云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2823民初1000号 原告：勐腊县汇鑫经贸有限公司，住所地勐腊县关累镇岔路口。 法定代表人：李云幸，职务经理。 委托诉讼代理人：粟实明，云南西米律师事务所律师，特别授权代理。 被告：陈元雄，男，1978年12月13日出生，汉族，福建省仙游县人，身份证登记住址福建省仙游县，现住勐腊县。 委托诉讼代理人：郭范，贵州黔成起智律师事务所律师，特别授权代理。 原告勐腊县汇鑫经贸有限公司（以下简称汇鑫经贸公司）与被告陈元雄合同纠纷一案，本院2016年11月24日立案后，依法适用普通程序于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告汇鑫经贸公司法定代表人李云幸及其委托诉讼代理人粟实明、被告陈元雄及其委托诉讼代理人郭范到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。 原告汇鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付汇鑫加油站转让款950000元；2.判令被告支付违约金2600000元。事实和理由：原告系关累汇鑫加油站的所有人，在加油站转让前原告将加油站租赁给被告经营了两年多时间。2015年6月原告因投资其他项目急需现金周转，决定将加油站经营权转让。因被告是承租人，被告要求购买加油站，原告便同意了被告的要求，由被告起草了一份《加油站固定资产产权及经营权转让合同》，约定加油站转让款为2600000元，分三次付清，一方违约，支付守约方违约金2600000元等内容。由于合同部分条款约定不明确，在履行中发生了一些争议，加之原合同约定由被告负责办理有关证照过户手续（原告配合），过户费用由被告承担。因被告不能办理证照过户手续，2015年9月17日，双方又到关累镇司法所进行调解，原告法定代表人与被告又重新签订了一份《调解协议书》，双方确认加油站转让款按原合同约定不变，被告己支付转让款1500000元，由原告负责办理过户手续，被告支付办证费用150000元，在最后一个证件过户到被告名下后，被告在两个工作日内付清余款1100000元。2015年9月21日双方将原合同和《调解协议书》到勐腊县公证处进行公证。在办理土地使用证过程中，因《调解协议书》约定土地使用面积不少于1425平方米，但国土部门最多只允许办885平方米，比约定少了540平方米，双方又于2015年9月28日签订一份《补充协议》，原告支付的150000元作为减少土地面积570平方米（实际是540平方米）土地面积的赔偿，从交易尾款中扣除，被告还需要向原告支付转让费950000元。双方签字认可后，原告按合同约定将加油站全部证照都过户到了被告名下。原告履行全部合同义务后，被告仍然拒绝向原告支付转让尾款950000元，被告又提出合同约定外的无理要求，要求原告收回胶厂的土地给其使用，否则拒绝支付转让尾款。无奈原告再次申请关累司法所进行调解，但未能达成调解协议，故诉至本院。 被告陈元雄辩称：原告以事实行为及明确意思表示不履行合同的主要义务，却要让被告支付全部的合同价款显然不合情理，更没有法律依据，所以对原告的第一项诉讼请求被告不予认可。被告没有支付的尾款是94万元，而非95万元。被告在之前为原告垫付过1万元的安全费，被告在本案中主张抵销。对原告主张违约金的诉请，被告认为原告以事实行为及明确的意思表示不履行合同的主要义务，被告为了保护自己的权益免遭损失，进行了合理的抗辩，被告的行为不构成违约，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原告认可被告为其垫付过安全费1万元，同意在本案中进行抵销。 在庭审中，经法庭对原告主张的违约金是否过高进行释明，被告称，其不认可违约金。如果法庭认定被告需承担违约责任，那么违约金以银行存款利息计算。 综合双方的诉辩主张，本案归纳双方争议焦点：1、被告对未支付的转让尾款94万元，是否有合理抗辩？2、被告是否构成违约，如果构成违约，是否应当承担260万元的违约金？ 