浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01××4民初4674号 原告（反诉被告）沈俞天慧，女，1998年1月20日出生，汉族，住址浙江省杭州市西湖区。 委托代理人王启明、宦文祥，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）曾平款，男，1990年12月15日出生，汉族，住址浙江省平阳县。 被告（反诉原告）林小艳，女，1988年2月6日出生，汉族，住址浙江省平阳县。 二被告（反诉原告）委托代理人许方良，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 原告沈俞天慧为与被告曾平款、林小艳房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月13日向本院起诉，反诉原告曾平款、林小艳于2019年6月26日提起反诉。本院受理后依法适用简易程序，于2019年7月19日、7月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈俞天慧委托代理人王启明、被告（反诉原告）曾平款与林小艳委托代理人许方良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈俞天慧诉称，2018年8月14日，沈俞天慧与曾平款、林小艳就绿地华家池（海域晶华公寓）2幢1单元3001室房屋签订了定金合同，约定价款61××万元，曾平款、林小艳承诺开发商在2018年9月30日前办妥房产证，其在办证后的1××个工作日内将房屋过户给沈俞天慧。定金合同签订后沈俞天慧按约将1××0万元定金支付给曾平款、林小艳。直至2019年1月底，曾平款才通知沈俞天慧签订正式的房屋买卖合同及办理过户手续。由于过户时间严重超出约定，曾平款、林小艳同意按定金合同支付违约金及赔偿资金损失，后同意将房屋价款降低至500万元。沈俞天慧为表示诚意，又提前支付房款50万元。之后由于曾平款、林小艳坚持要沈俞天慧一次性付清房款后才配合办理房屋过户手续，沈俞天慧认为风险太大要求通过房屋中介办理，或预留部分房款待房屋过户完毕之后马上支付，但曾平款、林小艳坚决不同意。时至今日房产证仍未过户至沈俞天慧名下。沈俞天慧认为，曾平款、林小艳逾期未将房产证过户给其的行为已违反合同约定，致其合同目的无法实现。原告沈俞天慧提出以下诉讼请求： 判令被告曾平款、林小艳按杭州市房屋转让合同的约定继续履行合同以500万元的房屋总价成交，并且要求配合办理过户及交接的手续。 被告曾平款、林小艳辩称，一、沈俞天慧主张曾平款、林小艳承诺开发商在2018年9月30日前办妥房产证与事实不符，定金合同第4条约定非常明确。二、曾平款、林小艳于2019年1月22日办出房产证后第一时间通知沈俞天慧办理过户手续，沈俞天慧以路途遥远、上课抽不开身为由故意拖延办理网签手续，直至2019年2月17日才签订了网签合同，违约的事实清楚。三、沈俞天慧主张曾平款、林小艳同意降低合同总价至500万元完全是恶意杜撰。合同约定的500万元不包含装修款，定金合同里的1××0万元直接冲为装修款，约定是非常清楚的，装修款不在合同总价里体现是为了税款可以少交一点。最后的真实交易价格在排除了房屋中介费后，双方确认的价格是585万元。四、沈俞天慧的诉请与诉状最后1段描述相互矛盾。沈俞天慧要求继续履行合同，但主张曾平款、林小艳违约导致合同目的无法实现。涉案房屋既没有灭失也没有转卖他人，双方是可以继续履行合同的。 反诉原告曾平款、林小艳诉称，2018年8月14日，曾平款、林小艳与沈俞天慧签订定金合同，约定：出售绿地华家池（海域晶华公寓）2幢1单元3001室东边套房屋，成交价格61××万元，此价格包含附属设施、设备费用、开发商原始装修等；支付房款时间为曾平款、林小艳房产证出来15个工作日；沈俞天慧支付1××0万元作为定金，在签订杭州市房屋转让合同时该定金作为装修款支付给曾平款、林小艳。