新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终242号   上诉人（原审被告）：新疆天地科技发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）贵州路科技街148号。法定代表人：周凤云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴娟，女，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）恒丰路3088号。法定代表人：史卫红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小娟，新疆金桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨必真，男，1953年12月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。上诉人新疆天地科技发展有限公司（以下简称天地科技公司）、上诉人乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司（以下简称喜悦物业公司）因与被上诉人杨必真合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初5541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭于2020年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人天地科技公司的委托诉讼代理人吴娟、上诉人喜悦物业公司的委托诉讼代理人王小娟、被上诉人杨必真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地科技公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨必真对我公司的诉讼请求。事实和理由：1．本案诉讼时效期间已过。杨必真所购房屋是我公司内部售房，由于政府规划等原因无法办理房屋产权手续，我方已于2014年7月20日召开业主委员会会议向全体业主明确告知了该事实，由业主选择是否退房退款，杨必真在一审中也认可该事实。因此在2014年7月20日时，杨必真已经知道其权利受到损害，至杨必真第一次起诉时，已经超过诉讼时效，一审判决认定本案诉讼时效未过属认定事实及适用法律错误；2．一审判决我方与喜悦物业公司承担共同还款责任无事实和法律依据。本案中，杨必真主张返还的“住宅维修基金”实际收取人为喜悦物业公司而非我公司，故我公司不具有返还义务。另，我公司与喜悦物业公司亦不存在应当共同承担责任的法律基础。故一审判决以合同约定应向我公司交款，而喜悦物业公司受我公司委托进行物业管理并实际收取款项为由，判令我公司与喜悦物业公司承担共同还款责任无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，维护我公司的合法权益。杨必真针对天地科技公司的上诉请求辩称，我于2008年10月购买了天地科技公司的住宅楼，天地科技公司在与我签订的购房合同中明确要求我入住时必须缴纳房款总额3%的住宅维修基金，这就是本案的起因。该笔维修基金虽不是天地科技公司收取的，但天地科技公司指定喜悦物业公司收取了我交纳的维修基金，且在一审中，天地科技公司也认可其与喜悦物业公司之间存在委托关系，现天地科技公司以自己未实际收取该笔维修基金为由，认为自己不具有返还义务是不合理的。喜悦物业公司与天地科技公司明知其自2008年2月起就不再具有收取购房者维修基金的权利，仍然违规手续我的维修基金，存在欺骗行为。综上，我不同意天地科技公司的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。喜悦物业公司针对天地科技公司的上诉请求述称，我公司同意天地科技公司的上诉意见。喜悦物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨必真对我公司的诉讼请求。事实与理由：1．关于本案诉讼时效的问题，我公司与天地科技公司的上诉理由一致；2．我公司认可收取杨必真房屋维修基金的事实，但根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，我公司收取维修基金的行为是合法的。后虽因该管理办法被《住宅专项维修资金管理办法》废止，我公司也曾试图将维修基金按规定转移至相关资金专户，但因涉案小区的政府规划原因，无法办理房屋产权手续，故该维修基金一直无法转移至相关住宅专项维修基金专户。