浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初6484号 原告（反诉被告）：王红卫，男，1973年1月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告（反诉被告）：张峰，男，1977年12月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 两原告之委托诉讼代理人：何金兔,绍兴市新世纪法律服务所律师。 被告（反诉原告）：浙江天和纺织印染有限公司，住所地绍兴市越城区斗门镇新合作村。 法定代表人：梁根方。 委托诉讼代理人：史红江，浙江近远律师事务所律师。 原告王红卫、张峰诉被告浙江天和纺织印染有限公司（以下简称天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理，依法由审判员裘彬彬适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭。诉讼中，被告提出反诉，本院依法受理。本案分别于2019年7月10日、9月19日公开开庭进行了审理。二原告之其委托诉讼代理人何金兔，被告之委托诉讼代理人史红江到庭参加诉讼。本案当事人申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。 原告王红卫、张峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月15日双方签订厂房车间租赁协议；2、被令被告退还原告保证金、租金合计人民币212万元（其中保证金132万元、租金8万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月15日原、被告双方签订一份厂房车间租赁协议，被告将其所有的厂房、宿舍及有关成套的设施设备，租赁面积约11000平方米左右，租赁时间为二年，自2019年2月15日至2021年2月14日止。协议还约定了保证金、租金：原告需交200万元作为租赁、财务保证金给被告。租金每年480万元，每季度120万元，协议还协定了其他事项。协议签订后，原告按约履行协议内容。本案争议协议共同履行人梁琪，但其分文未履行协议。梁琪与被告法定代表人系父子关系，实际被告企业对外活动权利人为梁琪，包括本案争议协议，原告交付保证金、支付租金都有梁琪指定。现查明：被告企业所有财产，包括原告租赁物，早在议协议签订前，被绍兴市越城区人民法院依法查封、扣押，已于2018年12月9日公开司法拍卖，并公示拍卖成交后三个月内交付。据此，本案争议租赁物被告己无权出租，引起纠纷。 被告天和公司辩称，1、原告解除合同及返还租金的理由是基于租赁的标的物即车间被法院拍卖，认为影响了他的使用，被告认为这个理由并不成立。租赁合同的特点是出租方将租赁物将承租人使用，承租人支付租金。本案直到2019年5月份，由于承租人拖欠员工工资，停止生产经营，租赁标的物一直由原告在使用，而且租赁标的物的产权一直在被告名下，包括目前还在被告名下。本案原告以涉案房屋被拍卖的理由来主张返还租金及保证金、租金没有事实及法律依据。2、根据双方租赁合同约定，如果一方无故中断租赁或存在拖欠人员费、水电费30天或者存在拖欠工人工资的情况下保证金不予退还，出租方可以没收。关于租金因为原告一季度的房屋已经使用，这个租金也没有权利要求被告返还。被告同意解除合同，对于原告要求被告返还三分之二的租金，不符事实也没有法律依据，请求驳回原告第二项诉讼请求。 反诉原告向本院提出诉讼请求：请求判令反诉被告向反诉原告支付租金712087元（2019年5月15日至2019年7月8日，共54天）、垫付工资1273107元、各类费用3793079元（3690379元+102700元）合计5778273元（5675573元+102700元）的三分之二即3852182元（即3783715+68467）元（诉讼中变更）。事实与理由：反诉原告与反诉被告及案外人梁琪签订《厂房车间租赁协议》(以下简称《协议》)，约定反诉被告承租反诉原告厂房、宿舍及有关成套设施设备(租赁面积约11000平方米，以下合称“一车间”)，租期2年，自2019年2月15日起至2021年2月14日止，每年租金480万元，按季支付，当季结束前一个月支付下一季度租金120万元，保证金200万元，无故中断租赁则保证金不予退还；《协议》同时还对一车间租赁期间所产生的生活用水、工业用水、电、蒸汽、天然气、排污费、排废气费、税收等费用标准作了约定，费用支付时间为当月月底，逾期按月息4%收取滞纳金，超过30天未付，反诉原告有权终止《协议》，保证金不予退还；垃圾处理费每年2万元，职工社会保险及门卫、锅炉工、财务、行政、高配电工工资等费用每月2.5万元；租赁期间的自身债务由反诉被告负责；严禁拖欠工人工资，如在劳动用工方面有违法行为而受到工人投诉或处罚，由反诉被告承担法律责任，并赔偿反诉原告因此受到的损失。