文书内容贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔民终149号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨华奎，男，1968年8月11日出生，汉族，住重庆市铜梁区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈代海，男，1962年12月22日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪德，男，1966年10月28日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王鸿杰，男，1974年4月28日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王祥丰，男，1966年4月20日出生，汉族，住重庆市大足区。五原告共同委托诉讼代理人：冉光杰，贵州贵正律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正律师事务所实习律师。被上诉人：（原审被告、反诉原告）：遵义市京马房地产开发有限责任公司。住所地遵义市红花岗区内环路**。法定代表人：胡元中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任泳慧，贵州辅正律师事务所律师。上诉人杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰因与被上诉人遵义市京马房地产开发有限责任公司（以下简称京马公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2016）黔03民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰上诉请求：1.请求撤销贵州省遵义市中级人民法院（2016）黔03民初283号民事判决书一、二、三项主文内容，并依法支持五上诉人在一审提出的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决将民间借贷关系中的利息部分约定超出法律保护范围与否作为判断另一商品房买卖合同关系是否有效的根据，于法无据。当事人之间约定利率超过法律规定与行为非法是有本质区别的，对于超出法律规定的利息，被上诉人可以以不当得利主张民事权利，要求五上诉人予以返还，但被上诉人五年多没有提出任何异议，而是多次承诺为上诉人履行备案登记义务；2.一审判决适用法律错误。一审法院错误以双方签订的《商品房买卖合同》存在以合法形式掩盖非法目的的情形为由，确认《商品房买卖合同》无效。所谓“合法形式掩盖非法目的”是指行为主体为了逃避法律的禁止性和强制性规定，达到获取非法利益，侵害国家、集体、第三人合法权益等非法目的，采取表面上符合法律规定的合法形式而实施的法律行为。双方签订《商品房买卖合同》系真实意思表示，《商品房买卖合同》的标的物是被上诉人已经取得预售许可的商品房，属于普通流通物，合同内容没有违反法律的禁止性和强制性规定。亦没有侵害国家、集体、第三人合法权益。3.一审判决程序违法。首先，一审诉讼中，一审法院未将其依职权收集的诉争房屋被人民法院查封的证据组织双方当事人质证，径直将该部分证据作为认定案件事实的根据，存在程序违法。其次，一审遗漏当事人。涉案部分房屋已经过户给案外人，应当追加其作为案件当事人。再次，一审超诉请判决，本案未要求法院对借贷关系中的利息部分进行判决，但一审法院却经过审理认定年利率36%的部分违法。京马公司辩称：1.双方之间签订《商品房买卖合同》是由借款关系转变而来，购房款项是未支付的高额利息，商品房买卖不是双方的真实意思表示，《商品房买卖合同》应当认定无效，一审适用法律正确。2.客观上无法履行。涉案商品房既办理了抵押登记，又有一部分被法院查封，客观上履行不能。而且该事实对方在签订《商品房买卖合同》的时候是知晓的。3.一审程序不存在违法。法院查封裁定书认定的事实不需要质证；涉案房屋所有者与本案没有关系，自然不用追加。杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰向一审起诉请求：1.请求人民法院依法判决京马公司立即按合同约定，将相关资料报送产权登记机关履行办理产权登记备案登记义务；2.本案诉讼费用由京马公司承担。京马公司一审提出反诉请求：1.依法确认杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰与京马公司2011年5月26日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰交还其占有的京马公司位于遵义市××地标××区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号商业用房；3.判令杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰从2011年5月26日起至交还金源地标AB区1号、2号、3号、49号、50号、51号、52号、53号、54号、55号、56号、57号、58号、59号、68号、69号、70号、71号商业用房时止，收取的以上商业用房的租金冲抵借款本息，多退少补。4.诉讼费由五被上诉人承担。一审法院认定事实：2007年，本诉被告（反诉原告）京马公司向王祥丰借款65万元，2007年，向王鸿杰借款100万元，2007年，向王洪德借款64万元，2008年9月3日，杨华奎向京马公司负责人胡元中转账173万元（其中包含陈代海的40万元，），2008年9月4日，案外人兰兴川向胡元中转账117万元，2008年9月4日，陈代海向雷清容转账160万元，2008年9月4日，陈代海向胡元中转账50万元，2008年9月24日，王洪德向胡元中转账65万元。2009年7月15日，京马公司还款40万元，2009年8月7日，王鸿杰收到京马公司还款50万元，2009年8月26日，京马公司还款330万元，2009年9月8日，京马公司还款50万元，2009年9月8日，京马公司还款50万元，2010年10月9日，京马公司还款100万元，2010年11月8日，京马公司还款40万元，2010年11月20日，京马公司还款10万元，2010年12月18日，京马公司还款50万元，2011年6月2日，京马公司还款50万元，2013年1月28日，京马公司还款20万元，2013年10月11日，京马公司还款100万元。