北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1816号上诉人（原审原告）：北京京洪双赢商贸有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇东海洪村村委会东500米。法定代表人：杨祖志，总经理。委托诉讼代理人：刁家兵，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔纯超，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市顺义区李桥镇南半壁店村村民委员会，住所地北京市顺义区李桥镇南半壁店村。法定代表人：张柱，主任。委托诉讼代理人：邹慧，北京朗空律师事务所律师。上诉人北京京洪双赢商贸有限公司（以下简称京洪公司）因与上诉人北京市顺义区李桥镇南半壁店村村民委员会（以下简称南半壁店村委会）租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京洪公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求依法改判支持京洪公司一审的诉讼请求，并判令由南半壁店村委会承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：2018年7月16日，北京盈瑞鑫顺再生资源回收有限公司向南半壁店村委会发函，经协商南半壁店村委会根据顺义区统一要求将原有的废品回收站交给京洪公司运营，此外同意将原有的废品回收站以南的非边地两亩出租给京洪公司，用于自建回收大棚。2008年7月26日双方签订租赁合同，南半壁店村委会除将原有的废品站近700平米免费给京洪公司使用外，再租赁非边地1298平米给京洪公司，根据约定和需要京洪公司在上述免费使用和承租的土地上陆续自建回收大棚1250平米，工人宿舍680平米，锅炉房和厨房等118平米，地面硬化1420平米，并铺设了供暖设备、上下水、照明电及动力店铺，增加变压器等，合计支出1303731.11元。京洪公司于2019年5月5日收到《限期拆除决定书》，其中记载以上建筑为违法建筑为由限期拆除，后京洪公司已自行拆除所有地上物。一审法院认定事实不清，没有将免费运营使用的土地计入京洪公司的租赁范围，导致计算赔偿数额时的错误，且一审法院对本案适用酌定缺乏依据，应当根据京洪公司提交的支出清单作为依据按比例判决南半壁店村委会承担赔偿责任。南半壁店村委会辩称：不同意京洪公司的上诉请求。在京洪公司的一审起诉状及一审第一次开庭时，京洪公司均未提及有免费使用土地的情况，直到法院让京洪公司提交违建设计图时京洪公司才提出，且京洪公司没有任何证据证明其观点，合同中也没有关于免费使用土地的约定。京洪公司没有按照约定足额支付租金，在建房时没有按照约定向南半壁店村委会及土地管理部门申请建房，未完成审批手续，私自超出土地面积建造房屋，违反了合同约定，违反了相关行政法规。京洪公司的违法建筑是自行拆除的，建筑废料由京洪公司自行变卖，价款应该折抵建造损失，一审法院没有核实建筑废料的变卖价款，请二审法院核实。一审法院认定双方均有过错，认定错误，南半壁店村委会履行了合同各项义务，不存在过错。南半壁店村委会上诉请求：1.请求法院撤销一审判决第一项，查明事实，依法改判；2.判令京洪公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在事实认定上存在错误。1.一审法院认定京洪公司可以建临时设施大棚存在认定错误。京洪公司建设临时设施大棚是有前提条件的，那就是需要向南半壁店村委会及土地管理部门书面申请，没有申请是不能建设临时性设施大棚的。2.一审法院认定京洪公司建设回收大棚以及满足工人日常生活所需建设彩钢板宿舍、厨房、卫生间、锅炉房等符合双方合同约定存在认定错误。京洪公司建设的回收大棚以及彩钢板宿舍、厨房、卫生间、锅炉房等并非临时性建筑，从限期拆除决定书中可以看出。3.一审法院认定南半壁店村委会同意京洪公司建房存在认定错误。收取租金是南半壁店村委会的权利，并不能说明收取租金就应当知道地上物的建设情况，且同意京洪公司在此建造房屋，合同明确约定不允许京洪公司建设永久性建筑。二、一审法院认定双方针对地上物拆除具有同等过错是错误的。地上物被认定为违法建设的根本原因是京洪公司没有向规划部门办理规划手续，是京洪公司自身原因产生的过错，其应当自身承担损失；合同约定京洪公司建房需要向南半壁店村委会及土地管理部门申请，京洪公司没有履行申请手续，违反合同约定，且合同约定不允许建设永久性建筑，京洪公司对此存在过错，南半壁店村委会不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。