四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0823民初1117号 原告（申请执行人）：梁洪铭，男，1988年4月16日出生，汉族，大学文化，会计，住四川省剑阁县。 被告（案外人）：曾新建，男，1973年9月22日出生，汉族，高中文化，个体，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：何韬，四川天使明月律师事务所律师。 第三人：四川金硒生物科技股份有限公司，住所地四川省广元市利州区东坝办事处育才路紫薇苑C2幢1层。 法定代表人：赵发英，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：魏世民，男，该公司员工。 第三人：苟清生，男，1972年2月4日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告梁洪铭与被告曾新建、第三人四川金硒生物科技股份有限公司（以下简称金硒公司）、第三人苟清生申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告梁洪铭、被告曾新建的委托诉讼代理人何韬、第三人金硒公司的法定代表人赵发英、委托诉讼代理人魏世明到庭参加诉讼。第三人苟清生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁洪铭向本院提出诉讼请求：1.撤销剑阁县人民法院作出的（2019）川0823执异9号执行裁定书；2.恢复剑阁县人民法院作出的（2019）川0823民初68号民事裁定书的执行，准许执行第三人（被执行人）四川金硒生物科技股份有限公司位于旺苍县水岸华庭房屋的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月28日，剑阁县人民法院以（2019）川0823民初68号民事裁定书对原告梁洪铭与被执行人金硒公司、欧阳光国、赵发英、欧阳进城民间借贷纠纷一案作出保全裁定（该案已于2019年5月14日立案执行）：将房屋在价值300000.00元的限额内予以查封，期限三年，查封期间不得对该房屋进行变卖、转让、抵押或者设置其他权利，或将欧阳光国在账户内存款限额冻结300000.00元，期限一年。2019年4月23日，被告（案外人）曾新建对执行标的提出书面异议。剑阁县人民法院于2019年5月16日作出（2019）川0823执异9号执行异议裁定：中止剑阁县人民法院（2019）川0823民初68号民事裁定书已查封的前述房产的执行。被告与金硒公司签订的房屋买卖合同实为以物抵债协议，该抵偿行为缺乏事实和法律依据：一是被告虽与金硒公司签订合同但并未办理产权过户，且被告也不能证实其为苟清生的债权人；二是在不能证明被告为苟清生合法债权人的前提下，由金硒公司代偿债务缺乏法律依据，系无效条款；三是金硒公司未与苟清生达成关于以苟清生所欠被告借款抵偿被告应支付金硒公司购房款的任何协议，在合同支付条款中约定的被告与金硒公司相互结清债权债务缺乏事实依据，房款交付并未发生。原告申请诉讼保全的时间为2019年1月28日，被告在执行异议阶段提交的证据并不能证明其在查封之前已合法占有案涉房产。双方当事人在诉讼调解中达成以物抵债协议并由人民法院制作调解书，该调解书不发生物权变动的效力。被告与被执行人金硒公司、第三人苟清生达成的调解书不具有物权变动的法律效力，且被执行人金硒公司已明确表示该调解协议非自愿达成，并已申请再审要求撤销案涉的调解书重新审理。故，请求法院依法公正判决。 被告曾新建辩称，房屋的所有权自买卖合同成立时发生转移，买卖合同合法有效，双方已履行完毕。未办理过户的原因系金硒公司隐瞒事实不诚信所致。故请求驳回原告的诉请，恢复执行执异9号裁定。 第三人金硒公司述称，被告以案涉房屋抵偿苟清生的债务没有依据，合同的确系金硒公司签订，但非出于自愿，且金硒公司在执异裁定作出后已申请再审要求撤销调解协议。买卖协议实为抵债协议，就算是金硒公司的自愿行为，苟清生也并未履行完整的资金行为，所以以物抵债也不存在。