广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22897号上诉人（原审原告）：郭静怡，女，1990年4月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：杨沛照，男，1986年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区，系上诉人郭静怡丈夫。上诉人（原审被告）：杨玉云，女，1977年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区狮岭镇联合村均。上诉人（原审被告）：广州市诚实房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市花都区商业大道103号G栋09铺。法定代表人：冯华生，经理。委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢珊珊，女，1980年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。原审第三人：广州市东汛按揭服务有限公司，住所地广东省广州市花都区大华二路38号G栋11号铺。法定代表人：毕远超，经理。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。上诉人郭静怡、上诉人杨玉云、上诉人广州市诚实房地产咨询有限公司（以下简称诚实地产）、上诉人卢珊珊因与原审第三人广州市东汛按揭服务有限公司（以下简称东汛公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。郭静怡上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判杨玉云向郭静怡支付逾期交楼违约金24750元；2.本案诉讼费由杨玉云、诚实地产、卢珊珊及东汛公司负担。事实和理由：郭静怡与杨玉云在2018年12月14日签署了《存量房买卖合同》，约定郭静怡支付225万元，购买杨玉云位于广州市花都区某某栋xxxx号包含相应家具的商品房一套。根据合同约定，在郭静怡支付全部房款后交付房屋，郭静怡在2019年4月8日已经超额支付房款，按约定杨玉云应在2019年4月9日与郭静怡办理房屋交付手续，直至2019年4月30日，杨玉云才将房屋交付于郭静怡。根据《合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同在逾期交付使用房屋时没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式时才参照适用租金损失确定违约金。一审法院在杨玉云并未对违约金计算方式提出异议的情况下，主动调整双方合同约定违约金的计算方式，有违法律规定，于理不合。因此，杨玉云应根据双方确认的合同条款中第十条支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。即，违约金的数额应按照双方约定计算，杨玉云应支付自2019年4月9日起按225万x0.05%/天=1125元/天的违约金，计至2019年4月30日，共延迟交楼22天x1125元/天=24750元。另，一审判决书中所查明的涉及因郭静怡资金紧张，需要清远买房才办理垫资一事并不属实，且与本案无关。杨玉云上诉请求：撤销一审判决，重新审理改判。事实与理由：一审判决书第十六页有误，涉案交楼确认书中可见垫资费与本案有关，且可以说明杨玉云并未收齐房款。另外，有证据指明郭静怡已经收楼，杨玉云不应承担逾期交楼的违约金。多出的五万是诚实地产、卢珊珊以及东汛公司操作的，杨玉云并不知情，应由他们承担责任。诚实地产上诉请求：1.撤销一审判决第三、第四项；2.本案一、二审诉讼费全部由郭静怡承担。事实与理由：一、诚实地产依卢珊珊的要求签订了《存量房买卖合同》，其提供的中介服务无过错。卢珊珊除了在房屋买卖提供的中介服务外，其他行为皆与诚实地产无关。卢珊珊把业务介绍给东汛公司不是在诚实地产的授权下进行，卢珊珊也没有向东汛公司表示其是以诚实地产的身份向其介绍业务，诚实地产更没有与东汛公司在按揭方面签订任何合同，交易双方不能以此认为卢珊珊为诚实地产的员工，所以卢珊珊与东汛公司的关系与诚实地产无关。