上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初11158号原告：顾海珠，女，1958年2月19日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。被告：韩强，男，1968年7月10日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。被告：韩晨，男，1994年3月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：韩强。被告：韩飞龙，男，1938年9月8日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海开天房地产开发经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴斌，总经理。委托诉讼代理人：徐颖。原告顾海珠与被告韩强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依照原告顾海珠的申请，追加上海开天房地产开发经营有限公司作为本案第三人参加本案诉讼，依照被告韩强的申请，追加韩飞龙作为本案第三人参加本案诉讼。本案于2016年9月29日公开开庭进行了审理后，原告顾海珠申请追加韩晨作为被告参加本案诉讼，并将第三人韩飞龙列为被告参加本案诉讼，本院予以准许。本案于2016年12月7日第二次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本案转为适用普通程序分别于2017年2月7日、2017年3月27日第三、四次公开开庭进行了审理。原告顾海珠及其委托诉讼代理人朱慧翔、周君理，被告韩强并作为被告韩晨的委托诉讼代理人、被告韩强的委托诉讼代理人邓有国及第三人上海开天房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人徐颖均到庭参加诉讼。被告韩飞龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第四次庭审，本院依法予以缺席审理。经分管院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告顾海珠向本院提出诉讼请求：1.第三人上海开天房地产开发经营有限公司协助被告韩强、韩晨、韩飞龙将坐落于本区中山街道茸惠路1100弄(中山苑)4号301室房屋(以下简称“系争房屋”)产权过户至三被告名下；2.三被告将系争房屋产权过户至原告名下；3.三被告支付原告违约金20,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告韩强、韩晨返还原告购房款251,100元；2.被告韩强、韩晨赔偿原告损失1,513,300元(1,773,300元-260,000元)；3.被告韩强、韩晨支付原告违约金200,000元。审理中，原告顾海珠明确若第2项和第3项诉讼请求不可同时获得支持，则优先选择主张第2项诉讼请求。事实和理由：2009年9月17日，原告顾海珠与被告韩强签订《房屋买卖协议》一份，约定被告韩强将系争房屋转让给原告顾海珠，约定房屋转让价款为260,000元。协议另对房款支付方式、交房手续、过户时间、违约责任等进行了约定。协议签订后，原告顾海珠支付房款251,100元，被告韩强将系争房屋交付原告顾海珠使某。因系争房屋属动迁安置房，产权尚登记在第三人名下。待系争房屋可以办理产权证时，原告要求被告韩强办理房屋产权证，但被告韩强不予配合。原告方才知晓系争房屋的权利人不仅为被告韩强，还有被告韩晨及韩飞龙。现因被告韩晨、韩飞龙拒绝出售系争房屋，故经本院释明后，原告顾海珠变更了相应的诉讼请求，主张被告韩强、韩晨承担合同不能履行之违约责任。因原告顾海珠与被告韩强签订合同时，被告韩晨尚未成年，被告韩强作为被告韩晨的法定代理人有权代表被告韩晨签字，故被告韩晨应与被告韩强共同承担《房屋买卖协议》项下的权利义务。被告韩强、韩晨辩称，不同意原告的诉讼请求。本案的交易无法继续履行是因原告未取得被告韩飞龙的同意，当时签订合同时，原告谎称已与被告韩飞龙就系争房屋买卖事宜谈妥，让被告韩强代办手续，被告韩强才在合同上签字，当时被告韩晨尚未成年，被告韩强、韩晨并不存在违约。原告对于合同无法继续履行也存有过错。若原告存在损失，也仅存在已付房款的利息损失和系争房屋的租金损失。被告韩晨不应承担相应责任，其在协议签订时尚未成年。被告韩飞龙辩称，其为系争房屋的权利人之一，其不同意出售系争房屋，被告韩强亦从未告知过被告韩飞龙出售系争房屋事宜。被告韩飞龙与被告韩强的父子关系不好，平时不往来。虽然被告韩飞龙将系争房屋交付给被告韩晨使某，但从未允许其出售房屋。在系争房屋能办小产证时，原告顾海珠给被告韩飞龙打电话要求办小产证，此时，被告韩飞龙才知晓被告韩强将系争房屋出售给了原告顾海珠。被告韩飞龙当即表示事先不知情也不同意被告韩强出售系争房屋事宜，虽然其曾表示要求原告顾海珠支付一定款项后协助办理过户手续，但原告顾海珠不予同意。此后，原告未与其联系，直至本案诉讼。因被告韩飞龙文化欠缺，且因其知道系争房屋没有其同意是不可能交易过户的，故没有及时通过诉讼主张权利。第三人上海开天房地产开发经营有限公司述称，本案原、被告的争议与其无关，确认系争房屋目前尚登记在其名下。经审理查明，2009年9月17日，原告顾海珠作为乙方与被告韩强作为甲方签订《房屋买卖协议》一份，约定被告韩强将其所有的系争房屋出售与原告，房屋面积为59.11平方米，房屋价款为260,000元，系争房屋产权证于签订本协议时尚未办理。