文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终23394号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳辉耀投资管理有限公司。法定代表人：张俊元，总经理。委托诉讼代理人：邱敏，湖南红雨律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市香江置业有限公司。法定代表人：林长青，董事长。委托诉讼代理人：王志强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳辉耀投资管理有限公司（以下简称辉耀公司）因与被上诉人深圳市香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。辉耀公司委托诉讼代理人邱敏及香江置业公司委托诉讼代理人王志强、王秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉耀公司上诉请求：1、撤销一审判决，裁定发回重审，或依法改判，支持辉耀公司的一审本诉请求，驳回香江置业公司的一审反诉请求；2、一、二审诉讼费用由香江置业公司承担。事实与理由：一、一审判决的事实、裁判理由前后自相矛盾。l、一审判决书认定“因辉耀公司存在迟延支付物业管理费达30天的行为，故香江置业公司有权要求解除租赁合同”，明显错误。一审判决既认定物业管理费系辉耀公司与物业管理公司之间的纠纷，不支持香江置业公司要求辉耀公司支付物业管理费及违约金的反诉请求，也就是说关于物业管理费的约定应以《物业管理服务协议》为准，与香江置业公司无关。因此，此一事实证实，一审法院以辉耀公司迟延支付物业管理费达30日为由来认定香江置业公司有权解除租赁合同是典型的自相矛盾，认定法律关系错误。《补充协议》中明确约定，物业管理费、水电费等费用由辉耀公司按《物业管理服务协议》的相关约定，直接向物业管理公司支付。并且辉耀公司与深圳市XX物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）签订了《物业管理服务协议》，而《物业管理服务协议》不是房屋租赁合同的从合同，两个合同所体现的是两个完全不同的法律关系。物业管理公司并未委托香江置业公司向辉耀公司主张物业管理费的权利，因此香江置业公司只能就房屋的所有权和使用权、出租对租金进行权利主张，对辉耀公司迟延支付物业管理费、水电费等费用系辉耀公司与物业管理公司之间的纠纷，只能由物业管理公司以此主张权利，解除《物业管理服务协议》，香江置业公司与此不发生任何关系，不能成为法律上的相对主体，更不能以此主张解除房屋租赁合同。因此，《补充协议》中“辉耀公司存在迟延支付物业管理费、水电费等费用超过30日，或前述迟延支付费用的金额累计达到一个月租金的，香江置业公司有权解除本合同，没收保证金”的条款明显是香江置业公司超越法律所约定的，系无效条款。同时，若要因辉耀公司迟延支付物业管理费解除租赁合同，应有前提就是香江置业公司代替辉耀公司向物业管理公司支付了物业管理费，而辉耀公司迟延支付香江置业公司该费用达30日。否则，香江置业公司无法以此条款作为解除房屋租赁合同的理由。因此，香江置业公司无权以此条款单方解除合同，更无权没收租赁保证金，租赁保证金应全部退还给辉耀公司。一审判决认定因辉耀公司迟延支付物业管理费达到30日，香江置业公司有权解除租赁合同的法律关系系明显的张冠李戴，没有审查清楚法律关系主体及合同条款效力，以此错误认定的法律关系判令香江置业公司仅应退还辉耀公司部分租赁保证金533822元的判决亦存在严重错误，香江置业公司应退还辉耀公司全部租赁保证金1601466元。2、一审判决书认定“辉耀公司应向香江置业公司支付2015年11月26日至12月26日期间的电费3456元”，明显错误。《补充协议》中明确约定，物业管理费、水电费等费用由辉耀公司按物管合同的相关约定，直接向物业管理公司支付，并且辉耀公司与物业管理公司”签订了《物业管理服务协议》。一审判决既已认定物业管理费系辉耀公司与物业管理公司之间的纠纷，同理，电费亦应系辉耀公司与物业管理公司之间的纠纷。而且，香江置业公司提供的证据只能证明用电量，并不能证明香江置业公司代替辉耀公司缴纳了电费。据此，一审判决认定电费应该由辉耀公司向香江置业公司支付系明显错误。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决书认定“辉耀公司存在违约行为且辉耀公司未举证证明其损失的内容和具体金额”的事实错误。在辉耀公司仅拖欠2015年12月份租金21天的情况下，香江置业公司无视补充协议9.2第4项规定的需经两次书面通知仍未改正才能解除合同的约定，于2015年12月22日向辉耀公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知书》，强行单方解除租赁合同的行为已明显严重违约，应当承担违约责任。香江置业公司违法解除合同后，非法扣押辉耀公司所有的财物，封锁办公区域，禁止员工进入公司去上班，造成辉耀公司经营状况严重恶化，无法正常经营，给辉耀公司造成了60万的经济损失（不包括装修的损失），该60万元损失香江置业公司应当赔偿。2、一审判决书认定“辉耀公司还应向香江置业公司支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金和使用费共计523822元”的事实错误。一审判决书认定涉案租赁合同已于2015年12月22日解除，却将租金的计算期间延至2015年12月31日。如前述第一点所述，本租赁合同系因香江置业公司违约，于2015年12月22日强行单方解除租赁合同，2015年12份之前的租金辉耀公司已全部支付完毕，并于2015年12月31日向香江置业公司支付了10000元，因此，辉耀公司仅应支付2015年12月1日至2015年12月21日的租金共计351621.4元（533822/31×21-10000）。