广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23660号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右二马路49号首层、二层。法定代表人：苏庆，职务总经理。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄飞鸿，男，1957年3月15日出生，汉族，住佛山市禅城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨秀珍，女，1959年5月8日出生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王伟，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人广州市商邦置业发展有限公司（以下简称商邦公司）因与被上诉人黄飞鸿、杨秀珍租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商邦公司上诉请求：1.撤销一审判决、发回重审或撤销一审判决第一、二、三、五项，改判驳回黄飞鸿、杨秀珍的全部诉讼请求并判令黄飞鸿、杨秀珍立即退还商邦公司交付的保证金26666.66元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年12月1日开始计算至黄飞鸿、杨秀珍付清之日止）。2.本案全部诉讼费用由黄飞鸿、杨秀珍负担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。一、涉案商铺所在的中旅商业城存在违法建设情形，一审法院未对该事实进行认定有误，应予纠正。1.发展商广州立成投资发展有限公司将中旅商业城二至八层的消防通道堵塞，涉案建筑物处于不适租状态。2.在广州市城市规划局出具《城市规划许可证》以及“一次消防”后，中旅商业城二至三层原来中空的地方被人为填平，造成整体建筑面积扩大，在消防通道宽度和面积保持不变的情况下，消防通道和面积对应整体建筑面积的比例不达标，进而导致商邦公司先后四次申报消防设计不达标，这亦属于城乡规划法第四十三条规定的违法建设情形。此外，《广州市国土资源和规划委员会关于中旅商业城房产证办理信访案件结案的函》亦已认定中旅商业城存在违法建设情形。二、涉案租赁合同为无效合同，一审法院认定商邦公司是违约方并支持黄飞鸿、杨秀珍主张违约金的请求于法无据，应予纠正。1.涉案租赁合同项下物业存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”导致租赁合同无效的情形。因涉案租赁合同无效，黄飞鸿、杨秀珍主张违约金于法无据。2.虽黄飞鸿、杨秀珍持有涉案商铺的房产证，但因中旅商业城至今仍未完成规划验收等验收备案手续，该房产证上并未注明公摊面积，且该房产证是在为解决历史遗留问题而特事特办的情形下办理的，故不能证实涉案商铺处于完全合法状态。3.即使认可了黄飞鸿、杨秀珍取得涉案商铺房产证的行为，但在取得房产证后，涉案商铺所在的中旅商业城存在违法建设情形，即“房产证颁发在前，违法建设事实发生在后”，同样属于应当认定合同无效的情形。三、商邦公司对于中旅商业城本身存在的消防问题并无过错，依据过错原则，在获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由商邦公司负担。另根据时效原则，在房屋租赁合同纠纷中，承租人拒付或延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为一年，一审法院遗漏查明相关事实，支持黄飞鸿、杨秀珍超过一年时效的租金及违约金并无事实及法律依据，应予纠正。1.根据现行法律规定，中旅商业城属于公众聚集场所，在其通过消防设计审核之前，商邦公司不能进场装修，故在2018年8月30日获得消防设计审核合格意见之前，不会发生商邦公司进场装修和占有使用涉案商铺的情形，相应地亦不应计算租金损失。2.包括黄飞鸿、杨秀珍在内的小业主均知悉由商邦公司采取“整层承租”方式承租并作整体经营，故中旅商业城整体存在消防问题也会影响商邦公司消防设计方案的通过，对于消防设计方案不通过这一结果商邦公司是无法预料的，即商邦公司对此没有故意及过失，属于无过错方，不应对黄飞鸿、杨秀珍在该期限前的租金损失承担责任。3.