辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终280号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区铁东街道中珠天琴湾11栋1-101。 法定代表人：许德来，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：于青，女，1989年3月26日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省盘山县。 委托诉讼代理人：**，男，1987年3月13日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：米亮，男，1985年7月16日出生，回族，无业，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：刘丽丽，女，1989年3月27日出生，蒙族，无业，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称中珠公司）因与被上诉人米亮、刘丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人于青、**、被上诉人米亮、刘丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈述上诉请求及理由：一、依法撤销原审判决；二、依法驳回被上诉人的原审请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因是因为双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体原因是双台子区政府没有按照当时与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人上诉请求。 被上诉人针对上诉人的上诉请求及理由答辩：双台子区政府的原因不属于不可抗力，我们是与上诉人签订的合同，政府与上诉人的合同与我方无关，我方同意维持原判。原告米亮、刘丽丽向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金1万元（从违约之日至起诉之日）。事实与理由：原告于2013年12月26日与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发建造的位于中珠天琴湾的一套商品房，2015年9月30日原告正式入住。但被告违反购房合同第20条规定，致使原告未能在所购房屋交付之日起1年内取得该房屋所有权证书。根据相关法律规定，诉至法院。被告辩称：1、答辩人对被答辩人提出的诉讼请求不认可，被答辩人提出的1万元赔偿数额是在没有任何事实依据的情况下提出的无理要求，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求；答辩人没有违反购房合同约定，造成被答辩人房屋所有权书没有办理下来的原因：是因为政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体事实是：双台子区政府没有按照当时与答辩人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。综上所述，因为双台子区政府违约，给答辩人造成了不可抗拒的力量。没有给答辩人对接城市基础设施中的“电力外网”接入小区工程，造成了现在被答辩人的房屋所有权证书办理不了。所以请求法院依法驳回被答辩人的诉求。 一审法院认定事实如下：二原告为夫妻关系，二原告与被告于2015年12月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定二原告购买被告开发建造的位于中珠天琴湾5-1-1601室房屋，房屋总价款313,105.00元。合同的第八章第二十条第（二）项对违约条款作了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。合同签订后，二原告足额向被告交纳了购房款313,105.00元，并于2016年7月11日办理入住。但截止到起诉之日，被告尚未为二原告办理房屋所有权证书。另查：庭审中被告向本院提供了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书（补充合同二）》，抗辩称房屋所有权证书没有办理下来系因为政府不履行与被告签订的合同义务，属于不可抗力。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。二原告已向被告交纳足额购房款，被告未按合同约定期限为二原告办理房屋所有权证 书，根据合同第八章第二十条第（二）项的规定，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额的问题，原、被告已在《商品房买卖合同（预售）》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，二原告于2016年7月11日办理入住，按照合同约定，2017年7月11日完成房屋所有权登记的期限届满，二原告主张违约金从违约之日起计算至起诉之日止，故被告应从2017年7月12日起至2019年10月11日（821天），以313,105.00元为基数按照日万分之0.1的利率向原告支付违约金，违约金的数额为313,105.00元×0.1/10000×821天=2,570.59元。另虽二原告主张其2016年7月11日第一次交纳物业费时，交纳的系2015年9月30日至2016年9月30日的物业费，因此其入住时间为2015年9月30日，但根据二原告提供的入住通知单，记载的入住时间为2016年7月11日，与二原告第一次交纳物业费的时间一致，故应认定入住时间即为2016年7月11日，至于二原告主张物业公司多收的物业费与本案并非同一法律关系，因此本院不予处理。关于被告在庭审中抗辩称未按合同约定为原告办理房屋所有权证书系政府原因、系不可抗力，且提交了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书（补充合同二）》以证明其辩解，但本院认为其提供的合同不足以证明其逾期给原告办理房屋所有权证书的 原因系由于市政基础设施（配电外网）建设不到位造成的，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款相关规定，被告所述情况并非不可抗力，故被告的抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告米亮、刘丽丽违约金2,570.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司负担。 本案争议焦点：上诉人是否有违约行为，应否给付被上诉人违约金2570.59元。 二审查明的事实和原审认定的事实一致。 本院认为：对于应否支付违约金的认定。上诉人与被上诉人达成的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，该合同具有法律效力，双方应按约定履行合同的义务。按合同约定，上诉人应于房屋交付之日起一年内履行交付房屋所有权证书义务，应按约定予以履行该义务。上诉人辩称是由于双台子区政府不履行与上诉人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同(二)约定的义务，没有给上诉人按城市基础设施“电力外网”接入小区工程，造成上诉人对被上诉人违约，属于不可抗力。由于不可抗力是指不能预见并不能克服的自然的原因所致的客观情形，并非政府不履行。根据《合同法》第107条的规定，因当事人的原因导致合同不能履行的，违约方应承担违约责任。原审判决正确，应予维持，对上诉人的上诉请求本院不予支持。 综上所述，辽宁中珠房地产开发有限公司的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 孙继晨 审判员 温 宇 二〇二〇年三月十一日 书记员 杨皓博