广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终595号上诉人（原审被告）：胡小丽，女，汉族，1982年10月30日出生，身份证地址湖北省浠水县。被上诉人（原审原告）：广州市豪利物业管理有限公司，住所地：广州市花都区新华镇镜湖路18号豪利花园碧云阁首层。法定代表人：任党恩，总经理。委托诉讼代理人：徐跃辉，女，该司员工。上诉人胡小丽因与被上诉人广州市豪利物业管理有限公司（以下简称豪利公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡小丽上诉请求判令：1.撤销一审判决；2.驳回豪利公司的上诉请求，改判豪利公司履行双方签订的调解协议约定，申请专业机构对涉案房屋的主卧进行补漏修复、对天花板和墙壁进行粉刷修复并承担所有费用；判令豪利公司继续履行《物业管理委托合同》、《业主入住手册》，对涉案房屋的阳台共享上下水管、厨房共用上下水管进行维修或更换，对受水浸影响部位申请专业机构进行专业补漏修复，对天花板和墙面进行粉刷修复，对漏水受影响的电线电路进行更换并承担所有费用；3.本案一、二审诉讼费用由豪利公司承担。事实与理由：一、2005年6月11日，胡小丽购买涉案房屋并与豪利公司签订《业主入住手册》，准时交纳物业管理费用。2010年9月楼上主厕水管爆裂，导致涉案房屋的主卧被水浸，胡小丽的直接经济损失超过万元，在胡小丽提交各项损失证明后，豪利公司拖延至2013年6月召集胡小丽及楼上业主共同协商解决，三方自愿签订书面调解协议：由楼上业主赔偿胡小丽3000元，由豪利公司负责修补涉案房屋楼板裂缝。楼上业主完成赔偿后，豪利公司未按协议对房间楼板进行修补，违反双方协议。二、胡小丽自2005年6月11日入住涉案小区，该小区开发商与豪利公司签订《物业管理委托合同》，委托豪利公司管理。其中第二章委托管理事项的第五条约定，豪利公司负责对共享设备、设备的维修、养护、运行和管理，包括共享的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共享照明、天线、安检设备设施系统等，第六章物业管理服务费用第二十五条明确约定房屋共享设施、设备的维修、养护费用，由豪利公司承担。在胡小丽与豪利公司签订的《业主入住手册》中，不仅对收取物业管理费用作了规定，同时对物业管理服务内容进行了约定。豪利公司对房屋共用设施设备、共用的供排水管道、落水管、水箱、电梯等共用设施设备进行修缮、维护、管理，同时约定对房屋共用部位、共用设施设备半天内解决小维修，一天内解决急修。涉案房屋阳台共用上下水管和厨房共用上下水管分别于2017年、2019年相继出现爆裂漏水状况，导致涉案房屋的电线电路故障，墙壁漏水、家用电器和照明设备无法使用，严重影响居住生活。胡小丽告知豪利公司需要维修，但豪利公司至上诉日未予以任何维修处理，该司未履行《物业管理委托合同》、《业主入住手册》约定的职责和义务。一审法院认为胡小丽未举证证明该部分问题是豪利公司原因所致，故不予采纳是错误的。胡小丽有权行使先履行抗辩权，在豪利公司纠正错误前，有权拒绝支付物业服务费，并主张其赔偿损失。三、2010年涉案房屋的楼上水管爆裂事故发生后，豪利公司于2013年6月召集胡小丽及楼上业主解决，由物业出具协议并三方自愿协议，楼上业主己经依约作出经济补偿，而豪利公司未按协议约定进行修补楼板裂缝工作，违反了该协议的约定。一审法院对此不予审查，未考虑客观事实。四、胡小丽拒交物业费完全是由于豪利公司先后违反调解协议和《物业管理委托合同》《业主入住手册》的约定，胡小丽是行使正当的抗辩权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。综上，一审判决认定事实错误，确定性质不当，请求二审法院依法改判支持胡小丽的上诉请求。被上诉人豪利公司二审答辩称：1.豪利公司于2010年9月接到涉案房屋的漏水投诉，经豪利公司多次与楼上40x房业主协调沟通，40x房于2013年6月9日表示愿意赔偿胡小丽现金3000元，并签订了协议。但豪利公司并未在协议中表示同意减免当年的管理费。2.关于胡小丽阳台的排污管管边漏水，豪利公司已多次与楼上业主沟通尽快维修，已履行了物业协调职责，如果楼上业主不配合维修，胡小丽可以通过法律途径维护自身权益。3.车位产权属于开发商，有权出租或出售，并且开发商把车位委托物业管理，按物价管理部门核定标准收取停车管理费也是合法合理的。电梯广告等未安装，球场及游泳池也是独立的产权，产权属于开发商。关于北门改造，不存在道路规划混乱，北门设计规划是人行、车行进出，本次改造是人行道、非机动道拓宽、大门门禁系统更换及下水道工程维修改造。4.涉案小区的大门门禁已更换完成，在10月1日前完成对各楼栋大门及负层门禁的安装调试。5.豪利公司负责代收代缴水费，如果有些业主不及时缴纳水费，将导致豪利公司没钱垫付该笔费用，将导致小区被自来水公司停水，对其他已缴纳水费的业主是不公平的，豪利公司采取措施也是被迫的。6.豪利公司于2018年6月5日、2019年3月12日用邮政EMS给胡小丽寄催费函，每月都有催费记录。2019年7月8日，豪利公司向一审法院起诉请求判令：1.