北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2501号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生。被上诉人(原审被告、反诉原告)：索达毅，男，1990年5月31日出生。委托诉讼代理人：孙华堂，北京市世纪律师事务所律师。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人索达毅商品房预约合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初23023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回索达毅的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由索达毅承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，因索达毅拒绝签约的违约行为，江南公司依据双方约定已将该房屋出售给第三方，索达毅恶意拖延签约及办理退房手续的行为给江南公司造成严重损失，索达毅理应承担违约责任；一审法院判决赔偿数额过高。索达毅辩称：同意一审判决，不同意江南公司的上诉请求及理由。江南公司于2019年3月向一审法院起诉请求：1.依法判令依据《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）约定解除双方签订的《认购书》；2.依法判令按《认购书》约定索达毅交纳江南公司的定金10万元不予退还。索达毅向一审法院反诉请求：1.解除双方于2016年8月3日签订的《认购书》；2.江南公司双倍返还索达毅定金20万元；3.江南公司赔偿索达毅经济损失60万元。一审法院认定事实：2016年8月3日，索达毅与江南公司签订《认购书》，约定：索达毅认购江南公司开发的北京市朝阳区江南府项目中的×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋），用途为住宅，建筑面积85.53平方米，双方均同意按建筑面积计价，单价每平米51640元，总价4416769元；出卖人同意认购人以贷款方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的30％，认购人在签订本协议之日支付认购定金10万元，在签订本协议之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与出卖人完成签约；若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定时间内提交资格审核资料，或未在约定时间内与出卖人完成签约，出卖人有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还；若出卖人在认购人签订本协议之日15日内将该商品房另行出卖给第三方，出卖人应双倍返还定金。签订《认购书》当日，索达毅向江南公司支付定金10万元。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同。2017年10月28日，江南公司向索达毅发送《法务函》，载有：我司于2016年11月通知您交首付并完成签约，但您无法支付房屋首付款，未能完成签约。因您未在约定期间内交首付及签约，我司已经按照《认购书》约定解除认购，按照《认购书》的约定，定金应不予退还，但考虑到您自身的情况，我司予以酌情处理，再次通知您在收到本通知后3日内前来办理退认购退款手续。若到期未来办理，我司将严格按照《认购书》的约定不予退还定金。索达毅并未找江南公司办理退认购、退定金手续。索达毅对于《解除函》的真实性认可，但是主张该《解除函》经法院判决确认不具有解除效力。庭审中，江南公司提交2016年12月28日内部股东会决议一份，欲证明其作出决定于2017年1月20后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购关系，定金予以扣除。索达毅主张股东会决议属于企业内部决议，无法对抗债权人。庭审中，江南公司提交其作为甲方与卡狄格公司作为乙方于2017年12月6日签订的《合作协议》，约定由乙方就甲方开发的“江南印象家园”项目×号楼部分房屋进行房屋包销、策划推广，并到甲方指定售楼处完成签约，并约定自合同签订之日，甲方将约定房屋一次性打包价给乙方。附件中房源范围包括本案中的1302号房屋，显示单价为56640元。索达毅对于该证据的真实性认可，但主张该协议有虚假串通的嫌疑。庭审中，索达毅提交一份其作为出卖人与案外人黄继梅作为买受人在满懿（北京）房地产咨询有限公司的居间服务下于2016年7月10日签订的《房屋买卖合同》，约定索达毅将自己所有的坐落于大兴区团结湖路×号院×号楼×单元×号房屋出卖给案外人黄继梅，总房款为240万元。江南公司对于该证据的真实性认可，关联性不予认可。庭审中，索达毅提交其与江南公司工作人员赵云端、微信名为“江南府CC”的人员微信往来截图、与江南公司其他工作人员的短信截图，欲证明直到2017年1月份其仍在与江南公司沟通确认后续签约事宜，江南公司却多次答复说具体签约时间要等通知等。江南公司称无法核实赵云端及微信名为“江南府CC”人员身份，对该证据不予认可；但主张通过聊天记录可以知道曾告知过索达毅签约时间，但索达毅没有到场签约。庭审中，索达毅提交音频及视频光盘一份，欲证明自2016年9月7日至2017年11月18日期间索达毅及其母亲赵紫艳陆续与赵云端、江南公司总部自称是客服和法务负责人、罗姓工作人员电话沟通及到售楼处现场询问交纳购房款、沟通法务函等事宜。江南公司称无法核实赵云端身份，对该证据不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。索达毅与江南公司签订的《认购书》合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，结合索达毅订立《认购书》前出售房屋的事实以及索达毅提交的定金收据、录音、视频等证据，可以确认其一直积极履约并要求与江南公司签订正式购房合同。江南公司虽主张曾通知索达毅交纳首付款并完成签约，但未提交有效证据予以佐证，法院难以采信。此外，江南公司于2017年10月28日向索达毅发出《法务函》解除《认购书》的行为已经法院生效判决确认不具备解除《认购书》的效力。江南公司在合同未解除情况下，与卡狄格公司于2017年12月6日签订《合作协议》，将×号房屋一次性打包价给卡狄格公司，致使《认购书》在事实上已无法继续履行。综上，法院认定江南公司对于双方未能正式签约负有过错。由于江南公司的过错导致双方订立合同目的无法实现，法院对索达毅要求解除《认购书》的反诉请求予以支持。索达毅已向江南公司支付认购定金10万元，现因江南公司原因致使双方未能签订正式购房合同，江南公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将索达毅支付的定金双倍返还，关于索达毅要求江南公司返还定金20万元的反诉请求，法院予以支持。江南公司要求索达毅交纳江南公司的定金10万元不予退还的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于索达毅要求江南公司赔偿经济损失60万元的反诉请求。由于江南公司的违约行为，双方未能签订正式的购房合同，索达毅信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南公司理应就此赔偿。关于具体赔偿的数额：首先，索达毅将自己房屋出卖的事实发生于本案中双方签订《认购书》之前；其次，×号房屋总价数百万元，索达毅仅仅支付了定金10万元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。综上，法院从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照江南公司自认×号房屋出售给案外人的价格与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌情确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年12月判决：一、解除北京江南投资集团有限公司与索达毅于二〇一六年八月三日签订的《北京市商品房认购书》；二、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还索达毅定金共计二十万元；三、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿索达毅经济损失二十万元；四、驳回北京江南投资集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回索达毅其他反诉请求。一审本诉案件受理费2300元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费5900元，由索达毅负担2950元（已交纳），由北京江南投资集团有限公司负担2950元（于判决生效后七日内交纳）。二审审理中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于江南公司是否存在违约行为以及江南公司的赔偿数额是否过高。本案中，索达毅与江南公司签订的《认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。索达毅依约向江南公司支付定金10万元，双方对未能就×号房屋签订正式购房合同发生争议。一审法院结合索达毅订立《认购书》前出售房屋的事实以及索达毅提交的定金收据、录音、视频等证据，确认索达毅一直积极履约并要求与江南公司签订正式购房合同，并无不当，本院予以确认。江南公司主张因索达毅拒绝签约导致江南公司依约将该房屋出售给第三方，索达毅恶意拖延签约及办理退房手续的行为给江南公司造成严重损失，索达毅应承担违约责任的上诉理由，因其并未提交充分有效的证据予以证明，故而本院不予采信。现因江南公司原因致使双方未能签订正式购房合同，一审法院判令江南公司返还定金20万元，并从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照江南公司自认×号房屋出售给案外人的价格与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌情确定江南公司赔偿索达毅20万元，亦无不当，本院予以确认。综上所述，北京江南投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇二〇年三月十三日法官助理 李延昭书 记 员 李月明