浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终151号 上诉人（原审原告）：傅丽娟，女，1981年10月8日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区. 委托诉讼代理人：刘球光，上海德禾翰通律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：上海易坊房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区淞沪路161号1602室。 法定代表人：刘才元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中大房地产集团上虞有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道678号十层。 法定代表人：李志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 上诉人傅丽娟因与被上诉人上海易坊房地产经纪有限公司（以下简称易坊公司）、中大房地产集团上虞有限公司（以下简称中大公司）服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初7839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员姚瑶、韦玮参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅丽娟上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持两上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审未对《认购协议》《服务合同》《商品房买卖合同》、备案价、公示、购房过程等相关事实作出全面调查并合理认定，机械独立认定《服务合同》有效错误。1.被上诉人中大公司认可备案价与最终的合同价基本一致，说明之前的认购价高于备案价，一审未对此原因、目的进行审查，从而错误认定《服务合同》有效；2.2017年8月之前两被上诉人之间并无《服务合同》，后续凭空出现，一审亦未对此进行调查，予以回避；3.一审已经认定备案价未公示，说明销售行为违法，但未进一步调查被上诉人中大公司隐瞒备案价的目的，以及与《服务合同》之间的因果关系，事实上正是因为两被上诉人为额外收费，才不敢公示备案价；4.一审未调查优惠服务的本质及优惠资金的来源或用途，错误认定《服务合同》已履行。优惠只能是商家给予，被上诉人易坊公司并无此权限，除非获得被上诉人中大公司授权，即使是中介费，也应由被上诉人中大公司承担；5.一审未对《服务合同》的异常性作出合理调查认定，被上诉人易坊公司在本案中存在双重代理行为，应属无效。二、一审适用法律错误。1.被上诉人易坊公司既是被上诉人中大公司出售房屋的代理人，又是购房人洽谈优惠房价的代理人，显属双重代理，无效。2.一审已认为两被上诉人的行为有可能涉嫌违反政策，但又认为《服务合同》有效，错误。房屋限价限购、一房一价等政策是国家保障民生、维持房价市场秩序稳定的重大宏观调控，《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确，若规章内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定违反规章的合同无效。一审孤立审查《服务合同》，错误适用法律。 易坊公司辩称，一、关于《服务合同》的效力。1.两上诉人依据的政策并非是法律法规，也非是规章，不能适用九民纪要的规定，且案涉合同内容未涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗。2.两上诉人依据的政策所调整的是商品房买卖合同关系，不是本案的服务合同关系。根据江浙沪一带有关备案价的类案判决，均倾向性认为备案价不影响民事判决。二、关于被上诉人易坊公司是否按约提供服务，能否收取20万元服务费的问题。1.被上诉人易坊公司不存在双重代理行为。易坊公司基于自身的分销渠道资源，促使两上诉人购房成功，理应获取服务费，合法合规。2.被上诉人易坊公司已按照合同约定提供了购房优惠服务，两上诉人在向被上诉人易坊公司缴纳20万元服务费后，已享受到了23万元的购房优惠。至于2017年8月之前有无服务合同，均系市场机制下的合理、正常现象，不能以此推定本案《服务合同》无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。 中大公司辩称，一、案涉房屋初始认购价格不存在违反禁止性规定、公序良俗等法定无效情形。二、本案不存在双重代理关系，案涉模式符合商业逻辑且合法合规，两上诉人的意见属于主观臆测，没有事实和法律依据。三、两上诉人明知及应知案涉房屋的备案价，相关协议价格及参加团购优惠均系其真实意思表示，被上诉人易坊公司也不存在向被上诉人中大公司输送款项、合谋欺诈两上诉人的情形。四、两上诉人的行为有违诚实信用，不应得到鼓励。两上诉人曾一直认可并积极配合案涉团购优惠及服务费，但在一审中却多次回避本案基本事实，在享受到相关优惠后又予以反悔，违背诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。 傅丽娟向一审法院起诉请求：1.判令易坊公司退回服务费20万元；2.判令易坊公司支付孳息（以20万元为基数，按银行同期贷款利率为标准，自2018年3月26日起计算至结清之日止）；3.判令中大公司对上述1、2项诉请承担连带责任。 一审法院经审理查明：2018年3月11日，傅丽娟与易坊公司签订购房优惠服务及认购协议，协议载明，易坊公司依托其信用资源，为傅丽娟从集团公司争取到优惠条件购买阳光城君悦龙山项目，傅丽娟愿意接受易坊公司提供的本次购房居间优惠服务，并就购房优惠服务相关事宜约定如下，傅丽娟支付居间优惠服务费20万元，于2018年3月29日签约当日一次性付清（服务费不计入签约合同价），傅丽娟选择房屋为君悦龙山小区11幢1单元103室，优惠金额23万元，优惠后房屋总价为71万元（该套房源已参加现场所有优惠并抵扣23万元优惠金额）。