山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0611民初1830号原告（反诉被告）：李书凯，男，1983年5月30日出生，汉族，居民，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王文博、温岳东，山东明朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：王焕凯，男，1962年8月4日出生，汉族，农民，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：孙吉利，山东大炜律师事务所律师。原告（反诉被告）李书凯与被告（反诉原告）王焕凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李书凯的委托诉讼代理人温岳东、被告（反诉原告）王焕凯的委托诉讼代理人孙吉利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书凯向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的租赁合同有效，判令被告继续履行租赁合同并向原告交付租赁房屋；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告赔偿原告损失100000元，支付违约金90000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告签订房屋租赁合同后，被告未按约定向原告交付涉案房屋，原告于2016年11月25日向被告发出要求继续履行合同并交付房屋以及要求被告收取房租的通知书一份，被告接到通知后未按期向原告交付房屋，致使原告的合同目的不能实现。因被告的违约行为使原告产生损失100000元，被告应对损失承担赔偿责任，并应按照合同约定支付违约金90000元。被告王焕凯辩称，一、被告同意解除双方签订的租赁合同，但原告应赔偿解除租赁合同对被告造成的损失13000元；二、被告不同意赔偿原告的经济损失：1、原告违约在先，根据双方于2016年6月1日签订的房屋租赁合同第三条第二款的约定，原告应当先向被告支付租金，根据合同法第六十七条规定，原告没有按照合同约定先履行合同义务，无权要求被告履行合同义务，因此双方没有履行合同是原告造成的；2、被告没有违反合同约定的行为，双方签订的房屋租赁合同没有约定被告交付房屋时间，在2016年11月25日前原告从未要求被告履行交付房屋的义务，原因是原告在签订合同后近半年内迟迟没有交付租金，因此原告的经济损失是自身原因造成的；3、双方签订的房屋租赁合同约定的权利义务对被告明显不公平，比如约定原告有权单方解除租赁合同，而被告未经原告同意不得解除合同，合同期满后，原告如果继续承租房屋，仍按照现在的价格出租给原告等，这些条款限制了被告应当享有的权利，给了原告绝对的权利，故原告在不履行合同义务的前提下要求被告赔偿损失，于法无据；三、被告不同意赔偿原告违约金90000元，被告没有违约行为，也没有房屋租赁合同第六条第一款规定的行为，且并非被告提出解除合同，故原告提出支付违约金于法无据，违约金90000元也过高。综上所述，原告的主张于法无据，请求依法驳回原告的诉请。反诉原告王焕凯向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋闲置损失费13000元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月1日双方签订房屋租赁合同后，反诉被告没有按照合同约定支付租金，反诉原告又不能将房屋出租给第三人，致反诉原告的房屋一直闲置。2017年1月24日，反诉被告要求与反诉原告解除房屋租赁合同，反诉被告的行为严重损害了反诉原告的利益。为此反诉原告要求反诉被告支付2016年6月1日至2017年1月24日期间的房屋闲置损失13000元，相当于反诉原告的房屋出租费。反诉被告李书凯对反诉原告王焕凯的反诉辩称，1、双方签订房屋租赁合同后，反诉原告出租给反诉被告的房屋尚由上一个承租人经营，该房屋未能按约交付的原因在于反诉原告；2、因反诉原告未能按约交付房屋，反诉被告多次找其协商处理，在处理过程中反诉原告从未要求反诉被告支付租金，即涉案房屋非因反诉被告的原因处于闲置状态，反诉原告向反诉被告主张房屋闲置损失费没有依据；3、因反诉原告未交付房屋，也未主张租金，反诉被告于2016年11月25日以书面形式向其发出交付房屋、收取租金的通知，反诉原告收到通知后仍未向反诉被告提供收取租金的方式和账户信息，反诉被告已经履行了义务，但反诉原告不配合，致使不能交付房屋，根据合同法规定，反诉被告享有不安抗辩权，在反诉原告未腾空房屋时，房屋一直处于他人使用状态，对这种情况反诉被告有权利催促反诉原告尽快交付房屋后再缴纳租金。