浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18048号 原告（反诉被告）：姚蕾，女，1987年10月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：叶婷婷，浙江杰嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州湘寓房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道北湖街33号。 法定代表人：何革金，经理。 原告姚蕾为与被告杭州湘寓房地产代理有限公司（以下简称湘寓公司）委托合同纠纷一案，于2019年10月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判。湘寓公司在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并进行审理。本院于2019年12月9日公开开庭进行了审理，姚蕾的委托代理人叶婷婷，湘寓公司的法定代表人何革金均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 姚蕾起诉称，2018年7月4日，姚蕾与湘寓公司签订《出租房屋委托合同》一份，合同约定姚蕾将其名下坐落于杭州市余杭区房屋委托湘寓公司出租，委托期限自2018年7月5日至2022年11月4日，每月租金3900元，姚蕾同意免租4个月，租金按合同约定日期交付，湘寓公司还需承担免租期外的物业费用。合同同时约定，湘寓公司逾期支付房租，每逾期一日，湘寓公司须向姚蕾支付月租金额5%的滞纳金，湘寓公司逾期30日仍未支付房租，姚蕾有权解除合同。之后，姚蕾将符合正常使用要求的房屋交付给湘寓公司，但湘寓公司仅在2018年7月4日向姚蕾支付11700元房租，之后的房租及物业费分文未付，姚蕾多次进行催讨，但湘寓公司以各种理由进行推托，无奈之下，姚蕾为维护自身的合法权益，特起诉，请求判令：1、解除原、被告于2018年7月4日签订的《出租房屋委托合同》；2、湘寓公司立即腾退房屋，并将房屋恢复毛坯原样；3、湘寓公司立即向姚蕾支付拖欠租金27300元（自2019年2月5日暂算至2019年9月5日），自2019年9月6日至房屋实际腾退日止所产生的租金按每月3900元计算；4、湘寓公司立即向姚蕾支付因拖欠房租而产生的滞纳金2815.70元（暂算至2019年9月5日，详见计算清单），自2019年9月6日至房屋实际腾退日止所产生的滞纳金按年利率24%另行计算；5、被告支付承租期间的物业费2367.47元（自2019年1月1日暂算至2019年9月5日，共计248天，按每月每平方1.9元计算），自2019年9月6日至房屋实际腾退日止所产生的物业费按上述标准另行计算；6、湘寓公司立即向姚蕾支付违约金7800元；7、湘寓公司承担本案的案件受理费。 湘寓公司答辩称，湘寓公司未支付租金是因为没有收到租金，一直有人在骚扰，湘寓公司就此也向房东反馈，要求解决，但房东一直不解决，也去社区调解过。楼下住户安装震楼器和踹门，房东也是知道的，也没有处理。房屋出现断电，物业要求房东本人处理，房东表示知情但也没办法。湘寓公司同意解除合同，可以腾退，但是要求赔偿装修款。湘寓公司不同意按照原告标准支付租金，认为应当收取多少支付多少，之前没有收到房租，物业费、滞纳金、违约金均不同意支付。 湘寓公司反诉称，2018年7月4日许，湘寓公司与姚蕾签订了《出租房屋委托合同》一份，合同约定姚蕾将其名下坐落于杭州市余杭区房屋（合同签订时为毛坯房）委托给湘寓公司出租，委托期限自2018年7月5日至2022年11月4日，每月租金3900元，姚蕾同意免租4个月。合同签订后，湘寓公司提前支付了姚蕾三个月房租，然后又对房屋进行装修。但是从湘寓公司装修房屋开始至装修完毕出租给他人居住，租户每天都会被楼下的业主打扰，楼下业主安装了震楼器，经常无故上楼用力踢踹出租房屋门锁，多次无故进行投诉并且对房屋进行断电，导致租客根本无法居住。湘寓公司多次与姚蕾进行反映和沟通，让其出面处理，姚蕾都拒绝出面解决纠纷，只是电话告知湘寓公司其知情但不予处理，让湘寓公司自行处理。长期如此，湘寓公司根本无法将房屋正常出租，而且花费了大量的财力、人力对房屋进行装修和管理。