贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔2701民初669号 原告姚秀红，女，山东省济南市人，住贵州省都匀市。 被告贵州铁建房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人王玮，系该公司董事长。 委托代理人陈建阳，系贵州行者律师事务所律师。 委托代理人王应辉，系贵州行者律师事务所律师。 原告姚秀红诉被告贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称贵州铁建房开公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法由审判员罗国微适用简易程序公开开庭进行审理。原告姚秀红、被告贵州铁建房开委托代理人陈建阳、王应辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚秀红诉称：原、被告签订了《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，系双方真实意思表示，依法成立有效，对双方具有法律约束力。协议明确季度15天前发放过渡费，被告未履行协议约定，我的诉请原为39000元，现调整为21000元，即2016年7、8、9过渡费3000元是2016年10月11日支付的，超过协议约定时间，应支付违约金9000元，2017年1—3月未发放过渡费，应支付过渡费3000元、违约金9000元，共计21000元。 原告姚秀红在举证期内提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》复印件。被告贵州铁建房开公司对前述证据真实性均无异议。 被告贵州铁建房开公司辩称：1、原告与我公司于2015年3月28日签订《成都铁路局职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，协议第三条、第五条约定的装修补偿费、搬家费、3个月临时安置补助费、奖励费等各项费用共计30322.57元，我公司已按协议于2015年4月24日支付了原告该费用。协议第三条第四、六款约定的过渡费为每月1000元，按季度发放，如超过15天未发放应支付违约金。过渡费最终结算日以被告在《黔南日报》上刊登入住通知的日期为准。2、我公司已通过银行转帐的方式支付了2015年7月至2016年12月份的房屋拆迁过渡费，每月1000元，共计18000元。其中2016年10月11日支付了2016年7至12月份的拆迁过渡费，不存在超过季度15天支付的情形。原告诉称被告违约逾期发放的主张无事实依据，不能成立。3、原告尚欠我公司房款2166.7元，原告应予以支付。4、原告就本案事实已起诉过，且已作出判决，属一事二诉，应驳回其重复起诉行为。5、即使我公司支付时间有延误，存在违约，合同约定的3倍违约金过分高于实际损失，请求予以酌减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。我公司自签订协议以业，均是依约提前支付拆迁过渡费，并无恶意违约行为。现我公司已经履行协议的主义务交房，也没有给原告造成任何经济损失。协议第三条第四款约定的违约金数额为过渡费的300%，已违反法律强制性规定属无效条款，应当根据实际情况将违约金数额调整为过渡费的5%为宜。 被告贵州铁建房开公司在举证期内提交的证据有：1、被告营业执照及法人身份证复印件；2、《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》复印件，证明协议未明确具体支付过渡费的具体时间；3、《贵州铁建房地产开发有限公司与被征收户物品移交清单》复印件，证明被告2015年4月24日支付了30322.6元的拆迁补偿款及2015年4、5、6月的过渡费；4、贵州银行转账凭证、中国工商银行转账凭证，过渡费发放明细表，拟证明被告于2015年7月22日支付2015年7、8、9月份过渡费；2015年10月16日支付2015年10、11、12月过渡费；2016年1月14日支付2016年1、2、3月份过渡费；2016年5月5日支付2016年4、5、6月过渡费；2016年10月11日一次性支付2016年7、8、9、10、11、12月过渡费；2017年1、2、3月口头协议用原告应补房款和被告应付过渡费互相抵扣。原告对第1、2、3、4号证据真实性均无异议，对证明目的有异议，否认有房款和过渡费互相抵扣的口头协议。 经审理，本院确认以下事实：因成都铁路局铁路职工保障性住房建设项目需要，被告贵州铁建房开公司（甲方）需对原告姚秀红（乙方）的房屋进行征收，双方于2015年3月28日签订了《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，协议第一条约定：征收范围涉及乙方位于都匀市火车站老站区，砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积计48.68㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证交甲方按规定送有关部门注销。