宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2017)宁0122民初193号原告：宁夏政泰龙物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园**团**。法定代表人：魏某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1980年3月20日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，宁夏政泰龙物业服务有限公司项目经理，住宁夏回族自治区贺兰县月湖湾**。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，1971年7月15日出生，身份证号码×××，山西省大同市人，大专文化，宁夏政泰龙物业服务有限公司经理，住宁夏回族自，住宁夏回族自治区贺兰县月湖湾**公寓**被告：刘某某，男，汉族，1971年10月27日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，务工人员，住宁夏回族自治区，住宁夏回族自治区贺兰县iv id='2'  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; text-autospace: ;" >原告宁夏政泰龙物业服务有限公司（以下简称政泰龙物业公司）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告政泰龙物业公司的委托诉讼代理人杨某某、李某某及被告刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业费及电梯费共计2598元，违约金779.4元，合计3377.4元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系宏基月湖湾业主，原告系宏基月湖湾物业服务公司。被告自2014年起拒不缴纳物业费及电梯费。原告多次联系被告尽快交纳相关费用，但被告仍未缴纳，现被告拖欠2014年1月1日至2016年12月31日电梯费360元，2014年10月17日至2016年12月31日物业费2238元，两项合计2598元。被告拒不缴纳物业费的行为，已经构成根本违约，对原告的物业管理工作造成阻碍。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘某某辩称，原告起诉未交物业费及电梯费属实，我购买涉案房屋于2012年10月15日接到物业公司通知办理交房手续，于2012年10月18日到物业办理交房手续时，发现交房手续上物业公司是原告公司，而按照与开发公司签订的购房合同第二十一条前期物业服务规定通过招标选聘的物业公司是宁夏置信物业服务有限公司，当时我对更换物业公司提出质疑，而物业公司工作人员的答复是原告公司是宁夏恒昱源房产有限公司下属公司，在交房以后更方便沟通，及时解决房屋问题时，物业要求必须缴纳2012年12月18日至2013年10月17日期间的物业费1006元，并交纳2000元装修押金。我按照物业要求交清了上述费用。后物业人员带我验房时发现阳台窗户、玻璃破损、地热未验、地热未验系物业，由于窗户漏风，地暖管道，地暖管道铺设不达标导致冬季室温一直不达标映后物业未及时处理。物业公司未按照国家规定让开发商现场交房，将存在问题的房屋代替开发商交给业主，应当承当连带责任，所以房屋出现质量问题我只能找物业公司。我家阳台外面卫生物业几年来几乎不扫，严重影响业主生活。至于电梯费，本人住二楼，乘电梯还没走楼梯方便，所以从未乘坐，不会产生电梯费用，所以拒交电梯费。本院经审理认定事实如下：原告系贺兰县宏基·月湖湾小区的物业管理公司，被告系该小区A-2幢3单元202室房屋业主，被告房屋面积为是104.83平方米。2012年12月1日，宏基·月湖湾小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告为宏基·月湖湾小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，同时在贺兰县物业管理中心备案，后原告公司开始为宏基·月湖湾小区提供物业管理服务。宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告在《宏基·月湖湾前期物业服务合同》中约定：第七条（一）物业服务费收费标准：2.高层住宅：0.80元/月/㎡......（三）电梯运行使用费，按以下标准收取：二层：每户收费10元/月。第八条：业主应从甲方通知的收房期限届满之日起缴纳物业费，物业买受人或物业使用人按季度或年度缴纳费用。第二十六条：甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费用总额的5‰/日向乙方支付违约金。后被告在2012年10月领取了房屋钥匙时，并交纳了2012年10月18日至2013年10月17日期间的物业费，2013年10月18日至2014年10月17日期间的物业费被告以其交纳的装修保证金予以抵顶。2014年10月18日之后的物业费被告未按时交纳。被告认可原告上门口头向被告催缴过物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的贺兰县前期物业备案登记表一份、临时管理规约一份、前期物业服务合同一份，被告提交的证据购房合同一份予以证实，本院予以采信。本院认为，贺兰县宏基·月湖湾小区由宁夏恒昱源房地产开发有限公司开发建设，在该小区成立业主委员会之前，宁夏恒昱源房地产开发有限公司可以为该小区选聘前期物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。被告辩称宁夏恒昱源房地产开发有限公司在出售房屋时约定的物业服务企业为宁夏置信物业服务有限公司，并非原告公司。但原告提交的前期物业服务合同以及由贺兰县物业管理中心作出的前期物业服务合同备案登记表均证明原告系宁夏恒昱源房地产开发有限公司最终选聘的合法的前期物业服务企业，被告作为该小区A-2幢3单元202室房屋的业主，宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，双方之间存在物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋的收取物业费的标准为0.8元/月/㎡，自2014年10月18日起至2016年12月31日期间，被告应交物业费为2219.6元（104.83㎡×0.8元/月/㎡×26个月+104.83㎡×0.8元/月/㎡÷30天×14天），故对原告要求被告支付物业费2238元的诉讼请求，在2219.6元的合理范围内本院予以支持。按照上述前期物业服务合同第七条第三款的约定，被告的房屋在第二层，其每月应当按照10元的标准交纳电梯费。被告辩称自己在二楼居住，根本不需要使用电梯，不应当交纳电梯费。但被告所居住的单元配置了电梯，且开放给所有的业主使用，被告没有相应的证据证明其完全不使用电梯。且考虑被告房屋位于二层的特殊性，其应当交纳电梯费的标准已经远远低于其单元其他业主，被告应当按照该约定支付电梯费，按照该约定，自2014年1月1日至2016年12月31日期间被告应交电梯费为360元，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽约定了业主应当按季度或者年度交纳物业费，根据此前被告方交费的周期，能够确认是按年交纳物业费。被告自2014年10月18日起至2016年12月31日期间未交纳物业费，已经构成违约。合同约定业主违反合同约定每日按未交金额的5‰支付物业费违约金，该约定明显过高，原告自愿降低至欠费总额的30%，不违反法律规定，本院依法予以支持，故未付物业费应付违约金为665.9元（2219.6元×30%），电梯费并未约定交费方式和期限，原告未能提供证据证明其与被告就电梯费约定了交费期限，原告主张被告违约没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金779.4元在665.9元的范围内本院予以支持。被告辩称验房时发现阳台窗户、玻璃破损、地热未验、地热未验陈述原告已经为其换过玻璃、安装了窗纱。其关于原告未就房屋及相关设施存在质量问题给予处理的辩解，因原告未就涉案房屋存在质量问题提交充分有效的证据予以证实，且就房屋质量的责任本身并不属于原告作为物业服务企业应当承担的义务，故对于被告的上述辩解本院不予采纳。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘某某向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付贺兰县宏基·月湖湾小区A-2幢3单元202室2014年10月18日至2016年12月31日期间的物业管理服务费2219.6元、2014年1月1日至2016年12月31日期间电梯费360元，违约金665.9元，共计3245.5元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘某某负担24元，由原告宁夏政泰龙物业服务有限公司负担1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李义军二〇一七年五月二日书记员 郭娟