黑龙江省汤原县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0828民初1338号原告宋海林，男，汉族，于1955年3月10日生，无职业，住七台河市桃山区。原告宋淑华，女，汉族，于1950年7月26日生，无职业，住七台河市桃山区。原告宋丽华，女，汉族，于1950年9月8日生，无职业，住七台河市桃山区。原告宋丹，女，汉族，于1972年1月12日生，无职业，住富锦市。原告宋欣，男，汉族，于1979年1月15日生，无职业，住汤原县。原告宋赫，男，汉族，于1982年8月13日生，无职业，住七台河市桃山区。上述六原告委托代理人刘秀，系黑龙江刘秀律师事务所律师。被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司,住所地佳木斯向阳区保卫路**。法定代表人王明，职务董事长。委托代理人赵杨，系黑龙江同和律师事务所律师。委托代理人张崟，系黑龙江龙之剑律师事务所律师。第三人李红，女，汉族，于1964年5月19日生，无职业，住汤原县。第三人白雪彬，男，汉族，于1984年2月14日生，无职业，住汤原县。委托代理人刘丽云，系白雪彬母亲。第三人高鑫，男，汉族，于1969年4月4日生，个体，住鹤岗市向阳区。委托代理人殷金萍，女，汉族，于1977年7月17日生，个体，住鹤岗市向阳区。第三人刘洪飞，男，汉族，于1973年6月6日生，农民，住佳木斯市东风区。第三人汤原县鹤立供销合作社供销商场，住，住所地汤原县鹤立镇/div>法定代表人邓克钧，系商场主任。原告宋海林、宋淑华、宋丽华、宋丹、宋欣、宋赫（以下简称六原告）与被告佳木斯宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）、第三人李红、白雪彬、高鑫、刘洪飞、汤原县鹤立供销合作社供销商场（以下简称鹤立供销商场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2016年11月2日受理后，六原告分别于2016年11月7日、2017年2月22日向本院申请查封宏兴公司所有的位于汤原县鹤立镇鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场一层108号、109号、110号、111号、112号、113号门市房。本院经审查后，于2016年11月9日、2017年2月24日作出（2016）黑0828民初1338号、1338-1号民事裁定，查封了上述门市房。并于2017年5月17日作出（2016）黑0828民初1338号-2号民事裁定，依职权查封了宏兴公司所有的位于汤原县鹤立镇鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场一层103号门市房及源商贸小区B楼4单元403室、503室、603室房屋。第三人李红、白雪彬、高鑫、刘洪飞、鹤立供销商场对本院的查封提出异议，向本院提出申请，要求以第三人身份参加诉讼。本院经审查后，认为上述第三人及周春芳与本案存在利害关系，决定对本案合并审理，并通知上述第三人及周春芳作为有独立请求权的第三人参加诉讼，周春芳于2017年4月12日向本院提出撤诉申请，本院于当日作出裁定，准许周春芳撤回起诉。本院于2017年1月20日、3月9日对本案依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。六原告及六原告委托代理人刘秀、被告宏兴公司委托代理人赵杨、张崟、第三人李红、白雪彬委托代理人刘丽云、高鑫委托代理人殷金萍、刘洪飞、鹤立供销商场法定代表人邓克钧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令宏兴公司履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，向六原告安置鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场东南角向西排商服面积800平方米；其中：一楼600平方米，二楼200平方米；2、请求法院判令宏兴公司赔偿六原告经济损失200000元；3、诉讼费、保全费由宏兴公司承担。诉讼过程中，六原告增加一项诉讼请求：在坚持第一项诉讼请求的基础上，若安置协议客观上无法履行，则由宏兴公司按照房地产市场评估价格对六原告进行货币补偿。事实和理由：2012年，宏兴公司在汤原县鹤立镇胜利街进行房地产商业开发。2013年4月16日，六原告与宏兴公司就房屋拆迁补偿安置事宜达成拆迁协议并签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。按照协议第一条的约定：六原告原位于鹤立镇胜利街地段的房屋，建筑面积785.18平方米。协议第二条约定：宏兴公司对六原告的房屋实行产权调换，按照1:1面积回迁，在原地小区内安置。安置时间为18个月，安置面积为800平方米，多出的15平方米是宏兴公司赠与六原告带头拆迁的奖励。