四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0403民初376号 原告：四川省金钟物业服务有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区。 法定代表人：钟平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，男，1979年12月13日出生，汉族，该公司员工，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1973年12月4日出生，汉族，该公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。 被告：杨智钢，男，1970年1月13日出生，住四川省攀枝花市西区。 原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告杨智钢物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理。依法由审判员陈有适用简易程序于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、刘丽娟，被告杨智钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告杨智钢支付2014年1月21日至2017年7月20日的物业服务费2412.2元、2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元。2、请求判令被告杨智钢支付物业服务费违约金1000元。3、被告承担案件诉讼费。事实和理由：原告金钟公司系依法成立的物业服务企业。2013年4月8日原告与宝鼎金沙小区的开发建设单位四川省攀煤（集团）房地产综合开发分公司（以下简称攀煤房产公司）签订《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定向宝鼎金沙小区提供物业服务。2013年4月11日原告正式接管物业服务项目，提供服务。被告杨智钢于2013年8月9日与原告办理了入住及物业服务等相关手续。原告依据《前期物业管理服务合同》以及与被告签订的宝鼎金沙前期物业服务内容及临时管理规约承诺书之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年7月21日起每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2013年8月9日，交纳的是2013年7月21日至2014年1月20日的物业服务费。被告拖欠了2014年1月21日至2017年7月20日的物业服务费共计2412.2元，2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。 被告杨智钢辩称：原告没有完全履行《前期物业管理服务内容临时管理规约》约定的义务，因为金钟公司在服务中存在很多问题，小区管理十分混乱、小区内私搭乱建严重、公共绿地被毁损、小区出入口人车混行、小区麻将馆经营时间晚、各类闲散人员出入，被告多次要求原告整改，却一直没有整改，因此我拒绝缴纳物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告杨智钢系宝鼎金沙小区的业主，原告金钟公司系被告所在小区的物业服务企业。被告从2014年1月21日起开始拖欠物业服务费，截止2017年7月20日拖欠的物业服务费共计2412.2元；从2014年7月1日起开始拖欠生活垃圾清运费，截止2017年6月30日拖欠的生活垃圾清运费216元。按照《前期物业管理服务合同》约定，被告应从2013年7月21日起每半年向原告支付物业服务费；按照《清香坪安置房临时管理规约》的约定：“经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任并自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金”。 上述事实，有经法庭质证、认证的下列证据予以证实：双方当事人的陈述，物业服务收费备案表、前期物业管理服务内容临时管理规约、承诺书、攀煤（集团）公司生活服务公司的攀煤生活服务[2015]34号文件、物业工作日常图片、报告、费用催款通知书、被告出示的照片等。 本院认为，原告金钟公司与宝鼎金沙小区的开发建设单位攀煤房产公司签订《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定向宝鼎金沙小区提供物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该《前期物业管理服务合同》至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。被告杨智钢作为该小区的业主，应遵守该《前期物业管理服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故被告杨智钢拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。被告杨智钢从2014年1月21日至今的物业服务费，经原告金钟物业公司多次催交，都没有交纳，因此对于原告要求被告杨智钢支付2014年1月21日至2017年7月20日的物业服务费2412.2元、2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元，共计2628.2元的诉讼请求，本院予以支持。被告杨智钢在原告金钟公司多次催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。虽然原、被告双方约定“经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任并自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金”，但该约定的违约金过高，原告金钟公司起诉时要求被告杨智钢支付物业服务费违约金1000元，该违约金仍然偏高，结合本案所涉物业的现状等情况，本院酌情参照年利率24%计算，确定违约金为496.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告杨智钢在本判决生效之日起十五日内向原告四川省金钟物业服务有限公司支付2014年1月21日至2017年7月20日的物业服务费2412.2元、2014年7月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运费216元，违约金496.2元，共计3124.4元 二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨智钢承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 陈 有 二〇一七年五月十八日 书记员 梁译之 附相关法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 七、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。