原告汇鑫经贸公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证各1份（均系复印件），欲证明原告主体资格及法定代表人身份情况。 2、公证书1份（复印件，与原件核对无异），欲证明双方就加油站转让事宜约定及被告违约的事实，原、被告签订了转让协议，约定合同价款为260万元，被告未按约定支付尾款95万元，被告构成违约，被告应当支付违约金260万元；在《补充协议书》中双方再次约定如一方违约，应当支付守约方违约金260万元。 3、补充协议1份（复印件，与原件核对无异），欲证明：第一，因国土部门只允许办885平方米，比约定少了540平方米，原告对转让不足部分用现金进行补偿的事实；第二，原告对被告补偿15万元在被告应当支付原告的110万元的尾款中扣除。 4、调解不成功证明1份（复印件），欲证明：第一，由于被告不履行合同义务，原告在办理过户手续后，被告不支付尾款，原告申请调解的事实；第二，关累镇司法所组织原、被告双方进行调解后，双方没有达成调解协议，调解不成功。原告是在被告依然不支付尾款的情况下，向法院具状起诉。 经质证，被告陈元雄对原告提交的证据1无意见。证据2真实性、合法性、关联性均无异议，但被告认为公证书达不到原告证明被告违约的事实，也达不到原告的证明目的。证据3真实性、合法性、关联性均无异议，但是补充协议的内容被告理解的意思与原告理解的意思不一致，补充协议书达不到原告的证明目的。证据4真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据达不到原告的证明目的。 为证明其答辩理由，被告陈元雄向本院提交如下证据： 1、陈元雄身份证1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告的诉讼主体资格。 2、公证书、补充协议书各1份（均系复印件，与原件核对无异）、情况说明1份（系复印件），欲证明：1、原告与被告存在买卖合同法律关系以及该买卖合同当中约定了原告应当履行的义务；2、该买卖合同标的所包含的具体内容；3、原告支付给被告15万元赔偿款是对上述芒果树村委会办公用房占有的540平方米土地不能办理国有土地证的补偿。 3、土地出让合同书（系复印件）、收条（系复印件）、《加油站固定资产产权及经营权转让合同》（在证据2的公证书中）各1份，欲证明：1、原告于2003年10月30日从芒果树村民委员会南腊下寨村民小组转让土地3.44亩，约2293㎡用于修建汇鑫加油站；2、原告转让给被告汇鑫加油站全部资产所占用的土地面积为3.44亩，约2293㎡。 4、法院对彭xx制作的询问笔录、法院对叶x制作的询问笔录、法院对胶厂实际经营者邓xx制作的询问笔录、法院对单x、李x等人制作的调查笔录各1份（均系复印件），欲证明：1、补充协议书上载明的“因不可抗力，减少了570㎡左右”所指的位置范围以及原告向被告支付15万元赔偿款具体的赔偿范围；2、原、被告双方对补充协议书上载明的“因不可抗力，减少了570㎡左右”所指的位置范围以及原告向被告支付15万元赔偿款具体的赔偿范围的看法不一致，双方对此争议很大；3、被告暂时不支付原告剩余94万元合同价款的原因、双方的争议焦点以及被告并没有不支付合同价款的意思表示；4、2013年胶厂及厂房被原告以34.5万元的价格卖给了胶厂现在的经营者邓xx。 5、云南农垦电力有限责任公司电费结算清单（系复印件，与原件核对无异）、云南增值税普通发票（系复印件）、中围加油站现场照片、西双版纳中围成品油销售有限公司企业营业执照（系复印件，与原件核对无异）、证明（系复印件，与原件核对无异）各1份、汇鑫加油站变压器照片5张和视频材料2段，欲证明：1、变压器目前还是属于勐腊县汇鑫经贸有限公司所有，原告并没有按照双方于2015年6月9日签订的《加油站固定资产产权及经营权转让合同》的约定将变压器转让给被告；2、汇鑫加油站变压器并没有与村民分开、变压器权属有争议、村民在变压器上乱拉电线存在巨大的安全隐患。 