山东省乳山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1083执异23号 案外人姚喜峰，男，1972年3月1日出生，汉族，住河北省涿州市清凉寺区。 申请执行人林世德，男，1954年6月20日出生，汉族，住山东省龙口市。 被执行人日照丽城建设发展有限公司。住所地：日照市东港区港务局第一生活区047幢01单元101号。 法定代表人**田，董事长。 被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司。住所地：乳山市海阳所镇海林小区。 负责人**田，经理。 被执行人王靖翔，香港特别行政区居民，男，1972年7月11日出生，住山东省乳山市银滩旅游度假区香港平远国际城56号楼1单元301室。 本院在执行申请执行人林世德与执行人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔债务转移合同纠纷、民间借贷纠纷一案过程中，案外人姚喜峰对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 案外人姚喜峰称：2011年7月5日，本人与被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的香港平远国际城60号楼5单元311室房产，2011年5月25日经乳山市住房保障和房产管理局备案登记并付清了全部房款359956元，2013年8月10日与被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司办理了房屋交接手续，因被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的原因至今未能进行权属转移登记。乳山法院在审理和执行林世德与日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司一案中查封了该房产，但该房产属本人合法取得并拥有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，贵院的查封实属不当，侵犯了本人的合法权益，现请求解除对上述房产的查封，维护本人正当的合法权益。 本院查明，申请执行人林世德诉被执行人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔债务转移合同纠纷、民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月21日作出(2017)鲁1083民初2625号民事判决书，判令：“一、被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内连带给付原告林世德混凝土款6540000元及利息（自2013年12月30日起至2017年11月19日的利息为7683774.24元；2017年11月20日之后的利息以6540000元为基数，自2017年11月20日起至给付之日止，按年利率24%计算）；二、被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔于本判决生效之日起十日内共同给付原告林世德借款4000000元及利息（以4000000元为基数，自2013年12月30日起至给付之日止，按年利率24%计算）；三、被告日照丽城建设发展有限公司对被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告林世德多诉部分的诉讼请求。案件受理费129800元，保全费5000元，由被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔负担”。因义务人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔未自觉履行生效判决确定的付款义务，本院根据权利人林世德的申请于2019年1月17日立案执行【（2019）鲁1083执45号】。该案在诉讼过程中，本院根据原告林世德的诉讼保全申请，于2017年6月26日依法查封了被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司开发的位于乳山市银滩香港平远国际城包括60号楼5单元311室房产在内的多套房产，执行过程中又依法进行了续封。为此，案外人姚喜峰向本院提出上述执行异议，要求法院依法解除查封，并提交了香港平远国际城商品房认购书一份（认购人为姚喜峰，认购房产为60#楼5单元3层11号，金额为359956元，日期为2011年5月1日）、商品房买卖合同（商品房预售文本）一份(房号为香港平远国际城第60幢5单元311号房；出卖人为日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、买受人为姚喜峰；房款总计359956元，合同约定，签订本合同同时付定金叁万元，余款329956元于2011年5月30日前一次付清；合同签订时间为2011年7月5日)、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的定金收据一张（交款人为姚喜峰，金额30000元，日期为2011年5月1日）、山东省威海市房地产企业预收款收据记账联、收据联各一张（项目地址为乳山市银滩开发区60座5单元3层311户，金额为329956元，日期为2011年5月26日）并附中国农业银行（汇款人开户银行）结算业务申请书、中国人民银行（收款人开户银行）支付系统专用凭证各一张（汇款人为涿州市鑫昌五金电料商店、收款人为日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司，金额为329956元、用途为60#楼5单元3层11号姚喜峰购房款、日期为2011年5月25日）、山东增值税普通发票一张（购买方名称：姚喜峰，销售方名称：日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司，金额为360056.95元，日期为2019年8月5日，备注差额征税：359956.00，香港平远国际城60号楼5单元311号房，359956已缴纳营业税）、业主结算或缴纳费用清单（姓名姚喜峰，楼号60#5-311，欠款无，代收费用为公共维修基金2710元、燃气开口费2800元、有线电视初装费300元、契税5399元、登记费85元、土地证费30元、物业费325元）、并附盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的公共维修基金收据一张（交款人为姚喜峰，金额2710元，日期为2013年8月10日）、物业公司配套费收据一张（交款人为姚喜峰，金额3100元，日期为2013年8月10日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的契税款（含土地证、工本费）收据一张（交款人为姚喜峰，金额5514元，日期为2013年8月10日）、物业公司物业费收据一张【交款单位为60#5311姚喜峰、金额325元（2013.1.1-2013.12.31）、日期为2013年8月10日】、房屋交接流程表（双方确定的交房日期为2013年8月10日）、房屋交接确认书一份（甲方为日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司，乙方为姚喜峰，日期为2013年8月10日）、物业公司电费收据两张（交款单位均为60#5311，金额均为111元，日期分别为2018年7月20日、2019年7月5日）、物业公司公用电费收据两张【交款单位均为60#5311，金额30元（2016-2018）一张，交款时间为2018年7月20日、金额10元一张，交款时间为2019年7月5日】、物业公司物业费收据两张【交款单位均为60#5311姚喜峰，金额1626元（2014.1.1-2018.12.31）一张、交款时间为2018年7月20日，金额325元（2019.1.1-2019.12.31）一张，交款时间为2019年7月5日】、物业公司水费收据一张（交款单位为60#5311，金额为12元，交款时间为2019年7月5日）、物业公司办理住户证收据一张（交款单位为60#5311，金额为20元，交款时间为2018年7月20日）、物业公司办理车辆通行证收据一张（交款单位为60#5311，金额为5元，交款时间为2018年7月20日）等相关证据。另查，因被执行人将案外人等买房人预交的公共维修基金、契税款给挪用，未及时上缴有关职能部门，故案涉房产一直无法办理房产证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的证据足以证明在法院查封之前已经签订了合法有效的购房合同、购房款已全部付清并合法占有；案涉房产未办理过户登记是被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司作为开发商违规造成的，并非案外人自身原因。故案外人所提执行异议，符合上述法律规定的情形，能够排除执行，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 对乳山市香港平远国际城60幢5单元311号房产中止执行。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。 审判长  张涛 审判员  凌涛 审判员  王华 二〇二〇年三月十日 书记员  王峰