山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4528号 上诉人（原审被告）：舒秀梅，女，1968年12月14日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：高平，山东齐胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淄博铭世德房地产服务有限公司，住所地：山东省淄博市张店区共青团西路228号。 法定代表人：张光敏，经理。 委托诉讼代理人：石艳飞，山东齐嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩昊，山东齐嘉律师事务所律师。 上诉人舒秀梅因与被上诉人淄博铭世德房地产服务有限公司（以下简称铭世德公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 舒秀梅上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，概念混淆，判决没有法律依据。1、一审判决把以划拨方式取得的属于委集体资产的土地使用权，与土地所有集体所有的概念混淆。的土地已经被国家征用，土地性质已经全部由集体所有制变更为国有土地。国家将征用的部分土地使用权，以划拨方式给委用于安置还迁民，该划拨土地使用权已经成为委的集体资产。一审把作为集体资产的土地使用权，认定为土地所有集体所有，属于概念混淆。2、舒秀梅没有挤占民的还迁房屋及用地。众所周知的事实是，所有村民的还迁房子全部在名仕城。上诉人参加的集资建房属于西寨名仕城A、B、C项目，其用地是委还迁后剩余的建设用地，位于还迁小区名仕城的北面，是一个独立的小区。参与淄博西寨名仕城A、B、C项目集资建房的有800多户，没有一户是村民还迁户，都是非的普通百姓。上诉人没有挤占的回迁房及用地，是参加委还迁后剩余建设用地的集资建房。3、以划拨方式给委的土地使用权，属于委集体资产，委是开发主体。铭世德公司不是土地使用权人。上诉人认为，本案的审理应当通知委参与诉讼，否则本案不能查清委与铭世德公司的关系，不能查清铭世德公司集资建房的依据，影响铭世德公司与上诉人《集资建房协议书》效力的认定。4、一审判决依据的《土地管理法》第六十三条已经废除，一审判决没有法律依据。一审不仅混淆了以划拨方式取得的属于委集体资产的土地使用权，与土地所有集体所有的概念，而且判决引用的法律条文已经废除。一审判决适用的《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定”。在2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过的《中华人民共和国土地管理法》修正案中，已经删除。新的《中华人民共和国土地管理法》是应全国各地房地产市场发展变化需要而修正的。全国各地都在探讨有关城中村剩余土地建房入市及小产权房确权办证办法。二、上诉人与被上诉人签订的《集资建房协议书》是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，人民法院应确认合同有效。2011年12月，被上诉人铭世德公司宣传集资建房，上诉人向被上诉人交纳20万元集资建房意向金，参加被上诉人组织的集资建房。2013年10月9日上诉人与被上诉人签订《集资建房协议书》。协议约定：上诉人的房屋位于名仕城小区A座东单元5楼东B号房；建筑面积为102.68平方米；房款及各项开口费、维修基金总计395640元。上诉人已付285640元，剩余房款110000元于2014年12月31日房屋交付使用前付清；被上诉人应在2014年12月31日前，将经验收合格的房屋交付上诉人。签订《集资建房协议书》后，上诉人没有违约行为。被上诉人没有按期交房，但上诉人始终持以包容态度。之后，上诉人向淄博名仕城物业管理办公室交了15万余元，购买车位及储藏室，并预存电费。2017年，上诉人拿着尾款11万元，办理入住手续，却联系不到被上诉人，致使上诉人无法交付尾款。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《集资建房协议书》是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，人民法院应确认合同有效。三、人民法院应当根据诚实信用的原则，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人自2011年交集资建房款，至今已经8年了，期间，房价已经翻番。被上诉人为了自身利益，以未取得房屋预售许可证为由，起诉主张合同无效，要求上诉人必须按照现在的市场价支付房款，才能交房，否则收回房屋，将上诉人一家辛辛苦苦，节省了半辈子积蓄购买的房子收回去。上诉人认为被上诉人的行为，违背诚实信用原则，一审法院的判决助长了铭世德公司的违约行为。上诉人恳请二审人民法院撤销一审判决，认定《集资建房协议书》有效，驳回铭世德公司的诉讼请求。 