福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）思民初字第9963号 原告：卓某1，女，1946年12月13日出生，香港居民，住香港。 委托诉讼代理人：杨荣坤，福建杏南律师事务所律师。 被告：卓某2，女，1943年8月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：卓某3，男，1950年12月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：林某，男，1979年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告卓某1与被告卓某2、卓某3，第三人林某继承纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理，依法适用普通程序，于2016年6月29日依法公开开庭进行审理。原告卓某1的委托诉讼代理人杨荣坤、被告卓某3、第三人林某到庭参加诉讼，被告卓某2经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 卓某1向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告拥有位于厦门市思明区（厦国土房证第00908412号）房产三分之一的继承权；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：厦门市思明西路25号房屋系原告卓某1母亲杨爱治（已故）租赁的房屋。2004年3月30日，因上述房屋拆迁，拆迁人厦门中南房地产开发有限公司与原告卓某1的母亲杨爱治、被告卓某3签订厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书，拆除上述房屋，并申购安置房（即厦门市思明区）。后被告卓某3将上述房屋售予黄爱月，后黄爱月又转让给林某，并分别签署了协议书。2012年2月28日，被告卓某3以代理人的身份代理杨爱治向厦门市国土资源与房产管理局提交相关材料，厦门市国土资源与房产管理局根据相关规定为杨爱治颁发了厦国土证第00908412号《厦门市土地房屋权证》，确认讼争房屋为原告卓某1母亲杨爱治的所有。原告认为，原告作为杨爱治的女儿，于理于法都享有对母亲杨爱治财产的合法继承权。 卓某2未作答辩。 卓某3辩称：同意原告主张。当初是卓某3将本案讼争房产转让给黄爱月，再由黄爱月转让给本案第三人，故对原告诉请无异议。 林某陈述：1、本案诉争房屋厦门市思明区的权属来源于拆迁安置，被拆迁房屋厦门市思明西路25号一层系杨爱治租赁的非住宅公房而非自有权属房产，杨爱治去世后，卓某3为杨爱治生前共同居住人，只能认定为按照原租赁该房屋之承租人。杨爱治生前自始至终都不是该房屋合法的所有人，因此本案原告卓某1无权取得该房屋的所有权。2、卓某3已将厦门市思明区房屋售予第三人，双方签署房屋买卖合同，该合同被厦门市思明区人民法院和厦门市中级人民法院认定有效，作为卓某3应该配合第三人办理房屋所有权变更相应的手续。 原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、厦门市思明区房屋的厦门市土地房屋权证（厦门国土房证第00908412号），二、（2012）思行初第136号行政判决书及（2013）厦行终字第39号行政判决书，三、中山社区居委会出具的亲属关系证明。对上述证据，各方当事人均无异议，本院予以采信。 二被告未提交证据。 第三人为支持其陈述意见，提交以下证据：一、厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书，二、卓某3与林某签订的房屋买卖协议，三、（2013）思民初字第5043号及（2013）厦民终字第3156号判决书，四、厦门市承租户（非住宅）拆迁补偿安置费用表，五、厦门市企事业单位资金往来统一票据（两份），六、居民用电申请表，七、卓某3与黄爱月关于房屋的买卖协议及《约定事项》。原告分别质证如下：一、原告不知道证据一的存在，故无法予以确认；二、对该份买卖协议的真实性有异议，因协议所涉的被告和第三人买卖房屋的过程，原告并不知情；三、真实性无异议，但被告和第三人的交易行为已侵害原告合法权益；证据四至七的真实性均无法确认。被告质证认为：对第三人全部证据真实性均无异议。但需要强调被告所应承担的责任系是合同第七条约定的违约责任。经过庭审举证质证和审查，本院对本案第三人提交的证据均依法予以采信。 根据上述已采信的证据，结合各方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：杨爱治共育有三个儿女，分别是长女卓某2、次女卓某1、次子卓某3。杨爱治生前系厦门市思明西路****公房的承租人，已于1992年去世，卓某3以其共同居住人身份，在杨爱治死亡后，实际占有、使用该房产，并以杨爱治名义缴纳租金。 2004年3月30日，上述厦门市思明西路25号一层拆迁，拆迁人厦门中南房地产开发有限公司与卓某3签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该份协议书中，甲方为中南房地产公司，乙方为列杨爱治（已故）被拆迁人，卓某3则被列为该被拆迁房屋的实际使用人。