临时安置补助费以房照为准，以户为准，产权证照标明面积60平方米以下(含60平方米)每户800元，60平方米以上按1200元发放。面积差额互找标准，按对外售楼价格互找差价。协议第六条约定：宏兴公司为六原告安置的具体位置位于鹤源商城B栋东南角向西排，一楼600平方米，二楼200平方米，其中：宋丽华40平方米、宋淑华40平方米、宋丹40平方米、宋欣40平方米、宋赫200平方米、宋海林440平方米，并约定如果市场经营不好，可以独立开门。六原告与宏兴公司签订协议后，积极履行协议，带头拆迁，宏兴公司也实现了拆迁计划，但工程未能如期竣工，宏兴公司也从来没有支付过临时安置补偿费。综上，六原告认为《房屋拆迁补偿安置协议书》是六原告与宏兴公司在平等自愿的基础上协商签订的，六原告已经履行了协议所约定的义务，带头完成了拆迁，也因此得到了宏兴公司15平方米商服面积的奖励。但鹤源商城现已竣工，宏兴公司未能履行协议，未能按照建筑施工图指定位置向六原告安置回迁房屋，甚至表示拒绝履行安置协议。宏兴公司的行为给六原告造成了巨大的经济损失和沉重的心理负担。为维护六原告合法权益，诉至法院，请求法院依法裁判。宏兴公司辩称，1、宏兴公司不应为六原告安置商服面积800平米，房屋拆迁安置协议中没有约定宏兴公司安置六原告被拆迁的房屋为商服，六原告的拆迁房屋只有115.5平方米为门市房，其他均为住宅，如全部安置为商服显失公平。2、如果宏兴公司向六原告安置商服，六原告应向宏兴公司缴纳置换房屋差价款。3、宏兴公司按双方协议约定，向六原告支付临时安置补偿费20000元。4、六原告主张200000元损失无事实和法律依据，应当向法庭提供证据证明。5、六原告在履行协议中违约在先，未按约定将被拆迁房屋产权证书交付宏兴公司，宏兴公司无法核实被拆迁房屋的真实性，导致无法安置。同时，六原告未按约定向宏兴公司支付超出安置面积15平方米的差价款。李红向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行回迁安置协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的房屋是宏兴公司向李红安置的房屋，有安置合同为证，房屋应归李红所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。白雪彬向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行回迁安置协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的房屋是宏兴公司向白雪彬安置的房屋，有安置合同为证，房屋应归白雪彬所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。刘洪飞向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行顶账协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的房屋是宏兴公司顶账给刘洪飞的房屋，有商品房认购书为证，房屋应归刘洪飞所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。高鑫向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行买卖合同，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：六原告与宏兴公司回迁纠纷一案，争议的房屋是宏兴公司顶账给高鑫的房屋，有商品房认购书为证，房屋应归高鑫所有，故诉至法院，请求法院依法裁判。鹤立供销商场向本院提出诉讼请求：1、要求宏兴公司立即履行与鹤立供销商场签订的回迁安置协议，并协助办理产权过户登记；2、诉讼费用由宏兴公司负担。事实和理由：因宏兴公司欠鹤立供销商场停业损失500000元，经双方协商，宏兴公司将鹤源商贸城B楼一层112室安置给鹤立供销商场，现该房屋被六原告申请查封，鹤立供销商场认为该房屋应为其所有，故向法院申请参加诉讼，并提出以上诉讼请求。六原告针对上述第三人的诉讼请求辩称，坚持六原告的诉讼请求。宏兴公司辩称，对上述第三人的诉讼请求没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、六原告提交的2013年4月16日宏兴公司与六原告签订的《屋拆迁补偿安置协议书》主合同1份，意在证明：1、六原告的房屋位于鹤立镇胜利街，建筑面积785.18平方米，六原告与宏兴公司约定回迁实行产权调换，回迁位置为原地小区内安置，从农贸市场东南角向西排，安置时间为18个月，安置面积为800平方米，一楼600平方米、二楼200平方米，其中：宋丽华40平方米、宋淑华40平方米、宋丹40平方米、宋欣40平方米、宋赫200平方米、宋海林440平方米。