济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初435号 原告（反诉被告）：李彬，男，1985年5月25日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：张大明，山东齐邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑九隆，男，1971年5月17日出生，汉族，住浙江省青田县 委托诉讼代理人：李志超，山东金钥匙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕佳，山东金钥匙律师事务所律师。 原告李彬（反诉被告）与被告郑九隆（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彬的委托诉讼代理人张大明,被告郑九隆的委托诉讼代理人李志超、滕佳到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 李彬向本院提出诉讼请求：1.判决被告郑九隆退还原告李彬租房押金8000元、房租26400元、物业费和停车费2209元，并承担相应利息；2.本案诉讼费用由被告郑九隆承担。事实与理由：2018年12月19日，双方签订房屋租赁合同，约定被告郑九隆将位于历下区龙奥北路8号玉兰公寓2204号房屋租赁给原告李彬用于办公，租期自2018年12月15日至2019年12月14日止，租金共计96000元，押金8000元。合同签订后原告李彬依约向被告郑九隆支付了押金以及所有房租。2018年9月6日，原告李彬因故无法继续租赁房屋，随与被告郑九隆协商解除合同，退还房租以及押金，被告郑九隆也同意解除。9月12日经居间人浙江绿城房屋置换有限公司济南分公司验收后，原告李彬搬离了此房屋。但被告郑九隆迟迟未退还上述款项。经多次催要无果，故诉至贵院望依法公正判决。 郑九隆辩称，一、在本案中，李彬因其自身原因退租，系恶意违约，给郑九隆造成了巨大的经济损失，其应当承担违约责任。对于李彬主张的租金及房租应当在扣除违约金、损失后才能予以返还。对于李彬主张的退还房屋押金及房租的主张，应当依法予以驳回。1、关于本案的基本事实：2018年12月份，郑九隆与李彬签订了房屋租赁合同，郑九隆将涉案房屋出租给李彬用于办公，合同约定租赁期限自2018年12月15日至2019年12月14日。在合同履行过程中，李彬于2019年9月份突然告知郑九隆，其由于自身原因，要求退租。由于李彬的合同租赁期限尚未到期，在双方协商此事过程中，双方未能就退租事宜达成一致，但李彬却搬离了涉案房屋，也未与郑九隆办理房屋交接手续。2、关于李彬的违约行为：根据双方合同第十条约定，在租赁期内，如果李彬需提前退租的应提前30日通知郑九隆，并需要支付月租金的100%的违约金。但李彬并未提前通知，而是临时通知其要退租，并且未经郑九隆同意，李彬的上述行为构成了违约。在该种情况下，根据双方合同约定，李彬应当支付月租金100%的违约金以及中介费损失；同时，由于李彬的恶意违约，导致郑九隆的房屋产生了租金损失，李彬亦应当进行赔付。在李彬使用房屋时，对于房屋及相应家具造成了严重损坏，李彬对于此部分的损失，根据合同第九条及第十条的相关规定，李彬也应当予以赔偿，对于拒不赔偿的应当按月租金的100%支付违约金。因此，李彬作为违约方要求全额退还押金及房租的主张，没有任何依据。二、关于李彬要求退还物业费、停车费的主张，没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据双方合同第五条的约定，在租赁费内的物业费、停车费应当由李彬自己承担；同时，郑九隆经向居间人浙江绿城房屋置换有限公司济南分公司核实，对于物业费、停车费系由承租人直接向物业公司缴纳，与出租人没有任何关系。同时，郑九隆也从未收取过李彬的物业费、停车费。因此，对于李彬的该项主张，没有任何依据。综上所述，本案违约方系李彬，由于李彬的违约行为，给郑九隆造成了巨大的经济损失，李彬应当向郑九隆进行赔偿并支付违约金。李彬的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。 郑九隆向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告李彬支付反诉原告郑九隆违约金8000元；2.判令反诉被告李彬赔偿反诉原告郑九隆房屋及家具损失8000元；3.判令反诉被告李彬赔偿反诉原告郑九隆租金损失8000元；4.反诉费用全部由反诉被告李彬承担。事实与理由：反诉原告郑九隆与反诉被告李彬、浙江绿城房屋置换有限公司济南分公司于2018年12月份签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告李彬租赁反诉原告郑九隆所有的历下区龙奥北路8号依兰公寓2204号房屋。合同第10条第一款规定，如果反诉被告李彬有第9条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%支付违约金。反诉被告李彬提前退租的应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。反诉被告李彬后因其自身原因而提前退租并解除合同，反诉被告李彬的上述行为已严重违约，给反诉原告郑九隆造成了巨大经济损失。反诉原告郑九隆为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 李彬辩称,贵院受理的反诉原告郑九隆诉反诉被告李彬租赁合同纠纷一案，现反诉被告李彬提出答辩意见如下：1、双方于2019年9月3日，因事要求解除合同，并通过居间人于2019年9月6日告知反诉人郑九隆解除合同，反诉人郑九隆委托人已经同意解除合同，本诉中已提交相关证据，根据合同法相关规定，双方已协议解除合同，不存在违约方，故李彬不应当承担违约责任，且郑九隆已经在收到解除合同通知后立即将房屋另行出租，租金损失不存在，且根据法律规定损失与违约金不能重复索赔。2、关于房屋以及家居损失。首先，李彬在向对方发出解除合同后，郑九隆迟迟不验收房屋，居间人以及李彬多次催促其验收房屋均未有任何回复，避而不见。其次李彬为避免纠纷，曾在交房时因联系不上郑九隆方，在居间人的见证下办理房屋，居间人也拍摄了相关视频发送至蒋迎君微信，蒋迎君也未提出任何异议，如果家具或者房屋有损坏，居间人也不会同意退房。再次，反诉原告郑九隆未提交任何充分证据证明李彬居住期间对房屋以及屋内家具造成任何损坏。物业交接清单也能说明李彬在退房时所有物品完好，无缺无损。3、反诉原告郑九隆主张房屋以及家具有损失，为什么不在李彬要求解除合同时提起诉讼或主张权利，反而各种方式避而不见，而在李彬起诉后提出反诉，浪费国家司法资源，增加诉累。