福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初4416号 原告（反诉被告）：厦门万丰裕服饰有限公司，住所地厦门市集美区天安路115号三层东侧之二。 法定代表人：万三仂，执行董事。 委托代理人：程曾锦，福建知圆律师事务所执业律师。 委托代理人：郭玉梁，福建知圆律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：厦门市业佳实业有限公司，住所地厦门市集美区天安路113-115号。 法定代表人：王亚南，总经理。 委托代理人：洪伟，男，该公司员工。 原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司与被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后,依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司委托代理人程曾锦、郭玉梁与被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司委托代理人洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司立即向原告偿付租赁保证金81,607.5元、空调装修押金35,000元、已付应退租金及物业费84,898.67元，以及以上所有款项逾期付款利息（以201,506.17元为计算基数，按年利率6%，自2016年10月14日计至实际付款之日，暂计至2016年11月23日），暂合计202,849.54元；2、请求判令诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司从2008年开始从被告厦门市业佳实业有限公司处租赁厂房，业佳公司收到万丰裕公司支付的空调安装押金35,000元。2015年9月14日，万丰裕公司和案外人万国洲与业佳公司分别签订《产房租赁合同》，从业佳公司处租赁厦门市集美区天安路113号2层2015㎡的厂房，其中800㎡由万丰裕公司直接与业佳公司签订合同，剩余1215㎡由案外人万国洲与业佳公司签订合同，租期均从2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金均为13.5元/㎡/月，租赁保证金分别为32,400元、49,207.5元，保证金于租用期满时乙方（出租方）无息退还甲方（承租方）。而就案外人万国洲租赁的1215㎡厂房，万丰裕公司出具《承诺书》，承诺厂房租赁合同、劳动服务委托合同由万丰裕公司履行，租金及厂房劳动服务费由万丰裕公司负责履约支付，因分割承租厂房、变更承租方所产生的纠纷和责任由万丰裕公司承担。2016年7月19日，万丰裕公司向业佳公司发出《厂房租赁合同解除请求函》。2016年9月30日，万丰裕公司、业佳公司双方代表确定了《厂房交接协商方案》，确定万丰裕公司于2016年10月11日完成全部厂房复原工作并交接；万丰裕公司继续缴交租金至厂房全部交接之日，厂房交接完成一周内，业佳公司退还万丰裕公司已交付的厂房租金、租赁保证金及各类装修保证金。该层厂房若能顺利移交新承租方，业佳公司同意不再向万丰裕公司追究厂房租赁合同中规定的2个月租金的违约金及其他违约责任。2016年10月13日，业佳公司与案外人厦门波梵森服饰有限公司签订《通用厂房租赁合同》，将涉案2015㎡厂房全部租予波梵森公司。2016年10月13日，波梵森公司向业佳公司出具一份《书面通知》载明，波梵森公司已于2016年10月12日进驻涉案厂房进行生产，业佳公司盖章确认，公司代表人“洪伟”也签字确认该通知。2016年10月14日，业佳公司出具《天安路113号2层厂房租赁相关费用说明》确认前述“空调装修押金”于2012年7月支付，“租赁保证金”81,607.5元，其中4800元为对公转账，其余为现金转账。原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司认为，厦门市业佳实业有限公司确认租赁关系结束后，“租赁保证金”、“空调装修费”均会退还；2016年10月11日，厦门万丰裕服饰有限公司已经完成涉案厂房复原交接工作，厂房现已租予波梵森公司，且该公司也于2016年10月12日进驻生产，厦门市业佳实业有限公司应退还厦门万丰裕服饰有限公司租金及物业费。为了保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如诉求。 