卢珊珊介绍业务给东汛公司及东汛公司把介绍费和垫资利息的一部分给予卢珊珊，这两事项都与诚实地产无关。二、东汛公司提供的转账记录以及垫资利息收取后支付部分给卢珊珊的情况，加上卢珊珊在庭审中的答辩，表明卢珊珊并没有收到郭静怡支付的房款和实际房价款的差额部分，东汛公司是直接从杨玉云账户上划到郭静怡的账户，多出的五万元是东汛公司划到自己账上占为己有，没有支付给其他任何人。三、申请公积金贷款和垫资是在买卖方和东汛公司之间产生的，与诚实地产、卢珊珊无关。本案争议的发生是由于买卖双方、东汛公司对五万元款项处理不当，对垫资及利息处理不当，和卖方搬走合同约定留下给买方的电器以及没有按时交付房屋给买方等这一系列行为造成的。上述这些行为与诚实地产和卢珊珊提供的中介服务无关，一审判决把本案发生的所谓乱象归责于诚实地产和卢珊珊明显是对事实审理不清、事实认定错误。诚实地产与卢珊珊提供的中介服务并无过错，诚实地产和卢珊珊也没有对这五万元款项收取一分钱，一审法院判令诚实地产承担连带责任，无事实依据和法律依据。四、关于职务行为，诚实地产与杨玉云、郭静怡签订的三方合同中的中介服务内容中并不涉及涉案五万元房款差价由谁收取的问题，诚实地产从未向郭静怡或杨玉云要求把房产的房款差价给我方，也从未要求东汛公司把该五万元给我方，所以东汛公司称其按照卢珊珊的要求把五万元差价给卢珊珊，卢珊珊不论有无收取该款项，也不构成职务行为，因为东汛公司并不是按照诚实地产以及签订的合同约定来支付款项的。卢珊珊在一审中已经表明自己不是我方公司的员工，其也否认了收取房款五万元差价。五、关于合同或关系相对人，五万元是属于郭静怡直接或通过银行、住房公积金中心汇入到杨玉云账户的，后东汛公司利用其掌控账户把钱汇入了东汛公司自己的账户，所以如果说郭静怡多给了钱，其也应当向东汛公司或杨玉云索回，而不应向我方及卢珊珊索要差价款项。基于东汛公司与卢珊珊之间存在的款项纠纷应当由东汛公司与卢珊珊解决，在本案差价五万元的问题上，我方与卢珊珊与郭静怡没有任何关系。综上，原审判决认定事实错误，导致错误的判决。请二审法院依法改判，撤销一审判决中第三、第四项，对一审事实错误认定进行纠正。卢珊珊上诉请求：1.撤销一审判决中对卢珊珊错误事实的认定；2.本案二审费用全部由郭静怡承担。事实与理由：一、卢珊珊收取的48750元不属于不当得利。（一）卢珊珊在2019年3月12日收取的东汛公司通过许某某账户转来的38300元属于卢珊珊为东汛公司提供多项介绍业务的中介服务费，并且转款时间为2019年3月12日，该时间明显早于2019年4月3日工商银行放款给郭静怡的时间，也明显早于2019年4月8日公积金贷款放款的时间，东汛公司不可能在贷款未到位的前提下把别人的钱转给卢珊珊，该38300元不是工商银行贷款的钱，也不是公积金贷款的钱，更不属于郭静怡主张的五万元差价中的一部分。38300元是卢珊珊提供社会中介服务的劳动所得，该笔费用的性质与诚实地产和卢珊珊签订合同约定的中介服务费2.3万元（卢珊珊收取2万元，诚实地产收取3000元）是一样的，即使卢珊珊与东汛公司是口头约定，没有订立书面合同，但基于常理能认定38300元就是卢珊珊为东汛公司提供业务介绍的劳动所得，理应得到法律保护。（二）卢珊珊在2019年3月12日收取的东汛公司通过许某某账户转来的10450元是东汛公司收回的垫资利息中支付的，这一款项是东汛公司退回卢珊珊垫付的垫资利息。因为东汛公司要求作为卖方的杨玉云先把垫资利息给他，卢珊珊不想麻烦杨玉云，就先帮杨玉云垫付给了东汛公司。之后东汛公司收取垫资利息，就把卢珊珊垫付给东汛公司的垫资利息退回给了卢珊珊，这笔垫资利息不属于房款差价，卢珊珊拿回自己帮卖方垫付的利息合法有据。二、《存量房买卖合同》并没有提到公积金贷款，公积金贷款不是买卖合同里约定的内容，也不是卢珊珊叫诚实地产去申请的，一审判决书提到诚实地产和卢珊珊没有告知郭静怡需要支付至公积金监管58.5万元才导致后面的争议的说法是错误的。三、关于垫资，在签订《存量房买卖合同》之后，郭静怡是在按约支付首付款80万元之外，又在2019年3月6日支付58.5万元作为公积金中心的监管资金，由此出现资金缺口。又因郭静怡本身在清远买房，东汛公司以此发放垫资，郭静怡与杨玉云基于共同意思表示签订有空白的借款合同，签名表明了垫资一事是经过协商一致的，垫资款和垫资利息由谁支付应是签订合同的买卖双方商定，卢珊珊并未参与，对于垫资也无关。四、一审判决书中提到因为卢珊珊任意指示各方，导致本案各种乱象出现，这个事实认定是错误的。