湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终425号上诉人（原审原告）：湖南省梅华物业有限公司。法定代表人：欧阳湘波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄亚青，湖南宜林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范桂英，女，1958年7月30日出生。被上诉人（原审被告）：彭细国，男，1956年1月14日出生。上诉人湖南省梅华物业有限公司（以下简称梅华物业）因与被上诉人范桂英、彭细国物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅华物业上诉请求：撤销一审判决，改判范桂英、彭细国支付梅华物业物业服务费7189元（从2015年1月1日至2019年1月31日止）、电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元（2018年1月1日至2019年1月31日），违约金13,917.58元（按每日千分之五计算至2019年1月31日，后续违约金计算至物业服务费全部给付之日），以上共计21,269.08元；判令范桂英、彭细国承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院在范桂英、彭细国没有提供任何证据证明梅华物业提供的物业服务有瑕疵的情况下，认定梅华物业提供的物业服务有瑕疵，并对梅华物业请求的物业服务费按应缴物业服务费的75%进行判决，系事实认定错误。2.一审法院一方面认定双方约定了缴纳物业服务费的时间，也认定了范桂英、彭细国没有缴纳物业服务费，另一方面又不按双方的约定判决支持违约金，没有任何法律依据。3.根据范桂英、彭细国与宜章县聚成物业服务有限公司（以下简称聚成物业）签订的物业服务合同以及梅华物业与开发商签订的物业服务合同，均在物业服务费之外约定了电梯公摊电费、电梯保险费由业主另行承担，该约定系双方当事人的真实意思表示，应予以支持。4.梅华物业在一审中提交了梅华物业与聚成物业之间签订的《神憩国际小区物业交接协议书》，该协议书明确约定聚成物业将其在神憩国际小区2017年11月1日前的所有债权债务包括2015-2017年未收到的所有住宅物业管理费交由梅华物业处理，一审法院以范桂英、彭细国与聚成物业之间的物业纠纷与本案纠纷系不同主体之间的物业服务合同纠纷为由不予处理，继而未支持梅华物业要求范桂英、彭细国支付2015年-2017年拖欠的物业服务费没有法律依据。范桂英、彭细国未作答辩。梅华物业向一审法院起诉请求判令：范桂英、彭细国支付梅华物业物业服务费7189元（从2015年1月1日计至2019年1月31日）、电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元（2018年1月1日至2019年1月31日）共7351.5元，违约金13,917.58元（按每日千分之五计至2019年1月31日，后续违约金计至物业服务费全部给付之日），以上共计21,269.08元。一审法院认定事实：梅华物业是一家成立于2017年6月22日的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、清洁服务、园林绿化工程施工、房屋租赁。郴州联发房地产有限公司（以下简称联发公司）是宜章县宜章大道与民主东路交汇处的神憩国际商住小区的开发商，2014年12月26日，聚成物业（乙方）与联发公司（甲方）签订《神憩国际前期物业服务合同》，约定聚成物业对神憩·国际商住小区提供前期物业服务，该合同对物业服务的内容、物业服务费收费标准、违约责任等进行了约定，其中对物业服务费约定多层为0.63元/月·㎡，高层为1.22元/月·㎡，尚未装修投入使用的空置房屋，物业服务费按收费标准的90%向业主或物业使用人收取，甲方或其物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按年应交纳费总额的千分之五交纳滞纳金。该合同约定委托服务期限自2015年1月1日至2016年12月31日。范桂英、彭细国是夫妻关系，是联发公司开发的xx号房高层建筑的业主，范桂英（乙方）于2015年1月21日与聚成物业神憩国际项目部（甲方）签订《神憩国际小区前期物业服务合同》，该合同注明乙方所购房屋的基本情况内容中明确该房的面积为134.95平方米。