广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初14143号 原告：胡晓桦，男，1962年4月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：韦青榕，南宁经纬法律事务所法律工作者。 被告：南方黑芝麻集团股份有限公司，住所地：广西容县城南规划工业集中区黑五类产业园。 法定代表人：韦清文，董事长。 委托代理人：卢涛，广西广盟律师事务所律师。 原告胡晓桦与被告南方黑芝麻集团股份有限公司（以下简称南方黑芝麻公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告胡晓桦的委托代理人韦青榕、被告南方黑芝麻公司的委托代理人卢涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡晓桦诉称：原告与被告于2005年12月26日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于南宁市斯壮平安家园小区（以下简称平安小区）xx号楼xxx号杂物房及xx号楼xxx号杂物房，房屋价款合计90000元。上述商品房已于2006年1月9日在南宁市房屋产权交易中心办理了备案登记。原告于2005年12月21日向被告付清了全部房款。至此，原告已经按双方签订的合同履行了义务。而被告之后向平安小区业主提出了要求交纳房屋预算外费用的无理要求，因众多平安小区的业主拒绝向被告交纳所谓的预算外费用，被告即采取了停工怠建进而导致未能向包括原告在内的所有平安小区业主交付房屋。后原告得知平安小区已经有业主入住，但被告未向原告履行交付上述房屋的义务，已构成违约，故原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金30915元（违约金计算：按房款90000元的每日万分之一，从2007年7月1日起暂计至2016年12月1日，共计3435天，之后的违约金按同等方式计算至判决书生效之日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。 被告南方黑芝麻公司辩称：一、本案争议房屋是定向开发的单位内部集资建房，根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，法院应当不予受理或者驳回原告的起诉。二、本案“斯壮平安家园”项目工程是按照2002年正常的成本价格以职工集资形式为单位职工定向开发的集资房，被告有权据实调整房屋新增开发成本。三、当事人在订立合同以后，因不可归责于双方的原因而发生情势变更，致使合同存在的基础发生动摇或丧失，且导致当事人利益严重失衡时，依据诚实信用原则，应当允许当事人变更和解除合同。被告开发的集资房均价为1700元/㎡，是根据2002年4月建材市场价格核算出来的成本价，在施工过程中，国家建材价格大幅度急剧上涨，导致被告无力承担增加的建造成本，故如果继续履行合同，被告的利益严重失衡。被告于2005年5月15日和6月16日先后两次向业主发出《关于斯壮平安家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，要求业主在2005年6月30日前按照建筑面积每平方米补交191.50元预算外建造成本费用，如逾期不补交，视为解除购房合同。后由于业主未补交成本费用，工程于2005年9月被迫停工。四、本案当事人已在《补充协议书》（一）第十条中约定对房屋价格条款予以变更的情形，非不可抗力因素或其它法定事由不得变更，据此可以从反面得知“如果发生不可抗力的因素或者其它法定事由，当事人可以变更合同”。五、项目开工建设后，政府有关部门相继出台了一系列的建筑施工强制性法规及政策文件，致使工程在建设过程中成本大幅度增加，是被告合理变更价款的法律依据和事实依据。六、被告不存在逾期交付的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任，原因是：1、业主不同意补交房屋预算外成本价款，违约在先；2、市政配套设施严重滞后，导致逾期交付；3、当事人在合同中明确约定了如非被告原因引起的停电、停水或政府有关活动等原因造成工期延误的可以延期交房的免责情形。七、根据当事人的约定及发生不可抗力的法定事由，应当解除合同。八、原告要求支付违约金的请求已超过两年的诉讼时效。综上所述，被告认为，政府的配套设施严重滞后，直接影响了工程延误，按原、被告双方的约定，工程可以据实延期，且在施工过程中发生情势变更，如由被告承担全部增加的造价成本显失公平，同时亦违背了为职工福利建房的原则，因此，被告有权要求原告补交增加的建房成本差价，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2005年12月26日，原告胡晓桦（买受人）与被告南方黑芝麻公司前身广西南方控股股份有限公司（原广西斯壮股份有限公司）（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，合同主要内容有：1、买受人向出卖人购买位于南宁市杂物房与xx幢xxxx号杂物房，房价款按套计算，总价款均为45000元；2、买受人应一次性付款；3、出卖人应于2007年6月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，如发生不可抗力且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决的、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误等原因造成的工期延误，出卖人可据实延期；4、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日,自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订前，原告已于2015年12月21日向被告付清了上述两套杂物房的房款合计90000元。