三亚市城郊人民法院民事判决书(2017)琼0271民初2589号原告：郭维佳，女，1990年1月16日出生（公民身份号码×××），汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：张文俊，海南德赛利律师事务所律师。被告：李灿家，男，1940年1月17日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。法定代理人：李志华，男，系被告李灿家之长子，系李灿家之监护人。被告：蒲成娇，女，1944年8月20日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。法定代理人：李志华，男，系被告蒲成娇之长子，系蒲成娇之监护人。第三人：李志业，男，1973年2月12日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。第三人：三亚港务局。住所地：三亚市建港路港务局码头内办公楼。法定代表人：周壮，该局党委书记。委托诉讼代理人：史儒雄，该局职工。原告郭维佳与被告李灿家、蒲成娇、第三人李志业、三亚港务局房屋转让合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员谭光华独任审判,于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告郭维佳及其委托诉讼代理人张文俊，被告李灿家、蒲成娇法定代理人李志华，第三人李志业，第三人三亚港务局的委托诉讼代理人史儒雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭维佳向本院提出诉讼请求：（l）判令确认郭维佳与李灿家、蒲成娇签署的位于三亚市××区号房屋的《房屋转让合同书》合法有效；（2）李灿家、蒲成娇承担本案的诉讼费。事实与理由：李灿家与蒲成娇系夫妻关系，原为三亚港务局的职工，于1995年以21137.37元的价格从三亚港务局购买位于三亚市××区号房屋。后于2009年12月14日李灿家、蒲成娇授权委托其子李志业将涉案房屋转让给郭维佳，随后李志业便于2010年1月28日与郭维佳签署《房屋转让合同书》，约定李灿家、蒲成娇将涉案房屋以30万元的价格出售给郭维佳。合同签订后，郭维佳便委托其舅舅司守国及其舅母任保梅分别向李灿家、蒲成娇的受托人李志业履行支付房款的义务，司守国于2010年1月11日支付涉案房屋购房款定金款现金3万元；又于2010午1月28日支付涉案房屋购房款13万元和现金1.2万元；任保梅于2010年1月28日支付涉案房屋购房款12．8万元，合计房款30万元均由李志业代李灿家、蒲成娇收取，郭维佳遂于2010年1月28日接受李灿家、蒲成娇交付的房屋，且入住至今。现由于李灿家、蒲成娇迟迟不予配合郭维佳前往三亚港务局办理房屋权属变更事宜，郭维佳只能诉诸法院，以求判如所请。郭维佳认为，双方签署的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，并且郭维佳已依约向李灿家、蒲成娇履行了支付全部房款的义务，也已经实际入住该涉案房屋。为维护郭维佳的合法权益，特依据我国《合同法》及《民事诉讼法》等相关司法解释的规定起诉，请求法院依法作出裁判。被告李灿家、蒲成娇辩称，（一）郭维佳不是适格主体，实际买受人是司守国。我们在2007年1月至2009年12月先后患中风偏瘫后，李志业建议到××区购地自建房屋居住。因资金周转困难，李志业通过中介，在未告知三亚港务局，于2010年1月11日与司守国在三亚签订涉案房屋转让合同，并通过工行转帐收受司守国支付的涉案房屋购房款定金3万元和购房款25.8万元。2010年1月28日在司守国的要求下，李志业与从未谋面的郭维佳另签一份涉案房屋转让合同。因此我们认为实际买受人是司守国，应由司守国主张权利。（二）涉案房屋转让合同无效。首先，在李志业与司守国签订涉案房屋转让合同前的协商中，李志业已经明确告知司守国涉案房屋是李灿家与三亚港务局共有产权房屋，分别占有60%和40%产权。涉案房屋转让合同是在三亚港务局不知情并未经其同意下，李志业与司守国私下签订的合同。