福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初7950号 原告：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路一号，统一社会信用代码91350100854415779G。 负责人：潘敏，行长。 委托诉讼代理人：曾智英，银行职员。 委托诉讼代理人：林花，银行职员。 被告：吴妹妹，女，汉族，1983年11月09日出生，住福建省平潭县。 被告：福建龙旺房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇水西林8号2层，统一社会信用代码91350000798381788M。 法定代表人：薛伟。 委托诉讼代理人：蔡宇涛，公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称工商银行鼓楼支行）与被告吴妹妹、被告福建龙旺房地产开发有限公司（以下简称龙旺公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。工商银行鼓楼支行、龙旺公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。吴妹妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行鼓楼支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除工商银行鼓楼支行与吴妹妹、龙旺公司签订的编号A：[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2013]年[一手房贷LW0841]号《个人购房借款/担保合同》；2.依法判令吴妹妹立即向工商银行鼓楼支行偿还全部借款本金2446155.42元及利息、罚息、复利（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2016年8月31日利息、罚息、复利为0元，本息合计为2446155.42元）；3.依法判令工商银行鼓楼支行有权以吴妹妹提供的抵押物（闽侯县南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤11#楼08联排住宅）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.依法判令龙旺公司对吴妹妹的上述债务承担连带保证责任；5.本案全部诉讼费用由吴妹妹、龙旺公司承担。 事实和理由：2013年10月21日，工商银行鼓楼支行与吴妹妹、龙旺公司签署《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2013]年[一手房贷LW0841]号），约定工商银行鼓楼支行向吴妹妹提供贷款254万元用于购置房屋，贷款期限为30年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。合同第四条约定：“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。”第九条约定：“借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”同时合同第十四条还约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿未偿还全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”；由于借款人没有按照合同约定履行各自的义务，合同第十七条约定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息”。为担保上述《个人购房借款/担保合同》的履行，吴妹妹以所购位于闽侯县南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤11#楼08联排住宅房产为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工商银行鼓楼支行实现债权的相关费用和吴妹妹所有其他应付费用提供抵押担保，并于2013年10月29日办理了预购商品房贷款抵押登记手续。为担保上述《个人购房借款/担保合同》的履行，龙旺公司自愿向工商银行鼓楼支行提供连带责任保证。合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。上述合同签订后，工商银行鼓楼支行依约于2013年10月30日发放了贷款254万元，借款到期日为2043年10月30日，贷款利率为年利率6.55%。但吴妹妹违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，工商银行鼓楼支行遂起诉至法院。 龙旺公司辩称，工商银行鼓楼支行的诉请存在错误。龙旺公司的银行账户从2015年9月至2017年2月已经由工商银行鼓楼支行扣划254482.83元，扣划的依据为代扣逾期贷款。而从工商银行鼓楼支行所提交的证据中，其对前述所扣划的款项未予以明确计算。据此工商银行鼓楼支行的诉请存在错误，应予以修正。 吴妹妹未作书面答辩。 工商银行鼓楼支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据A1.吴妹妹身份证、户口簿、未婚声明书、离婚证、离婚协议书、龙旺公司营业执照复印件，证明两被告为适格主体； 证据A2.中国工商银行个人住房贷款申请表、编号A：[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2013]年[一手房贷LW0841]号《个人购房借款/担保合同》，证明工商银行鼓楼支行与吴妹妹、龙旺公司于2013年10月21日签订《个人购房借款/担保合同》，成立借款合同法律关系；应承担连带保证责任；合同中对吴妹妹借款方式、借款利率。罚息、罚息、实现债权费用的承担等均作出约定；合同约定对本合同项下发生的纠纷调解不成的，由工商银行鼓楼支行所在地人民法院管辖; 证据Ａ3.《房屋预告登记证明》（编号：侯房预ＱＲ字第××号），证明吴妹妹以其位于闽侯县康桥丹堤11＃楼X联排住宅房产为上述《个人购房借款／担保合同》提供抵押担保，并已于2013年10月29日办理了预购商品房贷款抵押登记手续; 证据A4.