浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初18068号原告：陈树胜，男，1968年1月10日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：俞俊奇，浙江六和（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洁，浙江六和（义乌）律师事务所律师。被告：黄蓁钦，女，1992年6月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：吴彩虹，浙江稠州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓琴，浙江稠州律师事务所律师。被告：楼君鸿，男，1973年3月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：楼耀文，男，1997年12月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：丁金明，男，1969年2月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：吴娟香，女，1968年5月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告丁金明、吴娟香共同委托诉讼代理人：吴彩虹，浙江稠州律师事务所律师。被告丁金明、吴娟香共同委托诉讼代理人：王晓琴，浙江稠州律师事务所律师。原告陈树胜为与被告黄蓁钦、楼君鸿、楼耀文、丁金明、吴娟香房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月10日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员穆文好独任审判，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告陈树胜及其委托诉讼代理人俞俊奇、被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香的共同委托诉讼代理人王晓琴、被告楼君鸿、丁金明、吴娟香到庭参加了诉讼。被告楼耀文经本院传票传唤，无正当理由未到庭。因本案争议较大，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年2月27日第二次公开开庭进行了审理。原告陈树胜的委托诉讼代理人俞俊奇、被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香的共同委托诉讼代理人王晓琴、被告楼君鸿，楼耀文、吴娟香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈树胜诉请本院判令：1.被告黄蓁钦继续履行原告与被告楼君鸿、楼耀文签订的房屋租赁合同；2.被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香立即恢复案涉房屋水电供应，排除妨害；3.五被告赔偿原告自2019年8月起至侵权行为消灭之日止的房屋租金损失，每个月为12000元。在庭审中，原告明确排除妨害是指恢复水电、恢复通行。第二次庭审中，原告将第3项诉讼请求中的租金损失赔偿标准降为每月10000元。事实与理由：原告与被告楼君鸿、楼耀文签订了房屋租赁合同，约定由原告承租以上二被告位于义乌市，租赁期限为2015年9月10日至2023年9月9日止。被告楼君鸿、楼耀文在未告知原告的情况下将案涉房屋转让给了被告黄蓁钦，但黄蓁钦不愿继续履行租赁合同且拒绝接收原告支付的租金，原告向楼君鸿、楼耀文及黄蓁钦主张权利均未果。被告黄蓁钦还指派被告丁金明、吴娟香将案涉房屋的水、电线剪断，严重妨害了原告的合法租赁权。原告认为，原告与被告楼君鸿、楼耀文签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，在合同存续期间内，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人及新房主继续有效，故黄蓁钦有义务继续履行原告与楼君鸿、楼耀文之间的租赁合同，丁金明、吴娟香应立即停止对原告租赁权的妨害。被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香共同答辩称：1.答辩人于2018年10月初看到案涉房屋出售的消息，当时从发布的信息中看到房屋的基本情况以及年租金15万元的情况，三答辩人与出卖方进行商谈时，出卖方也再次告诉答辩人案涉的房屋租金是十几万元，双方于2018年10月12日签订房地产买卖合同，并于2018年10月22日办理了产权过户手续。