广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤20执异72号 异议人（被执行人）：中山市翠亨宾馆有限公司，住所地中山市。 法定代表人：肖炎嫦。 申请执行人：程汉景，男，1946年6月4日出生，现住广东省中山市石岐区。 申请执行人：杨玉初，男，澳门。 上述两申请执行人的委托诉讼代理人：黄敬贤、左丹，广东卓正律师事务所律师。 被执行人：中山宇游科幻城，住所地中山市。 被执行人：中山市国浩有限公司，住所地中山市。 法定代表人：徐远雄。 在本院执行申请执行人程汉景、杨玉初与被执行人中山宇游科幻城、中山市翠亨宾馆有限公司（以下简称翠亨宾馆公司）、中山市国浩有限公司（以下简称国浩公司）借款合同纠纷[执行案号：（2012）中中法执恢字第23号]一案中，异议人翠亨宾馆公司对本院执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年12月13日举行了听证。现已审查终结。 异议人翠亨宾馆公司称，其就本院执行翠亨宾馆公司一案提出异议，请求：一、撤销对国浩公司被列为被执行人；二、撤销本案拍卖；三、撤销2016年11月8日的拍卖结果；四、对法院自身工作中的错误自查纠正。主要理由为：一、翠亨宾馆、中山宇游科幻城、国浩公司都是独立法人的企业，国浩公司没有向翠亨宾馆公司作担保，国浩公司不应被列入为债务人。二、本案拍卖的标的物的面积与被执行人名下在国土局登记的面积有很大差异。本案整宗土地232307平方米，上盖物业为24607.5平方米，并非评估报告中所说的182745.5平方米土地和合计22393.21平方米的房屋（其中有证18695.31平方米、无证3697.9平方米）。中山市国土资源局出具的“中土函[2015]167号”文中所述的182745.5平方米与被执行人在2000年有偿取得的土地232307平方米的土地使用面积相差甚大，不能作为评估依据，该函件变更土地原使用性质和使用面积没有法律依据。本案评估时，将232307平方米土地沿外路的182745.5平方米划离，剩余49451.5平方米的土地被包围在内而没有出入口，恶意拆分土地，造成土地贬值，造成被执行人的损失严重。三、评估价格严重低于市场价，中山市国土资源局的基准地价按2011年的计价标准，一类商业用地价为5996元/平方米，如果按评估和拍卖公告的面积182745.5平方米加上盖物业22393.21平方米的平均价只有346.449元/平方米，与市值和基准价相差特别大，即使补缴出让金后的价格也只是966.49元/平方米，18多万平方米及上盖物业评估值只有7000多万元，与市场价和基准地价差之甚远。四、2016年11月8日的拍卖买家只有两家，未达到法定要求，其中参与竞拍者之一家要求拍卖机构提供另一家竞拍者的合法信息和依据时，拍卖机构无法提供。另外，本案委托两家拍卖机构联合拍卖，但真正在场主持拍卖的只有一家。五、被执行人于2016年1月28日和2月1日将执行异议书交中山市中级法院执行局，一直无回复，执行案件承办人说从没有收到过执行异议书。六、被执行人曾在2016年8月期间，向执行承办人提出协议还款，未得到受理和协助，被执行人于2016年10月中旬去电执行承办人再次要求停止拍卖、协议还款，并提出请求先汇款1亿元到执行局账上作还款调解，要求给予汇款账户被拒。 程汉景、杨玉初称，不同意翠亨宾馆公司的异议请求：一、国浩公司作为本案的被执行人是生效判决确定的，翠亨宾馆公司请求撤销列国浩公司为被执行人理由不成立；二、中山翠亨宾馆与翠亨宾馆公司是两个不同的企业，这两个公司不是衔接的关系，而是两个不同的法人。本案处理的标的物原属中山翠亨宾馆，该公司注销时，资产及债权债务全部由国浩公司承接，而非由翠亨宾馆公司承接。三、本案执行中处置的执行标的——中山翠亨宾馆的348亩土地是一本证的，但其中有74亩不属划拨转出让范围，评估报告中评估的是74亩之外的274亩，其中72亩是商住用地，剩下大概200亩地规划为广场、绿化、湖泊用地等，没有任何价值，所以评估价值低是规划造成的。四、异议人主张已交土地出让金是不成立的，如异议人认为已向政府支付相关款项，应向政府主张权利，而非在本案异议中主张。 本院查明，原申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处与被执行人中山宇游科幻城、翠亨宾馆公司、国浩公司借款合同纠纷一案，本院作出（2002）中中经初第78号民事判决，判令中山宇游科幻城在判决发生法律效力之日起三十日内向中国华融资产管理公司广州办事处偿还借款6636万元及该款利息（上述借款利息计至2000年5月30日为16481357.85元。从2000年5月31日起则按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算至清偿借款完毕之日止）,中山宇游科幻城不履行上述债务时，中国华融资产管理公司广州办事处在6654万元的范围内，就上述债务有权以中府国用（1995）字第xx号国有土地使用证的国有土地使用权和粤房字第xx号房屋所有权证的房产所有权折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿,国浩公司对中山宇游科幻城拖欠中国华融资产管理公司广州办事处的借款6636万元及该款利息承担连带清偿责任。案件受理费人民币424217元、诉讼保全费414727元，共838946元由中山宇游科幻城、翠亨宾馆公司、国浩公司负担。该判决认定：上述中府国用（1995）字第xx号国有土地使用权和粤房字第xx号房产所有权的权利人为中山翠亨宾馆。