广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终579号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宝红，女，1976年5月26日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：孙传书，湖北中武律师事务所律师。原审被告：林清毅，男，1975年4月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师。上诉人林清泉因与被上诉人刘宝红、原审被告林清毅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人林清泉上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘宝红的全部诉讼请求或者发回重审；2.刘宝红支付过户费用30000元给林清泉；3.本案的一审、二审诉讼费用由刘宝红承担。事实与理由：一、一审法院判决解除房地产买卖合同及其补充协议是事实认定错误、法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2018年9月21日，林清泉与刘宝红、林清毅签订补充协议视为经刘宝红催告签订的，因此刘宝红应在3个月内即2018年12月22日行使解除权，2018年12月23日之后，解除权消灭。刘宝红于2019年7月18日主张解除合同，明显超过合同解除权行使期限，故刘宝红无权要求解除合同，一审法院按照《合同法》第九十三条规定判决解除合同错误。二、林清泉不存在《房地产买卖合同》第八条第二款违约的情况，且已经支付税费，只是刘宝红不配合收楼，一审法院不该判决解除合同。三、林清泉为了过户该房产，委托案外人邓辉向刘宝红支付30000元过户费用，该过户费用是双方协商迟延办理房产证支付给刘宝红的费用，请求二审法院判决该过户费用抵扣违约金。被上诉人刘宝红辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意林清泉全部的上诉请求。涉案合同的签订合法有效，一审法院结合合同履行情况作出的判决有事实和法律依据，根据补充协议，林清泉并未在合同约定的过户时间过户涉案房屋，已经构成根本性违约。原审被告林清毅辩称：同意林清泉的请求，在本案中，林清毅仅在刘宝红和林清泉2018年9月21日签订的补充协议上签字，属于一般保证，根据《担保法》第25条规定，林清泉约定2018年10月20日办理过户手续，逾期未办理于2018年10月31日前退款，故林清毅保证期间是2018年10月31日至2019年4月31日，刘宝红2019年4月31日才起诉，林清毅无需承担任何担保责任，请求法院支持该请求。刘宝红向一审法院起诉请求：1.林清泉、林清毅退还刘宝红购房团购费50000元；2.林清泉、林清毅退还刘宝红购房款769069元；3.林清泉、林清毅支付违约金，以819069元为本金，按照每日万分之三的标准从2017年3月20日起计算至开庭之日，共207648元；4.诉讼费由林清泉、林清毅承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华路XX号XX室，权属人是林清泉。2017年3月20日，刘宝红（认购方）与林清泉的委托代理人广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）签订了《花城美汇商品房认购书》，约定刘宝红认购涉案房屋，总楼价769069元。2017年9月3日，林清泉（卖方、甲方）的委托代理人誉百辉公司与刘宝红（买方、乙方）签订房地产买卖合同，对涉案房屋的买卖事宜进行约定，交易价格769069元。乙方应于2017年3月21日前向甲方支付首期款389069元整（含定金30000元）；剩余房款380000元整，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款，如乙方在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心办理交易登记手续。如乙方选择一次性付款或分期付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需付清全部购房款，甲方于收到全部购房款后申请办理赎契及涂销抵押手续。如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件，并付清同贷金额之外的全部楼款，甲方于乙方取得银行书面同贷文件且付清同贷金额之外的全部楼款后申请办理赎契及涂销抵押手续。该房产应于2017年12月31日前交收楼。因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，按照以下方式处理：甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。2017年8月17日，刘宝红向广州市信邦置业有限公司支付了50000元的团购优惠券款项。刘宝红于2017年3月20日向誉百辉公司支付了定金30000元，2017年3月21日支付了270000元购房款，2017年5月12日支付购房款89069元，2018年4月10日支付购房款380000元，共计769069元。林清泉确认其已经收到购房款769069元，刘宝红已付清全部购房款。2018年4月9日，林清泉将涉案房屋交付给了刘宝红。2018年8月6日，林清泉与刘宝红签订补充协议，约定林清泉于2018年9月5日前与乙方办理涉案房屋的过户手续。林清泉届期未能办理，2018年9月21日，林清泉（卖方、甲方）、刘宝红（买方、乙方）、林清毅（担保人）再次签订补充协议，约定：1.甲方于2018年10月20日前与乙方办理该房地产的过户手续并拿到过户受理回执，逾期未能拿到过户受理回执的，甲方于2018年10月31日前退回乙方所缴交该房地产的定金、购房款并向乙方双倍返还定金及支付《房地产买卖合同》约定的违约金；2.