广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23401号上诉人（原审原告）：唐嘉强，男，1973年10月2日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：林欢，女，1984年2月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：叶骏明，男，1994年3月10日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：叶丽明，女，1987年2月22日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人叶骏明、叶丽明共同委托诉讼代理人：冯汝华，系叶骏明、叶丽明的母亲。四上诉人共同委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州晋廷物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路248号二层210铺。法定代表人：冯穗英，总经理。被上诉人（原审被告）：宝岗大厦业主委员会，住所地广州市海珠区宝岗大厦一楼。负责人：骆劭宁，主任。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨天奇、苏玉鸿，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人唐嘉强、林欢、叶骏明、叶丽明（以下简称唐嘉强等四人）因与被上诉人广州晋廷物业管理有限公司（以下简称晋廷公司）、宝岗大厦业主委员会（以下简称业委会）确认合同无效纠纷一案，上诉人不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人唐嘉强等四人上诉请求：1.撤销一审判决，改判晋廷公司、业委会在2017年11月9日所签的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；2.二审诉讼费由晋廷公司、业委会承担。事实与理由：一、晋廷公司、业委会签订《物业管理服务合同》，没有经过双过半业主同意和授权，业委会在进行续聘晋廷公司的投票中，弄虚作假，事实上投票续聘并未经过双过半业主的同意。根据广东《全省民事审判工作会议纪要》第33条规定，唐嘉强等四人因此认为物业服务合同无效是有事实根据和法律依据的，一审法院认为唐嘉强等四人的理由没有理据完全是错误的，请予以纠正。二、一审确认晋廷公司、业委会提交的统计明细及计票报告单证实续聘程序合法。统计明细及计票报告单是业委会弄虚作假的结果，一审法院如此认定完全错误，应将业主所有名册、选票进行核对。三、《物业服务管理合同》的条款内容没有公示，也没有投票，故上述合同应认定无效。四、物业服务合同的合同期限是从2017年11月9日至2027年11月8日止，但本届业委会的任期只到2022年10月9日止，因此，对于2022年10月9日之后的物业服务期限业委会无权授予晋廷公司，对于超出任期的委托行为，没有得到双过半业主的同意，该条款应当确认为无效。被上诉人业委会、晋廷公司共同辩称：不同意唐嘉强等四人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。具体理由如下：本案诉争的合同显然是晋廷公司、业委会依法签署，是双方真实意思表示，没有侵犯当事人意思。至于唐嘉强等四人提到的《全省民事审判工作会议纪要》第33条规定，业委会所签署的合同是经过业主大会表决同意的情况下签订的，且内容与上次《物业服务管理合同》的内容完全一致,唐嘉强等四人及相关人员多次向法院提起诉讼主张业主的撤销权，广州市中级人民法院生效判决驳回其起诉。因此，关于该上诉部分内容不属于审理部分内容；且关于合同期限，不是合同无效的理由，合同也没有触犯法律强制性规定，不属于无效情形。唐嘉强等四人向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认晋廷公司、业委会在2017年11月9日所签《宝岗大厦物业管理服务合同》无效；2.诉讼费由晋廷公司、业委会承担。一审法院认定事实：2017年11月9日，业委会（甲方）与晋廷公司（乙方）签订《宝岗大厦物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市海珠区宝岗大道251号宝岗大厦管理服务；合同期限为2017年11月9日至2027年11月8日；甲方委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违反行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴交有关费用或拒不改正违反行为的责任人采取停水、停电、及诉讼等催缴催改措施；本物业管理区域物业服务收费标准实际包干制方式，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，已有产权证的，以房产证记载的建筑面积为准，未办产权证的，以物业购房合同中约定的建筑面积为准，即每月每平方为1.2元；等。据《宝岗大厦业主大会议事规则》记载，业主大会会议可以采用集体讨论或书面意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主参加；业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：（一）设投票箱；（二）计算表决票数时，凡在规定时间内不以任何方式表达意见的业主，均计算入多数意见的一方；等。