广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初13758号原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙），住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道三联村松源路2号A栋二楼，统一社会信用代码91440300MA5EDBLM39。法定代表人邓瑞仪。委托代理人陶丽，女，广东长燊律师事务所律师。委托代理人许峰，男，广东长燊律师事务所律师。委托代理人郑少卿，女，汉族，出生日期1964年11月21日，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系原告公司员工。被告陈慧慧，女，汉族，出生日期1980年5月4日，身份证住址：湖北省武冈市，委托代理人殷绪正，男，汉族，出生日期1974年9月26日，身份证住址：湖北省武冈市，系被告丈夫。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）的委托代理人陶丽、郑少卿，被告陈慧慧的委托代理人殷绪正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：深圳市天彩祥和投资有限公司于2013年12月8日与深圳市联和生实业发展有限公司签订《和生工业区整体房屋租赁合同》，约定由深圳市天彩祥和投资有限公司租得位于深圳市龙岗区三联社区三联和生工业园，租赁期限为2014年1月1日至2029年12月30日。2016年9月19日深圳市天彩祥和投资有限公司及其法定代表人江增祥共同出具《关于转让相关事项的声明》，称江增祥作为深圳市天彩祥和投资有限公司、深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）的法定代表人，负责深圳市天彩祥和玉石文化产业园的经营管理，声明如下：1、深圳市天彩祥和投资有限公司同意将《和生工业区整体房屋租赁合同》100%转让给深圳市明珠荔景物业管理有限公司；2、江增祥已于2016年9月9日将深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）转至深圳市明珠荔景物业管理有限公司；3、2016年9月1日前和生工业园经营管理的所有债权债务以及法律责任，由深圳市天彩祥和投资有限公司及法定代表人江增祥承担；4、2016年9月1日后和生工业园内的所有经营管理与深圳市天彩祥和投资有限公司、江增祥无关。深圳市联和生实业发展有限公司在该份声明上盖章并有人员签名。2017年5月5日，深圳市明珠荔景物业管理有限公司出具《关于承继的函》，称因经营需要，全权委托本案原告对和生工业园进行经营管理并自负盈亏，委托期限为2017年5月1日至2029年12月30日止，从2017年5月起原告负责支付和生工业园的所有租金及其他管理费用。深圳市联和生实业发展有限公司在该份函上盖章确认收到。2017年5月5日，深圳市联和生实业发展有限公司出具《关于和生工业园经营管理权的证明》，证明本案原告自2017年5月1日起接受深圳市明珠荔景物业管理有限公司的全权委托，对和生工业园进行经营管理并自负盈亏，委托期限为2017年5月1日起至2029年12月30日止。2019年5月10日，深圳市明珠荔景物业管理有限公司出具《授权委托书》，称深圳市明珠荔景物业管理有限公司为和生工业区整体房屋的合法承租人，并于2017年5月5日委托本案原告对和生工业区整体房屋自负盈亏进行管理。现委托本案原告以其自身的名义，对违反租赁合同约定的租户陈慧慧、吴景亮提起诉讼，以追讨包括但不限于前述租户拖欠的租金、水费、电费、管理费、违约金等费用，并诉请没收保证金。对本案原告在起诉陈慧慧、吴景亮过程中，以其自身名义参与的所有诉讼活动、签署的所有相关文件，深圳市明珠荔景物业管理有限公司均予以认可，由此产生的一切法律后果，深圳市明珠荔景物业管理有限公司均已清楚知悉并自愿承担。经查，深圳市联和生实业发展有限公司的股东为深圳市龙岗区布吉镇三联村禾沙坑经济合作社（持股85%）、郑雁雄等人。江增祥在2016年9月9日之前为深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）法定代表人，深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）在2016年9月9日之前的合伙人为江增祥、深圳市天彩祥和投资有限公司。原告未向本院提交涉案房屋建设工程规划许可证及房屋产权证书等证书。二、有无签订书面租赁合同：2016年4月27日，深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》一份，约定被告租得和生工业园商业楼七楼F7-02号房屋，租赁期限为2016年5月4日至2019年5月3日，租金为：第一、二年13095元/月，第三年14550元/月，管理费727.5元/月，履约保证金26190元，电费保证金1500元，管理费保证金1000元。三、租赁期限：如上述，深圳市天彩祥和投资有限公司与深圳市联和生实业发展有限公司约定的租赁期限为2014年1月1日至2029年12月30日；深圳市明珠荔景物业管理有限公司全部转受了《和生工业区整体房屋租赁合同》，租赁期限为2016年9月1日至2029年12月30日；本案原告接受深圳市明珠荔景物业管理有限公司全权委托期限为2017年5月1日起至2029年12月30日；深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）与被告之间约定的租赁期间为2016年5月4日至2018年5月3日。