新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民事判决书（2017）新02民终107号上诉人（原审被告）：克拉玛依区龙头老火锅店，住所地：新疆克拉玛依市克拉玛依区红枫路311-12、13、14号。负责人：张国瑞，女，1969年9月2日出生，汉族，系该店负责人，住克拉玛依区南湖小区丽景苑1幢3号，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：崔秀华，新疆远潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆千居客房地产开发有限责任公司，住所地：新疆克拉玛依市园林路39号。组织机构代码证：59917746-9。法定代表人：刘承，系该公司总经理。委托诉讼代理人：化得燕，女，1981年9月13日出生，汉族，系该公司员工，住克拉玛依区康乐小区12幢3号，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张娜，女，1975年4月11日出生，汉族，系绿垄园艺服务部经理。上诉人克拉玛依区龙头老火锅店（以下简称龙头老火锅店）因与被上诉人新疆千居客房地产开发有限责任公司（以下简称千居客房产公司）、张娜房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙头老火锅店之委托诉讼代理人崔秀华、被上诉人千居客房产公司之委托诉讼代理人化得燕、李宏、被上诉人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙头老火锅店上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的起诉请求，并由被上诉人千居客房产公司承担诉讼费用。事实和理由：其与被上诉人千居客房产公司于2013年签订《房屋租赁合同》，约定千居客房产公司将其所有的位于克拉玛依区红枫路311-12、311-13、311-14号三间商铺租赁给张国瑞用于经营火锅店，但房屋室内温度低于法定标准，且物业服务也违反法定义务，至2015年均为达到使用条件，致使经营火锅生意的上诉人一直处于亏损状态，故一审判决要求上诉人支付租金、暖气费、物业费及违约金合计248596.44元与不符合客观事实，请求二审法院予以改判。被上诉人千居客房产公司答辩称，关于上诉人提及的供暖及物业服务不达标导致经营损失的问题，本案的供热义务人是供热公司，提供物业服务人是物业公司，千居客房产公司只是代收暖气费和物业费，故上诉人应当向供热公司和物业公司主张权利，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张娜答辩称，其只是龙头老火锅店的员工，并不是实际经营者，请求二审法院驳回上诉，维持原判。千居客房产公司向一审法院提起的诉讼请求是：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，龙头老火锅店、张娜向其返还克拉玛依区红枫路311-13、14号商铺；2、龙头老火锅店向其支付拖欠的房屋租金192923.90元、商管费5787.72元、暖气费26226.49元、物业费4077.50元、违约金45803.12元、律师代理费6630元，以上各项费用共计281448.73元；3、上述各项费用由张娜与龙头老火锅店共同承担清偿责任；4、本案诉讼费用由二原审被告承担。一审法院认定的事实：2013年，千居客房产公司与龙头老火锅店经营者张国瑞签订《房屋租赁合同》一份，约定：千居客房产公司将其所有的位于克拉玛依区红枫路311-12、311-13、311-14号三间商铺租赁给张国瑞使用，总建筑面积为349.50平方米；租期5年，自2013年11月7日至2018年11月6日；其中2015年11月7日至2016年11月6日年租金按2.30元/天/平米计算，合计金额293405元；合同第八条：张国瑞负责支付出租房屋的水费、电费、供热费、天然气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费以及应由张国瑞承担的日常房屋使用相关的全部费用及各项税费（其中水费、电费以计量器读数为依据），并由张国瑞对外承担以上各项费用因延期付款所产生的责任；张国瑞于前一年12月20日前向千居客房产公司支付商业管理费，商管费按年租金的1%~3%计算，其中2015年11月7日至2016年11月6日即第三年的商管费计算比例为3%；张国瑞拖欠租金或者第八条该房屋使用费用（含税费）累计达一个月的，千居客房产公司可以解除合同并收回房屋，已收取的租金不予退还，造成原告损失的，由张国瑞负责赔偿；当张国瑞逾期未交付租金或者相关费用超过一个月（含）以上的，每逾期一日，千居客房产公司有权按欠付费用的10%向张国瑞加收违约金；因张国瑞违约造成千居客房产公司的损失中包含律师费和诉讼费等必然发生的费用。