广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41号原告：李桩梁，男，1985年7月13日出生，汉族，住广东省遂溪县，委托诉讼代理人：李大伟，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：郑晓峰，女，1974年6月12日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：汤翠萍，系广东君和政通律师事务所律师。第三人：广州同筑房地产代理有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码91440101327573580H。法定代表人：林冰玲，总经理。委托诉讼代理人：麦钟锋，系该司员工。第三人：朱红飞，男，1968年7月20日出生，汉族，住浙江省缙云县，委托诉讼代理人：李欣怡、李骁胤，分别系广东伯方律师事务所律师、实习人员。第三人：董国鑫，男，1990年5月25日出生，汉族，住广西岑溪市，原告李桩梁与被告郑晓峰、第三人广州同筑房地产代理有限公司、朱红飞、董国鑫物权保护纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桩梁的委托诉讼代理人李大伟、被告郑晓峰的委托诉讼代理人汤翠萍、第三人朱红飞的委托诉讼代理人李欣怡、第三人董国鑫到庭参加诉讼，第三人广州同筑房地产代理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桩梁向本院提出诉讼请求：一、被告郑晓峰立即向原告李桩梁腾退广州市天河区马场路××房（以下简称案涉房屋）。二、被告郑晓峰自2018年9月12日起按照广州市房屋租金参考价确定的同地段同类房屋租金标准向原告李桩梁支付房屋占有使用费，直至被告郑晓峰腾退上述房屋之日止。事实和理由：2018年8月28日李桩梁在广州市海珠区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，以5880400元拍卖竞得案涉房屋，2018年9月12日广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105执572号之一执行裁定书，并于同日向李桩梁送达，裁定内容为：准李桩梁购买案涉房屋产权及办理过户，解除对案涉房屋的查封。2018年10月25日李桩梁取得案涉案房屋的《不动产权登记证》。但郑晓峰未经李桩梁许可，至今占有、使用案涉房屋经营佛堂，邻居多次投诉其烧香烟雾浓烈和存在消防安全隐患。李桩梁多次要求郑晓峰腾退案涉房屋，但郑晓峰以其与原产权人朱红飞签订租赁合同未到期为由拒绝搬迁。李桩梁认为其已合法取得案涉房屋所有权，郑晓峰继续占有使用房屋缺乏法律和事实依据，故诉至法院。李桩梁明确案涉房屋为居住用房，位于冼村街富力公园28号795单元，郑晓峰应根据2018年广州市房屋租金参考价规定的87元/平方米价格支付占用费。被告郑晓峰辩称：第一，本案应为租赁合同纠纷，郑晓峰是基于与案涉房屋原业主即第三人朱红飞签订的《租赁合同》占有使用案涉房屋的，不存在非法占用的行为，合同尚未解除，李桩梁无权要求郑晓峰搬迁。第二，在签订《租赁合同》前后，第三人广州同筑房地产代理有限公司及原业主代理人董国鑫均向郑晓峰隐瞒案涉房屋存在抵押和查封的事实，郑晓峰属于善意取得案涉房屋的合法使用权。第三，李桩梁主张按照广州市房屋租金参考价确定的同地段商业用房房屋租金标准支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据，因《租赁合同》尚未解除，租金标准应按照合同约定的每月10500元进行支付。2019年4月后，郑晓峰多次要求向李桩梁直接交纳租金，但李桩梁拒绝接受。第三人朱红飞述称，与郑晓峰的答辩意见一致，李桩梁的诉请与朱红飞没有相必要的关联性。第三人董国鑫述称，意见与朱红飞的意见一致，李桩梁的诉请与其没有关系。第三人广州同筑房地产代理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。经审理查明：2017年8月2日，广州市海珠区人民法院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行与被申请执行人朱红飞、吕英金融借贷合同纠纷一案中，发布（2017）粤0105执告136号公告，载明“在执行过程中，经查明申请执行人已在诉讼保全阶段向本院查封了被执行人朱红飞所有的位于广州市天河区马场路××房。……责令被执行人朱红飞在2017年8月17日内履行生效法律文书确定的义务，逾期法院将依法拍卖、变卖或以物抵债处理上述房屋……”2018年8月28日,李桩梁在广州市海珠区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加竞标，以5880400元竞得案涉房屋；2018年9月12日,广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105执572号之一执行裁定书，裁定：一、准李桩梁购买案涉房屋产权及办理过户；二、办理案涉房屋过户手续及所需费用由李桩梁负责、承担。