浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初10422号 原告：徐永生，男，1984年9月16日出生，汉族，住浙江省金华市。 原告：罗金平，男，1967年12月7日出生，汉族，住浙江省金华市。 原告：盛惠芳，女，1982年8月28日出生，汉族，住浙江省金华市。 三原告共同委托诉讼代理人：方依宁，浙江存道律师事务所律师。 被告：金华市新青年公馆小区业主委员会，住所地浙江省金华市双龙南街1368号新青年公馆。 负责人：张绳武，代主任。 委托诉讼代理人：戴毅，浙江金正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽书，浙江金正大律师事务所律师。 原告徐永生、罗金平、盛惠芳与被告金华市新青年公馆小区业主委员会（以下简称新青年公馆业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐永生、盛惠芳及其共同委托诉讼代理人方依宁、被告委托诉讼代理人戴毅、赵丽书到庭参加诉讼。原被告双方经庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法认定被告侵害原告知情权、表决权；2.请求撤销被告作出与金华市永翔物业管理有限公司签订的委托合同《补充协议》的决定，确认其签订的《补充协议》无效。3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：三原告系金华市新青年公馆小区业主。2016年8月25日，被告在未召开选聘物业服务企业业主大会，也未以任何形式告知原告以及全小区业主，在原告不知情的情况下，被告与金华市永翔物业管理有限公司恶意串通在未经业主大会决定私下签订了为期3年《金华市新青年公馆小区物业管理委托合同》。从2016年8用25日至2019年5月31日期间，金华市永翔物业管理有限公司从未入驻新青年公馆小区进行物业管理服务，小区一直由小区业委会自行管理和服务，原告以及全小区业主从未认可金华市永翔物业管理有限公司是小区物业服务公司。2019年5月18日，被告又未召开业主大会，也未取得全体业主过半数同意情况下，被告故伎重演又私自与金华市永翔物业管理有限公司签订了为期2年的物业管理委托合同补充协议。根据《物业管理条例》笫十一条规定“选聘和解聘物业服务企业”应由业主共同决定；笫十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式：但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”以及《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》第十一条规定“选聘和解聘物业、续聘物业服务企业”应由业主大会决定。被告与金华市永翔物业管理有限公司于2016年8月25日签订的《金华市新青年公馆小区物业管理委托合同》以及2019年5月18日续签的《补充协议》都在未召开业主大会下，也没有书面征求原告及全体业主意见，未经业主大会共同决定私下签订，这显然违反了《物业管理条例》和《金华市新青年公馆小区业主大会议取规则》，严重侵害原告作为业主的知情权和表决权。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业生合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。原告认为被告擅自与金华市永翔物业符理有限公司签订合同的决定和行为，是没有经过业主大会决议授权的，其决定侵害了原告的知情权和表决权，其行为造成的后果侵害了业主公共利益权，因此请求法院依法撤销其作出与金华市永翔物业管理有限公司签订物业合同的决定，确认其签订的合同无效。 被告新青年公馆业委会辩称：一、被告未侵害原告的合法权益，原告因未交纳物业服务费均不具备诉讼主体资格。1.被告在2019年5月18日与物业公司签订《补充协议》当日，将《补充协议》及签订补充协议的原因在小区内向全体业主作出了公示，充分保障了小区业主的知情权。2.原告的表决权因其拒付物业服务费而被限制，在其交纳物业服务费前无表决权，不享有作为原告起诉的权利，不具备原告的诉讼主体资格。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条规定：“业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及其他损害业主共同权益的行为，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制”《金华市新青年公馆业主大会议事规则》第十五条依照上述规定对实施拒付物业服务费等损坏业主共同权益的行为的业主限制了选举权和表决权。原告拒付2016年6月1日起至今长达三年的物业服务费在经物业公司诉至法院追讨的情况下仍然拒付物业服务费，是严重损害业主共同权益的行为，其表决权依规则已被限制，故原告不具备诉讼主体资格，被告也并未损害原告的表决权。二、被告与物业公司签订的《补充协议》合法有效。《补充协议》经业主委员会决议通过，并将决议结果通知了广大业主。通过以书面征求意见的形式召开业主大会，同意与视为同意票共301户，且同意与视为同意票专有面积数27809平方米，新青年公馆小区共541户，专有部分面积为49837平方米，通过物业公司提供的数据，小区内至今仍有172户业主拒缴物业费，根据《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》第十二条和第十五条规定的票数统计方法，业主拒付物业服务费，损害业主共同权益的业主人数不计入总人数，其专有部分不计入建筑物总面积，则投票结果按上述方法计算，同意票与视为同意票的301户占有效总人数369户的81.57%，同意票与视为同意票专有面积数27809平方米占有效建筑物总面积33876.72平方米的82.09%，本次意见征求有效户及有效专有面积均占半数以上，符合《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》续聘物业公司的要求，所有被告与物业公司签订《补充协议》合法有效。