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同“出租方（以下简称甲方）：王焕凯、承租方（以下简称乙方）：李书凯，甲方同意将自己所有的房屋出租给乙方，双方在平等自愿的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、房屋地址：甲方出租的房屋坐落于仉村李村，房产证号30××70，集体土地建设用地使用证福集建91字第72617号，备注此房屋向南延伸至路边。二、租赁期限：双方商定房屋租期为10年，自2016年6月1日起至2026年6月30日止。三、订定、租金及交纳方式：1、租金为每年2.6万元；2、合同签订后，甲方同意免收乙方自合同签订之日至2016年6月1日之前的租金，以后乙方于每年的6月2日前支付下一年的租赁费。四、权利义务：1、甲方保证其享有该房产的完全产权，该房产不存在任何纠纷；2、租赁期限内，未经乙方同意，甲方不能单方解除合同；3、甲方保证合同到期后，如乙方愿意继续承租，甲方同意以本合同约定的租金继续将房屋出租给乙方；4、乙方保证按时缴纳租金；5、乙方可以根据自己情况改变房屋的用途；6、租赁期限内，乙方享有转租权；7、乙方有权单方解除该租赁合同。五、租赁期间房屋修缮：甲方负责出租房屋的修缮，乙方概不负责。六、违约金和违约责任：1、若甲方提前解除合同或阻碍乙方使用租赁房屋，视为甲方违约，除承担乙方的损失外，还应支付乙方违约金9万元；2、合同到期后，乙方享有优先续租的权利。七、争议的解决方式：本合同如出现争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉；八、本合同双方签字盖章后生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份”。30××70号房屋所有权登记的产权人王桂欣系被告的父亲，该房屋所有权证登记的四间北屋现由被告居住。被告在位于四间北屋的南面盖有八间南厢房，八间南厢房无产权证，八间南厢房现在空闲待出租。被告在位于八间南厢房的南面至大路边盖有四间彩钢瓦房，四间彩钢瓦房无产权证，被告于2016年12月将四间彩钢瓦房出租给第三人用于经营精灵鼠网吧。原告在精灵鼠网吧的西面经营了轻舞名扬网吧。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对下列有争议的事实，当事人双方举证、质证如下：关于原、被告哪方违约在先的问题；原告主张租赁合同签订后，被告未按时向原告交付房屋，原告于2016年11月25日以EMS特快专递的方式向被告邮寄通知书一份，催促被告收取租金并交付房屋，被告仍未向原告交付房屋，经落实被告已经将房屋出租给第三人用于经营网吧，且第三人已经实际接手并装饰该房屋。为证明其主张成立，原告提供了2016年11月25日发给被告的通知书“王焕凯先生：本人与您于2016年6月1日签订了房屋租赁合同，合同约定你方将位于烟台市福山区仉村李的房屋（房产证号：30××**）出租给我方使用，租赁期限为10年，自2016年6月1日至2026年6月1日。合同签订后我方多次明确提出向你方交付房租并要求你方交付房屋，但你方一直未履行合同义务，对此我方现特向你方告知如下：一、我方已全额准备好应向你方支付的首期租金，请你方自收到本通知之日起2日内书面向我方告知你方收取租金的银行账户信息，具体包括开户行、户名及银行账号，我方将在收到该账户信息后将租金交付至该账户。二、请你方自收到该通知之日起2日内向我方交付房屋租赁合同中约定的房屋。若你方未在本通知书期限内履行相关义务，我方将采取法律措施维护自身的合法权益，同时也将要求你方承担相应的违约责任及诉讼费用等。请你方慎思并妥善对待”、特快专递寄件单、涉案房屋现状照片三张为证。经庭审质证，被告主张对通知书的真实性无异议，认可收到该通知书，认为通知书第一项实际增加了租金支付方式，根据合同法第61条规定，对合同中没有约定的内容，首先应协商达成补充协议，协商不成按照合同的补充条款或者交易习惯确定，通知书第一项内容没有与被告协商，原告不能以通知形式命令被告，加重被告的义务，原告应按照被告居住地的交易习惯以现金方式支付租金，在交付租金后被告才有义务向原告交付房屋，而非通知书约定的要求被告两日内交付房屋；对照片的真实性无异议，认为该房屋与本案无关，非涉案房屋，照片上的房屋无产权证，按照相关司法解释规定，针对未经过建设工程规划许可建设的房屋签订的租赁合同无效，原、被告没有针对无产权证的房屋签订租赁合同，合同只约定了有产权证的房屋。反诉原告主张因反诉被告的疏忽在合同中未约定房屋交付时间，反诉被告在2016年11月25日前从未要求反诉原告交付房屋，导致反诉原告的房屋闲置一年，反诉被告违约在先，反诉被告应按合同约定的年租金2.6万元赔偿反诉原告半年的经济损失1.3万元。