广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初9440号 原告：何国刚，男，1976年12月11日出生，汉族，住南宁市良庆区。 委托代理人：冯爱娣，北京市信利律师事务所律师。 被告：广西福田房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区建政东路xxx号x楼xxx号。 法定代表人：周宇浩，董事长。 委托代理人：文海沧，广西广为律师事务所律师。 原告何国刚与被告广西福田房地产开发有限公司（以下简称福田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告何国刚的委托代理人冯爱娣、被告福田公司的委托代理人文海沧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何国刚诉称：2014年10月10日，原告从被告处购买了南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场xxx栋xxxx号商品房，并于当日签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00705616）。原告按照合同约定向被告支付了房款，另因购买房屋原告还支付了其他各项费用107151.88元。而被告却违反合同约定，未能在合同约定的期限内交房，并编造各种理由一再推迟交房。根据合同第九条、第十条的约定，被告应当在2016年1月3日交房，逾期超过90日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。原告已于2016年8月2日向被告发出了《合同解除通知书》，要求解除合同并要求被告返还原告已付的房款及赔偿损失，而被告却违反合同约定拒绝返还房款并赔偿损失。故为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求依法：一、确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》已于2016年8月3日解除；二、被告返还原告已付的房款713412元并支付利息71927元（计算方式：以房款713412元为基数，从2014年10月10日起按照中国人民银行同期活期贷款利率计算至实际支付之日，暂计至起诉之日为71927元）；三、被告支付原告违约金35670.6元（依据合同第十条总价款的5%计算）；四、被告赔偿原告各项损失107151.88元（居间服务费80310元、契税22161.6元、房屋公共维修基金4130.28元、登记费550元）；五、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》已解除。同时，在诉讼过程中，经本院询问，原告明确第二项诉讼请求中的利息是按中国人民银行同期活期存款利率计算。 被告福田公司辩称：一、原告最后一笔房款于2015年12月27日结清，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告交房的时间应顺延至2016年1月11日。二、被告存在可以延期交房的情形，其中：1、2013年8月28日南宁市城乡建设委员会作出南建质安[2013]61号文，要求在建工地“两会一节”期间在2013年9月1日至6日停工，被告可延期6天；2、2014年3月7日南宁市城乡建设委员会作出南建质安[2014]20号文，要求2014年9月15日至10月15日停工整治工地乱象，被告可延期31天；3、2014年9月6日南宁市城乡建设委员会作出南建质安[2014]118号文，要求在建工地“两会一节一赛”期间在2014年9月10日至2014年10月13日停工，被告可延期36天；4、2015年8月26日南宁市城乡建设委员会作出南建质安[2015]108号文，要求在建工地“两会一节”期间在2015年9月12日至9月22日停工，被告可延期11天；5、2015年9月11日南宁市城乡建设委员会作出南建质安[2015]113号文，要求2015年9月11日至2014年9月22日停工，被告可延期12天；6、2015年6月11日南宁市城乡建设委员会作出的南建质安[2015]74号文，变更了建设工程竣工验收阶段并联审批工作流程，在交房前还应经过消防、环保验收等，因此，被告在2015年6月11日至2016年1月11日期间可顺延交房125天；7、因2015年10月26日南宁市城乡建设委员会发出的《关于对施工扬尘污染严重的工地进行停工整治的通知》，被告在2015年10月26日至10月29日停工，可延期4天；8、2014年12月23日，南宁市城乡清洁工程领导小组办公室作出《关于做好我市火车东站及周边区域市容环境整治工作的通知》，向南宁市城乡建设委员会建议在2014年12月25日至26日期间凤岭北片区各工地暂时停工待命，被告因此停工，可延期2天；9、2014年中高考期间，被告在2014年6月5日至8日、2014年6月22日至6月26日停工，可延期9天；10、2015年中高考期间，被告在2015年6月5日至8日、2015年6月22日至6月26日停工，可延期9天；11、在施工过程中，因中雨、暴雨等天气停工，可延期100天。综上，被告因上述原因停工，交房的时间应顺延至2016年12月21日，被告已于2016年12月23日通知原告收房，故被告不存在逾期交房的情形，原告要求解除合同没有事实依据。三、如果法院认为本案合同已经解除，原告第二项诉请中主张的利息计算方式，被告有异议，被告认为应按照合同第十条的约定按中国人民银行同期活期存款利率来计算。对于原告主张的居间服务费不属于被告收取，被告不应承担赔偿责任。对于契税，被告可以配合原告办理退税手续，登记费和公共维修资金也可以返还，不存在赔偿损失的问题，被告不应该承担该责任。 经审理查明：2014年10月10日，原告何国刚（买受人）与被告福田公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00705616），约定原告购买被告开发的位于南宁市青秀区，该商品房的用途为办公用房，建筑面积共53.64平方米，房屋总价款为713412元。