广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5447号 上诉人（原审原告）：柳州市恒明机械有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号。 法定代表人：陈煜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄振土，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莹莹，广西甲天下律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广西云马泰缘机械制造股份有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区新兴工业园。 诉讼代表人：广西汇力律师事务所，广西云马泰缘机械制造股份有限公司管理人。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市欧达租赁服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号（3号厂房）。 法定代表人：王泽迁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。 原审被告：胡登明，男，1967年12月25日，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。 上诉人柳州市恒明机械有限公司（以下简称恒明公司）因与被上诉人广西云马泰缘机械制造股份有限公司（以下简称云马公司）、柳州市欧达租赁服务有限公司（以下简称欧达公司）以及原审被告胡登明租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 恒明公司上诉请求：判决云马公司、欧达公司共同返还恒明公司保证金100000元、租金117000元并支付违约金140400元。事实和理由：欧达公司于2015年3月25日成立。一审判决认定2014年8月18日云马公司与欧达公司签订租赁合同，云马公司于2014年9月12日授权欧达公司以欧达公司的名义对外转租厂房并收取租金错误。云马公司与恒明公司签订租赁合同，云马公司又委托欧达公司与恒明公司签订租赁合同，两份合同内容一样，且都已经履行。欧达公司的行为不是转租行为，而是代理云马公司对外出租并收取租金的行为。云马公司解除租赁合同，云马公司应当向恒明公司返还多收取的租金，退还保证金并支付违约金。 云马公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 欧达公司辩称，同意恒明公司要求云马公司与欧达公司共同返还租金和保证金的请求。对恒明公司要求欧达公司承担违约责任有异议。云马公司解除租赁合同，不是欧达公司解除租赁合同。云马公司已经进入破产程序，破产管理人有中途解除合同的权利，欧达公司不存在违约行为，不应支付违约金。 胡登明陈述的意见与欧达公司的上诉意见一致。 恒明公司向一审法院起诉请求：一、判令云马公司、欧达公司、胡登明共同向恒明公司退还保证金100000元，云马公司、欧达公司、胡登明互负连带责任；二、判令云马公司、欧达公司、胡登明向恒明公司退还多交纳的租金140400元，云马公司、欧达公司、胡登明互负连带责任；三、判令云马公司、欧达公司向恒明公司支付违约金140400元，云马公司、欧达公司互负连带责任；四、判令云马公司、欧达公司、胡登明承担本案的诉讼费用。在一审诉讼过程中，恒明公司增加一项诉讼请求：上述债务总额380800元，与恒明公司所欠云马公司的占用费相互抵销。 一审法院认定事实：2014年8月18日，云马公司与欧达公司签订了《租赁合同》一份，约定云马公司将其位于柳州市柳江县（现为柳江区）新兴工业园恒业路7号面积为14400平方米的1号厂房以每月每平方米8元的价格整体出租给欧达公司。同年9月12日，云马公司授权欧达公司以自己的名义对外转租，并收取租金。2015年9月15日，云马公司作为甲方与案外人陈煜、陈莹莹（二人系恒明公司于2016年1月成立时的发起人）以及案外人梁雪芳，三人共同作为乙方签订《租赁合同》一份，约定甲方将其位于柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的1号厂房中的3600平方米出租给乙方使用，租赁期9年，自2015年10月15日起至2024年10月14日止，租金分段计价：2015年10月15日至2019年10月14日，每月每平方米为13元……租金缴纳方式：签订合同之日缴纳三个月租金（每个月租金46800元，三个月租金140400元）和保证金100000元，每三个月作为一个周期；租赁期满后，保证金应全额退还给乙方；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。2015年10月13日，欧达公司作为出租方与案外人柳州市万恒设备有限公司（以下简称“万恒公司”）签订了《厂房租赁合同》一份，约定欧达公司将其承租云马公司的位于广西柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号1号厂房中的面积3600平方米厂房，转租给万恒公司，租用期为9年，自2015年10月15日起至2024年8月31日止，租金分段计价：2015年10月15日至2019年10月14日，每月每平方米为13元……租金缴纳方式：签订合同之日缴纳三个月租金（3600×13×3=140400元）和保证金100000元，每三个月作为一个周期；租赁期满后，保证金应全额退还给万恒公司；并在该《厂房租赁合同》中向万恒公司披露了云马公司已将出租厂房向银行抵押的事实。2015年10月20日，万恒公司函告欧达公司，其将租赁厂房的租金委托恒明公司代付，欧达公司表示同意。此后案涉厂房一直由恒明公司占有使用，并由恒明公司向欧达公司交纳租金。