海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初2050号 原告李璧瑜，女，1958年1月18日出生，汉族，住广东省。 委托代理人乔磊，海南泽田律师事务所律师。 被告海南东林科技开发有限公司，住所地海口市金龙路。 法定代表人王清，总经理。 委托代理人张礼，海南唐海律师事务所律师。 委托代理人陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。 原告李璧瑜与被告海南东林科技开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李璧瑜的委托代理人乔磊、被告海南东林科技开发有限公司的委托代理人张礼和陈宗泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年2月25日原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定将被告自行开发的位于海口市外贸四仓库东北侧东林小区A幢X单元XXX房出售给原告，房屋总价388550元人民币。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经验收合格。”第十一条“逾期交房违约责任”第2项约定：“逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告按照约定向被告支付全部购房388550元，被告出具不动产发票。2011年4月被告公司新旧股东之间发生权益纠纷，导致东林小区水电设施及小区工程停工，已售房屋不能按照合同约定交付100多名业主使用，全体业主虽经多次上访仍没有结果。按照合同约定，被告依法应当承担延期交房的违约责任。自2011年12月31日暂计算至2016年3月31日，共计1552日，按每日38.86元，被告应付原告违约金60310.72元人民币，至实际交房之日止。综上所述，原被告签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，对双方具有约束力，依法应受法律保护。为维护原告合法权益不受侵害，请求人民法院判决：1、判令被告向原告支付延期交房违约金60310.72元人民币（自2011年12月31日至2016年3月31日共计1552日，按每日38.86元计算，至实际交房之日止）；2、由被告承担本案诉讼费。 被告辩称，一、因市政道路、市政电网及市政排水管网等市政配套工程不到位造成续建困难，无法按计划向业主交房，责任在于政府。在此期间的逾期交房的违约责任依法不应由被告承担。东林小区所在位置的相关市××路，市政电网及市政排水管网的配套工程不到位，导致东林小区与周边市政道路无法相通，用电、用水、排水等无法与市政电网、管网相连，造成东林小区地下室长期被淹，用电设备、消防设备不断损坏。因上述市政配套工程不完善，东林小区无法用电用水，积水无法排出，直接影响东林小区的续建工作。自东林小区开始建设到后来的续建工程，长达数年，海口市人民政府（以下简称市政府）均无法妥善上述市政府工程所存在的问题。为了解决东林小区道路、水电问题，被告曾多次向市政府等相关部门提出完善市政府配套工程的报告，均无法得到市政度的妥善解决。在市政府成立以市中院牵头处理东林小区问题的包案小组后，被告亦多次向市中院包案小组、市信访局提出相关解决东林小区市政管网、电网、道路以及竣工验收、交房等问题的报告，恳请政府及相关部门能尽快解决上述问题，使东林小区能及时接入市政管网，大道正常开展续建工程的要求及竣工验收要求，以便尽快给业主交房。但问题一直未能得到市政府的妥善解决。在存在诸多困难的情况下，被告依法努力克服困难，在2015年10月30日完成东林小区的续建工程。此时，被告已经具备交房条件，但是因为市政配套工程未完成，特别是市政排水排污管网存在问题，而东林小区所处地势较低，未能接通市政排水排污管网，导致东林小区长期积水，无法排水排污，是无法向夜西湖交付房产的。另外还存在无法通水通电小区外的市政道路无法通行等问题，即便向业主交房，业主也无法实际使用。直至2016年3月，东林小区向西连接不上丘海大道，向南连接的滨涯路只修了左幅，市政排污、排水管道均连接不上市政管道，才导致了被告无法及时交房。2016年3月30日，被告提请海南省海口市××路、海瑞墓北侧规划路的现存状况以及海口市外贸四仓库东北侧东林小区大门前的现状予以证据保全。根据公证材料显示，足以证实上述市政配套工程直至2016年3月30日还有不完善的，直接导致被告无法交房。在上述市政配套工程完工后，质监站于2016年4月28日出具了合格意见，被告便于2016年4月29日通过邮政快递邮寄交房通知以及通过电话同时通知了业主交房，并于2016年4月30日向业主交房，市中院吴剑平院长及各职能部门领导均参加交房仪式。为此，海南日报、南国都市报以及海南电视台《直播海南》，海口电视台《海口新闻》、《新闻时空》等各大新闻媒体均进行了深度报道。本案的原告主张不清楚市政配套工程存在问题不符合客观事实的。东林小区业主多次有组织的上访，市政府、包案小组均多次组织协调会，在会上业主质疑为何不能交房，被告都反复提及了市政配套工程问题导致无法正常续建和无法交房的问题，并请求市政府、包案小组可以帮助及时解决。