上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21864号原告：沈建达，男，1971年6月17日生，汉族，住浙江省余姚市。委托诉讼代理人：童如意，浙江民邦律师事务所律师。被告：上海尖锋实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘治平，负责人。被告：刘治平，男，1969年10月12日生，汉族，住福建省。第三人：沈传达，男，1968年6月11日生，汉族，住浙江省余姚市。原告沈建达诉被告刘治平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，原告申请追加案外人上海尖锋实业有限公司(以下简称“尖锋公司”)作为本案被告参加诉讼，本院予以准许。后本院依法追加案外人沈传达作为本案的第三人参加诉讼，并于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告沈建达及其委托诉讼代理人童如意、被告刘治平及二被告的共同委托诉讼代理人戚夏凤、第三人沈传达到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告沈建达提出诉讼请求：1、判令被告上海尖锋实业有限公司退还2013年5月1日起到2014年7月31日止，被告按年租金300万元虚报多收的270,900元和2014年8月到2015年10月15日按年租金2730,000元虚报多收的租金229,320元，退还2015年11月16日起至2016年10月20日止按年租金2,250,000年计算虚报多收的租金150,150元，合计租金650,370元；2、判令被告上海尖锋实业有限公司立即退还原告无法使用期间2016年10月15日至2016年11月15日的钢结构大棚租金83,333元；3、判令被告上海尖锋实业有限公司赔偿原告装修损失250,000元；4、判令被告上海尖锋实业有限公司返还原告多付的租金68,700元；5、被告刘治平对上述被告上海尖锋实业有限公司需承担的第1、2、3、4项付款义务承担连带责任。事实和理由：2009年8月1日和2015年1月1日，案外人上海尹搪实业有限公司(以下简称“尹搪公司”)的控股股东尹木林代表该公司从上海井得电子制品有限公司(以下简称“井得公司”)处租得位于上海市松江区车墩镇三浜路XXX号西侧三层楼厂房一栋和二层楼厂房一栋面积共计10,258平方米的房屋后，2012年8月1日，胡某某代表尹搪公司把上述厂房东、西两侧厂房的一层转租给被告刘治平为法定代表人的尖锋公司，被告刘治平代表尖锋公司与尹搪公司的代表胡某某签订了《厂房租赁合同》，后于同天双方又签订《补充协议》一份，尹搪公司同意尖锋公司在厂房后面搭建大棚约3,000平方米。2013年2月28日，尖锋公司将从尹搪公司处转租的东侧厂房一楼1,260平方米、西侧厂房一层面积1,550平方米加上搭建的6,000平方米钢棚以及原物流880平方米再次转租给原告沈建达，双方对于租赁期限、租金标准等均进行了约定。原告不知上述东、西侧两厂房面积不到3,690平方米，钢结构大棚为违章建筑，并且钢结构大棚面积不到6,000平方米，原告自行测量相差七、八百平方米左右，原告按约支付租金后，尖锋公司和该公司主管出具收取租金的收据。2015年10月19日，尖锋公司、尹搪公司与原告又签订了《租赁合同及补充协议》一份，对于租赁期限、租金标准以及付款方式等进行了约定，并确定此合同之前的全部合同无效，2015年10月31日之前的租金已全部结清。2016年10月20日，被告搭建的违章建筑钢结构大棚被有关部门拆除，给原告造成了巨大的经济损失，另原告钢结构大棚的租金已付至2016年11月15日，原告还多付被告租金68,700元。综上，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告尖锋公司、刘治平辩称：1、本案中原告的主体是不适格的，沈传达也是承租人之一，并且被告尖锋公司并非是厂房实际的出租方，实际的出租方是被告刘治平，是刘治平从胡某某处取得房屋并转租的，因此被告尖锋公司不是适格的被告，无需承担相应的责任。