辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终626号上诉人（原审被告)：大连荣胜房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区皮口街道新海社区1-3-343号。统一社会信用代码91210282787334919F。法定代表人：陈本钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：范纪晖，辽宁莲城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于临安，男，1956年12月4日生，汉族，无业，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：董彩萍（于临安妻子），女，1957年12月18日生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。上诉人大连荣胜房地产开发有限公司（以下简称“荣胜公司”）因与被上诉人于临安房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣胜公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）中“城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书说明”,明确该《安置协议》系产权调换协议,即拆迁人用自己建造或者购买的房屋与被拆迁人进行房屋产权调换,并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为。因此,根据该《安置协议》的性质,上诉人应向被上诉人交付相应面积的房屋,上诉人目前有足够的房屋供被上诉人选择,且双方在《回迁定位表》和《回迁定位协议》中仅仅确定了一套公建:公建8(14-8号公建),被上诉人放弃14-7号公建的原因是不愿意支付地下室面积的差价款,被上诉人既然放弃了14-7号公建,上诉人就有权处置14-7号公建,否则会给上诉人造成极大的损失。因此上诉人将14-7号公建出售给案外人于波不存在任何违约行为。一审法院在上诉人有足够面积的公建给被上诉人选择的前提下判决上诉人支付被上诉人房屋差价款没有法律依据。二、上诉人无需再向被上诉人支付拆迁安置补偿费,理由是上诉人在被上诉人动迁时已经于2013年10月21日一次性支付了被上诉人65万元（包括动迁补偿费、安置费和面积差价费）。2014年7月上诉人已经通知所有回迁户案涉楼盘可以办理相关回迁事宜,可以入住,上诉人也不可能不通知被上诉人,因为被上诉人的原因拖延到2015年10月才签署了《回迁定位表》和《回迁定位协议》。三、地下部分并非上诉人擅自增建,如果案涉小区不建地下室根本无法做防水、管道等设施,因此地下部分是在建楼过程中自然形成的,因此公建8（14-8号公建）的面积为地上179.26㎡,地下89.63㎡,根据双方签订的《安置协议》第九条补充条款第1条“回迁房屋面积按建筑面积计算”,被上诉人在签署《回迁定位表》和《回迁定位协议》时,双方已明确了回迁的14-8公建的地上及地下的面积,代表被上诉人已经接受了回迁公建含地下部分,且地下室有价值也是不争的事实,剩余面积应当另行选择一套面积相当的公建。于临安辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。于临安向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签署的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁协议补充条款》有效，并判令被告继续履行该协议，向原告交付位于大连市普兰店区（面积约180平方米）及14-7号（面积约170平方米）的两套房屋和车位一个，并为原告办理上述房屋及车位的产权登记手续；2.判令如被告不能按照协议约定交付房屋及车位，则按照约定交付的总面积（房屋面积为350平方米，车位面积约8平方米），以每平方米13000元价格赔偿原告损失4654000元；3.判令被告支付原告搬迁安置费450000元；4.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月18日，原（乙方）、被告（甲方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》（非租赁房屋产权调换），协议第二条乙方房屋的基本情况约定：房屋坐落于普市，《房屋所有权证》编号：0050192号，建筑面积182.79平方米，使用面积（空）平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为商业网点。第三条拆迁补偿金额：甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、住宅房屋的货币补偿金额（空）。2、未到期的临时建筑补偿金额（空）。3、住宅搬迁补助费：搬迁、回迁合计：1000元人民币。4、搬迁安置费：从搬迁交钥匙日开始到下达回迁通知为止每年5万元人民币，如回迁超过24个月拆迁方加付100%，即每年10万元人民币，回迁时一次性结算。金额总计（空）。二、非住宅房屋（详见附件一非住宅补（偿）助费明细表）。