文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终3494号上诉人（原审原告、反诉被告）：汪福贵上诉人（原审原告、反诉被告）：晏成科两上诉人共同委托诉讼代理人：周航，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙景望委托诉讼代理人：冯楚，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：于雪飞，广东融关律师事务所律师。原审第三人：深圳市国创房地产经纪有限公司东城国际分行主要负责人：刘高峰。原审第三人：招商银行股份有限公司法定代表人：岳鹰，该行行长。委托诉讼代理人：谢娟，广东信通律师事务所律师。原审第三人：蒲红梅委托诉讼代理人：**，广东旭晨律师事务所律师。上诉人汪福贵、晏成科因与被上诉人孙景望、原审第三人深圳市国创房地产经纪有限公司东城国际分行（以下简称“国创公司”）、原审第三人招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”）、原审第三人蒲红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初1373号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。汪福贵、晏成科上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判《房地产买卖合同》继续履行，孙景望协助汪福贵、晏成科将涉案房屋过户至汪福贵、晏成科名下；三、依法改判孙景望支付汪福贵、晏成科违约金人民币116000元；四、一审、二审的全部诉讼费用由孙景望承担。事实和理由：1、依据《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在本案中，原审法院认定《房地产买卖合同》为合法、有效合同。由此表明在《房地产买卖合同》签订时，蒲红梅同意对涉案房产转让，否则未经蒲红梅的同意，《房地产买卖合同》是无效的。综上，原审法院判定《房地产买卖合同》合法、生效，也就认定蒲红梅对《房地产买卖合同》效力的认可。2、原审法院判定“孙景望在出售涉案房产时，无证据证明有得到蒲红梅同意，故未经所有共同共有人同意的处分行为不发生物权变动的效力，在蒲红梅不同意转让的情况下，不能判令办理过户登记手续”，上述判定的内容与本上诉状第1点所述认定《房屋买卖合同》合法有效是逻辑上是相互矛盾的，既然原审法院判定既然判决合同合法、有效就视为蒲红梅对涉案房租转让同意、默认。而原审法院判决本案未经蒲红梅同意判令房屋不能过户至汪福贵、晏成科名下的是错误，与认定合同合法有效存在逻辑上的错误与矛盾。3、汪福贵、晏成科与孙景望、国创公司签订居间合同，汪福贵、晏成科要求孙景望提供结婚证等资料时，孙景望已经明确告知汪福贵、晏成科其配偶即蒲红梅已经知道此事，即视为蒲红梅对孙景望涉案房屋转让给汪福贵、晏成科默认。事后，蒲红梅以夫妻一方名义处理夫妻共同财产未经另一方同意为由提出抗辩，是没有事实依据和法律依据的。由于本案房产证上只写有孙景望的名字，并没有写蒲红梅的名字，且在签订《房地产买卖合同》时，经汪福贵、晏成科询问孙景望，孙景望明确告知汪福贵、晏成科，蒲红梅已经默认房产转让行为（国创公司在一审开庭时说明）。综上，汪福贵、晏成科完全有理由相信涉案房产是经过蒲红梅的同意，孙景望有权代理蒲红梅对涉案房屋进行处置，符合表见代理的法定构成要件。4、最高人民法院《关于适用（中华人民共和国婚姻法若）干问题的解释（一）》（以下简称解释一）第十七条第二项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，故汪福贵、晏成科在孙景望明确告知其转让时经过其妻子默认情况下，且房权证形式的审查尽到注意义务后（房产证上只有孙景望的名字），汪福贵、晏成科是善意第三人，蒲红梅不能事后己未经其同意或追认来对抗善意第三人——汪福贵、晏成科。综上所述，原审判决事实认定不清，适用法律错误。《房地产买卖合同》合法、有效的前提下，签订合同时蒲红梅对孙景望转让涉案房屋给汪福贵、晏成科已经默认，孙景望处理房产的行为符合表间代理的法定构成要件。原审法院以未经蒲红梅同意或追认、涉案房屋不能过户是没有事实依据和法律依据的，为此请求二审法院为维护汪福贵、晏成科的合法权利改判《房地产买卖合同》继续履行，孙景望协助汪福贵、晏成科将涉案房屋过户至汪福贵、晏成科名下。孙景望辩称,一、蒲红梅对涉案房产的出售并不知情。二、蒲红梅已明确反对孙景望对涉案房产的转让。三、汪福贵在签订《房地产买卖合同》时存在严重过错。（一）《房地产买卖合同》为汪福贵以欺诈手段骗使孙景望在违背真实意思的情况下订立的合同。（二）汪福贵在该房产买卖合同履行期间，亦未按合同约定履行合同义务，即未在合同约定的时限内付清首期购房款，并存入制定银行监管。基于以上的事实与理由，孙景望认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故汪福贵、晏成科的上诉理由不能成立，孙景望恳请二审法院在审理后，驳回汪福贵、晏成科的上诉请求，依法维持原判。招商银行述称，无答辩意见。蒲红梅述称，1、一审法院认定蒲红梅并没有参与整个买卖合同的签订和履行过程，也对孙景望出卖房产的情况并不知情的认定是正确的。2、一审法院虽然驳回了蒲红梅的诉讼请求，但蒲红梅认为适用法律是正确的，因此综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。国创公司未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。汪福贵、晏成科向一审法院起诉请求：1、孙景望继续履行合同并于判决生效后立即为汪福贵、晏成科办理赎楼过户手续；2、孙景望支付汪福贵、晏成科违约金116000元（按房屋总价每日万分之四暂计至起诉之日）；3、孙景望承担本案诉讼费用。