贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终413号 上诉人（原审被告）贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村。组织机构代码：57712218-4。 法定代表人雷洪，系公司董事长。 委托代理人（特别授权）阮洪，贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈波，男，汉族，1977年10月31日出生，贵州省六盘水市人，住贵州省六盘水市钟山区。 被上诉人（原审原告）吴蕾，女，汉族，1979年3月7日出生，贵州省六盘水市人，住贵州省六盘水市钟山区。 上诉人贵州毕节万丰置业有限公司因与被上诉人陈波、吴蕾商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初4910号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人阮洪及被上诉人陈波、吴蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审原告陈波、吴蕾诉称：原告陈波、吴蕾共同作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“①出卖人以位于毕节××镇××脚村（编号为毕节市2011-CR-44的地块）、建设项目名称为毕节市万丰国际商贸城（规划许可证号为建字第520000201206013、施工许可证号为522401201203150201、预售许可证号为（2012）毕商房预字第09号、备案号为7093）的第19幢2层228号（建筑面积38.91平方米）一套商业营业用房出售给买受人；②买受人应当在2012年7月17日前一次性支付全部房价款；③出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。④买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生金额由买受人承担。”合同签订后，原告于2012年7月17日向被告交付了毕节市万丰国际商贸城第19幢2层228号（建筑面积38.91平方米）商业营业用房的购房款124717.00元、权证登记费1100.00元、土地证工本费33.00元的钱款。然而，合同约定的房屋转移登记日期届满后至今日，被告仍未为原告办理该商品房所有权转移登记的有关文书（《土地使用权证》、《房屋所有权证》）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。……”根据该条规定及双方签订的合同约定，办理涉案房屋权属转移登记系被告应履行的法定义务及合同义务。被告迟迟未履行该义务，已构成违约。为此，请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于毕节万丰国际商贸城第19幢2层228号房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》；2、判令被告按原告交付的购房款124717.00元每日0.02%，时间从2013年12月1日起计算至被告实际履行前述第一项请求义务时止的违约金给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 原审被告贵州毕节万丰置业有限公司辩称：被告虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非被告原因造成。2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求被告快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;原告购买被告商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，也是导致消防验收未通过的原因之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案不能如期办证非被告过错，一是由于被告不能把控的客观因素导致，二是原告自身存在过错，故被告不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二十七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金的计算应依托实际损失，并可根据实际损失请求增加和减少。因此，即使被告应承担违约责任，违约金的支付，也应以原告是否遭受实际损失为前提条件，即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条、第八条之规定，本案原告早已对涉案门面进行出租经营，并未遭受任何损失还有收益。且为使原告利益最大化，被告已把三年的租金以房款的形式一次性优惠给原告。在合同履行过程中，为了原告的利益，被告已投入3000万左右的推广费用，通过被告的推广活动，原告购买的商铺不仅没有出现断租现象，而且每年都呈现快速的升值趋势，原告的购房利益在被告用心管理经营下在逐步增长。原告只有盈利没有损失，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。对于出租，涉案商铺现已出租，原告已获取租金；对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；对于将涉案商铺用作抵押贷款，被告出售商铺时，原告可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭。即原告如需资金，可以按揭的方式向被告购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款。即便原告一次性付款后仍需银行按揭贷款、被告仍然可以为原告再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于他用。原告也不会有损失；对于继承，本案中并未出现继承发生。由此可见，原告应得的违约金为：0×130%﹦0。综上，虽然双方签订的合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非原、被告自行约定，结合实际情况，被告在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内未能办理产权证书。因此，在原告没有遭受损失的情况下，仍按合同约定主张违约金对被告不公平。贵院曾审理何元贤、彭云等诉毕节贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来一定的损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，没有支持业主按合同的约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中被告只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主自购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。被告属我市重点招商引资企业，被告在我市投资后，政府没有及时兑现返还被告的招商引资保证金，使被告资金断链。在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。被告主观上并非故意不为原告办理产权证书，因在产权证没有办理给业主之前，被告还须缴纳土地使用税，每年费用近150万元，故产权证不及时办理对被告而言有害无益。在原告购买商铺时，被告的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。原告购买商铺后，被告就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于原告，产权清晰明确，并可在国家不动产登记网实名查询。且房屋产权权属登记所需具备的十四项条件，被告也已通过了十三项，仅因客观原因导致消防这一项未通过而未能办理产证，因此，被告并没有过错。加之通过被告努力，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑被告的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。