济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初6958号 原告：王倩，女，1987年10月14日出生，汉族，无业，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：李文利，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：陈兴国，男，1986年11月28日出生，汉族，无业，住济南市历城区，现住济南市天桥区。 被告：王文捷，女，1985年12月4日出生，回族，华纳国旅职员，住济南市天桥区。 二被告共同委托诉讼代理人：张小苹，山东昌平律师事务所律师。 第三人：王光辉，男，1962年10月11日出生，汉族，淄矿集团退休工人，住山东省淄博市博山区。 委托诉讼代理人：张海军，山东诚信人律师事务所律师。 原告王倩诉被告陈兴国、王文捷、第三人王光辉返还原物纠纷一案，本院于2016年11月3日立案。2016年11月28日，被告陈兴国、王文捷向本院提出管辖权异议。2016年12月1日，本院裁定驳回被告陈兴国、王文捷对本案管辖权提出的异议。被告陈兴国、王文捷上诉至济南市中级人民法院。2017年1月17日，济南市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告王倩的委托诉讼代理人李文利，被告陈兴国、王文捷的委托诉讼代理人张小苹，第三人王光辉及其委托诉讼代理人张海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王倩向本院提出的诉讼请求：1、依法判令两被告腾出位于恒大城1号楼2单元1803室房屋给原告；2、依法判令两被告自非法占有房屋之日起至实际腾退日，按每月3000元的标准计算向原告支付占有使用费（至起诉之日共计12000元）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年7月，原告与济南恒大金碧房地产开发有限公司签订济南市商品房买卖合同，购得位于济南市历城区工业北路58号恒大城1号楼2单元1803室房屋一套，房屋于2013年11月交付至原告手中，房屋交付后原告即对房屋进行装修并作为婚房使用。2014年2月27日，开发商济南恒大金碧房地产开发有限公司向原告出具销售不动产统一发票。后由于原告工作调动至外地工作，常年不回济南居住。2016年，原告回济南发现两被告居住在原告具有合法所有权的房屋之中，并声称从原告父亲手中购得，由于原告从未委托他人出售自己房屋，即使自己父亲也无权利处分，原告与被告协商未果，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，依照相关法律规定诉至贵院，恳请判如所请。 被告陈兴国、王文捷辩称，1、本案涉案房屋的买卖合法有效，被告要求继续履行房屋买卖合同，原告要求被告腾空房屋交交纳房租，与事实不符，与法律相悖，不应予以支持。2、因工业北路修筑高架桥等现实因素，导致工业北路恒大城房价大幅上涨，原告王倩遂不认可该房屋买卖，即使原告王倩现主张解除房屋买卖合同，则应当赔偿由此给被告造成的损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人王光辉述称，原告在诉状中陈述事实清楚正确，原告作为涉案房屋的所有权人，第三人没有将房屋卖于被告也没有签订合同，即使签订合同也是无效的。被告应支付房屋使用费，第三人不承担任何违约责任。 根据原告的诉称、被告的答辩及第三人陈述，本案无争议的事实为：第三人王光辉与原告王倩系父女关系。2011年7月，原告王倩与济南恒大金碧房地产开发有限公司签订济南市商品房买卖合同，购得位于济南市历城区工业北路58号恒大城1号楼2单元1803的房屋一套，济南恒大金碧房地产开发有限公司于2013年11月将房屋交付原告。2016年2月8日，第三人王光辉在网上发布出售上述房屋的信息。2016年7月3日，被告陈兴国向第三人王光辉交付2万元，第三人王光辉将房屋钥匙交予被告陈兴国，并向被告陈兴国出具定金收条，收条载明“今收到陈兴国购买位于历城区恒大城1号楼2-1803室定金20000元收到人：王光辉2016年7月3日”。