北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1141号上诉人（原审原告）：北京智远恒达商贸有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601-1。法定代表人：李翔，董事长。委托诉讼代理人：丰培华，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淇，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京锦昌酒店管理有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601。法定代表人：蔡秀锦，执行董事。委托诉讼代理人：庞慧仙，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凤杰，北京嘉润律师事务所律师。上诉人北京智远恒达商贸有限公司(以下简称智远公司)因与被上诉人北京锦昌酒店管理有限公司（以下简称锦昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初32492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智远公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审，本案诉讼费用由锦昌公司承担。事实和理由：根据我公司提供的规划图纸可见，涉案房屋的规划用途并非酒店旅馆，而是仓储办公；锦昌公司为经营酒店，在顶层加装大型储水罐，并穿过楼顶、楼板、墙壁为各房间铺设冷热水管道，已经构成对房屋结构的严重破坏，并构成重大公共安全隐患；该房屋的通道布局也不符合消防规定，存在重大消防安全隐患。一审法院认为涉案租赁合同第十二条约定不属于约定解除，而是属于违约责任的约定，是完全错误的。双方之间的纠纷延续已近两年，锦昌公司停止营业已一年多，我公司已将涉案房屋出租给第三方，但因锦昌公司占有涉案房屋，导致我公司与案外人的租赁合同无法履行；另我公司已将登记注册地迁至涉案房屋，租赁合同客观上已无法继续履行，根据2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》之规定，双方已经形成合同僵局。我公司将租赁房屋收回自用，对锦昌公司的损失依法补偿，符合公平、诚实信用原则及合同约定，应当得到支持。锦昌公司辩称，同意一审判决，不同意智远公司的上诉请求。关于房屋用途问题，涉案房屋产权证所载明的用途为配套，并非办公仓储，智远公司一审提交的图纸是2003年的平面设计图，无法确认是规划；涉案房屋自2013年以来一直在经营酒店，而且酒店经过相关政府部门审批成立并合法经营，没有发生过任何安全事故，锦昌公司与原房主签订租赁合同时房屋用途就是经营酒店，房屋结构和配套、设备等实际情况也是酒店，锦昌公司承租后仍按原结构和用途使用房屋；智远公司在购买时就已明知涉案房屋用于酒店经营的事实，故智远公司关于我公司改变房屋用途和结构的上诉理由不能成立。智远公司无权依据涉案租赁合同第十二条之约定主张解除合同，一审判决已经作出了充分的解析。租赁合同关系的现状完全是由智远公司的恶意违法违约造成的；作为出租方，智远公司依法应当保障出租房屋属于适租状态，智远公司没有通过协商方式与我公司商量解除合同的问题，导致房屋的严重损坏，且在向我公司交还房屋后仍然对酒店进行破坏，影响我公司经营；智远公司将注册地址迁至涉案房屋，且将涉案房屋另行出租给案外人，均系智远公司恶意所为，故智远公司无权依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》要求解除合同。智远公司向一审法院起诉请求：1．判决确认双方的《租赁合同》于2019月6月8日解除；2．判令锦昌公司将位于北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层401、5层501、6层601腾退交还给我公司；3．判令锦昌公司将注册地址迁出北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601。一审法院认定事实：2012年，周博迎因执行案件中以物抵债取得北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层401、5层501、6层601号房屋产权。2016年6月30日，周博迎名下西城区红莲南路6号院8号楼6层0601房屋设立抵押权，抵押权人为付宇；2017年1月17日，该抵押权被注销。