黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2013）双民初字第619号原告：伊文晶委托代理人：郭京伟被告：孙海庆委托代理人：王少元，。第三人：苏丽娟。委托代理人：谭洪斌委托代理人：佟桂珍第三人：黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司；法定代表人：李月奎委托代理人：任希庆；委托代理人：麻清文原告伊文晶与被告孙海庆，第三人苏丽娟，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2013年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月18日、2016年8月30日、2016年11月29日三次公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告伊文晶及委托代理人郭京伟，第三人苏丽娟委托代理人谭洪斌、佟桂珍，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司委托代理人任希庆到庭参加诉讼，被告孙海庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告伊文晶及委托代理人郭京伟，被告孙海庆及委托代理人王少元，第三人苏丽娟委托代理人谭洪斌、佟桂珍，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司委托代理人麻清文到庭参加诉讼；在第三次庭审中，原告伊文晶及委托代理人郭京伟，被告孙海庆及委托代理人王少元，第三人苏丽娟委托代理人谭洪斌，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司委托代理人麻清文到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月，案外人孙国罡分两次在原告处借款1,000,000.00元；被告孙海庆为此借款提供连带责任担保。孙国罡于2013年1月偿还原告欠款150,000.00元，尚欠人民币850,000.00元未能偿还。案外人孙国罡于2013年3月初为躲避巨额债务而离家出走；为此，原告便向该借款保证人孙海庆索要欠款，其拒不偿还；原告无奈于2013年3月18日向人民法院提起诉讼，请求孙国罡偿还欠款850,000.00元，被告孙海庆承担连带偿还责任。在原告向法院提起诉讼后，被告孙海庆于2013年3月20日，在该小区的建设单位—本案第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司，以2012年10月10日与本案第三人苏丽娟签订的房屋抵账协议办理了房屋购买者更名手续。原告认为，被告孙海庆作为连带债务保证人，在得知债务人无力还款而外出躲债的情况下，为了逃避对债权人的还款责任，与第三人苏丽娟恶意串通，将其名下房产转移，致使原告的债权利益不能实现。被告孙海庆这种以合法形式掩盖非法目的的行为已经严重地损害了原告的合法权益。因此，原告提起诉讼，请求法院依法确认被告孙海庆与第三人苏丽娟于2012年10月10日签订的房屋抵账协议无效。因第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司擅自为被告孙海庆与第三人苏丽娟办理商品住宅楼更名手续的行为违反了有关法律规定，为被告孙海庆逃避债务的违法行为提供了条件；故请求法院判令第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司在更名房屋的价值范围内，与被告孙海庆共同对原告连带承担850,000.00元的还款责任。原告于2013年9月20日向本院提出增加诉讼请求申请，请求本院确认被告与第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司签订的退房合同及第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司与第三人苏丽娟签订的商品房买卖合同书无效。此案的诉讼费用由被告孙海庆负担。在庭审中，原告为证实自己的主张，在本院开庭审理时提供了下列证据：证据1，原告的身份证复印件一份。证据2，双城区工商局提供的电脑咨询单一份，证实第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司基本情况。证据3，借条复印件一份，证明案外人孙国罡分别于2012年12月15日、2012年12月28日共向原告借款1,000,000.00元，此款由被告孙海庆提供担保系事实。