济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初5623号原告：林海玲，女，1986年5月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张锋（原告之夫），男，1984年02月15日出生，汉族，住济南市。原告:张锋，男，1984年02月15日出生，汉族，住济南市。被告：绿地地产（济南）腊山有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘民，总经理。委托诉讼代理人：徐晨龙，山东国浩律师事务所律师。原告张锋、林海玲与被告绿地地产（济南）腊山有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理，依法适用普通程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理，原告张锋，被告绿地公司的委托诉讼代理人徐晨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张锋、林海玲向法院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担违规违约交房违约金（按原告已付购房款的2%）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：我是绿地泉景园的购房者，合同总价款为526614元，状告被告公司违规违约交房，缺陷交房。从合同交房之日（2015年1月1日）起，被告一直未取得《分期综合验收本案证明》，我们查询了市建委的公示栏，仍然没有，至原告起诉之日，已长达690多天。按照《补充协议》第四项第2条的约定，我们要求被告按照原告已付购房款的2%支付违约金。一、违规、违约、强制交房。被告违规，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条规定“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。"第七条规定“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”《济南市城市住宅小区综合验收和交接管理办法>等地方法规都规定：未“取得开发项目《综合验收备案证明》”或《分期综合验收备案证明》的情况下不得交房。《济南市城市住宅小区综合验收和交接管理办法》第九条强调“经批准分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，但必须按照整体建设进度验收相应配套的市政公用基础设施和公共配套服务设施。”被告无视这些法规，违规交房。被告违约，《商品房买卖合同》第八条约定，“1、该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。”或“2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”才能“符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。被告无视这些合同条款的约定，违约交房。二、违规、违约、强制交房的后果。行业法规三令五申地要求，购房合同的制式合同部分也要求开发商要有《分期综合验收各案证明》才能交房。因为综合验收包括很多内容，是多项专项验收全部合格之综合，缺少综合验收的程序就不具备居住条件。《山东省房地开发项目竣工综合验收备案办法》第八条规定“房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。”也就是说，到合同约定的办证时间，因为手续不全而不能办理房产证。三、被告缺陷交房。缺陷交房是指交房应有的手续不全，被告专项工程没完工就交房。被告为原告一直提供的是临时用电，直到现在正式用电的接入仍未完工，这与原告切身利益最为突出，夏季使用空调，高峰期经常断电、停电、停水、电梯关人。绿地公司辩称，一、答辩人并不存在违规、违约交房行为。《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条均规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。可见我国法律法规对于商品房交房强制条件是经竣工验收合格。答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》附件5补充协议第六条第2款明确约定：该商品房达到交付条件是指出卖人（答辩人）取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人（被答辩人）拒绝交接的正当理由。涉案房屋在交房前，已经竣工验收、消防验收合格，符合法定的交付条件；且答辩人已于合同约定的交房日期之前取得涉案房屋所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，符合双方合同约定的交房条件，被答辩人也已据此接收了房屋。在此情况下，被答辩人又向答辩人主张违约金，没有任何事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。二、双方以签订补充协议的方式对涉案房屋交付条件进行了确认。《济南市商品房买卖合同》是房地产管理部门提供的制式合同，其条款因客观原因无法增加和修改。但商品房买卖行为是平等主体之间的民事法律行为，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中自行约定商品房交付的标准，该情形济南市中院也已在生效终审判决书（（2016）鲁01民终4157号）中予以认可。答辩人与被答辩人在附件5补充协议第六条第2款明确约定：该商品房达到交付条件是指出卖人（答辩人）取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人（被答辩人）拒绝交接的正当理由。补充协议第十九条约定：本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。可见双方已经通过补充协议对涉案房屋的交房条件进行了确认。济南中院在上述判决书中一并对于这种约定作出认定：“双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。”且补充协议签订时，答辩人已经要求被答辩人认真阅读，并在每页补充协议签字按手印确认，已经进到了足够提示义务，补充协议的约定对买卖双方应具有约束力。