广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终588号上诉人（原审被告）：粤亿美(广州)房地产有限公司。住所地：广东省广州市花都区花城街建设北路207号广州市汉诚闸门有限公司（部位5楼510室）。法定代表人：朱志伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：林镜威，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温碧荣，男，1988年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：清远市清城区石角镇铜都爱家中介。住所地：广东省清远市清城区石角镇府前路163号铜都花园24号铺。经营者：温碧荣。委托诉讼代理人：莫丽贞，广东盈辉律师事务所律师。原审第三人：广州房美家网络科技有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街迎宾大道20号之二十一商铺。法定代表人：朱祖云。上诉人粤亿美(广州)房地产有限公司（以下简称粤亿美公司）因与被上诉人温碧荣、清远市清城区石角镇铜都爱家中介（以下简称铜都爱家中介）、原审第三人广州房美家网络科技有限公司（以下简称房美家公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人粤亿美公司的委托诉讼代理人林镜威、钟敏瑶，被上诉人铜都爱家中介的委托诉讼代理人莫丽贞到庭参加诉讼，被上诉人温碧荣，原审第三人房美家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人粤亿美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判粤亿美公司无须向温碧荣、铜都爱家中介支付50000元；2.一、二审诉讼费由温碧荣、铜都爱家中介负担。事实与理由:粤亿美公司与铜都爱家中介签订的《颐景园二期项目住宅分销代理合同》已经清晰约定铜都爱家中介的代理期限从签订之日起至2018年7月31日止，客户保护期为15天。因此在本案中分销代理合同已经期满终止，铜都爱家中介再次依照本合同的约定主张代理费用没有合同依据。即使依照本合同约定，铜都爱家中介的代理行为必须是要在本合同有效期内以及期满15天客户保护期内完成房产的出售。何xx客户的房产是由粤亿美公司的销售人员促成交易的，房美家公司也参与了何xx客户的银行贷款等后续事宜，铜都爱家中介关于促成何xx交易的证据不充分，一审法院未查明相关事实，损害了粤亿美公司利益。被上诉人铜都爱家中介辩称：同意一审判决的处理，不同意粤亿美公司的上诉请求。事实与理由：客户何xx的房产是通过铜都爱家中介的销售人员促成交易。何xx和其姐姐于2018年8月26日在铜都爱家中介销售工作人员邹xx的带领下看房，邹xx当时也做了相对应的报备工作。客户何xx的姐姐在2018年8月27日替何xx将购房诚意金5000元以支付宝转账的形式转给邹xx，铜都爱家中介的销售人员邹xx再将该诚意金转账给开发商销售人员陈某。2018年8月28日粤亿美公司的工作人员在《清远房美家(帝景湾)报备群》里发出喜报，表明铜都爱家中介工作人员促成交易的喜讯并且得到粤亿美公司项目负责人梁xx的答复确认。所以5幢1梯303号房屋的交易是由铜都爱家中介的销售人员促成，具有事实依据，并非粤亿美公司所说的由粤亿美公司的销售人员促成。客户何xx向中国建设银行申请贷款，并且于2019年4月30日发放，以此亦能证明客户何xx购买房屋的整个交易已经完成。另外，虽然合同约定代理期限已经届满，但是双方仍按照原合同履行，事实上根据粤亿美公司要求铜都爱家中介开具蒋xx的发票，买家蒋xx的成交时间与本案客户何xx购买房屋的成交时间相比还要晚近一个月，但是粤亿美公司仍然依据合同的约定要求铜都爱家中介开具中介费发票，并且在合同期满之后粤亿美公司未明确终止与铜都爱家中介的合作，依然接受铜都爱家中介接待客户并促成交易，因此铜都爱家中介认为何xx成交的中介费，也应当参照合同约定由粤亿美公司给付。