山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0103民初6779号 原告：路明明，女，1987年10月13日生，汉族，济南市公安局槐荫区分局民警，住济南市 委托诉讼代理人：雷敏，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高大欣，山东康桥律师事务所律师。 被告：陶铭琳，女，1954年8月25日生，汉族，大易造纸有限公司退休职工，住济南市 委托诉讼代理人：宋增宝，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱净萱，山东国曜律师事务所律师。 原告路明明与被告陶铭琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路明明及其委托诉讼代理人雷敏、高大欣，被告陶铭琳及其委托诉讼代理人宋增宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路明明向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同及合同补充协议；2、判决被告返还原告已经交付的定金20000元；3、判决被告向原告支付违约金411000元；4、判决被告向原告支付律师费22950元、中介费用17810元。事实和理由：2016年8月26日，原、被告在济南连城房地产经纪有限公司的见证下，签订了房屋买卖合同及合同补充协议，约定了被告将坐落在市中区建国小经五路*室房屋卖给原告。合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，向济南连城房地产经纪有限公司交纳佣金17810元。合同签订后，原告积极筹集购房款并准备各种资料，要求按合同约定的时间向被告支付首付款并办理相关手续。但合同签订后，由于济南市房价上涨因素，被告违约不出售上述房产，不接受原告的购房款，也不配合办理网签等购房手续。经原告多次催告，被告仍拒绝履行房屋买卖合同。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告违约不履行购房合同是严重的违约行为，给原告造成了重大经济损失，按法律规定及合同约定应向原告支付违约金并赔偿原告一切经济损失。现原告为了维护自己的合法权益，依据相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 陶铭琳辩称，被告认为合同应为无效合同，被告同意返还原告定金2万元。对于原告要求的违约金411000元不认可，理由是：1、被告不是恶意违约，而是因为出现了客观原因，是因为被告的房屋虽在被告个人名下，但是是被告与其丈夫以折算工龄的方式通过房改购买的房屋，在被告丈夫去世后，该房屋应由被告与其女儿共同继承，因此被告的女儿也属于房屋的权利人，被告向原告出售房屋的行为未获得权利人的认可，侵害了第三方的权益，故不能再继续履行合同，原告所称的由于济南市房价上涨因素被告违约不出售，该陈述是错误的，双方合同是2016年8月26日签订的，被告在9月上旬就已经明确告知原告不再出售房屋，仅有几天的时间，房屋价格上涨因素根本就不存在；2、依据双方房屋买卖合同第十一条第六款及补充协议第八条，对于签订合同后，被告违约所应当承担的责任是双倍返还定金、承担中介费用，该约定是适合双方本案的情况，原告要求被告只返还单倍定金而没有主张双倍，被告表示认可，同意返还，原告计算违约金的依据是补充协议第一条第二款，但是该条款能够使用的前提条件是原告支付了全部购房款并进行了装修，这是针对原告履约行为的程度所设定的；3、依据最高人民法院《关于审理房屋买卖合同若干问题的解释》及山东省高院的相关纪要，对于房屋买卖合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，如因出卖人原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时诉争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价，所以原告以未支付的全部购房款的30%要求被告赔偿40余万元违约金是没有法律依据的，而本案诉争房屋签订合同至发生诉争不到半年时间，不存在房屋价格变动因素，同时原告在签订合同后仅仅支付了2万元定金，后续合同义务就没再进行，原告也不可能产生40余万元的损失，同时，依据合同法，双方约定的违约金过分高于造成实际损失的，一方可以要求酌减，原告的违约金请求明显高于实际损失，请求法院依法核定；4、依据合同法，合同中同时约定了违约金和定金条款的，原告只能适用定金或者违约金条款，不能同时适用，原告诉求的定金和违约金条款是同时要求的，不符合法律规定，被告认可原告关于单倍返还定金的诉讼，故法院不应再支持原告关于违约金的诉讼。关于原告请求的律师费，要求被告支付没有法律依据，原告请律师参与诉讼是原告为了维护自身权益所支出的费用，应当由原告自己承担，且律师费的计算依据是定金和不合理的违约金合并计算，即使被告需要承担律师费，也不应当是这个数额，原告超出法律规定的无理诉求的金额所计算的律师费是原告与其律师双向责任所产生，不应由被告承担。