广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初6129号原告：广东汇家美物业发展有限公司，住所地：清远市清城区东城街基龙东路**和平小区保障性安居工程******。法定代表人：郑灿，该公司总经理。委托代理人：庄武，湖南公言律师事务所律师。被告：清远市富荣市场物流有限公司，住所地：清远，住所地：清远市新城区**区****楼**法定代表人：林志平。委托代理人：朱延红，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：向雪清，广东平正信诚律师事务所律师。原告广东汇家美物业发展有限公司诉被告清远市富荣市场物流有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广东汇家美物业发展有限公司的法定代表人郑灿及其委托代理人庄武，被告清远市富荣市场物流有限公司的委托代理人朱延红、向雪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费用及其延迟付款滞纳金共计1831138.60元（其中：物业管理费：1375872.50元；滞纳金455266.10元）；2、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告是一家以经营物业管理服务为主的物业公司，被告是一家以经营农副产品批发、零售等业务的市场物流公司。2013年8月18日，被告动工建设开发清远富荣农副食品批发市场（以下称清远农批），同时正式开放其营销中心对外租售商铺。为管理清远农批工程建设及其前期物业，被告选聘原告对清远农批（一期）提供前期物业管理服务，双方于2013年11月10日签订《前期物业服务合同》，合同就其物业基本情况、服务内容及质量、物业服务费用等相关事项进行了约定，合同期限自2013年11月18日起至2015年11月17日。为进一步明确物业管理服务过程中的相关问题，双方又于2013年12月6日签订《前期物业服务合同补充协议》，补充协议就物业管理服务期限、物业管理具体事项、费用结算及其他方面等部分事项进行了变更。根据被告书面通知，原告从2014年11月13日开始正式进驻清远农批，并对清远农批物业全面实施物业管理服务，在物业管理服务过程中，原告按约提供物业管理服务并有效管理其物业，受到业主的一致好评。但在合同履行过程中，被告未按合同约定支付物业管理费，仅仅支付原告的部分员工工资。经原告多次催要，但被告仍不按约支付物业管理费，其行为违反合同约定及相关法律规定，严重侵害了原告利益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称：一、被告已按照双方约定向原告足额支付从2014年11月13日起至2015年11月30日止的物业服务费用，不存在原告诉称欠付物业服务费1831138.60元的情况。首先，原、被告双方已于2014年11月27日达成变更原合同关于物业管理费收取标准的约定，即按照原告实际派驻人员工资标准支付物业服务费。根据原、被告签订《清远市富荣农副产品批发中心前期物业服务合同》及其补充协议，双方己就物业服务费用收取标准予以明确约定，即按照面积计算物业服务费。但在合同实际履行过程中，因被告开发的清远市富荣农副产品批发中心前期销售情况不佳，且已交付业主使用的物业建筑面积较少的客观情况，考虑到双方若按《清远市富荣农副产品批发中心前期物业服务合同》及其补充协议约定包干制方式计算物业服务费用，被告成本支出过高，因此原告于2014年11月9日向被告发来《关于前期物业进驻费用的函》，内容为“双方变更原合同约定物业服务费结算方式，双方按原告实际派驻人员工资标准结算每月的服务服务费”，被告法定代表人林志平于2014年11月27日在此函上签名同意，视为双方己达成变更物业管理费收取标准的约定，即按照原告实际派驻人员工资标准支付物业服务费。因此，在合同履行长达一年的时间里，被告都是根据原告上报的派驻人员的工资待遇标准及管理费情况及时足额向原告支付每月的物业服务费，而原告在每月签收物业服务费费用报销单时也从未对此提出任何异议，因此原、被告双方信守按原告实际派驻人员的工资标准支付物业服务费的约定。其次，被告实际支付给原告的物业服务费己包括原告服务成本、法定税费和利润，符合相关法律规定。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅印发〈广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法〉的通知》第十二条：“实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。”的规定，原、被告双方约定按包干制结算物业服务费，而物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，其中管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等是物业企业最主要的成本支出，而原告每月上报给被告的《清远市汇家美物业服务有限公司工资表》，已经包括工人工资待遇、税费及管理费用等，因此双方按照原告实际进驻人员情况支付每月物业服务费是符合上述法律规定。