在琼山法院审理案件期间，琼山法院也通知了诉讼的全部业主及其代理律师，与被告召开了一次协调会，当时业主也在质疑交房问题，被告均已说明了存在市政配套工程的原因的。每次业主来到被告公司及向公司负责人电话询问交房情况时，被告均反复提及市政原因造成的无法交房问题。各业主和代理人对存在上述市政配套工程不完善的问题是完全知情的。综上，由于市政配套工程未完善，导致被告续建困难及迟延交房，属于被告不能预见、不能克服的不可抗力政府原因，而且上述市政问题是贯穿整个东林小区建设，从始至终均是存在，且政府一直无法妥善解决的，该违约责任依法不应由被告承担。二、因市国土局未及时补办项目国有土地使用权证，导致项目建设所需的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件无法办理，导致东林小区项目不能按时续建，逾期交房的另外一项责任应归责于市国土局，不应由被告承担违约责任。被告为做好开工续建准备工作，从2011年12月25日开始多次向市国土局提出补发土地证的报告及发出律师催告函，同时还多次向海南省委省政府、海口市委市政府提交补发土地证及帮助解决续建手续等报告，并请求责成市国土局尽快为被告补发土地证，但市国土局一直拒绝为被告补办土地证并提出要求被告通过诉讼予以解决。无奈之下，被告向海口市龙华区人民法院（以下简称龙华法院）提出返还证照的民事诉讼，经龙华法院一审、海口市中院人民法院（以下简称市中院）二审，均判决被告胜诉。但市国土局仍以各种借口拒绝为被告补办土地证。由于被告靠自身努力都无法解决开工续建存在的证照问题，海口市委、市政府决定成立以市中院院长吴剑平为组长的信访积案化解包案小组，市国土局、市规划局、市住建局等各政府职能部门作为协办单位予以配合，上述机构专门处理东林小区续建工程所存在的问题。包案小组多次协调市国土局要求依法为被告补办土地证。但是市国土局不执行包案小组的协调意见，总以各种借口不依法补证。而其他部门补办合法续建相关证照的前提条件是被告必须先去的土地证，否则依据法定程序，其他部门将无法办理合法续建的其他证照。无奈之下，被告向龙华区法院提起了强制执行申请，龙华区法院向市国土局发出发出（2014）龙执字第2533号《关于海南东林科技开发有限公司土地证有关问题的答复函》，要求市国土局向东林公司依法补发土地证。在海口市委、市政府以及包案小组的关心和帮助下，市国土局才于2015年1月21日向被告补发了土地证。被告在取得土地证后，立即启动项目建设申请手续，并于2015年3月l8日前顺利补办了建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等相关合法续建所需的全部证件。2015年4月l8日，被告随即组织资金和施工人员开工进行项目续建；2015年5月3日，包案小组的吴剑平组长及各职能部门的领导还专门参加东林小区续建开工典礼；2016年4月30日，政府验收合格开始向业主交房。综上，由于市国土局的不作为，导致被告长时间的无法补办土地证及其续建所必需的他相关证照，导致被告自2011年12月一2015年1月长达4年的时间里无法开工建设。上述市国土局的行政不作为是被告无法预见、也不能克服的政府行为，依法属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第（二）款之规定的“不可抗力”范畴。因此，不能及时开工续建的责任应归责于市国土局，上述期间内逾期交房的违约责任依法不应由被告承担。综上所述，被告认为，自东林小区开始建设以及后期的续建工程期间，海口市市政配套工程一直是存在问题的，且长期无法得到妥善解决，导致东林小区建设和续建困难，在续建完工后亦无法向业主交房。因市政配套工程不完善等政府原因造成的逾期交房责任不应由被告承担。另外，在2011年12月至2015年1月长达4年的时间里，由于市国土局的行政不作为，无理拖延为被告补办土地证，导致续建的其它证件无法办理，致使东林小区无法及时开工续建，也是导致逾期交房的另一原因。因市政配套工程存在问题无法解决以及市国土局不依法补证所导致的逾期交房责任不应由被告承担。三、原告诉请被告支付延期交房违约金，已超过法定诉讼时效，依法应驳回诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第～百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”和第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”的法律规定，原告应自知道或者应当知道其合同权利被侵犯之日起两年内提起诉讼。另根据海南省高级人民法院2011年发布实施的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条：逾期办证违约纠纷第2项的规定：“合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；”的规定精神，本案原告自合同约定交房次日即2012年1月l日起即已经知道其权利被侵害，其提起本案诉讼的诉讼时效应从2012年1月1日起算两年，即原告至迟应于2014年1月1日前提起本案诉讼。