浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5073号 上诉人（原审原告）：朱华江，男，1961年11月5日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：蔡世雄，浙**越律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：叶新权，男，1967年9月13日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：叶关良，松阳县长虹法律服务所法律工作者。 上诉人朱华江与上诉人叶新权因房屋租赁合同纠纷一案，均不服诸暨市人民法院（2019）浙0681民初13054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 朱华江上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判，判令被上诉人继续履行2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》，支付2019年7月15日至2020年7月15日的房屋租赁费220500元并支付按220500元计算自2019年7月16日起至款付清之日止按月租金的日0.5%计算的逾期付款滞纳金；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》应当依法有效。上诉人取得涉案土地后，建设的房屋一直用于生活居住并出租，被上诉人承租后，通过审批办理了相应的开办宾馆许可证、消防证等，宾馆开办至今7年之久。若涉案土地是工业用地，上诉人自己不能用于生活及出租，被上诉人也审批不出相应的许可证及消防证等。相关法律法规中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变土地用途的租赁合同无效。二、一审法院法律适用不当。一审法院适用的《物权法》第一百四十条，是对使用权人的规定，现上诉人只是将房屋出租给被上诉人使用，未改变土地用途，即便改变土地用途也是被上诉人的行为，且本案为租赁合同纠纷，不能适用物权法。《城镇国有土地出让转让暂行条例》第28条只是说未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。上诉人取得的土地性质是综合用地，购买土地的本意就是用于生活居住，有多余的房屋就出租谋生，上诉人没有违法。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 叶新权辩称，涉案房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同，朱华江受让土地的用地性质为工业用地，用于建设厂房和办公楼，而不是用于承包经营宾馆项目，原审判决对合同效力的认定是正确的。 叶新权上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审，或查明事实后依法改判。事实和理由：一、导致上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效的原因是被上诉人朱华江在明知上诉人租赁房屋的用途为开设宾馆的情况下，擅自改变土地用途，导致合同无效的过错在于被上诉人。二、2019年7月15日之后的房屋占有使用费上诉人不用支付，因为上诉人在2019年7月14日前就已经通知被上诉人不再继续租赁。1.周围邻居可以证明；2.因上诉人通知不再经营，被上诉人擅自对涉案房屋加锁，阻止上诉人腾空房屋，诸暨市大唐镇派出所两位辅警可以证明；3.被上诉人的诉讼请求第一项为继续履行合同，说明上诉人已经明确告知被上诉人不再继续租赁，其才会要求法院判令继续履行。综上，请求二审法院支持上诉人叶新权的上诉请求。 朱华江辩称，原审认定涉案房屋租赁合同无效系适用法律错误。承租人在没有交还租赁房屋钥匙的情况下，其应当支付实际占有和控制房屋期间给出租人造成的损失。 朱华江向一审法院起诉请求：1.要求被告继续履行2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2019年7月15日至2020年7月15日的房屋租赁费220500元；3.判令被告支付220500元自2019年7月16日起至款付清日止按日0.5%计算的逾期付款滞纳金；4.判令被告支付原告律师代理费10000元；5.判令被告将消防证按合同变更到原告名下；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年4月14日，原告朱华江作为出租方（甲方）、被告叶新权作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将诸暨市大唐镇开元西路159号后面1栋2楼、3楼、4楼、5楼和一楼店面一间（4米×7米）的物业租给乙方使用，用途为经营宾馆；租赁期间为2012年7月15日至2022年7月15日，共计十年，交付使用期为2012年4月15日；第一年租金为20万元，前三年租金不变，第四年租金在上年基础上递增5%，即21万元，第五年、第六年租金不变，第七年租金在上年基础上递增5%，即22.05万元，直至十年期满租金不变，第一年租金在物业交付使用之前一次性付清，之后每年租金在一年到期之前1个月内支付；乙方应向甲方交付5000元作为定金，乙方按照合同约定支付完第一年租金后，自动转换为押金；租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告朱华江将租赁物交由被告使用，被告在租赁房屋内经营住宿酒店，并已按约支付租金至2019年7月14日。另查明，原告朱华江于1999年2月9日依法受让位于诸暨市.4平方米（其中公用分摊面积46.6平方米）的土地使用权，该土地用途为综合用地；2008年9月11日，原告朱华江取得《建设用地规划许可证》，该证载明：用地单位为朱华江，用地项目名称为厂房、办公楼，用地位置大唐镇开元西路159号，用地性质为工业用地。2009年2月4日，朱华江取得《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为厂房办公楼，建设位置为大唐镇开元西路，面积614平方米。原告朱华江为本案委托浙江博凡律师事务所律师代为诉讼，并支出律师代理费10000元。 一审法院认为，本案争议焦点为：原、被告于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》是否有效。原告认为，其取得相关权证，是房屋的合法出租者，且被告已经办理开办宾馆许可证，租赁合同依法有效；被告认为，案涉土地使用权性质为工业用地，故双方签订的租赁合同依法无效。