后由于反诉被告拖欠职工工资，发生职工染到信访、劳动部门进行群体性反映、投诉事件，反诉原告只好为反诉被告垫付3月、4月及5月份截至5月22日的工资计1273107元，截至5月22日反诉被告还拖欠租赁期间的各类费用3690379元(已扣除反诉被告通过反诉原告账户收到的业务款)。 反诉被告王红卫、张峰辩称，1、反诉原告要求支付租金712089元时间为2019年5月15日至2019年7月8日，反诉被告于2019年5月15日已退出租赁。对于后几项诉请，并不能作为要求反诉被告支付的理由。梁琪系反诉原告法人的儿子，也是反诉原告浙江天和纺织印染有限公司实际操作人，刚才反诉原告提交了一份询问笔录，询问笔录中反诉被告张峰已经说明了财务由梁琪分管。因此，所有应收款全部在梁琪的控制之下，导致二反诉被告至今不清楚应收款到底收了多少。因反诉被告在经营中对外是租赁承包，对外是以反诉原告的名义，所有的染费必须经反诉原告的帐户。因此，对反诉原告提出的垫付工资各费用没有依据。反诉被告要求反诉原告将双方在租赁期间范围内所有帐户进行审计，将审计结果作为欠款的依据。 原告提交以下证据： 1、厂房车间租赁协议1份，要求证明因被告将其表面所有的厂房11000平方米及设备，租金为二年（2019年2月15日至2021年2月10日止），协议约定原告缴纳200万元保证金及420万元一年的租金每季为120万元的事实。被告质证无异议，认为根据合同第一条规定，期间如乙方无故中断，保证金不予退还；第二条第三款规定，如果拖欠水电及能源费用超过30天未支付的，乙方租赁期间所发生的债权债务由乙方负责与乙方无关，如在劳动方面有工资投诉或处罚由乙方承担全部损失；根据这些合同条款及原、被告双方对于违约及解除合同、保证金的法则双方约定是明确的，原告以厂房租赁协议结合厂房将被拍卖或曾经被拍卖的事实来主张返还租金及保证金没有事实依据。本院对该证据真实性予以确认。 2、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行个人账户明细1份，要求证明受被告指示，原告按约交付保证金及租金，原告王红卫缴纳155万元，原告张峰缴纳145万元（40万元由妻子汇入，款项汇入被告指定帐户林冬女），保证金、租金为什么汇款至林冬女，是因被告的帐户涉及查封，被告是转移资金、逃避债务。被告质证认为虽然收款人为林冬女，但予以认可，被告确实收到了300万，但对于款项性质有异议，原告总共付了10笔钱，一月份支付5笔共计210万元是租金及保证金无异议；对3月份付的绝大部分原告认为用于购买设备的款项，被告不予认可，该款项是用于支付能源、水电、气热等费用。本院对该证据真实性予以确认。 3、结婚证复印件1份，要求证明张峰交的140万元，有40万元是由其妻子林冬女打入。被告质证认为虽然系复印件，但对真实性予以认可。本院对该证据真实性予以确认。 4、申请书、淘宝网拍卖照片打印件1组，要求证明2019年8月5日绍兴市不动产查询证明显示原告起诉后，被告所有资产被查封，同时案涉租赁物已于2018年12月8日在淘宝上被拍卖；同时也证明了原告的租赁物成交后三个月内交付，因此存在着司法拍卖的标的物租赁给原告，被告已无权将该房屋出租。被告质证对证据真实性无异议，房屋确实在2018年12月12日进行了拍卖，但当时是流拍的，租赁合同是在流拍后进行签订的，因为流拍后房屋仍属于被告所有。本院对该证据真实性予以确认。 5、淘宝网司法拍卖打印件1份，要求证明案涉房屋于2019年9月11日进行第二次拍卖。被告质证对真实性无异议，但被告认为这二份拍卖的打印件并不能作为原告解除租赁合同的理由或法定理由，被告提供了不动产查询证明，至2019年8月5日，所有的厂房均在浙江天和纺织印染有限公司名下，我国法律没有规定被拍卖的厂房不能进行出租，哪怕9月11日要进行拍卖，与本案无关，你主张解除，我方也同意解除。本院对该证据真实性予以确认。 被告向本院提交以下证据： 6、租赁合同1份（反诉中亦提交），要求证明按合同约定作为本案出租方有权没收原告的保证金。原告质证认为租赁合同中被告本身隐瞒了租赁物即将被拍卖的事实，明知成交后三个月内要交付给别人了，但被告利用这个时间差，隐瞒了原告，仍将该房屋租赁给原告，作为该份协议违约责任应是被告在先，因此，原告要求返还保证金、租金的理由正当。本院对该证据真实性予以确认。 7、不动产查询证明1份（反诉中亦提交），要求证明至2019年8月5日，所有涉案房产仍登记在浙江天和纺织印染有限公司名下，产权人有权出租房屋。