上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第7500号原告(反诉被告)：上海崇明第一米厂，住所上海市崇明区。法定代表人：黄士诚，厂长。委托诉讼代理人：杨浩，上海聚隆律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市崇明县海上花浴室，经营场所上海市崇明区城桥镇育林桥路XXX号仓库。经营者：罗培安。委托诉讼代理人：朱敏章，男，1973年5月4日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：朱建青，男，1958年11月18日生，汉族，住浙江省临海市。原告上海崇明第一米厂(以下简称米厂)诉被告上海市崇明县海上花浴室(以下简称浴室)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，于2016年1月20日第一次公开开庭进行了审理。原告米厂的法定代表人黄士诚及委托诉讼代理人杨浩、被告浴室的委托诉讼代理人张白云到庭参加了诉讼。同日，被告米厂提起反诉，本院依法予以受理。2016年4月20日，本案依法转普通程序审理。2016年4月25日，反诉原告向本院提起工程审价、资产评估申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司、上海申威资产评估有限公司进行了审价、评估。本案于2016年9月7日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)米厂的法定代表人黄士诚及其委托诉讼代理人杨浩、被告(反诉原告)浴室的委托诉讼代理人张白云、朱敏章到庭参加诉讼。2016年9月21日，原告(反诉被告)米厂向本院提出司法鉴定，后因检材为市场监督管理局留档材料，无法进行相关检验，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作退卷处理。后经本院协调，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心接受司法鉴定委托。2017年4月14日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)米厂的法定代表人黄士诚及其委托诉讼代理人杨浩、被告(反诉原告)浴室的经营者罗培安及其委托诉讼代理人朱敏章、朱建青(同日解除对张白云律师的委托)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米厂向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告位于上海市崇明区城桥镇育林桥路XXX号房屋(建筑面积1,124㎡)；2、被告支付原告房屋占用费人民币(以下币种均为人民币)135,000元(2015年3月1日至2015年11月31日)，并支付自2015年12月1日至实际返还之日的房屋占用费(按月租金15,000元计收)；3、被告支付原告垫付的水、电费11,163.38元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年6月1日，罗培安因开设浴室向原告承租原告所有的上海市崇明区城桥镇育林桥路XXX号仓库，双方签订书面租赁协议，租赁期限自2005年6月1日至2007年5月31日。2005年10月，罗培安在承租区域内开设上海市崇明县海上花浴室。租赁协议到期后，罗培安续租至2009年8月31日。2009年8月19日，双方再次签订《租房协议》，租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日止，年租金为150,000元，先付后用，每6个月为一期。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议到期后，双方达成口头协议，延长半年租期至2015年2月底，半年租金调整为90,000元。2015年3月始，原告多次要求被告返还房屋，但被告一再拖延，且结欠房屋占用费、水电费等。双方交涉未果。被告浴室辩称，不同意原告第1、2项诉讼请求，对第3项诉讼请求，同意按实结算。理由：双方签订合同的过程属实。2009年8月19日，双方再次签订的《租房协议》的租期为10年，即自2009年9月1日至2019年8月31日止，并非原告述称的5年期协议，该协议是双方另行协商的结果。被告所持《租房协议》是由原告法定代表人黄士诚交付被告。现《租房协议》约定的租赁期限未到。浴室办理执照期限的变更手续系在黄士诚的陪同下完成。2015年4月5日，黄士诚趁被告经营者回老家扫墓之际，锁住被告大门、切断被告水电。虽经被告请求后打开大门、恢复水电，但影响到了被告的经营，造成了被告的损失。2015年4月8日上午，黄士诚强行锁住被告大门并切断水电。经民警出警协调，黄士诚恢复水电、打开了浴室的大门。因双方协商未果，同日下午一点多，黄士诚再次切断被告锅炉房的电源，致使被告至今无法经营。原告为证明其主张,向本院提交了如下证据：1、营业执照复印件、个体工商户变更登记核准单复印件各1份，证明被告经营者为罗培安、字号为上海市崇明县海上花浴室；2、上海市房地产权证复印件1份，证明原告系出租房屋的权利人；3、《租房协议》1份，证明将上海市崇明区城桥镇育林桥路XXX号房屋出租给被告使用，年租金为150,000元，租期自2009年9月1日至2014年8月31日止，先付后用，并约定了水电费的负担、违约责任等；4、中国农业银行银行卡交易明细单复印件1份，证明租赁协议于2014年8月31日到期后，被告续租半年，租金为90,000元，于2014年9月13日一次性支付完毕；5、通知复印件及EMS专递凭证1份，证明原告于2015年11月6日委托律师发出书面通知，要求被告腾房等；6、电费发票联复印件3份、收款收据(水费)复印件1份，证明原告垫付电费8,938.38元、水费2,225元，共计11,163.38元。