福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终196号 上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行，住所地漳州市芗城区南昌中路31号丽园广场1栋D01。 主要负责人：兰祖容，该分行行长。 委托诉讼代理人：吴华周，福建华闽南方律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：沈阿光，男，1966年9月16日出生，汉族，住福建省诏安县南诏镇南关街中山路240号。 委托诉讼代理人：沈锦义，福建诚智律师事务所律师。 原审第三人：沈亚平，男，1963年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区银江路183号。 上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行（以下简称“邮储银行漳州分行”）因与被上诉人沈阿光、原审第三人沈亚平案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邮储银行漳州分行上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回沈阿光执行异议之诉的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由沈阿光负担。事实与理由：一审法院认定沈阿光与沈亚平2013年9月16日签订的《房屋租赁协议书》真实有效，且从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今，进而阻却了自2015年来几级法院共三个案件的执行，一审的该认定过于片面，也与事实不符。《诏安县南诏镇秀峰社区证明》形式上没有社区负责人签名，并且一个社区居委会对六年前某一处房产由谁使用记得清楚令人存疑；沈阿光向法院提供了两套租金证据，一套是证明按年支付，每年70000元。另一套是租金10年一次性支付700000元本身就存疑，且讼争房产在邮储银行漳州分行2013年11月办理抵押登记前经现场调查该房屋为空置状态,并没有人使用、居住，被抵押人沈亚平也向邮储银行漳州分行出具了一份《未出租情况声明》；沈阿光与沈亚平是有密切利益关系的人，且涉及数起执行案件，两人有一起串通的条件和动机；沈阿光如果真实使用讼争房产一定会留下诸多使用的客观证据，而不会至本案提出执行异议时仍然没有充分证据印证租赁事实；按沈阿光说法，沈阿光提前三个月就签订《租赁意向书》并交付50000元意向金，这本身就不符合交易习惯；沈阿光如自2013年9月16日开始租赁讼争房产，但租金却在2014年7月16日才开始交付，使用了租赁物将近一年才交付租金不符合常理。 沈阿光辩称，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故邮储银行漳州分行申请执行查封拍卖沈阿光承租的房屋，不影响沈阿光与沈亚平签订的《房屋租赁协议书》的合同效力。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 沈亚平未作出答辩。 沈阿光向一审法院提出诉讼请求：1、确认沈阿光与沈亚平签订的“房屋租赁协议书”有效；2、请求法院保护沈阿光的租赁权益，对位于诏安县南诏镇秀峰街花墩路（原糖厂礼堂）的房产享有租赁权，沈阿光有权使用与沈亚平签订的“房屋租赁协议书”中约定的房产至2023年9月15日止。（未到期租金315000元） 一审法院认定事实如下：2013年6月10日，沈亚平出具一张《收据》由沈阿光收执，该《收据》载明：“兹收到沈阿光支付的租房（南诏镇秀峰街花墩路）意向金伍万元（小写¥50000元）。款项以现金形式收取。备注：双方签订正式租赁合同时，该租房意向金转为保证金。此据”。2013年9月16日，沈阿光（乙方）与沈亚平（甲方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定（摘要）：1、甲方将位于诏安县南诏镇秀峰街花墩路（原糖厂礼堂）的房产出租给乙方，房产总面积2186.64平方米，房产产权证号：诏房权证南L私字第01000557号，房产土地使用权证号：诏国用（2003）字第07319号。2、租赁期限从2013年9月16日至2023年9月15日共10年。3、房产租金为每月5833元/月，即年租金为70000元/年；10年租金共计700000元，乙方应于2014年8月16日前将款项转入甲方指定银行账户；租赁保证金为50000元，乙方于2013年6月10日将款项以现金形式付给甲方，到期乙方归还房产时无息退还等。