贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终353号 上诉人（原审被告）：李文，男，1971年9月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节市机关事务管理局，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道毕节市行政办公中心**，组织机构代码：30887008-8。 委托代理人（特别授权）冯永忠，男，系该局工作人员。 上诉人李文因与被上诉人毕节市机关事务管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李文、被上诉人毕节市机关事务管理局代理人冯永忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审原告毕节机关事务管理局向原审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即搬出所占的位于毕节市××区××一中田径场边临街一面门面编号为A栋9号门面（面积约31.2平方米）；2.判决被告李文立即支付迟延退房违约金暂计5200.00元（该违约金从2016年4月19日起计算至被告实际退房之日止，按照日租金260元的两倍计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月8日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，合同约定：“甲方出租给乙方的门面位于毕节一中田径场边临街一面，门面编号为毕节一中A栋9号门面，租赁期限为2015年4月18日起至2015年10月18日止。”《租赁合同》到期后，双方就该门面于2015年10月16日再次签订《补充合同》，合同约定：“合同期限为六个月，自2015年10月19日至2016年4月19日止。” 《租赁合同》和《补充合同》到期后，原告需要通过公共交易平台进行重新公开招租，原告向被告示明情况后，征询被告意愿。但被告既不参加公开招租，也拒绝搬出涉案门面并无理要求签订三年期合同。原告认为，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已经终止，原被告之间的权利义务已经终止。被告无权继续占用涉案门面，被告拒绝搬出涉案门面的行为已经给重新招租造成不良影响，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，诉至原审法院，期判如所诉。 原审被告李文辩称，原告方起诉我侵占门面，无事实和法律依据，属于恶意诉讼。《租赁合同》与本案不具有关联性，已经履行完毕，现在唯一合法有效的合同是《补充合同》，《补充合同》是一份附条件且价格未定的合同，原告方一直诉称我们签订的《补充合同》是根据招租公告来签订的，但我未曾见过招租公告，原告诉称《补充合同》是原告方根据《租赁合同》第二条第一款签订的，但在我们签订的租赁合同中并没有该条款。原告在补充合同中约定的如果该地段纳入规划，我们合同就到期，但是该地段现在并未纳入规划，所以价格未定，我方要求原告重新签订租赁合同。 原审查明：2015年2月15日，原告毕节机关事务管理局在毕节公共资源交易中心网站发布招租公告，将毕节一中A栋9间门面对外招租，门面编号分别为：5、8、9、10、17、21、22、24、27，其中，5号门面的面积约37.4平方米，其余8间门面的面积每间约31.2平方米。招租租赁期限为6个月，招租底价为4.68万元/6个月。招租公告发布后，被告李文以4.68万元/6个月的挂牌底价成功竞租毕节一中A栋9号门面。2015年4月1日，原告毕节机关事务管理局与被告李文在毕节公共资源交易中心签订成交确认书，对招租毕节一中A栋9号门面的事宜予以确认。2015年4月8日，以原告毕节机关事务管理局为甲方，被告李文为乙方，甲乙双方签订《租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的门面位于毕节市××区××一中田径场边临街一面，门面编号为：毕节一中A栋9号门面，面积约31.2平方米，租赁期限为6个月，免租期为10天，合同期限自2015年4月18日至2015年10月18日，租金为46800元/6个月，履行保证金为4680.00元。违约责任为：如果在合同到期日，被告李文迟延交房，原告方有权以原租金日租金的二倍为标准，从履约保证金中按日扣除违约金，如果履约违约金不足，原告方保留向人民法院追诉的权利。2015年10月16日，原告毕节机关事务管理局与被告续签《补充合同》，该《补充合同》系原《租赁合同》的补充，未尽事宜以原《租赁合同》为准。《补充合同》约定的租赁期限为6个月，起止日期为2015年10月19日至2016年4月19日，逾期腾房违约责任与原《租赁合同》约定的一致。2016年4月14日，原告毕节机关事务管理局向被告李文下达门面催交通知书，要求被告李文于2016年4月19日合同到期日之前将门面腾空移交原告。截至2016年4月20日，被告李文未将毕节一中A栋9号门面腾交给原告。 原审认为，原被告之间签订的《租赁合同》及《补充合同》约定的租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，承租人李文负有返还租赁物即毕节一中A栋9号门面的义务，故对原告毕节机关事务管理局要求被告李文立即搬出涉案门面的诉请，本院予以支持。