上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初3775号原告(反诉被告)：上海一普体育管理咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张豪钦，执行董事。委托诉讼代理人：郎青青，上海鑫钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桂芹，上海鑫钧律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹。原告上海一普体育管理咨询有限公司与被告上海中原物业顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，被告上海中原物业顾问有限公司提起反诉，本院于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告上海一普体育管理咨询有限公司的委托诉讼代理人郎青青及被告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人姚莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海一普体育管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除上海一普体育管理咨询有限公司与上海中原物业顾问有限公司的租赁合同关系；2.判令上海中原物业顾问有限公司返还租赁保证金150,000元及三个月租金150,000元；3.判令上海中原物业顾问有限公司支付违约金150,000元；4.诉讼费由上海中原物业顾问有限公司承担。事实和理由：2016年10月，原、被告签订房屋转租合同及补充条款，约定由被告将上海市徐汇区漕溪北路XXX号-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告用于经营健身房，同时被告应当提供合同附件中约定位置的广告灯箱、二楼喷绘广告位置及楼顶亚克力广告位置给原告使用。合同签订后，原告依照合同约定支付了保证金及三个月的房屋租金。因被告始终未向原告交付符合合同约定条件的房屋，经原告多次催告未果，故向法院提起诉讼，要求判如所请。上海中原物业顾问有限公司辩称，同意解除原、被告签订的房屋转租合同，对于其余诉讼请求均不同意。原告原先承租系争房屋仅经营健身器材，因为系争房屋根本不可能作为健身房使用。后因为原告改变了经营规划，需要另行承租房屋做健身房，认为系争房屋的面积不够，租金过高，故提出要求解除合同。就原告陈述的广告位等，被告已经提供了相应的位置，之前其他的租客也是一直使用的。根据合同约定，被告已经提供了相应的位置，至于是否可以使用，怎么使用，必须按照相关部门的要求使用，这个不是被告可以左右的。原告没有提供其不能使用广告位的具体证据。上海中原物业顾问有限公司向本院提出反诉请求：1.判令解除上海中原物业顾问有限公司与上海一普体育管理咨询有限公司签订的房屋转租合同；2.判令上海一普体育管理咨询有限公司承担自2017年2月2日起至实际返还房屋之日止的租金(按每月50,000元的标准)；3.判令上海一普体育管理咨询有限公司支付违约金150,000元。事实和理由：原、被告就系争房屋签订了房屋租赁合同，反诉原告也已经按照约定向反诉被告交付了系争房屋，然反诉被告以种种理由拒绝继续承租系争房屋，反诉被告的行为已经构成根本违约，故要求判如所请。上海一普体育管理咨询有限公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。根据合同约定，交房标志为交付钥匙并签署交接书，但双方从未签署过交接书，反诉原告并未向反诉被告实际交房。反诉原告没有向反诉被告提供符合合同约定的系争房屋，导致反诉原告租赁系争房屋的目的无法实现。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市房屋转租合同一份，约定，乙方向甲方承租上海市徐汇区漕溪北路XXX号-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2016年11月1日起至2019年6月15日止，月租金为50,000元。房屋转租期间，在非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租的，乙方应按退租当月的月租金的叁倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵扣甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则应由乙方另行支付。合同并就其他内容进行了约定。该合同补充条款约定，乙方于签订本合同后5日内支付甲方租赁保证金150,000元。乙方于签订本合同后5日内支付首笔叁个月租金150,000元，之后按叁个月为一期支付，房屋先付后用，每期提前五日(含当日)支付下个月房租。甲方全额收到前述款项后并于2016年11月1日前将该房屋交付乙方，交房标志为甲方将该房屋钥匙交付给乙方并签署《房屋交接书》。一方根本性违约的，守约方有权单方面解除租赁合同及本合同，且违约方须支付守约方违约金为当月租金的叁倍。出现转租合同正文第九条约定的违约情形的，适用本条约定，而不使用转租合同正文第九条的约定。乙方入住后需要制作门头灯箱、二楼广告喷绘事宜，甲方负责提供乙方合同中约定的位置的上述广告灯箱及二楼喷绘广告位置以及楼顶亚克力广告位使用，乙方应当遵守管理该房屋物业管理部门的统一规定。在该份合同附件二中，标识出了被告应当向原告提供广告位的具体位置。