广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初26933号原告：广州市天享物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港中路441号自编1号首层之一。法定代表人：廖志均，职务总经理。委托代理人：金旺龙、黄钰，分别为广东鸿麓律师事务所律师、实习人员。被告：费凡，男，1988年5月18日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，被告：徐杰，男，1987年8月5日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，被告：广州市平头哥文化传媒科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区西湖路12号第30层自编号28-1号。法定代表人：徐杰。三被告共同委托代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。原告广州市天享物业管理有限公司诉被告费凡、被告徐杰、被告广州市平头哥文化传媒科技有限公司（以下简称：平头哥公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市天享物业管理有限公司的委托代理人金旺龙、黄钰，三被告的共同委托代理人易忠平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告费凡于2018年10月13日签订《租赁合同》，约定被告费凡向原告承租海珠区马骝岗2号地块科腾园区原管理处、原管理处旁小块空地，租赁期限自2018年10月15日起至2021年9月30日。被告费凡应向原告缴纳履约保证金18742元，并在每月5日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日原告有权按月租金的千分之五计算加收滞纳金，逾期超过15日的，原告有权终止合同、没收履约保证金并收回场地。如原告终止合同的，被告费凡应在合同终止之日2日内交还场地，逾期不交还的，按合同终止时日租金的双倍计付占用费。若被告费凡拖欠租金或其他费用达到15日的，原告有权解除合同，并有权要求按合同解除当月租金的三倍标准支付违约金。《租赁合同》签订后，原告依约交付场地，但被告费凡没有按合同约定向原告支付履约保证金，还长期拖欠租金。原告多次催缴，2019年5月7日，三被告作为共同还款承诺人签署《承诺书》，承诺在2019年6月15日前共同付清拖欠的租金，但至今三被告并未履行承诺。原告于2019年7月1日向被告费凡发出《解除合同告知函》，要求交还场地，被告费凡在收到告知函后，口头请求原告给予宽限期并继续履行合同，原告予以明确拒绝。场地业主已于2019年8月16日接管租赁场地，被告费凡于2019年7月2日至2019年8月16日占用场地，应支付占用费。被告费凡拖欠租金，属于重大违约，被告费凡、被告徐杰是被告平头哥公司的股东，三被告共同签署了《承诺书》，应对偿还拖欠租金承担连带责任。故起诉要求：1、判决被告费凡向原告支付2019年4月1日至2019年7月1日拖欠的租金25500元，其中被告徐杰、被告平头哥公司对2019年4月1日至2019年5月31日拖欠的租金17000元承担连带清偿责任；2、判决被告费凡支付2019年4月6日至实际付清租金之日止的滞纳金，暂计至2019年9月3日为15257.5元；3、判决被告费凡按照解除合同当月租金的三倍支付违约金25500元；4、判决被告费凡向原告支付履约保证金18742元，由原告没收；5、判决被告按566.66元/天的标准支付2019年7月2日至2019年8月16日的占用费25499.7元；6、本案诉讼费（含受理费、诉讼保全费、担保费）由三被告承担。三被告共同辩称：原告隐瞒真实情况，原告与案外人签订《场地租赁合同》，但故意隐瞒涉案场地是一年一签的真实情况，以出具同意转租证明上加盖原告公章的方式，故意诱导三被告，使三被告认为原告是直接向业主承租场地，租赁期限可以保证5年，才与原告签订了长达5年的租赁合同，并在此基础上进行投资，造成投资后不足一年涉案场地就被业主收回，投资无法正常收回的巨大损失，该损失我方已起诉要求原告进行赔偿。原告在《租赁合同》中恶意设置违约责任，违约金、滞纳金、占用费等比高利贷还要高，谋取非法利益。原告发送的《解除合同告知函》及《催缴欠费通知函》中都没有提及被告欠保证金未付，原告也从未催缴过保证金，合同保证金早就由前承租人缴付，原告是试图重复收取保证金。