即便黄飞鸿、杨秀珍对于上述情况亦不存在过错或并无直接证据证明其有过错，但其理应积极解决中旅商业城不适租的情形，在彻底解决这一问题之前，其无权要求商邦公司支付租金。4.出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为一年，超过一年起诉出租人即丧失胜诉权，黄飞鸿、杨秀珍主张自起诉之日起一年前的租金及违约金于法无据，不应支持，一审法院对商邦公司上述抗辩不予采纳违反法律规定，应予纠正。四、涉案租赁合同约定，租赁面积和业主均达85%以上时交租条件方才成就，现交租条件未成就，且商邦公司依法享有解约权。因涉案租赁合同无效，黄飞鸿、杨秀珍无权解除合同，涉案租赁合同已于2018年11月解除，一审法院未查清该事实并予以认定有误。1.中旅商业城及涉案商铺长期处于不适租状态，黄飞鸿、杨秀珍无权收取租金，其以欠租为由要求解除涉案租赁合同理据不足。2.截至商邦公司退场之日，商邦公司与同层业主签署合同的面积和业主均未达到85%以上，根据双方合同约定，商邦公司交租条件未成就，享有解约权。3.因享有解约权的商邦公司于2018年11月通过邮寄书面解除通知书以及在大厦一楼、《广州日报》公告等方式向黄飞鸿、杨秀珍表达了解除合同的意思表示，至此双方意思表示一致，涉案租赁合同已于2018年11月终止履行。4.合同终止履行后，涉案商铺如此前一样交由大厦管理处进行管理，黄飞鸿、杨秀珍作为业主对此应是知悉的，其于2019年起诉时主张解除合同并无事实及法律依据。一审法院未查清上述事实并作出认定，明显有误。五、一审法院不予追加广州衡邦物业管理有限公司（以下简称衡邦公司）属程序错误，理应撤销原判，发回重审。1.商邦公司在一审程序中提交了《场地移交证明》等文件，该等文件足以证明该物业已于2018年11月30日移交给大厦管理处且已由衡邦公司接管和运营。2.在一审法院处理的含本案在内的29件系列案中，一众小业主均承认目前是衡邦公司在管理运营该等商铺，其亦实际收取了衡邦公司支付的租金，现又提起诉讼向商邦公司重复主张租金，明显违背诚信原则。3.商邦公司在法定期限内申请追加衡邦公司作为本案当事人，但一审法院表示需要合议庭评议后决定，之后不了了之。我方认为，衡邦公司在本案中属于直接利害关系人的角色，其是否在2019年12月接管涉案117商铺并支付相应租金给黄飞鸿、杨秀珍的问题是本案核心焦点问题，法院作为司法裁判机关，不能漠视该问题，一审法院未能依法追加衡邦公司作为当事人使得该等问题未能查清，违反法定程序，理应撤销原判，发回重审。综上所述，黄飞鸿、杨秀珍的全部诉讼请求均不能成立，本案应撤销一审判决，发回重审或直接驳回黄飞鸿、杨秀珍的全部诉讼请求。二审中，商邦公司补充上诉事实及理由如下：一、一审认定事实不清，适用法律错误。合同的起算时间应当统一，起算时间为面积和人数达到双85%，现该条件未成就，没有达到支付租金时间的起算点。1.涉案租赁合同第五条第1点约定：“合同签署日视同黄飞鸿、杨秀珍房屋交付日，但同层的各业主的起始、终止日期需统一，只有在同层的业主签署本租赁合同的面积和业主都达到85%以上，及物业管理公司同意商邦公司进场并签订物业管理合同时，才是商邦公司交付黄飞鸿、杨秀珍租金、租赁保证金的起始计租日，本合同的免租日期及起租日期相应顺延。”到现在为止该条件尚未成就，即未达到双方约定的租金起算时间点。2.商邦公司在2017年11月29日曾向全体业主公开发函《关于中旅首层至三层消防审批的问题说明》：由于消防的原因，要求消防验收合格后开始计算租金。各业主对此并未提出异议，在2017年12月15日召开的业主大会上，亦一致同意延期至消防合格后计租。若业主不同意上述提议，不可能在近两年的时间内未提出过任何异议。3.商邦公司与中介公司广州邦旅物业管理有限公司（以下简称邦旅公司）签订的《中旅房产租赁中介服务协议书》第二条第4点约定：“……商邦公司同意按华联撤场现状承租。”第三条第4点约定：“邦旅公司根据合同规定条件为商邦公司谈妥租赁的房产后，应及时通知商邦公司并约定签署房产租赁合同的时间……”第四条第9点租赁要求各层起始时间、终止时间必须统一。一审法院不顾双方合同约定及事实依据，直接在判决中认定租赁的起始及终止时间有误。二、导致合同目的不能实现、双方解除合同的过错不在商邦公司，一审法院将合同不能履行归责于商邦公司并判决商邦公司承担全部责任，于法无据且违反合同的公平原则。1.合同无法履行是政府原因所致。（1）商邦公司提交的四份消防验收不合格意见书中提到一个主要问题：楼梯疏散宽度不足1米/100人，消防梯不规范，没有直通室外等，不符合消防要求。