广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初3391号 原告（反诉被告）：彭小矶，女，汉族，1962年2月20日出生，身份证号码，住所地北海市海城区红帆步行街1楼。委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙春燕，女，汉族，1977年1月29日出生，身份证号码，住所地北海市海城区珠海中70号后座。委托代理人：黄建辉，广西桂三力律师事务所北海分所律师。原告（反诉被告）彭小矶与被告（反诉原告）龙春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用普通程序进行审理，于2017年1月10日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）的委托代理人梁志鹏，被告（反诉原告）的委托代理人黄建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭小矶提出如下诉求：1、请求人民法院依法判令解除李建春代原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告腾退其向原告承租的北海市滨海路红帆步行街1号楼；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付租金54万元（暂计至2017年2月28日，之后另计至合同解除且房屋腾退之日止），并支付逾期付款违约金（根据被告欠付的款项按逾期天数，依每日千分之五暂计至2017年1月10日，以后另计至被告付清全部租金之日止）；3、请求人民法院依法判令被告向原告退还10万元，并支付逾期还款违约金（以10万元为本金，自2014年12月23日起依每日千分之五暂计至2017年1月10日，以后另计至被告付清之日止）；4、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由如下：2011年11月6日，原告委托李建春与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将北海市滨海路红帆步行街1号楼出租给被告，被告将承租的房屋用于宾馆酒店及相关经营，租期十年，2012年1月16日至2017年1月15日的年租金为一百万元，2017年1月16日至2022年1月15日的年租金为一百二十九万元；每季度支付一次租金，每季度期满前的5日内一次全额支付，自2012年2月16日起计租，禁止分次或分月支付租金；非经原告同意不得转租。2011年11月22日，原、被告达成《补充协议》，对租期进行了延长并对装修做了相应的补充约定，并约定：被告在补充协议签订后三年内安装全新的观光电梯并完善相关配套，且在电梯安装完成并投入使用当年的应交租金中减免10万元，如安装非全新电梯或者在协议签订三年后再安装全新电梯的，不能享受减免的优惠。之后，原被告又陆续通过《就安装全新室内载客电梯与安装全新室外观光电梯的时间先后顺序进行互换调整的协议》、《申请及保证》等明确了：被告在前述补充协议签订之日起的三年内安装一部全新的室内载客电梯，否则将在签订之日起满三年后的一个月内将减免的10万元租金以现金支付的方式退还原告。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告装修后用做酒店经营。被告在履约过程中没有按照合同约定一次性交租给原告，而是分批交租甚至严重逾期交租，且擅自在承租房屋上增建建筑物并出租给联通北海分公司作为机房用。被告甚至在没有通知原告的情况下，与他人恶意串通，通过签订《蓝海湾酒店管理承包经营合同》，将承租的房屋转租给了郑月明经营酒店。针对被告的前述违约情形，原告曾于2013年向北海市海城区人民法院起诉追究被告的违约责任，但北海市海城区人民法院最终以被告的违约情形暂不严重为由，以（2013）海民一初字第1793号《民事判决书》支持了原告的部分违约金请求。被告在收到上述判决后，不但没有拆除违建物，对于违约付款一事反而更是变本加厉，严重逾期支付租金，甚至开始拒付租金。截止至起诉时止，被告已经拖欠原告29万元整，违约金更是分文未付。此外，对于前述《补充协议》等补充文件中约定的电梯安装事宜，距今已过5年，被告也没有任何安装的迹象。原告曾多次要求其退还约定的10万元租金，但被告也始终置之不理。原告认为，被告恶意逾期交租，拒不支付租金的行为以及拒不按约安装电梯的行为已经违反了法律规定和合同约定，属于对合同的根本违约，其在人民法院认定其违约情形的情况下，仍然无视法律合同精神，逾期支付甚至拒付租金的上述行为，亦表明其根本无意履行双方的租赁合同。被告的合同履行行为完全违背了合同精神，严重损害了原告合法利益，依合同约定，原告有权解除合同并要求其支付、返还合同项下所约定的款项以及违约金。