浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初7537号 原告：象山县文峰物业管理有限公司。住所地：象山县丹东街道丹河东路941-2风情街2号楼三楼，统一社会信用代码 91330225711184686P。 法定代表人：俞忠方，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱鸿，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董远航，浙江海泰律师事务所律师。 被告：蔡军海，男，1982年7月13日出生，汉族，住象山县。 原告象山县文峰物业管理有限公司与被告蔡军海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，因本案疑难复杂，于2019年12月17日裁定转为普通程序，本案于2019年10月29日、12月23日二次公开开庭进行了审理。原告象山县文峰物业管理有限公司的委托诉讼代理人邱鸿、被告蔡军海到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告象山县文峰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求： 1.判令被告立即支付原告物业管理费75544元；2.判令被告立即支付违约金37794.2元；3.被告向原告支付律师费6666元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月31日，原告和蔡军海签订《物业管理服务协议》1份，双方基于被告与象山县地产房产开发总公司签订的《租赁合同》，约定原告对被告承租的位于象山县国际风情街丹河东路979号（1号楼）房屋进行物业管理，被告未按约定支付物业管理费保证金的，按日百分之五向原告支付违约金；物业管理费每月每平方5元，被告应在每个付款周期提前十日向原告支付三个月的物业管理费，逾期十日内按日千分之五支付违约金，逾期超十日的按日百分之一支付违约金，且收费标准和收费项目范围随着市场行情及相关政策法规的调整而调整，书面通知被告后立即生效；协议还对公共事业费、停车费及支付方式等事项进行了约定。现原告已按约对被告履行了物业管理工作，但被告并未秉持契约精神，截止目前拖欠物业费75544元，原告多次主张，均未解决。 被告蔡军海答辩称，对物业管理费的金额没有异议，但是原告违约在先，损害了被告的利益，同时双方的房屋租赁合同违背了合同的公平、平等原则；原告采取欺骗手段招商骗取被告入驻开店；原告明知地下室使用液化气为法律严禁的违法行为，不但不加制止还包庇、提倡、明目张胆的让人使用，损害被告合法的生命财产安全和利益；因地下室商铺集中、位置好就餐方便，原告为一己之私违法打造餐饮一条街，不顾二楼被告等一楼二楼商铺分散、位置不便的相同业态合法经营商户的生命财产安全和利益，导致合法商户巨亏被迫关门；法院曾判决原告地下室违法使用液化气是对被告的违约行为，但原告在判决书下达至今都未停止违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的房屋租赁合同、物业管理服务协议、营业执照复印件、增值税发票及律师合同，因被告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告提供的物业费欠费清单，被告质证认为，物业费欠费的截止日期为2019年4月30日本院认为，虽然被告与象山县房地产开发总公司在2019年4月30日终止了租赁合同，但该租赁合同终止并不意味双方的物业服务合同终止。本案被告在庭审时对原告的第一项诉请即要求被告支付物业管理费的金额无异议，本院对被告的该质证意见不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月31日，象山县房产地产开发总公司、被告与管理方象山吉象物业管理有限公司共同签订《象山﹒国际风情街房屋租赁合同》一份，约定象山县房产地产开发总公司将其所有的位于象山县丹东街道东谷路与丹河路东北角象山国际风情街丹河东路981号（4#楼二层西首）出租给被告使用，其所处具体位置详见附件一《租户租赁物业位置示意图》中的红线标出的范围；该房屋出租实测建筑面积约为507平方米，其中自有面积462平方米，分摊面积45平方米，详见附件二《租户租赁范围示意图》；被告同意该房屋以507平方米租赁建筑面积计算租金、物业管理费及其他相关费用，房屋最终建筑面积以象山县房产交易中心认定的测绘机构实测面积为准。象山县房产地产开发总公司按照附件三《租赁物业装修情况及物品清单》向被告交付租赁物业，该附件也作为本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。