济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初6488号原告（反诉被告）：孙某，男，1994年2月25日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：孙某某1（系孙某之父），住济南市。委托诉讼代理人：康迎，山东鲁祯律师事务所律师。被告（反诉原告）：阎某，男，1963年4月19日出生，汉族，荣成某某某某公司董事长，住济南市委托诉讼代理人：姜志茹，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁延松，山东鲁宁（济南）律师事务所律师。第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：左某，总经理。委托诉讼代理人：刘佳，男，山东链家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：李晨，女，山东链家房地产经纪有限公司员工。原告孙某与被告阎某、第三人山东链家房地产经纪有限公司(以下简称链家房地产经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的委托诉讼代理人孙某某1、康迎，被告阎某的委托诉讼代理人姜志茹、丁延松，第三人链家房地产经纪公司的委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求:1、判令阎某向孙某发出的“解除合同通知”无效，并判令阎某继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》、《变更买受方协议书》及《居间房屋合同》（包括接受购房款、解除坐落于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区I区某某某号房屋上的抵押手续、协助原告办理房屋贷款、办理房屋权属变更手续并交付房屋等）；2、判令阎某向孙某支付违约金83万元；3、诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、律师费等相关费用由阎某承担。事实与理由：经第三人链家房地产经纪公司居间介绍，孙某的母亲张静在2016年9月3日与阎某的委托人即女儿阎继杨签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》。因张静购房的目的是为了孙某结婚所需，合同签订后，经张静、孙某、阎某、山东链家房地产经纪有限公司四方协商一致，将买受人由张静变更为孙某，约定将张静在《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》中的全部权利义务一并转移给孙某，四方并于2016年9月7日签订了《变更买受方协议书》。合同约定，阎某将其所有的位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区I区某某某号的房屋出售给孙某，房屋总价款为415万元，孙某于合同签订之日向阎某支付购房定金5万元，阎某最迟应于2016年9月30日前办理完毕抵押注销手续，孙某拟贷款263万元，并于贷款审批通过后银行解押当日将第一笔购房款47万元交付阎某，贷款审批通过后3日内阎某办理房屋权属转移登记，阎某收到全款后3日内交付房屋；任何一方出现根本违约情形的，均需向守约方支付该房屋总价款的20%作为违约金，违约方还需承担守约方所花费的诉讼费、保全费、律师费等费用。合同签订当日即2016年9月7日孙某将定金5万元交付阎某，阎某出具了收条。阎某收到定金后却拒绝办理抵押注销手续，在孙某及第三人的多次催促下直至2016年9月30日才去了招商银行，但仍拒绝提供银行还款账号，亦不按第三人的要求提供所涉房屋的房屋权属状况信息证明。2016年10月8日，孙某收到了阎某发出的《解除合同通知》。阎某的行为构成根本的违约，特诉至贵院。阎某辩称，1、孙某与阎某签订的房屋买卖合同真实合法有效，合同中约定的权利义务明确。阎某在合同生效后，按照合同的约定履行了相关义务，积极配合孙某进行贷款审批、及时向贷款银行提交了贷款解押申请。2、孙某在起诉书中所讲的并不是事实，真实情况是孙某怠于履行合同约定的义务，擅自更改合同中约定的贷款数额，在阎某不同意的情况的下，又拖延办理贷款审批，并且拒不支付47万元，导致阎某无法在9月30日前完成贷款解押手续。3、阎某是在孙某怠于履行合同义务，导致合同目的无法实现的情况下，依法行使解除权来解除合同。4、基于孙某存在违约行为，阎某不应当向孙某支付违约金。反而是孙某的违约行为给阎某造成了损失，阎某将依法提起反诉，请法院依法驳回孙某的诉讼请求。第三人链家房地产经纪公司述称，孙某的三条诉讼请求与我方无关。反诉原告阎某向本院提出诉讼请求：1、确认阎某与孙某签订的《存量房屋买卖合同》已于2016年10月9日解除；2、判令孙某给付阎某违约金83万元；3、判令孙某赔偿阎某房屋定金损失10万元、未能购房的差价损失16万元、交通费1297.50元、律师费损失431200元，共计692497.50元。4、判令孙某承担反诉费用及阎某的其他损失。事实与理由：阎某为购买绿城玉兰花园房产，于2016年9月3日与孙某签署《存量房屋买卖合同》一份，约定阎某将其名下位于济南市历下区12406号名士豪庭住宅小区I区某某某室房屋卖给孙某，成交价款为415万元，孙某应于贷款审批通过后银行解压当日将47万房款支付阎某用于还款解压。合同签订后，孙某未按约定支付房款，并且未在催告期限内履行合同约定义务，已经构成违约。2016年10月7日，因阎某无力交纳绿城玉兰花园的房款，济南东创置业有限公司解除了阎某的认购协议，取消了阎某的购房资格。2016年10月8日，阎某依法解除了双方的《存量房屋买卖合同》。2016年10月15日，阎某将涉案房屋另行出卖给他人。合同履行中，因孙某申请法院查封了涉案房屋，致使阎某与他人的房屋买卖合同解除。孙某的违约行为严重侵害了阎某的合法权益，给阎某造成了巨大的经济损失。为此提起反诉，请求判如所请。反诉被告孙某辩称，阎某所述不实，要求驳回阎某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月3日，孙某的母亲张静经链家房地产经纪公司提供居间服务，与阎某签订了《存量房屋买卖合同》。后经张静、孙某、阎某、链家房地产经纪公司四方协商，将买受人由张静变更为孙某，四方签订了《变更买受方协议书》。