广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31602号原告：广州市白云区太和你来我网网吧，住所地广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层。经营者：江萍。委托诉讼代理人：董博晨，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣发，该网吧员工。被告：华仁教育咨询服务（广州）有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源北路22号二层之一。法定代表人：杨小丽。委托诉讼代理人：莫志欣，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡进，该司员工。原告广州市白云区太和你来我网网吧与被告华仁教育咨询服务（广州）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区太和你来我网网吧的委托诉讼代理人董博晨、李荣发，被告华仁教育咨询服务（广州）有限公司的法定代表人杨小丽及其委托诉讼代理人莫志欣、胡进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区太和你来我网网吧诉称：2018年6月2日，原被告签订《场地租赁合同》，原告将位于广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层场地出租给被告使用，约定了月租金总额、交租时间、双方权利义务、违约责任等事项。原告于2018年6月3日将租赁场地交付给被告使用，后双方签订《场地租赁补充协议》，约定被告每月分摊保安费、水电费、保洁费、电梯费等事项。但被告自2019年4月起一直拒不支付租金、水电费及分摊费用，并于7月11日向原告发送《告知函》，单方通知解除双方签订的《场地租赁合同》并称被告遭受的损失应由原告承担等。原告不同意《告知函》的相关陈述内容，于7月15日向被告发送了《解除合同通知书》，解除涉案租赁合同及补充协议，催告被告补交拖欠的租金、水电费及分摊费用，并要求被告7日内清场交还租赁场地。但被告拒不理睬，占用场地至今。被告既未补交租金及相关费用，亦未按期清场交还租赁场地，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的2019年4月3日至2019年7月15日的租金73289.98元；2.被告向原告支付房屋占用费40578.57元（以月租金21953.50元为标准，从2019年7月16日起计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至被告返还场地之日止）；3.被告向原告支付保安分摊费用15750元（以2500元/月为标准，从2019年3月3日起计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至被告返还场地之日止）；4.被告向原告支付厕所水、电、保洁工工资分摊费用12600元（以2000元/月为标准，从2019年3月3日起计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至被告返还场地之日止）；5.被告向原告支付电费3913.8元（从2019年3月3日起计算，暂算至2019年9月9日，分表电费1763.9元、大堂及电梯分摊电费2149.9元，实际计算至被告返还场地之日止）；6.被告向原告支付电梯维护、维修费1318.69元；7.被告向原告支付滞纳金2807元（以拖欠的租金、房屋占用费、电费及分摊费用为标准，从应付未付之日起按0.03%/日计算，暂算至2019年9月9日，实际计算至被告返还场地之日止）；8.被告向原告支付违约金18639.9元；（以上8项诉讼请求合计168897.94元）；9.被告立即向原告返还位于广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层场地；10.本案诉讼费由被告承担。被告华仁教育咨询服务（广州）有限公司辩称：恳请法院判决驳回原告的全部诉请。我们认为合同是无效的，因为原告没有转租权，其所陈述的事实和理由不予认可。原告没有合法的承租权，宅基地使用权是李敏仪的，宅基地上的房产应认定为李敏仪的房产，原告没有与房产所有权人签订房屋租赁合同，没有经过李敏仪的同意进行转租，转租无效。所以原告与被告签订的场地租赁合同是无效的。理查明：2018年6月2日，原告出具委托书，载明委托李荣发与杨小丽签订场地租赁合同，将广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二楼经双方已达成协议的房屋租给杨小丽，经李荣发签字后合同生效等。同日，李荣发代表原告（出租方）与被告（承租方）签订《场地租赁合同》，约定：租赁场地坐落于广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层，建筑面积共629.175平米，大堂分摊11.555平米，以测量为准，用途教育及培训；租赁期共5年，出租方从2018年6月3日起将出租场地交付承租方使用至2023年6月2日；本合同签订前一年出租场地月租金32元／平米，大堂分摊50元／平米，月租金总额20711元，租金从第二年开始至第四年月租金总额21953元，往后每三年递增6%租金，以此类推……本合同签订后，出租方交付场地前，承租方一次性向出租方支付三个月租金计62133元作为押金及一个月租金20711元作为按金；每月5日之前，承租方应将当月租金付清给出租方，最迟不超过下月5日，否则超出每日按万分之三收取滞纳金……承租方自行负责场地经营所涉及税收、工商、卫生、治安、环保、消防等报备、审批及相关费用，出租方负协助义务，如因出租方不能提供有效合法手续造成承租方不能办理经营许可而无法经营，造成损失由出租方负责，反之，如因承租方未依法按时交纳税款及房产使用税或完成租赁备案等承租方自身原因导致无法经营，由承租方自行承担……出租方未按合同条款的规定向承租人交付合乎要求的场地的，应视为违约，于3日内退还承租方所交押金款的30%作为违约金……承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按照未支付租金的万分之三按天支付滞纳金；如承租方存在本合同规定的违约情形的，出租方有权解除合同并收回该场地…并有权收取承租方违约金为押金款的30%。