广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初11584号原告：中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇。主要负责人：伍锦华。委托诉讼代理人：左丹、萧欣恩，均系广东卓正律师事务所律师。被告：吴爱璇，女，1993年1月4日出生，汉族，住广东省汕头市朝阳区。委托诉讼代理人：吴喜春、易杏清，均系广东知明律师事务所律师。原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社与被告吴爱璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，被告于提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院于2016年11月15日作出（2016）粤2072民初11584号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）粤20民辖终741号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。被告于2016年11月10日提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人左丹、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人吴喜春到庭参加诉讼。本院根据原、被告的申请给予双方一个月庭外和解。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金70000元（2015年9月至2016年6月的租金）；2.原告不予返还定金14000元；3.解除原告与被告的房屋租赁合同；4.被告从2015年10月1日起每日加收所欠租金金额2‰的违约金至付清租金之日，暂计至起诉之日违约金为32956元；5.被告承担本案的全部诉讼费用；6.以上各项金额共计116956元。庭审中，原告将第一项诉求中的租金变更为占有使用费；第三项诉求变更为确认涉案租赁合同无效；撤回第二项、第四项、第六项诉讼请求，原告收取被告的定金14000元用于抵扣占用费。事实和理由：2014年3月1日，原告与被告签订了租赁合同（合同编号：其-新B0**），约定被告租用原告座落于小榄永宁××地铺之八的自有商业铺位（以下统称涉案商铺）共80平方米，租赁期限从2014年3月1日至2016年6月30日，每月租金7000元，每月20日前交付当月租金。同时，被告向原告交付定金14000元，约定若被告逾期交付租金超过30天，原告可以收回商铺，没收定金。合同签订后，原告依法履行义务，但被告从2015年9月开始拖欠原告租金共计70000元。原告多次向其催交租金，被告对此置之不理。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告交付价值119000元的增值税专用发票；2.原告退还被告房屋租赁定金14000元；3.原告支付违约金14000元；4.原告向被告支付抵税损失20230元。事实和理由：原告与被告签订了租赁合同，约定商用，每月租金7000元。原告却不能提供增值税专用发票，无形中增加反诉人的经营成本，给反诉人造成经济损失。原告诉称没有事实根据，请求法院驳回其全部诉讼请求。原告应承担违约责任。原告辩称，1.涉案合同中没有明确约定原告需要交付发票，被告不能以原告未开发票为由拒绝支付租金；2.涉案合同第七条明确约定，在租赁过程中发生的税金由被告承担，即使原告需要开具发票，被告没有向原告缴纳其应承担的税金，原告未开具发票的行为也不构成违约；3.根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第21条明确规定，向消费者个人销售货物或应税劳务的，不得开具增值税专用发票，本案的合同当事人即被告是个人，不是一般纳税人，依法是不得开具增值税专用发票，也就不存在被告所谓的抵税损失20230元；4.租赁合同中，交付房屋和交付租金才是合同的主要义务，所谓的开具发票，至多是合同的附随义务，被告不得以合同的附随义务对抗履行合同的主要义务；5.是否开具发票是由税务部门进行催收，是行政法律关系，与本案无任何关联。综上所述，原告认为被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，中山市小榄镇永宁社区居民委员会出具产权证明，证明涉案商铺所在土地所有权归属于中山市小榄镇永宁社区居民委员会农民集体所有，且该商铺的所有权属原告所有。原告在庭审中确认因历史遗留问题尚未取得涉案商铺的产权资料及没有办理涉案商铺的报建手续。2014年3月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途，铺位面积为80平方米，租赁期限自2014年3月1日至2016年6月30日止；乙方须在合同签订1天内，交付14000元定金给甲方；租金为每月每平方米87.5元，每月租金合计7000元，每月租金于当月20日前缴纳，逾期缴纳的，甲方按每日2‰加收违约金；乙方逾期不缴付租金超出30天，可作违约处理，甲方可以收回商铺；乙方如拖欠租金和下落不明且原有通讯工具无法联络半年以上，甲方有权终止合同并自行收回租赁物，另行租赁；双方协定在租赁过程中发生的税金由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告交纳定金14000元。