（详见下表）            借款              还款                  2007年              65万元              王祥丰              2009.7.15              40万元              王祥丰                  2007年              100万元              王鸿杰              2009.8.7              65万元              王洪德                  2007年              64万元              王洪德              2009.8.7              90万元              王鸿杰                  2008.9.3              133万元              杨华奎              2009.8.26              330万元              陈代海杨华奎                  2008.9.4              117万元              兰兴川              2009.9.8              50万元              杨华奎                  2008.9.3              40万元              陈代海              2009.9.8              50万元              陈代海                  2008.9.4              160万元              陈代海              2010.10.9              100万元              杨华奎                  2008.9.4              50万元              陈代海              2010.11.8              40万元              杨华奎                  2008.9.24              65万元              王洪德              2010.11.20              10万元              王洪德                                如包括兰兴川1**万元，全部借款为794万元；如不包括兰兴川1**万元，全部借款为677万元              2010.12.18              50万元              王洪德                  2011.6.2              50万元              陈代海杨华奎                  2013.1.28              20万元              王洪德                  2013.10.11              100万元              王鸿杰代王洪德                  截止2011年5月26日京马公司还款825万元      2011年5月26日，京马公司与五原告签订《商品房买卖合同》，约定由五原告购买京马公司位于遵义市××××号金源地标AB区1号、2号、3号、49号、50号、51号、52号、53号、54号、55号、56号、57号、58号、59号、68号、69号、70号、71号商业品房，单价每平方米6800元，面积1502.21平方米，总金额10215028元；出卖人应在2011年5月26日前，将经验收合格的商品房交付五原告，在商品房使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，京马公司财务出具两份《收据》，一份载明收五原告购金源地标商铺房款10215028元；另一份载明收商铺房屋维修基金207572元。收条上均加盖遵义市京马房地产开发有限责任公司财务专用章。合同订立后，京马公司将上述房屋交付五原告，五原告随后于2011年8月4日与遵义市金源物业管理有限责任公司家俱城签订《铺面租赁合同》，将上述房屋出租给遵义市金源物业管理有限责任公司家俱城使用，租期十年，每年租金354000元。2015年3月30日，京马公司向五原告出具承诺书，承诺在2015年12月30日前办理完房屋产权证及国有土地使用证书，交给五原告。另查明：经一审法院依职权查询遵义市不动产登记事务中心，京马公司金源地标AB区1号属在建工程抵押；2号属在建工程抵押；3号属在建工程抵押；49号登记在肖虹名下；50号被查封；51号登记在李春明名下；52号登记在胡洮名下；53号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；54号登记在胡茸名下；55号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；56号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；57号登记在洪梅名下；58号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；59号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；68号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；69号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；70号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下；71号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下。再查明，2009年1月13日，京马公司与遵义市红花岗区农村信用合作联社签订《抵押合同》，京马公司将金源地标在建工程抵押给农村信用合作联社。2011年1月10日，京马公司与遵义市红花岗区农村信用合作联社签订《借款展期协议书》，约定京马公司原借款1180万元，借款期限2009年1月16日至2011年1月12日，展期12个月，到期日为2012年1月11日。2013年6月25日，京马公司与贵州银行股份有限公司遵义汇川支行签订《最高额抵押合同》，约定为确保京马公司从2013年6月25日至2016年6月25日期间5000万元的最高额贷款余额内与汇川支行签订的所有借款合同的履行，京马公司提供金源地标12848.62平方米在建工程作抵押。一审法院认为，五上诉人与京马公司均认可双方签订的《商品房买卖合同》产生于借款关系之上，是从借款关系转化而来，即京马公司先是向五上诉人借款，随后将京马公司的欠款转化为商品房购房款10,215,028元，京马公司的还款义务转化为由京马公司提供18间商业用房的义务。双方之间权利义务关系性质的转变不违反法律、行政法规的强制性规定，故对于五上诉人、京马公司之间存在商品房买卖合同关系一审法院予以认定。对京马公司关于双方签订的《商品房买卖合同》属于借款担保法律关系的主张不予采纳。本案争议焦点在于《商品房买卖合同》是否合法有效。由于五上诉人并未真正向京马公司实际支付购房款，《商品房买卖合同》以及“收款收据”体现的购房款均来源于京马公司对五上诉人所欠借款，根据查明的借款情况，五上诉人主张出借款项为794万元（含兰兴川1**万元），京马公司主张为677万元（不含兰兴川1**万元）。截止2011年5月26日（签订《商品房买卖合同》的时间），京马公司还款825万元，即使按照五上诉人的主张，京马公司从2007年至2008年之间向五上诉人借款本金为794万元，根据《商品房买卖合同》约定的“购房款”，说明京马公司在偿还825万元借款的情况下，截至2011年5月26日仍然差欠1000余万元的借款。结合五上诉人关于借款利率为年息50%、京马公司关于借款利率为月息5%的陈述，说明双方约定的利率超过年利率36%，即商品房购房款中包含有高额借款利息，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款关于“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，该高利息的约定存在无效情形。