上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初4689号原告：上海南勤企业发展有限公司，住所地上海市崇明城桥镇秀山路XXX号XXX室(上海市崇明工业园区。法定代表人：孙业香，经理。委托诉讼代理人：张思渊，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：施洪贤，女，1978年6月25日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：张玉光，上海利好律师事务所律师。原告上海南勤企业发展有限公司(以下简称上海南勤公司)诉被告施洪贤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海南勤公司之委托诉讼代理人张思渊、被告施洪贤之委托诉讼代理人张玉光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海南勤企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告于2015年8月24日签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月9日解除；2、请求判令被告立即归还坐落于上海市杨浦区政立路XXX号(以下简称系争房屋)及附属设施；3、请求判令被告支付自2017年3月1日起至2017年3月9日的租金计32,652.90元；4、请求判令被告支付2017年3月10日起至系争房屋实际返还之日止的实际占用费，按每月108,843元为标准；5、请求判令被告支付违约金217,686元。事实与理由：2015年8月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将权利人为中国人民解放军73806部队的杨浦区政立路XXX号、面积为852平方米的房屋及附属设施出租给被告，租期自2015年9月1日起至2021年8月30日止。2016年4月18日，中国人民解放军73806部队张贴公告，明确于2016年11月30日收回房屋，被告遂拒绝支付租金、水电费。原告于2016年8月诉至本院，提出解除租赁合同等诉请。审理中，部队同意继续执行与原告的协议。原、被告遂达成调解协议：双方之间的租赁合同继续履行，若因部队需要或军事国防需要被征用或收回，原告提前一个月书面通知被告，被告收到书面通知后一个月内返还房屋，互不承担赔偿责任；被告付清截止2017年2月28日的租金等。2017年2月13日，被告理应支付下一期租金，但迟迟不支付，部队又要求全面停止有偿服务，原告遂于2017年3月9日向被告发送解除通知，但被告迟迟不搬离，故诉至法院，作如上诉请。被告施洪贤辩称，不同意原告第一项、第二项诉请，被告要求继续履行合同。在经营中，部队张贴了责令停止装修告知书，影响了被告的经营，要求减免租金和房屋使用费。诉请5亦不同意，因为原告违约在先，且违约金的标准过高。经审理查明，2006年8月30日，案外人中国人民解放军73608部队与原告签订《合作协议书》，约定由原告承租上海市国京路50弄内近政立路经济适用房一、二层商业用房，建筑面积1600平方米，商业用房与政立路之间场地约为2900平方米。原告场地上建设二层商业用房与经济适用房二层商业用房连接，建设费用由原告承担，目前场地上的门面房及临时设施由原告负责拆除。原告租用房屋合同每期3年，第一期租赁期从2006年12月1日起至2009年11月30日。除部队军事战争准备需要、自然灾害等不可抗力因素及市政动迁外，原告若无违约责任可再续签5期，每期3年，前后共计18年，18年期满后，原告应将房屋及其建筑设备完整无偿交还给案外人。2015年8月24日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：第1.1条，房屋坐落：上海市杨浦区政立路XXX号。第1.2条，建筑面积852平方米。第3.1条，房屋租赁期为6年，自2015年9月1日起至2021年8月30日止，其中60天为免租期，即2015年9月1日起至2015年11月30日止。第4.1条，每月租金为108,843元，每两年递增率为5%。房屋租赁保证金作为全部履行本合同的保证，即保证金为两个月的租金，共计217,686元。第4.2条，租金支付方式为：先付后用，按叁月为一期，按期支付。下期租金：在当期(已付首期租金)的最后15日，预付下期租金(即提前15日向甲方支付下期租金)；以后每期租金以此类推：均须提前15日预付下期租金，直至双方终止租赁关系之日止。