安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终756号上诉人（原审原告）：张运婉，女，1996年8月22日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：黄秀兰，安徽一飞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴玉娇，女，1980年11月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：王恒新，安徽经盾律师事务所律师。上诉人张运婉与上诉人吴玉娇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴玉娇上诉请求：1.撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1652号民事判决，依法改判或发回重审；2.判令张运婉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“吴玉娇违约，以2019年3月20日为合同解除日”的基本事实与客观事实不符，应予纠正。客观事实是吴玉娇在租赁张运婉商铺至2018年6、7月，因经营效益不佳，无力继续经营，即多次口头及微信与张运婉的母亲程菊英商议，要求提前解除租赁合同，程菊英表示同意，并愿意帮助处理租赁商铺内的物品。直到2018年9月，吴玉娇向程菊英付清2018年9月25日之前的房租，并将商铺钥匙交给程菊英，明确表示不再承租商铺，双方口头商定，吴玉娇支付的押金6000元作为张运婉帮助处理商铺内物品的费用，故双方于2018年9月25日已解除租房协议，不存在吴玉娇违约和支付租金和占用费的问题。二、一审判决吴玉娇给付张运婉电费、租金损失，没有法律依据。吴玉娇与张运婉签订的租房协议并没有约定提前解除协议的违约金。本案中，吴玉娇与程菊英经协商一致于2018年9月25日已解除租房协议，且付清了解除协议之前所有租金及水电费，并把商铺钥匙交付程菊英，不可能事实上也没有再进入承租的商铺，故一审判决吴玉娇承担没有使用商铺期间产生的水电费，没有事实依据。解除合同不久，张运婉即张贴招租广告，商铺未租出去的风险不能归责于吴玉娇，一审判决吴玉娇给付张运婉一个月租金损失，没有法律依据。张运婉辩称：1.关于租赁合同解除问题。由于在合同履行的过程中，吴玉娇未按照合同约定支付租金，已构成了违约。在吴玉娇违约的情况下，我方向吴玉娇发出了解除合同的律师函，吴玉娇于2019年的3月20日接到该律师函，则在吴玉娇接到律师函之日起，应视为合同解除。一审对于合同解除日期的认定与事实相符，符合法律规定。2.关于案涉租赁商铺的腾空问题。吴玉娇应当负有将商铺腾空再交付给张运婉的义务，在未腾交付之前，其应当支付占有使用费。至于吴玉娇辩称其已经将钥匙交付给代理人程菊英，并认为这种交付钥匙的行为是双方合意解除合同的一种行为。我方认为这只是程菊英代为保管行为，并非双方合意解除合同行为。因此不能认为双方的租赁合同已经解除。3.关于违约金期间的电费、租金损失问题。一审的时候已经提供了交付电费的单据，应当由吴玉娇来承担。关于租赁损失，我方认为由于吴玉娇作为承租人单方违约，导致了我方不得不提前解除租赁合同，给张运婉造成的损失，其应当承担违约责任。但一审法院仅判决吴玉娇向张运碗支付一个月的租金损失远不足以弥补损失。应当按照张运婉所提出的六个月期间来承担。张运婉上诉请求：1.依法改判吴玉娇向张运婉支付拖欠租金及占用使用费的利息2966.5元（利息按照一审计算方式暂计，实际算至款清之日止）；2.依法改判吴玉娇结清所欠物业费4000元、卫生费800元、租金税金12835.21元（暂计，具体计算方式与一审诉请计算方式一致）；3.依法改判吴玉娇恢复租赁商铺的楼梯及两面墙体；4.依法改判吴玉娇向张运婉赔偿租金损失45000元；5.一、二审诉讼费用由吴玉娇承担。事实和理由：1.一审法院认为对张运婉主张的租金及占有使用费的利息，应归入张运婉的损失范围，与租金损失一并认定，对张运婉主张的租金及占有使用费的利息诉请不予支持。这一观点与事实和法律不符。根据双方签订的租赁合同，明确约定了支付租金的时间，吴玉娇未按照约定时间支付租金，必然会使张运婉产生租金利息损失，属于张运婉的实际损失。根据《合同法》107条、112条、113条之规定，虽然双方签订的租赁合同未约定违约责任，但是利息系张运婉的实际损失，且主张按照年利率6%计算并未违反法律规定，张运婉主张的利息应当得到支持。2.一审法院判决吴玉娇向张运婉支付一个月的租金损失，显然不足以弥补实际损失。因吴玉娇的违约，导致要另行招租，需要一定的时间才能将商铺租赁出去，在一个月内把商铺租赁出去显然是有困难的，望二审法院根据实际情况对张运婉的租金损失作出认定。