湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13927号原告：长沙市国有资本投资运营集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江景观道6号滨江新城展示中心3楼306房。法定代表人：刘剑锋，董事长。委托诉讼代理人：刘浩，男，1981年6月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系公司员工。委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。被告：戴玉娥，女，1962年12月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：赵少岚，湖南琼武律师事务所律师。被告：长沙市岳麓区七风格理发店，住所地长沙市岳麓区观沙岭街道滨江潇湘大道与银盆岭大桥交汇处东北角滨江文创市集C1-1、C2-4号。经营者：周林鸿。原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司（以下简称“长沙国投公司”）诉被告戴玉娥、长沙市岳麓区七风格理发店（以下简称“七风格理发店”）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录原告长沙国投公司的委托诉讼代理人谢博洪、刘浩，被告戴玉娥的委托诉讼代理人赵少岚到庭参加诉讼。被告七风格理发店经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。长沙国投公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即腾退房屋；2、请求依法判令被告以15元／月／ｍ2的标准从2018年7月1日支付至实际腾退之日止房屋占有使用费427500元（现暂时计算到2019年10月1日）；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等。事实及理由:2010年12月30日，长沙中意电器集团公司长沙冷柜厂破产终结，长沙市国有资产经营集团有限公司（简称“长沙国资公司”）拍得位于长沙岳麓区的土地及地上物业。2018年6月22日，长沙市国资委发文《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权【2018】92号）载明:同意将长沙国资公司位于岳麓区土地使用权29259.71平米【权证号为长国用（2007）第044431号及相对应的房屋资产10756.71平米和7处构筑物】按现状无偿划转至长沙市国有资本投资运营集团有限公司，与资产相关的债权债务一并划转；并于2018年6月30日，长沙国资公司与长沙国投公司签订《国有资产划转协议》，协议签订后长沙国投公司承担与桐梓坡路178号土地及地上建筑物相关的所有权利义务；2018年7月4日，长沙国资公司与长沙国投公司联合发函告知被告资产转让一事要求被告与长沙国投公司办理租赁关系转移的手续。2019年5月28日，长沙国投公司二度发函告知被告2019年6月20日前到长沙国投公司对接相关事宜，逾期长沙国投公司将收回房屋。2019年7月24日，长沙国投公司与长沙国资公司三度联合发函告知被告逾期未到长沙国投公司处理房屋租赁事宜的，长沙国投公司将收回房屋并按市场价格依法收取房屋占有使用费。至今，被告戴玉娥仍无权占有使用原告房屋且将房屋非法转租给长沙市岳麓区七风格理发店，为保障原告的合法权益，无奈诉至贵院请求贵院依法判处。被告戴玉娥辩称：被告并没有租赁原告的房屋。被告七风格理发店经本院合法传唤，无正当理由未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。经审理查明，2010年11月1日，长沙中意电器集团有限公司（甲方）与被告戴玉娥（乙方）订立了《房屋租赁合同》，内容载明乙方租赁甲方桐梓坡路178号冷柜厂内面积约180m2房屋作办公用房。房屋租金为每月2000元，每季度缴纳一次，先交后用，且每季度提前10天交清。合同签订时，乙方向甲方交纳保证金2000元，协议解除时，乙方如无违约行为和欠费，甲方退还保证金。合同签订后，乙方向甲方交纳一个季度的租金和保证金，合同即生效，考虑到房屋需整修，租赁开始日期从2010年11月1日算起。租赁期限为一年，租赁期限内若甲方房屋遇拆迁或开发，以及长沙市企业国有资产经营公司处置土地时，本协议无条件解除，且乙方不得追索甲方责任，并放弃该房屋的优先受让权，但甲方需提前一个月通知乙方，乙方应在接到通知后，做好搬出甲方房屋的工作。2011年1月1日，长沙国资公司（原长沙市企业国有资产经营有限公司，甲方）与被告戴玉娥（乙方）订立了《房屋租赁合同》，内容载明乙方与长沙中意电器集团公司于2010年11月1日签订《房屋租赁合同》，租赁长沙中意电器集团公司位于岳麓区冷柜厂内车间，面积约180ｍ2。鉴于上述房屋已于2010年12月5日通过公开拍卖由甲方成功受让，根据中华人民共和国合同法相关规定，现就乙方继续承租甲方房屋相关事宜，达成一致并签订本合同，以便共同遵守。