宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2017)宁0122民初197号原告：宁夏政泰龙物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园**团**。法定代表人：魏某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1980年3月20日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，宁夏政泰龙物业服务有限公司项目经理，住宁夏回族自治区贺兰县月湖湾**。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，1971年7月15日出生，身份证号码×××，山西省大同市人，大专文化，宁夏政泰龙物业服务有限公司经理，住宁夏回族自，住宁夏回族自治区贺兰县月湖湾**公寓**被告：闫某甲，女，汉族，1985年10月20日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区，住宁夏回族自治区贺兰县iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; text-autospace: ;" >委托诉讼代理人：闫某乙，男，汉族，1965年9月19日出生，陕西省延安市人，小学文化，个体户，住宁夏回族自治区，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏政泰龙物业服务有限公司（以下简称政泰龙物业公司）与被告闫某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告政泰龙物业公司的委托诉讼代理人杨某某、李某某，被告闫某甲及其委托诉讼代理人闫某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业费及电梯费共计3661元，违约金1098.3元，合计4759.3元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系宏基月湖湾业主，原告系宏基月湖湾物业服务公司，被告以其宏基月湖湾5-1-1002的住房内卧室窗户变形，墙面起碱为由，自2014年起拒不缴纳物业费，原告多次联系被告尽快缴纳相关费用，但被告仍未缴纳，现被告拖欠2014年8月1日至2016年12月31日物业费2701元,及2016年1月1日至2016年12月31日电梯费960元;两项合计3661元。被告拒不缴纳物业费的行为，己经构成根本违约，对原告的物业管理工作造成阻碍。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。被告闫某甲辩称，我购买涉案房屋时，因我家中窗户变形，物业公司白经理承诺给免除两年的物业费，我以为两年的物业费给免除了，2016年原告公司李经理告诉我物业公司换了经理，我带他到我家里查看窗户，李经理同意给我更换窗户，当时因为女儿坐月子，不方便，承诺后来更换，但至今没有更换。因楼道水管子漏水，导致我家墙皮起皮，一直没有给我解决。电梯费从来没有人催要过，并不是我不愿意缴纳。我家房屋的窗户和墙面问题我都给原告反映过，原告告知我墙面属于开发商的问题，让我找开发商解决。窗户斜是原告承诺给更换的，原告至今没有履行承诺。本院经审理认定事实如下：原告系贺兰县宏基·月湖湾小区的物业管理公司，被告系该小区5-1-1002室房屋业主，被告房屋面积为是116.41平方米。2012年12月1日，宏基·月湖湾小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告为宏基·月湖湾小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，同时在贺兰县物业管理中心备案，后原告公司开始为宏基·月湖湾小区提供物业管理服务。宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告在《宏基·月湖湾前期物业服务合同》中约定：第七条（一）物业服务费收费标准：2.高层住宅：0.80元/月/㎡......（三）电梯运行使用费，按以下标准收取：十至十一层：每户收费80元/月。第八条：业主应从甲方通知的收房期限届满之日起缴纳物业费，物业买受人或物业使用人按季度或年度缴纳费用。第二十六条：甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费用总额的5‰/日向乙方支付违约金。后原告依约为该小区提供物业管理服务，被告欠交2014年8月1日至2016年12月31日期间的物业费、2016年1月1日至2016年12月31日期间的电梯费，被告认可原告向被告催缴过物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的前期物业服务合同一份、宏基月湖湾业主临时管理公约一份、贺兰县物业服务备案登记表一份予以证实，本院予以采信。本院认为，贺兰县宏基·月湖湾小区由宁夏恒昱源房地产开发有限公司开发建设，在该小区成立业主委员会之前，宁夏恒昱源房地产开发有限公司可以为该小区选聘前期物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。原告提交的前期物业服务合同以及由贺兰县物业管理中心作出的前期物业服务合同备案登记表均证明原告系宁夏恒昱源房地产开发有限公司最终选聘的合法的前期物业服务企业，被告作为该小区A-2幢3单元202室房屋的业主，宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合对被告具有约束力，双方之间存在物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋的收取物业费的标准为0.8元/月/㎡，自2014年8月1日起至2016年12月31日期间，被告应交物业费为2701元（116.41㎡×0.8元/月/㎡×29个月），故对原告要求被告支付物业费2701元的诉讼请求，本院予以支持。按照上述前期物业服务合同第七条第三款的约定，被告的房屋在第十层，其每月应当按照80元的标准交纳电梯费。被告所居住的单元配置了电梯，且开放给所有的业主使用，被告亦享受了相应的电梯服务，应当按照该约定支付电梯费。按照该约定，自2016年1月1日至2016年12月31日期间应交电梯费为960元，对于原告的的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽约定了业主应当按季或者年度交纳物业费，根据此前被告方交费的周期，能够确认是按年交纳物业费。被告自2014年8月1日起至2016年12月31日期间未交纳物业费，已经构成违约。合同约定每日按未交金额的5‰支付物业费违约金，该约定明显过高，原告自愿降低至欠费总额的30%，不违反法律规定，本院依法予以支持，故未付物业费应付违约金为810.3元（2701元×30%），电梯费并未约定交费方式和期限，原告未能提供证据证明其与被告就电梯费约定了交费期限，原告主张被告违约没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金1098.3元，在810.3元的范围内本院予以支持。被告辩称原告免除了其两年的物业费，但未能提供相应的证据予以证明，不能成立。其关于原告未就其家中窗户变形、墙皮脱落给予处理的辩解，因被告未就上述问题提交充分有效的证据予以证实，且就房屋质量的责任本身并不属于原告作为物业服务企业应当承担的义务，故对于被告的上述辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闫某甲向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付贺兰县宏基·月湖湾小区5-1-1002室2014年8月1日至2016年12月31日期间物业管理服务费2701元、2016年1月1日至2016年12月31日期间电梯费960元、违约金810.3元，共计4471.3元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告闫某甲负担24元，原告宁夏政泰龙物业服务有限公司负担1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李义军二〇一七年五月二日书记员 郭娟