湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终152号上诉人（原审被告）：彭尚文，男，1989年10月23日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：湘潭东佳物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区芙蓉路芙蓉小区综合楼附楼3楼。法定代表人：潘杏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。上诉人彭尚文因与被上诉人湘潭东佳物业管理有限公司（以下简称东佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4237号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理，本案现已审理终结。彭尚文上诉请求：撤销（2019）湘0304民初4237号民事判决。事实与理由：一审法院依据彭尚文与东佳物业公司签订的《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》为依据，判令彭尚文足额支付物业费，但一审法院忽视了东佳物业公司对合同存在违约行为，一审判决排除了被上诉人的责任，明显有损上诉人的合法权益。被上诉人未按照合同协议的约定在共用设施、绿化、环境卫生、行车秩序、消防喷淋设施等方面提供相应的物业管理服务，未履行其应尽义务。被上诉人东佳物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。东佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告彭尚文支付拖欠的物业管理服务费6895元（从2016年4月1日计算至2019年12月31日）；2.判令被告彭尚文支付违约金（滞纳金）2000元；3.判令被告彭尚文承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落于湘潭市岳塘区；二、被告系房屋所有权人，房屋位于湖湘林语小区5号楼1单元040101号（电梯房），房产产权面积为129.84㎡；三、原告于2010年1月1日至今为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2014年12月18日签订）、《物业管理服务合同补充约定》（2016年3月9日签订）、《关于调整湖湘林语一期物业服务收费标准的决定》（2016年3月10日公布）、《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2016年12月25日签订）；四、收费标准：（一）湖湘林语住宅小区业主委员会与原告东佳物业公司签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2014年12月18日），收费标准为住宅按1.18元·㎡／月；服务期限自2015年1月1日起至2016年12月30日止；（二）湖湘林语住宅小区业主委员会与原告东佳物业公司于2016年3月9日签订《物业管理服务合同补充约定》，并联合发布《关于调整湖湘林语一期物业服务收费标准的决定》（2016年3月10日），自2016年4月1日起，小区物业费收费标准调整为非电梯房按0.7元·㎡／月、电梯房按1.18元·㎡／月；（三）湖湘林语住宅小区业主委员会与原告东佳物业公司签订《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2016年12月25日），收费标准为住宅按1.18元·㎡／月；服务期限自2017年1月1日起至2019年12月30日止；五、原告起诉要求被告交纳物业费的期限2016年4月1日至2019年12月31日。六、被告拖欠原告2016年4月1日至2019年11月30日期间的物业费6741.29元（1.18元·㎡／月×129.84㎡×44月）至今尚未交纳；七、其他约定事项：《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（2014年12月18日、2016年12月25日）第二十五条均约定：物业管理服务费按季或半年直接向业主预收；八、被告不交纳物业费辩解事由及对应的证据名称：（一）原告物业服务不到位：1.小区门杆形同虚设，盗窃事件频繁；2.小区公共设施维护不到位，单元门、监控及门禁系统等瘫痪，绿化大面积干枯，楼道消防设施不健全；3.车辆乱停乱放，卫生环境极差，消防喷淋损坏无人维修。（证据：照片）（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，物业费上涨应经过小区业主半数以上同意，且原告与被告签订的合同约定物业费按建筑面积0.85元／月·平方米计算。（证据：无）一审法院认为：该案系物业服务合同纠纷。湖湘林语业主委员会与原告签订的两份《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》（含《物业管理服务合同补充约定》）均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，故对原告提交的两份物业管理服务合同予以认可。根据相关法律规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告向被告提供了物业服务，被告应履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2016年4月起至2019年11月期间尚欠物业服务费6741.29元，该院对该期间的物业费予以确认。原告诉请2019年12月份物业服务费，因两份物业服务合同均约定业主按季度或半年方式预交，因此，原告诉请该部分物业服务费153.21元（1.18元·㎡/月×129.84㎡×1月），与法不悖，予以支持。上述两项物业费合计6894.50元（6741.29元+153.21元）。原告诉请滞纳金，因合同仅约定未交纳物业费有权主张滞纳金，但未明确主张金额或滞纳金计算方式，故对其该辩解意见未予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位。该院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告承担违约责任，但不能因此而拒绝履行交纳物业管理费的义务，故对被告该辩解意见未予支持。被告辩称根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，物业费上涨应经过小区业主半数以上同意，且原告与被告签订的合同约定物业费按建筑面积0.85元·㎡/月计算。该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，本案中，原告提交的合同、补充协议及发布的决定、公示公告等，均系与湖湘林语住宅小区业主委员会签订或者联合发布，原告提高物业费收费标准并非原告方单独擅自决定，且提高后的物业费收费标准亦未违反相关法律法规规定；被告称其与原告签订的合同约定物业费按建筑面积0.85元·㎡/月计算，但被告未提交该证据，无法核实其真实性，故对被告该辩解意见未予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，遂判决：一、彭尚文于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭东佳物业管理有限公司物业管理服务费6894.50元；二、驳回湘潭东佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭尚文负担。二审诉讼期间，上诉人提交了《湖湘林语住宅小区物业管理服务委托合同》（2014年10月23日），拟证明被上诉人未完全履行合同义务，不论是与其个人签订的这份合同还是与业委会签订的物业服务合同，被上诉人均未完全履行。被上诉人质证称：对证据的真实性无异议，对其关联性与证明目的有异议，该合同仅能证实被上诉人公司为该小区的物业管理公司以及应提供服务的范围，但上诉人并没有相应的证据能证实被上诉人没有按照合同履行义务。本院认证认为：对该份证据真实性予以认可，该合同第十五条约定：“本合同期限未满，物业管理公司与小区业主委员会签订新的物业管理委托合同生效之时，本合同自行中止”，故该合同内容与小区业委会之后所签订的其他物业管理服务合同内容相符，效力不冲突，进一步证实了湖湘林语小区与东佳物业公司存在物业服务合同关系以及各方的权利、义务，但达不到上诉人的证明目的，故对其关联性不予认可。经审理查明，2014年10月23日，上诉人彭尚文与湘潭东之阳物业管理有限公司签订了《湖湘林语住宅小区物业管理服务委托合同》，约定彭尚文委托湘潭东之阳物业管理有限公司对住宅及车库实行物业管理的委托管理事项、管理期限、双方的权利及义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用收缴原则和标准、违约责任等。另查明，湘潭东之阳物业管理有限公司企业名称变更为湘潭东佳物业管理有限公司。对于原审判决查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”东佳物业公司与湖湘林语小区业委会签订的各份《湖湘林语住宅小区物业管理服务合同》以及《物业服务合同补充约定》合法成立且依法有效。依据《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规整制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修基金；（五）安置缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务”。故各份合同对上诉人及被上诉人均具有法律约束力，上诉人与被上诉人均应依照合同约定享有权利、履行义务，东佳物业公司在合同约定期间内依据合同履行了如安保巡逻、绿化维护、电梯等设施维修等物业服务管理职责，提供了物业管理服务，上诉人提及的绿化维护不到位、消防栓喷头人为损坏未及时修缮、环境卫生清理不到位、车库停车混乱等情况，仅能证明物业管理公司提供服务存在未达到业主预期标准的情况，上诉人可以要求东佳物业公司予以整改、采取补救措施等，但不能作为上诉人不履行自身合同义务的理由，上诉人作为业主依约依规均应当交纳物业管理费。综上，上诉人彭尚文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭尚文负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年三月十七日法官助理杨晟书记员向君菡附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……