2017年2月24日，付思家因与周博迎签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后付思家因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼6层0601房屋产权。2017年8月7日，智远公司因与付思家签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后智远公司因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼6层0601房屋产权。2013年6月28日，北京文庭四季酒店管理有限公司成立，公司住所地为北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601。2016年7月14日，北京文庭四季酒店管理有限公司更名为北京锦昌酒店管理有限公司，法定代表人由唐顺文变更为吴金春。2017年9月27日，锦昌酒店管理公司法定代表人由吴金春变更为周绵倩。2016年8月1日，周博迎（甲方）与锦昌公司（乙方）签订租赁合同，约定：“第一条房屋的基本情况。甲方房屋坐落于西城区（原宣武区）红莲南路6号院8号楼4层0401、5层0501、6层0601；房屋结构为钢混，建筑面积2049.48平方米。房屋总层数6层，乙方承租楼层包括4层至6层，一层西侧大厅及附属设施停车场，6层以上楼面未经甲方同意乙方不得使用。甲方向乙方提供房屋产权证，房屋用途：配套。乙方只能将所承租的房屋用于酒店经营，乙方负责办理经营酒店所需的所有行政审批手续，甲方可以协助乙方办理相关手续。第二条租赁期限。租赁期限10年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止，半年免租期，自2017年2月1日开始计算租金。第三条租金该房屋按日计算租金，每平方米出租价格是2.4元每天。乙方承租总面积是2049.48平方米。第一年租金1795344.48元。第三年开始租金将在上一年的基础上递增3%。第四条付款方式租金按年结算，乙方应提前10天将下年度租金全面一次性交付给甲方。未按期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按乙方拖欠租金的1%向乙方加收滞纳金。……第十一条因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1．擅自将承租的房屋转租的；2．擅自将承租的房屋转让、转借他人或者擅自调换使用的；3．擅自拆改承租房屋结构；4．拖欠租金累计过1个月；5．利用承租房进行违法活动的；6.故意损坏承租房。第十二条提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如甲方必须终止合同，给乙方带来的经济损失将由甲方给予相应补偿。……第十六条本合同是对甲方与乙方法定代表人吴金春2016年2月1日签订的租赁合同的变更协议，二者不一致的，以本合同约定为准。”2016年6月27日，周博迎名下西城区红莲南路6号院8号楼4层0401设立抵押权登记，抵押权人为付宇。2017年8月22日，智远公司因与周博迎签订的存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后智远公司因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼4层0401房屋产权；抵押权人付宇出具了同意过户声明书。2017年8月24日，付宇因贷款已获清偿，申请解除对0401号房屋的抵押权登记。2016年12月14日，付思家因与周博迎签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后付思家因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼5层0501房屋产权。2017年1月16日，0501房屋设立抵押权，抵押权人为国燕侠；2017年8月2日，国燕侠对该房屋的抵押权予以注销。2017年8月7日，智远公司因与付思家签订存量房买卖合同申请房屋所有权登记，后智远公司因转移登记取得西城区红莲南路6号院8号楼5层0501房屋产权。2017年，锦昌公司将智远公司作为被告，周博迎作为第三人诉至法院，要求智远公司停止侵害，排除妨害。