在被告承租过程中，原告多次采取运污泥堵门、强行拆除被告前台等方式影响被告正常经营，涉案场地内的多个承租人，无论是否按时交租，原告都以欠租违约的方式要求解除合同。根据我方起诉的（2019）粤0105民初16693号案件，原告与案外人签订多份《场地租赁合同》，存在明显冲突。业主已在2019年3月致函要求场地整改，至2019年7月29日，业主张贴公告接管场地，我方与原告的租赁合同关系被迫中止，是否需要收取场地占用费应由业主方主张。综上，我方认为租金或场地占用费依照合同标准计算至2019年7月29日，且应扣除原告给我方造成的损失后进行支付，原告其余请求应予以驳回。经审理查明：根据穗府国用（2007）第01000044号记载，位于海珠区河南石榴岗马榴岗2号土地使用权人为广东珠光集团有限公司，使用面积为81110平方米。2016年6月10日，广东珠光集团有限公司向原告出具《同意转租证明》，载明“广州市海珠区马榴岗2号地块[穗府国用（2007）第01000044号]属于我广东珠光集团有限公司所有，我司同意广州市天享物业管理有限公司在租赁期内对该地块进行转租及分租”。2017年12月30日，原告（乙方，承租方）与黄锦存（甲方，出租方）签订了《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南石榴岗马榴岗2号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营部前面道路进入右边，实际可使用的面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2018年1月1日至2018年12月31日止。租赁期满后，乙方需续租的应在租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，由2019年递增10%，2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2018年12月25日，原告（乙方，承租方）与陈明珠（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南石榴岗马榴岗2号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营部前面道路进入右边，实际可使用的面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，租金2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。原告称黄锦存与陈明珠为夫妻关系，但未提交书面证据予以证明。2018年6月23日，原告（甲方、出租方）与被告费凡（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于海珠区马榴岗2号地块科腾园区原管理处、原管理处旁小块空地出租给乙方使用，双方确定面积为240平方米，空地确定为213平方米。租赁期限为3年，即从2018年10月15日起至2021年9月30日止。该物业首年租金每月8500元，之后每年在上一年的基础上递增5%，即2018年10月15日至2018年10月31日为免租期，2018年11月1日至2019年9月30日租金为8500元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金为8925元/月,2020年10月1日至2021年9月30日租金为9371元/月。本租赁合同的保证金为租赁期最后一年月租金的两倍，即18742元。甲方指定收款账户为：户名谢秋玲，账号62×××75，开户行农业银行广州体育东路支行。乙方应在每月五日前向甲方缴纳当月租金、物业管理费和上月水电费等应由乙方承担的费用，如延期缴交，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五（5‰）计算加收滞纳金。乙方若拖欠15天不缴纳租金，视作乙方违约。甲方有权终止合同并没收保证金，并收回场地。乙方必须在终止合同之日起2天内撤离。逾期不撤离的，每延期一天，按当时日租金的双倍计交，该场地上的所有物品视作弃物，乙方应于当天搬迁完毕，否则视为乙方无条件授权甲方处理，处理的费用由乙方承担，而且甲方还要保留提出诉讼的权利。甲方应按时将该物业在现有状态下交由乙方使用。