安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终868号上诉人（原审被告）：黄山荣盛房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区。法定代表人：刘金山，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱俊，安徽一飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘先荣，女，1963年3月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告）：邬锡涛，男，1962年1月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐蜀移，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人黄山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人刘先荣、邬锡涛商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院（2019）皖1003民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判荣盛公司不承担刘先荣、邬锡涛的损失6.21万元。2.一、二审诉讼费用由刘先荣、邬锡涛承担。事实和理由：2018年刘先荣、邬锡涛曾向黄山区人民法院起诉，经调解并达成协议，荣盛公司赔偿刘先荣、邬锡涛各项经济损失6万元。该6万元既包含2018年1月1日至2018年12月31日期间荣盛公司逾期交房违约导致刘先荣、邬锡涛各项经济损失，也包含这一期间刘先荣、邬锡涛可得利益的损失。因此，本次诉讼应免除或减少荣盛公司再次违约的赔偿金额，原审判决荣盛公司承担刘先荣、邬锡涛可得利益损失，存在重复赔偿之嫌。刘先荣、邬锡涛辩称：1.荣盛公司因违约造成合同解除，一审判决荣盛公司赔偿刘先荣、邬锡涛的可得利益损失，即房屋差价款，符合合同法第113条第一款的规定；2.2018年调解书中荣盛公司支付的6万元是其逾期交房承担的违约责任，是对刘先荣、邬锡涛的一种补偿，与房屋差价可得利益无关，二者的性质也完全不同；3.依据2018年调解书第五条的约定，刘先荣、邬锡涛有权要求荣盛公司因再次违约追究其责任，提出赔偿解除合同可得利益的损失，一审法院依据鉴定做出判决并无不妥，不存在重复赔偿问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。刘先荣、邬锡涛向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除刘先荣、邬锡涛与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司返还购房款及利息367316.50元，（18.8万元利息按人民银行贷款利率4.75%计算，17万元利息根据按揭贷款利率5.39%计算，从2019年1月1日暂计算至2019年7月1日，之后顺延至付清止）；3.判令荣盛公司赔偿损失70020元；4.判令荣盛公司承担本案的鉴定费和诉讼费用。诉讼过程中，刘先荣、邬锡涛变更诉讼请求为：1.判令解除刘先荣、邬锡涛与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司支付违约金3580元；3.判令荣盛公司返还购房款及利息367316.50元，（18.8万元利息按人民银行贷款利率4.75%计算，17万元利息根据按揭贷款利率5.39%计算，从2019年1月1日暂计算至2019年7月1日，之后顺延至付清止）；4.判令荣盛公司赔偿损失6.21万元；5.判令荣盛公司承担本案的诉讼费用和鉴定费3000元。一审法院认定事实：2017年1月21日，刘先荣、邬锡涛就购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区太平湖风景区金盆湾GYa14幢1单元607号公寓一套，与荣盛公司签订了编号为0037-170121125308的《商品房买卖合同》，合同约定：1.房屋面积为46.68平方米；2.房屋单价为7669.24元/平方米，总价款为35.8万元；3.房屋交付日期为2017年12月31日前；4.出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；5.商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向黄山区房地产管理局申请备案登记。同时双方还在合同中约定了其他权利和义务。合同签订当日，刘先荣、邬锡涛向荣盛公司支付购房款18.8万元，同年3月10日，通过银行按揭贷款方式再支付荣盛公司17万元；至此，刘先荣、邬锡涛已付清全部房款。