广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2513号上诉人（原审被告）：江木清，男，1968年7月1日出生，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（原审原告）：曾汉辉，男，1988年10月24日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：陈天久，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈锦泽，广东穗智律师事务所实习律师。上诉人江木清因与被上诉人曾汉辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本案依法适用独任制于2020年3月2日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。江木清上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判江木清与曾汉辉于2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》为有效合同，及江木清无需返还押金2712.6元和进场费13500元给曾汉辉；2.本案一、二审诉讼费用由曾汉辉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。第一，案涉商铺于2000年9月18日经增滘经济联社同意由江木清出资建成，至今有十多年，该联社对案涉商铺也一直对外出租。如果未经相关部门同意，案涉商铺是不可能给增滘经济联社建造，更不能给该联社出租十多年。因此，案涉商铺是经规划许可或按照规划许可内容建设的，及未超过规划许可期限的临时建筑物。第二，案涉商铺出租给曾汉辉时，江木清也投入了2万多元进行修缮。签订合同后，江木清为曾汉辉办理了营业执照，营业执照上的经营地址是案涉商铺的地址。如案涉商铺不在规定使用期限内，曾汉辉是不可能办理营业执照的。第三，自双方签订合同后，案涉商铺一直由曾汉辉使用。2019年7月1日，增滘经济联社发出《通知》，要求租户在7月15日之前搬迁完毕。因此，案涉合同不能履行完毕是因增滘经济联社按政府有关部门的规定提前收回，属于政府行为。二、一审判决适用法律错误。第一，案涉合同不能履行是政府行为引起的，根据我国《民法通则》第107条关于“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任”的规定及双方签订的《商铺租赁合同》的约定，因不可抗力或政府行为不能履行合同的事由，无须退回押金和进场费。第二，曾汉辉明知案涉商铺是临时建筑，也明知临建房会被收回和拆迁，但曾汉辉考虑到上述事实不可能在短时内发生、案涉商铺在闹区、租金不贵等因素而承租了案涉商铺。综上，请求二审法院依法查明事实，维护江木清的合法权益。曾汉辉辩称，一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，江木清的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.江木清将案涉商铺出租给曾汉辉，但案涉商铺并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条可知，案涉租赁合同无效。2.根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，江木清应返还因无效合同而取得的进场费、押金，一审判决按照案涉商铺使用期限扣减后退还部分进场费，也是最大限度的考虑了江木清的利益。3.曾汉辉是否对房屋状态知情，并不影响本案的判决。因本案纠纷，曾汉辉于2019年8月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、依法确认曾汉辉与江木清于2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》无效；二、江木清返还曾汉辉进场费18000元及暂计至2019年8月20日的利息536.75元（以进场费18000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月6日起计至实际归还之日）；三、江木清返还曾汉辉押金2712.6元及暂计至2019年8月20日的利息80.89元（以押金2712.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月6日起计至实际归还之日）；四、本案诉讼费由江木清承担。一审法院认定事实：2019年1月6日，曾汉辉与江木清签订《商铺租赁合同》，江木清将坐落在广州市荔湾区龙溪中路X号，租给曾汉辉做合法经营场地使用，商铺面积为60平方米，租赁期共2年；租金自2019年1月20日至2021年1月19日月租金为人民币3300元；合同签订之日，曾汉辉须向江木清缴纳（贰个月押金）作为履约保证金共计人民币6600元；交付使用之日，曾汉辉向江木清交纳一个月租金，共计人民币3300元；江木清向曾汉辉一次性收取进场费人民币18000元。曾汉辉于当日微信转账上述款项于江木清。后于2019年1月15日进场经营。案涉商铺为临时建筑。2019年7月1日，增滘经济联社发出《通知》，主要内容为：……贵租户所承租的物业位于龙溪路升级改造工程（东段）内，请贵租户按照与增滘联社所签定的租赁合同具体要求，在7月15日前搬迁完毕。曾汉辉于2019年7月15日搬离商铺。一审法院认为：本案为确权之诉。本案争议焦点系案涉商铺是否为合法出租物。案涉商铺为临时建筑。合同是否有效，则需看案涉商铺是否在许可期限内或期限已被续展。现无证据表明案涉商铺处于规划许可范围或期限内，故应认定曾汉辉与江木清双方所订立的租赁合同无效。一审法院对曾汉辉合同无效的主张予以采纳。因合同无效，双方应就该合同取得的财产予以返还。现案涉商铺已返还江木清。对于押金及进场费，江木清明知案涉商铺为临时建筑仍出租固然有过，但曾汉辉在明确江木清无法提供许可证后仍使用案涉商铺进行收益亦存在过错。若因合同无效要求江木清全部返还押金、进场费及追究利息，将会出现责任分配失衡、显失公平的情况。故对曾汉辉的利息请求不予支持，押金及进场费应将扣减曾汉辉使用部分再进行退还。对于押金6600元，曾汉辉扣减当月房屋使用金及水电费等向曾汉辉主张2712.6元，该主张依法有据，予以支持。对于进场费18000元，进场费实为缴纳房屋使用金的一种形式，应在合同期内逐月摊分。曾汉辉于2019年1月15日进场至7月15日退场，使用期间为6个月，即江木清须退回的进场费为18000÷24×（24－6）=13500元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月15日作出判决如下：一、曾汉辉与江木清于2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》为无效合同。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，江木清向曾汉辉返还押金2712.6元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，江木清向曾汉辉返还进场费13500元。四、驳回曾汉辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由曾汉辉负担40元，江木清负担127元。（曾汉辉已经向一审法院预交受理费，同意不退回，40元由江木清径付曾汉辉）。经审查，江木清在一二审中均称其并未持有临时建设工程规划许可证，双方当事人也未提交其他证据证明案涉商铺为临时建筑或已取得建设工程规划许可证，一审法院认定案涉商铺为临时建筑，不当，本院予以纠正。一审法院查明其他事实并无不当，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭审中，江木清明确对一审判决第二项没有异议。江木清称合同约定的进场费其实是装修费，曾汉辉对此不予认可。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审中，江木清明确对一审判决第二项返还押金无异议，故本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力；2.江木清是否应向曾汉辉返还进场费13500元。对此，分析如下：案涉商铺未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，案涉租赁合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。曾汉辉已于2019年7月15日返还了案涉商铺，并诉请要求江木清返还押金和使用费。因双方对于合同无效均存有过错，且案涉商铺所在地段需升级改造也非曾汉辉的原因造成，故一审法院基于公平合理原则及责任均衡分配考虑，对于押金及进场费扣减曾汉辉使用部分后予以支持退还，计算和处理并无不当，本院予以维持。江木清上诉认为案涉商铺出租给曾汉辉时，投入了2万多元进行修缮，合同约定的进场费其实是装修费，应不予退还。对此，首先，曾汉辉表示进场费并非装修费，江木清也未提交证据证明其对案涉商铺进行了装修；其次，即使存在装修，江木清所述的装修损失也并非曾汉辉的原因造成，故本院对江木清的上诉不予采纳。综上所述，江木清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人江木清负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年三月五日书记员  眭 翘黄晶晶