上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19614号原告：吴梦玲，女，1982年2月17日生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：王学彬，上海金南强律师事务所律师。被告：杨爱文，女，1969年6月10日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。原告吴梦玲与被告杨爱文定金合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序于2017年1月16日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本院转为适用普通程序于2017年3月22日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王学彬及被告的委托诉讼代理人杨跃辉两次均到庭参加庭审。原告吴梦玲到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告吴梦玲向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还定金共计200,000元；2.被告赔偿房屋价格上涨损失600,000元；3.被告赔偿损失8,6000元。事实和理由：2016年6月19日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将坐落于上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)以2,510,000元的价格出卖给原告，双方应于2016年9月27日之前签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，原告向被告支付定金100,000元。然，被告因本市房价上涨，拒绝与原告签订《上海市房地产买卖合同》。经原告催告后，被告仍拒绝出售系争房屋。现系争房屋目前价格已经上涨1,200,000元，原告损失巨大。故原告诉至法院，望判如诉请。被告杨爱文辩称，原告支付的100,000元并非定金，而是意向金，现被告同意返还原告意向金100,000元。因系争房屋的权利人不仅只有被告，还有案外人，因案外人不同意出售系争房屋，故无法与原告签订《上海市房地产买卖合同》。经审理查明，2005年7月17日，系争房屋产权登记在被告杨爱文及案外人杨某某名下。2016年6月19日，原、被告在案外人上海百佳房产经纪事务所的居间下，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为2,510,000元。协议第二条约定，原、被告签署买卖合同后3日内，支付被告910,000元(包括已经支付的全部定金)；原告申请贷款1,600,000元整……。协议第三条约定，原告为表示购买之诚意，同意于签订房地产买卖居间协议时，交付意向金100,000元。本协议自签署后7天内为有效期内(至2016年6月26日时止)，有效期内原告不得收回本意向金，否则原告应向案外人上海百佳房产经纪事务所支付违某金为上述总款的2%。协议第四条约定，在本协议之有效期内，被告同意依原告提出的购买条件，则原告同意将该意向金作为定金(或定金的一部分)，原、被告双方即应于签署本协议之100日内(9月27日)依案外人上海百佳房产经纪事务所之安排，至案外人上海百佳房产经纪事务所签约中心，签订房地产买卖合同。协议第六条约定，被告同意以上原告所得出的购买条件及各项条款。被告在该条款后签字确认。审理中，原告称被告在2016年8月底、9月初时口头告知原告，不再与原告签订《上海市房地产买卖合同》，但仅同意返还原告定金，拒绝双倍返还定金。故原告不同意解除合同，并分别在2016年9月17日、2016年9月27日通过发送短信和律师函的形式向被告主张签订《上海市房地产买卖合同》。对于原告于2016年9月17日发出的短信，被告回复称其已在2016年6月底即告知原告其不再继续出售系争房屋。对于原告发出的律师函，被告称没有收到，不清楚是由谁签收。审理中，原告提供《上海市房地产权证》、《委托购买意向书》、《定金收款收据》、《收款收据》、《解约协议》，以证明在与被告签订《房地产买卖居间协议》后，其将自己名下的房屋出售给案外人，后因被告违某拒绝出售系争房屋，故其已无法继续出售自己名下的房屋，只能对案外人违某，并赔偿案外人60,000元并支付了佣金26,000元。被告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。以上事实，有《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。协议对买卖标的物的坐落位置和价款，以及签订《上海市房地产买卖合同》的期限作了相应约定，但未对房屋产权过户、交付房屋期限作出约定，故原、被告就系争房屋建立的应是预约合同关系。根据《房地产买卖居间协议》的约定和一般交易惯例，原告向居间方即案外人上海百佳房产经纪事务所支付的100,000元性质属于意向金，但该100,000元转交给被告之后，性质转为定金。故本院认定，原告向被告支付的100,000元性质为定金。本案审理中，被告明确其因系争房屋另外一名产权人不同意出售房屋故无法与原告订立《上海市房地产买卖合同》。按照有关法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违某责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。故本案中，原、被告之间的《房地产买卖居间协议》因被告违某而解除，被告应当适用定金罚则，双倍返还原告定金共计200,000元。对于原告主张的房屋差价损失600,000元，本院认为，预约合同解除后的损害赔偿与本约不同，以信赖利益为限。且原告作为买受人，未对系争房屋产权情况应当尽到审慎注意义务，同时，原告也没有采取适当措施防止损失的扩大。故原告主张的房屋差价损失，本院不予支持。对于原告主张的损失8,6000元，因适用定金罚则已足以弥补该损失，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第二条、第三条之规定，判决如下：一、解除原告吴梦玲与被告杨爱文就坐落于上海市松江区南期昌路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年6月19日签订的《房地产买卖居间协议》中的定金合同关系；二、被告杨爱文于本判决生效之日起十日内双倍返还原告吴梦玲定金共计200,000元；三、驳回原告吴梦玲的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，由原告吴梦玲负担7,420元(已付)，由被告杨爱文负担4,380元(于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年五月八日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。