福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终512号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。统一社会信用代码:91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈琳琅，女，1985年1月10日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：吴承仁，男，1989年9月30日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上述二被上诉人委托诉讼代理人：叶诚，福建联合信实（三明）律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人陈琳琅、吴承仁房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭书面进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司的上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1645号民事判决，依法改判驳回陈琳琅、吴承仁的一审全部诉讼请求；2.由陈琳琅、吴承仁承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、逾期办理讼争商品房权属登记证并非碧桂园公司原因所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条和案涉商品房买卖合同的约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人才应承担违约责任。如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，出卖人有足够证据证实的，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。本案造成陈琳琅、吴承仁未能及时取得房屋权属证书系因国家政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，将原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理不动产权证书时，办证登记申报资料除字面内容与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即不动产权籍调查报告。不动产权籍调查报告是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产权登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证并非商品房买卖合同中所约定的出卖人义务，故办理“权籍调查成果”的30日时限应予扣除。双方在没有重新协商达成一致的情形下，政策调整之前的约定并不能约束政策调整之后出现的情形。因此，陈琳琅、吴承仁未能在合同约定期限内取得房屋权属证书的责任不可归责于碧桂园公司，该责任不应由碧桂园公司承担。二、一审法院计算商品房逾期办证违约金明显错误，应予调整。按照合同约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理权属证书所需资料送交三明市不动产权登记中心，并自行将办理证书所需税费缴纳给相关部门。因此，出卖人在完成讼争房屋所属楼幢首次登记后，即已履行完毕产权登记合同责任和义务，故计算本案逾期办证违约金只能计算至涉案商品房办理不动产首次登记之日止。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判，支持碧桂园公司的上诉请求。 陈琳琅、吴承仁未提交书面答辩意见。 陈琳琅、吴承仁向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司向陈琳琅、吴承仁支付逾期办理商品房权属登记违约金20858元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院查明的事实： 一、2014年9月13日，陈琳琅、吴承仁与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈琳琅、吴承仁向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为532083元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给陈琳琅、吴承仁使用；碧桂园公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给陈琳琅、吴承仁。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 二、陈琳琅、吴承仁已依合同约定全额支付购房款。碧桂园公司于2016年11月24日将案涉商品房交付给陈琳琅、吴承仁使用。碧桂园公司于2018年3月22日通知陈琳琅、吴承仁领取办理房屋权属证书所需资料，于同日将办理房屋权属证书所需资料交付给陈琳琅、吴承仁。 本案争议的焦点及一审法院对事实和证据的分析与认定： 一、关于碧桂园公司逾期办理房屋权属登记是否构成情势变更以及碧桂园公司应否承担违约责任的问题。 一审法院认为，就房屋权属登记事宜，国务院常务会议于2013年11月20日确定了不动产统一登记的改革方向，并于2014年11月24日颁布《不动产登记暂行条例》。鉴于碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日即开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间为2016年11月24日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见，在本案商品房买卖合同卖方合同义务履行期限届满前，碧桂园公司完全具备充分的履行合同义务时间。显然，碧桂园公司以房屋权属登记制度的变化属于情势变更，由此造成碧桂园公司未能按合同约定履行合同义务的责任不在于碧桂园公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。陈琳琅、吴承仁与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致陈琳琅、吴承仁未能在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司已经构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。 二、关于碧桂园公司逾期履行合同义务的期间如何确定问题。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。鉴于碧桂园公司于2016年11月24日提前向陈琳琅、吴承仁交付商品房，实际交房时间应确定为2016年12月30日。依合同约定，碧桂园公司应于商品房交付之次日起第91日（即2017年3月31日）开始向陈琳琅、吴承仁支付违约金。陈琳琅、吴承仁主张，违约金自2017年2月23日开始计算至2018年3月22日止缺乏合同依据，应予以调整。碧桂园公司于2018年3月22日将办理房屋权属证书所需资料交付给陈琳琅、吴承仁，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。因此，违约金应计算至陈琳琅、吴承仁领取办证所需资料前一日为宜。碧桂园公司辩解应计算至案涉房屋所在楼幢首次登记日，并扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院认为，碧桂园公司迟延办理案涉房产的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致陈琳琅、吴承仁不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。故陈琳琅、吴承仁请求判令碧桂园公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。因此，碧桂园公司应自2016年12月30日起第91日（即2017年3月31日）开始计算至2018年3月21日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，每日按买受人已付款的0.01%向陈琳琅、吴承仁支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向陈琳琅、吴承仁支付违约金（该违约金，每日按已付房款532083元的0.01%计算，自2017年3月31日计算至2018年3月21日止）；二、驳回陈琳琅、吴承仁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，因适用简易程序审理，减半收取161元，由陈琳琅、吴承仁共同负担51元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担110元，于判决生效之日起七日内交纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明： 三明市人民政府于2016年10月8日印发的明政（2016）24号《三明市人民政府关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》载明：根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）有关规定，经市政府研究决定，自2016年10月19日起，在三明市市区（含梅列、三元）范围内实施不动产权统一登记。现将有关事项公告如下：一、三明市市区（含梅列、三元两区）的不动产登记工作由三明市国土资源局负责实施，三明市不动产权登记中心具体办理不动产登记相关事务¨¨¨三、自2016年10月19日起启用不动产登记簿证。三明市不动产登记中心统一受理三明市区（含梅列、三元两区）的房屋、土地类不动产登记业务，10月19日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。四、¨¨¨10月19日之前受理的各类土地、房屋等登记业务仍按原工作程序办法土地、房屋等权利证书。10月13日至18日进行不动产权登记系统对接调试、登记系统测试等工作¨¨¨ 本院认为，陈琳琅、吴承仁与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同的约定，碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付陈琳琅、吴承仁。如因碧桂园公司原因，陈琳琅、吴承仁不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈琳琅、吴承仁不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向陈琳琅、吴承仁支付违约金。本案中，碧桂园公司于2016年11月24日向陈琳琅、吴承仁交付涉案商品房，按照合同的约定，碧桂园公司应在涉案商品房交付使用后90日内协助陈琳琅、吴承仁办理并取得房屋所有权证书，但碧桂园公司直至2018年3月22日将办理房屋权属证书所需资料交付给陈琳琅、吴承仁，该时间明显超过合同约定的协助办理并取得房屋所有权证书的时间，一审判决碧桂园公司按照陈琳琅、吴承仁购房款的0.01%标准，自应当取得房屋所有权证书期限届满的次日起，支付陈琳琅、吴承仁逾期办证违约金至其移交权属登记相关资料前日止，并无不当。碧桂园公司关于逾期办证违约金计算至涉案商品房取得首次登记证明之日止的上诉理由，依据不足，不予采信。 关于不动产统一登记政策调整问题，经查，《不动产权登记暂行条例》早于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施，三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司按照合同约定所承担的协助办理房屋所有权证义务自然变更为办理不动产权证义务，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，涉案商品房实际交付时间发生在三明市区实施不动产统一登记制度之后，而双方约定办理并取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限亦能够确保碧桂园公司按照政策调整后所需的材料和程序协助陈琳琅、吴承仁办理不动产权证。综上，碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予采信。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费273.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  吴良盛 审判员  林玮玮 二〇二〇年三月九日 书记员  洪燕琴 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。