山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0103民初6994号 原告（反诉被告）：李惠兰，女，1968年10月29日生，汉族，山东省建筑材料工业协会机关服务中心员工，住济南市。 委托诉讼代理人：李蔚训，男，济南市市中区泺源街道办事处退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：田井，男，山东省建筑材料工业协会职员，住济南市。 被告（反诉原告）：济南市市中区房地产开发（集团）总公司，住所地济南市。 法定代表人：仲崇斋，总经理。 委托诉讼代理人：王姣，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：鹿艺，山东齐华律师事务所律师。 原告（反诉被告）李惠兰与被告（反诉原告）济南市市中区房地产开发（集团）总公司（以下简称济南市中房发集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李惠兰及其委托诉讼代理人李蔚训、田井，被告济南市中房发集团法定代表人仲崇斋的委托诉讼代理人鹿艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李惠兰向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房违约金，自2016年1月起至实际交房之日止，按同一地区类似房屋租金2800元/月计算。事实和理由：原、被告于2015年6月23日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告将位于济南市*室的房屋及附属地下室、地下**、2-*出卖给原告，房屋价款为1259619元，地下附属小房价款为48654元，两项共计：1308273元。按照合同第八条约定，被告应在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付给原告。2015年12月10日，被告书面通知原告收房，双方在办理房屋交付过程中，原告要求被告提供《分期综合验收备案证明》，被告称该房现还未取得《分期综合验收备案证明》。原告认为该房不具备法律规定和双方约定的交付条件，原告依据合同第十一条第一款规定，当场拒绝交接。事后，原告分别于2015年12月，2016年1月、3月、6月、9月多次找被告催要该楼房的《分期综合验收备案证明》，但被告一直不能提供该证明。2016年10月17日，原告以邮政快递方式向被告发出“请提供山景御园二期项目七号楼《分期综合验收备案证明》的函”，被告收到该函后，被告公司的白经理于10月24日上午电话告知原告“现在仍未取得分期综合验收备案证明”。原告认为，被告违反法律规定和双方约定，至今仍不具备交房条件，已属严重违约。依照民法通则第一百一十一条和合同法第一百零七条、一百一十四条的规定，被告应承担违约责任并支付违约金。本案商品房买卖合同属于格式合同，合同第九条约定逾期交房按总房款万分之一支付违约金，属于被告减轻自己的违约责任，加重原告的责任，该项约定应为无效，故原告要求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定确定违约金数额。基于以上事实和法律规定，请法院依法判如所请。 济南市中房发集团辩称，1、被告并不存在违约行为，被告对小区的开发建设横跨两个验收标准，且因政府政策变动等原因导致至今未取得综合验收证明，根据原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》第八条规定，被告可以据实予以延期，而不视为违约。整个山景御园小区地块系从2006年开始规划设计开发建设的，2011年济建发[2011]7号文件开始实施，将房屋交付标准强制变更为取得综合验收备案证明，根据该文件，新实施的竣工验收综合备案验收部门众多，包括市城乡建设主管部门、市规划主管部门、市政公用主管部门、市房产主管部门、市供电部门等，手续更为繁琐，而在此之前，房屋竣工交付只需经济南市建筑工程质量监督检验站验收合格，取得房屋单体竣工验收证明即可。在济建发[2011]7号文件刚开始实施时，负责验收的上述五大部门尚未提供非常明确的验收标准，相应的综合验收科室也是在文件颁布后新成立的，一切都在摸索中前进，被告在按照既定规划、图纸等进行施工建设的过程中，综合验收标准出台，此时被告的工程已经开发建设过半，无法推倒重来，只能一方面整改一方面建设，在被告的开发建设过程中，同时也遭遇验收标准的不断变更，新政策的不断出台，而被告的工程已经完工，在此情况下，整改工期大幅延长，也极大增加了验收难度。举例说明，被告对小区供热工程的涉及施工安装调试已经于2011年7月份完工，随后2011年10月份济南市人民政府出台济政发[2011]37号文，根据该文件，需要进行供热计量改造，且要求2012年冬季采暖期前全部改造完毕。被告对工程改造完毕后，2013年10月22日，济南市物价局、济南市市政公用事业局出台济价费字[2013]71号文件，根据文件规定，新建居民住宅小区内供气、供热、供水专业经营设施设备，也就是小配套设施，须由专业经营单位负责设计建设安装维护管理。以供热为例，该文件实施时被告的小配套工程均已完工，但因被告施工时所签合同价格低于文件约定价格，验收时遭到拒绝，无奈之下，被告2016年7月又针对小区供热与济南热电有限公司重新签订《热力工程建设委建合同》，该合同实质是为通过综合验收的缴费合同。除此之外，对于小区供电设施的验收改造，被告也已与相关部门签订了合同、缴纳了费用，但因电力部门全省实施统一招标采购工作，其进度不受被告控制。综上所述，被告至今未取得分期综合验收备案证明系非因被告的客观原因造成，与政府政策文件变动等有关，被告为配合政策规定，已经额外花费数千万，目前仍在积极争取综合验收备案的通过，根据合同约定，被告可据实延期，并不视为违约。2、原告的主张违反了合同约定，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条等条款已经对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定，原告作为完全民事行为能力人既已签署了合同，就应当遵守合同的约定，不应当擅自变更。3、原告的诉讼请求不明确，且无事实及法律依据。