广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初32002号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托代理人：罗翠娟、马竞，该所职员。被告：广州残疾者英语培训中心，住所地广州市南华西路敬和里18号。法定代表人：李小芹，校长。委托代理人：唐小梅，广东民道（广州）律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州残疾者英语培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗翠娟，被告的委托代理人唐小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋，建筑面积1974.3平方米，承租人为被告，租赁期限于2017年12月31日届满。根据合同法，对于原房屋租赁合同期限届满，合同双方形成不定期租赁关系，原告有权随时通知被告解除双方的不定期租赁关系。原告有权要求被告腾空，搬出上述房屋并将其还给原告。原告已于2019年7月26日向被告发出《关于缴交直管房占用费的通知》，通知被告缴纳自2018年1月1日的房屋占用费，并给予被告合理的搬迁期限，但被告不予理会，继续占用房屋。由于被告在租赁合同解除后至腾退交还房屋前，仍使用了涉案房屋，被告应按照涉案房屋广州市房屋租金参考价的租金计算标准49358元向原告支付房屋占用费。故起诉请求判令：1、解除原告与被告广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋的租赁关系；2、请求判令被告立即腾空并搬出广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋，并交还给原告；3、请求判令被告支付自2018年1月1日起至被告腾空退还涉案房屋之日止的房屋占用费（按照《广州市房屋租金参考价》海珠区南华西街其他区域办公用房租金参考价：2018、2019年租金计算标准为49358元/月).暂计算至2019年8月31日，被告房屋占用费共为574537元（其中，已收取被告租金至2019年7月31日，每月租金21717元），占用费计取原则上核减已缴纳的租金，房屋占用费为525179元；2019年8月1日至8月31日，房屋占用费为49358元）。4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告与被告之间租赁合同关系并未解除。双方属于不定期租赁关系，原告直接请求解除租赁关系，没有给予被告合理期限，属于滥用任意解除权。被告已经承租涉案房屋20多年，至今仍按期缴纳租金，并且被告租赁涉案场地后，投入大量的人力及财力，自筹资金建设一栋教学楼用于经营公益教育事业，增建的教学楼已经成为被告自筹的一部分。二、被告承租涉案房屋符合《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》中定向租赁的情形，本案租赁关系不应解除，应当继续履行。上述《通知》规定，因特殊情况不适宜公开招租的直管房非住宅，经市政府批准可直接定向租赁，租金标准按最新公布的商业用房租金参考价执行，符合该规定的，可实行定向租赁。1、被告为扩大公益教育事业的规模，在1995年10月取得合法投资许可、施工许可、规划许可手续后，加建的教学宿舍楼、残疾人使用电梯等，与原涉案租赁房屋构成添附，基于该情况的特殊性，若双方租赁关系被解除，被告合法权益将受到严重侵害，违背了公平原则。2、截至2019年10月，被告一共有教师十余名，最近一批全日制商务英语专科肢体残障和低视力学生18名，2020年春季全日制学生正在招生中。另外，收入用来支持公益教育事业的周末中小学课后辅导班22个，报读学生150名。加之被告在涉案房屋投入大量资金自建的教学楼、加装电梯，并购置大量的教学设备、无障碍设备、运输工具、其他设施设备，根据被告最新的审计被告，被告资产上达千万元。若租赁合同被解除，被告多名老师的就业将受到牵连，学生安置问题难以解决，不利于社会秩序的稳定。3、被告是一所非营利性、非政府性的民办公益学校。1993年，在海珠区政府、教育局领导的支持下，经原市教委审查，穗教社外字（1994）第003号文件正式批复同意被告申报，涉案场地的租赁也是相关政府部门批准而定向租赁使用。三、从社会经济稳定及合同法的立法目的出发，本案租赁合同不应解除。据公开报道，被告作为全国第一所为残疾人提供高等大专教育的英语学校，从事公益教育事业20多年，面向全国的残障青年招商，为残障学生提供了良好的学习氛围和承租环境。各大媒体都争相报道，被告存在的意义是特殊的，若租赁合同解除，被告可能无法继续从事公益教育事业，对于社会上残疾者这一特殊群体来说是巨大损失。四、被告已经足额支付租金，无需补缴租金。2018年1月1日之后的租金也是按照原租赁合同约定的21717元交纳，原告对此租金金额也从未提出异议。2019年7月25日，原告向被告发出《关于缴交直管房占用费的通知》，要求被告按照49358元每月标准缴纳租金，自2019年8月至今，被告也按照该要求，每月按该标准缴纳，期间原告通知被告无需再缴纳租金，被告仍然按约履行，从未间断缴纳租金。但原告起诉要求自2018年1月之后的租金也按49358元缴纳违反了之前双方租赁合同的约定。五、退一步讲，即使法院认为原告享有解除权，被告作为涉案房屋的原承租人，对涉案房屋有优先承租权。原告要求解除与被告的租赁关系，并已经启动公开招租工作，但是并没有列明或者通知被告作为优先承租权人进行招租，有权在同等条件下承租。鉴于原告按照市场价格进行对外招租，被告也愿意按照市场价格承租，在被告同时享有优先承租权的前提下，原租赁合同即使解除，之后也应当由被告继续优先承租。经审理查明：据2019年5月9日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，南华西路敬和里18号性质为公，产权来历为加建，接管自编号1号：4-5层，自编2号：1-5层，自编3号，自编4号共1382.0695平方米，层数5；处理日期2002年7月25日，房产字：结3198。南华西路敬和里18号性质为代，产权来历为淘汰重建，接管自编号1号：1-3层共761.4平方米，层数5；处理日期2002年7月25日，房产字：结3199。据2002年7月25日的2002年结字第3198号向海珠区房管局发出的《接管通知书》记载，南华西路敬和里18号产别为公产，产业来源为加建，房屋结构为框架五层，接管面积住宅1382.0695平方米，接管部位自编1号：4-5层，自编2号：1-5层，自编3号，自编4号。