广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初869号 原告：北海家安物业服务有限公司，住所地：北海市贵州路银苑小区16栋5号。 法定代表人：**宽，总经理。（不到庭） 委托诉讼代理人：雷军，广西中龙律师事务所律师。 被告：何绍贤，男，汉族，1969年10月23日出生，住所地：广西北海市海城区。 原告北海家安物业服务有限公司（以下简称家安物业公司）诉被告何绍贤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理，依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告家安物业公司的委托诉讼代理人雷军、被告何绍贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家安物业公司提出如下诉求：1、判令被告2014年9月至2016年11月物业服务费1790.37元、绿化保洁公共照明分摊费135元、公共维修基金179.04元、车位及其使用管理服务费1620元，违约金1489.42元（违约金以3724.41元为基数按月2%计，暂从2014年9月1日计至2017年2月28日，以后计至结清欠费时止），以上合计5213.83元给原告北海家安物业服务有限公司；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告于2008年5月23日与北海市天和花园业主委员会签订《天和花园物业管理服务委托合同》。同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供物业服务。该合同规定，从2008年6月1日起，天和花园住宅物业服务费每月按建筑面积收费每平方米0.4元收取、绿化保洁公共照明分摊费3.5元/月、公共维修基金每月按建筑面积每平方米0.03平方米计算、业主逾期交纳物业服务费，每日按千分之三计收滞纳金。2010年4月18日，原告与该业主委员会续签《天和花园物业管理服务委托合同》约定，住宅物业服务费每月按建筑面积每平方0.5元计，绿化保洁公共照明分摊费5元/月、公共维修基金每月按建筑面积每平方0.05元，车位及其使用管理服务费每月60元/辆，逾期交纳物业服务费违约金每日按1%计。现原告自愿将违约金调整为每月2%计算。2016年12月1日，原告终止天和花园的物业服务。被告是天和花园业主，拥有坐落在北海市东侧，天和花园C栋1单元402号，建筑面积为132.62平方米住宅一套。从2014年9月1日至2016年11月30日（共计27个月），被告欠物业服务费1790.37元（132.62平方米×0.5元每平方米×27个月=1790.37元），绿化保洁公共照明分摊费135元（5元每月×27个月=135元），公共维修基金179.04元（132.62平方米×0.05元每平方米×27个月=179.04元），车位及其使用管理服务费1620元（60元/辆×27个月=1620元、车牌号为桂Ｅ×××××），逾期交纳物业费违约金1489.42元，以上合计5213.83元。虽经原告多次催收，但被告拒不交付，为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告何绍贤辩称：因原告违约在先，其所主张的违约金、车位费诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的部分诉求。1、被告不是不按物业服务合同交物业服务费，而是物业公司违背物业服务合同应该履行的义务，对天和花园的物业服务管理严重失职，导致被告停放在小区的一辆桂Ｅ×××××的男装摩托车（时间是2011年10月20日）和一辆价值680元的女装凤凰牌变速车（时间是2015年1月20日）被盗。被告曾多次找物业公司商量解决赔偿问题，并要求物业公司改善服务质量，但原告一直拒绝与被告协商解决失窃车赔偿问题。2、原告提供的停车照片不能认定被告车辆停在物业管理服务合同约定的停车位上。照片上的采集不符合民诉法的规定。原被告之间未签订车辆保管合同，原告也没有给被告划定固定收费车位，被告的桂Ｅ×××××小汽车更从未停放在小区的收费车位上。3、违约金收费没有依据。物业服务管理合同约定的违约金是1%，而原告擅自主张是2%，超出一倍。况且是原告违背物业合同的义务，管理失职，导致被告丢失摩托车一辆和自行车一辆，在一直得不到解决的情况下才拒绝交费的。4、原告的物业合同截止时间2016年5月31日止。2016年6月至2016年11月在没有物业管理合同下的强制服务，向业主收取物业费用是不合法的。即使在形成事实服务合同的情况下，也是因为原告阻止小区成立业主委员会情况下形成的三个月，以达到长期霸占天和花园的物业服务，根据合同法的基本原则，应认定该事实物业服务不合法，故被告没有交纳物业服务的义务。综上，被告认为原告的因违反物业服务合同的义务导致被告财物损失，原告应该减少物业2014年9月至2016年5月服务费用，且应赔偿被告的财产损失费用。另原告收取违约金、车位费、2016年6月至11月物业服务费用没有事实和法律依据，不应得到法院支持。本案诉讼费用由原告承担 经审理查明：2008年5月23日北海银富物业服务有限公司（乙方）与北海市天和花园业主委员会（甲方）签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》一份，主要约定甲方委托乙方对天和花园实行专业化、一体化的物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同自2008年5月起至2010年5月止；物业服务收费标准：每月每平方米按建筑面积0.40元收取物业服务费，每月每平方收取0.03元作为公共维修基金等内容。