河北省任丘市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0982民初1768号原告郭华（反诉被告），女，1984年10月24日出生，汉族，现住被告王敏（反诉原告），1977年5月19日出生，彝族，现住委托代理人杨永胜、孙丽娟，河北维则律师事务所律师。原告（反诉被告）郭华与被告（反诉原告）王敏买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。本案当事人郭华、王敏及其委托代理人杨永胜、孙丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭华诉称，2017年3月26日，经任丘市自强房地产经纪有限公司联系，原、被告达成房屋买卖协议，并签订了二手房买卖合同，由被告将其坐落于任丘市金台园小区12幢1单元1002号商品房以57万元的价格卖给原告郭华。合同签订当日，原告交给被告定金2万元，因该商品房尚有银行借款未能还清，合同约定余款55万元于2017年4月15日前由原告协助被告到银行还清贷款时交给被告53万元，剩余2万元等房产证颁发后交清。合同签订后，原告通过向亲友借款、小额贷款等多方筹款凑足了购房款，并和被告商量为其提前还贷，在征得被告同意后，原、被告双方及房屋中介于2017年3月29日上午一同来到华油工行还款，银行工作人员告知月底结账，要求4月初再来还款。4月1日国家宣布雄安新区成立，因有人炒作任丘市房价上涨，被告见利忘义、认为有机可乘，于2017年4月3日提出与原告解除合同。原告认为诚实信用是合同法的基本原则，原告是单亲母亲，自己带着孩子，孩子在任丘第六实验小学上学，才购买的被告房屋。被告肆意毁约，侵犯了原告的合法权益，请求法院判令被告王敏继续与原告郭华履行双方签订的房屋买卖合同，交付房屋，协助原告办理过户手续。王敏辩称，1、被告要求与原告解除签订的买卖合同，双方签订的买卖合同性质为定金合同，并不是房屋买卖合同，2、原告户籍在保定非任丘本地户籍，至少在2年内原告不能在任丘不能办理房屋过户手续。3、被告认为本案的案由应定为定金合同纠纷，不是房屋买卖纠纷，通过双方签订的合同第2条第2款证实，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款，这约定证明双方如果进行房屋买卖还要签订商品房出售合同，商品房出售合同才是真正的房屋买卖合同，之前签的二手房买卖合同，根据内容应当界定为是定金合同。合同第6条，也约定违法合同的责任，内容是担保法责任承担问题，不是合同法买卖的条款。4、原告不具备购买任丘商品房的购房资格。5、被告准备出售自己房屋的目的是重新购买房屋，被告也仅有一套住房，因为2017年4月1日，国家政策原因导致房屋价格上涨，购房条件也出台了相关政策，如果被告出售房屋直接导致被告无房可住，根据合同法司法解释2第26条规定，应解除双方签订的二手房买卖合同。王敏反诉称，为了改变居住条件，反诉人欲将位于任丘市房屋出售，然后再用卖房的钱买一套房子居住，遂于2017年3月26日，经任丘市自强房地产经纪有限公司联系，与被反诉人达成一份定金合同，即二手房买卖合同，该合同约定“房屋价格为57万元，被反诉人在签订本合同时支付2万元定金作为双方当事人签订商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付定金转为房价款”。2017年4月5日任丘市人民政府出台住房限购政策，被反诉人非任丘本地户籍，且不具备购房条件，双方已不具备签订房屋出售合同的条件，目的已经无法实现，该住房限购政策是双方不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，反诉人认为依法应当解除反诉人与被反诉人签订的定金合同，被反诉人起诉反诉人履行二手房买卖合同没有事实和法律依据，请求依法判令解除反诉人与被反诉人签订的二手房买卖合同，并承担本案诉讼费。