案涉房屋系何群英等7户共同购买，苟清生后来没有占有份额，也不存在相应的权利。案涉房屋未过户，被告也未实际居住，不存在实际交付。 第三人苟清生庭审后通过短信述称，苟清生与曾新建的民间借贷，曾新建未查明资产状况，误执行。金硒公司迫于银行贷款在即，放弃上诉达到债权转让，将曾新建的债权转让给金硒公司，故后来应是苟清生与金硒公司的债务关系。该资产在2017年已调解给何群英、杨策抵偿苟清生债务，何群英卖给金硒公司系合法交易，但交易价未付完，理应未办理完资产交割手续，故资产不完全属于金硒公司。梁洪铭与金硒公司属民间高利贷，8分利息，涉嫌非法行为。同时，梁洪铭等人采用非法手段逼金硒公司相关人员履行达成未具备抵押条件资产办理协议质押，未到房管局办理抵押。金硒公司与梁洪铭之间的借贷事实不成立，公司股东未出具借款协议，也未同意将该资产提供抵押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的：1.（2019）川0823民初68号民事裁定书复印件一份，各方当事人对真实性、关联性均无异议，被告曾新建对其合法性有异议。本院认为该裁定书系诉讼当事人在诉讼中行使诉讼权利，人民法院根据相关法律规定依法作出的保全裁定，具备合法性，应予采信。2.何群英关于房屋情况的说明一份，被告对其中钥匙由何群英交给曾新建的陈述无异议，其它内容有异议。本院认为该情况说明中何群英将钥匙交给曾新建的陈述，与何群英当庭陈述一致，与被告陈述一致，予以采信；其余说明内容无其它证据佐证其客观性，不予采信。对被告提交的：1.苟清生的询问笔录一份，第三人金硒公司对真实性有异议，原告对内容的客观性有异议。本院认为该询问笔录中对何群英将案涉房屋的钥匙直接交给曾新建的陈述与证人何群英当庭陈述一致，与被告曾新建陈述一致，对该陈述予以采信。其余涉及房产买卖原因、过程等内容因苟清生未到庭，也无其它有效证据佐证，不予采信。2.清洁费收据复印件一页、水费发票复印件一页，原告及第三人金硒公司对证据的真实性均无异议，原告认为缴纳费用与实际居住不能同等，第三人认为税费缴费人载明为赵芙蓉，与本案不具关联性。本院认为收据复印件真实性及缴费事实原告及第三人金硒公司未提出异议，仅对证明目的有异议，该证据予以采信。对水费发票复印件缴费人载明的赵芙蓉，不能证实与本案存在关联性，不予采信。 根据前述有效证据及当事人陈述，查明案件事实如下：2017年10月19日，旺苍县人民法院根据杨泽、高永梅、周晓彬、何群英与苟清生、旺苍县农村信用合作联社达成的协议作出（2017）川0821民初1857号民事调解书，载明：一、被告苟清生自愿将位于旺苍县的七处房产属于其所有的25%份额抵偿给原告杨泽、高永梅、周晓彬、何群英，用于偿还其所使用的借款175万元；二、第三人旺苍县农村信用合作联社将被告苟清生在七处房产所享有的25%份额的抵押变更登记在杨泽、高永梅、周晓彬、何群英名下；三、第三人旺苍县农村信用合作联社解除被告苟清生七处房产抵押后，被告苟清生协助原告杨泽、高永梅、周晓彬、何群英对受偿被告七处房产的25%份额享有均等份额的变更登记。2018年4月19日，杨泽、高永梅、周晓彬、何群英、苟清生、赵芙蓉、周洪剑将上述民事调解书载明的房产以7500000.00元出售给四川金硒公司。2018年6月5日曾新建以请求苟清生偿还逾期未归还其借款440000.00元为由向旺苍县人民法院提出诉前保全申请请求查封苟清生位于旺苍县四套房屋中分别所有的25%的不动产权属，该院于2018年6月5日作出（2018）川0821财保228号民事裁定书查封了上述房屋。2018年6月7日，金硒公司作为甲方与曾新建作为乙方签订房屋买卖合同，约定：乙方同意购买甲方拥有的座落在广元市旺苍县，建筑面积为133.37平方米，上述房产交易价格为人民币480000.00元，甲、乙双方同意以一次性方式付款。另因甲方自愿担保代偿苟清生在乙方处的债务肆拾肆万元，且乙方申请查封了苟清生的相关财产，由此，乙方与甲方仅为相互结清债权债务关系，不发生实质的现金收支，也即乙方将苟清生的原始债务凭证交与甲方，视为乙方已经向甲方履行完毕本协议的房款交付义务，甲方出具收据给乙方；本合同经双方签字后生效，甲方已经于本合同生效之日将交易的房产全部交付给乙方使用、占有，甲方并应在交房当日将其他等费用结清。