广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初5937号原告尹岩，男，汉族，1978年11月24日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人谭冬梅，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托代理人袁龙君，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市农科集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区香轩路**，组织机构代码74660476-7。法定代表人李永德，董事长。委托代理人徐江华，广东华商律师事务所律师。委托代理人赖家骏，广东华商律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年7月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谭冬梅、被告的委托代理人徐江华、赖家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2015年11月24日通过深圳联合产权交易所挂牌（电子竞价）方式购买被告位于深圳市福田区××与××路××西北××花园××房产（房产证号为深房地字第**），转让价为5749469元，转让价款一次性付清。双方于2015年12月7日在深圳联合产权交易所进行成交鉴证，成交鉴证书包括产权交易鉴证书、深圳市二手房买卖合同、深圳市二手房买卖合同之补充协议、房产证、网络竞价成交确认书等文件。原告按约定支付了房产转让价款，并缴纳了相关税费，但被告却未按深圳市二手房买卖合同之补充协议第6.1.2条关于“……受理缴税申请后的十五个工作日内，双方须按本补充协议约定缴纳相关税费……”的约定缴纳税费，导致交易房产无法过户到原告名下，原告至今仍无法领取到房产证书。原告多次找被告协商，但双方协商未果。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付至领取房产证之日的延迟履行违约金1万元（以转让价款5749469元为基数按每日万分之四从2016年1月19日开始计算至领取产房证之日止，暂计违约金为1万元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确违约金的计算期间为自2015年12月31日计至2016年2月29日止。被告书面答辩称，1、本案的背景与事实是：2015年11月24日，原告通过深圳联合产权交易所以挂牌方式（电子竞价）购买了被告位于深圳市福田区××与××路××西北××花园××房产，转让价格为5749469元，转让价款原告已一次性付清。双方于2015年12月7日在深圳联合产权交易所进行成交鉴证，成交鉴证书包括产权交易鉴证书、深圳市二手房买卖合同、深圳市二手房买卖合同之补充协议（以下简称补充协议）、房产证、网络竞价成交确认书等文件。对于税费缴纳部分，根据合同及补充协议的约定，双方应当各负其责缴纳相应税款。其中，原告与被告双方均于2016年1月19日进行了税款缴纳，其中被告缴纳了除土地增值税外的所有税款(注：须先交其它税费再交土地增值税，且程序较为复杂）。因深圳市地方税务局临近2016年春节，被告在年前多次尝试办理土地增值税，但地税局称接近农历年末，事务繁多，均未受理，被告对此也无奈。在春节过后，被告于2016年3月1日正式递交土地增值税纳税申报表，地税局于2016年3月11日审核完毕。审核完毕后，被告于2016年3月14日被告就已缴纳土地增值税，至此被告所有的纳税义务均已完成。2、根据补充协议的约定，被告并不存在违约行为。根据补充协议第4页第6条“转让标的交割事项”中第6.1.2条的约定，已明确载明“在收文回执载明的回复日期届满且出具税单及税务机关正式受理缴税申请后的十五个工作日内，双方需按本补充协议约定缴纳相关税费”。这一条文已经明确约定了双方缴纳税款的十五个工作日期限届满的前置条件为：①收文回执载明的回复日期届满；②出具税单；③税务机关正式受理。只有满足了上述三个条件后才开始计算十五个工作日的纳税期限。而在本案中，在土地增值税缴纳过程中，税务机关审核完毕的时间为2016年3月11日，被告于2016年3月14日就已经缴纳完毕，只用了三天，根本不存在原告所说的违约行为。