据此，一审判决书判令辉耀公司向香江置业公司支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金共计523822元无事实依据，明显错误。3、一审判决书认定“辉耀公司存在迟延付款的违约行为，故辉耀公司应按合同约定的标准补齐免租期的租金差额”的事实错误。首先结合前面所述，辉耀公司并无违约行为，系香江置业公司强行单方解除租赁合同。且租赁合同中约定，香江置业公司应于2015年3月1日交房，免租期是自香江置业公司将房屋交付辉耀公司之日起计算，而香江置业公司实际交房时间却延迟了2个多月，因此免租期的时间亦理应顺延。一审法院已查清，辉耀公司已经支付了160万元的租赁保证金和2015年6月至2015年11月的房屋租金，也就是说免租期的房屋租金辉耀公司亦全部支付，事实上已不存在香江置业公司所谓的免租期。一审判决书认定的事实中忽略了辉耀公司及其代理人提出的香江置业公司延迟交房的事实，在没有调查、核实相关事实的情况下就径直认定辉耀公司应补齐2015年3月1日至5月31日免租期的租金差额，显然是违背了客观事实。因此，一审判决辉耀公司支付香江置业公司免租期的租金差额1335135元无事实依据，明显错误。4、一审判决香江置业公司仅补偿辉耀公司装修残值损失60万元，这一判决毫无逻辑、毫无公平合理可言。涉案房屋经评估，装饰装修残值在2015年12月30日的评估值为1154752元，拆除装修及恢复原状的费用在2016年5月26日的评估值为188680元。若香江置业公司同意利用辉耀公司的装饰装修物，香江置业公司应向辉耀公司支付装修残值损失1154752元；若香江置业公司不同意利用，扣除拆除装修及恢复原状的费用188680元，香江置业公司也应支付辉耀公司装修残值损失966072元。一审判决书称为体现物尽其用和公平合理的原则，酌定香江置业公司向辉耀公司支付装修补偿款60万元，辉耀公司难以接受，60万元这个数字对辉耀公司而言何来公平合理之说？香江置业公司理应向辉耀公司支付装修补偿款1154752万元。三、一审判决事实认定不清、证据不足。一审判决书认定“双方已在庭审中明确确认双方会自行对涉案房产内的财物进行交接”的事实不清。辉耀公司与香江置业公司虽在庭审中有过协商，对涉案房产内的全部财物进行交接，但香江置业公司从庭审结束至今一直未与辉耀公司交接，也未将财物返还，辉耀公司既没有放弃该诉求，亦没有变更诉求，一审判决在双方均未提供交接单等能证明财物已完成交接的证据的情况下，没有审查清楚双方是否已就相关财物完成交接的事实，就直接对此诉求不予处理，判决驳回辉耀公司要求香江置业公司返还财物的诉求于法、于理均没有任何依据。四、一审判决适用法律错误。1、本案不符合法定解除合同的情形。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订合同及补充协议后，辉耀公司依约向香江置业公司支付了租赁保证金及租金等费用。2015年11月，辉耀公司相关管理人员因故被刑拘，辉耀公司立即将公司情势变更的情况告知了对方，并要求12月份的租金酌情延迟支付，且表明会在合同约定的宽限期内支付。因此，本案完全不符合《合同法》第九十四条规定的可以解除合同的任何一种法定情形，一审判决适用《合同法》第九十四条错误。2、辉耀公司不存在违约行为，一审判决以辉耀公司违约致使租赁合同解除为由，适用《合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条进行判决，明显不当。综上所述，请求二审法院判如所请。香江置业公司答辩称，原审认定辉耀公司拖延支付物业管理费已超过了30天，香江置业公司有权解除合同，认定事实清楚，适用法律正确。双方签署的合同补充协议第9.2条，明确约定了在辉耀公司迟延支付租金、物业管理费、水电费等费用超过30天，香江置业公司有权解除合同。在涉案合同解除之日，即2015年12月22日，辉耀公司拖延支付11月份的物业管理费，已经达到了47天，远远满足合同约定的解除条件。除了一审认定的辉耀公司拖欠物业管理费已超过30天外，辉耀公司还存在拖延支付租金超过30天，拖延支付租金的金额超过1个月的租金金额，存在违法转租等等合同约定的解除条件，解除条件已成就。香江置业公司在2015年1月27日已将房屋交给了辉耀公司，辉耀公司已签收入住，辉耀公司上诉状中提及的迟延交付房屋与事实不符。因为辉耀公司的迟延支付租金、物业管理费等违约行为导致合同解除后，涉案房屋至今属于空置状态。涉案房屋达到2200多平方米，每个月租金在50多万元，现在香江置业公司的损失已超过了500多万元。一审法院仅支持没收两个月租赁保证金100万左右，不足以弥补香江置业公司的损失，也与合同约定不符。租赁合同第十八条和补充协议第9.2条明确约定了如果因为辉耀公司的违约导致合同解除的，香江置业公司有权要求支付合同解除前发生的所有费用及违约金，同时没收保证金。因为辉耀公司在装修时将整层楼全部装修，实际上不利于现在香江置业公司重新对外招租，辉耀公司的装饰装修，香江置业公司也明确表示不同意利用，这种情况下，因为辉耀公司的违约导致合同解除，辉耀公司应将房屋恢复原状。物业管理费，香江置业公司和辉耀公司的补充协议第7.2条明确约定了如果辉耀公司欠付物业管理费，香江置业公司有权向辉耀公司追索。香江置业公司是涉案物业的权属人，如果在本案中不对物业管理费处理，而由物业管理公司另行追索的话，将导致司法资源的浪费。综上所述，因为辉耀公司的违约，导致合同解除的情况下，原审法院认定辉耀公司应当承担违约责任的事实正确，但是相应的金额认定存在错误，请求驳回辉耀公司的上诉请求，支持香江置业公司的全部诉讼请求。香江置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、六项。2、香江置业公司不退还辉耀公司租赁保证金533822元。3、香江置业公司不支付辉耀公司装修补偿款60万元。4、辉耀公司赔偿香江置业公司恢复房屋原状损失188680元。