新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初3319号原告（反诉被告）：钟定国，男，1977年10月22日出生，汉族，无固定职业，住四川省蓬溪县，现住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：黄燕，新疆四至律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝建军，男，1975年5月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：纪骁航，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）钟定国与被告（反诉原告）郝建军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟定国及委托诉讼代理人黄燕，被告（反诉原告）郝建军委托诉讼代理人纪骁航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟定国向本院提起诉讼：判令被告（反诉原告）郝建军给付房屋装修补偿费80000元，被告（反诉原告）郝建军退还租房合同保证金8000元、房屋设施维护保证金2000元。事实和理由：2015年5月13日，我和郝建军签订了租房合同，承租了郝建军位于本市新市区门面用于开餐厅。租赁房屋面积284平方米，每月租金10833元，租期自2015年5月20日至2020年5月20日。2015年5月16日至6月16日，我将餐厅进行了装修，共支出装修费129500元。2017年3月初，我得到该房屋要被征迁的通知，到了2017年下半年，餐厅已不能正常经营，特别是房租快到期的近1个来月里（房租交到2018年1月19日），郝建军时常私自断原告餐厅的电，赶我搬离，我及时搬离了餐厅，并于2019年1月21日将钥匙交给郝建军。郝建军依法应将政府涉及餐厅装修补偿费支付给我。我催要无果，故诉至法院。被告（反诉原告）郝建军答辩并反诉称：钟定国主张的装修补偿费，因我在向其租赁前已经装修完毕，设施是完整的，钟定国承租后装修的部分，如征迁发放款项中涉及，我愿意给付。钟定国退租后没有及时结清水、电费且设施损坏严重，如果后期基于钟定国原因扣减拆迁补偿款，我扣除相应费用后的部分同意退还。据我了解，乌市征迁部门在发款一年后经常有因各种理由要求征迁户退还部分征迁款的情况，如果以后无此扣款，我将如数退还钟定国。2018年1月，钟定国自主搬离商铺后，我在验收房屋时，发现遍地狼藉、垃圾遍地，电线线路多处短路，房屋装修损坏严重。我通知钟定国将损害恢复原状及清理干净，并交纳未支付的水、电、暖费用，但其不配合，故我扣除其保证金8,000元，房屋设施维护保证金2,000元。现提起反诉：请求判令被反诉人向反诉人结清租赁房屋水费、电费、暖气费等费用8,000元，被反诉人支付修复租赁房屋损坏设施费用2,000元（包括房屋电线线路、射灯、窗户、柜门等），被反诉人清理租赁房屋垃圾（包括后堂垃圾、地砖、墙面、下水道垃圾及被反诉人遗留沙发、杂物等）。郝建军针对反诉辩称：我未拖欠暖气费，水费电费可能一个月没有交。装修修复费用、垃圾清理均未发生，故不认可，而且我交钥匙的时郝建军是在场的，交钥匙时其可以当时提异议。钟定国提供以下证据，郝建军质证及本院认证如下：一、《房屋租赁合同》，双方于2015年5月13日签订。证明：双方租房时间为2015年5月20日至2020年5月20日，房屋租金为10,833元/月，约定缴纳房屋保证金8,000元，保证金2,000元，依据合同第六条规定，对于装修征迁，对方协助钟定国将店装修费要回。郝建军对该证据的真实性认可，但认为该合同3-2条对房屋的保证金作出相关约定，其有权根据实际情况进行退还；合同第四条约定房屋改动须经其同意，对方在承租房屋时对室内进行调整装修，调整部分应归郝建军所有。本院对该证据真实性予以确认。二、中国农业银行交易明细，2015年5月13日生成，账户名是张小琼,系钟定国妻子。证明：钟定国向郝建军支付140,600元，该费用包括2015年一年租金130,000元、房屋保证金8,000元、保证金2,000元，600元系清理费用，对方账号系郝建军妻子梁建霞。郝建军对该证据真实性认可，本院对该证据真实性认可。三、装修合同，2015年6月16日钟定国与羊绍辉签订。