上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初2017号原告(反诉被告)温海波，男，1976年12月19日生，满族，户籍地杭州市。委托代理人张莉，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托代理人徐晓东，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张诗杰。委托代理人张怡，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人尹若元，上海市海华永泰律师事务所律师。原告温海波诉被告卓廷旅游投资(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告卓廷旅游投资(上海)有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告温海波及其委托代理人张莉、徐晓东、被告卓廷旅游投资(上海)有限公司的委托代理人张怡、尹若元均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告温海波诉称，2016年12月19日，原告在上海浦东新区林海公路看到招租广告牌，辗转联系到被告。2016年12月20日，被告的招商部工作人员接待了原告。被告向原告出示该公司的宣传资料，声称该物业是商住两用性质，招租公寓。在被告工作人员的催促下，2016年12月20日中午，被告与原告签署《租赁合同》，原告向被告承租上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号“锦科创新产业园”B座1楼西侧局部区域、2楼整层、3楼整层(以下简称系争房屋)，计租面积为1714平方米，租赁房屋用于园区配套公寓用途，租赁期限为2017年1月1日起至2028年12月31日止，双方约定于2016年12月31日前交付租赁房屋。双方约定的房屋首年租金为人民币(以下币种同)1,376,342元，房租为付三押三(即支付三月租金，三个月租金作为保证金)。合同约定的免租期为2017年1月1日至2017年6月30日止，免租期内原告向被告支付物业管理费共计71,988元。双方约定原告另向被告支付系争房屋租赁的2楼、3楼现有固定工程转让费20万元。2016年12月20日中午，原告通过手机银行转账30万元，当天下午原告通过中国建设银行柜台向被告转账50万元，合计80万元。原告为办理公寓手续问题向政府相关部门了解，得知被告提供的物业无法提供作为白领公寓的使用用途，致使原告的合同目的无法实现。为维护原告合法权益，故起诉，要求：1、判决解除原、被告于2016年12月20日签署的租赁合同；2、判决被告退还原告租赁相关费用80万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告卓廷旅游投资(上海)有限公司辩称，本案是原告违约，给被告造成了损失，被告要求原告赔偿并已提起反诉。反诉原告卓廷旅游投资(上海)有限公司诉称，2016年10月24日，反诉原告与案外人上海哲桥科技发展有限公司签订授权书，上海哲桥科技发展有限公司授权反诉原告将上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号物业对外进行招商。2016年12月20日上午9点左右，反诉被告主动联系反诉原告的代理招商工作人员倪晓磊并告知希望于上午看房，因有其他意向客户正在洽谈2层、3层租赁事宜并约好下午看房，故倪晓磊希望反诉被告稍晚再约。但在约1小时后，反诉被告即赶到现场。倪晓磊接待反诉被告并明确告知物业的土地性质等，反诉原告看了2楼后即表示不用再看3楼并表示马上可以签订合同支付首期租金、保证金等。倪晓磊即将反诉原告带至招商负责人王慧处，反诉被告再次强调可以马上签约、支付首期租金等。于是签约前反诉原告将委托书、营业执照、房产证等复印件交反诉被告查看，反诉被告在详细阅读合同条款及相关证件的情况下与反诉原告签订租赁合同。合同签订后，反诉原告在现场即通过手机银行支付30万元租赁款项，同时表示手机网银支付已超限额，要至银行柜台转账，故倪晓磊及王慧陪同反诉被告至周浦建行办理转账，但因卡内余额不足，反诉被告当时将其股票出售，但钱款当日无法到账，故只转账50万元。反诉被告表示余款16万元可以至工行转账，但考虑到停车不方便，反诉被告提出改日支付，鉴于之前反诉被告的诚意，反诉原告同意反诉被告于2016年12月22日前支付剩余16万元。但至2016年12月22日，反诉原告电话联系反诉被告，反诉被告表示近期较忙，因此延期支付16万，并让反诉原告放心一定会付款。其后反诉原告多次要求反诉被告付款，但反诉被告以忙或股票行情不好为由，要求延期付款，直到2017年1月22日，反诉被告还主动打电话，表示会继续承租系争房屋，春节之前可以支付剩余租赁款项。2017年1月23日，反诉原告收到银行通知，反诉被告已经起诉并保全了反诉原告的银行账户。之后，经反诉原告了解，反诉被告曾不惜向代理招商工作人员支付额外佣金并当场付款等取得了租赁权，与反诉被告称在反诉原告工作人员催促下签约明显不符。反诉被告未按照合同相关条款约定支付款项，无正当理由提前终止合同，构成违约，给反诉原告造成巨大经济损失，故提起反诉，要求：1、判决解除双方签订的租赁合同，并不予退还租赁保证金、首期租金和物业管理费；2、判决反诉被告支付违约金229,405元(两个月租金)；3、判决反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告温海波辩称，对于反诉请求全部不予认可。房屋并未交付，不应发生首期租金和物业管理费。本案是被告违约，不同意支付违约金。经审理查明：上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号房屋登记在上海哲桥科技发展有限公司名下，房屋类型为科研设计用房，房屋用途为科研设计，房屋土地用途为科研设计用地。2016年10月24日，上海哲桥科技发展有限公司出具授权书，同意被告将承租的位于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号物业对外进行招商。2016年12月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租系争房屋，租赁期限自2017年1月1日至2028年12月31日，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。合同首部明确原告对被告所管理的上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号“锦科创新产业园”的物业房屋进行了充分的考察，并对该物业整体区域的现状有了充分的了解后，自愿承租该物业的部分房屋。