安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）芜中民四初字第00078号 原告:安徽鸿达房地产开发有限公司,住所地安徽省芜湖市中山路步行街三泰国际大厦写字楼9层。 法定代表人：李年荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。 被告:芜湖市镜湖区建设投资有限公司,住所地安徽省芜湖市长江中路51号。 法定代表人：宋杏云，该公司经理。 委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。 原告安徽鸿达房地产开发有限公司（简称鸿达公司）与被告芜湖市镜湖区建设投资有限公司（简称镜湖建投）合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿达公司的法定代表人李年荣、委托诉讼代理人杨伟，被告镜湖建投的委托诉讼代理人沈曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿达公司向本院提出诉讼请求：1、镜湖建投立即支付拖欠的购房款758.33万元，并承担延期付款违约金1398万元（详见违约金计算明细）；2、镜湖建投承担鸿达公司在施工过程中因退让红线，而额外支付施工企业的窝工补贴80万元、基坑围护费用138万、造成周围建筑物损害赔偿费用173.82万元；3、镜湖建投支付案涉工程签证部分价款183万元、该部分价款迟延支付违约金194万元；4、镜湖建投支付鸿达公司提前交房奖励款182.62万元；5、镜湖建投承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年9月3日，鸿达公司与镜湖建投签订《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》一份，约定由鸿达公司在位于康健小区以东、保兴垾以南、银湖路以西、团结一村以北地块内新建房屋建筑物，并将开发的全部房屋建筑物销售给镜湖建投用于拆迁安置。该地块土地使用权由鸿达公司通过竞买方式取得。同时，该合同还约定，案涉房屋、地下车库以固定单价结算。小区综合验收合格后，待全部建筑竣工并确定实际建筑面积后，镜湖建投支付至房屋总购置价扣除镜湖建投代垫付固定费用及景观施工费后总金额的95%，另5%尾款待房屋交付一年后无质量问题后一次支付，若逾期付款，镜湖建投自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付之日止，按日向鸿达公司支付逾期应付款千分之二的违约金，逾期付款时间超过7天的，建设工期相应顺延，合同继续履行。合同签订后，鸿达公司按约定履行了合同义务，并于2011年9月交付了全部多层住宅（公告日期），2012年5月交付了全部高层住宅（公告日期）。虽然鸿达公司开发项目中属于其负责的部分已经全部通过验收，但由于镜湖建投对外分包的市政道路工程和景观绿化工程至今未通过验收，案涉小区的综合验收程序至今未完成。截止鸿达公司起诉之日，镜湖建投累计应付购房款19937万元，实际已付购房款19178.67万元，尚欠鸿达公司购房款758.33万元，迟延付款利息1398万元。此外，在施工过程中因退让红线，鸿达公司额外支付施工企业窝工补贴80万元、基坑围护费用138万、造成周围建筑物损害赔偿费用193万元；因超出双方签署的《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》范围而发生的工程签证部分价款183万元、该部分价款迟延支付违约金194万元；依双方合同约定，鸿达公司提前交房还应获得奖励款182.62万元。 镜湖建投辩称：一、鸿达公司与镜湖建投之间的关系是商品房买卖关系。2009年9月3日，双方当事人签订《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》一份，约定由镜湖建投买受鸿达公司开发的“位于康健小区以东、保兴垾以南、银湖路以西、团结一村以北”地块内新建的房屋建筑物用于居住用途，双方之间形成了单纯的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”显然，镜湖建投作为买受人，合同义务只是按照约定标准支付房款。