福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0205民初2574号 原告：吴后红，男,1966年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：颜双进，福建友通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜莉勤，福建友通律师事务所实习律师。 被告：谢忠科，男，1965年7月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管彗含，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 原告吴后红与谢忠科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告吴后红及其委托诉讼代理人颜双进、谢忠科的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。原告吴后红当庭撤回对厦门恒和心诚房地产有限公司的起诉，本院已口头裁定予以准许。其后，本案转为普通程序于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告吴后红及其委托诉讼代理人颜双进、谢忠科的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴后红向本院提出诉讼请求：一、判令解除吴后红与谢忠科签订的《房产买卖协议书》；二、判令谢忠科返还购房定金及购房款共计30万元并支付利息2448元；三、判令谢忠科、厦门恒和心诚房地产有限公司共同赔偿因缔约过失给吴后红造成的损失，暂计21.6万元；四、判令谢忠科、厦门恒和心诚房地产有限公司共同承担吴后红所支出的律师费1万元；五、判令厦门恒和心诚房地产有限公司返还中介费2000元；六、本案全部诉讼费用由谢忠科承担。诉讼中，因吴后红撤回对厦门恒和心诚房地产有限公司的起诉等原因，变更诉讼请求为：一、解除吴后红与谢忠科签订的《房产买卖协议书》；二、判令谢忠科返还购房定金及购房款共计30万元并支付利息2448元；三、判令谢忠科支付违约金21.6万元；四、判令谢忠科承担吴后红所支出的律师费1万元；五、本案全部诉讼费用由谢忠科承担。事实和理由：2015年5月14日，吴后红与谢忠科签订了《房产买卖协议书》（合同编号：0000014）。该协议书约定：吴后红购买谢忠科位于厦门市海沧区，建筑面积51.36平方米，总价72万元。谢忠科提供《厦门市海沧区外环路及绿化用地项目（渐美村段）集体土地房屋拆迁补偿安置补充协议书》【编号：外环路及绿化用地，NO：住宅43-1号（补）】作为依据。合同签订后，吴后红依约向谢忠科支付了10万元定金和20万元购房款，向中介公司支付了2000元的中介费。而谢忠科以各种理由拖延办理房产公证手续，经吴后红多次催促，谢忠科仍不理会。吴后红深感不妥，于是向厦门市海沧区土地房屋征收办公室申请，调取《厦门市海沧区芦澳路工程（北段部分）用地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：厦国土房拆通[2010]61号，NO：住宅047号），发现案涉房产属谢忠科及其配偶和两个女儿共有，谢忠科买卖房屋的行为属无权处分。谢忠科在订立买卖合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况。该行为严重侵害了吴后红的合法权益，明显违反合同的规定，已经构成违约。为维护自身合法权益，吴后红因此提起诉讼。 谢忠科辩称，同意解除房产买卖协议，也同意返还购房款及定金，但吴后红要求谢忠科支付违约金及律师费缺乏事实和法律依据，事实理由如下：一、（1）吴后红未能按照合同约定的期限及时支付购房款，其行为已构成违约。根据吴后红与谢忠科签订的《房产买卖协议书》第五条第2项的约定“……乙方（吴后红）于2016年5月30日前向甲方支付人民币10万元……”。吴后红应在2016年5月30日前支付第二笔购房款10万元。但根据吴后红提交的证据可知吴后红在2016年5月31日及2016年6月6日才支付第二笔购房款10万元，吴后红逾期支付购房款的行为已构成违约。（2）谢忠科不存在故意拖延办理房产公证手续的事实。事实上，谢忠科已按照《房产买卖协议书》的约定在2016年6月30日前往公正处配合吴后红办理房产公证手续，但在办理房产公证手续过程中，因公证处工作人员提示涉案房屋签订房屋买卖协议有可能无效，吴后红经提示后以需要落实房屋情况为由，自行提出暂时不予办理房产公证手续。故谢忠科不存在故意拖延办理房产公证手续违约行为。而恰恰相反吴后红未能按照《房产买卖协议书》在办理房产公证手续前，即吴后红未能在2016年6月30日前（办理房产公证手续）支付第三笔购房款，其行为已构成违约。（3）吴后红自身未能尽到谨慎审查的义务。