与此同时，原告认为，正是由于前述法院判决所确定的违约金计算方式过低鼓励了被告的违约行为，本案只有严格按照合同所确定的违约金计算方式才有利于维护法律和合同的公平精神，有利于维护原告的合法利益。 原告彭小矶对其主张向本院提供的证据有： 1、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《授权委托书》，证明原告是房屋所有权人并委托李建春出租房屋的事实； 2、《个体工商户营业执照》、《组织机构代码证》，证明被告将承租的房子用于成立蓝海湾酒店的事实； 3、《蓝海湾酒店管理承包经营合同》，证明被告与第三人恶意串通，私自转租的事实； 4、《就安装全新室内载客电梯与安装全新室外观光电梯的时间先后顺序进行互换调整的协议》、《申请与保证》，证明说明原告与被告约定电梯的安装事宜，双方约定：被告保证在补充协议签订之日(2011年11月22日)起三年内再安装新电梯，如不安装，被告须在补充协议签订之日起满三年后的一个月内将减免的拾万元租金返还给原告； 5、《相片》，证明被告私自增建的事实，且被告在该私建行为已经被确认为违法的情况下，仍然拒不拆除，也说明了被告恶意违约的情形； 6、（2013）海民一初字第1793号民事判决书，证明法院已经认定了被告违约的事实，也说明本案中，被告在明知违约的情况下，仍然拒绝依约履行合同，恶意违约； 7、中国银行交易明细、付款情况统计及违约金计算表，证明被告在本案中迟延交租的事实及原告诉求违约金的计算。也说明被告在法院认定其违约事实且降低了违约金后，由于违约成本低，违约行为较以前更加恶劣的事实。 被告（反诉原告）龙春燕辩称：一、被告在履行合同过程中不存在根本性违约，原告主张解除合同的理由不能成立。被告没有将承租的房屋整体转租。2013年3月26日，被告与郑月明签订了《蓝海湾酒店承包经营合同》，将酒店承包给郑月明经营，对外仍然使用被告的营业执照进行经营，这明显属于承包经营而非转租，并且被告也将这一情况告知了原告，原告对此并无异议，已经生效的（2013）海民一初字第1793号民事判决书也不认可原告认为是转租的主张；电梯未能安装原因不在于被告且双方仍然就此进行协商。2013年原告起诉被告要求解除合同，该案涉及诸多问题，历时二年法院才做出判决，在此二年期间，被告都无法正常经营，因存在不确定性，被告不可能继续进行设施投入。由于整个酒店都是被告出资装修的，合同期限对于原告经营成本的分摊至关重要。在该案结案后，被告就耽误的二年时间一直与原告进行协商，要求增加二年租期或采用其他方式处理，但原告态度一直很模糊。退一步说，即使没按约定时间安装电梯，也不构成根本性违约。相反，由于合同到期后约定所有的装修和投入归原告所有，电梯的延迟安装其实对原告更加有利。二、因房屋租金明显过高，导致被告在经营状况非常良好的情况下依然难以完全按时交纳，但被告仍尽力交足。由于签订合同时被告对相关的经验不够充足以及当时的市场环境处于上升阶段，所约定的租金数额以现在的情况看，明显过高。被告曾将酒店承包给他人经营，也曾招聘职业经理人进行管理，但均无法承受在高租金成本的状况下经营，相继解除了合同。在此情况下，被告将自己其他的生意交给他人处理，与家人一起共同打理酒店业务，在多方的努力下，酒店的入住率平均都在70%以上，但房价价格市场水平近年来持续走低，无论如何努力，收入总是受到一定限制的。而受到高租金的带来的压力，被告全力经营也只能维持平衡状态。酒店业经营是有淡季的，且是有了收入才能支付租金，合同是先交租再使用，因此，高租金的压力下，被告有时会出现资金周转不足，租金交付略有迟延的情况，但绝不存在原告所称的恶意拖欠。从原告的起诉就可以看出，被告只是近期稍欠租金，此前都是按合同支付的，包括上次双方在诉讼期间，被告依然正常交付租金。2016年国庆后，因值淡季，被告主动向原告说明困难所在，承诺在12月底，有候鸟老人入住后就可补交上租金，原告对此不置可否。对于租金过高的问题，被告也多次与原告进行协商，但原告只从自己立场出发，不考虑市场因素，一直含糊其辞，被告认为，只有将租金调整到符合市场的情况，双方的合同才是公平合理的。三、原告主张的违约损失明显过高，不符合法律的规定，退一步说，即使被告存在逾期交付租金的问题，原告主张按每日千分之五的标准计算违约金明显过高，根据《合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的立法精神和司法实践，我国对合同责任，是以“补偿损失为主，同时考虑适当惩罚”，因此，法律规定的违约金的上限一般控制在违约造成损失的130%以内，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，即认定为“过分高于造成的损失”。如果当事人预先约定的违约金畸高或畸低，且造成双方当事人利益出现明显不公平结果时，据立法本意，法院可以在此条件下，对违约金行使适度变更。