浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初16662号 原告（反诉被告）：杭州互惠企业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区古墩路487号二楼（助业商务秘书托管031）。 法定代表人：徐雅芳。 委托诉讼代理人：刘俐君，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江雍竺实业有限公司，住所地：杭州市余杭区星桥街道欢西路1号6幢。 法定代表人：王晓鸣。 委托诉讼代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅恒人，浙江天册律师事务所律师。 原告杭州互惠企业管理有限公司（以下简称互惠公司）诉被告浙江雍竺实业有限公司（以下简称雍竺公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月8日向本院起诉。本院依法适用普通程序并组成合议庭审理。后雍竺公司提起反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理。本院于2018年12月13日第一次公开开庭审理了本案，互惠公司的法定代表人徐雅芳及其委托诉讼代理人刘俐君，雍竺公司的委托诉讼代理人周晓菁、傅恒人到庭参加诉讼。审理过程中，互惠公司申请追加陈祝英作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许。本院于2019年1月28日第二次公开开庭审理了本案，互惠公司的法定代表人徐雅芳及其委托诉讼代理人刘俐君，雍竺公司的委托诉讼代理人傅恒人，陈祝英的委托诉讼代理人汪艳英到庭参加诉讼。本院于2019年3月15日第三次公开开庭审理了本案，互惠公司的法定代表人徐雅芳及其委托诉讼代理人刘俐君，雍竺公司的委托诉讼代理人周晓菁、傅恒人，陈祝英的委托诉讼代理人汪艳英到庭参加诉讼。庭审中，互惠公司提出司法鉴定申请，本院予以准许，2019年12月13日鉴定结束。互惠公司于2019年12月21日撤回对陈祝英的起诉，本院依法作出裁定，予以准许。本院于2019年12月30日第四次公开开庭进行了审理，互惠公司的法定代表人徐雅芳及其委托诉讼代理人刘俐君，雍竺公司的委托诉讼代理人周晓菁、傅恒人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 互惠公司起诉称：2017年2月9日，原、被告签订《杭州广厦天都城租赁合同》，约定雍竺公司将租赁房屋出租给互惠公司，互惠公司有权占有、使用租赁房屋，出租租赁房屋范围内的部分房屋或场地，享有经营及出租的全部收益。租赁房屋位于杭州市余杭区，包括房屋、附属场地、配套设施设备。互惠公司租赁拟建筑总面积为9446.83平方米，拟计租面积为8894.35平方米（一层3308.44㎡，二层3310.37㎡，三层2275.54㎡），以实际交付的面积为准。租赁期为15年（其中免租装修期8个月），自约定的交付日2018年9月30日起，至2033年9月29日止。免租期为24个月，自租赁房屋装修期结束的次日起计算。第一个至六个租赁年的租金标准为1F0.7元/平方米/日，2F0.7元/平方米/日，3F0.3元/平方米/日。在合同期内，第七年开始，每经过3个租赁年，租金较前三年租金标准递增3%（租金支付标准表作为合同附件三）。互惠公司需在签订本合同的同时向雍竺公司支付第一笔履约保证金人民币10万元；在雍竺公司将房屋交付后7个工作日内支付第二笔履约保证金30万元。双方约定雍竺公司须在2018年9月30日向互惠公司交付合同约定交付条件及标准的租赁房屋，若甲方延期交付房屋超过1个月的，则租赁期限（包括免租期的期限）相应顺延。雍竺公司逾期交付租赁房屋，除装修期、免租期相应顺延外，每延迟一日按日租金的0.01%标准向互惠公司支付迟延交付租赁房屋违约金；当逾期交付超过90日的，互惠公司可以选择解除合同；互惠公司在租赁房屋内经营【百联集团有限公司旗下超市品牌】，经营项目为【商超】。作为配套，雍竺公司提供230个车位无偿使用。雍竺公司无正当理由单方面终止合同的履行的，互惠公司可以直接以书面通知的形式解除本合同，要求雍竺公司支付500万元的违约金。合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应承担三个月租赁费用金额为标准的违约金。之后互惠公司按照合同约定全面履行了合同义务，向雍竺公司缴纳了第一笔履约保证金10万元，并积极筹备运营租赁场地，分别委托装修设计公司出具设计方案，并于2018年3月21日与华联超市股份有限公司签署《商业特许经营合同》，约定互惠公司将租赁房屋2层1500平方米经营面积作为超市，并支付了保证金、品牌使用、加盟费等费用；同时积极开展商户招商、员工宿舍租赁、聘请营销策划公司为商场投资预算、形象推广、卖场推广等活动提供服务以及商场所需货架、设施、设备订货等相关筹备工作。然而，雍竺公司于2018年7月6日以“缔约时同意入驻品牌为百联集团有限公司旗下“世纪联华”超市、原告引入品牌为“上海华联超市”，与原品牌定位不符”为理由单方向互惠公司发出《解除租赁合同通知书》。