上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初11104号原告：上海久业企业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王云强，总经理。委托诉讼代理人：郭进，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵建瑞，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海埃波激光仪器有限公司，住所地上海市。法定代表人：严忠正，总经理。委托诉讼代理人：夏银桂。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。原告上海久业企业管理有限公司(以下简称久业公司)与被告上海埃波激光仪器有限公司(以下简称埃波公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告久业公司的委托诉讼代理人郭进、闵建瑞，被告埃波公司的法定代表人严忠正及委托诉讼代理人夏银桂、金鹤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2016年1月1日解除；2.被告将上海市青云路XXX号三楼房屋(以下简称系争房屋)腾空并返还给原告；3.被告支付原告2016年1月2日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费(按每日888元计算)。事实和理由：原告为本市青云路XXX号房屋的经营管理权人，被告向原告承租系争房屋，双方合同约定租赁期限自2001年1月1日起至2005年12月31日，年租金5万元。合同到期后双方未续签合同，仍保持事实上的租赁关系，被告按每年5万元向原告支付租金。2015年9月30日原告书面通知被告于2016年1月1日前返还系争房屋，被告以种种理由拒不返还。目前系争房屋仍由被告使用，被告向原告支付租金至2015年12月31日。审理中，原告称2000年起，被告实际还使用了青云路XXX号二楼部分房屋用于办公，故要求被告将其使用的青云路XXX号二楼部分房屋一并返还原告。原、被告租赁关系解除后，原告同意返还被告租赁保证金4,100元。被告埃波公司辩称：青云路XXX号房屋原属上海亚太技术玻璃公司(以下简称亚太公司)的厂房，1997年该公司生产军工产品的激光车间经改制成立独立法人即被告。为维持被告生产能力并安置下岗人员，青云路XXX号房屋产权人上海轻工玻璃有限公司(以下简称轻工玻璃公司)于1997年与被告签订长达30年的租赁合同(以下简称1997年合同)，租期至2027年6月30日，年租金8万元。2000年左右，轻工玻璃公司将青云路XXX号二楼部分房屋与被告承租的青云路XXX号三楼部分房屋调换使用，被告实际使用面积有所减少，但租金不变。2001年1月1日被告在轻工玻璃公司要求下与上海轻玻物业管理有限公司(以下简称轻玻物业公司)签订一份租赁期限为2001年1月1日至2005年12月31日的租赁合同(以下简称2001年合同)，租赁部位仍是青云路XXX号三楼，年租金5万元。当时轻玻物业公司刚成立，轻工玻璃公司领导要求被告配合轻玻物业公司签约，并口头承诺仍与被告履行1997年合同。2001年合同之所以将年租金8万元变更为5万元，是因青云路XXX号整幢大楼发生的水、电、煤费用差额由被告支付，亚太公司之前拖欠的水、电、煤费也由被告支付。2001年合同签订后，被告向轻玻物业公司支付租金。2004年3月1日，被告又在轻工玻璃公司要求下与原告就系争房屋签订租赁合同(以下简称2004年合同)，该合同内容与2001年合同一致，仅增加注明该合同签字生效后，被告和轻玻物业公司签订的合同自然终止。当时原告称签订合同只是形式上的需要，被告仍按1997年合同履行。被告自2004年3月1日起向原告支付租金至2015年12月31日，之后原告拒收被告租金。原告于2007年才取得系争房屋的经营管理权，其不具有签订2004年合同的资格。2001年合同、2004年合同关于租赁期限的约定非合同双方真实意思表示，2003年青云路XXX号整幢大楼的水、电、煤户名均变更为被告，也说明被告承租系争房屋的期限不可能是五年。被告与轻工玻璃公司之间非一般租赁关系，是国有企业分流改制的条件。1997年合同至今未终止，被告履行的一直是1997年合同。不同意原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市青云路XXX号房屋权利人登记为轻工玻璃公司，该房屋建筑面积4,707平方米，房屋类型为工厂，房地产权证号为沪房地虹字(1997)第004143号。