广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初16693号原告：广州市平头哥文化传媒科技有限公司，住所地广州市越秀区西湖路12号第30层自编号28号-l号。法定代表人：徐杰。委托代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。委托代理人：费凡，男，汉族，1988年5月18日出生，住所地江苏省苏州市吴江区。被告：广州市天享物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路441号自编1号首层之一。法定代表人：廖志均。委托代理人：金旺龙、黄钰，广东鸿麓律师事务所律师及实习律师。原告广州市平头哥文化传媒科技有限公司诉被告广州市天享物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人徐杰及委托代理人易忠平、费凡，被告的委托代理人金旺龙、黄钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年6月23日原告与被告签订《租赁合同》一份，被告将海珠区××号地块自编5号空地共约5195平方米以首年每月72730元的租金价格出租给原告使用，原告承租该场地后陆续投资约500万元将该场地建设成网红摄影基地。在建设过程中因发现缺少接待前台，开展工作存在很多不便，2018年10月13日经与被告协商一致后，由原告公司股东费凡与被告另行签订《租赁合同》一份，被告将海珠区××号地块科腾园区原管理处、原管理处旁小块空地，物业240平方米，空地213平方米以首年每月8500元的价格出租给原告公司股东费凡，承租后两块承租场地连为一体建设成TOP网红摄影基地。原告承租的场地主要用于景观建设（露天无顶），费凡承租的场地主要用于前台和商务接待（建筑物有顶）。原告与被告签订合同后，双方开始依约履行。2018年6月，为满足摄影师对各类服装、箱包、鞋、饰品、影视等电商广告的拍摄需求，原告特别委托了李文飞，陈龙超，苏晓文，叶仪偿的设计团队，以不同的层高以及自然光洒下的光影带来美丽的视觉效果功能与美景并重，不同高度的空间联系在一起，展示不同作品，丰富的尺度和道具为创作提供灵感为设计理念，将摄影基地内的各项景观进行升级改造，力求将原告经营的摄影基地进一步升级，升级改造后的摄影基地获得了更多摄影团队和影视拍摄机构的青昧，经营状况步入良性且持续营利状态。原告经营的TOP网红摄影基地创意独特、设计华美，自2018年12月开始对外经营后，受广州摄影学院，广派摄影等多家传媒机构选定为摄影合作基地，广州模特网，民宿拍摄网指定为模特合作机构，被广州摄影基地网公众传媒评选为“最具潜力的top网红摄影基地”。由全民摄影qm41.com代理发布收费标准为平面拍摄：300元／小时，影视拍摄：600元／小时。2019年4月初，被告开始以各项理由和借口刁难原告，并在5月底6月初派人强行将出租给原告公司股东费凡的原管理处场地拆除，导致原告根本无法开展正常经营活动。原告在与被告交涉无果后，被迫采用暂时缓交租金的方式，并在2019年6月中旬通过购买集装箱安放于原管理处建筑物位置，临时充当前台使用。2019年7月1日，被告单方向原告发出《解除合同告知函》，不顾原被告之间存在租约强行拆除原管理处场地的纠纷双方尚未解决的事实，以原告缓交租金为借口要求解除合同，原告坚决反对，双方协商未果。2019年7月9日被告再次向原告方发出《通知函》，明确确认“现因业主方广东珠光集团有限公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用”要求原告清空交还场地，双方仍协商未果。2019年7月15日，原告向海珠区人民法院提起诉讼。2019年7月26日晚，被告的工作人员用车将几车污泥倒至原告经营场地门口，故意影响原告的经营，原告向110报警处理。2019年7月29日，业主方广东珠光集团有限公司在整个园区内多家承租单位进行张贴通知，要求园区内各租户在10日内自行与出租方协商解除租约事宜。接到通知后原告主动找被告协商处理，但被告避而不见，导致双方根本无法协商。2019年8月9日，被告的工作人员再次倾倒污泥将原告的出入通道完全堵塞。2019年8月16日，业主方广东珠光集团有限公司全面接管整个园区，并设置保安禁止任何租户出入，并告知原告与被告的租赁合同纠纷与业主方无关。被告在原告承租前向原告出示的业主方持有的国有土地使用权证反映：证号为穗府国用(2007)第01000044号：土地使用权人为广东珠光集团有限公司：使用权类型为出让：使用面积为81110平方米。