上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初2167号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业场所上海市闵行区。负责人：丘学梅，总经理。委托诉讼代理人：李凤萍，女。委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。被告：顾洪锤，男，1977年11月2日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：屈宁，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司与被告顾洪锤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年2月16日庭审中，原告的诉讼代理人李凤萍、方莉、被告顾洪锤的诉讼代理人屈宁到庭参加诉讼；2017年5月8日庭审中，原告的诉讼代理人方莉、被告顾洪锤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2009年6月16日起至2017年1月31日止的物业费102,875.28元(人民币，币种下同)；2、要求被告支付滞纳金3,000元。事实和理由：原告受上海天祥华侨城投资有限公司委托，对本市江桦路XXX弄XXX号“新浦江城一期”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方米4元。被告自2009年6月16日起未交纳物业管理费。原告多次催讨无果，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告顾洪锤辩称，前期物业服务合同已到期，现业主委员会已成立，原告应与业委会签订正式物业合同而未签订，原告据前期物业合同向被告收取物业费依据不足；即使原告可依据前期物业合同收取物业费，但《上海市住宅物业管理规定》第四十四条规定，同一物业管理区域内实施同一内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准，而前期物业服务合同第七条关于收费的约定违反该规定；原告物业服务存在不足，对公共设施管理不到位，原告收费与物业服务水平不符。综上，不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年9月25日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、上海金晨物业经营管理有限公司为乙方，双方签订《上海“新浦江城首期项目”前期物业管理服务委托合同》，约定上海金晨物业经营管理有限公司对座落于上海市闵行区浦江镇东至浦泉路、西至浦锦路、南至江柳路、北至南江榉路的新浦江城首期项目(122-1#、2#、3#、6#、7#地块)，占地面积260,665平方米，总建筑面积236,918平方米的多层公寓(4层、带电梯)、小高层公寓(11层、带电梯)、联排别墅(3、4层)、独院住宅(2层)、独立住宅等住宅商品房提供前期物业管理服务；委托管理期限自2007年6月15日起至2009年6月14日止；物业管理服务费用为联排别墅4元/月/平方米等。业主临时公约约定物业服务收费标准为联排别墅4元/月/平方米。2009年5月22日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、上海金晨物业经营管理有限公司为乙方、深圳市华侨城物业管理有限公司为丙方，三方签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，约定乙方物业管理期限至2009年6月15日止，2009年6月16日起由丙方接管负责新浦江城首期物业管理；2009年6月15日前新浦江城首期物业的管理费归乙方所有，自2009年6月16日起新浦江城首期物业管理费归丙方所有等。自2009年6月16日起原告为该小区提供物业服务至今。2009年7月13日，以深圳市华侨城物业管理有限公司为乙方、上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，双方签订《前期物业服务合同》，约定由深圳市华侨城物业管理有限公司对上海市新浦江城首期122-1、2、3、6、7#地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即本市闵行区江桦路199弄、200弄、399弄、400弄、600弄；江柳路200弄、400弄；浦申路1888弄、1889弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排住宅4元/月/平方米；本合同为期两年，自2009年7月13日起至2011年7月12日止；业主大会尚未成立的，本协议自动续延至业主委员会成立签订新的合同为止等。2016年1月25日，以原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司为乙方、上海市闵行区浦江镇新浦江城一期业主大会为甲方，双方签订《物业服务合同》，约定由原告对上海市闵行区浦江镇新浦江城一期商品房、底层商铺、商业用房，即江桦路199弄、江桦路200弄、江桦路399弄、江桦路400弄、江桦路600弄、江柳路200弄、江柳路400弄、浦申路XXX号、浦申路XXX号、会所(江桦路XXX弄XXX号)房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排别墅4元/月/平方米；合同期限自2016年1月25日起至2017年1月24日止；本合同期限届满前两月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2006年8月10日，上海市物业管理行业协会出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，载明新浦江城物业服务收费标准为每平方米建筑面积4元/月(联体别墅、叠加别墅)等。本市闵行区江桦路XXX弄XXX号房屋于2007年8月14日核准登记的权利人为被告顾洪锤及案外人王某某，该房屋建筑面积281.08平方米，房屋类型为联列住宅。被告于2007年8月10日办理房屋入住手续，自2009年6月16日起未交纳物业服务费。2011年6月4日、2012年9月19日、2013年12月7日、2015年2月14日，原告四次以信函方式向被告催讨物业费。因被告未付款，故原告诉至本院。以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、新浦江城交楼表、住户卡申请表、前期物业服务合同、物业服务合同、国内挂号信函收据、上海邮政微机专用单册、整付零寄交寄清单、收费标准论证报告、上海市商品房出售合同、新浦江城业主临时公约、上海“新浦江城首期项目”前期物业管理服务委托合同、关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议、准予变更登记通知书，以及当事人的陈述等证据所证实。本院认为，开发商与原物业公司上海金晨物业经营管理有限公司、深圳市华侨城物业管理有限公司签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》后，由原告实际对小区提供物业服务。原告公司的总公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》以及原告与业主大会签订的《物业服务合同》均真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。对被告房屋的物业费收费标准，相关部门已明确意见，有关合同也已作约定，原告按4元/月/平方米标准收取物业费合理。物业服务具有长期性和持续性等特点，物业服务内容也比较广泛，难以做到尽善尽美，即使原告服务存在些微瑕疵，业主也应有一定的容忍度。对原告公司而言，应积极主动听取业主意见，对业主反映的问题及时予以处理和答复，对服务不到位之处应主动整改，提升服务质量。原告要求被告支付物业费的请求本院予以支持，要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告顾洪锤应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年6月16日起至2017年1月31日止的物业服务费人民币102,875.28元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,208.76元，由原告负担35.25元，被告负担1,174.51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡婉莉二〇一七年五月十一日书记员  李 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。