湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终171号上诉人（原审原告）:潘丽，女，1962年12月15日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，现住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：王建国，系上诉人潘丽丈夫，男，1956年7月7日出生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，现住湖南省**瑶族自治县沱江镇。被上诉人（原审被告）：何金昌，男，1963年6月14日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县沱江镇。被上诉人（原审被告）：**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇。法定代表人：何金昌，男，系该公司董事长。两位被上诉人共同委托诉讼代理人：罗学政，湖南瑶洲律师事务所律师。上诉人潘丽因与被上诉人何金昌、**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘丽上诉请求：一、请求法院依法支持上诉人一审请求事项，撤销一审判决；二、请求法院依法认定上诉人与被上诉人签订的《德昌凤凰城商品房认购协议书》有效；三、请求法院依法判令被上诉人不附加借款条件及其他不合理条件与上诉人签订“商品房买卖合同”。四、请求法院依法判令被上诉人不附加借款条件及其他不合理条件协助上诉人办理德昌凤凰城一栋408号房的不动产登记。五、一切诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人2016年11月20日与上诉人签订《德昌凤凰城商品房认购协议书》，现被上诉人用威逼恐吓等手段要求上诉人借钱，否则拒绝与上诉人签订商品房买卖合同，不答应协助上诉人办理不动产登记证。2、一审判决书送达过程违反送达规定程序。3、一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，偏袒被上诉人。请求二审法院依法查明事实。被上诉人何金昌、**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚适用法律正确；2、何金昌个人不应作为本案的被上诉人。潘丽向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法认定原告与被告签订的《【德昌凤凰城】商品房认购协议书》为“商品房买卖合同”。2、判令被告无条件为原告办理好德昌凤凰城一栋408号房的不动产证。3、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实如下：原告潘丽与被告德昌公司于2016年11月20日签订了《【德昌凤凰城】商品房》(以下简称《认购协议书》)，该协议书中约定，第一，甲方为被告德昌公司，乙方为原告潘丽；第二，原告潘丽认购的商品房为德昌凤凰城1栋408号房（《认购协议书》第二条）；第三，商品房采取预售的方式（《认购协议书》第六条）；第四，商品房总价款为337,408元，单价为5120元/㎡，原告潘丽已全款交付房款337,408元，其中现金交款10,000元，投资抵款327,408元（上述投资款抵房款部分的利息计算时间于2016年10月31日自动终止）（《认购协议书》第三条）；第五，被告德昌公司承诺在2017年12月31日前，将符合本协议约定的商品房交付给原告潘丽（《认购协议书》第五条第一款）；第六，建筑面积约为65.9㎡（最终面积以产权登记面积为准），如产权的登记面积与协议约定面积存在误差，采取“多退少补”原则据实找齐差价款（《认购协议书》第二条）；第七，因被告德昌公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由被告德昌公司承担责任（《认购协议书》第四条第六款）；第八，《认购协议书》未尽事宜及因本协议发生的纠纷，双方通过协商解决，如果双方不愿协商或者协商不成需要通过诉讼程序解决（《认购协议书》第四条第七款）；第九，若被告德昌公司有逾期情况，自《认购协议书》规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告潘丽支付已交付房价款万分之二的违约金（《认购协议书》第五条第一款）；第十，原告潘丽与被告德昌公司在签订《认购协议书》后，需另行签订《商品房买卖合同》（《认购协议书》第四条第二款、第四条第五款、第六条、第七条）。但《认购协议书》中无装饰、设备标准承诺，也无供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属的约定。另查明：2019年8月9日，被告德昌公司取得了德昌凤凰城1栋商品房预售许可证（江房售许字（2019）第0055号）。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。按照上述规定，商品房的认购协议认定为商品房买卖合同应当具备以下两项要件：第一，认购协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。第二，出卖人已经按照约定收受购房款。根据原告潘丽提交的《认购协议书》以及被告出具的《收据》可以认定被告德昌公司已经收取了原告潘丽的购房款。但是，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。原告潘丽与被告德昌公司签订的《认购协议书》经法院查实，该协议缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容中的第六项、第七项、第八项之规定，且原告潘丽与被告德昌公司在《认购协议书》中约定需另行签订《商品房买卖合同》。因此，因《认购协议书》没有对商品房的装饰、设备标准，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属等比较关键的内容进行承诺和约定，该《认购协议书》尚不完全具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，不能认定该《认购协议书》即为商品房买卖合同，关于原告潘丽请求法院依法认定原告与被告签订的《认购协议书》为“商品房买卖合同”的诉讼请求，法院不予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……原告未提交德昌凤凰城项目已竣工并经验收合格交付使用的证据，该项目能否竣工验收合格交付使用不可预知，且办理不动产权证需买卖双方按照法律的规定各自负担其应承担的税费。因此，关于原告要求被告德昌公司无条件为其办理德昌凤凰城1栋408号房不动产证的诉讼请求，缺少事实与证据的支持，法院不予支持。被告何金昌、德昌公司经法院合法传唤未到庭，应作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告潘丽的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告潘丽负担。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：双方当事人签订的《认购协议书》是否应当认定为商品房买卖合同。上诉人潘丽与被上诉人德昌公司签订的《认购协议书》缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容中的第六项、第七项、第八项之规定的相关内容，因双方当事人在《认购协议书》没有对商品房的装饰、设备标准，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属等比较关键的内容进行承诺和约定，该《认购协议书》尚不完全具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，且上诉人潘丽与被上诉人德昌公司在《认购协议书》中约定需另行签订《商品房买卖合同》，而后双方并未签订正式的《商品房买卖合同》；故不能认定该《认购协议书》即为商品房买卖合同。现无证据证实德昌凤凰城项目已竣工并经验收合格交付使用的证据，涉案商品房的配套基础设施和相关公共设施尚需大量资金建设，德昌凤凰城项目尚在施工建设当中，该项目能否竣工验收合格并交付使用不可预知，故上诉人要求被上诉人德昌公司无条件为其办理德昌凤凰城1栋408号房不动产证的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受费80元，由上诉人潘丽承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年三月三日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。