且在承租前被告向原告出示了《同意转租证明》完整内容为：“广州市海珠区××号地块（穗府国用2007第01000044号属于我广东珠光集团有限公司所有。我司同意广州市天亨物业管理有限公司在租赁期限内对该地块进行转租及分租。广东珠光集团有限公司2016年6月10日）”。原告认为：原被告之间签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行租赁合同。原告已在涉案场地内投入了约500万元的建设成本，并将承租场地建设成露天无顶的网红摄影基地。被告所称的拖欠租金问题实属事出有因，且原告从始至终从未存在任何拖欠租金不付的意思。原告为TOP网红摄影基地投入了大量的人力物力和财力，在倾其全体股东及家庭全部资源建设完成并持续营利时，因被告故意隐瞒根本不能提供三年租期的真实情况，诱使原告与被告签订了根本不可能履行的三年租赁期限，在这一虚假信息的误导下，原告进行了投资投入由此产生的各项损失，依法应当由被告全部承担赔偿责任。据此，原告起诉要求判令：一、原被告于2018年6月23日签订的《租赁合同》于2019年7月29日已解除；二、被告赔偿原告因被迫提前终止租赁合同所造成的全部直接经济损失和间接经济损失按200万元计，并退还押金170370元，（一）、原告各项投入为：1、建筑材料费用（从2018年7月1日起至2019年6月30日）739125.39元：2、软装费用（从2018年10月14日至2019年4月8日）370530元；3、设计费用551280元；4、淘宝软装采购费用81058.82元：5、基地建设工人费用1072706元；6、房租（从2018年6月3日起至2019年6月29日止）789091元；7、场地押金170370元；8、工人工资（从2018年7月至2019年7月）365985元；（二）暂计经济损失（营业收入损失每月计12万元，暂按剩余租期的50%计12个月，共144万元）。三、本案诉讼费用由被告全部承担。被告辩称：一、关于合同解除的问题。1、原被告之间的租赁合同在2019年7月1日被告向原告发出《解除合同告知函》即解除。被告对原告主张租赁合同于2019年7月29日解除不予认可。事实上，是因原告长期拖欠租金经被告多次催缴后仍不支付，被告才依据租赁合同第十一条约定行使单方解除权，于2019年7月1日向原告发出《解除合同告知函》。原告在收到该告知函后，再次口头请求被告给予宽限继续履行合同，被告则以书面复函明确拒绝继续履行，要求原告限期清空场地交还被告。2、原告因资金紧缺拖欠租金，并非其主张的不安抗辩。二、关于合同效力的问题。原告知悉被告作为转租方，与承租人陈明珠之间的《租赁合同》为一年一签，且在正常情况下是能够续签的，那么《租赁合同》在被告与陈明珠续签前，超过承租人剩余租赁期限的部分应为效力待定，而非原告代理人认为的直接无效。且，原被告之间的《租赁合同》已在租赁期限内因原告根本违约提前解除，因此超出租赁期限的部分与本案合同效力没有关联性。三、关于损失赔偿的问题。1、被告无需对原告主张的建筑费用进行赔偿。《租赁合同》第八条第一款约定：“改建、装修费用由乙方承担”。第九条约定“无论因何种原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属于乙方可移动的设备、物品，乙方应自行处理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有”；“如乙方未按时将该物业内可移动物品、设备清理的，视为乙方放弃该物业内财产的所有权，甲方将委托第三方或者自行处理该物业内的所有财产，由此造成的损失由原告自行承担，因处理该物业内物品支出的费用由乙方承担”。从上述条款的约定可见，被告无需承担原告主张的建筑费用。2、租赁场地上的建筑物是违法建设，被告无需赔偿原告损失。根据官洲街道办事处《通知》，案涉场地上之建筑物、构筑物均属于违法建设，要求拆除。在此期间城管多次到涉案场地要求拆除，被告应原告请求多次与城管沟通暂缓拆除。3、被告作为合同解除的无过错方，不应承担原告所主张的全部损失。4、原告未按时搬离涉案场地内可移动物品、设备，由此产生的扩大损失由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：根据穗府国用（2007）第01000044号记载，位于海珠区河南石榴岗马榴岗2号土地使用权人为广东珠光集团有限公司，使用面积为81110平方米。2016年6月10日，广东珠光集团有限公司向原告出具《同意转租证明》，载明“广州市海珠区××号地块[穗府国用（2007）第01000044号]属于我广东珠光集团有限公司所有，我司同意广州市天享物业管理有限公司在租赁期内对该地块进行转租及分租”。