证据4，民事起诉状一份，证明原告于2013年3月18日向双城区人民法院提起诉讼；原告在诉讼中请求孙国罡偿还原告欠款850,000.00元，被告孙海庆对此债务承担连带清偿责任。原告凭此证据证明其通过法院向被告孙海庆提起诉讼后；孙海庆通过第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司变更了房屋产权。证据5，房屋抵账协议书复印件一份；该协议的内容为：甲方孙海庆，乙方苏丽娟；由于甲方欠乙方人民币柒拾万元，经过甲乙双方协商一致，甲方自愿把在双城区六合城小区（多层）3单元302室房产抵账给乙方，此协议甲乙双方各一份自签订之日起生效。甲方孙海庆，乙方苏丽娟，证明人杜广屹；二○一二年十月十日。原告以此证据证明远在大庆的第三人苏丽娟以700,000.00元的价格购买了其妹夫孙海庆在双城区的价值为329,000.00元的房产，此系以不正常的价格，进行的不正常交易，此交易要么不真实，要么目的不正当；此违反交易习惯的交易足以证明在此次房产交易中出让人与受让人存在恶意串通；且此房产的转让严重损害了原告的合法权益。因此，依照《中华人民共和国人民共和国合同合法》的有关规定，请求法院确认被告向第三人苏丽娟转让房屋的有关协议无效。证据6，本院依原告的申请，于2013年4月16日对第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司法定代表人李月奎所做的调查笔录一份，该笔录的内容为：孙海庆通过黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司将其购买的房屋更名为苏丽娟名下的时间为2013年3月20日。证据7，双城区人民法院（2013）双商初字第487号民事判决书一份，黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2015）双民申字第12号民事裁定书和法律文书生效证明各一份。原告以此证据证明双城法院于2015年12月25日裁定驳回被告孙海庆对“（2013）双商初字第487号民事判决”的再审申请。双城区人民法院（2013）双商初字第487号民事判决书已经发生了法律效力，该判决确认被告孙海庆对案外人孙国罡向原告借款850,000.00元承担连带清偿责任。证据8，诉讼费预缴专用凭证和银行现金存款单各一份，原告以两份证据证实，上述（2013）双商初字第487号案件（原告伊文晶与孙国罡、孙海庆借贷纠纷一案），原告向双城区人民法院提起诉讼的时间是2013年3月18日，原告向银行交纳诉讼费的时间是2013年3月18日，并据此认为法院受理本案的时间应是2013年3月18日。证据9，本院经原告申请，于2013年5月3日对双城区地方税务局调查“孙海庆位于双城区双城镇北大街六和城小区房屋交易纳税情况“时，双城区地方税务局出具的证明一份；该证明内容为，“贵院关于孙海庆位于双城区双城镇北大街六和城小区房屋交易事宜，经查，在我局无记录”原告凭此证据证实孙海庆与苏丽娟转让的双城镇北大街六和城小区3单元302室住宅楼，至2013年5月3日时，在双城区地方税务局没有相关房屋交易记录。证据10，本案在2013年9月18日的法庭审理笔录一份，原告以该证据证明第三人苏丽娟在明知被告孙海庆负有巨额债务的情况下仍与其签订房屋抵债协议。证据11，视频光盘一份，证实孙海庆自2014年7月份以来一直居住在本案所涉的双城区双城镇北大街六和城小区3单元302室。被告孙海庆辩称，对原告在本诉中提出的事实，即：2012年孙国罡分两次在原告处借款1,000,000.00元，由被告孙海庆为此此款承担连带保证担保。被告孙海庆于2012年10月10日，以抵账的方式，将其所有的坐落在双城区六合城小区3单元302室住宅楼一套转让给其大姨姐苏丽娟，并于2013年3月20日，在该小区的开发建设单位—本案第三人双城市金街房地产开发有限公司处办理了房屋购买者更名手续的情况，没有异议。在上述事实基础上，我认为法院应另行结合本人提出的以下事实和理由，依法驳回原告的诉讼请求。一、双城区人民法院（2013）双商初字第487号判决书所依据的证据是孙国罡于2012年12月15日，2012年12月28日共向原告借款一百万元，担保时间自2013年1月15日起的是五十万元，自2013年1月28日起的五十万元，孙海庆不是直接债务人，而是担保人。孙海庆在2012年5月3日前向苏丽娟借款350,000.00元，在2012年5月30日至2012年10月10日向苏丽娟借款350,000.00元，共700,000.00元。