江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终23号上诉人（原审被告、反诉原告）：抚州市聚和农牧发展有限公司，住所地江西省崇仁县孙坊镇土源村，统一社会信用代码91361024MA35KJJU4U。法定代表人：孙年经，董事长。委托诉讼代理人：刘小明，男，该公司工作人员，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丰城市丽村镇对木水库养猪场，住所地江西省宜春市丰城市丽村镇，统一社会信用代码91360981MA36GK4T28。经营者：曾奇锴，男，汉族，1989年5月8日出生，住江西省丰城市，委托诉讼代理人：袁全华，江西浩剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖德兴，江西浩剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人抚州市聚和农牧发展有限公司（以下简称聚和公司）因与被上诉人丰城市丽村镇对木水库养猪场（以下简称对木水库养猪场）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省崇仁县人民法院（2019）赣1024民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。聚和公司上诉请求：撤销一审判决，改判聚和公司支付对木水库养猪场262232元。事实与理由：1、根据一审认定事实，对木水库养猪场总计支付租金及押金应为190万元。一审对2018年1月4日转账明细标注“利息杂费”的10万元不作认定，仅认定对木水库养猪场“累计支付200万元”，又认定“对拖欠的40万元押金仍未支付”，表示一审认为2018年对木水库养猪场没有支付押金，故2018年支付款项中有10万元不属于租金或押金，但一审在本院认为中租金及押金又变成200万元，显然与认定事实不符。2、对木水库养猪场多次违约。2017年开始欠着押金，答应付利息又耍赖。2018年拖欠租金，我公司是通过锁门方式才拿到租金。如对木水库养猪场的猪未被法院查封，我公司也不会解除合同。现在明知这批猪钱拿不到，对木水库养猪场又欠着租金，在多次催问无果的情况下才提出解除合同。所谓2019年4月7日正式离开所租赁的猪场，实是被吉安某法院执行清场。我公司在2019年3月23日向对木水库养猪场寄出解除通知书时，也短信告知曾树林。但对方仍进了猪，因法院变卖了生猪，才不得不离开。3、解除通知书中指出是因“违反合同条款未履行支付租金义务，致使本公司合同目的无法实现”而解除。对木水库养猪场未提出异议。事实上其确实违反“租金在当年2月前一次性付清”的约定。本案合同中约定的违约条款“如到时违约而不租赁猪场，该押金作为违约金”，“不租赁”应包括解除合同的情形。但约定押金为违约金过高，我公司主张按实际欠付租金占用期间60日（2月1日-4月2日）的利息损失的1.3倍，计算为6500元（50万元×6%/360×60×1.3）。4、关于欠付押金40万元约定利息问题。一审认定借条系补充协议，那就是双方当事人的真实意思表示。约定资金占用期间支付利息，不违反法律法规规定，与约定支付租金性质一样，均属于约定义务。对木水库养猪场于2018年1月4日支付10万元属于“利息杂费”，有转账记录证明。从2017年3月3日至2018年1月4日利息算不到10万元，故可证明有“杂费”的存在。对木水库养猪场如否认应承担举证责任。我公司未留存证据证明杂费金额，认可10万元有2017年3月3日至2018年1月4日利息81867元，余额为杂费。2018年1月5日至2019年4月2日利息计算为120800元，对木水库养猪场仍应支付。一审判决我公司返还对木水库养猪场489532元。对木水库养猪场应承担违约金6500元，利息及杂费10万元，拖欠利息120800元。故我公司支付对木水库养猪场应为262232元。对木水库养猪场辩称，一审认定事实清楚。庭审时聚和公司对收取我方200万元租赁费及收取费用的时间，明确回答“没有异议”。