现该维修基金一直存于我公司专用账户中，从未动用。杨必真所主张返还的维修基金的实际收取人为我公司，而非天地科技公司，故即便我公司具有退还房屋维修基金的义务，也不应与天地科技公司承担共同还款责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，维护我公司的合法权益。杨必真针对喜悦物业公司的上诉请求辩称，因天地科技公司一直未能为我办理涉案房屋的产权证书，涉案小区的住户都在询问此事，后来在社区的要求下，天地科技公司于2014年7月20日召开了一次业主会议，在该会议上，天地科技公司也仅是向业主告知涉案房屋的权属证书在两三年之内无法办理，但并未明确涉案房屋的权属证书永远无法办理，且当时说到退房退款的事情，但也并未协商一致，不存在天地科技公司和喜悦物业公司所称的我已明确知道权利受到侵犯，诉讼时效期间已经过的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回天地科技公司和喜悦物业公司的上诉请求，维持一审判决。天地科技公司针对喜悦物业公司的上诉请求述称，我公司同意喜悦物业公司的上诉意见。杨必真向一审法院起诉请求：1．判令天地科技公司、喜悦物业公司向我归还不当得利7,864.76元；2．判令天地科技公司、喜悦物业公司承担不当得利期间产生的孳息5,708元（月息0.67%，自2008年10月8日至2019年9月7日）。一审法院认定事实：2008年8月12日，天地科技公司与杨必真及案外人杨琦签订《职工住宅楼内部订购协议书》，“单位本着稳定本公司职工队伍，回报各地、州、市长期签约代理商，公司在自己有偿出让的土地上修建一栋职工住宅楼，提供给本公司的职工和长期签约商…”。约定房屋位置、暂定面积98.63/㎡、订购单价2,658元/㎡等，购房总价265,578.54元。第七条：职工办理入住手续前，一次性交清房产转让过户应缴纳的契税、维修基金、…交纳办理房产、土地证手续费等费用后，公司为其办理房产证及土地证。2008年10月8日，喜悦物业公司收取杨必真“住宅维修基金”7,864.76元，并向杨必真出具收款收据。庭审中喜悦物业公司称该款至今仍存于其专用账户。因天地科技公司未完成上述办理房屋产权手续的约定，天地科技公司于2014年7月20日召开业主会议，向业主说明相关情况，告知业主可选择退款退房，杨必真未要求退房退款。一审法院另查明，1．上述约定的房屋产权手续至今未办理。2．一审庭审中当事人对天地科技公司委托喜悦物业公司进行物业管理均未提出异议。一审法院认为，杨必真基于《职工住宅楼内部订购协议书》约定向房屋售卖方委托的物业公司交纳“住宅维修基金”，喜悦物业公司收取款项有合理原因，双方因是否应当退还“住宅维修基金”发生争议，本案案由应为合同纠纷。本案的争议焦点，一是杨必真主张返还7,864.76元是否有事实和法律依据，二是杨必真主张孳息5,708元是否有事实和法律依据，三是本案诉讼时效是否已经过。分述如下：一、杨必真主张返还7,864.76元。按照建设部等相关部门规定，“住宅维修基金”是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，要求专户存储、专款专用。业主交纳的“住宅维修基金”归业主所有。本案中，杨必真按合同约定交纳“住宅维修基金”，天地科技公司应于办理房产手续时将杨必真交纳款项交存于规定账户，双方未约定办理期限，喜悦物业公司接受委托收取并占有管理杨必真款项有合理理由。天地科技公司于2014年7月20日召开业主会议，告知业主可选择退款退房，至此，喜悦物业公司无合理理由继续占有杨必真所交款项，应当予以退还，故杨必真要求喜悦物业公司退还款项7,864.76元，应予以支持。合同约定杨必真向天地科技公司交款，喜悦物业公司实际收取杨必真款项，庭审中各方对喜悦物业公司受天地科技公司委托进行物业管理无异议，则天地科技公司应与喜悦物业公司共同承担还款责任。二、杨必真主张孳息5,708元。杨必真主张孳息是按照7,864.76元×月利率0.67%×142个月（2008年10月8日至2019年9月7日）为6,534.04元，杨必真主张孳息金额为5,708元。一审法院认为，喜悦物业公司在2014年7月20日之前占有杨必真款项有合理理由，双方未对占用期间应付利息进行约定，杨必真主张此期间利息没有事实依据。采中国人民银行公布的同期贷款年利率，对杨必真主张2014年7月20日之后利息予以支持，金额为7,864.76元×6.4%÷365天×1660天（2014年7月21日至2019年9月7日）为2,584.30元。三、本案诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。