广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初13368号原告：钱斌斌，男，1982年11月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡萍，广东斯子朗律师事务所律师。被告：张为民，男，1969年10月3日出生，汉族。被告：深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），组织机构代码：683790450。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：陈金月，女，该公司工作人员。原告钱斌斌与被告张为民、被告深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月20日公开开庭审理了本案。原告钱斌斌及其委托诉讼代理人胡萍，被告张为民，被告家家顺公司的委托诉讼代理人陈金月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、变更《房屋买卖合同解除协议》第一条第（二）款第1至3项为“1、买方无需向卖方支付赔偿金；2、买方无需向居间房支付佣金或补偿金；3、卖方需向买方双倍返还定金合计4万元”；2、被告张为民向原告双倍返还定金合计4万元；3、被告张为民向原告退回赔偿金14万元；4、被告家家顺公司向原告退回佣金补偿4万元；5、二被告对上述款项承担连带赔偿责任；6、二被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告夫妻俩均在南山蛇口上班，工作稳定，由于原居住地离单位较远，每天耗费大量时间在上下班路上，于是计划在离单位近的位置买一处房产自住，联系到被告家家顺公司代为寻找房源。2016年9月11日晚22点左右，原告接到被告家家顺公司业务员党晓霞的电话邀请看房，称有套很好的房源即水湾小区5栋204，很多人考虑，要求原告马上去看，于是原告就驱车前往，看房过程中，中介业务员一直鼓吹性价比高，产权70年首付三成没问题等等，中介还一直强调该套房还能加建扩大，手续都在办理等等，原告认为该套房源离单位确实比较近，按中介工作人员介绍的首付和月供也能承受，于是看完房后，原告跟业务员到中介门店计算价格，业务员和被告张为民给原告列表计算首付和月供还款具体金额，原告觉得可以接受，当即表示回去考虑考虑，可中介迫切要求原告下定，表示很多人都看上了该房，如果原告不下定，房子就给别人了。最后，原告被留在门店呆到9月12日凌晨1点左右，在中介工作人员的积极鼓动下，稀里糊涂的签了买卖合同，刷卡交了定金2万才离开中介门店。直到签完合同，原告连房产证都没看到。签完合同回到家，原告冷静下来，越想越觉得不对劲，于是在9月12日早上8点左右，向中介索要房产证，拿到房产证复印件后才发现房产证上的产权年限是50年，就问中介怎么回事，中介说以后可以延期，原告咨询有关单位产权年限到期延期的问题，得到的答复是要支付土地出让金等大笔费用。之后，原告向各家银行咨询贷款的问题，答复是，原告签约房产属于拆迁房，因为房龄过老贷款很难批，最多只能贷21年，并且评估价做不到成交价，首付需要四成等等，这跟中介和卖家的承诺相差很远，这种期限的贷款方式原告根本承受不起。后中介又陆续告知原告，卖家已经签订了拆迁协议，5年内房产会拆迁，原告觉得完全不能接受，之前中介一直根据原告希望在单位附近买房居住的意愿，避重就轻强调房产以后拆迁的补偿高，并未告知5年内就会拆迁，这样给原告造成极大的困扰就是买了房子并不能安定下来，这与原告当初买房的目的有太大的沖突，原告买房是用来长久居住的，不是用来投资的，房产的这种现状原告根本不能接受。于是，原告向中介提出解除买卖合同的要求，在原告提出解约要求后，中介表示，买方提前解除合同需要承担巨额违约金，原告虽然觉得不公平，但是由于没有相关经验，被中介所说的巨额违约金吓到了，就要求中介从中调解，中介告知卖方同意解除但原告需要支付16到20万赔偿金，经过几番讨价还价减到14万。原告迫于无奈于2016年9月23日与被告张为民、被告家家顺公司签订《房屋买卖合同解除协议》，由原告向被告张为民支付14万赔偿金，向被告家家顺公司支付4万佣金补偿。事后，原告跟朋友聊起自己的遭遇，懂一些法律知识的朋友告知原告在该事件中根本不应该支付赔偿金和补偿金，被告张为民与被告家家顺公司在签订合同磋商过程中，对房产的实际情况存在诸多隐瞒和误导，导致原告错误认识，匆忙中签署《二手房买卖及居间服务合同》，后原告又在错误认识的情况下签署了《房屋买卖合同解除协议》支付高额赔偿金，是不公平的，可以申请法院撤销或变更。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”被告张为民、被告家家顺公司隐瞒事实在先，违反《合同法》规定的诚实信用原则，侵害原告知情权，误导原告签订《二手房买卖合同》，令原告对自身行为的性质作出错误认识，误以为谁先提出解除合同谁违约，而违心签订《房屋买卖合同解除协议》，支付高额赔偿金和补偿金，纯属于重大误解，现原告为维护合法权益，特提此变更之诉，请法庭支持全部诉请。被告张为民辩称，1、解除合同是在双方充分协商后的基础上签订的，合法合规，不存在变更之说；2、原告要求返还的赔偿金实际是协商解除合同后的定金。被告家家顺公司辩称，1、原告要求变更《房屋买卖合同解除协议》第一条第（二）款第1至3项无事实和法律依据，该解除协议是原告与二被告多次协商后达成的，是买卖双方的真实意思表示；2、原告要求被告家家顺公司退还佣金4万元和承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，被告家家顺公司不存在隐瞒事实的行为，已尽居间查明义务，有权收取佣金，在原告要求解除合同时，被告家家顺公司积极配合并联系被告张为民协商，最终三方签署《房屋买卖合同解除协议》，被告家家顺公司已尽居间服务义务，涉案交易并非因被告家家顺公司的原因无法履行，被告家家顺公司不应退回佣金，也不应承担连带责任。