经庭审质证，反诉被告主张房租2.6万元包含有产权证的房屋及向南延伸至路边的所有房屋的租金，反诉原告在庭审中一直主张租赁房屋只是有产权证的房屋，因此不能按照合同约定租金主张损失。反诉原告对其反诉主张未提供证据证明。关于原、被告租赁房屋范围的问题；原告主张因其他房屋没有产权证，在签订合同中无法明确约定，经双方协商一致在合同中表述为“该房屋向南延伸至路边”，只要是被告盖的房屋全部出租给原告，从被告当庭认可无产权证的房屋更有利于经营网吧可以看出，被告也认可原告承租的房屋包含了没有产权证的房屋，原告将有产权证和无产权证的房屋是作为一个整体承租的；从被告提供的产权证可以看出北屋四间、东厢一间、建筑面积为71.6平方米，合同约定每年租金2.6万元，被告出租五间房屋的价格高达2.6万元，明显与事实不符，原告作为网吧经营者仅租赁上述农村房屋明显与事实不符，从被告转租给他人用于经营网吧也可以看出这和原告承租房屋的目的相符合。经庭审质证，被告对此不予认可，主张原告承租的仅是有产权证的房屋，不包含无产权证的房屋。三、关于原告主张的损失100000元及违约金90000元的问题；原告主张原、被告签订房屋租赁合同后，原告为了经营网吧需要分别交纳了电脑定金60000元、沙发定金40000元，因被告未能向原告交付房屋，原告交纳的上述费用也未能返还，被告的违约行为致使原告遭受损失，被告应按照合同的约定向原告支付违约金90000元。为证明其主张成立，原告提供烟台三站翔科电子产品经营部于2016年6月4日出具的收据，芝罘区云飞家具厂于2016年6月3日出具的收款收据为证。经庭审质证，被告对此不予认可，主张收据不是发票，经营者应向购买者出具发票，原告应提供购买合同、银行转账记录、发票来确定原告和烟台三站翔科电子产品经营部存在买卖事实；原告提供的沙发收据没有客户名称，无法证明与本案有关联性，原告应提供购买合同、银行转账记录、发票来证明买卖事实；原告在2016年11月25日前从未要求被告交付房屋，故这之前的损失应由原告自行负担；原告在被告房屋的西边也经营网吧，原告预定的电脑和沙发是否是为承租被告房屋使用无法确定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2016年6月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，故双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告主张解除与被告签订的房屋租赁合同，因房屋租赁合同签订后至今双方尚未实际履行，且被告亦同意解除合同，故本院予以支持。原、被告签订的房屋租赁合同虽然约定了租金交付时间，但未对房屋交付时间及交付方式作出明确约定，根据房屋租赁合同中关于租赁期限的起始时间即2016年6月1日的约定，可认定原、被告应于2016年6月1日交付租赁房屋，原告有权要求被告交付租赁房屋，被告亦有权要求原告履行合同。根据庭审及双方当事人的主张及举证情况，原、被告均无证据证明双方于2016年6月1日向对方主张交付租赁房屋及采取积极措施促使租赁合同履行的事实，故原、被告对未按约定期限交付租赁房屋的后果均负有责任。根据房屋租赁合同的约定，原告应于2016年6月2日前支付租金，但原告未按期支付，且原告未提供证据证明被告于当日存在拒绝接受租金的事实，故原告对租金的支付存在违约行为。原告虽于2016年11月25日向被告发出书面通知要求履行合同，但原告的行为并不能改变原告已存在未按约定支付租金的违约事实。原告主张的违约金及其他损失，因原告对未按约定期限交付租赁房屋的后果负有责任，原告存在未按约定支付租金的违约事实，且原告提供的损失证据不能充分、有效地证明其损失客观存在，故本院对原告的主张不予支持。反诉原告主张的房屋闲置费，因反诉原告对未按约定期限交付租赁房屋的后果负有责任，反诉原告亦无证据证明其在合同签订后采取积极措施促使合同履行及要求反诉被告支付租金的事实存在，且房屋租赁合同至今并未实际履行，故本院对反诉原告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，判决如下：一、解除原告李书凯和被告王焕凯于2016年6月1日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告李书凯的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王焕凯的诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由原告李书凯负担。反诉案件受理费125元，减半收取63元，由反诉原告王焕凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  赵志强二〇一七年五月二十七日书记员  高惠芝