在合同履行过程中，被告是按原告上报的员工工资向原告支付物业服务费，但后来被告发现原告实际派遣到清远农批中心提供物业服务人员考勤情况存在虚报的情况，且没有根据实际到尚人员计算工资，因此被告从2015年3月份开始对原告上报工资经核实进行相应的扣减。同时，被告还核实到原告向其聘请的员工如秩序维护员实发工资只有2700元/月，并非原告上报给被告工资表中每月将近5000元的实发工资，由此可知原告每月向被告上报的工人工资是远远超过同行业的工资水平，也超过原告向其员工实际发放的工资，即被告向原告支付的工资中实际上己经包含应支付给汇家美的管理成本及利润。再次，原告在被告足额支付物业服务费的情况下，在另行提出要求按照管理面积计付物业管理费属重复收费，显失公平，依法不应支持。根据《清远市富荣农副产品批发中心前期物业服务合同补充协议》“甲方（被告）按实际移交乙方（原告）进行物业服务的面积核算支付承包费。”的约定，鉴于被告开发的清远市富荣农副产品批发中心己交付业主使用的物业建筑面积较少的客观情况，原被告双方一直未就被告实际移交给原告提供物业服务的管理面积进行确认及核算，且原告主张按管理面积计付物业管理费未能就此提供相应依据予以支持。因此，原告起诉要求被告另外按照管理面积计付物业管理费属重复收费，原、被告应当按照合同履行实际情况结算物业服务费。最后，被告有权根据原告提供物业服务人员情况，作出扣减相应比例服务管理费的决定。原告于2014年11月13日进场并开始提供前期物业服务，在合同履行过程中，被告发现原告存在“弄虚作假、虚报工人工资，以及存在服务人员管理松散混乱等情况”，因此被告分别在2015年3月份开始对原告上报的员工工资费用进行了相应扣减，是符合双方签订的《清远市富荣农副产品批发中心前期物业服务合同补充协议》关于“在承包期间乙方应合理安排相关人员进场（根据甲方要求节点进场）如乙方进场人员未能在甲方要求的时间范围内进场，甲方有权利按承包标准扣减相关比例承包费用；若因乙方物业管理服务出现严重管理不善事件甲方有权利提前终止合同”的约定。二、被告在收到原告请款材料并经核实后及时向原告支付物业服务费，不存在迟延付款的事实，因此原告主张被告支付滞纳金455266.10元缺乏事实及法律依据。被告在收到原告请款材料（包括收款收据、清远市汇家美物业服务有限公司工资表以及清远市汇家美物业服务有限公司员工考勤表以及签到表等相关材料）后，经核对无异后一般在十五日内向原告支付当月物业服务费用，被告不存在迟延付款的事实。同时，被告应在收到原告提供的与付款金额一致的合法有效发票后，才有义务原告支付相应的物业服务费，但是原告至今从未向被告提供过相关发票。因此，原告主张计算滞纳金缺乏事实及法律依据。退一步，即使被告部分月份存在迟延付款的情况，原告主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算滞纳金缺乏事实及法律依据，且原告主张的计算标准过高，被告请求法院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付。三、原告未经被告同意，擅自将位于农批市场1号楼4层西边楼的楼顶场地出租给中国铁塔股份有限公司清远市分公司使用，并将当年租金18000元占为己有，属不当得利，应予以返还。原告在未经被告同意的情况下，擅自将被告开发的农批市场1号楼4层西边楼的楼顶场地出租给中国铁塔股份有限公司清远市分公司使用，并将当年租金18000元占为己有的行为已违反双方合同有关服务内容的约定，原告无权收取场地租金。因此，原告应当将收取的租金18000元予以返还给被告。综上所述，被告已向原告及时足额支付物业服务费，被告不存在拖欠或迟延支付物业服务费的事实，原告的诉求缺乏事实和法律依据。请法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年8月18日，被告动工建设开发清远富荣农副食品批发市场，同时正式开放其营销中心对外租售商铺。为管理清远农批工程建设及其前期物业，被告选聘原告对清远富荣农副食品批发市场一期提供前期物业管理服务。2013年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》,约定：一、物业基本情况：物业名称清远富荣农副食品批发市场一期；物业类型商业；建筑面积49182.33平方米。二、服务内容与质量：合同签订生效后，乙方应当前期介入，对工程进行适时跟踪，乙方提出的合理意见，甲方应及时解决；甲方在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方。……。物业服务费用：物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，标准商业物业5元/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；……。