山西省高平市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）晋0581民初92号 原告：高平市国家税务局。 法定代表人：王翼城，任局长。 委托诉讼代理人：申新才，山西高坪律师事务所律师。 被告：高平市鑫佳源物贸有限公司。 法定代表人：冯新国，任经理。 委托诉讼代理人：牛金才，男，1965年8月8日生，汉族，高平市鑫佳源物贸有限公司职工，高平市马村镇康营村人，现住高平市。 委托诉讼代理人：孙树晶，山西大路律师事务所律师。 原告高平市国家税务局诉被告高平市鑫佳源物贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日作出了（2015）高民初字第338号民事判决。判后原告不服，提起上诉，晋城市中级人民法院于2016年11月8日作出了（2016）晋05民终736号民事裁定：撤销高平法院（2015）高民初字第338号民事判决；发回高平法院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人申新才、被告的委托诉讼代理人牛金才、孙树晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高平市国家税务局向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》和2010年4月19日签订的《房屋租赁补充合同》；2、判令被告返还租赁原告的全部房屋；3、判令被告偿付欠原告至2016年8月1日前的房屋租金100万元；4、判令被告偿付原告逾期交付租金滞纳金70.2万元；5、判令被告偿付原告违约金30万元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2006年10月1日签订了《房屋租赁合同》一份，原告将自己所有的座落在市内友谊街60号院的一栋三层楼（三层共计30间）、后院及两侧房屋和水、暖、电附属设施整体租赁给被告从事商业性经营。租赁期限自2006年10月1日至2025年9月30日，为期20年。累计租金300万元，付款方式：前三年每年8月1日前付66万元，剩余租金每年支付6万元，逾期按日加收1%的滞约金。合同签订后，原告依约交付了被告租赁物，被告在2009年4月29日前先后给付原告租金136万元，未再按约支付原告租金。2010年4月19日双方经过协商又订立了《房屋租赁补充合同》一份，约定双方原订租赁合同内容不变；在被告已付租金136万元基础上对剩余租金164万元从2010年起逐年缴纳10.25万元，年内必须缴清；如违约，仍按原合同所列条款执行。该补充合同签订后，被告于2012年6月25日支付10万元租金外，至今再未支付原告房屋租金。被告之行为是对合同严重违约。故要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》；由被告退还原告所租房屋；被告偿付所欠租金100万元；并由被告支付滞纳金和违约金100.2万元。 被告辩称，1、关于原告在诉状中要求解除两份合同，原告的解除合同请求没有事实依据，与原合同约定不符；2、关于原告诉求判令被告偿付欠原告的100万元租金无事实依据，在陈述事实和理由时原告讲2010年4月19日在签订合同后没有履行，这个陈述是错误的，我公司在签订合同后曾支付过原告10万元租金；3、2006年10月1日租赁合同签订后，被告分三次向原告支付过租金136万元，分别是66万元和10万元、60万元，合同中约定年付6万元租金约定不明确，被告在租赁期间没有违约；4、原告在诉求中提到70.2万元的滞纳金和被告赔付违约金30万元，这两项不符合法律规定，既约定了违约金又要滞纳金，违背了法律规定，且被告不存在违约行为。根据以上陈述，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于被告在履行租赁合同和补充合同的过程中是否存在违约行为。 原告提供了三份证据：1、2006年10月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》。该合同第四条约定租金及支付方式为“二十年累计租金为叁佰万元人民币。签订合同时一次性支付租金陆拾陆万元人民币，二〇〇七年八月一日前支付租金陆拾陆万元人民币，二〇〇八年八月一日前支付租金陆拾陆万元人民币，剩余租金于每年的八月一日前（逐年）支付陆万元人民币。逾期支付，按日加收1%的滞纳金”。用以证明合同签订后，原告依约交付了被告租赁物，被告在2009年4月29日前先后给付原告租金136万元，未再按约支付原告租金，显然在租金支付上存在违约。2、2010年4月19日原告作为甲方与作为乙方的被告签订的《房屋租赁补充合同》，该合同约定：“1、甲乙双方原订租赁合同内容不变。2、租金支付方式补充修订为：（1）在乙方已付租金136万的基础上，剩余租金164万元，从2010年起，逐年缴纳10.25万元，年内必须缴清。（2）如违约，仍按原租赁合同所列条款执行。”用以证明该补充合同签订后，被告仅于2012年6月25日支付10万元租金外，至今再未支付原告房屋租金，是对补充合同的严重违约。3、案外人牛金才与宋高伟签订的《房屋租赁合同》，用以证明案外人牛金才将租赁物违法转租给宋高伟，被告违法转租，构成违约。 