江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终32号上诉人（原审原告）：刘永平，男，1972年2月9日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶晶，北京大成（南昌）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西致诚聚福投资发展有限公司。住所地：江西省抚州市宜黄县河东新区军峰路西北侧。统一社会信用代码：91361026556033158B。法定代表人：涂胜华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈肖依，江西论研律师事务所律师。上诉人刘永平因与上诉人江西致诚聚福投资发展有限公司（以下简称致诚聚福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市中级人民法院（2018）赣10民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、征询上诉人刘永平委托诉讼代理人肖波、致诚聚福公司委托诉讼代理人陈肖依的书面意见，双方均没有提出新的事实、证据，决定不开庭审理。本案现已审理终结。刘永平上诉请求：1.撤销（2018）赣10民初20号民事判决书第二项和第三项，并由致诚聚福公司赔偿转租可得利益损失2333876元和租金差价损失15338607.8元；2.由致诚聚福公司承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院对致诚聚福公司“一房二租”的严重违约事实未予认定。刘永平于2014年1月16日签订《商铺租赁合同》后，即开始了“乐买佳”购物中心的筹建工作。根据合同约定，致诚聚福公司应于2016年3月1日交付租赁物，但受到租金上涨的利益驱动，其既不将第二期租金的付款条件已成就的事实通知刘永平，又故意拖延时间拒不交付租赁物，同时另行寻找承租人。2016年5月1日，致诚聚福公司与第三方宜黄县发到家购物中心签订租赁合同，将案涉租赁物出租并立即交付给第三方，形成“一房二租”，又于2016年11月15日向刘永平发送《律师函》单方解除《商铺租赁合同》。对于上述“一房二租”事实，一审法院以“无论是否签订合同，均不影响涉案合同解除权的认定”为由未予认定。虽然致诚聚福公司的违约事实没有争议，即使无“一房二租”，也不影响致诚聚福公司违约行为的认定。但是，“一房二租”是本案中明显存在的客观事实，从故意不通知付款——拒不交付租赁物——与第三方签订合同——单方解除《商铺租赁合同》的一系列行为来看，致诚聚福公司显然是有预谋的故意违约，“一房二租”的严重违约行为也表明其过错程度极大，应当成为法院认定其违约损害赔偿责任的重要因素。（二）一审法院对刘永平的损失未予认定。基于合同信赖利益，刘永平在合同签订后即开始了“乐买佳”购物中心的筹建工作，为此投入了大量的人力物力，包括组建筹建团队，动用专业团队进行市场调查、卖场规划和消防设计，到各地开展主力店招商工作，包括差旅费、人工工资、引入各类商品供应渠道、人员招收培训等产生的大量费用以及因致诚聚福公司违约造成刘永平对第三方违约的各种直接和间接损失，只要具备基本的社会常识，就能够理解刘永平的实际投入和损失远不只一审法院认为的20万元预付租金。更为重要的是，经刘永平申请，一审法院委托鉴定机构对案涉租赁物在解除合同之日的租金单价进行了评估，由此可确定刘永平因被致诚聚福公司违约解除合同所蒙受的租金差价损失，但以上损失一审法院均未认定。（三）一审法院对于致诚聚福公司因其违约行为将获取巨额非法利益这一必然事实未予认定。根据鉴定结论，案涉合同被单方解除之时的租金单价已远远高于涉案合同约定价，故致诚聚福公司违约解除合同且另行出租所获得的非法收益近3000万元。在“一房二租”的案件中，即使守约方（承租人）无任何投入和实际发生的损失，如果法院判令出租人赔偿低于房屋租金差价的赔偿金，就使得出租人即使支付赔偿金也仍然可以从中获得利益。结果就是，在房屋租金价格不断上涨的市场背景下，出租人为了获得更大的利润而违约的不法行为层出不穷，承租人只能获得少量的赔偿金，无法在市场上寻求到替代品。这种利益分配结果明显不公平，因为立法和司法有一个重要的原则就是：任何人都不应从违法或违约中获得利益。二、一审法院适用法律错误。一审判决书一再强调刘永平与第三人签订的转租合同没有实际履行，刘永平在租赁合同解除后也没有另行租赁替代的租赁物，没有遭受实际损失，故不予支持转租可得利益和租金上涨的差价损失，否则会导致当事人的利益失衡。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，在法律没有特别规定和当事人另行约定的情况下，应按完全赔付原则。转租可得利益虽然只有在转租合同完全履行时才有可能产生，但可得利益的赔偿是一方的违约而造成守约方该利益应该得到而实际并未得到时受害人有权要求的赔偿，是对债权人未来可以预期的利益损失进行赔偿，并不以合同完全履行为条件。而对于租金差价损失，由于致诚聚福公司故意严重违约，造成刘永平不仅不能获得转租收益，且因市场行情变化，错过了租金上涨前另行租房的最佳时机，此时如另行租房则租金成本翻倍上涨，产生租金差价损失，该差价损失让刘永平丧失了以合同约定租金获得租赁物使用权的机会和产生的利益，该利益损失在订立合同时完全属于双方可预见的损失。由于赔偿目的是使合同达到履行状态，以满足刘永平在合同完全履行后所获得的基本利益，故致诚聚福公司应当赔偿。否则，致诚聚福公司必将因其违约行为获取巨额非法利益，这才是真正的利益失衡。致诚聚福公司答辩称，案涉房屋租赁合同已经经致诚聚福公司发出的《律师函》合法解除，基于刘永平的违约行为，致诚聚福公司根据定金罚则没收刘永平支付的20万元定金有事实和法律依据，一审法院要求致诚聚福公司返还20万元系认定事实、适用法律错误，且一审法院超出诉讼请求判决致诚聚福公司双倍赔偿刘永平的投入损失毫无根据，违反不告不理原则，恳请二审法院改判驳回刘永平的全部诉讼请求。致诚聚福公司上诉请求：1.撤销（2018）赣10民初20号民事判决第一项、第二项，改判驳回刘永平的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由刘永平承担。