河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初33224号原告（反诉被告）孔某某，男，汉族，1990年4月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人侯双领，河南厚业律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州某某有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人车某某，职务总经理。委托诉讼代理人张某某，男，汉族，1981年4月28日出生，住河南省舞钢市，系公司员工。委托诉讼代理人王纪燕，河南沃华律师事务所律师。原告孔某某诉被告郑州某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）郑州某某有限公司对原告（反诉被告）孔某某提出反诉，本院依法合并审理。原告孔某某及其委托诉讼代理人侯双领，被告郑州某某有限公司委托诉讼代理人王纪燕、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年5月30日，原告与被告签订《合作协议》，双方约定：被告所在郑州金水区唐人街校区由原被告共同使用，原告向被告缴纳房租，各自开展培训业务，共同使用教室。但原告开业时就因为被告与原来租客击剑机构纠纷导致击剑机构人员在原告开业现场大吵大闹，说该地方是个骗子，给原告开业及声誉造成了恶劣影响；后来经营中，原告为学生换衣方便临时搭建换衣间，被告在未告知原告情况下直接拆除，对原告机构形象造成不良影响；尤其是，2019年7月23日，因被告原因造成消防通道不通，造成原告培训的学生及家长在炎炎夏天被困1个多小时，导致学生纷纷退款，给原告培训机构造成了恶劣影响及严重的经济损失。因此，2019年8月13日，原被告通过协商，签订了《补充协议书》，约定：每年租金由20万减到15万元（已支付10万元），并给予原告三个月免租期（2019年7月30日到2019年10月30日）；乙方（原告）提前一个月通知甲方（被告）或额外支付一个月租金，可解除合同。但因击剑机构事件、换衣间事件，尤其消防通道事件造成附近学生不再相信原告培训机构，退款学生还在增加，也无法再招到学生，原告培训机构无法继续经营。因此，原告特依照《补充协议书》第12条和第13条规定，于2019年9月21提前一个月通知被告解除协议。现已经2个多月，被告未依约返还相应租金。因此，为维护自己的合法权益，原告请求依法判令：一、确认原被告解除《合作协议》及《补充协议书》；二、被告返还原告剩余租金75000元，并赔偿原告部分损失31280元，支付原告垫付的电费1291.71，共计107571.71元；三、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告返还原告的租金不应是75000元，其主张不应当得到支持。1、被告与原告于2019年5月15日签订原始协议（该协议已经被撕毁），原告于当日入住案涉房屋。后原告提出刚开业生源不多经营困难，希望被告能将合同日签至2019年5月30日，被告考虑到原告的实际困难后同意了其请求，被告与原告经过协商签订了《合作协议》，双方约定：每年租金为20万元，租期为2019年5月30日-2022年5月30日，租金应于合同签订之日全额支付，期间产生电费由被告和原告按照2:5的比例共同承担。后原告再次提出经营难度较大，希望租金能优惠一些，被告出于善意同意将原租金从每年20万元变更为15万元，为了双方更好的合作，被告再一次让步，同意原告延期交纳租金，即在交付10万的基础上，剩余租金可以在剩余的7个月内每月30日支付7142元(仅限第一年)，但是前提是实际租赁时间应为三年。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告与原告签订《合作协议》和《补充合作协议》，被告将案涉的房屋租赁给原告，原告用于培训教学使用。原告于2019年5月15日入住案涉房屋，实际获得该房屋的使用、收益权，因此租金的计算起始期应为2019年5月15日。2、原告提出的2019年7月30日至2019年10月30日的为免租期并不予支付租金是错误的，不应当得到支持。其一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该免租期为《补充合作协议》约定，其得到履行的前提是签订在先的《合作协议》得到完全履行，而事实情况为原告在2019年11月28日单方面提出解除合同，合同约定的三年期限仅仅过去不到六个月，显然原告严重违约，《合作协议》并未能得到实际完全履行，原告于法于理不应当获得该免租期。