北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初6960号原告：北京广盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里**楼****。法定代表人:林开桦，董事长。委托代理人:郝泉隐，北京市康达律师事务所律师。委托代理人:孙振勇，北京市康达律师事务所实习律师。被告：曹仿桔，女，1983年11月6日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：刘永志，北京市墨风律师事务所律师。原告北京广盈房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告曹仿桔（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝泉隐、孙振勇，被告及委托代理人刘永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y1869873）2016年11月10日解除。2、判令被告支付原告违约金1584057.7元。3、判令被告协助原告办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续。事实和理由：2016年4月30日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，将坐落于北京市朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块臻园15#住宅楼x层x号房屋出售给被告。被告除支付首次购房款及第二次195万元外，未按照约定履行付款义务。2016年7月22日，原告向被告发送《律师函》，敦促被告支付房款，但被告依然没有履行付款义务。2016年11月4日，原告向被告发出《解除合同通知》，通知被告办理预售房登记注销手续及办理违约金与已付款结算事宜。2016年11月10日收到《解除合同通知》，被告迟至起诉之日仍未办理解约手续。被告辩称，双方签订的买卖合同约定非常清楚，被告应该在房屋楼栋封顶后45日内交款，第一笔和第二笔被告已经交付，被告从未收到原告通知说该楼已经封顶，因此被告没有过错。双方合同约定由被告贷款，被告按照原告指定的银行递交了全部贷款材料，交通银行经审查后认为被告征信不过关，没有同意，此后被告一直与原告协商。综上，原告没有告知被告房屋已经封顶，被告已经提交了真实的贷款资料，也没有违约，因此请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为Y1869873号的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定：被告通讯地址为北京市朝阳区利泽西街东湖湾10-x-15xx，购买商品房房屋坐落为朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块臻园15#住宅楼x层x号，第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，每平方米75503.23元，总价款15840577元，第六条付款方式及期限约定见附件五，第十一条为逾期付款责任条款，附件五约定贷款方式付款，具体付款方式及期限详见付款承诺函。附件十第二十三条约定,双方文件送达的地址为本合同中列明的地址，任何一方根据本合同规定进行的联络或送达的通知，应以EMS邮寄方式寄出，相关文件到达对方的时间为寄出之日（以邮戳为准）起第7个工作日，双方在本合同中所提供的地址应详尽、准确。如上述地址发生变化，变化一方应及对面通知另一方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收。2016年4月30日，被告出具《付款承诺函》，原告盖章予以同意，内容为：在签署正式《预售合同》当日，即2016年4月30日，买受人应向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的l5%，计2380577元（含已付定金），2016年6月10日前，买受人向出卖人支付《预售合同》正文第五条约定的房价款总金额的15%，计2380000元；剩余房价款，总金额的70%，计11080000元，买受人采用贷款方式支付。买受人在此不可撤销的自愿作出如下承诺，除出卖人自身原因外，买受人确保出卖人于该楼栋封顶后45日内收到房价金额70%的按揭款。无论买受人原因或其他原因，除出卖人自身存在过错外，如果出卖人未能于该楼栋封顶后45日内收到房价总金额70%的按揭款，买受人将于三日内补齐全部房款。买受人如未按照上述承诺付款的，将按照如下约定承担逾期付款的违约责任((1)和(2)不作累加)，同时，《预售合同》正文第十一条的约定对买受人将不再适用：(1)逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照《预售合同》正文第五条约定的房价款额的10%向出卖人支付违约金，出卖人并应退还买受人全部已付款。买受人如愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金。同日，《预售合同》进行了联机备案。2015年11月30日，北京太平洋建筑工程监理有限公司出具证明，称原告开发建设的“13#住宅楼等5项（朝阳区来广营乡土地储备A4和B4地块项目）”，其中15#住宅楼己完成结构封顶，特此证明。被告称就购买上述房屋于2016年7月6日向交通银行提供了贷款材料，但是两周后被告应征信不过关未获得批准。被告亦未自行筹措到剩余房款交付原告。2016年7月25日，原告向被告在房屋买卖合同中所留通讯地址邮寄律师函，原告提供的律师函内容为要求被告在2016年8月1日前补缴剩余购房款11560000元。被告否认收到律师函。2016年11月9日，原告向被告在房屋买卖合同中所留通讯地址邮寄《解除合同通知书》，要求解除Y1869873号的北京市商品房预售合同，被告否认收到该函件。关于房款支付情况，双方均认可：2014年10月6日刷卡方式支付5万元，2014年10月9日刷卡支付5万元，2014年10月16日刷卡支付40万，2016年4月30日刷卡支付32.9万，2016年5月3日刷卡支付1551577元，2016年6月28日刷卡支付160万元，2016年7月6日刷卡支付35万元。另涉案房屋价格已经上涨，被告申请减少违约金。上述事实，有预售合同、当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，订立合同的双方当事人应当依照合同约定，享有权利，履行义务。根据原告提交的北京太平洋建筑工程监理有限公司出具证明,可以证明被告出具《付款承诺函》和订立《预售合同》时已经封顶超过45日，故此种情况下，本院认为尾款70%交付时间属于约定不明确，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但是应该给付对方必要的准备时间。被告自认2016年7月6日申请贷款，可推知原告已经催告被告支付剩余购房款，由于被告自身原因未获得贷款，应自行尽快筹集剩余房款，但其一直未筹集到剩余房款，原告2016年11月9日发出解除合同通知书，必要的准备期间已经足够充分，根据《预售合同》附件十第二十三条的约定寄出之日起第7个工作日达到对方，故2016年11月17日发生解除合同的效力，关于原告要求的违约金，本院酌情减少。解除上述合同后，被告应配合原告进行相应的备案合同解除手续。原告收取的款项应该予以返还，基于交易安全考虑，原告应该返还到原支付账号内。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京广盈房地产开发有限公司与被告曹仿桔签署的编号为Y1869873号的《北京市商品房预售合同（住宅类）》于二〇一六年十一月十七日解除；二、原告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还被告曹仿桔购房款四百三十三万零五百七十七元（返还原支付账号），同时被告曹仿桔给付原告北京广盈房地产开发有限公司违约金一百万元，并配合原告北京广盈房地产开发有限公司办理编号为Y1869873号的《北京市商品房预售合同（住宅类）》联机备案解除手续；三、驳回原告北京广盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58422元，由被告曹仿桔负担（于本判决生效后七日内给付原告北京广盈房地产开发有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇一七年五月十日书记员  赵晓琳