江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初2486号 原告：南京天鹅绒针织品厂管理人，住所地在南京市。 负责人：孙文俊，主任。 委托代理人：朱法建，江苏致邦律师事务所律师。 委托代理人：李洋，江苏致邦律师事务所实习律师。 被告：张卫东，男，汉族，1954年12月1日生，住江苏省南京市秦淮区。 被告：李夕良，男，汉族，1966年4月8日生，住江苏省宜兴市。 被告：韩玮，男，汉族，1978年11月14日生，住江苏省南京市秦淮区。 被告：沈兆坤，男，汉族，1953年8月29日生，住江苏省南京市秦淮区。 四被告委托代理人：殷振武，江苏天茂律师事务所律师。 四被告委托代理人：杨倩文，江苏天茂律师事务所实习律师。 原告南京天鹅绒针织品厂管理人（以下简称天鹅绒厂管理人）与被告张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月9日公开开庭进行了审理，原告天鹅绒厂管理人委托代理人朱法建、李洋，被告张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤及四被告共同委托代理人殷振武、杨倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天鹅绒厂管理人诉称，南京天鹅绒针织品厂成立于1991年9月20日，主管部门为南京市浦口区工业局。2007年2月8日被吊销营业执照，2016年6月，因南京枫嘉投资咨询有限公司（以下简称枫嘉公司）的申请，南京市浦口区人民法院作出（2016）苏0111民破4号民事裁定书，裁定受理天鹅绒厂破产一案，并指定江苏致邦律师事务所单位破产管理人。2017年2月，原告依法开展清理工作时发现，基于江苏省高级人民法院作出的（2008）苏民终字第0276号民事判决书第三项判决，四被告自南京佳纺天鹅绒针织品有限公司（以下简称佳纺公司）受让所得的南京市浦口区珠江镇南门大街50号房产一楼1142.23平方米及126.39平方米门面房，因恶意损害第三人利益而买卖合同无效。因此，前述房产实际应归属原告，四被告应自判决生效之日立即清空房产，恢复原状，转移占有并办理房产权属的谷虎手续，但至今四被公安未履行法定义务，仍然非法占有房屋并用于经营牟利，故诉请法院判令：一、确认南京市浦口区珠江镇南门大街50号一楼房产为原告所有，被告张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤立即清空房屋，恢复原状，并将房屋交予原告实际占有；二、被告张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤立即办理上述房产的过户手续，并将房屋恢复至原告名下，并承担过户所需全部税费；三、被告张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤共同赔偿原告损失合计999000元。（自2003年11月28日起至今非法侵占原告房屋所导致的损失）；四、本案的诉讼费由被告承担。 原告天鹅绒厂管理人为支持其诉请提供（2006）宁民初字第164号民事判决书、（2008）苏民终字第0276号民事判决书各一份，证明案涉房屋属于原告所有，另外在2003年11月份四被告与南京佳纺公司的房屋买卖合同被确认为无效，基于这两份判决书，原告认为四被告应立即返还房产，并履行原告诉请的全部义务。 被告张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤答辩称，1、原告的诉请不符合法律规定，原告已经明确了诉请的事实依据是人民法院确认房屋买卖合同无效，明确了诉请的法律依据为合同法第五十八条，根据该条规定，合同无效只能有三个诉请，一个是返还财产，一个是折价补偿，一个是赔偿损失，而原告的诉请第一项包含了两个诉请，一个是确权之诉，一个是返还之诉，在合同无效的诉请中不存在确权之诉，第三项请求在权利人没有提出返还请求之前，房屋的所有权人依法占有，不存在赔偿的问题。2、天鹅绒厂和四被告之间不存在房屋买卖合同关系，省高院的判决书确认的是两个合同无效，一个是天鹅绒厂和佳纺公司之间房屋买卖合同无效，另一个是佳纺公司与四被告之间房屋买卖合同无效，结合一审、二审法院所查明的事实，两级人民法院都没有确认天鹅绒厂与四被告之间存在房屋买卖合同关系，因此天鹅绒厂是无权要求四被告返还财产的。3、即使天鹅绒厂有权要求四被告返还财产，本案也已超过了诉讼时效，根据最高院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定，无论是合同撤销以后还是合同无效以后，返还财产的请求是适用诉讼时效的，省高院也明确合同无效以后的财产处理应该由当事人另案主张，省高院的判决是2010年，距今已经有7年之久了，在此期间无论是佳纺公司还是天鹅绒厂乃至天鹅绒公司的主管机关，都没有向四被告主张过返还财产的请求，因此，天鹅绒厂的诉请超过了诉讼时效。