广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15550号原告：何永恒，男，1985年6月16日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：黄存润，男，1981年6月22日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：梁冠腾，男，1988年1月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告：戴晓东，男，1975年12月10日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：欧荣仓，男，1970年12月14日出生，汉族，住广州市海珠区。上述五原告的共同委托代理人：劳敏生、吴恩远，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州市富基物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南华东路富基南二街23号首层自编101号。法定代表人：关宝伟。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟。上述两被告的共同委托代理人：朱雁、邵丽鸣，均系广东正平天成律师事务所律师。原告何永恒、黄存润、梁冠腾、戴晓东、欧荣仓诉被告广州市富基物业管理有限公司（以下称富基物业）、广州市富基房地产开发有限公司（以下称富基地产）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧荣仓及其五原告的共同委托代理人劳敏生、吴恩远，两被告的共同委托代理人朱雁、邵丽鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即停止侵权行为，拆除两被告擅自在富基广场B区6楼架空层、避难层加建的围墙，恢复架空层、避难层的原状；2、判令本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告系富基广场B区的业主，两被告分别系富基广场B区的物业管理公司及开发商。自2018年10月开始，两被告就在位于海珠区滨江街道××、××楼××架空层、避难层修建围墙，将该区域违法围蔽、占用，改变了架空层、避难层的使用功能。根据广州市国土和城乡建设委员会资料显示，富基广场6层使用功能为架空层及避难层，两被告在未取得全体小区业主同意及规划许可的前提下，擅自改变小区内共用设施的使用功能，将该区域的场地挪作他用，严重危害业主的安全，侵占了全体业主的共有部分。为此，本小区业主曾多次要求两被告拆除涉案围墙，并报告广州市海珠区城管部门，城管部门也责令两被告拆除违法建筑，但两被告均予以拒绝。根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位或其他行为人擅自占用业主共有部分，改变其使用功能或者进行其他营利性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。现两被告的违法乱建行为，已经严重侵犯了全体业主的共同利益。被告富基物业辩称：一、各原告不具备提起本案诉讼的资格，不是本案的适格原告。对于侵害业主共同利益的行为的维权，属于全体业主共同决定的事项，应当由业主委员会根据管理规约或业主大会的决定，依法向人民法院提起诉讼。现富基广场小区尚未成立业委会，本案的五名原告在人数、物业面积方面均未达到全体业主及建筑面积的过半数，且其起诉行为未经业主大会的表决，其无权代表全体业主提起本案诉讼，不是本案的适格原告。二、富基物管公司为维护富基广场物业的安全，依法对6楼架空层进行维护、保修的行为不是侵权行为，更没有产生损害业主合法利益的后果。富基广场竣工后，因Bl、B2栋6楼架空层的内侧地势较外侧地势略低，且原有挡水坎过矮，导致每逢暴雨、台风天气雨水将没过挡坎涌入内侧的电梯间，易造成电梯损坏，存在一定的安全隐患；同时，6楼以上个别住户不时向6楼平台抛物，导致他人受伤。富基物管公司为了更为有效地遮挡雨水、防止电梯间进水损坏以及避免部分住户高空抛物行为导致的安全事故，出于维护公共利益及履行物业管理责任之目的，在原有的基础上将挡水坎加高为1.2米左右的墙，以优化富基广场的物业使用功能。挡水墙建成后由于小部分业主对挡水墙的建设较为不满，甚至采取暴力手段自行拆毁围墙，为避免恶化矛盾、防止被损坏的围墙产生的安全隐患，富基物管公司在不妨碍物业正常使用的情况下，将挡水墙拆除改建花基，既起到挡水的作用，也可以美化环境，并且能供业主纳凉小坐休息。因此，富基物业公司前述行为不仅没有侵害原告的益，反而是为维护广大业主利益而实施的行为，不是侵权行为。