荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8514号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：新丰县供销社驻广州购销部，住所地：广州市荔湾区宝华路存善南街8号。法定代表人：潘希标，经理。委托诉讼代理人：潘振平，男，系被告员工。委托诉讼代理人：钟世昌，广东知泓律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告新丰县供销社驻广州购销部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人黄启鸿，被告委托诉讼代理人潘振平、钟世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间就广州市荔湾区宝华路存善南街8号首层及二层前截房屋的不定期租赁关系；2.被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告；3.被告按照每月12206.9元的标准，向原告支付所欠租金共659172.6元（自2015年4月起，暂计至2019年9月止），并按照此标准向原告支付解除上址涉案房屋租赁关系后的房屋占用费，直至腾空该房屋交还原告之日止；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：荔湾区宝华路存善南街8号首层及二层前截房屋是原告的直管房屋，出租给被告作商业使用，出租面积161.79平方米，月租金12206.9元，租赁期限至2015年6月30日。租赁期满后，被告仍继续使用涉案房屋至今。被告自2014年10月起欠缴租金，原告曾经于2015年起诉被告要求足额缴付租金（2015穗荔法民三初字第247号案件），但被告拒绝执行该案的生效判决。2017年，原告就此向法院申请强制执行2014年10-12月租金差额和2015年1-3月的租金共约5.8万元（案号：2017粤0103执859号），但未能执缴其财产。期间被告依然强占房屋，拒绝交纳租金2018年9月，原告再次通过诉讼方式要求被告清缴欠租、清退房屋（案号：2018粤0103民初6927号），但被告均以各种理由推托。原被告之间就涉案房屋的租赁合同早已届满，双方未能就续租事宜达成一致协议，被告欠租并拒绝搬迁。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第一条第三款约定：承租人应该在每月第20日前缴交租金；第四条第一款第1项约定：承租人应该依时交纳租金，逾期3个月的，出租人有权终止合同并收回房屋，并有权追讨承租人拖欠的租金和违约金；同时，根据合同第二十一条第2项规定，对于租赁期届满出租方要求收回房屋的，承租人拒不交还，出租方要求承租人限期迁出和补交占用期的房屋占用费，并有权按占用费的100%追讨违约金。因此，被告的行为，已经违反了法律和合同规定，理应承担相应的法律责任。被告新丰县供销社驻广州购销部答辩：一、程序上，本案的原告没有诉讼主体资格，理由是：1.本案的出租人甲方是广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，委托广州市阳河物业管理有限公司进行租金收缴、修缮等管理服务。原告并非涉案合同的当事人，该合同约定的相关权利和义务与原告无关。2.原告未能提供任何证据证明其对涉案物业享受相应的权利，由此举证不能的法律后果由原告自行承担。本案应视为原告对涉案物业未享有相应的权利。3.根据被告提供的证据可以显示，涉案物业的产权人有五个分别是：陈淑贤、曾威、曾平、曾绍良、曾绍伦。上述五人各占五分之一，因此原告并非涉案物业的产权人，无权提起本案诉讼，如果法院认为原告能够提起诉讼，那么本案从程序上来说，本案应当依法追加上述五名产权作为当事人参与本案诉讼，否则将影响上述五人的合法权利，且程序违法，请法院对上述问题依法作出处理。二、从实体上来说，涉案房屋并非由原告所陈述的简单的租赁关系，本案涉及非常复杂的历史遗留问题。1982年开始由被告出资对涉案物业进行拆除重建，且相应的费用及建设均由被告承担及实施，涉案物业的房屋权属主体上是存在争议的。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造的房屋至事实行为成就时发生法律效力设立物权。由于本案涉及到由被告出资拆除重建的情况而且涉及到加建的事实，涉案物业原先是砖木结构一层半的房屋，后经过被告加建改为框架结构的四层楼房。涉案物业存在原先建筑面积以及加建面积如何处理的问题以及原涉案物业租户如何安排的问题，以及改建后的原房屋建筑面积，以及超过原建筑面积的其余面积应如何处理的问题。为此被告与荔湾区房地产管理局向阳管理站于1982年2月25日签订的协议书，该协议书的第二条提到涉案房屋其余部分由被告安排，该协议书体现被告当初同意出资建设涉案物业的主要初衷，是为了可以长期使用涉案物业，包含原面积及其余面积在内的建筑，而且在双方实际履行过程中向阳管理站也是兼顾被告出资建设的权益，确保被告能够使用涉案物业的情况下，通过签订所谓的租赁合同来根据当时的政策予以实施。双方签订的租赁合同仅仅是为了理顺政策规定而签订，并非单纯的租赁合同。法院审理的过程中应回归到本案的基础法律关系，也就是物权、使用权及当时经租政策相关历史背景进行处理，本案并非单纯租赁合同关系。根据协议书的约定被告对涉案房屋使用权、物权是不存在原告主张所谓解除。本案遵循当时历史背景及被告同意出资建设的出资目的进行公正判决。另外根据当时的私房改造的政策在1982年2月4日原国家城市建设总局曾经发布一个文件《关于私房改造遗留问题的处理意见的报告》，该报告明确提出私房改造属于经租的，是存在退还产权的问题。原告提供的租赁合同称涉案房屋是直管房，该说法与实际情况不符。涉案房屋是属于经租性质，并非直管，原告提供的直管房的租赁合同与房屋性质不相符。根据上述的私房改造政策，经租问题是不能够单方解除的，原告以直管房的性质主张权利，明显混淆了直管房的基础法律关系。