互惠公司向雍竺公司发函要求继续履行合同，之后雍竺公司于2018年7月31日再次发出《关于要求继续履行租赁合同的回函》声称“租赁合同已于2018年7月8日解除，合同约定的2018年9月30日交付房屋，我司将不再履行交付义务”。事实上，租赁合同约定的是百联集团旗下超市品牌，互惠公司拟引进的“华联超市”与“世纪联华”同属百联集团旗下品牌，在集团内部已经合并，且华联超市股份有限公司正是百联集团有限公司持股99.4%的子公司，互惠公司单方解除租赁合同的理由并不成立。伴随着房价近年来大幅上涨超过1倍，同时房租价格大幅上涨，目前租赁房屋的日租金已经上涨到接近4元/平米/日。雍竺公司单方解除租赁合同必将造成互惠公司的重大损失。后在案件审理过程中，雍竺公司声称已将案涉房屋出租并交付给第三人陈祝英，第三人陈祝英声称已经占有使用案涉房屋。因雍竺公司违约不能交付案涉房屋，造成互惠公司签订《杭州广厦天都城租赁合同》的目的不能实现，同时造成了互惠公司的重大损失，主要包括：一、案涉房屋在2017年2月9日之后租金大幅上涨，涨幅超过1倍还多，尤其是一层租金，甚至已接近4元/平米/日。即使按照案涉房屋整体租金上涨50%保守计算，15年租期内的租金上涨已近1250万元。二、互惠公司不能使用配套的230个车位的损失，按15年计算，即使保守按照150元/车位/月计算，15年总损失为621万元。三、互惠公司与第三方华联超市股份有限公司签订《商业特许经营合同》并支付12.5万元(一次性加盟费3万，特许经营权使用费6.5万，信誉保证金3万)；以及因案涉房屋不能交付致使《商业特许经营合同》事实上不能履行，互惠公司依据合同第31条所需承担违约金12万元，合计24.5万元的损失。四、互惠公司为了筹备运营案涉租赁房屋，开展商户招商、员工宿舍租赁、聘请营销策划公司提供服务以及商场所需货架、设施、设备订货的其他损失。故互惠公司变更诉请为：1.判令解除原、被告签署的《杭州广厦天都城租赁合同》；2.判令雍竺公司返还互惠公司已支付的履约保证金10万元；3.判令雍竺公司赔偿互惠公司案涉房屋及230个车位的租金差价损失1853万元；4.本案诉讼费、保全费、评估费由雍竺公司承担。 雍竺公司答辩称：一、互惠公司诉称因雍竺公司违约不能交付房屋导致原合同目的无法实现，造成其重大损失，且不论合同解除系由哪一方过错造成，互惠公司并未因案涉合同的解除实际受到损失。1.涉案房屋的租金2016年至2018年期间并未有大幅度的上涨，且涉案房屋周边租金的涨与跌不能作为互惠公司的损失依据。（1）雍竺公司解除案涉的租赁合同后，与第三人签订的租赁合同较案涉租赁合同租金未上涨，互惠公司未受租金损失。另外，互惠公司认为雍竺公司解除合同的目的即为了提升租金，这个论点并不成立。（2）雍竺公司对案涉房屋招租是为了解决天都城业主日常购物难、提高整个天都城的品质、档次，促进房屋销售，雍竺公司在与互惠公司签署的租赁合同中让渡了部分经济利益，如约定了长达两年零八个月的免租期、租赁期间为15年、租金价格优惠等等，故该等出租并非单纯追求高额租金收益，与普通商铺的租金不能相提并论，不能以周边商铺的租金涨跌与案涉商铺租金作对比。（3）天都城项目内其他类型商铺的租金在2017至2018年间并未上涨。综上，互惠公司并未因合同解除实际受到租金损失，互惠公司诉称租金价格上涨50%甚至100%完全缺乏事实依据。2.互惠公司未受车位使用费损失。案涉租赁合同第19.4条约定，地下车位不包含在合同租赁范围内，系配套设施供互惠公司无偿使用。雍竺公司与第三人签订的租赁合同第五条第3款亦约定，地下车位不包含在合同租赁范围内，作为配套第三人可以无偿使用。据此，案涉租赁房屋的地下车位并非独立的租赁物业，只有在承租案涉房屋后才能无偿使用，其使用价值在确定房屋租金时已予以考虑，承租人不会因无法承租案涉房屋单独受到车位使用费损失。互惠公司单独计算该项损失本身即缺乏依据。退一步讲，即便地下车位可以单独计算损失，在案涉租赁合同及雍竺公司与第三人租赁合同的租金未发生变化的情况下，地下车位均为无偿使用，故使用车位的市场价并未发生变化，互惠公司未受车位使用费损失。3.互惠公司支付的加盟费、特许经营权使用费系违背租赁合同约定的支出，即便不能追回也应由其自行承担，且互惠公司并未提供证据证明其实际支付了违约金。此外，根据特许合同约定，在合同因乙方原因解除的情形下，授权经营方并无权没收乙方已缴纳的加盟费、特许经营权使用费、信誉保证金等费用。因此，互惠公司并不存在其所诉请的24.5万元的特许经营费等损失。另外，互惠公司违反其与雍竺公司的约定，与案外人签署《商业特许经营合同》并支付了加盟费及特许经营权使用费等12.5万元，但该等授权及加盟并非符合互惠公司与雍竺公司之间的约定，不符合雍竺公司的招商要求，并不在雍竺公司的预计之内。4.互惠公司另诉称，为筹备运营涉案租赁房屋开展商户招商、员工宿舍租赁、聘请营销策划并产生有关费用，但互惠公司并未对此进行举证。二、互惠公司既诉请支付违约金500万元，又诉请赔偿损失500万元缺乏法律依据。1.在合同已明确约定了违约情形下的违约金金额，若互惠公司主张违约金，即不得主张损失赔偿；若主张损失赔偿，则不得再依据合同主张违约金。故互惠公司在诉请中既主张违约金又要求赔偿损失缺乏法律依据。2.退一步讲，若法院认定雍竺公司应赔偿互惠公司违约金的，但违约金的金额应以实际损失为基础，本案中租赁合同并未实际履行，互惠公司并不一定会盈利，实际损失即便全部支持互惠公司的举证证据，即加盟费、特许经营权使用费和信誉保证金等也只有12.5万元，远远低于合同中约定的违约金500万元，应据实及根据法律规定予以调整。