广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终641号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司，原名港丰房地产开发（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦****701，组织机构代码：70844110-0。法定代表人：胡雯婷，总经理。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜建福，男，1961年3月8日出生，汉族，身份证住址：吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审原告）：李翠兰，女，1970年2月2日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。原审被告：深圳市名夏集团有限公司，原名深圳市名厦房地产开发有限公司。住所地：深圳市罗湖区文锦路深业大厦1002。组织机构代码：27944892-8。法定代表人：胡文教。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人姜建福、李翠兰及原审被告深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1803号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人国融公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、裁定发回重审或改判驳回上诉人全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人从未与被上诉人签订过《深圳市房地产买卖合同（预售）》，预售合同系案外人非法利用作废公章与被上诉人签订，不是上诉人的意思表示。一审判决认定2014年10月20日被上诉人与上诉人、名夏公司签订了预售合同，预售合同是买卖双方的真实表示，为有效合同，显然是错误的。1、预售合同加盖的印章不是上诉人有效公章。上诉人原刻有一枚椭圆形公章。2013年8月30日，上诉人椭圆形公章及财务章被抢，相关人员于当日报警。2013年9月2日，上诉人在深圳报刊登印章《遗失声明》，声明原公章、财务章于2013年8月30日起作废。2014年1月14日，经深圳市公安局罗湖分局依法核准，上诉人正式启用圆形的新公章。2014年，就王某艳非法控制、占有作废公章、财务章的行为，上诉人向福田法院提起民事诉讼，福田法院已作出判决责令王某艳返还作废公章、财务章。也即，2014年10月20日预售合同签订时，上诉人早已作废旧印章并启用圆形新章，协议上加盖的椭圆形印章并不是上诉人的有效公章，且此时作废公章在案外人非法控制之下，并非上诉人加盖，不是上诉人的意思表示，对上诉人不具有法律约束力。2、预售合同加盖的出卖人代理人印章“王某艳”不是上诉人员工、无权代理上诉人。上诉人已于2014年1月6日免除王某艳职务，且于2014年1月9日将法定代表人由王某艳变更为李某菁。也即，2014年10月20日预售合同签订时，王某艳早已无权代理上诉人，其加盖私章行为并非职务行为，对上诉人没有法律约束力。3、发票管理办法第22条规定，开具发票应当加盖发票公章，但本案发票加盖的是财务专用章，而非发票专用章，不具有法律效力，并且涉案楼盘的其他小业主发票加盖的均为发票专用章，而本案发票却是已经被抢夺的财务专程章，更加证明本案与一般的业主案件有异，本案的交易的真实性存在重大疑点。4、被上诉人也不是善意第三人，其签订预售合同的行为是恶意或至少存在严重过失的，应自行承担不利后果。首先，公告刊登的遗失声明具有公示效力，法律上推定社会不特定的多数人对此应已知晓，被上诉人对旧公章作废是知情或应当知情的。其次，上诉人的总经理、法定代表人也是公示信息，相关工商变更信息社会公众均可在深圳市市场监督管理局网站查询，被上诉人对王某艳不再是上诉人员工、法定代表人是知情或应当知情的。因此，被上诉人在明知或应当明知公章作废、王某艳无权代理的情况下，仍签署《预售合同》显然是恶意，退一步说，被上诉人作为合同签署人有义务在签订合同时审查当事人的主体资格，对于购买房产这样的大额交易，未核实信息就签订预售合同，显然没有尽到合理的谨慎注意义务，存在严重过失，不符合表见代理“善意无过失”的要件。5、一审判决认定抢夺公章行为仅为上诉人内部矛盾：不影响合同效力是错误的。首先，如两方均有权代表公司，两方产生争议，可能视为公司内部矛盾，不产生对外的对抗效力。但是，2014年10月20日预售合同签订时，王某艳已非上诉人法定代表人、非上诉人员工，无权代表上诉人。其持有上诉人公章、财务章的行为，显然不是公司内部矛盾，而是公司外部人员非法控制、占有上诉人印章的行为，不具有合法依据。其次，上诉人已依法定流程，进行报案并于市级报纸刊登《遗失声明》，依法履行了公章作废手续。退一步说，假设作废印章持有人为现任法定代表人，由于公告具有公示效力，合同相对人对印章作废是应当知情的，只要相对人对预售合同加盖的是作废公章是知情或应当知情的，就不可能构成善意第三人。因此，不管作废公章由谁持有、由谁加盖，系公司内部人员还是外部人员，预售合同都不具有法律效力。