该问题在涉案建筑物建设时即已存在，若不符合国家标准，政府相关部门在设计规划时就不应同意并出具规划许可证；若开发商违规建设，政府相关部门在竣工验收时亦不应发放竣工验收合格证。另，华联之前在此开商场消防能过关，足以证明不存在前述消防问题，同样的场地只是重新装修，不会影响消防验收。（2）根据商邦公司提交的2018年10月29日上午越秀区光塔街的会议录音可以确认，导致消防不过关、不允许商邦公司经营的是政府行为：不做格子铺，做高端的，不变不开。2.商邦公司消防不过关的另一原因是小业主违法将商场中空位置填空、二层消防通道被业主非法占用及未完善产权。黄飞鸿、杨秀珍二审答辩称：一、一审法院查明事实基本清楚。1.虽涉案中旅商业城未经过最终的规划验收，但涉案一至三层的商铺已由业主办理了房产证，业主个人所持的部分是符合规划设计和验收的，中旅商业城未通过竣工验收是因为由开发商负责的部分公共范围的建设与规划设计存在不符，而非业主自身的原因造成。2.商邦公司所承租的是整层物业，其所谓的中空地带被填平，自然使得该司的承租面积远大于涉案租赁合同约定的面积，即商邦公司以较低的成本承租了更大的经营面积，相应地，其在装修和消防设计上应当自行预留足够的消防通道并最终通过政府对现有的消防设计方案的审核，这亦符合消防法的相关规定及达到开业经营的条件。商邦公司主张其多次报建不能通过消防审核，仅是其自身的原因造成，而非涉案物业的条件所致。因此，我方认为，在涉案商铺符合出租条件亦满足商邦公司经营目的的情况下，商邦公司仅因经营风险的不确定性而自行撤场，已构成违约。二、商邦公司主张涉案租赁合同无效并无法律依据。前述司法解释第二条规定的是“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”导致租赁合同无效的情形，但涉案物业已取得建设规划许可证。特事特办是为解决历史遗留问题，业主所持有的房产证至少可以证明政府认为业主对涉案物业自身不存在过错，其所购买的房屋亦是合法建设的，不能因开发商的其他违规行为而影响业主的合法权益，故相关主管部门在符合现有房地产管理法则以及法律法规的情况下，按照业主的申请为其登记了房产的不动产权。业主的产权及出租权合法，涉案租赁合同亦应为合法有效。三、关于商邦公司主张的交租条件尚未成就的问题。商邦公司于2017年6月底已向一、二层的业主支付了租赁保证金，而涉案租赁合同约定的起租时间亦是支付租赁保证金的起算时间。且在商邦公司与业主为广东羊城报业传媒集团有限公司、房屋为127B、128A的案件中，双方于2017年11月签订编号为WY-JY-2017-087的补充协议，其中商邦公司确认租赁面积及业主人数已达到85%，该条件于2017年6月30日满足。故商邦公司的前述主张明显与事实不符。四、衡邦公司作为承接物业的第三方，与本案并无直接的法律上的利害关系，对于其承接中旅商业城一、二层之前涉案租赁合同持续期间的权利义务，衡邦公司无需承责，一审法院未追加衡邦公司为本案当事人亦符合法律规定。综上，商邦公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。黄飞鸿、杨秀珍向一审法院提起本案诉讼，请求：1.商邦公司的租赁保证金26666.66元归黄飞鸿、杨秀珍所有；2.商邦公司立即向黄飞鸿、杨秀珍支付拖欠的租金（按每月13333.33元，自2017年12月1日起计至2018年11月30日为159999.96元）;3.商邦公司向黄飞鸿、杨秀珍支付逾期交租违约金（每逾期一日，按照当月拖欠的金额的0.1%计付违约金，暂计到2018年12月31日为35026.66元）;4.商邦公司赔偿黄飞鸿、杨秀珍因其违约导致合同提前解除造成的损失（按合同约定月租金13333.33元为标准，以实际交铺期、免租期共计7个月计算损失93333.31元）。商邦公司提起反诉，请求：黄飞鸿、杨秀珍立即退还商邦公司交付的保证金26666.66元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年12月1日开始计算至黄飞鸿、杨秀珍付清之日止）。一审法院经审理查明：坐落在本市××区××117铺的房地产权属人为黄飞鸿、杨秀珍，共有情况为共同共有，规划用途为商业，套内建筑面积为23.12平方米。