二、双方当事人对于房产有明确的计价方式。对于房款，双方既约定了总价，也约定了单价。合同特别注明“上述价款包括代建房的土地使用权价值及代建房从规划设计、施工至竣工验收合格及小区综合验收交付给乙方过程中的一切费用和风险”（《合同》第四条）；“结算时应扣除乙方垫付的该项目勘探、规划设计费、行政事业收费、规费等约710万元，景观设计费450万元。剩余款项为乙方应支付甲方的计价结算房屋购置价款”（《合同》第九条）；“双方均不得以代建实际成本高于或低于固定单价，要求提高或降低固定单价”（《合同》第五条）。三、镜湖建投没有义务承担价款之外的工程成本。如前所述，镜湖建投作为买受人，除非合同另有约定，否则除支付价款外，没有其他约定或法定义务。双方在合同中就此特别约定“甲方在代建过程中所发生的一切与本工程有关的发现和责任由甲方自行承担，如因代建项目导致第三方向乙方主张权利的，由甲方负责解决”（《合同》第十六条）。鸿达公司提出的“施工过程中退让红线而额外支付施工企业窝工补贴80万元、基坑围护费用138万元、造成周围建筑物损害赔偿费用173.82万元”，都属于鸿达公司施工过程中应当自行承担的成本，而非双方合同约定的可以变更价款的情形。“退让红线”，是规划部门的行政管理权限，并非基于镜湖建投的买受人意愿；所谓“窝工”、“损害”并非镜湖建投责任，鸿达公司据此发放给施工单位的补贴、支付的周边建筑物损害赔偿费用，不应由镜湖建投承担。四、鸿达公司并未按照约定标准如期交付房屋。鸿达公司的交房期限，是“自乙方交付代建房地块净地办理正式交地手续之日起开始计算工期（单体竣工验收合格）：多层建设工期为240天；高层建设工期为630天……”（《合同》第十一条）。原告交房的条件，是“代建房取得预售许可证后……在代建房竣工验收合格，手续完备后，甲方负责及时交付房屋，并负责办理该房屋的初始登记和房地产权证”《合同》第十四条）。据鸿达公司编制的《芜湖市房地产开发项目竣工验收备案申请表》记载，该地块各栋楼分别于2010年5月至12月间开工，于2013年5月质监备案。由此可见，鸿达公司没有任何一栋楼是在约定期间内达到交付条件，不但不符合提前奖励标准，还应当承担延期交房的违约责任。综上所述，镜湖建投无需承担约定价款之外的任何费用，且鸿达公司逾期交房，镜湖建投将适时追究其违约责任。鸿达公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、鸿达公司提交的2011年9月24日《保兴垾6号、镜湖新城2号地块安置房入住通知》、2012年5月18日《镜湖新城4#、保兴垾6#、徽商春天安置房入住通知》，证明目的为：鸿达公司根据双方签署的代建合同，分别于2011年9月和2012年5月将案涉工程的多层安置房、高层安置房交付给镜湖建投用于安置拆迁户。镜湖建投质证认为：上述通知只是告知拆迁户房屋竣工，可以入住的情况，但鸿达公司建设的房屋是否符合交付条件，需以双方之间合同约定为准。本院认证认为：这两份通知均为镜湖建投在《大江晚报》上公开发布，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对其证明的事实予以确认。 2、鸿达公司提交的《工程竣工验收报告》、《芜湖市房地产开发项目竣工验收备案申请表》，证明目的为：案涉工程的多层安置房在2011年8月25日完成工程竣工验收，高层安置房在2012年5月9日完成工程竣工验收。但截止2013年5月23日，整个项目的工程竣工验收备案因缺少市政工程及绿化专项验收而未完成。镜湖建投质证认为：该组证据证明鸿达公司建设的房屋未能在双方约定期限内办理完毕竣工验收，且无法证明验收未能完成是因“缺少市政工程及绿化专项验收”。本院认证认为：该组证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明保兴垾6号地块1#、2#、3#、4#楼于2012年5月竣工，保兴垾6号地块5#、6#、7#、8#、9#楼于2011年9月竣工，但不能证明整体工程竣工验收备案因缺少市政工程及绿化专项验收而未完成。 