吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0722民初3296号 原告:邹德新，男，1955年1月9日生，汉族，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：张晓光，吉林大满律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹彩莲，女，1977年4月24日生，汉族，住吉林省长岭县。 被告：吉林省鸿创房地产开发有限公司。住所地：吉林省长岭县。 法定代表人：董善兵，经理。 委托诉讼代理人：郑万春，吉林乾龙律师事务所律师。 被告：董善兵，男，1973年3月27日生，汉族，个体，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 被告：王桂芹，女，1958年1月3日生，汉族，退休干部，住吉林省长岭县。 原告邹德新诉被告吉林省鸿创房地产开发有限公司、董善兵、王桂芹合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹德新及其委托诉讼代理人张晓光、邹彩莲，被告吉林省鸿创房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑万春、被告董善兵、被告王桂芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹德新向本院提出诉讼请求：1.判令吉林省鸿创房地产开发有限公司立即向邹德新交付长岭县圣爱豪庭（圣爱家园）小区2号楼自北向南第8号、第9号商企两处；2.判令吉林省鸿创房地产开发有限公司立即赔偿未能交付住宅楼及车库所造成的损失500000元（住宅楼350000元、车库150000元）；3.判令吉林省鸿创房地产开发有限公司立即赔偿迟延交付房屋损失每月2万元，自2016年10月11日起至以上两项义务履行完毕之日止；4.判令被告董善兵及王桂芹对上述赔偿义务承担连带责任。事实与理由：2015年4月10日，吉林集群经贸有限公司与邹德新签订拆迁补偿协议，约定集群公司将邹德新所有的163.1平方米的门市房拆除，集群公司给付邹德新现金300000元，并向邹德新交付被拆迁房屋原位置的商业门市房两套（每套房屋一楼、二楼面积均为80平方米）、圣爱豪庭（圣爱家园）小区3门东6层602室100平方米住宅楼一套（1号楼）、不低于25平方米车库一个（地上车库优先）。另双方约定协议签订后18个月为过渡安置期，过渡安置期满未能回迁房屋，集群公司每逾期1个月，向邹德新支付20000元损失。上述协议签订后，集群公司将圣爱豪庭（圣爱家园）小区的拆迁、开发建设项目转让给了吉林省鸿创房地产开发有限公司（以下简称鸿创公司），且圣爱豪庭（圣爱家园）小区已由鸿创公司开发建设完毕。但是，集群公司和鸿创公司并未依约向邹德新交付房屋，且未支付逾期损失。现应向邹德新交付的2号楼商企已经验收完毕，符合交付条件，鸿创公司应予交付。因应向邹德新交付的1号楼住宅及车库未经验收，不符合交付条件，所以鸿创公司应当按照住宅楼及车库价值向邹德新赔偿损失500000元（住宅楼350000元、车库150000元）。另外，鸿创公司应按合同约定赔偿因逾期交付房屋的损失每月20000元。因鸿创公司为一人公司，董善兵为公司唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，董善兵应对公司的赔偿损失义务承担连带责任。 吉林省鸿创房地产开发有限公司辩称，1.诉争的2号楼到目前为止并没有通过验收，因此不符合法定交付条件。原告要求鸿创公司立即交付，我们认为在原合同当中，原、被告双方并没有对回迁楼的具体位置作出明确规定，所以原告要求被告交付2号楼自北向南第八号、第九号商企两处，也是没有任何事实根据的。那么这个楼房位置回迁还需要原、被告双方继续协商，充分达成一致之后，才符合法律的诉求。合同当中并没有约定回迁位置是诉状当中的第八号、第九号商企，而且对于违约损失，被告鸿创公司同意按照市场价格的房租损失给予赔偿。2.原告的第二项诉求我们认为和第一项诉求是存在矛盾的，因为作为同一合同，既要求交付商企，又在没有解除合同情况下，要求赔偿损失是缺乏法律依据的，因此原告的此项赔偿损失的请求不应当依法予以支持。3.原告主张每月损失两万元属于违约金，我们认为原告与集群公司签订的这个违约金过高，人民法院应当对原告的损失进行审查并根据实际情况进行酌定。 董善兵辩称，我不应该承担连带责任。1.虽然我公司是独立法人，但是我公司的账务和我个人的账目不混同，是独立分开的。2.公司有明确的组织架构形式，我只是这个公司的法人和组织者，所以说不应该承担连带责任。我公司历年的审计报告能证明我一人公司的资产和我个人是分开的。 王桂芹辩称，不同意承担连带责任。因为我跟鸿创公司是在2015年12月11日签的转让合同，将圣爱豪庭（圣爱家园）小区的拆迁、开发建设项目转让给了被告吉林省鸿创房地产开发有限公司，现在鸿创公司的法人是董善兵，所以说一切都转交给他，我所有的合同连账面的款项，以及后期给回迁户的30万元钱，都是董善兵拿出的钱，所以说今天我到庭就是为了说明此事已经与我毫无关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对事实认定如下： 2015年4月10日，吉林集群经贸有限公司与邹德新签订拆迁补偿协议，约定集群公司将邹德新所有的163.1平方米的砖木结构房屋拆除，集群公司给付邹德新现金300000元，并向邹德新交付被拆迁房屋原位置的圣爱家园一期商业门市房两套（每套房屋一楼、二楼面积均为80平方米）、圣爱豪庭（圣爱家园）小区3门东6层602室100平方米住宅楼一套、不低于25平方米车库一个（地上车库优先）。