如甲方逾期未足额付款，乙方有权要求甲方及担保人将剩余款项一次性支付完毕并按第一条约定的应付款总金额为基数按每天万分之三收取违约金。2018年11月15日，刘宝红交纳了涉案房屋的交易税费。林清泉称由于涉案房屋被法院查封，导致未能过户。一审法院认为：刘宝红与林清泉签订的房地产买卖合同、补充协议及双方与林清毅签署的补充协议均是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。刘宝红依约付清了全部购房款769069元，根据补充协议的约定，林清泉最迟应于2018年10月20日将涉案房屋过户至刘宝红名下，林清泉未能在约定时间内完成过户，已经构成违约，因此刘宝红要求解除其与林清泉于2017年9月3日签订的房屋买卖合同、于2018年8月6日签订的补充协议及刘宝红、林清泉、林清毅于2018年9月21日签订的补充协议并要求林清泉退回购房款769069元，合理有据，一审法院予以支持。关于违约金，根据2018年9月21日签订的补充协议的约定，合同解除的情况下，林清泉、林清毅应于2018年10月31日前退回刘宝红支付的购房款，否则应按照《房地产买卖合同》约定的违约金标准支付违约金，因此违约金应以769069元为本金，从林清泉逾期退款之日（2018年11月1日）起每日按照0.03%的标准计算至付清款日止，现刘宝红仅要求违约金计算至开庭之日（2019年7月18日）是其对自身权利的处分，一审法院予以准许。经核算，林清泉应向刘宝红支付违约金59987元（769069元*0.03%*260天），超出部分，一审法院不予支持。林清毅在补充协议中作为担保人签名，根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，林清毅应对林清泉的上述债务（包括退还购房款及支付违约金）承担连带清偿责任。至于团购费，由于并非刘宝红向林清泉支付的款项，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，一审法院判决如下：一、解除刘宝红与林清泉于2017年9月3日签订的房地产买卖合同、于2018年8月6日签订的补充协议及刘宝红与林清泉、林清毅于2018年9月21日签订的补充协议；二、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向刘宝红返还购房款769069元；三、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向刘宝红支付违约金59987元；四、林清毅对林清泉的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回刘宝红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7020元，由刘宝红负担1351元，林清泉、林清毅负担5669元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，一、林清泉提交：1.交易明细，拟证明案外人于2019年3月16日转账30000元给刘宝红，用于支付过户税费；2.发票；3.税收完税证明09609005；4.税收完税证明09609006，上述3份证据拟证明林清泉支付的税费，符合过户条件；5.广州市存量买卖合同，拟证明已办理网签。刘宝红表示认可证据1、2、3、4的真实性，不认可关联性，确实是林清泉支付过户的税费，但是系刘宝红向广州市花都区税务部门支付了过户费用后林清泉才向刘宝红支付，证据5是刘宝红第一次收到，该合同并没有刘宝红本人签名。林清泉表示确认刘宝红缴纳了30000元左右过户税费才后由林清泉支付给给刘宝红，网签合同的原件现在留在税务局，如果刘宝红没有签字无法缴税。二、刘宝红表示同意返还涉案房屋给林清泉。三、林清泉表示涉案房屋确实有抵押，亦被法院查封，但法院的查封严重错误且超额查封，已向法院提出执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：林清泉与刘宝红就涉案房屋所签订的相关合同是否应予解除的问题。因林清泉未按刘宝红与林清泉先后所签订的《房地产买卖合同》与补充协议所约定的期限办理涉案房屋的交易登记手续，双方再次与林清毅签订了补充协议，林清泉仍未能在约定时间内完成过户，且林清泉亦自认涉案房屋现仍存在抵押及被法院查封，过户至刘宝红名下显然存在障碍，故一审法院认定林清泉已经构成违约并判决解除上述合同合法合理，本院予以维持，鉴于本案并非商品房买卖合同纠纷，林清泉要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定驳回刘宝红的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。关于林清泉要求刘宝红支付30000元过户费用的问题。林清泉确认系刘宝红向相关部门支付了约30000元的过户费用后其才支付该款项给刘宝红的，即该30000元并非由刘宝红实际收取，故林清泉要求刘宝红返还该30000元或抵扣违约金理由均不成立，本院不予支持。林清泉与刘宝红在本案判决生效后向相关部门申请处理该费用为由，另，刘宝红同意返还涉案房屋给林清泉，双方可自行协商解决交接涉案房屋。关于林清泉在二审提交的证据问题。由于该证据均形成于本案一审前，不属于二审新证据，且拟证明的事实对本案的处理不产生影响，故本院不予接纳。关于林清毅请求无需承担担保责任的问题。由于林清毅未提起上诉，对其的异议本院不作调处。综上所述，林清泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12091元，由林清泉负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月二十日书记员  郭 俏