2014年7月16日，沈阿光通过网银转账的方式依约向沈亚平一次性支付租金700000元。 2019年7月5日，诏安县南诏镇秀峰社区出具一份《证明》：“我辖区秀峰街花墩路（原花墩糖厂礼堂）从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今。”在（2016）闽0602执2071号一案执行中，沈阿光为与邮储银行漳州分行达成执行和解，根据双方约定由沈阿光向执行局提供五份租金分期支付的《收款收据》及《租金支付方式声明书》，《租金支付方式声明书》载明：“声明人于2013年9月16日与沈亚平签订的位于诏安县南诏镇秀峰街花墩路的沈亚平的房屋及土地（原糖厂礼堂）【（2016）闽0602民初1404号民事判决书的案涉房屋及土地】的“房屋租赁协议书”中对约定的租金支付方式，声明人特作如下声明：该租赁房屋的租金的支付方式为逐年支付。声明人：沈阿光2013年9月16日” 另查明，本案讼争房产即址于福建省诏安县南诏镇秀峰街花墩路的房产系沈亚平提供给邮储银行漳州分行的抵押物，并于2013年12月16日办理抵押登记。讼争房产先后于2015年6月15日、2017年1月11日被漳州市中级人民法院、诏安县人民法院查封。漳州市芗城区人民法院2016年7月24日作出（2016）闽0602民初1404号民事判决书，判决邮储银行漳州分行有权将沈亚平提供的本案讼争房产进行拍卖、变卖。2016年8月23日，漳州市芗城区人民法院在执行（2015）芗执字第2181号一案中查封讼争房产的土地使用权。2016年11月10日，漳州市芗城区人民法院作出（2016）闽0602执2071号执行裁定书，其中裁定查封、扣押沈亚平等人应当履行义务部分的财产。2018年5月18日，漳州市芗城区人民法院发出公告，责令沈亚平及占用人于2018年6月2日前迁出福建省诏安县南诏镇秀峰街花墩路的房屋及土地，逾期不履行将依法强制执行。沈阿光因不服上述执行裁定，对上述执行标的提出书面异议，漳州市芗城区人民法院于2019年2月20日作出（2019）闽0602执异12号执行裁定书，驳回沈阿光的异议请求。沈阿光于2019年2月26日收到上述执行裁定书，因其对该执行裁定书不服，遂于2019年3月12日向漳州市芗城区人民法院提起诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，沈阿光与沈亚平签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定。关于租金履行情况，沈阿光提供的《租金支付方式声明书》载明内容“……（2016）闽0602民初1404号民事判决书……”与《租金支付方式声明书》落款时间“2013年9月16日”相矛盾，可以进一步证实沈阿光提供的五份租金分期支付的《收款收据》及《租金支付方式声明书》，确实是在执行中为与邮储银行漳州分行达成执行和解而提供给执行局的。在邮储银行漳州分行及沈亚平没有证据证明沈阿光与沈亚平存在其他债权债务纠纷的情况下，应认定沈阿光于2014年7月16日通过网银转账的方式支付沈亚平700000元为按租赁协议约定一次性支付的租金。从诏安县南诏镇秀峰社区出具的《证明》可以看出，讼争房产从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今。因此，沈阿光与沈亚平双方均已按照《房屋租赁协议书》约定履行各自权利义务，应认定《房屋租赁协议书》为真实有效。沈阿光与沈亚平签订《房屋租赁协议书》的时间为2013年9月16日，而沈亚平以该租赁房产办理抵押登记的时间为2013年12月16日，可知讼争房产的租赁权先于抵押权设立，故该租赁关系不受抵押权的影响。虽沈亚平曾向邮储银行漳州分行出具《未出租情况声明》，但邮储银行漳州分行未对该声明的内容尽审查义务，且系沈亚平与邮储银行漳州分行之间的约定，不能对抗沈阿光与沈亚平签订的《房屋租赁协议书》，故邮储银行漳州分行以该《未出租情况声明》提出抗辩，不予采纳。因此，沈阿光在查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产，在邮储银行漳州分行与沈亚平订立抵押合同前讼争房产已出租。沈阿光对讼争房产享有实体权益，且可以排除强制执行，沈阿光的诉讼请求，予以支持。沈亚平经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、确认原告沈阿光与第三人沈亚平签订的《房屋租赁协议书》有效。二、原告沈阿光对址于福建省诏安县南诏镇秀峰街花墩路（原糖厂礼堂）的房产（产权证号：诏安县房权证南L私字第01000557号，土地使用权证号：诏国用〔2003〕第07319号）享有租赁权至2023年9月15日。