广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终398号上诉人（原审被告）：张国明，男，1945年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。上诉人张国明与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称广州市房管所）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张国明不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张国明上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一、二审诉讼费用由广州市房管所承担。事实与理由：张国明年纪老迈，没有收入，依靠微薄退休金勉强维持生活。张国明多年来居住在涉案房屋，名下并没有其他自有房屋可供搬迁居住，也没有其他地方可供搬迁的可行条件。法院判决迁出房屋没有事实依据。张国明一直租赁涉案房屋居住，广州市房管所不能无故解除租赁关系。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，维护张国明的合法权益。广州市房管所辩称：一、在本案中，广州市房管所与张国明之间已形成不定期租赁关系，广州市房管所可以随时要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”广州市房管所与张国明于2015年12月1日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》（下称“案涉合同”）约定租赁期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止，上述合同约定的租赁期限届满后，张国明继续使用案涉房屋并向广州市房管所支付租金，广州市房管所未提出异议，广州市房管所与张国明之间形成不定期租赁关系，广州市房管所可以随时要求解除合同。二、张国明刻意隐瞒其配偶邓xx名下有私房情况，在其配偶死亡后，张国明将夫妻共有房产转移给其儿子张xx，企图以此逃避张国明不符合公房出租对象条件的情况，张国明的上述行为有违诚实信用原则。张国明配偶邓xx早在2006年已取得个人名下房产，但不论在广州市房管所与张国明签订的案涉合同时，或是在张国明提交《直管房租赁申报表》时（2017年8月13日），张国明均刻意隐瞒该状况，未向广州市房管所如实告知。张国明配偶邓xx于2016年7月26日死亡后，张国明于2017年7月办理案涉房屋的放弃继承与赠予公证，拟将夫妻共有房产转移给其儿子张xx，但一直未办理过户登记。广州市房管所发现该情况并以律师函通知要求张国明退还案涉房屋后，张国明及同住人非但拒不搬离案涉房屋，反而将其夫妻共有房产的产权于2019年登记至其儿子张xx，企图以此逃避张国明不符合公房承租条件的情况。从转移时间表明张国明是恶意为之，其上述行为有违诚实信用原则。三、张国明儿子张xx有义务亦有能力赡养张国明，不存在张国明所称的其无其他房屋可供搬迁居住的情况，张国明不符合公房出租对象条件，且其行为已构成根本违约。《广东省公有房产管理办法》第十一条规定，公房住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。张国明的家庭情况相较于其它公房承租户而言，显然较为富裕，张国明不符合公房出租对象条件。张国明儿子张xx有义务亦有能力赡养张国明，根本不存在张国明所称的其无其他房屋可供搬迁居住的情况，张国明仍不符合公房出租对象条件。案涉合同第二十条第3项约定：“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。”张国明理应按照案涉合同约定主动退还案涉房屋，但经广州市房管所多次催告，张国明拒不退还案涉房屋的行为已构成根本违约。四、公有房屋租赁具有特殊性，如张国明不符合公房出租对象条件却仍能继续租用公房，对其他更需要承租公房的住户有失公平，将产生恶劣的社会示范效应，不但可能导致国有资产的严重流失，还会造成社会资源分配不公，不利于社会稳定。从转移房屋产权的时间上，明显反映出张国明一方是故意转移自有房产来逃避监管。公有住房是提供给符合条件、真正有需要的公民居住的，对张国明已有私房却恶意逃避监管的行为，人民法院不应支持，以免形成恶劣的社会示范效应。现张国明不符合公房出租对象条件，人民法院不应判决其继续租用公房，否则对其他更需要承租公房的住户而言将显失公平，并将造成恶劣的社会价值导向，例如可能有其它住户模仿张国明的行为，刻意隐瞒其名下私房情况，被发现后就将私房转让给其亲属，这将对公有房屋的管理造成恶劣的影响，可能导致国有资产的严重流失和社会资源分配不公，不利于社会稳定。五、张国明占用广州市房管所管理的案涉公有房屋，理应按照市场租金支付房屋占用费，现原审法院对房屋占用费标准已是轻判，对广州市房管所有失公平。关于原审判决未支持广州市房管所按市场租金向张国明收取案涉房屋占用费，广州市房管所对此并不同意。根据《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔1998〕34号，下称“国发〔1998〕34号文”）第四条的规定，对多占住房应退未退的，实行市场租金。国发〔1998〕34号文属于行政法规性质文件，并非原审判决所认为的“无法律法规明文规定”。广州市房管所主张按照市场租金（每月人民币804.96元）收取案涉房屋的占用费，合法有据。一审法院于2019年7月24日已向张国明送达起诉状副本，时至今日已给予张国明四个多月的时间腾房，但张国明仍迟迟不搬离案涉房屋。张国明占用案涉房屋的行为已侵犯广州市房管所依法行使管理案涉房屋的合法权利。原审法院判决张国明按照原租金金额支付房屋占用费，即张国明对其违约行为以及占用案涉房屋的行为并未受到相应的惩罚，原审法院对房屋占用费标准已是轻判，对广州市房管所有失公平。为避免产生新的诉累，广州市房管所未提出上诉，但张国明竟然还对此提出上诉。综上所述，张国明的上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回张国明的全部上诉请求，以维护广州市房管所的合法权益。以上答辩意见，望采纳。