上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初7105号原告：胡科。原告：郭琼芳。上列二原告共同委托诉讼代理人：刘澄清，广东万乘律师事务所律师。被告：陈远。委托诉讼代理人：朱秀利，上海思信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。原告胡科、郭琼芳与被告陈远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告胡科、郭琼芳及其共同委托诉讼代理人刘澄清、被告陈远的委托诉讼代理人朱秀利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡科、郭琼芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期过户违约金人民币(以下币种相同)291,450元，以174万元首付房款按日万分之五计算335天，即自应当办理过户之日2015年11月23日起算至实际办理过户之日2016年10月24日；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月11日，原、被告经上海家标堂房地产经纪有限公司居间，就坐落于浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋建筑面积145.41平方米，房屋总价款578万元，其中原告以转账方式支付房款174万元，贷款方式支付房款404万元。合同约定被告于2015年10月11日前腾出房屋并通知原告验收交接，2015年11月15日前原、被告向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，若被告逾期交房或未按约定过户的，每逾期一日应按原告已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。2015年10月，原告已付清了全部首期房款174万元。2015年11月23日，原告从贷款银行拿到余款404万元的贷款批准，当天原告通知被告过户，但被告以解除合同为由拒绝办理过户。2016年1月原告向浦东法院起诉要求继续履行合同并主张十万元的违约金，后因原告所主张的违约金系解除合同的违约金，故后原告撤回了对十万元违约金的主张，2016年9月12日经两审判决被告继续履行合同，协助原告办理过户。2016年10月24日，被告配合原告完成房屋过户并于当日支付全部房款，但从约定过户到实际完成过户逾期335天，银行贷款有三个月的有效期，在两审过程中银行贷款已失效，故原告向私人借款以将房款交付法院账户，由此导致原告产生大额利息。按照正常的程序，原告可以使用银行贷款支付房款，因为被告的原因，原告不得不向私人借款，而导致了利息的巨大差距。在前一诉讼中，原告仅主张了按总房款20%计算的违约金，基于双方的约定，现在本案中原告主张按每日万分之五计算的逾期过户的违约金。被告陈远辩称，不同意原告诉讼请求，原告所述的房款支付事实及房屋交付事实无异议，根据一事不再理原则，原告此次起诉当事人相同、标的相同、请求相同，属一事二诉。本次诉讼与上次诉讼当事人相同，均基于同一房屋买卖合同，原告在上次庭审中诉讼请求第二条已经对逾期过户的违约金进行主张，均属于金钱给付义务，也是基于同一房屋买卖基础，在上一庭审笔录第三页第五行中原告的表述也已明确诉请第二项主张被告支付逾期过户的违约金。原告在上次庭审中已经提出违约金主张，至于事后是否放弃系原告对自己权利的处分，在上次诉讼中违约金的主张计算方式不同，但均系逾期过户的违约金，原告用何计算方式，计算方式是否合法，均不能改变诉请的性质。从上次诉请中也可确定，原告主张继续履行合同，并聘请律师，不应当在请求继续履行合同的同时主张解除合同的违约金，故认为在上次诉讼中主张的违约金就是逾期过户的违约金，根据一事不再理原则，无论诉讼请求依据为何，均不可再起诉。原告上次的诉讼请求与本次的诉讼请求仅仅金额不同，实际仍系同一诉讼请求。在上次诉讼中会产生诉争系因为原告追求银行贷款利率最低，而导致贷款延期，而致在合同约定的过户日期未能进行过户。当时被告一直催促原告按照合同履行，系原告原因导致过户不能按时履行，基于合同数额较大，被告对原告履行能力产生怀疑，判决生效后被告亦积极配合原告履行判决，配合完成过户。在签订买卖合同前虽然约定过户日系11月15日，但在7月15日已经将房屋交付原告，原告将房屋出租，租金归属原告，故可见被告真心将房屋出售原告。考虑到房屋上涨，原告并无损失，认为被告行为并非缠诉。过户前原告收取租金，过户后房价上涨，可见原告系受益者。综上，认为原告诉请属于一事二诉。即使原告在前案审理过程中撤回了相应诉请，鉴于被告没有任何违约行为，前案产生争议的根本原因在于原告的先行违约行为，且原告已经从该交易中获利颇丰，故其违约金请求既不合法也不合理。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年10月11日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告将系争房屋出售给两原告。合同第二条约定，两原告支付被告房地产转让价款578万元。第六条约定，原、被告确认，在2015年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定，两原告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向被告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，被告有权催告两原告履行，在被告催告的宽限期届满后两原告仍未履行的，被告有权以书面形式解除本合同，并要求两原告赔偿总房价款的20%。被告可从两原告已付款中扣除违约金，余款返还给两原告，已付款不足违约金的，两原告应在接到书面通知之日起5日内向被告支付。第十条第三款约定，被告逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按原告已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。