广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2683号原告：祁炳照，男，1927年4月28日出生，香港特别行政区居民，诉讼代理人：黄海量，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告：黄建芬，女，1963年8月7日出生，汉族，住重庆市江津市，诉讼代理人：蒋崇涛，广东尹远律师事务所律师。被告：牟叶红，女,1986年5月16日出生，汉族，住重庆市江津区，被告：牟杰，男，1994年7月29日出生，汉族，住重庆市江津区，原告祁炳照与被告黄建芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理。被告黄建芬在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出（2019）粤0191民初2683号民事裁定，裁定驳回异议。被告黄建芬不服提出上诉，广州市中级人民法院依法作出（2019）粤01民辖终2481号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2020年1月13日根据原告申请，本院追加牟叶红、牟杰作为共同被告参加诉讼。并于2020年2月14日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人黄海量，被告黄建芬的诉讼代理人蒋崇涛，被告牟叶红、被告牟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁炳照向本院提出诉讼请求：1.确认原告与牟九荣签订的房产转让合同无效；2.被告返还广州市黄埔区长××镇长洲村××之一，原告按协议约定向被告返还房款151000元和补偿款15万元，共计301000元；3.被告承担诉讼费及其他相关费用。事实和理由：原告与牟九荣于2006年1月11日签订房产转让协议，约定牟九荣以151000元人民币取得广州市黄埔区长××镇长洲村××之一的所有权，还约定原告如取回上述房产所有权，应向牟九荣全数返还151000元转让金，并另付15万元作补偿。由于上述房屋是集体所有土地上房屋，因此案涉协议按法律规定应为无效合同，双方在协议中亦加入了解除条款。牟九荣于今年因病去世，原告与牟九荣配偶（即被告黄建芬）协商，但协商不成。被告黄建芬辩称，1.原告与牟九荣签订的案涉协议有效。当时双方是在平等自愿的情况下达成一致，并且有两名见证人。牟九荣已支付房款，案涉房屋由原告交付牟九荣使用，被告居住至今，并且案涉集体土地证也交给了牟九荣，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回；2.牟九荣于2012年8月12日去世而非今年，牟九荣跟被告黄建芬育有一子一女，均已成人，子女应当有继承权。案涉协议第二条已明确是房屋所有权和使用权，而非原告所称的使用权；3.牟九荣的母亲已声明放弃继承，其父亲已去世。被告牟叶红辩称，放弃对牟九荣所有遗产的继承。被告牟杰的答辩意见与被告黄建芬一致。本院经审理认定本案事实如下：2006年1月11日原告（甲方）与牟九荣（乙方）签订《房产转让协议书》（下称案涉协议），约定：一、甲方将座落在黄埔区长××镇长洲村××之一（四周是自墙、面积78.805平方米、层数2-1/2层，建筑总面积227.8106平方米）住宅一幢转让给乙方所有；二、甲方将房屋的土地使用权与房屋的所有权转让给乙方，转让费为151000元，在协议签字时，乙方一次性付清款项给甲方，付款后即本住宅属乙方所有，甲方持有本房屋的集体土地房产证交给乙方使用；三、乙方取得房产所有权后，甲方即时交给乙方使用。现因本住宅房产证内的权属人为甲方名下，如以后需要换证等及转名给乙方时，甲方必须协助办理，办理房产证等一切费用由乙方支付。四、以下情况视为甲方违约：1.甲方如收回房屋所有权的。2.甲方及其子女不配合乙方将房屋换证和转名的。违约责任：甲方违约，应如数返还乙方所交付的转让款，并付15万元违约金及赔偿乙方所造成的损失；以下情况视为乙方违约：乙方违约甲方不退还已付的转让款并无偿收回该房屋。广州市国土资源和房屋管理局于2002年11月21日就案涉房屋出具的房屋产权登记证（证号：穗集地证字第0069001号）载明：权属人为原告，地址位于黄埔区长××镇长洲村××之一，用途为居住，土地权属性质为集体所有，房屋所有权性质为私产，登记字号为黄统17270，并备注该用地是由长洲和长洲镇批准使用。广州市黄埔区长洲街长洲股份经济联合社出具证明，载明：兹有地址为广州市黄埔区长洲街善安坊平安二里6号之二与集体土地房产证（穗集地证字第××号）地址黄埔区长××镇长洲村××之一是同一地址。被告确认案涉房屋目前门牌号变更为广州市黄埔区长洲街下庄善安坊平安二里6号之二，另还主张案涉房屋交付后牟九荣及被告黄建芬对其进行了加建及内部装修，未办理备案审批手续。