天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7607号上诉人（原审被告）：陈晶，女，1983年7月11日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：才智超，男，1987年1月21日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。被上诉人（原审第三人）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场23层。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司职员。上诉人陈晶因与被上诉人才智超、天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初6693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈晶上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：涉案房产的查封申请人同意配合办理解除查封手续，但才智超拒绝办理相关手续，致使合同不能履行，因此上诉人不应承担违约责任。双方当事人签订的合同未约定律师费、保函费的承担问题，因此上诉人不应赔偿才智超律师费、保全费。才智超辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，要求维持原判。才智超向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告配合原告办理退回购房首付款495000元手续；2.判令被告承担解约违约金165000元，同时承担不配合原告办理过户手续的延迟履行违约金100000元，两项合计265000元；3.请求依法判令被告赔偿原告因解约造成的律师费、保全费、通知费、担保函费等总计25340元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2018年7月4日，原、被告及第三人签订《房屋交易合同》。合同约定：原告购买被告名下坐落于天津市河西区房屋，总房款165万元；贷款余额90万元被告于2018年11月15日前还清；原告于合同签订当日给付被告定金100000元，如原告未能履行本合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告所有，被告有权将房屋另行转让；如被告未能履行本合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则应双倍返还定金给原告；定金在原、被告办理该房屋相关交易手续同时转为部分房款，并于原告按约定交付房款时，被告将该定金共同交付至资金监管公司，履行资金监管程序；原告以贷款方式支付房款；原、被告在2018年11月15日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，原告将除定金外的首付款存入资金监管机构，被告将定金存入监管机构，原告在交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续；待原告申请贷款经银行审核通过后五个工作日内，原、被告在第三人陪同下到房屋所在地房管部门申请办理过户及抵押登记手续；被告应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让，如因违反前述承诺导致房屋不能办理产权转移登记从而使合同目的不能实现的，守约方可向违反承诺方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金。合同关于违约责任约定：原、被告均应按合同约定相互配合，到场办理清偿房屋抵押贷款、过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定的违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；因违约方导致守约方为实现债权或物权而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。合同签订后，原、被告前期均如约履行合同义务，双方于2018年12月3日在房管部门签订了《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：32368-003580）并如约存入首付款495000元。原告贷款获得审批后，于2018年12月14日与被告及第三人到房管部门办理房屋过户手续，遂发现交易房屋被天津市河西区人民法院查封。此后，被告一直未解决查封事宜，原告于2019年4月22日向被告及第三人发出解除合同通知书，该通知书被退回未实际送达到被告。2.被告所有的天津市河西区查封，分别是天津市河西区人民法院于2018年12月5日、天津市津南区人民法院于2018年12月26日及天津市河西区人民法院于2018年12月28日所做。3.庭审中，原告提交律师收费发票，证明因本案支出律师费17000元。4.诉讼中，原告申请财产保全，一审法院以（2019）津0104民初6693号民事裁定书做出裁定：查封、冻结陈晶名下天津市河西区房屋所有权转移、变更、抵押手续，期限三年。保全费5000元由原告垫付。原告提供保险公司开具的保函作为保全担保，因此支出保全担保费3300元。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋交易合同》系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行各自义务。合同签订前期，原、被告均履行了各自义务。目前因案涉房屋存在查封处于无法交易之状态，以致双方成讼。本案争议问题主要有：一、房屋交易合同应否解除；二、原告主张被告承担违约责任是否成立；三、原告主张的违约金是否过高、应予调整。关于争议问题一，目前案涉房屋上有多道法院查封，存在法定阻却过户的事由，原、被告签订的房屋交易合同已无法继续履行，原告购房合同目的无法实现，故原告要求解除《房屋交易合同》的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。关于争议问题二，被告作为出卖人以及房屋所有权人应保证房屋不存在抵押、查封等阻碍交易之情形，其违反作为出卖人的义务，出现案涉房屋在过户前被法院查封的情形，且截至目前查封问题仍未解决，被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任。关于争议问题三，原告向被告主张了迟延履行违约金100000元及解约违约金165000元，总计265000元。关于迟延履行违约金一节，原告因被告的违约行为已选择与其解除合同，故被告应承担解除合同的违约责任。原告主张被告同时承担迟延履行违约责任给付违约金，没有依据，一审法院不予支持。关于解约违约金一节，合同约定被告违约导致合同解除应当双倍返还定金以及支付房屋成交价10%的违约金，原告选择依据合同约定向被告主张违约金，被告主张违约金过高，原告未能够提供证据证实其损失情况。且第三人当庭陈述，目前案涉房屋市场价格与原、被告成交时的价格基本上一致。根据法律规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。原告主张的金额过高，一审法院不予全部支持。综合考虑本案实际情况，一审法院酌情认定按照定金的标准支持原告的违约金主张。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的房屋交易合同解除后，被告应配合原告到房管部门撤销网签手续，使原告可以取回被监管的资金。关于律师费及保函费的问题，原、被告在合同中已对此进行约定，被告应按照约定承担该两项费用。原告主张的通知费，未提交证据，一审法院不予认定。一审法院判决：一、解除原告才智超与被告陈晶、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2018年7月4日签订的《房屋交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告陈晶配合原告才智超撤销《天津市存量房屋买卖协议》在房管部门的备案，协助原告办理退回购房首付款的手续；三、本判决生效后十五日内，被告陈晶给付原告才智超违约金100000元；四、本判决生效后十五日内，被告陈晶给付原告才智超律师费、保函担保费20300元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，保全费5000元，原告才智超负担1472元，被告陈晶负担6353元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否违约，应否承担违约责任。依据一审法院审理查明的事实，双方当事人签订合同后，涉案房屋因上诉人与案外人的纠纷而被法院采取查封措施，致使涉案合同无法履行，因此上诉人已构成违约。上诉人主张案外人同意与双方当事人协商解决查封的问题，但此系其与案外人的纠纷，直至二审期间，其亦未能将涉案房屋解除查封，据此，涉案合同确应解除，上诉人亦应承担违约责任。关于上诉人提出的律师费及保函费的问题，双方当事人在合同中已对此进行约定，上诉人应按照约定承担该两项费用。综上所述，上诉人陈晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2706元，由陈晶负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年三月四日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……