江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7899号上诉人（原审被告）：徐州万达广场置业有限公司，住所地徐州市铜山区北京北路24号。法定代表人：于修阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王蒙，男，1990年9月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：鲁秋祎，女，1990年9月11日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王蒙，男，1990年9月9日出生，汉族，住徐州市泉山区，系鲁秋祎丈夫。上诉人徐州万达广场置业有限公司（以下简称徐州万达公司）因与被上诉人王蒙、鲁秋祎排除妨碍纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院作出的（2019）苏0312民初5931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐州万达公司的委托诉讼代理人王鹏，被上诉人、被上诉人鲁秋祎的委托诉讼代理人王蒙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人徐州万达公司上诉称：1、上诉人一审中的举证足以证明致涉案房屋漏水另有原因和侵权人，与上诉人无关，被上诉人也自认曾收到楼上房屋所有权人李瑞云装修期间因漏水而对其赔偿的300元。被上诉人未完成排除妨碍侵权之诉侵权人究竟是谁的举证责任，涉案房屋并非顶层，对于并无防水要求的建筑区位却因案外人的侵权行为，要求上诉人承担侵权责任于法无据，因此一审法院在涉案房屋漏水原因未查明的情况下，即以双方签订了购房合同即认定应由上诉人承担相应的保修责任是错误的。2、上诉人并非本案侵权人，因此被上诉人所主张的各项损失与上诉人无关，上诉人不应承担责任。综上，请求撤销一审判决，改判发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王蒙、鲁秋祎辩称：1、楼上李瑞云买的是精装修房，其于2019年1月15日才入住，而从2018年6月19日开始我的房顶就已经开始漏水，我并没有收到李瑞云给我的赔偿款。2、我提供的相关照片视频以及与万达公司、物业公司在微信群里的聊天记录，能够证明他们多次对漏水部位进行维修，漏水部位属于公共管道井，而非我楼上李瑞云房内设施。3、我的房顶与三楼中间是一个厚达60公分的夹层，上面公寓楼部分的公共管道都是从我楼顶穿过的，房顶实际有防水层，这次漏水事件足以证明是他们的防水不合格给我造成的损失。故请求驳回上诉，维持原判。王蒙、鲁秋祎的一审诉讼请求为：1、判令徐州万达公司立即整改房屋下水系统，不再影响王蒙、鲁秋祎房屋的正常使用，并提供保障措施保证不再发生类似问题；2、赔偿王蒙、鲁秋祎房屋自租赁合同签订之日2017年11月24日起因漏水造成的损失15600元、租金损失193914元（10206元/月×19月）合计209514元，其余租金损失计算至隐患排除之日止。一审查明，2017年12月11日，王蒙、鲁秋祎与徐州万达公司签订《商品房买卖合同》，购买徐州万达公司开发建设的6、7商业街幢×单元×号房屋，用途为商服，公摊面积为298.8㎡，套内建筑面积256.19㎡，其中一楼套内面积113.39㎡，二楼套内面积142.80㎡。合同附件八约定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年”。2017年11月24日，王蒙与案外人李苗苗签订《租赁合同》，将涉案房屋租赁给案外人李苗苗使用，租赁期间自2018年5月18日至2023年5月18日，每年租金200000元，同时约定房屋物业费由案外人李苗苗支付。2018年6月19日，租户向王蒙反映房屋二楼楼顶出现漏水现象，并拍摄照片。之后，王蒙多次找到徐州万达公司、物业公司等部门协商，但漏水问题始终未得到根本解决。因二楼门面房无法正常经营，租户李苗苗与王蒙达成赔偿协议，每月租金按不能使用的面积相应扣减9290元/月（142.80㎡/256.19㎡×200000元/年÷12月/年）、物业费按不能使用面积相应扣减916元/月（142.80㎡/256.19㎡×298.8㎡×5.5元/月），暂计算19个月，合计193914元。同时还约定赔偿因漏水导致的装修损失15600元（包含柜子、地板、吊顶、灯具等物品）。为查明案件事实，一审法院至现场勘验并拍照，确认涉案房屋二楼楼顶漏水较为严重，吊顶、柜体均已浸泡变质，地板也有多次浸泡痕迹，导致二楼无法正常经营。一审认为，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。而因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。