费凡、徐杰、徐正涛均是广州市平头哥文化传媒科技有限公司的股东。2017年12月30日，被告（乙方，承租方）与黄锦存（甲方，出租方）签订了《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南石榴岗马榴岗2号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营部前面道路进入右边，实际可使用的面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2018年1月1日至2018年12月31日至。租赁期满后，乙方需续租的应在租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，由2019年递增10%，2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2018年12月25日，被告（乙方，承租方）与陈明珠（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区河南石榴岗马榴岗2号地块，面积为81110㎡，乙方同意承租该地块以南，地铁公司运营部前面道路进入右边，实际可使用的面积60000平方米土地作为露天仓库场地。期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。租用期限届满前60天内提出，甲方同意续租的，租金2020年以后租金每年递增8%，由甲乙双方另行协商并签署新《场地租赁合同》；等。2018年6月23日原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于海珠区××号地块自编5号空地（下称“涉案场地”）的物业出租给乙方作空地使用。在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途及结构。该物业面积经甲乙双方认可确定为面积5195平方米，首年租价14元每平米（含管理费）；该面积为计算物业管理费、租金等与面积有关的费用的唯一依据。本合同约定租金为非税后价，如乙方需提供有效发票需缴纳相应税费。租赁期限为3+2年，即从2018年6月28日起至202l年6月30日为确定使用期，2021年7月1日至2023年6月30日为约定使用期，2021年04月30日前该地业主方广东珠光集团有限公司未开发建设使用，甲方继续租用该场地，则甲乙双方友好协商确定后两年租金，并签署补充协议；租赁期将届满，乙方如要求续租，经甲方同意，乙方必须在距租赁期满之日贰个月前重新签订租赁合同，否则，视作乙方不再续租。该物业首年租金每月72730元，之后每年在上一年的基础上递增5%，即：2018年6月28日至2018年7月12日免租、2018年7月13日至2018年7月31日44576元、2018年8月1日至2019年6月30日72730元、2019年7月1日至2020年6月30日76367元、2020年7月1日至2021年6月30日80185元。乙方应于本合同签订之时，交付甲方履约保证金160370元；乙方须在租赁合同生效之日，向甲方交纳水电使用保证金以及安全生产和消防安全保证金10000元，甲方有权用水电使用保证金抵扣乙方所欠的水电费及滞纳金等费用。履约保证金的返还：租赁期满，甲方经验收场地及其装修、设施等无损坏情况，且乙方无其他应付款项的，应将保证金（不计利息）返还乙方。租赁费用的支付时间及方式：乙方应在每月五日前向甲方缴纳当月租金、物业管理费和上月水电费等应由乙方承担的费用；如延期缴交，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五(5‰)计算加收滞纳金。乙方若拖欠15天不缴纳租金，视作乙方违约。甲方有权终止合同及没收保证金，并收回场地。乙方必须在终止合同之日起2天内撤离。逾期不撤离的，每拖延一天，按当时日租金的双倍计交，该场地上的所有物品视作弃物，乙方应于当天搬迁完毕，否则视为乙方无条件授权甲方处理，处理的费用由乙方承担，而且甲方还要保留提出诉讼的权利。甲方应按时将该物业在现有状态下交由乙方使用；甲方有权按照本合同约定向乙方收取租金及相关费用。乙方应按时足额支付租金及相关费用；未经甲方书面同意，乙方不得私自改变该物业的用途，不得改变该物业的结构，不得以任何形式转租、分租该物业。物业的装修条款：在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。如装修、改建方案有可能对共用部分及其它相邻用户造成影响，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。