山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终438号上诉人（一审被告）：王林乾，男，1970年8月1日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：张国庆，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏绪怀，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王永军，男，1965年1月7日出生，汉族，住山东省临邑县。被上诉人（一审原告）：刘恩花（系王永军之妻），女，1963年4月5日出生，汉族，住山东省临邑县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：霍元胜，德州德城大光明法律服务所法律工作者。上诉人王林乾因与被上诉人王永军、刘恩花房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院作出的（2019）鲁1424民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王林乾上诉请求：1.撤销（2019）鲁1424民初2654号判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定王永军与王乾林《房地产买卖合同》无效，认定事实和适用法律错误。首先，案涉房产证号为【鲁临房产权证城字第××号】房产早已于2014年10月14日支付完毕并变更至王林乾名下。一审法院仅凭王永军陈述其受到王林乾的威逼、利诱签订《房地产买卖合同》，并且未支付房屋对价为由，认定双方签订的合同无效，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签约主体适格、意思表示真实、合同标的和程序不违反强制性法律规定，依约办理房屋过户登记手续，并不存在王永军所说的欺诈、胁迫的情形，故双方签订的合同是有效的。且被上诉人并未举证证明其受到欺诈、胁迫，并不存在合同法定无效的情形，因此一审判决适用法律错误。其次，从维护交易安全及稳定的角度看，涉案房产办理过户登记至今已有五年的时间，当时双方去房管局已经办理了过户登记，上诉人即已取得涉案房屋的所有权，并且被上诉人亦未举证证明自己未收到上诉人的购房款。一审判决房地产买卖合同无效于法律和事实都没有依据。二、一审判决认定事实不清。一审审理过程中，原告主张《房产买卖合同》及代理手续均没有刘恩花签名，属于事实认定不清。本案的事实情况是被上诉人刘恩花不识字，当时办理房产过户手续时，房管局工作人员已为其拍照，并授权王永军代为签字，故双方签订的房地产买卖合同及变更手续合法有效，一审法院没有查清这一事实，就认定双方的房地产买卖合同无效，于法无据。再退一步讲，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在本案中，被上诉人王永军、刘恩花均配合上诉人王林乾到房管局办理了房地产过户登记手续，这也证明了双方的《房地产买卖合同》以及过户登记手续是真实有效，符合法律规定的。三、上诉人已支付完毕涉案房屋对价。根据双方签订的房地产买卖合同的约定，上诉人已用现金方式向被上诉人支付购房款及过户手续税费，已经对涉案房产价款支付完毕，并于2014年10月14日到房管局办理了过户登记，该交易已完成。“谁主张、谁举证”，在被上诉人未提供任何证据的前提下，一审判决不能仅凭被上诉人未收到任何款项的陈述即推定上诉人的陈述与正常交易习惯不符，从而否定合同效力。正常交易习惯是支付完购房款后办理过户登记，现在已经办理完过户登记手续。综上，一审判决认定事实和适用法律均错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。王永军、刘恩花答辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，判决正确。位于临邑县西侧夏口大市场，房产证号【鲁临房权证城字第××号】房产是两答辩人名下财产，2014年10月13日王林乾利用威逼诱骗的方法与王永军签订了一份房地产买卖合同，合同约定价格46万元，王林乾实际至今没有支付一分钱给答辩人，一审庭审期间，经法庭向王林乾质询，王林乾没有提供任何证据证明交付了房款，该买卖合同是无效合同。王林乾利用欺骗的方法把该房产进行了过户，变更到自己名下房产号为【鲁临房权证城字第××号】房产，该变更已无任何法律效力。