浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18368号 原告：杭州弼信实业有限公司（原名杭州弼信房地产营销策划有限公司），住所地杭州市余杭区良渚街道通运街279-1号。 法定代表人：孙书燕，总经理。 委托代理人：徐明威，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：孙振华，男，汉族，1987年7月2日出生，住杭州市西湖区。 委托代理人：徐礼华，男，汉族，1979年7月26日出生，杭州市余杭区。 ???原告杭州弼信实业有限公司（以下称原告）为与被告孙振华（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月21日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并依据原告的申请，于2019年10月23日作出（2019）浙0110执保2462号民事裁定书，裁定对被告的财产采取了诉讼保全措施；本院于2019年12月16日对本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人徐明威、被告委托代理人徐礼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年12月，原、被告及申庆华经协商，约定由被告承租原告位于杭州市余杭区房屋，被告每半年向原告支付租金233229元，并承担水电、物业等一切费用，若逾期支付租金，原告有权解除合同，并由被告承担6个月租金的违约金以及逾期支付租金的延期违约金等。但合同签订后，被告仅向原告支付2019年1月17日至6月24日期间的租金205114元，而应于2019年5月25日支付的2019年6月25日至12月24日期间的租金233229元，被告却拖延不付，原告经反复催促也无效。为此，原告提起诉讼，要求判令：1、与被告解除《商铺租赁合同》及《房屋租赁综合服务协议》；2、被告立即腾空位于杭州市余杭区房屋并恢复原状后返还给原告；3、被告支付2018年12月16日至2019年1月16日期间装修免租期间的租金27210.05元、2019年6月25日至2019年9月24日止的租金116614.5元{（租金按38871.5元/月的标准暂计算至2019年9月24日止，实际应计算至合同解除之日止，此后的房屋占用费按38871.5元/月计算至房屋腾退交还之日止）}，合计143824.55元；4、被告承担合同解除违约金233229元以及逾期支付租金的违约金13993.74元（以233229元按每日万分之五自2019年5月25日暂计算至2019年9月24日，实际应计算至支付之日止），合计266961元；5、被告注销或变更以租赁房办理的工商登记；6、被告支付水电费44878.25元（暂计算至2019.11.25日止，实际应计算至房屋腾退交还之日止）、物业费及能耗费20867.64元（暂计算至2019年12月31日止，实际应计算至房屋腾退交还之日止），共计65745.89元；7、被告承担本案诉讼费用。 为证明所述事实，原告向本院提交证据如下： 1、2018年12月20日签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁综合服务协议》各1份（原件），用以证明被告承租原告房屋以及逾期支付租金而应承担导致合同解除违约责任的事实； 2、协议书1份（原件），用以证明被告享有2018年12月18日至2019年1月16日计21天装修期免租的事实； 3、银行账户明细1份（打印件，源于180××××7877手机网上银行），用以证明被告仅支付租金至2019年6月24日止的事实； 4、报警通话记录1份（打印件，与原始载体手机153××××2563核对一致）。 5、2019年8-9月期间原告公司员工与被告雇员徐总的微信聊天记录1份（打印件，与原始载体手机153××××2563核对一致）。 6、2018年12月21日收据1份（复印件）。 前4-6证据，用以证明被告支付给原告的104389元是代孙庆华支付给原告的房屋租金的事实。 7、2020年3月17日申庆华出具的确认书1份（原件），用以证明申庆华就2018年12月25日由孙振华支付给原告的104389元是代申庆华支付给原告的房屋租金的事实。 被告答辩称：原告的所诉与事实不相符，被告先后于2018年12月8日、12月25日、2019年1月7日合计转账租金379471元至刘中林的农业银行账户尾号3975，已按期足额支付租金，但是，原告交付的租赁房屋存在漏烟、漏水、下水道堵塞等问题，却迟迟不予处理。