3、被告一直积极主动地履行其纳税义务，并不存在拖延履行的故意。被告之所以于2016年3月1日才办理土地增值税纳税申报，并不是原告所描述的故意拖延，从被告提交的电子缴费凭证也可以看出这一点，被告和原告于同一天，也就是2016年1月19日就已经缴纳完毕处土地增值税外的所有税款，这足以说明被告在客观上也是积极主动地履行其纳税义务的。对于土地增值税的缴纳，被告不仅没有拖延，反而一直在想办法积极解决这个问题。众所周知，土地增值税的缴纳十分复杂，不同于其它税种，税务机关审核需要很长时间。当时又临近过年放假（2月8日过年)，地税局工作任务量又十分巨大，因此被告处工作人员几次想填报纳税申请，但地税局工作人员均未受理，最终在被告的努力下才在2016年3月1日正式受理，地税局于2016年3月11日审核完毕。审核完毕后，被告于2016年3月14日被告就已缴纳土地增值税。因此，原告不论是在主、客观上都积极主动地履行其纳税义务，根本不存在原告口中的故意延迟履行合同义务的行为。综上，请法庭考虑上述意见，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年11月24日，原告通过深圳联合产权交易所以挂牌（电子竞价）方式购买了被告位于深圳市福田区××与××路西北××房产，转让价格为5749469元，原告已一次性付清转让价款。2015年12月7日，原告与被告在深圳联合产权交易所进行成交鉴证，成交鉴证书包括《产权交易鉴证书》、《深圳市二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同之补充协议》、房产证、网络竞价成交确认书等文件。其中，《深圳市二手房买卖合同》第十条约定：按有关规定，卖方需付税费包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税、土地增值税、房地产交易服务费、土地使用费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息，买方需付税费包括印花税、契税、产权登记费、房地产交易服务费、《房地产证》贴花、抵押登记费、借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费。《深圳市二手房买卖合同之补充协议》约定：双方签订转移过户所需的相关文件和资料后，且被告收到全部转让价款后，共同向登记机关申请办理标的资产的所有权转移登记手续；“在收文回执载明的回复日期届满且出具税单及税务机关正式受理缴税申请后的十五个工作日内，双方需按本补充协议约定缴纳相关税费”（第6.1.2条）；在原告缴纳相关税费并取得相关完税证明后，同时告知被告于五个工作日内将标的房产按现状交付给原告（第6.2条）；在办理上述各款约定事项时，双方应尽力予以配合，任何一方不得无故拖延/拒绝办理、缴纳税费或提供必要的所有权转移登记资料；任何一方违反其在本补充协议项下的声明、陈述和保证，违反或不履行、迟延履行产权交易合同项下的任何义务的，即构成违约，违约方应向相对方赔偿其所遭受的直接经济损失，任何情况下，一方均不对另一方的可得或间接损失承担赔偿责任（第10.1条）；任何一方未按本补充协议约定办理标的资产的所有权转移登记手续的，应向相对方支付违约金，违约金按照延迟期间标的资产转让价款的每日万分之四计算（第10.3条）。2015年12月11日，深圳市不动产登记中心向原告出具业务受理通知书，称：“2015年12月11日，我中心已收到你申请二手商品房转移登记事项的申请材料，现予受理。办理时限为30个自然日（自受理之日起至2016年1月10日）。除另有通知，纳税、领证日期为自受理之日起的第五个工作日（工业楼宇转让的除外），申请人凭本受理通知书及身份证明领取办理结果，未在办理时限内提交缴税证明的，将按规定予以退文。”2015年12月16日，深圳市不动产登记中心发出《深圳市不动产登记缴款通知书》，明确涉案房产产权登记应缴纳的税费项目和金额。2016年1月4日，被告向原告交付了涉案房产。2016年1月19日，原告缴纳了其应缴纳的相关交易税费，被告缴纳了除土地增值税之外的其它应缴交易税费。2016年3月1日，被告就涉案房产交易向深圳市福田区地方税务局提出土地增值税纳税申报。2016年3月11日，被告缴纳了土地增值税税款。2016年3月14日，税务机关向被告出具了税收完税证明。2016年3月16日，涉案房产经核准转移登记至原告名下。