北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终117号上诉人（原审被告）：北京鑫顺圆餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区首都机场西平街4号。法定代表人：许佰莉，经理。委托诉讼代理人：方莉敏，北京市高科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王连斌，男，1970年12月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘铁征，北京山耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京首都机场空港物业管理中心，住所地北京市朝阳区首都机场南路甲1号楼301室（首都机场内）。法定代表人：李志刚，总经理。委托诉讼代理人：喻胜利，北京金虎律师事务所律师。上诉人北京鑫顺圆餐饮有限公司（以下简称鑫顺圆公司）、上诉人王连斌因与被上诉人北京首都机场空港物业管理中心（以下简称空港物业中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初81605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫顺圆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回空港物业中心的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由空港物业中心承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、鑫顺圆公司与空港物业中心之间不存在房屋租赁合同关系。双方从未就涉案房屋签署房屋租赁合同，鑫顺圆公司非本案适格诉讼主体，鑫顺圆公司在2016年3月21日通过工商登记部门由个体工商户转变为有限公司的组织形式。个体工商户与有限公司是两个不同的主体。个体工商户属于自然人范畴，有限公司属于法人范畴，两者之间转变时不当然产生权利义务的承继。一审判决也明确写明空港物业中心与王连斌未续签租赁合同，而且空港物业中心与鑫顺圆公司也没有租赁合同，所以空港物业中心向鑫顺圆公司主张权利没有事实和法律依据，一审法院判决由鑫顺圆公司腾退房屋并向空港物业中心支付房屋使用费是不正确的。二、空港物业中心并非涉案房屋的产权人，没有权利就该房屋主张腾退以及房屋使用费。2013年，空港物业中心曾作为首都机场即涉案房屋产权人的委托人就涉案房屋进行经营，其委托期间是2013年1月1日到2014年12月31日。也是基于此，空港物业中心在2013年与个体工商户王连斌负责经营的北京鑫顺圆火锅城签署《房屋、土地租赁合同》，租期12个月，自2013年1月1日到2013年12月31日。到期后，双方产生争议诉至法院，其中就包括索要2014年度房屋租赁费，相关争议通过法院调解解决。但至此，王连斌与空港物业中心之间仍未另行签署房屋租赁合同，且空港物业中心的委托经营期限已经届满。在空港物业中心不是涉案房屋的产权人，且空港物业中心和鑫顺圆公司之间不存在租赁合同关系的情况下，其没有权利以自己的名义要求鑫顺圆公司以及王连斌腾退涉案房屋并要求支付房屋使用费。涉案诉权是基于物权，空港物业中心在不是涉案房屋产权人的情况下，无权以自己的名义提出主张。三、一审判决适用法律错误。一审法院是依据《中华人民共和国合同法》第八条作出本案判决，鑫顺圆公司认为在双方没有租赁合同关系且空港物业中心委托经营期限已经届满的情况下，适用该条款进行本案的判决是错误的。王连斌辩称：不同意鑫顺圆公司的上诉请求。空港物业中心辩称：同意一审判决，不同意鑫顺圆公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鑫顺圆公司的上诉请求没有法律依据，请求依法予以驳回。王连斌上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判驳回空港物业中心对王连斌的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由空港物业中心、鑫顺圆公司承担。事实和理由：北京鑫顺圆火锅城与鑫顺圆公司是同一经营实体，其责任自始至终都由实体本身承担，后者是由前者“改制”而来，鑫顺圆公司对改制以前的北京鑫顺圆火锅城承担对外责任，不因经营实体的投资形式和名称的改变而区分为前后两个阶段。两者并不是一个旧主体的终止，一个新主体的成立，二者本质相同，其对外责任不应作区分，均应由现经营实体对外承担责任。我国现行民事诉讼法对于有字号的个体工商户已经列为诉讼主体，本案中北京鑫顺圆火锅城与鑫顺圆公司是同一诉讼主体，应由该主体自始至终对外承担独立责任，因此，一审判决适用法律错误，判决结果错误，请求二审法院依法改判。鑫顺圆公司：不同意王连斌的上诉请求。