同时约定，双方应在开发商办理出房产证1××个工作日内签订杭州市房屋转让合同，若沈俞天慧未按时与曾平款、林小艳签订正式房屋买卖合同，视为违约，违约方将承担双倍违约金。2019年1月22日，曾平款、林小艳取得房产证，并多次通知沈俞天慧按约办理过户，但沈俞天慧违反约定一直以各种理由拖延过户时间。在曾平款、林小艳再三要求下，2019年2月25日沈俞天慧支付房屋预付款50万元。2019年2月27日双方签订杭州市房屋转让合同，此后沈俞天慧表示不愿支付剩余房款，甚至利用网签杭州市房屋转让合同的漏洞，要求大幅度降低房款，并要求曾平款、林小艳先予办理过户手续。反诉原告曾平款、林小艳提出以下反诉诉讼请求： 一、判令反诉被告沈俞天慧继续履行杭州市房屋转让合同，支付剩余房屋价款435万元。 二、判令反诉被告沈俞天慧支付违约金200万元。 反诉被告沈俞天慧辩称，房屋是开发商精装修的，不存在装修款的问题。合同是格式合同，合同里包括了定金。先办理房产证再支付房款的问题，双方一直在沟通。房管局打电话问沈俞天慧是不是不买房屋了，说签订合同的第2天一早曾平款、林小艳就去房管局要求解除合同。沈俞天慧多次联系曾平款要求配合办理过户手续，但对方一直拒绝。定金合同约定的是61××万元，因为房产证长时间没有做出来，经过双方协商然后降到585万元。降到500万元是因为中介收了沈俞天慧的号子费，违规了，中介退出了，号子费的钱减下来了。 经审理本案事实认定如下： 2018年8月14日，沈俞天慧（乙方、买受人）与曾平款、林小艳（甲方、出卖人）签订定金合同，约定：所售房屋为绿地华家池（海域晶华公寓）2幢1单元3001室东边套；成交价格为61××万元，该价格包含附属设施、设备费用，房屋为开发商原始装修；乙方于甲方房产证出来15个工作日一次性付款；乙方在2018年8月1××日支付20万元，8月15日支付80万元，共计1××0万元作为定金，在签订杭州市房屋转让合同时该定金作为装修款支付给甲方；甲方承诺房屋的不动产权证正在办理之中，开发商将房屋交付给甲方，甲方将房屋交付给乙方，如开发商没有在2018年9月30日前办理出房产证，甲方将支付给甲方的违约金支付给乙方，并在开发商办理出房产证的1××个工作日内签订杭州市房屋转让合同；甲乙双方违反合同条款的任何一条，将承担双倍违约金；等等。 沈俞天慧向曾平款、林小艳支付了定金1××0万元。海域晶华公寓2幢1单元3001室房屋于2019年1月22日登记至曾平款、林小艳名下，曾平款于同日通知可以办理过户；该房屋为精装修房屋，建筑面积89.44平方米。 2019年2月25日，沈俞天慧与曾平款、林小艳约定，房屋转让价减少至585万元，沈俞天慧再预付50万元购房款，2月27日双方办理房屋过户。同日，沈俞天慧向曾平款、林小艳付款50万元。 2019年2月27日，沈俞天慧（乙方、买方）与曾平款、林小艳（甲方、卖方）签订杭州市房屋转让合同，约定：甲方房屋为杭州市江干区海域晶华公寓2幢1单元3001室，建筑面积89.44平方米，转让总价为500万元，转让价格不包括装修价款；房屋转让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定承担；付款方式为一次性付款，于2019年2月27日前结清给甲方；交房方式为合同签订之日起1天内甲方将房屋交付给乙方；双方同意于2019年2月27日前申请办理房屋权属转移登记手续；等等。上述合同中约定的交房期限为合同签订当天。 此后，沈俞天慧与曾平款、林小艳双方就支付剩余购房款和办理过户手续的先后顺序发生争议，曾平款、林小艳至今没有过户、交付涉案房屋，沈俞天慧至今未支付剩余购房款。 上述事实，有原告（反诉被告）沈俞天慧提交的定金合同、收条、杭州市房屋转让合同、谈话录音、微信聊天记录、被告（反诉原告）曾平款、林小艳提交的定金合同、不动产权证书、微信聊天记录、杭州市房屋转让合同、本案庭审记录证实。 