四、涉案房屋的占有、使用情况：原告称涉案房屋自2016年5月4日后即交付给被告使用，截止庭审之日，被告尚未将涉案场地返回给原告。被告对此不予确认，称因涉案场地存在漏水等情形，被告多次要求出租方及时有效修缮，但出租方未予处理，导致被告无法正常使用场地，故被告确有不缴纳租金的情形，但2018年2月5日出租方非法停水电，造成被告无法使用场地，最终被告所开设武馆倒闭，2018年5月出租方将涉案场地进行锁门，目前场地已经不在被告控制中。被告提交了以下证据：1、租赁场地现场照片、视频，用于证明原告已在2018年5月30日将租赁场地锁门、停水、停电，被告此后无法正常使用租赁场地；2、微信朋友圈截图，用于证明2019年3月原告员工在朋友圈发表出租涉案房屋的广告，说明被告早就没有使用涉案房屋；3、证人余某、王某、潘某的证言，用于证明被告在涉案租赁房屋内开办武馆，3名证人的子女在该武馆内培训，武馆自2016年5月始就存在数次停水、停电等情形，2018年2月初亦有停水、停电的情形。五、租金缴纳情况：原告主张被告自2017年12月始拒不缴纳租金。被告对原告所主张欠费金额不予确认，但未提交证据证明其实际已缴纳租金数额。原告提交的《劳动合同》、案外人童喜忠的平安银行账户历史交易明细、被告提交的银行转账记录等证据显示，案外人童喜忠自2017年6月始为原告公司员工，2018年4月13日，被告丈夫殷绪正向案外人童喜忠转账人民币22877.8元。原告称，转账系被告向原告指定员工账户支付租金所产生。被告确认转账用于支付房屋租金，但称收款人为个人，与原告无关，原告不是适格主体。原告提交了《保证书》1份，显示“殷绪正”在2017年4月26日书写《保证书》，称“三联村商业楼七层三联武道因消防问题引起营业停业、整顿、休整，现与贵物业协商，免除2016年8月、9月两月房租，剩余2017年4月、5月房租承诺在2017年5月10日交清。2016年11月、12月、2017年1月、2月、3月房租尽量在2017年5月30日交付。如有困难，保证在2017年6月10日全部交清，逾期甘愿受罚违约金。保证人殷绪正”。被告对《保证书》的真实性确认，称是出具给出租人的，但其不知道出租人是谁。六、涉案房屋有无返还：原告称，被告从没有表示过不再租赁涉案房屋，故双方租赁关系持续到《深圳市房屋租赁合同书》约定的期限2019年5月3日，此前一直由被告占用涉案房屋，被告应当支付租金至2019年5月3日。被告称，因原告停水、电，故自2018年2月5日，被告无法使用房屋，停水、电后无需支付房屋租金，被告未办理退房手续，但租赁双方一直在协商，出租房曾于2018年提起诉讼。被告提交的（2018）粤0307民初6707号民事裁定书、起诉状等证据显示，2018年4月8日深圳市明珠荔景物业管理有限公司向本院提起房屋租赁合同纠纷，诉讼请求为：1、判令解除其与本案被告之间的《深圳市房屋租赁合同书》；2、判令本案被告支付拖欠的租金72160元；3、判令本案被告支付拖欠的水电费、管理费5951元。2018年6月7日，因深圳市明珠荔景物业管理有限公司经合法传唤后无故不到庭参加庭审，本院作出（2018）粤0307民初6707号民事裁定书，裁定该案按撤回起诉处理。七、租赁保证金：《深圳市房屋租赁合同书》第九条约定：1、被告在合同签订后缴纳租赁保证金26190元；2、被告违约解除合同或被告违约致原告解除合同时，保证金不予退还。八、水电费、物业管理费等费用：《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》约定，租赁期间物业管理费为2.5元每平方米，每月物业管理费为727.5元。原告向本院提交抄表记录若干，用于证明被告所欠水电费金额，但抄表记录未有显示具体金额、计算标准，亦未有被告确认。九、违约责任：《补充协议》第十一条约定：被告逾期15日未足额交纳租金、拖欠租金以外的费用（包括水电、物业管理费用）累计在人民币2000元以上，出租人随时可以解除合同；第十二条约定：被告逾期支付租金、物业管理费、水费、电费等款项时，对于未支付的款项按日2‰承担逾期付款违约金；第十四条约定：被告在每月25号签仍未足额支付当月租金、物业管理费及上月水电费等，出租人及物业管理公司有权停止向被告提供一切服务，被告自行承担停止服务期间的损失。十、原告的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋占用费、水电费、管理费265041.4元（自2017年12月至2019年5月）；2、判令原告没收被告缴纳的保证金26190元；3、判令被告支付逾期付款违约金（自被告逾期付款之日起，以逾期付款金额为基数，每月按2%计算至被告实际付清之日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。十一、被告的答辩意见：不认可原告的诉讼请求。理由为：1、被告系与深圳市天彩祥和投资有限公司签订的租赁合同，原告不是合同相对方，诉讼主体不适格；2、就本案纠纷，人民法院已作出（2018）粤0307民初6707号民事裁定，原告系重复诉讼；3、原告提交的委托书，并未不包含诉讼；4、《授权委托书》系原告单方面制作，并无深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）的确认，且授权日期晚于被告签订租赁合同时间；5、房屋没有产权证书和合法的报建手续，消防安检也不达标，属于违规出租；6、2018年2月5日，出租方非法停水电，导致被告无法使用场地，损失惨重。2018年4月13日，被告以“免除停水停电期间所有租金和管理费，重新签订5年期的租赁合同”为前提，支付了22877.8元，但出租房收到款项后食言，一方面继续停水电，一方面向法院起诉，并在2018年5月30日将租赁场地上锁。