并于2015年4月8日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方按照铁路相关规定或其他合法途径自行处理，甲方概不负责；协议第三条第4款约定：乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为36个月，甲方按照乙方房屋建筑面积48.68㎡，预付给乙方3个月临时安置补偿费3000元（1000元/月×3月）。从第4个月起按季度发放过渡费（如甲方超过15天未发放过渡费，应支付乙方每月过渡费3倍的违约金），超期过渡费从第37个月起，按国家相关规定执行，逐月递增10%，5倍封顶。原告在前述协议上签名并捺印，被告在前述协议盖印公司公章。 协议签订后，原告于2015年4月14日将拆迁房屋产权证明及房屋钥匙移交被告，被告于2015年4月24日预付原告2015年4-6月过渡费3000元，于2015年7月22日支付原告2015年7-9月过渡费3000元，于2015年10月16日支付原告2015年10-12月过渡费3000元，于2016年1月14日支付原告2016年1-3月过渡费3000元，于2016年5月5日支付原告2016年4-6月过渡费3000元；2016年10月11日一次性支付2016年7、8、9、10、11、12月过渡费；原告于2017年3月10日将应付被告房屋超安置建筑面积补款53393.30元支付给被告，被告同日交付房屋；庭审中，双方经结算，原告应补被告2166.7元房款。 另查明，原告曾于2016年5月6日起诉来院，要求判令被告支付2015年7、8、9月、2016年4、5、6月过渡费违约金18000元，本院经审理于2016年7月7日作出（2016）黔2701民初1130号民事判决，认为原、被告双方签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》第三条第4款约对过渡费的支付日期约定不明，被告于2015年4月24日支付第一次过渡费，并以此按季度推算，2015年7、8、9月、2016年4、5、6月过渡费实际支付时间分别为2015年7月22日、2016年5月5日，不存在违约情形，驳回原告诉讼请求，黔南州中院二审维持原审判决。2017年3月1日，原告起诉来院，要求判令被告支付2016年7、8、9过渡费违约金9000元，2017年1、2、3月过渡费3000元、违约金9000元，共计21000元。 本院认为：原、被告签订的《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，属有效合同。协议签订后，双方已按协议履行主要义务，原告现已如约取得调换新房；在履行协议过程中，因双方对协议中第三条约定支付过渡费时间理解分歧产生纠纷。根据本院已生效判决及被告在诉讼中陈述对履行过渡费时间进行推算，2016年7、8、9月的过渡费至少应于2016年8月31日前支付，而被告实际支付时间为2016年10月11日，确实存在延期支付2016年7、8、9月过渡费的情形。2017年3月10日被告将房屋交付原告，原告不持异议，双方过渡费时间应截止于该时间点，因协议约定按季度发放过渡费，被告应支付2017年1、2、3月过渡费3000元，但被告至今未支付。综上，原告主张被告未按时支付原告2016年7、8、9三个月过渡费、及未支付2016年1、2、3月过渡费的事实存在，本院依法予以确认。被告关于双方口头协议待房款结算后支付2017年1至3月过渡费的主张，因原告对口头协议不予认可，被告未能提供其他证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。被告履行协议存在违约行为，应承担协议约定的违约责任，故对原告要求被告支付过渡费及违约金的主张，本院依法予以支持；关于本案违约金适用标准问题，因原、被告在《成都铁路局铁路职工保障性住房房屋征收产权调换协议》对延期支付过渡费违约金已有约定，该违约金属惩罚性违约金，且该合同是由被告一方提供的格式合同，根据民法中的意思自治原则，民事主体在不违反法律、行政法规、公序良俗的前提下，可以任意处分自己的财产或权利，并受到法律的承认和保护，被告为自己设定的义务，自愿作出的意思表示真实有效，故对于被告辩称协议约定的违约金过高，应按照因违约造成的实际损失的调整为过渡费的5%的意见，本院不予采纳。原告因不同时段过渡费问题再次起诉来院，此次诉求系新的诉讼主张，本院依法受理，对被告认为本案一事二审的抗辩主张，本院不予采纳。经原、被告当庭对房屋尾款进行确认，原告尚欠被告2166.7元，应在本案中予以抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告贵州铁建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告18833.3元（其中2016年7、8、9月违约金9000元，2017年1、2、3月过渡费3000元及违约金9000元共计21000元，抵扣房款2166.7元后，应付18833.3元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费388元，由被告贵州铁建房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 罗  国  微 二〇一七年五月三日 书记员 韦国龙（代）