经审理查明，2016年9月12日凌晨一点左右，原告（买方）与被告（卖方）、被告家家顺公司（居间方）签订一份《二手房买卖及居间服务合同》约定：卖方将位于深圳市荔园路水湾小区5栋204房屋（以下简称涉案房产）以550万元的价格转让给买方，定金30万元，买方同意于签订合同时向卖方支付定金2万元，签订合同后五个工作日内再向卖方支付定金28万元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管；付款方式为：买方应于2016年11月11之前支付除定金之外的首期款135万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请及相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易，卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任；买方自愿承担的税费有：增值税、城市建设维护税、教育附加费、地方教育附加、双方印花税、个人所得税、土地增值税、双方房地产交易服务费、土地使用费、继承税、提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息、营业税、契税、产权登记费、房地产证贴花、抵押登记费、抵押合同公证费、授权委托公证费、权籍调查费、房地产买卖合同公证费、评估费、律师费、保险费、按揭费、担保赎楼费，如本合同履行过程中因法律法规和政策变化原因须缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；关于居间服务的约定，鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金10万元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权先从托管款项中扣除相应金额，买卖双方须在本合同签订时，以全额佣金的20%向居间方支付必要费用，买方应支付必要费用2万元，上述费用可抵扣押金；关于违约责任的约定，如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金，如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付成交价3%的佣金，若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。合同还约定了其他内容。当日，原告向被告家家顺公司支付2万元。根据原告与被告家家顺公司工作人员的微信聊天记录，原告在签约前已知晓被告张为民签订了拆迁安置协议，涉案房产为拆迁房，2016年9月12日上午9点50分，被告家家顺公司工作人员将涉案房产的房产证和拆迁安置协议全文的照片发送给原告。为证明其签约时误认为涉案房产可获得30年贷款，原告向法庭提交了签约前被告家家顺公司制作出示的费用估算表，以及2016年9月15日、2016年9月21日原告与被告家家顺公司工作人员谈话录音作为证据；被告家家顺公司认为费用估算表仅为参考文件，并不属于合同或协议的一部分，实际税费会根据双方提供的信息、政策、交易时间等因素发生变化，税费估算表上已作出“仅供参考”的提示，且认为涉案房产的产权是可以延期至70年的，延期后可以取得30年贷款。2016年9月19日、2016年9月21日、2016年9月23日，原告和被告张为民、被告家家顺公司多次协商《二手房买卖及居间服务合同》的解除事宜。2016年9月23日，原告（买方）与被告（卖方）、被告家家顺公司（居间方）签订一份《房屋买卖合同解除协议》，就解除《二手房买卖及居间服务合同》达成协议：买方要求提前终止合同关系，买方同意支付给卖方14万元作为赔偿，并于签署本协议之日起三日内将赔偿金支付给卖方，买方同意支付给居间方4万元作为补偿，并于签署本协议当日付清，买方应付卖方的赔偿金及居间方的佣金损失，对托管在居间方的定金，居间方在优先扣除佣金损失，再支付给卖方赔偿金后，剩余款项还给买方，自本协议签订之日起，《二手房买卖及居间服务合同》自动终止，三方互不追究任何责任。签订上述《房屋买卖合同解除协议》后，原告履行了约定的支付义务。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》、《房屋买卖合同解除协议》、转账凭证、对话录音、微信记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张变更的合同为2016年9月23日订立的《房屋买卖合同解除协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”结合当事人的诉讼请求，本案需要审查的内容为涉案《房屋买卖合同解除协议》是否违背当事人真实意思或显失公平，对此本院分析如下：首先，《房屋买卖合同解除协议》明确载明原告（买方）要求提前终止合同关系，由原告向被告张为民、被告家家顺公司支付相应款项作为卖方的赔偿金及居间方的佣金损失，从各方提交的证据来看，亦能证明本案解除合同协议系由原告主动提请并经三方磋商后形成，原告作为完全民事行为能力人，应具备对解除协议的内容和签订解除协议的后果有明确的认知能力；第二，根据本案查明事实，原告在签署解除协议之前已对涉案房产产权及拆迁、贷款事宜有清晰了解，如原告对解除合同的原因有异议，或者认为解除协议约定内容显失公平，其可以选择拒绝签署，并可以依据双方之前签署的合同追究其他合同当事人的违约责任，原告同意签署并按协议支付款项的行为，表明其对解除协议的内容有充分和完整的认知，签署解除协议系其真实意思表示；第三，涉案房产的成交价为550万元，根据《二手房买卖及居间服务合同》约定，被告家家顺公司可获得佣金10万元，在一方违约致合同解除的情况下，违约方需承担的违约责任为向守约方支付定金30万元或者违约金110万元，从各方当事人协商的支付款项数额来看，各方当事人的利益并未明显失衡，《解除合同协议》客观上并不存在显失公平的情形。综上，原告主张自己在签订《解除合同协议》时存在重大误解而要求变更协议内容的请求依据不足，本院不予支持，其要求被告张为民双倍返还定金以及要求二被告分别返还赔偿金和佣金补偿的诉求，均无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告钱斌斌的全部诉讼请求。本案受理费4600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘伟光人民陪审员  王晓春人民陪审员  武智慧二〇一七年五月九日书 记 员  杨文华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。