上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初8687号原告：徐文俊，男，1988年5月15日出生，汉族，户籍地湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：朱祺，上海创同律师事务所律师。被告：王丙利，男，1972年3月4日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市。原告徐文俊与被告王丙利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告徐文俊及委托诉讼代理人朱祺，被告王丙利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文俊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告归还原告租金3.5万元、押金3.5万元、开通煤气费2万元；3、被告赔偿原告损失40万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月22日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告将本市静安区大统路675、677号部分房屋出租给原告用于经营饭店，租金每月35,000元，租期为五年。原告于2016年5月底接收房屋后，即投入巨大资金装修，原告先后已支付了9个月租金和一个月押金。2016年12月，案外人周少君至系争房屋，要求原告将系争房屋中将近90平方米的房屋归还给其，并出示了相关法院拍卖材料。因相关房屋部分，原告已作为饭店厨房，相关装修和设备根本无法拆除和调整，原告遂找到被告要求解决。被告在2017年1月保证原告一定能妥善解决争议，让原告安心经营饭店，同时双方签订补充协议，被告承诺若无法解决厨房面积纠纷给原告造成的损失，愿意赔偿40万元。2017年2月20日，原告收到浙江省温州中院的执行通知，要求原告最晚不迟于2017年3月5日前腾空房屋。后原告于2月27日搬离房屋，当时已经告知被告，3月22日温州法院进行了强制执行，当日原告将房屋钥匙交给了被告。故请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告归还原告租金2.7万元、押金3.5万元、开通煤气费2万元。被告王丙利辩称，同意返还煤气开通费2万元，不同意其他诉请。双方在补充协议中确实约定被告赔偿原告装修损失，但补充协议是在原告威胁不支付租金的背景下签订的。现在无法经营是原告的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日，原告(乙方)、被告(甲方)签订的《上海市房屋租赁合同》载明，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市大统路675、677号房屋二楼(以下简称系争房屋)，该房屋建筑面积为300平方米；房屋租赁期限自2016年5月22日至2021年6月30日，月租金为35,000元/月；物业费每月1,000元；合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋保证金35,000元；由于甲方房屋产权使用责任导致乙方的损失，需由甲方赔偿乙方一切损失；甲方提供消防、天然气、水、电的设备开通，乙方需支付相关费用40,000元。2017年1月15日，原告(乙方)、被告(甲方)签订的《补充协议书》载明，根据原合同约定，由甲方租赁给乙方的大统路675、677号二层建筑面积320平方米，现出现房屋产权纠纷，甲方应赔偿乙方一切经济损失。现双方协商约定如下：1、乙方按原合同按期支付甲方房屋租赁费用，即每月租金35,000元；2、若出现乙方现出租房屋餐厅营运范围内出现由于产权纠纷，导致乙方所经营餐厅无法正常营业，则甲方赔偿乙方房租装修设备费用及其他间接经济损失共计40万元。2017年2月20日，浙江省温州市中级人民法院对原告在系争房屋内经营的洞亭湘菜馆发出了执行通知，表示原告占用了上海市永兴路XXX弄XXX号XXX层房屋的部分面积，因该房屋已被周少君竞拍购买，故要求原告方在2017年3月5日前自行腾空上述房地产，交给买受人周少君使用。2017年3月24日，温州市中级人民法院执行局出具的《情况说明》载明，该院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司温州分行与被执行人温州金瀚国际贸易有限公司、上海亿丰投资发展有限公司等金融借款合同纠纷一案中，已经拍卖了被执行人上海亿丰投资发展有限公司名下坐落于上海市闸北区永兴路XXX弄XXX号XXX-XXX层房地产，被竞买人周少君以最高价竞得。因洞亭湘菜馆占用了上述房地产第2层部分，该院责令其在2017年3月5日前自行腾空，并于2017年3月22日实际腾空交付于买受人。审理中，原、被告均确认，原告在2017年2月27日停止营业，被告曾为原告垫付水电费12,500元，双方均同意水电费在本案中一并处理。另查明，案外人钟惠芳为本市大统路675、677号地下一层、1-3层房屋(建筑面积534.88平方米)的权利人。