湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1号上诉人（原审被告、反诉原告）：岳阳市富华房地产开发有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区巴陵东路368号（市技术监督局办公大楼旁）。法定代表人：周金秀，公司总经理。委托诉讼代理人：**，湖南了得律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司，住所地：岳阳经济技术开发区屈原路180号。法定代表人：周文辉，公司总经理。委托诉讼代理人：郑云中，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓培，湖南金鹗律师事务所律师。上诉人岳阳市富华房地产开发有限公司（简称富华房地产公司）因与被上诉人中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司（简称中国石化岳阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初186号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了书面审理。本案现已审理终结。富华房地产公司上诉请求：1、判令撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初186号民事判决书，并依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，存在多处错误，遗漏重要事实未查明。同时，在上诉人已提出鉴定申请前提下，一审法院拒不启动鉴定程序，违反程序要求。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(三)款规定的情形，应当撤销原判决，发回原审人民法院重审。1、就本诉事实查明部分，一审法院存在如下错误及遗漏之处:(1)就岳市国用(2008)第K014号权证下的土地及土地上建筑物(以下简称“争议土地及建筑物”)的价值，富华房地产公司与中国石化岳阳分公司双方对评估机构的选定、委托评估事项均已达成致，双方一致同意委托岳阳市正阳评估有限公司对已有相应预评估结果，并非一审法院所认定的“评估无结果”。(2)争议土地及建筑物的权属存在争议，案涉《场地租赁合同》自2013年即经双方协商一致终止，2013年后的富华房地产公司与中国石化岳阳分公司之间对本案房屋所存在的纠纷则不再是房屋租赁合同纠纷。一审法院在上诉人已陈述相应事实的情形下并未在事实查明部分写明该事实，亦未对该事实进行审查，该遗漏严重影响了本案双方当事人之间的权利义务的认定。2、就反诉部分，一审法院存在如下事实查明错误及程序错误之处：(1)岳阳市城市管理行政执法支队发出的《督办函》中载明:“巴陵东路港岳豪庭东侧闲置空地上杂草丛生，时常还有人倾倒建筑垃圾，严重影响市容……请贵单位在空地外侧新建高标准围墙，美化市容市貌。”该《督办函》全文并非仅要求建围墙，杂草丛生影响市容等问题均需解决，故此富华房地产公司才依据《督办函》及指示进行硬化草坪等工作。一审法院在审理查明中断章取义，仅摘取修建围墙要求，未载明其他要求，属于遗漏事实。(2)如上所述，上诉人进行硬化绿地等行为亦是基于《督办函》及指示的要求，故上诉人主张该部分的工程费支付并无不当。被上诉人对围墙之外的其他工程费均不予以认可，在该种情况下，为对自身的主张进行进一步举证，上诉人要求对工程费进行鉴定并无不当，理应进入鉴定程序。现一审法院拒绝上诉人的鉴定申请，不仅剥夺当事人合法的诉讼权利，还有“未审先决”之嫌，严重违反审判程序规定。二、本案事实系中国石化岳阳分公司已与富华房地产公司达成了转让争议土地及建筑物的合意，《场地租赁合同》亦是为转让事宜服务，而非真实的租赁意思。富华房地产公司缴纳完2013年租金后双方已经协商一致继续解决土地转让事宣，故双方形式上的租赁关系结束。中国石化岳阳分公司自2013年起直至2018年，长达五年期间均未向富华房地产公司催收过房租，印证形式租赁关系结束这一事实。