3.一审法院认为张运婉未提供已代吴玉娇垫付物业费、卫生费、租金税金的证据，故不予支持，与张运婉所提诉请不一致。4.案涉的商铺是独立的三个商铺，之间都有墙体隔开，每个店铺都有独立的楼梯通往二楼，吴玉娇租赁后，将三间商铺打通，将其中的两幅墙体及其中一间店铺的楼梯敲掉，这一切根据店铺现状均可证明，因此吴玉娇应当将敲掉的墙体及楼梯予以恢复。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。吴玉娇辩称：1.对于利息，法院可以认定，租赁期间的利息是否合法，请人民法院依法判决，我方不认可；2.关于物业费，实际上2018年8、9月份已经把钥匙交付了，即表明双方签订的租赁合同已经解除，物业费损失我们不应承担；3.关于商铺的状态问题，我们没有对房子的主体结构进行破坏，所以不存在恢复原状的问题；4.关于赔偿租金损失45000元，我方在一审已经提交了钥匙交付证据，租赁合同已经解除，只能说是里面东西没有清除，这个清除是你们自己导致的，并非我方不去清理，故不存在租金损失问题。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。张运婉起诉请求：1.依法判决解除张运婉与吴玉娇于2017年2月11日签订的《租房协议》；2.依法判令吴玉娇立即向张运婉支付拖欠租金及占用使用费52500元（暂计，暂时计算至2019年4月11日，实际算至吴玉娇将租赁商铺腾空并恢复原状交付给张运婉之日止）及利息2966.5元（暂计，其中45000元从2018年2月26日开始按照年利率6%计算暂算至2019年3月26日，7500元从2019年2月26日开始按照年利率6%计算暂算至2019年3月26日，实际算至款清之日止）；3.依法判令吴玉娇立即将租赁商铺腾空并按照张运婉要求恢复原状交付给张运婉；4.依法判令吴玉娇立即结清所欠物业费4000元（暂计，自2018年1月1日按每平方米每月0.5元计算，暂算至2019年4月30日，实际算至吴玉娇将租赁商铺腾空并恢复原状交付给张运婉日止）、电费288.45元（暂计，自2018年7月暂算至2019年4月1日，实际算至吴玉娇将租赁商铺腾空并恢复原状交付给张运婉日止）、卫生费800元（暂计，自2018年1月1日按每月50元计算至2019年4月30日，实际算至吴玉娇将租赁商铺腾空并恢复原状交付给张运婉日止）、租金税金共计12835.21元（暂计，自2017年3月26日暂算至2019年4月26日，实际算至吴玉娇将租赁商铺腾空并恢复原状交付给张运婉之日止）；5、依法判令吴玉娇赔偿张运婉租金损失共计45000元；以上各项费用共计118390.16元；6、本案诉讼费用由吴玉娇承担。庭审中，张运婉明确诉讼请求4中的恢复原状为将租赁商铺的1-2层的楼梯及两面墙体恢复原状。一审法院认定：坐落于屯溪区秀水豪园38幢2号、3号、4号商铺（商铺）登记的权利人为张运婉。2016年9月21日，张运婉委托母亲程菊英代理上述商铺的买卖、租赁事宜，并出具书面委托书。2017年2月11日，程菊英（作为甲方）与吴玉娇（作为乙方）签订一份租房协议，约定乙方承租屯溪区秀水豪园38幢2、3、4号商铺店面房；租期6年，自2017年3月12日至2023年3月11日止；第一年至第三年租金均为9万元，第四年至第六年租金均为11万元；租金每年一次性支付，第一年租金分两次支付，合同签字当日付4.5万元，9月12日付4.5万元；第二年至第六年的租金应提前15天支付；甲方交付乙方2把钥匙；乙方在签订协议当日支付押金6000元，该款在租赁期满后，用于地面、墙面等修缮的补偿费用（如无此费用发生，甲方将退还乙方6000元押金）；乙方负责租赁期间的物业费、水电费、卫生费和经营有关的营业税、租金税金等费用；双方在租赁期满后如不再相互租赁，则需在租赁期满前两个月告知对方。上述合同签订后，程菊英将案涉商铺交付给吴玉娇，并于同日交付吴玉娇2把钥匙。后吴玉娇对租赁商铺装修后进行经营。吴玉娇已付清2018年9月25日止的租金，另支付押金6000元。吴玉娇于2018年10月将钥匙交给程菊英，后未再继续经营，也未将租赁商铺内的物品清空。双方就案涉租房协议是否解除及是否应继续支付租金等事宜发生争议。程菊英委托安徽一飞律师事务所黄秀兰向吴玉娇邮寄送达了律师函，告知自律师函发出之日解除案涉租房协议，该函吴玉娇已于2019年3月20日签收。一审法院另查明：程菊英另垫付自2018年10月至2019年4月的电费288.45元。程菊英自认已于起诉（2019年6月10日）后在租赁商铺的二楼窗户内侧张贴了招租通知。一审法院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租房协议是否已经解除，若已解除是何时解除；二、张运婉主张的各项诉请能否支持。