北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终731号上诉人（原审被告）：曹春平，女，1958年3月16日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东程度东直门内大街10号楼4层。法定代表人：王茂龙，执行董事。委托诉讼代理人：罗福燕，女，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：赵佳，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人曹春平因与被上诉人北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（以下简称东旭物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初65379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹春平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东旭物业公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由东旭物业公司承担；3.要求东旭物业公司赔偿曹春平自采暖费用683.4元。事实和理由：1.2014年9月5日曹春平到物业交房租，但是东旭物业公司没有收；2.2015年3月曹春平去物业公司要求退房，但是东旭物业公司拒绝曹春平退房；3.因东旭物业公司拒绝退房，曹春平2015年3月已经搬离了涉案房屋。东旭物业公司辩称，同意原审判决，不同意曹春平的上诉请求和事实理由。一审法官在审理时候完全没有考虑到曹春平的月租金补贴系数的变化，对方最早租金是70多元一个月，2015年退休之后，补贴系数发生了变化，租金变为765.41元，且系数的变化是按照国家政策来计算的。但是一审法院没有考虑这方面，一审法院认为我们没有尽到告知义务，没有进行有效的催收，所以一审判决为最低的金额。虽然我方也知道对方生活困难，但是这确实是一个国家政策的问题。关于对方主张的供暖费问题，一审没有审理，我们认为该项目请求不构成上诉请求。另外关于供暖费开具的证明，实际上我们曾经给对方开过，对方拿着证明到街道去，但是没法报销，无法报销的原因是因为对方没签合同，没有签订合同的原因是因为对方不愿意交租金，所以对方拿不到供暖补贴跟我们没有实质性关系。东旭物业公司向一审法院起诉请求：判令曹春平支付我房屋租金20831.77元。一审法院认定事实：2011年7月10日，北京市东城区住房保障服务中心与北京市东城区房屋土地经营管理一中心签订《授权委托书》。北京市东城区住房保障服务中心委托北京市东城区房屋土地经营管理一中心管理包含涉案房屋在内的朝阳区常营地区廉租实物住房管理工作。委托权限包括廉租住房的接管验收工作，入住和腾退手续的办理工作，租金和各种费用的收取工作，房屋和设备的维护修缮工作，对廉租家庭私自转租、转借等行为的检查和纠正工作，廉租住房房屋及设备的安全普查工作，配合区住房保障部门完成廉租家庭的入户核查等。2011年8月11日，北京市东城区房屋土地经营管理中心与东旭物业公司签订《授权委托书》，北京市东城区房屋土地经营管理中心委托东旭物业公司对包含涉案房屋在内的朝阳区常营地区廉租实物住房的物业管理工作，委托权限包括廉租住房的接管验收工作，入住和腾退手续的办理工作，租金和各种费用的收取工作，房屋和设备的维护修缮工作，对廉租家庭私自转租、转借等行为的检查和纠正工作，廉租住房房屋及设备的安全普查工作，配合区住房保障部门完成廉租家庭的入户核查等。2011年8月31日，曹春平作为承租人（乙方）与东城区住房保障服务中心作为出租人（甲方）签订《东城区廉租住房租赁合同（试行）》，约定曹春平向东旭物业公司承租涉案房屋。实际居住人数1人，租赁期自2011年9月15日至2012年9月14日止。该房屋租金标准为33.94元/月/平方米（建筑面积），合计房屋租金为1546.12元/月。按照本市廉租住房租房补贴标准计算后，乙方实缴租金为77.30元/月，期满另议。本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，甲方可以按本区域内市场房屋租赁价格收取租金，以实际租用房屋天数计算向甲方支付违约金。租赁期满，本合同自然终止，乙方如需继续租用廉租房，须在租赁合同期满前3个月向东城区住房保障管理部门提出继续承租房屋的书面申请，经审核符合条件的重新核定房屋租金金额后双方续签租赁合同，经审核不符合条件的，合同终止。上述合同期满后，双方续签合同至2014年9月14日，最后一期租金核定为77.31元/月。