贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1316号上诉人（原审被告）：贵州恒康房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市修文县久长镇修开东路。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹仕梅，贵州贵翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋久合，男，1967年10月03日出生，汉族，住贵州省息烽县永靖镇新萝村火车站宿舍。被上诉人（原审原告）：许燕，女，1975年12月01日出生，汉族，住贵州省修文县久长镇金桥村四组。上列二共同委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵州恒康房地产开发有限公司（以下简称：贵州恒康房开公司）因与被上诉人蒋久合、许燕商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审判对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州恒康房开公司上诉请求：一、撤销贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2257号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人负担。理由是：上诉人要求向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文件系存在不可抗力事由，上诉人不应当承担违约责任。该不可抗力事由系川黔铁路的修建占用案涉项目的部分土地，导致该项目原有土地界限和规划需要重新勘界河办理相关手续，为上诉人不能预见和不能克服的客观情况。其次，川黔铁路修建占用上诉人项目部分地块，由此引起规划和办理相关手续延迟，属正常情况，虽然是2018年4月才开始办理相关工作，但该条线路的规划是长期的，期间也有其他因素影响上诉人的交付行为，故上诉人的逾期交付并无不妥。被上诉人蒋久合、许燕未作答辩。原审原告蒋久合、许燕的诉讼请求为：判令被告支付原告逾期提供办理商品房转移登记的有关文件的违约金，以购房款245853元为基数，从2017年3月31日起计算至被告向原告提供办理商品房转移登记的有关文件之日止，按照日0.1‰的标准进行计算。原审经审理查明，2016年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省修文县久长镇“小城镇商业综合体”的4栋2层4号房屋一套，建筑面积为104.42平方米，房屋总价款为245853元，另合同载明：“……第二十二条房屋登记……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……”。被告为二原告办理了商品房预售合同备案登记，登记上明确的涉案工程竣工时间为2016年3月30日，交房时间为2016年4月30日。2017年1月9日，二原告向被告支付购房款50000元，2017年8月30日，原告蒋久合通过住房公积金贷款方式向被告支付购房款140000元。2019年11月4日，修文县久长镇人民政府出具《情况说明》一份，载明：“兹有贵州恒康房地产开发有限公司2015年2月开工建设的“修文县久长镇小城镇商业综合体”项目，在2018年4月因与该项目相邻的川黔铁路跨桥引线工程年久失修形成公共安全隐患。政府为此占用该项目部分土地进行桥梁引线道路迁改，由此导致该项目原有土地界限和规划需要重新勘界和办理相关手续，现相关工作正在办理过程中”。原、被告均认可涉案房屋实际交房时间大约为2017年5月17日左右，被告尚未向二原告提供办理商品房转移登记的有关文件，涉案项目分一期、二期，本案涉案房屋系该项目一期工程。原、被告均认可被告向原告提供的办理商品房转移登记的有关文书系指房屋移交证书、房屋分层分户平面图、购房发票、房屋所有权转移登记表。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按照约定向被告支付房屋价款，被告应按照约定时间将房屋交付给原告，并向原告提供办理商品房转移登记的有关文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，由于签订《商品房买卖合同》时涉案房屋已经建成，但在合同订立之日起九十日，被告仍未向二原告提供办理商品房转移登记的有关文件，双方也未在合同中明确约定违约金计算方式，现二原告主张从2017年3月31日开始按照日0.1‰的标准计算逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金，予以支持。由于被告现在尚未向二原告提供办理商品房转移登记的有关文件，结合二原告支付购房款的情况，对二原告主张的逾期提供办理商品房转移登记的有关文件的违约金，从2017年3月31日起计算至2017年8月30日止，以已支付的购房款105853元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算。从2017年8月31日起至被告向二原告提供办理商品房转移登记有关文件并通知二原告之日止，以已支付的购房款245853元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算。关于被告提出涉案房屋系因为不可抗力导致无法提供办理商品房转移登记有关文件的主张，因涉案项目被政府占用部分土地系在被告违约之后即2018年4月，这时候涉案房屋已经建成并交付二原告，现被告也未提供其余相关行政职能部门提供的证据证明政府占用部分土地影响被告为二原告等第一期业主提供办理商品房转移登记有关文件，故对被告的该项抗辩主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经一审审判委员会讨论决定，判决：被告贵州恒康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋久合、许燕支付逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金（从2017年3月31日起计算至2017年8月30日止，以购房款105853元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算从2017年8月31日起至被告贵州恒康房地产开发有限公司向原告蒋久合、许燕提供办理商品房转移登记有关文件并通知原告蒋久合、许燕之日止，以购房款245853元为基数，按照日0.1‰的标准进行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件案件受理费352元，减半收取计176元，保全费241元，共计417元，由原告蒋久合、许燕负担27元，被告贵州恒康房地产开发有限公司负担390元。本院二审查明的事实与一审一致。同审查明，贵州恒康房开公司于2017年2月15日将案涉房屋抵押登记至贵阳银行股份有限公司营业部名下，抵押期限为2017年6月15日至2019年6月4日。本案事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《收据》、《房屋记载表》、《修文县不动产产权情况记载》、《筑房网备案登记情况表》、《情况说明》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，违约方应当承担违约责任。本案中，被上诉人蒋久合、许燕在与上诉人签订《商品房买卖合同》后，即依约支付了全部购房款，则贵州恒康房开公司也有义务按照约定交付房屋和向产权登记机关及时提交办理产权登记的相关文件。双方合同的约定，贵州恒康房开公司应当在2017年3月30日前办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，但贵州恒康房开公司至今未将办理转移登记的文书交付买受人，则贵州恒康房开公司的行为构成违约。对于上诉人贵州恒康房开公司称其遭遇不可抗力的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，从贵州恒康房开公司提供修文县久长镇人民政府的《情况说明》看，川黔铁路引线工程产生安全隐患的时间发生在2018年4月，而贵州恒康房开公司需要办理房屋所有权初始登记和转移登记的时间为2017年3月30日之前，也就是说，在发生安全隐患一年前，贵州恒康房开公司已经开始违约，2018年4月发生的安全隐患对贵州恒康房开公司办理房屋所有权转移登记手续不产生任何影响。而且，贵州恒康房开公司已经在2017年2月将案涉房屋抵押给贵阳银行，其在2017年3月也不可能将转移产权登记的手续交给买受人，故不能交付房屋所有权转移登记手续完全系贵州恒康房开公司的违约行为所致，贵州恒康房开公司主张不可抗力并要求免除违约责任的主张不能成立。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由上诉人贵州恒康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年三月十五日书记员 唐正艳