江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5580号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏国信五矿新和仓储物流有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾村，统一社会信用代码91320206579497131E。法定代表人：盛和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙淑兰，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎晓霞，江苏路漫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡物惠资产经营有限公司，住所地无锡惠山经济开发区惠山大道1619号1144室，统一社会信用代码91320206743934875T。法定代表人：***，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾群毅，江苏金渠律师事务所律师。原审第三人：无锡市洛社镇丰浩货场,住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾村潘丰，统一社会信用代码92320206MA1PA79M2H。经营者：郑浩清，该货场总经理。上诉人江苏国信五矿新和仓储物流有限公司（以下简称国信公司）因与被上诉人无锡物惠资产经营有限公司（以下简称物惠公司）、原审第三人无锡市洛社镇丰浩货场（以下简称丰浩货场）租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国信公司向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其公司一审反诉请求。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.资产租赁合同的终止日期应为2018年7月5日，根据《资产租赁合同》第四条第13款的规定：若合同期内遭遇政府规划，则合同自然终止。政府“散乱污”整治通知明确将不符合产业政策或区域产业规划布局的企业纳入整治范围，符合合同自然终止的条件。2018年7月5日，物惠公司明确表明要终止合同，终止条件完全成就。2.其缴纳下半年的租金仅是为了避免承担违约责任，其公司在2018年12月31日前就对可搬迁的移动资产进行清理，故交纳租金的行为不存在将合同履行到底的意思表示。而且物惠公司同意租金多退少补，加之合同已于2018年7月5日解除，至2018年12月31日使用涉案租赁标的产生的费用是占有使用费而非租金，其缴纳的24万元所谓“租金”物惠公司应当返还。3.2018年6月份洛社镇政府承诺给予经济补偿，但在评估后发现租赁合同到期时间都是2018年底，洛社镇政府试图拖延到合同期限届满以逃脱补偿义务，这导致次承租人不愿搬迁。而一审法院将次承租人未能搬迁的原因归责于其明显违背事实。4.其已于2018年7月5日开始撤离，相继处理可移动资产，不应支付占有使用费。《资产租赁合同》第四条第6款也明确约定租赁到期终止物惠公司可处置未搬离的设备。若次承租人仍未完全搬离租赁场地，次承租人就是租赁场地的实际使用人，因此物惠公司不应当向其主张占有使用费。2018年12月31日以后使用涉案标的应由实际使用人即次承租人支付占有使用费。5.实际使用中物惠公司存在过错，即物惠公司以及政府拖延搬迁损失的洽谈工作、物惠公司有权强制腾空但怠于履行权利、物惠公司承诺补偿但未履行相应义务，导致迁让工作直至2018年3月21日才完全清空，物惠公司应承担部分损失。6.涉案租赁标的原本是一块场地，上面的设施均是其和次承租人搭建，且经过了物惠公司的同意，其与次承租人为长期经营投入了1000余万元，因此物惠公司应依据合同第四条第13款解除合同，对其合理补偿，补偿方法根据投资扣除折旧后的剩余价值即2846502.58元确定。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条是关于租赁物返还的规定，鉴于其已经对租赁物进行了搬迁，不存在返还租赁物的问题；第二百三十六条关于续租的规定，一审法院在认定合同终止的时间是2018年12月31日后，却又机械地援引适用第二百三十六条的规定，推定双方租赁合同继续有效，从而作为支付占有使用费的依据，法律适用出现明显重大错误。