广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初9128号原告：珠海市香洲北方印象餐厅，住所地珠海市香洲。经营者：张晶，女，汉族，1962年12月24日出生。委托诉讼代理人：李娟，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林灏承，广东广和律师事务所律师。被告：珠海市翔哲物业管理有限公司，住所地珠海市拱北。法定代表人：林丑妹，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：曾珊，广东凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓惠，广东凯邦律师事务所实习律师。第三人：珠海市山场股份合作公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：吴汉兴，董事长。委托诉讼代理人：任红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵卓凡，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。原告珠海市香洲北方印象餐厅(以下简称北方印象餐厅)与被告珠海市翔哲物业管理有限公司（以下简称翔哲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法追加珠海市山场股份合作公司（以下简称山场公司）为第三人。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李娟、被告的委托诉讼代理人曾珊、黄晓惠、第三人的委托诉讼代理人任红、赵卓凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北方印象餐厅向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告退还履约保证金289233元；2.判决被告退还原告多缴纳的水电费27236.56元及至还清之日止的利息（按照银行同期贷款利率4.35%，从2016年9月2日起计算）；3.判决被告赔偿原告因被告擅自停电给原告造成的损失15000元；4.判决被告赔偿原告因租赁房产线路故障遭受的损失57840元；5.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其承租的珠海市山场股份公司所有的位于银桦路178-XX号商铺转租给原告，租赁期限自2015年8月20日至2025年8月19日止，第一年租金为96411元/月，第二年起租金递增5%，物业管理费3995元/月，水电费中包括总表损耗分摊及公摊水电费。合同签订后，原告依约履行合同。2016年1月18日，被告在没有通知原告的情况下，突然对租赁房产断电30分钟（10:20-10:53），不仅导致原告电器设备损坏，而且严重影响原告的正常经营，因此给原告造成经济损失15000元。2016年7月30日，原告值班人员发现冰箱发出异响、灯在开启后不停闪烁且炉灶风机没有电，原告立即组织维修，并通知被告。经过检查维修，最终确定是由于被告布线不当，导致线路故障。经统计，被告的过错给原告造成的经济损失高达57840元。2016年9月2日，原告收到房产权利人关于与被告解除《商铺租赁合同书》的通知，得知被告已丧失对租赁房产的使用权及转租权。被告并未提出任何异议也未再向原告催缴租金等费用。此后，原告依据房产权利人的通知将租金及相应费用直接支付给房产权利人。另外，经过与房产权利人核实，确定原告无需承担水电费的总表损耗分摊及公用分摊，被告应当退还原告多支付的水电费。2016年9月3日，原告向被告发函主张因被告私自断电及线路故障给原告造成的损失。2016年10月14日，原告向被告发出《告知函》，要求被告在收到《告知函》之日起三个工作日内向原告返还履约保证金、多收的公摊水电费以及协商赔偿原告的其他经济损失。但被告于10月16日收到后逾期未做任何回应。因此，为了维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。原告北方印象餐厅提供以下证据：1.《租赁合同》（2015.8.20）；2.中国工商银行业务回单;3.《收据》;4.《付款说明》;5.《通知》（2016.9.2）及相应附件；6.交费通知单；7.收费通知；8.水电费统计表；9.