安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0304民初1990号 原告：杨连斌，男，1973年4月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区， 委托代理人：方婷婷，安徽径桥律师事务所律师。 被告：安徽达禹置业有限公司，住址安徽省蚌埠市朝阳新村**楼**西第二间，统一社会信用代码91340300677568167C。 法定代表人：宋在雯，该公司董事长。 委托代理人：迟涛，安徽末济律师事务所律师。 原告杨连斌诉被告安徽达禹置业有限公司（以下简称达禹置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日受理后，依法由代理审判员张丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨连斌的委托代理人方婷婷，被告达禹置业的委托代理人迟涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨连斌诉称：2013年12月24日，杨连斌与达禹置业签订了一份商品房买卖合同，合同约定杨连斌购买达禹置业位于蚌埠市××会区长丰路南侧欧洲新城的一套面积为93平方米的商品房，该房屋总价款为528400元，其中首付款160400元，余款368000元按照按揭贷款的方式支付，合同约定交房日期为2015年12月30日前。合同签订后，杨连斌如约向达禹置业交付首付款160400元，并办理了368000元的银行贷款。但是，合同约定的交房日期经过，达禹置业却迟迟未能向杨连斌交付涉案房屋。达禹置业违反合同约定，未履行交房义务，导致杨连斌入住权利无法实现。双方在合同第九条中约定：出卖人逾期超过90日未能交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。杨连斌向达禹置业主张解除合同，达禹置业不予理会，后杨连斌通过公证途径送达了解除合同通知书。但达禹置业到目前为止，仍迟迟不予返还房款及履行相关义务。故，杨连斌诉至法院要求：1、请求法院确认杨连斌与达禹置业之间的购房合同已经解除；2、达禹置业返还杨连斌购房款528400元及利息损失（以528400元为本金，自2014年1月1日至实际返还全部购房款之日止，按年利率6%计算）；3、达禹置业支付杨连斌违约金5284元。 被告达禹置业辩称：达禹置业不同意解除与杨连斌之间的房屋买卖合同。达禹置业于2015年12月29日已经通过EMS快递、张贴交房通知书的形式告知杨连斌达禹置业可以交房，但是杨连斌迟迟未与达禹置业办理交接手续，因此过错责任在于杨连斌。达禹置业不存在违约，因此，达禹置业不应当返还购房款528400元，再者，杨连斌购买房屋是以按揭贷款的方式，其仅支付了30%的首付款即160400元，故杨连斌无权要求达禹置业返还全部购房款528400元。达禹置业没有违约行为，因此，不应支持杨连斌的违约金损失。杨连斌与公证处之间形成公证关系，系杨连斌自己的行为，其产生的费用应当由杨连斌自行承担。综上所述，请求法院依法驳回杨连斌的诉讼请求。 经审理查明：2013年12月24日，杨连斌与达禹置业签订了一份商品房买卖合同，合同约定杨连斌购买达禹置业位于蚌埠市××会区长丰路南侧欧洲新城1栋1单元17层01171号面积为93平方米的商品房，该商品房单价为每平方米5681.72元，房屋总价款为528400元，其中首付款160400元（含订金20000元），按揭贷款368000元。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90天，自本合同规定的最后交付期限之日起第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之日起第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。2013年12月25日，杨连斌向达禹置业支付购房款160400元。2014年1月1日，杨连斌向中国工商银行蚌埠涂山路支行办理了贷款期限为15年金额为368000元的按揭贷款手续。截止2016年3月30日，达禹置业尚未将验收合格的商品房交付给杨连斌。杨连斌分别于2016年6月12日、2016年6月21日向达禹置业邮寄了解除合同告知函。2016年6月28日，杨连斌委托蚌埠市众信公证处对其向达禹置业送交解除合同告知函的送达过程进行了公证，为此杨连斌支付公证费1000元。 以上事实，有身份证、公司营业执照、法定代表人身份证明、企业信息查询单、购房合同、发票、个人购房借款担保合同、EMS快递凭证、公证书、公证发票、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：综合本案中原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、达禹置业是否构成逾期交房；二、杨连斌的诉请是否能够得到法院支持。