2、时效问题，原告提起诉讼时间是2016年12月，但是根据民事诉讼法，诉讼时效是2年，所以2014年的及之前的租金部分无需进行查明。3、实体问题，全部不同意原告的诉请，原告主张多付租金的诉请1和2和4毫无依据，2013年双方租赁开始之时对面积确认无误，原告从未提及这方面的问题，相反，原告提交的2015年10月19日的合同载明截至2015年10月31日的租金已全部结清。此后，双方在2016年11月15日签订了合同终止书，关于租金与房屋的胡某某方对房屋的租金和押金等不计差价，毫无争议，可见三方对租金争议进行了处理。关于装修，原告认为有装修，但是没有任何证据显示，举证责任在原告，即便有装修，原告在装修时也没有征得被告刘治平的同意，而且根据租赁合同，明确表示装修需要经过出租方的同意，在补充协议上，也写明遇到政府拆迁行为，出租方无需向承租方进行补偿，原告的证据也不能证明系装修大棚的装修费。大棚是否是违法建筑，原告没有举证，即便是临时建筑，原告对其性质也是明知的，如果对该大棚进行装修，也是原告自己的行为和被告无关。第三人沈传达述称，同意原告的诉讼请求。原告和被告刘治平的合同在2018年到期的，当时拆了以后沈传达表示合同继续下去，并表示给被告刘治平20万元或者30万元，但是胡某某一定要把沈传达赶出去，并且报警了，还让沈传达签乱七八糟的东西，沈传达告知胡某某，合同是沈建达签的，但河边的地也是胡某某签的，胡某某表示签订了以后可以让自己租三年，不签的话直接让沈传达滚蛋，胡某某把里面的电脑电器全部烧掉，赔了3万多，签订了以后，胡某某承诺补偿给自己钱，但是沈传达现在一分钱没看到。租赁合同沈传达没参与签订过，后面让沈传达补签的合同签过，但是原始的是沈建达签订的。经审理查明：2009年8月21日，井得公司作为出租方(甲方)、尹木林作为承租方(乙方)，双方签订了《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将位于上海市松江区车墩镇三浜路XXX号西侧三层楼厂房一栋和二层楼厂房一栋租赁给乙方使用，西侧三层楼厂房面积为5,724.03平方米，二层楼厂房面积为4,534.56平方米，共计租赁物面积为10258.59平方米，考虑到乙方实际需求，经甲乙双方友好协商认可确定实际租赁面积为8,000平方米；租赁期限为四年，从2010年6月1日起至2014年11月30日止；租赁物北侧的空地在租赁期间借给乙方使用……；甲方同意乙方可转租二层楼厂房(B栋)给其他承租户……。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2012年8月1日，案外人胡某某作为出租方(甲方)、被告刘治平作为承租方(乙方)，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区车墩镇三浜路XXX号，两侧一楼厂房加后面空地租赁给乙方使用，东侧一楼厂房(1,260平方米)、西侧厂房一层(1,550平方米)，北侧空地归乙方使用经营物流；本租赁物采用包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限6年，自2012年7月23日起至2018年7月23日止。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，双方还签订了补充协议一份，约定胡某某同意刘治平在厂房后面搭建临时大棚约3,000平方米，一旦政府拆除，甲方协助乙方出面协商解决；……；现租用的物流公司在明年三月份到期后给乙方租用，不得转租他人，便于统一管理。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。