三、一审法院对拆除的建筑材料的去向没有进行调查，且酌定南半壁店村委会赔偿京洪公司的经济损失数额偏高。京洪公司针对违法建设自行拆除，拆除的建筑材料被卖掉的收入应当折抵京洪公司的经济损失，一审法院对此并未调查。京洪公司交付南半壁店村委会的租金数额约为14万元，且京洪公司至今还拖欠南半壁店村委会租金，一审法院酌定的赔偿数额远大于南半壁店村委会收取的租金数额。京洪公司辩称：不同意南半壁店村委会的上诉请求。一审法院对大棚是临时建筑的认定正确，对京洪公司为满足日常需要建设的各项设施符合合同约定的认定正确，对南半壁店村委会同意建房的认定正确，对双方具有同等过错的认定也是正确的。但是一审法院对于损失数额的认定，京洪公司不认可，一审法院没有按照实际的平米数进行认定，不符合事实。京洪公司向一审法院起诉请求：请求判令南半壁店村委会按照租赁土地上的建筑物（含附属设施设备）的重置价格（建造成本）赔偿京洪公司损失1303731.11元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2008年7月26日，南半壁店村委会作为甲方与京洪公司作为乙方签订《租赁协议》，载明根据顺义区政府对废品回收行业实行统一规范化管理的有关指示精神，区政府已在两年前在半壁店村建立了废品回收房，为绿色奥运作进一步工作，先收到顺义区北京盈兆鑫再生资源回收市场中心信函，要求在南半壁店村租用近两亩地、建回收大棚。镇经贸科吴主任带人来催办此事。2008年7月23日下午，经村两委会全体会议讨论，一致同意支持政府工作，租给“北京盈兆鑫再生资源回收市场中心”下属单位“北京京洪双赢商贸有限公司”非边地近两亩地。达成协议如下：1.将村南原来政府建废品回收房边一非边地租赁给乙方使用，此地南北长22米，东西宽59米，总面积1298平方米，折1.947亩地，其中此边有两间砖房40米原村委会所建，归村委会所有。2.租期3-5年，年租金1.5万元，水费每月100元，每年1200元，两项合计每年缴村委会16200元人民币。上交金从2008年9月1日起收费。3.中途如政府拆迁，双方必须服从，此协议自动终止。4.甲方地上物：两间砖房，水、电设施归甲方所有，土地款归甲方所有。其余乙方自建临时设施(大棚)等作价后归乙方所有，在乙方租赁期间不允许建永久性建筑，如需要与村及土地管理部门申请。双方另补充约定，若政府没有拆迁，合同到期，本协议继续履行，但每年租金递增5%。合同签订后，京洪公司自述在该处土地上建设了1250平方米封闭式回收大棚、680平方米工人宿舍、45平方米供暖锅炉房、53平方米公共厨房、20平方米公共洗澡间，1420平米地面硬化，共支出1301200元，其中回收大棚每平米380元合计475000元，工人宿舍每平方米760元合计516800元，锅炉房、厨房及洗澡间每平米600元合计70800元，地面硬化每平米80元合计113600元，供暖设备、上下水、照明电及动力电铺设合计125000元。为证明支出情况，京洪公司向法院提交建房人孔反玉向京洪公司出具的工程款收条共四张合计1301200元，称都是给付的现金，未提交其他付款凭证。另京洪公司主张在该处报装了一块智能电表支出了2531.11元。对所建地上物，京洪公司称回收大棚是为了分拣垃圾作业使用，彩钢板建设的工人宿舍、锅炉房、厨房、洗澡间是为了保障工人生活所需所建，建房时南半壁店村委会没有阻止。2019年5月，李桥镇人民政府向京洪公司发出《限期拆除决定书》，认定京洪公司在涉诉土地上建设的5处合计2238平方米的建筑物为违法建设，要求在2019年5月9日之前自行拆除。《限期拆除决定书》上记载的①和②号地上物合计1080.4平方米为回收大棚；③为土地上原有的两间砖房；④号工人宿舍，占地243.21平方米；⑤号为锅炉房，面积为44平方米。京洪公司自行拆除所有地上物。经法院询问，双方对于涉诉1298平方米土地的范围有争议。京洪公司提交一张涉诉场地的图纸，称图纸中间红线以北是南半壁店村委会免费给京洪公司使用，以南是承租的土地范围。南半壁店村委会不认可北边的土地给京洪公司免费使用，称合同约定原村委会的两间房位于租赁土地范围内，因此从两间房往南22米、往西59米为租赁土地范围，并主张京洪公司在超占土地上建设地上物被拆除的损失应由京洪公司自行承担。