广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5445号 上诉人（原审原告）：柳州市展晖机械有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区新兴工业园顺业路18号。 法定代表人：何卫昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄振土，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莹莹，广西甲天下律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广西云马泰缘机械制造股份有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区新兴工业园。 诉讼代表人：广西汇力律师事务所，广西云马泰缘机械制造股份有限公司管理人。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市欧达租赁服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号（3号厂房）。 法定代表人：王泽迁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫增搬，广西圣泰律师事务所律师。 上诉人柳州市展晖机械有限公司（以下简称展晖公司）因与被上诉人广西云马泰缘机械制造股份有限公司（以下简称云马公司）、柳州市欧达租赁服务有限公司（以下简称欧达公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 展晖公司上诉请求：判决云马公司与欧达公司共同返还展晖公司的租金162000元并支付违约金162000元。事实和理由：欧达公司于2015年3月25日成立。一审判决认定2014年8月18日云马公司与欧达公司签订租赁合同，云马公司于2014年9月12日授权欧达公司以欧达公司的名义对外转租厂房并收取租金错误。云马公司与展晖公司签订租赁合同，云马公司又委托欧达公司与展晖公司签订租赁合同，两份合同内容一样，且都已经履行。欧达公司的行为不是转租行为，而是代理云马公司对外出租并收取租金的行为。一审判决认定欧达公司收取展晖公司租金与云马公司无关是错误的。由于云马公司、欧达公司违约，云马公司、欧达公司应当赔偿展晖公司包括违约金在内的全部损失。 云马公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 欧达公司辩称，同意展晖公司要求云马公司与欧达公司共同返还租金的请求。对展晖公司要求欧达公司承担违约责任有异议。云马公司解除租赁合同，不是欧达公司解除租赁合同。云马公司已经进入破产程序，破产管理人有中途解除合同的权利，欧达公司不存在违约行为，不应支付违约金。 展晖公司向一审法院起诉请求：一、判令云马公司、欧达公司退还展晖公司已交纳的2016年6月、7月、8月的厂房租金162000元，云马公司、欧达公司互负连带责任；二、判令云马公司、欧达公司向展晖公司支付违约金162000元，云马公司、欧达公司互负连带责任；三、判决云马公司、欧达公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月20日，展晖公司与云马公司签订了《厂房租赁合同》，约定云马公司将其所有的柳州市柳江县（现为柳江区）新兴工业园恒业路7号的1号厂房中面积为3600平方米的厂房出租给展晖公司进行生产经营，租赁期为10年，自2014年5月1日起至2019年5月1日，每月租金为每平方米15元；支付方式：提前支付租金，每6个月合计支付一次租金，第一次支付时间为2014年3月24日前，付款时间间隔6个月，依次计算每次租金支付时间。云马公司自收到保证金之日起即将厂房租赁给展晖公司，展晖公司即可进入厂房布置和生产准备；自云马公司收到保证金之日起至2014年5月1日前，为双方搬迁时间和展晖公司生产准备时间，该期间不计算租赁费用。2014年3月24日，展晖公司向云马公司交纳了100000元保证金。 2014年8月18日，云马公司与欧达公司签订了《租赁合同》一份，约定云马公司将其位于柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号面积为14400平方米的1号厂房以每月每平方米8元的价格整体出租给欧达公司。同年9月12日，云马公司授权欧达公司以自己的名义对外转租，并收取租金。同日，欧达公司作为出租方与展晖公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定欧达公司将其承租云马公司的位于柳州市柳江县新兴工业园恒业路7号的1号厂房中的面积3600平方米的厂房，转租给展晖公司，租用期为10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，其中2014年9月1日至2019年9月30日期间的月租为每平方米15元，即每月54000元；支付方式，先付租金后用房，每6个月合计支付一次租金，以后按此依次支付租金。