广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10334号原告：苏国华，男，1962年4月24日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托代理人：王迪成，系湖南迪成律师事务所律师。被告：王孝华，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托代理人：黄韬，男，1994年8月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：邱奕春，男，1987年10月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：耿洁媛，系广东元道律师事务所律师。原告苏国华诉被告王孝华、邱奕春确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏国华及其委托代理人王迪成、被告王孝华的委托代理人黄韬以及被告邱奕春的委托代理人耿洁媛参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏国华诉称：2011年3月8日，苏国华为清偿债务，经案外人王映南介绍将自己所有的广州市中山大道中羊城花园趣苑B1305房（即广州市天河区中山大道中路得悦街4号1305房）出售给被告王孝华，双方于2011年8月20日在广州市天河区人民法院签订了《广州市存量房买卖合同》并于2011年9月8日办理了房屋登记手续。同时，苏国华为保留对该房屋的优先购买权，故一直租住在涉案房屋。期间案外人王映南、陈松辉先后以房屋代管人名义向苏国华收取租金。苏国华在不知情的情况下经得王映南、陈松辉的同意，分别于2015年1月20日和2016年5月与邱奕春补签了《租房合同》，以便邱奕春、陈松辉收取租金。2018年3月13日，邱奕春以房屋所有权人身份起诉苏国华要求支付房租，经广州市天河区人民法院审理查明，王孝华瞒着苏国华已于2014年1月2日将苏国华租住的涉案房屋出售给邱奕春，王孝华、邱奕春已侵犯了对租户的优先购买权。为此，请求法院判令：一、确认王孝华、邱奕春对广州市天河区中山大道中得悦街4号1305房的买卖合同无效，确认苏国华优先购买权；二、本案诉讼费用由王孝华、邱奕春承担。被告王孝华辩称：一、王孝华购买涉案房屋的经过。涉案房屋不是王孝华所购买，是王映南购买的，因王映南欠付王孝华款项，王映南的资金周转困难，王映南就以王孝华的名义购买涉案房屋，再以涉案房屋作抵押贷款，从而解决王映南公司资金的困难，但王孝华没有向苏国华支付款项。二、王孝华向邱奕春出售涉案房屋的经过。王映南公司资金困难，陈松辉与王映南沟通好，王映南逼王孝华将涉案房屋卖给邱奕春，邱奕春也没有向王孝华支付买房的款项，王孝华对此不知情。苏国华对涉案房屋出售给邱奕春不知情，我们也没有告诉苏国华。被告邱奕春辩称：苏国华主张对涉案房屋转让不知情是不合理的，苏国华是成年人，其对租赁合同上约定出租人为邱奕春从未提出异议，苏国华依法享有的优先权已超过法律的规定，邱奕春属于善意的受让方，苏国华请求确认房屋买卖合同无效没有依据。经审理查明：苏国华提交的两份《房地产权证》复印件载明：广州市天河区中山大道中路得悦街4号1305房（以下简称“涉案房屋”）原登记在苏国华及案外人谭育红名下；后于2014年1月7日登记至邱奕春名下，共有情况为单独所有。涉案房屋查册时间为2019年5月24日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为邱奕春，占有部分为全部。2011年8月20日，苏国华、谭育红（甲方、卖方）与王孝华（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，涉案房屋不带租赁合同，总金额为1180000元等。2014年1月2日，王孝华（甲方、卖方）与邱奕春（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，涉案房屋不带租赁合同，总金额为1000000元等。现苏国华以王孝华与邱奕春签订的《广州市存量房买卖合同》侵犯其优先购买权为由提起本案诉讼。在本案庭审中，苏国华表示因为王孝华、邱奕春侵犯了其优先购买权，因此明确其第一项诉请是要求确认王孝华、邱奕春关于涉案房屋的买卖合同无效，至于苏国华事实上是否有权购买并非本案审查范围。苏国华为证明其主张，另提交以下证据：1.显示2011年3月8日苏国华（乙方）与王映南（甲方）签订的《房屋买卖协议》，内容为：乙方所属房屋一套即涉案房屋自愿卖给甲方，甲方同意买卖成功后继续租给乙方三年，同时三年后甲方同样以优惠价优先卖回给乙方，租住价为每月2000元，其管理费、水电费等费用由乙方自理；房屋价格定为160万元，办理过户手续费税金等甲方承担，乙方全程协助办理等。2.显示客户为“苏翔”的银行流水，显示该账户于2011年4月22日向王映南转账存入145000元等。3.2014年的银行转账单多张，备注处有“王映南”字样。4.显示陈松辉出具的收据，显示收到苏国华交来的涉案房屋2014年租金一部分等。5.显示广州和顺物业管理公司羊城花园管理处2019年3月19日出具的居住证明，载明苏国华、谭育红自2012年3月至今租住在涉案房屋等。