湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初167号原告：邓云辉，女，1979年7月26日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告邓云辉的特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告邓云辉的特别授权委托代理人。原告：周光华，男，1964年11月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，系原告周光华的特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师，系原告周光华的特别授权委托代理人。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。原告邓云辉、周光华与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告邓云辉、周光华的委托诉讼代理人刘奎、欧震到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓云辉、周光华向本院提出诉讼请求：1.判令被告大成酒店公司支付欠付原告邓云辉自2015年12月20日至2019年9月30日止的租金及委托装修折旧款88187.9元，以及租金和装修折旧款的违约金共计1983元；2.判令被告大成酒店公司支付欠付原告周光华自2015年12月20日至2019年9月30日止的租金及委托装修折旧款88187.9元，以及租金违约金及装修折旧款的违约金1983元；3.判令被告山水置业公司对上述债务承担连带责任；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年11月20日，两原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》各一份，合同约定：1.原告将购买的位于张家界市永定区房屋出租给大成酒店公司经营和委托其对房屋进行装修，租赁期限及委托装修改造期限均为最短不少于3年，最长不超过5年；2.被告大成酒店公司则按年度向原告支付租金和返还装修折旧款。其标准为：1.租金支付标准。该房屋的第一年、第二年的租金为37732.5元／年（原告邓云辉、周光华各占一半），第三年至第五年租金为25155元／年（原告邓云辉、周光华各占一半）。2.装修折旧款返还标准。该房屋的第一年、第二年的应返还装修折旧款为52825.5元／年（原告邓云辉、周光华各占一半），第三年至第五年应返还装修折旧款为35217元／年（原告邓云辉、周光华各占一半）。3.被告山水置业公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000㎡的自有房屋作为担保物，为大成酒店公司支付租金收益提供担保，合同还约定有未按期支付租金和装修折旧款的违约金条款。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋及支付了相应的委托装修款，但被告仅向两原告支付了2014年、2015年的租金及房屋装修折旧款，此后就再未及时足额支付。为此原告诉至法院，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，其提交书面答辩状辩称：1.2013年11月20日至2019年9月30日，被告大成酒店公司已向原告邓云辉支付115190元，已向周光华支付114687元。被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，原告要求被告继续支付装修折旧款无事实和法律依据。2.原告主张的分项违约金过高，请求法院统一违约金的计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。3.被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案合同未约定担保期限，担保人已经实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年11月20日，原告邓云辉、周光华（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告邓云辉、周光华将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第18层1807号房屋交由被告大成酒店公司统一管理经营，并委托大成酒店公司按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，双方协商同意该房屋的租赁期限于两原告与被告山水置业公司签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日开始计算。在本合同租赁期限内，第一年、第二年的租金为37732.5元／年（其中原告邓云辉、周光华均为18866.25元／年），第三年至第五年租金为25155元／年（原告邓云辉、周光华均为12577.5元／年），于自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定租赁期内，被告大成酒店公司逾期3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。2.2013年11月20日，原告邓云辉、周光华（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告邓云辉、周光华将从被告山水置业公司购买的第18层1807号房屋以352170元（包含首次装修改造款和二次装修改造款）委托被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应从本合同生效之日，按年向原告返还委托装修改造折旧款（第一年、第二年委托装修改造折旧款为52825.5元／年，其中两原告均为26412.75元／年；第三年至第五年委托装修改造折旧款为35217元／年，其中两原告均为17608.5元／年），自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。