四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终15号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈丽，女，1975年7月8日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：段勇，四川蜀中律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢涛阳，男，1988年1月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：杨欣菱，四川远阳律师事务所律师。 上诉人陈丽与上诉人谢涛阳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并征求双方当事人意见，双方当事人均同意不开庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人陈丽的上诉请求：1.撤销（2019）川0903民初1632号民事判决第二项，改判由谢涛阳支付陈丽违约金60000元；2.本案一、二审诉讼费由谢涛阳负担。事实和理由：一审判决认定了谢涛阳未足额支付剩余房款，但按照双方合同约定，逾期支付房款属违约行为。在双方所签的合同中明确约定：“违约责任是房款总额的20%”。一审判决的结果对上诉人陈丽支付违约金的请求不予支持，属过渡使用了自由裁量权。同时，上诉人陈丽在一审诉讼中所主张的违约金60000元，也没有超过法律规定。虽然谢涛阳的违约行为涉及的金额不大，但仍违背了诚实信用原则，其行为仍给上诉人陈丽造成了损失，按照合同约定和法律规定，均应承担违约金。一审判决完全不支持违约金有失公允，故请求支持上诉人陈丽的上诉请求。 针对上诉人陈丽的上诉请求，谢涛阳答辩称，购买陈丽的房屋时，涉案房屋尚不满2年，因此双方约定的过户时间是2019年9月1日，但双方在履行合同过程中，是因上诉人陈丽提出要求提前过户，才导致提前办理过户手续，在原合同中也未包含对增值税承担主体的约定，致使谢涛阳垫付了应由陈丽承担的增值营业税，且涉案房屋至今没有办理到按揭贷款，陈丽有明显的欺骗行为，陈丽的行为构成违约，谢涛阳在履行合同中并没有违约，不应承担违约责任，应驳回陈丽的上诉请求。 上诉人谢涛阳的上诉请求：1.撤销（2019）川0903民初1632号民事判决第一项、第三项，改判驳回陈丽的一审全部诉讼请求并由陈丽返还谢涛阳垫付的增值税56965.92元，支付谢涛阳违约金60000元；2.一、二审诉讼费由陈丽负担。事实和理由：提前过户是因陈丽的原因所致，原审判决没有查清该事实，陈丽的违约才导致产生增值税56965.92元，该税费已由上诉人谢涛阳垫付，应由陈丽返还给谢涛阳。同时，在合同已经发生履行方式变更的情况下，双方未约定税费承担的方式，且谢涛阳不认可自愿承担的情况下，就应按法律规定由责任主体陈丽承担。原审判决按照推定进行判决明显错误，故请求支持上诉人谢涛阳的上诉请求。 针对谢涛阳的上诉请求，陈丽答辩称，提前办理过户手续是谢涛阳担心所购买的房屋登记在陈丽名下，怕出现变故而提出的，陈丽同意后，谢涛阳也按合同约定交纳了税费，双方一起去办理过户手续，陈丽也没有放弃收取房屋尾款。按照合同约定“增值营业税等一切过户费用应由谢涛阳承担，过户当天支付剩余房款2万元”，不存在谢涛阳所称的垫付税费，谢涛阳未支付剩余房款违反合同约定应承担违约金。请求驳回上诉人谢涛阳的上诉请求，支持上诉人陈丽的上诉请求。 陈丽向一审法院起诉请求：1.判令谢涛阳向陈丽支付剩余房款20000元；2.判令谢涛阳向陈丽支付违约金60000元；3.本案诉讼费由谢涛阳承担。 谢涛阳向一审法院反诉请求：1.判令陈丽向谢涛阳返还垫付的增值税56965.92元；2.判令陈丽向谢涛阳支付违约金60000元；3.本诉及反诉费由陈丽承担。 