贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017)黔05民终347号 上诉人（原审被告）贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村。组织机构代码证:57712218-4。 法定代表人雷洪，该公司董事长。 委托代理人阮洪（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人陈浩(一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）秦漩，女，1985年9月30日出生，彝族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 委托代理人秦智（特别授权代理），男，住贵州省大方县，系秦漩之父。 上诉人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称：万丰公司）因与被上诉人秦漩商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初2920号判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告秦漩诉称：2013年，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：WF-36-122，被告将其开发的万丰国际商贸城第36幢122号商铺出卖给原告，合同约定，原告于2013年7月29日一次性交清全部购房款叁拾壹万贰仟伍佰元整（￥312500.00元），被告于2013年9月30日将原告购买的商品房交付给原告，于2014年5月30日取得该商品房的初始登记并将办理商品房转移登记的所有文书、文件交付给原告。如被告不能按照约定办理初始登记并将所有权证交付给原告，每逾期一日，被告承担原告实际交付房款的万分之二的违约金。原告于合同签订当日，依约定向被告支付了全部房款，但是直到原告起诉之日，被告一直不为原告办理房屋所有权证，也未将房屋所有权证交付给原告，被告拒不履行合同义务的行为，已经严重违约，根据双方合同的约定，被告应当按日支付原告已经实际交付的总房款的万分之二的违约金62.5元/日（312500.00×2÷10000=62.5元/日），截止到2016年6月30日，被告已经迟延办理房屋所有权证762日，为此，被告应当承担47625.00元的违约金，并且被告的违约行为仍在继续，自2016年7月1日起，被告还应当按照62.5元/日继续支付违约金，直至其履行完办理、交付房屋所有权证的合同义务之日止。虽然《商品房买卖合同》中，由被告填写的合同签订日期是2013年9月15日，但是原告认为，自双方协商一致，原告向被告支付全部购房款之日，《商品房买卖合同》就已经成立并生效，对双方具有约束力。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律的禁止性规定，不损害他人利益，合同自原告交付购房款之日已经生效。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告立即支付因其延期办理房屋初始登记的违约金47625.00元，并自2016年7月1日起按62.50元/日支付违约金，直至被告履行完合同义务，将原告购买的房屋所有权证交付给原告之日止；2、诉讼费由被告承担。 原审被告万丰公司答辩称:1、被告承诺于2014年5月30日取得涉案房产初始登记，交付给原告，由于政府原因，消防通道未达标，发生情势变更情形，政府已承诺是属政府原因导致涉案房屋情况发生。基于前述不可抗力的政府原因和情势变更情形，被告公司立即撤回此承诺，撤回的主要原因除前述理由之外，更重要的是涉案情况涉及潜在原告有2000多户，若违约事实成立，违约金达到1亿多，公司立即面临破产，将危及到所有购房户几千余人的利益，及社会公共利益受损，故撤回此承诺，并从撤回之时，立即生效。既然撤回承诺，即无违约事实的存在，若原告认为撤回承诺有异议，可另案提起诉讼；2、原告自认，被告已如期交付房屋，仅仅是前述原因导致逾期办证，其主张要求承担违约金，被告认为违约金的存在，主要有两种形式，一种为惩罚性违约金，一种为补偿性违约金，涉案事由产生的违约当属补偿性违约金，主要弥补给原告造成的实际损失为限，据此既然原告已如期管理使用、收益涉案房屋，已不存在损失的问题，故原告主张违约金不应得的支持；3、原、被告双方已有特殊约定，即基于前述原因，原告已然默许被告在合理期限内办理相关产权手续的事实。因此，被告不应当承担违约责任，及原告所主张违约金不能成立；4、消防设施未能通过验收，有原告自身的装修原因，因此原告自己也应该承担责任，所以有原告和被告的原因导致产权证的办理不能，违约金应当酌减。 原审经审理查明：2013年9月15日，原告秦漩（买受人）与被告贵州毕节万丰置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：WF-36-122）约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第36幢1层122号房（房号为36-122），该商品房用途为商业营业用房；建筑面积42.94平方米，套内建筑面积35.60平方米，房屋总价款为312,500.00元，买受人应在2013年7月29日前支付全部房价款。出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。转移登记，（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。2013年7月29日前，原告向被告交付购房款312,500.00元。同时，被告向原告预收登记费合计1,133.00元。被告未按合同约定于2014年5月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。原告遂以前述诉请诉至本院。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应承担违约责任，向原告支付相应的违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，被告应按约定向原告支付逾期办证违约金，即按已交付房价款的日万分之二计算支付。违约金计算时间从双方约定2014年5月30日的次日起计算。