据2002年7月25日的2002年结字第3199号向海珠区房管局发出的《接管通知书》记载，南华西路敬和里18号产别为代管，产业来源为淘汰重建，房屋结构为框架五层，接管面积住宅761.4平方米，接管部位自编1号：1-3层。2016年1月11日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华西路敬和里18号全部部位作办公用途，建筑面积1974.3平方米；租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日止，月租金21717元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2019年7月25日，原告向被告邮寄《关于缴交直管房占用费的通知》，载明：经查原告与被告的合同于2017年12月31日租赁期限已届满，双方为不定期租赁关系，根据《广州市财政局关于印发的通知》（穗财规字【2016】1号）的规定，原告已启动涉案房屋公开招租工作，现通知被告正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系，原告将向被告收取自2018年1月1日起至完成公开招租新承租方签订租赁合同或被告交还房屋之日止的房屋占用费，按该地段租金参考价49358元/月收取，等。被告于2019年7月26日签收上述文件。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），区房屋安全和物业一所划入区住建局。据2018年5月17日的《民办学校办学许可证》记载，被告地址为海珠区南华西路敬和里18号，举办者为海珠区残疾人康复服务中心，学校类型为培训机构，办学内容为英语大专课程（非学历）培训、少儿英语、语文、数学培训，主管部门为海珠区教育局，有效期限从2018年5月17日至2023年6月2日。被告为证明其抗辩意见，提交了如下材料：1、1995年的广州市海珠区教育局证明及《退租房屋表》、《申请承租房屋申请表》；2、1995年5月1日被告与广州市海珠区房产公司洪德房管站签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》；3、致海珠区房管局缓调租金申请书、企业缓调公房租金申请表；证据1-3证明涉案房产指定的用途为学校，1995年8月，广州市海珠区教育局指定涉案房产定向租赁给残培中心使用，并提交了相关的申请表及签订了房屋租赁协议；4、1995年10月24日海房函（1995）25号广州市海珠区房地产管理局向海珠区规划分局发出的《关于敬和里18号无偿投资建房申请报建的函》，载明被告无偿投资在敬和里18号公房上兴建校舍的请求已获市房管局批准等；5、《广州市房地产管理局淘汰、复建、加层工程呈批表》；6、《投资许可证》，载明建设单位为被告，建设地址为南华西路敬和里18号、《广州市城市规划局海珠区规划分局报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；7、被告与案外人签订的《广州市建设工程施工合同》；4-7证明被告租赁涉案场地后，在原有一栋物业的基础上，投入人力及财力，自筹资金在租赁土地上增加建设一栋教学宿舍楼用于经营公益教育实业，加建的教学宿舍楼及残疾人使用的电梯，与原涉案租赁房屋构成添附，本案涉案《租赁合同》不应解除；8、员工花名册、残培学生情况、审计报告清产核资专项审计报告；等。原告表示对证据1-6、8无异议，证据7不予认可。诉讼中，原告表示：涉案房屋于1958年10月根据广州市房地产管理局经管房地产通知书接管，接管后一直为敬和里小学使用。1995年8月，敬和里小学解散并办理了退租手续，随后本案被告申请承租了涉案房屋并使用至今；被告自2019年8月-12月通过银行转账将49358元/月转入原告账户，摘要为房租，共246790元，对于被告强行转入的225073元（2019年8月49358元，其中21717元已入租金账户，剩余27641元,9-12月197432元）采取挂账处理，未入租金账户。本院认为：据2016年1月11日原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日止，月租金21717元。之后被告继续按合同约定租金标准向原告交租，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但应当给予一定的搬迁期限，故原告要求解除与被告之间的租赁关系符合法律规定，本院予以支持，结合本案情况，本院酌情给予被告三个月的搬迁期限。租赁关系自解除通知到达对方时解除，被告已于2019年7月26日签收原告发出的《关于缴交直管房占用费的通知》，该通知中明确原告通知被告正式解除租赁关系，要求被告按照49358元/月交纳占用费。故双方之间的租赁关系于2019年7月26日解除。原、被告明确被告按合同租金标准21717元支付至2019年7月，2019年8月-12月按49358元标准交租，可看出被告以其实际行动同意了原告主张的49358元/月的租金标准。但原告于2019年7月才发出解除合同的通知，原告要求被告从2018年1月1日起按49358元/月的标准缴纳房屋占用费并无依据，本院不予支持，被告应按每月49358元/月的标准，向原告支付自2020年1月起至实际交回房屋之日止的房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州市海珠区房屋安全和物业一所与被告广州残疾者英语培训中心关于广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋的租赁关系于2019年7月26日解除；二、被告在本判决生效之日起90日内搬出广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋，将上述房屋腾空交还给原告；三、被告按每月49358元/月的标准，向原告支付自2020年1月起至实际交回房屋之日止的房屋占用费；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9545元，由原告负担8724元，被告负担821元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  黄凤儿二〇二〇年三月十八日书 记 员  李敬钊吴越鸣