综上，被告并未侵害原告的合法权益，原告无权请求人民法院撤销被告作出的决定，原告无权作为被告起诉的权利，请求法院驳回原告的起诉。 原告围绕诉讼请求，依法向本院提交证据：1.原告身份证及房产证各三份，证明原告系新青年公馆小区有房产的业主信息；2.补充协议一份，证明业主委员会未经业主大会表决，私自与金华市永翔物业签订补充协议的事实；3.金华市新青年公馆小区业主大会议事规则一份，证明小区选聘、续聘物业服务公司必须经业主大会决定，并未授权业委会私自与物业公司订立、续聘物业委托合同，该议事规则并未限制或者规定业主未交物业费，被限制表决权；4.关于业委会与永翔物业续签补充协议调查表和统计表一份，证明2018年5月18日业主委员会并未张贴补充协议及并未告知签订补充协议的事项，户主不同意续签补充协议，目前业委会成员只剩3人，不符合业委会的合法状态；5.录音资料一份，证明业委会委托永翔物业公司工作人员，强迫业主签订意见征求书。 被告新青年公馆业委会质证意见：对证据1，三性无异议，对证据2，三性无异议，对证明目的有异议，达不到证明目的；对证据3，三性无异议，对证明目的有异议，议事规则第十五条明确约定未交物业等损害业主公共利益，限制表决权；对证据4，三性均有异议，调查表的第六项有明显涂改，该项内容对业主委员会是否可以继续履职及业主委员会作出的决议是否合法很关键。原调查表的内容与事实严重不符，其提供的材料并不真实，不应予以采信，统计表中存在一人重复签名的情况，调查表中签名并非业主姓名的有67户，也未提交业主的授权委托代签证明；对证据5，三性均有异议，从原告提交的证据并不能证明与物业张爱仙通话的人系新青年公馆小区的业主，且其提供的书面通话记录上写业主小吴，后面又标注业主胡芸，证据本身存在矛盾，其通话内容亦不应予以采信。 经审查，本院认为证据1、证据2、证据3被告对三性无异议，本院确认其证明力；对证据4，调查表和统计表中有涂改迹象，统计表中存在重复签名的情况，部分签名并非小区业主，故对其证明力不予采信；对证据5，录音通话记录上写的业主小吴，后又标注业主胡芸，证据形式上存在瑕疵，对其真实性本院不予确认。 被告新青年公馆业委会依法向本院提交证据：1.关于补充协议及原因的公示的照片，证明被告在2019年5月18日与物业公司签订《补充协议》当日，将《补充协议》及签订补充协议的原因在小区内向全体业主做出了公示，让小区业主知情，并未侵害任何一位小区业主的知情权；2.《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》，证明业主拒付物业服务费等损害业主共同利益的行为被限制选举权、表决权；3.物业费催缴记录和受理案件通知书，证明物业公司已诉至法院向三原告追讨从2016年6月1日起的物业服务费，至今未交纳，是严重损害业主共同权益的行为，三原告被限制表决权；4.关于永翔物业续签补充协议的原因和意见统计表，证明被告与物业公司签订《补充协议》是以书面征求意见的形式经业主大会表决通过，符合《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》规定的续聘物业公司的程序要求；5.会议决定，证明业主委员会决定续聘金华市永翔物业公司续签《补充协议》的情况；6.关于永翔物业公司续签补充协议的原因和意见征求回收票，证明续签《补充协议》获得多数业主的同意，该《补充协议》合法有效；7.金华市新青年公馆小区业主欠付物业费情况，证明原告提供的签名名单中有172户未交物业费，根据《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》的规定，上述业主因未交物业费而被限制了权利。 原告质证意见：对证据1，三性均有异议，被告在小区内从未公示；对证据2，三性均有异议，业主未交纳物业费仅规定不能担任业委会成员，并未限制选举权及表决权；对证据3，与本案无关，且物业公司诉原告的物业费案件，物业公司已撤诉，本案已终结，并未认定原告拖欠永翔物业公司物业费的事实；对证据4，三性均有异议与原告提交统计表不符；对证据5，三性均有异议，该会议系由业委会成员事后作出，且三人作出的决定明显违法；对证据6，三性均有异议，意见征求回收票的时间为2019年10月10日，而补充协议签订的时间为2019年5月18日，并不能证明补充协议通过征求意见，得到广大业主的同意，这些签名是由永翔物业工作人员强迫业主签名；对证据7，三性均有异议，拖欠物业费与业委会没有任何关系。 经审查，本院认为对证据1，被告提交的补充协议内容与原告提交补充协议内容相一致，且通过照片进行张贴，本院予以确认其真实性；对证据2，《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》本院确认其真实性；对证据3，有本院受理案件通知书，本院确认其证明力；对证据4，因该份证据系被告单方作出，无法证明其效力，本院不予确认；对证据5，有业委会成员签名确认，本院确认其真实性；对证据6，有业主签名确认，本院确认其证明力；对证据7，金华市永翔物业服务有限公司已向法院主张拖欠物业费案件，本院确认其证明力。 审理过程中，被告向本院提出申请，向金华市经济技术开发区管理委员会建设局调取《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》。本院向金华市经济技术开发区管理委员会建设局调取《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》，并提交原被告质证。 原告质证认为，对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为根据规则对十五条第二项规定，并没有限制和剥夺因损害业主共同权益的业主的表决权，只是不计入总人数。本案中，原告并没有被限制选举权、表决权，更没有损害业主共同权益。