被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司辩称，厦门万丰裕服饰有限公司未依约做好厂房恢复整改，本案还不具备退还各项费用的条件，只要原告（反诉被告）依照合同约定做好恢复整改，被告（反诉原告）愿意返还应退费用。 被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司支付提前解除租赁合同违约金54,405元；2、判令原告（反诉被告）对承租厂房进行粉刷整改并回复原状或支付继续整改恢复原状费用约42,980元；3、判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）垫付的厂房整改费用11,817元；4、由原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月19日，万丰裕公司发函请求提前解除厂房租赁合同，根据双方签订《通用厂房租赁合同》第十八条的约定，万丰裕公司应当支付两个月租金作为违约金，同时按合同十六条约定办理退租交接验收。《通用厂房租赁合同》第十六条约定，承租人（反诉被告）必须对厂房进行粉刷修整并恢复原状，整修内容包含墙面粉刷、水电设施、土建、厂房内部原有财产等。出租方（反诉原告）修复的，垫付的修复费用由承租方承担。根据2016年9月30日签订的厂房交接协商方案，万丰裕公司必须在2016年10月11日前完成全部厂房复原工作并交接，且必须顺利移交给新承租人，否则两个月租金的违约金不能免除。2016年10月11日，经双方现场查验，113#2层厂房并没有完成全部厂房复原（恢复原状）的工作，需要整改的项目多达16项，不符合违约金免除的条件，厂房也没有如期于10月11日顺利移交给新租户，也不符合免除违约金的条件。2016年10月17日，万丰裕公司发函给业佳公司，拒绝将出租房屋移交给新承租人，拒绝履行恢复原状的合同义务，并表示要继续履行对该厂房的管理权利。这事实也足以证明，万丰裕公司主张免除违约金的条件不能成立，同时还应当承担延迟移交厂房导致的反诉原告及新承租方的一切损失，并继续承担恢复原状的合同义务。经反诉原告根据第三方的报价，继续整改恢复原状的费用共需人民币约42,980元，该费用依约应由万丰裕公司承担。因为万丰裕公司的严重违约违法行为，反诉原告面临被新承租方追究违约责任的风险。为了新租户能顺利进驻厂房，反诉原告只好自行完成部分必要的整修工作，并垫付整改费用11,817元，该费用根据合同第十六条约定应当由反诉被告承担，讼争厂房最终于2016年10月13日将厂房强行移交给新租户。鉴于万丰裕公司的违约行为，诉请法院对反诉原告的诉讼请求予以支持。 原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司辩称，1、业佳公司要求支付提前解除合同的违约金没有事实依据，本案合同的解除不能视为违约，万丰裕公司已按照双方的协商方案按期完成交接，新的承租方已经按期进驻经营，故万丰裕公司不存在违约金的情况；2、关于整改的费用，亦无事实依据。万丰裕公司从2016年7月份跟业佳公司协商以后，就根据对方要求做了大量整改，验收了四五次，花了十几万。10月初已经交接给新的承租方，业佳公司所提的费用没有证据支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告（反诉被告）提供的《通用厂房租赁合同》、《厂房租赁合同解除请求函》、《厂房交接协商方案》、《书面告知》、《厂房租赁合同》、《收款收据》、《农业银行电子回单》、《天安路113号2层厂房租赁相关费用说明》、《联络单》两份等证据；有被告（反诉原告）提供的《厂房租赁合同解除请求函》、《通用厂房租赁合同》、《厂房交接协商方案》、《租赁厂房交付和退还记录》、《厂房复原施工告知函》、《继续整改第三方报表》等证据；以及本院对涉案厂房的现场勘察笔录为证。原、被告代理人并做当庭陈述。本院组织当事人进行了质证。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司多年前即开始从被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司处租赁集美区天安路113号2层厂房，2012年7月，厦门市业佳实业有限公司收到厦门万丰裕服饰有限公司支付的空调安装押金35,000元。