吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）吉02民初46号 原告（执行案外人）：陈兴国，住磐石市。 委托诉讼代理人：王铁生，由磐石市大洋木业有限公司推荐。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（原中国长城资产管理公司长春办事处），住所地吉林省长春市。 负责人：汪国良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金东梅，吉林中证律师事务所律师。 被告（被执行人）：吉林省嘉利成房地产开发有限公司，住所地吉林省磐石市。 法定代表人：杜军，该公司经理。 委托诉讼代理人：任铃，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王晓宇，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：任铃，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：杜军，现羁押于吉林省未成年犯管教所。 第三人（被执行人）：孙雷，住吉林省磐石市。 第三人（被执行人）：张丽杰，住吉林省磐石市。 原告陈兴国与被告中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称长城资产公司）、被告吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）、第三人王晓宇、杜军、孙雷、张丽杰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈兴国的委托诉讼代理人王铁生及被告长城资产公司的委托诉讼代理人金东梅到庭参加诉讼。第三人杜军未委托诉讼代理人参加诉讼，本院在庭审后对其进行了询问。被告嘉利成公司、第三人王晓宇、孙雷、张丽杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 陈兴国向本院提出诉讼请求：停止对吉林市中级人民法院（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定中的磐石市金色都汇（花园小区）二期B4栋2单元901室房屋的执行。事实和理由：权元植于2014年1月5日从嘉利成公司抵账取得了坐落于磐石市金色都汇（花园小区）二期B4栋2单元901室房屋，有购房协议、交款收据为证。权元植于2016年4月22日将房屋转卖给陈兴国。此后，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，将该房屋查封。得知房屋被查封后，陈兴国提出执行异议，吉林市中级人民法院作出（2017）吉02执异26号执行裁定，以无法认定权元植通过以物抵债方式取得讼争房屋的真实性为由驳回异议请求。陈兴国认为，该裁定认定事实错误，根据预定协议和交款收据可以认定抵账的真实性，故请求法院判决停止对诉争房屋的执行。 长城资产公司辩称：2014年1月26日，长城资产公司与嘉利成公司签订债务重组协议、抵押合同，约定将嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期81,999.32平方米在建工程，及对应的土地使用权作为债务重组协议的债务履行抵押担保。2014年3月6日，磐石市房屋产权管理中心为在建工程抵押办理了抵押权利登记及他项权证。磐石市国土资源局于2014年3月10日为上述土地使用权办理了他项权证。嘉利成公司违约后，长城资产公司依据吉林省长春市国安公证处2014年3月10日出具的（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行效力的债权文书公证书，向该公证处申请出具执行证书，该公证处于2014年9月12日出具了（2014）吉长国安证经字第4813号执行证书。2014年9月22日，长城资产公司依据此执行证书向吉林市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，法院作出了（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，将抵押物在建工程和土地使用权予以查封。因诉争房屋尚未取得预售许可证，权元植与嘉利成公司签订的房屋预定协议无效，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除执行的条件。另外，嘉利成公司将金色都汇小区B3、B4号楼发包给吉林省新鲁班建设工程有限公司承建，不可能拖欠权元植工程款，对权元植以房抵账的事实不予认可，请求法院驳回陈兴国的诉讼请求。 嘉利成公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见如下：陈兴国、权元植、张仁发是承包金色都汇一期六号楼的实际施工人，在杜贵印去世前未结算工程款。杜军与其三人协商，用房屋进行抵押，担保结算后给付工程款，于是杜军将项目二期的七套房屋抵押给其三人。现一期工程尚未结算工程款，结算后剩余的房子应返还给嘉利成公司。陈兴国与嘉利成公司之间不是真实的买卖合同关系，陈兴国未实际支付购房款。 杜军未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本院到吉林省未成年犯管教所对其进行了询问，杜军述称，陈兴国、权元植、张仁发承包过金色都汇一期的工程，因双方没有进行决算，故不清楚是否拖欠工程款，至于本案诉争房屋是否为抵账房屋，需要与嘉利成公司留存的销售合同、收据进行核对后确认，以法院判决为准。 王晓宇、孙雷、张丽杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即陈兴国提交的磐石市房屋产权管理中心出具的证明以及长城资产公司提交的（2017）吉02执异26号执行裁定书、（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：陈兴国提交的2014年1月5日买受人为权元植的金色都汇房屋预定协议和房款收据、2016年4月22日交纳入住费收据、权元植出具的说明、杜军出具的说明等五份证据，证明在法院查封前，嘉利成公司将诉争房屋抵账给权元植，此后权元植又将房屋出卖给陈兴国，陈兴国是合法的所有权人，符合法律规定的排除执行的情形。长城资产公司质证认为，预定协议和房款收据是复写联，应当与嘉利成公司留存的底联进行核对后确认其是否真实，即使该协议是真实的，因预定协议并非正式合同，且该项目未取得预售许可证，故该预定协议为无效协议，此外陈兴国主张诉争房屋是通过抵账方式取得，与其提供的预定协议不符。入住费收据上加盖的是“磐石市金色都汇项目部专用章”，嘉利成公司没有使用过该枚公章，对收据的真实性有异议。对权元植和杜军出具的说明有异议，两份说明属于证人证言，出证人应当出庭作证。本院认为，在没有工程承包合同、施工资料、决算报告、抵账协议等其他书面证据的情况下，仅凭陈兴国提供的上述五份证据无法认定权元植与嘉利成公司之间存在以房抵账的事实，也不能认定陈兴国购买诉争房屋的事实，故对上述证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，长城资产公司与嘉利成公司签订债务重组协议、抵押合同，约定将嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期81,999.32平方米在建工程，及对应的39,056平方米土地使用权作为债务重组协议的债务履行抵押担保。同日，长城资产公司和嘉利成公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰签订了连带保证合同，约定杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰承担连带责任保证。2014年3月6日，磐石市房屋产权管理中心为在建工程抵押办理了抵押权利登记及他项权证。磐石市国土资源局于2014年3月10日为上述土地使用权办理了他项权证。2014年3月10日，吉林省长春市国安公证处作出（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述债务重组协议、抵押合同、连带保证合同进行了公证并赋予强制执行效力。该公证处于2014年9月12日又作出（2014）吉长国安证经字第4813号执行证书，确认长城资产公司可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年9月22日，长城资产公司依据此执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出了（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，查封了包括本案诉争房屋在内的金色都汇项目二期的在建房屋及土地。诉争房屋被本院查封后，陈兴国向本院提出案外人异议，本院于2017年2月24日作出（2017）吉02执异26号执行裁定，裁定：驳回案外人陈兴国的异议请求。陈兴国对该裁定不服，向本院提起了案外人异议之诉。目前诉争房屋已经装修完毕并由陈兴国实际占有使用。 本院认为，本案的争议焦点为案外人陈兴国就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，陈兴国的诉讼请求能否得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，买受人异议成立的条件之一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，陈兴国提供的证据不能证明在本院查封之前，嘉利成公司拖欠权元植工程款并形成了合法有效的以房抵账关系，也不能证明其与权元植之间存在合法有效的买卖合同关系，故其主张不符合上述法律规定，本院无法支持。 综上所述，陈兴国的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告陈兴国的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈兴国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  王 浩 审 判 员  任宝君 代理审判员  郭立坤 二〇一七年五月十九日 书 记 员  任 杰