四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川10民初21号 原告：四川东盛建设有限责任公司，住所地四川省内江市中区沿江路。 法定代表人：张虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈杰，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘勇，四川平新律师事务所律师。 被告：内江市大千文化发展有限公司，住所地四川省内江市东兴区东桐路。 法定代表人：邬文康，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘聪，重庆华立万韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。 原告四川东盛建设有限责任公司（以下简称东盛建设公司）与被告内江市大千文化发展有限公司（以下简称大千文化公司）房地产开发经营合同纠纷一案，四川省内江市东兴区人民法院于2016年6月12日立案，该院于2016年5月5日裁定对大千文化公司价值2750万元的财产予以查封或者冻结。因案涉标的超过3000万元，四川省内江市东兴区人民法院于2016年12月15日裁定将案件移送本院处理。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东盛建设公司的委托诉讼代理人陈杰、刘勇，被告大千文化公司的委托诉讼代理人刘聪、罗妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东盛建设公司向本院提出诉讼请求：⒈大千文化公司向东盛建设公司支付投资款1400万元及项目包干补偿款1350万元；⒉大千文化公司向东盛建设公司支付利息及违约金1595万元（利息按2%计，暂计至2017年4月1日利息1320万元，直至付清2750万元为止；以2750万元的10%计违约金275万元）；⒊案件受理费由大千文化公司承担。事实和理由：东盛建设公司与大千文化公司分别于2013年9月18日、同年11月13日签订《联合投资开发内江大千巴蜀苑项目的协议》（以下简称《联合投资开发协议》）及《关于的补充协议》（以下简称《联合投资开发补充协议》）。约定双方联合投资上述项目的开发建设，并约定各自出资额及所占股份等。2015年3月5日，东盛建设公司与大千文化公司再次签订《协议书》，约定：因政府原因，内江巴蜀苑项目不再继续实施，政府拟采取拍卖方式将内江市东兴区一块净用地置换给大千文化公司；东盛建设公司与大千文化公司解除签订的《联合投资开发协议》及《联合投资开发补充协议》；东盛建设公司不再参与新项目的投资及经营管理；考虑到东盛建设公司投入资金耗时长，融资成本高，前期项目运作费用大以及东盛建设公司应获得的投资回报和放弃新项目开发建设等因素，大千文化公司退还东盛建设公司投入资金1400万元并支付项目包干补偿款1350万元；大千文化公司同意于2015年4月1日起以2750万元为基数计付利息给东盛建设公司；并约定了付款期限和逾期付款违约金。大千文化公司未按上述协议履行付款义务。 被告大千文化公司辩称，⒈大千文化公司与东盛建设公司并非房地产合作开发实属借贷法律关系。案涉《联合投资开发协议》第四条约定“项目开发后依法进行销售，销售至20,000万元首先满足乙方的本金退还……”，该约定可以看出，东盛建设公司就项目投入的资金是要退还的，不符合房地产合作开发的基本特征；由于大千文化公司最终未能取得协议约定的目标地块，双方签订的《协议书》也约定东盛建设公司前期投入款项全部退还，“巴蜀苑项目”产生的一切债权债务由大千文化公司享有和承担，由此也可以看出双方的法律关系不符合合作开发房地产的基本特征，应认定为借款合同，东盛建设公司仅有权主张返还本金和利息，又因双方未约定利息，本案仅能按照相关民间借贷司法解释的规定，按照年利率6%主张逾期利息，故东盛建设公司要求支付1350万元补偿款无法律依据；⒉本案所欠借款本金仅为330万元。东盛建设公司所举证据仅有一份证据能证明其向大千文化公司支付了500万元，其余转款凭证均为案外人与大千文化公司的资金往来，与本案无关；大千文化公司已向东盛建设公司支付了170万元，该事实东盛建设公司亦认可。