第二条租赁用途中明确原告确认其承租的房屋仅用于园区配套公寓用途，所有国家对行业规定的证件，原告均需自行办理；在租赁期限内，未事前征得被告的书面同意并按规定报经有关部门核准，原告不得擅自改变该房屋的使用用途。第四条约定，原告于本合同签订十日内向被告支付相当于三个月租金的保证金344,086元，若原告在上述期限内未能按时支付全部保证金，自拖欠之日起至系争房屋交付之日止，每逾期一天，原告需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金，若原告自本合同签订之日起十日内仍未足额缴纳上述保证金及滞纳金，被告有权单方终止本合同；若原告未能遵守合同规定，未及时支付租金、物业管理费或其他费用或单方擅自解除本合同，原告告同意被告不予退还保证金。第五条约定，系争房屋首年租金1,376,342元，租金已包含物业管理费，自第三年开始租金在上一年租金的基础上每2年递增6%；合同签订后被告给予原告6个月装修期，自2017年1月1日至2017年6月30日，此期间无需支付租金，但在此期间产生的物业管理费、水、电、垃圾清运费等由原告租赁系争房屋而产生的费用由原告承担，装修期间物业管理费71,988元与房屋首期租金与押金一并向被告支付；原告于签订本合同当日内支付2017年7月1日至2017年12月31日的首期租金即344,086元，自2017年7月1日起，原告按3个月为一期支付租金，每期房租须提前三十日支付，先付后用；就B座2楼和3楼租赁区域原告同意向被告一次性支付20万元现有固定工程转让费，该费用与房屋首笔租金与押金一并向被告支付；第五条所涉所有款项每逾期一天，原告需额外支付相当于逾期支付金额千分之五的滞纳金。合同第十一条被告的权利义务第1项约定，被告有权要求原告按期交付租金及其他各项费用，如原告拖欠租金或其他费用超过10个工作日，被告可以向原告发出催款通知或告知乙方已违约，被告可单方解除合同，原告同意被告不予退还租赁保证金；第15项约定，原告在被告书面/短信/邮件通知的交付日之日起计七天内不办理租赁场地交付手续的，则被告有权即时收回租赁场地，终止合同及将租赁场地租予第三人，同时原告无权要求返还已支付的定金、押金、首期租金及首期物业费。第十三条第二项约定，除本合同另有约定外，在合同有效期内，未经双方协商一致，任何一方不得提前终止本合同，否则应向对方承担相当于两个月租金(不含物业管理费)的违约金。合同签订当日，原告即向被告支付30万元及50万元。2017年1月12日、1月20日，被告发送电子邮件给原告，催缴相应尾款。2017年2月7日，原告向被告发送解约函，称原告承租房屋用途为园区配套公寓，而系争房屋用途为科研设计，故无法申领公寓开业的相关证照，原告租赁合同目的无法实现，故通知被告解除双方于2016年12月20签订的租赁合同，并要求被告及时退还乙方的80万元。另查明，代理被告招商工作人员倪晓磊于2016年11月22日在微信朋友圈发布信息，称11号地铁站秀沿路出口，仅600米距离，研发办公室(商住两用，部门商铺配套面积热招)火热招商，50平米起，称高5.5，稀缺房源均有出租，并附有宣传照片，其中一张照片显示项目地址：上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号，SOHO商住办公，宜办公宜居住、紧邻11号迪斯尼专线秀沿路站、享受5.5米超高LOFT办公空间等。再查明，2017年2月8日，上海市浦东新区规划和土地管理局回信原告，就原告咨询其承租的系争房屋是否可以改造成营业性居住类公寓及法律依据问题作出答复，表示土地使用人应当按照出让合同约定的土地用途使用土地，且根据《上海市城市更新实施办法》及《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》，城市更新主要适用于本市建成区中现状情况较差、改善需求迫切的区域，原告咨询地块属新建成项目，不属于上述范围。上述事实，由租赁合同、银行交易明细、上海市不动产登记簿、微信信息、解约函及寄交凭证、上海市浦东新区规划和土地管理局回信等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。现双方均提出解除该合同，本院予以准许。对于合同解除的原因，原告认为系被告不实广告等导致原告合同目的无法实现，被告则认为系原告未按照合同约定支付相应款项并接收系争房屋，系原告违约造成合同解除。本院认为，倪晓磊系被告委托的招商代理机构工作人员，其行为代表被告，倪晓磊就系争房屋招租在其朋友圈发布的广告，上写明房屋“商住两用”，该广告足以引起有意租赁房屋人对房屋的用途产生误解，被告虽称根据相关规定科技园区内可以有公寓性质房屋存在，但事实上系争房屋房地产登记簿载明用途为科研设计用房；而原告作为承租方，租赁合同首部陈述其对租赁房屋“现状有了充分的了解”，但原告租赁系争房屋有特殊用途，根据其所述签订合同时并未查看相应房屋产权登记信息，仅凭被告发布广告内容即签订合同并约定租赁房屋用途，显然原告对于租赁房屋最终无法实现合同目的亦存有过错。鉴于双方对解除合同均无异议，而合同解除双方均负有责任，故考虑到系争房屋虽未实际交付原告但确存在空置、原告在合同签订一个多月后即提出解除合同等情况，故本院酌情在原告已付款金额内扣除相当于一个月租金金额后，余款予以返还，对于被告提起反诉要求原告承担违约责任的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)温海波与被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司于2016年12月20日签订的租赁合同；二、被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司于本判决生效后十五日内返还原告(反诉被告)温海波685,305元；三、原告(反诉被告)温海波已支付被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司的114,695元不予返还；四、驳回被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，财产保全费4,520元，合计10,420元，由原告(反诉被告)温海波负担1,494元，被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司负担8,926元；反诉案件受理费2,370.50元，由被告(反诉原告)卓廷旅游投资(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一七年五月十九日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。