贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终720号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）周洪毅，男，1982年3月8日出生，汉族，住纳雍县。 委托代理人（特别授权）李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。 委托代理人杨德伟，贵州靖毕律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）与上诉人周洪毅房屋买卖合同纠纷一案，贵州省纳雍县人民法院于2016年10月28日作出（2016）黔0525民初1449号民事判决，恒达公司、周洪毅均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告周洪毅起诉请求：1、被告支付二原告从被告违约之日起至2016年6月1日止的违约金40000元以及截止办证之日的违约金（按同期商业银行逾期贷款利息计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告恒达公司于2011年3月22日签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的“恒达·雍熙御园”小区房号为北园10栋2单元9楼1号商品房一套。该商品房面积121.42平方米，房屋价款288980元。合同约定，采用按揭付款方式,2011年11月28日交房,2012年11月28日之前办理产权证。后因被告私自更改规划，未通过消防及综合验收，不但未能按期给我办理产权证，甚至造成安全隐患，2016年5月，本小区北3栋发生火灾，消防车不能进入小区灭火，严重威胁我的生命财产安全。因被告违约不能按期为我办理产权证，影响我使用财产进行抵押担保贷款等资产管理活动，致使我房产不能保值增值，给我造成了相应损失，被告应当赔偿。 原审被告恒达公司辩称：我公司对原项目方案调整，是按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府审批；部分消防未经验收是因国家调整消防验收规范及民用建筑消防设施规范，造成我公司对以往消防设施进行整改，导致未能给原告办理产权登记手续符合合同15条因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任的约定；合同约定原告购买的房屋用途为住宅，只能居住生活而不具有经营功能，且房屋增值不是靠房产证而是靠市场因素，房屋增值与未办理房产证没有必然的联系，因此应当驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 原审经审理查明：2007年，被告恒达公司通过“招、拍、挂”方式取得纳雍县雍熙镇城南开发区宗地70782平方米（其中：南区32095平方米，北区38687平方米）的土地使用权。2008年9月23日，纳雍县建设局为被告办理了《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第**），用地项目名称为“恒达·雍熙御园”。同年11月10日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2008﹞75号”文件对纳雍县建设局《关于报请批准实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）修建性详细规划的请示》进行了批复，同意按该规划实施纳雍县雍熙镇城南片区局部地段（××××）地块建设，规定该建设地块容）地块建设5，建筑密度为36％，绿地率为33％。2010年5月14日，被告向纳雍县城乡规划局提交“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请，被告以一、该地块内原有两栋保留建筑约6435.25平方米房屋立面造型严重影响小区整体形象，需拆除重建；二、土地出让红线边界存在土地纠纷，净出让土地面积未全部得到有效使用；三、地块内局部区域存在煤窑采空、地块内局部区域存在煤窑采空区建多层建筑不经济，效率低；四、为加快旧城改造步伐，纳雍县人民政府出台《纳雍县人民政府关于促进旧城改造拆迁奖励的意见》（纳府发﹝2009﹞56号），提高拆迁安置补偿标准，增加拆还房量，增大拆迁成本为由，在原规划方案布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，申请将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。2010年6月12日，纳雍县城乡规划局组织专家组对“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整的必要性和规划方案的合理性进行论证后，作出了“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整论证意见，同意被告将南区容积率由2.5调整到4.3、北区容积率由2.5调整到3.47。纳雍县城乡规划局于2010年6月18日至2010年6月28日将该地块调整后修建性详细规划方案在纳雍县政府网站进行公示，并在本地块明显处张贴，公开征求意见。2010年8月10日，纳雍县城乡规划局向纳雍县人民政府提出《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》。2010年9月20日，纳雍县人民政府作出“纳府批字﹝2010﹞46号”文件对纳雍县城乡规划局《关于“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整建议》进行了批复，同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率，调整后的容积率：南区容积率4.58、北区容积率3.47。2014年9月23日，纳雍县人民政府作出“纳府复﹝2014﹞144号”文件对纳雍县城乡规划局《关于实施纳雍县旧城区02-16和02-20地块（恒达·御景园即恒达文化商业街）设计方案的请示》进行了批复，同意实施该方案，容积率7.5、建筑密度39.3％、绿地率30.6％、停车泊位460个。2010年9月8日，被告取得“恒达·雍熙御园”北10栋的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2010年9月14日，被告取得“恒达·雍熙御园”北10栋的《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2011年3月22日，被告恒达公司为出卖人与原告周洪毅为买受人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的“恒达·雍熙御园”北园10幢2单元9层1号房卖予原告。该商品房的用途为住宅，建筑面积共121.42平方米,按套计算，总价款为288980元,买受人支付首期房款86980元，余款202000元办理按揭贷款支付,出卖人应当在2011年11月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金；因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任处理。2011年11月28日，被告按约定向原告交付了“恒达·雍熙御园”北园10幢2单元9层1号商品房。该建设项目因消防工程未通过验收，致使被告不能按约定在商品房交付使用后365日内即2012年11月28日前将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能办理产权证。 