卢珊珊作为中介，仅是介绍业务给诚实地产和东汛公司，说和买卖双方达成交易，成功与否还是在于交易双方的意愿。卢珊珊所做的事情属于中介行为，并没有胡乱指示的情况，既不存在指示郭静怡申请公积金贷款，也没有指示东汛公司垫资，更没有指示将多出的房款支付给卢珊珊。东汛公司称该公司的行为是受卢珊珊的指示这一说法是无理的，一审法院认定卢珊珊存在任意操作的行为是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，应当予以纠正。东汛公司述称：我方请求驳回对我司的请求，维持原判。理由如下：至于郭静怡与杨玉云之间究竟谁存在违约行为，我司不清楚，所以我方不发表意见，请法庭予以判断。另外，我方认为卢珊珊没有上诉权利，因为原审法院并没有判令卢珊珊承担任何责任，因此其无权进行上诉。对于诚实地产与卢珊珊的关系，因为涉案买卖合同是诚实地产居间作用之下促成的，且诚实地产也确认卢珊珊是挂其名义促成本次房屋交易，而且我司也是在卢珊珊的主导之下进行资金的调配，且卢珊珊也是打着诚实地产的名义进行居间活动的，因此原审法院要求诚实地产承担连带责任并无不妥。最后，关于卢珊珊声称38300元是我方向其支付的报酬，但该说法并非客观事实，因为我方跟卢珊珊之间每次都是当次结算的。纵观一审案件查明事实，本案很明显是中介方利用信息资源、中介地位的优势抽取了差价，诚实地产作为其公司应当承担连带责任，一审法院判决并无不妥。郭静怡辩称其对杨玉云、诚实地产及卢珊珊的上诉请求、事实与理由没有辩论意见。杨玉云辩称关于东汛公司的说法，其确实将银行卡号、密码还有U盾交由东汛公司的，但是东汛公司在没有授权的情况下，就由其员工许某某将款项转出并分配给了各方。一审判决书13、14页中卢珊珊表示可以帮忙垫资让郭静怡顺利购买清远的房屋。东汛公司也确认郭静怡在清远购房需要故要求垫资。由此，这垫资款已明确说明了郭静怡购买清远的房子需要垫资，所以此款为何要在郭静怡付给杨玉云房款中扣除，郭静怡在清远购房与杨玉云无关。交楼确认书和录音中，中介公司员工明确说了追回垫资公司要求退回不是卖方垫资的垫资费，从中证明卢珊珊在庭审中所说的有欠真实，也证明杨玉云没有收齐房款。而垫资费应由需要垫资方负担，郭静怡收到退回的7万元房款含垫资费即未付清的房款15875元（未减536元）。所以房款未收齐何来交楼确认？事实证明买方、中介方、垫资方朋友兼长期合作伙伴里面存在的利益很清楚，他们都在郭静怡付给杨玉云的房款中转走部分获取了各自的利益。杨玉云才是受损失方，故要求郭静怡赔偿杨玉云的损失。买卖及中介三方当初口头协议在收齐款后一个月交楼，杨玉云多次与中介员工卢珊珊和罗某某沟通且得到买方郭静怡的同意，所以中介公司才在4月30日签交楼确认书，不存在逾期交楼，反而是提前交楼。杨玉云在庭审中多次表明没有收齐房款，也提交了和郭静怡的聊天记录，记录中明确多次说明了郭静怡付杨玉云房款230万元，也说明郭静怡没有多付房款，是郭静怡歪曲事实。关于约定房价225万元，因房产证未够两年，所交的房产税比较高，当时郭静怡和卢珊珊是为了降低税费，所以购房合同三方交易是225万元，口头协议价是230万元，合同中第三页详细说明了。定金5万元，首期楼款75万元（不含定金），贷款150万元，合计230万元，合同中明确了以第2种方式付款，即口头协议价230万元，所以卖方没有多收房款。关于杨玉云未收齐的房款48750元，要求判令诚实地产按一审判决清偿。诚实地产辩称：我方对郭静怡提出的第一、第二项上诉请求要求维持一审判决第三、第四项不予认可，具体理由在我方上诉状中已有陈述。对于杨玉云在上诉状中陈述“因涉案五万元是诚实地产和我方操纵，应由东汛公司承担”，不符合事实，我方不予认可。我方与卢珊珊并没有操纵该五万元，不应承担责任。对东汛公司的陈述，我方认为：东汛公司称卢珊珊指示他们那一方进行资金处理的行为，但是东汛公司并非是个人，而是公司，其行为应当按照合同规定进行规范处理，不应是听从任何个人对其发出的指令，所以东汛公司所述没有任何根据，与事实不符。卢珊珊在一审中一再陈述并没有指示东汛公司去处理涉案五万元的差价问题。对于东汛公司与郭静怡、杨玉云进行的垫资行为和按揭贷款行为，是东汛公司与郭静怡、杨玉云三方自行处理的行为，与我方和卢珊珊无关。东汛公司通过掌控杨玉云的账户进行的资金处理行为，也是东汛公司个人的行为，与我方和卢珊珊无关。东汛公司称卢珊珊要求我方签订房屋买卖合同，所以以为卢珊珊的行为就代表我方，但我方认为职务行为应当是卢珊珊在执行我方要求的工作行为的才是职务行为。