新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新43民终524号 上诉人（原审被告）：屈富才，男，1964年12月19日出生，住新疆维吾尔自治区富蕴县。 委托诉讼代理人：曹国策，新疆志通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：富蕴金豹运输有限责任公司。住所地新疆维吾尔自治区富蕴县城南工业区。 法定代表人：顾新太，该公司经理。 委托诉讼代理人：王毅，新疆众望律师事务所律师。 上诉人屈富才因与被上诉人富蕴金豹运输有限责任公司（以下简称金豹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服富蕴县人民法院（2019）新4322民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人屈富才及其委托诉讼代理人曹国策，被上诉人金豹公司的委托诉讼代理人王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 屈富才上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．由金豹公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审程序错误。本案一审原定开庭时间是2019年9月16日，在开庭前三天，屈富才申请延期，一审法院最终同意延期至9月18日，但在2019年9月16日，又临时通知屈富才当日开庭，但因屈富才不在富蕴县而无法参加开庭，最终缺席判决，剥夺了屈富才合法的抗辩权利。二、因屈富才未到庭，无法陈述导致一审认定事实错误。其一、该租赁物没有消防验收合格，至今该租赁物因为消防没有验收通过，造成无法实际营运，经常被查封。其二、金豹公司应当向屈富才提供一个可以正常使用的租赁物，但在具体营运过程中，由于电、水、暖、经营手续等诸多问题而无法正常营运，此为屈富才拒付其费用的主因，这些事实是屈富才在法律上所享有的后履行抗辩权的重要依据。三、即便屈富才因缺席而未正常行使答辩的权利，一审也应当本着审慎对待的原则，彻底查明案件事实，令金豹公司穷尽举证责任，而非任由该公司选择性的陈述和举证，导致认定结论片面。综上，一判决违反程序，结果不公平。 金豹公司辩称，一审法院通知开庭时间是2019年9月16日，金豹公司按时参加庭审，屈富才未按照法院传票通知的时间参加庭审，所以缺席判决，不存在审判程序错误，开庭前书记员和审判员电话通知屈富才，但其回复来不了，即便申请延期也应有书面申请。本案合同2014年签订，屈富才已经实际经营5年，不存在屈富才所述未通过验收无法实际运营情况。虽然屈富才缺席，但是一审法院要求金豹公司提交了相关租赁合同、房产证并到热力部门调查了暖气费情况，并对热力部门出具的证明质证。按照金豹公司提供的相关证据依法进行了判决。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金豹公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的房屋租赁合同；2．判令屈富才支付房屋租金680,875元，违约金96,250元；3．判令屈富才支付暖气费70,704元；4．判令屈富才限期腾退房屋。 一审法院认定事实：2014年3月19日，金豹公司与屈富才签订房屋租赁合同，约定：金豹公司向屈富才出租位于××县房屋，房屋用途为商业，建筑面积为3,101.04平方米。租期为10年，自2015年1月1日起至2025年12月31日止。关于租金与保证金，第一年租金为20万元、第二年租金为20万元、第三年租金35万元，以后每年按照上年度租金上浮10%。第六年双方根据市场租金价格计物价指数协商确定房屋租金基数，每月25日前支付下月租金。交付房屋时，屈富才交纳3万元保证金。关于房屋租赁期间的费用，租赁期间的水、电、暖、卫生费、冬季清雪费等其他费用均由屈富才承担，其中由于租赁房屋为金豹公司自行供暖，取暖费与当地供暖公司收费标准一致，为每平方米25元。本案案涉房屋租金及暖气费情况为2015年1月1日至2016年12月31日已付清。2017年租金35万元已支付16万元，剩余19万元未付。暖气费已支付3万元。根据双方签订的合同及金豹公司提交的不动产权证书，案涉房屋建筑面积3,101.04平方米，暖气费为每平方米25元。一审法院认为，金豹公司与屈富才签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一、关于双方签订的合同是否应当解除。本案中双方当事人签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在合同第七条明确约定了终止合同的条件，其中第3项写明欠付租金累计达一个月，金豹公司可以终止合同并收回房屋，造成的损失由屈富才负责，合同终止后对于装修物不予补偿。屈富才未按时支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定的解除合同条件已成就，金豹公司主张依照双方约定解除合同，予以支持，解除的时间为屈富才收到金豹公司诉状之日，即2019年9月3日。在双方合同解除以后，屈富才应按合同约定返还租赁房屋。故关于金豹公司主张腾退案涉房屋的诉求予以支持。二、关于案涉房屋的租金、暖气费、违约金如何计算的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，房屋租金计算问题，2017年未付租金19万元，2018年未付租金385,000元，2019年1月1日至2019年3月31日未付租金105,875元，以上合计680,875元。金豹公司主张屈富才支付租金680，875元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；其次，房屋暖气费计算问题。双方签订的租赁合同第六条第1项写明了暖气费的负担方式及计算标准，金豹公司主张屈富才支付70,704元暖气费，予法有据，予以支持；最后，违约金的计算问题。双方签订的合同第九条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付年度租金25%的违约金。如拖欠租金达30天以上，金豹公司有权收回房屋，并有权拒绝退还保证金。