1贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初1230号原告：毕节地区川滇实业有限公司房地产开发公司。住所地：拥军路**。注册号：5224002200089（1-1）。法定代表人：何婉秀，该公司总经理。委托代理人：方洪伟、陈雄，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被告：罗先平，女，1963年7月26日出生，汉族，贵州省毕节人，住贵州省毕节市，委托代理人：刘杰、黄雪薇，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。第三人：罗先玲，女，1965年10月19日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区，原告毕节地区川滇实业有限公司房地产开发公司（以下简称川滇实业房开公司）诉被告罗先平、第三人罗先玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川滇实业房开公司委托代理人方洪伟、陈雄、被告罗先平委托代理人刘杰、黄雪薇、第三人罗先玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方于2005年5月12日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、判决被告罗先平立即将位于毕节市××＃、××＃、××＃涉案房屋的产权变更登记到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告罗先平与第三人罗先玲系姐妹关系，2004年7月，罗先平、罗先玲（被告罗先平受第三人罗先玲之委托全权处理购房事宜）与原告就购买由原告开发的位于毕节市威西路“南门口安居综合楼”项目的商铺事宜达成合意。其中被告罗先平购买原告开发的位于毕节市××＃、××＃、××＃商铺，第三人罗先玲购买1幢二层16＃、18＃、19＃商铺。2004年7月6日，被告罗先平按照双方口头约定向原告支付了5万元购房首付款，原告出具了收据。2005年12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买由原告开发的位于毕节市威西路“南门口安居综合楼”项目第1幢二层17＃、26＃、27＃商铺，建筑面积共90.932平方米，单价为1000元/平方米，按建筑面积计算，总金额为90932.00元，被告于签订合同当日向原告付款5万元，原告办理完房产证之日付清尾款40932.00元，被告承担办理产权证所需费用。合同签订后，原告于2005年6月8日为被告办理了涉案房屋权属证书。涉案房屋权属证书办理完毕之后，被告却并未在合同约定期限内向原告支付购房尾款40932元及登记税费1363.98元，经原告多次催告，被告罗先平均以无钱支付为由拒付购房款。后原、被告双方一致同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，由原告退还被告的首付款（2006年5月退还被告3万元，2007年退还被告2万元），该事实有被告与黄秋平、肖玉贤商谈关于涉案6个门面及被告罗先平与肖玉贤之间借款事宜的录音资料予以佐证，且被告在（2016）黔0502民初2839号案件审理过程中对原告退还购房首付款的事实也予以认可，虽被告辩称该笔购房款系退还给第三人罗先玲的，但实际上，根据第三人罗先玲与原告签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式来看，只有当原告为第三人办理合同项下的房屋权属证书后，罗先玲才向原告一次性支付全部购房款。此外，对于在（2016）黔0502民初2839号案件审理过程中被告述称的其于2004年9月向原告当时法定代表人肖玉贤支付的款项6万元、2005年5月18日通过罗和林、2005年5月31日通过罗先玲分别交给原告当时财务查才友转交肖玉贤的3万元、1万元，上述款项均是发生涉案房屋产权证办理之前，亦与双方约定的付款条件不符，同时有七星关区法院对肖玉贤、查才友所作调查笔录，以及罗先平、肖玉贤、黄秋平三人谈话录音佐证，被告所称自己已经付清购房款的情况与事实并不相符。合同解除后，被告同意将涉案房屋交由原告自行处理，但并未办理产权变更登记。2005年10月24日，原告将涉案商铺出售给华晖、岳云贵，并交付该二人实际使用至今，被告罗先平就住在涉案商铺的楼上，期间却从未提出任何异议。2014年10月27日，被告罗先平得知涉案房屋产权仍登记在其名下后，便向毕节市房产局申请遗失补证登记，而实际涉案房屋的房屋权属证书一直由原告保管，并未丢失。被告之所以通过遗失补办的方式获得涉案房屋产权证书，就是因为其明知自己与原告之间合同关系已经解除，原告不可能将产权证书交给自己，故通过合法手段掩饰其非法的目的。原告认为，合同双方当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告为被告办理房屋权属证书之日起，被告即负有向原告一次性支付购房尾款40932元及办理权属证书所需税费等义务。