上述房屋双方已经交接清结，乙方已经合法占有该房产；甲方应当在本合同生效之日七日内协助乙方将此房屋过户，按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。双方还约定了违约责任。同日，金硒公司向曾新建出具“今收到曾新建购房款（肆拾肆万元整）代偿苟清生债务”的收条一张，并向曾新建交付了该房屋。2018年6月7日曾新建向旺苍县人民法院提出解除保全申请，该院于当日作出（2018）川0821执保232号之一执行裁定书：解除（2018）川0821财保228号民事裁定书查封的苟清生的房屋份额。2018年6月12日金硒公司领取了位于旺苍县的不动产产权证。因金硒公司未办理该房屋过户手续，曾新建向旺苍县人民法院起诉，2018年10月10日金硒公司作为甲方与曾新建作为乙方再次签订协议：甲方定于2018年11月10日前向乙方办理完双方于2018年6月7日签订的《房屋买卖合同》中的房屋过户手续；乙方在甲方办理完房屋过户手续之日支付甲方现金叁万元，乙方撤诉并承担本案诉讼费、保全费。后曾新建再次向旺苍县人民法院起诉请求判决金硒公司立即履行房屋过户义务。2018年11月13日，旺苍县人民法院根据双方当事人达成的协议作出（2018）川0821民初1911号民事调解书，载明：一、被告四川金硒生物科技股份有限公司定于2018年12月25日前将位于旺苍县房屋过户给原告曾新建；二、原告曾新建在被告四川金硒生物科技股份有限公司过户当日，给付被告四川金硒生物科技股份有限公司现金25000.00元；三、房屋过户后，第三人苟清生在原告曾新建处的债务480000元由被告四川金硒生物科技股份有限公司代为清偿完毕，被告四川金硒生物科技股份有限公司有权向第三人苟清生追偿；四、案件受理费9600元，减半收取4800元，原告曾新建自愿负担。 2019年1月7日本院受理梁洪铭诉金硒公司、欧阳光国、赵发英、欧阳进城民间借贷纠纷一案，同月25日梁洪铭提出财产保全申请。本院于2019年1月28日作出（2019）川0823民初68号民事裁定书，2019年2月13日旺苍县国土资源局向本院出具协助通知书回执：你院（2019）川0823民初68号《协助执行通知书》收悉。已将房产查封。2019年3月8日本院根据双方当事人达成的协议作出（2019）川0823民初68号民事调解书，载明：一、被告四川金硒公司、欧阳光国、赵发英、欧阳进城于2019年5月8日前一次性偿还原告梁洪铭借款本金1000000.00元，并承担2018年8月25日至2019年5月8日之前的利息139604.00元；二、案件受理费16752.00元，减半收取计8376.00元，保全费2020.00元，被告欧阳光国自愿负担，此款已由原告预交，待执行时一并支付给原告。后曾新建对本院裁定查封上述房屋的执行行为不服向本院提出异议。本院于2019年5月16日作出（2019）川0823执异9号执行裁定书，裁定：中止对本院作出的（2019）川0823民初68号民事裁定书已查封的被执行人金硒公司位于旺苍县房屋的执行。 另查明，房屋产权证、不动产产权证、旺苍县动产产权证均是位于旺苍县水岸华庭房屋的产权登记证号。 在庭审中，双方当事人对前述案涉房屋的流转经过、房屋的产权证登记信息及其变更情况、查封情况，均未提出异议，对前述案件事实，本院予以确认。 2019年6月4日，申请执行人梁洪铭不服（2019）川0823执异9号执行裁定，向本院提起执行异议之诉，并提出如前诉请。 在本案审理过程中，金硒公司因不服四川省旺苍县人民法院（2018）川0821民初1911号民事调解书，向广元市中级人民法院申请再审。2019年11月18日，广元市中级人民法院作出（2019）川08民申61号民事裁定书，裁定驳回金硒公司的再审申请。 本院认为，本案争议焦点是曾新建就案涉房屋享有的民事权益是否能排除梁洪铭的强制执行申请。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，本案中曾新建就案涉房屋享有的民事权益要排除梁洪铭的强制执行申请，需满足以下条件： 第一，在人民法院查封前即存在合法有效的合同。