广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂01民终3736号 上诉人（原审被告）：广西宝春投资有限公司。住所地：南宁市长堽路3里1巷20号。 法定代表人：李传斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何敏光，男，1968年2月22日出生，现住南宁市。 被上诉人（原审原告）：封华琼，女，1989年12月6日出生，汉族，现住南宁市。 上诉人广西宝春投资有限公司（以下简称：宝春投资公司）因与被上诉人封华琼房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2016年12月5日公开开庭进行了审理。上诉宝春投资公司的委托诉讼代理人何敏光和被上诉人封华琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宝春投资公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判上诉人只需向被上诉人返还租金、燃气费安装费共计79087元。事实和理由：一、军产房不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条所称的城市、镇规划区的房屋。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，适用法律错误。二、上诉人有权转租涉案房屋，亦符合《中国人民解放军房地产管理条例》的相关规定。三、上诉人并未存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形。四、一审法院就同一项目、同一楼盘、同一租赁事实已经作出过几份生效法律文书，这些生效判决并未就涉及的租赁合同的效力认定为无效，而本案却作出租赁合同无效的认定，存在一案二判的错误。五、一审在审理过程中诱导被上诉人变更诉讼请求，违背法律的公平性。 被上诉人封华琼答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 上诉人封华琼向一审法院提起诉讼请求：一、确认封华琼与宝春投资公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、判决宝春投资公司退还封华琼租赁房款76787元、燃气安装费2300元；三、宝春投资公司赔偿封华琼利息损失（利息损失：以79087元为基数，从2013年11月14日起计至退还房租、燃气安装费之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 一审法院认定事实:2013年5月12日，封华琼（乙方）与宝春投资公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，就房屋租赁事宜达成协议，约定：一、甲方以租赁方式取得位于南宁市兴宁区的土地租赁使用权。甲方经相关单位批准，在上述地块建设房屋，暂时定名为宝春•8090钻石郡。地块面积21537平方米，用途为商住（办公），土地租赁年限自2013年3月1日至2032年8月31日；二、乙方承租的房屋为兴宁区长堽路三里一巷20号宝春•8090钻石郡2号楼806号房，建筑面积36.29平方米。租赁期限为18年，自2014年9月1日起算至2032年8月31日止。合同到期后，甲方继续租赁该地块，同等条件下，乙方有该房的租赁优先权；三、该房屋租赁合同单价每平方2115.93元，总金额76787元；五、乙方签订合同当日支付46787元，全部租款于合同签订之日起180日内付清：签订合同之日起90日内向甲方支付15000元；签订合同之日起180日内向甲方支付15000元；六、甲方应于2014年9月1日前，将相关单位验收合格并符合合同约定的房屋交付乙方使用。八、甲方未能按合同规定期限将房屋交付乙方使用，不超过120日，自本合同第六条规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付出租款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日，乙方有权解除合同，乙方解除合同，甲方应当于乙方书面解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付承租款万分之一作为违约金。双方还就其他合同事项进行约定。合同签订后，封华琼于2013年5月12日向宝春投资公司支付46787元租金款、燃气安装费2300元，于2013年8月13日支付租金款15000元，于2013年11月14日支付租金款15000元，共计支付租金款共计76787元。因宝春投资公司未交付上述房屋，封华琼于2016年1月15日向一审法院提起诉讼，提出解除合同，退还房款并要求宝春投资公司承担违约责任。 案件审理过程中，一审法院向南宁市规划管理局发函调查讼争房屋项目是否办理建设工程规划许可证及相关报建手续。南宁市规划管理局于2016年4月25日作出南规函（2016）1034号复函回复称：南宁市兴宁区未在我局办理相关报建审批手续。经一审法院向封华琼释明合同效力问题，封华琼变更诉讼请求。 一审法院审理认为：关于本案租赁合同是否合法有效的问题。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案法庭辩论终结前宝春投资公司未能提供该房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据材料，经一审法院向南宁市规划局调查亦查明讼争房屋所在地内房屋亦未办理报建审批手续，故双方签订的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，双方签订的租赁合同无效，封华琼主张宝春投资公司返还其支付的租金76787元、燃气安装费2300，予以支持。宝春投资公司向封华琼出租未办理报建手续的房屋且至今未交付房屋，其行为存在过错，应赔偿封华琼因合同无效造成的损失，因双方租赁合同无效造成封华琼的损失主要为宝春投资公司收取封华琼款项占用封华琼资金的利息损失，宝春投资公司收取封华琼最后一笔租赁房款时间2013年11月14日，共收取租金、燃气按照费79087元，故封华琼主张以79087为基数，自2013年11月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、封华琼与宝春投资公司于2013年5月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、宝春投资公司向封华琼返还租金、燃气安装费共计79087元；三、宝春投资公司向封华琼赔偿利息损失（损失计算方式：以79087元为基数，从2013年11月14日起计至还清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。一审案件受理费1816元，由宝春投资公司负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。 二审中，当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：上诉人宝春投资公司与被上诉人封华琼签订的《房屋租赁合同》，因宝春投资公司未能提供该房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据材料，一审依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，有充分的事实和法律依据，本院予以确认。宝春投资公司主张涉案房屋属于军产房，未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。双方签订的租赁合同无效，封华琼诉请宝春投资公司返还已支付的租金76787元、燃气安装费2300及宝春投资公司占用上述款项的利息损失，理由成立，本院予以支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。宝春投资公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1816元，由上诉人广西宝春投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  邓 杰 代理审判员  王飞道 二〇一七年五月二十四日 书 记 员  耿博瀛