广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终200号上诉人（原审被告）：柯炳海，男，汉族，1971年11月21日出生，住广东省惠来县。上诉人（原审被告）：林振雄，男，汉族，1963年9月11日出生，住广东省惠来县。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，该公司员工。上诉人柯炳海、林振雄因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。柯炳海、林振雄共同上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.柯炳海、林振雄与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》无效；3.涉案商场的物业管理服务条件不成就；4.本案一审、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实和理由：一、从涉案商场3157、3095号独立商铺业主董记月在涉案商场三楼电表房拍摄3175、3095号独立商铺电表照片，及涉案商场4054号独立商铺业主叶绮雯在四楼电表房拍摄4054号独立商铺电表照片来看，可以断定电表生产时间是2011年1月。而涉案商场申报消防验收的时间是2010年9月29日，即此时涉案商场800多个涉案商铺的独立电表还没有在赛澳科技有限公司生产、检验合格出厂，加上正常产品销售时间为一年，“以商铺间隔的形式通过消防验收”是根本不可能的。独立商铺电表安装完成是涉案商场竣工验收、消防验收的前提条件，更是涉案业主收铺的前提条件。在涉案商场系列案中一、二审法院的判决全部定义为“现铺”销售，业主已经收铺，这是根本不可能发生的事实。二、我方提交《现场勘验申请》，请求法院勘验现场，查明涉案商场的实际改建工程时间即可查明涉案商铺是否“现铺”、是否“竣工”、是否履行《商铺买卖合同》交付义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。查明涉案商铺是否“现铺”、是否“竣工”，足以证明涉案商场物业管理服务条件是否成就。2019年4月17日业主现场维权的录音录像及照片等证据说明涉案商铺在2010年时不是现铺销售，亦没有按图纸施工，证实涉案商场的物业管理服务条件并不成就，涉案商场没有实施管理工作，现场脏乱差。三、根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定，建设单位应在规定日期内取得竣工验收消防备案。涉案商场申报消防验收的时间是2010年9月29日，而迪佳公司在涉案商场系列案中提供的《首至四层消防栓平面图》竣工图显示竣工时间为2011年3月。根据《建设工程消防验收或竣工验收消防备案抽查申报材料》规定，应先有工程竣工图，凭此图才能申报消防验收。而涉案商场申报消防验收在先、工程竣工在后，时间上倒置且相隔半年。经查，该竣工图在越秀区公安消防部门查无此图。此外，业主李雪冰的越建水政公复﹝2019﹞5号《关于政府信息公开申请的答复》的内容显示：涉案商场一至四层间隔格子商铺整体改建的工程没有《建设工程施工许可证》。事实证明，迪佳公司证据造假。涉案商场没有施工许可、没有按图施工、没有竣工、没有竣工验收消防备案，说明涉案商场的物业管理服务条件并不成就。四、涉案商场在2010年9月29日申报消防验收后，于2011年9月9日进行了“室内改建梯间及手扶梯工程”，使涉案商场连成一个整体面积为11038.36平方米的商场，该改建工程属于大型人员密集场所的特殊建设工程，需要根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定申请消防验收，但建设单位广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）并没有依法依规申报，导致涉案商场一直无法合格交付。在我方收铺不成、开业无望，涉案商场物业管理服务条件并不成就的情况下，迪佳公司还于2017年12月20日恶意大幅度提高物业管理费，使我方雪上加霜。五、涉案商场的《商铺买卖合同》是以所谓返租方式销售未竣工商铺，违反《商品房销售管理办法》第十一条规定。《金利壹号商铺使用权移交确认书》也只是所谓返租方式销售未竣工商铺的虚假手续之一，并没有业主真正收铺的签名确认。涉案商场系列案的判决书认定该商场是“现铺”销售、“业主已经收铺”与事实不符。且在涉案商场销售的广告中就有“四楼是世界酒类银行、VIP会所、24小时恒温酒窖”字样，证明涉案商场不是“间隔形式的现铺”销售。涉案商铺至今未竣工，业主没有“间隔形式的现铺”可收。六、（2019）粤01民终3417号案当事人叶绮雯的证言可以证明涉案商场于2014年下半年的改建施工违规违法、没有竣工及验收；（2019）粤01民终1730号当事人李雪于2019年3月15日去越秀区消防大防查询涉案商铺竣工验收消防档案的情况说明涉案商场没有竣工图。以上证据证明涉案商场只完成了产权分割，并没有依《商铺买卖合同》约定交付商铺，商铺的建设没有《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、没有按图施工、没有竣工、更没有规划验收、没有竣工验收、没有申报消防验收，建设单位康创公司由始至终没有商铺符合交铺条件。迪佳公司弄虚作假、恶意诉讼、妨碍司法公正，接手不合格、不合法、没有竣工的违规违法改建的、存在安全隐患的建筑物业的管理，其行为本身违法，不应受到法律保护。被上诉人迪佳公司二审答辩称：柯炳海、林振雄的上诉所涉问题均属于其与建设单位康创公司之间的交楼事宜，与本案物业服务合同纠纷无关。我方于2018年时也曾起诉过柯炳海、林振雄追讨拖欠的物业服务费，法院判令柯炳海、林振雄依约缴物业服务费，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终22730号届事判决维持原判，我方已于2019年申请强制执行。这说明法院已在关联案件中明确认定我方收费合法合理。2019年3月14日，迪佳公司向一审法院起诉请求判令：柯炳海、林振雄向迪佳公司支付广州市越秀区东风西路132号四楼40xx号商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4472.48元（其中2017年11月1日至2017年12月31日，每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日，每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：2011年12月19日，柯炳海、林振雄（买受人）与刘炳培（出卖人）、广州康创投资有限公司（出卖人的委托代理人、以下简称康创公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定柯炳海、林振雄向康创公司购买位于广州市东风西路132号四层40xx号铺，商铺合同约定建筑面积5.821平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条商铺使用权交接。3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。第七条商铺交付：1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金。第二十七条本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1.双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2.本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2014年11月27日，康创公司向柯炳海、林振雄的通讯地址寄送了商铺移交通知书。2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了迪佳公司有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。