广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终486号上诉人（原审被告）：广州正富房地产代理有限公司，住所地广州市天河区天润路96号首层107商铺。法定代表人：罗丽燕，经理。上诉人（原审被告）：广州正富房地产代理有限公司第一分公司，住所地广州市天河区天河北路894号101房自编107号。负责人：罗丽燕，经理。上述上诉人共同委托诉讼代理人：贾远鸿，广东经纶律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州高新技术产业集团有限公司，住所地广州市天河区高普路1023号第三层。法定代表人：徐少龙，董事长。委托诉讼代理人：赵岚，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翔，广东踔厉律师事务所律师。上诉人广州正富房地产代理有限公司（以下简称正富公司）、广州正富房地产代理有限公司第一分公司（以下简称正富分公司）因与被上诉人广州高新技术产业集团有限公司（以下简称高新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初37210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人正富公司、正富分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案的一审、二审诉讼费用由高新公司承担。事实与理由：一审判决占用费偏高，请二审法院予以调整。本案正富分公司与高新公司合约到期前，正富分公司就积极向高新公司递交续约申请，但是高新公司以区政府及相关职能部门对园区另有规划用途、正富分公司所属行业类型不符合入园政策条件等为由，既不同意续约的要求，也未提供相关的政府文件和入园政策的解释。可见，高新公司在涉案商铺的续约问题上存在一定过错。另外，2019年6月1日至今，正富分公司一直按时支付使用费，高新公司未产生任何实际损失。综上，请求二审法院调整占用费，予以改判。被上诉人高新公司辩称：不同意正富公司、正富分公司的上诉请求。高新公司向一审法院起诉请求：1.正富分公司搬离广州市天河区天河北路894号101房自编107号房屋，将该房屋返还高新公司；2.正富公司、正富分公司向高新公司支付房屋占用费（按49480.2元/月的标准，自2019年6月1日起计至房屋交还之日止）；3.正富公司、正富分公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：据各方当事人均予确认的粤房地证字第××号《房地产权证》显示：广州市天河区天河北路894号101房的登记产权人为广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会，该房屋的建筑面积为402.6平方米，用途为非居住用房。2017年11月20日，广州高新技术产业开发区天河科技园管理委员会出具《委托书》，委托高新公司全权代理广州市天河区天河北路894号等物业的经营管理及物业管理等相关的全部事务，具体授权包括高新公司以自己的名义就前述物业对外签订《租赁合同》、高新公司作为《租赁合同》一方当事人处理相关的全部事务等。2017年12月1日，高新公司（出租方/甲方）与正富分公司（承租方/乙方）签订穗高新租（2017）1036号《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市天河区天河北路894号101房自编107号物业（以下简称“涉案物业”）出租给乙方作经营、办公使用；租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日；每月租金23562元；（第7.1条）乙方如需续租的，应至少在租赁期满前3个月向甲方提出书面申请，双方在协商一致的情况下另行签订合同，若乙方未能在前述时间内向甲方提出续租要求的，视为乙方放弃续租，甲、乙双方按本合同第十一条执行；（第7.2条）乙方明确不续租、未按7.1条提交书面申请或甲方不同意续租的，甲方有权在租赁期满前3个月内协同潜在租户视察涉案物业，乙方应予以配合；（第11.1条）乙方应于租赁期届满或本合同终止、解除当日内撤离涉案物业，将涉案物业及其附属设施、设备完好移交甲方，如发现物业或其附属设备有损坏的，甲方有权向乙方追偿，物业移交时，乙方应将物业内的垃圾及杂物等清理干净，否则甲方有权自行清理，并向乙方收取清理费用；（第11.3条）租赁期届满或本合同终止、解除后，乙方未按时返还租赁物业的，在占用期间乙方应按当期租金的200%向甲方交纳场地占用费等。2018年11月15日，高新公司向正富公司发出《关于租赁合同期满不再续签的通知》，主要内容为双方《租赁合同》将于2018年11月30日期满，自9月份起，高新公司已走访通知正富公司因园区另有规划用途，将于租赁期满后按合同约定收回涉案物业，双方不再续签租赁合同；现再次通知，请正富公司做好合同期满终止的相关准备等。