新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新28民终1596号 上诉人（原审被告）：王世玲，女，苗族，1971年5月3日出生，四川省黔江县人，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：孙素华，新疆天擎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：库尔勒市房屋征收与补偿管理办公室，住所地：新疆维吾尔自治区库尔勒市塔指西路天河美镇15号楼。 法定代表人：高清江，系该征收办主任。 委托诉讼代理人：王剑华，新疆天雪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王淑敏，女，汉族，1942年2月25日出生，退休工人，陕西省临潼县人，住新疆维吾尔自治区尉犁县。 原审被告：程楷杰，男，汉族，1975年9月14日出生，甘肃省张掖市人，个体经营户，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：孙素华，新疆天擎律师事务所律师。 原审被告：库尔勒市城市建设（集团）有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：李丹，新疆天雪律师事务所律师。 上诉人王世玲、库尔勒市房屋征收与补偿管理办公室（简称征收办）因与被上诉人王淑敏及原审被告程楷杰、库尔勒城市建设（集团）有限责任公司（简称城建集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2018）新2801民初2202号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（原审被告）王世玲的委托诉讼代理人孙素华、征收办的委托诉讼代理人王剑华、被上诉人王淑敏及其委托诉讼代理人席伟涛、原审被告城建集团的委托诉讼代理人李丹，程楷杰的委托诉讼代理人孙素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王世玲上诉请求：1、依法撤销（2018）新2801民初2202号民事判决第一项，查明事实，依法改判上诉人不支付购房款130，000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人王淑敏承担。上诉理由：原审认定事实错误，裁判错误，依据《民事诉讼法》第170条第2项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，应撤销原判，查明事实依法改判。一、上诉人王世玲与被上诉人王淑敏之间不是买卖合同关系，上诉人仅是中介方，而原审认定上诉人与被上诉人王淑敏之间是买卖关系是错误的，上诉人将30#小区80平方米楼房及20平方米门面的安置房介绍给被上诉人王淑敏，王淑敏与征收办就安置房签订了房屋征收补偿与安置协议书，至此上诉人的介绍义务已完成，购房款也是代收，上诉人仅收取中介费。王淑敏与征收办签订了补偿安置协议，说明非本村村民也可以享有并有权取得拆迁安置房，王淑敏完全符合征收办的拆迁安置条件。后双方在法院达成调解：王淑敏与征收办解除安置协议，说明双方之前所签的房屋征收补偿与安置协议合法有效，双方协议解除该协议与上诉人无任何关联性，上诉人与王淑敏之间的中介行为已全部完成。王淑敏所交房款是上诉人为拆迁人代收，拆迁人已将安置房通过征收办分配给了王淑敏，王淑敏认为所安置楼房楼层、位置均不合意而拒绝接收，而又自愿与征收办协商解除了安置协议（有法院调解书证实），现在又要求作为中介一方的上诉人退还房款，于法无据，属原审认定事实错误，裁判错误。二、原审认定王淑敏购买80平方米楼房一套及20平方米门面房的合同目的已无法实现，因此由上诉人承担退款责任属认定事实错误、适用法律错误。征收办于2016年7月27日出具证明，内容明确：“王淑敏曾多次投诉安置房楼层、户型、面积问题，2016年，30号小区高层楼房已交付使用，同时36号、37号、40号、56号及49号小区正在办理分配入住手续，我办可进行调整安置…该户（王淑敏）明确表示不再需要安置楼房。”