三、一审法院遗漏诉讼主体。洛社镇政府补贴不到位，导致次承租人没有撤离，本案诉讼是洛社镇政府的行为所致，一审中其申请追加洛社镇政府为本案第三人，但是一审法院在庭审过程中口头驳回了该申请。由于本案的诉讼与洛社镇政府有关，故洛社镇政府应当为本案的诉讼主体。物惠公司二审答辩：1.本案租赁合同已实际履行完毕，2018年12月31日合同就已经到期。国信公司一直未按照合同约定迁让，至今未将租赁物归还给其导致本案诉讼。其要求国信公司迁让并归还租赁物，同时支付2019年1月1日开始的实际占有使用费合情合理合法。国信公司的抗辩及反诉毫无理由不能成立。洛社镇政府根据中央和环保法的要求进行环境整治，政府虽然在2018年6月发出整治通知，但是由于双方合同到12月底就履行完毕，政府通知到年底时间比较短，加之国信公司坚持继续履行合同，所以其并未要求国信公司立即搬迁。2.其不是司法机关，没有强制搬迁的权利，订立相关搬迁条款的用意是在租赁合同到期后，承租人仍将一部分东西留置在租赁物内，承租人不在的话出租人可以处置遗留物品，但是事实上国信公司仍在租赁场所经营，其无法处置经营用品，只能通过诉讼解决纠纷。而且法律没有赋予出租人强制搬迁的权利，强制搬迁国信公司的物品将使其承担法律风险。3.其确实在2018年7月份向国信公司发送了一份函件，该函是希望国信公司响应政府整治的要求，并没有强制要求搬迁，如果国信公司响应了政府要求在合同履行期间搬迁，其愿意退还部分租金。但是国信公司事实上没有响应政府要求，而是要求将合同履行至12月31日，就不满足返还租金的条件，其也无需返还租金。4.根据租赁合同约定，只有在合同没有到期并发生租赁场地被征用需要提前终止的情况下，才会发生对承租人相关投入进行补偿的问题，但本案并没有发生该约定情形。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。丰浩货场二审辩称，同意物惠公司的答辩意见。物惠公司向一审法院提出诉讼请求：1.国信公司立即腾空租赁物并迁让，将租赁资产完好归还给物惠公司；2.国信公司按实际占用日期支付使用费（按原合同约定的标准每月4万元计算，到2019年2月为8万元）。事实和理由：其公司与国信公司、丰浩货场签订了“资产租赁合同”，约定国信公司租赁位于石塘湾的潘丰煤栈场地房屋和相关设施，租赁期限到2018年12月31日止。到期后国信公司未能腾空迁让，且国信公司系政府“散乱污”专项整治对象，应尽快搬离。因国信公司是丰浩货场介绍引进的，且丰浩货场系合同主体，故丰浩货场有协助搬离的义务。国信公司一审辩称并提出反诉请求：双方之间的租赁关系并非2018年12月31日终止，而是因政府“散乱污”整治拆迁，自2018年6月25日即终止；2018年7月5日，国信公司收到物惠公司“函告”后，已经按规定搬迁，不存在继续占用出租场地，无需支付占用费；物惠公司应当按照合同约定，对国信公司的投入进行补偿。综上，物惠公司的诉请无事实和法律依据，应当驳回。由于上述原因，物惠公司应退还国信公司多支付的半年租金，并应根据合同约定赔偿国信公司基建和设备折旧损失，因此，反诉要求物惠公司退还租金24万元；赔偿场地设备及设施损失2846502.58元。针对国信公司的反诉，物惠公司一审辩称：国信公司的反诉请求不符合合同约定，也没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回。第三人丰浩货场一审述称：物惠公司与国信公司之间的租赁合同纠纷与丰浩货场没多少关系，丰浩货场不应列为本案当事人，最多只能作为本案的证人出现。一审认定事实如下：2016年12月28日，物惠公司（甲方）、国信公司（乙方）、丰浩货场（丙方）签订《资产租赁合同》，写明甲方是无锡市惠山区洛社镇石塘湾梅泾潘丰煤栈的实际所有人，乙方为现潘丰煤栈实际租赁经营人，丙方为甲方下属转制企业、部分资产持有人；约定甲方将潘丰煤栈出租给乙方使用，土地面积约33806.17平方米，房屋建筑面积2701.61平方米；甲、丙方同意由乙方自2017年1月1日起接收该场地的租赁，乙方将继续将租赁场地改造成装卸、堆放钢材的仓储场地，改造过程中所需投资均由乙方承担，改造工作均由乙方承担，概与甲方、丙方无关；如乙方建造新的办公、经营用房，其中693平方米的建筑面积的所有权归甲方所有，作为乙方拆除甲方房屋（原潘丰煤栈办公、生活区的平房，面积共计775.8平方米）的补偿。