胡小丽立即支付截止2019年6月份拖欠的物业服务费8143.8元，公共用电分摊费314.19元，水费214.6元，垃圾处理费72元以及滞纳金2626.7元,滞纳金按欠费总额每日万分之五的标准计算，从2016年1月1日计至2019年6月30日，2019年7月1日之后的相关费用不在本案主张；2.本案诉讼费由胡小丽承担。一审法院经审理查明：2005年6月6日，胡小丽与案外人广州市豪利房地产开发有限公司（以下简称豪利房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定胡小丽向豪利房地产公司购买位于广州市花都区新华街镜湖大道18号白云阁E幢30x房（以下简称涉案房屋），建筑面积149.17㎡，合同还就其他权利义务进行了约定。2005年6月11日，豪利公司与胡小丽签订住户入住手册，该入住手册对管理费的缴付进行了约定，其中约定管理处将于每月初派发“收费通知单”并于每月5日前扣款，逾期未付将按欠费总额每天0.05%追缴滞纳金，亦约定了其他事项。2014年12月30日，豪利房地产公司（甲方）与豪利公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方管理位于广州市花都区镜湖路18号的豪利花园，委托管理期限为五年，自2015年1月1日8时起至2020年1月1日8时止。合同约定，住宅的物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。豪利公司称涉案房屋按1.3元/㎡的标准向业主收取物业服务费，每月物业服务费为193.90元，胡小丽拖欠2016年1月至2019年6月共42个月的物业服务费、共同分摊电费、水费及垃圾处理费等，滞纳金按欠费总额日万分之五的标准从2016年1月1日计至2019年6月30日，2019年7月1日之后的费用不在本案主张。针对豪利公司的主张，豪利公司提交公共用电分摊办法、公共电费分摊明细、公共用电分摊发票、垃圾处理费通知等予以佐证。豪利公司称，其一直通过电话方式催胡小丽缴费，电话无法联系后，其按照胡小丽提供的通讯地址邮寄催缴函，但胡小丽仍未支付，因此提起本案诉讼。胡小丽对豪利公司主张的各项费用的金额没有异议，但认为物业存在不作为的行为才拒缴物业服务费，胡小丽认为：一、在2012年因楼上40x房屋水管爆裂导致涉案房屋漏水，当时由胡小丽与楼上业主自行打扫，后来拖至2013年豪利公司才组织胡小丽与楼上40x房的业主协商，当时由楼上业主向豪利公司支付3000元，并由豪利公司对漏水地方进行修补，但之后该漏水地方继续发生渗漏，并导致胡小丽房屋出现霉斑、墙漆脱落等现象，胡小丽认为豪利公司并未做好当时承诺的补漏修复工作；二、胡小丽认为从2019年涉案房屋阳台公共水管也出现漏水情况，导致胡小丽家庭电路故障、天花板出现裂缝等；三、豪利公司并未按物业管理委托合同的约定履行职责，如公布费用收支明细、大门门禁系统未能正常使用等。基于上述问题，胡小丽认为豪利公司未及时彻底解决豪利公司房屋存在的问题，未履行其作为物业管理公司的职责，因此不同意支付本案的费用。针对答辩，胡小丽提交照片、视频等予以佐证。胡小丽认为豪利公司应为涉案房屋存在的问题进行修复，或作价赔偿，豪利公司在本案庭审后前往涉案房屋查看，认为2012年发生的问题属于楼上业主导致，物业公司已尽协调义务，胡小丽若认为仍存在问题可另行向楼上业主主张，关于胡小丽陈述的其他问题，豪利公司认为经检查并不属于豪利公司的问题，若胡小丽同意调解，豪利公司可减半收取滞纳金，对此胡小丽不同意，双方协商不成。一审法院认为：豪利公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，为该小区提供了物业管理服务，胡小丽作为小区业主接受了豪利公司提供的服务，理应按合同约定的收费标准支付物业服务费。因此，豪利公司要求胡小丽支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8143.80元（1.3元/㎡/月×149.17㎡×42个月），合理有据，一审法院予以支持。关于公共用电分摊费、水费、垃圾处理费，因豪利公司已提交分摊办法、分摊明细、代缴发票、《关于征收城市生活垃圾处理费的复函》等予以佐证，且胡小丽对上述费用的金额亦没有异议，故豪利公司要求胡小丽支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的公共用电分摊费314.19元、水费214.60元、垃圾处理费72元，合理有据，一审法院均予以支持。关于滞纳金，根据胡小丽的抗辩及提交的证据，胡小丽是因涉案房屋存在漏水问题并认为豪利公司提供的物业服务存在瑕疵才拒缴物业服务费，即胡小丽并非恶意欠费，鉴于豪利公司仅在本案主张2016年1月1日至2019年6月30日期间的滞纳金，故一审法院对豪利公司主张的滞纳金调整为以拖欠的物业服务费8143.80元、公共用电分摊费314.19元、水费214.60元及垃圾处理费72元的总额8744.59元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年1月1日起计至2019年6月30日止，超出部分，一审法院不予支持。