三、富基物管公司没有改变6楼架空层的使用功能，亦没有妨碍业主的正常使用，更加不存在挪用的情况。原告在证据中拍摄的部分墙面建筑，属于规划范围内的物业管理用房的围墙，根据规划验收图显示，富基广场6楼架空层部分应当作管理用房使用。6楼的避难间经验收交付后，一直维持原状，并未发生任何改变。富基物业公司在规划确定的范围内，完善物业管理用房的使用功能，并无违反法律法规的规定。原告认为被告违法围蔽、占用、改变架空层的使用功能，并要求拆除属于物业管理用房围墙的诉求没有事实与法律依据。综上，原告不具备起诉的资格，且其诉请无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被告富基地产辩称：一、各原告不具备提起本案诉讼的资格，不是本案的适格原告。对于侵害业主共同利益的行为的维权，属于全体业主共同决定的事项，应当由业主委员会根据管理规约或业主大会的决定，依法向人民法院提起诉讼。现富基广场小区尚未成立业委会，本案的五名原告在人数、物业面积方面均未达到全体业主及建筑面积的过半数，且其起诉行为未经业主大会的表决，其无权代表全体业主提起本案诉讼，不是本案的适格原告。二、富基地产公司已依法将富基广场交由广州市富基物业管理公司进行物业管理，原告所诉行为与富基地产公司无关，富基地产公司没有作出任何侵犯原告合法权利的行为，原告要求富基地产公司承担侵权责任没有事实与法律依据。综上，原告不具备起诉的资格，且其诉请无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：五原告是广州市海珠区富基南三街8号的部分权属人。据2017年1月24日的穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》附件1“建设功能指标规划验收明细表1”显示所附涉讼富基小区Bl、B2栋6层为架空层、避难层。2018年11月19日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向被告富基地产发出《责令限期拆除在建违法建设通知书》（穗综海责拆字2018滨330号），内容为：你（单位）于2018年11月19日在海珠区××、××楼架空层违法建设围墙的行为，已违反《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定。现通知如下：1、责令你（单位）立即停止违法行为。2、请你（单位）在2018年11月22日前自行拆除上述违法建设。3、不停止建设或者逾期不拆除的，本执法机关将对上述违法建设乙方采取强制拆除措施。2018年12月25日，广州市海珠区城市管理局出具《投诉举报处理情况告知书》（海城管信(2018)533号），内容为：经查，广州市富基物业管理有限公司在富基广场B区第六层架空层北面、地铁风亭与管理用房之间、608电梯对出的位置共建了四面砖墙结构围墙，当事人未能提供相关报建手续。滨江街城管执法队发出《责令限期改正通知书》，责令当事人立即整改。其后富基物业管理有限公司陆续进行自拆。现其中三面围墙已拆除，余下一面围墙未拆除。涉讼富基小区尚未成立业主委员会。本院认为：涉讼富基小区至今尚未成立业主委员会。现原告作为该小区业主认为被告存在擅自改变小区6层架空层、避难层共用部分原状以及使用功能的行为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定。原告有权提出本案诉请要求被告恢复原状。被告以原告未经业主大会的表决，其无权代表全体业主提出本案诉请为由，对其起诉的主体资格提出异议，缺乏充分理据，本院不予支持。根据原告提供的照片、《责令限期拆除在建违法建设通知书》、《投诉举报处理情况告知书》等，两被告在涉讼6层架空层违法建设围墙，改变了该共用部分使用功能，共同侵害了业主对该共用部分的业主共有权，故原告要求两被告拆除涉讼6楼架空层、避难层加建的围墙，恢复架空层、避难层的原状合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，判决如下：被告广州市富基物业管理有限公司、广州市富基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，拆除广州市海珠区南华东路富基南三街8号、10号富基广场6层架空层、避难层加建的围墙，按照穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》附图恢复该共用部分原状。本案受理费100元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李智勇人民陪审员  邓梦华人民陪审员  杨海鹰二〇二〇年三月二十五日书 记 员  陈慧云陈雅兰