四川省广元市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川08民终128号 上诉人（原审原告）：大足森地物业发展有限公司广元分公司，住所地：广元上西利州区政府办公室三楼。 负责人：曾平，该分公司负责人。 被上诉人（原审被告）：周伟，男，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：李文姬，女，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审被告）：杨城，男，汉族，住四川省苍溪县。 被上诉人（原审被告）：韩后会，女，汉族，住四川省苍溪县。 第三人：广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司，住所地广元市利州西路。 法定代表人：杨芳，系该公司执行董事。 上诉人大足森地物业发展有限公司广元分公司（以下简称：大足公司广元分公司）因被上诉人周伟、李文姬、杨城、韩后会及第三人广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司（以下简称：四通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5910号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大足公司广元分公司的上诉请求：1、请求撤销四川省广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5910号民事裁定书，发回重审。事实及理由：一、一审法院在（2018）川0802民初5864号民事判决书中，释明被上诉人在该案中变更案由商品房买卖合同为民间借贷，认定《商品房买卖合同》为借款人杨城夫妇与贷款人周炳坤民间借贷的抵押合同没有事实根据。二、一审法院采信四川省高级人民法院（2015）川民终字第353号民事判决书第4页中记载的事实，而未经双方举证质证，法院审理认证违法。三、一审法院基于错误的（2018）川0802民初5864号民事判决，驳回本案上诉人的起诉，是不公平的。一审法院支持双方的《商品房买卖合同》是杨城民间借贷的担保合同，于法无据，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。 大足公司广元分公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被继承人周炳坤所签订的三份系统合同编号分别为（2014）05002XX、（2014）05002XX、（2014）05002XX的《商品房买卖合同》，且注销三份《商品房买卖合同》在广元市房地产管理处的合同备案登记。三套商品房总价款为：1335549.00元。2、被告承担本案的诉讼费等费用。 一审法院查明，2014年5月13日，被告杨城、韩后会向第三人四通公司出具融资借款申请，内容载明：“现因资金周转出现暂时困难，需向民间放款人融资借款壹佰万元，借款期限6个月，利率2%。实行按月付息，到期还本。夫妻二人愿以位于广元市利州区东侧雍江皇庭1幢1-13-X号，建筑面积78.96㎡；1幢1-16-X号，建筑面积93.36㎡；1幢1-16-X号，建筑面积109.88㎡商品房作抵押（以买卖方式）。此笔借款归还后，过户手续等一切相关手续的费用由借款人负责。若到期不能还款，本人愿以该房产抵偿借款本息及费用，将所抵押的房产直接过户到理财客户周炳坤名下。”随后，被告杨城、韩后会与第三人四通公司签订《委托借款业务居间合同》，约定：“借款人拟向有合法资金的民间贷款人借入资金100万元，借款期限6个月，月利率20‰，为贷款人设置担保方式为房产抵押担保。月居间费率为10‰。” 2014年5月13日，周炳坤（被告周伟之父、李文姬之夫，于2018年3月8日因病去世）与被告杨城、韩后会签订《借款合同》，约定：“借款金额100万元；月利率20‰，起息日期以借款人实际取得借款的日期为准；借款期限6个月，从2014年5月13日起至2014年11月12日止；借款用途工程短期周转。