并约定，欧达公司提前终止合同的，应赔偿展晖公司三个月租金，如展晖公司提前终止合同的，亦应赔偿欧达公司三个月租金。欧达公司并在该《厂房租赁合同》中向展晖公司披露了云马公司已将出租厂房向银行抵押的事实。此后，云马公司与展晖公司于2014年3月20日签订的《厂房租赁合同》不再履行。2016年3月22日、4月15日，展晖公司分两次向欧达公司支付了半年（2016年3月至8月）的租金共计324000元。 2016年3月31日，一审法院裁定受理云马公司的破产清算申请，指定广西汇力律师事务所担任云马公司破产管理人。云马公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除。云马公司于2017年向一审法院提起诉讼要求展晖公司于2016年6月1日始向云马公司交纳厂房占用费，一审法院于2017年8月17日作出（2017）桂0221民初1716号民事判决，支持云马公司的上述诉讼请求。展晖公司不服一审判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）桂02民终725号判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，针对焦点一：人民法院是否应当受理本案。云马公司管理人认为，展晖公司应当先向管理人申报债权，而不能直接向人民法院提起诉讼。一审法院认为，2016年3月31日，一审法院裁定受理了云马公司破产清算一案。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第五十八条的规定：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”债权人对于债权表的记载有异议的，可以向人民法院提起诉讼确认债权，该规定未明确债权人必须先向管理人申报债权，在对债权表记载的债权有异议时才可起诉，即未明确申报债权为提起诉讼的前置程序，故债权人可以直接向人民法院起诉，人民法院可依法受理。根据《破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的规定，人民法院受理破产申请后，债权人可以提起以债务人为被告的债权确认之诉，但不得提起债权给付之诉。故对于展晖公司要求云马公司退还租金及支付违约金的诉请，应系债权确认之诉。 针对焦点二：租金问题。展晖公司与云马公司于2014年3月20日就案涉厂房签订的《厂房租赁合同》、云马公司与欧达公司于2014年8月18日签订的《租赁合同》以及2014年9月12日欧达公司与展晖公司签订的《厂房租赁合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。云马公司与欧达公司签订的《租赁合同》于2016年6月1日解除，该合同解除后，欧达公司无法再履行与展晖公司签订的《厂房租赁合同》，也无权再向展晖公司收取租金。而展晖公司已经向欧达公司交纳的2016年6月至8月三个月的租金共计162000元（54000元／月×3个月），欧达公司应予以退还展晖公司。展晖公司诉请要求欧达公司退还多收的租金162000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 针对焦点三：违约金问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”抵押设立在先出租在后的，租赁权不得对抗抵押权，而展晖公司在与欧达公司签订《厂房租赁合同》时，已明知案涉厂房上设置有抵押权，即意味着其自愿承担因实现抵押权而带来的风险，包括抵押权的实现而造成租赁关系的终止；其次，案涉厂房的所有权人云马公司进入破产清算程序，为便于对案涉厂房进行处置以便对全体债权人（包括别除权人）进行清偿，破产管理人解除了与欧达公司的《租赁合同》，欧达公司因此无法继续履行与展晖公司之间的《厂房租赁合同》，并非欧达公司主观上主动提前终止合同，并不符合《厂房租赁合同》（2014年9月12日）第八条第1项“甲方（欧达公司）提前终止合同的，应赔偿乙方（展晖公司）三个月租金”的约定，综上，展晖公司主张欧达公司支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 焦点四：关于展晖公司要求云马公司返还租金及支付违约金的问题。欧达公司从云马公司以每月每平方米8元租下案涉厂房，再以每月每平方米15元的价格出租给展晖公司，实质上是一个独立转租行为，并不是代理云马公司对外出租并收取租金的代理行为，故而欧达公司收取展晖公司租金的行为，其效力并不能归于云马公司，因此展晖公司要求云马公司返还租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，关于违约金。