事实与理由：一审法院认定致诚聚福公司没有告知付款条件已经具备，也未催告付款，主张合法解除合同并无事实和法律依据，故对此不予支持；认定致诚聚福公司违约解除合同，应按照法律规定和合同约定承担赔偿损失的违约责任认定事实错误。致诚聚福公司在一审提供了与刘永平短信及微信聊天记录，2015年4月至2016年10月期间，致诚聚福公司本着在商言商的市场规则，多次积极与刘永平协商进场事宜，虽然没有明确催告刘永平付款，但是多次要求刘永平进场就是告知刘永平条件已经具备，按照合同约定付款。刘永平明知而不为，致诚聚福公司已经有催告付款的主观意思。致诚聚福公司是经营整个商业综合体，因为刘永平迟延履行合同的行为给致诚聚福造成巨大的损失，严重拖延了致诚聚福公司商业综合体的发展。致诚聚福公司2016年11月15日向刘永平发出律师函后又等了近半年时间，刘永平依然无动于衷，毫无继续履行合同的意思，其行为已经属于根本违约。刘永平支付了20万元预付租金后，没有任何的积极行为表示继续履行合同，迟迟不进场，没有对案涉租赁物进行过任何装修。综上，致诚聚福公司要求刘永平进场到以电子信息函告，再到发送律师函，最后于2017年4月11日将案涉租赁物租赁给他人时间间隔了二年，刘永平的消极行为已经根本违约，且刘永平支付的20万元预付租金远远不够致诚聚福公司整个综合体发展的损失，一审法院判决致诚聚福公司返还20万元并赔偿20万元非常不公平，恳请依法改判。刘永平答辩称，一、致诚聚福公司受租金上涨的利益驱动，违反诚信原则一房二租，并单方通知解除合同，已构成严重违约。案涉租赁合同签订后，刘永平依约支付了第一期20万元预付租金，同时花费大量精力和财力为履行合同进行积极筹备。由于大型超市的入驻，吸引了大量的商家跟进入驻，加上配套设施亦逐渐完善，案涉“聚福百汇”楼盘被炒热，人气急剧上涨。致诚聚福公司开始反悔，认为租金过低，于是希望解除合同关系。2016年1月，“聚福百汇”商住楼盘主体封顶且致诚聚福公司拿到住宅预售许可证，本已达到合同约定的第二期租金的支付条件，但致诚聚福公司不希望合同继续履行，于是隐瞒实情，故意不通知刘永平支付第二期租金，也不按照约定交付房屋，甚至于2016年5月1日又与第三方签订租赁合同，以前五年15元/月/平方米的租金价格将案涉租赁物出租并交付给第三方，造成一房二租！2016年11月15日，在刘永平多次追问下，致诚聚福公司突然向刘永平发送《律师函》，声称因刘永平逾期未支付第二期租金，故通知解除《商铺租赁合同》。由于刘永平已将部分租赁面积（3200㎡）转租给第三方用于经营影城，并与第三方签订了转租合同。按照该转租合同的约定，如果合同正常履行，刘永平的转租收益不少于230万元。但由于致诚聚福公司的严重违约行为，刘永平不得已与第三方协商解除转租合同并承担了违约责任。更为严重的是，刘永平不仅所有的前期投入全部付之东流，而且已无法找到合适的替代租赁物，即使能够找到替代物，租金也已成倍上涨。致诚聚福公司的上述行为已构成严重违约，给刘永平造成重大损失，并因此将获取巨额非法利益。二、致诚聚福公司单方解除合同行为无任何法律依据。由于刘永平已经依约支付了第一期租金，而第二期租金的约定支付条件是致诚聚福公司商铺主体封顶且拿到住宅预售许可证，故致诚聚福公司应当于付款条件成就时履行通知义务，如刘永平在通知的合理期限内拒不付款，致诚聚福公司可行使合同解除权。退一步说，即使刘永平因自身原因未支付第二期租金，致诚聚福公司也应当根据合同第十条第1款的约定，在向刘永平出具书面租金催缴通知书后如逾期支付租金超过60日，才有权解除合同。但致诚聚福公司一方面利用刘永平大型超市即将入驻的广告宣传，促成楼盘迅速销售完毕，另一方面受租金上涨的利益驱动，在未发送付款条件成就的通知也未催缴第二期租金的情况下，恶意单方毁约，牟取非法利益，应认定为严重违约。刘永平一审诉讼请求：1.致诚聚福公司向其返还200000元预付租金及利息（按年贷款利率6%自2014年1月16日计算至返还之日）；2.致诚聚福公司双倍赔偿其对第三方违约损失140000元；3.致诚聚福公司赔偿其可得利益损失2333876元；4.致诚聚福公司赔偿其租金差价损失15338607.8元；5.致诚聚福公司承担本案诉讼费、保全费及保全保险费用。一审法院认定，2014年1月16日，刘永平（乙方）与致诚聚福公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定内容有：一、房屋的坐落、面积、设施情况。1.甲方出租给乙方的商铺位于宜黄县军峰路“聚福百汇”商住楼盘。2.经双方测量后确认：承（出）租商铺的建筑面积约12000平方米，上述建筑面积（以房管局最终测量面积为准）为本商铺租金费用的计算依据。二、租赁期限、用途。1.租赁期限为15年，起租日暂定为2016年6月1日，租赁期限为2016年6月1日至2031年5月31日止。场地交付日为2016年3月1日。2.乙方承诺该商铺用途：商业。3.租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应如期交还。4.双方确定的起租日为交付场地日起3个月（装修期）后开始计算，并同时满足以下条件：（1）甲方主体完工并验收合格，包括主体一次消防验收并取得相关竣工验收合格证；影城及卖场的消防按照双方协商的图纸设计通过一次消防验收。（2）甲方商业中心一楼的二次装修完成交付并取得二次验收合格证。商业中心内公用卫生间装修完成，甲方物业内甲方交房时第一层必须装修好公共卫生间。（3）甲方商业中心红线内道路及亮化工程完工。（4）甲方提供备用电源，水电通达到乙方指定位置（乙方提前出水电图纸，双方协商），电梯由甲方安装并能正常运行，同时取得质监部门的质量检测合格证。甲方场地需同时满足以上要求，甲方方可交付给乙方，乙方进场装修，如甲方交房条件满足，可提前交房，乙方可提前收房。三、租金。租金按照7元/月/平方米计算，从第六年开始，每三年递增5%。四、场地交付日期、免租期、租金支付。甲方满足本合同第二条中第4款并于2016年3月1日前交付给乙方装修，商铺从甲方交付场地之日起3个月（装修期）后算起租日，甲方给予乙方总免租期为24个月（不含装修期），免租期从合同约定租赁期限开始之日计算起租日。