宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁0121民初992号 原告：周某某，男，1985年11月20日出生，汉族，高中文化程度，个体，住陕西省绥德县。 原告：杜某某，女，1987年6月2日出生，汉族，高中文化程度，个体，住陕西省绥德县。 二原告委托诉讼代理人：谢某某，宁夏大远律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：庞某某，宁夏大远律师事务所律师。 被告：宁夏蓝山投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：肖某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史某某，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田某某，宁夏辅德律师事务所律师。 原告周某某、杜某某与被告宁夏蓝山投资置业有限公司（以下简称：蓝山投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某、杜某某的委托诉讼代理人谢某某，被告蓝山投资公司的委托诉讼代理人史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某某、杜某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金共计25455.00元（按每日万分之一自2014年12月31日算至2017年3月21日），后续逾期违约金计算至被告房屋正式竣工验收且办理完房屋产权证及土地证为止；2.判令被告立即协助原告办理房屋产权证、土地证手续，并提供办理证件相关的全部材料，承担相应费用；3.判令被告向原告交付房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.判令被告向原告支付购买、安装燃气壁挂炉的费用3500.00元；5.判令被告按照合同约定履行和完善公共配套附属设施，包括开通小高层电梯、物业服务、绿化、小区安防安保等；6.判令被告按全国统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用权证》；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年9月9日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以314265.00元的价格购买被告开发建设的位于永宁县望远工业园区的"青年城"24幢1单元102号商品房。合同第九条约定房屋交付时间为2014年12月31日。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房屋价款。然而截止2016年原告起诉前，"青年城"小区始终未竣工验收，整个小区基础设备未完工（未按照约定安装燃气壁挂炉），且小区内的水、电、暖、绿化、安防、安保等重要辅助设施及设备的工程均未完工，尤其是小高层现电梯仍因欠电梯公司货款未开启使用，自2015年年初开始小区一直处于无人管理状态，一片烂尾景象，给小区业主生活造成了极大的困扰和不便，苦不堪言。无奈之下，"青年城"近千余户业主集体上访维权，2015年7月6日在永宁县政府相关部门领导协调下，被告与原告在内的业主达成了《违约金调解方案》，约定：在被告未竣工验收情况下，业主先行入住装修，并声称后续工程在今后一个月的时间内争取完工。同时约定了逾期交房违约金的计算比例。然而，业主拿钥匙进行装修时，才发现小区内存在的问题十分严重。小区没有正规物业人员及物业公司，水、电、暖等设施均为临时性，断水断电频发，也没有绿化、监控、门禁等配套设施。而被告承诺的工程人员始终没有到位，截止起诉时业主们反映的问题始终搁置。综上所述，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》第9、10、12、14条之规定诉请人民法院公正判决。 被告蓝山投资公司辩称，由于被告的原因给业主造成不便，被告对原告的态度和情绪表示充分的理解。本案应驳回原告第一、三、四、六项诉讼请求。原、被告于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》，涉案青年城项目完工以后，根据本公司工作人员调查，目前业主已经入住小区。根据《中国人民共和国建筑施工管理条例》和最高人民法院司法解释相关规定，说明被告实际已经交付房屋，被告不构成实质违约，不应承担违约责任。其次根据原、被告后来达成的调解方案，被告双倍赔付违约金，但对赔付违约金的用途明确约定用于冲抵物业维修储备金和物业费，因此本案中被告不应以现金的方式向原告支付违约金。第三，按照双方签订的《商品房买卖合同》第三条第一款及第二十条的约定，该商品房为商业用途，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条第四款之规定，本商品房使用年限为40年，因此原告的第三项和第六项诉讼请求不合法。第四，原告没有按照双方约定购买的安装壁挂炉，原告要求被告支付壁挂炉的购买款项请求不应予以支持。综上所述，原告的诉讼请求违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，请求法院驳回原告的以上诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告出示的《商品房买卖合同》、购房发票、《青年城违约金调解方案》、（购买壁挂炉）《通知》（照片打印件）真实性没有异议，该部分证据可以证明原告所主张的主要案件事实，本院予以确认。