宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民终1010号上诉人（原审被告）:宁夏丰泽来房地产开发有限公司，住所地石嘴山市。法定代表人：冯培振，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡春梅，宁夏宁众律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘岁录，男，1966年10月9日出生，汉族，农民，住石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：张娇，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司（以下简称丰泽来房地产公司）因与被上诉人刘岁录商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3247号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丰泽来房地产公司的法定代表人冯培振及其委托诉讼代理人蔡春梅、罗雅芳，被上诉人刘岁录及其委托诉讼代理人张娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丰泽来房地产公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回刘岁录的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘岁录承担。事实和理由：一审认定事实错误，导致判决结果错误。1.丰泽来房地产公司没有成立所谓的下属项目部，购房订单上的丰泽来房地产公司星海苑项目部印章系于某某私刻，虽然丰泽来房地产公司负责包括案涉房屋在内的楼盘总体开发工作，但不代表由案外人于某某实施的包括私刻公章在内的违法犯罪活动也应由丰泽来房地产公司负责；2.刘岁录与丰泽来房地产公司并没有签订过任何购房订单，不存在房屋认购协议关系，也没有与丰泽来房地产公司签订《商品房买卖合同》。刘岁录没有证据证明其向丰泽来房地产公司或其他人支付过购房款，故其主张解除刘岁录与丰泽来房地产公司下属星海苑项目部签订的购房订单不能成立。刘岁录辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。刘岁录向一审法院起诉请求：1.解除刘岁录与丰泽来房地产公司签订的《购房订单》；2.判令丰泽来房地产公司退还刘岁录购房款279808元；3.诉讼费由丰泽来房地产公司承担。一审法院认定的事实：2013年3月7日，丰泽来房地产公司和于某某签订《合作协议》一份，约定：“由丰泽来房地产公司（甲方）和于某某（乙方）合作开发建设位于石嘴山市大武口区星海镇土地挂牌号为“石地（挂）字2012-23号宗地”，总面积54881平方米，总建筑面积约19万平方米；甲方开发建设7、9、10、11、12号楼，其余为乙方开发建设；该项目统一规划、统一报建、统一设计、统一拆迁，小区建成后统一由乙方管理；为方便开发建设工作全面实施，成立丰泽来房地产公司大武口项目部，任命于某某为经理，全权负责该项目的全面工作”。2014年7月至2015年3月，于某某向刘岁录借款共计28万元，后于某某因无力偿还借款，同意用星海苑小区房屋抵顶借款。2016年10月12日，刘岁录与丰泽来房地产公司下属星海苑项目部签订了《购房订单》，约定由刘岁录购买星海苑小区住宅X号楼X单元X室，建筑面积94.85平方米，每平方米单价2950元，总价款279808元。双方未签订《商品房买卖合同》。截止诉前，该楼盘未取得商品房预售许可证，仍处于主体框架状态，无法完成商品房的交付。现刘岁录要求解除《购房订单》并返还购房款。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有义务提供证据。依据已经生效的类案和庭审中查明的事实，丰泽来房地产公司认可包含涉案房屋在内的楼盘总体开发工作由其负责，与刘岁录提交的《购房订单》及当庭关于在丰泽来房地产公司售楼部签订涉案房屋《购房订单》的陈述相互印证，能够证明刘岁录、丰泽来房地产公司之间存在房屋认购协议关系。现案涉楼盘丰泽来房地产公司未取得商品房预售许可证书，该楼盘处于主体框架状态，无法完成房屋的交付，且双方当事人未进一步签订房屋买卖合同，不能实现双方买卖房屋的目的，丰泽来房地产公司应当承担返还购房款的责任。刘岁录的诉讼请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除刘岁录与丰泽来房地产公司于2016年10月12日签订的《购房订单》；二、丰泽来房地产公司于判决生效之日起五日内向刘岁录返还购房款279808元。案件受理费5496元，减半收取2748元，由丰泽来房地产公司负担。