吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终121号 上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司白山抚松支行。住所地：吉林省抚松县抚松镇抚松大街396号。 负责人：姜镭，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵月华，白山市法律援助中心律师。 委托诉讼代理人：张春毅，男，1975年5月11日生，汉族，该支行信贷部职员，住白山市浑江区。 被上诉人（原审原告）：郑秀兰，女，1978年10月21日生，汉族，个体商户，住吉林省抚松县。 被上诉人（原审被告）：白山市鹏翔房地产开发有限公司。住所地：白山市浑江区。 法定代表人：田宗海，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：吉林宝霖房地产开发有限公司。住所地：长春市朝阳区大兴小区3号楼301室。 法定代表人：闫希海，该公司董事长。 上诉人吉林银行股份有限公司白山抚松支行（以下简称吉林银行抚松支行）因与被上诉人郑秀兰、被上诉人白山市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）、被上诉人吉林宝霖房地产开发有限公司（以下简称宝霖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚松县人民法院（2019）吉0621民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 吉林银行抚松支行上诉请求：1、撤销(2019）吉0621民初1670号民事判决书第一项；2、判决由郑秀兰、鹏翔公司、宝霖公司继续履行《个人房屋按揭借款合同》,并连带承担偿还借款本金及利息义务。事实与理由：1、《商品房买卖合同》与《个人房屋按揭借款合同》系两个独立的合同，两个不同的法律关系。商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，《商品房买卖合同》双方调解解除，并不必然导致按揭贷款合同无效、被撤销、解除。《商品房买卖合同》于2017年9月29日被调解解除后，直到2019年10月21日，郑秀兰仍按时偿还借款本金及利息。郑秀兰的履约行为证明其认可《个人房屋按揭借款合同》的效力。一审判决解除《个人房屋按揭借款合同》是错误的，将严重扰乱银行正常的经营秩序，并带来不稳定因素，给吉林银行抚松支行带来巨大经济损失。借款人郑秀兰，保证人鹏翔公司、宝霖公司作为挂靠单位，应当根据合同约定承担连带偿还借款本息义务。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定，在商品房买卖合同诉讼中，案件的处理结果直接影响到银行债权的实现。在买受人起诉解除商品房买卖合同而没有同时起诉解除担保贷款合同时，银行有权作为第三人参加诉讼，法院也应主动通知银行，告知其有权以第三人身份参加诉讼。吉林银行抚松支行在毫不知情的情况下，法院未通知吉林银行抚松支行参加诉讼的情况下，郑秀兰、鹏翔公司和宝霖公司恶意串通损害了吉林银行抚松支行的合法权益，(2017)吉0621民初2213号民事调解程序违法。综上所述，一审判决解除《个人房屋按揭借款合同》是错误的，应当继续履行《个人房屋按揭借款合同》，并连带承担偿还借款本金及利息义务。 郑秀兰辩称，一审判决正确，应予维持。 郑秀兰向一审法院起诉请求：一、判令解除其与吉林银行抚松支行签订的《个人房屋按揭借款合同》；二、判令鹏翔公司、宝霖公司返还其购房款82494元及利息（以82494元为本金，从2015年6月13日起至购房款全部还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、判令鹏翔公司、宝霖公司返还其向吉林银行抚松支行支付的按揭借款121917元及利息（以121917元为本金，从2019年7月18日起至该款全部还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 一审法院认定事实：2013年，宝霖公司借用鹏翔公司的开发资质，以鹏翔公司的名义在抚松县松江河镇北站新区开发建设长白山国际财富中心工程项目。