第5.1.1条，乙方若逾期未付租金、管理费、本合同规定之各项费用，或违反本合同之规定，甲方可从保证金中扣除未付的金额及逾期违约金，或甲方扣除因乙方违约行为而遭受的实际费用(或损失、损害的金额)，若扣除保证金仍不足弥补的，乙方应予补足保证金的同时还要足额赔偿甲方损失。第5.3条，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。第10.1条，甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，租赁关系终止，双方互不承担责任并应根据本合同的约定结清各项费用，乙方须立即无条件搬离租赁房屋，甲方应将租赁保证金扣除本合同项下约定款项后的余额及乙方预付但未实际租赁期间的租金无息退还给乙方：…10.1.4该房屋因部队需要或军事国防需要被征用或收回的。第10.2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方立即解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……10.2.9乙方逾期未全额支付租金累计超过十五天仍不履行的。2016年4月18日，案外人中国人民解放军73806部队张贴公告，明确于2016年11月30日将出租场地收回。被告遂未支付2016年5月1日起的租金。原告于2016年8月1日诉至法院。审理中，案外人中国人民解放军73806部队又出具情况说明，称其与原告的合同在中央军委试点后政策和执行细则正式颁布出台前，暂按现合同执行。在此情况下，原、被告达成调解协议：1、原、被告于2015年8月24日签订的房屋租赁合同继续履行，租期至2021年8月30日终止，如该房屋因部队需要或军事国防需要被征用或收回的，原告需提前一个月书面通知被告，被告应于收到书面通知后一个月内向原告返还房屋，原、被告双方互不承担赔偿责任；2、被告应于2016年12月12日向原告支付欠付的2016年5月1日至2016年11月30日的租金50万元并按实结清水电煤费用，应于2016年12月31日前支付2016年12月1日至2017年2月28日的租金326,529元；3、原告应于2016年12月6日将上海市杨浦区政立路XXX号－5－6－7房屋(实际面积为336平方米)交付给被告；4、未涉及事项，按原房屋租赁合同条款继续履行。2016年12月30日，被告向原告支付租金326,529元。2017年2月27日，案外人中国人民解放军73806部队张贴《责令停止装修告知书》，内容为：目前上海市政府联合各执法部门对军队房地产租赁项目全面停止活动进行监管整治，上海市政府已定于2017年12月31日之前完成全市所有涉及军队房地产租赁项目全面停止工作，杨浦区作为全国试点区域定于2017年6月30日之前完成杨浦区范围内涉及军队房地产租赁项目全面停止工作。据此告知，立即停止任何施工、装修！所有后果自负，并追究法律责任。2017年3月3日，被告向原告发出告知函，主要内容为：我方承租贵公司上海市杨浦区政立路XXX号商铺，上周，该房屋的产权人73806部队派人到门面告知今年3月份就要收回该房屋，要求停止装修。我方的利益因此受到严重侵害，为避免损失，控制风险，保障我方和次承租人的合同利益，现向贵公司告知如下：1、鉴于我方与贵公司在2016年12月5日的调解书中明确表示：如果贵公司因部队或军事需要提前收回房屋，需提前一个月书面通知我方。我方目前未收到任何关于收回房屋的书面通知。2、房屋产权人提出收回该房屋，已给我方和次承租人的使用收益权造成实质影响，该房屋面临随时被收回的风险，根据以上事实和法律依据，我方将暂停支付租金。2017年3月7日，原告回函给被告，主要内容为：根据中国人民解放军73806部队落款2017年2月27日的《责令停止装修告知书》内容，杨浦区作为全国试点区域定于2017年6月30日之前完成杨浦区范围内涉及军队房地产租赁项目全面停止工作。该告知书中未提及贵方《告知函》中所谓今年3月份就要收回房屋之相关事宜，但可显示部队收回租赁商铺的意向已决。特向贵方作如下通知：1、按照房屋租赁合同的约定，贵方应在2017年2月13日前支付2017年3月至5月的租金，现贵方已严重违约，通知贵方解除合同，并立即归还租赁商铺。2、上次诉讼调解中，我司已明确向贵方告知租赁商铺存在被部队随时收回的风险，贵方也愿意接受该条件并继续使用租赁商铺，贵方告知函中所谓不支付租金的理由根本不能成立，请贵方在收到本函之日立即向我司支付欠付的租金及逾期占用费。