广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初486号原告：广东金沓安物业管理有限公司，住所地广州天河区荷光路154号610房。法定代表人：刘金刚。委托诉讼代理人：李嘉莹，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：梁智华，男，1975年1月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代表人：李高峰，广东金桥百信律师事务所律师。原告广东金沓安物业管理有限公司与被告梁智华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东金沓安物业管理有限公司的法定代表人刘金刚及其委托诉讼代理人李嘉莹，被告梁智华的委托代理人李高峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东金沓安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2006年6月至2019年6月物业服务费4130元；2、判令被告支付原告逾期缴纳物业服务费违约金826元（按物业服务费的20%计算）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年，原告与荔湾新苑业主委员会签署《物业服务合同》为广州市西槎路868-880号荔湾新苑小区提供物业服务至今。被告系上述小区F幢903房业主，该物业在原告提供物业服务区域范围内，被告享受原告的物业服务。被告拖欠2006年6月至2019年6月物业服务费共计4956元，经原告多次催讨未果，被告行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告梁智华辩称，1、原告与被告从未签订过物业服务管理合同，与原告签订《物业服务合同》的系临时业主委员会成员，临时业主委员会成员签订上述《物业服务合同》时并未经过被告授权。加之原告的管理资质长期存在争议，直至2016年12月8日才经同德街道办事处确认为具有合法管理资质；2、被告于2015年11月9日已将涉案房屋出售给案外人尹莲，并由其实际占有使用，故被告不是本案适格主体；3、本案已过诉讼时效，被告不应承担支付物业费的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的见证书、《物业服务合同》、建设用地规划许可证、处理意见、关于荔湾新苑欠费处理提示、《无产权房屋买卖合同》、通知及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月31日，被告向广州市荔新置业房地产服务有限公司购买位于广州市西槎路868-884号荔湾新苑内F栋/梯903房（以下简称涉案房屋），建筑面积55平方米。房屋可交付乙方使用日期为2005年3月31日。2006年5月16日，原告（乙方）与荔湾新苑临时业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，乙方为广州市西槎路868-880号荔湾新苑小区业主和使用人提供物业服务，合同期限自2006年5月1日起至2014年4月30日止。住宅：0.5元/平方米，商铺及办公部分：0.7元/平方米，垃圾处理费：5元/户/月，物业服务费定于每月15日前缴交。业主或物业使用人不按时缴交物业管理费的，且逾期仍不交付的，按每日加收欠交金额的千分之二的违约利息。同日，原告（乙方）与荔湾新苑临时业主委员会（甲方）签订《补充协议》，约定乙方服务试用期为1年，若在试用期内乙方不履行合同承诺，甲方有权单独终止合同。同年5月17日，原告向荔湾新苑业主发出《关于正式接管荔湾新苑的通知》，称根据业主大会决议及双方合同约定，住宅管理费按单元面积计算，0.5元/月/㎡，代收城市生活垃圾处理费5元/月/户，小区业主停车管理费150元/月/部等。同年5月30日，原告向荔湾新苑业主发出《通知》，称其决定于2006年6月1日起收取物业管理费、生活垃圾处理费等费用。另查，根据2016年12月8日广州市白云区人民政府同德街道办事处出具的《关于反映物业管理纠纷事项的处理意见》显示，荔湾新苑由于没有房产证，无法成立业主委员会，目前由居民成立临时管理小组管理。原告具有合法营业执照。原告已于11月提交业主双过半同意的资料，并按要求由居委会张贴在小区，在15天公示期间无业主提出异议，原告继续管理荔湾新苑的资格是合法的。庭审中，被告提交《无产权房屋买卖合同》，拟证实2015年11月9日，被告已将涉案房屋转让给案外人尹莲居住使用。原告称，被告转让涉案房屋的行为并不当然免除缴纳拖欠物业费的责任，原告仍有权向前业主追缴相应的物业费。庭后，根据原告提交的《征询业主同意金沓安物业继续管理签名统计表》的内容显示，荔湾新苑业主总户数：431户，除去有多套房产的业主总数：384户，同意户数：198户。本院认为，鉴于被告购买涉案房屋所在的荔湾新苑小区无法办理房产证，只能由居民成立的荔湾新苑临时业主委员会承担业主委员会职责，荔湾新苑临时业主委员会与原告于2006年5月16日签订的《物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，亦对荔湾新苑小区全体业主具有约束力。根据该《物业服务合同》的约定，原告服务期限截至2014年4月30日止，但又根据广州市白云区同德街道办事处出具的《关于物业纠纷事项的处理意见》显示，业主已双过半同意原告在服务期限届满后继续对荔湾新苑小区提供物业服务，且被告当庭自认并未向原告支付过物业服务费，故原告主张被告支付自2006年6月至2019年6月期间的物业服务费合理合法。对于被告抗辩称已将涉案房屋卖给案外人并由案外人占有使用，应由案外人承担支付义务而非被告的抗辩意见，本院认为，即便被告已将涉案房屋卖给案外人并由案外人占有使用，因原告对此并不知情，上述买卖合同对原告并无约束力，原告仍可向原业主主张物业服务费，待原业主在支付物业服务费后有权向新业主即实际使用人追偿，被告此抗辩意见本院不予采纳。对于被告抗辩称原告主张上述期间的物业服务费已过诉讼时效的抗辩理由于法有据，本院予以采纳。而原告并未提交证据证实其存在诉讼时效中止或中断的情形，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前物业管理费已过两年诉讼时效的部分本院不予支持，故被告应向原告支付自2015年10月1日起至2019年6月期间的物业管理费即1462.5元【（0.5元/平方米/月×55平方米+5元）×45个月】。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金。被告通过抗辩形式请求法院予以调整。本院认为，物业管理合同中明确约定了逾期缴纳物业管理费的违约金标准，但该违约金计算标准明显过高，本院酌情调整为以每月应交纳物业管理费32.5元为基数，自当月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁智华在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东金沓安物业管理有限公司支付2015年10月1日起至2019年6月期间的物业管理费1462.5元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费32.5元为基数，自当月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广东金沓安物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广东金沓安物业管理有限公司承担24.84元，由被告梁智华负担0.16元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。本案为终审判决。审判员  周子珺二〇二〇年三月十九日书记员  陈春燕