新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新29民终44号   上诉人（原审被告）：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市交通路25号。法定代表人：赵强，该公司总经理。委托诉讼代理人蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。委托诉讼代理人牛振伟，男，该公司工作人员。上诉人（原审原告），王成国，男，1979年3月14日出生，汉族，阿克苏龙祥汽车销售服务有限公司经理，住阿克苏市。原审被告：阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市乌喀中路38号。法定代表人：胡正祥，该公司总经理。上诉人阿克苏金土地房地产开发有限责任公司（以下简称金土地公司）、王成国因与原审被告阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2019）新2901民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金土地公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并驳回王成国的诉讼请求。事实和理由：金土地公司与王成国签订的两份《商铺订购书》合法有效，康宏公司非合同当事人，一审法院将康宏公司收到的购房款认定为王成国向金土地公司履行合同义务有误。在王成国未足额向金土地公司交纳房款的情况下，金土地公司有权拒绝为其办理房屋所有权转移登记的要求。一审法院将金土地公司和康宏公司签订的《合作协议》的适用范围扩展至王成国有误。上诉人王成国辩称，涉案的六套门面房房款均已交清，金土地公司应当给我办理产权证并承担迟延办证期间的违约金。上诉人王成国上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判金土地公司支付王成国迟延办理房屋不动产权证的违约金991546.92元。事实和理由：金土地公司和康宏公司是联营关系，双方对购房户应依法共同承担民事法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物未尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日其90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人金土地公司辩称：一、金土地公司与康宏公司的法律关系已被（2018）新民终377号民事判决书认定为建设用地使用权转让合同，根据《物权法》的规定，土地使用权及地上定着物所有权均属于金土地公司，康宏公司的债务由金土地公司承担无依据。二、金土地公司与王成国签订的是预约合同，王成国也没有完全履行合同义务，其根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规范本案的预约合同系适用法律有误。原审被告康宏公司未提交意见。王成国向一审法院起诉请求：1．判令两被告履行原、被告签订的《商铺定购书》中约定的现房号为位于阿克苏市××路金土地汽车城2期的C7、C8、C9、C11、C12、C13号（原房号为A10、A11、A12、A22、A23、A25）商铺的不动产权（房屋所有权和国有土地使用权）过户转移登记到原告名下的合同义务；2．判令被告支付原告延迟办理不动产权证（房屋所有权和国有土地使用权）的违约损失991546.92元；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月28日金土地公司与阿克苏康宏公司订立协议书，约定：乙方（康宏公司）在甲方（金土地公司）的金土地农哈哈市场共需建筑用地52亩。每亩单价为人民币500000元，合计26000000元，所有的建筑自建，土地使用面积按乙方实际规划用地面积计算，购地位置见附图；为不受其他外部影响，使该项目顺利进行，乙方用金土地公司的名义申请建设，在乙方自建房用不完的情况下，乙方有绝对的房产租售权利，甲方不得阻挠。因用甲方名义报规建设，为甲方账务处理方便合法，乙方资金需经过甲方的账户，故乙方要求在甲方设立一个虚拟的项目部，并开设一个独立的账户加盖乙方的印签，甲方保证乙方所有的款项入账后，进账当时就转入乙方的工程项目账户内。协议书还对其他事宜进行了约定……。2009年11月13日，原告与被告金土地公司签订商铺定购协议约定：原告所购房屋系金土地汽车城2号楼A22、A23、A25商铺，占地面积438㎡，建筑面积294㎡，均价2876.03元，总价1259700元。双方约定的付款方式为按揭方式购买，2009年11月13日付总房款50%即629850元，后签订《商品房买卖合同书》，剩余50%办理按揭手续。2010年4月29日，原告与金土地公司签订商铺订购书约定：原告所购房屋系金土地汽车城2号楼A10、A11、A12商铺，占地面积438㎡，建筑面积294㎡，均价2943.15元，总价1289100元。双方约定的付款方式为按揭方式购买，2010年4月29日付总房款50%即644550元，后签订《商品房买卖合同书》，剩余50%办理按揭手续。商铺订购书签订后，原告分三次向被告金土地公司付款1278950元，被告金土地公司于2009年11月16日向原告出具购房定金收款凭证1份，金额629850元；2010年4月26日向原告出具购房定金收款凭证1份，金额50000元；2010年4月29日向原告出具购房定金收款凭证1份，金额599100元。此后，原告通过被告康宏公司出纳胡瑞霞向康宏公司付款2149850元，该款于2012年1月16日付1549850元；2012年3月20日付200000元；2012年4月6日付400000元，康宏公司向原告出具收款凭证3份，所载款项性质为房款。2012年5月20日，被告康宏公司法定代表人胡正祥向原告出具对账清单，主要内容为：“王成国2009年购买阿克苏金土地房地产开发有限公司和阿克苏康宏汽车销售服务有限公司联合开发的交通路金土地汽车城2期2号楼A10、A11、A12、A13、A22、A23、A25、A26号商铺，同金土地签订合同。未签订合同的房屋是A13和A26。王成国付款总额3428800元，已全部交清。金土地公司共收取1278950元，并出具了收据，分别是2009年11月11日1份，金额629850元；2010年4月26日1份，金额599100元；2010年4月26日1份，金额50000元。