三、雍竺公司单方解除合同系由于互惠公司未按约定承租房屋，其无须承担违约责任。互惠公司未按照约定经营百联集团旗下的“世纪联华”超市且经营面积仅为1500平方米的行为构成根本违约，且系期前违约，雍竺公司为防止损失扩大，有权拒绝交付房屋并解除合同。1.互惠公司在承租商谈时明确承诺开办百联旗下的“世纪联华”超市，基于此，双方就租赁达成一致意见。2.互惠公司加盟的“上海华联超市”并非租赁合同上约定的“百联集团有限公司旗下超市品牌”，更不是双方商定的百联集团旗下的“世纪联华”，上述行为构成根本违约，致使雍竺公司签约目的无法实现。（1）百联集团官网显示，“上海华联超市”并非“百联集团有限公司旗下超市品牌”，且加盟面积仅为1500平方米，其余面积将转租给其他商户，业态包括餐饮、百货等，加盟费仅为65000元。经查询，虽然百联集团有限公司系持有“华联超市股份有限公司”99.4%股份的股东，但百联集团官方网站显示（原告提供的证据），百联集团旗下超市成员企业为“联华超市股份有限公司”，“联华超市股份有限公司”下属的成员企业包括“联华超市（华联超市）”、“世纪联华”、“浙江联华”等，而本案《商业特许经营合同》授权互惠公司经营的“华联超市股份有限公司”以及“华联”及“上海华联超市”并未显示在百联集团成员企业名单中。进一步查询企业工商信息显示，前述百联集团旗下的“联华超市股份有限公司”并非由百联集团有限公司直接持股，而同为百联集团旗下的“百联集团置业有限公司”由百联集团有限公司100%持股。据此，“百联集团”对旗下成员企业的界定并不以是否直接持股或控股为标准。据此，互惠公司开办上海华联超市的行为构成根本违约。案涉房屋应当全部或绝大部分用于开办超市，具体理由如下：（1）如前所述，基于天都城业主的实际需要及提升楼盘整体形象的目的，雍竺公司与互惠公司签订案涉房屋租赁合同的目的系出租该房屋用于开办大型、综合性超市。（2）租赁合同明确约定案涉房屋用于开办超市，根据合同的文义解释，在合同未对开办超市的面积另行做特别约定的前提下，案涉房屋9446.83平方米应当全部用于开办超市。（3）为达到开办大型超市、聚集天都城人气的目的，雍竺公司给予互惠公司极低的租金，并给予了8个月的装修免租期和两年的免租期共计两年零八个月的免租期。如果对超市的开办面积没有要求，为何不出租案涉房屋中的一小部分或出租其他小面积房屋给互惠公司，而由雍竺公司自行对外出租案涉房屋其他部分赚取租金收益。（4）根据租赁合同第17.1条约定，互惠公司转租需要经过雍竺公司书面同意，据此也能判断，案涉房屋必须由互惠公司全部用于经营超市，除非雍竺公司在合理范围内同意互惠公司转租经营其他业态。互惠公司认为，其获得授权经营超市面积虽然只有1500平方米，但其可以通过经营“超外”部分实现超市面积不仅限于1500平方米，但所谓超外部分其实并不属于超市的一部分，其管理、价格完全不受超市控制，而是超市外的商业部分。并且，“超外”部分必须通过转租实现，互惠公司并不能保证雍竺公司必然会同意互惠公司进行如此大面积的转租，事实上雍竺公司也不会同意。综上，互惠公司以案涉房屋中的1500平方米开办超市构成了根本违约。4.互惠公司的行为构成期前违约，雍竺公司有权在房屋交付前依法解除案涉租赁合同。互惠公司以案涉房屋尚未交付，其完全有可能调整超市面积、布局等为由认为雍竺公司解除合同缺乏依据。然而，如互惠公司所陈述并提交的证据，其已与华联超市股份有限公司签署了《商业特许经营合同》，且支付了加盟费并支付了保证金，显然已经以自己的行为明确表示按上述《商业特许经营合同》的有关约定履行，从而将必将违反案涉租赁合同的约定，其行为已构成合同法第94条第（二）项规定的期前违约。在此情形下，雍竺公司不可能寄希望于互惠公司可能对华联超市股份有限公司的违约而履行案涉合同，且从3月份签署加盟合同到雍竺公司行使合同解除权，有长达4个月左右的时间，但互惠公司对此并无任何改正的意思，甚至在起诉时仍认为其并未违约。因此，案涉房屋虽未交付，但互惠公司显然已在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，故雍竺公司有权依据该规定解除案涉合同。据此，雍竺公司为防止损失扩大，遂于2018年7月8日向互惠公司送达《解除租赁合同通知书》，通知互惠公司解除案涉租赁合同。案涉租赁合同的解除系互惠公司违约所致，无权要求雍竺公司承担违约责任。综上所述，互惠公司的诉请缺乏事实及法律依据，恳请贵院依法查清事实，公平裁判！ 雍竺公司反诉称：2017年2月9日，互惠公司就承租杭州市余杭区星桥街道广厦天都城苏荷苑7幢一至三层房屋(以下简称“租赁房屋”)与雍竺公司签订《杭州广厦天都城租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，租期15年，自2018年9月30日至2033年9月29日止，租赁房屋面积9446.83平方米。租赁合同第14.1条约定，租赁房屋经营项目为商超;租赁合同第14.3条约定，未经雍竺公司书面同意，互惠公司不得使用其他品牌或经营其他项目，否则，雍竺公司有权要求互惠公司限期纠正，逾期不改的，雍竺公司有权解除合同;租赁合同第22.1条约定，互惠公司擅自改变租赁用途的，雍竺公司有权解除合同没收互惠公司已支付的保证金并要求互惠公司支付500万元违约金。