新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终4522号 上诉人（原审被告）：张桂林，男，1992年10月4日出生，汉族，新疆石河子141团八连职工，住新疆维吾尔自治区石河子市 委托诉讼代理人：李宏，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢鹤，男，1965年7月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市 委托诉讼代理人：李柯，新疆宝来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴月，女，1989年5月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市 上诉人张桂林因与被上诉人谢鹤、吴月确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1414号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人张桂林及其委托诉讼代理人李宏、被上诉人谢鹤的委托诉讼代理人李柯到庭参加诉讼，被上诉人吴月经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 张桂林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢鹤关于确认吴月代谢鹤与张桂林签订的《房产买卖合同》无效的诉讼请求。事实及理由：张桂林通过在网上发布求购信息方式，与吴月取得联系，经双方协商、讨价还价，最终确定以20万元价格购买案涉房屋，吴月作为代理人出具房屋所有人谢鹤经公证的授权委托书，张桂林便与吴月签订房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效；虽然为降低应缴税款，合同约定价格15万元，但张桂林实际通过案外人张东林向吴月支付20万元，后吴月协助张桂林办理了房产过户手续。张桂林在购买房屋前并不认识吴月，购买房屋时亦尽到审慎审查义务，谢鹤没有证据证明张桂林在购买房屋过程中存在恶意，一审法院仅以张桂林以低于市场价的价格购得房屋、房屋过户前未查看房屋为由，认定张桂林恶意，属认定事实有误，进而导致适用民法总则第154条有误，谢鹤与吴月之间基于代理关系的纠纷，与张桂林无关，请求二审法院依法改判。 谢鹤辩称，谢鹤给吴月出具的授权委托书中并未对签订房屋买卖合同进行授权，吴月擅自以谢鹤名义与他人签订房屋买卖合同，属于无权处分；张桂林作为合同相对人，应当对委托人给受托人出具的授权委托书尽到合理审慎义务，张桂林在明知案涉房屋周围房产市场价格的情况下，以明显低价即20万元购得谢鹤房产，且张桂林在房屋办理过户前都未去看过交易的房产情况，显与交易常理不符，一审法院据此认定张桂林与吴月签订房屋买卖合同并办理过户手续，属恶意串通，并认定其双方签订的合同无效，认定事实清楚，适用法律正确。 吴月未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。 谢鹤向一审法院起诉请求：确认吴月代谢鹤与张桂林签订的《房产买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2017年3月23日，谢鹤出具委托书，委托吴月代为办理其位于乌鲁木齐市水磨沟区的相关手续，委托事项为：1.代为办理该房地产查阅档案、复印档案；2.代为办理该房土地使用证过户手续、签订《土地使用权转让合同》、领取土地证等相关事宜；3.代为办理不动产登记、变更登记、转移登记、抵押登记等相关事宜，代为办理及领取《不动产权证据》、《不动产登记证明》；4.代为办理银行资金监管手续、解冻、划转业务及领取银行资金监管的房款，网上挂牌交易相关手续；5.协助买方办理商业贷款、二手房银行按揭贷款或公积金银行按揭贷款的所有相关手续、签署相关文件合同、代收售房款及二手房银行按揭贷款、代收资金监管的售房款、银行按揭贷款及银行贷款、银行贷款尾款均打入受托人名下；6.代办上述房地产水卡、电卡、天然气的补办、挂失、领及过户手续、有线电视的过户手续；物业交接手续；代为开具首次购房证明、门牌号变更证明、唯一一套住房证明人；7.办理此房地产过户有关全部事宜并签署以上所有条款中涉及的相关文件、合同。受托人在相关合同及法律文书上的签字、捺指印我均予以认可。受托人在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日至受托人完成委托事项之日止。