吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终269号上诉人（原审原告）：吉林市胜亚物业服务有限公司，住所地吉林市高新区。法定代表人：王玉国，经理。委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙磊，女，1981年7月28日生，汉族，无职业。上诉人吉林市胜亚物业服务有限公司（以下简称胜亚物业公司）、孙磊物业服务合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，依法进行了审理。本案现已审理终结。胜亚物业公司上诉请求：撤销一审判决，支持胜亚物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清导致适用法律错误。胜亚物业公司尽职履行物业服务合同，为小区提供物业服务，一审法院庭审中孙磊提供的证据不足以证明胜亚物业公司履行合同不符合合同约定。不应当削减物业费，也不应当不支持滞纳金。孙磊辩称，胜亚物业公司提供的服务根本没有达到时70%的服务标准。胜亚物业公司没有提交孙磊签收催缴通知的证据和电话催缴物业费的录音，故胜亚物业公司在孙磊不知情的情况下无权提起诉讼。胜亚物业公司无法向业主出具正规的物业费发票，可能存在偷税等违法行为。胜亚物业公司未履行物业服务合同为业主提供服务，损害了全体业主的公共利益，也使得孙磊的个人资产贬值，房价下跌。孙磊2014年交纳了物业服务费，结果没有享受到服务，交纳了清运建筑垃圾费用300元却没有人清理，物业公司只收费不服务。孙磊上诉请求：撤销一审判决，驳回胜亚物业公司的诉讼请求；判令胜亚物业公司给付孙磊房屋固定资产贬值的经济损失4,243元。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一审判决孙磊支付胜亚物业公司70%的物业费。孙磊认为，胜亚物业公司提供的服务与这个支付比例大相径庭，不成比例，胜亚物业公司服务根本没有达到符合70%服务的标准。一审法院庭审中胜亚物业公司提供的证据不足以有主张提起让孙磊缴费的权利。二、胜亚物业公司未履行物业服务合同为业主提供服务，其行为不仅损害了胜亚东方红小区全体业主的公共利益，也使孙磊的个人固定资产贬值，房价下跌，直接对孙磊的个人利益造成损失，胜亚物业公司行为恶劣，孙磊依法有权主张相关权利。而因为胜亚物业公司的不服务，小区环境与管理迟迟得不到改善，房价与物业服务的质量是息息相关，密不可分的，胜亚东方红房价下跌与弃管这个不负责任的物业是脱不了关系的，根据合同中明确约定，“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。因此请求二审法院在查明本案全部事实，从本案的事实真相、社会影响和社会效益出发，撤销一审判决，依法进行改判。胜亚物业公司的答辩意见与其上诉意见一致。胜亚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙磊支付拖欠的物业费本金5,465.47元；2.判令孙磊支付滞纳金1,780.95元（滞纳金计算至2019年3月31日主张至全部给付之日）。一审法院认定事实：2013年10月12日，胜亚物业公司与孙磊签订了《胜亚东方红前期物业服务协议书》一份。合同约定，由胜亚物业公司为吉林市胜亚东方红小区提供物业服务，小区多层住宅业主按照0.7元/平方米标准缴纳物业管理服务费、小区高层住宅业主按照1.2元/平方米标准缴纳物业管理服务费。对不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的业主，从逾期之日起按每天0.05%交纳违约金。孙磊系案涉房屋业主，面积为84.86平方米。2014年10月12日起至2019年3月30日止，共拖欠53个月零18天物业费5,458.20元。经胜亚物业公司催交，孙磊拒绝交纳。2019年4月15日之后，胜亚物业公司在该小区终止了物业服务。另查明，胜亚物业公司在为该小区提供服务时存在垃圾打扫杯及时、路灯及监控设备损坏不维修、小区路面的地砖多处损坏等问题。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、来取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胜亚物业公司作为物业管理企业，应按照合同约定为小区提供物业服务，孙磊根据其享受的物业服务，应及时交纳相关费用。