2、协议约定如市场经营不好，可以独立开门，足以说明置换后一楼的600平方米是临街，是可独立经营的商服房。3、协议约定的临时安置补助费以房照为准，60平方米以下每户800元，60平方米以上按1200元发放，该约定实际是每月每户应给付的临时安置费用，过渡期内的费用不应按年应按月计算。4、宏兴公司提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》是格式合同。5、协议已经备案，协议内容符合法律规定。6、协议是双方在平等自愿的基础上签订的，内容具体明确，回迁的地点明确，回迁房屋的用途是商服房，双方的协议是合法有效并且是可以履行的。宏兴公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，对六原告证明的第2、4、6点有异议，该证据不能证明拆迁安置房屋是临街，并非是可独立经营的商服，不能证明本协议为格式合同。该协议第2条明确约定了被拆迁房屋实行产权调换，按1:1面积回迁，原地小区内安置。临时安置补助费明确约定以户为准，没有体现是按月或按年发放。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明六原告与宏兴公司针对回迁问题达成了协议，且对回迁的具体事项进行了约定，对该证据本院予以采信。六原告提交的宏兴公司与六原告分别签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》子合同6份，意在证明：1、宏兴公司提供的协议书是格式合同，对合同内容应作有利于六原告的解释。2、6份协议书证明六原告与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是物权的交换。3、宏兴公司应给付六原告800平方米的回迁房屋，6份合同总面积是800平方米，其中的15平方米是赠送的，回迁房屋的性质是商服。4、总合同确定的房屋的性质为商服房，位置是从东南角向西排一楼600平方米，二楼200平方米，约定内容合法有效。5、宏兴公司应按合同约定给付六原告商服房。6、临时安置补助费应为按月计算。宏兴公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，临时安置补助费是按户为准进行发放的，该证据不能证明协议是格式条款，该协议的内容不够具体全面，其主要条款是由双方另行协商填写到主合同第6条当中，该协议不符合格式合同的特征。没有证据证明15平米是宏兴公司赠送的，相反主合同第5条和各从合同的第5条均明确约定，六原告需缴纳原面积的全部楼层差价款及超出的面积部分价款。该证据无法证明和体现回迁安置房的性质为商服房。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据结合证据一能够证明六原告与宏兴公司针对拆迁事宜进行了具体约定，对该证据本院予以采信。六原告提交的汤原县人民政府汤政土挂[2013]8号“关于将国有土地使用权挂牌出让给佳木斯宏兴房地产开发有限公司的批复”文件复印件、鹤立镇鹤源商贸小区规划图复印件、汤原县政府县长办公室2012年第五次会议纪要复印件各1份，意在证明：1、宏兴公司所开发的鹤源商贸小区是经过汤原县政府及相关部门按照相关规定进行审批许可的，六原告与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是有效的，符合相关法律规定。2、鹤源商贸小区B楼一、二楼是农贸市场，宏兴公司应按合同约定履行向六原告安置从东南角向西排一楼600平方米，二楼200平方米商服楼。宏兴公司质证认为，对该组证据的真实性有异议，该组证据为复印件。但该组证据能够证明鹤源商贸小区是宏兴公司开发建设的，也能够证明鹤源商城和鹤源农贸市场系分别建设，但不能证明宏兴公司应安置六原告的拆迁房屋为商服房。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够相互印证证明鹤源商贸小区系宏兴公司经政府许可，规划局审批后开发建设的，对该证据本院予以采信。六原告提交的六原告房屋原位置录像资料光盘1份、照片5张，房屋拆除现场录像资料光盘1张、照片11张，航拍图2张，意在证明：六原告被拆迁的房屋位置为临街，用途为商用，宏兴公司应当按照协议约定为六原告置换合同约定位置的商服房。宏兴公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，按照我国物权法、房屋登记条例的规定，房屋所有权证书和不动产登记簿是证明不动产所有权、用途及其合法性的唯一依据，该份证据不能证明更无法体现六原告对这些房屋是否拥有所有权以及房屋是否为合法建筑。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，六原告与宏兴公司对于回迁面积及回迁位置均已有过约定，该证据与本案不具有关联性，对该证据本院不予采信。