文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终4120号上诉人（原审原告）：祝智慧，男，1977年9月18日出生，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：解丽，女，1981年6月27日出生，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：镇江苏宁置业有限公司，住所地镇江市解放路111号。法定代表人：楼晓君，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘玉伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人祝智慧、解丽因与被上诉人镇江苏宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝智慧、解丽上诉请求：撤销原判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决错误认定涉案房屋交付条件，从而错误认定交付时间。《新建商品住房交付使用核查意见书》是《商品房买卖合同》约定的交付条件，应当以此判定是否具备交付前提。核查意见书不能被其他文件或约定所替代。2、被上诉人在未达到交付条件的情况下，要求上诉人签订《赔付协议》并收房，存在欺诈行为，上诉人有权要求撤销《赔付协议》。3、即使法院认为不存在撤销情节，结合真实交付时间的认定，签订《赔付协议》之后至真正交付日期之间的违约金应当由被上诉人承担。镇江苏宁置业有限公司辩称：1、一审法院判决书认定涉案房屋在2018年2月14日具备交付条件，该认定完全符合客观实际。2、上诉人与被上诉人签订的赔付协议不存在欺诈的行为，上诉人没有法律依据可以撤销。3、上诉人主张涉案的房屋在2019年2月1日才具备交付条件，不符合客观实际，实际上上诉人在2018年4月13日就与被上诉人办理了房屋交接手续，实际占有并使用了涉案的房屋。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。祝智慧、解丽向一审法院起诉请求：1、撤销2018年4月13日祝智慧、解丽、镇江苏宁置业有限公司签订的《苏宁广场塔楼A逾期交房赔付协议》（以下简称《赔付协议》）；2、镇江苏宁置业有限公司向祝智慧、解丽支付逾期交付违约金59925元（以94万元为基数，自2017年12月31日起至2019年3月11日止，按已交付房价款每日万分之一点五计算）；3、镇江苏宁置业有限公司向祝智慧、解丽支付逾期办证违约金1000元；4、镇江苏宁置业有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月19日，祝智慧、解丽与镇江苏宁置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：祝智慧、解丽向镇江苏宁置业有限公司购买涉案房屋，房屋用途为酒店式公寓，建筑面积72.48平方米，房款计人民币94万元。合同约定该房应在2017年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《核查意见书》并符合合同约定的商品房交付给祝智慧、解丽。合同第九条中就出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。此外，合同还就产权交易登记进行了以下约定：经双方一致约定，因买受人无法到场办理预购商品房预告登记，特委托镇江苏宁置业有限公司办理预购商品房预告登记手续。出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内申请交易及房屋登记，经对方催告后30天仍未办理的，过错方应向对方按每迟延一天20元计算，支付违约金，该违约金上限为1000元。该合同的附件四为补充协议，其中关于房屋交付补充约定有：出卖人的通知送达后或者合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付;买受人办理交接手续，签署房屋交接单，领取钥匙，合同项下商品房即交付于买受人。2017年11月20日，镇江苏宁置业有限公司向祝智慧、解丽发出《告知函》一份，主要内容有：原定于2017年12月30日前给付，现因项目为市中心综合体超高层产品，施工强度和竣工验收流程都较其他项目更为缜密、要求更为严格，故项目将变更交付时间。在确定具体交付日期后，提前5-10日书面告知收房等。