贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终550号 上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。 法定代表人叶忠，该公司总经理。 上诉人（原审原告）刘太华，男，1976年8月11日出生，苗族，住纳雍县。 上诉人（原审原告）李建淑，女，1977年3月12日出生，苗族，住纳雍县。刘太华之妻系。 委托代理人（特别授权）李凌瑞，贵州靖毕律师事务所律师。 委托代理人杨德伟，贵州靖毕律师事务所律师。 上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）与上诉人刘太华、李建淑房屋买卖合同纠纷一案，贵州省纳雍县人民法院于2016年10月28日作出（2016）黔0525民初1445号民事判决，恒达公司、刘太华、李建淑均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告提出诉讼请求：1、被告支付二原告从被告违约之日起至第一次法庭审理之日止的违约金87997.32元以及截止办证之日的违约金（按同期商业银行逾期贷款利息计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月28日，我们与被告签订商品房买卖合同，以总价款248580元购买被告开发的位于纳雍县雍熙镇环城路恒达小区北园3栋2单元13层4号124.29平方米的房屋一套，双方约定2010年9月30日交付房屋，被告办理房屋产权证的时间为交房后365日内。后因被告私自更改规划，未通过消防、规划综合验收，不但不能按期为我们办理产权证，甚至造成安全隐患。2016年2月底，北8栋发生火灾，消防车不能进入小区灭火，严重威胁我们的生命财产安全。 被告恒达公司辩称：原告与我公司签订商品房买卖合同购买我公司开发的纳雍县雍熙镇恒达雍熙御园小区北园3栋2单元13层4号124.29平方米的房屋一套以及原告支付房屋总价款248580元是事实，但由于原项目方案调整，我公司按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府审批后实施，至今部分消防设施因国家调整消防验收规范及民用建筑消防设施规范需要进行整改未通过综合验收，导致未能提供业主办理房屋产权登记的所需材料到房屋登记机关报备，但这不是我公司的行为所致，是因政府对商品房相关政策调整，致使时间顺延。依照双方签订的商品房买卖合同第十五条第（三）项的约定，我公司不承担责任。即使是我公司违约，依照该合同第十五条第（二）款约定，我公司也只能按二原告支付总房款的0.01％计算支付二原告违约金。 原审经审理查明：2009年7月28日，二原告（买受人）与被告恒达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，二原告以总价款248580元购买被告开发的纳雍县雍熙镇恒达雍熙御园小区北园3栋2单元13层4号124.29平方米的房屋一套，原告支付了首付款118580元、向银行按揭贷款13万元，共计支付给被告248580元。2010年9月30日，被告将合同约定的、验收合格的房屋交付原告使用，但因被告所开发的该商品房项目未通过消防综合安全验收，被告至今未向房屋产权管理机关提供应当由被告提供的原告办理房屋产权证所需资料。 原审认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方在平等自愿的基础上协商一致共同达成，属于双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应当依照约定履行自己的义务。被告在履行合同过程中，虽然向原告交付了通过验收合格的房屋，但因其所开发项目的消防安全未通过综合验收，被告至今未依照约定将原告办理房屋权属登记的资料提交房屋产权登记机关报备，导致原告至今未取得房屋产权证，被告的行为违反了双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告应当依照约定承担赔偿原告所支付房屋总价款248580×0.01%=24.90元的违约责任。原告请求由被告支付从违约之日起至办证之日止按同期商业银行逾期贷款利息标准计算违约金的主张，双方在合同中没有约定，不予支持。被告辩称其开发的房地产项目的消防安全未通过综合验收是因为验收标准更改造成的主张，无证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内支付原告刘太华、李建淑违约金24.90元;二、驳回原告刘太华、李建淑的其他诉讼请求。案件受理费1846元，减半收取923元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。 宣判后，贵州恒达房地产开发有限公司、刘太华与李建淑均不服，向本院提起上诉。 恒达公司上诉称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中未就上诉人未按期提供办理产权登记所需资料到相关部门备案产生的后果进行约定，原审无视合同约定，选择性适用合同条款认定上诉人违约，事实不清；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定只有由于出卖人原因且当事人没有特别约定，出卖人才构成违约，本案导致上诉人不能按时提供办理产权登记资料的原因，是原批准的方案进行调整，消防验收规范调整、市政道路改造，影响综合验收，不是上诉人的原因，原审判决适用该条规定判决上诉人承担违责任，适用法律错误。