第四条产权调换房屋：甲方将坐落于隆海大厦附近的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点。第六条乙方搬迁及产权调换房屋交付时间：乙方保证在2013年10月18日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2015年10月19日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第九条补充条款约定：1、回迁房屋面积按建筑面积计算；2、回迁房屋不少于回迁房屋面积，如果有差按销售价每平方米壹万叁仟元人民币计算，要在2014年底前付清；3、回迁楼房选定时，按所有拆迁协议牌号顺序认定；……5、乙方产权房182.79平方米，甲方给365.58平方米，不包括共用的电梯、楼梯所占的面积；6、甲方要在2015年底给乙方房照，必须乙方名。原、被告在当日又达成《拆迁协议补充条款》约定:……7、乙方腾空房必须保证门窗及其他设施完整，水电等要经有关部门拆除并结清费用；8、乙方回迁到普临购物广场北8#楼正向东第1号（面积约180平方米）和第2号门面房（面积约170平方米）回迁房照由甲方负责办理；9、回迁房所有税费及其他一切费用（包括新增面积税）均由甲方承担；10、回迁房跃层、大白、地砖、楼梯由甲方负责；11、甲方给乙方车位一个；12、甲方在乙方腾出房交钥匙即必须一次性付给乙方经济损失费肆拾万元正；13、甲方安排乙方先到普临购物广场东门边（南）第一个网点使用面积约80㎡、使用期为10年，并允许转让，等回迁房建好后乙方必须以相同的面积给甲方使用（到乙方合同期满），如乙方房屋面积多于甲方面积、甲方必须按市场出租的价钱把多面积的出租款付给乙方（双方交换使用的房屋不准开饮食行业），如乙方在房屋交换使用期不满的情况下要求把房屋再交换过来，甲方必须无条件答应乙方的要求（提前通知），被告在《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁协议补充条款》甲方处加盖公章，原告在《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁协议补充条款》乙方处签字按手印。2013年10月21日，被告按照《拆迁协议补充条款》的约定，向原告支付拆迁补偿费、安置费、面积差价费共计65万元。2015年10月12日，原、被告签订了《回迁定位协议》以及《回迁定位表》，《回迁定位协议》中约定:甲（被告）、乙（原告）双方依据2013年10月18日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，按照签订协议顺序，谁先签订协议谁先选房或抓阄对乙方进行回迁定位。甲方现按此顺序选号安排乙方选房。经乙方确认自选新海街北段14（8）号楼公建8房为乙方回迁安置房。(现图纸建筑面积为179.26平方米，地下89.63平方米、余面积96.69平方米，以房产部门审核的面积为准)乙方凭此合同择日按回迁方案办理回迁安置手续。被告荣胜公司在甲方处盖章，原告在乙方处签字按手印。原、被告同日签订《回迁定位表》，明确了回迁地址为普临小区，14#号公建8，回迁面积179.26（地下另计）。庭审中，原、被告均认可被告需向原告交付的车位系地上车位。另查，皮口镇海港路小区1#-9#楼竣工验收合格时间为2016年12月16日。庭审中，一审法院给予原、被告一定的调解时间，但原、被告关于回迁其他公建或商品房仍不能达成一致意见，故被告申请对案涉14-8号公建的地下室价值进行鉴定，鉴定机构因该地下室面积不在规划面积内，无法评估市场价值而退鉴。经一审法院释明，被告不申请对案涉地下室的成本价值进行鉴定，且在一审法院规定的时间内亦未提供该地下室成本价值的证据材料。再查，2018年8月24日，被告与案外人于波在大连市中级人民法院达成（2018）辽02民终4890号民事调解，被告同意将案涉14-7号公建作为案外人于波的安置房屋。2018年12月10日，原告申请诉讼保全，一审法院于2018年12月10日作出（2018）辽0214民初6447号民事裁定书，查封了被告名下案涉的14-7号公建和14-8号公建。案外人于波向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2019年3月18日作出（2019）辽0214执异55号执行裁定书，裁定中止对位于大连市普兰店区皮口街道新海街北段14-7号（面积为164.18平方米）房屋的执行。于临安未对该执行异议书提出执行异议之诉。后一审法院于2019年4月18日作出（2018）辽0214民初6447号之一民事裁定书，解除了对位于大连市普兰店区皮口街道新海街北段14-7号（面积为164.18平方米）房屋的查封。一审法院认为，本案中，原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于被告是否存在擅自将置换房屋中的14-7号公建出售给案外人一节，虽然《回迁定位表》中定位的房屋仅为14-8号公建，但是根据原告提供的录音证据及本案的庭审，原、被告之间一直未能完成回迁安置的最主要原因是案涉公建均存在较大的地下室面积，且该《回迁定位协议》中关于回迁房屋是否存在地下室及地下室的价格均未有约定，双方关于地下室部分一直未能达成一致意见，原告一直因案涉公建的交付问题与被告协商，原告在一审法院作出中止对案涉14-7号公建查封的执行裁定后，本案原告于临安虽未向一审法院提出执行异议之诉，仅能证明原告认可案涉14-7号公建不能实际交付的事实，不能视为原告认可案涉14-7号公建归案外人于波所有。