二、因无钱偿还对苏丽娟的欠款，无奈之下，用自己坐落在六合城小区的房产抵账（700,000.00元）给苏丽娟，并签订了协议，苏丽娟虽不愿意接受，力争要钱不要房；由于孙海庆实无力偿还，才于2013年3月20日在开发商处，把房产变更到苏丽娟名下，抵借款700,000.00元。孙海庆承担保证责任的起算时间为2013年1月25日；在2012年10月10日孙海庆与苏丽娟签订抵账协议时，孙海庆对原告不存在任何权利义务关系。2013年3月20日孙海庆将房产变名为苏丽娟，是实现2012年10月10日以房抵债协议，并不违背法律规定。孙海庆与苏丽娟在上述过程中无恶意串通行为，债务发生及抵债行为也无违法。孙海庆工资被冻结、扣划；孙海庆对原告已实际偿还了十五、六万元，并没有逃避对原告应承担的责任。综上，孙海庆与苏丽娟的以房抵账协议是正常的民事行为，没有恶意串通，原告也无权对本案提起诉讼，请法院依法驳回原告的诉讼请求。在庭审中，被告孙海庆为证实自己的主张，提供了下列证据：证据1，2012年10月10日孙海庆与苏丽娟签订的房屋抵账协议一份，证实2012年10月10日孙海庆用自有的从开发商手购买的坐落在双城区六和城小区多层3单元302室房产抵顶对苏丽娟的欠款七十万元。证据2，哈尔滨市商品房销售预收款专用票据1份（票据号：00018879），证实黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司将本案争议房产于2013年3月20日转办理至苏丽娟为房屋预购人。证据3，原告伊文晶诉孙国罡、孙海庆借款纠纷一案{（2013）双商初字第487号案件}中的借条复印件两张，证实孙海庆从2013年1月15日起为孙国罡从伊文晶处借款100万元债务的担保人。证据4，证人陈某出庭作证实，我与被告孙海庆是同学、战友，我是做粮食生意的。2013年3月20日左右，孙海庆和苏丽娟、还有大姨姐夫到四野西侧的售楼处;我与孙海庆就去一次售楼处，是我开车拉着去的，我能记准时间；因为孙国罡是孙海庆的侄，孙国罡走时骗我九十三万，也是2013年的事；孙海庆把原有房屋以七十万抵顶给了苏丽娟；苏丽娟不愿意接受这个事实，感觉不出高兴。我进屋了，屋里多大我记不清。我没有看清谁签字了，我记不清当时售楼处有几个人处理这事，都谁去了我也记不清了，当时我就看到票子、过户了，签没签其他合同我不知道。那天我记得的情况是，2013年3月20日左右，在农行胡同大侧所旁一个售楼处，售楼处把孙海庆的名变更给苏丽娟。谁接待的我记不清了，男的女的我也记不清了。证据5，证人郭某出庭证实，我与被告是朋友。2013年3月份，孙海庆他们共去了五、六个人，孙海庆房子过户给其大姨姐。我家住在六和城，我当时也在售楼处。我就听孙海庆说欠大姨姐70多万，房抵给苏丽娟了，苏当时不愿意，感觉不出高兴。我当时在办住房公积金的事，我认识孙海庆；听孙海庆说的，欠大姨姐钱用楼顶了。记得当时是上午。去了五、六个吧。接待他们的工作人员好象是女的。我当时就听说孙海庆来过户了，我没细看；我没看到双方签订协议；我进屋时听孙海庆说欠大姨姐钱，用房子抵了。我是2012年办理六合城房屋入户手续的。2012年入户后，我去办住房公积金贷款。我在六合城多层六单元302室居住。我在小区不能经常能看到孙海庆，我总上班。我说的过户的时间，是在2013年3月15日至20日左右。他们过户时，是我先去的。当时在场办事人多，都有谁，就没印象了。几点去的，我也记不清了，孙海庆他们怎么去的，怎么走的，我没看清。证据6，证人杜某出庭证实，我与被告是朋友。孙海庆与苏丽娟签协议时我在场，我是证人；协议上的名字是我本人签的；协议上说以房抵账，抵多少钱我不知道，与我没有关系，我就签个字。签订这个协议的时间我记不清了，很多年的事了；那天，我正好去孙海庆家赶上了。协议的地点在孙海庆家。是苏丽娟先到那的，孙海庆家有一屋子人。签协议时我在场。在农行家属楼孙海庆家签的，那天到孙海庆家是什么时间我记不清了。我进屋时，屋里三、四个人。我进屋后，孙海庆说让我当中间人，我就当了。我签字日期与实际日期一致；是2012年10月10日。我进屋时协议内容写完了，协议内容我知道。当时屋里的人我就认识孙海庆。指纹是我的。第三人苏丽娟辩称：原告诉讼主体不合格；确认之诉只有合同的当事人才能提起，合同以外的人无权提起。被告孙海庆与第三人借款700,000.00元是事实，不存在恶意串通行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。在庭审中，第三人苏丽娟为证实自己的主张，提供了下列证据：证据1，苏丽娟的身份证复印件一份。证据2，借据两张，抵账协议一张（同原告的证据5）；证实被告孙海庆分别于2012年5月3日，2012年10月10日从苏丽娟处借款350,000.00元、350,000.00元。