合同对双方的权利和义务、服务内容与质量、服务费用、有偿服务收费、保险、违约责任等进行了约定，其中，明确高层住宅物业服务费为1.2元/平方米·月，每半年交一次物业服务费，在第一个月的前10日交纳物业服务费，公共部位、设施设备等运行及维修维护的用电用水，按实际用量由业主分摊；交房时预交一年的物业服务费；违约责任约定为甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。同一天，范桂英还与聚成物业神憩国际项目部签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装修的相关事项进行了约定，范桂英、彭细国并交纳了3000元装修保证金。2017年底，聚成物业决定退出范桂英、彭细国所在神憩国际小区的物业服务，因神憩国际小区未成立业主委员会，梅华物业于2017年12月30日与小区的开发商联发公司签订了《神憩国际前期物业服务合同》，合同基本承继了聚成物业与开发商联发公司原来的合同权利义务。聚成物业在与梅华物业办理交接时约定聚成物业2015-2017年未收到的所有住宅的物业管理费约十四万五千多元由梅华物业打包承担。从2018年1月1日始，梅华物业为神憩国际小区提供物业服务。2019年1月31日，梅华物业以与联发公司签订的合同到期为由退出了神憩国际小区，不再为小区提供物业服务。范桂英与聚成物业神憩国际项目部签订《神憩国际小区前期物业服务合同》《住宅室内装饰装修管理服务协议》后，至今未对该房装修，房屋一直空置，范桂英、彭细国也一直未交物业服务费。梅华物业以多次向范桂英、彭细国催收2015年1月1日至2019年1月31日的物业服务费未果为由，请求判令范桂英、彭细国支付2015年至2019年1月31日的物业费7189元，电梯公摊电费130元，电梯保险费32.5元，合计7351.5元，支付违约金13,917.58元，后续违约金按每日千分之五计算至付清之日。按范桂英与聚成物业神憩国际项目部签订的物业服务合同载明的房屋面积134.95平方米及《神憩国际前期物业服务合同》的约定计算，范桂英、彭细国每年应交纳的物业费应为1894.5元（134.95㎡×1.2元/月•㎡×0.9×13个月）。一审法院经实地查验，梅华物业提供的物业服务部分项目不符合物业服务合同的约定，如小区绿化修剪、清杂草、补种、施肥等日常养护不合要求，消防设施、设备不能正常使用，小区入口门岗设置不到位，公共设施破损未及时修复存在安全隐患。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。聚成物业及梅华物业是神憩国际小区未成立业主委员会前由开发商联发公司选定的前期物业服务企业，根据最高人民法院的上述规定，梅华物业与联发公司签订的《前期物业服务委托合同》对范桂英、彭细国具有约束力。范桂英、彭细国抗辩主张联发公司与梅华物业签订的宜章县神憩国际商住小区前期物业服务委托合同对本小区的一栋、三栋、四栋、五栋、六栋的全体业主不具有法律约束力，该协议只对梅华物业和宜章融合国际大酒店有限公司具有法律约束力，无事实及法律依据，不予支持。梅华物业与联发公司签订《前期物业服务委托合同》后，根据合同的约定为神憩国际小区提供了物业服务，范桂英、彭细国在接受物业服务的过程中也未对其服务资格提出异议，事实上也接受了梅华物业一年多的物业服务，范桂英、彭细国虽未装修入住，但房屋已交付，且范桂英、彭细国自认已办好不动产权证，范桂英、彭细国同样要对梅华物业提供物业服务交纳物业费。范桂英、彭细国主张房屋未交付，与事实不符，不予支持。范桂英、彭细国以未入住为由主张不交纳物业费，无法律依据，不予支持。对于梅华物业主张的聚成物业转让给其的范桂英、彭细国所欠的物业服务费，因范桂英、彭细国对聚成物业提供的物业服务质量不予认可，对应交纳的物业服务费有异议，范桂英、彭细国与聚成物业之间的物业纠纷与本案的纠纷系不同主体之间的物业服务合同纠纷，对梅华物业所诉的2015年至2017年范桂英、彭细国所欠的物业服务费，本案不予处理。对于2018年1月之后梅华物业提供物业服务期间的物业服务费，鉴于梅华物业在提供物业服务过程中存在瑕疵，梅华物业要求范桂英、彭细国支付逾期交纳物业费的违约金，不予支持。同时，物业服务费并不完全是物业服务企业的收入，其中一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。鉴于梅华物业已于2019年1月31日退出小区的物业服务，且梅华物业在安全保障方面，监控设施的维护、消防栓的维护等方面确实存在瑕疵，现已不能对服务中存在的瑕疵进行整改，且范桂英、彭细国至今尚未装修入住，对梅华物业请求的物业服务费，酌情按75%给付，则范桂英、彭细国2018年1月1日至2019年1月31日应缴纳的物业费为1579元（134.95㎡×1.2元/月•㎡×0.75×13个月）。