广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）青民一初字第3015号 原告：张弘，男，1986年12月4日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 被告：南宁市京达来商务有限公司，住所地：南宁市东盟商务区中柬路9号利海·亚洲国际4号楼4-1001号办公用房2号室。 法定代表人：肖顺洁，副总经理。 委托诉讼代理人：王运甫，广西越洲律师事务所律师。 被告：广西映雪堂投资有限公司，住所地：南宁市青秀区园湖南路7-1号华兴园综合楼写字楼409号房。 法定代表人：吕建成。 第三人：钟惠芬，女，1953年4月15日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 第三人：南宁市汇丰隆房地产投资有限公司，住所地：南宁市青秀区仙葫开发区半岛别墅山庄A25号。 法定代表人：黄锡红，董事长。 委托诉讼代理人：林树兰，女，1968年7月19日出生，汉族，公司员工。 第三人：蛇志杂志社，住所地：南宁市青秀区仙葫长福路6号。 法定代表人：林可干，社长。 委托诉讼代理人：廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告张弘与被告南宁市京达来商务有限公司（以下称京达来公司）、广西映雪堂投资有限公司（以下称映雪堂公司）、第三人钟惠芬、南宁市汇丰隆房地产投资有限公司（以下称汇丰隆公司）、蛇志杂志社房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告张弘的委托诉讼代理人张凝凯、被告京达来公司的委托诉讼代理人王运甫、第三人钟惠芬的委托诉讼代理人张凝凯、第三人汇丰隆公司的委托诉讼代理人林树兰到庭参加了诉讼。被告映雪堂公司经本院公告传唤，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理过程中，本院依法追加蛇志杂志社作为本案的第三人参加诉讼，并于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告张弘的委托诉讼代理人张凝凯、被告京达来公司的委托诉讼代理人王运甫、第三人钟惠芬的委托诉讼代理人张凝凯、第三人汇丰隆公司的委托诉讼代理人林树兰、第三人蛇志杂志社的委托诉讼代理人廖盛峰到庭参加了诉讼。被告映雪堂公司经本院公告传唤，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张弘向本院提出诉讼请求：一、解除原告与两被告于2012年11月22日签订的《内部员工订购房屋意向书》；二、两被告返还原告购房款187711元及资金占用费34038.42元（资金占用费自2012年11月23日起暂计至2015年8月30日，以同期银行贷款利率6.4%计算，实际请求至两被告返还购房款时止）；三、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两被告合作建房，取得了锦葫小区部分房屋分配权。原告并非两被告的员工，通过朋友了解到该项目的相关信息，于2012年11月22日与两被告签订了《内部员工订购房屋意向书》（以下简称“意向书”），约定：原告取得锦葫小区二单元15A05号房面积为133.4㎡房屋的权利，单价4668元/㎡，总价陆拾贰万贰仟柒佰壹拾壹元整。并于签订本意向书时自愿缴纳诚意金五万元，待项目开工后10日内补足房屋总价30%的诚意金；诚意金共为壹拾捌万柒仟柒佰壹拾壹元整。原告通过工商银行账户向京达来公司指定账户转账227731元，其中，购房款为合同总价款的30%即187711元，服务费为40020元。京达来公司于2012年11月22日向原告出具涉案房屋购房款187711元及服务费40020元的收据。两被告未履行合同义务，经原告多次沟通及催告，两被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将涉案房屋交付给原告使用，其行为已构成违约。原告认为，双方签订的意向书合法有效，两被告的前述行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。 被告京达来公司辩称：一、内部员工订购房屋意向书合法有效，原告无权解除。原告在了解我方与映雪堂公司存在合作建房关系及项目进展的前提下，自愿就购买意向与我方及映雪堂公司签订意向书，是原告真实的意思表示。现我方及映雪堂公司和汇丰隆公司均在履行意向书的约定，根据意向书，原告无约定解除权。另意向书仅针对原告的意向作出约定，因此该意向书并非商品房预售合同或商品房买卖合同。从内容上看，应认定为合作建房合同。即便法院认定不是合作建房合同，也应属于无名合同范畴，即约定的内容并未违法，应当适用合同法的规定，认定合同有效，原告应继续履行意向书。二、我方无需返还原告诚意金187711元及资金占用费34038.42元，原告不是我方员工，原告为获取与我方及映雪堂公司签订内部员工订购意向书的机会，自愿向我方支付诚意金，且我方在履行意向书的过程中没有过错，原告以我方违约为由要求我方返还诚意金无事实及法律依据。 