北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1771号上诉人（原审原告）：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号401室。法定代表人：郑延辉，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟令超，北京鹏凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘娜，女，1960年8月16日出生，汉族，北京北视英特维文化传媒有限公司退休职工，住北京市丰台区。上诉人北京开兴义物业管理有限责任公司与上诉人刘娜房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初28624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法适用法官独任制进行了审理,本案现已审理终结。北京开兴义物业管理有限责任公司（下称开兴义物业）上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判，并由刘娜承担本案一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一审法院适用《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条以及《民法通则》第一百三十六条之规定确认支持三年的诉讼时效属于适用法律错误。刘娜从1998年1月9日开始在504号房屋居住，按照《公有住宅租赁合同》约定应当向我公司支付房屋租金，刘娜未按照约定支付构成违约。我公司每年都会多次采取电话或者上门方式催收欠款，且每年年底都会张贴催费公告向欠费业主主张权利。所以根据《民法通则》第一百四十条的规定，本案的诉讼时效已经发生中断的法律效果。刘娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回开兴义物业的全部诉讼请求，由开兴义物业承担本案的诉讼费用同时向我公开赔礼道歉，并且承担北京正阳恒瑞置业公司所造成的全部损失。事实与理由：1.开兴义物业不是本案的适格原告。我们之间从未签订任何协议，开兴义物业只是受雇于北京正阳恒瑞置业公司负责服务居民、代收代缴各种费用。2.开兴义物业不是案涉房屋的出租方，也不是案涉房屋的产权人，我们之间未形成房屋租赁关系，根据合同的相对性，开兴义物业并不具备主体资格。3.北京正阳恒瑞置业公司授权开兴义物业以其名义独立起诉有悖于法律的。4.北京正阳恒瑞置业公司至今尚未依法取得本案案涉房屋的产权证，所以根据法律规定北京正阳恒瑞置业公司与我签订的房屋租赁合同属于违法性质，侵犯我的合法权利。开兴义物业向一审法院起诉请求：1.请求判令刘娜支付2005年9月至2019年3月拖欠的房租20286．98元、2005年9月至2019年3月拖欠的清洁卫生费652元；2.诉讼费由刘娜负担。一审法院认定事实：1998年1月9日，北京市崇文区城市建设开发公司房产管理服务站与刘娜签订《公有住宅租赁合同》，由刘娜承租北京市丰台区南苑北里一区6楼4号504室（下称504室），该房屋总使用面积43．35平方米。2000年10月28日，北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文区城市建设开发公司与开兴义物业签订委托合同，委托开兴义物业负责南苑段的全部收费工作，清理债权债务工作。2000年10月30日，北京市崇文区城市建设开发公司出具授权委托书，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京市崇文区城市建设开发公司产权的原北京市崇文开兴房产管理服务公司南苑段所管辖的全部房产，并享有北京市祟文区城市建设开发公司与其他单位所签委托代管协议中的全部权利。代为管理房屋的一般维修；小区的服务；房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴；清理债权债务；以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。2010年9月19日，北京市崇文区城市建设开发公司变更名称为北京正阳恒瑞置业公司。2012年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司出具《授权委托书》，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京正阳恒瑞置业公司产权的位于丰台区和义东里、和义西里、南苑北里、新华里、大兴区旧宫、朝阳区潘家园东里、华威西里、松榆西里小区的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴，清理债权债务，以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。本协议有效期为五年，自2012年7月1日至2017年6月30日。于2000年10月30日签订的授权委托书自本授权委托书签发之日起效力终止。2017年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司出具《授权委托书》，载明：兹委托开兴义物业，全面管理属于北京正阳恒瑞置业公司产权的位于丰台区和义东里一二六区、和义西里二区、南苑北里一二三区、新华里小区、大兴区清和园小区、清欣园小区、清乐园小区、清逸园小区、旧宫西里38号楼、旧宫西路2号楼、朝阳区潘家园东里小区、华威西里小区、松榆西里小区、弘善家园A、B、D、E、F、M组团的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费（含原北京市崇文开兴房产管理服务公司、北京市崇文区城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠房租、供暖费）的收缴，清理债权债务，以开兴义物业的名义独立起诉、应诉。本协议有效期为五年，自2017年7月1日至2022年6月30日。一审法院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护。刘娜居住于504室，系该房屋的承租人，应交纳相应费用。开兴义物业接受北京市崇文区城市建设开发公司（后变更名称为北京正阳恒瑞置业公司）的委托，可以以其名义独立起诉、应诉，包括但不限于收取房租，故开兴义物业系本案适格的原告，其主张刘娜支付拖欠房租及卫生费的诉讼请求，法院予以支持。依据法律规定，下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”开兴义物业与刘娜间的《租赁合同》约定房租应按月交纳。现刘娜称开兴义物业从未向其催收过房租及卫生费，开兴义物业提交照片予以证明，但从照片中确无法看出催费公告张贴于何处，且催费公告亦非针对刘娜个人做出，故无法认定为开兴义物业向刘娜主张过权利，此时2016年9月及之前的房租及卫生费的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》的规定为一年，2016年10月及之后的房租及卫生费的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的规定为三年，刘娜所欠房租中2016年9月及之前房租及卫生费的请求权的诉讼时效已经届满，归于自然债权，法院对开兴义物业的诉讼请求中要求刘娜支付2016年10月至2019年3月期间的房租及卫生费的部分予以支持。据此，一审法院于2019年11月判决：一、刘娜于判决生效后七日内给付北京开兴义物业管理有限责任公司二○一六年十月至二○一九年三月的房租3733．8元及清洁卫生费120元；二、驳回北京开兴义物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审一致。二审审理过程中，开兴义物业以同意执行一审判决为由，于2020年3月5日向本院申请撤回上诉。本院认为，开兴义物业在本院二审中于2020年3月5日申请撤回上诉，不违反法律规定，本院予以准许。本院仅对刘娜的上诉请求进行审理。本案之前开兴义物业曾就欠付租金事由进行过诉讼，该案生效判决对刘娜与开兴义物业之间存在房屋租赁关系的事实予以确认，并判令刘娜向开兴义物业支付欠租，现刘娜又出现后续欠租行为，且没有新的合法抗辩理由，其上诉请求不应得到支持。综上所述，开兴义物业申请撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。刘娜的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由刘娜负担162元（已交纳）；北京开兴义物业管理有限责任公司应负担162元，减半收取81元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李蔚林二〇二〇年三月九日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