河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初27081号原告河南正弘高新实业有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路96号科技创业广场1号楼4层B405。法定代表人李向清，执行董事。委托代理人李国庆，男，1984年10月21日出生，汉族，住郑州市金水区。系该公司员工。委托代理人王磊，男，1994年8月15日出生，汉族，住河南省渑池县。系该公司员工。被告张领，男，1993年7月17日出生，汉族，住河南省获嘉县。原告河南正弘高新实业有限公司诉被告张领房屋买卖合同纠纷一案，本院审理后于2019年6月28日做出（2019）豫0191民初10347号民事判决书，原告不服该判决向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年8月28日做出（2019）豫01民终15885号民事裁定书，裁定将本案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭重新对本案进行了审理。原告河南正弘高新实业有限公司委托代理人王磊到庭参加诉讼，被告张领经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月27日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区银屏路15号16幢1单元3层4号房屋，签署了备案号为GX16002778356的《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为50.29%现金支付、49.71%商业贷款。原告作为保证人为被告与中国银行股份有限公司郑州文化支行（以下简称中国银行文化支行）签订的《个人商业用房贷款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还按揭贷款，导致原告作为保证人承担了相应的保证责任，截止到2018年10月15日中国银行文化支行按照《个人商业用房贷款合同》中相关条款约定，累计从原告保证金账户中划扣了共计10971.52元的保证金。原告在承担了保证责任后多次要求被告履行其相应还款义务，并于2018年9月12日以邮寄方式向被告发出了《告知函》，但被告仍不履行其义务，原告于2018年9月26日以邮寄的方式向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。合同解除后，原告可以代为结清被告的剩余贷款，被告交付的总房款扣除原告代付的贷款本息及结清费用后，原告如数退还给被告。故请求判令：1、确认双方签订的备案号为GX16002778356的《商品房买卖合同》已经依法解除；2、被告配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0270017号）的相关手续；3、被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：GX16002778356）的相关手续；4、被告偿还原告向贷款银行垫付的贷款本息及滞纳金（代偿贷款数额以银行结算为准，滞纳金按照双方合同约定日息千分之五自代偿之日计算至被告向原告实际偿还之日。）；5、被告向原告支付违约金3459.84元；6、被告承担本案诉讼费用。被告张领未答辩。经审理查明：2016年9月27日，原告（××）与被告（××）签订了编号为GX16002778356《商品房买卖合同》，合同约定：××购买的商品房为预售商品房；××所购商品房位于高新技术产业开发区银屏路15号16幢1单元3层4号房屋；该商品房价款为345984元，2016年9月27日支付173984元，其余172000元为商业贷款，于2016年10月27日支付。上述《商品房买卖合同》第七条约定了××逾期付款的违约责任：……（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。合同附件四第三条第6项均约定：（1）如果××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之五的滞纳金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。××有权选择立即解除本合同。××选择解除合同的，除有权要求××偿还代其向按揭银行支付的全部款项外，还有权要求××按照本合同第七条约定标准承担解除合同违约金及承担上述相关滞纳金。2018年2月8日，中国银行文化支行（贷款人）、被告张领（借款人）与原告（保证人）签订了《个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为172000元，贷款期限为10年，贷款用途为用于购买高新技术产业开发区银屏路15号16号楼1单元3层4号房屋，原告为该笔贷款提供连带责任保证。因被告逾期偿还该贷款，原告自2017年12月29日至2019年12月27日已从其保证金账户中陆续向中国银行文化支行代偿贷款本息18期共计31814.77元，且还在继续代偿。2018年9月12日，原告向被告发出《告知函》一份，要求被告在接到告知函后三日内向原告支付原告被银行代扣的保证金款项本息共计7264.51元，如未在该期限内按要求支付原告相应款项，原告将采取进一步措施，包括但不限于与您解除合同，以及向您提起诉讼。2018年9月26日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》一份，显示：1、自本通知到达被告的同时，即解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：GX16002778356）；2、原告将除按照合同约定扣除自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）千分之五的滞纳金，除此之外还将扣除代被告向按揭银行支付的上述全部款项及相应利息。该解除通知书被告于2018年9月27日签收，后未提出异议。郑州市不动产登记中心于2019年5月6日出具的《不动产登记资料查询结果证明》载明：坐落于高新技术产业开发区银屏路15号16号楼1单元3层4的涉案房屋产权人系本案原告，该房产于2017年12月26日设立预售商品房预告登记权利，权利人系被告张领（预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0270017号）；该房产于2018年3月29日设立预售商品房抵押权预告登记权利，权利人系中国银行文化支行；该房产无抵押信息；该房产无查封。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、不动产登记证明、合同信息备案摘要、《个人商业用房贷款合同》、中国银行文化支行客户借记回单、告知函、《解除商品房买卖合同通知书》、邮寄单、物流跟踪信息、不动产登记资料查询结果证明及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告、被告与中国银行文化支行签订的《个人商业用房贷款合同》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。中国银行文化支行发放贷款后，被告未按时足额履行还款义务，导致原告为被告代偿贷款本息，原告履行了担保责任。按照《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除合同，且原告已按照被告提供的联系方式向被告送达了解除合同通知书，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2018年9月27日解除。该合同解除后，原告应当将收取的房款扣除代偿款（包括已代偿的31814.77元及代为结清的贷款余额和结清费用）退还给被告；被告应履行附随义务，配合原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续，以及本案争议房屋的预告登记撤销手续。因被告不能及时偿还银行按揭贷款的违约行为导致《商品房买卖合同》解除，被告应当向原告承担违约责任。因《商品房买卖合同》中对此项违约责任既约定了违约金又约定了滞纳金，且滞纳金的标准过高，本院酌定被告向原告承担总房款数额2%的违约金，即6920元，不再另行支持滞纳金。被告张领经本院依法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南正弘高新实业有限公司与被告张领签订的《商品房买卖合同》（编号为GX16002778356，合同所涉房屋位于郑州高新技术产业开发区银屏路15号16幢1单元3层4号）于2018年9月27日解除。二、原告河南正弘高新实业有限公司于本判决生效后10日内向按揭银行中国银行股份有限公司郑州文化支行结清被告张领的贷款余额（贷款余额以中国银行股份有限公司郑州文化支行核算为准）。三、被告张领于贷款结清后10日内协助原告河南正弘高新实业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（房屋预告登记号为豫【2017】郑州市不动产证明第0270017号）。四、原告河南正弘高新实业有限公司将收取的购房款345984元扣除已垫付的贷款本息、代为结清的剩余贷款本金、提前结清费用（该三项费用数额均以中国银行股份有限公司郑州文化支行核算为准）及6920元违约金后一次性退还给被告张领，于上述备案登记注销、预告登记撤销后5日内退清。五、驳回原告河南正弘高新实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，减半收取196元，由被告张领负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  申晓娟审判员  陈晓菲审判员  汪 涛二〇二〇年三月五日书记员  曹改红