吉林省珲春市人民法院   民事判决书   （2019）吉2404民初3172号   原告：吴凤伍，男，1967年3月11日出生，汉族，农民，住吉林省珲春市。   委托诉讼代理人：吴涛，男，1990年2月20日出生，汉族，户籍住址黑龙江省北安市，现住吉林省珲春市。   被告：赵小明，男，1986年12月15日出生，汉族，住吉林省珲春市。   被告：高晓楠，女，1992年8月3日出生，汉族，户籍住址吉林省珲春市。   第三人：中国建设银行股份有限公司珲春支行。住所：吉林省珲春市龙源西街1883号。   负责人：孙恒文，行长。   委托诉讼代理人：全仁龙，男，1978年10月19日出生，朝鲜族，该行法律顾问，住吉林省延吉市。   原告吴凤伍与被告赵小明、高晓楠及第三人中国建设银行股份有限公司珲春支行（以下简称建行珲春支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴凤伍及其委托诉讼代理人吴涛，被告赵小明，第三人建行珲春支行的委托诉讼代理人全仁龙到庭参加诉讼。被告高晓楠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吴凤伍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认吴凤伍与赵小明、高晓楠签订的房屋买卖合同有效；2.请求法院判令赵小明、高晓楠支付违约金10万元；3.判令赵小明、高晓楠协助吴凤伍办理房屋过户手续。事实和理由：2017年9月26日，吴凤伍与赵小明、高晓楠签订房屋买卖合同，吴凤伍就珲春市龙源华府B13栋2单元404号房屋以35万元的价格向赵小明、高晓楠购买。双方约定先支付226000元，并约定吴凤伍分期还124200元的房贷，能办理产权证时吴凤伍一次性还完剩余贷款。现该房屋的贷款已结清，可以办理房屋过户手续，但赵小明、高晓楠迟迟不办理产权证。为了维护吴凤伍的合法权益，特诉珲春市人民法院，请求法院支持吴凤伍诉讼请求。   赵小明辩称，双方之间存在房屋买卖事实。1.我认为房屋抵债协议无效。房屋不是现金交易而是顶账房，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定没有登记的房屋不得转让，所以我没有转让给吴凤伍；2.我不存在违约情形，不认可吴凤伍要求我支付违约金10万元的请求。房屋因欠款抵债而来，房屋因存在其他债务无法办理过户手续，所以我不应该承担违约责任。3.签订买卖合同时，约定房贷124200元由吴凤伍分期还款，但分期还款没到期，所以无法办理房屋过户手续。我积极配合办理过户手续，但该房屋存在其他贷款无法办理房屋过户手续。   建行珲春支行述称，赵小明在我行的房屋抵押贷款虽已结清，但赵小明在我行尚未结清“快e贷”借款109685.73元，因此不允许解除房屋抵押。   高晓楠未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.吴凤伍提供《房屋买卖合同》一份及收条一张，证明2017年9月26日购买赵小明、高晓楠的房屋，房屋价款35万元，当天支付房款226000元，房贷124230元由吴凤伍每月还1700元。赵小明对房屋买卖合同及收条的真实性及证明内容没有异议，但我没有实际收到该款，因为吴凤伍没有一次性支付226000元款项。另案中，吴凤伍是孙晶的代理人，保全了涉案房屋，因我没有能力偿还，用涉案房屋抵顶孙晶的债务。因此房款未交付现金，而是抵债。建行珲春支行不清楚该组证据的真实性及证明内容。   本院对该证据的真实性及证明内容予以采信。   2.吴凤伍提供个人贷款还款凭证，证明吴凤伍在2020年1月15日结清剩余房贷。赵小明对该证据的真实性无异议，我与吴凤伍一起去建设银行结清的，并申请结清证明，但建设银行告知因有其他贷款无法开具结清证明。建行珲春支行对该证据的真实性无异议。   本院对该证据的真实性及证明内容予以采信。   3.赵小明提供本院作出的（2016）吉2404民初2513号民事判决书，证明房屋是顶账而来，房屋抵债协议无效，未造成吴凤伍损失，不存在违约情形。吴凤伍对该证据的真实性无异议，但涉案房屋不单纯是抵债而来，也交付了现金。建行珲春支行不清楚该证据的真实性及证明内容。   本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据予以评判。   