文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初10508号原告：赵红兵，男，1949年5月14日出生，汉族，住广州市天河区，原告：刘艳青，女，1970年4月15日出生，汉族，住广州市越秀区，两原告的共同委托诉讼代理人：唐高翔，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市海珠区英豪花园业主委员会，住所地广州市海珠区盈丰路英豪花园业委会。法定代表人：严桂梅，主任。委托诉讼代理人：邱琼文，业主委员会委员。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。原告赵红兵、刘艳青诉被告广州市海珠区英豪花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐高翔、被告的委托诉讼代理人邱琼文、谢海傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一方面，被告召开第二次业主大会，投票表决：“是否同意续聘广州市兰花物业管理公司”等七项议事内容并于2018年5月22日在小区公告该次会议的表决结果。由于被告组织的第二次业主大会投票是一次违反程序、涉嫌作假的投票，损害了业主的合法权益，侯海若等九位业主于2018年6月15日针对被告第二次业主大会的决定向广州市海珠区人民法院提起案号为(2018）粤0105民初6649号的民事诉讼，请求撤销该次会议的决定。直至目前为止，该案件二审尚在审理中，意即被告所作出的决定尚未生效。但被告在“是否同意续聘广州市兰花物业管理公司”的决定还未生效的情况下，于2018年12月1日便召开第三次业主大会投票选聘新的物业服务公司，并于2019年2月27日发布关于英豪花园第三次业主大会决定（[英业委2019-12号]）的公告，选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，并授权被告同该公司签订新物业服务合同，被告该行为严重侵害了原告作为业主的合法权益。另一方面，第三次业主大会投票结果没有达到“双过半”的要求。据表决结果显示，同意该决定的人数占总人数比例为46.16%，专有面积占总面积比例为48%，无论是人数还是专有面积二者均未达到50%，该决定并未通过，被告公告、执行该决定于法无据，严重损害了包括原告在内的广大业主的权益。另外，被告该次召开业主大会违反法定程序，未将选票送达给包括原告、南武小学、深圳市超鹏公司在内等业主，被告公告的第三次业主大会决定中显示面积为206989.12平方米，但据原告向房管部门查询的除抵押部分外的面积比公示的面积多11142.7912平方米，加上抵押部分的面积，被告在第三次业主大会中至少剥夺了一万多平方米业主的投票权和共同决定权；第三人业主大会的召开不符合议事规则规定的召开条件;业主放弃权利的前提应当是业主收到选票，而本案中被告并未将选票送达全部业主，也没有证据表明未投票的业主均是已收到选票的业主，不能适用从众原则。综上，被告召开第三次业主大会违反法定程序，被告未有效送达选票给全体业主，三家公司得票均未双过半，未能形成有效决议，故起诉请求：1、请求判令撤销第三次业主大会决定，请求撤销内容为：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，业主大会授权被告与该公司商议并签订新物业服务合同（2019年2月27日第三次业主大会决议的公告内容）；2、本案受理费由被告承担。被告辩称：第一、原告的诉讼请求缺乏事实法律依据，第二次业主大会的纠纷不会影响到第三次业主大会的召开，因为从第二次业主大会2018-6649号案生效判决来看，法院认可了第二次业主大会关于不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司的决议，该决议自作出之日起生效，不是法院判决生效之日起生效，因此该诉讼不影响第三次业主大会的开展。第二，英豪花园业委会召开第三次业主大会决议事项程序，投票规则均按照英豪花园议事规则开展，根据英豪花园议事规则第25条，业大会临时会议的召开只要具备四种情形之一即可开展，并非原告称的需要同时具备四种情形才能开展，本次业主大会临时会议的召开达到了百分之三十以上业主委员会委员的提议，具备了召开条件。关于投票规则第20条，业主放弃权利、不进行投票，其面积和人数计入投票的多数票，在第三次业主大会的召开公告中，被告应将表决内容和投票规则进行公示明确，在表决细则中被告也有明确投票规则，根据投票规则第4条第6项明确，该次投票最终决议采用从众原则，该次表决的规则与议事规则是一致的。关于投票计数问题，在第三次业主大会投票细则中也明确此次投票总人数为2736人，总面积为206989.1201平方米，住宅、商铺和车位面积均计算在内，南武小学没有计算在内，根据原告提交的材料，南武小学登记的权属人是海珠区教育局，是属于公建配套，取得产权证时间为2018年4月11日，经被告向街道咨询，公建配套部分不计入投票基数的。从表决事项看，第三次业主大会表决事项是委托物业服务公司，南武小学是公建配套，且与涉案小区的物业服务没有关联、没有物业服务合同关系，所以没有将南武小学计入选票的人数和面积。原告所称的超鹏公司等人的车位面积，已经计入总面积计算。关于送达问题，被告通过委派热心业主进行上门送达，上门送达数量大概几百份左右，还有通过微信公众号公告进行送达选票，在小区各大出入口、楼梯间、电梯间、业委会的临时办公场所对选票进行了张贴公告送达，对未直接送达的业主，在其房屋门口进行张贴选票的方式送达选票，且公告时间不少于7天。微信群、QQ群都有公告发布，在业委会的公告栏也进行了张贴，所以被告已经穷尽了所有的送达方式向小区所有业主送达了选票。如果两原告是居住在涉案小区，是应当知道业主大会召开情况的。经审理查明：原告刘艳青是海珠区盈丰路30号之一204房的权属人，该房屋的建筑面积为74.17平方米，登记时间为2014年10月28日。原告赵红兵是海珠区盈丰路166号101房的权属人，该房屋的建筑面积为41.37平方米，登记时间为2013年1月5日。据《英豪花园业主大会议事规则》记载，业主大会召开程序：（第五条）发布公告。业主大会召开会议前20日，业主委员会或召集人将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会。