4、案涉房屋买卖合同无效的原因也不再存在，案涉房屋已经不具备返还条件，省高院认定合同无效是认为人民政府对案涉房屋的所有的土地另有规划，属于划拨土地，事实上案涉房屋和土地在出卖给四被告前已经抵押给了中国银行，根据最高人民法院的规定，凡是办理了抵押手续的视同批准转让，在人民法院认定合同无效以后，天鹅绒厂的房屋土地绝大多部分都转让给了案外人，其中也包括案涉房屋所共同占有的土地，张卫东等四人购买房屋以后已经将部分房屋出售给了他人，因此房屋已经不具备返还的条件。 四被告为主张其辩称，向法庭提供以下证据： 证据一、（2013）浦民初字第2083号民事判决书一份，证明法院已经停止了对四被告的房屋的强制执行，案涉房屋归张卫东等四人所有。 证据二、申请报告一份，证明房屋买卖是合法的，是被企业管理局的批准。 证据三、房屋所有权证11份及土地使用权证1份，证明天鹅绒厂的绝大部分房屋出售给了案外人戴敏，并且土地已经转让了，案涉房屋所占用的土地和戴敏所获得土地使用权是共同共有的，土地上有一栋房屋，案涉房屋是一层，其他层已经出售给戴敏，合同无效的原因已经消失。 证据四、浦口区经济和信息化局出具的情况说明一份，证明2010年江苏省高院判决生效后天鹅绒厂一直没有向张卫东等人主张过权利。 证据五、证人许某,4证言一份，证明2010年以后无论是天鹅绒厂还是天鹅绒厂的主管机关都没有向四被告提出过要求返还房屋的主张，只是主张要求我们继续享有房屋的所有权，完善变更手续。 被告对原告提供证据的质证意见：对原告提供证据的真实性、关联性、合法性均无异议，对原告据此的证明目的不予认可，（2008）苏民终字第0276号民事判决书明确房屋买卖合同被确认无效后的处理，并非本案的处理范围，当事人可另行主张，合同被确认无效后，财产并非当然要返还，（2006）宁民初字第164号民事判决书在第14页认定，四被告与佳纺公司签订了买卖合同后，四被告已支付了相应放宽，且支付的房款也符合当时的市场价格。 原告对被告提供证据的质证意见：对证据一的真实性无异议，证据二、三系复印件，无法核实其真实性。对证据四的真实性无异议，但只能证明四被告一直占有房屋，不能证明四被告享有房屋的所有权。证人证言能够证明天鹅绒厂认为案涉房屋属于天鹅绒厂所有，主管部门没有要回，并不意味着四被告取得案涉房屋的所有权。 本院认证意见：对原告提供的证据，被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。对被告提供的证据，原告对证据一、四真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，对证据二、三，系从房产部门调取，本院对证据的真实性予以确认，对证据五，应结合本案其他证据综合认定。 经审理查明：2008年6月6日，南京市中级人民法院就南京建阳投资咨询有限公司(以下简称建阳公司)与天鹅绒厂、佳纺公司、徐州兰锦天鹅绒针织有限公司（以下简称兰锦公司）、张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤撤销权纠纷一案，作出（2006）宁民四初字第164号民事判决。在该案审理过程中查明：2003年10月30日，张卫东等四人与天鹅绒厂签订购房买卖协议一份，约定由天鹅绒厂将位于浦口区南门大街50号门面房6间，房款为50万元，厂房价款为130万元，合计180万元卖给张卫东等四人；协议签订后，张卫东等四人于2003年11月21日付给天鹅绒厂51.6万元（含锅炉房款10万元），2003年12月1日支付8.4万元，合计60万元，2003年11月21日，付给佳纺公司25万元（支票转账）、现金70万元，2003年12月1日，付给佳纺公司16.6万元，合计111.6万元，剩余近10万元未支付；同年11月28日，佳纺公司作为卖方与张卫东等四人签订房地产买卖契约一份，将上述约定的门面房及厂房由佳纺公司卖给张卫东等四人，同日将上述房屋的产权证办理在佳纺公司名下后又办理到张卫东等四人名下。该院认定：对于张卫东等四人与佳纺公司签订的房地产买卖契约，已按约支付了相应的房款，且支付的房价符合当时市场价格，现已经过房产管理部门核准，取得了该房屋的产权证书，建阳公司不能举证证明张卫东等四人与天鹅绒厂、佳纺公司之间存在恶意串通的行为，故建阳公司请求撤销佳纺公司与张卫东等四人房屋买卖契约的主张，法院不予支持。该院遂作出一审判决：……二、撤销天鹅绒厂与佳纺公司之间房屋买卖合同；驳回建阳公司要求撤销张卫东等四人与佳纺公司房屋买卖契约的诉讼请求……。该案宣判后，建阳公司、天鹅绒厂、佳纺公司均提起上诉，江苏省高级人民法院二审查明的事实与原审查明的事实基本相同。另查明，天鹅绒厂在本案中转让给佳纺公司、张卫东等四人的厂房及门面房之土地使用权性质系国有划拨工业用地，2006年12月29日，南京市国土资源局浦口分局向天鹅绒厂作出《关于南京天鹅绒针织厂申请转让国有土地使用权的答复》，以天鹅绒厂在申请办理土地使用权转让时，未能提供有批准权的人民政府批文，以及未经批准改变土地用途为由，答复暂不予办理土地使用权转让手续。