合同租赁期限届满后，被告李文继续占有涉案房屋的行为，违反了《补充合同》第三条的约定，被告李文应当支付逾期腾房违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原被告双方之间约定的日租金为256元（46800元/6个月×2÷365天），如果每日按日租金的二倍亦即512元支付逾期腾房违约金，过分高于给原告造成的损失。故应予以调减，以日租金256元为基数，按照超过其损失30%予以保护，亦即每日按256元×130%=333元支付逾期腾房违约金。因原被告之间签订的《补充合同》约定的合同到期日为2016年4月19日，则从2016年4月20日起，被告李文应按333元/天支付原告毕节机关事务管理局逾期腾房违约金至实际腾房完毕之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李文于本判决生效之日起十日内将毕节一中A栋9号门面移交给原告毕节机关事务管理局；二、限被告李文于本判决生效之日起十日内向原告毕节机关事务管理局支付逾期腾房违约金，违约金每日按333元从2016年4月20日起支付至实际腾房完毕之日止；三、驳回原告毕节机关事务管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60.00元，减半收取30.00元，由被告李文承担。 上诉人李文上诉请求本院撤销原判，依法改判或发回重审；责令被上诉人毕节机关事务管理局依法与上诉人协商租赁价格，完善合同；承担全部诉讼费用；为了公平公正审理此案，请求追加张钧秋为第三人。事实和理由是：一、滥用诉权，浪费司法资源，进行恶意诉讼。1、被上诉人于2016年5月31日起诉上诉人违约时，正是毕节机关事务管理局因其散布虚假信息的欺诈行为被李文起诉，要求变更合同期限一案的审理期间。如上诉人真的算违约，其责任在原审法院，责任人是主审法官张钧秋，应由其承担赔偿责任。因法官在安排审判工作时，是不能损害当事人的合法权益的。2、审理时间的安排是法院的工作，不是上诉人的工作，法院法官张钧秋的失职渎职的后果，不应由上诉人承担。3、上诉人2016年3月4日起诉被上诉人要求变更合同期限时，如已违约，还能立案受理吗？如果算逾期，也是张钧秋的工作渎职行为造成的，不利后果应由其承担。二、严格意义来说，《补充合同》纯属一个无效合同。三、在庭审中，被上诉人声称上诉人的涉案门面的《补充合同》是根据2015年10月的《招标公告》（3年期）执行的。被上诉人与上诉人至今未商定租金，完善合同。这就不存在违约。 上诉人李文在本院主持的质询、调解中，主张与被上诉人毕节机关事务管理局于2015年10月16日签订的租赁合同无效，主要理由是被上诉人明显有欺诈行为和违反国家政策法规的强制性规定，私自以单位小集体名义短期出租公有资产，既损害了政府利益，也使上诉人丧失签订三年期合同的机会，损害上诉人的合法权益。上诉人李文根本不存在违约，如果一定要认定违约，是一审法院排期审理上的工作失误及一审法官的工作失职所造成，应由一审法院及法官承担连带责任。 被上诉人毕节机关事务管理局辩称，补充合同是根据原合同和招租公告的约定签订，原合同中约定该地段已纳入拆迁规划，租赁期暂定半年，如合同到期后未拆迁可按月续租，最长不超过6个月。本案的起因是上诉人两个半年的合同到期后，拒绝参加3年门面合同公开招租，继续强占门面使用，为保证国有资产不流失，我局便提起诉讼。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人争议的焦点是：上诉人李文与被上诉人毕节机关事务管理局签订的《补充合同》是否有效，上诉人李文应否按约承担民事责任。 本院认为，上诉人李文与被上诉人毕节机关事务管理局签订的《租赁合同》约定的租赁期即将届满时，双方又签订《补充合同》，约定被上诉人将涉案门面继续出租给上诉人，合同期限自2015年10月19日起至2016年4月19日止，补充合同是双方所签《租赁合同》的补充。《租赁合同》及《补充合同》均是双方协商一致的基础上签订的，并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人上诉称被上诉人有欺诈行为没有充分的依据和理由，其主张补充合同无效本院不予采信。补充合同约定的租赁期限过后，双方未达成新的租赁关系，上诉人理应按合同约定将租赁门面返还给被上诉人，但上诉人拒绝返还租赁门面，违反了合同约定，被上诉人提起诉讼，请求上诉人移交门面并承担违约责任，符合法律规定。上诉人上诉主张被上诉人滥用诉权、恶意诉讼与实际情况不符，本院不予支持。原审法院根据查明的案件事实，依法判决上诉人（原审被告）李文将租赁门面移交上诉人，并支付违约金并无不当。上诉人以原审法官在审理时间安排上存在工作失误，请求追加工作责任人为当事人，并判决原审法院及责任法官承担连带责任，因其主张的事由与本案的审理没有关联性，且该诉称缺乏充分的理由，本院不予采信。综上所述，上诉人李文的上诉缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人李文承担。 本判决为终审判决。 审判长 张     雄 审判员 张晶审判员唐琳 二〇一七年五月二日 书记员 赵  文  标