广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0312民初745号 原告（反诉被告）：周某，女，1966年6月6日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：曲某，女，1985年3月28日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区，与原告是母女关系。 被告（反诉原告）：许某，男，1990年9月15日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）许某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，许某依法提起反诉，本院决定合并审理，依法组成由审判员秦国斌担任审判长，与人民陪审员唐初花、粟昌明参加的合议庭。于2017年5月8日公开开庭进行了审理。书记员黄元波担任记录。原告（反诉被告）周某的委托诉讼代理人曲某、被告（反诉原告）许某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除周某与许某签订的租房合同；2、请求法院判决被告返还住房押金3500元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由： 2016年4月27日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定原告租住被告所有的临桂区花样年花样城房，月租金为1750元，另付押金3500元，租期为2016年4月27日起至2018年4月27日至。合同签订后，原告按合同支付了租金和押金5250元，将房屋交付给原告使用。2016年12月-2017年2月，被告欲将上诉房屋出售，没有预先告知原告，就经常性的带人来看房，并且用自留的房屋钥匙未经原告同意随意打开原告租的房屋。造成原告租住该房屋没有安全感。原告就与被告口头协商解除房屋合同，被告也口头要求原告交清水电、物业、燃气的使用费用就同意解除房屋合同，退回押金3500元给原告，原告就办理该房屋，另外到其他地方租房。现原告已交清水电、物业、燃气费用搬离后，就押金提出退还要求，被告没有退还押金，也没有见原告。 为维护原告的合法权益，特向贵法院提起诉讼，请贵法院依法维护原告的合法权益。 被告（反诉原告）许某辩称，原告所说的我没有经过原告同意私自带人来看房是没有这个事的，我也没有和对方口头协商解除合同，对方3月份开始就没有交租金，要求解除合同我同意，要求返还押金是不同意的。 被告（反诉原告）许某向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的房屋租金3500元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金2000元；3、判令反诉被告退还反诉原告房屋钥匙及门禁卡；4、本案诉讼费由反诉被告承担。 事实与理由： 2016年4月27日，反诉原告与反诉被告签订了《租房合同》（以下简称“合同”），合同约定反诉被告租住反诉原告所有的位于桂林市临桂区“花样年花样城”房，租期为两年：即2016年4月27日起至2018年4月27日止，每月租金为1750元，按月支付，每月提前五天付款；另付房屋押金3500元。合同签订后，反诉原告依约将房屋交付反诉被告居住，但反诉被告自2017年3月开始便无故拖欠房租累计一个月以上的即构成违约，反诉被告应按照该条款约定承担违约责任：包括向反诉原告支付2000元违约金，房屋押金不予退还；反诉原告有权单方解除合同，收回房屋；反诉被告还应承担赔偿反诉原告全部的损失。 综上，反诉被告拖欠反诉原告房屋租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。为维护反诉原告的合法权益，现特向贵院提起反诉，请贵院依法判如所请。 原告（反诉被告）周某对反诉辩称，根本就没有拖欠房租，我们3月份就已经搬走了，口头协议好的解除合同，没有违约金这个说法，被告说我们搬走就把钥匙和门禁卡归还被告，目前还没有把钥匙和门禁卡给被告，我不同意支付违约金，钥匙和门禁卡我愿意给被告，但是被告得先退还押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对其对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实：2016年4月27日，原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）许某签订《租房合同》，合同约定周某租住许某所有的临桂区花样年花样城房，月租金为1750元，另付押金3500元，租期为2016年4月27日起至2018年4月27日，合同终止退还押金。合同签订后，周某按合同支付了租金1750元和押金3500元，许某将房屋交付给了周某使用。2017年1月，许某欲将上述房屋出售，将此事告知周某，周某称若房屋出售就不想租了，许某没有异议，2017年3月中旬，双方就退押金没有达成协议。2017年3月28日，周某向本院提起诉讼，请求解除合同，起诉时周某已经搬离了出租屋，本院2017年4月7日向许某送达了起诉书副本。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2016年4月27日，原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）许某签订《租房合同》，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，许某欲将上述房屋出售，周某请求解除合同，庭审中许某答辩也同意，双方均同意解除合同，不违反法律规定，本院予以支持；根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失；因此周某请求返还交纳的押金3500元，符合法律规定，依法予以支持；许某辩称不退押金，不符合合同约定和法律规定，依法不予采信。关于反诉，在双方尚未达成协议，周某自称搬离租住房屋，许某不予认可，周某没有提供证据证实，许某要求交纳房租、房屋钥匙及门禁卡，理由正当，但是，2017年3月28日，周某向本院提起诉讼，请求解除合同，许某予以认可，起诉时事实上周某也没有租住了该房屋，4月份周某也实际没有使用出租屋，4月份的租金不应当交纳；许某要求支付违约金，由于双方对退租没有异议，只是退租时间上没有确定，双方对退还押金存在争议，况且周某为此事提起诉讼，3月份租金没有交纳，不属于许某反诉称的无故拖欠租金的行为，许某认为周某违约，不符合合同约定和法律规定，因此，对其请求支付违约金的理由不充分，依法不予支持；周某辩称部分理由正当，部分予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）许某2016年4月27日签订的《租房合同》； 二、被告（反诉原告）许某退还租房押金3500元给原告（反诉被告）周某； 三、原告（反诉被告）周某支付2017年3月份房租1750元给被告（反诉原告）许某； 四、原告（反诉被告）周某退还临桂区花样年花样城房屋钥匙及门禁卡给被告（反诉原告）许某； 五、驳回被告（反诉原告）许某的其他反诉请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费50元，被告（反诉原告）许某负担；反诉案件受理费75元，由被告（反诉原告）许某负担25元，由原告（反诉被告）周某负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费125元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦国斌 人民陪审员  唐初花 人民陪审员  粟昌明 二〇一七年五月十五日 书 记 员  黄元波