广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10847号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街繁华路41号。负责人：胡海，职务行长。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾银辉，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：陈强军，男，1969年11月19日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）与被告陈强军金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行番禺支行的委托诉讼代理人赖星允、曾银辉到庭参加了诉讼。被告陈强军经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告立即向原告支付住房抵押贷款的本金、利息（含罚息、复利）合计人民币1542572.53元[其中本金1489181.88元，拖欠利息51126.54元、拖欠本金罚息1024.91元、拖欠利息复利1239.2元（暂计至2019年6月10日）]，并从2019年6月11日起至贷款清偿之日止按合同约定的贷款利率的水平上浮50%的利率计付罚息和复利给原告；3.原告有权处理抵押物佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑碧海名轩海涛阁8座T03（复式），并对其所得价款具有优先受偿权；4.被告承担本案全部诉讼费用（含公告费用）。事实和理由：2015年9月1日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告以其名下的佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑碧海名轩海涛阁8座T03（复式）房作为抵押，并办理了抵押登记，向原告贷款人民币1650000元，用于支付购买上述房屋的买价，借款期限240个月，从2015年9月11日至2035年9月11日。借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。合同约定采用等额本息还款方法。被告不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告的借贷关系。对于被告未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。签约后，原告依约向被告指定的账户发放了贷款。后被告停止向原告归还借款，虽经原告多次催收，被告仍未清偿，暂计至2019年6月10日止，被告应归还已到期借款本息共计人民币97222.12元。原告认为，被告在履行合同中，已违反了合同约定，并使原告不能实现合同目的。为维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院起诉，请法院判如所请。被告陈强军未答辩，亦未向本院提交任何证据。建行番禺支行围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据建行番禺支行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年9月1日，陈强军作为借款人、抵押人与建行番禺支行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），约定：借款人向贷款人借款用以购置位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑碧海名轩海涛阁8座T03（复式）的房产（以下简称涉讼房屋）；借款金额为165万元；借款期限为240个月，从2015年9月11日至2035年9月11日止；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，即年利率为4.893%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；采用等额本息还款方法；本合同项下的担保方式为抵押，抵押人以涉讼房屋设定抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产抵押的债务，剩余价款退还抵押人；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项；……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；等等。2.2015年9月7日，佛山市住房和城乡建设管理局核发了编号为粤房地他项权佛字第××号《房地产他项权证》，载明涉讼房屋的权属人为陈强军，他项权利人为建行番禺支行，权利种类为抵押，权利范围为全部，债权数额为165万元。3.2015年9月11日，建行番禺支行向陈强军发放了贷款165万元。4.2019年8月26日，建行番禺支行提起本案诉讼。庭审过程中，建行番禺支行称陈强军自2018年10月11日开始出现逾期还款情况，截至2020年2月11日，陈强军尚欠贷款本金1489171.24元（包含已到期本金）、利息95436.18元、本金罚息3943.44元、利息复利4823.4元。为此，建行番禺支行向本院提供了《中国建设银行个人贷款对账单》予以证明。诉讼过程中，本院根据建行番禺支行的申请，依法作出了（2019）粤0113民初10847号《民事裁定书》，对涉讼房屋进行了轮候查封。因本院以其他方式无法与陈强军取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向陈强军发出应诉公告，现公告期限已届满，未见陈强军与本院联系。本院认为，建行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立，具有经营人民币存贷款等业务资格的金融机构。建行番禺支行和陈强军签订的借款合同，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建行番禺支行依约向陈强军发放贷款，陈强军理应依约履行还本付息的义务。然而，陈强军自2018年10月11日起开始逾期还款付息，其行为已构成违约，建行番禺支行依约有权解除其与陈强军之间的借贷关系，并要求陈强军清偿全部贷款本息。因此，就建行番禺支行要求解除借款合同的诉请，合法有据，本院予以支持。因罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故逾期罚息不应计收复利。因此，陈强军应向建行番禺支行偿还贷款本金489171.24元及利息、罚息、复利（暂计至2020年2月11日，利息95436.18元、罚息3943.44元、复利4823.4元；自2020年2月12日起至本判决生效之日止按借款合同约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按罚息利率计收复利；以1489171.24为本金，从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，按借款合同约定的标准计收罚息，罚息不计复利）。就建行番禺支行主张其有权处理涉讼房屋，并对所得价款享有优先受偿权的诉请。陈强军以涉讼房屋为上述借款作抵押担保，并已办理抵押登记，该担保行为合法有效。借款合同约定，借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产抵押的债务，剩余价款退还抵押人。因此，就该诉请，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与陈强军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、陈强军于本判决发生法律效力之日起五日内向中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金489171.24元及利息、罚息、复利（暂计至2020年2月11日，利息95436.18元、罚息3943.44元、复利4823.4元；自2020年2月12日起至本判决生效之日止按借款合同约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按罚息利率计收复利；以1489171.24为本金，从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，按借款合同约定的标准计收罚息，罚息不计复利）；三、中国建设银行股份有限公司广州番禺支行对依法处理抵押房产【佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑碧海名轩海涛阁8座T03（复式）】所得的价款在上述第二项判决确定的债权范围内享有优先受偿权；四、驳回中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18783元，财产保全费5000元，均由陈强军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  黎伟昌人民陪审员  杨恒清二〇二〇年三月五日书 记 员  凌绮珊