被上诉人温碧荣、原审第三人房美家公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。温碧荣、铜都爱家中介于2019年7月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判决粤亿美公司支付温碧荣、铜都爱家中介支付162951元的代理服务费及利息（利息按照年利率24%计算自2019年3月9日起至履行完毕之日止）；2.本案诉讼费由粤亿美公司承担。一审法院经审理查明：2018年4月15日，房美家公司（乙方、受托方）与案外人清远市凯力房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订《xxx二期项目销售代理合同》，约定甲方委托乙方对位于清远市清城区石角镇教育路xxx二期约134套房屋进行销售，乙方从2018年4月15日起至2018年11月30日对该项目进行内外场独家代理销售。期满后，若乙方业绩达标，则有优先续签的权利。客户保护期为2018年11月30日至2018年12月31日。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2018年4月18日，粤亿美公司（乙方、受托人）与房美家公司（甲方、委托人）签订《颐景园二期项目住宅分销代理合同》，约定由甲方委托乙方销售位于清远市××教育路××期“中凯华府”的住宅未售房产，期限为签订协议之日至2018年7月31日，合同到期双方协商可延续合作期，客户保护期为15天，合同还就其他权利义务进行了约定。2018年4月20日，粤亿美公司（甲方、委托人）与铜都爱家中介（乙方、受托人）签订《颐景园二期项目住宅分销代理合同》，约定：粤亿美公司委托铜都爱家中介销售涉案项目的房屋。二、乙方联动代理期限：自本协议签订之日起至2018年7月31日止，合同到期双方协商可延续合作期，客户保护期为15天。乙方根据项目状况深入进行市场调查研究，并根据甲方项目进程组织购房者参观选房。建立双方沟通机制，并指定客户购房确认单。乙方成立专业销售团队实施的分销代理工作，能为甲方项目销售上解决慢销或滞销问题。三、3.1甲方保证该项目的合法性和真实性，若乙方分销客户购买房产的实际情况与甲方提供的材料不符合或存在产权不清情形，所发生的纠纷由开发商负责。3.3甲方需将合作过程中乙方应知悉的与合作有关的主要情况告知乙方，并安排梁xx为专职人员与乙方相关人员对接，如发生变更应第一时间书面通知乙方。3.4甲方协助乙方完成购房者在该项目参观、选购和签约、收款等各项接待程序，并保证现场的接待质量。3.5甲方不干涉乙方在本合同约定范围内的分销工作，但甲方有权进行监督，以保证项目及企业的品牌形象。3.6甲方及时透明地协助乙方做好分销过程中的各项工作和客户归属业绩确认等工作并按合同约定向乙方支付代理费。四、4.1乙方须向甲方提供合法有效的营业执照等相关文件复印件，有强大的渠道资源以及成立专业的销售队伍，由专职人员负责此次合作全程对接工作，如发生变更应第一时间书面通知甲方。4.7签订本合同后甲方应对乙方推荐的客户即时进行统计，若甲方欺骗或隐瞒乙方已成交客户与回款，乙方可要求甲方赔偿所有损失。五、现场带看流程、现场规则及判客制度以甲方针对该项目制定的管理规则为准；甲方拥有最终解释权。六、客户当天交齐定金和交齐相关费用，代理费在客户签订《认购书》交齐首付款银行审批通过后15个工作日内结清，如甲方不按时结佣，甲方违约赔偿乙方造成的所有经济损失。少量毛坯户型代理服务费4万元/套，精装修户型5万元/套，乙方收到甲方通知后将代理服务费结算明细表提供给甲方审核后，甲方在5个工作日内通知乙方提交相应服务费的增值税普通发票，甲方收到发票后15个工作日内将确认的服务费支付给乙方。八、合同履行期限到期，合同自动终止，若甲乙双方有意继续合作，可另行签订合同。