补充条款(一)第4条约定，被告已于2015年7月15日将房地产交付给两原告。附件三付款协议约定，本合同签订后两原告已付的50万元定金转为部分首期房价款，签订合同并办理合同公证手续(若需)后当日内两原告再付首期房价款112万元，另两原告应于2015年10月30日前向被告再付部分首期房价款12万元，以上款项共同构成两原告的首期房价款174万元。两原告通过贷款方式向被告支付第二期房价款404万元。两原告应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若两原告贷款申请未在过户前获得足额批准，两原告应当在过户当日以现金形式向被告补足。合同签订后，两原告共计向被告支付首付款174万元。在合同约定的2015年11月15日前，由于两原告银行贷款申请未被批准、亦未能以现金形式向被告补足，双方未能向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月19日，被告陈远致函两原告，要求两原告于2015年11月20日前与其办理过户手续，如果逾期将以书面形式解除本合同。2015年11月21日，被告陈远再至函两原告，以书面形式提出解除合同。2015年11月23日，银行批准了两原告的贷款申请，并与两原告签订了贷款合同。两原告分别在2015年11月23日、2015年11月27日、2015年12月5日发函被告，要求其继续履行合同，配合过户。两原告于2016年1月4日向本院提起诉讼，请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告将系争房屋过户至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。本院于2016年3月21日作出(2016)沪0115民初1197号(以下简称1197号案件)民事判决书，判决如下：一、被告协助两原告办理将系争房屋所有权过户至两原告名下的手续；二、两原告在房屋过户手续办理后当日支付被告剩余购房款404万元；三、驳回两原告其余诉讼请求。在1197号案件法庭审理笔录(第一次)第3页中原告陈述请求除判令过户外，另要求被告支付原告逾期过户的违约金10万元，第9页原告明确表示该违约金的法律依据为“根据合同约定被告违约应当按照合同总价的20%支付违约金，原告现本着善意酌情要求违约金10万元。”1197号案件判决后，被告上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2016年9月12日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。双方确认于2016年9月26日进行纳税申报，2016年10月24日系争房屋的所有权登记于两原告名下，双方经结算后两原告实际支付被告3,991,702元。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告在前一案中曾经提出逾期过户的违约金，在本案中再次主张是否属于重复诉讼？二、被告在履行合同中是否存在逾期过户的违约行为？第一，原告在前一次诉讼中明确表示其主张的是逾期过户的违约金，即已表明该违约金的性质为逾期履行而产生，不能以原告当时选择了合同所约定的解除合同违约金20%的计算方式而改变违约金本身的性质，本次诉讼中原告所主张的亦为逾期履行的违约金，性质与前一案中所主张的一致。但因现无明确的依据表明原告在前一案中放弃或撤销了该请求事项，在前一案判决中也未对该请求事项进行处理，故原告对此仍具有请求权，原告诉请不属于重复诉讼。第二，被告在履行合同中是否有违约行为。在双方合同中约定，两原告应于合同签订后及时向银行申请贷款。在2015年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若两原告贷款申请未在过户前获得足额批准，两原告应当在过户当日以现金形式向被告补足。因此，原告向银行申请贷款并以贷款形式向被告支付购房款的义务先于被告配合原告办理过户手续的义务，只有在贷款未获足额批准的情况下方可在过户的当日补足。而在合同约定的2015年11月15日前，由于两原告银行贷款申请未被批准、亦未能以现金形式向被告补足，双方未能向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。由于原告未能在约定期限内完成贷款的履行义务，此时被告得行使先履行抗辩权。而在2015年11月19日被告至函两原告要求两原告于2015年11月20日前与其办理过户手续，如逾期将以书面形式解除本合同，实际为行使合同所约定的催告权。2015年11月23日两原告在贷款获得审批后发函被告要求其继续履行合同、配合过户，但也未实际向被告先履行支付房款的义务，而根据双方之间交付首付款174万元的事实情况来看，两原告应当知晓如何将房款支付至被告账户。被告在未收到原告支付的全部房款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行过户义务。从之后双方的履行情况看，由于双方就解除还是继续履行合同已发生争议引起诉讼，在诉讼阶段实则需待双方之间的争议解决之后合同的履行方具有可期待性，而在1197号案件上诉经二审判决后被告即于2016年9月26日配合原告进行了纳税申报，后根据房地产交易流程的期限，系争房屋的所有权于2016年10月24日登记于两原告名下，被告在双方的争议解决后实已积极履行了过户的义务，因此本院认为被告在原告未完成付款义务之前行使先履行抗辩权不构成违约行为，原告的诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告胡科、郭琼芳的全部诉讼请求。案件受理费人民币5,671元，减半收取计2,835.50元，由原告胡科、郭琼芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚亦慧二〇一七年五月十六日书记员  曹丽珍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。