合同约定，阎某将其所有的位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区I区某某某号的房屋及地下室、车位出售给孙某，总价款为415万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行济南分行，阎某应于9月13日前向银行提交一次性还贷申请，最迟于9月30日前办理完毕抵押注销手续；孙某于合同签订之日向阎某支付购房定金5万元；于贷款审批通过后银行解押当日支付47万元，用于还款解押；于权属转移登记当日支付100万元；于9月20日前与阎某共同前往银行办理贷款手续，由贷款银行直接将剩余263万元支付给阎某；阎某收到全款后3日内交付房屋。合同的违约责任部分还规定：出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，或者买受人逾期履行本合同约定的义务超过30日的，均构成根本违约，守约方可以书面形式解除合同，违约方向守约方支付房屋总价款的20%的违约金。合同签订后，孙某将定金5万元交付阎某。之后，阎某向招商银行济南分行申请解押，孙某向银行申请贷款。孙某在向银行申请贷款时，欲将263万元的贷款金额变更为310万元，阎某不同意变更。9月28日，阎某向孙某发出通知，要求孙某两日内完成贷款审批或者支付47万元用于还贷解押。孙某于9月30日复函，认为阎某自称房屋存在经济纠纷，需中介公司进一步做产权调查，并要求将47万元首付款打入还贷账号。双方因47万元的解押款项是否直接打入阎某的还贷账号，孙某的贷款数额可否变更等问题产生分歧，阎某拒绝向孙某提供还贷账号，孙某也未将47万元支付给阎某。10月8日，阎某以孙某的贷款审批未通过，未支付47万元的解押款项为由，向孙某发出了《解除合同通知》。为此，双方产生纠纷形成诉讼，孙某于10月12日诉至法院，并于10月18日通过贷款审批。本院认为，孙某与阎某签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，双方应本着诚实信用和方便履行的原则履行各自的合同义务。《存量房屋买卖合同》约定，孙某于贷款审批通过后银行解押当日向阎某支付47万元，用于还款解押。因为涉案房屋有抵押贷款，所以合同约定47万元首付款用于偿还银行贷款，以解除房屋抵押，为后续房屋过户扫除障碍。但是，该条款没有约定首付款47万元是打入阎某的还贷账号还是其他账号，双方因此产生纠纷。《中某人民共和国合同法》第六十二条第（五）项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”47万元首付款是为了解押，将47万元首付款直接打入银行的还贷账号，是最符合约定目的的履行方式。因此，孙某要求将47万元首付款直接打入还贷账号，并要求阎某提供还贷账号，其行为并无不妥。阎某拒绝提供，行为欠当。《中某人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记手续的，依照其规定。”《存量房屋买卖合同》约定，“孙某于9月20日前与阎某共同前往银行办理贷款手续，由贷款银行直接将剩余263万元支付给阎某。”实际履行过程中，孙某欲将263万元的银行贷款变更为310万元，此属于合同变更情形，孙某应当与阎某进行协商，如协商不成，应按合同约定履行义务。孙某在阎某不同意变更贷款数额的情况下，按合同约定的贷款数额263万元进行了贷款审批并于10月18日获得通过，贷款审批可能会稍有延后，但仍处于合同约定的合理期限内，且未超过30日。《存量房屋买卖合同》违约责任部分规定：出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，或者买受人逾期履行本合同约定的义务超过30日的，构成根本违约，守约方可以书面形式解除合同，违约方向守约方支付房屋总价款的20%的违约金。阎某拒不提供还贷账号，孙某贷款审批稍有延后但未超过30日，两人的行为均不构成根本违约，任何一方无权解除合同并要求对方承担20%的违约金。《存量房屋买卖合同》对首付款47万元的履行方式约定不明，对最后一笔房款263万元约定由孙某通过银行贷款支付，具体履行期限不明，在此情形下，阎某拒不提供还贷账号、孙某贷款审批稍有延后的行为也不构成一般违约，各自无需承担一般违约责任。孙某与阎某的房屋买卖是生活中的重大事项，必定经过了慎重考虑并作出决定，双方应本着诚实信用原则，继续履行《存量房屋买卖合同》。综上所述，阎某以孙某的贷款审批未通过，未支付47万元的解押款项为由解除合同，理由不当。因此，孙某要求确认解除合同通知无效，双方继续履行合同，本院予以支持。孙某要求阎某支付违约金并承担律师代理费等费用，阎某反诉孙某要求其支付违约金并赔偿损失，双方均无合法理由，本院不予支持。孙某要求继续履行《居间服务合同》，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。根据《中某人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告阎某于2016年10月8日向原告孙某发出的解除合同通知无效；二、被告阎某于本判决生效之日起10日内向招商银行济南分行提交一次性还贷申请，于30日内办理完毕抵押注销手续；三、原告孙某于贷款审批通过后招商银行济南分行解押当日支付被告阎某47万元，该款直接打入被告阎某在招商银行济南分行的还贷账户，用于还贷解押；四、原告孙某和被告阎某共同前往贷款机构办理贷款手续，并于贷款审批通过后3日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；五、原告孙某于房屋权属转移登记当日支付被告阎某100万元；六、剩余房款263万元由原告孙某通过贷款银行直接支付给被告阎某；七、被告阎某收到全款后3日内交付原告孙某济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区I区某某某号的房屋及地下室一处、车位一个；八、原告孙某和被告阎某的其他权利义务继续参照《存量房屋买卖合同》执行，未尽事宜由本院视情执行；九、驳回原告孙某的其他诉讼请求；十、驳回反诉原告阎某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46640元，原告孙某负担7770元，被告阎某负担38870元；财产保全费5000元，由被告阎某负担；反诉案件受理费18500元，减半收取9250元，由反诉原告阎某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘群声审 判 员  罗 琳人民陪审员  刘德荣二〇一七年五月十六日书 记 员  边江舟