上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初3611号原告：上某1有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：谭云丰，总经理。委托诉讼代理人：何群华、周仁昌，上海市群成律师事务所律师。被告：上某2有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：黄某某，执行董事。被告：黄某某，男。上列二被告共同委托诉讼代理人：史贵勇，上海市君志律师事务所律师。原告上某1有限公司与被告上某2有限公司(下称第一被告)、黄某某(下称第二被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月12日、5月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何群华和两被告共同委托诉讼代理人史贵勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上某1有限公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付2015年10月13日至2017年1月12日租金434,402.83元，违约金78,612.17元；2、两被告支付电费9,392.6元，滞纳金29,201.03元，水费284.98元，滞纳金993.55元；3、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、两被告支付2015年10月13日至2017年1月12日的租金134,402.83元，并支付自2015年10月13日起至本判决生效之日止按634,402.83元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金；2、两被告支付电费9,392.6元和水费284.98元，并支付自2015年1月1日起至本判决生效之日止分别按9,392.6元和284.98元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金；3、本案诉讼费由两被告承担。第一次庭审后，原告对第二项诉请的违约金计算变更为支付自2016年1月1日起至本判决生效之日止按9,677.58元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金。事实和理由：2014年8月13日，原告与第一被告签订一份《厂房租赁合同》，约定第一被告承租原告位于上海市金山区金腾路XXX号XXX幢XXX层，建筑面积为2,776.38平方米的厂房，租期为三年，自2014年8月13日至2017年8月12日，租金按季支付，第一被告应于每季的最后一个月付清下季租金。2016年2月1日，第一被告出具承诺书，确认欠原告自2015年10月13日至2016年4月12日的租金252,650.58元和水电费9,677.58元，同意违约金按银行同期贷款利率四倍计算。2016年11月8日，第一被告再次出具付款承诺书一份，承诺于2016年11月3日支付200,000元，于2016年12月31日前付清全部费用，第二被告以个人名义提供担保。此后，第一被告陆续支付租金200,000元，并在诉讼期间再次支付租金300,000元，但仍有余款未付清。故原告诉至法院请求判决如前所述。被告辩称，在房屋租赁使用过程中，因原告未提供房产信息、不配合办理污水许可证且存在锁门等行为，同时涉讼厂房于2016年6月被法院查封，影响了第一被告正常使用，造成财产损失。对于损失部分被告将另案提起诉讼。另外原告诉请中的违约金约定过高，故不同意原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告的营业执照复印件、第一被告的工商登记信息及第二被告户籍信息资料各一份，证明双方的诉讼主体资格。两被告对此证据无异议。2、上海市不动产登记簿、房地产权证一份，证明涉讼厂房系原告所有。两被告对此证据无异议，但提出由法院核实原件。经我院庭后审核，原告系涉讼厂房的所有权人。3、厂房租赁合同一份，证明原告与第一被告间存在租赁合同关系及双方对权利义务的约定。两被告对此证据无异议。4、2016年2月1日承诺书、2016年11月8日承诺书各一份，证明第一被告确认所欠租金、水电费金额及承诺支付的期限，且第二被告对所欠金额提供保证责任，同时两被告承诺违约金按银行同期贷款利率四倍计算。两被告对此证据无异议，但提出由法院核实原件。经我院庭后核实，原件与复印件内容一致。5、2016年9月9日快递单一份，证明原告向第一被告催收租金、水电费的事实，但第一被告拒收邮件。两被告对此证据的真实性无异议，但认为无法证明原告所述事实。6、水电费支付凭证、上海复成实业发展有限公司的证明一份，证明原告代第一被告缴纳电费的事实。两被告对此证据无异议。两被告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、2017年5月3日情况说明一份及证人刘晓康当庭作证证言一份，证明租赁期间，原告对涉讼房屋有锁门行为，影响被告正常使用及原告不提供房产证原件，使被告无法办理印刷许可证的事实。证人刘晓康当庭陈述今年3月的一个周五，接第一被告工作人员电话称租赁厂房被原告上锁，待证人到现场时，厂门已被打开。今年5月，再次接到第一被告工作人员电话，证人到现场后确实见到厂门被锁，由被告的工作人员称房租不交清，所以锁门，待付清房款后开门。今年春节前，双方因纠纷求助证人协调过此事，也要求原告提供房产证原件，但原告没有提供，之后被告自行前往房地产交易中心查阅房产信息，并办出了许可证。原告不认可证人的身份证明，认为不能代表园区作证，也不认可原告的证明内容，认为证人是转述他人的说法，并非自己亲眼所见。2、上海市公安局接报回执单一份，证明原告有锁门的事实。原告对此证据的真实性无异议，但认为接报回执单是被告的单方陈述，无法证明原告所述事实。3、空白编制环境影响报告表一份，证明通过环评必须要提供房产证原件，而原告不提供房产证原件造成环评通不过，被告无法使用租赁场地的事实。原告不认可证明内容，认为从被告需要的材料看，租赁合同、营业执照也可以，房产证原件不是必须的。4、房产登记信息一组，证明2016年9月7日，被告得知涉讼房屋被查封，无法正常使用的事实。原告提出由法院核实证据的真实性，认为该房屋不是现场查封，不影响房屋的正常使用，故不认可证明内容。经核实，该房屋于2016年8月15日被浙江省绍兴市越城区人民法院查封。5、2017年5月5日的情况说明一份，证明原告有锁门的行为。原告认为是该情况说明系转述他人的说法，不清楚转述人的身份，故不认可证明内容。本院经审查后认为原告提供的证据1至证据4，证据6，两被告对其证据的真实性均无异议，且与本案存在着直接关联性，故本院予以采信。对于被告提供的2016年9月9日快递单，虽能证明原告曾通过快递方式向被告寄出信函的事实，但无法证明信件的内容系催收租金和水电费的事实，故与本案缺乏关联性，本院不予采信。