广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11839号上诉人（原审原告）：潘秀珊，女，1950年7月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）：潘群英，女，1951年7月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：潘威清，男，1954年5月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人（原审原告）：潘秀菊，女，1956年9月22日出生，香港特别行政区居民，上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：张伟明，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗舜玲，女，1947年1月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。上诉人潘秀珊、潘群英、潘威清、潘秀菊（以下简称潘秀珊等四人）因与被上诉人罗舜玲物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初18030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘秀珊等四人上诉请求：1.撤销一审判决；2.罗舜玲立即停止侵占，将广州市××路××号202房腾空搬出交付给潘秀珊等四人，并支付自2016年3月1日起至搬出之日的使用费，暂计两年的使用费为24000元；3.一、二审的诉讼费用由罗舜玲承担。事实和理由：一、罗宝宝在先已丧失房屋使用权，一审未予查明且未认定罗宝宝长期不续约的法律后果。罗舜玲的已故亲属罗宝宝对涉案房屋的使用权来源于1990年10月14日罗宝宝签订的《拆迁房屋安置协议》第三条回迁办法第二项。该协议约定，罗宝宝从回迁之日起将安置临迁的房屋交回给拆迁人开发商，同时对回迁居住的房屋要按有关规定订立租赁合约。1991年4月23日潘秀珊等四人的父亲潘福通及其兄弟与开发商签订的《拆迁房屋产权补偿协议书》约定，潘福通等四兄弟同意继续出租被补偿的涉案房屋，并由开发商安排租户，潘福通等四兄弟应同安排的租户订立租赁合约。同年2月12日潘福通与开发商签订的《房屋临迁、回迁安置协议书》约定，潘福通自住36.48平方米，另30平米扣减楼梯走廊3.3平方米后为26.7平方米回迁房屋，同意继续出租。但是罗宝宝回迁后，并没有按约续约约定租期和租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，根据上述法条及该法第二百一十四条的规定，本案长期未续约的租赁关系应被认定为不定期租赁合同，且涉案房屋自1999年10月1日起至2009年10月1日已满20年租期，超过20年部分自2009年10月1日起至今属于无效租赁合同。二、一审未认定罗宝宝长期不交租的法律后果。罗宝宝1996年3月14日的《回迁通知》备注第3点告知：公房户请备齐你户房租交纳。罗宝宝拆迁前是房管所的公租房户，但生前并未向房管所、开发商或潘秀珊等四人交租，且未交租期限超过20年。因此，罗宝宝已经丧失房屋使用权，继续占用房屋，属于侵占行为。三、罗舜玲无继承权，又未续约，应交回房屋使用权。罗舜玲作为罗宝宝的亲属，不能继承潘秀珊等四人私人所有房屋的使用权。在庭外调解中，罗舜玲给出了每平方米3.6元的低额租金，致使双方无法协商。因此，罗舜玲无续签协议，继续占有他人房屋，属于侵占行为。四、罗舜玲依回迁而入住，不存在使用权来源不明问题。罗宝宝《回迁通知》中的202房，正是潘秀珊等四人《回迁通知》中两处回迁房202房、204房其中的一处。罗宝宝回迁的15平方房屋使用权的唯一来源是《拆迁房屋产权补偿协议书》。五、一审未现场测量使用面积，也未判决举证责任由使用人承担。综上，潘秀珊等四人请求二审法院依法查明本案使用权取得和丧失过程，撤销一审判决，依法改判罗舜玲立即停止侵占房屋，并支付自2016年3月1日起至搬出之日的使用费，潘秀珊等四人依法保留追究之前租金或使用费的权利。罗舜玲辩称：一、潘秀珊等四人的上诉没有事实与法律依据，理由不成立，应依法驳回上诉，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持。