空港物业中心辩称：同意一审判决，不同意王连斌的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王连斌的上诉请求没有法律依据，请求依法予以驳回。空港物业中心向一审法院起诉请求：1、判令鑫顺圆公司腾退位于北京市朝阳区×号的部分房屋并恢复原状；2、判令王连斌支付2015年1月1日至2016年3月21日期间的房屋使用费279600元，鑫顺圆公司承担连带责任；3、判令鑫顺圆公司按照年使用费23.3万元的标准支付2016年3月22日至实际腾退之日止的房屋使用费；4、案件受理费由鑫顺圆公司、王连斌承担。一审法院经审理认定事实：北京鑫顺圆火锅城系个体工商户，王连斌系其经营者。2013年，空港物业中心与王连斌签订《房屋、土地租赁合同》，约定：空港物业中心将位于北京市朝阳区×号的部分房屋出租给北京鑫顺圆火锅城用于经营餐厅使用，租赁房屋建筑面积322.2平方米，租赁土地面积181.19平方米，租赁期限12个月，即自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金合计23.3万元。在双方履行上述租赁合同过程中，因王连斌拆除了部分房屋，并在院内搭建临时房屋，空港物业中心于2014年将王连斌诉至北京市朝阳区人民法院，要求恢复原状和支付房屋使用费。北京市朝阳区人民法院于2014年12月19日作出（2014）朝民初字第42645号民事调解书，双方达成如下协议：“一、被告王连斌于二〇一四年十二月二十六日前就拆除原告北京首都机场空港物业管理中心出租给被告王连斌的房屋事项向原告北京首都机场空港物业管理中心书面赔礼道歉；二、被告王连斌于二〇一四年十二月二十六日前拆除在原告北京首都机场空港物业管理中心出租给被告王连斌的房屋后院私自搭建的八十平方米的临时建筑；三、被告王连斌于二〇一四年十二月二十六日前给付原告北京首都机场空港物业管理中心二〇一四年租赁费用五十五万一千二百一十二元五分；四、对于被告已经出资对房屋进行恢复发生的费用由被告王连斌自行承担；五、被告王连斌于二〇一四年十二月二十六日给付原告北京首都机场空港物业管理中心律师代理费三万元。”2016年3月21日，北京鑫顺圆火锅城经北京市工商行政管理局核准变更登记为鑫顺圆公司，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。截至法庭辩论终结前，鑫顺圆公司一直占有涉案房屋。一审庭审中，空港物业中心认可王连斌支付了2013年租金、认可调解书第三项已经执行完毕（即2014年租金）。自2015年1月1日起，鑫顺圆公司、王连斌均未支付过房屋使用费。空港物业中心、鑫顺圆公司均认可在法院作出调解书后至2016年3月21日期间，鑫顺圆公司、王连斌均未新建过房屋，亦未对原房屋结构做过改变。一审法院经审查认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，空港物业中心与王连斌于2013年签订的《房屋、土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。在上述合同约定的期限到期后，空港物业中心和王连斌未续签合同，王连斌亦未向空港物业中心支付租金，双方据此发生纠纷后，空港物业中心诉至法院，法院对空港物业中心和王连斌的租赁合同纠纷进行调解并作出调解书。王连斌向空港物业中心支付了调解书中确定期限内的租金数额后，未再向空港物业中心支付该期限以后的租金或使用费，空港物业中心在本案中向王连斌主张其在占有涉案房屋期间，即自2015年1月1日至2016年3月21日期间房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院将在空港物业中心主张的范围内予以支持。空港物业中心要求鑫顺圆公司对王连斌的该债务承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。2016年3月21日，北京鑫顺圆火锅城（个体工商户，经营者为王连斌）经北京市工商行政管理局核准变更登记为鑫顺圆公司，该公司占有涉案房屋继续经营，在空港物业中心与王连斌未续签租赁合同且空港物业中心与鑫顺圆公司无租赁合同的情况下，空港物业中心要求该公司腾退王连斌承租的上述房屋并支付2016年3月22日至腾退房屋之日止的使用费的诉讼请求，亦具有事实和法律依据，法院予以支持。关于空港物业中心要求恢复原状的诉讼请求，法院认为，通过庭审查明，空港物业中心在2015年起诉王连斌的案件中曾主张恢复原状，且法院处理完毕，空港物业中心无证据证明在法院出具（2014）朝民初字第42645号调解书以后又出现改变原出租房屋行为的证据，故法院在本案中对空港物业中心的该项诉讼请求不作重复处理。