杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0111民初8412号 原告：杭州富阳山水物业管理有限公司，统一社会信用代码：913301837450969084，住所地：杭州市富阳区富春街道江滨西大道100号。 法定代表人：何文强，总经理。 委托诉讼代理人：曾晓莉、徐卫君，该公司职员。 被告：王玉兰，女，1955年1月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：李华，男，1977年6月19日出生，汉族，住杭州市富阳区，系被告儿子。 原告杭州富阳山水物业管理有限公司与被告王玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理。依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2020年2月25日公开开庭进行了审理。双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼要求：1、判令被告给付2017年7月1日至2018年12月31日物业管理费5921元（分别按1.60元和0.40元的标准计算，外加车位服务费用）；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2018年12月31日应支付滞纳金9734元（共548天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的位于杭州市富阳区新山水御园业主。被告于2011年1月15日按《商品房买卖合同》相关规定签订了《前期物业管理服务合同》，约定按建筑面积254.58平方米、1.60元/平方米·月收取物业费、按0.40元/平方米·月收取能耗费、按50元/个·月收取车位费。在被告欠费期间，原告按《杭州市物业服务合同》的约定对其物业进行了系列物业管理工作。被告从2017年7月1日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。2019年8月，住建局物调委多次电话、短信邀其前来调解，因被告未来，调解没有结果。故提起诉讼，要求依法判决。 审理中，原告将涉案房屋建筑面积变更为139.47平方米。 被告答辩称，对原告陈述的基本事实没有异议，但物业费并非不愿支付，至今未付主要是因为房屋存在质量问题（具体为外墙空鼓和室内卫生间有裂缝），曾向原告多次提出，原告的工作人员也多次承诺，但至今仍未处理，没有实际行动；只要相应的房屋质量问题处理掉，物业费随时可以支付。2019年7、8月时，确实收到过协调通知，并在2019年8月6日收到住建局相关人员的短信通知，要求我（即被告委托诉讼代理人李华，以下相同）于次日晚上到原告处参与协调，但当时我在美国，无法前去参与协调，同时提出质量维修事宜，但之后就没有相应的信息。要求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的购房合同1份（复印件、局部）及不动产产权信息查询记录1份拟证明涉案房屋是被告的、前期物业管理服务协议1份（复印件）拟证明双方就物业服务的权利义务进行约定，被告质证认为无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实，本院认定如下： 原告提交了欠缴费用核算清单1份，拟证明被告所欠的物业费的事实。被告质证认为，对其中计算的时间段无异议，对违约金的计算不认可，由于原告没有服务到位，被告只有通过缓交物业费的方式来处理。本院审核认为，此系原告自行制作，仅对被告欠缴物业费的事实予以确认。 原告提交了缴费通知书及相应的EMS快递面单各4份（其中第一份缴费通知及快递面单均系复印件），拟证明原告一直向被告催缴物业费。被告质证认为，面单载明的收件人李迪萍是我妻子，所交寄的地址是我们在上海的住处，但我平时以住在富阳为主，且李迪萍对涉案房屋的具体情况不是很清楚，相应的材料有无收到也不清楚。原告补充陈述称，考虑被告年纪较大，工作人员之前都与李迪萍沟通、联系。本院审核认为，相关证据材料虽系复印件，但根据庭审双方确认的沟通、对接情况，对多次催缴的事实予以确认。 被告当庭播放了其保存在手机中、具体形成于2018年7月20日的电话录音，拟证明就房屋裂缝和外墙空鼓问题多次向原告交涉过，原告也有相应承诺，但一直没有结果。原告质证认为，真实性无异议，但作为物业公司，已及时将相应的问题反映给开发商。本院审核后对其真实性予以确认。 被告提交了照片（打印件）17张，拟证明涉案房屋存在一定质量问题，多次与物业公司沟通，物业公司也有相应承诺，但至今没有实际行动。原告质证认为，真实性无异议，但相应的质量问题是开发商的责任，不是我们物业公司的责任。本院审核后对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对原告陈述的被告系涉案房屋业主、涉案房屋建筑面积为139.47平方米、前期物业服务协议约定物业费及能耗费分别按1.60元/平方米·月和0.40元/平方米·月、被告同时拥有一个车位以及车位需按50元/个·月收取服务费、2017年7月1日至今被告未交纳物业费、原告已多次向被告催收等事实予以确认。 