一审另查，唐嘉强等四人及案外人方宝珠等人曾起诉晋廷公司、业委会，要求确认晋廷公司、业委会在2015年7月20日签署的《宝岗大厦物业管理服务合同》无效等，一审法院于2019年4月25日作出（2016）粤0105民初10332号民事判决书判决驳回唐嘉强等四人的诉讼请求。该案中唐嘉强等四人不服已提出上诉。本案唐嘉强等四人及案外人冯汝华等人又起诉本案晋廷公司、业委会，要求公开续聘晋廷公司的投票资料，撤销业委会在2015年6月续聘晋廷公司的决议，一审法院于2019年4月25日作出（2017）粤0105民初10017号民事判决书判决驳回唐嘉强等四人的全部诉讼请求。该案中唐嘉强等四人不服已提出上诉。唐嘉强等四人为证明其主张，提供了如下证据：1.关于宝岗大厦业主委员会备案的通知，证明宝岗大厦第一届业主委员会在2012年11月13日备案成立，任期五年；2.业主委员会备案回执，证明宝岗大厦第二届业主委员会在2017年11月9日备案，任期五年，从2017年10月10日起至2022年10月9日止；3.关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决明细表，证明对方投票程序弄虚作假，没有投票权的晋廷公司、业委会方也作为有效票数计算，并且作为同意票来计算，据唐嘉强等四人了解，二十八、二十九、三十、三十一各层全都投同意票，实际上这几层楼中只有四户有房产证，其他都没有房产证也没有购房合同，但是在表格中都投了同意票；4.查册表，二十八层、三十层除四户有房产以外都给司法机关查封，因为涉嫌刑事犯罪，不清楚羁押的人怎么出来投票；5.房产证，唐嘉强等四人的产权资料，证明唐嘉强等四人是业主，具有提起本案诉讼的资格。晋廷公司、业委会的质证意见：证据1、2真实性、合法性确认，与本案无关；委员会是在任期内与晋廷公司签署物业管理合同的，在签署时候主体适格，没有法律规定业委会在签署合同时候，该合同期限必须在任期内；证据3真实性、合法性、关联性确认，证明内容有异议，唐嘉强等四人没有证据证明业委会在投票过程中弄虚作假，且该明细表已经明确列有部分业主参加投票并投反对票的情况；证据4唐嘉强等四人没有出示原件，无法核实真实性，该查册表查册时间是2015年12月7日，不能证明目前房屋解封情况，权属情况，据了解，涉案宝岗大厦二十八层已经解封，另外房屋是否被查封以及查封的理由，均不能作为该户业主的情况，故唐嘉唐嘉强等四人证据证明涉案小区业主为384户；也没有证据证明投票明细表上28-31层的业主投票是虚假；证据5真实性、合法性、关联性予以确认，唐嘉强等四人在争讼期间居住在涉案的小区，不可能不知道涉案小区业主大会续聘晋廷公司的情况。晋廷公司、业委会为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1.关于书面召开业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的公告；2.关于宝岗大厦召开表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司书面业主大会的汇报；3.龙田居委会工作人员、热心业主监督表决开箱验票、计票照片；4.关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决明细表；5.宝岗大厦关于续聘广州晋廷物业管理有限公司业主大会表决票计票报告单：宝岗大厦是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的表决票应发住户330户，已发300户，收回票数223张，收回票数少于发出票；经验票，其中有效票193张，重复票30张，经计票，结果如下：赞成票184张，反对票4张，弃权票5张；等；6.宝岗大厦关于召开业主大会表决是否续聘广州晋廷物业管理有限公司的结果公告及公示照片，该公示记载了：宝岗大厦住宅部分具有投票权的业主330个，总面积35617.43平方米；本次通过电话通知、发出通知书300户，收回表决票223张，（其中有效票193张，重复票30张）；其中赞成票184张，占业主总数的55.75%；面积为22225.3152平方米，占大厦总面积62.4%……投票结果显示，赞成续聘晋廷公司的票数已经达到了“双过半”要求，符合广州市物业管理条例暂行办法和宝岗大厦议事规则；现将投票结果公示三十天（8月29日-9月28日）。公示期间，对结果有异议的业主，可以携带相关资料到业委会进行查询；等；7.2018年1月15日的海珠区物业服务合同备案回执。证据1-7证明，晋廷公司经宝岗大厦业主大会决定授权与业委会签订《宝岗大厦物业服务合同》，程序合法合规。唐嘉强等四人的质证意见：证据1真实性、合法性、关联性不予确认，该公告没有张贴，唐嘉强等四人不清楚有该公告，业委会也没有相关的选票发给唐嘉强等四人；证据2真实性、合法性、关联性不予确认，这是一个摆拍的行为，摆拍后就把汇报的资料撕了，导致唐嘉强等四人没有看到这份文件，该文件字迹模糊，看不清内容；证据3真实性、合法性、关联性不予确认，计票不完整，只是在票箱里拿票的行为，显示不了计票过程；证据4报告单明细表与其提交给法院的证据一致，真实性合法性不予确认，该表决里头不是业主或者业主不明确的都进行了投票而且投同意票，实际上它的票数根本就没有过半；证据5真实性合法性不予确认，在赞成票一百八十四张里头，包括了二十八层四十四票没有投票权，扣除四十四后，只有一百四十票，远远没有过半；证据6结果公布真实性、合法性不予确认，理由与前述统计表质证意见一致；证据7服务合同备案回执，真实性合法性关联性不予确认，该合同在2017年11月9日已经签订，到2018年1月11日才去备案，根据广东省物业管理条例和广州市的物业管理办法，签订合同十五天内就要备案，该合同备案时间远超地方法规规定。