贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终401号 上诉人（原审被告）毕节市鑫城房地产开发有限公司。住毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。组织机构代码58412134-X。 法定代表人谢双喜，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）翟进，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托代理人邓维义，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224199810687252。 被上诉人（原审原告）廖慧勤，女，汉族，1986年9月28日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人廖慧勤商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初2127号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告廖慧勤诉称：2013年6月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村××“××市商品综合××市场”××单元××号商品房，总价款为431609元。合同签订后，原告依约向被告交付了131609元，并通过银行按揭贷款300000元，如数付清了购房款。根据合同约定，被告应于2013年10月31日前向原告交付房屋，但被告至今未将房屋交付原告，被告的行为已构成违约，且严重损害原告的合法权益，要求按《商品房买卖合同》第十三条“出卖人不能按时交房视为出卖人违约，出卖人按每天200元向买受人支付违约金，直到交房为止，合同继续履行”的约定，被告每天按200元向原告支付违约金，自2013年11月1日起至交房之日止。请求判决：一、被告继续履行合同约定的交房义务；二、被告向原告支付逾期交房违约金120000元；三、本案诉讼费用由被告承担。 原审被告鑫城房开公司辩称：一、被告在2013年10月28日、10月31日、11月7日在毕节日报上刊载了交房公告，要求买受人前来办理交房手续，但原告未按合同约定履行接房的合同附随义务，被告不承担违约责任;二、双方《商品房买卖合同》第十三条（四）项2款约定，本合同签订后在该房屋接收前买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用，并在接收该商品房的同时向出买人出示相应缴款凭证；《商品房买卖合同》补充协议第二条2款规定，买受人未付清缴纳办理产权所需相关费用及资料的，出买人有权拒绝将本合同项下的房屋交付给买受人。由于原告未履行缴付专项维修资金、契税、物业服务费用的先合同义务，被告有权按合同约定拒绝交房，并不承担逾期交房的违约责任;三、即便认定被告违约，原告主张的违约金过高，要求法院予以适当减少。被告认为原告的起诉无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明:2013年6月11日，原告廖慧勤作为买受人，被告毕节鑫城房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“毕节市商品综合批发大市场”A15栋5单元5、6层501号住宅，每平方米单价为2918.24元，总价431609元，签订合同时原告支付了购房款131609元，2013年10月15日通过毕节市农村信用合作社联社办理银行按揭贷款支付被告购房款300000元。双方《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：出卖人不能按时交房则视为出卖人违约，出卖人按每天200元向买受人支付违约金，直至交房为止，合同继续履行。第十四条约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人通过电话、短信、毕节日报上登报方式通知买受人房屋交付事宜，交房之日起15日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。（四）本合同签订后，在该房屋接收前买受人自行向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。(1)专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用。同时，该《商品房买卖合同》补充协议第二条关于交接手续第2款约定：买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付的补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳相关管理费用及滞纳金（如有）。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下的房屋交付给买受人。同时，因此造成的逾期交付责任由买受人承担。补充协议第六条约定：双方的联络方式以合同所载的电话、传真、通信地址为准、双方对各自提供的资料的真实性负责、一方联络方式如有变更，应在变更后一周内以书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。原告在签订合同时所留联系电话为158××××9754。合同签订后，毕节市七星关区房产事业局对该《商品房买卖合同》及补充协议办理了备案登记。2013年10月28日、10月31日、11月7日毕节鑫城房开公司在《毕节日报》三次刊载交房公告，告知购买住房的业主办理交房手续，内容为：“尊敬的住宅业主：我公司开发的毕节市商品综合批发大市场住房部分将于2013年10月31日开始正式办理交房手续。敬请购买住房的业主携带《商品房买卖合同》（含票据）和本人身份证原件、应交税费以及公共维修基金等费用（按规定只收现金），前往我公司售楼中心办理交房入驻手续。若您本人不能亲临现场办理交接手续，可以委托他人代理，委托人除带齐上述资料外，还必须出具本人亲笔签署并捺手印的《委托授权书》及受托人身份证明（原件）。若房屋为多人共有，请全体共有业主同时到场，不能到场的共有业主，须出具本人亲笔签署并捺手印的《委托授权书》及受托人身份证明（原件），并参照前述内容携带相关资料。特此通知交房工作时间：09：00～18：00交房地点：毕节市商品综合批发大市场售楼中心物业办公室交房咨询电话：0857-824×××6毕节市鑫城房地产开发有限公司二零一三年十月二十八日”。2013年10月28日、11月14日毕节鑫城房开公司通过移动短信群发平台向各位业主发送短信，内容为：“毕节市商品综合批发大市场住房10月31日开始交房了。