2、《中华人民共和国合同法》第52条规定：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定及《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，被答辩人均是以欺诈、胁迫手段订立合同，被答辩人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。答辩人不认识被答辩人，被答辩人没有任何理由购买答辩人的房产，该房产自被被答辩人侵占一直闲置没有任何用途，一审庭审中被答辩人称：之所以购买涉案房产，是因居住和做生意都很方便，可事实是被答辩人根本不是居住和做生意。实际情况为答辩人的儿子王超于2014年7、8月份贷张伟5万元高利贷，但张伟只给了王超4.6万元，扣了4000元利息，到了10月份就滚到了17万元，张伟与被答辩人表弟孙寿峰是一伙的，该案自始至终就是一个虚假的欺诈案件，就该事实答辩人已经向临邑县报案，刑警大队也已经立案，并多次电话传唤这几个当事人。3、刘恩花作为该房屋的所有人并没有在任何合同上签字，王永军之所以签字也是在被王林乾一伙逼迫下签的字，如果答辩人不签字，其儿子王超就不可能得到自由（被答辩人一伙扣押王超）这些事实答辩人在临邑县报案时已经向警察报案陈述，没有任何一点虚假。4、答辩人为证明事实真相向法庭提供临邑县人民法院2018年11月29日的调查笔录、证明及照片，一组照片是被答辩人到答辩人家向答辩人儿子王超催要高利贷留下的证据，另一组是答辩人房屋现金的照片，房屋内一片狼藉已遭到严重破坏，以证明案情真相，事实证明被答辩人只是放高利贷成员中的一员。5、被答辩人声称支付了房款，一审庭审期间没有提供任何证据，被答辩人在上诉理由中引用“谁主张、谁举证”，如其交付了房款，亦应提供同期的相应付款凭证。王永军、刘恩花向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效并判令被告名下【鲁临房权证城字第××号】房产（原鲁临房权证城字第××号房产）归原告所有；2、判令被告协助原告变更该房产的过户手续；3、与案件有关的费用均由被告承担；4、该房产的过户费用由被告承担。一审法院认定事实：庭审中原告称：“我儿子王超于2014年7、8月份贷的张伟的5万元钱，但张伟只给了王超4.6万元，扣了4000元利息，到了10月份就滚到了17万元，王超无能力偿还张伟的钱了，张伟就逼着我把涉案房产过户，我当时不认识被告，是张伟带着被告找的我，然后把房产过户到被告名下，我并没有收到被告给我的房款，一分也没有收到。”被告在庭审中称：“之所以购买涉案房产，是因住和做生意都很方便，我和原告在买房子之前不认识，是通过我表弟认识的，我表弟孙寿峰告诉原告那里有个房子，我与原告之间买卖房产有协商的过程，我不清楚我表弟是怎么认识涉案房主的”，又称“房产总价款46万元，2014年10月初我在涉案房产处给原告20万元现金（当时两原告及原告的儿子以及我表弟孙寿峰在场），剩余18万元于2014年10月14日在房管局门外孙寿峰的车辆上交付给的原告现金（当时房主王永军、我还有我表弟孙寿峰在场，当时车上没有其他人）”。原告向法庭提交的《房地产买卖合同》载明：“立合同人，甲方（出卖人）王永军、乙方（承买人）王林乾”；“一、甲方将坐落于临邑县西侧的房地产出售给乙方，房屋建筑面积244.42㎡，土地使用面积3873.760㎡，原房产证号34××70，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”；“二、甲乙双方议定的上述成交价格为46万元，乙方于合同签章后向甲方预付定金元，经房产交易管理机关批准成交后，剩余价款由乙方如数付清给甲方。付款方式：一次性付清”；“三、双方同意于2014年11月3日由甲方将上述房地产正式交付给乙方”，合同下方甲方处有王永军签字摁手印，乙方有王林乾签字摁手印，审批机关、负责人、日期均为空白，并无刘恩花签字。2014年10月14日，原、被告到房管局将涉案房产变更至被告名下。原告主张被告并未支付任何款项。被告开庭时提交一份付款说明，载明“20万在2017.10初在门市给的；18万在2014.10.14号在办过户时给的（自己的6万、表弟6万孙寿峰、妹妹5万王俊芳、表妹1万孙秀伟）；8万过户费；20万我放我表弟那里的，表弟给我的”，该份证据并无相关人员的签字、摁手印。一审法院认为，本案争议焦点之一为原、被告签订的《房地产买卖合同》是否有效：原告主张涉案合同是二人之子欠被告朋友高利贷，无法偿还，被告王林乾以其朋友逼迫原告签订的合同，并非是其卖房的真实意思表示，合同无效。被告在庭审中认为买卖涉案房产是双方自愿合同有效。但就合同中双方买房和卖房的意图、打算。作为购买方自己对涉案房屋位置、面积、质量是否存在产权纠纷等应当知晓的情况的调查、查看的过程；买卖双方就达成房屋买卖协议的协商过程；房屋价款的确定；特别是46万元房款的交付既无合理资金来源也并非银行转账、更没有对方收据，以上种种环节作为个人购房这样的重大经济活动，被告陈述均与正常交易习惯不相符，故被告的主张一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告协助变更涉案房屋产权的诉讼请求一审法院予以支持。