因此，原告直至2016年3月14日才提起本案诉讼，已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年2月25日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人是被告，买受人是原告。原告购买的商品房为预售商品房，地址位于海口市外贸四仓库东北侧东林小区A幢X单元XXX房。房屋建筑面积77.71平方米，商品房价款按建筑面积计价，每平方米5000元，总金额人民币388550元。被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权单方解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款388550元。2016年4月29日，被告通过快递向原告寄送《入伙通知书》，主要内容为：东林小区已达到交房条件，请业主接到本通知书后30天内前来办理入伙手续。2016年5月6日，原告接收了涉案房屋。 另查，被告的股东原为王清、贺秀明，法定代表人为王清。2008年12月23日，案外人杨某到海南省工商行政管理局申请将被告法定代表人变更为其，股东变更为杨某、杨燕珍。2011年8月11日，海南省工商行政管理局作出琼工商处字[2011]18号《行政处罚决定书》，撤销被告2008年12月23日的变更登记及以后办理的历次变更登记，并责令当事人按真实情况重新办理变更登记。2011年9月28日，被告在海南日报刊登公告：依海南省工商行政管理局处字[2011]18号《行政处罚决定书》，被告原股东及法定代表人已恢复登记在王清名下，故原刻制公章、财务专用章、发票专用章，声明作废。2011年10月17日，被告与王清在海南日报刊登《公告声明》，主要内容为：被告坐落在海口市外贸四仓库东北侧的东林小区商品楼[土地证号为（2008）第XXXX号]已对外销售，为保护消费者权益，特发表如下声明：1.被告股东为王清（占85%）、贺秀明（占15%），法定代表人为王清；2.王清于2011年9月28日在海南日报刊登公告，原被告刻制公章、财务专用章、发票专用章，声明作废，现被告予以重申；3.任何未经被告法定代表人（王清）委托销售的东林小区房屋的行为我司不予认可。在本声明发布前，已与第三人签订有关房屋销售合同的消费者，须在见报之日起六十日内持合同和付款凭证与被告联系；4.杨某以被告名义对外行使任何民事行为，均与被告无关，但若损害被告的利益，将被追究法律责任。案外人杨某及杨燕珍不服18号《行政处罚决定书》提起行政诉讼，于2011年9月13日向海口市美兰区人民法院提起行政诉讼，后美兰法院将案件移送至海口市中级人民法院审理，海口市中级人民法院经审理后作出（2012）海中法行初字第15号行政判决，驳回杨某及杨燕珍的诉讼请求。杨某及杨燕珍不服该行政判决，向海南省高级人民法院提起上诉，海南省高级人民法院于2013年8月23日作出（2013）琼行终字第31号行政判决，驳回上诉，维持原判。2011年12月22日，海南省工商行政管理局根据被告的申请，对被告进行变更登记并换发营业执照。杨某不服海南省工商行政管理局的前述行为，于2012年2月22日向海口市美兰区人民法院提起行政诉讼，后移送海口市中级人民法院审理。该案经审理，被一审驳回诉讼请求，二审驳回其上诉，维持原判。 在海南省工商行政管理局于2011年12月22日对被告进行变更并换发营业执照后，因案外人杨某拒绝向被告返还涉案项目《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及其他重要文件等证件，原告去函海口市国土资源局，以纠纷原因遗失国有土地证原件为由，申请海口市国土资源局补发涉案项目土地证。海口市国土资源局以被告的土地证是被杨某持有，并未灭失或遗失，故被告申请补发《国有土地使用权证》不符合国土资源部颁布的《土地登记办法》第77条规定为由，不予补发。为此，被告于2013年9月11日向本院提出返还证件之诉，本院经审理于2014年3月8日作出（2013）龙民一初字第2899号民事判决，判决杨某向被告返还涉案项目《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及自2008年至2011年11月23日是止东林小区所有投资、房屋销售、税务、支付给施工队的财务账本原件。杨某不服该判决，向海口市中级人民法院提起上诉，后为二审驳回上诉，维持原判。因杨某拒不履行判决确定的返还被告相关证件的义务，被告于2014年10月29日向本院申请强制执行。执行过程中，因被执行人杨某下落不明，本院无法将涉案项目国有土地证原件从杨某手中执行给被告。尔后，在东林小区包案化解工作组的协调及本院对海口市国土资源局关于被告土地证有关问题的《征询函》进行复函的情况下，海口市国土资源局于2015年1月21日向被告补发了涉案项目的《国有土地使用权证》。被告在取得土地使用权证后，依法补办了续建所需手续，于2015年5月3日开工续建东林小区项目。2016年4月28日，东林小区项目通过海口市建设工程质量安全监督站的验收监督。 又查，2015年7月4日，被告在海南日报刊登通知，主要内容为：一、2011年12月31日前与东林公司签订东林小区购房合同并已经在住建局正式备案登记但未付清全款、未办理住房公积金贷款或未办理个人住房商业贷款的客户，请于本通知见报之日起15日内到公司办理以下手续：1.