我方不否认没有足额交付押金。但是押金合同为附随于租赁合同的从合同，自交付押金时产生法律效力。当承租人没有交付押金时，应视为押金合同未生效。押金的作用是当押金所担保的债务未履行时，出租人可以自行扣除。聚和公司于2019年3月22日向我方送达解除合同通知书时，我方包括押金在内向聚和公司支付200万元，足以支付近三年的租金。我方由于各方面原因资金周转困难，但是取得聚和公司同意，这也就是没借款而打“借条”的原因。关于是否违约。双方签订的协议没有涉及违约责任条款，也没有解除合同条款。聚和公司在解除通知书中的解除原因，是其单方寻找的理由。聚和公司在未征得我方同意就与他方签订租赁合同，而且租金显然比租给我方要高，其解除合同的目的显而易见。关于40万元利息是否合法。通过一审审理查明，双方确实没有真实发生借贷关系。一审“故对该借条不予认可”是正确的。请求依法驳回聚和公司的上诉，维持原判。对木水库养猪场向一审法院提出诉讼请求：1、判决聚和公司返还其终止租赁合同的剩余租金计人民币519452元；2、本案诉讼费依法由聚和公司承担。聚和公司向一审法院提出反诉请求：对木水库养猪场支付其损失及违约款共计587257元。一审法院认定事实：2017年2月9日，对木水库养猪场与聚和公司签订一份《猪场租赁协议》，协议的主要内容包括：1、聚和公司将坐落于崇仁县孙坊镇土源村的猪场出租给对木水库养猪场使用；2、租赁期为5年，自2017年2月9日至2022年2月9日止，租赁期满后聚和公司有权收回猪场，对木水库养猪场可以续租并享有优先承租权；3、租金为每年70万元，支付方式为：第一年租金在签订合同时一次性付清，同时交纳一年租金作为押金，如到时违约而不租赁猪场，该押金作为违约金归聚和公司所有；之后的租金在当年2月前一次性付清，直至合同结束；4、猪场内设备由对木水库养猪场免费使用，租赁期间由于对木水库养猪场保管不当或者不合理使用导致设备损坏，维修由对木水库养猪场解决，合理使用导致的自然损耗，对木水库养猪场不负担；5、租赁期间的水电费用由对木水库养猪场负担，由对木水库养猪场向聚和公司交纳，再由聚和公司缴纳；6、聚和公司有义务协助对木水库养猪场处理租赁期间养殖场可能出现的治安、环保问题；7、因政府原因和自然灾害导致猪场不能正常生产，聚和公司应退回押金，租金按月计算，剩余退回对木水库养猪场。协议签订前，对木水库养猪场于2017年1月24日预付租赁款5万元人民币。协议签订后，对木水库养猪场于2017年2月24日付款30万元，28日付款60万元，3月3日付款5万元，共计支付租赁费及押金100万元，尚欠押金40万元。对木水库养猪场为此向聚和公司出具借条一张，内容为“今借到聚和公司人民币肆拾万元整，每月利息按2%计算”。后于2018年1月4日付款10万元，2018年6月1日付款60万元，7月1日付款5万元，9月12日付款5万元，合计70万元为第二年租赁费。但对拖欠的40万元押金仍未支付。之后2019年1月31日付款20万元。对木水库养猪场累计支付200万元。后聚和公司于2019年3月23日向对木水库养猪场寄出《解除通知书》，该通知书于2019年4月2日由他人代收，对木水库养猪场于2019年4月7日正式离开所租赁的猪场，离开后经查尚欠电费1153元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第97条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故对木水库养猪场要求聚和公司返还解除租赁合同后的剩余租金，依法予以支持。对木水库养猪场实际应当支付费用为2017年2月9日至2019年4月7日的租金，金额为1509315元（700000元/年÷365天×787天=1509315元），实际支付租赁费及押金2000000元，故聚和公司应当返还租赁费用及押金490685元。聚和公司反诉主张对木水库养猪场支付所拖欠电费1153元，对木水库养猪场对此也予以认可，依法予以支持。