河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终188号上诉人（原审被告）：岳宗义，男，汉族，1973年3月20日出生，住所地商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：赵送林，河南昊隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南建业物业管理有限公司商丘分公司，住所地商丘市文化路。负责人：孙洪波，总经理。委托诉讼代理人：杨阳，河南并智律师事务所律师。上诉人岳宗义因与被上诉人河南建业物业管理有限公司商丘分公司（以下简称建业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服梁园区人民法院（2019）豫1402民初11098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托代理人赵送林，被上诉人的委托诉讼代理人杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳宗义上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、（一）事实不清，证据不足。小区开发商与物业公司系关联公司，上诉人于2009年8月11日购买涉案房屋后发现房屋漏水存在质量问题，开发商与物业公司一起答应解决并承诺不解决不收当年物业费。实际情况是维修过后每年依然漏雨。2018年是最后一次维修，仍未解决漏雨问题。正是因为开发商和被上诉人的欺骗导致上诉人房屋质量保修期已过，上诉人无法依据房屋质量保修书起诉开发商。正因为被上诉人给出减免物业费的欺骗承诺造成向开发商就房屋质量责任的诉权丧失。这也是为何到2019年才起诉2008年至2019年的物业费。（二）被上诉人在一审中提供的证据均为复印件，未提供原件。提供的贴于上诉人门上的催收函照片复印件，上诉人提出异议后，被上诉人不能合理解释。上诉人有理由认为被上诉人提供的催收物业费的证据均是伪造。一审法院不应作为证据采信。二、被上诉人未通过法定程序向上诉人主张物业费，物业费已过诉讼时效。国务院颁布《物业管理条例》第六十四条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。本案一审中被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费,同时被上诉人提供的证据不能证明被上诉人一直催缴上诉人交纳物业费。此外,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定:经书面催缴,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,法院应予支持。根据上述条款,除了业委会应当履行相关催缴义务,物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务,且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达,只有在上述送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，公告送达。根据法律规定，2017年之前的物业服务费已经超过诉讼时效。建业物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、一审判决认定事实清楚。上诉人自2009年9月入住小区以来就与被上诉人建立了物业服务合同关系，被上诉人在提供物业服务期间一直积极履行合同义务，所以，上诉人没有任何理由拒交物业费。而上诉人所称，自入住以来，因房屋质量问题，多次找开发商要求免除物业费，没有事实和法律依据，房屋质量问题应属于开发商与上诉人之间的纠纷，被上诉人和开发商是两个独立的公司，上诉人所说的具有关联性并不存在，所以在本案中上诉人陈述不属于同一法律关系的事实均是捏造。被上诉人在建业桂圆小区提供物业服务至今，涉案物业服务合同上诉人一直在履行，而被上诉人起诉时间2019年11月，显然未超过诉讼时效，上诉人辩称2017年前的物业服务费已过诉讼时效观点不能成立。具体而言：被上诉人提供物业服务合同具有继续性、公益性，物业服务企业提供的绿化、保洁等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不仅仅局限于单个业主。因此，在上诉人欠费时，由于业主众多，居住分散被上诉人不可能停止向上诉人提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证后期服务质量及已支付物业费的大多数业主的利益，由此，上诉人享受的物业服务是持续性的，被上诉人主张权利仍然在合同履行期，除非合同终止，否则诉权不止。被上诉人物业公司一直向上诉人主张历年所欠缴的物业费，在一审中诉讼请求已涵盖了过去连续几年上诉人欠缴的物业费，被上诉人不存在怠于行使物业管理费催缴之请求权，诉讼时效并未届满。被上诉人定期对上诉人查抄电表并向其主张管理费，同时根据管理需要在小区单元内不定期张贴电费及物业费缴纳通知，而且也通过委派物业管理人员电话、上门催收、发送缴费通知，均是按约定以通知形式要求业主缴费，该通知可认定为物业公司每年对债权的主张，其权利主张并未中止，之前的诉讼时效因此中断重新起算，因此本案中被上诉人物业公司的主张并未超过诉讼时效。二、原审法院适用法律准确。原审法院认定上诉人承担物业管理费并没有超出法律规定，上诉人诉被上诉人请求观点依法不能成立。原审适用法律正确，结合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，即当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。