一审法院认定事实：陈丽（甲方）与谢涛阳（乙方）、遂宁市儒房房地产营销策划有限公司（丙方、中介方、以下简称儒房地产）于2018年5月15日签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿出售的房屋位于国开区明月路质监局住宅楼A楼7层11号，建筑面积为215.78平方米，房屋权证号为川2017遂宁市不动产权第0046173号，产权人为陈丽；甲方同意该房屋成交价格为人民币1120000元；甲方负责提供该房屋上一次交易的契税发票，如果上一次交易时没有交纳契税，这次交易所产生的上手契税由甲方负责；此交易过程中，甲方需交纳卖方所有税费（包括营业税、个人所得税）及相关过户费用由乙方承担，乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担；乙方在支付甲方定金之时，视甲、乙双方交易开始，甲、乙双方各支付丙方佣金即人民币11200元；甲、乙双方已达成房屋买卖意向，在签订本合同当日，乙方付甲方购房定金20000元。甲方在收到乙方定金后不得再将房屋出售给他人（或不予出售），否则视为违约，其违约金由甲方按所收乙方定金的双倍金额赔偿乙方。同时约定甲方义务：1.甲方保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担；2.本合同甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续中所需的相关证件及材料的原件及复印件，并保证办理过户时按时到场；乙方义务：1.签订本合同的同时交付定金；2.提供该房屋过户交易或银行贷款时所需的相关证件及材料的原件及复印件。在执行过程中，甲方或乙方如不能按期过户、或中途悔约、或乙方不能按期向甲方付清首付款、或甲方不能按期向乙方交付房屋，按《合同法》标准执行，应由违约方向对方支付总房款20%的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失；丙方对甲乙双方的违约行为不承担任何法律责任。合同尾部特别备注：经双方协商，双方知晓本房屋情况转按揭，现约定如下：1.本房屋买方银行贷款金额584014元，现转交于买方接着按揭支付月供；2.买方支付现金首付款515986元，保证金20000元在过户当天支付；3.2019年9月1日双方办理产权过户手续，卖方必须配合买方办理过户手续；4.买方必须按时支付月供，如未按时付款，影响买方征信，一切责任由买方承担；5.买方2018年5月18日前支付20万（含定金），2018年5月31日前支付315986元。陈丽在卖方处签字按印，谢涛阳在买方处签字按印。合同签订后，谢涛阳向陈丽支付了购房首付款515986元。2018年12月7日，谢涛阳缴纳了个人所得税、增值税等税费56965.92元、偿还了银行按揭贷款后，陈丽与谢涛阳于当日办理了案涉房屋的过户手续，案涉房屋登记到谢涛阳、姚垠名下，新的产权证号为川（2018）遂宁市不动产权第0053890。 一审法院认为，《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对原、被告双方均有约束力。根据《房屋买卖居间合同》的约定，双方约定案涉房屋的过户时间是2019年9月1日，税费由谢涛阳承担，虽然双方在合同签订后以实际行为提前了合同约定的过户时间，但在变更过户手续时，双方未重新约定新的税费的承担，也未对新产生的税费签订补充协议，可以视为关于税费的承担部分沿用《房屋买卖居间合同》的约定。对于谢涛阳主张的其与陈丽协商的由谢涛阳先行垫付税费，后期再由陈丽将税费补给谢涛阳及陈丽“现在不过户将来无法取得房屋”的恐吓，因一审庭审中，陈丽予以否认，且谢涛阳未提交相关证据证明该主张存在，故谢涛阳要求陈丽返还其垫付的增值税56965.92元的诉讼请求，不予支持。合同中双方约定在办理过户登记手续当天支付剩余20000元，因办理房屋产权登记，需要原、被告相互配合，故对提前办理过户手续，原、被告双方均已知晓且没有提出异议，现房屋产权转移登记手续已经办理，故对陈丽要求谢涛阳按合同约定在过户当天支付20000元的诉讼请求，予以支持。关于陈丽主张的违约金60000元，因双方在买卖合同中，违约责任部分未涉及案涉保证金20000元，故陈丽的主张于法无据，不予支持。关于谢涛阳主张的违约金60000元，因谢涛阳并未提供证据证明陈丽违约，故对该主张，不予支持。遂判决：“一、被告（反诉原告）谢涛阳在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）20000元；二、驳回原告（反诉被告）陈丽的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）谢涛阳的全部诉讼请求。