海南省海口市中级人民法院民事裁定书（2020）琼01民终65号上诉人（原审原告）：王某，女，1973年6月9日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：周巧，女，1993年6月22日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：周仪，女1993年6月22日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：周颖，女，2001年5月6日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：周某1，男，2008年1月5日出生，汉族，住海口市。法定代理人：王某，系周某1的母亲。五上诉人的共同委托诉讼代理人：江文瑞，海南信达律师事务所律师。五上诉人的共同委托诉讼代理人：杜君君，海南信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄宏江，男，1958年9月12日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审被告）：黄兹竑，男，1985年2月12日出生，汉族。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李凤彪，海南海新律师事务所律师。上诉人王某、周巧、周仪、周颖、周某1因与被上诉人黄宏江、黄兹竑合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4763号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王某、周巧、周仪、周颖、周某1的上诉请求：1.撤销（2019）琼0107民初4763号民事裁定，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。上诉人王某、周巧、周仪、周颖、周某1上诉的事实和理由：一、原审法院认定被上诉人黄宏江与案外人周某2（已故）签订的《海口市存量房买卖合同》系被上诉人黄宏江对周某2为实现债权的担保，不是真实的房屋买卖合同关系，属认定事实错误。1.两被上诉人先后向案外人周某2借款，借款期限届满后，两被上诉人无力偿还借款。经协商，两被上诉人同意将位于海口市××镇房的房产（房屋所有权证号：HK216783）以90万元的价格出售给周某2。两被上诉人所欠借款67万元用于抵扣购房款，周某2需于双方办理完房屋产权过户登记后支付剩余23万元。2019年1月22日，被上诉人黄宏江与周某2签订《海口市存量房买卖合同》（HK0201901325039）；同日，周某2按规定缴纳契税等相关费用并在税务部门开具了增值税普通发票。由于该房屋产权系被上诉人黄宏江与其妻子洪永琼共有，因洪永琼现已过世，其所享有该房屋的份额由其法定继承人继承。因此，各方协商待两被上诉人家庭内部就房屋继承等问题办理完公证后再继续办理过户手续。而后，周某2不幸过世。上诉人曾多次要求被上诉人黄宏江继续办理房屋产权过户登记，但被上诉人黄宏江总以各种理由搪塞拖延，拒不依约定办理房屋产权过户登记。周某2与被上诉人黄宏江已就债务清偿达成以房抵债合意，虽然签订合同时被上诉人黄宏江未具有完全的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，双方签订的《海口市存量房买卖合同》（HK0201901325039），系双方之间真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属有效。2.原审庭审中，五位上诉人出示的《海口市存量房买卖合同》、《海口市房屋交易和产权状况确认书（转让）》、《海口市不动产转移登记申请表（表一）》、《房屋登记信息表》、《不动产登记信息查询情况说明》、《海口市房权证》、《海南省增值税普通发票》、《税收完税证明》等证据足以证明被上诉人黄宏江系基于将涉案房屋出售给周某2的意思表示与其签订《海口市存量房买卖合同》并欲为其办理过户手续，但由于两被上诉人的原因导致无法顺利过户。同时，《公证书》及《录音》也证明被上诉人黄兹竑及享有涉案房屋房产份额的其他法定继承人为顺利过户已去公证处办理放弃所享有的涉案房产份额的公证，但由于被上诉人黄宏江事后反悔，欲提高涉案房屋的出售价格，所以未依约履行过户义务。3.实践中，借款双方为实现债权的担保仅需要前往相关部门就抵押物办理抵押登记即可。原审法院以双方签订的《海口市存量房买卖合同》系被上诉人黄宏江对周某2为实现债权的担保为由，认定不是真实的房屋买卖合同关系，乃认定事实错误。