江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0213民初2508号 原告（反诉被告）无锡市梁溪区广益街道黄泥头社区居民委员会，住所地无锡市梁溪区江海路**。 负责人过国民，该居民委员会主任。 委托代理人纪苹芳，江苏盈捷律师事务所律师。 被告（反诉原告）李朝平，男，1959年9月21日生，，汉族，住福建省长乐市。 委托代理人倪晓、郭小兵，江苏瑞莱律师事务所律师。 原告无锡市梁溪区广益街道黄泥头社区居民委员会（以下简称黄泥头居委会）诉被告李朝平返还原物纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理，2017年3月15日，被告李朝平提起反诉，本院依法合并审理，于2017年2月4日依法组成合议庭，并于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄泥头居委会的委托代理人纪苹芳；被告（反诉原告）李朝平的委托代理人倪晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄泥头居委会诉称：2015年1月28日，其将自己所有的坐落于黄泥头工业园144-1-9号及144-1-10号房屋出租给李朝平使用，双方签订了租赁协议两份，对租赁期限、租金以及租赁房屋的添附物的处置进行了约定，合同到期前，黄泥头居委会已经明确书面告知李朝平不再续租，并要求其于合同到期之日按约交付租赁房屋，将场地归还给黄泥头居委会，现两份租赁协议均已到期，经双方多次交涉，李朝平至今未搬离，现请求法院判令：1、李朝平立即迁出黄泥头工业园144-1-9、144-1-10房屋并拆除其添附设施；2、李朝平应参照合同约定的租金支付自合同到期之日至实际搬出之日止的房屋使用费（9号房屋自2016年3月1日起至实际搬出之日止，按每日361元计算；10号房屋自2016年2月1日起至实际搬出之日止，按每日383元计算）；3、本案诉讼费由李朝平承担。黄泥头居委会作为反诉被告辩称：双方之间的租赁协议是有效的，根据双方的租赁协议第三条，双方对于房屋的改造、添附装修等已经做出了相应的约定，李朝平无权要求黄泥头居委会对添附进行折价赔偿。即使租赁协议无效，李朝平也应当自行拆除租赁房屋上的添附物。 被告李朝平辩称：1、双方自2009年起就建立起关于涉案房屋的租赁关系，租赁协议是每年签订一次的，在签订第一份租赁协议时，黄泥头居委会就承诺只要涉案房屋不涉及拆迁，始终出租给李朝平，基于黄泥头居委会的承诺，李朝平才对租赁房屋进行了添附，投资金额非常大。现黄泥头居委会要求李朝平迁出，会带来较大损失，如黄泥头居委会能对添附设施适当补偿，李朝平愿意搬出涉案房屋。2、本案涉案房屋均未取得建设工程规划许可，亦未办理消防验收，双方之间签订的租赁协议应属无效合同。租赁协议中关于租赁期限、租金已经添附设施在期满后的处理等约定都是无效的，最终双方争议的解决应当按照法律规定。同时、李朝平反诉称：李朝平自2009年起与黄泥头居委会签订黄泥头工业园144-1-9及144-1-10号房屋的租赁协议，对租赁房屋进行了添附，为此支付了巨额的费用。其认为双方之间的租赁协议是无效的，现黄泥头居委会要求收回房屋，应当对属于李朝平的添附物进行折价补偿。现请求法院判令：1、黄泥头居委会对李朝平在黄泥头工业园144-1-9及144-1-10号房屋的添附进行折价赔偿，金额为350万元；2、由黄泥头居委会承担反诉的诉讼费用。 经审理查明：2015年1月28日，黄泥头居委会与李朝平签订租房协议书一份，协议载明出租房屋坐落于黄泥头工业园144-1-9号，面积660平方米；租赁期限壹年，从2015年3月1日至2016年2月28日，合同期租金132000元（含建筑物租金39600元、场地租金39600元、村镇公共设施维修费26400元、垃圾清运费13200元）；合同期满或李朝平返还不使用时，黄泥头居委会对李朝平改造、添加、内外装修不予补偿，李朝平需恢复承租时原样。2015年1月28日，黄泥头居委会与李朝平签订租房协议书一份，协议载明出租房屋坐落于黄泥头工业园144-1-10号，面积700平方米；租赁期限壹年，从2015年2月1日至2016年1月31日，合同期租金140000元（含建筑物租金42000元、场地租金42000元、村镇公共设施维修费28000元、垃圾清运费14000元）；合同期满或李朝平返还不使用时，黄泥头居委会对李朝平改造、添加、内外装修不予补偿，李朝平需恢复承租时原样。