广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初13759号原告（被反诉人）深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙），住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道三联村松源路2号A栋二楼，统一社会信用代码91440300MA5EDBLM39。法定代表人邓瑞仪。委托代理人陶丽，女，广东长燊律师事务所律师。委托代理人许峰，男，广东长燊律师事务所律师。委托代理人郑少卿，女，汉族，出生日期1964年11月21日，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系原告公司员工。被告（反诉人）吴景亮，男，汉族，出生日期1995年2月6日，身份证住址：广东省普宁市，委托代理人唐钱，广东创安律师事务所律师。委托代理人周浇，广东创安律师事务所实习律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）的委托代理人陶丽、郑少卿，被告（反诉人）吴景亮的委托代理人唐钱、周浇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：深圳市天彩祥和投资有限公司于2013年12月8日与深圳市三联和生实业发展有限公司签订《和生工业区整体房屋租赁合同》，约定由深圳市天彩祥和投资有限公司租得位于深圳市龙岗区三联社区三联和生工业园，租赁期限为2014年1月1日至2029年12月30日。2016年9月19日深圳市天彩祥和投资有限公司及其法定代表人江增祥共同出具《关于转让相关事项的声明》，称江增祥作为深圳市天彩祥和投资有限公司、深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）的法定代表人，负责深圳市天彩祥和玉石文化产业园的经营管理，声明如下：1、深圳市天彩祥和投资有限公司同意将《和生工业区整体房屋租赁合同》100%转让给深圳市明珠荔景物业管理有限公司；2、江增祥已于2016年9月9日将深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）转至深圳市明珠荔景物业管理有限公司；3、2016年9月1日前和生工业园经营管理的所有债权债务以及法律责任，由深圳市天彩祥和投资有限公司及法定代表人江增祥承担；4、2016年9月1日后和生工业园内的所有经营管理与深圳市天彩祥和投资有限公司、江增祥无关。深圳市三联和生实业发展有限公司在该份声明上盖章并有人员签名。2017年5月5日，深圳市明珠荔景物业管理有限公司出具《关于承继的函》，称因经营需要，全权委托本案原告对和生工业园进行经营管理并自负盈亏，委托期限为2017年5月1日至2029年12月30日止，从2017年5月起原告负责支付和生工业园的所有租金及其他管理费用。深圳市三联和生实业发展有限公司在该份函上盖章确认收到。2017年5月5日，深圳市三联和生实业发展有限公司出具《关于和生工业园经营管理权的证明》，证明本案原告自2017年5月1日起接受深圳市明珠荔景物业管理有限公司的全权委托，对和生工业园进行经营管理并自负盈亏，委托期限为2017年5月1日起至2029年12月30日止。2019年5月10日，深圳市明珠荔景物业管理有限公司出具《授权委托书》，称深圳市明珠荔景物业管理有限公司为和生工业区整体房屋的合法承租人，并于2017年5月5日委托本案原告对和生工业区整体房屋自负盈亏进行管理。现委托本案原告以其自身的名义，对违反租赁合同约定的租户吴景亮、吴景亮提起诉讼，以追讨包括但不限于前述租户拖欠的租金、水费、电费、管理费、违约金等费用，并诉请没收保证金。对本案原告在起诉吴景亮、吴景亮过程中，以其自身名义参与的所有诉讼活动、签署的所有相关文件，深圳市明珠荔景物业管理有限公司均予以认可，由此产生的一切法律后果，深圳市明珠荔景物业管理有限公司均已清楚知悉并自愿承担。经查，深圳市三联和生实业发展有限公司的股东为深圳市龙岗区布吉镇三联村禾沙坑经济合作社（持股85%）、郑雁雄等人。江增祥在2016年9月9日之前为深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）法定代表人，深圳市天彩祥和玉石文化产业园（有限合伙）在2016年9月9日之前的合伙人为江增祥、深圳市天彩祥和投资有限公司。原告未向本院提交涉案房屋建设工程规划许可证及房屋产权证书等证书。二、有无签订书面租赁合同：2018年4月12日，原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》一份，约定被告租得三联和生工业园三联珠宝城A栋三楼303号房屋，租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，租金+管理费为：10800元/月，每年递增10%，免租期为2018年4月15日至2018年5月30日，租赁保证金21600元。