4.建行珲春支行提供快e贷借款合同一份，证明赵小明未结清我行的“快e贷”，因此我行无法解除房屋抵押。吴凤伍认为“快e贷”系赵小明个人借款，因房屋贷款已结清，建行珲春支行应解除抵押。赵小明对该证据的真实性无异议，但已还清房屋贷款，建行珲春支行应解除房屋抵押。   本院对该证据的真实性予以采信，对其证明内容结合其他证据予以评判。   高晓楠未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   赵小明与高晓楠原系夫妻关系，于2019年11月14日登记离婚。赵小明购置坐落在珲春市××府房屋（丘地号：10-1-69-404）。2013年12月20日，赵小明与建行珲春支行签订个人住房（商业用房）借款合同，办理涉案房屋按揭贷款，约定借款本金为15万元，借款期限为2013年12月20日至2023年12月20日，并于2013年12月24日，在珲春市房产管理办公室办理预购商品房抵押权预告登记（珲房预珲字第2013004862号），预告登记权利人为建行珲春支行，预告登记义务人为赵小明。   2017年9月26日，赵小明、高晓楠（甲方）与吴凤伍（乙方）签订《房屋买卖合同书》，内容为“甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在××府（建筑面积94平方米）商品房出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写叁拾伍万元整；即人民币小写350000.00元。三、因此房产房照未下，甲方有银行房贷为人民币大写拾贰万肆仟贰佰叁拾元整，即人民币小写124230.00元。经甲乙双方协商，乙方预先支付甲方贰拾贰万陆仟元整，剩余拾贰万肆仟贰佰叁拾元整由乙方每月还款银行壹仟柒佰陆拾元整。（该房产还款卡号×××建设银行）四、经甲乙双方同意，甲方于2017年9月26日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。六、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。七、甲方应在2017年9月30日前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付十万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付壹仟元罚金，逾期3个月视为毁约。九、经双方确认，2017年10月30日前，乙方一次性付给甲方时，甲方届时将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。十、房照办理下来，乙方一次性把房贷还清，甲方配合乙方过户，否则视为违约。（如乙方造成甲方房贷逾期，乙方向甲方赔偿损失人民币20万元）。十一、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购楼款项。乙方如违反本协议，则双倍返还甲方所付购楼款项。甲方（卖方）：赵小明、高晓楠（签名并捺手印）；乙方（买方）：吴凤伍（签名）；签订日期：2017年9月26日。”同日，赵小明向吴凤伍出具收条，收条内容为“今收到卖房款226000元整。日期：2017年9月26日；收款人：赵小明（签字并捺手印）。”签订合同后，赵小明交付给吴凤伍房屋钥匙，吴凤伍入住涉案房屋至今，并按约定每月向赵小明银行账户等额还本息。   2019年4月份，吴凤伍从物业公司得知涉案房屋具备办理不动产权属登记的条件，但因联系不上赵小明故未能办理变更登记。2020年1月15日，吴凤伍结清涉案房屋的全部贷款本息。   另查明，赵小明于2017年4月12日向中国建设银行线上申请办理“快e贷”，并签订中国建设银行“快e贷”借款合同，内容为“…第一条借款额度借款额度为人民币（大写）壹拾壹万玖仟壹佰元整。本借款额度为非承诺性额度，不构成贷款人的放款义务，贷款人有权对借款额度进行重新确定。第二条借款额度有效期间与借款期限借款额度有效期间自2017年4月12日至2018年4月12日。在借款额度有效期间终止时，未使用的借款额度自动失效。单笔借款期限起始日为借款款项发放到借款人指定账户之日。