被告对原告提供的证据2无异议；对证据1真实性无异议，但认为，营业执照的有效期是2012年2月2日至2019年8月31日，与双方所签《租房协议》的租赁期限是一致的；对证据3的真实性无异议，但认为双方经协商，已将租赁期限从5年变更为10年，即2009年9月1日至2019年8月31日。对证据4的真实性无异议，但认为因屋顶损坏，双方协商扣除2014年9月1至2015年8月31日期间的租金60,000元作为修缮费用，加上被告已支付的90,000元，原告已付清了2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金；对于证据5，被告已经收到，但关于原告认为《房屋协议》已经解除的观点，被告不能认同。对于证据6的真实性无异议，但需回去核实。被告为证明其主张,向本院提交了如下证据：1、《租房协议》复印件1份，证明协议约定的租期为10年，即2009年9月1日至2019年8月31日止；2、视频资料1份，证明原告法定代表人黄士诚于2015年4月8日强行切断被告锅炉房的电源。对被告提供的证据1，原告法定代表人黄士诚对落款签名无异议，但认为，协议租期为5年，即2009年9月1日至2014年8月31日止；对证据2无异议，但认为切断被告电源的原因在于被告拖欠租金、水电费，为减少损失才断电。反诉原告浴室反诉请求如下：1、判令反诉被告承担违约责任，并赔偿反诉原告经济损失等计1,521,775元[具体包括：1、2015年4月至2016年1月停业损失计180,000元，即每月20,000元，2、锅炉补贴26,000元,3、预期利润960,000元、即240,000元计算4年，4、其他财产损失355,775元(包括：1、应急灯15盏、单价65元、计975元，2、灭火器30只、单价50元、计1,500元，3、消防设施120,000元，4、防水空调45台54,000元，5、立式空调6台6,000元，6、挂壁式空调33台99,000元，7、电视机28台5,600元，8、监控设备1套8,000元，9、电脑登记机1套4,800元，10、自来水设施28,000元，11、太阳能热水器8台4,000元，12、床上用品14,900元，13、外墙广告3,000元，14、更衣箱6,000元)]；2、反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告于2005年6月1日始将上海市崇明县城桥镇育林桥路XXX号原仓库房1,124㎡出租给反诉原告开设“上海市崇明县海上花浴室”。曾先后两次订立房屋租赁协议。本期租赁时间为2009年9月1日至2019年8月31日止。2014年9月，因承租的房屋屋顶漏雨，经双方协商，修缮由反诉原告承担，费用6万(包括修缮费、停业损失补偿等)由反诉被告承担，从2014年9月1日至2015年8月31日的租金中扣除。2014年9月13日，反诉原告将上述承租期剩余的租金90,000元打入反诉被告财务人员顾卫华的账户内。2015年4月5日，反诉被告法定代表人黄士诚强行切断反诉原告电源，致使反诉原告无法营业。经协商，黄士诚又接通电源。2015年4月8日，黄士诚又将反诉原告水电切断，并强行关闭反诉原告的大门。反诉原告报警后，民警到现场处理，但黄士诚坚持已见，致使反诉原告停业至今，造成巨大的财产损失。反诉原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、2009年8月19日《租房协议》1份(崇明区市场监督管理局城桥镇管理所调取)，证明双方之间的《租房协议》约定的租赁期限至2019年8月31日止。年租金150,000元，每半年支付75,000元；2、2014年9月13日卡卡转账凭据复印件1份，证明2014年9月13日反诉原告向反诉被告支付房租90,000元，再加上双方约定由反诉被告承担的修缮费60,000元，2014年9月1日至2015年8月31日的租金反诉原告已经付清；3、视频资料1份、照片1张，证明2015年4月8日下午一点多，反诉被告的法定代表人黄士诚强行关闭浴室大门、切断电源。反诉被告辩称，不同意反诉原告全部的诉讼请求。双方之间租房协议至2014年8月31日止。后双方口头协议延长半年租期，双方之间的租赁关系于2015年2月底到期。2015年3月起，反诉原告并未实际经营浴室，浴室自该时起一直处于关闭状态。反诉被告于2015年4月8日上午切断水电、关闭浴室的门的原因在于反诉原告既不返还房屋也不缴纳水电费，经民警出警协调，反诉被告恢复水电、打开了浴室的大门。同日下午一点多，反诉被告再次切断锅炉房的电源的原因在于双方协商未果。反诉被告的行为完全是由反诉原告引起，责任在于反诉原告。对反诉原告提供的证据1，反诉被告认为该证据系伪证，该协议的前后两页格式不一致，租期到期日与反诉被告提供的《租房协议》也不一致，虽该证据来源于崇明区市场监督管理局城桥镇管理所，但崇明区市场监督管理局城桥镇管理所备案的租房协议则来源于反诉原告；对反诉原告提供的证据2，对于收到反诉原告支付的90,000元租金无异议，但反诉原告主张的60,000元修缮费不是事实，事实上反诉原告也并未进行实际的修缮；对反诉原告提供的证据3，反诉被告对视频内容不持异议，但否认锁住浴室大门。经审理查明，2005年6月1日，罗培安因开设浴室需要向原告(反诉被告)承租原告(反诉被告)所有的上海市崇明区城桥镇育林桥路XXX号(建筑面积1,124㎡)。