安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1124民初63号 原告:吴家忠，男，1964年1月17日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：史德兴，安徽敬梓律师事务所律师。 被告：上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇儒林南路东侧、车站北侧。统一社会信用代码91341124070909340E。 负责人：陈希林，该公司经理。 被告：上海渝嫣企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇金海公路3399号3层3161室-1。统一社会信用代码91310120067810999C。 法定代表人：岳金位，该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。 被告:安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（曾用名：安徽瑞祥置业有限公司），注册地安徽省滁州市全椒县民政局六楼，现住所地安徽省全椒县襄河镇新纪元大酒店8楼。统一社会信用代码913411246709055111。 法定代表人：林光义，该公司董事长。 原告吴家忠诉被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（以下简称渝嫣全椒分公司）、上海渝嫣企业管理有限公司（以下简称渝嫣公司）、安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴家忠的委托诉讼代理人史德兴，被告渝嫣全椒分公司、渝嫣公司的共同委托诉讼代理人王宇光到庭参加诉讼，被告瑞祥公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。庭审后，原告吴家忠申请撤回对被告瑞祥公司的起诉，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院口头裁定予以准许，不再另行制作民事裁定书。 吴家忠向本院提出诉讼请求：1、判决被告上海渝嫣企业管理有限公司、上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司共同支付原告租金81896元,并支付逾期付款损失(其中40948元自2018年11月1起按月利率1%计算至款清之日止,40948元自2019年11月1日起按月利率1%计算至款清之日止,至起诉之日损失为6551元,合计88447元);2、判决被告上海渝嫣企业管理有限公司、上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司支付违约金38900元(一、二两项合计127347元);3、判决被告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月14日,原告与被告安徽瑞祥置业有限公司(后变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司)就全椒县襄河镇儒林南路瑞祥步行街X-X期X层XXXX商铺签订预售合同,约定了房屋总价款、付款方式、付款时间等权利义务。依据合同中第二十四条规定,瑞祥公司已选聘本案被告渝嫣全椒分公司对原告购买的商铺进行管理经营。同日,原告根据瑞祥公司的指定要求与渝嫣全椒分公司签订《街铺委托经营管理合同》,直接将案涉街铺交给渝嫣全椒分公司经营管理。《街铺委托经营管理合同》约定渝嫣全椒分公司应支付原告自2017年10月1日至2019年9月30日两年商铺租金81896元(每年10月1日至10月30日付一年租金40948元),并约定任何一方怠于履行合同义务的,必须按照《商品房买卖合同》中房屋总价款的30%向对方支付违约金。现渝嫣全椒分公司拒不支付商铺租金已构成违约。另,上海渝嫣企业管理有限公司作为法人机构应对其成立的分公司产生的债务承担责任,安徽瑞祥文化旅游发展有限公司作为开发商指定委托人管理人存在过错,应对渝嫣公司及全椒分公司产生的债务承担连带清偿责任。故原告依法提起诉讼。 渝嫣全椒分公司、渝嫣公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，其公司已与原告口头约定等市场产生相应利润后再支付租金，由于原告房屋至今没有对外出租，目前渝嫣全椒分公司尚未在商铺委托经营管理中获得利润，所以支付租金的时间节点还没有到，不存在违约责任；即使承担违约责任，原告要求支付其38900元违约金、支付逾期付款损失的诉讼请求明显过高，请求法院予以酌减，应按银行同期贷款利率计算。 本院经审理认定事实如下：2014年7月14日，安徽瑞祥置业有限公司（后更名为瑞祥公司）与吴家忠签订《全椒县商品房预售合同》，该合同约定：吴家忠向安徽瑞祥置业有限公司购买全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街X-X期X层XXXX号商铺（以下简称该商铺），该商铺总价款为389000元，吴家忠支付了购房款389000元。同日，吴家忠（甲方）与渝嫣全椒分公司（乙方）签订《街铺委托经营管理合同》，约定：甲方将该商铺委托交由乙方经营管理，委托经营期限自2014年10月1日起算，委托经营期限为五年。委托经营期前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内乙方无需向甲方支付该商铺的租金；从委托经营期限的第四年即从2017年10月1日起，被告应按约定支付给原告租金，每年40948元，并于次年10月31日前结算付清；并约定任何一方怠于履行本合同项下义务，须按照商品房买卖合同的总价款的30%向对方支付违约金。截至起诉之日，渝嫣全椒分公司未向吴家忠支付过租金。 以上事实有双方当事人的当庭陈述，原告吴家忠提交的《全椒县商品房预售合同》、《街铺委托经营管理合同》、发票等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴家忠与渝嫣全椒分公司签订的《街铺商铺委托经营管理合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据该合同的约定，第四年即2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金收益40948元应于2018年10月31日前结算付清、第五年即2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金收益40948元应于2019年10月31日前结算付清，合计81896元。现吴家忠要求渝嫣全椒分公司支付租金81896元有事实和法律依据，本院予以支持。渝嫣全椒分公司辩称其公司已与原告口头约定等商铺产生相应利润后再支付租金，该主张无事实依据，且吴家忠对此也不予认可，故本院不予采信。关于吴家忠主张的按照房屋价款的10%向其支付38900元违约金、以欠付租金为基数按月利率1%支付逾期付款损失，渝嫣全椒分公司认为该两项请求明显过高，应按银行同期贷款利率计算，请求法院予以酌减。本院认为，渝嫣全椒分公司未按约定支付租金，确实应当承担违约责任，但对违约金的认定应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，违约金的数额与违约损失的数额应大体一致。结合本案具体案情，被告逾期支付租金给原告造成的实际损失，概为以未支付租金为基数的利息损失。本院综合考虑被告违约情形、原告所受损失等因素，酌情调整违约金为以未支付租金为基数，其中第四年的40948元租金自2018年11月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付时止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第五年的40948元租金自2019年11月1日起至实际支付时止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。渝嫣全椒分公司是渝嫣公司设立的分支机构，不具有法人资格，渝嫣全椒分公司以其自身的名义从事民事活动，产生的民事责任可以先以其管理的财产承担，不足以承担的，由渝嫣公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司于本判决生效之日起十五日内给付原告吴家忠自2017年10月1日至2019年9月30日的商铺租金81896元及违约金（其中40948元租金自2018年11月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付时止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中40948元租金自2019年11月1日起至实际支付时止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告上海渝嫣企业管理有限公司对被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司的上述债务承担补充清偿责任； 三、驳回原告吴家忠的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1423.5元，由被告上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王沙沙 二〇二〇年三月六日 书记员  赵 阳 附本案适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附本院兑现款账户： 收款单位：全椒县人民法院 账号：20000347390310300000018 开户行：安徽全椒农村合作银行营业部