六原告在鹤立镇房产处调取的宋丽华、宋淑华及已故的宋喜善（为六原告亲属）房产证明及房产登记档案复印件，意在证明：1、六原告被拆迁房屋总面积为785.18平方米，其中宋丽华405.22平方米、宋淑华264.46平方米、宋喜善115.5平方米。2、六原告原房屋位置及用途均为商用房，宏兴公司应按《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，从鹤源农贸市场东南角向西排对六原告进行安置。宏兴公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该组证据中仅有宋喜善名下115.5平方米房屋为门市房，其余均为库房、住宅，不能证明所有被安置房屋均是商服房，不能证明宏兴公司应按协议约定从农贸市场东南角向西排对六原告进行安置。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明拆迁前六原告所有房屋的面积，对该证据本院予以采信。六、六原告提交的《建筑施工设计图说明》、宏兴公司法定代表人王明的妹妹王萍录音资料各1份，意在证明：1、鹤源农贸市场一、二层建筑面积为3883.88平方米，宏兴公司应给付六原告从鹤源农贸市场东南角向西排，一楼600平方米，二楼200平方米的商服房。2、施工图纸是变更后的，原设计不是独立门市，现实际建筑物为后改动的设计，宏兴公司更应该按合同约定从鹤源农贸市场东南角向西排交付一楼600平方米，二楼200平方米商服房。3、六原告与宏兴公司签订的主合同和子合同是合法有效的，合同的执笔人是王萍，合同是与宏兴公司充分协商后签订的。宏兴公司质证认为，对证据的真实性有异议，六原告应提供《建筑施工设计图》的原件，以此确定真实性。王萍既不是公司的法定代表人，也不是公司授权就此事宜洽谈的代理人，该证据不能够证明六原告所主张的问题，同时六原告断章取义地仅将录音材料里对其有利的部分进行了陈述，其中王萍在录音中一再表述六原告的被拆迁房屋只有一套是门市房，其余均是住宅和地下室，这一表述符合六原告提供的证据五中所载明的事项。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据不能证明六原告的主张，对该证据本院不予采信。六原告提交的宋海林与李某签订的租房协议1份，李某出具的声明1份，宋海林出具的收到邓三租房费收据1份，意在证明：宋海林仅40平方米门市房1年的房租费为9000元，协议约定的交房日至今应为两年多，800平方米的商服租金为405000元(9000元/40平方米×800平方米×27个月/12个月)，六原告主张赔偿200000元没有超过赔偿上限，法院应予支持。协议约定的临时安置补助费应按月计算。宏兴公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。租赁协议仅能够证明宋海林与李丽霞之间有房屋租赁关系，房屋是否属于拆迁范围内的房屋无法证实。关于宋海林出具的收到邓三租房费收据，该证据应当在邓三手里，邓三与本案无任何关系，无法考证是否有邓三其人。李丽霞出具的声明应属证人证言，其本人未出庭接受质询，不能确定该证据的真实性，该组证据不能作为定案的依据。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据不能证明六原告的主张，对该证据本院不予采信。宏兴公司提交的2013年4月16日，六原告与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，意在证明：1、六原告被拆迁房屋面积为785.18平方米。2、宏兴公司对六原告房屋实行产权调换，按1:1面积回迁，原地小内安置。3、安置面积800平方米。4、临时安置补助费以发放房照和以户为准，60平方米以上为1200元。5、面积差额互找，标准按对外售楼价格互找差价。6、实行产权调换，六原告需缴纳原面积的全部楼层差价款和超出面积房款总额的百分之五十(协议签订后的30日缴纳)。7、回迁安置位置应当在农贸市场内由东向西一楼600平方米，二楼200平方米。六原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，对于超出六原告原建筑面积785.18平方米的14.82平方米，宏兴公司的意见是补差价，六原告认为没有依据，因为协议约定的非常清楚，安置的面积是800平方米，超出的14.82平方米是宏兴公司对六原告主动签订协议并主动搬迁给予的奖励。六原告原785.18平方米的房屋用途是商用，签订协议时约定了从农贸市场东南角向西排，如果经营不好可以独立开门，充分说明了回迁的房屋是商服房。安置商服房一楼600平方米，二楼200平方米是宏兴公司自愿的意思表示，六原告提供的主合同和6份子合同均写明了安置房屋的性质是商服，宏兴公司应当按合同约定履行，协议中约定的差额互找标准是按对外售楼价格互找差价，而合同中并没有约定六原告被拆迁房屋的价格，该约定无法履行。