贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0330民初907号原告：彭亮，男，生于1987年2月11日，地址江西省鹰潭市信江区。委托代理人：周雷，贵州名城（习水）律师事务所律师。委托代理人：雷小强，贵州名城（习水）律师事务所实习律师。被告：王雄，男，生于1988年9月18日，地址贵州省金沙县。委托代理人：袁泽勇，贵州恒发律师事务所律师。原告彭亮与被告王雄合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭亮的委托代理人周雷、被告王雄的委托代理人袁泽勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月29日签订的《店面转让协议书》；2.判令被告返还原告房屋租赁金168000元，并赔偿原告装修损失38000元（共计：206000元）。3.本案诉讼费用由被告承担。后原告彭亮于2017年5月10日将诉讼请求变更为：1.确认原、被告于2015年9月29日签订的《店面转让协议书》约定的租赁期超过《房屋租赁合同书》租赁期限部分无效；2.被告返还原告转让费168000元，并赔偿原告装修损失38000元，共计206000元。事实和理由：原、被告于2015年9月29日签订的《店面转让协议书》，约定的租赁期间超过了被告与习水县经济贸易局于2015年1月25日签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限，且被告对本案争议的房屋并无转租权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，原被告于2015年9月29日签订的《店面转让协议书》确定的租赁期超过了《房屋租赁合同书》租赁期限，其超过部分应当依法认定无效。根据合同法58条规定，被告因《店面转让协议书》取得原告房屋转让费168000元应予以返还，损失应予以赔偿。由于《店面转让协议书》部分无效，并导致了原告收到严重损失，特起诉诉讼。被告代理人辩称，原、被告于2015年9月29日签订的《店面转让协议书》并未约定租赁期限，原告明知被告是转租该标的房屋，也清楚被告与出租人习水县经贸局签订的《房屋租赁合同书》的租赁期限，不存在原告所述的超过租赁期限；被告已经完全履行与原告签订的《店面转让协议书》约定的所有义务，因为2016年6月1日，原告已经与原出租人习水县经贸局签订了《房屋租赁合同书》，因此，原、被告签订的《店面转让协议书》中第1、2、7条约定的义务被告方已经完全履行完毕，所以并不存在被告返还原告房屋转让费168000元及赔偿装修损失38000元。本院经审理认定事实如下：2015年1月25日，被告王雄与习水县经济贸易局签订《房屋租赁合同书》，约定王雄租赁习水县经济贸易局位于原粮食局一楼9号门面，租期为2015年6月1日至2016年5月31日，租金每年98000元。2015年9月29日，以原告彭亮为乙方、被告王雄为甲方签订《店面转让协议书》，约定“一、甲方同意将自己位于贵州省习水县五星街府西路粮食局9号店铺转让给乙方使用……；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，可以经营糕点。二、店铺转让给乙方之后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方。四、乙方在2015年9月29日向甲方支付转让费和剩余房租其计人民币小写：233000.00元整，（大写人民币：贰拾叁万叁仟元整）。……七、甲方将该门面永久转让给乙方经营，合同到期之后，甲方配合乙方到单位把合同改成乙方名字。八、如未能履行第七条，甲方需赔偿乙方门面转让费168000.00元及装修损失费……”同日，原告通过中国工商银行向被告王雄转账118000.00元，被告王雄出具收条载明收到原告彭亮交来店铺转让费加租金共计233000.00元。以出租方为习水县经济贸易局，承租方为彭亮签订《房屋租赁合同》，约定出租方将原粮食局底楼临街一楼9号门面租赁给原告彭亮，租赁期间为2016年6月1日至2017年5月31日止，租金每年为98000元。合同签订时间处未注明有时间。2016年1月31日，以原告彭亮为经营者办理了名称为习水县佬俵食品店的个体工商户营业执照，经营场所为东皇镇府西路经济贸易局9号门面，现该门面由被告经营管理。对原告所举的何建的收条，由于不是正规票据，何建又未到庭作证，被告对三性均持异议，对此证据不予采信；对于原告与习水县经济贸易局签订的《房屋租赁合同》，由于租期为2016年6月1日至2017年5月31日，而订立时间又为2016年12月23日，结合被告从习水县经济贸易局复印且经该局核对无异盖章确认的同一份合同中显示是没有订立时间的，对原告所举的该份证据其他内容予以采信，订立时间不予采信；对原告所举的其余证据由于被告对真实性无异议，予以采信。对被告所举证据，予以采信。本院认为，《店面转让协议书》的效力问题是本案的争议焦点。原告认为该《店面转让协议书》中第七条约定的“甲方将该门面永久转让给乙方经营，合同到期之后，甲方配合乙方到单位把合同改成乙方名字”中门面永久转让的约定超过了被告王雄的剩余租赁期，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，应为无效。结合《店面转让协议书》第一、二条的约定以及庭审调查，能确认原告彭亮与被告王雄均清楚讼争门面是被告王雄从习水县经济贸局承租的且剩余租期至2016年5月31日截止的事实，对于《店面转让协议书》中“将该门面永久转让给乙方经营”的约定，被告共收取原告转让费和租金233000元，除去转让费168000元，被告彭亮仅收取原告剩余租赁期内约8个月的租金65000元，结合该门面每年租金98000元，该租金金额收取合情合理。双方内心真实意思表示对该永久二字的约定不可能是王雄与原告就讼争门面租期之间的永久性约定。应结合该条后面的约定以及整个合同的内容解释认定该《店面转让协议书》中讼争门面的转租期截止2016年5月31日。对于原告认为被告与习水县经济贸易局签订的《房屋租赁合同书》约定被告无权转租，《店面转让协议书》应为无效，由于原告是明知被告转租行为，其在转租期内使用该讼争房屋，出租人习水县经济贸易局并未提出异议。综上，《店面转让协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。对原告诉请的《店面转让协议书》约定的租赁期超过《房屋租赁合同书》租赁期限部分无效的诉讼请求不予支持。由于《店面转让协议书》为有效合同，原告诉请返还转让费168000元的诉讼请求不予支持。对于赔偿原告装修损失38000元的诉讼请求，原告主张被告没有配合原告与习水县经济贸易局签订租赁合同。由于客观上被告从出租人习水县经济贸易局继续承租讼争门面的合同已经签订，且双方在《店面转让协议书》第七条中仅仅约定了配合义务，该配合的形式、方式较为广泛，原告又未举证证明被告存在违约，对此诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告彭亮的全部诉讼请求。案件受理费4390.00元，减半收取计2195.00元，由原告彭亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张小英二〇一七年五月十五日法官助理周佳兴书记员袁浩洋