二、潘秀珊等四人依据物权保护的案由，向一审法院提出交还房屋及收取房屋使用费的诉讼请求，应当举证证明其对涉案房屋享有完整的、不受任何限制的合法物权。潘秀珊等四人提供的证据不足以证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。三、罗宝宝基于与广州市劳动安全卫生检测站签署的拆迁房屋安置协议，回迁入住涉案房屋，与潘秀珊等四人及其父亲潘福通没有任何关联。罗宝宝从未租赁过潘秀珊等四人父亲潘福通等所有的房屋，没有任何证据证明罗宝宝租赁的部分涉案房屋属于潘福通所有。潘秀珊等四人提出罗宝宝应与潘福通签署租赁合同、回迁房是潘福通等人的私有财产、罗宝宝使用面积全部是潘秀珊等四人所有的产权面积等完全缺乏事实依据。罗宝宝回迁后有无另行签署租赁合同，有无缴纳租金与潘秀珊等四人无关，也不在本案审查范围之内。潘秀珊等四人刻意偷换概念，混淆事实。四、法院判决有关单位协助潘秀珊等四人及其母亲将广州市××路××号202房、205房中的建筑面积66.48平方米登记在其名下，但潘秀珊等四人却通过广州市国土资源和规划委员会办理了205房的完全产权证和202房的部分产权登记，只剩余10.65平方米未登记。国规部门的登记行为损害了罗宝宝及罗舜玲对涉案房屋15.1平方米的合法使用权和202房其他共有权人的合法权益。罗舜玲保留对该行政行为提出异议乃至行政诉讼的权利，要求撤销登记行政行为。五、退一万步说，即使罗舜玲使用的部分房屋的权属属于潘秀珊等四人，潘秀珊等四人依法也应受到原拆迁补偿协议的限制，就按照公房租金标准向罗舜玲出租房屋。罗舜玲是该房屋的合法承租人，有权继续承租使用房屋。罗舜玲是罗宝宝的同住同户亲属，一直在涉案房屋居住，有权在罗宝宝去世后继续租赁使用涉案房屋，并按照《房屋租赁合约》的约定每月按3.6元计付。此外，根据广州市住房和城乡建设委员会、广州市发展和改革委员会于2017年6月23日公布的穗建住办【2017】1287号《关于公布公共租赁住房租金标准（2017）版的通知》，2017年广州公共租赁住房租金标准为5-33元/月/平方米。即使不按照每月3.6元的标准，也应当按照政府规定的标准。故请求驳回上诉，维持原判。潘秀珊等四人向一审法院起诉请求：1.判决罗舜玲立即停止侵占房屋，将广州市××路××号202房腾空搬出，交付给潘秀珊等人；2.判令罗舜玲支付自2016年3月1日起至搬出之日止的房屋占用使用费，暂按每月1000元的标准计算，暂记两年（具体以罗舜玲户口实际迁至此房起），合计24000元。一审法院认定事实：广州市××路××号202房，总建筑面积33.3367平方米，其中22.69平方米的所有权登记在潘秀珊等四人名下，另有10.65平方米未申请权属登记。1996年3月14日，广州市劳动安全卫生监测站向罗宝宝发出《回迁通知》，安排罗宝宝于同年3月19日回迁到涉案的202房居住。罗宝宝于2017年8月30日死亡；罗舜玲为罗宝宝的妹妹，户籍也登记在涉案房屋内。罗舜玲自述其只居住使用涉案房屋内的一个房间。潘秀珊等四人表示不清楚其所有的22.69平方米位于涉案房屋内的具体位置，也不清楚涉案房屋内另一个房间由谁在使用。一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条规定，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在本案中，涉案房屋总建筑面积33.3367平方米，潘秀珊等四人仅为其中22.67平方米的所有人。由于现有证据未能显示罗舜玲使用的面积为潘秀珊等四人所有，故潘秀珊等四人提出的主张欠缺理据，一审法院难以支持。潘秀珊等四人应循合法途径与共有权人明确划分产权面积后，另行主张权利。综上，一审法院判决：驳回潘秀珊等四人的诉讼请求。一审案件受理费400元，由潘秀珊等四人共同负担。经审理，本院对一审已查明的事实予以确认。二审另查明：1990年10月14日，广州市劳动安全卫生检测站（甲方）与罗宝宝（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》。协议书约定，甲方需拆除东华西路永胜西约20号的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积15.1平方米，有常住户口的实际居住人口一人；甲方应于1993年10月14日前，在东华西路永胜西约新建回迁楼第二层安排一房一厅，使用面积15平方米的套间（其中房、厅面积12平方米，独立厨、厕3平方米）给乙方回迁居住。拆迁期间，甲方提供给乙方临迁用房，乙方应按民用公房租金标准向甲方交租金，月租3.6元。