三、租赁期限：如上述，深圳市天彩祥和投资有限公司与深圳市三联和生实业发展有限公司约定的租期为2014年1月1日至2029年12月30日；深圳市明珠荔景物业管理有限公司的租期为2016年9月1日至2029年12月30日；本案原告接受深圳市明珠荔景物业管理有限公司全权委托期限为2017年5月1日起至2029年12月30日；本案原、被告约定的租期为2018年5月1日至2019年4月30日。四、涉案房屋的占有、使用情况：原告称涉案房屋自2018年5月1日后即交付给被告使用。被告称因涉案场地存在漏水等情形，被告多次要求原告修缮但迟迟未处理，2018年9月涉案房屋天花板掉落，严重威胁屋内人员人身财产安全，被告所经营体能拓展培训机构被迫停业，2018年11月，原告即将涉案房屋收回，并将被告所有财物锁在涉案房屋内，造成被告无法拿回。原告提交了补漏照片、收款收据等证据，并申请证人余某出庭作证，用于证明其对漏水房屋进行了修缮。其中证人余某陈述，其与原告为承包关系，曾四次因漏水去维修过被告承租房屋，其中6月份补电线（部位），7月份补吧台（部位），8月份补窗户（部位），10月重新做了一遍。（前几次）补过的地方没有漏水，后面又有新地方漏水，其中电线（部位）漏水很严重。被告对证据的证明目的不予确认，称原告并未修好漏水部位，后续仍然漏水，且最后一次修缮是2018年11月，但此时被告所开设武馆已因为漏水导致的安全问题，被迫关闭，且房屋已被原告锁门。被告提交了以下证据：1、微信聊天记录、视频光盘，用于证明租赁房屋存在漏水、天花板掉落等事实，被告曾多次通知原告维修，原告一直未履行维修义务，导致被告无法正常经营；2、微信退款记录，用于证明因房屋漏水及天花板掉落等问题，严重影响到反诉原告开设的体能拓展培训机构学员人身安全，导致学员要求解除培训合同及退还培训费用；3、网络购物清单、发票，用于证明被告承租涉案房屋后，开设了培训机构并购置了相关设备，现相关设备仍被原告锁在承租房屋内；4、图片、电子固化报告，用于证明原告将涉案房屋上锁，被告所有财物均被锁在房屋，原告已于2019年3月20日、2019年3月31日就涉案房屋对外发布了招租广告，原告早已实际控制涉案房屋的事实。此外，被告还申请证人相某1出庭作证。证人相某1陈述，其为被告所开设培训机构员工，涉案房屋自2018年5月开始漏水，一下雨就漏水，严重时电闸、墙壁都漏水；期间原告有修过一次，但没有修好；2018年10月，原告锁了涉案房屋的门，培训机构就停业了，当时搬走了一小部分跳箱等设备，留下了桌、椅、空调等物品。五、租金缴纳情况：原告主张被告自2018年9月始拒不缴纳租金。被告确认自2018年9月始未缴纳租金，但称涉案房屋天花板一直存在漏水等情形，2018年9月因漏水导致天花板掉落，被告所经营培训机构被迫停业，2018年10月原告将租赁场地锁上门，被告已经无法实际使用场地，故无需支付租金。六、涉案房屋有无返还：原告称涉案房屋在2019年3月10日退还。被告称，2018年10底，原告通过将涉案房屋锁门的方式，实际控制了房屋。七、租赁保证金：原、被告确认，被告已缴纳房屋租赁保证金21600元。八、违约责任：《深圳市房屋租赁合同书》第九条约定：返还租赁保证金的条件：1、合同终止并已交回租赁房屋；2、交回的租赁房屋及附属设施无损坏；3、已交付全部租金、物业管理费等应由被告承担的费用。出现下列情形之一的，可不予退还保证金：1、被告违约解除合同；2、被告违约原告解除合同；3、出现合同第十八条的情形；4、被告在三个月内没有进行装修，原告无条件收回房屋。《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定：1、拖欠租金或管理费长达两个月，原告无偿收回租赁单位的使用权及被告在租赁单位室内所有动产、不动产和装修全部无偿归原告所有；2、拖欠费用超过60天必须将租赁单位全部钥匙交给原告，如未及时交钥匙给原告，则由原告自行开门进行无偿任意处理租赁单位室内所有动产、不动产和装修。九、其他：原告在庭审时提交《租户解除合同办理流程申请函》1份，其中申请人签名为“吴景亮”。此后，原告称，经核实该份申请函中“吴景亮”签名为原告员工所签，并非被告本人所签。庭审中，原告同意由被告自行取回涉案房屋内所余部分桌、椅、板凳、空调等物品。十、原告的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋占用费、管理费86400元（自2018年9月至2019年4月）；2、判令原告没收被告缴纳的保证金21600元；3、判令被告支付逾期付款违约金（自被告逾期付款之日起，以逾期付款金额为基数，每月按2%计算至被告实际付清之日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。十一、被告的答辩意见：1、签订租赁合同时，原告没有提供任何涉案房屋的产权证明，也没有提供有权出租涉案房屋的材料；2、被告承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，并购置了相关培训设备。然而2018年5月份始，被告发现涉案房屋存在严重漏水等情况。此后，被告多次联系原告，要求修缮房屋，原告一直未处理。漏水情况越来越严重，直到2018年9月初天花板掉落，严重威胁屋内人身财产安全，导致被告被迫歇业；3、2018年11月份左右，原告收回房屋并将被告所有的财物锁在涉案房屋内，此后原告无权要求被告支付租金；3、原告隐瞒房屋漏水等情况，此后又拒不履行维修义务，故本案违约方为原告，原告应当赔偿被告损失并退还被告租赁保证金；4、原告主张的违约责任无事实依据，且双方就违约责任没有过约定。