湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异3号案外人：张德萍，女，1954年12月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王婧琦，湖南天地人律师事务所律师。申请执行人：陈宇，男，1979年6月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：莫湘，湖南开阳律师事务所律师。被执行人：邵波，男，1969年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。在本院执行申请执行人陈宇与被执行人邵波民间借贷纠纷一案中，案外人张德萍对执行位于长沙市岳麓区房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张德萍称，本院因陈宇与邵波民间借贷纠纷一案，于2018年12月18日轮候预查封了邵波名下涉案房屋。案外人于2016年9月22日与邵波签订房屋买卖合同，购买了其名下涉案房屋，支付了全部房款，并于2016年11月30日入住至今。且案外人已于2019年6月取得了涉案房屋不动产权证书。因邵波另案纠纷，涉案房屋已于2016年12月被长沙市芙蓉区人民法院保全预查封，案外人随后向该院提起诉讼并于2017年12月28日采取保全措施预查封涉案房屋。2019年3月4日，长沙市芙蓉区人民法院判决邵波无需承担法律责任解除了对涉案房屋的预查封，案外人的案件现成为首位预查封。案外人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，请求依法解除对涉案房屋的查封。申请执行人陈宇称，申请执行人向本院申请执行并于2018年12月18日轮候查封了涉案房屋，在此之前案外人仅支付部分房款，直至2019年3月7日才将剩余价款向第三方支付结清。案外人在明知或应当知道涉案房屋被执行查封的前提下，将剩余价款擅自支付结清不能作为案外人请求排除本案强制执行的法定依据。从本案的事实看，涉案房屋买卖合同签订之时，该房屋上的抵押权就已经存在，案外人作为买受人对房屋抵押贷款的事实完全知情。在此情况下，案外人与被执行人私下达成分期付款的协议，缺乏对未来潜在风险的必要判断，未能尽到合理的风险防控义务，从而因涉案房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系案外人自身原因所致。案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除法院的强制执行。此外，案外人提交的《房屋买卖补充协议》中没有关于居间费用的相关条款，且居间方落款处未加盖公司印章，其真实性存疑；《房屋买卖合同》约定的房屋总售价为892800元，案外人举证实际支付的款项合计为989394.72元，超过总购房价款96594.72元，不合常理；关于定金50000元及首付款400000元的汇款只能说明高翊方与被执行人存在转账往来，现有证据无法说明案外人与高翊方存在何种身份关系，且被执行人在收到上述款项后，未按《房屋买卖合同》约定偿还按揭贷款，案外人主张的房屋买卖事实是否客观存在无法充分证明。本院查明，陈宇与邵波民间借贷纠纷一案，陈宇向本院申请财产保全，本院经依法审查，于2018年8月14日作出（2018）湘0111民初6093号民事裁定：冻结被申请人邵波银行存款11135050元或查封、扣押价值相当的其他财产。2018年12月18日，本院向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，轮候查封了邵波名下涉案房屋，查封期限从2018年12月18日至2021年12月17日止。2018年11月30日，本院作出（2018）湘0111民初6093号民事判决：一、被告邵波于本判决生效之日起七日内偿还原告陈宇借款本金15万元，并以未还本金为基数按照年利率6%的标准支付自2015年3月1日起至实际清偿之日止的利息；二、被告邵波于本判决生效之日起七日内支付原告陈宇代偿款项91500元，并以未还款项为基数按照年利率6%的标准支付自2018年7月17日起至实际清偿之日止的利息损失；三、驳回原告陈宇的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5478元，公告560元，财产保全费1728元，合计7766元，由原告陈宇负担138元，被告邵波负担7628元。上述判决生效后，因邵波未自动履行给付义务，陈宇向本院申请执行。本院依法立案执行，执行案号为：（2019）湘0111执2273号。涉案房屋的保全查封自动转为执行中的查封。张德萍不服，向本院提出执行异议，并向本院提交了如下证据：1.邵波（甲方）与张德萍（乙方）以及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）于2016年9月22日签订的《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，建筑面积约为93.77平方米，房屋现有状况为“已设抵押”，抵押金额约550000元。房屋总售价为892800元，付款方式为：2016年9月22日支付购房定金50000元，解除抵押手续办理之时支付购房首付款450000元，产权过户手续办理之时支付购房尾款380000元，交房时支付交房尾款12800元，交房时间为过户当日。