上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4549号原告：上海盛昆实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨平照，总经理。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁华，上海刁骅律师事务所律师。被告：上海奕尹实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈桂佐，经理。委托诉讼代理人：王江燕，上海市沪北律师事务所律师。原告上海盛昆实业有限公司与被告上海奕尹实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用简易程序于2017年4月10日及5月17日两次公开开庭进行审理。原告上海盛昆实业有限公司的委托诉讼代理人李洁华、被告上海奕尹实业有限公司的委托诉讼代理人王江燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海盛昆实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、准予解除原、被告于2015年6月13日及2015年7月18日签订的两份《房屋租赁合同》，被告立即搬离上海松江区新桥镇申北一路XXX号内合计1,801平方米厂房(以下简称“系争厂房”)；2、被告支付租金及房屋使用费(其中800平方米租赁范围，按0.8元每平方米每日，自2016年7月14日起计算至被告实际搬离系争厂房之日止；其中1,001平方米租赁范围，按0.84元每平方米每日，自2016年8月18日起计算至被告实际搬离系争厂房之日止)。审理中，原告提出，若其关于合同解除的诉讼请求未获法院支持，其仍主张相应租金至合同约定的租赁期限结束之日止。事实和理由：原、被告分别于2015年6月13日及2015年7月18日签订两份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁系争厂房。2016年4月原告接到新桥镇政府通知，系争厂房已部分纳入上海嘉闵高架市政工程拆迁范围，2016年6月原告根据政府要求通知被告搬离。2017年2月17日，因政府要求原告已将系争厂房边的1,980平方米厂房腾交新桥镇动迁办，进入实质性动迁，故租赁合同存在实际不能履行的事由，原告具有法定解除权，另被告租金尚未付清，遂涉诉。被告上海奕尹实业有限公司辩称：不同意原告关于解除合同的诉讼请求，系争厂房被告仍在使用，原告未能证明系争厂房在市政工程拆迁范围内，原告主张租赁合同实际无法履行的事由不成立。关于租金及使用费的计算标准，对800平方米租赁范围以0.8元每平方米每日计算不持异议，但认为1,001平方米租赁范围仍应以0.8元每平方米每日而非0.84元每平方米每日计算。若原告关于合同解除的诉讼请求未获法院支持，双方应按合同约定收付租金，但现原告在系争厂房的墙上喷涂了“拆”字，导致次承租人搬离，造成被告损失。经审理查明：原告为系争厂房的登记权利人。2015年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下称“800平方米合同”)，约定原告将系争厂房800平方米范围租予被告，租赁期限自2015年7月14日起至2021年7月14日止，租金为0.8元每平方米每日，每三个月为一个付款单位，租金在每个付款单位前一个星期内付清，第三年起每年租金递增5%。2015年7月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下称“1,001平方米合同”)，约定原告将系争厂房1,001平方米范围租予被告，租赁期限自2015年8月18日起至2021年8月18日止，租金为0.8元每平方米每日，每三个月为一个付款单位，租金在每个付款单位前一个星期内付清，第二年起每两年租金递增5%。合同签订前后，原告将系争厂房合计1,801平方米交付被告使用。2016年6月13日，原告向被告出具《至南仓库业主陈桂佐通知》，要求被告配合市政工程，于2016年7月15日前搬离系争厂房。2016年7月20日，被告向原告(上海市松江区申北一路XXX号甲二楼办公室地址)以邮政特快专递形式寄送落款时间为2016年7月18日的《关于接到搬迁通知后搬迁补偿及租金7月15日后是否继续交付确认函》及《动迁补偿申报表》，要求原告对相应补偿进行商谈，并要求原告在补偿未达成前被告是否应继续交付2016年7月15日后的房租以书面形式回复。上述文件于2016年7月23日由上址门卫签收。另查明：2017年2月17日，松江区新桥镇人民政府动迁办公室出具《交接单》，载：原告因嘉闵高架工程项目碰到动迁，现把红线内全部腾房交于新桥镇动迁办，估算面积1,980平方米；2017年4月5日，松江区新桥镇人民政府动迁办公室出具《证明》，载：原告因嘉闵高架工程项目征地需要，进行厂房动迁，现红线内厂房全部拆除，红线以外至伸缩缝剩余的厂房，最后全部拆除。