济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第1251号原告：邵洁，女，1982年8月29日出生，汉族，无业，住济南市。原告：陈庆华，男，1977年4月9日出生，汉族，住济南市。上述两原告共同委托诉讼代理人：王利涛，山东舜尧律师事务所律师。被告：王仁志，男1966年4月26日出生，汉族，住济南市被告：李婕，女，1968年7月15日出生，汉族,无业，住济南市。上述两被告共同委托诉讼代理人：章其锐，山东盛强律师事务所律师。原告邵洁、陈庆华与被告王仁志、李婕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵洁与陈庆华的共同委托诉讼代理人王利涛，被告王仁志与李婕的共同委托诉讼代理人章其锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵洁、陈庆华向本院提起诉讼请求：1、判令两被告支付违约金396000元；2、判令被告承担本案诉讼费用、保全费、律师费。事实与理由：原被告于2014年11月28日通过中介某某不动产签订商品房买卖合同，原告购买被告位于济南市历下区闵子骞路94号商品房一套，合同约定被告应当在房屋所有权转以后十日内将户口迁出，房屋已于2015年2月13日转移所有权至原告陈庆华名下，被告至今未迁出户口，因被告不按合同约定期限迁出户口，已经构成违约，原告多次找被告协商未果，同时被告的违约行为造成原告的孩子不能按时入学，耽误孩子上学是无法计算和弥补的损失，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。原告邵洁、陈庆华为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、2014年11月28日王仁志、邵洁房屋买卖合同一份；证据2、2015年4月3日补充协议一份；证据3、2015年4月3日王仁志书写的欠条一张；证据4、山东舜尧律师事务所民事代理委托合同合同一份；证据5、被告青岛市房地产登记簿房地产权登记信息一份。被告王仁志、李婕辩称，一、原告所诉与事实不符，原告不能将户口迁入房屋所在地，是因为原告自身不符合济南市购房落户政策造成的，这与被告的户口是否迁出没有直接的关系。原被告于2014年11月28日签订房屋买卖合同，并于2015年2月13日办理了所有权转移手续。济南市购房落户政策的申报条件明确规定“在市区购置建筑面积90平方米以上成套二手商品住宅房并取得房产证两年以上（含办理抵押贷款房）”。按济南市购房落户政策，原告应在2017年2月13日之后，才能办理落户。因此，被告不应承担原告不能落户的责任。二、被告未将户口迁出是因为客观上无法迁出，不是因为被告主观上不想迁出。被告客观上不能迁出户口并不影响原告的户口迁入。因为被告现在没有新的落户地址，即没有接受户口的地址，故从客观上无法将户口迁出。房屋所有权发生转移后，被告的户口在户籍系统里显示“空挂”，已经处于空挂状态，并不影响原告的户口迁入。原告的户口之所以没有迁入，是因为原告自身不符合济南市购房落户政策造成的。三、原告要求被告赔偿损失，没有事实和法律依据。(1)关于原告诉请的违约损失，原告未提供直接证据证明，因此，原告没有实际损失，或者说原告的实际损失为零。退一步讲，即便是原告有损失，也不是因为被告没有迁出户口造成的。(2)双方签订的补充协议约定若不能将户口迁出就把保证金作为违约金扣除，同时又约定按总房款每日千分之三计算违约金，远远超过了原告的实际损失，明显显失公平。根据司法解释，超过实际损失30%的部分不予支持。而从目前原告提供的证据看原告没有实际损失。因此，原告要求被告赔偿损失，没有事实和法律依据。综上所述，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告王仁志、李婕向本院提交证据：购房落户政策（网页打印件4张）。经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：2014年11月28日，王仁志（出卖人甲方）、邵洁（买受人乙方）、某某不动产济南和平加盟店（居间人）签订《房屋买卖合同》约定：甲方将坐落于济南市历城区闵子骞路94号房产出售给乙方，房屋所有权人为王仁志，建筑面积124.25平方米，地下室面积25.18平方米；成交总价款132万元；甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则，应当向乙方支付2万元违约金；甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。后邵洁、陈庆华支付了全部购房款，于2015年2月13日将涉诉房屋所有权登记在陈庆华名下。因王仁志并未按合同约定将其户口自涉诉房产迁出，2015年4月3日，王仁志（甲方）、邵洁（乙方）、某某不动产济南和平加盟店（丙方）签订《补充协议》，约定：“现就房屋买卖合同，双方因户口问题达成以下协议：甲方保证于2015年4月18日之前将闵子骞路94号（即合同交易房产）房屋内户口迁出，并留2万元保证金于丙方处，如户口不能在保证时间内迁出，保证金由丙方直接交付给乙方作为部分违约金，乙方有权继续按合同第十二条违约责任，继续追究违约责任。甲方同意自房屋所有权转移之日第十日起开始每日支付总房款的千分之三作为违约金。······”。同日，王仁志向某某不动产济南和平加盟店出具欠条，载明“今欠某某不动产和平加盟店房屋保证金1万元，于2015年4月7日支付。”另查明，邵洁与陈庆华系夫妻关系，王仁志与李婕系夫妻关系。邵洁、陈庆华为本案支出律师费2万元。至本案开庭审理时，王仁志户口仍在涉诉房产项下未迁出。本院认为，王仁志与邵洁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。邵洁支付了全部购房款，办理了涉诉房屋的所有权转移手续，已于2015年2月13日将涉诉房屋登记在陈庆华名下。王仁志违反了《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的将户口自涉诉房屋项下迁出的义务，已构成违约，应承担违约责任。邵洁、陈庆华要求王仁志、李婕按总房款的30%支付违约金，符合双方约定，但邵洁、陈庆华并未能举证证明因王仁志违约给其造成的实际损失的数额，其主张的违约金过高，本院结合合同的履行情况及当事人的过错程度，酌定王仁志、李婕按总房款的20%标准支付违约金，计26.4万元（132万元×20%），故对邵洁、陈庆华的该项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。此外，邵洁、陈庆华要求王仁志承担律师费损失，符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。王仁志与李婕系夫妻关系，上述债务属于夫妻共同债务，李婕应承担共同赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告王仁志、李婕于本判决生效之日起十日内支付原告邵洁、陈庆华违约金26.4万元；二、被告王仁志、李婕于本判决生效之日起十日内支付原告邵洁、陈庆华律师费20000元；三、驳回原告邵洁、陈庆华超出部分的诉讼请求。若未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依熙《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，由原告邵洁、陈庆华负担1980元，被告王仁志、李婕负担5260元，保全费2500元由被告王仁志、李婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 修 芳人民陪审员 张世荣二〇一七年五月二十二日书 记 员 刘玉宁