上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19199号原告(反诉被告)：方建国，男，1980年12月19日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：许贺丽，女，1967年10月6日生，汉族，住吉林省吉林市。被告(反诉原告)：王程昊，男，1998年8月10日生，汉族，住吉林省吉林市。上述二被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：杜宇，上海市亚太长城律师事务所律师。上述二被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：韩雪锋，吉林明达伟业律师事务所律师。原告方建国与被告许贺丽、王程昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，二被告提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。后经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理，并于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告方建国的委托诉讼代理人卞东风、二被告的共同委托诉讼代理人杜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方建国向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告定金20万元；2.判令二被告赔偿原告违约金72万元。事实与理由：2016年9月26日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买二被告所有的位于本区广富林路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，双方在30日内签署《上海市房地产买卖合同》。原告依约支付了被告定金20万元，但被告拒绝配合签署《上海市房地产买卖合同》，导致交易至今无法顺利完成。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告许贺丽、王程昊辩称：1.原告通过中介人员要求二被告与原告签订低于实际价格的买卖合同，以逃避国家税收、从中获利，这使得二被告无法相信交易的安全性；2.原告应该先支付首付款83万元，二被告再签订《上海市房地产买卖合同》，因二被告拒绝做低房价，故原告未按约先行支付购房款83万元，原告的行为构成违约，无权要求返还定金；3.原告并未向二被告支付购房款，故无权要求被告赔偿72万元；4.协议签订后，上海市的购房政策发生了变更，这会导致原告无法购买房屋而违约，现在原告不但没有损失，还变相获利。同时，被告许贺丽、王程昊提起反诉请求：判令二被告没收原告定金20万元。事实与理由：居间协议签订后，被告于2016年10月11日专程从英国回到上海，准备签订《上海市房地产买卖合同》，并要求原告将首付款83万元汇入被告指定的账号，但原告却拒绝付款。双方交涉两天无果，被告无奈离开上海。二被告认为，原告拒绝支付83万元系拒绝履行先合同义务，其行为构成违约，故二被告提起反诉，请求判如诉请。针对反诉，原告辩称：不同意二被告的反诉请求。原告已经支付了定金20万元，二被告要求原告先支付首付款83万元缺乏依据。经审理查明：2016年9月16日，被告王程昊出具《委托书》一份，委托被告许贺丽、案外人王扶林办理涉案房屋的销售相关手续等，该委托书由中华人民共和国驻英国大使馆领事部公证。原告分别于2016年9月10日、9月18日向案外人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)支付涉案房屋的意向金1万元、19万元，上述合计20万元。之后，原告与被告许贺丽及德佑公司签订《房地产居间协议》一份，约定原告购买二被告所有的涉案房屋，建筑面积90.34平方米，总房价款360万元；为表示购买诚意，原告向德佑公司支付意向金20万元作为与二被告洽谈之用，如二被告签署本协议，则上述意向金转为定金，并同意将上述定金由德佑公司代为收取和保管；原、被告双方应当在本协议签订后30日内共赴德佑公司处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若有)后当日内通过德佑公司或直接向二被告支付首付款83万元(含定金)；原告通过申请贷款支付第二期房款174万元，若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，应在申请产权过户之前将相应部分房价款通过德佑公司转付或直接支付二被告；原告于2016年11月10日前通过德佑公司或直接向二被告支付第三期房款103万元；原、被告应于贷款审批通过(若有)、抵押注销(若有)后7日内(最晚不得晚于2016年11月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；二被告收到原告全部房价款后3日内将房屋交于原告；本次交易所有税、费由原告承担；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款的万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。