广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初31900号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）。法定代表人：蒋祖生，职务所长。委托代理人：胡颖怡、何继义，均是广东广信君达律师事务所律师。被告：陈林夫（曾用名吴林夫）。委托代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。原告广州市房屋安全管理所诉被告陈林夫返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡颖怡，被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告系负责公房管理的事业单位，前身为广州市机关用房管理所。坐落于广州市海珠区南泰路643号504房的房屋系原广州市国土资源和房屋管理局委托原告接管的直管公房，原告于2012年4月1日接管。被告居住在案涉房屋内，但被告并未办理租赁手续，也未向原告支付租金，被告无权占用案涉房屋。2018年2月23日，原告作出通知，要求被告自收到通知之日起10日内到原告处办理相关手续。2018年2月25日，原告工作人员到案涉房屋与被告沟通，要求被告办理相关手续。但被告至今未与原告办理租赁手续，也未向原告支付租金，故起诉要求判令：1、被告立即搬出广州市海珠区南泰路643号504房，并交还涉案房屋给原告；2、被告向原告支付案涉房屋从2015年10月1日起计至被告实际交还案涉房屋给原告之日止的占用费，占用费按广州市房屋租赁行政管理机构公布的同期同地段同用房性质的租金参考价计算（其中2015年10月至2016年12月按22元/平方米计算，2017年1月至2017年12月按23元/平方米计算，2018年1月暂计至2019年8月按28元/平方米计算；使用面积28.77平方米）；3、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：一、被告使用本案涉案房屋合法合理，原告长期不为被告办妥安置房的确权手续，是失职的不负责任，理应判令其为被告办妥安置房的确权手续。被告早在一九九九年六月三十日与广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，名盛公司签订协议后，将被告原持有的所有被征拆房屋文件拿走，说是帮助办妥原房屋的产权登记，继而办妥产权交换手续。但时至今日，被告仍未见到产权登记文件。原告因什么原因参与我们房屋征用拆迁问题，继而引致租赁合同及征用拆迁补偿纠纷，被告在收到本案诉讼资料前毫不知情。名盛公司签订协议后，将被告原持有的所有被征拆房屋文件拿走，之后就人走楼空，被告二十年无法拿到合法的产权补偿，多年来苦于投诉无门，已经被折磨到心力交瘁。现在原告才主动站出来，既然是代表国家接管相关的征拆遗留问题，理应对之前的《广州市房屋拆迁安置协议》负起责任。为此恳请人民法院在查明本案原告主体责任的情况下，判令原告履行征拆责任，立即为被告办妥安置房的产权登记事项，并且为便于管业，避免日后产生不必要的矛盾，判令原告按公证的《广州市房屋拆迁安置协议》约定为被告办妥安置房的产权登记，并按约定依当时的拆迁政策规定，将超出被告原产权面积部分房屋卖给被告，便于被告自行管理房产。二、原告要求收取房屋占用费，是既无事实也无法律依据的请求，追收的时间更是与法律规定不符。被告是根据与名盛公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》入住涉案房屋，在原告接管本案业务前已经存在十多年，根本不存在占用问题，原告起诉向法院谎称房屋被占用是故意歪曲事实。在原告接管本案业务后，既无向被告告知，也不履行征拆义务，导致被告的房屋产权至今仍未获确权，相反还可能被确权到他人名下，严重损害被告合法权益。此外，按我国民诉法规定，追讨租金的诉讼时效为一年，根本不应从2015年10月1日起追收。更甚者，双方从未就涉案房屋确立租赁关系，更没有就租价进行协商，原告的该项请求实属无理请求。三、原告诉请要求收回“涉案房屋”，更是无理请求。原告身为代国家管理公房的专业管理部门，在涉案房屋产权归属也没有弄清、来源更是不清不楚的情况下，居然要求收回涉案房屋，纯属胡作非为。政府将牵涉重大民生专业事务委托原告去管理，原告不但不主动认真履行责任，还在故意隐瞒事实，企图通过诉讼强占民宅，提出的诉讼请求既不符合事实，也没有法律支持，其行为确实令被告心寒。