黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0302民初3063号原告（执行案外人）：密守华，男，1969年7月24日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张迎全，黑龙江雪原律师事务所律师。被告（申请执行人）：闫德江，男，1978年8月12日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：朱雪松，黑龙江张艳律师事务所律师。被告（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：房靖，经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：朴永建，男，住黑龙江省鸡西市鸡冠区，由鸡西市坚实房地产开发有限公司推荐。原告密守华与被告闫德江、鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称“坚实房地产公司”）、房靖案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告密守华的委托诉讼代理人张迎全，被告闫德江的委托诉讼代理人朱雪松，被告坚实房地产公司和房靖的委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。密守华向本院提出诉讼请求：立即停止对原告密守华购买的位于鸡冠区X住宅小区X号楼X号车库的强制执行，并解除对上述车库的查封。事实和理由：2013年8月5日密守华与被告坚实房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：密守华以152880元购买坚实房地产公司开发的鸡冠区X住宅小区X号楼X号车库，合同生效之日起30日内由坚实房地产公司向鸡西市房产产权处申请办理登记备案。密守华一次性交纳了152880元购房款。2014年9月末工程交工，因车库没有采暖设施，所以密守华在2015年6月3日开始办理入户手续，向物业公司交纳了水费、电费、物业费、垃圾处理费、装修保证金等费用。密守华接收车库后开始装修，并使用至今。2016年6月，密守华听说其购买的车库被查封了，经向坚实房地产公司询问得知，密守华购买车库不久，因坚实房地产公司急需用钱，向被告闫德江借款，并将密守华购买的车库抵押给闫德江。鸡冠区人民法院已将该车库查封。密守华向鸡冠区人民法院提出异议，2016年11月18日，鸡冠区人民法院作出（2016）黑0302执异66号执行裁定书，裁定驳回密守华的异议请求，故密守华诉至法院。闫德江辩称，原告密守华在起诉状中所述与事实不符，诉讼请求于法无据，理由为：1、鸡西市商品房预售管理办公室记载争议车库登记在被告闫德江名下，闫德江系该车库的权利人。2、闫德江对密守华与被告坚实房地产公司所签订的商品房买卖合同有异议，该合同并没有实际履行。坚实房地产公司辩称，原告密守华起诉事实存在，被告坚实房地产公司将房屋出售给密守华，并且实际履行。坚实房地产公司与被告闫德江借款合同纠纷案件已调解结案，坚实房地产公司将筹借资金或提供其他财产积极偿还闫德江债务，密守华请求成立与否由法院依法判决。房靖答辩意见与被告坚实房地产公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据如下：1.原告密守华提交商品房买卖合同、收据、鸡冠区X小吃店营业执照复印件、李某某身份证复印件、李某某情况说明、李某某工商银行借记卡账户历史明细清单复印件、鸡西市鸡冠区X铁锅炖馆营业执照复印件、纪某某和密守华的结婚证复印件、水费、电费、物业费、垃圾处理费、装修保证金收据复印件各一份、车库照片两张，证实2013年8月5日，密守华与被告坚实房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定密守华以152880元购买被告坚实房地产公司开发的鸡冠区X住宅小区X号楼X号车库，合同生效之日起30日内由坚实房地产公司向鸡西市房产产权处申请办理登记备案，密守华已一次性交纳了全部购房款152880元;房款来源是从李某某处借款10万元，其他部分是密守华妻子经营饭店留存现金52880元。2015年6月30日密守华开始办理入户手续，向物业公司交纳了水费、电费、物业费、垃圾处理费、装修保证金,密守华现用该车库存放桶装水。被告坚实房地产公司、房靖对该组证据的真实性及证明目的均无异议。被告闫德江对该组证据有异议，提出房款、水费、电费、物业费、垃圾处理费、装修保证金收据不是正规发票，该收据在市面随处可得，李某某出具的证据不能证明密守华交付了全部房款，只能证明密守华与李某某之间存在债权债务关系，X铁锅炖馆营业执照和纪某某、密守华的结婚证复印件只能证明二人夫妻关系和铁锅炖馆办理了工商登记，上述证据均不能证明密守华购买了涉案车库并交付了全部购房款；物业公司是被告房靖亲属开办，卖桶装水的也是房靖亲属，照片不能证明密守华已实际占用涉案车库，密守华与鸡西房地产公司恶意串通，损害闫德江合法权益。2.闫德江提交（2016）黑0302执异66号执行裁定书，证实涉案车库已在房产行政管理部门预售登记在闫德江名下，闫德江系该车库的权利人。