北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初29968号原告：郎宇航，男，1989年4月17日出生。委托诉讼代理人：郎朋丰。被告：俞成仁，男，1935年6月2日出生。委托诉讼代理人:俞建（俞成仁之次子）。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松。委托诉讼代理人：杨怡芳。原告郎宇航与被告俞成仁、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，于2016年7月26日首次召开庭前会议，后双方当事人同意继续适用简易程序，已由本院院长批准，延长简易程序审理期限；在作审理前的准备过程中发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年11月24日裁定转为普通程序，于2017年2月24日公开开庭审理了本案，原告郎宇航及其委托诉讼代理人郎朋丰，被告俞成仁之委托诉讼代理人俞建，链家公司之委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎宇航向本院提出诉讼请求：判令俞成仁支付违约金90万元，赔偿实际发生的房屋评估费600元。事实和理由：2015年10月6日，我与俞成仁经链家公司居间，就坐落于北京市朝阳区X号（以下称涉案房屋）的买卖事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同》，三方于同日签署了《补充协议》及《居间服务合同》。按照约定，俞成仁同意按照450万元的总价款向我出售涉案房屋，承诺于10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得则应承担相应责任；我承诺于当日向俞成仁支付定金5万元，向链家公司支付居间代理费9.9万元；双方同意于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，双方任何一方发生根本违约，须按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。上述法律文件签署后，我于当日向俞成仁支付定金5万元，向链家公司支付居间代理费9.9万元；按照链家公司的要求，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费2.25万元、房屋评估费600元，并办理了个人信用报告等申请贷款的资料。但俞成仁未履行取得《在京中央单位已购公房变更通知单》的合同义务，导致房屋交易无法依约履行。基于我住房需求和俞成仁的再三承诺，三方于2016年1月11日签署《补充协议》（一），再次约定取得《在京中央单位已购公房变更通知单》和共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的时间，但俞成仁仍拒绝配合，并向链家公司明确表达了拒绝售房的意思，再次导致合同无法履行。5月6日，三方签署了《备忘录》，确认了因俞成仁违约导致存量房屋买卖合同及居间服务合同无法履行的事实；俞成仁及链家公司同意先行退还我定金和中介费；就违约金及损失赔偿问题，同意按《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定提交法院解决。后俞成仁及链家公司分别向我退还了定金和居间服务费。被告俞成仁辩称：签合同前我向郎宇航说明涉案房屋没有办理在京中央单位已购公房变更手续。2015年10月25日，我到外交部办理央产房变更手续，得知需要夫妻同时到场。当时妻子在上海，因材料不齐又没办成公证。2016年1月我将相关材料准备好，但2月20日我妻子去世了,之后再到所在单位外交部办理央产房变更手续，又被告知需办理继承公证，且需先注销妻子户口才能办理，而外交部告知一年后才能销户。为避免郎宇航等待，三方签署了《备忘录》，退还有关费用。链家公司存在误导，说两周就能办理在京中央单位已购公房变更手续，且我一人即可办理。不存在我因房价反悔问题。我未拒绝卖房，是因客观原因导致手续办不下去，无法完成房屋交易。综上，应当驳回郎宇航的诉讼请求。第三人链家公司述称：郎宇航、俞成仁之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》是我方提供居间服务促成双方签订的，是合法有效的。三方曾签署备忘录解除了合同，我方退还了收取的服务费，因郎宇航的诉讼请求不针对我方，故我方不发表对诉讼请求的意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郎宇航提交了涉案房屋《房屋所有权证》，2015年8月31日《授权委托书》、《配偶同意出售证明》，俞成仁及售房受托人俞建身份证（均为复印件），郎宇航购房资格核验结果打印件，《房屋买卖业务签约文件合订本》，《中国建设银行转账凭条》、《北京链家预收费专用收据》、《北京中融信担保有限公司专用收据》、《个人信用报告》、《补充协议》（一）、《关于履行及其补充协议相关事宜的备忘录》（均为复印件）。被告俞成仁认可其真实性。第三人链家公司认可其真实性。本院对原告郎宇航提交的上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。原告郎宇航还提交了链家公司业务员刘x出具的俞成仁售房受托人俞建拒绝售房的微信语音说明、《催告函》及邮寄凭证、《和解协议书》（均为复印件）。被告俞成仁表示迟延履约是因手续办不下去等客观原因造成的，并非拒绝售房；拒收邮件是因邮寄的地址无人居住且其又不知邮件内容；《和解协议书》与我无关。第三人链家公司业务员刘x为第三人链家公司出庭作证，所述与原告郎宇航、被告俞成仁陈述相似，但特别指出即便该公司指导有瑕疵（被告俞成仁一人即可办理），后来三个月的时间也够办理在京中央单位已购公房变更手续了。