如果东汛公司因为这五万元差价是应当由我方收取，那么东汛公司应当按照财务的原则、规定通过东汛公司的账户转到我方的账户，而非通过个人的账户转到卢珊珊的账户，东汛公司既然如此操作，其应当是清楚知道这笔款项不是由我方收取的款项。东汛公司通过利用杨玉云的账户转入的款项，其在一审陈述中特别提到第二笔款项10450元是由其收取的垫资利息，而非房款差价，而卢珊珊在一审庭审以及上诉状中一再表明东汛公司支付给她的38300元是由于卢珊珊把一些业务介绍给了东汛公司，是东汛公司应当给她的报酬，且如果真的是给付五万元差价，也应该是一次性支付，而不是零散地给付。另外，我方在上诉状中也提到该38300元是在郭静怡还未完全发放银行贷款和公积金的情况下，东汛公司就通过杨玉云的账户转给了卢珊珊，所以这不可能是五万元的房款差额。卢珊珊辩称其对郭静怡上诉状的答辩意见与诚实地产一致；对杨玉云所说的五万元是诚实地产和我方操纵这一说法不予认可。郭静怡于2019年5月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.杨玉云返还多收房款5万元；2.杨玉云支付至今的延迟交楼违约金24750元；3.杨玉云赔偿搬走的家私家电（详细见返还列表即我方的证据5除了空调和热水器、消毒柜、饮水机、抽油烟机、一个床垫之外，其他的清单上的物品）的对价3万元，诚实地产承担连带责任；4.杨玉云承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2018年12月14日，杨玉云（甲方、卖方）与郭静怡（乙方、买方）及诚实地产（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：一、卖方将位于广州市花都区某某栋xxxx房出售给买方，建筑面积140.01平方米。二、该不动产按整套出售并计价，总金额225万元。三、甲乙双方同意该不动产交付使用时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥不动产交接确认书，即视为房屋交付使用。四、甲乙双方应当于2019年3月29日前向不动产登记机构申请办理产权转移登记。五、买方承担全部税费。六、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2018年12月14日前向丙方支付中介服务费，乙方应向丙方支付中介服务费23000元。七、丙方义务和责任：1.丙方有审查买卖当事人委托关系、不动产资料真伪的义务。2.丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。3.非经甲乙双方当事人书面同意，不动产中介服务机构不得泄露买卖双方的信息资料等。4.因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。十、甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方违约金，逾期超过15日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的不动产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件为付款方式：B组合贷款，1.定金5万元买方在签署本协议同时自行交付卖方；3.卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请/年/万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。4.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。5.首期楼款（不含定金）75万元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；6.如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。7.楼价余款即申请贷款额150万元由贷款银行直接划给卖方。合同还就各方权利义务进行了约定。2018年12月18日，郭静怡与杨玉云签订了家私家电清单，载明出售的涉案房屋应包含的家私家电。