持原购房合同、发票原件及付款凭证来公司办理确认手续，公司在对原合同及相关手续进行确认后还需要重新签订购房合同；2.提交需要办理房屋按揭的全套手续，或者付清购房余款。二、逾期不办者将承担合同约定的法律后果。 再查，东林小区位于海口市××村，临滨濂路（规划路），该小区外围周边配套路网和给排水管网在滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程建设范围内。2015年4月27日，海口市发展和改革委员会复函龙华区政府，同意滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程的立项。滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程开竣工时间为2015年9月30日至2016年9月30日，其中滨濂路的雨污水管道施工时间为2015年10月20日至2016年4月8日。 以上事实，有《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、琼工商处字[2011]18号《行政处罚决定书》、（2013）龙民一初字第2899号《民事判决书》、《入伙通知书》、特快专递详情单、执行申请书、执行案件立案通知书、《土地证补办申请书》、《海口市国土资源局关于海南东林科技开发有限公司土地证有关问题的征询函》、《本院关于海南东林科技开发有限公司土地证有关问题的答复函》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、刊登于海南日报的2015年7月4日《通知》、《海口市龙华区人民政府办公室关于对协调解决东林小区114户购房人群体访积案化解工作相关事项的反馈意见》、《海口市发展和改革委员会关于同意滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程立项的复函》、《滨涯村（海瑞墓）片区市政道路配套工程排水管道施工时间情况说明》、质证笔录及庭审笔录在案佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方当事人应全面履行各自的合同义务。原告已依约向被告支付了购房款，被告负有按合同约定于2011年12月31日前向原告交付涉案房屋的义务。被告辩称市政配套设施不完善是致其逾期交房的主要原因，属不可抗力，其逾期交房的违约责任应予免除。虽然东林小区被列入海口市滨涯村棚改项目范围，其小区水电、排水排污等市政配套设施须依托于该棚改项目一并解决等情形，属被告与原告签订房屋买卖合同时无法预见的客观情形，但由于被告所举证据无法证明前述情形发生于其逾期交付房屋之前，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，被告逾期交房的违约责任仍不能免除。因此，被告以上辩解理由不符合法律规定，本院不予采纳。对于被告辩称因市国土局拖延办理国有土地使用权证，使东林小区项目不能按时续建，亦是致其逾期交房另一原因的辩解理由，本院认为，正是由于被告股东间产生权益纠纷，才导致东林小区需要重新办理国有土地使用权证续建，故东林小区不能及时续建的直接原因应归责于被告自身的过错，被告以前述理由作为免责事由之一显然亦不能成立，本院不予采纳。被告逾期向原告交房，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的数额。虽然被告主张其逾期交房的违约责任应予免除的理由不能成立，但鉴于东林小区的水电、排水排污等市政配套设施须依托于滨涯村棚改项目一并解决的情形客观存在，该客观情形确实对被告的交房期限造成影响，且属于被告无法克服的情形，综合考虑被告在东林小区续建中所做的种种努力及履行合同的诚意等情形，本院根据公平原则，将逾期交房的违约金标准调整为日万分之零点五。双方约定按日计算的逾期交房违约金债权属于继续性债权，从2016年3月14日原告起诉之日倒推两年，在两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以支持；两年之外的则超过诉讼时效，不予以支持。据此，被告应予向原告支付的逾期交房违约金为15192.31元，计算方式为：从2014年3月15日至2016年5月5日止，共782天，以388550元为本金，按日万分之零点五计算。原告超出此范围的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告海南东林科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李璧瑜支付逾期交房违约金15192.31元； 二、驳回原告李璧瑜的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1308元，原告李璧瑜负担1128元、被告海南东林科技开发有限公司负担180元。 审判长  吴永红 审判员  李光平 审判员  王国娟 二〇一七年五月十五日 书记员  陈家芬 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。