北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1217号上诉人（原审被告）：北京丽达酒店管理有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇管头工业区。法定代表人：康健，经理。委托诉讼代理人：王清华，男，北京丽达酒店管理有限公司副经理。被上诉人（原审原告）：包青松，男，1981年3月17日出生。上诉人北京丽达酒店管理有限公司（以下简称丽达公司）因与被上诉人包青松房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人丽达公司之委托诉讼代理人王清华，被上诉人包青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回包青松的全部诉讼请求。事实和理由：包青松在诉状中所述2012年12月16日经丽达公司同意从刘永亮手中转租房屋与事实不符，实际是，包青松与刘永亮二人已经签好了买卖协议，当时我方坚决不同意这种不当买卖，原因是宾馆行业审批过程是申报人各方面要求极其严格，前面承包人是陕西神木的户籍就很勉强，包青松是内蒙古人并搭伙东北人（此人无法提供无犯罪证明，所以合同中未出现）,这两批人对我方经理家堵门、拦截、污秽语言相威胁等极端方法，要求丽达公司同意他们的转让买卖，并补签相关手续。因当时我方经理一家在宾馆后院居住，他们多次找上门纠缠，因家中有老人和孩子，迫于无奈，勉强同意了他们的要求，于2012年12月16日春节前补签《租赁协议》，《承包经营协议》和《资产转让协议》。包青松得手后并未好好经营，经常被公共投诉，有虚开发票，消协315的多次投诉，我公司给处理过3起。2015年5月税制改革至搬走没交纳过营业税及其他税种。宾馆行业属商业行为，是供电部门核定的商业用电，包青松投机取巧把宾馆用电接到管头村农业用电，违反了国家用电法，是属于盗窃国家电网要重罚的或判刑的，我方多次警告，置之不理。包青松诉状所述3年动迁，所谓残值已超过7年已经没有意义。包青松撤离与拆迁不沾边，属于单方解约。政府拆迁首先要给丽达公司发送书面签收法律文件，并与丽达公司签订协议备案。据包青松内部消息他在首都机场附近又承接了-家宾馆急需设备，因而乘我方不备的情况下一夜把宾馆设施和设备转移，至今没有和丽达公司签署终止租赁协议和交接手续，并未交2018年9月至2019年8月31日房屋租金。房屋租赁协议第7项第1条和第2条约定，租赁期满10日内返还我公司房屋设施，乙方对房屋所做不可分离设施的固定设施归甲方。第8项第4条规定乙方因经营不善，提前撤离需提前3个月通知甲方，分离的设施设备甲方优先购买。第10项第5条规定，乙方包青松擅自撤离解约需赔偿甲方合同年租金壹倍（即：96万元）,包青松搬空宾馆设备并处理了丽达公司房屋配套设施，使宾馆变成毛坯房，给丽达公司造成巨大损失，并带走了北京市公安局颁发公共治安管理身份识别设备，目前丽达公司在公安系统还处在营业状态。包青松明知（房屋租赁合同）和（资产转让协议及清单）及（承包经营合同）约定，单方解约方不能带走任何财产和设备并赔偿对方年租金一倍，是故意不办理合同终止财产交接手续。侥幸认为我方无奈他，通过法律也无法到内蒙古执行。他看到现在房屋已经拆为平地，用假证据误导一审法庭，倒打一筢反咬一口，通过诉讼手段敲诈丽达公司的目的。为此请求上级人民法院主持公道改判包青松无理要求，撤销一审判决为以公道。包青松辩称，同意一审判决，不同意丽达公司的上诉请求和理由。政府是强拆，按合同约定丽达公司应该退我房租，但是丽达公司没有退我房租。包青松向一审法院起诉请求：1.请求法院判令丽达公司退还多收取的房屋租金32万元；2.请求法院判令丽达公司退还税控机押金1万元；3.请求法院判令丽达公司赔偿包青松的经济损失10万元；4.本案诉讼费用由丽达公司承担。一审法院认定事实：2012年12月16日，丽达公司（出租方、甲方）与包青松（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市通州区×295号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋实测建筑面积为约2500平方米；甲方作为房屋的所有权人与乙方建立租赁关系，甲方保证房屋在合同签订前不附有任何担保物权和债权，没有任何经济纠纷；租赁用途：甲乙双方同意租赁该房屋作为宾馆及宾馆相关配套经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。房屋开设宾馆所需的消防、环保、工商等相关营业手续及费用，由甲乙双方负责；交付日期和租赁期限：甲乙双方约定，甲方于2011年9月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2011年9月1日起至2021年8月31日止共计10年。