由于该高利息的内容是作为双方《商品房买卖合同》的基础性条款，并与合同的对价（京马公司提供相应的房屋）形成一个不可分割的整体，不能单纯将其从《商品房买卖合同》中剔除，否则，《商品房买卖合同》将不复存在。因此，双方签订的《商品房买卖合同》存在以合法形式掩盖非法目的的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效合同。对五上诉人关于由京马公司按合同约定，将相关资料报送产权登记机关履行办理产权登记备案登记义务的诉讼请求予以驳回。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰依据该合同而取得的财产应当返还给合同相对方京马公司。但是，涉案房屋遵义市内环路223号金源地标AB区50号、53号、55号、56号、58号、59号、68号、69号、70号、71号已被人民法院查封。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第４１条第二款关于“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”的规定，上述已被人民法院依法查封的房屋在查封期内不得转移。故京马公司要求杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰返还上述房屋的主张不予支持。对其余未被人民法院查封的遵义市××地标××区××、××、××、××、××、××、××、××号房屋（共计八间），因京马公司在本案中并未主张所有权的返还，而是从合同无效的角度主张返还，故杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰应当在合同无效后将这八间房屋返还给合同相对方京马公司。对于《商品房买卖合同》和“收据”中体现的购房款以及房屋维修基金，因杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰等人并未实际支付，故不存在返还的问题。关于京马公司提出五上诉人收取的租金冲抵借款本息的问题，涉及双方借款关系，因本案审理的法律关系是商品房买卖合同关系，不是借款关系，故京马公司该项诉请不属于本案审理范围，关于合同无效后原告（反诉京马公司）是否返还租金、双方是否存在损失赔偿、双方借款关系如何处理等问题双方可另行协商或依法诉讼解决。综上所述，杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰诉讼请求不能成立，一审法院不予采纳。京马公司部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条的规定，判决如下：一、杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰与京马公司遵义市京马房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、由杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰向遵义市京马房地产开发有限责任公司返还遵义市京马房地产开发有限责任公司位于遵义市××地标××区××、××、××、××、××、××、××、××号房屋；三、驳回杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰的诉讼请求；四、驳回遵义市京马房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费166,180元，由杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰承担83,090元，由遵义市京马房地产开发有限责任公司承担83,090元。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的涉案房屋位置草图，因系其单方绘制，不能反映市场价格，对证明《商品房买卖合同》约定的单价高于市场价的证明目的，本院不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，因为只有京马公司不服原审判决提起上诉，故本案应当只对京马公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人二审诉辩，本案二审争议焦点为：（1）五上诉人要求京马公司将相关资料报送产权登记机关履行办理涉案房屋产权登记等义务是否应当支持；（2）一审法院是否存在程序违法问题。（一）关于五上诉人要求京马公司将相关资料报送产权登记机关履行办理涉案房屋产权登记等义务是否应当支持问题。本院认为，五上诉人的该要求不应得到支持。理由如下：第一，本案《商品房买卖合同》一审法院将其认定为无效，本院认为其理由成立，予以确认。需要说明的是，本案双方因借款关系，于2011年5月26日进行结算，将未支付借款本息共计1021.5028万元，转化为购房款，截至签订《商品房买卖合同》时，五上诉人共向京马公司借款794万元，2011年6月2日京马公司向陈代海、杨华奎偿还的50万元，五上诉人认可是结算时应付款项，即截至签订《商品房买卖合同》时京马公司共偿还五上诉人875万元。在此情况下京马公司尚欠五上诉人1021.5028万元的结算金额包含了高额利息。因此，五上诉人与京马公司基于该高利贷借款关系签订的《商品房买卖合同》应属无效。五上诉人据此要求京马公司履行产权登记等义务的请求不应得到支持。第二，五上诉人的该项请求法律上或者事实上不能履行，不应予以支持。理由如下：《中华人民共合同国合同法》第一百一十条第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。经查，本案案涉房屋京马公司金源地标AB区1、2、3号属在建工程抵押，49号登记在肖虹名下，50号被查封；51号登记在李春明名下，52号登记在胡洮名下，54号登记在胡茸名下，57号登记在洪梅名下；53、55、56、58、59、68、69、70、71号被查封，登记在贵州鸿润中小企业信用担保有限公司名下。根据上述查明的事实可知，本案案涉房屋要么已经登记在案外人名下，要么已经被查封，要么已经办理抵押登记。京马公司在法律上或者事实上不能办理涉案房屋产权登记等义务故，五上诉人要求京马公司将相关资料报送产权登记机关履行办理涉案房屋产权登记等义务，不能予以支持。（二）关于一审法院是否存在程序违法的问题。本院认为，一审法院不存在程序违法的问题。理由如下：1.上诉人认为一审法院未将收集的诉争房屋被法院查封的事实作为证据，在案件审理过程中进行质证，因此不得作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明，法院查封房产有发生法律效力的裁定书确认，且房产查封情况属于社会公开信息。一审法院调取的该部分证据勿需进行质证。不属于违反法定程序。2.对于房屋已经过户给案外人的情况，属于其他法律关系，案外人不属于必须参加本案诉讼的当事人，勿需追加。3.一审法院在查明事实部分对涉案借款关系之间利息约定是否超出法律保护范围进行判断，并未违反不告不理原则，不属于超出当事人诉讼请求判决。综上，杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83,090元，由杨华奎、陈代海、王洪德、王鸿杰、王祥丰负担。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一七年五月二十七日法官助理李露书记员徐阳