证明：钟定国承租郝建军房屋时对房屋内部进行装修及改造，钟定国支付装修费129,500元。郝建军认为该证据真实性无法确认，双方存在争议，对真实性暂不确认。四、收条收据4份。证明钟定国向郝建军支付2017年10月-2018年5月房租费、卫生费、暖气费合计为169,831元，钟定国是按照合同按时交纳相应费用包括对方反诉中提到暖气费。郝建军对该组证据的真实性未持异议，但认为与本案无关，因其并未主张钟定国已缴纳的费用，反诉暖气费是主张的2018年1月10日至1月20日10天暖气费，水电费也是主张到该日期（即钟定国交钥匙的2018年1月21日的前一日），并未涉及对方已缴纳的部分。本院对该组证据的真实性予以确认。五、照片9张。证明钟定国对承租房屋进行装修改造，照片分别证明：1.门头、型材隔断、门、门厅地砖、门头LED灯，均是钟定国重新装修的；2.LED点菜牌和下面柜子是钟定国装修；3.吧台进行改造，吧台后酒柜是新装修的；4.新隔断了四个包厢和四个包厢墙裙，大厅墙裙是维修的；5.郝建军之前装修的三个旧包厢里面大理石窗台是钟定国承租后重新装修的，承租后新隔断装修的四个包厢没有做大理石窗台；6.四个新包厢的推拉门、隔断和壁纸、吊顶都是新装修的；7.两个新做的操作台；8.后堂的集成吊顶是钟定国新装修的；9.三个旧包厢内的木地板是重新铺的，承租后新装修的新包厢都是地砖。郝建军对照片真实性认可，认为：1.门头、型材隔断、门、门厅地砖、门头LED灯均是其出租之前装修的，2.点菜牌确是对方装修，但下面的柜子是之前就有的，3.吧台之前就有，改造没有增加价值，酒柜是租赁前就装修好的，4.新建的四个包厢只是在郝建军原装修基础上自己隔断的，包厢中新装修的设施郝建军去征迁办问过，该部分都没有给予补偿，5.大理石窗台郝建军交付给对方时就有的；6.四个新包厢的推拉门、隔断和壁纸、吊顶征迁办说并未给予补偿；7.操作台是对方新建，但是问征迁办说该部分没有补偿；8.集成吊顶郝建军向对方交付租赁房屋时就有的原装修；9.木地板是对方新铺，但是之前就有地砖，如果补偿木地板，就不会补偿地砖了。本院对该组证据的真实性予以确认。郝建军提供以下证据：一、《建设装饰施工合同》装修图纸4份、装修预算清单。证明：郝建军在涉案房屋出租前的2013年12月10日至2014年1月31日进行过装修，装修包括项目包括集成吊顶、大理石等。钟定国对该证据的真实性、关联性不认可，认为据其了解该房屋是之前租户装修，而不是合同上的签约人装修的。双方对该组证据存在争议，本院对该组证据的真实性暂不确认。二、商铺出租广告信息照片4份。证明：郝建军于2015年4月6日在“58同城”发布房屋出租信息，通过网上照片可看出商铺装修是完备的，门头和原告使用门头一致，钟定国只是更换了字体，钟定国租赁前曾有另一家短期租赁，门头是之前一家做的，商铺在交付钟定国使用之前设施齐全，可以正常使用和经营。钟定国对该组证据的真实性认可，门头的字是其更换，型材门可以看出来是其重新做的。本院对该组证据真实性予以确认。三、照片两张，钟定国搬走后房屋一直闲置直至征迁，水电费一直是待租户使用完后再收取，不是预收。用以证明：电表最后显示读数为33,749度，水表最后显示读数为764方。钟定国对关联性不认可。本院对该组证据真实性予以确认。经钟定国申请，本院依法去相关部门调取证据：1.郝建军与乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）银川路片区管理委员会于2017年9月28日签订的《房屋征收补偿协议书》；2由新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司于2017年9月26日出具的《被征收房屋价值评估结果表》。钟定国对上述证据的真实性、关联性、合法性均认可。评估报告中：备注项中型材门对应其提供的照片1中的门，但是未列明金额；其新修包厢中石膏顶对应报告中的石膏顶；三个旧包厢的暖气包套和大厅里面的暖气包套是其制作，但报告未列明金额；报告中的大理石台面补偿即其之前陈述的旧包厢大理石台面；报告的货柜项指的是其制作的led下的酒柜和操作间的操作台；木门包门套指的是四个新包厢中的门套，但老包厢也有门套；LED灯指的是点菜牌；四个新包厢中的壁纸是其装修，但旧包厢也有壁纸应该按照比例分钱；报告中的木地板项即是其之前陈述的其装修的三个旧包厢木地板，餐厅其他地面都是地砖；厨房铝合金窗是其制作做，但租赁时确有之前对方安装的铝合金窗；厨房集成顶和门头集成顶是其装修制作，餐厅的其他部分没有集成顶；厨房水箱和广告牌是其制作。