广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初2151号原告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。法定代表人：李文芳，职务执行董事。委托代理人：蒋霆、陈勇辉，广东合邦律师事务所律师。被告：韦春锦，男，1964年3月15日出生，住广东省普宁市，委托代理人：林瑜才、龚杨立，广东金轮律师事务所律师。原告广东丝路方舟投资有限公司（以下简称“丝路公司”）与被告韦春锦租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告丝路公司的委托代理人蒋霆、陈勇辉，被告韦春锦及其委托代理人林瑜才、龚杨立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丝路公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与韦春锦签订的合同编号为0012、0013的两份《商铺租赁合同》（以下合称：案涉租赁合同），已于2016年8月1日依法解除；2.韦春锦向我公司支付案涉租赁合同项下的从2016年1月1日至2016年8月1日止的租金68689元及逾期付款违约金68689元；3.韦春锦向我公司支付案涉租赁合同项目下2014年10月1日至2017年1月31日止的电费8639.31元、2014年3月14日至2017年1月31日的水费231.88元、2015年11月1日至2017年1月31日的管理费12120元，合共20991.19元及逾期付款违约金20991.19元；4.对韦春锦缴纳的保证金19404元我公司不予返还；5.韦春锦向我公司支付2016年8月2日至2017年3月2日的商铺场地占用费73339元；6.由韦春锦承担本案诉讼费用。事实理由为：2013年11月29日，我公司（甲方）与韦春锦（乙方）分别签订两份《商铺租赁合同》，由韦春锦向丝路公司承租位于广州市南沙区XX街XX号106、107商铺（以下合称:案涉商铺）。案涉租赁合同均约定租期自2014年7月1日至2017年6月30日止，并同时就租金、管理费、水电费的标准和支付时间，以及相应的违约责任进行了约定。由于韦春锦在租赁期间，未按合同约定的时间交付租金、水电费、管理费等各项费用，且逾期超过20天。为此，丝路公司于2016年7月29日依法向韦春锦发送解除合同通知书，依法解除双方签订的案涉租赁合同。但韦春锦却迟迟未将案涉商铺交还丝路公司，且未有支付上述欠款，其行为已严重损害了丝路公司的合法权益。被告韦春锦辩称：不同意丝路公司的全部诉讼请求。理由如下：1.丝路公司和本案没有利害关系，租赁合同中的出租方是广东世泰兴旺投资有限公司（以下简称：世泰公司）而非丝路公司。2.案涉商铺产权不明，丝路公司是否有权出租及收取收益，需要查明。3.依据合同约定，我方在使用案涉商铺时没有达到交租条件，案涉租赁合同特别约定免租期按照商场实际开业时起计算，而案涉商场“世泰家居饰品城”至今没有开业。4.本案是因丝路公司违约在先，包括招租时夸大虚假宣传。案涉商场在招租时在宣传是“南沙区首个中高端品牌现代化一站式家具交易市场集散基地”以及“包括菲利普、松下、格力、方太等数十个一线品牌已经入驻”，但我方在承租案涉商铺后发现案涉商场的管理、规划与其宣传的不一致，丝路公司不仅没有按照承诺引进上述品牌，整个商场只有几家商铺，而且还为了谋取利益，将原本用于家居饰品的部分商铺改造出租作为美食广场，挪用原本宣传的停车场用于搭建简易棚架经营烤肉、花卉超市等。5.丝路公司从来没有对案涉商场提供物业管理，物业管理的收费在合同中有约定，但应当是在提供实际和一定标准的物业管理才能收取。6.丝路公司从来没有向我方提供水电费的收费原始计费依据以及开具发票，在未确定缴费数额以及原始依据的情况下，不同意按照其单方面制作的数额缴费。7.丝路公司陈述其在2017年3月2日收回案涉商铺不符合事实，其在2016年6月初就单方面对案涉商铺进行加锁并在玻璃门上贴出了招租公告，已经实际上收回了商铺，也对我方在案涉商铺的物品予以搬离。因此，案涉租赁合同在有效的情况下也应当在2016年6月已经解除。8.双方签订的商铺租赁合同是格式合同，大部分条款是不公平的，属于加重我方责任排除我方权利的无效条款。9.保证金属于定金，丝路公司不能同时主张定金责任和违约金。10.合同约定的违约金过高，即便要计算违约金，亦应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。经审理查明：2012年12月31日，案涉商铺的权属人陈莹与世泰公司（2015年3月27日经工商行政部门核准后，变更名称为丝路公司）就案涉商铺的经营管理等事宜签订《合作经营协议》。协议约定：合作经营期限自2013年1月1日至2020年1月1日止；合作经营管理期限内，世泰公司对案涉商铺拥有独立的经营自主权，有权决定案涉商铺的使用方式，并有权转租给第三方使用等。2013年11月29日，世泰公司（甲方）与韦春锦（乙方）签订案涉租赁合同，约定由甲方将案涉商铺出租给乙方，用于经营建材生意，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止。