上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初24370号原告(反诉被告)：上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金科路XXX弄XXX号A座6层05C单元。法定代表人赵长甲。委托诉讼代理人：李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丰畅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告(反诉原告)：康春燕，女，1980年2月9日生，汉族，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：成涛，上海市六角城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，上海市六角城律师事务所律师。原告上海长泰商业经营管理有限公司与被告康春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提出反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告上海长泰商业经营管理有限公司(以下简称长泰公司)的委托诉讼代理人刘丰畅、被告康春燕及其委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层06-16室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》已于2016年5月27日解除；2、判令被告向原告支付自2016年1月13日起至2016年5月27日止的欠付租金22,878.58元及滞纳金(以22,878.58元为基数，按照日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止)；3、判令被告向原告支付自2016年1月13日起至2016年5月27日止的欠付推广费592.25元，自2016年1月13日起至2016年5月27日止的欠付物业管理费6,080.50元，并支付相应滞纳金(以两者合计的6,672.75元为基数，按照日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止)；4、判令被告向原告支付欠付的电费751.50元及滞纳金(以751.50元为基数，按日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止)；5、判令被告向原告支付违约金39,402元及滞纳金(以39,402元为基数，按照日息0.1%的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止)；6、本案律师费5,000元由被告承担。事实和理由：2015年11月4日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定原告将系争房屋出租给被告经营，租赁房屋面积17平方米，租赁期限自2015年12月20日起至2016年12月19日止，日租金为每平方米12.70元，月租金为每月6,567元，推广费每月每平方米10元，物业管理费每月每平方米80元。合同另对滞纳金、违约金等作了相关约定。被告于2015年12月起开始一直欠付房屋租金及其他费用。2016年5月27日，被告将店铺所有货物搬空后撤离系争房屋，单方解除租赁合同。2016年6月，原告致函被告催讨其相关欠付费用，并确认双方合同于2016年5月27日解除，要求被告前来办理解约手续，清偿所有欠款，然而被告从未理会。基于此，原告提起诉讼。康春燕辩称，不同意原告诉讼请求。原告的诉讼请求建立在被告违约的基础之上，而本案的违约方是原告。2016年5月25日，原告对租赁房屋采取断电致使被告无法经营，不能实现合同目的，原告的根本违约导致了合同解除，故双方合同解除的时间应为5月25日。而且，被告进场后，周边多处是毛坯房，经营环境较差，空调、通风都不到位，灰尘满天，且无人负责维修。原告收取物业管理费没有成效。原告也未作任何推广，租赁物周边客流量较少。被告支付了水电费，只是付错了账户，付至原告的租金账户。即便被告违约，合同约定的违约金及滞纳金支付标准也过高，要求法院调整。康春燕向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》已于2016年5月25日解除；2、要求反诉被告赔偿因擅自解除合同造成反诉原告装修损失42,000元。事实和理由：反诉原、被告就系争房屋签订了租赁合同。2016年5月25日，未经通知，反诉被告以没有收到电费为由，对反诉原告进行断电。但事实上，反诉原告已经将水电费付至反诉被告的其他账户。反诉原告多次找反诉被告协商，但反诉被告不予理睬，无奈反诉原告搬离商铺。因反诉被告单方断电，给反诉原告带来巨大损失，故向法院提起反诉。针对反诉，长泰公司辩称，其未在2016年5月25日发函解除合同，不存在合同解除行为。即便反诉被告认为断电构成根本违约(解约)，也是由于反诉原告的原因致使提前解除合同，装修损失应由反诉原告自行承担。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告所有。2015年11月4日，上海金缔联创置业有限公司(企业名称于2016年7月21日变更为原告)作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定原告将系争房屋出租给被告用于经营钱家品牌，租赁面积约为17平方米，租赁期自2015年12月20日起至2016年12月19日止，交付日拟为2015年11月20日，实际交付日以正式交房当日双方签署的《房屋交付确认书》中载明的具体日期为准，甲方延迟交付该房屋的，预租期及装修免租期相应顺延。