沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初3477号原告（反诉被告）：张洋洋，女，1984年7月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告（反诉被告）：陈晨，男，1978年4月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区北三经街3-1号4-8-1。被告（反诉原告）：梁俊熙，男，1976年5月5日出生，汉族，住安省太和县。原告（反诉被告）张洋洋、陈晨与被告（反诉原告）梁俊熙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张洋洋、陈晨与被告梁俊熙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洋洋、陈晨向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房租尾款20,000元整；2.判令被告立即与原告签订纸质书面租房协议合同；3.被告承担诉讼费。后在本院审理过程中变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方关于涉案房屋的租赁关系；2.被告腾退房屋；3.被告按每年四万元标准支付租金。事实与理由：原、被告于2016年4月11日签订房屋租赁合同，原告将坐落于沈阳市铁西区中央南大街45号甲1-215门的房屋出租给被告，约定租赁期限为2016年4月11日至2019年4月26日，租金每年2万元，付款方式为年交，上打租，每年提前一个月交付。2019年2月中旬，被告告知原告生意不好，到期不再租赁，4月17日被告又称想继续租赁，原告告知房租涨为5万元，被告说太贵不租了，原告告知到期腾房。4月27日，原告接收房屋，被告并未腾房不要继续租房，双方口头商定年租金4万元，被告先付定金2万元，5月6日前支付余款2万元后签订书面租房协议，原告收取定金后向被告出具收条亦写明余款必须在5月6日前支付（收条现在被告处）。5月6日到期后被告拒绝付款，要求变更付款方式为先付5000元，余款1.5万元在7月末付清，原告要求被告按口头协议履行。此后多次协商，被告于5月30日表示不承认曾经达成的口头协议，故原告诉至法院。被告梁俊熙辩称，不存在房屋尾款20,000元，我方同意将签订书面合同的前提是按照原合同每年租金20,000元，否则不同意签订新合同，也不同意解除合同，因为我们有合同，合同价格明确约定是两万元，而且我方已经上打租支付给原告了，现在要求解除合同就给我造成损失了。如果对方单方解除，合同应赔偿我方房屋装修款8万元。反诉原告梁俊熙向本院提出反诉请求：1.判令被告方连带责任赔付给反诉人涉案租赁房的装修装饰损失费7.2万元；2.因被反诉人方单方自主解除租赁合同，终止租赁关系的违约金；3.或判令双方继续全面履行原签订的租赁合同，租金每年2万元（反诉人已交付给被反诉人房屋租金至2020年4月26日）；4.被反诉人承担本诉、反诉的案件受理费。后在审理过程中，将第三项诉讼诉请变更为：如被告不继续履行合同，违反了合同法的约定，租金2万元应双倍返还。事实与理由：原、被诉双方于2016年4月11日签订租赁合同，约定反诉人租赁被反诉人的房屋一处，约定租金每年2万元，当即反诉人交齐了房租，并按计划进行了全新装修、装饰，并对地面塌陷空坑进行了填堵，花去极大的人工和运土费用，对墙面裂缝处进行了修补。此后按双方认可的长期使用计划进行装饰，使用至2019年4月，双方又多次接触，协商续租，于2019年4月27日反诉人用农行卡转账交付了此后一年的租金，至2020年4月26日止。现被反诉人收了租金后，至2019年6月6日诉讼要解除租赁合同，显然违背公民的诚信、自愿、公平原则。对反诉人的装修装饰费用及违约金给予赔偿，以保护受损方的正当合法权益。反诉被告张洋洋、陈晨辩称，我们不同意，因为我们租房子是毛坯房，装修成什么样我们不参与，都是反诉原告自己做决定。经审理查明，2016年4月11日，张洋洋、陈晨（甲方）与梁俊熙（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于沈阳经济技术开发区中央南大街45号甲1-21（5门）的门市，面积为78.46平方米，租赁期限自2016年4月11日至2019年4月26日，租金为每年2万元，乙方租赁3年，付款方式为一年一交，上打租，乙方每年必须提前一月上交租金…租赁期间乙方可根据需要对房屋进行装潢、装饰，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施…租赁合同期间后，室内装潢可移动的装饰材料乙方可以拿走，甲方装有的门窗地面等有所损坏，乙方应按价赔偿或乙方负责修复；本合同签订后，乙方向甲方交纳1000元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费、采暖费等拖欠及主要设施损环。