该证据上诉人原审已举证，其内容己明确王淑敏放弃安置房导致其合同目的无法实现，而原审却断章取义，显属认定事实和适用法律错误。三、本案的争议焦点即王淑敏无法取得安置房实现合同目的，均由王淑敏自己造成，先是不接受征收办的调整安置，后又到法院与征收办协议解除了双方签订的安置协议，那么可确定，双方签订的房屋征收补偿与安置协议书是合法有效的，既然该协议合法有效，王淑敏又是自愿解除，即视为对自己要房的权利放弃及合同目的实现权的放弃，王淑敏现在又要求作为中介一方的上诉人来承担返还购房款的责任于法无据，换言之只有在王淑敏与征收办签订的安置协议被确定无效时，中介才承担责任。另外征收办无论从收取王淑敏购房款78，000元及之后的退款、解除安置协议的这两件事上，征收办都是最大受益一方，协议解除意味着安置房收回，那么于情于理都不应再由上诉人承担退还王淑敏购房款的责任，原审裁判存在严重错误。四、无论是事实还是在卷佐证的证据均可以证实，王淑敏是明知自己要购买的是拆迁安置房，给房子不愿要，收到了退回的购房款还想要一套房子，这是痴人说梦，上诉人作为中介介绍了该笔业务，代收购房款，以及王淑敏与征收办签订安置协议后又解除等等，大量的事实及证据足可证实上诉人己完成中介义务，王淑敏也是个精神及思维都正常的成年人，对自己的行为后果应当承担全责。综上，原审认定上诉人与王淑敏之间系买卖合同（口头）关系属认定事实错误，王淑敏与征收办的安置协议合法有效，双方解除行为也合法，王淑敏对安置房的弃权导致其合同目的无法实现，判决上诉人退还购房款130，000元属认定事实及适用法律错误。故原审法院认定事实及适用法律错误，裁判错误，请求二审法院查明事实撤销原判，依法改判上诉人不承担退款责任。 王淑敏辩称，双方之间是买卖合同关系，王世玲收取了王淑敏的230,000元房款，我们把钱给的是王淑敏，因此原审判决是正确的。 征收办辩称，我方没有收取王淑敏任何的费用，征收办与王淑敏的房屋征收补偿与安置协议书已经解除，作为征收办不应当承担再向王淑敏返还费用的责任，同时王世玲认为征收办应当承担赔偿责任，与本案所定的案由不属于同一法律关系，王世玲认为王淑敏不是村民，但征收办仍然与王淑敏签订安置协议存在重大过错，我们对此不予认可，因为一审法院已经查明，王淑敏之所以和征收办签订安置协议全部是基于巴州链家公司的引荐，收取了相关费用以后，将本案的王淑敏引荐至征收办，与征收办签订了协议。王淑敏与征收办签订协议，王淑敏的所有资料全都是王世玲及程楷杰准备的，如果材料作假，那也应当由王世玲及程楷杰共同承担向王淑敏返还购房款的责任，综上，恳请驳回王世玲的上诉请求。 城建集团述称，各方答辩与城建集团无关，原审城建集团不应承担任何责任。 程楷杰未提交意见。 征收办上诉请求：1、依法撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2018）新2801民初2202号民事判决书第二项，并依法改判驳回王淑敏对上诉人的诉讼请求。一、一审法院依职权追加上诉人为共同被告无事实及法律依据。征收办不是房屋买卖合同的相对方，主体不适格。据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十三条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。”之规定，一般情况下法院依职权追加被告应符合下列条件：一、追加被告必须符合必要共同诉讼的条件。必要的共同被告是指对诉讼标的有共同的权利或义务关系、与原告有一定的利害关系的人。本案的案由为：房屋买卖合同纠纷。征收办属于政府机关，定性为行政管理事业单位，征收办没有房屋买卖的职责。根据王淑敏起诉时的事实与理由及人民法院当庭查明的案件事实，征收办不是王淑敏所诉的房屋买卖合同纠纷的合同相对人也没有收取王淑敏交付的房屋买卖款。故一审法院依职权追加被告无事实依据。一审法院追加上诉人的理由是为了查明案件事实。而且王淑敏在起诉状的诉讼请求中根本就没有要求征收办返还购房款。故一审法院追加上诉人为本案的共同被告不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十三条的规定，无法律依据。二、征收办不是王淑敏与王世玲买卖合同关系的合同相对方。也没有收取王淑敏的购房款。