四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初3754号 原告：杨明，男，1991年5月5日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：李诚，武胜县中心法律服务所法律工作者。 被告：李强，男，1972年11月24日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：邓世兰（李强之妻），1972年7月27日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告杨明与被告李强房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭审理了本案。原告杨明的委托诉讼代理人李诚，被告李强及其委托诉讼代理人邓世兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余房款2万元；2.判令被告按《房屋买卖合同》约定向原告支付按房屋总价款58.5万元的20%计算的违约金即117000元。事实和理由：2019年6月10日，原告将其名下位于武胜县的住房一套出售给被告，约定房屋总价款为58.5万元，先支付56.5万元，剩余2万元待原被告办理完过户手续后支付。双方签订了《房屋买卖合同》之后，被告按合同约定向原告支付了56.5万元，剩余2万元未支付，现案涉房屋已经过户至被告名下，被告迟迟不支付购房尾款，被告的行为已构成严重违约，按照双方签订的合同第十条约定，被告应当承担违约责任，向原告支付房屋总价款20%的违约金，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告李强辩称，2019年6月10日，原被告双方签订《房屋买卖合同》时，原告称该房屋已缴纳相关税费，同意只要付全款，就将该房屋按一手房更名为李强，并出具了开发商合同，同时房屋中介公司邹建清承诺只需另缴纳过户费24000元，便帮忙把房屋过户更名到李强名下，不再缴纳税费等相关费用。经双方同意后，被告支付了房款56.5万元，并约定房屋过户更名后付清尾款2万元。2019年7月4日，被告在不动产登记中心查询后，该房屋并没有完全过户，开发商处仍是杨明的名字，没有变更为李强。房产中介公司提供的《商品房买卖合同》系伪造，开发商不予认可。经询问多个部门，均说是二手房。目前该房屋在开发商处至今没有更名，所以被告没有支付尾款2万元，被告没有违约，不应承担违约责任和支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求，并追加房产中介公司和经办人邹建清为被告，如果法院认定被告违约对违约金额要求依法减少，并扣除被告缴纳的一手房契税6433.54元。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.2019年6月10日原被告签订的《房屋买卖合同》，拟证明合同对房屋的坐落、楼层、面积、编号、房屋现状、付款方式、违约责任进行了约定，产权证也明确了是在办理中；第八条付款方式也明确了是在涉案房屋买卖合同完成改名后由被告一次性付清款项；第十条违约责任也明确了违约方赔付守约方房屋总成交价格的20%作为违约金；同时在第五条中也约定了原告的责任只是配合被告方来完成过户手续。2.武胜县不动产登记中心的查询结果通知书，拟证明案涉房屋2019年7月4日已经登记更名至被告李强名下，被告向原告支付尾款的条件已经成就，被告应当给付剩余房款并承担违约责任支付违约金。 被告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.商品房买卖合同（在开发商处的），拟证明是按照一手房办理下来的房屋买卖合同，但是开发商那里没有被告方的名字，开发商那里没有更名完毕，开发商不认可这个合同；2.录像二份、录音资料一份，拟证明开发商那里没有变更成李强的名字；3.发票，被告方缴纳税费的票据，拟证明被告方缴纳了6000多元的税费，原告应当退给被告；4.收条一份，拟证明中介收取了被告的2.4万元，原告和中介都说这个钱就是一切税费，除此外就没有任何费用了。 经本院审查，原被告提供的以上证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月10日，被告通过武胜县龙祥房产中介与原告签订了《房屋买卖合同》，合同中原告为甲方，被告为乙方。合同约定：“一、甲方自愿将坐落在武胜县，房产证（不动产权证）号正在办理中，…出售所在层为12，建筑面积为103.52平方米，私人住宅售给乙方，乙方自愿购买。三、双方买卖成交后，甲方以房屋现状交付给乙方。五、甲乙双方商定，过户所产生的一切费用（包括税费）由乙方承担，甲方概不负责，甲、乙双方必须将过户的一切手续提供齐全并配合过户或办理公证委托，过户签名时甲方不得收取任何费用。