陕西省铜川市印台区人民法院   民事判决书      （2020）陕0203民初5号   原告：李喜莲，曾用名李喜连，女。   原告：李忠诚，曾用名李忠锁，男。   委托诉讼代理人：王文学，西部法制报法律服务所法律服务工作者。   被告：李都成，曾用名李都锁，男。   第三人：姜青峰，男。   委托诉讼代理人：胡同义，铜川市王益区司法局“148”法律服务所法律工作者。   原告李喜莲、李忠诚诉被告李都成、第三人姜青峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王文学、第三人姜青峰及其委托诉讼代理人胡同义到庭参加了诉讼，被告李都成经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告李都成与第三人姜青峰于2003年4月28日签订的房屋买卖协议无效；2、依法判令第三人姜青峰立即返还所购买的原告及被告的父亲李某某名下的全部房屋及使用的土地；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告李喜莲、李忠诚及被告李都成的父亲李某某于1988年12月20日取得铜地字（88）第416号《城镇国有土地使用权证》，该土地系宅基地，位于铜川市印台区XX镇坡子居委会，并与原告李喜莲、李忠诚及被告李都成的母亲何某某一起建造了两孔窑洞和三间平房。原告李喜莲、李忠诚及被告李都成的父母先后过世后，作为享有继承权的子女李喜莲、李凤莲、李都成、李忠诚均未对遗产进行分配，也未放弃继承权。被告李都成于2003年4月28日与第三人姜青峰签订一份房屋买卖协议，将李某某、何某某所有的房屋出售给第三人姜青峰，却一直未告诉李喜莲、李忠诚。况且，该房屋的土地系宅基地，应当依法确认被告李都成与第三人姜青峰的房屋买卖协议无效并双方返还。   被告李都成未到庭参加诉讼，但庭前提供答辩意见为：父母去世后，被告李都成大姐李喜莲结婚外嫁，弟弟李忠诚因为外出工作，父母遗留的宅基地及房屋闲置无人打理，自己便自作主张卖给第三人姜青峰，一直未告诉姐弟。被告李都成承认未进行遗产分配，也未征得姐弟们的同意将房屋出售给姜青峰，房款个人收取，姐弟们问起，只是说找个熟人免费看护院子。现姐弟知道房屋卖给第三人姜青峰，甚是不满，被告李都成十分愧疚，无言以对，同意原告的请求，也愿意折价给第三人赔偿。希望法院公正裁判，以维护法律尊严与亲属和睦关系，并照顾买房人的利益。   第三人姜青峰辩称，不同意原告的诉讼请求。也不同意被告要求第三人返还购房款的请求。原告诉状称房子产权归李某某没有异议。其兄弟姐妹是否放弃继承权不清楚。2003年李都成与姜青峰签订合同属实。对于二原告说不知道卖房子不属实，签订合同的时候当时都在场。另外，原告二人并非适格的被告，本案系房屋买卖合同纠纷，请求合同无效只能是合同的当事人一方，原告并非合同签订的相对人，无权提出合同无效。原告要取得诉讼资格，应当先提起继承诉讼纠纷，如果确认有房子份额，才能获得诉讼资格，继承法规定的时效是两年，现已过，视为放弃继承权，被告李都成取得房屋使用权和居住权，因此该买卖是合法有效的。涉案房屋系遗产，没有房产证，只有居住和使用权，被告李都成2003年4月28日将房屋卖给第三人姜青峰后长达17年间没有提出异议，即丧失继承权的时效和本案的诉讼时效。原告称合同无效应当提供相应的证据，而且必须满足合同法52条规定的情形才能确定无效。如果二原告认为合同无效，根据最高院关于买卖合同司法解释三第三条的规定，法院不应予以支持。第三人姜青峰对涉案房屋已使用十七年之久，也进行了改造，无法返还。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。      原告向本院提供证据：1、2019年11月6日由陈炉派出所出具的证明原件一份。