上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初22046号原告：许子云，男，1930年8月22日出生，汉族，住上海市。原告：史桂兰，女，1934年8月27日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：胡天涯，上海易载律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：谢正力，上海易载律师事务所律师。被告：许寅康，女，1962年3月20日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。第三人：许容康，女，1957年7月31日出生，汉族，住上海市江西中路XXX号。第三人：许慧娴，女，1960年8月27日出生，汉族，住上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室。原告许子云、史桂兰与被告许寅康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法通知许容康、许慧娴作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许子云、史桂兰及其委托诉讼代理人胡天涯、谢正力，被告许寅康的委托诉讼代理人白青昕，第三人许容康、许慧娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许子云、史桂兰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间就上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、将登记在被告名下的上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋33%的产权份额恢复登记至两原告名下，其中原告许子云占17%的产权份额，原告史桂兰占16%的产权份额。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告及第三人系两原告之女。原、被告双方于2016年4月22日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)，约定原告将位于上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)三分之一的产权份额出售给被告，转让价款为51万元。同日原、被告双方前往房地产交易中心办理房地产交易过户登记手续。完成过户登记手续后，被告一直拒不履行付款义务，原告无奈于2016年9月6日向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起十五日内，将购房款51万元转入原告指定账户，否则自第十六日起，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》解除，但被告至今仍不履行付款义务。被告许寅康辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2016年4月22日签订的《房地产买卖合同》是以买卖形式的赠与，目的是避税，被告在兄弟姐妹中照顾父母较多，因此原告赠与被告三分之一产权份额。该合同仅约定了房价款和过户时间，被告实际未支付房款。2016年6月23日，就系争房屋又进行了一次买卖形式的赠与，第三人许容康、许慧娴通过买卖形式获得了系争房屋的部分产权份额。前后两份买卖合同的签订均是以买卖形式的赠与，合同仅约定了房价款和过户时间，其他条款均为空白，符合赠与条件，不符合买卖要件，两次买卖都是由原告牵头，第二次买卖过程中被告也配合原告办理了相关手续。关于两份合同约定的房价款存有差异的问题，每次去房地产交易中心均向审税窗口的工作人员表示赠与，第一次原、被告去交易中心时，窗口工作人员让原、被告自行填写转让价格，但由于自行填写的价格过低无法审核通过，最终由窗口工作人员确定了转让价款51万元，第二次买卖合同约定的转让价款也是由窗口工作人员确定。在第三人许容康、许慧娴加名时，原告并未提出要求被告支付房款的问题，律师函系原告为了本次诉讼而发送。关于系争房屋的来源，系争房屋是由老宅动迁所得，当时老宅动迁安置对象为两原告、被告、案外人许富康一家三口，动迁获得两套安置房屋，系争房屋给了原、被告，另一套给了许富康一家三口，动迁后被告户籍在系争房屋直至1995年迁出。第三人许容康述称，同意原告的诉讼请求。2016年4月，原告许子云与被告协商买卖事宜，原告以低于市场价将产权份额出售给被告，被告需要支付房款并且每周来照顾父母，但被告拒不支付购房款。嗣后听说系争房屋将要动迁，为了牵制被告故将第三人许容康、许慧娴的名字加上产权证，第二次买卖系赠与，合同约定的房价款仅2.5万元。第三人许慧娴述称，同意原告的诉讼请求。2016年4月22日原、被告签订《房地产买卖合同》后，原告许子云告知许慧娴，在系争房屋产权证上加了被告名字，被告获得三分之一产权份额，理由是原告身体不好，而被告有能力补偿原告故将三分之一产权份额过户给被告。在生活上两个第三人照顾父母最多，故原告又将第三人的名字加上产权证。系争房屋系老宅动迁获得，老宅动迁安置对象为两原告、被告、许慧娴、许慧娴之女以及许慧娴哥哥一家，安置两套房屋，一套给了哥哥一家三口，系争房屋给原告、被告、许慧娴及其女儿，动迁后系争房屋由原、被告居住，许慧娴及其女儿的户口迁到许慧娴的婆家，动迁时并未支付给许慧娴动迁安置款项。本院经审理认定事实如下：原告许子云、史桂兰系夫妻关系，被告许寅康、第三人许容康、许慧娴系两原告之女。系争房屋为已售公房，原权利人为史桂兰、许子云，二人各占二分之一产权份额。2016年4月22日，许子云、史桂兰作为卖售人、甲方，许子云、史桂兰、许寅康作为买受人、乙方签订《房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落天宝路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积52.96平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计51万元；甲、乙双方确认，在2016年5月11日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定各占三分之一产权。合同对付款期限和方式、房屋验收交接以及违约责任等均未作约定。