被告俞成仁提交了售房受托人俞建手写字条、《房屋所有权人已购外交部房改成本价住房申请上市买卖/继承/分割/加名/赠与等所需审核材料》复印件。原告郎宇航认为手写、打印无他人签字盖章，不能证明俞成仁的售房受托人俞建去外交部、公证处办理手续，且与被告俞成仁事实上延期履约的事实没有关联性，因此均不认可其真实性、关联性、合法性。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，俞成仁委托俞建通过链家公司居间出售涉案房屋。2015年10月6日，郎宇航（买受人）与俞成仁（出卖人）经链家公司居间，就涉案房屋的买卖事宜签署了《北京市存量房屋买卖合同》，三方于同日签署了《补充协议》及《居间服务合同》。约定涉案房屋成交价格为245万元，屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价205万元；俞成仁应当保证该房屋未被限制转让，如违反承诺按房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失；俞成仁应于2015年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得则应承担相应责任；郎宇航承诺于当日向俞成仁支付定金5万元，向链家公司支付居间代理费9.9万元；双方于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方任何一方发生根本违约，须按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。郎宇航于当日向俞成仁支付定金5万元，向链家公司支付居间代理费9.9万元；按照链家公司的要求，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费2.25万元、房屋评估费600元，并办理了个人信用报告等申请贷款的资料。后俞成仁未取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。三方于2016年1月11日签署《补充协议》（一），约定俞成仁应于2016年3月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得则应承担相应责任；双方须在2016年4月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年3月10日，俞成仁的售房受托人俞建在微信中通过语音向链家公司业务员刘x表示“房子还是不卖了”。2016年5月6日，三方签署了《关于履行（注：含《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》）及其补充协议（注：指《补充协议》（一））相关事宜的备忘录》，确认因俞成仁原因，《补充协议》（一）未实际履行，应由俞成仁承担相应责任；俞成仁同意解除合同，承诺退还郎宇航定金5万元，链家公司同意退还郎宇航中介费12.15万元，不另行向俞成仁追缴中介费；就违约责任及因房屋交易产生的评估费600元，同意由法院认定解决。后俞成仁及链家公司分别向郎宇航退还了定金和居间服务费。审理中，经原告郎宇航申请，本院作出(2016)京0105民初29968号之一民事裁定书，裁定对被告俞成仁名下90万元财产进行保全。本院认为：原告郎宇航与被告俞成仁及链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》意思表示真实，合同内容不违反法律及社会公共利益，因而自成立（签字盖章）时生效。上述合同对三方具有法律约束力，受法律保护。三方均应按约履行。郎宇航已按约履行了交付定金及个人购房资格核验等合同义务，但俞成仁未能按照合同约定取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。为此三方又签订了《补充协议》（一），将俞成仁取得《在京中央单位已购公房变更通知单》的时间延后。《补充协议》（一）对三方亦具有法律约束力，受法律保护。三方亦应按约履行。但俞成仁仍未按约取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，并向链家公司表达不再售房的意愿。俞成仁未取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，涉案房屋属被限制转让，将导致该房屋不能办理产权登记。根据上述合同对俞成仁应当保证该房屋未被限制转让的约定，俞成仁违反承诺须按照涉案房屋成交总价款450万元的20%的违约金赔偿郎宇航的损失。故原告郎宇航要求俞成仁支付违约金90万元的诉讼请求，本院予以支持。对于俞成仁主张其迟延履约是客观因素导致无法办理手续所造成的以及链家公司存在误导的抗辩，不能对抗合同相对方郎宇航，本院不予支持。违约金是对违约的一种经济制裁。当事人约定违约金时应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，因此违约金与实际损失大体相当。故郎宇航支出的房屋评估费损失不可与违约金同时适用，其要求赔偿实际发生的房屋评估费600元，本院不予支持。现本案合同并未达到不能履行的程度，但俞成仁并不主张继续履行合同，则应承担违约的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告俞成仁于本判决生效后七日内支付原告郎宇航违约金九十万元；二、驳回原告郎宇航其他诉讼请求。案件受理费一万二千八百零六元，由被告俞成仁负担（本判决生效后七日内交纳）。保全申请费五千元，由被告俞成仁负担（本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  龙云斌人民陪审员  李秀敏人民陪审员  陈建东二〇一七年五月十五日书 记 员  贾 辰