福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初1161号 原告：中国农业银行股份有限公司连江县支行，住所：连江县凤城镇玉荷东路**。 法定代表人：李晓岚，行长。 委托诉讼代理人：林星，福建合立律师事务所律师，代理权限：一般授权。 被告：孙梅芳，女，汉族，1974年8月17日出生，，住福州市仓山区 被告：福州永昇房地产开发有限公司，，住所：连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆**现住连江县凤城镇816西路**（原化肥厂宿舍）。 法定代表人：刘永柱，执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告孙梅芳、福州永昇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司连江县支行委托诉讼代理人林星到庭参加诉讼，被告孙梅芳、福州永昇房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司连江县支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的两份《个人购房担保借款合同》（合同编号分别为：35020120130006828，35020120130008712）；2、判令被告孙梅芳偿还原告借款本金600218.21元，并支付利息（利息包括正常利息、罚息、复利，其中482764.25元自2016年10月3日起至款项还清之日止，117453.96元自2016年11月3日起至款项还清之日止，均按双方合同约定计算。暂计至2017年1月2日止的利息为5105.49元，本息暂共计605323.7元）；3、判令被告福州永昇房地产开发有限公司对被告孙梅芳的上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告孙梅芳立即协助原告办理位于连江县江山豪庭三期房产的抵押登记手续，被告福州永昇房地产开发有限公司应督促被告孙梅芳并配合其办理抵押登记手续；5、判令上述房产抵押登记办妥后，或被告孙梅芳拒不协助办理抵押登记的，原告有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对被告孙梅芳所欠的上述第2项的债务范围内优先受偿；6、本案全部诉讼费用、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2013年1月17日、1月23日，以被告孙梅芳为借款人，原告为贷款人，被告孙梅芳为抵押人，被告福州永昇房地产开发有限公司为保证人，四方签订了合同编号分别为“35020120130006828，35020120130008712”的两份《个人购房担保借款合同》（下称《借款合同》），约定：由原告向被告孙梅芳分别发放借款54万元整及13万元整（人民币，下同），分别用于购买位于连江县江山豪庭三期，借款期限均为240个月，实际借款期限和具体起止日期均以借款凭证记载为准；其中54万元的借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，首年均执行年利率6.55%；其中13万元借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮20%，首年均执行年利率7.86%；还款方式均为以等额本息还款法按月分期还款。同时，为了担保原告债权的实现，《借款合同》第33条对借款担保做了如下约定：由被告福州永昇房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，由被告孙梅芳以《借款合同》第34条所列房产做抵押担保。保证及抵押担保的范围包括《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。另，《借款合同》还对各方的违约责任作了详细约定：其中第12.1、12.2、12.3约定借款人未按照合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利；第12.4（2）约定因借款人未足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。《借款合同》签订后，原告分别于2013年1月21日、1月24日向连江县房产管理交易所申请办理了“预购商品房抵押权预告登记”（预告登记号分别为：连房预ＱＲ字第XXX、XXX号），于2013年2月2日向被告孙梅芳发放了借款。借款后，被告孙梅芳对54万元这笔借款正常还款至2016年10月2日，之后于2016年11月2日还款2050.86元，其中61.33元为偿还本金部分，1989.53元为偿还利息部分，之后未再还款；对13万元这笔借款正常还款至2016年11月2日，之后未再还款。原告依据《借款合同》第12.4的约定，决定提前收回已发放借款，提前行使担保权。经原告系统核算，截止至2017年1月2日止，被告詹雪珍共欠原告借款本金600218.21元、利息5105.49元（含正常息、罚息、复利），暂共计605323.7元。原告认为，由于被告孙梅芳逾期偿还借款本息，原告有权按照《借款合同》的约定提前收回借款，并收取相应利息、罚息、复利。被告福州永昇房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当对被告孙梅芳的上述债务承担连带保证责任。另，被告孙梅芳以位于“连江县江山豪庭三期”的房产作为抵押担保，并办理了“预购商品房抵押权预告登记”，现该房产已经完成了初始登记，但由于被告孙梅芳怠于办理抵押登记手续，阻碍原告抵押权的设定，因此应当责令被告孙梅芳立即协助原告办理抵押登记手续，同时被告福州永昇房地产开发有限公司应督促被告孙梅芳并配合其办理抵押登记手续；待上述房产抵押登记办妥后，或被告孙梅芳拒不协助原告办理抵押登记手续的，则原告有权对上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款在被告孙梅芳所欠债务范围内优先受偿。 被告孙梅芳、福州永昇房地产开发有限公司未作答辩亦未提交书面证明资料。 