2013年2月28日，刘治平作为出租方(甲方)、被告沈建达、第三人沈传达作为承租人(乙方)，双方签订了《租赁协议》一份，约定甲方提供三浜路XXX号B栋给乙方经营仓储，租用期限从2013年5月1日至2018年4月30日止；东侧一楼厂房面积1260平方米、西一侧厂房面积1550平方米，加原物流约880平方米，钢结构厂房约6,000平方米，道路空地归乙方免费使用，年租金300万元(2014年8月2日被调整为273万元，由沈传达签字确认)，租金及押金于2013年3月1日交付甲方(2013年3月1日至2013年4月30日为免租期)；付款方式：租金三月一付，物业由乙方自行管理，费用由乙方自负；租赁期间经甲方书面同意，乙方可对租用范围内进行装修改造装饰……，甲方不承担一切经济赔偿责任，乙方拆除的，如甲方需要恢复原样，乙方必须恢复原样，费用由乙方自理。租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。庭审中，被告沈建达及第三人沈传达称“沈传达”系事后补签的，沈建达并不知情，沈传达也并未涉案合同的承租方。二被告对此则不予认可。2015年1月1日，井得公司作为出租方(甲方)、尹搪公司作为承租方(乙方)，双方签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将位于上海市松江区车墩镇三浜路XXX号西侧三层楼厂房一栋和二层楼厂房一栋租赁给乙方使用，西侧三层楼厂房面积为5,724.03平方米，二层楼厂房面积为4,534.56平方米，共计租赁物面积为10,258平方米，经甲乙双方友好协商认可确定实际租赁面积为10,000平方米；租赁期限从2015年1月1日起至2019年6月30日止。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2015年10月19日，刘治平作为出租方(甲方)、沈建达作为承租方(乙方)，双方签订《租赁协议》一份，约定甲方提供三浜路XXX号B栋给乙方经营仓储，从2015年11月1日至2015年11月15日为免租期，租赁期限从2015年11月16日至2018年8月30日止；厂房面积约3,690平方米，钢结构大棚约6,000平方米，道路空地及停车场地归乙方免费使用，年租金225万元；付款方式：租金三个月一付，共计562,500元，同时应缴纳押金200,000元……；租赁期间经甲方书面同意，乙方可对租用范围内进行装修改造装饰……，其改造装修，修理费用均由乙方自理……，甲方不承担一切经济赔偿责任。租赁协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，胡某某作为甲方、刘治平作为乙方、被告沈建达和第三人沈传达作为丙方，签订了《租赁合同及补充协议》一份，约定甲方提供松江区三浜路XXX号B栋租给乙方，乙方并全部转租给丙方，租用期从2015年11月1日至2015年11月15日免租金，并从2015年11月16日至2018年8月30日止；两栋厂房底层面积约3690平方米，钢结构大棚约6,000平方米，以及道路与所有场地，年租金225万元；乙方付甲方的年租金共计125万元，乙方同意丙方直接付给甲方，丙方支付给乙方的年租金100万元由丙方直接支付给乙方；如遇钢结构大棚因不可抗拒等原因拆除或动迁，丙方与乙方的合同自动终止，乙方退还丙方自合同终止日起至合同到期日的多收租金和归还丙方的20万元押金；此补充协议与租赁协议具有同等法律效力；此合同签订之前的合同全部无效；截至2015年10月31日之前房租租金已全部结清。租赁合同及补充协议还对其他相关事宜进行了约定。庭审中，被告沈建达及第三人沈传达称“沈传达”系事后补签的，沈建达并不知情，沈传达也并未涉案合同的承租方。二被告对此则不予认可。2016年11月15日，尹搪公司和胡某某作为甲方、刘治平作为乙方、沈传达和“沈建达”作为丙方，三方签订了《合同终止协议书》一份，约定甲方将承租的松江区车墩镇三浜路XXX号厂房转租给乙方，乙方搭建钢结构大棚后再转租给丙方，后约350平方米大棚是被丙方拆除，现大棚又被政府全部拆除，无法继续履行合同，经友好协商，将甲方和乙方的租赁合同，乙方与丙方的租赁合同均终止。具体约定如下：1、甲方和乙方、乙方和丙方的租金均按原各自合同约定金额计算至2016年11月15日；2、本协议签订即视为乙方和丙方已将厂房及所有相关设施交还给甲方；3、乙方支付过甲方163,333元押金，乙方又收取过丙方20万元押金，丙方拆除乙方部分大棚折价7万元，沈传达又欠甲方房租，现三方同意前述押金和租金相互抵扣，不计差价，自此互不相欠；4、各方无其他争议，原合同履行至此，乙方与各方亦无其他债权债务。