浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初3772号 原告：三门县兴茂商业管理有限公司，住所地浙江省三门县海游街道环湖南路16-206号心湖国际小区。 法定代表人：王丽娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。 被告：王婷婷，女，1992年8月28日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：柳方省，浙江瑞云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑祎楠，浙江瑞云律师事务所实习律师。 原告三门县兴茂商业管理有限公司（以下简称“兴茂公司”）与被告王婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日进行了第一次公开开庭审理，原告兴茂公司的委托诉讼代理人梅其良，被告王婷婷的委托诉讼代理人柳方省均到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年12月23日裁定转为普通程序，于2020年3月2日进行了第二次公开开庭审理，原告兴茂公司的委托诉讼代理人梅其良，被告王婷婷的委托诉讼代理人柳方省均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告拖欠的房屋租金25270元及逾期付款违约金7581元（25270元×30%）；2、判令被告支付给原告拖欠的管理费61410元及逾期付款违约金18423元（61410元×30%）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月14日，台州市鼎盛房地产开发有限公司与原告签订了一份《心湖国际商业广场委托管理协议》，委托原告管理台州市鼎盛房地产开发有限公司所有的鼎盛—心湖国际相关商铺。2017年8月31日，被告王婷婷委托杨先钵签名确认一份《三门心湖国际商铺确认书》，内容为：商铺编号为滨海大道109、110、207、208，租赁期限2017年11月15日至2022年11月14日，年租金173050元，商铺保证金30000元。当日，被告支付了30000元商铺保证金。2017年9月5日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）和一份《心湖国际商业广场管理服务合同》（以下简称“服务合同”），约定由被告承租三门县《鼎盛心湖国际》项目B区滨26—109、110、207、208号商铺，建筑面积为380.31平方米，装修状况为毛坯，用途为小海鲜餐饮，租赁期限及服务管理期限均为五年，即自2017年11月15日起至2022年11月14日止（含优惠期）。租赁合同第四条约定，租金按年支付，每年50540元，其中第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年5月15日起至2018年11月14日止、2019年5月15日起至2019年11月14日止，第三年免租。合同签订后五日内支付第一期的租金，之后每期租金到期前30日内支付下一期租金。服务合同第三条约定，管理费按年支付，每年122820元，其中免管理费期限同上述免租期；合同签订后五日内支付第一期市场运营管理费，之后每期管理费到期前30日内支付下一期管理费；使用人逾期缴纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交付滞纳金。2017年9月5日原告收取被告第一年房屋租金25270元，2017年9月6日原告收取被告第一年管理费61410元。根据租赁合同和服务合同的约定，第二年的租金及管理费，被告最迟不得迟于2018年11月14日付清，而今被告没有支付分文第二年的租金和管理费，且其开办的饭店照常经营，生意尚可，原告多次催讨均不予理睬，性质尤为恶劣。被告的逾期付款行为已构成根本性违约，原告有权解除合同、收回房屋，但基于被告在房屋装修、专用设备上进行投资，现允许其继续经营下去，但被告须承担逾期付款的违约责任（按30%限额标准计算），故提出如上诉讼请求，望贵院依法予以支持，维护原告的合法权益。 被告王婷婷答辩称：1、原、被告订立过租赁合同、服务合同事实，被告欠原告租金25270元也是事实，但原告主张违约金没有事实和法律依据，即使被告没有支付租金，原告要求的违约金过高。被告认为标的物不具备适租性，租赁合同、服务合同存在无效或可撤销的情形。2、被告没有支付租金是因为租赁物的消防验收不合格、没有相关排污排烟设施、没有安装管道煤气，经常被消防机关责令停业整顿，无法营业，造成被告巨大的经济损失，原告有义务维护消防、排污、排烟设施，被告将保留对原告追诉的权利。3、针对管理费，服务合同缺失合同的主要条款，没有规定原告的主要义务，服务合同不成立。且原告也没有履行过任何管理职能，甚至怠于履行主要义务，故原告没有权利向被告收取管理费及相应违约金。 