金豹公司主张以2018年房屋租金为基数计算违约金，屈富才2017年房屋租金未付清，故确定其违约时间应为2017年，本案违约金计算基数应以2017年房屋租金35万元为基数计算违约金，为87,500元。综上，一审法院确认屈富才欠付金豹公司房屋租金680,875元，暖气费70,704元，违约金87,500元，以上合计839,079元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除富蕴县金豹运输责任有限公司与屈富才签订的房屋租赁合同；二、屈富才于本判决生效后十五日内给付富蕴县金豹运输责任有限公司房屋租金680,875元，暖气费70,704元，违约金87,500元，以上合计839,079元。三、屈富才于本判决生效后三十日内腾退富蕴县金豹运输责任有限公司房屋。案件受理费6,139元，由富蕴县金豹运输责任有限公司负担43.6元，由屈富才负担6,095.4元。 二审中，屈富才对一审证据提出新的质证意见：对金豹公司的两份证据真实性认可，关联性不认可。房屋租赁合同和不动产权证书不能证明屈富才存在违约情形，不能直接证实屈富才构成违约应支付相关费用。对金豹公司的证明目的不认可。 金豹公司对一审证据提出新的质证意见：关于房屋租金支付情况，暖气费支付标准都有清楚明确的约定。 本院的认证意见为，对金豹公司一审提供的房屋租赁合同和不动产权证书真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认，结合二审查明的情况，证实了屈富才未按合同约定期限履行交纳租赁费及暖气费的义务。 屈富才二审提供以下新的证据。 证据1、通话详单。证明目的：2019年9月13日屈富才与一审法院通话请求延期开庭，截止到2019年9月16日上午10时12分一审法院回复为可以，同日10时32分金豹公司到庭后，一审法院通知屈富才按照原定时间开庭，导致其未到庭，证实一审程序违法。屈富才虽未提出书面意见，但2019年9月16日是周日，故屈富才只能通过电话申请。 证据2、2017年12月9日的合同。合同属于事后补签，与屈富才陈述的事实可能有差距。证明目的：2017年4月、5月一直到年末，依据政府的相关政策对全县建筑物进行抹灰、粉刷工程，因第三方的工程施工导致酒店损坏无法正常经营，屈富才享有免责事由。 证据3、照片10张。证明目的：前三张证实确实存在房屋改造和维护的事实。后七张照片因为房屋改造不当，当时房屋毁损，屋顶漏水，造成损坏现象。 证据4、证人蔡永泽的证人证言，证明目的：2017年5月及10月左右到屈富才酒店进行安装监控，发现屈富才酒店没有电，证明屈富才由于第三方原因享有免责。 证据5、证人李向阳的证人证言，证明目的：对证据1补强。证实2017年10月到2018年5月期间没有暖气，在阿勒泰没有暖气无法经营，停业是因为没有暖气并不是屈富才的原因。李向阳去的时候亮化工程还在搞，证明破坏总电缆和屋顶防水是因为亮化工程，证明屈富才在合同履行中没有违约，是因为外力介入，屈富才应予免责。 金豹公司的质证意见为，对证据1、通话详单打印件真实性、关联性和合法性及证明目的均不认可。属于自己手机设置的通话联系方式，无法证明是否与相关人员联系。延期申请应提供书面申请，并且金豹公司未收到法院延期开庭审理通知。 对证据2、2017年12月9合同，属于节选部分，因合同系复印件，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。复印件无法核实，协议签订的时间与工程名称内容与屈富才所述时间在合同中无法显示，故不认可证明目的。 对证据3、照片中没有关于日期的显示，无法核对拍摄点及时间，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，无法反映屈富才主张的免责事由，即使存在第三方施工发生房屋损坏，也属于第三方侵权，应向第三方主张权利，与金豹公司无关。 对证据4、证据5，因证人与屈富才均存在利害关系，两证人陈述的亮化维修时间陈述完全不同，开始、结束时间完全不同。两证人对所述的房屋漏水及停电原因均是他人转述，不客观，且屈富才的代理人所述的暖气问题两证人未提及，两证人证言均不应采纳。 本院的认证意见为，对证据1不予确认。因该证据无法证实屈富才向法院提出过延期申请及法院准予延期。对证据2不予确认，该证据是复印件且不完整，也无其他证据印证。对证据3不予确认，因该组照片的形成时间无法确认，也不能证实其免责事由。对证据4、证据5不予确认，因该两证人证言均未能证实屈富才的免责事由。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点，一审程序是否违法；双方签订的合同是否应当解除；屈富才是否违约，应否支付金豹公司暖气费、租赁费及违约金839,079元。 本院认为，关于一审程序是否违法的问题。当事人向法院申请延期审理应当提出书面的申请，但从本案的一审情况看，屈富才并未向一审法院提交书面的延期审理申请，其二审提交的证据也未能证实一审法院准予其延期审理和变更开庭时间，故本院认为一审不存在程序违法。关于双方签订的合同是否解除的问题。因双方在合同中第七条明确约定了终止合同的条件，其中第3项写明欠付租金累计达一个月，金豹公司可以终止合同并收回房屋，造成的损失由屈富才负责，合同终止后对于装修物不予补偿。屈富才未按时支付租金，双方约定的解除合同条件已成就，故本院认为该合同的解除符合双方约定，一审对此予以支持并无不当。关于屈富才是否违约，应否支付金豹公司暖气费、租赁费及违约金839,079元的问题。屈富才以其不交纳租赁费是因为消防不过关及富蕴县政府进行亮化工程施工造成租赁房屋不能使用，本院认为，屈富才承租金豹公司的房屋经营已逾2年，其提交的证据无法证实该租赁的房屋存在消防不过关及亮化工程施工致金豹公司交付的房屋不能经营，根据双方的合同约定，屈富才未按约定缴纳租赁费，存在着违约行为，应当承担相应的违约责任，本院对屈富才的该抗辩意见不予采纳。 综上所述，屈富才的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,190.79元，由上诉人屈富才负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄  清  明 审判员 胥  彩  霞 审判员 孟     蕾 二〇二〇年三月十三日 书记员 加尔仙朱马胡勒