故大千文化公司尚欠东盛建设公司的借款本金只有330万元，东盛建设公司主张1400万元无事实依据；⒊即使本案性质属于合作开发合同纠纷，《协议书》约定的1350万元补偿款属于违约金，该违约金约定过高应依法调整。本案《联合投资开发协议》约定大千文化公司的主要义务之一是取得目标地块的使用权，但大千文化公司并未取得，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。东盛建设公司要求解除合同及退还本金并支付补偿款1350万元，该1350万元属于大千文化公司因违约支付的违约金；大千文化公司仅占用500万元且不足两年，违约金高达1350万元，明显过高，不具有合法性，应当调低。因此，如本案为房地产合作开发合同，东盛建设公司主张的违约金计算标准最高为银行同期贷款利率上浮30%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东盛建设公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：⒈《联合投资开发协议》、《联合投资开发补充协议》及《协议书》，据以证明东盛建设公司与大千文化公司因合作投资开发房地产项目，大千文化公司尚欠东盛建设公司投资本金1400万元、补偿款1350万元及应承担的利息和违约金；⒉9组付款凭证、收据、借据等，据以证明东盛建设公司在合作期间向大千文化公司支付款项达3900余万元；⒊谢鹏、周仕君与东盛建设公司的《劳动合同》、四川省社会保险费专用票据以及谢鹏、周仕君当庭作证，据以证明以谢鹏、周仕君名义向大千文化公司支付的款项均是代表东盛建设公司支付的。被告大千文化公司向本院提交了以下证据：⒈《联合投资开发协议》及《协议书》，据以证明大千文化公司与东盛建设公司之间并非房地产合作开发关系而系借贷关系；⒉付款凭证，据以证明大千文化公司向东盛建设公司已支付2600万元。 上述证据经庭审质证，各方当事人对对方所提交证据的真实性均无异议，仅对部分证据的关联性及证明目的有异议。 本院认为，原、被告所举证据，各方当事人对真实性均无异议，仅对部分证据的关联性和证明目的有异议，本院对上述证据予以采信，并综合认定。 本院认定事实如下：2013年9月18日，大千文化公司作为甲方与东盛建设公司作为乙方签订《联合投资开发协议》，主要约定：双方合作事项为甲方于2012年12月取得内江市东兴区一块地的开发权，用地性质为商住用地，规划总用地面积32,101平方米……，土地总价为11,000万元，先期支付2000万元用于政府拆迁安置，余下9000万元待甲方竞得土地后支付给政府。合作方式为由乙方投资开发建设资金5000万元，其余开发建设资金由甲方自行负责解决，甲方占项目股份68%，乙方占项目股份32%，并按比例承担风险、分享利润。双方的权利义务为甲乙双方共同负责对该项目的开发、建设、销售、融资、运营等全部项目的决策和经营管理工作；甲乙双方有义务定期向双方书面通报项目情况，双方有权知晓项目全部情况；项目开发后，依法进行销售，销售至2亿元首先满足乙方本金退还，销售每上3000万元以上按双方投资比例进行分配；未销售的房屋，由双方按投资比例进行分割或共同经营按投资比例分配，双方还约定了其他权利义务及违约责任等。2013年11月13日，大千文化公司与东盛建设公司又签订了《联合投资开发补充协议》，主要约定：因政府原因，合作项目用地容积率由1.2调整为1.0，项目用地面积由32,920平方米调整为32,090平方米，双方同意东盛建设公司所占项目股份由原来的32%，增加到35%，东盛建设公司总投入资金由原5000万元变更为4200万元；项目土地已于2013年12月11日挂牌，东盛建设公司负责在2014年1月6日前向双方共管帐户支付土地拍卖保证金2800万元；为了便于合作项目的开发、建设和管理，甲、乙双方决定设立项目部，由双方派驻组成（工程部、财务部、销售部双方各一名担任，市场策划部两名，由甲方担任）共同决策和经营管理工作等。2013年10月10日至2014年4月22日期间，东盛建设公司自己及通过东盛建设公司董事长宋卫东、员工谢鹏与周仕君的帐户向大千文化公司及大千文化公司法定代表人邬文康、大千文化公司总经理戎锋（系邬文康的侄子）转账支付3950万元。2014年3月19日，大千文化公司向谢鹏的帐户转账2600万元。