山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0202民初7594号 原告：盖志，男，1976年2月26日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孙萌，山东齐善律师事务所律师。 被告：孙葵玉，女，1944年2月27日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：孙炳锡，男，1946年5月24日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：孙美玲，女，1948年6月10日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：孙英玲，女，1950年10月26日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：孙炳杰，男，1961年4月27日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：青岛开发投资有限公司，住所地青岛市市**澳门路**甲，统一社会信用代码913702007305961094。 法定代表人：孙晓滨，总经理。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙玙，山东百信律师事务所律师。 原告盖志诉被告孙葵玉、被告孙炳锡、被告孙美玲、被告孙英玲、被告孙炳杰、被告青岛开发投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙萌、被告孙葵玉、被告孙炳锡、被告孙美玲、被告孙英玲、被告孙炳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盖志诉称，2007年5月，王玉兰承租的本市东平路XX号房屋拆迁，根据拆迁补偿协议及相关政策，王玉兰分得本市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXXXX户房屋一处；2009年10月11日，房屋交付使用，王玉兰与被告青岛开发投资有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定在房屋交付使用后365日内，为王玉兰办理房产证。后王玉兰将该处房屋交付房屋中介以人民币850000元挂牌出售。2010年4月16日，王玉兰及其委托代理人孙葵玉、孙炳锡、孙英玲持《房屋买卖合同》与原告签订《房地产买卖契约》，出售价格为847000元，并同时作出约定，若王玉兰因不可避免的原因不能与盖志办理过户手续，其继承人应配合办理过户手续。合同签订后，原告向王玉兰支付了价款人民币757000元，办理物业手续并入住至今。2011年7月11日王玉兰去世，被告青岛开发投资有限公司开始为该房屋办理房产证，但由于本案被告怠于履行合同义务，导致原告多次催告相关责任人履行合同义务，均未果。原告认为，原告与王玉兰签订的《房地产买卖契约》是王玉兰本人的真实意思表示，权利主体符合法律规定，房屋交易价格符合市场价格，并且原告实际入住长达6年，应当依法确认该协议的法律效力。被告怠于行使继承人权利，没有及时要求被告青岛开发投资有限公司为该处房屋办理房产证，导致原告的权益受到侵害，应当依据合同约定向原告承担违约责任，根据合同约定每日万分之五计算，每日的违约金为423.5元，自2012年1月开始办证之日计算，其实际违约金已超过房屋价款，故依据被告过错程度，原告要求上述被告在其财产继承范围内承担90000元人民币违约金。诉讼请求：一、请求贵院依法确认原告与王玉兰签订的青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXXXXXX户房屋的《房地产买卖契约》效力；二、依法判令被告青岛开发投资有限公司继续履行《房屋买卖合同》，为青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXX户房屋办理过户登记手续至王玉兰所有继承权的子女名下；三、依法判令被告孙葵玉、孙炳锡、孙美玲、孙英玲、孙炳杰配合原告办理过户登记手续；四、判令被告孙葵玉、孙炳锡、孙美玲、孙英玲、孙炳杰在其继承遗产范围内向原告支付逾期履行违约金人民币90000元；五、判令上述被告承担本案诉讼费。 被告孙葵玉辩称，我们尽量配合办，我们已经把房子卖给原告，是因开发商的原因导致未能办理房屋过户手续，与我们无关。 被告孙炳锡辩称，我认为原告的诉讼要求方向不准确，诉讼有些过度，应该是开发商的责任。 被告孙美玲辩称，这个房子卖了我一点不知情，买卖合同应该是无效的，房屋有我父亲一半的份额，我们父亲去世后我们都应该有继承份额。我弟弟孙炳杰一直与老人住在一起，户口也在一起，我两个孩子的户口也一直与我父母在一起，这个房子卖的时候应该经过我们几个同意，我和我弟弟孙炳杰都有优先购买权，且购房款至今去向不明。 被告孙英玲辩称，原告已经成为房屋的所有人，合同的内容他非常清楚。开发公司拖延办证接近一年半，原告应该追究开发公司的责任。原告逾期主张索赔，损失应该由其自己承担。王玉兰生前出卖房产与我们子女没有任何关系，根据合同规定，开发公司违反了房产管理规定，逾期办理房产，构成违约，应承担相应责任。 被告孙炳杰辩称，房屋买卖我一直不知情，房子卖了多少钱我也不知道，我自出生至拆迁一直在房子里居住。这个房子是公租房，是因为拆迁用我母亲的名义买下了，我是房屋实际的居住人，房屋买卖合同已经侵犯了我的合法权益。 被告青岛开发投资有限公司辩称，本案原告的房屋买卖合同纠纷与被告无关，涉案房屋于2011年10月已经具备办证条件，因原产权人王玉兰去世涉案房屋存在继承纠纷和买卖合同纠纷，导致至今未办理产权证。被告单方无法直接为涉案房屋办理过户登记手续，需要相关权利人配合办理商品房买卖合同的网签以及共同向房产部门申请办理过户登记，被告愿意为生效法律文书确定的主体履行协助办证义务。 经审理查明，被继承人王玉兰与孙家越为夫妻关系，二人共生育7名子女，为孙葵玉、孙炳锡、孙美玲、孙英玲、孙炳杰、孙秀玲、孙营慧。孙家越于2009年1月25日去世，王玉兰于2011年7月11日去世。