故对原告的诉请，本院予以支持，违约金的计算以原告已付购房款312,500.00元为基数，按日万分之二的标准，从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止。对被告提出基于政府原因及情势变更情形的撤回承诺，不存在违约的抗辩主张。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定，承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时至达要约人。本案中，原、被告双方已经就购买商铺订立《商品房买卖合同》并已履行了部分合同义务，不再产生撤回承诺之说。被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为原告秦漩办理位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第36幢1层122号（房号为36-122）商铺的权属证书并交付原告秦漩；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告秦漩逾期办证违约金（以原告秦漩已交付房价款人民币312,500.00元为基数，按日万分之二的标准从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止）；三、驳回原告秦漩的其他诉讼请求。案件受理费人民币991.00元，减半收取人民币495.50元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。 宣判后，万丰公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判；改判上诉人不支付被上诉人违约金；涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人虽未在规定的期限内办理产权证书，但逾期办证并非上诉人的原因造成。2013年7月，为迎接项目观摩会议，市政府要求万丰公司加快推进工程建设。为完成会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防未能通过验收；被上诉人购买商铺后，擅自改变商铺结构，原安装的消防设备发生改变，也是导致消防未验收通过的原因之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，本案中逾期办证系上诉人不能把控的客观原因导致，被上诉人自身存在过错，因此上诉人不应当承担违约责任。即使上诉人应当承担违约责任，也应当以被上诉人遭受实际损失为前提，本案被上诉人已经对涉案门面进行正常的出租经营，并未遭受任何损失且还有收益。一、二审判决按照双方合同约定判令上诉人支付逾期办证的违约金不当。上诉人属我市重点招商引资企业，不能按期办理产权证书没有主观恶意，不存在过错。加之通过上诉人努力，产权证书已在陆续办理。现涉案业主众多，高达两千多户，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素，请求人民法院考虑上诉人处境，顾全大局，支持上诉人的请求。 被上诉人秦漩二审答辩称：被上诉人要求上诉人按照合同履行。 二审中上诉人万丰公司提交如下证据： 1、《七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《毕节市商品房屋备案证明书》、毕节万丰商贸城室内概貌图。证明：上诉人不能办理房屋产权证是消防原因导致，消防存在隐患归责于政府，属于不可抗力；被上诉人没有因此受到损失，反而盈利，上诉人不应支付违约金；部分业主擅自改变房屋结构导致消防验收不合格，对上诉人逾期办理房产证存在过错；消防经整改已经合格，房产证正在分批办理中。 2、何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书。证明：违约金的赔付应以实际损失为基础，被上诉人未提供证据证明上诉人违约导致其遭受损失，而且还产生了收益，故上诉人不应支付违约金。 3、贵州省高级人民法院民事裁定书。证明：上诉人与业主李远强、刘丽等三案，贵州省高级人民法院认为业主未举证证明其遭受实际损失，业主主张高额赔偿金有失公允，故指令再审。 4、《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》。证明若支付违约金将不利于地方经济发展，甚至会引起群体性事件，存在不稳定因素，本案应考虑法律效果和社会效果的统一。 被上诉人秦漩质证认为：因为是复印件，真实性无法核实，即使真实也与本案无关。 本院认为，《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明案涉房屋于2017年1月9日经消防验收合格，予以采信。《毕节市七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《毕节市商品房屋备案证明书》以及万丰置业商贸城室内概貌图不能证明案涉房屋2017年1月9日前消防验收不合格的原因属于不可抗力，不能体现被上诉人擅自改变房屋结构并导致消防验收不合格，不能反映被上诉人未因上诉人逾期办理房产证遭受损失；贵州省高级人民法院民事裁定书内容与本案要件事实不具有关联性，上诉人的证明目的无实际意义，不予采信；何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书及《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》亦与本案事实无关，不予采信。 二审中，本院依职权调取了以下证据： 1、毕节市公安消防支队毕公消审凭字〔2014〕第0069号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，载明：“贵州毕节万丰置业有限公司于2014年5月9日向我支队申请毕节万丰国际商贸城（25-47栋建设工程）消防设计审核，我支队经审查认为申请复核规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内出具审核意见”。 2、毕节市公安消防支队于2014年6月3日作出毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》，载明：“同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工；该工程验收前应提供具有资质的消防技术服务机构检测合格的证明文件、消防产品应当选用符合国家标准的产品，所选定消防工程施工单位一个具有国家相应资质。