被告请求法院根据《合同法》第114条第二款予以适当减少，按此前的（2013）海民一初字第1793号民事判决书所确定的标准即在银行利息基础上增加30%计算违约金。另原告对违约金的主张表面上是千分之五，但由于合同极为不公平的约定了不论何种原因终止合同的，所有的装修都归原告所有。被告所承担的楼房原为上世纪九十年代建成的烂尾楼，被告承租后，投入了七百多万元装修成酒店进行经营，原告解除合同的主张，实际上包含了数百万元的违约请求，严重畸高的。综上，被告同意按符合市场行情的标准支付租金，对于原告解除合同以及支付违约金的诉讼请求，请求法院予以驳回。 被告（反诉原告）龙春燕同时提出如下反诉请求：1、判决反诉原告与反诉被告所约定的年租金从2016年1月1日起变更为80万元/年；2、判令反诉被告退还多收反诉原告2016年的租金6万元；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由如下：反诉原告与反诉被告于2011年10月初开始就租赁北海市滨海路红帆步行街1号楼事宜进行磋商，双方于2011年11月6日签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将北海市滨海路红帆步行街1号楼出租给反诉原告，反诉原告将承租的房屋用于宾馆及相关的合法商业经营，租期为十年，后延长为十二年，约定的租金2017年1月15日前为100万元/年，之后为129万元/年。合同签订后，反诉原告对承租的房屋所进行的装修，包括安装电梯、完善消防设施，以及酒店用品的投入，总共耗资七百多万元，努力进行经营。但此后，中央的政策发生了很大的调整，加大了社会消费的管理力度，导致经营环境发生了重大变化，酒店业经营总体出现困难，北海市场上的房屋租金价格普遍下调在20%以上。双方签订合同的客观环境已经发生了重大变化，每年100万元的租金标准已明显过高，反诉原告虽然在同行业经营尚可，但承受过高的租金是极不公平的。最关键的是，反诉原告从2012年6月酒店开业至今，一直勤勤恳恳地经营，入住率达到70%，但是仍然收入抵不上支出。个个月亏损。最高人民法院印发的《全国经济审判工作座谈会纪要》（1993年5月6日法发【1993】8号文）指出：由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化以致合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更原则变更或解除合同。《合同解释二》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。据此，反诉原告认为，将租金标准调整为80万元/年才基本符合市场客观情况，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告彭小矶辩称：反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，反诉原告无证据证明存在情势变更的情形。反诉原告在其诉状中陈述的事实属于商业风险，不属于情势变更。并且租赁合同的目的在于交付租赁物和交付租金，反诉原告的租赁情况不属于租赁物的合同目的。反诉原告的租赁情况并不影响涉案合同的目的，因此反诉原告主张的诉求无任何的事实和法律依据，应当予以驳回。且反诉原告提出的反诉请求恰好说明反诉原告无任何意愿按照原合同继续履行，反诉原告没有履行合同意愿的话，本案合同应该予以解除。 经过开庭质证，被告对原告证据1的《房屋租赁合同》、《补充协议》真实性无异议，但是合同约定的违约责任有失公平。对《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《授权委托书》的三性无异议；证据2的三性无异议；证据3的三性无异议，对证明内容有异议，被告不存在恶意串通，也不属于转租，而是承包经营性质；证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，协议签订后双方就租赁合同发生过诉讼，且诉讼期比较长，导致该份协议签订时的客观情况发生了变化；证据5反应的是比较早期的状况，不属于被告恶意违约；证据6三性无异议，但是直到原告本次起诉，被告也仅仅欠一个季度的租金，被告这么多年来都是交足租金的，没有恶意违约的行为；证据7的中国银行交易明细，对于之前的29万元租金是认可的，但是被告何时交的钱已经记不清楚了，由法院认定。“付款情况统计及违约金计算表”不属于证据的形式，只是原告对其主张计算的方式。 