广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17815号上诉人（原审被告）：纪毅民，男，1954年3月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：纪健中，男，1961年4月14日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐颖雯、张倩茹，均为广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李翠媚，女，1968年12月8日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：纪咏然，女，2000年8月24日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：苏萍、杜营营，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。上诉人纪毅民、纪健中因与被上诉人李翠媚、纪咏然合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人纪毅民、纪健中上诉请求：撤销一审判决，驳回李翠媚、纪咏然的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定关于纪家礼生前是否愿意把涉案房产卖给儿子纪健中的事实认定不清。我方认为纪家礼生前要把涉案房产卖给儿子纪健中的事实如下：1.把涉案房屋卖给儿子是钟月眉、纪家礼生前的共同意思表示。2.钟月眉在纪家礼无民事行为能力后，以监护人身份完成纪家礼要卖房给儿子的工作。二、钟月眉、纪家礼生前和纪毅民、纪健中办理涉案房屋交易是合法合规的。三、一审判决认为纪毅民、纪健中未支付购房款的认定毫无依据。四、一审判决要纪毅民、纪健中把涉案房屋恢复为钟月眉名下是错误的。五、钟月眉向纪毅民、纪健中出售房屋属于为纪家礼利益管理财产。钟月眉、纪家礼自2015年起身体状况恶化需承担较重的医疗费用，出售房屋能为后续可能产生的各项费用提供更好的保障。六、涉案房屋的交易价格完全属于合理的正常市场价格，从税局未予以调整纳税基数足以证明。七、纪毅民、纪健中己向钟月眉支付全部购房款，双方属于真实交易。部分购房款的支付有相应的银行转账记录。八、纪家礼未丧失行为能力前常表示希望将涉案房屋过户至两儿子名下，钟月眉向纪毅民、纪健中出售房屋的行为符合纪家礼的意愿。九、涉案房屋已过户登记至纪毅民、纪健中名下，交易双方己进行了价款交割，一审法院将涉案房屋无偿恢复至钟月眉名下，严重损害纪毅民、纪健中合法权益。十、是否支付购房款与房屋交易行为的效力不存在法律上的因果关系，一审法院以纪毅民、纪健中未支付房款为由判决房屋交易行为无效，缺乏法律依据，存在严重错误。被上诉人李翠媚、纪咏然辩称：一、一审法院已经查明，钟月眉与纪毅民、纪健中之间关于涉案房屋中属于纪家礼的产权份额的房屋买卖行为无效，原因是买卖行为并非纪家礼的真实意思表示，也没有证据反映出是纪家礼本人同意出售涉案房屋。二、纪毅民、纪健中提出的所谓纪家礼生前意愿均是其单方陈述，没有任何的事实依据和证据可以证明。三、钟月眉以监护人身份与纪毅民、纪健中进行房屋买卖，均是纪毅民、纪健中一手策划的虚假交易。四、明显低于市场正常价格的90万元房款，纪毅民、纪健中也从未支付，故其为非善意第三人。五、关于房屋出售价额，纪毅民、纪健中没有作任何评估，其认为是市场价没有依据。且纪毅民、纪健中提交的证据不足以证明其是支付房款，差额也大，纪家礼在2016年6月26日死亡，其死亡后纪毅民、纪健中转账给钟月眉不代表是支付房款。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回纪毅民、纪健中的上诉请求。李翠媚、纪咏然向一审法院起诉请求：1、确认钟月眉与纪毅民、纪健中之间买卖广州市海××区××大道中东街××房的民事法律行为无效；2、各自返还，恢复原状，具体指将广州市海××区××大道中东街××房登记在钟月眉名下；3、本案诉讼费由纪毅民、纪健中承担。一审法院认定事实：纪家礼和钟月眉为夫妻关系，两人生育了纪毅民、纪健中和纪健华。李翠媚与纪健华是夫妻关系，李翠媚和纪健华生育了纪咏然，纪健华于2002年8月8日去世。