经审理查明：2012年3月1日，广州市国土资源和房屋管理局向原告发出《接管通知书》，记载房屋地址为海珠区南泰路643号的产业来源为拆迁补偿，接管日期为2012年4月1日，接管部位为住宅部分：504，面积为34.8149平方米，备注：1、名盛公司根据市规划局（93）城地批字第744号文批准，征拆了越秀区文明路学源里30号直管房，补偿房屋为南泰路643号204、504等2间房屋；2、对协议约定补偿面积不足部分3.553平方米，根据局《关于加强直管房拆迁补偿管理的通知》的有关规定，拟同意作产权调换补偿，补偿房屋为南泰路645号204房，建筑面积40.6859平方米；等。打印日期为2019年8月13日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，房产地址为南泰路643号504房的产权来历为拆迁补偿，住宅面积为34.8149平方米，层数为9，处理日期为2012.4.1，性质为代；等。2018年2月25日，原告向被告发出《通知》，主要内容为你住的南泰路643号504房是我所管辖的直管房，至今你未与我所建立租赁关系；为规范直管房管理，请你自收到该通知之日起10日内带身份证等到我所办理相关手续；逾期未办理的，我所将依法追究你的法律责任，并收回房屋等。被告于当天收到了该通知。广州市公安局海珠区分局凤阳派出所于2019年12月21日出具证明，主要内容为：经核查，我局没有编列海珠区南泰路民泰阁B梯门牌；南泰路643号门牌于1998年12月18日由广州市民生房地产开发有限公司向我局申请，于1999年5月被我局同意编列使用至今。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、1999年6月30日，被告（乙方）与名盛公司（甲方）签订的《广州市房屋拆迁安置协议》【经广州市越秀区公证处以（99）穗越证内经字第224号《证明书》公证】，约定：甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字36号房屋拆迁许可证批准，拆除北京路市场新街67号二楼的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积为12.52平方米；甲方应于1999年7月15日前，在南泰路民泰阁B梯1501-1房，其中房、厅面积20.47平方米，独立厨、厕有，阳台有安置给乙方回迁居住；其它事项：该房屋是木屋改建后没有办产权登记，现永迁安置在南泰路民泰阁B梯1501-1房，安置面积已含异地增幅，住户未办产权前向甲方承租，待办理产权后补办产权调换，超出应安（置）面积部分，住户同意按有关规定购买等；2、郑纪莲的《死亡证明登记书》；3、永汉北禺山路市场新街53号之十二的《修建工程申请表》复印件；4、广州市实力房屋拆迁有限公司出具的通知复印件；5、广侨房地产代理有限公司广侨房地产代理有限公司出具的查勘费《收据》；6、广州市实力房屋拆迁有限公司出具给被告的《说明》复印件；7、广侨房地产代理有限公司出具的收件收据；8、郑纪莲的香港居民身份证；9、广州市越秀区北京路法律服务所出具的证实房屋来源费的《收据》；10、广州市越秀区公证处出具的拆迁协议公证费收费收据；11、广州市民生房地产开发有限公司出具的发票；12、广州市越秀区税局向郑纪莲出具的完税证复印件；13、广州市越秀区人民委员会房地产管理出具的工程许可证复印件；14、2003年3月10日，被告（承租人）与名盛公司（出租人）签订的《租赁协议（临时）》，约定：甲方根据广州市房屋拆迁的有关规定，己作异地永迁弃置，并与房管局办理了公房产权调换凭证；乙方现使用的房屋民泰阁643号504房，使用面积27.67平方米；甲乙双方约定的租赁期限以房管部门接受之日截止，缴付租金起止日期从2002年10月2003年3月，每月租金为67.88元等；15、名盛公司出具给被告的收到民泰阁643号504房2002年1月至2003年3月的租金收据三张。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性均无法确认，对关联性不予确认，原告并非该协议的相对方，请法院依法认定；如果该证据真实，在该协议第十条被告主张的原住房屋没有产权登记，被告并非产权人，被告与拆迁人的关系与本案中原告与被告的关系是不同法律关系，两者不应混淆；对证据2的真实性无法确认，但对关联性、合法性有异议，按照证据规则的规定，被告提供的证据没有履行该证明的相关手续，原告对证据的真实性无法确认，即便该证据是真实的，也没有办法证明被告与郑纪莲的关系；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；由于被告没有原件，即使证据真实，也只能证明郑纪莲对