综上，原审法院在现有证据足以证明两被上诉人与周某2已就债务清偿达成以房抵债的合意并基于将涉案房屋出售给周某2的真实意思与其签订《海口市存量房买卖合同》情况下，认定双方签订的《海口市存量房买卖合同》并进行交易的行为不是双方真实意思表示，显属认定事实错误。2本案属房屋买卖合同关系，原审法院认适用《民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定审理，乃适用法律错误。如上所述，周某2与两被上诉人已就债务清偿达成以房抵债合意，周某2与被上诉人黄宏江签订的《海口市存量房买卖合同》（HK0201901325039），系双方之间真实的意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属有效，两被上诉人负有给周某2办理房屋产权过户登记的义务。虽然双方签订的《海口市存量房买卖合同》中未明确房款交付方式、房屋交付时间等条款，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立……”之规定，该房屋买卖合同已成立。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，五位上诉人作为周某2法定继承人，对于其在本案合同中的房产享有共同权利，两被上诉人应继续履行合同义务将涉案房屋过户给五位上诉人。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，五位上诉人的诉讼请求有充分的事实与法律依据，恳请二审法院在查明事实的基础上依法支持五位上诉人的上诉请求。上诉人王某、周巧、周仪、周颖、周某1的原审诉讼请求：1.判令黄宏江、黄兹竑依约将海口市府城镇文庄路华兴荣小区B2栋603房的产权（HK216783）过户给王某、周巧、周仪、周颖、周某1；2.本案的诉讼费、保全费由黄宏江、黄兹竑承担。原审法院经审查认为：黄兹竑、黄宏江分别向案外人周某2借款，分别成立民间借贷法律关系。周某2死亡后，王某、周巧、周仪、周颖、周某1是周某2的法定继承人，是本案的适格原告。本案王某、周巧、周仪、周颖、周某1起诉的法律关系是房屋买卖合同纠纷，原审法院认为，王某、周巧、周仪、周颖、周某1与黄兹竑、黄宏江成立民间借贷法律关系，案外人周某2与黄宏江签订的《海口市存量房买卖合同》中对房款交付方式、房屋交付时间等主要条款没有填写，双方虚构90万元购房款已经给付的事实并在税务部门开具了增值税普通发票，王某、周巧、周仪、周颖、周某1提供的录音等证据证明案外人周某2与黄宏江双方签订的《海口市存量房买卖合同》不是出于黄宏江的本意，结合二人在《个人借款合同》中“合同项下借款的抵押实物为海口市房权证字第XXXX号作为该笔借款的抵押品，为本合同下的借款做担保，借款人如不能按时还款，抵押权人可以变卖抵押物以挽回损失”的约定，故双方签订的《海口市存量房买卖合同》并进行交易的行为不是双方真实意思表示，二人在房产部门签订的《海口市存量房买卖合同》是黄宏江对周某2为实现债权的担保，不是真实的房屋买卖合同关系，经原审法院释明，王某、周巧、周仪、周颖、周某1坚持以房屋买卖合同关系起诉，不变更诉讼请求，故应驳回王某、周巧、周仪、周颖、周某1的起诉。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：驳回王某、周巧、周仪、周颖、周某1的起诉。案件受理费6400元，退还王某、周巧、周仪、周颖、周某1；财产保全申请费5000元，由王某、周巧、周仪、周颖、周某1负担。本院认为：黄兹竑、黄宏江（系黄兹竑的父亲）分别向案外人周某2借款，在借款期限届满未依约还款之后，黄宏江与周某2签订《海口市存量房买卖合同》，约定黄宏江将座落于海口市××镇房以90万元的价格转让给周某2，该买卖合同属于以物抵债的性质，双方通过房屋转让的方式履行因民间借贷产生的欠款债务，系债务履行方式的变更。周某2去世后，其法定继承人依据上述以物抵债合同主张办理涉案房屋的过户手续，人民法院应对其诉请进行实体审查和处理，原审法院驳回王某等人的起诉适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(5110,0))》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4763号民事裁定；二、指令海口市琼山区人民法院对本案进行审理。审判长 潘 娜审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇二〇年三月六日书记员 王 震附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【裁定上诉处理】第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理