2018年11月23日，高新公司向正富分公司发出《关于承租天河北首层商铺的复函》，主要内容为正富分公司2018年11月19日来文《关于我司承租涉案物业的诉求》高新公司已收悉，根据园区项目规划要求，正富分公司行业类型不符合企业入园要求，故高新公司不能同意正富分公司续租两年的申请，但考虑搬迁时间较为紧迫，本着平稳过渡的原则，高新公司同意给予正富分公司搬迁过渡期三个月，请正富分公司按高新公司相关规定及流程办理租赁手续等。2018年12月1日，高新公司（出租方/甲方）与正富分公司（承租方/乙方）签订穗高新租（2018）407号《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方作办公使用；租赁期限为2018年12月1日至2019年2月28日；每月租金24740.1元等。2019年1月10日，高新公司向正富分公司发出《关于涉案物业租赁事宜的函》，主要内容为现正富分公司再次向高新公司提出为期三个月的《租赁合同》期满后仍续租两年的申请，高新公司再次明确根据区政府及相关职能部门部署，因天河北科贸中心规划用途调整，正富分公司行业类型不符合入园政策条件，高新公司在租期届满后无法再将涉案物业出租给正富分公司使用，故不同意正富分公司续租两年的申请，但考虑实际情况，高新公司可根据项目具体实施进度情况再次给予3个月搬迁过渡期，届时按高新公司招租流程办理，双方另行签订合同为准；为避免影响正富分公司的正常经营，建议正富分公司在搬迁过渡期内积极寻找其他办公场地另行安置，并做好合同期满终止的相关准备等。2019年3月1日，高新公司（出租方/甲方）与正富分公司（承租方/乙方）签订穗高新租（2019）413号《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方作办公使用；租赁期限为2019年3月1日至2019年5月31日；每月租金24740.1元；另第7.1条、第7.2条、第11.1条、第11.3条的约定均与穗高新租（2017）1036号《租赁合同》的约定一致。2019年3月13日，高新公司向正富分公司发出《关于明确涉案物业不予续租两年的复函》，主要内容为现正富分公司于2019年2月26日来函向高新公司再次提出续租两年的申请，答复为高新公司不同意正富分公司续租两年的申请；若正富分公司于合同到期后未依约返还涉案物业，高新公司将按合同约定在正富分公司占用涉案物业期间按当期租金的200%收取场地占用费，同时高新公司保留收回场地的权利；为避免影响正富分公司的正常经营，建议正富分公司在搬迁过渡期内积极寻找其他办公场地另行安置，并做好合同期满终止的相关准备等。2019年4月26日，高新公司向正富分公司发出《关于明确涉案物业不予续租的复函》，主要内容为正富分公司于2019年4月19日来函向高新公司提出合同期满后延长租赁过渡期的申请，高新公司的答复为不同意正富分公司合同期满后延长租赁过渡期的申请；若正富分公司于合同到期后未依约返还涉案物业，高新公司将按合同约定在正富分公司占用涉案物业期间按当期租金的200%收取场地占用费，同时高新公司保留收回场地的权利；为避免影响正富分公司的正常经营，建议正富分公司在合同期内尽快寻找其他办公场地另行安置，并做好合同期满终止的相关准备，按时将涉案物业交还高新公司等。2019年6月10日，高新公司向正富分公司发出《关于租赁期满收回涉案物业的通知》，主要内容为目前双方的租赁期限届满，高新公司无意续约，根据穗高新租（2019）413号《租赁合同》的约定，正富分公司应于租赁期届满或该合同终止、解除当日内撤离涉案物业，将涉案物业及其附属设施、设备完好移交高新公司；截至本函发出之日，正富分公司仍未撤离涉案物业，正富分公司应依约自2019年6月1日起以当期租金200%为标准向高新公司支付场地占用费，高新公司保留通过法院诉讼程序收回场地的权利，望正富分公司尽快配合撤离涉案物业等。一审庭审中，各方当事人均确认正富分公司现仍未搬离涉案物业的事实，且自2019年6月1日起截至庭审当月即2019年10月，正富分公司一直按24740.1元/月的标准向高新公司支付涉案物业的占用费，合计123700.5元；但高新公司认为正富分公司交纳上述占用费未经其同意，正富分公司未按期交还涉案物业已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认为：高新公司与正富分公司签订的多份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的事实可知，正富分公司在穗高新租（2019）413号《租赁合同》约定的租赁期限届满后未能按合同约定在租赁期届满当日即2019年5月31日撤离涉案物业；而高新公司已在2019年5月31日前后多次书面告知正富分公司其不同意续租，要求正富分公司在合同期满后搬离；另正富分公司辩称高新公司不同意续租损害了正富分公司的优先续租权，但高新公司否认双方存在优先续租权的约定，正富分公司的该项抗辩意见亦缺乏事实及合同依据；综上，正富分公司未能按合同约定在2019年5月31日撤离涉案物业，已构成违约，现高新公司诉请正富分公司搬离涉案物业并将该物业交还高新公司，有其事实及法律依据，一审法院予以支持。