如乙方无以上事情发生，甲方应把押金退还给乙方。又查明，签订合同后，梁俊熙向张洋洋、陈晨交纳押金1000元，对涉案房屋进行了装修，并按约定足额交纳租金直至合同期满。另查明，上述合同约定的租赁期届满后，张洋洋、陈晨与梁俊熙再未就涉案房屋另行签订新的书面合同。梁俊熙于2019年4月27日向张洋洋支付租金2万元。再查明，张洋洋与梁俊熙2019年5月4日通话录音内容显示，原、被告双方在之前已就年租金4万元达成一致，张洋洋向梁俊熙确认尾款2万元是否能支付，梁俊熙表示：“我的意思在七月份，我们把2万，暖气费我交的情况下，把钱打到你账户里头，我说的话我算数…容我到七月份，七月三十号，我要是给不上你房租，你就按这三个月的租你的房租给付了，然后我就搬家…你要的数字我能满足你，咱其他的没有争议，三年都没有争议，现在咱也没有争议…咱答应的事，我感觉四万块，一年我应该能挣到…你就缓我三个月，超过三个月我给你按银行同期同利率给你利息”当张洋洋不表示不同意延期三个月时，梁俊熙表示：“你听我说，别三个月，你要是成交的话，咱们都退一步，你重新起草一个合同，我也不和你两万了，也别扯皮，让我妻子再给你微信转账5000，剩下的15000，我想法在七月三十前给你付了，你就写个合同…”张洋洋表示不能接受七月份付2万元尾款，如果梁俊熙不能付房款的话，可以给梁俊熙时间搬走、腾房，预付的房租退给梁俊熙，本次通话双方亦未能就支付剩余2万元房租的时间达成一致。张洋洋与梁俊熙2019年5月30日通话录音内容显示，张洋洋要求见一面，按梁俊熙说的把合同签了，7月末付2万尾款，梁俊熙称：“咱不是有合同吗？原合同到期不执行原合同吗？没新合同…现在不是签的时候…你定的价格我不承认…”再查明，涉案门市系张洋洋、陈晨于2013年4月从沈阳开达实业有限公司处购买。以上事实，有移村再建项目认购协议书、租赁合同、收据、通话录音及庭审笔录、询问笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案中，张洋洋、陈晨与梁俊熙就涉案房屋签订的租期为2016年4月11日至2019年4月26日的租赁合同已实际履行完毕。根据双方2019年5月4日通话录音内容，本院可以认定，此前双方就年租金4万元已在口头上达成一致，梁俊熙于2019年4月27日向原告支付2万元租金并在涉案房屋租住至今，双方未签订新的书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，原、被告双方形成了不定期租赁关系。庭审中，经本院释明，被告不同意按年租金4万元标准交纳租金，原告合同目的无法实现，现要求解除租赁关系，主张合理，本院予以支持。被告应在合理期限内腾房，并按年租金4万元的标准支付实际占有使用该房屋期间的租金。关于反诉原告梁俊熙要求反诉被告支付涉案房屋的装修装饰损失费问题，述称2016年4月至5月间装修了一次，反诉被告不同意该请求，称在不损坏房屋的前提下，根据合同约定梁俊熙可以带走的都带走，如损坏了房屋则需按价赔偿或负责修复。经查，装修发生在2016年原合同履行期间，原合同中约定“租赁合同期间后，室内装潢可移动的装饰材料乙方可以拿走，甲方装有的门窗地面等有所损坏，乙方应按价赔偿或乙方负责修复”，现原租赁合同已实际履行完毕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，因双方对装修折价并无约定，故本院对反诉原告该项请求不予支持。关于反诉原告梁俊熙要求反诉被告支付解除合同的违约金问题，现双方为不定期租赁关系，各方均可随时解除合同，出租人在合理期限前通知承租人即可，现反诉原告并未提供证据证明反诉被告存在违约行为，故本院对反诉原告该项请求亦不予支持。关于反诉原告梁俊熙要求反诉被告双倍返还租金2万元的问题，于法无据，故本院不予支持。关于押金部分，扣除梁俊熙应承担的水电费及欠付费用后，仍有剩余的，由张洋洋、陈晨返还给梁俊熙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张洋洋、陈晨与被告梁俊熙关于沈阳经济技术开发区中央南大街45号甲1-21（5门）的租赁关系；二、被告梁俊熙于本判决发生法律效力之日起二十日内将上述房屋腾退给原告张洋洋、陈晨；三、被告梁俊熙向原告张洋洋、陈晨支付上述房屋的租赁使用费（自2019年4月27日至实际腾房之日止，按年租金40,000元标准计算，扣除梁俊熙已交纳的20,000元）；四、原告张洋洋、陈晨返还被告梁俊熙押金1000元（扣除应由梁俊熙承担的水电费等欠付费用）；五、驳回反诉原告梁俊熙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费300元和反诉费800元，由梁俊熙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 睿人民陪审员  谢琳琳人民陪审员  董巧玉二〇二〇年三月十三日书 记 员  万 龙本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。