庭审中，被告沈建达称从未见过该份协议，自己也没有签字或摁过手印，第三人沈传达称“沈建达”的名字也是沈传达签的，手印也是沈传达按的，不签的话胡某某就会封路断电，当时不敢告诉沈建达。二被告及证人胡某某均表示没有亲眼看到沈建达签字。同日，沈传达签署《确认书》一份，载明尹搪将松江区车墩镇三浜路XXX号厂房转租给刘治平，刘治平又转租给沈建达和沈传达，2016年11月15日，尹搪公司、刘治平及沈传达签订合同终止协议书，现沈传达确认，该合同终止协议书是沈传达和沈建达的真实意思表示，对于沈传达签订2016年11月15日的合同终止协议书沈建达是知晓的，沈传达2016年11月15日签订的合同终止协议书完全可以代表沈建达，如出现纠纷由沈传达负责和承担。庭审中，原告提交了由被告尖锋公司、尖锋公司工作人员赖贵花分别出具的三份收据、尖锋公司与上海车墩工业开发有限公司签订的回购协议以及工商档案材料等，证明尖锋公司向原告收取了租金并实际收取回购补偿款，其是租赁合同的承租方，二被告对于真实性无异议，但认为并不代表原告和被告尖锋公司之间有法律关系，赖贵花是尖锋公司的财务，同时帮被告刘治平处理个人的账户，刘治平只是让赖贵花开具一张收据给原告，代表的是被告刘治平向原告出具的一张证明，收到了原告的款项。该款项是被告尖锋公司的代收行为。缴款单位中的沈泰物流是沈建达自己的公司。此外，2015年10月19日的收据上写明了缴款单位是沈建达和沈传达；涉案土地是被告刘治平个人提供给尖锋公司使用，都是被告刘治平出资的，拆迁的时候，被告尖锋公司是实际的使用人所以拆迁单位才和被告尖锋公司签订相关的协议。第三人对于原告的所举证据无异议。庭审中，原告提交了沈传达的证明及银行流水、沈诚浩的证明及银行流水、沈泰物流公司的证明及银行客户回单、尹搪公司的工商登记材料等，证明原告曾经分别委托沈传达、沈泰物流公司等向被告刘治平和尹智倩支付了涉案的租金，被告刘治平和尹智倩的行为是代表公司的行为，合同是尹搪公司、刘治平和原告三方签订的，老厂房的钱原告是付给尹搪公司的，大棚的钱给了二被告。二被告质证认为，真实性没有异议，但是数额等双方已经最终结算了，无需再进行核算；其次，这组证据也能证明是沈传达在进行处理，如银行流水单13张是沈传达进行处理的，而且沈诚浩是沈传达的儿子，也能证明租金等相关事务都是沈传达在进行处理。第三人对于原告的所举证据无异议，其表示2013年签好合同以后，沈建达说这方面沈传达也懂的，因为沈建达一个季度来一次，所以就委托沈传达管理的，但是股份什么的也没说，押金、定金都是沈建达付的；对于涉案厂房大的事情沈传达不管，小的事情沈传达才管的；沈建达告诉沈传达大事情要跟他说的，终止协议是大事，一开始沈传达不跟他说，沈传达和胡某某签好以后才跟沈建达说的，所以在确认书上才写出现任何后果，沈传达全部负责。庭审中，原告提交了安装彩钢板房协议书和补充协议，支付安装彩钢板房及水电工费清单，购买水电材料、装修厨卫间，施工电费、大棚围栏、护栏钢管费用票据、照片以及光盘等，证明原告签订租赁合同后，对大棚进行了装修，该大棚被拆除后造成了原告的损失。二被告质证认为，对于大棚被拆真实性没有异议，对于原告所提供的装饰装修的证据材料三性都不予确认，即便真的有装修，也没有得到刘治平地同意。第三人对于原告的所举证据无异议。庭审中，原告为证明其主张还向本院提出了对涉案厂房面积进行实地丈量、对原告的装饰装修进行评估的申请，二被告则认为，被告已经举证证明三方已经对租金结算清楚了，本案焦点是协议书是否是三方真实的意思表示，从缩短审理时间，解约司法资源来看，不需要评估，且涉案厂房已经拆除，没有评估的依据，也无法证明这些材料是作为装修大棚的。庭审中，二被告提交了本院出具的(2015)松民三(民)初字第1863号民事裁定书一份，载明刘治平与沈建达、沈传达曾经因为涉案房屋的租赁纠纷提起诉讼，沈建达、沈传达针对刘治平提出了反诉，可见承租人是沈建达、沈传达二人。原告对于民事裁定书真实性无异议。