上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初29879号原告(反诉被告)上海燊煜投资管理有限公司。住所地上海市浦东新区泥城镇新城路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人江瑛。委托代理人俞一之，上海市三石律师事务所律师。委托代理人陈宇超，上海市三石律师事务所律师。被告(反诉原告)上海鲁联企业发展有限公司。住所地上海市嘉定区南翔镇蕰北公路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人周绍龙。委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。委托代理人李馨雅，上海君澜律师事务所律师。原告上海燊煜投资管理有限公司诉被告上海鲁联企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海鲁联企业发展有限公司诉反诉被告上海燊煜投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞一之、被告委托代理人赵玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海燊煜投资管理有限公司诉称：2014年12月，原、被告签订租约，原告向被告承租位于上海市黄浦区中山南路XXX号XXX层XXX区办公房屋，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止，原告并为此支付租赁保证金人民币52,000元及租金人民币208,000元。签约后，被告始终未能按照约定提供原告所需文件材料，且始终未能将系争房屋交付原告正常使用。2015年6月19日，在被告哄骗下，原、被告另行签订补充协议，将租期变更为自2015年7月1日起至2020年6月30日止。签约后，被告仍然未能向原告交付可供正常使用之系争房屋。就此，原告现诉请要求(1)确认原、被告所签租约于2015年7月1日予以解除；(2)被告返还原告已付租金人民币208,000元；(3)被告返还原告已付租赁保证金人民币52,000元；(4)被告按照租约第15条、补充协议第5条向原告支付违约金人民币107,000元。原告提供以下证据：1、《房屋租赁合同》及2015年6月19日《补充协议》，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。2、2015年1月6日银行转帐凭证，以证明原告按约履行合同义务。3、微信聊天记录，以证明被告经原告多次催告仍未将系争房屋交付原告使用。被告上海鲁联企业发展有限公司辩称并反诉诉称：原告向被告签约承租系争房屋并实际交付原告所述租金人民币208,000元及租赁保证金人民币52,000元，但原告在被告交付房屋钥匙后却未对系争房屋进行装修使用。2015年9月23日，原告函告予以解除租约。2015年12月1日，被告将系争房屋另行出租予他人。针对原告第一项诉请，被告认为租约于原告函告解除租约之日即2015年9月23日予以解除。对于原告其他诉请，鉴于被告已将房屋钥匙交付原告，而原告在收房后却未装修使用系争房屋且提出解约，故违约方系原告，故对原告其他诉请均不予认可。鉴于租约因原告违约而导致提前解除，而原告已实际享受租约项下之装修免租期优惠，被告就此提起反诉要求(1)原告支付4个月装修期之租金损失人民币214,000元；(2)原告按照租约第15条第1、2、5款、补充协议第2条向被告支付违约金人民币107,000元。被告对原告提供证据1、2形式真实性及证明内容均无异议；对原告提供证据3形式真实性予以确认，但称所涉聊天记录仅系节选，无法证明原告所称被告未予交付房屋之情节。被告提供以下证据：1、被告与案外人上海标高房地产经纪有限公司(下称标高公司)所签《房屋租赁合同》。2、《上海市房地产权证》(无原件)。3、2014年7月15日案外人上海华东电集实业有限公司(下称华东电集公司)出具之《确认函》。4、华东电集公司营业执照。5、华东电集公司税务登记证。6、华东电集公司法定代表人张坚身份证。上述证据1-6以证明被告对于系争房屋享有合法转租权。7、微信聊天记录，以证明(1)原告于2015年5月第一次装修期满时曾要求解除合同，被告因此再次发布招租信息；(2)被告已按约向原告出具《确认函》作为转租证明，并承诺可让产权人重新出具符合原告要求之确认文件；(3)原告单方要求解除合同，被告对此不予认可。8、上海市朝华律师事务所律师函，以证明原告于2015年9月23日书面要求解除租赁合同。9、2015年9月2日上海君澜律师事务所律师函(无原件)。10、2015年9月7日上海君澜律师事务所律师函(无原件)。上述证据9、10以证明(1)原告在租赁合同及补充协议签订后曾多次要求增加装修期；(2)原告在补充协议签订后始终未予支付增加之租金及装修期物业费等费用，原告行为构成严重违约。11、标高公司出具租金《收条》。12、电话录音文字记录内容。13、补充微信聊天记录。上述证据11-13以证明原、被告所签租赁合同合法有效，被告按照约定全面履行合同，但原告却拒不履约构成违约，原告就此应当承担违约责任。原告上海燊煜投资管理有限公司针对反诉辩称：被告在签约后始终未能将系争房屋交付原告正常使用，租赁合同系因被告违约而导致提前解除，违约方系被告，故对被告提前之反诉请求均不予认可。原告对被告提供证据1-6形式真实性不予确认；对被告提供证据7称因模糊不清，故无法质证；对被告提供证据8中2015年9月23日律师函之形式真实性予以确认，对另外一份律师函形式真实性不予认可；对被告提供证据9-12形式真实性不予认可；对被告提供证据13形式真实性予以确认，并称所涉微信记录可予证明原告履约情节，亦可证明被告所提供房屋未能满足原告入驻要求。