上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初22904号原告：史硕华，女，1960年1月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陆敏，上海仁良律师事务所律师。被告：汪美玲，女，1953年7月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李璇，上海君莅律师事务所律师。原告史硕华与被告汪美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史硕华的委托诉讼代理人陆敏，被告汪美玲及其委托诉讼代理人李璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史硕华向本院提出诉讼请求：1、自原告起诉状副本送达被告之日起解除原、被告于2016年1月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告返还已支付的购房款70万元；3、被告向原告支付损失赔偿金(包括：房屋差价损失869,819元；原告向居间方支付的中介费30,000元；以70万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，从2016年1月27日起至被告实际返还70万元购房款之日止的利息；原告在外租房成本，按照月租金2,400元从2016年5月1日起计算至本案判决生效之日止)。事实与理由：2016年1月27日，原、被告经上海仁丰房地产经纪有限公司第二分公司居间，就买卖上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成一致意见，并签署了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)，约定房屋转让款125万元，被告在2016年4月20日前办理完毕该房屋的银行抵押贷款还款及抵押注销手续，同意双方办理产权过户手续。原告在《房地产买卖合同》签订当日向被告支付首付款70万元。合同签订后，正逢上海房地产市场成交火爆，房价普遍暴涨，此后被告向居间方表示其儿子不同意出售该房屋，需要暂缓本次交易，并迟迟不办理银行贷款还款事宜，直至2016年4月20日买卖合同约定的交易过户时间点，被告仍未归还银行贷款，经原告及居间方多次催促，被告最终表示不愿意出售该房屋。原告认为，原、被告签订的买卖合同合法有效，原告依约履行了义务并为之后履行做好了充足准备，而被告因房屋价格上涨而违反了合同约定，其违约行为导致原告无法购买该房，合同可得利益无法实现，迫使原告居无定所，且给原告造成重大经济损失。被告汪美玲辩称：被告同意解除《房地产买卖合同》，但认为合同解除时间应为2016年5月10日，至迟也应为(2016)沪0109民初10836号案件中原告撤回起诉之日。2016年5月16日，原告起诉被告要求继续履行《房地产买卖合同》，原告于该案起诉状中陈述被告早于2016年5月10日表示不再履行合同，理由为原告违约在先未按双方新达成的约定支付第二笔房款，导致被告无法还清贷款，故2016年5月10日被告告知原告不再继续履行合同为合同解除之日。退一步而言，原告在2016年8月10日撤回(2016)沪0109民初10836号案件，不再要求继续履行合同，同时表示将要求被告赔偿因不履行合同而产生的损失，而后提起本案诉讼，因此原告也在2016年8月10日作出不再履行合同的意思表示，合同解除日期至迟为2016年8月10日。被告同意返还原告购房款70万元。被告认为由于原告违约行为导致合同无法继续履行，不同意原告的其他诉请。根据合同约定原告支付的首付款不足以抵扣被告银行贷款，为积极还贷以达到配合原告顺利过户的目的，双方曾在《房地产买卖合同》签订后补充约定，依约原告应当在2016年3月31日前向被告支付第二笔房款，此后被告联系银行预约于2016年4月11日还贷办理注销抵押，但原告未按约付款，此后被告催告原告在预约日前支付房款，原告仍未支付，导致贷款未能及时归还。原告主张的损失金额过高，且存在恶意拖延，放任损失扩大，扩大部分损失应由原告自行承担，2016年5月10日后的损失是原告自行扩大的结果，中介费不是本案直接损失，原告租房成本与本案没有直接关系，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：被告汪美玲为系争房屋所有权人，系争房屋于2014年3月27日登记至被告名下，该房设有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海虹口支行，债权数额为82万元的抵押权。