被告认为：1、对原告提供的证据1、2的真实性无异议。2、原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条对于租金仅约定了支付方式，对于年租金具体为多少约定不明确，逐年支付6万元的表述明确，可见年租金为6万元，我公司支付66万元可以理解为已经支付了十年的租金。原告交付租赁物时租赁物已经是危房，双方对租赁物产生了分歧，我公司每次都是经过原告同意后支付的租金，我公司按照合同已经分三次支付给原告136万元，所以原告称我公司没有按照合同约定支付租金没有事实依据。3、《房屋租赁补充合同》签订后，我公司于2012年在征得原告同意后支付过10万元，证明我公司不是没有履行义务。到2016年起诉时，原告未对延付租金向我公司主张过权利。4、关于原告说我公司非法转租的问题，我公司当时转租是在2014年4月将房屋转租给了宋高伟，这个原告是明知的，因为我们2014年转租时经手人牛金才和当时原告的局长、办公室主任都打过招呼，所以原告说不知是没有事实依据的。同时在2016年起诉前，原告从未说过转租的问题，这就证明我们不是非法转租。 关于被告在履行租赁合同和补充合同的过程中是否存在违约行为，结合原告的举证和被告的质证，本院认为，对于原告提供的证据1、2，双方均无异议，本院予以认可。对于原告提供的证据3，在庭审过程中，牛金才承认将房屋租赁给宋高伟，故对该证据本院予以认可。对被告主张的从合同签订时按年租金为6万元的支付方式，因原告提供的《房屋租赁合同》中对租金的支付方式约定明确，故对被告该说法本院不予认可。被告主张转租一事和当时原告的局长、办公室主任都打过招呼，但并未提供原告同意被告将租赁房屋转租的证据，故对被告的上述说法，本院不予认可。 二、原、被告双方是否存在解除合同的情形。 原告认为，1、国税局的资产是国有资产，按照国有资产不被流失的原则，应当解除合同。2、按照合同约定租金支付方式，截止2016年8月1日被告应当交租金246万元，实际被告只交了146万元，签订了补充协议后被告仍不履行交付租金的义务，原告认为被告是拒绝履行合同约定，构成根本违约，致使原告无法实现收回租金的目的，所以构成解除合同的情形。3、《房屋租赁合同》的第九条约定，如果被告转租，必须事先征得原告的书面同意，原告从未给被告出具过允许被告转租租赁物的书面同意，故被告未经原告书面同意将租赁物转租的违约行为构成解除合同的情形。 被告认为，1、解除合同和国有资产不流失没有直接关系。2、《房屋租赁合同》第十一条约定“有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担任何责任和损失，但甲乙双方应进行财务清算。1、因不可抗力的因素，使所租赁的房屋损毁、灭失的。2、所租赁房屋因社会公共利益或城市改造依法拆迁征用的。”可见解除合同的条件是因不抗力的因素或城市改造依法拆迁征用的，原告不能以其陈述的理由要求解除合同。3、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方协商可以解除合同，原告应当以书面形式通知被告，但是原告没有通知过被告解除合同的事情。解除合同的权利在一年内不行使，就视为放弃此项权利，因此到目前为止不存在解除合同的情形。 原告认为，1、我们不是依据《房屋租赁合同》第十一条的约定解除合同的，而是根据法律规定解除合同的，因为被告出现了实质违约。2、没有通知被告解除合同不能排除原告向法院主张权利，原告的行为符合法律规定。 关于原、被告双方是否存在解除合同的情形，综合原、被告双方的理由，本院认为，因被告在租金支付上存在违约，致使原告收取租金的合同目的不能实现，已经构成根本违约，属于法定解除合同的情形。同时，被告的员工牛金才未经原告书面同意将房屋租给第三人宋高伟的违法转租行为属于原告可以解除合同的法定情形。故对原告主张的因被告的违约行为构成可以解除合同的情形，本院予以认可。因原告依据法定解除合同的情形要求解除合同，故对被告主张的原告解除合同的请求不符合《房屋租赁合同》第十一条约定解除合同的条件，本院不予认可。被告的员工牛金才于2014年4月1日将租赁房屋转租给宋高伟，原告于2015年2月3日向本院起诉，要求解除合同，故对被告主张的原告未及时行使合同解除权，本院不予认可。 三、关于截止2016年8月1日，被告应当给付原告租金为多少。 原告认为，根据《房屋租赁补充合同》的约定，从2010年起被告应逐年支付10.25万元，年内必须交清，被告2010年未交，2011年未交，2012年交过10万元，没有按照补充合同的约定执行，按照《房屋租赁补充合同》的约定，应当按照原租赁合同即2006年双方签订的《房屋租赁合同》约定执行，即2006年、2007年、2008年被告应每年交付租金66万元，从2009年开始每年是6万元，计算到2016年8月1日前合计应交246万元，实际被告只交过146万元，因此被告还欠原告100万元租金。 被告认为，原告没有明确陈述我公司违反了哪个合同。按照《房屋租赁补充合同》的约定，我公司已经在经原告同意后于2012年交过10万元租金，没有违约。 关于截止2016年8月1日，被告应当给付原告租金金额，根据原、被告签订的《房屋租赁补充合同》，由于被告未按照该补充合同约定的支付方式交付租金，应当按照《房屋租赁合同》约定的支付方式执行，故对原告的提出的租金计算依据，本院予以认可。 