上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18317号原告：上海市闸北区锦福公寓小区业主委员会，住所地上海市静安区。负责人：蒋蔓琪，职务主任。委托诉讼代理人：郭军，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海锦威房产开发经营集团有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈炎茶，职务董事长。委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。原告上海市闸北区锦福公寓小区业主委员会(以下简称“锦福业委会”)与被告上海锦威房产开发经营集团有限公司(以下简称“锦威房产”)其他合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2016年8月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚平独任审理，于2016年9月13日第一次公开开庭进行审理;后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员罗海鸣、代理审判员魏凯、人民陪审员慎颖组成合议庭，于2017年4月20日第二次公开开庭进行了审理。原告锦福业委会的委托诉讼代理人郭军及被告锦威房产的委托诉讼代理人邱本清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦福业委会向本院提出诉讼请求：1、原告要求被告支付物业管理用房补偿款30万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：锦福公寓小区由上海锦威房产开发经营有限公司开发，2002年10月28日小区一期交付使用，2004年10月31日小区二期交付使用。经原闸北区房地局天目西路办事处协调，2005年9月28日，上海锦威房产开发经营有限公司承诺留出30万元作为小区物业管理用房补贴备用金，以解决物业管理用房不足问题。2015年8月，上海锦威房产开发经营有限公司更名为被告锦威房产。2003年9月1日之后竣工的小区物业用房不低于100平方米，业委会用房不低于30平方米，如果不符合规定，开发商应当配置或购置。由于被告提供物业用房不符合规定，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告锦威房产辩称，锦福公寓小区开发建设的所有相关手续证照都是齐全的，并按照规范要求报批并审批通过；2002年小区竣工交房，房地局当时漏测了物业用房的预留空间，导致物业用房无法办理产证，所以上海锦威房产开发经营有限公司向闸北区房地局办事处出具情况说明，主要是用于审批，并不是为被告设置债务；物业用房位于9号101室，有80平方米；另外还在8、9号楼19楼隔层增加了两个小间，每间约6.75平方米，故不存在面积不足的问题。另原告未经业主大会授权，不具备诉讼资格；且2005年原告就已经知道此事，现在才提起诉讼也已经超过诉讼时效，被告要求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海锦威房产开发经营有限公司系房地产开发企业。2000年5月21日，上海锦威房产开发经营有限公司取得沪建施工证991K0181D01号建设工程规划许可证，被许可本市苏家巷7-1基地建(#1、#2)房，建筑面积10350平方米；2003年3月25日，上海锦威房产开发经营有限公司取得沪建施工证991K0181D03号建设工程规划许可证，被许可本市苏家巷7-1地块建3#楼，建筑面积11704平方米。2002年10月23日，上海市芷江西路593弄一号楼和二号楼(即苏家巷7-1基地(#1、#2)房)取得建设工程竣工规划验收合格证明，建筑面积为10541.3平方米；2004年9月27日，上海市芷江西路593弄3#号楼(即苏家巷7-1地块3#楼)取得建设工程竣工规划验收合格证明，建筑面积为12334.9平方米。2005年9月28日，上海锦威房产开发经营有限公司由于测绘部门没有登记物业用房面积，无法办理业主产证，为此向闸北区房地局天目西路办事处出具情况说明承诺“由于锦福公寓项目时间跨度长，立项时设定的物业管理用房标准与现行要求的标准出现了差距。为此，经闸北区房办领导的协调，我公司同意留出30万元作为小区物业管理用房补贴备用金，以解决物业管理用房面积不足这一问题”。2016年3月28日，原上海市闸北区住房保障和房屋管理局天目西路办事处(以下简称闸北房管局天目西路办事处)出具的《关于锦福公寓小区有关情况的证明》载明，锦福公寓小区由上海锦威房产开发经营有限公司开发，其中一期于2002年10月28日交付使用，二期于2004年10月31日交付使用。由于该项目交付的物业管理用房与交付时的有关标准有差距，在闸北区房地局天目西路办事处的协调下，上海锦威房产开发经营有限公司于2005年9月28日出具文件，承诺留出30万元作为小区物业管理用房的补贴，并在承诺文件上盖章。2006年，锦福公寓小区成立业主委员会，但半年内因业主委员会委员辞职，业主委员会无法开展工作。2014年8月，锦福公寓小区第二届业主委员会成立，开始履行职责。2016年3月29日，上海市闸北区天目西路街道铁路新村居民委员会亦出具《关于锦福公寓小区业主委员会运作情况的证明》，对于小区业委会的运作情况进行了说明。2016年9月23日，锦福公寓小区第二届业主大会及委员会为向“锦威房产”索要物业用房欠款30万元，以采用书面形式向业主征求意见，获得三分之二以上业主签名授权。审理中，原、被告均确认物业用房位于9号101室，有80平方米(无产权登记)；另外还在8、9号楼19楼隔层增加了两个小间，为小区公摊面积。另查明，2015年8月7日，上海锦威房产开发经营有限公司变更为上海锦威房产开发经营集团有限公司。本院认为，根据现行法律对于诉讼时效的规定，一般应自当事人知道或者应当知道权利受损之日起两年为限。“锦威房产”承诺30万元作为小区物业管理用房补贴备用金并未明确给付日期，而本案业委会成立于2014年8月，其作为社团法人的权利能力与行为能力自依法成立时取得，现其提起诉讼，显然并无诉讼时效上的法律障碍。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议的焦点在于“锦威房产”承诺的30万元是否应作为小区物业管理用房补贴。物权法及相关物业管理法规的规定，物业服务用房，属于业主共有，现系争30万元为小区物业管理用房补贴，故因此而取得的补偿款应当归该小区全体业主共有。上海市闸北区锦福公寓小区业主委员会以采用书面形式向业主征求意见，获得三分之二以上业主签名授权，“锦福业委会”作为业主大会的执行机构有权代表全体业主行使权利，提起本案的诉讼，符合法律规定。根据本案的事实，“锦威房产”系锦福公寓小区建设单位，应当为小区提供物业管理用房。沪建施工证991K0181D03号和沪建施工证991K0181D03号建设工程规划许可证、所附的相关房屋分层平面设计图等相关资料有物业管理记载，虽然“锦威房产”在建设初期未就物业用房建设进行规划报批，但之后2005年9月28日情况说明中，“锦威房产”明确了其提供的物业用房与现行要求的标准出现了差距，并书面表示该公司同意留出30万元作为小区物业管理用房补贴备用金，而闸北房管局天目西路办事处出具的证明亦与该情况说明中的陈述一致，故对于被告所称该情况说明仅系为业主办理小产证之用的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。“锦威房产”承诺行为后果将直接造成业主应有利益的改变，因此，“锦福业委会”关于系争30万元为业委会所有的主张，本院应予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条，《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下：被告上海锦威房产开发经营集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海市闸北区锦福公寓小区业主委员会人民币30万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元(原告上海市闸北区锦福公寓小区业主委员会已预缴)，由被告上海锦威房产开发经营集团有限公司负担，与上述钱款一并支付原告上海市闸北区锦福公寓小区业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  罗海鸣代理审判员  魏 凯人民陪审员  慎 颖二〇一七年五月十六日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。二、《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。