浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0702民初382号原告：李法金，男，1962年11月27日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：洪慧英，浙江金奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳定，浙江金奥律师事务所律师。被告：陈献宝，男，1960年4月24日出生，汉族，住金华市婺城区。原告李法金与被告陈献宝确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告李法金及其委托诉讼代理人，被告陈献宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李法金向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告李法金与被告陈献宝之间的房屋买卖合同有效；2.判令被告停止干扰原告合法经营行为并协助原告办理不动产权证（或集体土地建设用地使用证）过户或变更登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与李法林、李法良系兄弟。原告家坐落于的老发房子原有三间。1983年原告家分家时，兄弟三人各分得一间老房子，其中东边间归李法良，中间归李法林，西边归李法金，李法金的西边间要给其母亲居住过老。1985年以前原告居住在，之后居住在金华市区。1986年原告大哥李法林因经济原因，将李法金西边间老房子以2050元的价格出卖给了外乡人金华市婺江鞋厂的陈献宝，双方签订过一份房契。1992年第一次农村宅基地登记时，陈献宝通过相关部门将该间老房子的土地所有权登记在自己名下，并办理了集体土地使用权证。之后，由于李法金、李法良多次向陈献宝提出交涉，以及陈献宝是非农外乡人，无法对这间老房子进行拆建等原因，陈献宝同意将该间老房子以10000元的价格卖给李法金。1999年双方达成口头协议，李法金付清房款后，陈献宝将集体土地使用权证及案涉房屋一并交付给李法金，双方就此就房屋买卖交割完毕，原告李法金管理使用至今。2004年，在李法良的召集、操办下，李法金、李法良兄弟二人对三间老房子进行拆除后重新建造，合建成一幢六层楼新房，原西边间老房子宅基地上重建的新房仍归李法金所有和使用。此后，该房屋由李法良负责管理、出租、收取费用，缴纳水电杂费。重建时，兄弟二人曾多次要求社区及土管部门将之前登记在陈献宝名下的土地证变更登记回李法金名下，但按当时的政策土管部门已停止办理过户手续，因而未能办成变更登记。目前，被告不但不配合原告办理产权证过户手续，反而以集体土地使用权证登记在其名下为由，多次干扰原告对房屋的管理及使用。被告之行为，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。故成诉。被告陈献宝辩称，1.原告提起诉讼缺乏事实和证据，并且已过诉讼时效。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求；2.请求法院依法责令李法良停止侵害，赔偿经济损失199995元；3、请求法院依法责令汪建军停止侵犯，赔偿经济损失259500元，追究刑事责任。事实与理由：答辩人陈献宝与原告是南面邻里关系，现在不是。邻居期间并无交流，从未接触，答辩人根本不认识原告李法金。在1986年答辩人陈献宝以2050元人民币购买李法林老屋一间，订立房契一份。并在此房居住生活，在1990年至1992年期间，依法登记取得集体土地建设用地使用证。答辩人与李法良是东面共墙的邻居，在1994-1995年，李法良多次欲和答辩人陈献宝商量翻建老屋，答辩人考虑与李法良是共墙关系，日后自己翻建也要与其商量，现在他主动要求合作就答应与李法良合作翻建。并将涉案房屋与集体土地建设用地使用权证以租用方式租给李法良。待时机成熟时翻建老屋使用。翻建资金由李法良先垫付。李法良将12600元人民币作为租金及集体土地建设用地使用证的暂用保证金交至答辩人陈献宝。当时房屋租金120元一个月，待房屋翻建完毕时归还涉案房屋与集体土地建设用地使用权证。届时答辩人陈献宝退回保证金和房屋造价资金。答辩人陈献宝与原告从未见面，更不曾达成过口头协议。原告以口头协议为由，要求确认买卖合同有效，缺乏事实依据。原告提起诉讼时效已过，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。现距房屋建成已有15年，在此期间答辩人陈献宝多次向李法良联系，要求归还宅基地及房屋使用权，但李法良始终以各种理由推诿，多次答应又反悔。答辩人陈献宝发现李法良更是将房屋出租给汪建军，非法牟利多年，房屋对外出租所得三分之一属于答辩人陈献宝。经江南派出所高畈社区调解无效。严重违反《中华人民共和国土地管理法》第二条，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。第十一条，土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占。李法良一直侵占至今，并非法牟利。根据《中华人民共和国物权法》中规定了宅基地使用权。