其次，根据三亚港务局与李灿家签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》约定，三亚港务局有涉案房屋的优先购买权，该涉案房屋转让合同侵犯三亚港务局的优先购买权。结合以上两点，我们认为司守国在明知涉案房屋是李灿家与三亚港务局共有产权房屋的情况下，仍然与李志业签订的涉案房屋转让合同是无效合同。（三）涉案房屋郭维佳至今未入住。涉案房屋一直由司守国委托李志业代为出租，2010年至2011年租金抵涉案房屋购房款余款1．2万元。2011年至2017的租金，由李志业在每年的春节前以现金、银行或支付宝转账的方式支付给司守国。2016年9月东岸棚户区改造中，我们自建房屋因属违建被拆除无法安置，李志业向司守国提出赎回涉案房屋让我们居住，2017年1月司守国同意赎回具体价格协商。综上所述，郭维佳所诉不符合事实，故请求法院驳回郭维佳请求。第三人李志业述称，我的意见与李灿家、蒲成娇的答辩意见一致。第三人三亚港务局述称，（一）李灿家系我局退休职工，1994年8月1日与我局签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》，以标准价购买三亚港码头小区3栋703号房屋，属于房改房，只享有60%产权，我局拥有40%产权。（二）根据《三亚市职工公有住房买卖合同》第八条约定："乙方在未付清全部购房款期间，不能交替、出售、赠与、抵押典当、出租或改变使用性质，如确需出售，须补交土地出让金和按规定交纳有关的税费或按乙方原付房价出售给甲方"。签订合同后，李灿家以标准价购买三亚港码小区3栋703号房屋，至今李灿家并没有付清全部购房款，因此，不能将房屋出售给我局之外的其他人。（三）合同第八条同时约定："乙方出售房屋时，在同等条件下，甲方或市房产部门有优先购买权和租用权"。2010年1月28日，李灿家委托其子李志业与郭维佳签订《房屋转让合同》，将三亚港码头小区3栋703号房屋转让给郭维佳，没有告知我局，我局无法知情，无法履行优先购买权，其签订的《房屋转让合同》是无效的。（四）一直以来，三亚港码头小区3栋703号房屋的水电费均以李灿家的名义缴纳，我局无法知晓该房屋买卖一事。房改房是上个世纪末的特定产物，带有一定的国有企业职工福利性质，在体现职工拥有住房所有权的同时，仍保留了国有企业应有的权益。如由职工随意变卖，国有企业的权益得不到保护(如本案属于国有企业的40%产权)，同时也会引发其他社会问题。以上事实，有我局与李灿家的购房合同及水电服务收据为证。综上所述，李灿家与郭维佳就涉案房屋买卖一事，违反了《三亚市职工公有住房买卖合同》及法律规定，侵害了我局的合法权益。请求法庭依法维护我局的合法权利，驳回郭维佳的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年1月11日，李志业受李灿家、蒲成娇的委托，与司守国签订一份《房屋转让合同书》，约定李灿家、蒲成娇将位于××区自有套房以30万元的价格出售给司守国。合同签订当天，司守国支付定金3万元。2010年1月28日，因郭维佳有意购买涉案房屋，经司守国要求将受让方改为郭维佳，于是郭维佳与李灿家、蒲成娇的代理人李志业签订一份《房屋转让合同书》，约定：李灿家、蒲成娇以30万元将其位于××区转让给郭维佳。合同签订当天，郭维佳通过司守国、任保梅的银行转账共付款25.8万元，加上之前司守国支付的定金3万元，共计付款28.8万元（司守国、任保梅确认其支付的28.8万元转让款是代郭维佳支付）。同日，李志业向郭维佳出具一份收条，载明：收到郭维佳交付购房款30万元，原司守国的欠款条作废。之后，李志业将李灿家原购房款收据原件（即单位房改房付款收据）、三亚港务局关于涉案房屋购买人的《证明》原件、委托李志业代理转让涉案房屋的《委托授权书》原件转交给郭维佳。此后郭维佳通过司守国委托李志业对外出租涉案房屋，双方没有办理过房屋交接手续，郭维佳也从未在该房屋居住。李志业将房屋出租后，除扣除双方协商以租金1.2万元抵偿尚欠的房屋转让款外将其余租金通过司守国支付给郭维佳。涉案房屋在租赁使用中，缴纳水电费均以李灿家的名义支付。因郭维佳要求李灿家、蒲成娇办理涉案房屋过户未果，郭维佳遂向本院起诉。在诉讼中，三亚港务局表示李灿家、蒲成娇将其房屋转让给郭维佳一事不知情，并主张享有优先购买权。