2008年，在岳阳市印发《关于调整金石加油加气站建设用地位置问题的会议纪要》（以下简称“会议纪要”），根据该《会议纪要》载明，本次会议中国石化岳阳分公司与富华房地产公司均参加会议，故本次《会议纪要》并非政府机关的单方行为或单方意思表示，而是中国石化岳阳分公司与富华房地产公司协商一致的共同意思表示。此《会议纪要》确定金石加油气站建设用地位置调整重新选址建设，该争议土地转让给富华房地产公司。因土地转让需定流程及时间，为尽早完成城市科学规划布局要求，富华房地产公司采取与中国石化岳阳分公司签订《场地租赁合同》方式对土地进行前期整修。故该《场地租赁合同》并非是真实的单纯的租赁意思，而是土地转让事项中的一个环节。即使在该《场地租赁合同》签订后，双方还共同委托了岳阳市正阳评估有限公司进行评估，中国石化岳阳分公司也重新选定地址新建了加油气站，说明即便签订《场地租赁合同》后，中国石化岳阳分公司仍是同意转让争议土地的。中国石化岳阳分公司主张的双方协商破裂改为租赁关系，完全是与中国石化岳阳分公司的实际行动相反的，是自相矛盾的。2013年富华房地产公司缴纳房租后，双方已协商一致不再需富华房地产公司以支付租金形式使用场地，而是直接继续完成土地转让事宜。因此，中国石化岳阳分公司才在即便是富华房地产公司使用争议土地、自2013年后便再未支付费用的前提下，长达五年均未对富华房地产公司催收房租或要求腾房。故富华房地产公司主张与中国石化岳阳分公司形式上的租赁关系已于2013年结束，是完全符合事实的。中国石化岳阳分公司向富华房地产公司主张2014年-2018年期间的租金，缺乏事实根据与法律依据，不应予以支持。三、上诉人的反诉请求具有相应合法性及合理性，具体理由如下：1、上诉人是基于《督办函》及被上诉人的要求完成主张中所涉的所有工程，被上诉人理应支付所有工程款项。首先，诚如上诉理由第一条第2款第(1)项所述，《督办函》全文并非仅要求建围墙，杂草丛生、倾倒垃圾、影响市容等问题均需解决，仅修建围墙是无法达到《督办函》中的要求，故上诉人才进行了草地硬化、修建道路、大门等工程。其次，被上诉人在《督办函》上手写的指示为“修建围坪”，围坪并不等同于围墙，系指国墙与前坪问题均需处理。再次，上诉人作为商事主体而非公益主体，若非出于行政机关及被上诉人指示，如何会多次一举开展要求之外的工程?2、言及合同本身，《场地租赁合同》约定的租赁场地为加油站两层办公楼(约800平方米)，而非整个争议土地(面积约3740平方米)。上诉人反诉请求中的工程，除围墙工程外其他工程如草地硬化、道路等不属于本合同租赁标的范围内，不适用合同中的维护工作由上诉人负责之条款。若如被上诉人主张，本争议土地上的权利为被上诉人所有，被上诉人未指示上诉人完成案涉工程，则被上诉人构成不当得利，应当向上诉人支付全部工程款。《场地租赁合同》第三条明确约定本合同所涉租赁范围为:岳阳市巴陵中路金石加油中的两层办公楼场地租赁给上诉人，由上诉人用于办公。本案所有权利义务的范围都应以该场地范围为限，超出该范围的其他土地及建筑物上争议，除双方有明确约定属《场地租赁合同》约束范围外的，均不受该合同条款限制。两层办公楼场地面积约为800平方米，争议土地的总范围约为3740平方米，办公楼场地仅是争议土地面积中的一小部分。本案所涉工程如围墙、草坪、道路等均不在办公楼范围内。如被上诉人主张争议土地上的权利均归其所有、被上诉人未指示上诉人完成草坪、道路等工程，现上诉人已完成上述工程，该工程的利益均归属了被上诉人所有，则被上诉人因该工程获利这一事实完全符合不当得利的四项要件。则上诉人完全有权根据《民法总则》第一百二十二条之规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益，诉请被上诉人支付全部工程款项。综上所述，一审判决存在事实认定不清、程序违法、法律适用错误的情形，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的诉求，撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，或发回重审。被上诉人中石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司答辩认为，一审处理正确，请求二审予以维持。中石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司向一审提出诉讼请求：1、判决被告立即腾退返还岳阳市巴陵东路加油加汽站（原金石加油站）两层办公楼及其场地；2、判令被告向原告支付拖欠的租金300000元；3、由被告承担本案诉讼费用。