河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25601号上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，男，1985年11月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：冉纲涛，河南王爱学律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张某某，男，1963年8月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：张振，河南英伦律师事务所律师。原审被告：李某2，男，1990年3月20日出生，回族。上诉人李某因与被上诉人张某某及原审被告李某2房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初9358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人冉纲涛，被上诉人张某某及其委托诉讼代理人张振到庭接受询问，原审被告李某2经本院合法传唤无正当理由未到庭接受询问。本案现已审理终结。李某上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的反诉请求；2．撤销一审判决第二项，改判由被上诉人张某某承担80%的过错责任，赔偿上诉人损失292,040.8元；3．一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院酌定双方对于因合同无效造成的损失各承担50%的责任显失公平，被上诉人在合同签订、履行过程中存在主要过错，应承担主要过错责任。二、一审法院对于反诉部分认定事实错误，被上诉人在上诉人缴纳的房租到期后已经将涉案房屋收回，并不存在上诉人占用房屋至今的事实，被上诉人的一审反诉请求不应得到支持。张某某辩称，一、一审判决在认定事实上存在严重错误，应依法撤销发回重审或改判。二、一审法院认定协议无效，张某某无异议，但造成损失的金额及责任划分各承担50%的判决存在重大误判，请求二审依法改判或发回重审。三、被上诉人关于要求恢复原状的反诉请求应予支持。补充：一审法官在第一次询问中，直接就对李某2出调解意见，并告知李某2必须同意上诉人转租，说上诉人可以转租十次，甚至一百次，然后李某2不同意并征询被上诉人意见，被上诉人说一审超越了上诉人的起诉请求，上诉人没这样的转租请求。这背后说明法官与上诉人有法庭以外的接触。上诉人的上诉理由不成立，上诉请求不应得到支持。一、上诉人与被上诉人在签订房屋租赁合同时，上诉人明知该房屋没有规划许可证，上诉人为了获得较低的租金支出办理幼儿园，从而获得高额的利润，就是达到这个目的。其过错应该是主要的，其应该承担全部责任。二、幼儿园停止运营的原因是由于上诉人没有办理合法的证照，被教育主管机关给予禁止经营，与房屋的使用没有关系，所以上诉人的装修损失应该由其自己承担。三、就上诉人的装修范围，超出了房屋租赁合同的范围，对于装修超出部分也应该由上诉人承担。对一审被上诉人反诉请求，一审已经得到部分支持。被上诉人认为该部分一审认定是正确的。李某向一审法院起诉请求：1、请求判令李某与李某22018年3月17日签订的房屋租赁协议无效；2、判令李某2、张某某赔偿李某损失365,051元、退还李某押金20,000元，共计385,051元；3、本案诉讼费、鉴定费由李某2、张某某承担。张某某向一审法院提出反诉请求：1、解除2018年3月17日签订的《房屋租赁协议》；2、判令李某向张某某支付2019年9月17日至实际退房之日止的房屋租金、占有使用费及逾期付款违约金（逾期付款违约金按照每日租金674.3元自2019年8月26日起计算至实际支付之日止）；3、判令李某向张某某支付违约金100,000元；4、判令李某将涉案租赁房屋恢复原状、腾空，并将房屋返还给张某某；5、本案一切诉讼费用由李某承担。一审法院认定事实：2018年3月17日，李某2（出租方、甲方）与李某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，合同主要内容为：一、甲方将位于新郑市龙湖镇鸿鹄路与金岸路口“鸿鹄伟业港湾”临街房屋的最北面一层二层归乙方经营使用。