2018年3月1日，镇江苏宁置业有限公司通知房屋已具备交付条件。同月4日，祝智慧、解丽对所购房屋进行了验房，并填写了《入住验房表》。2018年4月13日，祝智慧、解丽（乙方）与镇江苏宁置业有限公司（甲方）签订《赔付协议》，协议内容为：由于天气、市政、施工难度等综合因素的影响，乙方所购买的苏宁广场塔楼A物业未能按合同约定时间交房。就逾期交房事宜，甲乙双方达成如下意见：1、甲方将按照《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任”中所约定的赔付标准，自延迟交房之日（2017年12月31日）（如房款结清日在此之后的，日期为款清日第二天）起至实际交付之日（2018年2月28日）止，共60日计算违约金金额，乙方认可该违约金已弥补乙方所有因逾期交房产生的损失，乙方接受该房屋后不得再向甲方主张任何逾期交付的违约责任。此为双方解决逾期交房问题的最终解决方案，与房屋买卖合同不一致的以此为准。2、甲方最晚不迟于本协议签订后60天内，将款项电汇至乙方银行帐户。同日，镇江苏宁置业有限公司通过银行转账给付祝智慧、解丽5640元。祝智慧、解丽则接受了镇江苏宁置业有限公司交付的涉案房屋钥匙。2019年2月26日，镇江苏宁置业有限公司向祝智慧、解丽开具了908266元的购房发票（建筑面积70.03平方米）。另查明，镇江苏宁置业有限公司于2017年11月17日办理了“镇江苏宁广场塔楼A”的建设工程规划核实合格证；2017年12月20日，经镇江市城乡建设档案管理处验收，涉案房屋所在建设工程档案资料符合归档要求；2017年12月28日，经镇江苏宁置业有限公司申请，镇江市环境保护局对涉案房屋所在项目水、噪声、固体废物污染物防治设施进行验收，同意通过竣工环境保护预验收；2018年1月18日，镇江市公安局对涉案房屋所在塔楼A土建及45至55层酒店式公寓内部装修工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格；2018年2月12日，镇江市建设工程质量监督站对涉案房屋所在塔楼A工程9-55层进行工程质量监督抽查，认为参建各方质量行为符合要求，抽查的工程质量控制资料和功能性检测资料基本符合要求；2018年2月14日，镇江市住房和城乡建设局出具了《关于镇江苏宁广场2#楼9-55层配套设施初步核查意见》，载有：镇江苏宁广场2#楼为超高层建筑，工程体量大，施工周期长，由于楼层功能区划不同，本次申请配套核查的为9-55层。根据镇江苏宁置业有限公司的申请，结合市住建局2月9日《关于苏宁广场塔楼A工程提前验收协调会议纪要》的内容，于2月14日对镇江苏宁置业有限公司提供的资料进行了审核，并对现场配套设施到位情况进行核查。认定：9-55层单项配套设施资料基本符合要求；9-55层现场配套设施已安装完毕，基本具备交付条件；2019年2月1日，镇江市住房和城乡建设局出具了《新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）》，载明：经对苏宁广场项目2栋（塔楼A）进行核查，符合《镇江市区商品住房配套设施交付使用操作流程》的要求。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、告知函、苏宁广场塔楼A逾期交房赔付协议、付款凭证、建设工程规划核实合格证、建设工程档案专项验收意见书、环保及消防验收意见书、关于镇江苏宁广场2#楼9-55层配套设施初步核查意见、新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）以及当事人陈述等证据在案为凭。一审法院认为，商品房买卖合同是当事人双方就购买涉案房屋所达成的明确各自权利义务的协议，对于该合同未明确的内容，双方在协商一致的基础上，依法也可以通过补充协议的方式进行补充约定，或者在合同履行过程中协议变更等。就本案而言，双方签订的买卖合同和补充协议，以及2018年4月13日的赔付协议，均系双方当事人真实意思的体现，未发现存在违反法律、行政法规效力性禁止规定的情形，均应合法有效。双方当事人依法享有合同权利并应履行合同义务。违反合同约定构成违约的，依法应承担相应违约责任。对于镇江苏宁置业有限公司未能按照合同约定的期限办理房屋产权证已构成违约的事实，镇江苏宁置业有限公司并无异议，故祝智慧、解丽要求镇江苏宁置业有限公司支付逾期办证违约金1000元的诉请，一审法院予以支持。至于祝智慧、解丽的其他诉请，一审法院认为：第一、房屋买卖合同中约定交付条件为取得《核查意见书》，此举是为了保障购房者的合法权益，其本质系确保交付的房屋必须具备相应的使用条件。