租赁合同签订后，互惠公司向雍竺公司支付10万元履约保证金。此后，从互惠公司向雍竺公司递交的资料可证明，其并未按约定准备开办百联集团旗下的“世纪联华”超市，反而与华联超市股份有限公司签订《商业特许经营合同》(以下简称“特许经营合同”)，获得授权经营“上海华联超市”，以该百联集团旗下的小规模超市品牌替代了原承诺的“世纪联华”，且开办的规模为1500平方米，仅为租赁房屋面积的六分之一。互惠公司明确1500平方米以外的其余租赁物业将用于开办餐饮等其他业态。经雍竺公司要求纠正后互惠公司均置之不理。鉴于上述情形，雍竺公司于2018年7月8日向互惠公司送达《解除租赁合同通知书》，通知互惠公司解除案涉租赁合同。诉讼请求：1.请求判决确认互惠公司与雍竺公司签订的《杭州广厦天都城租赁合同》已解除;2.请求判令雍竺公司没收互惠公司已付履约保证金100000元;3.请求判令互惠公司向雍竺公司支付违约金人民币485069元;4.本案反诉费用由互惠公司承担。 互惠公司答辩称：一、针对雍竺公司的反诉请求。1.雍竺公司无权单方解除租赁合同，其单方解除租赁合同的行为无效。《杭州广厦天都城租赁合同》第14条“经营项目”中明确约定，“乙方在该房屋内经营【百联集团有限公司旗下超市品牌】”。互惠公司欲引入的品牌“上海华联超市”，属于“华联超市股份有限公司”，同时属于百联集团有限公司旗下超市品牌，且华联超市股份有限公司正是百联集团有限公司持股99.4%的子公司。因此，互惠公司并未违反合同约定，雍竺公司无权因此单方解除《杭州广厦天都城租赁合同》。2.雍竺公司没收履约保证金10万元及索要违约金48.5069万元均无合同和法律依据。雍竺公司没收已付保证金及要求互惠公司支付违约金的前提是《杭州广厦天都城租赁合同》第22.1条“甲方的解除权”中所列明的行为。然本公司并不存在上述行为，亦不存在任何违约行为。合同11.12条款明确约定即使甲方认为乙方使用房屋不当的，尚需向乙方发送书面通知，并给予乙方在接到书面通知之日后10日的纠正期。本案雍竺公司并未向互惠公司发送任何纠正的书面通知。二、针对雍竺公司反诉的事实与理由。1.雍竺公司并未限定互惠公司只能引进“世纪联华”，且未限定超市的营业面积。《杭州广厦天都城租赁合同》14.1条约定的是“百联集团有限公司旗下超市品牌”，且合同1.9/1.10/14.2/17.1等条款均已明确乙方可以出租租赁房屋内部分房屋或者场地，享有经营或出租的全部收益。2.互惠公司并未承诺租赁房屋仅开办“世纪联华”超市，且杭州世纪联华超市除了庆春路店面积比较大之外，也有很多面积1000平米左右的门店。3.依据《杭州广厦天都城租赁合同》14.3条，甲方有权解除合同的前提是经过“房屋交付使用”、“乙方使用其他品牌或经营其他项目”、“甲方要求限期纠正”、“逾期不改”等4个条件。很明显，本案中这4个条件均未满足。4.互惠公司擅自改变租赁用途的事实不存在，案涉房屋至今尚未交付互惠公司，互惠公司并未使用谈何改变用途?5.雍竺公司反诉状也已承认“上海华联超市”属于百联集团旗下超市品牌。6.因房屋尚未交付，互惠公司关于租赁房屋的装修布局方案尚未确定，更未实施。即使雍竺公司对于超市品牌有不同意见，也应该本着合同继续履行的目的与互惠公司友好协商，而无权单方解除合同，其单方解除合同的通知是无效的。7.雍竺公司声称《杭州广厦天都城租赁合同》约定开办“世纪联华”为合同的主要义务并没有任何依据，只是雍竺公司因为房租房价的大幅上涨撕毁合约的借口。综上，请求贵法院驳回雍竺公司的反诉请求。 互惠公司为支持其诉请主张及反诉答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.杭州市房屋权属信息查询记录一份（盖章确认件），证明案涉房屋已经办理产权登记的事实； 2.杭州广厦天都城租赁合同一份（原件），证明2017年2月9日原、被告双方签署租赁合同并约定租赁房屋面积、交付日期、交付条件等的事实； 3.商业特许经营合同一份（原件）、发票两份（原件）、收据一份（原件），互惠公司为履行租赁合同与华联超市股份有限公司签署商业特许经营合同并缴付保证金、加盟费等的事实； 4.解除租赁合同通知书（原件）、关于要求继续履行租赁合同的回函（原件）各一份，证明雍竺公司无正当理由单方解除合同并拒绝交付房屋的事实； 5.百联集团官方网站介绍一份（网络打印件），证明百联超市、联华超市已经合并、并同属百联集团的事实； 6.国家企业信用信息公示系统联华超市股份有限公司基本情况、股东情况各一份（网络打印件），证明百联集团持有联华超市股份有限公司29820万元，持股比例99.4%的事实； 7.58同城网、赶集网上天都城商铺出租信息一份（网络打印件），证明案涉房屋所在商铺对外出租租金大幅上涨的事实； 8.上海市高级人民法院关于金湖世纪华联超市连锁有限公司与华联超市股份有限公司擅自使用他人企业名称及其他不正当上诉案判决书一份（网络打印件），证明华联超市系超市连锁知名品牌，多次被评为先进单位，并获得多项荣誉等的事实； 9.中国连锁超市品牌前十打印件一份（网络打印件），证明联华超市、华联超市均属于百联集团知名品牌的事实； 10.北京城建&上海华联&华联超市签约仪式打印件一份（网络打印件），证明华联超市均有较高知名度和美誉度的事实； 11.《开个小超市也能叫“华联“？》一份（网络打印件），证明山寨店侧面反映华联超市知名度较高的事实； 12.