安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1502民初5056号 原告：杨丽，女，1977年9月19日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 原告：王学文，男，1970年10月31日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 上列两原告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：韩明，安徽梁昌胜律师事务所律师。 被告：六安万达地产有限公司，住所地安徽省六安市城投大厦15层，统一社会信用代码913415003438544979。 法定代表人：齐界，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李力，安徽金六州律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：武明珠，安徽金六州律师事务所律师。 原告杨丽、王学文诉被告六安万达地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨丽、王学文的共同委托诉讼代理人韩明，被告六安万达地产有限公司的委托诉讼代理人李力、武明珠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨丽、王学文向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的合同关系。2判决被告返还原告诚意金5000元。3、判决被告返还原告定金6万元；4、判决被告赔偿原告损失309901.08元；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年10月23日，原告认购了被告的商品住房，并向被告支付了5000元诚意金，2015年10月24日，原被告双方签订了商品房认购协议，原告向被告支付了30000元定金。2015年10月25日至2015年10月27日，因原告发现被告与原告约定的商品住房单价高于其备案价格，原告遂多次要求按备案价格购买商品住房，被告均予以拒绝；同时，原告向相关政府职能部门进行了投诉。期间，被告亦不顾原告的反对，把原告认购的商品住房卖于他人。为维护自己的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：1、身份证户口薄，结婚证，证明原告主体资格。2、收款收据，银行付款单，证明原告向被告支付了诚意金、定金。3、商品房认购协议，证明原告认购的1号楼3006住房，被告与原告约定的单价为6388元。4、商品房价格备案表，证明（1）、原告与被告签约时，认购的住房备案单价是6286元。（2）、与原告认购的同类型住房备案单价是8448元，（3）、提高商品住房价格的，属违法行为。5、投诉登记信息、发票、投诉处理材料，证明（1）、2015年10月27日原告进行了投诉。（2）、被告销售价高于备案价。6、签约备案表，证明2016年6月16日被告擅自出售了原告认购的住房。7、解除合同通知书，快递详情单，快件查询单，证明原告已经通知被告解除合同。 六安万达地产有限公司辩称：一、被答辩人单方违约已经导致商品房认购协议解除，应承担相应的法律责任。2015年10月23日，答辩人自愿认购被告开发的万达广场1号楼3006号房屋，并由被答辩人一与答辩人签订了商品房认购协议（001382号）。根据该协议第三条的约定，被答辩人在签订本认购协议同时向答辩人交纳定金3万元整，作为被答辩人签订商品房买卖合同的担保。该协议第五条也约定，被答辩人须在签订本认购协议后三日内，即应于2015年10月27日前，与答辩人签订商品房买卖合同。同时根据该协议第六条第1项的约定，如因乙方未带齐约定资料或未交纳全部购房款或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定的期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，答辩人有权解除认购协议，有权在不通知被答辩人的情况下另行出售该商品房，且答辩人有权没收乙方所付定金。但被答辩人并未在约定期限内与答辩人签订商品房买卖合同，相反被答辩人不断向答辩人以及物价局等部门投诉，声称答辩人的房屋销售价格高于物价局的备案价格。答辩人的工作人员也多次耐心向被答辩人解释，认购协议的价格是不含享受优惠政策的估价，并非房屋买卖合同的价格，最终签订房屋买卖合同的价格不可能高于备案价。但被答辩人对此解释置之不理，要求答辩人给予额外优惠，数额高达十万元，答辩人作为一个规范化管理的大型企业，不可能也无法接受被答辩人的这种无理要求。被答辩人便无故长期拖延，拒不签订商品房买卖合同。依据认购协议的约定，被答辩人的行为已严重违约，答辩人有权在不通知被答辩人的情况下单方解除合同并没收其所交纳的定金。但答辩人本着诚实信用的原则，在两次书面通知被答辩人而没有任何回应的情况下，才解除认购协议，答辩人已经做到了合法、合情、合理。 二、被答辩人诉称的“被告不顾原告的反对，把原告认购的商品住房卖给他人”明显与事实不符。被答辩人签订认购协议后，未在约定期限内签订商品房买卖合同，已构成违约。在自己单方违约之后，被答辩人又千方百计寻找借口，试图通过向政府部门投诉来给答辩人施加压力，达到自己获取私利的目的。