6、勐腊县国土资源局出具的更证通知（系彩印件，与原件核对无异）、勐腊县国土资源局出具的新的测绘地图（系复印件，与原件核对无异）、地籍调查表1页（系复印件）、关累镇芒果树村委会及相关人员的证明（系复印件，与原件核对无异）、勐腊国土测绘工作站情况说明（系复印件，与原件核对无异）、国有土地使用权证的宗地图（李云幸）（系复印件）、国有土地使用权证的宗地图（陈元雄）（系复印件，与原件核对无异）各1份、证明（系复印件，与原件核对无异）1份，欲证明：1、原告在办理腊国用（2016）第0xxx9号国有土地使用权证时，伪造指界人签字、捺印，故意将腊国用（2016）第0xxx9号国有土地使用权的宗地界限向东偏移，将别人的土地都划入该国有土地使用权证上，实际上无争议的国有土地使用权面积明显不足885平方米；2、更正通知书和关于原、被告权属界线调查的情况说明已经由村委会转交给原告本人。 7、汇鑫加油站的位置坐标上的建设用地及林地地图（系复印件，与原件核对无异），欲证明（其中红色的部分是建设用地，绿色的部分是林地）汇鑫加油站的部分国有土地使用权面积占用了林地，与转让合同第二条的约定的不符，很明显原告受让的国有土地使用权涉及到第三方的权益，存在权利瑕疵。 8、胶厂与加油站相邻处的现场照片3张（均系彩印照片），欲证明胶厂的存在对加油站构成巨大的威胁。 9、砖房的照片4张、土地承包合同书（系复印件）、土地转租协议（系复印件）各1份，欲证明被告名下的国有土地证上的土地使用权产生争议。 经质证，原告对被告提交的证据1没有异议。证据2中的公证书、补充协议的真实性、合法性、关联性均无异议，但是不认可被告的证明观点，该证据不能证明原告不履行义务，而原告已经按照合同约定履行全面义务，被告没有按照合同约定支付合同尾款；对情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，该情况说明实际为证人证言，作为证人应当接受法庭的调查，证人没有出庭作证，故该证人证言没有证据效力；其次，该情况说明的内容与实际不符，芒果树村委会办公室占用的土地不属于转让的范围，这点双方进行过约定，原告支付给被告的补偿款并不是针对这块地，15万元是对不能办证的540平方米的土地赔偿。证据3土地出让合同书、收条的真实性、关联性均不予认可，该出让合同书与本案没有关联；加油站转让经营合同在证据2中已经进行举证，该证据不能证明被告的证明观点。证据4彭xx、叶x的询问笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，15万元的补偿款是针对不能办证的450平方米土地的补偿，而不是对芒果树村委会占用的土地的补充；第二，对叶x的询问笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，该询问笔录证明被告不按照合同约定履行支付义务；第三，认可对邓xx、单x、李x的询问笔录的真实性，但是不认可被询问人的陈述内容，胶厂的转让事宜与本案没有关联性，原告转让给被告的土地中并不包含胶厂经营的土地。证据5认可发票的真实性，但是不认可被告的证明观点，被告在经营过程中正常使用电，故怎么可能没有转让给被告变压器；原告转让给被告的内容是相关证照及加油站的财产，由于被告交电费的时候自己没有到电力部门变更电费用户的姓名，且变更与否不影响被告的经营行为。照片与本案没有关联性，原告转让给被告以后，被告使用什么名字与本案无关；认可营业执照的真实性，但是没有证明被告的观点，反而证明原告2016年2月24日已经将证照过户到被告的名下，原告按照合同约定完全履行了义务；对证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是：1、不符合证据规则，作证应当分别作证，而不是集体作证；2、证人应当出庭作证；3、该证明的内容系假证明；光盘中的5张照片，该证据系原告转让给被告以后被告所拍的照片，并不能反应出原告转让时的真实情况。对光盘中的2段视频，真实性不认可，拍摄时间不清楚，加油站转让给被告已有1年半之久，如果视频摄于转让之后，变压器管理与原告无关。至今没有任何人对变压器的产权主张权利，也未影响被告经营，不能证实被告的任何观点。在原告与被告签订加油站转让协议前，被告陈元雄就承包加油站经营有两年多时间，被告知道加油站变压器周边的住户从加油站变压器接线用电（电费由用电户交电力公司），双方签订转让协议并未约定转让后原告有义务不准周边住户用电，即便存在其他住户用电，原告没有责任。