文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3801号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：胡明军，男，1971年10月31日出生，汉族，住本市京口区。委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹倩雯，江苏丹正律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：镇江市润林市场管理有限责任公司，住所地镇江市运河路69号。法定代表人：徐懿，该公司董事长。委托诉讼代理人：王俊杰，江苏金荣恒顺律师事务所律师。上诉人胡明军和上诉人镇江市润林市场管理有限责任公司（以下简称润林公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡明军上诉称：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案双方争议的焦点是在双方合同之外的事项，不属于房屋租赁合同纠纷，应当是不当得利纠纷。双方合同中虽约定了拆迁补偿归润林公司，但该条款属于格式条款，润林公司也未尽到提醒、告知的义务，故该约定无效。且润林公司的招租公告中曾载明“在合同期内，若遇政府拆迁，公司将补偿经营户的装潢、搬迁损失”。2.润林公司提出的反诉请求与胡明军提出的诉请不是同一法律关系，一审法院受理润林公司的反诉违反法律规定。自2016年8月12日镇江市润州区人民政府发布房屋征收方案公示后，润林公司的所有权已经灭失，物权自然归属与国家，故润林公司已无权再向润林公司收取房租。且2015年10月6日至2016年8月11期间，润林公司时常封闭市场大门，根本无法正常营业，一审法院按双方原租金的标准，要求胡明军支付房屋使用费，违背客观事实。润林公司上诉称：请求撤销原判第二项、第四项，依法改判胡明军支付润林公司欠付的租金及房屋使用费等费用共计40万元，并支付逾期利息（按人民银行同期贷款利率计算，截止2019年7月1日暂计44755.4元）。事实和理由：1.本案是基于租赁合同签订后而产生的纠纷，一审法院认定案由正确。涉案的租赁合同非格式合同，在合同签订时公司就相关条款、责任义务等事项已经对胡明军进行了告知，胡明军是完全民事行为能力人，经商多年，对签订合同应当是有充分的经验。双方租赁合同约定是符合意思自治原则的，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。2.胡明军提出的招租公告属于民事合同中的要约要请，而不是要约，招租公告的内容不构成合同的约定条件，并且在招租公告发出后，胡明军也从未联系润林公司就签订合同的事项达成协议。3.一审法院受理反诉正确无误，符合民事诉讼法的规定，但一审法院对于房屋租赁使用及费用的判定是有误的。胡明军占有使用涉案房屋的行为是持续的，且从未结算，故合同期内的租金5万元并未超出诉讼时效。一审法院认定房屋占用费仅可计算至2016年11月24日也是错误的。2016年11月24日，镇江市润州区人民政府虽作出国有土地上房屋征收决定公告。但根据相关规定，房屋征收决定公告本身并不处分当事人的权利义务，属于行政机关作出的行政相关行为，不是具体行政行为。在公告后至润林市场签署拆迁协议前，征收区域内的土地使用权、房屋及其他附属设施的所有权并不发生变更，润林公司仍是涉案地块的合法产权人，仍对地块内的房屋租金和占用费享有权益。故胡明军尚欠润林公司2014年10月6日至2015年10月5日租金5万元、2015年10月6日至2018年2月5日房屋使用费35万元，合计40万元。胡明军辩称：1.双方合同期满后，2015年10月6日起，润林公司对胡明军一直继续租赁使用房屋是知晓的，但一直未要求支付租金，在一审起诉时才要求支付租金，已超过诉讼时效。2.征收公告是政府行为，其征收内容是具体明确的，征收公告上墙后该房屋的物权已并不属于润林公司所有，其不可再继续主张租金等费用。3.润林市场以拆迁为由，多次要求承租户搬离，重新进行招租，不停反复导致承租人无法经营，双方的合同目的无法实现，所以润林公司收取租金是不合理的。胡明军向一审法院起诉请求：判令润林公司返还不当得利款项合计90万元，并承担本案诉讼费。润林公司反诉请求：判令胡明军依法支付拖欠润林公司的房屋租金及房屋占用费合计40万元及利息447554元（以中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年7月1日），并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月20日，胡明军与润林公司签订房屋场地设施有偿使用合同约定，胡明军作为承租人承租位于镇江市运河路69号E001、E002，F001、F002，F010-F015区域作为经营场地，租金每年67500元，设施有偿使用费每年45375元，物管费每年37125元。