综上所述，被告不能在合同约定期限内办理产权证书是因被告不能把控的客观因素导致，原告也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故被告不应当承担违约责任。恳请法院维护被告的合法权益。 原审经审理查明：2012年7月17日，原告陈波、吴蕾（买受人）与被告贵州毕节万丰置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：WF-19-228）约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第19幢2层228号（房号为19-228，价款124717.00元）商品房，该商品房用途为商业营业用房；买受人采取一次性付款方式付款，买受人应当在2012年7月17日前支付全部房价款；转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同经毕节市七星关区房产事业局备案。同日，二原告按合同约定向被告交付商铺房款124717.00元、费用权证登记费1133.00元，商铺购房款已付清，被告也按约定于2013年5月31日交付商铺给原告。按合同约定被告应于2013年12月1日前向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按约定交付。原告遂以前述诉请诉至法院。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告陈波、吴蕾与被告贵州毕节万丰置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定交付房屋并办理房屋权属登记，被告未按约定履行办证义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应承担违约责任，向原告支付相应的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》中对违约金的计算有相应约定，且约定的违约金计算标准并未超过法律规定，被告应按约定的已交付房价款日万分之二向原告支付逾期办证违约金，违约金计算时间从双方约定的2013年12月1日的次日2013年12月2日起计算。故对原告的诉请，予以支持。被告认为未能办证是政府原因及原告擅自改变商铺结构的原因导致消防验收未通过而办证不能的抗辩主张，无证据支撑，不予采纳。被告认为违约金过高，二原告无实际损失的抗辩主张，无事实依据，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司在判决发生法律效力之日起六十日内为原告陈波、吴蕾办理位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第19幢2层228号（房号为19-228）商铺的权属证书并交付原告陈波、吴蕾；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司在判决发生法律效力之日起六十日内支付原告陈波、吴蕾逾期办证违约金（违约金以购房款124717.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年12月2日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止）；三、驳回原告陈波、吴蕾的其他诉讼请求。 宣判后，贵州毕节万丰置业有限公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判；改判上诉人不支付被上诉人违约金；涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人虽未在规定的期限内办理产权证书，但逾期办证并非上诉人的原因造成。2013年7月，为迎接项目观摩会议，市政府要求上诉人加快推进工程建设。为完成会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防未能通过验收；被上诉人购买商铺后，擅自改变商铺结构，原安装的消防设备发生改变，也是导致消防未验收通过的原因之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，本案中逾期办证系上诉人不能把控的客观原因导致，被上诉人自身存在过错，因此上诉人不应当承担违约责任。即使上诉人应当承担违约责任，也应当以被上诉人遭受实际损失为前提，本案被上诉人已经对涉案门面进行正常的出租经营，并未遭受任何损失且还有收益。一审判决按照双方合同约定判令上诉人支付逾期办证的违约金不当。上诉人属我市重点招商引资企业，不能按期办理产权证书没有主观恶意，不存在过错。加之通过上诉人努力，产权证书已在陆续办理。现涉案业主众多，高达两千多户，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素，请求人民法院考虑上诉人处境，顾全大局，支持上诉人的请求。 被上诉人陈波、吴蕾二审答辩称：上诉人违约非属不可抗力因素所致，上诉人应承担违约责任。违约金不以遭受实际损失为要件。上诉人主张被上诉人改变消防结构不是事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人提交了如下证据： 1、《七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《毕节市商品房屋备案证明书》、业主委托装修导致消防验收不能通过的图片。拟证明：上诉人不能办理房产证是消防原因导致，消防存在隐患归责于政府，属于不可抗力；被上诉人没有因此受到损失，反而盈利，上诉人依约不应支付违约金；业主擅自改变房屋结构导致消防不能验收，对上诉人逾期办理房产证存在过错；消防经整改已经合格，房产证正在分批办理中。 2、何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书。拟证明：违约金的赔付应以实际损失为基础，被上诉人未提供证据证明上诉人违约导致其遭受损失，而且还产生了收益，故上诉人不应支付违约金。 3、贵州省高级人民法院民事裁定书。拟证明：上诉人与业主李远强、刘丽等三案，贵州省高级人民法院认为业主未举证证明其遭受实际损失而获得高额赔偿金有失公允，故指令再审。 4、《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》。拟证明：若支付违约金将不利于地方经济发展，甚至会引起群体性事件，存在不稳定因素，本案应考虑法律效果和社会效果的统一。 被上诉人质证意见为：对证据真实性、合法性、无异议，对关联性有异议。1、《七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》并未要求上诉人改变消防设计，且该证据证明上诉先行施工行为，该先行施工行为属隐匿行为；2、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明消防验收不合格系由于上诉人未按照消防设计施工导致；3、《毕节市商品房屋备案证明书》与本案无关联；4、对于《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》，政府招商引资的企业也应该依法作为，多家单位存在此种情形不是上诉人免责的事由；5、图片不能证明业主更改房屋结构的事实，被上诉人从未委托任何一方改变房屋结构；6、贵州省高级人民法院民事裁定书并未载明“认为业主未举证证明其遭受实际损失而获得高额赔偿金有失公允”的内容，没有说明指令再审的理由在于业主未提供证据证明损失；7、何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书与本案争议的内容不一致，且与本案无关联。上诉人提供的证据不能证明上诉人逾期办证行为属于不可抗力，也不能证明租金收益能抵扣逾期办证的损失，不能证明被上诉人的装修行为导致消防验收不合格。 本院认为，上诉人提供的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明案涉房屋于2017年1月9日经消防验收合格，予以采信。