1997年8月，轻工玻璃公司作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁协议》，约定，出租房屋座落地址青云路XXX号，部位三楼，建筑面积800平方米，租赁用途生产经营；租期为30年，自1997年8月8日至2027年6月30日；租金每年总金额8万元，实行先付费后租用，每三个月付款一次，8月8日起计租，每次应交2万元，以后每三个月后的第一周内缴纳下三个月的租金；……。该租赁合同签订后，系争房屋由被告用于生产办公，被告按年租金8万元向轻工玻璃公司支付房屋租金。2001年1月1日，轻玻物业公司作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将青云路XXX号三楼出租给乙方使用，甲方租给乙方使用的房屋建筑面积约740平方米；租赁期共60个月，自2001年1月1日起至2005年12月31日止；年租金为5万元，本合同签订后，乙方一次付清四个月房屋租金，以后分二次付清全部房款，租金付款时间：第一次于2001年1月10日前付四个月租金16,660元、押金4,100元，第二次于2001年5月30日前付四个月租金16,660元，第三次于2001年9月30日前付四个月租金16,680元，以后年份按2001年付款方式执行(于每年的一月底、五月底、九月底前分次付清)；该房租金三年内不变，自第四年起，双方可协商对租金进行调整；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即4,100元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期限内乙方必须按时交付水、电、煤气等费用；甲方租赁给乙方的房屋，乙方只能用于办公、生产；……。该租赁合同签订后，被告按年租金5万元向轻玻物业公司支付房屋租金，不再向轻工玻璃公司支付租金。2004年3月1日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将青云路XXX号三楼出租给乙方使用，甲方租给乙方使用的房屋使用面积约740平方米；租赁期共60个月，自2001年1月1日起至2005年12月31日止；年租金为5万元，本合同签订后，乙方一次付清四个月房屋租金，以后分二次付清全部房款，租金付款时间：第一次于每年1月10日前付四个月租金16,660元、押金4,100元，第二次于2001年5月30日前付四个月租金16,660元，第三次于2001年9月30日前付四个月租金16,680元，以后年份按2001年付款方式执行(于每年的一月底、五月底、九月底前分次付清)；该房租金三年内不变，自第四年起，双方可协商对租金进行调整；甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即4,100元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期内乙方必须按时交付房屋租金、管理费和水、电、煤气、电话等费用；甲方租赁给乙方的房屋，乙方只能用于办公、生产；本合同签字盖章生效后，乙方与原轻玻物业公司所签合同自行终止。该租赁合同签订后，被告按年租金5万元向原告支付房屋租金，不再向轻玻物业公司支付租金。原、被告合同到期后未续签合同，被告继续使用系争房屋并按年租金5万元向原告支付租金。2015年9月30日，原告向被告发出《告知书》称，被告所使用的虹口区青云路XXX号房屋使用费缴至2015年12月31日，根据国有资产监管要求，现原告提前告知被告：2016年1月1日，原告将收回被告所用部位的房屋，希望被告提前作好必要准备，届时按时将被告现在所使用的所有房屋清理后于2016年1月1日前交还给原告，否则因此造成的一切损失由被告自行承担。2015年10月19日，被告回复原告称，关于青云路XXX号房屋使用(租赁)事宜，望原告领导能尊重在特定历史时期下产生的改制小企业多年来的客观事实，并兼顾政策的延续性及当时被告与上级公司互为承诺、契约的合法性。目前系争房屋仍由被告使用，被告支付原告租金至2015年12月31日。之后，原告拒收被告租金。另查明，1997年6月6日，上海轻工控股(集团)公司[以下简称轻工(集团)公司]出具《关于同意上海亚太技术玻璃公司激光车间分立改制的批复》，载明，1、为了使亚太公司所属激光车间通过分立、改制，增强市场竞争能力，同意激光车间同母体亚太公司剥离，并入上海轻工玻璃总公司；2、为了支持激光车间自主经营、自负盈亏，并实行现代企业制度改制，同意由上海轻工玻璃总公司将并入的激光车间的净资产30万元作为投资，由上海申玻经营有限公司出资20万元，共同组建埃波公司；3、注册资金：50万元；4、注册地址：青云路XXX号。