广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初21496号原告中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司，住所地深圳市福田区北环大道**中石化深石油大厦******，统一社会信用代码914403007085967785。负责人李志华，经理。委托代理人张海荣，北京市岳城（广州）律师事务所律师。委托代理人海颖锋，北京市岳城（广州）律师事务所律师。被告李景山，男，汉族，1977年9月13日出生，住址深圳市福田区，委托代理人刘忠，广东深君联律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年3月1日进行了公开开庭审理，原告委托代理人张海荣、被告李景山及其委托代理人刘忠到庭参加诉讼。庭审后，应当事人请求，本院给予庭后15天的调解期限，但期限届满后，双方未达成和解协议。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告公司的员工。2014年7月10日，被告与原告签订了编号为33500000-14-××6号《深圳市房地产租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市××××房租赁给被告使用，租金为每月2200元，租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日；合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，被告应于终止后3日内迁离出租房屋。同一日，双方签订《合同补充条款》，其中第十一条约定：“租赁合同终止后，乙方未按时向甲方交还房屋的，乙方除承担合同及补充协议约定的责任外，从终止之日起，乙方还应按终止前合同约定租金标准的叁倍向甲方计付占用费用”。2016年4月30日租赁期满后，原告不同意被告继续租赁房屋，但被告拒不交还房屋。原告多次和被告联系，要求其交还房屋，但其始终置之不理。被告在租赁期满后仍然占用原告房屋的行为，违反了合同约定，损害了原告的合法权益，依据合同约定，被告须立即退还原告房屋，并从2016年5月起按照合同约定租金标准的三倍向原告支付占用费用。据此，诉至本院请求判令：1、被告交还原告深圳市福田区福华路上武楼××号房屋;2、被告支付原告自2016年5月份起的占用费33000元(按合同约定租金的三倍计算，暂计至2016年9月共5个月，应计至实际交还房屋之日止)；3、被告承担本案所有诉讼费用。庭审时，原告称，因被告已于2016年11月22日将涉案房屋交还给原告，故当庭撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求中占用费的计算期间为2016年5月1日至2016年11月22日。被告口头答辩称，1、原告不是本案适格主体，根据原告提交的产权证明，原告不是房产权利人，只是房产权利人的受委托人，其履行授权的内容应以房产权利人的名义进行，房产权利人不能以原告本身的权利进行，并且涉案房产的权利人授予原告的权限已过期限，原告亦未提交继续委托的证明，现原告不具备其委托人赋予的法律权限。2、被告不是本案适格主体，根据原告提交的租赁合同表明，承租方为马玉兰，并非被告本人，原告起诉诉讼主体错误。涉案合同是马玉兰与原告续签的合同，涉案房产之前也是马玉兰租赁，并与原告签订过租赁合同。根据原告内部规定，涉案房产不能出租给原告员工，只能以市场价格出租给社会人员。因此，被告不可能是涉案房产的承租人。3、导致本案发生的原因在于原告。首先，2016年4月22日，被告代马玉兰向原告提出过续租及延期交房申请，请求在2016年12月31日之前继续租赁房屋，并承诺于该时间之前无条件退还原告，原告已同意该事宜。其次，被告于2016年5月5日发生工伤住院，原告领导前往医院探病时亦口头同意续约事宜，并同意等被告病情恢复后再办理。马玉兰在租赁该房屋期间，一直未拖欠租金，不可能无故造成本案事实发生。4、即使是原告主张成立，涉案房产的租金已是市场价格，现原告主张三倍租金作为占用费，明显过高。经审理查明，位于深圳市××××房（以下简称涉案房产）的登记权利人为案外人深圳市深茂石油化工有限公司（以下简称深茂石化）。2014年5月20日，深茂石化出具《授权委托证明书》，载明：授权原告管理涉案房产，行使深茂石化对该房屋的所有权利，包括但不限于对该房屋的租赁、维护、修缮等及与该房屋有关的诉讼、仲裁、行政处罚等事务；授权期限为自本授权签发之日起至2016年12月31日止。2014年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同（住宅）》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方作为住宅使用，租期自2014年5月1日至2016年4月30日；租金每月2200元，甲方应于每月15日前交付租金；本合同期满终止后，乙方应于终止后3日内迁离房屋。同日，双方签订《合同补充条款》，约定：租赁合同终止后，乙方未按时交还房屋的，乙方除承担合同及补充协议约定的责任外，从终止之日起，乙方还应按终止前合同约定租金标准的三倍向甲方计付占用费用。在上述合同履行期间，一直由被告向原告支付租金。双方确认，被告支付租金至2016年4月30日。合同约定的租赁期届满后，被告未依约搬离涉案房产。2016年11月22日，被告向原告交还了涉案房产，双方进行了交接。另查，被告系原告的员工。又查，本院送达本案原告起诉材料的过程中，被告签收时间为2017年2月8日。本院认为，虽然合同上首页“承租方（甲方）”处印刷字体显示为“马玉兰”，但合同落款“乙方”处签字人为被告，且被告同时与原告签订了《合同补充条款》，合同履行过程中亦是由被告向原告支付租金，故被告抗辩其并非承租涉案房产的合同相对方，缺乏依据，与本案查明事实不符，本院不予采信。原告虽非涉案房产所有权人，但其系受所有权人委托出租涉案房产，其与被告签订的涉案房屋租赁合同并不存在无效情形，原告有权行使涉案房屋租赁合同项下的出租方权利及承担相应义务。因此，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定的租赁期届满后，被告应依约在期满后3日内搬离涉案房产，但被告迟至2016年11月22日方搬离并交还涉案房产，构成违约，原告据此有权根据合同约定要求被告承担逾期搬离期间的占用费用。被告辩称曾向原告提出过续租及延期交房申请，但没有证据显示存在原告同意过被告续租及延期交房这一事实，原告对此亦予以否认，故被告的该项抗辩主张，没有依据，本院不予采纳。关于逾期腾房占有费用，《合同补充条款》约定，被告未按时交还房产，应自合同期终止之日起按合同约定的租金标准的三倍支付占有费用。该占有费用实际上包含了弥补性（弥补因被告逾期搬离而给原告造成的租金损失）和惩罚性两方面的内容，带有违约金性质，考虑到被告系原告的员工这一双方特殊关系，且原告没有提供充分证据证明其在起诉前长达五个月期间曾要求被告搬离过涉案房产，被告在收到原告起诉状之前即主动搬离了涉案房产，无故占有房产的主观恶意不明显，原告也没有举证证明其就被告逾期搬离所遭受的除租金之外的其它具体损失的存在，而被告提出了对占有使用费计算标准过高的抗辩意见，故，结合上述事实因素，同时基于占有使用费带有违约金性质的考虑，本院酌情将占有使用费标准调低为按合同约定的租金标准的两倍计算。据此，就2016年5月1日至11月22日期间，被告应向原告支付的占有使用费金额为：（2200元×2）×（2016年5月至10月共6个月＋2016年11月的22天/30天）＝29626.67元，对原告主张的超出金额部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李景山应于本判决生效之日起10日内向原告中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司支付逾期腾房占有使用费29626.67元；二、驳回原告中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元（已由原告预交），由原告负担64元、被告负担561元。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起7日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年五月八日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。