关于合同约定总房价为225万元，但付款方式总价合计230万元，郭静怡表示当时卢珊珊称为了多获得贷款，待贷款发放之后，杨玉云会将多收的5万元返还给郭静怡，杨玉云表示对此不知情。当时口头协商价格是230万元，诉讼中，郭静怡、杨玉云及卢珊珊均确认成交价为225万元，当时为了降低税费就约定网签价格为215万元。在最后一次庭审，杨玉云认为双方的实际交易价格为230万元，郭静怡对此不予确认。合同履行过程中，郭静怡合计支付237万元，分别在签订合同当日支付定金5万元，在2019年3月7日支付80万元，在2019年3月14日支付2万元（垫资回单载明：房屋追加定金），2019年4月3日，郭静怡申请的商业贷款90万元发放至杨玉云账户，2019年4月8日郭静怡申请的公积金贷款60万元发放至杨玉云账户。为何支付超过合同约定的225万元，郭静怡表示本来仅需支付75万元首期楼款，但卢珊珊称杨玉云对于偿还涉案房屋的按揭贷款资金紧张，遂让郭静怡多支付5万元即80万元，之后称仍欠一万多元，遂再支付了2万元。因郭静怡之前已在清远购房支付了定金，而本案公积金贷款需在贷款人账户存款58.5万元进行资金监管，待买方取得不动产权后，将该笔监管资金划转至卖方账户，为此，公积金管理中心于2019年3月6日在郭静怡账户划扣了监管资金58.5万元，2019年3月28日，公积金中心将该58.5万元划转至杨玉云账户，并支付了536.25元的利息到杨玉云账户。郭静怡表示不要求追回该536.25元。郭静怡认为其已按合同约定支付了超过合同约定的首期款，该笔监管资金应由杨玉云支付，但卢珊珊清楚知悉郭静怡的资金情况仍怂恿郭静怡购买涉案房屋，认为卢珊珊存在误导，卢珊珊表示其可帮忙垫资让郭静怡顺利购买清远的房屋，并由杨玉云承担垫资利息，遂找到东汛公司进行垫资，之后郭静怡利用东汛公司的垫资款在2019年3月购买了清远的房屋。东汛公司确认因买方郭静怡在清远购房需求故要求东汛公司垫资，当时在东汛公司、郭静怡、杨玉云及卢珊珊见证下，由郭静怡、杨玉云签订了空白的借款合同、委托转账确认书、个人融资咨询服务申请书等文件，当时卢珊珊称本来垫资金额是58.5万元，后来把5万元的差价也算作垫资本金，东汛公司为确保资金安全回款，要求杨玉云留下身份证、银行卡及密匙，2019年3月12日，东汛公司的员工廖某某、许某某分别向郭静怡支付48.5万元及15万元，合计63.5万元。同日，郭静怡向许某某转回5万元，东汛公司表示当时卢珊珊称需从买方支付的房款里抽取5万元的差价，且已与郭静怡协商好。郭静怡则表示当时卢珊珊称流程是这样，于是就转5万元到许某某账户。当日，许某某向卢珊珊转账38300元，东汛公司称该38300元即属于差价的一部分，当日亦预扣11700元的垫资利息（58.5万元×2%），38300元＋11700元即当日郭静怡转回许某某账户的5万元。卢珊珊不确认差价一事，认为38300元是其向东汛公司介绍了多笔业务之后由东汛公司向其支付的报酬，东汛公司不予确认，认为每次与卢珊珊合作都是当次结算费用。2019年3月28日，郭静怡在公积金管理中心监管的58.5万元放款至杨玉云账户，东汛公司当日在杨玉云账户扣除58.5万元垫资本金。2019年4月4日，东汛公司在杨玉云账户扣除135875元，其中包括扣除5万元垫资本金，转回7万元至郭静怡账户，剩余15875元为垫资利息，该15875元由三部分组成：1.其中因垫资本金超过15天回款，利息需按2.5%计算，之前已预扣11700元，遂继续扣除4175元（63.5万元×2.5%-11700元），2.10450元按卢珊珊的指示在2019年4月8日转账给卢珊珊，3.按卢珊珊的指示将差价5万元的垫资利息1250元（5万元×2.5%）在2019年4月9日转账至杨玉云账户。东汛公司认为卢珊珊收取了38300元及10450元加上支付给杨玉云的1250元就是郭静怡主张的多付房款5万元。杨玉云表示东汛公司将银行卡、密匙等原件交还时，杨玉云核实其仅收取房款2235911元，尚有14089元未收齐，且一直不清楚由其承担垫资利息之事，因此不同意返还5万元给郭静怡。卢珊珊表示无论何方资金需求，行业惯例是垫资利息均由卖方承担，并确认当时并未向杨玉云告知由其承担垫资利息的事情。据此，郭静怡认为其仍多付了5万元房款，之后与杨玉云、卢珊珊协商不成，遂提起本案诉讼。