1990年12月17日，罗宝宝（乙方）与广州市东山区房地产管理局东川房管站（甲方）于1990年12月17日签订的90字第417号《房屋租赁合约》，合约约定租用房屋地址为“永胜西约××号”，使用面积15.1平方米，起租日期1990年12月1日，每月租金3.6元。合约第5条规定：“乙方有下列情况之一者，甲方可以终止租约，收回其承租房屋一部分或全部：①将承租房屋擅自转租、转让、分租或私自调换使用、私自改变用途者；②无正当理由拖欠房租六个月以上者；③未经甲方同意，将承租房屋连续空置三个月以上者；④乙方本人外迁或者死亡，没有同住同户亲属或同住同户亲属另有住房，不符合继续承租条件的；⑤承租户全家迁离本市的。”第6条约定：“乙方本人外迁或者死亡，留有同住同户亲属，可以向甲方申请办理继续承租手续，经甲方核准后，重新签订租约，对前承租人遗留欠租应负责清理。”罗舜玲均未参与上述协议及合约的签署。1996年3月14日，广州市劳动安全卫生检测站向罗宝宝发出《回迁通知》，通知罗宝宝于1996年3月19日回迁到××路××号202房内居住。1996年9月4日，罗宝宝的户口从广州市越秀区永胜西约××号迁入××路××号202房。罗舜玲于1997年5月13日将户口从广州市越秀区××路××号二楼迁入××路××号202房。罗宝宝于2017年8月30日死亡后，罗舜玲成为该户户主。罗舜玲自认已婚并有子女，其配偶名下有房。罗舜玲自认，罗宝宝回迁到涉案房屋居住后，一直到去世都没有缴纳过租金；罗舜玲本人也没有向任何人缴纳过租金。本案二审期间，本院向广州市住房和城乡建设局查询，结果显示“广州市越秀区××路××号202房”不属于公租房、直管房，未曾办理房屋租赁合同登记备案。另，该房屋附近亦无公租房项目，同地段的楼梯楼租金参考价为2016年33元/㎡·月、2017年为34元/㎡·月、2018年为37元/㎡·月。对于上述查询结果，潘秀珊等四人没有异议。罗舜玲质证认为：一、该查询结果与本案无关，本案的焦点是潘秀珊等四人是否享有罗舜玲使用的涉案房屋相应面积的权属，根据物权法的规定，只有潘秀珊等四人对涉案房屋享有完整的，不受任何限制的合法物权的情况下，才能行使相应的权利，否则其应承担举证不利的后果，无权向罗舜玲主张返还房屋及支付房屋占有费；二、查询结果显示涉案房屋不属于公租房、直管房与本案的处理结果无关，也不能对抗罗舜玲使用房屋的权利；三、1990年12月17日的《房屋租赁合同》已经约定了每月租金为3.6元，罗舜玲使用涉案房屋来源于拆迁安置，具有住房保障性质，查询结果的租金参考价不具有参考意义，即使罗舜玲需要支付相应的租金，也应当按照拆迁房屋安置协议或《房屋租赁合同》向拆迁安置单位或房屋管理方支付，与潘秀珊等四人无关。本院认为，本案上诉人之一潘秀菊为香港特别行政区居民，因此本案为涉港物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条关于“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区河台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定”之规定，本案应当参照涉外案件进行审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案争议的房产位于广州市越秀区，因此本案应当适用中华人民共和国内地法律作为处理本案争议的准据法。本案二审争议的焦点是，潘秀珊等四人作为共同拥有涉案房屋68%所有权（22.67平方米÷33.3367平方米）的所有权人，是否有权要求罗舜玲返还涉案房屋并支付相应的使用费。首先，涉案房屋总建筑面积为33.3367平方米，其中22.69平方米的所有权登记在潘秀珊等四人名下，另有10.65平方米未申请权属登记。虽然22.69平方米位于涉案房屋内的具体位置无法确定，现有证据也未能显示罗舜玲使用的面积为潘秀珊等四人所有，但是罗舜玲自认使用的15.1平方米中显然至少有4.45平方米（15.1-10.65）属于潘秀珊等四人所有。其次，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，潘秀珊等四人按份共有涉案房屋三分之二以上的所有权，涉案房屋亦无法进行物理分割，因此根据上述法律规定，潘秀珊等四人有权对涉案房产进行管理。再次，涉案房屋原承租人罗宝宝系基于《房屋租赁合约》及拆迁安置协议使用涉案房屋。