协议第七条约定，甲乙双方均陈述和保证：配偶及其他对该房屋拥有产权或者居住权的人已知晓本协议内容并同意签订本协议。协议另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告韩强将系争房屋交付给原告，现系争房屋由原告出租给案外人使某。原告顾海珠分别于2009年9月11日及2009年9月17日向被告韩强支付购房款共计251,100元。另查明，2005年10月12日，被告韩飞龙与案外人上海茸北工业经济发展有限公司签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》一份。2007年2月5日，案外人上海茸北工业经济发展有限公司出具《配房通知单》一份，载明因被告韩飞龙所有的老宅拆迁，系争房屋为分配给被告韩飞龙的拆迁安置房。2009年9月17日，第三人出具《销售不动产统一发票(自开)》一份，载明付款方名称为三被告。审理中，第三人明确现系争房屋尚处于其名下，若系争房屋办理产证，权利人须与该发票付款方一致，即应登记至三被告名下。2014年7月11日，原告顾海珠打电话给被告韩飞龙，要求被告韩飞龙办理系争房屋小产证。被告韩飞龙表示被告韩强在出售系争房屋时没有向其告知此事，在其不同意出售的情况下，被告韩强是不可能单独办出系争房屋产权证的。被告韩飞龙还提出要求原告顾海珠“补贴”100,000元，但原告顾海珠仅同意补偿30,000元。双方未能协商一致。审理中，本院向原告顾海珠释明，鉴于系争房屋的权利为三被告，在被告韩飞龙明确表示不同意不出售系争房屋的情况下，原告顾海珠与被告韩强之间的房屋买卖合同在法律上或事实上不能履行，故原告变更诉讼请求。审理中，原告顾海珠及被告韩强、韩晨均同意解除《房屋买卖协议》，并确认系争房屋目前市场价值为1,773,300元。原告顾海珠另表示，在被告韩强、韩晨履行生效判决确定的义务后，同意返还系争房屋。以上事实，有《房屋买卖协议》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》、《配房通知单》、《销售不动产统一发票》、录音及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，系争房屋的权利人应为三被告。被告韩强以自己名义与原告顾海珠签订《房屋买卖协议》时，既未取得被告韩飞龙的事先授权，事后被告韩飞龙亦未进行追认。原告亦明确其在签订协议时，以为系争房屋的权利人只有被告韩强一人，故也不存在被告韩强代理被告韩飞龙签订协议之可能。综上，被告韩飞龙签订《房屋买卖协议》的行为属无权处分。在被告韩飞龙明确表示不同意出售系争房屋的情况下，原告顾海珠要求被告韩强继续履行《房屋买卖协议》，属法律上或事实上不能履行。因被告韩强作为《房屋买卖协议》中的出卖人无法履行将系争房屋交易过户至原告名下之合同义务，存在根本违约，原告据此享有了《房屋买卖协议》的解除权。在本院释明后，原告及被告韩强在审理中均同意解除《房屋买卖协议》，故本院确认原告顾海珠与被告韩强之间的《房屋买卖协议》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。既原告顾海珠与被告韩强之间的《房屋买卖协议》已解除，原告要求被告韩强返还已付的购房款251,100元，于法有据，本院予以支持。原告主张的房屋差价损失1,513,300元系本应正常履行《房屋买卖协议》的可得利益，被告韩强作为违约方应予赔偿。但本院考虑到原告在签订合同时对系争房屋的权利状态未尽到审慎的注意义务，且在2014年即已知晓被告韩飞龙不同意出售系争房屋的情况下，未能及时止损，存在一定过错。故本院酌情确定被告韩强赔偿原告房屋差价损失1,361,970元。对于原告在损失之外另行主张违约金200,000元，于法无据，本院不予支持。因原告同意返还系争房屋并在本案中一并处理，于法不悖，本院予以确认。虽然被告韩强签订《房屋买卖协议》时，被告韩晨尚未成年，被告韩强作为被告韩晨的监护人及法定代理人有权代表其进行民事活动。但一方面，《房屋买卖协议》载明的出卖人仅有被告韩强一人，根据合同相对性原则，仅应由被告韩强承担《房屋买卖协议》项下的权利义务。另一方面，在涉及未成年人重大财产事项的处分行为，应充分考虑未成年人的利益。从保护未成年人利益出发，《房屋买卖协议》对被告韩晨应不发生法律约束力。故原告要求被告韩晨承担《房屋买卖协议》解除的违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告顾海珠与被告韩强于2009年9月17日签订的《房屋买卖协议》；二、被告韩强于本判决生效之日起十日内返还原告顾海珠购房款251,100元；三、被告韩强于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾海珠房屋涨价损失1,361,970元；四、原告顾海珠于被告韩强将上述第二、三项义务履行完毕之日起七日内将坐落于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告韩强；五、驳回原告顾海珠的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,909元，财产保全费5,000元，合计诉讼费23,909元，由原告顾海珠负担2,390元(已付)，由被告韩强负担21,519元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一七年五月十一日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。