上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初24134号原告：上海不凡物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张月师，总经理。委托代理人：张弘强，男，上海不凡物业管理有限公司工作。被告：瞿永兴，男，1957年12月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海不凡物业管理有限公司与被告瞿永兴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告上海不凡物业管理有限公司的委托诉讼代理人张弘强、被告瞿永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海不凡物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月至12月的物业管理费人民币(以下币种相同)4,133元；2、判令被告支付滞纳金1,200元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月9日，原告接受上海市浦东新区金枫豪苑业主大会的委托，为被告房屋所在的虹盛路160弄金枫豪苑小区提供物业服务。2013年合同到期后，因业委会换届选举久拖未果，故原告仍按原合同约定继续履行责任和义务至2016年12月31日。被告系该小区虹盛路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的业主，2016年1月至12月共拖欠物业管理费2,079元，原告多次催讨未果，故诉至法院。被告瞿永兴辩称，原告未按物业服务合同的约定履行管理职责，存在减少、降低、甚至取消服务的行为与瑕疵。第一，合同附件三第9项中对变频水泵的日常保养、维修服务有明确约定，增压水泵是重要的民生设施，擅自拆除水泵未经业委会批准、未向居委会备案、没有任何程序办理文件，原告存在重大失职。原告提交的《废弃水泵情况说明》，并非2015年拆除水泵时的原始审核材料，也无法证明是49号业主的签名和真实意思表示；若确实是49号业主擅自拆除的，原告也纵容了其拆除行为，未予以劝阻、未向上级反映、未向城管投诉，现废弃的水泵物件仍堆放在物业管理处。第二，小区积水严重，业主多次向原告反映一直没有结果；原告在业主装修过程中未尽管理监督职责；小区门卫形同虚设，发生多次入室盗窃案件；原告对群租未尽有效管理；2016年底发生火灾，原告未正常开启东消防门，消防车进入致正大门门柱损坏，原告未予修复。综上所述，鉴于原告不仅在日常管理中存在瑕疵和不足，对关乎业主民生的增压水泵维护维修上存在重大失职，故被告不同意支付2016年1月至12月的物业管理费，请求法院驳回原告诉请。针对被告提出的上述答辩意见，原告表示：第一，与业委会签订物业服务合同并接手小区管理时，并没有移交变频水泵的相关手续；第二，水压低是供水部门应当解决的问题，并非原告导致；第三，拆除增压水泵系49号业主的个人行为，原告已经劝阻并向有关部门上报；第四，因该小区业委会换届久拖未果，2013年合同到期后未与原告续签物业合同，随着物价上涨、最低工资标准上调，原告的用工成本逐年增加，1.80元/月/平方米的收费标准对原告管理一个只有160户业主的联排别墅小区来说已经入不敷出，小区因年久失修而存在的水泵损坏、地面不平、积水严重等一系列共用设施设备问题，必须动用维修基金才能彻底解决，而小区业委会在很长一段时间都未能有效运作的客观原因，导致维修基金无法正常启用，原告已经根据原合同约定的权利义务提供了各项基本物业服务。被告未能提供证据证明原告在日常管理中存在不作为，被告的抗辩意见不能构成拒付物业费的理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2011年1月9日，原告与案外人上海市浦东新区金枫豪苑业主大会签订物业服务合同，合同第七条约定：住宅的物业服务费按每平方米1.80元/月收取，其中共用部位、共用设备设施日常维护服务标准0.15元/月；物业服务费不含物业共用部位、共用设施设备的维修和专项改造的费用，物业维修和专项改造的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。第十条约定：业主应当在每季度末前7天履行交纳义务，逾期缴纳的，每逾期一日加收千分之三的滞纳金。第二十七条约定：管理期限自2011年2月至2013年1月25日止。合同附件三物业共用部位、共用设施设备的日常保养和维修服务第9项中关于变频水泵的约定：每周检查供水设备、每季度对泵房、管道等除锈、油漆、每年保养二次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；每年定期二次清洗水箱，二次供水符合国家生活用水标准；水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，溢流管口安装金属防护网；每年冬季对暴露水管进行防冻保养。庭审中，原、被告确认增压水泵于原告接替前物业管理时已建造，于2015年拆除。2017年3月，上海市浦东新区唐镇金枫居民委员会出具《证明》，确认原告自2011年1月至2013年1月为小区提供物业管理服务，合同到期后恰逢业委会改选换届延期，未能续签新合同，由原告按合同的有关约定为该小区提供物业管理服务至2016年12月31日。被告系上海市浦东新区虹盛路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的业主，该房屋建筑面积191.36平方米。因被告未支付2016年1月至12月的物业服务费，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提供的物业服务合同及附件、上海市浦东新区唐镇金枫居民委员会出具的证明、上海市不动产登记簿、废弃水泵情况说明、违法建筑整改通知书、违法建筑处置情况报告单，照片、由被告提供的金枫豪苑用水情况调查、关于金枫豪苑变频水泵的事实说明、上海文化银湾物业管理有限公司金枫豪苑管理处出具的证明以及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与金枫豪苑业主大会签订的物业服务合同依法成立、合法有效，对全体业主均具有约束力，被告作为该小区业主理应遵守。合同到期后，原告继续为该小区提供服务至2016年12月31日，原合同权利义务延续。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告拖欠物业服务费的行为违反了物业服务合同的约定，应承担相应的责任，但原告也未按物业服务合同及附件的约定全面履行义务，对被告提出的未对变频水泵进行保养维修、未对业主拆除水泵的行为予以劝阻、上报的抗辩意见，原告虽主张其接管小区时没有移交水泵的手续、水泵当时已经损坏、拆除水泵系49号业主的个人行为、对拆除行为已劝阻及上报，然原告提供的证据不足以证明其已经按物业合同的约定履行了相应的管理职责，应承担举证不能的法律后果。至于被告反映的地面不平长期积水、门卫形同虚设、对群租未尽有效管理等在日常管理中存在的问题，原告服务确有瑕疵，但金枫小区业委会长期未能有效运作、维修基金无法正常使用的情况客观存在，物价上涨、物业成本提高与物业费标准未有提高的矛盾日益突出，物业费的组成包含多项内容、按不同项目收取，业主仅能就未尽职责部分行使抗辩权，而不能以拒交全部物业费的方式抗辩，故本院对原告要求被告按照每月每平方米1.80元标准(含共用部位、共用设备设施日常维护服务0.15元)支付物业服务费的诉讼请求不能予以全额支持，根据原告的履约情况，酌情予以扣减，被告应支付原告2016年1月至12月的物业服务费4,018元。鉴于被告欠费事出有因，并非恶意拖欠，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。需要指出的是，物业服务企业的尽职服务、每个业主的积极配合、业主委员会的有效运作，均是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分。作为物业服务企业，应从自身角度加强管理，必要时与业委会积极协商配合，力求为业主提供更满意的服务；作为业主，亦应积极行使法律赋予的共同管理小区的权利，促使业主委员会良性运作，代表业主利益，更好地发挥监督管理职责。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告瞿永兴于本判决生效之日起十日内支付原告上海不凡物业管理有限公司2016年1月至12月的物业服务费4,018元(房屋坐落于上海市浦东新区虹盛路XXX弄XXX号XXX-XXX层)；二、驳回原告上海不凡物业管理有限公司要求被告瞿永兴支付滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告瞿永兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一七年五月十二日书记员  赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。