同日，双方签订《场地租赁补充协议》，就场地租赁合同未尽事宜约定：出租屋税按出承租双方各摊本层的50%；承租方每月向出租方缴纳分摊50%的保安费用为2500元；厕所及电梯门外的水电费，保洁工工资由承租方向出租方缴纳分摊的固定金额为2000元／月；电梯年审、公共建筑设施的维护、维修、化粪池清理费用等，视发生情况各分摊50%，大堂及电梯电费双方各分摊50%。根根据广州市白云区太和镇国土规划管理所于1997年11月25日核发的云太字第NO.0003554号农村（墟镇）宅基地使用证，记载使用人为李敏仪，宅基地座落太和镇大源村十二合作社，建筑种类为框架结构、十层，建筑面积1386平方米等。根据广州市公安局白云区分局于2016年12月12日核发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，记载场所地址广州市白云区太和镇大源北路22号二层之一，场所建筑面积1020平方米等。2018年8月22日，广州市长盛货运市场经营管理有限公司出具《关于同意商铺转租经营的证明》，载明同意将广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二楼部分地方转租给被告经营，转租期间，由原租人姚若辉继续履行与我单位签订的《场地租赁合同》。发证日期为2018年10月12日，盖有广州市白云区太和镇人民政府经营场所使用证明业务专用章的住所（经营场所）场地使用证明记载，被告使用的广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层之一由李敏仪出租的李敏仪房屋，可临时作为商用。审核时间为2018年10月11日，盖有广州市白云区住房和建设局租赁登记备案专用章的房屋租赁登记备案证明记载，出租房屋白云区大源北路22号二层之一，出租人李敏仪，承租人被告，租赁用途商业用房等。原告提交2018年7月5日至2019年3月1日期间的收据共9张及被告支付费用的银行流水，载明租金、保安费、人工费、电费等费用，李荣发在经手人处签名，其中2019年3月1日的收据记载，今收到华仁教育3月份租金20711元，2月份保安费2500元，厕所水电人工2000元，游艺厅抄表103度*1.2元/度=123.6元，大堂、电梯分摊198.6元等。2019年6月5日，原告向被告寄送通知函，记载自2019年4月起，被告未按场地租赁合同及场地租赁补充协议约定交纳租金及水、电、厕所、安保等费用，租金累计应交63375元，其他费用以开出的收据为准等。2019年6月26日，被告向原告寄送告知函，记载“……我方根据相关法律法规向相关民政教育等部门申请办理教育赔偿等证件资质，因你方无该房屋的产权证明无法办理相关资质……因你方过错已严重损害我方合法权益。对此，故特向你方告知如下：一、你方立即与我方办理该房屋的交接手续；二、你方立即向我方返还租金押金等费用；三、你方应与我方协商赔偿我方受到损失的事宜……”2019年7月11日，被告再次向原告寄送告知函，记载“……我方根据相关法律法规向相关民政教育等部门申请办理教育赔偿等证件资质，因你方无该房屋的产权证明无法办理相关资质……因你方欺诈行为，导致我方受到严重损失，你方已严重损害我方合法权益。对此，故特向你方告知如下：一、现我方解除与你方所签订的《场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》；二、你方应承担违约责任并赔偿我方损失，应与我方协商赔偿损失事宜……”2019年7月15日，原告向被告寄送解除合同通知书，记载“……贵司自2019年4月起一直拒不支付租金、水电及分摊费用，2019年7月11日更是向我单位发函表示单方解除《场地租赁合同》。鉴于贵司根本违约，我单位现通知贵司如下：一、解除双方于2018年6月2日签订的《场地租赁合同》；二、贵司交付的押金62133元不予退还；三、请贵司收到本函之日起5日内向我单位支付拖欠……租金74352.25元…水电及分摊费用20955.5元，滞纳金1439.07元，违约金18639.9元；四、请贵司收到本函之日起7日内将贵司所有物品、设备搬离租赁场地，并按《场地租赁合同》约定向我单位交付租赁场地。逾期未搬离的物品、设备视为贵司自行放弃……”诉讼中，原告拟证实被告拖欠相关费用，提交了盖有广州市长盛货运市场经营管理有限公司财务专用章的收款收据6张（2019年3月31日至2019年8月31日期间），收据有记载收到二楼电费、大堂分摊电费、电梯分摊电费等事项；提交了2019年3月12日及7月28日的收据2张，记载二楼电梯维护费（2台）2137.38元、二楼网吧电梯维修费500元等；此外，还提交了广州市长盛货运市场经营管理有限公司与姚若辉签订的《场地租赁合同》及申请书，拟证实原告向广州市长盛货运市场经营管理有限公司承租了涉案场地，由原告直接向广州市长盛货运市场经营管理有限公司履行《场地租赁合同》的权利及相关合同义务等。另被告为证实原告经营场所违法相关法律法规等，提交了广州涉外经济职业技术学院简介网页截图、广东招生信息网招生动态网页截图、原告营业执照及照片等材料；此外，被告于2020年2月26日向本院提交申请，申请对涉案的租赁房屋面积进行测量。另查，被告于2019年11月25日向本院提起诉讼，主张解除涉案《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》，要求原告向其返还租金押金并赔偿损失等，本院立（2020）粤0111民初2532号案进行审理。