福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0322民初7851号 原告：福建君隆房地产开发有限公司，住所地：仙游县鲤城街道鲤洪路60-12号。 法定代表人：黄庆垒董事长。 委托诉讼代理人：郑伟，福建典格律师事务所律师。 被告郑胜飞，男，汉族，1982年10月20日出生，农民，住仙游县。 委托诉讼代理人：郭建勋，福建壶兰律师事务所律师。 原告福建君隆房地产开发有限公司（以下简称“君隆房地产”）与被告郑胜飞商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告君隆房地产的委托代理人郑伟、被告郑胜飞的委托诉讼代理人郭建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君隆房地产向本院提出诉讼请求：1、判令解除君隆房地产与郑胜飞于2014年4月6日签订的位于仙游县《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、判令郑胜飞支付总房款20%的违约金319447元，君隆房地产有权从郑胜飞支付的购房款中直接扣除；3、判令郑胜飞承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月6日，君隆房地产与郑胜飞签订位于仙游县《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。依据《商品房买卖合同》第六条约定，郑胜飞应在2014年4月6日付清首付款487235元，余款110万元于2014年4月21日申请银行按揭贷款。因郑胜飞银行征信问题，银行未批准郑胜飞的按揭贷款。郑胜飞多次托人和君隆房地产协商就剩余的110万元购房款为分期付款，君隆房地产同意郑胜飞的请求。2014年9月20日，郑胜飞向君隆房地产出具分期付款申请书，就剩余的110万元购房款承诺分5期支付，第一期时间从2014年9月26日至2015年3月1日付222000元；第二期从2015年3月1日至2015年8月1日付222000元；第三期从2015年8月1日至2016年1月1日付222000元；第四期从2016年1月1日至2016年6月1日付222000元；第五期从2016年6月1日至2016年12月1日付222000元。如未能按时交款，按《商品房买卖合同》里的违约执行。而郑胜飞未按分期付款申请中支付任何一期购房款。依据《商品房买卖合同》第七条约定，郑胜飞逾期付款，按应付款日万分之二的标准支付逾期付款违约金；逾超过30日的，君隆房地产有权解除合同，郑胜飞已缴纳的购房款在扣除违约金及其他费用后剩余部分无息返还。2016年5月4日，君隆房地产委托律师发律师函给郑胜飞，要求郑胜飞履行分期付款申请书，将拖欠的款项在2016年5月23日前付清。逾期，君隆房地产将解除《商品房买卖合同》并要求郑胜飞承担20%的违约金。郑胜飞收到律师函后，仍未支付分文。 郑胜飞辩称，1、不同意解除双方之间签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该两份合同是双方当事人真实意思表示，因为银行征信的问题，郑胜飞无法申请银行按揭贷款，这是郑胜飞也不愿意碰见的问题。目前，郑胜飞与君隆房地产法定代表人已经就本合同的履行问题已经达成初步意见，君隆房地产同意郑胜飞从今以后，以分期付款的形式向君隆房地产履行剩余部分购房款，协议正在拟定当中。2、针对君隆房地产诉求第二项，君隆房地产要求郑胜飞支付总房款20%的违约金，以及从郑胜飞支付首付款中直接扣除，君隆房地产依据合同是错误，双方在合同第七条约定，双方应当按照第一点来承担责任，合同第七条第一点并没有约定有承担20%的购房款违约金，也没有谈及从郑胜飞首付款中直接扣除的约定。请求继续履行合同。 经审理查明，2014年4月6日，郑胜飞作为买受人与君隆房地产作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401069）及《合同补充协议》各一份，合同约定：郑胜飞向君隆房地产购买君隆·财富东方B4#楼第25层03室，单价每平方米为8500元，总价款为1597235元，于2014年4月6日前付清首付款487235元，余款110万元，于2014年4月21日向银行申请办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过×日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之×的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过×日后，买受人在出卖人书面催告×日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的×%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人按应付款的日万分之二支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，同时买受人应支付总房价款的20%违约金。由于买受人逾期付款而导致出卖人解除合同的，出卖人有权在扣除违约金及其他费用后剩余部分无息退还。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。2014年5月14日，君隆房地产出具收据收取郑胜飞首付款487235元。之后，因征信问题，郑胜飞无法办理银行按揭贷款。郑胜飞多次托人和君隆房地产协商就剩余的110万元购房款为分期付款，君隆房地产同意郑胜飞的请求。于2014年9月20日，郑胜飞向君隆房地产提出《分期付款申请书》，就剩余的110万元购房款申请分5期付款，第一期时间从2014年9月26日至2015年3月1日付222000元；第二期从2015年3月1日至2015年8月1日付222000元；第三期从2015年8月1日至2016年1月1日付222000元；第四期从2016年1月1日至2016年6月1日付222000元；第五期从2016年6月1日至2016年12月1日付222000元。如未能按时交款，按《商品房买卖合同》里的违约执行。君隆房地产法定代表人黄庆磊在《分期付款申请书》上签字确认。2016年5月4日，君隆房地产委托律师发函给郑胜飞，要求郑胜飞履行分期付款申请书，将拖欠的款项在2016年5月23日前付清。逾期，君隆房地产将解除《商品房买卖合同》并要求郑胜飞承担20%的违约金。之后，郑胜飞仍没有按《分期付款申请书》约定时间付款。为此，君隆房地产于2016年12月8日诉来本院请求处理。 另查明，2014年7月31日，君隆房地产将涉案合同在仙游县房地产管理中心登记备案。 认定上述事实证据有：君隆房地产的陈述、郑胜飞的陈述、君隆房地产提供《商品房买卖合同》一份、《合同补充协议》一份、分期付款申请书一份、律师函及邮寄凭证、邮寄回执一份、营业执照和法人代表身份证明一份等证据证实，经庭审质证认证，证据间能相互印证，本院予以采信。 综上，本院认为，君隆房地产与郑胜飞于2014年4月6日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，是双方当事人的真实意思表示，在签订时，君隆房地产已取得商品房预售许可证，故应认定有效。郑胜飞因征信问题无法办理银行按揭贷款，郑胜飞向君隆房地产申请分期付款，君隆房地产同意郑胜飞的请求，但时至今日，经君隆房地产催告后，郑胜飞仍没有按自己所申请的分期付款时间支付购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”故君隆房地产有权解除合同，即君隆房地产请求解除双方于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》有理，应予支持。根据《商品房买卖合同》第七条约定，双方对买受人逾期付款的违约责任约定按第1种方案处理，可认定双方对违约金没有约定。故君隆房地产请求郑胜飞按《商品房买卖合同》第七条约定第2种方案处理，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。君隆房地产合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第五十八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条规定，判决如下： 一、解除福建君隆房地产开发有限公司与郑胜飞于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201401069）及《合同补充协议》； 二、驳回福建君隆房地产开发有限公司请求郑胜飞支付违约金的诉讼请求。 案件受理费6092元，由福建君隆房地产开发有限公司负担5992元，郑胜飞负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈伟斌 审 判 员  吴梅芳 人民陪审员  黄志伟 二〇一七年五月五日 书 记 员  李 双