合同第第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应在2016年1月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因法律、法规、规章、政策的改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、禁止车辆进出施工场地的；4、出现中雨、大雨、暴雨、四级及四级以上大风的恶劣天气的；……8、买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或者住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日且买受人申请退房的，出卖人需在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。 上述合同签订前，原告于2014年9月17日向被告支付了房款357412元、公共维修资金4130.28元及登记费550元。合同签订后，原告于2014年12月17日向南宁市青秀区地方税务局交纳了契税21402.36元、印花税356.7元及滞纳金402.54元，合计22161.6元。2015年7月8日，原告向被告支付了房款156000元。2015年12月27日，原告向被告支付了房款200000元。至此，原告已付清全部购房款。同时，为购买涉案房屋，原告还向广西荣申博投资有限公司支付了居间服务费80310元。之后，因被告未能在合同约定的期限内交房，原告于2016年8月2日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，并要求被告退还已付房款及支付利息、违约金并赔偿损失。2016年8月12日，被告复函原告，对原告提出的前述诉求不予认可。双方因此发生争议，原告遂于2016年8月24日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，被告于2016年12月10日向原告发出《入伙通知书》，通知其于2016年12月13日办理涉案房屋的交房手续，但被告未在该时间与被告办理收房手续。 另查明：涉案房屋所在的德利·东盟国际文化广场xx栋办公楼已于2014年4月24日取得了南房预字（2014）第043号《商品房预售许可证》。 再查明：本案于2017年1月16日开庭审理，在庭审过程中，因被告代理人不能确认涉案楼栋是否已取得建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，对此，本院要求被告于庭审结束后10日核实该情况并向本院提交相关证据，否则视为被告并未取得涉案楼栋的《建设工程竣工验收备案表》。但举证期限届满后，被告并未能就此举证。 还查明：2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安[2015]113号《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，要求全市建筑工地即日起至9月22日全面停工整治，重点开展建筑工地隐患排查和环境综合整治工作。被告提供的《施工日志》显示：德利·东盟国际文化广场xx栋在2015年9月12日至22日因南建质安[2015]113号文停工。2015年10月26日，南宁市城乡建设委员会下发《关于对施工扬尘污染严重的工地进行停工整治的通知》，要求对市区内未落实裸土覆盖、土方湿法作业、道路硬化等措施的影响空气质量较大的建筑工地进行停工整治，停工整治时间从2015年10月26日至10月29日。 本院认为：原、被告于2014年10月10日签订的编号为YS00705616的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的违约行为。 双方虽在合同第九条约定，被告应当在2016年1月3日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付原告使用。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而建筑工程竣工验收合格，除应经过五方验收合格外，还应经过消防验收、环保验收、规划核实等专项验收合格。同时，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此，在工程竣工验收合格后，建设单位还应向建设主管部门备案，备案机关审查通过后为建设单位办理备案，并出具《建设工程竣工验收备案表》。故备案是竣工验收的最后程序，是政府对整个开发环节的又一次审查，避免验收不合格的房屋流向社会。因此，被告作为建设方，向原告交付的房屋，必须通过建设主管部门竣工备案后，才符合法定交付条件。而双方在合同第九条约定的交付条件低于法定交付条件，应属无效条款，本案应以法定交付条件作为依据来认定被告的交房义务是否完成。本案中，被告在本院指定的举证期限内未能向本院提交涉案房屋所在楼栋已经五方验收合格的证据，也未能提交涉案房屋所在楼栋已取得建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》的证据，被告对此应承担举证不能的法律责任，故本院依此认定被告欲交付的房屋尚不具备法定交付使用的条件。因此，被告未能在合同约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 1、被告辩称因2013年8月28日、2014年3月7日、2014年9月6日南宁市城乡建设委员会分别作出的南建质安[2013]61号、[2014]20号、[2014]118号文要求在建工地停工，被告可据实延期交房73天（6天+31天+36天）。