借款人指定收取借款的银行账户为：户名杨城，开户行工行，账号62×××25。”同时，双方又签订《抵押担保合同》，被告杨城、韩后会以位于广元市利州区东侧雍江皇庭三套房产共282.2㎡（权属证书及其他有关证书编号为2014051200001XX、2014051200001XX、2014051200000XX）设定抵押。抵押财产的暂估或评估值为壹佰万元整。 同日，被告杨城、韩后会向周炳坤出具承诺书，内容载明：“承诺人杨城、韩后会于2014年5月13日与贷款人周炳坤签订的借字2014年第005号《借款合同》，借款金额100万元，用途：工程临时周转，期限6个月，用房产作为抵押。本人承诺如下：1、杨城、韩后会的所有资产只能抵押给周炳坤，不再作为其他金融机构和民间融资抵押。2、若到期不归还周炳坤的融资款本金100万元及利息、居间费，周炳坤将其抵押物（商品房位于广元市利州区东侧雍江皇庭1幢1-13-X号，建筑面积78.96㎡；1幢1-16-X号，建筑面积93.36㎡；1幢1-16-X号，建筑面积109.88㎡）所有抵押物不能出售、不能抵押、不能变卖，直至还清所有融资本息及费用。3、此笔借款归还后，过户手续等一切相关手续的费用由借款人负责。若到期不能归还本金及利息，则将所抵押的房产直接过户到理财客户周炳坤名下。4、以上承诺，若我没有遵守，愿意承担民事、经济等一切法律责任，由杨城、韩后会全权承担。” 周炳坤于当日通过工商银行广元市鼓楼支行向被告杨城转账1000000元。被告杨城于2014年5月13日向原告大足公司广元分公司绵阳市商业银行账户转款700000元。同年5月16日，原告大足公司广元分公司向杨城转账200000元，向刘大斌转账500000元。 2014年5月12日，周炳坤作为乙方与原告大足公司广元分公司作为甲方签订合同编号（2014）05002XX、（2014）05002XX、（2014）05002XX三份商品房买卖合同，合同约定：甲方周炳坤购房乙方大足公司广元分公司开发的位于广元市利州区商品房，建筑面积分别为109.88㎡、93.36㎡、78.96㎡。三套商品房价款分别为534820元、440066元、360663元，共计1335549元。付款方式为一次性付款，乙方确认应于2014年5月12日前一次性付清全部房款（乙方已付定金转为本期购房款）。周炳坤在买受人处签字捺印，大足公司广元分公司原负责人闫廷开在出卖人处加盖个人印章及该公司公章。同日，原告大足公司广元分公司在广元市房地产管理处为上述三份商品房买卖合同办理了商品房预售合同备案手续。 2014年5月23日，原告大足公司广元分公司向周炳坤出具收据三张，分别载明：收到周炳坤交来购买雍江皇庭房屋16-X房款（面积：109.88㎡）金额534820.00元；收到周炳坤交来购买雍江皇庭房屋13-X房款（面积：78.96㎡）金额360663.00元；收到周炳坤交来购买雍江皇庭房屋16-X房款（面积：93.36㎡）金额440066.00元。经手人刘红英在收据上签字，并加盖大足公司广元分公司财务专用章。 同时查明，根据四川省高级人民法院（2015）川民终字第353号民事判决书确认的事实：大足森地物业发展有限公司于2013年1月与四川省威羽建设有限公司（以下简称威羽公司）签订《建设工程施工合同》，将广元市“雍江皇庭”工程项目发包给威羽公司承建，被告杨城为该项目的实际施工人。2013年11月13日至2014年10月23日，大足森地物业发展有限公司陆续向威羽公司支付工程款共计1200多万元，其中，大足森地物业发展有限公司于2014年5月16日接受威羽公司委托，向杨城转账20万元，同日，杨城向大足森地物业发展有限公司请求借款，要求大足森地物业发展有限公司将借款金额中的50万元直接汇入刘大斌的中国工商银行账户，用于归还其向杨平良的借款。 另查明，该院受理的（2018）川0802民初5864号一案中，本案被告周伟、李文姬作为原告以房屋买卖合同纠纷起诉被告杨城、韩后会、大足森地物业发展有限公司、大足公司广元分公司及第三人四通公司，该案在审理过程中，经该院审查，大足公司广元分公司与周炳坤系以签订商品房买卖合同的方式作为民间借贷合同的担保，而作为民间借贷担保的三套房屋就是本案争议的位于广元市利州区三套商品房。