河北省定州市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0682民初1123号原告：石家庄市汇丰行房地产经纪有限公司，住所地石家庄市长安区建设北大街47号富邦大厦，统一社会信用代码：91130102695891355M。法定代表人：邸英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王娟蕊、曲艳霞，河北信联律师事务所律师。被告：定州市润腾房地产开发有限公司，住所地定州市清风街（江苏饭店五楼），统一社会信用代码：91130682689286773H。法定代表人：范立州，该公司董事长。委托诉讼代理人：马建勋，河北顺治律师事务所律师。原告石家庄市汇丰行房地产经纪有限公司与被告定州市润腾房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石家庄市汇丰行房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令支付原告佣金3039293元并按照年利率6%的标准向原告支付资金占用时利息（自2016年8月20日起，暂计算至2017年2月20日为91178元）直至付清之日止；2、判令被告向原告支付违约金30万元；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年8月5日，就被告委托原告代理销售房源事宜，原、被告双方签订了《销售代理合同》，约定甲方（被告）将其开发建设的位于定州市北侧，博陵街以西润腾缔景城项目委托乙方（原告）进行独家代理销售，原告收取代理佣金，合同中对委托销售价格、委托范围、佣金计提标准、结算方式等条款进行了约定。合同签订后，原告依约履行合同义务并成功代理销售房源，但被告并未按照合同约定及时支付原告佣金，经多次催收，至今仍欠原告佣金3039294元。合同履行期间，被告吸纳原告在职员工，导致原告员工集体辞职到被告处上班，然后被告单方提出解除合同。被告的行为已经构成严重违约，应向原告承担违约责任。被告定州市润腾房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的合同无效，未取得预售许可证，销售房屋是违法。如果原告认为合同有效，被告认为原告该做的部分未完成不能全额索取佣金。原告的结算单是单方提交的报批手续，不是结算手续，原告认为是梁佳签字，实际是宋燕签字，因此并没有批准原告的结算单。2016年起原告销售中的按揭贷款未做。2016年底缔景城收尾阶段主要任务是办理按揭贷款，原告并未完成。2017年1月原告员工辞职撤离销售现场时事实，这个前提下原告全额索要佣金无法无据。原告混淆了缔京城工程分一、二、三期，被告公司在马路北，河北润腾公司甄园项目在马路南，原告称被告吸纳原告员工构成违约没有事实根据。截止2016年8月已付租金中，包含了二期销售中原告没有完成按揭贷款额的工作佣金3931620元，应当扣除。2016年8月是原告撤场时间，经我公司完成的贷款佣金额是1691544元，原告无权取得，以上两项合计560多万元扣除原告诉讼标的以外的部分被告保留另案追诉的权利，应驳回原告诉求。本案经审理查明的事实，2015年8月5日，就被告委托原告代理销售房源事宜，原、被告双方签订了《销售代理合同》，约定甲方（被告）将其开发建设的位于定州市北侧，博陵街以西润腾缔景城项目委托乙方（原告）进行独家代理销售，原告收取代理佣金，合同中对委托销售价格、委托范围、佣金计提标准、结算方式等条款进行了约定。其中第四条双方责任：（一）甲方责任第4款、负责协调按揭贷款指定银行和公积金贷款中心。（二）乙方责任第7款、负责协助甲方办理银行按揭工作。第七条：代理费结算方式1、每月的20号为代理费结算日，结算时由乙方每月15日提交代理费结算表，经甲方审核后，甲方向乙方按售房合同成交金额结算全部代理费的70%，剩余30%在下月结算代理费费返还，每月依此类推，20号前将代理费结算给乙方。2、若客户成交后发生退房，甲方将已提该套代理费在客户办理完毕退房手续后结算时扣除。3、车位部分佣金：甲方按合同成交额全额给予乙方结算佣金。4、甲方支付给乙方代理费时，每期甲方代扣乙方5%代理费税费。第八条：“违约责任：1、本合同签订后，双方均应按合同约定严格诚信履行，如单方违约，违约方须向守约方支付违约金人民币壹拾万元整。2、甲乙双方在合同期内，不得以任何形式吸纳对方工作人员，如单方违约，违约方须向守约方支付人民币贰拾万元。”合同签订后，原告开始为被告销售房产，双方已结算佣金至2016年7月。原告提供的对2015年至2016年7月的佣金双方没有争议。原告主张被告给付2016年8月至2017年1月佣金3039294元，其提供了2016年7月份保证金为138070元的报表、2016年8月分佣金共计330328元的报表，上面除有被告单位会计人员签字外，没有被告单位负责人签字审批。原告提供的自行制作的2016年7月份至2017年1月份未结和应付佣金共计3039294元的清单，上面没有被告单位人员签字。被告对上述证据不予认可，其认为原告提供的2016年7月份保证金、2016年8月、9月份报表只是审核过程中的报表，上面没有被告单位主管和负责人的签字审批认可，全部报表单中包含原告未完成的工作量，因上述证据所含原告完成工作量内容，被告单位会计人员仅是对列表中计算的金额进行核实，其中具体项目原告完成情况并不是会计工作范围，经被告单位核对签字的报表以及原告自行制作的没有被告人员签字的清单，均不能认定为原、被告之间佣金结算依据。被告称原告于2016年7月以前将未进行相应揭贷款工作，而支取了相应部分佣金3931620元，2016年8月至2017年1月期间按揭单款佣金部分1691544元，均应予扣除。原告称未协助被告办理相应部分房产银行按揭手续原因是被告造成的，应以房源成交价为依据结算佣金。原告未办理相应部分房产的银行按揭贷款，造成的原因双方各执一词。2017年1月原、被告因原告员工辞职问题双方发生争执，2017年2月原告员工离场。原告称被告单位吸纳原告单位销售人员继续代理销售涉案项目集体辞职到被告处上班，然后被告单方提出解除合同，被告提出原告公司人员是去其他公司代理销售与其公司无关，对被告吸纳原告人员一事原告无充分证据证实，本院不予认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，在案件起诉之前已经取得预售许可证的，可以认定合同有效。原、被告就被告委托原告代理销售房源事宜签订了《销售代理合同》，本合同所涉项目已经在本案立案前取得了预售许可证，依法应认定该合同合法有效。合同签订后，原告开始为被告销售房产，原告已经支取了从2015年至2016年7月的佣金。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。原告应全面完成被告委托事务，被告应当预付处理委托事务的费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有归定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由付有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案实际情况，原告依据自行制作的佣金清单金额，要求被告支付2016年8月至2017年1月佣金3039294元，但被告提出仅有两个月清单上有会计签名，所有清单上没有被告单位负责人签字认可，且清单中包括未完成按揭贷款部分佣金，故对原告提供的佣金清单金额不予认可。本院认为原告对其主张佣金数额负有证明责任，原告提供的证据不是结算清单，其提供的其他证据亦不足以证实被告应付原告具体明确的佣金数额，故应由原告承担不利的后果，应当驳回原告主张被告给付佣金3039294元及相应利息的诉讼请求，原告主张违约金30万元，无事实和法律规定，故不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条规定、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告石家庄市汇丰行房地产经纪有限责任公司的诉讼请求。案件受理费34244元，由原告石家庄市汇丰行房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。。审 判 长  孙朝辉审 判 员  侯月涛人民陪审员  赵国民二〇一七年五月二十日书 记 员  申 阳