广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初31871号原告：刘广平，女，汉族，1960年11月4日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴思泽、陈建良，均为广东佰仕杰律师事务所律师。被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。第三人：钱兴艳，女，汉族，1969年11月23日出生，住广州市海珠区。第三人：洪秀珍，女，汉族，1945年3月13日出生，住址同上。两第三人的共同委托代理人：刘京柱、范嘉欣，均为广东丹柱律师事务所律师。原告刘广平诉被告广东长城建设集团有限公司（以下简称“长城公司”）以及第三人钱兴艳、洪秀珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴思泽、陈建良；第三人钱兴艳；两第三人的共同委托诉讼代理人刘京柱、范嘉欣，到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑第B幢北梯第九层A号房（实际门牌为：广州市海珠区怡海路34号903房）的产权过户手续和不动产登记手续；2、被告按原告已付房款412209元为本金、参照人民银行逾期贷款利率的标准，计付从2018年8月22日起至协同原告办理上述手续之日的违约金，违约金以本金为限；3、被告为原告开具已支付全额房款的发票；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告曾签订《房地产订购书》，约定原告向被告订购涉案房屋。之后，双方又签订《房地产预售契约》，该契约已预售登记。后因被告的委托人在原告完全不知情的情况下就涉案房屋与两第三人私下签订《房地产订购书》而发生纠纷。现原告已支付全部房款，履行了全部合同义务，但被告拒不配合办理过户手续。被告未提交答辩意见及证据。第三人陈述：1、原告属于重复诉讼；2、原告主张已支付全部款项以及要求被告办理过户手续缺乏依据；3、两第三人与被告签订的《房地产订购书》合法有效，且已支付房款并实际占有使用涉案房屋逾21年，依法涉案房屋应归两第三人。经审理查明：1998年9月25日，张少霞作为长城公司的委托代理人与刘广平签订《房地产订购书》，约定刘广平向长城公司订购由长城公司兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市海珠区滨江东路海景苑第B幢（座）第九层A号的房地产，定价为531050元，等。1998年10月5日，刘广平（乙方、买方）与长城公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，订明：乙方向甲方预购广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑第B幢（座）北梯第九层A号，朝向东西向，建筑面积81.7平方米，成交总价格为531050元；甲方应于1999年5月16日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；等。该《房地产预售契约》于1998年10月8日经广州市房地产交易所预售登记。长城公司分别于1998年9月25日、1998年11月8日开具收据给刘广平，载明收到刘广平购买涉案房屋订金10000元和购房款402209.1元。张少霞还曾以长城公司（甲方、卖方）的委托代理人的名义与钱兴艳、洪秀珍（乙方、订购方）签订一份《房地产订购书》，订明：订购方向卖方订购由卖方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市海珠区滨江东路海景苑海华阁第B幢北梯第9层A号东西向81.7平方米的房地产；双方同意并确认，该房地产的定价为341506元，订购方向卖方支付10000元作为订购方履行本《房地产订购书》的定金；交楼日期：1999年5月16日；等。广东长城建筑总公司综合二处分别于1999年2月5日、2月8日；6月27日、7月6日开具收据给钱兴艳、洪秀珍，载明收到钱兴艳、洪秀珍购买涉案房屋订金10000元、房款168859元、房款145571.7元、房款尾款17075.3元。1999年4月12日，长城公司向刘广平发出《办理交楼手续通知书》。1999年4月14日，刘广平与广州谊居物业管理有限公司签订了《海景苑B幢商品房交付使用合同》、《海景苑管理公约》。1999年4月6日，刘广平与广东长城建设总公司综合二处签订《租赁合同》，订明刘广平将涉案房屋租给综合二处作周转房；每月租金为350元，第二年开始每年递增5%；租赁期限自1999年4月15日起至2009年4月14日止，共10年；综合二处在租赁期间可将房屋转租、分租、借住或与他人互换房使用；等。1999年6月29日，长城公司向洪秀珍发出《办理交楼手续通知书》，载明洪秀珍认购了“海景苑”B栋北梯9层A号房，请于99年7月1日到海景苑现场售楼部交纳尾期楼款17075.3元，同时向管理处缴纳有关管理费用。1999年7月6日，洪秀珍与广州谊居物业管理有限公司签订了《海景苑B幢商品房交付使用合同》、《海景苑B幢管理公约》。钱兴艳、洪秀珍、刘广平、长城公司之间曾进行了多次诉讼。其中，刘广平于2017年9月22日通过公证提存了《房地产预售契约》约定的118840.9元后，于2017年10月25日起诉长城公司办理涉案房屋过户手续、支付违约金、开具发票等。本院于2018年4月10日作出（2017）粤0105民初9728号民事判决书，认为：刘广平提交的证据不足以证实其以付清涉案房屋的全部款项；判决：驳回刘广平的全部诉讼请求。刘广平不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）粤01民终11712号民事判决书，认为：“……一审法院认定刘广平提交的证据不足证实其已付清涉案房屋的全部房款，并无不当，本院予以确认”；判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月21日，刘广平通过公证提存《房地产预售契约》约定的10000元及402209.1元。本案诉讼中，钱兴艳、洪秀珍为证明其主张还提交了以下证据：1、水、电费和物业管理费的单据；2、广州长建物业海景阁管理处于2017年4月12日出具的《证明》：从1999年7月1日开始直到目前，洪秀珍、钱兴艳一直居住在广州市海珠区怡海路34号903房并一直交纳物业管理费。刘广平表示：证据1只有03年之后的；证据2仅能证明钱兴艳、洪秀珍在涉案房屋居住。本院认为：虽然刘广平曾起诉要求长城公司办理过户、支付违约金、开具发票，本院及广州市中级人民法院也已作出民事判决，但刘广平在上述判决认定事实后又按合同约定的金额提存款项，应视为其继续履行合同，即有新的事实发生，故本案并非重复诉讼。根据广州市中级人民法院（2018）粤01民终11712号民事判决书，刘广平自始未支付《房地产订购书》、《房地产预售契约》中约定的款项，刘广平显然存在过错。虽然刘广平在2017年、2018年补交的款项与前述合同约定的金额相同，但时隔20年已非1998年的合同约定的房屋的对价。刘广平履行合同不当，则其要求长城公司支付违约金的诉讼请求，依据不足。而且，从钱兴艳、洪秀珍已通过与长城公司的合同在涉案房屋居住多年的事实可见，即使刘广平在此之前已收到《办理交楼手续通知书》，也无法认定其实际接收了涉案房屋，即“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续”的条件也未成就。因此，本院对于刘广平的全部诉讼请求均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘广平的全部诉讼请求。本案受理费299元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  林艳红人民陪审员  刘卫宁二〇二〇年三月十二日书 记 员  李美琦吴越鸣