上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16859号原告(反诉被告)：王哲，男，1983年8月5日生，汉族，住山东省平度市。原告(反诉被告)：秦雨晴，女，1990年10月24日生，汉族，住安徽省芜湖市。两原告共同委托诉讼代理人：李宏根，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐志宏，男，1967年12月29日生，汉族，住甘肃省临夏市。被告(反诉原告)：侯莉华，女，1964年8月23日生，满族，住甘肃省兰州市。两被告共同委托诉讼代理人：周文革，北京市京大(上海)律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：付怀艳，北京市京大(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)王哲、秦雨晴与被告(反诉原告)徐志宏、侯莉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年11月15日受理被告的反诉，并于2016年12月19日、2017年4月12日公开开庭进行了审理。两原告及共同委托诉讼代理人李宏根、两被告及其共同委托诉讼代理人周文革、付怀艳到庭参加诉讼。审理过程中，经原被告同意及院长审批，本案简易程序延长3个月。本案现已审理终结。原告王哲、秦雨晴向本院提出诉讼请求：被告继续履行原被告就位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》，被告配合原告将系争房屋过户至原告名下并交付给原告。事实和理由：2016年2月29日，原被告通过中介居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋。其后，原告向被告支付了首付款69万元，尾款通过银行贷款形式支付。在贷款审批下来之后，原告通知被告过户但是遭到被告拒绝，故原告诉至本院请求判如所请。两被告共同辩称：原告诉请没有事实和法律依据，请法院驳回全部诉请。理由：1.系争房屋应在2016年5月30日之前办理过户，原告应在此日之前向被告支付房款160万元，但是原告没有支付，导致未能过户，原告违约在先；2.原告违约后，被告通过中介催告原告付款并明确了最后付款日期为2016年6月30日，但是至此日，原告亦未付款，故被告向原告发出解除合同通知，并在2016年8月4日通知到达原告合同解除；3.根据原告提供的税单，截止到合同签订日，原告秦雨晴的个税缴纳情况仅有23个月，属于上海市限购对象，系争房屋在事实上亦无法继续交易，故应以解除合同为宜。同时，两被告提出反诉请求：1.确认原被告于2016年2月29日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2.原告向被告支付逾期未支付房款部分的违约金52,000元；3.原告向被告支付解约违约金即房屋总价款的20%。事实和理由：被告签订合同后为履行合同清退了租客及处理了家具，同时原告在南通购房与案外人签订房屋买卖合同。但在原被告合同履行过程中，因为原告自身原因导致其第一次申请贷款未果直到合同约定的过户时间都未付剩余房款，也导致被告购房产生了障碍以至于南通的房屋也没有购买成功且被没收10万元定金，尔后被告多次通过中介催告原告付款原告仍未付款，故被告在2016年8月4日向原告提出解除合同。除此之外，原告秦雨晴不满上海市购房所需的购房资格，原告被限购，也应解除合同。针对被告的反诉请求，原告辩称：不同意被告反诉请求。房屋买卖合同应该继续履行，理由：1.原告符合上海市购房标准；2.被告未按照合同约定催告原告并给予宽限期，被告从未催告原告也没有给予所谓的宽限期；3.实质是被告基于涨价不想卖房，现原告有能力支付余款，故应该驳回被告的诉请。对于被告主张的逾期违约金同意在继续履行合同的情况下承担。本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人为被告徐志宏、侯莉华。2016年2月29日，被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)在上海搜房房天下房地产经纪有限公司东方路分公司居间介绍下签订网签版本《上海市房地产买卖合同》并约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积92.08平方米，转让价款为229万元；2.甲、乙双方同意，甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；3.甲、乙双方确认，在2016年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；5.甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%；5.付款协议：(1)本合同签订后，乙方已支付的定金2万元转为部分首期房价款，待甲乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后3日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款67万元，以上共同构成乙方的首期房价款69万元，甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押；(2)甲方应于本合同签订后且抵押权人许可的最短时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹；(3)乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款160万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足，等。合同签订后，原告于2016年2月29日向被告支付2万元，于2016年3月1日向被告支付67万元，合计69万元(即首付款)。系争房屋上的抵押于2016年4月6日由被告注销。