综上，反诉原告郑九隆诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月19日，李彬与郑九隆签订房屋租赁合同一份，内容为，（甲方）房屋出租方：姓名：郑九隆；（乙方）房屋承租方：李彬；第一条，房屋基本情况：房屋坐落于济南市历下区龙奥北路8号玉兰公寓2204，建筑面积139平方米。第三条：租赁期限（一）房屋租赁期限自2018年12月15日至2019年12月14日，共计一年。第四条租金及押金（一）、租金标准及支付方式：人民币（小写）96000元，人民币（大写）玖万陆仟元整；租金总计人民币（小写）96000元，人民币（大写）玖万陆仟元整。（二）押金：乙方应于本合同签订当日向甲方支付人民币（小写）8000人民币（大写）捌仟元作为押金，租赁期满合同解除后，房屋租赁押金折抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条，违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租的应提前30日通知对方，经双方协商一致按月租金100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。 另查明，李彬已向被告郑九隆支付了押金8000元，房屋租金96000元，郑九隆对此予以认可。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李彬与郑九隆签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性约定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李彬以无法继续租赁合同为由，于2019年9月6日向郑九隆发出解除合同的通知。李彬解除合同并无合同依据，郑九隆对李彬解除合同的通知亦不予认可。故涉案合同不符合约定解除的情形。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因李彬已经明示其不再履行主要债务。守约方郑九隆依法享有合同解除权，而李彬作为合同违约方并不具有合同解除权。根据综上分析，李彬单方解除合同的行为，既没有合同依据，也不符合上述法定解除情形，不能发生解除合同的效力。本案中，郑九隆主张涉案合同于2019年10月10日解除，该主张符合法律规定，本院予以支持。涉案合同应于2019年10月10日解除。在合同未解除期间，双方均应按照合同约定履行合同义务，李彬主张返还2019年9月6日至2019年10月10日之间的房租于法无据，本院不予支持。李彬主张的2019年10月11日至2019年12月14日之间的房屋租金在承担违约责任后可予以返还。2019年10月11日至2019年12月14日共计2个月零4天，返还租金为17060元（8000元×2个月＋8000元÷30天×4天）。 关于违约损害赔偿责任，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李彬无正当理由解除合同，已经构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，违约方应当支付守约方一个月租金作为违约金。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案系房屋租赁合同纠纷，承租人所付支付租金的义务与租赁房屋的占有使用相对应，承租人李彬已经明确不再承租涉案房屋。在承租人明确不再承租房屋，也不占有使用的情况下，如要求李彬在未占有使用房屋却继续履行合同并支付房屋族亲，即存在客观上的困难，也有违公平和经济原则。因此涉案房屋不宜继续履行，对郑九隆的损失应由李彬予以赔偿。关于损失的具体数额的认定问题。合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。就本案而言，李彬违反合同义务，应当对守约方郑九隆的损失予以赔偿，但不应超过郑九隆合理预见的范围。守约方郑九隆亦负有减损义务，在李彬明示不再履行的情况下。郑九隆应当及时行使合同解除权，通过收回房屋另行出租等方式减少自身损失，不应放任房屋空置而致使损失扩大。综上分析，涉案租赁合同的解除时间虽应以郑九隆诉讼中主张的解除时间为准，但郑九隆的损失数额应以郑九隆另行转租的合理期间为基础，并结合李彬违约行为的过错程度，郑九隆减损义务履行情况及双方在诉讼中的行为过错等因素予以确定。结合本案事实，郑九隆于2019年10月25日将房屋另行出租，及时止损，本院酌情支持房屋租金损失为2019年10月11日至2019年10月25日，共计14天，为3733元（8000元÷30天×14天）。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本院具体情况，本院对违约金进行调整，酌情支持1120元（3733元×30%）。 对于郑九隆要求李彬赔偿房屋损失的诉讼请求，郑九隆仅提交一组照片，本院无法认定，故对该项诉讼请求不予支持。 李彬主张返还押金8000元的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持，但应当在扣除其应当承担的责任后，将剩余部分返还。 对于李彬主张返还剩余物业费、车位费2209元的诉讼请求，本院认为，鉴于李彬将该项费用支付给物业公司为交付给郑九隆代缴，故对该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、原告李彬（反诉被告）与被告郑九隆（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除； 二、被告郑九隆（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告李彬（反诉被告）租房押金8000元； 三、被告郑九隆（反诉原告）与本判决生效之日起十日内返还原告李彬（反诉被告）房屋租金17060元； 四、原告李彬（反诉被告）与本判决生效之日起十日内支付被告郑九隆（反诉原告）房租损失3733元； 五、原告李彬（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告郑九隆（反诉原告）违约金1120元； 六、驳回原告李彬（反诉被告）的其他诉讼请求； 七、驳回被告郑九隆（反诉原告）的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费720元，减半收取360元，由郑九隆负担200元，李彬承担160元；案件反诉费200元，由李彬承担100元，郑九隆承担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张兴欣 二〇二〇年三月五日 书记员  罗文静