江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终4116号 上诉人（原审原告）：孙福仁。 上诉人（原审原告）：朱翠华。 上诉人（原审被告）：广城（淮安）房地产开发有限公司。 法定代表人：詹毅诚，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘冰清，江苏淮海潮律师事务所律师。 上诉人孙福仁、朱翠华与上诉人广城（淮安）房地产开发有限公司（以下简称“广城公司”）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人孙福仁、朱翠华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由广城公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、逾期交房违约金的起算时间有误。105商铺付清全款时间为2017年12月28日，106商铺付清全款时间为2017年10月27日，逾期交房违约金的起算点应为付清全款之日。2、逾期交房违约金的终止日期与事实不符。上诉人未收到广城公司的任何通知拿房的材料，上诉人去物业公司办理房屋交接手续，物业公司告知上诉人涉案房屋尚未交付到物业，上诉人至今仍未能拿到房屋。二、一审法院适用法律错误。房屋的实际交付应当是对房屋的转移占有，而广城公司一直将包括涉案商铺在内的多家房屋上锁，用于放置自己的施工材料及其他物品，导致涉案房屋至今未能完成交付手续，故违约金的计算终止时间应为上诉人至物业公司办理房屋交接手续之日。 上诉人广城公司辩称，答辩理由同上诉理由。 上诉人广城公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回孙福仁、朱翠华一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由孙福仁、朱翠华负担。事实和理由：一、上诉人广城公司没有逾期交房，不应承担违约责任。1、双方于2018年1月2日签订《商品房买卖合同》，约定交付时间为2017年4月30日，因该约定自始无法履行，应当视为没有约定或约定不明。根据合同法的规定，应当给予必要的准备时间。孙福仁、朱翠华只有在2018年1月2日后向上诉人广城公司主张交付房屋的，且应当给予合理的准备时间，上诉人广城公司才应当交房。2、《商品房买卖合同》约定先交房后办证，涉案房屋于2018年10月26日办理了房产证，且孙福仁、朱翠华已在涉案房屋内侧张贴了招租信息，房屋均加了链条锁，足以说明在2018年10月26日前孙福仁、朱翠华已拿到了房屋。即使按照一审法院的判决思路，本案不应以实际领取产权证的时间作为交付时间，而应以产权证申请办理时间作为交付时间。3、涉案房屋于2017年7月7日竣工验收合同并备案，满足了合同约定的交付条件，孙福仁、朱翠华认为房屋周边环境不具备交付条件无法律依据。4、根据淮阴区住建局信访事项的答复意见书，孙福仁、朱翠华反映的是商铺营业问题而非未交付问题。二、若法院认为上诉人广城公司没有及时通知孙福仁、朱翠华领取房屋有责任，但孙福仁、朱翠华也应主动要求交付房屋，而不是无限等待书面通知，孙福仁、朱翠华应对扩大的损失承担责任。三、即使认定逾期交房，逾期交房违约金金额也过高。根据涉案房屋周边租金的情况，本案约定的逾期交房违约金明显高于租金损失，故对于一审法院认定的逾期交房违约金二审应当予以调整。 上诉人孙福仁、朱翠华辩称，答辩理由同上诉理由。补充如下意见：1、上诉人广城公司没有按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋应当承担违约责任；2、关于路的问题，买房时是广城公司自己提出来要先给我们铺路，然后再拿房；3、《商品房买卖合同》约定是先交房后办证，当我们去拿房时，广城公司一直以门前道路、水电未通为由拒不交房，告知我们交了也无法使用，要我们再等一等。2019年3月份，当我们再去售楼部要求交房时，售楼部领导张秋香让我们先贴招租广告，若有人租房子就给我们办理交房手续；4、涉案房屋门前现在还有配电箱，里面放了广城公司的设备。 孙福仁、朱翠华向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付房屋逾期交房违约金297985元（其中105号房自2017年12月28日至2019年3月31日，共458天，计139690元；106号房自2017年10月28日至2019年3月31日，共519天，计158295元），以后顺延计算至实际给付房屋之日止；2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告孙福仁、朱翠华系夫妻关系。2018年1月2日，原告孙福仁、朱翠华与被告广城公司就案涉的广城尚书房31幢、32幢105号商铺和106号商铺房签订了商品发买卖合同两份，合同编号分别为1033020001445、1033020001446。根据合同约定，该105号商铺和106号商铺建筑面积均为128.96平方米，房屋总价款均为1525000元，两份合同第六条均约定付款方式为一次性付款；两份合同的第八条均约定房屋交付日期为2017年4月30日前；两份合同第九条均约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，从合同第八条约定的最后交付时间第二日起至实际交付之日止，按照已付房款日万分之0.1支付违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同，并从合同第八条约定的最后交付时间第二日起至实际交付之日止，按照已付房款日万分之二支付违约金。 关于涉案的105号商铺购房款，原告已经于商品房买卖合同签订之前分三次支付给了被告，分别为2017年9月5日支付500000元、2017年9月15日支付500000元、2017年12月28日支付525000元。关于涉案的106号商铺购房款，原告也已在商品房买卖合同签订前分三次支付给了被告，分别为2017年9月5日支付500000元、2017年9月15日支付500000元、2017年10月27日支付525000元。 