时至2019年8月，被告楼君鸿方将案涉的另一份协议发送给答辩人，而这协议与原告提供的出租协议书除了乙方的内容外，其余内容均一模一样，而被告楼君鸿与三答辩人说案涉房屋是先出租给案外人杨红良，杨红良又将案涉房屋转租给本案的原告，结合原告的起诉以及楼君鸿的说法，答辩人对该两份房屋出租协议真实性存疑，答辩人不认可也不能接受，案涉的房屋二至六层的正常租金价值为每层25000元左右，但是原告提供的出租协议是五层每年共25000元，这不符合市场行情，也存在巨大的差额。原告并未提及其与楼君鸿方签订协议的时间，本案存在两份连落款时间都一模一样的合同，明显不符合常理，因此，答辩人高度怀疑是有人恶意串通损害答辩人的合法权益；2.被告楼君鸿并未如实告知案涉房屋的租赁情况，对本案的发生也存在责任；3.本案原告与三答辩人因为房屋出租的情况多次发生争吵，原告起诉要求继续履行合同已经丧失了一定的人合基础，为减少日后双方因继续履行合同而使矛盾持续上升激化，答辩人认为合同已无继续履行的必要，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告楼君鸿答辩称：在卖房子之前，楼君鸿已经将房子的情况都告知过被告丁金明、吴娟香的，当时楼君鸿说要与承租者商量好再买卖，被告丁金明、吴娟香对楼君鸿说他们会去与承租者协商，不需要楼君鸿去，当时楼君鸿把租房协议给他们看过的。因为中间发生了转租，所以写了两份差不多时间的合同，楼君鸿已经低价给他们了。对原告的诉讼请求没有异议，赔偿问题可以协商。第二次庭审中，被告楼君鸿对“对原告的诉讼请求没有异议，赔偿问题可以协商”作了修正，表明其对原告和其他被告自己解决问题没有意见，被告楼君鸿没有赔偿义务。被告楼耀文在第一次庭审中未作答辩，其在第二次庭审中辩称：房屋租赁和房屋买卖都是我父亲（楼君鸿）处理的，我就是卖房子时去签字，认可楼君鸿的行为。原告为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原告与被告楼耀文、楼君鸿存在房屋租赁关系且租赁期间存续的事实。2、陈树胜与黄蓁钦、丁金明、楼君鸿短信记录截图复印件一份，证明陈树胜欲将租金交给黄蓁钦但遭到阻碍的事实。3、房屋照片打印件及视频光盘各一份，证明被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香妨害原告租赁权的事实。4、陈树胜与租客聊天记录截图、费用收据、租房协议照片复印件各一份，证明陈树胜自侵权行为之日起本应收而未收进的租金损失。被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香共同质证称：对证据1三性均有异议，该份合同是否是双方当事人的意思表示以及是否本人签名均不可得知，再结合该出租协议的内容以及楼君鸿的答辩，三被告认为该协议是事后伪造的，因为从协议的落款时间可以体现，原告明明是2018年租的，可是落款时间是2015年，所以不能达到原告的证明目的；对证据2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，从双方的聊天记录可以明确双方均认为租赁到期时间是2019年9月9日，因此该份证据也达不到原告的证明目的；对于原告与楼君鸿的短信记录截图三性均有异议，三被告不清楚聊天内容是否是原告与楼君鸿的聊天记录，而且没有回复内容，是原告单方制作；对证据3真实性没有异议，光盘里的人物是被告丁金明，但被告丁金明是对自身所有的房屋进行的修缮，并未侵犯到任何人的权益，不能达到原告证明目的；对证据4三性均不认可，真实性无法核实，仅凭该证据不能证明原告收取租金而未收进的证明目的，该份证据恰好可以证明三被告在答辩中所述的事实，即案涉的房屋租金每层每年可达25000元左右。被告丁金明补充质证意见：对证据1，该协议连联系电话都没有，所以该合同存在虚假。被告吴娟香补充质证意见：租赁协议复印件是过户后楼君鸿给我的，原件还在楼君鸿手上。被告楼君鸿质证意见：对证据1真实性没有异议，是2018年转租的时候写的，当时为了体现原先租的是8年，所以写的日期还是2015年，转租的情况都跟被告丁金明、吴娟香说清楚过的，我的租金都是比较便宜的。对其他证据没有异议。被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香就其辩解意见共同向本院提供如下证据：1、房屋租赁协议图片打印件（原件在楼君鸿处）一份，证明被告楼君鸿将房屋出租给杨红良的事实。2、微信截屏打印件一份，证明案涉房屋转让之前发布出售信息情况以及房屋年租金15万元的事实。3、房地产买卖合同原件一份、不动产权登记证复印件一份，证明2018年10月12日被告黄蓁钦从被告楼耀文、楼君鸿处受让案涉房屋的事实。原告质证意见：对证据1真实性没有异议，对证明目的有异议，被告方的证明目的不明确，出租时间也不明确，原告是从杨红良处转租来的，并经被告楼君鸿、楼耀文确认，重新签订了合同；对证据2真实性有异议，从微信截图来看，发布方并不是被告楼君鸿、楼耀文，从发布内容来看，房屋实际市场价为450万元，而实际成交价是在428万元，结合被告楼君鸿的陈述，被告楼君鸿将租赁情况告知给了被告丁金明、吴娟香；对证据3没有异议，但在转让的时候，被告楼君鸿没有告知原告这一情况。