对于争议焦点一，达禹置业是否构成逾期交房。达禹置业认为其不构成逾期交房，达禹置业在2015年12月29日已经通过EMS快递、张贴交房通知书的形式告知杨连斌达禹置业可以交房，是杨连斌迟迟未办理交接手续。经本院审查认为，达禹置业提供的中国邮政快递单无物流进展记录，不能确定该快递已经实际邮寄。达禹置业提交的张贴交房通知书的照片没有记载拍摄时间和拍摄地点，不能确定达禹置业何时通知买受人交房。杨连斌分别于2016年6月12日、2016年6月21日向达禹置业邮寄了解除合同告知函。2016年6月28日，杨连斌委托蚌埠市众信公证处对其向达禹置业送交解除合同告知函的送达过程进行了公证，且达禹置业当庭认可涉案房屋尚未经过全部验收，故本院对于达禹置业主张其未构成逾期交房，不予采信。对于争议焦点二，杨连斌的诉请是否能够得到法院支持。杨连斌与达禹置业之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同，双方均应该按照合同的约定全面履行自己的义务。杨连斌已经履行了自己应尽的付款义务，将房屋总价款为528400元交付于达禹置业，其中首付款160400元（含订金20000元），按揭贷款368000元，达禹置业也应该依照商品房买卖合同约定于2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给杨连斌。现达禹置业未能依照约定于2015年12月30日将经验收合格的商品房交付给杨连斌且逾期超过90日，依据双方签订的商品房买卖合同，出卖人逾期超过90日未将涉案商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同，因此，杨连斌主张解除双方的买卖合同，有合同依据，本院予以支持。杨连斌分别于2016年6月12日、2016年6月21日向达禹置业邮寄了解除合同告知函。2016年6月28日，杨连斌委托蚌埠市众信公证处对其向达禹置业送交解除合同告知函的送达过程进行了公证，故本院依法确认2016年6月28日杨连斌与达禹置业之间签订的商品房买卖合同解除。关于达禹置业向杨连斌返还购房款数额，因杨连斌为购买涉案房屋在中国工商银行并蚌埠涂山路支行办理了贷款期限为15年金额为368000元的按揭贷款，其作为借款人，是按揭贷款合同的相对方，负有及时偿还银行按揭贷款的义务，其与达禹置业之间的商品房买卖合同解除后，其要将退还房款中除其自身支付款项外的其余部分归还银行贷款，从而解除其与银行之间的贷款合同，故达禹置业应当将全部购房款528400元返还给杨连斌。关于杨连斌主张的违约金及利息问题。因双方在商品房买卖合同中约定，出卖人逾期超过90日交付商品房，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，故杨连斌要求达禹置业支付违约金528400×1%＝5284元有合同依据，本院予以支持。关于杨连斌主张的利息损失（以528400元为本金，自2014年1月1日至实际返还全部购房款之日止，按年利率6%计算），杨连斌为购买涉案房屋在银行办理按揭贷款，因达禹置业违约导致双方商品房买卖合同解除，达禹置业违约在先，给杨连斌造成了利息损失，达禹置业应该予以赔偿，并且达禹置业违约时间越长，杨连斌因此遭受的损失也越大，双方在合同约定的1%违约金已经不足以弥补杨连斌的损失。杨连斌2013年12月25日支付首付款160400元，2014年1月1日，杨连斌向中国工商银行蚌埠涂山路支行办理了贷款期限为15年金额为368000元的按揭贷款手续，故杨连斌并主张以528400元为本金，自2014年1月1日至实际返还全部购房款之日止，按年利率6%计算，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨连斌与安徽达禹置业有限公司签订的商品房买卖合同于2016年6月28日解除； 二、被告安徽达禹置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨连斌购房款528400元及利息（以528400元为本金，自2014年1月1日至实际返还全部购房款之日止，按年利率6%计算）； 三、被告安徽达禹置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨连斌违约金5284元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9147元，减半收取4574元，由被告安徽达禹置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一式二份，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 代理审判员  张丽 二〇一七年五月十五日 书 记 员  朱帅