由于孙海庆无力偿还苏丽娟上述借款，便与孙海庆达成了抵账协议。证据3，苏丽娟贷款查询单与乔胜涛的贷款查询单各一份；证实借给孙海庆700,000.00元钱中的部分钱款系通过银行借贷而来。证据4，商品房买卖合同（复印件）一份，商品房销售预收款专用据票一份。该合同的编号为032；出卖人为黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司，买受人为苏丽娟；该房产权登记面积为109.12米，总金额为329,000.00元；一次付款329,000.00元；交付期限为2013年3月20日；本合同连同附件共21页，一式两份，出卖人一份，买受人一份；上有黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司公章及李月奎名章，有买受人苏丽娟的签名捺印；落款日期为2013年3月20日。该专用票据的编号为：NO00018879，在该票据右上角处有“哈地税（2012）”的字样；日期为2013年3月20日；购房人为苏丽娟，售房经办人为汪文文；金额为329,000.00元；结算方式为现金；收款人为李凤荣；票据上有黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司的发票专用章，在章内有“230182756313293”的字样；第三人以此证据证实其于2013年以孙海庆欠的700,000.00债务从六合城购买了价值329,000.00元的房屋一处。证据5，票据复印件5份；分别为住宅房使用说明书1份，电费票据一份，水费票据一份，天然气收费票据一份，进户费票据一份（该票据的编号为0004519，日期为2013年3月20日，收款单位为黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司）。第三人以此证明其已取得争议房屋的产权，并交纳了过户费。证据6，房屋产权证1份、税收缴款书1份、测量费发票1份、新建商品房发票1份、房屋所有权登记费票据1份、证实本案争议的房产所有权自2014年8月27日办理至苏丽娟名下。第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司辨称：原告与我公司不存在合同关系，我方不应列为第三人，原告要求我公司承担损失的请求我方不同意，我方给孙海庆和苏丽娟变更过户更名手续不能直接导致原告的债权不能实现。“变更过户更名”就是孙海庆拿着房票子到金街公司，把房票子变更为苏丽娟的名下；“转移”就是你的变成我的，我的变成你的;只是债权发生变动，物权没有变动。现在房子增值了，不止三十多万，抵债协议与开发商没有关系。我不知道当时把房子以329,000.00元卖给苏丽娟的依据是什么。第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司，在庭审中未提供证据。在第一次庭审中，第三人苏丽娟、黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司对原告提供的证据进行了质证，对原告提供的证据1、2、5无异议，因该证据1、2系原告的身份证及第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司自然情况信息，此真实准确，本院予以采信；原告提供的证据5与被告提供的证据1系同一证据，因此，本院对该证据5的真实性予以采信。二第三人对原告提供的证据3有异议，认为我们不知道此事，不予质证；经合议庭评议认为，此证据与原告提供的证据7相结合，能够证实该判决书已发生法律效力，该判决书中判令被告孙海庆对孙国罡欠原告的850,000.00元债务承担连带清偿责任，此证据能证明原告的主张；因此，本院对原告提供的证据3、7予以采信。二第三人对原告提供的证据4有异议，认为法院立案时间应以缴纳诉讼费的日期为准；经合议庭评议认为，将该起诉状与原告提供的证据8结合起来一起分析，原告向法院主张权利的时间是2013年3月18日，而被告变更房屋产权的时间是2013年3月20日，因而可知，是原告对被告孙海庆及债务人孙国罡主张债权在先，被告孙海庆与苏丽娟以退房、买房形式转让本案争议房产在后，因该证据能证实原告的主张，本院对该证据4、8予以采信。二第三人对原告提供的证据6有异议，认为证人证言应由原告举证，不应由法院调取，苏丽娟在开发商处办理的不是更名手续，而是孙海庆与开发商解除了合同，再由苏丽娟与开发商重新签订房屋买卖合同。