因国家规划、征占等政府原因及业主方广东珠光集团有限公司开发建设，导致合同无法履行的，在双方结清所有费用后，甲方退还乙方所交纳未到期的租赁费及保证金，乙方无条件退场。在租赁期限内如乙方须对物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。无论因何种原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属于乙方可移动的设备、物品，乙方应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏，否则乙方应将该物业恢复原状。如乙方未按时将该物业内的可移动物品、设备清理的，视为乙方放弃该物业内财产的所有权，甲方将委托第三方或者自行处理该物业内的所有财产，由此造成的损失由乙方自行承担；因处理该物业内物品支出的费用，由乙方承担。本合同有效期内，如遇国家、政府等部门征收、征用土地，业主方广东珠光集团有限公司开发建设的，甲方将提前30天通知乙方，乙方在接到通知之日起30日内将无条件退出该物业，对此甲方无需对乙方支付任何补偿；在双方结清所有款项后甲方将保证金无息退还给乙方。如逾期缴纳租金、物业管理费、水电等费用的，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五（5‰）计算加收滞纳金，直至付清为止；同时甲方将停止供水、供电，由此造成的损失由乙方自行承担；延期超过15日的，甲方将单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用及违约金，包括但不限于租金、水电费、物业管理等费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用（包括但不限于租金及因拖欠租金产生的利息、水电费、物业管理等费用）及违约金（违约金相当于合同解除当年月租金的三倍），如乙方下列行为给甲方造成损失的，乙方负责全额赔偿：1、擅自拆改该物业结构或改变该物业用途的；2、拖欠租金或其他费用达到15日的；…….合同经甲乙双方签字盖章之日起生效；等。三被告提交微信聊天记录及转账记录，显示被告费凡于2018年11月29日、2018年12月7日分两笔转账保证金18742元给谢秋玲尾号为4975的农行卡号内。三被告称因对原告与陈明珠的租赁合同不知情，误以为原告有权出租场地3年，才签订合同并投入资金建设。2019年5月5日，原告向被告费凡、被告平头哥公司发出《催缴欠费通知函》，载明“……截止本函发出之日，您已拖欠2019年2月（剩余49179.05元）、3月（81639.2元）、4月（81916.4元）、5月（82894.85元）的租金水电及租赁保证金（160370元）及水电保证金（10000元）尚未缴交给我司，共计465999.5元。我司期间已经多次发函、电话、短信通知费凡、徐杰、徐正涛先生本人催缴所欠租金，如费凡、徐杰、徐正涛先生（广州市平头哥文化传媒科技有限公司）收到本函后三天内未主动向我司提解决方案，我司将根据合同约定解除双方签订的《租赁合同》，收回该物业并限七日内清理场地交还我方，并追究费凡、徐杰、徐正涛先生（广州市平头哥文化传媒科技有限公司）的违约责任……”。2019年5月7日，被告平头哥公司向原告出具《承诺书》，载明“截止2019年5月徐杰、费凡（TOP摄影基地）及广州市平头哥文化传媒科技有限公司承诺，所欠广州市天享物业管理有限公司295629.5元，在19年5月7日付款3万，19年5月14日付款8万，19年5月24日付款8万，19年6月5日付款5万，剩余欠款争取在19年6月15日前一次性付清，特此承诺”，被告费凡、被告徐杰作为共同还款承诺人在该《承诺书》上签名。原、被告均确认《催缴欠费通知函》及《承诺书》中包含两个合同的租金金额[另一案为（2019）粤0105民初26932号案]。2019年5月28日，原告再次发送《催缴欠费通知函》，载明“……截止本函发出之日，您已拖欠2019年3月（60818.25元）、4月（81916.40元）、5月（82894.85元）的租金尚未缴交给我司，共计225629.50元。……如徐杰、费凡先生收到本函后2019年5月30日前未主动向我司补交所欠租金，我司将停止供应水电，并根据合同约定解除双方签定的《租赁合同》，收回该场地并限七日内清理场地交还我方，并保留追究徐杰、费凡先生的违约责任，一切后果自行负责……”。三被告确认收到上述证据。