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明六原告与宏兴公司针对回迁问题达成了协议，且对回迁的具体事项进行了约定，对该证据本院予以采信。宏兴公司提交的借据1张，意在证明：2013年4月18日，宏兴公司向宋海林支付临时安置补助费20000元。六原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该证据仅能证明宋海林与宏兴公司的工作人员王萍存在20000元的借贷关系，不能证明宏兴公司支付了临时安置费20000元。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据不能证明该费用系宏兴公司支付的临时安置补助费，对该证据本院不予采信。六原告提交的案外人与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件6份、《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》复印件2份，意在证明：拆迁补偿协议是宏兴公司反复使用的格式合同。宏兴公司质证认为，对该证据的真实性有异议，合同均为复印件，不能证明六原告与宏兴公司签订的拆迁补偿协议为格式合同。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据无法证明六原告的主张，对该证据本院不予采信。六原告申请出庭的证人李某证言，意在证明：证人于2011年、2012年租用六原告的冷库，租金每年为10000元。六原告质证认为，对该证据没有异议。宏兴公司质证认为，对该证据有异议，证人证言不能确认六原告动迁房屋的位置，仅能证明在2012年以前证人与六原告存在租赁关系。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据不能证明六原告的主张，对该证据本院不予采信。六原告申请出庭的证人梁某证言，意在证明：拆迁时鹤源农贸市场的设计格局为大厅，拆迁安置补偿协议是格式合同。六原告质证认为，对该证据没有异议。宏兴公司质证认为，对该证据有异议，证人是与宏兴公司在另一起案件中的当事人之一，与宏兴公司存在利害关系，证人证言不能客观公正地反映事实。各第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据系孤证，证明力较弱，对该证据本院不予采信。李红提交的《房屋拆迁安置协议书》、《回迁安置协议书》、物业收费明细表各1份，意在证明：法院查封的鹤源农贸市场111室门市房已由宏兴公司安置给了李红，李红交纳了相关费用。六原告质证认为，对《回迁安置协议书》的真实性、合法性、关联性均有异议。1、李红最早与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》没有约定房屋回迁的具体位置和房屋的具体用途。2、李红的房屋建筑面积为109.8平方米，回迁安置了69.99平方米商服，这说明李红原房屋平均价格为127872元，其房屋无照的是14平方米，开发商不可能给第三人进行如此补偿。3、李红的拆迁合同签订的时间在六原告之后，回迁协议是开发商与李红另行对原协议的变更，侵犯了六原告的合法权利，该证据不能抗辩六原告的诉讼请求。宏兴公司及其他第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明宏兴公司与李红针对诉争房屋签订了回迁安置协议，且李红交纳了相关费用，对该证据本院予以采信。高鑫提交的《鹤源商城商品房认购协议书》2份、收据2张，意在证明：宏兴公司将农贸市场109室、110室门市房顶账给了高鑫。六原告质证认为，对两份认购书的真实性没有异议，对证明的问题有异议。1、认购书中确定的两套房屋的价格为每平方米11000元及13000元，充分证明了当时的市场销售价格。2、认购书签订的时间是2014年7月14日，是在六原告与宏兴公司签订协议之后。3、该协议是房屋的买卖协议，不是物权的交换，更不是回迁，所以根据商品房买卖合同司法解释第7条的规定，六原告主张优先权应当得到法院的支持，高鑫无权抗辩六原告的诉讼请求。宏兴公司及其他第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明宏兴公司将农贸市场109、110室门市房顶账给了高鑫，对该证据本院予以采信。十五、白雪彬提交的《房屋买卖合同书》、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置协议书》各1份，意在证明：宏兴公司已将农贸市场108室门市房安置给了白雪彬。六原告质证认为，对宏兴公司与白亚玲、白雪华签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性没有异议，对证明的问题有异议。1、合同中体现的原房屋建筑面积是28.55平方米，安置面积是40平方米，该房屋安置存在着部分买卖。2、合同约定的位置不具体、不明确，合同约定是临街门市朝东开门，北侧第一门，协议签订时间是在六原告签订的拆迁补偿协议时间之后。