早在2015年11月初，答辩人接到物价部门的整改通知后，立即作出回应，对商品住房价格进行重新备案，该价格与被答辩人的认购协议价格也是完全一致，此时答辩人还是可以考虑继续与被答辩人签订商品房买卖合同，同时被答辩人仍然可以享受到应有的优惠。但被答辩人对此并不满足，仍然长期拖延拒不签订商品房买卖合同，无奈答辩人在两次书面通知被答辩人解除认购协议后，直到2016年6月16日答辩人才将涉案商品房以6388元/平方米出售给他人。价格与被答辩人签订的认购协议中的价格以及物价局的备案价格均完全一致。三、被答辩人所交纳的诚意金5000元，答辩人早已明确告知，如提供票据原件，可按照规定予以退回。综上，被答辩人单方违约，严重扰乱了答辩人正常的工作秩序，同时也给答辩人造成了巨大的经济损失，被答辩人定金30000元依法不予退还，被答辩人诉称损失309901.08元没有事实和法律依据。请求人民法院依法判决。 为支持其答辩主张，被告向本院提交证据如下：一、商品房认购协议、收款收据、POS机存根。证明1、2015年10月24日，原告自愿认购万达广场1号楼3006号房屋并与被告签订了商品房认购协议，该商品房单价为6388元/平方米，购房款总价为915656元，该价格系未享受优惠的预售价并非房屋销售价。2、原告已缴纳定金30000元整；3、原告未在规定期限内签订商品房买卖合同，已构成违约，被告根据双方约定有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且定金不予返还。二、六安市物价局商品住房价格备案回执、商品住房重新备案销售表。证明经六安市物价局核准，原告认购房屋的备案价格为6388元/平方米，与认购协议单价一致。三、通知书、顺丰快递回执。证明被告分别于2016年2月22日和2016年4月10日两次书面通知原告解除认购协议并详细告知原告相关法律后果。四、商品房认购协议、商品房买卖合同（预售）。证明与原告同一批购房者在享受被告给予的各种优惠政策后，房屋售价（6017元）远远低于认购协议的价格（6378元）和原告主张的价格。五、六安市商品房网上备案确认单（预售）（201606170261）。证明原、被告解除认购协议后，2016年6月16日，被告仍以原备案价6388元/平方米将涉案房屋售出。 本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提供的证据2的真实性，本院予以确认。对被告提供的证据3，原告认可收到其中的一份2016年4月10日的通知，该通知只能证实被告告知原告，其要求与原告解除商品房认购协议并没收原告缴纳3万元定金的事实。对于2016年2月22日通知书不能证明原告已收到。对被告提供的证据4、5与本案无关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2015年10月23日，原告杨丽与被告签订一份《商品房认购协议》，协议约定：“甲方六安万达地产有限公司，乙方杨丽，乙方自愿认购位于六安市皋城路与球拍路交叉的六安万达广场1#3006号商品房，并确认该商品房建筑面积约为143.34平方米，套内建筑面积约为110.30平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，该商品房按建筑面积计算购房款，该商品房单价为人民币6388元/平方米（建筑面积），购房款总价为人民币915656元。乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金人民币三万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。乙方须在签订本认购协议后三日内，即应于2015年10月27日前，与甲方签订商品房买卖合同，如因乙方未交纳全部购房款或因其他原因导致双方未能在本协议约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本认购协议，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议”。认购协议签订后，原告依约向被告交纳定金30000元，诚意金5000元。2015年10月27日原告王学文发现其认购的商品房价格高于被告在物价局核准的备案价，隧向六安市工商行政和质量技术监督管理局进行投诉，投诉内容：“其签订的商品房认购协议中约定房价是6388元每平方米，经过咨询物价局，审批的价格是6200多元每平方，万达涉嫌欺诈，要求赔偿。”因备案价与认购价差异问题，原告未能与被告签订正式的商品房买卖合同。2015年12月18日，六安市金安区市场监管局举报中心会同区消费者协会到六安万达公司进行调解，调解内容为原告要求房价给予优惠被告不同意，原告则表示房子不买了，要求赔偿5万元，被告不同意并出具不予赔偿的书面情况说明，后致调解未果。2016年4月10日，被告向原告出具了通知书，通知如下：“本公司按照《商品房认购协议》的约定，与你方解除该协议，并没收你方缴纳的定金3万元，本通知自向你方寄出之日立即生效”。2016年6月16日，被告将原告认购的房屋卖与他人。2016年11月6日原告要求解除与被告签订的《商品房认购协议》，并向被告出具了解除合同通知书。 另查明：被告于2015年10月8日在六安市物价局进行商品住房价格备案，涉案房屋（六安万达广场1号楼3006号，建筑面积143.34平方米）的备案价为6286元/平方米，2015年11月9日，被告对涉案房屋又重新在六安市物价局进行了备案，备案价为6388元/平方米。 本案争议的焦点问题：1、《商品房认购协议》的性质、效力问题；2、原、被告未有签订商品房买卖合同的责任在谁，原告请求解除认购协议并要求被告双倍返还定金有无事实及法律依据的问题；3、被告是否承担缔约过失责任，是否应当赔偿原告可得利益损失309901.08元的问题。 