广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初865号 原告：北海家安物业服务有限公司，住所地：北海市贵州路银苑小区16栋5号。 法定代表人：**宽，总经理。 委托诉讼代理人：雷军，广西中龙律师事务所律师。 被告：谭小颜，女，汉族，1970年1月24日出生，住所地：广西北海市海城区。 原告北海家安物业服务有限公司（以下简称家安物业公司）诉被告谭小颜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理，依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告家安物业公司的委托代理人雷军、被告谭小颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家安物业公司提出如下诉求：1、判令被告2014年7月至2016年11月物业服务费3021.95元、绿化保洁公共照明分摊费145元、公共维修基金302.20元、违约金1455.74元（违约金以3469.15元为基数按月2%计，暂从2014年7月1日计至2017年2月28日，以后计至结清欠费时止），以上合计4924.89元给原告北海家安物业服务有限公司；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告于2008年5月23日与北海市天和花园业主委员会签订《天和花园物业管理服务委托合同》。同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供物业服务。该合同规定，从2008年6月1日起，天和花园住宅物业服务费每月按建筑面积收费每平米0.4元收取、绿化保洁公共照明分摊费3.5元/月、公共维修基金每月按建筑面积每平米0.03元计算、业主逾期交纳物业服务费，每日按千分之三收滞纳金。2010年4月18日，原告与该业主委员会续签《天和花园物业管理服务委托合同》约定，住宅物业费每月按建筑面积每平米0.5元计，绿化保洁公共照明分摊费5元/月、公共维修基金每月按建筑面积每平米0.05元，车位及其他管理服务费每月60元/辆，逾期交纳物业服务费违约金每日按1%计。现原告自愿将违约金调整为每月2%计算。2016年12月1日，原告终止天和花园的物业服务。被告是天和花园业主，拥有坐落在北海市东侧，天和花园C栋3单元602号，建筑面积为208.41平方米的住宅一套。从2014年7月1日至2016年11月30日（共计29个月），被告欠物业服务费3021.92元（208.41平方米×0.5元每平方米×29个月=3021.95元），绿化保洁公共照明分摊费145元（5元每月×29个月=145元），公共维修基金302.20元（208.41×0.05×29=302.20元），逾期交纳物业费违约金1455.74元，以上合计4924.89元。虽经原告多次催收，但被告拒不交付，为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告谭小颜辩称，1、被告不是不按物业服务合同交物业受理费，而是原告物业服务管理公司违背物业合同应该履行的义务，被告住在C栋6楼顶楼，C栋有三个门栋，由于其他门栋上顶楼的门损坏，物业不管不问，导致一些人把被告家楼顶隔热层全部损害，造成被告房子在下雨时漏水，为此被告找到原告协商维修时，但原告仍不予理会。被告拒交物业服务费用以此表达对原告的不满；2、原告物业公司强制性乱收费，原告2009年被告开始装修，原告多次向被告多次收取垃圾清运费装修管理费，还需要交1000元装修风险费，承诺工程完工后直接退回，但至今退还无果；3、原告弄虚作假，被告是于2015年春节后因各种原因拒交物业费，并非是原告所述的于2014年7月1日为交纳物业管理费，原告在毫无证据的提前了6个月，原告这样诬告天和花园的业主的行为已是常态；4、违约金收费没有依据。物业服务管理合同约定的违约金是1%，而原告主张2%，超出一倍。况且原告违背物业管理合同义务，管理失职，导致被告房子漏水影响家人居住，在一直得不到解决情况下拒绝交费的。原告本应该服务于广大小区业主，但实际上是和业主利益恰恰相反，背道而驰，服务极差。综合上述事实理由，被告请求：“1、原告因违反物业服务合同导致被告的损失，原告应减少物业所谓2014年7月至2016年5月弄虚作假的服务费用且应当赔偿给被告维修房漏雨的全部费用；2、退还多次无理收取被告的垃圾清运费；3、原告收取违约金及2016年6月至11月物业服务费没有事实法律依据，不应得到法院支持；4、诉讼费用由原告承担。” 经审理查明：2008年5月23日北海银富物业服务有限公司（乙方）与北海市天和花园业主委员会（甲方）签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》一份，主要约定甲方委托乙方对天和花园实行专业化、一体化的物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同自2008年5月起至2010年5月止；物业服务收费标准：每月每平米按建筑面积收费0.40元收取、每月每平米收取0.03元作为公共维修基金等内容。