原告于2016年9月19日在协议落款处签字；被告许贺丽于2016年9月26日在协议落款处签字，同日，许贺丽还签署了协议附件《定金保管授权书》，授权德佑公司保管定金20万元。2016年10月11日，双方至德佑公司处准备签署《上海市房地产买卖合同》，因首付款的支付时间等问题发生争议而签约未果。2016年10月12日，中介人员与被告表姐通过微信沟通，被告表姐表示，因原告不支付首付款，所以就不卖了。2016年10月24日，原告要求被告次日来签《上海市房地产买卖合同》，被告回复表示无法回到上海签约。同日，许贺丽向原告发送短信称，原告未按约支付83万元的行为是违约，被告有权不予退还定金20万元，但被告不愿计较，同意将20万元定金返还原告，请原告与德佑公司联系退款事宜；若原告不接受上述意见，被告将通过法律程序主张原告的违约责任。另查明，涉案房屋于2016年5月31日登记于二被告名下。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.上海市房地产权证复印件、收件收据，银行明细，拟证明原告为了购买被告的房屋而将自己的房屋出售了，原告已经获得了出售房屋的款项，具备履行本案合同的付款能力。被告对银行明细、收件收据的真实性没有异议，对上海市房地产权证复印件的真实性无法确认，认为上述证据均与本案无关。2.原告提交通话记录、2016年10月25日的照片，拟证明被告不接原告的电话，原告在2016年10月25日带着足额的钱款到德佑公司处，等到晚上被告也没有来签约。被告对通话记录真实性没有异议，但认为无法证明拟证明的内容；对照片的真实性没有异议，但认为照片的时间并不是双方达成的履约时间。同时，二被告为了证明其主张，提交了如下证据材料：1．被告许贺丽的妹妹与德佑公司员工的微信记录、协议书样本、税收计算表，拟证明原告为了逃避税收，通过德佑公司要求被告按照协议书样本签订协议，以逃避税收；被告拒绝配合，原告遂拒绝履行先行支付83万元的义务；被告发送公证委托书后，原告和德佑公司均未提出任何异议；原告的违约影响了被告家庭生意上的资金使用计划；原告与德佑公司多次要求与被告签订解约协议，并将20万元退还给原告。原告对证据的真实性无法确认，认为德佑公司员工与被告亲属的谈话意见不能代表原、被告的意见；德佑公司员工在2016年9月11日提出做低房价，被告明确表示不同意，之后双方再也没有提起过；解约协议是被告提出来的。2.被告许贺丽的丈夫王扶林的银行明细、结婚证，拟证明因原告违约，被告丈夫被迫向他人高息借款而造成了经济损失。原告对证据的真实性没有异议，但认为正是因为被告的资金需求得到了解决，且房价上涨，所以被告无需卖房才拒绝本案房屋买卖继续交易。审理中，双方均同意解除合同。以上事实，由上海市房地产权证复印机、房地产买卖居间协议复印件、公证委托书、收款收据、微信记录、银行明细、通话记录复印件、照片、协议书样本复印件、税收计算表复印件、飞机票、结婚证以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房地产买卖居间协议系双方当事人的真实的意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。现双方均同意合同解除，故协议应于2016年12月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，二被告理应返还原告已付定金20万元，故对原告的相应诉请，本院予以支持。本案中，居间合同明确约定先签订《上海市房地产买卖合同》再支付83万元，但二被告却要求原告先支付83万元再签订《上海市房地产买卖合同》，否则不卖房屋，违反了合同的约定，故合同无法继续履行的原因在于二被告。原告要求二被告支付72万元的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。至于二被告的反诉请求，如前所述，本案合同无法履行是因二被告违约，故二被告无权没收原告已付定金。二被告的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。二被告辩称原告要求二被告配合做低房价以逃避税收，原告予以否认，二被告亦未提供充分证据对此予以证明，故对二被告的辩称意见，本院不予采信。二被告辩称原告因被居间协议签订之后上海发布的限购新政影响而无法买房，现在即使合同解除，原告因本来就无法买房而无经济损失。本院认为，若二被告按照居间协议履行，则在2016年10月底即可签订《上海市房地产买卖合同》，并不受上海市2016年11月28日发布的限购新政影响，二被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)许贺丽、王程昊于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)方建国定金200,000元；二、被告(反诉原告)许贺丽、王程昊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)方建国违约金720,000元；三、驳回被告(反诉原告)许贺丽、王程昊的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13,000元，减半收取计6,500元，财产保全费5,000元，反诉受理费2,150元，合计诉讼费13,650元，由被告许贺丽、王程昊负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年五月二日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。