福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终423号 上诉人（原审被告）：漳州南靖华艺房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇镇政府院内。 法定代表人：冯天生，总经理。 委托诉讼代理人：郑雅玲，福建开度律师事务所专职律师。 被上诉人（原审原告）：刘逸峰，男，1989年12月29日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区迎宾大道10号锦绣一方水仙里63幢1单元17A室。 被上诉人（原审原告）：陈瑜佳，女，1989年9月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区鹭江道98号。 二被上诉人的委托诉讼代理人：蔡绍伟，福建瀛坤律师事务所专职律师。 二被上诉人的委托诉讼代理人：黄美婷，福建瀛坤律师事务所实习律师。 上诉人漳州南靖华艺房地产开发有限公司（以下简称漳州南靖华艺公司）因与被上诉人刘逸峰、陈瑜佳商品房预售合同纠纷一案，不服南靖县人民法院（2019）闽0627民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州南靖华艺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院对漳州南靖华艺公司逾期交房的天数认定错误。南靖县人民法院作出的（2018）闽0627民初1225号民事判决经漳州市中级人民法院改判认定案涉工程项目可免责天数为119天，则本案商品房的交房时间应相应推延，漳州南靖华艺公司已将相关免责材料作为证据向一审法院提供，但一审法院仅扣除高考及台风天数42天与客观事实不符。2、一审法院针对案涉逾期交房违约金计算依据适用错误。刘逸峰、陈瑜佳为完全民事行为能力人，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》真实自愿，合法有效。所以应依据该合同第十二条第2款规定“出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”，而不能依照漳州市中级人民法院（2019）闽06民终1940号民事判决内容认定该条款无效。3、一审法院关于刘逸峰、陈瑜佳逾期办证时间计算错误，依法应予改判。逾期办证截止时间应按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，即漳州南靖华艺公司就已完成办理权属证书的义务。 刘逸峰、陈瑜佳辩称，1.逾期交房的天数因为不符合合同约定的内容,所以一审法院没有采纳。2.违约金约定偏低为无效条款，刘逸峰、陈瑜佳请求法院予以调整。3.逾期办证的截止时间,应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定认定，况且涉案房屋至今未办理初始登记，故一审认定正确。 刘逸峰、陈瑜佳向一审法院提出诉讼请求：1、判令漳州南靖华艺公司承担因逾期交房产生的逾期交房违约金39183.36元（以约定购房总价款524543元为基数，自2017年7月1日起按每日万分之三计至2018年3月6日）。2、判令漳州南靖华艺公司承担因刘逸峰、陈瑜佳未能在规定期限内取得房屋权属证书而产生的逾期办证违约金（以实际购房总价款524244元为基数，自2018年6月5日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率150%计至原告实际取得房屋权属证书之日止，暂计至2019年8月26日为46482.97元）。3、判令本案的诉讼费由漳州南靖华艺公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2016年5月20日，刘逸峰、陈瑜佳与漳州南靖华艺公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘逸峰、陈瑜佳向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县山城镇六安村恒诚•御琚B16幢1901号房屋，总价款524543元。合同第八条：“1.......（1）逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。”合同第十一条：“出卖人应当于2017年06月30日前向买受人交付商品房。”合同第十二条：“除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：“1、.......（1）逾期在X日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%。”第二十条：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起X日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第X种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。......。”