本案中，王蒙、鲁秋祎与徐州万达公司签订购房合同，徐州万达应当提供质量合格、符合使用条件的商品房，并承担相应保修责任。但在2018年6月19日起至今，王蒙、鲁秋祎购买的房屋屋顶多次渗漏，而徐州万达公司虽经多次沟通、仍拒不履行其保修义务，致使王蒙、鲁秋祎房屋装修及租赁收入的减损，依法应当承担维修并赔偿损失的责任。对于王蒙、鲁秋祎主张马上整改房屋下水系统，不影响其房屋正常使用，并提供保障措施保证不再发生类似问题的诉请，一审法院酌情支持其部分诉请。对于王蒙、鲁秋祎主张自2017年11月24日起至隐患排除之日止的租金损失，法院认为徐州万达公司出售的房屋已明确约定为“商服”性质，故王蒙、鲁秋祎因部分房屋不能正常使用造成的租金收入减少、以及相应面积多缴纳的物业费用均应认定为其财产损害后果范畴，徐州万达公司应当依法赔偿，法院根据房屋租赁面积及租金、租期、漏水发生日等情况综合考量，按每月10206元标准支持自2018年6月19日起至判决确定履行之日止。对于王蒙、鲁秋祎主张赔偿因漏水造成的损失15600元的诉请，法院认为其二层房屋的房顶、柜橱等装修因渗漏损毁，且已经扣减相应租金，故该损失已实际产生，王蒙、鲁秋祎该主张有事实依据，综合市场价格判断后，酌情支持15000元。徐州万达公司辩称渗漏系他人侵权所致，但未提供充分证据证实，不予采信。遂判决：一、徐州万达广场置业有限公司于本判决生效之日起30日内将王蒙、鲁秋祎所有的位于徐州市铜山区房屋的渗漏缺陷维修完毕；二、徐州万达广场置业有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿王蒙、鲁秋祎财产损失15000元、租金损失（自2018年6月19日起按10206元/月标准计算至徐州万达广场置业有限公司履行第一项判决义务完毕之日止，并不得超过19月）。案件受理费725元，减半收取362.50元，由徐州万达广场置业有限公司负担。二审期间，上诉人徐州万达公司向法庭提交（2018）苏0312民初10085号民事裁定书一份，拟证明被上诉人就同一事实已在原审法院以排除妨碍为由起诉过上诉人、江苏扬安集团有限公司、江苏三五六网络股份有限公司徐州分公司。该案中被上诉人承认其租户反映房屋漏水原因是楼上业主装修造成，并且收到了该业主赔偿其地板损失300元，之后又多次漏水。因此涉案房屋漏水另有他因，不应由上诉人承担相关的排除妨碍及损害赔偿责任。被上诉人王蒙、鲁秋祎向法庭提交其在一审庭审后与徐州万达公司、物业公司以及万达施工方的微信聊天记录，证明漏水原因与徐州万达公司有关，并其也多次组织进行维修。上诉人称楼上业主房屋装修落水管与主落水管管口未连接导致漏水，有照片显示5月份后落水管已经连接好了，但是漏水现象依然存在，证明涉案房屋漏水与该业主无关。上诉人徐州万达公司质证认为，被上诉人举证的微信记录真实性没有异议，对微信名为冠军的微信聊天记录真实性不能确认，微信名为铜山的三张微信记录，仅能证明相关的维修情况，并不能证明侵权人就是上诉人，也不能证明导致公共管道堵塞的原因就是上诉人，上诉人履行维修的事实并不能证明是上诉人认可其侵权的事实。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋的漏水原因以及上诉人徐州万达公司应否承担赔偿责任的问题。上诉人主张涉案房屋漏水主要原因是被上诉人王蒙、鲁秋祎楼上住户即三楼业主李瑞云装修所致，但根据已查明事实，涉案房屋在2018年6月就已经出现漏水情况，而上诉人自己提交的其与李瑞云签订购房合同显示，李瑞云购房时间为2018年10月，庭审中上诉人亦认可三楼房屋出售给李瑞云之前，被上诉人房屋就已经发生漏水现象。由于涉案房屋漏水发生在三楼房屋出售之前且一直持续到诉讼期间，故不能确认该房屋漏水与三楼业主装修行为之间存在因果关系。上诉人作为涉案房屋的开发建设方，与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件中明确约定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年”，因此上诉人应当向被上诉人提供质量合格、符合使用条件的商品房，并按照合同约定承担相应保修责任。被上诉人所购房屋自2018年6月至今屋顶多次渗漏，上诉人应承担保修义务，由于维修不当，漏水问题始终存在，造成被上诉人房屋装修及租赁收入减少的损失，应由上诉人承担维修并赔偿损失的责任。上诉人主张涉案房屋渗漏系他人侵权所致，但未提供充分证据予以证实，因此对于该项主张不予支持。一审法院根据案件实际结合实地勘察情况综合考量，酌情支持了被上诉人部分诉请，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人徐州万达广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟审 判 员 陈 禹审 判 员 赵东平二〇二〇年三月十一日法官助理 曹 嘉书 记 员 杨 帆