十二、反诉事实与理由：租赁合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了租赁保证金及相应房屋租金、水电费用。但房屋交付后，多次出现严重漏水等问题，2018年9月，因漏水问题导致天花板掉落。反诉原告曾多次要求反诉被告进行维修，但反诉被告均以各种理由拖延不履行维修义务，导致出租房屋无法正常使用。因房屋漏水及天花板掉落等问题，严重影响到反诉原告开设的体能拓展培训机构学员人身财产安全，导致学员要求解除培训关系及退还培训费用。综上，因反诉被告拒不履行合同约定的维修义务，给反诉原告造成巨大的财产损失，故应由反诉被告予以赔偿十三、反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告退还租赁保证金人民币21600元，并支付利息（利息以21600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月12日起支付至实际退还之日止）；2、判令反诉被告赔偿反诉原告赔偿损失人民币140646元；3、本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。十四、反诉答辩意见：1、根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第九条、第十八条可知，在反诉原告拖欠反诉被告的租金、物业管理费等情形下，反诉被告有权没收租赁保证金；2、反诉被告一直在积极履行合同约定义务，并无任何违约情形，不应承担任何赔偿责任；3、反诉原告向反诉被告申请提前终止合同时，已将承租房屋内的绝大部分物品搬走，仅遗留了8张凳子、1台空调，且反诉被告至今有妥善保管，反诉原告可自行取走；4、《深圳市房屋租赁合同书》第八条明确约定，承租房屋是集体物业，无房产证书。即使是集体物业，但反诉原告使用了房屋是事实，应按合同约定支付房屋占用费。判决结果本院认为，涉案房产未取得合法产权证书及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，就涉案房产租赁事宜签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同。因租赁合同无效，故本案原告依据合同要求被告支付违约金以及不需要退还租赁保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，原告应当向承租人退还租赁保证金21600元。反诉原告要求反诉被告退还租赁保证金21600元的反诉请求，合法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告吴景亮作为房屋实际占有使用人，应当按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费。关于房屋占有使用期间，根据证据及双方陈述可知，2018年9月涉案房屋因严重漏水，导致天花板掉落，且电闸、电线等部位均有漏水，存在较大安全隐患，已经严重影响室内人员生命安全，由此可知涉案房屋已无法正常使用。涉案房屋无法正常使用的原因是原告所交付房屋存在质量问题及安全隐患，故本院认为自2018年9月始，被告已无法正常使用房屋，无需支付房屋占有使用费，故对原告要求被告支付2018年9月后房屋占有使用费的诉讼请求，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿涉案房屋内物品损失的诉讼请求，因反诉原告未提交证据证明物品名称、种类、数量、价值等事实，根据证人相某2的陈述，室内仅余部分桌、椅、板凳、空调等物品，且庭审中原告同意由被告自行取回上述物品，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其他经济损失的诉讼请求，因反诉原告所提交证据未显示与本案的关联性，故该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、反诉被告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）于本判决生效后10日内退还反诉原告吴景亮租赁保证金计人民币21600元；二、驳回原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）的全部诉讼请求。三、驳回反诉原告吴景亮的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费1230元（原告已预缴），由原告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）承担。反诉诉讼费1789元（反诉原告已预缴），由反诉原告吴景亮承担1619元，由反诉被告深圳市瑞宝玉石文化产业园（有限合伙）承担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年三月二十五日书记员 戴思强