四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终158号 上诉人（原审原告）：宜宾绿洲家园物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸东区绿洲家园住宅小区会所。 法定代表人：袁吉斌，总经理。 委托诉讼代理人：钟德荣，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区象鼻街道街村。 法定代表人：郑忠华，董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。 上诉人宜宾绿洲家园物业管理有限公司（以下简称绿洲家园公司）因与上诉人宜宾市富华房地产开发有限责任公司（以下简称富华房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿洲家园公司上诉请求：撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5639号民事判决，查清事实后依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院认定的事实系四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民终1459号判决书，只是一件个案判决，我公司已向四川省高级人民法院申请再审，一旦四川省高级人民法院通过再审撤销该判决，不知该判决何以自处；2.一审法院未支持我公司请求子母车位按每月60元/个不当。在《戎州兴城前期物业服务合同》约定的减半支付物业服务费特指“住宅”，没有包括车位、商铺。也就是车位、商铺不在享有减半支付物业费之列。富华房地产公司应当支付我公司物业服务费1412288元。 富华房地产公司答辩称，1.双方签订的前期合同第5条明确约定：“按约定方式支付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费；已竣工但尚未出售的住宅套数低于总套数的80%，减半支付尚未出售的物业服务费”。该合同条款用分号区分了已交付和未交付的物业服务费，系双方真实意思表示；且戎州兴城的售房情况已经达到了双方约定减半支付尚未出售的物业服务费的标准，同时富华房地产有足够的新证据证实双方存在“若富华房地产公司销售的套数达到总数的80%绿洲物业便不收取未售出部分的物业费”，因此对方的上诉理由不能成立；2.双方签订的合同第8条仅约定了车位使用费和停放车位费，并未约定车位物业服务费，绿洲家园公司至今未提供证据证实富华房地产公司使用或者停放了未出售车位的事实，应当承担举证不能的不利后果，其主张未售车位服务费的诉讼请求不应得到人民法院的支持。 富华房地产公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5639号民事判决，驳回绿洲家园公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费用由绿洲家园公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院按照（2019）川15民终1459号民事判决认定本案事实不符合双方的约定。双方关于“若富华房地产公司销售的住宅套数达到总套数的80%，绿洲家园公司便不再收取富华房地产公司未销售物业的服务费”的协议，从2014年11月双方建立物业服务关系其一直遵守至今。本案证人李某和何某的证词也证实了上述约定是真实存在的，我公司销售的住宅套数达到了绿洲家园公司不收取未销售物业服务费的标准。本案中，绿洲家园公司也表明2017年8月12日以前我公司没有拖欠任何物业服务费和车位服务费；2.一审法院认为双方口头约定与书面合同约定不一致，属适用法律错误。双方的口头约定是对书面合同约定的补充，并非矛盾和不一致；3.我公司已向绿洲家园公司支付180000元，双方均认可属于物业服务费，应当在本案中予以扣除，一审法院以证据不足不予扣除属错误分配举证责任导致判决错误。 绿洲家园公司答辩称，1.我公司起诉的是未售出的商铺和车位，不是住宅，对方上诉理由不明确；2.前期合同是我们双方约定并强调的第5条第8款，说的仅是住宅，而没有包括商铺和车位，我公司并未认可没有拖欠任何物业服务费和车位服务费；3.富华公司所说的口头协议，重大事情应当用书面，而不是口头约定，仅是证人证言；4.对方所述已支付180000元并未有相关票据予以证实，且也未注明是住宅的物业服务费还是车位、商铺的物业服务费。 绿洲家园公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令富华房地产公司支付未销售（未交付）商铺物业服务费484492元；2.判令富华房地产公司支付未销售车位服务费927796元；3.由富华房地产公司承担本案诉讼费。 一审法院查明事实：四川省宜宾市翠屏区人民法院于2019年3月27日立案受理了绿洲家园公司诉富华房地产公司物业服务合同纠纷一案，案号为（2019）川1502民初2113号。此案中，绿洲家园公司基于与本案相同的事实及理由诉请富华房地产公司支付2017年8月12日至2018年3月31日期间差欠的物业服务费和车位服务费330620元及相应违约金198372元。该案经本院一审判决：“一、被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司物业服务费325586元。二、驳回原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司的其他诉讼请求”。