另双方约定协议签订后18个月为过渡安置期，过渡安置期满未能回迁房屋，集群公司每逾期1个月，向邹德新支付20000元损失。上述协议签订后，集群公司将圣爱豪庭（圣爱家园）小区的拆迁、开发建设项目转让给了吉林省鸿创房地产开发有限公司，现在圣爱豪庭（圣爱家园）小区已由鸿创公司开发建设完成。圣爱豪庭小区2号楼已经长岭县建筑工程质量监督检查站竣工验收合格，但是1号和3号楼未经竣工验收。本院从长岭县房屋产权交易管理中心查询2号楼自北向南第8号、第9号商企登记情况是：北数第8门1层，建筑面积87.09㎡，北数第9门1-2层，建筑面积181.09㎡，但实际上第8、第9号房屋建筑结构是一样的，均是一带二结构。另查明：吉林集群经贸有限公司与原告邹德新签订拆迁补偿协议后，将长岭县圣爱家园小区项目转让给了被告鸿创公司，2015年12月11日，集群公司与鸿创公司签订的《结帐协议》第七条明确约定：“此合同签订后，吉林省鸿创房地产开发有限公司与吉林集群经贸有限公司所有帐目往来结清，与政府，住建局及相关部门所产生的费用及相关政策由吉林省鸿创房地产开发有限公司承担，与吉林集群经贸有限公司无关”。现吉林集群经贸有限公司已经办理了企业注销登记。 本院认为，原告与吉林集群经贸有限公司签订的《拆迁补偿协议》，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。之后吉林集群经贸有限公司依法将圣爱豪庭（圣爱家园）小区建设项目转让给被告鸿创公司，经审理查明，案涉的《拆迁补偿协议》所约定的权利义务亦由被告鸿创公司所享有和承担，因此，原告与原吉林集群经贸有限公司签订的《拆迁补偿协议》对原告和被告鸿创公司具有法律约束力。原告依约交付了房屋和房屋产权证、土地使用证，履行了协议义务，但被告鸿创公司没有在约定的期限内向原告交付协议约定的两套商品房和住宅楼及车库，违反了合同义务，构成违约，依法应承担违约责任。关于原告请求被告交付2号楼自北向南第8、第9号商企的问题。经查，长岭县圣爱豪庭（圣爱家园）小区2号楼建设项目已于2018年6月经质检部门竣工验收合格，根据相关规定，该商品房可以交付使用，因此，原告的请求符合法律规定，本院予以支持。被告关于不符合法定交付条件，回迁楼的具体位置不明确的抗辩主张不成立，本院不予支持。关于被告鸿创公司应否赔偿原告未能交付住宅楼和车库所造成的损失500000元的问题。经查，圣爱豪庭小区建设项目，只有2号楼经竣工验收合格，其它1号楼、3号楼均没有经过验收，现在已经超过18个月的过渡安置期，根据被告鸿创公司现在的实际情况，被告无法交付房屋和车库，参照本院近期在执行被告吉林省鸿创房地产开发有限公司与胡忠平合同案中，对被告查封房屋所进行的司法鉴定评估报告中评估价格情况，其争议的房屋价格以每平方米3000元计价为宜。对于车库价格，亦应按每平方米3000元计价为宜。关于原告主张的被告赔偿逾期交付回迁房每月2万元经济损失的问题。鸿创公司认为每月2万元损失属于违约金性质，该约定过高，应按市场价格的房租损失给予赔偿，但鸿创公司未向本院提供充分证据证明该违约金过高，对此，本院不予支持。关于被告董善兵和王桂芹应否承担连带责任的问题。因王桂芹成立的集群经贸公司已经注销，且依合同取得的权利义务已经转让给被告鸿创公司，而且拆迁协议由鸿创公司实际履行，因此，被告王桂芹不应承担连带赔偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告董善兵只向法庭提交了2017年公司审计报告，但该证据并不能充分证明公司财产独立于董善兵个人财产，因此，被告董善兵应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下： 一、被告吉林省鸿创房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告邹德新交付长岭县圣爱豪庭（圣爱家园）小区2号楼自北向南数第8号、第9号（一带二楼）两处商品房。 二、被告吉林省鸿创房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告邹德新未能交付住宅楼和车库所造成的经济损失人民币375000元（住宅楼300000元、车库75000元）。 三、被告吉林省鸿创房地产开发有限公司于判决生效后立即赔偿原告邹德新逾期迟延交付房屋损失每月人民币20000元，自2016年10月11日起，至被告吉林省鸿创房地产开发有限公司履行上列第一、第二项义务完毕之日止。 四、被告董善兵对上列赔偿义务承担连带责任。 五、驳回原告邹德新的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，保全费5000元，合计14300元，由被告吉林省鸿创房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  李贺廷 人民陪审员  魏 华 人民陪审员  李向波 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  吴莹莹