当日原、被告双方申请办理过户手续，并提交了《上海市房地产登记申请书》，载明受让人为许寅康、史桂兰、许子云，转让人为史桂兰、许子云，许寅康、史桂兰、许子云各占三分之一产权，产证及密码由许寅康领取，2016年5月6日系争房屋登记至原、被告三人名下，分别占有三分之一产权份额。被告未向两原告支付过合同约定的51万元房屋转让款。2016年6月13日，许子云、史桂兰、许寅康作为卖售人、甲方，许子云、史桂兰、许寅康、许容康、许慧娴作为买受人、乙方签订《房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落天宝路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积52.96平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计25,000元；甲、乙双方确认，在2016年6月30日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定卖售人按份共有许寅康(三分之一)、史桂兰(三分之一)、许子云(三分之一)，买受人：许子云产权占9%、史桂兰产权占9%、许容康产权占22%、许慧娴产权占27%、许寅康产权占33%。合同对付款期限和方式、房屋验收交接以及违约责任等均未作约定。合同签订后，原、被告及第三人于2016年6月23日申请办理过户手续，系争房屋于2016年7月8日登记至原、被告及第三人五人名下，共有人及共有情况为按份共有，其中许子云(9%)、史桂兰(9%)、许容康(22%)、许慧娴(27%)、许寅康(33%)。许容康、许慧贤亦未支付过合同约定的房屋转让款。2016年9月6日，原告委托律师向被告发函，载明被告与原告签订《房地产买卖合同》后，至今未履行付款义务，被告务必于收到律师函之日起十五日内将上述合同价款51万元支付原告，该笔款项转入原告指定账户；如被告未依照上述要求完成全部付款义务，则从被告收到律师函的第十六日起，原、被告签订的《房地产买卖合同》正式解除，原告将追究被告相应的违约责任。另查明，原、被告签订《房地产买卖合同》时，系争房屋由两原告实际居住，目前该房屋仍由两原告居住使用。审理中，关于2016年6月13日原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》，原告表示因被告迟迟未支付购房款，未履行赡养父母的义务，原告担心将来系争房屋及动迁利益被被告一人侵吞，故2016年6月13日原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，两原告将其名下的部分产权份额以买卖形式赠与给第三人。审理中，被告提交了谈话录音一份以证明原告将系争房屋产权份额赠送给被告，而非出售给被告。原告针对该录音表示，被告提供的录音只有一分多钟，该谈话录音并不完整，录音中提及的字据内容为原告向被告索要房款51万元以及若系争房屋动迁则动迁款优先安置原告居住，原告提出前述两个要求并要求被告对此订立书面协议，当时一直谈论的是动迁问题，原告是八十多岁的老人，原告认为把三分之一份额出售给被告后房屋不受原告控制，动迁都是被告在处理，担心被告将动迁款全部用掉而不管原告居住问题，许子云最后说“是这样的”仅仅是指动迁安排是这样的，而不是指房屋送给被告。被告则表示原告担心的是房屋产权份额赠送被告后，若遇动迁被安置至偏于地区，被告多次表示动迁后会用动迁款于市区购房，被告多次承诺动迁时会优先让父母用动迁款购房，原告基于被告多年照顾而不再要求被告订立字据，许子云说的“是这样的”系对全部谈话内容的总结认可。本院认为：本案的争议焦点为原、被告签订《房地产买卖合同》时双方的真实意思表示为买卖还是赠与。首先，原、被告签订的《房地产买卖合同》确实十分简单异于通常，该合同仅约定房款及过户时间，对付款方式、付款期限、违约责任等重要条款均未作具体约定，该合同的约定不符合一般房地产买卖的交易习惯。其次，原告虽主张原、被告双方签订《房地产买卖合同》的真实意思表示为买卖，但其并无证据证明其在合同签订前就房款的给付与被告达成合意、签订过书面协议，且在被告未支付任何房款的情况下，原、被告双方仍办理了产权过户手续，原告仍将系争房屋三分之一产权份额过户至被告名下。第三，在2016年5月系争房屋的三分之一产权份额过户至被告名下后，原、被告及第三人于2016年6月再次就系争房屋签订《房地产买卖合同》，将系争房屋产权份额变更为许子云占9%、史桂兰占9%、许容康占22%、许慧娴占27%、许寅康占33%，被告所占产权份额基本未变，原、被告及第三人均确认此次买卖系名为买卖实为赠与，而两份合同除了约定房款及过户时间外，其余条款均为空白，结合前后两份《房地产买卖合同》的内容以及合同履行情况，均符合以房屋买卖合同为形式实现赠与目的之行为的特点。此外，在原、被告对系争房屋产权份额进行第一次变更后，直至原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》对系争房屋产权份额再次变动时，原告未向被告主张51万元房价款，直至起诉前一个月原告才委托律师向被告发出催款律师函。综上，考虑到原、被告之间系父母子女关系，身份关系特殊，《房地产买卖合同》本身并不足以证明合同双方系房屋买卖关系，被告表示双方名为买卖，实为赠与的抗辩意见，较为可信，本院予以采纳。原告以被告未支付房款为由主张解除买卖合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若原告对赠与行为持有异议的，可依法另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、对原告许子云、史桂兰要求解除原告许子云、史桂兰与被告许寅康之间就上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；二、对原告许子云、史桂兰要求将登记在被告许寅康名下的上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋33%的产权份额恢复登记至原告许子云、史桂兰名下，其中原告许子云占17%的产权份额，原告史桂兰占16%的产权份额的诉讼请求，不予支持。本案受理费8,900元，由原告许子云、史桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  姚 华人民陪审员  李 军二〇一七年五月十二日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。