现原告要求解除租赁合同，被告也同意解除，但解除合同并非是被告交费违约而是原告交付的房屋存在不符合使用问题。此外，原告要求的违约金计算标准过高，而物业费、物业费及能耗费是应交给物业公司，而不是交给原告。 为证明所述事实，被告向本院提交证据如下： 1、银行转账明细3份（打印件，源于138××××3777手机银行明细），用以证明被告支付给原告租金合计379471元的事实； 2、2019年1月4日证人章某、刘某出具的证词各1份（原件），用以证明被告已2019年12月26日将承租房店铺腾空的事实； 3、2019年12月26日的视频1份（刻录件，与原始载体手机186××××6865核对一致），用以证明承租房店铺已经腾空的事实； 4、2019年12月25日16时，与原告公司员工代伟经理的通话录音1份（刻录件，与原始载体手机186××××6865核对一致），用以证明被告要求原告来接收已腾空的店铺房，但原告不派员来接收的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告提交的第1-7项证据，被告对第1-3项证据无异议、对第4-5项证据认为与本案无关、对第6项证据认为并无被告签名而不能证明待证事项、对第7项证据认为无法确认系由申庆华本人出具；本院经审核认为，原告的第1-7项证据内容相互印证，且被告对证据的形式真实性无异议，故予以确认有效，并据证据所载内容认定相关事实。 （二）被告提交的1-4项证据，原告对第1、3-4项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第2项证据的三性均不予认可，认为其签名是打印的，而非手书写，且证人未出庭，无法质证，本院经审核认为，该项证据不符合有效证据的形式要件，故不予认定有效。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2018年12月20日，被告为承租原告位于杭州市余杭区㎡建筑面积的房屋而与原告签订《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》，主要约定：（1）被告承租房屋用于经营，租期自2017年10月9日起至2022年12月24日止，其中2017年10月9日至12月24日为房屋装修期，修期内免租金；（2）租金，被告于签订租赁合同当日支付2017年12月25日至2018年6月24日租金合计233229元，于2018年5月25日支付2018年6月25日至2018年12月24日租金合计233229元；（3）被告于签订合同当日交付租房保证金，合计金额69968元，在合同到期后，该保证金在扣除相关费用及可能产生的赔偿或违约责任后，无息全额退还；（4）被告在签订租赁合同时，与原告委托的园区运营管理公司或物业公司签订《物业入住公约》，因租赁房屋而产生的物业管理、水电、网络、空调等费用由被告直接向园区运营管理公司或物业公司缴纳，具体收费标准及支付时间，以《物业入住公约》约定为准；（5）被告逾期支付租金或其他费用，迟延7日以上的，除应付的租金和费用之外，每迟延1日，需支付未付金额0.1%的延期违约金，而未足额支付任何一期租金及物业管理费或其他费用，且在原告发出的催款函超过10日仍未支付的，原告有权单方解除合同，解除合同的书面通知送达之日为合同解除日，且在本情形发生5日后，原告有权直接进入租赁房，并视被告留存在租赁房内的任何物品为废弃物而由原告处置，而被告同意不向原告索赔；原告依约行使合同解除权的，被告应于合同解除之日起5日内结清所有应付款项，同时原告有权要求被告支付相当于6个月的租金及物业费的，违约金不足以弥补原告损失的，原告仍有权要求赔偿。 与此同时，原告与被告签订《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》之前，所涉杭州市余杭区良渚街道金昌路2005-115、116号房屋原先由案外人申庆华承租，后经原、被告及申庆华三方协商确定，申庆华退出前述房屋租赁而转由被告向原告租赁，同时三方签订《协议书》约定，原告给予被告30日免租装修期即2018年12月18日至2019年1月16日止。 前述《协议书》及《商铺租赁合同》、《房屋租赁综合服务协议》签订之后，被告仅于2018年12月28日向原告支付2019年1月17日至6月24日期间的租金205114元、于2019年1月7日交付租赁保证金的69968元，而应于2019年5月25日支付的2019年6月25日至12月24日期间的租金233229元，被告却拖延不付。为此，原告提起诉讼，要求判如所请。