另外本案并非被告故意不支付租金，而是因为出现地铁施工、物业毁损等实际情况导致涉案物业未能正常使用。根据被告与向阳房管站签订的协议书约定，租金的标准应当由合同双方协商确定，而且租金的评定应当按照被告的安排进行，本案当中被告已向向阳房管站以及涉案房屋主管部门及时提出涉案房屋不能正常使用的实际情况，并要求按照被告的安排重新调整租金的评定。按照公平合理、等价有偿的原则，按照能够正常使用的面积来评定租金。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局以及向阳管理站在2013年7月到2014年9月都能遵循实事求是的原则实际调处，将租金由合同约定的每月12206.9元的标准调处5015.6元，但因广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局以及向阳管理站的政府职权调整问题，原告于2014年12月30日以所谓的职权改革为由推翻了由被告与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局以及向阳管理站多年形成的合作关系，单方面一刀切，认为涉案物业仅仅是单纯的租赁关系，单方将被告与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局以及向阳管理站以实际行动达成将涉案物业按照被告的安排以及涉案房屋实际使用情况而达成的每月5015.6元的租金标准予以否认，并以此为由提起诉讼。本案是由于原告未尊重涉案物业客观的基础法律关系以及单方变更之前的合意而提起诉讼，有违诚实信用、等价有偿的原则，更与涉案房屋是经租性质及被告出资改建的历史背景不相符，被告并无过错，而原告提出解除不定期租赁关系没有合同依据。根据原告提供的租赁合同，该合同已于2015年6月30日已到期，到期后原告是否是涉案物业的权利人以及原告与被告之间的法律关系无法明确。根据1982年2月2日的协议书，被告有权对涉案物业进行自主安排，至于后续的法律关系应如何处理，应当由被告与涉案物业的权利方根据协议书的投资原则以及投资目的，进行客观公平地协商处理。因此原告的第一、二项的诉讼请求没有任何的法律依据。对于第三项诉讼请求，被告应当与涉案房屋的权利人自主协商处理，与原告无关。即使原告有权主张权利，也应当按照等价有偿、诚实信用的原则进行处理，原告无权单方推翻被告与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局达成每月5015.6元的租金标准。综上所述，原告的诉求没有任何法律依据，应予驳回。经审理查明，广州市荔湾区宝华路存善南街8号是原告的经租房产。2014年1月3日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区宝华路存善南街8号首层及二层前截（以下简称涉案房屋）出租给乙方作商业办公用途，建筑面积161.79平方米。租赁期限从2013年7月1日至2015年6月30日，租金每月12206.90元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金3个月，甲方有权终止合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担;本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效，等等。该《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2014年9月26日办理了房屋租赁登记备案。租赁合同签订后，被告使用涉案房屋至今。2014年12月30日，因涉案房屋租赁合同纠纷，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）向本院起诉，请求：1.解除市国土房管局与被告之间就广州市荔湾区宝华路存善南街8号地下及二楼前截房屋的租赁关系，并要求被告将该屋的使用权交还市国土房管局；2.被告按照每月12206.90元的标准，交付2014年10月至2014年12月的租金共36620.70元及交付2013年7月至2014年9月的租金差额共92822.7元（已扣除15046.8元），上述租金支付至交还涉案房屋使用权之日止。被告提起反诉，请求：市国土房管局赔偿被告因不能经营造成的经济损失共55171.6元（从2014年3月至2015年1月按每月租金5015.6元×11个月计算）。在该案中本院查明：合同期间被告按每月5015.60元的标准通过现金方式向市国土房管局交纳租金至2014年9月；并由市国土房管局向被告出具当月的发票。2014年10月至2014年12月期间，被告分别于2014年10月23日、12月10日、12月23日三次向市国土房管局提交申请报告，请求市国土房管局与地铁公司协商预留铺面门口和通道以及从2014年3月1日起免租或按原每月5015.60元收取租金至被告商铺可正常经营时止等。市国土房管局确认收到上述三份报告。因市国土房管局从2014年10月起未收取被告缴交的租金现金，被告于2014年11月27日及2014年12月19日分三次通过银行转账的方式按原月租5015.60元向市国土房管局交纳2014年10至12月份租金，市国土房管局确认收到被告转账的15046.8元，但认为该款项仅为被告补交的租金差额，等等。经审理，本院于2015年2月10日作出（2015）穗荔法民三初字第247号民事判决，判令：1.被告一次性向市国土房管局支付从2014年10月至12月未付的租金差额21573.90元，并从2015年1月起按月租12206.90元的标准每月向市国土房管局交纳租金至判决发生法律效力之日止；2.驳回市国土房管局的其他诉讼请求；3.驳回被告的全部反诉请求。