广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22841号上诉人（原审原告）：李超，男，1990年10月17日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州市腾步投资有限公司（以下简称腾步公司），住所地广州市花都区新华街体育路。法定代表人：阮绮玲，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王桂荣、林健兴，广东富荣律师事务所律师。上诉人李超因与被上诉人腾步公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李超、被上诉人腾步公司的委托诉讼代理人林健兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李超上诉请求：1、判决腾步公司支付8586元房屋面积差异款并支付利息（利息以2019年4月1日起至腾步公司支付退款日为期，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算），并开具退款发票8586元；2、判决腾步公司承担二审诉讼费用及一审关于8586元退款的诉讼费。事实和理由：一、2019年4月1日李超与腾步公司签订的《关于面积差异补退购房款的通知》与合同编号20151227509X的《商品房买卖合同（预售）》的标的物对应，且协商达成一致。二、2019年5月30日腾步公司快递邮寄《关于面积差异补退购房款的通知》是单方意思表示，李超并未同意通知的内容。且本案是在2019年5月8日立案，李超对于该通知无法提前得知。腾步公司辩称：房屋套内面积误差绝对值在3%以内，依约双方不作任何补偿。虽然腾步公司曾通知李超退款，但该通知是公司职员重大误解发出，腾步公司已口头告知李超并于2019年5月30日再次发通知予以更正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。2019年5月8日，李超向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、腾步公司支付8586元房屋面积差异款并支付利息（利息以2019年4月1日起至腾步公司支付退款日为期，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算），并开具退款发票8586元；2、腾步公司支付因逾期办理房地产权证书的违约金（以2018年5月6日起至腾步公司支付违约金日，每日按该商品房总价款402414元的0.05%的标准至2019年4月23日）；3、腾步公司退还办理不动产权证书所代收的460元;4、腾步公司支付本次诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区xxxx4号xxx房，目前权属于腾步公司，已办理预告登记，预告登记建筑面积63.27平方米。2015年12月25日，腾步公司作为甲方（卖方）与李超作为乙方（买方）签订一份《商品房预售合同》及附件，将涉案房屋卖与李超，面积64.62平方米，总价411000元。合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。l.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比＝（实测套内建筑面积一合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。合同第二十一条产权登记约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。合同附件七第三条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：l、若套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，甲乙双方不作任何补偿；2、若套内建筑面积误差比绝对值在3%以上（不含本数）的，甲乙双方按商品房买卖合同约定的房屋单价多退少补；如实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，乙方应在测绘机构出具测绘报告后15日内一次性将应付差价支付给甲方。甲乙双方均不得以面积差异为由，主张解除商品房买卖合同及附件。4、产权登记面积确定以前，除房价款以外的以面积为计费依据的各项费用按合同约定的面积计算；产权登记面积确定后发生的以面积为计费依据的各项税费（如契税、物业管理费等），以产权登记面积计算。需要向有关部门补足相关税费的，由乙方自行补足。如果乙方不能按时补足相关税费，其导致的交付、产权登记迟延等事项，甲方不承担责任。买卖双方对公摊面积误差互相不退、不补，也不承担违约责任。附件第十二条约定：乙方委托甲方协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料交予甲方并付清全部税费（包括契税、房屋产权登记费，测绘费、土地权属调查费、专项维修基金等），办妥委托代办手续，和甲方签订实测面积确认协议，结清面积差价款。乙方未完整提供办证资料、缴纳税费，未确认实测面积并结清差价的，导致其产权证迟延办理的，甲方不承担责任。因政策、规定变化等原因而需要增加新的费用、资料或手续的，则甲方可通知乙方在指定时间内予以配合补足（通知的方式和送达参照补充协议第九条的约定），乙方未在通知指定的时间内补足，导致其产权证迟延办理的，甲方不承担责任。……由于甲方的原因，导致该商品房在交付之日起720天内仍未办出支付违约金（违约金总额不超过乙方已付房款的0.05%房屋权属证书的，每逾期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方）；逾期超过一年的，乙方有权解除合同。甲方将办理房屋权属证书的相关文件递交至产权登记部门即视为甲方已完成产权登记手续，非因甲方原因使乙方未能取得权属证书的，甲方不承担责任。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，李超向腾步公司支付全部购房款，并于2017年7月2日收楼。2019年4月1日，腾步公司向李超发出一份《关于办理不动产权证书的通知》，通知：李超在本通知书发出之日起20日内到指定办公室提交办理《不动产权证》登记机构要求购房人提供的资料及缴交办证的相关费用，逾期提供资料及缴交相关费用的视为选择自行办证，我司不再代为办理。上述房屋如果出现预售面积与确权实测面积不同，请按照收退房款通知缴交应交的房款后方可办证。（符合面积差异退款的购房人请提供银行本人的储蓄卡原件及复印件。）