贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初2235号原告：中国农业银行股份有限公司黔西南分行，住所地贵州省兴义市瑞金南路45号。负责人：张天明，系该分行行长。委托诉讼代理人：周红，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。被告：胡彬，男，1982年2月26日生，蒙古族，农民，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被告：黄萍，女，1984年10月9日生，汉族，农民，住贵州省兴义市。被告：黔西南州富利来房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山镇机场大道富瑞雅轩6号。法定代表人：汪国富。原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行（以下简称农行黔西南分行）与被告胡彬、黄萍、黔西南州富利来房地产开发有限公司（以下简称富利来房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行黔西南分行的委托诉讼代理人周红，被告胡彬、黄萍到庭参加诉讼，被告富利来房开公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、提前解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告胡彬、黄萍偿还尚欠原告贷款本金150757.64元，违约金15300元，合计166057.64元（2017年3月2日后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止）；3、被告富利来房开公司对被告胡彬、黄萍的上述债务向原告承担连带清偿责任；4、原告对被告胡彬名下位于兴义市桔山镇民航大道侧富瑞雅轩小区XX号抵押房产享有优先受偿权；5、判令被告承担本案诉讼费用及原告为实现债权所支付的其他一切费用。事实及理由：2011年4月1日，原告与被告胡彬、富利来房开公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款306000元用于购买富利来房开公司的位于兴义市××山镇民航大道××小区××号房屋，借款期限为120个月，执行利率为浮动利率，为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对借款人、抵押人的违约行为，按合同项下借款本金数额的5%收取违约金。担保方式为阶段性保证+抵押+阶段性质押。借款人以该合同项下的贷款所购房屋向原告提供抵押担保。阶段性保证担保人富利来房开公司，自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性质押是指出质人富利来房开公司，按借款人贷款金额的30‰交纳保证金作为动产质押，存入保证金专户，在阶段性保证担保人承担连带保证责任期间内，借款人未按合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从上述保证金账户中划收相关款项。2011年4月5日，原告履行放款义务，将306000元汇给被告富利来房开公司，合同履行期间被告胡彬多次不按期还款，截止至2017年3月1日，尚欠原告借款本金人民币150757.64元。2011年4月22日，原告就被告胡彬购买的兴义市××山镇民航大道××小区××号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。被告胡彬、黄萍用于抵押的房屋至今没有办有房产证及他项权证，被告所还的款都是扣取富利来房开公司的保证金，截止2017年5月2日已还本金160701.38元、正常利息88701.95元、罚息1198元、复利513.2元。综上所述，根据相关规定，特诉至法院，望判如所请。被告胡彬辩称，原告所述都是事实。我已经与黄萍离婚，该款由我偿还，与黄萍无关。我和黄萍用于抵押的房屋，至今尚未办理房产证。我已经有十多次都没有按合同约定还款，我要求继续履行合同，以后我按期还款。被告黄萍辩称，我已经离婚了，该笔贷款与我无关，我不承担还款责任。被告富利来房开公司未到庭，也未向法庭提交书面答辩。经审理本院认定事实如下：2011年4月1日，原告与胡彬、黄萍、富利来房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为306000元，借款期限为2011年4月1日至2021年3月31日，贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入富利来房开公司的开户行为农行黔西南分行营业部账号为23×××15的银行账户内；借款人违约的按本合同项下借款本金数额的百分之伍收取违约金，富利来房开公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，并按借款人贷款金额的千分之叁拾交纳保证金作为动产质押；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回发放的借款；借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；被告胡彬、黄萍用位于贵州省××机场大道××小区××号房屋（建筑面积138.51㎡）作为该笔贷款的抵押物。2011年4月5日原告按照合同约定发放了贷款。2011年4月22日原、被告双方为该抵押房屋办理了抵押预告登记手续。被告偿还了部分借款本息后就未按期还款，违约超过90天。原告从被告富利来房开公司的保证金账户中扣取保证金86621.67元。截止2017年5月2日，三被告共同偿还借款本金160701.38元、利息90428.69元；尚欠借款本金145298.62元及2017年4月5日后的利息。被告胡彬、黄萍用于抵押的位于贵州省××机场大道××小区××号房屋至今尚未办理房屋所有权证和他项权证。原告催要未果，向本院起诉，要求按以上诉求处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告胡彬应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告胡彬在合同中约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回发放的借款。被告胡彬、黄萍多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，已经达到了解除合同的条件，故对于原告要求解除原告与被告胡彬、黄萍签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告胡彬、黄萍应当向原告返还借款本息。该笔借款系被告胡彬、黄萍在二人婚姻关系存续期间产生的，系夫妻共同债务，故被告黄萍应与被告胡彬共同承担向原告还款的责任。被告黄萍关于其已经与被告胡彬离婚并约定该笔债务由被告胡彬偿还的辩解不能成立。原告与被告胡彬、黄萍在合同中约定：借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾。故被告胡彬应当向原告支付罚息。原告与被告胡彬、黄萍在合同中明确约定用贵州省××机场大道××小区××号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续而取得他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，故对于原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告富利来房开公司自愿作为被告胡彬、黄萍的保证人，为胡彬、黄萍的该笔借款提供连带责任保证，被告胡彬、黄萍不按期还款，被告富利来房开公司应当对被告胡彬、黄萍的该笔贷款本息承担连带保证责任。被告富利来房开公司承担连带保证责任后，有权向被告胡彬、黄萍追偿。因被告胡彬、黄萍违约给原告造成的损失，原告可以在罚息和复利中得到补偿，故对于原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行与被告胡彬、黄萍、黔西南州富利来房地产开发有限公司于2011年4月1日签订的《个人购房担保借款合同》。二、由被告胡彬、黄萍在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农行银行股份有限公司黔西南分行尚欠的借款本金145298.62元；并以145298.62元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率支付2017年4月5日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息。三、被告黔西南州富利来房地产开发有限公司就被告胡彬、黄萍所欠的上述债务向原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行承担连带保证责任。被告黔西南州富利来房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向被告胡彬、黄萍追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司黔西南分行的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3622元，由被告胡彬、黄萍、黔西南州富利来房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  邢成进人民陪审员  常维进人民陪审员  刘建英二〇一七年五月十一日书 记 员  朱 艳