青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终44号 上诉人（原审原告）：青海红起来货运有限公司。住所：西宁市。 法定代表人：冯起，该公司总经理， 委托诉讼代理人：喻清华，女，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：史西宁，北京京坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华融昆仑青海资产管理股份有限公司。住所：青海生物科技产业园。 法定代表人：王小波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张萍，青海智凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏彪，青海智凡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青海瑞合铝箔有限公司。住所：西宁市。 法定代表人：周嗣东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何晓云，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡有钦，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：青海省投资集团有限公司。住所：西宁市。 法定代表人：程国勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温建华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吕治纬，男，该公司员工。 上诉人青海红起来货运有限公司（以下简称红起来公司）与被上诉人华融昆仑青海资产管理股份有限公司（以下简称华融公司）、青海瑞合铝箔有限公司（以下简称瑞合公司）、青海省投资集团有限公司（以下简称投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人红起来公司的委托诉讼代理人喻清华、史西宁，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人张萍、魏彪，瑞合公司的委托诉讼代理人何晓云、蔡有钦，投资公司的委托诉讼代理人温建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红起来公司上诉请求：1.撤销西宁中院的（2019)青01民初472号民事判决；2.撤销西宁中院（2019)青01财保16号民事裁定，解除对西宁市城北区海湖大道9号景岳公寓5号楼1单元1154室房屋查封(以下简称案涉1154室房屋)；3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋被查封之前，红起来公司与瑞合公司已签订《房屋抵款协议书》约定，瑞合公司将所拥有的商品房一套卖给红起来公司，支付方式为以瑞合公司欠付红起来公司的运输费抵付。协议确定了买卖的标的物，价款数额、双方权利义务等。抵款协议系双方真实意思表示，应受法律保护；2.在案涉房屋被查封之前，瑞合公司已将房屋钥匙、门禁卡、燃气卡、水电卡交付给了红起来公司，事实上形成了对该房屋进行管理和使用的排他事实。另外自占有该房屋后，与之有关的物业费、水电费均由红起来公司交纳，也能反映红起来公司使用该房屋的事实；3.红起来公司已支付全部价款。服务合同、对账单、发票等证据证实两公司存在长期业务往来。期间，瑞合公司欠付红起来公司大量服务费，且在案涉房屋被查封前均已到期，以到期债权作为购买案涉房屋的支付方式，是双方的真实意思表示，也符合双方平时的交易习惯，当案涉房屋在青海省产权交易市场（以下简称产权交易市场）进行公开拍卖时，由红起来公司派人前往参加竞拍和购买，房屋的价格是经合法拍卖确定的，符合市场合理价格；4.未办理过户登记非因红起来公司的原因，是瑞合公司欠城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税，导致无法办理案涉房屋的过户手续；5.瑞合公司依法定程序向投资公司请示并批复后，通过产权交易市场处置案涉房屋，未造成国有资产损失；6.华融公司不享有案涉房屋的优先债权，属于普通债权，也未参加案涉房屋竞拍，红起来公司竞拍并支付了成交价后，已有优先于华融公司的期待权，足以排除对案涉房屋的查封保全。 