综上，被告因客观原因无法履行合同，原告签订合同后仅仅支付定金，双方诉争简单清晰，希望双方能化解纠纷，被告同意与原告协商解决，但对于原告不合理的诉求请法院驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，原告路明明（买方、乙方）、被告陶铭琳（卖方、甲方）、案外人济南连城房产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告陶铭琳将位于济南市市中区建国小经五路30号*室房屋（房产证号：省直字第0***，建筑面积71.29平方米）出售给原告路明明，总价款为137万元，原告路明明应在签订合同时向被告陶铭琳支付定金2万元，并应于2016年9月26日前且网签当日支付首付款41万元（含定金2万元），剩余房款96万元办理按揭贷款，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，原告路明明应一次性补足。合同第十一条“违约责任”约定：“……6、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；”同日，原告路明明（乙方）、被告陶铭琳（甲方）、案外人济南连城房产经纪有限公司（丙方）签订《合同补充协议》一份，该协议第1条约定：“甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、装修费等）。如双方因市场价格浮动上涨或者下跌等原因出现乙方退房，或者甲方反悔不卖，以及不配合办理过户等违约，违约方承担总房款30%的违约金，如卖方违约同时需退回所收房款并赔偿乙方装修等损失。”合同及补充协议签订当日，原告路明明向被告陶铭琳支付定金2万元，并向济南连城房产经纪有限公司支付中介佣金17810元。此后，原告路明明未再向被告陶铭琳支付后续购房款，双方尚未办理涉案房屋的网签及过户手续。 根据产权证记载，济南市市中区建国小经五路30号*室房屋的所有权人系被告陶铭琳，建筑面积为67.98平方米，产权证号为济房权证省直字第0**号。 另查明，原告路明明为本次诉讼支出律师代理费22950元。 庭审中，原告路明明主张被告陶铭琳因房屋涨价而违约不履行合同，并提交电话录音、二手房销售信息及中介电话录音、情况说明为证。被告陶铭琳主张合同应为无效，原因是其女儿不同意出售涉案房屋。对原告提交的上述证据，被告陶铭琳认为：1、对原、被告之间的电话录音的真实性无异议，且从电话录音中可以确定被告想要出售房屋必须征得其女儿的同意，原告对此事也是明知的，但最终被告女儿不同意出售涉案房屋，所以合同无法履行；2、对二手房销售信息及中介电话录音，原告以房屋中介的房屋销售信息及中介人员的陈述就主观判断房屋的市值没有法律依据。3、对情况说明的真实性无异议，但该情况说明系原告的工作单位出具，带有明显偏袒性。 以上事实，由房屋买卖合同、合同补充协议、定金收条、佣金确认单、委托代理合同、发票及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告路明明与被告陶铭琳签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。被告陶铭琳辩称其女儿亦是涉案房屋的权利人，其出售涉案房屋未经过其女儿的同意，因此本案所涉房屋买卖合同及补充协议应为无效。对此，本院认为，被告陶铭琳对其主张并未提交证据加以证明，且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告陶铭琳主张合同无效的辩称意见，于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。庭审中，被告陶铭琳自认系由于其女儿不同意出售涉案房屋致使本案所涉房屋买卖合同无法继续履行，从原告路明明提交的其与被告陶铭琳的通话录音中亦可体现被告陶铭琳明确表示房子不卖了，故原告路明明要求解除本案所涉房屋买卖合同及合同补充协议，合法有据，本院予以支持。对于原告路明明主张的购房定金2万元，被告陶铭琳同意返还，本院予以支持。 对于原告路明明主张的中介费及律师费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告陶铭琳系因其女儿不同意而拒绝继续履行合同，致使房屋买卖合同解除，被告陶铭琳构成违约，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》及合同补充协议的约定，违约方应当承担中介佣金、律师费。故原告路明明要求被告陶铭琳承担其已支付的中介佣金17810元、律师费22950元，合法有据，本院予以支持。 对于违约金，原告路明明主张违约金金额为411000元，被告陶铭琳认为该违约金金额过高。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告路明明未能提交充分证据证实其实际损失，故本院依据上述规定酌定违约金金额为2万元，对原告路明明主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告路明明与被告陶铭琳于2016年8月26日签订的关于济南市市中区建国小经五路30号*室房屋的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》于本判决生效之日解除。 二、被告陶铭琳于本判决生效之日起十日内返还原告路明明购房定金20000元。 三、被告陶铭琳于本判决生效之日起十日内支付原告路明明中介佣金17810元。 四、被告陶铭琳于本判决生效之日起十日内支付原告路明明律师费22950元。 五、被告陶铭琳于本判决生效之日起十日内支付原告路明明违约金20000元。 六、驳回原告路明明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7470元，由被告陶铭琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年五月二日 代理书记员  商玉莹