线路故障给原告造成损失的照片；10.《关于尽快解决供电线路所造成损失》的函（两份）；11.《关于尽快解决供电线路所造成损失》的函的EMS邮单及相应邮单记录；12.《告知函》（2016.10.14）13.邮寄《告知函》的EMS邮单及相应邮单记录;14.中国工商银行电子银行回单（2016.2.19）;15.委托函;16.中国工商银行电子银行回单（2016.6.2）;17.变更收款账号通知书（2016.7.8）;18.被告的工商资料;19.被告承认因电路故障给原告造成损失的证据；20.线路故障的照片;21.被告电工阿新与原告陈总的短信记录。被告翔哲物业公司辩称，一、第三人单方要求解除与被告的租赁合同，被告已经提出异议，因此，在未确定第三人单方面解除与被告的租赁合同是否合法以及被告与原告之间的租赁合同是否解除的情况下，原告要求被告退还履约保证金是没有依据的。（一）第三人于2016年9月1日单方要求解除与被告的《商铺租赁合同书》并直接向原告以及其他小租户函寄《通知》，要求原告等小租户直接向山场公司缴纳租金、管理费等费用，违反了相关合同的约定，被告并不同意解除合同。按照《合同法》第227条规定：在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的情况下，出租人可以解除合同，违约行为在阻碍了租赁合同目的的实现的情况下方构成根本违约。然而，被告一直向第三人发函要求协商，同时，被告也一直在交租，被告并非无理由拖欠或者严重拖欠租金，在承租人并未构成严重违约以及合同约定的解除合同条件未出现的情况下，第三人直接解除与被告的租赁合同，并直接向各小租户发函要求各小租户直接将租金等费用交给第三人，被告认为第三人的这种解除合同的行为是不合法的。（二）原告在第三人是否已合法解除与被告租赁合同的情况下，即认定被告无权继续行使租赁合同的权利义务，并自2016年9月开始一直未缴纳租赁以及水电费，被告认为原告的这种行为已经违反了合同的相对性原则，构成违约，在原告违约的情况下，原告无权要求被告退还履约保证金。二、关于原告要求被告退还其“多缴纳”的水电费没有事实依据，应当予以驳回。原告与被告于2015年8月20日签订的《租赁合同》的第四条的第4.3条约定了：乙方承担支付租赁商铺的水电费，含自用部分、广告牌及空调系统的水电费、变损电费、调峰电费、公摊水电费等（公用部分的水电费，按租赁面积分摊。用电损耗按用电比例分摊）。该《租赁合同》，原告也作为证据向法院提交，即关于水电费的损耗以及公用部分，双方已经在合同中明确约定是由承租方，即原告按照租赁面积比例分摊，且一直按此约定履行，不存在多收的问题。合同具有相对性，原告与被告签订的《租赁合同》约束的是原告与被告，与第三人是无关的，因此，原告以“经过与房产权利人核实，确定原告无需承担水电费中的总表损耗摊分及公用摊分”为由认为其无需支付该部分水电费实是没有合理的事实依据支撑，应予以驳回。三、原告提出的关于租赁房的线路故障等相应损失没有事实和法律依据，即使存在损失，也是原告自身原因导致，因此，原告的该项请求也应当予以驳回。在2016年8月30日向被告来函，反映了原告在经营期间的相关问题，被告也于2016年9月6日向原告函寄了回函，向原告说明，在原告承租商铺时使用的电源均是经山场管理处验收后才通电使用，承租之后关于线路的维修与保养，根据被告与原告的合同约定，是属于原告的义务，即便因为原告维修保养不当产生损失的，也理应由原告自行承担。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院能查明事实并驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告翔哲物业公司提交以下证据：1.缴纳租金凭证(2016年7月28日);2.《律师函》(2016年9月1日);3.《律师函》(2016年9月6日)及邮寄单;4．《关于贵公司来函反馈经营期间相关问题的回函》（2016年9月6日）；5.收据(2015年6月4日);6、对账汇总表。第三人山场公司述称，一、山场公司不应作为第三人参加诉讼。根据《民事诉讼法》第五十六条规定，山场公司对本案不具有独立请求权，同时本案处理结果与山场公司亦没有法律上的利害关系，因此，山场公司不应作为第三人参加诉讼。二、被告与山场公司存在租赁合同关系，被告应按照双方的《商铺租赁合同书》约定按时足额支付租金、管理费及相关费用。