上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初2736号原告(反诉被告)：上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海哲艺餐饮企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡晓峰，总经理。原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司(以下简称“漕河泾开发公司”)与被告上海哲艺餐饮企业管理有限公司(以下简称“哲艺餐饮”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序。被告上海哲艺餐饮企业管理有限公司提起反诉，本院分别于2017年3月22日、2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司的委托诉讼代理人赵晓攀及被告上海哲艺餐饮企业管理有限公司的法定代表人胡晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认漕河泾开发公司与哲艺餐饮就上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢地下一层XXX商业XXX、XXX室铺(对外标识为古美路XXX号XXX幢地下一层XXX室、XXX室)签订的房屋租赁合同于2016年12月15日解除；2.判令哲艺餐饮向漕河泾开发公司支付2015年11月1日至2016年12月15日期间的房屋租金169,890.08元，及自逾期之日起至实际付款日按每日千分之二的标准计算的拖欠上述租金的违约金；3.哲艺餐饮将上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢地下一层XXX商业XXX、XXX室铺(对外标识为古美路XXX号XXX幢地下一层XXX室、XXX室)房屋按房屋租赁合同附件二的交房标准恢复原状并返还漕河泾开发公司；4.哲艺餐饮向漕河泾开发公司支付自2016年12月16日起至恢复原状并返还房屋之日每日按日租金2倍标准计算的房屋使用费；5.哲艺餐饮向漕河泾开发公司支付合同解除违约金25,168.90元；6.诉讼费由哲艺餐饮承担。事实和理由：2015年2月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢地下一层XXX商业XXX、XXX室铺(对外标识为古美路XXX号XXX幢地下一层XXX室、XXX室)房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限自2015年3月1日起至2017年2月28日止，月租金为12,584.45元，逾期支付租金的，每逾期一日，按到期未付租金的千分之二支付逾期违约金。被告逾期不支付租金超过三周的，原告有权解除合同并要求被告支付相当于2个月租金的违约金。被告应在合同因任何原因终止时恢复房屋原状并返还房屋，逾期返还的，每逾期一日应按日租金的2倍支付占用期间的使用费。合同签订后，被告自2015年11月1日起开始拖欠租金，经原告多次催讨未果，后原告于2016年12月7日向被告发函，通知双方签订的租赁合同自2016年12月15日起解除，并要求被告恢复房屋原状、返还房屋、付清拖欠的租金、支付违约金等。因被告拒绝履行相关义务，原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，要求判如所请。上海哲艺餐饮企业管理有限公司辩称，不同意原告的诉请。被告于2015年5月开张，之后就一直因为空调问题和原告沟通，原告虽然承诺更换，但一直没有实际行动。2016年8月，原告向被告发出催款通知，之后双方矛盾激化，无法沟通了。被告不支付租金是有理由的，是为了维护自己的合法权益，本案不存在滞纳金的问题。上海哲艺餐饮企业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.判令漕河泾开发公司赔偿装修费用252,400元及各类设备及硬件费用70,313元；2.判令漕河泾开发公司赔偿因空调不能正常使用导致的经营损失70,000元；3.判令漕河泾开发公司赔偿空调上门勘察、维修、维护的费用23,000元；4.判令漕河泾开发公司赔偿因天花板坠落导致的经营损失20,000元；5.判令漕河泾开发公司赔偿因装修导致的经营损失30,000元；6.本案诉讼费由漕河泾开发公司负担。事实和理由：反诉原告承租系争房屋后，自开业经营以来，一直因空调问题和反诉被告进行协商，但反诉被告一直不予理睬。反诉原告并非存心拖欠租金，只是因为空调问题造成了反诉原告的重大经济损失。系争房屋还发生过天花板坠落事件，亦给反诉原告的生意造成很大影响。双方矛盾激化后，反诉被告还在反诉原告门前进行装修，导致反诉原告的生意受到影响。上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告的诉请缺乏事实和法律依据，系争房屋一直由反诉原告使用至今。就空调问题，反诉原告确实反映过，但是经反诉被告检查后并未发现任何问题。