2014年9月合同到期后，因曹春平收入提高，导致其不符合廉租房承租标准，房屋租金调整至公租房标准。曹春平主张其无法负担房租，2015年曹春平前往东旭物业公司处，东旭物业公司告知曹春平房租变更为公租房标准，每月大概一千多元，曹春平发现租金上涨，表示无法负担房租要求退房，但东旭物业公司告知曹春平可以申请补贴，申请到补贴后再去签合同。2015年3月，曹春平前往东旭物业公司处，东旭物业公司告知其补贴系数是0.5，房租租金补贴后为765.41元每月。曹春平主张其无力负担并表示拒签合同。东旭物业公司告知曹春平需补交欠付租金才能退房，曹春平无力补交欠付租金故于2015年3月搬离涉案房屋，但未与东旭物业公司办理退房手续。现东旭物业公司主张曹春平欠付租金，曹春平对此不予认可，称其2015年3月已经搬离涉案房屋，系因东旭物业公司原因未能办理交还房屋的手续，东旭物业公司主张曹春平确实提出过无力承租涉案房屋，没有欠付租金没有补交也没有办理房屋退房手续，故应当缴纳租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东旭物业公司与曹春平签订的《东城区廉租住房租赁合同（试行）》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。曹春平居住、占有涉案房屋，理应支付租金。但廉租房作为政府的保障性住房，系政府为解决特定低收入人群的居住问题，惠及民生而推出的政策性住房，具有一定的特殊性。这种特殊性对住房管理者提出了比普通租赁合同出租方更高的管理义务及要求。本案中，涉案房屋合同到期后，东旭物业公司作为住房管理者及租金核定者，应当及时核定租金，并告知曹春平，尤其是在租金近十倍大幅增长，可能直接影响曹春平生产生活的情况下。然而，东旭物业公司在租期到期后长达半年的时间内未能尽到告知义务，导致曹春平在不知情的情况下继续居住涉案房屋并产生大额欠付租金的后果。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在曹春平表示无力负担并拒签合同后，东旭物业公司并未及时止损，收回房屋，而是以曹春平欠付租金为由，拒绝为曹春平办理退房手续，致使曹春平长期处于违约状态，进而扩大了曹春平的租金损失。现曹春平欠付租金的情况属实，但东旭物业公司怠于履行管理义务，对曹春平产生的上诉租金欠付的情况有不可推卸的责任，东旭物业公司要求曹春平全额负担欠付租金显失公平。综上，一审法院综合考虑双方的责任对东旭物业公司的主张予以酌减。一审判决如下：一、曹春平于本判决生效后七日内支付北京市东旭佳业物业管理有限责任公司二〇一四年九月十五日至二〇一八年一月十四日的房屋租金六千一百三十六元；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。在本院审理中，就涉案房屋的使用情况曹春平称2015年3月已经搬离了涉案房屋，但是其认可自己尚有部分物品存放于涉案房屋内，偶尔去看一下但是没有在涉案房屋内居住。东旭物业公司称不清楚曹春平是否在涉案房屋内居住，并表示曾去涉案房屋门口贴过通知。本院认为，本案的争议焦点在于曹春平是否应向东旭物业公司交纳租金。根据曹春平的陈述，在其与东旭物业公司签订的《东城区廉租住房租赁合同（试行）》期满后，已于2015年3月搬离了涉案房屋，但是其认可自己尚有部分物品存放于涉案房屋内直至双方交接涉案房屋钥匙。据此应认定，即使曹春平确未在涉案房屋内居住但是涉案房屋内仍存放了曹春平的物品，房屋系在曹春平控制之下，且双方未办理交接及退房手续，仍应认定涉案房屋系由曹春平占有、使用，其应向东旭物业公司支付租金。一审法院认定正确，本院予以确认。关于房屋租金的给付金额认定问题，因涉案房屋系廉租房，系政府为解决特定低收入人群的居住问题，惠及民生而推出的政策性住房，具有特殊性。而涉案房屋合同到期后，东旭物业公司作为住房管理者及租金核定者，未能尽到告知义务，在曹春平表示无力负担并拒签合同后，东旭物业公司并未及时止损、收回房屋，而是以曹春平欠付租金为由，拒绝为曹春平办理退房手续，一审法院在综合考虑上述情况的基础上对曹春平应支付的租金进行了酌减是正确的，本院亦予以维持。关于曹春平要求东旭物业公司赔偿曹春平自采暖费用683.4元一节，系其在本院审理期间提出，而东旭物业公司不同意就其该项诉讼请求进行调解，曹春平可就其该项诉讼请求另行主张，本案中不予处理。综上所述，曹春平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹春平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  张 帆审 判 员  孙 京二〇二〇年三月十七日法官助理  朱宏哲书 记 员  刘 慧