2016年5月31日，钟月眉以纪家礼于2015年4月第二次中风后丧失民事行为能力为由，向一审法院申请宣告纪家礼（纪毅民作为纪家礼的代理人）为无民事行为能力人，一审法院于2016年6月14日作出（2016）粤0105民特75号《民事判决书》，根据病历资料及结合钟月眉的陈述，认为纪家礼目前不能独立实施民事法律行为，不具有民事行为能力，判决：一、宣告纪家礼为无民事行为能力人；二、指定钟月眉为纪家礼的监护人。据该案中纪家礼的病历资料反映，测验日期为2016年5月30日。海××区××大道中东街××房原登记在钟月眉名下。2016年6月15日，纪毅民、纪健中（乙方、买方）与钟月眉（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址位于海××区××大道××东街××房，本次交易转移面积为84.5平方米；房屋无共有情况；该房属房改房，公摊面积8.1542平方米一并转移；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任；该房地产按整套出售并计价，总金额为900000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付1000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款，总金额900000元乙方应于2016年5月31日前向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于2016年5月17日向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按政府规定各付各税；等。2016年6月28日，纪毅民、纪健中各自取得上述房屋的《不动产权证书》，载明：共有情况为按份共有；所有权取得方式为购买；份额为纪毅民、纪健中各自50%；等。2016年7月7日，纪家礼因死亡被注销户口。2016年9月26日，钟月眉因死亡被注销户口。一审另查，李翠媚、纪咏然起诉纪毅民、纪健中主张分割钟月眉死亡抚恤金和丧葬费、要求纪毅民返还钟月眉死亡抚恤金和丧葬费等一案，一审法院作出(2017)粤0105民初2343号民事判决书，判决：一、钟月眉的抚恤金和丧葬费合计165818元，由纪咏然、纪毅民、纪健中共同取得，各占有1/3份额；二、纪毅民在本判决生效之日起10日内返还55273元给纪咏然。当事人不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出(2018)粤01民终14264号民事判决书，认为李翠媚搬出钟月眉住处事出有因，并非故意不履行对钟月眉的赡养以为，且李翠媚搬出钟月眉住处至钟月眉去世仅两个多月，也不能因此否认李翠媚多年来对老人所尽的赡养义务，并判决：一、变更广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2343号民事判决第一项为：钟月眉的抚恤金和丧葬费合计165818元，由李翠媚、纪咏然、纪毅民、纪健中共同取得，各占有1/4份额。二、变更广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2343号民事判决第二项为：纪毅民在本判决生效之日起10日内各返还41454.5元给李翠媚、纪咏然。三、驳回李翠媚、纪咏然的其他诉讼请求。李翠媚、纪咏然起诉纪毅民、纪健中主张分割纪家礼死亡抚恤金和丧葬费养、养老保险死亡待遇、退休人员绩效考核慰问金、2016年绩效慰问金、2016年7月至9月的工资等一案，一审法院作出(2017)粤0105民初2344号民事判决书，判决：一、纪家礼的抚恤金和丧葬费l30927.60元、2014-2015年绩效慰问金17600元、2016年绩效慰问金10550元、养老保险死亡待遇31803.39元，合计190880.99元，由纪咏然、纪毅民、纪健中共同取得，各占有1/3份额。二、驳回李翠媚、纪咏然的其他诉讼请求。当事人不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出(2018)粤01民终14265号民事判决书，认定李翠媚作为丧偶儿媳对纪家礼尽到了主要赡养义务，纪毅民、纪键中对纪家礼也有尽赡养义务，在纪家礼生病住院期间也有照顾纪家礼，此外，钟月眉作为纪家礼的配偶也一直尽扶养义务，因此，纪家礼的抚恤金、丧葬费和养老保险死亡待遇应由法定继承人钟月眉、纪毅民、纪健中、李翠媚、纪咏然平均分配为宜，因钟月眉已死亡，其所占份额应为其遗产处理，该在该案不作处理等，并判决撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2343号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2343号民事判决第一项为：纪家礼的抚恤金、丧葬费、养老保险死亡待遇合计162730.99元，由李翠媚、纪咏然、纪毅民、纪健中各分得1/5份额即32546.2元。