后因富华房地产公司不服该判决，向四川省宜宾市中级人民法院提出上诉，四川省宜宾市中级人民法院于2019年8月14日作出（2019）川15民终1459号《民事判决书》，判决：“一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初2113号民事判决；二、宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付宜宾绿洲家园物业管理有限公司物业服务费162793元；三、驳回宜宾绿洲家园物业管理有限公司的其他诉讼请求”。 四川省宜宾市中级人民法院作出的（2019）川15民终1459号《民事判决书》同时认定以下事实：“华富•戎州兴城”小区由富华房地产公司开发。2012年11月26日，富华房地产公司与绿洲家园公司签订翠屏新区“戎州兴城”《前期物业服务合同》约定：甲方（富华房地产公司）委托乙方（绿洲家园公司）对“戎州兴城”提供前期物业服务，物业服务合同自2013年1月1日起至戎州兴城小区交付投入使用，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第3条物业服务内容：负责建筑物共用部位的维护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责区域内的公共秩序维护、车辆停放、协助安全防范等；第5条甲方权利：（八）按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费；已竣工但尚未出售的住宅套数低于总套数的80%即少于765套，减半支付尚未出售的物业服务费；第6条乙方权利义务：按合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费等；第7条收费标准：物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1元/月.平方米，商业物业2元/月.平方米（本收费标准包含公共水电分摊费），物业服务费从本物业交付买受人之日起按1年收取，尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取；第八条车位使用费及停放物业服务费：机动车辆停放物业服务费（含业主产权的车位、车库）：车位使用人按地面车位40元/个.月，非机动车辆停车服务费45元至60元/个.月；第15条违约责任：甲方、业主违反本合同第7条、第8条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照标准向乙方支付违约金等。2014年11月，“华富•戎州兴城”小区经竣工验收后，绿洲家园公司于2014年11月24日入驻该小区提供前期物业服务。2018年3月31日，绿洲家园公司从该小区撤场，终止对该小区的物业服务。绿洲家园公司与“华富•戎州兴城”小区业主委员会于2017年8月12日签订《宜宾华富戎州兴城小区物业服务续签合同》，但从签订之日至退场之日，绿洲家园公司一直未向小区业主委员会缴纳40000元履约保证金，故该份合同并未生效。小区业主及物业服务企业仍应按《前期物业服务合同》约定缴纳物业服务费，履行物业服务义务。 另查明：1.绿洲家园公司认可截止2017年8月11日，“华富•戎州兴城”小区的住宅已全部售完，尚有商业用房7430.86平方米及696个车位未售出；2.绿洲家园公司请求的未出售车位物业服务费，其中5米车位（标准车位）请求按40元/个.月收取，10米车位（子母车位）请求按60元/个.月收取。 一审法院审理认为，因绿洲家园公司、富华房地产公司均未提交相反证据足以推翻已生效的四川省宜宾市中级人民法院作出的（2019）川15民终1459号《民事判决书》所认定的事实，故对该生效判决书认定的事实予以确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，绿洲家园公司与富华房地产公司签订的翠屏新区“戎州兴城”《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。绿洲家园公司于2014年11月24日入驻“戎州兴城”小区，为该小区提供物业服务，于2018年3月31日从该小区撤场，终止对该小区的物业服务，故绿洲家园公司请求富华房地产公司支付2014年11月24日至2017年8月11日期间的物业服务费，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。根据《前期物业服务合同》约定：商业物业按2元/月.平方米收取；车位、车库按40元/个.月收取；已竣工但尚未出售的住宅套数低于总套数的80%即少于765套，减半支付尚未出售的物业服务费。现查明截止2017年8月11日，富华房地产公司开发的“华富•戎州兴城”小区住宅房已售完，符合该合同约定的减半支付物业费的条件。经计算，2014年11月24日至2017年8月11日期间（32个月18天）富华房地产公司应缴纳的物业服务费用为695862.55元[商业用房：7430.86平方米×2元/平方米.月×32月+7430.86平方米×2元/平方米.月×12月÷365天×18天＝484369.92元；车位：696个×40元/个.月×32月+696个×40元/个.月×12月÷365天×18天=907355.18元；商业用房及车位共计484369.92元+907355.18元=1391725.1元。减半后为695862.55元]。绿洲家园公司请求子母车位按60元/个.