（第六条）征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名有效。（第七条）回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门、寄挂号信、其他法律法规认可的电子（网络）投票等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。（第八条）通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后5日内以书面形式在物业小区内公告。（投票规则）第二十条，业主如果放弃权利、不进行投票，该部分表决的人数和面积，计入已投票的多数票。(议事方式)第二十五条，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年3月开1次定期会议……有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（1）30%以上业主委员会提议……第二十六条，业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一上业主参加。第二十七条，业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱；（二）设专人派发、回收意见；（三）法律法规认可的电子（网络）投票；等。据《业主委员会备案回执》记载，广州市海珠区英豪花园首届业主委员会的任期为2017年6月15日起至2022年6月14日止。2018年8月2日，被告发布了《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》，内容为：英豪花园第二次业主大会均已完成投票、计票、异议处理及投票结果公示等一系列工作。投票结果于2018年7月3日至8月1日重新公示期间未收到业主的异议；经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告如下：1、不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司；2、在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内；3、同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式；4、同意授权业委会管理本小区公共利益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益、对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）；5、同意业委会登记本小区车位的所有权人的信息；6、同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7、同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业；以上决议将公示七天，至2018年8月8日止；公示结束后业委会将按照本次大会决议执行后续工作；等。2018年11月8日，被告发出《关于召开英豪花园第三次业主大会的通知》，主要内容为，经业委会讨论决定月2018年12月1日早上9时召开广州市海珠区英豪花园第三次业主大会；届时，将投票表决产生英豪花园物业服务采购项目的最终中标单位。并公布了会议召开形式、投票办法、投票具体细则和联系业委会委员方式。同日，被告发出《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》，其中公告了表决票填写注意事项、业主身份确认方式细则、委托细则、投票表决规则，其中投票表决规则载明：1、专有部分面积、业主人数按照《英豪花园业主大会议事规则》规定计算；地下防空洞、公共区域等空间不计入表决面积；2、同一业主有多处无物业的，人数按一人计算；专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行协商确定一名投票代表人；任何一名所有权人进行的投票，都代表该专有部分全部所有权人的决定；3、住宅共2495户，非住宅共776户；4、投票表决总人数2736人，总面积206989.1201平方米；5、如业主在表决前有交易过户等情况，以产权证明或者合同为准；6、业主大会决策投票按照面积和人数应达到双过半（专有部分面积过半和人数过半），投票最终决议将采用从众原则（按照未参与投票面积及人数计入多数票），经统计后获得双过半票数的选项形式决议；业主如不进行投票，该部分表决的面积和人数计入已投票的多数票。附件为海珠区英豪花园第三次业主大会表决票（样本）、英豪花园第三次业主大会表决投票委托书（样本）、英豪花园第三次业主大会表决投票委托书（仅限委托亲属）（样本）及该三样本下载的二维码。2018年11月18日，被告发出《关于修改英豪花园第三次业主大会议题的公告》，其中载明，经业委会讨论研究决定对议题内容进行修改，修改内容如下：原议题“您同意选聘以下哪个候选物业公司为海珠区英豪花园的物业服务公司”变更为“请在下列物业企业选项中勾选一家成为海珠区英豪花园的物业服务公司，并授权业委会与该投票选出的中标单位商议并签订新物业服务合同”。现将修改后的表决票重新公示。本公告将在小区显著位置公示10天，自2018年11月19日起至2018年11月28日止。该公告附件一为《海珠区英豪花园第三次业主大会表决票》。2019年1月18日，被告发出《英豪花园第三次业主大会表决票领取送达公告》，其中载明，英豪花园第三次业主大会会期是在2018年12月1日至2019年1月26日上午10时，业主会采取了在公告栏及各栋大堂张贴公告、微信公众号、微信群、QQ群、上门宣传扫楼等多种方式通知业主，但现在仍有部分业主无法及时参与表决并投票……业委会于公告之日起将未领取的选票派送至物业使用人或派送至物业使用区域；未能派送至物业使用人或者物业使用区域的，视为公告送达；等。当天，被告还发出《英豪花园第三次业主大会唱票、计票、监票人员报名通知》，邀请业主或业主亲属报名参与唱票、计票、监票工作。