且征收办与王淑敏签订的《库尔勒房屋拆迁安置协议书》已经新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民事调解书解除，且征收办己经退还被上诉人78，000元。一审法院判令征收办与王世玲承担连带责任，无事实及法律依据。根据王淑敏起诉状的诉讼请求和事实与理由，可以证实，征收办与王淑敏之间不存在房屋买卖合同关系。经一审法院查明，王淑敏不是适格的被拆迁人，故被拆迁人也不应当享受被拆迁人应当享受的拆迁安置补偿房屋和补偿款。故一审法院认定，征收办与王淑敏解除《库尔勒拆迁安置协议书》仅针对安置补偿房屋部分，其余部分应当继续履行无事实依据和法律依据。征收办与王淑敏之间的《库尔勒拆迁安置协议书》己经新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院调解解除，且征收办已经按照调解协议退还王淑敏78，000元。征收办不存在重大过错。在王淑敏与王世玲的买卖合同纠纷所适用的法律规定，并没有法律规定征收办应当承担连带责任。故一审法院判令征收办与王世玲承担连带责任无法律依据。综上所述，一审判决无事实及法律依据。恳请二审法院依法改判驳回王淑敏对征收办的诉讼请求。 王淑敏辩称，一审判决正确，应当维持。 王世玲辩称，一、征收办以一审法院定性的案由房屋买卖合同为由，辩称主体不适格，无事实和法律依据。王淑敏争议为拆迁房的交付不能而导致的退房款纠纷。2012年8月初，巴州链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家房地产经纪公司”）在当地报纸上刊登库尔勒市××区房屋现对外出售的房源信息，王淑敏看到后与链家房地产公司达成口头中介服务协议，约定为王淑敏提供订立拆迁房买卖合同的机会，王淑敏需要支付中介服务费5000元，具体业务操办由征收办及王世玲负责实施。王世玲按照口头协议内容约定于2012年9月5日促成王淑敏与征收办签订了《库尔勒拆迁安置协议书》（0045918）（以下简称“协议书”），约定拆迁补偿费166，760元，过渡费2400元，合计169，160元。征收办通过产权调换的方式给王淑敏安置30号小区80平方米楼房一套及20平方米门面房一间，扣除楼房和门面房款78，000元，剩余91，160元。该协议书签订主体为征收办及王淑敏，其主体明确；合同内容约定了拆迁补偿费、产权调换方式、置换房屋信息、购房款价格等实质性内容，其合同内容约定也明确具体。证明了征收办承认王淑敏享有拆迁房屋的主体资格。因此，该份协议书受《合同法》调整和保护。通过原审庭审笔录得知，2016年9月王淑敏与征收办作为诉讼主体，就本案涉诉房屋在新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院主持下达成调解：以将征收补偿房屋置换方式变更为现金支付。该调解书明确了征收办诉讼主体资格地位。二、交房不能系王淑敏及征收办的过错行为所致，应当对王淑敏承担相应的违约责任。王淑敏合同目的不能实现，是基于与后期征收办变更合同内容的行为所致。答辩人认为，中国农业银行转账支票凭证载明：收款人为王淑敏，用途为拆迁补偿款，金额为91，160元。中国农业银行记账凭证中做了相应的记账处理，该笔91，160元拆迁补偿款以支票结算方式支付给王淑敏，后续又转入拆迁房主孜克如拉·艾孜布拉的银行卡中，是对协议书的实质性变更，以上行为均是该协议书双方当事人的行为，与中介公司链家房地产经纪公司及王世玲没有任何关系，并且王世玲也不可能从中干预。且征收办2016年7月27日出具证明一份，证实王淑敏不愿再置换房屋，自愿放弃安置楼房，并要求退还78，000元购房款。通过上述证据和事实可知，王淑敏与征收办针对《协议书》内容的变更及解除均是作为合同双方当事人的自愿约定，但最大的受益人为征收办。答辩人人王世玲作为中介方的义务已经在王淑敏与征收办签订《协议书》时履行完毕。故王世玲不应承担王淑敏买房不能的责任，更不应当承担退房款的法律责任。应当由王淑敏及征收办承担相应的法律责任。 城建集团述称，各方答辩与城建集团无关，原审城建集团不应承担任何责任。 程楷杰答辩意见与王世玲一致。 王淑敏向一审法院起诉请求：一、请求判决解除原告与被告之间的房屋买卖合同（口头合同）；二、请求判决被告共同返还原告的购房款152，000元并赔偿原告购房款利息损失38，760元，合计190，760元。 