如乙方的装修、改建方案可能对该物业主结构造成影响的，则应经甲方及相关单位书面同意后方能进行。物业的归还：无论因何种原因导致本合同终止的，乙方均应在本合同终止之日前退出该物业，属于乙方可移动的设备、物品，乙方应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏，否则乙方应将该物业恢复原状。如乙方未按时将该物业内的可移动物品、设备清理的，视为乙方放弃该物业内财产的所有权，甲方将委托第三方或者自行处理该物业内的所有财产，由此造成的损失由乙方自行承担；因处理该物业内物品支出的费用，由乙方承担。免责条款：本合同有效期内，如遇国家、政府等部门征收、征用土地，地主方广东珠光集团有限公司开发建设的，甲方将提前30天通知乙方，乙方在接到通知之日起30日内将无条件退出该物业，对此甲方无需向乙方支付任何补偿；在双方结清所有款项后甲方将保证金无息退还给乙方。该物业在使用过程中，如与政府相关法规相抵触，双方按政府法规处理，互不追究责任。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，甲乙双方可协商解除本合同，并互不承担责任。因不可抗力或意外事件导致乙方损失的，甲方不承担赔偿等责任。（第十一条）违约责任：1、如逾期缴纳租金、物业管理费、水电等费用的，每延期一天，甲方将按月租金额千分之五(5‰)计算加收滞纳金，直至付清为止；同时甲方将停止供水、供电，由此造成的损失由乙方自行承担；延期超过15日的，甲方将单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用及违约金，包括但不限于租金、水电费、物业管理等费用；2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同收回该物业，并不退还保证金，同时乙方应结清已发生的所有费用（包括但不限于租金及因拖欠租金产生的利息、水电费、物业管理等费用）及违约金（违约金相当于合同解除当年月租金的三倍），如乙方下列行为给甲方造成损失的，乙方应负责全额赔偿：①擅自拆改该物业结构或改变该物业用途的；②拖欠租金或其他费用达到l5日的；③利用该物业进行违法活动的或者利用该物业存放易燃易爆、有毒有害或违法违纪物品的；④故意损坏该物业的。3、甲乙双方必须严格遵守本合同内容，如任何一方违约导致对方损失的，由违约方负责赔偿。2019年4月10日原告出具《租金付款方案》，原告向被告承诺争取在2019年7月10日前交齐2019年1月至4月的欠付租金20余万元。2019年5月5日，被告向原告及费凡发出《催缴欠费通知函》，载明“……截止本函发出之日，您已拖欠2019年2月（剩余49179.05元）、3月（81639.2元）、4月（81916.4元）、5月（82894.85元）的租金水电及租赁保证金（160370元）及水电保证金（10000元）尚未缴交给我司，共计465999.5元。我司期间已经多次发函、电话、短信通知费凡、徐杰、徐正涛先生本人催缴所欠租金，如费凡、徐杰、徐正涛先生（广州市平头哥文化传媒科技有限公司）收到本函后三天内未主动向我司提解决方案，我司将根据合同约定解除双方签订的《租赁合同》，收回该物业并限七日内清理场地交还我方，并追究费凡、徐杰、徐正涛先生（广州市平头哥文化传媒科技有限公司）的违约责任……”。2019年5月7日，原告向被告出具《承诺书》，载明“截止2019年5月徐杰、费凡（TOP摄影基地）及广州市平头哥文化传媒科技有限公司承诺，所欠广州市天享物业管理有限公司295629.5元，在19年5月7日付款3万，19年5月14日付款8万，19年5月24日付款8万，19年6月5日付款5万，剩余欠款争取在19年6月15日前一次性付清，特此承诺”，费凡、徐杰作为共同还款承诺人在该《承诺书》上签名。2019年5月28日，被告发出《催缴欠费通知函》，载明“……截止本函发出之日，您已拖欠2019年3月（60818.25元）、4月（81916.40元）、5月（82894.85元）的租金尚未缴交给我司，共计225629.50元。……如徐杰、费凡先生收到本函后2019年5月30日前未主动向我司补交所欠租金，我司将停止供应水电，并根据合同约定解除双方签定的《租赁合同》，收回该场地并限七日内清理场地交还我方，并保留追究徐杰、费凡先生的违约责任，一切后果自行负责……”。2019年7月1日被告向原告及费凡发出《解除合同告知函》，通知原告由于其拖欠2019年4月、5月、6月租金经催收未付，属于严重违约行为，根据《租赁合同》第十一条第1点及第2点约定，双方之间《租赁合同》自本告知函作出之日起解除，被告将于2019年7月10日前收回租赁场地。