在案涉14-7号公建不能实际交付的情况下，原、被告就交付其他公建或房屋进行了多次协商，但未能达成一致意见，故被告应按照《回迁定位协议》约定的价格每平米13000元向原告支付价款。因原、被告协议确定的原告回迁面积为350平方米，案涉14-8号公建的建筑面积为179.26平方米，剩余170.74平方米按照每平方米13000元价格计算的房屋价款为2219620元，扣除被告已支付的面积差价200000元，故被告应按照回迁协议的约定向原告交付的房屋差价为2019620元。因双方约定中未提及地下室问题，且原、被告对该地下室的价值无法协商一致，故关于地下室被告可另案诉讼。原告要求被告支付安置费450000元的诉请，原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》的时间是2013年10月19日，被告支付原告回迁安置费50000元的时间为2013年10月21日。被告主张2014年已向原告下达回迁通知单，但未提供证据支持，故应以原、被告2015年10月12日签订的《回迁定位表》的时间为下达回迁通知单的时间。原、被告在该协议中约定回迁日超过24个月加付100%，即每年10万元，原、被告双方对“回迁日”的理解不一致，原告认为该回迁日应为被告向原告交付房屋，并办理产权登记的时间。被告认为该回迁日应为原、被告确定回迁意向的日期。一审法院认为，该回迁日根据该协议的约定，理解为下达回迁通知单的时间较为合理。被告向原告下达回迁通知单的时间为2015年10月12日，未超过24个月，被告应向原告支付两年的拆迁安置费即100000元，扣除被告已支付的50000元，应向原告支付拆迁安置费50000元。原告主张450000元的安置补偿费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张被告交付地上车位一个，具有事实和法律依据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决:一、被告大连荣胜房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告于临安交付位于大连市普兰店区，建筑面积179.26平方米的公建，并于判决生效之日起十五日内协助原告于临安办理产权登记手续；二、被告大连荣胜房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告于临安支付房屋差价款2019620元；三、被告大连荣胜房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告于临安交付位于大连市普兰店区普临小区的地上车位一个；四、被告大连荣胜房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告于临安支付拆迁安置补偿费50000元；五、驳回原告于临安的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47528元（原告已预交），保全费5000元，合计52528元，由被告大连荣胜房地产开发有限公司负担24272元，由原告于临安负担28256元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于上诉人荣胜公司提出被上诉人已放弃14-7号公建一节，从查明的事实可见，双方签订的《回迁定位表》和《回迁定位协议》中虽然仅约定了被上诉人对14-8号公建的选择和确认，但并没有证据显示被上诉人已放弃14-7号公建，此节从被上诉人多次与上诉人进行沟通协调要求上诉人交付14-7号公建及被上诉人提起本案诉讼亦可得到佐证，故对上诉人的主张不予支持。至于上诉人提到被上诉人已选择的14-8号公建包含地下部分的面积，应折抵需安置给被上诉人的剩余面积一节，双方在原签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《拆迁协议补充条款》中对此并未约定，且双方经沟通协商后亦未达成一致意见，在被上诉人不同意以地下部分面积折抵应补偿给其的剩余拆迁面积的情况下，虽然地下部分面积存在建造价值，但一审法院已对此作出处理，即双方可另案诉讼。故对上诉人此项主张亦不予支持。关于上诉人提出其还有其他房屋可供被上诉人选择，一审直接判令其向被上诉人支付房屋差价款没有法律依据一节，本院认为，双方当事人在签订《拆迁协议补充条款》时已对上诉人需回迁给被上诉人的两套房屋的面积和位置予以明确，现上诉人将其中的一套给付案外人，被上诉人不同意上诉人以其他房屋安置，在双方无法达成一致意见的情况下，一审判令上诉人给付被上诉人房屋差价款不违反法律规定，对上诉人的主张不予支持。关于上诉人称其已于2014年7月通知被上诉人可以办理回迁事宜一节，上诉人现提交的证据不足以认定其已履行了通知被上诉人办理回迁手续并收房的义务，亦不足以认定系因被上诉人的原因导致双方未及时签署《回迁定位表》和《回迁定位协议》，上诉人应承担举证不能的法律后果，因此，一审认定上诉人承担拆迁安置补偿费正确。综上所述，荣胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19272元（大连荣胜房地产开发有限公司已预交），由上诉人大连荣胜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年三月十八日书记员  王丽秋