5、辉耀公司向香江置业公司支付迟延支付租金违约金（暂计至2016年3月31日为194535.61元，详见附件《迟延支付租金违约金计算表》，之后以523822元为基数，按日千分之一计至实际付清之日止）。6、辉耀公司向香江置业公司支付违法转租违约金共计2775874元。7、辉耀公司向香江置业公司支付欠付的物业管理费共计142352.64元。8、辉耀公司向香江置业公司支付迟延支付物业管理费违约金（按辉耀公司应付未付的金额为计算基数，自应付之日起按每日千分之一计算至实际付清款项之日止，暂计至2016年3月31日为18790.55元）（详见附件《迟延支付物业管理费违约金计算表》。以上金额暂计4454054.8元。事实与理由：一、因辉耀公司违约导致合同解除至今涉案租赁房屋一直处于空置状态，香江置业公司的租金损失己超过400余万元，原审判决认定没收租赁保证金数额过高且足以弥补香江置业公司实际损失属于认定事实错误。1、租赁保证金数额系香江置业公司与辉耀公司双方真实意思表示，在没有强制性规定限制租赁保证金上限的情况下不存在数额过高的问题，原审判决认定租赁保证金为3个月租金系数额过高属于认定事实错误。租赁保证金数额系香江置业公司同辉耀公司综合考虑涉案租赁房屋的商业价值、租赁面积、免租期等因素共同确定的具体数额，系双方真实意思表示以及约束双方履行合同约定的保障措施，对双方均具有法律约束力；现有法律法规也并未限制租赁合同约定租赁保证金的上限。据此，原审判决认定租赁保证金为3个月租金系数额过高属于认定事实错误。此外，香江置业公司与辉耀公司签署的《深圳市房屋租赁合同书》（下称“租赁合同”）第十八条以及《深圳市房屋租赁合同书（补充协议）》（下称“补充协议”）第9.2条均明确约定，在辉耀公司拖延支付租金、物业管理费、违法转租等情况下，香江置业公司有权解除合同并没收租赁保证金。在原审判决已认定辉耀公司违约的情况下，香江置业公司有权根据《租赁合同》以及《补充协议》的约定没收全部的租赁保证金。2、在辉耀公司违约导致合同解除至今，涉案租赁房屋一直处于空置状态，香江置业公司的租金损失己超过400余万元，即便香江置业公司没收辉耀公司的全部租赁保证金约160万元，仍无法弥补辉耀公司违约给香江置业公司造成的实际损失。香江置业公司与辉耀公司签署的《租赁合同》约定的租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日止，月租金在首年533822元／月的基础上逐年增加。但因辉耀公司违约导致双方签署的《租赁合同》及《补充协议》被解除，自合同解除至今已超过11个月，涉案租赁房屋空置面积为1636.58平方米，即便按涉案双方原签署的《租赁合同》约定的240元／平方米来计算，月租金损失即接近40万元，仅按11个月计算，香江置业公司的租金损失已达440万元。但香江置业公司考虑到辉耀公司的支付能力问题，香江置业公司仅按合同约定没收租赁保证金约160万元，该租赁保证金远不能弥补辉耀公司违约导致合同解除给香江置业公司造成的损失，据此，原审判决认定租赁保证金的数额过高而仅支持香江置业公司没收相当于两个月租金的保证金1067644元，原审判决认定该金额已足以弥补香江置业公司的实际损失属于严重认定事实错误。3、在合同明确约定逾期支付租金违约金、违法转租违约金且租赁保证金不足以弥补香江置业公司实际损失的情况下，辉耀公司应当按合同约定支付相应的违约金。双方签署的《补充协议》第7.11条约定，在辉耀公司未经香江置业公司同意擅自转租的情况下，辉耀公司应按同期应缴祖金的两倍支付违约金；《补充协议》第10条明确约定，辉耀公司迟延支付租金的及各项应付费用的，每延期一天，按到期未付金额的千分之一向香江置业公司支付违约金。辉耀公司违约将涉案租赁房屋擅自转租给深圳XX联合投资管理公司、自承租涉案租赁房屋以来，均未按《租赁合同》及《补充协议》的约定按时足额向香江置业公司支付租金且辉耀公司违约导致香江置业公司实际损失已超过400万元的情况下，原审判决以支持香江置业公司没收1067644元租赁保证金，已足以弥补香江置业公司实际损失为由，不予支持香江置业公司关于延期支付租金违约金、违法转租违约金的诉讼请求，严重与事实不符。二、在辉耀公司单方违约导致合同解除且香江置业公司不同意利用的情况下，原审判决判令香江置业公司支付装修补偿款且驳回香江置业公司关于恢复原状的请求存在认定事实及适用法律错误。l、司法解释明确规定，在承租人单方违约导致合同解除且出租人不同意利用的情况下，承租人关于装饰装修残值损失的赔偿不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，在因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。据此，在涉案租赁合同因辉耀公司（承租人）单方违约导致解除且香江置业公司（出租人）不同意利用的情况下，原审判决认定涉案房屋装饰装修具有利用价值，判令香江置业公司应支付装修赔偿金属于认定事实及适用法律错误。2、在香江置业公司不同意利用的情况下，辉耀公司应在合同终止后将房屋恢复原状并交付给香江置业公司。三、无论香江置业公司是否代缴，香江置业公司有权向辉耀公司追索物业管理费，原审判决认定在香江置业公司未代缴的情况下不具有追索权属于认定事实错误。《补充协议》第7.2条明确约定，辉耀公司应按照与物业管理公司签订的《物业管理服务协议》支付相应的物业管理费，如辉耀公司欠付前述费用则香江置业公司有权向辉耀公司追索。因此，在辉耀公司至今仍欠付2015年11月份以及2015年12月份物业管理费共计142352.64元的情况下，即便香江置业公司暂未向物业管理公司支付该笔费用，根据前述合同约定，香江置业公司仍有权向辉耀公司追索该笔费用。原审判决认定在香江置业公司未代缴物业管理费的情况下，不具有追索权系事实认定错误。此外，在香江置业公司已依照合同约定向辉耀公司追索欠付的物业管理费的情况下，原审判决关于由物业管理公司另行追索物业管理费的认定会导致诉讼资源的浪费、诉讼成本的增加，不利于涉案纠纷的解决。