江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3625号上诉人（原审被告）：淮安绿鸿置业有限公司，住所地淮安市清江浦区黄码乡政府农技站楼。法定代表人：傅永林，职务董事长。委托诉讼代理人：沈加楼，江苏淮宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋华林。委托诉讼代理人：赵庆明，安徽玉金律师事务所律师。上诉人淮安绿鸿置业有限公司（以下简称绿鸿公司）因与被上诉人宋华林商品房预约合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初11237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿鸿公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案被上诉人陈述是现金给付60万元，但其没有举证证明如何支付购房款（或借款）以及支付过程，其陈述根本不足为信，本案系虚假诉讼。2、被上诉人陈述合同及收据都是2013年2月2日订立并出具的，但司法鉴定的结论对此予以明确否认；被上诉人申请出庭作证的证人也证实该购房款系借款转化。3、本案实质上是案外人（也是本案的证人）对外民间借贷(或者连民间借贷也不存在），因无法还款，利用保管公司公章的机会伪造了合同及购房的事实，将上诉人变为债务人，钱可能被证人收取，根本没有进入上诉人的账户，本案应移交由公安机关办理。4、鉴定费用系被上诉人虚假陈述所产生，鉴定结果也证实被上诉人系虚假陈述，故鉴定费用应由被上诉人承担。此外，案涉地块还是空地，被上诉人不可能购买空地上不存在的房屋；另上诉人也从未委托任何人向被上诉人借款。宋华林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宋华林向一审法院起诉请求：1、被告返还原告购房款人民币60万元，并承担违约金20万元，合计80万元；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月27日，淮上公司变更为被告绿鸿公司，同时公司的注册资本、法定代表人亦进行变更。2012年10月30日，淮上公司经工商行政主管部门核准登记成立。2012年11月20日，淮上公司作为锦业（中国）发展有限公司的全资子公司享有2012G088P06号地块3208012012CR0237号《国有建设用地使用权出让合同》受让方的所有权利义务，用于开发锦元华府小区。截止起诉之日，该地块仍未开发，亦未取得商品房预售许可证；案外人张锦元是淮上公司的实际负责人。在2011至2013年期间，张锦元陆续向原告宋华林借款60万元用于公司运作。由于借款一直未还，双方协商一致，将借款转化为购房款，并2016-2017年期间，原告宋华林与淮上公司签订《锦园华府订房协议》一份，载明：申请订房人（宋华林）选择房屋系位于现黄码乡东西武黄路坐北朝南锦园大酒店楼下底层西首门面两间，房屋售价5416元/平米，在签署本协议同时，申请订房人自愿缴付房款104万元，至实际交付时，若实际面积超出已经交付房款，则订房人需补清款项，若实际面积未达到已经交付房款，则锦园华府同意将多收金额退还；申请订房人在签署协议当日付30万元作为房屋订金，于2013年2月6日前付款50万元，剩余房款24万元于2013年3月30日前付清；如特殊情况双方有一方违约，则违约方付给对方经济损失20万元；签订本协议时，申请人同意淮上公司在取得房屋预售许可之后签署《商品房买卖合同》，房屋最迟交付时间为2014年6月30日；此协议签订后，双方互相遵守，若申请人未在规定时间内付清款项，则此协议无效。在该协议尾部，有原告宋华林签名、淮上公司印章。在公司负责人处有张锦元签名。后淮上公司出具NO:1344529号收款收据一份，载明：客户名称为宋华林、购房定金（现金）60万元。双方在签订订房协议时间和出具收款收据的时间均提前到借款发生时间，即2013年2月2日。协议签订后，原告宋华林未支付剩余款项，淮上公司亦未能交付房屋，双方也未签订正式的商品房买卖合同。由于在第一次庭审中，原告宋华林陈述其与淮上公司系订房协议和收据均是淮上公司于2013年出具的，对此被告绿鸿公司不予认可，并申请对订房协议和收款收据上的印章形成时间进行司法鉴定，并提供了2012年11月的比对样本。经一审法院委托，南京金陵司法鉴定所出具司法鉴定意见书，载明：不能对收款收据上的印章与样本是否同时间形成作出鉴定意见；订房协议上的印章与样本上的印章不是同时期形成；不是同时期形成即指与样本相差在三个月以上。为此，被告绿鸿公司支付鉴定费16840元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，淮上公司借原告宋华林60万元，双方约定将借款转化为购房款，用于购买淮上公司开发项目的房屋，双方在明知涉案房屋尚未建设，更未取得商品房预售许可证的情况下订立《锦园华府订房协议》，该协议属预约认购协议，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，淮上公司在未取得行政主管部门核准的建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证书，就与原告签订订房协议，对于合同无效存在明显过错，应当转化为购房款的60万元予以返还。双方在订房协议中明确取得商品房预售许可证明后再签订正式的《商品房买卖合同》，表明原告宋华林对涉案房屋未取得商品房预售许可证明是明知的，故对合同无效亦负有一定过错。考虑到淮上公司占用了原告的资金，对此可按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从订房协议实际签订之日起支付原告利息损失。由于原告宋华林未能明确订房协议实际签订日期，故酌定为2017年1月1日。对于原告宋华林主张超出的部分，不予支持。被告绿鸿公司系由淮上公司更名而来，故淮上公司应承担的责任由被告绿鸿公司承担。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、淮安绿鸿置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告宋华林款项60万元，并以60万元为基数从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失至款项实际给付时止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告宋华林负担2000元，被告绿鸿公司负担9800元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，淮上公司未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证与宋华林签订的《锦园华府订房协议》，依法应认定为无效。合同无效即合同自始不发生效力，宋华林主张的60万元借款未能通过有效的房屋买卖行为转化为购房款，宋华林主张返还购房款的事实基础也即不复存在，故该请求依法应予驳回。宋华林可就民间借贷法律关系另行起诉。由于宋华林陈述其与淮上公司的订房协议和收据均是淮上公司于2013年出具的，由此引发争议并进行司法鉴定；鉴定结论也否认宋华林的陈述，之后宋华林也认可该协议和收据的时间是倒签的，故该次鉴定的费用应由宋华林承担。综上，上诉人绿鸿公司的上诉理由成立；一审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初11237号民事判决；二、驳回被上诉人宋华林一审诉讼请求。一审案件受理费11800元，鉴定费16840元，二审案件受理费9800元，合计38440元，由被上诉人宋华林负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  丁 然审判员  蒋其举二〇二〇年三月四日书记员  徐 海