上述两处房屋均由李朝平使用。 2016年3月1日，黄泥头居委会向李朝平发出通知一份并且张贴在租赁房屋墙上，通知李朝平黄泥头工业园144-1-9及144-1-10号房屋租赁协议分别于2016年1月31日、2016年2月28日到期，明确不再续租。 诉讼过程中，黄泥头居委会与李朝平一致确认：1、本案涉案的租赁房屋未取得建设工程规划许可。2、双方自2009年起正式建立涉案房屋的租赁关系，由李朝平租赁房屋，租赁协议一年一签。3、李朝平分别于2009年、2010年对承租房屋进行添附，主要有在原有厂房内搭建冷库、卸货台、外部C型钢平台、雨棚、办公室、卫生间、楼梯、隔墙、浇筑冷库地面混凝土。4、双方之间签订的租房协议书已到期，李朝平至今未迁出租赁房屋。 上述事实，由租房协议书、通知及当事人的陈述在卷佐证。 本案的争议焦点为：1、黄泥头居委会与李朝平签订的租房协议书是否有效；2、李朝平是否应当返还租赁房屋并拆除添附设施；3、李朝平是否应当支付房屋占有使用费；4、李朝平能否要求黄泥头居委会折价赔偿其添附物的损失。 本院认为：对于租房协议书的效力问题，本案涉及的租房协议书应当认定为无效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中黄泥头居委会明确表示本案涉案租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证。 对于李朝平是否应当返还租赁房屋并且拆除添附设施。合同法明确规定了合同无效之后的法律后果，即双方依据合同所取得的财产应当返还，李朝平依据租房协议书占用了本案涉案房屋，现其主张合同无效，本院亦依法认定合同无效，李朝平理应返还租赁房屋，涉案添附设施双方均认可系李朝平添附，属李朝平财产，应由李朝平拆除。 对于李朝平是否应当承担合同到期之日起至实际迁出之日止的房屋使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方签订的房屋租赁协议虽属无效，但房屋使用费可参照原约定租金标准支付，故本院对黄泥头居委会要求李朝平参照原合同约定的租金标准支房屋占有使用费的诉请依法予以支持。 对于李朝平能否要求黄泥头居委会折价赔偿其添附物的损失问题。1、本案涉案的两份租房协议虽认定为无效，但具体的协议条款在签订合同当时以及合同的履行过程中均系双方当事人真实意思表示，协议中对添附设施的最终处理方案约定十分明确，表明李朝平在签订协议之时已对添附设施的使用时间、最终处理方式有明确的心理预期。2、租赁房屋，李朝平自2009年起租赁至最后租赁协议约定期满，即使合同无效，李朝平针对租赁房屋的添附设施也已实现其使用价值，不存在损失，本着诚实信用的基本原则，租房协议约定的期间届满时，李朝平也应当返还租赁房屋，自行拆除添附设施。故本院对李朝平要求黄泥头居委会按照350万元的价格赔偿其添附物损失的反诉诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、李朝平于本判决发生效力之日起三十日内迁出黄泥头工业园144-1-9号及144-1-10号房屋。 二、李朝平于本判决发生效力之日起三十日内拆除添附设施（含冷库、卸货台、外部C型钢平台、雨棚、办公室、卫生间、楼梯、隔墙、冷库地面混凝土）。 三、李朝平于本判决发生效力之日起三十日内支付无锡市梁溪区黄泥头社区居民委员会房屋占有使用费（其中144-1-9房屋自2016年3月1日起至实际搬出之日止，按每日361元计算；144-1-10房屋自2016年2月1日起至实际搬出之日止，按每日383元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回李朝平的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费480元，由李朝平负担。该款已由无锡市梁溪区广益街道黄泥头社区居民委员会预交，李朝平于本判决发生效力之日起十日内直接给付无锡市梁溪区广益街道黄泥头社区居民委员会。反诉案件受理费17400元，由李朝平负担。 服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  刘 坚 代理审判员  汤勇虎 人民陪审员  潘万才 二〇一七年五月十九日 书 记 员  崔 真 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。