补偿安置协议书的内容主要为：“拆除已故的杨爱治所租赁的房屋共7.57平方米，甲方按租赁面积4500元／平方米给予乙方放弃非住宅承租权的货币补贴及其他相关补贴并申请购买安置房的补贴方式，甲方补偿乙方放弃非住宅承租权的货币补贴及其他相关补贴共计34065元，甲方另补偿乙方各项补偿补助费共3838元（含房屋装修及附属物3738元、电话移机补偿100元）；乙方申请购买安置房一套，即厦门市思明区房产一套（以下简称讼争房产，建筑面积75.81平方米，单价为2457.99元／平方米，安置房总价为186340元），扣除甲方本应补偿给乙方的费用，乙方还需支付给甲方148437元”。 2004年5月15日，卓某3将万寿北里121号501室房屋售予黄爱月，后来黄爱月又转售予第三人林某，再由卓某3与林某直接签订《房屋买卖协议》，约定房屋售价为28万元。该房产现由林某实际居住使用。 2012年2月28日，卓某3以代理人的身份代杨爱治向厦门市国土资源与房产管理局提交相关材料，厦门市国土资源与房产管理局颁发了厦国土证第00908412号《厦门市土地房屋权证》，将讼争房屋业主登记至杨爱治名下，并注明“已故”。林某不服厦门市国土资源与房产管理局对该讼争房产的权属登记，向本院提起行政诉讼，请求撤销前述《厦门市土地房屋权证》。一审判决驳回其诉讼请求后，当事人不服提起上诉，厦门市中级人民法院作出终审判决，维持原判。 2012年4月13日卓某2、卓某1向本院提起民事诉讼，起诉卓某3及林某，要求确认卓某3及林某签订的关于本案讼争房产的《房屋买卖协议》无效，本院判决驳回其诉讼请求。当事人不服提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民终字第3156号民事判决，维持原判。判决认定卓某3系原租赁合同租赁房屋的承租人，因此林某在向卓某3购买讼争房产时完全有理由相信卓某3对讼争房产具有处分权，从而认定卓某3与林某所签订的《房屋买卖协议》合法有效。 本院认为：被告卓某2无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证等各项诉讼权利。 根据法律规定，公民民事权利能力从出生时起到死亡时止，民事权利能力是指据以充当民事主体，享有民事权利、承担民事义务的资格。杨爱治死亡后其民事权利能力即告终止，不能作为民事主体享有民事权利、承担民事义务。杨爱治1992年死亡之时起，其与公房管理部门之间设立的关于厦门市思明西路25号一层公房租赁合同法律关系，因杨爱治的民事权利能力终止而终止。 合同法第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。据本案查明的事实，在杨爱治死亡后，卓某3作为同住人继续租赁、使用厦门市公房，虽然租赁合同未变更承租人，但实际承租人应为本案卓某3。 依据《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》之约定，讼争房产系以申请购买方式取得，即买受人与厦门中南房地产开发有限公司之间订立房产买卖合同法律关系。在该买卖合同关系中，卓某3系以杨爱治名义签订，基于前述相同的理由，该合同实际相对方应为被告卓某3。另，该房产购置款项由两部分组成，其一为拆迁补偿款37903元折抵，而拆迁补偿款所有权应归属公房承租人，故该部分款项应属卓某3所有；另部分缴纳购房款项148437元的出资，据在案的发票显示，款项所有人亦为卓某3。因此本案讼争房产所包含的两部分购置资金来源均属本案被告卓某3所有。 综上所述，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，原告诉请继承、分割其母杨爱治遗产，然其母死亡时间为1992年，其母死亡之时，，系厦门市思明西路****公房承租人。房承租人不享有房屋所有权，因此公房承租人死亡后，该公房不应划入被继承人遗产的范围。前述分析已认定，该公房拆迁后安置房产并非杨爱治个人财产，亦不属于遗产范围，不能由继承人进行继承、分割，故对原告要求继承、分割位于厦门市思明区（厦国土房证第00908412号）房产三分之一的继承权的诉求，本院不予支持。据此，依照《民法通则》，《物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十四条，《中华人民共和国继承法》第三条之规定，判决如下： 驳回原告卓某1的全部诉讼请求。 本案案件受理费18300元，由原告卓某1承担。应自本判决生效之日七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （江玉华） 审 判 员 （曾凯斌） 人民陪审员 （郑慧灵） 二〇一七年五月二十七日 代书记员（ 江晓 梅） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《民法通则》 第九条公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。 《中华人民共和国合同法》 第二百三十四条承租人在房租租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 《中华人民共和国继承法》 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （1公民的收入； （2公民的房屋、储蓄和生活用品； （3公民的林木、牲畜和家禽； （4公民的文物、图书资料； （5法律允许公民所有的生产资料； （6公民的著作权、专利权中的财产权利； （7公民的其他合法财产。 《物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。