上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初4068号原告：洪某1，男，汉族，1961年11月28日生，住福建省晋江市。原告：洪某2，男，汉族，1990年3月22日生，住上海市宝山区。原告：吴某某，女，汉族，1962年4月22日生，住福建省晋江市。三原告共同委托诉讼代理人：罗卫东，上海鸿生律师事务所律师。被告：王某某，男，汉族，1980年12月22日生，住上海市金山区。原告洪某1、洪某2、吴某某诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判。本院于2016年5月5日公开开庭进行审理，三原告委托诉讼代理人罗卫东到庭参加诉讼，被告王某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月20日，原告与被告就金山区蒙山北路XXX号及蒙山北路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜签订了《租赁合同》，该合同系原告与被告的真实意思表示，合法有效。《租赁合同》生效后，2016年4月25日，被告转账支付人民币193,333元，此款包括：2016年8月1日至2016年10月31日期间房屋租金为人民币100,000元、履约保证金人民币33,333元以及设备转让费人民币60,000元。根据《租赁合同》第4.11条款、第4.2.1条款以及《附件一》之约定，被告应于2016年10月15日之前，支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的房屋租金人民币100,000元整，但至今未付。根据《租赁合同》第7条逾期付款超过60天的，原告方有权解除合同，以及《租赁合同》第12.2条款的约定，因被告违约导致合同解除的，原告方有权不返还履约保证金人民币33,333元并有权要求被告赔偿三个月的租金损失，原告曾于2016年12月27日发《律师通知函》给被告。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，为此原告法院提起诉讼，请求判令：1、请求确认原被告签订的《租赁合同》于2017年1月7日解除；2、请求判令被告立即迁出涉案的房屋；3、请求判令被告支付2016年11月1日起至2017年1月7日期间租金人民币27,777.7元；(77,777.7元减去已支付的50,000元)；4、请求判令被告支付2017年1月8日起至被告实际搬离日期间的占有使用费(按月租金33,333元每月标准计算)；5、请求判令被告赔偿原告三个月租金损失人民币100,000元，并判令原告不退还被告履约保证金人民币33,333元；6、本案诉讼费由被告承担。(庭审中，原告放弃履约保证金请求，将第5项诉讼请求明确为：请求判令被告赔偿原告三个月租金损失人民币100,000元)。被告未作答辩，也未向本院提供证据，视为其放弃抗辩权利和质证权利。经审理查明，原告洪某1系坐落于金山区蒙山北路**房屋所有权人、原告洪某2、吴、吴某某系坐落于金山区蒙山北路******房屋所有权人(两处房屋以下共同简称为涉案房屋)。2016年4月20日，三原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《租赁合同》一份，约定三原告将涉案房屋出租给被告使用，乙方将在租赁区域从事餐饮类经营。合同第3条约定，租赁期限为5个租约年，自租金计算开始日(即计租日)开始计算，每12个月为一个租赁年度(即租约年)，本合同租期为2016年5月1日至2021年4月30日止；合同第4.1.1条约定，年租金标准为人民币40万元整，即本租赁区域第一年月租金为33,333元整，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上免除乙方三个月租金，免租期为2016年5月1日至2016年7月31日；4.1.2条约定，1、乙方应于本合同签订之日，向甲方支付首期租金，计人民币10万元。4.1.3条约定，乙方支付甲方设备转让费共计12万元整，在第一年前半年支付；4.2.1条约定，以三个月为一个缴租期，乙方应当在每个计租期届满前15日向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，先缴后用，租赁首期或最后期不足整月的，则租金按实际天数计算，并连同首期或末期租金一起支付。5.2条约定，在乙方没有与物业管理公司签订合同前，应按本合同约定向甲方或商业管理公司支付物业管理费，物业管理费为每月人民币3.8元每建筑面积平方米，合计每月人民币2025元，物业管理费自乙方计租日起第一天开始计算…物业管理费以每三个月为一个计费期，首期物业管理费应与第一个计租期租金同时支付，除首期物业管理费外，乙方应在每个计租期届满前15日内向商业管理公司交纳下一个计费期的管理费。第6.1条约定，乙方同意在本合同签订后五个工作日向甲方一次性交纳相当于一个月租金为本合同的履约保证金。乙方应当交纳履约保证金共计33,333元，如乙方未能及时交纳履约保证金的，视同乙方违约。第6.2条约定，如乙方未按约交纳租金或物业管理费、或乙方因违反商业经营管理制度应予承担违约金的，甲方或管理公司有权从履约保证金中直接予以抵扣，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方或商业管理公司书面通知后7日内补足履约保证金；逾期未补足的，应按本合同第八条承担违约责任。