综上，请求支持香江置业公司的全部上诉请求。辉耀公司答辩称，香江置业公司违约在先，无权没收租赁保证金。补充协议中明确约定物业管理费、水电费等费用由辉耀公司按物业管理服务协议的相关约定直接向物业公司支付。并且辉耀公司与深圳市XX物业管理有限公司签订了物业管理服务协议，由此可见，辉耀公司迟延支付物业管理费、水电费等费用，是辉耀公司与物业管理公司之间的纠纷，只能由物业管理公司主张权利，香江置业公司与此不发生任何关系，不能成为法律上的相对主体，更不能以此主张解除房屋租赁合同。补充协议中约定的辉耀公司存在迟延支付物业管理费、水电费等费用超过30日或前述迟延支付的金额累计到一个月租金的，香江置业公司有权解除本合同，没收保证金的条款，明显是香江置业公司超越法律规定，是无效条款。香江置业公司在辉耀公司没有违约行为的情况下，以上述无效条款为依据，单方解除合同，是香江置业公司违约在先。因此，香江置业公司无权没收租赁保证金，而应全部退还给辉耀公司，由此造成的损失，应由香江置业公司自行承担。香江置业公司要求辉耀公司支付物业管理费和迟延支付物业管理费违约金没有任何依据，辉耀公司迟延支付物业管理费是辉耀公司和物业管理公司之间的纠纷，物业管理公司并未委托香江置业公司向辉耀公司主张物业管理费，迟延支付的物业管理费，辉耀公司自会与物业管理公司进行结算。补充协议第7.2条约定香江置业公司有权向辉耀公司追索欠付的物业管理费，明显超越了合同的相对性，违反了法律的强制性规定。因此，一审判决对于香江置业公司在未代缴物业管理费的情况下，不具有追索权的事实认定正确，香江置业公司在未代缴的情况下要求我方向其支付物业管理费，没有任何依据。香江置业公司要求辉耀公司支付迟延支付租金违约金，与客观事实不符，辉耀公司与香江置业公司的租赁合同于2015年12月20日解除，2015年12月份之前的租金，辉公司已全部支付完毕，并于12月31日向香江置业公司支付了1万元。因此，辉耀公司从未拖欠租金，没有迟延支付租金违约金一说。此事实，一审法院已予以认定。香江置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。香江置业公司主张恢复原状损失，没有法律依据。香江置业公司在辉耀公司没有违约行为的情况下，以无效条款为依据单方强行解除合同，是香江置业公司违约在先，香江置业公司理应向辉耀公司赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。且在辉耀公司和香江置业公司的房屋租赁合同解除后，香江置业公司将房屋出租给案外人，将装饰装修仍处于利用状态，辉耀公司无需向对方赔偿恢复房屋原状的损失。关于违约转租的问题，辉耀公司和案外人没有签订转租合同，只有产品上的业务上的合作关系，不存在违法转租一事，一审认定香江置业公司没有证据证明辉耀公司将房屋转租的事实，对香江置业公司要求辉耀公司支付违法转租违约金的请求不予支持，是正确的。相反的，香江置业公司扣押了辉耀公司所有财务，没有返还的情况下，于2016年1月1日将涉案房屋转租给了案外人，香江置业公司理应赔偿我方所遭受的损失。综上所述，香江置业公司上诉请求辉耀公司向其支付迟延支付租金违约金、违法转租违约金、物业管理费、迟延支付物业管理费违约金、赔偿其恢复原状损失，并要求不退还辉耀公司租赁保证金及支付装修补偿款的各项请求没有事实和法律依据，请求二审依法驳回其上诉请求。辉耀公司向一审法院起诉请求：1、香江置业公司承担违约金和赔偿辉耀公司损失60万元（人民币，下同）；2、香江置业公司双倍返还租赁保证金；3、香江置业公司返还辉耀公司名下的置于租赁房屋内的全部财物；4、香江置业公司赔偿辉耀公司的装修费用；5、香江置业公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，辉耀公司明确诉讼请求为：1、香江置业公司赔偿辉耀公司损失60万元；2、香江置业公司返还租赁保证金160万元；3、香江置业公司返还辉耀公司财物，财物范围以辉耀公司提交的办公设备登记表（两份）为准；4、香江置业公司赔偿辉耀公司的装修费用150万元。香江置业公司向一审法院反诉请求：1、辉耀公司向香江置业公司支付租金及占有使用费523822元；2、辉耀公司向香江置业公司支付迟延支付租金违约金（暂计至2016年3月31日为194535.61元，以523822元为基数，按日千分之一计算至实际付之日止）；3、辉耀公司向香江置业公司支付免租期租金差额共1335135元及逾期付款违约金（违约金以应付款项为基数，以应付未付金额为基数按日千分之一计算至实际付清款项之日止）；4、辉耀公司向香江置业公司支付违法转租违约金共2775874元；5、辉耀公司向香江置业公司支付欠付的物业管理费、电费共计145808.64元；6、辉耀公司向香江置业公司支付迟延支付物业管理费违约金（按辉耀公司应付未付的金额为计算基数，自应付之日起按每日千分之一计算至实际付清款项之日止，暂计至2016年3月31日为8790.55元）（详见附件《迟延支付物业管理费违约金计算表》）。庭审中，香江置业公司明确其要求的物业管理费为2015年11月和12月期间的物业管理费（每月71176.32元），电费系2015年11月26日至2015年12月26日期间的共计3456元。一审法院认定：2015年1月22日，辉耀公司（承租方，乙方）与香江置业公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市XX区XX号X座第X层房屋（涉案房产）出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积2224.26平方米；单位租金按房屋建筑面积每平方米每月240元计算，月租金总额533822元；乙方应于2015年3月1日前交付首期租金，金额为533822元；租赁期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即1601466元；租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；乙方存在拖欠租金达30天（1个月）以上或乙方擅自将租赁房屋转租第三人等情形的，甲方可不予退还租赁保证金、要求乙方恢复房屋原状并向乙方请求损害赔偿；甲方出现迟延交付租赁房屋60天以上（2个月以上）或甲方无正当理由单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可向甲方请求损害赔偿、请求甲方双倍退还租赁保证金；及其他条款。