3、鸿达公司提交的《情况说明》，证明目的为：2014年7月1日，鸿达公司给市政工程管理处出具案涉项目的书面报告，表示小区主入口道路、雨污水管道及小区绿化景观工程等为镜湖区重点局另行招标施工项目，上述工程出现问题，不属于鸿达公司整改的范围。镜湖区重点局证实鸿达公司所述情况属实，该份证据证明影响案涉项目竣工验收备案的原因是镜湖建投自行负责招标施工的小区绿化景观等工程，与鸿达公司无关。镜湖建投质证认为：镜湖区重点局的证明只能证实该局将督促施工单位整改，但不能改变鸿达公司作为建设单位应当对于整体工程负责的义务，也不能证明其他主体耽搁了项目竣工验收备案，或鸿达公司有权延缓项目竣工验收备案。本院认证认为：该说明有镜湖区重点局注明“情况属实”并加盖公章确认，有芜湖市市政工程管理处排涝科注明“安徽鸿达房地产开发公司在该小区内施工的工程，经现场查验，满足综合验收要求”，并加盖公章确认。该说明具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对其证明的事实予以确认。 4、鸿达公司提交的大江晚报《公示》、《工程施工补充协议》、《关于要求核减土地出让面积的请示》（两份），证明目的为：2009年12月17日，镜湖建投与芜湖市规划局用地科在《大江晚报》上刊登《公示》，告知经芜湖市规划局2009年第十七次业务会议评审，规划部门考虑到消防等因素，案涉土地红线在原有基础上向西平移4.5米，其余均按照规划方案实施。由此造成鸿达公司实际享有的土地使用权面积减少约1350平方米，鸿达公司因此给施工单位增加人工费补贴80万元（因为项目红线调整导致施工道路、材料堆放和加工困难）。镜湖建投质证认为：红线退让是规划部门行使的行政职权，镜湖建投作为买受人无权要求。鸿达公司给施工单位增加补贴80万元，按照合同约定应由鸿达公司自行承担。是否实际发放、标准是否合理镜湖建投不予评论，也与镜湖建投无关。本院认证认为：该组证据具备真实性、合法性、关联性，内容能够相互印证，本院对该组证据予以采信，对其证明的事实予以确认。 5、鸿达公司提交的《关于要求对保兴垾6#地块工程项目签证进行审核计算的报告》（含附件），证明目的为：鸿达公司在案涉项目建设过程中，经镜湖建投同意对“厂区外运输道路改造”、“高层外墙保温设计变更”、“康健小区道路修复”、“地下车库增加道闸”等项目进行了建设施工，该部分签证项目工程造价为183.16万元。镜湖建投质证认为：该部分施工是鸿达公司的单方要求，未经镜湖建投认可。本院认证认为：以上签证项目属于超出双方签订的《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》范围的施工项目，上述签证项目未经镜湖建投确认，故该组证据不作为本案的定案依据。 6、《芜湖保兴垾6#地块基坑支护专项施工方案专家论证审查报告》、《地下室基坑围护施工补充协议》（含技术核定单及图纸），证明目的为：因对案涉项目的地下室基坑围护工程原设计方案进行了局部修改调整，修改后工程造价增加138万元。镜湖建投质证认为：即使施工方案进行调整，也是鸿达公司施工过程中的问题，并非基于镜湖建投要求，镜湖建投无需承担成本。本院认证认为：鸿达公司未提供证据证明施工方案的调整系基于镜湖建投的要求作出，其作为建设单位，对该调整行为增加的工程造价应自行承担。 7、鸿达公司提交的损失赔偿明细，证明目的为：因案涉工程施工导致周边建筑物受损，鸿达公司因此赔偿相关利益主体损失累计173.82万元。镜湖建投质证认为：鸿达公司施工过程中的问题，并非镜湖建投造成，也非镜湖建投要求，镜湖建投无需承担成本。本院认证认为：鸿达公司未提供充分证据证明上述施工行为致损的责任在于镜湖建投，故鸿达公司作为建设单位应自行承担该部分损失。 8、镜湖建投提交的《保兴垾六号地块初稿结果及审计过程情况说明》，证明审计单位审定的价款，并以此确定鸿达公司逾期交房的违约金数额。鸿达公司质证认为：该审计单位并非对本案争议事项进行审计，其审计结果与本案无关联性，对本案没有参考价值。本院认证认为：该审计结果系镜湖建投单方委托作出，且镜湖建投并未就鸿达公司逾期交房违约责任问题提出反诉，故该证据不属于本案的审查范围。