济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初5969号原告（反诉被告）贾爱莲，女，1967年5月22日出生，汉族，住山东省无棣县。委托代理人鲍春明，山东圣祥律师事务所律师。被告（反诉原告）程黔生，男，1965年4月11日出生，汉族，住山东省聊城市。委托代理人张兆国，山东恒信达律师事务所律师。委托代理人郭香兰，山东恒信达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）贾爱莲与被告（反诉原告）程黔生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾爱莲的委托代理人鲍春明、被告（反诉原告）程黔生的委托代理人张兆国、郭香兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾爱莲诉称，原、被告于2014年9月1日签订商铺租赁合同，约定程黔生承租贾爱莲位于济南市历下区*****商铺用于经营“东阿阿胶”专营店，租期十年，前两年年租金18万元，从第三年始租金每年递增8%。程黔生自2016年3月1日起以经营亏损为由拖欠房屋租金，贾爱莲多次催促程黔生支付拖欠的房租但程黔生拒不支付。根据合同约定，程黔生迟延交纳租金超过15天，贾爱莲有权解除合同，非贾爱莲的原因致使程黔生未履行完合同，程黔生应按照合同总额的10%承担违约责任。故请求法院依法判令程黔生支付2016年3月1日至2016年9月14日（起诉日）拖欠的房屋租金82456.43元、滞纳金4122.82元及判决生效之前的房屋租金及滞纳金，并判令程黔生支付违约金242776元。原告贾爱莲为证实其主张，提交以下证据：证据1，原、被告签订的《商铺租赁合同》一份，证明双方于2014年9月1日签订了租赁合同，该合同约定了房租的价款及违约条款，贾爱莲起诉主张的事实与理由是基于双方之间签订的租赁合同。证据2，贾爱莲的妹妹贾宁和程黔生的微信聊天记录（16页），证明程黔生单方违约并且拖欠房租的事实，贾爱莲始终是委托贾宁与程黔生协商房屋租赁事宜。被告程黔生辩称，一、程黔生自2016年4月份开始欠贾爱莲部分房租是属实的，现贾爱莲已经将涉案商铺租赁给他人，应当视为接受解除合同的行为。二、本案是由于贾爱莲违约在先，其要求程黔生支付滞纳金及违约金的诉讼请求依法不能成立。即使程黔生有违约行为，也没有给贾爱莲造成损失，违约金约定过高，请法院予以调整。三、程黔生已经交纳的1万元押金，应冲抵租赁费用。四、程黔生通过微信转账给贾爱莲的6000元，应当认定为已交纳租金6000元。被告程黔生为证实其主张，提交以下证据：收条三张，证明程黔生共向贾爱莲支付租金27万元及押金1万元。反诉原告程黔生诉称，原、被告于2014年9月1日签订了商铺租赁合同。约定由程黔生承租贾爱莲位于济南市历下区*****商铺。合同签订后，程黔生装修该商铺共计花费11万余元。后由于程黔生经营的“东阿阿胶”销售业绩不佳，程黔生决定转型经营聊城其他特产，遂撤走了“东阿阿胶”经营。2016年9月程黔生与聊城客户前去考察场地时发现，贾爱莲未经程黔生同意，在本合同没有解除的情况下，贾爱莲违约将商铺另租赁给他人使用。程黔生认为，贾爱莲的行为构成严重违约，符合合同解除的条件，其应承担违约责任并赔偿程黔生装修损失，故请求人民法院依法判令解除程黔生与贾爱莲2014年9月1日签订的商铺租赁合同，并判令贾爱莲向程黔生支付违约金10万元、赔偿房屋装修损失11万元。反诉原告程黔生为证实其主张，提交以下证据：现场照片三张，该照片系程黔生搬离之后贾爱莲将房屋出租给他人后的经营情况照片，证明在双方未解除合同的情况下，贾爱莲将房屋另租赁给他人。反诉被告贾爱莲辩称，贾爱莲不存在违约情形，程黔生主张的事实和理由是由于其单方拖欠房租和单方违约造成的，贾爱莲不应承担程黔生主张的损失及违约金。反诉被告贾爱莲未提交证据。经审理查明，2014年9月1日，贾爱莲（甲方）与程黔生（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于济南市历下区*****商铺，商铺建筑面积81.68平方米，租赁期十年，自2014年9月1日开始计算租金。合同第四条第一款约定，乙方在签订合同时向甲方交付人民币1万元整作为租赁保证金，乙方退还该商铺且经甲方验收后，如无门窗损坏或欠缴的水电费、物业管理费等情况后5天内，一次性无息返还。合同第五条约定，第一年、第二年租金均为18万元，从第三年开始租金每年递增8%；租金每半年缴纳一次，双方自签署合同之日乙方先向甲方支付半年租金，之后提前一月按期缴纳租金。合同第十一条第二款约定，乙方未能在双方约定的日期交纳租金，每迟延一天，乙方需向甲方支付应付租金的5%作为滞纳金；乙方迟延交纳租金超过15天，甲方有权解除合同，乙方除支付前述滞纳金之外还应向甲方支付租金总额的5%作为违约金，非因甲方的原因乙方未履行完合同，应按合同总额的10%赔偿甲方。上述合同签订后，贾爱莲即将涉案房屋交付程黔生使用。庭审中，贾爱莲自认2014年9月1日至2014年10月10日期间的租金因装修免除，且其已经收到27万元房屋租金及1万元押金。贾爱莲认可程黔生于2016年7月15日从涉案商铺搬走并将钥匙放在物业，并称其7月底从物业取得钥匙，并于2016年12月份将涉案商铺另行出租给他人。在程黔生租房期间，其向贾爱莲支付租金27万元、1万元。