《回迁安置协议书》是宏兴公司与白雪彬之间签订的，不是和白亚玲、白雪华签订的。《回迁安置补偿协议书》是对原《房屋拆迁补偿安置协议书》的变更，是重新签订的合同，其合同签订时间是2016年8月23日，是在六原告签订《房屋拆迁补偿安置协议书》之后，《房屋买卖合同书》能证明白雪彬诉讼主体不正确，其主张抗辩不了六原告的诉讼请求。宏兴公司及其他第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明宏兴公司将农贸市场108室门市房安置给白雪彬，对该证据本院予以采信。十六、刘洪飞提交的《鹤源商城商品房认购协议书》、《顶账协议》、《外墙苯板及粉刷施工协议》各1份，意在证明：宏兴公司因欠刘洪飞工程款，经协商，宏兴公司用农贸市场113室门市房抵扣工程款。六原告质证认为，对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该组证据抗辩不了六原告的诉讼请求。宏兴公司及其他第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明宏兴公司将农贸市场113室门市房顶账给了刘洪飞，对该证据本院予以采信。鹤立供销商场提交的《回迁安置协议》、《回迁安置补充协议》、《佳木斯市商品房销售专用结算单》、《物业收费明细表》各1份，意在证明：因宏兴公司拖欠鹤立供销商场回迁停业损失，经协商，宏兴公司将农贸市场112室门市房顶账给鹤立供销商场。六原告质证认为，对《回迁安置协议》和《回迁安置补充协议》的真实性没有异议，对所欠停业损失500000元没有异议，对门市作价每平方米10000元没有异议，但该证据抗辩不了六原告的诉讼请求。鹤立供销商场与宏兴公司之间所谓的回迁实质为商品房买卖，其价款为两部分组成，即停业损失和回迁房屋的折价款，是对原拆迁补偿协议的重新约定，是在六原告与宏兴公司2013年4月16日签订补偿协议之后进行的交易，根据相关法律规定，六原告主张优先取得安置补偿房屋，法院应当支持。宏兴公司故意不向六原告进行安置，制造六原告与第三人之间的矛盾，是宏兴公司恶意行为所致。对《佳木斯市商品房销售专用结算单》真实性部分有异议，鹤立供销商场与宏兴公司之间存在商品房销售，鹤立供销商场主张的112室门市房是与宏兴公司之间因购买而存在的法律关系，不是纯粹的回迁。销售结算单没有填写房款，投资方向调节税等几项没有登记，对销售公章一栏写的回迁安置有异议，与事实不符，事实并非是回迁安置，是宏兴公司有意回避112室门市房的买卖关系，进一步证明了六原告与宏兴公司更改设计是客观真实的。对《物业收费明细表》的真实性没有异议，对关联性有异议，与六原告无关。宏兴公司及其他第三人对该证据均无异议。本院经审查认为，该证据能够证明宏兴公司将农贸市场112室门市房顶账给了鹤立供销商场，对该证据本院予以采信。为查明案件事实，本院调取了诉争房屋在房产部门的登记测绘面积，经质证，六原告、宏兴公司、各第三人对该证据均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，宏兴公司与宋丽华、宋淑华、宋喜善签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，同日，宏兴公司与六原告分别签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议约定：宏兴公司以产权调换的方式对六原告进行安置，安置时间为18个月，安置面积为800平方米商服，临时安置补助费发放以房照及户为准，产权证照标明面积60平方米以下（含60平方米）每户800元，60平方米以上按1200元发放。安置位置为“农贸市场东南角往西排一楼600平方米、二楼200平方米，其中宋丽华40平方米、宋淑华40平方米、宋丹40平方米、宋欣40平方米、宋赫200平方米、宋海林440平方米”，同时约定，如市场经营不好，可以独立开门。本案诉争房屋位于鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场东侧及东南角向西，登记房源号分别为000108室、000109室、000110室、000111室、000112室、000113室、000114室。2016年8月23日，宏兴公司与白雪彬签订《回迁安置协议书》，约定宏兴公司将鹤源农贸市场108室门市房安置给白雪彬。2014年7月14日，因宏兴公司拖欠高鑫工程款，宏兴公司与高鑫签订《鹤源商城商品房认购协议书》，将鹤源农贸市场109室、110室门市房顶账给了高鑫。2016年9月28日，宏兴公司与李红签订《回迁安置协议书》，约定宏兴公司将鹤源农贸市场111室门市房安置给李红，李红于同日交纳了物业费等相关费用。2016年12月23日，宏兴公司与鹤立供销商场签订《回迁安置协议》，约定因宏兴公司拖欠鹤立供销商场停业损失500000元，经双方协商，宏兴公司将鹤源农贸市场112室门市房顶账给鹤立供销商场，鹤立供销商场于同日交纳了物业费等相关费用。