虽然镇江苏宁置业有限公司2019年2月1日才取得《核查意见书》，但该意见书明确系整体交付的核查意见，而涉案房屋所在公寓楼层，镇江市住房和城乡建设局于2018年2月14日即出具了初步核查意见，认定具备交付条件。因此，对于购房合同中关于交付条款的约定，不能仅仅拘泥于字面，而应从该条款的实质内容去考虑是否符合约定。据此，可以认定从2018年2月14日起涉案房屋即具备了符合购房合同约定的交付条件。镇江苏宁置业有限公司在此时间后通知交付房屋，符合相关规定，不存在欺诈行为。第二、根据双方补充协议中的约定，出卖人的交房通知送达后，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。本案中，祝智慧、解丽系2018年3月1日通知交付房屋，实际上，祝智慧、解丽也于当月4日来验收了房屋。此后，双方于2018年4月13日签订《赔付协议》，约定自延迟交房之日（2017年12月31日）起至实际交付之日（2018年2月28日）止共60日计算违约金金额。此内容的意思表示是明确的，不存在隐瞒事实或造成误解或歧义的可能。第三、从2017年12月31日起至2018年2月28日未超过60日，故此逾期交房期间的违约金按合同约定的标准（以已交房款94万元为基数，按每日万分之一计算60日），计算出的结果为5640元，此与协议中确定的赔偿金额完全一致，不存在显示公平之处，且该赔偿金额已全部支付给了祝智慧、解丽，即赔付协议已按约履行完毕。第四、祝智慧、解丽在诉状中也自认该5640元为违约赔偿金，虽然在庭审中又改称此5640元系赔偿房屋装修质量问题的款项。但该辩解与协议内容明显不符，同时，祝智慧、解丽也无其他证据佐证其辩解，故祝智慧、解丽的该辩解一审法院不予支持。第五、从上述分析来看，不存在撤销协议的法定情形，且该协议也明确载明：祝智慧、解丽认可该违约金已弥补所有因逾期交房产生的损失，祝智慧、解丽接受该房屋后不得再向镇江苏宁置业有限公司主张任何逾期交付的违约责任。该约定对于双方均应当具有约束力。综上，祝智慧、解丽关于撤销2018年4月13日《赔付协议》以及要求支付59925元违约金（按已付房价款每日万分之一点五计算至2019年3月11日止）的诉请，一审法院均不予支持。一审法院判决：一、镇江苏宁置业有限公司本判决发生法律效力之日起七日内给付祝智慧、解丽1000元；二、驳回祝智慧、解丽的其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋何时具备交付条件。房屋买卖合同中约定交付条件为商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。涉案房屋位于镇江苏宁广场2#楼53层，2018年2月14日镇江市住房和城乡建设局出具了《关于镇江苏宁广场2#楼9-55层配套设施初步核查意见》，认定：9-55层单项配套设施资料基本符合要求；9-55层现场配套设施已安装完毕，基本具备交付条件。在此之前2#楼9-55层已通过了规划、环保、消防、质监等部门的验收。2019年2月1日镇江市住房和城乡建设局出具了《新建商品住房交付使用核查意见书（整体交付）》。对于两份核查意见文件之间的关系，从文件内容上看，初步核查意见是对2#楼9-55层现场配套设施进行核查，核查意见书是对苏宁广场商业综合体整体交付的配套设施进行核查，两者之间是局部与整体的关系。而对9-55层现场配套设施进行核查的结果是基本具备交付条件。进行初步核查、分步验收的原因，初步核查意见明确载明：镇江苏宁广场2#楼为超高层建筑，工程体量大，施工周期长，楼层功能区划不同。而涉案房屋系在53层的酒店式公寓，属于初步核查验收的范围。故《关于镇江苏宁广场2#楼9-55层配套设施初步核查意见》具有《新建商品住房交付使用核查意见书》的性质内容，一审法院认定从2018年2月14日起涉案房屋具备了符合购房合同约定的交付条件，并无不当。镇江苏宁置业有限公司在2018年2月14日之后通知交付房屋，符合相关规定，与祝智慧、解丽签订《赔付协议》，不存在欺诈行为。祝智慧、解丽以欺诈为由要求撤销《赔付协议》，本院不予支持。祝智慧、解丽主张签订《赔付协议》之后至整体交付期间的违约金，无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，祝智慧、解丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1323元，由上诉人祝智慧、解丽负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 宋 涛审判员 甘可平二〇二〇年三月十二日书记员 吴 斯