2015年8月22日，恒明公司向欧达公司缴纳了保证金50000元；2015年10月14日，恒明公司又向欧达公司缴纳了保证金50000元，同时缴纳了租金46800元；2015年11月18日，恒明公司向欧达公司缴纳租金93600元；2016年1月14日，恒明公司向欧达公司缴纳租金46800元；2016年2月15日，恒明公司向欧达公司缴纳租金93600元；2016年4月16日，恒明公司向欧达公司缴纳租金46800元；2016年5月18日，恒明公司向欧达公司缴纳租金46800元；2016年6月17日，恒明公司向欧达公司缴纳租金46800元；2016年8月21日，恒明公司向欧达公司缴纳租金46800元。综上，恒明公司向欧达公司缴纳租金共计468000元，根据《厂房租赁合同》的约定，每个月租金为46800元，则恒明公司共计缴纳了10个月租金，即自2015年10月15日至2016年8月14日的租金。 2016年3月31日，一审法院裁定受理原告云马公司的破产清算申请并指定广西汇力律师事务所担任云马公司管理人。云马公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除。云马公司于2017年向一审法院提起诉讼要求恒明公司于2016年6月1日始向云马公司缴纳厂房占用费，一审法院于2017年8月17日作出（2017）桂0221民初1718号民事判决，支持云马公司的上述诉讼请求。恒明公司不服一审判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）桂02民终724号判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，一、关于人民法院是否应当受理本案的问题。2016年3月31日，一审法院裁定受理了云马公司破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第五十八条的规定：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”债权人对于债权表的记载有异议的，可以向人民法院提起诉讼确认债权，该规定并未明确债权人必须先向管理人申报债权，在对债权表记载的债权有异议时才可起诉，即并未明确申报债权为提起诉讼的前置程序，故债权人可以直接向人民法院起诉，人民法院可依法受理。但根据《破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的规定，人民法院受理破产申请后，债权人可以提起以债务人为被告的债权确认之诉，但不得提起债权给付之诉。对于恒明公司要求云马公司返还或支付租金、保证金及违约金的诉请，应系债权确认之诉。 2、关于案涉合同的效力及相互关系的问题。云马公司被告与欧达公司于2014年8月18日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，真实有效。合同约定云马公司将其所有的1号厂房以每平方米每月8元的价格整体出租给欧达公司。而后欧达公司于2015年10月13日将1号厂房中的3600平方米，以每平方米每月13元的价格出租给万恒公司，双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。经查，万恒公司所承租的3600平方米厂房，实际使用人是恒明公司，保证金、租金也系恒明公司缴纳，万恒公司将《厂房租赁合同》的权利义务转移给恒明公司承担，恒明公司以及欧达公司对此均予以认可，故《厂房租赁合同》的当事方为欧达公司及恒明公司。在《厂房租赁合同》签订前，云马公司于2015年9月15日与陈煜、陈莹莹、梁雪芳签订了一份《租赁合同》，该合同涉及的租赁标的物与《厂房租赁合同》涉及的租赁标的物完全一致，且租赁期限亦几乎完全相同，该份合同亦系当事人的真实意思表示，合法有效。并且欧达公司认可案外人梁雪芳及恒明公司的法定代表人陈煜向胡登明支付保证金及租金的行为，系恒明公司向欧达公司交纳保证金及租金的行为，而恒明公司的租金从一开始便向欧达公司交纳，从未向云马公司交纳租金，亦未向云马公司交纳保证金，故云马公司与陈煜、陈莹莹、梁雪芳之间签订的《租赁合同》并未实际履行。关于案涉厂房的租赁事宜，各方当事人实际履行的是2015年10月13日签订的这份《厂房租赁合同》，故应根据该份合同约定确认各方当事人的权利义务。 三、关于租金、保证金及违约金问题。云马公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除，该合同解除后，欧达公司无法再履行与恒明公司签订的《厂房租赁合同》，也无权再向恒明公司收取租金。而恒明公司向欧达公司缴纳租金至2016年8月14日，欧达公司多收取的租金应当予以退还给恒明公司，即自2016年6月1日至2016年8月14日两个半月的租金117000元（46800元×2.5），欧达公司应予以退还恒明公司。恒明公司要求欧达公司退还多缴纳的租金140400元，超出部分一审法院不予支持。 欧达公司因其与云马公司签订的《租赁合同》的解除而丧失了将案涉厂房转租的权利，无法继续履行与恒明公司签订的《厂房租赁合同》，而恒明公司在履行合同过程中不存在违约行为，依据诚实信用及公平原则，欧达公司应当返还恒明公司保证金。恒明公司提出要求欧达公司返还保证金100000元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”抵押设立在先出租在后的，租赁权不得对抗抵押权，而恒明公司在与欧达公司签订《厂房租赁合同》时，已明知案涉厂房上设置有抵押权，即意味着其自愿承担因实现抵押权而带来的风险，包括抵押权的实现而造成租赁关系的终止；其次，案涉厂房的所有权人云马公司进入破产清算程序，为便于对案涉厂房进行处置以便对全体债权人（包括抵押权人）进行公平清偿，破产管理人解除了与欧达公司的《租赁合同》，欧达公司因此无法继续履行与恒明公司之间的《厂房租赁合同》，并非欧达公司主观上主动提前终止合同，并不符合《厂房租赁合同》第八条第1项：“租赁期间，甲方（欧达公司）提前终止合同而违约，应赔偿乙方（恒明公司）三个月租金。”