虽然物业公司曾起诉原告缴纳物业费，但原告没有缴纳物业费是与物业公司的关系，与业主共同利益无关，更未损害业主的共同利益。原告之所以未缴纳物业费是因为小区未与物业公司签订物业管理合同，物业公司也未对小区进行物业服务，且物业公司也撤回了对原告的物业合同之诉。 被告对该份证据的三性均无异议。 本院经审查认为，该份证据系本院向金华市经济技术开发区管理委员会建设局调取《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》，该规则存于金华市经济技术开发区管理委员会建设局备案，本院确认其证明力。 根据本院确认了证明力的证据及当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 徐永生、罗金平、盛惠芳均系金华市新青年公馆小区的业主。 金华市新青年公馆小区共有541户，专有建筑面积为33876.72平方米。新青年公馆第一届业委会于2015年6月28日成立，任期五年，2015年8月28日金华经济技术开发区管委会建设局出具业主委员会备案通知书，业主委员会成员闫正明、洪丽芳将新青年公馆小区出售，已退出业主委员会。《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》第十五条规定“业主的面积表决权数按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算。尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，以及对《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条中规定的因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有部分面积不计入总建筑物总面积”。业主的人数表决权数按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一人专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，以及对《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条中规定的因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。2019年5月17日新青年公馆业委会作出会议决定，在合同原调解不变的情况下，与金华市永翔物业管理有限公司续签补充协议两年，即2019年6月1日至2021年5月31日。2019年5月18日，新青年公馆业委会（甲方）与金华市永翔物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，载明为：“一、乙方自进驻本小区以来的物业管理服务工作，甲方给予肯定……；二、基于到目前为止，尚有部少分业主一直拒交物业费，既损害了广大业主的整体利益又造成小区经济运转困难。根据《中华人民共和国招标法》第二章第九条规定，招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已落实，并应当在招标文件中如实载明。发表单位无自由资金的不具备招标（议标）资格之原因。经业委会集体讨论决定：同意金华市永翔物业管理有限公司延续本合同贰年。（时间自2019年6月1日-2021年5月17日）。” 2019年10月10日，新青年公馆业委会以《关于永翔物业公司续签补充协议的原因和意见征求》的方式向业主征求意见，明确表示同意续签补充协议为261户（其中有14户业主未缴纳物业服务费），业主在意见征求表中未明确表示同意或反对意见为7户。通过金华市永翔物业管理有限公司提供数据，尚有172户业主未缴纳物业费。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议焦点：一、被告有无侵害原告的知情权和选举权？本院认为，被告与金华市永翔物业管理有限公司签订《补充协议》后，在小区楼道口进行了张贴公示，原告均居住、工作、生活在小区内，现其以知情权、表决权受到侵害的主张，本院不予支持。二、被告与金华市永翔物业管理有限公司签订的《补充协议》是否有效？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》具有业主团体根本自治规则的性质，内容上不违反公序良俗和法律、法规的禁止性规定，对包括原告在内的全体业主产生法律约束力。业主拒付物业服务费，属于损害业主共同权益的行为，按约应不计入总人数和面积，金华市新青年公馆小区尚有172户业主未缴纳物业费。被告于2019年10月10日通过书面方式向业主征求意见，约定未提交反对意见即视为同意的计票方式符合《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》规定，本院予以支持，故在意见征求表中未明确表示同意或反对意见的7户业主，应视为同意票。此次补充协议的征求意见中，同意与视为同意票有效票数为254户，占有效总人数369户的68.83%，同意票与视为同意票有效专有面积数23357.2平方米占有效专有面积33876.72平方米的68.95%，表决结果过半数，业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，与金华市永翔物业管理有限公司签订补充协议，但在一审法庭辩论终结前经过业主追认，该行为应视为有效，故被告作出的上述决定对原告具有约束力。综上，原告的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐永生、罗金平、盛惠芳的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告徐永生、罗金平、盛惠芳共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 朱伟良 二〇二〇年三月三日 代书记员 汤晓磊