黑龙江省柴河林区基层法院 民 事 判 决 书 （2017）黑7517民初54号 原告：姚兴录，男，1966年7月9日出生，汉族，个体业主，住牡丹江市西安区海南朝鲜族乡，现住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：左立福，牡丹江市七星法律服务所法律工作者。 被告：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西。 法定代表人：陈伟，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江建纲律师事务所律师。 原告姚兴录与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案后，于2016年8月30日作出（2016）黑7517民初40号民事判决。被告新宏基公司不服该判决，提起上诉。黑龙江省林区中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）黑75民终207号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院于2017年4月7日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年5月10日、2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告姚兴录及其委托诉讼代理人左立福、被告新宏基公司法定代表人陈伟的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚兴录向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告新宏基公司签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即返还原告已付购房款1005000元及承担购房款一倍的赔偿责任；3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更解除原告与被告新宏基公司签订的《商品房买卖合同》请求为：确认原告与被告新宏基公司签订的《商品房买卖合同》无效；变更被告承担购房款一倍的赔偿责任请求为：赔偿损失按银行同期贷款利率计算利息，从2011年9月1日起，至被告给付本息时止。事实和理由：被告新宏基公司第一项目部与原告分别于2011年8月25日、2011年9月1日签订九份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告新宏基公司开发的位于柴河林业局平安三区15号楼1至9号商服房屋，总价款为1005000元。原告已交付全部购房款，被告新宏基公司第一项目部给原告出具收据九份。双方签订合同后，被告至今未履行交付房屋义务。2015年，原告得知被告新宏基公司又将上述商服房屋出售给他人，导致原告无法取得房屋。 被告新宏基公司辩称，第一项目部负责人李兴国并没有出售过商品房，李兴国所销售的商品房均用于借款抵押。原告与被告不存在商品房买卖关系，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案争议焦点为：原告姚兴录与被告新宏基公司第一项目部是房屋买卖合同关系或借款抵押合同关系的基本事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告姚兴录举示的《商品房买卖合同》及收据各九份，意在证明：原告与被告新宏基公司第一项目部分别于2011年8月25日签订二份《商品房买卖合同》，于2011年9月1日签订七份《商品房买卖合同》，原告于2011年9月1日已交付被告新宏基公司第一项目部购房款1005000元。被告新宏基公司质证认为，2011年8月25日签订二份商品房买卖合同编号和收据编号在2011年9月1日签订七份商品房买卖合同之后，并且商品房买卖合同中签订日期为2011年8月25日和9月1日两个日期，而收据均为一个日期，说明原告签订的合同日期与真实签订合同日期不相符。在九份合同中，买受人处为铅笔签名，落款处为碳素笔签名，该签字及合同签订日期书写笔的颜色与合同主体中用笔颜色及笔迹不一致，说明原告落款签名及签名日期为后补。九份合同整体约定不明确，原告的基本信息都没有填写，公章不清楚。合同约定的每平方米价格1500元，明显低于当时的市场价格。根据合同法司法解释二，房屋价格低于市场价格70%为明显不合理价格，该合同不是用于买卖，而是用于其它用途。收据交款人处为空白，不能证明是原告购买，且收款人处也不明确。综上，九份合同并不是用于商品房买卖。本院审查认为，原告举示的《商品房买卖合同》为制式文本，合同落款处有出卖人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司第一项目部（以下简称第一项目部）盖章及委托代理人李兴国签名，有买受人姚兴录签名捺印，形式要件符合法律规定，本院予以采信。原告举示的收据为原告本人持有，且交款金额与《商品房买卖合同》约定的房屋价款金额一致，能相互印证原告交款金额，因此，本院予以采信，并对原告欲证明的事实予以确认。被告关于合同编号及收据编号顺序及收据内容的质证意见，不具有排他性，本院不予采纳。被告提出的其他质证意见，属于当事人的主张，应当举证证明。 2.原告姚兴录举示的中国农业银行银行卡交易明细清单一份，意在证明：原告于2011年9月1日转账及交付现金1000000元至被告新宏基公司第一项目部会计朱英爱的账户中。被告新宏基公司质证认为，对证据的真实性无异议，但交易明细只能说明原告转入1010699.55元，并通过转支800000元，现支200000元，无法证明其转支及现支的实际用途，以及是否打入第一项目部账户。本院审查认为，被告对原告举示的证据的真实性无异议，本院予以采信，但交易明细清单上无对方账号和户名，无法确定转支800000元、现支200000元是否汇入或交付指定账户。因此，被告质证有理，本院予以采纳。 3.原告姚兴录举示的李兴国与牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司于2011年12月17日签订的借款合同、抵押合同各一份、房屋所有权证九份，意在证明：李兴国将出卖给原告的9户商品房屋，抵押给牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司的事实。