甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘30民终36号 上诉人(原审原告)：侯刀知，男，藏族，1980年4月5日出生，甘肃省卓尼县人，现住甘肃省卓尼县。 被上诉人（原审被告）：道尔老，男，藏族，1964年7月16日出生，甘肃省合作市人，现住甘肃省合作市。 上诉人侯刀知与被上诉人道尔老房屋买卖合同纠纷一案，不服合作市人民法院（2019）甘3001民初781号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、合议庭评议决定不开庭审理。本案现已审理终结。 侯刀知上诉请求：1、请求撤销甘肃省合作市人民法院（2019）甘3001民初781号民事判决，发回重审或依法改判；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月15日，上诉人与被上诉人双方协议约定将被上诉人位于合作市录豆昂（伊合昂街道办对面）的6层楼房的50%的产权所有权转让给上诉人。双方签订《产权债务转让协议书》时，被上诉人提供了材料若干份（即本案一审原告提交的第三组证据），以证明其享有该房屋产权（不涉及土地使用权）。为方便内部供水电、消防、卫生等配套基础设施的建设和后期管理，2016年7月20日双方签订《房屋租赁合同》，将房屋中被上诉人的产权部分一并租赁给上诉人管理使用，上诉人实际每年只需向被上诉人给付27.5万元租金即可。2018年7月底，因被告一直隐瞒房屋真实土地的权属，隐瞒其尚就土地使用权与当地村民间存在争议的原因，当地村民将该房屋主要通道封堵、锁闭，整个楼房仅余临街三间经营铺面尚可勉强进入。一审判决未认定以上事实，且明显偏袒，存在有意遗漏认定或错误认定相关事实的情况。且一审判决中使用法律错误，判决书列明法律依据没有相关说理，不具有相关性和关联性，有违民事诉讼公正性和公平性要求。一、一审判决认定经2018年被上诉人儿子完代本与上诉人重新签订的租赁合同将原有的产权转让协议实际解除，此系错误认定。被上诉人提交了多家单位的证明材料后，上诉人才认可房屋产权属于被上诉人的情况，并因此和被上诉人签订了产权转让合同。在没有任何材料证明房屋产权是属于完代本的情况下，上诉人与完代本之间签订该房屋的租赁合同，是明显不符合常理的，也是明显不符合逻辑及无法正常解释的。另外，在签订所谓完代本的租赁合同时，也没有被上诉人的任何授权等，假设被上诉人所称和一审判决推测的，原产权转让协议是被新的租赁协议“实际解除”，根据签订时间的前后顺序而言，也是产权转让协议将所谓完代本签订的租赁合同予以了实际的解除。庭审中，上诉人已向法庭说明，该合同是双方协商拿一份假合同，能和村民协商不再封堵楼门的有意而为。上诉人就这一假合同的签订时间，也向法庭充分解释说明，对此一审判决中并未提及或说理。事实是2018年8月，被上诉人找到上诉人称：因自己和村民关系不佳，写一份假合同，以完代本的名义出租该房屋，可以方便他向村民们交代、解释。而当时上诉人也考虑：1、房屋本就不是完代本的，完代本自始也无权出租该房屋；2、租赁合同的签订日期是被签确在产权转让协议的日期之前。这些足以在日后证明，上诉人与完代本签订的租赁合同是没有任何法律效力的。因为完代本原本就没有房屋的处分权，而当时上诉人为了说服村民尽快开门，恢复经营，就同意了被上诉人签订假协议的提议。但是，一审判决在没有查明相关事实，在没有任何依据能证明该房屋享有处分权利的情况下，进行认定上诉人与完代本签订的租赁合同是合法有效的，并且该合同还“实际解除”了房屋产权人道尔老与被上诉人之间合法有效的产权转让协议。一审判决的这一认定，严重破坏了公正和正义的司法裁判权。一审中，经原告申请出庭的证人证实，转让房屋50%产权的事项是双方之间经介绍人介绍相识后，多次协商的结果。双方的协商是一个长时间的过程，包括介绍人在内的多人知情，被上诉人对产权转让也是明确知晓的和认可的，根本不存在因被上诉人不识字而不清楚合同内容的情况（被告答辩所称）。