福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终756号 上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码：91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张德亮，男，1947年5月2日出生，汉族，住福建省龙海市，现住龙海市。 委托诉讼代理人：康艺敏，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商地产公司”）因与被上诉人张德亮商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人招商地产公司的委托诉讼代理人彭朝辉，被上诉人张德亮的委托诉讼代理人康艺敏、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商地产公司上诉请求:撤销原判，改判驳回张德亮一审诉讼请求。事实和理由:一、被上诉人逾期付款，至今未支付逾期付款违约金，依照补充协议第9条的约定，上诉人行使先履行抗辩权，可推迟至该款支付后再予以办理初始登记；退一万步说，办证时间至少应自2017年12月7日起算。1、2014年9月18日，双方签订《商品房买卖合同》（下简称合同），合同第六条约定被上诉人分三期向上诉人支付购房款，合同签订当日支付首期购房款1075650元，2015年2月13日前支付第二期购房款800000元，2015年7月13日前支付第三期购房款790000元。但被上诉人直到2015年7月13日才支付全部购房款，首期购房迟延支付298天，第二期购房款亦迟延支付150天。支付购房款系被上诉人主义务，其迟延履行，上诉人依照合同法第67条之约定，有权予以推迟履行初始登记等义务。同时，依照合同附件6补充协议第9条的约定，上诉人“有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止”，被上诉人的三期购房款均逾期支付，且首期购房迟延支付长达298天。且至今亦未支付上诉人相应的逾期付款违约金，故上诉人具有约定依据延迟交房直到原告交付逾期付款违约金之日止。上诉人至少有权自2016年11月4日交房之日起再延迟298天即至2017年8月29日交房，再按合同约定至2017年11月27日予以协助办证，并追究被上诉人的违约责任,故被上诉人诉请支付延迟办证违约金以及自2017年2月3日起算，毫无事实与法律依据。2、依照合同第四条第4款之约定，被上诉人亦应于2014年9月18日向上诉人预交代收的税费，但被上诉人严重拖延至2016年11月4日才缴纳，同前述之理，上诉人亦有权延迟协助办证，被上诉人主张不能成立。二、退一步而论，如果法庭支持违约金，那么张德亮主张的日万分之一的违约金数额过高，应予以调低。1、张德亮未因招商地产的逾期办证行为遭受实际损失。2、本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，招商地产主动于2016年11月4日将讼争房产交付给张德亮使用，属于提前交房。张德亮因招商地产提前交房行为获得房产使用利益，应当基于公平原则适当调减违约金数额。3、每日万分之一的违约金过高，应予以调低。 张德亮辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期付款可以顺延办证时间，上诉人无权行使先履行抗辩权。二、逾期办证违约金的标准是由双方合同明确约定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。 张德亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令招商地产公司立即支付张德亮逾期办证违约金180464.50元（自2017年2月3日起计至2018年12月12日止，即2665650元*0.01*677天=180464.50元）；2、本案诉讼费由招商地产公司承担。 一审法院认定事实如下：2014年9月18日，张德亮与招商地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35068208001005917），约定：张德亮向招商地产公司购买漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢401室商品房，预售建筑面积161.2平方米，总房价2665650元。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式及期限为分期付款：合同签订当日支付首期购房款1075650元，2015年2月13日前支付第二期购房款800000元，2015年7月13日前支付第三期购房款790000元；招商地产公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付张德亮使用，等等。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”附件六合同补充协议第13条约定：“依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心申请办理房产证……出卖人负责在买受人办理房产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房产证的，出卖人对买受人延迟办理房产证不负任何责任”。合同签订前，张德亮于2014年9月13日向招商地产公司支付50000元。合同签订后，张德亮于2014年9月20日分两笔向招商地产公司合计支付1082098元（其中：购房款为1075650；代收专项维修基金为6448元），并于2015年3月9日和2015年7月13日分别向招商地产公司支付购房款800000元和790000元。后因房屋实际面积为158.73平方米，招商地产公司退还张德亮面积差价款40845元，张德亮实际支付购房款为2624805元。2016年11月4日，招商地产公司出具收款收据代收取张德亮契税39984.75元、办证费100元，合计40084.75元。