上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初6110号原告(反诉被告)：奚凤祥，男，1944年12月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：张翠宝，女，1946年4月17日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：奚见春，女，1971年2月11日生，汉族，住上海市浦东新区。三原告(反诉被告)委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告(反诉原告)：宋斌，男，1989年9月15日生，汉族，住上海市奉贤区。被告(反诉原告)：蒋冬兰，女，1993年10月21日生，汉族，住上海市奉贤区。原告(反诉被告)奚凤祥、张翠宝、奚见春与被告(反诉原告)宋斌、蒋冬兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月26日、5月11日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)奚凤祥、奚见春、三原告(反诉被告)的委托诉讼代理人覃铁龙、被告(反诉原告)宋斌、蒋冬兰两次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)奚凤祥、张翠宝、奚见春向本院提出本诉诉讼请求：1、确认解除原、被告签订的关于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX弄XXX号XXX室房产《房屋买卖合同》；2、被告支付违约金人民币94,000元(币种下同)；3、被告协助将上述房屋变更过户至原告名下。事实和理由：2016年7月24日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价920,000元，首付款240,000元，余款约定由被告向银行贷款直接付给原告。2016年8月10日，双方签订网签合同《上海市房地产买卖合同》。之后原告配合被告完成了过户，在过户过程中，被告补偿原告20,000元，实际房屋总价为940,000元。然而，至起诉之日被告未支付剩余房款650,000元，经多次催讨无果，为此提起诉讼。2017年3月30日，被告向银行贷款640,000元发放到原告帐户。被告(反诉原告)宋斌、蒋冬兰本诉辩称，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告不存在恶意、消极、怠慢情形。被告于2016年10月10日向银行申请贷款，系争房屋已于10月19日过户登记到被告名下，房屋所有权已转移给被告。被告于过户当日补偿原告20,000元，故原告系自愿出售房屋。2017年3月30日，银行贷款也已放款给原告。合同未约定银行放款时间，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。原告的解除合同书，被告从未收到，是原告单方面解除的意思表示，被告从未知晓，故双方应继续履行合同。为此，被告提起反诉，反诉请求：继续履行双方于2016年7月24日签订的《房屋买卖合同》，原告(反诉被告)交付坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告(反诉被告)奚凤祥、张翠宝、奚见春反诉辩称，合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。第一、对首付款240,000元，合同约定于2016年8月10日前支付，但被告于8月13日支付，已构成违约；第二、对银行贷款640,000元，被告不具备申请条件，不能及时提交相关贷款材料，直到2016年10月10日才向银行申请贷款，贷款迟迟不发放到位，已构成违约。原告出卖房屋的目的是欲购新房，被告不及时支付房款，致使在房价不断上涨的情况下，原告错过了购买新房的最佳时机，合同目的不能实现，故原告依法享有解除权。原告通过起诉，由法院送达起诉状副本时一同送达了解除合同通知书，故房屋买卖合同于送达时已经解除，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年7月24日，三原告与被告宋斌经中介居间签订了《房屋买卖合同》，约定：被告宋斌向三原告购买坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价920,000元；签约当日付定金30,000元，房款支付方式：2016年8月10日前付首付款240,000元，银行贷款640,000元直接发放至原告账户，余款10,000元于水、电、物业费等全部费用结算后支付，同时交付房屋。还约定，被告未按合同约定付款，每逾期一日，按房价2%支付违约金，逾期达一个月，原告有权解除合同，并由被告支付原告购房款10%违约金。合同签订当日，被告支付了原告购房定金30,000元。2016年8月13日，原、被告双方共同至交易中心签订《上海市房地产买卖合同》；同日，被告支付了原告购房款240,000元，并委托他人代办银行贷款事宜。同年10月10日，被告通过银行审核，与银行签订贷款合同。同年10月19日，原、被告双方办理了系争房屋过户手续，同时被告支付了原告补偿款20,000元，原告向被告出具收据，收据载明：“由于房价上涨，经当事双方协商，由宋斌支付人民币贰万元正作为一次性补偿，以后不再有纠纷，双方不得再有违约”。同年11月9日，被告取得系争房屋的房地产权证。嗣后，因银行贷款发放迟迟未到位，原、被告双方产生纠纷，为此原告于2017年3月6日向本院提起诉讼。原告将《解除合同通知书》作为证据向本院提交，本院送达诉讼材料时一并送达给了被告。同年3月30日，被告申请的银行贷款640,000元发放到了原告账户。诉讼中，被告将剩余房款10,000元支付至本院。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三原告与被告宋斌先签订了《房屋买卖合同》，后原、被告又签署网签合同即《上海市房地产买卖合同》，将买受方列为两被告，系将买受人变更为两被告，原、被告双方的房屋买卖合同关系是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于被告是否构成违约，原告是否具有单方解除权。我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可解除合同。被告的主要义务为支付购房款，其中大部分房款约定以银行贷款方式支付，其一，被告是否迟延申办贷款致使迟延支付房款。根据查明的事实，双方签订网签合同当日即2016年8月13日，被告委托他人代办银行贷款事宜，已积极履行其义务，不构成逾期办理之说；况且，同年10月10日银行贷款审核通过，同年10月19日办理房屋过户时，经协商被告补偿了原告20,000元，即使被告于之前存在不妥或违约行为，双方也已通过补偿的方式对权利义务进行了补充。其二，银行至2017年3月30日放款是否构成被告迟延履行债务。本院认为，银行贷款仅作为支付购房款的一种方式，并非支付期限，双方对该部分购房款的支付期限未作出约定，可推定为银行实际放款之日为付款日，故不能构成被告迟延履行债务。退而言之，即使不能作上述推定，则应视为对付款期限约定不明。根据我国合同法规定，对约定不明的，双方可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在合同履行过程中，原告仅于2017年初向中介提出解除合同，并未给予被告必要的准备时间要求付款，故原告不享有法定的解除条件。至于原告提出的被告逾期支付购房款超过一个月的原告约定解除权，同样基于上述理由，被告该贷款形式的房款支付行为不构成逾期一个月的情形，原告亦不享有该约定解除权；另外，对被告支付首付款240,000元逾期三日的行为，虽然构成违约，但尚不满足约定解除合同的条件，况且已通过之后的20,000元补偿得到了处理。综上，本院认为原告既不享有法定解除权，又不享有约定解除权。故本院对原告要求确认合同解除的本诉请求不予支持，继而原告主张解约违约金94,000元的本诉请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。反之，原告应当依照合同约定履行合同义务。现被告已将剩余房款10,000元支付至本院，原告应当依约履行交房义务，故本院对被告的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)宋斌、蒋冬兰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)奚凤祥、张翠宝、奚见春购房余款人民币10,000元(已支付至本院)；二、原告(反诉被告)奚凤祥、张翠宝、奚见春于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋交付被告(反诉原告)宋斌、蒋冬兰；三、驳回原告(反诉被告)奚凤祥、张翠宝、奚见春的全部本诉请求。本诉案件受理费人民币2,150元，减半收取计1,075元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费6,500元，均由原告(反诉被告)奚凤祥、张翠宝、奚见春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一七年五月二十六日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……