福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初17097号 原告（反诉被告）：施延辉，男，1970年10月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人:谢春发，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗世群，福建重宇合众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱剑祥，男，1974年11月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：朱郡鹏，男，1992年1月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）：郭燕华，女，1982年05月02日出生汉族，住厦门市思明区。 上列被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：秦洁。 原告（反诉被告）施延辉与被告（反诉原告）朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。施延辉及其委托诉讼代理人谢春发、罗世群，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华及其共同委托诉讼代理人秦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施延辉向本院提出诉讼请求：1.确认施延辉与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华签订的房屋租赁合同于起诉状送达之日即2016年11月29日解除，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华将承租的房屋交还施延辉；2.朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华向施延辉支付拖欠的房屋租金15.4万元（其中2016年3-8月份的租金差额为：7500×6＝4.5万元；从2016年8月11日起至2016年11月29日的租金为10.9万元）以及从2016年11月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（参照租金标准每月3万元计算）；3.朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华向施延辉偿还盖晾衣棚的欠款2万元。事实和理由：2014年8月11日，施延辉与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华承租施延辉所有的位于厦门市思明区××村××号房屋（以下简称讼争房屋），租赁期为10年；租金为每月3万元，每季度结算一次，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华必须依约或最晚推迟10天支付，如拖欠租金10天以上，施延辉可提前解除合同，收回所租房屋并追回拖欠租金。合同签订后，施延辉依约交付了房屋，租赁初期，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华尚能按时支付租金。2015年8月，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华还恳请施延辉替其搭盖晾衣棚等，为此，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华拖欠施延辉款项2万元。2016年3月起，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华开始拖欠租金，并擅自将租金从季付改为月付，即便如此，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华在2016年8月10日支付了部分租金后，再未支付租金，为此，施延辉多次催要，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华拒不支付租金。 朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华辩称，1.因2016年以来，经济环境日益恶劣，旅馆业也面临严重的亏损态势，周边有多家旅馆停止营业，也有多家旅馆与出租人协商降低了租赁费用。据此，原、被告经过口头协商一致，从2016年3月11日起，将房租由原来的每月3万元降至2.25万元。2016年3月-8月房租收据证明口头协议已经生效，并实际履行，对双方都具有约束力。故朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华无需支付施延辉提出的2016年3月-8月的租金差额共计4.5万元。2.2016年9月11日起，因朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华没能及时交付房租，施延辉多次到旅馆里，以极其恶劣的态度进行索要，并对旅馆停水停电，造成旅馆无法正常经营。2016年10月18日，旅馆因无法办理各种经营许可证件被依法取缔，停止营业。因合同中约定朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华租赁此房屋是以经营家庭旅馆为目的，但施延辉行为致使合同目的无法实现，且原、被告已经协商一致，从2016年3月11日起，将房租由原来的3万元降至2.25万元。故从2016年9月11日起，此房屋的房租（占有使用费）不能再以合同价作为参考，应以每月500元作为参考。3.施延辉本应在签订合同时向朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华出示其完全合法拥有该房屋的各种证件，但施延辉以各种托词未提供。使用过程中，经朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华多次催告，并请求施延辉提供该房屋相关证件来办理经营旅馆所需的各种许可，施延辉然拒绝提供，故朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华有理由相信，此讼争赁合同不具有有效成立的前提和条件。施延辉合法产权面积为120平方米，但施延辉出租给朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华的房产面积达626.95平方米，违法部分面积达81%以上。施延辉直至起诉时，仍没有合法有效的建设工程规划许可证和房屋所有权证等证书来证明该房屋是合法建筑且归原告所有，故应为无效合同，合同无效的过错在原告。4.晾衣架是施延辉同意并出资建造的，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华无需支付盖晾衣棚的20000元费用。 朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效；2.施延辉返还朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华房屋租赁押金3万元；3.施延辉向朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华支付因合同无效导致的已附合装修现值损失赔偿，共计40万元。事实和理由：2014年8月11日，施延辉与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华经过协商一致，签订了讼争合同，约定讼争房屋作为家庭旅馆使用并可进行装修，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华为此花费装修费用共计502136.7元。合同签订时，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华提出查看施延辉的房屋所有权证书以证实合同的有效性，施延辉以各种托词未能提供。在使用该处房屋期间，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华又多次提出，并请求施延辉提供房屋所有权证来协助办理开设家庭旅馆所需要的各种经营文件，但施延辉仍拒绝提供。直至2016年10月18日，该家庭旅馆被公安机关依法取缔，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华才得知讼争房屋属违法建筑，不能开设家庭旅馆。施延辉直至起诉时，仍没有合法有效的建设工程规划许可证、房屋所有权证等证明讼争房屋是合法建筑且归施延辉所有，因此朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华认为，施延辉与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华所签订的讼争合同应为无效合同，且合同无效过错在施延辉。 施延辉辩称，1.施延辉出租房屋的时候，已经向朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华出示了房产证，双方签订的租赁合同租赁期限长达十年，如果朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华无法确认房屋所有权人及房屋状态，不可能承租十年。2.朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华承租房屋至被取缔经营时，已经经营两年多，在此期间，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华并未办理相关经营许可，被取缔经营的原因是因为朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华没有向公安机关申请经营许可。3.讼争房屋是集体住房，不完全适用城镇房屋租赁合同的法律规定，乡规民约属于习惯法，法院不应当以城镇房屋租赁合同标准认定讼争合同无效。 本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，施延辉（甲方）与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将址于本市思明区××村××号房屋整栋一至五层共30间出租给乙方使用，租赁期为10年；每月租金3万元，三年递增12%，五年递增15%，每季度结算一次，乙方必须依约或最晚推迟10天支付，如拖欠租金10天以上，甲方可提前解除合同，收回所租房屋并追回拖欠租金。合同签订时乙方应向甲方缴纳押金3万元，合同期满后甲方应在乙方归还房屋后一次性无息将押金退还给乙方。若甲方单方面终止合同，变更租期、房租视为违约，应支付100万元违约金给乙方。合同第十条约定，租赁期间，前三年，如政府拆迁，第一年甲方赔偿乙方100%的投资费用60万元；第二年赔偿乙方50%的投资费用30万元；第三年赔偿乙方20%的投资费用12万元。合同签订后，施延辉依约交付了房屋，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华依约支付租金至2016年2月。 2016年3月10日、2016年4月10日、2016年5月10日、2016年6月10日、2017年7月10日、2016年8月10日，施延辉各出具一份《房租、水、电费（专用）收据》，载明房租合计2.25万元，备注一栏均注明下次交租日期为收据开具日期的次月10日。 另查明，2014年7月27日，施延辉出具一份收据，载明收到朱剑祥租房押金3万元。2015年8月14日，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华出具一份欠条，载明“欠房东楼顶盖晾衣棚2万元。 还查明，2016年10月18日，厦门市公安局思明分局作出厦公思行罚决字〔2016〕00178号行政处罚决定书，以“2014年11月至2016年10月18日，违法行为人朱剑祥未经公安机关许可，擅自在厦门市思明区××号投资经营‘厦门××客栈’家庭旅馆，并在网上发布招揽旅客住宿信息，公开对外提供住宿业务，于2016年10月18日被公安机关查获”。决定“对朱剑祥处以行政拘留十日并处罚款伍佰元，处以对‘厦门海阁湾客栈’家庭旅馆予以取缔”。 再查明，厦农房证市滨海字第0××2号厦门市农村房屋所有权证载明讼争房屋所有权人为施延辉，层数为3层，第一层建筑面积65.03平方米，第二层建筑面积72.98平方米，第三层建筑面积44.48平方米，总建筑面积182.49平方米。前述所有权证备注栏载明“本宗地批准建筑面积120平方米（1-2层各50平方米、3层20平方米），实测建筑面积182.49平方米，共超建筑62.49平方米，超建部分今后遇建设需要拆迁时不予补偿。” 审理中，原、被告确认，讼争合同履行过程中，因为朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华经营的旅馆生意不好，施延辉就与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华协商，同意给予朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华一年（2016年3月10日至2017年3月10日）的时间，每月租金为2.25万元，如果朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华将讼争房屋转让出去，仍按照3万元的标准支付租金，如果不能转让出去，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华同意无条件退出讼争房屋；讼争合同第十条约定的装修损失包含了全部装修损失。 朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华提交2014年8月8日朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华与厦门兴悦峰装饰工程有限公司签订的《装修合同》及《高级工艺结算表》各一份，约定朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华委托厦门兴悦峰装饰工程有限公司对址于厦门市思明区××号的厦门海阁湾客栈进行居室装潢，施工面积为403.39平方米，工程价款为502136.7元及讼争房屋装修前后的照片，施延辉对《装修合同》、《高级工艺结算表》及装修前照片的三性均不予认可，对装修后照片的真实性予以认可。 施延辉还自认出租的五层房屋中包含其超建的两层，超建部分没有合法批建手续。 朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华陈述，其已于2016年10月18日停止经营，但仍持有讼争房屋钥匙并居住其中；其曾多次要求施延辉办理交接，施延辉均不同意。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但双方约定的租赁标的中包含施延辉未取得合法批建手续加建的违法部分。讼争房屋所有权证备注虽注明批准建筑面积120平方米，但对施延辉超建的62.49平方米并未认定为违法建筑，故应认定原、被告双方就租赁标的中一至三层建筑面积共182.49平方米部分签订的租赁合同有效，超出部分无效。朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华自2016年9月起拖欠租金，施延辉起诉要求解除合同，本院予以支持，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华收到本案诉讼材料之日即2016年11月29日可视为解除合同的通知送达朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华，讼争合同中关于讼争房屋一至三层建筑面积共182.49平方米部分的租赁关系自该日起解除。合同解除后，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华支付的租赁押金应予退还。讼争合同虽然部分无效，但朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华实际使用讼争房屋，应支付使用期间的占用费，占用费标准可参照租金计算。2016年11月30日起的房屋占用费，可参照2.25万元计算。根据前述查明事实及当事人当庭陈述，可以认定原、被告双方已就讼争房屋2016年3月10日至2017年3月10日的租金调整为每月2.25万元达成一致，故施延辉要求朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华支付2016年3月至8月的租金差额，缺乏依据，本院不予支持。对朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华主张的40万元装修损失，施延辉虽然对朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华提交的装修合同及高级工艺结算表真实性不予认可，但对讼争房屋装修后照片的真实性予以认可，故可确认朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华确有对讼争房屋进行装修。鉴于双方无法就装修损失达成一致意见，亦未提出鉴定申请，本院酌定该损失参照讼争合同第十条的约定予以计算，即施延辉应赔偿朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华装修损失12万元。朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华出具的欠条已明确欠施延辉楼顶盖晾衣棚2万元，施延辉要求朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华支付该费用，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认施延辉与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华于2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》中超出一至三层建筑面积共182.49平方米的部分无效； 二、确认施延辉与朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华于2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》就一至三层建筑面积共182.49平方米部分的租赁关系于2016年11月29日解除，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华于本判决生效之日起十日内将承租的全部房屋交还施延辉； 三、朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华于本判决生效之日起十日内向施延辉支付2016年9月11日至2016年11月29日的房屋租金及占用费的房屋租金59250元，此后的占用费按每月2.25万元计算至朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华实际交还房屋之日止； 四、施延辉于本判决生效之日起十日内返还朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华房屋租赁押金3万元，该款项可从朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华应支付给施延辉的租金及占用费中抵扣； 五、施延辉于本判决生效之日起十日内赔偿朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华装修损失12万元； 六、驳回施延辉的其他诉讼请求； 七、驳回朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费14920元，由施延辉承担6750元，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华承担8170元；反诉受理费19182元，由施延辉承担8678元，朱剑祥、朱郡鹏、郭燕华承担10504元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一七年五月十六日 书 记 员 朱剑生 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1