经合议庭评议认为，此调查笔录是在本院调取原告提供的证据5时，对第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司经理李月奎进行调查时所做的笔录；当时其经理李月奎承认孙海庆与苏丽娟在其公司更名为事实，更名的依据仅是房屋抵账协议；而未提及与孙海庆解除合同、与苏丽娟缔结合同的情况；该笔录李月奎虽拒绝签字，但其中记录的内容真实准确；另外，此笔录内容与第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司委托代理人答辩内容基本一致。因此，本院对原告提供的证据6予以采信。在第二次庭审中，被告孙海庆对原告提供证据9的真实性无异议，对证据指向有异议，其认为，该住房开始时就是开发商抵顶工程款时，定在了孙海庆名下；只是在开发商那开了预算销售票据。在此过程中，由于孙海庆欠苏丽娟七十万人民币，经与开发商见面，请求把该房的预购人变为苏丽娟，上述行为并不是法律上所说的孙海庆对国家规定的应当缴税的客观指向内容，苏丽娟把本房产变更到自己名下过程中的一切事项孙海庆并不知道。第三人苏丽娟对该证据9有异议，其认为，本案情况不是房屋产权转移；当时由孙海庆与开发商签订了退房协议，之后苏丽娟与开发商签订了房屋购买协议，不存在产权转移，缴税记录并不是房屋产权转移的前置要件。经合议庭评议认，该证据系国家税务机关出具的证明，其真实准确，该证据能证明，时至2013年5月3日，有关孙海庆位于双城区双城镇北大街六和城小区房屋交易事宜没有缴税记录系事实。通过该证据可知，孙海庆名下的房屋退还至第三人金街公司，第三人金街公司转售于苏丽娟的过程中，或者是在第三人金街公司变更产权的过程中，在2013年5月3日前没有在该税务局有过相应的缴税记录；因该证明系国家税务机关出具的证明，此具有相应的权威性、确定性，本院对该证据9予以采信在庭审中，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司对第三人苏丽娟提供证据1、2、3、4、5无异议；原告对第三人苏丽娟的证据1无异议，经合议庭评议认为，因该证据1系公安机关制发的身份证，对该证据1应予采信。原告对第三人苏丽娟的证据2有异议，其认为两份借据是复印件，其真实性无法确认；2012年10月10日的借据与抵账日期为同一天，此不真实、不符合实际；认为其抵账协议的日期是倒签的，是在原告向孙海庆主张债权后补签的；原告对第三人苏丽娟的证据3有异议，认为该证据是复印件，无法确认其真实性；原告对第三人苏丽娟的证据4、5有异议，认为此证据是复印件无法确认其真实性，此证据证明的事实与客观事实不符；实际上金街公司已为被告孙海庆办理了进户手续，孙海庆早就装修入住了，现又再次为第三人苏丽娟办理进户手续并开具相关票据，此不真实，不可信；经合议庭评议认为，将第三人苏丽娟提供的证据2、3、4、5与被告孙海庆提供的证据1、2、3、4、5、6相结合，再将被告及二第三人的陈述予以归纳，参照原告的质证意见，将得出如下矛盾的事实：一、第三人苏丽娟在2012年5月3日向被告孙海庆提供的借款350,000.00元未还的情况下，又明知孙海庆欠了“一屁股债”，还于2012年10月份再次向孙海庆提供借款350,000.00元。且于2012年10月10日时，第三人苏丽娟又与被告孙海庆形成了一份抵账协议，约定第三人苏丽娟以上述700,000.00元债权购买被告孙海庆位于六合城小区3单元302室住房一处。二、2013年3月20日，孙海庆将以前以329,000.00元购买的且以装修入住的六合城小区3单元302室住房依旧以329,000.00元的价格退还给第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司,第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司在房屋价格大幅度飙升的情况下依然将已“不止三十多元”的六合城小区内3单元302室以329,000.00元的原价格出卖于第三人苏丽娟。由于此矛盾的事实与房屋转让协议内容不相一致，其房屋转让的真实性、客观性令人生疑，对此转让难以置信；其理由如下：第一，孙海庆向苏丽娟借款的真实性、可能性存疑；孙海庆做为银行职员，在半年内向远在大庆的自然人—第三人苏丽娟借款700,000.00元，且该700,000.00元大部分系苏丽娟及家人自大庆银行的贷款；此情形与常理不符，足以让人对其真实性生疑。第二，抵账协议是否为当事人的真实意思表示令人存疑；苏丽娟在2012年10月份，既然其不顾已借出的钱款是否安全，仍再次向明知欠“一屁股债”的孙海庆提供350,000.00元的巨额借款，为何还要将此350,000.00元钱加上彼350,000.00元债权购买价格为329,000.00元的房屋；远在大庆的苏丽娟以高于实际交易价格一倍以上的价款购买双城的其并不愿意接受的房屋，而且，其对如此高价购买的房屋一直未实际入住，而是由被告孙海庆一直居住至今；此不合常理的房屋转让，难以让人相信第三人苏丽娟购买房屋的真实性、可能性、必要性。