在2023年9月15日之前，未经原告沈阿光同意不得采取涤除上述租赁权的执行措施。案件受理费6025元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行负担。 二审诉讼中,邮储银行漳州分行提供邮储银行漳州分行在2013年11月25日对借款人漳州市嘉栋服饰有限公司进行小企业授信调查时对该抵押物进行的现场调查、拍照，要证明该抵押物是空置状态，并非一审认定的“从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今”。沈阿光质证认为，该组证据照片不符合证据的三性，无法确认真实性，对合法性也有异议，不能证明沈阿光无使用。本院认为，邮储银行漳州分行提供的上述材料,因租赁房是否空置,并不影响本案的处理结果，故本案不作认定。 双方当事人对一审判决查明认定的事实，除了邮储银行漳州分行提出对“2013年6月10日，沈亚平出具一张《收据》由沈阿光收执，该《收据》载明：“兹收到沈阿光支付的租房（南诏镇秀峰街花墩路）意向金伍万元（小写¥50000元）。款项以现金形式收取。备注：双方签订正式租赁合同时，该租房意向金转为保证金。此据”。2013年9月16日，沈阿光（乙方）与沈亚平（甲方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定（摘要）：1、甲方将位于诏安县南诏镇秀峰街花墩路（原糖厂礼堂）的房产出租给乙方，房产总面积2186.64平方米，房产产权证号：诏房权证南L私字第01000557号，房产土地使用权证号：诏国用（2003）字第07319号。2、租赁期限从2013年9月16日至2023年9月15日共10年。3、房产租金为每月5833元/月，即年租金为70000元/年；10年租金共计700000元，乙方应于2014年8月16日前将款项转入甲方指定银行账户；租赁保证金为50000元，乙方于2013年6月10日将款项以现金形式付给甲方，到期乙方归还房产时无息退还等。2014年7月16日，沈阿光通过网银转账的方式依约向沈亚平一次性支付租金700000元。2019年7月5日，诏安县南诏镇秀峰社区出具一份《证明》：“我辖区秀峰街花墩路（原花墩糖厂礼堂）从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今。”和“在（2016）闽0602执2071号一案执行中，沈阿光为与邮储银行漳州分行达成执行和解，根据双方约定由沈阿光向执行局提供五份租金分期支付的《收款收据》及《租金支付方式声明书》”有异议外，其他事实双方均无争议，本院对没有争议的事实予以确认。对上述有争议的事实，本院分别分析认定如下：邮储银行漳州分行对一审法院认定“沈阿光与沈亚平2013年9月16日签订的《房屋租赁协议书》真实有效，且从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今”的事实有异议，认为是沈阿光单独出具的证据材料证明，但诉讼中均未提供充分有效的证据予以反驳，故本院不予采信；邮储银行漳州分行对沈阿光提供给法院的五份租金分期支付的《收款收据》及《租金支付方式声明书》的原因有异议，认为双方并非达成和解，而是双方商谈未果，沈阿光主张要提出执行异议，邮储银行漳州分行无权阻止其要提执行异议。本院认为，《租金支付方式声明书》确实是在（2016）闽0602执2071号一案执行中由沈阿光出具给执行局，且不影响涉案房屋租赁事实的认定，故本院亦不予采信。 本院认为，沈阿光与沈亚平2013年9月16日签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据双方的合同约定，沈阿光于2014年7月16日通过网银转账的方式一次性支付沈亚平700000元的租金，诏安县南诏镇秀峰社区亦证明讼争房产从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用。而沈亚平以讼争房产办理抵押登记的时间为2013年12月16日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，沈阿光作为承租人在有效租赁期内对讼争房产享有实体权益，且可以排除强制执行，一审判决支持沈阿光的诉讼请求正确。 综上所述，邮储银行漳州分行的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6025元，由上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年三月四日 法官助理黄倩茹 书记员吴茵婷