被告向象山县房产地产开发总公司承诺该租赁房屋仅限于其用作经营餐饮业态象山华膳论鉴餐厅品牌，经营范围为：中式武侠主题餐厅。合同约定原告定于2015年9月7日向被告交付租赁房屋，装修期暂定为自房屋交付次日起即2015年9月8日至2015年11月7日。租赁期限自2015年9月8日起至2020年9月7日止，共计五年。免租（金）期为7个月（2015年9月8日至2016年4月7日），在该免租期和装修期内该店铺发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费、装修垃圾清理费等均由被告承担（收费详情见附件八《象山﹒国际风情街租户装修手册》并以此为准）。合同约定装修期和开业期间内，被告应应向物业管理公司支付每月每平方5元的物业管理费。该房屋的物业管理费依据该房屋的租赁面积计算。物业管理费的收费标准和收费项目范围随着市场行情及相关政策法规的调整而调整，物业管理公司调整物业管理费的，书面通知被告立即生效。每期物业管理费的支付方式为3个月支付一次。同日，被告与原告签订一份《物业管理服务协议》约定：1.被告接受原告提供物业管理服务，并承诺按约定向原告支付各项费用；2.被告应于《租赁合同》规定的时间向原告支付相当于三个月物业管理费金额的物业管理保证金。当被告未按时交纳物业管理费及违约金或者被告接受了《象山国际风情街租户手册》（附件九）规定的收费服务而未及时付费、或被告未按时支付本协议或者《租赁合同》及附件中约定的应向原告支付的费用时，原告有权从物业管理费保证金中扣除且被告应在扣除之日起5个工作日内补足该保证金，如被告未按约支付物业保证金或未及时补足的，每逾期一日，按应缴款项之百分之五向原告支付违约金……；3.被告应于租赁物交付日当日一次性向原告支付三个月物业管理费7605元，物业管理费每月每平方5元，按租赁合同计算面积。同时被告应按《租户手册》附件九之约定向原告支付各项费用；4.被告应自2015年12月1日起至租赁期限届满日向原告支付物业管理费（该物业管理费系含双方约定的商业管理的费用及政府审批通过的物业管理的费用的系统），被告应在每个付款周期提前十日向原告支付三个月的物业管理费。若被告未按约定支付物业管理费，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向原告支付违约金；逾期超十日每日按应缴款项百分之一支付违约金……；……；9.本协议未尽事宜，按《租赁合同》及其附件的约定执行。 上述合同签订后，被告于2015年9月18日进入象山国际风情街。后被告按约支付物业管理费至2019年6月30日。后未支付。 另查明，2019年8月27日，浙江海泰律师事务所向象山县文峰物业管理有限公司开具宁波市增值税专用发票1份，该发票载明“＊鉴证咨询服务费＊律师费＊金额6666元”。 本院认为，原、被告之间签订了物业服务协议，双方应按照协议的约定来履行各自的义务。原告提供物业服务后，被告理应支付合同约定的价款。虽然被告抗辩称，原告违约在先，损害了被告的利益，同时双方的房屋租赁合同违背了合同的公平、平等原则；原告采取欺骗手段招商骗取被告入驻开店等，但被告的抗辩意见与本案的物业管理合同并不存在关联性，被告在该答辩状中明确写明了其答辩的所针对的内容为房屋租赁合同，被告亦未能举证原告存在违约责任，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。因被告对尚欠原告物业管理费的金额予以认可，本院对原告要求被告支付物业管理费75544元，予以支持。因双方在物业管理服务协议中，对未按时支付物业管理费及未按约支付物业保证金的违约责任有过约定，经核算，原告要求被告支付违约金37794.2元，不违反双方的约定，本院予以准许。对于律师费，因双方在协议中约定，未尽事宜按照《租赁合同》的约定，被告在与他人签订《房屋租赁合同》时约定，违约方应就违约行为对对方造成的损失承担赔偿责任（包括诉讼费和律师费用），且被告对原告的该项主张无异议，故原告请求被告按约承担为实现本案债权支出的律师代理费6666元，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告蔡军海于本判决生效后30日内支付原告象山县文峰物业管理有限公司物业管理费75544元，并支付的违约金 37794.2元； 二、被告蔡军海于本判决生效后30日内支付原告象山县文峰物业管理有限公司为实现本案债权支出的律师代理费6666元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由被告蔡军海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  欧仙允 人民陪审员  何志奇 人民陪审员  王美华 二〇二〇年三月十六日 代书 记员  蒋洪娴