原告兴茂公司针对被告王婷婷的答辩意见反驳称：1、关于违约金问题，两份合同均约定了滞纳金，但金额已经超过损失的30%。根据合同约定，承租方违约，原告有权解除合同，但基于被告在租赁物上已经进行装修投入，故没有解除合同，仅是要求被告支付30%的违约金。被告属于恶意拖欠租金，且一直处于经营中，经营状况良好，故要求按照合同法规定的违约金最高额30%计算有理有据。如果被告愿意支付租金及管理费，原告可以免除部分违约金。2、被告答辩称消防验收不合格，被主管部门要求停业整顿，但被告未向原告提出过因消防问题停整而造成经济损失，仅在原告起诉后提出，经消防部门核实，不存在停业整改问题，被告应举证证明存在消防问题。事实上2014年已经颁发房屋产权证明，不存在消防问题，且商铺的消防责任主体不是原告而是业委会。原告出租房屋已经向相关部门缴纳了1000多万元房屋维修金，也对排污排烟等环保作了改造。被告若认为存在消防问题可以另行向法院起诉。3、关于管理费问题。签订服务合同过程中不存在胁迫等行为，服务合同内容与租赁合同一致，管理费实际上就是租金，原告因为租金税收和管理费税收不同，签订了两份合同是合理避税。被告作为承租人应支付小区物业费，但几年来都由原告支付。自双方签订合同后，原告在小海鲜街道改造上投入了将近500万元，为了提升档次及商业氛围做了大量投资，希望法院对该租金、管理费予以支持。 原告兴茂公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、《心湖国际商业广场委托管理协议》、证明原件各一份，拟证明2017年7月14日原告与台州市鼎盛房地产开发有限公司订立委托管理协议，由原告管理涉案商铺的对外租赁事宜。本案受理后台州市鼎盛房地产开发有限公司出具证明一份，证明上述事实。 证据二、《三门心湖国际商铺确认书》原件一份，拟证明2017年8月31日被告委托其亲戚杨先钵在商铺确认书上签名确认年租金173050元，故管理费实际上就是租金。 证据三、《商铺租赁合同》原件一份，拟证明2017年9月5日原告与被告订立商铺租赁合同，约定租赁标的、租金、期限、违约责任等事实。 证据四、《心湖国际商业广场管理服务合同》原件一份，拟证明2017年9月5日原、被告订立管理服务合同，约定租赁商铺管理服务费金额、期限、违约责任等事实。管理服务合同对管理服务范围没有约定，仅约定了金额、违约责任等。 证据五、浙江省增值税普通发票原件一份，拟证明2017年9月5日，被告支付第一年租金25270元的事实。 证据六、收款收据原件一份，拟证明2017年9月6日，被告支付第一年管理费61410元的事实。 证据七、（2018）浙10民终3298号、（2019）浙1022民初312号民事判决书复印件各一份，拟分别证明法院支持原告管理费的诉讼请求及认定了原告根据管理服务合同在管理服务上有相应的投入。 被告王婷婷对原告兴茂公司提交的上述证据质证称：对证据一的真实性有异议，该协议是原告与案外人签订的，被告没有参与，也不是合同相对方，故对真实性无法确认。证明的内容是“委托该公司负责心湖国际商业广场……收取管理服务费及房屋租金”，被告与原告签订租赁合同及服务合同，房产公司不是合同相对方，无法出具证明要求原告收取管理服务费。且服务合同没有约定原告的义务，原告也无权收取管理费。对证据二、证据三的真实性无异议，被告确实已经支付了第一年的租金，对于原告要求支付违约金及滞纳金等问题，对于原告的损失就是金钱上的利益，30%明显过高，应计算相应的利息损失即可，希望法庭予以调整。对证据四，管理服务合同缺乏合同主要条款，属于无效合同，故管理费和违约金都不应予以支持。对证据五的真实性没有异议，但对关联性有异议，由于原告无法保证租赁物的适租性，消防验收不合格造成被告无法营业。对证据六的真实性没有异议，对关联性有异议，被告于2017年9月6日可能交付过管理费用，前提是物业可能提供过相应的管理服务，被告作为承租人应该交付管理费，符合合同法第36、37条规定，即使原、被告之间没有订立过相关合同，但是合同一方履行了主要条款，作为接受方也应支付相关费用。但是目前原告没有履行过任何管理职能，包括海鲜一条街的灯光亮化和消防、停车位、卫生等，所以原告无权要求被告支付管理费用及违约金。对证据七的真实性无异议，对关联性有异议。两份判决书内容与本案不同，本案被告是基于合同是否成立来答辩，因管理合同缺乏主要条款，合同不成立，该两份判决书均提到原告在消防上存在着隐患需要整改，至目前为止原告仍然没有举证证明租赁物已经过消防验收合格。（2019）浙1022民初312号民事判决书认定消防是对承租标的物是否适租是附随义务，由于原告至目前为止仍然没有消防整改合格，原告没有举证证明其履行了管理合同中的相关管理责任。 被告王婷婷未向本院提交任何证据。 根据原告举证、被告质证情况，本院认证如下：对于原告提交的证据一，即《心湖国际商业广场委托管理协议》及证明原件，能够证明原告与台州市鼎盛房地产开发有限公司之间的关系，能够证明原告的该待证事实，故本院对证据一的证明力予以确认；对于证据二，即《三门心湖国际商铺确认书》，被告对真实性质证称无异议，本院予以采信。