审理中，原告陈述《交接单》所载的1,980平方米不包含系争厂房(合计1,801平方米)在内，但1,980平方米范围与系争厂房同属上海市松江区新桥镇申北一路XXX号，具有关联性。原、被告均确认系争厂房(合计1,801平方米)目前未拆除，被告仍在使用。以上事实，有上海市房地产登记簿、房屋租赁合同(两份)、至南仓库业主陈桂佐通知、关于接到搬迁通知后搬迁补偿及租金7月15日后是否继续交付确认函、动迁补偿申报表、交接单、证明、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否对两份《房屋租赁合同》享有法定解除权；2、原、被告双方对于1,001平方米租赁部分约定的租金标准为何。就原告是否对两份《房屋租赁合同》享有法定解除权，本院认为，现原告以合同无法继续履行为由要求确认其享有合同的法定解除权，然原告未能举证证明系争厂房所属区域位于国家征收范围内，进而导致合同无法继续履行。退一步而言，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,在此意义上，租赁合同中出租人的主要合同目的为收取租金，承租人的主要合同目的为获得对租赁物的使用及收益。即使租赁合同确因系争厂房位于征收范围内以致无法继续履行，得援引不能实现合同目的以享有法定解除权者亦非原告。故原告要求解除合同的诉讼请求无相关事实及法律依据，本院不予支持。鉴此，原告要求被告搬离并支付至其实际搬离之日止租金的诉讼请求，因属合同解除的效力处理内容，故本院该两项诉讼请求亦不予支持。关于原告提出的，在其合同解除的诉讼请求未获支持的情况下，仍主张相应租金的诉讼请求。本院认为，该诉讼行为属诉的预备合并，并不违反民事诉讼程序。然而，本院注意到，原告请求相应租金截至合同约定租赁期限结束之日止，然两份《房屋租赁合同》对租金的支付方式进行了明确约定，即“每三个月为一个付款单位，租金在每个付款单位前一个星期内付清”，故现原告目前仅得主张2016年7月14日至2017年7月13日的租金(对于800平方米范围而言)及2016年8月18日至2017年8月17日的租金(对于1,001平方米范围而言)。就原、被告双方于“1,001平方米合同”中约定的租金标准，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对合同条款进行解释应首先遵循文义解释方式，文义解释不得突破社会公众对文字含义的一般预期。该合同约定“第二年起每两年租金递增5%”，而“起”之含义应包括本数在内，由此即：第一年(2015年8月18日至2016年8月17日)租金为0.8元每平方米每日，第二年(2016年8月18日至2017年8月17日)“起”租金即为0.84每平方米每日，第三年(2017年8月18日至2018年8月17日)租金仍(此为“每两年”之含义)为0.84每平方米每日，并就此类推。另外，尽管本案中双方并未争执，但原、被告双方于“800平方米合同”中约定的租金标准为“第三年起每年租金递增5%”，基于同样理由，应解释为第一年(2015年7月14日至2016年7月13日)租金为0.8元每平方米每日，第二年(2016年7月14日至2017年7月13日)租金仍为0.8元每平方米每日，第三年(2017年7月14日至2018年7月13日)“起”租金即为0.84元每平方米每日，并以此类推。综上，被告应支付原告关于800平方米租赁部分2016年7月14日至2017年7月13日租金233,600元(具体计算方式：800平方米×365日×0.8元每平方米每日)、关于1,001平方米租赁部分2016年8月18日至2017年8月17日租金306,906.6元(具体计算方式：1,001平方米×365日×0.84元每平方米每日)。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告上海奕尹实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛昆实业有限公司上海松江区新桥镇申北一路XXX号内800平方米租赁部分2016年7月14日至2017年7月13日租金233,600元；二、被告上海奕尹实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛昆实业有限公司上海松江区新桥镇申北一路XXX号内1,001平方米租赁部分2016年8月18日至2017年8月17日租金306,906.6元；三、驳回原告上海盛昆实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,446元，减半收取4,723元，由原告上海盛昆实业有限公司负担2,421.5元(已付)，由被告上海奕尹实业有限公司负担2,301.5元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一七年五月十七日书记员 方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……