上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32984号原告：朱贺，男，1991年12月10日出生，汉族，住吉林省。委托诉讼代理人茆志军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人孙衡，上海市光大律师事务所律师。被告：钱滢，女，1987年8月14日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人陈崭，上海达隆律师事务所律师。原告朱贺与被告钱滢房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月17日向本院起诉。本院于同日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭。2017年3月13日，被告提起反诉；2017年5月31日，被告撤回反诉。本院于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告朱贺的委托诉讼代理人茆志军、孙衡，被告钱滢的委托代理人陈崭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱贺向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除双方签订的《店铺转让协议书》；2、被告返还原告租房押金24000元和预付租金22800元，共计46800元；3、被告返还原告装修及设施设备转让款50000元；4、被告向原告支付违约金24000元；5、被告向原告支付赔偿金10000元。事实及理由：2016年5月3日，原告朱贺与被告钱滢签订关于上海市徐汇区南丹东路XXX号－23房屋(以下简称系争房屋)的《店铺转让协议书》，被告将系争房屋出租给被告用于经营，租赁期限一年，自2016年5月3日起至2017年5月2日止，月租金为12000元，每三个月支付一次，押金为两个月租金即24000元。协议另约定被告将房屋内的装修和设施设备以50000元的价格转让给原告。同时被告负责向原告提供办理营业执照的相关证明并协助原告办理营业执照。协议签订后，原告按约履行了合同义务，包括向被告支付租金押金24000元、六个月房屋租金72000元、装修和设施设备转让款50000元。被告却一直未能向原告提供办理营业执照所需的房屋权属证明等文件，导致原告至今未能办理营业执照，无法进行经营，被告行为已经构成违约。2016年9月13日，原告收到案外人南京优兑商贸有限公司(以下简称优兑公司)发出的《通知》，《通知》载明的被通知人为王某某(系被告丈夫)，内容是优兑公司与王某某的房屋租赁合同于2016年9月15日到期且到期后不予以续租，并要求2016年9月15日搬离房屋并结清拖欠的房租6万元。原告才得知被告系在未经权利人同意的情况下将房屋转租给原告，且转租期限超过被告与权利人约定的租赁期限，被告的行为亦构成违约。故诉至法院。钱滢辩称，不同意原告诉请。双方租赁合同尚未解除，原告没有向被告返还钥匙，没有腾空，未办理交接，房屋为原告所占有。原告解除合同的理由是，案外人南京优兑商贸有限公司在系争房屋门口贴告示，是由于被告与案外人南京优兑商贸有限公司的争议导致的，事实上案外人南京优兑商贸有限公司从未向原告采取过强制措施，案外人南京优兑商贸有限公司发告示时间2016年9月13日，当天被告就与案外人南京优兑商贸有限公司解决了该问题，也确认原告可以继续使用房屋，原告未通过任何方式通知被告要解除房屋租赁事宜。被告是配合、协助原告办理证照的。经审理查明，系争房屋的产权人系案外人上海第一皮鞋厂。上海第一皮鞋厂将包括系争房屋在内的房屋租赁给南京优兑商贸有限公司，租赁期限至2024年7月31日止。2014年9月16日，案外人南京优兑商贸有限公司将系争房屋出租给被告；租赁期限至2017年4月27日止；后，案外人南京优兑商贸有限公司证明将租赁期限延长至2017年5月17日止。2016年5月3日，原告朱贺(乙方)与被告钱滢(甲方)签订关于系争房屋的《店铺转让协议书》，建筑面积为15平方米，出租给乙方作为经营果汁沙拉店使用；租赁期限一年，自2016年5月3日起至2017年5月2日止，月租金为12000元，每三个月支付一次，根据付租日，乙方应提前15天支付下期三个月租金；甲方交付门面时，乙方向甲方支付两个月租金即24000元押金，甲方才向乙方交付门面钥匙，门面钥匙一经交付，转让门面即告验收，交付完毕；房屋内的装修和设施设备(冷藏机、蛋糕机、制冰机、水池、柜台、储物柜)以50000元的价格转让给原告。