也就是说，对上诉人要将一个合同整体所涉及的物业管理费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每年交费时间视为分期付款的时间，而不应当区分开来，否则于小区和其他业主均无益处。所以，上诉人这种恶意拒交物业费的行为，法院不应该鼓励或者支持或者默许这种提供了物业服务而不支付任何费用的行为，否则，这既不符合事实与法律规定，也不符合中华民族的传统美德，更有失公平、客观、公正。建业物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费9904.78元，违约金为2971.43元，合计12876.21元；2、本案案件受理费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告建业物业公司系商丘市南京路豫苑路交叉口南建业桂园小区物业服务单位，被告岳宗义系该小区6-2-6A室的业主。2009年9月14日被告岳宗义接收房屋时同原告建业物业公司签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.58元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，被告应在每半年的第三个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之四收取滞纳金。被告房产面积142.31平方米，每月应交纳物业服务费82.54元，自2010年1月1日至2019年12月31日被告未交物业服务费，原告主张被告拖欠金额9904.78元，违约金金额2971.43元。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。原告建业物业公司与被告签订《前期物业服务协议》是有效合同，约定的提供物业服务及按约定标准交纳物业服务费双方应当自觉履行，被告没有按照约定交纳2010年1月1日至2019年12月31日物业服务费9904.78元，原告要求被告给付拖欠物业服务费9904.78元及按照合同约定支付违约金2971.43元的诉讼请求，理由正当，应予支持。关于被告辩称：1、原告所诉不属实。被告自2009年8月11日购买涉案房屋后，房屋质量有问题，开发商及原告曾承诺房屋漏水问题马上解决且直到问题解决为止物业费全免。且2018年原告曾向被告催缴物业费，双方就此事进行协商，后物业、客服、工程人员曾在2018年3月7日对被告房屋维修，但至原告起诉之日，被告房屋漏水问题一直没有解决。2、2010年至2019年物业费大部分物业费已经超出诉讼时效。本院认为：关于被告辩称房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，本院不做审查，被告可另行主张权利。关于诉讼时效问题，原告所主张的物业服务费发生在《物业服务委托合同》的合同期间，且被告欠交物业费的行为是一个连续的行为，原告要求被告支付2010年1月1日至2019年12月31日的物业费并不过诉讼时效。故被告答辩意见一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：被告岳宗义给付原告河南建业物业管理有限公司商丘分公司物业管理费9904.78元，违约金2971.43元，于本判决生效之日起五日内付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人二审提交的证据就是查抄的电表，以及每年交电费的通知，定期向上诉人主张交电费和物业费的证据，上诉人对电费和物业费是知情的，应当缴纳。上诉人质证认为，电费和物业费是不同的法律关系，当事人并不由此推断被上诉人对物业费向上诉人催缴过，该证据恰恰证明被上诉人追缴的是电费而不是物业费，被上诉人提交的照片只是复印件，并不能证明被上诉人催缴过物业费。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人对未交被上诉人所主张物业费的事实无异议，异议在于未交物业费的原因及是否超诉讼时效。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。根据上诉人一审提交的客户报修单，另查明，案涉房屋在2018年3月7日进行维修，维修结果为满意，岳宗义签字。本院认为，上诉人主张房屋存在漏雨的质量问题，上诉人一、二审诉讼未提供充分证据证明曾就房屋质量问题要求被上诉人履行报修义务而上诉人拒不履行，亦未提交协商一致以不交物业费方式弥补房屋质量问题的相关有效证据。关于房屋质量问题，原审已经释明，因与本案不属同一法律关系，岳宗义可另行主张权利。关于建业物业公司起诉岳宗义缴纳物业服务费的诉讼请求是否超诉讼时效的问题。上诉人岳宗义与被上诉人建业物业公司于2009年9月14日签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，该协议对双方均有法律约束力。根据协议约定，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，上诉人应在每半年的第三个月预交下半年的物业服务费用和公摊能源费。上诉人岳宗义自2010年1月1日起至被上诉人起诉持续未交物业费，被上诉人提供物业服务至今，物业服务协议的履行为持续性行为，属于同一债务的分期履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，同一债务分期履行的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故上诉人关于超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，岳宗义的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114.4元，由岳宗义负担。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 李清振审判员 张学朋二〇二〇年三月三日书记员 彭 兰