安徽省潜山县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0824民初517号原告：涂金结，男，1975年11月9日生，汉族，农民，住安徽省潜山县。原告：戴冬梅，女，1977年10月14日生，汉族，农民，住址同上，系原告涂金结之妻。上述两原告共同的委托诉讼代理人：卜伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽鑫和御城置业投资有限公司，住所地安徽省潜山县皖潜大道和桃园路交口，统一社会信用代码913408245689725662。法定代表人：邹卫东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐禾生，男，该公司职工。委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。原告涂金结、戴冬梅与被告安徽鑫和御城置业投资有限公司（以下简称鑫和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月28日公开开庭审理了本案。原告涂金结及两原告共同的委托诉讼代理人卜伟，被告鑫和公司的委托诉讼代理人邓访民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂金结、戴冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决撤销涂金结、戴冬梅与鑫和公司签订的关于蓝鼎中央城2幢2704号商品房的买卖合同；2、判决鑫和公司立即返还涂金结、戴冬梅购房款609979元及该款利息（从涂金结、戴冬梅付款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至执行完毕时止）；3、判决鑫和公司赔偿涂金结、戴冬梅经济损失100000元；4、判决鑫和公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定支付涂金结、戴冬梅赔偿金609979元；5、本案诉讼费及其他费用均由鑫和公司承担。事实和理由：鑫和公司系潜山县“蓝鼎中央城”小区项目的开发商，2014年4月6日，涂金结、戴冬梅向鑫和公司缴纳关于该小区西区2幢2704号商品房的定金186526元。2015年11月13日，双方签订商品房买卖合同，约定房屋单价5480元每平方米，总房款为609979元，付款方式为首付189979元，余款办理按揭贷款。2016年5月，鑫和公司通知涂金结、戴冬梅称，原合同中载明的预售许可证（潜房商预字20150028）系虚构，现已正式办理预售许可证（潜房商预字20160203），要求涂金结、戴冬梅持原合同到其公司，就相关内容变更后重新与其签订买卖合同，此时，涂金结、戴冬梅方知鑫和公司存在欺诈销售的行为。2016年10月，在约定交房前夕，通过其他业主得知该小区2号楼的建造超出原规划许可范围（规划为17层、实际建造28层），导致该房屋竣工验收不能完成，房产证无法办理。故具状提起诉讼。鑫和公司辩称，1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定商品房预售合同有效，而上述司法解释第九条的前提是出卖人不能取得商品房预售许可证明，涂金结、戴冬梅适用司法解释第九条的规定系适用法律错误，其诉求依法不能成立。2、涉案双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，请法院驳回涂金结、戴冬梅的诉讼请求。3、双方在签订商品房买卖合同时，涉案房屋的商品房预售许可证还没有批下来，所以在合同中使用了蓝鼎中央城第1期的预售许可证，现涉案房屋的预售许可证于2016年1月20日已经取得，涉案房屋已竣工验收，规划已经依法调整，且能办理房屋所有权证，鑫和公司对涂金结、戴冬梅不构成欺诈销售。综上，请法院驳回涂金结、戴冬梅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、涂金结、戴冬梅提交的证据。1、商品房买卖合同原件一份、收据原件两份。鑫和公司对该组证据的三性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映涂金结、戴冬梅与鑫和公司签订商品房买卖合同及涂金结、戴冬梅支付首付款情况，本院予以采信。2、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款对账单原件各一份。鑫和公司对该组证据的三性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据符合证据的三性，其能反映涂金结、戴冬梅与中国建设银行潜山支行就涉案房屋签订的按揭贷款合同及涂金结、戴冬梅偿还贷款情况，本院予以采信。3、律师函及律师复函原件各一份。鑫和公司对该组证据的三性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映双方当事人就涉案商品房买卖合同问题进行交涉情况，本院予以采信。4、房屋租赁合同复印件两份。鑫和公司对该组证据持有异议，认为其与本案无关联性。本院认定该组证据系涂金结与他人签订的房屋租赁合同，无其他证据相互印证，真实性无法确认，本院对其不予采信。二、鑫和公司提交的证据。1、商品房买卖合同复印件一份、收据复印件三份。涂金结、戴冬梅对其真实性不持异议，但对举证目的持有异议，认为鑫和公司是在未取得预售许可证的前提下向涂金结、戴冬梅销售房屋，合同并未生效。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映涂金结、戴冬梅与鑫和公司签订商品房买卖合同及涂金结、戴冬梅支付首付款情况，本院予以采信。2、潜山县商品房预售许可证复印件两份（内容已当庭与原件核对一致）。涂金结、戴冬梅对其真实性不持异议，但认为鑫和公司在没有取得商品房预售许可证的前提下与涂金结、戴冬梅签订商品房买卖合同，存在欺诈销售行为。