二、一审判决未查清《深圳市房地产认购书》、《深圳市港丰地产买卖协议书》签署时间，遗漏重要事实。《深圳市房地产认购书》、《深圳市港丰地产买卖协议书》均无落款时间，无法确定签署日期，很可能同样存在案外人冒用上诉人名义、利用旧作废公章后签署的情形，真实性存疑，现有证据不足以证明这两份协议是真实合同并已实际履行。三、一审关键证据存在重大瑕疵，不足以证明被上诉人已真实支付购房款。一审判决未查明关键证据的真实性，径自认定被上诉人已履行了支付全部购房款的义务，显然是错误的。1、被上诉人主张其于2012年支付房款，但其提供的POS单证据显示付款时间为2002年，存在重大矛盾。经一审庭审质证过程核对原件，上诉人发现，被上诉人提供POS单上载明的购房款付款日期是2002年9月17日和2002年9月28日，与收款收据及被上诉人的主张完全不相符，且被上诉人对此无法给出任何合理解释。POS单真实性存在重大疑点。该问题是庭审双方最大的争议焦点，但一审判决对此只字未提。2、被上诉人提交的其它付款证据，亦均存在瑕疵。收据无原件，真实性无法核实。发票系印章被抢后出具，不具有法律效力。(2013)深中法房初字第11-1号《民事裁定书》存在明显错误，不能作为被上诉人付清房款的依据。被上诉人声称中院已审核认定其付清房款才解封房屋，声称该案法官已就POS单为2002年、与实际付款时间明显不一致的问题进行了审查并依职权调取了相应银行流水。经查阅（2013）深中法房初字第11号案卷，上诉人认为这是不真实的。首先，被上诉人提出查封异议主张付清款项的证据与本案相同，仅有无原件的收款收据跟明显存在瑕疵的POS单，无银行流水。其次，中院并未发现POS单日期为2002年，与被上诉人主张不符的问题，未就该问题进行询问、调查，未调取银行流水。3、被上诉人未能提供银行流水，应承担举证不能的不利后果。被上诉人是否真实支付购房款，事关交易的真实性、合同的履行情况，系本案的关键性事实。鉴于以上证据情况异常，一审法官亦认可应就付款情况再作进一步调查、核实，并要求被上诉人提交银行流水。庭后，一审法官就该事宜多次与被上诉人进行沟通，但是，被上诉人根本无法提供有效流水。上诉人认为，预售合同合法有效、真实履行，是上诉人承担办证义务或逾期办证违约金的前提。被上诉人无法提供合法有效的付款凭证，无法证明交易的真实存在、合同真实履行，则要求上诉人承担逾期办证违约金没有依据。并且，《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，被上诉人未支付房款的，上诉人有权不予履行办理房产证的义务，因此也无需支付迟延办证违约金。四、即使本案预售合同上加盖的公章对上诉人具有约束力，并且经查证被上诉人已经付清了房款。首先，未能办理房产证的原因也在于名夏公司不予配合，是名夏公司单方违约，与上诉人无关，应由名夏公司独自承担责任。上诉人自新股东接管以来，一直积极应诉，主动解决相关工程纠纷，努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明，逃避诉讼，拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续，上诉人曾多次口头通知并于2016年9月19日书面函告，于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程归档初始登记事宜，但其均不予理会。其次，本案违约金显然过高，应当予以调低，按同期同类贷款利率计算符合公平合理原则。逾期办证虽然会给业主造成不便，但并未因此发生实际损失。依照一审判决标准计算，逾期办证为证金将高达上百万元，而实际购房款也一百多万元。综上所述，一审判决认定事实错误、证据不足，判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金没有合同依据、事实依据。上诉人现依据《民事诉讼法》等有关法律规定，提起上诉，望判如所请。被上诉人姜建福、李翠兰辩称：上诉人是无理纠缠、狡辩。深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1803号判决书、深圳市中级人民法院民（2013）深中法房初字第11-1号民事裁定书和深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308行初第1228号行政裁定书均可以证明被上诉人的主张。请求二审法院立即驳回上诉人的上诉请求。原审被告名夏公司未参加二审法庭调查，亦未提交书面意见。姜建福、李翠兰向一审法院起诉请求：一、国融公司、名夏公司按照合同约定自本房地产交付之日后第240日起至实际取得《房地产证》之日止按日向姜建福、李翠兰支付购房款万分之四的违约金，违约金暂计算至2015年10月19日为人民币293362元（以下货币均为人民币），应计至办理《房地产证》之日止；二、本案诉讼费用由国融公司、名夏公司承担。一审法院认定事实：一、姜建福（买方）与国融公司（卖方）分别签订了《深圳市房地产认购书》、《深圳市港丰地产买卖协议书》，约定姜建福向国融公司购买深圳市罗湖区GF大厦****号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积42.03平方米，总房价为1080128元，付款方式为一次性付款。