3、贵方拖欠的2016年7月、8月的电费及年度清运费，原调解书中亦约定贵方应当立即结清，现我司至今未收到，请贵方在收到本函之日立即向我司结清拖欠的电费及清运费。2017年3月9日，被告收到原告的回函。2017年3月13日，被告又回函给原告，主要内容为：1、我方与贵公司在2016年12月5日的调解书中明确表示：如果贵公司因部队或军事需要提前收回房屋，需提前一个月书面通知我方。房屋产权人73806部队已多次表明贵公司未向其支付租金，且贵方在收到73806部队出具的《责令停止装修告知书》后并没有通知我方而是派人将张贴于租赁房屋的告知书撕走，贵方故意隐瞒该租赁房屋即将被收回的事实，已严重影响到我方与次承租人之间租赁合同的履行(部队已经通知次承租人不得装修)。根据合同法第228条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故我方不支付租金有合理依据，并不构成违约，所以贵方称按照合同第10条之规定行使合同解除权不成立。2、为保证合同能继续履行，我方现要求贵方做出书面承诺，保证我方在2017年3月至2017年5月能正常使用(即次承租人能继续装修、使用、收益)该租赁房屋，并免除在不能使用期间的租金。3、关于贵方在回函中提到的拖欠电费及年度清运费，我方至今未收到以上费用具体数额的书面凭证及有效依据，故我方无法支付也是贵方所致。另查，原告收到被告支付的保证金217,686元，原告愿在被告交还房屋时，与租金、房屋使用费、违约金、水电煤费、清运费以及房屋如果有损坏的维修费进行抵扣。再查，法庭询问被告要求减少租金的理由，被告答：因为部队张贴的责令停止装修告知书影响了被告的经营，法庭问造成什么影响，被告答：次承租人向被告支付租金不爽快。以上事实，由原告提供的合作协议书、房屋租赁合同、民事调解书、回函、被告提供的转账凭证、告知函及快递单、回函及快递单、责令停止装修告知书、租赁合同以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告约定一旦该房屋因部队需要或军事国防需要被征用或收回的，合同解除，现案外人中国人民解放军73806部队要求收回房屋，故原告要求解除租赁合同及被告返还租赁房屋的诉请，本院予以支持。被告于2017年3月9日收到原告发函，根据双方约定，原告应提前一个月通知解除，故解除日期为2017年4月9日。被告称因原告原因致次承租人向被告付租不爽快，并非减少租金的正当理由，故被告仍应按原租金标准支付自2017年3月1日起的租金及实际占用费。虽然被告未在2017年2月13日前支付下期租金，但合同约定逾期十五日的，原告可解除租赁合同，但本案实际情况是在被告逾期支付租金的十五日内，部队张贴公告称需收回房屋，在此情况下，被告未再支付租金，尚情有可原，故本案合同解除的原因并非被告逾期十五日未付租金，而是因部队军事需要收回房屋。双方约定若因部队军事需要提前终止合同的，双方互不承担责任，故原告要求被告支付违约金，本院难以支持。被告所支付的保证金，原告同意于被告返还系争房屋日抵扣被告应付租金、房屋使用费、水电煤费、清运费，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海南勤企业发展有限公司与被告施洪贤于2015年8月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月9日解除；二、被告施洪贤应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区政立路XXX号房屋，将房屋及附属设施返还给原告上海南勤企业发展有限公司；三、被告施洪贤应于本判决生效之日起十日内向原告上海南勤企业发展有限公司按每月108,843元的标准支付自2017年3月1日起至实际返还房屋日止的租金和房屋占用使用费；四、准原告上海南勤企业发展有限公司于被告施洪贤返还上海市杨浦区政立路XXX号房屋及附属设施后当日内用被告施洪贤支付的保证金217,686元抵扣被告施洪贤应付租金、房屋使用费、水电煤费、清运费；五、原告上海南勤企业发展有限公司其余诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2753元(因适用简易已减半收取)，由原告上海南勤企业发展有限公司与被告施洪贤各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一七年五月二十七日书记员 姜厚敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。