证明李某某的出生日期及家庭成员情况。李忠诚、李喜莲的曾用名系李忠锁、李喜连。另证明二原告具备本案的民事诉讼主体。被告李都成未到庭参加诉讼，庭前让其质证，其表示无异议。第三人姜青峰称对真实性无异议。2、1988年12月30日城镇国有土地使用权登记收件收据复印件一份、收款收据一份。从被告李都成处复印来，证明宅基地属于原、被告的父亲李某某。举此证是为了和证明以后卖房印证。被告李都成对此未发表质证意见。第三人姜青峰称，对于收据，只能证明是权属资料，不是宅基地的使用证书。对该证据没有异议，但不是完全能证明宅基地属于李某某。3、2003年月28日契约复印件一份。从被告李都成处复印来，证明被告将房子卖给了第三人姜青峰。被告李都成认可、无异议。第三人姜青峰认可、无异议。   被告李都成未向法庭提供任何证据材料。     第三人向法庭提供的证据：1、2003年4月28日契约一份。内容为：“李都成，姜青峰自愿达成协议将自家砖窑两孔，平房三间作价陆仟元整卖给姜青峰，该款一次交清，以此为凭，不得违约。四止为东止：新民。西止：尤寿。背靠：公路。前止：水井。卖窑人：李都成。买窑人：姜青峰。证明人：张某某。代笔人：靳某某”。证明卖房的时间是2003年4月28日，实际支付12000元房款，双方形成了合法有效的合同。原告对真实性及证明目的均无异议。被告李都成认可，无异议。   2、2003年4月28日收条原件一份，内容为：“今收姜峰人民币壹万贰仟元正，李都成，2003年4月28日”。证明合同上写的房款是6000元，实际支付12000元，是为了少交税。原告称看着是李都成的字，应该是他打的，应由其本人核实。被告李都成对此认可、无异议。   3、2004年6月8日出具的完税证复印件一份，证明房屋买卖后第三人姜青峰向国家按6000元交了税。原告称认可，无异议。被告李都成对此认可、无异议。   4、宅基证原件一份。证明李某某取得建房的权利。原告称认可、无异议。被告李都成未发表质证意见。   5、赁房协议复印件一份，证明姜青峰在买房前就一直租住此处。原告称无异议，李都成管理房屋的时候将房子租给了第三人。被告李都成称认可、无异议。   6、2020年1月10日由XX镇XX社区出具的证明一份、2020年3月16日XX社区出具的证明一份。证明李某某1993年去世后，房屋卖给了第三人姜青峰。房屋产权归姜青峰。原告称对该真实性无异议，证明目的有异议，社区没有权利确认房子归谁所有，只能证明谁居住在那里。被告李都成称，不清楚什么意思。   7、申请证人出庭，证明卖房子的时候二原告知道这件事情及卖房的真实性。   证人张某某、靳某某（被告李都成的同学）证明卖房子的时候此二人在场。2003年4月28日姜青峰让其二人作证，张某某当时和靳某某在李都成家谈这个事情，当时二人再三向被告李都成确认，说让李都成和其兄弟姐妹商量，李都成说自己能做主，已经说过了，他们都同意。然后就按12000元的价钱将房卖给了姜青峰，当时是张某某和靳某某写的合同。   证人张广仁系第三人姜青峰邻居，证明姜青峰和李都成2003年卖房的事情，2013年6-7月份卖房子家的姐姐雇了一辆面包车回来拉东西的事情，一拉东西其问姜青峰，他说把房子卖给他了，张广仁才知道。   证人尤寿系第三人姜青峰邻居，证明2003年将房子卖给了姜青峰，尤寿看见原房主家大姐回来拉东西。基本上每一回尤寿都见了。老大和老二经常回来拉东西还在尤寿家来转一圈。   证人薛某某，证明2003年4月份的时候，本来打算买李某某的房子，但是姜青峰在那居住，当时去看房子的时候，主家的老二儿子在家，姜青峰说是想买房子，其就放弃了。   原告对证人证言的质证意见：证人所陈述的不是事实，时间节点及被告李都成是否打电话询问其他权利人的方式都不清楚。所说的无法证明二原告知道卖房的事实。与本案没有关联性。   