2014年10月20日，姜建福（买方）与国融公司、名夏公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：被告将涉案房产出售予姜建福、李翠兰，房屋用途为单身公寓，建筑面积42.03平方米，转让总金额为1080128元，买受人采取一次性付款方式付款，签订本合同之日起15日内付清购房款；合同第九条约定，出卖人应当于2015年2月20日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳ZN物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。2012年9月17日、9月28日，李翠兰通过POS机刷卡方式，分别向国融公司支付10万元定金及购房余款980128元。2014年11月11日，国融公司向姜建福、李翠兰出具《发票联》（发票号：00*****76），确认收取姜建福、李翠兰支付的全额购房款1080128元。深圳市中级人民法院在（2013）深中法房初字第11-1号民事裁定书中对姜建福分两次于2012年9月17日、9月28日付清了房款的事实予以确认。二、为查清涉案房产所在GF大厦的产权情况，一审法院于2016年2月向深圳市不动产登记中心发函进行查询。2016年2月22日，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询GF大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函（2016）84号】，内容为：GF大厦位于H215-***8宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名厦商贸有限公司。该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题。截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为国融公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为名夏公司。四、国融公司、名夏公司于2013年4月11日向姜建福交付了涉案房产，涉案房产由姜建福、李翠兰使用至今。截至庭审之日，涉案房产所在的GF大厦仍未办理初始登记，未转移登记至姜建福名下。2013年7月26日，姜建福向案外人深圳市RQJT股份有限公司缴纳涉案房产2013年4月25日至2013年7月11日期间的燃气费171.50元。2013年10月17日，李翠兰向案外人深圳GDJ有限公司缴纳涉案房产自2013年5月11日至7月9日的电费649.25元。2013年11月2日，姜建福向案外人深圳ZN物业管理有限公司缴纳涉案房产的物业管理费、水电费等相关费用共计1221元。五、姜建福、李翠兰为夫妻关系，于1998年10月7日登记结婚。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。姜建福与国融公司签署的《深圳市房地产认购书》、《深圳市港丰地产买卖协议书》、与国融公司、名夏公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，均是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。《深圳市房地产认购书》、《深圳市港丰地产买卖协议书》签署后，姜建福已履行了支付全额购房款的义务。国融公司辩称，姜建福、李翠兰未提供相应的银行流水，仅提供发票不足以证明姜建福、李翠兰已经支付全额购房款。对此，一审法院认为，姜建福、李翠兰提交了国融公司出具的已收取全额房款的发票以及深圳市中级人民法院（2013）深中法房初字第11-1号民事裁定书，足以证明姜建福按约全额支付购房款的事实。此外，国融公司抗辩称，因其原法定代表人王某艳及其他原股东非法抢夺公司公章及财务专用章，其于2013年9月2日在深圳报登报申明公章及财务专用章自2013年8月30日作废；罗湖区公安局于2014年1月14日核准其刻制新的公章及财务专用章，因而涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效，姜建福、李翠兰不能依据无效的合同主张迟延办证违约金。对此，一审法院认为，国融公司原法定代表人王某艳及其他人员是否抢夺公司公章、财务专用章，仅为国融公司的内部矛盾，不影响涉案合同的效力。姜建福作为善意的合同当事人，有理由相信涉案合同中的内容均系国融公司的真实意思表示。国融公司的该抗辩意见，一审法院亦不予采信。根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》，国融公司、名夏公司迟延办理《房地产证》已构成违约，姜建福要求国融公司、名夏公司自涉案房产交付之日后第240日起以购房款为基数按日万分之四的标准支付迟延办证违约金的诉讼请求，具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司认为姜建福、李翠兰主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，依法成立的合同应当信守，姜建福已按约定的期限足额支付购房款，国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已导致姜建福、李翠兰的损失。