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，铜都爱家中介在2018年4月29日至2018年8月13日期间促成了8套房屋的成交，粤亿美公司为此在2018年7月14日至2018年11月20日期间分三笔合计向铜都爱家中介支付338400元（360000元－360000元×6%的税点）的代理费。铜都爱家中介认为其在2018年8月12日促成了郭xx、林琦购买的1#301房，该买家由铜都爱家中介与房美家公司共同促成，铜都爱家中介应获得代理费20000元；2018年8月21日促成了张xx购买的2#1104房，应获得代理费50000元；2018年8月28日促成了何xx购买的1#303房，应获得代理费50000元；2018年9月23日促成了蒋xx购买的2#202房，应获得代理费42951元，该房屋因客户蒋xx成交价要求过低，故在代理费部分让佣7049元，为此铜都爱家中介提交让佣协议予以佐证。铜都爱家中介提交郭xx、张xx、何xx及蒋xx四人与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》、铜都爱家中介的工作人员温碧燕与粤亿美公司的负责人梁xx的微信对话记录予以佐证，其中微信对话记录载明：“2019年1月26日，梁：燕姐，这两套可以对佣。温：不是还有一套吗？梁：那套不属于我这边渠道，所以不是我这边对佣。温：一共还有3套，为什么还有套不可以对？梁：那套不是我这边对账，开专用发票。梁：还有一套是房美家开票，然后他那边扣你半套的税。温：其实就是4万佣金都出在房美家，然后再转给我们？只是税费他们扣了。梁：就是这个意思。温：好的，这套明白。还有这三套怎样操作？梁：现在要开专票，我等下发个开票资料给你。温：我用另一家分店开有没问题？同一法人。梁：这样要开证明，盖两间公司的公章。温：有无模板？梁：没有，你先用电子版的整出来，然后发给我。温：可以，明天发给你，但是麻烦你问你财务为什么还有一套不一起对佣？梁：好的。温：我明天早上发给你，同时你也帮我问清楚。梁：好的。2019年1月27日，温：中凯华府佣金证明（因清远市清城区石角镇铜都花园爱家中介与清远市温家地产中介服务有限公司同一公司经营，因此中凯华府所成交的5#2-1104,5#2-202,5#1-303,2#1-302单元佣金全部转到公章：中国农业银行清远石角支行446xxxxxx8050）。梁：先将前面两套开了先。温：为什么还有套不能一起对？梁：不属于我渠道的怎么跟你对。温：11月就已经所有手续都办好了，怎么只有两套可以对？梁：是的，现在可以对的就这两套。温：那这张证明可以了吗？梁：下面填上，原公司和收款公司盖章，先将那两套对好，然后将对佣表打印出来盖章，像以前那样。温：对佣表我自己打出来盖了章之后拿去哪里？梁：到时我发个地址你直接寄过去。我在等上面要求开什么发票，应该是专票。温：那你等下回复我，我下午去税局打发票看然后送过去你们公司。梁：房美家开票资料（专用发票），粤亿美开票资料（普通发票）2019年1月28日，温：中凯华府中介对佣表（张xx2#1104，佣金50000元，蒋xx2#202，佣金42951元）。2019年2月14日,温:粤亿美开票资料（普通发票）。梁：好的。2019年2月15日，温：（快递单图片），阿财，收到了吗？梁：中通没那么快，还没收到。2019年2月18日：温：财，问问你们财务收到没？梁：收到的了。温：好，大概什么时候可以收到佣金。梁：15日内…”。其中何xx的商品房预售合同签订时间为2018年11月28日，约定余款49万元向中国建设银行清远分行申请贷款支付。粤亿美公司确认梁xx是其公司员工，负责涉案项目的业务对接，之后梁xx在2019年3、4月时离职。粤亿美公司确认张xx、蒋xx两个买家由铜都爱家中介促成交易，但该两户的佣金亦由法院判决后再行支付。关于郭xx客户，粤亿美公司认为铜都爱家中介仅参与了前期的客户开发，最后由房美家公司促成交易，至于铜都爱家中介与房美家公司之间关于郭xx的代理费如何分配其并不清楚，粤亿美公司并未收取该笔佣金。