另查，张国瑞与千居客房产公司签订合同时间为2013年，龙头老火锅店注册登记时间为2014年6月3日，双方均同意由龙头老火锅店作为租赁合同的当事人享有合同权利、承担合同义务，本院依法予以确认，故龙头老火锅店已作为涉案租赁合同的承租人，承继合同上之全部权利义务。2015年5月，千居客房产公司将涉案商铺中的311-12号商铺转让案外人黄浩，并由其与张娜另行订立商铺租赁合同。另查，二原审被告对欠付租金192923.90元、商管费5787.72元、物业费4077.50元、暖气费15735.90元的事实及数额均当庭予以认可，但有不同意支付的抗辩事由，龙头老火锅当庭表示愿意支付2015年10月15日至2016年4月15日期间的暖气费10490.59元。千居客房产公司为追索上述各项费用，产生律师代理费6630元。另查，千居客房产公司向一审法院出示函件及快递回执单各一份，拟证实其已于2016年5月18日向龙头老火锅店经营者张国瑞寄送函件，通知其应于2015年5月31日前将所欠房屋租金交至其指定账户，否则将于2016年6月1日解除双方租赁合同。该快递回执单无张国瑞本人签字，张国瑞亦称未收到过上述函件；该函件收件人地址为克拉玛依区西月潭天和园2幢20号，该房屋所有权系张娜所有；张娜称曾收到过寄件人为千居客房产公司的一个信封，内容是催交房租，但收到信件时间记不清楚。千居客房产公司还出示克拉玛依陇商网页打印件、收款收据、中国银行收付款通知书、现金缴款单、申请报告，拟证实张娜为龙头老火锅店的实际经营者，二原审被告对上述证据的真实性认可，但认为不能直接证明其系实际经营者的身份；千居客房产公司还出示2014年、2015年其与新疆石油管理局供热公司（以下简称供热公司）签订的《供用热力合同》两份，暖气催缴单、交费提示、增值税专用发票两张，以及还款协议一份，拟证实2014年10月15日至2015年4月15日、2015年10月15日至2016年4月15日两个采暖期的暖气费收取事项，由供热公司委托千居客房产公司统一收取后交付供热公司，逾期未能全部收清，则由千居客房产公司先行交纳，再另行根据其与商铺业主签订的租赁合同约定，向各业主追偿，现龙头老火锅店已拖欠两期采暖费未付，千居客房产公司已将上述两个采暖期的暖气费共计300000元交纳完毕，故根据租赁合同向龙头老火锅店追偿，并于2015年10月与龙头老火锅店签订《还款协议书》，就2014至2015年供热季供热款达成分期付款协议，并加盖龙头老火锅公章。一审法院认为，本案中，龙头老火锅店及张娜对欠付租金、商管费、物业费、暖气费的事实及数额均当庭予以认可，但二原审被告抗辩认为未交以上费用，系因为千居客房产公司提供的租赁房屋暖气、物业服务未达标。一审法院认为，千居客房产公司与龙头老火锅店之间系租赁合同法律关系，关于供暖及物业服务是否达标，是由供热公司和物业服务公司负责，千居客房产公司作为租赁合同的当事人，仅系代为上述两个公司向龙头老火锅店收取暖气费和物业费。故其提出抗辩之理由违反合同相对性。另因龙头老火锅店已于2015年10月与千居客房产公司就2014年至2015年暖气费用达成分期还款的《还款协议书》，该协议书真实合法有效，亦能证实龙头老火锅店欠付2014年10月15日至2015年4月15日暖气费的事实，故一审法院对龙头老火锅店提出的上述抗辩理由，依法不予采信。对千居客房产公司主张要求龙头老火锅店支付房屋租金192923.90元、2014年10月15至2015年4月15日期间的暖气费15735.90元、2016年6月1日至2016年10月31日物业费4077.50元的诉讼请求，因二原审被告予以认可，一审法院依法予以支持；龙头老火锅当庭表示愿意支付2015年10月15日至2016年4月15日的暖气费10490.59元，一审法院依法予以确认；另因原审二被告对商管费5787.72元亦表示认可，故一审法院对该诉讼请求依法予以支持。