上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初3635号原告(反诉被告)：曹伟楠，男，1995年4月26日生，汉族，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈鲲，上海融力律师事务所律师。被告(反诉原告)：穆洋，男，1981年7月25日生，汉族，现住上海市宝山区。被告(反诉原告)：王良群，女，1982年2月9日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人穆洋，系被告王良群之夫，身份事项同上。原告(反诉被告，以下简称“原告”)曹伟楠诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)穆洋、王良群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案。开庭前，穆洋、王良群向本院提出反诉，本院予以受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹伟楠的委托诉讼代理人陈鲲，被告穆洋(即王良群的诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹伟楠向法院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告签订的房屋买卖合同，撤销网签；2、判令两被告向原告返还房款人民币50万元。事实与理由：2016年6月15日，原被告就上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋买卖合同》。6月24日，双方签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，原告向被告支付了50万元购房款。之后，居间公司才告知原告不具备在上海购房的资格。原告得知情况后，及时通知了被告，积极想办法解决，但由于居间方原因未能找到妥善解决的方法。2016年8月26日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告解除买卖合同及协议，希望被告尽快返还50万元的购房款。8月28日，被告向原告发出《合同违约正式通知》，要求原告承担违约责任。故原告向法院提起诉讼。被告穆洋、王良群共同辩称，原告是具备民事行为能力的成年人，合同也是真实有效的，签订系争房屋合同之前，被告已经购买了新的房屋，是置换急售，原告可以预见违约产生的巨大风险。合同中告知原告有必要审核自己的限购状况。合同签订第二天，中介就告知被告，原告可能不具备购房资格，原告预期违约。原被告完全可以一起努力将损失降低，但是没有得到原告的回应。原告不具备购房资格，原告父亲是具备购房资格的，但是如果以原告父亲名义继续购买系争房屋，对他来说就是二套，无论贷款还是税费可能都会产生多的费用，被告也同样存在这个情况。原告是有责方，被告是无责方，责任应当是原告来承担。后来被告又提出另外一个方案，一个月内系争房屋卖给他人，被告收到房款之后把钱还给原告，但是被原告拒绝。原告一开始以为被告是外地户口，认为被告要购买新房子，一定要和原告解约才行。根据合同法119条，被告为了减少损失，还是按照二套的标准去买新的房子，导致多交了税费，家庭成员还多处去筹钱。被告穆洋、王良群向法院提出反诉请求：1、请求依法判决解除反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同，撤销网签；2、请求依法判决被反诉人承担合同违约损失，即合同总价的20%违约赔偿金共计331,000元；3、请求判决被反诉人承担误工费。事实与理由：被告为置换房屋，将系争房屋挂牌出售。之后，原被告签订了房屋买卖合同，原告支付了购房款50万元。但签订网签的第二天，中介告知被告，原告没有购房资格，但原告父亲是有购房资格的。被告当即表示愿意与原告父亲重新签订合同。但是，原告一家无意再继续购买系争房屋，原因是原告父亲再购房属于二套房屋，税费比较高。在协商无果的情况下，被告以二套房的形式购买了新房，由此多支出了一系列税费。由于系争房屋未能出售，导致被告无法支付上家的房款，被告不得不多处筹集资金，因此产生了高额利息。被告如另行出售系争房屋，将由原来的满五唯一变成不唯一，增加1%的个税。原告曹伟楠针对反诉辩称：同意反诉诉请1。不同意反诉诉请2、3。被告主张的反诉诉请2的性质是违约金，首先20%的违约金没有法律依据，合同法第97条没有规定合同解除后，可以主张违约金。本案中，原告不存在过错。原被告签订的合同第9页补充条款二，原告只有在未如实提供家庭成员情况，导致被告经济损失的，才承担责任，但是本案中原告提供的材料都是如实的，是中介判断错误，导致最终原告无法购买，故原告是不需要承担赔偿责任的。原被告合同中没有与本案相符合的相关约定。综上，反诉诉请2是不能成立的。关于反诉诉请3，诉讼费法院依法裁判。关于误工费，原告没有看到，即使存在误工费，是否具有因果关系也不能确定。