同日，辉耀公司（承租方，乙方）与香江置业公司（出租方，甲方）签订《〈深圳市房屋租赁合同〉补充协议》，约定：租赁房屋租赁范围为深圳市XX区X座第X层，建筑面积为2224.26平方米；房屋租赁期限为5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止；在乙方完全履行本合同项下义务之前提下，乙方可享有3个月的免租期（自甲方将该房屋交付乙方之日起计算）；在乙方完全履行本合同项下义务之前提下，乙方可享有3个月的免租期（自甲方将该房屋交付乙方之日起计算）；如本合同提前终止，则以双方实际履行的租赁期占本合同约定租赁期的比例折算乙方应享有的免租期，乙方应当按本合同约定的首年租金标准补齐租金差额；自2015年3月1日起至2017年2月28日止，每月每平方米建筑面积租金为240元，月租金总额为533822元；乙方须在签署租赁合同后7日内支付一个月的租金作为免租期后首月的租赁费用，此后乙方须于每个自然月的首日或之前（下称支付日）向甲方支付当月租金，如首日为法定节假日，则顺延至法定节假日的首个工作日为支付日；甲方委托深圳市XX物业管理有限公司对中州控股金融中心进行物业管理服务，乙方应于房屋交付日前与物业管理公司签署《物业管理服务协议》；租赁期间，物业管理费按建筑面积计算为32元/平方米/月，乙方应承担的物业管理费、超时空调费、水电费等其他费用，按物管合同的相关约定，由乙方直接向物业管理公司支付；签署本补充协议7日内，乙方须向甲方支付租赁保证金1601466元；本合同终止后，乙方应按本补充协议约定返还该房屋，向甲方付清全部应付款项，配合完成租赁备案登记的注销手续，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；甲方将在乙方完成签署事项后30日内将保证金无息退还给乙方；有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付本合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收保证金：1、乙方存在迟延支付租金、物业管理费、水电费、逾期未补交保证金等费用超过30日，或前述迟延支付费用的金额累计达到一个月租金的；2、乙方未经甲方书面同意，擅自将该房屋全部或部分转租、转让、转借他人或调换使用的；3、乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，擅自对该房屋进行装修、改建或改变房屋用途的；4、乙方有违反本合同约定的行为，经甲方两次书面通知后，乙方仍未纠正改违约行为的；……7、利用该房屋从事非法经营活动的……；乙方迟延支付租金及各项应付费用的，每延期一天，按到期未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方须于本合同终止之日当日（下称“清退日”）内，迁出该房屋并与甲方和物业管理公司办理完毕该房屋的全部清退手续，包括但不限于：移除乙方添加的所有装饰装修、设施设备等，若乙方对该房屋原有的装饰装修（含天花和地板）、设施设备等造成损坏的，乙方应予以赔偿或修复；及其他内容。2015年1月22日，辉耀公司（乙方）与香江置业公司（甲方）签订《XX座租赁延期付款承诺书》，约定：双方确认，向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金1601466元和1个月租金533822元；乙方于2014年10月24日已支付租赁保证金533332.8，乙方承诺于合同签订后7日内支付租赁保证金534311.2元；由于方便乙方进行提前装修设计，乙方需于XX座消防验收通过后7日内支付剩余一个月租赁保证金和一个月房屋租金总额1067644元；乙方逾期不及时缴纳租赁保证金及租金的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋并没收乙方已缴纳租赁保证金。2015年1月27日，辉耀公司在租户接受物业确认书中签字、盖章。2015年2月21日，深圳市公安局消防监督管理局向香江置业公司出具《建设工程消防验收意见书》。另查，辉耀公司与深圳市XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）签订《物业管理服务协议》，约定：辉耀公司使用的涉案房产所在的物业由XX公司进行物业管理及服务；每月物业管理费为71176.32元；首月物业管理费应于签订本协议时交纳，此后于每月5日前支付当月管理费，不得扣减，亦不得延误；如首尾租赁期不足一个月者，按该月实际日数按比例调整；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，XX公司有权要求用户补交，并从逾期之日起按每日千分之一的标准收取违约金（滞纳金）；及其他内容。