该院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”根据原告提供的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》可认定，租赁物所涉土地并非商业、旅游、娱乐用地，该土地上所建房屋不能用于包括开办住宿酒店等在内的商业用途，故原告将其所建房屋及国有土地出租给被告用于经营宾馆，违反行政法规的强制性规定，且在起诉前原告未经出让方同意并经相关土地管理部门和城市规划部门批准改变土地用途，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。该院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故原告要求被告继续履行该租赁合同，该院不予支持。原告还要求被告支付自2019年7月15日起至2020年7月15日止按合同约定的租赁费用220500元，因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求被告支付合同约定的尚未发生的租赁费用，该院不予支持，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋》第五条之规定，实际占用期间产生的使用费，该院参照合同约定的租金标准予以支持。原告要求被告根据合同约定支付220500元自2019年7月16日起至款付清日止的滞纳金、律师代理费，因合同无效，且无证据证明因被告过错导致该租赁合同无效，故对该二项诉请，该院不予支持。原告还要求被告将消防证按合同变更到原告名下，该院认为该项诉请涉及消防等相关部门职能，不属于本案审理范围，原告应另行处理，本案中该院不予支持。综上所述，对原告合理部分诉请，该院不予支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋》第五条规定，判决：一、原告朱华江与被告叶新权于2012年4月14日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告叶新权应于本判决生效之日起三十日内腾退诸暨市大唐街道开元西路159号1栋2楼、3楼、4楼、5楼和一楼店面房屋，并将该房屋交予原告朱华江；三、被告叶新权应按每日604.11元标准计算支付原告朱华江自2019年7月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，款限实际腾退之日同时付清；四、驳回原告朱华江的其他诉讼请求。案件受理费4758元，减半收取计2379元，财产保全费1673元，合计4052元，由原告朱华江负担2908元，被告叶新权负担1144元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉《房屋租赁合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，涉案房屋所在土地性质为工业用地，土地用途为综合用地，与被上诉人承租涉案房屋用于宾馆经营用途不一致，但现行法律行政法规中并无禁止国有工业用地用于商业用途的效力性强制性规范。虽《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定》第二十八条规定“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地的，土地使用权不得出租”，但上述规定是管理性强制性规定，违反该规定仅导致相关行政机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然的导致改变土地用途的租赁合同无效。故案涉《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他导致合同无效的情形，依法应认定有效。原审对案涉《房屋租赁合同》效力认定有误，本院依法予以纠正。依法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应依约全面履行。上诉人叶新权称，其已于2019年7月14日前通知朱华江不再继续租赁，故其无需支付2019年7月15日之后的租金，然只有享有法定解除权或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不发生解除合同的法律后果。本案中，叶新权并不享有法定或约定的解除权，即便其于2019年7月14日前向朱华江表示不再租赁涉案房屋亦不发生合同解除的法律后果，其仍应依约支付租金。根据《房屋租赁合同》，2019年7月15日至2020年7月15日租金应于前一年租期到期之前一个月内付清，即上诉人叶新权至迟应于2019年7月15日交纳该年度的租金220500元，然叶新权迄今尚未交纳该租金，显然构成违约，应承担相应违约责任。虽《房屋租赁合同》约定，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，然该违约金约定过高，本院酌情予以调整。对于2019年8月19日之前的逾期支付租金违约金以220500元为基数按照同期银行贷款基准利率计付，对于2019年8月20日之后的违约金以220500元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于上诉人朱华江诉请的律师代理费，鉴于律师费不属于必要发生的费用，且双方并未在《房屋租赁合同》中予以约定，故该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人朱华江要求将消防证变更到其名下的诉请，由于消防安全检查合格证的申领、变更事项涉及消防部门职能，该项诉请不属于民事诉讼的受理范围，本院不予支持。 综上，上诉人朱华江的上诉请求合理部分，本院予以支持，其不合理部分，本院予以驳回。上诉人叶新权的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初13054号民事判决； 二、叶新权应于本判决生效之日起十日内支付朱华江2019年7月15日至2020年7月15日的租金220500元，并以220500元为基数，支付自2019年7月16日起至本判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 三、驳回朱华江的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4758元，减半收取2379元，财产保全费1673元，合计4052元，由朱华江负担405元，叶新权负担3647元；二审案件受理费4758元，由朱华江负担476元，叶新权负担4282元。叶新权应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向法院交纳。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  茹赵鑫 二〇二〇年三月九日 书记员  孙心怡