山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终534号 上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行。住所地：山东省淄博市临淄区桓公路9号。统一社会信用代码：91370305864132027C。 负责人：张家鹏，行长。 委托诉讼代理人：刘家栋，男，1974年9月8日出生，汉族，该行职工，现住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：**，山东名震律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：边洪福，男，1980年12月18日出生，汉族，现住山东省淄博市临淄区。 原审被告：山东绿茵置业发展有限公司。住所地：山东省淄博市临淄区临淄大道698号。统一社会会信用代码：913703057861158376。 法定代表人：赵倩，经理。 委托诉讼代理人：赵明芝，女，1973年3月27日出生，汉族，该公司职工，现住山东省淄博市临淄区。 原审第三人：淄博捷虹化工有限公司。住所地：山东省淄博市临淄区临淄大道698号。统一社会会信用代码：913703057657600523。 法定代表人：安丽华，经理。 上诉人中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行因与被上诉人边洪福、原审被告山东绿茵置业发展有限公司、原审第三人淄博捷虹化工有限公司确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行上诉请求：1、撤销一审判决，确认我行与山东绿茵置业有限公司签订的抵押合同有效，驳回边洪福的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由边洪福承担。事实和理由：1、我行系合法取得涉案房屋的抵押权，没有违反任何法律规定，且已依法办理了抵押登记；2、边洪福虽与山东绿茵置业公司签订了《商品房买卖合同》而合法占有涉案房屋，但双方对于合同履行存在争议，且由于边洪福怠于行使权利造成涉案房屋未登记在其名下，因此，不能认定边洪福享有涉案房屋的所有权；3、依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百八十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，边洪福与山东绿茵置业公司之间合同约定效力不能对抗物权登记效力。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请二审法院在查明本案事实，依法做出公正裁决。 边洪福辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 山东绿茵置业发展有限公司、淄博捷虹化工有限公司未作陈述。 边洪福向一审法院起诉请求：确认山东绿茵置业公司与中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行签订的关于临淄区绿茵花园6号楼1单元14层西户的房屋抵押合同无效（合同编号：0160300061-2015年临淄（抵）字0178号）。 一审法院认定事实：2010年3月10日，边洪福与山东绿茵置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定山东绿茵置业公司将临淄区绿茵花园8号楼（边洪福居住后楼号改为6号）1单元1402室房屋出售给边洪福；该商品房总价款为人民币219947.00元；付款方式为一次性付款，在签订商品房合同的当日付清全部价款。房屋交付期限为：出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，由出卖人、设计、监理、施工四家单位验收合格后的商品房交付买受人使用。合同签订后，边洪福向山东绿茵置业公司支付了全部房款，山东绿茵置业公司于2010年4月份将案涉房屋交付给边洪福。自涉案房屋交付至今，一直由边洪福居住使用。2012年1月9日，山东绿茵置业公司在房屋权属登记部门对案涉房屋办理了产权登记，将案涉房屋登记在山东省绿茵置业公司名下，山东绿茵置业公司至今未将案涉房屋产权变更登记在边洪福名下。 2015年9月10日，中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行与山东绿茵置业公司签订《最高额抵押合同》一份，合同编号为：0160300061-2015年临淄（抵）字0178号。约定淄博捷虹化工有限公司向中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行贷款，由山东绿茵置业公司提供案涉房产及其他房产作为抵押担保。山东绿茵置业公司与中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行签订《最高额抵押合同》后，到淄博市房产管理局、淄博市国土资源局办理了案涉房屋的抵押登记。 一审法院认为，山东绿茵置业公司与边洪福于2010年3月10日签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给边洪福，边洪福按合同约定支付购房全款后，山东绿茵置业公司于2010年4月份将案涉房屋交付给边洪福居住使用至今，故涉案房屋的实际所有人应认定为边洪福。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十三条规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”山东绿茵置业公司与中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行于2015年9月10日在案涉房屋上设立抵押的行为损害了边洪福的权益，中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行也不存在善意取得抵押权的情形。根据相关法律规定，结合本案实际情况，对于2015年9月10日中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行与山东绿茵置业公司签订《最高额抵押合同》，边洪福要求对其中涉及边洪福购买的案涉房屋（临淄区绿茵花园6号楼1单元14层西户）的抵押确认无效的诉讼请求，证据充分，于法有据，予以支持。对于各被告要求驳回边洪福诉讼请求的抗辩主张，证据不足，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十三条之规定，判决：确认中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行与山东绿茵置业发展有限公司于2015年9月10日签订的《最高额抵押合同》中涉及边洪福所购买案涉房屋（临淄区绿茵花园6号楼1单元14层西户）的抵押无效。案件受理费50.00元，由山东绿茵置业发展有限公司、中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行负担。 二审中，当事人没有提交新证据，查明事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行与山东绿茵置业发展有限公司签订的《最高额抵押合同》中涉及涉案房屋的部分是否有效。 1、依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从该规定看，不动产物权的变更、转让必须经产权登记方能发生法律效力，未经登记的，则不发生产权变动的效力。本案中，涉案房屋并未办理产权变更登记，仍登记在山东绿茵置业公司名下，即使边洪福已缴纳全部房款并已实际占有涉案房屋，但由于涉案房屋的产权并未发生登记转移，也不能认定其享有涉案房屋的产权。一审判决认定边洪福系涉案房屋的实际所有人不当，本院予以更正。至于边洪福对诉争房屋享有的其他权利与抵押权冲突问题，可另行处理。 2、在涉案房屋产权并未发生转移情况下，并不存在“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的”情形，一审判决据此认定涉案抵押合同无效，明显不当，本院予以更正。 3、边洪福主张中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行系在明知涉案房屋已出售并有人居住情况下与山东绿茵置业公司签订《最高额抵押合同》，但并未提供证据予以证实。其关于《最高额抵押合同》双方存在恶意串通，损害其利益的主张，证据不足，不能予以确认。 4、在边洪福不能证实涉案《最高额抵押合同》存在其他无效情形的情况下，对其关于确认该合同无效的主张，不应予以支持。 综上所述，中国工商银行股份有限公司淄博临淄支行的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市临淄区人民法院（2019）鲁0305民初2871号民事判决。 二、驳回边洪福的诉讼请求。 一审案件受理费50.00元，二审案件受理费100.00元，由边洪福负担。 本判决为终审判决。 审判长  王忠熙 审判员  苏坤明 审判员  王 鹏 二〇二〇年三月十七日 书记员  尹衍羚