贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终267号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。被上诉人（原审原告）：刘莉娜，女，汉族，1989年3月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）师事务所律师，执业证号：15205201811027878。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人刘莉娜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘莉娜逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款1856140元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告刘莉娜的其他诉讼请求。案件受理费4957元，由原告刘莉娜负担2257元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担2700元。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决未厘清逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的性质。一审判决认定“原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任。”上诉人认为，上诉人要向办证部门交付办理房屋转移登记的相关文书，前提是已取得初始登记，在未取得的情况下，不可能履行该义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的责任，而并非是未按照约定日期取得商品房初始登记的违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的条款实质上与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任。二、即便认定上诉人存在违约，也应以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金适用的依据。《委托办理权属登记协议书》签订在后，该协议第四条的约定系对原合同二十二条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约条款的变更，该条款变更后，《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定失去效力，即使认定上诉人违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元计算至上诉人交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止。被上诉人刘莉娜二审未作答辩，被上诉人刘莉娜的代理人在代理词中主张：1、《委托办理权属登记协议书》第四条的违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，上诉人的上诉理由不成立。2、上诉人应当向被上诉人支付逾期建设完成商业配套设施的违约金。3、上诉人应当向被上诉人支付逾期交房违约金。二审中，被上诉人提交《碧桂园物业及资料移交书》，证明上诉人已于2019年10月24日将涉案房屋交付给被上诉人使用，逾期交房违约金依法已达到支付条件，被上诉人主张以已付房款15%为上诉人应当支付的逾期交房违约金，应予支持。经审理，二审查明事实与一审相同。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理，被上诉人代理人在代理词中提出的主张，本院不予审理。二审本案争点：1、《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的违约责任与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任是否为同一违约责任；2、上诉人是否违约及违约责任应如何确认。关于争点1，经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条载明：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记簿。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元，由X承担。（五）其他有关事项约定如下：买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。”根据查明事实，双方之后签订的《委托办理权属登记协议书》，是对《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（五）项其他有关事项约定的补充，《委托办理权属登记协议书》并非对取得涉案商品房所有权初始登记的时间及相关违约责任进行了变更，二者是不同的违约责任，一审阐述详尽，本院不作赘述。上诉人认为二者为同一违约责任的上诉理由明显不成立。关于争点2，根据查明事实，上诉人未能在《商品房买卖合同》约定的时间2017年1月29日取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人违约。但在《商品房买卖合同》中，双方对约定日期起180日以后，上诉人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，未作约定。一审结合本案实际，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决由上诉人向被上诉人支付违约金，违约金的计算方式以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年1月30日开始计算至上诉人提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日止正确。上诉人主张即使其违约，也应以每日50元计算违约金的上诉主张，是将《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的违约责任与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任理解为同一违约责任，如前所述，因二者非同一违约责任，故对其该主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9914元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇二〇年三月四日书记员 秦宇彤