经审查法院于2018年6月26日作出（2017）京0102民初31498号民事判决，其中载明：“……另查，（2018）京0102民初1675号智远恒达公司起诉锦昌酒店管理公司物权保护纠纷一案中，智远恒达公司代理人自认：在智远恒达公司购买案涉0401、0501、0601号房屋之前，曾进行了现场考察，知悉锦昌酒店一直在上述案涉房屋内经营使用；智远恒达公司自2017年9月左右开始控制案涉房屋，房屋内有智远恒达公司人员居住，锦昌酒店管理公司如有需要，可与智远恒达公司沟通后进入案涉房屋，案涉房屋为空置状态……判令如下：北京智远恒达商贸有限公司不得妨害北京锦昌酒店管理有限公司对北京市西城区红莲南路6号院8号楼0401、0501、0601三层房屋的使用经营……”智远公司不同意一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。但在上诉案件审理期间，智远公司申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）京02民终字9697号民事裁定，裁定准许智远公司撤回上诉。2019年1月28日，智远公司向锦昌公司发出《关于要求支付租金并加强房屋管理的通知函》，其中载明：“……（1）我公司已于2018年6月28日履行判决，客观上不再占有和控制红莲南路6号院8号楼0401、0501、0601三层房屋，实际上已交还你公司……（2）我公司已撤回在西城区人民法院的房屋租赁合同纠纷案【（2018）京0102民初46535号】的起诉，我公司同意租赁合同继续履行……请你公司在2019年2月1日前，将2019年2月1日至2020年1月31日的租金1795344.48元（暂按此标准执行）付至我公司账户……（3）如你公司对我公司已于2018年6月28日履行判决将红莲南路6号院8号楼0401、0501、0601三层房屋交你公司存有异议，我公司同意在2019年1月30日上午九点，与你公司再次共同现场验证、交接……如届时你公司拒绝接收租赁房屋或拒绝办理交接手续，将视为我公司已经交还房屋给你公司，且视为你公司拒绝履行租赁合同……”2019年1月31日，锦昌公司向智远公司发送《关于的回函》，对2019年1月30日双方进行房屋交付后，房屋不能正常使用的情况进行列举。2019年3月4日，锦昌公司向智远公司发出《关于租金发票和装修方案的通知》，告知智远公司已交纳一年租金，并要求智远公司开具增值税发票，同时载明：“……2、因租赁房屋长期停业且保管不善，在2019年1月30日贵我双方进行房屋现场交接时，存在不同程度的损坏，且有的卫生间存在下水道阻塞反流问题……我司恢复酒店经营需要重新装修。根据租赁合同约定，我司装修需经贵司书面同意，故我司现向贵司提出装修改造申请并提供《施工方案》及设计图（详见附件），请贵司在2019年3月7日前书面答复我司意见，逾期未答复的，视为贵司同意我司装修施工方案。”2019年3月6日至2019年5月14日，双方之间就租金发票开具与装修及维修事宜进行多次函件往来，但未能达成一致。2019年2月18日，锦昌公司在智远公司更正收款账户信息后支付房屋租金1795344.48元。2019年5月23日，北京市西城区公安局消防支队向智远公司作出《责令立即改正通知书》，载明存在具体问题为“1、3层西侧墙壁消火栓内水带缺少缺口；2、3层……楼梯间堆放杂物；3、四层西侧灭火器箱上堆放杂物”。2019年5月27日，北京市西城区城市管理综合治理行政执法监察局向智远公司发送工作建议函，认为存在涉案房屋楼宇东侧原锦昌酒店门前存在未落“门前三包”责任制的行为，建议智远公司清扫地面，清除废弃物。2019年6月5日，智远公司提出锦昌公司存在违法违规行为，向锦昌公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除合同，要求锦昌公司立即一切违法施工，在一个月内腾退房屋，并称“如你公司认为我公司解除合同给你公司带来经济损失，你我双方可进行协商，你公司也可以另行起诉索赔，我公司将严格按照人民法院的裁判执行。”2019年6月8日，锦昌公司向智远公司发出《关于不同意解除租赁合同的通知》。2019年6月12日，智远公司再次向锦昌公司发函，明确解除合同的态度并再次说明有关经济损失赔偿问题的解决方式。另查，一、庭审中，智远公司提交照片、录音、视频资料以及停工通知函，证明锦昌公司对涉案房屋疏于管理、违法施工在楼顶安装大型水罐，并在智远公司告知不得继续施工的情况下继续施工，致使涉案房屋存在安全隐患。锦昌公司对照片的真实性不认可，对录音及视频资料真实性认可，但不认可证明目的，锦昌公司所更换的水罐比之前的小，且上述水罐是酒店经营必备的设备，行政机关也从未对上述设备安装作出过处罚，锦昌公司并未进行过违法施工；对于停工通知函的真实性认可，但物业公司是在业主投诉下就作出了通知，物业公司表示对实际情况不了解，也没有到现场进行过检查。