结合合同约定及合同履行情况，姜建福主张的违约金标准并不过高，故，对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。姜建福向法庭提交其缴纳了涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、电费等相关费用，并据此主张其实际入住时间为2013年4月11日，而涉案合同已就聘请深圳ZN物业管理有限公司对项目提供前期物业服务进行了约定，该物业费用《收费收据》及相关燃气费、电费的发票、收据，可以证明姜建福、李翠兰已实际入伙，故，姜建福、李翠兰关于实际入伙时间为2013年4月11日并依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年12月11日的主张，具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款,1080128元为基准，按日万分之四的标准向姜建福、李翠兰计付自2013年12月11日起至2015年10月19日止的违约金292931元（1080128×0.0004×678=292931）。2015年10月19日之后的违约金，因一审法院并未向姜建福、李翠兰计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。姜建福、李翠兰可另行向国融公司、名夏公司主张。姜建福、李翠兰是夫妻关系，双方于1998年10月7日登记结婚。根据我国《婚姻法》的规定，婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。姜建福于婚后与国融公司、名夏公司签订涉案合同，其用于支付涉案房产购房款的款项为夫妻共同财产，李翠兰、姜建福共同请求国融公司、名夏公司支付延迟办证的违约金，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、国融公司、名夏公司应于本判决生效之日起十日内向姜建福、李翠兰支付逾期办理《房地产证》违约金292931元。二、驳回姜建福、李翠兰的其他诉讼请求。本案受理费5700元，由姜建福、李翠兰共同负担9元，国融公司、名夏公司共同负担5691元；公告费390元，由名夏公司负担389元，由姜建福、李翠兰共同负担1元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审法庭调查时，国融公司称其新旧股东之间有纠纷，新股东为公司合法股东，涉案楼盘系旧股东开发，在丧失股权回购权后本应将楼盘交给新股东，但旧股东一直非法占有，至今未移交。本院认为，国融公司、名夏公司和姜建福签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。姜建福已履行付款义务，国融公司、名夏公司也已向姜建福交付买卖房产。唯两公司至今未履行办证义务，应按合同约定承担相应的违约责任。国融公司主张2013年8月其印章被案外人抢走，其已报警并挂失；涉案合同上加盖的出卖人代理人印章“王某艳”也无权代理国融公司，国融公司已于2014年1月免除王某艳职务，公司法定代表人由王某艳变更为李某菁，故涉案合同并非国融公司真实意思表示，姜建福、李翠兰也非善意第三人，合同对国融公司无约束力。本院认为，首先，国融公司主张的事实系其新旧股东之间就公司经营管理权发生的纠纷，不论是哪个股东的行为，只要对外代表公司，且善意相对人有理由相信系公司行为，即应视为有效的公司行为。国融公司不能因其股东之间的争议主张合同对其无约束力。其次，二审法庭调查时国融公司认可涉案楼盘系旧股东开发并一直由旧股东占有控制，则如其认为旧股东丧失股权回购权后无权再占有、处分包括涉案房产在内的楼盘，其应及时采取合法措施主张权利；若其在明知旧股东以公司名义无权处分涉案楼盘的情况下，却仍不及时制止或提出反对意见，则其依法依理也应承担法律后果。因此，国融公司上述主张依据不足，本院不予采信。国融公司上诉主张姜建福、李翠兰提交的证据存在重大瑕疵，不足以证明其已支付购房款。本院认为，根据姜建福、李翠兰提交的证据和本院另案生效裁判文书认定的事实，足以认定其已履行付款义务。国融公司未能提供证据予以推翻，应承担举证不能的不利后果。国融公司主张合同约定的延迟办证违约金过高，但其亦未能提供充分证据予以证明，本院亦不予采信。国融公司还主张不能办证的原因在于名夏公司单方违约，与国融公司无关。本院认为，国融公司和名夏公司共同作为合同的一方当事人，就应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，国融公司可另循法律途径解决。综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5700元，由国融公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年五月十九日书记员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。