2017年6月5日，吴月代谢鹤与张桂林签订《房屋买卖合同》，约定：谢鹤向张桂林转让位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋。还约定：房屋成交总价为150000元；张桂林已支付定金10000元。双方约定房款在2017年6月6日前一次性付清，定金在最后一次付款时冲抵。次日，吴月代谢鹤与张桂林办理了不动产权属转移登记。吴月、张桂林均认可案涉房屋的实际交易价格为200000元，并表示《房屋买卖合同》中记载房屋价格150000元，是为了规避应缴纳的相关税款。2017年6月6日，由案外人张东林账户分别向吴月转账50000元及150000元。同日，吴月出具收条一张，记载：“今收到张东林购房款200000元，水磨沟区新民西路西三巷37号1栋3层3单元302。”另查，案涉房屋一直由谢鹤居住。张桂林表示买房前在网上查询案涉房屋周边的价格平均为5000元，并自认因吴月没有钥匙，因此在案涉房屋转移登记前，没有实地看过房。一审法院认为，本案吴月经谢鹤授权后，享有代理权，有权代表谢鹤与他人签订合同，但其行使代理权也要受到相应的约束，即代理人必须为被代理人利益实施代理行为。吴月作为谢鹤的代理人，是否完全履行其法定及约定的职责问题，从吴月代谢鹤与张桂林签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析，案涉《房屋买卖合同》中约定的房价为15万元，房屋的建筑面积54.13平方米，每平方米单价仅为2771元，结合双方交易的时间，案涉房屋所处的区位，该成交价明显低于市场价格，并不是一个合理的交易价格。吴月作为代理人行使代理权应当以维护被代理人利益为己任，遵守诚实信用原则，但其不顾被代理人谢鹤的利益，以明显低价出售谢鹤的房屋，其行为明显存在恶意。张桂林是否属于信赖委托效力而与吴月进行房屋买卖交易，并支付了合理对价的善意第三人，应依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等等，从以下几个方面进行分析：首先，案涉房屋成交价明显低于市场价格，并非合理的交易价格已在上文中予以分析，此处不再赘述。张桂林作为房屋交易的相对方，虽然在庭审中提出交易实际价格为20万元，但交易价格是否合理应当以正常的市场行为作为判断，其与吴月成交价格与案涉房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远，不能认定张桂林、吴月达成的成交价是合理的交易价格。其次，房屋买卖属于大宗物品交易，作为买房人的张桂林，在与代理人吴月签订《房屋买卖合同》前却并未实际看房，不进行实地考察，也未对诉争房屋的使用状况进行了解，存在不合交易惯例之处，也与善良买受人的心理状态严重不符。对于张桂林称由于吴月没有钥匙故而未去看房，不符合普通买受人合理的审慎注意义务。再者，从张桂林支付购房款的情况来看，张桂林提供的银行转账凭证反映，两笔转账时间均为2017年6月6日，吴月出具收条时间亦为2017年6月6日，这与双方于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》中表明的已支付定金10000元的事实并不相符。综上，张桂林的各项客观表现，均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符，因此不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人，因此张桂林与吴月之间房屋买卖行为属于《民法总则》第一百五十四条规定的行为人与相对人恶意串通，损害他人利益的情形，属于无效的民事法律行为。房屋买卖合同是双方或多方当事人意思表示一致的民事法律行为，故而吴月代谢鹤与张桂林签订《房屋买卖合同》无效。判决：吴月代谢鹤与张桂林于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》无效。 二审中，双方当事人均未提交新证据。张桂林在二审庭审中称其在一审庭审中回答关于签订合同前是否去看过案涉房屋时所述“看过，过完户后才去看的”，是指其本人在签订合同前未去看过，但其哥哥张东林代其去看过。 本院二审查明的其余事实及所依据的证据与一审法院一致。 另查明，一审庭审中，张桂林称通过发布求购信息的方式，与吴月取得联系；谢鹤自称其与吴月之间存在民间借贷关系，基于此向吴月出具委托书，委托书第一段载明：“……我需要周转资金，我没有时间亲自办理上述房地产的相关手续，故委托受托人吴月代为办理该房地产如下事项：……”；张桂林还称：“我过户后去看房子的时候谢鹤不在，我哥哥去看房子的时候谢鹤在家里”。 本院认为，本案争议焦点为张桂林与吴月签订《房屋买卖合同》是否存在恶意串通。