2016年1月27日，原告(买受人、乙方)、被告(卖售人、甲方)签订《房地产买卖合同》约定，甲乙双方通过上海仁丰房地产经纪有限公司第二分公司居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋；甲乙双方经协商一致同意系争房屋转让价款共计125万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2016年4月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起7日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿(第十条)；经甲乙双方协商一致，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。《房屋买卖合同补充条款》约定，甲乙双方于2016年4月20日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续；该房屋若尚有贷款，甲方同意在2016年4月20日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如需商业或组合贷款应在2016年4月20日前办理好贷款手续，甲方同意有义务积极配合乙方办理贷款手续，并提供相关材料；甲方出售的该房屋用途为住宅，并保证该房屋产权清晰可出售；该房屋售价为125万元，乙方必需另支付装修补偿等费用为37万元，甲方出售该房屋总收入为162万元；付款方式为乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款70万元，其中含已付的定金5万元；甲乙双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款90万元，尾款2万元自行交接，此款项在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项费用后当日内由乙方立即支付给甲方；如甲乙双方有一方未能按合同约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金，同时违约方将另支付给居间方相当于上述房价2%金额的违约金。合同附件三付款协议约定：乙方于2016年1月27日前支付70万元；2016年4月20日前支付53万元；2016年5月20日前支付2万元。合同签订前后，原告分别于2016年1月24日支付被告定金2万元，2016年1月25日支付被告定金3万元，2016年1月27日，原告通过中国建设银行账户向被告转账支付购房款65万元，共计70万元。2016年4月20日前，被告未还清系争房屋上存有的商业贷款和办理抵押注销手续，当日原、被告双方未能办理产权过户手续。截止2016年4月20日，原告名下的中国建设银行账户交易明细显示该账户余额92万元。2016年4月24日，原告向被告发告知函，载明就原告购买被告名下的坐落于车站北路XXX弄XXX号XXX室房产之事项，已签订《房地产买卖合同》，依据第六条，被告应当于2016年4月20日前与原告赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理过户手续，然而在约定时间内，被告未按约办理申请过户手续；为此催告被告：务必于2016年5月4日前与原告赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续，原告给予被告上述宽限期，并不代表原告放弃追究被告违约责任的权利，仅是原告给予被告的履约机会。被告收到该告知函后未协助原告办理系争房屋产权过户手续。2016年1月25日，上海仁丰房地产经纪有限公司出具收据一份，载明：付款人为史硕华，付款金额3万元，物业地址为系争房屋，付款性质为居间服务费。另查明，2016年5月16日，原告起诉至本院，要求被告履行《房地产买卖合同》，被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿[案号为(2016)沪0109民初10836号]。原告于该案起诉状中诉称2016年5月10日原、被告双方见面协商未果，被告称不愿意卖房。2016年8月10日原告撤诉。2016年8月2日，案外人杨某某(被告之夫)起诉至本院，认为其与被告系夫妻，2014年共同出资购买系争房屋，2016年1月27日被告隐瞒杨某某独自与原告签订了买卖合同，被告的行为系擅自处分夫妻共同财产，杨某某不同意售房，起诉要求确认原、被告签订的《房地产买卖合同》无效[案号为(2016)沪0109民初17062号]。该案审理中，因原告表示不要求继续履行《房地产买卖合同》且已于2016年11月1日提起本案诉讼，故杨某某于2016年11月22日撤回该案诉讼。再查明，本院于2016年12月7日向被告送达本案的起诉状副本。审理中，原告表示其主张在外租房成本损失系因为原告大部分资金都在被告处，现因被告违约导致原告无力购买其他相同地段、面积的住房，无奈只能在外租房居住，为此提交了载明出租方为案外人朱维强、承租方为原告，落款日期为2016年5月13日的租赁合同一份，约定朱维强将大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋出租给原告使用，租期为1年，自2016年5月18日起至2017年5月17日止；月租金2,400元。