云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终111号上诉人（原审被告）：吴先武，男，1971年12月28日生，汉族，湖南省岳阳市人，户籍所在地：湖南省岳阳市君山区，经常居住地：临沧市临翔区。委托诉讼代理人：涂永生，云南九正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：***，云南九正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：临沧星耀房地产投资开发有限公司。住所地：临沧市临翔区旗山路516号。法定代表人：韩东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王韪杰,云南天外天(临沧)律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：栾建荣，临沧星耀房地产投资开发有限公司经理。代理权限：特别授权代理。上诉人吴先武因与被上诉人临沧星耀房地产投资开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人吴先武及其委托诉讼代理人***、涂永生，被上诉人临沧星耀房地产投资开发有限公司(以下简称星耀房地产公司)的委托诉讼代理人王韪杰、栾建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴先武上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求二审依法将本案发回重审或改判；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序违法。一审适用简易程序审理案件，审理期限超过3个月，未依法转为普通程序审理，程序错误。本案于2018年10月11日立案后，适用简易程序进行审理，2018年11月15日一审法院审查认为本案需要以（2018）云0902民初2127号案件的审理结果为依据，故中止了本案的审理。临翔区人民法院（2018）云0902民初2127号案件于2018年12月7日调解结案，本案中止事由于2018年12月7日消失，本案应当及时恢复审理，但一审判决却于2019年12月3日才作出，除去中止事由存在的时间，本案一审审理时间整整13个月，该审理期限远远超过了适用简易程序3个月的审理时限。且依据《中华人民共和国民事诉讼法》第157条规定，基层人民法院及其派出法庭审理事实清楚、权利义务明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序审理，但本案案情较为复杂，双方争议较大，一审适用简易程序审理显属不当。2、一审判决显失公平。临国用第0472号、0470号、0411号三宗土地使用权不能过户的原因不是上诉人造成，而是被上诉人的原因造成。双方于2011年7月6日签订《土地使用权有偿转让补充协议》时是其法定代表人张跃忠，后张跃忠下落不明、被上诉人法定代表人频繁更换，上诉人无法联系到张跃忠及被上诉人，才导致土地使用权不能过户。双方于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议》根据当时的市场价值约定价款是每亩90万元，之后由于被上诉人下落不明导致土地使用权至今未过户，过去九年的时间该三宗土地的市场价值增值幅度巨大，而一审仅确认《土地使用权有偿转让补充协议》的效力，却对该三宗土地的增值部分不予认定，判决上诉人过户土地而得不到应有的差价补偿，对上诉人显失公平。另，被上诉人涉诉案件较多，部分案件在法院执行阶段，欠缺履行支付土地剩余价款能力，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第68条规定，可行使不安抗辩权，有权要求被上诉人先支付剩余土地转让价款以及土地差价，再进行土地使用权变更登记。星耀房地产公司答辩称：1、一审法院适用程序合法。调解书涉及的土地抵押权并未在出具调解书时解决，被上诉人一审提交的第七组证据可以证明，抵押权人是在调解书之后才同意释放抵押权，故本案中止事由应当是抵押权人释放抵押权后才结束中止时间。2、签订合同主体是被上诉人星耀房地产公司，公司一直处于运营状态，公司法定代表人更换与否不影响合同履行。被上诉人一审已举证证明曾于2013年8月1日以邮政特快专递方式向上诉人发函要求履行合同，但上诉人未作回应，亦未按约履行合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。星耀房地产公司一审诉讼请求：1、要求履行其与被告吴先武于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》；2、要求被告吴先武协助将位于临沧市临翔区，土地证号分别为临国用(2009)第0411号、第0470号、第0472号三宗土地共计使用权面积5396.4平方米（8.09亩）的国有土地使用权人变更登记在原告名下；3、诉讼费及保全费由被告吴先武承担。一审认定的法律事实：星耀房地产公司于2009年3月19日注册设立。