福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）台民初字第3216号 原告：福州日用杂品公司，住所地福州市台江区西二环南路37号，组织机构代码15441700－1。 法定代表人：徐春霖，总经理。 委托诉讼代理人：吴秀兰、唐东凯，福建海山律师事务所律师。 被告：福州市台江区三伊照明灯具店，住所地福州市台江区广达路273号，组织机构代码L3223600－2。 经营者：黄广甫，男，1965年4月22日出生，汉族，住所地山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：李希友、梁晓南（实习律师），福建知信衡律师事务所律师。 原告福州日用杂品公司与被告福州市台江区三伊照明灯具店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴秀兰、唐东凯，被告委托诉讼代理人李希友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州日用杂品公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》并将租赁房产腾空交还原告；2、判令被告向原告支付欠缴租金388968元；3、判令被告支付滞纳金770804.92元；4、判令被告支付违约金19448元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确变更其第1、2项诉请分别为：1：判令解除原被告间的租赁关系并将租赁房产腾空交还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的租金[自2014年10月1日至讼争房屋腾空搬离之日止，按原《商铺租赁合同》约定计付.]。事实与理由：2010年10月28日，被告与原告福州日用杂品公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、福州日用杂品公司提供福州市台江区广达路273号的自有营业用房面积237平方米，出租给被告作为商业经营场所；2、租赁期限叁年，自2010年10月1日至2013年9月30日止；3、先交租金后使用，第一年每月租金29400元，第二年每月租金30870元，第三年每月租金32414元。被告应在每月10日前向原告缴交当月租金，若逾期缴纳，每日按逾期租金总额和拖欠天数计算每日加收1%滞纳金；4、被告欠交租金超过30天，原告有权单方解除本租赁合同，并没收被告租赁保证金且追回由此造成的一切经济损失；5、如任何一方违约，违约方应向非违约方支付违约金和赔偿金及因违约造成的一切经济损失，违约金按年租金的5%给付，赔偿金按本合同租赁期限内应交租金赔付；合同还约定了其他事项。 合同到期后，被告虽未与原告重新签订租赁合同，但实际上继续承租商铺。但自2013年9月30日后，被告就未足额向原告支付租金，2015年8月21日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告与原告取得联系，妥善处理租赁纠纷，但被告不予理睬。被告拒付租金的行为已构成违约，故原告有权解除租赁合同、没收保证金并要求被告支付欠缴的租金以及违约金。原告为保障自身的合法权益，特向本院起诉，望判如所请。 被告福州市台江区三伊照明灯具店辩称，本案原被告之间的关系为合作关系，并非原告所说的租赁关系，原告所诉没有事实和法律依据。1、原告上级单位要求双方开展合作经营试点；为响应省市供销社号召，本着集思广议，开放办社之原则，2013年9月份，由原告日杂公司原总经理郑本宏、办公室赵主任提议，在被告承租的该公司广达路273号店面（面积227平方米）进行联合合作经营试点，经双方商定将273号店面划出一间（77平米），用于双方合作经营陶瓷类产品（对方指定项目）的场地，双方约定：由原告公司出房、负责该店的装修费用，被告负责组织货源，投资经营所需资金及日常经营管理事项，原告派驻一名员工协理。做到互惠互利，合作共赢之原则。利益分配为：前三个月为试营业期，期间营业收入的15%归日杂公司，试营业后，营业收入的25%归日杂公司作为利润分成。2、被告按照原告及其上级单位的要求对合作门店进行了装修（装修合同是以原告名义签订的，验收也是原告验收的），门店装修完成后便开业经营。从2013年11月份起，该项目进入规划实施过程，双方确定，为打造供销社典范项目，门店招牌必须体现中国供销合作社标示，制作费用由日杂公司承担，同时为提升整体店面形象，要求被告承租的另外两间（约150平方米）同步装修，日杂公司提供一个月装修期，免租壹个月（2014年3月份），续租三年。2014年2月份，装修启动过程中，原告公司派员每天现场监督，期间福州市供销社周志坚副主任（分管主任）业务处长等领导都曾临现场指导。装修期间，所需费用全部由被告先行垫付，但至今仍未依约偿还被告。2014年4月12日装修结束，海峡陶瓷灯饰商行试营业及庆典如期举行，市供销社及日杂公司均派员参加了活动，该项庆典活动费用均由被告负担。同时为了更好的推广产品，被告还根据原告的要求为合作的海峡陶瓷灯饰商行设立网站，为此支付费用11745元。后来，原告在中亭街经营的陶瓷产品商场，由于经营不善，也都运到双方经营的陶瓷店中储存和销售，从这一方面也可以说明双方是在合作经营陶瓷。3、原告应当承担合作期间的亏损。由于市场经济大环境较差，以及受到网上购物的影响，海峡陶瓷灯饰商行开业以来一直亏损，亏损额也都先由被告先行垫付，原告一直未依约承担。按照法律规定，合作项目的亏损应由合作方被告和原告共同承担，原告应将其应承担的部分支付给被告。 综上，原被告之间是合作关系，并非租赁关系，原告起诉被告要求支付租金，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的法庭质证意见及陈述，本院认定如下事实： 坐落于福州市台江区系原告福州日用杂品公司所有的拆迁安置房，该房产尚未办理产权登记。