证据6认可更正通知的真实性，但是不认可合法性、关联性，理由是：1、原告已经将加油站的土地于2016年合法过户到被告的名下，原告已经按照合同约定履行了义务；2、土地确实存在向东偏移的现象，造成该现象是国土部门的责任，责任并不在于原告；3、被告在国土部门的调查记录中均签字，被告均认可调查结果。对新的测绘地图的真实性、合法性、关联性均不予认可，该图没有作者、没有相关部门的签章。认可地籍调查表的真实性，被告已经在地籍调查表上签字，其余的人在该表上是否签字与原告无关，该表不是原告制作的表；对证明的真实性、合法性、关联性均不予认可；对情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，该情况说明的落款不符合单位作证的规则，该情况说明的内容不真实，原告并没有委托测绘所进行调查，测绘所不是权力确认机关，其不能证明土地与原证是否相符，测绘所没有权利决定土地的权属；对土地使用者为李云幸的宗地图没有意见，从该宗地图上可以看出原告欲转让给被告的土地符合合同约定，转让的土地中并不包含胶厂的土地；对土地使用者为陈元雄的宗地图的真实性、合法性、关联性均无异议，该图可以反映出转让前原告持有的土地，原告已经按照合同约定转让土地并办理相关的过户手续；被告当庭提交的证明与本案纠纷没有关联性，该证明系被告逾期提交的证据，违反举证规则，不能作为证据使用。证据7汇鑫加油站的位置坐标上的建设用地及林地地图的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据8照片的关联性不予认可。证据9照片的关联性不认认可；土地承包合同书及转租协议的真实性、合法性、关联性均不认可。 上述证据，本院评判认为，原告提交的证据1、2、3、4经被告质证对三性均无异议，本院予以采信；对于被告提交的证据1经原告质证无异议，本院予以采信；证据2中的公证书、补充协议书与原告的证据2、3相一致，本院予以采信；证据6中的更证通知、勐腊国土测绘工作站情况说明、国有土地使用权证的宗地图（李云幸）、国有土地使用权证的宗地图（陈元雄）四份证据，可证明加油站占用的土地权利人已经变更为陈元雄，陈元雄己合法取得证号腊国用（2016）第2xxx9号土地证，但该证宗地界线存在向东偏移现象的事实，本院予以采信；其余证据与本案无关联性，本院均不予采信。 经过庭审和认证，本院确认以下法律事实： 2015年6月9日，勐腊县汇鑫经贸有限公司与陈元雄签订《加油站固定资产产权及经营权转让合同》，约定勐腊县汇鑫经贸有限公司将位于关累镇交叉路口汇鑫加油站全部资产及所占用土地使用权，地上所有房地产权、设备及所有附属物件包括经营权全部转让给乙方；转让总金额为260万元，分三次付清，第一次付款为自签定本合同之日起付150万元，第二次为成品油许可证上报州级审批完成付人民币90万元，第三次付款为所有证件过户完成付尾款人民币20万元。该合同还约定了其他事项。 2015年9月17日，勐腊县汇鑫经贸有限公司法定代表人李云幸与陈元雄签订一份《调解协议书》，确认陈元雄按照原合同约定已支付了150万元，未付款为110万元；待李云幸办理好最后一个过户证件后交付给陈元雄，陈元雄在两个工作日内，在司法所一次性支付余额，余额为110万元。若陈元雄违约，则已过户的加油站所有产权变更到李云幸名下，且李云幸不退还陈元雄已支付的所有款项，陈元雄承担违约金260万元。该调解协议还约定了其他事项。 2015年9月21日，勐腊县公证处根据勐腊县汇鑫经贸有限公司法定代表人李云幸与陈元雄的申请，出具（2015）云勐腊证字第0xx3号公证书，对上述《加油站固定资产产权及经营权转让合同》进行公证，并将上述《调解协议书》作为公证书的附件。 2015年9月28日，勐腊县汇鑫经贸有限公司法定代表人李云幸与陈元雄签订一份《补充协议书》，约定李云幸转让给陈元雄位于关累镇交叉路口汇鑫加油站的国有土地面积1428㎡，因不可抗力，减少了570㎡左右。现李云幸支付陈元雄15万元作为土地面积不足数的赔偿。并注明，此款在陈元雄支付李云幸交易款的尾款中扣除。 另在庭审中查明，2015年9月17日，勐腊县汇鑫经贸有限公司法定代表人李云幸与陈元雄签订的《调解协议书》中，李云幸应当办理证件为：土地证、房产证、成品油经营许可证、危险化学品经营许可证。