其二，被告与原告之间的《补充合作协议》显失公平，当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡。自原告2019年5月15日入住至原告在2019年11月28日单方面提出解除合同，这期间才大约6个月，却让被告给予原告3个月的免租期，这对被告来讲实属显失公平，且原告在磋商之初，不停地向被告诉苦，利用被告的心善和缺乏经验的事实，导致双方签订的《补充合作协议》极为不公平，原告在双方的租赁关系中存在恶意，原告对于免租期的主张明显会导致被告合法权益的重大损失，违背公平合理原则。原告在2019年11月28日单方面提出解除合同，被告未表示过同意，依照合同约定也需要提前一个月通知被告或者支付一个月的房租合同才能解除，而直至今日原告也没有将其案涉房中的物品全部清走，也未支付租赁期间产生的电费，更未将其擅自在墙上地面上的添附物品清除，并与被告进行物品交割、各项金额计算后将房屋实际交还被告，届时达到解除合同目的。因原告没有及时搬走其所属物品，致使案涉房屋至今仍被其占用，无法另行出租，被告认为双方的合同应当在2019年12月27日才能解除，此前原告仍应当承担案涉房屋被占用期间的租金。综上，被告与原告双方签订的《合作协议》和《补充合作协议》仍有效，双方仍应履行协议义务。原告于2019年5月15日入住，并且原告的物品至今仍占用着案涉房屋，原告应当支付被告自2019年5月15日至今的案涉房屋的租金。二、被告对原告主张的各项损失不予认可，恳请法院依法予以驳回。对灯具安装和部分装修费的损失，被告不予认可。原告安装灯具和对案涉房屋进行装修均是为了自己进行教学和宣传所采取的各项措施，并且均未获得被告的同意。根据原告提供的证据显示，其灯具安装的各项费用不明确，不能进行准确核对。此外，原告离开后也未采取拆除等措施将案涉房屋恢复原状。原告提出的灯具安装和部分装修费的损失和被告无关，且其行为严重侵犯了被告的合法权益。由此，对原告提出的此部分损失，被告不应当对原告予以赔偿，而应当是原告对被告进行赔偿。对原告退学费的损失，被告不予认可。一方面，原告提出因为一次消防的原因导致学生家长退学费，而原告却将责任推卸给被告是错误的。原告提起的消防（断电）事故实际情况为：2019年7月23日，案涉房屋所在的整个市场区域均突然停电，原告在房屋内上课，其未采取正确措施导致其与学生家长被困一个多小时，造成学生及其家长获得较差的教学体验，学生家长才要求退学费的。对于此事故和被告毫无关系。其一，案涉房屋整个市场区域突然断电是被告所不能控制的，和被告无关。其二，事故发生时，被告在外地，对事情根本不知情。其三，原告明确告知被告并在《补充合作协议》明确记载，原告上课期间，被告不得过问原告的任何工作。其四，案涉房屋的卷闸门能够正常使用，钥匙一直在前台，原告对此是明知的，其应当打开卷闸门，但是由于原告的工作人员考虑不周、处理不当造成原告所说的事故。另一方面，原告的学生要求退学费的根本原因是原告自身经营原因，对此，被告有原告学生家长来找其退学费时的录音予以印证。综上，原告主张的各项损失和被告没有任何关系，都是其自身原因造成的，被告和原告的损失没有任何因果关系，不应当赔偿其损失。三、被告对原告主张的电费不予认可，原告应当支付被告电费2442.8元。在原告租赁期间产生了9300元未付电费，被告已经先行垫付，原告应当按照约定比例承担电费，即支付给被告2442.8元。综上所述，原告的全部诉讼请求均没有依据，不应当得到支持，应予以驳回。为维护社会公平正义，恳请贵院以事实为根据，以法律为准绳，依法进行裁判。此外，原告主张的合同解除时间与其提交的第二组第05相矛盾，如果按照原告的逻辑，2019年9月21日通知被告，那么解除合同的时间应为2019年10月21日，原告应当把属于其物品全部清走，并与被告交接，此后双方互不相干，但事实上原告在2019年11月27日还向被告邮寄了解除协议以及返还租金告知书，且在2019年11月28日到涉案房屋处拿走了部分物品，证明原告也认可2019年10月21日双方合同并未真正解除，否则原告不会多此一举再一次告知被告，逻辑不合，也不符合常理。原告称其无法进到案涉房屋中，却在庭审中表明房屋现已正常使用，自相矛盾，据被告所知，庭审当日上午其还到出租屋内进行拍照，可知原告做了虚假陈述，并非被告不同意其搬走，而是其根本未与被告沟通此事。