在被告未支付尾款的情况下，经原、被告协商一致同意解除双方签订的买卖合同，由原告退还被告支付的首付款，该款原告已经分两次退还被告，被告接受原告退还的5万元房款的行为表明其对双方口头约定解除《商品房买卖合同》事实上的确认。因此，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。既然双方合同已经解除，被告应当协助原告办理涉案商铺的产权变更登记手续。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告罗先平辩称，1、原告应举证证明双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，并已退还被告已付购房款，双方存在借款关系等事实，若举证不能，应当驳回其诉讼请求；2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不受法律保护；3、2004年7月6日，被告罗先平支付原告购房款5万元；2004年9月，罗先平通过取款方式向原告股东肖玉贤支付购房款6万元，其中的1万元是罗先平代第三人罗先玲缴纳的购房款，由肖玉贤本人亲自收讫，至此罗先平的购房款已经全部交清。后原告川滇公司与罗先平于2005年5月12日补签《商品房买卖合同》，并于2005年6月6日缴纳房地产权属转移税款人民币1363.98元，被告于2005年6月8日将涉案商铺登记在罗先平名下。被告已经履行了合同全部付款义务，并不存在经原告催告后仍不履行的情况，也不存在任何违约行为，且被告已经为原告办理了房屋产权登记手续，因此，不存在任何解除的情形。根据无权公示性及对抗性原理，从办理过户登记之日起，被告罗先平是涉案房屋的所有权人，原告所诉与被告之间买卖合同解除无法定解除情形，亦无合同约定解除条件的情形，基于诚实信用和交易安全的原则，原告诉请的解除合同无事实和法律依据；4、原告公司在2005年6月8日将涉案商铺转移至被告罗先平名下，同年11月又将涉案商铺出卖给岳云贵、华晖，原告已经构成无权处分。原告公司为了谋取高额房款一房二卖，现通过恶意诉讼，损害被告罗先平的合法权益，该行为不应得到法律支持。且原告称罗先平支付的6万元房款是借贷关系与事实并不相符，肖玉贤是被告公司股东之一，且系原法定代表人，在签订商品房买卖合同时原告法人代表人何婉秀又是肖玉贤妻子，被告罗先平有理由相信肖玉贤代收6万元购房款系公司行为，才将上述款项交付给肖玉贤。其余4万元系原告公司会计查才友收执并出具收款收据，会计代为收取房款符合交易习惯。至于“有七星关区法院对肖玉贤、查才友所作调查笔录，以及罗先平、肖玉贤、黄秋平三人谈话录音佐证”为由辩称罗先平与肖玉贤存在个人借贷关系，被告认为该事实不成立：肖玉贤、查才友与原告有利害关系，其证明效力应小于其他证据；谈话录音恰好证实原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，即便双方在履行合同时存在瑕疵，但合同现已履行完毕，原告可向被告另案主张支付欠款，但债权不能对抗被告依法取得的物权；假若本案如原告所述，在被告还欠原告十几万房款的情况下，原告不可能向被告借款，被告差欠原告十几万房款的情况下也不可能将钱出借给原告，借贷关系明显不能成立，且原告也无证据证明双方成立借贷关系。被告罗先平在依法取得涉案房屋物权后，曾多次找原告要求交付涉案商铺，原告均以各种理由推脱。实际上，原告是将涉案房屋登记证书扣押，并在被告罗先平不知情的情况下又将涉案房屋转卖给案外人，导致被告一直未取得涉案商铺登记证书，原告原法定代表人肖玉贤承诺按市场价给付租金，物权人罗先平有权选择放弃或者主张涉案房屋的相关权利。综上，原、被告之间的合同履行完毕，不存在解除的法定情形，被告已经取得涉案房屋的所有权，原告的诉请无事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。第三人罗先玲表示无陈述意见，亦无证据提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的录音资料（附同步笔译），被告认可其真实性，但认为达不到其证明目的，本院审查后认为，原告提供的录音系真实的，可以证实原告确已退还被告5万元购房款的事实，本院予以采信；2、原告提交的查才友、肖玉贤的调查笔录及开庭笔录，本院认可其真实性，对被告在庭审笔录中的自述予以确认，但不足以完全达到原告的证明目的；3、原告提交的董事会会议纪要、变更法人代表通知，与商品房买卖合同、营业执照等相互印证，能够证明在与被告签订房屋买卖合同时原告的法定代表人为何婉秀的事实，本院予以采信；4、被告提交的两张银行凭条，共计4万元的金额与购房尾款金额并不相符，虽系被告公司的原财务查才友签收，但并不足以证明是其个人行为或是公司行为，且被告并未提交原告公司的购房收款收据予以佐证，并不足以证明上述4万元系购买涉案房屋的尾款，故对该证据，本院不予采信；5、被告提交的契税完税证明，原告公司股东黄秋平自认确系被告支付，能够证明被告罗先平支付契税税款1363.98元的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2005年5月12日，原告川滇实业房开公司为出卖人，被告罗先平为买受人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买由原告开发的位于毕节市威西路“南门口安居综合楼”项目第壹幢贰层17＃、26＃、27＃商铺。