三、驳回李翠媚、纪咏然的其他诉讼请求。一审再查，李翠媚、纪咏然提起（2017）粤0105民初8628号民事判决，主张确认钟月眉与纪毅民、纪健中之间买卖广州市海××区××大道中东街××房的民事法律行为无效及要求将该房屋登记在钟月眉名下。一审法院经审理作出判决，驳回李翠媚、纪咏然的全部诉讼请求。当事人不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终14020号民事裁定书，裁定该案发回一审法院重审。一审法院据此立案审理本案。李翠媚、纪咏然为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、涉案房屋的交易档案，其中《存量房买卖合同》中约定需要说明的其他情况：钟月眉为纪家礼的法定监护人（委托代理），钟月眉和纪毅民、纪健中在该说明处签名确认；钟月眉于2016年6月16日出具《声明书》，内容为：纪家礼是坐落于海××区××大道中东街××房房屋的权属人，钟月眉是纪家礼的法定监护人，现声明人代表纪家礼将上述房屋出售给纪毅民、纪健中，并声明保证将出售所得款项作为纪家礼日后生活所需的费用，不挪作他用，若日后由此产生任何纠纷均由本人自行负责解决，并愿为上述行为承担相应的法律责任；2、纪家礼银行账户及历史明细清单复印件；3、钟月眉银行账户及历史明细清单复印件；4、钟月眉住院病历资料；5、纪家礼住院病历资料；6、李翠媚为钟月眉办理住院手续文件；7、李翠媚为纪家礼办理住院手续文件；8、李翠媚、纪咏然与纪家礼、钟月眉生活照片；9、宣告纪家礼为无民事行为能力的档案资料，该案庭审时法官询问：申请人起诉的原因？钟月眉：因为不知道什么时候需要帮他办事，而帮他办事的话需要确定监护人，我们想着确定监护人需要一定的时间，所以我们想着先走这个程序，为免以后着急起来不能及时帮他办事；10、从广州市房管局档案馆复印的涉案房屋房改的资料，该档案记载：⑴钟月眉（乙方）与中国人民银行广东省分行（甲方）签订的《广州市公有住房买卖协议书》，约定：甲方决定将坐落于广州市海珠区江南大道中路东街六号1楼101的住房出售给乙方；甲方出售给乙方的住房建筑面积为76.3502平方米等；⑵、《广州市职工按成本价补交房价款申请书》载明申请人钟月眉的工龄共38年，配偶纪家礼的工龄共39年；⑶、《广州市职工按成本价补交房价款评估表》记载：工龄折扣为年工龄折扣额×夫妇工龄合计×单元组合建筑面积。纪毅民、纪健中共同质证表示：对证据1档案里的事实真实性予以确认，但与李翠媚、纪咏然的主张不符，钟月眉登记的房产不属于共有产权证，李翠媚、纪咏然的主张认为房屋属于共有是不成立的，不能证明本案的存量房买卖不合法；证据2、3的真实性没有异议，但与本案合同没有直接关联性，钱的交付不是单以存折的记录为依据的，纪毅民、纪健中认为没有关联性；证据4病历虽然载明钟月眉体弱，但很坚强，钟月眉是有癌症，但生活能自理，且钟月眉是否能作为监护人是通过海珠法院判决确定的，所以不能否定钟月眉监护人的资格；对证据5-7的真实性没有异议，但证明内容有异议，不能证明李翠媚、纪咏然对赡养老人的义务，与本案无关，纪毅民、纪健中认为李翠媚、纪咏然是对法院指定钟月眉作为纪家礼的监护人认识不正确，在指定纪家礼监护人案件中，是由于钟月眉提交了证据，才获得法院的支持，该证据不能证明法院认定纪家礼无行为能力是错误的；证据8与本案没有关联性；对证据9的真实性没有异议，该证据不能证明李翠媚、纪咏然的主张；证据10也不能证明李翠媚、纪咏然欲证明的事实，在房屋过户前是登记在钟月眉名下的存量房，房屋是否能合法交易是房管局认为可以交易就可以交易，不是李翠媚、纪咏然称不能够交易就不能交易，李翠媚、纪咏然作为纪健华的法定继承人没有优先购买权的法律规定。纪毅民、纪健中就其抗辩意见还提交了以下证据：1、广州市海珠区地方税务局于2016年6月15日出具的《存量房交易价格计税核定通知书》，核定涉案房屋的的总价为900000元；2、纪毅民、纪健中分别与钟月眉填写的《房地产交易纳税申报表》，计税价格分别为450000元；3、纳税人为纪毅民和纪健中的两张《增值税发票》，纳税金额分别为450000元。