张桂林上诉称其在购买案涉房屋前，与吴月并不相识，系通过在网络发布求购信息的方式与吴月取得联系，在经过讨价还价、审查授权委托书后，与吴月签订房屋买卖合同，双方意思表示真实，合同应为合法有效。本院认为，认定恶意串通，应当具备三方面要件：1.双方当事人通谋损害他人合法权益；2.该通谋行为客观上损害他人合法权益；3.当事人有实施该法律行为的真实意思。谢鹤主张张桂林与吴月恶意串通，双方签订的房屋买卖合同无效，应当就双方行为构成前述要件承担举证证明责任。首先，关于张桂林和吴月是否通谋损害谢鹤合法权益。谢鹤没有提交证据证明张桂林与吴月之间存在关联关系，其提交委托书证明吴月签订房屋买卖合同系超越代理权限，还提交房屋买卖合同证明张桂林以低于市场价购得案涉房屋，进而得出二人恶意串通的结论。本院认为，谢鹤向吴月出具授权委托书，且经公证，委托书上详细罗列了授权事项：“……我需要周转资金，我没有时间亲自办理上述房地产的相关手续，故委托受托人吴月代为办理该房地产如下事项：……5.协助买方办理商业贷款、二手房银行按揭贷款或公积金银行按揭贷款的所有相关手续、签署相关文件合同、代收售房款及二手房银行按揭贷款、代收资金监管的售房款、银行按揭贷款及银行贷款、银行贷款尾款均打入受托人名下……7.办理此房地产过户有关全部事宜并签署以上所有条款中涉及的相关文件、合同。受托人在相关合同及法律文书上的签字、捺指印我均予以认可。受托人在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。”谢鹤在委托书中表明自己需要资金周转，结合其关于向吴月出具委托书系因与吴月存在借贷关系的自述，可以认定谢鹤有委托吴月出售房屋的意思表示，而出售行为不可能越过协商价格、签订买卖合同等环节直接办理过户，且委托书中多次使用“相关合同”的表述，即指谢鹤授权吴月签订与授权事项相关联的合同，而与办理贷款、过户最为相关的正是房屋买卖合同，从文义解释即可认定吴月有权代表谢鹤与相对人签订房屋买卖合同。吴月作为代理人应当诚实、勤勉履行其受托义务，但吴月未举证证明其如实向被代理人谢鹤告知过房屋售价、签订合同等买卖详情，吴月未完全履行代理人义务，可以认定其有损害谢鹤权益的故意，一审法院认定吴月存在恶意，并无不当；但由此产生的法律后果，应在双方代理法律关系中予以处理，不能据此认定吴月签订房屋买卖合同的行为超越代理权限，更不能据此推定其与相对人张桂林恶意串通。张桂林作为合同相对人，在与谢鹤的代理人吴月商定房屋价格后，审查了吴月的代理手续，已尽到合理审慎义务，在吴月代理手续完备的情况下，张桂林没有继续审查房屋售价是否经被代理人谢鹤同意的义务，且张桂林在吴月的协助下，成功办理房屋过户手续，即能够说明张桂林有充分理由相信吴月代理行为合法有效，张桂林因案涉房屋售价低于市场价决定购买，符合情理，并无过错，亦无法推得其与吴月有通谋损害谢鹤权益的意思表示。而针对“你是否看过房子”的问题，张桂林就其在一审中关于“过户后去看过”的回答，解释称签订合同前都是其哥哥张东林代其去查看，此与其关于“我过户后去看房子的时候谢鹤不在，我哥哥去看房子的时候谢鹤在家里”的回答相印证，属合理解释，应予采信，一审法院基于张桂林“过户后去看过”的陈述径行认定张桂林在签订买卖合同前未看过房，属认定事实不清；张桂林实际履行付款义务的方式与合同约定的是否一致，与张桂林是否有损害谢鹤权益的恶意并无关联，一审法院综合前述三点认定张桂林购买案涉房屋存在恶意，证据不充分。谢鹤提交的证据不足以证实张桂林有与吴月通谋损害谢鹤利益的故意。张桂林并不具备第一个方面的要件，即无需论证其是否具备其余方面的要件。谢鹤无论基于信任还是基于以房款抵债的目的，向吴月做内容不受限制的授权，应当承担一定风险，吴月作为代理人不向被代理人如实报告出售价格、签订合同的情况，属不完全履行代理人义务，由此产生的法律后果，不应由尽到审慎义务的相对人张桂林承担，一审法院以张桂林以不合理低价购得案涉房屋、签订合同前未查看房屋、交付房款方式与合同约定不一致为由，认定张桂林与吴月恶意串通，属认定事实有误，应予纠正。张桂林关于其与吴月签订的房屋买卖合同合法有效的上诉理由成立，本院予以采信。 综上所述，上诉人张桂林的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实有误，适用法律正确，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初1414号民事判决； 二、驳回谢鹤的诉讼请求。 一审案件受理费6,550元（谢鹤已预交），由谢鹤负担；二审案件受理费6,550元（张桂林已预交），由谢鹤负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔  晓  东 审判员 阿斯亚毛拉克 审判员 王  朋  坤 二〇二〇年三月八日 书记员 王    超