被告新宏基公司质证认为，对形式要件无异议。该组证据恰恰说明该房屋在办理抵押时估价每平方米5500元，而原告以每平方米1500元价格购买九户商品房，过分低于市场价的事实。本院审查认为，被告对原告举示的证据的真实性无异议，本院予以采信，并对抵押人李兴国将柴河林业局平安三区15号楼1至9号门市房抵押的事实予以确认。被告以抵押时估价确定购买价过分低于市场价的主张，没有法律依据，本院不予采纳。 4.原告姚兴录申请的证人李刚的出庭证言：姚兴录在平安三区购买九套门市房，支出现金及转账100多万元。原告意在证明：证人李刚系新宏基公司第一项目部工作人员，证明原告购买商品房的基本情况。被告新宏基公司质证认为，经向证人发问，证人对诸多事项不清楚，说明证人证言虚假。本院审查认为，被告虽对证人李刚出庭证言有异议，但未提出足以反驳的相反证据，且证人李刚出庭证言与原告举示的《商品房买卖合同》及收据能够相互印证，因此，本院对证人李刚的证言予以采信，并对原告的证明目的予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年8月15日，被告新宏基公司与黑龙江省柴河林业局签订《棚户区改造建设工程合同》，被告新宏基公司开发柴河林业局四委棚户区二期（平安三区）改造工程。被告新宏基公司法定代表人陈新授权李兴国在柴河林业局棚户区改造建设工程中签订合同，为第一项目部负责人。此后，被告新宏基公司变更法定代表人为陈宏。现被告新宏基公司法定代表人为陈伟。 2011年8月25日，原告姚兴录与被告新宏基公司第一项目部签订《商品房买卖合同》二份，房屋位于柴河林业局平安三区15号楼8至9号门市，其中：15-8号门市，建筑面积92.76平方米，房款139140元，合同号柴林NO0000321；15-9号门市，建筑面积67.53平方米，房款101295元，合同号柴林NO0000322。房屋交付时间均为2011年8月30日。 2011年9月1日，原告姚兴录与被告新宏基公司第一项目部签订《商品房买卖合同》七份，房屋位于柴河林业局平安三区15号楼1至7号门市，其中：15-1号门市，建筑面积73.25平方米，房款109875元，合同号柴林NO0000115；15-2号门市，建筑面积67.53平方米，房款101295元，合同号柴林NO0000116；15-3号门市，建筑面积68.35平方米，房款102525元，合同号柴林NO0000118；15-4号门市，建筑面积73.23平方米，房款109845元，合同号柴林NO0000119；15-5号门市，建筑面积67.53平方米，房款101295元，合同号柴林NO0000120；15-6号门市，建筑面积67.53平方米，房款101295元，合同号柴林NO0000121；15-7号门市，建筑面积92.76平方米，房款139140元，合同号柴林NO0000122。房屋交付时间均为2011年9月30日。 原告姚兴录购买九户商品房价格均为每平方米1500元。第一项目部财务于2011年9月1日给原告出具九份收据，购房款合计1005705元。 2011年11月20日，李兴国在黑龙江省柴河林区房产管理局将柴河林业局平安三区15号楼1至9号门市房办理了《房屋所有权证》。 2011年12月17日，李兴国与牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司签订江达小贷借字（2011）第00051号借款合同及江达小贷抵字（2011）第0030号抵押合同，将柴河林业局平安三区15号楼1至9号门市房抵押牡丹江市东安区江达小额贷款股份有限公司。 本院认为，被告新宏基公司设立的第一项目部，不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》规定的房地产开发企业资质，故第一项目部实施的民事法律行为所产生的民事责任由被告新宏基公司承担。 被告新宏基公司未取得柴河林业局平安三区商品房预售许可证明，向原告姚兴录出售房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，因此，出卖人第一项目部与买受人姚兴录签订的九份《商品房买卖合同》无效。因无效的合同自始没有法律约束力，故原告姚兴录应将柴河林业局平安三区15号楼1至9号门市房返还给被告新宏基公司，被告新宏基公司应当返还原告姚兴录购房款1005000元。被告新宏基公司未取得商品房预售许可证明，向原告姚兴录出售房屋，其行为违法，主观上存在过错，应当赔偿原告姚兴录因此所受到的损失。原告姚兴录要求按银行同期贷款利率计算赔偿损失，于法有据，本院予以支持。被告新宏基公司关于原告姚兴录与其并未实际发生商品房买卖，而是用商品房抵押借款的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司以第一项目部的名义与原告姚兴录签订的九份《商品房买卖合同》无效； 二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告姚兴录购房款1005000元； 三、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司赔偿原告姚兴录损失按中国人民银行同期同类贷款年利率6.90%，自2011年9月1日起，计算至本判决确定购房款履行日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13845元（原告预交22880元，退还9035元），由被告黑龙江省新宏基建设集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。 审 判 长 李福平 审 判 员 刘长波 审 判 员 孙丽君 二〇一七年五月二十二日 法官助理 郑丽芹 书 记 员 谭诗祺 附相关法律司法解释条文 中华人民共和国民法通则 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 中华人民共和国合同法 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院 关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。