2017年4月23日，黄飞鸿、杨秀珍（甲方、出租方）与商邦公司（乙方、承租方）签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路219号中旅商业城的首层117铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积52.10平方米。租赁期限自2017年5月1日至2030年9月30日，其中2017年5月1日至2017年9月30日为装修免费期，2017年10月1日至2020年9月30日的月租金额为13333.33元，2020年10月1日至2022年9月30日的月租金额递增5%为14000元，2022年10月1日至2024年9月30日的月租金额递增6%为14840元等；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为26666.66元，甲方开具保证金收据；乙方交付的租赁保证金不计利息，租赁期届满或解除合同之日的最后二个月，甲方同意乙方用租赁保证金抵扣最后二个月的租金，但乙方仍应按时支付每月的差额部分。合同签署日视同甲方房屋交付日，但同层各业主的起始、终止日期需统一，只有在同层的业主签署本租赁合同的面积和业主都达到85%以上，及物业管理公司同意乙方进场并签订物业管理合同时，才是乙方交付甲方租金、租赁保证金的起始计租日，本合同的免租日期及起租日期相应顺延；如在2017年7月1日之前未达85%以上，及物业管理公司未同意乙方进场并且签订物业管理合同，和乙方未交付甲方租金、租赁保证金时，双方均有权解除合同；合同期限届满时或因其他原因解除合同时，租赁期间乙方所增设的附着装修设施均需拆除，甲方给乙方15天免租时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付滞纳金；甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人。本合同在执行过程中的争议或因商业环境变化涉及的未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决，可以订立补充协议作为本合同的不可分割部分。等等。前述合同签订后，商邦公司于2017年6月30日向黄飞鸿、杨秀珍支付了租赁保证金26666.66元。商邦公司在承租前述商铺所在中旅商业城后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报消防设计。经公安消防部门对商邦公司提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向商邦公司发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据商邦公司对广州市越秀区光塔街中山五路219号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，商邦公司向包括黄飞鸿、杨秀珍在内的中旅商业城1-3层业主发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，商邦公司的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出中旅商业城1-3层的经营并解除与黄飞鸿、杨秀珍的租赁合同。并要求黄飞鸿、杨秀珍自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责黄飞鸿、杨秀珍的租金等费用。此后，商邦公司分别在2018年12月9日以及2019年2月28日在《广州日报》刊登了该解除通知书。一审法院另查明：案涉商铺所在中旅商业城原由广州捷中宝房地产开发有限公司开发建设。2000年9月6日，广州市公安消防局向该司核发编号为穗公消（建）验[2000]第321号的《关于中旅商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。商邦公司为证明涉案商铺现由衡邦公司实际经营、支付租金等向一审法院提交如下证据:1.商邦公司与衡邦公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定商邦公司已将案涉中旅商业城1-3层场地按已装修现状移交回广州淏宬物业管理有限公司（以下简称淏宬公司），衡邦公司为盘活中旅小业主商铺，现由管理处将场地交由衡邦公司经营；自2018年11月30日起，商邦公司退出经营，自2018年12月1日起衡邦公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，中旅商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡邦公司承担等。