连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初7950号原告：江苏赣榆农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇东关路43号。法定代表人：苏长成，董事长。委托诉讼代理人：张超，系该单位职工。被告：陈星合，男，1994年1月8日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：陈永明，男，1964年6月19日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：孟红连，女，1974年12月17日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港忠达房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区江化街江化南路1号。法定代表人：翟建武。委托诉讼代理人：张雷、王琮懿，江苏明亮律师事务所律师。原告江苏赣榆农村商业银行股份有限公司（以下简称赣榆农商行）与被告陈星合、陈永明、孟红连、连云港忠达房地产开发有限公司（以下简称忠达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣榆农商行的委托诉讼代理人张超、被告陈星合、被告忠达房地产公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加了诉讼。被告陈永明、孟红连经本院公告送达开庭传票、起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣榆农商行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告陈星合偿还借款本金545794.51元及利息、罚息，承担诉讼费用；2.判令被告陈永明、孟红连、忠达房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.依法拍卖、变卖被告在我行抵押的房地产，并就所得价款在本金545794.51元、本案所有未归还利息、复利、罚息、违约金等实现债权范围内优先受偿。事实和理由：借款人陈星合于2017年7月27日在赣榆农商行沙河支行借款560000元，约定期内利率为年息4.312%，逾期按日利率万分之1.796666667计息，借款由被告陈永明、孟红连、忠达房地产公司提供担保，由被告提供的房地产抵押担保，定于2047年7月5日偿还。借款到期后，经原告多次催要，被告没有归还。现请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈星合辩称，对起诉没有异议，不是因其个人意愿不还房贷，系因房地产商未按期交房导致租房压力大。被告忠达房地产公司辩称，涉案房屋系借用被告陈星合、陈永明、孟红连的名义向银行借款，款项实际使用人是被告忠达房地产公司，被告忠达房地产公司愿意清偿原告的债务。涉案贷款每月按揭都是忠达房地产公司支付的，被告陈星合、陈永明、孟红连并未实际支付，将另案起诉被告陈星合、陈永明、孟红连。被告陈永明、孟红连未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交了借款借据、个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同、商品房买卖合同、房地产抵押合同、还款明细等证据，被告陈星合、忠达房地产未提交证据，被告陈永明、孟红连未提交证据且未到庭进行质证，经本院审查对上述证据予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年7月6日，原告赣榆农村商业银行作为贷款人（又称甲方）与被告陈星合（又称乙方）作为借款人，被告陈永明、孟红连、忠达房地产公司（又称丙方）作为保证人签订《个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同》，约定借款人向保证人忠达房地产公司购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向原告申请个人住房（商用房）按揭（抵押）贷款。借款用途为购买坐落于海州区产；借款金额为560000元；借款期限自2017年7月6日至2047年7月5日止，借款期限如与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款利率按年利率4.312%计算；贷款人将借款金额拨入借款人在贷款人处开立的账户内，贷款人同时根据借款人预先签署的《划款扣款授权书》，将借款金额一次性以借款人购房款名义划入保证人在贷款人处开立的售房存款账户内；还款方式采用等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间从合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权利证》及有关资料交贷款人代为保管之日止；抵押及保证担保范围为借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他合同规定由借款人缴付的一切费用和合同引起的有关法律费用；借款人在合同期内，未按月偿还借款本息，贷款人按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。原告赣榆农商行作为贷款人、被告陈星合作为借款人（抵押人）、被告陈永明、孟红连、忠达房地产公司作为保证人分别在该合同上签字、盖章确认。同日，被告陈星合作为抵押人，被告忠达房地产公司作为担保人与原告赣榆农商行作为抵押权人签订《房地产抵押合同》，抵押人与担保人签订《商品房买卖合同》，抵押人将其购买的海州区江化南路1号忠达玉兰园6号楼1-3102号房产抵押给抵押权人，抵押期限自2017年7月6日起至2047年7月5日止，抵押权人对抵押物享有优先受偿权，该合同加盖了连云港市房屋产权管理中心房屋抵押备案专用章。同日，原告与被告陈星合为上述抵押物办理了抵押权预告登记（不动产登记证明编号：苏（2017）连云港市不动产登记证明第0046632号）。上述合同签订后，2017年7月27日，原告赣榆农村商业银行依约向被告陈星合支付贷款560000元，被告陈星合在借款借据上签名确认。借款借据约定借款期限为2017年7月27日至2047年7月5日，期内利率为年息4.312%，还款方式为等额本息还款，逾期利率为借据利率基础上上浮50%(逾期按日利率万分之1.796666667计收罚息)。截至2019年4月3日，被告陈星合偿还借款本金14205.49元，利息35288.55元，尚欠545794.51元及剩余利息、罚息四被告至今未还，双方因此产生诉争。另查明，被告陈星合在被告忠达房地产公司购买的坐落于海州区江化南路忠达玉兰园无单元6号楼1-3102号房产至今未办理房屋所有权证书和房屋他项权证书。本院认为，原告赣榆农商行与被告陈星合、陈永明、孟红连、忠达房地产公司签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据合同约定，原告赣榆农商行已经履行了借款义务，被告亦应按约履行还款、抵押、担保义务。借款到期后，被告陈星合没有还款，已构成违约，应承担还款及约定的违约责任；被告陈永明、孟红连、忠达房地产公司作为担保人，自愿为本案借款提供担保，应在其担保责任范围内承担相应的担保责任。被告陈星合以其作为抵押物提供抵押担保，并办理房屋抵押预告登记。原告赣榆农商行作为抵押权预告登记权利人，虽办理抵押预告登记，但未办理抵押登记，其享有抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押物办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对抵押物的处分，并非享有现实抵押权，故原告关于就抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿的诉讼请求缺乏事实与法律依据。被告陈永明、孟红连经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈星合应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏赣榆农村商业银行股份有限公司支付借款本金545794.51元及约定的利息、罚息（自2019年4月3起至实际支付之日止,按日利率万分之1.796666667计息,已偿还利息35288.55元元应予扣减）；二、被告陈永明、孟红连、连云港忠达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人陈星合进行追偿；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9308元，由被告陈星合、陈永明、孟红连、连云港忠达房地产开发有限公司负担（该款原告已垫付，三被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  张克俭审 判 员  孙建中人民陪审员  董自鑫二〇二〇年三月三日法官 助理  殷 蔚书 记 员  韦有凤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（三）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。