本案中，曾新建与金硒公司签订《房屋买卖合同》的时间为2018年6月7日。梁洪铭申请查封案涉房屋的时间为2019年1月25日，本院作出查封裁定的时间为2019年1月28日。故在人民法院查封之前已签订了书面买卖合同。金硒公司提出该合同系受胁迫签订，基于该买卖合同纠纷所达成的调解协议经旺苍县人民法院确认并制作的调解书违反自愿原则，向广元市中级人民法院申请再审，要求撤销前述《房屋买卖合同》及相关民事调解书。经广元市中级人民法院审查，调解未违反自愿原则，调解协议的内容不违法，金硒公司在法定期限内也未行使合同撤销权，故金硒公司的再审申请不符合法律规定的再审事由。同理，曾新建与金硒公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。故，本案符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。 第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中，案涉房屋的钥匙在签订《房屋买卖合同》后在金硒公司法定代表人赵发英在场的情况下由何群英直接交付给曾新建。案涉房屋的钥匙交付情况各方当事人及证人何群英陈述均相符。本案原告梁洪铭认为本案中无充分证据证实曾新建实际入住，并在庭审后提交了“水岸华庭2019年1月至12月清洁费名单”复印件一页、“水岸华庭2018年1月至12月物管费名单”复印件一页，来说明曾新建并未实际入住的情况。关于原告梁洪铭该抗辩理由，本院不予支持。其理由为：法律规定的是买受人“合法占有”不动产，应以实际控制该不动产为标准，买受人是否实际入住并不是房屋占有的必要条件。对其提交的清洁费名单复印件及物管费名单复印件，并未加盖出具单位的印章，不能证实证据的来源及其三性。即使该费用清单记载内容真实，物业服务费的交纳与房屋的交付系不同的法律关系，亦不能等同。故，本案中曾新建签订合同后收到案涉房屋的钥匙应当视为已合法占有房屋。 第三，已支付全部价款。金硒公司与曾新建签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为480000.00元。签订合同后，由苟清生向金硒公司出具480000.00元的借条，金硒公司向曾新建出具480000.00元的收条。实质上是曾新建将480000.00元的债权转让给金硒公司，作为购房款。由金硒公司与苟清生形成新的债权债务关系。该债权转让及房屋买卖关系由几方当事人再次达成协议并经旺苍县人民法院于2018年11月13日作出（2018）川0821民初1911号民事调解书予以确认。后经广元市中级人民法院（2019）川08民申61号裁定书认定，曾新建以债权转让的形式支付购房款并不违反法律禁止性规定。故，应当认定曾新建已支付了全部房款。 第四，并非因买受人的原因致使未办理过户登记。本案中金硒公司与曾新建签订《房屋买卖合同》后，金硒公司未按合同约定期间协助办理过户，曾新建提起房屋买卖合同纠纷的诉讼后双方于2018年10月10日再次约定金硒公司于2018年11月10日前向曾新建办理完案涉房屋的过户手续。后又达成2018年12月25日前过户的调解协议并经人民法院民事调解书确认。本案中无证据显示在合同履行中曾新建存在违约行为或其他自身过错致使不能办理过户登记，故案涉房屋未能办理过户登记的原因不能归责于本案被告曾新建。 综上所述，被告曾新建对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。原告梁洪铭的诉讼请求缺乏法律和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告梁洪铭的诉讼请求。 案件受理费5800.00元，由原告梁洪铭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  罗晓莉 审 判 员  赵冬梅 人民陪审员  罗青洪 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  冯 阳