租赁期限为两年，即自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期满，乙方将租赁标的交还给甲方；2017年度租金为48万元，租金应先付后用，每年租金分二次支付，即每年一月份支付50%，每年六月份支付50%，由乙方在每月前15日内以现款方式一次性付给甲方，甲方应提供正规发票，2018年度的租金根据市场形势在2017年11月另行商定，若就租金问题协商后不能取得一致意见，本合同租期至2017年12月31日终止；乙方应当每年向丙方支付固定设备使用及劳务费共计12万元，支付方式同租金支付方式，丙方应提供正规发票。乙方不得擅自将该租赁房屋、场所及资产全部或一部分转租或转让给第三者使用，未经甲方书面同意不得改变该租赁场所的用途；乙方对该租赁房屋、场所进行装修或变动原设备时，均应事先征得甲方书面同意，费用则由乙方自负，本合同终止时，乙方应将该租赁房屋、场所内属于乙方所有并可移动、搬迁的物品搬出，但租赁房屋及场所内不宜移动、拆除的附着物，包括内装修、电器线路、管道等则留归甲方所有。有下列情形之一的，甲方可提前解除租赁合同：（1）乙方未按期支付租金；（2）乙方未履行本租赁合同规定的任何其他义务；（3）甲方整体出售转让资产时。若合同期内遭遇政府规划、征用及拆迁或甲方将该出租场所资产整体转让时，则本合同自然终止，乙、丙方应予积极配合，在同等条件下，乙方有优先购买权，但甲方应对乙方的投资进行合理补偿，补偿方法为乙方的投资扣除折旧后的剩余价值（以双方共同委托的评估机构的评估为准）（合同第四条第13款）。合同还详细约定了其他一些权利义务。后双方按合同约定履行。2018年2月2日，国信公司向物惠公司交纳2018年上半年租金24万元。2018年4月27日，无锡市惠山区人民政府办公室，发布“惠山区散乱污企业专项整治工作方案”，将五类企业定性为“散乱污”企业进行整治。2018年6月18日，洛社镇“散乱污”企业专项整治工作领导小组发出“公告”、“告知书”，对辖区内“散乱污”企业进行整治。2018年7月4日，洛社镇人民政府向惠山区经济和信息化局及物惠公司发出“关于进一步推进洛社镇高桥地区散乱污企业专项整治的函”，称位于物惠公司高桥地块上的9家企业，由于行政审批手续不全、污染防治设施建设不到位、私自建设违章建筑等问题，被列入洛社镇“散乱污”专项整治企业名单，拟取缔该批企业；并称9家企业均已签订搬迁承诺书，要求该局及物惠公司协助做好以下工作：1、协助洛社镇对该9家企业进行劝退；2、协商解决9家企业多缴租金退租事宜。2018年7月5日，物惠公司向国信公司发出“函告”，称国信公司被列入洛社镇“散乱污”专项整治企业名单并已签订搬迁承诺书，函告国信公司切实按照承诺书履行（若有转租情形，次承租户应同时搬迁）；若国信公司在承诺期内履行完毕，经洛社镇政府和物惠公司验收后，则租赁合同关系就此终结，国信公司可至物惠公司办理租金的多退少补事宜。2018年7月10日，国信公司向物惠公司交纳了2018年下半年的租金24万元。后国信公司及其次承租人均未彻底搬迁。物惠公司于2019年3月11日诉至法院。一审中，国信公司提交其管理人员张广英与物惠公司法定代表人***自2018年7月5日至2019年1月2日的微信聊天记录，证明国信公司在收到散乱污整治通知后积极配合清除可移动资产，且一直与物惠公司商议补偿事宜。其中张广英发出的内容有：国信公司未收到签订承诺书的通知也未签订过承诺书，国信公司会支付租金将合同履行结束；政府整治是经营上的违法，与租赁合同无关；国信公司支付了下半年租金；因国信公司在场地内有很多资产及转租户，要求物惠公司发书面租赁合同到期不续签通知；询问顾有无收到政府拆迁或整治的文件；听说政府已和物惠公司谈拆迁了，询问国信公司及次承租人的损失如何处理；设备等能移动的都搬走了，租期已到期，次承租人都在等赔偿不肯走，询问物惠公司将如何处理等。***回答的内容有：洛社镇散乱污专项整治工作；收到下半年租金；对于国信公司索要不续签通知表示知道了；政府没有说拆迁，只是初步接触了解情况；对于国信公司说次承租人等赔偿不肯走如何处理的问题，表示会去咨询一下。物惠公司质证认为：1、聊天记录没有反映双方在洽谈补偿事宜，***明确涉案地块并未拆迁，国信公司的张总自己也认为政府整治是经营上的，与租赁合同没有关系；2、张总也多次强调要将合同履行完毕，聊天记录反而证明了国信公司把租赁合同履行到了12月31日，该租赁合同已履行完毕；3、聊天记录证明了国信公司非常清楚，政府整治与双方的租赁合同关系是两码事；4、聊天记录证明了国信公司在其经营期间招进了几家次承租人，且次承租人在2018年12月31日之后仍在继续生产经营。国信公司反诉要求物惠公司退还租金24万元，其理由是2018年7月5日接物惠公司的函后，认为是政府规划，故国信公司已搬迁了可移动设备，停止经营，合同自该日起已实际终止，故物惠公司应退还下半年租金24万元。