经质证，王孝华表示对上述证据无异议，邱奕春表示对上述证据的真实性无异议，但认为2017年4月苏国华就已经没有支付房租。另查明，2018年3月13日邱奕春诉向本院起诉被告苏国华、第三人谭育红、苏澜波，要求确认原、被告签订的租赁合同于2018年3月1日解除、被告及两第三人腾空房屋以及被告向原告支付自2017年4月起拖欠的租金等。本院就上述案件作出（2018）粤0106民初6064号民事判决，查明以下事实：邱奕春（出租方、甲方）、苏国华（承租方、乙方）签订《租房合同》（未注明签署时间），约定：甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用，房屋租赁期共2年，自2016年1月1日至2017年12月31日；房屋租金，1月至3月每月3500元，4月起每月4500元等；关于租金收取情况，邱奕春称其通过陈松辉收取租金，其提交陈松辉账户流水显示：2017年2月19日，苏*波转账4500元，2017年3月27日，苏*波转账4500元，邱奕春表示其委托陈松辉管理涉案房屋，故指定了收款账户；苏国华确认上述转账由其女儿苏澜波支付；对于涉案房屋交易流转情况，本院查询档案资料，涉案房屋原登记在苏国华、谭育红名下（登记时间2011年7月26日）；2011年8月20日，王孝华（买方）、苏国华（卖方）、谭育红（卖方）签订《广州市存量房买卖合同》进行交易，王孝华领取涉案房屋权属证书，登记时间为2011年9月8日；2014年1月2日，王孝华（卖方）、邱奕春（买方）签订《广州市存量房买卖合同》进行交易，邱奕春领取涉案房屋权属证书等。根据查明的事实，本院认为：邱奕春从王孝华购得涉案房产后，与苏国华签订《租房合同》，期间苏国华通过苏澜波转账至陈松辉，邱奕春及苏国华均确认该款为租金，双方成立租赁关系；苏国华自2017年4月起未支付租金构成违约，邱奕春依约行使合同解除并无不当等。据此，本院判决：确认邱奕春、苏国华就涉案房屋的租赁合同关系于2018年3月1日解除；苏国华、谭育红、苏澜波腾空涉案房屋交还邱奕春；苏国华向邱奕春支付涉案房屋自2017年4月1日至实际交还涉案房屋之日止的租金等。又查明，2018年7月20日苏国华以王映南、邱奕春侵犯其优先购买权为由向本院起诉王映南、邱奕春要求确认王映南、邱奕春就涉案房屋签订的买卖合同无效。本院就上述案件作出（2018）粤0106民初20098号民事判决，认为：苏国华、王映南虽签订《房屋买卖协议》，但从执行档案及房产交易档案调查可见，该协议未事实履行，苏国华在本院执行程序中确认变卖交易对象为王孝华，而非王映南，苏国华亦自行与王孝华在房产交易登记部门办理交易手续，其主张王映南操控交易对象、规避回购协议缺乏事实依据，不予采纳；涉案房屋由苏国华、谭育红交易至王孝华、王孝华再交易至邱奕春并经房产管理部门登记确认，苏国华主张王映南侵犯其权益缺乏事实依据，其主张王映南与邱奕春存在交易行为缺乏事实依据，有违合同相对性，其诉讼请求缺乏依据，依法驳回。据此，本院判决驳回苏国华的诉讼请求。另在本案中，双方就本案事实发表了各种观点。一、关于苏国华与王映南的关系。苏国华表示其曾经欠王映南债务，苏国华在执行阶段同意将涉案房屋出售给王映南，王映南指定将涉案房屋过户给王孝华，苏国华对此同意并与王孝华签订了买卖合同，苏国华还与王映南签订了《房屋买卖协议》，约定买卖成功后王映南将房屋出租给苏国华三年，在三年期间王孝华与邱奕春对涉案房屋进行买卖。邱奕春表示《房屋买卖协议》并未实际履行。二、关于苏国华是否知悉王孝华向邱奕春出售涉案房屋。苏国华表示2017年其要求回购被拒后就没有缴纳租金，此前从未向邱奕春支付过租金，邱奕春起诉后其才知道涉案房屋卖给邱奕春。邱奕春表示其购买涉案房屋告知过苏国华，因为需要继续收租，确认租金一直是陈松辉代收。本院认为：苏国华明确其第一项诉请为要求确认王孝华、邱奕春关于涉案房屋的买卖合同无效。本院对此分析如下：首先，涉案房屋于2014年1月7日登记至邱奕春名下。苏国华在本案起诉中确认其与邱奕春分别于2015年及2016年签订《租房合同》。根据本院（2018）粤0106民初6064号民事判决查明的事实，邱奕春与苏国华签订《租房合同》，约定邱奕春将其合法拥有的涉案房屋出租给苏国华使用，租赁期限为自2016年1月1日至2017年12月31日，其后苏国华自2017年4月起未支付租金。据此，苏国华与邱奕春签订《租房合同》时已明确约定涉案房屋为邱奕春所合法拥有且邱奕春有权出租涉案房屋。苏国华称其不清楚王孝华向邱奕春出售涉案房屋，但与邱奕春签订上述《租房合同》明确同意向邱奕春支付租金，苏国华亦未对《租房合同》有关涉案房屋为邱奕春所合法拥有的约定提出异议并实际支付长时间的租金。2018年邱奕春起诉要求苏国华支付租金，苏国华在被起诉的数月后才起诉主张其不清楚涉案房屋已出售给邱奕春。苏国华上述主张与常理不符，本院不予采纳。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，苏国华以王孝华侵害其承租人优先购买权为由主张王孝华与邱奕春签订的房屋买卖合同无效，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏国华的诉讼请求。本案受理费9600元，由原告苏国华负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  刘莉芳人民陪审员  尹茂琴二〇二〇年三月十二日书 记 员  梁炎梅