第一次庭审，郭静怡认为其多付的5万元就是2019年3月7日支付给杨玉云的80万元中的5万元，之后，郭静怡认为经过庭审发现其多付的款项支付到杨玉云账户之后转给了卢珊珊，且不清楚卢珊珊是否为诚实地产的员工，因此要求被告诚实地产及卢珊珊对被告杨玉云返还多收房款5万元承担连带责任，并要求三被告从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付利息至付清款日止。对此，卢珊珊坚持认为并未收取款项，故不同意返还款项；诚实地产认为仅提供签订合同的中介服务，并按约定收取中介费，并未收取郭静怡主张的5万元，故不同意郭静怡的主张。关于交楼问题，郭静怡认为其在2019年4月8日已付清房款，但其在2019年4月30日才收楼，因此要求杨玉云承担逾期交楼违约金。杨玉云认为由于未收齐房款才将房屋内部分家私家电搬走，且在2019年4月16日已将钥匙交给中介公司的员工罗某某，郭静怡确认该日前往查看房屋，但当时房屋内缺失很多合同约定的家私家电，因此当日将钥匙返还给罗某某，之后郭静怡一直催促杨玉云签订书面收楼文件，最后在2019年4月30日由郭静怡与罗某某签订交楼确认书，该确认书抬头见证方为诚实地产，载明杨玉云搬走的家私家电，并写明若杨玉云不将家私家电搬回则需折价支付14100元，杨玉云并未参与此次交楼手续。诉讼中，杨玉云承认搬走了部分家私家电，但认为是因未收齐房款才搬走，一审庭审中一审法院告知双方庭后就家私家电部分先行交接，其余再作处理，之后双方在2019年5月31日对家私家电进行交接，郭静怡表示关于家私家电问题双方已达成和解，故撤回第3项要求被告杨玉云赔偿搬走的家私家电的对价3万元及要求被告诚实地产承担连带责任的诉讼请求。诚实地产表示卢珊珊及罗某某并非诚实地产的员工，只是由卢珊珊、罗某某找到客户，由诚实地产提供资质在买卖合同经纪方上盖章，关于合同约定的中介服务费2.3万元，由卢珊珊个人收取2万元，诚实地产收取3000元，卢珊珊确认诚实地产的陈述。经查，诚实地产的经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务等。另查，涉案房屋已于2019年3月25日登记在郭静怡名下。一审法院认为：郭静怡与杨玉云及诚实地产签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。关于房价款，虽然杨玉云最后一次庭审认为双方交易价格为230万元，但根据双方认可的在本案提交的《存量房买卖合同》可知本案交易的计价方式是按套计算，总金额为225万元，虽然付款方式合计230万元，但对于郭静怡解释称是为了多获得贷款，结合杨玉云在本案一直坚称其并未收齐225万元房款的陈述以及一直提供居间服务的卢珊珊确认交易价是225万元，故一审法院确认双方关于涉案房屋的实际交易价格为225万元。本案的争议焦点为郭静怡多付的款项应由何人返还？关于本案的款项往来，郭静怡在2018年12月14日至2019年4月8日期间向杨玉云账户支付了237万元，其中超出合同约定的款项分别为2019年3月7日支付的80万元中的5万元、2019年3月14日支付的2万元以及2019年4月发放至杨玉云账户的商业贷款及公积金贷款中应返还的5万元。之后，郭静怡仅在2019年4月4日收到东汛公司员工许某某从杨玉云账户扣除135875元中的7万元，即最终郭静怡向杨玉云账户尚多付5万元购房款。杨玉云对于该多收的5万元，未能提出合理解释，故郭静怡要求杨玉云返还5万元及利息，合理有据，一审法院予以支持，虽然多付的款项均在2019年4月30日前支付，但郭静怡要求利息从2019年4月30日起算，是其对自身权利的处分，一审法院予以确认，故利息应以5万元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。关于诚实地产及卢珊珊应否承担连带责任的问题。一方面，诚实地产作为专业的中介机构，理应对房屋买卖交易过程中的具体流程、资金监管方式等信息予以充分了解，并在签订买卖合同时明确告知双方，而本案需要支付至公积金中心监管的58.5万元一事诚实地产并未在签订合同前向买卖双方告知，亦未在合同中予以明确，在实际需要支付该款项时亦未向双方阐明该款项应如何支付，而是一直由卢珊珊口头陈述让当事人操作，致使出现郭静怡在支付了合同约定的首付款80万元（5万元＋75万元）之外，仍需在2019年3月6日支付58.5万元作为公积金中心的监管资金，本来该58.5万元待公积金中心监管完毕划转至杨玉云账户时由杨玉云转回郭静怡即可，但此时郭静怡因自身在清远购房需要资金，故产生由东汛公司垫资之事，东汛公司在2019年3月12日向郭静怡发放垫资本金63.5万元，当日郭静怡向东汛公司返还5万元，东汛公司在公积金中心监管的58.5万元到达杨玉云账上时已扣除垫资本金58.5万元（该款项当时由郭静怡支付），但郭静怡返还的5万元并非属于东汛公司的垫资本金，而是用来支付垫资利息11700元并将剩下的38300元转给卢珊珊。