2019年7月9日被告再向原告及费凡发出《通知函》，内容是现因业主方广东珠光集团有限公司接到广州市国土资源和规划委员会关于该租赁场地的整改通知，该租赁物业无法继续使用，故双方之间的《租赁合同》因不能归责于双方的客观原因无法继续履行。因原告原因长期欠租，且未收到原告的租赁保证金。自7月1日被告已经发解除合同告知函，租赁合同已经解除，又收到相关部门整改通知，限令自发函之日起10日内拆除全部搭建，清空并交还场地。原、被告双方交接完成后，被告将自行清场收回场地，且不承担任何代为保管及赔偿责任。原告确认于当天收到该通知。官洲街道办事处的《通知》及广东珠光集团有限公司于2019年8月13日的《关于解除石榴岗马榴岗2号地块租约的通知》，其中《通知》载明“广东珠光集团有限公司马榴岗2号地块上之违法建设当事人及使用者：……经查，改地块上之建筑物、构筑物均为未经有关部门审批，均未办理相关报建手续，属违法建设。请此地建设物内使用者于2018年8月20日前办理此处并自行清理相关物品，请此处违法建设者于2018年8月26日前将违法建筑物进行自拆。逾期不搬离或自拆的，自行承担相关法律责任和经济损失，我单位将联合有关职能部门于2018年8月21日起对此地块之建筑物采取停水停电的行政强制措施，并于2018年8月27日起对此处违法建设进行强制拆除”。《关于解除石榴岗马榴岗2号地块租约的通知》载明“陈明珠：我司与贵方……合同约定贵方向我方承租位于广州市海珠区石榴岗路马榴岗2号地块，承租期限为2014年1月1日至2019年12月31日。……现我司从3月至今，分别收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违法行为通知书》（穗国土规划海停[2019]东17号），《责令整改违法行为通知书》（穗国土规划海改[2019]东17号）以及《广州市规划和自然资源局海珠区分局关于限期恢复土地用途的函》（穗规划资源海执法函[2019]5号），指出我司位于海珠区石榴岗路马榴岗2号地块内存在搭建房屋、硬化地面等违法建设，违反了《土地管理法》第四十四条的规定，责令我司立即履行土地使用权责任，对地块上的违法建设限时进行整改。鉴此，我司从收悉上述情况至今，已分别于3月、6月、7月多次致函贵方责令按要求对该地块的违法建设行为作出相应整改，但由于贵方一直未如期推进落实，导致地块内现仍有教练场、摄影基地等经营性场所在经营使用，并且地块内违法建设仍未拆除，已严重违反双方签订的相关租赁合同约定。因此我司现按照合同约定，提出解除租赁合同并收回地块，且保证金不予退回，贵方须无条件将地块交回我司……”原告在2019年7月15日提起本案诉讼。被告在2019年9月3日就涉案场地的租赁合同纠纷另案提起诉讼【(2019)粤0105民初26932号】，被告要求原告向其支付拖欠2019年4月1日起至2019年7月1日止的租金及滞纳金、违约金，并要求原告支付履约保证金160370元及水电保证金10000元由被告没收，及原告支付2019年7月2日起至2019年8月16日止的占用费等。原告在该案中确认未向被告支付2019年4月1日起至2019年7月1日止租金的事实。原告为证明已向被告缴交保证金170370元事实，提交2018年6月23日费凡与杨翼天签订的《租赁合同》及2018年6月26日杨翼天出具的《收据》，其中《租赁合同》约定内容费凡向杨翼天缴纳履约保证金160370元及水电保证金、消防安全保证金10000元；《收据》载明“今收到费凡海珠区××号地块押金170370元”。被告对此有异议，认为合同是费凡与案外人签订，与被告无关，且合同有遮盖改动痕迹，被告没有收到杨翼天转交的保证金。但原、被告均确认该合同签订前，涉案场地是由被告出租给杨翼天使用。原告为证明因提前终止租赁合同造成经济损失的事实，提交建筑材料费用、软装费用、设计费用、淘宝软装采购费用、建筑工人费、场地租金费用、摄影基地工资情况等清单，还有承租时原有建筑物的图片和视频、拆除原有建筑物的图片和视频、多次堵门的图片和视频、租赁协商录音、日常经营图片和视频等证据。被告对此有异议，认为费用清单是原告单方统计制作的表格，没有相应的付款证据；原告承租时是空地，拆除的是被告与费凡签订的另一个租赁场地的建筑物，与本案无关，也不存在被告违反约定强行拆除，是由城管拆除的，而且费凡也是允许城管拆除；被告已经向原告单方发出解除合同通知函，此时被告已经将涉案场地交还给广东珠光集团有限公司，被告没有做封堵原告经营场地门口的行为；从录音证据看，原告在2019年1月7日已知道城管要拆除涉案场地的上盖物，并清楚是被告协助与城管沟通才达到暂时先拆除费凡合同的前台，而原被告签订合同的涉案场地暂未被拆除。