甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0522民初1996号原告：高某，男。原告：陈某（系原告高某妻子），女。委托诉讼代理人：高某，男。被告：甘肃楠林房地产开发有限公司（以下简称：楠林公司），地址：甘肃省平凉市浙江街3号。法定代表人：蔡财斌，该公司经理。委托诉讼代理人：马某。委托诉讼代理人：胡耀明，甘肃胡耀明律师事务所律师。原告高某、陈某诉被告甘肃楠林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告高某及被告委托诉讼代理人马某、胡耀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高某、陈某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付在规定期限内向原告交付商品房的违约金59213.66元，原告未在规定期限内取得房地产权属证书违约金9369.16元，违约金共计68582.82元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2016年7月7日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告在建中的位于某县某路东的某小区2号楼2单元703室房屋一套，面积为99.93平方米，房屋总价款为468458元，交房日期为2016年12月31日前。协议生效后，被告直至2017年6月8日向原告交付了该商品房，2019年3月25日才办理了房屋产权证。现房款已经付清，原告向银行按揭还款。由于被告的原因，未在约定期限内向原告交付该商品房，也未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同中关于逾期交房关于违约金约定，被告应自逾期之日按日向原告支付已付房款万分之八的违约金。关于办理产权登记的约定，被告应当向原告支付已付房款的百分之二的违约金。尽管原告多次向被告主张违约金，但是被告无动于衷，一拖再拖，目前为止仍未获任何回复，原告无奈诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告楠林公司答辩称，被告与原告2016年7月7日签订的《商品房买卖合同》属在重大误解情况下签订。2015年5月28日由某县住房和城乡建设局行政审批中心对被告颁发的编号为620522201501280501号《建筑工程施工许可证》载明被告开发修建的“XXXX”3号楼施工建设工期为2015年5月29日至2017年5月28日共两年时间。而被告的销售工作人员在与原告签订《商品房买卖合同》时误将合同第八条中的交付期限应为“2017年12月31日”打印成了“2016年12月31日”，造成了被告建设未完工应提前半年交付商品房的重大过失事件。根据《民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”尽管被告行使撤销权因重大误解而签订商品房买卖合同的诉讼时效己过期，但被告认为该商品房向原告延期交付五个月并非被告主观恶意延期交付，而是工作人员失误造成。双方在《商品房买卖合同》中约定的迟延交付房屋的违约金过高，根据法律规定应调整。《合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，均对违约金的调整均有明确规定。由于被告工作人员的失误在原告签订《商品房买卖合同》时误将交房时间打印提前一年交付，致使迟延交付房屋。按法律规定当事人认为原来约定的违约金过分高于守约人的所受损失，可以主张减少违约金。在本案中原告的实际损失应以被告开发建设的“XXXX”在秦安县所在地段同类房屋租金标准确定。在此地段2017年的房屋年租金每年约1万元左右，以此计算被告给原告迟延交房造成的实际损失为5千元左右。故被告主张应按“合同约定”对被告交付商品房违约金的主张过分高于原告的实际损失进行调整。对于办理房屋产权登记，按照合同约定，在房屋交付后三十日内办初始登记，被告在交付后的第二天就向产权登记部门备案。因有初始登记和产权登记，被告办理了初始登记，因此并未违约。通过以上双方当事人的诉辩称及陈述，本案的争议焦点为：1.被告方是否存在违约及违约的原因是什么？2.原告方受到的具体损失是多少？被告方应承担多少？庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料：（一）高某、陈某提供的证据及证明的事项：1.商品房销售合同1份，证明双方已约定好交房日期是2016年12月31日，被告未按期交付；2.商品住宅楼增值税发票1张、契税发票1张，证明房款于2016年7月12日已付清；3.房屋入住验收交接表1份，证明房屋的实际交付时间；4.不动产权证书1份，证明被告未在约定期限内办理房屋产权证；5．维修基金收款单1张，证明交房日期是2017年6月8日；6.非税收电子缴款通知单，证明房屋产权办理日期在2019年3月25日；（二）楠林公司提供的证据及证明的事项：7.建筑工程施工许可证，证明由某县城乡建筑审批中心审批的建筑工期是2015年5月29日至2017年5月28日，双方在签订合同时确实存在重大失误，误将2016年12月31日写为2017年12月31日；8.鉴定评估结论，证明在2017年同地段的商品住房简装房租赁价格为月10.78元/平米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平米。同地段房屋的租金价格，是被告实际受到的损失。庭前被告已向鉴定公司电话确认，其将鉴定价格写反，现在正向法院提交变更意见。经质证，对证据1，被告称对真实性予以认可，但对证明目的不予认可；对证据2、3、4、5、6被告无异议；对证据7、8原告质证称对其真实性无异议，但与本案没有关联，原告不予认可。