交付日宽限日为150天。自交付日起算，乙方享有30天的装修免租期。开业日为装修免租期届满之次日，预计不迟于2015年12月20日。若实际交付日迟于约定交付日的，则开业日相应顺延。若乙方在装修免租期内开始营业，需至少提前3个工作日书面通知甲方，经甲方许可，乙方可提前营业，且装修免租期亦相应提前结束。自乙方提前营业之日起，每提前一天，甲方有权按照补充条款4-1约定的(基本租金/使用费/提成租金)之100%的标准向乙方收取日租金/使用费。日租金/使用费为12.7元每平方米，月基本租金为6,567元。基本租金/使用费每个公历月支付一次，每公历月第25日或之前(若前述日期恰逢法定节假日，则相应提前)支付下一个公历月的基本租金/使用费。第一个月的基本租金/使用费，应当按照装修免租期结束之次日至该日所在公历月的最后一日止。租赁保证金为23,781元，甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金/使用费、物业管理费和其它费用。由此造成的不足部分，乙方须在甲方通知后5天内将其补足。乙方同意从本合同约定的预租起租日起，在租赁期限内，乙方应按其租赁面积向甲方交纳每月每平方米10元的推广费。预租期及租赁期间，该租赁房屋内发生的一切水、电、空调等公共事业费由乙方承担。在收到该等记录表或账单后7日内按管理处指定的收款方式支付水、电、煤气等费用。如乙方未及时支付，每逾期支付1日，应按照逾期支付款项的0.1%支付滞纳金。乙方逾期支付该等款项超过10天的，甲方有权停止供应水、电等，因此造成的一切后果由乙方自行承担，且甲方停止水、电、煤气的供应不影响甲方在此期间向乙方收取租金/使用费、物业管理费及其他费用。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金/使用费、推广费、物业管理费、公共事业费及其他费用等逾期超过1天，甲方有权向乙方收取日息0.1%的滞纳金。滞纳金的计算期限自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同(包括擅自撤离该房屋)的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方因此而遭致的一切损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用及相当于该房屋12个月租金/使用费的可预期利益等。甲方除可没收租赁保证金及公共事业费押金外，亦有权没收乙方根据本合同向甲方预先支付的租金/使用费以冲抵前述可预期利益，还可就不足部分向乙方进行追讨。若乙方违反本合同项下的任何义务，甲方经事先书面通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违约行为得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)均由乙方负责。合同签订后，原告于2015年12月17日将系争房屋交由被告使用。2016年1月13日，被告向原告提交了开业申请。2016年5月25日，原告对系争房屋采取断电。2016年5月27日，被告搬离系争房屋，双方未办理交接。2016年6月17日，原告向被告发函，列明了被告自2016年2月起欠付的租金、推广费、电费、物业管理费等共计31,385.77元，称2016年5月27日起双方正式解除房屋租赁合同，要求被告于2016年6月30日缴清欠付的租金、推广费、物业管理费、水电费等，并赔偿6倍租金作为违约金等。庭审中，原告向法院提交了2016年1月、4月、5月份的物业付款通知单，证明2016年1月、4月、5月的电费为191.50元、291.60元、268.40元，被告共计拖欠电费751.50元尚未支付。经庭审质证，被告确认2016年4、5月份的电费未支付，2016年1月份的电费账单没收到过，不清楚。原告另向法院提交了法律服务委托协议，证明为解决本案纠纷，原告支出律师费5,000元。被告对真实性无异议，认为律师费应由原告自行承担。被告向法院提交了被告与王蓓(原告方工作人员)的微信聊天记录以及租户工作群的微信记录，证明原告于2016年5月24日通知被告缴纳电费，次日即进行断电，被告并非不付水电费，只是付错了收款账户，对于租金，原告是同意暂缓交付的。经庭审质证，原告表示聊天记录的真实性无法确认，原告从未明确同意暂缓支付租金，但原告于2016年5月25日采取断电是由于被告欠付电费，2016年2、3月的电费被告付错了账户，1月份的电费至今未付。另查，被告提供的租户工作群微信内容显示，原告工作人员于2016年5月25日在微信中称，要求被告将欠缴的水电费付清即安排恢复用电。被告另向本院提交了上海旌辰展览展示有限公司开具的收款收据，证明被告支付了装修款42,000元。原告对此真实性不予确认。经原、被告一致确认，被告曾向原告支付了租赁保证金23,781元，推广费170元，一个月租金6,575元,装修期水费1.20元，2月电费264.70元，3月电费276.90元。原告表示同意将被告交付的租赁保证金冲抵被告的欠付费用。被告认为根据合同约定的免租期计算起始日期，本案的起租日期应从2016年1月16日起计算，2016年1月16日至31日的应付租金为3,389元，推广费和物业管理费的计算方式依此类推。