甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0522民初13号 原告：周某。 委托诉讼代理人：李某。 被告：甘肃楠林房地产开发有限公司（以下简称：楠林公司），地址：甘肃省平凉市浙江街3号。 法定代表人：蔡财斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡耀明，甘肃胡耀明律师事务所律师。 原告周某诉被告甘肃楠林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告周某及被告委托诉讼代理人胡耀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付违约金85181.18元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年1月28日原在某县北苑路某小区售房部，与被告达成一致意见，原告在被告开发的“某小区”预定了一套119.2平方米房屋，总价款550266元，预付15万整，2016年10月26日原、被告签定了《商品房买卖合同》。该合同签定后原告向被告转账支付购房款390266元，在建设银行贷款支付16万元，己全部履行了合同义务。被告未按约定履行义务。原告的房屋交付日期为2017年6月10日，约定交付日为2016年12月31日前；2019年5月7日为原告不动产办证日，出卖人应按己付房价款的2％向买受人支付违约金。 被告楠林公司辩称：一、原、被告已以6000元达成协议，原告再不追究被告延迟交付房屋的责任，并被告当场给原告付现金2000元。二、被告已安合同约定，已在产权登记部门进行登记，被告没有违约；三、原告主张的违约金过高，被告已以6000元弥补迟延交付房屋给原告造成的损失，双方已达成协议。 通过以上双方当事人的诉辩称及陈述，本案的争议焦点为： 1．原告所主张的要求被告赔偿违约金是否恰当？被告应否支付违约金？2．被告对办理原告房产证是否应承担违约责任？3．双方在诉前是否对购房合同的违约已经协商处理？ 庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料： （一）周某提供的证据及证明的事项： 1．预订房凭证、承诺书、商品房买卖合同一份，证明被告方向原告延迟交付房屋的事实； 2．增值税发票、契税发票2张，证明原告已履行完购买房屋的全部义务； 3.房屋入住验收交接表，证明被告方交付房屋的时间； 4．房屋产权证，证明不动产权证书的办证日期。以上四组证据证明了被告违约的事实及违约金的计算方式。 （二）楠林公司提供的证据及证明的事项： 5．建筑工程施工许可证，证明由某县城乡建筑审批中心，合同期是2015年5月29日至2017年5月28日签订合同时确实存在重大失误，误将2017年12月31日写为2016年12月31日； 6.鉴定评估结论，证明毛坯房的实价7.65元／m2与简装房的价格10.78元／m2。同地段房屋的租金价格，是被告实际受到的损失。 经质证，对证据1、2、3、4被告无异议无异议；对证据5，原告质证称对证明目的不予认可；对证据6，原告对证明目的不予认可。 本院对双方提交证据经综合评判认定如下：双方都没有异议的证据法院予以认定。对证据5，合同载明交房日期为2016年12月31日且为手写，被告称误写，与原告同起诉有该小区其他住户，所有住户时间均手写错误，不符合常理，且被告系专业房产公司，对房屋交付时间有充分注意义务；对证据6，该鉴定意见系专业鉴定机构出具，能证明该地段2017年的房屋租赁价格，确定秦安县滨河北路：“某小区”2017年期间该地段同类商品住房简装房租赁价格为月10.78元/平米，毛坯房平均租赁价格为月7.65元/平米，对该鉴定结论真实性本院予以认可。 本院经审理认定的事实如下：原、被告于2016年10月26日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告在建中的位于某县滨河路东的某小区4号楼2单元602室房屋一套，面积为119.2平方米，房屋总价款为550266元，约定交房日期为2016年12月31日前。实际上被告于2017年6月10日向原告交付了该商品房，2019年5月7日办理了房屋产权证，2016年10月26日办理了房地产备案登记。2018年12月，双方就违约的问题协商过，被告给了原告5100块钱。 本院认为，楠林公司与周某签订的商品房买卖合同，对房屋坐落、面积、单价、交付时间等均进行了约定，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，楠林公司与周某之间形成商品房买卖合同关系，依法应予保护。按照合同约定，被告方逾期交房5个月零10天，原告要求被告按照合同约定承担违约责任，但被告认为双方约定的违约金过分高于原告实际损失，请求本院予以调整。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定违约金过分高于造成实际损失。本案中，原告要求被告按照合同承担逾期交房的违约赔偿70434.04元，该约定数额明显超过原告的实际损失，且被告已申请对违约金进行调整，故对原告要求按照合同约定赔偿的请求不予支持。对原告的实际损失根据鉴定报告的评估，2017年某小区同地段同类毛坯房租赁价格为月7.65元/平方米，简装房的租赁价格为月10.78元/平方米。原告购买房屋面积为119.2平方米，被告迟延交付房屋5个月零10天，因原告向被告交付房屋为毛坯房，故按照毛坯房的月租赁价格，原告的实际损失为4863元。现被告要求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”。据此，本院酌情对于违约金进行调整，违约金调整为实际损失的30%，故被告应赔偿原告因逾期交房造成损失共6322元（4863+4863×30%），之前被告在2018年12月给了原告5100元，是原、被告就迟延交付达成的协议赔偿，原告未证明是其他方面取得的赔偿，被告也未证明是最终赔偿。应视为迟延交付房屋的部分违约金，不予退还，被告应向原告再支付1222元。被告的辩称于法有据，应予支持。原告要求按约定赔偿不予减少的理由不能成立。对于逾期办理房屋产权的纠纷，按照合同约定，“出卖人应当在房屋交付使用后30日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房屋产权证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理;1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记。”现原告主张被告违约，被告称其已按照合同约定在30日内向产权登记机构办理初始登记。根据合同条款原告方迟延取得房屋权属证是因被告方的责任，原告方才取得赔偿请求权，庭审中原告方未举出因被告方的责任造成原告迟延取得房产证的证据。故对原告要求被告承担未按期取得房地产权属证书违约金的请求不予支持。 据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定，判决如下： 一、被告甘肃楠林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告周某逾期交房赔偿金1222元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费1930元，适用简易程序审理减半收取计965元由原告周某承担800元，被告甘肃楠林房地产开发有限公司承担165元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 杨边江 二〇二〇年三月十日 法官助理 杨 锐 书 记 员 高艳红