江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初16688号 原告：沈涛，男，1971年11月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。 被告:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。 法定代表人：谭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。 原告沈涛诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年12月13日公开开庭进行审理，原告沈涛及其委托诉讼代理人赵金斗，被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司委托诉讼代理人左亮到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2017年3月17日公开开庭进行审理。原告沈涛及其委托诉讼代理人宋华波，被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司委托诉讼代理人左亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈涛诉称：请求判令：1、确认原告与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：HXNA-3-1273-1）已解除；2、被告返还原告购房款4325120元及利息（其中，以3825120元为基数，从2015年9月25日起，以500000元为基数从2016年2月6日起，按年利率6%标准计算至2016年11月6日，共计282947.6元；自2016年11月7日起后的利息，以4325120元为基数，按年利率6%的标准计算至实际给付之日止）；3、被告沭阳县华希南岸房地产开发有限公司赔偿原告房屋装修损失286353.5元。事实和理由：原、被告于2015年9月24日签订商品房买卖合同（合同编号：HXNA-3-1273-1）及补充协议，约定原告购买被告开发的华希·南岸丽景1、2、3#幢1273-1号商铺，建筑面积273.04平方米，单价28000元/平方米，总房款7645120元。合同约定，原告首付款3825120元，余款3820000元办理按揭。原告按约定于签订合同时即给付首付3825120元，并按要求办妥按揭贷款所要求的全部手续。由于被告及指定贷款银行原因，按揭贷款迟迟未审批通过。后被告欺骗原告称再交50万元首付可保证按揭贷款通过。2016年2月5日，原告再交给被告购房款50万元，后原告得知交通银行已于2016年2月1日起停止对华希南岸丽景小区办理商铺按揭贷款。故因被告的原因，原告购买的商铺已无法办理按揭贷款。为此，原告多次找被告协商解除双方的商品房买卖合同，被告虽口头同意解除合同，但称没有钱退还原告已付的购房款，原告曾向有关部门反映情况，问题一直没有得到解决。2016年8月5日，原告通过顺丰快递向被告发出解除合同通知书，通知被告解除双方的商品房买卖合同，并要求被告退还原告已付购房款及利息，被告于2016年8月6日收到解除合同通知书，但被告至今没有退还原告购房款及利息。 另被告在房屋交付后的一年零90日内未将办理权属登记所需的材料提交产权登记机关，导致原告无法在约定和法律规定的期限内办理所有权转移登记，为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告辩称：对原、被告之间合同关系以及原告向被告支付的款项没有异议。原告没有成功办理按揭贷款的原因是原告资信不足，被告并不存在违约情形。另外，原告也没有向被告发送解除合同通知书，现被告并不同意解除合同。我方只同意继续按照合同履行。再者原、被告于2015年9月24日签订合同，按照合同约定，被告应在交房后90日内协助原告办理涉案房屋产权备案登记手续，至被告起诉时，尚未满一年，并且原告要求与被告解除合同应向被告邮寄解除合同通知书，但原告并未邮寄。 本案争议焦点为：1、原、被告双方就涉案房屋所约定的按揭贷款不能办理的责任应当由谁承担；2、涉案房屋至今尚未通过综合竣工验收，原告要求解除合同是否具有合同和法律依据；3、原告要求确认双方买卖合同已经解除，是否具有事实和法律依据；4、原告要求被告赔偿因解除合同而造成的损失是否具有事实和法律依据。 为证明自己的观点，原告出示以下证据予以证实： 证据1，商铺认购合同； 证据2，商品房买卖合同及补充协议； 证据3，付款的发票； 证据4，被告出具的50万元收条； 证据5，被告出具的495元收据； 证据6，原告多次投诉要求处理按揭贷款办理事宜的投诉信息电脑网络截图打印件； 证据7，顺丰快递单及回执及所附的解除合同通知书； 证据8，交通银行证明； 上述证据能够证实原告诉状中陈述的原、被告签约、付款以及原告就贷款事宜进行投诉和原告在确定无法办理贷款，后依约、依法向被告发送解除合同通知书，证据7证明被告已经收到该通知的事实，证据8的银行证明证实本案双方拟定的按揭贷款已无法办理。 证据9，录音资料（光盘）一份，证明被告售楼部总经理阮正良认可收到我方的解除合同通知书； 证据10，工程造价咨询报告书、鉴定费票据，证明经委托鉴定，原告为装修投入286913.05元，现因被告原因造成合同无法履行，该项损失应由被告承担。报告附页及鉴定费票据，证明原告为此而支付鉴定费用。 被告质证认为：对于证据1、2、3、4、5真实性均没有异议； 对于证据6只能证明原告反映了问题，具体应依照法律规定来； 对于证据7顺丰快递单及回执和所附的解除合同通知书，被告并未收到该份通知书，对原告该解除合同通知书中的理由，被告不予认可； 对于证据8交通银行证明真实性没有异议，但是并不能证明该套房屋无法办理商铺贷款，因为该说明仅是说明交通银行暂停办理商铺贷款业务，并不等于无法办理贷款。2016年2月份，当时适逢春节期间，银行要暂停办理该业务。另外该说明能够证明签订贷款的申请材料是齐全的，审批未通过的原因是因原告资信不足。 对证据9的三性均持异议，即使该证据是真实的，该录音内容无法反映被告单位人员收到原告邮寄的解除合同通知书，在本案中既无法证明原告邮寄了快件，也无法证明被告收到快件。对于原告是否可以办理按揭贷款的情况，经被告核实，涉案房屋可以到银行办理按揭贷款，但是银行需要根据客户资信能力来要求客户支付贷款首付款比例。 对证据10的真实性没有异议。但鉴定结论的分项与原告提供装修各分项当中的计算价格比例应以两项结合的最低价格为标准。 被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，交通银行出具的情况说明，大体上和原告提供的证据8一致，该说明最后一行载明：“2016年2月份我行暂停受理商铺受理”，证明交通银行并不是针对被告小区暂停受理商业贷款业务，而是对全县所有的小区都暂停受理商业贷款业务，并不是原告所说的无法办理。 