本案纠纷至今，因被上诉人反悔原本转让房屋的意图，被上诉人理应承担违约的全部法律责任。二、一审判决认定事实错误，认为该房屋属于临时建筑，不具有可转让性，这是与事实和法律相违背的，一审判决认为临时建筑的转让即为无效民事行为，是法律适用的错误。临时建筑的房屋本身也是具有价值的，其转让行为也并不为法律所禁止，应当是合法的民事行为。本案双方签订转让合同时，被上诉人提供了房屋所有权的证明材料（原告第三组证据），依据该材料，被上诉人称：房子是经过合作市政府经合政发（2011）74号文件确认批准修建的临时宾馆；村上主事的多人也在2015年6月，经合作市住建局、国土局、规划局、消防大队、城管大队、街道办六个主管部门的《通知》确认该建筑不再是违章建筑，被撤除“黑名单”；2016年5月16日，合作市伊合昂街道出具《证明》认可该房屋系被上诉人修建。以上材料，足以证明双方转让的房屋是被上诉人的。而临时建筑也具有价值，具有可转让性，并且双方还在合同中明确约定了日后办理产权手续的方式和费用承担等，这也足以证明双方是知晓房屋土地属性情况的，双方的转让也仅仅是对房屋本身价值的买卖行为。多家单位的《通知》中，明确该房屋不是“违章建筑”，即代表该房屋并非一审判决中所谓的违法转让，也不是无效的民事法律行为。事实上，就算是只有1天期限的临时建筑，也是具有房屋价值的，也是符合买卖行为中关于转让物价值性和合法性的要求的。三、一审判决有意遗漏案件部分事实，错误使用法律，一味偏袒被上诉人。1、如上所述，在没有任何证据证明完代本享有该房屋的处分权的情况下，一审判决认定完代本的租赁行为合法有效，一审判决的这一认定是没有事实和法律依据的。2、就本案中原告提交的现金收款凭据和转账汇款凭证中可见，上诉人共计交付给被上诉人202万元，对此一审判决有意遗漏，没有依法认定或依法查明，造成上诉人的权益无法得到保障。3、本案双方的争议主要是因为被上诉人作为房屋所有权人，无法保证房屋能被正常使用而造成的。一审判决对自2018年8月至今，该房屋持续被当地村民以数十把链锁封门的事实有意遗漏，不予依法查实认定，对双方合同履行中实际责任人的履约过错未予依法查实认定，未予划分明确责任，这也造成上诉人的合法权益在收到侵害时，无法获得司法救济且任由损失逐日扩大。4、一审判决在没有任何调查的情况下，认定该房屋现仍由上诉人占有使用，有意忽视房屋已经被案外的第三方，即当地村民封堵的事实。无论是转让还是租赁关系中，被上诉人均负有应交付能正常使用的房屋责任，一审判决对此情况不予认定和依法查明，有意偏袒因房屋无法正常使用的责任方的意图明显。5、就房屋内，上诉人对内部管道、电路等安装等损失，一审判决也有意忽视遗漏，没有任何认定和说理。6、庭审中，就上诉人起诉状中的原诉讼请求的相关金额等，上诉人根据实际付款凭证予以了进一步的补充明确和修改，但被一审判决有意遗漏，未予依法查明。综上，一审判决使用法律错误，忽视事实，违反诉讼程序性规定。为维护上诉人的合法权益，实现法律公平，上诉人上诉至你院，请求依法支持上诉人的上诉请求。 道尔老辩称：被答辩人依据双方已经解除的《产权债务转让协议书》、《房屋租赁合同》起诉答辩人，属于滥诉，其意图是通过此种方式逃避交租义务，达至损害答辩人合法权益的目的。答辩人与被答辩人曾经签订过涉诉的两份协议，但是，双方2018年已经协商解除，由答辩人儿子完代本重新签订了租赁合同，并商定前期收取的所有165万款项抵顶租金，该事实有完代本签订的租赁合同、2018年协商时现场证人三人、及现场录音为证。被答辩人也当庭承认了重新签订协议的事实。一审法院驳回被答辩人诉请，认定事实清楚，适用法律正确。在事实明了的情况下，被答辩人却依然以重新签订的协议不是真实意思表示为由提起上诉，答辩人认为理由不能成立。