对于以上双方当事人无争议的事实，本院予以认定。 原、被告双方的争议焦点在于：一、原、被告之间房屋买卖合同关系是否成立？二、被告是否应向原告支付占有使用费，支付标准如何确定？ 原告王倩提交以下证据：1、报警证明。拟证实两被告侵权，原告要求两被告搬离房屋，被告不予配合，为此原告报警。被告陈兴国、王文捷质证认为，对报警证明真实性无异议，对证明目的不予认可，该证明材料系原告自称而非派出所给予认定的，该报警证明足以说明原告就本次房屋买卖存在严重违约行为。2、济南市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房通知书、收楼物品确认表、交房协议书、装修合同及发票、物业收费收据有线电视建设费收据。拟证实原告对涉案房屋拥有合法的所有权及原告为装修房屋所支付的费用。被告陈兴国、王文捷质证认为，对证据的真实性均无异议，该涉案房屋是原告从开发商处一手买得，被告是从原告处购买；对交房协议书的真实性无异议，因截止时间为2016年8月27日，该房产仍处于原告名下，故该交房协议书只能放到原告名下，但该协议书并不影响原、被告之间的二手房买卖；对原告支付的装修费无异议。3、视频资料一份。拟证实被告王文捷承认从原告父亲处购房，而原告并没有将房产出卖于被告，涉案房屋本身为精装修房屋，原告在此基础上又进行了更加精细的装修。被告陈兴国、王文捷质证认为，对视频资料的真实性无异议，通过录音可以得出原告是同意向被告出售涉案房屋的。4、钥匙收条。拟证实被告于2016年7月3日开始侵占原告房屋。被告陈兴国、王文捷质证认为，对收条真实性无异议，该收条是被告从第三人处合法取得，入住房屋也是经过第三人的同意。5、短信及通话记录。拟证实原告要求被告腾空房屋，并要求被告按照3000元/月的标准支付占有使用费。被告陈兴国、王文捷质证认为，对证据短信及通话记录的真实性无异议，该材料只能说明双方就房屋买卖的继续履行问题存在争议，双方就房屋买卖进行交涉，但被告是合法购买该房屋并入住，原告不应当要求被告予以腾空并交房租。第三人王光辉质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但关于钥匙收条的说明，第三人将该钥匙交付被告时，房屋内已经是经过精装修，且有大宗物品，如果按照被告所述，交钥匙等于交房屋的，第三人也应当将房屋的其他钥匙及房屋内的物品核实清楚后统一交付，与常理明显不符，因此第三人交付钥匙的行为，只是为了满足被告及其亲属看房的需求，被告交付的2万元定金仅属于钥匙押金，不构成买卖合同的定金。6、租金证明4份、租房网络截图7份。拟证实与恒大城小区涉案房屋同等地段、同等装修、同等面积的房屋出租价格在每月3000元以上，原告要求被告按照每月3000元支付占有使用费低于市场价格。被告陈兴国、王文捷质证认为，对证据真实性不予认可，原告提交的带有房屋中介公章的四份证明材料无法证实涉案房屋租赁价格，且原、被告系对涉案房屋进行买卖，而非租赁。 被告陈兴国、王文捷提交以下证据：7、定金收条一份。拟证实第三人王光辉向被告陈兴国出具该收条，收条中明确写明“购买”二字应系购房定金，而非第三人所述的看房保证金。原告王倩质证认为，只认可王光辉签字，不认可其他书写内容，该定金收条收到人签署名称为王光辉，王光辉并非涉案房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋；其次，该收条署名抬头有明显的空隙，且字迹“王光辉”三个字与书写定金收条的其他内容明显不是同一人所写。第三人王光辉质证认为，该定金收条系被告方带领的自称是房产中介的人所书写，第三人王光辉在收到人处签字，只认可系收到钥匙押金。8、原告在“赶集网”中发布的出售房屋的信息截图。拟证实该信息能够达到合同中要约的要件。原告王倩质证认为，该证据为复印件，对其真实性不予认可，原告从未在赶集网发布售房信息，且也从未有人向原告打电话询问房源信息，原告对售房信息不知情。第三人王光辉质证认为，该信息系第三人王光辉发布，原告不知情。9、光盘一份、书面录音材料。