三、解除对被执行人朱红飞所有的案涉房屋的查封。2018年9月26日，广州市海珠区人民法院向李桩梁送达（2017）粤0105执572号之一执行裁定书。2018年10月25日李桩梁取得案涉案房屋的《不动产权登记证》，该证载明，房屋坐落天河区马场路××房，房屋权利性质为商品房，用途为商业，房屋建筑面积为159.1平方米。其后，原被告双方就房屋腾退等问题多次协商，2018年12月12日李桩梁向郑晓峰发出律师函，并于2018年12月13日通过邮寄和上门方式送达律师函，要求郑晓峰在七日内搬离腾退案涉房屋。双方因腾退房屋问题无法达成协议，李桩梁曾于2018年12月13日到冼村派出所报案。另查，2018年3月19日，朱红飞与郑晓峰通过广州同筑房地产代理有限公司居间促成，就案涉房屋签订《租赁合同》（业务编号：TZ0000391），约定租赁期自2018年4月6日至2021年4月5日，共计36个月，每月租金为10500元，董国鑫是朱红飞的签约代理人，并代理朱红飞收取租金。郑晓峰依合同约定向朱红飞支付租金至2019年3月。郑晓峰2019年4月提出直接向李桩梁缴纳租金，但李桩梁拒绝。双方均确认案涉房屋属居住用房，一直由郑晓峰占用使用并经营佛堂。李桩梁称物业管理公司多次与其协商，告知其在屋内烧香有安全消防隐患，并有其他业主投诉。本院认为，本案争议的焦点问题是朱红飞与郑晓峰就案涉房屋签订的《租赁合同》效力是否及于李桩梁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，广州市海珠区人民法院于2017年8月2日发布的执行公告中，查明案涉房屋在诉讼保全阶段已被查封，即在2017年8月2日前案涉房屋已经被法院查封，而郑晓峰与原业主朱红飞于2018年3月19日才签订案涉房屋《租赁合同》，因此郑晓峰与原业主朱红飞签订的租赁合同并不能约束新的房屋所有人李桩梁，故郑晓峰以原《租赁合同》未解除为由拒绝腾空交房的辩解意见并无法律依据，本院不予采纳。同理，郑晓峰主张第三人广州同筑房地产代理有限公司及原业主代理人董国鑫故意隐瞒案涉房屋存在抵押和查封事实的问题，属郑晓峰与朱红飞之间的租赁合同纠纷，不属本案物权保护纠纷调整的法律关系，郑晓峰可另循其他合法途径主张权利，其以此为由拒绝腾退房屋的辩解意见本院不予采纳。李桩梁通过司法拍卖程序购买案涉房屋并取得《不动产权登记证》，已合法取得案涉房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故李桩梁要求郑晓峰立即腾退案涉房屋并支付房屋占用费的主张，于法有据，本院予以支持。鉴于郑晓峰已违法占用他人房屋长达年余，结合实际情况，本院酌情给予郑晓峰15天搬迁期。关于占用费起算时间问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。本案中广州市海珠区人民法院于2018年9月12日作出（2017）粤0105执572号之一执行裁定书，裁定准李桩梁购买案涉房屋产权及办理过户，该裁定于2018年9月26日送达李桩梁，故李桩梁实际取得案涉房屋所有权时间为2018年9月26日，应以此日作为占用费的起算时间，李桩梁主张从2018年9月12日开始起算占用费不符合上述规定，本院不予支持。关于占用费的计算标准问题，本案中郑晓峰与原业主朱红飞在2018年3月签订的《租赁合同》约定租金为每月10500元，而根据广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州房屋租金参考价》，案涉房屋所在楼盘“富力公园28号”的住宅用房月租金参考价为建筑面积87元/平方米，案涉房屋建筑面积为159.1平方米，即2018年月租金参考价为13841.7元，由此可见合同约定租金标准远低于政府参考价标准，从公平角度出发，本院认为以政府参考价为作占用费支付标准更为合理。因郑晓峰非法占用房屋跨越2018、2019、2020三个年度，在2019、2020广州市租金参考价未出台的情况下，李桩梁主张三年均按照2018年广州市房屋住宅用房租金参考价计算合法合理，本院予以支持。故郑晓峰应支付李桩梁房屋占用费为：从2018年9月26日起算，以每月13841.7元为标准，付至实际交还房屋之日止。第三人广州同筑房地产代理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告郑晓峰于本判决生效之日起15日内向原告李桩梁腾空交还广州市天河区马场路28号之五705房。二、被告郑晓峰于本判决生效之日起10日内向原告李桩梁支付自2018年9月26日起至实际交还上址房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费以每月13841.7元为标准，计至实际交付房屋之日止）。三、驳回原告李桩梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2670元，全部由被告郑晓峰负担。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 琛人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  胡雪军二〇二〇年三月十八日书 记 员  梁炎梅谢婉萍