乙方逾期未支付全额应付租金及水电物业费则视为违约，甲方有权单方面解除本合同；租赁期间，在甲方没有违反本合同的情况下乙方提前解除合同中途擅自退租的，乙方应向甲方支付2个月的租金作为赔偿，甲方可从房租押金中抵扣；甲乙双方同意，如违反本合同规定事宜的，一方可书面通知另一方解除合同，违约的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金；甲方负责向乙方提供办理营业执照的相关证明、协助乙方办理营业执照，但相关费用由乙方负责，如因甲方渊源(房屋合同、经营地、转让)使乙方无法办理执照，乙方有权解除合同，甲方退还剩余租期的租金及押金，并赔偿乙方经济损失10000元等条款。协议签订后，原告按约履行了合同义务，包括向被告支付租金押金24000元。六个月房屋租金72000元，装修和设施设备转让款50000元。另查明，2016年10月2日，原告发短信给被告，告知：关于房屋租赁的事，9月13日接到南京优兑公司的通知，方知房屋业主不知道你们转租的通知，而且你们和南京优兑公司的合同今年9月15日就到期了，优兑公司要求9月15日搬走，店已经关了。你们跟店主的纠纷我们也不想参与，这种情况下只能推给你了，希望你三天内跟我们办理交接手续，另外请你把5万元的费用、两个月的押金还有9月16日以后的房租也在交接当天退还我们。同日，被告回信：今日已经收到你们的通知，根据双方协议期间退租我们可不退来两个月的押金，你们可在11月2日前处置好店铺内物品，并保持门面完好还给我们钥匙。2017年5月19日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《房屋交接书》，双方确认对系争房屋进行交接，交接内容包括：1、乙方返还甲方该房屋钥匙；2、双方确认房屋内存放物品缺少蛋糕机一台，其它设施设备与甲方交付乙方时一致，乙方承诺蛋糕机于5月22日返还，甲方表示同意；3、双方无其它争议(关于房屋交接事宜)。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有《店铺转让协议书》、《银行交易明细表》、《通知》、短信记录、产权证、证明等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2015年10月2日，原告短信向被告提出“你们跟店主的纠纷我们也不想参与，这种情况下只能推给你了，希望你三天内跟我们办理交接手续，另外请你把5万元的费用、两个月的押金还有9月16日以后的房租也在交接当天退还我们。”原告的上述内容已经表明其向被告提出解除合同履行的意思表示，并要求被告三日内交接房屋及退还费用。当日，被告回信“根据双方协议期间退租我们可不退两个月的押金，你们可在11月2日前处置好店铺内物品，并保持门面完好还给我们钥匙。”此短信内容亦表明，被告同意解除双方的租赁合同履行，原、被告双方于2016年10月2日协议解除了合同的履行。且原、被告之间的租赁合同租赁期限于2017年5月2日届满，至庭审时，原、被告的房屋租赁合同已经因租赁期限的届满而终止履行。故被告要求继续履行合同，无事实及法律依据，本院无法采信。原告要求解除双方签订的《店铺转让协议书》履行，本院予以支持。合同约定被告负责向原告提供办理营业执照的相关证明、协助原告办理营业执照，并无保证原告办出营业执照义务，而且原告亦无证据证明其曾经向工商部门申请办理营业执照及通知被告准备相关办理营业执照的文件资料，故原告以被告未能办理营业执照致使其无法进行经营为由要求解除合同并要求被告支付违约金及赔偿1万元的诉请，本院不予以支持。根据相关法律规定，动产自交付之日起，所有权转移。合同约定，被告将房屋内的装修和设施设备(冷藏机、蛋糕机、制冰机、水池、柜台、储物柜)以50000元的价格转让给原告。原告向被告支付了5万元转让款，被告将上述设施设备交付给原告，设备设施的所有权即转移给原告。在庭审中，原告确认，虽然已经不营业，但将设备设施遗留在系争房屋内，直至2017年5月19日进行了房屋交接；鉴于被告仍占用系争房屋，故原告要求退还2016年5月13日起至2016年11月12日止的租金的诉请，本院亦不予以支持。鉴于合同已经终止履行，被告应该返还押金。被告辩称不予返还押金的合同依据是鉴于原告提前解除合同中途擅自退租的情形，故被告的辩称，本院不予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除朱贺与钱滢于2016年5月3日签订的《店铺转让协议书》；二、钱滢于本判决生效后十日内返还朱贺押金24000元；三、驳回朱贺其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2916元，由朱贺负担2381元，钱滢负担535元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  王雪华人民陪审员  杨保安二〇一七年五月三十一日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。