物惠公司认为，2018年7月5日租赁合同并未终止，国信公司自己在微信聊天记录中也明确要将合同履行到结束，实际也确实履行到结束，且其在2018年12月18日向其次承租人发函称租赁合同2018年12月31日到期后不再续签（一审中，国信公司举证了该函）也可证明这上点，故不同意退还租金。国信公司反诉要求物惠公司赔偿场地设备及设施损失2846502.58元，其提交无锡市惠山区人民法院（2016）苏0206民初3928号民事判决及无锡市中级人民法院（2017）苏02民终2542号民事判决，证明该判决中认定国信公司在涉案承租场地上基建投资4573540.61元，设备投资5448134.64元；提交国信公司与物惠公司于2011年12月20日签订的“资产租赁合同”，该合同租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，证明国信公司自2011年8月起承租场地及设备投入使用，至2018年7月，共计7年，按10期折旧，上述投入资产目前余值3006502.58元；提交废旧设备转让协议及过磅统计表，证明国信公司将涉案场地上的废旧设备以16万元的价格转让给别人，故目前物惠公司应赔偿给国信公司的基建及设备折旧损失2846502.58元。物惠公司质证认为：两份判决书与本案无关，其中提到的场地投入资金不认可；2011年租赁合同真实性无异议，但与本案无关，且早已履行完毕；对旧设备转让协议及过磅统计表真实性、关联性均不认可。国信公司要求物惠公司赔偿这部分损失的理由为，政府在文件中谈到对此进行重新规划，对该地块的经营进行整治，说明政府对该地块有了重新规划，符合租赁合同第四条第13款约定的遇政府规划，物惠公司应对国信公司的投资进行合理补偿的情形。物惠公司认为，国信公司接到政府整治散乱污的通知，是因为其自己经营不符合环保要求导致的，与双方之间的租赁合同关系无关联性，合同中也有国信公司应当合法经营的约定和要求，并非是政府规划引起，故不同意赔偿国信公司提出的这些损失。以上事实，有资产租赁合同、照片视频、付款凭证、通知、公告、告知书、函告、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：双方所签订的资产租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。本案的第一个争议焦点是，租赁合同是履行到2018年12月31日结束，还是在2018年7月5日就终止了。虽然2018年7月5日物惠公司根据洛社镇政府的函向国信公司发出函告，通知其如按镇政府要求搬迁，可退租金，但国信公司并未在短时间内搬迁，虽也搬走了一些资产，但直到现在仍占用租赁场地未归还，特别是次承租人也未搬迁；且国信公司在2018年7月10日缴纳了下半年租金24万元，并在其举证的微信聊天记录中一再强调要将合同履行到结束。综上，应认定双方合同履行到2018年12月31日结束。因此，国信公司反诉要求物惠公司退还2018年下半年租金24万元，无正当理由，不予支持。2018年12月31日合同到期履行结束后，国信公司直到现在仍占用租赁的场所未搬出，物惠公司要求其腾清租赁物并迁出，将租赁资产完好交还物惠公司，且按原租赁合同约定的标准支付占用期间的使用费，理由正当，应予支持。本案的第二个争议焦点是本次政府“散乱污”整治，是否属于租赁合同约定的“若合同期内遭遇政府规划、征用及拆迁”的情形。国信公司称未搬离的原因是与政府或物惠公司未达成补偿协议，且其认为本次“散乱污”整治是政府重新规划，根据合同第四条第13款约定，物惠公司应当补偿。物惠公司认为，国信公司被政府作为“散乱污”企业整治，要求搬迁，是因国信公司经营不规范造成的，并非政府重新规划、征用或拆迁行为，故物惠公司无补偿义务。政府函中明确写明，高桥地块9家企业被作为“散乱污”整治的原因，是被整治企业存在“行政审批手续不全、污染防治设施建设不到位、私自建设违章建筑”等问题，这明显是因为被整治企业经营不规范造成的，政府下发的“散乱污”整治文件中并无对该地块进行“政府规划、征用及拆迁”的内容，因此，并不符合双方租赁合同中的约定补偿情形，故物惠公司无义务进行补偿。因此，国信公司反诉要求物惠公司赔偿设备及设施损失2846502.58元，无正当理由，不予支持。据此，一审法院经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条规定，作出判决：一、国信公司于判决生效之日起十五日内搬出租赁场所，将租赁物归还给物惠公司，并支付占用期间的使用费（自2019年1月1日起至实际搬出之日止，按每年48万元的标准计算）。