安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终168号上诉人（原审被告）：安徽斯坦姆教育科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区经济开发区汶水路电商园三期3栋GF区4层4615号。法定代表人：赵静，总经理。委托诉讼代理人：郭波，安徽晟川律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鹏，安徽晟川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜志强，男，1958年8月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张伟，安徽国运律师事务所律师。上诉人安徽斯坦姆教育科技有限公司（以下简称斯坦姆公司）因与被上诉人杜志强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初9073号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。斯坦姆公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杜志强全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由杜志强承担。事实和理由：1.一审法院对水费、物业费金额的认定，证据不足。本公司对情况说明的三性和证明目的均提出异议，杜志强也未提供其他的证据予以佐证，也未证明其实际支付了该笔费用，一审法院的认定缺乏证据。2.杜志强控制房屋钥匙，本公司一直积极联系搬走物品，在2019年6月底，联系了搬家公司前去搬物品，到现场后发现物品短缺，杜志强随即以物品搬走后无法核实是否短缺为由，阻止搬走物品，报警之后，经警察协调，本公司愿意搬离清单已有的物品并签收条，但杜志强却以物品清单不懂为由拒绝搬离。物品是在申请法院强制执行后在2019年10月9日才得以搬走，但物品仍有缺失仍未执行完毕。3.房屋早已经由杜志强占有，完全有权利将重新出租，房屋闲置属于正常现象，跟物品是否全部搬离无关。4.本公司仍有15000元保证金未退。本公司在本案一审期间就保证金等问题提出反诉未被受理，在一审时也提出该笔费用应当予以抵扣，在本案一审判决中未予体现，请求二审法院予以查明并予以一并处理。5.在2018年10月30日之前未提供与地址一致的房产证也未提供相关证明材料属实，未全面履行合同义务，要求本公司按合同金额付租没有合同及法律依据。6.杜志强未能证明水费、物业费的真实金额。而且根据合同约定，“由乙方交纳或根据需要由甲方代收代交”，杜志强并不当然具有代收费用的权利，也未实际缴纳水费、物业费，无权要求本公司向其支付上述费用。7.房屋已经由杜志强占有、控制。根据生效判决，杜志强有交付物品的义务，本公司多次前往要求搬离物品均未果，甚至报警都未未能搬离物品，本公司申请强制执行，物品未搬离责任在杜志强。即使认定本公司对未及时搬离承担违约责任，杜志强应举证证明其遭受的损失，一审法院直接按原租金要求本公司承担占有使用费，没有合同约定及法律依据，且认定的违约损失金额过高，已经超过了物品本身的价值。出租方对影响其出租的物品完全可以进行清理。如果支持出租方按原租金的标准要求租户一直承担责任，必然鼓励某些居心不良的出租方完全可以不联系承租人搬物品，甚至拒绝租户搬物品，再通过起诉主张房屋占用费，借此获利。一审判决要求支付占用费至“归还房产之日止”，没有事实与法律依据，本公司没有占用房屋，所以实际无法“归还房产”。杜志强辩称，斯坦姆公司对未支付2018年10月份房租并未提异议，也未提交证据反驳。房屋租赁合同于2018年10月30日终止，斯坦姆公司应按照《房屋租赁合同》约定房租标准，即每月15000元支付。根据房屋租赁合同，斯坦姆公司对于其需承担承租房屋期间所用的水、电费、物业费已经明知并同意由其负担，租期间所用的水、电费、物业费等使用费用由斯坦姆公司交纳或由杜志强代收代交。合肥徽恒物业管理有限公司出具的欠费说明也可以证明所欠费用是发生在斯坦姆公司承租房屋期间。斯坦姆公司拖欠支付物业费、水费的行为，必然会给杜志强带来该项经济损失。房屋租赁合同虽于2018年10月30日终止，但斯坦姆公司仍有部分物品保存在租赁房间内，且被斯坦姆公司用门锁将该房间锁住。同时，从合肥市庐阳区人民法院出具的款、物交接单可以证实，斯坦姆公司至2019年10月9日方才将物品从房屋中搬离。杜志强在一审中提交的大量的、连续的聊天记录可以证明多次请求告知后，斯坦姆公司仍怠于搬离物品；斯坦姆公司存在恶意拖延搬离时间，对于造成杜志强发生房屋租金损失存在过错，理应支付房屋占用期间的费用。斯坦姆公司声称其系物品缺少以致不将物品搬离的理由不能成立。物品减少系单方说法，其声称物品丢失已由公安局立案调查、公安局不让搬离也不属实。