经该院向当事人释明后，周伟、李文姬将案由变更为民间借贷纠纷。该案判决：一、解除周炳坤与大足公司广元分公司签订的三份商品房买卖合同；二、由杨城、韩后会偿还周伟、李文姬借款100万元及资金利息；三、大足森地物业发展有限公司在70万元范围内承担连带清偿责任；四、驳回周伟、李文姬其他诉讼请求。 本案在审理过程中，经向当事人释明，大足公司广元分公司仍坚持本案案由为商品房销售合同纠纷。 一审法院认为：本案争议的焦点是：一、本案的法律关系是商品房销售合同纠纷还是民间借贷纠纷？二、大足公司广元分公司的诉讼请求是否应予支持？ 一、关于本案法律关系问题。 首先，被告杨城、韩后会因承建大足公司开发的“雍江皇庭”工程项目资金周转困难向周炳坤借款，周炳坤也实际向杨城、韩后会出借了款项，双方之间的借贷行为合法成立。其次，被告杨城、韩后会与周炳坤签订的抵押担保合同中约定的抵押房产指向的是商品房买卖合同中的三套房产，杨城、韩后会在融资借款申请中也明确是以买卖的方式用上述三套商品房作抵押。因此，被告杨城、韩后会与周炳坤约定以本案所涉的三套商品房作为借款担保的意思表示明确。再次，杨城在签订抵押担保合同时只是“雍江皇庭”项目的实际施工人，三套商品房的所有权属于大足公司，杨城应无权处置该三套商品房，但大足公司广元分公司在杨城、韩后会与周炳坤签订抵押担保合同后又与周炳坤签订了商品房买卖合同。从三份商品房买卖合同约定来看，房屋总价款为1335549元，而周炳坤除向被告杨城转账支付100万元，杨城又向大足公司广元分公司转账70万元外，周炳坤未再向大足公司广元分公司支付过其他款项。按大足公司广元分公司的陈述，周炳坤并未按合同约定向其支付购房款，而大足公司又向周伟、李文姬出具了三张收据载明购房款金额已支付完毕，且又为商品房买卖合同办理了网签备案手续，大足公司广元分公司的这一系列行为明显与其陈述相矛盾，也不符合商品房买卖的交易习惯。 综上理由，虽然周炳坤与被告大足公司广元分公司签订了商品房买卖合同，但是周炳坤与被告杨城、韩后会、大足公司广元分公司之间实际形成的合意是以周炳坤与被告大足公司广元分公司签订商品房买卖合同的形式为被告杨城、韩后会向周炳坤借款100万元提供抵押担保。因此，本案基础法律关系应为民间借贷纠纷而非商品房销售合同纠纷。 二、关于大足公司广元分公司的诉讼请求问题。 在该院受理的（2018）川0802民初5864号一案中，该院对本案涉及的三份商品房买卖合同已作出处理，即解除了周炳坤与大足公司广元分公司签订的三份商品房买卖合同，因此原告在本案中再主张解除合同已无必要。而且原告在本案中以商品房销售合同纠纷主张权利，经本院释明后仍坚持不变更案由。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案中应驳回原告的起诉。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定如下：驳回大足森地物业发展有限公司广元分公司的起诉。 本院经审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为：原审法院的（2018）川0802民初5864号案件，即周伟、李文姬作为原告以房屋买卖合同纠纷起诉被告杨城、韩后会、大足森地物业发展有限公司、大足公司广元分公司及第三人四通公司，请求确认本案所涉三套商品房归周伟、李文姬所有。本案系大足公司广元分公司请求解除与周伟、李文姬的亲属即周炳坤生前所签订的案涉三套商品房的销售合同，两案存在关联关系。在案件的审理中，经原审法院向当事人释明后，周伟、李文姬将原有房屋买卖合同法律关系变更为民间借贷。本案中，经审理查明，双方名为商品房买卖，实为借款的抵押担保，原审法院向大足公司广元分公司释明法律关系后，大足公司广元分公司仍坚持商品房销售合同的法律关系，不予变更诉讼请求。原审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定驳回大足公司广元分公司的起诉，其适用法律正确，程序合法，并无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 超 审判员 王仲坚 审判员 梁晓斌 二〇二〇年三月三日 书记员 郝 静