随后，被告以涉案商铺为经营场所成立了中山市小榄镇xx时装店。庭审中，双方确认签订租赁合同后原告将涉案商铺交付被告使用，并向被告交付钥匙，双方没有办理书面交接手续。原告主张被告一直使用涉案商铺至2016年6月；被告自2015年9月开始拖欠租金，原告每月通过“企务通”向被告发送短信通知交租，且其工作人员大概于2016年3月到涉案商铺催收租金，但发现该商铺已经闭门没有营业。对此，被告不确认，主张其应原告的要求于2015年8月底搬出涉案商铺。双方对各自的主张均没有提供证据予以证明。2016年9月左右，原告让开锁公司的人员开锁后自行收回处于空置状态的涉案商铺。另，被告对其主张原告交付价值119000元的增值税专用发票及抵税损失20230元，未提供相应的证据。本院认为，原告与被告就涉案商铺签订租赁合同，双方由此形成房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，涉案商铺至今未取得相应的建设工程规划许可证，故原告与被告所签订的租赁合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，虽然合同无效，但因被告实际占有使用了涉案商铺，原告仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，原告诉请确认租赁合同无效及被告支付占有使用涉案商铺期间的租金亦即参照合同约定的租金（费用）标准支付房屋占有使用费，被告反诉请求退还定金的请求均有理，本院予以支持。被告请求支付合同解除后的违约金的诉请无理，本院不予支持；关于被告应支付的房屋占有使用费问题。原告主张被告自2015年9月起开始拖欠租金，至合同期满之日即2016年6月30日，应支付房屋使用费70000元（7000元/月×10个月）。原告虽主张租金应支付至合同期满之日，但没有提供证据证实被告实际占有涉案商铺至合同期满之日，且原告确认涉案商铺于2016年3月左右已经闭门不营业，其于2016年9月收回涉案商铺时，该商铺亦属于空置状态。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同时，双方在合同中约定，若被告逾期30天交租或被告拖欠租金和下落不明且原有通讯工具无法联络半年以上，则原告可收回租赁物。在被告自2015年9月起开始拖欠租金且原告于2016年3月上门发现被告闭门不营业的情况下，原告应当及时采取收回租赁物等适当措施防止损失的扩大，故如原告没有采取适当措施致使损失扩大的，其不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对原告主张2015年9月至2016年2月期间的房屋占有使用费即42000元（7000元/月×6个月）的请求予以支持。至于其余因原告未有及时收回租赁物导致的扩大损失及被告未实际占有的房屋使用费的请求，本院不予支持。至于被告主张其于2015年8月底应原告的要求搬出涉案商铺，原告不确认，且其提供的永宁自来水厂水费查询（没有公章）、电费的发票及银行卡历史交易查询结果等证据不足以证实，其亦没有提供证据证明其有通知原告或将涉案商铺的钥匙交回原告，故本院对其主张不予支持。鉴于涉案合同无效，原告应当向被告返还收取的定金14000元，扣减被告应当支付的占有使用费42000元后，故被告实际上应向原告支付占有使用费28000元。关于被告要求原告交付增值税专用发票及抵税损失20230元的请求。双方在合同中明确约定租赁过程中发生的税金由被告承担。被告没有提供证据证明其已经承担相应的税金及存在抵税损失，依法承担举证不能的不利后果，对其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社与被告（反诉原告）吴爱旋于2014年3月1日签订的租赁合同无效；二、被告（反诉原告）吴爱旋于本判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社支付房屋占有使用费42000元；三、原告（反诉被告）中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日向被告（反诉原告）吴爱旋退还定金14000元；四、上述第二、三项相互抵扣后，被告（反诉原告）吴爱旋于本判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社支付28000元；五、驳回原告（反诉被告）中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴爱旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2640元，由原告（反诉被告）中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社负担1692元，被告（反诉原告）吴爱旋负担948元；反诉费503元，由被告（反诉原告）吴爱旋负担357元，原告（反诉被告）中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社负担146元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄好娇二〇一七年五月八日书记员  郑婷婷书记员  刘洁欢