广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5416号原告：广州市振誉物业管理有限公司，住所地：广州市从化区江埔街环市东路156号301A铺，统一社会信用代码：91440101MA59QFT521。法定代表人：欧绮梅，职务总经理。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚美英，广东安扬律师事务所实习律师。被告：珠海市中财伟业工程建设有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路6号105室—1164，统一社会信用代码：91440400314886051N。法定代表人：王朝伟，职务经理。委托诉讼代理人：单淑芳，女，汉族，1962年9月16日出生，身份证住址：黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。原告广州市振誉物业管理有限公司与被告珠海市中财伟业工程建设有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用普通程序由审判员黄柏灵独任审判，于2020年3月5日公开开庭进行审理。原告广州市振誉物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾扬、被告珠海市中财伟业工程建设有限公司的委托诉讼代理人单淑芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市振誉物业管理有限公司向本院提起诉讼请求:一、被告支付原告2019年3月至10月欠交的房屋各项费用共计196036.07元（其中房屋租金187200元、物业管理费7020元、公摊费1519.87元、电费289.9元、水费6.3元）以及自每月逾期之日起至实际付清时止分段计算违约金，以每期欠交的费用为基数按每日千分之三计算，暂计至2019年10月31日违约金共78185.23元，两项合计274221.3元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月29日，原告与被告签订了《办公室租赁合同》，原告将位于广州市从化区江埔街环市东路158号振誉大厦6楼601房、602房、603房、605房，面积为585平方米出租给被告作为办公场所，租赁期限为两年（自2018年11月1日至2020年10月31日止，租金为23400元/月，租赁期间所产生的水、电、卫生、物管等费用由被告承担。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，被告在2019年2月前均按约定缴交租金等费用，但自2019年3月起至2019年10月止，被告没有缴交租金及其他费用合计196036.07元。另，根据本合同第四条4.3约定“若乙方逾期支付租金及租金以外的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金和其他费用金额的千分之三/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日为止”。被告应按所欠费用金额每日千分之三计算按月分段计算向原告支付违约金，自每月逾期之日起暂计至2019年10月31日共78185.23元。原告多次向被告追讨上述费用，并发出《房租催缴通知书》《律师函》书面通知被告，但被告仍未按合同约定履行义务支付上述费用。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告珠海市中财伟业工程建设有限公司辩称：一、被告延迟缴纳租金的行为合情合理，被告并无过错。被告已按原告的要求预交了两个月的押金，房屋租金等费用已从2018年11月1日缴纳至2019年2月。因公司资金紧张，故被告没有及时缴纳3月份后的房屋租金给原告，在没有提前告知被告的情况下，原告更换了被告公司办公室的房卡且把办公室内价值20多万元的办公设备全部拿走，导致被告公司的全体工作人员无法进入公司办公。被告曾多次主动联系原告协商延缓缴纳租金的事宜，但均遭到原告的拒绝；二、房屋租金等费用计费方式不合理。原告的诉讼请求计费时间是从2019年3月至2019年10月，费用的构成是租金及其他费用196056.07元、违约金78185.23元，两项合计274221.30元，被告认为，在原告更换了被告公司办公室门卡导致被告不能进入公司办公室的期间，不应该收取被告的租金；三、原告非法侵占被告的设备设施等财产，除全部退还外，还须追究其法律责任。被告延迟缴纳租金是事实，原告应采取合法方式进行追讨，而非侵占被告公司的财产，造成被告公司无法正常办公，被告为此多次与原告协商未果。综上，被告请求驳回原告全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1、办公室租赁合同（原件），拟证明原告将涉案房屋租赁给被告，约定租金为每月23400元，水电费、物管费等费用由被告支付以及违约金的计算方式；2、振誉大厦缴费通知单（原件），拟证明被告于2019年3月至2019年10月的涉案房屋各项费用欠交情况；3、房租催缴通知书（原件），拟证明原告多次向被告催款的事实；4、律师函（复印件），拟证明原告多次向被告催款的事实；5、相片（手机打印件），拟证明被告公司的办公设备一直在房屋内，原告没有侵占被告财物的事实。庭审中经当庭辩证和质证，被告对原告提交的证据均无异议。经审理查明：原告广州市振誉物业管理有限公司与被告珠海市中财伟业工程建设有限公司于2018年10月29日签订《办公室租赁合同》，载明：出租方（以下简称甲方）：广州市振誉物业管理有限公司，承租方（以下简称乙方）：珠海市中财伟业工程建设有限公司。甲方出租给乙方的房屋位于广州市从化区江埔街环市东路158号振誉大厦6楼601房、602房、603房、605房，租赁面积为585平方米（含公摊面积）。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公场地使用。租赁期限为贰年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止。租金按以下方式标准执行并支付：第一年租金按租赁面积585平方米，以人民币每月40元/平方米计算，即每月租金为人民币23400元（不含税），每贰年在上年租金的基础上递增5％。第一年（2018年11月1日至2019年10月31日）租金为人民币23400元/月；第二年（2019年11月1日至2020年10月31日）租金为人民币23400元/月。乙方应在每月5号前支付当月租金，若乙方逾期支付租金及租金以外的费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金和其他费用金额的千分之三/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日为止。违约金计算标准为乙方未按时支付的租金及租金以外的其他费用总额×3‰×逾期天数。水费、电费按供水、供电部门的收费标准收取，由甲方物业公司向乙方代收代缴，水费为2.95元/吨、电费为1.3元/度。物业管理费按国家有关文件并结合本大厦物业公司的有关规定执行，暂按每月1.5元/平方米计取。为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金、物业管理费等费用的同时须向甲方交纳租赁房屋履约保证金人民币大写：肆万陆仟捌佰元整（46800元）、及水电押金人民币大写：叁仟元整（3000元）。