对聚和公司主张的杂费排污费和对木水库养猪场离场后不合理使用导致物品损坏费用，聚和公司并未就猪场内的物品损失费用与对木水库养猪场进行沟通确认，也未能提供有效证据证明其确实存在物品损失，且该损失均为承租方不当使用所造成的，针对排污费在协议中也未约定需要承租人负担，故对聚和公司主张的杂费及物品损失费用不予认可。对聚和公司主张的电费，经对木水库养猪场庭审中确认，依法予以支持。对聚和公司主张的猪场自4月2日闲置至5月29日的租金损失，因该租赁合同系出租方自行要求解除，在解除租赁合同后要求原租赁方承担租金损失，无法律依据，故不予支持。对聚和公司提出的40万元借款利息的主张，事实为租赁方由于未支付40万元押金，故向出租方出具借条，但实际上双方并未发生民间借贷行为，故对该借条不予认可，押金以实际支付金额为准即30万元，由于双方已解除合同，未履行的不再履行，聚和公司不能以对木水库养猪场未履行支付押金义务要求其继续履行，要求对木水库养猪场支付所欠押金利息更无法律依据，故聚和公司主张的借款利息不予支持。对聚和公司主张的对木水库养猪场违约应当支付违约金的主张，根据本案查明事实，对木水库养猪场作为租赁方支付租赁费用及押金的时间虽未按协议约定期限及金额支付，但经过双方沟通，对木水库养猪场已经补齐所有租赁费，且对欠付的押金，双方也通过打欠条的方式予以确认，对此一审法院认为该种行为可认定为补充协议，即聚和公司认可对木水库养猪场支付租金及支付押金的方式及时间。且根据合同约定的违约条款即协议第三条“租金为每年70万元，支付方式为：第一年租金在签订合同时一次性付清，同时交纳一年租金作为押金，如到时违约而不租赁猪场，该押金作为违约金归聚和公司所有”，其约定的违约行为应该是：不租赁猪场，该押金归聚和公司所有，故根据实际情况为聚和公司主动提出解除合同，对木水库养猪场对此不存在违约，故对要求对木水库养猪场支付违约金的主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十八条的规定，判决：一、聚和公司返还对木水库养猪场租赁费及押金490685元；二、对木水库养猪场支付聚和公司电费1153元；三、第一、二项相抵，聚和公司返还对木水库养猪场人民币489532元，限期在本判决生效之日起10日内付清；四、驳回聚和公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,994.5元，反诉案件受理费9672.6元，合计人民币18667.1元，减半收取9333.55元，由对木水库养猪场负担274.05元，聚和公司负担9059.5元。二审中，聚和公司与对木水库养猪场均未提交新证据。聚和公司述称，其与案外人于2019年5月29日另行签订房屋租赁合同，因市场行情好转租金有提高。关于对木水库养猪场于2018年1月4日支付的10万元，聚和公司主张该笔款项包括利息81867元，余额为杂费。对木水库养猪场则认为是租金。经查，该笔款项的银行交易明细摘要中注明利息杂费。一审庭审时对木水库养猪场述称，做账列的项目是利息杂费，该笔款项实际都是利息，不包括维修费用。上述事实有一审在卷证据证实，本院予以确认。至于该笔款项的性质如何认定，本院在下文予以阐述。本院经审查对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、对木水库养猪场应否给付聚和公司利息及杂费10万元，及拖欠利息120800元；二、对木水库养猪场应否承担违约金6500元。关于焦点一。对木水库养猪场因欠押金40万元未付，向聚和公司出具借条一张，内容为“今借到聚和公司人民币肆拾万元整，每月利息按2%计算”。2018年1月4日，对木水库养猪场支付聚和公司10万元。如前所述，双方对该笔款项的性质存在争议。虽然该笔款项的银行交易明细摘要中注明利息杂费，但并无更为详细的说明。在双方发生争议的情况下，聚和公司应就其主张的杂费金额提供证据佐证。因聚和公司未就其主张提供证据证明，本院确认该笔10万元当时是作为利息支付。对木水库养猪场二审关于该笔款项是租金的主张，与其一审时自认和摘要中所注相矛盾，对该主张本院不予采信。本案中，对木水库养猪场出具的债权凭证虽以借条为名，且对木水库养猪场已实际支付所谓利息10万元，但双方并未发生民间借贷行为，仍应根据基础法律关系确定双方的权利义务。