重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初3506号原告：吴莉娜，女，1975年8月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆欧发建筑劳务有限公司，住所地重庆市江北区五简二支路1号3-2，统一社会信用代码915001053051618170。法定代表人：兰洋，总经理。委托诉讼代理人：刘江陵，重庆长晟律师事务所律师。原告吴莉娜诉被告重庆欧发建筑劳务有限公司（以下简称欧发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴莉娜、被告欧发公司的委托诉讼代理人刘江陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴莉娜向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告向原告支付2015年3月—2015年6月期间未付租金2万元。2、被告向原告支付2015年6月25日—2016年11月24日期间未付租金21万元。3、被告腾空并返还涉讼房屋。4、被告向原告支付房屋占有使用费（按1.32万元/月的标准，从2016年11月25日计算至被告实际返还房屋为止）。5、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以14.4万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准，从2015年6月1日计算至14.4万元付清为止；以6.6万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准，从2016年6月25日计算至6.6万元付清为止）。6、被告向原告支付租赁房屋期间欠交的物业服务费、水电气费。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将重庆市江北区五里店五简二支路工商集资楼X-X号、X-X号出租与被告，租赁期限为2015年6月25日—2017年6月24日，第1年租金为1.2万元/月，第2年递增10%，租金按年支付。合同签订后，被告须交纳3万元押金及1年租金。合同签订后，原告按约交付涉讼房屋，被告却未按约向原告支付租金及押金。截止起诉时止，被告仅向原告支付2万元租金。2016年11月，原告向被告发出解除合同的通知书，要求被告支付拖欠的租金及违约金。另,被告亦未支付租赁期间的物业服务费、水电气费，具体金额还未查实。现诉至贵院，望判如所请。欧发公司辩称，被告愿意腾退涉讼房屋并支付房屋占有使用费。租金部分，原告要求的2015年3月—2015年6月期间未付租金2万元已过诉讼时效，且与本案无关，原告须另案起诉；2015年6月25日—2016年6月24日期间的租金已过诉讼时效；被告仅欠付2016年6月25日—2016年11月24日期间的租金6.6万元。违约金约定的标准过高，要求调整为中国人民银行同期贷款利率标准。原告要求的物业服务费、水电气费没有具体金额，该诉讼请求不明确，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年6月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将涉讼房屋出租与被告，租赁期限12个月（2014年6月25日—2015年6月24日），合同还对租金标准、违约责任等进行了约定。2015年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租与乙方，租期24个月（2015年6月25日—2017年6月24日），第1年租金1.2万元/月，第2年租金1.32万元/月（比第1年递增10%），租金按年支付。合同签订后，乙方交纳3万元押金及1年租金，第2年租金须于第1年租赁期限届满前提前1个月支付。乙方自行向物业公司交纳承租期间的物业费及水电费。乙方逾期支付房屋租金超过5日或以上的，或欠交物业服务费等费用超过5日或以上的，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起合同终止，乙方应补交已使用天数的租金，押金不予退还，并支付违约金；甲方不解除合同的，乙方除应及时补交租金外，从应交之日起，每日按当年未交租金额的1%向甲方支付违约金。合同尾部备注：2015年3月—2015年6月期间未付租金4万元，被告应于2015年5月底前支付与原告。2016年1月21日、2016年3月11日及之后，原告通过微信方式多次向被告催收涉讼房屋租金。2016年8月，被告向原告支付租金2万元。2017年1月24日，原告将本案诉至本院。庭审中，原、被告共同确认：双方2015年5月14日签订的《租赁合同》于2016年11月24日解除。上述事实，有《租赁合同》、短信及微信记录、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《租赁合同》签订时双方当事人均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。原、被告双方均认可合同于2016年11月24日解除，本院对此予以确认。原告要求被告支付的2万元（2015年3月—2015年6月期间）租金，被告认为该笔租金须另案处理，即使在本案中处理，也已过诉讼时效，不应得到支持。《租赁合同》中约定了该笔租金的支付时间，则该笔租金的支付系合同内容，原告可以依据合同要求被告支付该2万元。该笔租金诉讼时效期间届满前，原告请求被告支付租金，则该笔租金的诉讼时效中断，诉讼时效重新起算，后原告在诉讼时效期间内起诉，诉讼时效再次中断。综上，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。故对原告要求被告支付2015年3月—2015年6月期间2万元租金的诉讼请求，本院予以支持。同理，原告要求被告支付2015年6月25日—2016年11月24日期间租金21万元的诉讼请求，本院亦予以支持。租赁期满后，原告可以要求被告腾退涉讼房屋并支付房屋占有使用费，且被告亦愿意腾退房屋并支付占有使用费，故对原告要求被告腾空、返还房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金标准：合同约定日1%的标准，原告已下调至中国人民银行同期贷款利率4倍的标准。被告认为违约金标准约定过高，要求下调至中国人民银行同期贷款利率的标准，但未举示证据证明原告要求的标准存在过高情形，因此本院对其要求下调违约金标准的辩解意见，不予采纳。故对原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付租赁房屋期间欠交的物业服务费、水电气费的诉讼请求，本院认为：原告的该项诉讼请求没有明确具体的金额，属于诉讼请求不具体的情形，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆欧发建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴莉娜支付2015年3月—2015年6月期间未付租金2万元。二、被告重庆欧发建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴莉娜支付2015年6月25日—2016年11月24日期间未付租金21万元。三、被告重庆欧发建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还重庆市江北区五里店五简二支路工商集资楼X-X号、X-X号房屋与原告吴莉娜。四、被告重庆欧发建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴莉娜支付房屋占有使用费（按1.32万元/月的标准，从2016年11月25日计算至被告实际返还房屋为止）。五、被告重庆欧发建筑劳务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴莉娜支付逾期交纳租金的违约金（以14.4万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准，从2015年6月1日计算至14.4万元付清为止；以6.6万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准，从2016年6月25日计算至6.6万元付清为止）。六、驳回原告吴莉娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6018元，减半收取计3009元，由被告重庆欧发建筑劳务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  张成勇二〇一七年五月二十五日书 记 员  蒋 红