第三，苏丽娟于2013年3月20日通过第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司交纳商品房预收款时，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司向苏丽娟出具了联网的“哈尔滨市商品房销售预售款专用发票（NO00018879；哈地税2012）”。此票据日期与2013年5月3日双城区地税局出具的证明内容不符，（该证明内容为：“关于孙海庆位于双城区双城镇北大街六和城小区房屋交易事宜，经查，在我局无记录”），由此，对出具该票据时间的客观性令人生疑，从而令人对本案房屋转让的真实性生疑。第四，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司做为经营房地产的商人，其建房、售房的主要目的是盈利赚钱，考虑到本案所涉房屋已装修入住及孙海庆买房时、退房时房屋价格显著提升的客观因素，第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司将以收回产权的明知已大幅增值的房屋（第三人在庭审中，陈述说，“现在房子增值了，不止三十多万，抵债协议与开发商没有关系”）仍以显著低于房屋价值的原价格（329,000.00元）向第三人苏丽娟出售房屋；此商人有利不逐的现象，有违常理，令人对退房及购房的真实性、客观性生疑。第五，本院在2013年4月16日询问第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司法定代表人李月奎时，其陈述房屋转让的方式是更名过户；该公司在2013年9月18日第一次庭审答辩中，也承认“给孙海庆和苏丽娟变更过户更名手续”；而孙海庆及第三人苏丽娟陈述的转让经过是，孙海庆将房屋退回至第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司，苏丽娟自第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司处又另行购买房屋。而在此收回、卖出环节中起到关键主导作用的第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司在庭审中却陈述了“三个不知道”、“两个不清楚”：即：解除合同的事有没有不知道，对两个合同的签订时间不知道，合同书面时间与签订时间是否一致不知道，对怎么收的房款及其出具专用票据的过程、怎么向苏丽娟交付的房屋都不知道；对与孙海庆解除合同的过程不清楚，对合同价款是否支付的情况不清楚。因此，对退房合同中收房一方不能说明合同签订及收房事实的合同，对购房合同中出售房屋一方不能说清合同形成、售房经过的合同；自然会令人起疑，有足够的理由怀疑两个合同的真实性。第四，孙海庆与第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司之间的退房合同及第三人苏丽娟与第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司之间的购房合同，尽管有形式上的书面合同，但该两个合同履行情况与合同约定内容不相一致；第三人苏丽娟虽持有第三人金街公司出具的现金收据，却称购房款是孙海庆交纳的；孙海庆做为退房人应从开发商处收取款项，以其合同身份不应该成为交纳购房款的主体。孙海庆既然将房屋退还于开发商，向购房人苏丽娟交付屋房的主体应是开发商，而不应是孙海庆。因此，由于两个合同履行情况与合同的内容彼此矛盾；对两个合同的真实性、客观性难以认定。第六，孙海庆与苏丽娟抵账协议中约定的内容是不动产的转让，该不动产转让协议在未经依法登记前，有关房地产转让的内容对合同以外的人不能产生对抗效力。该抵账协议的内容只有经有关部门登记才能发生法律效力。因此，该协议在2012年10月10日形成时相对于原告不能产生法律效力。综上，孙海庆在原告对其主张担保责任后，其将房屋转让于大姨姐苏丽娟。远在大庆的苏丽娟以高于交易价格一倍以上的价款购买位于双城的并未实际入住的房屋，系非正常交易；上述房屋抵账协议与所谓的退房合同、购房合同、及各方陈述的房屋转让过程之间互相矛盾、彼此脱节。此矛盾的结果，若未经三方有意协调、沟通、串联是不可能形成的。本院经审理认定事实如下：1、2012年12月份，案外人孙国罡分两次在原告处借款1,000,000.00元，由被告孙海庆为案外人孙国罡的借款提供连带责任担保。