同时，锦昌公司提交《对的回复和说明》以及《请求现场检查的通知函》，证明锦昌公司不存在违法施工的情形，并请物业公司到现场检查；智远公司对上述两份资料均不认可，认为没有物业公司的签收，且物业公司也不是租赁合同的当事人。二、庭审中，智远公司提交营业执照以及北京市房屋租赁合同，证明智远公司已将涉案房屋中的0401出租他人，并在涉案房屋0401、0601注册公司的情形，双方之间的租赁合同无法继续履行；锦昌公司认为上述系智远公司恶意阻碍合同履行的事实情况，不认可其证明目的。三、庭审中，锦昌公司提交公证书以及视频资料，证明2019年1月30日双方交接房屋时的相关情况，以及锦昌公司对房屋维修前以及维修后的现状进行保全证据公证。智远公司认为视频资料的真实性无法确认，与本案无关；对公证书的形式真实性认可，但认为是锦昌公司在收回房屋后进行的公证，故对证明目的不认可。四、庭审中，锦昌公司提交告示、照片、酒店监控录像，证明智远公司分别在2019年3月20日、2019年7月10日以张贴告示以及堆放沙土的方式阻碍锦昌公司恢复经营。智远公司认可告示文本中机打的内容，对于其中的手写部分不认可；对照片真实性不认可，对监控录像拍摄内容证明目的不认可，与本案无关，一层大堂的堆放物是其他业主维修房屋放置，与智远公司无关。经询，智远公司表示其要求解除合同的依据为锦昌公司存在“擅自拆改承租房屋结构、利用承租房进行违法活动以及故意损坏承租房屋”的行为，同时认为其依据合同约定亦可提出终止合同。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。周博迎与锦昌公司所签订的租赁合同，系双方当事人真实性意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。智远公司取得涉案房屋所有权后，智远公司作为上述租赁合同的出租人，锦昌公司作为承租人，双方均应受上述合同内容的法律约束。本案中，智远公司主张锦昌公司存在“擅自拆改承租房屋结构、利用承租房进行违法活动以及故意损坏承租房屋”的行为，但依据智远公司提交的证据不足以证明锦昌公司存在上述行为，故智远公司以锦昌公司存在上述违约行为为由要求确认解除双方之间租赁合同的请求缺乏依据。另，智远公司认为依照合同第十二条提前终止合同的约定，其有权解除与锦昌公司之间的租赁合同关系。法院认为，智远公司无权依据租赁合同上述条款约定行使合同解除权。理由如下:首先，根据合同法及合同法理论的基本原则，依法成立并生效的合同对合同双方均有约束力，双方当事人应按合同约定遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。也就是说，依法成立并生效的合同严格履行是原则，变更、解除为例外。在此前提下，现行合同法将合同解除权分为两大类：法定解除权和约定解除权。智远公司依据的合同第十二条不属于法定解除的任一情形，根据其条款内容这一点是不言自明的。合同第十二条亦不属于约定解除，具体来说，约定解除的立法核心本意在于“协商一致”，即使允许“当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，也要求当事人之间有协商一致约定的“解除条件”，而不是允许任何一方随意可以解除合同。智远公司将合同第十二条约定理解为“赋予其在租赁期限内，不需要任何前提条件，只要其需提前收回房屋，就可以通过提前通知对方的方式解除合同”，显然与法律规定的约定解除相左。其次，从日常生活经验、双方当事人权利义务平衡及交易安全的角度考虑，锦昌公司对合同第十二条的理解亦有误。平等原则是合同法基本原则之一，合同双方作为平等交易的主体，权利义务分配应符合平等原则。按智远公司理解在租赁期内只要其有需要就可提前收回房屋、提前解除合同，显然造成双方权利义务不对等，将合同相对方置于随时被清出租赁房屋的不安全地位，使合同约定的租赁终止期失去意义，交易安全也无法保障。第三，合同第十二条约定内容应解释为若智远公司提前收回房屋，应承担向承租人赔偿经济补偿的违约责任，而非赋予智远公司通过承担经济补偿责任可以随时解除合同的权利。因此，智远公司对合同第十二条的理解有误，其无权据此约定行使合同解除权，故智远公司基于合同解除要求锦昌公司返还涉案房屋的诉讼请求，法院亦不予支持。对于智远公司要求锦昌公司将注册地迁出北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601的诉讼请求，因双方合同仍处于租赁期间，智远公司要求锦昌公司将注册地迁出缺乏依据，加之工商注册问题亦属于行政管理的主管范围，故法院对智远公司该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：驳回北京智远恒达商贸有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另，智远公司主张一审法院未查明锦昌公司违法施工的事实，并另提供如下证据：1、民事起诉状，欲证明锦昌公司另案起诉，要求智远公司赔偿各项损失，其中包括房屋装修、设备、物品损失，锦昌公司在该案中所提请求就是针对合同解除后的全部赔偿，可以证明锦昌公司实际上已经认可双方租赁关系已经解除的客观事实。