第七条约定，乙方逾期向甲方或商业管理公司交纳应付款项或费用的，每逾期一天，乙方按照欠款金额的千分之一向甲方或商业管理公司支付逾期付款违约金，直至乙方付清全部拖欠款项之日止，逾期超过60天的，甲方有权解除合同。第12.2条约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还33,333元履约保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权另外要求乙方赔偿相当于三个月租金作为空置期限的租金损失，乙方应在解除合同后十日内向甲方支付该损失赔偿金，乙方逾期支付的按照本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。12.4条约定，乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同…(1)乙方无法定或约定事由单方变更或解除本合同的；(2)迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的。2016年4月25日，被告向三原告转账支付193,333元，此款包括2016年8月1日至同年10月31日期间的房屋租金100,000元，履约保证金33,333元以及设备转让费60,000元，2016年12月1日，被告转账支付设备转让费60,000元。嗣后，被告未按照约定于2016年10月15日前支付2016年11月1日之后的租金，原告委托律师向被告发出《律师通知函》一份，载明：…1、限你方在本律师通知函寄出之日起十日内，支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的房屋租金人民币10万元整，并支付逾期支付租金的违约金；…3、若你方未按照上述通知期限支付租金的，则本律师通知函即作为解除《租赁合同》的正式通知，于上述通知期限届满后的次日生效。被告收到该函件后，于2017年1月25日向三原告出具《撤销租赁合同申请书》一份，载明：…本人承诺在本协议签订当天完成以下事宜，1、结清至2017年1月31日所欠房款10万元；2、结清至2017年1月31日水、电、燃气、物业、通信等相关费用；3、补偿房东2万元作为空置期费用；4、支付2000元律师费给房东。诉讼中，原告表示，2017年1月7日，双方的租赁合同并未解除，被告出具《撤销租赁合同申请书》后，原告同意按照被告出具的申请书处理，故涉案房屋自2017年2月起原告已经另行出租给案外人曹某，被告已经应原告要求将房屋交付给曹某，被告依据撤销合同申请书支付过5万元，水电费、房款、补偿款均未支付。对于履约保证金33333元，原告表示由其在租金及损失中自行抵扣。以上事实，由上海市房地产权证、租赁合同及附件一、转账凭证截图、律师通知函、快递面单、快递查询单、撤销租赁合同申请书及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告单方提出解除合同后，被告向原告出具了撤销租赁合同申请书，同意解除合同，承诺结清至2017年1月31日所欠租金100,000元及水费、电费、燃气费等相关费用，并补偿原告20,000元房屋空置损失、补偿原告律师费损失2000元。原告在庭审中表示，同意按照该申请书处理，且原告也已于2017年2月将房屋另行出租，故本院认为，原、被告就合同解除事宜已协商一致，合同解除时间为2017年1月31日,租金亦计算至该日止。被告应当按照申请书内容履行支付租金、水电费、补偿损失等义务。现被告已支付其中50,000元租金，剩余50，000元租金其应当按约及时向被告支付。关于原告主张的水费、电费、物业费，因其未代被告缴纳，也未提供相应正式发票，依据不足，本院难以支持，原告可在代缴后另行主张。关于原告主张的损失，应当以撤销租赁合同申请书中的约定为准，由被告支付原告20,000元空置期费用及2000元律师费损失。关于履约保证金，原告表示由其自行抵扣，应予准许，本案中不作处理。原告的其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告洪某1、洪某2、吴某某与被告王某某于2016年12月26日签订的《租赁合同》于2017年1月31日解除；二、被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付原告洪某1、洪某2、吴某某租金人民币50,000元；三、被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付原告洪某1、洪某2、吴某某房屋空置及律师费损失合计人民币22,000元；四、驳回原告洪某1、洪某2、吴某某的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1761元(原告已预缴)，由原告洪某1、洪某2、吴某某负担919元，被告王某某负担842，被告所负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一七年五月二十五日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。