租赁期限自2014年10月6日至2015年10月5日。合同第九条约定，甲（润林公司）乙（胡明军）双方有配合政府推动改造项目的义务，如因政府启动征用或企业经营需要对该市场进行整体或局部拆迁，致使本合同不能履行，甲方必须提前三十天通知乙方，与拆迁相关的补偿由甲方享有。乙方必须无条件迁让，如乙方不按甲方通知期限搬迁，甲方有权采取必要措施直至乙方迁让。剩余房租和保证金甲方扣除相关费用后返还给乙方。同时双方手写添加第十二条约定，如遇政府政策性搬迁，乙方投入内部装潢的补偿折价款归乙方所有。至该合同租赁期限届满，胡明军尚有5万元租金未向润林公司支付。胡明军与润林公司签订的房屋场地设施有偿使用合同期限届满之后，双方未再签订租赁合同，但是该房屋一直由胡明军占有使用至2018年2月。2015年5月28日，润林公司对外发出招租广告，载明“镇江润林装饰材料市场（原镇江装饰城，运河路69号）是已有十几年经营历史的老装饰材料市场。在镇江中心区域，有极好的区位优势；市政府原计划对市场重新拆迁规划，一度使市场处于停滞状态。根据目前情况，决定暂停开发，重启市场功能……”2016年8月12日，镇江市润州区人民政府发布房屋征收补偿方案公示，确定拟征收的范围为运河路西南侧。2016年11月24日，镇江市润州区人民政府作出国有土地上房屋征收决定公告（镇润房征告字2016年第1号），决定征收位于运河路西南侧的罐头厂地块。2019年1月26日，镇江市润州区人民政府房屋征收办公室、润州区房屋征收和拆迁安置中心、镇江诚信房屋征收服务中心与被告润林公司签订镇江市房屋征收补偿协议。确定拆迁补偿款为219480841元，至2019年4月26日，已经支付润林公司补偿款1.24亿元。胡明军承租区域经江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司评估，装饰装修及附属物补偿价值合计404133元。一审法院认为：本案争议焦点为，一、本案案由如何确定；二、胡明军诉讼请求能否成立；三、润林公司所提反诉请求能否成立。关于本案案由，应确定为房屋租赁合同纠纷。理由如下：首先，构成不当得利须受领人取得利益没有合法依据。本案中胡明军承租特定区域房屋之后针对房屋进行装饰装修，属动产与不动产附合情形。除当事人另有约定外，动产与不动产附合，由不动产所有人取得动产之所有权。其次，双方签订的书面合同，未就与房屋形成附合的装饰装修物的处理作出约定，然根据合同第十二条“乙方（胡明军）投入内部装潢的补偿折价款归乙方所有”的约定，可得而知，胡明军取得房屋内部装潢的补偿折价款的前提为将房屋装饰装修物的所有权移转于房屋所有权人。综上，胡明军承租房屋发生拆迁时，装饰装修物所有权已经归属于房屋所有权人即润林公司。房屋征收补偿款乃政府作为土地及房屋的征收人对原土地及房屋所有人给予的补偿，本案中润林公司作为承租房屋及装饰装修物的所有人，自征收部门取得征收补偿款，乃基于其对案涉房屋及装饰装修物的所有权，难谓没有合法依据。最后，土地房屋征收过程中，房屋征收部门除向被征收人的房屋及土地进行补偿外，还会向被征收人发放停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费、奖励费及其他补贴补助款等费用。参照双方之间签订的书面租赁合同第九条明的约定，与拆迁相关的补偿由甲方（润林公司）享有。润林公司基于该合同条款的约定，自能从征收部门取得与拆迁相关的停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费、奖励费及其他补贴补助款等费用，显然不属于没有合法依据的情形。胡明军向润林公司主张诉求的实质乃基于双方签订的房屋场地设施有偿使用合同，而该合同实质就是租赁合同，故一审法院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。针对争议焦点二，胡明军向润林公司主张诉请中所包含的装饰装修物补偿款、停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等费用。因停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等费用，在案由分析部分已做说明，不满足不当得利的情形。