浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初354号 原告：王思霁，女，汉族，住仙居县。 法定代理人：陈双红，女，汉族，住仙居县。系原告王思霁母亲。 委托代理人：陈青青，浙江安州律师事务所律师。 被告：王均和，男，汉族，住仙居县。 被告：林敏凤，女，汉族，住仙居县。 原告王思霁与被告王均和、林敏凤为确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈青青、被告王均和、林敏凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王思霁向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告王均和与被告林敏凤签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认讼争房屋由原告王思霁所有，被告林敏凤排除妨害、归还房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王思霁系被告王均和女儿。被告王均和家庭户位于仙居县有壹处宅基地〔证书号：2603632号〕及地上房屋壹间，2016年9月17日，被告王均和与妻子陈双红签订一份协议书，约定上述房屋归原告王思霁所有。因近期农村一宅一户清理，原告才知晓被告王均和己将上述宅基地及房屋作价20万元出卖给被告林敏凤，并签订了《房屋买卖合同》，而原告及母亲根本没有收到被告林敏凤支付的20万元价款。且2002年、2003年曾分家过，讼争房屋是分给原告父母即陈双红、王均和二人的，母亲陈双红也于2015年对该房屋进行翻修，被告王均和欺瞒原告私自处理已不属于被告所有的财产，系无权处分；另外，法律规定农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准；被告王均和的行为严重侵犯了原告作为家庭同户成员的合法权益。而且两被告之间的房屋买卖合同涉及了集体土地的买卖，被告林敏凤作为买受人既不是同村村民、在其户籍所在的村里也已有宅基地，该合同违反了法律强制性规定，应依法确认为无效合同，故提起本案诉讼。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求中“确认讼争房屋由原告王思霁所有”部分的诉请。 被告王均和辩称：讼争房屋是被告王均和父亲于20世纪50年代建造的，并于1984年3月15日登记到被告王均和名下，而被告王均和与陈双红是在2001年4月16日结婚的，讼争房屋应该是被告王均和的婚前个人财产，是父母给被告王均和个人、让王均和赡养父母晚年的。2002年、2003年也没有分家过，房屋也没有翻修过。2016年9月17日的协议书是在陈双红的逼迫下才写的，被告王均和为了家庭稳定、出于无奈才写了协议书，现不同意把房屋给原告，原告没有权利来干涉。合同是两被告之间的真实意思表示，出卖房屋的时候不知道集体土地不能卖给外村人，被告王均和向林敏凤交付了房屋并收取了182000元购房款，买卖应该是有效的。 被告林敏凤辩称：两被告之间签订了《房屋买卖合同》是事实，被告林敏凤也支付了182000元的购房款，买卖应该合法有效，而且当时被告王均和也将该房屋挂在中介处。原告诉讼主体不适格，房屋所有人为被告王均和而不是本案原告，原告无权提起诉讼。2016年9月17日的协议书说到将本案讼争房屋赠与原告王思霁，但房屋未实际过户，赠与不成立。且原告、被告王均和对该协议一直隐瞒至今，被告林敏凤一直不知情，如该协议真实，那被告王均和又将房屋卖给被告林敏凤实属诈骗，应当移送公安机关侦查。被告林敏凤当时不知道集体土地不能买卖，如果合同确实无效，要求返还182000元购房款，并自买房之日起按月利率2%计算赔偿损失。被告林敏凤家里在确有两间房屋。 本院经审理认定事实如下：被告王均和与陈双红系夫妻，于2001年4月16日登记结婚，2003年4月15日生育女儿即原告王思霁。讼争房屋位于仙居县，该房产所占土地性质为集体土地，该集体土地系宅基地，于1984年3月15日登记在被告王均和名下，宅基地使用证号为2603632，登记面积为1间20平方米。2016年9月17日，陈双红与被告王均和签订《协议书》一份，约定：山沿二间新屋及包括屋基地三间、旧屋一间（即讼争房屋）、田鱼山归王思霁所有，王思霁必须赡养父母过世，陈双红不得转卖等内容。2018年12月3日，被告王均和（甲方）与被告林敏凤（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿把自有位于仙居县泥墙木结构房屋一间（即讼争房屋）出售给乙方；该房屋出售总价为贰拾万元；乙方付清房价款后，甲方把所有证件交付给乙方，所有权（使用权、处置权、拆迁补偿费等一切权属）归乙方所有，与甲方无关，甲方及其家属无权干涉；房屋目前手续未齐备，致使目前无法办理过户手续，将来条件成熟可以处理过户手续，不得无故拖延，费用由乙方承担；如果乙方转让房屋，甲方无条件协助第三方办理过户手续等内容。上述合同签订后，被告林敏凤实际向被告王均和支付购房款182000元，被告王均和向被告林敏凤交付了房屋及宅基地使用证，并出具收条一份证明收到林敏凤支付的房价款。 另查明，被告王均和系仙居县村民，被告林敏凤系仙居县村民。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《协议书》、《宅基地使用证》、《收条》、《浙江省农村信用社结算业务申请书》以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告王思霁请求确认合同无效，故本案案由应定为确认合同无效纠纷。综合当事人诉辩主张和本院查明的事实，本案争议焦点为：一、王思霁的诉讼主体是否适格；二、王均和与林敏凤签订的《房屋买卖合同》是否有效。 关于焦点一，本案中王思霁是否系适格的原告，应审查其与本案是否具有直接利害关系。原告虽然不是王均和与林敏凤所签订房屋买卖合同的相对人，但王均和与陈双红曾于2016年9月17日签订过《协议书》，将包含讼争房屋在内的房屋、屋基、山地等财产指定归原告所有，后王均和出卖了讼争房屋。故王均和与林敏凤所签订的房屋买卖合同是否有效，将可能对原告能否取得该讼争房屋产生直接影响。据此，原告王思霁与本案具有法律上的利害关系，有权对讼争的房屋买卖合同提起确认合同效力之诉，对被告王均和、林敏凤认为原告无权提起本案诉讼的意见，本院不予采纳。 关于焦点二，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。但根据房地一体的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，被告王均和将讼争的农村房屋卖给非同一集体经济组织成员的被告林敏凤，双方所签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规定，应认定为无效。因本案只对合同是否有效进行审查，基于合同无效产生的返还财产、赔偿损失等法律后果，各方可另案处理。 综上，原告诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认被告王均和与被告林敏凤于2018年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、驳回原告王思霁的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告王均和、林敏凤各负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年三月十八日 代书记员 蒋宇婷 浙江省仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 ?????????????????????????????? ?（2020）浙1024民初354号 王思霁、王均和、林敏凤： 原告王思霁与被告王均和、林敏凤为确认合同无效纠纷一案，若你(你单位)对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用80元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局 开户银行：台州市农行 账号：19900001040000225089001。 特此通知。 ?????????????????????????2020年3月18日