2015年3月5日，大千文化公司作为甲方与东盛建设公司作为乙方签订《协议书》，约定：甲乙双方共同确认乙方投入内江大千巴蜀苑项目资金共计1400万元。因政府原因，内江大千巴蜀苑项目不再继续实施，政府拟采取土地拍卖方式将内江市东兴区一块净用地（面积约34亩的土地）置换给甲方，乙方不再参与新址项目的投资决策和经营管理活动，不再分享利润和承担风险；本协议签订后，双方即行解除并终止之前签订的涉及内江大千巴蜀苑项目的所有协议，协议解除后有关遗留问题按本协议约定处理。考虑到乙方投入资金耗时长，融资成本高，前期项目运作费用大以及乙方应获得投资回报和放弃新项目等因素，本协议签订后，甲方愿意退还乙方投入的资金1400万元并支付乙方1350万元的项目包干补偿款；同时甲方认可并同意从2015年4月1日起以2750万元为基数计付利息给乙方，至乙方投资款及项目包干补偿款支付完毕；具体付款时间和利息计付标准为：⒈2015年9月10日前，甲方支付乙方投资本金200万元；⒉2015年10月31日前，甲方支付乙方投资本金1200万元及应付利息（从2015年4月1日起以2750万元为基数，按月息3分计付的利息）；⒊2016年6月31日前，甲方支付乙方项目补偿款1350万元及资金利息（从2015年10月31日起以1350万元为基数，按月息2分计付）。如果甲方未能按本协议约定时间支付投资款和项目包干补偿款，甲方除按本协议约定标准继续计付利息外，还应当向乙方支付总金额2750万元的10%违约金。本协议签订后，原内江大千巴蜀苑项目实施中所产生的一切债务由甲方享有和承担，与乙方无关等。协议签订后，大千文化公司分别在2015年11月3日、2015年12月25日、2016年6月3日向东盛建设公司支付50万元、20万元、100万元，共计170万元。 本院认为，本案的争议焦点为：⒈大千文化公司与东盛建设公司系合作开发房地产合同关系还是借款合同关系；⒉大千文化公司是否应按照案涉《协议书》约定向东盛建设公司履行付款、支付利息及违约金责任以及应如何履行。 关于大千文化公司与东盛建设公司系合作开发房地产合同法律关系还是借款合同法律关系的问题。大千文化公司主张案涉《联合投资开发协议》约定“项目开发后依法进行销售，销售至20,000万元首先满足乙方的本金退还……”，该约定不符合房地产合作开发的基本特征，且案涉《协议书》又约定大千文化公司退还东盛建设公司前期投入资金，并约定该项目产生的一切债权债务由大千文化公司享有和承担，与东盛建设公司无关，更是明确了合同双方为借款法律关系。根据本院查明的事实，案涉《联合投资开发协议》及《联合投资开发补充协议》就大千巴蜀苑项目的开发明确为大千文化公司与东盛建设公司合作开发，该协议明确了双方的投资方式及款项、明确了双方在该项目的占比份额、明确了双方共同派员组建项目部，且明确了双方对项目共同决策经营等。虽《联合投资开发协议》约定有“项目开发后依法进行销售，销售至20,000万元首先满足乙方的本金退还……”，双方所约定的是房地产开发后，房屋销售达到2亿元首先退还东盛建设公司的投资款，该2亿元的约定已超过双方的投资款总额，合同双方这时约定退还投资本金并不违反法律规定，该约定不能说明东盛建设公司未承担项目风险，也不能由此认定大千文化公司与东盛建设公司属借款合同关系。案涉《协议书》是大千文化公司与东盛建设公司就解除上述合作开发房地产合同所签，不能仅以《协议书》所约定内容来认定本案系借款合同。据此，大千文化公司主张本案为借款法律关系与客观事实不符，本院不予支持。 关于大千文化公司是否应按照案涉《协议书》约定向东盛建设公司履行付款、支付利息及违约金责任以及应如何履行的问题。案涉《联合投资开发协议》、《联合投资开发补充协议》及《协议书》系大千文化公司与东盛建设公司的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，当属合法有效。按照《联合投资开发协议》、《联合投资开发补充协议》的约定，东盛建设公司向大千文化公司履行了支付投资款义务，但因政府原因，大千文化公司未能取得合同约定的土地使用权，而由政府另行置换其他土地使用权，双方由此终止合作开发，并就双方前期履行《联合投资开发协议》及《联合投资开发补充协议》的情况进行了结算，最终签订案涉《协议书》。