根据原合同第九条之约定，显然将停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等费用归属于润林公司，故一审法院对胡明军要求润林公司支付停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等款项的诉讼请求不予支持。关于装饰装修物赔偿款，因双方签订的原书面合同中第十二条对装饰装修补偿作出另外约定，约定装饰装修补偿折价款归乙方（胡明军）所有，胡明军依据原合同第十二条约定向润林公司主张装饰装修补偿款具有法律依据。胡明军所承租区域的装饰装修及附属物经评估价值为404133元，润林公司应按照上述数额向胡明军支付装饰装修补偿款。关于争议焦点三，胡明军与润林公司于2014年10月20日签订的房屋场地设施有偿使用合同，对租金给付约定为先交后租，对设施有偿使用费、物管费如何给付未作出约定。2015年10月5日该合同确定的租赁期限届满，胡明军尚欠租金5万元。上述事实为润林公司所明知，润林公司作为租金债权的享有者，至迟应自2015年10月6日起，以一年诉讼时效期间为限向胡明军主张租金债权。润林公司向胡明军主张欠付租金债权的时间为2019年7月1日，亦未提供证据证明，其享有的上述租金债权存在时效中断、中止情形，故一审法院对胡明军所提润林公司向其主张租金债权已经超过诉讼时效的意见，依法予以采纳，对润林公司要求胡明军向其支付拖欠5万元租金的请求不予支持。关于房屋占用费的问题。双方签订的原房屋租赁合同期限届满之后，胡明军仍然继续占有使用案涉房屋的事实为双方所认可。润林公司所主张的房屋占用费，可参照原合同约定的房屋租金执行。房屋占用费可计算至2016年11月24日。理由如下：首先，从润林公司与反诉胡明军签订租赁合同的合同目的看，胡明军作为案涉特定区域房屋的承租人，其承租润林公司房屋乃为实现自身墙纸经营所需；润林公司作为镇江装饰城的租赁管理企业，其亦需要通过将房屋出租于经营不同装修项目的单位或个人以维持整个镇江装饰城的经营。至镇江市润州区人民政府作出对上述区域内土地及房屋的征收决定，无论是作为承租人的胡明军还是作为出租人的润林公司，通过租赁合同维持各自在镇江装饰城经营的目的均将因为政府征收土地及房屋而不能如征收决定发布之前开展稳定的经营活动，双方签订租赁合同所欲达到的合同目的已然不能实现。其次，从土地、房屋及其他附属设施权利归属的角度看，至镇江市润州区人民政府作出征收决定之日，征收区域内土地使用权、房屋及其他附属设施的所有权已经发生变更，不再属于润林公司所有，润林公司既已丧失所有权，其向胡明军主张征收决定公告发布之后租金的权利不再具备本权支撑。虽然在政府征收决定公告之前镇江市润州区人民政府曾于2016年8月12日发布房屋征收方案公示，但此文件仅属行政行为公开接受社会意见的行为，不具有征收决定性质。自2015年10月6日至2016年11月24日期间，案涉房屋由胡明军占有使用的但未交纳租金的事实为润林公司所明知，润林公司向胡明军主张房屋占用费债权的诉讼时效期间应自2016年11月25日起计算一年至2017年11月24日。此期间，民法总则于2017年10月1日起开始实施，此时润林公司主张租金债权的诉讼时效尚未届满，诉讼时效期间变为三年，即润林公司主张债权的时效届满之日应为2019年11月24日。润林公司于2019年7月1日就上述期间的债权向一审法院提起诉讼，处于诉讼时效期间。故一审法院对于胡明军提出的此段期间内润林公司债权的诉讼时效已经届满的意见不予采纳。2015年10月6日至2016年11月24日期间，胡明军作为案涉房屋的实际占有使用人，可参照双方之间签订的原租赁合同支付房屋占用费，然考虑到胡明军承租区域所在的范围曾出现过拟拆迁而终止的情形，不免会对其经营产生不利影响的情形，一审法院酌定2015年10月6日至2016年11月24日期间的房屋占用费的数额为102500元。因胡明军存在迟延支付房屋占用费的事实，应当以102500元为基数自2016年11月25日起按照年利率4.75%向润林公司支付上述费用占用期间的利息损失至实际支付租金之日。一审法院判决：一、润林公司自本判决生效之日起十日内向胡明军支付装饰装修补偿款404133元；二、胡明军自本判决生效之日起十日内支付润林公司2015年10月6日至2016年11月24日期间房屋占用费102500元及此款占用期间利息（以102500元为基数按照年利率4.75%自2016年11月25日起支付至实际支付之日止）；三、驳回胡明军的其他诉讼请求；四、驳回润林公司其他反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，胡明军与润林公司签订的房屋场地设施有偿使用合同合法有效，双方之间存在房屋租赁合同关系。现因政府征收，润林公司作为涉案房屋的所有权人，依法作为被拆迁的主体，签订相关的房屋征收补偿协议，并获得了相应的补偿。