广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异1100号 案外人：陈仕强，男，1962年7月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。 委托代理人：龚伟、陈曼兴，均系广东润科律师事务所律师。 申请执行人：陈海富，男，1978年7月11日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。 委托代理人：张祝艳，系广州金鹏律师事务所律师。 被执行人：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市天河区365号天俊国际大厦1304室。 法定代表人：张国雄。 本院在受理申请执行人陈海富申请执行广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）借款合同纠纷一案中，案外人陈仕强提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 案外人陈仕强称：裁定解除对广州市白云区云山锦绣家园A3栋902房（以下简称涉案房屋）的查封措施。 事实与理由： 贵院因陈海富诉恒安公司一案，查封了涉案房屋，现案外人对该查封行为提出异议，理由如下： 2007年7月27日，案外人与恒安公司签订《颐和上院楼宇认购书》(编号：NO.0001050)，由案外人作为买受人向恒安公司购买涉案房屋。该楼宇认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。案外人已于2007年10月1日即缴齐全部购房款，并于2010年8月10日收楼入住至今。 案外人认为，其一、签订认购书时，涉案房屋不存在人民法院有效查封；其二、涉案房屋早在2010年8月10日交付使用；三、案外人已经支付涉案房屋的全部购房款；其四、涉案房屋未能办理过户登记手续，是由于被执行人恒安公司欠缴政府地出让金以及涉案房屋多次被人民法院查封和轮候查封，不得归责于案外人。案外人请求解除对涉案房屋的查封措施，符合《最人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。另，贵院对于同一小区的其他查封房屋作出的(2019)粤0106民初12718号判决书，已判决解除查封措施。为维护自身合法权益，特向贵院提出异议请求，望贵院予以支持。 申请执行人陈海富辩称：本人认为案外人申请不符合法律规定，请求裁定驳回其异议请求。 事实和理由： 一、案外人与房地产开发商签订的书面合同不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的条件。 1、根据（2016）粵71行终902号《行政判决书》查明的事实，案外人签订书面买卖合同时购买的房产属于违章建筑面积的房产，违反了我国的《土地管理法》和《城乡规划法》，根据我国《合同法》第52条第（五）项规定，违法法律、行政法规强制性规定所订立的合同无效。据此，在未经城市规划部门处理和房屋管理部门确认产权之前的销售行为是违法行为，所订立的房产买卖合同无效，当然也不能取得房屋的所有权。根据（2016）粵71行终902号《行政判决书》查明，规划部门于2010年7月9日作出了穗规决【2010】473号《违法建设行政处罚决定书》，而案外人在违法建筑房产尚未处理完毕时签订书面买卖合同明显违法而无效。 2、根据（2016）粵71行终902号《行政判决书》查明的事实(P18页10-17行)和我方提交的证据20000073-7《商品房预售许可证》可证明，恒安公司可销售的面积在2008年均已售完，预售许可证已经于2007年11月27日已经过期失效。可见，案外人签订书面买卖合同时，该面积房产尚未取得预售许可证，直到现在案外人申请异议为止，仍未取得预售许可证；根据我方提供证据《销控表》同时也证明，案外人购买的房产现在仍属于政府公示不可销售的房产。 因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。 二、异议人与房地产开发商签订书面合同时，所购置的房产是在人民法院裁定查封期闻，依法应认定无效。根据我方提交的证据(2017)粵01民终23688号《民事判决书》查明： 1、2007年1月9日广州市中级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发(2005)穗中法民四初字第9号协助执行適知书，查封恒安公司开发的云山锦绣家园A1-A4栋第8层至第12层，A2-A4栋2-7层所有未预售、未被查封及未设置抵押的房产；轮候查封云山锦绣家园A1栋201-701、202-702、203-703、204-704房屋。 2、2009年9月16日广州市中级人民法院作出(2009)穗中法民五重字第2-2《协助执行通知书》查封恒安公司位于本市云山锦绣家园A3栋201-206、301-303、403、504、803、805、902、905、1003、1005、1105、1106、1201-1206;A4栋201-204、301-303、401、604、701-704房产（查封时间从2009年9月16日-2011年9月16日）。 根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定，下列房地产不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函(【1997】经他字第8号)规定：被查封人擅自将保全查封后的房产转卖行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。 