上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初17691号原告：上海船厂船舶有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区即墨路**。法定代表人：陈建良，董事长。委托诉讼代理人：王谦，上海宏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯琼，上海宏翰律师事务所律师。被告：冶二卜都，男，1965年11月9日生，回族，住青海省。原告上海船厂船舶有限公司(以下至判决主文前简称上海船厂)与被告冶二卜都房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月20日、5月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告上海船厂的委托诉讼代理人王谦、被告冶二卜都到庭参加诉讼。第二次庭审，原告上海船厂的委托诉讼代理人王谦和柯琼、被告冶二卜都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海船厂向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告的租赁合同于2012年5月24日终止；2、判令被告立即搬离上海市浦东新区昌邑路XXX号(即原告名下沪黄字第09184号房屋所有权证上的昌邑路XXX号场地，北临昌邑路，南靠昌邑路XXX号内部场地，西临龙发便利店，现由被告经营为“高原牛肉面”)，并将该房屋恢复原状后返还原告；3、判令被告按日租金300%的标准向原告支付自2014年2月27日起至被告实际搬离之日止的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告上海船厂为系争房屋的产权人，于2011年5月25日与被告签订《房屋(场地)租赁合同》。该合同约定：被告承租原告所有的昌邑路XXX号，建筑面积18平方米；租赁期限自2011年5月25日至2012年5月24日止；租赁费总价为人民币(以下币种同)20,400元/年；租赁场所水、电、通讯费由被告支付。原告提供水、电，按月抄表收取，如有过期付款则收取千分之二滞纳金；因市政动迁、地、地块改造，原告有权无条件收回租赁房因拆迁被告退房，原告不予任何补偿；被告如续租须在合同终止前三个月通知原告，如超越规定通知日视为被告无续租要求，到时终止合同；如被告在合同到期，原告要求退房撤离时间内没有退出，原告可按日租金300%予以扣除租房保证金用于违约金，超过一个月则原告有权要求执法部门强迁。2012年5月24日，该合同到期。原、被告双方未就续签合同事宜达成一致，但被告占用争议房屋未予返还。故原告于2014年10月29日向被告发送《关于收回房屋通知书》，要求被告于2014年11月30日前搬离并将房屋交还，付清占用费等。被告于2014年10月30日对原告所发该份通知书进行签收，然至今未予配合履行搬离、返还及付款义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告冶二卜都辩称：不同意原告的所有诉讼请求。2012年租赁合同终止后，被告又陆续支付租金至2014年2月26日。之后的租金，被告也愿意支付，但原告一直未派人来收取。被告当时考虑到孩子上学问题，故从案外人处某某系争房屋支付了转让费45万元，现在原告要求被告搬离，被告不同意，除非原告补偿转让费45万元，并赔偿装修损失18万元，被告才同意搬离。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区昌邑路101、145、195号房屋登记在原告上海船厂名下。2011年5月，原告上海船厂(甲方)与被告冶二卜都(乙方)签订《房屋(场地)租赁合同》一份，约定甲方出租房屋位于上海市浦东新区昌邑路XXX号，建筑面积为18平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房用于拉面店使用。甲方在2011年5月25日把租赁房交给乙方，租赁期为壹年，终止租赁为2012年5月24日。租赁费总价为贰万零肆佰元/年，先付款后使用，付叁个月租金即伍仟壹佰元正，押金壹仟伍佰元正。合同第7.4条约定：乙方在合同到期，或因市政动迁和企业自己需要用房时，甲方要求乙方退房撤离，在合同规定撤离时间内没有退出，甲方按日租金的300%予以扣除租房保证金用于违约金，超过一个月甲方有权可要求执法部门强迁。2014年10月29日，原告通过邮政快递向被告寄送了《关于收回房屋通知书》，内容为：1、您与我司就上述房屋签订的租赁/使用合同于2012年5月24日已经到期，我司也曾通知不予续签，要求返还您实际使用的房屋。但您一直未搬离。2、我司现最后一次通知您，请您于2014年11月30日前搬离上述租赁/实际使用房屋，将租赁/实际使用的房屋交还我司，并付清租金/占用费和水、电、通讯等全部费用。3、在上述期限前，您仍未搬离的，我司将依法采取法律手段维护我司的合法权益。审理中，原、被告双方一致确认，系争房屋的治安编号为昌邑路XXX号，现由被告经营“高原牛肉面”店，北临昌邑路，南靠昌邑路XXX号内部场地，东临昌邑路XXX号，西临昌邑路XXX号“龙发便利店”。目前系争房屋仍由被告实际使用，被告已向原告支付截至2014年2月26日的租金和押金1,500元，之后未付。经本院释明，原告表示，如果合同无效，则要求被告按照合同约定的租金标准向原告支付自2014年2月27日起至被告实际搬离之日止的使用费，押金1500元用于抵扣被告欠付的使用费；被告则要求原告补偿被告转让费45万元，赔偿装修损失18万元。另外，被告经本院释明，明确表示不申请对装修价值进行评估。本院认为，涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的《房屋(场地)租赁合同》依法应确认为无效。原告将无证房屋出租给被告经营使用，其应承担合同无效的主要过错责任，被告承租时对房屋的合法性未尽到必要的审查注意义务，其自身亦有过错。法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求被告搬离并返还系争房屋，并参照合同约定的租金标准支付自2014年2月27日起至实际搬离房屋之日止的使用费，依法有据，本院予以支持。合同本属无效，该合同中的违约条款亦应无效，故原告依据合同主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于被告支付的押金，原告要求用于抵扣被告欠付的房屋使用费，并无不当，本院予以准许。关于装修损失，因被告未能提供充分证据证明其装修损失的具体金额，且经本院释明举证责任被告仍不申请评估，考虑到被告确对系争房屋进行装修，其损失实际存在，本院根据导致合同无效的过错程度及合同(无效)的实际履行情况等酌情确定原告赔偿被告装修损失2万元。关于转让费，因被告未能提供充分证据予以证明，且无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、原告上海船厂船舶有限公司与被告冶二卜都于2011年5月就上海市浦东新区昌邑路XXX号房屋签订的《房屋(场地)租赁合同》无效；二、被告冶二卜都于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区昌邑路XXX号房屋，将上述房屋返还原告上海船厂船舶有限公司；三、被告冶二卜都于本判决生效之日起十五日内支付原告上海船厂船舶有限公司房屋使用费：按照每月1,700元的标准，自2014年2月27日起计算至被告冶二卜都实际搬离房屋之日止(实际支付时应扣除被告冶二卜都支付押金1,500元)；四、原告上海船厂船舶有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告冶二卜都装修损失2万元；五、驳回原告上海船厂船舶有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,507.50元，减半收取计2,753.75元，由原告上海船厂船舶有限公司负担2,025.75元，被告冶二卜都负担728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 祝 芬二〇一七年五月二十二日书记员 杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。