济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初3467号原告陈博，女，汉族，住济南市。委托代理人刘敏，北京大成（济南）律师事务所律师。委托代理人杨明生，北京大成（济南）律师事务所实习律师。被告陈鸥，女，汉族，住济南市。被告张诗晨，女，汉族，住济南市。以上两被告共同委托代理人郭涛，国浩律师（济南）事务所律师。第三人山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。法定代表人刘中胜。委托代理人高昱，男，山东大舜天成置业有限公司员工，住济南市，原告陈博与被告陈鸥、张诗晨、第三人山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈博及其委托代理人刘敏、杨明生，被告陈鸥、张诗晨及两被告共同委托代理人郭涛、第三人大舜天成公司委托代理人高昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈博诉称，2015年12月5日，被告陈鸥、张诗晨与原告陈博在房产中介机构济南和平房地产营销策划有限公司（21世纪不动产济南和平加盟店）的见证下，共同签署了房屋买卖合同，陈博购买陈鸥、张诗晨位于济南市历下区某房屋一套，约定合同价款235万元，定金10万元。因该房产存在银行抵押，为便于二被告办理该房屋的解除抵押登记手续，陈博于2015年12月7日向陈鸥、张诗晨支付50万元购房款，二被告办理了房屋抵押登记解除手续。2015年12月13日，二被告将家具、物品搬离，将房屋清空后交付给买受人使用。该房屋因多年不用，水电不通、卫生间到处漏水，买受人向物业交纳了装修保证金，重新进行了装修，装修完毕，陈博入户使用，并于2016年2月15日将该房屋出租给第三人使用至今。原、被告已各自履行了各自义务，二被告已经将房屋转移交付给陈博占有，陈博已支付首付款并计划将剩余房款支付。现房屋已符合办理房屋产权登记证书的条件，陈博多次催促二被告办理房产证并办理过户手续，但二被告因原告对房屋进行重新装修及周边房价上涨缘故，意欲毁约而迟迟不予理睬，并向供电公司申请拆除了电表，企图通过这种方式终止合同履行，造成了原告对承租人的违约。二被告已经取得本案所涉及房屋的发票，该房屋已符合房屋所有权证办理条件，但还没有取得房屋所有权证，请求大舜天成公司协助二被告办理房屋所有权证手续，并协助办理房屋所有权过户变更登记手续。据此，请求法院依法判令：1、陈鸥、张诗晨协助陈博办理房屋所有权证变更手续；2、陈鸥、张诗晨承担违约责任，自陈博起诉之日起按照总房款的每日千分之三的比例向陈博承担违约责任；3、大舜天成公司协助原、被告办理房屋登记和变更登记手续；4、陈鸥、张诗晨承担本案的诉讼费用、保全费、律师费、交通费等全部费用。原告陈博为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、房屋买卖合同，证据载明买卖房屋的坐落及价格等内容，证明原、被告双方虽然交易的方式存在不合适的地方，但双方根据合同约束已履行各自义务，房屋买卖的意思表示真实，交易目的和交易行为可以依法实现；证据2、定金收条、收据以及佣金确认单，证据载明陈博已支付定金及购房款，并且已经支付给房屋中介佣金，证明陈博已按照合同履行支付购房款义务；证据3、大舜天成公司答复函，证明大舜天成公司已将房屋卖给陈鸥、张诗晨，陈鸥、张诗晨又将房屋卖给陈博，并且第三人已经给陈鸥、张诗晨开具发票，目前房屋处于可以办理房屋所有权证的状态，陈鸥、张诗晨不办理房屋所有权证并且不配合陈博办理房屋所有权变更登记手续应属于违约行为；证据4、供电所通知及12345投诉答复意见，证明陈鸥、张诗晨未达到终止合同的违约之目的，以原房屋所有权人的身份申请拆除电表，以逼迫陈博与之解除合同，陈鸥、张诗晨存在严重的违约行为；证据5、涉案房屋目前现状照片，证明房屋已转移交付给陈博占有，陈博对房屋重新装修之后，并正常使用（包含出租给他人使用）；证据6、房屋中介机构的证明，证明房屋买卖的主体双方的房屋买卖行为是其真实意思表示，卖方已实际转移交付使用，买方已按照约定支付购房款；证据7、陈鸥、张诗晨的户籍证明，证明陈鸥、张诗晨的主体资格。被告陈鸥、张诗晨辩称，一、双方于2015年12月5日签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。（一）合同违反法律规定，损害了国家利益。（二）合同权利义务的整体转让未取得本案第三人的同意。