对于被告提供的证据1，虽证人亦到庭作证，但本院经审查后认为证人陈述的锁门事实即便存在，亦系原告主张的租金期限之外，与本案缺乏关联性，本院不宜在本案中作出认定，对于不提供房产证原件的事实，本院经审查后认为亦在原告主张的租金截止期限前后，且被告通过其他方式已办理了许可证，故不存在影响被告使用租赁房屋的事实。对于被告提供的证据2和证据5，均在原告诉请的租金期限外，与本案缺乏关联性，本院在本案中亦不作认定。对于被告提供的证据3，系空白的报告表，本院无法核实该证据的真实性和必要性，且根据证人陈述意见被告通过其他补救方式办理了许可证，故与被告所要证明的内容无关，本院不予采信。对于被告提供的证据4，虽该房屋被法院查封，但该查封系书面查封，并不影响被告的正常使用，故本院对被告主张的事实不予认可。根据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈述意见，本院对本案事实认定如下：2014年8月13日，原告与第一被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定原告将其所有的上海市金山区金腾路XXX号XXX幢XXX层，建筑面积为2,776.38平方米的厂房租赁给第一被告，租期三年，自2014年8月13日至2017年8月12日止，每年的租金每天每平方米0.48元人民币，物业管理费每天每平方米0.02元人民币，租金按季支付，先付后用，于每季的最后一个月(25日起至次季度第一月5日前)付清下季租金，双方约定免租期二个月，第一期租金应于租期起算日起一周内第一被告向原告支付一个月的租金及物业费。2016年2月1日，第一被告出具承诺书，确认其自2015年10月13日至2016年4月12日共欠原告租金252,650.58元，水电费9,677.58元，并承诺于2016年2月5日前支付原告5万元，余款于2016年2月25日前付清，违约金按银行同期贷款利率四倍计算。2016年11月8日，第一被告再次出具《付款承诺书》，确认已拖欠租金及水电费一年，并承诺于2016年11月3日支付200,000元，于2016年12月31日前付清全部费用，第二被告作为担保人在付款承诺书上签名，承诺以个人名义为上述付款及合同履行作担保。第一被告所欠的9,677.58元水电费中，电费为9,392.6元，水费为284.98元。2017年1月17日，原告代被告向垫付水电费的案外人缴清全部电费。2016年11月10日、11月11日，第一被告分别向原告各支付100,000元。余款催讨无果而涉讼。2017年3月22日，被告在诉讼期间再次向原告支付租金300,000元。本院认为，原告与第一被告间签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同应属有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。现经本院根据合同约定及双方结算确认的金额核查，被告自2015年10月13日至2017年1月12日需支付原告租金为634,402.83元，鉴于第一被告在合同履行及诉讼过程中已支付原告租金50万元，目前尚欠租金134,402.83元及双方确认的电费9,392.60和水费284.98元，被告未按合同约定支付租金和所欠水电费，应当承担相应的民事责任，故原告要求第一被告支付租金和水电费的诉讼请求，合法有据，应予支持。被告黄某某为租金的付款及合同的履行提供了担保，但未约定保证方式，依法按照连带责任保证承担保证责任。至于两被告提出违约金约定过高，要求降低至约定违约金的十分之一，本院经审查后认为被告在其出具的承诺书上确认违约金按照银行同期贷款利率四倍计算，应视为对违约金进行了约定，与法不悖，且亦不属于约定过高，应为有效，两被告的辩解事由本院难以采信。被告提出的原告存在阻碍房屋正常使用，造成被告的财产损失，鉴于被告不提出相应诉求，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上某2有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司2015年10月13日至2017年1月12日租金人民币134,402.83元，并偿付自2015年10月6日起至2016年1月12日止按126,325.29元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金，自2016年1月6日起至2016年4月12日止按252,650.58元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金，自2016年4月6日起至2016年7月12日止按378,975.87元为基数的银行同期贷款利率的四倍计算的违约金，自2016年7月6日起至2016年10月12日止按506,689.35元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金，自2016年10月6日起至2016年11月9日止按634,402.83元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金，自2016年11月10日当日按534,402.83元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金，自2016年11月11日起至2017年3月21日止按434,402.83元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金，自2017年3月22日起至本判决生效之日止按134,402.83元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金；二、被告上某2有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司电费9,392.6元，水费284.98元，并偿付自2016年1月1日起至本判决生效之日止按9,677.58元为基数的中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金。三、被告黄某某对前述付款义务承担连带保证责任；四、原告的其他诉讼请求本院不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1591元，由被告上某2有限公司、黄某某承担，两被告所负之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇一七年五月二十四日书记员  潘 嫣附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……3、《中华人民共和国担保法》第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……