根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及公众责任保险费用为物业服务成本或物业服务支出。梅华物业主张的电梯公摊电费130元、电梯保险费32.5元已包含在物业服务费中，范桂英、彭细国主张其不应交纳电梯公摊费130元及电梯保险费32.5元，予以支持。梅华物业购买的6栋901号住房系高层建筑，合同约定按每平方米1.2元收取物业服务费符合宜章县物价局公布的县城区住宅公共性物业服务收费指导价格标准中规定的指导价收费标准，也与宜章县城区其他小区高层建筑的收费标准基本一致，范桂英、彭细国主张按0.6元每平方米收取物业费，不予支持。合同备案及价格审批体现的是主管部门监督，但是否备案及价格审批与合同效力无关，梅华物业在为范桂英、彭细国提供物业服务过程中未违反相关效力性强制性规定，范桂英、彭细国以梅华物业未出示合法的价格审批文件原件，至今没有将物业服务合同拿到宜章县住房和物业服务保障中心（原来称房产局）和宜章县发改委备案为由拒交物业费，无法律依据，不予支持。范桂英、彭细国主张的房屋面积不符未提供证据证实，不予采信。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告范桂英、彭细国在本判决生效后十日内向原告湖南省梅华物业有限公司支付2018年1月1日起至2019年1月31日止的物业服务费人民币1579元；如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖南省梅华物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费332元，减半收取计166元，由原告湖南省梅华物业有限公司负担154元，被告范桂英、彭细国负担12元。”二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为梅华物业诉请的物业服务费、电梯公摊电费、电梯保险费及违约金共计21,269.08元应否支付。关于梅华物业起诉2015年至2017年的物业服务费问题。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条规定：“债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人。”本案2015年至2017年的物业服务合同系范桂英与聚成物业签订，该期间收取物业服务费的合同权利人为聚成物业，聚成物业将该合同权利转让给梅华物业，应依法向范桂英履行通知义务，但本案并无证据证明合同权利人聚成物业向业主履行了通知义务。又因聚成物业与范桂英、彭细国就应交物业服务费有争议，且聚成物业不是本案当事人，根据合同相对性，一审认定范桂英与聚成物业的物业纠纷不属本案审理范围，符合法律规定。故对于梅华物业诉请的2015年至2017年的物业费用，一审不予处理，并无不妥。关于电梯公摊电费、电梯保险费问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因电梯公摊电费和电梯保险费，包含在《物业服务收费管理办法》中规定的物业服务成本或物业服务支出中，一审认定梅华物业诉请的电梯公摊电费、电梯保险费，已包含在物业服务费中，不应再另行收取，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。对于梅华物业提供的物业服务质量，一审法院在双方举证基础上到实地进行了查验，查验结论表明，梅华物业提供的物业服务部分项目不符合物业合同的约定，对于该结论，梅华物业未提交证据反驳，对此实地查验结论，本院予以采信。一审结合物业服务瑕疵、梅华物业已退出案涉小区物业服务和本案业主至今尚未装修入住等情况，认定对梅华物业诉请的2018年1月以后的物业服务费以75%的标准支付并对违约金不予支持，该认定符合案件事实，并不违反法律规定。综上所述，梅华物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由上诉人湖南省梅华物业有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年三月十六日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。