另查明，涉案房屋买卖合同由被告和李国良与富阳华都山水置业有限公司于2011年1月17日签订，李国良系王玉兰丈夫，本案被告委托诉讼代理人李华的父亲。 2011年1月15日，原告与被告和李国良签订《前期物业管理服务协议》，约定原告提供的物业服务包括：⑴物业共用部位的维修、养护和管理；⑵物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；⑶物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；⑷公共绿化养护和管理；⑸车辆停放服务；⑹公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；⑺装饰装修管理服务；⑻物业档案资料管理等；提供的前期物业服务质量标准为：⑴房屋外观：①外墙无破损、无乱涂乱画现象……服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与原告协商一致另有约定的除外……业主入伙时一次性向原告按标准预交12个月的物业管理服务费用……物业服务资金按每年交纳，业主或物业使用人应于每物业缴费到期20日前向原告交纳当期的物业服务资金，在下期缴费首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金……双方约定因下列事由所导致损害或导致原告不能履行本协议约定义务的，原告不承担违约责任……因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因原告故意或违反本协议义务而直接导致的情况不在此限等等。 开发商在将涉案房屋交付给被告方后，被告方至今未对涉案房屋进行装修，并投入使用。 之后，被告曾多次就前述质量问题向原告提出，原告也曾向开发商反馈，并向被告作出过相应的承诺，但至今所反映的质量问题未能解决。自被告拖欠物业费后，原告已自行多次向被告发送催缴通知，并曾试图通过其他相关部门协调，未成。 审理中，被告称接收涉案房屋后，除前述质量问题外，还存在后阳台进户防盗门有凹坑的情形，经向原告反映后，原告花了两年时间才将防盗门的质量问题解决掉，这也是与原告联系、对接的，而且原告与开发商就是同一回事；如果原告认为不是其职责所在，但至今也没有向被告方进一步说明，要求原告先行处理好前述质量问题。原告认可其与开发商存在一定的关联，对被告提出的防盗门的情况予以认可，但其与开发商属两个独立的法人，作为物业公司所要做的，就是物业服务协议中约定的内容，被告提到的房屋质量瑕疵，物业公司只是帮助业主与开发商对接，防盗门等最终均不是物业公司来承担的；前述外墙问题，据了解开发商已按计划在处理过程中，室内卫生间的裂缝问题，被告方完全可以在装修时一并自行处理。 本院认为，原告与被告及李国良签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。涉案物业系被告和李国良共有，故原告诉请要求被告承担由此所致责任，符合法律规定。被告自2017年7月1日起未交纳物业服务费用的事实清楚，本院予以确认；被告所述质量问题，从现有证据看，并无证据证明系原告提供服务存在缺陷所致，此前有关防盗门问题的处理，也没有证据系原告实际处理，故被告以此拖延支付的理由，不能成立；原告因此要求被告支付2017年7月1日起至2018年12月31日止物业费用5920.92元[=139.47×（1.60+0.40）×18+1×50×18]的请求，本院予以支持。 关于滞纳金，虽然合同有明确约定，但3‰的标准明显过高，综合考虑原告曾对被告提出的房屋质量问题作出“承诺”等因素，本院酌情确定按该期间中国人民银行同期同类贷款利率标准处理，经计算为428.12元。 综上，对原告主张的合理部分，本院予以支持；其余部分则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告王玉兰支付原告杭州富阳山水物业管理有限公司物业费、能耗费、车位服务费合计5920.92元； 二、被告王玉兰支付原告杭州富阳山水物业管理有限公司逾期付款滞纳金428.12元； 以上一、二两项合计6349.04元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告杭州富阳山水物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费191元，减半收取95.50元，由原告杭州富阳山水物业管理有限公司负担70.50元，被告王玉兰负担25元。 原告杭州富阳山水物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王玉兰于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  傅红盛 二〇二〇年三月三日 书记员  叶磊磊