上诉人提供的《毕节市七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《毕节市商品房屋备案证明书》、图片，不能证明案涉房屋2017年1月9日前消防验收不合格的原因应归责于政府，属于不可抗力；不能证明被上诉人对上诉人逾期办理房产证存在过错，被上诉人未受到损失的事实；贵州省高级人民法院民事裁定书并未以业主未举证证明其遭受实际损失而获得高额赔偿金有失公允为由，指令再审，且本院经再审查明原审判决并无不当，已予以维持，达不到上诉人的证明目的，不予采信；何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书及《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》与上诉人是否应承担违约责任无关，本院不予采信。 为查明案件事实，本院依职权调取存于毕节市公安消防支队七星关区大队案涉的毕节万丰国际商贸城建设工程竣工验收消防备案与本案相关的以下证据： 1、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2014〕第0044号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明上诉人于2014年10月23日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报毕节万丰国际商贸城（1-24栋消防工程）建设工程的竣工验收消防备案。 2、毕节市公安消防支队七星关区大队于2014年10月29日作出的七星公消竣查字〔2014〕第0008号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程竣工验收消防备案项目建设工程存在以下问题：未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。 3、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0041号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明：上诉人于2016年10月13日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案。 4、毕节市公安消防支队七星关区大队于2016年11月2日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0018号《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》，载明：万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改；2、该工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA836-2012）第5条之规定。未整改。 5、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0043号《建设工程竣工验收消防备案凭证》， 载明：上诉人于2016年11月10日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案。 6、毕节市公安消防支队七星关区大队于2016年12月6日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0020号《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》，载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改。 7、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0047号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明：上诉人于2016年12月12日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案。 8、毕节市公安消防支队七星关区大队于2017年1月9日作出的《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》，载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程意见如下：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。已整改，复查合格。 上诉人质证意见为：对证据三性均无异议。 被上诉质证意见为：对该证据无异议，该证据证明消防验收不合格系由于上诉人原因所致。 本院认为，本院依职权调取的证据程序及来源合法，客观真实，与本案相关联，能证明案涉房屋2017年1月9日前消防未验收合格的原因系上诉人未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规定》（GA588-2012）第5条之规定，未整改。本院予以采信。 二审经审理查明：除对一审查明的事实予以确认外，另查明，上诉人首次向毕节市公安消防支队七星关区大队消防验收的时间为2014年10月23日，毕节市公安消防支队七星关区大队认为案涉房屋存在未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致等问题，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA836-2012）第5条之规定等问题，并要求上诉人进行整改。经整改，案涉房屋于2017年1月9日经消防验收合格。 本案二审的争议焦点是：1、涉案房屋未能如期办证是否由于上诉人原因所致；2、上诉人应否承担违约责任，如承担违约责任，违约金应如何计算。 本院认为：关于焦点一，本案诉争房屋因不符合消防验收条件致不能按合同约定期限办理商品房转移登记相关文书。本院依职权调取的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》足以证明，上诉人2017年1月9日前消防验收不合格系由于上诉人未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规定》（GA588-2012）第5条之规定等问题，未整改。故案涉房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致，七星关区人民政府要求上诉人快速推进案涉房屋工程建设系客观事实，但这不能作为上诉人不按原消防设计进行施工的合理理由，故七星关区人民政府要求上诉人快速推进案涉房屋工程建设与案涉房屋工程消防验收不合格无必然关联性，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便上诉人主张案涉房屋消防验收不合格系七星关区人民政府要求上诉人快速推进工程建设所致，上诉人依法也应承担违约责任。另外，上诉人所举图片亦不能达到部分业主装修破坏了房屋结构进而造成消防验收不合格的证明目的，对此其应承担举证不力的不利后果。 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付被上诉人，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故上诉人所称逾期办证未对被上诉人造成实际损失，不应支付违约金的上诉理由不成立，不予采纳。鉴于争议双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”约定的违约金标准与金融机构逾期贷款利息相比并未过分悬殊，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。原审据此判决上诉人按合同约定支付违约金并无不当。上诉人关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的上诉主张，不属于法律规定上诉人应免于承担责任的理由，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费535元，由上诉人贵州毕节万丰置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一七年五月五日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进