原告主张2019年4月1日至2019年7月1日的租金25500元，三被告对租金金额有异议，仅确认同意按照空地标准14元/平方米计算2019年4月1日至2019年7月1日的租金11820元。2019年7月1日，原告向被告费凡、被告平头哥公司发出《解除合同告知函》，载明“我公司与贵方于2018年6月23日签订《租赁合同》，由贵方向我公司承租位于海珠区马榴岗2号地块自编5号空地及科腾园区原管理处、管理处旁小块空地的场地、物业。现贵方拖欠我公司2019年4月、5月、6月租金本金共计240441.8元，我公司多次向贵方发函催款，贵方至今仍未支付，已属严重违约行为。根据《租赁合同》第十一条第1点及第2点约定，我公司现正式通知贵方，贵我双方之间《租赁合同》自本告知函作出之日起解除，双方权利义务终止，我方将保留追讨贵方拖欠租金及违约金的权利。请贵方及时做好对租赁场地的腾空及交还工作，我公司将于2019年7月10日前收回租赁场地。贵我双方交接完成后，我公司将根据结算情况将贵方拖欠的租金及违约金从租赁保证金先予扣除，若不够抵扣所欠金额，我司将保留追究法律责任的权利，请贵方予以配合”。2019年7月9日，原告再次向被告费凡、被告平头哥公司发出《通知函》，载明“现因业主方广东珠光集团有限公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用，故贵我双方之间的《租赁合同》因不能归责于双方的客观原因无法继续履行。因贵方原因长期欠租，且未收到贵方的租赁保证金。自7月1日我司已经发解除合同告知函，租赁合同已经解除，又收到相关部门整改通知，限令自发函之日起10日内拆除全部搭建，清空并交还场地。贵我双方交接完成后，我公司将自行清场收回场地，且不承担任何代为保管及赔偿责任……”。三被告确认收到上述通知。提交广州街道办事处出具的《通知》及广东珠光集团有限公司于2019年8月13日出具的《关于解除石榴岗马榴岗2号地块租约的通知》，其中《通知》载明“广东珠光集团有限公司马榴岗2号地块上之违法建设当事人及使用者：……经查，该地块上之建筑物、构筑物均为未经有关部门审批，均未办理相关报建手续，属违法建设。请此地建设物内使用者于2018年8月20日前搬离此处并自行清理相关物品，请此处违法建设者于2018年8月26日前将违法建筑物进行自拆。逾期不搬离或自拆的，自行承担相关法律责任和经济损失，我单位将联合有关职能部门于2018年8月21日起对此地块之建筑物采取停水停电的行政强制措施，并于2018年8月27日起对此处违法建设进行强制拆除”。《关于解除石榴岗马榴岗2号地块租约的通知》载明“陈明珠：我司与贵方……合同约定贵方向我方承租位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗2号地块，承租期限为2014年1月1日至2019年12月31日。现我司从3月至今，分别收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》（穗国土规划海停［2019］东17号），《责令整改违法行为通知书》（穗国土规划海改［2019］东17号）以及《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》（穗规划资源海执法函［2019］5号），指出我司位于海珠区石榴岗路马榴岗2号地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令我司立即履行土地使用权责任，对地块上的违法建设限时进行整改。鉴此，我司从收悉上述情况至今，已分别于3月、6月、7月多次致函贵方责令按要求对该地块的违法建设行为作出相应整改，但由于贵方一直未如期推进落实，导致地块内现仍有教练场、摄影基地等经营性场所在经营使用，并且地块内违法建设仍未拆除，已严重违反双方签订的相关租赁合同约定。因此我司现按照合同约定，提出解除租赁合同并收回地块，且保证金不予退回，贵方须无条件将地块交回我司。”。三被告称通知中的违法建筑并非由其建设，并无任何行政机关将其地上建筑认定为违法建筑。原原告提交《诉讼保全委托担保合同》及发票，拟证明产生担保费用2000元。被告平头哥公司曾起诉原告要求支付经济损失、退还押金，本院以（2019）粤0105民初16693号案件受理，该案尚在审理中，原、被告在该案诉讼中均确认广东珠光集团有限公司已于2019年8月16日全面封闭场地，无法自由出入。诉讼过程中，根据原告方申请，本院作出诉讼保全裁定，查封了被告名下的财产，原告为此支付了诉讼保全费1072.5元。