青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异43号案外人：张×，男，汉族，1966年9月7日出生，公民身份号码×××，住青海省海东市乐都区景都乐苑3号楼1单元1074室。申请执行人：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地：青海省西宁市民和路33号创业大厦第十四楼。法定代表人：林明安，该公司董事长。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地：青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。在本院执行申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司与被执行人西宁九海房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人张×对本院查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张×称，案外人系拆迁安置户，被执行人西宁九海房地产开发有限公司开发的位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区不动产，是案外人与被执行人西宁九海房地产开发有限公司于2011年5月27日签订《拆迁补偿协议书》后为其建还的房屋，现已交付。法院（2019）青01执364号执行案件查封的该套房屋属于案外人所有，请求解除对该房屋的查封。申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司、被执行人西宁九海房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，青海亿邦小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司、王九生民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月22日作出（2017）青01民初360号民事判决，判令：一、被告西宁九海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告青海亿邦小额贷款股份有限公司借款7802251.76元，支付利息5027894.25元（截止2017年7月15日），并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息（按年利率24%计算）以及支付律师费180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100250元由被告西宁九海房地产开发有限公司负担98245元，原告青海亿邦小额贷款股份有限公司负担2005元。判决书生效后，因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，青海亿邦小额贷款股份有限公司遂向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年7月18日作出（2019）青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书，于2019年12月12日向海东市房产局发出《协助执行通知书》，对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区、1121、1124室、三号楼1单元1071、1072、1073、1074室、七号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、七号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出（2019）青01执364号《查封公告》，告知与上述查封财产的有关实际占有人或者房屋权属有争议的人，在五日之内向本院提出异议。案外人张×得知后，于2019年12月16日向本院提出执行异议。另查明，2011年4月13日，乐都县碾伯镇人民政府向案外人张×出具编号为NO0006382的《收款收据》一份，载明以下内容：“碾伯镇东关村张×庄廓款3300元”；2017年8月14日，海东市乐都区碾伯镇人民政府在该份收据上注明：“经调查，张×2011年4月13日交庄廓款3300元，审批宅基地一处，此款已由碾伯镇上交国土局，国土局上交国库。但因规划等原因国土局再没有下发审批文件，情况属实。”2011年5月27日，案外人张×作为乙方与甲方西宁九海房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议书》一份，在协议中双方约定：张×将其长24.5米、宽13米的房屋交由西宁九海房地产开发有限公司拆迁，经现场测量，张×被拆迁的房屋面积为683㎡，西宁九海房地产开发有限公司同意安置张×住宅面积598㎡。协议签订后，2011年5月27日，西宁九海房地产开发有限公司向张×出具加盖该公司财务专用章编号为NO290738的《收据》一份，载明：张×交纳现金110000元，收款事由为补交3号楼1单元1074室的房款。西宁九海房地产开发有限公司给张×拆迁安置补偿的房屋为××楼，2019年10月21日，青海骏腾物业管理有限公司向张×出具的物业收款收据显示，张×已交纳2019年10月21日-2020年10月21日的物业费872.28元、装修押金等1580元。2019年10月22日，青海骏腾物业管理有限公司业主交接表显示，张×已验房并领取钥匙。经电话询问张×，其称2019年11月已入住。再查明，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，将其坐落于乐都区滨河北路、债权数额500万元、抵押期限为2014年2月18日-2014年5月16日、抵押范围2453.07平方米的在建工程抵押给抵押权人青海亿邦小额贷款股份有限公司，并于2016年8月11日办理了“青房建乐都字第14-171号”抵押登记证。2016年8月15日，西宁九海房地产开发有限公司再次作为抵押人，将其位于××县、债权数额100万元、房屋编号为279359、279362、279356、179525、279526的在建工程抵押给抵押权人青海亿邦小额贷款股份有限公司，并办理“青房建乐都字第005756号”抵押权登记证。办理该案中，经向海东市房产管理局查询，该局于2020年1月15日亦向本院出具《证明》一份，证明：位于青海省海东市××区、1121室、1124室；3号楼1单元的1071室、1072室、1073室；7号楼1单元的1034室、1035室、1052室、1062室、1072室、1104室、1124室、1134室、1154室和2单元的2041室、2051室、2054室、2061室、2064室、2071室、2072室、2073室、2074室2081室、2082室共计26套不动产抵押给青海亿邦小额贷款股份有限公司，3号楼1单元的1074室无抵押。上述抵押的1号楼、3号楼不动产于2016年8月11日办理抵押登记，7号楼不动产于2014年2月18日办理抵押登记，至今上述抵押的不动产未办理抵押注销手续。起诉时，申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司的诉讼请求中亦未提及抵押权。抵押登记的不动产中虽不包含案外人所涉3号楼1单元1074室不动产，但该不动产已被第三人白猛备案登记。本院认为，本案系被拆迁人对执行被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下的商品房提出的异议，属案外人对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为：案外人对位于青海省海东市××区不动产是否享有足以排位于青海省海东市××区除强制执行的权益。首先，案外人张×系被拆迁人，其对拆迁补偿安置的房屋享有的是特殊债权。本案中，案外人张×因其683㎡的不动产被拆迁，在申请执行人办理抵押权登记之前，案外人与被执行人西宁九海房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿协议书》，同意由被执行人将其房屋予以拆除，获得相应的住宅安置房。据此，案涉房产属于拆迁补偿安置性房产，以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，被拆迁人有权取得安置房产系以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质属于特殊债权。其次，关于案外人对拆迁安置房产享有的特殊债权能否对抗已备案登记的房屋买受人的问题。本案中，被执行人西宁九海房地产开发有限公司在明知涉案房屋为拆迁安置房屋的情形下，恶意将拆迁安置房出卖给第三人白猛，并备案登记。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条已明确规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，被拆迁人对特定化后的补偿安置房产的取得优先于一般购房者，对于特殊债权应予优先保护。综上，案外人张×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 姜晓娟审判员 翟爱红审判员 司世江 二0二0年三月五日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。