广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初12483号 原告：方明辑，男，1976年10月3日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：广西桂盛房地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀区双拥路36-1号绿城画卷A座22层A2306号房。 法定代表人：黄东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗昌烈，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁心霞，广西创想律师事务所实习律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年10月28日 开庭时间：2017年5月23日 当事人到庭情况： 原告：方明辑到庭 被告：广西桂盛房地产有限责任公司（以下简称桂盛公司）的委托诉讼代理人罗昌烈、梁心霞到庭 原告诉请要点 一、判令被告在本案判决生效之日起10日内向房屋登记机构为原告申请位于百花岭路10号百花苑小区5号楼504号房房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权登记证书交付给原告； 二、判令被告向原告支付逾期为原告申请房屋所有权登记需要承担的违约金1万元[违约金计算时间：应从2014年4月12日起计算至被告将房屋所有权证书交付给原告之日；违约金计算方法：按中国人民银行2014年贷款利率（6%/年）加收40%后折算违约金为总房款的日万分之2.3]； 三、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告桂盛公司辩称，一、被告现不能确定具体何时能向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付原告，但按照目前办理手续的进展来看，现正在办理现售证，办证事项正在推进中。二、被告应按已付购房款1%的标准向原告支付其逾期申请办理房屋登记的违约金3583.36。 事实认定 2010年3月25日，原告方明辑（买受人）与被告桂盛公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00111787），约定原告向被告购买位于百花岭路10号百花苑小区5号楼XXXX号房，总房款358336元。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：逾期时间超过15天，出卖人有权解除合同，按买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息一并退还给买受人。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五单位验收合格。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期超过15天后买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15日内，按买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息一并退给买受人。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”约定，3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。但如出卖人已于商品房交付使用后720日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需的资料，因产权登记机关原因未能办妥产权登记的，出卖人不承担责任。上述合同签订后，原告向被告付清了全部购房款358336元。2012年4月13日，被告在南国早报上公告交房通知，通知业主于2012年4月23日至5月22日期间办理收房手续。2012年4月23日，被告向原告交付涉案商品房，双方当事人对房屋的交付时间均无异议。 此后，原告以被告逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。在诉讼过程中，本院以合同第十七条第4款第（3）项为有效条款为由向原告进行释明，原告将其起诉状中第二项诉讼请求变更为要求被告按总房款的1%向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金 涉案房屋所在的百花苑小区5号楼于2010年1月25日取得了南房预字（2010）第016号《商品房预售许可证》，于2012年3月20日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。在诉讼过程中，被告自认其尚未取得商品房现售备案证明。 裁判理由 本院认为，原、被告之间的《南宁市商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 原告主张合同第十七条第4款第（3）项的约定的违约金过分低于原告的实际损失，有失公平，应为无效条款。但该条款是针对出卖人逾期办证应承担的违约责任进行约定，并未增设买受人的义务，且该条款并不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形。从双方在合同中对买受人逾期付款以及出卖人逾期交房、逾期办证约定的违约责任来看，双方当事人的权利义务基本对等，并没有显失公平。另外，原告未能举证证明因被告逾期完成办证义务而导致其有实际损失的存在，也未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。 根据合同第九条、第十七条的约定，被告应于2011年12月30日前向原告交付验收合格的商品房，涉案房屋所在的百花苑小区5号楼于2012年3月20日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，则被告应于2012年4月23日交付房屋后的720日内，即至2014年4月13日前，完成向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人的义务，但被告至今未能完成办证义务，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应当承担逾期办证的违约责任。在合同的第十七条第4款第（3）项已经对出卖人逾期办证的违约金进行明确约定的情况下，根据合同第十七条第3款、第4款的约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，被告应继续履行向房屋登记机构为原告申请位于百花岭路10号百花苑小区5号楼XXXX号房屋的房屋所有权登记的义务，并于房屋登记机构颁发以原告为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告，还应按总房款的1%向原告支付逾期办证的违约金3583.36元（计算方式：总房款358336元×1%=3583.36元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西桂盛房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内向房屋登记机构为原告方明辑申请位于南宁市青秀区百花岭路10号百花苑小区5号楼XXXX号房的房屋所有权登记，并于房屋登记机构颁发以原告方明辑为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告方明辑； 二、被告广西桂盛房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内向原告方明辑支付逾期办证违约金3583.36元； 三、驳回原告方明辑的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告广西桂盛房地产有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈大颖 人民陪审员  王 丹 人民陪审员  吴丹娜 二〇一七年五月二十三日 书 记 员  杨 璇 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。