姚蕾故意隐瞒其房屋根本不适合居住的事实，签订合同后，又拒绝配合解决纠纷的行为，给湘寓公司造成了巨大的损失。综上，姚蕾的欺瞒行为严重有违诚实信用原则，极大地侵害了湘寓公司的合法权益，理应承担相应赔偿责任。特反诉，请求判令：1、解除湘寓公司与姚蕾于2018年7月4日签订的《出租房屋委托合同》；2、姚蕾赔偿湘寓公司支付的房屋装修款87000元；3、姚蕾支付湘寓公司违约金7800元；4、姚蕾支付物业费2367.47元（暂计算自2019年1月1日至2019年9月5日，共计248天，按每月每平方米1.9元计算，直至姚蕾承担全部物业费）；5、本案诉讼费用由姚蕾承担。 姚蕾针对反诉答辩称，第一，湘寓公司称承租期间因楼下无理行为，姚蕾拒绝解决纠纷与事实不符。湘寓公司反映出现问题，无论噪音还是水管问题，姚蕾都是联系物业，也参加了三次调解会议。楼下的行为，姚蕾无法控制。姚蕾建议湘寓公司与楼下业主的纠纷可以通过法院途径解决，湘寓公司却将责任强加给姚蕾，认为事件没解决是姚蕾导致。第二，湘寓公司陈述无法出租与事实不符。根据电费缴纳记录，直至11月份，案涉房屋都有出租。第三，湘寓公司陈述房屋不适合居住与事实不符。姚蕾交付的是毛坯房，该房屋没有对外出租，姚蕾不清楚楼下业主的行为，没有欺瞒行为。房屋质量开发商也检查没有问题，湘寓公司也认可房屋质量的。湘寓公司也承认是楼下业主捣乱，也能证明是楼下的问题。姚蕾无需支付湘寓公司任何费用。装修款、违约金主张的前提是姚蕾存在违约行为，但现状是湘寓公司长期拖欠姚蕾房租，导致姚蕾收回房屋，姚蕾是行使自己的权利，并非违约。至于物业费，除了免租期外，都是湘寓公司承担的，至于解除后，多缴纳的物业费，姚蕾可以退还。 针对本诉与反诉，姚蕾为证明其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、浙（2017）余杭区不动产权第0167165号《不动产权证书》一份，用于证明姚蕾系涉案房屋的所有权人的事实。 2、出租房屋委托合同一份，用于证明双方于2018年7月4日签订《出租房屋委托合同》，约定姚蕾将其名下的房产委托给湘寓公司出租，双方就委托期限、租金支付、免租期约定、权利义务、违约责任及补充条款等内容进行明确约定的事实。 3、北京银行个人客户账户明细清单一份，用于证明湘寓公司只在2018年7月4日支付11700元房租，剩余房租分文未付的事实。 4、杭州海都物业有限公司统一收款收据一份，用于证明2019年9月7日，姚蕾已缴纳2019年全年的物业费的事实。 5、短信通知一组，用于证明截至2019年11月份，涉案房屋均产生电费，在此期间，湘寓公司正常将房屋出租给租客，不存在其所说的房屋无法正常出租的事实。 6、与物业工作人员微信聊天记录、与租客微信聊天记录一组，用于证明：1、在涉案房屋发生水管破裂、断电情况时，姚蕾积极联系物业解决问题；2、房屋断电不排除因用电量大，湘寓公司简装时未更换用电设备导致电压无法负荷这一因素，湘寓公司认为系楼下业主或物业公司故意拉闸无任何依据；3、为解决楼下业主、中介、租客之间的矛盾，姚蕾积极参与调解工作；4、租客承租期间均缴纳物业费，但湘寓公司并未将该笔费用交予物业公司的事实。 7、与何探墩微信聊天记录一组，用于证明与楼下业主最先发生纠纷的起因系租客产生的噪音所致，并非姚蕾的原因，姚蕾没有采取任何行为妨碍湘寓公司行使出租权的事实。 8、与何佳秀的短信聊天记录一组，用于证明承租期间房屋没有质量问题，出现故障后，姚蕾积极联系维修并进行处理，主要矛盾还是楼下业主所引起的，与姚蕾无关的事实。 针对本诉与反诉，湘寓公司为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、出租房屋委托合同一份，用于证明案涉房屋出租委托等相关事实。 2、杭州市住宅房屋装饰装修施工合同及主材清单、预算书费用支付记录一组，用于证明湘寓公司对案涉房屋进行装修及费用的事实。 3、何佳秀与姚蕾的短信记录及何佳秀及何革金与姚蕾的电话录音一组，用于证明湘寓公司多次与姚蕾沟通，姚蕾知情并拒绝解决纠纷的事实。 4、君临天下6-1-2401群聊记录、照片一组，用于证明案涉房屋楼下业主无理取闹行为致使租客根本无法居住的事实。