湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初12978号原告湖南兴文物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县，该公司职工。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。被告：祝爱明，男，1978年10月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南兴文物业管理有限公司（以下简称“兴文公司”）与被告祝爱明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴文公司的委托诉讼代理人谭思敏到庭参加了诉讼，被告祝爱明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兴文公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区11-203房物业管理费6743.66元，违约金2677.03元，合计人民币9411.69元；2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：原告是具有合法资质的物业服务企业。2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会与原告签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，选聘原告为金色山庄小区提供物业管理服务至今。被告为长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区11-203房业主，房屋面积为103.93㎡。原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是自2010年12月1日至2014年8月31日，2018年2月1日至2018年10月31日被告一直未缴纳物业服务费，截止2018年10月31日，被告共计欠缴54个月物业费，共计人民币7945.2元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应当承担万分之五的违约金人民币6734.66元，合计人民币9411.69元。被告祝爱明经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、质证、举证和辩论的权利。经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与湖南葆力物业管理有限公司（现兴文公司）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域（以下简称“本物业”）物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日止。2013年7月22日，金色山庄业主委员会（甲方）与兴文公司（乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第四章第4条约定。物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。合同第五章第五条约定，电梯住宅用房的物业服务费标准为每月/1.2元每平方米。合同第八章第十四条约定，服务期限届满前3个月，甲方末将续聘或解聘意见通知乙方的，视力甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第九章第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照［每日万分之五］的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。合同到期后，因长沙市岳麓区金色山庄业主委员会解散，该小区未选举成立新的业主委员会。2015年11月13日原告向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016牟01月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！长沙市岳麓区银盆岭街道银星社会居委会在此函件上加盖公章。另查明：1、被告祝爱明系金色山庄小区11栋203房业主，房屋建筑面积103.93平方米。被告2010年12月1日至2014年8月31日以及2018年2月1日至2018年10月31日共计54个月未缴纳物业管理费，截止2018年10月31日，被告共计欠缴原告物业费6743.66元。2、2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司经工商登记名称变更为湖南兴文物业管理有限公司。上述事实，有当事人的当庭陈述、《金色山庄小区物业服务委托合同》、《函件》、《不动产登记情况表》、《通知》、《生活垃圾清运合同》、《律师函》、《电梯安全维修基金申请》、《房屋漏水维修基金申请》、《内资企业管理基本情况表》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：金色山庄业主委员会与兴文公司于2013年7月22日签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期终止，之后，因金色山庄业主委员会解散未再选举成立新的业主委员会，兴文公司无法续签新的物业服务合同，但兴文公司于2015年11月13日向金色山庄小区所在的基层组织长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会申请继续为金色山庄小区进行物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。原、被告之间的物业服务合同合法有效，原告已提供了较完善的物业服务，被告应当履行给付物业费的义务。原告按1.2元每平方米每月收取物业管理费符合公平原则，故对原告请求判令被告立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区11-203房物业管理费6,743.66元的诉讼请求，本院予以支持。依据法律规定，违约金应以实际损失为基础，原告未提交证据证实其实际损失，综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失，基于公平原则，兼顾合同履行及本院处理同类案件的情况，本院酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业服务费的违约金（滞纳金）800元，故对原告请求法院判令被告支付违约金2,677.03元的诉讼请求，本院予以部分支持，对此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告祝爱明在本判决生效之日起五日内支付原告湖南兴文物业管理有限公司物业服务费6,743.66元及违约金800元。二、驳回原告湖南兴文物业管理有限公司的其他诉求请求。如果被告祝爱明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，两项合计610元，由被告祝爱明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年三月三日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。