吴后红当初系自行找到谢忠科询问是否有意将涉案房屋出售，之后谢忠科在与其商谈过程中随即将涉案房屋的编号为住宅43-1号房屋拆迁补偿安置协议书提供给吴后红，并说明涉案房屋目前尚未办理权属证书。在此情况下，吴后红并没有提出任何异议，仅是希望通过房产中介公司办理相应的签约手续，谢忠科随后也同意由吴后红负责联系房产中介。因此，在整个房产交易过程中吴后红作为买方对涉案房屋系安置房的等情况是十分清楚的，谢忠科亦已尽到应有的告知义务。吴后红主张谢忠科故意隐瞒了涉案房屋共有情况，更是缺乏事实根据的。事实上谢忠科并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，客观情况是谢忠科并不掌握编号为住宅047号房屋安置补偿协议书。谢忠科依据自己掌握的房屋拆迁补偿安置协议，认为其有权处置涉案的房屋是符合常理的，并非吴后红声称的存在故意隐瞒的行为。综上，谢忠科认为吴后红逾期付款的行为构成违约，谢忠科并不存在拖延办理公证的事实，且吴后红未能尽到谨慎审查的义务，存在过错，故吴后红要求谢忠科支付违约金及律师费的行为缺乏法律和事实依据。二、退一万步来说，即便谢忠科存在违约，吴后红主张的违约金明显过高，谢忠科有权要求人民法院予以减少，应以交付的购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算损失。综上所述，吴后红的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法判决驳回吴后红的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月27日，谢忠科作为被拆迁人与拆迁人厦门海沧土地开发公司签订《厦门市海沧区外环路及绿化用地项目（渐美村段）集体土地房屋拆迁补偿安置补充协议书》【编号：外环路及绿化用地，NO：住宅43-1号（补）】，谢忠科因位于厦门市海沧区房屋被拆迁，获得拆迁安置房二套，即兴港花园一期18号楼兴港一里180号204室（一房一厅，建筑面积51.36平方米）和兴港一里180号404室（一房一厅，建筑面积51.36平方米）。2014年3月25日，谢忠科作为被拆迁人与拆迁人厦门海沧投资集团有限公司签订《厦门市海沧区芦澳路工程（北段部分）用地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：厦国土房拆通[2010]61号，NO：住宅047号），再次明确因房屋被拆迁，谢忠科作为被拆迁人获得政府安置，取得拆迁安置房二套，房屋座落及面积同上。该安置协议书同时载明，应安置的拆迁人口为谢忠科、尤美娟（谢忠科前妻，2011年10月14日离婚）、谢芳颖（谢忠科女儿）、谢晨颖（谢忠科女儿）四人。上述安置系因谢忠科一户因人均产权面积不足50平方米，根据拆迁安置政策，可获得安置面积81.5平方米。该安置协议书还载明“本协议一式八份，甲方（厦门海沧投资集团有限公司）持二份，乙方（谢忠科）一份……”。其后，谢忠科将取得的安置房即厦门市海沧区兴港一里180号404室（一房一厅，建筑面积51.36平方米）出售给吴后红，并在厦门恒和心诚房地产有限公司的居间下与吴后红签订《房产买卖协议书》，约定：房屋价款为72万元，吴后红应在协议签订当日支付定金10万元。付款方式为：1、吴后红于2016年5月21日前向谢忠科支付20万元（含定金）。2、吴后红于2016年5月30日前向谢忠科支付10万元。3、吴后红于2016年6月30日前向谢忠科支付35万元。剩余房款7万元，于房产办理过户当日支付给谢忠科。谢忠科应于2016年6月30日前将房屋交付给吴后红使用。双方签订本协议后，除遇不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若谢忠科中途悔约，应书面通知吴后红，并自悔约之日起三日内退还已付购房款，同时向吴后红支付该房产总价的30%作为违约金。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费和律师费。若吴后红不能按期向谢忠科支付购房款或谢忠科不能按期向吴后红交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期15日视为悔约。双方保证于2016年6月30日前到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给吴后红或吴后红指定的第三方。若任何一方违反上述约定的，视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期7日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担违约责任。协议还约定了其他条款。上述协议书签订后，吴后红依约支付了定金10万元。2016年5月21日，吴后红支付谢忠科房款10万元。