李翠媚、纪咏然质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，纪毅民、纪健中没有提交银行流水单证明收取房款，如纪毅民、纪健中要证明交易是合法的，应该提供相应的证据证明，否则不能证明纪毅民、纪健中有支付到款项。纪毅民、纪健中申请证人朱某、陈某出庭作证。据朱某、陈某陈述，两人在2016年5月24日陪同钟月眉、纪家礼、纪健中到房管部门办理房屋买卖过户手续，后因纪家礼身体和神智状况比较差被工作人员要求先回去休息，当天的手续没有完成。本案一审诉讼中，纪毅民、纪健中陈述，纪毅民、纪健中有支付房屋，是一次性以现金方式支付全部房款90万元的，当时是向钟月眉和纪家礼支付的；2016年5月份已经要买涉案房屋，所以已准备好购房款，房款是纪毅民、纪健中平时做生意存下的现金，没有通过银行转账；纪毅民、纪健中各付45万元。之后，纪毅民、纪健中又陈述，房款已支付完毕，是在拿到房产证的前一两天全部支付完毕的，房屋是通过现金直接支付给钟月眉，在家里支付的，分为两三次支付，支付的具体时间和每次的具体金额均不记得了，反正是在出具产权证前的一两天已经全额支付完毕。另外，李翠媚、纪咏然向一审法院提出调查钟月眉、纪家礼名下所有银行账户于2016年的银行流水以证明购房款的支付情况。一审法院认为：《中华人民共和国继承法》第十二条规定：丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。基于上述规定，李翠媚、纪咏然主张纪家礼已经死亡，纪家礼所享有的房产权利受到侵害，李翠媚、纪咏然认为作为纪家礼受侵害财产的继承人，自身权利受到侵害而提起本案诉讼的意见，合理有据，予以采纳。李翠媚、纪咏然提交的证据反映涉案房屋原是房改房性质，且均计算了钟月眉和纪家礼的工龄作为房价补偿的事实，因涉案房屋是在钟月眉和纪家礼婚姻关系存续期间取得的，纪毅民、纪健中也确认涉案房屋为钟月眉和纪家礼的房改房，故该房产虽登记在钟月眉一人名下，但应为钟月眉和纪家礼的夫妻共同共有，钟月眉和纪家礼各占涉案房屋的二分之一份额。本案中，即使如纪毅民、纪健中和证人陈述，纪家礼曾在钟月眉、纪健中等人陪同下于2016年5月24日到房管部门，但当天纪家礼因精神和身体状态差无法完成房屋交易程序，2016年5月31日钟月眉申请宣告纪家礼无民事行为能力，一审法院于2016年6月14日作出（2016）粤0105年民特75号《民事判决书》，判决宣告纪家礼为无民事行为能力人并指定钟月眉为纪家礼的监护人，2016年6月15日纪毅民、纪健中与钟月眉签订关于涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》，2016年6月28日纪毅民、纪健中各自取得涉案房屋的《不动产权证书》，上述情况及现有证据均未能反映就是纪家礼本人同意出售涉案房屋，也不能反映钟月眉出售涉案房屋是为了纪家礼的权益对纪家礼的财产进行管理或保护，而纪毅民、纪健中在明知纪家礼的身体状况下与钟月眉签订房屋买卖合同且未能提交证据证实其已实际支付房款，鉴此，钟月眉与纪毅民、纪健中之间关于涉案房屋中属于纪家礼的二分之一产权份额的房屋买卖行为无效，李翠媚、纪咏然的该请求合理合法，予以支持。因涉案房屋由钟月眉和纪家礼共同共有，钟月眉有权处分属于其的产权份额，故李翠媚、纪咏然认为钟月眉处分属于钟月眉所有的产权份额的行为也无效的请求，缺乏理据，不予支持。鉴于钟月眉与纪毅民、纪健中关于涉案房屋中属于纪家礼产权份额的买卖行为无效，而涉案房屋原登记在钟月眉名下，生效的法律文书已确认李翠媚、纪咏然为纪家礼的法定继承人，故李翠媚、纪咏然要求纪毅民、纪健中将涉案房屋恢复登记至钟月眉名下的请求合理合法，予以支持。李翠媚、纪咏然申请查询钟月眉及纪家礼名下的所有银行账户于2016年的银行流水，因该申请内容与本案的处理没有必然的关联性，故对李翠媚、纪咏然的申请，不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、钟月眉与纪毅民、纪健中关于海××区××大道中东街××房中属于纪家礼的二分之一产权份额的房屋买卖行为无效；二、纪毅民、纪健中在本判决生效之日起十日内协助李翠媚、纪咏然将海××区××大道中东街××房恢复登记至钟月眉名下；三，驳回李翠媚、纪咏然的其他诉讼请求。