2015年5月29日，被告与山场公司签订《商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定山场公司承租被告位于银桦路1XX号、1XX号、1XX号、1XX号、1XX号、1XX号及兴业路2XX号之1-3号商铺（以下简称商铺），租赁期限为120个月，租金和管理费于当月28日前预付。该租赁合同同时约定了违约条款等内容。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，山场公司已按照约定向被告交付商铺，山场公司亦应按照约定按时足额向山场公司支付租金、管理费及相关费用。三、被告逾期支付租金等费用的行为已构成违约，山场公司有权根据租赁合同约定及法律规定解除租赁合同。租赁合同第三条约定，租金和管理费于当月28日前预付。但从山场公司提交的结算单可知，被告存在长期拖欠租金和管理费的事实，其未能按照租赁合同约定，按时足额支付租金和管理费。根据山场公司向被告发送的催租函可知，山场公司已多次催收并给付被告期限支付拖欠款项，但被告依然未能在山场公司要求的期限内付清欠款。根据租赁合同第三条第2款约定，如作为乙方的被告拖欠租金或有关费用超过10天，山场公司有权解除合同，收回出租商铺，并根据租赁合同第七条约定要求被告赔偿。根据合同法第93条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据第94条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第96条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。综上，山场公司有权解除双方的租赁合同。山场公司已依法向被告发出解除租赁合同的书面通知及律师函，双方租赁合同已依法解除。四、山场公司与被告的租赁合同已依法解除，原被告双方的租赁合同亦随之解除。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第30条规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。山场公司与被告的租赁合同已依法解除，原被告双方的租赁合同属于因转租而签订的合同，被告已无转租权，该合同亦应随之相应解除。综上所述，被告与山场公司间的租赁合同已依法解除，而原被告间的租赁合同亦已随之解除。请法院充分考虑山场公司的上述意见，作出公正判决。第三人山场公司提交以下证据：1.《商铺租赁合同书》;2.租金、管理费结算单;3.函及催租函及快递单、签收记录;4．商铺移交确认书；5.律师函及快递单、签收记录。经审理查明：2015年8月20日,原告北方印象餐厅(承租方）与被告翔哲公司（出租方）签订《租赁合同》，约定：翔哲公司将违约珠海市银桦路178-XX号商铺租赁给北方印象餐厅，租赁期限自2015年8月20日至2025年8月19日止；从2015年8月20日起计算租金（租金计算方式为8月20日至9月19日一个月结算，9月20日至10月19日，依此类推）、公共卫生费、管理费、水电费；北方印象餐厅第一年的租金按每月96411元支付，第二年起每月应交租金以上一年每月应交租金为从基数，按5%年逐年递增至租赁期满；北方印象餐厅应于每月23日前缴清次月租金和上月水电费等，不得以任何理由拖欠，若逾期缴纳，翔哲公司有权按拖欠金额每日5‰收取滞纳金，逾期10天，翔哲公司有权停止供应水电，逾期20天仍没缴清租金和水电费用，翔哲公司有权解除合同，收回商铺，北方印象餐厅须向翔哲公司赔偿经济损失；翔哲公司提供水电线路接口给北方印象餐厅，经营期间发生的所有水电费按计量表计收（按村委收费标准），北方印象餐厅若增加用电负荷的须经翔哲公司同意，由翔哲公司报装并支付负荷增容费、安装费；北方印象公司承担支付租赁商铺的水电费、含自用部分、广告牌及空调系统的水电费、变损电费、调峰电费、公摊水电费等（公用部分的水电费、按租赁面积分摊，用电损耗按用电比例分摊）；翔哲公司按每平方米3元/月收物业管理费，合计3995元；北方印象餐厅签订合同当日交付289233元作为履约保证金，逾期3天未缴清履约保证金，本合同解除，已交的履约保证金不予退回，租赁期满，北方印象餐厅结清费用，双方办理完毕退场手续后，翔哲公司即将履约保证金一次性退还给北方印象餐厅（保证金不计息）；在合同期内，北方印象餐厅负责租赁房屋室内外及设施设备维修保养，并承担所有费用；在合同履行过程中，如北方印象餐厅违约、违法导致提前解除合同的，则翔哲公司有权没收履约保证金，如保证金不足以弥补损失的北方印象餐厅需要继续赔偿；如因自然灾害等不可抗拒的因素无法履行本合同，造成经济损失的，双方互不承担责任，如因设备设施故障、工程改造、维修等正当理由停水停电，造成经济损失的，双方互不承担责任；等等。