在（2019）皖0103民初85号及（2019）皖01民终5188号案件审理期间，杜志强曾多次就物品搬离事宜与斯坦姆公司沟通催促，在（2019）皖01民终5188号案件判决后也有多次催促，斯坦姆公司均置之不理，却在杜志强起诉要求其立即搬离并支付房屋占用费之后案件开庭前不久，其方才申请法院强制执行，显然属于滥用诉讼权利。即使物品存在部分缺少，其也不能以此占用房屋，其本可以与杜志强就物品数量进行核对，也可就缺少物品价值要求赔偿，但却不能以此霸占房屋。至于房屋占用费计算标准问题，虽不足以弥补经济损失，但杜志强愿意服从一审法院判决。杜志强向一审法院起诉请求：1.斯坦姆公司立即将承租的位于合肥市庐阳区阜阳路53#南二楼(淮安大厦二楼)房屋腾空，并将该房屋交还;2.斯坦姆公司立即支付2018年10月1日至2018年10月30日期间房租15000元;3.斯坦姆公司立即支付水费423元、物业费9464元;4.斯坦姆公司按每月15000元标准立即支付从2018年10月31日起至归还房产之日止期间的房屋占用费，截止至2019年7月31日暂计算为135000以上金额，合计I59887元；5.本案的全部诉讼费用由斯坦姆公司承担。一审法院认定事实：杜志强、斯坦姆公司于2018年1月10日签订房屋租赁合同一份，约定斯坦姆公司承租杜志强的合肥市阜阳路53号南二楼淮安大厦二楼，合同约定了前二个月为装修期免收租金，租金每月15000元。斯坦姆公司每季度付一次房租，每次提前一周付清下一季度房租，斯坦姆公司支付杜志强履约保证金1.5万元。第八条违约责任及合同终止条款约定，斯坦姆公司逾期支付房屋租金、水电费，除需及时如数补交外，还应支付违约金，每逾期一日，扣违约金500元，逾期超过15天，本合同终止。同时杜志强有权停止水电供应、换锁封门收回房屋、重新出租，由此造成双方的所有损失均由斯坦姆公司承担。合同签订后，斯坦姆公司支付杜志强15000元履约保证金以及支付了至2018年9月期间的房租。合同签订当日该房屋交付给斯坦姆公司，斯坦姆公司进行了装潢，支出了装潢款费用。按合同约定斯坦姆公司应在9月30日前一个星期支付下季度租金，但其未支付。2018年10月21日杜志强将出租房门加锁，同时斯坦姆公司也有一把锁锁住房门。10月29日下午双方前往消防部门确认需要的材料。后斯坦姆公司认为房子只能用于办公，无法用于办学，要求调减租金，杜志强答复1998年前房屋不需要消防验收证明可以经营使用，要求将欠付的一个月租金付清，斯坦姆公司继续办证。否则只能按约强行收房，重新对外出租。双方协商未果，10月30日杜志强将斯坦姆公司门锁去除，用锁将房门锁住。后双方通过微信聊天继续联系交涉，斯坦姆公司要求杜志强提供淮河路的房产证，认为杜志强提供的阜阳路53号房产证无法办理消防验收，杜志强答复只是街名变更，房产证不变。双方协商未果，斯坦姆公司于2018年1月2日诉至法院要求1.请求法院判令解除双方2018年1月10日签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令返还已支付的履约保证金和租金共计12万元；3.请求法院判令赔偿因根本违约造成的损失共计158325元;4.要求赔偿属于斯坦姆公司所有的办公设备教学教具和电器的损失76402元。一审还查明，杜志强锁门后，承租房屋内尚存放有属于斯坦姆公司所有的办公设备教学教具、电器等（详见明细清单）。（2019）皖0103民初85号判决书判决：一、安徽斯坦姆教育科技有限公司与杜志强双方于2018年1月10日签订的房屋租赁合同已于2018年10月30日终止；二、杜志强于判决生效之日起十日内返还安徽斯坦姆教育科技有限公司履约保证金15000元；三、杜志强于判决生效之日起十日内返还安徽斯坦姆教育科技有限公司32寸LG显示器一台、联想电脑主机双核(2G内存)一台，并支付桌子2张、椅子10把的损失730元；四、杜志强于判决生效之日起十日内返还安徽斯坦姆教育科技有限公司“办公设备教学教具电器等明细清单”上载明的物品(不包括上述第三项中涉及的物品)；五、驳回安徽斯坦姆教育科技有限公司的其他诉讼请求；六、案件受理费减半收取为2777元，由安徽斯坦姆教育科技有限公司负担。2019年7月11日合肥市中级人民法院终审判决，一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初85号民事判决第一项、第三项、第四项，即：“安徽斯坦姆教育科技有限公司与杜志强双方于2018年1月10日签订的房屋租赁合同已于2018年10月30日终止”、“杜志强于本判决生效之日起十日内返还安徽斯坦姆教育科技有限公司32寸LG显示器一台、联想电脑主机双核(2G内存)一台，并支付桌子2张、椅子10把的损失730元”、“杜志强于本判决生效之日起十日内返还安徽斯坦姆教育科技有限公司《办公设备教学教具电器等明细清单》上载明的物品(不包括上述第三项中涉及的物品)”；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初85号民事判决第二项、第五项；三、驳回安徽斯坦姆教育科技有限公司的其他诉讼请求。四、一审案件受理费2777元、二审案件受理费5475元，均由安徽斯坦姆教育科技有限公司负担。就该判决斯坦姆公司已申请执行，目前正在执行中。在该案一审期间杜志强催促斯坦姆公司尽快搬离物品，未果，现斯坦姆公司诉至法院要求判如所请。