孙磊辩称胜亚物业公司物业存在较多问题，一审法院认为胜亚物业公司虽然为孙磊小区提供了物业服务，但通过孙磊提供的物业照片及胜亚物业公司当庭承认其提供的物业服务确实存在诸多不符合合同约定的地方。同时，对于路灯损坏等问题，物业公司有积极联系维修之职责，不应当对业主推诿。但由于物业公司是以业主交纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，故胜亚物业公司服务不到位，孙磊作为小区业主也存在相应的责任。考虑到上述情形，一审法院酌情支持物业公司70%的物业费用即3,820.74元（5,458.20元×70%）。关于滞纳金，因胜亚物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故一审法院不予支持。孙磊辩称从胜亚物业公司起诉往前推算三年，三年之前欠交的物业费胜亚物业丧失胜诉权。因胜亚物业公司、孙磊在合同中并没有明确约定物业费具体缴纳时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，胜亚物业公司可以根据自己的需要随时向孙磊主张权利，且孙磊拖欠物业费是持续性的行为，胜亚物业公司并没有放弃主张权利，故对孙磊该项抗辩理由不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条规定，判决：一、孙磊于判决生效后三日内支付胜亚物业公司2015年10月12日至2019年3月30日期间的物业管理服务费用3,820.74元；二、驳回胜亚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由孙磊负担。本院二审期间，孙磊向本院提交了证据。证据一：照片。证明：物业公司未按合同约定进行服务，物业公司不履行义务在先，孙磊不是恶意拖欠物业费。证据二：水工社区关于胜亚东方红绿景新苑小区部分业主要求罢免物业公司情况报告及胜亚东方红小区部分业主罢免物业意向表。证明：2018年7、8月份社区到小区进户走访，427名户业主联名罢免物业公司，说明物业公司不作为。证据三：业主手册。证明：业主手册是三方签订的，开发商对业主的承诺竣工后提供基础服务，所以2012年及2013年的服务和物业公司无关。自2014年开始，胜亚物业公司未做到业主手册第5页物业公司管理范畴中约定事项。胜亚物业公司质证认为，证据一：不能证明要孙磊证明的问题，孙磊是恶意拖欠物业费。证据二：证明问题和本案无关，不能证明胜亚物业公司是否提供了服务。证据三：不能证明要证明的问题，不能证明胜亚物业公司未履行合同义务。胜亚物业公司未向本院提交新证据。本院经审查对以上证据评析如下：孙磊所提交证据均在一审中就已经存在，其并没有举出一审不能举证的法定事由，不符合二审新证据的条件，且其所要证明的问题又均是发生在胜亚物业公司退出该小区之前所发生的事实，故本院不予评判。本院经审理对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，胜亚物业公司与孙磊之间系物业服务合同关系，胜亚物业公司作为合同一方，应按照合同约定为小区提供物业服务义务，孙磊作为接受物业服务方，理应交纳物业费用。孙磊上诉主张胜亚物业公司只收费不提供服务，业主不应向其交物业服务费的问题。从本案的证据可以证明胜亚物业公司为小区提供物业服务虽存在瑕疵或迟延的问题，但并非如孙磊所称胜亚物业公司没有提供物业服务。故孙磊提出驳回胜亚物业公司全部诉讼请求的上诉主张，因证据不足，本院不予支持。关于孙磊要求胜亚物业公司赔偿其房屋贬值的经济损失的上诉请求，其并未在一审中提起反诉，故不属于本案二审的审理范围，本院不予评述。因胜亚物业公司的物业服务存在违反合同约定的情况，且胜亚物业公司已不再为小区提供物业服务，一审法院根据公平原则，划分胜亚物业公司承担的违约责任并无不当。综上所述，吉林市胜亚物业服务有限公司、孙磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吉林市胜亚物业服务有限公司负担50元、由孙磊负担50元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年三月九日书记员  聂 力