一审法院认定事实：“巴州链家房地产经纪有限公司”由投资人陈竹于2010年6月17日成立，为自然人独资企业，注册资本100,000元。2012年9月5日陈竹以100%的股权将该公司转让给了被告王世玲。王世玲于2012年10月11日变更公司名称为巴州鸿澎房地产经纪有限责任公司，于2015年3月19日将公司注销。2012年8月30日至2012年9月，“巴州链家房地产经纪有限公司”分三次共收取原告购房款230,000元，并向原告出具三份收据，收据中内容为收到“30号小区80平方米楼房及20平方米门面房款”，当时经办人为该公司业务员程楷杰，双方没有签订书面合同。2012年9月5日，原告通过被告引荐与与库尔勒市房屋征收与补偿管理办公室（以下简称征收办）签订《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》一份，约定拆迁补偿费166，760元，过渡费2400元，合计169，160元。征收办通过产权调换的方式给原告安置30号小区80平方米楼房一套及20平方米门面房一间，扣除楼房和门面房款78，000元，剩余91，160元。原告陈述该费用被告程楷杰、王世玲从已交纳的23万元里面交付给了征收办。后原告一直未收到安置房。2016年7月27日，征收办出具《证明》一份，说明原告通过中介购买的30号小区80平方米楼房一套及20平方米门面房至今未兑现。该小区安置房优先考虑本村农民，该户非本村农民在制定分配方案时不予考虑。征收办可以调整高层安置。因原告不愿意要高层住房，故与征收办达成调解协议，由城建集团退还原告支付的78，000元购房款。城建集团于2016年12月6日支付原告拆迁过渡费19，600元。2016年12月7日退还原告房款78，000元。对有争议的事实和证据，认定如下：①被告程楷杰、王世玲提供拆迁过渡费收条一份、拆迁补偿费收条一份（45918号）、支票头一份、银行卡存款凭条、收据两份、中国农业银行记账凭证两份，证实2012年10月9日原告收到30号小区房屋拆迁过渡费是2400元；2012年10月9日收到了30号小区拆迁补偿款166，760元，扣除80平方米楼房一套及20平方米门面房一间的房款78，000元，剩余的拆迁补偿款91，160元由城建集团支付给原告。原告质证认为，对收条、支票上原告签字的部分均不认可，原告并没有实际收到该款。原告是按照库尔勒市建设（集团）有限责任公司的要求在收条、支票头上签字，当时如果不签字，就不给原告分房子。从存款凭条能够看出，补偿款91，160元实际收款人是拆迁房主孜克如拉?艾孜布拉，原告并没有实际收到该款。而且原告给被告王世玲交纳的最后一笔购房款的时间是2012年10月8日，拆迁办不可能在2012年10月9日就给原告返钱。本院对证据认定如下：从银行卡存款凭条能够看出，拆迁补偿款91，160元进入拆迁房主孜克如拉?艾孜布拉的账户。原告并未取得该款。故本院对被告的意见不予采信。②被告提供农业银行明细清单二张，证明：2012年9月1日被告向拆迁房主孜克如拉?艾孜布拉转45,000元，2012年10月9日被告向孜克如拉?艾孜布拉转款180,000元。原告质证认为，对证据的真实性认可。原告给被告交纳购房款230，000元，是从被告处购买房屋，原告不认识孜克如拉?艾孜布拉，要是房屋是孜克如拉·艾孜布拉的，被告应当把孜克如拉?艾孜布拉介绍给原告，由原告与孜克如拉?艾孜布拉签订购房合同。而且45，000元转给了案外人李钢。原告的质证意见成立，本院予以采信。 一审法院认为，“巴州链家房地产经纪有限公司”在收取原告230，000元购房款后，给原告介绍的房源系不能上市交易的拆迁安置房，加之原告并非农村集体经济组织的成员，基于上述原因，出售给原告的30号小区80平方米楼房（条楼）一套及20平方米门面房未能交付给原告。原告也非实际的拆迁户，被告征收办是不能与原告签订《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》的。因原告通过被告程楷杰、王世玲购买的30号小区80平方米楼房（条楼）一套及20平方米门面房无法按照约定交付给原告，原告解除了与被告征收办签订的《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》。