一审另查明，2016年9月17日合肥徽恒物业管理有限公司出具关于斯坦姆乐高欠费的情况说明一份，证明斯坦姆公司自2018年4月进住大厦办公，拖欠承租期间的水费423元、物业费9464元（2018年4月至2018年10月）。一审法院认为，本案杜志强、斯坦姆公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。关于本案违约责任问题，生效判决已作出认定，由于斯坦姆公司逾期超过15天未付租金构成根本违约。关于杜志强各项诉讼请求：1.判令斯坦姆公司立即将承租的位于合肥市庐阳区阜阳路53#南二楼(淮安大厦二楼)房屋腾空，并将该房屋交还;鉴于房屋已经于2018年10月30日由杜志强用锁锁起，故杜志强已于此时实际控制了房屋，其要求交还该院不予支持。杜志强要求斯坦姆公司腾空，此与原判决中杜志强返还物品的处理是同一事项，斯坦姆公司称其也愿意拿走物品，故该院无须处理。2.判令斯坦姆公司立即向杜志强支付2018年10月1日至2018年10月30日期间房租15000元;因房屋此期间属于斯坦姆公司使用期间，且租金并未支付，故该院予以支持。3.判令斯坦姆公司立即支付水费423元、物业费9464元;根据杜志强提供的物业的证明以及当事人陈述，该院予以支持。斯坦姆公司称其交纳了水费、电费并未提供证据证明，该院不予支持。4.判令斯坦姆公司按每月15000元标准立即支付从2018年10月31日起至归还房产之日止期间的房屋占用费，截止至2019年7月31日暂计算为135000元。在原案件一审期间，杜志强要求斯坦姆公司搬离未果，斯坦姆公司物品却一直存放在杜志强处，造成房屋闲置损失，对此损失斯坦姆公司作为违约方且不配合搬走物品应承担责任，而杜志强在斯坦姆公司不配合情况下对物品未及时另行存放，避免扩大房屋租金损失，杜志强亦有责任，而故该院酌定斯坦姆公司承担一半的房屋租金占用费损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽斯坦姆教育科技有限公司于判决生效之日起十日内向杜志强支付2018年10月1日至2018年10月30日期间房租15000元;二、安徽斯坦姆教育科技有限公司于判决生效之日起十日内立即向杜志强支付水费423元、物业费9464元；三、安徽斯坦姆教育科技有限公司按每月15000元/2标准于判决生效之日起十日内立即向杜志强支付从2018年10月31日起房屋占用费67500元，截止至2019年7月31日之后顺延计算至安徽斯坦姆教育科技有限公司归还房产之日止；四、驳回杜志强的其他诉讼请求；一审案件受理费减半收取为3249元，由杜志强负担1370元，安徽斯坦姆教育科技有限公司负担1879元。二审期间，杜志强向本院提交证据为：证据一、安徽省合肥市庐阳区人民法院款、物交接单3张，证明斯坦姆公司于2019年10月9日方才将其物品从杜志强房屋中搬离；证据二、合肥徽恒物业管理有限公司收据1张，证明杜志强代斯坦姆公司向物业公司支付水费423元。斯坦姆公司的质证意见为，证据一无原件，真实性无法核实，且数量一栏存在涂改，另结合双方在第一次纠纷中，法院制作的明细清单，交接物品确实存在部分物品丢失的情况；证据二无原件，真实性无法核实。斯坦姆公司向本院提交证据为接处警情况登记表，证明斯坦姆公司曾于2019年6月30日到案涉房屋搬离物品，发现物品缺少，且杜志强不让搬离的事实。斯坦姆公司的质证意见，对原件真实性无异议，但该证据达不到证明目的，且该证据形成于一审判决之前，并非新的证据，结合该证据材料记载，本公司曾就租赁纠纷向公安机关报警，不能证明其报警声称内容的真实性。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，已经发生法律效力的（2019）皖01民终5188号民事判决认定，斯坦姆公司无正当理由逾期超过15天未付租金构成违约，双方租赁合同于2018年10月30日终止。斯坦姆公司应按约支付租赁期间的费用，其上诉称系杜志强违约无须支付2018年10月房租的意见，与生效判决认定不符，本院不予采纳。斯坦姆公司作为违约方在杜志强多次要求清空房屋的情况下，未在合理期限内清空案涉房屋，其物品占用案涉房屋造成闲置损失，应当承担相应责任。杜志强未积极采取措施防止损失扩大，亦应承担责任。一审法院从当事人的过错程度以及相关行为时预见到或应当预见到可能造成损失、本案的具体情况等因素综合考虑酌定由斯坦姆公司承担部分房屋占用费并无明显不当，本院予以维持。斯坦姆公司一审未就返还履约保证金提出诉讼请求，一审法院未予处理并无不当。斯坦姆公司并未支付物业费，一审判决根据杜志强提供的证据和双方陈述认定斯坦姆公司支付物业费和水费并无明显不当，本院予以维持。综上，斯坦姆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由安徽斯坦姆教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年三月十八日法官助理贾柏轩书记员蔡新鹏附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。