事实上，被答辩人起诉之初即出于恶意，被答辩人占用答辩人房产已有四年时间，至今仍在使用，先是利用答辩人不识字欺骗答辩人签订《产权债务转让协议书》、《房屋租赁合同》，答辩人先后收到165万元，答辩人儿子发现后，重新签订了《房屋租赁合同》，所有交纳款项抵顶房屋租金，现由于自身经营不良，又拿出原协议意图通过诉讼拿回已经支付给答辩人的款项，最终达到无偿占有使用答辩人房产的目的。事实上，依据房屋租赁合同，被答辩人应每年交纳租金55万元，至今计200多万，被答辩人至今占用答辩人房屋，欠付答辩人房租，请求法院依法驳回其上诉请求，维护答辩人合法权益。 侯刀知向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告之间的《产权债务转让协议书》、《房屋租赁合同》；2、被告退还原告已支付的产权债务转让金50万元，代偿债务65万元、产权办理费用7万元、已缴纳未到期的房屋租金15.8333万元，被告向原告支付违约赔偿款50万元。合计为187.8333万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告道尔老利用村集体的土地，经合作市人民政府批准，在西路录豆昂村（伊合昂街道办对面）自行修建六层楼房，为临时性建筑，被告只有使用权，未取得所有权。2016年7月15日，原被告之间签订了产权债务转让协议，协议约定：被告将西路录豆昂（伊合昂街道办对面）修建的一座6层楼房50%的产权由原告以100万元收购，原告持有的协议，由原告分担180万元的债务。被告持有的协议由原告分担205万元的债务。2019年7月20日，原告与被告签订了房屋租赁合同，出租人为道尔老、侯刀知、承租人为侯刀知，合同约定将以上房屋整体出租给原告，年租金55万元，租期五年（即2016年7月30日至2021年7月30日）。2018年8月12日，被告道尔老之子完代本与原告签订了房屋租赁合同，合同约定将以上房屋整体出租给原告侯刀知，租金每年55万元，租期五年（2016年7月30日至2021年7月30日）。原告向被告共支付165万元。2018年12月，由于录豆昂村村民将原告承租的房屋上锁，双方发生纠纷诉至本院，原告至今还占有涉案房屋。 一审法院认为，被告将未取得所有权，只有使用权的房屋转让给原告50%产权的协议自始不发生效力，原被告双方持有的《产权债务转让协议书》内容不一致，且原告与被告之子完代本签订的房屋租赁合同实际已经解除了原被告之间的产权债务转让协议书，原告与被告及被告之子完代本存在事实上的房屋租赁关系，经当庭释明，原告坚持以房屋买卖合同纠纷为案由，原告所付款项有部分为房屋租金，因此原告的诉讼请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告侯刀知的诉讼请求。案件受理费21,705.00元，由原告侯刀知负担。 二审中，当事人未提交证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中因被上诉人未取得房屋所有权的情况下，签订的《产权债务转让协议书》自始不发生法律效力。被上诉人对涉诉房屋享有使用权，故与上诉人签订的《房屋租赁合同》有效。《房屋租赁合同》是上诉人与被上诉人之子完代本签订，但被上诉人对其子与上诉人签订《房屋租赁合同》时的行为，在一审答辩状及庭审笔录中已经追认，因此双方签订《房屋租赁合同》后实际亦解除了双方之间的产权债务转让协议书，双方间仅存在事实上的房屋租赁关系。本案的起诉案由为房屋买卖合同纠纷，但一审法院基于案件事实确定的法律关系为房屋租赁关系，因而发生案由表明的具体法律关系与当事人之间实际形成的权利义务关系分属于不同法律关系的情况。一审中经当庭释明，上诉人坚持以房屋买卖合同纠纷为案由审理本案，导致本案无法继续审理。 综上所述，侯刀知的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,705.00元，由侯刀知负担。 本判决为终审判决。 审判长 松 果 审判员 郭丽华 审判员 赵 斌 二〇二〇年三月十九日 书记员 张玉霞