但实际上被告拆迁办只解除了与原告签订的《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》中用现金78，000元置换30号小区80平方米楼房一套及20平方米门面房的内容，其他内容仍然按《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》协议履行，致使原告剩余的购房款至今未退还给原告。被告程楷杰、王世玲、被告征收办在原告购买房屋过程中存在重大过错，应承担向原告退还购房款的责任。至于被告程楷杰、王世玲与被告征收办及实际拆迁户孜克如拉?艾孜布拉之间系何种关系，原告作为购房人并不知晓。原告购买80平方米楼房一套及20平方米门面房的合同目的已无法实现，因合同相对方“巴州链家房地产经纪有限公司”已注销，故合同自行终止，解除已无必要。但“巴州链家房地产经纪有限公司”收取原告的剩余购房款，应由法定代表人王世玲承担还款责任。被告程楷杰系履行职务行为，不应当承担还款责任。原告自知非该村村民却要购买拆迁安置房，违反了相关法律规定，自身存在过错，故原告要求被告支付购房款利息损失，本院不予支持。原告领取的拆迁过渡费共计22，000元应当从所退购房款中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定，判决：一、被告王世玲于本判决生效后三日内向原告王淑敏退还剩余购房款130000元。（230，000元-78，000元-2400元-19，600元=130，000元）；二、被告库尔勒市房屋征收与补偿管理办公室承担连带责任；三、驳回原告王淑敏的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与原审相同。 本院认为，2012年8月，王淑敏与巴州链家房地产经纪有限公司口头建立房屋买卖合同关系，并分三次支付购房款共计230，000元。2012年9月5日，王淑敏与征收办签订《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》，2016年王淑敏诉至法院要求解除与征收办签订的《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》，后经新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院主持调解，解除了王淑敏与征收办签订的《库尔勒地区房屋征收补偿与安置协议书》，合同目的已无法实现，故巴州链家房地产经纪有限公司应当向王淑敏退还购房款，因该公司已经注销，应当由法定代表人王世玲承担还款责任。王淑敏与征收办签订房屋征收补偿与安置协议书后，于2012年10月9日从征收办领取拆迁补偿费166，760元及过渡费2400元，扣除产权调换房款78，000元后，领取91，160元转账支票一张，于2016年12月6日从征收办领取过渡费19，600元，于2016年12月7日从征收办领取购房款78，000元，综上，王淑敏已获得款项为188，760元，故王世玲应当退还的款项为41，240元。王淑敏称自己将91，160元拆迁补偿款转支给案外人孜克如拉·艾孜布拉均系听从王世玲和征收办的安排所为，但未提供相应证据予以证实，故对该事实本院不予认定。征收办在本案中已经完全履行了房屋拆迁补偿费及过渡费的给付义务，故不应对王世玲的给付义务承担连带责任。王淑敏向案外人孜克如拉·艾孜布拉支付91，160元的事实与本案非同一法律关系，在本案中不宜处理。综上所述，王世玲的上诉请求部分成立，征收办的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2018）新2801民初2202号民事判决； 二、上诉人王世玲于本判决生效后三日内向被上诉人王淑敏退还购房款41240元。（230000元-78000元-91160元-19600元）； 三、驳回被上诉人王淑敏其他诉讼请求。 一审案件受理费2057.6元；二审案件受理费6240元，合计8297.6元。由上诉人王世玲负担1825.5元，被上诉人王淑敏负担6472.1元。 本判决为终审判决。 审判长  徐胜兰 审判员  王俊莲 审判员  蒋 耀 二〇二〇年三月十七日 书记员  刘帅成