至于原告所称的鲁建发（2009）11号《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，是要求从事房地产开发经营应执行房地产开发项目综合验收备案制度；济建发（2011）7号文件，是要求在济南市实施房地产开发项目综合验收备案制度。对于上述规定，济南中院在已在生效终审判决书（（2016）鲁01民终1483号）中作出认定：上述规定是管理性规范，而不是效力性强制规定，并不影响双方在补充协议中的约定。也就是说双方还是应以在补充协议中约定的交房条件为准。退一步讲，即便仅依据《济南市商品房买卖合同》的中对交房条件的约定，被答辩人已经接收了涉案房屋，虽然涉案房屋此时尚未取得分期综合验收备案证明，但已经验收合格并取得了房屋建筑工程竣工验收备案单，具备了商品房居住使用的法定条件，被答辩人自愿选择此时接收涉案房屋，也应视为其以该行为变更了房屋买卖合同中约定的交房条件，该情形济南市中院也已在生效终审判决书（（2016）鲁01民终4193号）中予以认可。无论何种情形，被答辩人所主张的违约交房都是缺乏依据的。三、被答辩人主张违约金缺乏依据。根据被答辩人的起诉状载明，其主张违约金的依据是双方补充协议第四条第2款的约定，但补充协议第四条约定的是出卖人逾期交房的违约责任。逾期交房违约责任的承担，应以逾期交房的事实存在为前提，本案中被答辩人已经接收房屋，答辩人并不存在逾期交房的事实，故不应支付任何违约金。四、被答辩人在自愿收房后二年之久又要求交房违约金，明显违背诚实信用原则。被答辩人在交房时明知涉案房屋已经工程设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收合格，但整个项目尚未取得综合验收备案，仍然签订移交协议，同意接收房屋，这是双方当事人意思自治，没有损害国家、集体或第三人的利益，因此，答辩人与被答辩人签订移交协议、办理完毕房屋交接手续，并在移交协议中约定双方对交房别无纠葛，这种行为及约定应当得到尊重，不能否定房屋已经交付及移交协议的法律效力。然而被答辩人在收房二年之后，又以交房为由，再向答辩人主张违约金，明显违背了诚实信用的合同法基本原则。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十二条商品房不符合交付条件的处理中规定：“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”该规定虽然是北京高院的规定，但是对本案仍有直接的参考意义，即法院应当尊重当事人在交房时的选择权，应当尊重诚信原则，“禁止反言”应当得到坚持。如果当事人选择收房，就不应推翻其所作的选择，不应违反诚信原则，更不应当否定已经收房的事实及移交协议的法律效力。况且，违约金具有补偿性原则，在本案中涉案房屋已经完成了各专项验收，足以证明房屋质量符合各项规定且完全不影响其正常使用，被答辩人已经接收房屋并实际使用长达两年之久，并未给其造成任何损失，反而享受了新房带来的便利，故此时再向答辩人主张违约金，明显违反违约金的补偿性原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月24日绿地公司作为出卖人与作为买受人的张锋、林海玲签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定张锋、林海玲购买绿地公司开发建设的绿地泉景园（绿地国际花都A3地块二期）项目1号楼2单元2503室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为526614元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件五合同补充协议第六条关于房屋交接的约定第2款约定：“该商品房达到交付的条件是指出卖人取得该商品房所在楼的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其它因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。买受人不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房的责任。”绿地公司向原告发出了收房通知后，张锋、林海玲于2014年11月8日到达涉案房屋处按被告流程办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2013062号，该房屋于2014年10月27日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为201424028-1，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。本院认为，张锋、林海玲与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件的合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与张锋、林海玲签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。双方均应按照合同约定严格履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方合同第八条约定的商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》，双方合同的补充协议第六条将交付条件修改为出卖人取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且补充协议第十九条约定，本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。该补充协议系当事人的真实意思表示，房屋交付标准应以补充协议的约定为准，故被告在合同约定的交房日期前将符合补充协议约定的房屋交付原告使用，不构成违约。且双方的这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。原告要求被告承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张锋、林海玲的诉讼请求。案件受理费79元，由张锋、林海玲负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  牟 阳人民陪审员  汪秀英人民陪审员  周继成二〇一七年五月十六日书 记 员  赵珊珊