北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3526号上诉人（原审被告）：北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区双花园南里三区12号楼1层103号。法定代表人：盛廷会，总经理。委托诉讼代理人：云亮，1988年9月4日出生。被上诉人（原审原告）：万鹏，男，1978年2月20日出生。被上诉人（原审原告）：王秀娟，女，1980年12月20日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马忠华，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人万鹏、王秀娟商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭审理了本案。上诉人合生公司的委托诉讼代理人云亮，被上诉人万鹏、王秀娟共同的委托诉讼代理人马忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万鹏、王秀娟的诉讼请求。事实和理由：一、因万鹏、王秀娟存在逾期行为，导致逾期办证。根据双方签订的合同，合生公司办证需要万鹏、王秀娟提交资料，因万鹏、王秀娟不能及时提交资料，导致合生公司不能如期办证，二人存在过错，责任在万鹏、王秀娟。二、违约金计算金额错误。退一步讲，即便合生公司存在逾期办证行为，自逾期之日2016年12月5日至下证之日2018年6月8日，为满一年不满两年。根据双方签订的合同约定，违约金按自逾期之日起，每满一年，按已付房价款1%计算。违约金应为24060.71（2406071元*1%）。一审法院认定双方签订的违约金条款为格式条款，应按照逾期天数计算违约金为适用法律错误。首先，合生公司与万鹏、王秀娟双方约定的违约金条款无法定无效情形及其他无效情形，应属合法有效；其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方约定违约金按自逾期之日起，每满一年，按已付房价款1%进行计算的违约金计算方式，按照通常理解即为逾期每满一年支付利息，不满一年的不支付利息。其文意简单明了，并不存在对约定的第二种解释说法（即按照逾期天数计算违约金）。应当按照合同约定每满一年支付违约金，不满的部分不支付。一审法院违背常理、一般认知认定存在第二种解释，并据此作出按照逾期天数计算违约金的判决。一审判决实属适用法律错误。一审法院违反了在审理民事案件中所遵循的最重要的当事人意思自治原则，无视双方对于违约金约定，违背常理、一般认知，作出错误的判决应当予以撤销。万鹏、王秀娟辩称，同意一审判决，不同意合生公司的上诉请求。万鹏、王秀娟向一审法院起诉请求：1.请求判令合生公司向万鹏、王秀娟支付逾期办理房屋所有权证书的违约金人民币36321.78元；2.本案诉讼费用由合生公司承担。一审法院认定事实：万鹏、王秀娟作为买受人与合生公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》（合同打印日期2013年2月28日）（以下简称《预售合同》），约定万鹏、王秀娟购买北京市通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目D3#住宅楼22层×单元×房屋（现更名为北京市通州区玉桥东里119号楼22层×单元×号）（以下简称×号房屋），房屋总价款2403384元。关于交接手续，《预售合同》第十六条交接手续（五）约定：双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交第1、2、3、4、5、6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十五条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）测绘费、有线电视开通费；（6）房屋登记费及房屋权属证书工本费。关于办理房屋所有权证，《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。合同还约定了计价方式与付款、付款方式及期限、预期违约责任、交付条件、交接手续等其他内容。另，万鹏、王秀娟于2012年12月13日向合生公司交纳产权代办费1000元，2013年8月14日交付首付款1003384元，2014年5月27日交付按揭款1400000元，2015年1月7日交付补差房款2687元，万鹏、王秀娟总计交付房款2406071元。后合生公司向万鹏、王秀娟发出《交楼通知书》，载明：尊敬的王秀娟、万鹏女士/先生：您好！感谢您购买合生华景家园（推广名：合生滨江帝景）D3幢×单元×号房。在您的关心、呵护及大力支持下，目前，该商品房已经达到交付条件，特通知您于2014年12月15日，来我公司办理收楼手续，如提前收楼，我们将另行通知。该通知书还约定了其他内容。2014年12月15日，万鹏、王秀娟缴纳物业费4009.2元。2018年6月8日，合生公司办理完毕×号房屋的不动产权证书。