关于争议焦点一，行使商铺租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式。本案中，程菊英与吴玉娇签订的租房协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行，不得擅自变更或者解除合同。程菊英是接受张运婉委托签订案涉租赁协议的，应由张运婉承担相应民事责任。现合同约定的租赁期限尚未届满，在张运婉不存在违约情形下，吴玉娇无权解除合同。根据合同约定，吴玉娇应于2018年2月26日前支付第二年度（2018年3月12日至2019年3月11日）租金90000元，但吴玉娇至今未支付2018年9月25日之后的租金，明显构成违约，故张运婉有权提出解除合同。根据法律规定，解除合同条件发生后，当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即合同解除。本案中，张运婉已委托律师送达律师函明确要求解除合同，该函吴玉娇已于2019年3月20日签收，吴玉娇也未在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的期限内向法院起诉要求确认解除合同效力，故案涉合同已于2019年3月20日解除。吴玉娇辩称案涉合同已自2018年10月将商铺钥匙返还给程菊英时解除，因合同解除并不仅仅表现为钥匙的返还，还包括商铺的腾空、租金的结算、商铺的交接等事项，吴玉娇也未提供充分证据证明双方已就合同解除达成协议或案涉合同已实际解除，法院对吴玉娇辩称的上述意见不予采纳。关于争议焦点二，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对张运婉主张的各项诉请，法院分别认定如下：1．关于支付租金及占有使用费问题。本案中，案涉合同已被认定于2019年3月20日解除，而吴玉娇自2018年9月26日起之后的租金至今未支付，故吴玉娇应支付自2018年9月26日至2019年3月20日（共计175日）期间的租金43150.68元（90000元/年÷365日/年×175日）；合同解除后，吴玉娇至今未将租赁商铺内物品清空返还给张运婉，故吴玉娇应按照246.58元/日标准支付自2019年3月21日起至返还商铺之日止的占有使用费。张运婉主张吴玉娇支付租金及占有使用费的利息，应归入张运婉的损失范围，法院对其主张的租金损失将另行认定，故对主张的租金及占有使用费的利息诉请，不再支持。合同解除后，关于押金是否返还问题，吴玉娇未提出反诉，本案不予处理，可另行主张。2．关于腾空商铺及恢复原状的问题。本案中，案涉租赁合同解除后，吴玉娇应当返还案涉租赁商铺，由于吴玉娇至今未将租赁商铺内的物品清空，故张运婉要求腾空商铺的诉请，法院予以支持；由于吴玉娇已将租赁商铺的钥匙返还给张运婉，在腾空商铺时张运婉应予以协助；由于张运婉并未提供案涉商铺实际交付给吴玉娇时的情形，吴玉娇也不认可曾对案涉商铺的1-2层的楼梯及两面墙体进行过改动，故对张运婉要求案涉商铺1-2层的楼梯及两面墙体恢复原状的诉请，不予支持。3．关于支付物业费、电费、卫生费、税金问题。一审认为，根据合同约定，由吴玉娇负责租赁期间的物业费、水电费、卫生费和经营有关的营业税、租金税金等费用，故张运婉要求吴玉娇支付垫付的电费288.45元的诉请，本院予以支持。因张运婉并未提交已代吴玉娇垫付物业费、卫生费、租金税金的证据，也未提交相应的计算依据，故对张运婉主张的相应物业费、卫生费、租金税金的诉请，不予支持，可另行主张。4．关于赔偿租金损失问题。一审认为，因吴玉娇提前解除合同，其行为构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于双方未约定提前解除合同应支付违约金的数额，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而张运婉另行招租又需要时间，确实存在一定的损失，结合合同履行情况以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌情支持张运婉要求吴玉娇支付一个月的租金损失7500元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第九十四条第二项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告张运婉与被告吴玉娇于2017年2月11日签订的《租房协议》于2019年3月20日解除；二、被告吴玉娇于本判决生效之日起十日内将坐落于屯溪区秀水豪园38幢2、3、4号商铺店面房腾空后返还给原告张运婉；三、被告吴玉娇于本判决生效之日起十日内给付原告张运婉租金43150.68元、垫付的电费288.45元及租金损失7500元，并自2019年3月21日起按照246.58元/日标准向原告张运婉支付至返还商铺之日止的占有使用费；四、驳回原告张运婉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，由原告张运婉负担534元，由被告吴玉娇负担800元。