2011年7月6日，星耀房地产公司原法定代表人张跃忠与被告吴先武共同签订了一份《土地使用权有偿转让补充协议书》，约定吴先武将位于临沧市临翔区，权利证书分别为临国用（2009）第0411号、0470号、0472号所属三宗土地（土地使用权利人均登记为吴先武），共计使用权面积5396.4平方米及地上建筑物全部有偿转让给原告用于投资开发建设商品住宅楼。综合地价为每亩90万元，三宗土地共计价款728.1万元。星耀房地产公司（乙方）“须承担对此三宗土地相关出让金及费用由乙方负责承担。”违约责任约定为：“本协议签订后，甲、乙双方都不能悔约，如有悔约，悔约方应支付本协议转让总款30%的金额作为违约金。”协议有效期约定为：“本协议有效期从甲、乙双方签订本协议之日起至上述三宗土地使用权有偿变更到乙方名下时，全部土地转让金全额支付给甲方后本协议终止。”如发生争议，甲、乙双方任何一方均可向仲裁委员会申请仲裁。协议还对三宗土地转让款支付方式作了约定。原告于2011年7月1日、7月16日、9月7日分别给吴先武付款200000元、50000元、150000元。2013年4月1日，原告以临沧星耀建筑材料经营有限公司名义向吴先武汇款3000000元（出票人账户尾数7522），因收款人吴先武原持有的银行卡（卡号尾数0865）损坏于2013年1月11日停止使用，故该次汇款未果。2013年7月5日，原告再次以临沧星耀建筑材料经营有限公司名义向被告付款3200000元。同日，双方对此前的付款情况进行结算后，由被告吴先武向原告出具了一份收据，并在《收据》的“摘要”栏中注明：“预付土地款合计：肆佰贰拾万元整，（今天已付款为：叁佰贰拾万元整，加之前已付款为：壹佰万元整）”。后来至今，原告未再付款，被告也未将上述三宗房地产变更登记到原告名下。2017年4月27日，临沧市汇金商务有限公司（法定代表人吴先武）向中国农业银行股份有限公司临沧市分行借款6000000元，并将其持有的本案所涉临国用（2009）第0411号《国有土地使用证》（使用权面积3528.8平方米）设置抵押担保，并办理了抵押登记。2018年7月30日，吴先武向临沧市中级人民法院提起诉讼，要求确认吴先武与星耀房地产公司签订的仲裁协议（条款）无效。同年9月26日，临沧市中级人民法院作出（2018）云09民特2号《民事裁定书》，裁定确认吴先武与星耀房地产公司所签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》中关于仲裁的条款无效。因临沧市汇金商务有限公司未按合同约定偿还借款本金及利息，中国农业银行股份有限公司临沧市分行于2018年11月9日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《流动资金借款合同》并偿还所欠借款本金5700000元及截止2018年10月27日止的利息、罚息95713.02元。该案审理过程中，经本院主持调解，临沧市汇金商务有限公司自愿定于2019年1月31日前归还原告借款本金5700000元并承担自2017年4月27日起的借款利息及罚息，对借款抵押物即（2009）第0411号《国有土地使用证》使用权，在拍卖或变卖后，中国农业银行股份有限公司临沧市分行享有优先受偿权。后来，临沧市汇金商务有限公司拒不履行还款义务，中国农业银行股份有限公司临沧市分行向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年3月21日依法查封了（2009）第0411号《国有土地使用证》。2019年7月31日，云南博达屋业有限公司与中国农业银行股份有限公司临沧市分行达成《单户债权转让协议》，约定中国农业银行股份有限公司临沧市分行将上述对临沧市汇金商务有限公司所享有的债权（5700000元借款本金、利息及罚息）转让给云南博达屋业有限公司，并于2019年8月7日到公证机关办理了公证证明及通知了债务人、担保人。2019年8月30日，一审法院作出（2019）云0902执101号之一《民事裁定书》，裁定申请执行人由原中国农业银行股份有限公司临沧市分行变更为云南博达屋业有限公司。2019年11月7日，原告与云南博达屋业有限公司达成《关于临沧星耀房地产开发有限公司受让土地及云南博达屋业有限公司实现抵押权协议》,明确因云南博达屋业有限公司享有上述（2009）第0411号土地使用权的抵押权后，原告与吴先武于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》，因吴先武未按协议约定办理土地过户登记手续，为此双方达成如下协议：1.在抵押期间，同意原告与吴先武转让该抵押土地，但乙方应将剩余土地转让款优先支付给云南博达屋业有限公司，用于清偿（2019）云0902执101号案件部分债务，不足部分由该案件被执行人继续清偿；2.云南博达屋业有限公司保证同意吴先武转让抵押登记土地使用权给原告，且同意通过上述土地使用权转让方式实现抵押权，就该土地抵押权事宜不会向本院及本院执行局、临翔区不动产登记中心提出任何异议和诉求；3.云南博达屋业有限公司按上述方式实现抵押权后，云南博达屋业有限公司承诺不就原告取得抵押土地的使用权与原告发生纠纷，同时，云南博达屋业有限公司应依据与中国农业银行股份有限公司临沧市分行达成的《单户债权转让协议》及临沧市汇金商务有限公司及吴先武、石海燕（临沧市汇金商务有限公司职工）与中国农业银行股份有限公司临沧市分行签订的保证合同等有关生效法律文书的规定，请求人民法院继续执行被执行人财产，收回（2019）云0902执101号案件全部债权。