双方签订书面租赁协议，租赁期限自2005年6月1日至2007年5月31日。2005年10月，罗培安在承租区域内开设上海市崇明县海上花浴室。租赁协议到期后，罗培安续租至2009年8月31日。2009年8月19日，罗培安与原告(反诉被告)米厂再次签订《租房协议》，租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日止，年租金为150,000元，先付后用，每6个月为一期。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。上述协议到期后，双方达成口头协议，延长租期。2014年9月13日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付租金90,000元。2015年4月8日上午，原告(反诉被告)的法定代表人黄士诚强行锁住浴室的大门并切断水电。经民警出警协调，黄士诚恢复水电、打开了浴室的大门。因双方协商未果，同日下午一点多，黄士诚再次切断被告锅炉房的电源，致使被告至今无法经营。审理中，双方确认水电费的金额为10,000元。另在审理中，原告向本院表示，考虑到本案的实际情况，由被告按照法院确定的租金标准的95%支付占用费。另查明，被告(反诉原告)提供的《租房协议》的租赁期限自2009年9月1日起至2019年8月31日止，其余内容与原告(反诉被告)提供的租房协议相同。经司法鉴定，原告(反诉被告)提供的《租房协议》前后两页的打印体字迹是同一机具在相近的时间制作形成；被告(反诉原告)提供的《租房协议》前后两页的打印体字迹不是同一机具一次制作形成。经审价，被告(反诉原告)房屋装修工程造价为737,361元；经评估，被告房屋内资产价值为141,414元。本案争议焦点：一、租赁期限原告(反诉被告)认为：双方之间的《租房协议》的租赁期限为2009年9月1日至2014年8月31日。被告(反诉原告)认为：双方之间的《租房协议》的租赁期限为2009年9月1日至2019年8月31日。本院认为，双方的租赁期限为2009年9月1日至2014年8月31日。理由如下：1、司法鉴定明确原告(反诉被告)提供的租房协议前后两页的打印体字迹是同一机具在相近的时间制作形成；被告提供的租房协议前后两页的打印体字迹不是同一机具一次制作形成；2、被告(反诉原告)称，租房期限系双方另行协商所达成，其所持的《租房协议》系黄士诚交付，且在黄士诚的陪同下办理了执照期限的变更手续。但黄士诚不予认可，被告(反诉原告)对此也未能提供证据予以证实。二、租房协议履行完毕后，被告对房屋的使用期限原告(反诉被告)认为：双方《租房协议》于2014年8月31日到期后，双方口头约定租期延长半年、租金为90,000元。被告(反诉原告)认为，双方租赁合同于2019年8月31日到期，租金不应上涨。本院认为，根据前述对租赁期限的认定，双方之间的租房协议的租赁期限为2009年9月1日至2014年8月31日。协议到期后，被告继续使用房屋，并于2014年9月13日支付租金90,000元。双方均认为，如参照《租房协议》的租金计算，被告(反诉原告)对房屋的使用期应至2015年4月6日。因原告(反诉被告)未提供租金上涨的相关依据，本院确认被告(反诉原告)对房屋的使用期限至2015年4月6日止。综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方于2009年8月19日签订的五年期《租房协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关规定，合法有效，本院予以确认。根据前述分析，被告对涉案房屋的使用期于2015年4月6日届满后，被告理应腾退涉案房屋并交还原告，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告仍占用原告房屋，故原告要求被告支付房屋占用费，本院予以支持，具体的数额，本院参照《租房协议》的租金数额结合原告向本院的陈述予以确定。关于水电费，双方一致确认为10,000元，本院予以确认。反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海市崇明县海上花浴室于本判决生效之日起十日内将其承租的位于上海市崇明区城桥镇育林桥路XXX号房屋(建筑面积1,124㎡)腾退交还原告上海崇明第一米厂；二、被告上海市崇明县海上花浴室于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇明第一米厂自2015年4月7日起至实际腾退之日的房屋使用费(按每月人民币11,875元)的标准计算；三、被告上海市崇明县海上花浴室于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇明第一米厂水电费人民币10,000元；四、反诉原告上海市崇明县海上花浴室的反诉请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币3,224元、反诉案件受理费人民币9,247.5元，鉴定费人民币7,000元，审价费人民币21,000元,评估费人民币5,000元，共计人民币45,471.5元，由被告(反诉原告)上海市崇明县海上花浴室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国代理审判员  顾锦华人民陪审员  沈秀琴二〇一七年五月五日书 记 员  孔 玲附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。