2019年1月28日，被告发出《关于英豪花园第三次业主大会表决结果的公告》反映，英豪花园第三次业主大会发放选票3271张，回收选票1703张，其中有效选票1701张，无效票2张（多于一个选项），废票2张（缺业主签名），按此统计本次大会参与投票面积及人数比例分别为58.03%和56.10%，达到投票面积及人数比例双过半要求，投票结果有效；根据《英豪花园第三次业主大会投票表决细则公告》第四条第6点规定：投票最终决议采用从众原则，即未参与投票面积及人数均计入多数票；由于上海永升物业管理有限公司在本次大会投票中得票最多，按上述规定未参与投票面积及人数均计入该公司。按此统计上海永升物业管理有限公司本次最终得票的面积及人数比例分别为89.91%和89.99%。本次大会表决结果公示如下：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。现将表决结果和表决票明细在小区内进行公示，公示期为2019年1月28日起至2019年2月26日止，共30天。公示期间如有业主对本人表决结果有异议的可向英豪花园业委会提出书面查验……如出现选票中表决意见与公示表决结果确实不一致的情况，业委会将于公示结束后更新表决结果并重新公示。附件为《英豪花园第三次业主大会投票情况统计表(2019.1.26)》[其中记载参与投票总计（排除废票）户数为52%、人数为56.10%、面积为120122.4352平方米]、《英豪花园第三次业主大会选票明细(2019.1.26)》。《英豪花园第三次业主大会选票明细(2019.1.26)》未反映盈丰路30号之一204房及盈丰路166号101房的投票情况。2019年2月27日，被告发出《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》，公布该次大会的最终决议：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。据被告提交的照片反映，被告方将《海珠区英豪花园第三次业主大会表决票》粘贴在部分房屋门口及车位上停放的车辆上。另查，《广州市不动产查册表》记载如下：            地址              建筑面积      （平方米）                  海珠区盈丰路10至30号（双）、22号之一、28号之一至之七、30号之一至之八，东晓南路1275至1299号（单）、1281号之一、1283号之一、1295号之一至1295号之九（除地下二层B262、B273房，地下一层B160、B172至B174房共6套外）              59894.839                  海珠区盈丰路32-60 （双号），56之1-之5，58之1-之5，60之1-之5，英豪一街39-47号（单号）（抵押部位除外）21306.52平方米；所扣除抵押部位：39号201-401，202-402，701-l101，702，805，902-1102，1005，41号101--1001，302，303，402,1103,1105，43号201，202，401-501，701，802-1002、1003，1103, 1105，45号201，202，401，402，501，701，1101，1102，1105，47号201，202，401，7Ol，901,1101房合计7159.3561平方米              28465.8761                  海珠区东晓南路英豪一街49-117（单号）              24150.0824                  海珠区盈丰路英豪二街1号，3号（除抵押部分外）7538.55平方米，所扣除抵押部位：1号101、501、701、801、803、901, 1001、1002、1102房、3号1103房合计1129.8183平方米              8668.3683                  海珠区盈丰路英豪二街5号，7号，9号，11号              21024.65                  海珠区盈丰路英豪三横街1-5号              11042.8225                  海珠区盈丰路英豪三横街6-10号              11024.886                  海珠区盈丰路124-178号（双），盈中路50-70号（双），英豪五横街1-19号（单）              56071.446                  海珠区盈中路72号（注：南武小学）              6078.1154                  合计              226421.0857      原告于2019年5月10日提起本案诉讼。本院认为:对于选票送达问题，被告表示其通过上门送达，公告送达、微信公众号发布等多种方式进行了送达。从被告提交的证据看，被告已做好投票的预告、发放选票、验票等通知，明确表达异议途径，基本符合相关法律法规的要求，故对原告原告主张未将选票有效送达给涉案小区业主的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，涉案小区第三次业主大会的决议项目应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告对该次大会统计的建筑物总面积提出异议，认为应以广州市不动产查册表查询的建筑面积226421.0857平方米为准。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。原告的该主张合法有理，本院予以采纳。即使按照上述建筑物总面积，对于该次业主大会决议项目的投票，已经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。因此，对原告要求撤销该次业主大会的决议项目的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵红兵、刘艳青的全部诉讼请求。本案受理费100元，由两原告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  欧桂馨二〇二〇年三月十日书 记 员  于悦姗何国卫