贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终123号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：赵军，男，1976年10月8日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：刘琼，女，1979年3月25日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人赵军、刘琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11441号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵军、刘琼逾期办理产权证的违约金（违约金以原告赵军、刘琼已付购房款347330元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月7日起计算至2016年11月28日）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵军、刘琼燃气开户费2500元、电开户费520元、闭路电视开户费400元；三、驳回原告赵军、刘琼的其他诉讼请求。案件受理费562元，由原告赵军、刘琼负担473.89元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担88.11元。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院支持的违约金明显过高应当调减，理由如下：1、目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。2、房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，调整逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算较为合理。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中“关于付款方式、期限及逾期付款的补充”第1条中所注明，“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用……买受人须自行承担有限电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用产生的相关费用”，其收费依据为当地物价局所下发的毕地价费（2010）99号文（燃气开户费）、黔价费（2009）第137号文（有线电视开户费），上述费用由上诉人合理、合法的代收代缴。因此，不存在重复收费的情况，且被上诉人对三通费的主张已过诉讼时效（一审已提出时效已过），依法不应再予以保护。被上诉人赵军、刘琼二审未作答辩。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审查明事实与一审相同。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。本案二审争议焦点：1、一审确定的违约金是否过高应予调减？2、燃气开户费、电开户费、闭路电视开户费是否应退还？关于争议焦点一，根据《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(一)，双方未对取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的具体时间进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人于2015年3月31日将涉案商品房交付被上诉人使用，其应于交付房屋之日起90日，即于2015年6月29日前取得涉案商品房的初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。上诉人未能在上述期限内取得初始登记，构成违约，应承担相应的违约责任。但因上诉人一审时对诉讼时效提起抗辩，一审认定本案违约时间从2016年9月7日起算并无不当。关于违约金的截止时间,一审确认至2016年11月28日,各方当事人无异议,本院予以确认。《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(二)约定的内容是以《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(一)约定内容为基础，本案中，《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(一)无明确时间，且第二十二条转移登记(二)对超过180天不退房如何承担违约责任亦未进行约定，故本案对如何支付违约金无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案应以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人承担违约责任。一审中，被上诉人在起诉状中请求以已付购房款347330元为基数，按照万分之一的标准，根据违约天数计算违约金。被上诉人的请求，在法律规定的范围内，应予支持。一审以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金不当，本院予以纠正。上诉人主张一审判决的违约金过高，应进行调减的上诉请求，本院予以采纳。关于争议焦点二，上诉人主张根据双方当事人签订的《补充协议》1.关于付款方式期限及逾期付款的补充1.1：“双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气费表开户等费用，买受人同意以上费用由出卖人或毕节招商局物业管理有限公司进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人或毕节招商局物业管理有限公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”购房总价款不包含开通电、煤气、燃气的费用，应由被上诉人缴纳，加之超过诉讼时效，其不应退还三通费。本院认为，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，对此，一审判决论述详实，本院予以确认，不再赘述。即使根据上诉人主张，相关费用由被上诉人委托上诉人先行垫付，但上诉人一、二审均未提供证据证明完成了委托事项，上诉人也应承担不利法律后果。被上诉人主张由上诉人退还，一审判决由上诉人退还燃气开户费、电开户费、闭路电视开户费并无不当。上诉人主张未重复收取，超过诉讼时效不予退还的上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11441号民事判决第二项，即“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵军、刘琼燃气开户费2500元、电开户费520元、闭路电视开户费400元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11441号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵军、刘琼逾期办理产权证的违约金（违约金以原告赵军、刘琼已付购房款347330元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月7日起计算至2016年11月28日）；三、驳回原告赵军、刘琼的其他诉讼请求”；三、由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人赵军、刘琼逾期办理产权证的违约金（违约金以被上诉人赵军、刘琼已付购房款347,330.00元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年9月7日起计算至2016年11月28日）；四、驳回被上诉人赵军、刘琼的一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费562元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担88.11元，由被上诉人赵军、刘琼承担473.89元；二审案件受理费176元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担126元，由被上诉人赵军、刘琼承担50元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇二〇年三月三日书记员 秦宇彤