本案受理费12800元，由李翠媚、纪咏然共同负担6400元，纪毅民、纪健中共同负担6400元。经二审审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，纪毅民、纪健中向本院提交了以下证据：1.钟某的证人证言《公某》，拟证明纪家礼在丧失行为能力前，多次表示希望将涉案房屋留给纪毅民、纪健中；2.中国工商银行凭证，拟证明纪毅民、纪健中分别于2016年6月29日向钟月眉转账支付22.5万元，合计45万元；3.环球汇款单、微信聊天记录、借记卡账户历史明细清单，拟证明纪毅民在国外一直有委托朋友向纪健中汇入家用，以对两老生活提供经济上的支持；4.钟月眉遗嘱及继承案庭审笔录，拟证明钟月眉已立遗嘱将全部财产留给纪毅民、纪健中；5.钟月眉、纪家礼住院费用清单，拟证明其二人在2015年、2016年中已发生数十万元的医疗费用。经质证，李翠媚、纪咏然认为纪毅民、纪健中提交的上述证据已超过举证时效，不属于新证据，二审不应采纳。另对于证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，且证人没有到庭接受质询，其证人证言不应采信；对证据2的真实性无法确认，当时钟月眉所有银行卡及密码由纪毅民、纪健中持有，纪毅民、纪健中将款项转入钟月眉名下再取出，且涉案房屋价值400万元，与其支付的45万元相差甚远，剩余45万元款项也没有证据证明已经支付；对证据3中的汇款单的真实性没有异议，对关联性有异议，对于微信聊天记录及借记卡明细清单的三性不予确认；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，且继承纠纷与本案无关；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，该清单并非结算单，最终应以医保结算为准。本院认为：根据本案查明事实，涉案房屋原为钟月眉和纪家礼夫妻共同共有，各占二分之一份额。纪家礼于2016年6月14日经法院宣告为无民事行为能力人，钟月眉被指定为纪家礼的监护人。此后，纪毅民、纪健中与钟月眉于2016年6月15日签订《广州市存量房买卖合同》约定买卖涉案房屋，并到房管部门办理了交易过户手续。本案二审关键的争议焦点在于，钟月眉与纪毅民、纪健中之间关于涉案房屋中属于纪家礼产权份额的买卖行为是否有效。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。首先，纪毅民、纪健中在本案中未能提供确切证据证明纪家礼生前确有表示将涉案房屋出售给其二人，而其在二审提供的证人钟某并未出庭接受质询，仅凭其书面证言不足以证明纪毅民、纪健中的主张。其次，从付款情况来看，买卖合同约定的房屋价款为90万元，但纪毅民、纪健中在二审中提交的中国工商银行凭证仅能反映其于2016年6月29日支付了45万元，对于余下房款并无证据证明确有支付。再次，从交易过程来看，双方签订合同及办理过户手续的时间为2016年6月15日，而合同中约定的付款时间为2016年5月31日。在纪毅民、纪健中尚未付清房款的情况下，双方仍订立上述条款及办理过户登记手续，难以认定该交易方式可确保取得房款和实现合同目的。综上，一审法院未予认定钟月眉出售房屋是为纪家礼的利益所作处分，是合理的，本院予以认同。由于钟月眉出售涉案房屋中属纪家礼产权份额部分不能认定是为被监护人的利益所作处分，其与纪毅民、纪健中订立的涉案买卖合同应系超越此种法定限制的无权代理行为。鉴于该行为致使经过生效判决认定已尽主要赡养义务的法定继承人李翠媚及纪咏然不能通过继承获得房屋份额，不符合社会公序良俗，且考虑到纪毅民、纪健中在明知纪家礼为无民事行为能力的情况下于极短时间内与钟月眉完成交易且未能提交证据证实其已实际付清房款，难以认定其二人属于善意，故一审认定钟月眉与纪毅民、纪健中之间关于涉案房屋中属于纪家礼产权份额的房屋买卖行为无效，并无明显不当，本院予以认可。因涉案房屋原登记在钟月眉名下，基于本案对买卖行为效力问题所作认定，一审法院判令将涉案房屋先恢复登记至钟月眉名下，是可行的，本院亦予维持。至于涉案房屋的产权分割问题，双方可另循法律途径解决。综上所述，纪毅民、纪健中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由纪毅民、纪健中负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年三月九日书记员 王 敏何冠莲