华融公司辩称：1.上诉人提交的证据非属二审“新证据”，不能作为定案证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条：“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”上诉人提交的《情况说明》，欲证明案涉房屋未办理所有权变动手续是由于瑞合公司欠缴税款所致，但上诉人早在提出执行异议申请时，就曾主张过因瑞合公司欠城北区税务局2018年四季度、2019年一季度房产税，而导致无法办理过户手续。可见《情况说明》涉及的内容早在一审前就存在，非一审庭审结束后新发现的证据。另外，其他如《房屋租赁合同》《房屋买卖合同》等证据形成的时间均是一审前，可以推断也非一审新发现证据。故上诉人就上述证据丧失举证权，不能将上述证据作为定案依据；2.瑞合公司与上诉人签订以房抵债协议在产权交易中心拍卖之前，在未进行拍卖前确定了买受人，竞拍行为违法，瑞合公司处置资产程序违反国有资产处置流程；3.《抵账协议》目的是消灭双方之间的债权债务，并不是有效的房屋买卖合同，未支付房屋价款，未办理房产登记，不能获得物权期待权；4.上诉人的《房屋租赁合同》《物业费增值税发票》《翔光公司水、电销售记录》以及《瑞合公司物业欠交记录》等证据有的不显示缴纳费用人员，不能证明案涉房屋由上诉人合法占有使用。上诉人提交的《劳务合同》也只能证明其与范仪之间存在劳动关系，而无法证明上诉人委托其参与房屋竞拍，负责房屋转让事宜，上诉人于案涉房屋查封之前合法占有该不动产的说法难以成立；5.法院对案涉房产的查封合法有据，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，红起来公司提交的证据不能支持其诉求，故请求驳回上诉，维持原判。 瑞合公司辩称，基于瑞合公司与红起来公司存在债权债务关系，2018年12月26日，瑞合公司与红起来公司签订《房屋抵款协议》，将1154室转让给红起来公司。在办理房屋过户登记手续时，因瑞合公司尚欠付国家税务总局城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税，导致涉案房产在因欠付税款未能及时办理房产的土地清算，并导致5套房产未能办理过户登记手续。据此，瑞合公司对红起来公司的诉讼请求及事实与理由全部予以认可。 红起来公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销西宁中院（2019）青01财保16号民事裁定，解除对案涉1154室房屋查封；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：华融公司与瑞合公司、投资公司诉前财产保全一案，西宁中院2019年5月20日作出（2019）青01财保16号民事裁定，冻结瑞合公司、投资公司账户存款1，5454，0000元，如存款不足，则查封、扣押相应价值的其他财产。2019年5月27日，西宁中院查封了瑞合公司名下的案涉1154室等5套房产。红起来公司针对1154室房屋的查封提出执行异议。西宁中院以（2019）青01执异80号执行裁定，驳回红起来公司的异议请求。 另查明，2017年1月1日，红起来公司与瑞合公司签订《公路货物运输合同书》，合同期限为2017年1月1日至12月31日；2018年1月1日，双方签订《公路货物运输合同书》，合同期限为2018年1月1日至12月31日。红起来公司按瑞合公司要求提供西宁至全省及全国各地所涉及的公路运输服务，费用滚动支付，第三个月支付第一个月的运费。红起来公司在执行异议期间，向西宁中院提交了其与瑞合公司于2019年1月2日签订的《房屋抵款协议书》，该协议约定瑞合公司将其所拥有的1154室商品房以1365570元价格抵付运费瑞合公司的运费（拖欠运费共2068805.28元，车辆抵账200000元，未付1868805.28元，房屋抵付后还欠503235.28元）。 瑞合公司以拟处置部分房地产为由，委托青海中科华资产评估有限公司对包括案涉1154室在内的5套房产进行评估。2018年12月6日，瑞合公司向投资公司提交《关于处置固定资产的请示》，内容为盘活闲置资产，缓解资金压力，委托评估公司对5套房产完成评估，总价值5408000元，约每平米7200元，拟对包括案涉房屋在内5套房产进行抵账及销售处理。投资公司于2018年12月19日作出《关于处置房产的批复》，同意瑞合公司对5套房产以评估值为基础，进入产权交易市场公开挂牌处置。