广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4386号原告（反诉被告）：潘玉霞，女，1972年7月12日出生，汉族，住甘肃省临洮县，委托诉讼代理人：郭家贤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山市金轩家具实业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区九江镇沙头沙龙路英明段永兴酒楼侧，统一社会信用代码：91440605698176111C。法定代表人：吴友琼。被告（反诉原告）：李兆东，男，1965年4月10日出生,汉族,住广东省佛山市顺德区,两被告共同委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。原告潘玉霞与被告佛山市金轩家具实业有限公司（以下简称金轩家具公司）、李兆东租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告李兆东提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本案合并，于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭家贤，两被告的共同委托诉讼代理人林海到庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同关系于2017年2月25日解除；2.被告退还押金50000元；3.被告退还已付七楼在2017年3月的租金、管理费、电费共5751元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2015年7月1日，原告承租被告的位于佛山市南海区九江镇沙龙路英明路段金轩中心七楼，双方就租赁事宜签订《厂房租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日至2017年12月31日，用途为生产办公家具，月租金为12600元，月管理费为918元，租赁保证金（即押金）为50000元。另原告与被告就金轩中心八楼租赁事宜达成口头约定，月租金为2530元，租赁期限同七楼租赁相同。原告承租的金轩中心七楼、八楼是毛坯楼层，经被告同意，原告出资对租赁楼层进行装修改造。虽原告一直按照合同约定使用租赁物以及支付租金，履行自己的合同义务，但被告却于2017年1月25日、2017年2月15日采取关电闸、换锁等手段无理阻碍原告公司正常营业，逼迫原告解除租赁合同，并于2017年2月份将金轩中心八楼私自转租给第三人，于2017年2月25日张贴公告宣称单方解除金轩中心七楼租赁合同。被告的行为已构成严重违约，导致原告于2017年3月份起未实际使用七楼、八楼租赁物，故被告应退还原告已支付的七楼2017年3月份的租金、管理费、电费合计5,751元。综上，原告按约定使用租赁物以及支付租金，完全履行了合同义务，但被告却以无理行为逼迫原告搬离以及擅自将八楼另出租给第三人，以该行为表明不再履行双方之间的厂房租赁合同，其上述行为已经构成严重违约，对原告造成较大的经济损失。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。两被告共同辩称，佛山市金轩家具实业有限公司不是本案适格主体。八楼在2017年2月底原告已退还被告李兆东，被告以8000元承接厂内原告财产，双方权利义务已结清，原告在2017年3月1日出具的收据可证明。七楼租约至今未解除且依旧在履行，原告一直使用至今，且拖欠四月份租金、管理费13518元未交。被告李兆东向本院提起出反诉请求：1.原告支付自2017年4月1日起至实际返还场地日止按每月13518元标准计算租金及管理费，暂计至2017年5月3日为14869.8元；2.原告承担诉讼费。事实和理由：七楼场地租赁关系至今未解除，原告尚欠至2017年4月租金12600元，管理费918元，合计13518元。针对被告反诉，原告辩称：原告不应支付4月份租金及管理费。2017年2月20日，被告已断电且后期将场地换锁，原告此后无再进场，原告已对租赁场地失去控制，无需支付占用费。2017年3月1日原告员工王洋发现被告张贴公告宣称七楼合同解除，属于被告单方解除合同，应退还押金。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2001年10月15日，被告李兆丰向佛山市南海区九江镇英明村村尾经济合作社承租位于佛山市南海区九江镇英明村村尾股份合作经济社中线公路开发范围内6.3亩土地作承建厂房投入生产、商场、办公等用途，租期从2002年1月1日起交付使用至2051年12月31日止。位于佛山市南海区九江镇英明村村尾经济社（土名）“长六亩塘”地段土地于2013年5月13日办理集体建设用地使用权，土地使用权人为佛山市南海区九江镇英明村村尾股份合作经济社。2015年7月7日，被告李兆东（出租方，甲方）与原告潘玉霞（承租方，乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区九江镇沙龙路英明路段金轩中心第七层厂房出租给乙方作生产办公家具使用；厂房建筑面积共1530平方米；租赁期限自2015年7月1日至2017年12月31日；租金按建筑及分摊面积按每平方米每月8.23元计算，月租金为12600元，月管理费为918元；电梯面积分摊费、电费另议；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金及上月产生的费用；甲方应于2015年6月15日前将出租厂房交付乙方使用；合同允许保证金担保，交付厂房时，甲方可向乙方收取50000元保证金并向乙方开具收据；合同有效期内，甲方需转让出租厂房的部分或全部的，应提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权，出租厂房转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同；乙方欠租金1个月以上或所欠各项费用达10000元以上，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租厂房；乙方拖欠租金和费用的，应向甲方支付滞纳金，按拖欠月租金和费用的千分之五计算。