合同签订后，原、被告于2006年1月9日办理了上述商品房买卖合同登记备案。之后，双方因房屋交付及违约金支付问题产生争议，且协商未果，原告遂于2016年12月起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明：本案所涉房屋，是以案外人谭继智、李勇、雷晓曦三人为代表的200位购房意向人和原广西斯壮股份有限公司签订的《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》后，原广西斯壮股份有限公司按照《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》约定的地点、户型、价格幅度开发建设并与原告签订商品房买卖合同。 再查明：本案所涉房屋所在项目仅通过五方验收（建设单位、施工总承包单位、勘察单位、设计单位、监理单位），尚未通过房产综合验收，不具备交付使用的条件。 本院认为：原告与被告于2005年12月26日签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。 一、关于原、被告之间形成的是普通的商品房买卖合同关系还是单位集资建房关系，本案是否属于人民法院民事案件受理范围的问题。（1）根据被告提供的《广西斯壮股份有限公司与谭继智、李勇、雷晓曦等户定向供应商品房商业项目协议书》之约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市琅东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设。”该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房，而非分配给单位职工的福利性房；（2）从签订商品房买卖合同的主体来看，房屋的买受人并不都是原出卖人广西斯壮股份有限公司的职工，而从上述协议签订之后原告与被告签订的《商品房买卖合同》的内容来看，其名称和内容均符合普通商品房买卖合同的特征，且双方所签订的《商品房买卖合同》已在房屋产权登记部门办理了商品房买卖合同登记备案，被告亦是按商品房来报建的，并在取得预售证后才予以出售。综上，原告与被告之间形成的应是普通的商品房买卖合同关系而非福利性分房关系，系平等主体之间的民事法律关系，故属于人民法院民事案件受理的范围。 二、关于本案是否存在被告辩称的情势变更和其他不可抗力的情形。（1）被告称逾期交房的主要原因是合同履行过程中建材价格上涨，属于情势变更。从被告的主张来看，2003年建材价格开始上涨，而双方是在建材价格上涨后的2005年才签订的《商品房买卖合同》，被告主张的情势变更发生在合同订立之前，其在建材价格上涨后签订合同确定商品房价格的行为，应确认其自愿承受建材价格上涨的风险，且原广西斯壮股份有限公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。故本院对被告辩称的建材价格上涨属情势变更的主张不予采纳；（2）被告提交一份《市市政管理局关于对云景路建设有关问题的复函》证明其逾期交房是由于市政工程的不可抗力造成的，但该份复函所记载的内容不能证明其主张，且对于政府行为导致其逾期交房的具体影响程度及时间，其没有充分的证据予以证实，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。 综上，被告未能在合同约定的期限内即2007年6月30日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称涉案房屋已于2012年5月1日具备交房条件，但从本院查明的事实来看，现涉案房屋所在项目仅通过了五方验收，尚未通过房产综合验收，因此，涉案房屋目前尚不具备交付使用的条件。现原告主张逾期交房违约金计算至本案判决生效之日止，属其对权利的自行处分，本院予以照准。 三、关于本案是否已过诉讼时效的问题。 双方在合同中约定被告应于2007年6月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，但至今被告未将具备法定交付条件的房屋交付原告使用，该行为一直处于持续状态，故原告的起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告南方黑芝麻集团股份有限公司向原告胡晓桦支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以90000元为基数，从2007年7月1日起按每日万分之一计至本案判决生效之日止）。 本案受理费573元，由被告南方黑芝麻集团股份有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 审 判 员  范 俪 人民陪审员  钟新燕 二〇一七年五月二十五日 书 记 员  覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。