营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初1368号原告齐彤然，男，1970年1月15日出生，汉族，沈阳市人，个体业主，现住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张娇，辽宁蓝田律师事务所律师。被告：张文学，男，1947年2月21日出生，盖州市人，退休干部，现住营口市鲅鱼圈区。原告齐彤然与被告张文学租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日作出（2018）辽0804民初1131号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉。营口市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）辽08民终3279号民事裁定，撤销本院（2018）辽0804民初1131号民事裁定，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张娇、被告张文学到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告诉称：2015年8月21日，原告与被告签订租房协议，协议约定被告将海天市场东门321号门市租赁给原告用于夫妻共同经营的手机店，租金一年一付。租房协议原约定租金6.5万元每年。第二年口头约定租金6万，第三年口头约定一楼租金5万，二楼由被告另行出租。原告按双方约定于2017年7月11日交付了租金，原告交付租金后，被告又反悔，不按约定履行义务，于2017年10月15日开始以断电等各种手段阻碍经营。最后于2017年10月28日强行关闭手机店，并自行在门上贴出出租字样。至此双方合同解除。原告具体损失明细如下：1、截止2017年10月28日，原告的剩余租金为40685元。2、由于原告已将租金交付被告，但是被告并未给原告开具发票，故因该门市产生的房产税合计为16050元，应由被告补偿给原告。3、从10月15日被告断电妨碍销售，到10月28日乙方被强行搬走，共计14天。房租、员工工资合计2711元。现诉至法院，请求：一、判决确认解除原被告双方签订的租房协议。二、判决被告返还原告租金40685元。三、判决被告返还原告经营物品。四、。判决被告赔偿原告损失18761元（暂计）。五、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告诉请不符合事实。事实是2015年我与原告签的租房合同，他自称是辽宁魅族手机总代理，第一年他经营的时候是正常按照协议支付的租金，每年6.5万元，第二年他的财务给我打过来6万元，第三年打过来5万元，他没有按照协议执行，我就多次到店里跟他催要欠款，至今没有付，而且还欠电费、物业费和水费。如果他走了，费用谁来承担？所以我按照协议给原告打电话，他说你找财务就可以了，姓何，当时我不知道叫何素梅，他说经营状况不好，只能打这些。我说不行，协议签的是6.5万元，租期五年，应按协议履行。后来又找原告，他就说我给多少钱就多少钱，我要是跑了你上哪找我去。7月11日打的最后一次款5万元。我继续要，一直到10月中旬，我到店里去看到包装箱摆在门市房里，桌上的电脑电视也都卸下来了，网线也拆了，邻居问我说他不租你房子了，我就给派出所打电话，让警察见证一下店里的现状，店员拿手机一直在拍，其实他和老板一直在联系。后来我到工商所一查，原告并没有在我店里卖手机，而是何素梅，我才知道原告已经背着我转租给何素梅，他没有告诉过我。原告以我的名义写的假合同，到工商办的业务。原告一分钱没有给我，而是何素梅，所以不存在返租金的问题。原告向本院提交如下证据：1、住房协议，证明原告租用被告房屋为一层和二层。协议下面标注的“2016年8月21日租金6万元”、“2017年8月21日租金5万元”是根据双方口头约定，原告在协议上记载的。被告质证称协议下面标注的“2016年8月21日租金6万元”、“2017年8月21日租金5万元”是原告后加上去的。我们从来没有口头和谁商量，就是按协议执行。二楼是连体出租，二楼是分不出来的。我要是同意就会有补充协议，就不会有今天的纠纷。2、网上电子回单一份，证明2015年8月27日何素梅向被告支付6.5万元，2016年7月21日支付6万元，2017年7月11日支付5万元，三年的房租已经全部付清。被告质证称钱都收到了。付款时间也是正确的，但与协议约定的租金不符，第二年少了1万元，第三年少了1.5万元，不存在原告讲的口头约定，所以我才去店里催要。3、录音光盘一张，附文字资料一份，证明被告强行断电，导致原告无法使用涉案房屋。被告质证称断电属实。是我看原告要跑，电业局说欠款要重新申请重新安盒，我告诉店员欠费了。4、2017年10月28日录像一份，证明2017年10月28日，被告强行将原告赶出房屋，导致合同无法履行，至此双方合同解除。录像中能够显示从10月15日涉案房屋就开始断电，每个日期均有银行小票作为对应时间的见证。被告质证称，这段时间停电属实，但不是我不要你经营，是我到店里催要欠款。第二你欠电费，你走了谁付电费？我跟店员说了，你只要交了就立刻给电。我找老板老板不来，打电话也不接我才找的民警。他自己都说我跑了，你上哪找我去。10月28日原告走的时间是对的，但原告8月1日也就是三个月之前，原告自己把自己的营业执照注销了。换句话说，原告8月1日就想跑了。