原告质证对真实性有异议，当时该财产已被查封，原告提供了司法拍卖记录，经被告质证均无异议，根据法院规定，被查封的财产要出租应告知承租人，但是被告隐瞒了这个事实，同时在淘宝上公示部分记载案涉房屋没有租赁，且被告将合同订为二年，导致了原告无法经营，因此，被告要承担主要责任。本院对该证据真实性予以确认。 8、调查对张峰、高峰、黄仕莲所做（询问）笔录复印件3份（反诉中亦提交），要求证明由于承租人拖欠员工工资，导致劳动监察部门对张峰、尚高峰、黄仕莲询问，由于承租人拖欠工资，导致停产，其存在着违反租赁合同的相应事实。原告质证对真实性有异议，作为员工并不知道被告的现实情况，实际上拖欠劳动工资是由被告而引起的，因被告帐户因涉及债务被法院查封，导致原告款项无法收回。本院认为，该组笔录系劳动保障检查员所作，对其真实性予以确认。 反诉原告向本院提交以下证据： 9、总厂代发一车间工资情况说明、总厂代发一车间3-5月资金汇款明细3组、一车间3-5月工资表3组、总厂代发一车间3-4月工资银行汇款凭证2组，要求证明反诉原告为反诉两被告代付工资1273107元。反诉被告质证认为是否由绍兴市越城区吉婕纺织品代发工资二反诉被告不清楚；对于工资表真实性无异议，需要说明的是为什么反诉原告的工资要绍兴市越城区吉婕百货商行代发。 10、一车间2-5月拖欠总厂费用情况、一车间2-5月费用清单4张，电费发票8张，电费复核单据8张，一车间3-5月蒸汽发票3张、一车间3-5月天然气发票14张，要求证明反诉被告2月拖欠水电，因为没有开工，天然汽没有，欠反诉原告10万元，3月174万、4月280万，总欠款369万元；第一页是能源的统计，由邱界奇、钟佳佳的签字，邱界奇是原告聘请的财务，钟佳佳是统计员；浙江天和纺织印染有限公司已将全部能源费付掉。反诉原告质证对于一车间2019年2月-5月的费用清单，该清单是反诉原告单方制作的，并没有反诉被告签字，无法证明该清单中所发生的费用；对于能源数量统计表，钟佳佳是反诉原告总公司的财务，因此对本案有利害关系，同时没有反诉被告签字，因此无法确认；对于发票真实性无异议，但是该发票包含了反诉原告所用的电，因该厂里还有二个车间，同时也在使用各项能源，因此无法证明该发票上的费用是由反诉被告消耗。 11、总厂2-5月社保费用清单9张、参保证明12张，要求证明反诉原告为反诉被告的员工垫付企业代缴部分的社保费用。反诉被告质证对真实性无异议，但对反诉原告垫付的有异议，反诉被告提到双方之间实际的承包，对内是承包，对外是反诉原告名义，两被告在租赁承包期间应收款必须通过原告的帐户、财务，反诉被告不能单方收取，这个钱应是反诉被告支付的。 12、机缸检测费发票1张、检测费用明细1张、特种设备检验费缴款通知单7张、付款选凭证1张、网上银行电子回单1张，要求证明租赁期间产生的机缸检测费30570元，被告已支付机缸检测款项已支付三分之二。反诉被告质证对特种设备检验费缴款通知单真实性无异议，但不能代表是反诉被告租赁物；因领取的款项中领款人是空白的，因此，不能证明是一车间的，因为反诉原告还有另二个车间在出租。因此，反诉原告要求反诉被告支付该款项不能成立；其他的系反诉原告自行制作，不予认可。 13、总厂代付一车间2-5月款项明细4张及领款申请单、网上银行电子回单、电子银行承兑汇票1组，要求证明张峰填取领款单所有有网上银行领款单，有些是承兑汇票汇出去的，通过银行汇款的、电子汇款的均由张峰签字一一对应。反诉被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，反诉被告对外进行着以反诉原告名义的经营活动，所有款项均由反诉原告收取，这个钱应是反诉被告自已的。 14、增值税发票及送货单、收款收据各1组，要求证明2019年6月15日以后反诉原告代付的货款。反诉被告质证认为均有异议，反诉被告已于2019年5月15日退出经营，5月15日以后均是梁琪在经营与两被告无关，因此在申请人签名上没人签名了。 15、总厂代收一车间3-5月款项明细表3张，要求证明加工单位将款项汇入浙江天和纺织印染有限公司。反诉被告质证对真实性有异议，因为没有完整的表格，只反映了3-5月份，没有2月份，还有一部分涉及到现金帐户是梁琪个人掌控的，其中有个合伙人与被告他的帐户是个人掌控的。 16、民事起诉状1组、萧山区人民法院传票1份、增值税专用发票3张、销售单9张，要求证明反诉被告租赁反诉原告车间期间，拖欠杭州萧山宝江精细化工厂货款102700元。反诉被告质证对真实性无异议，但是对增加诉讼请求有异议，该案还在诉讼中，并不是证明反诉原告已经垫付了。 反诉被告向本院提交以下证据： 17、劳动合同2份，要求证明反诉原告于2019年5月26日又于反诉原告此前的员工签订了合同，证明反诉被告退出后，反诉原告继续招工在经营，且已认可反诉被告已经退出。