乙方有欠缴合同约定租金达15天等违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方应按本合同约定向甲方缴清房租、水、电、物业管理、税费及其他经济责任，且乙方应向甲方支付双倍租赁保证金作为违约金。除违约金外，因乙方违约而本合同被解除的，履约保证金不予返还乙方。合同签订后，原告已将案涉房屋交付给被告使用，但被告除已缴纳至2019年2月的房屋租金及其他费用外，从2019年3月起没有支付，根据原告提供的且被告没有异议的2019年3-10月《振誉大厦缴费通知单》显示，被告欠缴费用情况如下：2019年3月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费214.1元、电费合计61.1元、水费合计0元，合计总金额24552.70元；2019年4月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费224.76元、电费合计40.3元、水费合计0元，合计总金额24542.56元；2019年5月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费189.22元、电费合计41.6元、水费合计0元，合计总金额24508.32元；2019年6月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费177.04元、电费合计26元、水费合计0元，合计总金额24480.54元；2019年7月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费165.81元、电费合计33.8元、水费合计3.15元，合计总金额24480.26元；2019年8月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费198.75元、电费合计50.7元、水费合计3.15元，合计总金额24530.10元；2019年9月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费180.38元、电费合计19.5元、水费合计0元，合计总金额24477.38元；2019年10月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费169.81元、电费合计16.9元、水费合计0元，合计总金额24464.21元。综上，被告珠海市中财伟业工程建设有限公司应向原告广州市振誉物业管理有限公司支付的租金及各项费用共计196036.07元（其中房屋租金187200元、物业管理费7020元、公摊费1519.87元、电费289.9元、水费6.3元）。原告广州市振誉物业管理有限公司分别于2019年6月4日、2019年8月1日、2019年12月10日出具《房租催缴通知书》，向被告珠海市中财伟业工程建设有限公司催收房租、物业管理费、公摊费、电费、水费及滞纳金。广东安扬律师事务所律师接受原告广州市振誉物业管理有限公司的委托，于2019年8月19日向被告珠海市中财伟业工程建设有限公司发送《律师函》，载明要求被告收到函件后在2019年8月30日前联系原告，核实并清缴拖欠的租金。在庭审中被告认为原告在2019年8月更换的门卡，故不同意计付2019年9-10月的租金及其他费用，只同意支付2019年3-8月的租金及其他费用。因合同约定的违约金计算标准过高，经本院释明后，原、被告双方同意按月利率2%进行计算，同时原告对诉讼请求作出相应的变更。本院认为,本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《办公室租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应恪守履行。被告不按约定期限支付租金给原告显属违约,依法应承担违约责任。故,原告主张被告向其支付2019年3月至2019年10月的租金及各项费用，本院予以支持。被告认为因原告更换门卡而不同意支付2019年9-10的租金及其他费用，但被告并没有提供证据证明，故对被告的抗辩理由本院不予采信。被告所欠的租金及其他费用有原告逐月向被告发出的缴费通知单为证，且被告对所欠款项的数额并无异议，本院予以确认，故被告应向原告支付所欠的2019年3-10月的租金及各项费用共计196036.07元。关于违约金，按照原、被告双方签订的《办公室租赁合同》约定“若乙方逾期支付租金及租金以外的费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金和其他费用金额的千分之3/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日为止。违约金计算标准为乙方未按时支付的租金及租金以外的其他费用总额×3‰×逾期天数。”因合同中约定的违约金按每日千分之三计算过高，现原、被告均同意调整为按月利率2％计算违约金。同时原告对变更后的诉讼请求仍坚持违约金以每月逾期之日起至实际付清时止分段计算，且合同约定每月5日前支付当月租金，现被告从2019年3月起没有支付租金及其他费用，根据上述已查明且被告没有异议的从2019年3月至10月所欠的费用，违约金的计算方式为：从2019年3月6日起以24552.7元、从2019年4月6日起以24542.56元、从2019年5月6日起以24508.32元、从2019年6月6日起以24480.54元、从2019年7月6日起以24480.26元、从2019年8月6日起以24530.1元、从2019年9月6日起以24477.38元、从2019年10月6日起以24464.21元为基数，均按月利率2%分别计付违约金至付清以上所欠款项止；另根据公平原则，上述每期计收的违约金以不超过对应所在月所欠的费用金额为限。综上,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》法【2020】10号、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》法【2020】11号之规定,判决如下:被告珠海市中财伟业工程建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付房租及各项费用共计196036.07元给原告广州市振誉物业管理有限公司；二、被告珠海市中财伟业工程建设有限公司支付从2019年3月6日起以24552.7元为基数、从2019年4月6日起以24542.56元为基数、从2019年5月6日起以24508.32元为基数、从2019年6月6日起以24480.54元为基数、从2019年7月6日起以24480.26元为基数、从2019年8月6日起以24530.1元为基数、从2019年9月6日起以24477.38元为基数、从2019年10月6日起以24464.21元为基数，均按月利率2%分别计付至付清上述每期款项止的违约金给原告广州市振誉物业管理有限公司，上述每期款项计收的违约金以不超过对应所在月所欠的费用金额为限；三、驳回原告广州市振誉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5414元，由被告珠海市中财伟业工程建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇二〇年三月十九日法官助理黄嘉慧书记员冯家锐