另查明，涉案的两套商品房已经于2018年10月26日办理了不动产权证书，原告庭审中认可2018年10月26日与被告工作人员一同至不动产登记部门办理、领取了产权证。 上述事实，有当事人的当庭陈述、商品房买卖合同、购房款发票、不动产权证书、房屋现场照片等证据在卷佐证。经庭审质证，予以确认。 一审法院认为，两原告与被告广城公司之间的两份商品房买卖合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，争议的房屋于2017年7月7日经竣工验收备案登记，已经符合合同约定的交付条件。两原告以房屋周边环境与沙盘展示不一致为由主张标的房屋本身不具备交付条件，无法律依据，对其该诉称观点不予采纳。如果两原告认为被告广城公司承诺的房屋周边环境与现有状况不一致给其正常使用涉案房屋造成损失，可另案向被告广城公司提出损害赔偿诉讼。 虽然被告广城公司无证据证明履行了向两原告交房的通知义务，但是基于两原告已经是涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行直接的占有、使用和收益。因此，两原告要求被告广城公司继续履行房屋交付义务，已无事实依据，对两原告的该项诉讼请求，不再予以处理。 关于被告广城公司应支付的逾期交房违约金数额。涉案合同签订的时间、购房款支付时间均在合同载明的房屋交付期限届满之后，双方当事人关于房屋交付时间的约定应属约定不明。两原告付清涉案105号商铺全部购房款的时间为2017年12月28日，两原告付清涉案106号商铺全部购房款的时间为2017年10月27日，且被告广城公司是现房销售，故被告广城公司应在收到两原告全部购房款后合理期限内及时履行房屋交付义务。鉴于两原告在领取涉案房屋不动产权证后有权直接占有、使用房屋，故计算逾期交付违约金的截止时间应为2018年10月26日。综合两原告支付全部购房款的时间，领取房产证的时间，被告广城公司所需的必要履行时间等因素，酌定对于涉案105号商铺，被告广城公司自2018年1月4日起至2018年10月26日止，共295天，对涉案106号商铺，被告广城公司自2017年11月3日起至2018年10月26日止，共357天，按照合同约定的逾期交付违约金计算标准向两原告支付违约金。被告广城公司应支付105号商铺逾期交房违约金89975元（1525000元×0.0002×295），被告广城公司应支付106号商铺逾期交房违约金108885元（1525000元×0.0002×357），被告广城公司共需向原告孙福仁、朱翠华支付逾期交房违约金198860元。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广城（淮安）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙福仁、朱翠华逾期交房违约金198860元。二、驳回原告孙福仁、朱翠华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5770元，由被告广城（淮安）房地产开发有限公司负担4277元，由原告孙福仁、朱翠华负担1493元。 本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。 另查明，上诉人孙福仁、朱翠华当庭表示放弃逾期交房违约金起算点的上诉主张，同意以一审判决确定的2018年1月4日、2017年11月3日为逾期交房违约金起算点。 本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人广城公司否存在逾期交房的行为？2、若存在逾期交房，逾期交房违约金如何计算？3、一审认定的逾期交房违约金是否需要调整？ 关于上诉人广城公司是否存在逾期交房的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，上诉人广城公司未举证证明其已向上诉人孙福仁、朱翠华出具书面通知要求办理涉案房屋交付手续，且上诉人孙福仁、朱翠华也否认收到过该书面通知，故上诉人广城公司存在逾期交房的行为。对于上诉人广城公司提出的不存在逾期交房的上诉理由本院不予采纳。 关于逾期交房违约金的计算问题。根据本院另查明的事实，涉案两套房屋的逾期交房违约金的起算点分别为2018年1月4日与2017年11月3日。鉴于上诉人孙福仁、朱翠华已于2018年10月26日办理了不动产权证，证明上诉人孙福仁、朱翠华有权对涉案房屋进行占有和使用，一审法院认定逾期交房违约金的终止日期为领证之日即2018年10月26日并无不当，本院予以确认。对于上诉人孙福仁、朱翠华提出的逾期交房违约金终止日期计算有误的上诉理由本院不予支持。 关于是否需要调整逾期交付违约金的问题。首先，《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金标准为日万分之2的约定是双方当事人真实意思表示，本院难以认定适用该标准超出了当事人对违约行为应当承担后果的预期。其次，上诉人广城公司在一审第二次庭审中经法院合法传唤无正当事由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。最后，上诉人广城公司虽然提供了涉案房屋周边商户租金的证据，但上诉人孙福仁、朱翠华对此并不认可，对这些证据的真实性无法确认。故对上诉人广城公司提出的调整逾期交房违约金的上诉主张本院不予支持。 综上所述，上诉人广城公司与上诉人孙福仁、朱翠华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人孙福仁、朱翠华缴纳的二审案件受理费5770元，上诉人广城（淮安）房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费4277元，由其各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侍 刚 审 判 员  孙 洁 审 判 员  黄春丽 二〇二〇年三月十一日 法官助理  董 杰 书 记 员  董 杰