本案经2019年12月16日开庭审理，在庭审中，原告要求解除合同，被告明确同意，为此双方亦确认租赁合同于2019年12月16日解除，但就合同解除的责任，双方意见分歧，调解也无效；而庭审后，被告于2019年12月26日实施了租赁房的腾退，但与原告未办理交接手续，为此双方一致同意合同解除后的房屋占用费自2019年12月16日起计算至2020年1月31日止，以此视为房屋交接完毕。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》共同组成原、被告之间的租赁合同关系，原、被告应依约履行。（1）在合同履行中，因被告未按约于2019年5月25日支付约定租金233229元，且时续至原告提起诉讼，远超约定支付期限，存在根本性违约，符合合同约定解除情形，而被告辩称已足额支付租金，这与事实不符，因其交付的379471元中104389元是代申庆华支付租金，被告的辩称不成立，因而原告要求解除租赁合同，有理有据，而事实上，但在诉讼中，双方确认合同已于2019年12月16日解除且房屋亦已腾退完毕，因而原告再要求判令解除合同以及腾退交房已无事实依据，其相应的解除合同、腾房诉讼请求，依法不予支持。（2）合同解除后，被告应予以付清租金和支付房屋占用费，并依约将租赁保证金69968元进行抵扣，其中租金，2019年6月25日至12月16日期间的租金计215089元（38871.5元/月×5月＋38871.5元/月÷30日×16日），扣除租赁保证金后，余额为145121元，至于原告主张的房屋占有使用费，双方一致同意合同解除后的房屋占用费自2019年12月16日起计算至2020年1月31日止，予以参照38871.5元/月标准计59603元（38871.5元/月÷30日×46日）。（3）合同解除，虽然是原告请求，被告同意，但该解除系被告逾期交付租金违约所致，依约应由被告承担合同被解除的违约责任，具体依据合同约定：应付未付租金承担逾期未付金额日0.1%的延期违约金，而原告主张按日0.05%标准计算，即为233229元×0.05%/日×205日（2019.5.25-12.16）计23905.97元；而合同解除应承担合同解除违约金为支付相当于6个月的租金即233229元，但被告提出异议，认为违约金过高，因而基于合同解除主要是出租方招租空置期经济损失，故酌情予以调低为2个月租金金额即233229元/6月×2月计77743元。（4）原告主张装修期间的租金，因合同约定是未满租赁期限，被告要求终止合同，原告不予免租，而现在情形是因被告违约被原告提请解除合同并被追究违约责任，与原告约定的装修期不予免租的情形不相符，因而原告主张装修期租金，依法不予支持。（5）关于原告要求被告注销或变更以租赁房办理的工商登记，因该事项不属民事诉讼审理范畴，应另行处理。（6）原告诉请的水电费、物业费及能耗费，因租赁合同明确约定，由被告与园区运营管理公司或物业公司签订《物业入住公约》并交费，原告无权直接向被告收取，而且在诉讼中，也并无证据证明原告已实施了垫付，因而原告的前述各项费用，依法不予支持。综上，原告的诉讼请求，其合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙振华支付原告杭州弼信实业有限公司租金人民币215089元，扣除已交付押金69969元，余款145121元于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告孙振华支付原告杭州弼信实业有限公司房屋占有使用费人民币59603元，于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告孙振华支付原告杭州弼信实业有限公司租期内租金迟延交付违约金人民币23905.97元，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告孙振华支付原告杭州弼信实业有限公司合同解除违约金人民币77743元，于本判决生效之日起十五日内付清； 五、被告孙振华支付原告杭州弼信实业有限公司因本次诉讼而支出的财产保全申请费人民币1591元，于本判决生效之日起十五日内付清； 六、驳回原告杭州弼信实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4224元，由原告杭州弼信实业有限公司负担1508元、被告孙振华负担2716元。 原告杭州弼信实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告孙振华应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年三月二十三日 书记员  俞礼佳