2、装修施工申请表和施工许可证等，欲证明2019年7月10日至9月10日，位于北京市西城区红莲南路6号院8号楼2层、3层业主乌鲁木齐信鑫小额贷款股份公司对其房屋进行装修，锦昌公司所述一层大堂堆放的沙土是该公司装修存放，与智远公司无关，智远公司从未阻止锦昌公司开业。3、《建筑工程施工许可管理办法》，欲证明锦昌公司在未取得施工许可证的情况下强行违法施工，严重违反合同及法律规定。锦昌公司对上述证据分别质证，证据1的真实性认可，不认可关联性和证明目的，不属于二审新证据，锦昌公司并未表示过同意解除合同，该另案诉讼与本案无关，系基于有效的租赁合同赋予的权利主张赔偿，不能证明锦昌公司已经同意解除合同。证据2的真实性不认可，没有案外人的签字或盖章，亦不属于二审新证据，且该证据显示的施工期间没有任何施工行为，不认可证明目的，锦昌公司一审已经提供证据证明渣土系智远公司故意堆放。证据3不属于证据，不认可证明目的，实际上因为智远公司未同意锦昌公司进行装修，锦昌公司无法办理施工许可证。另查，涉案租赁合同第十二条提前终止合同条款共两项，分别为“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如甲方必须终止合同，给乙方带来的经济损失将由甲方给予相应补偿。”和“如因国家建设、不可抗力因素须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。因国家建设给予乙方的补偿，应由乙方享有”。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，周博迎与锦昌公司签订的租赁合同合法有效。在该租赁合同履行期间，智远公司取得涉案租赁标的的所有权，不影响该租赁合同的效力，智远公司作为出租人，锦昌公司作为承租人，均应依约履行该租赁合同。现智远公司主张锦昌公司所加装的储水罐存在重大安全隐患，并认为房屋通道布局存在重大消防安全隐患，但智远公司就上述主张未能提供任何证据，故其以此为由主张锦昌公司存在“擅自拆改承租房屋结构、故意损坏承租房屋”的合同解除事由，本院难以采信。智远公司另主张锦昌公司进行违法装修，且不论其提供的现有证据是否足以证明锦昌公司擅自进行装修的事实，单该理由尚难满足合同约定的“利用承租房进行违法活动”的解除条件。综上，一审法院对智远公司以锦昌公司存在违约行为为由主张解除合同的请求未予支持，处理正确。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。智远公司主张依据涉案租赁合同第十二条之约定，其拥有合同单方解除权，经审查，其该诉讼主张不能成立，一审法院已经进行的法理阐述，本院不再赘述，应当认为如果将该约定理解为智远公司单方享有任意解除权，则无疑不符合该租赁合同订立的真实目的，无法保障双方对租赁合同履行的合理预期。当事人对合同条款的理解有争议的，在可以在合同条款之间找到利益平衡点时，应当优先适用文义解释和体系解释对双方的真实意思表示作出判断。从该条约定本身来看，第二项明确约定，即便发生国家建设、不可抗力等因素而终止合同时，仍然需要提前一个月书面通知锦昌公司。反观该条第一项约定，显然附着在该条第一项约定之后的“如甲方必须终止合同，给乙方带来的经济损失将由甲方给予相应补偿”，应当理解为系对第一项双方协议解除后果的约定。从合同行文看，如果立约之初，双方当事人的真实意思表示系赋予出租方任意解除权，因任意解除权直接发生合同解除后果，对双方均系重大合同事项，亦与协议解除、不可抗力解除系三种不同的合同解除事由，则显然应当在行文上作出特别安排，才足以表示双方当事人均同意赋予一方该重大合同权利。故智远公司以该条约定为依据主张其享有单方解除权显然不符合文义解释、体系解释的合同解释原则。故锦昌公司以该约定为基础，请求解除涉案租赁合同，本院亦难支持。至于智远公司主张双方形成合同僵局，综合考虑双方此前诉讼情况及本案现有证据，智远公司以此为由主张解除合同，本院亦难支持。综上所述，智远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20910元，由北京智远恒达商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王军华二〇二〇年三月五日书记员  孙春玮