康宏公司共收取2149850元，并出具了收据，分别是2012年1月15日1份，金额1549850元；2012年3月20日1份，金额200000元；2012年4月24日1份，金额400000元，正式发票于2012年5月底出具。王成国所购A10、A11、A12、A13、A22、A23、A25、A26号商铺已交给王成国占有、使用，后期由金土地公司办理房产手续”。经庭审核实，王成国购房时的房号与金土地公司登记时的房号发生变化，即原A10系产权登记所显示的C7、原A11系产权登记显示的C8、原A12系产权登记显示的C9、原A22系产权登记显示的C13、原A23系产权登记显示的C12、原A25系产权登记显示的C11。后原告要求被告为其办理商铺转移登记手续未果，遂诉至法院。另查明，2015年7月8日阿克苏市住建局出具“金土地汽车城商铺购买人情况说明”，确认56名商户为金土地汽车城商铺购买者，其中确认原告王成国为金土地汽车城C7、C8、C9、C11、C12、C13号商铺购买者。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告金土地公司与原告王成国签订的《商铺定购书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1、原告王成国向康宏公司交纳的房款是否应当认定为向被告金土地公司交纳涉案商铺购房款。被告金土地公司是否应当将阿克苏市南城区交通路25号金土地汽车城2期C7、C8、C9、C11、C12、C13号商铺（原房号为A10、A11、A12、A22、A23、A25）转移登记至原告王成国名下；2、原告主张被告支付迟延办理房屋不动产权证违约损失能否得到支持。本案金土地公司与康宏公司签订的《协议书》约定：金土地公司与康宏公司均有销售阿克苏市南城区交通路25号金土地汽车城商铺的权利。从原告提交的证据转账凭证、收据及对账单，可证实原告已将涉案商铺购房款向金土地公司及康宏公司支付完毕，同时金土地公司对康宏公司出售商铺的行为也是明知，并予以认可。原告支付购房款的行为符合金土地公司与康宏公司签订《协议书》的约定，被告金土地公司将涉案商铺交付原告，原告使用至今，金土地公司应将阿克苏市南城区交通路25号金土地汽车城2期C7、C8、C9、C11、C12、C13号商铺（原房号为A10、A11、A12、A22、A23、A25）转移登记到原告王成国名下，故对原告该项诉讼请求一审法院予以支持。原告主张被告支付迟延办理房屋不动产权证违约损失991546.92元，因原告与被告金土地公司签订的《商铺定购书》对办理不动产权手续期限约定不明，双方在实际履行过程中均未按《商铺定购书》约定履行，故一审法院对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十日内将阿克苏市南城区交通路25号金土地汽车城2期C7、C8、C9、C11、C12、C13号（原房号为A10、A11、A12、A22、A23、A25）商铺的不动产权登记至原告王成国名下；二、驳回原告王成国的其他诉讼请求。案件受理费13715元，由原告王成国负担13645元，被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司负担70元。本院依法确认一审法院审理查明的事实。另查明，康宏公司和金土地公司基于双方签订的协议书约定的项目工程开发建设完成后，康宏公司和金土地公司均对外销售了部分房屋。2012年4月13日，王成国入驻涉案商铺并占有、使用至今。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题及本院的认定如下：一、金土地公司是否应将涉案商铺的不动产权登记至王成国名下。第一、王成国与金土地公司签订的两份《商铺订购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，符合《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条应认定为商品房买卖合同的情形；第二、金土地公司与康宏公司签订的协议书，约定康宏公司用具有房地产开发资质的金土地公司的名义申请建设，康宏公司在自建房用不完的情况下对开发的房地产拥有绝对的房产租售权利。康宏公司和金土地公司依上述协议均实际对外出售房屋并收取房款，实际履行了两公司签订的协议。本案中王成国亦基于此协议向金土地公司和康宏公司分别交纳了涉案6套商铺的房款，履行了商品房买受人交款的义务并已享有商铺的使用权。现金土地公司不予协助王成国办理不动产权证，违背了金土地公司在协议中同意康宏公司拥有房产租售权利的约定，也损害了购房人王成国的合法权益,金土地公司应将涉案商铺的不动产权登记至王成国名下。二、金土地公司是否应承担迟延办理不动产权证的违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，上诉人王成国要求金土地公司承担迟延办证违约金的诉讼请求应予以支持，本院采纳王成国主张的以已交房款的年利率6.175%予以计算，期限自2012年7月12日至2018年10月30日。综上所述，上诉人金土地公司的上诉请求不能成立，上诉人王成国的上诉请求成立。一审判决认定事实不清，判决有误。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持阿克苏市人民法院（2019）新2901民初357号民事判决第一项；二、撤销阿克苏市人民法院（2019）新2901民初357号民事判决第二项；三、上诉人阿克苏金土地房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付上诉人王成国延迟办理不动产权证的违约金991546.92（2012年7月12日至2018年10月30日，按照已付房款2548800元年利率6.175%计算）。四、驳回上诉人王成国的其他诉讼请求。一审案件受理费13715元，二审案件受理费王成国预交13785.47元，阿克苏金土地房地产开发有限责任公司预交70元，以上一、二审案件受理费共计27500元，均由上诉人阿克苏金土地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   倪倩审  判  员   努尔古丽·麦提尼亚孜审  判  员   曹燕燕   二 〇 二 〇 年 三 月 二 十 〇 日 （法 官 助 理   陈亚楠）书  记  员   古丽尼格尔·阿布力米提