本院认为，沈俞天慧与曾平款、林小艳之间的房屋转让合同关系合法有效，双方应按约履行自己的义务。就涉案房屋的转让价格，定金合同约定为61××万元，2019年2月25日又约定减少至585万元，减少的原因是中介费用减少，对此双方均无异议。2019年2月27日双方签订的杭州市房屋转让合同约定的转让价格为500万元，沈俞天慧主张转让价格即为500万元，曾平款、林小艳主张应为585万元，双方存在争议。本院认为，双方于2019年2月25日约定转让价格减少至585万元、2月27日办理过户，2月27日双方如约签订了杭州市房屋转让合同，合同记载的转让价格却骤减至500万元，不合常理。 对此沈俞天慧主张减少的原因为曾平款、林小艳应承担的中介费减少了，以及曾平款、林小艳未按定金合同约定在2018年9月30日前办出房产证应赔偿沈俞天慧违约金1××0万元。本院认为，2019年2月25日转让价格减少至585万元的原因已经是中介费用减少，在没有充分证据证明的情况下，难以令人相信2天内再次因中介费用的原因大幅降低价格；定金合同并未约定曾平款、林小艳应在2018年9月30日前办出房产证，只约定了如开发商没有在2018年9月30日前办理出房产证，曾平款、林小艳将开发商支付给其的违约金支付给沈俞天慧，无论是按逾期办证违约金还是沈俞天慧已支付定金的利息估算，金额亦不可能达到数十万元；沈俞天慧的解释缺乏合理性。 对此曾平款、林小艳解释为出于避税考虑杭州市房屋转让合同对转让价格只记载为500万元，差额的85万元作为装修款。本院认为，杭州市房屋转让合同载明转让价格不包括装修价款，定金合同也约定签订杭州市房屋转让合同时定金作为装修款处理，曾平款、林小艳的解释具有合理性。同时，杭州市房屋转让合同作为网签的合同具有备案性质，其记载的转让价格与双方私下约定的价格不一致时应以私下约定的价格为准，因此，涉案房屋的转让价格本院认定为585万元。沈俞天慧已支付款项150万元，还应支付剩余购房款435万元。 曾平款、林小艳要求沈俞天慧支付违约金200万元，理由是定金合同中双方违反合同条款的任何一条将承担双倍违约金的约定。本院认为，首先，定金合同项下双方的义务是按约定的期限、条件签订杭州市房屋转让合同，双方已于2019年2月27日签订了杭州市房屋转让合同，而无论是在签订杭州市房屋转让合同时还是之前双方协商减少转让价格时，双方均未约定定金合同履行中需要承担违约责任，因此曾平款、林小艳在杭州市房屋转让合同签订后再行要求沈俞天慧支付违约金缺乏依据；其次，定金合同中“双倍违约金”的约定含义并不清楚。因此，对曾平款、林小艳的该项反诉诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告曾平款、林小艳将杭州市江干区海域晶华公寓2幢1单元3001室房屋过户并交付给原告沈俞天慧，于本判决生效后十日内履行完毕。 二、反诉被告沈俞天慧向反诉原告曾平款、林小艳支付剩余购房款人民币435万元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告沈俞天慧其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告曾平款、林小艳其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费人民币40元、财产保全申请费人民币5000元，由原告沈俞天慧负担；反诉案件受理费人民币28125元，由反诉原告曾平款、林小艳负担人民币7325元，由反诉被告沈俞天慧负担人民币20800元。 反诉被告沈俞天慧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的反诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 叶文军 二〇二〇年三月五日 代书记员 陈亚红