江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初219号 原告：付某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 委托代理人：王武军，江西雪辰律师事务所律师，特别授权。 被告：江西某某商业管理有限公司，住所地江西省高安市高安大道8号，统一社会信用代码：91360983MA35KBXXXX。 法定代表人：邓健，该公司执行董事。 被告：高安市某某房地产开发有限责任公司，住所地高安市高安大道20号，统一社会信用代码：360983784100949L。 法定代表人：周宏亮，该公司总经理。 上列两被告共同委托代理人：胡大龙，江西筠泉律师事务所律师，特别授权。 原告付某某与被告江西某某商业管理有限公司（下称某某管理公司）、高安市某某房地产开发有限责任公司（下称某某房地产公司）委托合同纠纷（立案案由租赁合同纠纷）一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员黄春根独任审判，书记员刘丹担任记录，于2020年2月18日公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托代理人王武军、被告某某管理公司和被告某某房地产公司共同委托代理人胡大龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认被告某某管理公司要求解除协议行为无效；2、被告按照协议约定连带向原告支付店铺返租租金10628.2元、违约金95.7元，合计10723.9元及后续违约金（以10628.2元为基数按每天万分之三自起诉之日计算至被告付清之日为止）；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告向被告某某房地产公司购买其开发的“东郡佳园”1号楼17号商铺，总价607328元。2016年9月1日原告与二被告签订了一份《委托经营管理协议》协议约定，由被告某某管理公司对被告某某房地产公司开发的所有商业房屋（含原告购买的商铺）受托运营、管理。委托期限为五年，租赁租金按照房屋购买总计，分别为第一年5%、第二年6%、第三年7%、第四年8%、第五年9%计算。第三年至第五年的租金收益由被告某某管理公司按季度支付给原告。被告某某管理公司应当从第三年开始于每季度起始月10日前支付原告上一季度的租金收益。涉及到原告收益的同时予以扣除（以国家法定标准为准）。如被告某某管理公司未能按协议规定向原告支付收益，每逾期一天，按到期应付收益的万分之三计违约金。被告某某房地产公司为被告某某管理公司提供担保。协议签订后，被告某某管理公司向原告支付了第三年三个季度的租金，但是第四季度的租金迟迟不予支付。原告多次找到被告，要求其按照协议约定在租金中扣除应纳税收并且提供纳税凭证，但是被告方根本不予理睬原告，其在未与原告协商的情况下，单方向原告通知解除协议，该解除协议通知根本不符合协议约定的解除情形，也无法律依据，原告多次要求被告按约支付租金，被告置之不理，为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告某某管理公司、某某房地产公司辩称：一、答辩人某某管理公司与原告付某某是房屋委托管理合同关系，并不是房屋租赁合同关系。2016年9月1日，答辩人某某管理公司、某某房地产公司与原告付某某签订了一份《委托经营管理协议书》。协议首部明确约定“乙方（某某房地产公司）同意对丙方所开发的东郡佳园项目中所有商业房屋（含甲方购买的上述商品房屋）全部受托运营、管理”。第一条合作事项中约定：“1、甲方同意以租赁方式委托乙方将甲方（原告付某某）上述房屋出租或以其他方式经营、管理。2、租赁期内乙方有权对甲方的房产及附属设施享有占有、使用、收益、经营管权利，并且有权自主决定招商、转租、分租、或自行经营管理等事项。”根据上述约定，答辩人某某管理公司与原告是房屋委托管理合同关系。二、答辩人某某管理公司依法有权随时解除委托合同。合同法第四百一十条规定：“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同”。所以，答辩人某某管理公司解除双方的房屋委托经营管理合同于法有据。三、答辩人某某管理公司、某某房地产公司与原告签订的《委托经营管理协议》已依法解除。《委托经营管理协议书》第4.2条约定：“涉及甲方（原告付某某）收益的相关税金由甲方承担。”协议签订后，原告未缴纳或通过本公司缴纳房屋租赁税金及个人所得税、印花税等。2019年3月22日，被告某某管理公司向原告发出了《关于补交租赁税的通知》，但付某某不同意缴纳、仍未缴纳。2019年5月31日，被告某某管理公司向原告邮寄送达了《关于解除委托经营管理协议书的通知》，在收到通知后三日内到被告某某管理公司办理租赁费、物管费的结算手续，受领房屋，并自行行使对房屋的使用权。四、原告未在法定期内对通知解除合同提出异议，合同解除已发生法律效力，依法应当驳回原告主张解除协议无效的诉讼请求。