江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3971号上诉人（原审原告）：王义兵。委托诉讼代理人：周炳强。上诉人（原审被告）：广城（淮安）房地产开发有限公司。法定代表人：詹毅诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙开建。委托诉讼代理人：刘冰清。上诉人王义兵因与上诉人广城（淮安）房地产开发有限公司（以下简称广城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王义兵及其委托诉讼代理人周炳强，上诉人广城公司的委托诉讼代理人刘冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王义兵上诉请求：1、撤销原审判决，改判广城公司按合同履行房屋交付义务，承担违约金（以购房款525980元为基准按0.0002每天的标准，自2015年11月1日起计算至实际交付房屋时止）；2、广城公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、房屋买卖合同中对房款支付、房屋交付时间、标准、交付方式、程序及相关违约责任作出了非常明确的约定。因广城公司原因导致王义兵按揭款不能放款的责任应当由广城公司承担。广城公司开发的房屋直至2017年7月才办理完竣工验收手续，严重违背了2015年10月31日交付房屋的合同约定，广城公司应当就此承担全部责任。2、房屋买卖合同附件四补充协议一第二条明确约定案涉房屋交付以挂号信形式书面告知王义兵，附件三对广城公司所要交付的房屋标准做了详细约定，但广城公司根本未按该约定内容履行交付义务，应当依法承担违约责任。3、双方当事人对违约情形、违约责任有明确约定，一审法院过多地使用自由裁量权，造成广城公司的违约责任被减轻，侵害了王义兵的合法权益。广城公司辩称，1、广城公司在2018年7月13日之前有权不交付涉案房屋。2、涉案房屋已于2018年7月3日转移占有至王义兵、蒋苏琴名下，广城公司完成了法律上的交付。3、即使按照一审法院的判决思路，本案不应以王义兵实际领取产权证的时间作为交付时间，而应以产权证申请办理时间作为交付时间。4、绝大部分业主均要求不通过挂号信方式邮寄交房通知，而是以电话通知交房。5、从信访答复能反映出争议的不是交付问题，而是道路问题，道路没有开通不是广城公司问题。广城公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王义兵的诉讼请求，一、二审诉讼费用由王义兵承担。事实和理由：1、根据房屋买卖合同约定及法律规定，广城公司就涉案房屋享有先履行抗辩权，因王义兵截止2018年7月13日才向广城公司付清购房款，故广城公司在2018年7月13日之前有权不交付涉案房屋；2、涉案房屋已于2018年7月3日转移占有至王义兵、蒋苏琴名下，此时，王义兵已取得了完整的占有、使用、收益、处分的权利，广城公司完成了法律上的交付，故广城公司是提前交付，而不是逾期交付。3、涉案房屋于2018年7月3日办理了不动产权证，而在办理证件前，需要王义兵提供本人身份证、结婚证、授权办证委托等证明材料原件，否则无法办理。即使按照一审法院的判决思路，从办理不动产权证的过程来看，王义兵在办证前就知道或者应该知道涉案房屋已经可以交付，故本案不应以王义兵实际领取产权证的时间作为交付时间。4、根据淮阴区住建局信访事项的答复意见书，被上诉人反映的是商铺营业问题，而不是商铺未交付问题。如果没有实际交付，何来影响营业，该事实说明涉案房屋已经实际交付给了王义兵，只是王义兵认为因道路未开通影响经营而已，这一事实也是与一审法院认为房屋至今没有实际交付的观点是矛盾的。5、退一万步讲，即使法院认定广城公司逾期交房，违约金金额也过高，应予调整。根据上诉人周边房屋租金的情况，本案合同约定的违约金明显高于租金损失，故对一审法院认定的违约金25036.65元，二审法院应予以调整。王义兵辩称，1、王义兵购买房屋按揭款问题系由广城公司造成的，且一直延续到王义兵向其催要说法才办理成功。2、现有法律、法规没有规定办理产权证就视为交付，相反，现有规定都明确要求开发企业必须按照法律规定向买受人发出书面交房通知，除非买受人无正当理由拒绝接收的，房屋的毁损灭失风险才在该确定的交付之日起由买受人承担。房产公司未按照法律规定向王义兵交付房屋，导致王义兵权利未能实现。3、信访问题不是王义兵对交付问题的主张。4、房屋买卖合同对违约金有明确约定，法院不应调整违约金。王义兵向一审法院起诉请求：1、广城公司继续履行合同并支付违约金127813.14元（525980元×0.0002×1215天，违约之日暂计算至起诉之日，之后顺延计算至实际给付之日）；2、本案诉讼费由广城公司负担。一审法院认定事实：2014年7月28日，原告王义兵（买受人）与被告广城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告王义兵向被告广城公司购买广城尚书房31幢、32幢102室房屋，房屋总价525980元；付款方式为，合同签订时首付款265980元，余款260000元约定于签订合同之日起30日内以银行按揭形式向被告广城公司付清，非因被告广城公司原因而导致按揭不能办理的则以现金支付；被告广城公司应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告王义兵使用；被告广城公司逾期交房超过90日，原告王义兵要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告广城公司按日向原告王义兵支付已交付房款万分之2的违约金。