第一百五十二条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有使用权。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。请求法院依法责令李法良停止侵犯。归还答辩人陈献宝宅基地及房屋使用权，并且赔偿经济损失。从2004年至2019年，以每年4万元出租，其中三分之一是属于答辩人陈献宝所有，总计15年，15年*4万元/每年*1/3=199995元。现在答辩人陈献宝宅基地及房屋被汪建军强行侵占，非法牟利，多次要求此房不出租，归还答辩人陈献宝居住。汪建军不肯。经江南派出所调解无效。严重违反《中华人民共和国土地管理法》第二条，任何单位和个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让。第十一条，土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占，汪建军一直侵占至今。请求法院依法责令汪建军停止侵占，归还答辩人陈献宝的宅基地及其房屋使用权。依法追究汪建军刑事责任。赔偿经济损失和精神损失、误工费。从2015年至2020年期间，4年零3个月，按每月每间450元出租，其中10个房间是答辩人陈献宝所有的。5400元/年*4年*10间房=216000元，另外3个月*450元/月*10间房=13500元。精神损失费20000元，误工费10000元，合计216000元+13500元+20000元+10000元=259500元。综上所述，原告提起诉讼缺乏事实和证据，且超过诉讼时效。请求法院驳回原告起诉或诉讼请求。支持答辩人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案事实部分的争议在于原、被告对于涉案房屋是买卖关系还是租赁关系。原告李法金认为涉案房屋系1999年由原告委托其哥哥李法良向被告陈献宝以10000元的价格购得，被告交付了集体土地建设用地使用权证，后由原告与其哥哥于2004年共同出资重建了六层房屋。被告陈献宝认为该房屋系在1994年原告哥哥李法良以12500元价格向其提出租赁房屋，租金为120元/月。被告将集体土地建设用地使用权证交付给李法良，12500元含房屋租金及土地建设用地使用权证的押金。根据双方提交的证据、证人证言及庭审查明，本院认为，涉案房屋系1999年由原告委托其哥哥李法良向被告陈献宝购回，由被告陈献宝将土地使用权证交付给李法良更符合常理。按被告陈述，当时租金为120元/月，原告一次性交付12500元用于缴纳租金和土地使用权证的押金不符合常理。且被告陈献宝认为，1994年被告与原告哥哥李法良就垫资帮被告重建房屋一事商量过，但双方对重建房屋价款及价款返还方式均未约定，后李法良将涉案房屋拆除并重建成六层房屋等的行为不符合房屋租赁的形式。2017年之前，被告并未就房屋产权问题向原告提出过任何形式的主张。综上，本院对原、被告之间形成的关系确认为房屋买卖合同关系而非房屋租赁关系。根据对双方当事人证据的质证和庭审查明，本院认定事实如下：1983年原告与其大哥李法林、二哥李法良订立分家册一份。约定：因兄弟三人已长大，理应各自独立建业落家。经自报协商原建新屋汪家店江中巷15号占地面积三间约50平方米，其中心间分给长子李法林，靠东一间分给次子李法良，靠西一间分给李法金和母亲居住。1986年1月3日，被告陈献宝从原告大哥李法林处以2050元的价格购得原告所有的老房子靠西边一间。并订立房契约定：城南乡红旗大队汪家店村李法林老屋一间出卖，买方金华市婺江鞋厂陈献宝经协议决定计人民币贰仟零伍拾元整，房屋坐落汪家店村中。1992年8月19日，被告陈献宝向金华市婺城区土地管理局申请，并取得涉案房屋的集体土地建设用地使用权证〔证号：婺集建（1992）字第09368号〕。后原告李法金以其二哥李法良的名义向被告购回案涉房屋。该房屋于2004年拆除，并由原告李法金与李法良共同出资建造，房屋建成后由原告李法金和李法良一直管理使用至今。本院认为，本案系确认合同效力纠纷案件，不适用民事诉讼法关于诉讼时效的规定。原、被告之间形成事实的房屋买卖合同关系，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告在涉案房屋实际管理已对该房屋形成了稳定的占有关系，且原告为本村居民，具备拥有本村宅基地的资格。综合本案的实际情况，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，确认原告李法金与被告陈献宝签订的买卖房屋协议有效较为适宜。对于原告提出的要求被告停止干扰原告合法经营行为并协助原告办理不动产权证过户或变更登记手续的主张，因原涉案房屋已在2004年拆除，现房屋系在2004年重建，且被告对重建后房屋并未实际占有并造成妨害，故对原告提出的该主张本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李法金与被告陈献宝之间的房屋买卖合同有效。二、驳回原告李法金的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取，原告已预交），由被告陈献宝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 张标彦二〇二〇年三月十六日代书记员 徐浩天