云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11048号原告：昆明康源房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。法定代表人：李莹，系该公司董事长。委托代理人：邓清匀，系云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄小江，男，汉族，1977年8月14日出生，户籍登记地重庆市垫江县。原告昆明康源房地产开发有限公司（以下简称“康源公司”）与被告黄小江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告康源公司的委托诉讼代理人邓清匀到庭参加诉讼，被告黄小江经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康源公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的编号为福缇[房]0948号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房备案登记（KM2014102074974）；二、判令被告向原告支付违约金75000元（按购房价总额375000的20%计算）；三、本案的诉讼费、保全费、律师费、财产保险服务费均由被告承担。事实及理由:2014年10月16日，被告黄小江以贷款方式购买原告开发的位于盘龙区房屋，双方签订了《商品房购销合同》以及《合同补充协议》。2015年1月21日，被告向交通银行股份有限公司云南省分行（以下简称：交通银行）申请贷款，原、被告和交通银行共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告为被告的借款提供阶段性连带保证。被告在履行《个人房产抵押贷款合同》期间，自2016年起出现逾期归还银行借款的违约行为，经交通银行多次催告，原告于2016年5月起为被告代偿银行贷款。因被告一直未按时归还银行借款本息，交通银行起诉被告要求立即清偿所有贷款，原告昆明康源公司为此承担连带保证责任。现被告所欠银行款项己由原告全额代偿，依据原、被告双方签订的《合同补充协议》的约定，原告有权解除与被告签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，撤销商品房买卖合同登记，收回涉案房屋自治处置用于赔偿原告已为被告代偿的款项以及为实现权利而支出的所有费用，相关损失及违约责任由被告承担。据此，原告起诉至本院主张权利。被告黄小江经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对此予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年10月16日，原告（甲方、出卖人）与被告（乙方、买受人）签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的盘龙区昙华社区郭家凹村居民小组福缇岛小区Ⅳ第3幢27层2707号房，该商品房套内建筑面积为43.43平方米，房屋总价款为375000元；买受人采取贷款的方式付款，于2014年10月16日支付购房总价款的30.67%，即115000元，余款260000元向工商银行贷款支付；出卖人应于2015年3月31日前向买受人交付经建设单位组织验收合格且符合合同约定的该商品房；买受人因违反对银行等第三方的承诺，导致出卖人须向第三方承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方承担的责任。处置房产的款项扣除买受人应向出卖人承担的各种可能发生的费用（包括但不限于违约金、评估费、拍卖佣金、律师费、诉讼费、公证费、送达费等）后的剩余部分无息返还买受人，不足部分，买受人仍应向出卖人继续承担赔偿责任；合同解除的，如果《商品房购销合同》已经办理了预登记手续，则买卖双方应当自合同解除之日起十五日内办理合同解除手续和商品房预登记撤销手续；因买受人的原因导致合同被解除的，已发生的商品房交易税费、登记与撤销费用、公证费、维修基金等费用均应由买受人承担，买受人如未按合同约定付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止45日内，买受人按每天50元向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期45天后，买受人需按每天一百元向出卖人承担违约责任，超过90天仍未付欠款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须另向出卖人支付按该套房总价款的5%的违约金；其他情况的，买受人还应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。2014年10月20日，涉案房屋办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2014102074974。合同签订后，被告按约向原告足额支付了购房款。现案涉房屋尚未取得不动产权证书，亦未交付被告实际使用。另查明，2015年1月21日，原告与被告黄小江、案外人何**、交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告黄小江借款260000元用于购置位于盘龙区昙华社区郭家凹村居民小组福缇岛小区Ⅳ第3幢27层2707号房屋，原告为被告黄小江向交通银行借款提供阶段性担保，担保范围为合同项下本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等。合同签订后，交通银行按约向被告指定的账户足额发放了贷款。因被告未按约还款，2016年5月12日至2017年6月20日期间，原告代被告向交通银行偿还借款35336.05元。2019年3月11日，交通银行向昆明市五华区人民法院起诉要求被告及案外人何**偿还所欠贷款本息，并由原告承担连带保证责任。2019年8月22日，昆明市五华区人民法院作出（2019）云0102民初4007号民事判决书，判令：“一、被告黄小江、何**于本判决生效后十日内向交通银行股份有限公司云南省分行偿还贷款本金231833.42元、截止至2018年10月23日的利息14615.62元、罚息810.26元、复利722.24元，并支付自2018年10月24日起至款项清偿之日止的利息、罚息、复利（利息按合同约定的中国人民银行基准利率计算，罚息及复利按利息利率上浮50%计算）；二、被告昆明康源房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告昆明康源房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向黄小江、何**追偿；三、驳回原告交通银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。案件受理费5020元、保全费1760元，由被告黄小江、何**、昆明康源房地产开发有限公司承担。”2019年10月9日，交通银行股份有限公司云南省分行向原告出具《履行代偿说明》，确认收到原告代偿的黄小江一案267241.75元，其中本金231833.42元、利息28628.33元、诉讼费5020元、保全费1760元，已经结清全部债权。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。现案涉房屋尚未办理产权登记，亦未实际交付被告使用，商品房购销合同尚未履行完毕，被告逾期还贷，从而导致原告向银行代偿被告所欠本金、利息等费用，原告通过出售案涉商品房以获得房屋对价的合同根本目的无法实现，根据上述法律规定，原告有权解除合同。同时，根据《合同补充协议》约定内容，原告作为履约方有权要求解除合同及备案登记，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中约定被告支付违约金的情形，即除逾期付款以外的其他情形，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金。双方约定的“其他情形”并不明确，且原告作为被告向银行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且银行在被告办理完毕抵押贷款手续后已将款项支付给了原告，原告没有法律依据通过格式条款的约定让被告在承担完毕银行要求支付的违约责任后再向原告二次承担违约责任，故对于原告要求被告承担逾期偿还银行贷款的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费，因并未实际产生，故本院依法不予支持。对原告主张的保全保险费，因双方对此并未明确约定，且该费用不是原告实现债权所必须产生的费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百一十八条、一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告昆明康源房地产开发有限公司与被告黄小江于2014年10月16日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告黄小江于本判决生效之日起十五日内配合原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销《商品房购销合同》（合同登记号为KM2014102074974）的登记备案手续；三、驳回原告昆明康源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告黄小江承担6744元，由原告昆明康源房地产开发有限公司承担1306元；保全费2770元由被告黄小江承担2320元，由原告昆明康源房地产开发有限公司承担450元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  刘惠琼人民陪审员  王从林二〇二〇年三月十八日书 记 员  刘昕垚