审理中，被告称买卖合同签订后，其前往银行预约还贷时发现原告支付的首付款不足以还贷，故于2016年3月中旬与原告联系，要求原告提前支付第二笔房款，原、被告双方达成口头协议约定原告于2016年3月31日前支付第二笔房款，但3月31日原告未支付，直至4月11日预约还贷日原告仍未支付第二笔房款，4月19日晚上原告表示要付款，但银行已关门，最终由于贷款未结清导致4月20日未能办理过户手续。为此被告提交了载明说明人为仁丰地产程健的情况说明一份，内容为原、被告双方在虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖过程中，被告于1月27日签订买卖合同当日收到原告首付款65万元，因被告需要提前偿还银行贷款，曾和原告协商，原告同意于3月31日支付第二次房款，被告与建设银行预约，最晚提前还款日为4月11日，直至4月11日当天，原告仍未支付第二次房款。原告对此表示2016年4月20日前被告曾向原告及中介提出其家人不同意出售房屋，从未提到无钱还贷，原、被告双方从未达成口头协议约定原告于2016年3月31日前提前支付第二笔房款，被告提交的情况说明上载明的程健并非此次交易的经办人员，且出具情况说明也应由仁丰地产公司出具，而非由未到庭的个人出具情况说明，对该情况说明不予认可。审理中，被告表示同意返还已收取的购房款70万元，并于2017年2月24日将70万元缴纳至本院账户，本院于2017年2月27日将该笔款项发放至原告账户，故原告申请撤回要求被告返还购房款70万元以及以70万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，从2016年1月27日起至被告实际返还70万元购房款之日止的利息的诉讼请求。审理中，因原、被告双方无法对系争房屋市场价值达成一致意见，经原告申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋市场价值进行评估，以2016年12月27日为价值时点，系争房屋的市场价值为248.98万元。本院认为，系争房屋无论是否为被告与案外人杨某某的夫妻共同财产，但产权登记在被告一人名下，不动产物权登记具有公示效力，原、被告签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。《房地产买卖合同》约定原、被告双方于2016年4月20日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，该房屋若尚有贷款，被告同意在2016年4月20日前办理好还清贷款和抵押注销手续，嗣后被告未按约定在办理产权过户手续日前还清银行贷款，导致无法办理产权过户手续，该行为构成违约。被告辩称原、被告双方曾于2016年3月中旬达成口头协议约定原告于2016年3月31日前支付第二笔房款，对此原告予以否认，被告提供的证据不足以证明其主张，且归还贷款和注销抵押系被告作为出售方的合同义务，故对被告的该辩称意见，本院难以采信。现原告要求于起诉状副本送达被告之日解除双方签订的《房地产买卖合同》，被告表示同意解除，但对解除日期双方存有争议。本院认为被告虽在2016年5月10日提出不愿意出售房屋，但原告并未同意并随即于2016年5月16日起诉来院要求继续履行合同，该案中原告虽撤回起诉，但并未作出解除合同的意思表示，因此《房地产买卖合同》解除日期应当为原告解除合同的意思表示到达被告之日即本案起诉状副本送达被告之日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于原告主张的房屋差价损失，从评估结果看，系争房屋的市场价自签约至今有较大幅度的上涨，原告因被告的原因无法取得系争房屋产权，也无法享有价格上涨所带来的利益，原告主张该部分损失，具有事实和法律依据。本院兼顾双方合同履行情况、被告的过错程度、系争房屋上涨情况、原被告双方发生争议后的诉讼情况等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌情确定原告的损失金额为52万元。关于原告主张的佣金损失3万元，原告已经实际支付，且交易无法继续进行，属于实际发生的损失，被告应当承担。原告主张的租金损失，不属于必然发生的损失，被告在签约时并不能预见，故对该项主张，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告史硕华与被告汪美玲于2016年1月27日签订的《上海市房地产买卖合同》自2016年12月7日解除；二、被告汪美玲应于本判决生效之日起10日内支付原告史硕华赔偿金共计550,000元；三、对原告史硕华的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,000.33元，减半收取8,000.16元，由原告史硕华负担3,200.06元，被告汪美玲负担4,800.10元；保全费5,000元，由原告史硕华负担2,000元，被告汪美玲负担3,000元；评估费7,852元，由被告汪美玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇一七年五月三日书记员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。