另查，深圳市不动产登记中心于2015年12月14日就香珠花园AB栋B-1310号房产的“三级市场房地产权转移登记事项”向被告发出《土地增值税办税通知书》，要求被告收到该通知书后，持相关资料自行至房地产所在地主管税务机关履行土地增值税纳税义务，办理完毕后，再持相关资料到该中心发证窗口办理后续领证手续。庭审时，被告确认该房产与本案涉案房产系同时成交的房产。又查，被告与案外人交易的俊安苑××系与涉案房产同日成交，深圳市不动产登记中心于2015年12月18日就该房产交易发出《深圳市不动产登记缴款通知书》，该房产于2015年12月22日经核准完成了产权转移登记。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为：被告是否存在迟延申报缴纳土地增值税的行为以及就此是否构成违约并承担违约责任。对此，本院作如下分析：补充协议约定，在办理合同约定的各个事项时，双方应尽力予以配合，任何一方不得无故拖延或拒绝办理、缴纳税费或提供必要的所有权转移登记资料，若任何一方违反其在本补充协议项下的声明、陈述和保证，违反或不履行、迟延履行产权交易合同项下的任何义务的，即构成违约。而按照纳税流程，上述约定中提及的“缴纳税费”应包括税费申报和税费实际缴纳这一整个纳税过程，而不仅限于税费实际缴纳这一阶段。根据本院查明的事实，深圳市不动产登记中心于2015年12月14日即就与涉案房产同时成交的香珠花园其它房产发出了《土地增值税办税通知书》，之后于2015年12月16日就涉案房产发出了《深圳市不动产登记缴款通知书》，该两份通知上虽未明确要求被告向税务机关办理纳税手续的具体期限，但被告在收到上述缴款通知书后应在合理期限内履行相应的纳税义务，包括向税务机关申报以及在税务机关审批后缴纳税款等手续，考虑到与涉案房产同日成交的其它房产的纳税和完成产权转移登记手续的情况，并结合深圳市不动产登记中心向原告发出的办理房产产权转移登记事项业务受理通知书的内容以及土地增值税的申报内容、被告就涉案房产进行土地增值税申报到审批完成的时长等事实，本院酌定，被告收到上述缴款通知书至向税务机关申报纳税的合理期限为15天，即被告应在2015年12月31日前向税务机关申报土地增值税。由于被告直至2016年3月1日方向税务机关申报土地增值税，而被告也没有对于其迟至该日申报的行为提供证据证明具备合理正当理由，据此，本院认为，依据合同约定，被告拖延申报土地增值税的行为已构成违约，并应就此承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，由于被告拖延申报土地增值税的行为必然会导致房产产权转移登记手续的迟延，该申报行为亦应属于“办理标的资产的所有权转移登记手续”的一部分，而依据合同约定，“任何一方未按本补充协议约定办理标的资产的所有权转移登记手续的，应向相对方支付违约金，违约金按照延迟期间标的资产转让价款的每日万分之四计算”，据此，原告有权要求被告支付自其申报缴纳土地增值税的合理期限届满之次日即2016年1月1日至被告实际申报之日的前一天即2016年2月29日止共计60天的违约金。关于违约金的计算标准，虽然合同约定违约金按房产转让价款的每日万分之四计算，但考虑到被告在履行合同其它义务包括办理产权转移登记手续过程中不存在其它故意拖延履行的情形，原告亦未举证证明其因产权转移登记手续迟延而受到的具体损失，且被告以其没有违约为由提出了免责抗辩，此可视为包含了被告对违约金提出的调整请求，据此，本院酌情将违约金计算标准调低为按照房产转让价款的每日万分之二计算，故，被告应向原告支付的违约金金额为68993.95元（5749469元×0.0002×60天），对原告主张的因违约金计算期间有误以及计算标准过高而超出本院认定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市农科集团有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告尹岩支付违约金68993.95元；二、驳回原告尹岩的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3106元（已由原告预交），由原告负担1578元，被告负担1528元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 唐    琪二〇一七年五月五日书 记 员 殷智华（代）