经审理查明：原、被告曾就上海市黄浦区中山南路XXX号四楼A座房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)原告向被告承租系争房屋作为办公使用，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止；(2)被告对系争房屋享有转租权，被告作为转租人应当向原告出示允许转租之《确认函》，并提供复印件以备查；(3)被告系毛坯交房，被告就此给予原告120日之装修期；(4)月租金为人民币52,000元，租金支付方式为付四押一；(5)原告于被告交房时支付租赁保证金人民币52,000元，租赁期满或合同解除后，该项保证金除抵扣应由原告承担之合同费用外，剩余部分则无息返还予原告；(6)因出现非被告能及之情况，致使房屋设施之正常运行、或水电之正常供应中断，且中断时间一次超过7日，原告认为系因不可抗力因素致使房屋及其附属设施损坏，导致合同不能继续履行，原告在此情形下有权单方解除合同；(7)被告存在上述第(6)项所约定之情形时，被告应当按照月租金之200%向原告支付违约金；(8)租赁期间，原告如需提前退租，则应当提前60日通知被告，否则原告按照月租金之200%支付违约金。签约后，被告于2015年1月6日收讫原告所付租赁保证金人民币52,000元及4个月租金人民币208,000元。2015年6月19日，原、被告另行签订《补充协议》一份，约定(1)因系争房屋为毛坯房，故租期更改为自2015年7月1日起至2020年6月30日止，原装修期为2015年1月1日至2015年4月30日共计4个月，现2015年5月1日至2015年8月25日期间为补充装修期；(2)如原告中途退租，则原告所缴付之租金及押金不予退还，原告尚须赔偿被告前期给予之装修期；(3)补充装修期间月租金由原人民币52,000元更改为人民币53,500元；(4)被告须确实享有转租及签订协议之各项权利，且被告须向原告提供业主授权被告出租系争房屋之相关凭证，否则视为被告违约，被告须赔偿原告所有损失。签约后，原告未能向被告提供合法转租文件之相关复印件，且由于原告交付之系争房屋无法满足正常用电要求，被告未予接收及实际装修使用。2015年9月23日，原告委托律师致被告《解除租赁合同通知函》，称因被告在签约后始终未能提供合法转租材料，导致原告再行转租之合同目的无法实现，原告就此通知双方所签租赁合同于被告收讫该通知函之日予以解除。当日，被告收讫该通知函。2015年12月1日，被告将系争房屋另行出租予他人。现原告称因被告未能提供符合合同要求之房屋及合同中明确应予提供之合法转租材料，从而导致双方所签租赁合同提前解除，且被告在合同解除后始终拒绝归还原告已付租金及租赁保证金，原告遂以此为由起诉来院。对此，被告则称原告在被告交付房屋钥匙后却不予装修及使用系争房屋，之后又于2015年9月23日书面通知解除合同，导致双方所签租赁合同于该日提前解除，原告对合同提前解除负有违约责任，且原告在租赁合同履行期间亦已实际取得被告所给予装修期间免租优惠，被告亦以此为由提起反诉。审理中，被告针对系争房屋供电一节在庭审中首次陈述称系争房屋系毛坯房，并无供电。在之后再次陈述中则称系争房屋内存在供电，但未予扩容。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行转帐凭证、微信聊天记录、被告提供的《解除租赁合同通知函》、补充微信聊天记录以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》及《补充协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务。鉴于(1)所签书面文件中均约定被告须就可予合法转租一节向原告提供相关材料复印件，但被告未予尽善履行该项合同义务；(2)被告庭审中陈述系争房屋内并无供电，之后又称存在供电，但未予扩容，首先，被告陈述内容在无充足证据可予推翻情形下应当以首次陈述内容为准，其次，即使系争房屋内确实存在未予扩容之供电，但此类供电明显无法达到原告使用需求，而提供符合合同要求之房屋系被告作为出租方之法定义务，被告未履行该项法定义务系构成根本违约，原告对于不符合合同要求之房屋有权拒绝接收。对于被告上述根本违约行为，原告在取得合同解除权后应当依法或按约行使该项合同解除权，方可导致租赁合同得以提前解除之法律后果。实际履约过程中，原告于2015年9月23日向被告发出书面解约通知，根据通知内容，双方所签租赁合同于被告收讫函件当日予以解除，就此，本院依法确认租赁合同解除日期为2015年9月23日。对于原告所付租金及租赁保证金，鉴于被告所提供房屋不符合使用要求，且原告亦未实际使用系争房屋，加之目前并无证据显示原告存在违约情节，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告诉请之违约金，即使系争房屋内无法正常供电情形并非被告能力所及，但鉴于该供电情形构成被告根本违约并导致合同提前解除，根据合同约定，被告在此情形下应当按照月租金之200%向原告支付违约金。对于上述所涉月租金数额，租赁合同及协议中仅约定补充装修期间月租金存在变化，故计付违约金时应当采纳之月租金数额应系人民币52,000元。对于被告诉请之装修期租金损失及违约金，鉴于合同解除系因被告根本违约所致，被告目前就所述原告违约一节未能提供证据予以证明，故本院对被告提起之反诉请求均依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海燊煜投资管理有限公司与被告上海鲁联企业发展有限公司就上海市黄浦区中山南路XXX号四楼A座房屋所签《房屋租赁合同》于2015年9月23日予以解除；二、被告上海鲁联企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海燊煜投资管理有限公司租金人民币208,000元及租赁保证金人民币52,000元；三、被告上海鲁联企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海燊煜投资管理有限公司违约金人民币104,000元；四、驳回反诉原告上海鲁联企业发展有限公司要求反诉被告上海燊煜投资管理有限公司支付装修期租金损失人民币214,000元及支付违约金人民币107,000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,200元(原告上海燊煜投资管理有限公司已预付)，原告上海燊煜投资管理有限公司负担人民币80元，被告上海鲁联企业发展有限公司负担人民币5,120元；反诉案件受理费人民币4,530元(反诉原告上海鲁联企业发展有限公司已预付)，由反诉原告上海鲁联企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严 奇审 判 员 李 慧人民陪审员 董 敏二〇一七年五月十五日书 记 员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。