2019年1月23日瑞合公司与产权交易市场签订《产权转让委托服务协议》，委托产权交易市场转让瑞合公司所有的包括案涉1154室房屋在内的5套房产。2019年1月23日，产权交易市场发布转让公告。2019年1月25日，范仪与产权交易市场签订《产权（实物）受让委托服务协议》，范仪委托产权交易市场报名受让瑞合公司案涉1154室房产。后范仪竞得瑞合公司1154室房产，产权交易市场《竞价结果通知单》显示1154室房产成交价为1369649.62元，价款结算为场内结算。庭审中瑞合公司向西宁中院提交日期为2019年6月3日的1154室房屋《产权交易凭证》，凭证显示合同签署日期为2019年3月1日。西宁中院要求瑞合公司及红起来公司提交《产权交易合同》，两公司均未提交。红起来公司明确其与范仪均未向产权交易市场或是瑞合公司按照《竞价结果通知书》支付成交价款。瑞合公司向西宁中院提交了2019年2月20日加盖有产权交易市场财务专用章的《情况说明》，明确委托转让房产的资金实行场外结算。2019年2月26日，瑞合公司与红起来公司签订《房屋交付（清单）确认书》，确定瑞合公司将案涉1154室房屋，于当日交付红起来公司。红起来公司还提交了瑞合公司与冯起于2019年3月在西宁市不动产登记服务中心办理过户手续签订的《二手房买卖合同》及其他手续资料，以及其持有的案涉1154室房屋在2019年7月开具的物业缴费票据。 一审法院认为，本案争议的焦点为红起来公司对案涉1154室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，根据查明的事实，案涉1154室房屋仍登记在瑞合公司名下，从物权公示看，瑞合公司仍系案涉房屋所有权人。红起来公司排除执行的异议，应依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条规定予以审查。红起来公司与瑞合公司签订的《房屋抵账协议》，基于双方债权产生，目的是消灭红起来公司对瑞合公司的债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动，且案涉1154室房屋未完成权属变更登记，债权人只有债权请求权。在完成房屋变更登记前，以物抵债并不形成优先于其他债权的利益，不能据此产生物权期待权及物权本身。瑞合公司作为国有公司处置资产应当符合法定程序，从瑞合公司以及红起来公司提交的证据看，就案涉1154室房屋处置问题，瑞合公司请示投资公司，投资公司批复要求瑞合公司通过产权交易市场公开挂牌处置，红起来公司应明知，但在产权交易市场参与竞拍的买受人是范仪个人而非红起来公司，案涉1154室房屋在产权交易市场通过网络竞价，买受人为范仪，同时范仪或红起来公司均未按《竞价结果通知书》支付成交价款。红起来公司称范仪是履行职务行为，但红起来公司与瑞合公司均未提交证明双方据此签订《产权交易合同》完成产权变更登记的证据，因此瑞合公司虽通过产权交易市场处置资产，但未完全依照法定程序办理，该资产仍登记在瑞合公司名下，红起来公司不能据此阻却执行。红起来公司虽提交了冯起与瑞合公司在西宁市不动产登记服务中心办理过户手续的资料，但资料显示，拟受让人为个人也非红起来公司，且变更登记并未完成。瑞合公司、红起来公司分别提交证据证明案涉房屋已经在2019年2月26日交付红起来公司占有，虽然瑞合公司与红起来公司签订《房屋交付（清单）确认书》确认的交付案涉1154室房屋时间是2019年2月26日，但红起来公司提交的物业收费票据的开具时间均在2019年7月之后，同时案涉房屋在2019年2月还在产权交易市场公开拍卖。因此现有证据不能认定红起来公司在法院查封前已合法占有该房屋。投资公司并非案涉1154室房屋的权利人，与红起来公司、华融公司、瑞合公司就本案诉讼标的无关联，其不是本案适格主体的抗辩理由成立。综上，红起来公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。其要求停止执行案涉1154室房屋的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，依法不予支持。遂判决驳回红起来公司的诉讼请求；案件受理费100元，由红起来公司负担。 一审法院查明的案件事实，有相关证据予以证明，本院应予确认。 本院二审期间，红起来公司依法提交以下证据。 1.瑞合公司欠交物业费记录，证明截止2018年12月瑞合公司欠交案涉房屋物业费等各项费用13294.4元。 2.瑞合公司关于房产变更、缴费事宜的告知函，证明截止案涉房屋已经于2018年12月25日由瑞合公司转让给红起来公司，并由红起来公司占有。 