2015年9月14日，厦门万丰裕服饰有限公司和案外人万国洲与厦门市业佳实业有限公司分别签订《厂房租赁合同》，从厦门市业佳实业有限公司处租赁集美区天安路113号2层厂房，厂房面积为2015㎡，其中800㎡由厦门万丰裕服饰有限公司直接与厦门市业佳实业有限公司签订合同，剩余1215㎡由案外人万国洲与厦门市业佳实业有限公司签订合同，租期均从2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金均为13.5元/㎡/月，租赁保证金分别为32,400元、49,207.5元，合同并约定，保证金于租用期满时乙方（出租方）无息退还甲方（承租方）。若承租方违约，出租方可从中扣抵赔偿费。而就案外人万国洲租赁的1215㎡厂房，厦门万丰裕服饰有限公司于2015年9月7日出具《承诺书》，承诺厂房租赁合同、劳动服务委托合同由厦门万丰裕服饰有限公司履行，租金及厂房劳动服务费由厦门万丰裕服饰有限公司负责履约支付，因分割承租厂房，变更承租方所产生的纠纷和责任由厦门万丰裕服饰有限公司承担。2016年7月19日，厦门万丰裕服饰有限公司向厦门市业佳实业有限公司发出《厂房租赁合同解除请求函》；2016年9月30日，双方代表确定了《厂房交接协商方案》，约定：1、我司（厦门万丰裕服饰有限公司）将严格按照贵司（厦门市业佳实业有限公司）厂房复原要求完成厂房复原工作，直至厂房交接完成。我司预计2016年10月11日完成全部厂房复原工作并交接。2、经双方协商，我司同意从装修押金中预留5000元作为厂房涂料粉刷修整复原费用押金。···4、我司继续缴交租金至厂房全部交接之日，厂房交接完成一周内，厦门市业佳实业有限公司给予退还厦门万丰裕服饰有限公司已交付的厂房租金、租赁保证金及各类装修保证金。该层厂房若能顺利移交新承租方，厦门市业佳实业有限公司同意不再向厦门万丰裕服饰有限公司追究厂房租赁合同中规定的2个月租金的违约金及其他违约责任。2016年10月13日，厦门市业佳实业有限公司与案外人厦门波梵森服饰有限公司签订《通用厂房租赁合同》，将涉案2015㎡厂房全部租予厦门波梵森服饰有限公司。2016年10月13日，厦门波梵森服饰有限公司向厦门市业佳实业有限公司出具一份《书面通知》载明，厦门波梵森服饰有限公司已于2016年10月12日进驻涉案厂房进行生产，厦门市业佳实业有限公司盖章确认。2016年10月14日，厦门市业佳实业有限公司出具《天安路113号2层厂房租赁相关费用说明》确认前述“空调装修押金”于2012年7月支付，“租赁保证金”81,607.5元，其中4800元为对公转账，其余为现金转账。 原、被告诉称、辩称的其他事实，于本案审理无涉，不再一一查明。 本院认为，对于本案本诉部分，厦门市业佳实业有限公司对于厦门万丰裕服饰有限公司提出的关于偿付租赁保证金81,607.5元、空调装修押金35,000元、已付应退租金及物业费84,898.67元的诉请金额，均予以确认，但提出应扣减反诉诉请金额后再予以偿付。本案的审理重点在于反诉部分，围绕反诉的诉辩要点，本案应重点审查以下问题： 1、原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司是否应 当承担违约责任？ 厦门市业佳实业有限公司主张，厦门万丰裕服饰有限公司未将涉案厂房恢复好，存在违约行为，应承担违约责任。 厦门万丰裕服饰有限公司认为，根据《厂房交接协商方案》，只要在10月12日前完成厂房交接，就不再追究两个月的违约金，我方已按照约定时间完成交接，所以不需要支付违约金。 本院认为，涉案《厂房交接协商方案》已对合同的解除作出约定，根据该方案第4条：“该层厂房若能顺利移交新承租方，贵司（厦门市业佳实业有限公司）不再向我司（厦门万丰裕服饰有限公司）追究厂房租赁合同中所规定的两个月租金的违约金及其他违约责任”，本案中，厦门万丰裕服饰有限公司已按约定期限完成厂房的移交，新承租方已按期进厂经营，厦门万丰裕服饰有限公司虽然在整改之后未完全达到被告的复原要求，但未对新承租方的经营造成影响，厦门市业佳实业有限公司在按约收取新承租方的租金后再要求厦门万丰裕服饰有限公司承担违约责任依据不足，本院不予支持。 2、被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司诉请的 继续整改恢复原状费用的金额如何确定？ 厦门市业佳实业有限公司主张，根据第三方的报价，继 续整改恢复原状的费用共需42,980元，其愿意将金额调整为30,000元（包括争议较小、一般性争议的15个项目共13,000元与争议较大的外墙粉刷费用17,000元），同时，为了新租户能顺利进驻厂房，厦门市业佳实业有限公司自行完成部分必要的整修工作，并垫付整改费用11,817元，该费用应当由反诉被告承担。 