铜都爱家中介认为其是最早接触郭xx夫妇的，当时带郭xx夫妇看了两次房屋，最后因价格未谈妥故尚未成交，为此提交2018年8月7日记载客户为林小姐的到访确认单及郭xx的结婚证予以佐证，其中林小姐即为郭xx的妻子，铜都爱家中介表示粤亿美公司及房美家公司了解该情况后单独联系郭xx夫妇，并通过让佣8000元的方式促成郭xx的交易，后来铜都爱家中介与粤亿美公司的销售总监张敏协商，各收一半的佣金，粤亿美公司让佣的部分由粤亿美公司自行承担，故铜都爱家中介应收取郭xx该套房屋的一半代理费即20000元，为此，铜都爱家中介提交温碧燕与陈某、梁xx的微信聊天记录、粤亿美公司的张敏电话录音予以佐证，并申请证人陈某出庭作证，陈某表示其为涉案楼盘开发商的工作人员，当时开发商将涉案楼盘给房美家公司、粤亿美公司独家代理之后，由陈某负责在销售现场对接当地的中介机构，陈某确认郭xx夫妇最初是由铜都爱家中介接触的，后来房美家公司单独接触该客户并通过让佣方式促成交易。粤亿美公司确认陈某为开发商负责涉案项目的工作人员，但不确认张敏是其公司员工。关于何xx客户，铜都爱家中介认为是其促成的交易，当时何xx的姐姐何女士来看房并签订了到访确认单，之后何女士替何xx向铜都爱家中介的工作人员邹xx支付诚意金下定5#1-303房，为此提交微信聊天记录及支付宝转账记录予以佐证，同时申请证人陈某出庭作证，陈某确认当时何xx是由铜都爱家中介向其报备并支付诚意金促成的交易。粤亿美公司认为何xx是他们自己促成的交易，但对此未提交任何证据予以证明，同时，粤亿美公司表示房美家公司曾提及何xx的贷款有问题因此未支付该套房屋的佣金，铜都爱家中介表示其提交的何xx与开发商签订的商品房预售合同的网签时间是在2018年11月，按正常流程只有银行审批通过了业主的贷款申请，开发商才会与业主签订网签合同，且何xx的贷款已在2019年4月30日发放，何xx已开始向银行偿还贷款，为此提交建设银行向何xx发送放款及还款通知的短信予以佐证。铜都爱家中介认为何xx目前已收楼，因此不确认粤亿美公司称何xx购买房屋的贷款有问题的陈述。铜都爱家中介认为虽然合同约定的代理期限已届满，但双方仍在按原合同履行，事实上8月成交的两套房屋粤亿美公司亦支付了代理费，直到2018年年底粤亿美公司没有代理涉案项目，铜都爱家中介才终止了与粤亿美公司的合作，对此粤亿美公司表示合同期满后粤亿美公司并不阻止铜都爱家中介继续介绍客源，实际成交的也会支付佣金，实际在该段时间粤亿美公司和其他中介均有促成交易。一审庭审中，铜都爱家中介认为梁xx在微信确认2019年2月18日收到发票，根据合同约定收到发票15日内支付代理费，故粤亿美公司应在2019年3月5日前支付代理费，故调整诉讼请求中的利息起算日期为2019年3月6日。一审法院认为:铜都爱家中介与粤亿美公司签订的《颐景园二期项目住宅分销代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同的义务。虽然合同约定了代理期限，但根据温碧燕与梁xx的微信对话记录可知，粤亿美公司确认由铜都爱家中介促成了张xx、蒋xx两套房屋的成交，且粤亿美公司在一审诉讼中亦予以确认，故铜都爱家中介要求粤亿美公司支付张xx、蒋xx两套房屋的代理费92951元（50000元＋42951元），合理有据，一审法院予以支持，关于利息，虽然合同约定代理费在客户交齐首付款且银行审批通过后15个工作日内结清，但一审诉讼中双方均明确是在粤亿美公司收到铜都爱家中介开出的发票15个工作日内支付，根据案件查明的事实，上述两套房屋的代理费发票粤亿美公司在2019年2月18日收到，因此铜都爱家中介要求粤亿美公司从2019年3月6日起计算利息合理有据，因双方对逾期支付代理费的违约金并未约定，故一审法院酌定利息标准为中国人民银行同期同类贷款利率。本案的争议焦点为郭xx及何xx两套房屋究竟由何人促成交易，应由何人收取代理费。