2018年，迪佳公司曾向一审法院起诉柯炳海、林振雄要求柯炳海、林振雄支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费3162元（每月按16元/平方米的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5450号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……根据柯炳海、林振雄与刘炳培、康创公司签订的《商铺买卖合同》约定，康创公司已于2014年11月27日向柯炳海、林振雄发出商铺移交通知书，即使柯炳海、林振雄没有实际去接收商铺，也应视其已接收。在商铺移交后，买受人应承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，故柯炳海、林振雄应按康创公司与迪佳公司签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议的约定履行。现柯炳海、林振雄没有按照上述合同及补充协议支付物业管理服务费，已属违约，故迪佳公司要求柯炳海、林振雄支付物业管理服务费及违约金，一审法院予以支持等。故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，柯炳海、林振雄向迪佳公司支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费3162元；逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费3162元的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决作出后，柯炳海、林振雄不服判决上诉至广州市中级人民法院。2018年12月24日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终22730号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。2017年12月21日，迪佳公司向柯炳海、林振雄（收件地址广州市人民南路仁济西3号302房）邮寄《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，称由于近年来物价上涨及人力资源成本不断提高，迪佳公司连续两年处于亏损状态，经核算，康创商品交易中心目前运作成本已达30.44元/平方米，为维持良好的物业服务现状，迪佳公司决定于2018年1月1日起，将康创商品交易中心物业管理费从每月16元/平方米上调至每月30元/平方米等。该邮件签收情况显示于同年12月25日“他人收”。关于涉案物业管理费上调至每月30元/平方米的问题，迪佳公司称该次调整未与柯炳海、林振雄协商一致，也未召开业主大会。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年3月5日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区东风西路132号485房产权人为柯炳海、林振雄，房屋建筑面积5.821平方米，规划用途为商业，登记时间2013年9月10日。一审法院认为，针对此前包括迪佳公司与柯炳海、林振雄在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应物业管理服务费，现柯炳海、林振雄未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元（即每月16元/平方米×5.821平方米=93.14元）的标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，于法有据，一审法院予以支持。至于柯炳海、林振雄与康创公司之间关于交铺等方面的纠纷，不属于本案审理范围，柯炳海、林振雄可另循合法途径解决。关于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费的问题，迪佳公司与康创公司签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》约定商铺物业管理费的标准为16元／平方米／月，该合同对迪佳公司有约束力。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，因此，迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费依据不足，一审法院不予支持，柯炳海、林振雄应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。柯炳海、林振雄未按时支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求柯炳海、林振雄支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2019年9月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，柯炳海、林振雄向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费1397.1元（按照每月93.14元计算）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付而未付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以不超过所欠物业管理费为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由柯炳海、林振雄共同负担25元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人均确认本案所涉商铺与本院作出的（2019）粤01民终23412号、（2019）粤01民终23745号民事判决书，以及广东省高级人民法院作出的（2019）粤民申10778号民事裁定书中所涉商铺位于同一商场。另，柯炳海、林振雄于2019年10月9日向本院提出《现场勘验申请书》，以其无法进入涉案商场进行取证，而现场勘验可查明商场现状，影响本案事实认定为由，申请法院派员与其共同对涉案商场现状进行勘验。经本院询问，柯炳海、林振雄表示其未在一审中提出该申请；迪佳公司表示柯炳海、林振雄可行查看现场，柯炳海、林振雄在一审中没有提出该申请，申请事项涉及交铺事宜是柯炳海、林振雄与康创公司之间的事，与本案无关。本院认为，关于迪佳公司本案起诉主张柯炳海、林振雄支付涉案商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费的问题。因已生效的（2018）粤01民终22730号、（2018）粤0104民初5450号民事判决书已确认了迪佳公司对涉案商铺提供物业服务管理，有权向柯炳海、林振雄收取相应综合管理服务费，从而判决柯炳海、林振雄须支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费。现迪佳公司起诉要求柯炳海、林振雄继续支付2017年11月1日起至2019年1月31日止的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持并无不当。至于柯炳海、林振雄上诉主张涉案商铺没有竣工验收，不符合交铺条件等问题，属于柯炳海、林振雄与开发商康创公司之间的房屋买卖关系纠纷，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，柯炳海、林振雄可另寻法律途径解决。同理，本院亦不接纳柯炳海、林振雄的现场勘验申请。综上所述，柯炳海、林振雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柯炳海、林振雄负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年三月十七日书记员 张冰玲李逸丹