反诉原告质证如果是真实的，认为因为工资补发掉后确实有部分员工留用在那里，这两个员工继续与浙江天和纺织印染有限公司签订劳动合同，与本案双方的租赁案件无关联性。 18、购销协议书复印件2份、退货单复印件1份、清单复印件1组、库存清单1组，要求证明应收款1620742.1元，包括库存233482.5元、颜料助剂158207.70元，颜料退款1119649.50元、库存布162074.21元。反诉原告质证认为5月14日停产后本来要退掉的东西，由于梁琪接手经营了，所以是他在用；色坯清单是退出的时候厂房里面已经做好，但还未发出的布匹，属于应收款。 对反诉原告及反诉被告提交的证据，本院对形式真实性予以确认，但该证据涉及审查反诉原、被告间的其他合同关系，本院不予认证。 本院经审理查明，2019年1月15日，原告王红卫、张峰、案外人梁琪（乙方）与被告浙江天和纺织印染有限公司（甲方）签订《厂房车间租赁协议一份》，约定乙方租赁甲方厂房、宿舍及甲方有关成套的设施设备，租赁面积约为11000平方米左右，租赁时间为二年，自2019年2月15日至2021年2月14日止；本协议生效后，乙方将人民币200万元作为租赁、财务保证保证金交给甲方……，厂房及设施设备每年的租赁费为人民币480万元。合同双方权利及义务中还约定甲方提供场地，甲方租赁给乙方作为印染、纺织品加工车间；乙方在租赁期间有生产经营自主权，甲方不得干涉；甲方应满足乙方生产需要的排污，工业水、电、蒸汽、天然气等；甲方必须给乙方提供一个独立的内部财务账户，供乙方作业务及部分现金之用等内容。原告王红卫、张峰向被告支付共计300万元，其中被告认可其中支付第一季度租金、保证金为210万元。二原告使用房屋经营至2019年5月25日，后停产。 另查明，浙江天和纺织印染有限公司名下位于袍江斗门街道新合作村横河前国有土地使用权、地上建筑物及机器设备等（土地使用面积24627.82平方米、地上建筑物原有房产权房屋共计14处，总建筑面积12319.11平方米，现有物已拆除，共计2408.04平方米，实际证载建筑面积为9911.07平方米；无权证建筑物11处，面积约12483平方米；物为厂区道路、基础管网、围墙等；机器设备为燃烧器、染色机等一批）于2018年12月9日-12月10日期间因涉及其他债务纠纷被拍卖，后流拍，又于2019年9月12日再次被拍卖。 本院认为，根据我国合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原告要求解除与被告签订的《厂房车间租赁协议》，被告亦予以认可，故本院对此予以确认。关于原告要求被告退还保证金及押金的诉请，经查明，案涉《厂房车间租赁协议》中除双方厂房租赁外，还包含了原告经营期间由被告代为购买设备、支付员工社保费用、代原告租赁车间收款付款等事宜，合同约定的保证金明确用途为租赁、财务保证的保证金，故双方财务未结算前不宜将该保证金退还。至于二原告使用厂房期限，原告陈述自2018年5月25日退出，26日开始由梁琪接收，被告亦认可该车间在5月25日后停产，结合反诉原告的诉请，也仅要求反诉被告支付自2018年5月止的代付费用，本院确定原告实际使用厂房时间至2019年5月25日，二原告尚需支付被告2019年5月15-5月25日期间的租金计14.67万元，对原告要求退还被告80万元租金，缺乏事实及法律依据，对反诉原告要求反诉被告支付租金，本院依法认定后予以支持。对反诉原告要求反诉被告支付垫付工资及各类费用，因本案本诉原告系以房屋租赁法律关系起诉，而反诉原告主张的费用与租赁关系无关，其双方其他合同关系，故本院在本案中不予处理，反诉原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告王红卫、张峰与被告浙江天和纺织印染有限公司于2019年1月15日签订的《厂房车间租赁协议》解除； 二、驳回原告王红卫、张峰的其他诉讼请求； 三、反诉被告王红卫、张峰应支付反诉原告浙江天和纺织印染有限公司租金14.67万元，于本判决生效之日起一个月内履行； 四、驳回反诉原告浙江天和纺织印染有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23760元，由原告王红卫、张峰负担；反诉案件受理费减半收取18808元，由反诉原告浙江天和纺织印染有限公司负担18092元，反诉被告王红卫、张峰负担716元，于本判决生效后七日内结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  裘彬彬 人民陪审员  王汉章 人民陪审员  胡芳芳 二〇二〇年三月二日 书 记 员  沙利君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。