本案基础法律关系是房屋租赁法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。聚和公司与对木水库养猪场于2017年2月9日签订的租赁合同中约定，租金为每年70万元，第一年租金在签订合同时一次性付清，同时交纳一年租金作为押金。之后的租金在当年2月前一次性付清，直至合同结束。合同签订后，对木水库养猪场并未按约履行，押金40万元拖欠未付。在此情形下，对木水库养猪场向聚和公司出具借条，实际是双方当事人关于对木水库养猪场未按时支付押金行为违约责任的约定。即对木水库养猪场基于其欠付押金的违约行为，按照借条中约定的计算标准赔偿聚和公司违约损失。对木水库养猪场以此为代价，得以暂缓支付拖欠押金，缓解其资金占用压力。该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应予确认合法有效。事实上，对木水库养猪场的资金紧张状况一直没有得到改善。2018年1月4日，对木水库养猪场支付聚和公司所谓利息10万元。但拖欠的40万元押金对木水库养猪场始终未付。而且对木水库养猪场亦未能按约准时支付租金。最终聚和公司与对木水库养猪场双方解除了租赁合同。案涉租赁合同租期为五年。押金本身的作用主要是保证对木水库养猪场按约交清租金。考虑到对木水库养猪场实际租赁期限近半，解约前的租金现未拖欠，且解约不久后聚和公司已顺利将案涉猪场出租，本院对聚和公司已收取对木水库养猪场支付的违约损失10万元酌情予以支持，对聚和公司关于对木水库养猪场还应给付拖欠利息120800元的主张不予支持。聚和公司实际收取对木水库养猪场租赁费及押金的金额为1900000元，应当返还390685元。关于焦点二。在对木水库养猪场因欠付押金40万元向聚和公司出具借条时，聚和公司已经清楚对木水库养猪场存在履约能力不足的问题。需要指出的是，借条中对所谓40万元借款的还款时间以及利息支付时间未作约定。对木水库养猪场与聚和公司亦未就双方此前签订的房屋租赁合同进行任何修改。这意味着双方达成的谅解是暂时性的。对木水库养猪场始终未能解决其资金周转困难这一根本问题，该合同能否顺利履行完毕存在不确定性，双方对此应有心理预期。不过对木水库养猪场支付租金虽有所拖延，但已陆续付清2017年、2018年两年的租金。2019年1月31日，对木水库养猪场又支付20万元，加上已付押金，已足以支付解约前的租金。因双方不久后即解除合同，聚和公司认为对木水库养猪场未按约于当年2月前一次性付清全年租金，要求其支付欠付租金占用期间利息损失，该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，聚和公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省崇仁县人民法院（2019）赣1024民初765号民事判决第二项；二、撤销江西省崇仁县人民法院（2019）赣1024民初765号民事判决第四项；三、变更江西省崇仁县人民法院（2019）赣1024民初765号民事判决第一项为：抚州市聚和农牧发展有限公司返还丰城市丽村镇对木水库养猪场租赁费及押金390685元；四、变更江西省崇仁县人民法院（2019）赣1024民初765号民事判决第三项为：两相抵扣后，抚州市聚和农牧发展有限公司返还丰城市丽村镇对木水库养猪场人民币389532元，限在本判决生效之日起十日内付清；五、驳回丰城市丽村镇对木水库养猪场的其他诉讼请求；六、驳回抚州市聚和农牧发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,994.5元，反诉案件受理费9672.6元，合计人民币18667.1元，减半收取9333.55元，由丰城市丽村镇对木水库养猪场负担1274.05元，抚州市聚和农牧发展有限公司负担8059.5元。二审案件受理费4709.50元，由丰城市丽村镇对木水库养猪场负担2071.93元，抚州市聚和农牧发展有限公司负担2637.57元。本判决为终审判决。审判长 彭 珺审判员 邹志伟审判员 范 宣二〇二〇年三月十一日法官助理周超书记员戢亚倩