厦门万丰裕服饰有限公司认为，继续整改恢复原状的费用约需24,000元（包括争议较小、一般性争议的15个项目7000元与外墙粉刷费用17,000元）；对于厦门市业佳实业有限公司提出的自行完成的必要整修部分，同意支付5000元，其余6817元没有法律依据，其不予认可。 本院认为，对于该项费用的计算，承办法官至现场进行 勘察，将争议项目确定为争议较小、一般性争议、争议较大等三项，经原、被告现场确认及调解协商，双方认可其中的15项为争议较小及一般性争议项目，对于这些项目，厦门万丰裕服饰有限公司认为整改需花费的金额为7000元，厦门市业佳实业有限公司认为整改需花费的金额为13,000元，因项目较多且零散，为提高诉讼效率，本院不再逐项审核或委托鉴定，酌情将项目费用核定为10,000元。对于外墙粉刷费用这一争议较大项目，厦门市业佳实业有限公司提出整改费用为17,000元，经本院主持双方协商，最终厦门万丰裕服饰有限公司对此予以了认可，本院予以照准。 3、被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司诉请的 垫付的厂房整改费用金额如何确定？ 厦门市业佳实业有限公司主张，因反诉被告未完成复原义务，厦门市业佳实业有限公司只好自行完成部分必要的整修工作，并垫付整改费用11,817元，该费用根据合同第16条约定应当由厦门万丰裕服饰有限公司承担。 厦门万丰裕服饰有限公司认为，同意支付5000元，6817元没有法律依据，理由：1、从厦门市业佳实业有限公司给新承租方的装修期限不能推断出垫付的装修费用为6817元，按照一般的租赁合同的约定，都会给一个计算租赁时间的缓冲期；2、10月12日波梵森公司已经收到厂房并且进行生产。 本院认为，按照《厂房交接协商方案》第2条约定：“万丰裕服饰有限公司同意从装修押金中预留5000元作为厂房涂料粉刷修整复原费用押金”，厦门万丰裕服饰有限公司据此同意支付5000元，本院予以照准。但对于厦门市业佳实业有限公司提出的其余垫付整改费用6817元，其仅系从厦门市业佳实业有限公司与新承租方合同约定“搬迁与装修期间不计收房租(即从10月20日起开始计收房租)”推论而得来，将此作为计算垫付整改费用6817元的事实与法律依据不足，但考虑厦门万丰裕服饰有限公司确实存在整改不足情况，厦门市业佳实业有限公司据此对新承租方做出了一定的房租减免，本院对厦门市业佳实业有限公司的这一部分损失予以部分认可，酌情确定为3000元。 综上，在厦门万丰裕服饰有限公司向厦门市业佳实业有限公司支付复原费用35,000元后，厦门市业佳实业有限公司应依约向厦门万丰裕服饰有限公司偿付租赁保证金、空调装修押金、已付应退租金及物业费201,506.17元，两项抵扣，厦门市业佳实业有限公司应偿付厦门万丰裕服饰有限公司考虑原告166,506.17元，由于厦门万丰裕服饰有限公司对于厂房复原工作未按要求完成，其诉请赔偿逾期付款利息缺乏法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司偿付166,506.17元； 二、驳回原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4343元，减半收取2171.5元，由被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司负担1782元，由原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司负担389.5元。反诉案件受理费2482元，减半收取1241元，由原告（反诉被告）厦门万丰裕服饰有限公司负担398元，被告（反诉原告）厦门市业佳实业有限公司负担843元。双方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  黄 湧 二〇一七年五月十二日 代书记员  高国栋 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。” 第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。” 第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”