广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初277号原告:袁伟雄，男，1967年8月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健鹏，广东南鹏展法律师事务所律师。被告:袁健秦，男，1967年2月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦山，广东邦仁律师事务所实习律师。被告:袁达志，男，1962年6月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘利芳，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。被告:张洁萍，女，1973年7月18日出生，汉族，住广东省中山市东区。被告:张彩间，女，1967年2月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘利芳，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。原告袁伟雄诉被告袁健秦、袁达志建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年5月21日作出（2015）中二法古民一初字第293号民事判决，原告袁伟雄不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）中中法民一终字第1446号裁定，发回重审。本院根据原告袁伟雄的申请，依法追加张洁萍、张彩间为被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告袁伟雄及其委托诉讼代理人欧阳正确，被告袁健秦的委托诉讼代理人谭顺宁，被告袁达志和张间彩的共同的委托诉讼代理人刘利芳到庭参加了诉讼。被告张洁萍经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁伟雄向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《土地转让协议》；2、被告袁健秦、袁达志向原告袁伟雄返还购地款700万元；3、被告袁健秦、袁达志向原告袁伟雄支付违约金246万元；4、被告张彩间、张洁萍对被告袁达志、袁健秦承担的责任承担连带责任。事实和理由：原告基于企业的发展，需要购置土地以自建厂房，经与被告协商，就购买中山市××镇××村“大南角”土地【证号中府国用（2007）第××号，使用权面积22308.9㎡】的一半使用权，双方于2011年12月6日签订《土地转让协议》，约定了转让价格及支付、土地交付、注销抵押及违约责任等。其后，原告依约向被告支付1000万元，但约定的办理过户登记期限届满，被告未履行过户义务，原告遂要求退款，而被告仅退回300万元。之后，又经催讨，被告提出继续履行合同，并保证一定履行约定，三方经商议，就土地注销抵押及过户等事宜达成新的意见。然而，在三方重新签约时，原告发现被告在将原抵押注销后，又向中山市小榄镇村镇银行贷款并办理了土地抵押登记，虽很气愤，但考虑到即使解除合同也不能立刻拿回钱，而被告一再承诺，待此次抵押注销后即刻过户，如再次违约自愿按交易金额的20%承担违约责任，鉴于此，原告与被告签署了《确认书》。然而承诺的注销抵押及过户期限届满，被告又未履行。经了解，被告于2013年3月将案涉土地使用权抵押给中国光大银行中山分行，贷款3000万元，因未能按时偿还，已被起诉，土地被法院查封、拍卖，且被告除此笔借款外，还欠下其他巨额债务，原告此时才发现受骗。本案中，两被告是土地共有权人，享有同等份额，且对土地界线无明确约定，作为土地转让协议的一方当事人，两被告对其应承担的义务是清楚的，却置原告权利于不顾，再三将案涉土地进行抵押，最终被查封、拍卖，致使合同目的不能实现。被告袁达志对抵押登记行为的后果是清楚的，且明知其签名办理抵押会损害到原告利益，故对合同最终无法履行存在明显过错。张洁萍与袁健秦是夫妻，张彩间和袁达志是夫妻，债务发生在夫妻存续期间，张洁萍对袁健秦的债务承担连带责任，张彩间对袁达志的债务承担连带责任。根据合同法及民事诉讼法有关规定提出上述的诉讼请求。袁健秦辩称：1、《土地转让协议》及《确认书》签订时，案涉土地已经办理抵押登记，该转让因未经抵押权人同意而应认定无效。2、因合同无效，故不存在违约责任的问题，退一步说，即使认定《确认书》有效，违约金的基数应按照700万元计，而不应按照1000万元计算。向原告收取购地款的是袁健秦，袁健秦愿意承担相关的责任。3、案涉交易是被告袁健秦与原告袁伟雄之间的交易，与被告袁达志无关。