同日，双方又签订了《补充协议》，作为合同附件十一，补充协议第五条：“双方同意对主合同第十一条补充如下：1、......。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延商品房交付期限：（1）.遭遇不可抗力；（2）施工期间发生降雨量超过60mm或六级以上（含六级）大风及其它恶劣天气，对工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明按实际停工天数顺延商品房交付期限；（3）......。（4）因政府政策性原因以及政府有关部门要求（包括但不限于城市创卫、中高考期间、地区组织商贸会议、市政建设、交通管制等）导致工程暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件及事实，按实际停工天数顺延商品房交付期限等”。合同签订后，刘逸峰、陈瑜佳依约定向漳州南靖华艺公司支付首期购房款和按揭贷款合计524543元。2018年2月24日，漳州南靖华艺公司通过邮政快递向刘逸峰、陈瑜佳送达交房通知书。2018年3月6日，漳州南靖华艺公司向刘逸峰、陈瑜佳退还面积差0.07平方米的房款299元。另外，庭审中双方共同确认刘逸峰、陈瑜佳所购买的房屋至今未办理产权初始登记。2018年5月14日，傅力、江小琴（傅力、江小琴于2014年12月20日向漳州南靖华艺公司购买位于南靖县山城镇六安村恒诚•御琚B1幢601号房屋，建筑面积106.68㎡，总价款410718元）向南靖县人民法院提起诉讼，要求判令漳州南靖华艺公司支付傅力、江小琴逾期交房违约金49904.10元。南靖县人民法院于2018年8月13日作出（2018）闽0627民初1225号民事判决。漳州南靖华艺公司不服该判决并提起上诉。漳州市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）闽06民终2596号民事判决。该终审判决认定截止2018年2月24日，漳州南靖华艺公司逾期交房420天，扣除上述合同约定可以免除责任的天数119天，漳州南靖华艺公司实际逾期交房301天。另外，南靖县人民法院依法调取了漳州市中级人民法院（2019）闽06民终1940号民事判决书（系原告王艺聪、王毓慎与被告漳州南靖华艺公司商品房预售合同纠纷一案）。该判决认定《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项中关于“违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”的条款无效。庭审中，双方共同确认中高考共14天、台风天共28天，合计42天可作为免除责任的天数。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘逸峰、陈瑜佳与漳州南靖华艺公司公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》，除了合同第十二条第2项因违反法律法规规定应认定为无效条款外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。刘逸峰、陈瑜佳依合同约定付清了全部房款，漳州南靖华艺公司应在合同约定交房日即2017年6月30日前将上述商品房交付刘逸峰、陈瑜佳使用。关于交房时间问题：刘逸峰、陈瑜佳提供了漳州南靖华艺公司于2018年3月6日退还面积差额而认定交房时间为2018年3月6日，因漳州南靖华艺公司提供了其通过邮政部门出具的恒诚寄递清单为证，该清单载明寄递时间为2018年2月24日，该日应视为双方实际交房日。现漳州南靖华艺公司逾期交房，已构成违约，应承担违约责任。关于逾期天数及违约金数额问题：合同约定的交房时间是2017年6月30日，现漳州南靖华艺公司至2018年2月24日才交房，双方均确认中高考共14天、台风天共28天，合计42天可顺延交房，故该42天应予以扣除。另外，漳州南靖华艺公司提出高温天气扣除90天、下雨天扣除33天，合计123天，因漳州南靖华艺公司提供的气象分析报告统计的是降水量≥25mm的天数，漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2596号民事判决书中双方当事人在合同约定的也是降水量≥25mm可作为工期顺延的情形，而本案合同约定的降雨量是指超过60mm才可顺延交房，现漳州南靖华艺公司未提供降雨量超过60mm的证据，故其要求下雨天扣除33天的理由不予采信。而本案合同并未约定超过35度的高温天气可作为扣除逾期交房天数的情形，因此，漳州南靖华艺公司主张应扣除高温天气导致逾期交房的天数，不符合合同约定，不能成立。故逾期交房的天数为239天（2017年7月1日至2018年2月24日），扣除合同约定可以免除责任的天数42天，实际逾期天数为197天。因《商品房买卖合同》第十二条第2项的条款为无效条款，根据该合同第八条及第十二条第1项的约定，违约金的计算标准为日万分之三。另外，因刘逸峰、陈瑜佳至交房时所交纳的购房款是524543元，漳州南靖华艺公司直至2018年3月6日才退还面积差额款299元，故购房款应按524543元计算，因此，漳州南靖华艺公司应承担的违约金为31000.49元（524543元×197天×0.03%）。