四、关于原告请求的滞纳金和违约金依据和计算标准是什么。 原告认为，1、主张违约金的依据是《房屋租赁合同》第十二条第一、二项规定，被告应该支付违约金30万元。2、滞纳金的依据是租赁合同第四条的规定按日加收1%的滞纳金，截止现在按照被告逾期的天数计算滞纳金超过70.2万元，原告自愿仅要求70.2万元。 被告认为，1、按照法律规定，当事人同时主张违约金和滞纳金的，只能主张一项。2、原告主张滞纳金的没有具体的明细，我公司对此不认可。3、当事人一方违约，另一方没有采取积极的措施，我公司对扩大的损失不予认可。 关于原告主张的滞纳金和违约金，本院认为，滞纳金在调整民事法律关系的民法中无法律根据，且滞纳金和违约金都是对非违约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，二者有重叠的地方，非违约方既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿。因此，原告依据《房屋租赁合同》中的约定请求被告支付滞纳金的主张，本院不予认可。对于违约金，《房屋租赁合同》第十二条约定“…（二）如乙方中途毁约，不得向甲方索退租金，并支付甲方叁拾万元（人民币）违约金。”被告拖欠原告租金及违法转租的行为构成违约，故对原告主张被告应支付违约金的请求，本院予以认可。但原告请求的30万元违约金明显过高，由于被告的违约行为造成的损失无法确定，应按照被告的实际违约金额在全部租金中所占比例进行赔偿为宜。 根据上述证据及当事人陈述，本院查明以下事实：原、被告于2006年10月1日签订了《房屋租赁合同》一份，原告将自己所有的座落在高平市内友谊街60号院的一栋三层楼（三层共计30间）、后院及两侧房屋和水、电、暖附属设施整体租给被告从事商业性经营。租赁期限为20年，自2006年10月1日至2025年9月30日。20年累计租金300万元，付款方式：订立合同之日付66万元，2007年8月1日前付66万元，2008年8月1日前付66万元，剩余102万元在后17年中每年8月1日前交纳6万元。逾期支付，按日加收1%的滞纳金，另约定，在租赁期间，被告可以将所租赁房屋整体出租（不得分割转租），但必须事先征得原告书面同意。合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告于2006年11月2日支付给原告租金66万元，2008年6月5日支付原告租金10万元，2009年4月29日支付原告租金60万元。后因被告向原告提出实际经营困难，2010年4月19日，原、被告双方经协商又订立了《房屋租赁补充合同》一份，约定：双方原定租赁合同内容不变，对租金支付方式进行了补充修定：1、在被告已付租金136万元之基础上，剩余租金164万元从2010年起，由被告逐年交纳10.25万元，年内必须交清。2、如违约，仍按原租赁合同所列条款执行。该补充协议订立后，被告仅于2012年6月25日支付给原告租金10万元。2014年4月1日被告将部分租赁房屋出租给宋高伟，租期为8年，自2014年4月1日至2022年12月31日。 2015年2月3日原告以被告拖欠租金不付，其行为构成违约向本院提起诉讼，请求解除与被告签订的房屋租赁合同；被告返还所租房屋；被告偿付2014年8月1日前所欠租金88万元；偿付逾期交付租金滞纳金70.2万元；在租房期间在该院内增加的建筑物归原告所有，原告以该建筑评估价抵被告拆除原告房屋价值，所欠原告房屋租金及其应承担逾期交付租金滞纳金外，适当补偿被告增添建筑物的支出；要求被告偿付违约金30万元。本院于2016年6月14日作出了（2015）高民初字第338号民事判决书。 判后，高平市国家税务局不服，向晋城市中级人民法院提起上诉，晋城市中级人民法院审理后于2016年11月8日作出了（2016）晋05民终736号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。重审过程中，原告放弃一项诉讼请求：以被告在租赁期间的添附物适当折抵被告所拆除原告房屋价值、所欠房租及应承担的滞纳金的诉讼请求；放弃一项申请：追加转租之后的承租人参加诉讼；变更一项诉讼请求：将原诉讼请求第三项“判令被告偿付原告至2014年8月1日前的房屋租金88万元”变更为“判令被告偿付原告至2016年8月1日前的房屋租金100万元”。 本院认为，一、对于原告提出的解除原、被告2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》和2010年4月19日签订的《房屋租赁补充合同》的诉讼请求，应当予以支持。理由如下：(一）、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，原告虽未举证证明其向被告追要租金，要求被告在合理期限内交付租金，但原告与被告双方签订《房屋租赁合同》的目的在于收取租金，因被告在租金支付上存在违约，致使原告收取租金的合同目的不能实现，已经构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”，被告迟延交付租金的行为致使原告收取租金的合同目的不能实现，属于法定解除合同的情形。