被告大成酒店公司收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向原告邓云辉、周光华支付利息，也不支付任何回报及收益。本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日前第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年11月20日，原告邓云辉、周光华按照合同约定将购买的第18层1807号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并已共同向被告大成酒店公司支付了购房款251550元、装修款352170元。自2013年11月20日至2015年11月19日的租金和装修折旧款，被告大成酒店公司已经按照合同约定向原告邓云辉、周光华全额予以支付。此后，被告大成酒店公司向原告邓云辉付款情况如下：2015年11月20日-2016年11月19日（即第三年度），被告大成酒店公司于2016年11月25日付款15093元。2016年11月20日-2017年11月19日（即第四年度），被告大成酒店公司未支付款项。2017年11月20日-2018年11月19日（即第五年度），被告大成酒店公司共支付款项7527元（具体付款情况为2018年1月19日付3000元，2018年3月至11月共计9个月每月付503元）。2018年11月20日-2019年9月30日，大成酒店公司共支付款项2012元（付款情况为2019年1月23日付款503元，2019年5月6日付款503元，2019年8月付503元，2019年9月付503元）。综上所述，被告大成酒店公司欠付原告邓云辉2015年11月20日-2018年11月19日期间的租金和装修折旧款共计67938元（30186元／年×3年-15093元-7527元），但原告邓云辉诉请被告支付的租金及装修折旧款的起始时间为2015年12月20日起，故被告大成酒店公司应向原告邓云辉支付2015年12月20日-2018年11月19日期间的租金和装修折旧款为65422.5元（67938元-30186元／12个月×1个月）；上述经折算，其中欠付租金27259.38元（65422.5元×12577.5元／30186元），欠付房屋装修折旧款38163.12（65422.5元-27259.38元）。欠付2018年11月20日至2019年9月30日的租金和委托装修折旧款为23973.12元（30186元÷12个月×10.33个月-2012元），经折算，其中欠付租金9988.8元（23973.12元×12577.5元／30186元），欠付房屋装修折旧款13984.32元（23973.12元-9988.8元）。故被告大成酒店公司欠付原告邓云辉2015年12月20日至2019年9月30日期间的租金及委托装修折旧款共计89395.62元（65422.5元+23973.12元），原告诉请金额为88187.9元，系原告邓云辉对其民事权利的处分，本院予以确认。2015年11月20日后，被告大成酒店公司向原告周光华付款情况如下：2015年11月20日-2016年11月19日（即第三年度），被告大成酒店公司于2016年11月25日付款15093元（其中租金为6288.75元，装修折旧款为8804.25元）。2016年11月20日-2017年11月19日（即第四年度），被告大成酒店公司未支付款项。2017年11月20日-2018年11月19日（即第五年度），被告大成酒店公司共支付款项7024元（具体付款情况为2018年1月29日付3000元，2018年3月至10月共计8个月每月付503元）。2018年11月20日-2019年9月30日，大成酒店公司共支付款项2515元（付款情况为2018年12月3日付503元，2019年1月28日付503元，2019年5月付503元，2019年8月付503元，2019年9月付503元）。综上所述，被告大成酒店公司欠付原告周光华2015年11月20日-2018年11月19日期间的租金和装修折旧款共计68441元（30186元／年×3年-15093元-7024元），但原告周光华诉请被告支付的租金及装修折旧款的起始时间为2015年12月20日起，故被告大成酒店公司应向原告周光华支付2015年12月20日-2018年11月19日期间的租金和装修折旧款为65925.5元（68441元-30186元／12个月×1个月）；经折算，其中欠付租金26907.38元（65925.5元×12577.5元／30816元），欠付房屋装修折旧款39018.12元（65925.5元-26907.38元）；欠付2018年11月20日至2019年9月30日的租金和委托装修折旧款为23470.12元（30186元÷12个月×10.33个月-2515元），经折算，其中欠付租金9579.29元（23470.12元×12577.5元／30816元），欠付房屋装修折旧款13890.83元（23470.12元-9579.29元）。故被告大成酒店公司欠付原告周光华2015年12月20日至2019年9月30日期间的租金及委托装修折旧款共计89395.62元（65925.5元+23470.12元），原告诉请金额为88187.9元，系原告周光华对其民事权利的处分，本院予以确认。5.根据合同约定，从2015年12月20日-2018年11月19日止，原告邓云辉的租赁合同违约金为27259.38元×3%＝817.78元，委托装修合同违约金为38163.12元×1%＝381.63元，上述合计为1199.41元（817.78元+381.63元）；2018年11月20日-2019年9月30日期间，原告邓云辉的租赁合同违约金为9988.8元×3%＝299.67元，委托装修合同违约金为13984.32元×1%＝139.84元，上述合计为439.51元（299.67元+139.84元）。