2016年5月31日、6月6日，吴后红分别向谢忠科支付5万元房款。2016年6月30日，谢忠科持《厦门市海沧区外环路及绿化用地项目（渐美村段）集体土地房屋拆迁补偿安置补充协议书》【编号：外环路及绿化用地，NO：住宅43-1号（补）】与吴后红到公证机构办理购房公证，因故未办妥公证。其后，吴后红通过电话方式催告谢忠科继续办理购房公证，谢忠科未予配合，吴后红因此向谢忠科口头提出解除合同。2016年8月，吴后红诉至本院。 另查明：1、关于2016年6月30日双方未办妥公证的原因，吴后红陈述系因谢忠科不能提供原始拆迁协议，且案涉房屋可能存在按人口共同安置的情形，应由谢忠科提供补充材料以便合法办理，故当天双方同意延后办理。 谢忠科陈述延后办理系吴后红提出，双方对延后办理达成一致，其已按合同约定配合办理公证。谢忠科还表明，2016年6月30日，吴后红有电话催告其配合办理公证，但双方均未到公证处办理。 2、吴后红因本次诉讼支出律师费10000元。 3、吴后红提供的《厦门市海沧区芦澳路工程（北段部分）用地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：厦国土房拆通[2010]61号，NO：住宅047号）与原件无异。 上述事实有吴后红提供的《厦门市海沧区外环路及绿化用地项目（渐美村段）集体土地房屋拆迁补偿安置补充协议书》【编号：外环路及绿化用地，NO：住宅43-1号（补）、《厦门市海沧区芦澳路工程（北段部分）用地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：厦国土房拆通[2010]61号，NO：住宅047号）、《房产买卖协议书》、《购房定金收条》、《收款收据》、“银行转账凭证”、《收条》、发票，谢忠科提交的《离婚协议书》、《离婚证》及庭审笔录证实，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点：谢忠科的行为是否构成悔约。依照《房产买卖协议书》的约定，谢忠科作为出卖人对办妥案涉房屋的买卖公证并将相应的公证文件交付给吴后红负有合同义务。根据《厦门市海沧区芦澳路工程（北段部分）用地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：厦国土房拆通[2010]61号，NO：住宅047号）的记载，案涉房屋系谢忠科及尤美娟、谢芳颖、谢晨颖因房屋拆迁根据相关的拆迁安置政策获得的安置房，虽未办理权属证书，但根据前述安置协议书的记载，谢忠科及尤美娟、谢芳颖、谢晨颖对案涉房屋均享有权利。前述安置协议书系谢忠科与拆迁人签订，且签订时间在《房产买卖协议书》之前，谢忠科对案涉房屋的权利归属是明知的。谢忠科虽于2016年6月30日依约前往公证机关办理公证手续，但其明知案涉房屋系与其他权利人共有，未持《厦门市海沧区芦澳路工程（北段部分）用地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：厦国土房拆通[2010]61号，NO：住宅047号）并让相关权利人到场的情形下，相关公证手续不能办理的原因在谢忠科一方，且约定的办理公证期限未能办妥公证之后，在吴后红催告继续办理案涉房屋的公证事宜后，谢忠科未予配合，谢忠科的行为已构成违约。谢忠科未按约定的期限办理案涉房屋的公证事宜已超过7天，根据双方的约定，谢忠科的行为构成悔约。吴后红诉请解除双方签订的《房产买卖协议书》，并诉请谢忠科返还购房款20万元、按购房款的30%支付违约金、承担因本次诉讼支出的律师费10000元，具有合同和法律依据，本院予以支持。谢忠科提出其不掌握《厦门市海沧区芦澳路工程（北段部分）用地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：厦国土房拆通[2010]61号，NO：住宅047号）的抗辩主张，与事实不符，本院不予采信。因谢忠科违约致使吴后红不能约定的价格取得案涉房屋，遭受损失，其主张违约金过分高于损失，但不能提供相应的证据予以证明，故其主张调低违约金，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告吴后红与被告谢忠科签订的《房产买卖协议书》； 二、被告谢忠科于本判决生效之日起10内返还原告吴后红已付购房款30万元； 三、被告谢忠科于本判决生效之日起10内支付原告吴后红违约金21.6万元及律师费1万元； 四、驳回原告吴后红的其他诉讼请求。 本案案件受理费11000元，由被告谢忠科红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郑松青 人民陪审员  江永顺 人民陪审员  邱武勇 二〇一七年五月十日 代书 记员  卢 琳 附：本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。