照片一组（打印件），证明案涉房屋在司法查封之后开始安装电梯，目前仍处于控制状态可继续履行租赁合同的事实； 13.华联超市股份有限公司证明一份，证明华联超市股份有限公司为了与其他华联超市进行区分，在上海以外的分店、加盟店使用“上海华联超市”店招，如工商和物业方有异议也可以使用“华联超市”商标和店招，“上海华联超市”与“华联超市”相同的事实； 14.公司登记基本情况表一份，证明第三人与楼忠华在1995年4月17日成立金华经济开发区广厦装潢有限公司，第三人与广厦开发商楼忠福具备亲戚关系的事实； 15.百联海报和官网文章一组（打印机），证明华联超市是百联旗下企业的事实； 16.评估费发票一份（原件），证明评估费55100元的事实。 本院根据互惠公司申请，委托浙江经纬房地产评估有限公司出具《估价报告书》一份。 雍竺公司为支持其反诉主张及本诉答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.广厦天都城商业市场需求初步分析一份（原件），证明根据第三方坤众联合对天都城商业市场需求进行调研结果，业主普遍对“世纪联华”、“物美”、“沃尔玛”、“大润发”等大型、综合性超市品牌的认可度较高，要求引进该类型超市的事实； 2.杭州广厦天都城租赁合同一份（原件），证明2017年2月9日，互惠公司与雍竺公司签订《杭州广厦天都城租赁合同》，由互惠公司向雍竺公司承租杭州市余杭区星桥街道一厦天都城苏荷苑7幢一至三层房屋，面积9446.83平方米，租期自2018年9月30日至2033年9月29日止。租赁合同第14.1条、14.3条、22.1条对租赁物业用途、经营项目、对应的违约责任等进行了明确的约定的事实； 3.《商业特许经营合同》一份（复印件），证明互惠公司获得授权经营“上海华联超市”，以该百联集团旗下的小规模超市品牌替代了原承诺的“世纪联华超市”且开办的规模为1500平方米，仅为租赁房屋面积的六分之一，互惠公司明确1500平方米以外的其余租赁物业将用于开办餐饮等其他业态的事实； 4.世纪联华超市与上海华联超市门店对比照片一组（打印件），证明杭州现有“世纪联华”超市的规模均大于“上海华联超市”，且布局、内部环境大幅优于“上海华联超市”的事实； 5.解除租赁合同通知书一份（复印件），证明因互惠公司引入“上海华联超市”而非“世纪联华“超市，导致与原定位品牌完全不符合且所提供的业态布局与该房屋设计要求及定位完全不符，系擅自改变租赁房屋用途，故雍竺公司书面通知互惠公司解除租赁合同的事实； 6.杭州市广厦天都城租赁合同一份（原件）。 7.设施设备交接表一份（原件）。 8.现场照片一组（打印件）。 9.平面布局图两份（陈祝英签字确认件）； 证据6-9共同证明雍竺公司已经于2018年8月31日将案涉房屋出租给案外人，并于2018年9月办理交付手续，案外人已经实际占用案涉房屋、进行装修、用于经营大型超市的事实； 10.百联集团网页一份（网络打印件），证明“联华超市”与“上海华联超市”并非同一品牌，“华联超市”系百联集团旗下的“联华超市股份有限公司”旗下超市，“上海华联超市”并非百联旗下超市品牌的事实； 11.《天都城商铺租赁合同》四份（原件），证明2017年至2018年之间，天都城商铺租金未上涨的事实； 12.照片一组（打印件）。 13.企业信息一份（打印件）。 证据12-13共同证明互惠公司工商注册地址，其不具备大型超市经营能力的事实。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2017年2月9日，互惠公司作为承租人（乙方），雍竺公司作为出租人（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其名下所有的位于杭州市余杭区的房屋出租给乙方。该合同约定如下主要内容：（一）租赁面积。乙方租赁拟建筑总面积为9446.83平方米，拟计租面积为8894.35平方米(一层3308.44㎡、一层3310.37㎡、三层2275.54㎡)，以实际交付的面积为准。双方约定计租面积应当依据具备国家规定资质的测绘机构出具的并经双方认可的租赁房屋实测建筑面积测绘报告调整，但允许上下0.01%的浮动误差，在浮动0.01%以内本合同约定的租金不做调整。（二）租金标准。第一个至第六个租赁年的租金标准为1F0.7元/平方米/日，2F0.7元/平方米/日，3F0.3元/平方米/日。本合同期内，第七年开始，每经过3个租赁年，租金较前三年租金标准递增3%。具体为：2018年9月30日至2019年5月31日为装修期，2019年6月1日至2021年5月31日为免租期，不计租金；2021年6月1日至2021年9月30日，租金分1期缴纳，为646759元；2021年10月1日至2024年9月30日，租金分12期缴纳，每期485070元；2024年10月1日至2027年9月30日，租金分12期缴纳，每期499622元；2027年10月1日至2030年9月30日，租金分12期缴纳，每期514610元；2030年10月1日至2033年9月29日，租金分12期缴纳，每期530048元。总计24998959元。（三）租赁期限。房屋租赁期限为15年（其中免租装修期8个月），自约定的交付日2018年9月30日起，至2033年9月29日止。免租装修期为8个月，从实际交付日开始计算。免租期为24个月，自租赁房屋装修期结束的次日起计算。