原审对事实的认定，判决理由及结果：2009年6月25日，原告（反诉被告）为甲方与被告（反诉原告）为乙方签订了《场地租赁合同》，约定将甲方位于岳阳市巴陵中路原金石加油站中的两层办公楼场地租赁给乙方，由乙方用于办公用场地，总面积为800平方米。租赁期限自2009年6月26日至2010年6月25日止。月租金5000元。其中第十一条约定:乙方如需改变本合同规定的场地用途，或者在场地上新建或改建建筑物的，须取得甲方书面同意或城市规划行政主管部门批准，并依照规定重新签订场地使用权租赁合同，调整场地使用权租金。2010年6月25日租赁期限届满后，双方续签《场地租赁合同》，租赁期限自2010年6月26日起至2011年6月25日止，月租金不变，合同条款与前份合同一致，另补充约定:甲方将金石加油站两层办公楼场地租赁给乙方使用的期间，如甲方另有用处，甲方提前两个月通知乙方，经甲乙双方协商一致后，房屋场地租金按实际租赁时间计算。合同到期后，被告(反诉原告)继续使用该场地，双方未再续签合同。被告向原告交纳场地租金至2013年，后再未交纳租金。2008年7月23日，岳阳市政府办公室组织召开《关于调整金石加油加气站建设用地位置问题的会议纪要》(以下简称“会议纪要”)。会议纪要明确由岳阳经济开发区指定一家中国石化岳阳分公司和富华房地产公司认可的中介机构进行评估，按评估价格协议转让给富华房地产公司，因调整用地对中国石油岳阳分公司造成的损失，由富华房地产公司按评估价格给予补偿。2012年8月31日，双方向岳阳经济技术开发区管委会出具《关于对原金石加油站用地组织评估的报告》，请求岳阳经济技术开发区根据会议纪要的要求，指定一家中介评估公司对案涉场地进行评估，经双方协商达成一致后，请求帮助对该宗用地办理转让过户手续，其他相关事宜由双方协商解决。后因双方协商不成，评估无结果。2013年8月6日，岳阳市城市管理行政执法支队向中国石化岳阳分公司作出《督办函》，载明:为加强城市管理，改善人居环境，确保创建全国文明城市工作顺利进行，请贵单位在空地外侧新建高标准围墙。次日，中国石化岳阳分公司在该《督办函》后批注:鉴于金石加油站土地目前状况，请富华房地产公司按督办函的要求，修建围坪。并将该《督办函》转交给富华房地产公司。2018年4月10日，中国石化岳阳分公司向富华房地产公司发出《催告函》，表示因公司经营需要，决定在该处兴建易捷便利店，通知富华房地产公司于2018年4月23日前搬离自有物品，交还场地。2018年11月12日，中国石化岳阳分公司再次向富华房地产公司发出《关于限期退场的通知》，通知富华房地产公司在2018年11月25日前交还场地。因富华房地产公司一直未腾空涉案场地，原告(反诉被告)遂诉至一审法院。另查明:1、案涉场地及房屋登记在原告(反诉被告)名下;2、被告(反诉原告)主张其修建围墙及附属设施共计花费896745元并提交结算单，原告(反诉被告)对结算单不予认可，但表示在不启动对工程造价评估的情况下，认可结算单中围墙造价143375元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议约定履行自己的义务。被告(反诉原告)抗辩《场地租赁合同》非双方真实意思的表示，缺证据支持，不予采纳。双方最后一份《场地租赁合同》约定的到期日为2011年6月25日，后双方未再签订书面合同，但双方仍按原约定履行至2013年底，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。本案原告(反诉被告)已通过《催告函》、《关于限期退场的通知》等方式在合理期限内通知被告(反诉原告)限期搬离返还场地，故双方之间的租赁合同应予解除。被告(反诉原告)自2014年起至2018年的5年期间继续使用租赁物，但未依约履行支付租金的义务，对原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)拖欠租金300000元予以确认。关于被告(反诉原告)主张原告(反诉被告)应支付其在使用租赁场地期间修建围墙及附属工程的工程款。经审查，被告(反诉原告)在使用租赁场地期间，曾应原告(反诉被告)要求修建围墙，被告(反诉原告)主张其修建围墙及附属设施共计支付工程款896745元，并提交了其与第三方签订的承包施工合同及结算单，但因第三方未出庭，被告(反诉原告)亦未提交该笔款项的银行转账凭证，一审法院对合同的真实性不予采纳。