经公开开庭审理，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行围绕诉讼请求依法提交了个人购房担保借款合同、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证书、中国农业银行统一客户端系统截屏复印件各一份，因被告孙梅芳、福州永昇房地产开发有限公司未到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证和抗辩的权利，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行提交的证据，经审查可以相互印证，并形成证据锁链，具有证明效力，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月17日，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告孙梅芳、福州永昇房地产开发有限公司签订 《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120130006828），合同约定：原告向被告孙梅芳分别发放借款54万元用于购买位于连江县江山豪庭三期，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期均以借款凭证记载为准，由被告福州永昇房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，由被告孙梅芳以连江县江山豪庭三期做抵押担保。保证及抵押担保的范围包括《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2013年1月23日，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告孙梅芳、福州永昇房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120130008712），约定：原告向被告孙梅芳分别发放借款13万元用于购买位于连江县江山豪庭三期，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期均以借款凭证记载为准；由被告福州永昇房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，由被告孙梅芳以连江县江山豪庭三期房产做抵押担保。保证及抵押担保的范围包括《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，原告分别于2013年1月21日、1月24日向连江县房产管理交易所申请办理了“预购商品房抵押权预告登记”（预告登记号分别为：连房预ＱＲ字第XXX、XXX号）。2013年2月2日原告向被告孙梅芳发放了两笔借款共计67万元。其中，第一笔54万本金的借款被告孙梅芳正常还款至2016年10月2日，已还本金57235.75元，现尚欠本金482764.25元及项下利息未还，第二笔13万元本金的借款被告孙梅芳正常还款至2016年11月2日，已还本金12546.04元，现尚欠本金117453.96元及项下利息未还。 另查明，原告与被告至今仅办理抵押物即连江县江山豪庭三期房产的预告抵押登记。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告孙梅芳、被告福州永昇房地产开发有限公司之间成立的个人购房担保借款合同关系，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，依法予以保护。被告福州永昇房地产开发有限公司自愿对被告孙梅芳购房贷款承担阶段性连带责任保证，且因被告福州永昇房地产开发有限公司原因导致诉争房屋无法办理产权，故依合同约定在原告未取得抵押权他项权利证书前，被告福州永昇房地产开发有限公司对被告孙梅芳借款违约行为承担连带保证责任。虽然本案双方合同约定还款期限尚未到期，但是由于被告孙梅芳未按合同约定履行分期还款义务构成违约，原告依据合同约定，有权选择宣布贷款本息提前到期，视为双方约定的解除合同条件成就，所以经本院释明，原告主张依法解除合同，理由充分，依法予以支持，由此产生的合同违约责任由被告承担。原告主张被告孙梅芳归还尚欠借款本金人民币600218.21元及其利息（包括约定的罚息、复利），被告福州永昇房地产开发有限公司承担连带保证责任，于法有据，依法予以支持。原告主张被告办理产权抵押登记以及享有抵押物优先受偿权，因抵押物尚未具备办理产权登记条件，故理由不能成立，依法不予支持。诉讼中，被告孙梅芳、被告福州永昇房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第八十九条第一款第一项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百九十六条(?javascript:SLC(21651,196)?)、第二百零七条(?javascript:SLC(21651,207)?)，《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告孙梅芳、被告福州永昇房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。 二、被告孙梅芳应在本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司连江县支行借款本金人民币600218.21元，并支付利息（其中本金482764.25元自2016年10月3日起至款项还清之日止，本金117453.96自2016年11月4日起至款项还清之日止，按双方合同约定计算，）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被告福州永昇房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司连江县支行其他诉讼请求。 本案受理费人民币9853元，减半收取4926.5元，由被告孙梅芳、被告福州永昇房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 代理审判员 程 菁 二〇一七年五月十二日 书 记 员 吴婷艳 附：“主要法律条文” 一、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： (一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 (二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 (三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 (四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 二、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》的规定。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二） 第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第三款规定情形的除外。 附注二：（申请执行提示） 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。