对原告出示的《通告》（复印件）、青年城小区宣传彩页(复印件)、永宁县众安物业服务有限公司（停办业务）《通知》各一份、照片一组，被告分别以真实性无法核实、"三性"不予认可及与本案无关提出异议，经本院审查，《通告》、物业公司《通知》、照片、青年城小区宣传彩页来源合法，内容明确，与当事人陈述可以相互印证，可以反映部分案件事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年9月9日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于永宁县望远工业园区的蓝山·青年城24幢1单元102号建筑面积95.17平方米商品房一套，该商品房规划批准用途为商业，房屋总价为314529.00元，付款方式为2013年6月12日付首付款160529.00元，余款154000.00元以银行按揭方式支付，并于本合同备案之日起3个工作日内，按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，原告承担逾期付款违约责任；被告应在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期被告按日向原告支付已付购房款价款万分之0.5的违约金；属原告所共有的公共设施、设备，按本地区行业标准执行；原告的房屋仅作商业使用。合同附件四交房标准中约定采暖方式采用天然气壁挂炉地热辐射系统。合同签订后，原告按照实际建筑面积95.09平方米和合同约定方式支付了全部购房款314265.00元，被告逾期未能交付房屋。2015年6月29日，原、被告签订《青年城违约金调解方案》，约定一、赠送"一次性款清∕按揭款清"客户一年物业费；二、按照合同中约定的逾期交房违约金的标准双倍赔付"一次性款清∕按揭款清"客户违约金，自合同约定的交房之日起至出具房屋竣工备案表之日止，所赔付的违约金用以冲抵物业储备金和物业费；三、被告缴纳"一次性款清∕按揭款清"客户需要办理房屋产权证所需的相关费用，其中包括：契税、印花税、代办费，土地证、房产证、他项权利证工本费等；四、"2014年12月30日前房款全部缴清的客户"或"签订合同后8个月内提交完整有效的按揭资料的客户"均享受上述"一、二、三"条款；...七、本方案为逾期交房的最终调解方案，凡与本方案有冲突之处，以本方案为准。涉案房屋现尚未通过竣工验收备案。2015年11月5日，被告以公司资金紧张为由向青年城业主发出通知，通知没能领到壁挂炉的业主暂时自己出资购买，价格为3500.00元（此价格包含设备安装及与天然气管道连接费用），被告尽快筹措资金将业主购买壁挂炉的费用予以返还。2016年10月31日，永宁县众安物业服务有限公司向业主发出通知，以被告拖欠员工工资及绿化等水电维修款，停办正常业务。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，属有效合同，双方均应认真遵守履行。原告交付购房款后，被告未能按照合同约定交付房屋，应当按照双方达成的《青年城违约金调解方案》约定即按照原告已付购房款314265.00元每日万分之一赔付自2014年12月31日起至出具房屋竣工备案表之日的违约金，原告要求迟延交房违约金计算至办完产权证及土地使用权证没有合同和法律依据，超出约定期限部分本院不予支持；被告辩称其已实际履行交房义务，不构成实质违约，不应承担违约责任，因涉案房屋尚未通过竣工验收，即使被告已实际交付房屋，也不符合合同及法律规定的交付使用条件，仍应承担违约责任，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持；被告并应按照调解方案约定协助原告办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》、承担办理登记手续的费用；被告未按合同约定安装壁挂炉，并通知业主按照3500.00元的价格自行购买后由被告返还，原告虽未实际购买，但该费用属于被告所应承担的费用，被告应予支付；原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按国家统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用权证》，因合同约定涉案房屋为商业用房，且被告销售的房屋用途和属性系由行政部门确定，房屋所属土地使用权年限也由相关部门按照国家规定确定，不属于民事案件审理的范围，故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告按合同约定履行和完善公共配套附属设施，公共配套附属设施涉及众多业主权益，被告应尽快予以完善，但涉案房屋尚未通过竣工验收，尚不具备履行条件，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告周某某、杜某某支付逾期交房违约金25455.00元（暂算至2017年3月21日，后续逾期违约金按照日万分之一计算至房屋竣工验收备案之日。）； 二、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告周某某、杜某某办理蓝山·青年城24幢1单元102号房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，并按约定承担相应费用； 三、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告周某某、杜某某支付购买、安装燃气壁挂炉费用3500.00元； 四、驳回原告周某某、杜某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取262.00元，由被告宁夏蓝山投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  周建文 二〇一七年五月十六日 书记员  马媛媛