综上所述，一审法院对空港物业中心的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院判决：一、北京鑫顺圆餐饮有限公司于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区×号部分房屋腾空交还北京首都机场空港物业管理中心（腾退范围为二〇一三年三月十三日北京首都机场空港物业管理中心与王连斌所签《房屋、土地租赁合同》后所附房地平面图）；二、王连斌于判决生效之日起七日内给付北京首都机场空港物业管理中心二〇一五年一月一日至二〇一六年三月二十一日期间的房屋占有使用费二十七万九千六百元；三、北京鑫顺圆餐饮有限公司于履行完毕上述第一项判决义务之日起七日内按照每年二十三万三千元使用费的标准支付北京首都机场空港物业管理中心自二〇一六年三月二十二日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、驳回北京首都机场空港物业管理中心的其他诉讼请求。如果王连斌、北京鑫顺圆餐饮有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人均未提交新证据。本院经查，2013年4月16日，空港物业中心与北京鑫顺圆火锅城签订《房屋、土地租赁合同》，约定空港物业中心将涉案房屋、土地出租给北京鑫顺圆火锅城使用，年租金合计23.3万元人民币，租赁期为12个月，自2013年1月1日至2013年12月31日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为涉案房屋的腾退义务人和占有使用费给付人应为哪方。在2016年3月21日北京鑫顺圆火锅城变更登记为鑫顺圆公司之前，北京鑫顺圆火锅城为个体工商户，王连斌系其经营者，北京鑫顺圆火锅城的债务应由王连斌承担。自2013年至2016年3月21日，北京鑫顺圆火锅城实际占有使用涉案房屋，双方均认可2013年、2014年的涉案房屋租金已给付完毕，2015年1月1日起，未给付涉案房屋使用费。因此，北京鑫顺圆火锅城经营者王连斌负有给付2015年1月1日至2016年3月21日涉案房屋占有使用费的责任，房屋占有使用费给付标准参照2013年空港物业中心与北京鑫顺圆火锅城签订的《房屋、土地租赁合同》的给付约定。王连斌关于北京鑫顺圆火锅城与鑫顺圆公司为同一诉讼主体，鑫顺圆公司应承担2015年1月1日至2016年3月21日涉案房屋占有使用费的上诉主张，证据不足，本院不予支持。在2016年3月21日北京鑫顺圆火锅城变更登记为鑫顺圆公司之后，鑫顺圆公司为有限责任公司，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。鑫顺圆公司未与空港物业中心签订涉案房屋租赁合同，但在2016年3月21日之后，鑫顺圆公司实际占有使用涉案房屋，其应承担房屋腾退义务并给付涉案房屋的占有使用费。鑫顺圆公司上诉主张其与空港物业中心不存在房屋租赁合同关系，且空港物业中心不是涉案房屋产权人，空港物业中心无权就涉案房屋主张腾退及房屋使用费等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院参照《房屋、土地租赁合同》的租金标准，判决鑫顺圆公司腾退涉案房屋并承担2016年3月22日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，并无不当。但是，《房屋、土地租赁合同》的签订日期为2013年4月16日，一审判决第一项所述《房屋、土地租赁合同》的签订日期为2013年3月13日，表述有误，本院予以更正。综上所述，鑫顺圆公司、王连斌的上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初81605号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初81605号民事判决第一项为北京鑫顺圆餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区×号部分房屋腾空交还北京首都机场空港物业管理中心（腾退范围为二〇一三年四月十六日北京首都机场空港物业管理中心与王连斌所签《房屋、土地租赁合同》后所附房地平面图）。一审案件公告费560元，由王连斌负担（于本判决生效之日起七日内给付北京市首都机场空港物业管理中心）。一审案件受理费12527元，由北京鑫顺圆餐饮有限公司负担7033元（于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳），由王连斌负担5494元（于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。二审案件公告费200元，由北京鑫顺圆餐饮有限公司、王连斌负担（已交纳）。二审案件受理费12527元，由北京鑫顺圆餐饮有限公司负担7033元（已交纳），由王连斌负担5494元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  申峻屹二〇二〇年三月十日法官助理  卢恺晨书 记 员  高 明