租金支付方式：签订合同之日起5个工作日内支付200000元人民币，甲方主体封顶之日（并且甲方拿到住宅预售许可证）起5个工作日内支付300000元人民币，交房之日起5个工作日内付清余款，冲抵房租，乙方不承担租金税费，甲方提供收据。租金按季度支付，在下一季度起始月份的1-5号的五个工作日内支付。如遇双休日、节假日，则顺延。五、商铺转租。乙方在租赁的面积内享有部分自主租赁权，甲方不得干涉并收取任何费用。六、甲方的违约责任。1.如2016年3月1日甲方不能提供本合同约定的商铺，应支付乙方违约金。如延期交付，则甲方每逾期交房一日，甲方增加乙方免租期五日，起租期往后顺延，且在甲方逾期交房60天后乙方有权决定是否解约，乙方有权要求甲方赔偿乙方所有连带责任经济损失。2.如甲方在本合同期内擅自解约，则甲方双倍承担乙方所有投入及相关连带责任经济损失。3.如甲方未按期交房，乙方有权顺延装修开工和开业时间。七、乙方的违约责任。租赁期间，在甲方出具书面租金催缴通知书后，乙方逾期支付租金30日，视为乙方违约，如乙方逾期支付租金60日，甲方有权解除本合同，收回商铺，并由乙方按合同约定承担违约责任。八、本合同生效条件。本合同签订后，即时生效。合同签订当日，致诚聚福公司收到刘永平支付的200000元，并出具了收据，交款单位刘永平，人民币贰拾万元，收款事由定金，收款日期2014年元月16日。2016年9月3日，刘永平（甲方）与陈赟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘永平将位于宜黄县聚福百汇楼盘第三、四层建筑面积3200平方米的房产出租给陈赟使用，用于开设“嘉谊时代影城”及相关配套用途。一、租赁期限及交付。租赁期限为自甲方向乙方交付该房屋之日起10年。甲方给予乙方13个月免租期，第一年免租5个月，第二年免租5个月，第三年免租3个月。免租期从乙方影城正式营业起算。该房屋的移交日暂定为2016年11月1日。二、租金及支付方式。租金按年计算，乙方承租该房屋应向甲方支付的年租金，以保底年租金和年度电影净票房收入分成租金（下称票房分成租金）中数额较大者为准。甲方提供的租赁价格均不包含任何税费价格。保底年租金自计租日起每三年递涨10%，自计租日起的第1年至第3年，年租金为450000元，每季度租金为112500元；自计租日起的第4年至第6年，年租金为495000元，每季度租金为123750元；自计租日起的第7年至第9年，年租金为544500元，每季度为136125元；自计租日起的第10年，年租金为531500元，每季度租金为132875元。自计租日起，票房分成租金为该期间的电影净票房收入的9%。免租期内的票房也计入票房分成，甲方按两者取其高收取租金。合同签订人：甲方法定代表人或代表人刘永平与乙方法定代表人或代表人陈赟、宗伟。三、违约责任。乙方向甲方支付定金人民币300000元整。合同签订当日，陈赟向刘永平支付了300000元定金。聚福百汇住宅小区21#、22#、23#于2015年12月21日取得（2015）房预售证第025号商品房预售许可证，租赁标的物于2016年1月26日封顶。2016年5月24日至2016年9月5日期间，双方通过短信进行了沟通，致诚聚福公司要求刘永平做前期工作，准备进场，例如提交超市设计图纸以便进行消防对接；刘永平要求对方抓紧完成一次消防和主体验收。2016年10月25日，致诚聚福公司工作人员向刘永平发送电子信息《关于解除商铺租赁合同的函》，以刘永平不履行合同约定，未将300000元支付给致诚聚福公司为由，提出解除租赁合同。2016年11月15日，致诚聚福公司向刘永平发送《律师函》，主要内容如下：现致诚聚福公司开发的“聚福百汇”商住楼盘早已封顶并于2015年12月21日取得（2015）房预售证第025号《商品房预售许可证》，但你在交付第一笔款项200000元后，至今未交付其余款项。为妥善解决商铺租赁合同事宜，告知：1.自接到本律师函之日起，解除2014年元月16日签订的商铺租赁合同；2.请在接到本律师函后五日内到致诚聚福公司协商处理200000元人民币的退款手续。如逾期不办理退款手续，责任由你自行承担。2016年12月1日，刘永平（甲方）与陈赟（乙方）签订了解除《房屋租赁合同》协议书，约定双方同意解除该合同，甲方退还乙方合同保证金300000元及装修设计费70000元，合计370000元，乙方同意不再追究甲方任何赔偿。合同签订人：甲方刘永平与乙方陈赟、宗伟。当日，刘永平向陈赟支付了370000元。之后，陈赟又将装修设计费70000元退回给了刘永平。刘永平申请对“聚福百汇”商铺房产在评估基准日2016年11月15日的月租金单价进行评估，并支出了评估费13200元。经该院委托，抚州市万国房地产估价有限公司出具了评估报告，评估结果如下：一层部分商铺，月租金综合平均单价（不含税）34.67元/㎡·月、（含税）42.02元/㎡·月；二层商铺，月租金综合平均单价（不含税）13.692元/㎡·月、（含税）16.596元/㎡·月；三层以上商铺，月租金综合平均单价（不含税）6.93元/㎡·月、（含税）8.4元/㎡·月。评估结果出来后，刘永平将诉请的租金差价损失7500000元变更为15338607.8元，并依法补交了案件受理费。一审审理中，致诚聚福公司以刘永平随意增加诉讼金额为由对管辖权提出异议，要求将本案移送至江西省宜黄县人民法院审理，经一审法院及本院裁定驳回其异议。刘永平于2019年6月18日提出财产保全申请，请求依法查封、扣押、冻结致诚聚福公司名下价值10000000元的财产，并提供了中国平安财产保险股份有限公司江西分公司出具的保单保函进行担保，支出保险费8000元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.致诚聚福公司解除合同是否合法。2.致诚聚福公司应否返还刘永平200000元预付租金及利息（按年贷款利率6%自2014年1月16日计算至返还之日）。3.致诚聚福公司应否双倍赔偿刘永平对第三方违约损失共计140000元。4.致诚聚福公司应否赔偿刘永平可得利益损失2333876元。5.致诚聚福公司应否赔偿刘永平租金差价损失15338607.8元。6.保全费用及保全担保费用如何负担。关于致诚聚福公司解除合同是否合法的问题。涉案租赁合同系双方自愿签订，且没有违反法律规定，合法有效。