被告反诉称：2019年5月30日，被告与原告经过友好协商签订了《合作协议》，双方约定：每年租金为20万元，租期为2019年5月30日-2022年5月30日，租金应于合同签订之日全额支付，期间产生电费由被告和原告按照2:5的比例共同承担。后经过多次沟通，被告同意将原租金从每年20万元变更为15万元，为了双方更好的合作，被告再次让步，同意原告延期交纳租金，在交付10万的基础上，剩余租金可以在剩余的7个月内每月30日支付7142元(仅限第一年)。原告在2019年11月27日单方面提出解除合同，但是却没有及时搬走其所属物品，致使案涉房屋至今仍被其占用，无法另行出租，被告认为原告仍应当承担案涉房屋被占用期间的租金，另在原告租赁期间产生了9300元未付电费，被告已经先行垫付，原告应当按照约定比例承担电费，即支付给被告2442.8元。原告在使用房屋期间，造成290平地板损坏，无法正常使用，且在未经被告同意的情况下，在墙壁上随意粘贴宣传画，扎钉悬挂物品、版面、横幅，破坏了整体装修墙面，造成被告无法弥补的损失。为了维护自身的合法权益，被告特依法提出反诉，请求判令：一、原告支付电费2442.8元；二、原告将案涉房屋恢复原状，如无法恢复原状，则赔偿被告相应损失3.5万元(其中包含地面损失6030元，墙体以及其他损失暂定28970元)；三、原告限期将房屋腾空并将案涉房屋交还被告；四、本案的诉讼费、反诉费以及律师费均由原告承担。原告针对被告的反诉辩称：一、关于电费缺乏事实依据，该电费均有原告垫付，详见原告提交的证据；二、关于诉请二缺乏事实依据，应当有被告自行承担，1、原告并未造成地面损失，被告需要对其主张提供材料予以证明；2、关于形象墙以及展板均系依据合作协议7条、补充协议书8条，原告有权制作；3、以上原告所做的简单装修是经过被告同意的，被告称其不知情与事实不符。教室系原被告共同使用，被告不可能不知情。三、腾空房屋诉请，并非原告不愿将东西拉走，而是被告不同意，如被告同意，原告会搬走。经审理查明：一、2019年5月30日，原、被告签订《合作协议》一份，主要内容约定为：被告所在郑州金水区唐人街校区，由原被告双方共同使用；双方合作期限为叁年，2019年5月30日至2022年5月30日；原告缴付给被告房租贰拾万元（20万元），房租自协议签订之日起全额交付；双方合作期间，双方各自开展培训业务，双方利用资源优势互补互助，双方共同使用教室，合理安排课程时间，被告保证原告课程能够正常进行；原被告双方开展课程所花费的各种费用，由各自承担；双方共同承担电费，承担比例为2:5（可协调）；前台背景墙以原告主使用。落款处有原告孔某某签字捺印，被告郑州某某有限公司盖章，授权代表车某某签字。二、2019年8月13日，原、被告签订《补充协议书》一份，主要内容为：被告给予原告三个月免付租金期限，日期为2019年7月30日至2019年10月30日；租金每年15万元，原告已经支付10万元，后续房租自2019年10月30日开始，每月30日支付下月租金7142元。（此条仅第一年有效，第二年按季度付费，提前一个月支付下个季度费用，第二年按半年付费，提前两个月支付下半年费用，如未按期支付，原告多支付伍仟圆作为罚金）；场地水、电、消防通道门等损坏维修或更换由被告负责；原被告双方开展课程所花费的各种费用，由各自承担，双方公用，共用区域或物品如卫生间，教室，办公室等所花费的费用由双方共同承担，比例为1:1；原被告双方共同承担电费，被告与原告承担比例为2:5（可协调）；原被告合作期间，双方各自开展自身培训业务，双方利用资源优势互补互助。双方共同使用教室，合理安排课程时间，周三周四为被告主使用，其余时间为原告主使用，被告保证原告课程正常进行，如有冲突，以原告为主，否则原告不支付当月房租，并有权要求被告赔偿损失。前台招牌、背景，前台使用以原告为主。楼下门头，招牌等宣传物料由被告协调市场配合宣传原告。在双方合作期间，原、被告双方不得作出任何损害对方利益的其他行为，否则承担因此给对方带来的所有损失，包括但不限于学生退费、老师工资、律师费等费用。原被告协商一致，可以解除合同，双方任何一方有违反协议约定的情形，另一方均有权解除合同，并有权要求对方赔偿损失，原告提前一个月通知被告或额外支付一个月租金，可解除合同。落款处有被告公司车某某授权代表张某某签名捺印，原告孔某某签名捺印。三、2019年5月17日，原告孔某某通过中国银行账户62×××05向车某某中国工商银行账户62×××54转账100000元，附言为唐人街校区租金。四、原告提交其与被告公司张某某微信聊天截图两张，主要内容显示：2019年9月21日，原告称其要解除合同不再合作，张某某当日表示下周过去再说。2019年9月30日，原告再次表明要求解除合同，张某某称十一期间抽时间过去。