本院对双方提交证据经综合评判认定如下：对证据1，合同载明交房日期为2016年12月31日且为手写，被告称误写，与原告同起诉有该小区其他住户，所有住户时间均手写错误，不符合常理，且被告系专业房产公司，对房屋交付时间有充分注意义务，故对其辩称不予采信，对该证据予以认可；对证据2、3、4、5、6经被告质证无异议，本院予以认可。对证据7，对建筑工程许可证真实性予以认可，但不能证明被告签订合同时属于失误，故对其证明目的不予认可；对证据8，该鉴定系专业鉴定机构出具，能证明该地段2017年的房屋租赁价格，对于毛坯房的与简装房的价格写反，鉴定机构在庭后已提交《评估租金更正函》，确定某县某北路：“XXXX”2017年期间该地段同类商品住房简装房租赁价格为月10.78元/平米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平米，对该鉴定结论真实性本院予以认可。本院经审理认定的事实如下：原、被告于2016年7月7日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告在建中的位于某县滨河路东的某小区2号楼2单元703室房屋一套，面积为99.93平方米，房屋总价款为468458元，交房日期为2016年12月31日前。协议生效后，被告于2017年6月8日向原告交付了该商品房，2019年3月25日办理了房屋产权证。银行于2016年7月12日向楠林公司付清了所有房款，现原告向银行按揭还款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项对逾期交房的约定为“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之8（该比率应该不小于第（1）项中的比率）的违约金”承担违约责任。对于被告逾期办理产权证，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人没有在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记”。在原告起诉后，被告楠林公司认为合同约定违约金过高，认为应按照原告实际损失赔偿，并申请对某县某北路：“XXXX”2017年期间该地段同类商品住房每平米的租赁价格进行评估。经甘肃省金诚信房地产估价有限责任公司评估该地段同类商品住房简装房平均租赁价格为月10.78元/平米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平米。本院认为，楠林公司与高某、陈某签订的商品房买卖合同，对房屋坐落、面积、单价、交付时间等均进行了约定，该约定是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，楠林公司与高某、陈某之间形成商品房买卖合同关系，依法应予保护。按照合同约定，被告方已逾期交房5个月零8天，原告要求被告按照合同约定承担违约责任，但被告认为双方约定的违约金过分高于原告实际损失，请求本院予以调整。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定违约金过分高于造成实际损失。本案中，原告要求被告按照合同承担逾期交房的违约赔偿59213.66元，该约定数额明显超过原告的实际损失，且被告已申请对违约金进行调整，故对原告要求按照合同约定赔偿的请求不予支持。对原告的实际损失根据鉴定报告的评估，2017年XXXX小区同地段同类毛坯房租赁价格为月7.65元/平方米，简装房的租赁价格为月10.78元/平方米。原告购买房屋面积为99.93平方米，被告迟延交付房屋5个月零8天，因被告向原告交付属毛坯房，故按照毛坯房的月租赁价格7.65元/平米计算，原告的实际损失为4026元。现被告要求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以造成的损失30%为标准适当减少；……。”据此，本院酌情对于违约金调整为实际损失的30%，故被告应支付因逾期交房给原告造成的损失5234元（4026+4026×30%）。被告的辩称于法有据，予以支持，原告要求按照约定赔偿不予减少的理由不能成立。对于逾期办理房屋产权的纠纷，按照合同约定，“出卖人应当在房屋交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房屋产权证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理;1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记”。现原告主张被告违约，被告辩称其已按照合同在交付后30日内向产权登记机关备案。根据合同条款约定原告方迟延取得房屋权属证是因被告方的责任，原告方才取得赔偿请求权，庭审中原告方未举出因被告方的责任造成原告迟延取得房产证的证据。故对原告要求被告承担未按期取得房地产权属证书违约金9369.16元的请求不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定，判决如下：一、被告甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告高某、陈某逾期交房赔偿金5234元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1514元，适用简易程序审理减半收取计757元，由原告高某、陈某承378元，被告甘肃楠林房地产开发有限公司承担379元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 杨边江二〇二〇年三月三日法官助理 张 颖书 记 员 高艳红