2014年9月25日，郑秀兰与鹏翔公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：郑秀兰购买鹏翔公司开发建设的长白山国际财富中心A1A2幢3层312号房屋（具有独立产权的酒店式公寓），建筑面积37.68平方米，单价每平方米6701元，房屋总价款为252494元，首期款82494元于本合同签订之日付清，余款170000元以按揭方式付清,鹏翔公司应于2014年12月30日前向郑秀兰交付房屋。合同签订后，郑秀兰按约缴纳了房屋首付款82494元，余款170000元以其预购的上述房屋做抵押，于2015年4月28日与吉林银行抚松支行签订《个人房屋按揭借款合同》后由该行向鹏翔公司全部支付完毕。按揭借款合同约定：“借款期限为120月，自2015年4月28日起至2025年4月27日止；借款利率为5.9%（即中国人民银行公布且在本合同签订之日适用的年贷款基本利率）；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日，逾期贷款罚息利率在借款利率基础上上浮50%；合同签订后，如遇中国人民银行调整基准利率，则本合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动”等。鹏翔公司为郑秀兰的上述按揭借款提供保证担保。 2016年9月21日，宝霖公司针对松江河北站新村A1A2#酒店开业及客户返还房款事宜向包括郑秀兰在内的28名客户做出承诺书。承诺内容为：“1.酒店要在2017年3月15日前客户正常营业，装修完成后，要及时通知客户验收，并达到购房时所承诺的四星酒店的房屋设施及装修标准；……4.如果到期未按约定完成返租，或客房未及时营业，购房者有权要求退房，公司将在30日内退还全部购房款给客户……”等。郑秀兰等共计28名客户在该承诺书上签名、捺印。 2017年9月13日，宝霖公司作为甲方，与作为乙方的郑秀兰签订了《长白山国际财富中心客户购房返款协议》，协议约定：“甲方确认给付乙方237530元，其中包含乙方的总购房款、契税、物业维修基金。另外，甲方承诺给付乙方自购房合同签署之日起至解除备案收到甲方返回的全部款项期间总购房款的银行同期贷款利率50%的利息补偿，单独核算，返款时一并返还给乙方。2.乙方在协议签署后立即到人民法院办理涉及甲乙双方买卖的法律诉讼，即诉讼撤销甲乙双方买卖合同。诉讼费25元由甲方负责，甲方须同意在法院出具的调解书中注明给乙方退还房款及相关利息的承诺。3.甲方给乙方的返款时间，必须在法院裁决书下达后的十个工作日内完成。如果甲方不兑现承诺，须承担与之相关的违约责任，并且乙方购房时所签的所有合同依然具有法律效力。乙方需在甲方还清银行贷款后立即配合甲方解除其在房产局备案自己名下的北站校新村A1A2号楼312室，面积为37.68平方米的房屋备案涉及的银行、房产、不动产等部门的所有手续，剩余房款的返还与撤销备案同时进行。如果甲方未及时返还剩余房款，乙方有权终止撤销备案手续。5.乙方在收到甲方的所有返款后，需将之前所有与甲方签订的合同、协议及甲方出具的收据及法律诉讼文件等交还甲方，并撤销所有相关法律诉讼。……”等。 2017年9月20日，郑秀兰以鹏翔公司经其多次催要始终未能向其交付所购房屋为由对鹏翔公司和宝霖公司提起诉讼，要求解除与鹏翔公司签订的《商品房买卖合同》。2017年9月29日，经法院主持调解双方达成协议，解除了该《商品房买卖合同》。并作出（2017）吉0621民初2213号民事调解书于当日发生法律效力。 2019年3月15日，宝霖公司作为甲方，与作为乙方的郑秀兰就北站新村财富中心未返款事宜签订了《北站新村财富中心剩余客户返款补充协议》。约定：“甲方同意给予乙方交于甲方所有款项从交款日期起按银行同期利率计算利息，以交款凭证为准。2.甲方同意2019年4月20日前给付乙方一万元。3.乙方保证自己所属房屋交由甲方，不得向任何人进行转让。4.甲方保证乙方所有房屋在2019年10月1日前收购完成，并分两次给付，第一次不少于八万元。5.如甲乙一方有违约行为出现，可直接向人民法院申请执行。”。嗣后，宝霖公司未履行上述返还购房款承诺，郑秀兰遂于2019年8月2日提起本案诉讼。 一审法院认为，郑秀兰在向鹏翔公司预购商品房时，除首付款82494元系由其直接交付外，剩余购房款170000元系与吉林银行抚松支行签订《个人房屋按揭借款合同》，以预购房屋按揭抵押贷款完成的交付，嗣后，在鹏翔公司始终未能向郑秀兰交付所售房屋的情况下，导致郑秀兰购买使用案涉房屋的目的无法实现，其已通过诉讼与鹏翔公司之间协商解除了房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，郑秀兰要求判令解除其与吉林银行抚松支行之间签订的《个人房屋按揭借款合同》的主张，于法有据，予以支持。