根据合同约定，从2015年12月20日-2018年11月19日止，原告周光华的租赁合同违约金为26907.38元×3%＝807.22元，委托装修合同违约金为39018.12元×1%＝390.18元，上述合计为1197.40元（807.22元+390.18元）；2018年11月20日-2019年9月30日期间，原告周光华的租赁合同违约金为9579.29元×3%＝287.38元，委托装修合同违约金为13890.83元×1%＝138.91元，上述合计为426.29元（287.38元+138.91元）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市现房买卖合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行个人账户明细查询等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告邓云辉、周光华与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告邓云辉与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》租赁期限届满日期为2018年11月19日，在合同约定的租赁期限届满后，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院计算房屋租赁合同的违约金为欠付租金的3%，房屋委托装修合同的违约金为欠付委托装修折旧款的1%，上述标准均未超过上述法律规定认定违约金过分高于造成损失的标准，故本院对于两被告要求调减违约金标准的请求不予支持。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告邓云辉、周光华不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告邓云辉、周光华依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。被告山水置业公司抗辩本案已过6个月保证期间，被告山水置业公司应免除保证责任。本院认为，被告山水置业公司以自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，双方设立的系担保物权，而并非保证担保，其担保责任不应适用保证责任的法律规范，故被告山水置业公司的该项抗辩不成立，本院不予采纳。但被告山水置业公司提供担保责任应以合同约定为依据，其担保责任应当以合同约定的租赁期限内产生的租金、装修折旧款、违约金为限，故被告山水置业公司承担的担保责任为被告大成酒店公司欠付的截止2018年11月19日的租金和违约金。其对两原告承担的具体担保责任为：担保的原告邓云辉的租金和装修折旧款共计为65422.5元，租金违约金及装修违约金共计为1199.41元；担保的原告周光华的租金和装修折旧款共计为65925.5元，租金违约金及装修违约金共计为1197.40元。至于两被告辩称双方未在合同到期后续签委托装修合同，原告要求继续计算合同到期后的委托装修折旧款无事实和法律依据。本院认为，两原告将其购买的房屋租赁给被告大成酒店公司，双方同时签订《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》。该两份合同约定，两原告将房屋交付给被告大成酒店公司经营，两原告并给被告大成酒店公司支付一定的款项作为该房屋的委托装修款，被告大成酒店公司则向两原告支付房屋租金和按年限按比例向两原告返还委托装修款。从上述约定看，两原告将房屋租赁给被告大成酒店公司并非以两原告负担房屋装修为前提条件，两原告向被告大成酒店公司支付房屋装修改造折旧款，仅是为了缓解被告大成酒店公司的资金不足。现合同约定的房屋租赁期限已经到期，被告大成酒店公司未将房屋返还给两原告，而是继续使用该房屋。双方未重新签订房屋租赁合同，原房屋租赁合同继续有效，房屋租金并未调整，被告大成酒店公司使用该房屋继续经营，占用了该剩余未返还的房屋装修款利益，根据公平原则，被告大成酒店公司应按照双方原签订的房屋委托装修合同的比例将剩余的委托装修款向两原告予以返还。故本院对被告大成酒店公司该项抗辩不予采纳，对两原告要求被告大成酒店公司按比例返还合同到期后未返还的房屋装修款的诉讼请求予以支持。两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告邓云辉支付自2015年12月20日至2019年9月30日止的租金和装修改造折旧款共计88187.9元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计1638.92元（1199.41元+439.51元）；二、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告邓云辉的自2015年12月20日至2018年11月19日期间的租金和装修改造折旧款共计65422.5元，租金违约金和装修折旧款违约金共计1199.41元承担连带清偿责任；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告周光华支付自2015年12月20日至2019年9月30日止的租金和装修改造折旧款共计88187.9元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计1623.69（1197.40元+426.29元）；四、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付原告周光华的自2015年12月20日至2018年11月19日期间的租金和装修改造折旧款共计65925.5元，租金违约金和装修折旧款违约金共计1197.40元承担连带清偿责任。案件受理费3906元，适用简易程序减半收取计1953元，由原告邓云辉、周光华各负担３元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1947元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二０二０年三月十八日书记员  田际容附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。