荣盛公司到黄山区房地产交易管理所办理了合同备案登记手续。2017年12月31日，涉案房屋所在的GYa14幢尚未动工，荣盛公司无法按约交付房屋，遂与GYa14幢房屋的买受人发生争议。2018年3月21日，刘先荣、邬锡涛诉至黄山区人民法院，经协商达成调解协议，双方继续履行合同，荣盛公司于2018年12月31日前交付房屋，并赔偿损失6万元，荣盛公司支付了赔偿款，但未能在约定的时间内交房。一审法院认为：刘先荣、邬锡涛与荣盛公司签订的合同是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。荣盛公司在刘先荣、邬锡涛给付全部购房款后，未能在约定的期间内交付涉案房屋，其未履行义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据双方签订合同的违约条款约定，荣盛公司逾期交房超过60日后，刘先荣、邬锡涛有权自主选择解除合同或者继续履行合同，也就是说解除合同的条件成就，守约方即取得行使解除合同的权利。刘先荣、邬锡涛选择解除合同，符合双方的合同约定，荣盛公司也同意解除合同，予以确认。合同解除后，荣盛公司应当按照合同的约定和法律的相关规定，退还刘先荣、邬锡涛全部已付购房款。本案中，双方调解约定的房屋交付日期为2018年12月31日前，但截止房屋交付日，涉案房屋尚未建成，导致刘先荣、邬锡涛在与荣盛公司订立商品房买卖合同、支付购房款后无法取得房屋，被迫解除合同。因此，荣盛公司应当承担违约责任。双方约定逾期交房导致解除合同的，荣盛公司应承担已付房款的百分之一的违约金责任，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的皖天源（2019）房估字第S0320-3号《房地产评估报告》，荣盛公司并没有举出证据足以反驳该评估报告的结论不能成立，且在生效的同类型案件中对同类型的房地产评估报告也予以了认定，该评估程序合法，予以确认，对该房地产评估报告作出的结论，予以采信。刘先荣、邬锡涛主张的房屋差价62100元（420100元-358000元），为本案合同履行后刘先荣、邬锡涛可获得的利益，也是荣盛公司违约给刘先荣、邬锡涛造成的损失金额。黄山市黄山区人民法院（2018）皖1003民初440号民事调解书确定荣盛公司向刘先荣、邬锡涛赔偿损失6万元，并已履行完毕，该6万元是荣盛公司对于合同继续履行情况下逾期交房违约责任的一种补偿，而本案房屋差价6.21万元是合同解除导致可得利益的损失赔偿，因此二者并不矛盾，应予支持。支付购房款是刘先荣、邬锡涛取得房产的基础，购房款的利息是取得房屋所必须承担的成本，因此，在支持房屋差价6.21万元的前提下，刘先荣、邬锡涛主张已付购房款的利息损失，不应支持。评估费3000元，可视为其他诉讼费用，依法在诉讼费用负担时一并解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除刘先荣、邬锡涛与黄山荣盛房地产开发有限公司于2017年1月21日签订的编号0037-170121125308《商品房买卖合同》；二、黄山荣盛房地产开发有限公司于判决生效后三日内退还刘先荣、邬锡涛购房款358000元；三、黄山荣盛房地产开发有限公司于判决生效后三日内赔偿刘先荣、邬锡涛经济损失62100元；四、驳回刘先荣、邬锡涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，减半收取3930元，由刘先荣、邬锡涛负担155元，荣盛公司负担3775元。评估费3000元，由荣盛公司承担。二审期间，荣盛公司对刘先荣、邬锡涛一审提交的（2018）皖1003民初440号民事调解书发表补充质证意见：刘先荣、邬锡涛在原来的庭审时提出的诉求有预期利益的损失，6万元的赔偿数额应当是包含2018年底之前刘先荣、邬锡涛所有的损失。双方当事人所举证据与一审相同，相对方其他质证意见也同于一审。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：黄山市黄山区人民法院（2018）皖1003民初440号民事调解虽已确定荣盛公司向刘先荣、邬锡涛赔偿损失6万元，但该6万元是荣盛公司对于合同继续履行情况下逾期交房违约责任的一种补偿。而本次诉讼是因荣盛公司再次违约造成合同解除，导致刘先荣、邬锡涛可得利益受损，一审判决荣盛公司赔偿刘先荣、邬锡涛房屋差价6.21万元并无不当，并非重复赔偿。综上，荣盛公司认为一审判决存在重复赔偿的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1353元，由黄山荣盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 戴英杰审判员 刘 晨二〇二〇年三月四日书记员 汪卫东附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。