此后，原、被告又双方口头约定金轩中心八楼租赁事宜，确定月租金为2530元。2015年6月24日，被告佛山市金轩家具实业有限公司出具收据，确认收取原告押金50000元。2017年1月金轩大楼第七层租金为12600元、管理费为918元、电梯维护费为200元、水费为40元、电费为1531元、电梯用电量分摊为228元，合计15517元，第八层租金为2530元、水费为14元，合计2544元。2017年2月金轩大楼第七层租金为12600元、管理费为918元、电梯维护费为200元，合计13718元，第八层租金为2530元。2017年3月金轩大楼租金为12600元、管理费为918元、电费为33元、电梯维护费为200元，合计13751元，扣减8000元八楼办公室物品承接款，实收5751元。2017年2月25日，金轩中心张贴公告，内容为：金轩中心七楼、八楼租户，银泰（龙泰）办公家具公司（负责人：潘玉霞）已于2017年2月25日与金轩中心解除租赁合同，在银泰（龙泰）办公家具公司租赁期间发生的一切劳动纠纷、债权债务等涉及法律问题一律与我金轩中心无关。原告方发微信询问被告李兆东该公告是什么意见，李兆东回复称张贴该公告是为其挡去债主，没别的意思。另查明，2017年2月26日至2017年3月18日期间，原告方工作人员出具多张证明，将部分设备及产品抵债给债权人，在债权人搬离时，要求金轩门卫放行。2017年3月30日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告确认涉讼厂房未办理合法报建手续。2017年5月3日庭审中，原告确认租赁场地内尚有少量原材料及设备，经本院释明，原告承诺在2017年5月6日前清空租赁场地，被告同意在2017年5月7日自行收回租赁场地。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在法庭辩论终结前均未提交租赁厂房的合法报建及竣工验收手续，被告还确认涉讼厂房未办理合法报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告与被告李兆东于2015年7月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉请求确认租赁合同关系于2017年2月25日解除没有法律依据,本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告李兆东返还押金50000元符合法律规定，本院依法予以支持。虽然租赁合同无效，但原告在占有使用租赁物期间应参照合同约定的租金标准支付占有使用费予被告李兆东。原告主张被告在2017年1月25日和2月15日对租赁场地停电，但对此未能提供任何有效证据予以证明，本院不予采信。被告作为出租方，对租赁场地行使一定的管理义务合情合理，被告在2017年2月25日张贴公告并不构成原告停止经营理由。相反，2017年3月1日，原告还向被告支付了当月租金、管理费及电费，表明原告对被告此前行为并未提出异议。2017年2月26日至2017年3月18日期间，原告将经营部分设备及产品抵债给债权人，表明原告停止经营的原因是其自身债务造成。被告作为承租人，在合同终止履行后负有返还场地的义务，2017年5月3日庭审中，原告确认租赁场地内尚有少量设备及原材料，表明租赁场地仍由原告占有使用，经本院释明被告可在2017年5月7日自行收回租赁场地，故本案中原告尚应向被告支付租赁场地2017年4月1日至2017年5月7日期间占有使用费16672.2元（13518元/月×1个月7天），被告李兆东该项反诉请求合法合理，本院依法予以支持。原告请求被告退还已交纳的2017年3月费用5751元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。《厂房租赁合同》中出租方为被告李兆东，至于款项收取并不能改变租赁合同的相对方，原告认为被告金轩家具公司为共同出租人依据不足，本院对其主张被告金轩家具公司在本案中承担债务的意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李兆东应于本判决发生法律效力之日起十日内退还租赁押金50000元予原告（反诉被告）潘玉霞；二、原告（反诉被告）潘玉霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月1日至2017年5月7日期间占有使用费16672.2元予被告（反诉原告）潘玉霞；三、驳回原告（反诉被告）潘玉霞其他诉讼请求；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，本诉受理费减半收取596.89元（原告已预交），由原告负担71.89元，被告李兆东负担525元。反诉受理费85.87元（被告已预交），由原告负担。二者抵扣，被告李兆东尚应支付受理费439.13元予原告。原告潘玉霞预交的案件受理费439.13元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。被告李兆东应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳案件受理费439.13元，逾期交纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一七年五月二十六日书记员  黄晓璇