二、原告要求被告承担违约责任，继续履行合同于法无据。三、双方应互相返还因合同取得的财产，各自承担因此造成的损失。被告陈鸥、张诗晨为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1、询问笔录，证明原、被告在签订合同之前并不相识，是中介机构将陈鸥房屋信息推荐给陈博的，陈博在此前也通过商品房买卖合同的更名方式在大舜天成购买过一套房子，陈博也相信本案所诉争的房屋也能办理更名手续，在此情况下双方才签订的房屋买卖协议。证据2、微信聊天记录2份，证明与中介及原告的协商情况。第三人大舜天成公司述称，因张诗晨、陈鸥、陈博申请将济南市历下区某商品房的《商品房买卖合同》买受人及发票的付款方名称进行变更一事，我公司答复如下：2009年10月29日我公司将该套房屋出售给张诗晨、陈鸥，张诗晨、陈鸥已支付房款并入住，我公司也将购房发票开具给张诗晨、陈鸥。现张诗晨、陈鸥将该套房屋出售给陈博，是张诗晨、陈鸥对其财产的处分行为，也是张诗晨、陈鸥与陈博之间的自主民事行为，与我公司无关。所以，对于张诗晨、陈鸥、陈博关于变更《商品房买卖合同》买受人及发票的付款方名称的请求，我公司无法配合办理。第三人大舜天成公司未向本院提交任何证据。经对原、被告提交的证据进行审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：2015年12月5日，出卖人陈鸥、张诗晨与买受人陈博签订《房屋买卖合同》一份，约定陈鸥、张诗晨出售坐落于济南市历下区某房屋，房屋建筑面积229.58平方米，总价款2350000元。陈博在房屋买卖合同签订时向陈鸥、张诗晨支付定金100000元，陈鸥、张诗晨应当在2016年2月5日前负责变更合同主体，该阶段产生的该合同等费用由买、卖双方平均承担，陈博应当于确保具备办理该房屋权证条件时（出具契税发票时）支付人民币2250000元。2015年12月6日，陈博向陈鸥、张诗晨支付购房定金100000元。2015年12月7日，陈博向陈鸥、张诗晨支付预付房款500000元。后因无法通过“改合同”的交易方式使陈博与大舜天成公司建立合同关系，由大舜天成公司向陈博出具契税发票，各方形成纠纷，原告陈博诉至本院。另查明，2016年10月2日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，通知规定，非本市户籍家庭在我市限购一套住房。再查明，陈博为非济南市户籍，在济南市已购住房一套。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中约定通过“改合同”的交易方式使陈博与大舜天成公司建立合同关系，由大舜天成公司向陈博出具契税发票，完成房屋买卖，违法国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效条款。陈博主张陈鸥、张诗晨自起诉之日起按照合同总房款的每日千分之三的比例承担违约责任，但未提供有效证据证明陈鸥、张诗晨违约行为的存在，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。因陈博为非济南市户籍，在济南市已购一套住房，不符合济南市限购政策要求，无法办理房屋过户手续，故对陈博要求陈鸥、张诗晨办理房屋所有权变更手续及大舜天成公司协助原、被告办理房屋登记和变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。原告陈博要求被告陈鸥、张诗晨负担本案律师费、交通费，但未提供有效证据证明费用发生情况，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及国家有关民事政策之规定，判决如下：一、驳回原告陈博要求被告陈鸥、张诗晨协助办理房屋所有权证变更手续的诉讼请求；二、驳回原告陈博要求被告陈鸥、张诗晨自陈博起诉之日起按照总房款的每日千分之三的比例承担违约责任的诉讼请求；三、驳回原告陈博要求第三人山东大舜天成置业有限公司协助办理房屋登记和变更登记手续的诉讼请求；四、驳回原告陈博要求被告陈鸥、张诗晨承担本案律师费、交通费的诉讼请求。案件受理费25700元，保全费5000元，由原告陈博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  朱春晓人民陪审员  赵德荣人民陪审员  刘 丽二〇一七年五月三十一日书 记 员  谭娜娜