…”本案中，杨必真对天地科技公司于2014年7月20日告知业主可选择退房退款的事实认可，但称多数业主要求继续办理房产手续，天地科技公司、喜悦物业公司称杨必真此后未主张权利，其诉讼时效已过。一审法院认为，杨必真仍寄希望于天地科技公司完成房产手续办理，此期间未要求天地科技公司、喜悦物业公司退还“住宅维修基金”，于2019年知道其权利受到损害之时提起本案诉讼，依据上述法律规定，其诉讼时效未过。一审法院对天地科技公司、喜悦物业公司称杨必真本案诉讼时效已过的抗辩意见不予采纳。对于喜悦物业公司辩称其垫付小区多项维修费用，应由杨必真承担的问题，喜悦物业公司就此可另行处理。判决：一、喜悦物业公司、天地科技公司共同返还杨必真款项7,864.76元；二、喜悦物业公司、天地科技公司共同支付杨必真利息2,584.30元（2014年7月21日至2019年9月7日）。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审判决查明的事实及所依据的证据予以确认。本院认为，房屋维修基金，系用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新、改造工程，该基金归全体业主共有，但在业主委员会成立之前，一般由房地产行政主管机关代管。房产公司以及物业公司经依据其与业主之间签订的合同享有代为收取并交纳的权利，而非享有该维修基金的管理权或所有权。本案中，杨必真依据其与天地科技公司签订的《职工住宅楼内部订购协议书》交纳房屋维修基金，喜悦物业公司收取了该维修基金并出具收款收据，该房屋维修基金是办理房产证和土地证时缴费所用。但在天地科技公司明确告知杨必真涉案房屋无法办理房产证和土地证后，喜悦物业公司继续保管该房屋维修基金的行为就丧失了正当性。二审庭审中，天地科技公司及喜悦物业公司也认可至今没有房地产行政主管机关接收该笔款项，一审判决认定喜悦物业公司无合理理由继续占有该款项，应向杨必真退还7,864.76元，并支付利息损失2,584.3元并无不妥，本院予以维持。天地科技公司虽与杨必真签订《职工住宅楼内部订购协议书》，并约定杨必真应在办理入住手续前交纳房屋维修基金，但实际收取本案房屋维修基金的是喜悦物业公司，杨必真也未就天地科技公司对于返还房屋维修基金事宜应与喜悦物业公司承担共同责任的事实进行举证，其要求天地科技公司与喜悦物业公司共同向其返还房屋维修基金没有法律依据，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。针对天地科技公司及喜悦物业公司称杨必真已于2014年7月20日就得知无法办理房产证及土地证的事实，其于2019年起诉已过诉讼时效的上诉意见，本院认为，一审庭审中，天地科技公司及喜悦物业公司向法庭提交的证据仅能证明其于2014年7月20日与业主召开会议的事实，而会议的主要内容涉及本案诉讼时效问题，应由天地科技公司及喜悦物业公司向法庭举证证明其已于该会议上明确告知业主，涉案房屋已无办理房产证和土地证的可能性，而非杨必真陈述的暂时无法办理的事实。然本案一、二审中，天地科技公司及喜悦物业公司均未向法庭提交充足证据证明其已在会议召开过程中向业主作出了拒绝履行办理权属证书义务的明确意思表示，故对其认为杨必真的起诉已经超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，天地科技公司、喜悦物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初5541号民事判决；二、乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司返还杨必真款项7,864.76元；三、乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司支付杨必真利息2,584.3元；四、驳回杨必真的其他诉讼请求。以上应给付款项合计10,449.06元，限乌鲁木齐喜悦物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的13,572.76元，判决给付标的10,449.06元，占请求标的的77%，一审案件受理费162.9元（杨必真已预交），由杨必真负担23%，即37.5元，由喜悦物业公司负担77%，即125.4元；二审案件受理费122.46元（喜悦物业公司已预交61.23元，天地科技公司已预交61.23元），由杨必真负担61.23元，由喜悦物业公司负担61.23元。本判决为终审判决。   审  判  长   冯宁审  判  员   陆洋审  判  员   卫杨   二 〇 二 〇 年 三 月 十 六 日 书  记  员   余霞