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2018年7月4日，姚蕾（甲方）与湘寓公司（乙方）签订《出租房屋委托合同》，约定甲方将位于杭州市余杭区房屋（建筑面积150平方米）提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理分租、出租或占用使用，委托出租期自2018年7月5日至2022年11月4日，乙方按照合同规定向甲方交纳房屋租金，每月租金3900元（税前），甲方同意免租4个月。委托期与延长期内的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视收视费以及规定由房屋使用人交纳的其他费用等由乙方代理出租的客户承担，供暖费、物业费、有线电视初装费，规定由房屋所有人缴纳。甲方应在合同签订的委托日期之前，将符合正常使用要求地房屋及附属设施设备（含家电）交付给乙方，乙方及其代理客户可以在不影响房屋结构的前提下，对房屋进行简易装修，委托期满后，乙方不得拆卸附于房屋的装修，装修成果归甲方所有。合同还对违约责任约定如下：1、甲方违约责任委托期内甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属违约，甲方应当于擅自收回房屋前，向乙方支付本合同约定房屋租金的两个月作为违约金，以及装修费、乙方出租的客户所造成的一切经济损失作为赔偿；2、乙方违约责任1、乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付月租金额的5%的滞纳金。乙方逾期30日仍未支付房租，甲方有权解除合同，甲方要求解除本合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的10日内按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金。 双方另签订《补充条款》一份，对租金的具体支付时间约定如下；第一次于2018年7月5日支付11700元，第二次于2019年2月5日支付11700元，第三次于2019年5月5日支付11700元；第四次于2019年8月5日支付11700元，第五次于2019年11月5日支付11700元……双方还约定委托期满后，甲方不同意顺延情况下无延长期，物业费由乙方承担（免租期除外），另因乙方进场装修所产生的一切费用由乙方承担。协议租期届满后，乙方将房屋恢复毛坯原样，双方约定房屋不得出租给老人和小孩。 后姚蕾将房屋交付给湘寓公司，湘寓公司装修后对外出租。2018年7月4日，湘寓公司向姚蕾支付第一期租金11700元。2018年12月，湘寓公司的工作人员何佳秀通过短信联系姚蕾，称因楼下业主认为案涉房屋的租客太吵，要求铺地毯、移空调外机、搬主卧独卫的洗衣机，且楼下业主采取震楼器等方式导致房屋无法正常居住，并要求姚蕾予以解决。但双方就费用承担等问题产生争议，后湘寓公司自行铺设地毯、将空调外机移位。2019年2月，湘寓公司工作人员何佳秀再次联系姚蕾，称房屋在1月27日出现停电现象，姚蕾与物业联系后称物业反馈不会拉闸，并提出若湘寓公司认为是物业断电可保留证据，等姚蕾回来处理。2019年2月-10月，湘寓公司工作人员向姚蕾反映楼下业主称租客太吵并报警，且多次出现断电情形，租客陆续离开，并提出案涉房屋无法正常居住，要求姚蕾解决。因双方未能协商解决，姚蕾于2019年10月14日诉至本院，望判如所请。 另查明，案涉房屋系姚蕾与案外人洪双兔共同共有。姚蕾已支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费3436.64元。2018年11月至2019年11月期间，案涉房屋均有电费产生。 本院认为，姚蕾与湘寓公司签订的《出租房屋委托合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。现姚蕾与湘寓公司均要求解除案涉合同，故对上述诉讼请求，本院均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故湘寓公司应当将案涉房屋恢复原状、腾退并向姚蕾支付租金。