中国工商银行借款凭证、个人贷款正常发放凭证，证明工商银行鼓楼支行依约于2013年10月30日发放了贷款254万元，借款到期日为2043年10月30日，贷款利率为年利率6.55%； 证据A5.自营历史明细表，证明吴妹妹累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，已经构成违约。 龙旺公司对证据A1、A2真实性证明对象均无异议。对证据A3、A4、A5真实性没有异议，认为证明对象应由吴妹妹来确认，与龙旺公司无关。 龙旺公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据： 证据B1.扣款明细，证明龙旺公司的银行账户从2015年9月至2017年2月已经由工商银行鼓楼支行扣划254482.83元，扣划的依据为代扣逾期贷款。 工商银行鼓楼支行对证据B1没有异议。 本院认为，吴妹妹经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。本院对工商银行鼓楼支行、龙旺公司提交证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认，证据可以证明工商银行鼓楼支行起诉的事实。 经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定： 2013年10月21日，工商银行鼓楼支行与吴妹妹、龙旺公司签署《个人购房借款／担保合同》。合同约定，工商银行鼓楼支行向吴妹妹提供贷款254万元用于购置房屋，贷款期限为30年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。合同还约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿未偿还全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息；吴妹妹以所购买的位于福建省闽侯县康桥丹堤11＃楼X联排住宅房产为借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；龙旺公司自愿向工商银行鼓楼支行提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，工商银行鼓楼支行与吴妹妹办理了预购商品房的抵押权预告登记。 2013年10月30日，工商银行鼓楼支行向吴妹妹发放贷款254万元，约定借款到期日为2043年10月30日，贷款利率为年利率6.55%。但吴妹妹未按时足额偿还贷款本息。2015年9月至2017年2月，工商银行鼓楼支行从龙旺公司账户扣划担保款254482.83元；2017年3月16日，工商银行鼓楼支行从龙旺公司账户扣划担保款13632.03元；2017年3月31日，工商银行鼓楼支行从龙旺公司账户扣划担保款13590.41元；2017年5月22日，工商银行鼓楼支行从龙旺公司账户扣划担保款13648.69元。至2017年5月22日，吴妹妹尚欠工商银行鼓楼支行借款本金2416947.15元。 综上所述，本院认为，工商银行鼓楼支行与吴妹妹、龙旺公司签订《个人购房借款/担保合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。工商银行鼓楼支行按约向吴妹妹发放贷款，已经履行合同义务。吴妹妹未按约还款，已构在违约，应承担违约责任。故工商银行鼓楼支行诉请《个人购房借款/担保合同》提前到期，符合合同约定，本院予以支持。吴妹妹应向工商银行鼓楼支行偿还借款本金2416947.15元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计付至款项还清之日止）。 吴妹妹以其所有的位于福建省闽侯县康桥丹堤11＃楼X联排住宅房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押权的预告登记，上述抵押担保法律关系成立。故工商银行鼓楼支行有权对吴妹妹提供的位于福建省闽侯县康桥丹堤11＃楼X联排住宅房产，折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。 龙旺公司自愿为吴妹妹向工商银行鼓楼支行提供连带责任保证担保，上述连带责任担保法律关系成立。故龙旺公司应对吴妹妹的上述债务承担连带清偿责任。福建龙旺房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向吴妹妹追偿。 吴妹妹经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行与吴妹妹、福建龙旺房地产开发有限公司签订的编号为A：[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2013]年[一手房贷LW0841]号的《个人购房借款/担保合同》提前到期； 二、吴妹妹于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行偿还借款本金2416947.15元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计付至款项还清之日止）； 三、中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行对吴妹妹提供的位于福建省闽侯县康桥丹堤11＃楼X联排住宅房产，有权以折价、变卖、拍卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、福建龙旺房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；福建龙旺房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向吴妹妹追偿。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费26569元，由吴妹妹、龙旺公司共同负担。本案公告费560元，由吴妹妹、龙旺公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  赵 毳 审 判 员  叶士怡 代理审判员  李佳佳 二〇一七年五月二十五日 书 记 员  李幼珍