其中，J3号106商铺（建筑面积89.70平方米）第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）为免租期、第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）每月租金5382元、第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）每月租金5812元，管理费每月448元、水电费公示均摊，押金10764元；J3号107商铺（建筑面积72平方米）第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）为免租期、第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）每月租金4320元、第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）每月租金4665元，管理费每月360元、水电费公示均摊，押金8640元。案涉租赁合同还约定：免租期按商场实际开业时间起计；当月／季租金应在每月／季1号前通过现金方式支付；水电费、管理费起算日期为2014年7月1日，乙方应按甲方交费通知单要求的时间将上述费用通过现金方式支付；乙方应按合同约定的时间交付租金及各项费用，未按约定的时间或金额交付费用的，每逾期一日，乙方应按应缴费用的2%支付逾期付款违约金，逾期超过20天，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项；乙方应于2014年7月1日开业，逾期30天乙方仍未开业，甲方有权收回商铺，解除合同，押金不予退还；乙方有责任维护商场的正常经营秩序，不得采取任何有损其他商户利益的经营行为，若乙方存在违反上述约定的行为，将有权解除合同并不予退还乙方所缴的任何款项；合同期满或被提前终止的，乙方应在本合同期满或被提前终止后3天内清除商铺内的自由物品，逾期视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对该物品进行处置；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺等。上述合同签订后，韦春锦依约向丝路公司支付了租赁保证金（押金），丝路公司于2014年3月将案涉商铺交付韦春锦进行装修使用。合同约定的免租期届满后，丝路公司再给予韦春锦６个月的免租期至2015年12月31日。韦春锦仅于2016年3月31日向丝路公司支付了2014年3月至11月的电费4966.60元后，再无按合同约定向丝路公司支付任何款项。2016年7月29日，丝路公司通过邮政速递方式向韦春锦的住址发出《解除合同通知书》，通知韦春锦已拖欠其公司租金及管理费计至2016年7月为75186元、水电费计至2016年5月为8025.86元，且逾期超过20天，故自本通知书送达之日，正式解除双方签订的案涉租赁合同，并自该通知书送达之日起三日内，按合同约定支付拖欠的租金、水电费(计至2016年5月为8025.86元)、管理费、逾期利息、违约金等经济损失，同时自行清除案涉商铺内的自有物品，搬离案涉商铺并交还给丝路公司。该邮件于2016年8月1日妥投。在丝路公司发出《解除合同通知书》后，韦春锦一直未就案涉商铺与丝路公司办理交接手续。丝路公司表示，由于韦春锦一直未将案涉商铺腾空交还其公司，故其公司在2017年1月30日对案涉商铺大门加装了铁锁，并于2017年3月2日自行收回了案涉商铺。韦春锦对此予以否认，并表示丝路公司在2016年6月初就已单方面对案涉商铺停水停电，并在玻璃大门上加锁和贴出招租广告，故案涉租赁合同实际已于此时解除。韦春锦就此申请了证人陈某、王某出庭作证。陈某陈述：案涉商铺在2016年5-6月期间停止经营，物业人员在案涉商铺的玻璃大门上加锁和贴出招租广告；王某陈述：其在2016年7月停止经营并退场，案涉商铺在其退出前仍在经营，之后则不清楚。陈某、王某二人均为案涉商场的租户，其中陈某亦因租赁合同纠纷与丝路公司产生诉讼。本院经现场勘查，发现案涉商铺内尚存有货架、展品等物品，双方共同确认为商铺内的物品为韦春锦所有。庭审中，韦春锦表示对于案涉商铺的装修问题，其不在本案中提出反诉或要求赔偿。本院认为：丝路公司与韦春锦签订的案涉租赁合同，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于合同解除问题。丝路公司已交付案涉商铺给韦春锦使用，韦春锦应依约支付租金、管理费等合同约定的费用。韦春锦仅向丝路公司支付了部分水电费用后，再无支付任何费用，其行为已构成违约，根据合同约定，韦春锦拖欠支付租金等费用达到20日，丝路公司有权解除合同。丝路公司于2016年7月29日通过邮政速递方式向韦春锦的住址发出《解除合同通知书》，通知韦春锦自该通知书送达之日，正式解除双方签订的案涉租赁合同，该邮件于2016年8月1日妥投，故该案涉租赁合同自该日起即已解除。丝路公司请求对此予以确认，本院予以支持。韦春锦认为丝路公司在招租时存在虚假宣传，但其并未在法定时效内行使撤销权，其以此作为对方违约在先的抗辩意见，则缺乏合同依据，本院不予采纳。关于租金、管理费及水电费问题。如前所述，案涉合同已于2016年8月1日解除，故韦春锦应向丝路公司支付租金的期间为2016年1月1日起至2016年8月1日止，其应支付丝路公司的租金为68689元（5382元／月×6个月+5812元／月×1个月+4320元／月×6个月+4665元／月×1个月）。韦春锦认为案涉商场只有少数商家经营，至今未正式开业，故仍在免租期内，不应支付租金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。由于韦春锦在合同解除前和解除后，均无提及可由丝路公司收回案涉商铺，且案涉商铺亦一直未予腾空，故其还应支付丝路公司自合同解除之日次日即2016年8月2日起至其实际交还案涉商铺之日止期间的占有使用费、管理费及水电费。