根据穗高新租（2019）413号《租赁合同》第11.3条“租赁期届满或本合同终止、解除后，乙方未按时返还租赁物业的，在占用期间乙方应按当期租金的200%向甲方交纳场地占用费”的约定，正富分公司现未按时返还涉案物业，应向高新公司交纳场地占用费。因正富分公司主张高新公司诉请的占用费标准按租期届满前的租金标准的双倍计算过高，故在高新公司亦未举证证实其实际损失的情况下，一审法院综合考虑《租赁合同》履行情况，根据公平原则，酌情判令正富分公司按32162.13元/月的标准自2019年6月1日起向高新公司支付占用费，直至正富分公司交还涉案物业之日止。因正富分公司主张其已向高新公司支付了上述期间的占用费123700.5元，高新公司亦确认收到了相应款项，故该123700.5元应在正富分公司应向高新公司支付的占用费中予以扣除。另正富分公司为正富公司的不具有独立法人资格的分支机构，现高新公司要求正富公司就正富分公司的上述债务承担清偿责任，有其法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州正富房地产代理有限公司第一分公司自本判决发生法律效力之日起15日内搬离广州市天河区天河北路894号101房自编107号物业并将该物业交还广州高新技术产业集团有限公司；二、广州正富房地产代理有限公司第一分公司、广州正富房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向广州高新技术产业集团有限公司支付上述物业自2019年6月1日起至物业实际交还之日止的占用费（占用费按每月32162.13元计付，占用费总额需扣除123700.5元）；三、驳回广州高新技术产业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3270元，由广州高新技术产业集团有限公司负担1058元，由广州正富房地产代理有限公司第一分公司、广州正富房地产代理有限公司负担2212元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，一、正富公司、正富分公司提交了广州市天河区人民政府于2020年2月14日发布的《天河区关于应对新冠××疫情支持企业健康发展的十五条政策措施》，要求按照该通知的第十条的规定，免除涉案物业2020年2-3月的占用费，同年4-5月的占用费减半收取。高新公司表示认可该文件真实性，但是不具有关联性，本案不适用此份政策措施，正富分公司和高新公司签订的租赁关系在2019年5月31日已经终止，双方不存在房屋租赁关系，从一审判决第一判项可看出，2019年6月1日起是正富分公司自己不搬离物业才造成今天的局面，正富分公司的违约行为产生了场地占用费，而天河区政府针对疫情作出的政策措施是按照正常的租赁关系来制订的相关政策，不适用本案。二、正富公司、正富分公司表示在2019年10月后没有向高新公司支付过涉案物业的占用费。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为一审判决正富公司、正富分公司自2019年6月1日起按32162.13元/月的标准向高新公司支付占用费的标准是否过高的问题。鉴于正富分公司与高新公司签订的穗高新租（2019）413号《租赁合同》第11.3条明确约定每月租金为24740.1元，租期至2019年5月31日止，亦约定“租赁期届满或本合同终止、解除后，乙方未按时返还租赁物业的，在占用期间乙方应按当期租金的200%向甲方交纳场地占用费”，但正富分公司违约不按期返还涉案物业，即使在一审作出判决后亦拒绝返还涉案物业给高新公司，故一审已充分考虑上述合同约定的占用费标准按租期届满前的租金标准的双倍计算过高的情况，酌情将场地占用费调低为按当期租金的130%符合公平原则，正富公司、正富分公司现在仍要求调低占用费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于正富公司、正富分公司要求适用《天河区关于应对新冠××疫情支持企业健康发展的十五条政策措施》的规定减免占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。如前所述，正富分公司在2019年5月31日未将涉案物业交还给高新公司已构成违约，即使2019年5月31日后发生可减免占用费的事由，依照上述规定，正富公司、正富分公司亦不能免除支付占用费的的责任，故正富公司、正富分公司的该主张不成立，本院不予支持。综上所述，正富公司、正富分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确、处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费728元，由广州正富房地产代理有限公司、广州正富房地产代理有限公司第一分公司负担本判决为终审判决。审判长  姚  审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月二十四日书记员  郭 俏