一审诉讼中，唐嘉强等四人表示原来的物业公司物业服务费及业委会自管时期的物业服务费均为1.2元，唐嘉强等四人去拿选票晋廷公司、业委会不给唐嘉强等四人，并向社区民警报警。晋廷公司、业委会表示唐嘉强等四人没有证据证实晋廷公司、业委会拒绝提供选票，也侧面反映了唐嘉强等四人对于续聘事宜是知情的，唐嘉强等四人在公告争诉期间一直居住在小区，至今没有缴纳过任何物业管理费。一审法院认为：唐嘉强等四人所主张的晋廷公司的资质问题、涉案物业管理合同的备案问题，以及该合同约定的服务期限超出业委会（第二届）的任期问题，均不属于认定涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》无效的法定理由，唐嘉强等四人以上述理由主张涉案物业服务合同无效理据不足，不予采纳。唐嘉强等四人认为晋廷公司、业委会签订的《宝岗大厦物业管理服务合同》约定的期限过长及涉及停水停电的条款损害业主利益没有提供有力证据予以证实，唐嘉强等四人以上述理由要求确认该合同无效，理据不足。现晋廷公司、业委会已经就续聘物业公司通过合法程序进行了举证，提供了相应公告、表决明细及计票报告单等证据予以证实，唐嘉强等四人未有充分证据证实业委会与晋廷公司续签合同的行为违法，一审法院对唐嘉强等四人的主张不予采信。鉴于此，唐嘉强等四人要求确认涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》无效的诉讼请求理据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回唐嘉强、林欢、叶骏明、叶丽明的全部诉讼请求。本案受理费100元，由唐嘉强、林欢、叶骏明、叶丽明负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，唐嘉强等四人于2019年3月提起本案诉讼。二审中，一、对唐嘉强等四人就一审法院作出的（2017）粤0105民初10017号民事判决提起的上诉，本院于2019年10月以（2019）粤01民终13950号民事判决判决驳回上诉，维持原判。二、对唐嘉强等四人等就一审法院作出的（2016）粤0105民初10332号民事判决提起的上诉，本院于2019年12月以（2019）粤01民终17683号民事判决判决驳回上诉，维持原判。三、业委会、晋廷公司提交新证据6张广东增值税发票，拟证明林欢、叶骏明、叶丽明已经缴纳物管费，表明林欢、叶骏明、叶丽明认可合同效力。唐嘉强等四人表示对该证据的真实性予以确认，但对于合法性与关联性不予确认，支付管理费是履行法院的（2019）粤01民终21857号等三个案件所作的判决，但二审法院在判决书里并无对合同是否有效进行认定，法院判决要交付管理费是基于晋廷公司进行的事实上的管理，但判决不涉及本案的管理合同是否有效的问题，涉案合同签订时间涉及10年。缴纳的是2017年11月-2019年12月的管理费不等于管理合同有效，所以对于交付管理费的行为只是履行广州市中级人民法院的判决。唐嘉强等四人之所以要求确认合同无效是因为签订的10年服务期有5年是超过业委会的任职期限，对越权行为没有进行事后经过追认和再授权，所以是无效的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：关于业委会续聘晋廷公司是否经“双过半”业主同意的问题。唐嘉强等四人主张投票续聘晋廷公司未经过双过半业主的同意实质上是对业主大会续聘晋廷公司的决议持有异议，但按照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款及《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项的规定，唐嘉强等四人如对上述决议有异议，可以在一年内行使撤销权的，鉴于该决议的公示的时间是2017年8月，唐嘉强等四人至2019年3月才提起本案的诉讼，撤销权已消灭，故唐嘉强等四人以未过“双过半”为由要求确认涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》无效理由不成立，本院不予支持。关于唐嘉强等四人主张涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》无效的其他理由的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。鉴于业主大会续聘晋廷公司的决议已生效，涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》的内容是否公示并非影响该合同效力的法定情形；其次，即使该合同的部分条款无效，唐嘉强等四人以此要求确认整个物业管理合同无效的理由亦是不成立的，本院亦不予支持。对于业委会、晋廷公司在二审中提交的证据问题。因林欢、叶骏明、叶丽明是否交纳管理费与涉案《宝岗大厦物业管理服务合同》是否有效并无关联，故业委会、晋廷公司提交的该证据，本院不予接纳。综上所述，唐嘉强、林欢、叶骏明、叶丽明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由唐嘉强、林欢、叶骏明、叶丽明负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月十日书记员  郭 俏