辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终508号上诉人（原审被告）：调兵山市嘉纳置业有限公司，住所地辽宁省调兵山市中央大街嘉纳观山郡小区7楼104号。法定代表人：王福贤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙壮飞、陶翎，该公司文员。被上诉人（原审原告）：刘斯多，男，1988年2月29日生，汉族，住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：朱志华，内蒙古巨鼎律师事务所律师。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司因与被上诉人刘斯多房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市清河区人民法院（2019）辽1204民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的委托诉讼代理人孙壮飞、陶翎，被上诉人刘斯多的委托诉讼代理人朱志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。调兵山市嘉纳置业有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销(2019)辽1204民初765号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：（一）上诉人举证的退款收据记载了曾在2012年6月5日向被上诉人退面积差款12404元，退款面积4.576平方米，其中包含南露台3.046平方米，被上诉人的房屋认购书上的预测房屋面积为134.59平方米，房产证上的实测面积为133.06平方米，面积差1.53平方米。3.046+1.53=4.576平方米，由此公式可推算出上诉人已经将南侧露台款退给被上诉人，并且与房产证附图标注面积相符。而被上诉人北侧的半封闭露台一半面积1.763平方米并不在赠送的面积内，上诉人也未承诺赠送该北侧半封闭阳台，赠送的南侧露台款已返还给被上诉人，原审判决认定的争议面积4.809平方米不正确。（二）被上诉人所举证的大宣传册为复印件，当庭只由被上诉人的原审代理人提供一份原件，该代理人代理本次诉讼共144户，只当庭出示了同一份宣传册原件，当庭提交的是复印件并不能证明该证据的来源是上诉人处，该复印件的来源是该代理人处，至于该代理人所持宣传册原件来源的合法性，该代理人也不能够合理说明，复印件只有半张只复印了自认为对被上诉人有利的部分，这是对事实的误导。而此宣传册并不能证明被上诉人的北侧半封闭阳台部分面积也赠送，不能够作为审判依据。（三）被上诉人在诉讼请求中提出上诉人按露台面积的一半收取房款的起诉理由，被上诉人在2012年办理房产证时，由调兵山市房产局下发的房产证的附图中，明确标注了该争议露台的一半面积，且该附图中也标注了套内面积和公摊面积，套内面积+公摊面积+露台一半面积=该房屋的实际面积，按一般人的常识判断应当知道该争议露台的一半面积计算到了房屋面积中，故在2012年办理房产证时被上诉人不论是在客观上还是主观上都应当知道该争议的事实。综上，原审判决在对要约及诉讼时效的事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销一审判决并依法改判。刘斯多辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。（一）上诉状中上诉人陈述与事实不符。上诉人未按合同约定收取购房款，而是超额收取，否则不会在交款日前便返回面积差。据《商品房买卖合同》记载，双方签订合同时间为2012年6月5日，合同约定面积为133.06平方米，每平方米单价为2648.59元，合同总价款为352421元。上诉人退款的收据仅记载为退面积差，未标明退款面积，也未标明包括露台面积。（二）上诉人针对“大宣传册”的观点相互矛盾，被上诉人提供的原件完全可以证明上诉人允诺“户户赠送露台”的事实。上诉人提供的证据《协议书》，也能证明上诉人承诺“赠送露台（半封闭阳台）”的事实。（三）调兵山市人民法院在本小区显著位置张贴公告后，被上诉人方知晓上诉人未按允诺赠送露台。（四）根据上诉人提供的新证据“认购书”记载的单价为2868元，总价为386004元；并在该“认购书”右侧空白处见手写字迹为折后单价2710.64元和折后总价364825元。364825元（已付购房款）－352421元（合同约定购房款）=12404元（折后返还购房款）。由此可以说明上诉人自称的所谓返还露台款12404元不属实，实际是促销打折后的差价款。上诉人的上诉理由不能自圆其说。刘斯多向一审法院起诉称：1.请求判令调兵山市嘉纳置业有限公司返还多收的购房款12737.06元；2.诉讼费由调兵山市嘉纳置业有限公司承担。一审法院认定事实：2012年1月，原告与被告协商购房事宜，被告在售楼处以宣传画册等书页公开明确表示赠送露台。2012年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于调兵山市房屋，合同约定房屋面积为133.06平方米，每平方米售价2648.59元。2012年7月11日，原告向被告交纳房款352421元。原告购买的15楼2单元4层401号室的建筑面积133.06平方米，被告按露台面积的一半即4.809平方米向原告收取了购房款。另查明，2012年6月5日，被告返还原告房屋面积差额款12404元。一审法院认为：原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。