出租方的各种违法行为，导致被告无法有效使用场地、损失惨重，故被告有理由拒不支付租金。判决结果本院认为，关于本案原告是否为适格当事人的问题，根据《和生工业区整体房屋租赁合同》、《关于转让相关事项的声明》、《关于承继的函》、《关于和生工业园经营管理权的证明》、《授权委托书》、《深圳市房屋租赁合同书》以及案外人童喜忠的平安银行账户历史交易明细、“殷绪正”出具的《保证书》等证据可知：2013年12月8日，深圳市天彩祥和投资有限公司从深圳市联和生实业发展有限公司处租得位于三联和生工业园；2016年4月27日，深圳市天彩祥和投资有限公司及其法定代理人江增祥合伙开办的深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，此后，被告租得本案租赁房屋；2016年9月1日后，在深圳市联和生实业发展有限公司知悉下，深圳市明珠荔景物业管理有限公司整体承继了《和生工业区整体房屋租赁合同》的权利义务，即深圳市天彩祥和投资有限公司将三联和生工业园整体转租给深圳市明珠荔景物业管理有限公司；2017年4月26日，“殷绪正”出具的《保证书》，承诺及时缴纳租金；2017年5月5日，在深圳市联和生实业发展有限公司知悉下，深圳市明珠荔景物业管理有限公司全权委托本案原告对三联和生工业园进行经营管理并自负盈亏；2018年4月13日，殷绪正向本案原告的员工童喜忠转账支付了房屋租金22877.8元；2019年5月10日，深圳市明珠荔景物业管理有限公司委托本案原告以其自身的名义，对陈慧慧、吴景亮等人提起诉讼。从以上可知，深圳市明珠荔景物业管理有限公司通过转租的方式，从深圳市联和生实业发展有限公司处租得三联和生工业园，并授权本案原告对工业园进行经营管理，并授权本案原告向被告陈慧慧、另案被告吴景亮等人就房屋租赁合同提起诉讼，故本案原告作为三联和生工业园整体承租人的受托人，就工业园内分租房屋的占有使用、处分等法律权益，有权向他人提起诉讼，故本案原告诉讼主体适格。涉案房产未取得合法产权证书及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，就涉案房产租赁事宜签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同。因租赁合同无效，故本案原告依据合同要求被告支付违约金以及不需要退还租赁保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，原告应当向承租人退还租赁保证金26190元。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告陈慧慧作为房屋实际占有使用人，应当按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费。关于房屋占有使用期间，根据证据及双方陈述可知，2017年12月起，租赁双方即因消防、未缴纳房租等产生纠纷，2018年4月深圳市明珠荔景物业管理有限公司向人民法院提起诉讼要求解除租赁合同。本院认为，深圳市明珠荔景物业管理有限公司已在2018年4月通过民事诉讼的方式，向被告发出解除租赁合同的通知，此后租赁双方均应及时采取措施应对，或协商解决纠纷或及时腾退房屋，避免损失扩大。但截至2019年5月3日，涉案房屋仍未腾退交接，可知租赁双方对于损失的扩大均存在过错，故本院认为，对于损失扩大部分，应由租赁双方各按50%的比例承担责任，2018年4月起诉后至2019年5月3日期间的房屋占有使用费用，由原、被告各自承担50%。此外，被告未提交证据证明其实际缴纳的房租数额，故本院对原告陈述的被告自2017年12月始未缴纳房屋租金的事实，予以采信，被告尚需缴纳2017年12月至2019年5月3日期间房屋占有使用费具体为【（2017年12月至2018年3月租金）+（2018年4月至2019年5月3日租金）÷2】，合计146227.5元【13095元/月×4个月+（13095元/月×1个月+14550元/月×12个月）÷2】。扣减被告已缴纳的租赁保证金，被告应支付2017年12月至2019年5月3日剩余房屋占有使用费为120037.5元（146227.5元-26190元）。关于原告主张的物业管理费，因原告在被告承租期间确有提供物业管理服务，故被告应当予以支付物业管理费，应付期间与上述房屋占有使用期间相同，为7638.75元【727.5元/月×（4个月+13个月÷2）】。关于原告主张的水电费，因原告未提交充分有效证据证明水电费实际产生数额，故证据不足，本院不予支持。关于被告辩称出租人存在违法行为，被告有理由拒不支付租金的意见，因按约缴纳租金系租赁法律关系中承租人的根本义务，故对被告该答辩意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈慧慧于本判决生效后10日内向原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）支付2017年12月至2019年5月3日剩余房屋占有使用费计人民币120037.5元；二、被告陈慧慧于本判决生效后10日内向原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）支付物业管理费计人民币7638.75元；三、驳回原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元（原告已预缴），由原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）承担1407元，由被告陈慧慧承担1427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年三月二十日书记员 戴思强