5、2017年10月18日录像一份，证明双方在协商关于如何一楼自行用电事宜，能够说明二楼是由被告自行出租，是双方达成一致的意见。被告质证称，不属实，当时原告承认一二楼是一起租的，他提出来把二楼分出来，另安装电表行不行，我说不行。录音是剪接的，没有任何意义。6、华宁物业出具的证明复印件一份，证明涉案房屋并不欠任何物业费，2017年的物业费全部结清。被告质证认为不属实，是找人出具的。7、2017年10月14日营口供电公司网上交费电脑截图1份，反映的数额为-239.5元。证明2017年10月14日交电费239.5元。涉案房屋不存在欠电费的情况，是店员交的，用建行的卡。被告质证认为不属实。8、录音一份，是被告将原告赶出后将涉案房屋对外出租，是与租客的录音。被告质证认为，从签合同那天起原告就已经是假的。合同也是假的，门市房到现在也没有租出去，东西占着，我的房子现在我贴的广告，谁打电话我都接，不是这个人已经进去了，这是他们设计的圈套，要不怎么会碰巧认识这个人，就按合同执行就行了，应按合同履行。9、2017年11月13日照片，门上贴的出租信息及联系方式。证明涉案房屋在原告被赶出后就对外出租。被告质证认为，贴信息是因为原告走了以后，卷帘门放不下来，现在房屋他们一直占据，东西在里面放着，导致我无法出租，到现在还在屋里放着。被告向本院提交了如下证据：1、协议复印件一份，复印自工商局，证明这是一份假合同，原告将房屋转租，用假协议骗的工商执照。原告质证称，何素梅与原告是夫妻关系，何素梅作为个体经营与原告作为个体均是以家庭财产为经营的个体工商户，不存在转租。2、欠电费通知单、欠物业费通知单、欠水费通知单、地板破损照片各一份。原告总是通知欠费后才交，缴费时已经欠费，当时欠费50元，我是为了督促他们交费才断电的，到现在一直在欠费。原告质证称，电费明细恰好能显示2017年10月14日交款239.5元，与原告提供的交费凭证相吻合。原告2017年10月28日就已经搬离，12月8日显示的欠50元电费与原告无关。欠物业费的出具时间为2018年1月17日，物业公司也曾给原告出具证实，2017年不欠物业费，同样12.4元水费与原告2017年10月28日离开后相继出具证明时间三个月之久，符合后产生的费用的现象。原告未使用二楼地板与原告无关。经审理查明，2015年8月21日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订租房协议。协议约定：一、房屋地址：海天市场东门321号门市（一二楼连体）。三、租期：自2015年8月21日至2020年8月21日。四、租金：一年6.5万元。五、租金自本协议签订时一次性付清。（一年租金）。六、乙方负责承租期内所发生的一切费用，如水、电、取暖等。八、不经甲方同意，乙方不得转租、经营非法产品、搞违法活动。九、本协议到期时，乙方应及时搬出，如需续租应提前一个月同甲方协商，另签租房协议。协议签订后，被告将房屋交付给原告，原告以其妻子“何素梅”为经营者注册“营口经济技术开发区天信恒讯通讯器材经销处”营业执照。2017年8月1日，营业执照被注销。另查，2015年8月27日，以“何素梅”名义支付房租6.5万元，2016年7月21日支付房租6万，2017年7月11日，支付房租5万元。房屋出租期间，因电费拖欠问题，被告曾切断该房屋电源。2017年10月28日，原告搬离该房屋。被告更换了该房屋门锁。2017年11月13日，被告在该房屋张贴出租广告，对外出租。上述事实，有租房协议、网上电子回单、照片、开业登记核准通知书、注销登记核准通知书及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的租房协议，是双方的真实意思表示，双方均应遵照执行。按协议约定，房屋租金每年6.5万元，2016年和2017年原告分别交付租金6万元和5万元，原告认为是和被告口头协商的，但被告否认，并坚持按协议履行，原告又无其他证据佐证其主张，故应按协议约定确定每年租金为6.5万元，2016年和2017年共少付租金2万元。因原告于2017年10月28日搬离该房屋，原告于2017年11月13日张贴广告对外出租，双方的合同已不能履行，故双方签订的租房合同应予以解除。合同解除后，尚有部分房租被告应返还给原告。按原告搬离该房屋和被告对外出租的实际情况，房屋租期确定为2017年11月13日结束，剩余房租扣除原告少付的房租2万元为29863他得双方5月抱怨，一元（2017年11月13日至2018年8月21日共计280天，6.5万元÷365天×280天-2万元），该款被告应返还给原告。对于原告主张的返还经营物品的诉讼请求，因原告未提供相关有效的证据，本院不予支持。对于其提出的赔偿其店员工资及房租损失的请求，因原告系在未与被告协商一致的情况下自行搬离租用的房屋，无证据证明被告的行为导致其损失的发生，故对该请求本院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：一、解除原告齐彤然与被告张文学于2015年8月21日签订的租房协议。二、被告张文学于本判决生效后10日内返还给原告齐彤然剩余租金29863元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1286元，由被告负担643元，原告负担643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  邢 瑞人民陪审员  杨丹凤人民陪审员  栾媛媛二〇二〇年三月三日书 记 员  刘 爽