对于证据三、证据四，即《商铺租赁合同》及《心湖国际商业广场管理服务合同》，被告对真实性均无异议，两份合同系原、被告双方自愿签订并在合同上盖章、签名及捺印，合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，本院予以采信。对于证据五、证据六，即增值税发票及收款收据，被告对真实性质证称无异议，能够证明被告支付第一年的租金及管理费的事实，本院予以采信。对于证据七，即两份民事判决书，系生效的裁判文书，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月14日，台州市鼎盛房地产开发有限公司与原告兴茂公司签订了一份《心湖国际商业广场委托管理协议》，委托原告管理鼎盛-心湖国际B区滨海大道26号的113号至117号及212号至218号商铺，双方约定，由原告负责商业广场的策划运营、日常管理以及向业主或使用人收取管理服务费和其他代收代缴费用。2017年8月31日，被告王婷婷委托杨先钵与原告兴茂公司签订了一份《三门心湖国际商铺确认书》，初步约定了租赁商铺的位置及面枳、单价、经营种类、租赁期限等，在该确认书中写明年租金173050元。2017年9月5日，原告兴茂公司与被告王婷婷签订了租赁合同及服务合同各一份，约定由被告承租滨海大道26号109、110、207、208号商铺用于经营小海鲜餐饮，建筑面积为380.31平方米，装修状况为毛坯。合同同时约定，租赁期限及服务管理期限均为五年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止（含优惠期）。其中，租赁合同第四条约定，租金按年支付，每年50540元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年5月15日起至2018年11月14日止、2019年5月15日起至2019年11月14日止，第三年免租，自2019年11月15日起至2020年11月14日止；合同签订后五日内支付第一期的租金，之后每期租金到期前30日内支付下一期租金；合同租金已包含物业费。合同第十三条约定，乙方的违约责任：（一）乙方逾期支付租金或其它应由乙方承担的费用，逾期在15天内的，每逾期一日，按应支付款的1%向甲方支付滞纳金；（二）有下列情况之一，乙方承担违约责任，支付相当于本年度租金三倍的违约金，且甲方有权决定合同是否解除或继续履行：1、逾期15天以上不缴纳租金的；……。服务合同第三条约定，管理费按年支付，每年122820元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年5月15日起至2018年11月14日止、2019年5月15日起至2019年11月14日止，第三年免管理费；合同签订后五日内支付第一期市场运营管理费，之后每期管理费到期前30日内支付下一期管理费；使用人逾期缴纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交付滞纳金；合同未约定管理服务内容。2017年9月5日、2017年9月6日，原告分别向被告开具了增值税发票及收款收据各一份，确认收到被告支付的租金25270元及管理费61410元。后被告未支付2018年11月15日至2019年11月14日的租金及管理费，经原告催讨，被告至今没有支付剩余租金及管理费。 另查明，原告兴茂公司及鼎盛公司在心湖国际商业广场建设及管理中的投入有4205583元，物业费252698元在租赁合同中约定由原告承担。原告曾在推动三门小海鲜美食街建设的实施过程中，向三门县人民政府提供了《三门·小海鲜美食街设计方案汇报》的设计方案。 本院认为，原、被告于2017年9月5日签订的《商铺租赁合同》及《心湖国际商业广场管理服务合同》效力问题，本院生效的（2019）浙1022民初312号民事判决对相同的其他租赁者与原告签订的合同已认定为有效，故对被告王婷婷主张原、被告签订的《心湖国际商业广场管理服务合同》属无效或可撤销的抗辩意见，在本案中不再审查。对于原告兴茂公司主张的诉讼请求是否应予以支持，本院具体阐述如下： 一、原告主张的要求被告支付给原告拖欠的房屋租金25270元及逾期违约金7581元诉讼请求是否应予支持。本院认为，原告已按约将商铺交付给被告用于经营饭店，已完成了租赁合同约定的租赁物交付义务，被告在双方签订合同之后仅支付了第一年的租金25270元，第二年的租金根据租赁合同约定应该在第一年租赁期到期前30日内支付，故被告最迟应该在2018年10月15日支付第二年的租金25270元，至本案的立案受理日期2019年9月9日止，已逾期支付超过10个月。至于被告主张拒付租金的原因是租赁物消防验收不合格、没有相应排污排烟设施、没有安装管道煤气，且被消防机关责令停业整顿，造成被告巨大的经济损失。本院认为，被告抗辩的上述问题均涉及双方签订的服务合同履行内容，由于双方在服务合同中未明确约定，双方应本着诚实信用原则和互利共赢的合同目的初衷，对约定不明确的事项进行协商处理，如协商不成的，可就合同履行争议另行主张。