另查明，1994年8月1日，李灿家与三亚港务局签订一份《三亚市职工公有住房买卖合同》，约定：三亚港务局将房改的3栋703号房屋（建筑面积79平方米）卖给李灿家，价款为26421.72元，一次付清，按应付房价款给予减收20%优惠，优惠后实付房款为21137.37元；李灿家付清全部购房款五年后方可依法进入市场出售，李灿家出售房屋时，在同等条件下，三亚港务局有优先购买权；如确需出售，须补交土地出让金和按规定交纳有关的税费或按李灿家原付房价出售给三亚港务局。位于三亚港务局码头小区的**目前没有办理过产权证书，涉案3栋703号房屋也没有产权证书。以上事实有《房屋转让合同书》、银行个人业务凭证、收条、收据、证明、委托授权书、水电服务收据、支付宝转账电子回单、《三亚市职工公有住房买卖合同》、调查笔录及当事人的陈述等材料在案佐证，并经质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于李灿家、蒲成娇与郭维佳签订的《房屋转让合同书》的效力问题。李灿家与蒲成娇系夫妻关系。涉案房屋属于李灿家、蒲成娇与三亚港务局按份共有的房改房，李灿家、蒲成娇占有60%份额产权，三亚港务局占有40%份额产权。李灿家、蒲成娇有权依法对其占有份额产权进行处分，但三亚港务局在同等条件下享有优先购买权。虽然《房屋转让合同书》上转让方的签名人是李志业，但李志业是受李灿家、蒲成娇的委托签订的，故签订《房屋转让合同书》产生的法律后果应由被委托人李灿家、蒲成娇承担。第一份《房屋转让合同书》虽是司守国签订的，但之后双方协商司守国退出受让，转由郭维佳受让涉案房屋，才出现了由郭维佳作为受让人签订第二份《房屋转让合同书》的事实。因此，郭维佳是涉案房屋的实际受让人，本案适格原告；李灿家、蒲成娇、李志业主张郭维佳不是本案适格原告、不是涉案房屋受让人，与事实不符，本院不予确认。李灿家、蒲成娇与郭维佳签订《房屋转让合同书》，将涉案房屋转让给郭维佳，首先李灿家、蒲成娇将共有人三亚港务局占有40%份额产权转让，未经三亚港务局的书面同意；其次三亚港务局对李灿家、蒲成娇将其享有60%份额产权转让郭维佳提出优先购买权主张。而郭维佳没有证据证明在签订《房屋转让合同书》时三亚港务局确实知情，并且在合同签订后，涉案房屋的居住人均使用李灿家的名义交纳水电费，因此郭维佳主张三亚港务局对涉案房屋转让知情不成立，本院不予采纳；三亚港务局主张未知情并有优先购买权成立，本院予以确认。李灿家、蒲成娇无权处分三亚港务局占有40%份额产权的涉案房屋，即李灿家、蒲成娇无权将涉案房屋自行转让给郭维佳。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让；第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。本案中，李灿家、蒲成娇转让涉案房屋时未经共有人三亚港务局的书面同意；且李灿家、蒲成娇一直未取得涉案房屋的权属证书即产权证书，因此，涉案房屋依法是不得转让的，李灿家、蒲成娇与郭维佳签订的《房屋转让合同书》违反上述法律禁止性的规定，该转让合同应认定为无效合同。因郭维佳主张《房屋转让合同书》合法有效，与本院认定不一致，本院依法告知郭维佳在期限内可以变更诉讼请求，但郭维佳逾期没有变更，故对郭维佳的诉求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款、第六十三条之规定,判决如下:驳回原告郭维佳的诉讼请求。案件受理费2900元（减半收取，原告已缴纳），由原告郭维佳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 谭光华 二〇一七年五月二十五日书记员 郭 敏附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五十八条下列民事行为无效：......（五）违反法律或者社会公共利益的；......无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：......（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；......（六）未依法登记领取权属证书的；......4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。......