宝霖公司借用鹏翔公司开发资质进行案涉房屋开发建设，在向郑秀兰预售案涉房屋时，只能继续借用鹏翔公司作为出卖人与郑秀兰签订有关买卖合同，宝霖公司与鹏翔公司二者之间是挂靠与被挂靠的关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，郑秀兰要求上述二公司共同返还其支付的首付款82494元及利息、为支付剩余170000元购房款而向吉林银行抚松支行按揭贷款后已由其按月实际偿还的借款本金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。郑秀兰在起诉状中声称其已支付借款本息121917元，但在法庭询问其至今已经偿还本息数额合计多少却回答“我没有做过计算，银行应当清楚”，而对其贷款的吉林银行抚松支行对此解释称郑秀兰累计还款53期，还有67期未还，已偿还本金数额为63846.24元，已偿还利息数额为30828.99元。因郑秀兰对此未予反驳，故采信吉林银行抚松支行的辩解主张，认定郑秀兰按揭贷款后现已实际偿还的本息数额合计为94675.23元。鹏翔公司、宝霖公司应共同对该部分本息向郑秀兰承担返还责任。由于郑秀兰无法确定其最后一次支付等额本息的按揭贷款的具体日期，因此，其要求鹏翔公司、宝霖公司自2019年7月18日起承担已偿还按揭贷款本金的利息的主张，无法确认和保护。鹏翔公司、宝霖公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，依法缺席判决。综上所述，依照前述司法解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条规定，判决：“一、解除原告郑秀兰与被告吉林银行股份有限公司白山抚松支行于2015年4月28日签订的《个人房屋按揭借款合同》；二、被告白山市鹏翔房地产开发有限公司、吉林宝霖房地产开发有限公司于本判决生效后三日内共同返还原告郑秀兰交纳的购买首付款82494元，并承担该款项自2015年6月13日起至购房款全部还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告白山市鹏翔房地产开发有限公司、吉林宝霖房地产开发有限公司于本判决生效后三日内共同返还原告郑秀兰因履行按揭贷款已向被告吉林银行股份有限公司白山抚松支行实际支付的贷款本金63846.24元、利息数额为30828.99元，合计94675.23元。四、驳回原告郑秀兰其他诉讼请求。案件受理费4366元，减半收取计2183元，由被告白山市鹏翔房地产开发有限公司、吉林宝霖房地产开发有限公司负担。” 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，商品房买卖合同有效成立之后，买受人才有可能选择以按揭贷款的方式向银行申请办理贷款用以支付其购房余款。商品房按揭贷款合同对商品房买卖合同具有一定的依附性。由于本案鹏翔公司未能按约定向郑秀兰交付房屋，双方以调解的方式已解除了商品房买卖合同，致使郑秀兰与吉林银行抚松支行签订的《个人房屋按揭借款合同》的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，郑秀兰要求解除其与吉林银行抚松支行之间签订的《个人房屋按揭贷款合同》的主张并无不当，应予支持。吉林银行抚松支行主张商品房买卖合同与个人房屋按揭借款合同不是主从合同关系，是两个独立的、不同的法律关系的合同，商品房买卖合同解除并不必然导致按揭贷款合同无效、被撤销、解除，故不同意解除与郑秀兰签订的《个人房屋按揭借款合同》的诉请，依据不足，本院不予支持。郑秀兰在《商品房买卖合同》解除之后，未解除《个人房屋按揭借款合同》之前，仍按时偿还借款本金及利息为正常履行个人房屋按揭借款合同的行为，郑秀兰的履约行为并不能证明其已丧失解除合同的权利。对于吉林银行抚松支行主张(2017)吉0621民初2213号民事书调解程序违法问题，不属于本案审理的范围，本院对此不予审理。 综上，吉林银行抚松支行的上诉请求，理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4366元，由吉林银行股份有限公司白山抚松支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  迟吉岩 审 判 员  兆艳红 二〇二〇年三月十一日 法官助理  杨鸿宇 书 记 员  戴兵兵