2016年11月15日，致诚聚福公司发出解除通知后，刘永平于2016年12月1日解除了其与陈赟签订的转租合同。双方对于涉案租赁合同已经解除没有争议，但是对致诚聚福公司是否合法解除合同存在争议。本案中，致诚聚福公司以刘永平未按约定支付300000元为由主张解除合同，其解除是否合法的关键在于其是否享有《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条规定的法定解除权或者约定解除权。经查，租赁物尚未交付，租赁期间尚未开始，300000元的支付应该适用合同关于该项内容的单独约定，即“甲方主体封顶之日（并且甲方拿到住宅预售许可证）起5个工作日内支付300000元人民币”。为此，致诚聚福公司应该在付款条件成就时通知刘永平支付300000元。如刘永平未在约定期间内支付，且在合理催告后仍不支付，应当认定刘永平存在恶意违约，致诚聚福公司依法享有法定解除权。本案中，从2016年5月24日至2016年11月15日的聊天内容来看，无证据表明致诚聚福公司通知了刘永平涉案商铺已经取得了预售许可证，也无证据证明其索要了300000元预付租金。可见，致诚聚福公司没有告知付款条件已经具备，也未催告付款，其主张合法解除合同并无事实和法律依据，不予支持。此外关于双方争议的致诚聚福公司在发出解除函之前已经与第三方另行签订了租赁合同的问题。该院认为，无论是否签订合同，均不影响涉案合同解除权的认定。即便两个合同存在时间上的重叠，也只是导致其中一份合同无法履行的结果。本案争议的是致诚聚福公司是否违法解除合同，即该公司是否具有法定解除权或者约定解除权。如前文所述，致诚聚福公司并未提供证据证实其享有合同解除权。关于违约损失的确定问题。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从上述法律规定可知，一方当事人违约导致合同解除的，守约方可以主张赔偿损失。赔偿损失的依据分两种，一种是有约定按约定，即充分尊重当事人的意思自治；另一种是无约定的，可以依照《合同法》第一百一十三条规定主张实际损失和可得利益损失的赔偿。至于守约方能否在有损失赔偿约定的情形下另行主张实际损失和可得利益损失的问题。一般而言，如约定的违约金低于造成的实际损失，可以主张增加；而可得利益损失，一般不予支持。本案中，涉案合同明确约定“如甲方在本合同期内擅自解约，则甲方双倍承担乙方所有投入及相关连带责任经济损失”。可见，双方当事人已经在合同条款中明确约定了损害赔偿的计算方法。其中“双倍承担”是赔偿倍数，“乙方所有投入”指乙方在租赁合同履行中投入的人力和财物等；而“相关连带责任经济损失”从字面意义和经营超市、允许转租等整个合同内容及目的来看，相关连带责任涉及第三方，即乙方向第三方负担的经济损失和责任，应关联至甲方，并由甲方承担双倍责任。可见，本案的损害赔偿，应该按照合同约定处理，在合同约定内容之外的可得利益损失，应不予支持；超出合同约定的实际损失，可以要求增加。对刘永平的诉请，该院逐项分析认定如下：1.关于预付租金及利息的返还。合同约定“如甲方在本合同期内擅自解约，则甲方双倍承担乙方所有投入及相关连带责任经济损失”。刘永平支出的200000元预付租金属于履行合同投入的资金，按照合同约定，应由致诚聚福公司承担双倍给付责任。刘永平主张返还200000元预付租金利息，超出了合同约定内容，不予支持。2.关于刘永平主张双倍赔偿其对第三方违约损失共计140000元的问题。经查，刘永平赔偿给陈赟的70000元设计费用，已经由陈赟返还给了刘永平。为此，刘永平未举证证实其实际遭受了“相关连带责任经济损失”，其主张双倍赔偿没有事实依据，对该主张不予支持。3.关于租金上涨的差价损失问题。该损失并不属于合同约定的投入损失，也不属于刘永平向第三方承担责任的经济损失，更不属于其遭受的实际损失，同样不属于可得利益损失。从实际损失的属性来分析：首先，租金上涨损失并不造成其现有财产的减少或者另行支出了的其他费用。其次，刘永平未举证证实其另行租赁了替代的租赁物，遭受了实际的损失。最后，刘永平不能证实其必须租赁替代物，否则其将会遭受更大的损失。可见，刘永平实际上未遭受租金上涨损失，亦不必去故意追求该损失，否则就直接违反了《合同法》第一百一十九条规定的减损原则。从可得利益的属性来分析，刘永平属于租金支出方，致诚聚福公司属于租金收取方，租金收益及租金上涨损失并不属于承租人可以实现和取得的财产利益，仅在承租人进行转租经营的情形下，所产生的租金差价利润，才属于其可以获得的利益。为此，刘永平主张租金上涨的差价损失，不予支持。其为租金上涨评估所支出的鉴定费13200元，应由刘永平自行负担。4.关于转租的可得利益损失问题。本案中，刘永平租赁房屋用于自行经营卖场，并自行转租了部分面积用于第三方开设影城，而围绕影城的内容，刘永平已经与第三方签订了转租合同，其主张的转租损失属于合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。但是，刘永平主张的可得利益损失2333876元属于涉案租赁合同不出现任何风险和意外，并完整履行十年后计算出来的理想数额，其起算时间也是涉案租赁合同与转租合同同时计算起租日，但是涉案合同约定的交付日暂定为2016年3月1日，转租合同的交付日暂定为2016年11月1日，两个合同的实际交付日和起租日会否一致，期间租赁物会否有空置时间均属未知。结合本案事实来看，刘永平与致诚聚福公司签订了租赁合同，租赁物尚未交付使用；刘永平与陈赟签订了转租合同，转租物亦未交付使用，两份合同均未进入到实际租赁的状态。从刘永平为涉案合同所作出的履行内容来看，其仅支出了200000元预付租金，并未举证证实还有其他准备工作的费用支出，例如未向致诚聚福公司提交卖场和影城的设计图纸，未支出卖场的设计费用，整个涉案租赁合同仅完成了签订合同的第一步，并未有后续的投入和支出。从刘永平为转租合同所作出的履行内容来看，同样仅仅签订了转租合同，完成了转租事宜的第一步。而能够转租开设影城的隐含前提是卖场将带来巨大的人流量，但涉案卖场尚未开始运营，刘永平也未就卖场投入运营成本，未有后续投入和支出。