原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告周洪毅签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。虽“恒达·雍熙御园”建设项目规划容积率经多次调整,并非被告私自更改规划,而系被告按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府批复,但被告未按约定期限将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今还未办理产权证，迟延时间从2012年11月28日至原告起诉时长达三年之久，系被告建设项目的消防工程未通过验收所致，属被告责任，非因合同约定的政府对商品房相关政策调整，被告构成违约，应向原告承担违约责任。双方签订的合同第十五条约定内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同约定，并非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，原告请求按同期商业银行计收逾期贷款利息标准计算违约金的主张，不予支持。依照合同该条款，被告应向原告支付的违约金为：288980元×0.01%＝28.90元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告周洪毅支付违约金28.90元。二、驳回原告周洪毅的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，恒达公司与周洪毅均不服，向本院提起上诉。 恒达公司上诉称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中未就上诉人未按期提供办理产权登记所需资料到相关部门备案产生的后果进行约定，原审无视合同约定，选择性适用合同条款认定上诉人违约，事实不清；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定只有由于出卖人原因且当事人没有特别约定，出卖人才构成违约，本案导致上诉人不能按时提供办理产权登记资料的原因，是原批准的方案进行调整，消防验收规范调整、市政道路改造，影响综合验收，不是上诉人的原因，原审判决适用该条规定判决上诉人承担违责任，适用法律错误。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。 周洪毅上诉称：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2011年11月28日，被上诉人应当在2012年11月28日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为上诉人办理权属登记证书，但被上诉人至今仍未提交相应资料报产权登记机关备案协助上诉人办理产权证。致上诉人不能办理房屋产权登记的原因系被上诉人所交付的商品房所在的项目均未通过消防工程验收。根据我国《消防法》第十三条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，正是被上诉人擅自增加恒达小区容积率，变更消防规划，导致小区单栋房屋专项验收和小区整体消防验收均不能通过。距离合同约定的办证时间至今已经达5年有余，被上诉人的行为已构成严重违约，其主观上存在倚仗《商品房买卖合同》中第十五条的违约约定而放任违约行为的故意，严重损害了上诉人对于房屋物权的处分权利。若简单根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，被上诉人仅需按上诉人已付房价款的0.01%支付违约金，不仅背离了违约金的设立初衷，也丧失了违约金补偿和惩罚的价值本位。因被上诉人原因使上诉人不能按期办理涉案房屋产权证书，使上诉人丧失了能通过对该房产进行租赁、抵押、投资等方式获得收益的的机会，对上诉人造成的损失无法估计也难以确定，严重损害了上诉人合法权益，原审适用法律不当，被上诉人应以所售房屋总价款为基数，按同期商业银行计收逾期贷款利息标准向上诉人计付违约金。综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用错误。请求撤销原判第一项；依法改判被上诉人以288980.00元为基数按同期商业银行计收逾期贷款利息标准向上诉人支付违约金，从违约之日起计算到实际办证之日止；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 恒达公司、周洪毅对对方的上诉均未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。《商品房买卖合同》第十五条约定了因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。现恒达公司未在约定期限内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，由此造成周洪毅无法在合同约定期限内取得房地产权属证书，恒达公司的行为构成违约。恒达公司虽以系原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任。但根据《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载内容，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但容积率调整系恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因应归于恒达公司。同时，案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，恒达公司称未通过消防验收系消防规范调整、市政道路改造所致，但提供的证据不能证据该主张成立，本院对此主张不予采纳。本案恒达公司与周洪毅签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致周洪毅逾期取得产权证书情形下违约金的计算方式已作约定，根据当事人意思自治原则，原审判决恒达公司按已付房款的0.01%支付违约金符合法律规定。 上诉人周洪毅主张原审判决恒达公司依据双方合同约定承担违约责任，不仅背离了违约金的设立初衷，也丧失了违约金补偿性和惩罚性的价值本位为由，请求调高违约金。虽周洪毅上诉提出原审依照双方合同约定判决恒达公司承担过低的违约责任，不利于督促恒达公司全面履行合同义务的事实客观存在，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”，故对逾期办证的违约金应由低调高的条件是合同约定的违约金低于造成的实际损失，且违约金的调整以实际损失为限。本案中，周洪毅一、二审均未举证证明因恒达公司未按合同约定的期限提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案，致周洪毅不能及时办理涉案房屋权属证书已遭受实际损失及具体数额，其应承担举证不能的不利后果，原审依据双方约定的计算方法计算违约金，判决恒达公司承担违约责任并无不妥，周洪毅主张违约金应按同期商业银行计收逾期贷款利息标准进行调整的上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担800元，周洪毅负担800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年五月二十二日 法官助理 任云娇 书 记 员 周凯鸣