上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初3087号原告：熊红梅，女，1971年1月14日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：肖蓉，上海恒隆律师事务所律师。被告：上海新城金郡房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐云龙，执行董事。委托诉讼代理人：王泉泉，男。委托诉讼代理人：宋璐佳，女。原告熊红梅诉被告上海新城金郡房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2017年4月13日公开开庭进行审理，原告熊红梅的委托诉讼代理人肖蓉、被告上海新城金郡房地产有限公司的委托诉讼代理人王泉泉、宋璐佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因(2016)沪0118民初11085号案件支出的律师费人民币(以下币种均为人民币)3,000元；2、判令被告赔偿因(2016)沪0118民初11085号案件判决应由原告负担的一切费用及原告因履行(2016)沪0118民初11085号案件判决而支出的费用和损失(需拆除露台原有装修)暂计6万元；3、原告不能独占使用露台的损失185,000元，计算方式：311、312、313三套房屋平均单价约2万元/平方*三套房屋对应的露台面积约74平方*1/2(比照计入产证面积的阳台)*1/2(露台顶部未封闭)*1/2(由独占使用变为共同使用)。事实与理由：被告系青浦区新城亿华里吾悦广场开发商。2013年12月，被告工作人员向原告推介吾悦广场96号312、313室商铺，明确告知原告两商铺的露台将由原告独占使用，且其可独占使用的区域还包括311商铺后的露台，因为311商铺无通向该露台的后门，所以312、313商铺的单价比311商铺多1倍左右。原告正是看中该可独占使用的露台才决定买下两商铺。2013年12月26日，原被告签订《上海市商品预售合同》。2014年12月27日，被告通知原告看房，原告发现311商铺有后门，即提出异议。经沟通，被告决定封闭311商铺后门，原告予以接受，双方2015年8月7日办理了房屋交接手续。2015年9月，311商铺业主将后门打开，使用其后露台，与被告发生纠纷，并于2016年10月向法院提起诉讼。在该案诉讼中，原告向规土局查阅该幢房屋的平面规划图纸，才得知311商铺在规划时确有后门。原告认为，被告无法兑现承诺的行为致使原告遭受其他业主的起诉、可使用的露台面积减少、使用露台的方式发生不利变更，原告因此遭受极大损失，故诉至本院做如上诉请。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求，并要求保留诉权。被告上海新城金郡房地产有限公司辩称：不同意原告诉请，对原告陈述事实不予确认。第一、第二项诉请是针对他案作为依据，但他案目前未有生效判决，原告需支出的金额不确定，即使判决原告需要支付该部分费用，被告认为超出了被告的预见范围，应该按照双方签订的合同中的约定来确定，原告和第三方发生的相邻权纠纷与被告无关。第二项诉请中的拆除露台装修，是原告擅自搭建的违规装修，对6万元的金额不予确认。第三项诉请的计算标准没有约定及法律依据，共有部分没有拆分的法律规范。被告交付的房屋符合交付标准和条件，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月16日，被告(甲方)与原告(乙方，以“马梅”的名义)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区盈浦街道淀山湖大道150弄《新城忆华里吾悦广场》96号312室(以下称312商铺)，据甲方暂测该房屋建筑面积为79.69平方米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为26,758.83元，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,132,411元。