乙方与长沙中意电器集团公司于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效，原合同约定的长沙中意实业发展有限公司的权利义务由甲方依法承继。自2011年1月1日起，乙方向甲方履行义务，包括但不限于按原房屋租赁合同约定的租金标准和支付方式支付至甲方指定账户。乙方向甲方支付房屋租赁保证金2000元，乙方原向长沙中意电器集团公司已交纳的保证金由长沙中意电器集团公司移交给甲方，由甲方统一更换保证金凭据。租赁关系终止时，如不存在扣款事由，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。2018年6月22日，长沙市人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权［2018］92号），内容载明：长沙市国有资产经营集团有限公司，你公司《关于国有资产划转有关问题的请示》（长国资集团【2018】79号）收悉。根据《关于组建长沙市国有资产经营集团有限公司和长沙市国有资本投资运营集团有限公司的批复》（长政函［2016］15号）文件精神，现就你公司所拥有的部分资产无偿划转事项批复如下：一、同意将你公司位于岳麓区土地使用权29259.71平米【权证号为长国用（2007）第044431号及相对应的房屋资产10756.71平米和7处构筑物（详见附表）】按现状无偿划转至长沙市国有资本投资运营集团有限公司，与资产相关的债权债务一并划转。二、你公司应做好划转资产的账务处理，及时办理划转的相关手续。三、你公司按照制定的《债务处置方案》，做好相关债务处置的工作，协调好与相关债权人的关系。2018年6月30日，长沙国资公司（甲方）与原告长沙国投公司（乙方）订立了《国有资产划转协议》，内容载明：被划转企业原长沙中意电器集团公司长沙冷柜厂，位于长沙岳麓区，注册资本为人民币2221万元，2010年12月30日破产终结（详见市中院（2008）长中民破字第0528-10号《民事裁定书》），现工商登记状态为“注销”。本次划转标的为甲方在被划转企业中拥有的土地、房屋建筑物和构筑物，具体如下：（一）土地1宗：位于长沙市岳麓区宗，权证号为长国用（2007）第44431号，面积为29259.71ｍ2，使用权类型为工业划拨地。（二）房屋建筑物18项：甲方原拍卖受让被划转企业的11处有权证房屋，面积为7382.13ｍ2；甲方原拍卖受让被划转企业的5处无权证房屋，面积为3199.95ｍ2；未纳入拍卖范围但被划转企业已移交的2处无权证房屋，面积为174.63ｍ2。（三）构筑物7项：未纳入拍卖范围，但被划转企业已移交给甲方的7处构筑物。本协议签订生效后，甲方需在10个工作日内办理完成划转资产实物交付乙方的所有相关工作，包括但不限于甲方现有的资产清单、资产相关管理档案资料（如有租赁合同、权属证明书原件则一并提供）等，并办理完成资产实物交付乙方控制的相关手续。同时，甲方需协助乙方办理相关登记手续，以保证本次资产划转依法顺利进行。交付资产中存在租赁关系的在本协议签订生效后，租赁关系转移给乙方，即自本协议签订生效之日起租赁收入由乙方享有。2019年7月18日，长沙国资公司与长沙国投公司共同作出《通知》，内容载明：根据长沙市人民政府《关于组建长沙市国有资产经营集团有限公司（下称“国资集团”）和长沙市国有资本投资运营集团有限公司（下称“国投集团”）的批复》（长政函［2016］15号）及长沙市国资委《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》（长国资产权【2018】92号）文件要求，长沙市岳麓区地块及地上物业（下称“桐梓坡物业”）已于2018年6月30日由国资集团划转至国投集团。国资集团、国投集团已于2018年7月4日向贵方联合发函告知了上述事项。根据《合同法》有关法律规定，国投集团有权收回该房屋。现国资集团、国投集团再次函告如下：1、截至本通知发出之日，贵方仍持续使用国投集团名下物业，但未与国投集团书面签订任何协议，亦未向国投集团支付任何费用。请贵方自收到本通知书之日起五个工作日内前往国投集团对接房屋租赁的相关事宜。若贵方逾期未对接或未与国投集团就房屋租赁事宜达成一致的，国投集团将依法收回该房屋，并按照市场价格依法向贵方收取房屋占用费。2、国投集团自2019年7月1日起对出入桐梓坡物业的车辆收取停车费用（具体收费标准详见该物业院内设置的停车费告知牌）。请贵方遵守相关规定按时支付停车费用。另查，1、被告戴玉娥一直向长沙国资公司支付租金。2、原告委托湖南艾普瑞资产评估有限公司对其持有的涉案房地产进行租金价格评估，得出如下评估结论：在评估基准日2019年5月10日，被告所租赁的房地产评估租赁单价为15元/m2/月。上述事实，有当事人当庭陈述，原告长沙国投公司提交并经庭审质证的关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知、国有资产划转协议、公证书、房屋租赁合同、资产评估报告、长沙市拍卖行拍卖成交确认书，被告戴玉娥提交并经庭审质证的现金交款单、智慧柜员机业务回执、湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭据、收款收据等证据予以证实，本院予以确认。