如果在合同约定的损失计算范围之外再认可刘永平转租期限内的所有租金利益，那么等同于认可刘永平在预付200000元租金（总租赁面积约为12000㎡，转租面积为3200㎡，200000元预付租金平摊在转租面积中仅为53,333元）之外无需承担任何经营风险，在未实际投入其他财物和人力成本，亦未占有使用租赁物的情形下，就获得了预期利益，显然将导致当事人的利益失衡，不符合权利义务对等原则，也超出了违约方在签订合同时可以预见的合理损失。如前文所述，涉案合同已经约定了损害赔偿的计算方法，在致诚聚福公司违约解除合同的情形下，其应当双倍承担刘永平投入的200000元预付租金，即给付刘永平400000元；在该400000元之外，刘永平再主张可得利益损失，应不予支持。5.关于保全费用及保全担保费用如何负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，刘永平申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，致诚聚福公司负担保全申请费200元（5000元×400000元÷10000000元）。保全担保费，属于实际损失范畴，但刘永平财产保全标的金额与其遭受的损失相比过高，不符合违约责任的减损原则，不属于合理损失，不予支持。综上所述，致诚聚福公司违约解除合同，应按照法律规定和合同约定承担赔偿损失的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、致诚聚福公司在本判决生效之日起十日内返还刘永平200000元；二、致诚聚福公司在本判决生效之日起十日内赔偿刘永平200000元；三、驳回刘永平的其他诉讼请求。案件受理费130164元，财产保全费5000元，由刘永平负担132170元，致诚聚福公司负担2994元。刘永平上诉主张一审判决对致诚聚福“一房二租”、刘永平的损失、致诚聚福公司因违约行为将获取巨额非法利益的事实没有认定，对一审判决已经认定的事实没有提出异议；致诚聚福公司对一审法院裁判理由认为其解除合同没有事实法律依据、应当承担违约责任提出的异议，不属于案件事实认定的内容。因此，对一审判决认定的事实，双方当事人均没有提出异议，予以确认。二审查明：2016年5月1日致诚聚福公司与大润发·发到家签订的《商铺租赁合同》（以下简称2016年5月1日合同》）约定：租赁场地位于聚百汇购物中心23号楼第二层整层铺位，建筑面积约6000平方米；租期３年，即2017年１月１日起至2019年12月30日止；租金按１元/㎡·月计算，租金总计21.6万元。承租方没有加盖单位公章，由洪德良、应建飞签名，洪德良还在其签名上捺印。2017年9月14日，由乙方洪德良、甲方李文羽签署的《承诺书》载明：聚百汇时尚休闲购物中心JBH20170301号合同，系大润发·发到家配合街道办理营业执照使用，合同内租期为三年，每年租金7.2万合同签订日期为2016年5月1日。此合同内容不具有任何法律效力，本人在此承诺，若因此合同出现一切问题由我方全权负法律责任。2017年4月11日致诚聚福公司与南昌县军创宜家超市《商铺租赁合同》（以下简称2017年4月11日合同》）约定：租赁场地位于聚百汇购物中心23号楼第二层整层铺位，建筑面积约6000平方米；租期12年，免租期36个月，租金按15元/㎡·月计算，从第五年开始，每4年递增5%，租金总计1035.18万元，如有其它税费缴纳，由承租方自行承担。承租方加盖了公司印章，其中洪德良在“授权代理人”后签名捺印。2017年10月15日致诚聚福公司与陈赟、宗伟签订的《房屋租赁合同》约定：租赁房屋位于江西省宜黄县军峰路23号３层－４层，合计建筑面积约4650平方米；租赁用途为开办电影院及经致诚聚福公司书面确认的延伸产品、配套经营；租赁期限12年，自2018年４月16日起至2030年４月15日止；租赁费用（不含税）360万元。案涉评估报告内容反映，一层平面图中阴影范围为出租面积，尺寸为8.1米×11.4米；案涉《商铺租赁合同》租金扣除免租后实际为6.067元/㎡·月；含税租金价格＝不含税价格÷［1―12%―5%×（1＋7%＋3%＋2%）］。本院认为，刘永平与致诚聚福公司于2014年1月16日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综合双方当事人的诉辩意见以及双方委托诉讼代理人的书面意见，本案的争议焦点是：一、致诚聚福公司解除合同是否合法；二是本案应当由哪一方承担违约责任；三是如何确定本案的损失？兹评述如下：根据案涉《商铺租赁合同》约定，刘永平支付第二笔款项３０万元是“甲方主体封顶之日（并且甲方拿到住宅预售许可证）起５个工作日内”。该约定的付款时间属于不确定期限，且期限是否届至为致诚聚福公司而非刘永平所知悉，致诚聚福公司依诚实信用原则负有告知相对人的义务。如致诚聚福公司违反此告知义务，对于刘永平而言不发生履行迟延。尽管在2016年5月25日至2016年９月５日期间致诚聚福公司工作人员与刘永平就准备进场、完善进场设施等事项进行了沟通，但直到2016年10月25日发出《关于解除商铺租赁合同的函》电子信息以及2016年11月15日发出《律师函》，致诚聚福公司没有向刘永平发送30万元款项交纳期限届至、催告交纳款项的意思表示，刘永平对给付该30万元不发生迟延履行，因而不构成违约。在刘永平不构成违约的情况下，致诚聚福公司解除合同既没有合同依据，也不具备法定事由，依法不具有合同解除权，不发生解除合同的效力。致诚聚福公司主张在与刘永平沟通进场事宜过程中已经有催告刘永平付款的主观意思从而认为刘永平构成根本违约，没有事实、法律依据，不予采纳。一审认定没有证据证实致诚聚福公司享有合同解除权，予以认可。致诚聚福公司在交付租赁物前向刘永平发出《关于解除商铺租赁合同的函》《律师函》，明确表示解除合同，不履行合同义务，系根本违约。刘永平收到致诚聚福公司《律师函》后，与致诚聚福公司协商，但双方就履行合同没有达成一致意见。刘永平于2016年12月１日与次承租人陈赟签订解除2016年９月３日《房屋租赁合同》的协议书，并对解除合同的相关事宜进行了处理。尽管这样，本案没有证据证明刘永平在此期间向致诚聚福公司表示了解除案涉租赁合同的意思，不能由刘永平解除与次承租人的合同而推断刘永平解除其与出租人的合同。