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。合同期限自2013年11月18日起至2015年11月17日。2013年12月6日,双方又签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：物业管理服务期限暂定2014年6月28日至2015年6月27日（具体进场时间以甲方通知公函为准）；甲方委托乙方的管理事项：市场治安管理、卫生清洁管理、设备维护保养、市场日常经营维护等事宜承包，但乙方不能参与市场经营事项；物业收费事宜由甲方指定人员收取相关费用后由甲方按承包总费支付给乙方，乙方不得介入所有收费事项；……；费用结算：以物业管理承包方式结算，标准如下：项目为商铺，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。……；付款方式：从合同约定进场日期起由甲方次月10日前按月转账统一支付给乙方，乙方3日内开具发票给甲方，如甲方延迟付款则按总费的1%按日计滞纳金。……。2014年11月12日，被告向原告发出《通知》，通知原告从2014年11月13日开始进驻。随后，原告从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理。原告在管理期间，被告支付原告共1534814.57元，其中:2015年1月12日支付2014年11月费用65000元；2015年2月11日支付2014年12月费用124196.71元；2015年3月20日支付2015年1月费用123625.32元；2015年4月27日支付2月费用121015.51元；2015年5月28日支付3月费用120000元；2015年6月30日支付4月费用133000元；2015年7月24日支付5月费用130000元；2015年8月21日支付6月费用118348.55元；2015年9月25日支付7月费用120129.48元；2015年11月3日支付8月费用117215元；2015年11月20日支付9月费用121368元；2015年11月26日支付10月费用119464元；2015年11月27日支付11月费用121452元。被告提供了原告与中国铁塔股份有限公司清远市分公司签订的《2015年清远华清工业园1（清远农批市场）新建铁塔项目设备代管合同》，认为原告未经其同意，擅自将位于农批市场1号楼4层西边楼的楼顶场地出租给中国铁塔股份有限公司清远市分公司使用，应予以返还已收的当年租金18000元。原告主张此合同是其与第三方签订的合同与本案无关。被告提供一份由原告于2014年11月9日向被告发出的《关于前期物业进驻费用的函》，内容为：根据2013年12月6日与贵司签订的《前期物业服务合同补充协议》，物业管理费按承包方式进行结算，我司本着友好长期合作的态度，考虑到贵司按合同结算，成本支出过高，故根据前期实际派驻人员按如下标准从2014年11月13日（贵司要求的进场时间）至2015年11月30日进行服务费用结算。进驻人员费用一览表（略），共21人，月度费用合计142311.63元。除以上人员外，如因工作需要陆续增加人员，则从入职时起按上述人工费标准增加费用。被告的法定代表人在上述函件中加具“试业前按以上工资标准计算”。被告提供的此函件，没有双方的盖章，也没有原告法定代表人的签名。原告对上述函件的真实性不予认可，认为是被告单方变更。被告主张函件是用原告的信纸所写，但其庭后没有向本院提供证据原件。2015年10月28日，被告向原告发出《通知》，内容为决定在协议期满后不再与原告续签合同，原告须在2015年11月30日前办理移交手续，并撤出所派驻的全部人员，完善移交手续后，于2015年12月31日前向原告付清有关费用。被告提供原告的员工罗计房的《情况说明》，主张原告向其报账领款数额与发放员工的工资存在差异，认为被告向原告支付的工资中实际上己经包含应支付给原告的管理成本及利润。以上事实，有《清远市富荣农副产品批发中心前期物业服务合同》、《清远市富荣农副产品批发中心前期物业服务合同补充协议》、中标备案登记表、通知、《关于前期物业进驻费用的函》、费用报销单、收款收据、《情况说明》、《2015年清远华清工业园1（清远农批市场）新建铁塔项目设备代管合同》及本院庭审笔录等材料佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，并不违反相关规定，为有效合同，对原、被告均有法律约束力。本案争议焦点：对《关于前期物业进驻费用的函》的真实性是否确认问题。被告主张双方管理费是以原告实际派驻人员进行服务费用结算，提供了《关于前期物业进驻费用的函》作为依据。由于原告对该函件的内容并不认可，且该函件没有原告的盖章或其法定代表人的签名，被告也没有提供该函件的原件进行核对，对此本院对其真实性不予认定。