济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初9162号 原告：山东宏泰物业发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：汤绍军，总经理。 委托诉讼代理人：胡晓婷，山东强将律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭兴业，山东强将律师事务所律师。 被告：王献珍，女，1970年2月15日出生，汉族，户籍所在地济南市。 原告山东宏泰物业发展有限公司(以下简称宏泰物业公司)与被告王献珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰物业公司的委托诉讼代理人胡晓婷到庭参加诉讼。被告王献珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业管理费8774.2元；2、判令被告赔偿原告利息损失（以8774.2元为基数，自2017年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)；3、判令被告支付原告违约金（以8774.2元为基数，自2017年11月1日起按照日千分之三的利率计算至实际支付之日止）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为中铁国际城的业主。原告受被告的委托，对该区域进行物业管理。被告的房屋面积为142.76平方米，《中国铁建·国际城前期物业管理服务协议》物业费用收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，被告应按照合同约定每半年向原告支付一次物业费用。但被告自2015年1月1日起开始欠交物业费用，至2017年10月31日共拖欠原告物业管理费8774.2元，原告多次催要未果。因被告逾期支付物业费用，被告应按照《中国铁建·国际城前期物业管理服务协议》的约定，从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准，自2017年11月1日欠费之日起支付违约金，并支付逾期利息损失。被告的欠费行为对原告造成损失，为维护自己的合法权益，原告向贵院提起诉讼，依法判如所请。 被告王献珍未答辩，亦未提供证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宏泰物业公司系中国铁建·国际城的物业管理者，被告王献珍购买了济南市历下区中国铁建·国际城房屋，建筑面积为142.76平方米，并于2016年10月14日取得不动产权证（房产证号：济南2016xxxx139），所有权人系王献珍，无共有人。 2014年7月2日，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《前期物业管理服务协议》，原告作为该小区物业管理者，为业主提供物业管理服务。约定：本物业名称：中国铁建·国际城，类型：住宅，房号x号楼x单元xxx室，建筑面积：142.76平方米。……第四条、物业管理服务费用。一、物业管理费：……3.住宅按建筑面积每月每平方米1.8元。……10.甲方每半年交纳一次物业服务费，乙方提供收费发票。办理房屋交付手续时预交半年物业服务费，以后每次交费于当期交费期最末一个月的月底止，逾期收取违约金。……第八条、违约责任。……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天交纳千分之三的违约金。……。被告在甲方处签字按手印，原告及其代表人在乙方处加盖公章及人名章予以确认。 原告（甲方）委托案外人山东众安安防服务有限公司（乙方）负责涉案小区的物业安管保卫工作，并签订《安保服务合同》，合同期限自2014年6月22日至2016年6月21日止，服务地点：中国铁建·国际城，安保服务费合计428400元。合同到期后，双方另行续签至2017年6月19日止。 原告（甲方）与案外人迅达（中国）电梯有限公司济南分公司（乙方）签订《迅达电梯/自动扶梯维护保养中包合同》，原告委托乙方为涉案小区电梯设备提供维护保养和故障处理服务，服务期限自2015年12月16日至2016年12月25日结束，原告为此支出维保费。 原告（甲方）委托案外人山东奥深智能工程有限公司（乙方）签订《建筑消防设施维修保养合同》，原告委托乙方为涉案小区的建筑消防设施进行维修保养，服务期限自2016年7月1日至2017年6月30日止，原告支付维修保养费用。 原告陈述其已依约为被告所在小区提供完善的物业服务，但被告未在规定时间内缴纳物业管理费，构成违约。2017年12月3日，山东豪才律师事务所受原告委托，向被告邮寄《律师函》，催要自2015年1月1日至2017年10月31日共欠交的物业费用8774.2元，被告因迁移新址不明未予签收，原告称将催缴函张贴于被告家门，被告一直未缴纳上述费用。 本院认为，被告王献珍经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为自愿放弃答辩、举证、质证的权利。本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以采信，该协议应当对小区内业主有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”原告提供了物业服务，被告王献珍应按服务协议约定支付相应的物业费。现王献珍拖欠原告中铁国际城x号楼x单元xxx号房屋自2015年1月1日至2017年10月31日的物业服务费，已属违约。因此被告应向原告支付自2015年1月1日至2017年10月31日期间物业服务费8736.91元（1.8元/月/平方米×142.76平方米×34个月=8736.91元），原告的诉讼请求中符合法律规定的部分，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。 对于宏泰物业公司要求王献珍支付利息损失及违约金的诉讼请求，本院认为，被告逾期付款，应当承担因此给原告造成的损失。双方系物业服务合同关系，违约金的性质既有补偿性又有赔偿性，原告并未举证证明其除利息损失外还存在其他损失，其同时主张违约金和利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，根据原、被告之间签订的《前期服务协议》约定，逾期交纳物业费的，自逾期之日起每天交纳千分之三的违约金，该约定标准过高，故原告关于要求被告赔偿利息损失和违约金的诉讼请求，根据鲁高法办（2017）61号文件精神，应予以调整为：以8736.91元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率合并计算利息和违约金，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率合并计算利息和违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王献珍于本判决生效之日起十日内向原告山东宏泰物业发展有限公司支付自2015年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务费8736.91元; 二、被告王献珍于本判决生效之日起十日内向原告山东宏泰物业发展有限公司支付利息和违约金（以8736.91元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率合并计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率合并计算)； 三、驳回原告山东宏泰物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王献珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  张秀娟 二〇二〇年三月四日 书记员  段雅绮