郝建军对法院调取证据真实性未持有异议。认为评估报告中型材门和石膏顶、旧包厢大理石台面、led下面的酒柜均是其租赁给钟定国前就装修的；大厅是地暖不存在暖气包套；操作台之前就已装修安装，钟定国前的租户租赁使用了半年，交给钟定国时可以使用，操作台可以移动，对方已经拿走；门套补偿的是其之前装修的老包厢门套，钟定国新装修包厢的门套并未在补偿范围；LED菜单是对方制作；新包厢壁纸征迁办说不在补偿范围；餐厅均铺有地砖，钟定国新铺设的木地板补偿就不会补偿其原地板的钱，不同意给付木地板款；铝合金窗全是其租赁前安装，对方将一个窗户堵住，但并没有改变原状；集成顶、厨房水箱、广告牌都是租赁给钟定国之前就有的，广告牌对方只是在原有基础上改了几个字。3.本院依法调取新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司于2017年9月26日作出的《被征收房屋价值评估结果表》。钟定国对该评估结果表的真实性、关联性、合法性均认可，认为：“型材门”对应其提供照片中第一张照片的门，报告中备注项中有，但是没有明确金额，新包厢中石膏顶对应报告中的石膏顶，也没有金额；三个原来包厢暖气包套和大厅里面的暖气包套是钟定国做的，没有金额；“货柜”指的是led下的酒柜和操作间的操作台；“木门包门套”指的是四个新包厢中的门套，老包厢也有门套，LED灯指的是点菜牌；四个新包厢中的壁纸是钟定国做的，旧包厢也有壁纸应该按照比例分钱；三个旧包厢木地板是钟定国装的，其他的都是地砖；厨房铝合金窗是钟定国做的，但以前也有铝合金窗；厨房集成顶和门头集成顶是钟定国做的，其他部分没有集成顶；厨房水箱和广告牌是钟定国做的。郝建军认为：关于型材门和石膏顶、旧包厢大理石台面、led下面的酒柜坚持之前意见，都是郝建军做的；大厅是地暖不存在暖气包套，酒柜是郝建军做的，操作台可以移动的对方已经拿走了，郝建军租给钟定国前，之前租户就租了半年，之前郝建军就做好的装修；门套是属实的，老包厢门套补偿了，新的门套没补偿；LED菜单是钟定国做的；新包厢壁纸征迁办说没补偿；关于木地板保留之前意见；铝合金窗全是郝建军装的，有一个窗户对方堵了，并没有改变；集成顶、厨房水箱、广告牌之前都有的，只是改了几个字。本院根据双方举证和庭审调查认定事实如下：2015年5月13日，郝建军（甲方）与钟定国（乙方）签订一份《租房合同》，约定以下主要内容：租房时间为2015年5月20日至2020年5月20日止，房屋租金为10,833元/月，须1年预交，续交房费须提前一个月，乙方须每月1至5日交清前月的水电费，院内（2-05）为门面配套房交费，按院内房价交，须一年一交，配套房费用和门面房费用互不相干；乙方向甲方交纳租房合同保证金8,000元（不打条子，以双方签约合同为依据），合同五年一签，合同期满，保证金退还乙方，如再签合同，随行就市按现行房费续押，如合同期未满，转让搬迁，保证金概不退还；乙方向甲方交纳房屋设施维护处理保证金2,000元，乙方房屋设施在使用存在问题、损坏、乙方自费及时维修处理，不能影响周围邻居，积极配合甲方，如有违者，甲方有权扣押金作为维护处理费，合同期满，如乙方在经营过程中未发生任何问题或积极解决问题，设施保证金退还乙方；乙方如需转让店面，需付甲方前期门面装修费50,000元；不能损坏内外装修和随意变动结构，确要改动，必须经甲方同意，费用自理，擅自损坏房屋设施，照价赔偿，乙方装饰无论到期不到期，甲方不予补价，乙方不能拆除；2015年5月20日至2018年5月20日租金不变,为每年330,000元，以后按年房费10%上调；国家征购房屋或不可抗拒的各种情况下，甲乙双方签约自行解除，甲方双方按实际情况进行结算费用，甲方协助乙方将店装修费补偿要回；甲方双方不能违约，如某一方违约按乙方保证金扣除。合同签订后，钟定国依约于合同签订时向郝建军支付房屋保证金8,000元、保证金2,000元,郝建军交付房屋，钟定国交付租金至2018年1月19日。根据钟定国提供的催款单、收款收据及庭审调查，钟定国最后于2017年12月向郝建军支付电费、水费，并自述水电费一个月未交，其中电费记载：32,835度-31,883度=952度+6,679度-6,653度=26度；合计978度*1.2元/度=1,174元。水费记载：734方-699方=35方*8元/方=280元；（2-05）93方-86方=7方*8元/方=56元。