青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终31号 上诉人（原审被告）：青海世翔房地产开发有限公司。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：王某，青海捷传律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁某。 上诉人青海世翔房地产开发有限公司因与被上诉人袁某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省海东市乐都区人民法院（2019）青0202民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青海世翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王某，被上诉人袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青海世翔房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销乐都区人民法院（2019）青0202民初1699号民事判决第一项；2、对本案予以改判（驳回被上诉人诉讼请求）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审对本案违约事实及违约金数额认定有误，判决结果显失公平，应予以纠正。原审中，对本案“上诉人存在未按约定日期交房，构成违约应承担相应的违约责任”的认定，显失公平、过于轻率。首先，上诉人自签订拆迁协议起按年支付过渡费用已经对被上诉人进行了相应的经济补偿，即便不能按时交房，对所造成的经济损失足以弥补。其次，虽然双方合同约定每天200元违约金标准，但根据所在地经济状况来看，该约定数额明显偏高，合同法司法解释（二）规定违约金的承担范围应在造成经济损失的30%比例以内。再有，上诉人未交房的原因是：（1）被拆迁人煤房、大门、车库、公共设施及土地存在产权纠纷，不能证明是被拆迁人的产权，由于隐瞒事实，造成不能按时交房；（2）被拆迁人拒不交房，整栋楼房建筑无法腾退严重影响上诉人施工建设，主观过错不在上诉人一方；相反被拆迁人不配合腾退，对上诉人造成巨大的经济损失，原审对此因素并未予以考虑。综上意见，上诉人请求二审法院对本案违约事实及违约金数额等问题结合相应证据及本案客观事实予以重新认定，对原审判决结果给予纠正。 袁某辩称，1、给我们的过渡费是指临时安置费，只给了一年，不能用过渡费顶替经济补偿费；2、违约金是开发商在合同里自行定好的。 袁某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告及时退还原告多交的房款等81900元及延迟交房的违约金134800元（674天×200元/天），以上合计216700元；2、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2014年4月7日，原告袁某与被告青海世翔房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为：农旧水泥厂2014），该协议第一条约定：被拆迁房屋所在地点西关街70#（乐都县水泥厂住宅楼），建筑面积60㎡。房屋产权证号3XXXX；第二条约定：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式；第三条约定房屋产权调换补偿方式为：“甲方提供位于乐都世翔·轩洲小区7#楼，结构剪刀墙，用途住宅，房号2142，建筑面积114.94平方米”；第四条约定房屋产权调换的过渡期：“自乙方交旧房之日至甲方交新房之日”；第六条约定：“1、房屋产权调换比例1：1.3计算，煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米；2、乙方选定户型后，超出产权调换面积18平方米内按每平方米2700元的成本下浮价购买，其余超出部分按本项目市场销售价购买；3、乙方必须保证被拆迁房屋、土地、公共设施等无产权纠纷，如有纠纷乙方全部承担并负责；4、产权调换房屋的工期为2.5年（从乙方整体交付旧房日期开始计算），如延迟工期按每户每日200元支付违约金；5、产权调换新房面积以房产局核准面积为准”。2014年4月24日，原告袁某将被拆迁房交给被告。2018年8月30日，原、被告在《房屋拆迁补偿回迁协议》的基础上，达成了《补充协议》，该协议第二条约定：“《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项约定的‘煤房另外增加10平方米，公共设施每户均摊8平方米’的内容予以取消”。2018年9月3日，原告袁某向被告青海世翔房地产开发有限公司交付房款138827元，减除了过渡费50640元，实际交房款88187元，被告将乐都世翔·轩洲小区7#楼2142号房交付原告。 另查明，案涉煤房及车库公共设施在房屋所有权证存根乐房公字第20-124号中明确记载所有权人为“青海省乐都水泥厂”，且记载“第（1）幢混合结构七层住宅楼已参加房改，变为私产，其余属全民产”。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告袁某与被告青海世翔房地产开发有限公司于2014年4月7日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014）及2018年8月30日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务，被告青海世翔房地产开发有限公司未按约定期限交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任，故原告袁某要求被告青海世翔房地产开发有限公司承担延迟交房的违约金134800元的诉讼请求合理，本院依法予以支持；原告庭审中诉称原、被告于2018年8月30日签订的《补充协议》是其在被告胁迫下签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，故该《补充协议》系有效合同。对原告袁某要求被告青海世翔房地产开发有限公司退还房款81900元，因原告未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十五条、第六十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告青海世翔房地产开发有限公司给付原告袁某迟延交房的违约金134800元，于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告袁某的其他诉讼请求。案件受理费4550元，由原告袁某负担1720元，被告青海世翔房地产开发有限公司负担2830元。 在本院二审期间，上诉人围绕诉讼请求提交了一份新证据：过渡费领取表一份。被上诉人质证认为该份证据属实，但只给了一年的过渡费。本院经审查认为，上诉人提交的证据与上诉请求无关，本院不予采信。 经二审审理查明，原审法院判决认定事实属实，二审予以确认。 另查明，上诉人、被上诉人签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》约定，产权调换的回迁房屋建筑面积114.94平方米，案涉房屋市场销售价每平方米4550元。 本院认为，上诉人青海世翔房地产开发有限公司与被上诉人袁某签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，应按照合同约定履行各自的义务，上诉人未按约定日期交房，应承担相应的违约责任，一审认定上诉人构成合同违约并无不当，上诉人的该项上诉请求不能成立。关于上诉人主张双方合同约定每天200元违约金标准，根据所在地经济状况，该约定数额明显偏高一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中，考虑双方合同约定的违约金每天200元过高的情况及被上诉人未举证证明其因上诉人的逾期交房违约行为造成损失的事实，一审依据双方合同约定确定违约金不当，二审予以纠正，本案违约金应参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，上诉人应支付被上诉人违约金为45871.53元（114.94平方米×4550元×674天÷365天×4.75%）。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、维持海东市乐都区人民法院（2019）青0202民初1699号民事判决第二项； 二、撤销海东市乐都区人民法院（2019）青0202民初1699号民事判决第一项； 三、上诉人青海世翔房地产开发有限公司给付被上诉人袁某迟延交房的违约金45871.53元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4550元，由袁某负担3603元，青海世翔房地产开发有限公司负担947元；二审案件受理费4550元，由袁某负担3603元，青海世翔房地产开发有限公司负担947元。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 马秀英 审 判 员 马丽华 二〇二〇年三月六日 法官助理 田 蕾 书 记 员 刘 燕