刘永平向一审法院提起诉讼，尽管没有明确表达同意解除合同的意思表示，但其没有提出继续履行合同的请求，且提出的返还预付租金、双倍赔偿损失、赔偿可得利益损失、租金差价损失的请求，均为解除合同的法律后果所包括的内容，该行为可认定系刘永平默示解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务”另一方可以解除合同的规定，刘永平依法具有法定解除权。由于解除合同的意思表示需要相对人受领才发生法律效力，一审民事诉状于2018年3月15日送达给致诚聚福公司，由此认定案涉《商铺租赁合同》于此日解除。一审没有对谁解除合同、什么时候解除合同作出认定，存在瑕疵，予以纠正。致诚聚福公司与大润发·发到家签订了《2016年５月１日合同》，尽管致诚聚福公司以洪德良、李文羽出具的《承诺书》为据认为合同系配合街道办理营业执照使用而否认将案涉租赁物另行出租他人的事实，但致诚聚福公司与南昌县军创宜家超市签订的《2017年４月11日合同》，与《2016年５月１日合同》相比，除租赁期限、租金、租赁时间等条款变更外，合同大部分条款包括违约责任和赔偿条款完全一致，且洪德良也在该合同上签名，并于次日交纳了“开超市履约保证金”50万元。刘永平主张致诚聚福公司提出解除合同前又将租赁物出租给他人，存在“一房二租”的事实，而致诚聚福公司否认“一房二租”，其出租给他人系合同解除后发生的事实。本院认为，首先，《2017年４月11日合同》与《2016年５月１日合同》内容具有高度同一性，且洪德良在两份合同上签名，致诚聚福公司仅以洪德良、李文羽出具的《承诺书》否认《2016年５月１日合同》的真实性，没有说服力。其次，按商业常理，如果致诚聚福公司具有履行案涉租赁合同的诚意，在合同约定的期限届至时，必然会催告刘永平履行义务，不会径行发出解除合同的意思表示。致诚聚福公司违反常理解除合同，也印证其“一房二租”事实的可能性。再次，案涉租赁合同租金为７元/㎡·月，而《2017年４月11日合同》租金为15元/㎡·月，租金的巨大差额利益极可能引发致诚聚福公司的毁约动机。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，刘永平提出致诚聚福公司为追逐更高的租金价格解除合同而构成根本违约的主张，具有高度可能性，予以采纳；致诚聚福公司主张刘永平明知其催告付款的主观意思而消极不给付30万元属于根本违约的主张，与相关证据存在矛盾，且不符合商业常理，不予采纳。案涉《商铺租赁合同》解除，刘永平合同目的不能实现，系致诚聚福公司主观上故意毁约、客观上“一房二租”造成合同实际不能履行所致，致诚聚福公司的行为属于根本违约，应当承担本案的违约责任。刘永平在合同实际不能履行的情况下解除合同，不构成违约，不承担本案的违约责任。合同解除的效果，除终止未来对待给付的履行外，合同当事人之间本来的合同之债就转换为基于有效合同的清算关系，包括恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失。对刘永平已经预付租金20万元的返还，双方没有争议，一审亦予以支持，本院予以确认。对赔偿损失，致诚聚福公司上诉提出撤销一审判决第二项即不承担赔偿损失的责任，显然没有事实、法律依据，本院不予支持。确定致诚聚福公司赔偿刘永平的损失范围及数额是处理本案的关键。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，确定本案的损失范围及数额，应当遵循有约定依约定、无约定依法定的原则。案涉《商铺租赁合同》约定“如甲方在本合同期内擅自解约，则甲方双倍承担乙方所有投入及相关连带责任经济损失”。根据该条款的文义，包含以下三个方面的意思：一是双方没有约定具体的损失数额，而是约定以“所有投入及相关连带责任经济损失”为基础计算损失的方法；二是“所有投入”“相关连带责任经济损失”的表述，传达了完全赔偿的意思表示；三是“双倍承担”体现了惩罚“擅自解约”的意旨。刘永平对投入以及相关连带责任经济损失，仅举证证明预付20万元租金。但从实际情况来看，刘永平与致诚聚福公司签订案涉《商铺租赁合同》后，对租赁期限内经营购物中心、影城招商进行了运作与宣传，且与陈赟签订的租赁合同已经生效，刘永平为履行合同投入客观上超出预付的20万元租金。从日常的经验上判断，对一个经营面积达12000平方米商业项目的前期投入，除了资金投入外，更多的是商业项目的策划、筹建、宣传、招商、运作等方面的投入，涉及的是人力、智力与经验，往往无法以货币来衡量，且基于对合同正常履行的合理预期，在法律上不可能期待刘永平对自己的每一次经营活动进行证据固定，刘永平对非资金投入举证不能存在客观困难且不可归责。在刘永平对约定的损失计算方法中的投入仅能举证投入20万元且刘永平客观投入超出其举证数额的情况下，刘永平主张以另外的损失计算方法确定本案的损失，本院予以认可，理由主要有：一是未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，负有举证证明责任的当事人承担不利后果，该不利后果仅是相对其事实主张而言，不能由此得出其应当承担败诉的后果；二是合同解除是法律对守约方有效保护自己权益的救济方式与手段，不能因合同解除而导致守约方权益遭受损害。在确定赔偿损失的范围时，应当坚持充分保护守约方利益以及对违约方进行适当惩罚的原则；三是案涉《商铺租赁合同》关于违约责任的约定体现了完全赔偿的意思表示，在一种损失计算方法不能体现完全赔偿的状态时，应当允许当事人选择另外的损失计算方法或由人民法院根据案件的具体情况裁量作出认定；四是任何人不能从违法行为中获利，是社会公认的法则，致诚聚福公司基于逐利毁约，应当通过赔偿对方的损失，实现当事人之间的利益平衡；五是致诚聚福公司恶意违约，严重违反诚实信用原则，决非正当商业交易秩序所能容忍，决非良好法治秩序所能放纵，人民法院应当科以与其违约行为相当的民事责任，达到坚守诚实信用，匡扶合同正义，树立司法导向，维护社会主义核心价值观。刘永平主张以致诚聚福公司明确不履行合同时的租赁市场价格，减去案涉《商铺租赁合同》约定的价格，即是租金差价损失，应当由致诚聚福公司赔偿。本院认为，首先，刘永平主张的损失属于履行利益损失的范畴。除返还因合同取得的财产外，生效合同解除后的损害赔偿涉及履行利益的赔偿。履行利益的赔偿的结果，是让守约方处于如同合同依约履行的状态，受领和保持合同正常履行情况所应得的利益。本案如果依约履行，刘永平应该获得案涉租赁物15年的使用权。