被告楼君鸿质证意见：对证据1没有异议，是我发的；证据2不是我本人发布的，是房产公司公布的，租金情况也是房产公司根据评估发布的；对证据3没有异议。被告楼君鸿就其辩解意见向本院提供楼君鸿与杨红良签订的房屋出租协议书一份，证明楼君鸿与杨红良、与原告签订的协议都是真实的。原告质证意见：没有异议。被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香质证意见：杨红良未出庭，出租协议是否是其本人所签字，三被告不清楚，对真实性有异议；对楼君鸿、杨红良之间存在租赁关系是认可的，根据刚才原告的陈述，既然被告楼君鸿已将案涉房屋出租给了杨红良，对案涉房屋的转租权利就不归属于楼君鸿，楼君鸿没有权利进行出租并与原告达成协议，而三被告曾经与杨红良取得联系，他说他并没有将案涉房屋转租给他人，在杨红良没有到庭的情况下，原告与楼君鸿签订的房屋租赁合同无效，即楼君鸿在2018年无权将案涉房屋出租给原告，该证据并不能达到其证明目的。被告楼耀文未提供证据。根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认定如下：对原告提供的证据1，被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香对其真实性、合法性及与本案的关联性均有异议，但该协议的双方对其真实性均无异议，被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香所举证据并不能证明原告与原房东恶意串通签订该协议，因该证据与本案有关，故本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定；该份证据能证明原告与被告楼君鸿、楼耀文存在房屋租赁关系，结合当事人的陈述，该证据可以证明原告与原房东之间约定的租赁期限至2023年9月9日届满的事实。对原告提供的证据2，到庭的被告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定；被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香对其证明目的有异议，但从证据内容来看，可以达到原告拟达到的证明目的。对原告提供的证据3，到庭的被告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。对原告提供的证据4，被告楼君鸿无异议，被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香对其真实性有异议，根据原告与原房东签订的房屋出租协议以及被告黄蓁钦在案涉房屋附近粘贴的“重要通知”可知，原告在承租房屋后用于出租赚取收益，故被告黄蓁钦的行为，导致原告产生了租金损失。对被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香提供的房屋租赁协议图片打印件一份，原告和被告楼君鸿对其真实性均无异议，经本院向杨红良核实后，本院对其真实性予以认定；对被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香提供的微信截屏打印件，被告楼君鸿对其真实性无异议，原告对其真实性有异议，但其并未举证证明其不真实，故本院对其真实性予以认定，但该租金数额对原告没有约束力。对原告提供的证据3，原告及被告楼君鸿对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。对被告楼君鸿提供的证据，原告无异议，被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香对真实性有异议，但该证据系被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香所举证据1的原件，且已由本院向案外人杨红良核实，故本院对该证据的真实性予以认定。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2015年6月10日，被告楼君鸿、楼耀文将坐落于义乌市出租给案外人杨红良使用，并签订了房屋出租协议，约定：租期自2015年9月10日至2023年9月9日，租金为人民币每年25000元，按年结算；在租房期间，可以转租，必须通知出租方并经出租方同意；租金前四年每年25000元，后4年每年27000元；租金两年一付，提前一个月付。如租期未满，政府拆迁，出租方必须赔偿承租方装修一切费用；如本人不在，由合伙人管理，房东不得管制。双方还对其他权利义务进行了约定。