广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2508号上诉人（原审被告）:王宝茹，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：翁林霞、麦海波，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地：广东省广州市。法定代表人：杨辉，职务：主任。委托诉讼代理人：陈诗钰，女，该办公室职员，联系地址。委托诉讼代理人：陆智君，女，该办公室职员，联系地址。上诉人王宝茹因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称城建办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王宝茹代理人麦海波、被上诉人城建办代理人陈诗钰、陆智君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宝茹上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判王宝茹无需支付城建办逾期交房违约金；3.一审、二审案件诉讼费用由城建办承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、王宝茹自2013年开始租赁涉案房屋，2014年6月到期后仍继续向城建办租赁涉案房屋，城建办也无异议，双方实际上形成不定期租赁关系，城建办一直表示只要王宝茹按时足额缴纳租金，其就同意将涉案房屋出租给王宝茹，王宝茹因此投入大量资金对涉案房屋进行装修。即使在城建办于2019年4月起诉后，双方沟通时，城建办仍表示同意将涉案房屋出租给王宝茹，因此王宝茹按时交租，并不构成违约，无需向城建办支付逾期交房违约金。二、即使王宝茹构成违约需支付违约金，但在王宝茹已足额缴纳租金的情况下，城建办并无证据证明其存在其他实际损失，且涉案房屋已于2019年7月31日归还城建办，违约金应当以填补损失为原则。且根据《合同法》第一百一十四条的规定，一审法院以租金100%的标准判决王宝茹支付违约金，该违约金标准明显过高，显失公平，应予调整。因目前疫情的原因也导致王宝茹经营困难，希望法院能考虑王宝茹的情况，采纳王宝茹的上诉意见。城建办二审答辩称一审判决合法合理，王宝茹应该按照合同的约定向城建办缴交逾期交房的违约金。王宝茹所述疫情影响导致其经营困难是不成立的，因为王宝茹已经于2019年7月交回房屋，一审作出判决至今也已过半年。王宝茹应向城建办支付违约金。城建办于2019年4月18日向一审法院起诉请求：1.王宝茹向城建办支付从2019年4月26日起至2019年7月31日止的违约金，违约金依据租赁合同第二十一条，按18240元/月计，共57760元。2.王宝茹承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区德星路9号负一层B区4号铺，建筑面积70.86平方米，属于全民所有，产权人为广州市危房改造建设管理所。据广州市机构编制委员会2016年3月6日的穗编字〔2016〕101号文显示，该委员会批复同意广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，主要任务包括负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作，负责城市更新范围内公共配套设施的督建和移交。2013年10月16日，广州市危房改造建设管理所（出租人、甲方）与王宝茹（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市荔湾区德星路9号负一层GB4号铺出租给乙方，作商业用途，建筑面积70.86平方米。租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日，月租金额18240元；租金按月结算，乙方在每月的第10日前缴付给甲方。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告起满30日，视为已送达；送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》签订后，合同双方依约履行。合同届满后，城建办、王宝茹没有就涉案商铺续签租赁合同，王宝茹仍按原合同约定的租金标准向城建办支付涉案商铺租金至2019年7月31日。2019年7月31日，王宝茹将涉案商铺交还给城建办，双方办理了交接手续。一审庭审中，王宝茹确认于2019年4月26日收到一审法院邮寄送达的本案起诉状副本。城建办认为城建办、王宝茹的不定期租赁合同关系于2019年4月26日解除。城建办另提交EMS快递单、收回房屋通知书、照片及邮政查询单拟证明城建办向王宝茹主张权利，要求王宝茹清退。EMS快递单和邮政查询单显示城建办于2018年4月8日以案涉商铺地址为收件地址向王宝茹邮寄《收回房屋通知书》，该邮件于2018年4月9日妥投给王宝茹；《收回房屋通知书》载明：城建办要求王宝茹在2018年5月8日前将案涉商铺清空后交回城建办进行公开招租，如仍有意续租，可向城建办申请参加公开招租等。王宝茹对这些证据均不确认，认为照片没有拍摄时间，邮政查询单没有邮政公司盖章；表示没有收到邮件、《收回房屋通知书》。王宝茹另提交中国邮政查询记录拟证明没有收到城建办的快递通知。城建办对此不予确认，认为中国邮政超过一定时限后在网上不能查到快递信息。一审法院认为：城建办、王宝茹签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。合同期限届满后，双方之间没有就涉案商铺续签合同，但王宝茹仍向城建办支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，城建办、王宝茹在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，城建办可以在合理期限前通知王宝茹解除双方之间的租赁关系。王宝茹确认于2019年4月26日收到一审法院邮寄送达的起诉状副本，城建办认为其与王宝茹的不定期租赁关系在这天解除，合法合理，一审法院依法予以确认。城建办主张王宝茹以房屋占用费总额100%标准即18240元/月，支付逾期交房违约金，符合合同约定，一审法院依法予以支持。依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，城建办解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，一审法院确定王宝茹需支付的逾期交房违约金期间为2019年5月15日至2019年7月31日，金额为45600元。王宝茹要求调整违约金标准，没有合同依据和事实根据，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2019年10月31日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王宝茹就广州市荔湾区德星路9号负一层B区4号铺向原告广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2019年5月15日起至2019年7月31日止的逾期交房违约金共计45600元；二、驳回原告广州市城市更新项目建设管理办公室的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费622元，由原告广州市城市更新项目建设管理办公室负担50元，被告王宝茹负担572元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王宝茹的上诉请求与城建办的答辩意见，分析如下：根据一审查明的事实，租赁合同期限届满后，双方形成不定期租赁关系。城建办与王宝茹签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”。一审中王宝茹承认于2019年4月26日收到法院送达的城建办提起本案诉讼的起诉状副本，城建办主张双方之间的不定期租赁关系于该日解除合法合理，一审法院予以确认并无不妥。王宝茹上诉主张其无需支付逾期交房违约金及违约金标准过高，首先，双方之间的不定期租赁关系于2019年4月26日解除，王宝茹至2019年7月31日才将涉案商铺交还给城建办，王宝茹已构成逾期交房。其次，王宝茹并未提交证据证明其在本案纠纷发生前曾对原合同约定的违约金标准提出过异议，也无提交证据证明违约金标准过高，故王宝茹关于其无需支付逾期交房违约金及违约金标准过高的主张均缺乏依据，本院不予采纳。因解除合同应当在合理期限之前通知承租人，一审确定王宝茹需支付的逾期交房违约金期间为2019年5月15日至2019年7月31日并无不当，本院予以认可。综上所述，王宝茹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由王宝茹负担1144元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月十八日书记员  颜旭怀徐毅敏