经评估该租赁物的市场租赁价格，明显高于案涉合同约定的价格，两者之间的差价，则是刘永平所应得的利益。现因致诚聚福公司违约，使刘永平丧失了该利益。如致诚聚福公司赔偿该利益，则使刘永平的利益状态恢复至如同合同依约履行的状态，符合履行利益赔偿的特征。其次，评估结果符合市场客观情况。评估报告经法定程序、由有资质的专业机构、按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）作出，致诚聚福公司对其真实性、合法性予以认可，且根据该评估结果核算，与致诚聚福公司《2017年４月11日合同》的价格基本相符，能体现评估时点的市场价格的客观情况。再次，评估时点为2016年11月15日，是致诚聚福公司向刘永平发送《律师函》正式表明不履行合同义务的时点，选择致诚聚福公司违约时间为评估时点较为合理。因此，本院认可刘永平赔偿履行利益的主张以及损失的计算方法。经核算，本案履行利益的数额为15478350元，具体计算：１.评估价格的租金总额［一楼面积8.1×11.4＝92平方米；二楼、三楼面积各为（12000－92）÷2＝5954平方米］29584167元（28835159元＋749008元）（１）第一层租金总额749008元：第1-5年：42.02元/m2·月×60个月×92m2=231950元；第6-8年：42.02元/m2·月×（1+5%）×36个月×92m2=146129元；第9-11年：42.02元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×36个月×92m2=153435元；第12-14年：42.02元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×36个月×92m2=161107元；第15年：42.02元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×12个月×92m2=56387元。（２）第二层、第三层租金总额28835159元：第1-5年：（16.596＋8.4＝24.996）元/m2·月×60个月×5954m2=8929571元；第6-8年（16.596＋8.4＝24.996）元/m2·月×（1+5%）×36个月×5954m2=5625630元；第9-11年（16.596＋8.4＝24.996）元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×36个月×5954m2=5906911元；第12-14年（16.596＋8.4＝24.996）元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×36个月×5954m2=6202257元；第15年：（16.596＋8.4＝24.996）元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×12个月×5954m2=2170790元。２.案涉《商铺租赁合同》租金总额14105817元：第1-5年：6.067元/m2·月×60个月×12000m2=4368240元；第6-8年：6.067元/m2·月×（1+5%）×36个月×12000m2=2751991元；第9-11年：6.067元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×36个月×12000m2=2889591元；第12-14年：6.067元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×36个月×12000m2=3034070元；第15年：6.067元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×12个月×12000m2=1061925元。３.租金差价损失15478350元（29584167元－14105817元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，履行利益属于“合同履行后可以获得的利益”，同时应当受到可预见性规则的限制。案涉《商铺租赁合同》租金总额14105817元，如果按租金差价损失15478350元赔偿，从常识以及商业求利的动机看，超出合同标的的赔偿，致诚聚福公司就不会与刘永平订立合同，显然超出致诚聚福公司订立合同时所预见的范围。此外，截至约定交付租赁物的时点，租赁价格涨幅达一倍以上，从双方订立长达15年的租赁期来看，致诚聚福公司订约时显然没有预见租赁市场短期内的快速上涨，对违约可能造成的损失相应也不可能达到租赁价格如此上涨的程度。这是对本案违约人预见范围的两点框架性判断，但对预见的具体范围，无论在理论上还是在法律上，均没有明确的计算规则与标准。要作出令人信服的裁判结果且证成裁判结果的正当性、合理性、精确性，既涉及商业风险预判，也涉及法律价值权衡，历来富有挑战性。本院裁判掌握的总体原则是：依据规制违约的基本原理，综合个案的具体情况，在一定的范围内自由裁量，作出相对公平、合理的结论。本院认为，对本案因市场行情上涨产生的履行利益15478350元，扣除致诚聚福公司违约前已经经过的期限与一定比例的商业风险，在致诚聚福公司与刘永平之间公平分配，将分配后刘永平应当分得的利益扣除致诚聚福公司的期限利益，得出致诚聚福公司赔偿刘永平的具体数额。具体计算步骤与理由为：一、扣除已过期限利益515945元（15478350元÷15÷2），所余履行利益为14962405元（15478350元－515945）。案涉《商铺租赁合同》约定起租时间为2016年6月1日，致诚聚福公司明确表示不履行时间为2016年11月15日，为便于计算，扣除半年的期限。二、扣除30%的商业风险4488721元（14962405元×30%），所余履行利益为10473684元（14962405－4488721）。评估报告载明，本次估价未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价格的影响，未考虑空置租金损失等因素。在长达15年的经营中，难以避免诸如新冠××疫情等突发公共事件对经营的影响，也应当考虑换租过程中的空置期、装修期等租赁中断期限，同时考虑致诚聚福公司与他人已经签署12年期的合同，酌定扣除30%的不可抗力和商业风险，相当于扣除4.35年的租赁期。