韦春锦提出丝路公司在2016年6月初对案涉商铺采取停水停电及进行加锁，但仅有其证人陈某的陈述予以证明，而陈某亦因租赁合同纠纷与丝路公司产生诉讼，其与丝路公司存在利害关系，且其陈述亦与韦春锦的另一名证人王某的陈述相矛盾，故本院对此不予采信。鉴于丝路公司陈述其已于2017年3月2日自行收回案涉商铺，故上述费用均应计算至该日止。丝路公司主张支付管理费、水电费的期间没有超出上述计算期间，本院予以照准。韦春锦应向丝路公司支付管理费12120元〔（448元／月+360元／月）×15个月〕。对于丝路公司主张的水电费用，丝路公司提供有相应月份的水电抄表记录及水电费的计算标准，本院予以确认。根据合同约定，韦春锦应向丝路公司支付占有使用费应按照最后一个月的租金标准计算。另外，丝路公司在双方未对案涉商铺进行交接的情况下，其自认于2017年1月30日对案涉商铺加装门锁，考虑到丝路公司对案涉商铺加锁后，直到2017年3月2日才收回案涉场地，对损失的扩大也负有一定责任。故从公平的角度出发，酌定2017年1月30日后案涉商铺占有使用费的损失由双方各负担50%。故韦春锦应向丝路公司支付2016年8月2日至2017年3月1日的商铺占有使用费73339元（10477×5个月+10477÷31天×29天）+（10477×1个月+10477÷31天×2天）×50%。韦春锦以案涉商场至今没有开业、丝路公司没有对案涉商场提供物业服务为由，拒付租金和管理费，理据不足，本院不予支持。关于违约金问题。丝路公司主张逾期付款违约金按照合同的约定，即每逾期一日，按应缴费用的2%支付；韦春锦则辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算。其中，对于逾期支付租金的违约金，合同约定当月／季租金应在每月／季1号前支付，该约定不明确，丝路公司主张按月支付，韦春锦主张按季度支付，本院结合合同内容，并考虑到计算违约金的基数，按月支付比按季度支付更有利于韦春锦一方，故本院确定租金按月计付为宜。对于逾期支付管理费、水电费的违约金，合同约定管理费、水电费按丝路公司交费通知单要求的时间支付，由于丝路公司未能就此提供相关证据，故可按《解除合同通知书》中要求韦春锦支付管理费、水电费的数额和时间计算逾期付款违约金，即截止至2016年7月的管理费7272元、水电费8025.86元(计至2016年5月)自2016年8月5日起计算逾期付款违约金，其余部分的管理费4848元、水电费845.33元自本案起诉之日（2017年5月4日）起计算逾期付款违约金。关于保证金问题。案涉合同约定的押金，其性质为履约保证金。根据合同约定，韦春锦逾期支付租金等相关费用超过20天，丝路公司有权解除合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项，故丝路公司主张其无须返还韦春锦交付的保证金19404元，依法有据，本院予以支持。韦春锦认为案涉合同约定的押金属于定金的相关抗辩意见，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,判决如下:一、原告广东丝路方舟投资有限公司与被告韦春锦于2013年11月29日签订的两份《商铺租赁合同》（合同编号：0012、0013）于2016年8月1日解除；二、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付2016年1月1日至2016年8月1日的租金68689元及逾期支付租金违约金（从2016年1月1日起至2016年6月30日止以9702元／月为本金、从2016年7月1日至2016年8月1日止以10477元／月为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率，分别自每月2日起计至款项清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的租金总额为限）；三、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付2015年11月1日至2017年1月31日的管理费12120元及逾期支付管理费违约金（其中7272元从2016年8月5日起计、4848元从2017年5月4日起计，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至款项清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的管理费总额为限）；四、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付水电费8871.19元及逾期交付水电费违约金（其中8025.86元从2016年8月5日起计、845.33元从2017年5月4日起计，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至款项清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的水电费总额为限）；五、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付商铺占有使用费73339元；六、原告广东丝路方舟投资有限公司无须退还保证金（押金）19404元给被告韦春锦；七、驳回原告广东丝路方舟投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2691元，由原告广东丝路方舟投资有限公司负担691元、被告韦春锦负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一七年五月三十一日书记员  廖活年