现罗宝宝已于2017年去世，依据《房屋租赁合约》第5条的约定，租赁关系当然终止。罗舜玲虽然是罗宝宝的同住家属，但是其并非安置协议相对方，亦不属于公租房保障对象，其配偶名下更有住房，根据《房屋租赁合约》第5条关于“乙方本人外迁或者死亡，没有同住同户亲属或同住同户亲属另有住房”之规定，在罗宝宝去世后，罗舜玲没有继续占有使用涉案房屋的合法依据。第四，罗舜玲既无占有使用涉案房屋的合同依据，也并非涉案房产的所有权人，其自罗宝宝去世后继续占有使用涉案房屋，并排斥潘秀珊等四人对涉案房屋的管理使用权，已经侵犯了潘秀珊等四人的合法权益。潘秀珊等四人作为涉案房屋共有权人依据前述《中华人民共和国物权法》第九十六条、九十七条之规定，行使所有权人的合法权利，对不可分割的涉案房屋进行管理，要求无权占有房屋的罗舜玲搬出涉案房屋合理合法。一审法院不予支持显属不当，本院依法予以改判。第五，关于潘秀珊等四人主张房屋使用费的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”据此，按份共有人可以就共有物的全部债权主张权利。具体到本案，潘秀珊等四人共享有涉案房屋68%的所有权，另外32%的所有权暂不明确，在此情况下，为避免将来发生争议，以实际使用人占用面积中潘秀珊等四人明确享有产权的面积计算应当支付给潘秀珊等四人的使用费较为公平合理，即15.1平方米-10.65平方米=4.45平方米。罗宝宝系基于拆迁安置入住涉案房屋，且已于2017年8月30日去世。在没有证据证明罗舜玲继承了罗宝宝的遗产的情况下，潘秀珊等四人向罗舜玲主张罗宝宝欠付的租金理据不足。而罗宝宝去世后，如前所述，罗舜玲占有使用涉案房屋没有法律及合同依据，潘秀珊等四人向其主张2017年8月30日之后的房屋使用费合理合法。至于房屋使用费的计付标准，罗舜玲并非罗宝宝所签署的《房屋租赁合约》和《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》的当事人，不是拆迁安置的对象，涉案房屋经查也不属于公租房，罗舜玲要求按照1990年罗宝宝签订的《房屋租赁合约》和《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》中约定的每月3.6元的租金标准支付房屋使用费于理不合、于法无据，本院不予支持。根据本院向广州市住房和城乡建设局查询的结果，涉案房屋同地段的楼梯楼租金标准2017年为每月每平方米34元，2018年为每月每平方米37元。参照此标准，罗舜玲应向潘秀珊等四人支付涉案房屋自2017年8月31日至实际搬离之日的使用费。具体计算方式为2017年9月至12月的使用费为（15.1平方米-10.65平方米）×34元×4个月=605.2元，2018年1月1日起的使用费，则以每月164.65元的计算标准【（15.1平方米-10.65平方米）×37元】计算至罗舜玲实际搬出之日止。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。潘秀珊等四人上诉理由成立部分，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条、第一百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初18030号民事判决；二、罗舜玲于本判决发生法律效力之日起十日内腾空搬离广州市××路××号202房，并将该房屋交付给潘秀珊、潘群英、潘威清、潘秀菊；三、罗舜玲于本判决发生法律效力之日起十日内向潘秀珊、潘群英、潘威清、潘秀菊支付广州市××路××号202房2017年9月至12月的使用费605.2元；四、罗舜玲于本判决发生法律效力之日起十日内向潘秀珊、潘群英、潘威清、潘秀菊支付广州市××路××号202房2018年1月1日起的使用费，以每月164.65元的计算标准【（15.1平方米-10.65平方米）×37元】计算至罗舜玲搬离之日止；五、驳回潘秀珊、潘群英、潘威清、潘秀菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费400元，由潘秀珊、潘群英、潘威清、潘秀菊共同负担200元，由罗舜玲负担200元。二审案件受理费400元，由潘秀珊、潘群英、潘威清、潘秀菊共同负担200元，由罗舜玲负担200元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  陈舒舒审判员  徐玉宝审判员  王碧玉二〇二〇年三月九日书记员  谢佩君易臻萱王嘉宝