同日，原告还向被告购买《新城忆华里吾悦广场》96号313室(以下称313商铺)并签订合同，合同约定313号商铺建筑面积79.69平方米，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为24,884.65元，购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,983,058元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告交付商铺，原告对商铺以及与311、312、313号商铺相连的露台进行了装修。312商铺于2015年11月4日核准登记于原告名下。因就312、311号商铺对应的露台的使用产生争议，2016年10月9日，311商铺的权利人费海原以相邻关系纠纷为由起诉本案原告【案号为：(2016)沪0118民初11085号，以下简称11085号案件】，要求原告拆除露台原有装修并赔偿损失。截止本案判决之日，该案尚未有生效判决。另查明，关于311、312、313号商铺，其中312、313号商铺的面积均为79.69平方米，312号的单价比311号高1万余元，比313号高几千元。311号商铺位于在楼层转弯处，旁有卫生间、配电间，户型不方正。现311、312号商铺后的露台是空置的，没人使用。露台没有隔离，仅铺设木地板。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产登记簿、上海市商品房预售合同、民事起诉状、应诉通知书、律师费发票、露台照片等证据予以证实，并经庭审出证质证，本院予以确认。审理中，原告表示，11085号案件还没有判决，但是第一项诉请的律师费原告已经实际支付，应由被告承担。第二项诉请的装修不是违章搭建，是在露台上装的木地板，邻居要求拆掉。第三项诉请是比照阳台面积予以调整的，通常阳台一半面积计入产证面积，阳台要封顶的，但涉案阳台没有封顶，所以再减半计算，现阳台可供311、312号两家商铺使用，故再减半。原告购买系争商铺时，被告的工作人员明确表示311商铺没有后门，故311商铺后的露台可归原告独自使用，也因此312商铺的单价高于两旁的311、313商铺。发现311商铺有后门后，原告与被告方工作人员联系，被告方亦承认销售图纸上显示311商铺无后门，并承诺锁住311商铺后门。露台是原告的专用部分，不在产证面积内，312商铺比311商铺单价贵也是露台的原因，原告对此付出了对价。补充合同中对于双方就潜在可能承担的赔偿责任的上限约定是被告拟定的格式条款，没有做出提示，且是被告免除自己的责任条款，应为无效。原告提供以下证据：1、四段录音、预售方案，第一段录音是原告与被告销售杨某的通话录音，打的是被告座机，证明原告买房时销售人员明确311没有后门，311后面对应的露台311不能使用，只有312业主可以使用，而实际看房的时候311是有后门的，就找杨某询问情况，杨某陈述是看图纸卖房，当时图纸上311的确没有后门，杨某在通电话时拿出图纸再行核实，的确311没有后门。第二段录音是原告和被告销售总监施志扬的通话，证明经过沟通，被告确认要封闭311后门，承诺阳台给原告独用，不给311使用，并明确该方案可以落实。施志扬的电话铃声中有被告公司的介绍。第三、第四段录音中原被告就311有后门的问题进行沟通，再次确认卖房的时候311规划是没有后门的。预售方案是从房管局调取，第4页中提及施志扬是被告的销售负责人，有联系方式。2、平面图两张，第一张标注有门弄牌号的图纸是原告与邻居就311是否有后门问题发生争议时，派出所民警从开发商获取，显示311无后门，312是有后门的。第二张没有标注门弄牌号的图纸是从规划局档案调取，图纸显示311有后门。被告销售时用的311无后门的图纸，报规土局用311有后门的图纸，存在欺诈。3、销售图纸，系原告购房时在被告销售现场拍摄的照片。证明被告销售房屋时使用的图纸上，311没有通向露台的后门，而312是有后门的。4、询问笔录，证明原告与311发生纠纷时，原告在派出所的陈述及派出所取得相关图纸的背景，与录音内容相印证。被告针对原告提供的上述证据发表质证意见：1、商铺开发结束，销售人员已经撤走，有无杨姓销售人员不清楚，真实性无法确认。预售方案真实性认可，但仅证明2013年10月份施志扬的身份情况，而原告录音时施志扬的身份状态需再核实。即使施志扬是被告的销售，录音也不能证明在购买系争房屋时被告明确告知311房屋对应的露台是原告独占使用，录音中也没有提及被告承诺该露台全部由原告独占使用，对于311的封门是被告针对原告的要求协调的结果，但不能反推被告承诺该露台由原告独占使用。录音中原告提及的装修进场，被告认为是房屋套内的正常装修，和露台装修没有关联。