2000年10月31日，中山翠亨宾馆在其向工商部门提交的注销申请中，与国浩公司共同确认中山翠亨宾馆一切资产不作价归中山市翠亨实业集团公司处理，而中山市翠亨实业集团公司改制成国浩公司。同年11月21日，中山翠亨宾馆因经营期满被注销。因国浩公司是由中山市翠亨实业集团公司以及其下属企业转制成立的企业，而其转制是以承担原各企业产权及债务方式进行，故国浩公司应对中山宇游科幻城所欠借款债务负有连带清偿责任。 本案执行中，本院作出(2002)中中法执字第301－2号民事裁定，变更程汉景、杨玉初为本案的申请执行人，原申请执行人中国华融资产管理公司广州办事处的权利义务由程汉景、杨玉初继受。 执行期间，本院查明中山翠亨宾馆名下位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的中府国用（1995）字第xx号国有土地使用权类型为国有划拨土地，地上有粤房字第xx号房及无证建筑、佛像、铜像和林木一批。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨土地使用权在转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批准予转让，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本院遂向中山市人民政府函询是否准予转让、向中山市国土资源局发出（2012）中中法执恢字第23-1号函，咨询上述房地产拍卖应补缴的费用。2015年1月28日，中山市国土资源局出具《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》（中土函[2015]167号），主要内容为，经市政府批准，将翠亨宾馆182745.5平方米用地的协议出让方案函复如下：一、土地位置及四至：南朗镇翠亨村翠亨大道（四至详见图纸编号为xx的用地红线图）。二、土地用途及面积：商业用地47762.07平方米、道路用地579.52平方米、广场用地8211.92平方米、公园绿地125331.31平方米、水域用地860.68平方米，其中道路用地579.52平方米须无偿提供给政府（具体规划情况详见市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》）。三、出让年限：商业用地40年，道路用地、广场用地、公园绿地、水域用地50年，起始日期从拍卖成交之日起计算。四、出让金额：11331万元。中山市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》）（函[2014]878号）的主要内容系函复xx地块的规划情况：xx地块，规划用地性质为公园绿地、水域和道路用地；xx地块，规划用地性质为广场用地、道路用地和公园绿地；xx地块，规划用地性质为广场用地和水域；xx地块，规划用地性质为商业用地、公园绿地和水域。 本院在执行中查明，中山翠亨宾馆名下位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的中府国用（1995）字第xx4号土地使用权中，中山市人民政府批准出让的182745.5平方米范围内的房产为粤房字第xx的六幢房产不在182745.5平方米的用地红线范围内）及21幢无证建筑，本院委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司对上述182745.5平方米土地使用权及地上房产进行评估。2015年8月25日，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司联合作出房地产估价报告[中盈评字（2015）F021号、深英评字（2015）F10060号]，确定上述房地产在2015年8月19日的评估价格为人民币79139927元。该评估报告中说明：本次评估土地面积合计182745.5平方米，已办证建筑查档面积合计17960.12平方米，本次评估的新测建筑面积合计22393.21平方米（其中含未办证建筑物新测面积3722.9平方米和已办证建筑物新测面积18670.31平方米）。本院将该评估报告送达当事人后，国浩公司不服提出异议。本院将国浩公司异议书面告知中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司。2015年12月28日，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司出具《关于对深英评字（2015）F10060号、中盈评字（2015）F021号估价报告异议诉求的回复函》，认为已作出的评估报告：一、合规接收委托，受托后合理进行尽职调查。二、根据《房地产估价》要求，技术报告可不提供给委托人，更没有义务提交给被执行人，结果报告没有详细计算过程是合理的。三、遵循《房地产估价规范》要求选取2种且适宜的估价方法测算房地产价值，本次采取成本法和假设开发法两种技术路线分别对土地价格进行测算，最终得出地价为195424700元，符合估价规范。翠亨宾馆地段较差的北面沙园路两侧的商业用地目前市场交易价格达不到被执行人认为的6000元/平方米。这个可以从中山国土资源局2015年8月19日成交的南朗镇南朗村的商业地了解到该区域土地市场价值水平趋势。该成交地块用地面积小，仅2278.4平方米，位置更为接近南朗镇中心，容积率为4，成交地价为8703488元，成交楼面地价955元/平方米，最后的成交土地单价也仅为3820元/平方米。