上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初1302号原告：郑雄辉，男，1961年10月17日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：杨莹，上海市晨升律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔文彬，上海市晨升律师事务所律师。被告：赵法燕，男，1969年1月19日出生，汉族，户籍所在地山东省。委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光夏，上海众华律师事务所实习律师。原告郑雄辉与被告赵法燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告郑雄辉的委托诉讼代理人杨莹、被告赵法燕的委托诉讼代理人李中华、杨光夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑雄辉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2016年7月31日期满终止；2、要求被告按照每月13,300元的标准支付原告自2016年8月1日至房屋归还之日的占有使用费。事实和理由：上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权人为刘惠珍、林开遇。2013年6月，被告与刘惠珍签订《房屋租赁合同》，被告向刘惠珍承租系争房屋，租期自2013年8月1日至2016年7月31日。2014年5月22日，原告通过拍卖取得系争房屋所有权。原告继续履行刘惠珍与被告签订的《房屋租赁合同》，双方的租赁合同期满终止后，被告未及时返还原告系争房屋，被告应按照市场租金标准支付期满后的占有使用费。被告赵法燕辩称，原告口头答应被告按照原合同继续履行三年。2016年7月31日之后，原告未向被告要求收回系争房屋或支付租金，双方的租赁合同应自动延续，后续租金仍应该按照每月7,000元计算。评估报告中没有提供相同期间同地段房屋的参照价格，不同意按照评估价格计算占有使用费。系争房屋交付给被告时是毛坯房，被告进行了装修。被告未支付后续租金是因为原告不能提供发票。同时,被告听说原告与收取租金的代理人谭姐之间的委托关系终止，谭姐未能按照被告要求提供委托书，被告无法支付租金。被告向刘惠珍支付押金7,000元，要求原告返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积163.72平方米，系办公用房，原产权人为刘惠珍、林开遇。2013年6月，被告与刘惠珍的代理人刘小健签订《房屋租赁合同》，被告向刘惠珍承租系争房屋，租期自2013年8月1日至2016年7月31日，月租金为7,000元，租金先付后用，六个月为一个支付周期，首期租金于合同签订时支付，之后每期租金支付时间为下一期租赁期限开始前十日。保证金为7,000元。被告应按房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设备的，应事先征得出租方的书面同意，按规定应向有关部门(包括该房屋物业管理机构)办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，被告必须恢复原状。被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由出租方按月租金金额的百分之三收取违约金。租赁期间，该房屋内所有公用事业费，如水、电、煤气、电话费等由被告使用所产生的费用均由被告负担，物业费用由被告负担。租赁期满，出租方有权收回全部出租房屋，被告应如期交还，被告若要求续租，必须在租赁期满前一个月向出租方提出书面意向，经出租方同意后，重新签订租赁合同。租赁期满或因被告违约致使本合同提前终止，则被告须及时将房屋及出租方提供的设备如数归还，除非经出租方同意，被告任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，出租方有权处置。因刘惠珍、林开遇逾期未履行法律文书确定的义务，本院裁定拍卖系争房屋，原告竞得系争房屋。本院于2014年5月12日作出(2012)杨执字第5022号执行裁定书，裁定系争房屋所有权归原告，所有权自裁定书送达原告时起转移。2014年7月3日，原告登记为系争房屋权利人。被告分别于2014年9月26日、2015年1月20日、2015年6月10日、2015年12月26日、2016年4月10日支付租金21,000元、42,000元、42,000元、42,000元、21,000元。原告认可被告租金支付至2016年7月31日。被告要求原告返还保证金7,000元。原告表示刘惠珍未将保证金转交原告，但同意先行代为返还保证金。被告于2017年5月10日庭审时陈述其于2017年4月20日已自行搬离系争房屋，因无原告本人的联系方式，故未进行交接。原告于2017年5月12日自行收回系争房屋。审理中，原告申请对系争房屋2016年8月1日至2017年3月1日期间的市场租赁价值进行评估，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司进行评估，估价结果为系争房屋上述期间的房地产月平均租金为13,300元，建筑面积评估单价为2.71元/天?平方米，原告对评估报告予以认可，被告认为评估价格偏高，评估报告中的未列明相同期间同地段房屋的参照价格。以上事实，由《房屋租赁合同》、执行裁定书、协助执行通知书、上海市房地产权证、上海市公安局案(事)件接报回执单、租金支付凭证、押金收条、发票、照片、《办公房地产租赁价值估价报告》以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。被告与原权利人签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日期满终止，故原、被告的租赁关系应按照原合同约定于2016年7曰31日期满终止。合同终止后，被告应返还原告房屋，逾期返还，应支付占有使用费。被告辩称其于2017年4月20日自行搬离系争房屋，被告在能够联系原告代理人的情况下，坚持要求与原告本人进行房屋交接，导致系争房屋未进行交接，责任在被告，本院依法确定被告应支付原告2016年8月1日至2017年5月12日的占有使用费。原告要求按照评估价格计算占有使用费，被告认为评估价格过高，并提供其与案外人签订的《写字楼租赁合同》，证明其于2017年4月承租安波路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的租金为2.28元/天·平方米，低于评估价格。本院认为被告与案件有利害关系，其提供的租赁合同参考价值较低，同时评估报告已列明评估原则和评估方法，本院对评估报告予以采信。原告拍卖取得系争房屋，与原产权人未进行交接，租赁关系终止时，原、被告就押金、租金计算期间存在争议，被告与原产权人签订的《房屋租赁合同》对于占有使用费计算方式无明确约定。本院综合考虑房屋迟延返还的情形、租金评估价格与合同约定的租金价格，酌情确认被告按照每月11,000元的标准支付原告占有使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、原告郑雄辉与被告赵法燕关于上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同于2016年7月31日终止；二、被告赵法燕应于本判决生效之日起三日内支付原告郑雄辉占有使用费103,258元；三、原告郑雄辉应于本判决生效之日起三日内返还被告赵法燕保证金7,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,783元、评估费9,060元，共计11,843元，由原告郑雄辉负担1,992元，由被告赵法燕负担9,851元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  梅松松人民陪审员  陈铭浩二〇一七年五月二十三日书 记 员  倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。