4、本案与张洁萍、张彩间没有关系，根据《婚姻法》第41条的规定，只有用于夫妻共同生活所负的债务才认定为夫妻共同债务，本案的债务不应认定为夫妻共同债务，张洁萍、张彩间不是合同的相对主体，根据合同的相对性，该两人不应承担责任。5、原告明知涉案土地已抵押而向被告购买土地份额，也应承担相应的过错责任。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。袁达志辩称：本人不是案涉土地使用权的转让方，不是转让协议履行的义务主体，之所以在协议上签字，仅代表知情。另根据合同权利义务对等原则，本人没有收取原告任何土地转让款，不享受合同权利，当然亦无义务可言。而本人签名给银行办理抵押登记手续，是对自己权利的处分，不存在损害原告权益的问题。请求驳回原告对本人的诉讼请求。张彩间辩称，与袁达志的答辩意见一致。张洁萍没有提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告袁健秦、袁达志取得了位于中山市××镇××村“大南角”的一块工业用地的土地使用权，土地面积22308.9㎡，两人于2007年12月领取了使用权证，证号为中府国用（2007）第××号。2011年12月6日，袁达志和袁健秦为甲方与袁伟雄为乙方签订了《土地转让协议》一份，约定甲方将上述土地属于袁健秦份额11154.45㎡使用权转让给乙方，转让价款1230万元，转让交易税费由乙方承担，甲方承诺授权乙方将相当于所欠银行贷款金额的土地转让款划入甲方与银行约定的还贷账户，并立即办理清还所欠贷款本息及注销抵押登记手续，尽快至2011年12月底前到国土部门递交办理土地过户的一切手续，土地证办至乙方指定的名下后，乙方向甲方付清余下转让款230万元；乙方支付第一期款项后，甲方将土地交付乙方，第一期定金200万元；非因乙方原因，甲方故意拖延办理还贷、注销抵押登记、办理过户手续，或履行过程中土地被查封，或任何原因导致无法过户，或至2012年1月10日仍无法过户的，乙方有权终止协议，甲方三天内向乙方退回已收土地款，并支付违约金50万元。协议签订当日，袁伟雄向袁健秦支付了第一期定金200万元，2011年12月26日再支付转让款800万元。但袁健秦收到款项后，虽有将抵押注销，但并未将其土地使用权份额过户至袁伟雄名下。2012年3月23日，在袁伟雄的要求下，袁健秦退还300万元给袁伟雄。2012年12月17日，袁达志为甲方、袁健秦为乙方、袁伟雄为丙方，三方订立《确认书》载明：一、因原甲乙共同共有（各占50%）的位于中山市××镇××村“大南角”的土地使用权【证号中府国用（2007）第××号，使用权面积22308.9㎡】，在2011年12月6日签订《土地转让协议》，由乙方将其所享有的该土地全部使用权11154.45㎡转让给丙方，丙方此后按照协议已经支付了相应转让款项，但因乙方的原因考虑，乙方暂时没有将其名下的该土地使用权变更为丙方或丙方指定人员名下，现该土地使用权实际上为甲方与丙方共同共有（各占50%）；二、目前，鉴于政策的需要，甲丙双方需在该土地上建设建筑物（具体建筑面积由甲丙双方根据需要另行商定），因此，甲乙丙三方在平等基础上，经充分协商一致后，共同确认如下：1、鉴于该土地使用权在2012年10月9日抵押给中山市小榄镇村镇银行，甲乙双方承诺，在注销抵押及办理好地上建筑物的权属证书之日起一个月内，乙方必须将其在该土地使用权人的登记变更为丙方或丙方指定的人员名下；2、甲乙丙三方共同确认：?由甲方与丙方共同出资在该土地上建设建筑物，并仅以甲方名义办理相关报建等手续（若因政策原因需由甲乙双方名义报建，则乙方应积极配合，且不影响三方对建筑权属的约定），相关手续由甲丙两方负责办理，乙方应积极配合。?若届时办理的相关房产证登记在甲方个人名下的，不影响该土地使用权及相关全部建筑都是甲丙双方共同共有（各占50%），所产生的收益属于甲丙两方共同共有；3、乙方确认，乙方完全不享有该土地使用权以及此后在该土地上建筑物所有权等一切权利，无权以任何方式控制支配该不动产；4、甲乙丙三方共同确认，因甲丙双方在该土地建设建筑物所涉及的报建、建设费用都由甲丙双方共同承担，但若日后为办理该土地上建筑物所有权人变更（或不动产分割）时，所产生的一切转让交易税费（或该不动产分割产生的一切变更费用）等都由乙方个人承担；5、任何一方违反本确认书的认定，都视为违约，违约一方应按照乙丙两方土地使用权交易价格的20%向其他方承担违约责任；6、本确认书未约定的事项，按照三方签署的《土地转让协议》的约定履行。广东南鹏律师事务所为上述《确认书》的签订出具（2012）广南鹏律见字第36号《见证书》。《确认书》订立后，袁健秦仍未将其土地11154.45㎡使用权份额过户至袁伟雄名下。