山东省德州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁14执异21号异议人：德州大乾房地产开发有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园科海路。法定代表人：徐天中申请执行人：王振中，男，汉族，1967年1月4日出生，住山东省德州市陵城区。委托诉讼代理人：艾民，山东天衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘韬，山东天衢律师事务所律师。被执行人：聂强，男，汉族，1969年2月4日出生，住山东省德州市。本院在执行王振中与王小东、聂强借款合同纠纷一案中，异议人德州大乾房地产开发有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人德州大乾房地产开发有限公司称，请求终止（2018）鲁14执117号通知书执行处置异议人所有的位于庆云县渤海明珠国际广场A4-1至A4-89、B4-1至B4-74、C4-11至C4-89号房产的执行行为。事实与理由为：一、涉案财产依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，属于“让与担保”情况，仍为异议人财产。异议人与聂强订立合同，约定将财产形式上转让给聂强，异议人到期清偿债务，聂强将该财产返还异议人。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》通知第71条规定，财产归债权人所有的约定无效，债权人可参照法律关于担保物权的规定对财产进行拍卖、变卖、折价优先受偿，且上述房产未进行权属变更登记，合同存在套路贷等各种违法、违规情况。详细如下：1、被执行人聂强因涉嫌犯罪于2019年8月16日被检察机关依法批准逮捕。德州大乾房地产开发有限公司与被执行人聂强所签订的买卖合同中中房屋售价明显远低于市场价格，故德州大乾房地产开发有限公司已向德州市公安局扫黑办报案，公安现对其套路贷和虚假诉讼情况进行侦查，聂强也因此被依法批准逮捕，如最终聂强被法院认定有罪，则本案执行所依据的判决也将被撤销，根据“先刑后民”的原则，本案应中止执行。2、德州大乾房地产开发有限公司与聂强所签订房屋买卖合同时未取得房屋预售许可，并且至破产重整前仍未取得房屋预售许可，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该房屋买卖合同为无效合同，签订该合同目的是为借款做担保，并非真实的房屋买卖。3、聂强在房管中心所“备案”的房屋属于“抵押”登记并非预售网签登记备案，并不产生物权变更公示的效力，聂强未取得涉案房屋的所有权。二、法院执行依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定执行涉案房屋为适用法律错误。该规定中“消费者”应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定进行界定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而该标的是商城，是商业投资性质，且数量多，聂强明显不是该规定中的“消费者”。三、涉案房产不符合买卖条件。涉案房屋至今未取得竣工验收报告，无法交付也无法办理产权过户登记，财富中心大楼整体目前仍是德州大乾房地产开发有限公司财产，属于破产财产。根据庆云县人民法院批准的重整计划，财富中心大楼需要购房户等各类债权人一致同意让渡部分权益，共同保证继续完工验收，才能保证大楼最后的竣工验收和交付使用，才能实现办理产权登记，否则，将形成烂尾，届时购房户等各类债权人都将损失。申请执行人王振中答辩称，（2018）鲁14执117号通知书认定聂强所购房产不属于破产财产于法有据。第一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，被执行人聂强对德州大乾房地产开发有限公司因购房形成的债权是特殊债权，是物权期待权，具有物权属性，聂强依据《商品房买卖合同》所购买的涉案房产在破产过程中享有别除权。第二，被执行人聂强与德州大乾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效且已网签备案，被执行人聂强已经支付了全部购房款，其合同义务已经全部履行完毕，德州大乾房地产开发有限公司应继续履行合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，德州大乾房地产开发有限公司管理人无权决定解除合同。第三，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，被执行人聂强购买的涉案房产已支付全部对价，只是因为异议人原因未交付占有，该涉案房产不属于破产财产，法院可以依法强制执行。本院查明，在史玉华与聂强、王小东民间借贷纠纷一案中，史玉华向本院提出财产保全的书面申请，经本院审查后作出（2018）鲁14民初81号民事裁定书及（2018）鲁14执保9号协助执行通知书，于2018年2月23日预查封了备案在聂强名下位于德州市庆云县渤海明珠国际广场第A4-1至A4-89，B4-1至B4-55，B4-56至B4-74，C4-11至C4-89号房产（其中A4-1至A4-10、A4-19至A4-89号房产为首封，其它房产为轮候查封）。上述由德州大乾房地产开发有限公司开发建设。德州大乾房地产开发有限公司与聂强于2013年12月26日签署《商品房买卖合同》并办理备案登记。庆云县人民法院于2017年12月22日作出（2017）鲁1423破4号民事裁定，受理德州大乾房地产开发有限公司重整申请，指定山东华信产权流动破产清算事务有限公司担任德州大乾房地产开发有限公司管理人。本院于2018年7月25日作出（2018）鲁14民初81号民事判决书，判决：“一、被告王小东于本判决生效起十日内返还原告史玉华借款本金1980万元及利息……；二、被告聂强对上述第一项内容承担连带清偿责任，被告聂强承担连带清偿责任后，依法可向被告王小东追偿。”该判决书于2018年8月21日生效。2018年8月28日，史玉华将其在（2018）鲁14民初81号民事判决书中对王小东、聂强享有的债权转让给王振中，王振中于2018年9月10日向本院申请强制执行。本院于2018年9月25日立案执行。2019年12月26日本院作出（2018）鲁14执117号通知书，通知书内容为：“经合议庭研究，认为上述首封房产是被执行人聂强已支付购买商品房全部款项并与德州大乾房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》的房产，不属于破产财产。德州大乾房地产开发有限公司管理人在接到本通知书起五日内可向本院提起异议，逾期本院将对该房产依法处置”。另查明，本院尚未对上述房产进行处分，异议人的异议请求所针对的执行行为并不存在，且本院于2020年3月11日向异议人行使释明权，异议人坚持其异议请求为终止（2018）鲁14执117号通知书执行处置异议人所有的位于庆云县渤海明珠国际广场A4-1至A4-89、B4-1至B4-74、C4-11至C4-89号房产的执行行为。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条规定：“异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容……”。本案中，虽异议人德州大乾房地产开发有限公司明确请求终止（2018）鲁14执117号通知书执行处置庆云县渤海明珠国际广场A4-1至A4-89、B4-1至B4-74、C4-11至C4-89号房产的执行行为，但本院并未对上述房产采取处分措施，即异议人的异议请求所指向的执行行为尚未发生，其异议申请不符合执行异议案件受理条件，故本院对此不予审查。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定如下：驳回异议人德州大乾房地产开发有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向山东省高级人民法院提起复议。审判长  李波审判员  杨坤审判员  唐军二〇二〇年三月十二日法官助理刘伟伟书记员张雅晓