针对原告的诉讼请求，被告称于2012年6月5日返还原告4.809平方米露台中4.58平方米的露台款，因此，不应再予返还。由此可见，本案的争议焦点即为被告返还的房款中是否包含了露台款。对此，本院认为，被告返还的房款中并未包含露台款，其理由如下：一、原、被告于2012年6月5日签订了《商品房买卖合同》，并约定了房屋面积、单价等内容，而原告支付购房款发票的日期则为2012年7月11日，支付金额为352421元。但被告则于合同签订当日即返还原告购房款12404元，由此可见，原告应于合同签订之日前便交纳了购房款，否则，不应发生在原告尚未交款便开始返还面积差额的问题，显然，原告于2012年6月5日前便向被告交付了购房款。鉴于原告购买的商品房不动产，因此，双方理应签订有具体内容的书面合同，否则，被告作为房地产开发公司不可能仅与购房者达成口头协议，便要求购房者支付购房款，此举既违反法律规定，亦不符合大宗商品的交易习惯，此外，被告所辩称的预测面积亦可佐证预测面积的存在，但于本案中，被告并未向本院提交上述证据，本院有理由认为，被告应存有上述证据，否则，便无法计算出应予返还的面积差额，因此，被告应承担对己不利的法律后果；二、从被告提交的收款收据来看，该收据记载的项目仅为面积差，并未载有返还露台款，因此，在无其他证据佐证的情况下，该部分款项应为返还的房屋面积差。关于诉讼时效的问题，被告称退款时已知晓争议，但因退款收据并未记载退还露台款等相关事宜，因此，在被告无其他证据证明的情况下，此证不足以证明原告已知被告违约行为的存在，故对其该项辩解意见，本院不予采纳。综述，返还的房屋不应包含露台款，此款被告应予返还。至于金额，本院酌情确定被告返还原告露台款的85%即10827元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告调兵山市嘉纳置业有限公司于判决生效后三十日内返还原告刘斯多房款10827元；二、驳回原告刘斯多其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取59元，由被告调兵山市嘉纳置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司提供了商品房认购书1份，予以证明认购书中载明的房屋面积、房号、单价及总面积，认购书中载明的面积与房屋实际面积的面积差为1.53平方米，上诉人已经将赠送的露台款返还给被上诉人。经质证，被上诉人对该份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为根据认购书的签订时间，能够认定被上诉人先交纳购房款，之后上诉人退款的事实；认购书手写部分记载了折后的房屋单价，退款应属于打折后的差价款；根据当时房地产市场情况，开发商将打折优惠的价格辩称返还露台款没有事实依据。本院认证意见为：鉴于被上诉人对该份证据的真实性未提出异议，且该份证据与本案的待证事实存在关联性，本院对该份证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，认购书记载的单价为2868元，总价为386004元；折后单价为2710.6元，优惠后总价为364825元。刘斯多共交付房款352421元。案涉房屋的南露台面积一半为3.046平方米，北露台面积一半为1.763平方米。认购书中载明的房屋面积与房产证载明实际面积的面积差为1.53平方米。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋的露台款，上诉人是否已经予以退还；二、被上诉人的主张是否超过诉讼时效。关于露台款问题，二审期间，上诉人提交了商品房认购书，结合被上诉人在一审期间提交的商品房买卖合同、房屋产权证、购房发票及上诉人在一审期间提交的退面积差的收款收据等证据，经审查，退面积差收款收据中载明的金额12404元除以商品房认购书中载明的单价2710.6元所得的面积，同商品房认购书载明的面积减去商品房买卖合同载明的面积的面积差与南露台面积相加所得的面积之和相一致，能够认定上诉人已经向被上诉人退还的面积差款12404元中包含了南露台款项，故对该笔款项不应重复返还，原审法院对此节事实认定不当，应予纠正。对上诉人提出的未承诺赠送北半封闭阳台的主张，综合全案宣传资料等证据，事实和理由并不充分，本院不予支持，故本院酌定上诉人按照被上诉人主张北露台款的85%予以返还，返还的金额为3969元（取整数）。关于诉讼时效期间，应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，双方当事人并未约定对多收房屋价款的返款期限，嘉纳公司亦未向被上诉人明确表示不再返还多收的房屋价款，故本案的诉讼时效并未开始起算，亦不存在被上诉人的主张超过诉讼时效的问题。综上所述，上诉人调兵山市嘉纳置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省铁岭市清河区人民法院(2019)辽1204民初765号民事判决；二、调兵山市嘉纳置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内返还刘斯多房款3969元；三、驳回刘斯多的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59元，由调兵山市嘉纳置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由调兵山市嘉纳置业有限公司负担25元，由刘斯多负担25元。本判决为终审判决。审判长  顾大鹏审判员  张 杰审判员  关铁强二〇二〇年三月十八日法官助理彭云龙书记员王兴旭