案涉协议签订当天，原告交付案涉房屋给牟九荣，牟九荣支付转让款151000元。原、被告及牟九荣均非广州市黄埔区长洲集体经济组织成员，原告主张其系通过继承取得案涉房屋所有权。牟九荣于2012年8月12日因病去世。重庆市江津区龙华镇新店村村民委员会及重庆市江津区公安局龙华派出所共同出具《亲属关系证明》，载明牟九荣系辖区居民，生前亲属关系包括：父亲牟世兴（已去世）、母亲黄树华、配偶黄建芬、子女二人牟叶红及牟杰。2019年12月24日，黄树华签署《放弃继承声明书》，声明其自愿放弃继承案涉房产（黄埔区长××镇长洲村××之一）或因该房产获得的款项。重庆市渝信公证处为其办理公证，出具（2019）渝信证字第24375号公证书。被告经释明，明确表示不在本案中主张因合同被认定无效而导致的损失。本院认为：原告为香港居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事法律关系适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”案涉协议系在中国内地签订，且双方争议的案涉房屋位于中国内地，故中国内地系最密切联系地，而双方未有案涉协议适用法律的约定，本案争议应当适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据双方当事人的诉辩意见。本案的争议焦点为案涉协议是否有效。案涉协议系牟九荣生前与原告就案涉房屋所有权以及宅地基使用权转让达成的一致意思表示，原告主张双方真实意思表示仅系转让案涉房屋使用权，但是与案涉协议约定内容不一致，且被告予以否认，原告未就此提供证据予以证实，故本院不予采信。案涉房屋原属于原告在长洲集体土地上的房屋，其性质为农村宅基地房屋。原告与牟九荣就案涉房屋的所有权以及相应土地使用权转让达成一致，基于“房地一体”、“地随房走”的原则，实际上必然涉及宅基地随之流转。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地归农民集体所有，宅地基使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，只能由其利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住使用。而我国法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定系基于保护农民以及农村集体组织的利益、维持农村稳定、保障社会经济可持续发展的目的，属于社会公共利益的范畴。如果非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋方式取得宅地基使用权，实质会对集体在该宅基地上行使所有权造成障碍，导致集体无法行使所有权，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，有损害社会公共利益的情形，合同无效。牟九荣生前作为非长洲集体经济组织成员与原告签订购买宅基地的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。由于造成合同无效双方均有过错，故案件受理费应由双方各半负担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告应当返还因案涉协议取得的案涉房屋给原告，原告应当返还牟九荣支付的购房款15.1万元。因牟九荣现已去世，该款项应由其法定继承人收取，其中其母亲黄树华以及女儿牟叶红均声明放弃对案涉房屋相关权利的继承，故原告应向被告黄建芬及被告牟杰返还上述购房款。因被告明确表示对于案涉协议被认定无效后造成的损失另案主张，故本案不予处理。而原告表示愿意向被告支付15万元补偿款，系对自身权利利益的自由处分，没有违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告祁炳照与牟九荣于2006年1月11日签订的《房产转让协议书》无效；二、被告黄建芬及被告牟杰于本判决生效之日起十日内将位于广州市黄埔区长洲镇长洲村下庄善安坊平安二里6号之一（证号：穗集地证字第0069001号，登记字号：黄统17270）的房屋返还给原告祁炳照；三、原告祁炳照于本判决生效之日起十日内向被告黄建芬及被告牟杰一次性返还购房款15.1万元并支付补偿款15万元。案件受理费1660元，由原告祁炳照负担830元，由被告黄建芬、被告牟杰共同负担830元。如不服本判决，原告祁炳照可以在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，分别向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  孙 皓人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  黄钧仲二〇二〇年三月二十四日法官助理赵丹书记员赖锋