2019年11月18日，云南博达屋业有限公司向本院作出《承诺保证函》，明确云南博达屋业有限公司为实现抵押权，同意就本案所涉（2009）第0411号所涉土地在抵押期间，原告与吴先武之间的土地使用权转让行为，该转让若有剩余土地转让款，优先用于清偿临沧市汇金商务有限公司、吴先武、石海燕部分债务。云南博达屋业有限公司保证不向本院及本院执行局、临翔区不动产登记中心提出任何异议和诉求。另查明，本案受理后，原告于2018年10月16日向一审法院提出财产保全申请，要求对本案所涉（2009）0411号、0470号、0472号土地使用权进行保全。并由原告交纳诉讼保全费5000元及财产保全担保费等。据此，一审法院于2018年10月17日作出（2018）云0902民初1994号《民事裁定书》，裁定对登记在吴先武名下，位于临沧市临翔区土地〔土地面积3528.8㎡，证号：临国用（2009）第0411号〕、临沧市临翔区太平街166号的土地〔土地面积109.3㎡、1758.3㎡，证号：临国用（2009）第0472号、临国用（2009）第0472号〕等三块土地予以查封，查封期限为三年。2018年10月17日,临翔区不动产登记中心回复本院,已按一审法院要求办理查封及轮候查封，即临国用（2009）第0470号、临国用（2009）第0472号二宗土地目前未设置他项权利。一审法院经审理认为，原、被告双方于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且上述（2018）云09民特2号《民事裁定书》中，仅确认《土地使用权有偿转让补充协议书》中关于仲裁的条款无效（约定的仲裁机构不明确导致仲裁条款无效），故该《土地使用权有偿转让补充协议书》除仲裁条款无效外，其余内容应认定为有效协议，双方当事人应当按照约定履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条、第五十三条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未告知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，临国用（2009）第0470号、临国用（2009）第0472号二宗土地使用权，现在仍然属被告吴先武所有，不存在履行不能情况。临国用（2009）第0411号土地使用权，于2017年4月27日由中国农业银行股份有限公司临沧市分行享有抵押权。2019年8月30日，一审法院已作出（2019）云0902执101号之一《民事裁定书》，裁定申请执行人由原中国农业银行股份有限公司临沧市分行变更为云南博达屋业有限公司。2019年11月7日，原告与云南博达屋业有限公司达成《关于临沧星耀房地产开发有限公司受让土地及云南博达屋业有限公司实现抵押权协议》,明确在抵押期间，同意原告与吴先武转让该抵押担保土地。综上，原告要求被告履行双方于2011年7月6日签订的《土地使用权有偿转让补充协议书》，将现登记在被告吴先武名下位于临沧市临翔区，土地证号分别为临国用(2009)第0411号、0470号、0472号三宗国有土地使用权（面积共计5396.4平方米）变更登记在原告名下的诉讼请求，有事实依据及法律依据，予以支持。变更登记过程中所需缴纳的有关税收及费用，根据《土地使用权有偿转让补充协议书》中“乙方须承担对此三宗土地相关出让金及费用由乙方承担”的约定，该部分费用应由原告承担。原告要求被告承担因诉讼保全而产生的有关费用的诉讼请求，因原告在本案中存在一定过错加之采取财产保全措施非本案必须经历的程序，故该部分诉讼请求不予支持。原告现在尚未支付完毕的308.1万元款项，因被告在本案中未提出反诉，且临国用（2009）第0411号土地使用权的抵押权人现已同意将土地使用权转让给原告，故被告吴先武可另行主张权利或由各方当事人具体协商解决。综上，原告星耀房地产公司的各项诉讼请求,符合有关法律规定，予以支持。被告吴先武要求驳回原告诉讼请求的意见，与有关法律规定相悖，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款及第三款、第五十三条第二款及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款规定，判决：“一、被告吴先武应于本判决生效后七日内，将位于临沧市临翔区，土地证号分别为临国用(2009)第0411号、第0470号、第0472号等三宗国有土地使用权（面积共计5396.4平方米），变更登记到原告临沧星耀房地产投资开发有限公司名下。办理变更登记过程中，原告临沧星耀房地产投资开发有限公司应当给予必要协助。办理变更登记所需缴纳的税收及费用，由原告临沧星耀房地产投资开发有限公司承担；二、驳回原告临沧星耀房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求。”在二审诉讼过程中，吴先武向本院提交如下证据：1、临翔区人民法院民事调解书复印件一份，用以证明中止事由于2018年12月7日消失。2、云县人民法院判决书复印件一份，用以证明星耀房地产公司及其法定代表人张跃忠下落不明。3、法定代表人变更、主要成员变更查询记录一份，用以证明星耀房地产公司频繁更换法定代表人。