2010年4月18日北海银富物业服务有限公司（乙方）与北海市天和花园业主委员会（甲方）续签《物业管理服务合同》一份，主要约定乙方继续对天和花园提供物业服务；物业服务收费：按建筑面积计算暂定为：住宅0.50元每平方米每月、商铺0.70元每平方米每月、杂物间（含车库）统一50元一间每月；公共维修基金暂定为0.05元每平方米每月（专项资金、专款专用）；绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用暂定为5元每户每月；车位及其使用管理服务费用如下：小汽车60元每辆每月、摩托车30元每辆每月、电动车30元每辆每月、自行车10元每辆每月；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起每天按所欠费用总额的1%交纳违约金，或向当地人民法院起诉；本合同自2010年5月1日至2016年5月31日止等内容。2010年5月11日北海银富物业服务有限公司变更名称为北海家安物业服务有限公司。原告从2008年5月份开始为案涉物业小区提供物业服务，在2016年5月31日物业服务合同期限届满后，原告还继续为案涉物业小区提供物业服务。2016年12月1日天和花园业主委员会向原告发出《关于不再续签物业服务管理合同的通知》，主要载明第二届天和花园业主委员会通过业主大会选举产生，并报有关部门备案，已于2016年11月28日获批准成立。原告与天和花园2010年5月签订的服务合同于2016年5月31日期满结束，经新的业委会考核评定未能及格。因此，本业主委员会决定不再与原告公司续签服务合同，请于2016年12月5日前退出，并向本业主委员会完成移交工作。原告于2016年12月1日向案涉小区业主发出公告，原告撤出案涉小区。被告系案涉小区业主，其房屋建筑面积为132.62平方米。2017年2月8日原告通过广西中龙律师事务所向被告发出《律师催收函》，主要向被告催收2014年9月至2016年11月期间的未交付的物业服务费、绿化保洁公共照明分摊费、公共维修基金、车位及其使用管理服务费。在2014年9月至2016年11月期间被告拖欠的各项费用如下：物业服务费1790.37元（132.62平方米×0.5元每平方米×27个月=1790.37元），绿化保洁公共照明分摊费135元（5元每月×27个月=135元），公共维修基金179.04元（132.62平方米×0.05元每平方米×27个月=179.04元）。现原告以被告经催收但拒交付相关物业服务费存在违约为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，被告于2011年10月20日因其停放在案涉小区C幢1单元车棚里的一辆红色鸿新牌摩托车被盗而向北海市公安局公园路派出所报案。被告另于2015年1月28日因其停放在案涉小区的一辆自行车被盗而向北海市公安局公园路派出所报案。另案涉小区车位管理为每一车位均为专属车停放，标注有专门的车牌号。被告在案涉小区无专属车位。 本院认为：2008年5月23日北海银富物业服务有限公司与北海市天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》和双方于2010年4月18日续签的《物业管理服务合同》均是各方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述两份合同对小区业主均具有约束力，原告已按上述的合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同的约定交付物业费用。在2016年5月31日上述服务合同届满后，原告继续为案涉小区提供物业服务至2016年12月1日。为此，对于原告请求被告支付2014年9月至2016年11月期间被告拖欠的各项费用如下：物业服务费1790.37元（132.62平方米×0.5元每平方米×27个月=1790.37元），绿化保洁公共照明分摊费135元（5元每月×27个月=135元），公共维修基金179.04元（132.62平方米×0.05元每平方米×27个月=179.04元）,共计2104.41元于法有据，本院予以支持。对于原告请求被告支付车位及其使用管理费的诉求，因案涉小区实行车位的专属管理，而被告没有专属的车位，原告亦无证据证实被告有将车辆停放在专属车位上的事实，为此对于原告的该项诉求本院不予支持。对于原告主张被告拒付物业服务费存在违约，请求违约金的诉求，本院认为，从被告分别于2011年10月20日、2015年1月28日在案涉小区被盗一辆摩托车和电动车的事实可知，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有尽到合理的安全管理义务，为此，对于原告请求被告支付违约金的诉求本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告何绍贤向原告北海家安物业服务有限公司支付2014年9月至2016年11月期间拖欠的物业服务费1790.37元、绿化保洁公共照明分摊费135元、公共维修基金179.04元,共计2104.41元。 二、驳回原告北海家安物业服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年五月十八日 书记员  杨励坚