本院经审理认定事实如下：2015年2月，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定，甲方将上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢地下1层XXX商业XXX、XXX室铺(对外标识为古美路XXX号XXX幢地下一层XXX、XXX室)(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限自2015年3月1日至2017年2月28日止，2015年3月1日起至2015年5月31日为免租期。甲、乙双方约定月租金为12,584.45元，租金先付后用。乙方同意在本合同生效之日起7天内向甲方支付2015年6月1日至2015年9月30日的首期租金50,337.80元。每季度首月10日内，乙方应根据合同规定支付本季度租金至甲方指定银行账户并到账，同时将支付凭证提供给甲方。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按所欠租金的2‰向甲方支付逾期付款违约金。如果乙方逾期付款超过三周的，甲方有权收回本房屋，同时甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约与赔偿责任。乙方不得对此向甲方提出任何补偿及赔偿要求。乙方应在本合同签署之日起7个工作日内向甲方支付租赁保证金37,753.35元。乙方按本合同的规定返还本房屋后，乙方未发生本合同规定的违约责任且对于甲方无任何责任、义务时，甲方应在乙方以原状交还本房屋及付清租赁期内一切水、电、煤等费用以及撤销或注销乙方注册或办理在以甲方房屋为营业地址的各项证照、许可(如有)三个月(特殊行业另行约定)之后将租赁保证金无息归还给乙方。甲方有权解除本合同的条件：……(3)乙方逾期支付租金或其他应付费用，逾期超过三(3)周的；……如甲方解除本合同的，本合同自解除合同的书面通知送达之日起即刻解除，乙方应向甲方支付相当于2个月基本租金的违约金，且无权要求甲方返还租赁保证金及已付租金及物管费。本合同因任何原因终止时，乙方应依照甲方要求进行撤柜将其所属物品全部搬离本房屋并将本房屋恢复至交房标准的原状，并使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件。乙方同意，如乙方逾期15日未恢复原状并返还本房屋的，甲方有权自行进入本房屋，同时视为乙方自动放弃本房屋内所有装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使用权，包括所有被视为乙方的设备和物品(无论是属于乙方或第三方)，且甲方有权就此作出处理。乙方应自担费用拆除其增设的设施和设备，并不得损坏本房屋结构及装修。若因乙方未能遵守本条约定，甲方将代乙方进行恢复原状和修复工作，甲方的全部支出和费用由乙方承担。乙方无法或不能拆除的，或者拆除会损害房屋结构的，该等设施、设备及装修归甲方所有，且甲方无需支付任何对价或补偿。如乙方逾期返还本房屋，则每逾期一天应向甲方支付合同终止时日租金的两倍作为房屋占用期间的使用费。乙方承诺不以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不要求甲方收购本房屋内的装修和各种设备，亦不要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等。合同并就其他内容进行了约定。2015年3月30日，原、被告签署《计租起始日确认书》一份，确定原、被告的租赁期限为2015年4月1日至2017年3月31日(包含免租期)，并约定从2015年11月1日起计租。合同签订后，因被告自2015年11月起拖欠租金，故原告分别于2016年8月4日及2016年11月16日向被告发函要求其支付租金及滞纳金。2016年12月7日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除函》，要求于2016年12月15日起解除原、被告签订的房屋租赁合同，并要求被告于2016年12月15日前将系争房屋恢复原状后搬离，并与原告办理房屋交接手续。同时要求被告付清拖欠的房屋租金及滞纳金并支付违约金。对于催款通知及解除通知函，被告表示均已收到。庭审中，被告陈述，2017年1月17日，被告曾经向原告发出电子邮件，表示无法经营，但并未归还钥匙。原告确认收到过被告发出的邮件，但是此后双方并未进行进一步协商沟通，亦从未收到过系争房屋的钥匙。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，原告提交的房屋租赁合同、催款函、房屋租赁合同解除函，被告提供的计租起始日确认书、房屋租赁合同解除函等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。就被告提供的装修费用清单、设备硬件费用清单、照片、录音录像、营业发票、微信记录、装修合同、空调维修费用清单等证据，因原告不予认可，被告并未提供其他书面证据予以佐证，故本院对此不予确认。庭审中，被告陈述，因系争房屋的空调系统一直存在夏天不制冷、冬天不制热的问题，导致被告经营惨淡，且就此一直和原告联系维修，故被告并非故意拖欠租金，只是为了维护自己的合法权益。对此，原告表示，被告确实来反映过空调问题，但是经原告检修，原告的空调系统并不存在问题。