截止2016年3月2日，李云幸已将土地证、房产证、成品油经营许可证、危险化学品经营许可证的过户手续全部办理完毕，并将上述最后一个证件交付到陈元雄手中。 2016年9月18日，勐腊县国土资源局向陈元雄发出《更证通知》，告知腊国用(2016)第0xxx9号国有土地使用权证界址存在向东偏移现象；要求陈元雄在接到此通知后30日内到该局办理更正登记手续。 庭审中，陈元雄提出为勐腊县汇鑫经贸有限公司垫付了1万元安全评估费，勐腊县汇鑫经贸有限公司认可，同意在本案中进行抵销，从95万元中扣减。 本院认为，本案系原、被告之间在履行《加油站固定资产产权及经营权转让合同》过程中所产生的纠纷，属于合同纠纷。对于被告是否应当向原告履行支付94万元价款的问题。本院认为，原、被告双方在2015年9月17日签订的《调解协议书》中明确约定待李云幸办理好最后一个过户证件后交付给被告后，被告即应该在两个工作日内一次性支付余额。且在庭审中双方一致认可李云幸已经将约定的土地证、房产证、成品油经营许可证、危险化学品经营许可证的过户手续全部办理完毕，并在2016年3月2日将最后一个证件交付到陈元雄手中，双方约定的付款条件已经成就，被告陈元雄应当按照合同的约定在两个工作日内向原告履行支付价款义务。虽然被告提交证据证实办理的国有土地使用权证存在向东偏移情况，勐腊县国土资源局要求被告进行更正登记，但该证并未被撤销，不足以否定原告已经将约定的证照过户至被告名下的事实，故本院对原告要求被告支付95万元转让款的诉讼请求，在扣减原告同意抵销的1万元后予以支持94万元。 对于原告诉请的违约金问题。本案属于有偿合同，根据《合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，本院对本案违约金是否过高进行释明。被告认为其不认可违约金，如法庭认定被告需承担违约责任，违约金以银行存款利息计算。对于原告诉请的违约金是否过高的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，对原告诉求的违约金应在造成损失30％以内予以支持。本案中原告并未提交证据证实因被告未按时履行支付价款义务给原告实际造成损失的数额，故其损失应为被告逾期付款给原告造成利息损失。对于原告诉请的违约金本院依照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％予以支持。对于违约金计算的起算时间问题，双方在调解协议书中已经明确约定，待李云幸办理好最后一个过户证件后交付给陈元雄，陈元雄在两个工作日内一次性支付余款110万元，且庭审中双方一致认可李云幸已于2016年3月2日将双方约定的办理的证件全部办理完毕并交付给陈元雄，故陈元雄履行支付价款的时间应为2016年3月4日（星期五）前，至2016年3月5日即构成逾期付款，故对于本案原告主张的违约金，本院以被告未支付的94万元按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％支持自2016年3月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止。对于被告提出的胶厂、变压器、花台等问题并非双方约定的被告履行支付价款义务的条件，并非本案审理范围，本院不予评判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下： 一、被告陈元雄于本判决生效之日起10日内支付原告勐腊县汇鑫经贸有限公司加油站转让款940000元，并支付该款自2016年3月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％计算的违约金； 二、驳回原告勐腊县汇鑫经贸有限公司的其他诉讼请求。 若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35200元，原告勐腊县汇鑫经贸有限公司负担25059元，被告陈元雄负担10141元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判长  孙尉钧 审判员  玉金罕 审判员  依旺贺 二〇一七年五月二十八日 书记员  付 媛