从岳阳市城市管理行政执法支队对原告(反诉被告)发出的《督办函》内容仅为修建高标准围墙，并未提及其他设施，故对被告(反诉原告)主张的围墙以外的其他设施的工程款，不予支持。被告(反诉原告)提交的结算单中列明，围墙造价为143375元，原告(反诉被告)对此未提出鉴定申请并表示在不启动鉴定程序的前提下认可围墙的造价，一审法院对被告(反诉原告)的反诉请求部分支持。综上，原告(反诉被告)的场地租金与被告(反诉原告)的反诉的围墙造价两部分相抵扣后，被告(反诉原告)还应支付原告(反诉被告)场地租金共计156625元(300000－143375)。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司与被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司签订的《场地租赁合同》，限被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司交还其租赁使用的岳阳市巴陵东路原金石加油站两层办公楼及场地；二、确认被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司拖欠原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司2014年1月至2018年12月间的场地租金300000元;确认原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司应支付被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司围墙工程款143375元。两项折抵后，限被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司支付场地租金156625元;如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费5800元，由原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司负担2772元，由被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司负担3028元;反诉受理费7821元，由原告(反诉被告)中国石化销售有限公司湖南岳阳石油分公司负担931元，由被告(反诉原告)岳阳市富华房地产开发有限公司负担6890元。本院二审查明并按时间顺序理顺如下事实：1、2008年7月23日，岳阳市政府办公室组织召开《关于调整金石加油加气站建设用地位置问题的会议纪要》(以下简称“会议纪要”)。会议纪要明确由岳阳经济开发区指定一家中国石化岳阳分公司和富华房地产公司认可的中介机构进行评估，按评估价格协议转让给富华房地产公司，因调整用地对中国石油岳阳分公司造成的损失，由富华房地产公司按评估价格给予补偿。2012年8月31日，双方向岳阳经济技术发区管委会出具《关于对原金石加油站用地组织评估的报告》，请求岳阳经济技术开发区根据会议纪要的要求，指定一家中介评估公司对案涉场地进行评估，经双方协商达成一致后，请求帮助对该宗用地办理转让过户手续，其他相关事宜由双方协商解决。后岳阳市正阳评估有限公司作出了预评估结果，但因双方对合作分歧太大，土地调整转让一事双方作罢。2、2009年6月25日，原告(反诉被告)为甲方与被告(反诉原告)为乙方签订了《场地租赁合同》，约定将甲方位于岳阳市巴陵中路原金石加油站中的两层办公楼场地租赁给乙万，由乙方用于办公用场地，总面积为800平方米。租赁期限自2009年6月26日至2010年6月25日止。月租金5000元。其中第十一条约定:乙方如需改变本合同规定的场地用途，或者在场地上新建或改建建筑物的，须取得甲方书面同意或城市规划行政主管部门批准，并依照规定重新签订场地使用权租赁合同，调整场地使用权租金。3、2010年6月25日租赁期限届满后，双方续签《场地租赁合同》，租赁期限自2010年6月26日至2011年6月25日止，月租金不变，合同条款与前份合同一致，另补充约定:甲方将金石加油站两层办公楼场地租赁给乙方使用的期间，如甲方另有用处，甲方提前两个月通知乙方，经甲乙双方协商一致后，房屋场地租金按实际租赁时间计算。