天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初10741号原告：刘洋，男，1980年5月2日出生，汉族，天津市公安局红桥分局派出所民警，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张耀午，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽丽，天津益清律师事务所律师。被告：陈早起，男，1966年3月6日出生，汉族，天津市星兆防水保温工程有限公司经理，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李子尧，北京京师（天津）律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场十三层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：罗燕东，天津朗通律师事务所律师。原告刘洋与被告陈早起、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人张耀午、王丽丽，被告陈早起的委托诉讼代理人李子尧，第三人链家公司委托诉讼代理人罗燕东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洋向本院提出诉讼请求：1.要求被告陈早起继续履行《房产交易合同》，将其名下的位于天津市××红旗南路欣××号房屋过户至原告刘洋名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼期间，刘洋变更了诉讼请求：1.要求解除《房产交易合同》（编号为100000016322）；2.要求被告陈早起向原告返还定金50000元；3.要求被告陈早起向原告刘洋支付居间服务损失32000元；4.要求被告向原告支付天津市××红旗南路欣××号房屋的差价损失1008000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月5日，原被告在第三人链家公司的居间服务下签订了《房产交易合同》，合同中约定被告以2100000元的价格将其名下位于天津市××红旗南路欣××号房屋出售给原告刘洋，被告应于2016年5月20日前将该房屋贷款余额1450000元还清。原告于合同签订当日交付被告50000元定金，2016年5月20日合同约定的被告清贷期限到期后，被告仍未还清该房屋贷款。在此期间，原告多次口头催告被告配合办理合同约定的相关手续，被告一直拖延履行。原告及第三人分别于2016年7月28日、2016年8月15日向被告寄发《催告函》及《合同履行通知书》，被告于2016年9月20日向原告明确表示拒绝履行合同，故原告向法院提起诉讼。陈早起辩称，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》已经解除，因为早在2016年7月25日，被告就已经以电话的方式通过第三人向原告表示了不再出售欣居园1-1-1303的房屋。由于该房屋尚有贷款未还清，故被告陈早起与第三人链家公司达成协议，由链家公司为其垫资清贷，2016年5月12日链家公司的工作人员通知被告陈早起由于原告刘洋的银行预审批复没有下来，暂不能垫资还贷，于是将清贷的时间向后顺延。2016年6月12日，链家公司带着陈早起前往总部办理借款担保手续，办完手续后，工作人员称由于原告的首付款未到位，6月13日也没有完成清贷。2016年7月18日，陈早起被通知可以办理清贷手续，但是7月份后，受房地产政策调控影响，房地产价格猛涨，故陈早起通过第三人的工作人员向原告刘洋表示不再出售房屋。链家公司述称，如果原被告均同意解除合同，则第三人同意解除合同。原、被告及第三人签订合同后，原告向被告支付50000元定金，向第三人交纳了32000元的居间服务费。2016年7月中下旬，被告向第三人的工作人员表示不想出售涉诉房屋，第三人向被告释明风险后，被告表示可以协商解决此事，第三人将情况告知原告，原告也表示愿意协商解决。后第三人组织双方见面协商，被告一直以没有时间为由没有协商此事，直至2016年9月20日，原告及第三人前往被告公司协商此事，此时被告明确表示不再出售涉诉房屋，但就赔偿事宜双方没有达成一致，故成讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据当事人当庭陈述及相关证据，本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，原、被告及第三人签订了《房产交易合同》，合同约定，原告购买被告名下位于天津市××红旗南路欣××号房屋，该房屋有抵押贷款1450000元，贷款余额由被告陈早起于2016年5月20日前还清；房屋价款为2100000元，原告于2016年4月5日将50000元交付被告作为定金；原、被告双方须于2016年6月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待被告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人的陪同下到房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。合同第八条违约责任中约定：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。上述合同签订后，原告于当日给付被告定金50000元，并给付第三人居间服务费32000元。此后，被告未按约定偿还贷款，在合同约定时间2016年6月20日双方未能到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2016年7月25日，被告陈早起致电第三人表示不再出售涉诉房屋，经第三人释明风险后，被告陈早起表示可以考虑双方是否能够继续履行合同，2016年7月28日，原告向被告发出《催告函》，内容为：“陈早起先生：您于2016年4月5日与我签订了《房产交易合同》（合同编号：100000016322），该合同约定我以210万元价格购买您名下的位于天津市××红旗南路欣××房产××套。该合同的签订，是双方在诚实信用、平等互利的基础上，经友好协商后自愿达成的，是双方真实的意思表示。该合同约定，贵方于2016年5月20日之前还清该房抵押贷款，遗憾的是，由于您的个人原因，您未能在合同约定的时间与我一同办理签署《天津市商品房买卖协议》等相关事宜。基于上述事实及上述合同中的约定，故正式通知您，请您于函发日起3个工作日内（即2016年8月2日之前）主动与我或居间方经纪人联系协商合同的履行事宜。”2016年8月15日，第三人向被告发出《合同履行通知书》，函告被告继续履行合同。被告未予答复。就涉诉房屋买卖事宜，原、被告及第三人曾于2016年9月20日进行协商，因原、被告未达成一致，故原告于2016年10月9日向本院提起诉讼。诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，要求冻结天津市××红旗南路欣××号房屋的所有权变更手续，本院依法出具（2016）津0104民初10741号民事裁定书，裁定冻结了被告陈早起名下位于天津市××红旗南路欣××号房屋的所有权变更手续。原告垫付保全费5000元。诉讼期间，原告向本院提出申请，要求对涉诉房屋截止到2016年9月20日的价值进行评估，本院依法委托天津华审房地产土地评估咨询有限责任公司进行评估，评估结论为：天津市××红旗南路欣××号房屋于2016年9月20日的市场评估价值为3780000元。原告支付了评估费11950元。以上事实有原、被告及第三人当庭陈述及相关证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告如约交付了被告定金，在合同履行期间，被告明确表示对涉诉房屋涨价，否则不再出售涉诉房屋，由此，导致《房产交易合同》不能继续履行，被告的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。现原告要求解除《房产交易合同》、要求被告返还定金50000元、支付居间服务费32000元的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的差价损失一节，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，本案中，经原告申请，经评估机构评估，涉诉房屋的涨跌差价为1680000元，本院结合房屋所处区域的实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等综合因素判定，原告的实际损失金额为840000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告刘洋与被告陈早起及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年4月5日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告陈早起返还原告刘洋定金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告陈早起给付原告刘洋居间服务费32000元；四、本判决生效后十五日内，被告陈早起赔偿原告刘洋房屋差价损失840000元；五、驳回原告刘洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14610元，由原告刘洋负担1590元，由被告陈早起负担13020元；保全费5000元，由被告陈早起负担；评估费11950元，由被告陈早起负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张俊敏人民陪审员  张继华人民陪审员  孙慧君二〇一七年五月二十五日法官助理邱淼淼书记员张存栋本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。