海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初2038号   原告：沈君杰，男，汉族，1964年7月18日出生，公民身份号码×××，户籍住址浙江省宁波市江**。   委托诉讼代理人：杨爽，海南惠海律师事务所律师。   被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市河**鹿回头社区****。   法定代表人：梁智，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴桑，海南唐海律师事务所律师。   被告：海南新佳旅业开发有限公司，住，住所地海南省三亚市河**鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店**楼/div>   法定代表人：詹琰，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：蒋欣，北京天驰君泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蔡妲琦，三亚鹿回头旅游区开发有限公司职员。   原告沈君杰与被告三亚中信投资有限公司（以下简称：中信公司）、被告海南新佳旅业开发有限公司（以下简称：新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈君杰的委托诉讼代理人杨爽、被告中信公司的委托诉讼代理人吴桑、被告新佳公司的委托诉讼代理人蒋欣、蔡妲琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   沈君杰向本院提出诉讼请求：１.中信公司以已交付房款为基数，按日万分之五标准支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年12月21日止为2770560元；2.中信公司以已交付房款为基数，按同期贷款利率标准支付自2015年12月27日起至向登记机关提交办证资料之日止的逾期办证违约金，暂计至2016年12月21日止为426781元；3.新佳公司对上述违约金共计3197341元承担连带责任；4．本案诉讼费用由中信公司、新佳公司承担。事实和理由：2013年，新佳公司与中信公司向其出售两公司共同开发的三亚市鹿回头“半岛云邸”2幢1单元3层301号房屋，其向中信公司转账支付房款7695303元，中信公司将该房屋《商品房买卖合同》向其邮寄并要求其签字后再寄回中信公司盖章。《商品房买卖合同》约定该房屋总价款为7695303元，建筑面积为214.21平方米，中信公司交房期限为2014年12月31日；除特别约定外，交房逾期180日后，中信公司应向其支付自约定交房之日至实际交房之日期间的违约金，违约金以已付房款为基数按日万分之五标准计算；中信公司应提供的产权登记资料如未在房屋交付使用后360日内提交产权登记机关，中信公司应按日向其支付已付房款万分之零点五且以总房款价1%金额为限的违约金。中信公司已向其出具7695303元购房款的收据，但未向其邮寄交付已盖章的《商品房买卖合同》。2016年10月，其要求中信公司交房，但该房屋未取得工程竣工验收证明，不符合约定交房条件并持续至今。“半岛云邸”售楼处公示的三房预许字（展期）[2013]31号《商品房预售许可证》显示，“半岛云邸”为新佳公司与中信公司合作开发项目，而该项目原使用的三房预许字[2012]028号《商品房预售许可证》中开发商仅为中信公司一家。新佳公司已对涉案房屋向房产登记机关申办了网签登记，登记显示新佳公司为出卖人，其为买受人。中信公司违约，应向其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金约定过低，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。   中信公司承认沈君杰主张的签订“半岛云邸”2幢1单元3层301号房屋《商品房买卖合同》及支付房款7695303元事实，但辩称，截至《商品房买卖合同》约定付款之日，沈君杰尚欠付购房款6156213元，直至2014年5月28日才付清；其公司也在合同约定期限内发出交房通知后，沈君杰未按其公司通知要求支付相关办证税费、物业管理费等费用，其公司没有交付房屋的义务，亦无办理产权登记的义务，但沈君杰实际已经入住，不存在其公司逾期交房的违约情形，即便要承担逾期交房违约金给付义务，也应对合同约定的过高违约金计算标准作调整；沈君杰未提供办证所需的办证资料，也未根据办证需要与新佳公司就涉案房屋换签商品房买卖合同，其公司不应承担逾期办证的违约责任，沈君杰主张的逾期办证违约金高于合同“已付房款万分之零点五且以总房款价1%金额为限”约定金额。   新佳公司承认沈君杰主张的签订“半岛云邸”2幢1单元3层301号房屋《商品房买卖合同》事实，但辩称，《商品房买卖合同》系沈君杰与中信公司签订，购房款支付情况应由中信公司核实确认；同意中信公司对本案违约责任的答辩意见，其公司是“半岛云邸”项目的开发商，并非《商品房买卖合同》的合同相对人，没有法律规定或合同约定其公司应对中信公司违约承担连带责任。其公司就涉案房屋与沈君杰另外签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付日期截止2017年12月31日，其公司就涉案房屋交付并不应向沈君杰承担违约责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   当事人对于本案事实争议的焦点有：1.涉案房屋是否逾期交付，2.购房款是否逾期支付，3.办证相关税费是否支付。本院认定如下：1.