经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我支队审核、该工程竣工后，应当向我支队申报消防验收，验收合格方可投入使用”。 3、毕节市公安消防支队2016年8月23日作出毕公消验凭字（2016）第0151号《建设工程消防验收申请受理凭证》，载明：贵州毕节万丰置业有限公司2016年8月23日申请的毕节万丰国际商贸城25-47#楼建设工程消防验收，经审查符合规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见”。 4、毕节市公安消防支队2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》，载明：“经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在以下问题：（1）25号楼与3号楼高层建筑防火间距仅有6.4米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.2.1条之规定；（2）所有未吊顶部门喷头选型错误，不符合《自动喷火灭火系统设计规范》（GB50084-2001，2005年版）第6.1.3.1条之规定；（3）31b、32b号楼上人平屋顶未设置实验消火栓，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第8.4.3.10条之规定；（4）31b、32b号楼及风机房未按规范要求安装应急照明和疏散指示标志，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第11.3条之规定；（5）部分大于600MM梁的区域内未设置火灾探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）第6.2.3.3条之规定……。你单位应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用”。 上诉人万丰公司质证认为：对该证据三性均无异议。 被上诉人秦漩质证认为：该证据显示消防不过关与观摩会无关，是上诉人原因导致。 本院认为，本院依职权调取的证据程序来源合法，内容客观真实，与本案相关联，能证明案涉房屋2017年1月9日前消防验收不合格系该工程消防建设存在未按原设计进行施工，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等原因所致，本院予以采信。 二审经审理查明：除对一审查明的事实予以确认外，另查明，上诉人于2016年8月3日申请毕节市公安消防支队对诉争房屋进行消防验收，毕节市公安消防支队于2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《建设工程消防验收意见书》，评定诉争房屋所属工程消防验收不合格。 本院认为，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋未能如期办证是否由于上诉人原因所致；2、上诉人应否承担违约责任，如承担违约责任，违约金应如何计算。 关于焦点一，本案诉争房屋因不符合消防验收条件致不能按合同约定期限办理商品房转移登记相关文书，上诉人虽以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形为由主张其不构成违约，不应承担违约责任，但本院依职权调取的毕节市公安消防支队作出的毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》、毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》等证据证实了诉争房屋2017年1月9日前消防验收不合格系该工程消防建设存在未按原设计进行施工，该后果系上诉人自身原因导致，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等原因所致，不属不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形，且即便诉争房屋消防验收不合格系基于政府要求上诉人快速推进工程建设所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能对抗上诉人根据合同约定承担违约责任。而上诉人所举证据亦不能达到部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格的证明目的，上诉人对此承担举证不力的不利后果。 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人因自身原因未能如期办理完商品房移转登记相关文书并交付被上诉人，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故上诉人所称逾期办证未对被上诉人造成实际损失，不应支付违约金的上诉理由不成立，不予采纳。鉴于争议双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”约定的违约金标准与金融机构逾期贷款利息相比并未过分悬殊，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“当事人对约定的违约金过分高于所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于所造成的损失”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。原审据此判决上诉人按合同约定支付违约金并无不当。上诉人关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的上诉主张，不属于法律规定上诉人应免于承担责任的理由，不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费991元，由上诉人贵州毕节万丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一七年五月八日 书记员  周凯鸣