本院认为：关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《商品房认购协议》不具备《商品房预售管理办法》第十六规定的主要内容，仅就商品房的位置、面积、房屋单价、购房款总价、定金等进行了约定，其目的是为了保证合同双方能够按照协议约定签订商品房买卖合同，其性质属于预约合同。双方签订的《商品房认购协议》，系双方真实意思表示，在双方当事人之间产生拘束力，为合法有效合同。关于争议焦点2，双方签订的《商品房认购协议》是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，应遵循诚实信用原则全面适当履行，根据查明事实，本案双方在签订《商品房认购协议》之前，被告已在物价部门对涉案房屋价格进行备案，备案价为6286元/平方米，然被告却违反《商品住宅价格管理暂行办法》第9条第3款“商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮”的规定，将涉案房屋以6388元/平方米高于备案价出售给原告，原告与被告磋商要求按备案价认购，被告不同意，而导致原告未能在约定的时间与被告签订商品房买卖合同，责任不在原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，故本案被告应当双倍返还原告定金6万元。关于原告诉请要求返还诚意金5000元，被告同意，本院予以支持。关于原告诉请要求解除《商品房认购协议》的问题，因被告原因而导致原告未与被告签订商品房买卖合同，后被告又将涉案房屋另行出售给他人，《商品房认购协议》的合同目的已无法实现，原告诉请要求解除《商品房认购协议》，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点3，缔约过失责任源于诚实信用原则，承担缔约过失责任的一方违反的是以诚实信用原则为基础的前合同义务,造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据合同法对缔约过失责任的规定，一方当事人因缔约过失行为给对方造成信赖利益损失的，应当承担损害赔偿责任，但对该种信赖利益损失的赔偿应当建立在合理信赖之上，目的是使当事人利益恢复到未曾信赖缔约行为前的状态，而有别于合同的履行利益损失。对于原告主张的可得利益损失，该损失的法律依据系基于《合同法》第一百一十三条的规定，由于本案中双方之间并未签订商品房买卖合同，基于该合同生效履行后可得利益并非属本案缔约过失责任项下应主张的损失范畴内，故原告要求被告赔偿可得利益损失309901.08元，本院不予支持。被告辩称本案案由应定商品房预约合同纠纷，本院予以采纳。被告辩称其为了促成双方签订商品房买卖合同，承诺给予的售房价为851560元，履行合同预约义务的意见，被告此点抗辩理由主要是依据其向原告下达的2016年2月22日和2016年4月10日的通知书，2016年2月22日的通知书原告已收到，就该通知书被告在证明观点中也自认系其通知原告解除认购协议并详细告知相关法律后果，而非通知原告按851560元认购价来签订商品房买卖合同。其次，从通知书内容来看，不具有真实性，“根据协议约定，……购房款总价为851560元”，而原、被告签订的认购协议约定“购房款总价为915656元”，与事实不符。从通知书的下达时间来看，其于2016年2月22日通知原告于2015年10月27日前按851560元认购价来签订商品房买卖合同的话，时间具有滞后性，不可能实现。综上被告此抗辩意见，本院不予采信，同时与查明的事实也不符。被告辩称原告无任何购房诚意，变相榨取私利的事实，无证据证明，本院不予采信。被告辩称定金30000元依法不予退还的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称原告损失309901.08元没有事实和法律依据的意见，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》四十二条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品住宅价格管理暂行办法》第9条第3款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告杨丽与被告六安万达地产有限公司之间签订的《商品房认购协议》。 二、被告六安万达地产有限公司返还原告杨丽、王学文诚意金5000元。 三、被告六安万达地产有限公司双倍返还原告杨丽、王学文定金6万元。 上列第二、三项于本判决生效之日起十日内一次支付。 四、驳回原告杨丽、王学文其他诉讼请求。 案件受理费11930元，由原告杨丽、王学文负担5930元，由被告六安万达地产有限公司负担6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  何 琼 审 判 员  马开功 人民陪审员  方绪勇 二〇一七年五月十九日 书 记 员  李伟龙 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《商品住宅价格管理暂行办法》第九条第（三）款商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。 《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。