二、租赁期限为10年，自2018年3月17日起至2028年3月17日止（协议签订日至2018年5月17日为甲方给予乙方的优惠装修期间免收租赁费）。租赁期间，乙方有权自主转让该租赁房屋。三、租赁费标准：每年合计246,120元。五、租赁费交付期限：租赁费实行先交费后使用，承租方每半年期满前20天主动将接下来6个月租赁费汇入出租方指定账户，逾期支付按每日租金支付违约金。超过30天未主动交纳时，视为乙方单独终止协议，限期满前3日主动迁出，逾期迁出视为乙方自愿放弃设施，无偿赠与甲方所有，甲方有权处置并另租。八、由于甲方租赁房屋未办理规划审批，没有房屋所有权证，甲方可以提供房屋归属证明，配合乙方办理营业所需证照。乙方租赁期间，在不改变房屋主体结构前提下，乙方可以自主装饰，协议到期后属于乙方投资的可移动财产及设备由乙方撤走。属于装修、装饰的建筑物、供水、供电、隔断、门窗等固定设施，保持原状，转归下个租房租户使用。否则乙方承担恢复原状责任。十二、乙方因经营不善需提前解除租赁合同时，乙方有权介绍客户续租、转让设备，新接手客户与甲方签订租赁合同后乙方的义务终结。甲方将已收取未到期租金和押金全额退还乙方。十四、违约责任：租赁期间单方提前解除协议责任方赔偿守约方壹拾万元经济损失。协议签订当日，李某向李某2支付房屋租赁押金20,000元。协议签订后，李某与张静将涉案房屋装修开办乐奇蒙特梭利幼儿园，并按照协议约定交纳租金，张某某认可李某已支付涉案房屋租金至2019年9月16日。2019年5月，新郑市教育体育局、新郑市龙湖镇人民政府、新郑市无证幼儿园专项治理工作办公室向张静下发幼儿园（学前班）非法办学告知书，主要内容为：“经排查，你举办的乐奇蒙特梭利未在新郑市教育体育局注册，且办园条件不符合《河南省幼儿园办园基本标准》，属于非法办园。根据《幼儿园管理条例》第五条规定：国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园，现对你园下发非法办园告知书，请收到非法办园通知书后，于2019年6月底前停办”。张静在接到该通知后，停办了该幼儿园。李某2向该院提交龙湖镇沙窝李社区居民委员会出具的证明一份，证明龙湖镇鸿鹄路与金岸路交叉口南侧（富田兴和湾南侧），鸿鹄伟业家园商业综合楼8001号，产权归张某某所有，其已按照合同约定向李某提供了涉案房屋的归属证明，履行了合同义务。李某称不动产的权属证明应由法定机关出具，村委会不具有出具权属证明的职能，该权属证明不具有法定效力。张某某向该院提交解除租赁合同通知书一份、EMS邮件查询单4页，证明李某违反合同约定义务，未按期缴纳房屋租金，且未向张某某返还房屋，至今仍占有该房屋。李某称收到该解除合同通知书时在诉中，且涉案房屋自2019年6月底被政府强制停业后，一直处于空置状态，李某并没有占有涉案房屋。另查明，1、李某与张静系夫妻关系。2、涉案房屋的实际权利人为张某某，李某2受张某某委托与李某签订涉案房屋买卖协议。3、2019年9月10日，河南诚联资产评估有限公司接受该院委托，对位于新郑市龙湖镇鸿鹄路与金岸路“鸿鹄伟业港湾”临街房屋最北面一层二层装饰、装修价值进行鉴定，该公司于2019年10月8日作出豫诚联评报字【2019】第C10-001号资产评估报告，确定幼儿园装饰装修评估价值为365,051元。李某支付评估费20,000元。上述事实，有双方的陈述，《房屋租赁协议》、收条、资产评估报告、解除房屋通知书、证明、非法办学告知书等相关证据证明。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。本案中，李某2受张某某委托与李某签订涉案房屋租赁协议，双方均认可在签订租赁协议时，涉案租赁房屋未办理规划审批，故该《房屋租赁协议》因违反法律强制性规定而无效。李某与李某2签订涉案《房屋租赁协议》时，李某2、张某某明知涉案租赁房屋未办理规划审批，未取得房屋所有权证仍出租涉案房屋；李某亦明知该情形，仍承租涉案房屋，李某2、张某某、李某均存在过错，对于因合同无效而造成的损失双方应各承担50％为宜。该案中的损失即李某将涉案房屋装修所支出的费用，经河南诚联资产评估有限公司对涉案租赁房屋装饰、装修价值进行鉴定，确定涉案幼儿园装饰装修评估价值为365,051元，李某、张某某应各承担182,525.50元。张某某反诉请求李某支付占有使用费、将涉案房屋恢复原状的诉请，李某称2019年6月底出现停水停电即不再占有涉案房屋，但其未提供证据证明其已将涉案房屋返还给张某某，双方签订租赁协议时，约定李某租赁期间，在不改变房屋主体结构前提下，李某可以自主装饰，协议到期后属于李某投资的可移动财产及设备由李某撤走，属于装修、装饰的建筑物、供水、供电、隔断、门窗等固定设施，保持原状，转归下个租房租户使用。