2015年12月22日，香江置业公司向辉耀公司出具《关于解除房屋租赁合同的通知书》，内容为：根据原、香江置业公司签订的协议约定，辉耀公司须于2015年7月1日起每月首日或之前向香江置业公司支付整月租金533822元；辉耀公司于2015年7月开始逾期支付租金，2015年8月20日支付30万元，2015年8月22日支付233822元，以上为2015年7月份的租金;……2015年11月23日支付20万元，2015年11月30日支付5万元，2015年12月1日支付103822元，2015年12月4日支付18万元，以上为2015年11月份租金；截止2015年12月22日，辉耀公司仍未付2015年12月租金533822元，暂计至2015年12月22日，辉耀公司拖欠香江置业公司租金及违约金653915元（其中2015年12月所欠租金533822元，违约金暂计至2015年12月22日为120093元），根据相关合同约定，辉耀公司延付租金超过30日或累计拖欠款项超过一个月租金的，香江置业公司有权单方解除合同，鉴于辉耀公司拖欠租金的行为已严重违反了上述协议，香江置业公司特通知辉耀公司解除《深圳市房屋租赁合同书》和《深圳市房屋租赁合同书（补充协议）》，同时没收保证金。辉耀公司表示其于2015年12月22日收到该通知。2015年12月30日，香江置业公司向辉耀公司出具《关于解除租赁合同后清场的通知》，内容为：香江置业公司已于2015年12月22日致函辉耀公司《关于解除房屋租赁合同的通知》，由于辉耀公司在该时间内仍未能有效解决拖欠租金之问题，现正式通知辉耀公司于2015年12月31日前自行搬离涉案房产，积极配合香江置业公司清场工作，并妥善处理员工的各项权益及私人物品，香江置业公司将在2015年12月31日18时采取封锁行动。辉耀公司表示其于2015年12月30日收到该通知。庭审中，辉耀公司、香江置业公司均确认自2015年12月31日之后辉耀公司的人员未再进入涉案房产办公。另查，辉耀公司向香江置业公司支付租金的情况为：2014年10月24日支付533332.8元，2015年1月27日支付534311.2元，2015年3月9日分两笔支付各533822元，2015年8月20日支付30万元，2015年8月22日支付233822元，2015年9月18日支付533822元，2015年9月30日10万元，2015年10月9日支付5万元，2015年10月15日支付383822元，2015年11月2日支付15万元，2015年11月4日支付5万元，2015年11月6日支付5万元，2015年11月10日支付53822元，2015年11月13日支付13万元，2015年11月18日支付10万元，2015年11月23日支付20万元，2015年11月30日支付5万元，2015年12月1日支付103822元，2015年12月4日支付18万元，2015年12月31日支付1万元。为证明香江置业公司非法扣押了辉耀公司的办公设备及辉耀公司的装修损失，辉耀公司提交了办公设备登记表、《装饰装修工程施工合同》予以证明。香江置业公司对前述证据不予认可。为证明系香江置业公司将涉案房产转租给案外人陈X伟，辉耀公司提交了2016年1月1日香江置业公司与案外人陈X伟签订的《房屋租赁合同》予以证明。香江置业公司则表示该合同是在和辉耀公司解除租赁合同以后，香江置业公司将其中527平方米出租，其余面积仍为空置状态。香江置业公司另提交收款收据、深圳XX联合投资管理有限公司（以下简称XX公司）的工商登记资料以证明辉耀公司将涉案房产擅自转租给XX公司。辉耀公司对香江置业公司提交的证据不予认可，并表示系香江置业公司将涉案房产出租给了XX公司。为证明涉案房产在2015年11月26日至2015年12月26日期间的电费数额，香江置业公司提交了XX公司出具的电费统计表及抄表记录予以证明。香江置业公司对电费记录的真实性予以认可，并表示香江置业公司并未支付2015年12月的电费。根据辉耀公司和香江置业公司的申请，原审法院依法委托深圳市银通联资产评估有限公司（以下简称银通联公司）对涉案房产的装饰装修物残值进行评估，并对涉案房产拆除装修物及恢复原状所需的费用进行评估。银通联公司于2016年7月4日出具《X座XX二次装修资产评估报告书》，内容为：涉案房产二次装修资产在2015年12月30日的评估值为1154752元。银通联公司于2016年7月4日出具《X座XX二次装修恢复原状费用评估报告书》，内容为：拆除涉案房屋二次装修及回复原状的费用在2016年5月26日的评估值为168378元。香江置业公司对《X座XX二次装修恢复原状费用评估报告书》提出书面异议，认为：拆除二次装修部分存在漏项且拆除费用明显低于市场价；恢复原状部分存在项目评估单价远低于香江置业公司实际采购价且存在漏项等。银通联公司于2016年9月9日出具《异议回复》，内容为：“一、前台、走廊瓷片及墙纸（含不锈钢边角）所依附的木夹板隔墙主体已被整体拆除并已计算拆除费用，故此不再重复计算该项拆除费用；二、本报告计算的拆除二次装修费用己将需考虑的各项费用全部考虑在内；三、经本公司重新复核，本公司原评估人员对部分项目的市场价格把握得不够准确，且有个别漏评项目，现予以更正如下：l、垃圾清理费：由原评估报告的10000元调整为20000元。2、漏评了中央空调通风改造恢复原状项目，评估值为4000元。3、漏评了砖墙复原刷白项目，评估值为6301.49元。项共计调增评估值20301.49元，故相应的本公司出具的评估报告评估总值也由原来的168378元更正为188680元。”2016年5月16日，辉耀公司与香江置业公司在银通联公司的协助下，对涉案房产的相关办公物品等进行了清点，并制作了《资产现场勘察表》。庭审中，辉耀公司与香江置业公司均表示同意自行对相关物品进行交接。一审法院认为，辉耀公司与香江置业公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书（补充协议）》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》和《深圳市房屋租赁合同书（补充协议）》的约定，辉耀公司存在迟延支付租金、物业管理费、水电费、逾期未补交保证金等费用超过30日，或前述迟延支付费用的金额累计达到一个月租金的，香江置业公司有权解除租赁合同。根据香江置业公司提交的辉耀公司租金支付记录可以看出，辉耀公司自2015年7月起均存在拖延支付租金的行为，但香江置业公司均未提出解除合同，直至2015年12月22日，香江置业公司以辉耀公司未付2015年12月租金为由向辉耀公司发函要求解除合同。