2017年9月28日，郝建军为乙方、乌鲁木齐高新技术技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）银川路社区管理委员会为甲方、乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办理室（土地征收管理办公室）为丙方（监督实施方）签订《房屋征收补偿协议书》，载明：经甲、乙、丙三方协商，对征收补偿事宜达成如下条款：一、甲方依法对乙方房屋实施征收，并给予乙方一次性货币补偿或房屋产权置换。二、经三方确定征收银川南路2701号（门牌号××.31ｍ2住房，房产证号为20××81、20××82、土地证号为国用（2009）第0033633，房屋所有权人为郝建军；1.货币补偿，依据新疆驰远天合中辰房地产土地评估公司作出的编号为（2017）第406号房屋评估报告，由甲方对乙方被征收房屋实行一次性货币补偿，房屋补偿款为18559772元，搬家费2000元，临时过渡费6000元，在规定期限内签订协议并搬迁，一次性享受241514元奖励，经核算共计18809286元，此补偿包含全部款项。三、乙方在领取一次性货币补助款的前三日内搬迁完毕，并将钥匙交与甲方，经甲方、丙方验收后进行拆除，如未搬迁完毕属乙方重大违约，甲方、丙方有权全权处理被征收房屋及其附属设施，由此产生的不利后果由乙方承担。四、房屋搬迁要求，1.乙方在征收范围内的房屋如有承租、欠缴各类费用、债务纠纷由乙方自理，甲方不承担任何责任，若乙方隐瞒属重大违约，2.乙方不可自行拆除已评估作价认定的相关设施。五、其他，签订本协议时，乙方应当向甲方告知房屋是否有承租人，并保证乙方已与承租人就本次征收事宜达成协议，由乙方负责对承租人进行补偿，保证被征收房屋无任何纠纷，若签订协议后出现任何争议或纠纷，均与甲方无关。新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司于2017年9月26日作出的新驰房征字（2017）第406号《被征收房屋价值评估结果表》，载明，被征收人郝建军坐落于新市区房屋，建筑面积共2813.31ｍ2，估价结果总计为18809286元，其中案涉房屋即第一层开办的“双口肥肠饭庄”面积为232.82ｍ2，总价为82651元，包括型材门、地砖、石膏顶、乳胶漆墙、暖气包套、大理石台面、货柜、木门包门套、ＬＥＤ灯、壁纸、木地板、铝合金窗＋窗套＋防护栏、洗手池、蹲便器、墙砖、集成顶、扣板顶、水箱、广告牌等。经询，郝建军确认其于2019年8月领取征迁协议上款项18809286元。钟定国于2018年1月21日向郝建军交还租赁房屋。另，庭审中，经询，钟定国对郝建军主张的2018年1月10日至2018年1月20日10天暖气费415元认可。本院认为，针对双方本反诉诉求争议，综合双方举证认定如下：本诉部分：1.关于装修费用补偿问题。双方对此争议较大，钟定国认为装修补偿项目中的门头、型材隔断、门、门庭地砖等20余项是其新装修或改造，郝建军除对门套、LED菜单、新包厢等少数项目认可外，认为其他项目都是之前租户已经装修好的，钟定国新隔断的包厢等项目也不在补偿范围（具体意见双方举证质证部分）。本院为查明事实，依法调取征迁协议和《被征收房屋价值评估结果表》，但无法确认双方争议的具体项目的金额，本院继续到相关部门调取具体项目分项金额未果，且即使分清具体项目金额也无法确定双方的各自主张的装修主张属实及添附部分的比例。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当承担相应的举证义务。根据双方提供的证据和法庭调查，可以确认郝建军向钟定国租赁涉案房屋时，房屋确已装修过，钟定国租赁后对房屋也进行过部分装修、改造，郝建军应就租赁前装修状况进行举证，钟定国应对新装修或改造项目进行举证，但双方在签订合同时未予明确，钟定国装修和改造部分与原装修形成附和，导致征迁发生后，难以分清和确定双方各自的份额，对此，双方均负有举证不能的责任。综合上述合同履行的实际情况，本院认为按50%确定各自装修补偿份额更为合理，涉案房屋评估补偿金额为82,651.00元，郝建军应向钟定国支付装修补偿款41,325.50元。2.退还租房合同保证金8,000元及设施保证金2,000元问题。