被告七风格理发店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院认为，本案的争议焦点在于：1、《房屋租赁合同》的效力及解除问题。2、原告是否有权要求被告腾房。3、房屋占用费的计算问题。4、被告七风格理发店是否应当承担责任。关于《房屋租赁合同》的效力及解除问题。《房屋租赁合同》系被告戴玉娥与长沙国资公司的真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的禁止性规定,内容合法有效,应受法律保护。双方当事人均应按合同履行各自的义务。按照合同约定，长沙国资公司处置土地时，本协议无条件解除。根据《关于长沙市国有资产经营集团有限公司部分资产无偿划转的通知》《国有资产划转协议》均可以证明长沙国资公司将其名下所有的岳麓区土地及其附属建筑物、构筑物一并转让给原告，故《房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就。现原告举证不足以证明长沙国投公司、长沙国资公司联合作出的解除合同通知已送达给被告，本院酌情认定《房屋租赁合同》于原告诉诸法院之日即2019年10月10日起解除。关于原告是否有权要求被告腾房的问题。被告戴玉娥抗辩认为被告没有租赁原告房屋，根据长沙国资公司与被告戴玉娥于2011年1月1日订立的《房屋租赁合同》且戴玉娥一直向长沙国资公司缴纳租金，足以认定被告戴玉娥占有涉案房产的事实。被告戴玉娥抗辩认为涉案房产为违章建筑，原告无权要求被告腾房。本院认为，涉案房产原为长沙中意电器集团公司所有，后经司法拍卖转让给长沙国资公司，长沙国资公司又与原告协议转让涉案不动产，被告戴玉娥未能提出相反证据推翻原告的证据，对其抗辩主张本院不予采信。虽然现未办理转让登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。故长沙国资公司将涉案不动产转让给原告，原告有权对不动产进行处分、收益。根据长沙国投公司、长沙国资公司向被告的《通知》，长沙国资公司与被告戴玉娥订立的《房屋租赁合同》已解除，被告戴玉娥理应将涉案不动产进行归还，原告主张被告戴玉娥腾退房屋合理有据，本院予以支持。关于房屋占用使用费问题。原告主张被告支付从2018年7月1日至实际腾空之日止的房屋占用使用费。《房屋租赁合同》于2019年10月10日起解除，被告在合同解除后，并未向原告支付租金，而是继续向长沙国资公司支付租金，被告以其已向长沙国资公司支付租金的抗辩理由不足以对抗原告的主张，被告应向原告支付2019年10月10日之后的房屋占用使用费。被告可另行向长沙国资公司主张退还已支付租金。至于被告向长沙国资公司支付的2019年10月10日前的租金，应由原告自行向长沙国资公司主张。另，被告与长沙国资公司之间的《房屋租赁合同》已解除，原告与被告未订立租赁合同，原告主张以租金评估价格15元/月/m2支付支付自2018年7月1日至实际腾退之日止的房屋占用使用费，缺乏法律依据，本院结合《房屋租赁合同》中月租金2000元/月的约定，酌情认定房屋占用使用费支付标准如下：如被告戴玉娥于2020年3月31日前腾空房屋，则被告戴玉娥应向原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付按照2000元/月标准自2019年10月10日至腾房之日止的房屋占用使用费；如被告未在2020年4月1日前腾空房屋，后续房屋占用使用费按照2700元/月（180m2×15元/月/m2）标准进行支付。关于被告七风格理发店的责任，原告未能举证证明被告七风格理发店实际占有涉案房产，被告戴玉娥主张与被告七风格理发店之间存在合作关系，亦未提交证据予以证明，故原告主张被告七风格理发店承担责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告戴玉娥于本判决生效之日起十五日将位于长沙市岳麓区的冷气厂车间腾空，返还给原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司；二、限被告戴玉娥于本判决生效之日起十五日内向原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付自2019年10月10日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（具体标准为：2020年3月31日前为2000元/月，2020年4月1日起为2700元/月）；三、驳回原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告长沙市国有资本投资运营集团有限公司支付迟延履行金（标准为100元/日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取406元，由被告戴玉娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年三月十一日法官助理任青书记员谭佳