2010年4月18日，北海银富物业服务有限公司（乙方）与北海市天和花园业主委员会（甲方）续签《天和花园物业管理服务委托合同》一份，主要约定住宅0.50元每平米每月、商铺0.70元每平米每月；杂物间（含车库）统一50元一间每月；公共维修基金暂定为0.05元每平米每月（专项资金、专款专用）；绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用暂定为5元每户每月；车位及其使用管理费用如下：小汽车60元每辆每月、摩托车30元每辆每月、电动车30元每辆每月、自行车10元每辆每月；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起每天按所欠费用总额的1%交纳违约金，或向当地人民法院起诉；本合同自2010年5月1日至2016年5月31日止等内容。2010年5月11日北海银富物业服务有限公司变更名称为北海家安物业服务有限公司。原告从2008年5月份开始为案涉物业小区提供物业服务，在2016年5月31日物业服务合同期限届满后，原告还继续为案涉物业小区提供物业服务。2016年12月日天和花园业主委员会向原告发出《关于不再续签物业服务管理合同的通知》，主要载明第二届天河花园业主委员会通过业主大会选举产生，并报有关部门备案，已于2016年11月28日获批成立。原告与天和花园2010年5月签订的服务合同于2016年5月31日期满结束，经新的业主会考核评定未能及格。因此，本业主委员会决定不再与原告公司续签服务合同，请于2016年12月1日向案涉小区业主发出公告，原告撤出案涉小区。被告系案涉小区业主，其房屋建筑面积为208.41平方米。2017年2月8日原告通过广西中龙律师事务所向被告发出《律师催收函》，主要向被告催收2014年7月至2016年11月期间未交付的物业服务费、绿化保洁公共照明分摊费、公共维修基金。在2014年7月至2016年11月期间被告拖欠的各项费用如下：物业服务3021.92元（208.41平方米×0.5元每平方米×29个月=3021.95元），绿化保洁公共照明分摊费145元（5元每月×29个月=145元），公共维修基金302.20元（208.41×0.05×29=302.20元）。现原告以被告经催收但至今分文未交纳物业费为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，被告谭小颜与案外人马瑞于2015年6月3日签订房屋修缮施工合同，对房顶屋面防水层铲除，重新做SBS防水，隔热层修补。同类案件中，案涉小区另一业主何绍贤于2011年10月20日因其停放在案涉小区C幢1单元车棚里的一辆红色鸿新牌摩托车被盗而向北海市公安局公园路派出所报案。被告另于2015年1月28日因其停放在案涉小区的一辆自行车被盗而向北海市公安局公园路派出所报案。又一业主刘国林于2012年4月23日下午18时因其停放在案涉小区C栋单车棚里的摩托车被盗而向北海市公安局公园路派出所所报案，价值7000元左右。 本院认为：2008年5月23日北海银富物业服务有限公司与北海市天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》和双方于2010年4月18日续签的《物业管理服务合同》均是各方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对小区业主均具有约束力，原告已按上述的合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同的约定交付物业费用。在2016年5月31日上述服务合同届满后，原告继续为案涉小区提供物业服务至2016年12月1日。为此，对于原告请求被告支付2014年7月至2016年11月期间的物业服务费3021.92元、绿化保洁公共照明分摊费145元、公共维修基金302.20元，共计3469.12元，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称是自2015年春节开始未交纳物业费用，并非是从2014年7月起，因其未能提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。对于被告以物业未尽到管理责任，原告违反物业合同在先，主张物业费、违约金诉求没有事实依据。本院认为，本案中原告在进行天和花园小区物业服务管理期间，存在管理瑕疵，在与原告相关的同一小区诉讼案件判决中，有多起小区业主车辆被盗案件的事实予以证实。故对于原告主张的违约金请求不予支持，被告对于违约金的抗辩理由成立。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告谭小颜向原告北海家安物业服务有限公司支付2014年7月2016年11月期间拖欠的物业服务费3021.92元、绿化保洁公共照明分摊费145元、公共维修基金302.20元，共计3469.12元； 驳回原告北海家安物业服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谭小颜承担（该费用原告已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年五月二十三日 书记员  杨励坚 公共维修基金公共维修基金公共维修基金公共维修基金公共维修基金公共维修基金