原告质证认为：对该证据予以认可，但是被告作为交通银行办理贷款的合作方，交通银行至今尚不为原告办理贷款，证明被告与交通银行之间办理贷款手续并不顺利。 本院认证意见：对原告提供的证据1-5,7-10的三性予以认定，对证据6的关联性不予认定。对被告提供的1的三性予以认定。 经审理查明：2015年9月23日，原告与被告签订《华希·南岸丽景商铺认购合同》，约定原告从被告处购买被告发的位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景1、2、3#楼1273-1号商铺，该商铺的面积为273.04平方米（最终以房管处核准的面积为准，多退少补）。合同第二条约定：甲（被告）乙（原告）双方约定按下述方式结算该商品房总房款：该套商铺单价为28000元/平方米，总房款为人民币7645120元（大写：人民币柒佰陆拾肆万伍仟壹佰贰拾元整）；签订正式销售合同时，实际成交总价将根据房管处核准面积多退少补。乙方在2015年9月23日付购房款首付款3825120元（大写：人民币叁佰捌拾贰万伍仟壹佰贰拾元整）。第四条第2款约定：甲乙双方约定按下述B种付款方式支付房款：B、银行按揭：在甲方通知签订《商品房买卖合同》后三日内办理完银行按揭贷款手续。2015年9月24日，原、被告双方签订合同编号为：HXNA-3-1273-1的《商品房买卖合同》，被告向原告出具3825120元的购房款发票。当日，被告将涉案房屋交付原告，并收取原告登记费495元。原告接收涉案房屋并对涉案房屋进行装修、经营。 2015年10月8日，原告申请办理商业贷款的材料被送至被告合作银行交通银行股份有限公司宿迁沭阳支行（以下简称“交通银行”），但审批未通过，并于2015年12月被退案。退案后，被告告知原告，尚需支付500000元至交通银行贷款方能通过审批。2016年2月5日，原告向被告支付500000元，被告向原告出具条据一张。 后因交通银行未批准原告贷款，将贷款审批材料退还原告，2016年8月6日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，被告于当日接收该通知书。 另查明：交通银行于2016年2月起暂停受理华希·南岸丽景小区商铺贷款，至起诉时，交通银行仍暂停受理该小区商铺贷款。 再查明：至庭审结束时，涉案小区尚未通过综合竣工验收。 庭审中，原告申请对涉案商铺装修项目造价进行鉴定，江苏正源工程项目管理有限公司于2017年2月21日出具《工程造价咨询报告书》认定：经鉴定该项目装修总价为：286913.05元（其中税金9155.36元）。 本院认为：合同解除权是权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更和消灭的权利。本案中，原告于2016年8月6日，向被告邮寄《解除合同通知书》，被告于当日接收该通知书，应视为原、被告双方签订的商品房买卖合同（合同编号为：HXNA-3-1273-1）于当日已解除。被告辩称其并未收到原告向其邮寄的《解除合同通知书》，本院认为，原告于2016年8月6日向被告邮寄该通知书时在快递封面标明系解除合同通知书，被告接收后，并未对该邮件表示异议，故本院对被告该辩解不予采纳。 原告购买被告开发的房屋，双方签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。一方面，原告签订合同后，按照约定将办理商业贷款的材料交由被告合作银行交通银行审批。在交通银行退案后，被告隐瞒交通银行已暂停受理该小区商铺贷款业务的情况下，仍收取原告500000元首付款，致使原告至今无法办理商铺贷款，无法实现与被告签订的合同目的；另一方面，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原、被告签订的合同对被告逾期协助原告办理涉案房屋权属登记的违约责任并未约定。原告于2015年9月24日接收涉案房屋，按照法律规定，被告应于2015年12月23日前协助原告办理涉案房屋产权登记手续，至本案庭审结束时，被告所开发的涉案小区，尚未通过综合竣工验收，故原告要求被告返还其购房款4325120元及利息（自2015年9月25日起至实际给付之日止，以3525120元为基数，按年利率6%计算；自2016年2月6日起至实际给付之日止，以500000元为基数，按年利率6%计算）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，原告未通过交通银行贷款审批的原因，系原告资信不足，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提供的证据并不能证明其主张，故本院对被告该辩解，不予支持。 原告同时要求被告向其支付涉案房屋的装修损失的诉讼请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本院对原告该诉讼请求，予以支持。庭审中，原告申请对涉案商铺装修项目造价进行鉴定，江苏正源工程项目管理有限公司于2017年2月21日出具《工程造价咨询报告书》认定：经鉴定该项目装修总价为：286913.05元（其中税金9155.36元）。故本院支持被告向原告赔付装修损失277757.7元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：HXNA-3-1273-1）已解除； 二、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告沈涛返还购房款4325120元及利息（自2015年9月25日起至实际给付之日止，以3525120元为基数，按年利率6%计算；自2016年2月6日起至实际给付之日止，以500000元为基数，按年利率6%计算）； 三、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔付原告沈涛装修损失277757.7元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65316元，鉴定费8000元，保全费5000元，合计78316元，由被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费65316元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  魏玉平 人民陪审员  张丙书 二〇一七年五月二十七日 书 记 员  陈诗雅 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。