湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初166号原告：谭朝霞，女，1975年7月4日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告：李圣怡，男，1946年4月8日，汉族，住长沙市开福区。两原告共同委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，住所地张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：王和平，董事长。原告谭朝霞、李圣怡与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭朝霞、李圣怡的共同委托诉讼代理人刘奎、欧震到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、山水置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭朝霞、李圣怡向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店支付下欠原告谭朝霞2015年9月24日至2019年9月23日的装修改造折旧款104231元，逾期支付租金违约金2395元；2、判令被告张家界大成酒店支付下欠原告李圣怡2015年9月24日至2019年9月23日的装修改造折旧款104231元，逾期支付租金违约金2395元；3、判令被告山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告张家界大成酒店、山水置业公司于2013年9月23日就湖南张家界大成山水国际大酒店21层2120号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》。合同中约定:原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年40822.5元（原告谭朝霞、李圣怡各一半）；第3、4、5年的租金为27215元（原告谭朝霞、李圣怡各一半），由被告张家界大成酒店在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。被告山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300m的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店支付租货收益提供连带担保。在合同约定的租货期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付租收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3％作为违约金。原告与被告张家界大成酒店及山水置业公司于2013年9月23日就湖南张家界大成山水国际大酒店21层2120号房屋的装修签订了《房屋委托装修合同》。合同中约定:原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计3811010元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成酒店按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15％返还，为28575.5（原告谭朝霞、李圣怡各一半）元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10％返还，为19050元（原告谭朝霞、李圣怡各一半）；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。被告山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000m的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店支付租货收益提供连带担保。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1％作为违约金。根据合同第四条第二款第二项约定，被告应承担返还房屋委托装修款本金的义务，如今合同约定的期限已经届满，被告应当返还全部剩余房屋委托装修款。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款。张家界大成酒店依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，就再未及时足额支付过租金及房屋委托装修改造折旧款。被告张家界大成酒店、山水置业公司共同辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告山水置业公司承担担保责任。事实与理由：一、支付情况及违约金情况：1、2013年11月20日至2019年9月30日，被告张家界大成酒店已向原告谭朝霞支付123831元，向原告李圣怡支付123831元。2、被告对于委托裝修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。二、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三，被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。租赁合同以及委托裝修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2013年9月23日，原告谭朝霞、李圣怡与被告山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》(合同编号：7130050042120)，购买被告开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第21层2120号房。房屋建筑面积54.43平方米，房屋总价款为272150元，交房时间为2013年9月23日前，并约定由原告于2013年9月23日前一次性付清房款。合同第二条约定：买受人（原告谭朝霞、李圣怡）购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：713005004；合同第十一条2约定该商品房为现房销售，买受人付清该商品房全部房款之日即完成交房；合同第十六条约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。2013年9月23日，原告谭朝霞、李圣怡（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》：第一条物业情形。甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店21层2120号房，建筑面积为54.43平方米。第二条租赁内容1、甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。2、在租赁期内，甲方承诺其拥有该房屋因经营而产生的任何事宜将授权乙方处理，自愿放弃除处置权以外的任何权利。3、甲方授权委托乙方按该房屋之《商品房买卖合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续。乙方接收该房屋视同甲方从丙方接收该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方，乙方接受该房屋后应报告甲方知悉。丙方如逾期向甲方交付该房屋应承担之违约责任，乙方代为行使对丙方违约责任的追索权并享有由此带来的权益。第三条：租赁期限、甲乙双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。2、甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。第四条：租金收益及支付方式1、租金标准：（1）、本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付甲方的年租金标准为人民币￥40822.5元整，其中谭朝霞、李圣怡第一年、第二年每年年租赁收益各为￥20411.25元。（2）、本合同租赁期限内，第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付甲方的年租金标准为人民币￥27215元整，其中谭朝霞、李圣怡第三年至第五年每年年租赁收益各为￥13607.5元。2、支付日期：乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。第六条：合同的存续2、租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。3、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。