原告的诉讼请求为要求支付逾期交房违约金，而违约金在合同中已有明确约定，如原告认为违约金过低，则应明确诉讼请求为要求增加，并以实际损失为限确定违约金数额，且原告的诉讼请求亦并未明确该租金标准为租房标准还是出租标准，且被告按合同交付的房屋标准接近毛坯房，面积115平方米，按月租金2800元计算明显超标，且交付日期并不确定，不宜预先设定标准。4、原告请求按房租标准支付违约金并无事实及法律依据，适用法律错误。首先，被告开发的山景御园小区，虽未取得综合验收备案证明，但完全可以满足使用要求，房屋内水电气暖等设施设备齐全，整个小区除原告以外的其他业主均收房，且入住率很高，业主在实际使用过程中从未提出该房屋不能实际使用的问题，因此，虽未拿到综合验收备案，但房屋交付标准、装饰装修标准均符合合同约定。其次，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，要求按房租标准支付违约金系适用法律错误，该标准适用的前提是商品房买卖合同未约定违约金，而原、被告之间签订的商品房买卖合同已经对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，因此并不能适用该条款。5、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第九条约定，在出卖人逾期交房超过90日后，原告可以选择解除合同，出卖人按照约定返还房款并赔偿原告的损失，被告多次通知原告解除合同均被拒绝，那按照合同约定，被告只需承担违约金即可。换句话说，原告在逾期交房90日后没有选择解除合同，属于其自身原因扩大损失，根据合同法第一百一十九条规定，原告不得就扩大的损失要求被告承担责任。综上，被告至今未取得综合验收证明系政府及政府有关部门原因，与政策法规变动有关，属于合同约定的免责事由，因此不应当承担违约责任，原告的诉讼请求并不明确，原告要求的租金标准明显超标，原告自身原因扩大损失应当由其自身承担，原告的起诉没有事实及法律依据，应当予以驳回。 济南市中房发集团向本院提出反诉请求：要求依法解除原、被告于2015年6月23日签订的济南市*室及2-*地下室的《商品房买卖合同》。事实和理由：原、被告于2015年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的*室房屋及2-*地下室，截至合同约定的交房时间，即2015年12月31日房屋已经具备实际交房条件，且除原告以外的其他业主均已接收房屋并绝大多数实际入住，仅仅是由于政府有关部门机构的原因以及为配合政府政策原因等导致小区至今无法取得《分期综合验收备案证明》，在此情况下，由于原告执意拒绝接收房屋，显然无法实现合同目的，依据《合同法》第九十四条规定，已经具备合同解除条件，遂提出反诉，请依法裁决。 李惠兰对济南市中房发集团的反诉辩称，被告的违约行为不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，请求依法确定被告解除合同的行为无效。本案双方争议的焦点是被告未按合同约定在办理房屋交接时出示《分期综合验收备案表（证明）》。被告现在未取得《分期综合验收备案表》并不能证明今后永远不会取得，合同的目的虽然暂时难以实现，但并未绝对不能实现。被告的违约行为是迟延履行的违约行为，并不是履行不能或不可抗力的根本性违约，不符合被告行使法定解除的条件。原告认为被告应当积极采取补救措施，尽快解决工程质量存在的问题，争取早日达到房屋合法交付的条件，实现合同目的。合同解除的前提条件是合同当事人享有解除权，原告作为合同的当事人从合同签约生效后，一直严格按照双方约定履行自己的义务，是合同的守约方，被告没有按照法律规定和合同约定按时交付商品房，是违约方。在此情况下，被告不应享有合同的解除权，否则被告会滥用解除权谋取不正当利益，严重损害原告的利益，也违背了合同法的基本原则。综上所述，被告作为违约方不积极查找自身原因，按照相关法律规定和合同约定纠正自己的违约行为，而是滥用合同解除权，其行为应当受到谴责，依据《合同法》第九十六条规定，请求法院依法确认被告解除合同的行为无效，驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月23日，原告李惠兰（买受人）、被告济南市中房发集团（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）*]，约定原告购买被告开发建设的*室房屋，总价款为1259619元。同日，原告李惠兰（买受人）、被告济南市中房发集团（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）*]，约定原告购买被告开发建设的2单元-*室储藏室，总价款为48654元。上述两份合同第八条“交付期限”均约定：“出卖人应当在2015-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.（1）.因出卖人无法预见控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制行为等）及非出卖人原因造成工期延误的；（2）.因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法律及规范性文件、政策而导致的延误；……（4）.买受人在接收房屋之前未与出卖人指定的前期物业管理公司签订物业服务合同的。”上述两份合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”均约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”上述两份合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”均约定：“……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：……3.若因政府部门市政配套原因或者政策法规调整致使房屋延期交付，或交付时基础设施、公共配套建筑不能在房屋交付时达到使用条件，买受人同意不追究出卖人责任。”上述两份合同第十七条均约定：“双方可以就下列事项约定：……5.买受人在办理房屋交接手续时，按国家相关物业管理规定与本物业前期委托物业管理公司签订物业相关的合同。