租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；租金、支付方式和期限：甲乙双方约定自2011年9月1日起，前三年每年度租金为63.875万元每年。第四个租赁年度开始租金在上一年度的基础上递增6万元，为69.875万元每年，每三年递增为6万元。首期租金乙方按如下方式支付：房屋租金按年度支付，以后乙方应于每个租赁年度开始前15日向甲方支付本年度租金；甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续经营的，双方互不承担责任。甲方应本着诚信公平原则如实告知乙方已知或应知的该房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则甲方应及时告知乙方，如因甲方未能及时告知导致乙方的损失由甲方承担；违约责任：因甲方原因致使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。此外，合同还约定了其他内容。同日，包青松与丽达公司还签订了一份《承包经营合同》，约定由包青松承包经营丽达公司注册的分支机构北京胜园宾馆，承包经营期限为10年，从2011年9月1日起至2021年8月31日止，发包方在承包经营期限内将宾馆的南楼经营权提供给承包方，承包方第二年起为此支付给发包方20万元每年的承包费。签订合同时丽达公司的名称为北京德利达商业展示设施有限责任公司，后经工商行政管理部门核准，于2014年11月20日变更为现名称。合同签订后，包青松开始承租涉案房屋并在该房屋内经营胜园宾馆。在包青松承租经营期间的2018年4月26日北京市通州区宋庄镇人民政府向丽达公司（胜园宾馆、康健、吴某）发出催告书，要求丽达公司限期拆除涉案房屋，逾期仍未履行义务的，将依法强制执行。庭审中，包青松称在政府发出催告书后的2018年5月1日包青松搬离了涉案房屋，停止了经营，后第二天涉案房屋就被政府强制拆除。丽达公司称没有收到拆除通知，不清楚包青松是什么时候搬走的，涉案房屋是在2018年11月由宋庄镇人民政府进行了腾退，具体拆除时间是在2018年11月24日之后。为了确定涉案房屋的具体拆除时间，法院联系了宋庄镇人民政府的相关工作人员，进而联系了具体负责实施拆除工作的北京东方绿奥建筑有限公司，该公司负责人告知法院涉案房屋具体的拆除时间是2018年6月18日左右，并向法院出示了当时拆除时留存的现场图片。庭审中，包青松称已经向丽达公司交纳了2017年9月1日至2018年8月31日的房屋租金和承包金共计96万元，其中房屋租金应该是76万元（根据合同约定的租金递进计算数额相当），承包金是20万元（在承包经营合同中约定从第二年起每年20万元）。丽达公司认可收取了房屋租金和承包金共计96万元。包青松称因政府将涉案房屋强制拆除导致其无法经营，故要求丽达公司退还2018年5月1日至8月31日的共计4个月租金253332元。丽达公司对此不予认可，称不清楚包青松什么时候搬离，双方没有办理交接，包青松实际经营到2018年8月中旬。关于税控机押金，丽达公司认可收到包青松交纳了税控机押金1万元，但提出税控机已经交给包青松使用，在包青松手中，包青松并未退还，且包青松必须提交营业税的完税证明，才能进行税控机注销，再退还押金。包青松认可税控机还在其手中，但表示可以退还给丽达公司。关于涉案房屋建设手续，丽达公司提交了乡村建设项目规划许可及其他事项申报表、建设项目法人授权委托书、提交给宋庄镇管头村委会的申请、租赁协议及胜园宾馆卫生许可证（有效期2018年5月22日至2022年5月21日），证明涉案房屋具有合法手续，丽达公司的负责人吴某表示其是响应政府的号召进行了腾退，胜园宾馆并非违法建设，政府从未向其出具过认定胜园宾馆为违法建设的书面材料。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。关于《房屋租赁合同》的效力，包青松提出合同无效，丽达公司向法院提交了涉案房屋建设过程中的相关手续材料并有政府相关部门出具的许可，胜园宾馆亦在涉案房屋经营多年，具有一定的历史因素，故不宜认定为无效。实际双方的合同已经终止，因涉案房屋被拆除，已经无法继续履行，双方对此予以认可。包青松在涉案房屋经营胜园宾馆，在经营期间因政府出具通告要求限期拆除涉案房屋，导致包青松无法经营，在房屋被拆除后的包青松停止经营期间的租金，丽达公司应当予以退还。关于涉案房屋被拆除的时间法院确定为2018年6月18日完全拆除，故在拆除前包青松尚需时日进行搬迁，停止经营时间应在拆除前一段时日，因现在双方均未提交证据证明包青松具体搬离涉案房屋和停止经营的时间，没有办理房屋交接手续，双方均存在过错，故法院依据公平合理原则酌定包青松搬离涉案房屋的时间和停止经营胜园宾馆的时间为2018年6月3日，给予包青松房屋拆迁前半个月合理时间进行搬离，则丽达公司应退还包青松2018年6月4日至8月31日这段期间的租金共计187889元（根据76万元每年计算出每个月，再计算出每天的租金，根据退还租金期间综合计算，四舍五入取整数）。