广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初18096号原告：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：黄治臣，职务总经理。委托代理人：梁亮，该公司员工。委托代理人：郑碧仪，该公司员工。被告：庄宇宏，男，1991年11月25日出生，汉族，住广东省普宁市，委托代理人:陆金平，湖北慧中律师事务所律师。原告广东珠江纺织博览中心有限公司诉被告庄宇宏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁亮，被告庄宇宏及其委托代理人陆金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告（承租人、乙方）与原告（出租方、甲方）就位于广州市海珠区瑞纺路2号201房自编20028号商铺出租给被告作商业使用事宜，签订了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》及《补充协议二》，租赁期限为十五年（即从2016年3月6日至2031年3月5日止）。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第六条第二款约定，乙方因自身原因需提前解除合同的，同意以全部租赁期限的租金及综合管理服务费用总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金。《珠江国际纺织城综合管理服务合同》第七条第四款约定，乙方因自身原因需提前解除合同的，按照双方签订的《租赁合同补充协议》的相关条款执行。合同签订后，被告接收并实际使用该商铺。2018年11月1日，被告要求提前解除租赁关系。2018年12月30日被告将商铺交还原告。被告提前解约违反了合同约定，导致原告利益受到损失，应承担违约责任。故起诉请求：1、被告向原告支付合同解除违约金688388.83元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、甲方（出租方）与乙方（承租方）于2015年12月3日签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、《补充协议二》，共四份房屋租赁合同及管理台同，因违反甲方公司章程和工商营业执照核准登记中的排除禁止经营项目的规定，自签订之日起就没有法律效力。甲方没有“市场经营管理、摊位出租管理权”。甲方的营业执照上经营范围中明确排除、禁止了甲方“市场经营管理、摊位出租管理权”（仅限分支机构经营），该分支机构是“广东珠江纺织博览中心有限公司市场经营管理分公司”，该分公司营业执照上的经营范围，有市场经营管理、摊位出租权。也就说明该分公司享有上述专有权，由于甲方不享有上述的相应的民事权利能力，因此甲方与乙方签订的四份房屋租赁合同、管理服务合同等全部无效。二、合同法解释一第十条规定：当事人超越经营范围签订的合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营，特许经营，以及法律、行政法规禁止经营的规定除外。本案中，甲方在公司章程、营业执照中，已经明确排除、禁止自己享有的“市场经营管理权、摊位出租权”，而甲方的营业执照是工商行政管理部门依照《中华人民共和国公司登记管理条例》依法核准登记的，在其经营范围中，也明确禁止甲方享有上述权利，甲方与乙方签订上述四份合同协议，属于甲方对公司章程、行政法规禁止规范的违反，因此甲方与乙方签订的上述四份合同协议自始无效。综上所述，请法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：海珠区瑞纺路2号201房的权利人是原告，该房屋的用途为商业，建筑面积为7560.91平方米。2015年12月3日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订（2015）珠纺租合第2667号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区瑞纺路2号201房自编20028号商铺出租给乙方作商业用途使用，租赁面积约92.45平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2016年3月6日至2017年9月5日月租金为0元，2017年9月6日至2018年3月5日月租金为4160元，2018年3月6日至2018年9月5日月租金为0元，2018年9月6日至2019年3月5日月租金为4160元……，租赁期限为十五年，租金标准及交付方式按第八条约定执行；乙方向甲方交纳49923元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；甲方应不迟于2016年3月6日向乙方交付商铺；租金标准：该商铺租金按套按年计算，2016年3月6日至2017年9月5日租金为0元，2017年9月6日至2018年3月5日租金为24962元，2018年3月6日至2018年9月5日租金为0元，2018年9月6日至2019年3月5日租金为24962元，2019年3月6日至2019年6月5日租金为0元，2019年6月6日至2020年3月5日租金为37442元……，租赁期限内租金总额为1188112元；前三个租赁年度的租金，在签订本合同当日付清，其余租赁年度的租金按年支付，乙方应在当年租赁年度期满前15日内付清下一个租赁年度的租金；等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订（2015）珠纺综管合第2667号《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，约定由乙方承租珠江国际纺织城项目贰层自编20028号物业；甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费；本合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致；综合管理服务费标准：该物业综合管理服务费按套按年计算，2016年3月6日至2017年9月5日租金为0元，2017年9月6日至2018年3月5日租金为24962元，2018年3月6日至2018年9月5日租金为0元，2018年9月6日至2019年3月5日租金为24962元，2019年3月6日至2019年6月5日租金为0元，2019年6月6日至2020年3月5日租金为37442元……，租赁期限内综合管理服务费总额为1188112元；前三个租赁年度的综合管理服务费，在签订本合同当日付清，其余租赁年度的综合管理服务费按年支付，乙方应在当年租赁年度期满前15日内付清下一个租赁年度的综合管理服务费；乙方在签署本合同当日，应支付49923元作为综合管理履约金；本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》互为不可或缺之组成部分，如任何一方解除或者终止本合同或《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中的任何一份，则视为该方同时解除或终止该三份合同、协议及相关文件；等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订（2015）珠纺租合补第2667号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：甲方同时为乙方承租该物业提供综合管理服务，签订本补充协议的同时，甲乙双方同时签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，乙方按《综合管理服务合同》约