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法司法解释（二）》第二十四规定，当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，可见，法律在保证一方行使解除权时，同时也赋予了另一方即相对人异议权，即在解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以提起确认之诉。为了尽快确认双方之间不稳定的法律关系，法律又对相对人行使异议权做出了期间限制，对于这一期间有两种确认方式，一是当事人约定的异议期间，二是司法解释规定的三个月异议期间。也就是说，如果双方没有约定合同解释异议期间，应当适用法定的三个月异议期间。一方在收到另一方送达的《解除合同通知书》之日起的三个月时间内，直至一方起诉时，对该通知书置之不理，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的，根据法律规定，其异议权消灭，双方签订的合同解除。原告收到解除合同的通知是2019年6月2日，而提起诉讼的时间是2020年1月，明显超过了三个月的异议期间。为此原告主张解除协议行为无效，并要求答辩人给付租金没有事实依据，不符合法律规定，请求法院驳回其全部诉讼请求。 原告为证明其诉称的事实，提供的证据有：证据（一）委托经营管理协议一份，证明原告与被告某某管理公司签订委托经营管理协议一份，约定由被告某某管理公司受托运营管理原告东郡家园1号楼17号商铺，被告某某管理公司应当按照房屋总价及相应比例向原告支付租金，租期五年，若被告某某管理公司未能按规定时间向原告支付租金，则每逾期一天应按应付收益的3%支付违约金，被告某某房地产公司作为担保方对被告某某管理公司履约承担连带保证责任，同时证明涉及原告收益的相关税金由被告某某管理公司在应付的收益中予以扣除，无需原告另行缴纳，根据合同的约定，委托经营的委托方为被告某某房地产公司，受托方为被告某某管理公司，同时存在房屋租赁的合同关系，出租方是原告，承租方是被告某某管理公司，本案应当属于房屋租赁合同关系：证据（二）关于解除《委托经营管理协议》的通知一份，证明被告某某管理公司要求解除合同不符合双方的合同约定，也没有任何法律依据；证据（三）银行流水二张，证明被告某某管理公司在下发通知后也实际履行了协议，第三年（2018年9月-2019年9月）中3月份支付第二季度，6月份支付了第三季度，第四季度的租金迟迟不予支付。 被告某某管理公司、某某房地产公司经质证认为：对证据（一）三性无异议，对证明目的有异议，从协议的形式和内容来看本协议属于委托合同，不存在租赁关系；对证据（二）三性无异议，说明被告是依法解除合同且解除合同是因为原告不履行补交税款的义务；对证据（三）三性无异议，解除委托协议通知的时间是2019年5月31日，原告收到的时间到了2019年6月2日，所以被告某某管理公司是按合同约定将前期的费用支付给了原告。 被告某某管理公司、某某房地产公司为证明其辩称的事实，向本院提交的证据有：证据（一）关于补交租赁税的通知一份、邮寄凭单两份，证明2019年3月22日被告某某管理公司向原告发通知要求其补缴税收。 原告经质证认为：对证据（一）真实性无异议，合法性、关联性有异议，首先要求原告补交租金的税收不符合合同的约定，属于被告某某管理公司单方强加原告的合同义务，而免除其代为扣缴国家法定税收的义务，另外其要求的17612元税收没有任何税务机关的缴纳通知或者已缴凭证，其未能说明该税法是国家法定标准，被告应向原告支付的租金远远超过了被告要求原告应缴的税额，被告完全可以按照合同约定在租金中予以扣除，显然其要求原告补缴税收不符合双方合同约定也没有任何法律依据。 本院对上述证据综合认证如下：对原告的证据（一）原、被告所签《委托经营管理协议》系委托合同关系，对该合同的三性本院予以确认；对证据（二）根据《合同法》第九十六条第一款“当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，合同解除的时间在解除合同通知送达时，故本案合同自2019年6月2日起解除；对证据（三）可以确认被告向原告支付了第三年度前三季度（2018年9月至2019年5月）的租金收益。 对被告提供的证据（一）原告缴纳因房屋经营收益产生的税收是合同约定的义务，但该义务为从义务，且未支付税款的行为即使迟延，被告某某管理公司可以在下期应支付的租金费用中扣除，故该行为并不影响合同目的的实现，原告没有构成根本违约，但被告某某管理公司作为委托合同权利义务关系中的受托人和形成僵局的长期合同的一方，结合合同履行情况，为了破解合同僵局，平衡当事人之间的利益关系，促进市场经济发展，根据公平原则和诚实信用原则，应认定案涉《委托经营管理协议》已经解除。 综上认证，本院认定本案事实如下：原告向被告某某房地产公司购买了其开发的“东郡佳园”1号楼17号商铺，总价为607328元。2016年9月1日，原告作为甲方、被告某某管理公司作为乙方、被告某某房地产公司作为丙方，分别就上述17号商铺共同签订一份《委托经营管理协议》，约定由被告某某管理公司对被告某某房地产公司开发的所有商业房屋(含原告购买的商铺)受托运营、管理。