福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0302民初4114号 原告：郑舜兰，女，1962年11月19日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈金辉、武秀珍，福建众益律师事务所执业律师。 被告：福建鑫炎集团建设发展有限公司（以下简称“鑫炎公司”），住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号。统一社会信用代码：91350304155500093R。 法定代表人：陈玉炎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告郑舜兰与被告鑫炎公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑舜兰的委托诉讼代理人陈金辉、武秀珍和被告鑫炎公司的委托诉讼代理人王金财、郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑舜兰向本院提出诉讼请求：一、依法判令鑫炎公司立即为其办理位于莆田市旧城改造第十九幢楼10层1003号商品房的《不动产权证书》，并将该《不动产权证书》交付给郑舜兰；二、依法判令鑫炎公司立即按设计要求建设消防通道并设立邮政信报箱；三、依法判令鑫炎公司立即向郑舜兰支付自2014年8月29日起至上述房屋权属证书交付之日止以人民币700988元为基数按日0.006%计算的逾期办理《不动产权证书》的违约金；四、依法判令鑫炎公司立即向郑舜兰支付因鑫炎公司交付的房屋没有达到《商品房买卖合同》第八条约定的条件的违约金人民币1000元。事实与理由：2011年3月16日，郑舜兰与鑫炎公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0301739）一份，合同约定：郑舜兰向鑫炎公司购买坐落于莆田市旧城改造第十九幢楼10层1003号商品房，建筑面积为120.86平方米，单价为每平方米5800元，总金额为人民币700988元，合同签订时付首付款人民币300988元，余款400000元以银行按揭贷款方式付清；鑫炎公司应当在2012年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付郑舜兰使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第二种方式处理，即买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.006%向买受人支付违约金；同时在合同附件六的补充协议第六条约定：该房屋的契税、印花税、电视（电话）初装费等由买受人自行承担，办理产权登记手续及《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》正式抵押登记的一切税费等均由买受人承担，于交房前按出卖人的通知预交给出卖人，此费用为出卖人根据有关部门收费标准代为预收，按实结算，不计利息，多返少补，并于出卖人通知买受人办理上述登记手续及产权之日起7天内，提交相关手续并配合出卖人办理相关手续，即约定郑舜兰的房屋权属证书是由鑫炎公司向相关部门办理，相关税费由鑫炎公司通知郑舜兰预交。合同签订后，郑舜兰依约向鑫炎公司支付了首付款人民币300988元。2011年7月29日，郑舜兰与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订《个人住房借款合同》，合同约定郑舜兰通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额为人民币400000元，贷款款项一次性划入鑫炎公司账户，至此郑舜兰已将全部购房款支付给鑫炎公司。2012年9月29日，鑫炎公司将上述房产交付给郑舜兰，但至今未为郑舜兰办理房屋权属证书，且没有按设计规划预留消防通道、设立邮政信报箱及建设公共卫生间。望判如所请。 鑫炎公司辩称：一、其已为郑舜兰办理讼争商品房的不动产权证书初始登记，因郑舜兰未申报缴纳契税并取得涉税证明而尚未办理转移登记，在郑舜兰取得契税涉税证明后，其愿意给予协助办理不动产权证书的转移登记手续。办理不动产权证书属于转移登记，需要买卖双方共同申请办理，不是其单方所能申请，故郑舜兰请求其单方办理不动产权证书并将证书交付，与办证法律规定及办证流程不符，应驳回其诉讼请求。二、讼争房屋经竣工验收后已于2012年12月底交付给郑舜兰使用，在交付时郑舜兰对讼争房屋符合交付条件的事实也没有异议，也符合消防要求，现房屋交付早已超过两年，郑舜兰主张建设消防通道并设立邮政信报箱没有事实依据并已超过诉讼时效期间，也应驳回其诉讼请求。三、郑舜兰要求支付逾期办证违约金也不能成立。本案房屋所在的项目属于胜利北路南段旧城改造项目，系政府主导性征迁安置房项目，对此类安置房办证问题，市政府于2014年专门发出《关于加快推进历史遗留的政府主导性项目拆迁安置房确权发证工作方案的通知》，对2014年6月30日前竣工由于各种原因尚未办证的政府主导性征迁安置房项目列入历史遗留范围。后政府各部门才开始启动安置房项目办理事宜，但由于历史遗留项目多，安置房数量庞大，全市也不可能一次性办理，故只能分期分批办证。按照办证流程，必须先进行房屋建筑面积的测绘，讼争的19号楼到2015年6月30日才完成房屋建筑面积测绘，2016年5月才取得不动产初始登记。故造成该项目延期办理产权的责任并非出卖人原因造成，依法不应由其承担逾期办证违约金。且讼争商品房也办理按揭贷款手续，在办理产权证之前，其也为郑舜兰的贷款提供阶段性的担保，及时办理了产权证，按照商品房买卖合同补充协议第六条及银行的要求，产权证也是交由银行保管，故何时取得产权证，并未造成郑舜兰的实际损失，亦请求驳回郑舜兰的该项诉讼请求。四、讼争房屋于2012年12月底交付时符合交付条件，郑舜兰也同意接收房屋，不存在没有达到约定交房条件的问题，且交房至今也长达四年，郑舜兰主张该违约金1000元不仅没有事实依据，且超过诉讼时效期间，依法也应驳回郑舜兰的该诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于鑫炎公司是否应为郑舜兰办理相关房产的《不动产权证书》并将该证书交付给郑舜兰及其应否承担违约金的问题？ 