故对于张某某反诉请求李某将涉案房屋恢复原状的诉请，该院不予支持。涉案房屋中形成附合的装饰装修物，李某应保持原状返还张某某。对涉案房屋的占有使用费，根据本案情况，结合双方过错程度，李某与张某某应各承担一半。张某某认可李某已交纳租金至2019年9月16日，参照合同约定的支付租金标准，折合每日为674.30元。李某应向张某某支付涉案房屋占有使用费，按照每日337.15元计算，自2019年9月17日计算至实际返还涉案租赁房屋之日止。涉案合同无效，张某某请求李某支付其违约金、逾期付款违约金的诉请该院不予支持。李某2应退还李某房屋租赁押金20,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、李某应于判决生效后十日内将涉案房屋返还给张某某，并向张某某支付涉案房屋占有使用费，按照每日337.15元计算，自2019年9月17日计算至实际返还涉案租赁房屋之日止。二、张某某应于判决生效后十日内赔偿李某损失182,525.50元。三、李某2应于判决生效后十日内退还李某涉案房屋押金20,000元。四、驳回李某的其他诉讼请求。五、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,076元，反诉案件受理费2,300元，鉴定费20,000元，共计29,376元，由李某负担13,819元，由李某2负担368元，由张某某负担15,189元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：一审判决将“涉案房屋的实际权利人为张某某，李某2受张某某委托与李某签订涉案房屋租赁协议”误写为“涉案房屋的实际权利人为张某某，李某2受张某某委托与李某签订涉案房屋买卖协议”，本院予以纠正。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案《房屋租赁协议》签订时未取得建设工程规划许可证，至本案一审法庭辩论终结前亦未取得，故2018年3月17日上诉人与李某2签订的《房屋租赁协议》无效，一审法院认定涉案租赁合同无效符合前述司法解释规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以归还。一审法院判令上诉人将涉案房屋返还给被上诉人，并向被上诉人支付涉案房屋占有使用费，亦符合前述法律规定。上诉人上诉提出其已于2019年6月底停止使用涉案房屋，被上诉人在上诉人缴纳的房租到期后已经将涉案房屋收回。被上诉人不予认可，表示尚未收回房屋。对此，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。上诉人虽称被上诉人已收回房屋，但未提供有效证据予以证明，故对其该上诉理由，本院依法不予采纳。关于上诉人称被上诉人在合同签订、履行过程中存在主要过错，应承担主要过错责任的理由。对此，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一房应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查，被上诉人明知涉案租赁房屋未办理规划审批手续仍将涉案房屋出租给上诉人，存在过错责任。上诉人在合同签订时亦明知涉案房屋未办理规划审批手续仍承租涉案房屋，对于合同无效亦应承担过错责任。综合本案实际情况，一审法院酌情确定双方各承担50％的责任比例适当，上诉人关于被上诉人应承担主要过错责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于被上诉人提出一审认定事实错误，其反诉请求应得到支持，请求依法改判或发回重审的答辩理由。经查，被上诉人收到一审判决后，未在法定期限内提起上诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，故对其答辩请求，本院依法不予审查。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5681元，由李某负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年三月十三日书记员  路晓云