故被告应根据《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》的约定，向原告支付物业服务费。根据双方约定，原告的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。原告从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间被告已支付原告共1534814.57元，对比被告尚欠原告1375872.50元（被告每月的欠款情况如下：2014年11月73604.15元；2014年12月106810.20元；2015年1月107381.59元；2015年2月109991.40元；2015年3月111006.91元；2015年4月98006.91元；2015年5月101006.91元；2015年6月112658.36元；2015年7月110877.43元；2015年8月113791.91元；2015年9月109638.91元；2015年10月111542.91元；2015年11月109554.91元）。至于原告请求被告支付延付滞纳金的问题。根据双方在《前期物业服务合同补充协议》约定的付款方式：“从合同约定进场日期起由甲方次月10日前按月转账统一支付给乙方，乙方3日内开具发票给甲方，如甲方延迟付款则按总费的1%按日计滞纳金。”原告在起诉时，主张滞纳金按银行同期贷款利率的四倍计算，对此本院予以准许。由于被告每月均迟于合同约定的时间付款，且在原告退场后没有向原告支付过款项，为便于计算，按被告每月欠交款项为基数，按约定从应付款的下一个月的11日起计付至2016年10月31日；所欠管理费总和1375872.50元从2016年11月1日起至付清款日止。滞纳金计算基数及起算时间如下：73604.15元从2014年12月11日起；106810.20元从2015年1月11日起；107381.59元从2015年2月11日起；109991.40元从2015年3月11日起；111006.91元从2015年4月11日起；98006.91元从2015年5月11日起；101006.91元从2015年6月11日起；112658.36元从2015年7月11日起；110877.43元从2015年8月11日起；113791.91元从2015年9月11日起；109638.91元从2015年10月11日起；111542.91元从2015年11月11日起；109554.91元从2015年12月1日起。至于被告主张原告支付其员工的工资与原告上报被告员工工资数额有差异，认为被告向原告支付的工资中实际上己经包含应支付给原告的管理成本及利润。如上所述，原被告约定了管理费的标准，被告应支付原告的管理费中，包含了原告向管理人员发放的工资待遇等费用，原告向员工发放多少工资与被告并没有关联性，故认为被告向原告支付的工资中实际上己经包含应支付给原告的管理成本及利润并没有依据，本院不予采纳。至于被告主张原告擅自将位于农批市场1号楼4层西边楼的楼顶场地出租给中国铁塔股份有限公司清远市分公司使用，应予以返还已收的当年租金18000元，与本案属不同的法律关系，被告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，判决如下：一、被告清远市富荣市场物流有限公司在本判决生效之日起三天内向原告广东汇家美物业发展有限公司支付物业管理费1375872.50元；二、被告清远市富荣市场物流有限公司在本判决生效之日起三天内向原告广东汇家美物业发展有限公司支付延迟付款滞纳金(其中：73604.15元从2014年12月11日起；106810.20元从2015年1月11日起；107381.59元从2015年2月11日起；109991.40元从2015年3月11日起；111006.91元从2015年4月11日起；98006.91元从2015年5月11日起；101006.91元从2015年6月11日起；112658.36元从2015年7月11日起；110877.43元从2015年8月11日起；113791.91元从2015年9月11日起；109638.91元从2015年10月11日起；111542.91元从2015年11月11日起；109554.91元从2015年12月1日起。以上均计付至2016年10月31日止，按银行同期贷款利率的四倍计算)；三、被告清远市富荣市场物流有限公司在本判决生效之日起三天内向原告广东汇家美物业发展有限公司支付延迟付款滞纳金（以1375872.50元为基数，从2016年11月1日起至付清款日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）。本案受理费21280元，由被告清远市富荣市场物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  郭少文人民陪审员  张法均人民陪审员  何国周二〇一七年五月二十七日书 记 员  黄建桦附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。