孙景望向一审法院反诉请求：1、撤销《房地产买卖合同》（NO.XXXXX），2、汪福贵、晏成科承担全部诉讼费用。蒲红梅向一审法院提出独立诉讼请求：1、解除汪福贵、晏成科与孙景望于2015年6月27日签订的房地产买卖合同。2、本案诉讼费用由汪福贵、晏成科与孙景望承担。一审法院认定事实：2015年6月27日，汪福贵与孙景望签订一份《房地产买卖合同》（编号为NO.XXXXX），合同约定：汪福贵、晏成科向孙景望购买位于深圳市龙岗区xxxx花园x号楼X座x层X单位房产（房产证号xxxxx），建筑面积81.39平方米，转让成交价为1395000元；汪福贵、晏成科应在合同签订时向孙景望支付定金50000元，15日内付清首期款（以银行贷款承诺差额为准）。合同签订后，汪福贵、晏成科与孙景望签订一份《买方更名确认书》，约定将前述买卖合同中买方汪福贵变更为晏成科，同时汪福贵承担连带保证责任。合同签订后，汪福贵于当日向孙景望支付定金50000元，并由孙景望出具了收据。2015年6月29日，孙景望在深圳市深圳公证处办理公证委托书（2015深证字第xxxx号），委托深圳市万通融资担保有限公司、朱金花、朱碧莲、刘高峰、肖惠珍办理涉案房产的赎楼等手续。2015年7月17日双方在中国农业银行深圳坪山支行办理了资金监管协议，晏成科当日付款170080元，7月30日付款205080元。2015年9月16日，中国农业银行深圳东部支行向晏成科出具个人贷款承诺函，承诺贷款97万元。因孙景望撤回办理赎楼委托，且也未自行赎楼，汪福贵2015年9月17日向孙景望发出一份履约催告函，通知孙景望于2015年9月21日前办理赎楼手续。但孙景望仍未办理赎楼手续，未再履行合同，遂产生本案纠纷。另查明，1、孙景望与蒲红梅于2008年8月8日登记结婚，婚后于2012年3月15日购买涉案房产，该房产登记至孙景望个人名下。诉讼过程中，蒲红梅主张孙景望未经其同意而出售夫妻共同房产，申请参加诉讼并提出相应请求。原审庭审中，汪福贵、晏成科与孙景望确认在签订买卖合同时蒲红梅不在场，且也无蒲红梅的授权书。同时，汪福贵、晏成科在原审庭审中坚决要求继续履行合同、不变更本案诉讼请求。一审法院认为，本案买卖合同所涉交易房产系孙景望与蒲红梅夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共同财产。但因该房产登记在孙景望一人名下，汪福贵通过房产中介居间介绍向孙景望购买涉案房产并签订买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。孙景望主张签订合同时汪福贵无购房资格，汪福贵、晏成科系以欺诈手段骗取孙景望签订合同及空白的买方更名确认书。一审法院认为，虽然在签订合同时汪福贵无购房资格，但孙景望在更名确认书上签名，即使签字时更名确认书系空白的，也应视为其同意将合同的买方变更为晏成科或任何其他有购房资格的人，故孙景望要求撤销合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，汪福贵、晏成科与孙景望之间签订的买卖合同虽然合法有效，但因该房产系孙景望与蒲红梅共同财产，孙景望在出售房产时，无证据证明有得到蒲红梅同意或追认，故未经所有共同共有人同意的处分行为不发生物权变动的效力，在蒲红梅不同意转让的情况下，不能判令办理过户登记手续，汪福贵、晏成科作为买受人仅可向孙景望主张承担其他形式的违约责任。一审法院审理过程中，经一审法院释明，汪福贵、晏成科仍坚持主张继续履行合同、不变更诉讼请求，故对合同无法继续履行可能造成违约损失，本案不予处理，双方可另案解决，对汪福贵、晏成科要求继续履行合同及办理过户手续的请求，一审法院不予支持。关于蒲红梅提出解除合同的诉讼请求，因其不是合同当事人，无权提出解除合同请求，故对其诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回汪福贵、晏成科的诉讼请求。二、驳回孙景望的反诉请求。三、驳回蒲红梅的独立诉讼请求。本诉案件受理费18399元、财产保全费5000元（汪福贵、晏成科已预交），由汪福贵、晏成科承担。反诉案件受理费8452.5元（孙景望已预交），由孙景望承担，蒲红梅独立诉讼请求案件受理费100元（蒲红梅已预交），由蒲红梅承担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同为买卖双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点是买方汪福贵、晏成科要求合同继续履行的请求能否得到支持。根据查明的事实，涉案房屋虽然登记在孙景望个人名下，但该房屋购买于孙景望与蒲红梅婚姻存续期间，在双方不存在特别约定的情况下，涉案房屋依法应为孙景望与蒲红梅的夫妻共有财产，蒲红梅对涉案房屋享有共有权。汪福贵、晏成科未提供证据证明蒲红梅同意孙景望出售涉案房产或蒲红梅知晓孙景望签订涉案合同出售该房屋且未表示反对，汪福贵、晏成科主张其完全有理由相信孙景望处分涉案房产是经过蒲红梅的同意缺乏证据支持，本院不予采纳。蒲红梅作为涉案房屋的共有权人，其在本案中明确表示不同意出卖该共有房屋，汪福贵、晏成科要求继续履行合同的请求权属于债权请求权，该权利不得对抗蒲红梅享有的共有物权，故汪福贵、晏成科要求合同继续履行的诉讼请求，本院不予支持。汪福贵、晏成科对涉案合同不能继续履行没有过错，其因涉案合同不能继续履行而遭受的损失，可另行法律途径向相关责任人主张权利。综上所述，汪福贵、晏成科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由上诉人汪福贵、晏成科负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年五月三十一日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。