对此，原审法院认为，租赁合同约定辉耀公司缴纳租金的期限为当月1日前，截至2015年12月22日，辉耀公司迟延支付12月租金并未达30天，香江置业公司以此要求解除合同并不符合合同约定。对于香江置业公司在庭审中提出的辉耀公司存在迟延支付11月份租金、迟延支付物业管理费超过30天、违法转租、从事非法活动等行为，故而香江置业公司有权解除租赁合同的理由，原审法院认为，从辉耀公司缴纳2015年11月租金的时间和金额来看，辉耀公司系于2015年11月23日缴纳20万租金，并未超过合同约定的30天，且迟延支付的金额亦未超过一个月租金；而香江置业公司提交的证据亦不足以证明辉耀公司存在违法转租、从事非法活动的行为。但鉴于辉耀公司确实存在未支付2015年11月起的物业管理费的行为，且未支付时间已超过30日，故香江置业公司仍享有合同解除权。综上，香江置业公司以迟延缴纳租金为由于2015年12月22日单方发出解除合同的通知虽不符合合同约定，但因辉耀公司存在迟延支付物业管理费达30天的行为，故香江置业公司有权要求解除租赁合同，故原审法院认定涉案租赁合同已于2015年12月22日解除。对于辉耀公司要求香江置业公司返还租赁保证金160万元的诉讼请求，原审法院认为，根据双方签订的《补充协议》的约定，在辉耀公司存在迟延支付租金、物业管理费、水电费等费用超过30日的，香江置业公司有权没收租赁保证金。但考虑到本案中租赁保证金的数额过高（为3个月的租金），且辉耀公司仅是迟延支付物业管理费达到30天，并不存在其他没收租赁保证金的情形，故原审法院酌情判令香江置业公司退还辉耀公司部分租赁保证金533822元。对于辉耀公司要求香江置业公司赔偿辉耀公司装修费用150万元的诉讼请求和香江置业公司反诉要求辉耀公司赔偿恢复原状损失20万元的反诉请求。涉案房产的装饰装修残值损失经评定为1154752元，涉案合同虽系因辉耀公司单方违约而解除，且香江置业公司明确表示不同意利用辉耀公司内的装修残值，但是涉案房产交还香江置业公司后，辉耀公司添附在房产内的部分装修香江置业公司实际可继续利用，如拆除则会失去使用价值，而且案外人XX公司亦在实际使用涉案房产的装饰装修物，故为体现物尽其用和公平合理的原则，原审法院酌定香江置业公司补偿辉耀公司装修残值损失60万元。香江置业公司要求辉耀公司赔偿恢复原状的损失并未发生，且装修香江置业公司实际可继续利用，故对该项诉求原审法院不予支持。对于辉耀公司要求香江置业公司承担违约金和赔偿辉耀公司损失60万元的诉讼请求，因辉耀公司存在违约行为且辉耀公司未举证证明其损失的内容和具体金额，故对于该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于辉耀公司要求香江置业公司返还涉案房产内的全部财物的诉讼请求，因双方已在庭审中明确确认双方会自行对涉案房产内的财物进行交接，故对于该项诉求，原审法院不予处理。对于香江置业公司要求辉耀公司支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金和使用费的反诉请求。因香江置业公司仅于2015年12月30日支付该期间的租金1万元，故香江置业公司还应向辉耀公司支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金和使用费共计523822元（533822元-10000元）。对于香江置业公司要求辉耀公司支付迟延支付租金违约金的反诉请求。因原审法院已判令香江置业公司没收相当于两个月租金标准的租赁保证金，该租赁保证金已足以弥补香江置业公司的相关损失，故对于香江置业公司要求辉耀公司支付延期支付租金违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于香江置业公司要求辉耀公司支付免租期租金差额及逾期付款违约金的诉讼请求，因《补充协议》明确约定在辉耀公司完全履行合同义务的前提下才可享有3个月免租期，现辉耀公司存在迟延付款的违约行为，故辉耀公司应按合同约定的标准补齐免租期的租金差额。经计算，辉耀公司应向香江置业公司支付免租期的租金差额1345231.44元［（1-9.7个月÷60个月）×533822元/月×3个月）］。香江置业公司要求辉耀公司支付1335135元系其对自身权利的处分，原审法院予以照准。对于香江置业公司要求的该项费用的逾期付款违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于香江置业公司要求辉耀公司支付违法转租违约金的反诉请求，如上所述，香江置业公司提交的证据不足以证明辉耀公司存在违法转租的行为，故对于该项反诉请求，原审法院不予支持。对于香江置业公司要求辉耀公司支付2015年11月和2015年12月的物业管理费142352.64元以及2015年11月26日至2015年12月26日期间的电费3456元及物业管理费违约金的反诉请求。因辉耀公司系与物业管理公司签订了物业管理合同，并直接向物业管理公司支付物业管理费用，在辉耀公司未支付物业管理费的情况下，物业管理公司可直接向辉耀公司追索；而且香江置业公司并未代辉耀公司缴纳上述期间的物业管理费，故香江置业公司要求辉耀公司将物业管理费支付给辉耀公司的反诉请求无事实依据，原审法院对于香江置业公司要求辉耀公司支付物业管理费及违约金的反诉请求不予支持。