1997年8月8日，被告在青云路XXX号注册成立。2000年11月，被告经轻工(集团)公司同意实施变更企业国有投资股东的改制，由经营者群体出资组成有限责任公司。再查明，2004年11月5日，上海市国有资产监督管理委员会向轻工(集团)公司出具《关于上海轻工控股(集团)公司下放企业国有权益划转及债权处置的批复》，载明，经研究，批复如下：一、根据轻工(集团)公司与奉贤区政府签订的《轻工下放企业交接框架协议书》规定，同意轻工(集团)公司将所属的开伦公司、轻工玻璃公司及其托管企业整建制下放至上海市奉贤区，同时将上海申贝办公机械有限公司10%的国有股权一并划转；二、经双方商定，以2003年12月31日为时点，划转国有权益及处置债权；据2003年年报及帐面反映，轻工(集团)公司对上述企业拥有的国有权益429,051,296.63元，无债权处置事项，本次国有权益划转金额为429,051,296.63元；三、接到本批复后，请按照有关规定办理相关手续。另轻工(集团)公司(甲方)与上海市奉贤区人民政府(以下简称奉贤区政府)(乙方)签订《轻工下放企业交接框架协议书》，约定，本次甲方整建制下放到乙方的企业是上海开伦造纸(集团)有限公司(以下简称开伦公司)、轻工玻璃公司，托管企业一并下放；甲方持有的上海申贝办公机械有限公司10%的权益(2003年末账目数为1,487万元)同时下放；开伦公司、轻工玻璃公司2003年年末(按公司本部2003年国资年报)账面资产合计9.9亿元，负债合计7.05亿元，所有者权益合计2.85亿元；甲方账面权益合计2.31亿元；土地91幅，其中空转地块41幅，土地面积17.0913万平方米，建筑面积14.9435万平方米，土地资本金8,505万元(详见附件一)；……。该协议书附件《空转地块(41)幅一览表》中列有青云路XXX号。2007年4月27日，上海市奉贤区国有资产监督管理委员会(以下简称奉贤区国资委)出具《关于同意授权上海青波企业管理有限公司(以下简称青波公司)对北京西路等26处房地产经营管理的批复》[奉国资委(2007)48号]，载明，原轻工玻璃公司对下属国有企业的管理职能均由青波公司承担，同意授权青波公司即日起对北京西路XXX-XXX号等26处房地产行使经营管理职能。该批复附件《授权上海青波企业管理有限公司经营管理房地产一览表》中列有青云路XXX号。2007年7月，青波公司经奉贤区政府同意更名为上海保容玻璃有限公司(以下简称保容公司)。2008年1月22日，保容公司向原告发出《关于授权上海久业企业管理有限公司对华阳路XXX号等16处房地产经营管理的通知》，载明，经研究，决定自2008年1月1日起授权委托原告对华阳路XXX号等16处房地产行使经营管理职能。该通知附件《委托上海久业企业管理有限公司经营的房地产清单》中列有青云路XXX号。2014年4月10日，轻工玻璃公司(甲方)与保容公司(乙方)签订一份《备忘录》，载明：1、甲方自1997年起受轻工(集团)公司委托，行使对玻璃公司系统所属企业的行业管理职能。期间，为了确保玻璃公司系统国有企业存量房地产的安全，便于集中管理，按照轻工(集团)公司的要求，将部分下属国有企业的房地产(以下称国企存量房地产，见附件)权证办理到甲方的名下，由甲方托管。2004年玻璃公司系统下放奉贤区属地管理时，按照框架协议该国企存量房地产一并划归奉贤区。2、2004年玻璃公司系统下放奉贤区属地管理以后，奉贤区国资委通过公有资产经营管理公司组建了乙方(原名为青波公司)。为理顺玻璃行业的管理架构，经奉贤区政府研究决定，从2007年1月起，由乙方直接行使对玻璃公司系统所属企业的行政管理职能和国资管理职能，甲方不再行使对玻璃公司系统所属企业的行政管理职能和国资管理职能。2007年4月奉贤区国资委“奉国资委(2007)48号文”授权乙方经营管理该国企存量房地产。3、鉴于玻璃行业管理架构的调整，本应将甲方名下的上述国企存量房地产的权证户名变更过户到乙方名下，由于办理过户手续将要支付大量的土地出让金，为此双方商定暂缓办理权证户名变更手续。基于上述情况，就该国企存量房地产的有关事项，双方协商一致，特作备忘录如下：一、双方确认，该国企存量房地产的资产权利，名义上为甲方，实际上属乙方托管的下属国有企业所有，其权益价值用于下属国有企业所需。二、鉴于乙方承担对玻璃公司系统的行政管理职能和国资管理职能，对该国企存量房地产承担托管责任。为此，在乙方根据需要对该国企存量房地产采取转让出售、出租、接受动迁、抵押担保、过户等资产处置行为，需要以甲方的名义盖章签署时，甲方予以及时配合。