合同签订后，原告先向中国银行申请贷款未获审批通过，后向招商银行申请贷款，并于2016年7月15日与案外人招商银行股份有限公司上海金桥支行签订《个人购房借款及担保合同》，根据该合同原告获137万元贷款审批(授信)。2016年7月28日，中介人员张成谭与被告徐志宏互发短信：徐志宏称正在办理委托公证让女婿月底去。2016年8月4日，中介人员张成谭与被告徐志宏互发短信：徐志宏问张成谭需要带的所有资料，张成谭回复称：两个人的身份证、产权证、产权密码，徐志宏回复称：收到。2016年8月4日，被告向中介人员张成谭发短信告知：由于原告未能按合同规定的时间办理过户手续，已经违约在先，通知原告将终止合同。根据原被告均认可的2016年8月8日录音显示，过程中被告侯莉华先说到“我家先生给小张打了好几个电话，在5月30日之前就给他打电话，说是能不能按时过户。啥时候过户啊？小张一直说可能到不了5月份，他也很乐观，知道吗？他也很乐观，他说到不了吧”；王哲答道“知道，我们也一直在尽力在催”；侯莉华继续说“他给你说过没有”；王哲称：说过；侯莉华继续说：有没有告诉你们？当时5月份之后，包括6月、7月我都在交涉；王哲回：对啊对啊；侯莉华继续：他跟你说了是吧？王哲称：有跟我说，我们也催他，赶紧催银行赶紧催贷款，我们也着急啊；等。2016年8月10日，被告向原告发送短信称再次要求解除合同并要求原告赔偿违约金。原告回短信称：要求继续履行合同，并要求被告于2016年8月11日上午九点钟前往松江交易中心配合原告过户。被告对此回复称：从未同意贷款审批下来方过户，并在5月30日前多次通过中介张成谭催告原告按合同约定时间过户，但是原告始终没有告知准确的过户时间，现合同约定的过户时间已经拖延长达70多天，故再次明确告知解除合同。审理中，被告称是通过自己这方的居间方王庆来告知张成谭及原告必须在2016年6月30日之前付款，对此王庆来出庭作证确认，但是原告则否认曾被张成谭告知催告及宽限期事宜，认可王庆来在签订合同时在场但不认可王庆来的居间身份。再查明，两原告为非本市户籍人员，于2016年1月5日登记结婚。原告王哲自2012年3月开始至2016年10月有正常缴纳本市个人所得税缴纳记录。上述事实，主要有上海市房地产买卖合同、收据、转账凭证、短信、结婚证、个人所得税纳税凭证、房地产权证、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。按照合同约定，原告至少应在2016年5月30日前支付房屋尾款160万元，但是原告未能在约定的时间付款，构成逾期付款。但是原告方逾期付款并不必然导致合同的解除，被告方行使单方解除权的前提是履行了合同约定的催告及给予宽限期的义务，就此本院认为被告提供的证据不足以证明被告曾经催告原告最晚应在2016年6月30日之前付款，主要理由如下：1.除王庆来证言之外，被告没有证据可以直接证明其在原告逾期付款后向原告或张成谭明确进行了催告并给予宽限期的内容，而王庆来的证言也没有其他证据相佐证，王庆来在本次交易中的身份也没有得到原告的认可，难以单独采信；2.在2016年8月8日的录音中，原告确认张成谭向其转达过被告要求5月30日之前过户，但是所涉及的内容是过户，即便“过户”和“付款”在口语上表达的意思是统一的即付款后过户，但从被告侯莉华后面的表述中看，她表示自己在6月、7月都在交涉，既然7月份仍在交涉那就表明所谓6月30日之前必须付款的说法不成立；3.在2016年7月28日、8月4日被告徐志宏与中介人员张成谭的短信内容显示，徐志宏对于所需材料的询问显然是用于房屋过户交易而非合同解除所需，而此时原告的贷款也已经审批下来，这也就表明直至此时被告没有解除合同的意思表示。综上，本院认为被告在没有催告并给予宽限期的情况径自主张解除合同，与合同约定不符，本院不予支持。那么接下来的争议焦点就在于，原告方是否限购，对此本院认为，根据原被告签订合同时的上海市购房政策，两原告作为夫妻以家庭为单位购房，原告的纳税情况符合政策规定，故原告方具有在上海市购房资质，房屋买卖合同履行不存障碍。综上，原被告之间的房地产买卖合同应该继续履行，被告应向原告交付房屋并配合过户，同时原告也应向被告支付房屋余款160万元。被告要求解除合同及支付解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告逾期付款违约金，原告逾期付款属实，应支付违约金，被告主张52,000元，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王哲、秦雨晴与被告(反诉原告)徐志宏、侯莉华就位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)徐志宏、侯莉华于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)王哲、秦雨晴办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋转移登记至原告(反诉被告)王哲、秦雨晴名下并交付房屋；三、原告(反诉被告)王哲、秦雨晴于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)徐志宏、侯莉华支付房款1,600,000元；四、原告(反诉被告)王哲、秦雨晴于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)徐志宏、侯莉华逾期付款违约金52,000元；五、驳回被告(反诉原告)徐志宏、侯莉华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,120元，减半收取12,560元，反诉案件受理费4,490元，合计诉讼费17,050元，由原告(反诉被告)王哲、秦雨晴负担275元(已付)、被告(反诉原告)徐志宏、侯莉华负担16,775元(已付12,560元，余款4,215元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年五月十日书记员  李 胜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……