现湘寓公司实际支付租金11700元，即2018年11月5日至2019年2月4日的租金，其余租金均未支付，故对姚蕾要求湘寓公司自2019年2月5日起按照3900元/月的标准支付租金的诉讼请求，本院予以支持，暂计算至2019年9月5日为27300元，自2019年9月6日起至实际腾退之日止的租金（或占有使用费）以3900元/月的标准另计。湘寓公司抗辩称案涉房屋无法居住，但对此并未能够提供有效证据予以证明，且该房屋自交付给湘寓公司后至开庭前实际每月均产生电费，庭审中，湘寓公司亦明确现房屋有人居住使用，故对湘寓公司以房屋无法居住使用为由拒付租金的抗辩意见，本院不予采信。根据双方的约定，湘寓公司应承担除免租期以外的物业费，现姚蕾已实际支付2019年度的物业费，故对姚蕾要求湘寓公司支付物业费的诉讼请求，本院在姚蕾已支付的2019年度范围内予以支持。湘寓公司要求姚蕾承担物业费，无相应依据，本院不予支持。 关于违约金、损失、滞纳金。姚蕾认为，湘寓公司逾期支付租金构成违约，应承担违约金及滞纳金；湘寓公司认为，姚蕾交付的房屋无法正常居住使用构成违约，应承担违约金并赔偿其装修损失。本院认为，根据双方的合同约定，湘寓公司应于2018年7月5日支付租金11700元，应于2019年2月5日支付租金11700元。但湘寓公司除支付第一笔租金外，其余租金至今未付，湘寓公司逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。故对姚蕾要求湘寓公司支付违约金7800元的诉讼请求，本院予以支持。姚蕾主张的滞纳金，本院认为，姚蕾并未能够提交有效证据证明其实际损失大于上述违约金，故对其主张的滞纳金，本院不予支持。关于姚蕾是否存在违约行为。本院认为，结合双方当事人提供的证据以及庭审中的陈述，姚蕾将案涉房屋毛坯交付给湘寓公司，湘寓公司装修后对外出租，姚蕾向湘寓公司交付房屋时该房屋并不存在无法居住的情形。在租客居住使用过程中，楼下住户认为租客使用房屋产生噪音，双方因此产生纠纷。湘寓公司所主张的安装震楼器等情形发生在房屋交付之后，姚蕾对此无法预见，在后续过程中，姚蕾亦参与湘寓公司以及楼下住户之间的协商，虽最终未能协商解决，但该责任也无法归责于姚蕾，故湘寓公司以此为由要求姚蕾赔偿装修损失及支付违约金，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）姚蕾与被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司于2018年7月4日签订的《出租房屋委托合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于杭州市余杭区的房屋并恢复原状； 三、被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司支付原告（反诉被告）姚蕾租金27300元（自2019年2月5日暂计算至2019年9月5日，自2019年9月6日起至实际腾退之日止的租金或占有使用费按照3900元/月的标准另计），于本判决生效后十日内付清； 四、被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司支付原告（反诉被告）姚蕾2019年物业费3436.64元，于本判决生效后十日内付清； 五、被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司支付原告（反诉被告）姚蕾违约金7800元，于本判决生效后十日内付清； 六、驳回原告（反诉被告）姚蕾的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费808元，减半收取404元，由原告（反诉被告）姚蕾负担18元；由被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司负担386元，于本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费1115元，由被告（反诉原告）杭州湘寓房地产代理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1923元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘娟 二〇二〇年三月二十日 书记员  苏琪