本案争议焦点之二为涉案房产的款项是否支付：原告主张被告在签订房产买卖合同后并未支付任何款项，被告辩称已经支付全部房款，为此向一审法院提交一份说明，但该份说明并未有相关借款人的签字，也未有相关借款人的出庭作证，被告亦未提交取款证明、录音录像等其他证据对该份证明加以辅证，故针对该份证明一审法院认为证明力不足，不予采信。被告针对该项辩称，除去该份证明以外，并未向一审法院提交其他证据来证实其已支付全部房款，需承担举证不能的法律后果，故对被告该项辩称一审法院不予采纳。关于房产过户的相关费用，原告可在房产过户时实际产生后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十六条、第五十八条之规定，一审判决：一、原告王永军与被告王林乾之间签订的房地产买卖合同无效；二、被告王林乾于本判决生效后十日内协助原告王永军、刘恩花办理涉案房屋（产权证号为鲁临房权证城字第××号）的过户手续；三、驳回原告王永军其他诉讼请求。一审案件受理费6700元，由王林乾负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。被上诉人王永军、刘恩花庭后提交申请，要求调取其向临邑县公安局刑警队报案的材料及处理情况。本院根据当事人申请，依法调取了二被上诉人在临邑县公安局刑警队的报案资料，1.临邑县公安局刑警大队对王永军、刘恩花报案情况的说明，经调查核实未发现违法事实，未进行立案侦查；2.王永军举报信一封；3.证人诉讼权利义务告知书；4.临邑县公安局刑警大队对王永军、王超的询问笔录各一份，王超称与张伟等人的借贷关系中没有受到非法拘禁等违法犯罪行为；5.土地登记申请书；6.房地产买卖合同。对本院调取的以上证据，上诉人王林乾出具书面质证意见，对临邑县公安局刑警队出具的证明的真实性予以认可，该证据载明被上诉人在2018年11月12日向临邑县公安局刑事警察大队反映上诉人与被上诉人之间的民事纠纷，公安机关并未受理。被上诉人在二审答辩中声称已经刑事立案，恶意夸大事实。同时也可以证明被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，自房产过户完毕之日起至2018年11月12日，被上诉人从未向上诉人主张任何请求，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该案为民事纠纷案件且已经过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。被上诉人王永军、刘恩花出具书面质证意见为：对二审调取临邑县公安局刑事警察大队调取材料的真实性予以认可，从材料可充分证明被上诉人在庭审的陈述完全真实，没有任何虚假，也可证明上诉人与被上诉人以前不认识，上诉人没有支付被上诉人一分钱，合同无效。上诉人在一审及二审的陈述中均证明自己购买房屋的用途，事实是上诉人在说谎欺骗法庭。本案的事实是被上诉人的儿子王超与案外人张伟有高利贷关系，本金只有46000元，并且是王超与张伟之间的事，与上诉人没有关系。事实证明虽然现在房屋已经过户到上诉人名下，但上诉人没有支付任何房款，是上诉人违约导致合同无效，被上诉人没有任何责任。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王林乾与王永军于2014年10月13日签订房屋买卖合同，王永军将位于德州市临邑县西侧下口大市场，房产证号为鲁临房权证城字第××号房产出售给王林乾，合同约定房产总价款为46万元。合同上刘恩花签名为王永军代签。2014年10月14日到临邑县房管局办理过户登记手续时，王永军、刘恩花均在现场，有房管局为二人拍摄的照片为证。王永军、刘恩花主张签订合同系因其儿子王超欠张伟高利贷而受王林乾一方限制人身自由，王林乾是采取威逼、胁迫手段签订的合同，故意告知被上诉人虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使被上诉人作出错误的意思表示。王永军称其2018年11月、2019年1月及10月三次向临邑县公安机关报案。王永军称从未收到王林乾的购房款。王林乾主张已分两次向王永军支付购房款，分别为2014年10月初于涉案房产处交付20万元并打条，后来办理过户时又退还给被上诉人，同年10月14日于房管局门外在孙寿峰车辆上交付18万元，剩余8万为过户手续费，王永军、刘恩花对王林乾所称给付款项的说法均不认可，王林乾亦未提供交付款项的证据。