贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终602号上诉人（原审原告）：何大富，男，1984年4月1日生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。上诉人何大富因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9588号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何大富上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金135543元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对于逾期交房违约金据以计算的购房款总额认定错误，上诉人本案的购房款总额应为472935元；2、合同中约定的逾期交房违约金标准过低，应结合本案实际按日万分之二的标准计算比较公平合理；3、一审判决对于本案逾期交房的时间期限计算错误，本案逾期交房的时间应当计算至被上诉人取得本案商品房面积实测技术报告时止即2019年6月4日，共计1433天。何大富向一审法院起诉请求：一、立即支付原告逾期交房违约金及损失138096元；二、依据《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）等国家标准补做建筑隔声设施；三、承担本案诉讼费用。一审法院查明：2012年12月26日，被告宏益公司作为出卖人，与原告何大富作为买受人订立《商品房买卖合同》约定：原告以银行按揭贷款方式购买被告开发建设的贵阳市南明区房屋，建筑面积为111.15㎡，总价为472935元，买受人于本合同签订之日首付房款142935元，余款330000元按揭贷款支付；交付时间和条件，出卖人应当在2015年6月30日向买受人交付该房，该房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告、《住宅工程分户验收表》等合格证明文件，逾期超过90工作日，买受人有权退房，有权要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定交付时间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该房实际交付之日起30工作日内向买受人支付。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，双方在贵阳市住房和城乡建设局办理了该房的预售合同备案登记，登记号为Ｙ12039087。2016年1月27日，被告修建的贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区1-16栋（9-11楼住宅部分）房屋，经勘察单位广东省地质物探工程勘察院、设计单位贵州省建筑科研设计院、施工单位中国建筑第四工程局有限公司、监理单位广州市宏业金基建设监理咨询有限公司、建设单位被告验收合格。2016年5月21日，被告作为甲方，与原告为乙方订立《交房协议》约定：乙方经对房屋验收认可，领取钥匙，与甲方办理收房手续；乙方暂不领违约金5154.99元。原告在该协议上注明“因乙方对逾期交房违约金计算标准和计算期限有争议，现暂时不领取该违约金，待后期甲乙双方确定后，再由甲方支付乙方逾期交房违约金。”双方同日在《房屋交付验收表》上盖章、签名，被告当天将房屋交付给原告。2018年11月28日，被告将上述竣工验收合格证明文件提交贵阳市住房和城乡建设局备案。2019年6月4日，被告取得了千景空间科技有限公司对其开发建设的贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区5-16号楼的《房屋建筑面积测绘报告》。另查明，2015年7月1日中国人民银行1-5年期贷款基准利率为5.25%/年。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，原告何大富、被告宏益公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。原告于合同签订之日已按约支付被告购房首付款142935元；但被告未按约在2015年6月30日向原告交付房屋，而于2016年5月21日才交付原告，逾期超过90工作日，依据双方《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人应当在2015年6月30日向买受人交付该房，逾期超过90工作日，买受人有权退房，也有权要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定交付时间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该房实际交付之日起30工作日内向买受人支付。”原告要求被告支付违约金，具有合同及法律依据，法院依法予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过低，原告请求增加违约金符合法律规定，结合中国人民银行同期同类贷款利率5.25%/年的实际，由被告以购房首付款142935元为基数，按该利率支付原告自交房期满之次日即2015年7月1日起至2016年5月21日交房之日止的违约金，共计6743.40元。原告主张按揭贷款330000元的违约金，因其未提交向被告支付该款的票据，实属举证不力，法院依法不予支持。原告要求被告依据《民用建筑隔声设计规范》国家标准补做建筑隔声设施，因其未举证证明该房未达到该国家标准；相反，被告提交的证据证明该房已由相关部门验收合格。原告的该项诉请与客观事实相悖，法院依法不予支持。法院从而对被告的辩解意见部分采纳，部分不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告何大富违约金6743.40元；二、驳回原告何大富的其余诉讼请求。案件受理费3062元，减半收取1531元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担25元，由原告何大富负担1506元。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为：关于本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对此有明确约定，但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，上诉人有权请求对合同约定的逾期交房违约金进行调整。并且，对于逾期交房违约金约定标准是否过低的判断应以同地段同类房屋租金标准作为参照进行衡量。因本案诉争房屋位于贵阳市南明区，根据贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，该房屋所处地段应属于住宅类五级地段，租金指导价为7-15元／平方米／月。因此，本案《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金较低，应予适当调整。本院依据上述指导价标准，并综合考虑当事人的损失以及逾期交房期间诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照7元／平方米／月的标准计算违约金。一审法院以上诉人支付的购房首付款为基数并按照银行同期同类贷款利率标准计算违约金缺乏法律依据，应属不当，本院对此予以纠正。关于本案逾期交房违约时间的认定问题，本案中，上诉人于2016年5月21日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为宏益公司已于2016年5月21日完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定:逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，上诉人要求宏益公司在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据。故本案逾期交房违约时间应认定为自2015年7月1日起至2016年5月21日止。据此，结合前述7元/平方米/月的违约金计算标准，被上诉人宏益公司应支付的逾期交房违约金应为8325元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9588号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9588号民事判决第一项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付何大富逾期交房违约金8325元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3062元，减半收取1531元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担25元，由何大富负担1506元。二审案件受理费2876元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担376元，由何大富负担2500元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  程 奕二〇二〇年三月十一日书记员  蒋传星