在装修期及免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费及能耗费(分摊)，以及应承担该房屋实际发生的水、电、燃气、网络、热力能源费等费用。如果因乙方原因导致租赁合同提前终止或解除的，免租期内不免租，乙方应在本合同提前终止或解除之日补足免租期内免缴的租金。（四）房屋交付。甲方须在2018年09月30日向乙方交付符合本合同约定交付条件及标准的租赁房屋。若提前交付以甲方书面通知为准。具体交付日期以双方实际交付日期为准。若甲方延期交付房屋超过1个月的，则租赁期限(包括免租期的期限)相应顺延，否则租赁期限不顺延，且甲方无须承担其他责任。交付通知甲方应在拟交付租赁房屋30曰之前将“交付通知”以书面方式送达乙方，以便乙方做好接收房屋交付的准备。乙方收到交付通知后，应在甲方确定的交付日与甲方根据本合同确定的交付条件和标准对租赁房屋共同验收。如验收后确认租赁房屋符合本合同约定的交付条件，双方签署《租赁房屋交付确认书》。甲方逾期交付租赁房屋，除装修期、免租期相应顺延外，每迟延一日按日租金的0.01%标准向乙方支付迟延交付租赁房屋违约金；当逾期交付超过90日的，乙方可以选择解除合同，并无条件退回履约保证金并有权向甲方追偿损失增加。(损失包含乙方与第三方签订的合同)。（五）租赁保证金。乙方需于签订本合同的同时向甲方支付第一笔履约保证金100000元；在甲方将房屋交付乙方后7个工作日内，乙方支付第二笔履约保证金300000元。乙方在承租房屋期间，若发生有下列任一情形的，甲方除可以根据本合同规定提前终止或解除合同及主张其它权利外，还可以从租赁保证金中扣取等额于乙方应偿付之款项(包括乙方欠缴的租金、物业服务费及其他费用及应赔偿甲方及其他受益人的损失、违约金等)，但甲方应在扣取前通知乙方并说明扣取的金额和理由，发生下述第(4)项情形的，还应提供相关损失凭据的复印件：(1)不按时支付租金；(2)不按时支付物业服务费，以及水、电、通讯等各项费用及公共事业项目的费用；(3)不按时缴纳违约金；(4)造成甲方及其他第三人人身、财产损失未能及时赔偿或甲方先行垫付相关款项的；(5)未按本合同约定将乙方或以乙方为法定代表人、实际控制人的经营实体营业执照上的注册地址迁出该房屋的。6.3本合同项下乙方所交纳的租赁保证金性质为履约保证金。在租赁期间，该租赁保证金应保持足额且不计利息。甲方有权在乙方违反本合同约定时，以该租赁保证金抵偿甲方所遭受的一切损失(包括但不限于拖欠的租金、物业管理费及其他费用，且乙方不得自行要求用上述租赁保证金冲抵租金、物业管理费及其他费用)。在本合同租赁期届满后或本合同因任何原因提前终止时，若乙方未违约，则甲方应在乙方付清全部应付款、且将租赁房屋内注册的公司注销或迁址的，并按照本合同约定办理房屋交还手续后的30个工作日内，将该租赁保证金(无息)如数退还乙方。（六）经营项目。乙方在该房屋内经营“百联集团有限公司旗下超市品牌”，经营项目为“商超”。甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等文件；如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方或物业服务公司有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。（七）合同解除及违约责任。甲方可以在发生以下情形时，以书面形式通知乙方解除本合同。如甲方书面通知乙方解除合同的，甲方有权没收全部的履约保证金，并要求乙方承担人民币500万元的违约金：(1)乙方擅自整体转租租赁房屋；(2)乙方无正当理由，单方面终止合同履行的；(3)非因甲方违约或不可抗力原因乙方延迟支付租金或各种费用超过2个月的；(4)未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋的；(5)擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的，或其经营行为造成恶劣社会影响的；(6)乙方发生其他严重违反合同约定的行为，经甲方书面催告7日后仍不改正的；(7)逾期开业超过30天或停业超过30天的；(8)本合同另有约定的。乙方的解除权在发生以下情形时，乙方可以直接以书面通知的形式解除本合同，要求甲方支付人民币500万元的违约金，除此之外，甲方不再承担其他责任。(1)甲方无正当理由单方面终止合同的履行的；(2)租赁房屋为危房(由租赁房屋所在地房屋主管部门的鉴定报告为准)，不能办理营业执照或者不能通过年检的；(3)甲方非因客观原因迟延交付租赁房屋达3个月以上的。22.4本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应承担三个月租赁费用金额为标准的违约金。双方还就其他事项进行了约定。 该合同签订后，互惠公司向雍竹公司支付第一笔履约保证金10万元。 2018年3月21日，华联超市股份有限公司作为特许人（甲方），互惠公司作为受许人（乙方）签订《商业特许经营合同》，约定甲方授权乙方在杭州市余杭区，以1500平方米经营面积开设门店。作为华联超市加盟店(3910余杭星桥店)。悬挂如图示注册商标“”和“上海华联超市”字样店招，或经甲方书面同意之相关店招，乙方特此同意以上述门店，作为华联超市加盟店。本合同有效期自2018年12月01日至2021年12月31日，共计37个月。