经审理查明： 1、2011年11月6日，原告彭小矶委托李建春（甲方）与被告龙春燕、陈玲签（乙方）订《房屋租赁合同》，约定由甲方将北海市滨海路红帆步行街1号楼出租给乙方使用；房屋整体质量合格，符合建筑规范要求，一至六楼已装修并出租使用（七至八楼也已大部分装修待租），目前使用良好，没有渗漏水等现象；房屋建筑面积约7088m2，土地面积约1320m2；乙方将承租的房屋用于宾馆酒店及相关经营（如商场、餐厅、酒吧、洗浴、按摩服务等）；承租期限为10年，2012年1月16日至2017年1月15日的年租金为一百万元，2017年1月16日至2022年1月15日的年租金为一百二十九万元；租金自2012年2月16日起计付，应以现金支付，每季度支付一次，每季度期满前的5日内支付，如乙方延迟交付租金连续超过三十天的，视为实质性违约，承担相应违约责任，甲方有权收回出租房屋的使用权，并终止合同；乙方不能将每季度租金分成若干次支付或分月支付，否则视为乙方恶意拖欠租金，承担相应的违约责任，甲方有权收回出租房屋的使用权，并终止合同；签订合同时，甲方收取乙方600000元作为履约保证金，在乙方安装好消防系统并取得消防合格证，以及安装调试好不少于一部室内载客电梯的5天内，甲方即将押金350000元无息退还给乙方；乙方可根据经营方式需要对承租的房屋进行分租或分包，但整体转让转租的须甲方书面同意；在合同承租期间，乙方有承担维修该房屋的义务，对于一些如天面漏水、墙体、卫生间渗水等因长久使用自然产生的问题的处理维修及相关费用由乙方负责；乙方逾期交付租金的，除应及时足额补交齐外，还应按逾期欠交租金总额每日千分之五支付滞纳金。 2、2011年11月22日，原、被告达成《补充协议》，约定因被告装修投入较大，将租期延长至12年，2022年1月16日至2024年1月15日的年租金为1300000元，装修免租期延长3.5个月，即从2012年6月1日起计付租金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告装修后用做经营“北海市海城区蓝海湾酒店”。 3、2011年11月29日，被告龙春燕与陈玲签订《协议书》，约定自签协议之日起，双方终止合作关系，陈玲不再享有与红帆步行街1号楼有关的房屋租赁合同的权利和义务。原告彭小矶亦认可陈玲并非红帆步行街1号楼租赁关系的合同主体。 4、2012年3月30日原、被告签订《就安装全新室内载客电梯与安装全新室外观光电梯的时间先后顺序进行互换调整的协议》及被告向原告出具的《申请及保证》明确了：被告在前述补充协议签订之日起的三年内安装一部全新的室内载客电梯，否则将在签订之日起满三年后的一个月内将减免的10万元租金以现金支付的方式退还原告。 5、2013年11月19日原告在以被告在履约过程中没有按照合同约定一次性交付一季度的租金给原告，而是分批交租甚至严重逾期交租；擅自在承租房屋上增建建筑物并出租给联通北海分公司作为机房使用；在没有通知原告的情况下，于2012年3月26日将承租房屋转租给案外人郑月明作经营酒店用，原告以被告的行为已构成根本违约为由于2013年11月19日诉至本院。本院于2015年12月2日作出（2013）海民一初字第1793号民事判决，认定：“鉴于被告承租涉案楼房的目的是用于经营酒店使用，前期装修的投入成本包括对房屋楼层各房间的改造以及安装电梯等，成本过于巨大，不宜轻易解除租赁合同，故原告请求解除合同，本院不予支持。支持了原告部分违约金的请求，违约金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算”。上述判决现已生效。现原告以被告逾期支付租金以及未按合同约定安装第二套室内载客电梯存在严重违约为由提出上述诉求。反诉原告以因不可抗力因素造成原合同所约定的租金过高，按照公平原则应予以调整，为此提出上述的反诉诉求。 另查明：截止至庭审之日止，被告只按合同的约定安装了一套室外观光电梯，未安装第二套室内载客电梯，原告已对被告进行了100000元租金的减免。根据合同： 1、被告应于2013年12月1日、2014年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2015年3月1日分别支付季度租金250000元，实际分别于2013年12月10日、2014年3月10日、6月18日、9月12日、2015年3月15日支付，共逾期70天； 2、被告应于2015年6月1日支付季度租金250000元，实际分别于2015年7月22日支付150000元、7月24日支付100000元； 3、被告应于2015年9月1日支付季度租金250000元，实际于2015年9月18日支付，逾期17天； 4、被告应于2015年12月1日支付季度租金250000元，实际分别于2015年12月11、22、29日支付100000元、100000元、50000元； 5、被告应于2016年3月1日支付季度租金250000元，实际分别于2016年3月31日、4月5日、5月6、10、17、27日、6月5、18、28日支付30000元、80000元、30000元、30000元、20000元、15000元、15000元、10000元、20000元； 6、被告应于2016年6月1日支付季度租金250000元，实际分别于2016年7月22、27日、8月8、15、23、29日、10月4、11日支付20000元、20000元、25000元、30000元、30000元、35000元、30000元、20000元，尚有40000元未付。 