被告映雪堂公司未提交书面答辩状，未到庭参加诉讼。 第三人汇丰隆公司陈述称：一、本案与我方无关，我方对原告及被告、第三人之间签订的协议并不知情。在整个工程建设中，由地主方蛇志杂志社掌控，我方是蛇志杂志社的投资方，实际上是由蛇志杂志社向我方借款投资，其余我方并不知情。 第三人蛇志杂志社陈述称：一、原告不是我社员工，无权享受蛇志房产指标福利。二、锦葫小区土地性质决定了该楼盘房产不能对外销售。三、我社没有委托京达来公司、映雪堂公司、汇丰隆公司销售锦葫小区房屋。我社于2011年11月14日与汇丰隆公司解除项目合作协议，汇丰隆公司与锦葫小区项目无关；我社于2014年1月25日与映雪堂公司解除项目合作协议，映雪堂公司与锦葫小区项目无关。四、我社未收到包括原告在内的任何购房款。五、映雪堂公司私刻蛇志印章，伪造委托书销售锦葫小区房产，已涉嫌刑事犯罪，建议法院移送公安机关处理。六、京达来公司、映雪堂公司、汇丰隆公司利用私刻的蛇志印章销售锦葫小区房产，该行为应由其自行承担，与我方无关。 经审理查明：2009年8月1日，蛇志杂志社（甲方）与汇丰隆公司（乙方）签订《仙葫蛇志高层住宅综合楼项目合作协议》，约定：甲方将其在仙葫开发区长福路6号（地块：1868号，约12亩，土地性质属于国有出让）其中约6亩由乙方变更规划、自主经营、自行销售，进行商业开发；乙方对该地进行商品住宅建设，使用期限与土地登记一致。 2011年1月3日，映雪堂公司（甲方）与京达来公司（乙方）签订《合作建房合同书》，约定乙方出资和甲方共同合作建设“锦葫小区”（暂定名）房地产项目，其中约定：二、乙方向“锦葫小区”项目二单元按每套房的总价30%投入资金，共100套，首期预计出资款不低于1200万元。三、作为给予乙方优惠条件，甲方可根据乙方每期提供参与的名单和人数给予乙方的优先认购权及享受一定的优惠。除此之外，乙方不再享有该项目的其他任何投资回报。四、乙方单位员工决定订购“锦葫小区”房屋，应与乙方签订《订购房屋意向书》，并交一份给甲方备案认可。甲方在取得商品房预售许可证后，应根据《订购房屋意向书》和乙方单位员工签订《商品房买卖合同书》，乙方全部的出资款转为购房款，不足部分由乙方员工自行补足。在签订《商品房买卖合同书》前，乙方应保证单位员工不得擅自解除《订购房屋意向书》。但在乙方出资额达到1200万元之后，乙方单位员工可以向其他第三人转让其基于《订购房屋意向书》所取得的房屋购买权，但一份《订购房屋意向书》最多只能更名三次，甲方不收取任何费用。五、甲方权利义务：……3、负责对“锦葫小区”的建设施工及办理相关施工、预售的法律文件：确保2011年5月31日前开工，2012年12月31日前取得项目预售证；4、达到预售条件后，根据乙方提供的员工房屋认购名单，与乙方员工签订《商品房买卖合同》及协助办理银行按揭手续、办理商品房所有权证等；5、本项目30个月完工，于2013年11月31日前交付给乙方商品房。十、本合同所指乙方员工优先购买权有效期至甲方“锦葫小区”项目取得预售证时止，在此期间，甲方应满足乙方员工的内部订购。甲方在取得预售证之日起，乙方员工未认购的房屋全部由甲方自行销售。但在同等的市场条件下，乙方单位员工仍享有优先购买权。 2011年11月14日，蛇志杂志社解除了与汇丰隆公司签订的前述合作协议。同日，蛇志杂志社（甲方）与映雪堂公司（乙方）签订《合作建房协议》，约定：甲方提供其名下的仙葫开发区长福路6号（原1868号地块，后经南宁市国土资源局变更为0803904号）土地面积在3850平方米以内的城镇住宅用地与乙方进行合作。乙方在甲方所有的土地上建成建筑面积为3765平方米办公楼及附属设施。第六条约定：1、在完成办公楼及其附属设施的建设并竣工验收合格，并经过精装修；同时住宅楼建至封顶后，甲方应将土地面积在3850平方米的城镇住宅用地使用权变更到乙方名下。……5、土地产权保留在甲方名下的土地范围内的物业归甲方所有，其余土地产权分摊分割到乙方名下的土地范围内的物业归乙方所有。2012年12月17日，蛇志杂志社（甲方）与映雪堂公司（乙方）就《合作建房协议》签订《补充协议书》，约定：一、现因土地未有过户至乙方名下，而根据法律规定在报建施工过程中均需以甲方名义进行报建及合同签订，估甲乙双方在此约定，甲乙双方均有义务告知需要与甲方签订合同中的其中施工单位广西矿建集团有限公司双方有合作建房的事实，使其明确本协议中甲、乙双方的在锦葫小区一期工程项目的责任及义务，并同意接受在本工程的报建、设计、施工和竣工验收等环节中所产生的建设资金及其他税、费均由乙方承担此项条款，在甲方无违约的情况下，与甲方签订合同的广西矿建集团有限公司不得以任何借口要求甲方承担乙方应承担的责任及义务。……《补充协议书》有广西矿建集团有限公司第九工程公司盖章确认。 2012年11月22日，京达来公司（甲方）与原告（乙方）签订《内部员工订购房屋意向书》，约定：一、甲方为本单位员工的福利住房需要，以与映雪堂公司合作建房为条件，取得了该项目部分房屋的分配权。现就取得的房屋分配权，向乙方分配房屋。二、乙方自愿接受甲方分配，取得订购该项目二单元15A05号房面积为133.4㎡房屋的权利，单价：4668元/㎡，总价622711元（签订《商品房买卖合同》时以合同约定面积进行结算，多退少补）。