2.商邦公司于2018年11月30日与淏宬公司签订的《物业接收记录》，其中载明商邦公司于该日将中旅商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。对此，黄飞鸿、杨秀珍于庭审中质证认为：就涉案场地，第三方衡邦公司仅接手一、二层，第三层衡邦公司并没有接手。故第三层业主提出计算到合同解除之日的租金，第一、二层业主只是要求计算至2018年11月30日。黄飞鸿、杨秀珍已经考虑到一、二层由第三方实际占有使用的情况下没有向商邦公司主张合同期内的租金，三楼是没有被占用，目前仍是商邦公司改造后的现状。为此，一审法院于2019年9月19日组织黄飞鸿、杨秀珍、商邦公司以及衡邦公司前往案涉中旅商业城现场进行勘查，勘查情况为：现案涉中旅商业城三楼为空置状态。衡邦公司表示三楼并不在其公司管理范围内，其管理的一、二楼商场也是从淏宬公司处接管。商邦公司称其在2018年11月30日已将商场一至三层物业全部移交给淏宬公司管理，商邦公司一开始即是与淏宬公司接洽商铺租赁事宜，相关的商铺也是由淏宬公司处移交的，只是与每个小业主签订租赁合同而已。黄飞鸿、杨秀珍对此予以确认，并称原来整个商场均是由淏宬公司统一代管，并协调业主对外出租，原承租人华联公司在撤场时未将商铺复原。一审法院认为：黄飞鸿、杨秀珍与商邦公司双方签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，黄飞鸿、杨秀珍与商邦公司双方均应依约履行各自负担的合同义务。至于商邦公司辩称前述合同因涉案商铺所在大楼未通过竣工验收应属无效的意见，据已查明的案件事实来看，案涉商铺所在的中旅商业城此前因擅自改变部分建筑使用性质、改变建筑外立面以及擅自在建筑物外立面设置广告牌等原因致使建设单位未完成规划验收，但涉案商铺并不包括在建设单位前述违法建设行为的范畴之中。案涉商铺现已取得不动产登记部门核发的不动产权属证明文件，黄飞鸿、杨秀珍对涉案商铺有权对外出租。商邦公司的该项辩解意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。根据前述合同的约定，商邦公司承租涉案的商铺之后，应自2017年10月1日起按月支付租金，但商邦公司除支付了租赁保证金外，从未支付过任何租金，商邦公司的行为显已构成违约。根据前述约定，商邦公司逾期支付租金超过15天的，黄飞鸿、杨秀珍有权解除合同、没收保证金并要求收回商铺、追讨拖欠租金及滞纳金。因此，黄飞鸿、杨秀珍诉请要求没收租赁保证金并由商邦公司清付欠付租金及计付逾期支付租金的违约金，理据充分，一审法院予以支持。商邦公司反诉要求黄飞鸿、杨秀珍退还租赁保证金及利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于商邦公司辩称其承租因消防问题导致商铺无法投入使用，因商邦公司在案涉商铺所在中旅商业城承租了一、二、三层的部分面积，并非单个铺面承租，而是为将数层商铺统一承租后作规模经营，其应对涉案商铺所在商场的基本情况在合同订立前作全面、细致的调查、了解，并作为其最终与黄飞鸿、杨秀珍订立合同的参考依据。事实上，商邦公司承租并实施装修改造并办理二次消防验收过程中，虽然经周折，但其最终仍是通过了消防部分的审核。因此，商邦公司仅以此为由主张不应支付租金，缺乏事实依据，一审法院不予采信。至于商邦公司称其已于2018年11月26日解除双方的租赁合同，因商邦公司既未按合同之约定向黄飞鸿、杨秀珍发出书面的解除文件，且其作为违约方并不享有合同的解除权。因而商邦公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。根据前述合同的约定“甲方给乙方15天免费时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。”即不论商邦公司是否从黄飞鸿、杨秀珍手中接收商铺，商邦公司作为承租人，如其不再继续履行前述租赁合同的，理应将商铺交还出租人而非交付给衡邦公司或淏宬公司。但考虑到案涉中旅商业城的经营中的实际状况，案外人衡邦公司已于2018年11月30日实际接手案涉商场的一、二层。