本合同项下借款人无论何时（但最迟不得超过约定的借款额度到期日）支用借款，支用的所有借款的到期日都是确定不变的，不会根据起息日及约定的借款期限相应顺延，到期日为借款额度到期日。…第五项特别约定一、借款人特别声明：本人承诺不将贷款资金用于以下领域：1.股票等有价证券投资；2.购房；3.期货买卖；4.偿还其他债务；5.国家有关法律、法规和规章禁止的其他消费与投资。若借款人违反上述内容，贷款人有权提前收回贷款或采取其他违约救济措施。…第七条合同的生效本合同自借款人点击‘确认’并完成电子渠道验密操作后生效。…”该“快e贷”借款并未办理涉案房屋抵押手续。   现建行珲春支行因赵小明未结清“快e贷”不予解除涉案房屋抵押，理由为“快e贷”的借款额度系根据房屋价值作出的额度计算。   本案在审理中，吴凤伍向本院申请依职权调取赵小明、高晓楠在建行珲春支行就涉案房屋办理抵押贷款的信息。2020年1月15日，建行珲春支行向本院出具查询信息，内容为“赵小明在我行有住房贷款150,000.00元，于2020年1月15日已结清。抵押物为：珲春市靖和街‘龙源华府’B13栋2单元404室。赵小明在我行有一笔快e贷，贷款金额：119,000.00元，余额：109,685.73元（本金），已逾期。因赵小明未还清我行贷款（快e贷），故住房贷款已结清，但不能解除抵押。高晓楠在我行无贷款信息。”   本案在审理中，吴凤伍自愿放弃要求赵小明、高晓楠支付违约金10万元的主张，而要求赵小明、高晓楠协助办理房屋过户登记，所产生的有关税费由吴凤伍自行承担。同时，要求建行珲春支行解除涉案房屋的抵押登记。   本院认为，赵小明、高晓楠与吴凤伍签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方签订房屋买卖合同后，赵小明、高晓楠将涉案房屋交付吴凤伍，吴凤伍亦按约定履行支付房款义务，故吴凤伍在房屋具备办理权属登记条件情况下，要求赵小明、高晓楠协助办理房屋过户的请求，符合合同约定及上述法律规定，本院予以支持。赵小明提出双方签订的房屋买卖合同实为以房抵债，属于无效合同，故不应承担违约责任。同时，因其在建行有“快e贷”未还清，故无法协助办理房屋过户手续。本院认为，根据庭审查明的事实，赵小明主张的以房抵债并不影响房屋买卖合同的效力，且双方按照该合同约定各自履行其义务，亦不违反法律法规强制性规定，故其合同无效的抗辩意见，本院不予支持。   关于建行珲春支行应否解除房屋抵押的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；……”，《中华人民共和国担保法》第五十二条规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。本案中，建行珲春支行与赵小明签订房屋按揭贷款，并以赵小明所有的坐落于珲春市××府房屋设立抵押权，现该房屋贷款已全部结清，故自赵小明还清贷款之日，建行珲春支行就涉案房屋设立的抵押权消灭，建行珲春支行负有注销抵押登记的义务。建行珲春支行与赵小明签订的中国建设银行“快e贷”借款合同并未约定该借款以涉案房屋设立抵押权，亦未对“快e贷”借款以涉案房屋提供抵押的事宜形成合意，故建行珲春支行以赵小明未结清“快e贷”为由，不予解除涉案房屋抵押的抗辩主张于法无据，本院不予支持。现吴凤伍基于房屋买卖合同受让人，要求建行珲春支行注销抵押登记的主张，符合上述法律规定，本院予以支持。   本案在审理中，吴凤伍自愿放弃违约金主张，不违反法律规定，本院予以准许。高晓楠经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、赵小明、高晓楠自本判决发生法律效力之日起五日内，协助吴凤伍办理龙源华府B13栋2单元404室房屋所有权（丘地号：10-1-69-404）变更登记至吴凤伍名下，所产生的税费由吴凤伍自行承担；   二、中国建设银行股份有限公司珲春支行自本判决发生法律效力之日起五日内，解除龙源华府B13栋2单元404室房屋预购商品房抵押权预告登记（珲房预珲字第2013004862号）。   案件受理费100元（已交2300元，退还给吴凤伍2200元），由赵小明、高晓楠负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审 判 长 吴锡哲   人民陪审员 陈玉芬   人民陪审员 郎艳芳     二〇二〇年三月五日   书 记 员 刘振龙