对于包青松该项诉求的合理部分予以支持，超出部分不予支持。关于税控机，因包青松仍占用丽达公司的税控机尚未退还，丽达公司有权扣留包青松的税控机押金，包青松可以在退还税控机后再另行处理。关于包青松主张丽达公司赔偿经济损失10万元，法院认为丽达公司作为出租人在政府发布催告书和与其接触协商房屋腾退事宜后，丽达公司仍未及时告知包青松房屋腾退事项，未及时与包青松协商房屋交接及腾退事宜，导致包青松仓促搬离，突然停止经营，也未退还包青松剩余租期的租金，且双方在合同中明确约定甲方（丽达公司方）应本着诚信公平原则如实告知乙方（包青松方）已知或应知的该房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则甲方应及时告知乙方，如因甲方未能及时告知导致乙方的损失由甲方承担，故丽达公司存在一定的过错，但从政府发布催告书后到实际强制拆除中间尚有一段时间，对包青松并未造成太大损失，包青松也未提交证据证明其损失达到了10万元，故法院依据公平合理原则依法酌定丽达公司赔偿包青松损失1万元，对于包青松超出部分不予支持。据此判决：一、北京丽达酒店管理有限公司退还包青松房屋租金（从2018年6月4日至2018年8月31日这段期间）共计187889元，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京丽达酒店管理有限公司赔偿包青松损失1万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回包青松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丽达公司提交证据一管头村民委员会作为甲方、丽达公司作为乙方、北京同力源房屋拆迁有限责任公司作为见证方签订的腾退确认书，该确认书无管头村民委员会盖章，主要内容为腾退土地概况、补偿标准、腾退实施等。证据二北京同力源房屋拆迁有限责任公司于2019年11月22日出具的情况说明，主要内容为丽达公司在管头村所租土地已于2018年10月19日全部完成腾退手续，其建筑物已全部拆除。上述证据用以证明涉案房屋是2018年10月19日拆除的。包青松质证认为上述证据的真实性其无法确认，拆迁完成时间是2018年6月18日，该两份证据是后补的。本院经审查认为，涉案房屋仅系丽达公司租赁场地的一部分，上述证据虽用以证明丽达公司所租土地已于2018年10月19日全部完成腾退手续，其建筑物已全部拆除，但并不能证明涉案房屋的拆除时间即是2018年10月19日，也不能否定一审法院向相关部门调查的涉案房屋于2018年6月18日左右拆除这一事实，故对于丽达公司提交的上述证据本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为丽达公司是否应当退还包青松部分租金以及赔偿其经济损失。根据查明的事实，丽达公司与包青松于2012年12月16日签订《房屋租赁合同》，约定包青松承租涉案房屋。合同履行过程中，涉案房屋被政府部门拆除。关于拆除的具体时间，双方均未能提交有效证据予以证明各自的主张，一审法院经向相关政府部门调查，涉案房屋于2018年6月18日左右拆除。因包青松已预交房租至2018年8月31日，故丽达公司应当退还包青松未能使用涉案房屋期间的租金。关于应退还租金的期间，考虑到搬迁腾退需要一定的时间，一审法院酌情确定了15天的腾退时间，并据此确定丽达公司应当退还包青松2018年6月4日至2018年8月31日期间的租金，并无不妥。丽达公司上诉提出涉案房屋的拆除时间是2018年10月19日，故其不应当再退还租金一节，依据不足，本院不予采纳。丽达公司上诉提出包青松未与其签订解除协议及交接协议，系自行退租一节，无事实依据，本院不予采纳。关于包青松以丽达公司未及时告知其腾退事实导致其损失为由要求赔偿经济损失一节。《房屋租赁合同》约定丽达公司应本着诚信公平原则如实告知包青松已知或应知的该房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则丽达公司应及时告知包青松，如因丽达公司未能及时告知导致包青松的损失由丽达公司承担。根据查明的事实，丽达公司作为出租人在政府发布催告书后，并未及时告知包青松房屋腾退事项，导致包青松突然停止经营，必然产生一定的经济损失，一审法院依据公平合理原则依法酌定丽达公司赔偿包青松损失1万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，丽达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4258元，由北京丽达酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  贾 旭二〇二〇年三月六日法官助理  李晓晴法官助理  贾云航书 记 员  杨艳娇