2019年4月1日，腾步公司向李超发出一份《关于面积差异补退购房款的通知》，称：您好，你在我司购买了腾步商务公寓xxx房，预测建筑面积64.62平方米，确权实测建筑面积63.27平方米，确权实测建筑面积总购房款402414元，你己按预测建筑面积交了购房款411000元，应要退购房款8586元。请前往花都区xxxx4号腾步商务公寓办公室办理补收／退购房款为盼。李超确认收到该份通知。2019年4月12日，李超向腾步公司支付不动产权登记费80元，银行按揭抵押费80元，办证综合费300元。2019年5月30日，腾步公司再次向李超发出《关于预售面积与确权面积差异的处理通知》，通知：阁下2015年12月25日在我司购买的“腾步商务公寓”住宅706号房，预售建筑面积64.62平方米，确权办证面积63.27平方米，误差绝对值在3%以内。根据我们双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条1约定；若套内建筑面积误差值在3%以内（含本数的），甲乙双方不作任何补偿。如果《广州市商品房买卖合同（预售）》与本补充协议不一致的，则以《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议为准。李超确认收到该份通知。关于两份通知，腾步公司陈述：通知是腾步公司员工不清楚合同签订内容擅自发给李超，腾步公司发现错误后再次发送正确通知，2019年4月1日的通知不是其真实意思表示。关于办证约定：腾步公司陈述：办证约定应按照合同附件七第12条的最后一款办证，房产证无法办理的原因是由于李超没有缴税。李超陈述：办证之前应先结清面积差异款项，交契税是以实测面积的价格为准，我方没有实测面积的购房发票没有办法办理契税。一审诉讼中，李超明确：其第三项诉讼请求即不让腾步公司代办房产证，由腾步公司退回该笔办理费用。一审法院认为：李超与腾步公司于2015年12月25日签订的《商品房预售合同》及附件是双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。上述合同附件七第三条约定，若套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，李超、腾步公司双方不作任何补偿。合同约定面积64.62平方米，预告登记面积为63.27平方米，面积误差比为2.09%，不满3%。腾步公司在2019年4月1日通知李超退购房款8586元，但随后腾步公司于2019年5月30日再次发通知予以更正，腾步公司对此的解释是其员工不清楚发错了通知，李超对此起诉称，“经双方商定，腾步公司愿意退购房款8586元作为李超的补偿，并给出《关于面积差异补退购房款的通知》的书面协议”。对此问题，首先合同附件对面积误差比已有明确约定，其次李超并未向一审法院提交任何证据证明其与腾步公司对此合同条款进行协商并达成一致，最后腾步公司在2019年5月30日已重新发送通知，李超已收到，因此，采信腾步公司的陈述。根据合同约定及公平原则，对李超主张腾步公司向其支付8586元房屋面积差异款并支付利息、开具退款发票的诉讼请求，依据不足，不予支持。李超可以按照腾步公司发出的《关于办理不动产权证书的通知》缴纳契税。关于逾期办证违约金，腾步公司于2019年4月1日发出《关于办理不动产权证书的通知》，而李超并未向一审法院提交证据证明其已向腾步公司交付办证全部资料，且李超、腾步公司在一审庭审中均确认李超尚未缴纳契税，故逾期办证的责任不能完全归责于腾步公司，因此李超主张腾步公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有理由和依据，不予支持。关于退还办证所代收的460元，因李超在一审庭审中已明确，不让腾步公司代办房产证，由腾步公司退回该笔办理费用，同时腾步公司在2019年4月1日的通知中也明确，逾期提供资料及缴交相关费用的视为选择自行办证，腾步公司不再代为办理。李超要求腾步公司退还办证代收的460元自行办证，是其自行处分自己的权利，且与腾步公司所发办证通知内容也可对应，因此，李超主张腾步公司向其退还办理不动产权证所代收的460元，予以支持，由李超自行办理不动产权证。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年9月2日作出判决如下:一、被告广州市腾步投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李超返还代办不动产权证登记费80元、银行按揭抵押费80元、办证综合费300元；二、驳回原告李超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，由原告李超负担893元，由被告广州市腾步投资有限公司负担5元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人李超与被上诉人腾步公司于2015年12月25日签订的涉案《商品房预售合同》及附件成立有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上述涉案合同附件七第三条约定，若套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，上诉人李超及被上诉人腾步公司双方不作任何补偿。根据本案查明的事实，现涉案房屋套内建筑面积误差比在3%以内。被上诉人腾步公司在2019年4月1日通知上诉人李超办理退购房款8586元，但随后被上诉人腾步公司认为该通知是其公司职员对涉案合同重大误解而致工作失误错误发出，并于2019年5月30日再次发通知予以更正；上诉人李超对此起诉称，“经双方商定，腾步公司愿意退购房款8586元作为李超的补偿，并给出《关于面积差异补退购房款的通知》的书面协议”。对此，本院认为，首先，涉案合同附件对涉案房屋若存在面积误差的情况已有明确的约定；其次，上诉人李超并未举证证明其与被上诉人腾步公司对该合同条款进行协商并达成一致；第三，被上诉人腾步公司在2019年5月30日已重新发送更正通知，符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条关于当事人因重大误解而行使撤销权的期限的法律规定，且上诉人李超已收到被上诉人腾步公司对其发出的上述更正通知。因此，被上诉人腾步公司关于因其公司职员对涉案合同重大误解而错误发出退款通知，发现后与上诉人李超协商未果且在上诉人李超提起本案诉讼后及时发出更正通知的抗辩符合常理，一审判决采信被上诉人腾步公司的陈述、对上诉人李超主张被上诉人腾步公司向其支付8586元房屋面积差异款并支付利息及开具退款发票的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人李超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李超负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