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为穆洋、王良群。2016年6月24日，原告(乙方)、被告(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定原告向被告购买系争房屋，实际成交价165.5万元，其中网签合同价格136万元，剩余29.5万元为装修补偿。合同第六条约定：双方于2016年7月30日前向房地产交易中心申请办理过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同约定付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；2、如未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三约定：乙方应在签订本合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，将首期房价款肆拾万元交付甲方，定金壹万元转为首付款，共同构成全额首付款肆拾壹万整；甲方同意乙方通过贷款方式支付玖拾伍万元第二期房款，若乙方贷款申请未经银行审核通过或审核通过额度不足申请额度，则乙方应于合同第3条送件当日补足并支付给甲方。《协议书》第3条约定：装修补偿款贰拾玖万伍仟元整，乙方应于过户之前支付给甲方。合同签订后，原告支付被告购房款50万元。2016年8月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》称，在双方签订网签合同并支付房款后，居间方才告知原告不具备在沪购房资格，因居间方失误才介绍原告购买被告的系争房屋。故通知你方：双方签订的买卖合同及协议书解除；如需办理网上备案撤销等解除合同手续，我方一定尽力配合；希望尽快返还50万元购房款。2016年8月28日，被告向原告发出《合同违约正式通知》称，原告已经构成违约，应当承担合同总价20%的赔偿金。审理中，原告向法院提供了原被告及中介三方之间的通话录音及摘录。原告称，签订合同前，中介明确告知原告是有购房资格的。签订网签合同次日，中介告知原告不具备购房资格。原告申请证人何某出庭作证。证人向某某陈述：原告的父亲是证人的朋友。2016年7月28日，原告父亲和证人到宝山区交易中心，原告父亲当时向窗口出示了房屋买卖合同及原告的户籍证明，办事人员说，原告是集体户口，不能进行房屋买卖。原告父亲又问是否可以出具不能进行房屋买卖过户的证明，办事人员说他们是不予出具的。原告对证人证言无异议，被告对证人证言不予认可。被告为证明其损失，向本院提供了被告父母往返东北老家的火车票及为筹集房款订立的借款合同，共计130万元，期限一年，利率20%。被告还提供了购房所支付的契税、增值税发票，以证明因系争房屋未按时过户，导致被告契税从1.5%增加至3%。原告质证认为上述证据与本案无关。本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守履行。因原告不具备在沪购房资格，并明确表示不再继续履行合同，已构成违约。被告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应配合被告撤销系争房屋的网签合同。关于合同补充条款(二)，该约定并不能排除乙方因其他情形违约应承担的违约责任。而且，本案中原告并未按照补充条款(二)的约定配合被告撤销网签备案，造成了损失的扩大。因此，原告应当承担合同解除的违约责任。关于违约金的数额，本院结合被告的实际损失，综合考虑公平原则，酌情判令原告支付被告违约金10万元。被告主张的误工费没有法律依据，本院不予支持。被告在扣除上述违约金后，应当将剩余40万元房款返还给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)曹伟楠与被告(反诉原告)穆洋、王良群就上海市宝山区春雷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；二、原告(反诉被告)曹伟楠于本判决生效之日起十日内，配合被告(反诉原告)穆洋、王良群撤销上述房屋的网签合同；三、被告(反诉原告)穆洋、王良群于网签合同撤销后十日内，返还原告(反诉被告)曹伟楠房款40万元；四、原告(反诉被告)曹伟楠的其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)穆洋、王良群的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取计4,400元，由原告(反诉被告)曹伟楠承担。反诉案件受理费减半收取计11,337元，由原告(反诉被告)曹伟楠承担10,297元，被告(反诉原告)穆洋、王良群承担1,040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯利兵二〇一七年五月十七日书记员  黄 莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。