河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再819号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邓彩玲，女，1967年8月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑州美城物业服务有限公司，住所地郑州管城区石化路69号（综合楼）。法定代表人：王镇海，总经理。委托诉讼代理人：杨方，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡梦珂，河南并智律师事务所实习律师。再审申请人邓彩玲因与被申请人郑州美城物业服务有限公司（以下简称美城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终14178号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年11月29日作出（2019）豫民申6924号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人邓彩玲，被申请人美城物业公司的委托诉讼代理人杨方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓彩玲申请再审称，二审仅认定邓彩玲作为业主有交纳物业管理费的义务，但美城物业公司作为物业服务合同的一方当事人，其只有履行法律和物业服务合同约定的义务，向业主提供合格的物业管理服务后，才享有收取物业管理费的权利，邓彩玲在美城物业公司没有履行合格的物业管理服务义务时，享有拒绝支付物业管理费的同时履行抗辩权。美城物业公司向邓彩玲索要物业费，要先履行《前期物业管理服务协议》，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全保障义务等项目进行维护、修缮、服务与管理。美城物业公司只收费不服务，要求邓彩玲单方面履行合同，违背合同法的公平原则。2007年6月，因物业不作为，公共设施管理服务不到位，水表房漏水，邓彩玲给物业管理人员多次告知，一直不见维修，水表房和邓彩玲家客厅一墙之隔，因物业管理人员维修不及时，造成邓彩玲家里墙面脱落，鞋柜损坏，邓彩玲多次找物业服务人员，至今无人解决。2007年4月邓彩玲交纳的装修押金至今未退，2013年9月家中被盗，小区摄像头如同摆设，使邓彩玲家中财产损失近10万元。综上，请求依法改判驳回美城物业公司的全部诉讼请求。美城物业公司答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，其已经依约履行物业服务协议，邓彩玲自2007年至今长达12年的时间拖欠物业费无正当理由。一审认定美城物业公司提供服务存在一定瑕疵，没有支持邓彩玲要求支付违约金的诉求，二审认为一审因此酌定减轻了邓彩玲交纳违约金的付款责任并无不当。综上，请求依法驳回邓彩玲的再审请求。美城物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业服务费23959.56元，违约金7187.87元；2．被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年1月3日，郑州美景天城物业管理有限公司（甲方）与邓彩玲（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：1．乙方所购房屋为住宅，位于美景天城三期46号楼7西号，建筑面积为128.67平方米；2．甲方提供的物业管理服务内容包括：房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3．乙方每半年交纳一次物业费，每个收费周期前十五天到物业公司前台缴纳，高层住宅按照建筑面积1.32元／平方米／月收取，智能化系统维护费按照建筑面积0.05元／平方米／月收取；4．甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；5．乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天壹元交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳服务费的，甲方可采取相应措施催缴或依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。此外，《前期物业管理服务协议》还对双方权利义务、物业管理服务质量、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用等事项进行了约定。邓彩玲正常交纳物业服务费至2007年6月，后未再向美城物业公司交纳物业费。2007年5月，郑州美景天城物业管理有限公司变更为郑州美城物业服务有限公司。被告针对其答辩意见向该院提交了照片予以证明。另查明，在该院受理的多起原告美城物业公司起诉美景天城小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，其他业主提供了照片等相关证据，证明美城物业公司在物业服务过程中存在一定的安全隐患，卫生及生活环境秩序存在脏乱差现象。一审法院认为，郑州市管城回族区美景天城小区作为被告居住的小区，原告对小区进行物业管理，双方签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定履行了为被告入住小区提供物业管理服务的主要职责，故原告收取相应物业服务费，合情合法。被告作为该小区业主亦应履行约定的义务，及时交纳物业管理服务费。因物业公司所提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告作为原告小区接受服务的业主，原告的服务即使存在一定瑕疵，但并不能免除被告交纳物业服务费的义务。根据物业服务协议约定，每半年交纳一次物业费，涉案房屋建筑面积实为126.73平方米，高层住宅1.32元／平方米／月，智能化系统维护0.05元／平方米／月；以此计算，2007年7月1日至2018年12月31日期间被告应向原告交纳的物业费为23959.57元（126.73平方米×1.37元／平方米／月×138个月），原告主张23959.56元，该院予以支持。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，导致被告未能按期交纳物业服务费，故对原告的该项主张，该院不予支持。另，本案原告作为被告所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告邓彩玲于本判决生效之日起十日内支付原告郑州美城物业服务有限公司2007年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费23959.56元；二、驳回原告郑州美城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元，由被告邓彩玲负担。本院二审经审理查明的事实与一审法院相同。本院二审认为，美城物业公司与邓彩玲签订的《前期物业服务协议》为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邓彩玲自2007年7月1日起未履行缴纳物业管理服务费的合同义务，已构成违约，一审法院判令邓彩玲向美城物业公司支付物业管理服务费23959.56元的理由正当，本院予以支持。美城物业公司亦未全面履行合同义务，所提供的物业服务存在瑕疵，一审法院已予以认定，并根据美城物业公司的违约情况，酌定减轻了邓彩玲缴纳违约金的付款责任，且无不当。邓彩玲以物业服务存在瑕疵为由，请求不予缴纳物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，邓彩玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费578元，由邓彩玲负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，2006年1月3日，美城物业公司与邓彩玲签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，美城物业公司应按照约定为业主提供物业管理服务，业主每半年交纳一次物业费。但邓彩玲正常交纳物业服务费至2007年6月，后至今未按约定交纳物业费。邓彩玲称其未交纳物业管理费的原因系美城物业公司没有提供合格的物业管理服务，故原审已充分考虑美城物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，根据双方当事人违约的程度及造成的后果等情况，酌定减轻邓彩玲支付违约金的付款责任，并无不当。综上，邓彩玲的再审主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终14178号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇二〇年三月二日书记员  徐丹丹