双方签订的合同约定的租房保证金8,000元在合同期满时退还，合同期未满转让搬迁才不予退还；根据双方合同履行情况，并无租赁房屋提前转让的情况，而根据合同相关条款约定，自涉案房屋征迁时合同自行解除，符合上述合同约定的租房保证金退还条件。合同约定设施维护处理保证金2,000元在房屋设施使用维修处理时不能影响邻居并积极配合出租方，否则扣除该保证金作为维护处理费；钟定国提供的证据不能证明上述情形存在，应当按约退还2,000元设施维护处理保证金。郝建军认为可能存在征迁款发放后因钟定国原因扣减拆迁补偿款，如果以后无此扣款，其将如数退还钟定国，但尚无有效证据证实扣除事项已发生，故对其该部分抗辩理由，本院不予采纳。关于反诉部分。1.郝建军主张水费、电费、暖气费等费用8,000元，经询，其确认主张2018年1月10日至2018年1月20日10日暖气费415元（按月1,133元折算）；电费1,122元（935度按1.2元/度）。本院认为，郝建军主张的暖气费415元，钟定国认可，本院予以确认。根据钟定国提供的证据，其最后交纳电费的两个电表的读数为32,835度和6,679度，郝建军提供照片显示其中一个电表最后表读数为33,749度,另一电表读数6,700度虽系郝建军单方抄录，但从之前缴纳电费情况（与上一月耗用度数相当）和其自认欠一个月的水电费的陈述，综合涉案房屋属征迁房、郝建军已签订征迁协议需按要求及时上交房屋、存在他人使用租赁房屋的可能较小等情况，本院对郝建军上述电费主张予以确认，钟定国补交电费应为1,122.00元（33,749度-32,835度=914度+6,700度-6,679度=21度，合计935度*1.2元/度）。同上理由，钟定国最后交纳水费的读数为734方，郝建军提供照片显示水表读数764方，钟定国应补交的水费为240元（764方-734方=30方*8元/方）。郝建军该部分主张的其他金额缺乏有效证据证明，本院不予支持。综上，对郝建军主张的水、电、暖费用8,000元，本院支持1,777.00元。2.郝建军主张钟定国支付修复租赁房屋损坏设施费2,000元（包括房屋电线线路、射灯、窗户、柜门等）及清理租赁房屋垃圾（包括后堂垃圾、地砖、墙面、下水道垃圾及遗留沙发、杂物等）。本院认为，郝建军主张设施损坏2,000元，其提供的证据尚不足以证明损害实际发生且达到其主张的金额，且根据合同相关条款约定，涉案房屋因政府相关部门征迁已自行解除并终止履行，郝建军已签订征迁协议，根据征迁协议约定，其不能再继续对外出租使用涉案房屋收益，郝建军已获取相应征迁补偿款，补偿已虑及相应损失。综合上述情况，对郝建军的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郝建军于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）钟定国房屋装修补偿费41,325.50元；二、被告（反诉原告）郝建军于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）钟定国退还租房合同保证金8,000元；三、被告（反诉原告）郝建军于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）钟定国退还房屋设施维护保证金2,000元；四、原告（反诉被告）钟定国于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）郝建军水费、电费、暖气费1,777.00元（暖气费415元、电费1,122元、水费240元）；五、驳回被告（反诉原告）郝建军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉确认给付金额51,325.50元占诉讼金额90,000元的57.03%，案件受理费2,050元（原告已预交），由原告（反诉被告）钟定国承担42.97%即880.89元，被告（反诉原告）郝建军承担1,169.11元。反诉确认给付金额1,777元占诉讼金额10,000元的17.77%，反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）钟定国承担4.44元，被告（反诉原告）郝建军承担82.23%即20.56元。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  赵秀芝人民陪审员  田亚丽二〇二〇年三月七日书 记 员  李嘉锐