江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏03执复285号复议申请人（被执行人）：江苏宏昌机械有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：李宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宝庆，男，汉族，1968年4月3日生，住徐州市鼓楼区，该公司法律顾问。申请执行人：徐州铜山农村商业银行股份有限公司两山口支行，住所地徐州市云龙区。负责人：张家斗，该行行长。委托诉讼代理人：袁振玲，该公司员工。委托诉讼代理人：桑宝莉，该公司员工。复议申请人江苏宏昌机械有限公司（以下简称宏昌公司）不服徐州市鼓楼区人民法院（以下简称原审法院）(2019)苏0302执异82号民事裁定，向本院申请复议。本院立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，徐州铜山农村商业银行股份有限公司两山口支行（以下简称铜山农商行两山口支行）与宏昌公司实现担保物权纠纷一案，原审法院于2018年4月4日作出（2018）苏0302民特6号民事裁定：对江苏宏昌工程机械有限公司名下位于徐州市鼓楼区（原九里区）九里办事处孤山村二组房地产（以下简称涉案房地产）【徐房权证九里区字第××号房屋所有权，徐土国用2015第03340号土地使用权】准予采取拍卖、变卖等方式变价，以变价后所得款项在14231570元的范围内优先清偿江苏宏昌工程机械有限公司所欠铜山农商行两山口支行的借款本金900万元及利息（计算至2018年3月21日利息为2213752.24元，此后按相应合同约定的利息计算标准继续计算至本金给付之日）。根据铜山农商行两山口支行申请，原审法院于2018年5月10日立案强制执行案号为（2018）苏0302执1145号。该案执行过程中，原审法院于2018年9月19日依法作出（2018）苏0302法鉴委字第263号司法鉴定委托书，委托徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司对宏昌公司位于本市××村××组房产进行评估。徐州中盛土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称中盛评估咨询公司）于2018年10月15日作出徐州中盛房估字第2018-09078号《房地产估价报告》，认为涉案房地产市场总价为人民币2251.1万元（其中房产价值为1996.8万元，土地价值为218.2万元，附属物价值为36.1万元）。上述报告依法送达铜山农商行两山口支行及宏昌公司后，宏昌公司提出异议，认为上述评估报告中遗漏部分动产价值。后中盛评估咨询公司于2019年3月20日向原审法院书面回复评估报告中遗漏部分厨房面积，评估价值为7.7万元，其余的宏昌公司异议项均已包含在首次评估报告中，故上述房地产的评估价格应为2258.8万元。2019年4月22日，原审法院作出（2018）苏0302执1145号之一执行裁定：拍卖被执行人宏昌公司名下的位于本市××村××组的房地产一处（房屋所有权证号15926）。宏昌公司不服原审法院执行行为，向原审法院提出异议称，2018年9月19日原审法院作出（2018）苏0302法鉴委字第263号司法鉴定委托书，委托中盛评估咨询公司对宏昌公司位于本市××村××组房产进行评估。现徐州中盛房估字第2018-09078号房地产估价报告中，遗漏房屋装潢价值、消防泵房价值、树木价值、水井价值、化粪池及雨污水管网价值、配电设施设备价值、消防设施设备价值、中央空调价值、太阳能热水器价值、且厨房面积与实际偏差较大。该估价报告遗漏上述项目，未对上述项目作出评估，不能客观真实的体现房屋及附属设施的价值，侵害了宏昌公司的合法权益。请求：对（2018）苏0302法鉴委字第263司法鉴定委托书所做出的房地产估计报告进行重新评估。原审法院认为，当事人对自己的主张应提供证据证明，本案中，宏昌公司提出评估结果存在漏项，但并未据此提交证明确定评估漏项的依据。经原审法院审查，评估机构中盛评估咨询公司具有相应评估资质，对涉案房地产评估的基本事实并未发现评估存在错误，因此宏昌公司的该部分主张不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条之规定，裁定驳回宏昌公司的异议请求。复议申请人宏昌公司不服上述裁定，向本院申请复议称，中盛评估咨询公司作出的徐州中盛房估字第2018-09078号房地产估价报告遗漏厨房面积、房屋装潢价值、消防泵房价值、树木价值、水井价值、化粪池及雨污水管网价值、遗漏配电设施设备价值、消防设施设备价值、中央空调价值、太阳能热水器价值。上述遗漏项目中盛评估咨询公司在答复中未表明评估价值，且遗漏厨房面积答复按440元/m²与实际价值偏差较大，故要求其提供评估技术报告。（2019）苏0302执异82号民事裁定以未提供证据证明评估漏项，与事实不符。中盛评估咨询公司认为消防设施、配电设施、中央空调属于房屋配套设施，不能独立构成资产价值，没有事实依据。财物具有独立的价值，应当独立估价。即便是包含在房屋建筑价值中，也应将房屋建筑物价值及装修价值、设施设备、电梯等价值各自列明。树木(绿化)、化粪池及雨污水管网价值、水井价值作为基础设施计入本次范围，但在估价报告中未列明。厨房为砖混结构，中盛评估咨询公司却以简易结构低价估价，严重违法。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条之规定，应对涉案房地产及附属设施进行重新评估。且该评估报告已超出一年有效期，故该评估报告已失效。请求：撤销(2019)苏0302执异82号民事裁定书，对(2018)苏0302法鉴委字第263号司法鉴定委托书所作出的房地产评估报告进行重新评估。申请执行人铜山农商行两山口支行辩称，中盛评估咨询公司是基于房产证、土地证并在现场勘查后作出的估价，估价范围包含了宏昌公司所述的漏项。同时，对拍卖财产进行估价只是辅助执行的手段，评估价值并不是最终交易价格，最终成交价格应由市场检验。宏昌公司如认为评估价格过低，可在拍卖前履行生效法律文书确定的义务。无法定事由不应以评估价格过低要求重新评估。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第四条规定，对拟拍卖的财产人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定，人民法院以拍卖方式处理财产，应当采取网络司法拍卖方式；第三条规定，网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督。根据上述规定以及实务操作经验，评估财产仅为辅助拍卖程序的手段。评估报告所反映出的涉案房产价格，仅能够为竞买者提供参考，涉案房产实际价值，最终将通过网络司法拍卖变现，体现其在公开市场的公允价格。本案中，复议申请人以中盛评估咨询公司作出的报告遗漏评估面积提出异议，其实质是对评估价格提出异议。以评估价格低于实际面积为由，主张重新评估。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人，有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。评估机构是根据人民法院的委托进行的评估，人民法院仅对评估机构和人员是否具备评估资质，评估范围是否符合要求、评估程序是否严重违法等事项具有审查权。故复议申请人以评估价格低于实际面积为由，主张重新评估，不符合上述规定重新评估的条件，其复议请求本院不予支持。另外，原审法院审查过程中，鉴定机构已对评估报告的评估方法及内容作出了合理的解释，复议申请人也没有提出符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的证据，法院应当尊重专业机构的专业结论。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）款之规定，裁定如下：一、驳回江苏宏昌机械有限公司的复议申请；二、维持徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302执异82号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  王 青二〇二〇年三月二日书记员  刘 迪