庭审中，被告确认其仍在使用涉案场地，租金交到2019年3月底；关于涉案房屋的权属及合法规划报建问题，原告确认涉案房屋是案外人李敏仪的宅基地房屋，没有办理房产证，暂无法提供相应的报建手续材料；关于合同效力，原告认为是有效合同，被告认为合同无效，经本院释明合同效力，原告明确如合同被认定无效，其诉请1的租金变更为房屋占用费，其他诉讼请求不变；关于归还场地问题，原告称其向被告发律师函要求归还场地但被告一直没有归还，被告称自知道无法办理教育资质之日起，其一直主张解除合同并办理交接问题，但原告不予配合；关于电费、电梯维护维修费，原告称依据是其向广州市长盛货运市场经营管理有限公司缴纳的费用，没有缴纳电费的发票及双方确认的材料。以上事实，有《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》、委托书、农村（墟镇）宅基地使用证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、《关于同意商铺转租经营的证明》、住所（经营场所）场地使用证明、房屋租赁登记备案证明、收据、银行流水、通知函、告知函、解除合同通知书、申请书、投递情况查询、网页截图、照片及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，直至一审法庭辩论终结前，原告未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，基于出租人负有保证出租房屋的合法性的义务，本院认定涉案房屋未取得主管部门批准建设的证明。由此，涉案《场地租赁合同》《场地租赁补充协议》应为无效合同。原告将无合法报建的房屋出租给被告，而被告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。关于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现原告主张被告返还广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层场地的诉请合法合理，本院予以支持，而原告亦应将其收取的涉案场地押金返还给被告，鉴于被告已另案起诉主张返还押金，故在本案中不予处理。关于原告主张被告支付2019年4月3日至被告返还场地之日的房屋占用费问题。虽然涉案租赁合同无效，但被告有实际占有使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故被告仍应按照合同约定的租金标准向原告支付占用涉案房屋期间的使用费。双方确认2019年3月份的房屋使用费已支付，后被告仍使用涉案场地，故原告主张从2019年4月3日起计算房屋使用费并无不当，被告庭审中确认其仍在使用涉案房屋，考虑到涉案租赁物的特殊法律属性，权衡双方利益，该房屋使用费本院确定支付至本判决确定的返还涉案场地之日止。关于支付标准，涉案约定第一年月租金为20711元，第二年起月租金为21953元，但基于原告作为出租人将无合法报建的房屋出租给被告存在过错，故本院酌定被告统一按第一年的月租金标准向原告支付房屋占用使用费，即按照20711元/月的标准自2019年4月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止。关于原告主张的保安分摊费用。虽合同无效，但关于分摊保安费用2500元/月的约定是双方真实意思表示，根据原告提交的收据及被告的支付情况，2019年2月份的保安费被告已交纳，故从2019年3月3日起至本判决确认的涉案场地返还之日止，被告仍应参照2500元/月的标准向原告支付该项费用。关于原告主张的厕所水、电、保洁工工资分摊费用。理同前述，从2019年3月3日起至本判决确认的涉案场地返还之日止，被告仍应参照合同约定的2000元/月的标准向原告支付该项费用。关于原告主张的电费。原告提交的收据不足以证实是涉案场地产生的电费亦未提交缴费发票等凭证，故本院不予支持。关于原告主张的电梯维护维修费用。原告提交的收据不足以证实是涉案场地产生的电梯维护维修费用，亦未提交相应的支付凭证或维修记录，故本院不予支持。关于原告主张的滞纳金、违约金。因合同无效，原告该部分诉请缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告提出对涉案房屋面积进行测量的鉴定申请，因双方已明确约定房屋占有使用费及相关费用的具体金额，被告接收涉案场地后对场地进行了实际使用并按约定的标准支付相关费用，故被告对场地的现状是清楚知悉的，故该项鉴定申请因与本案的待证事实之间无必然联系，亦与本案处理结果无实质性影响，故本院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，华仁教育咨询服务（广州）有限公司将广州市白云区太和镇大源村大源北路22号二层场地返还给广州市白云区太和你来我网网吧；二、华仁教育咨询服务（广州）有限公司向广州市白云区太和你来我网网吧支付房屋占有使用费（按照20711元/月的标准自2019年4月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止）；三、华仁教育咨询服务（广州）有限公司向广州市白云区太和你来我网网吧支付保安分摊费用（按照2500元/月的标准自2019年3月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止）；四、华仁教育咨询服务（广州）有限公司向广州市白云区太和你来我网网吧支付厕所水、电、保洁工工资分摊费用（按照2000元/月的标准自2019年3月3日起计算至本判决确认的涉案场地返还之日止）；五、驳回广州市白云区太和你来我网网吧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3678元，由被告华仁教育咨询服务（广州）有限公司负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  张 涛人民陪审员  区丽文二〇二〇年三月十七日书 记 员  王嘉燕