第三人沈传达对于民事裁定书真实性无异议，认为当时因为沈建达委托沈传达管理涉案房屋，原告很少来，两人出庭就能说得清楚点，当时是有这么个案子。庭审中，二被告申请证人胡某某出庭作证，胡某某陈述自己有权出租涉案房屋，当时胡某某把房屋出租给了被告刘治平，刘治平又把房屋出租给了沈传达他们，每次见的都是沈传达，很少见到沈建达；大棚被拆后，胡某某和被告刘治平以及沈传达的合同终止了；胡某某租房给刘治平，刘治平又把房屋大棚转租给了沈传达，三方对付款方式做了约定，2015年10月19日的租赁合同及补充协议中沈建达当时签字了，沈传达是后来签的，在签订合同终止协议以前签的，具体时间记不清了；在整个租赁过程中，都是沈传达在处理事务，签合同终止协议时胡某某没有通知过沈建达，胡某某是与沈传达联系的，沈传达说已经通知了沈建达。二被告对于证人证言予以确认，认为虽然有点差异但是不影响本案的事实。原告则不予认可，认为证人都是谎话。第三人则认为是证人逼其签字的。以上事实，有厂房租赁合同书、补充协议、租赁协议、租赁合同及补充协议、收据、回购协议、工商档案机读材料、证明及银行流水、转账凭证、照片、合同终止协议书、民事裁定书以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方的争议焦点有二：1、涉案房屋的租赁合同相对方是谁？2、二被告是否应当退还原告租金并赔偿其装修损失？对于第一个争议焦点，虽然原告主张被告尖锋公司是涉案房屋的出租人，但根据庭审查明，涉案房屋系刘治平从证人胡某某处承租，继而将其对外转租的，尖锋公司虽早已成立，但其并未在任何一份租赁合同中签章，虽然部分租金进入尖锋公司账户，但二被告均确认此系代刘治平收取的租金，故原告主张被告尖锋公司是涉案房屋的出租人，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，各方对于沈建达是涉案房屋承租人的身份并无异议，但对于沈传达的承租人身份存有争议。本院认为，沈传达在2013年2月28日的租赁协议、2015年10月19日的租赁合同及补充协议以及2016年11月15日的合同终止协议书中均作为一方当事人签署了名字，自2013年起租开始便实际占有和使用涉案房屋，并参与调整租金、支付租金、提起诉讼、进行结算等事宜，其应为涉案房屋的承租人之一。故本案中被告刘治平与原告沈建达、第三人沈传达之间就涉案房屋成立房屋租赁合同关系。原告辩称的其仅委托沈传达管理涉案房屋而非实际承租房屋、第三人辩称的其系被胁迫在上述合同或协议书上签字的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，其一，双方自2013年3月28日即已签订租约，原告并未提供充分的证据证实曾就租赁面积减少等提出过异议，且2015年10月19日，双方经过结算后签订《租赁合同及补充协议》，载明截至2015年10月31日之前的房租租金已全部结清，原告及第三人也于同日支付给被告刘治平租金1,562,500元。其二，2016年11月15日，沈传达签署了《合同终止协议书》及确认书各一份，载明各方之间的租赁合同均终止，各方租金均按约计算至2016年11月15日，各方房屋及所有相关设施已返还，押金租金相互抵扣，互不相欠，各方无其他争议，亦无其他债权债务。此应视为各方对于房屋租赁合同关系项下的债权债务已结算完毕，第三人沈传达作为房屋的承租人以及实际的管理使用方签署的《合同终止协议书》能够代表承租人的意愿，对沈建达亦具有约束力。故原告再主张退还多收租金、赔偿装修损失,缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告沈建达的全部诉讼请求。案件受理费13,403元，减半收取6,701.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费11,701.50元，由原告沈建达负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年五月二十二日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。