本院调取的临邑县公安局刑事警察大队的证据材料中，王永军虽有报案的事实，但是公安机关并没有立案侦查，也没有王林乾违法或者欺诈、胁迫、诱骗王永军签订房屋买卖合同的证据材料；王永军之子王超也到临邑县公安局刑事警察大队，经询问王超并没有受到非法拘禁等违法行为。从时间上看，王永军是在房屋办理过户4年以后到公安机关进行的报案。一审诉讼期间，双方当事人均未对诉讼时效提出抗辩。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.原审认定涉案房屋买卖合同无效有无依据，刘恩花是否在合同上签字，王林乾是否支付涉案房屋的对价；2.本案是否超过诉讼时效，原审判令上诉人协助办理涉案房屋的产权过户手续是否正确。针对第一个争议焦点问题，涉案房屋买卖合同是否有效，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定来分析判断，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二被上诉人主张涉案房屋买卖合同无效主要有以下三个理由：一是受胁迫、诱骗（称上诉人一方限制王永军、刘恩花之子王超人身自由）所签；二是房屋共有人刘恩花未在合同上签字；三是王林乾未支付房屋对价（称从未支付一分钱的购房款）。第一，被上诉人称其因儿子王超被王林乾一方限制人身自由，在威逼、胁迫下签的房屋买卖合同，后办理的过户手续。被上诉人称曾于2018年11月、2019年1月及10月三次向临邑县公安机关报案，经核实公安机未立案侦查，被上诉人也无王林乾违法或者欺诈、胁迫签订房屋买卖合同的证据。涉案房屋买卖合同签订及办理过户手续的时间是2014年10月13日、14日，其在办理房屋产权过户手续4年后向临邑县公安机关报案。办理房屋产权过户后的4年时间内，王永军未向有关部门反映，也未提交证据证明向王林乾主张权利。因此，王永军、刘恩花主张签订房屋买卖合同、办理房屋产权过户是受到威逼、胁迫所签，证据不足；第二，房屋买卖合同上刘恩花的签名虽为王永军代签，是因刘恩花不会写字，王永军承认代签，符合常理。王永军、刘恩花在临邑县房管局办理涉案房屋过户手续时，其二人均在现场，有临邑县房管局拍摄的王永军、刘恩花二人的照片予以证明，应视为刘恩花知道房屋买卖并同意办理过户手续的；第三，王永军、刘恩花称未收到任何购房款。王林乾主张已通过现金的方式分两次向被上诉人支付购房款38万元，其未提供证据，王永军、刘恩花不认可。是否支付购房款，双方当事人存在争议，但该争议不是导致涉案房屋买卖合同无效的情形，被上诉人在二审中曾主张房屋办理过户后，4年来一直向王林乾索要购房款，王林乾没有给付。索要购房款，是合同的履行问题，并非合同无效。其混淆了合同履行与合同无效的法律概念。房屋是不动产且价值较高，办理房屋产权过户，通常是先支付全部或者大部分购房款后，出售者才能同意并协助办理产权过户的，二被上诉人在上诉人未支付任何购房款的情况下即协助王林乾办理房屋产权过户手续，不符合一般交易习惯。二被上诉人系完全民事行为能力人，其对自己的民事行为应该承担责任。王永军、刘恩花一审的诉讼请求是：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效并判令被告名下鲁临房权证城字第××号房产（原鲁临房权证城字第××号房产）归原告所有；2、判令被告协助原告变更该房产的过户手续；3、与案件有关的费用均由被告承担；4、该房产的过户费用应由被告承担。鉴于二被上诉人所主张的事项及理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效的情形，本案房屋买卖合同为有效合同，且已经办理产权变更手续，涉案房屋的产权人是王林乾。二被上诉人所提出的诉讼请求，不能得到支持。至于购房款是否支付完毕，属于合同履行问题，二被上诉人可以另行主张。关于第二个焦点，本案是否超过诉讼时效问题，上诉人系原审被告，其在一审诉讼期间并未进行诉讼时效抗辩，根据民事诉讼的相关规定，一审没有提出诉讼时效抗辩的，其在二审中提出，不予支持。王林乾与王永军、刘恩花签订的房屋买卖合同不存在法定无效的情形，王林乾基于该有效合同，形成对案涉房屋的合法占有。一审判令王林乾协助王永军、刘恩花办理涉案房屋的过户手续既无合同依据，也无法律依据。综上所述，王林乾的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不当，适用法律错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省临邑县人民法院（2019）鲁1424民初2654号判决；二、驳回王永军、刘恩花的诉讼请求。一审案件受理费6700元，二审案件受理费6700元，共计13400元，均由王永军、刘恩花负担。本判决为终审判决。审判长  单仕东审判员  杨 敏审判员  赵瑞玲二〇二〇年三月十日法官助理胡雪书记员韩兴福