北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2838号上诉人（原审被告、反诉原告）：王博元，男，1945年12月2日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京日用化学二厂，住所地北京市通州区玉带河东街150号。法定代表人：孙玉直，总经理。委托诉讼代理人：吕翊彤，北京市汉韬律师事务所律师。上诉人王博元因与被上诉人北京日用化学二厂（以下简称日化二厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初34259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王博元上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，并判令房屋租赁合同继续履行。事实和理由：1.王博元租赁日化二厂场地并进行了改造，日化二厂没有正当理由断水断电后，给王博元造成了实际损失。2.因案涉房屋断水断电影响使用，双方合同期限虽然届满，但王博元使用房屋的权利并未得到相应补偿，因此王博元没有到期归还房屋的义务。3.关于装修损失，请法院结合在案证据，对王博元的损失予以估算并令日化二厂作出赔偿。日化二厂辩称，不同意王博元的上诉请求，同意一审判决。日化二厂向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2、判令王博元支付日化二厂租金及房屋占有使用费422500元；3、判令王博元承担本案的诉讼费用。王博元向一审法院提出反诉，要求日化二厂支付王博元装修损失50万元，并返还我方已交纳的租金6.5万元。一审法院认定事实：2012年2月22日，日化二厂作为甲方（出租方），王博元作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区玉带河大街12号的日化二厂内原设备库280平方米（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，用途为文化休闲，租赁期限为2012年3月1日至2014年4月30日，年租金为6.5万元。乙方如对该房屋进行内外改造、装饰、装修，须事先向甲方提出书面申请并提交设计方案和图纸，经甲方书面确认后方可进行，租赁期满，若双方未签订续租合同，装修物无偿归甲方所有，乙方无权拆卸。未经甲方书面同意，不得将该房屋转租给任何第三方或与第三方合租。未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的，出租人有权解除合同。房屋租赁期满，承租人返还房屋的时间为2014年5月1日。此外，双方还约定了其他内容。合同签订后，乙方向甲方交纳了租金6.5万元。一审庭审中，双方均认可案涉房屋在交付王博元后发生了停水停电，此状态一直持续至今，对于停水停电时间，双方陈述不一。日化二厂主张停水停电日期应系交付房屋后的半年左右，但并未提供相应证据予以证明。王博元表示停水停电系在2012年3、4月份。王博元主张其在承租案涉房屋后于2012年2月对案涉房屋进行了装修，在庭审中，其申请对装修价值进行司法评估，一审法院依法委托北京中新国地工程咨询有限公司作为一审法院的评估机构，但在评估过程中，经评估机构多次通知，王博元无正当理由未交纳鉴定费用，故该评估工作终止。对于其装修花费情况，王博元表示花费了50万元，但因时间关系并无相应证据予以佐证。经询问，在案涉房屋停水停电后，王博元仍继续占用案涉房屋，未向日化二厂交纳租金，合同到期后，双方未续签合同，双方均未提供证据证明向对方主张过合同权利。一审庭审中，王博元提供了一个名为曹胜刚的人手写的证明，载明“今有王伯元租我厂修理厂西侧部位，原有平房两间，经厂同意，允许拆除重建。”王博元主张曹胜刚系日化二厂负责人，经其同意才进行的装修。日化二厂主张曹胜刚系原副厂长，早已退休，对其手写证明不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。出租人应当依照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，日化二厂与王博元签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。王博元在交纳了一年期的租金后，日化二厂应保证在相应租期内租赁物符合双方约定的用途，但日化二厂在怀疑王博元转租的情况下对租赁物进行停水停电，导致王博元无法正常使用案涉房屋，现日化二厂并无证据证明其停水停电的正当性，故日化二厂系首先违约方。在日化二厂停水停电后，王博元享有解除合同的权利，但其并未行使，而是继续占有使用案涉房屋，故双方合同继续履行。在双方第一年租期届满后，王博元未依约支付下一阶段租期的租金，亦属违约，日化二厂享有解除权，但其亦未行使，双方合同继续履行。直至双方合同约定的租期届满后，双方均未向对方主张解除合同，也未续签合同，故应认定双方之间形成了不定期租赁合同关系。日化二厂主张曾向王博元主张过解除合同关系，但未提供相应证据，一审法院不予采信。双方之间不定期租赁合同关系的解除时间以一审法院判决之日为准。关于日化二厂主张的租金，因其并未提供证据证明停水停电的时间，一审法院采信王博元主张的停水停电时间，即2012年3、4月份开始停水停电。因日化二厂并未提供证据证明其停水停电的正当性，故在日化二厂未恢复供水供电前，王博元有权不交纳租金予以对抗。王博元在案涉房屋停水停电后，仍继续占有使用案涉房屋，并未向日化二厂主张权利；日化二厂在长达六年多的时间也未向王博元主张权利，一审法院视为双方对案涉房屋使用状态予以默认，综合本案案情、双方履行状态及平衡双方利益考虑，在双方合同解除后，王博元无需再向日化二厂支付租金，日化二厂也无需向王博元返还已收租金。对于王博元主张的装修损失，因其并未提供充分证据证明其装修行为经过了日化二厂的书面同意，且双方合同期限早已届满，其再主张相应的损失缺乏合同与法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、北京日用化学二厂作为甲方、王博元作为乙方于2012年2月22日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、王博元于判决生效之日七日内将其租赁的坐落于北京市通州区玉带河大街12号北京日用化学二厂内原设备库返还给北京日用化学二厂；三、驳回北京日用化学二厂的其他诉讼请求；四、驳回王博元的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。首先，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》至2014年4月30日届满，此后，该房屋仍由王博元控制且无证据证明日化二厂提出异议，双方亦均未解除合同，故应当视为双方形成了不定期租赁关系。根据上述法律规定，日化二厂有权随时解除该不定期租赁合同，王博元要求继续履行《房屋租赁合同》缺乏事实及法律依据。其次，关于房屋腾退。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于日化二厂已经以起诉方式要求解除不定期租赁合同，故合同解除后王博元继续占有控制案涉房屋已无法律及合同依据，应当予以腾退。最后，关于损失赔偿问题。其一，双方认可日化二厂于2012年3、4月间停水停电，且日化二厂未举证证明停水停电的合理理由，故应当认定日化二厂存在违约行为，王博元有权基于此减免租金。其二，《房屋租赁合同》第八条第三款约定，租赁期满若双方未签订续租合同，装修物无偿归日化二厂所有，王博元无权拆卸。其三，就合同不能正常履行的情形，王博元未及时通过解除合同等方式减少自身损失。其四，根据《房屋租赁合同》第八条第一款之约定，王博元对案涉房屋装饰装修应向日化二厂书面申请并经其书面同意。本案中，仅凭未出庭的证人提供的证言，不足以证明王博元已履行上述手续；王博元亦未举证证明其装修损失的具体依据。综合上述因素并平衡各方利益，一审法院判令王博元无需支付剩余期限租金并驳回王博元关于装修损失的请求并无明显不当，王博元的相关损失已经通过减免租金的方式得到弥补。综上所述，王博元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9450元，由王博元负担（已交纳1425元，剩余8025元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年三月十七日法官助理 肖 笛书 记 员 李星月