济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初6749号原告：济南市历下区军安和平山庄业主委员会，住所地济南市。负责人：尹某某，主任。委托诉讼代理人：丁某某，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某某，历下区军安和平山庄业主委员会主任。被告：济南信大物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨某某，经理。委托诉讼代理人：吕某某，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲某某，山东智富律师事务所律师。原告济南市历下区军安和平山庄业主委员会（以下简称军安山庄业委会）与被告济南信大物业管理有限公司（以下简称信大物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军安山庄业委会的负责人尹某某及其委托诉讼代理人丁某某、韩某某，被告信大物业公司的法定代表人杨某某及其委托诉讼代理人吕某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告军安山庄业委会的诉讼请求：1、判令被告把收取军安山庄及学府蓝山苑全体业主的2015年度地上停车位费559104元（按80%比例计算）、2016年度地上停车位费466368元（按70%比例计算）交给原告管理使用；2、判令被告把收取军安山庄及学府蓝山苑楼宇2014年至2016年三个年度69个电梯的广告费（待评估后再确定具体金额）交给原告管理使用；3、诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：位于历下区的军安山庄及学府蓝山苑，是由中国房地产开发集团济南军安工程有限公司开发建设的住宅，于2011年年底陆续交付业主使用。信大物业公司是由开发商指定的前期物业管理单位，延续至今。2014年有地上规划停车位364个，每个停车位平均每年应交1920元，2014年8月开始收取2015年底停车费（自2014年9月至2015年9月），根据山东省及济南市的相关规定，停车位费须交给业委会管理使用，即信大物业公司2015年应向业委会交纳559104元。军安山庄业委会成立后，于2015年7月开始与信大物业公司协商，11月达成“地上临时车位停车服务协议”，约定由信大物业公司收取地上停车费的70%交给军安山庄业委会管理使用。同时，针对地上不同停车位的实际情况，分类适当降低2016年底收费标准，2016年8月开始收取2016年底停车位费，信大物业公司应向军安山庄业委会交纳466368元。广告公司已在军安山庄做广告三年，信大物业公司收取的广告费除去成本后按相关物业法律规定应全部交给业委会管理使用。截止目前，经多次催要，并经历下区姚家街道办事处多次协调，信大物业公司仅于2016年8月12日向业委会主任尹某某民生银行卡转账192128元，此账户为共管账户，其余款项拒绝交纳。被告信大物业公司辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，业委会是自治组织，是全体业主的执行机构，而不是决策机构，现业委会超出法定权限；2、原告的诉求没有法律依据。原告随性起诉，其诉求没有法律依据和合同依据，依法应予以驳回，并赔偿答辩人为此支付的相关费用；3、军安山庄小区由于历史原因没有公共维修资金，小区发展维修又不得不解决，于是物业用小区公共收益进行维修符合法律规定，且维修支出数额大于公共收益数额（有维修明细和资金支出明细）；综上，请求驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据为，原、被告不认可对方提交的单方制作证据及复印件证据，因缺乏其他证据佐证，对这些证据本院不予认可。根据当事人的陈述及对证据的审查，本院确认基本事实如下：2010年11月16日，中国房地产开发集团济南军安工程有限公司与信大物业公司签订前期物业服务合同，其中第三章第十五条约定，委托管理自2011年1月1日起至业主大会及业委会合法选定的新的物业公司进驻止。第六章物业管理服务费及相关费用第二十条约定，原开发商规划车位由物业公司按照物价部门规定收取车位服务费及车位租赁费。公共部位车位费收入扣除经营管理成本结余，主要用于物业共用部位、共用设施设备维修。2014年2月17日，军安山庄第一届业委会在济南市历下区住房保障和房产管理局备案，2015年3月7日，军安山庄业委会向济南市住房保障和房产管理局就成员变更事宜备案，此表于2015年4月1日由济南市历下区人民政府姚家街道办事处盖章。2015年10月23日，军安山庄业委会与信大物业公司分别盖章向小区业主公示小区车辆试行管理办法，其中载明小区停车位及停放车辆的基本情况，对地上规划建设的草坪停车位236个，增加的停车位128个及已登记但没有停车位的约180辆车，采取有偿停车，收费分档，初步约定为每月80至120元之间，收取的费用70%主要用于小区建设、公共设施设备修缮及小区管理相关事宜等。并载明，车辆收费标准、分配细则有物业公司、业委会、业主代表共同制定后另行公告。2015年11月16日，军安山庄业委会与信大物业公司分别盖章制定了“军安和平山庄车辆停车（行车）试行管理规定”，第三条载明小区车位实行有偿使用，车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。物业公司专人进行停车管理，停车费账目公开，并定期结算与公示收支情况。根据小区维修基金管理的有关规定，停车费收入在扣除物业公司车辆管理服务成本30%后，其余70%收入进小区专用账户，有业委会监督使用，主要用于小区的公共设施建设、公共设施设备的维修、小区事物管理等相关事宜。其余纳入小区公共基金账户，欠缴或侵占停车费是损害全体业主利益的行为。最后一段载明，本管理规定自业委会、物业公司、业主代表协商讨论制定通过后，公告七天，即日起生效实施。另，2014年10月13日，赵某某与信大物业公司签订地上车位停车服务协议并交费，2014年8月6日，王某某与信大物业公司签订车位使用合同并交费。本院认为，被告信大物业公司与开发商中国房地产开发集团济南军安工程有限公司之间的前期物业服务合同真实有效，原告军安山庄业委会对其真实性也无异议，对其效力本院予以认可。本案的焦点问题是军安山庄业委会是否有权要求信大物业公司将相关停车费、广告费交付、管理及使用。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。结合被告信大物业公司与开发商之前的前期物业服务合同，被告信大物业公司有权按相关政策向小区使用停车位的业主收取停车费。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会的职责之一为及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；第四十九条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业委会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。结合原、被告均盖章的“军安和平山庄车辆停车（行车）试行管理规定”，原告军安山庄业委会的权利和职责为“监督使用”，不是“交付给业委会并由业委会使用”；对认为信大物业公司管理不当的事宜，军安山庄业委会可以向相关部门投诉。对于原、被告均盖章的“军安和平山庄车辆停车（行车）试行管理规定”，不具有合同成立的基本条款，且无业主代表的签字，不具有合同的性质。综上，对军安山庄业委会要求信大物业公司将相关停车费交付管理使用的诉求，本院不予支持。军安山庄业委会要求信大物业公司将2014年至2016年的广告费交付管理使用的诉讼请求，军安山庄业委会未提交证据证明与信大物业公司有约定，且无证据证明信大物业公司收取了广告费及具体的数额，对此诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第四十九条之规定，判决如下：驳回原告济南市历下区军安和平山庄业主委员会的诉讼请求。案件受理费14028元，减半收取7014元，由原告济南市历下区军安和平山庄业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 罗 琳二〇一七年五月三十一日书记员 李军燕