广州市房管所（广州市物业专项维修资金管理中心）向一审法院起诉请求：1、判令解除广州市房管所与张国明关于广州市白云区西槎路××房的房屋租赁关系；2、判令张国明及其同住人员立即搬出广州市白云区西槎路××房，并将该房屋交还广州市房管所；3、判令张国明向广州市房管所支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月人民币804.96元计算，从2019年7月1日起计算至张国明实际交还房屋给广州市房管所之日止；4、判令张国明向广州市房管所支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月人民币804.96元计算，从2019年8月1日起计算至张国明实际交还房屋给广州市房管所之日止；5、判令张国明承担本案的全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《接管通知书》、《广州市直管房（住宅）租赁合同》、《发票联》、律师函、照片、公证书、户口注销证明、结婚证及当事人陈述等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：广州市房管所根据《接管通知书》（结字第10809号）接管位于白云区西槎路××号物业，产业来源：拆迁补偿，接管日期：2008年8月1日。广州市房管所（出租人，甲方）与张国明（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在白云区西槎路××房出租给乙方作住宅用途。二、租期：2015年11月1日至2017年10月31日，月租金157.6元/月。二十一、违约责任2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用费的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。根据《发票联》显示，张国明已支付2019年4月租金157.6元。另查，张国明与其妻子邓xx于1979年8月22日登记结婚，邓xx已于2016年7月26日注销死亡。邓xx名下有自有房屋一套（位于荔××区××路××房），后其儿子张xx通过继承方式取得该房屋产权。张国明曾于2017年8月13日向广州市房管所申报租赁直管房屋即涉案房屋。2018年7月23日，广州市房管所向张国明发出《律师函》，要求解除与张国明之间不定期租赁关系，张国明需于2018年7月31日前搬出并将该房屋交还给广州市房管所。庭审中，张国明称已向广州市房管所按照租赁合同约定的157.6元/月的租金标准支付2019年7月-8月期间的占有使用费，广州市房管所称收到上述占有使用费。目前，涉案房屋由张国明一人居住。一审法院认为，广州市房管所、张国明签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。上述租赁合同期满后，张国明继续承租涉案房屋并支付租金，广州市房管所亦收取租金未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。广州市房管所随时可以解除租赁关系，现广州市房管所主张解除租赁关系、收回涉案房屋并支付占有使用费的诉请一审法院予以支持。鉴于广州市房管所仅将《律师函》张贴在涉案房屋处，并未举证证实张国明收到上述《律师函》，故解除租赁关系的时间以张国明收到起诉状及副本之日即2019年7月24日解除。因张国明已按租赁合同约定的租金标准支付2019年7月-8月期间的占有使用费，故张国明应向广州市房管所支付自2019年9月1日起至张国明返还涉案房屋之日止的占有使用费。关于租金标准的问题，广州市房管所称应参照市场租金标准以804.96元/月的标准支付，因广州市房管所、张国明之间一直按157.6元/月的租金标准支付租金，且广州市房管所从未提出过异议，在无法律法规明文规定的情况下，广州市房管所仅以《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》作为依据要求张国明按市场租金标准支付占有使用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，广州市房管所、张国明之间租赁关系解除，广州市房管所要求收回涉案房屋，张国明拒绝交出的，广州市房管所有权要求张国明按占用期间房屋占用费总额100%即157.6元/月收取张国明违约金。考虑到广州市房管所给予张国明8天的搬离期限较短，应至少给予三十日较为合理，故逾期退房违约金自2019年9月1日计算为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与张国明关于位于白云区西槎路××房的租赁关系于2019年7月24日解除；二、自本判决生效之日起三十日内，张国明将位于白云区西槎路××房返还给广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；三、自本判决生效之日起十日内，张国明向广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年9月1日起至张国明实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（以157.6元/月的租金标准支付）；四、自本判决生效之日起十日内，张国明向广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年9月1日起至张国明实际返还涉案房屋之日止的逾期退房违约金（以157.6元/月的租金标准支付）；五、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费100元，由张国明负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，张国明述称案涉房产的租金已交至2020年2月，广州市房管所对此予以确认。本院认为，二审争议的焦点为案涉合同应否应解除并收回房产。广州市房管所、张国明签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》为有效合同。合同期满后，张国明继续承租涉案房屋并支付租金，广州市房管所亦收取租金未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，广州市房管所随时可以解除租赁关系，现广州市房管所主张解除租赁关系、收回涉案房屋并支付占有使用费合法有据，一审判令合同解除并收回房屋并无不当，应予以维持。此外，案涉合同第二十条第三项约定：“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。”本案广州市房管所与张国明签订房屋租赁合同时，张国明的配偶名下是自有住房，依上述约定，广州市房管所有权解除合同，张国明并依约交还房屋。故对于张国明辩解因客观情况不应搬离的意见均不予采纳。关于租金支付起算日期。一审根据张国明在一审期间交纳租金的情况，判令张国明支付自2019年9月1日起的房屋占有使用费并无不当，在二审期间张国明交纳的占有使用费，可在判决生效执行过程中予以据实抵扣。综上所述，张国明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人张国明负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年三月十二日书记员 王日平郭丽淳