北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1418号上诉人（原审被告）：周桂华，女，1955年2月4日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵明春（周桂华之子），住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，营业场所北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超，该分公司经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。上诉人周桂华因与被上诉人北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周桂华上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回华特物业门头沟分公司一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：华特物业门头沟分公司签订的物业协议违反《物业管理条例》21、24、25条和《中华人民共和国合同法》7、8、44、52条的规定，应当认定为违法无效；一审法院混淆法律条文，违法判决。华特物业门头沟分公司辩称，同意一审法院判决，不同意周桂华的上诉请求和理由。华特物业门头沟分公司向一审法院起诉请求：1.判令周桂华立即给付华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月30日期间的物业管理费和自2016年3月1日至2017年2月28日期间垃圾清运费共计2025.15元；2.判令周桂华给付从2017年5月1日起至实际付清日止的滞纳金，每日按欠付物业费金额的万分之三。一审法院认定事实:周桂华原系北京市门头沟区永定镇×××村村民，因该村拆迁获得包括3××号房屋在内的安置房，3××号房屋建筑面积为83.83平方米，该房屋所在的××小区原由北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）提供物业服务，后博宇嘉公司于2015年11月撤离该小区。2016年2月，北京市永鸿世业房地产有限公司（以下简称永鸿世业公司）通过招投标程序，确定××小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业门头沟分公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠康嘉园二至六区提供物业服务，收费标准为2.12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（以下简称环卫二队）签订《北京市（非）居民生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠润嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。审理中，周桂华认为华特物业门头沟分公司提供物业服务不到位。另查，法院在审理的华特物业门头沟分公司诉涉案小区其他业主以及永鸿世业公司的物业服务合同纠纷案件即（2017）京0109民初5338号（以下简称5338号）案件中查明以下事实：华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻××小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离；在其他案件审理过程中，曾有当事人申请就2016年3月至2017年4月期间华特物业门头沟分公司为××小区提供物业服务质量是否达标进行鉴定。经摇号确定的鉴定单位以华特物业门头沟分公司已撤离中标项目为由告知法院无法进行上述鉴定。后，法院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定业主应按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求业主缴纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，法院亦予以支持。法院于2018年7月17日做出5338号民事判决书，后原被告双方均提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为，虽华特物业门头沟分公司在入驻××小区提供物业服务时，既无业主共同决定的委托，又没有与该小区的建设单位签订前期物业服务合同，但华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻××小区，至2017年4月30日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业门头沟分公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价。故法院于2018年9月6日做出（2018）京01民终6979号（以下简称6979号）民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现5338号民事判决书已发生法律效力。在本案庭审中，经询问，华特物业门头沟分公司表示该公司为××小区二区至六区提供统一的服务标准，亦按照同样的价格向二区至六区的所有业主收取物业服务费用。一审法院认为，华特物业门头沟分公司与周桂华虽未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为××小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为包括周桂华在内的小区业主提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。法院此前参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况、已经在生效判决中将该小区物业费收费标准确定为1.7元/平米/月，因此，周桂华亦应按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。经核算，周桂华应交纳物业费的金额为1995.15元，周桂华同意支付垃圾清运费，法院不持异议。关于滞纳金，因永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业门头沟分公司主张按照合同约定收取滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。周桂华主张华特物业公司与永鸿世业公司签订的合同违法、无效，并以此为由辩称不交纳物业费的意见，于法无据，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周桂华于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费1995.15元和生活垃圾清运费30元，共计2025.15元；二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，周桂华提交了如下材料：材料一是2014年3月1日，周桂华就5××房间与博宇嘉公司签订的《物业管理服务协议》复印件，为期一年，证明是开发单位与博宇嘉公司依法签订物业合同。材料二是周桂华与北京惠康家园物业管理有限公司就3××、5××房间签订的《物业服务合同》复印件各一份，合同期限为2018年1月1日至2018年底；材料三是周桂华与北京北斗星物业管理有限公司就3××、5××房间签订的《物业服务合同》复印件，合同期限为2019年1月1日至2019年底；材料二、三均证明合同系遵循村民组织法依法签订。材料四×××村2018年党员小区创城（环境卫生清理）的照片打印件，证明博宇嘉公司撤出涉案小区后，×××村村委会参与涉案小区管理。材料五《×××村村民代表会议记录》复印件一份，证明周桂华签订的合同是依照村民组织法签订的。华特物业门头沟分公司发表质证意见称，周桂华提交的上述材料均不是新证据，不能作为二审的认定事实的依据。材料一、二、三中的博宇嘉公司、北京惠康家园物业管理有限公司、北京北斗星物业管理有限公司与本案之间均没有关系。材料四的真实性不认可，与本案没有关系。证据五真实性、证明目的均不认可，会议纪要与本案没有关系，在材料上有涂改，不符合证据形式要件。本院认证意见如下：华特物业门头沟分公司主张的是2016年3月1日至2017年4月30日期间的物业管理费和自2016年3月1日至2017年2月28日期间垃圾清运费，与材料一、二、三中周桂华主张的合同有效期均不存在重合，故与本案之间没有关联性，本院不予采信。材料四与材料五中周桂华主张事项的时间为2017年12月、2018年，与本案之间无关联性，本院不予采信。上述材料未形成新的事实，不作为新证据采用。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司签订的《物业服务委托合同》权利义务仅限于合同缔结主体之间，对业主不发生合同或者法律效力。但是华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻××小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离。在此期间，小区业主基本生活保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务期间，为保障小区的基础设施正常运行，保障业主生活，产生了人工、物力成本，华特物业门头沟分公司有权要求收益方支付对价。周桂华作为业主，接受了基本的物业服务，与华特物业门头沟分公司之间形成事实服务合同关系，其有义务支付报酬，应当向华特物业门头沟分公司交纳物业费。华特物业门头沟分公司为××小区二区至六区提供统一的服务标准，亦应按照同样的价格向二区至六区的所有业主收取物业服务费用。此前的生效判决中，法院已经参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况，将涉诉小区物业费收费标准确定为1.7元/平米/月，故本案中，一审法院判决周桂华按照1.7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司交纳物业管理服务费并无不当。综上所述，周桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周桂华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年三月五日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