的约定，综上，恒明公司主张欧达公司支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 欧达公司从云马公司以每月每平方米8元租下案涉厂房，再以每月每平方米13元的价格出租给恒明公司，实质上是一个独立转租行为，并不是代理云马公司对外出租并收取保证金、租金的代理行为，故而欧达公司收取恒明公司保证金、租金的行为，其效力并不能归于云马公司，故恒明公司要求云马公司返还保证金及租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。云马公司并非《厂房租赁合同》（2015年10月13日）的相对方，而2015年9月15日签订的《租赁合同》并未实际履行，故恒明公司要求云马公司支付违约金，没有事实依据；退一步说，即便云马公司违约，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第二款的规定，违约金不作为破产债权。综上，恒明公司要求云马公司支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。恒明公司要求以尚欠云马公司的占用费予以抵销上述费用的请求，一审法院亦不予支持。由于胡登明并非《厂房租赁合同》的相对方，其收取保证金及租金的行为，系代欧达公司收取款项，所有款项均已转交欧达公司，欧达公司对此亦予以认可，其收取款项的效力应归于欧达公司，故恒明公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、欧达公司返还恒明公司租金117000元；二、欧达公司返还恒明公司保证金100000元；三、驳回恒明公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7012元（恒明公司已预交），减半收取计3506元，由恒明公司负担1508元，欧达公司负担1998元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：恒明公司对一审查明云马公司于2014年8月18日与欧达公司签订《租赁合同》，云马公司于2014年9月12日授权欧达公司转租厂房的事实有异议。恒明公司认为签订前述合同时欧达公司尚未成立，欧达公司不是签订合同的主体。本院查明欧达公司于2015年3月25日登记成立。2014年8月18日，欧达公司的发起人以欧达公司名义与云马公司签订了《租赁合同》，云马公司把柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的1号14400平方米的厂房出租给欧达公司使用。2014年9月12日，云马公司书面同意欧达公司转租厂房。欧达公司成立后确认并履行了《租赁合同》。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、欧达公司是否应当向恒明公司承担违约责任；二、云马公司、欧达公司是否应当共同向恒明公司承担退还租金、保证金和支付违约金的责任。 根据查明的事实，2014年8月18日，云马公司与欧达公司的发起人签订《租赁合同》，由欧达公司承租柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的1号14400平方米的厂房。欧达公司承租云马公司的厂房后，又于2015年10月13日与万恒公司签订《厂房租赁合同》，把该厂房中的3600平方米厂房转租给万恒公司使用。之后，万恒公司书面通知欧达公司由恒明公司承担租赁合同的义务，欧达公司表示同意。欧达公司已经把厂房交付给恒明公司使用，恒明公司也按照合同的约定向欧达公司支付保证金、租金。据此，万恒公司把租赁合同的权利义务转让给恒明公司，恒明公司与欧达公司设立了转租赁关系。欧达公司、恒明公司之间的转租合同合法有效，欧达公司、恒明公司应当按照转租合同的约定享有权利，履行义务。 《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，因第三人的行为造成债务不能履行的，债务人仍然应当向债权人承担违约责任。根据欧达公司、恒明公司之间的转租合同的约定，欧达公司提前终止合同的，应赔偿恒明公司三个月租金。本案不是因为抵押权人实现抵押权而终止合同，而是因为云马公司的管理人解除云马公司与欧达公司签订的租赁合同并收回租赁的厂房后，欧达公司不能继续履行其与恒明公司之间的转租合同而提前解除转租合同，欧达公司构成违约，应当向恒明公司承担违约责任。据此，欧达公司应当按照三个月租金的标准向恒明公司支付违约金140400元（46800元×3个月）。 虽然云马公司曾于2015年9月15日与案外人陈煜、陈莹莹、梁雪芳签订《租赁合同》，约定由陈煜、陈莹莹、梁雪芳承租本案租赁的厂房，但是云马公司未向陈煜、陈莹莹、梁雪芳交付租赁物，陈煜、陈莹莹、梁雪芳也没有向云马公司支付租金和保证金，该合同未实际履行。云马公司、恒明公司之间无租赁关系，云马公司没有收取恒明公司的租金、保证金。因此，恒明公司主张云马公司与欧达公司共同向恒明公司退还租金、保证金并承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，恒明公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、维持广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初475号民事判决第一项和第二项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初475号民事判决第三项； 三、柳州市欧达租赁服务有限公司向柳州市恒明机械有限公司支付违约金140400元； 四、驳回柳州市恒明机械有限公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7012元（柳州市恒明机械有限公司预交），减半收取3506元，由上诉人柳州市恒明机械有限公司负担215元，被上诉人柳州市欧达租赁服务有限公司负担3291元；二审案件受理费6661元（柳州市恒明机械有限公司预交），由上诉人柳州市恒明机械有限公司负担4044元，被上诉人柳州市欧达租赁服务有限公司负担2617元。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年三月三日 书记员 赵雅婷