关于胡小丽抗辩涉案房屋仍存在因楼上业主导致的问题，胡小丽可另寻他径向楼上业主主张权利；关于胡小丽抗辩阳台公共水管的漏水问题，胡小丽未能举证证明该部分问题因豪利公司原因所致，且未举证证明其实际损失，一审法院不予采纳；胡小丽提及的要求豪利公司赔偿损失问题，因胡小丽并未在本案庭审辩论终结前提起反诉，若胡小丽认为因豪利公司的原因导致其产生相关损失，其可另寻他径向豪利公司主张，一审法院不予调处。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，于2019年9月30日作出如下判决：一、胡小丽于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市豪利物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8143.80元；二、胡小丽于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市豪利物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间的公共用电分摊费314.19元、水费214.60元及垃圾处理费72元合计600.79元；三、胡小丽于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市豪利物业管理有限公司支付逾期支付上述物业服务费8143.80元、公共用电分摊费314.19元、水费214.60元及垃圾处理费72元的滞纳金（滞纳金以上述拖欠的费用的总额8744.59元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年1月1日起计至2019年6月30日止）；四、驳回广州市豪利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42元，由胡小丽负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问：胡小丽表示：1.其上诉请求第二项中的“调解协议”指的是豪利公司在一审中提交的日期为2013年6月9日的《协议书》（载明主要内容为：2010年9月因白云阁E栋40x房主厕水管自然爆裂，造成楼下主人房床上用品浸坏，经双方友好协商达成一致，40x房业主愿意赔偿胡小丽3000元；管理处派人修补房间楼板裂缝，双方承诺以后不再以此事追究）。2.虽然上述协议中只有胡小丽与楼上业主的签名，没有豪利公司的签章，但该协议是由当时豪利公司的负责人协调出具并打印的，豪利公司对此没有提出异议，证明该协议是真实的。胡小丽已收到楼上业主支付的3000元赔偿款，但豪利公司一直没有帮胡小丽修补。3.胡小丽因口头催促豪利公司维修未果而从2016年1月开始拒交物业费及公摊费用，自2019年起拒交垃圾费，但胡小丽没有就此起诉豪利公司，亦未在本案一审中提出反诉。4对于一审判决确定的欠缴费用时间、金额、标准，胡小丽均表示无异议，且至今未交。二审中，胡小丽向本院提交了其在一审判决后于2019年重新拍摄的涉案房屋阳台、厨房的照片。胡小丽表示这些照片与其一审提交的照片所拍摄的物体及情况均是一样的，只是拍摄角度不同，拟证明2017年涉案阳台的共享上下水管漏水、天花板裂缝脱皮，电线电路出现故障；2019年涉案房屋的厨房共享水管漏水，报修后至起诉日豪利公司仍未进行任何维修处理，导致涉案房屋的电器和照明设备无法使用，豪利公司未履行物业管理委托合同的约定。经本院组织质证，豪利公司确认上述照片的真实性。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，针对胡小丽以豪利公司未尽维修义务而上诉主张拒交物业欠费的问题。首先，虽然胡小丽在二审中提交了照片作为证据，但胡小丽确认这些照片与其一审提交的照片所拍摄的物体及情况相同，故该些照片并不属于二审新证据，本院不予采纳。其次，对于2013年6月9日的协议书，其中仅有胡小丽与楼上业主的签名，豪利公司并未在该协议中签章，故胡小丽认为该协议为三方协议的上诉主张，欠缺理据。另根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但胡小丽未就其主张的维修问题在一审中提出反诉，双方经法院主持调解亦未能达成协商一致意见，故一审法院对此不予调处，并无不当。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在胡小丽现有证据不足以佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，胡小丽的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。至于一审判决确定的欠费金额、时间段及滞纳金标准，双方当事人均未提出异议，本院不作审查，并予以维持。综上所述，胡小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84元，由上诉人胡小丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年三月三日书记员 张冰玲李逸丹