签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订之日甲方应支付丙方居间服务费8900元，乙方应支付丙方居间服务费0元；2.邵波（甲方）与张德萍（乙方）以及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方）于2016年11月29日签订的《房屋买卖补充协议》，主要内容为：因开发商下发房产证日期无法确定，就具体支付方式自愿协议变更如下：（1）乙方定金：伍万元整（￥50000.00），已于2016年9月22日支付与甲方。（2）乙方支付部分房款：肆拾万元整（￥400000.00），此款项应于2016年11月30日支付。（3）乙方支付尾款：肆拾肆万贰仟捌佰元整（￥442800.00），此款项乙方应于甲方完成办理该房屋的产权过户给乙方后支付给甲方。（4）本协议与原协议支付方式不同之处，以本协议为准。甲乙双方约定交收日为2016年11月30日，定于该交收日共同对该房地产进行验收，办理房屋交接；3.张德萍于2016年9月22日、2016年11月30日向邵波分别支付涉案房屋定金50000元、房款400000元的《定金收条》及《房款收据》，该《房款收据》列明收款人：邵波，收款银行账号：62×××44，买受方：张德萍，付款人：高翊方，付款银行账号：62×××13，并写明“收款人于2016年11月30日收到付款人的房款肆拾万元整（400000），收到此笔款项即视为收款人将房屋的使用权益转移至买受方”；4.高翊方通过尾号为5613账户于2016年9月22日、2016年11月30日向邵波上述收款银行账号分别支付款项50000元、400000元的转账截图；5.湘（2019）长沙市不动产证明第0181117号《不动产登记证明》，显示涉案房屋权利人（申请人）为中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行，义务人为邵波，登记类型为预抵押转现房抵押（一般抵押权），不动产权证书号为20190206626,主债权数额为55万元，债务人为邵波；6.贷款还款回单、抵押权消灭的证明及《长沙市不动产登记申请书》，显示张德萍于2019年3月7日代邵波向中国银行股份有限公司结清了贷款并支付提前还款违约金共计539394.72元，中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行出具了同意注销涉案房屋所设抵押权的证明；7.长沙市万科物业服务有限公司金域缇香苑分公司出具的《证明》，证明内容主要为张德萍于2016年11月30日起一直居住于涉案房屋；8.长沙市万科物业服务有限公司于2016年12月7日开具的涉案房屋一卡通办理收款收据，该收据“客户确认”处签名为张德萍。另查明，涉案房屋因李学文与黄忠、黄健、冯铁芳、邵波、长沙威瑟斯邦建材有限公司民间借贷纠纷一案，于2016年12月28日被长沙市芙蓉区人民法院保全查封。2017年，张德萍以邵波、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、马勇为被告向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，要求判令邵波将涉案房屋立即过户至张德萍名下，长沙市岳麓区人民法院于2017年12月28日对涉案房屋进行了轮候查封。2017年11月1日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2016）湘0102民初6892号民事判决，判决邵波不承担民事责任。该判决经二审维持生效后，长沙市芙蓉区人民法院于2019年3月4日裁定解除了对涉案房屋的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院于2018年12月18日轮候查封涉案房屋之前，案外人张德萍已与被执行人邵波就涉案房屋签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，上述房屋买卖合同及补充协议经双方当事人签字确认，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。案外人张德萍提交的房款收据、银行转账截图、物业公司证明等证据相互印证，可以证明截至2016年11月30日，案外人张德萍已经按照协议约定向被执行人邵波支付了涉案房屋部分价款并占有、使用涉案房屋。但因被执行人邵波涉及另案纠纷的原因，涉案房屋于2016年12月28日被长沙市芙蓉区人民法院首轮查封，且该项查封直至2019年3月4日方裁定解除，导致涉案房屋在本院轮候查封之前已经不具备办理过户登记的客观条件。故对于未办理过户登记，案外人张德萍并无过错，且其已于2017年向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，并在该案审理过程中代被执行人邵波向中国银行股份有限公司结清了涉案房屋贷款本息，实际履行了合同约定的全部房款支付义务。案外人张德萍对涉案房屋提出的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人邵波名下位于长沙市岳麓区房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇二〇年三月五日书 记 员  李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。