关于商品房交付时间，万鹏、王秀娟主张应按照《交楼通知书》约定的2014年12月15日计算，合生公司主张应按照2014年12月18日计算。根据万鹏、王秀娟提交的物业费收据出具时间，结合商品房买卖交易习惯以及双方在《预售合同》中约定的万鹏、王秀娟在接收该商品房同时缴纳相关费用的内容，法院认定×号房屋的交付时间为2014年12月15日。另查，上述商品房预售合同范本由合生公司提供。本案双方当事人争议的事实在于，合生公司是否及时履行了合同义务，及时协助万鹏、王秀娟取得涉案房屋的权属证书。万鹏、王秀娟认为，按照交房时间2014年12月15日计算，合生公司最晚应当在2016年12月4日之前办理房屋所有权证，合生公司并未及时履行合同义务，致使其到2018年6月8日才取得×号房屋的权属证书。合生公司则称逾期办理房屋所有权证是因为万鹏、王秀娟未及时提交办理产权证的相关资料，但未向法院提交通知万鹏、王秀娟协助办理的相关证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。合生公司在收取了万鹏、王秀娟交纳的产权代办费后，有义务及时为万鹏、王秀娟办理×号房屋的权属证书。根据法院查明的事实，合生公司并未及时履行合同义务，协助万鹏、王秀娟取得×号房屋的权属证书，故合生公司应当承担相应的违约责任，支付万鹏、王秀娟违约金。根据合同约定，如因合生公司原因，万鹏、王秀娟未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，万鹏、王秀娟选择不退房的情况下，自逾期之日起，每满一年，合生公司向万鹏、王秀娟支付已付房价款1%的违约金。合生公司实际于2014年12月15日将涉案房屋交予万鹏、王秀娟，则万鹏、王秀娟最迟应于2016年12月4日前取得房屋所有权证，而万鹏、王秀娟实际于2018年6月8日取得房屋所有权证，已逾期551天。合同中关于逾期办理房屋所有权证违约金的条款，双方对此条款作出的解释不一致，万鹏、王秀娟认为此条款约定了违约金标准，但不应以满一年为前提，否则不公平，合生公司则认为应逾期满一年才需支付违约金。对此，按照《合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在本案中，一方面，合生公司并未向法院提交证据证明其对该条款采取合理方式提请万鹏、王秀娟注意该条款，按照万鹏、王秀娟的要求对该条款予以说明；另一方面，法院认为，从该条款的上下文及条款本身的文意做通常理解，应为合生公司只要逾期，就应承担违约责任，而且合同范本系合生公司提供，对此条款的解释应不利于合生公司一方的解释，故应按照该条款约定的违约金标准，即万鹏、王秀娟实际已付房款的1%的标准及逾期天数计算违约金数额，万鹏、王秀娟的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院判决：北京合生绿洲房地产开发有限公司给付万鹏、王秀娟违约金36321.78元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房屋逾期办证的违约责任问题以及逾期办证违约金的计算标准问题。万鹏、王秀娟自合生公司处购买涉案房屋，并向合生公司支付产权代办费，合生公司负有为万鹏、王秀娟代办房屋所有权证的义务。根据查明的事实，一审法院认定合生公司实际于2014年12月15日将×号房屋交予万鹏、王秀娟正确，根据双方商品房预售合同约定，万鹏、王秀娟最迟应于2016年12月4日前取得房屋所有权证，而万鹏、王秀娟实际于2018年6月8日取得房屋所有权证，已逾期551天。合生公司上诉提出其已通知万鹏、王秀娟提交办证材料而万鹏、王秀娟未提交，其不应承担违约责任，但万鹏、王秀娟不予认可。本院认为，合生公司作为代办产权证的义务人，应当对其已全面履行义务承担举证责任。合生公司未能提交充分、有效证据证明万鹏、王秀娟存在拒不配合提交办证材料的情形，不能证明系万鹏、王秀娟自身原因导致房屋所有权证迟延办理，合生公司的抗辩理由不能成立，应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题，关键应确认逾期不满1年的部分应否支付违约金。合生公司认为根据《预售合同》第二十二条约定不满1年的部分不应支付，万鹏、王秀娟则认为合生公司应根据实际违约天数支付违约金。对此本院认为，首先《预售合同》为合生公司提供的格式合同，该合同第二十二条为格式条款，无论该合同来源为何均不影响对其为格式合同的认定；其次，该合同第二十二条关于违约责任约定了自逾期之日起，每满1年，合生公司向万鹏、王秀娟支付已付房价款1%的违约金，但并未约定不满1年的部分是否应支付，应认定该条款约定不明。合生公司与万鹏、王秀娟对该格式条款存在不同理解，应作出对于合生公司不利的解释，即合生公司应按照实际违约天数支付违约金，该解释也更符合公平原则。一审法院计算的违约金金额正确，本院予以确认。综上所述，合生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由北京合生绿洲房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 黎二〇二〇年三月三日法官助理  张日广法官助理  赵 纳法官助理  李海龙书 记 员  杨艳娇