自本合同订立之日起10日内，乙方有权单方面通知甲方解除本合同，乙方须在向甲方发出通知之日起停止使用甲方经营标识等一切经营资源以及其它按照合同终止乙方应当履行的义务，如乙方未能完全履行义务的，则甲方有权对于已经收取的费用不予返还。本次签约乙方向甲方一次性交纳加盟费30000元。乙方门店每年按实际经营面积1500平方米向甲方交纳特许经营权使用费（含网络注册登记费，下同）共计60000元。乙方首次交纳特许经营权使用费期限自2018年12月1日至2019年12月31日止，共计13个月，合计65000元。若乙方因故推迟开店，已交纳特许经营权使用费不予退还。乙方在本合同签订时向甲方支付信誉保证金30000元。若因乙方单方面解除合同等行为而事实上导致本合同无法继续履行，及因乙方不履行本合同义务而被解约，甲方按本合同第三十一条损害赔偿之约定的要求赔偿损失时，若乙方拒不支付损失赔偿金或违约金，甲方有权扣除其保证金，不足部分仍可向乙方追索。双方合同期满或协商解除合同后，甲方在确认乙方履行了本合同第三十四条、三十六条、三十七条约定后，余额的保证金，由甲方无息退还乙方。该合同第三十一条约定“1.乙方解除或单方面提前终止本合同等行为造成事实上合同不能继续履行时，乙方必须向甲方赔偿相当于最近一年特许经营权使用费贰倍数额的违约金，乙方必须支付。2.乙方违反本合同中任一条款，而该条款中没有规定违约赔偿金额的，则甲方有权视情节要求乙方支付违约金人民币壹至壹拾万元，乙方必须支付”。第三十五条约定“乙方不撤除甲方经营标识，甲方有权代为撤除，乙方必须承担甲方为之所支付的一切费用。”第三十六条约定“乙方在本合同终止前，除本合同另有约定外，双方均应当结清所欠对方的一切债务、结清尚欠甲方所推荐的供应商的货款。”第三十七条约定“乙方及加盟店应当在合同解除、提前终止或终止后30天内向所在地工商管理部门办理完毕终止加盟的备案手续；如原先经甲方另行书面同意使用甲方以及甲方关联公司名称、字样的，乙方必须将其变更为与甲方及其关联公司不构成相近或相似的名称、字样，并同时在合同解除、提前终止或终止后30天内至工商行政管理部门办理完毕名称变更手续。乙方应当将办理完毕本条各类手续的工商材料复印件立即交甲方备案。”该合同签订后，互惠公司向华联超市股份有限公司支付特许权使用费65000元，加盟费30000元，信誉保证金30000元。 2018年7月6日，雍竹公司向互惠公司发出《解除租赁合同通知书》，表示因互惠公司引入品牌为“上海华联超市”，与租赁合同约定品牌完全不符，且互惠公司提供的业态规划布局图与该房屋建筑的设计要求及定位严重不符，擅自改变合同约定的租赁用途，故通知互惠公司：1.租赁合同自本函件送达之日解除；2.请互惠公司立即停止该房屋相关的商超经营筹备工作，以免带来更多不必要的损失。 2018年7月31日，雍竹公司向互惠公司发出《关于要求继续履行租赁合同的回函》，表示：1.雍竹公司行使解除权符合《租赁合同》相关约定及法律规定，已发函通知互惠公司解除租赁合同，现互惠公司已收悉，不存在单方违约；2.租赁合同已于互惠公司收到《解除租赁合同通知书》之日（2018年7月8日）解除，合同约定的2018年9月30日交付房屋，雍竹公司将不再履行交付义务；3.本函不视为雍竹公司对租赁合同及法律法规项下任何权利的放弃。 2018年8月31日，雍竹公司（甲方）与第三人陈祝英（乙方）签订《天都城商铺租赁合同》，约定雍竹公司将案涉房屋第一层、第二层及部分第三层出租给陈祝英，第一层建筑面积3535.06平方米，第二层3464.07平方米，第三层建筑面积3463.77平方米，乙方就第三层在本合同中租赁范围的建筑面积为2447.7平方米，乙方就本合同租赁商铺的建筑面积共计9446.83平方米，双方一致同意以该面积作为计租面积，不因租赁范围实际建筑面积与计租面积的差异调整本合同约定的租金。租赁期限为15年（其中免租装修期为8个月），自约定的交付日2018年10月1日起，至2033年9月30日止，免租期为24个月，自租赁房屋装修期结束的次日起计算。本租赁商铺仅限于经营（用途）品牌超市，具体品牌须经甲方书面确认。租金为第一年至第九年第一层租金按0.7元/平方米/天计取，第二层租金按0.7元/平方米/天计取，第三层租金按0.3元/平方米/天计取；第十年至第十二年第一层租金按0.721元/平方米/天计取，第二层租金按人民币0.721元/平方米/天计取，第三层租金按人民币0.309元/平方米/天计取；第十三年至第十五年第一层租金按人民币0.743元/平方米/天计取，第二层租金按人民币0.743元/平方米/天计取，第三层租金按人民币0.318元/平方米/天计取。 2018年9月15日，雍竹公司将案涉场地交付陈祝英，其已开始进场装修。 2018年12月17日，华联超市股份有限公司出具《证明》，载明：华联超市股份有限公司拥有‘华联超市”的商标专属权(附商标注册证)，并可将此品牌根据加盟合同授权给我公司的加盟店使用。由于全国范围内华联超市品牌非常多，济南、北京、宁波、杭州等各地均有华联超市品牌，为了与其他华联超市进行区分，我公司上海以外的分店、加盟店在工商和物业方的许可下使用‘上海华联超市’店招。若工商和物业方不同意使用‘上海华联超市’，可直接使用‘华联超市’商标和店招。 另查明： （一）百联集团有限公司系华联超市股份有限公司的股东，持股比例为99.4%。 （二）华联超市股份有限公司于2011年3月14日核准注册了“华联超市”商标（商标注册证号5345627），有效期限至2021年3月13日。 （三）百联集团官网主题活动栏目中“百联集团成立十周年纪实之二整合篇”一文中载明如下内容：“联华超市、华联超市兄弟并肩。超级市场是百联集团的又一主力板块，是百联抢滩国内市场、与外资超市贴身肉搏的先遣部队，也是百联经济规模的重要增长极。百联超商板块集结了联华超市、华联超市、世纪联华、华联吉买盛、联华快客、罗森等三大业态、六大品牌”，“2006年，华联超市退市，在资本层面破解了重组的技术难题；2009年，百联超商事业部实行公司化改制；当年6月，联华超市以约4.92亿元人民币收购华联超市全部股权获股东大会通过。” （四）浙江经纬房地产评估有限公司出具《估价报告书》，估价结果为：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点以15年未租期的总租金合计为4353万元。互惠公司为此支出评估费55190元。 本院认为，（一）本诉部分。互惠公司与雍竺公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方的争议焦点有二：一是违约方是谁；二是违约责任的大小。对于争议焦点一，互惠公司认为其不存在违约行为，雍竺公司无权单方通知解约；雍竺公司认为互惠公司加盟品牌及面积均不符合《租赁合同》的约定，其有权单方行使解除权。首先，关于加盟品牌。案涉《租赁合同》约定互惠公司应在租赁房屋内经营“百联集团有限公司旗下超市品牌”，但双方并未限定该超市品牌为“世纪联华”，现互惠公司加盟的“华联超市”亦属百联集团有限公司旗下超市品牌，故其并未违反合同约定；其次，关于加盟面积，案涉《租赁合同》虽未明确约定超市经营面积，但互惠公司加盟的超市经营面积尚不足案涉《租赁合同》约定的租赁建筑面积的六分之一，有违双方关于经营项目为“商超”的约定，其履行行为亦存在瑕疵。但即使加盟面积不符合双方签订《租赁合同》的本意，根据《租赁合同》的约定，雍竺公司也仅能在其要求互惠公司限期纠正，但互惠公司逾期不改的情况下，才享有合同解除权。现有证据不足以证明雍竺公司曾要求互惠公司限期纠正，或互惠公司以其行为明确表示拒绝纠正，故雍竺公司尚不享有合同解除权，其寄送给互惠公司的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力。现雍竺公司在双方未就合同解除达成合意的情况下，将案涉房屋另行租赁给第三方，导致案涉租赁合同实际无法履行，已构成违约，故互惠公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求理由成立，本院予以支持。对于争议焦点二，雍竺公司违约导致互惠公司无法实际占有使用租赁房屋，故雍竺公司应当承担相应的违约责任。本院综合考虑合同履行情况、双方过错程度，互惠公司实际损失、评估报告采纳情况等因素，认定雍竺公司返还互惠公司履约保证金10万元，赔偿损失350万元，并承担评估费用10424元，其余超出部分均不予支持。 （二）反诉部分。如前所述，雍竺公司不享有合同解除权，其寄送给互惠公司的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力，且其在双方未就合同解除达成合意的情况下，将案涉房屋另行租赁给第三方，构成违约，故其要求确认《租赁合同》已解除，没收互惠公司支付的履约保证金并要求互惠公司支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州互惠企业管理有限公司与被告浙江雍竺实业有限公司于2017年2月9日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告浙江雍竺实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杭州互惠企业管理有限公司履约保证金100000元； 三、被告浙江雍竺实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州互惠企业管理有限公司损失3500000元； 四、被告浙江雍竺实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州互惠企业管理有限公司保全费5000元； 五、被告浙江雍竺实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州互惠企业管理有限公司评估费10424元； 六、驳回原告杭州互惠企业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告浙江雍竺实业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费133580元，由原告杭州互惠企业管理有限公司负担107767元，被告浙江雍竺实业有限公司负担25813元；本案反诉部分案件受理费4826元，由反诉原告浙江雍竺实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙 莎 人民陪审员  马云珠 人民陪审员  楼梦雪 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  苏 琪