《商品房买卖合同》第八条约定交房截止日期为2014年12月31日，沈君杰对中信公司举证涉案房屋《入伙通知书》、《售楼付款通知书》及寄送邮单虽不予确认但未举证予以反驳，对中信公司举证的《房屋验收表》、《物品交接清单》并无异议，沈君杰已在2016年12月28日接收涉案房屋，可以印证《入伙通知书》、《售楼付款通知书》及寄送邮单所载中信公司已于2014年12月15日邮件通知沈君杰接收房屋的事实；2.《商品房买卖合同》第六·1条约定购房款7695303元付款截止日期为2014年1月7日，沈君杰举证的中信公司出具的四张收据证明，沈君杰分别于2013年12月29日支付500000元、2013年12月31日支付1039060元、2014年2月20日支付2447000元、2014年5月28日支付3709243元，沈君杰逾期未付购房款金额为6156243元，至付清之日止共逾期141天；3.《收楼付款通知书》记载包括房屋契税等办证所需税费缴纳金额，沈君杰未举证证明已按通知支付办证相关费用。   对当事人有争议的证据，本院认定如下：新佳公司举证就涉案房屋与沈君杰另外签订的《商品房买卖合同（预售）》，沈君杰不予确认，该证据于新佳公司在中信公司若就涉案《商品房买卖合同》承担违约责任前提下是否应承担连带责任不具有因果关联性，本院对该证据不予确认。   本院认为，本案争议的焦点为：1.逾期交房违约责任；2.逾期办证违约责任；3.连带责任。   本案系中信公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》的规定应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。   《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同的约定，沈君杰应在2014年1月7日前付清购房款，中信公司交付房屋及办理产权登记义务的履行均在此之后，沈君杰履行债务不符合约定的，中信公司依法有权拒绝其相应的履行要求。沈君杰在房屋交付截止日期之前完成付款义务的履行，中信公司应依约交付房屋，中信公司实际也已告知沈君杰接收房屋，沈君杰诉求支付逾期交房违约金的主张没有事实根据。对于涉案房屋交付时应具备的质量要求，《商品房买卖合同》作了“经验收合格并取得工程竣工验收备案证明”的约定，房屋建筑工程质量同时受到建筑法律法规的规制，中信公司应遵循诚实信用原则，向沈君杰交付符合国家标准、行业标准的房屋，中信公司至今未办理涉案房屋的竣工验收备案，房屋交付义务的履行不符合约定。然而，沈君杰并未举证证明涉案房屋存在不符合质量要求的情形，中信公司此种履行瑕疵亦不导致涉案房屋不符合质量要求进而致使合同目的不能实现，沈君杰并不能因此获得拒绝接受房屋交付的抗辩权利。沈君杰既对房屋的交付事实予以确认，《商品房买卖合同》中亦未约定前述房屋交付义务的瑕疵履行的违约责任，沈君杰在此前提下主张中信公司承担逾期交房违约责任，没有法律依据及合同根据，其该项诉求理由不能成立，本院不予采纳。《商品房买卖合同》对逾期交房违约金作了按日支付已支付房款每日万分之五的上限约定，如依此计算高于造成损失的百分之三十则应依法予调整，但本案中并不存在逾期交房违约责任的适用情形，本院不予变更。   《商品房买卖合同》对房屋产权登记期限约定为交付使用后360日内，中信公司则至迟应在2015年12月26日将需由其公司提供的产权登记资料报送登记机关，至起诉时止中信公司未履行该项义务，其行为已构成违约。中信公司主张其未履行该义务应归责于沈君杰未支付相关办证税费、物业管理费等费用以及未提供办证所需资料、未配合与新佳公司换签商品房买卖合同的理由与《商品房买卖合同》约定内容相悖，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》逾期办证违约责任的约定，中信公司逾期办证应自期限届满次日起，按日支付已付房款万分之零点五的违约金，至本案受理之日止金额计算为166218.5元（7695303元×0.00005×432天）,高于约定违约金上限，仅应按总房款价1%金额计算违约金为76953元。沈君杰主张逾期办证违约金约定过低，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，但并未就该约定违约金低于中信公司逾期办证造成其何种损失以及损失的金额进行举证，应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。   民事主体依照法律的规定或者协议的约定，承担连带责任。   “半岛云邸”居住项目由新佳公司与中信公司合作开发项目，二公司之间因开发该项目所作权利义务约定对相对人之外第三方并无约束力，沈君杰亦未与二公司就连带责任的承担另行约定，其主张新佳公司对中信公司的违约责任承担连带责任的理由，没有法律依据和事实根据，本院不予采纳。   综上所述，沈君杰诉求中信公司支付逾期办证违约金理由成立，但本院不予支持其诉求超过约定金额的部分；沈君杰诉求中信公司支付逾期交房违约金及新佳公司对中信公司违约责任承担连带责任的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：   一、三亚中信投资有限公司向沈君杰支付逾期办证违约金76953元。   二、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。   三、驳回沈君杰的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费32378元，由三亚中信投资有限公司负担780元，由沈君杰负担31598元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 李 祎   人民陪审员 王 彬   人民陪审员 云大修     二○一七年五月十二日   法官 助理 蒋 倩   书 记 员 黄 强   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。