原告密守华、被告坚实房地产公司、房靖对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出闫德江与坚实房地产公司之间并未形成真实的买卖合同关系，闫德江没有缴纳购房款，与坚实房地产之间只是借款抵押合同关系。对上述两组证据，本院审查核实，认证如下：关于第1组证据，因被告坚实房地产公司、房靖对第1组证据无异议，故本院对原告密守华以152880元购买被告坚实房地产公司开发的鸡冠区X住宅小区X号楼负一层X号车库，并已交付房款的事实予以确认。但因其未提交充分有效证据证实其合法占有该车库的时间，故对密守华提出的2015年6月30日已办理入户手续不予以确认。关于第2组证据，因原告密守华与被告坚实房地产公司、房靖对该证据的真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。但因被告闫德江认可虽房屋预售登记在其名下，但双方是以房抵押的真实意思表示，故本院对该证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，原告密守华与被告坚实房地产公司签订《房屋预售合同》，购买了坚实房地产公司开发的位于鸡西市鸡冠区X住宅小区××楼××号车库，同日，密守华通过支付现金的方式支付了全部房款152880元，坚实房地产公司为密守华出具了房款的收据。密守华称其已于2015年6月30日办理了入户手续，对购买车库进行了装修，并使用至今。但其提交的物业公司出具的非正规收据，不足以证实其办理入户的时间早于法院查封的时间。另查，2013年12月12日，坚实房地产公司及其法定代表人，即被告房靖与被告闫德江签订一份借款协议，约定坚实房地产公司、房靖向闫德江借款200万元，借款期限为三个月。借款当日，闫德江按照双方约定扣除利息30万元后，向坚实房地产、房靖实际交付170万元。坚实地产公司以其开发的X小区部分住宅房屋和车库（包括涉案的X号楼负一层X号车库）为闫德江的借款提供抵押担保。协议签订后，坚实地产公司将抵押房屋和车库预售登记到闫德江名下，但未办理担保房屋的抵押登记。借款后，坚实房地产、房靖按月利3%给付闫德江借款利息104万元（2013年12月12日至2015年8月21日），但至今未偿还借款本金170万元及2015年8月22日之后的借款利息，故闫德江诉至本院，本院在审理该案过程中,于2016年1月5日作出（2016）黑0302民初22号民事裁定书对抵押房屋及车库（包括涉案的X号楼负一层X号车库）进行了查封，在本院向坚实房地产公司送达查封手续时，该公司并未提出涉案车库已经出卖给密守华。本院于2016年2月6日作出（2016）黑0302民初22号民事调解书,坚实房地产公司、房靖经调解确认于2016年4月21日前一次性连带偿还闫德江借款本金170万元、利息272000元，合计1972000元；案件受理费27103元，减半收取计13551.50元，保全费用5000元，合计18551.50元，由坚实房地产公司和房靖连带负担。后坚实房地产公司和房靖未能按期还款，闫德江向本院申请强制执行。原告密守华在执行阶段向本院提出异议，要求中止执行该车库。2016年11月18日，本院作出（2016）黑0302执异66号执行裁定，驳回了密守华的异议请求。本院认为，本案审理的焦点为原告密守华对涉案房产所主张的权利是否构成了阻却继续执行的事由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案车库虽预售登记在被告闫德江名下，但闫德江与坚实房地产公司之间的真实意思并非是买卖房屋，闫德江亦未实际支付购房款，双方签订商品房预售合同及办理预售登记的行为其性质属于一种非典型担保，该担保并不具有排他效力。故涉案车库的产权并未发生转移，仍属坚实房地产公司。因此，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来判断密守华是否享有足以排除强制执行的民事权益。因密守华提交的，其于2015年6月30日办理涉案车库的入户手续的证据仅为鸡西X物业有限公司出具的物业费、水费、电费等收据，且无其他证据相佐证，同时在本院送达查封裁定书时，坚实房地产并未提出涉案车库已经出卖给密守华，又不能做出合理的说明，虽然坚实房地产公司、房靖对密守华提交的证据全部予以认可，但基于案外人执行异议之诉案件的特殊性，仍不能免除案外人的举证责任。密守华提供的证据，不足以对其主张的于2015年6月3日实际占有涉案车库的事实形成高度盖然性，本院不予采信，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定。综上所述，原告密守华对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求终止对涉案车库的执行程序并解除查封的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告密守华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告密守华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  王 剑代理审判员  吴学敏人民陪审员  吴明洋二〇一七年五月十九日书 记 员  艾 欣