另查，案涉土地使用权历经多次抵押登记及注销，其中2011年9月29日办理抵押登记，2012年10月8日注销抵押登记，次日再次办理了抵押登记。2013年3月7日，袁健秦、袁达志作为抵押人，就中国光大银行股份有限公司中山分行与中山市古镇金龙线材制造有限公司签订《综合授信协议》，以上述位于中山市××镇××村“大南角”的土地使用权【证号为中府国用（2007）第××号，使用权面积22308.9㎡】向光大银行提供抵押担保，抵押金额3346.34万元，后因债务人中山市古镇金龙线材制造有限公司未能偿还贷款而被光大银行起诉，抵押土地使用权被人民法院依法强制执行。被告袁健秦和被告张洁萍是夫妻，于1995年5月8日登记结婚。被告袁达志和被告张彩间是夫妻，于1990年3月5日登记结婚。以上事实，有《土地转让协议》、收款收据、《确认书》、土地使用权证及相关抵押登记材料、《见证书》、《婚姻状况证明》、当事人陈述等证据在案佐证，经庭审质证、辩论，足以认定。本院认为，原告袁伟雄与被告袁健秦、袁达志三方签订的《土地转让协议》，约定被告袁健秦将其享有的11154.45㎡土地使用权转让原告袁伟雄，原告给付转让款。而以后三方签订《确认书》约定，袁达志和原告共同出资在该土地上建设建筑物，并以袁达志个人的名义办理相关的报建等手续，土地使用权及相关的全部建筑物都是袁达志和原告共同共有。《确认书》签订后，双方实际上并没有出资建设建筑物。《确认书》是对《土地转让协议》的补充，上述《土地转让协议》和《确认书》是当事人的真实意思表示，虽然有违《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条第一款第二项的规定，即涉案土地没有完成开发投资总额的25％以上，且没有办理登记手续，但上述的规定属于管理性规范而非效力性规范，合同违反法律效力性规范才无效，而《土地转让协议》违反的是法律的管理性规范，因此是有效的合同。由于被告袁健秦在合同签订后无法交付转让的土地使用权，构成了违约，因此，原告袁伟雄请求解除《土地转让协议》，应予以支持。袁健秦收取了原告土地使用权转让款700万元，证据充分，应予确认。现原告要求袁健秦返还转让款700万元，应予以支持。原告袁伟雄要求袁健秦支付违约金246万元（以总交易金额1230万元计算20%），因袁健秦已经违约，故应按《土地转让协议》及《确认书》的约定承担违约责任，原告的请求，应予支持。关于原告要求被告张洁萍对袁健秦承担的债务承担连带责任的诉讼请求。因袁健秦、张洁萍是夫妻，袁健秦所负本案的债务发生在其与张洁萍夫妻存续期间，而袁健秦、张洁萍均没有证据证明原告和袁健秦明确约定该债务为袁健秦的个人债务，也没有证据证明该债务属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，因此，应认定袁健秦所负本案的债务为夫妻共同债务。所以，原告的该诉讼请求，应予支持。关于被告袁达志的责任承担问题。由于渉案土地使用权是袁健秦和袁达志共同拥有的，《土地转让协议》和《确认书》的签订，是转让标的为被告袁健秦享有的11154.45㎡土地使用权，而非被告袁达志的份额，袁达志之所以作为合同的当事人签名，是因为其作为共有人而签订，具有协助的性质，且原告支付的定金及转让款共1000万元也是由被告袁健秦收取。因此，合同权利义务主体为被告袁健秦与原告袁伟雄，被告袁达志是负有协助义务的第三方，不是作为债务人在合同中履行义务。所以，原告袁伟雄要求其与袁健秦共同返还土地使用权转让款，于法无据，本院不予支持。因此，被告袁达志也不需要承担违约责任。被告袁达志的抗辩理由成立，应予以采纳。关于张彩间的责任承担问题。因袁达志在本案中不需承担责任，故被告张彩间也不需要承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：(1解除原告袁伟雄与被告袁健秦、袁达志于2011年12月6日签订的《土地转让协议》。二、被告袁健秦于本判决生效之日起十日内返还土地使用权转让款700万元给原告袁伟雄。三、被告袁健秦支付违约金246万元给原告袁伟雄。四、被告张洁萍对被告袁健秦上述应返还支付给原告袁伟雄的土地使用权转让款和违约金承担连带责任。五、驳回原告袁伟雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78020元，由被告袁健秦、张洁萍负担（该费用原告袁伟雄已预交，被告袁健秦、张洁萍于返还土地使用权转让款和利息时一并支付给原告袁伟雄）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  冼伍根审判员  朱永前审判员  陈雪莲二〇一七年五月三十日书记员  施艳芬