关于千居客房产公司主张支付违约金45803.12元的诉讼请求，龙头老火锅店认为违约金过高，一审法院认为，龙头老火锅店应付未付千居客房产公司各项费用合计229015.61元（租金192923.90元+商管费5787.72元+暖气费26226.49元+物业费4077.50元），因均属金钱之债，不履行一般产生利息损失，原告未能举证证明尚存其他合理损失，故以2015年10月24日（2015年最后一次调息日）之后至2016年中国人民银行一年以内（含一年）贷款基准利率4.35%为基础，以不超过造成损失的百分之三十为标准，依法调整违约金计算比例为5.655%（4.35%×130%），故对千居客房产公司要求龙头老火锅店支付违约金一审法院依法予以支持12950.83元（229015.61元×5.655%），超出的部分不予支持。关于千居客房产公司主张要求龙头老火锅店支付因索款产生的律师代理费6630元的诉讼请求，因具有合同依据，故一审法院对该项诉讼请求依法予以支持。对千居客房产公司主张张娜应当作为实际经营者就上述各项费用承担共同清偿责任的诉讼请求，因其未能提供有效证据证明张娜系被告龙头老火锅店实际经营者身份，故对该项诉讼请求依法不予支持。关于千居客房产公司主张解除与龙头老火锅店于2013签订的《房屋租赁合同》并返还克拉玛依区红枫路311-13.14商铺的诉讼请求，因千居客房产公司系与张国瑞订立租赁合同，故解除合同的意思表示应向张国瑞本人合法有效送达，其出示的快递单回执单签收人一栏并无张国瑞签字，张娜虽认可收到过千居客房产公司的快递，但无证据证明其是实际经营者，故千居客房产公司未能举证证明已将解除合同的意思表示合法有效送达至张国瑞本人，对其主张解除合同并返还商铺的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院作出以下判决：一、龙头老火锅店于本判决生效之日起五日内向千居客房产公司支付房屋租金192923.90元、商管费5787.72元、暖气费26226.49元、物业费4077.50元、违约金12950.83元、律师代理费6630元，合计248596.44元；二、驳回原千居客房产公司的其它诉讼请求。经二审审理，对一审法院查明的全部事实本院依法予以确认。本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。上诉人与被上诉人千居客房产公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的义务。本案中被上诉人千居客房产公司已经按照约定将位于克拉玛依区红枫路311-12、311-13、311-14号三间商铺租赁给张国瑞用于经营龙头老火锅店，上诉人龙头老火锅店应当按照双方约定缴纳租金、商管费、物业费、暖气费等，现上诉人龙头老火锅店及被上诉人张娜辩称因供暖及物业服务不达标，所以未缴纳以上费用。本院认为，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人千居客房产公司系租赁合同关系，其抗辩的供暖及物业服务是否达标，是供热合同关系及物业服务合同关系，该两项服务的义务人是供热公司和物业服务公司，而非被上诉人千居客房产公司，千居客房产公司作为出租人，仅系代上述两个公司向龙头老火锅店收取暖气费和物业费，亦是根据双方之间租赁合同的约定，采暖费与物业费的最终承担主体为上诉人龙头老火锅店，故以上抗辩理由违反合同相对性，本院依法不予采信。上诉人龙头老火锅店及被上诉人张娜对欠付租金、商管费、物业费、暖气费的事实及数额均予以认可，本院对依法予以确认。关于律师代理费6630元，依据双方合同约定应当由上诉人龙头老火锅店承担，一审判决正确，本院依法予以确认。关于违约金的问题，一审法院已经予以调整，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人龙头老火锅店的上诉请求无法律及事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律及处理结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5028.95元，由上诉人龙头老火锅店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  乔汇涛审判员  吕平代理审判员 魏艳美二O一七年五月三日书记员 郭骁