该《备忘录》附件《户名为上海轻工玻璃有限公司的国企存量房地产明细表》中列有青云路XXX号，权证署名权利人为轻工玻璃公司，权证登记号为沪房地虹字(1997)第004143号，用途工业，类型工厂，土地面积2,727平方米，建筑面积4,707平方米。审理中，轻工玻璃公司向本院陈述，1997年8月轻工玻璃公司确与被告就系争房屋签订租赁合同。2001年1月1日，轻玻物业公司受轻工玻璃公司委托与被告就系争房屋签订租赁合同，之后，轻工玻璃公司与被告之间的租赁合同不再履行，被告也不再向轻工玻璃公司支付房屋租金。2004年青云路XXX号房屋权利划归奉贤区政府后，轻工玻璃公司与被告之间更不存在系争房屋租赁关系。审理中，应原告申请，本院依法裁定冻结被告名下的银行存款10万元或查封、扣押其等值的其他财产。本院认为，2004年3月1日，原、被告就系争房屋签订租赁合同，合同签订后，被告按约向原告支付房屋租金。原、被告合同到期后未续签合同，之后，被告继续使用系争房屋并向原告支付房屋租金，故原、被告之间形成不定期租赁关系，原告可以随时解除租赁合同，同时原告应当在合理期限之前通知被告。2015年9月30日原告已书面通知被告于2016年1月1日前腾退系争房屋，故对原告要求确认其与被告之间的租赁合同关系于2016年1月1日解除，要求被告腾退系争房屋的请求，依法应予支持。鉴于原、被告一致确认被告除使用青云路XXX号三楼房屋外，还实际使用青云路XXX号二楼部分房屋，故原、被告租赁合同关系解除后，被告应将青云路XXX号二楼部分房屋连同该号三楼房屋一并返还给原告。关于被告辩称原告于2007年才取得系争房屋经营管理权，其没有资格签订2004年合同的意见，根据上海市国有资产监督管理委员会出具的相关批复，自2003年12月31日起，轻工(集团)公司将所属的轻工玻璃公司及部分其他企业整建制下放至奉贤区政府，系争房屋权利也一并划归奉贤区政府。奉贤区政府对于原告将系争房屋出租给被告并收取租金的行为并未提出异议，2008年1月原告经奉贤区国资委及保容公司的授权也已获得系争房屋的经营管理权，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称其与轻工玻璃公司签订的1997年合同至今未终止，被告履行的一直是1997年合同的意见，在被告与轻工玻璃公司履行1997年合同期间，轻玻物业公司经轻工玻璃公司授权于2001年1月1日与被告就系争房屋另行签订租赁合同，2001合同签订后，被告向轻玻物业公司支付租金，不再向轻工玻璃公司支付租金。2004年3月1日，原、被告就系争房屋另行签订租赁合同并明确2001合同终止。2004年合同签订后，被告一直向原告支付租金，该行为表明被告对于2004年合同签订后系争房屋出租方为原告的事实是确认的。此外，轻工玻璃公司也确认2001年1月1日之后，轻工玻璃公司与被告之间的租赁合同不再履行，2004年起系争房屋权利划归奉贤区政府。故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于房屋使用费，被告向原告支付租金至2015年12月31日，之后，系争房屋仍由被告使用，现原告要求被告支付2016年1月2日起的房屋使用费，依法应予支持。鉴于原、被告对于房屋使用费的支付标准未作约定，故房屋使用费应参照租金标准支付。原告主张按每日888元支付房屋使用费，缺乏依据，依法不予采纳。原告同意返还被告租赁保证金4,100元，于法不悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：一、原告上海久业企业管理有限公司与被告上海埃波激光仪器有限公司之间的房屋租赁合同关系于2016年1月1日解除；二、被告上海埃波激光仪器有限公司迁出上海市青云路XXX号二楼、三楼，并将上述房屋腾空后返还原告上海久业企业管理有限公司；三、被告上海埃波激光仪器有限公司支付原告上海久业企业管理有限公司2016年1月2日起至被告上海埃波激光仪器有限公司交还房屋之日止的房屋使用费(按每年5万元支付)；四、原告上海久业企业管理有限公司返还被告上海埃波激光仪器有限公司租赁保证金4,100元。上述第二、三、四项，均自本判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,452.48元，由被告上海埃波激光仪器有限公司负担；财产保全费1,020元，由被告上海埃波激光仪器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郭 魏审 判 员  华 琴人民陪审员  田永生二〇一七年五月二十二日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……