委托期限为五年，租赁租金按照房屋购买总价，分别为第一年5%、第二年6%、第三年7%、第四年8%、第五年9%计算。第一、二年租金在购房首付款中抵扣，第三年至第五年度的租金收益由被告某某管理公司按季度支付给原告。《协议》第4.2条约定:涉及甲方收益的相关税金由甲方承担，并由乙方在向甲方支付收益的同时予以扣除。合同还约定，被告某某房地产公司对某某管理公司的履约责任提供连带责任担保。合同签订后，被告某某管理公司根据约定，对案涉商铺进行管理，将含案涉商铺的东郡佳园一号楼25号至36号商铺以某某管理公司的名义出租给案外人吴湾用于经营汽车维修，租赁期自2016年9月27日至2021年10月31日至，案外人吴湾经营两年后歇业并将商铺返还给被告某某管理公司，租金交付至2018年10月，此后房屋空置至今。 另查明，被告某某管理公司逐季向原告支付第三年度前三季度（2018年9月至2019年5月）的租金收益，标准为每季10628元。2019年3月22日，被告某某管理公司向原告发出《关于补交租赁税的通知》，要求原告7日内到被告某某管理公司补交2019年3月31日前所收房屋租赁费按20%的应纳税款17612元。原告收到通知后以该款可以在以后租金中扣除为由未支付税款。2019年5月31日，被告某某管理公司向原告邮寄送达《关于解除〈委托经营管理协议书〉的通知》，以原告未按通知缴交税收、房屋租赁市场行情发生变化导致委托事项无法按合同执行等理由通知解除双方于2016年9月1日所签订的《委托经营管理协议》，且告知原告在收到通知后三日内到某某管理公司办理租赁费、物管费的结算手续，受领房屋，并自行行使对房屋的使用权。原告于2019年6月2日收到上述邮件。 本院认为，原、被告所签《委托经营管理协议》系委托合同，首先，该合同约定原告将其房屋委托被告某某管理公司出租或以其他方式经营、管理，虽约定固定委托期限为5年和每年度租金按房价总额和具体比例确定，被告某某管理公司以其自己名义与他人签订租赁合同并赚取了部分差价，但并不影响原告委托被告某某管理公司处理商铺经营事务、法律后果（收益）由原告承担、被告某某管理公司赚取差价作为浮动报酬的委托合同的权利义务关系。其次，原告虽主张该协议实为租赁合同，但民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系，其产生需要通过参与主体的意思表示一致才能形成，案涉《委托经营管理协议》是当事人基于各自利益考量意思表示一致的结果，是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，原告没有充分证据证明当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于协议名称和内容所代表法律关系成立的方向作出判定。因此，原被告应受委托合同法律关系约束。原告缴纳因房屋经营收益产生的税收是合同约定的义务，但该义务为从义务，且未支付税款的行为即使迟延，被告某某管理公司可以在下期应支付的租金费用中扣除，故该行为并不影响合同目的的实现，没有构成根本违约。故此，被告某某管理公司并没有证据证明原告未交付税收的行为构成根本违约，其以原告未交付税收构成根本违约为由解除合同没有事实和法律依据。原告没有按照被告某某管理公司通知交付租赁费用相关的税款并未构成根本违约，但被告某某管理公司作为委托合同权利义务关系中的受托人和形成僵局的长期合同的一方，依法可以解除合同。结合本案合同签订和履行情况，为了破解合同僵局，平衡当事人之间的利益关系，促进市场经济发展，根据公平原则和诚实信用原则，应认定案涉《委托经营管理协议》已经解除，但被告某某管理公司应向原告补偿相应损失并返还受托管理的商铺，补偿数额应以合同解除通知发出后三个月租金为宜，同时，对委托经营管理的商铺应当予以腾退给原告。被告某某房地产公司依约应对上述责任承担连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告付某某与被告江西某某商业管理有限公司、高安市某某房地产开发有限责任公司签订的《委托经营管理协议》自2019年6月2日起解除； 二、被告江西某某商业管理有限公司于本判决生效后十日内将东郡佳园1号楼17号商铺腾退给原告付某某自行行使使用权和收益权； 三、被告江西某某商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告付某某补偿10628.2元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、被告高安市某某房地产开发有限责任公司对上述判项承担连带责任； 五、驳回原告付某某其他诉讼请求。 本案受理费人民币68元，减半收取为34元，由被告江西某某商业管理有限公司、高安市某某房地产开发有限责任公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，须交上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。）。 审判员  黄春根 二〇二〇年三月二十四日 书记员  刘 丹