本诉案件受理费1800元，由原告（反诉被告）陈丽负担1500元、被告（反诉原告）谢涛阳负担300元；反诉案件受理费2640元，由被告（反诉原告）谢涛阳负担。” 本院二审期间，上诉人陈丽、谢涛阳均没有提交新证据。另查明：谢涛阳在一审诉讼中申请的证人出庭作证，证实：“2018年11月的时候被告（谢涛阳）给我打电话提前房屋过户，然后我就提出提前过户可能会产生税费，被告说原告（陈丽）是没有能力缴纳税费，如果要过户就是要由被告进行垫付，被告很想快点把房屋过户到自己名下……”。二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人陈丽与上诉人谢涛阳于2018年5月15日签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定“2019年9月1日双方办理产权过户手续，剩余房款（保证金）在过户当天支付”的事实以及双方在合同履行过程中，上诉人谢涛阳已支付首付购房款515986元，偿还了涉案房屋在银行的按揭贷款，并于2018年12月7日办理了涉案房屋的产权过户手续，上诉人谢涛阳尚欠房屋尾款20000元未付的事实，双方无争议，本院予以确认。本案争议的焦点，（一）按照合同约定“2019年9月1日办理涉案房屋的产权过户手续”，双方于2018年12月7日办理了涉案房屋的产权过户手续即提前办理过户手续以及谢涛阳未在过户当天支付剩余房款20000元是否构成违约；（二）办理房屋产权过户由谢涛阳所交税费56965.92元应由谁承担，尚欠的房屋尾款20000元应不应由谢涛阳支付给陈丽。 关于焦点（一），双方虽在签订的《房屋买卖居间合同》中约定：“2019年9月1日办理产权过户手续，过户当天支付剩余20000元保证金（房屋尾款）。”但在合同履行过程中，因谢涛阳要求提前办理过户手续，该事实有谢涛阳在一审中申请的证人出庭作证予以证实。同时，双方对合同中约定的“本房屋卖方银行贷款金额584014元，现转交于买方接着按揭支付月供”的付款方式作出变更。由谢涛阳全部付清了陈丽对涉案房屋的按揭贷款，与陈丽一道于2018年12月7日办理了涉案房屋产权的过户手续。该行为是双方对合同中约定的办理房屋过户手续时间及付款方式重新约定，系其自愿达成的对合同部分条款作出变更的协议，因此双方提前办理房屋产权过户手续均不违约，且谢涛阳也不能提供确实充分的证据证实提前办理过户手续是受陈丽的欺诈、胁迫所致，因此谢涛阳要求陈丽承担提前过户违约金60000元的上诉请求不能成立。对剩余购房款20000元，谢涛阳确实尚未支付，但双方并未在合同中约定逾期支付购房款的违约责任，谢涛阳未按合同约定的时间支付剩余房款20000元不构成根本性违约，因此陈丽要求谢涛阳承担逾期支付购房款的违约金60000元的上诉请求亦不成立。 关于焦点（二），上诉人陈丽与上诉人谢涛阳在《房屋买卖居间合同》的履行过程中以实际行为表明双方对该合同约定的付款方式、办证时间作了变更。一、二审中上诉人谢涛阳均不能提供证据证明双方在履行合同过程中，除付款方式、办证时间外，还对原合同约定的其他条款达成了新的协议，按照法律规定，原合同约定的其他条款仍然有效。按照双方所签订的《房屋买卖居间合同》第三条第二款约定：“此交易过程中，甲方（陈丽）需交纳卖方所有税费（包括营业税、个人所得税）及相关过户费用由乙方（谢涛阳）承担；乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担。”因此提前过户办证，由谢涛阳交纳的办证过户的税费56965.92元应由谢涛阳自行承担。谢涛阳要求陈丽返还所交纳的税费56965.92元的上诉请求与合同约定不符，该上诉请求不成立。同时，合同约定：“保证金（剩余房屋尾款）2万元在过户当天支付”。2018年12月7日，双方已办理房屋产权的过户手续，上诉人陈丽要求上诉人谢涛阳支付剩余房款20000元的诉讼请求符合合同约定，谢涛阳应当支付陈丽房屋尾款20000元。 综上所述，上诉人陈丽、上诉人谢涛阳的上诉请求均不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3040元，由上诉人陈丽负担1300元，上诉人谢涛阳负担1740元。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年三月十一日 书记员  李 安