杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初15020号原告：陈剑，男，1978年10月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：黄楼燕、郭琴，浙江科茂律师事务所律师。被告：杭州宏旺房地产有限公司，住所地：杭州余杭区五常街道文一社区。法定代表人：赵军。委托代理人：袁法群、郑神荣，浙江康城律师事务所律师。原告陈剑（下称陈剑）诉被告杭州宏旺房地产有限公司（下称宏旺房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，依法由审判员独任审判。后依法组成合议庭，本案于2017年5月25日公开开庭进行了审理。陈剑的委托代理人黄楼燕，宏旺房产公司的委托代理人袁法群、郑神荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈剑起诉称：陈剑与宏旺房产公司于2016年3月19日签订《西溪阳光预约转让协议》一份，由陈剑购买宏旺房产公司位于西溪阳光3幢3单元04室的物业（规划用途商业办公），总价款为888712元。合同签订当日，陈剑支付房款448712元，双方约定余款由银行以贷款方式支付，陈剑在接到宏旺房产公司书面或电话通知之日起3日内向指定银行办理。但陈剑至今未收到宏旺房产公司通知办理贷款的事宜。2016年10月22日，陈剑收到宏旺房产公司寄出的《告全体购房户主书》，宏旺房产公司称其开发的西溪阳光项目在资金方面存在较大缺口，该项目在建工程与土地使用权也已抵押，可能随时进入强制执行程序。宏旺房产公司故意隐瞒所售房屋已抵押等的事实，与陈剑签订预约转让协议。根据法律规定，陈剑有权要求宏旺房产公司返还已付房款及支付利息、赔偿损失，并要求宏旺房产公司承担不超过一倍的赔偿责任。请求判令（变更后）：一、确认解除陈剑与宏旺房产公司签订的《西溪阳光预约转让协议》。二、宏旺房产公司返还陈剑已付购房款448712元。三、宏旺房产公司支付陈剑违约金、赔偿金448712元即购房款一倍的损失。四、宏旺房产公司支付陈剑已付购房款的利息，按银行同期贷款利率，自2016年3月19日起计算至实际清偿之日止。本案诉讼费（含保全费）由宏旺房产公司承担。为证明以上主张，陈剑向本院提交如下证据：1、《预约转让协议》一份，证明陈剑与宏旺房产公司签订转让协议的事实。2、收据及银行凭证各一份，证明陈剑已经按约支付宏旺房产公司购房款448712元的事实。3、挂号信面单及告全体购房户主书各一份，证明宏旺房产公司通知陈剑案涉房屋已在签订案涉转让协议前抵押的事实。宏旺房产公司辩称：一、案涉《预约转让合同》的内容符合商品房买卖合同司法解释第五条的规定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。二、宏旺房产公司未取得预售许可证，即不具备商品房买卖条件，《预约转让合同》应认定为无效。三、宏旺房产公司将案涉项目在建工程与土地使用权进行抵押，但没有将涉案具体房屋抵押，不存在宏旺房产公司故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，故宏旺房产公司对陈剑要求赔偿已付购房款一倍的损失，不予认可。综上，宏旺房产公司在案涉转让协议无效情形下，同意返还购房款及支付利息损失，应驳回陈剑其他的要求。为证明其辩称事由，宏旺房产公司向本院提供如下证据：杭州市余杭其区住房和城乡建设局行政处罚决定书一份，证明被告所建项目于2015年5月因未取得预售许可证被住房和城乡建设局行政处罚的事实。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：一、宏旺房产公司对陈剑提供证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，合法性有异议。对证据2的三性无异议。对证据3的真实性无异议，在建工程和土地使用权进行抵押，但没有将涉案房屋进行抵押。本院认为，上述证据1-3，符合有效证据的要件，可以作为认定案件事实的依据。二、陈剑对宏旺房产公司提供证据的质证意见：对该处罚决定书的真实性无异议，2015年5月20日因宏旺房产公司未取得房地产开发资质等级证书及所售房屋未取得预售许可证而被处罚，但宏旺房产公司在事后的2016年3月19日与陈剑签订售房合同，该情况陈剑并不知情。