4、甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。第七条中约定甲方有权在租赁期限内，依时收取第四条规定的租赁收益。第八条中约定在本合同的租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租赁收益的义务。第九条：丙方的责任和义务1、在该物业租赁期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取。2、丙方以山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。第十条违约责任中约定如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。同日，原告谭朝霞、李圣怡（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、山水置业公司（丙方）又签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》：第一条物业情形。甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店21层2120号房，建筑面积为54.43平方米。第二条委托装修内容为1、甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理。2、在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米7000元，共计人民币：￥381010元。第三条：租赁期限为甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。2、甲乙双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。第四条：委托装修改造折旧款标准及返还方式、委托装修改造折旧款标准为委托期限内，乙方应从本合同生效之日起：（1）、第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋：每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥57151.5元，其中谭朝霞第一年、第二年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥28575.75元，李圣怡第一年、第二年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥28575.75元。（2）第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥38101元，谭朝霞第三年至第五年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥19050.5元、李圣怡第三年至第五年每年委托装修改造折旧款返还的金额为￥19050.5元。返还日期为乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。乙方收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向甲方支付利息，也不支付任何回报及收益。第六条中约定甲方有权在委托期限内，依时收取第四条规定的委托装修改造折旧款。第七条中约定在本合同的委托期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方返还委托装修款的义务。第八条：丙方的责任和义务中约定1、在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取。2、丙方以山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。第九条违约责任中约定如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。2013年9月23日，原告谭朝霞、李圣怡付清了全部购房款和房屋装修改造款，将购买的第21层2120号房屋交付给被告张家界大成酒店经营。2013年9月23日至2015年9月22日的全部租金和装修折旧款，被告张家界大成酒店按约定向原告谭朝霞、李圣怡支付完毕（每年租金为20411.25元，装修折旧款每年为28575.75元。），2015年9月23日以后，被告张家界大成酒店向原告谭朝霞、李圣怡支付租金和装修折旧款情况为：2015年9月23日至2019年9月22日各支付25857元（其中租金为11027.75元、装修折旧款为14829.25元）；被告张家界大成酒店向原告谭朝霞、李圣怡各应支付租金和装修折旧款情况位2015年9月23日至2019年9月22日的租金和装修折旧款共计130632元（每年租金为13607.5元，装修折旧款每年为19050.5元。）根据上述应付租金和装修折旧款和已付租金和装修折旧款情况，被告张家界大成酒店欠付原告谭朝霞租金和装修折旧款各为104775元（130632元－25857元）。违约金的计算：2019年9月23日以后的租金和装修折旧款共计为32658元（13607.5元＋19050.5元），应支付租金和装修折旧款分别为42%和58%。经折算欠付谭朝霞、李圣怡租金的违约金计算基数各为44005.5元（104775元×42%），欠付装修折旧款的违约金计算基数各为60769.5元（104775元×58%）。租赁合同违约金各为44005.5元×3%＝1320.17元；委托装修合同违约金各为60769.5元×1%＝607.7元。上述违约金各共计1927.87元。判决的理由与结果本院认为，原告谭朝霞、李圣怡与被告张家界大成酒店、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店在合同履行过程中，从2015年9月23日开始未按合同约定向原告谭朝霞、李圣怡支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原告谭朝霞、李圣怡要求被告张家界大成酒店支付下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持。被告张家界大成酒店应支付原告谭朝霞、李圣怡各为104775元，而在诉求中只主张104231元，是两原告的意思自治，应予确认；依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，张家界大成酒店应向谭朝霞、李圣怡各支付违约金1927.87元。从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告谭朝霞、李圣怡与被告张家界大成酒店、山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原被告双方签订的委托装修合同期满后，因被告张家界大成酒店未按原合同约定履行回购义务，致使原告谭朝霞、李圣怡的投资并未收回成本，被告辩称委托装修合同到期后不应继续支付委托装修折旧款，不符合双方的合同目的，且委托装修合同到期后，张家界大成酒店仍在按委托装修金额的2%向原告谭朝霞、李圣怡支付委托装修折旧款，故被告张家界大成酒店的该辩称观点，本院不予采纳。关于被告山水置业公司的责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店支付租赁收益及返还委托装修折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告谭朝霞、李圣怡与被告山水置业公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告谭朝霞、李圣怡主张的房屋租金、装修折旧款及违约金，因此，被告山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告谭朝霞下欠的租金及委托装修折旧款（2015年9月23日至2019年9月22日）104231元以及租金及装修改造折旧款违约金1927.87元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李圣怡下欠的租金及委托装修折旧款（2015年9月23日至2019年9月22日）104231元以及租金及装修改造折旧款违约金1927.87元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。四、驳回原告谭朝霞、李圣怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费4498元，适用简易程序减半收取2249元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年三月十一日书记员  贺玲玲附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。