胡明军作为房屋的承租人，并非上述房屋征收补偿协议的主体。胡明军与润林公司之间的权利义务仍应当按双方房屋租赁合同的约定进行认定，故一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷，并无不当。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方在合同中约定“如因政府启动征用或企业经营需要对该市场进行整体或局部拆迁，……与拆迁相关的补偿由甲方（润林公司）享有”，并在合同第十二条手写添加了“乙方（胡明军）投入内部装潢的补偿折价款归乙方所有”的约定。可见，双方对于租赁房屋遇拆迁后，相关拆迁利益的分配有明确约定。故胡明军关于合同中所涉的拆迁利益归润林公司所有的条款，系格式条款的主张，显然不能成立，本院不予支持。至于润林公司对外发出的招租公告的性质，依法应当属于要约邀请，不能对涉案租赁合同产生变更或补充的法律效果，对双方不具有约束力。一审法院根据双方合同约定，认定润林公司应按照相关评估价格向胡明军支付装饰装修补偿款，符合事实和法律的规定，本院予以维持。胡明军关于润林公司应返还不当得利款的上诉请求，不能成立，本院不予支持。其次，本案中，双方合同约定的租期为2014年10月6日至2015年10月5日。双方一致认可，合同期届满后，胡明军继续占有使用涉案房屋至2018年2月。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。因此，本案双方自2015年10月6日至2018年2月期间，属于不定期租赁合同关系。胡明军作为承租人，有按约及时支付租金的义务。截至2015年10月5日，胡明军尚欠合同期内租金5万元。根据双方合同的约定，涉案房屋的租金应当一年一缴，先缴后租。双方约定的租金支付虽系分期缴纳，但胡明军占有使用涉案房屋的行为是持续性的，该状态持续至2018年的2月。润林公司在本案中享有的租金债权具有整体性，其主张该债权的诉讼时效应当自最后一期租金履行期限届满之日起算，即自2017年10月6日起计算3年。因此，润林公司于2019年7月1日向一审法院提起反诉，主张涉案的租金及占有使用费，并未超出诉讼时效。最后，关于本案租金的计算问题。本案中，镇江市润州区人民政府于2016年11月24日作出征收决定，即自2016年11月24日起，涉案房屋进入征收程序，承租人的经营活动客观上受到较大影响，双方合同目的已不能实现。且双方合同中亦约定“如因政府启动征用或企业经营需要对该市场进行整体或局部拆迁，致使本合同不能履行，甲方（润林公司）必须提前三十天通知乙方（胡明军）”。因此，润林公司作为出租人，在发生政府启动征收时有义务提前告知承租人，并及时处理双方之间的合同关系，以减少因合同不能正常履行所带给双方的损失。但润林公司并无证据证明其及时进行了相关通知或清退工作，亦未提出解除合同并追索相关租金的主张，其怠于行使相关权利和履行相关义务所导致的损失，其也应当予以分担。基于上述因素，一审法院认定润林公司收取胡明军的房屋占用费可计算至2016年11月24日，本院予以维持。同时，考虑到涉案的承租区域曾出现拟拆迁而终止的情形，2015年5月28日润林公司对外发布的招租广告中也认可市场曾一度处于停滞状态。因此，双方之间的租金标准按原合同标准收取，将有违公平原则。故本院根据双方合同约定、房屋使用情况及征收活动等因素，酌情认定胡明军2014年10月6日至2015年10月5日欠付租金及2015年10月6日至2016年11月24日应缴纳租金的总额为102500元。因胡明军存在迟延支付房屋租金的事实，应当以102500元为基数自2016年11月25日起按照年利率4.75%向润林公司支付利息损失至实际支付之日止。综上所述，一审法院判决结果正确，本院予以维持，但一审判决第二项认定的房屋占用费期间有误，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初2599号第一项、第三项、第四项；二、变更江苏省丹阳市人民法院（2018）苏1181民初10540号民事判决第二项为：胡明军自本判决生效之日起十日内支付镇江市润林市场管理有限责任公司租金102500元及利息（以102500元为基础按照年利率4.75%自2016年11月25日计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，保全费5000元，合计17800元，由胡明军负担7052元，由镇江市润林市场管理有限责任公司负担10748元；二审案件受理费11883元，胡明军负担4708元，由镇江市润林市场管理有限责任公司负担7175元。本判决为终审判决。审判长  王政兴审判员  张 剑审判员  田 原二〇二〇年三月十二日书记员  柳婷婷