本院认为，该证据真实，可以确认宏旺房产公司曾因未取得房地产开发资质证书从事房地产开发经营，被政府职能部门处罚的事实。根据以上证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2010年11月，宏旺房产公司在杭州市余杭区五常创意产业园取得建设“杭州西溪SOHO办公中心项目”规划许可证，广告宣传为“西溪阳光”。2010年12月，宏旺房产公司取得杭州市余杭区五常创意产业园国有土地使用证；2011年6月30日，宏旺房产公司取得余杭区五常创意产业园1#－6#楼、集中地下室的建设工程规划许可证；2011年10月宏旺房产公司取得上述房产的建筑工程施工许可证。2016年3月19日，陈剑与宏旺房产公司签订了《西溪阳光预约转让协议》一份，主要约定：陈剑购买宏旺房产公司建设的位于西溪阳光3幢3单元04室的物业（规划用途商业办公），总价款为888712元。合同签订当日，陈剑支付房款448712元，余款440000元由银行以贷款方式支付，陈剑在接到宏旺房产公司书面或电话通知之日起3日内向指定银行办理贷款；宏旺房产公司承诺于2016年12月31日之前将符合本协议约定的标的物业交付给陈剑；具体交付办理方式和时间以宏旺房产公司书面通知为准。宏旺房产公司承诺陈剑付清房款且自物业交付之日起180个工作日内办理产权证；另协议对违约责任等条款作了约定。上述协议签订后，陈剑即按约在当日向宏旺房产公司支付了房款448712元。之后，陈剑一直未接到宏旺房产公司通知办理房屋贷款事宜。2016年10月22日，陈剑收到宏旺房产公司寄出的《告全体购房户主书》，告知其开发的西溪阳光项目在资金方面存在较大缺口，该项目在建工程与土地使用权也已抵押，随时可能因债务纠纷进入强制执行程序。另宏旺房产公司因未取得房地产开发资质证书而从事“西溪阳光”房地产的开发经营，于2015年5月被余杭区住房和城乡建设局行政处罚。本院认为，宏旺房产公司未取得资质证书而从事房地产开发，所涉建设项目用地不是经营性房地产用地，也未明确其为房地产项目，故对宏旺房产公司以案涉房屋未取得预售许可证而认为转让协议无效的意见，本院不予采纳。陈剑与宏旺房产公司之间所签订的《西溪阳光预约转让协议》，系双方当事人真实意思表示，均应按协议约定履行。由于案涉房屋所属项目在资金上的缺口，该项目的在建工程与土地使用权已抵押，因债务问题随时可进入强制执行程序，造成未能向陈剑交付案涉房产，不能实现合同目的，系宏旺房产公司的根本性违约行为所致。故对陈剑要求解除与宏旺房产公司签订的预约转让协议，本院予以支持。因合同解除，宏旺房产公司理应向陈剑退还已付的购房款。由于宏旺房产公司违约，其应当承担相应的违约责任。关于宏旺房产公司应承担的违约金数额，陈剑主张金额过高，本院考虑到同期房产市场的行情变动因素，以陈剑的损失为基础，兼顾协议的履行情况及当事人的过错，酌情确认由宏旺房产公司承担违约金55000元。陈剑的其余请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈剑与被告杭州宏旺房地产有限公司于2016年3月19日签订的《西溪阳光预约转让协议》，于本判决生效之日起解除。二、被告杭州宏旺房地产有限公司返还原告陈剑购房款448712元，于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州宏旺房地产有限公司支付原告陈剑违约金55000元，于本判决生效后十日内付清。四、被告杭州宏旺房地产有限公司支付原告陈剑因本案诉讼支付的财产保全申请费4000元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告陈剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12774元，由被告杭州宏旺房地产有限公司负担7774元，原告陈剑负担5000元，于本判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12774元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谈建明人民陪审员  李 华人民陪审员  李明达二〇一七年五月二十七日书 记 员  方潇豪?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?