审理中，原告表示，原告承租时整个二楼是个大平层，被告陈述其有权出租房屋，面积大约为300平方米左右，房屋是毛坯状态，通水电，后原告对房屋进行了装修和分割。2016年12月时竞买人来原告处告知产权纠纷，即原告使用了部分他人的房屋面积，原告才知道系争房屋所在的楼面有永兴路的号牌和大统路的号牌。竞买人主张原告使用的部分房屋为其竞买取得，租金应付给其。12月竞买人找到原告后，原告即与被告进行了协商，当时被告承诺由被告与竞买人协商争议部分的出租事宜，竞买人继续出租房屋给原告使用则原告的租金支付给被告，若争议部分无法继续经营则被告向原告赔偿40万元。2017年1月被告称已经与新产权人协商一致，原告要求签订补充协议以确保原告正常经营，1月15日签订补充协议后原告支付10万元，还有8,000元打算在新产权人出具书面确认后支付。春节过后，新产权人就多次上门称与被告并未协商一致，原告还报过警，2月20日温州法院出具执行通知，原告要求被告确保经营，但最终因为被告与新产权人无法达成一致，原告无法正常经营，故迁出房屋。补充协议不是原告胁迫签订的，当时签订补充协议的背景是被告确保案外人不以产权问题来阻止原告经营。补充协议第二条约定了装修损失。原告无法经营的原因在于厨房的部分房屋被法院执行。原告在2月27日停止营业，但因温州法院要求执行时需原告配合把门打开，3月20日温州法院短信通知原告在法院执行时要配合开门，且原、被告双方之间关系恶化，故没有在停业后将钥匙交还被告，后温州法院直至3月22日才到现场进行执行，执行完毕当天，原告就将钥匙还给了被告。相关情况被告都是清楚的。鉴于原告支付的2017年1月-3月的物业管理费和租金为10万元，对于1-3月物业管理费3,000元不再要求被告返还，原告未支付的8,000元为房屋租金，故要求被告返还租金2.7万元被告表示，系争房屋是产权人委托其出租。2016年12月系争房屋被拍卖，竞买人当时就来找过被告同意购房后继续委托被告出租房屋，原告也知道该情况。租赁合同已经解除，因为原告欠付2017年2月电费及租金。原告在2016年12月底应支付租金及物业费10.8万元，因2017年1月原告仍未支付，当时原告主张不签补充协议就不支付租金，所以只能签署补充协议，后原告仅支付了10万元，还欠付了8,000元租金。原告在2017年2月27日关店，但执行是在3月22日，3月22日前房屋不是案外人的，所以原告可以继续经营。3月22日新产权人收到房屋后，将房屋进行了分割，也没有交给被告继续租赁。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案证据及双方在审理中的陈述，原告承租的部分房屋已由案外人通过司法拍卖取得，并由温州市中级人民法院进行了强制执行，现原告租赁房屋的目的已不能实现，故原告要求确认合同解除的诉讼请求本院予以确认。根据温州市中级人民法院的执行通知，原告方应于3月5日前腾空房屋，现原、被告均确认原告于2月27日停止营业，故被告应退还自2月28日起的相应租金。但根据合同约定，原告每季应支付租金及物业管理费共计10.8万元，原告仅支付了10万元。现原告表示，对于1-3月物业管理费3000元不再要求被告返还，原告未支付的8,000元为房屋租金，原告仅要求被告返还3月份的租金2.7万元，此系原告对于自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。对于原告支付的押金，合同解除后，被告应于返还。对于开通煤气费2万元，被告同意返还，本院予以确认。根据原、被告签署的《补充协议书》，如原告经营餐厅的营运范围内出现产权纠纷，导致原告所经营餐厅无法正常营业的，则被告应赔偿原告装修设备费用及其他间接经济损失40万元，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为该协议系受胁迫签订，但并未提供证据予以佐证，被告的抗辩意见本院不予采纳。对于被告垫付的水电费12,500元，双方均同意在本案中一并处理，该款应在被告需给付的金额中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告徐文俊与被告王丙利就上海市大统路675、677号二楼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、被告王丙利应于本判决生效之日起十日内返还原告徐文俊租金2.7万元、押金3.5万元、煤气开通费2万元，共计8.2万元；三、被告王丙利应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐文俊损失40万元；四、原告徐文俊应于本判决生效之日起十日内支付被告王丙利水电费12,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4,325元(原告徐文俊已预缴)，由被告王丙利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  缪为军二〇一七年五月十八日书记员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。