本院二审期间，丰泽来房地产公司向本院提交了《合作协议》一份、《补充协议》两份，证明丰泽来房地产公司与于某某于2013年3月7日签订合作协议，双方系合作关系，该协议第六项表明丰泽来公司建立大武口项目部，由项目部全面负责内部协调工作，全权负责该项目施工管理工作，因此项目部不能直接以个人名义在不经丰泽来房地产公司同意或知情的情况下对外签署购房订单。该合作协议与刘岁录一审提交的合作协议不一致，丰泽来房地产公司留底的合作协议中没有任命于某某为经理，于某某私刻项目部印章，对外签署购房订单不应当由丰泽来房地产公司承担退款责任。经丰泽来房地产公司与于某某商定将丰泽来房地产公司开发楼号变更为8、9、10、11、12，因此案涉房屋均是于某某开发建设，由于某某顶账给刘岁录，刘岁录应当向于某某的继承人要求返还购房款或继续履行借款，丰泽来房地产公司不应承担责任。刘岁录对《合作协议》的真实性不予认可，认为原审卷中刘岁录提交的《合作协议》是于某某的儿子于某提供的，另案当事人赵某某在丰泽来房地产公司工作，但并没有见过这份《合作协议》，且丰泽来房地产公司的内部规定不影响本案《购房订单》的有效性；对《补充协议》没有异议。本院对上述证据综合分析后认为，刘岁录对于《补充协议》没有异议，对《补充协议》的证明效力本院予以确认；丰泽来房地产公司提交的《合作协议》与刘岁录一审提交的《合作协议》复印件内容上关于是否任命于某某为项目部经理表述不一致，但是不影响本案处理结果，对《合作协议》其他内容本院予以确认。刘岁录未提交新证据。本院经审理查明，2013年3月7日，丰泽来房地产公司和于某某签订《合作协议》一份，约定由丰泽来房地产公司和于某某合作开发建设位于石嘴山市大武口区星海镇土地挂牌号为“石地（挂）字2012-23号宗地”，丰泽来房地产公司开发建设7、9、10、11、12号楼，其余为于某某开发建设，双方还约定了其他合同事宜。2014年7月6日，双方签订《补充协议》，约定将合作协议第二条修改为由丰泽来房地产公司开发8、9、10、11、12号楼，其余为于某某开发建设。2015年6月1日，丰泽来房地产公司与于某某签订《补充协议》，约定“一、该项目资金收支统一使用由公司财务新开立的项目部银行账户，双方不得使用个人账户收支。二、甲方管理印章，乙方管理支票。由甲方财务人员记财务总账。三、本项目收入进到账户后，按甲乙双方建设的楼号、房号确认各自的收入明细。属于乙方的款项由乙方提出用款申请，报送甲方根据工程进度审批。本项目资金专款专用，除应扣除的税费不得出现挪用、冻结等情况。四、收支时要求当地正规发票、票据，以便进行成本核算和项目管理，乙方须建立分账、归集成本、记账达到营改增税制改革的要求。五、项目部印章刊刻、领用、使用、交还要服从公司的规定。项目部印章只限于本项目工程联系单、会议纪要、备忘录、施工方案、与上级往来文件资料上使用，不得在施工、借贷、购销、租赁、担保、分包及其它合同、协议上加盖项目部印章。六、任何一方违约，责任方应向对方支付实际损失两倍的赔偿金。”2016年10月12日，刘岁录与丰泽来房地产公司星海苑项目部签订《购房订单》，约定由刘岁录定购星海苑小区住宅X号楼X单元X室，销售单价2950元，建筑面积94.85平方米，总价款279808元；全款已付清；本订单具有与购房合同等同的法律效力......于某某在《购房订单》落款处签字，并加盖丰泽来房地产公司星海苑项目部印章。本院认为，根据刘岁录的陈述，案涉房屋系抵顶于某某向刘岁录的28万元借款，于某某以丰泽来房地产公司星海苑项目部的名义与刘岁录签订《购房订单》，故购房订单实质上系具有以物抵债协议性质的民事合同。以物抵债协议为清偿债务的一种方式，在以物抵债协议现实地履行后产生消灭原债权债务的法律后果，在以物抵债协议未履行的情况下不能消灭原债权债务关系。根据本案查明的事实,案涉房屋所在楼盘至今尚未取得商品房预售许可证明，亦不能交付及办理物权转移手续,在此情形下,《购房订单》无法继续履行，以案涉房屋抵顶借款的目的不能实现，刘岁录与于某某之间的原始债权债务关系并未消灭，刘岁录应当就原债权债务关系另案主张权利。故刘岁录主张解除与丰泽来房地产公司签订的《购房订单》并要求丰泽来房地产公司返还购房款的诉讼请求不能成立，应不予支持。综上所述，丰泽来房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3247号民事判决；二、驳回被上诉人刘岁录的一审诉讼请求。案件受理费5496元，减半收取2748元，由被上诉人刘岁录负担；二审案件受理费5497元，由被上诉人刘岁录负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 周虎林审判员 孙 翔二○二○年三月三日法官助理 周世胜书记员 刘晓萍附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。