上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初5906号原告(反诉被告)上海风华物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人沈明华。委托代理人盛振春，上海市银星律师事务所律师。委托代理人刘婉，上海市银星律师事务所律师。被告(反诉原告)宋孝全，男，1949年10月20日生，汉族，住上海市。委托代理人代瑞，上海永盈律师事务所律师。原告(反诉被告)上海风华物业管理有限公司(以下简称风华物业公司)与被告(反诉原告)宋孝全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)风华物业公司的委托代理人盛振春、刘婉、被告(反诉原告)宋孝全及其委托代理人代瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)风华物业公司诉称，2013年4月28日，风华物业公司与宋孝全签订了《房屋租赁协议》，约定，风华物业公司将宝山区真金路XXX弄XXX号三楼东侧约330平方米房屋出租给宋孝全，租期从2013年5月1日至2016年4月30日，年租金为人民币(以下币种均为人民币)5万元。租期届满后，风华物业公司多次要求宋孝全返还房屋未果，现起诉要求宋孝全返还房屋，按租金标准支付从2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。被告(反诉原告)宋孝全反诉并辩称，2014年5月至9月，风华物业公司擅自断水断电5个月，致使宋孝全无法经营。2014年9月，风华物业公司告知宋孝全付清上述5个月的租金，风华物业公司同意自动续期租赁合同。在此情况下，宋孝全付清了上述租金。租赁合同本身也约定了到期后自动续期2年，故双方的合同尚未到期，不同意返还房屋。宋孝全的租金支付至2016年4月底，宋孝全在2013年装修完毕后，风华物业公司将东西两侧的小房间收回，当时风华物业公司同意将西侧小房间顶3个月租金，东侧小房间给予了宋孝全2万多元的补偿。故宋孝全的租金支付至2016年7月底。2016年8月初，风华物业公司又开始断水断电，现系争房屋空关，不同意支付租金。宋孝全反诉要求风华物业公司返还2014年5月至9月期间的租金20,833元，上述期间的工人工资损失80,681.75元，经营损失5万元，及装潢损失5万元。原告(反诉被告)风华物业公司针对反诉辩称，2014年5月至9月期间，风华物业公司未对宋孝全进行断水断电，也没有承诺过合同可以自动延续2年，合同约定的延续2年是指在风华物业公司没有异议的前提下延续，但宋孝全擅自将棋牌室改为舞厅，长期拖欠租金和水电费，风华物业公司在到期前已书面通知不再续约。风华物业公司未同意过西侧小房间顶3个月租金，也没有在2016年8月初断水断电。宋孝全经多次通知后拒绝搬离，风华物业公司于2016年10月下旬采取了断电措施，但未断水。宋孝全主张风华物业公司在2014年5月-9月期间断水断电不是事实，其反诉请求无事实依据及证据，也超过了诉讼时效，不同意宋孝全的反诉请求。经审理查明，2013年4月28日，风华物业公司(甲方)与宋孝全(乙方)签订了《房屋租赁协议》，约定，甲方将物业会所三楼东侧约330平方米房屋租赁给乙方，租期从2013年5月1日至2016年4月30日；年租金为5万元，先付后用，每季度预付一次；在乙方正常营业中，甲方不得无故停水停电，否则造成乙方经济损失由甲方赔偿；本协议到期后如无其他疑议，可自行延长两年，不再需要签订协议。协议签订后，宋孝全支付租金至2016年4月底。2016年5月30日，风华物业公司向宋孝全发出通知，主要内容为，《房屋租赁协议》期限自2013年5月1日至2016年4月30日，租期已到，风华物业公司于2015年7月起撤离康泰新城小区，故决定终止租赁协议，请宋孝全于2016年7月31日前搬离租赁房屋。审理中，宋孝全提供了：1、宋孝全的雇员宋孝铭、孙梅英、李明明的证词，主要内容为，2014年5月至9月期间系争房屋停水停电。2、2014年4月至11月，宋孝铭、孙梅英、李明明签字的工资表。风华物业公司表示，对上述证据的真实性不予认可。以上事实，有风华物业公司提供的《房屋租赁协议》、通知，宋孝全提供的证明、工资表，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，风华物业公司与宋孝全签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。协议约定，租期从2013年5月1日至2016年4月30日，协议到期后如无其他疑议，可自行延长两年，不再需要签订协议。风华物业公司在协议到期后，对自行延长两年存有异议，并书面通知宋孝全于2016年7月31日前搬离系争房屋，故上述租赁协议已经于2016年4月30日期满。风华物业公司要求宋孝全搬离系争房屋，符合法律规定，本院予以准许。宋孝全主张风华物业公司承诺在其付清租金的情况下租期延期两年，未提供相应证据，本院不予采信。风华物业公司、宋孝全均认可租金支付至2016年4月底，本院予以确认。宋孝全主张风华物业公司于2013年收回西侧小房屋时同意抵扣3个月租金，未提供相应证据证明，本院不予采信。风华物业公司要求宋孝全支付2016年5月1日至2016年9月30日期间的使用费20,833.33元，本院予以准许。宋孝全主张风华物业公司于2016年8月初断水断电，亦无相应证据证明，风华物业公司认可于2016年10月断电，本院予以采信。考虑到断电后对宋孝全使用房屋有影响，本院酌情确定宋孝全按每年2万元计算，支付风华物业公司从2016年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。宋孝全主张风华物业公司在2014年5月至2014年9月期间断水断电，仅有其员工为证，这些员工与宋孝全存在利益关系，所作证言不足以证明上述主张。宋孝全反诉要求风华物业公司返还租金，赔偿工人工资、经营损失、装修损失，依据不足，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)宋孝全于本判决生效之日起十日内，搬离宝山区真金路XXX弄XXX号三楼东侧约330平方米房屋，将该房屋返还给原告(反诉被告)上海风华物业管理有限公司；二、被告(反诉原告)宋孝全于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海风华物业管理有限公司2016年5月1日至2016年9月30日期间的使用费20,833.33元，并按每年2万元计算，支付从2016年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费；三、原告(反诉被告)上海风华物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)宋孝全要求原告(反诉被告)上海风华物业管理有限公司返还租金等反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为265元，反诉案件受理费为2,161元，由原告(反诉被告)上海风华物业管理有限公司负担75元，被告(反诉原告)宋孝全负担2,351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年五月二十二日书记员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。