3.翔光物业公司《党委会议纪要》，证明**系翔光物业公司副总经理。 4.瑞合公司的情况说明，证明案涉房屋没有完成过户，系瑞合公司拖欠土地使用税及房产税的原因导致，祁连路税务分局亦证明瑞合公司拖欠土地使用税及房产税89万余元。 5.瑞合公司的情况说明，证明产权交易市场同意拍卖案涉房屋的交易资金实行场外结算。 6.翔光物业公司销售记录，证明红起来公司缴纳案涉房屋2019年度物业费等各项费用，红起来公司在法院查封前，已实际占有使用案涉房屋。 7.房屋租赁合同、照片，证明红起来公司在法院查封前已经实际占有使用案涉房屋。 8.劳务合同，证明范仪系红起来公司员工，范仪受公司指派办理案涉房屋的转让事宜。 华融公司质证意见认为，红起来公司提交的上述证据均非新证据，已丧失举证权，不能作为定案的依据。 瑞合公司对上述证据的真实性、关联性、证明力均认可。 本院认为，二审中红起来公司为补强其对案涉房屋占有的事实，向本院提交新的证据，并不违反民事诉讼的证据规则，本院可就证据的三性对待证的事实逐一审查判断，并予以认定。 本院认为，综合红起来公司的上诉及华融公司、瑞合公司的答辩，本案审查的焦点问题是红起来公司对案涉1154室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院应根据红起来公司提供的证据是否能够证明在法院查封之前，其已与瑞合公司签订合法有效的买卖合同、合法占有案涉房屋、并已支付全部价款及非因买受人红起来公司自身原因未办理过户登记等方面予以审查认定。 首先，关于案涉买卖合同及付款的效力。2017年1月1日、2018年1月1日，红起来公司提供公路运输服务，双方之间形成公路货物运输的法律关系，合同是红起来公司法定代表人冯起签字。2018年12月24日，瑞合公司向红起来公司出具《2018年12月份对账单》，明确瑞合公司欠付红起来公司运输费2072405.28元。2019年1月2日，红起来公司与瑞合公司签订《房屋抵款协议书》，约定瑞合公司将其所有的案涉1154室商品房抵顶运费1365570元。合同由红起来公司法定代表人冯起签字，瑞合公司董事长周嗣东及公司六部门共同会签。上述《公路货物运输合同书》《房屋抵债协议书》的约定以及双方以房抵债方式完成房屋交易中给付房款的约定，目的在于消灭红起来公司与瑞合公司之间的部分到期债权，上述约定系双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。基于案涉1154室房屋系国有资产，为履行国有资产处置的报备程序，2018年12月6日，瑞合公司向投资公司上报《关于处置固定资产的请示》，明确对案涉房屋进行抵账及销售处置。同年12月19日，投资公司下发《关于处置房产的批复》，同意瑞合公司对案涉房屋进行处置，并要求进入产权交易市场公开挂牌处置。据此，2019年2月21日，产权交易市场接受瑞合公司委托，对案涉房屋进行拍卖并出具竞价结果通知单，红起来公司竞拍成交。至于拍卖价款如何成交的问题，2019年2月26日，瑞合公司向产权交易市场出具《情况说明》，确认案涉房屋拍卖交易资金实行场外结算，产权交易市场加盖公章表示认可。同日，瑞合公司与红起来公司签订《房屋交付（清单）确认书》，瑞合公司将案涉1154室房屋交付给红起来公司。据此，本院应认定在一审法院查封案涉房屋之前，瑞合公司与红起来公司依据以房抵债合同约定，通过拍卖方式完成了房屋交付和支付房款的义务，拍卖的法律后果应受法律保护。诉讼中，华融公司认为《竞价结果通知书》《房屋交付（清单）确认书》《青海省二手房买卖合同》《不动产登记申请表》《税收申报通知书》中出现的签字人为冯起、范仪、何晓云等个人，未经瑞合公司、红起来公司盖章确认，表明瑞合公司对其所有的案涉房屋拍卖程序中，冯起或范仪个人参与竞拍，红起来公司并未参与，故《房屋抵款协议书》并未实际履行。但本案的事实是虽然在《竞价结果通知书》《房屋交付（清单）确认书》、《青海省二手房买卖合同》等文件中何晓云等人代表瑞合公司签字，红起来公司一方由冯起或范仪签字，但指向的房屋始终是案涉1154室房屋，房款始终是由瑞合公司欠付的运费抵顶，两公司履行的始终是双方签订《房屋抵款协议书》的内容，红起来公司的冯起作为红起来公司的法定代表人，代表红起来公司履行职务行为的签字，瑞合公司、投资公司均认可。《劳务合同》和工资单证明范仪是红起来公司员工，在案涉房屋拍卖程序中的签字也是代表红起来公司履行职务行为。至于红起来公司将案涉房屋产权拟办理于范仪名下的行为，是红起来公司对其抵账取得的财产行使处置权，系红起来公司的内部行为，并不影响《房屋抵款协议书》的效力和合法履行。 