被告李都成对证人证言均不认可。证人说其在签卖房协议的时候是通过电话向兄弟姐妹商量的是不对的，当时就没有电话。被告偶尔回家拉东西，证人说其姐姐回去拉东西的事情不清楚。XX小组管辖，被告父亲的房子以前是水泉头小组管辖。   第三人姜青峰认可证人证言，均能证明2003年卖房的时候，李喜莲及李忠诚知道卖房的事情。二原告要求确认合同无效已经超出了诉讼时效，已经过了十七年了。   本院出示证据：1、2020年3月13日李都成的事实陈述一份以及2020年3月16日本院与李都成谈话笔录一份。内容为：李都成认可原告的诉求，认可原告庭前提交的相关证据，愿意折价赔偿第三人的损失。   2、出示2020年1月17日本院与李喜莲谈话笔录一份。内容为：第一，原、被告父亲去世后，没有遗嘱情况下，四个子女均有继承权，每个子女都是自然就享有平均份额。第二、被告李都成当时将房屋卖给第三人姜青峰时，其不知道买房的事情，但是没有多久就知道，被告李都成没有权力代表其他人卖房。第三、卖房一年后，有一次其看见父亲的房子就难过，第三人姜青峰就给其说，买房子后悔了，当时原告李忠诚也在场，原告李喜莲说后悔了将钱退给第三人，但是第三人又不提了。第四、将房子卖给第三人后，其就一直要房子，因此和时效没有关系。   原告对上述材料真实性无异议。说明一点：李都成在卖房的时候没有经过李喜莲和李忠诚同意。李喜莲有后悔的意思，表示卖房的时候其不清楚。   被告李都成对本院与李喜莲的谈话笔录，没有异议，无法合理解释其陈述与原告李喜莲之间陈述的矛盾之处。   第三人姜青峰对上述材料中原告说的均有继承权没有异议。原告李喜莲说的是没有多久就知道了，在卖房子的时候李喜莲找过姜青峰，说明知道卖房子的事情。二原告应在两年内先打继承权纠纷，再打合同纠纷。被告李都成说的二原告是近三年才知道卖房是矛盾的。李都成和二原告是姐弟关系，不是证人关系。   3、XX社区主任的谈话笔录一份。原告称因为这是上街主任说的，其比较懂，应该是真实的，对该谈话笔录认可、无异议。被告李都成称不清楚。第三人姜青峰对该谈话笔录认可、无异议。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年4月28日，被告李都成将父母生前位于XX镇XX社区水泉头小组那坡店片区宅基地上所盖的两孔窑洞、三间平房卖给第三人姜青峰，双方约定价格12000元，并于当日签订契约，该契约上写明价格为6000元，有双方签字，并有证明人张某某签字，代笔人靳某某签字。当日第三人姜青峰支付被告李都成12000元，被告李都成给第三人姜青峰书写收条一份，并将宅基地证原件交给第三人姜青峰。2004年6月8日第三人姜青峰因房屋买卖缴纳契税180元。后二原告回本案所涉房屋拉过自己的东西。   另查明，原、被告父亲李某某于1993年去世，母亲何某某1989年去世，李凤莲2001年去世，原、被告父母去世无遗嘱。李某某去世后，本案所涉房屋由被告李都成管理，房屋并未分割。2003年以前第三人姜青峰与被告李都成签订有房屋租赁协议，第三人姜青峰在2003年前就租住在本案所涉房屋中。   再查明，XX社区成立前，涉案房屋位于水泉头小组，XX小组。2002年6月铜川市XX镇XX社区成立，原来的XX镇XX小组XX小组合并XX社区。   上述事实，有契约、收条、完税证明、证人证言、谈话笔录、庭审笔录等案卷材料在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点问题有：1、二原告的主体是否适格？2、本案是否已经过了诉讼时效（继承的资格是否已过诉讼时效，请求确认本案合同无效是否已过诉讼时效）？3、本案所涉及的房屋买卖合同是否无效？    对于第一个焦点，二原告的主体是否适格。