2、销售部已经撤走，无法核实没有门的图纸是否出自被告。有门图纸真实性予以认可，与施工、竣工图一致。3、照片模糊，并非正规销售宣传资料，真实性不确认。4、笔录仅是原告单方陈述，没有第三方印证，关联性不予确认。被告表示：本案是合同纠纷，应恢复到双方签订的书面合同来看待本案。原告商铺并非有专有通道可独自通往露台，本案不适用物权法对房屋专有部分的规定。原告强调被告承诺其露台独占使用，但没有提供被告出具的书面承诺材料，客观上该露台不具备独占使用的前提，而是全体业主共有部分。原告提及被告在销售过程中存在误导，但对此没有提供相应证据。网签合同的补充条款部分不存在加粗加黑的做法，故被告通过补充协议阅读后每一页进行提醒的方式做到提示义务，合同条款均合法有效。合同补充条款约定超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具有法律效力，该页有原告的签章确认；补充条款还约定就甲方向乙方应承担的违约金、赔偿金等最高不得超过乙方实际支付合同总价款的2%，该约定合法有效，原告的诉请已超过该金额。被告提供以下证据：1、预售合同，合同第34页第4.1条中明确除了合同以外的任何承诺或文件除非以书面形式并经双方确认盖章才发生法律效力。有且仅有被告合同的该页内容有原告私章盖章确认，原告对此内容知晓，被告已尽到提醒义务。2、2015年8月1日物业出具的违章装修整改通知单，张贴在原告房屋门上，要求原告恢复露台原状。违章指原告在露台上铺设木地板，要求原告拆除木地板，恢复水泥地面的原状。专有通道是全体业主共有部分，311是否有门不影响原告权利行使。原告针对被告提供的上述证据发表质证意见：1、确认合同第34页第4.1条的约定，但是被告未尽到提示义务，每页都有私章，私章没有盖在该条款上，仅相当于骑缝章性质。311是否有后门和预售合同没有冲突，不存在覆盖的问题，被告承诺有效。合同第34页第3行约定没有公共通道进出的露台等其使用权由在房屋交付时可通过专有通道进入相应房屋的业主享有，其他业主对此放弃使用权。因此311房屋有无后门对原告权利影响巨大。2、物业公司没有权利发整改通知单，是否违章由城管部门决定，铺设地板不属于违章。原告没有搭建建筑物构筑物，仅在露台上放置椅子。根据庭审确认的事实，本院认为，原告提供的电话录音，电话接通之前有对于被告公司的介绍，被告在相关部门的备案资料中亦有电话录音所涉人员的备案，且录音中，无论是原告陈述此前被告曾表示过311商铺没有后门通往露台，亦或者是声称要对系争露台进行装修使用，对方均未提出异议，本院认为原告所称的录音电话的相对方为被告方工作人员，且被告因露台的使用现状与出售时的宣传不一致而应原告的要求对于露台使用事宜进行了协商与处理的意见具有高度盖然性。基于311号、312号、313号三个商铺的位置及价格差异，本院有理由相信被告在确定商铺价格的过程中，对系争露台的使用是考虑因素之一，并因此导致了312号商铺单价高于相邻商铺单价的结果。现原告因其所购买的312号商铺不能独占使用露台故而主张损失，于法有据，本院综合考虑相关商铺房型、面积、位置方面的异同、不能独占使用露台的影响等因素，酌情确定被告应赔付原告损失的金额。被告以补充条款约定赔偿金的上限为原告实际支付合同总价款的2%为由要求调低赔偿金的金额，但该格式条款的约定无法详尽所有的违约情形，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。原告主张被告赔偿其在11085号案件中支出的律师费，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海新城金郡房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告熊红梅不能独占使用位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道150弄《新城忆华里吾悦广场》96号312室商铺的损失75,000元；二、原告熊红梅的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,060元，减半收取计2,030元，由原告负担1,192.50元，由被告负担837.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一七年五月二十七日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。