郭华辩称，本案不是定金合同，合同名称写的非常清楚，标题即为二手房买卖合同，该合同不仅写明了涉案房屋的基本情况，出售价格，还写明了办理房产证的费用，即以后房屋过户的费用负担，明确约定了付款方式，即先交定金2万元，2017年4月15日前帮被告还清银行贷款，即余款53万元，剩余2万元，待房产证办下来时交清，明确了双方其他责任等，此合同为中介提供的唯一买卖合同，原、被告也正是凭此合同操作办理房屋买卖事宜，并与中介三方一起到银行为被告结清房屋贷款，2017年3月29日上午，三方到华油工商还款银行以月底结账为由，让4月初再来办理，如非银行原因推迟，原告已经为被告还清银行贷款，房屋买卖合同即基本履行完毕，也不存在被告违约事项的发生，合同中有定金的约定，但定金约定仅为房屋买卖合同中的一个条款，不能改变房屋买卖合同的实质，故被告定金合同之说是断章取义，混淆视听，不符合本案的实际情况不应采信。2、关于2017年4月5日任丘市政府出台相关政策的问题，原、被告签订房屋买卖合同的时间是2017年3月26日，此时，住房限购政策没有出台，故对原、被告签订的房屋买卖合同没有约束力，否则，是否此前所有拥有2套以上的住房的人购买的房屋都是无效的？任丘市出台此项规定是因为雄安新区的成立后，针对有人恶意炒房的限制，原告于2002年到任丘谋生，2010年与任丘市辛中驿镇的杨某结婚，并于次年生育一女，原告多年来一直在任丘发展，只是户口没有迁过来，基于以上实际情况，原告也不属于限购政策的对象。综上，合同法第6条规定的诚实信用的原则，是合同法的帝王条款，被告不应该见利忘义，请法庭依法判决。不同意解除二手房屋买卖合同。经审理查明，2017年3月26日，经任丘市自强房地产经纪有限公司联系，郭华与王敏达成房屋买卖协议，并签订了二手房买卖合同，由王敏将其坐落于任丘市金台园小区12幢1单元1002号房屋以57万元的价格卖给郭华。合同签订当日，郭华支付王敏定金2万元，因该商品房尚有银行借款未能还清，合同约定：“2017年4月15日前由郭华协助王敏到银行还清贷款时交给王敏53万元，剩余2万元等王敏的房产证办下来时一次性交清。王敏在收到售房款的同时，需积极配合郭华办理房屋产权证及产权过户手续，同时将该房屋交给郭华使用。”合同签订后，郭华多方筹款凑足了购房款，并和王敏商量为其提前还贷，在征得王敏同意后，郭华、王敏及房屋中介于2017年3月29日上午一同来到华油工行还款，银行工作人员告知月底结账，要求4月初再来还款。2017年4月1日国家宣布雄安新区成立，之后王敏提出与郭华解除合同。2017年4月5日任丘市人民政府出台任丘市辖区住房限购政策。本院认为，王敏与郭华签订的二手房买卖合同符合买卖合同的构成要件，属于房屋买卖合同，而不是定金合同。王敏与郭华应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。王敏与郭华签订的二手房买卖合同签订于任丘市人民政府住房限购政策出台之前，不受限购政策约束，故王敏应当继续与郭华履行双方签订的二手房买卖合同。王敏要求解除双方签订的二手房买卖合同于法无据，本院不予支持。因郭华只是给付了王敏两万元定金，其余购房款并未给付王敏，故在郭华给清王敏双方在合同中约定的剩余购房款之前无权要求王敏交付房屋、协助办理过户手续，故驳回郭华要求王敏交付房屋、协助办理过户手续的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决如下：一、王敏继续与郭华履行双方签订的二手房买卖合同。二、驳回郭华要求王敏交付房屋、协助办理过户手续的诉讼请求。三、驳回王敏要求解除王敏与郭华签订的二手房买卖合同的反诉请求。案件受理费4750元、反诉费40元，由郭华承担4710元、王敏承担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  李书朵人民陪审员  刘占辉人民陪审员  边俊孚二〇一七年五月二十五日书 记 员  袁伟苓