第三人姜青峰认为合同的无效只能是合同的相对方，其他人无权提出合同无效的观点，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。此处的当事人，应为因买卖合同发生争议而起诉至人民法院的案件当事人，其既可以是买卖合同的缔约方，也可以为缔约方以外的与买卖合同或者出卖物有利害关系的其他人。本案中二原告即为缔约方以外的与买卖合同或者出卖物有利害关系的其他人。故对第三人姜青峰的该观点，本院不予采信。   对于第二个焦点，本案继承的资格是否已过诉讼时效，请求确认本案合同无效是否已过诉讼时效。第三人姜青峰认为，原告自身作为继承人要继承遗产的时效是两年，从本案的情况看，早已超过了两年的时效，并且自李某某去世至起诉已过20年，其已丧失继承资格的观点，依据《中华人民共和国继承法》的规定继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的视为共同共有。本案中所涉房屋曾是原、被告父母的遗产，继承开始后房屋没有分割，未分割即为共同共有，不再适用《中华人民共和国继承法》中关于继承的诉讼时效。对于本案请求确认合同无效是否已过诉讼时效，综合来看合同无效制度是对合同自由的限制，是国家运用公权力对当事人民事行为所进行的主动干预，并且合同无效的原因主要在于违法性，时间的经过不能改变无效合同的法律性质，因此请求合同无效，不应适用诉讼时效期间的规定，但因合同无效而产生的返还或者赔偿请求权应当适用诉讼时效制度。综上，对第三人姜青峰上述观点，本院不予采信。   对于第三个焦点，被告与第三人签订的合同是否有效。本案中，原告与第三人争议的事实焦点问题，即原告二人是否在房屋买卖合同签订时已经知晓此事，本院庭前与原告李喜莲的谈话笔录中原告李喜莲称被告在签订合同时并未告知二原告，二原告是在房屋卖了不久后才知晓，被告李都成又称，房屋买卖的事情一直未告知二原告，二原告是近三年才知道，第三人及证人又证明签合同时被告李都成再三表示二原告知道卖房之事，从原告与被告之间的谈话来看两者自相矛盾，从李喜莲的谈话来看，二原告至少在卖房子没过多久后就知道此事，但一直未提出异议。原告庭审中亦认可，父母去世后，房屋由被告李都成管理，被告李都成与第三人姜青峰签合同时被告李都成再三表示已告知二原告，并表示不反悔，李都成即使签订合同时未告知二原告，但二原告在不久后知晓后未提出异议，并到本案所涉房屋拉东西，该行为应视为默认。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。另外，原告认为依据相关规定对于农村宅基地房屋买卖的XX房XX乡以外的人员，应当认定买卖合同无效的观点，被告与第三人签订契约是在2003年4月，XX社区已经成立，曾经不属于同一个小组，但2002年6月以后两个小组合并成立XX社区，同属于XX社区管辖。第三人并非外乡人员，另外合同签订后，双方的义务均已履行完毕，并且第三人交纳了房屋买卖相关的契税，第三人及家人在此房屋居住已满17年，现在依然居住在此，期间对房屋进行了翻修，装饰。                     综上，本案无法律规定的合同无效的其他情形，应认定被告李都成与第三人姜青峰签订的房屋买卖合同有效。故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告李喜莲、李忠诚的诉讼请求。   案件受理费50元，由原告李喜莲、李忠诚负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。                          审判员 梁艳   人民陪审员 盖淑芳   人民陪审员 许米玲                      二0二0年三月二十五日                            书记员 周颖        1