合同签订后，北方印象餐厅将履约保证金289233元转账至山场公司账户，作为代翔哲公司向山场公司支付的租金。翔哲公司于2015年8月26日向北方印象餐厅出具履约保证金收据。2015年5月29日，山场公司与翔哲公司签订《商铺租赁合同书》，约定将银桦路1XX号、1XX号、1XX号、1XX号、1XX号、1XX号及兴业路2XX号之1-3号商铺租赁给翔哲公司，租赁期限自2015年8月20日起至2025年8月19日止；在合法经营的情况下，翔哲公司有权将租赁商铺全部或部分转租给第三方，但必须在10天内通知山场公司；等等。后因翔哲公司未按时向山场公司缴纳租金、管理费，山场公司分别于2015年12月31日、2016年4月22日、2016年5月24日、2016年7月14日、2016年8月16日向翔哲公司发函催缴。2016年9月1日，山场公司委托北京市中银（珠海）律师事务所叶少梅律师向翔哲公司注册地址邮寄《律师函》，通知翔哲公司在收到本函之日起双方签订的商铺租赁合同解除等事项，EMS邮件投递详情显示2016年9月2日由李又明签收。被告认为该份函件不是山场公司发出的，也没有委托手续，形式上欠缺。2016年9月6日，被告委托广东凯邦律师事务所曾珊律师向山场公司邮寄《律师函》，提出山场公司解除合同没有充分法律依据等意见，山场公司于2016年9月16日签收该函。庭审中，山场公司认为双方合同已经于2016年9月2日解除，被告认为合同没有解除，双方均确认没有通过诉讼方式解决，均认为应当由对方提起诉讼。2016年9月2日，山场公司向原告等业主发出《通知》，通知由于翔哲公司拖欠租金、管理费等费用，经多次催收无果，已委托北京市中银（珠海）律师事务所向翔哲公司发出解除商铺租赁合同通知书的律师函，请租户于2016年9月6日到山场公司办理租赁合同变更手续，等等。2016年10月14日，北方印象餐厅向被告的注册地址邮寄《告知函》，通知被告双方之间的租金合同自动解除，被告返还履约保证金、多缴纳的公摊水电费及其利息、赔偿经济损失等。EMS邮件投递详情显示2016年10月16日由王志明签收。原告主张在合同履行期间，被告多收取水电总表损耗摊分及公用水电摊分费用27236.56元。理由为：山场公司向原告发出的《交费通知单》中仅是通过“上月表数”与“本月表数”的差额计算水电费，并未计算总表损耗及公用分摊，而被告向原告发出的《收费通知》中，总用量包括两月的度数差额、总表损耗及公用摊分，通过对比证明总表损耗及公用摊分不应由原告承担。原告主张2016年1月18日被告在没有通知原告的情况下，擅自对租赁商铺于10：30分至10:53分停电30分钟，导致原告电器设备损坏，严重影响原告正常经营，并提供了照片证明，原告主张给原告造成经济损失15000元，要求被告赔偿。被告对原告主张的停电事实不认可。原告主张2016年7月30日因线路故障停电给原告造成以下经济损失：位于卡座的五匹挂式格力空调一台，价格8500元；位于包房V11、V10、V7的漏电保护开关各一个，共360元；位于厨部的南洋两层烤箱的温控器3个、脉冲器3个，共1440元；位于厨部的炉灶风机一台，共650元；位于卡座和大厅的鱼缸氧泵和抽水机一台，共820元；位于洗碗间的热水器一台和日光灯镇流器2个，共580元；位于传菜间的宇豪热水器控制板一个、净水器设备一套、日光灯的镇流器10个，共1150元；位于包房的灯**、大厅A30号台的射灯1个、球形灯4个、鱼缸灯2个、卡座的灯2套，共1600元；；位于厨部的监控变压器4个共240元；外请高级电工3名，共1500元，北方印象餐厅的电工加班3人至半夜1点半的加班费1000元；全天包房12间和卡座10张4人台未能接待客人，直接经济损失25000元，间接损失15000元。原告主张最终确定停电是由于布线不当，导致线路故障，应由被告赔偿上述损失。庭审中，被告对上述停电及线路故障事实不认可，但承认在2016年7月底曾给原告更换电表，在换电表前没有发生过故障。2016年8月30日，原告发函就停电等有关事项与被告协商。2016年9月6日，被告函复原告，部分内容如下：“贵司于2016年8月30日向我司来函，反映了贵司经营期间的相关问题，现我司回函如下：一、关于供电故障问题。我司所管理的商铺使用的电源均是从山场管理处输出，并在各个商铺承租的时候经过规划并经山产管理处验收后再通电。