定向甲方支付综合管理服务费；乙方未按本合同约定时间交纳租金、综合管理服务费、补足履约保证金、综合管理履约金或其他应付款项，逾期超过15日的，乙方应以本合同约定的全部租赁期限的租金及综合管理服务费用总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、项目造成的损失，甲方有权单方解除本合同及相关合同文件；乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知甲方，乙方同意以本补充协议约定的全部租赁期限内租金及综合管理服务费总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金；乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金及综合管理服务费在扣除应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金及综合管理服务费无论承租时间长短，均按整月计算；月租金及月综合管理服务费计算方式：月租金=租金总额÷租赁期限÷12个月；月综合管理服务费=综合管理服务费总额÷租赁期限÷12个月；《租赁合同》、《综合管理服务合同》与本补充协议相抵触的内容以本补充协议为准；等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议二》，约定双方签订了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》及《珠江国际纺织城综合管理服务合同》（以下统称原合同），鉴于原合同约定租赁期内租金及综合管理服务费总额为2376224元，乙方应在签订原合同之日支付（前三年）首期租金和综合管理服务费共计99848元，支付租金履约保证金49923元、综合管理履约金49923元，经双方协商一致，就更改该商铺租金支付方式及免租期等事宜签订本补充协议：该商铺在租赁期内的租金及综合管理服务费总额不变；乙方于签订本协议之日支付首期款100000元，该首期款含预缴前三年的租金和综合管理服务费；若有剩余首期款，则转为租金履约保证金，剩余首期款不足以支付租金履约保证金的，乙方需在第三个租赁年度期满前15日内补足；若首期款支付完前三年租金和综合管理服务费及租金履约保证金还有剩余款项的，则转为综合管理履约金，剩余首期款不足以支付综合管理履约金的，乙方需在第三个租赁年度期满前15日内补足；经合计，乙方应在第三个租赁年度期满前15日内补足租金履约保证金49847元、综合管理履约金49847元；免租期为36个月，自物业交付日起算，第1年免租，第2-3年每年免租六个月，第4-7年每年免租三个月；若乙方未能按时足额履行上述付款约定，则甲方有权没收乙方已交的全部款项，乙方需按照原合同的约定承担违约责任，且甲方有权解除原合同及本补充协议；本补充协议与原合同约定不一致之处，以本补充协议的约定为准，本补充协议未约定事项仍按原合同的约定执行；等。2015年12月18日，被告签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认案涉商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。2018年11月1日，被告向原告提交退铺申请，载明“本人承租珠江国际纺织城2层B区20028档，因本人原因现申请退铺。”2018年12月30日，被告在一份《珠江国际纺织城退铺验收记录表》中签字。双方当事人确认被告于2018年12月30日交回案涉商铺。2019年4月24日，原告向被告邮寄《关于支付违约金的通知》，主要内容为：根据《租赁合同补充协议》的约定，被告提前解除合同的，应按租赁文件约定的全部租赁期限内的租金及综合管理服务费总额的30%向其支付违约金，请被告于2019年4月29日支付全部租赁期限的租金及综合管理服务费用总额的30%违约金712867元。被告收到该邮件。诉讼中，双方当事人确认：被告已支付首期款100000元，案涉商铺计至2018年12月30日的租金和综合管理服务费为81594.58元，被告支付的首期款100000元扣除上述款项后余款18405.42元转为租金履约保证金。原告于2019年7月25日提起本案诉讼。原告表示其按合同剩余未履行期间的应收租金及综合管理服务费2294629.42元的30%向被告主张违约金688388.83元。被告表示原告主张的违约金过高，其没有造成原告的损失。另查，原告经营范围包括销售百货，五金、交电、化工（不含危险化学品），纺织、针织品，日用杂货，电子计算机及配件，建筑材料，工业生产资料（不含小汽车及危险化学品）；房地产开发；开办广州市海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段自编GJ1至GJ4栋首层至六层的广州珠江国际纺织城市场，市场经营管理、摊位出租管理（仅限分支机构经营活动）。本院认为：原告是案涉商铺的产权人，依法对案涉商铺享有占有、使用、收益及处分的权利。原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》及《补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告基于产权人的身份出租房屋，不属于违反国家限制经营、特许经营及法律、行政法规禁止经营的范围，故被告辩称上述合同无效的意见，本院不予采纳。上述合同系作为一个整体对出租人、承租人权利义务作出约定，综合管理服务费是被告取得案涉商铺租赁权需要支付的对价之一，故本院认定综合管理服务费属于租金的一部分。案涉商铺的租赁期限为十五年，被告于2015年12月18日接收商铺，2018年11月1日申请退铺，2018年12月30日交回商铺，故双方的租赁关系事实上于2018年12月30日解除。被告在租赁期限内提前解除合同，应承担相应的违约责任。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》约定，乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知甲方，乙方同意以本补充协议约定的全部租赁期限内租金及综合管理服务费总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金。鉴于双方对同一事由约定解约违约金及没收租金履约保证金、综合管理履约金，两者在功能上存在重叠，有双重惩罚之嫌，结合被告已依约提前通知，原告收回商铺后对商铺享有完整物权，本院认为以租金履约保证金、综合管理履约金数额作为违约金数额较为公平。双方在《补充协议二》中约定被告应交租金履约保证金49847元、综合管理履约金49847元，现双方确认被告支付的首期款100000元扣除计至2018年12月30日的租金和综合管理服务费后，余额18405.42元转为租金履约保证金，故被告还应支付违约金81288.58元（49847元+49847元-18405.42元）。对于原告诉请金额中超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十条的规定，判决如下：一、被告庄宇宏在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江纺织博览中心有限公司支付合同解除违约金81288.58元；二、驳回原告广东珠江纺织博览中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10684元，由原告广东珠江纺织博览中心有限公司负担9422元，被告庄宇宏负担1262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  谢沛丽人民陪审员  钟永华二〇二〇年三月十六日书 记 员  余胜男幸妙倩