广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8753号原告黄质民，男，汉族，1971年12月23日出生，身份证住址广东省紫金县义容镇均，委托诉讼代理人张天海，男，汉族，1944年2月5日出生，被告深圳市光明房地产开发公司，住所地深圳市光明新区光明街道牛山路15-15，统一社会信用代码91440300192486083X。法定代表人彭志勇。被告深圳市光明集团有限公司，住所地深圳市光明新区光明华侨畜牧场，统一社会信用代码914403001924744023。法定代表人吴石仕。两被告共同委托诉讼代理人高雯，北京大成（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人苏程，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张天海、两被告共同委托诉讼代理人高雯和苏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1.被告深圳市光明房地产开发公司至今未为原告办理《房产证》的行为违约，责令被告深圳市光明房地产开发公司立即为原告补办《美景花园房产证》；2.两被告背着原告将被告深圳市光明集团有限公司登记为《美景花园房产证》的权利人的行为违法侵权，予以撤销。具体事实和理由：多年前，原告通过签订房屋买卖合同取得涉案房产，并正常使用至今。但是，原告在申请成立业委会时得知涉案房产登记于被告深圳市光明集团有限公司（原名深圳市光明华侨畜牧场）名下。两被告的登记行为违法、违约，应撤销两被告关于涉案房产的产权登记，并为原告补办房产证，其他应由两被告承担的补救、损害赔偿等，另行协商解决。两被告共同辩称，一、系列案件中，大部分原告未能提供支付购房款的凭证，根据房屋买卖合同第八条关于罚则的约定，如没有支付购房款的，卖方可以终止合同，并将房屋另售他人。二、大部分买卖合同都未约定卖方有义务办理或协助办理房产证将房屋登记至买方名下，个别合同直接约定“不办理、不提供房产证”。合同无约定，被告没有义务为原告办理房地产证。三、由于涉案房产使用的土地取得方式是协议免地价，根据深圳经济特区房地产转让条例第七条规定，取得土地使用权时减免地价款的，应当经主管机关批准并补足地价款后方可转让，因此，涉案房产不具备转让过户的法定条件。四、涉案房产以及买卖发生于单位和员工之间的，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知[法发（1992）38号]第30条之规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占有、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知找有关部门申请解决问题。因此，我方请求法院驳回起诉。五、原告要求撤销现有的房产登记，依照民事诉讼法第一百二十四条之规定为依照行政诉讼法的规定属于行政诉讼受案范围的诉讼请求，原告应当另行提起行政诉讼。六、部分原告是受让房产后起诉的，很多都是原价转让，可能涉嫌逃避税费。七、从购房人朱三妹转让至朱瑞练时明确说明“此房转让给朱瑞练居住使用”，此表述可证明买房人朱三妹及受让人朱瑞练均知晓涉案房产是不能办理房产证过户的。不管是朱瑞练还是后来受让的黄质民，没有证明其已按买卖合同第五条第一款的约定在受让时交了转让手续费500元。当事人围绕诉讼请求及答辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案房产位于深圳市××新区Ａ514-0053宗地内的美景花园住宅小区，该小区1-10栋住宅初始登记权利人为深圳市光明华侨畜牧场（后变更企业名称为深圳市光明集团有限公司），由深圳市光明华侨畜牧场取得分户的房地产证。该宗地所有权性质为国有，权属来源为协议（住宅部分免地价）。1995年8月21日，被告深圳市光明房地产开发公司（原名深圳市宝安光明房地产开发公司）作为卖方，案外人朱三妹作为买方（合同中工作单位培训中心、职业工人），双方签订《房屋买卖合同》，约定卖方将上述美景花园住宅xx座xx号房及A座地下4号单车房作价售予买方；住房所占用土地使用期限自1995年7月1日至2045年7月1日止，“买方购买上述住房付清房款后，拥有上述住房的使用权、继承权和买卖权，可以由买方自行转让、出租……上述住房所占用的土地使用期满时，场有权收回土地连同上面的住房，并按住房原价5%给予补偿；若场准予延期，买方可继续拥有上述住房的所有权。若土地使用期未满，场需收回土地时，则由场作合理赔偿买方的损失”。合同未约定卖方的办证义务。合同签订后，卖方交付房产。合同书写内容“此房转给朱瑞练居住使用，身份证。95.8.21”，但未签署书写人姓名。2005年3月16日，案外人朱瑞练与原告黄质民书写“转让人：朱瑞练；受让人：黄质民（）；转让日期：二〇〇五年三月十六日”，被告深圳市光明房地产开发公司在上述书写内容处盖合同专用章。原告凭此证占有、使用涉案房产至今，但涉案房产至今登记于深圳市光明华侨畜牧场（即被告深圳市光明集团有限公司）名下，未为黄质民、朱瑞练或朱三妹办理房产证。据原告所提供的《关于解决深圳市光明华侨畜牧场1100多宗房地产遗留问题的会议纪要》，内容陈述为政府统一处理深圳市光明华侨畜牧场的遗留房产问题。另据原告提供的一份信访材料，经光明区信访办函转被告深圳市光明集团有限公司，深圳市光明集团有限公司于2019年4月3日函复信访人，陈述美景花园项目为光明华侨畜牧场为解决农场职工住房问题建设的住房，属于历史遗留职工住房，由深圳市光明房地产开发公司与职工签订房屋买卖合同。另查，1.据工商登记信息显示，被告深圳市光明集团有限公司登记为国有控股企业；被告深圳市光明房地产开发公司登记为全民所有制企业，系被告深圳市光明集团有限公司独资开办的企业。2.审理过程中，本院去函深圳市不动产登记中心询问美景花园的房产性质等问题，该中心复函称：涉案房产登记权利人为深圳市光明华侨畜牧场（即被告深圳市光明集团有限公司），车房无登记信息；涉案房产使用土地的性质为国有，权属来源为协议（住宅部分免地价），须经主管机关批准并补足地价款后方可转让。遂本院去函询问深圳市规划和自然资源局光明管理局，该局称现我市暂无房地产非商品性转商品性的政策。上述事实，有《房屋买卖合同》、《关于解决深圳市光明华侨畜牧场1100多宗房地产遗留问题的会议纪要》、信访函件、查询回函等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。再查，经本院责令双方核实原告是否为两被告公司或下属部门、分支机构职工，双方均确认原告非职工。本院认为，原告依据合同主张权利，本案应适用合同法相关规定。涉案合同并未约定卖方深圳市光明房地产开发公司负有办理房产证的义务，原告据现有登记情况主张卖方违约，于法无据，本院不予支持。依据原告提供的证据及被告的庭审陈述，本院采信原告长期占有、使用涉案房产至今的事实，但涉案房产并不符合相关行政管理规定中自初始登记权利方转移登记至买方名下的条件，原告要求补办房产证，条件未成就，本院不予支持。同理，原告诉求确认两被告登记情况违法侵权，于法无据，本院不予支持。至于撤销现有的权利登记，并非民事诉讼审理范围，本院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄质民的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 娄   靓人民陪审员 练   新人民陪审员 徐 景 美二〇二〇年三月十九日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。