在2019年4月4日从杨玉云账上扣除的135875元除了返还7万元给郭静怡之外，卢珊珊收取了10450元，东汛公司扣除垫资利息4175元，剩下1250元转至杨玉云账上。即由于卢珊珊自行收取了房款38300元及10450元（合计48750元），亦未将垫资利息由何方负担予以明晰，导致买卖双方在垫资过程产生纠纷。杨玉云自认收取了2235911元是2235375元加上公积金中心在发放监管资金当日发放的利息536.25元，实际杨玉云在本案收取的款项为2235911.25元。根据前述分析，杨玉云多收了郭静怡5万元购房款，杨玉云应向郭静怡返还多收的5万元，返还之后，杨玉云实际仅收取2185375元（不包含利息536.25元），该2185375元加上卢珊珊个人收取的48750元以及本案的垫资利息15875元，杨玉云的应收款项即为225万元。在上述款项中，卢珊珊收取的48750元没有事实或法律依据，亦未能作出合理解释，属于不当得利。另一方面，卢珊珊在整个交易过程中均以诚实地产的名义对外提供经纪服务，诚实地产在明知卢珊珊及罗某某并非其公司员工的情况下仍出借资质给二人进行房地产经纪活动，并在买卖合同上加盖公章，且对于卢珊珊、罗某某以诚实地产的名义提供居间服务并未进行阻挠或提出异议，交易双方有理由相信卢珊珊及罗某某为诚实地产的员工，并据此在二人指导下完成涉案房屋的交易，但该二人尤其是卢珊珊在垫资过程一直口头指示东汛公司的员工任意支配杨玉云的账户，在东汛公司掌控杨玉云银行卡过程中，并未告知东汛公司将杨玉云多收的5万元房款退还给郭静怡，而是分两次自己共收取48750元的房价差并将剩余1250元作为垫资利息返还给杨玉云。正因卢珊珊的任意操作行为，导致本案出现上述乱象，并由此产生买方多付房款、卖方未收齐房款的情形，根据诚实地产的自认，诚实地产出借资质提供加盖公章服务，在收取部分居间服务费之后，对于签订合同后的居间服务行为并未进行跟踪，对于相关人员以诚实地产的名义从事经纪活动亦缺乏监管，致使出现损害买卖双方利益的事情，诚实地产的行为扰乱房地产交易市场秩序，亦违反三方合同中约定的经纪方应尽的诚实信用、勤勉尽责等原则。因此，诚实地产应对卢珊珊的收款行为负责，由于卢珊珊实际收取款项为48750元，故诚实地产应对杨玉云向郭静怡返还5万元房款中的48750元及利息承担连带清偿责任，超出部分，一审法院不予支持，利息以48750元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。因卢珊珊一直以诚实地产的名义为本案买卖双方提供服务，因此由诚实地产承担上述连带责任，郭静怡要求卢珊珊承担连带责任，依据不足，一审法院不予支持。至于诚实地产承担责任之后是否向卢珊珊等人追责，属于诚实地产与卢珊珊等人之间的内部关系，一审法院不予调处。至于杨玉云认为其未收齐房款亦不应由其承担垫资利息，杨玉云可另寻他径向相关人员主张权利，一审法院不予调处。关于逾期交楼违约金，因合同明确约定出售的房屋附带家私家电，因郭静怡已在2019年4月8日付清全部房款，杨玉云虽然在2019年4月16日将钥匙交给罗某某，但根据郭静怡与罗某某签订的交楼确认书及诉讼中杨玉云与郭静怡交接家私家电的事实可知，涉案房屋在2019年4月16日确实缺失合同约定的部分家私家电，郭静怡此时拒收房屋合理有据，且此时杨玉云亦未按合同约定与郭静怡签订书面的交楼文件，因此郭静怡要求杨玉云支付2019年4月9日至2019年4月30日期间的逾期交楼违约金，合理有据，因郭静怡未能举证证明逾期交楼对其造成的实际损失，且逾期交楼的实际损失为租金损失，故一审法院将郭静怡主张的违约金酌定为以225万元为本金，从2019年4月9日起按日0.02%的标准计至2019年4月30日止，经核算，金额为9900元（225万元×0.02%×22天），超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年8月14日作出如下判决：一、杨玉云于本判决生效之日起十日内向郭静怡返还房款50000元；二、杨玉云于本判决生效之日起十日内向