该商品房的用途为门市，建筑面积共90.932平方米，其中套内建筑面积67.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.982平方米。价格按建筑面积计算，该商品房单价为人民币1000元/平方米，总金额为90,932.00元。付款方式为签订合同之日付款五万元，出卖人办理房产证之日，买受人支付尾款40,932.00元，出卖人为买受人办理房产证，费用由买受人承担。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。2005年5月13日，原告川滇实业房开公司为出卖人，第三人罗先玲为买受人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买由原告开发的位于毕节市威西路“南门口安居综合楼”项目第壹幢贰层16＃、18＃、19＃商铺。该商品房的用途为门市，建筑面积共70.793平方米，其中套内建筑面积51.889平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.904平方米。价格按建筑面积计算，该商品房单价为人民币1000元/平方米，总金额为70,793.00元。付款方式为出卖人办理房产证之日，买受人一次性付款给出卖人。2005年6月8日，原告为被告罗先平办理了房屋产权证，罗先平支付了1,363.98元契税。2005年10月24日，原告川滇实业房开公司与华晖、岳云贵就上述6个商铺签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告川滇实业房开公司以单价2,051.53元/平方米，总价共计340,000.00元将上述6个商铺出卖给华晖、岳云贵,上述商铺自交付起一直由华晖、岳云贵管理使用至今。另查明，肖玉贤、黄秋平系原告川滇实业房开公司股东，肖玉贤原为该公司法定代表人，2002年3月8日该公司法定代表人变更为何婉秀。本院认为，原告川滇实业房开公司与被告罗先平签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。本案中，被告罗先平在答辩中称“2004年7月6日，罗先平支付原告购房款5万元；2004年9月，罗先平通过取款方式向原告股东肖玉贤支付购房款6万元，其中的1万元是罗先平代第三人罗先玲缴纳的购房款，由肖玉贤本人亲自收讫，至此罗先平的购房款已经全部交清”，却以查才有签收的罗和林、罗先玲分别转账的3万元、1万元银行凭证作为付清涉案房屋购房尾款的依据，显然是自相矛盾的，且不论是原告辩称的5万元或是举证的4万元，数额均与约定的涉案房屋购房尾款40,932.00元不相吻合。而被告与第三人罗先玲于2005年5月13日签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式为“出卖人办理房产证之日，买受人一次性付款给出卖人”，该合同约定的付款方式足以证明第三人罗先玲并未先行支付1万元购房款的事实，与被告罗先平答辩称为第三人罗先玲支付了1万元购房款的情况不相符。被告罗先平关于购房尾款的支付方式及数额多次出现前后矛盾，且其所提交的银行凭证亦不足以证明其已经支付购买涉案房屋的尾款，故本院认为被告罗先平并未支付涉案房屋相应的购房尾款。被告罗先平在（2016）黔05民终字3043号案件的庭审过程中自述其住在涉案商铺的楼上，理应知晓涉案商铺的情况，而若原、被告双方签订的买卖合同未终止，被告罗先平在购买涉案商铺至今长达十余年时间里，在明知涉案商铺的情况下却并未向原告川滇实业房开公司主张权利亦不符合常理。基于上述原因，本院认为原告川滇实业公司提交的录音能够证明已经将五万元购房款退还原告罗先平的事实，原告接受被告退还首付购房款的行为表示其已经同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方已经以实际行为表示解除合同，双方在原合同中产生的权利义务关系即应中止。故对原告请求确认原、被告双方签订的涉案房屋买卖合同解除的诉求，本院予以支持。至于被告辩称的诉讼时效问题，诉讼时效适用范围仅限于请求权，原告川滇实业公司诉请确认合同解除，系确认之诉，属于形成权，并不适用诉讼时效，故对被告称因原告超过诉讼时效应驳回其诉请的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告毕节地区川滇实业有限公司房地产开发公司与被告罗先平于2005年5月12日签订的商品房买卖合同解除；二、判决被告罗先平于本判决生效之日起十五日内协助原告毕节地区川滇实业有限公司房地产开发公司将位于毕节市威西路“南门口安居综合楼”项目第壹幢贰层17＃、26＃、27＃商铺的房屋所有权变更登记至原告名下。案件受理费人民币60.00元，由被告罗先平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  孔羽佳二〇一七年五月十九日书记员  宋 刚