月收取服务费无合同约定和法律依据，一审法院不予支持。 富华房地产公司辩称双方口头约定小区销售的住宅达到总套数的80%，绿洲家园公司不收取所有未出售物业的服务费。并申请证人何某和李某出庭当庭予以证实。一审法院认为因证人何某系富华房地产公司员工，与富华房地产公司有利害关系，故其所述证言不具有客观真实性；证人李某的证言即便真实，但因同一事实，口头约定与书面合同约定不一致，应以书面合同为准。故对富华房地产公司的辩称，一审法院不予采纳。 富华房地产公司辩称2016年8月20日之前的物业服务费已超过诉讼时效，应予以驳回。一审法院认为，绿洲家园公司从2014年11月为小区提供物业服务，2018年3月31日从该小区撤场，期间，双方均按《前期物业服务合同》约定履行各自权利义务。《前期物业服务合同》约定物业服务费从本物业交付买受人之日起按1年收取，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”规定，同一合同项下的债务按连续债务处理。本案诉讼时效应从合同最后一期履行期限届满之日起算，故2016年8月20日之前的物业服务费未超过诉讼时效。对富华房地产公司的该辩称，一审法院不予采纳。 富华房地产公司辩称已向绿洲家园公司支付180000元，应在本案中予以抵扣。虽富华房地产公司提交了2016年2月3日交纳物业服务费100000元的发票。但因该证据不足以证实该笔费用应在本案应交纳的物业费中抵扣，故对该辩称不予采纳。 富华房地产公司辩称绿洲家园公司提供的物业服务不符合要求，在提供物业服务过程中存在严重失职，物业服务费不应支持，但未提供绿洲家园公司在物业服务过程中存在根本违约的证据，其抗辩理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付宜宾绿洲家园物业管理有限公司物业服务费695862.55元；二、驳回宜宾绿洲家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如宜宾市富华房地产开发有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17510元，减半收取计8755元，由宜宾绿洲家园物业管理有限公司负担4378元，由宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担4377元。 二审中，双方当事人无新证据提交。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，关于绿洲家园公司上诉称车位、商铺不在享有减半支付物业服务费之列，应由富华房地产公司支付物业服务费1412288元的问题。根据已生效的（2019）川15民终1459号民事判决认定，绿洲家园公司与富华房地产公司将住宅、商铺、车位约定在一个物业服务合同中，且《前期物业服务合同》第五条“甲方权利义务”为总括性条款，但合同中并未对商铺、车位的减免条件进行单独约定。“减半支付尚未出售的物业服务费”应解释为减半支付尚未出售的“住宅、商铺、车位”的物业服务费。因此，在（2019）川15民终1459号民事判决未经法定程序撤销前，对双方当事人均具有约束力。故绿洲家园公司上诉称车位、商铺不在享有减半支付物业费之列，应由富华房地产公司支付物业服务费1412288元的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于富华房地产公司上诉称若富华房地产公司销售的住宅套数达到总套数的80%，绿洲家园公司便不再收取富华房地产公司未销售物业的服务费的问题。该事实富华房地产公司未提供证据证明，也与双方合同约定的条件不符，其称口头约定也未得到绿洲家园公司认可。故富华房地产公司称绿洲家园公司不应收取物业服务费的上诉请求不能成立，本院不予支持。富华房地产公司称已向绿洲家园公司支付180000元，双方均认可属于物业服务费，应当在本案中予以扣除，经本院审查，一审中，富华房地产公司向法院提交了2016年2月3日向绿洲家园公司支付100000元物业服务费的票据，绿洲家园公司称该物业服务费并未确定是住宅还是商铺或车位的服务费。对此，本院认为，本案的物业服务费包括住宅、商铺、车位，法院也判决富华房地产公司向绿洲家园公司支付物业服务费，故富华房地产公司所支付的100000元物业服务费应当在本案中扣除。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但未扣除富华房地产公司已支付的100000元物业服务费不当。本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5639号民事判决； 二、上诉人宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人宜宾绿洲家园物业管理有限公司物业服务费595862.55元； 三、驳回上诉人宜宾绿洲家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费8755元，二审案件受理费21723元，合计30478元，由上诉人宜宾绿洲家园物业管理有限公司负担19719元，由上诉人宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担10759元。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈西苓 审 判 员 郭美宏 审 判 员 罗 润 二〇二〇年三月九日 法官助理 梅兴艳 书 记 员 牟岑雪