因此，黄飞鸿、杨秀珍诉请要求商邦公司支付的租金截2018年11月30日并无不当。至于黄飞鸿、杨秀珍诉请要求商邦公司赔偿的损失问题，虽然前述合同约定商邦公司违约的应按当年租金标准赔偿6个月租金作为解除合同的赔偿，考虑到商邦公司承租涉案场地后已积极投入大量的人力、物力对案涉场地进行改造，但消防问题未能彻底解决而无法继续开展营运，非属商邦公司恶意欠付租金造成违约，故一审法院酌定逾期支付租金的违约金标准调减为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。考虑到衡邦公司已实际接手案涉商场的一、二层并投入营运，黄飞鸿、杨秀珍并未发生实际损失，故对黄飞鸿、杨秀珍主张的损失赔偿的请求，一审法院不再予以支持。鉴于本案纠纷系因商邦公司原因引致，本案诉讼费用由商邦公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条之规定，作出如下判决：一、广州市商邦置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向黄飞鸿、杨秀珍支付自2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金合计159999.96元以及自2017年12月11日起的逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数，自当月11日起计至实际付清之日止，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付）。二、广州市商邦置业发展有限公司已付的租赁保证金26666.66元由黄飞鸿、杨秀珍收取，不予退还。三、驳回黄飞鸿、杨秀珍的其他诉讼请求。四、驳回广州市商邦置业发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6025元、反诉案件受理费233.50元均由广州市商邦置业发展有限公司负担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，商邦公司提供了证据：1.《请求将中旅商业城二至三层架空层楼板以及东侧二至八层消防疏散通道隔断拆除的申请书》；2.《来访登记表》，证据1、2拟证明：2019年11月20日，商邦公司依法向广州市越秀区城市管理和综合执法局提出将中旅商业城二至三层架空层楼板以及东侧二至八层消防疏散通道隔断违建事实予以认定并拆除的申请，现该局尚未回复，本案需以该局对涉案物业是否存在违建事实的认定为基础。3.商邦公司与邦旅公司签订的《中旅房产租赁中介服务协议书》，拟证明商邦公司通过邦旅公司向业主承租涉案场地，而邦旅公司实际上即淏宬公司，其向淏宬公司移交场地可视为已向业主返还场地。黄飞鸿、杨秀珍对商邦公司提供的证据发表质证意见如下：一、确认证据1、2的真实性，但对其关联性不予认可。该证据是商邦公司针对一审败诉、为影响涉案中旅商业城的正常经营活动，自行向相关政府部门申诉，属于行政程序。现城管局尚未作出结论性意见，且双方对中旅商业城在一审以及商邦公司承租涉案商铺期间，因开发商存在不合规建设，导致未能通过最终的规划验收这一事实并无本质上的争议，涉案商铺不存在违建情形，该证据亦不影响涉案租赁合同的效力。二、证据3与本案并无关联，淏宬公司已明确表示其与邦旅公司没有任何关系，也未与商邦公司签订过相关协议，且业主未委托和授权淏宬公司处理涉案商铺的相关租赁事宜，淏宬公司在涉案商铺租赁过程中仅是协助业主与商邦公司沟通、传达消息。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、关于涉案租赁合同的效力问题。依据黄飞鸿、杨秀珍与商邦公司所签租赁合同的约定，黄飞鸿、杨秀珍出租给商邦公司的物业为越秀区中山五路219号中旅商业城首层117铺，并非二、三层整层或整栋中旅商业城物业，租赁商铺产权状况清晰，并非不适租房屋。商邦公司所提中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，2-3层中空被填平，但商邦公司并无证据证实上述情形系出租人黄飞鸿、杨秀珍违法建设所致。涉案租赁房屋不属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，商邦公司以中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，2-3层中空被填平系违法建设为由主张涉案租赁合同无效的上诉理由不能成立。