1234  Normal  Windows 用户  2  74  2017-02-16T08:19:00Z  2017-05-05T07:13:00Z  2017-05-05T07:13:00Z  4  619  3530  29  8  4141  12.00          false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman";}     北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终1722号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘子溢，女，1988年5月2日出生。委托诉讼代理人：李钊（刘子溢之夫），男，1989年6月20日出生。委托诉讼代理人：黎晨杰，男，1979年12月27日出生，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：车金属，男，1960年9月10日出生。委托诉讼代理人：张广华，男，1956年4月28日出生。被上诉人（原审被告）：北京浩天创业房地产经纪有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇京张路口北侧2号楼二单元201。法定代表人：国喜旺，经理。委托诉讼代理人：郭海鹏，男，北京浩天创业房地产经纪有限公司店长。上诉人刘子溢因与被上诉人车金属、被上诉人北京浩天创业房地产经纪有限公司（以下简称浩天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初7642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。刘子溢上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。双方合同约定尾款采用贷款方式，贷款需要将房屋过户到我名下，签合同时车金属知晓我需要先将名下原有房屋卖出，手续正在办理中。车金属对此情况完全知情，并签订本案房屋买卖合同。合同履行过程中，我积极履行合同义务，在我办理完购房身份核验后，车金属拒绝配合履行相关义务，并起诉要求解除合同，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。一审法院未考虑到我支付部分房款的事实，认定我违约，明显不公平。车金属辩称，我同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。购房尾款的具体支付时间没有约定，根据法律规定，我可以随时要求刘子溢支付。即使按照银行批贷的流程，也已经超过了60日的合理期间，刘子溢仍然未付款。因刘子溢未付清尾款，我没有协助过户符合合同约定。浩天公司辩称，我公司不发表意见，同意一审判决。车金属向一审法院起诉请求：解除我与刘子溢、浩天公司签订的《房屋买卖居间合同》，诉讼费由对方承担。刘子溢向一审法院反诉请求：1、车金属退还购房款795 000元；2、车金属赔偿违约金238 500元、利息16 529.5元、居间服务费17 000元，共计1 067 029.5元；3、车金属承担反诉费。一审法院认定事实：车金属与刘子溢以及浩天公司于2016年4月16日签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定：出卖方车金属、买受方刘子溢、居间方浩天公司；出卖人自愿出售位于延庆区407室的房产（以下简称407室房屋），面积72.32平方米，产权人为车金属；房产证号：京房权证延私字第XXXX号；楼房售价为1 795 000元，价位包括天然气、机顶盒、相匹配小棚一间；合同签订之日，买受人向出卖人支付50 000元作为购房定金，买受人支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；买受人于2016年5月15日前将第一笔首付款795 000元支付给出卖方；剩余款项1 000 000元，由银行批贷放款一次性打入出卖方账户；双方应于网签当日（请约定办理时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续；居间方（浩天公司）的服务费17 000元，由买受人支付；买受方向公积金管理中心申请贷款，因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列方式解决，即买受人继续向其他银行申请贷款，直至贷款批准，期间产生的费用由买受方负担。如批准贷款金额不足，买受方自愿以现金补齐。合同还约定了违约责任，即买受方支付部分房款后不将407室房屋出售给乙方或擅自转卖他人或提高房价，出卖方同意按所收到房款的30%作为违约金于悔约之日起三日内一次性赔偿给买受方，并无条件一次性退还已收到的房款。合同签订后刘子溢按约定给付了车金属定金50 000元和购房首付款745 000元，共计795 000元。因刘子溢要将原来的住房卖予他人，将房子过户给他人，所以一直未办理网签。车金属以刘子溢不能通过正常按揭期限完成贷款手续为由，于2016年8月15日将刘子溢、浩天公司诉至法院，要求撤销双方签订的《房屋买卖居间合同》。经法院审理后，车金属于2016年9月27日撤诉。车金属又于2016年10月8日第二次将刘子溢、浩天公司诉至法院，要求撤销双方签订的《房屋买卖居间合同》。本案在审理过程中，车金属变更诉讼请求，要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。