该房屋的改建投入了资金，但不能证明郑纪莲是房屋的产权人，并且证据上的地址与被告主张的原住房屋地址是不一致的，我方认为该证据与本案无关；对证据4、6的真实性、合法性、关联性均不予以确认；对证据5的关联性不予以确认，真实性、合法性由法院认定；对证据7真实性、合法性无法确认，由法院认定，对关联性有异议，我方认为该证据与本案无关；对证据8的真实性、合法性、关联性均不予以确认，按照证据规则的规定，被告应该提供该证据的相关证明手续，也无法证明被告与郑纪莲的关系；对证据9、10、11的真实性、合法性无法确认，由法院认定，对关联性均不予以确认，从该证据记载的内容来看无法与本案产生关联性；对证据12、13的真实性、合法性、关联性均不予以确认，由于均没有原件，故不予确认；对证据14的真实性、合法性均无法确认，请法院依法认定，对关联性有异议，根据该协议第一段的约定：乙方原承租的房屋，甲方根据广州市房屋拆迁的有关规定，已做异地永迁弃置，并于房管局办理了公房产权调换凭证；协议第一条、第三条约定的内容，被告作为承租人是清楚案涉房屋的产权关系，并清楚拆迁安置协议已作了意思变更，被告清楚案涉房屋公房，并知道应该缴纳租金，但是在被告占用使用案涉房屋期间，从未向原告缴纳租金，并且在原告要求被告办理租赁关系后也一直未来办理，而我方认为在2012年原告接管了案涉房屋后，未经原告同意被告居住在案涉房屋属于无权居住；对于证据15《收据》的真实性、合法性由法院依法认定，对关联性有异议。原告于2019年9月27日提起本案诉讼。原告表示：自2019年1月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，可参照广州市房地产租赁管理所公布的2018年的市场租金参考价（即每月805.56元）计算。被告表示：其与名盛公司没有另行签订补充协议，其是名盛公司安排入住到涉案的504房的；其认为其与名盛公司约定回迁的民泰阁B梯1501-1房就是现在涉案的504房。被告还申请法院向公证处查询其与名盛公司签订安置协议时的档案资料。本院认为：原告通过接管依法对海珠区南泰路643号享有按规定使用的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告于2018年2月25日向被告发出《通知》，可视为原告向被告提出主张而产生诉讼时效中断，故被告抗辩原告的诉讼请求已过的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告主张上述房屋是拆迁方安置回迁给其的房屋，但被告提交的《广州市房屋拆迁安置协议》约定：拆迁许可证为（99）房拆许字36号，拆除的房屋为北京路市场新街67号二楼，且该协议约定回迁的房屋为南泰路民泰阁B梯1501-1房，上述约定既与涉案的504房是基于拆迁文明路学源里30号房屋的来源不同，且与回迁的房号也不一致，故被告的该抗辩意见，证据不足，本院不予采信。原告现在要求被告搬出并交还涉案房屋的请求，合法有理，本院予以支持。但考虑到被告需另寻搬迁去向，原告应予以体谅，被告也应积极自行解决住房问题，故原告应给予被告合理的期限搬迁，该期限以两个月为宜。由于被告实际使用了原告的房屋，故理应在使用房屋期间向原告支付房屋使用费，原告要求被告以低于《2015年至2018年广州市房屋租金参考价》的标准支付房屋占用费及按使用面积28.77平方米主张使用费是其行使处分权，并无不当，本院予以采纳。原告与被告并不存在拆迁补偿的关系，被告要求原告配合其办理涉案的504房的产权登记问题不属于本案审理范围，被告可另循法律途径解决。关于被告的调查申请，本院是返还原物纠纷，并非房屋拆迁补偿协议纠纷，故被告的申请与本案的审理没有关联性，本院对此不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈林夫在本判决生效之日起60日内腾空搬出广州市海珠区南泰路643号504房，并将房屋交还给原告广州市房屋安全管理所。二、被告在本判决生效之日起60日内向原告支付从2015年10月1日起至被告将上述房屋交还给原告之日止（2015年10月至2016年12月按22元/平方米计算，2017年1月至2017年12月按23元/平方米计算，2018年1月至被告将上述房屋交还给原告之日止按28元/平方米计算，使用面积为28.77平方米）的房屋占用费。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费759元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇二〇年三月十九日书 记 员  招佐文冯琬晴梁嘉淇