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。 刘太华、李建淑上诉称：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2010年9月20日，被上诉人应当在2011年9月20日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为上诉人办理权属登记证书，至今，被上诉人仍未提交相应资料报产权登记机关备案协助上诉人办理产权证。因致案涉房屋不能办理房屋产权登记的原因系被上诉人所交付的商品房所在的项目均未通过消防工程验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，正是被上诉人擅自增加恒达小区容积率，变更消防规划，导致小区单栋房屋专项验收和小区整体消防验收均不能通过，距离合同约定的办证时间至今已经达5年有余，被上诉人的行为已构成严重违约，其主观上存在倚仗《商品房买卖合同》中第十五条的违约约定而放任违约行为的故意，严重损害了上诉人对于房屋物权的处分权利。若简单根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，被上诉人仅需按上诉人已付房价款的0.01%支付违约金，不仅背离了违约金的设立初衷，也丧失了违约金补偿和惩罚的价值本位。因被上诉人原因使上诉人不能按期办理涉案房屋产权证书，使上诉人丧失了能通过对该房产进行租赁、抵押、投资等方式获得收益的的机会，对上诉人造成的损失无法估计也难以确定，严重损害了上诉人合法权益，原审适用法律不当，被上诉人应以所售房屋总价款为基数，按同期商业银行计收逾期贷款利息标准向上诉人计付违约金。综上所述，一审认定不清，法律适用错误。请求撤销原判第一项；改判被上诉人以248580.00元为基数按同期商业银行计收逾期贷款利息标准向上诉人支付违约金，从违约之日起计算到实际办证之日止；一审、二审所有诉讼费由被上诉人承担。 恒达公司、刘太华、李建淑对对方的上诉均未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该《商品房买卖合同》第十五条约定了因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。现恒达公司未在约定期限内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，造成刘太华、李建淑不能及时取得房地产权属证书事实存在，恒达公司已构成违约。恒达公司虽以系原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致其不能按时提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但容积率调整系恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因应归于恒达公司。同时，案涉房屋尚未通过消防验收系客观事实，恒达公司称未通过消防验收系消防规范调整、市政道路改造所致，但提供的证据不能证明该主张成立，对此主张本院不予采纳。本案恒达公司与刘太华、李建淑签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致刘太华、李建淑逾期取得产权证书情形下违约金的计算方式已作约定，根据当事人意思自治原则，原审判决恒达公司按已付房款的0.01%支付违约金符合法律规定。 上诉人刘太华、李建淑主张原审判决恒达公司依据双方合同约定承担违约责任，不仅背离了违约金的设立初衷，也丧失了违约金补偿性和惩罚性的价值本位为由，请求调高违约金。虽刘太华、李建淑上诉提出原审依照双方合同约定判决恒达公司承担过低的违约责任，不利于督促恒达公司全面履行合同义务的事实客观存在，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”，故对逾期办证的违约金应由低调高的条件是合同约定的违约金低于造成的实际损失，且违约金的调整以实际损失为限。本案中，刘太华、李建淑一、二审均未举证证明因恒达公司未按合同约定的期限提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案，致刘太华、李建淑不能及时办理涉案房屋权属证书已遭受实际损失及具体数额，其应承担举证不能的不利后果，原审依据双方约定的计算方法计算违约金，判决恒达公司承担违约责任并无不妥，刘太华、李建淑主张违约金应按同期商业银行计收逾期贷款利息标准进行调整的上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3692元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担1846元，上诉人刘太华、李建淑负担1846元。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一七年五月二十二日 书记员  周凯鸣