请各位业主前往我公司售楼中心办理交房手续，详情见28日毕节日报。交房电话：824×××6。”2013年11月28日，毕节市商品综合批发大市场一期15栋通过验收，结论为“评定合格”。此后，毕节鑫城房开公司陆续将业主所购物业交付，同栋5单元301业主胡虎于2014年1月10日办理交接手续，同栋5单元502业主周国军于2014年1月11日办理交接手续，同栋5单元402业主黎维荣于2014年1月21日办理交接手续。2014年10月30日，被告工作人员与原告所留手机号158××××9754通话2分11秒，2015年4月28日13时14分与原告所留手机号158××××9754通话未接通，同日14时8分通话3分4秒，2015年5月1日9时13分通话未接通，同日12时46、47分通话29秒。原告接到被告交房通知后，到涉案房进行房屋交接，由于被告未向原告提供房屋相关手续，房屋没有通水，原告认为涉案房屋不符交房条件，不同意接收房屋。2015年6月23日，原告诉至法院。2015年10月10日贵州皓天价格评估有限责任公司出具（2015）皓评字413号租金价格评估报告，评估结论为“毕节商品综合批发大市场”A15栋5单元501号商品房从2013年11月1日至2014年10月30日期间的租金评估价格为￥15132元。从原告提供的《物业单位交接验收表》及案外人胡虎、黎维荣《物业单位交接验收表》体现，被告直接以违约金抵扣原告应交纳的维修基金、契税等费用。 原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均属双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定交房日期为2013年10月31日，被告在2013年10月28日即通过毕节日报、手机短信等方式告知购房业主办理交房手续，虽该毕节日报上刊载的通知是针对不特定购买人的统一通知，但发送给包括被告在内的手机短信系到达被告所留电158××××97544，是针对合同当事人的通知，加之2014年10月30日被告工作人员与原告所留电158××××97544通话，在原告已经履行交清全部房款的情况下，结合同栋业主接房的事实与日常生活经验法则可推断被告与原告电话洽谈的内容与交接房屋有关，故应认定原告已经知晓可以接房的事实，被告履行了交房通知义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”按双方《商品房买卖合同》的约定，交房是被告的合同义务，接受交房是原告的法定附随义务。被告未向原告提供房屋相关手续，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告履行交房义务，符合法律规定，应当支持。由于双方约定的违约金数额过高，根据相关法律规定，应当予以调低。根据评估报告的结论为“毕节商品综合批发大市场”A15栋5单元501号商品房从2013年11月1日至2014年10月30日期间的租金评估价格为￥15132元，即涉案房屋年租金为15132元，每天为41.5元（15132元除以365天）。违约金以评估租金数额为依据，从被告通知原告交房之日起计算较为妥当。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将“毕节市商品综合批发大市场”A15幢5单元501号商品房交付原告廖慧勤。二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内一次性支付原告廖慧勤违约金（违约金以每天41.50元为基数，从2013年11月1日计算至实际履行交房之日止）。三、驳回原告廖慧勤的其他诉讼请求。案件受理费9316元，评估费3000元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 宣判后，鑫城房开公司不服，向本院提起上诉称：涉案房屋已经竣工验收合格，已具备商品房交付条件，《住宅质量证明书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、测绘文件等并非房屋交付的法定前提条件，被上诉人以上诉人未提供上述文件为由主张涉案房屋不符合交付条件，于法无据，原审据此认定上诉人违约错误；上诉人已按照合同约定将涉案房屋水管设施等安装完整，导致涉案房屋无法通水的原因是自来水公司供水水压不够，责任在自来水公司而非上诉人，被上诉人以房屋用水不通为由拒绝接收房屋的主张不能成立，故上诉人并未违约，不应承担违约责任，原审判决上诉人承担违约责任无事实和法律依据。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。 被上诉人廖慧勤未作答辩。 二审经审理查明，二审认定证据及事实与原审无异。 本院认为，上诉人对交房时未向被上诉人提供《住宅质量证明书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等文件以及供水不正常的事实不持异议。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项明确约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条第（一）项规定：1、供水：交付时达到使用条件；……第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。上述约定系上诉人与被上诉人之间的真实意思表示，且未违反相关法律、法规规定，双方应依照约定全面履行合同义务。因上诉人交房时未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，且供水未达到使用条件。根据双方上述约定，上诉人已构成违约，被上诉人依约有权拒绝接收房屋，且应由上诉人承担逾期交房责任。上诉人虽主张无法通水系因自来水公司水压不够，但未举证证明，且即使上诉人能举证证明供水未达到使用条件非自身原因，上诉人交房时未提交住宅质量证明书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的行为也已构成违约，原审判决上诉人承担违约责任并无不当。上诉人主张《住宅质量证明书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、测绘文件等非房屋交付的法定前提条件，被上诉人以上诉人未提供上诉文件为由主张涉案房屋不符合交付条件，于法无据，原审据此认定上诉人违约错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9316元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年五月二日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进