铭世德公司向一审法院起诉请求：1、依法确认双方于2013年10月9日签订的《集资建房协议书》无效；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告被告双方于2013年10月9日签订《集资建房协议书》一份，由被告购买原告开发的名仕城小区A座一单元502号房。根据法律规定和相关司法解释的规定，因原告未取得商品房预售许可证明，故请求法院确认双方签订的集资建房协议书无效。 一审法院认定事实：原告、被告双方于2013年10月9日签订《集资建房协议书》一份，由被告购买原告开发的名仕城小区A座一单元502号房，被告向原告缴纳部分购房款，双方就该协议书履行发生争议。原告又以双方签订的集资购房协议书无效为由诉至法院，形成诉讼。另查明，涉案房产所附着土地性质属于划拨土地，属于村民委员会用于安置本村还迁村民使用，被告舒秀梅不是淄博市张店区马尚镇村民。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，非农村集体组织成员，不得取得或变相取得农村集体土地使用权。在本案中，原告和被告签订的《集资建房协议书》中所涉房产所附着土地性质属于划拨土地，用途系用于村民委员会用于安置本村还迁村民使用，被告舒秀梅非该集体组织成员，故该建房协议书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。原告要求该建房协议书无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。本案经调解，双方分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：确认淄博铭世德房地产服务有限公司与舒秀梅2013年10月9日签订的《集资建房协议书》无效。案件受理费100元，由舒秀梅负担。 本院二审期间，上诉人提交淄博市规划局颁发的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证各一份，拟证明涉案土地建设主体是张店区马尚镇西寨社区居委会，被上诉人不是该划拨土地的建设单位和使用权人，应追加第三人参与诉讼。被上诉人对该份证据的真实性没有异议，但对该份证据的证明内容及关联性有异议，认为该证据与本案无关，且建设工程规划许可证的只是证明建设单位，与实际开发单位无关。同时该份证据能够进一步证实原审判决书中载明的该房系小产权房的法律事实。鉴于双方对上述证据的真实性均无异议，且经本院审查上述证据与本案事实存在关联，故对上述证据的效力予以确认。上述证据载明涉案房屋所属的名仕城小区A座的用地单位和建设单位均为张店区马尚镇西寨社区居委会。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，涉案土地性质为划拨土地，本案系划拨土地上涉房地产纠纷，一审适用与农民集体土地使用权相关的法律规定审理本案，属适用法律不当，对此本院依法予以纠正。本案铭世德公司主张涉案协议无效的依据是铭世德公司未取得商品房预售许可证明，而涉案房屋系划拨土地上所建房屋，不属于商品房的范畴，故铭世德公司的该项理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，铭世德公司未举证证明涉案协议存在上述第（一）、（二）、（三）、（四）项情形；对于本案是否存在上述第（五）项无效情形问题，本院认为，根据上述第（五）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反效力性强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据该条规定可知，法律并未禁止划拨土地上房地产的转让，而是为转让设定了条件。本案中，首先，铭世德公司对于是否经过审批的事实及其他相关事实未进行举证，亦即未举证证明涉案协议的签订存在违反规定的情形；其次，根据有关规定，是否经过审批会对物权变动产生影响，但合同债权与物权的性质不同，对于划拨土地上房屋转让是否经过审批对合同效力的影响，现尚无明确规定。另，从诚实信用原则和公平原则出发，涉案协议的签订系双方真实的意思表示，协议签订距今已六年有余，涉案房屋现值已远超当时价格，铭世德公司现提起诉讼请求确认协议无效，有违诚实信用原则和公平原则。 综上所述，被上诉人铭世德公司主张涉案协议无效的请求无事实及法律依据，上诉人舒秀梅的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初3368号民事判决； 二、驳回淄博铭世德房地产服务有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由淄博铭世德房地产服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭东辉 审判员  马士军 审判员  冯慧芳 二〇二〇年三月二日 书记员  巩俊杰