4、人民法院公告、失信信息查询记录一份，用以证明星耀房地产公司及张跃忠涉诉案件较多且被纳入失信人员名单。5、土地他项权利登记申请书、民事起诉书、民事调解书、合伙投资协议、分股协议复印件一份，用以证明吴先武以李成灿的名义向农村信用社贷款，贷款金额为300万元、利息为67万，按双方协议约定，该贷款本息应由星耀房地产公司承担。但贷款到期后，星耀房地产公司未承担应当承担的贷款本息，构成违约。经质证，星耀房地产公司对第1组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为一审法院适用程序合法，调解书涉及的土地抵押权并未在出具调解书时解决，到2019年11月7日抵押权人才同意释放抵押权，故本案中止事由应当是抵押权人释放抵押权后才结束中止时间。对第2、3、4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不予认可。对第5组证据的真实性不予认可，认为未提交原件，债务是吴先武的个人债务，与本案无关联。星耀房地产公司未提交新证据。本院认为，吴先武所举第1证据组客观真实，但不能证明本案中止事由消除时间，不予采信；第2、3、4组证据客观真实，但本案协议签订主体是星耀房地产公司，该公司法定代表人是否下落不明、更换与否并非合同履行不能的客观原因，不予采信；第5组证据系吴先武与案外人之间的法律关系，与本案无关联，不予采信。经二审审理查明，一审认定的法律事实属实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、星耀房地产公司履行付款义务是否符合约定，吴先武履行办理涉案土地使用权变更登记义务的条件是否成就；3、吴先武能否以行使不安抗辩权拒绝履行办理涉案土地使用权变更登记义务。针对上述争议焦点，本院作如下评析：一、关于一审程序是否违法的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十六条规定：“裁定中止诉讼的原因消除，恢复诉讼程序时，不必撤销原裁定，从人民法院通知或者准许当事人双方继续进行诉讼时起，中止诉讼的裁定即失去效力。”第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”本案一审法院于2018年10月11日立案，2018年11月15日裁定中止审理，2019年10月25日发布开庭公告，2019年10月30日对本案公开开庭审理，2019年12月3日作出一审判决，故根据上述法律规定，本案恢复诉讼的时间应为2019年10月25日，扣除2018年11月15日至2019年10月25日中止审理的期间后，一审法院对本案的审理期限未超过法定审限，不存在程序违法的情况。本案系建设用地使用权转让合同纠纷，双方当事人签订有书面合同，合同标的清楚明确，双方主要争议就是合同履行问题，故一审法院适用简易程序审理本案并无不当，不存在程序违法的情况。二、关于星耀房地产公司履行付款义务是否符合约定，吴先武履行办理涉案土地使用权变更登记义务的条件是否成就的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（六）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”本案中，吴先武与星耀房地产公司所签《土地使用权有偿转让补充协议书》除仲裁条款外，系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。根据双方所签协议约定，星耀房地产公司分三个阶段支付价款420万元后，由吴先武履行土地权属变更登记义务。但对于第二阶段以代为偿还300万元贷款方式承担的付款义务，双方仅约定了贷款金额及贷款机构，并无明确的贷款人、贷款期限、还贷方式等具体贷款信息的约定或附件资料，应认定双方对第二阶段星耀房地产公司给付价款的履行方式约定不明。截止2013年7月5日，星耀房地产公司已以其他方式向吴先武支付价款420万元，符合双方所签协议之目的，故吴先武履行土地权属变更登记义务的条件成就。三、关于吴先武能否以行使不安抗辩权拒绝履行办理涉案土地使用权变更登记义务的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，所涉《土地使用权有偿转让补充协议书》系张跃忠作为星耀房地产公司法定代表人代表公司与吴先武签订，合同签订主体是星耀房地产公司，并非张跃忠个人。张跃忠个人因债务发生诉讼，导致信用丧失，由其个人承担责任。星耀房地产公司系企业法人，有独立法人财产，享有法人财产权，以公司的全部财产对公司债务承担责任。二者不能混同。吴先武在二审中所举证据只能证明张跃忠因个人债务发生诉讼、信用丧失，不能证明星耀房地产公司具有上述法律规定的丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，故吴先武据此主张行使不安抗辩权，拒绝履行办理涉案土地使用权变更登记义务，无事实依据，不能成立。综上，上诉人吴先武的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴先武承担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  李世兰二〇二〇年三月十一日书记员  莫 莲