湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终95号上诉人（原审被告、反诉原告）：耒阳市凯信房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市灶市街道办事处彭桥居委会五一中路4栋301室。法定代表人：刘生文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋雪，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李扬谦，湖南天地人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳品易居物联网科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道深南中路2010号东方大厦1605室。法定代表人：李艳春，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴运生，湖南湘德律师事务所律师。上诉人耒阳市凯信房地产开发有限公司（以下简称凯信公司）因与被上诉人深圳品易居物联网科技有限公司（以下简称品易居公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。凯信公司上诉请求：1．撤销原判第二项，改判驳回品易居公司该项诉讼请求；2．撤销原判第三项，改判凯信公司向品易居公司支付销售佣金707141.89元；3．撤销原判第五项，改判品易居公司返还凯信公司借款150000元；4．改判品易居公司向凯信公司支付违约金1000000元；5．本案一、二审诉讼费由品易居公司承担。事实和理由：1．品易居公司并未如约完成前期销售任务，凯信公司有权自由处置其缴纳的保证金，且合同解除并不影响合同违约条款的效力，故一审法院以合同解除为由，要求凯信公司退还品易居公司缴纳的保证金700000元，属于适用法律错误。2．凯信公司已向品易居公司支付佣金580000元，一审法院认为凯信公司仅向品易居公司支付500000元销售佣金，将另外80000元认定为样板房精装修费用，属于认定事实错误。3．陈平知与凯信公司签订的借条直接约束双方，故一审法院认为凯信公司请求品易居公司返还借款150000元不符合合同相对性原则，属于认定事实和适用法律错误。4．在合作过程中，凯信公司一直严格履行合同义务，违约的始终只有品易居公司，其应当向凯信公司支付违约金1000000元，故一审法院认定双方在合作过程中均存在违约行为，对凯信公司要求品易居公司承担违约责任的诉讼请求不予支持，属于认定事实和适用法律错误。品易居公司辩称，1．品易居公司不存在违约，《房地产战略合作合同》约定是销售50套房屋，不是签订商品房买卖合同50套，其一审已经提交50套房屋的认购书，最终没有签订合同的原因不在品易居公司，且合同没有明确约定保证金不予退还；2．凯信公司在转账80000元时已经注明是装修款，该款不应由品易居公司承担；3．陈平知个人向凯信公司借款150000元，与品易居公司无关；4．凯信公司没有按时足额支付佣金，才导致合同解除。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。品易居公司向一审法院起诉请求：1．解除2019年1月3日双方签订的《房地产战略合作合同》；2．判令凯信公司退还品易居公司缴纳的保证金700000元；3．判令凯信公司支付品易居公司销售佣金990219元及支付违约金1000000元；4．本案诉讼费由凯信公司承担。凯信公司向一审法院反诉请求：1．判令品易居公司返还借款150000元；2．判令品易居公司偿还凯信公司代为支付的员工工资95842元；3．判令品易居公向凯信公司支付因其抽奖所免除的精装修费用312816元；4．判令品易居公司向凯信公司支付违约金1000000元；5．本案诉讼费、律师费等相关费用由品易居公司承担。一审法院认定事实如下：凯信公司（甲方）与品易居公司（乙方）于2019年1月3日签订了《房地产战略合作合同》，约定甲方委托乙方以“精装房”的形式负责甲方开发的耒阳市狮子岭项目装修和销售的独家代理。该合同第二条第2.1项约定销售佣金按毛坯房屋价目表的10%提取；第二条第2.3项约定超出毛坯房销售基价和精装修的销售溢价，甲乙双方五五分成。该合同签订后，品易居公司按照合同的约定向凯信公司缴纳了保证金700000元。2019年6月20日，品易居公司因凯信公司未及时支付佣金从销售中心退场。双方合同履行期间，品易居公司共销售房屋64套，其中三套是以建设工程款抵付房款。凯信公司已付品易居公司佣金500000元及样板房精装修费用80000元。此外，品易居公司为促进销售，通过抽奖的方式表态赠送两位业主的精装修费用共计312816元，此后品易居公司又通知两位业主取消赠送。品易居公司退场后，凯信公司代品易居公司向员工支付工资及佣金95842元，支付转介费19000元。本案由于双方对于房屋销售佣金的计算方式不同，所计算出的结果差别巨大。依据品易居公司的结算方式，销售佣金合计3640483元；依据凯信公司的计算方式，销售佣金合计1287141.89元。一审法院认为，案涉《房地产战略合作合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。合同签订后，双方本应当依照合同的约定，诚实信用地履行合同，在有意见分歧时，也应加强沟通理解，取得一致。但双方未能有效地合作，在合作的过程中均有违约行为，最终导致双方的合作不能继续，对此，双方均有责任。鉴于双方已无继续合作意愿，凯信公司也同意解除合同，该院对于品易居公司解除《房地产战略合作合同》的诉请，予以支持。