经法庭做工作，车金属于2016年12月13日退还了刘子溢所交购房首付款795 000元（包括定金50 000元）。刘子溢、浩天公司同意解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。刘子溢提起反诉要求赔偿违约金238 500元、利息16 529.5元、居间服务费17 000元，共计1 067 029.5元。庭审中，刘子溢提供了签订合同当日三方在一起商谈房屋买卖的相关事宜的录像。该录像中浩天公司说80万首付很快能给，后期程序有可能6月。车金属夫妇都说不着急。经查，2016年8月15日车金属通过顺丰速运向浩天公司发出通知“如按揭贷款买房，须先向建委进行资格审核，时间最迟是10个工作日，银行贷款最迟45天放款。签订合同已过去4个月。经核实刘子溢资格审核未通过，且不能支付尾款。故要求刘子溢3日内付清尾款，逾期未付款，将向法院起诉”。浩天公司证实，已收到过该通知。另查，刘子溢第一次家庭购房申请时间为2016年8月10日，通过购房资格审查时间为2016年8月23日；第二次申请日期为2016年9月28日，通过该审查日期为2016年10月14日。刘子溢称，第一次审核通过后电话通知过车金属及浩天公司，车金属予以否认。刘子溢第二次审核通过后，通知了浩天公司，浩天公司的工作人员用短信的方式通知了车金属。被车金属告知在起诉期间，听从法院的判决。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，三方签订《房屋买卖居间合同》，车金属将属于自己的楼房出售给刘子溢。刘子溢应给付车金属首付款795 000元。双方约定尾款1 000 000元，刘子溢以公积金贷款形式支付。签订合同当日双方在浩天公司商定，首付款将近800 000元很快能给，后期程序有可能6月，也就是尾款给付时间是6月。刘子溢按约定给付了车金属首付款795 000元。后因刘子溢原来的住房出售未办理过户手续，故一直未按约定向车金属交付尾款。车金属诉至法院，要求与刘子溢、浩天公司解除房屋买卖合同。经查实，刘子溢第一次购房资格审核通过和第二次审核通过，都是在车金属起诉阶段。车金属已明确要求解除《房屋买卖居间合同》。经法院做工作，车金属现已退还了刘子溢购房款795 000元。刘子溢同意解除《房屋买卖居间合同》，法院对此予以认可。双方在浩天公司商谈中，浩天公司所说：后期的程序有可能6月，属于一种承诺。刘子溢违反了上述约定，构成了违约。综上，因车金属在双方的房屋买卖过程中不存在违约行为，故刘子溢的反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百三十条的规定，判决：一、解除车金属与刘子溢、北京浩天创业房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回刘子溢的反诉请求。二审中，刘子溢提交其出售原有房屋的家庭购房申请表、房屋协议、房屋买卖居间合同、过户后的不动产权利证书及房屋登记表，以证明自己在房屋买卖合同履行过程中不存在拖延。车金属对上述证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。因双方对证据真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院另查明，双方《房屋买卖居间合同》第八条违约责任第（五）项约定，若乙方逾期付款，每逾期一日，乙方均应按逾期款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过二十个工作日，甲方可解除本合同。上述事实，有双方《房屋买卖居间合同》在案佐证。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是导致合同解除的责任问题。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方当事人在合同中并未约定购房款尾款的支付时间，仅约定尾款以贷款方式一次性支付给车金属，双方对于尾款支付时间未达成补充协议，故应当依据交易习惯确定尾款的具体支付时间。车金属主张办理商业贷款最多60日即可完成，签订合同当日三方协商过程中，中介曾承诺在6月份可以办完后期贷款，结合商业贷款的正常办理流程所需的合理时间，可以认定刘子溢至迟应在2016年6月办理完毕购房尾款的贷款手续。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人约定，买受人迟延付款的，迟延20个工作日以上，出卖人有权解除合同。依据交易惯例，刘子溢应至迟在2016年6月将购房款的尾款支付给车金属，但其迟至2016年8月15日车金属第一次起诉时，仍未付清尾款，故车金属有权依据双方合同约定主张解除合同。刘子溢主张其需将原有房屋出售并过户完毕才能办理407室房屋的贷款手续，车金属对此知情并同意，其不存在违约行为，车金属无权要求解除合同，但刘子溢并未提交充分证据证明车金属对其未能在合理期限内支付尾款表示认可，故刘子溢主张车金属解除合同构成违约并要求车金属承担违约责任的请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院认定车金属在合同履行过程中不存在违约行为，并据此判决驳回刘子溢的反诉请求是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由刘子溢负担。本判决为终审判决。审  判  长   张洁芳审  判  员   刘 磊代 理 审 判 员   朱文君二〇一七年五月二日法 官 助 理   王湘羽书  记  员   明 玥