关于何xx房屋的代理费，铜都爱家中介已提交到访确认单、诚意金转账记录、商品房预售合同的网签合同以及证人陈某的证人证言予以佐证，该证据形成完整的证据链，一审法院确认何xx的房屋由铜都爱家中介促成交易，且何xx收到建设银行的短信与何xx在商品房预售合同中的余款支付方式相互印证，故一审法院确认何xx的代理费支付条件已成就，因此，铜都爱家中介要求粤亿美公司支付何xx的代理费50000元，合理有据，一审法院予以支持。关于利息，因铜都爱家中介并未就何xx的代理费开具发票，故铜都爱家中介主张该套房屋代理费的利息，依据不足，一审法院不予支持。粤亿美公司认为该客户由其促成交易，但并未提交任何证据予以证明，对于铜都爱家中介提交的证据亦没有提交证据予以反驳，另外，粤亿美公司认为何xx的贷款有问题亦未提交证据证明，故一审法院对粤亿美公司的上述抗辩意见均不予采纳。关于郭xx房屋的代理费，粤亿美公司确认铜都爱家中介在早期有接触该客户，铜都爱家中介亦提交到访确认表予以佐证，故一审法院确认铜都爱家中介对促成郭xx的交易付出劳动，应分得相应的代理费，但因后续促成交易的是房美家公司，且铜都爱家中介并未举证证明其与房美家公司之间就郭xx的代理费如何分成进行了何种约定，铜都爱家中介在本案亦未要求房美家公司承担责任，在此情况下，铜都爱家中介要求粤亿美公司支付郭xx的代理费20000元，依据不足，一审法院不予支持。若铜都爱家中介认为其应分得郭xx的部分代理费，其可另寻他径向房美家公司主张权利，一审法院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年9月30日作出一审判决：一、粤亿美（广州）房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣支付代理费92951元及利息，利息计算方式：以92951元为本金，从2019年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；二、粤亿美（广州）房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣支付代理费50000元；三、驳回清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1866元，由清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣负担286元，粤亿美（广州）房地产有限公司负担1580元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：粤亿美公司是否应向铜都爱家中介、温碧荣支付何xx房屋的代理费50000元。铜都爱家中介、温碧荣为证明其促成了何xx房屋的交易，提交了到访确认单、诚意金转账记录、商品房预售合同的网签合同。粤亿美公司确认的开发商负责涉案项目的工作人员陈某也出庭作证，确认何xx是由铜都爱家中介向其报备并支付诚意金促成交易。铜都爱家中介、温碧荣也提交了建设银行发给何xx的短信。铜都爱家中介、温碧荣提交的上述证据已形成较为完整的证据链条，足以证明何xx房屋的交易是其促成。虽然铜都爱家中介、温碧荣促成该房屋的交易是在合同期及保护期满之后，但根据双方的交易习惯，在合同期及保护期满之后，粤亿美公司仍然确认铜都爱家中介所促成的房屋交易，且铜都爱家中介、温碧荣为促成交易付出劳动，应获得相应的报酬。因此，粤亿美公司应向铜都爱家中介、温碧荣支付该房屋的代理费50000元。粤亿美公司上诉主张何xx房屋的交易是由其促成，房美家公司也参与了何xx客户的银行贷款等后续事宜，但对此无提交证据证明，应承担举证不能的责任，本院不予采信。综上所述，粤亿美公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人粤亿美(广州)房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月五日书记员 冯冠豪郭丽淳