安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初1335号 原告：张守萍，女，汉族，1968年11月5日出生，住安徽省肥西县。 委托代理人：张俊华，安徽皖都律师事务所律师。 被告：文义林，男，汉族，1990年1月7日出生，住安徽省芜湖市南陵县。 原告张守萍诉被告文义林定金合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告张守萍及其委托代理人张俊华，被告文义林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张守萍诉称：2016年10月8日，原、被告通过中介约定被告将其位于合肥市滨湖区××期××幢××室的房产出售给原告。《房地产买卖交易条件》签订后，原告向被告交纳了50000元的定金，被告出具了收据。原告回家后得知合肥市出台了限购政策，原告没有购买案涉房屋的资格，无法办理网签及过户手续。原告于是找到被告告知这一情况，要求被告返还定金，被告予以拒绝，经多次商讨无果。综上所述，被告的行为明显侵犯原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、撤销原、被告于2016年10月8日签订的《房地产买卖交易条件》；二、被告返还原告定金50000元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告文义林辩称：原、被告于2016年10月8日签订了案涉买卖合同，合肥市限购政策是在2016年10月2日出台，原告是在知晓的前提下购买案涉房屋，且根据案涉合同补充条款第五条，可以将案涉房屋过户给第三人，故不同意原告的诉请。 经审理查明：2016年10月8日，原、被告在合肥德佑房地产经纪有限公司的居间下订立《房地产买卖居间合同》1份，该合同中包含《房地产买卖交易条件》内容，合同约定原告购买被告位于合肥市滨湖区××期××幢××室房屋，总价款1590000元。其中，《房地产买卖居间合同》第五条约定：“若甲方（被告）签署本合同，则乙方（原告）所支付的意向金自动转为定金，待甲方签署本合同后柒日内，乙方应补足定金至700000元整。” 《房地产买卖交易条件》第一条中1.8条约定：“甲、乙双方于过户当日，对该房地产进行查看、清点，经确认无误后，甲、乙双方签署《房屋买卖交接书》，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付尾款（若有）计人民币890000元。”第五条约定：“①甲方承诺同意，产权证下来后按乙方要求过户至乙方本人名下或乙方要求的任何第三方名下。②甲方承诺本房产无任何产权纠纷。③甲方承诺所收柒拾万定金有肆拾伍万元用来还建行的尾款。”《房地产买卖交易条件》第三条第1款约定：“甲方签署人保证有权出售该房产，且已取得该房地产全体权利人的同意；乙方保证具备购买该房地产的资格，否则视为违约，应按照本协议第3.2条约定的标准承担赔偿责任。本条款单独发生法律效力。”第二款约定：“本附件生效后，甲、乙双方应诚意履行。如有任何一方未按照约定履行，经相对方催告后仍未履行的，相对方有权要求继续履行或单方解约。若守约方解约的，违约方应按照本附件第一条第1.1款约定总房价款的20%向守约方支付违约金。”合同签订后，原告于当日支付被告购房定金50000元。次日，原告以其不符合购房条件为由要求被告退还其购房定金，双方未能协商一致，故致原告诉讼来院，请求判如所请。 另查明：2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条规定实施区域性住房限购，即“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房。” 又查明：案件审理过程中，原告申请证人陈某出庭作证，陈某到庭陈述其作为原被告订立案涉协议的中介经办人，其在双方订立合同时一直认为原告在合肥市生活多年，且另有其他住房，户口应在合肥市，且案涉合同中补充约定中第1条中“甲方承诺同意，产权证下来后按乙方要求过户至乙方本人名下或乙方要求的任何第三方名下”是指案涉房屋原告可以转卖，该补充条款系原被告协商一致达成。 原告当庭自认其在合肥市××住房，其表示在合同订立前曾询问中介自己在合肥另有其他房屋，是否符合购房条件，但并未告知中介和原告自己户口在肥西县；其表示在补充条款中约定案涉房屋可按其要求过户至任何第三方名下系因为购买该房屋为儿子结婚使用，在被告初始产证下发之前，若儿子对该房屋不满意，可将案涉房屋转卖他人。 以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的《房地产买卖居间合同》、定金收条、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点之一在于本案的基础法律关系。本案中，原告以定金合同纠纷提起诉讼，但根据庭审查明的事实，原被告于2016年10月8日订立的《房地产买卖居间合同》明确约定了案涉房屋的地点、价格、首付款数额、过户期限等具体交易细节以及买卖双方各自权利义务，原被告之间形成房屋买卖合同关系；另原告在本案中主张的50000元定金亦为对案涉房屋买卖合同中的部分定金条款的履行，并不影响本案基础法律关系的认定，我院在案件审理过程中当庭向原告进行释明，并告知其相关诉讼风险，但原告坚持不予变更。 本案争议焦点之二在于原、被告订立的《房地产买卖居间合同》（含《房地产买卖交易条件》）是否存在重大误解。原告主张其在订立合同时对其自身不符合购房条件并不知情，存在重大误解致使合同目的无法实现，但本案中，原告作为完全民事行为能力人，对其作出的民事法律行为应尽到注意义务，且本案合同的订立时间系在合肥市出台限购政策之后一周左右，其在签订案涉合同前有义务、亦有足够时间去了解相应的购房政策以预判其自身条件是否具备购房资格；另原告在庭审中陈述其对于合同中《房地产买卖交易条件》部分第3.1条：“乙方保证具备购买该房地产的资格，否则视为违约，应按照本协议第3.2条约定的标准承担赔偿责任”表示并未看到，只负责在合同上签字，但房屋买卖合同作为标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，且在本案买卖双方所约定的付款方式为全款支付1590000元的情形下，原告作为购房者更应尽到合理的谨慎注意义务，对于原告主张本案合同存在重大误解，应当予以撤销，本院不予支持，原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。 本案争议焦点之三在于原告主张限购政策导致其合同目的无法实现能否成立。根据案涉合同中《房地产买卖交易条件》部分补充约定，“甲方承诺同意，产权证下来后按乙方要求过户至乙方本人名下或乙方要求的任何第三方名下”，被告当庭亦表示愿意配合原告将案涉房屋过户至原告指定的任何第三人名下，故并不存在原告所主张的合同目的无法实现的情形，另根据原告当庭自认的事实，其在合肥市××住房，其可以通过户口迁移等方式取得购房资格，故原告主张限购政策导致其无法实现购房目的不能成立。另根据合同约定，原告应保证具备购买案涉房地产的资格，否则视为违约，现原告在合肥市限购政策出台后，自身不符合购房条件的情况下仍与被告签订案涉协议，违反合同约定，应属违约，无权要求被告返还其购房定金，故对于原告诉请被告返还其定金50000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张守萍对被告文义林的全部诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告张守萍负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  程大光 二〇一七年五月十七日 书记员  阮继贤 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。