对此，本院认为，根据被告的主张，南宁市城乡建设委员会发文的时间分别为2013年8月28日、2014年3月7日、2014年9月6日，而双方签订商品房买卖合同的时间为2014年10月10日，被告主张的可据实延期交房的情形均发生在合同签订之前，其在政府部门要求停工的情况出现后签订合同确定交房时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险，据此，本院对被告前述抗辩意见不予采纳。 2、关于被告抗辩因中高考、两会一节及中雨以上天气而停工，能否据实延期交房的问题。南宁市中高考及两会一节期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，并非不能预见，被告作为房地产开发商应对上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。而降雨是一定气候条件下常见的天气现象，被告在订立合同时应根据气候规律对天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，除非气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不属于不可抗力的范围，不能作为延期交房的事由，故被告主张因中、大、暴雨作为其延期交房的事由，本院亦不予采纳。 3、被告抗辩因2015年10月26日南宁市城乡建设委员会下发《关于对施工扬尘污染严重的工地进行停工整治的通知》要求在建工地停工整治，被告可据实延期交房4天。对此，本院认为，南宁市城乡建设委员会于下发的通知仅要求市区内未落实裸土覆盖、土方湿法作业、道路硬化等措施的影响空气质量较大的建筑工地进行停工整治，而被告所举证据不能证明涉案工程属于该通知中要求停工整治的建筑工地范围，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 4、被告辩称因2015年9月11日南宁市城乡建设委员会下发南建质安[2015]113号文要求全市建筑工地即日起至9月22日全面停工整治，被告可据实延期交房12天。政府部门通知全市建筑工地停工整治，属于被告在签订合同时无法预见的情形，如被告因此导致工期延误，可以据实延期交房。从被告提交的《施工日志》看，被告在2015年9月12日至22日期间因南宁市城乡建设委员会下发南建质安[2015]113号要求建筑工地停工整治而停工，因此，被告据此可延期交房11日。 5、被告辩称因2015年6月11日南宁市城乡建设委员会下发南建质安[2015]74号文，变更了建设工程竣工验收阶段并联审批工作流程，致使其工期延误，被告可据实延期交房125天。但被告在本案中未提交证据证实验收工作流程的改变对其项目工期的具体影响程度及时间，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。 三、关于原告的各项诉请是否合理有据的问题。 根据合同第十条的约定，被告逾期交房超过90日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。本案中，原告已付清全部购房款，但被告至今未能将符合法定交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约，扣除前述被告可据实延期交房的11天，截至2016年8月2日原告发出《解除合同通知书》之日止，被告逾期交房已超过90日，故原告享有解除权。在庭审中，被告认可已收到原告发出的《解除合同通知书》，故本案合同自被告收到原告发出的《解除合同通知书》的当日即已解除。合同解除后，被告除应将原告已付房款713412元、公共维修资金4130.28元及登记费550元退还给原告。鉴于违约方为被告，故原告依照上述约定要求被告支付占用房款期间的利息及按总价款的5%支付违约金35670.6元的诉请，本院予以支持。关于契税损失的问题。根据税务部门的相关规定，在未办理房屋权属变更登记前解除合同并退房的，买受人已交纳的房屋契税可以申请退回。由此，本案房屋尚未办理产权变更登记手续，原告可以自行向税务部门申请办理退税手续，故本案不存在原告所诉其因被告违约遭受契税损失的事实，故本院对原告要求被告赔偿契税损失22161.6元的诉请不予支持。至于居间服务费的损失，原告因被告的违约行为除遭受已付房款的利息损失外，还应当包括居间服务费的损失80310元，而本案违约金的适用尚不足以弥补原告所受的损失，故就不足部分的损失44639.4元（80310元-35670.6元），原告仍可向被告进行主张，故被告除向原告支付占用房款期间的利息及违约金外，还应向原告赔偿损失44639.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告何国刚与被告广西福田房地产开发有限公司于2014年10月10日签订的合同编号为YS00705616的《南宁市商品房买卖合同》已经解除； 二、被告广西福田房地产开发有限公司返还原告何国刚已付的房款713412元、公共维修资金4130.28元及登记费550元； 三、被告广西福田房地产开发有限公司向原告何国刚支付利息（计算方法：以已付房款357412元为基数，从2014年9月17日计至2015年7月7日止；以已付房款513412元为基数，从2015年7月8日计至2015年12月26日止；按已付房款713412元为基数，从2015年12月27日计至被告广西福田房地产开发有限公司将房款全部退还给原告何国刚之日止；以上利息均按中国人民银行同期活期存款利率计付）； 四、被告广西福田房地产开发有限公司向原告何国刚支付违约金35670.6元； 五、被告广西福田房地产开发有限公司赔偿原告何国刚损失44639.4元； 六、驳回原告何国刚其他的诉讼请求。 本案受理费13082元，由原告何国刚负担312元，由被告广西福田房地产开发有限公司负担12770元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  钟新燕 人民陪审员  陈 华 二〇一七年五月十一日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。