拟证实原告认可该房屋买卖。原告王倩、第三人王光辉质证认为，对录音材料的真实性不予认可，录音中原告并未提到任何关于买卖房屋的信息，该份录音系复制件，被告未提交原始载体，不符合证据规则；对视频的真实性予以认可。10、入住房屋进行装修的收据11份，空调、热水器发票2份。拟证实二被告入住房屋后进行装修共花费49672元。原告王倩质证认为，对该证据真实性不予认可，部分为手写且有涂改痕迹；11份收据、空调、热水器发票大多数是购置了可移动家具，并不能证明被告用于涉案房屋的装修。第三人王光辉质证认为，对该证据真实性不予认可，被告提交的非正规发票，且存在手写和涂改痕迹，亦无法证实该费用用于涉案房屋装修。11、车位转让协议一份、收到条三份、银行交易明细两张。拟证实二被告购买涉案房屋后，在恒大城购买的两处车位所花费30万元。原告王倩质证认为，对该证据真实性不予认可，被告未提交车位现场照片及权利凭证，无法确认该份协议的真实性，且该份证据与本案无关。第三人王光辉质证认为，对该证据真实性不予认可，转账协议与收到条字迹明显不同，被告未出示购买车位原始合同，无法证明该车位系陈延祥所有。 根据原、被告提交的以上证据及其当庭陈述，本院对上述证据综合认定如下：原告提交的证据1、5，能够证实被告占有原告涉案房屋，原告要求被告腾房并支付占有使用费的事实。原告提交的证据2，能够证实原告合法取得涉案房屋，系该房屋所有权人，第三人王光辉未经原告授权，无权处分该房产。原告提交的证据3、4与被告提交的证据7、8、9，可以证实第三人王光辉在网上发布涉案房屋买卖信息，及被告向第三人王光辉交纳2万元购房定金的事实，但无法证实原告出售该房产的事实。原告提交的证据6，被告对该证据不予认可。经本院释明，原告不要求对涉案房屋占有使用费的计算标准进行司法鉴定，同意由法院酌定。被告提交的证据10、11与本案无关，本院不予认定。 本院认为，关于本案的争议焦点一，原、被告之间房屋买卖合同关系是否成立。原告王倩系恒大城1号楼2单元1803室房屋合法所有人，第三人王光辉在未经原告王倩授权的情况下，无权买卖该涉案房产。本案中，被告陈兴国、王文捷与原告王倩之间未就涉案房屋的买卖事宜进行过协商，也未签订过书面协议或合同，现有证据亦无法证明原告王倩有将该涉案房屋出售于被告的意思表示，故，原告王倩与被告陈兴国、王文捷之间房屋买卖合同关系未成立。关于本案争议焦点二，被告陈兴国、王文捷是否应向原告王倩支付占有使用费，支付标准如何确定。因原、被告之间房屋买卖合同未成立，被告陈兴国、王文捷无权占有、使用该涉案房屋。关于原告王倩要求两被告腾出房屋，并支付占有使用期间的费用的诉讼请求，本院予以支持。根据原告王倩提交的报警记录，可以证实原告于2016年8月27日向公安机关报案，要求被告搬离涉案房屋，但二被告拒不搬出。故，被告陈兴国、王文捷应自2016年8月27日起至被告实际腾房之日止向原告王倩支付涉案房屋的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，本院参考与涉案房屋同等地段、同等装修、同等面积的房屋市场租赁价格，酌定每月2500元较为适宜。关于被告已向第三人缴纳的购房定金及被告搬入原告房屋后因装修支出的费用等损失可另案主张权利。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、限被告陈兴国、王文捷于本判决生效之日起十日内将济南市历城区工业北路58号恒大城1号楼2单元1803室房屋腾空并交还给原告王倩。 二、限被告陈兴国、王文捷于本判决生效之日起十日内支付原告王倩房屋占有使用费元5583元（自2016年8月27日至2016年11月3日），2016年11月4日后的占有使用费，按照2500元/月的标准计算至被告陈兴国、王文捷实际腾房之日止。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由被告陈兴国、王文捷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  丁 磊 人民陪审员  邢仁全 人民陪审员  李 丽 二〇一七年五月十日 书 记 员  韩 瑶