合同签订后，原告按约向被告支付了租赁保证金150,000元及三个月租金150,000元。2016年11月，原告多次向被告发函称，经原告向相关行政部门了解，被告提供的广告位置的二楼无法进行广告喷绘，要求被告与相关部门进行协商。对于以上两份函件，被告均表示已经收到了，双方也就此事进行过协商。2016年12月2日，原告向被告发函要求解除租赁合同，并要求被告返还原告的租金、租赁保证金并支付违约金。对于解除合同通知函，被告表示收到过，但认为是原告单方面的意思表示。庭审中，原告陈述，双方并未签署过交接书，被告仅仅向原告交付了房屋钥匙，方便原告对系争房屋进行装修等准备事宜。原告一直将被告交付的系争房屋钥匙放在原告公司行政部，若原告工作人员节假日需要查看系争房屋，一直是由被告工作人员持备用钥匙开门的。其已经于2016年11月18日将系争房屋的钥匙交还给被告工作人员。且因广告位无法使用，其并未要求被告实际交房。被告认可双方并未签署房屋交接书，但认为原告已经开始准备装修事宜，已经实际使用系争房屋。被告否认收到原告交还的系争房屋钥匙。就合同约定应当由被告提供的广告位，原告认为，被告已经向原告提供了合同附件所示部位，在原告准备装修之前，特地向相关行政部门进行了询问，被告知二楼无法进行广告喷绘。因原告尚未实际使用广告位，故从未收到过相关部门的行政处罚。诉讼过程中，被告陈述，其已经于2017年4月12日自行收回系争房屋。对此，原告表示，其早在2016年11月就已经将系争房屋返还给被告，被告于2017年4月12日收回房屋和原告无关。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，原告提交的房屋转租合同、付款回单，协商函及签收记录、催告函及签收记录、通知函及签收记录、被告工作人员王某某的名片，被告提供的房屋转租合同、协商函等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。就原告提供的微信记录，因被告不予认可，原告并未提供其他书面证据予以佐证，故本院对此不予确认。就被告提供的商铺照片，因原告不认可，被告并未提供其他书面证据予以佐证，故本院对此不予确认。本院认为，原、被告签订的房屋转租合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现原、被告对于合同的解除不持异议，故就原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。本案中，被告已经按照合同约定提供了合同附件中标识的广告位置并交付了系争房屋的钥匙，应认定被告按照合同履行了义务。原告提出，系争房屋的交房标志为交付钥匙并签署房屋交接书，因原、被告并未就系争房屋签署过房屋交接书，故原告从未实际控制过系争房屋之意见。对此，本院认为，因原告已经收到系争房屋的钥匙并已经对系争房屋着手进行装修准备等事宜。且原告从未就系争房屋的交付问题和被告进行过交涉，仅以双方未签署房屋交接书即认为被告未向原告交付系争房屋，于理不合，就原告的该项陈述，本院不予采信。原告提出，根据其向相关行政部门了解，就被告提供的广告位，二楼不能进行广告喷绘。对此，本院认为，原告并未实际发布广告，亦从未受到相关部门的处罚，亦未向本院提供广告位不能实际使用的充分证据。且根据原、被告协商函中陈述，原告向相关部门了解的情况是二楼不能进行广告喷绘，此情况并不导致本案中原、被告之间转租合同的合同目的不能实现。现原告擅自退租，显属根本违约，故就原告要求被告返还租金并支付违约金的诉请，本院不予支持。就原告支付的保证金，在合同解除后，应当由被告予以返还，故就原告要求被告返还保证金的诉请，本院依法予以支持。就反诉部分，反诉被告没有充分证据证明其已经于2016年11月18日将系争房屋的钥匙交还给反诉原告，且反诉原告持有备用钥匙并不免除反诉被告在交还房屋时应当将持有的系争房屋钥匙交还给反诉原告的义务。现反诉原告认可其已经于2017年4月12日收回系争房屋，租金应计算至2017年4月12日止。故就反诉原告要求反诉被告支付自2017年2月2日至2017年4月12日租金的诉请，本院依法予以支持。因反诉被告擅自退租，显属违约，故就反诉原告要求反诉被告承担违约责任的诉请，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除上海一普体育管理咨询有限公司与上海中原物业顾问有限公司于2016年10月21日签订的转租合同；二、上海中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海一普体育管理咨询有限公司租赁保证金150,000元；三、驳回上海一普体育管理咨询有限公司的其余诉讼请求；四、上海一普体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司自2017年2月2日起至2017年4月12日的租金116,670元;五、上海一普体育管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司违约金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,130元，减半收取计4,065元，由上海一普体育管理咨询有限公司负担2,690元，上海中原物业顾问有限公司负担1,375元。反诉案件受理费减半收取计2,650元，由上海一普体育管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  李嶔操二〇一七年五月二十七日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。