2017年6月29日，广城尚书房31#楼、32#楼经建设单位组织竣工验收合格，2017年7月7日办理了建筑工程竣工验收备案登记。《商品房买卖合同》签订当日，原告王义兵向被告广城公司支付首付款265980元。2018年7月13日，原告王义兵以按揭贷款形式向被告广城公司付清了购房余款。2019年1月11日，被告广城公司向原告王义兵开具了全额的购房款发票。2018年7月3日，淮安市国土资源局颁发了广城尚书房31幢、32幢102室房屋不动产权证，权利人为王义兵、蒋苏琴。2018年7月10日，被告广城公司委托人从淮阴区不动产登记部门领取了不动产权证。原告王义兵陈述，2019年3月份左右在广城尚书房售楼处领取了不动产产权证。庭审中，原告王义兵主张购房之初被告广城公司沙盘展示的房屋周边情况与现有情况不符，被告广城公司出售的涉案商铺尚未达到交付条件。被告广城公司主张，沙盘起到介绍和宣传的作用，本案所涉房屋时准现房销售，原告王义兵在购房时对周边环境已经有所了解；同时，被告广城公司系电话通知原告王义兵向其交房，但是无书面证据提供，涉案房屋的产权证已经办理，已经完成了法律上的交付。一审法院认为，原告王义兵与被告广城公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，争议的房屋于2017年7月7日经竣工验收备案登记，已经符合合同约定的交付条件。原告王义兵以房屋周边环境与沙盘展示不一致为由主张标的房屋本身不具备交付条件，无法律依据，对其该诉称观点不予采纳。如果原告王义兵认为被告广城公司承诺的房屋周边环境与现有状况不一致给其正常使用标的房屋造成损失，可另案向被告广城公司提出损害赔偿诉讼。虽然被告广城公司无证据证明履行了通知向原告王义兵交房的义务，但是基于原告王义兵已经是涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行直接的占有、使用和收益。因此，原告王义兵要求被告广城公司继续履行房屋交付义务，已无事实依据，对原告王义兵的该项诉讼请求，不再予以处理。关于被告广城公司应支付的逾期交房违约金数额。一审法院认为，虽然合同约定了明确的房屋交付时间，但是原告王义兵未能按照合同约定的时间支付全额购房款，故被告广城公司辩称其可主张先履行抗辩权，逾期交房时间应从原告王义兵支付全额购房款后起算的观点，符合法律规定，予以采纳。原告王义兵付清全部购房款的时间为2018年7月13日，被告广城公司应在收到全部购房款后及时履行房屋交付义务。鉴于涉案房屋的不动产权属证明由被告广城公司代为办理，且被告广城公司无证据证明在实际领取不动产权证后及时交付给了原告王义兵，故在国土资源部门颁发不动产权证至原告王义兵实际领取权证期间内，原告王义兵无从知晓可直接占有、使用房屋的责任应由被告广城公司承担。基于原告王义兵的庭审陈述，计算逾期交付违约金的截止时间应为2019年3月份。综合原告王义兵支付全部购房款的时间，自认领取房产证的时间，被告广城公司所需的必要履行时间及双方当事人均无法明确原告王义兵实际领取不动产证的具体时间等因素，酌定被告广城公司自2018年7月20日起至2019年3月15日止，共238天。按照合同约定的逾期交付违约金计算标准，被告广城公司应支付逾期交房违约金25036.65元（525980元×0.0002×238）。一审法院判决：一、被告广城（淮安）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王义兵逾期交房违约金25036.65元；二、驳回原告王义兵的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2856元，由原告负担2430元，被告负担426元。上诉人广城公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1、王守军、王义兵户口本、交房通知书，证明王守军、王义兵是父子关系，王守军于2017年2月6日代王义兵领取涉案房屋。2、交房通知书、申请一组，证明涉案房屋所在楼号的其他房屋均于2017年交付，王守军签字的交房通知书实际时间为2017年。3、2017年6月29日备案证明一份，证明涉案房屋备案后没有理由不交付。4、房屋租赁合同一组，证明一审判决计算的违约金过高，法院应当调整降低违约金。5、银行交易明细，证明广城公司不存在银行不放贷款情况。6、证人安某1、吴某1、李某、吴某2、安某2到庭证词，证明业主均要求电话通知交房，不要求邮寄。上诉人王义兵质证认为：证据1真实性没有异议，但不存在交房事实；证据2与本案无关联性；证据3真实性没有异议，可以证明涉案房屋直到2017年才符合交付条件，不能证明广城公司向王义兵实际交付房屋；证据4真实性无法认定，且与本案无关。证据5真实性没有异议，但不能证明广城公司不存在不能办理按揭贷款的过错。证据6除安某1是业主外，其余4位证人不是业主，证人证言不能客观反映交房事实。本院根据广城公司申请，至淮安市自然资源和规划局调取不动产登记资料一组，双方当事人对该证据真实性均没有异议。