另2016年9月1日起至2017年2月28日期间被告未再向原告支付租金。 再查明： 1、被告租用红帆步行街1号楼后进行了改建、扩建和装修，其中第六、七层右侧的房间是被告改建出来的，第八层为多功能厅和阳台，多功能厅的楼顶被告加盖有建筑，作为员工厨房使用并出租给联通公司。2013年3月26日，被告与郑月明签订《蓝海湾酒店管理承包经营合同》，约定由被告将酒店交给郑月明承包经营，酒店范围包括酒店一楼临街铺面（除联通机房），酒店大厅、客房等7000平方米（以房产证为准），郑月明自主经营、自负盈亏；被告与叶永强、陈家伟、胡仕祥所订立的租赁合同权利义务由郑月明承担；管理期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，2013年4月1日起至2017年3月31日止，承包管理费为每年1740000元。2017年4月1日起至2023年3月31日止，承包管理费为1920000元/年。 2、2012年3月23日，原告的委托代理人李建春（甲方）与被告龙春燕（乙方）签订《关于发哥蒸蟹饭店的处理协议》，约定因双方在《房屋租赁合同》和《补充协议》中均未约定对蒸蟹饭店的处置及解约事宜，该饭店应参照一楼其他三家商租户的处理方式处置，即将甲方与饭店承租人李杏所签订的合同转让给乙方，但现乙方提出必须要用该饭店位置设计为大堂，所以再三要求甲方要与李杏解除合同，现双方达成如下协议：甲方出资28000元（含李杏所交押金12000元），由乙方负责与李杏解除合同，如解除合同的赔偿费高于28000元，由乙方负责，甲方不再对此承担任何责任及费用。 3、在（2013）海民一初字第1793号中，根据被告的申请，北海市中级人民法院依法委托广西五衡建设咨询有限公司对被告于2012年8月-9月修复的北海市滨海路红帆步行街1号楼南面整墙防水工程，及2013年6月-9月修复的北海市滨海路红帆步行街1号楼天面（八楼阳台）防水工程所产生的费用和工期进行鉴定，该鉴定机构复函称，因当事人无法提供防水修复方案或设计施工图，无法做出鉴定结论，北海市中级人民法院于2015年3月27日将鉴定材料退回本院。后被告申请对北海市滨海路红帆步行街1号楼的房屋天面及南面墙渗漏水所进行的修复工程（包括防水材料和外墙涂料）的价值进行评估，本院依法委托祥浩工程造价咨询有限责任公司进行鉴定，该鉴定机构复函称，因根据目前的送检材料无法确定相应的工程造价，将所送资料返还本院。 本案争议焦点：一、本诉原告的诉求有无事实和法律依据？二、反诉被告的诉求有无事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《就安装全新室内载客电梯与安装全新室外观光电梯的时间先后顺序进行互换调整的协议》以及《关于发哥蒸蟹饭店的处理协议》均为双方真实、自愿的意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，也没有侵犯第三人的合法权益，为合法有效的合同。合同约定了租金的支付金额及支付方式，被告未按约定的方式一次性支付一季度的租金以及拖欠租金的行为构成违约，被告应按合同的约定足额、按时支付租金给原告。被告将楼顶出租给联通公司，是对原告与联通公司的租赁合同的延续，该行为不构成违约，但被告擅自在承租房屋上增建建筑物用作员工厨房使用的行为构成违约。被告与郑月明签订的《蓝海湾酒店管理承包经营合同》，虽约定整栋楼房除联通机房的部分均由郑月明管理和使用，但酒店对外仍以被告的名义经营，对房屋的管理和使用也是仅作为承包酒店经营权的一部分，合同履行完后，郑月明仍需向被告归还酒店经营管理权包括涉案房屋，因此原告主张该合同内容实际是对整栋楼房的整体转租，本院不予采信。被告在履约过程中的违约行为有未按约定的方式和时间支付租金，以及在楼房屋顶擅自增建建筑。本院认为，被告虽未按约定一次性足额支付一季度租金给原告，甚至有逾期交付租金的行为，但其没有拒付租金的意思表示或者行为，分期交付和迟延交付租金的行为不构成根本违约。被告在楼顶擅自加建建筑的行为未经有关部门审批，属于违章建筑，被告应予恢复原状，该行为亦不构成根本违约，故原告以上述两点理由请求解除双方租赁合同关系，本院不予支持。且鉴于被告承租涉案楼房的目的是用于经营酒店使用，前期装修的投入成本包括对房屋楼层各房间的改造以及安装电梯等，成本过于巨大，不宜轻易解除租赁合同，故原告请求解除合同，本院不予支持。