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鸿达公司于2009年6月8日通过公开竞价的方式，获得坐落于康健小区以东、保兴垾以南、银湖中路以西、团结一村以北宗地的国有建设用地使用权，并于2009年8月6日和芜湖市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。该合同约定出让宗地面积为23153平方米，该宗地的国有建设用地使用权出让价款为5360万元。2009年9月3日，鸿达公司与镜湖建投签订《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》，约定由鸿达公司在位于康健小区以东、保兴垾以南、银湖路以西、团结一村以北地块内新建房屋建筑物，并将开发的全部房屋建筑物销售给镜湖建投用于拆迁安置。鸿达公司按规定开发的房屋建筑面积55486平方米、地下车库13990平方米，总购置价款为19863.5万元。该合同还约定：1、案涉房屋、地下车库以固定单价结算。小区综合验收合格后，待全部建筑竣工并确定实际建筑面积后，镜湖建投支付至房屋总购置价扣除镜湖建投代垫付固定费用及景观施工费后总金额的95%，另5%尾款待房屋交付一年后无质量问题后一次支付，若逾期付款，镜湖建投自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付之日止，按日向鸿达公司支付逾期应付款千分之二的违约金，逾期付款时间超过7天的，建设工期相应顺延，合同继续履行。2、多层建设工期为240天，高层建设工期为630天，鸿达公司如提前竣工验收交付使用，镜湖建投按每月10元/平方米对鸿达公司予以奖励。3、双方有权就对方原因造成的损失提出索赔，如果该索赔要求未能成立，则索赔提出方应补偿由该索赔给他方造成的各项费用支出和损失；因乙方（镜湖建投）责任造成代建项目的建设内容、建设标准、工程质量不合格或其他违约损失的，乙方（镜湖建投）应承担相应赔偿责任。2010年1月30日，鸿达公司与芜湖伟翔建设有限公司订立《建设工程施工合同》，约定将保兴垾6#地块安置小区工程发包给芜湖伟翔建设有限公司承建，该合同约定开工日期为2010年3月1日，竣工日期为2011年11月19日。合同订立后，芜湖伟翔建设有限公司按约履行了施工义务。根据镜湖建投在《大江晚报》发布的安置房入住通知、鸿达公司提交的《工程竣工验收报告》、《情况说明》等证据可知，鸿达公司开发的保兴垾6号地块1#、2#、3#、4#楼（高层住宅）于2012年5月竣工并交付给镜湖建投，保兴垾6号地块5#、6#、7#、8#、9#楼（多层住宅）于2011年9月竣工并交付给镜湖建投。虽然鸿达公司开发项目中属于其负责的部分已经全部完成竣工交付，但由于镜湖建投对外分包的市政道路工程和景观绿化工程至今未通过验收，案涉小区的综合验收程序至今未完成。镜湖建投目前实际已付购房款为19178.67万元，按照合同约定，尚欠鸿达公司购房款684.83万元。此外，在施工过程中，根据芜湖市城市规划局用地科和镜湖建投的公示，因考虑消防等因素，将案涉土地红线在原有基础上向西平移4.5米，造成鸿达公司实际享有的土地使用权面积减少约1350平方米，鸿达公司因此给施工单位增加人工费补贴80万元。 本案审理过程中，本院于2016年2月1日作出（2015）芜中民四初字第00078—1号民事裁定书，裁定对镜湖建投应给付给鸿达公司的购房款在200万元范围内先予执行。 本院认为，一、鸿达公司与镜湖建投签订的《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同订立后，鸿达公司按约履行了合同义务，其开发的保兴垾6号地块1#、2#、3#、4#楼于2012年5月竣工并交付给镜湖建投，保兴垾6号地块5#、6#、7#、8#、9#楼于2011年9月竣工并交付给镜湖建投。现已查明，案涉小区至今未完成综合竣工验收的原因为镜湖建投对外分包的市政道路工程和景观绿化工程未通过验收，与鸿达公司无涉，故镜湖建投应当按照合同约定履行向鸿达公司支付购房款的义务。因鸿达公司开发的案涉房屋交付已超过一年，镜湖建投未举证证明上述房屋存在质量问题，故镜湖建投应向鸿达公司支付全部购房款。