本院经审查认为，郑舜兰与鑫炎公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.006%向买受人支付违约金……”，而鑫炎公司已于2012年9月29日将房产交付给郑舜兰，但其至今未为郑舜兰办理《不动产权证书》，已违反上述约定，故其除应为郑舜兰办理《不动产权证书》外，还应支付相应的违约金。因郑舜兰已付清购房款700988元，且双方约定鑫炎公司自逾期之日起每日按郑舜兰已付款的0.006%向郑舜兰支付违约金，故现郑舜兰要求鑫炎公司支付自2014年8月29日起以人民币700988元为基数按日0.006%计算逾期办证的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但其要求鑫炎公司支付至《不动产权证书》交付之日止缺乏依据，鑫炎公司依法应支付违约金至《不动产权证书》登记至郑舜兰名下之日止。鑫炎公司主张办理《不动产权证书》非其单方能完成，不能及时办证系历史遗留问题，故其不应当支付违约金，缺乏依据，本院不予采纳。虽然商品房买卖合同约定办理产权登记手续的税费由郑舜兰承担，但鑫炎公司未能提供证据证明其已通知郑舜兰交纳，故造成不动产权属证书未能及时办理的责任不在郑舜兰。 二、关于鑫炎公司是否应当按设计要求建设消防通道、设立邮政信报箱并向郑舜兰支付因交付的房屋未达到《商品房买卖合同》第八条约定条件的违约金1000元的问题？ 本院经审查认为，郑舜兰与鑫炎公司签订的《商品房买卖合同》第八条中约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫、及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金……”，结合郑舜兰提供的小区现场照片及鑫炎公司对郑舜兰主张的其未按设计要求设立邮政信报箱未提出异议，可依法认定鑫炎公司未按约定设立邮政信报箱，故现郑舜兰要求鑫炎公司按设计要求设立邮政信报箱并支付违约金1000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。莆田市公安消防支队城厢区大队出具的编号为莆城公消验复【2012】第0005号的《建设工程竣工验收消防复查意见书》载明结论为：鑫炎公司已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。该复查意见书系真实有效的，且消防是否合格应以消防部门出具的意见书为准，故郑舜兰要求鑫炎公司按设计要求建设消防通道缺乏依据，本院不予支持。鑫炎公司主张郑舜兰要求设立邮政信报箱及违约金已超过两年的诉讼时效，但因鑫炎公司未按设计要求设立邮政信报箱的违约行为持续存在，故郑舜兰的该请求未超过诉讼时效，鑫炎公司的该主张缺乏依据，本院不予采信。 综上所述，本院认为，郑舜兰与鑫炎公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。鑫炎公司作为商品房的开发商，在商品房出售给郑舜兰后，应当按照合同约定及承诺为郑舜兰办理房地产权属证书，但其却未能在约定的期限内为郑舜兰办理，已构成违约，依法应按照双方约定承担违约责任。故郑舜兰请求鑫炎公司为其办理讼争房地产权属证书，并支付自2014年8月29日起至《不动产权证书》登记在其名下之日止以人民币700988元为基数按日0.006%计算的逾期办证违约金，符合法律规定及双方约定，应予支持。因鑫炎公司一直未按设计要求设立邮政信报箱，其违约行为持续存在，故鑫炎公司主张郑舜兰要求其设立邮政信报箱已超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。因莆田市公安消防支队城厢区大队出具的编号为莆城公消验复【2012】第0005号《建设工程竣工验收消防复查意见书》认为鑫炎公司已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用，故郑舜兰要求鑫炎公司按设计要求建设消防通道缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建鑫炎集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内为郑舜兰办理坐落于莆田市旧城改造第十九幢楼10层1003号商品房的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权的《不动产权证书》，并将该证书交付给郑舜兰； 二、福建鑫炎集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内为郑舜兰购买的坐落于莆田市旧城改造第十九幢楼10层1003号商品房所在的小区内按设计要求设立邮政信报箱； 三、福建鑫炎集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给郑舜兰自2014年8月29日起至坐落于莆田市旧城改造第十九幢楼10层1003号商品房的《不动产权证书》登记在郑舜兰名下之日止以人民币700988元为基数按日0.006%计算的逾期办理《不动产权证书》的违约金； 四、福建鑫炎集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给郑舜兰因交付的房屋未达到《商品房买卖合同》第八条约定的条件的违约金人民币1000元； 五、驳回郑舜兰对福建鑫炎集团建设发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币793元，由福建鑫炎集团建设发展有限公司负担。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林龙飞 人民陪审员  陈**建 人民陪审员  林清廉 二〇一七年五月八日 书 记 员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。