此外，程黔生主张其通过微信向贾爱莲转账支付租金6000元，但未提交证据予以证明，贾爱莲提交的贾宁与程黔生的微信往来记录显示，程黔生分别于2016年8月21日、2016年9月20日通过微信转账向贾宁支付4000元。本案审理过程中，程黔生申请对涉案房屋装修价值进行鉴定，之后又撤回了该鉴定申请。本院认为，贾爱莲与程黔生签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因庭审中贾爱莲、程黔生均认可程黔生已于2016年7月15日从涉案商铺搬走并将钥匙放在物业，且贾爱莲已将涉案房屋另行出租，故原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年7月15日解除，故对程黔生要求解除合同的诉讼请求，本院不再处理。对贾爱莲要求程黔生支付拖欠房屋租金的诉讼请求，因贾爱莲自认2014年9月1日至2014年10月10日为商铺装修免租期，且其已收到27万元租金，故程黔生已经付清了2016年4月10日之前的房屋租金。因程黔生已于2016年7月15日搬离涉案商铺，故本院认定程黔生欠付贾爱莲2016年4月10日至2016年7月15日期间的房屋租金47342元（180000÷365×96），该欠付租金行为已构成违约，根据合同第十一条第二款的约定，贾爱莲有权解除合同。对程黔生主张用10000元押金冲抵租金的抗辩，本院认为，根据合同第四条第一款的约定，因贾爱莲未提交证据证明程黔生退还商铺时存在合同约定的门窗损坏、欠缴水电费、物业管理费等情形，故程黔生交纳的保证金1万元应予退还，故对程黔生要求以该1万元保证金冲抵租金的主张，本院予以支持。此外，根据贾爱莲提交的其妹妹贾宁与程黔生的微信往来记录，可以证实程黔生通过微信转账支付租金4000元，故程黔生欠付的租金47342元，扣除上述14000元，其仍需向贾爱莲支付租金33342元。对贾爱莲同时要求程黔生支付滞纳金和违约金的诉讼请求，关于“滞纳金”，是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。司法实践中，滞纳金的概念多出现于行政法中，只有基于法定义务而必须交纳的费用才存在滞纳金问题。根据行政法理论，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型。而本案中，支付租金系原、被告双方约定的合同义务，双方在合同中对逾期支付租金而应支付“滞纳金”的表述是不准确的，从法律意义上讲，应为违约金。因此，贾爱莲主张按照未付租金的5%计算的滞纳金及按照合同总金额的10%计算的违约金，均应属于违约金的范畴。因程黔生主张贾爱莲要求的违约金过分高于实际损失，并要求法院予以调整，而对于因程黔生的违约行为造成的损失数额，贾爱莲未提交证据予以证明，故本院酌定将违约金的计算方法调整为以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。同时，根据《商铺租赁合同》第五条的约定，2016年4月10日至2016年7月15日期间的租金程黔生应提前一个月交纳，即应于2016年3月10日前交纳，但程黔生未按时交纳，应于2016年3月11日起支付违约金。因程黔生自认其欠付贾爱莲2016年4月份之后的房屋租金，其行为已构成违约，贾爱莲有权解除合同，故程黔生以贾爱莲违约为由要求其支付违约金10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对程黔生要求贾爱莲赔偿房屋装修损失11万元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不应支持；同时，程黔生未提交证据证明其装修价值，故对程黔生的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）程黔生于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贾爱莲支付拖欠的房屋租金33342元；二、被告（反诉原告）程黔生于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贾爱莲支付违约金（以37342元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年3月11日起计算至2016年8月21日止；以35342元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年8月22日起计算至2016年9月20日止；以33342元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2016年9月21日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告（反诉被告）贾爱莲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）程黔生的反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6240元，由原告（反诉被告）贾爱莲负担5540元，被告（反诉原告）程黔生负担700元；反诉案件受理费3025元，由被告（反诉原告）程黔生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  修 芳人民陪审员  马呈云二〇一七年五月二十二日书 记 员  杜 爽