2012年11月14日孙秀玲出具了《放弃继承权声明书》并办理了公证，其放弃对孙家越及王玉兰遗产的继承。2013年7月9日孙蓉慧出具了《放弃继承权声明书》，其放弃对王玉兰位于青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXX户房屋的继承，该声明书经过了中国驻旧金山总领事馆的认证。孙英玲在庭审中称其自愿放弃对王玉兰及孙家越遗产的继承。 位于青岛市市南区东平路XX号房屋的原承租人为王玉兰，王玉兰自1992年至2007年5月承租该房屋。后该房屋被拆除，王玉兰作为拆迁补偿的主体于2009年10月11日与青岛开发投资有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买了位于青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXXXX户房屋，该房屋于2009年12月5日交付王玉兰，但尚未办理产权登记，青岛开发投资有限公司称该房屋现已经具备办证条件。 2010年4月16日盖志（乙方）与王玉兰（甲方）签订了《房地产买卖契约》一份，内容为：甲方同意将坐落在青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXXXX户房屋出售给乙方，房屋成交价为847000元，在房产证过户前扣留9万元作为房屋过户和交接的押金，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之五的违约金。孙葵玉及孙炳锡作为王玉兰的委托代理人在合同中签字。2010年4月16日原告支付购房定金10万元，2010年5月3日原告支付购房款3万元，2010年5月16日原告支付购房款627000元（其中通过转账的方式向王玉兰银行账户中转账577015元），现尚欠购房款9万元。盖志自2010年5月16日入住房屋并居住至今。 孙美玲提交了户口簿复印件证明其子女与王玉兰及孙家越一起在市**东平路**生活，原告认为该证据不能证明被告对房屋享有财产权益，其他被告对该证据的真实性无异议。 孙炳杰提交了营业执照及租金收据，证明其为市**东平路**房屋的实际居住人。原告认为该证据证明了王玉兰是拆迁房屋的承租人。其他被告对该证据的真实性无异议。 被告孙葵玉、被告孙炳锡、被告孙英玲向法庭提交遗嘱两份，两份遗嘱均为打印件，立嘱人处有孙家越及王玉兰的签字及捺印。被告孙美玲及被告孙炳杰对该证据均不认可。 上述事实，有《房地产买卖契约》、收条、入住承诺协议书、公房承租证明、房屋买卖合同、电费收费收据、公共事业费收费收据、物业费收费收据等证据及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。 本院认为，青岛开发投资有限公司与王玉兰签订关于青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXX户房屋《房屋买卖合同》的时间为2009年10月11日，此时孙家越已经去世，因此该房屋并非王玉兰与孙家越的夫妻共同财产，王玉兰作为权利人有权对该房屋做出处分，无须征得他人的同意。现盖志已经支付王玉兰大部分房屋购房款并入住房屋多年，双方实际已经按照《房地产买卖契约》的约定履行了合同义务，其交易行为理应受法律保护。被告孙美玲及被告孙炳杰在房屋交易发生多年后并未对《房地产买卖契约》的效力提出异议，现王玉兰已经去世，二人也未能向法庭提交证据证明《房地产买卖契约》的签订非王玉兰的真实意思表示，故本院认定《房地产买卖契约》的签订系王玉兰的真实意思表示，该契约合法有效。 青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXX户房屋《房屋买卖合同》的签订方为青岛开发投资有限公司与王玉兰，青岛开发投资有限公司称该房屋现已经具备办理房产证的条件，因王玉兰已经去世，其继承人作为房屋权利的继受人应替代王玉兰履行《房地产买卖契约》项下的过户义务，将房屋过户至盖志的名下。同时，王玉兰的继承人作为房屋权利的继受人也享有领取剩余购房款的权利，盖志应按照契约的约定支付王玉兰继承人剩余购房款9万元。孙英玲、孙秀玲、孙蓉慧放弃继承权系对其自身权利的处分，本院予以确认，三人放弃继承后也不再承担协助原告过户的义务。孙葵玉、孙炳锡、孙美玲、孙炳杰作为王玉兰的继承人享有继承利益，并承担过户义务。 关于被告孙葵玉、被告孙炳锡、被告孙英玲向法庭提交的两份遗嘱，遗嘱的正文内容均为打印件，被告孙美玲及被告孙炳杰对该证据均不认可，而本案为房屋买卖合同纠纷，当事人因遗嘱继承所产生的纠纷不宜在本案中一并处理，当事人可另案解决遗嘱的效力及售房款的分配等继承问题。 关于原告所主张的违约金9万元，《房地产买卖契约》中约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之五的违约金”原告已经占有并长期使用房屋，以该条约定主张违约金不符合合同的约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下： 一、原告盖志与王玉兰签订的青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXX户房屋的《房地产买卖契约》合法有效； 二、被告孙葵玉、被告孙炳锡、被告孙美玲、被告孙炳杰、被告青岛开发投资有限公司于本判决生效之日十日内协助原告盖志将青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXX户房屋过户登记至盖志的名下； 三、原告盖志于青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXXX户房屋登记至其名下之日支付被告孙葵玉、被告孙炳锡、被告孙美玲、被告孙炳杰剩余购房款9万元； 四、驳回原告盖志对被告孙英玲、被告孙秀玲、被告孙蓉慧的诉讼请求； 五、驳回原告盖志其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由被告孙葵玉、被告孙炳锡、被告孙美玲、被告孙炳杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  范立云 人民陪审员  姜正华 二〇一七年五月二十三日 书 记 员  唐燕东