翠亨宾馆宗地位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道，宗地位置与成交案例相比区位优势并不明显，且委估对象商业面积47762.07平方米，其余用地性质分别为公园绿地、水域、广场和道路用地，商业部分用地容积率仅为1.12，按总用地计算的平均容积率更是低至0.29。所以根据商业部分用地（47762.07平方米）地价180万-190万/亩的水平，其他绿化道路等用地（134983.4平方米）30-35万/亩的水平来确定地价水平是符合市场水平的。四、此次评估的土地面积为182745.5平方米，并非证载面积232307平方米，依据为中山市国土资源局出具的《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》中土函[2015]167号函件。估价对象原证载用途为旅业用地，依据中山市城乡规划局《关于翠亨宾馆用地规划情况的复函》）函[2014]878号，估价对象的用地性质调整为商业用地、公园绿地、水域、广场和道路用地，本次评估估价对象的土地市场价值是基于规划局所出具的规划条件下的用地价值。五、本次评估的价值类型为以公开市场价值标准为原则确定的客观合理价格和考虑短期强制处分（快速变现）等因素后确定的、扣除卖方承担税费、水电、物业管理欠费的建议拍卖底价。评定的公开市场价值203639400元，根据中山市国土资源局《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》中土函[2015]167号，委估物业土地出让金额认定为11331万元，最后评估的起拍价79139927＝市场价值203639400-出让金113310000-卖方税费11189473后的价值。建议起拍价不等于最后成交价，最终交易价格是通过竞买确定，综上，不同意国浩公司认为的评估价格过低的意见。 2016年11月8日，中山市中宝拍卖有限公司与中山市银泰拍卖有限公司受本院委托，联合主持、公开拍卖了国浩公司享有处分权的登记在中山市翠亨宾馆名下的位于中山市南朗镇翠亨村翠亨大道的证号为中府国用（1995）字第x号国有土地中的182745.5平方米土地使用权及该出让土地范围内的粤房字第xx房及21幢无证建筑、佛像、铜像和林木一批，经多轮竞价，中山宁邦实业有限公司以8000万元的最高价竞得上述拍卖财产。中山市中宝拍卖有限公司、中山市银泰拍卖有限公司均在拍卖成交确认书上盖章确认拍卖成交。 另查明：本案执行中，翠亨宾馆公司的股东陈志伟、徐远雄以翠亨宾馆公司股权人身份、徐远雄以中山市国浩有限公司法定代表人身份于2016年1月28日提出执行异议，本院于2017年4月20日作出（2016）粤20执异12号执行裁定，裁定：一、驳回陈志伟、徐远雄以中山市翠亨宾馆有限公司股权人身份提出的异议申请；二、驳回徐远雄以中山市国浩有限公司法定代表人身份提出的异议请求。 本院认为，一、就翠亨宾馆公司提出的国浩公司不应列为被执行人的主张，本案执行依据判令国浩公司对中山宇游科幻城拖欠中国华融资产管理公司广州办事处的借款6636万元及该款利息承担连带清偿责任，执行中本院将国浩公司列为被执行人并无不当。如翠亨宾馆公司不服生效判决，可另循其他法律途径解决。二、就翠亨宾馆公司提出本案拍卖的标的物面积与被执行人在国土局登记的面积有差异的主张，本案执行标的的土地性质为国有划拨土地，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨土地使用权在转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批准予转让。本院执行中向中山市人民政府、中山市国土资源局发函咨询后，中山市国土资源局出具《关于翠亨宾馆用地协议出让方案的复函》（中土函[2015]167号）确定了可出让土地范围，本院据此处置中山市人民政府批准出让的182745.5平方米土地及该面积对应房产并无不当。三、就翠亨宾馆公司主张评估价格严重低于市场价的问题，执行中被执行人国浩公司已提出相同异议，由于对标的物进行评估涉及专业领域的问题，本院将国浩公司对评估结论提出的异议交由评估机构进行解释说明，评估机构作出的书面答复已经充分回应了被执行人对评估价格的意见，且标的物的价值最终由市场决定，对翠亨宾馆公司该异议理由，本院不予支持。四、翠亨宾馆公司认为2016年11月8日的拍卖买家只有两家，未达到法定要求，该主张于法无据。翠亨宾馆公司主张本案委托两家拍卖机构联合拍卖，但真正在场主持拍卖的只有一家不符合事实。五、关于翠亨宾馆公司提出其于2016年1月28日提出异议，本院一直无回复的主张，该异议实系该公司股东陈志伟、徐远雄以股权人身份提出，并非由翠亨宾馆公司提出，本院收到陈志伟、徐远雄异议后即立案审查处理，现已作出相关裁定，翠亨宾馆公司该主张不符合事实。六、翠亨宾馆公司提出被执行人曾在2016年8月期间，向执行承办人提出协议还款，未得到受理和协助，被执行人于2016年10月中旬去电执行承办人再次要求停止拍卖、协议还款，并提出请求先汇款1亿元到执行局账上作还款调解，要求给予汇款账户被拒的主张，但未向本院提交相关证据，本院执行中亦未收到该公司缴付的相关执行款，对翠亨宾馆公司该主张本院不予认可。 综上，翠亨宾馆公司的异议理由均不成立，翠亨宾馆公司请求撤销将国浩公司被列为被执行人、撤销本案拍卖和拍卖结果等主张无事实或法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回中山市翠亨宾馆有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 赵 娟 审判员 徐志荣 审判员 李油欢 二〇一七年五月二日 书记员 伍柳青