2018年5月，经楼君鸿、楼耀文同意，杨红良将其与楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议中杨红良的权利义务转让给了陈树胜，并由陈树胜与楼君鸿、楼耀文另行签订了房屋出租协议，两份协议除承租人“乙方”不一样外，其余部分基本一致，为了体现原租赁期限是8年，双方将落款时间也写为2015年6月10日。截至2019年9月9日的租金已由被告楼君鸿收取。被告黄蓁钦和被告丁金明、吴娟香系一家人。被告吴娟香系房产中介人员，从事房地产中介行业多年。经人介绍，被告黄蓁钦等人了解到案涉房屋要转让，在2018年9月底，吴娟香去查看了案涉房屋，当时已知道案涉房屋由原告租赁使用。后被告楼耀文与被告黄蓁钦签订了房屋买卖合同，并于2019年10月22日将案涉房屋过户登记到被告黄蓁钦名下。被告黄蓁钦将该房屋交由被告丁金明管理。2019年8月8日，原告向被告黄蓁钦、丁金明发送短信，要求黄蓁钦、丁金明前来收取其与原房东签订的房屋租赁合同中2019年9月至2021年9月的房屋租金，但黄蓁钦、丁金明不同意。黄蓁钦表明：“价格没有谈好，我过来干嘛？”、“现在市面没有这个价。价格没有商量好之前我是不会过来”。同月，被告黄蓁钦户在案涉房屋附近粘贴了“重要通知”，内容为：“夏桥街93号楼耀文的房子，已经卖给了黄蓁钦，新房东已提前通知二手房东陈树胜，房子租期是2019年9月9日到期，二手房东现在都没有跟新房东协商交房租，各位租客请注意，不要把房租交给二手房东，9月9日之后的房租若交给二手房东的，请尽快找二手房东要回。如有损失新房东不承担相应责任”。2019年9月10日，被告丁金明将案涉房屋原有楼梯一部拆除、一部封锁，2-6楼断水断电，导致原告无法使用案涉房屋。原告在起诉后，因担心放置于案涉房屋中的财物被窃，便在房东已锁上的房门上又加了一把锁。被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香在庭审中认为案涉房屋2-6层的年租金应为12.5万元左右，在最后一次庭审中，黄蓁钦仍不愿将案涉房屋交付原告使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，案涉房屋在租赁期内发生了买卖导致房屋产权发生了转移，根据上述规定，原告与被告楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议对原告与新房主黄蓁钦继续有效。原告诉请被告黄蓁钦继续履行原告与被告楼君鸿、楼耀文签订的房屋租赁合同（房屋出租协议）于法有据，本院予以支持。被告黄蓁钦应保证原告对案涉房屋的正常使用、收益，因被告黄蓁钦将该房屋交由被告丁金明管理，而丁金明将案涉房屋断水断电、并将可使用的楼梯上锁，导致原告无法使用案涉房屋，丁金明的行为所产生的后果应由被告黄蓁钦承担，被告黄蓁钦应立即恢复案涉房屋的水电供应和正常通行。故原告诉请被告黄蓁钦立即恢复案涉房屋水电供应和正常通行符合法律规定，本院予以支持。本案系房屋租赁合同纠纷，原告以被告丁金明、吴娟香受被告黄蓁钦委托实施了侵权行为为由要求被告丁金明、吴娟香承担侵权责任于法无据，本院不予支持。根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因被告黄蓁钦自2019年9月10日起不履行原告与原房主签订的房屋租赁合同，导致原告无法使用该房屋并获取收益，给原告造成了损失。对于损失数额，按照被告黄蓁钦陈述，案涉房屋2-6层年租金正常市场价为12.5万元左右，故原告要求被告黄蓁钦按每月1万元赔偿租金损失也合情合理，对该赔偿标准，本院予以支持。因原告于2019年9月10日才无法使用案涉房屋，故原告要求被告黄蓁钦从2019年8月起赔偿损失于法无据，本院因支持从2019年9月10日起算损失。因涉案房屋转让后，出租方的义务由新房主承继，故原告要求被告楼君鸿、楼耀文承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求于法有据部分，本院予以支持。被告黄蓁钦、丁金明、吴娟香辩解依据不足部分，本院不予采信。被告楼君鸿、楼耀文辩解有理，本院予以采信。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄蓁钦继续履行原告陈树胜与被告楼君鸿、楼耀文签订的房屋出租协议；二、被告黄蓁钦立即恢复其所有的义乌市水电供应和正常通行；三、被告黄蓁钦于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈树胜房屋租金损失（自2019年9月10日起至将义乌市交付原告陈树胜正常使用之日止，按每月10000元计付）；四、驳回原告陈树胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告负担30元，被告黄蓁钦负担2470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  穆文好人民陪审员  杨丽青人民陪审员  龚静兰二〇二〇年三月二日代书 记员  吴佳佳