并于签订本意向书时自愿交纳诚意金五万元整，待项目开工后10日内补足房屋总价30%的诚意金；诚意金共为187711元整。在签订《商品房买卖合同书》前乙方不得擅自解除《订购房屋意向书》，乙方可以向第三人转让其基于《订购房屋意向书》所取得的房屋购买权，但一份《订购房屋意向书》最多只能更名三次，甲方与映雪堂公司不收取任何费用。该意向书甲方署名处由京达来公司盖章，代表人系郑丽华；乙方署名处由钟惠芬代张弘签字捺手印。同日，原告向京达来公司支付购房意向金共计227731元，其中购房款为187711元、服务费为40020元。京达来公司为此出具收据两张（No.2000232、No.2000233）。 2014年1月25日，蛇志杂志社（甲方）与映雪堂公司（乙方）签订《合同解除协议书》，约定：一、甲、乙双方同意解除双方于2011年11月14日签订的《合作建房协议》，《合作建房协议》于双方在本协议上签字盖章之日解除。锦葫小区项目由甲方自行处置，乙方不得以任何理由干涉。三、《合作建房协议》第七条第七款的约定：“在协议期限内，因一方的擅自行事造成项目受损或受行政处罚的，过错方要承担全部的责任并赔偿对方因此遭受的损失；或者因一方的原因，造成第三者利益受损的，过错方要承担全部的责任。”根据该条约定，乙方及乙方私下委托的单位未经甲方同意与第三人签订的协议所形成的权利义务由乙方自行负责，与甲方无关。上述协议书由蛇志杂志社法定代表人签字并加盖公章确认，映雪堂公司加盖公章确认。 此后，京达来公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未交付涉案房屋。 另查明，2015年5月18日，南宁市房地产档案馆出具《证明》，内容为：经查询，截止2015年5月18日，未见有房屋坐落为“仙葫经济开发区交汇处锦葫小区”商品房预售许可登记。2016年6月16日，南宁市规划管理局发南规函〔2016〕1512号文，内容为：一、南宁市规划管理局未办理过位于仙葫经济开发区交汇处锦葫小区项目的用地审批手续；二、2012年12月17日，南宁市规划管理局核发了位于青秀区，建设单位为蛇志杂志社的A号综合楼、住宅楼及地下车库项目的《建设工程规划许可证》（证号：建字第450101201201100、450101201201155号）。 还查明，原告与钟惠芬系母子关系。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，映雪堂公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与京达来公司签订的《订购房屋意向书》不存在恶意串通损害蛇志杂志社利益的情形，且蛇志杂志社在2011年11月14日将长福路6号部分城镇住宅用地使用权出让给映雪堂公司，京达来公司与映雪堂公司签订《合作建房合同书》后即对涉案土地上建设的房屋享有优先购买权，原告为购买涉案土地上建设的房屋与京达来公司签订《订购房屋意向书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦是在平等、自愿的基础上订立，应属合法有效。 蛇志杂志社、映雪堂公司于2014年1月25日解除了双方签订的《合作建房协议》，映雪堂公司即不再享有涉案土地的部分建设用地使用权，其与京达来公司签订的《合作建房合同书》亦失去履行的基础，从而致使本案《订购房屋意向书》无法继续履行。原告签订合同的目的不能实现，其要求解除《订购房屋意向书》符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《订购房屋意向书》解除后，京达来公司应返还张弘购房款187711元。因意向书的解除责任在京达来公司，京达来公司占用原告的购房款，原告因此客观上存在利息损失，故京达来公司应向原告支付相应的利息。利息应从2012年11月22日起计算，但原告主张从2012年11月23日起计息，系对民事权利的自行处分，于法不悖，亦不损害他人合法利益，本院予以支持，故利息应以187711元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年11月23日起计算至京达来公司返还服务费之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张弘与被告南宁市京达来商务有限公司于2012年11月22日签订的《内部员工订购房屋意向书》； 二、被告南宁市京达来商务有限公司向原告张弘返还购房款187711元； 三、被告南宁市京达来商务有限公司向原告张弘支付占用购房款的利息（利息计算：以187711元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年11月23日起计算至被告南宁市京达来商务有限公司返还购房款之日止）。 案件受理费4626元、公告费350元，由被告南宁市京达来商务有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  吴丹娜 人民陪审员  邱 静 二〇一七年五月二十五日 书 记 员  卢 珊 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。