2016年9月28日，因拖欠刘洪飞工程款，宏兴公司与刘洪飞签订《鹤源商城商品房认购协议书》及《顶账协议》，约定宏兴公司将鹤源农贸市场113室门市房顶账给刘洪飞。另查明：鹤源商贸小区分为鹤源商城及鹤源农贸市场，鹤源商贸小区B楼一、二层为鹤源农贸市场，鹤源商城及鹤源农贸市场尚未验收结束但目前均已营业，鹤源商城及鹤源农贸市场大厅均已交付使用。宏兴公司针对鹤源商贸小区的拆迁未取得拆迁许可证。本院认为，本案的争议焦点为：1、在宏兴公司未能取得拆迁许可证的情况下，六原告与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力问题。2、六原告及其他第三人与宏兴公司回迁安置的具体位置问题；3、六原告主张损失的具体数额问题；4、各第三人的主张是否应予支持。关于第一个争议焦点，本院认为，虽然原《城市房屋拆迁管理条例》曾规定拆迁人需取得拆迁许可证后方可实施拆迁，但该条例属于房屋拆迁管理部门所作的管理性规定，并非效力性强制性规定，且该条例已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力，故未取得拆迁许可证不影响案涉拆迁及回迁安置协议的效力。宋丽华、宋淑华、宋喜善与宏兴公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及六原告分别与宏兴公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，两份协议构成主从合同，应一并作为明确合同主体权利义务以及判断合同主体是否存在违约行为的依据。关于第二个争议焦点，本院认为，六原告主张宏兴公司应当向其安置鹤源农贸市场外侧东南角向西排的门市房，宏兴公司则认为六原告回迁安置位置应为鹤源农贸市场大厅内东南角向西，双方对于安置位置产生争议。对此，本院认为，判断六原告具体的回迁位置，应当通过审查合同项下的具体条款约定，结合协议签订当时的客观情况、当事人的用词用句等因素综合考察双方当事人在签订协议时的内心真实意思表示。从合同中具体条款的用词用句分析，协议中约定的“农贸市场东南角向西排，一楼600平方米，二楼200平方米”的约定，在当时的语境下，应认定为系农贸市场大厅内而非大厅外。同时，协议中“如果经营不好，可以独立开门”的约定亦能印证双方对于回迁位置的约定应为农贸市场大厅而非目前独立开门的诉争门市房。从双方当事人意思表示分析，六原告认为，在与宏兴公司约定回迁位置时，整个农贸市场均为大厅，没有独立门市。宏兴公司则认为如果回迁位置为农贸市场外诉争门市，就没有协议中“如果经营不好，可以独立开门”约定的必要。故综合上述分析，本院认定六原告的回迁位置应为鹤源农贸市场大厅内东南角向西，宏兴公司应在该处位置一楼向六原告安置600平方米，二楼安置200平方米。虽然六原告与宏兴公司分别签订的子合同中约定回迁位置为商服，但“商服”与独立开门的“门市”系不同概念，不能据此认定回迁位置为鹤源农贸市场外的诉争门市房。考虑安置后六原告的实际经营需要，本院参照鹤源农贸市场大厅内部其他商户商铺大小情况，酌情认定以鹤源农贸市场大厅内东南角向北4米为宽度，由宏兴公司自东南角向西为六原告安置一楼600平方米、二楼200平方米。无法安置的部分，应当参照相同地段房地产市场评估价格由宏兴公司对六原告进行货币补偿。关于六原告各自应安置的回迁面积，因宏兴公司能够向六原告安置的面积尚不确定，六原告可自行协商确认各自份额，协商不成的，六原告可待实际确定能够安置的面积后，另行起诉主张分割。关于六原告认为其与宏兴公司签订的合同为格式合同，当对合同约定的条款产生争议时，应当作出对六原告有利解释的主张，本院认为，格式条款系指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，六原告与宏兴公司对于回迁位置的约定系经双方当事人协商后，以手写的方式予以明确，该条款并非事先拟定，亦非重复使用的条款，不符合格式条款的定义，故对六原告的上述主张，本院不予支持。关于宏兴公司认为六原告在履行协议中违约在先，未按约定将被拆迁房屋产权证书交付宏兴公司，宏兴公司无法核实被拆迁房屋的真实性，导致无法安置的主张，本院认为，宏兴公司在与六原告签订协议时，即应了解六原告待拆迁房屋的具体情况，现双方签订的拆迁协议既已生效，宏兴公司就应按照协议约定履行义务，故对宏兴公司的上述主张，本院不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，六原告主张的经济损失，包括两部分，即临时安置补助费及逾期交房损失。关于临时安置补助费，根据六原告与宏兴公司的约定，60平方米以上按1200元发放，该项约定结合本案拆迁实际情况，应认定为每月1200元，宏兴公司应当向六原告支付自2013年4月16日起至2014年10月15日止18个月的临时安置补助费21600元（1200元/月×18个月）。