本院认为：原告将涉案场地出租给被告费凡，有原、被告签订的《租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示。原、被告约定租赁期限是2018年10月15日起至2021年9月30日止，但黄锦存、陈明珠向原告转租期限是2018年1月1日起至2019年12月31日止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鉴此，原、被告约定的2020年1月1日至202l年9月30日租赁期限为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。关于拖欠租金问题。在租赁合同关系中，向出租人支付租金是承租人的法定义务。原告提交《催缴欠费通知函》，证明被告费凡尚欠2019年4月1日至2019年7月1日的租金25500元，三被告抗辩应按空地标准计算2019年4月1日至2019年7月1日的租金，依据不足，本院不予采纳；被告平头哥公司、被告徐杰向原告出具《承诺书》，承诺共同还款，故原告主张被告费凡向其清偿2019年4月1日至2019年7月1日的租金25500元，被告平头哥公司、被告费凡对其中2019年4月1日至2019年5月31日的租金17000元承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。被告费凡作为承租人，按时缴纳租金为基本合同义务，被告费凡抗辩原告拆除其AB篷及集装箱，导致其无法经营，并不能构成被告费凡拒绝交租的理由，故本院对被告费凡的抗辩意见不予采纳。关于占用费问题。原告已于2019年7月1日向被告费凡发出《解除合同告知函》，被告费凡确认收到该函件，故双方的租赁合同关系自2019年7月1日解除，被告费凡称已于2019年7月29日交回场地，但未提交证据予以证明；原、被告均在他案诉讼中确认广东珠光集团有限公司于2019年8月16日全面封闭场地，故被告费凡占用场地的时间应计算至2019年8月16日。原告主张按照合同约定即日租金的两倍计算占用费，明显过高，本院酌定按解除合同当时日租金计算2019年7月2日至2019年8月16日的占用费，核定占用费为13033.33元[8500元/月÷30天×（30+16）天]。关于滞纳金、违约金及没收保证金问题。原告主张被告应支付尚未缴纳履约保证金18742元（含水电保证金）并由原告没收，但被告已提交转账记录证明其分两笔支付了18742元给原告指定的收款人谢秋玲，故被告费凡已履行了履约保证金的支付义务。原告主张被告违约，要求按照每日强制计算滞纳金、并按解除合同当年月租金的三倍计算违约金，但原告主张的违约金、滞纳金是针对同一违约行为的重复惩罚手段，且原告在2019年7月9日发出的《通知函》中也明确，是因不可归责与双方的客观原因导致合同无法继续履行，考虑到原告超出其与陈明珠《租赁合同》的期限出租涉案场地，亦存在一定过错；综合考虑原、被告提交的证据及庭审陈述，从公平合理原则出发，考虑双方的过错程度，本院对原告主张违约金、滞纳金均不予支持，但被告费凡向原告支付履约保证金18742元应由原告没收。关于担保费用。原告为诉讼采取诉讼保全手段，因此产生的担保费用属于原告为诉讼支付的诉讼成本，原告要求被告承担，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告费凡于本判决生效之日起10日内向原告广州市天享物业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年7月1日的租金25500元。被告徐杰、被告广州市平头哥文化传媒科技有限公司对其中2019年4月1日至2019年5月31日的租金17000元承担连带清偿责任。二、被告费凡于本判决生效之日起10日内向原告广州市天享物业管理有限公司支付2019年7月2日至2019年8月16日的占用费13033.33元。三、被告费凡向原告广州市天享物业管理有限公司支付的履约保证金18724元由原告没收，不予退还。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费含受理费2510元、诉讼保全费1072.5元，由原告负担受理费1209元、诉讼保全费556元，由被告费凡负担受理费1301元、诉讼保全费516.5元。上述诉讼费由原告垫付，被告费凡在履行本判决时将应负担的诉讼费直接支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  钟能华人民陪审员  蔡元霞二〇二〇年三月二十日书 记 员  彭智媚刘玉婷