合同到期后，被告(反诉原告)继续使用该场地，双方未再续签合同。被告向原告交纳场地租金至2013年底，后再未交纳租金。4、2013年8月6日，岳阳市城市管理行政执法支队向中国石化岳阳分公司作出《督办函》，载明:为加强城市管理，改善人居环境，确保创建全国文明城市工作顺利进行，请贵单位在空地外侧新建高标准围墙。次日，中国石化岳阳分公司在该《督办函》后批注:鉴于金石加油站土地目前状况，请富华房地产公司按督办函的要求，修建围垟。并将该《督办函》转交给富华房地产公司。5、2018年4月10日，中国石化岳阳分公司向富华房地产公司发出《催告函》，表示因公司经营需要，决定在该处兴建易捷便利店，通知富华房地产公司于2018年4月23日前搬离自有物品，交还场地。2018年11月12日，中国石化岳阳分公司再次向富华房地产公司发出《关于限期退场的通知》，通知富华房地产公司在2018年11月25日前交还场地。因富华房地产公司一直未腾空涉案场地，原告(反诉被告)诉至一审法院。另查明:1、案涉场地及房屋登记在原告(反诉被告)名下；2、被告(反诉原告)主张其修建围墙及附属设施共计花费896745元并提交结算单，原告(反诉被告)对结算单不予认可，但表示在不启动对工程造价评估的情沉下，认可结算单中围墙造价143375。本院认为，本案有如下争执焦点：焦点一，本案是什么案由。上诉人与被上诉人的土地转让合作没有达成一致后，双方于2009年6月25日签订了《场地租赁合同》，第一个租期是2009年6月26日至2016年6月25日。期满后，双方续签《场地租赁合同》，租期为2010年6月26日至2011年6月25日，续签合同与第一个租期合同内容完全一致。第二个合同租期届满后，双方在继续按租赁合同履行，直至2013年底，之后上诉人再未交纳租金。2018年4月10日、2018年11月12日，被上诉人两次书面发函，督促被上诉人在合理期间内腾出租赁物。由此可见，本案属房屋租赁合同无疑。焦点二，被上诉人应对上诉人改善和增设的什么“他物”承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。岳阳市城市管理行政执法支队的督办函仅仅要求“在空地外侧新建高标准围墙”，目的也就是遮丑，并未要求改善道路、硬化土地；被上诉人在城管支队的督办函上，也只明确注明：“鉴于金石油站土地目前状况，请富华房地产公司按督办函的要求修建围垟”。此“垟”到底是什么？之前确实有人把“墙”简写成“垟”，属不规范用词。结合城管支队的督办函，应当理解为“墙”。而不是上诉人理解的“围坪”，既包括“墙”又包括“坪”。因此，被上诉人补偿的范围仅限于上诉人修建的围墙。焦点三，租赁物的范围。上诉人提出，租赁合同仅限于两层办公楼，面积为800平方米，而争议的土地总范围有3740平方米，本案所涉工程如围墙、草坪、道路等均不在办公楼内。确实，租赁合同的租赁物是800平方米的两层办公楼，对其他内容约定不详。但按常理，租赁此办公楼必然包含了其周边的一些设施，含道路、地坪等，每月5000元租金包含了对两层800平方米的办公楼及其附属设施的出租回报。焦点四，一审对上诉人提出的修建围墙及其他附属设施造价鉴定的请求不予支持是否合法，围墙造价认定是否合理。诚如焦点二所述，一审仅支持修建围墙的费用，其他附属设施系上诉人自行修建，而围墙的费用被上诉人认可在不启动鉴定程序下，愿意支付143375元，而此价位是上诉人自己提出来的。况且，上诉人提供不出已支付第三方工程款的转账凭据，且第三人没有出庭，故一审不进入鉴定程序并无不妥。此外，被上诉人的诉讼请求以及一审法院的判决结果，都只限于2014年至2018年5年的租金。综上所述，原审认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。上诉人岳阳市富华房地产开发有限公司上诉理由不能成立，应予驳回。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11334元，由上诉人岳阳市富华房地产开发有限公司承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  曹 维审判员  王欣辉二〇二〇年三月十六日书记员  方晶晶