2018年3月26日，傅丽娟签署签约信息表，签约信息表载明傅丽娟购买的房屋信息，认购总价96万元，签约总价71万元。同日，傅丽娟与中大公司签订商品房买卖合同，合同载明傅丽娟购买房屋信息，并载明房价71万元。当日，傅丽娟转账易坊公司20万元，易坊公司开具20万元服务费收据。另，中大公司自认其报政府备案价格与成交价格基本一致（或相差无几）。 一审法院认为，根据庭审双方诉辩确认，本案争议的是傅丽娟与易坊公司之间签订的购房优惠服务及认购协议的效力及履行问题。 关于协议的效力认定。协议系傅丽娟与易坊公司之间为购买君悦龙山小区房屋提供居间及优惠服务签订，系双方真实意思表示，经审查不存在法定无效之事由，应认定协议合法有效。傅丽娟主张协议系中大公司为规避房屋销售价格不得高于备案价格，与易坊公司恶意串通以服务费的方式变相提高房屋售价，易坊公司和中大公司的行为明显违反相关部门或单位的规章规定，属于对房产交易市场秩序的严重破坏，应认定为无效。首先，根据傅丽娟提供的政策文件，其主张的关于“商品房买卖必须明码标价，商品房实际销售价格不得高于备案价格”规定均来自政策性文件，不能作为法院认定合同无效的依据。其次，傅丽娟与中大公司系房屋买卖合同关系，与易坊公司系服务合同关系，即使上述政策性文件涉及合同效力认定，调整的对象是商品房买卖合同法律关系，不能否定本案服务合同的效力。再次，根据易坊公司提供的分销中介费用支付凭证，可认定其将获取的服务报酬近半都分配给分销中介，庭审中也未发现易坊公司向中大公司输送款项、双方恶意串通以服务费变相提高房屋售价的情形，傅丽娟以此为由否定协议的效力，依据不足，该院不予采信。 关于协议的履行认定。协议约定的内容为易坊公司为傅丽娟提供购房优惠服务，因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，故当傅丽娟与易坊公司就有无提供看房购房居间服务及优惠服务等事实发生争议时，应根据书面协议并结合履行情况进行判断。认购价系傅丽娟与中大公司对购买涉案房屋的合意价格，后傅丽娟与中大公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠25万元，故易坊公司已按约提供居间服务及优惠服务，再结合傅丽娟签署的分销确认单，并全额支付服务费的事实，可认定傅丽娟实际接受易坊公司的服务内容，其再提出无看房购房居间服务的抗辩缺乏依据，该院不予采纳。傅丽娟提出认购价高于备案价违反规章无效，实际未享受到优惠，优惠服务未履行，该院认为，对作为服务机构的易坊公司而言，傅丽娟已在认购价基础上享受优惠，且中大公司亦认可易坊公司客户享有该优惠金额，故从服务合同角度而言，易坊公司已经实际履行优惠服务。商品房价格备案属于政府行政部门的监管措施，中大公司提高认购价是否违反备案价规定问题，傅丽娟可寻求相关行政管理部门要求解决。易坊公司已经按约履行服务内容，傅丽娟诉请易坊公司返还服务费、支付孳息及中大公司承担连带责任的主张于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回傅丽娟的诉讼请求。案件受理费4315元，减半收取计2157.50元，由傅丽娟负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否有权要求两被上诉人向其连带返还20万元服务费及相应孳息。因被上诉人易坊公司收取该20万元服务费的合同依据是《【阳光城君悦龙山】购房优惠服务及认购协议》，故具体应当评析该协议的效力问题和履行问题。 关于协议的效力问题。上诉人认为案涉协议无效的主要理由是该协议违反国家对房价的宏观调控政策，两被上诉人以服务费的方式变相收取房款，使得上诉人实际支付的房价高于备案价。本院认为，国家对房价的宏观调控政策针对的是商品房买卖合同关系，并非是本案的服务合同关系，两者显属不同法律关系，且上诉人提供的用以主张案涉协议无效的依据又均来源于政策性文件，而该系列文件既非是法律法规，也非是规章，故其主张适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》依据不足。结合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，政策性文件不能作为认定合同无效的依据，且现有证据也不足以证实两被上诉人存在以服务费的方式变相收取房款的情形。故根据“谁主张、谁举证”的一般证据规则，上诉人应当自行承担相应的不利后果，一审认定案涉协议有效并无不当。至于备案价的问题，系政府行政管理部门对房屋销售行为的一种监管措施，若上诉人认为两被上诉人违反该监管措施的，可向相关行政管理部门寻觅救济途径。 关于协议的履行问题。该协议与《商品房认购书》《浙江省商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，各方均应遵照履行。根据案涉协议约定，上诉人在向被上诉人易坊公司支付20万元服务费后，可在与被上诉人中大公司签订商品房买卖合同时享受23万元的优惠金额。现案涉《浙江省商品房买卖合同》确定的购房款较之前的《商品房认购书》认购的购房款而言已优惠了25万元，故应认为上诉人已实际享受到了被上诉人易坊公司提供的服务，其再诉请返还案涉服务费及孳息于法无据，本院不予支持。鉴于此，评析被上诉人中大公司是否对此负有连带责任已无必要。至于上诉人提出的被上诉人易坊公司存在双重代理的行为，因缺乏充分证据证明，本院不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4315元，由上诉人傅丽娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年三月二日 书记员  张青炀