上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初7571号原告：王某1，男，1992年7月21日生，汉族，住上海市金山区。原告：王某2，女，1992年3月9日生，汉族，住上海市金山区。两原告共同委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：葛怡忆，上海金亭律师事务所律师。被告：俞某1，男，1970年1月20日生，汉族，住上海市金山区。被告：俞2，男，1993年1月13日生，汉族，住址同上。被告：陈某，女，1968年9月23日生，汉族，住址同上。三被告共同委托诉讼代理人：张元初，上海前京律师事务所律师。原告王某1、王某2诉被告俞某1、俞2、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员奚利强独任审判，后因案情复杂，转换为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告王某1、王某2及其共同委托诉讼代理人徐忠辉、葛怡忆，被告俞某1及三被告共同委托诉讼代理人张元初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年3月21日签订《上海市房地产买卖合同》及补充条款，并于2016年3月27日签订《二手房买卖合同价格补充条款》，购买位于金山区山阳镇板桥东路XXX弄XXX号XXX室及地下一层车位460室(以下简称系争房屋及车位)，根据合同及补充条款的约定，原告已支付定金及首付款，并于4月申请公积金贷款，5月经银行批准准备发放。然原告与中介多次催促被告办理过户，被告拒绝过户，因此公积金贷款无法发放，原告与被告多次协商无果，被告拒不履行合同，并告知原告不再将房屋卖给原告。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告特诉至法院，请求法院：1、判令被告继续履行买卖合同，并为原告办理过户手续；2、判令被告支付原告违约金230,000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告诉讼请求变更为：1、判令解除两份《上海市房地产买卖合同》(均是2016.3.21签订)；2、判令三被告返还两原告已支付的购房款355,000元；3、判令三被告支付两原告房屋差价损失1,130,860元(计算方法85.61平方米*26,000元/平方米+55,000元-1,150,000元=1,130,860元)；4、判令三被告支付两原告利息损失，以1,485,860元为基数，自2016年7月21日起以中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止；5、本案诉讼费由被告承担。就上述第四项诉请原告补充事实及理由如下：因双方约定过户时间是7月20日，要求赔偿是依据主合同的补充条款一第三条。三被告共同辩称，对诉请一，被告俞卫峰与陈某同意解除房屋买卖合同。诉请二，被告俞2并未同意出售涉案房屋，在本案中不存在任何过错，故被告俞2没有向两原告返还已支付房款及赔偿损失的义务。诉请三，损失差价的计算方式没有法律依据，被告没有看到涉案房屋计算价值的标准的相关证据。诉请四，被告俞2没有给付两原告利息的义务，原告所提的1,485,860元的基数，包含了已付房款和原告所提的逾期利息损失，逾期利息损失不能作为两被告支付原告相关利息的计算基础。对于被告单方面违约的事实没有异议。经审理查明，被告俞某1与被告陈某系夫妻，被告俞2系二人之子，系争房屋登记在三被告名下，系三被告共同共有。2016年3月21日，经上海龙臣房地产经纪事务所介绍，三被告与两原告(后经查明，被告陈某及俞2签名系被告俞某1代签)签订《上海市房地产买卖合同》两份，约定两原告向三被告购买系争房屋及车位，(房屋买卖合同编号分别为XXXXXXX，车位买卖合同编号为XXXXXXX)，其中房屋买卖合同约定房屋转让价款950,000元，补充条款(一)第3条约定，签约人(或代理人)承诺：本人出售上述房产事宜已告知所有相关的共有人、承租人、同住人及其他权利人，其已全部知道并完全同意本人出售本房屋。如本房屋的任何相关权利人对该房产交易提出异议，不同意出售该房产的，本人愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担两原告因此遭受的一切损失。车位买卖合同约定，车位转让价款55,000元。2016年3月27日，被告俞某1(作为甲方)与原告王某1(作为乙方)签订《二手房买卖合同价格补充条款》一份，约定：一、…(2)乙方实际支付给甲方的成交价格为人民币1,150,000元整；二、付款方式：(1)2016年3月17日，乙方支付甲方购房定金人民币50,000元；(2)2016年3月27日前，乙方支付甲方购房首付款人民币240,000元整，第二笔房款5000元整，地下车位55,000元；(3)乙方申请公积金贷款人民币660,000元整，如贷款不足部分在交易过户当日现金支付，交易过户最迟到2016年7月20日，如乙方未能在过户时间过户，乙方违约。