二审期间，双方没有新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以认定。本院另查明，2016年9月21日，张运婉委托其母亲程菊英以其名义对自己名下的秀水豪园38幢2、3、4号商铺办理买卖、租赁并处理相关的所有事宜。吴玉娇因店面经营效益不佳，无力继续经营，遂于2018年10月将租赁商铺的钥匙交还给程菊英，要求提前解除案涉商铺租赁合同，程菊英亦接收了钥匙。双方为腾空商铺曾作过协商未果，后张运婉及程菊英亦未采取积极措施配合吴玉娇腾空并交付商铺，租赁商铺内的物品一直未清空。自钥匙交付后吴玉娇未再继续经营。二审期间，吴玉娇已基本腾空了案涉的屯溪区秀水豪园38幢2、3、4号商铺店面房。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案商铺租赁协议的解除时间如何认定；二、张运婉诸项诉讼请求是否合理，应否支持。关于争议焦点一，张运婉与吴玉娇签订的租房协议，是双方真实意思表示，且符合法律规定，依法成立。在租赁期间，因吴玉娇所租店铺经营效益差，无力继续经营，承租人吴玉娇遂于2018年10月将租赁商铺的两把钥匙交还给程菊英，并明确提出提前解除案涉商铺租赁合同，程菊英在明知吴玉娇有提前解除合同的意思表示的情况下，仍接收钥匙，此行为表明双方此时已经达成解除合同的合意，故应以2018年10月作为合同解除时间。因吴玉娇交还钥匙的具体时间无法确定，可认定双方订立的租房协议的解除时间为2018年10月31日。原判认为吴玉娇未提供充分证据证明双方已协商一致解除合同，进而认定合同解除时间为吴玉娇于2019年3月20日签收的张运婉方单方面解除合同的律师函时间实为不妥。关于争议焦点二，首先，关于支付租金及案涉商铺占用费问题。虽租房协议于2018年10月31日解除，但吴玉娇对租房协议解除前尚欠的租金应依法予以支付，即吴玉娇应支付自2018年9月26日至2018年10月31日（共计36日）期间的租金8876.71元（90000元/年÷365日×36日）；其次，关于商铺占用费问题。因吴玉娇提前解除租房协议，客观上已给张运婉造成案涉商铺闲置的租金损失，对此吴玉娇应通过支付相应的商铺占用费来承担一定的责任。在吴玉娇交还钥匙后，双方就腾空及交付案涉商铺进行过协商未果。张运婉作为出租人依法也负有减少租金损失的义务，但张运婉方在2019年3月20日单方面提出解除合同并发律师函给吴玉娇之后，仍未采取适当措施防止损失扩大，因此张运婉方对造成的扩大损失亦有过错，其提出要求吴玉娇赔偿扩大损失的诉求依法不予支持。据此，商铺闲置的租金损失可从2018年11月1日计算至2019年3月20日（共计140日）。原审判决确定的支付期间为2019年3月21日起至返还商铺之日止无疑加重了吴玉娇的责任，应予纠正。鉴于本案实际情况，对商铺占用费可按租金标准计算，自2019年11月1日至2019年3月20日期间的商铺占用费为34520.55元（90000元/年÷365日×140日）；关于张运婉垫付的电费288.45元、租金损失7500元，一审认定并无不当，本院予以认可；关于张运婉提出的其他诉讼请求事项，一审认定和处理并无不当，本院予以认可。综上，张运婉的上诉理由因缺乏充分证据，难以成立，不予采纳；吴玉娇上诉理由部分成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1652号民事判决第四项；二、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初1652号民事判决第一项、第二项、第三项；三、张运婉与吴玉娇于2017年2月11日签订的《租房协议》于2018年10月31日解除；四、吴玉娇于本判决生效之日起十五日内将坐落于屯溪区秀水豪园38幢2、3、4号商铺店面房腾空后返还给张运婉；五、吴玉娇于本判决生效之日起十五日内向张运婉支付租金8876.71元、垫付的电费288.45元、租金损失7500元以及商铺占用费34520.55元，共计51185.71元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1334元，由张运婉、吴玉娇各负担667元。二审案件受理费4108元，由张运婉、吴玉娇各负担2054元。本判决为终审判决。审判长  查秋月审判员  刘衍宾审判员  戴 勇二〇二〇年三月三日法官助理汪文颖书记员汪振海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。