三、案外人购买的房产被查封已有近十年之久，但案外人一直没有向原查封法院申请异议，其申请异议已过了其法律保护的时效。 根据《最高法院关于执行异议、复议的司法解释》第六条的规定，异议人应在查封法院执行查封程序终结措施之前提出。根据（2017）粵01民终23688号《民事判决书》查明，涉案房屋从2007年开始，广州市中级人民法院已经多次查封，直到广州市中级人民法院诉讼完毕解封为止，案外人近10年都没有向广州市中级人民法院申请异议，现广州中级人民法院查封措施已经终结，案外人申请异议的时效和权利已经丧失。天河区法院现为第一查封法院，合法查封没有过错，依法应有效。 四、案外人明知涉案房屋的开发商恒安公司不具备对外销售条件的情况下，其仍然与恒安公司进行涉案房屋买卖，由此可见，案外人明显存在过错。 1、我方提供证据20000073-7《商品房预售许可证》明确记载恒安公司涉及多起诉讼纠纷，且其项目房产已被多家法院进行查封，项目也因此停止了销售。这也是众所周知的事，案外人应当预见。 2、从2007年开始，广州市已全面实行商品房预售许可证网上公示（阳光家缘网）及商品房必须进行网签手续时，只有经审核同意可以网签时，才能从网上打印合同签订正式合同。案外人明知涉案房屋不在“预售范围”不能办理网签手续，但其仍然与被执行人订立书面合同，仅凭一纸《认购书》就交付全部房款，由此可见，案外人对违法销售行为明显存在过错。 五、案外人以明显低于市场价买卖案涉房屋，仅凭一纸《认购书》就全额交付全部房款。且在房产买卖近十年没能办理房产证时仍然没有通过任何法律手段向恒安公司主张其权益，这些都明显违反常理。由此可见，不排除案外人明知涉案房屋被查封而与被执行人串通低价买卖，协助被执行人逃避执行的可能。 六、案外人没有提供证据证明其符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款规定。 综上意见，本人认为，案外人申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院依法驳回其异议申请。 被执行人恒安公司没有答辩。 本院查明：陈海富申请执行恒安公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2013）穗天法调确字第10号确认决定书已经发生法律效力。根据该决定书，恒安公司应向陈海富偿还借款本金1850万元及利息100万元。因恒安公司没有履行生效法律文书所确定的义务，陈海富于2013年4月8日向本院申请执行，本院以（2013）穗天法执字第3454号案立案执行。根据房管部门给异议人的《依申请信息公开答复书》，涉案房屋目前由本院以(2013)穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，期限由2018年4月27日至2021年04月26日止。该房屋历史查封情况：广州市越秀区人民法院以（2007)越法民二初字第2651-2号《协助执行通知书》查封，期限由2007年8月15日至2007年9月20日止；以(2008)越法执字第3259号《协助执行通知书》查封，期限由2008年5月13日至2008年12月12日止。广州市中级人民法院以(2009)穗中法民五重字第2号《协助执行通知书》查封，期限由2009年10月28日至2012年4月28日止；以(2012)穗中法民五初字第39号《协助执行通知书》查封，期限由2012年4月28日至2018年4月26日。 另查，2007年7月27日，案外人陈仕强（乙方）与恒安公司（甲方）签订《颐和上院楼宇认购书》(编号：NO.0001050)，由案外人作为买受人向恒安公司购买涉案房屋，房屋总价1289745元。付款方式为一次性付款。乙方于签署认购书时交付定金100000元；于签署认购书之日起3日内，即2007年7月31日付清首期房款，即人民币400000元；2007年8月15日前交付人民币400000元；2008年9月7日前交付人民币489745元。该房地产于2008年10月1日前交付乙方使用。 案外人提供以下证据：1、广州远洋房产策划代理有限公司分别于2007年7月27日、8月7日、9月12日和10月1日出具的收据4张，确认收到案外人购买涉案房屋的定金100000元、房款300000元、489745元和400000元。2、银联刷卡凭证5张。商户名称为远洋房产策划代理，持卡人陈仕强。 恒安公司于2010年8月10将涉案房屋交付案外人使用。异议人于当天交付了水电周转金、维修基金等。另查，涉案房屋预售人为恒安公司，预售证号20000073，未签订预售合同，无办理预购商品房预购登记。 本院认为：本案的争议焦点是案外人的权利能否排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人与被执行人只是签订了《楼宇认购书》，但认购书的内容符合商品房买卖合同的基本要素，是双方的真实意思表示，合法有效。案外人在法院查封之前向被执行人购买了涉案房屋且已实际占有涉案房屋，已按照合同约定支付全部价款，至今未能办理房地产权证是基于被执行人与他人经济纠纷所致，案外人对此没有过错。故案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 案外人陈仕强的异议成立。中止对广州市白云区云山锦绣家园A3栋902房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院申请提起诉讼。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  关东英 人民陪审员  叶曼玲 二〇二〇年三月二日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