(5)甲、乙双方交房当日，乙方支付甲方购房尾款人民币140,000元整,并于当天办理水、电、煤、有线电视、物业等过户手续。2016年3月17日，原告王某1向被告俞某1支付定金共计55,000元(其中一笔5000元，一笔50,000元)，同月27日王某1向被告俞某1支付购房款共计300,000元(一笔240,000元，一笔5000元，一笔55,000元)，即原告王某1共计向被告俞某1支付购房款355,000元(包含定金)。合同约定的过户当天，即2016年7月20日，被告俞某1以其子俞2不同意为由致使交易不成，原告催告无果，遂涉诉。庭审中，被告俞某1陈述称，合同上俞2及陈某的签名均系其代签，被告陈某对房屋买卖的情况是清楚的，在签订买卖合同的时候她也是同意的。三被告共同表示，被告俞2在系争房屋内有合法权利，俞2不同意出售房屋，在本案中不存在任何过错，不应当承担赔偿责任，赔偿责任应当由被告俞某1、陈某承担。诉讼中，本院对系争房屋所在小区房屋交易价格向五家中介公司进行了询价，根据各中介公司提供价格得出，系争房屋所在小区房屋2016年8月至12月的交易均价分别为19,223元、21,357元、25,445元、26,231元、26,288元。原、被告对询价单所载明的价格均无异议，也同意各月份的单价以各中介公司给出的平均值作为法院判决的参考；原、被告对价格计算的时间节点持不同意见，两原告表示，应当按照2016年10月以后的单价作为计算依据；三被告表示，应当按照被告违约时间的价格作为计算依据。诉讼中，本院依据两原告申请，依法查明了三被告名下的系争房屋。以上事实，由原、被告身份信息、房地产买卖合同、补充条款、收据等证据所证实。本院认为，关于合同主体问题，被告陈某本人虽未在合同上签字，但陈某对出售房屋一事事先知晓并同意，事后也认可，其系合同当事人之一；合同签订时，被告俞2并不在场，其签名也系俞某1代签，两原告也没有证据证明，签订合同时被告俞2对出售房屋一事知情，而事后俞2也未进行追认，故本院认定，涉案两份房屋买卖合同及补充协议系两原告与被告俞某1、陈某签订。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，两原告与被告俞某1、陈某一致同意解除两份房屋买卖合同，本院予以确认，合同解除时间为双方达成一致意见时，即2017年1月12日。合同解除后，被告俞某1及陈某应当将两原告已支付的购房款355,000元返还于两原告，被告俞2非合同相对人，也未收取房款，故不承担返还责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告签订合同至被告违约期间，金山区房屋价格快速上升，合同约定的违约金不足以弥补原告的损失，故两原告有权要求被告赔偿因房价上涨造成的损失。造成本案合同无法继续履行并最终导致解除的原因在于双方之间的买卖合同未经被告俞2签字同意，由于签订合同时，被告俞某1、陈某已经做出承诺，处分该房产经过全体共有人的同意，而事实上被告俞2并未同意，被告俞某1、陈某履行合同不符合约定，应当承担主要责任；两原告基于盲目信任，在无证据证明被告俞2已经同意的情况下即签订合同，未尽到审慎义务，也应对合同无法履行承担一定的责任。关于损失赔偿额，当被告俞某1、陈某违约后，两原告作为一般公民，基于信任相信合同可以继续履行，并要求被告继续履行合同，符合情理，对于准确判断合同能否继续履行已超出原告的能力范围。被告拒绝履行后，两原告即提起诉讼，并在法院释明后才要求解除合同，其提出解除合同的期限尽管有些延迟，但由于2016年10月至12月期间金山区房价基本趋于稳定，也未导致损失进一步扩大，故本院酌情参考2016年10月份的平均单价作为被告赔偿损失的依据。鉴于两原告签订合同时未尽审慎义务，对损失发生应当承担一定责任，并综合考虑本案实际情况，本院酌情确定被告俞某1、陈某应当向两原告赔偿损失1,000,000元,被告俞2对损失的发生没有过错，不承担赔偿责任。根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，在被告赔偿两原告房屋差价损失的前提下，两原告要求三被告另行承担利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王某1、王某2与被告俞某1、陈某于2016年3月21日签订的两份《上海市房地产买卖合同》于2017年1月12日解除；二、被告俞某1、陈某应于本判决生效之日起十日内返还原告王某1、王某2购房款人民币355,000元；三、被告俞某1、陈某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某1、王某2损失人民币1,000,000元；四、驳回原告王某1、王某2的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,220元，财产保全费5000元，共计22,220元(原告已预缴)，由被告俞某1、陈某负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强审 判 员  王庆廷人民陪审员  金春辉二〇一七年五月八日书 记 员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。