三、分配刘永平60%的履行利益为6284210元（10473684×60%）。案涉租赁物尚未交付，双方在租赁物适于交付状态基础上并没有实质的物质投入，前述履行利益10473684元产生归因于市场行情快速上涨，与双方当事人投入无关。在这种情况下，如果将市场行情上涨的带来的利益全部归于刘永平，则刘永平仅因签订案涉《商铺租赁合同》、预付20万元的租金，坐享高达1000万余元的巨大利益，同时对于提供租赁物的致诚聚福公司来说，与同类市场的出租人相比，则仅因案涉《商铺租赁合同》的签订，失去了巨大的租金利益，衡诸两者得失，有失公允。如在双方均无过错的情况下，可按50%的比例由双方分配。本案因致诚聚福公司根本违约，在分配时应当体现惩罚过错的原则，故分配60%利益给刘永平。四、扣除致诚聚福公司的期限利益2545100元［（6284210÷14.5）×14.5×(14.5－1)÷2×6%］。如果按合同正常履行状态，刘永平履行利益6284210元应当经过14.5年的期限才能全部获得。考虑执行的因素，按照惯例应当裁判一次性支付，则存在致诚聚福公司提前支付的期限利益。根据资金市场的实际情况，对提前支付的款项，按年6%计算资金占用费。计算的原理是：6284210元按14.5年支付，平均每年为433393.79元；现一次性支付，第一年支付433393.79元不计算资金占用费，本来第二年支付的433393.79元提前一年支付，应当扣减资金占用费433393.79元×6%，本来第三年支付的433393.79元提前二年支付，应当扣减资金占用费433393.79元×6%×2……，依此类推，至最后一年为433393.79元×6%×(14.5－1)，套用等差数列求和公式，扣减总数为（6284210÷14.5）×6%×14.5×(14.5－1)÷2。综合以上四个方面，得出致诚聚福公司应当一次性赔偿刘永平损失3739110元（6284210－2545100）。该赔偿数额，高于致诚聚福公司已经租赁给他人两份合同的获利数额3502160元｛1.致诚聚福公司从案涉《商铺租赁合同》所得的租金收入为9781296元［第1-5年：6.067元/m2·月×60个月×10650m2=3876813元；第6-8年：6.067元/m2·月×（1+5%）×36个月×10650m2=2442392元；第9-11年：6.067元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×36个月×10650m2=2564512元；第12年：6.067元/m2·月×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×12个月×10650m2=897579元］；2.致诚聚福公司与他人签订两份合同直接获得租金为1500.84万元（1113.58万元＋387.26万元）；3.差价利益为5227104元（1500.84万元－9781296元）；4.扣除期限利益为3502160元［5227104元－（5227104元÷12）×6%×12×(12－1)÷2］｝，没有出现致诚聚福公司从违约行为中获取非法利益的情况。在品除相关因素的情况下，由致诚聚福公司赔偿刘永平损失3739110元，体现了双方利益的平衡，也在一定程度上惩罚了致诚聚福公司的违约行为，符合双方订立案涉《商铺租赁合同》违约责任条款的意思表示。刘永平主张赔偿租金差价损失的上诉请求，合理部分予以支持。刘永平在主张租金差价损失的同时，还主张转租利益损失。本院认为，转租利益损失以及租金差价损失均是以案涉《商铺租赁合同》正常履行为前提，转租利益仅涉及租赁物的一部分，而租金差价损失以全部租赁物为计算基础，故两者存在重合，若同时支持，则存在刘永平双重获利或致诚聚福公司双重受损。因此，对刘永平主张赔偿转租利益损失的上诉请求不予支持。综上，致诚聚福公司在租赁物交付前，明确表示不履行案涉《商铺租赁合同》，构成根本违约，不具有合同解除权，其向刘永平发出的解除通知不发生法律效力。刘永平收到通知后，与致诚聚福公司协商未果，遂提起诉讼，默示解除合同，符合法律规定。致诚聚福公司为追逐更大利益而毁约，严重违反诚实信用原则，应当承担全部违约责任，赔偿刘永平的全部损失。综合考虑案涉《商铺租赁合同》已经过期限、正常履行过程中存在的不可抗力和商业风险、履行利益公平分配、扣减一次性支付的期限利益等因素，确定由致诚聚福公司赔偿刘永平损失3739110元。刘永平的上诉请求部分成立，予以支持；致诚聚福公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院没有认定致诚聚福公司违法获利的事实，在可得利益认定上适用法律错误，导致裁判结果显失公平，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省抚州市中级人民法院（2018）赣10民初20号民事判决第一项即“江西致诚聚福投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还刘永平200000元”；二、撤销江西省抚州市中级人民法院（2018）赣10民初20号民事判决第二项即“江西致诚聚福投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿刘永平200000元”和第三项即“驳回刘永平的其他诉讼请求”；三、江西致诚聚福投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿刘永平3739110元；四、驳回刘永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130164元，财产保全费5000元；二审案件受理费135135元，合计270299元，由刘永平负担181373.24元，江西致诚聚福投资发展有限公司负担88925.76元。本判决为终审判决。审判长  黄颖审判员  王冬审判员  周辉二〇二〇年三月十二日法官助理石前进书记员陈娟附:相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。