2010年10月28日，以原告福州日用杂品公司为出租方，被告福州市台江区三伊照明灯具店为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方提供福州市台江区广达路273号自有营业用房面积237平方米出租给乙方作为商业经营场所，租赁期限为叁年，自2010年10月1日起至2013年9月30日止；租金计付方式为：先交租金后使用，第一年（自2010年10月1日至2011年9月30日止）每月租金29400元，第二年（自2011年10月1日至2012年9月30日止）每月租金30870元，第三年（自2012年10月1日至2013年9月30日止）每月租金32414元，乙方应于每月10日前向甲方交纳当月租金，若逾期交纳，则按逾期租金总额每日加收1%滞纳金；乙方于签订本合同时向甲方交纳租赁保证金50000元，待合同期满终止并办好移交手续后退还乙方；乙方欠交租金超过30天甲方有权单方解除本租赁合同，并没收乙方租赁保证金；第六条违约责任2：违约金按年租金的5%给付，赔偿金按本合同租赁期限内应交租金赔付；同时，合同还约定了双方其他权力义务。签约后，原告将房产交付被告使用，被告亦依约交纳租赁保证金50000元及租金给原告。合同约定的租赁期限届满后，原被告双方未订立续租合同，被告继续使用讼争店面；自2014年10月份起，被告未向原告支付店面租金费用，为此，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2014年11月6日，原告福州日用杂品公司作出榕日业[2014]78号《关于台江广达路271号店面合作经营及租赁方案的请示》；该文件载明：经研究将其店面三分之一面积77平方米作为合作经营场所，三分之二面积150平方米以租赁形式出租经营灯具使用，今年3月份对合作经营场所进行了装修，4月12日试营开业，该合作方案经公司第七届十一次职工大会审议通过，但因种种因素，至今合作经营及出租经营均未签订合同，为使合作经营和出租经营顺利开展，特制定以下方案。一、合作经营部分：1、项目名称：海峡陶瓷灯饰商行；2、经营面积：台江区广达路271号店面227平方米的三分之一，即77平方米；3、合作期限：三年，自2014年4月12日至2017年4月11日止；4、合作经营方式：我司提供77平方米经营场所，负责场所装修费用，对方负责出资进货，开发市场和商品销售；等等。二、租赁经营部分：1、名称：台江三伊照明灯具店；2、经营面积：台江区广达路271号店面227平方米的三分之二，即150平方米；3、租赁期限：三年，自2014年4月12日至2017年4月11日止；等等。三、合作经营场所装修费，今年3一4月份已装修，经请有资质的3家装修公司进行邀标，中标装修金额为12.3万元，分三年由合作方分摊；等等。 诉讼中，原告确认本案《商铺租赁合同》中所涉的台江区广达路273号房产亦为广达路271号店面房产，其与（2011）台民初字第823号民事判决书确定的福州市台江区广达路271号新建综合大楼底层店面房产一致，该店面房产尚未办理产权登记。另，原被告双方确认：作为合作经营“海峡陶瓷灯饰商行”项目经营场所的店面系将广达路271号店面的北侧割出三分之一，余下店面由被告继续使用；现双方对合作经营海峡陶瓷灯饰商行项目的盈亏状况尚未明了，各方如何承担未达成一致意向。 本院认为，原告福州日用杂品公司与被告福州市台江区三伊照明灯具店于2010年10月28日订立的《商铺租赁合同》，均系双方当事人的真实意思，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自已的义务。租赁期限届满后，原被告双方未订立续租合同，且续租期限超过六个月，故原被告之间于2013年9月30日之后的租赁关系属不定期租赁。由于本案原被告合作经营“海峡陶瓷灯饰商行”项目而于2014年3月前后将广达路271号店面分割三分之一作为该项目的经营场所，并进行了门店装修；剩余三分之二店面由被告租赁使用，面积约为150平方米；该合作经营项目与租赁经营之事实，可由原告作出榕日业[2014]78号请示等文件予以佐证；鉴此，本案原告所诉租金应按原《商铺租赁合同》第三年约定的每月租金32414元及被告现实际使用的面积150平方米合计月租金标准向原告计付不定期租赁使用费[计付方式：32414元÷227x150=21418.94元]，较为适宜；且计付时，被告已付租赁保证金50000元可抵扣租金。被告以因原告方的因素导致其在合作经营“海峡陶瓷灯饰商行”项目中亏损为由拖欠讼争店面占用费，显属不当，原告可依法行使解除权，被告对其占用部分的店面负有腾空搬离的义务；因此，本案原告的第一项及第二项中按实际使用店面面积为计费标准之诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；租金超过部分，本院不予支持。但由于原被告双方在履行不定期租赁关系过程中，实施了合作经营“海峡陶瓷灯饰商行”项目，原告方为此投入相应的资金，而该项目的盈亏状况尚未明了，各方如何承担未达成一致意向；为此，综合本案实际情形，原告以被告拖欠讼争店面占用费由要求被告承担违约责任，支付滞纳金、违约，显失公平，且依据不足；故原告的第三、四项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告福州日用杂品公司与被告福州市台江区三伊照明灯具店的不定期租赁关系； 二、被告福州市台江区三伊照明灯具店应于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离福州市台江区广达路271号店面南侧房产[由被告不定期租赁使用的店面，面积约为150平方米.]，并将店面交付原告福州日用杂品公司； 三、被告福州市台江区三伊照明灯具店应于本判决生效之日起十五日内向原告福州日用杂品公司支付不定期租赁使用费[自2014年10月1日至腾空搬离之日止，每月以21418.94元计付，并将被告已付租赁保证金50000元与使用费相抵扣.]； 四、驳回原告福州日用杂品公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15412元，由原告福州日用杂品公司负担7706元，被告福州市台江区三伊照明灯具店负担7706元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 春 人民陪审员  曾依铨 人民陪审员  林 娟 二〇一七年五月二十六日 书 记 员  王雨桐 附本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。