根据双方合同约定，鸿达公司开发的案涉房屋总购置价款为19863.5万元，扣除镜湖建投已支付的19178.67万元及本院裁定先予执行的200万元，镜湖建投还应向鸿达公司支付购房款484.83万元。二、因镜湖建投未严格按合同约定履行付款义务，其应承担相应的逾期付款利息。鸿达公司提交的延期付款违约金计算明细系其单方制作，镜湖建投不予认可，且鸿达公司并未提供其他证据进一步证明延期付款情况，本院对该明细表不予采信。根据双方合同约定，结合本案具体情况，本院逾期付款利息计算方式为：以6505885元（684.83万元×95%）为基数，从2012年6月1日（案涉小区最后完成交付的日期）起计算至2013年5月31日止；以684.83万元为基数，从2013年6月1日起计算至2016年2月1日止；以484.83万元为基数，从2016年2月2日计算至实际付清之日止，以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、双方当事人订立的《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》中约定有鸿达公司对保兴垾6号地块进行开发建设、镜湖建投对其开发的全部房屋建筑予以回购用于拆迁安置等内容，并在违约责任条款中明确约定“双方有权就对方原因造成的损失提出索赔”、“因乙方（镜湖建投）责任造成代建项目的建设内容、建设标准、工程质量不合格或其他违约损失的，乙方（镜湖建投）应承担相应赔偿责任”，以上内容表明该合同含有代建回购性质，不是单纯的房屋买卖合同。由于在施工过程中，根据芜湖市城市规划局用地科和镜湖建投的公示，将案涉土地红线在原有基础上向西平移4.5米，造成鸿达公司给施工单位增加人工费补贴80万元，根据上述违约责任条款的约定，该部分费用应由镜湖建投承担。四、关于鸿达公司主张的提前竣工交付奖励款182.62万元，因其并未提供充分证据证明其提前竣工交付的天数及182.62万元的具体计算依据，本院对该项诉请不予支持。五、关于鸿达公司主张的签证项目工程造价183.16万元及地下室基坑围护工程增加造价138万元，因其并提供充分证据证明上述增加的工程项目系根据镜湖建投的要求实施，也未举证证明上述造价金额已得到镜湖建投确认，故鸿达公司该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。六、关于鸿达公司主张的施工造成周围建筑物损害赔偿费用173.82万元，虽然其已举证证明上述损害赔偿费用的实际发生，但其并未提供充分证据证明上述施工行为致损的责任在于镜湖建投，故本院对鸿达公司的该项诉请亦不予支持。综上，鸿达公司的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告芜湖市镜湖区建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽鸿达房地产开发有限公司购房款484.83万元及逾期付款利息（以6505885元为基数，从2012年6月1日起计算至2013年5月31日止；以684.83万元为基数，从2013年6月1日起计算至2016年2月1日止；以484.83万元为基数，从2016年2月2日计算至实际付清之日止，以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 二、被告芜湖市镜湖区建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告安徽鸿达房地产开发有限公司80万元。 三、驳回原告安徽鸿达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费197189元，由原告安徽鸿达房地产开发有限公司负担97189元，被告芜湖市镜湖区建设投资有限公司负担100000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  汪 智 审 判 员  周宏斌 代理审判员  蒋 磊 二〇一七年五月二十二日 书 记 员  王文娟 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。