郭静怡支付上述款项的利息，利息以50000元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、广州市诚实房地产咨询有限公司对上述第一判项杨玉云应承担的债务中的48750元承担连带清偿责任；四、广州市诚实房地产咨询有限公司对上述第二判项杨玉云应承担的利息的部分承担连带清偿责任，其中利息以48750元为本金，从2019年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；五、杨玉云于本判决生效之日起向郭静怡支付逾期交楼违约金9900元；六、驳回郭静怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由杨玉云负担442元，由广州市诚实房地产咨询有限公司负担392元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为：1、涉案房屋的价款；2、郭静怡主张的多付款项应由谁返还；3、诚实地产应否对返还款项承担连带责任；4、杨玉云应否支付逾期交房违约金以及违约金的计算标准。关于房屋价款。杨玉云上诉主张涉案房屋价款为230万元，但该主张与其在一审中坚持的未收齐225万元房款的表述相矛盾，一审判决据此并结合《存量房买卖合同》约定的房屋总金额225万元以及提供居间服务的卢珊珊确认的交易价格为225万元，认定涉案房屋总价款为225万元，理据充分，应予维持。关于郭静怡多支付房款的返还问题。如上所述，涉案房屋价款为225万元。除2018年3月6日被扣划的监管资金58.5万元外，郭静怡另外还向杨玉云支付了总计237万元的购房款，扣减从东汛公司收回的7万元，郭静怡仍多支付了5万元给杨玉云，在杨玉云未能对多收取的5万元提供确凿依据的情况下，一审判决杨玉云返还5万元并支付返款利息，并无不当，应予维持。杨玉云提出其实际尚未收齐225万元房款、不应承担垫资费用的主张，是在其与郭静怡向东汛公司借款垫资过程中所引发问题，并不能据此免除其将多收取的5万元返还给郭静怡的责任，其可另寻法律途径予以解决。关于诚实地产应否对返还款项承担连带责任的问题。首先，在垫资过程中，卢珊珊先后从东汛公司支取48750元，对于这些款项的性质，卢珊珊虽坚持认为是东汛公司支付的其他交易的报酬以及返还的垫资利息，但未能提供证据对其主张予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果。故对卢珊珊的上诉主张，本院不予采纳。卢珊珊收取的48750元实为杨玉云从郭静怡处多收取的5万元房款的一部分，对该部分款项卢珊珊无权占有，应予返还。其次，涉案房屋交易过程中，之所以出现买方多付房款，而卖家未收齐房款的情况，正是因卢珊珊在以诚实地产名义向买卖双方提供居间服务过程中违规操作所致。诚实地产虽辩称其仅是向卢珊珊出借资质提供盖章服务，但这属于其与卢珊珊的内部关系，对外诚实地产在《存量房买卖合同》上作为中介方加盖公章，并以其名义收取中介服务费23000元，就应承担合同项下的义务。诚实地产未尽到诚实信用、勤勉尽责的义务，放任卢珊珊在以其公司名义提供居间服务过程中违规操作，造成买卖双方利益受损，故卢珊珊行为所产生的法律后果应由诚实地产承担。一审判决诚实地产对于杨玉云所负返还房款及支付利息的债务，在卢珊珊实际收取的48750元金额内承担连带清偿责任，处理正确，应予维持。关于逾期交房违约金问题。杨玉云上诉主张双方口头约定收齐房款后延迟一个月交房，故其不存在逾期交房问题，但对这一主张杨玉云未能提供证据予以证实，本院对其主张不予采信。杨玉云未能按照合同约定在郭静怡付清房款之日交房，构成违约，应向郭静怡支付逾期交房违约金。对于郭静怡提出违约金应按照合同约定标准计算的上诉主张，本院认为，违约金的性质以弥补损失为主，以惩罚性为辅，在郭静怡未能提供证据证明其实际损失的情况下，一审法院酌定违约金以225万元为基数按照每日0.02%的标准计算，并无不当，应予维持。综上所述，郭静怡、杨玉云、诚实地产、卢珊珊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2467元，由郭静怡负担50元、杨玉云负担1298元、诚实地产负担1019元、卢珊珊负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年三月十八日书记员  张敏娟郭蔚琳