因此，我司无论是在电源供应还是在线路的规划上均是符合相应的规定。根据双方合同的第七条的7.2.7项约定，租赁期间，贵司在商铺内的装饰装修及未改善办公环境而增加的设施由贵司负责维修保养并承担所有费用。线路的维修保养属于贵司的职责，因维修保养不当产生的损失理应由贵司自行承担。……四、关于贵司所述私自停电问题。根据双方合同的第三条第3.3项的约定，贵司拖欠水电费10天仍未交纳的，我司有权利停止供应水电，逾期20天仍未缴清的，我司有权解除合同。但截止到2016年1月17日，贵司已拖欠水电费长达6个月，因此我司采取停电的措施维护我司利益完全符合合同约定，也符合法律规定。……”。另查明，庭审中，原、被告双方确认原告向被告缴纳租金至2016年8月，其后租金原告向山场公司缴纳。庭审中，原告与山场公司陈述在2016年9月双方签订了新的租赁合同。本院认为，被告经过山场公司同意将涉案租赁房产转租给原告，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。关于原告要求被告返还履约保证金的诉讼请求。本院认为，山场公司于2016年9月2日通知原告等次承租人直接向其缴纳租金并变更租赁合同，该通知对原告而言，显示被告存在丧失租赁权而无法继续履行双方租赁合同的可能，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项的规定，原告可以行使不安抗辩权，中止向被告缴纳租金。而被告在2016年9月1日收到山场公司的解除合同通知，原告中止缴纳租金后，未积极解决与山场公司的租赁纠纷或根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定请求人民法院或者仲裁机构对解除合同的效力确认，以在合理的期限内消除可能丧失租赁权的影响因素或者提供担保继续履行与原告的合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，原告有权解除合同。故原告于2016年10月14日向被告发出解除合同通知，符合法律规定，该通知到达被告时，即2016年10月16日，原、被告之间租赁合同解除。原告请求被告返还履约保证金289233元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告返还缴纳的水电表损耗分摊及公用水电分摊费。本院认为，根据双方合同约定“北方印象餐厅承担支付的商铺水电费，含自用部分、广告牌及空调系统水电费、变损电费、调峰电费、公摊水电费等（公用部分的水电费，按租赁面积分摊，用电损耗按用电比例分摊）”，被告向原告收取水、电表损耗分摊及公用水、电分摊费，有合同依据。原告以业主向发出的通知中没有公摊费用，而认为不应向被告交纳公摊费用，理由不能成立，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿因2016年1月18日停电造成的损失。本院认为，首先，被告在2016年9月6日向原告的回函中对2016年1月18日停电的事实予以认可，故对原告主张的被告停电的事实，本院予以确认。其次，原告主张因被告停电给原告造成了损失，但未提供证据予以证明，亦未明确造成的损失的构成，且根据原告主张停电的时间系10：30分至10:53分，该时段亦并非原告经营的时间，故对原告主张的损失，本院不予采信。对原告请求被告赔偿2016年1月18日停电造成的损失，本院不予支持。关于原告主张2016年7月30日停电产生的损失。本院认为，根据原告的主张及举证，该次停电系由于线路故障原因造成，根据双方合同有关“如因设备设施故障、工程改造、维修等正当理由停水停电，造成经济损失的，双方互不承担责任”的约定，原告请求被告赔偿停电造成的损失，没有合同依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：—、被告珠海市翔哲物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告珠海市香洲北方印象餐厅履约保证金289233元；二、驳回原告珠海市香洲北方印象餐厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7142元，由原告负担1383元，被告负担5304元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  庞 博人民陪审员  徐媛媛二〇一七年五月十日书 记 员  李 幸张烔尉