由于双方在合作过程中均存在违约行为，故对于双方诉请对方承担违约责任的请求，均不予支持。双方的合作合同虽然解除，但品易居公司已经部分履行了合同，销售了部分房屋，该已销售房屋的佣金，凯信公司应当予以支付。对于佣金的计算方式，经过对双方计算方式的比较，该院认为凯信公司的计算方式更符合本案的事实，故采信凯信公司的计算方式。双方合同解除，品易居公司请求判令凯信公司退还缴纳的保证金700000元，符合法律规定，予以支持。凯信公司反诉请求判令品易居公司偿还代为支付的员工工资95842元及转介费19000元，符合法律规定，应予支持。凯信公司请求判令品易居公司支付因其抽奖所免除的精装修费用312816元，不符合情理法理，不予支持。凯信公司请求判令品易居公司返还借款150000元，不符合合同相对性原则，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十七条、第四百零五条规定，判决：一、解除品易居公司与凯信公司之间于2019年1月3日签订的《房地产战略合作合同》；二、凯信公司返还品易居公司保证金700000元；三、凯信公司支付品易居公司销售佣金787141.89元（1287141.89元-500000元）；四、品易居公司支付凯信公司代为支付的员工工资95842元及转介费19000元；以上三、四项与二项相抵后，凯信公司尚应支付品易居公司款项1372299.89元，限本判决生效后十日内付清；五、驳回品易居公司和凯信公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取14161元，由品易居公司负担5069元，由凯信公司负担9092元；反诉案件受理费9414元，由凯信公司负担8116元，品易居公司负担1298元。本院二审期间，品易居公司围绕上诉请求提交了一组新证据，以关联案件已经一审法院受理为由申请本院中止本案审理。凯信公司认为关联案件中其不是被告，与其无关，不同意中止审理。本院认为，本案不符合中止审理的法定情形，对品易居公司的申请，不予准许。另查明，双方于2019年1月3日签订《房地产战略合作合同》约定付款方式为，“每月5日前乙方提交上月的结算报告，双方审核无异议以后，于当月8日之前甲方向乙方支付”。凯信公司向品易居公司付款情况为，2019年4月10日支付100000元（附言：货款项目佣金），2019年4月10日支付80000元（附言：货款样板房装修费），2019年4月24日支付100000元（附言：货款佣金），2019年5月8日支付50000元（附言：货款项目佣金），2019年5月9日支付50000元（附言：货款项目佣金），2019年6月6日支付200000元（附言：货款佣金）。原审认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的主张以及本案的审理情况，本院对本案二审争议焦点分析认定如下：关于品易居公司应否向凯信公司支付违约金1000000元的问题。经查，凯信公司对一审认定品易居公司在合同履行期间共销售房屋64套的事实不持异议，但凯信公司仅向品易居公司支付部分销售佣金，并没有按照合同约定的方式进行及时、足额支付。双方所签《房地产战略合作合同》对违约责任的约定表述为：违约方需向守约方支付1000000元。一审判决以双方均有违约行为，对导致合作不能继续均有责任为由，对双方诉请对方承担违约责任的请求均不予支持，符合本案实际，并无不当。凯信公司二审未提供充分有效证据予以反驳，其上诉主张品易居公司支付违约金1000000元，理由不能成立。关于凯信公司应否返还品易居公司保证金700000元的问题。双方在《房地产战略合作合同》对保证金约定的表述为：乙方需在本协议签订后向甲方交纳保证金壹佰万（乙方已缴纳保证金柒拾万元整），并承诺在2019年2月4日前完成商品房销售50套，如在约定的时间内，乙方完成商品房销售50套，甲方向乙方退还20万元保证金；如乙方未完成商品房销售50万套，视为乙方违约，同时乙方需在3日内补缴完叁拾万元保证金，其保证金由甲方全权处理，另甲方有权单方面终止本协议。在案证据显示，品易居公司在该条款约定时限之前与购房户签订了房屋认购书，完成了销售任务，双方保证金既未退还也没有补缴，且合同亦没有明确约定保证金不予退还。一审法院支持品易居公司的诉请，判决凯信公司返还品易居公司保证金700000元，具有事实依据，符合公平原则，本院予以支持。关于应付销售佣金的问题。双方对此分歧主要在于凯信公司向品易居公司转账支付80000元的性质。本院认为，凯信公司先后分六笔向品易居公司支付款项共计580000元，每笔支付款项均有附言。2019年4月10日，凯信公司向品易居公司付有两笔款项，诉争的80000元付款附言中注明为货款样板房装修费，该日转账的另一笔100000元与其他四笔款项的付款附言则均为货款佣金。同时，样板房装修的实际受益者亦为凯信公司。故凯信公司上诉主张该80000元应计入其已付销售佣金范围之内，理据不足，本院不予支持。关于借款150000元应否由品易居公司返还的问题。该款项的借款人为陈平知，其虽系《房地产战略合作合同》约定的品易居公司负责联系人，但陈平知以其个人名义向凯信公司借款并出具借据，没有加盖品易居公司公章，在品易居公司对该借款不予认可的情形下，一审法院以不符合合同相对性为由，对凯信公司该项反诉请求不予支持，具有事实和法律依据，本院予以认同。综上所述，凯信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22170元，由耒阳市凯信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年三月十六日法官助理 陈海岚书 记 员 谢倩茜