湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终404号上诉人（一审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市临港产业新区联港北路168号。法定代表人：朱新星，该公司总经理。委托诉讼代理人：付朝，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：雷雨，该公司客服经理。被上诉人（一审被告）：朱玉侠，女，汉族，1975年6月17日出生，住岳阳市君山区。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称碧桂园物业岳阳分公司）因与被上诉人朱玉侠物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。碧桂园物业岳阳分公司上诉请求：1、撤销岳阳市君山区人民法院（2019）湘0611民初844号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人朱玉侠未提交任何证据证明小区配套设施不到位，应承担举证不能的责任。即便小区配套设施不到位，责任主体也是在开发商，上诉人没有完善小区配套设施的责任和义务，被上诉人不能因此拒缴物业费或扣减物业费；2、被上诉人朱玉侠并未提交证据证明上诉人的服务未达到五级收费标准，应承担举证不能的责任，一审法院仅凭上诉人单方面的口头主张即认定上诉人的服务未达到五级标准，属于事实认定错误；3、上诉人在一审提交了充分的证据证明上诉人服务达到五级服务标准，但一审法院未予认定；4、业主对物业服务是否达到五级标准的认定具有极强的主观性，一审判决仅以单个业主的主管感受即认定上诉人的服务未达标，过于武断；5、上诉人作为上市企业，是享誉全国的知名品牌物业服务公司，在物业服务行业内具有良好的口碑，上诉人的服务质量甚至高于当地最高标准，被上诉人及一审判决认定的服务质量未达标没有事实依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱玉侠未予答辩。2019年8月1日，碧桂园物业岳阳分公司向一审法院起诉请求：1、判令朱玉侠向碧桂园物业岳阳分公司支付2019年1月至2019年7月期间的物业服务费共计5825.54元；2、判令朱玉侠支付截止至2019年7月11日的违约金1298.26元（以逾期未支付物业费为基数，按照日利率3‰计算）；3、判令本案全部诉讼费用由朱玉侠负担。一审法院认定事实：2019年4月4日，经广东省佛山市顺德区市场监督管理局核准，广东碧桂园物业服务股份有限公司变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司），其分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司相应更名为碧桂园物业岳阳分公司。2016年10月24日，碧桂园物业公司收到岳阳市物业管理办公室出具的中标通知书，由碧桂园物业公司中标岳阳合众领岛物业服务项目。中标通知书中载明：“服务登记：达到《岳阳市主城区住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的五级标准。中标价格：别墅的物业服务费价格为每月每平方米3.2元。招标投标管理部门备案意见：1、中标单位的服务必须同时满足下列条件，方可执行中标价。（1）符合招标文件的规定要求；（2）达到投标文件的承诺条件；（3）小区公建配套和所有设施设备全部满足五级标准；（4）物业服务的内容、质量、水平完全满足五级标准。2、上述全部条件有其中之一未达到规定标准之前，具体的收费标准由行政主管部门根据小区的实际情况核定。”2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构碧桂园物业岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。”该合同中第三条约定，物业服务费采用包干制方式，其中双拼和联体住宅的物业收费标准为每月每平方米3.2元。第五条约定，物业服务费按月计收，物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费，业主自购买房屋时签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额交纳物业服务费。第二十条约定，逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。同日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订了《合众领岛前期物业服务合同》补充协议，对空置房物业服务费相关内容进行了约定。2017年8月23日，朱玉侠与岳阳合众置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，且向碧桂园物业岳阳分公司缴纳物业费至2018年12月。自2019年1月至今，朱玉侠拒绝缴纳相应的物业服务费。2019年7月2日，碧桂园物业岳阳分公司对朱玉侠应交物业费进行了书面催收。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。争议的焦点为：一、朱玉侠是否有权拒绝缴纳物业费；二、碧桂园物业岳阳分公司的收费是否合理；三、物业服务费以及违约金应当如何计算。一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。朱玉侠在本案中已经实际入住合众领岛小区鹿鸣谷4栋102房，事实上已经实际收房并使用，并交纳了2018年全年的物业费。2019年7月，经碧桂园物业岳阳分公司书面催缴后无果，故碧桂园物业岳阳分公司请求朱玉侠支付自2019年1月开始欠付的物业费应当予以支持。二、碧桂园物业岳阳分公司中标后，岳阳市物业管理办公室的备案表明：1、中标单位的物业服务必须同时满足4个条件方可执行中标价，其中有小区公共配套和所有设备，物业服务的内容、质量、水平全部满足《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的五级标准；2、上述全部条件有其中一项未达到约定标准之前，具体收费价格由行政主管部门根据小区实际情况确定。朱玉侠认为碧桂园物业岳阳分公司所提供的服务中，小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等诸多方面未达到岳阳市物业服务五级标准以及小区配套设施不到位、住房生活供水等存在问题，且因小区空置率高，应当享受《合众领岛前期物业服务合同》补充协议中优惠的待遇，主张减免相应的物业服务费。碧桂园物业岳阳分公司认为配套设施没有到位不是自己的原因造成的抗辩理由不能对抗业主，且不能证明其物业服务完全达到了五级收费标准。故朱玉侠主张降低收费标准的意见予以采纳，物业收费的标准酌减20%为宜。三、岳阳市主城区住宅公共性物业服务收费指导价格标准中要求物业服务收费实行公示制度和服务价格登记制度，物业服务企业应在物业管理区域的醒目位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式等内容进行公示。而碧桂园物业岳阳分公司不能证明已经公示，朱玉侠也不能因为个人认为物业公司服务达不到收费标准，而消极的拒交物业费进行应对，双方都存在违约行为。《前期物业服务合同》中约定的逾期付款违约金按应付费用的日3‰计算，该违约金明显过高，应当调整为年6%为宜，且计算期限从应交费用之日的次月1日起计算，本案催交2019年1月至7月的物业费，即应当自2019年8月1日起计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限朱玉侠在判决生效之日起十日内一次性向碧桂园物业岳阳分公司交纳物业费4660.43元，并按年6%的计算标准支付相应违约金（自2019年8月1日起计算至付清之日止）；二、驳回碧桂园物业岳阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由碧桂园物业岳阳分公司负担20元，朱玉侠负担5元。双方当事人在二审未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，岳阳市物业管理办公室在对碧桂园物业岳阳分公司中标通知书中明确规定，需达到《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的五级标准方可以执行中标价。达到五级标准的举证责任在碧桂园物业岳阳分公司而不在朱玉侠，而碧桂园物业岳阳分公司所举证据不能证实其已达到五级标准，碧桂园物业岳阳分公司上诉认为证明五级标准在朱玉侠，朱玉侠未提供证据证明碧桂园物业岳阳分公司未达到五级标准，应承担举证不能的责任的理由不能成立，本院不予支持。虽然被上诉人拖欠上诉人的物业服务费不交确有违合同约定，但上诉人在对该小区实施物业管理服务中未达到行业规范确定的标准，被上诉人拖欠物业服务费系事出有因，并非恶意违约，故一审法院认为物业收费的标准应当酌减20%并无不当，本院予以支持。对碧桂园物业岳阳分公司要求被上诉人从自2019年1月起至2019年7月11日支付逾期（逾期192日）缴纳物业服务费违约金的诉讼请求，一审法院认为《前期物业服务合同》中约定的逾期付款违约金按应付费用的日3‰计算，该违约金明显过高，调整为年6%，且计算期限从应交费用之日的次月1日起计算，本案催交2019年1月至7月的物业费，即应当自2019年8月1日起计算违约金也并无不当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  周四平审判员  王延红二〇二〇年三月十二日书记员  许子恒