……”此后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2015年12月10日，被告向原告出具《入住（交房）通知书》，通知原告于2015年12月9日至2015年12月10日办理*室房屋及2-*号储藏室的收房手续。因被告未取得7号楼《分期综合验收备案证明》，原告拒绝收房。2016年10月17日，原告通过EMS向被告邮寄《请提供山景御园二期项目七号楼的函》，被告于2016年10月18日签收该邮件。至今，被告尚未取得山景御园二期7号楼的《分期综合验收备案证明》，原告亦未接收涉案房屋。 庭审中，被告主张其未能取得《分期综合验收备案证明》与执行政府政策规定有关，根据合同第八条、第十四条约定，被告可以据实延期交房，原告同意不追究被告责任，为此被告提交建设工程规划许可证、济建发[2011]7号文、供热设施施工协议、热力工程建设委建合同为证。对被告提交的上述证据的真实性，原告无异议，但原告认为，被告提交的政府相关部门发布的文件日期为2011年4月27日，是在原、被告2015年6月23日签订合同之前，被告对于政府的相关要求是预先得知的，但合同中仍以取得分期综合验收备案证明作为房屋交付条件，因此取得分期综合验收备案证明是双方约定和法定的收房条件。 庭审中，被告主张因原告尚未与前期物业管理公司签订物业服务合同，依据合同第八条、第十七条约定，被告可以据实延期交付，不构成违约，为此被告提交证明为证。原告对该证明的真实性无异议，但其认为原告未收房，故不可能签订前期物业服务合同，被告以此主张不构成违约，是歪曲了该条约定内容的前提。 以上事实，由济南市商品房买卖合同、发票、收房通知、催要分期综合验收备案证明的函、快递详单及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告李惠兰与被告济南市中房发集团签订的关于山景御园二期7号楼*室房屋及2单元-*号储藏室的两份《济南市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。 本案争议的焦点问题有，一、被告至今未取得《分期综合验收备案证明》是否有合同约定的免责事由；二、逾期交房违约金如何计算；三、被告要求解除本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》是否合法有据。 关于焦点问题一，被告辩称其至今未取得《分期综合验收备案证明》，系因其为遵守配合[2011]7号文、[2013]71号文及政府相关部门的行为而导致的延误，符合合同第八条第二款第2项约定的免责事由，但是本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》签订时间为2015年6月23日，远远晚于被告所陈述的相关文件即[2011]7号文及[2013]71号文的出台时间，被告在与原告签订本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》时，对于上述文件内容及产生的影响应是明知的，但其仍在本案所涉合同中约定2015年12月31日之前交房，现被告又以此作为免责事由进行抗辩，依据不足，本院不予支持。被告辩称因原告未与前期物业服务企业签订物业服务合同，符合合同第八条第二款第4项约定的免责事由，对此，本院认为，本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》中均明确约定，买受人在办理房屋交接手续时与前期物业服务企业签订物业相关合同，而本案系因被告未取得《分期综合验收备案证明》，原告拒绝办理房屋交接手续，故本案不适用合同第八条约定的买受人未签订物业合同出卖人可据实延期交房的情况，对于被告的该项辩称意见，本院不予支持。 关于焦点问题二，原告要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定计算违约金数额，然而该条款仅适用于合同当事人没有约定违约金数额或计算方法的情形，不适用于本案合同当事人对违约金计算方法有明确约定的情形。本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》均明确约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在被告实际构成逾期交房违约，且亦不存在合同约定的免责事由的情况下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。故被告应向原告支付逾期交房违约金130.83元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。 关于焦点问题三，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告提出反诉请求，要求解除本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》，理由是其认为本案所涉房屋具备实际交房条件，且除原告以外其他业主均已收房并绝大多数实际入住，原告仅以被告尚未取得《分期综合验收备案证明》为由拒绝收房，本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》的合同目的无法实现，故依据上述法律规定，要求解除合同。对此，本院认为，原告在履行本案所涉两份《济南市商品房买卖合同》时并无违约行为，而被告至今未取得《分期综合验收备案证明》，无法按照合同约定的条件交付房屋构成违约，在此情况下，被告以原告拒绝收房为由要求解除合同，既无合同约定，亦不符合法律规定，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告济南市市中区房地产开发（集团）总公司于本判决生效之日起十日内支付原告李惠兰逾期交房违约金130.83元。 二、驳回原告李惠兰的其他诉讼请求。 三、驳回被告济南市市中区房地产开发（集团）总公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，反诉费50元，均由被告济南市市中区房地产开发（集团）总公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年五月九日 代理书记员  商玉莹