2016年11月4日，招商地产公司将案涉房屋交付张德亮，并于2017年11月16日依法向漳州招商局经济开发区房地产管理局提交了相应的材料以办理初始登记。后张德亮于2018年12月12日取得房屋权属证书。 一审法院认为，本案张德亮与招商地产公司所签订的《商品房买卖合同》对逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约责任问题分别进行了约定。根据合同约定，买受人逾期支付购房款，应当承担支付违约金、延期交房等违约责任。招商地产公司主张张德亮逾期付款，其可以依照合同附件6补充协议第9条的约定，顺延交付房屋的时间，进而其可以依据此顺延交房时间顺延其向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的时间，但是，合同附件6补充协议第9条约定的是招商地产公司可以根据张德亮逾期付款的时间顺延其交房时间，合同中并没有明确约定招商地产公司可以根据交房时间的顺延进而顺延办证时间，此种顺延是招商地产公司主观上作出了有利于己方的推定。并且，本案《商品房买卖合同》第九条和第十四条关于招商地产公司逾期交房和逾期办证的违约责任分别作了约定，两者是不同的。合同第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款里面的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”。据此，逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，故招商地产公司上述主张不予采纳。综上，招商地产公司应在商品房实际交付使用日即2016年11月4日的次日起90日内即2017年2月2日前办理房屋初始预登记。2017年2月3日起即为逾期。关于逾期办证违约金的截止时间问题，因双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第13条已约定招商地产公司仅在逾期办理初始预登记而导致张德亮迟延取得权属证书才承担责任，而房屋权属登记机构已于2017年11月16日受理本案讼争房屋的初始预登记，至于张德亮至2018年12月12日才取得房屋权属证书，并非招商地产公司迟延办理房屋初始预登记原因所致。故招商地产公司应承担逾期办证违约责任截止日期应为2017年11月16日。因招商地产公司实际收取的购房款为2624805元，故逾期办证违约金的计算基数应为2624805元。综上，招商地产公司逾期办证287天，应当支付张德亮逾期办证违约金为75331.9元（2624805元/天*287天*0.01%=75331.9元）。招商地产公司主张日万分之一的违约金数额过高应予调低，没有依据，不予支持。至于张德亮是否存在逾期付款违约责任问题，招商地产公司未提出反诉，本案不予审理，招商地产公司可另案主张。 综上所述，张德亮、招商地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。按照双方《商品房买卖合同》约定，招商地产公司应在商品房交付使用日即2016年11月4日的次日起90日内即2017年2月2日前办理房屋初始预登记，但其于2017年11月16日才履行上述义务，已影响张德亮取得房屋权属证书，明显构成违约，应当承担违约责任。但张德亮请求数额过高，其合理诉求部分75331.9元，予以支持；其不合理诉求的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、漳州招商房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张德亮支付逾期办证违约金75331.9元；二、驳回张德亮的其他诉讼请求。一审案件受理费3909.2元，减半收取计1955元，由张德亮负担1139元，由漳州招商房地产有限公司负担816元。 二审诉讼中，双方当事人未提供新的证据。 对一审判决认定的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，张德亮与招商地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第9条约定：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。根据上述约定，若张德亮未能按合同约定的时间及时付清购房款，招商地产公司有权推迟交付房屋的时间，但该约定也仅限于未按期支付购房款的，交付房屋的时间可以相应推迟，并未约定可以因此推迟办理产权登记的时间。《商品房买卖合同》第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款中的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”。据此，逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，招商地产公司应在商品房实际交付使用日即2016年11月4日的次日起90日内即2017年2月2日前办理房屋初始预登记，2017年2月3日起即为逾期。因此，招商地产公司以张德亮逾期支付购房款等为由，主张行使先履行抗辩权，要求延迟办理产权登记的时间，缺乏事实和法律依据，不能成立。本案《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付”，招商地产公司主张该违约金约定偏高应予调整，但并未予以举证证明,应承担举证不能的法律后果，结合本地审判实践，本案可按合同所约定的违约金标准予以处理。 综上所述，招商地产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1632元，由漳州招商房地产有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年三月二十五日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