陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终9号上诉人（原审被告）：陕西达昌房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区唐延路中段，现住所地陕西省榆林市榆阳区高新技术开发区。法定代表人：陈强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张庆民，陕西东源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿旺红，男，1979年5月16日出生，汉族，住定边县定边镇。上诉人陕西达昌房地产开发有限公司（以下简称：达昌公司）因与被上诉人耿旺红房屋买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2019）陕0825民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理完结。上诉人达昌公司上诉请求：1、依法撤销定边县人民法院（2019）陕0825民初5064号民事判决第二、三项，改判上诉人不承担逾期交房违约金15729.168元，及逾期办理产权登记违约金1551元，两项共计17280.168元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。对于逾期交房违约金的判决，上诉人认为不应承担。上诉人逾期交房并非是上诉人的原因造成的，以及上诉人与定边县森豪威油田钻井运输工程公司签订的《住房团购协议书》和广大业主签订的《认购协议》约定，因广大业主没有按期交纳购房款导致上诉人工程无法顺利进行，业主违约在先。依据《住房团购协议书》中的第五条：1、本合同签订后，乙方在10个工作日内支付甲方购房预付款（诚意金），大户6万元，小户5万元。2、乙方在甲方项目建至四层时，需按大小户按揭15万元，小户按揭10万元为基础，按总房价减去诚意金按揭额度缴清所剩首付款。3、如乙方员工届时不能按合同时间缴清各期购房款，违约金按照总房款的10％收取，同时甲方要顺延因此造成的工期延误。但客观情况是当项目主体建至四楼时，总计384户的职工，绝大部分未按约定时间支付首付款，在主体封顶时，缴清首付款的业主仅仅过半，直至现在仍有60多户业主未缴清付款，这是业主的违约行为导致了工期的延误不能按时交房，因原告违约在先，亦应按照协议要求支付总房款10％的违约金。业主的行为导致工期的延误不能按时交房，故上诉人不应支付逾期交房违约金。二、关于迟延办理房屋权属证明的违约金请求，结合上一条的上诉理由。因国家法律调整，2014年我国《不动产登记管理条例》从出台到具体实施，这个过程导致上诉人在一段时间内无法提交相关材料进行登记，属于行政不可抗力。上诉人正积极与政府部门及广大业主沟通、协商，尽快落实权属证明。三、本案属于房地产系列案件，关系着定边地区的房地产的发展，如果否认《团购协议》、《内部认购协议》的合同条款，一律适用《商品房买卖合同》的条款，会显示公平，对上诉人的合法权益造成巨大的损害。上述合同时有关联关系的，先有团购协议，认购协议的签订，后才有办理按揭贷款需要的买卖合同，不能将二者割裂开。如果将所有的违约责任有上诉人承担，上诉人可能无法经营下去，也会导致各位业主缺的房屋权属证书遥遥无期。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人耿旺红未作书面答辩。耿旺红向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告支付逾期交付房屋产生的违约金16224元；3、判令被告给原告支付未按照约定期限办理房屋所有权证的违约金1598元；4、判令被告给原告支付变更规划和设计的违约金（按照银行活期存款利息给原告支付利息）；5、请求依法判令被告退还原告多交购房款9307元；6、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月28日，原告耿旺红与被告达昌公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号：20143536，双方约定，原告购买被告开发的位于定边县西环路南段尚城小区1号楼2单元1002室房屋一套，房屋预测建筑面积为112平方米，每平方米价款为2770元，共计310240元。合同中约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付房屋价款万分之一的违约金，同时约定，如买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。原告在签订合同之前已向被告缴纳购房诚意金60000元，2015年4月28日，向被告交纳购房款102400元，于2015年12月10日在中国银行定边县支行办理按揭贷款150000元用于交纳其余购房款。被告未在约定交付房屋时间内向原告交付房屋，直至2018年3月22日被告向原告交付了所购房屋，同日被告以所建房屋面积比预测面积大为由，又向原告收取房款9307元，故原告所购房款总价款实为319547元。由于涉案房屋于2018年3月22日实际交付，原告耿旺红认为被告达昌公司构成违约，故提起诉讼要求被告承担违约责任。一审法院认为，耿旺红与达昌公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案原告按照合同约定履行了付款义务，而被告未按照约定按时履行交付房屋的义务，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，被告应向原告承担房屋总价款每日万分之一的违约金，该约定符合法律规定，因此，原告诉请被告按照每日房屋总价款万分之一支付违约金，依法予以支持。根据合同约定，该房屋的全部房款310240元，虽原告之后又补交了9307元，但该补交款是在被告向原告交付房屋后所交，故对原告的损失应该按照310240元确定。按照合同约定，每日的违约金为31.024元。从2016年10月31日计算至接房之日2018年3月22日止，共计507日，被告应承担违约金31.024元/天×507日=15729.168元。对于逾期办理产权登记，应当按照双方约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，故被告应向原告承担因逾期办理房屋所有权证的违约金310240×0.5%=1551元。对于原告主张要求被告返还多缴纳的房款，因原告所购房屋还未在房屋产权登记部门进行不动产登记，还未最终确定原告房屋的面积，故原告可在办理不动产登记后，对该项诉讼请求另案主张，本案中不作处理。关于原告请求被告向原告支付变更规划和设计的违约金，但未提供相关证据佐证被告变更规划和设计，对该项诉请不予支持。被告辩称其开发建设的尚城小区是团购房，由于绝大多数业主未按时交纳首付款,导致被告资金链断裂，不能正常交房，该抗辩意见不能成立，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原、被告于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、由陕西达昌房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向耿旺红支付逾期交房违约金15729.168元。三、陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向耿旺红支付逾期办理产权登记违约金1551元。四、驳回原告耿旺红的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由耿旺红负担118元，由陕西达昌房地产开发有限公司负担232元。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为，上诉人达昌公司与被上诉人耿旺红签订《商品房买卖合同（预售）》后，被上诉人耿旺红依约履行了支付购房款的合同义务，但上诉人达昌公司未予按照合同约定交付房屋及办理房屋所有权证构成违约，应予按照合同约定支付相应的违约金，且约定的违约金计算方法在考虑以实际利益损失为基础，兼顾合同履行情况，计算被上诉人损失时，亦在被上诉人损失范围之内，上诉人亦未主张约定的违约金过高，因此，原审判决支持被上诉人的诉请既符合法律规定，亦符合合同约定，依法应予维持。上诉人认为因涉案房屋小区业主未按期履行支付房屋价款义务原因导致上诉人不能顺利完成建设及未能如期交房、办证，并以此拒付违约金的理由，因上诉人自认被上诉人在支付房款过程中并无违约情形，其他业主的付款情况属于上诉人自身经营风险，应由其自行承担，该上诉理由不能成立。上诉人认为其与案外人定边县森豪威油田钻井运输工程公司签订的《住房团购协议书》对被上诉人具有约束力，团购中的大部分业主未按照《住房团购协议书》中约定的付款方式付款，因业主违约在先，上诉人不应支付逾期交房违约金的上诉理由，根据合同相对性原则及即使被上诉人虽原以《住房团购协议书》取得购房资格，但在签订《商品房买卖合同（预售）》后，应当以该合同作为最终确定双方权利义务履行的依据，故上诉人达昌公司所持该上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果处理适当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人陕西达昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任小明二〇二〇年三月十日书记员  刘雅婷