云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终111号上诉人（原审被告）昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码91530600579808075L。住所地：云南省昭通市昭阳区荷花路6号。法定代表人马维明，该公司总经理。委托代理人白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师，代理权限，特别授权。被上诉人（原审原告）唐万昆，男，汉族，1988年5月8日出生云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人杨发令、杨成儒（实习），云南悟同律师事务所律师，代理权限，特别授权。上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司因与被上诉人唐万昆商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：2018年6月7日，原告唐万昆与被告泰鸿房产公司签订《商品房购销合同》，唐万昆购买泰鸿房产公司开发的位于昭阳区房屋，房屋价款为546228元。合同约定：“唐万昆于当日支付首付款166228元，其余房款由原告向银行贷款支付；泰鸿房产公司于2018年6月30日前交付房屋。如逾期，则自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金，合同继续履行；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，唐万昆所购房屋在房管部门办理了登记备案手续。因泰鸿房产公司于2019年5月15日才通知接房，原告唐万昆向本院起诉，要求1、判令被告向原告支付逾期交房违约金15208元（共计逾期319天，其中前90天为：90天×30元/天=2700元，剩余229天，按总价款546228元×229天×0.01%=12508元）；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。被告泰鸿房产公司未按合同约定如期交房，其行为已构成违约，应当承担违约责任。其提出涉案房屋被纳入政府规划拆迁范围，导致逾期，不应承担违约责任的抗辩意见，因未提交证据予以证明，本院不予采信。泰鸿房产公司按合同约定应向原告唐万昆支付逾期交房的违约金为：1、90天×30元/天=2700元；2、229天×546228元×0.01%=12508元。两项共计15208元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐万昆支付逾期交房违约金15208元。案件诉讼费180元,由被告昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。宣判后，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：请求撤销原判，发回重审或者查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏了本案涉案房屋所在区域已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划拆迁范围，政府已明确告知上诉人涉案房屋不能交付的关键事实。虽然上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房购销合同》第七条、第九条明确约定了商品房交付时间和违约责任，但本案涉案房屋位于凤凰山脚，昭阳区为打造昭通凤凰山温泉全域旅游小镇，早已将该区域纳入规划拆迁范围，政府多次告知上诉人涉案房屋不能交付，由此导致建设单位未组织最后的综合验收，上诉人也不能按照合同约定交付房屋。涉案房屋纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划区域，各大媒体也纷纷作过专题报道，这是众所周知的事实，上诉人无需举证证明。二、一审法院错误认定上诉人于2019年5月15日通知接房这一事实。因涉案房屋所在区域已纳入规划拆迁范围，从而致使建设单位未通过最后验收，未经验收合格的房屋上诉人根本不可能通知被上诉人接房。一审法院认定上诉人于2019年5月15日通知接房属认定事实错误。三、一审法院将举证责任强加给上诉人，从而以举证不能判决上诉人承担支付违约金的责任，属于典型的适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实。本案涉案房屋已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划区域，将面临拆迁，上诉人不能按照合同约定交付房屋是因政府行为所致，这一事实无需举证。本案中政府行为属于不可抗力，因不可抗力导致上诉人不能按时交房，上诉人不应承担违约责任。根据《民法总则》第二条、第一百八十条第一款和《合同法》第一百一十七条的规定，依法应当免除上诉人的违约责任。四、即便法院认定上诉人构成违约需要承担逾期交房的违约责任，一审法院关于违约金的计算截止时间为2019年5月15日没有任何依据。被上诉人唐万昆在二审中答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一审法院并未漏列本案关键事实，涉案房屋纳入昭通凤凰山温泉全城小镇规划拆迁范围，仅仅是上诉人一面之词。首先，从答辩人提交的作业计划表可以看出在交房前，上诉人就没有停过工，一直都在建设中，政府行为并不阻碍昭通雅苑房屋的施工建设；其次，昭通雅苑房屋可以说是才刚刚修建完毕，很多业主还没有入住就要拆迁，这是有违常理，即使拆迁，答辩人与上诉人已经签订房屋买卖合同，并备案登记，拆迁与上诉人已没有关系，是答辩人与政府之间的事情。上诉人向住建局出具的交房答复中也明确承诺交房时间为2019年5月15日，虽然答辩人主张违约金的计算时间为2019年5月15日，但实际真正拿到钥匙的时间是在之后。在二审中，上诉人对原判决认定的交房时间为2019年5月15日提出异议。对原判决确定的其余法律事实双方当事人未提出异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。归纳当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司逾期交房的原因是否是不可抗力所致；原判决由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司支付唐万昆违约金15208元是否恰当?针对以上争议，本院评判如下:焦点一:关于昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司逾期交房的原因是否是不可抗力所致的问题。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司认为其不能按照约定向业主交房的原因是因为政府行为不可抗力所致。本院认为，本案中，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司与唐万昆在双方签订的《商品房购销合同》中约定“甲方（昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司）应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”在合同履行中，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司未能按照约定的交房时间向唐万昆交付房屋，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司在一审庭审中陈述其是2018年7月才得知涉案房屋纳入拆迁范围，不能交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依照此规定，在昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张的不可抗力事件发生之前，其已经逾期交房，因此，不能免除昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司应当承担的违约责任。关于昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张的不可抗力是否存在的问题。因昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司在一审中未能向法院提交因政府将涉案房屋纳入拆除范围的证据，在本案二审中，本院通知昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司提交涉案房屋所在区域被纳入政府规划拆除范围的相关证据或提供证据线索，但昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不能向本院提交相关证据，也未提供证据线索。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司提出涉案房屋被纳入政府规划拆除范围不属于众所周知的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司承担举证不能的法律后果。昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司主张逾期交房的原因是因不可抗力导致的上诉理由，缺乏证据证明，本院不予支持。焦点二：关于原判决由昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司支付唐万昆自2018年6月30日起至2019年5月15日止的违约金15208.00元是否合法恰当的问题。本院认为，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司未按照合同约定时间向唐万昆交付房屋，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司与唐万昆在《商品房购销合同》中对违约金的约定是：自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于违约金计算的截止时间，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司上诉认为即便要其承担违约责任，违约金计算的截止时间应为2018年11月9日。本院认为，因昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司不能向法院提交证据证明在2018年11月9日案涉房屋已具备交房条件，根据《昭通雅苑项目尾期工程作业计划表》及昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司向昭阳区住房和城乡建设局出具的《昭通雅苑交房情况回复》，该两份证据证实了昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司保证于2019年5月15日交房给业主的事实，且业主唐万昆对此也予以认可，故本院确认违约金计算截止时间为2019年5月15日。原判决根据合同约定计算昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司应向唐万昆支付的违约金共计为15208.00元，计算时间和计算方法正确，本院应予维持。综上所述，昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年三月十七日书记员  徐开鹏