（二）、被告的员工牛金才未经原告书面同意将房屋租给第三人宋高伟的行为亦属违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告不能举证证明其转租行为征得原告同意，故被告未经原告同意的转租行为属于原告可以解除合同的法定情形。 二、对于原告提出的要求被告返还租赁物及支付截至2016年8月1日的欠付租金100万元的诉讼请求，应当予以支持。理由：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告拖欠租金和未经同意转租的违约行为，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，合同解除后，尚未履行的部分，即原告将租赁物租赁给被告至2025年9月30日，被告将租金交至2025年9月30日不需要再履行，故被告应当将租赁房屋返还原告。已经履行的部分，即原告将房屋租赁给被告使用至今，被告作为承租人，应当将原告请求的2016年8月1日前的租金付清。按照原、被告2010年4月19日签订的《房屋租赁补充合同》的约定，因为被告未按照该补充合同的约定支付租金，租金计算和支付方式应当按照双方于2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》履行，即截至2016年8月1日，被告应当向原告支付租金共计246万元，实际共支付146万元，所以还应支付原告租金100万元。 三、对于原告提出的滞纳金和违约金。《房屋租赁合同》第四条约定“…逾期支付，按日加收1%的滞纳金”；第十二条约定“…（二）如乙方中途毁约，不得向甲方索退租金，并支付甲方叁拾万元（人民币）违约金。”双方当事人在合同中既约定滞纳金，又约定违约金，因为滞纳金和违约金分别属于两个不同的法律概念，违约金是平等主体间的一种民事责任形式；滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。滞纳金在调整民事法律关系的民法中无法律根据。并且滞纳金和违约金都是对非违约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，二者有重叠的地方，非违约方既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿。因此，原告依据《房屋租赁合同》中的约定请求被告支付滞纳金的诉请应不予支持；对于违约金，根据《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”。违约金是给对方所造成的损失赔偿，违约金的数额相当于另一方所受的损失，可以约定具体数额，也可以约定计算方法。被告拖欠原告2010年8月1日至2016年7月30日租金的违约行为确实给原告造成了损失，但原告请求的30万元违约金明显过高，由于被告的违约行为造成的损失无法确定，本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定了30万元违约金，被告陆续已经向原告支付租金146万元，对于违约金，应按照被告的实际违约金额即截至2016年8月1日为100万元在全部租金300万元中所占比例进行赔偿。即被告应支付原告10万元违约金。 四、对于原告放弃以被告在租赁期间的添附物适当折抵被告所拆除原告房屋价值、所欠房租及应承担的滞纳金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”原告放弃该项诉讼请求，符合法律规定，应予准许。对于原告放弃追加转租之后的承租人参加诉讼的申请，系原告自愿作出的对申请权利的放弃，应予准许。对于原告增加租金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”原告在开庭前增加诉讼请求，符合法律规定，应予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告高平市国家税务局与被告高平市鑫佳源物贸有限公司2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》和2010年4月19日签订的《房屋租赁补充合同》。 二、被告高平市鑫佳源物贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋归还原告高平市国家税务局。 三、被告高平市鑫佳源物贸有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告高平市国家税务局截至2016年8月1日的租金1000000元。 四、被告高平市鑫佳源物贸有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性支付原告高平市国家税务局违约金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22816元，由原告高平市国家税务局负担10280元，被告高平市鑫佳源物贸有限公司负担12536元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。 审 判 长  程建义 人民陪审员  范 瑜 人民陪审员  刘建荣 二〇一七年五月二十五日 法官助理高丽娟 书记员王晓艳