2014年9月12日这份《厂房租赁合同》签订后，欧达公司与展晖公司便开始履行这份合同，案涉厂房的租赁事宜已由这份租赁合同调整，2014年3月20日签订的《厂房租赁合同》便不再履行，该合同的权利义务已终止；且云马公司并非2014年9月12日签订的《厂房租赁合同》的相对方，展晖公司要求云马公司支付违约金，亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、欧达公司返还展晖公司租金162000元；二、驳回展晖公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6160元（展晖公司已预交），减半收取计3080元，由展晖公司负担1540元，欧达公司负担1540元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：展晖公司对一审查明云马公司于2014年8月18日与欧达公司签订《租赁合同》，欧达公司又于2014年9月12日与展晖公司签订《厂房租赁合同》的事实有异议。展晖公司认为签订前述合同时欧达公司尚未成立，欧达公司不是签订合同的主体。本院查明欧达公司于2015年3月25日登记成立。2014年8月18日，欧达公司的发起人以欧达公司名义与云马公司签订了《租赁合同》，云马公司把柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的1号14400平方米的厂房出租给欧达公司使用。2014年9月12日，经云马公司书面同意，欧达公司的发起人以欧达公司的名义与展晖公司签订《厂房租赁合同》，把柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的1号中3600平方米的厂房转租给展晖公司使用。欧达公司成立后确认并履行了《租赁合同》和《厂房租赁合同》。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：云马公司、欧达公司是否应当承担向展晖公司返还162000元租金并支付162000元违约金的责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和第九十七条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据本院查明的事实，2014年3月20日云马公司与展晖公司签订《厂房租赁合同》，约定云马公司把柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的1号中3600平方米的厂房出租给展晖公司使用，该合同已经履行。2014年8月18日，云马公司与欧达公司的发起人签订《租赁合同》，改由欧达公司承租柳州市柳江区新兴工业园恒业路7号的1号14400平方米的厂房，欧达公司承租的厂房中包括了展晖公司原承租的3600平方米厂房。展晖公司未提出异议。展晖公司于2014年9月12日与欧达公司的发起人签订《厂房租赁合同》，展晖公司改从欧达公司租赁前述3600平方米厂房。之后，展晖公司不再向云马公司履行合同义务。至此，云马公司与展晖公司于2014年3月20日签订的《厂房租赁合同》已于2014年9月12日协议解除，双方的权利义务终止履行。欧达公司与展晖公司于2014年9月12日签订《厂房租赁合同》后，欧达公司、展晖公司之间存在转租关系。2016年6月1日，云马公司解除其与欧达公司签订的租赁合同。欧达公司不能继续履行其与展晖公司2014年9月12日签订的转租合同，该转租合同于2016年6月1日解除。转租赁合同被解除后，欧达公司仍然收取展晖公司交纳的2016年6月至8月的租金162000元，没有合同和法律依据，应当予以返还。一审判决欧达公司返还展晖公司租金162000元正确，应予维持。云马公司与展晖公司在2014年9月12日之后已经不存在合同关系，云马公司未收取展晖公司的租金。欧达公司、展晖公司主张云马公司与欧达公司共同承担返还租金的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，因第三人的行为造成债务不能履行的，债务人仍然应当向债权人承担违约责任。根据转租合同的约定，欧达公司提前终止合同的，应当赔偿展晖公司三个月租金。本案不是因为抵押权人实现抵押权而终止合同，而是因为云马公司的管理人解除了云马公司与欧达公司签订的租赁合同并收回租赁的厂房后，欧达公司不能继续履行其与展晖公司签订的转租合同而提前解除转租合同，欧达公司构成违约，应当向展晖公司承担违约责任。欧达公司应当按照三个月租金的标准向展晖公司支付违约金162000元。展晖公司主张云马公司与欧达公司共同承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，展晖公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初476号民事判决第一项； 撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初476号民事判决第二项； 柳州市欧达租赁服务有限公司向柳州市展晖机械有限公司支付违约金162000元； 驳回柳州市展晖机械有限公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6160元(柳州市展晖机械有限公司预交)，减半收取3080元，由被上诉人柳州市欧达租赁服务有限公司负担；二审案件受理费6160元（柳州市展晖机械有限公司预交），由被上诉人柳州市欧达租赁服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年三月三日 书记员 赵雅婷