关于逾期交房损失，宏兴公司未能在约定期间内对六原告进行安置，且未提供证据证明逾期安置存在不可抗力等免责事由，故宏兴公司逾期安置的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。六原告与宏兴公司约定的回迁时间为2014年10月15日，故逾期回迁损失计算的起止时间应为2014年10月16日起至实际回迁安置之日止，考虑到本案逾期安置时间较长，本院不宜行使自由裁量权确定逾期回迁损失标准，该标准应参照相同地段房地产市场租金价格，通过鉴定予以明确。因六原告仅主张损失200000元，故本院尊重当事人对于自身诉讼权利的处分，判定宏兴公司按照上述标准赔偿损失数额最多不超过200000元。上述应得赔偿，六原告可自行协商确认各自应得份额，协商不成的，可待赔偿款实际执行到位后，另行起诉主张分割。关于第四个争议焦点，本院认为，因本院认定六原告的回迁位置与各第三人均无重合部分，故本案第三人分别与宏兴公司签订的合同可以继续履行。其中，高鑫、刘洪飞、鹤立供销商场与宏兴公司签订的购房、回迁协议实质系以物抵债协议，该协议系实践性合同，合同生效以标的物所有权转移为前提。在标的物权属尚未发生转移的情况下，权利人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，法院不应支持，双方可自行履行以物抵债协议，权利人亦可在以物抵债协议未能履行的情况下，基于债权债务关系向债务人主张权利。李红与白雪彬作为回迁户分别与宏兴公司签订的《回迁安置协议书》合法有效，受法律保护。考虑到鹤源商城及鹤源农贸市场均已均已交付使用并正式营业，故鹤源商城及鹤源农贸市场虽尚未验收完毕，亦应将诉争房屋交付当事人。因鹤源商城及鹤源农贸市场尚不具备办理产权登记的客观条件，李红、白雪彬要求宏兴公司协助办理过户登记的诉讼请求暂不具备履行条件，李红、白雪彬可待实际具备登记条件后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即以鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场大厅内东南角向北4米为宽度，自东南角向西为宋海林、宋淑华、宋丽华、宋丹、宋欣、宋赫安置一楼600平方米、二楼200平方米；逾期未能安置的部分，在执行中，按照相同地段房地产市场评估价格由佳木斯宏兴房地产开发有限公司对宋海林、宋淑华、宋丽华、宋丹、宋欣、宋赫予以货币补偿；佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向宋海林、宋淑华、宋丽华、宋丹、宋欣、宋赫支付临时安置补助费21600元；佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起以宋海林、宋淑华、宋丽华、宋丹、宋欣、宋赫应安置的位置及安置面积为标准，按照相同地段房地产市场租金评估价格计算单价后，赔偿宋海林、宋淑华、宋丽华、宋丹、宋欣、宋赫自2014年10月15日起至实际回迁安置之日止的损失；判决主文第（二）、（三）项数额之和最多不超过200000元；佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向李红交付鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场一楼111室门市房；佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向白雪彬交付鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场一楼108室门市房；驳回高鑫的诉讼请求；驳回刘洪飞的诉讼请求；驳回汤原县鹤立供销合作社供销商场的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六原告交纳案件受理费4300元、保全费5000元，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担。李红交纳案件受理费100元，减半收取计50元，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担25元，李红负担25元。白雪彬交纳案件受理费100元，减半收取计50元，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担25元，白雪彬负担25元。高鑫交纳案件受理费100元，减半收取计50元，由其自行负担。刘洪飞交纳案件受理费100元，减半收取计50元，由其自行负担。汤原县鹤立供销合作社供销商场交纳案件受理费100元，减半收取计50元，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本文书履行期满最后一日起，两年内为申请执行有效期。审 判 长  刘志勇代理审判员  刘念祖人民陪审员  肖林海二〇一七年五月十五日书 记 员  卞嘉靖