孙国罡于2013年1月还原告欠款150,000.00元，其在欠原告人民币850,000.00元未还的情况下，为躲避巨额债务而出走，下落不明。原告因此于2013年3月18日向本院对债务人孙国罡、保证人孙海庆提起民事诉讼，本院经审理，以（2013）双商初字第487号民事判决书，判令孙国罡偿还原告伊文晶借款850,000.00元；被告孙海庆对此借款承担连带清偿责任。此判决于2015年12月份生效。2、被告孙海庆与第三人苏丽娟系妹夫与大姨姐的亲戚关系。被告孙海庆欲将其自第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司以329,000.00元购买的六合城小区内的3单元302室住房，抵顶对第三人苏丽娟的欠款70，000.00元；二人因此于2013年3月20日，在第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司办理了“更名过户”手续。3、第三人苏丽娟对房屋抵债协议的产生过程,在庭审中做了如下的陈述：孙海庆于2012年5月3日向苏丽娟借款35万元，同年10月又分两次向苏丽娟借款35万元，当时没有出借据；到2012年10月10日，在苏丽娟到孙海庆家索要欠款时补签了35万元欠据；当天在吃饭时，孙海庆与苏丽娟因借款偿还事项发生争吵，孙海庆一气之下用自己购买的六合城小区房屋抵顶了对其700,000.00元借款，苏丽娟在知道孙海庆此时欠“一屁股债”，已无力全部偿还的情况下，就与其达成了书面抵账协议。4、第三人苏丽娟于2014年8月27日，依据其与第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司签订的落款日期为2013年3月20日的“哈尔滨市商品房买卖合同书”，将由孙海庆自第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司购买的位于六合城小区内的3单元302室住房的房屋产权手续办理至苏丽娟名下。5、（2013）双商初字第487号案件（原告伊文晶与孙国罡、孙海庆借贷纠纷一案）；经原告申请，于2014年1月20日进入执行程序，本案在执行中，通过强制扣划孙海庆工资、住房公积金等形式，已实际执行到位的执行款数额为十五万余元。目前，尚有七十万元债务及相关利息等未能得到执行。本院认为，不动产的转让应以登记为准，被告孙海庆将未依法登记领取权属证书取的房屋转让与第三人抵偿债务，违反了《中华人民共和国房地产管理法》禁止性规定，依法应确认其无效。被告孙海庆在原告伊文晶向法院对其提起诉后，第三人苏丽娟在知晓妹夫孙海庆“欠一屁股债”的情况下，以孙海庆向第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司退房、苏丽娟再向第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司购房的形式，苏丽娟以700,000.00元债权受让孙海庆价格为329,000.00元的房屋系本案事实；由于被告孙海庆向第三人苏丽娟转让房屋的过程中，有着诸多的不合常理的情形，有着违反交易习惯、违反经济规则、违反市场价格规律的情形；且被告与二第三人就该房屋转让的经过说法不一，彼此矛盾；另外，在转让房屋的过程中起关键主导作用的第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司既不能说清房屋转让的真实经过，又拒不提供相应证据证明有关事实；在此情况下，对房屋转让的客观性难以确认。这样复杂的、不客观的转让，非经被告与二第三人有意串联、沟通是不能形成的；而该串通相对于原告来说，被告与二第三人在主观上明显缺少善良意愿，意在协助被告规避对原告的清债责任。再者,该房产转让客观上导致了原告债权不能尽快实现，债权人伊文晶的合法权益明显受到了损害。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：被告孙海庆与第三人苏丽娟于2012年10月10日签订的房屋抵账协议无效；被告孙海庆通过第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司向第三人苏丽娟转让位于双城镇六合城小区3单元302室住房的相关合同无效。案件受理费100.00元，由被告孙海庆及第三人黑龙江省双城市金街房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  李忠威审判员  鲍玉庆审判员  张国强二０一七年五月三日书记员  李 慧