六、双方商定房屋总价为（人民币）大写：伍拾捌万伍仟元整，小写￥585000元。七、中介费：乙方支付中介费￥5000元。八、付款方式：全款。乙方于2019年6月10日向甲方支付首笔房款贰拾玖万伍仟元整，小写￥295000元，剩余房款贰拾柒万元整，小写￥270000元，甲方预约银行于6月19日前办理按揭还款事宜。乙方需备好还款金，与甲方一起到银行办理结清该房屋剩余按揭款事宜，其余贰万元整，小写￥20000元，在该房屋买卖合同完成改名后（改名到乙方指定名下）一次性结清付给甲方。（双方约定，在2019年7月2日前由李敏帮甲方代收剩余￥20000.00元房款）。十、违约责任：以上条款甲乙双方共同遵守，如有违约，违约方将赔付对方违约金为该房屋成交总价的百分之二十以及守约方的损失。”原告杨明、被告李强、中介方李敏均在该合同上签名。合同签订后，被告按合同的约定向原告给付了购房款56.5万元，原告于2019年7月4日在不动产登记中心将案涉房屋的登记名字由原告变更为被告，被告于2019年8月5日缴纳了税费6433.54元。但目前原告未在房地产开发商处将案涉房屋购买人的名字变更为被告，在开发商处该套房屋的购买人仍然为原告杨明。2019年12月11日原告诉讼来院，要求被告支付尾款和承担违约责任。 另查明：2019年6月10日原被告签订合同后，被告李强与案涉房屋的开发商四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同的落款时间为2016年6月14日，被告李强和四川省梓盛发龙女湖旅游开发有限公司分别在该合同上签字和加盖公章。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按合同约定履行相应的义务。依据合同约定，签订合同后被告向原告支付房款56.5万元，剩余房款2万元在该房屋买卖合同完成改名后（改名到乙方指定名下）一次性结清付，合同签订后，被告按合同的约定向原告支付了房款56.5万元，原告于2019年7月4日在不动产登记中心将案涉房屋的登记名字由原告变更为被告。原告方已经履行了合同约定的全部义务，被告应按照合同的约定向原告支付剩余的房款2万元，因此，原告要求被告给付剩余房款2万元的理由成立，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告支付房屋总价款20%的违约金问题。被告未按合同约定向原告支付购房尾款2万元，已构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，被告未向原告支付购房尾款2万元，给原告方造成的损失为资金占用利息，其利息可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，由此原被告约定的违约金按房屋总价款20%计算过分高于造成的损失，超过法律规定的部分本院不予支持，被告给付原告的违约金应为以购房尾款2万元为基数，从违约之次日即2019年7月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至款项给付之日止。 关于被告辩称在不动产登记中心查询后，该房屋并没有完全过户到被告李强名下，房产中介公司提供的《商品房买卖合同》系伪造，开发商不予认可，经询问多个部门，均说是二手房。目前该房屋在开发商处至今没有更名，所以被告没有支付尾款2万元不构成违约的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋现已经登记在被告的名下，在开发商处没有更名并不影响该房屋物权的设立、变更、转让和消灭的法律效力，同时，原被告在合同中也没有明确约定在开发商处更名后被告才向原告支付购房尾款2万元。因此，被告的辩称不能构成拒付原告购房尾款2万元的正当理由，其辩称意见本院不予采纳。审理中，被告要求追加中介公司和经办人邹建清为被告，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李强给付原告杨明下欠的购房款2万元及违约金，违约金计算方式：以购房尾款2万元为基数，从2019年7月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至款项给付之日止； 二、驳回原告杨明的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费3040元，减半收取1520元，由原告杨明负担1320元，被告李强负担200元（原告已垫付，在本判决书执行时由被告一并给付原告200元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或者四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘中琼 二〇二〇年三月四日 书记员  肖 玲