因辉耀公司未举证证明其已支付了上述期间的电费，且香江置业公司提交的电费统计表、抄表记录等足以证明上述期间的用电量，故对于香江置业公司要求辉耀公司支付电费3456元的反诉请求，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、香江置业公司于判决生效之日起十日内向辉耀公司退还租赁保证金533822元；二、香江置业公司于判决生效之日起十日内向辉耀公司支付装修补偿款60万元；三、辉耀公司于判决生效之日起十日内向香江置业公司支付2015年12月1日至2015年12月31日期间的租金523822元及2015年11月26日至2015年12月26日期间的电费3456元；四、辉耀公司于判决生效之日起十日内向香江置业公司支付免租期的租金差额1335135元；五、驳回辉耀公司的其他诉讼请求；六、驳回香江置业公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18200元，由辉耀公司负担12740元，由香江置业公司负担5460元；反诉案件受理费12039.44元，由辉耀公司负担4213.8元，由香江置业公司负担7825.64元。装修残值评估费30000元，由辉耀公司负担14412元，由香江置业公司负担15588元；恢复原状费用评估费2000元，由香江置业公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，对原审查明的事实均无异议,本院予以确认。另查明，原审法院在2016年4月18日下午询问笔录中显示，法官问香江置业公司对于涉案房屋内的装修装饰是否同意利用，香江置业公司回答不同意利用，要求回复原状。本院认为，原审认定辉耀公司与香江置业公司签订的房屋租赁合同合法有效正确，本院予以确认。关于辉耀公司上诉请求返还全部租赁保证金的问题。辉耀公司与香江置业公司在双方签订的房屋租赁合同中约定：乙方辉耀公司存在迟延支付租金、物业管理费、水电费、逾期未补交保证金等费用超过30日，甲方香江置业公司有权解除合同。本案，辉耀公司确实存在未支付2015年11月起的物业管理费的行为，且未支付时间已超过30日，故香江置业公司享有合同解除权。香江置业公司要求解除与辉耀公司签订的租赁合同符合合同约定。因此，辉耀公司上诉称香江置业公司不应解除合同的理由不能成立。其请求返还全部租赁保证金与法无据，本院不予支持。关于辉耀公司上诉请求香江置业公司赔偿60万元损失的问题。因辉耀公司存在违约行为且未能证据证明损失的内容及具体金额，故该项上诉请求，本院不予支持。关于辉耀公司上诉称实际占用使用费应计至2015年12月22日的问题。按照合同约定，辉耀公司应在每月首日交纳租金，但其未交纳2015年12月份租金，直至12月22日香江置业公司向其发出解除合同的通知。辉耀公司收到该通知后，并未搬离涉案房屋。香江置业公司于12月31日采取封锁行为。因此，原审判决辉耀公司应当向香江置业公司支付12月1日至12月31日期间的租金及房屋使用费并无不当。辉耀公司的该项上诉理由不能成立。关于辉耀公司上诉称不应补齐免租期的租金差额问题。香江置业公司按照合同约定于2015年3月1日将涉案房屋交付辉耀公司使用，辉耀公司在接受物业确认书中亦签名盖章，故辉耀公司称实际交付房屋延迟了两个月，没有证据证实。按照双方合同约定，如合同提前终止，则双方实际履行的租赁期占本合同约定租赁期的比例折算辉耀公司应享有的免租期，辉耀公司应当按照本合同约定的首年租金标准补齐租金差额。故原审法院根据合同约定判决辉耀公司补齐免租期的租金差额并无不当，辉耀公司的该项上诉理由不能成立。因2016年5月16日，辉耀公司、香江置业公司在评估机构银通联公司的协助下，对涉案房产的相关办公物品等进行了清点，并制作了《资产现场勘察表》。原审法院庭审中，辉耀公司与香江置业公司均表示同意自行对相关物品进行交接。故原审法院不予处理并无不当。关于香江置业公司上诉请求没收辉耀公司全部租赁保证金及支付违约金的问题。根据双方签订的《补充协议》的约定，在辉耀公司存在迟延支付租金、物业管理费、水电费等费用超过30日的，香江置业公司有权没收租赁保证金。但原审法院考虑到本案中租赁保证金的数额过高（为3个月的租金），且辉耀公司仅是迟延支付物业管理费达到30天，并不存在其他没收租赁保证金的情形，原审法院判令香江置业公司没收相当于两个月租金标准的租赁保证金，该租赁保证金亦足以弥补香江置业公司的相关损失，故香江置业公司的该项上诉理由不能成立。关于香江置业公司上诉请求不应赔偿装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持。据此，在涉案租赁合同因辉耀公司违约导致解除合同且香江置业公司不同意利用的情况下，原审判决认定涉案房屋装饰装修具有利用价值，判令香江置业公司应支付装修赔偿金，属于适用法律错误，本院予以纠正。香江置业公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审认定事实清楚，但部分处理适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初570号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初570号民事判决第二、五、六项；三、驳回深圳辉耀投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳市香江置业有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18200元，由深圳辉耀投资管理有限公司负担15743元，由深圳市香江置业有限公司负担2457元；反诉案件受理费12039.44元，由深圳辉耀投资管理有限公司负担2728元，由深圳市香江置业有限公司负担9311.44元。装修残值评估费30000元，由深圳辉耀投资管理有限公司负担；恢复原状费用评估费2000元，由深圳市香江置业有限公司负担。二审案件受理费分别为30239.44元、42432.44元，由深圳辉耀投资管理有限公司负担53421.88元，深圳市香江置业有限公司负担19250元。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  曹 静二〇一七年五月二十六日书记员（兼）  李开宇附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。