庭审中，大千文化公司提出东盛建设公司履行的投资仅500万元，但东盛建设公司举出了自己公司及公司董事长宋卫东、员工谢鹏与周仕君的转款凭证，员工谢鹏与周仕君亦当庭作证认可其支付的款项系代东盛建设公司支付，董事长宋卫东支付的款项亦有大千文化公司向东盛建设公司出具的收据，大千文化公司对上述证据的真实性、关联性等均认可，上述证据证实东盛建设公司向大千文化公司支付的款项达3950万元。据此，大千文化公司提出东盛建设公司仅支付投资款500万元应据实结算，不能按《协议书》约定履行的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。大千文化公司主张《协议书》约定的1350万元包干补偿款实为违约金，且约定过高应予调低。根据案涉《协议书》关于“考虑到乙方投入资金耗时长，融资成本高，前期项目运作费用大以及乙方应获得投资回报和放弃新项目等因素，本协议签订后，甲方愿意退还乙方投入的资金1400万元并支付乙方1350万元的项目包干补偿款”的约定，合同双方将1350万元明确为东盛建设公司投入资金且放弃项目后所获得的赔偿款，并无违约金性质，大千文化公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案涉《协议书》约定大千文化公司应就退还的投资本金1400万元及支付的赔偿款1350万元合计2750万元支付月息3%和2%的利息，同时约定了大千文化公司如违约还应承担2750万元的10%的违约金。现东盛建设公司主张大千文化公司应按约支付月息2%的利息及违约金275万元。本院认为，《协议书》同时约定支付利息及违约金，且约定支付的利息达到银行贷款基准利率的四倍，该利息的约定除有当事人的损失外还具备违约金性质，因此，《协议书》对违约金的约定存在过高情形，本院仅支持大千文化公司按月息2%向东盛建设公司支付利息。关于大千文化公司支付的170万元属利息还是本金的问题。案涉《协议书》签订后，大千文化公司分别在2015年11月3日、2015年12月25日、2016年6月3日向东盛建设公司支付50万元、20万元、100万元，共计170万元，其转款凭证记载的用途为“退款”或“代为还款”。大千文化公司主张所还170万元是本金，而东盛建设公司主张为支付的利息。大千文化公司分别向东盛建设公司支付的170万元，其在付款之前或之后均未向东盛建设公司说明是利息，且其付款用途亦未载明是支付的利息，也即双方对170万元是支付本金还是利息并无约定。根据最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十一条关于“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，大千文化公司支付的170万元应认定为支付的利息。 综上所述，案涉《协议书》是大千文化公司与东盛建设公司的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。大千文化公司未按约履行付款义务，已构成违约，应承担违约责任。案涉《协议书》关于利息和违约金的约定，综合本案实际情况，存在过高情形，本院对约定支付275万元违约金不予支持。东盛建设公司主张大千文化公司偿还投资本金1400万元、支付补偿款1350万元及承担利息1320万元（从2015年4月1日暂计至2017年4月1日，直至付清2750万元本金为止）符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十一条规定，判决如下： 一、内江市大千文化发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向四川东盛建设有限责任公司支付款项2750万元及利息（从2015年4月1日起计至2017年4月1日为1320万元-170万元=1150万元；从2017年4月1日起至本判决确定的给付之日止，以2750万元为基数，按月息2%计）； 二、驳回四川东盛建设有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费239,800元，由内江市大千文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  周利芬 审 判 员  王 侯 人民陪审员  张 萍 二〇一七年五月二十六日 书 记 员  阴 莲