诉讼期间，本院在2019年9月25日到涉案场地所在的海珠区××号科腾园区进行现场勘查，并现场拍照。其中有广东珠光集团有限公司在2019年7月29日张贴《通知》，告知园区内租户在2014年将地块出租给第三方使用时明确约定不允许在地块范围内搭建及建筑任何形式的建筑物，现其收到广州市国土资源和规划委员会发来的《责令停止违反行为通知书》和《责令整改违法行为通知书》，责令其立即履行土地使用权的责任，对地块上的违反建设进行整改。其要求自本通知之日起10天内，园区内各租户腾空场地，其将在限期结束后对园区进行封闭整改。还有，涉案场地原告用于经营摄影基地，在空地上搭建了大量各类景观建筑物，都是些没有封顶的景观装饰类物品。另，原告确认上述景观建筑物没有向相关部门报备及报建；原、被告确认广东珠光集团有限公司已于2019年8月16日全面封闭场地，无法自由出入。本院认为：关于合同效力。马榴岗2号地块使用权人是广东珠光集团有限公司，被告由黄锦存、陈明珠转租并经广东珠光集团有限公司同意，再将涉案地块租予原告使用。原、被告约定租赁期限是2018年6月28日起至202l年6月30日止，但黄锦存、陈明珠向被告转租期限是2018年1月1日起至2019年12月31日止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鉴此，原、被告约定的2020年1月1日至202l年6月30日租赁期限为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在租赁合同关系中，向出租人支付租金是承租人的法定义务，合同约定原告应在每月五日前向被告支付当月租金，但原告从2019年1月开始陆续拖欠租金，期间被告多次催收，原告也曾向被告做出租金付款计划、承诺，但没有完全履行，直至2019年7月1日被告以原告拖欠2019年4月起租金等费用未付为由向原告发出解除合同通知，该通知于当天到达原告处。费凡与被告之间的租赁合同是另一法律关系，即使该合同发生纠纷也不能作为原告迟延向被告支付本案租金的理由，且根据原告在庭审的陈述，原告亦知悉被告在涉案场地的租赁期限，故原告拖欠租金的行为已构成根本性违约，被告要求解除双方签订租赁合同有理，对被告抗辩的原、被告之间的《租赁合同》于2019年7月1日已解除意见，本院予以采纳。原告主张《租赁合同》在2019年7月29日已解除的请求，理据不足，本院不予支持。关于履约保证金及水电保证金问题。原告提交的费凡与杨翼天签订的《租赁合同》及杨翼天出具的《收据》证据，不能证明原告已向被告缴交保证金170370元的事实，且原告在录音证据中也确认该保证金未付给被告，故原告要求被告退回上述保证金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的经济损失。合同约定无论因何种原因导致本合同终止的，属于原告可移动的设备、物品，原告应自行清理，新增不可移动的入墙设施无偿归被告所有；合同有效期内，如遇广东珠光集团有限公司开发建设的，原告将无条件退出涉案物业，被告无需向原告支付任何补偿等。原告签订合同时，知道涉案场地的使用权人是广东珠光集团有限公司，承租物业现状是空地，同样知悉租赁期限存在的风险，原告在空地上搭建的各类景观建筑物，没有经得相关部门批准，行政部门也发出通知要求建设者自行拆除违反建设及清理相关物品，且原告履行合同违约在先，鉴此原告要求被告赔偿建筑材料费、软装费、设计费、淘宝软装采购费、基地建设工人费用等投入费用的请求缺乏理据，本院不予支持。原告实际使用了涉案场地，故原告要求被告退还房租的请求依法无据，本院不予支持。押金即履约保证金及水电保证金问题在前面已作评析，在此不再赘述。工人工资是原告租赁期间公司的经营支出，原告就此要求被告赔偿于法无据，本院不予支持。原告主张的营业收入是剩余租期的可期待利益损失，首先原告没有提供证据证明，其次如前本院对合同效力部分的阐述，导致合同不能履行的原因不能归责于一方当事人，鉴此原告要求被告赔偿剩余租期的营业收入损失同样缺乏理据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告广州市平头哥文化传媒科技有限公司与被告广州市天享物业管理有限公司于2018年6月23日签订的《租赁合同》在2019年7月1日解除。二、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费24163元，由原告负担16915元、被告负担7248元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王颖仪人民陪审员  吴桂珍二〇二〇年三月二十日书 记 员  郑家悦莫敏琪