关于逾期办证问题：房屋买受人办证的前提是初始登记完成，而办理完毕房屋初始登记是开发商的主要义务，开发商在完成初始登记后还应履行告知买受人的义务，至此开发商的办证义务才算履行完毕。现漳州南靖华艺公司至今未办理刘逸峰、陈瑜佳所购买房屋的初始登记，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》又未约定逾期办证违约金的计算方法。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，办理房屋所有权登记的期限为自房屋交付使用之日起九十日，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，刘逸峰、陈瑜佳要求漳州南靖华艺公司支付逾期交房违约金，理由正当，应予支持，但金额应以31000.49元为准；要求漳州南靖华艺公司支付逾期办证违约金，理由正当，应予支持，因刘逸峰、陈瑜佳请求从2018年6月5日起计算，属其自由处分自己的诉讼权利，应予准许。漳州南靖华艺公司提出违约金应按《商品房买卖合同》第十二条第2项的约定计算，因该条款属无效条款，依法不予采纳；提出应扣除高温天气和下雨天合计123天的理由，没有依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向刘逸峰、陈瑜佳支付逾期交房违约金31000.49元。二、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向刘逸峰、陈瑜佳支付逾期办证违约金，违约金从2018年6月5日起以购房款总额524244元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际取得房屋权属证书之日止。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1161元，减半收取计580.5元，由刘逸峰、陈瑜佳负担55元，漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担525.5元。 二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。对一审判决查明的事实双方均无异议，本院予以确认。 本院另查明：案涉房屋至今未能办理权属证书。 本院认为，根据本案《商品房买卖合同》约定，漳州南靖华艺公司应在2017年6月30日前将经各部门验收合格的涉案商品房交付刘逸峰、陈瑜佳使用，漳州南靖华艺公司于2018年2月24日才交房已构成违约，应承担违约责任。本案《商品房买卖合同》及合同附件有明确约定漳州南靖华艺公司可以据以延期交房的情形，在合同约定的交房履行期限内若发生了可以据以延期交房的情况，本案涉诉商品房的交房时间应相应推延，而在该延迟交房的期间若仍然存在天气等原因导致可以延期交房，应相应推延。双方在一审中均确认中高考共14天、台风天共28天，合计42天可顺延交房，故该42天应予以扣除。另外，漳州南靖华艺公司提出高温天气扣除90天、下雨天扣除33天，合计123天，因漳州南靖华艺公司提供的气象分析报告统计的是降水量≥25mm的天数，而本案合同约定的降雨量是指超过60mm才可顺延交房；另外本案合同并未约定超过35度的高温天气可作为扣除逾期交房天数的情形，故漳州南靖华艺公司要求下雨天扣除33天、高温天气扣除90天的主张均不予支持，故本案逾期交房的天数为239天（2017年7月1日至2018年2月24日），扣除合同约定可以免除责任的天数42天，实际逾期天数为197天。关于违约金标准的问题,因涉案《商品房买卖合同》第十二条第2项的条款已被本院生效判决确认为无效条款，因此逾期违约金参照该合同第八条及第十二条第1项的约定调整为日万分之三，且该标准与银行逾期贷款罚息大体相当，并未超出法律所规定的合理范围，漳州南靖华艺公司主张违约金仍应按照《商品房买卖合同》第十二条第2款规定“出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”予以计算的理由不能成立。关于逾期办证的问题，房屋买受人办证的前提是初始登记完成，而办理完毕房屋初始登记是开发商的主要义务，开发商在完成初始登记后还应履行告知买受人的义务，至此开发商的办证义务才算履行完毕。漳州南靖华艺公司至今未办理刘逸峰、陈瑜佳所购买房屋的初始登记，因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》又未约定逾期办证违约金的计算方法。故一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以刘逸峰、陈瑜佳请求的2018年6月5日起计算逾期办证违约金正确。 综上所述，漳州南靖华艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1161元，由漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年三月十日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