（2015）穗荔法民三初字第247号民事判决书认为：根据合同约定租金每月12206.90元，但被告自2013年7月至2014年9月期间均是按每月5015.60元的标准交纳租金，市国土房管局亦收取了该时段的租金并出具发票且未就租金差额向被告主张过权利，视为双方对原合同的租金标准进行变更。对市国土房管局主张补交该期间租金差额不予支持。租赁期内，被告按照合同约定从2013年7月1日起每月以现金或银行转账的方式缴纳租金给原告，虽然从2014年10月开始未足额缴纳，但由于被告在2014年10月至2014年12月期间曾就租金问题向市国土房管局提出书面申请，市国土房管局对此并未予以明确答复，应视为双方对租金标准进行协商。因此，此段期间被告仍按原租金标准5015.6元交纳租金不构成违约，合同约定的解除合同的条件未成就。2015年3月25日，（2015）穗荔法民三初字第247号民事判决一审发生法律效力。广州市住房和城乡建设委员会就（2015）穗荔法民三初字第247号民事判决向本院申请强制执行，要求作为被执行人的被告支付2014年10月至12月的租金差额及支付2015年1月至3月租金共计58194.6元。本院以（2017）粤0103执859号立案执行，但未能执行到相关财产。2018年9月26日，原告向本院再次起诉被告，请求：1.解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系；2.被告及共同使用人腾空涉案房屋交还原告；3.被告按照每月12206.9元的标准，向原告清缴2015年4月至2018年8月的欠租共500482.9元。原告于2018年12月7日申请撤诉，本院作出（2018）粤0103民初6972号民事裁定，准予原告撤回起诉。2019年10月15日，本院在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋承租人、实际使用人向本院进行权利登记，但在期限内无相关主体进行登记和申请参加本案诉讼。另查明，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土房管局荔湾区分局涉及辖区内相关职责划入原告。庭审中，被告称涉案房屋后截部分88.44平方米的商铺从2014年开始空置，其没有占有使用；关于涉案房屋的使用情况，申请法院到现场调查取证，查明客观情况。本院认为，原被告之间签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。被告所提原告没有诉讼主体资格的意见，难以成立，本院不予采信。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2015年6月30日期限届满，原被告之间没有就涉案房屋续签合同，但被告仍使用涉案房屋,无证据显示原告对此提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，原被告在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，原告可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。而且自2015年4月起，被告没有向原告支付租金，已达到双方约定的出租人可以终止合同并收回房屋的条件。故对原告要求确认原被告之间不定期租赁关系解除，本院予以确认。双方租赁关系解除时间以原告所提（2018）粤0103民初6972号案起诉时间即2018年9月26日为准。被告关于涉案房屋存在历史问题及权属争议的抗辩意见不成立，本院不予支持。合同解除后，被告及其涉案房屋共同使用人应当及时腾空房屋交还原告；结合房屋使用的实际情况，本院给予被告60日的腾退期。同时，被告应当向原告支付所拖欠的涉案房屋租金，按照双方约定自2015年4月起至合同解除时均按照12206.9元/月标准支付。至于2018年9月27日至被告腾空交还房屋时的房屋占用费，原告参照合同标准12206.9元/月要求被告支付，理由成立，本院予以确认。被告有关双方关于租金标准调整的意见，缺乏依据，本院不予采信。关于庭审中被告要求追加陈淑贤、曾威、曾平、曾绍良、曾绍伦等人为本案当事人及申请法院现场调查取证问题。因涉案房屋属于原告管理的经租房，被告所提及的各产权人与本案合同关系并无关联，故对被告追加当事人的申请，本院不予接纳。就涉案房屋租金标准问题，生效判决对此已作出认定，而且房屋当下的现场情况与原告所主张的租金和使用费没有必然联系，故对于被告的现场勘查申请，本院亦不予接纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告新丰县供销社驻广州购销部就广州市荔湾区宝华路存善南街8号首层及二层前截的租赁关系于2018年9月26日解除；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告新丰县供销社驻广州购销部及共同使用人腾空广州市荔湾区宝华路存善南街8号首层及二层前截交还给原告广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告新丰县供销社驻广州购销部以12206.9元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付广州市荔湾区宝华路存善南街8号首层及二层前截自2015年4月至2018年9月26日止的未付租金；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告新丰县供销社驻广州购销部以12206.9元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付广州市荔湾区宝华路存善南街8号首层及二层前截自2018年9月27日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5532元，由被告新丰县供销社驻广州购销部负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年三月十七日书记员  魏冬菊陈宇婷