其次，案涉1154室房屋在法院查封之前是否合法占有。2019年2月26日，瑞合公司与红起来公司签订《房屋交付（清单）确认书》，瑞合公司将案涉1154室房屋及入户门钥匙、单元门禁卡、燃气卡、水电费卡交付给红起来公司，红起来公司合法占有了该房产，双方履行了以房抵债的合同义务。另从2019年4月3日瑞合公司致青海翔光物业有限公司《关于房产变更、缴费事宜的告知函》中记载：将案涉1154室抵账给红起来公司，该房屋的物业费、水电费、采暖费自2019年1月1日起由红起来公司承担，2019年以前的欠款继续挂在瑞合公司名下、及青海翔光物业有限公司出具的1154室房屋的欠费13294.40元的明细、青海翔光物业有限公司出具的物业费收据证明、2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》等，也能证实案涉1154室房屋在法院查封之前已被红起来公司合法占有的事实。至于缴纳费用的部分凭证记载的日期在法院查封之后，不能否认在法院查封之前红起来公司已对案涉房屋进行了有效的支配和控制。一审法院仅以“红起来公司提交的物业收费票据的开具时间在2019年7月之后”为由，认定红起来公司并未实际占有案涉1154室房屋与事实不符。二审中，华融公司虽认可红起来公司实际占有案涉房屋的事实，却又否认占有的合法性，但无证据证实红起来公司非法或擅自占有。纵观本案事实，本院应认定红起来公司系合法取得案涉房屋并实际占有。 再次，关于是否因红起来公司的原因导致未办理过户登记。庭审中，瑞合公司提出导致未能办理房屋产权过户登记的主要原因是因瑞合公司拖欠税费，继而不能办理案涉房屋土地清算及产权过户手续的答辩意见，同时其在2019年12月26日向本院出具的《情况说明》记载“瑞合公司尚欠城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税，导致该5套房产在办理土地税清算时，因欠税未能及时办理该5套房产的土地清算，暂时未能办理过户手续。”国家税务总局西宁市城北区税务局祁连路税务分局在此《情况说明》中备注瑞合公司拖欠土地使用税、房产税的意见，并加盖公章，该证据能够证明因瑞合公司拖欠土地使用税、房产税的因素，导致案涉房屋无法办理产权变更登记的事实。另从红起来公司提交的《房屋买卖合同》《不动产登记申请表》《西宁市不动产登记受理单》等证据，亦能够证明在一审法院查封之前，红起来公司已开始办理案涉房屋1154房屋的过户手续。因此，不存在红起来公司收到抵账房屋后怠于办理过户登记，以及是红起来公司的原因导致没有办理过户登记的事实。 综上所述，本院认为在一审法院查封案涉1154室房屋之前，红起来公司与瑞合公司签订了合法有效的以房抵债合同，以抵账方式完成了房屋交易中给付全部房款的义务，并对涉案房屋实施了管理和支配，未能办理不动产过户登记并非由于红起来公司过错所致。且综合现有在案证据，未发现瑞合公司与红起来公司就以房抵债的民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害债权人权益的情形，应确认红起来公司对案涉1154室房屋享有物权期待权，对案涉1154室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行案涉1154室房屋的上诉请求应予以支持。至于红起来公司请求撤销（2019）青01财保16号民事裁定，解除案涉1154室房屋查封的上诉请求不属于案外人执行异议之诉审理范围，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初472号民事判决； 二、不得执行青海瑞合铝箔有限公司位于西宁市城北区海湖大道9号景岳公寓5号楼1单元1154号房产。 青海省西宁市中级人民法院（2019）青01执异80号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 二审案件受理费100元，由华融昆仑青海资产管理股份有限公司负担；一审案件受理费100元照此收取。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 尚 英 审 判 员 索 晓 春 审 判 员 马  威 二〇二〇年三月二十日 法官助理 祁选姐措 书 记 员 马 乾 熙 附：本案适用的法条 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。