本院认为，上诉人广城公司所举证据1、3、5及本院调取证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用。上诉人广城公司所举证据2、4、6与本案处理无关联性，不作为本案证据使用。经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。二审另查明：《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第二条第1款约定涉及本合同中需告知买受人的相关事项及交房时间，出卖人将以挂号信的形式告知买受人；第5款约定买受人须付清所购房屋全款，出卖人方可将此套房屋交付于买受人使用。王守军为王义兵父亲。落款时间为2016年2月6日交房通知书载明：业主王义兵（先生/女士），在广城公司所购买的“广城﹒尚书房”32幢102室（车库号：＿幢＿室），办理交房手续。王守军在业主签字处签署“王守军代”。王义兵二审中陈述：2016年，广城公司财务通知我拿房、到中国银行办理相关贷款手续，当时我在外跑物流没有时间，我就让我爸去办理，我爸在交房通知书上签了字。但贷款只是假象，在贷款没下来的时候怎么可能交房。中国银行的贷款没下来，但把票开给我了。广城公司说把票拿回去。个把月后，我把票给广城公司了。广城公司二审中陈述：交房通知书中2016年日期打印错误，应当是2017年，当时房屋可以交付；2017年6月29日涉案房屋经验收合格。2018年7月3日，王义兵、蒋苏琴、广城公司向主管部门申请办理涉案房屋不动产登记。2019年4月17日淮住信复字[2019]40号答复意见书载明：“你们向淮阴区信访局反映尚书房小区朝东商铺门前道路未修好，影响商铺营业问题的信访事项……”本院认为，王义兵主张因广城公司原因导致按揭不能办理，但未能提供证据证明，本院对该主张不予支持。虽然《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2015年10月31日前，但王义兵并未按照《商品房买卖合同》约定时间付清全部房款，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第二条第5款约定，广城公司在王义兵付清全部房款前不交付涉案房屋不能视为违约，王义兵主张房屋迟延交付违约金自2015年11月1日起算无事实依据，本院不予支持。王守军代王义兵在落款时间为2016年2月6日交房通知书上签名，即便该落款时间实际为2017年2月6日，因王守军在交房通知书上签名时涉案房屋并未经过验收合格，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，不能依据该交房通知书认定广城公司适当履行了书面通知交房义务。王义兵、蒋苏琴、广城公司于2018年7月3日共同向主管部门申请办理涉案房屋不动产登记时，可以视为广城公司告知王义兵、蒋苏琴涉案房屋已经符合不动产登记条件，因不符合交付条件的房屋不可能符合法律规定的产权登记条件，故也可以视为王义兵、蒋苏琴已经从广城公司处知晓涉案房屋可以交付，王义兵于2019年3月实际领取涉案房屋不动产权证书时，可以视为该房屋确实符合产权登记条件，也可以视为王义兵知晓涉案房屋确实已经符合交付条件，故综合双方共同书面申请办理产权登记、王义兵实际领取不动产权证书等事实，可以认定广城公司已经履行了交房通知义务，一审法院认定逾期交房违约金应于2019年3月截止计算并无不当。王义兵主张逾期交房违约金应计算至实际交付之日，因该主张与双方共同在不动产登记申请书上签名盖章事实相违背，且王义兵、蒋苏琴对涉案房屋已经享有物权，故本院对该主张不予支持。广城公司主张即便逾期交房，应以申请不动产登记之日作为实际交房时间，因申请不动产登记并不意味着不动产权属肯定能够顺利登记，故对该主张本院不予支持。广城公司主张以涉案房屋产权登记之日作为交付之日，因本案中产权登记之日不同于王义兵实际领取不动产权证书之日，在王义兵实际领取不动产权证书之前不能视为广城公司已经有效完成交房通知义务，故对该上诉主张本院不予支持。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第二条第1款约定应当以挂号信方式通知交房时间，故其他业主如何交付房屋与本案处理并无关联。王义兵在信访中虽然没有提及逾期交房问题，但不足以据此认定涉案房屋已经交付给王义兵，也不足以认定王义兵放弃要求广城公司承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金标准为日万分之2的约定是双方当事人真实意思表示，本院难以认定适用该标准超出了当事人对违约行为应当承担后果的预期，且广城公司所举租赁合同真实性无法确认，故对广城公司降低违约金标准的上诉请求，本院不予支持。综上所述，王义兵、广城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王义兵提起上诉的二审案件受理费2856元，由王义兵负担；广城（淮安）房地产开发有限公司提起上诉的二审案件受理费426元，由广城（淮安）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 蒋其举审 判 员 丁 然二〇二〇年三月二日法官助理 李 萍书 记 员 徐 丹