原告认为倘若自2016年1月16日计算起租日，被告计算2016年1月份的应付租金属实，相应推广费和物业管理费依此类推，但原告主张应从2016年1月13日起计租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。一、本诉部分：(一)关于合同的解除以及解除时间。原告于2016年5月25日对租赁房屋采取断电行为是基于向被告催缴电费，原告在微信中亦表示欠缴的水电费付清即恢复用电，而事实被告确实有未缴纳的电费，在原告断电以后也未及时支付，故原告断电的行为并不构成根本违约，亦非单方解除合同的意思表示。而被告未如约支付欠付电费，自行于2016年5月27日搬离承租房屋，应视为提前解约，原告对此也予以认可，故双方的租赁合同解除时间可确认为2016年5月27日。(二)关于租金。对租金的计算标准，双方无异议。但对租金的起算点，原告认为，合同约定开业日为装修免租期届满之次日，被告于2016年1月13日提出开业申请，故应从2017年1月13日起计算。被告则认为自交付日起，被告享有30天的装修免租期，原告于2015年12月17日交房，故应从2017年1月16日起计算租金。本院认为，被告虽于2016年1月13日提出开业申请，但根据合同约定，若被告在装修免租期内开始营业，需至少提前3个工作日书面通知原告，经原告许可，被告才可提前营业。现被告提出开业申请，系向原告发出书面通知，并非即为开业日，且被告在庭审中也否认1月13日就是开业日，故租金起算点应认定为2016年1月16日。综上，自2016年1月16日起到2016年5月27日，被告共计欠付租金22,242.60元；(三)关于推广费和物业管理费。如前文所述，推广费和物业管理费的起算点也应为2016年1月16日，故根据合同约定的计算标准，被告尚欠付原告推广费575.70元，物业管理费5,966.40元。(四)关于逾期付款违约金和解约违约金。原告要求被告按照每日千分之一的标准计算欠付费用及违约金的逾期付款违约金，并按照6倍月租金标准承担违约金，被告提出该标准过高而请求调整，本院根据租赁市场实际、双方合同履行情况、当事人过错等综合因素，将逾期付款违约金的标准均酌情调整为每日万分之五，将违约金的标准调整为3倍月租金标准，即19,701元。对于逾期付款违约金的起算日，原告要求自向法院提交诉状之日即2017年3月17日起开始计算，本院认为并无不妥，予以采纳。原告主张的违约金的逾期付款违约金，无相关依据，本院不予支持。(五)关于律师费。原告并未向法院提交相应支付凭证，且合同对于承担律师费以及租金利益损失等费用的描述，均属于在一方违约的情况下应当承担的违约责任，鉴于被告已经承担了提前解约的违约金，原告亦无证据反映其损失已超过被告承担违约金的数额，故对于律师费损失的请求，本院不予支持。原告同意将租赁保证金冲抵被告的欠付费用，本院予以准许，本案中一并处理。二、反诉部分。关于合同解除时间，不再赘述。关于赔偿装修损失，本院认为，由于被告违约搬离系争房屋导致合同解除，被告要求原告赔偿解除合同后的装修损失42,000元，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司与被告(反诉原告)康春燕就上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层06-16室房屋签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年5月27日解除；二、被告(反诉原告)康春燕于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司支付欠付租金22,242.60元及逾期付款违约金(以22,242.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止)；三、被告(反诉原告)康春燕于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司支付推广费575.70元及逾期付款违约金(以575.70元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起至实际支付之日止)，支付物业管理费5,966.40元及逾期付款违约金(以5,966.40元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起至实际支付之日止)；四、被告(反诉原告)康春燕于本判决生效之日起十日向原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司支付欠付电费751.50元及逾期付款违约金(以751.50元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年3月17日起计算至实际支付之日止)；五、被告(反诉原告)康春燕于本判决生效之日起十日向原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司支付解约违约金19,701元；六、原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)康春燕租赁保证金23,781元；七、驳回原告(反诉被告)上海长泰商业经营管理有限公司其余诉讼请求；八、驳回反诉原告康春燕全部反诉请求。本诉案件受理费1198.80元，减半收取计599.40元，由原告上海长泰商业经营管理有限公司负担99.40元，由被告康春燕负担500元。反诉案件受理费计425元(已减半收取)，由反诉原告康春燕负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年五月三十一日书记员  李 烁