二、驳回国信公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费7300元，由国信公司负担；一审反诉案件受理费减半收取15746元，由国信公司负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审补充查明以下事实：《资产租赁合同》还载明：“四、其他事项……9、租赁期满或本租赁合同解除、终止，乙方应当及时搬迁并归还租赁物；若在租赁期满或本合同终止后15天内乙方仍未腾清迁让，则甲方有权处分乙方一楼物品和租赁房屋、场所、设备等。”以上事实，有《资产租赁合同》在卷佐证。本院认为：首先，本案中物惠公司应政府“散乱污”整治行动的要求，于2018年7月5日向国信公司发出函告，函件明确告知国信公司已被列入洛社镇“散乱污”专项整治企业名单，并表明如国信公司完成搬迁，验收后其公司同意租赁合同关系就此终结，在此情况下国信公司才可以办理租金多退少补事宜。但国信公司此时并未按照该函件的要求搬迁，在微信中国信公司管理人员还明确其公司会支付租金将合同履行结束。国信公司向物惠公司支付了下半年24万元的租金，物惠公司对该租金予以接收且并未强制要求国信公司返还租赁标的物。国信公司主张双方的租赁关系在2018年7月5日终止，但国信公司未能及时返还租赁标的物，直至在2018年12月18日才向其次承租人发函，国信公司的该主张与其行为相矛盾。鉴于双方未能协商终止合同，而国信公司仍实际使用租赁标的物至2018年12月31日合同履行期限届满。因此，双方合同并非在2018年7月5日终止，国信公司基于2018年7月5日函告要求物惠公司返还租金也就没有了事实依据，更不属于合同约定的“若合同期内遭遇政府规划、征用及拆迁”自然终止情形，物惠公司无需补偿。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，双方的租赁合同期满，基于现实情况双方也无法继续达成新的租赁合同，故国信公司应将租赁资产依据双方的约定交还给物惠公司。虽然国信公司一审中提供了与案外人之间的合同以证明已实际搬迁，但从2019年1月2日国信公司管理人员张广英发出的微信聊天记录“租户都在等赔偿不肯走”来看，国信公司没有完成返还租赁物的义务。且直至本案二审，国信公司仍未能充分举证其公司已经将场地及资产返还给物惠公司，国信公司应当支付占有使用费。即便实际占有使用租赁物的是次承租人，鉴于次承租人的占有使用来源于国信公司的转租行为，相对于物惠公司而言，仍是处于国信公司占有使用状态。因此，物惠公司向国信公司主张占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于物惠公司是否怠于履行强制搬迁义务。虽然双方约定物惠公司有权处分遗留物品，但在次承租人尚未搬迁的情况下，物惠公司采取强制搬迁措施将侵犯其他主体的财产权益。物惠公司已提起本案诉讼要求法院强制国信公司履行相关义务，故国信公司称物惠公司怠于履行义务无事实及法律依据，本院不予支持。最后，国信公司认为应追加洛社镇政府为本案当事人。但本案系基于租赁合同所产生的纠纷，政府并非本案合同的相对人。从现有证据无法证明物惠公司曾同意待政府补偿到位后国信公司才需返还租赁物，更无证据证明政府曾承诺过补偿。故洛社镇政府非本案当事人，一审法院审理程序并不违反法律规定。另外，关于一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”是否正确的问题。虽然该条文规定的是不定期租赁合同，但一审法院援引该条文并非是认定在2019年1月1日起双方形成了不定期租赁合同。由于物惠公司主张合同期限届满后国信公司仍占有使用房屋应当承担一定损失，而一审法院遵循的逻辑是原租赁合同约定的租金标准与物惠公司的损失相当，且合同约定的租金标准明确，有利于占有使用费标准的判断掌握。一审法院适用该条文并无明显错误，本案原审判决结果也正确，故国信公司关于一审法院适用法律错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，国信公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23046元，由上诉人国信公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年三月九日法官助理 周喆菁书 记 员 陆焱琳