常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0413民初4516号 原告：仇小粉，女，1971年11月14日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：戴正才，江苏常法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汝东军，江苏常法律师事务所律师。 被告：常州金坛联炜服装厂，住常州市金坛区金城镇工业集中区。 法定代表人：芦小网，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张桃林，江苏乐天律师事务所律师。 原告仇小粉诉被告金坛联炜服装厂（以下简称联炜服装厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月15日公开开庭进行了审理，原告仇小粉及其委托诉讼代理人汝东军，被告联炜服装厂的委托诉讼代理人张桃林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇小粉向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告间2006年2月12日签订的《协议》无效;2.判令被告向原告退还购房款人民币152900元并赔偿购房款利息人民币147160元（按银行同期贷款利率从2006年4月11日暂算至2019年6月12日）；3.判令被告向原告赔偿装修损失人民币54200元、同地段房屋差价人民币621600元，合计人民币675800元；4.判令本案诉讼费由被告承担；事实和理由：原告是被告联炜服装厂单位职工，2006年被告投资人芦小网为鼓励职工生产积极性，以集资建设职工福利住房为名，分别向仇小粉（原告）、朱元忠、袁亚平、周小华、仇忠仁等人销售房屋以集资建房。当时该厂周边房价为1600元/㎡,被告投资人芦小网向五名职工极力保证能够以低于市场价格保质保量交付房屋，五名职工出于对芦小网的信赖及朋友关系，遂答应与被告签订房屋买卖协议。2006年2月12日，原告与被告签订《协议》，并依约向被告交纳房款合计152900元。原告于2006年9月30日拿到钥匙后，花费15万元装修，随即入住至今。2019年4月原告得知，案涉房屋因芦小网在另案中将案涉房屋及土地抵押给银行进行贷款，逾期未还款而被法院查封。被告当时与原告买卖此房屋时被告未经相关行政部门批准，私自改变土地用途。案涉房屋因土地性质为工业用地、房屋设计用途为工业而无法办理分户住宅房屋产权证，被告买卖该房屋的行为违反国家相关强制性法律规定且双方当事人关于买卖房屋的合同目的不能实现，此合同应为无效。现诉至法院，望判如所请。 被告联炜服装厂辩称，原、被告双方签订的协议合法有效，双方均应受到合同的约束，原告要求退还集资建房款和赔偿利息、房屋装修损失、地段差价等没有事实和法律依据。房屋并非商品房，是被告对公司员工的福利，进行集资建房，在当初双方商讨建房时，原告都已经知道房屋土地性质，并非建设用途，协议是双方平等协商自愿签署的，不存在合同无效的情形。双方协议签订后被告已经完成了协议中的约定义务，并将房屋交付原告使用，原告也已经实际占有居住，被告不存在违约行为，因此原告无权要求被告退还集资款赔偿相关损失，另该房屋性质并非商品房，原告将周边商品房的房屋价格做对比显然不恰当，没有相关的法律依据和参考价值，综上请求法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实： 原告系被告联炜服装厂员工，被告联炜服装厂在其位于老常溧路34号的厂区内建造了职工楼，厂区土地性质为工业用途，被告联炜服装厂在建设行政主管部门申报的建设项目名称为车间。2006年2月12日，被告以改善职工居住条件，调动职工积极性为由，就其建设的职工楼中的X室与原告签订协议一份，协议约定：原告可占有使用位于常溧路联炜服装厂内X室住宅，住宅面积为111.02㎡，工程项目开工时，原告必须在2006年2月28日前预交房款按每平方米600元收取，第二次在6月30日前预交房款按每平方米200元收取，其余尾款在被告交钥匙给原告时一次性结清房款。庭审中原告仅提交5万元、1.5万元、52900元的收款收据，称剩余房款收据因时间久远遗失，因联炜服装另一员工朱元忠的房屋面积与原告相同，在朱元忠能够证明自己房屋总价为152900元（最后一笔房款支付时间为2017年9月13日），且原告已实际入住房屋，被告又未能提供相反证据的情况下，本院对原告已缴纳房款152900元的事实予以认可。2017年因联炜服装厂及其负责人芦小网均与案外人存在经济纠纷，经案外人申请，涉案房屋及土地被我院查封。如诉状所述，共有5户人家购买了联炜服装厂建造的房屋，现该五人均起诉至法院。 经原告申请，本院委托鉴定，常州中南汇江房地产评估有限公司对原告占有、使用的X室住宅装修价值进行了评估，经评估其现存价值为54200元。 本院认为，原、被告双方虽然签订的是集资建房协议，但该协议签订时房屋已建好，协议具有了房屋买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收取了购房款，该协议应系房屋买卖合同。建设行政主管部门批准被告建设的是车间，其土地用途为工业用地，被告违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，擅自改变土地用途，将工业用地开发住宅楼并出售，属违法行为，双方之间的房屋买卖合同应属无效。双方应各自向对方返还财产，并按照缔约过错责任赔偿经济损失，被告应向原告返还购房款152900元。双方签订集资房买卖协议时，被告联炜公司违反法律的强制性规定，导致双方买卖合同无效，应承担主要责任，原告作为联炜公司的员工，对涉案土地属工业用途，房屋尚未领取房产证是明知的，其对合同无效，亦应承担相应的责任，综合全案本院酌定被告承担损失的80%责任。至于损失范围，原告主张资金占用期间的利息损失、房屋装修损失及房屋现实价值与合同约定价格之间的差价损失，对此，本院认为，双方缔约过失确实造成原告的损失，但上述损失之间存在重合，因为房屋的现实价值包含了装修的附加值，而且房款的利息损失与房屋升值部分本身就是损失的两种不同计算方向，原告只能就其中一种计算方式进行选择。因涉案房屋与普通商品房性质不同，不具有参考性，故不能以临近商品房的房屋价值确定涉案房屋的价值，在原告并未提供房屋现实价值与约定价格存在差额的证据情况下，本院确定以原告主张的资金占用期间的利息及房屋装修现存价值为损失范围。其中利息损失，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，按年利率6%计算，原告支付房款进度为2006年2月12日50000元、2006年8月8日15000元、2007年10月8日52900元，剩余房款35000元的支付时间无法确定，考虑到诉状中其余四户最后一笔房款支付时间大都在2017年下半年，对剩余房款35000元利息的计算本院参照2007年10月8日的52900元，上述房款计算至2019年6月12日的利息分别为40566元、11727元、62482元，合计114775元。综上，本案装修价值损失54200元、利息损失114775元，合计168975元，被告应承担其中80%为135180元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告仇小粉与被告常州金坛联炜服装厂于2006年2月12日签订的《协议》无效； 二、被告常州金坛联炜服装厂于本判决生效之日起三十日内向原告仇小粉退还购房款人民币152900元并赔偿相关损失135180元； 三、原告仇小粉于本判决生效之日起三十日内腾空、搬离坐落于老常溧路34号的厂区内的X室房屋； 四、驳回原告仇小粉其他诉讼请求。 案件受理费12087元、保全费3651元，合计15738元，由原告仇小粉负担10407元、由被告常州金坛联炜服装厂负担5331元。（原告已缴纳，被告常州金坛联炜服装厂应负担部分迳付原告） 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费。   审判长王囡囡     人民陪审员虞惠萍     人民陪审员戴静     二〇二〇年三月十日     法 官 助 理李萍   书 记员肖乔