一审法院认定双方所签租赁合同合法有效，并无不当，本院予以维持。二、商邦公司能否以涉案商铺尚未满足交租条件、其对存在的消防问题并无过错，在获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由商邦公司承担、黄飞鸿、杨秀珍诉请已过诉讼时效为由主张无需支付租金。关于商邦公司认为涉案租赁合同约定租赁面积和业主人数均达85%以上时交租条件才成立的问题。双方在实际履行合同过程中已经对该条款做了变更，且商邦公司向黄飞鸿、杨秀珍支付了租赁保证金，在签约之后直至黄飞鸿、杨秀珍向一审法院提起本案诉讼并未就此提出过异议，故本院对该主张不予采纳。涉案租赁合同中已明确约定“乙方负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由乙方负责”，商邦公司作为承租人当应对租赁合同签订时承租商铺的客观情况予以了解，合理确定经营策略，涉案物业承租之后的消防手续由商邦公司自行办理，相应风险责任应由商邦公司负担。因并无证据证实商邦公司的装修消防设计无法通过审核是出租人黄飞鸿、杨秀珍的行为所致，商邦公司装修消防设计审核通过与否不是租金交纳的前提条件，在消防主管部门不同意消防设计方案的情况下，商邦公司当应及时有效作出调整，商邦公司不能以其对消防设计未能通过审核无过错为由不向黄飞鸿、杨秀珍支付租金，其逾期交纳租金的行为已经构成违约。至于商邦公司所主张黄飞鸿、杨秀珍诉请超过诉讼时效的问题，由于《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，而黄飞鸿、杨秀珍所主张的涉案商铺租金系2017年12月之后发生的租金，理应适用该法所规定的诉讼时效，故商邦公司该主张不能成立。综上，商邦公司无需交租的主张并无事实及法律依据，本院不予支持。三、商邦公司是否有权单方解除涉案租赁合同。如上所述，商邦公司逾期交纳租金的行为已构成违约。商邦公司主张其于2018年11月26日向黄飞鸿、杨秀珍发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，并随后刊登报纸公告，但未证明该通知已送达黄飞鸿、杨秀珍，在该通知书内容不为黄飞鸿、杨秀珍认可的情况下，作为违约方的商邦公司该项行为并不产生涉案租赁合同解除的正当法律后果。商邦公司主张涉案租赁合同于2018年11月解除，法律依据并不充分，本院不予支持。四、关于商邦公司支付房屋使用费的截止时间。商邦公司本案主张其司已于2018年11月30日将涉案商铺交还给淏宬公司，但淏宬公司明确表示当时其只是去现场查抄水电表读数以便计收水电费，并非接收涉案商铺，也无证据显示黄飞鸿、杨秀珍有授权淏宬公司代为收回商铺。涉案租赁合同明确约定合同到期或解除时，商邦公司应将商铺直接交还给黄飞鸿、杨秀珍，其通过刊登报纸公告、交付给第三方的方式处理，有失正当。但由于案外人衡邦公司已于2018年11月30日实际接手涉案商场的一、二层，黄飞鸿、杨秀珍诉请要求商邦公司支付2017年12月1日至2018年11月30日止的租金，一审法院据此判令商邦公司向黄飞鸿、杨秀珍支付的租金截止至2018年11月30日，并无不妥，应予维持。五、商邦公司能否有权要求黄飞鸿、杨秀珍退还其交付的保证金及利息。涉案租赁合同已明确约定“甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方损失”，现商邦公司未能如期支付租金已构成违约，黄飞鸿、杨秀珍没收商邦公司交付的保证金，理据充分。商邦公司要求黄飞鸿、杨秀珍退还租赁保证金及利息，缺乏事实依据，一审法院对此未予支持并无不当，本院予以维持。六、关于商邦公司认为一审法院未依其申请追加衡邦公司属程序错误的主张。因本案处理的是商邦公司与黄飞鸿、杨秀珍之间的租赁合同关系，案件处理结果与衡邦公司并无直接利害关系，一审法院不予追加商邦公司作为被告，并不影响本案实体处理，商邦公司该主张本院不予支持。综上，广州市商邦置业发展有限公司主张的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6258.5元，由广州市商邦置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年三月二十三日书记员 古嘉玲黄清丽