一审法院认为，京洪公司与南半壁店村委会根据相关指示精神，为推动绿色奥运建设，由京洪公司承租南半壁店村委会本村土地建设回收大棚，双方就租赁土地建设再生资源回收房等事宜签订《租赁协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据协议约定，京洪公司可在该土地上建设临时设施（大棚）等，因此京洪公司在该土地上建设回收大棚以及为满足工人日常生活所需建设彩钢板宿舍、厨房、卫生间、锅炉房等符合双方合同的约定。现上述地上物因构成违法建设被政府限期拆除，京洪公司遭受损失。就该损失的负担问题，法院认为：京洪公司在承租土地上建设地上物进行废品回收工作具有当时特殊的历史背景，且双方合同约定京洪公司为作业需要可在土地上建设必要的临时设施，合同履行近十年，南半壁店村委会按年收取京洪公司租金，应当知道京洪公司建设地上物的情况，但未提出异议，应视为南半壁店村委会同意京洪公司建设。这些地上物因构成违法建设被拆除，京洪公司未履行建房审批手续具有过错，南半壁店村委会作为土地出租人对于村集体土地应履行更为严格的管理职责，其允许京洪公司在该处土地上建设回收大棚等，对于地上物构成违建被拆除亦有过错，故法院认定京洪公司与南半壁店村委会对于地上物被拆除具有同等过错。关于京洪公司的损失，其所提收款收条不能证明实际损失情况，且地上物已被拆除无法评估。在认定京洪公司的损失时，应考虑到京洪公司承租的土地面积为1298平方米，而京洪公司实际上建设的地上物占地面积远超过承租土地面积，因此京洪公司的损失仅应考虑承租土地范围内的损失，超出承租土地面积的地上物损失京洪公司无权要求南半壁店村委会赔偿。对于租赁土地的范围，因合同约定不明确双方产生争议，但南半壁店村委会所述更为合理，且京洪公司对其主张的南半壁店村委会允许其免费使用北边土地未举证证明，法院根据京洪公司提交的房屋视频及证据情况、京洪公司已使用房屋的情况，结合双方的过错综合酌定南半壁店村委会应赔偿的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、北京市顺义区李桥镇南半壁店村村民委员会于判决生效之日起七日内赔偿北京京洪双赢商贸有限公司经济损失二十五万元；二、驳回北京京洪双赢商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：京洪公司与南半壁店村委会签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。值得注意的是，涉案《租赁协议》的签订有其存在的特定历史背景，系京洪公司与南半壁店村委会根据相关指示精神，在推动绿色奥运建设的背景下签订，双方对于该租赁土地系用于建设回收大棚进行废品回收均应知晓。签订涉案《租赁协议》后,京洪公司在租赁土地上建造了回收大棚、彩钢板宿舍、厨房、卫生间、锅炉房等,现上述地上物因构成违法建筑被政府限期拆除，京洪公司因此遭受损失。关于损失的承担。根据查明的事实及现有证据，京洪公司作为承租方，在建房时未履行相关建房审批手续，导致上述地上物被限期拆除，京洪公司对此存在过错；南半壁店村委会作为出租方，对租赁土地具有管理职责，京洪公司在租赁土地上建房南半壁店村委会并未予以阻止，亦存在过错。南半壁店村委会上诉主张其对于京洪公司的建房情况并不知晓，与常理不符，一审法院综合事实情况认定双方对地上物被拆除具有同等过错并无不当，本院对此予以确认。关于损失的确定。双方对于租赁土地的范围存有争议，京洪公司上诉主张在《租赁协议》约定的1298平方米之外，南半壁店村委会另免费提供近700平米土地用于回收废品，但对此并未提供证据予以证明，且南半壁店村委会对此亦不认可，故本院对京洪公司的该项上诉主张不予支持。损失的计算范围应以涉案《租赁协议》约定的土地范围为准，在该范围之外的土地上建设的地上物损失，由京洪公司自行承担。关于损失数额的确定，一审法院根据京洪公司提交的房屋视频及证据情况以及京洪公司已使用房屋的情况等，酌定的损失数额合理，本院对此予以确认。京洪公司上诉主张损失的数额应按照其当初建设地上物的实际支出计算，缺乏依据；南半壁店村委会上诉主张一审法院酌定的损失金额过高，亦缺乏依据，故本院对京洪公司与南半壁店村委会的上诉主张均不予支持。综上所述，京洪公司与南半壁店村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由北京京洪双赢商贸有限公司负担5050元（已交纳），由北京市顺义区李桥镇南半壁店村村民委员会负担5050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年三月十五日法官助理 薛俣潇法官助理 李海龙书 记 员 高 明