2019年11月27日，原告通过EMS向被告公司张某某邮寄《解除协议及返还租金催告书》，被告于2019年11月28日签收该邮件。《解除协议及返还租金催告书》内容显示：郑州某某有限公司，根据我孔某某与你单位签订的《补充协议书》“12、……乙方提前一个月通知甲方或额外支付一个月租金，可解除合同”和“13、本协议签订之日起，甲方郑州某某有限公司、车某某委托张春生（身份证号：）负责与乙方对接”之约定，我于2019年9月21日通过张春生微信正式通知你单位：解除合同不再合作，且你单位已收悉，截止到2019年10月21日已经一个月了。现在我再次告知你：我孔某某解除合同不再合作，已于2019年9月21日通知你单位郑州某某有限公司解除协议，请尽快依约返还我剩余租金75000元，并赔偿相关损失。告知人孔某某，2019年11月27日。五、被告提交收据22张，其中显示电费的收据共计12张，金额4300元。原告提供其与唐人街明扬舞蹈刘老师的微信聊天记录及转账记录显示，自2019年6月26日至2019年8月26日，原告通过刘老师交电费共计4521元。六、原、被告双方在庭审中均表示同意解除双方签订的《合作协议》及《补充协议书》。原告认为解除时间为2019年9月21日，被告认为解除时间为2019年12月27日，即其收到原告发出的《解除协议及退还租金告知书》后一个月。本院认为：原、被告双方签订的《合作协议》及《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。原、被告在庭审中均表示同意解除双方签订的《合作协议》及《补充协议书》，原告要求解除《合作协议》及《补充协议书》的诉请，本院予以支持。原告于2019年11月27日向被告邮寄《解除协议及返还租金催告书》，被告于2019年11月28日收到该邮件，根据双方签订的《补充协议书》约定，原告提前一个月通知被告或额外支付一个月租金，可解除合同，故本院认定双方签订的《合作协议》及《补充协议书》于2019年12月28日解除，原告应支付租金至2019年12月28日。原、被告双方于2019年8月13日签订《补充协议书》约定被告给予原告三个月免付租金期限即2019年7月30日至2019年10月30日，租金每年为150000元，截止双方解除合同2019年12月28日止，原告应支付120天（租期共212天-免租期限92天）的租金49315元，原告已付租金100000元，故原告主张被告返还剩余租金75000元，本院对50685元予以支持。原告要求被告赔偿部分损失31280元，依据不足，本院不予支持。被告提交电费票据金额显示4300元，根据《合作协议》约定，被告与原告电费承担比例为2:5，故原告应该负担电费3071元，被告应该负担电费1229元，根据原告提交的其已通过刘老师微信转账电费4521元，已超出其应负担金额，故原告要求被告支付其垫付电费1291.71元，本院予以支持。被告要求原告支付电费2442.8元，依据不足，本院不予支持。被告称原告擅自在墙上地面上添附物品，要求原告将案涉房屋恢复原状或赔偿其相应损失35000元，根据双方约定，前台招牌、背景，前台使用以原告为主，楼下门头，招牌等宣传物料由被告协调市场配合宣传原告，可见原告对房屋的装修装饰是经过被告同意的，且被告提供的教室照片不能证明原告的装修装饰已形成附合，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，故原告应当将其装饰装修物拆走并将房屋恢复原状。因双方同意解除《合作协议》及《补充协议书》，故被告要求原告限期将房屋腾空并将案涉房屋交还被告的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告孔某某与被告郑州某某有限公司签订的《合作协议》及《补充协议书》于2019年12月28日予以解除。二、被告郑州某某有限公司于本判决生效后十日内退还原告孔某某房租50685元及电费1291.71元。三、原告孔某某于本判决书生效后十日内搬离被告郑州某某有限公司位于郑州金水区的唐人街校区并将房屋恢复原状。四、驳回原告孔某某的其他诉讼请求。五、驳回被告郑州某某有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1226元，原告孔某某负担612元，被告郑州某某有限公司负担614元。反诉费减半收取368元，由被告郑州某某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 何 萌二〇二〇年三月一日书记员 武晨晓