且被告没有提交相关部门因消防原因要求其停业的证据，故被告以此拒不支付租金的理由不足，本院对被告的这一抗辩意见不予采纳。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十三条第（二）项约定，被告逾期支付租金15天以上的，支付相当于本年度租金三倍的违约金，现原告要求被告按到期租金25270元的30%支付逾期付款违约金，已对租赁合同约定的高额违约金进行大幅降低后主张，被告抗辩称原告主张的违约金过高，请求本院对违约金进行调整，本院认为原告现主张的租金逾期付款违约金相对合理，故本院对原告主张的该项诉讼请求全部予以支持。 二、原告主张的要求被告支付给原告拖欠的管理费61410元及逾期付款违约金18423元诉讼请求是否应予支持。本院认为，原、被告在签订的《心湖国际商业广场管理服务合同》没有约定管理服务的内容，导致无法根据合同约定认定原告是否履行了管理服务内容。管理服务内容是本案最大争议焦点，原告作为商铺的出租方、心湖国际商业广场的建设者、管理者以及合同文本的提供者，因在缔约《心湖国际商业广场管理服务合同》过程中未明确管理服务内容，导致管理服务合同在履行过程中发生重大争议，在双方不能就管理服务内容事后达成补充协议的前提下，本院只能根据合同条款及本案的具体情况进行确定。根据合同条款，原、被告在管理服务合同第一条总则中约定合同目的是“为了保证心湖国际商业广场正常有秩的发展”，在第三条中具体表述管理费为“市场运营管理费”，本院解释应当包括对心湖国际商业广场设计及硬件投入、市场宣传推介等氛围营造、市场经营管理服务等，被告等商户是首次进驻该商业广场，不能简单将时间界定为原、被告签订合同之后，应包括之前的专项投入、后续的投入及日常的管理服务等，具体可考虑下列因素：1、原告方在心湖国际商业广场建设以及管理过程中的资金投入，根据本院查明的事实，原告及鼎盛公司在心湖国际商业广场建设及管理中的投入有4205583元，但其中的物业费252698元因原、被告在租赁合同中约定由原告承担，不应作为管理费调整的考量因素，2017年春节年货节开支26万元不属于基础设施投入，且时间也发生在被告租赁商铺之前，可以作为本案管理费调整的考量因素，其余部分投入也不是纯粹为了被告等商户的利益，心湖国际商业广场或者三门小海鲜美食街建设，对原告方的售房及出租房屋自身会带来更多利益，当然商业环境的营造及改善，原告等商户也会间接获益，故作为一个主要考量因素。2、原告方对三门小海鲜美食街建设的实施情况。虽然原告方在该项目的硬件上作了较大投入，但与设计方案仍有一定的差距，特别是停车系统、智慧城市建设方面基本没有做，至少可以认定原告现在完成的三门小海鲜美食街建设与当初的最佳方案是有一定差距，故可以作为管理费调低的一个因素。3、原告在被告租赁商铺期间的具体管理服务情况，原告在最近一二年对心湖国际商业广场持续性的投入及商业环境的营造投入较少，对原告等商户进行管理服务的事项也不多，也可作为减少管理费的一个考量因素。4、租金和管理费约定两者的关联因素。原、被告在《三门心湖国际商铺确认书》中并没有区分租金和管理费，是把两者纳在一起的，在签订《商铺租赁合同》和《心湖国际商业广场管理服务合同》时再进行划分，但约定的管理费标准远高于租金，客观上讲当时双方最关心的是两者总额，不排除当时原告方为了规避税收的因素，将管理费调高、租金调低的行为，虽然原告陈述管理费就是租金的说法理由不足，也与合同约定不相符，但在调整管理费时，从公平原则及平衡双方利益考虑，在租金明显低于市场价的情况下，不宜将管理费调得过低。综上理由，考量本案的各种因素，本院将原、被告约定的第二年管理费进行酌情调整，可调整被告按合同约定的管理费70%支付给原告，考虑到本案管理费的争议是由于服务合同对管理服务内容没有约定引起的，不宜认定被告未支付第二年管理服务费的行为构成违约，故本院对原告主张的管理服务费合理部分的诉讼请求予以支持，对原告主张的管理费逾期付款违约金诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、由被告王婷婷支付给原告三门县兴茂商业管理有限公司租金25270元及逾期付款违约金7581元，合计32851元，款限本判决生效后一个月内付清。 二、由被告王婷婷支付给原告三门县兴茂商业管理有限公司管理费42987元，款限本判决生效后一个月内付清。 三、驳回原告三门县兴茂商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告王婷婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2550元，由原告三门县兴茂商业管理有限公司负担830元，由被告王婷婷负担1720元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  叶春娟 人民陪审员  何爱娟 人民陪审员  罗香莲 二〇二〇年三月二十三日 法官助理郑舒静 代书 记员  奚聪聪