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映鑫和公司取得的潜房商预字20150028号、潜房商预字20160006号商品房预售许可证情况，本院予以采信。3、购房合同备案证明原件一份、潜山县政府网来信及答复打印件一份、竣工验收备案资料复印件一套（内容已当庭与原件核对一致）。涂金结、戴冬梅对其真实性不持异议，但认为鑫和公司隐瞒了未取得商品房预售许可证与涂金结、戴冬梅签订商品房买卖合同，存在欺诈行为。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映涉案房屋已经竣工验收、符合交付使用条件且涉案的商品房买卖合同已经备案，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月6日，涂金结、戴冬梅向鑫和公司缴纳关于西区2#2－2704号房屋的购房定金186526元。2015年11月13日，鑫和公司与涂金结、戴冬梅签订一份商品房买卖合同，约定的主要内容为：鑫和公司将其开发建设的位于潜山县县城皖潜大道和桃园路交口西南蓝鼎·中央城第2幢2单元2704号房屋出售给涂金结、戴冬梅，商品房预售许可证号为潜房商预字20150028号，房屋总价款609979元，买受人于2015年11月13日首付房款189979元，余款420000元于一周内提供齐全办理按揭所需全部资料并办理完按揭手续，房屋交付时间为2016年10月31日前。2015年11月13日，涂金结、戴冬梅向鑫和公司补交首付款3453元，并缴纳抵押、产权登记费240元。2016年2月4日，涂金结、戴冬梅与中国建设银行股份有限公司潜山支行签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定的主要内容为：中国建设银行股份有限公司潜山支行向涂金结、戴冬梅提供420000元贷款，用于涂金结、戴冬梅购买鑫和公司蓝鼎中央城西区2幢2单元2704室房屋，借款期限为2016年2月4日至2036年2月4日，还款方法为等额本金还款法，抵押物为蓝鼎中央城西区2幢2单元2704室房屋。自2016年3月4日起至2017年3月4日止，涂金结、戴冬梅向中国建设银行股份有限公司潜山支行偿还贷款本金22750元、利息21737.62元，尚欠贷款本金397250元及其相应利息。2015年8月31日，鑫和公司取得字号为潜房商预字20150028号商品房预售许可证，项目名称蓝鼎中央城二期1#、3#、4#、5#、7#、8#、Ｓ1#（13）、Ｓ2#（12）、Ｓ3#（14）、Ｓ6#（17）、Ｓ7#（19），自2015年8月31日起预售。2016年1月20日，鑫和公司取得字号为潜房商预字20160006号商品房预售许可证，项目名称蓝鼎中央城二期2#、18#楼，自2016年1月20日起预售。2016年1月28日，上述商品房买卖合同在潜山县房地产管理局办理了登记备案手续。2016年10月27日，蓝鼎中央城西区2#楼建设施工工程进行了竣工验收，验收结论为合格。2016年5月份，鑫和公司曾电话联系涂金结、戴冬梅，要求将商品房买卖合同中商品房预售许可证字号进行修改，但涂金结、戴冬梅未到鑫和公司办理。2016年5月25日，涂金结、戴冬梅委托律师向鑫和公司出具律师函，认为鑫和公司存在欺诈行为，要求撤销涂金结、戴冬梅与鑫和公司签订的商品房买卖合同，并要求鑫和公司退还已交付的房款及支付违约金、赔偿损失。同年6月10日，鑫和公司委托律师向涂金结、戴冬梅发出律师函复函，表示涉案房屋现已取得预售许可证，合同应为有效，鉴于涂金结、戴冬梅要求撤销商品房买卖合同，鑫和公司愿意退还已交付的房款并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息。之后，因双方未能达成协议，涂金结、戴冬梅遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：涂金结、戴冬梅诉求撤销其与鑫和公司签订的商品房买卖合同能否成立及相应的诉讼请求能否得到支持。针对上述争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、肋迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，民事欺诈行为而订立的合同可撤销应符合两个基本条件，即一方存在故意欺诈行为，并因此使对方违背真实意思而订立合同。结合本案，鑫和公司与涂金结、戴冬梅签订商品房买卖合同时，鑫和公司在未取得商品房预售许可证的情形下在合同文本中使用了非涉案房屋的商品房预售许可证的字号，的确存在隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，鑫和公司于2016年1月20日已取得涉案房屋的商品房预售许可证，且涉案商品房买卖合同已依法办理备案登记手续，涉案房屋并已竣工验收，上述当事人订立的商品房买卖合同能够实现买卖双方各自的目的，不存在损害涂金结、戴冬梅的合法权益，即不存在使涂金结、戴冬梅违背真实意思而订立合同的情形，上述商品房买卖合同应属合法有效，鑫和公司在商品房买卖合同文本中使用了其他房屋的商品房预售许可证的字号，尚不够成民事欺诈，应属违规行为，对此，当事人可向相关行政管理部门反映处理，故涂金结、戴冬梅诉求撤销其与鑫和公司签订的商品房买卖合同及要求鑫和公司退还购房款、赔偿损失等诉求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对涂金结、戴冬梅的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告涂金结、戴冬梅的诉讼请求。本案受理费16680元，由原告涂金结、戴冬梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  张文胜审 判 员  林 巧人民陪审员  陈义胜二〇一七年五月二十八日书 记 员  潘 峥附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、肋迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。