该院认定：本案中，天鹅绒厂将其划拨土地使用权转让给佳纺公司未经过当地土地管理部门的批准，亦未办理土地使用权的出让手续，故天鹅绒厂与佳纺公司之间的房屋买卖关系应认定无效；在天鹅绒厂将该讼争房屋产权过户到佳纺公司的当天，佳纺公司又与张卫东等四人签订房屋买卖合同，并将该房屋过户登记到张卫东等四人名下，但是此时该房屋所附着的土地使用权性质还是划拨工业用地，其再次转让仍未经过当地土地管理部门批准，且土地使用权人仍为天鹅绒厂，并未过户登记到佳纺公司，因此，佳纺公司与张卫东等四人所签订的房屋买卖合同亦应认定无效，对于上述房屋买卖合同被认定无效后的处理，并非本案处理范围，当事人可另行主张。该院遂于2010年6月8日作出（2008）苏民终字第0276号民事判决：……三、变更江苏省南京市中级人民法院（2006）宁民四初字第164号民事判决第二项为天鹅绒厂与佳纺公司之间房屋买卖合同无效，佳纺公司与张卫东等四人之间房屋买卖合同无效。 建阳公司因与天鹅绒厂借款合同纠纷一案，向南京市中级人民法院起诉。该院在审理中查明：2005年12月26日中国信达资产管理公司南京办事处（以下简称信达资产南京办）与建阳公司签订资产包编号为（2005）第183号的《债权转让合同》，约定信达资产南京办将包括对天鹅绒厂的债权在内的7231.47万元债权转让给建阳公司。该院认定：原江浦建行与天鹅绒厂签订的16份借款合同，以及原建行南京分行与信达资产南京办签订的《债权转让协议》和信达资产南京办与建阳公司签订的资产包《债权转让合同》均合法有效，合同当事人应依约履行各自的义务；作为贷款方银行已依约发放了贷款，天鹅绒厂亦应依约承担还本付息义务；根据原建行南京分行与信达资产南京办签订的《债权转让协议》和信达资产南京办与建阳公司签订的《债权转让合同》，建阳公司现已取得对天鹅绒厂未归还贷款及利息的债权，建阳公司有权向天鹅绒厂主张此债权。该院遂于2008年4月15日作出（2007）宁民二初字第314号民事判决：天鹅绒厂于判决生效之日起十日内向建阳公司给付人民币683万元。判决生效后，因天鹅绒厂未履行，枫嘉公司向南京市中级人民法院申请强制执行，该院指定本院执行。在该案执行过程中，本院作出（2008）浦执字第1219号民事裁定：查封被执行人天鹅绒厂所有的现在张卫东等人名下的位于南京市浦口区江浦街道中圣南街的房产。后张卫东等四人认为该房产属于张卫东等四人共有，且四被告已支付了全部价款并实际占有该房屋，只是没有办理土地使用权证，据此，四被告向本院起诉，要求撤销本院（2008）浦执字第1219号民事裁定书，确认案涉房产不可执行。本院经审理认为四被告系房屋登记所有权人，依法对案涉房屋享有所有权，四被告要求停止对案涉房屋的强制执行，符合法律规定，应予支持。本院于2016年12月29日作出（2013）浦民初字第2083号民事判决书，判决：一、停止对位于南京市浦口区中圣南街登记所有权人为张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤的房屋（房屋所有权证号分别为江房权证珠江字第××号、江房权证珠江字第××号，建筑面积分别为1142.23平方米、126.39平方米）的强制执行；二、驳回原告张卫东、李夕良、韩玮、沈兆坤的其他诉讼请求。 2006年12月26日，建阳公司变更名称为南京枫嘉投资咨询有限公司（以下简称枫嘉公司）。天鹅绒厂的企业性质为区属集体企业，其主管部门为南京市浦口区工业局（现为南京市浦口区经济和信息化局），案涉房屋自2003年11月28日办理房产权证，2010年经江苏省高级人民法院终审判决确认房屋买卖合同无效后，天鹅绒厂及其主管部门均未主张合同无效的法律后果，案涉房屋由四被告实际占有至今。2016年6月8日，经枫嘉公司申请，本院裁定受理天鹅绒厂的破产清算申请，并指定江苏致邦律师事务所担任天鹅绒厂的管理人。 本院认为：一、根据物权法的规定，不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，不动产无权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋已办理了房屋所有权登记，在未经撤销前，该所有权登记仍发生效力，故对原告要求确认确认案涉房屋归原告所有的诉请，本院不予支持。 二、根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。本案中，原告依据上述规定要求四被告返还财产，但原告与四被告之间无合同关系，根据合同相对性原则，原告要求四被告返还财产并赔偿损失，无合同依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告南京天鹅绒针织品厂管理人的诉讼请求。 本案受理费88688元，财产保全费5000元，合计93688元，由原告南京天鹅绒针织品厂管理人负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费88688元。江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：a。 审 判 长  张海霞 人民陪审员  周有和 人民陪审员  刘恒俊 二〇一七年五月二十六日 书 记 员  徐 乔