上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2293号原告(反诉被告)：郭亮，男，1988年8月15日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。被告(反诉原告)：王瑛，女，1974年7月5日生，汉族，住浙江省绍兴市。被告(反诉原告)：谭学文，男，1970年9月21日生，汉族，住浙江省。两被告共同委托诉讼代理人：何传彦，上海明伦律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)郭亮与被告(反诉原告，下称被告)王瑛、谭学文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭亮及其委托诉讼代理人汤春林、胡琼瑶、被告王瑛、谭学文及两被告共同委托诉讼代理人何传彦到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告郭亮向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中原、被告的买卖关系于2016年9月26日解除；2、判令被告返还原告已支付的定金10万元，并按照定金罚则赔偿原告15万元。事实和理由：原、被告双方于2016年8月21日在居间方上海志远房地产经纪有限公司的居间下，签署了关于上海市嘉定区高台路XXX号XXX室的《房地产买卖居间协议》，该协议对房屋买卖的价款，付款方式、签订网签合同、过户交房等均作了明确约定，并约定双方之间的买卖纠纷由不动产所在地法院管辖。该协议明确约定原告应于协议签订后15日内补足定金至15万元。签订协议当日，原告以现金方式支付定金2万元，并于8月22日先后通过银行转账支付被告定金5万元、3万元。原告又于2016年8月29日、8月30日、9月2日、9月3日多次以银行转账方式向被告指定账户支付剩余定金5万元，均被退款，后通过查询，原告得知系被告将该收款账户注销。原告多次联系被告要求支付定金，被告告知原告不想出售房屋了，可以赔偿原告违约金，原告不得已接受被告的解约要求，但双方对于违约金的金额及支付方式未能协商一致，故未签订解约协议。原告认为被告明确表示不愿履行合同，已构成根本违约，理应向原告承担违约责任。合同约定的定金是15万元，虽然被告实际收取了10万元，但剩余5万元原告已向被告汇付，是被告注销账户才导致未收取成功，故定金罚则应按15万元计算。被告王瑛、谭学文辩称，同意解除合同，不同意返还定金和赔偿。原告仅支付了10万元定金，是原告在被告一再督促下没有将交易进行下去，违约责任在原告不是被告。双方在协议中约定了2017年1月1日前签订买卖合同，被告按照诚信的原则在2016年11月16日书面发函给原告，要求原告至中介处签订买卖合同，而原告说不履行三方协议，原告以实际行为表明原告是恶意违约，故被告认为，交易无法交易下去的原因在于原告，故被告提出反诉请求，要求：1、判令解除双方于2016年8月21日签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令原告已支付被告的定金10万元按照定金罚则归被告所有。原告郭亮针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。双方的合同于2016年9月26日已经解除，所以只有要求法院确认解除，不存在判令解除问题；是被告在协议约定的签订买卖合同的期限之前，明确表示不卖房屋了，并与原告就违约金进行协商，是被告违约在先，原告并未违约，不应承担违约责任。双方在2016年9月26日已就解除协议达成一致，只是对于被告应给付的违约金未协商一致，之后一直到11月，双方一直在协商违约金事宜。之后被告又提出要履行之前的协议，是一个新的要约，不存在原告违约的事实。本院经审理查明如下事实：原、被告双方于2016年8月21日在上海志远房地产经纪有限公司的居间介绍下，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：原告向被告购买位于上海市嘉定区高台路XXX号XXX室房屋，总价款118.5万元；原告应于双方签订本协议后15日内补足定金至15万元(2016年8月22日24点前补足定金至10万元)；双方约定于2017年1月1日前签订买卖合同，买卖合同签订后，买卖合同与本协议的内容不一致的，以买卖合同的约定为准；若原告未能按照约定的时间签署买卖合同的，原告已支付被告的定金不予返还，若被告未能按照约定的时间签署买卖合同的，应向原告双倍返还定金；被告确认将房款支付至王瑛在中国银行绍兴迪荡支行的指定账户。上述协议签订后，原告于当日向被告支付定金2万元，于2016年8月22日向被告支付定金8万元。原告分别于2016年8月29日、8月30日、9月2日、9月3日多次以银行转账方式向被告指定的王瑛账户汇付剩余定金5万元，均未成功。经查，系被告王瑛于2016年8月底挂失并注销了该账户。原告郭亮与被告王瑛于2016年9月26日就被告提出解约的事宜进行协商，原告同意解约，双方对被告应给付原告的违约金的数额及支付方式进行了磋商，但未能达成一致。双方在2016年11月2日又对违约金的数额和支付方式通过微信进行了磋商，仍未能达成一致。2016年11月10日，被告方要求中介公司拟定与原告的解约协议，中介公司称因原告要通过法律途径解决，双方未签订解约协议。2017年1月16日，被告向原告发函，要求尽快签订买卖协议。2017年1月18日，原告回函称，因被告提出解除协议，双方签订的协议已经解除，仅就被告应支付的违约金未达成一致，其已走法律程序解决。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于被告在约定的签订房地产买卖合同的期限之前，向原告提出解约，双方于2016年9月26日对被告应给付原告的违约金的金额及给付方式进行磋商的行为，是否应视为对解除居间协议所涉的买卖关系达成一致。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同。被告在约定的履行期限之前，向原告明确表示不想继续履行合同，原告于2016年9月26日明确表示同意被告解约，双方于当日对于被告应给付的违约金进行了磋商。虽然双方未能对违约金的金额及给付方式达成一致，但对于解除买卖关系已经达成一致，且从双方之间直至当年11月初的关于违约金的持续磋商也可以看出，双方对于买卖关系的解除已经达成一致，故原告关于要求确认双方的买卖关系于2016年9月26日解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告提出要按原协议继续履行，是一个新要约，原告不同意按原协议履行不构成违约，被告要求原告承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。买卖关系因被告违约而解除，原告要求被告按照定金罚则双倍返还定金合法有据，但定金数额应以被告实际收取的10万元为准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告郭亮与被告王瑛、谭学文于2016年8月21日签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市嘉定区高台路XXX号XXX室房屋的买卖关系于2016年9月26日解除；二、被告王瑛、谭学文应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告郭亮定金人民币200,000元；三、驳回被告王瑛、谭学文的全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,050元，减半收取2,525元，由原告郭亮负担505元，被告王瑛、谭学文担2,020元。反诉受理费1,150元，由被告王瑛、谭学文负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年五月五日书记员  卜文茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。