庭审中，原、被告一致确认，2017年3月31日，原、被告已经就系争房屋交接完毕。原告亦向本院申请撤回要求被告将系争房屋恢复原状并返还系争房屋的诉请。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。根据租赁合同的约定，若被告逾期支付租金超过三周的，原告有权单方面解除合同。现被告自2015年11月起拖欠支付租金，原告于2016年12月7日发函给被告，明确表示双方的租赁合同于2017年12月15日解除，故就原告要求确认原、被告的租赁合同于2016年12月15日解除的诉请，本院依法予以支持。就被告辩称，因系争房屋的空调系统存在问题，其一直就此事和原告进行协商，并非故意拖欠租金。对此，本院认为，被告并未在本案中提供充分的证据证明系争房屋的空调系统存在问题。即使系争房屋的空调系统真的存在问题，这并不成为原告拖欠支付租金的理由，故就被告的该项辩称，本院不予采信。合同解除后，被告理应向原告支付拖欠的房屋租金及拖欠租金的违约金，并按照合同约定向原告支付合同解除违约金，故就原告要求被告支付拖欠的租金、拖欠租金的违约金及合同解除违约金的诉请，本院依法予以支持。因被告抗辩原告主张的拖欠租金的违约金标准过高，故就违约金标准由本院根据实际情况酌情予以调整。合同解除后，因被告并未将系争房屋实际返还给原告，故就原告要求被告支付房屋使用费的诉请，本院依法予以支持。庭审中，原、被告确认，双方于2017年3月31日完成了系争房屋的交接，故被告应当按照合同约定，向原告支付2016年12月16日起至2017年3月31日止的房屋使用费。虽然被告陈述，其已经于2017年1月17日向原告发函表示无法继续经营，但其仍然持有系争房屋的钥匙，故本院认定，此时系争房屋仍然处于被告的实际控制之下，对被告的该项辩称，本院不予采信。因原、被告已经就系争房屋完成了交接，且原告自行放弃要求被告将系争房屋恢复原状并返还房屋的诉请，此系原告自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。就反诉部分，因反诉原告并未提供充分的证据证明系争房屋的空调系统存在问题，且即使空调系统存在问题，反诉原告理当和反诉被告进行沟通协商，寻求妥善的解决方式。就反诉原告要求反诉被告赔偿空调上门勘察、维修、维护等费用的诉请，因缺乏依据，本院不予支持。因反诉原告承租系争房屋用于实际经营，具体经营状况由多种因素决定，反诉被告并未提供充分的证据证明其经营受到影响是由于反诉被告的原因导致的，故就反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失的诉请，本院不予支持。因原、被告的合同已经实际履行完毕，反诉原告亦实际使用了系争房屋的装修，原、被告就合同履行完毕后，装修的归属并未作出明确约定，而反诉原告违约导致合同解除，故就反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。就系争房屋内的各类设备及硬件，对可移动物品，根据合同约定，反诉原告可自行拆除或者自行处理，现反诉原告要求反诉被告赔偿各类设备及硬件费用，因缺乏合同依据和法律依据，故就反诉原告的该项诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司与上海哲艺餐饮企业管理有限公司就上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢地下1层XXX商业XXX、XXX室铺(对外标识为古美路XXX号XXX幢地下一层XXX、XXX室)房屋签订的房屋租赁合同于2016年12月15日解除；二、上海哲艺餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司支付2015年11月1日起至2016年12月15日的房屋租金169,890.08元；三、上海哲艺餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司支付逾期支付租金的滞纳金(以每季度拖欠的租金为本金，按日万分之二点一的标准，分别自2015年11月11日、2016年1月11日、2016年4月11日、2016年7月11日、2016年10月11日起计算至判决生效之日止，以本金为限)；四、上海哲艺餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司支付房屋使用费88,091.15元；五、上海哲艺餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司支付违约金25,168.90元；六、驳回上海哲艺餐饮企业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,793元，减半收取计3,396.50元，由上海哲艺餐饮企业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计4,143元，由上海哲艺餐饮企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  李嶔操二〇一七年五月二十七日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。