截止至2017年2月28日被告共拖欠原告租金540000元，为此，对于原告请求被告支付租金540000元的诉求于法有据，本院予以支持。另被告迟延交付租金确实构成违约，按约定应支付每日千分之五的滞纳金作为违约金，被告主张违约金约定过高，本院予以采信。在本院作出的（2013）海民一初字第1793号民事判决中将违约金的计算酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，但自该份判决作出并已生效后，被告仍继续逾期交付租金，且从2016年9月1日起拒付租金。被告逾期支付租金及拒付租金的行为构成了较为严重的违约，且违反了诚实信用原则，在考虑到被告对案涉房屋投入经济成本过大合同不宜轻易解除的同时，亦应充分保障原告的合法权益，为此，本院将违约金的计算酌情调整为按年利率24%的标准计算。其中250000元逾期86天、150000元逾期51天、100000元逾期84天、50000元逾期28天、30000元逾期449天、80000元逾期35天、20000元逾期435天、15000元逾期183天、10000元逾期109天、25000元逾期68天、35000元逾期89天；另在2016年6月2日至2016年9月1日期间以40000元为本金计算；在2016年9月2日至2016年12月1日期间以290000元为本金计算；在2016年12月2日至2017年2月28日期间以540000元为本金计算，计算至本生效判决确定的还款之日止。 按照2012年3月30日原、被告签订《就安装全新室内载客电梯与安装全新室外观光电梯的时间先后顺序进行互换调整的协议》及被告向原告出具的《申请及保证》：“被告在前述补充协议（即于2011年11月22日签订的《补充协议》）签订之日起的三年内安装一部全新的室内载客电梯，否则将在签订之日起满三年后的一个月内将减免的10万元租金以现金支付的方式退还原告”的约定，原告已给被告进行了10万元租金的减免，但被告未按约安装全新的室内载客电梯，亦未退还原告已减免的10万元租金，为此，对于原告请求被告退还10万元租金及支付利息(以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年12月23日起计算至本生效判决确定的还款之日止)的诉求于法有据，本院予以支持。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，反诉原、被告于2011年11月6日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的合同，该合同对于租金的约定是双方当事人真实的意思表示，至于反诉原告承租案涉房屋用于酒店经营后在经营过程中经营的收益盈亏以及周边的房屋租金普遍下调等皆是属于正常的商业风险，反诉原告以此来请求变更租金及退还按变更后租金标准已多付的租金的诉求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，判决如下： 一、被告龙春燕支付截止至2017年2月28日拖欠的租金540000元给原告彭小矶； 二、被告龙春燕支付逾期交付租金的违约金（按年利率24%的标准计算：其中250000元逾期86天、150000元逾期51天、100000元逾期84天、50000元逾期28天、30000元逾期449天、80000元逾期35天、20000元逾期435天、15000元逾期183天、10000元逾期109天、25000元逾期68天、35000元逾期89天；另在2016年6月2日至2016年9月1日期间以40000元为本金计算；在2016年9月2日至2016年12月1日期间以290000元为本金计算；在2016年12月2日至2017年2月28日期间以540000元为本金计算，计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告彭小矶； 三、被告龙春燕退还100000元的租金减免及支付利息(以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年12月23日起计算至本生效判决确定的还款之日止)给原告彭小矶； 四、驳回原告彭小矶其他的诉讼请求； 五、驳回反诉原告龙春燕的反诉请求。 本诉案件受理费8240元，由被告龙春燕负担（上述费用原告已向本院预交，被告在其向原告支付上述款项时一并付还给原告）；反诉案件受理费2060元，由反诉原告龙春燕负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费8240元，反诉案件受理费2060）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 王警芳人民陪审员曾广萍人民陪审员杜有燕 二〇一七年五月八日 书记员 杨        励        坚