北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终962号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘立鹏，男，汉族，1975年4月10日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴晓荣，男，汉族，1973年4月3日出生，住北京市海淀区。上诉人刘立鹏因与被上诉人吴晓荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘立鹏上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回吴晓荣要求我支付违约金的诉讼请求，并判令其返还押金21000元。事实和理由：1.我与吴晓荣签订租赁合同后，其表示因我无法交纳水费、卫生费，由其先行交纳，最后从押金中统一扣除，故我不存在违约行为；2.吴晓荣交纳房屋租赁税费后并未告知我，故我未拖欠该项费用。吴晓荣辩称，我同意一审判决，不同意刘立鹏的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。吴晓荣向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令刘立鹏支付违约金25410元；2、请求依法判令刘立鹏支付欠缴的水费、卫生费3888元；3.请求依法判令刘立鹏支付欠缴的房屋租赁税费11952.78元；4.请求依法判令刘立鹏承担损害赔偿责任，支付房屋及附属品的维修费用并赔偿损失80000元；5.判令刘立鹏对在租赁期间内损坏且未约定价格的物品恢复原状，并支付维修物品所对应期间的租金；6.本案诉讼费由刘立鹏承担。刘立鹏向一审法院提出反诉请求：请求法院判令吴晓荣返还租金44685元及利息、押金21000元及利息，支付违约金21000元，并负担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于海淀区602室（以下简称602室）的产权人是吴晓荣之父吴某1。经中介公司提供居间服务，吴晓荣与刘立鹏于2016年6月18日签订房屋租赁合同，吴晓荣（甲方）将602室出租给刘立鹏（乙方）居住使用。该房屋房产证上写明的建筑面积为55.5平方米，在合同中写明房屋建筑面积为65平方米。但刘立鹏就所述就面积差问题一直与吴晓荣沟通要求解决，未向法庭提供充分证据。双方在合同中还作如下约定：租期自2016年7月18日至2019年7月17日；租金标准为第一年7000元/月、第二年每月7700元、第三年每月8470元；甲方收取押金21000元，租赁期满后，押金在抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还。租赁期内由乙方承担的费用包括水费、卫生费、房屋租赁税费等。在违约责任部分双方约定，乙方如欠缴各项费用达200元，应按月租金的300%向甲方支付违约金。在签订合同时，双方在共同检查房屋后签订房屋交割单，其中写明：卫生间柜门泡水，厨房台面有裂痕1处，小卧地砖有一块裂痕，除以上外其余电器家具完好。合同签订后，吴晓荣按约定交付了房屋，刘立鹏则于2016年6月19日，按约定支付押金21000元，并在租赁期间按约定交纳了房租。在租期届满后，吴晓荣于2019年7月24日，交纳因房屋出租而产生的房产税和个人所得税共计11952.78元。因房屋中出现电器、装修、家具等损坏的情况，双方还于当月20日共同签字出具抬头为《房屋现状》的书面材料，对房屋内的情况进行确认。在该材料中还确认未结水费3600元、卫生费288元。刘立鹏陈述上述费用确认非本人真实意思表示，但就此未向法庭提供充分证据。另，押金21000元未退还。一审法院认为，吴晓荣、刘立鹏所签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应视为有效合同，双方均应履行合同中所确定的义务，出现违约也应按合同约定承担违约责任。根据合同中的约定，应由刘立鹏缴纳的费用包括水费、卫生费、租赁税费。但其未全额支付上述费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，包括：补交上述费用；因其拖欠的费用数额已超过200元，故其还应按三倍月租金的标准，向吴晓荣支付违约金。对于所补交水费、卫生费的具体数额，因双方在《房屋现状》中已予以确定，加之刘立鹏对所述在该确定非其本人真实意思表示，没有向法庭提供充分证据，故法院对其该项陈述不予采信。并确认刘立鹏应按《房屋现状》中所确定的数额补交水费、卫生费。对于吴晓荣要求赔偿损失的诉讼请求，法院认为，在刘立鹏租住期间确实出现电器、家具、装修损坏的情形。但吴晓荣对所主张的损失费的数额，没有向法庭提供相应证据。另，对于有些损坏（如厨房台面的开裂）的原因，到底为人为损坏还是自然损坏，或本身质量问题所致，吴晓荣也未向法庭提供相应证据。故法院对其该项诉请不予支持。吴晓荣可有新的证据后，可另案解决。对于刘立鹏以租赁房屋面积不符为由，提起反诉要求吴晓退还部分租金，并支付违约金的诉请，法院认为，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，即602室。双方在合同约定的租金标准是以年为计算周期的固定数额，特别是现无证据表明刘立鹏在租住的三年期间内对此提出异议。综上，法院认为合同上的房屋面积问题，并不导致吴晓荣违约行为的成立，故对刘立鹏的反诉理由不予采信，对其反诉诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、刘立鹏向吴晓荣支付违约金25410元，已支付21000元，余款4410元，本判决生效后7日内履行。二、刘立鹏向吴晓荣支付水费、卫生费共计3888元，支付房屋租赁税费11952.78元；上述款项合计15840.78元，本判决生效后7日内履行。三、驳回吴晓荣其它诉讼请求。四、驳回刘立鹏反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，刘立鹏仅对一审判决第一项提出上诉，对其应向吴晓荣支付水费、卫生费、房屋租赁税费的判决内容未提起上诉，本院对此予以确认。故本案的争议焦点为刘立鹏在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。双方之间签订的房屋租赁合同系履行期限届满而终止，吴晓荣主张刘立鹏拖欠应缴纳的水费、卫生费、租赁税费的行为已构成违约，应当承担违约责任。刘立鹏虽认可合同中的相关约定，但否认自己存在违约行为，其主张双方关于水费、卫生费约定在租期届满时一并结算，并提供了双方沟通的微信记录。吴晓荣仅认可双方对水费如何缴纳进行了约定，但未约定卫生费的缴纳方式。对此本院认为，刘立鹏在租期内并不存在拖欠支付租金的行为，水费、卫生费相较于租金来说数额很小，刘立鹏没有主观拖欠的必要，且吴晓荣亦未提供证据证明其向刘立鹏催要过上述费用而刘立鹏拒绝或拖延支付，故刘立鹏主张上述费用约定在租期届满时一并结算具有高度可能性，也更符合常理与交易习惯，本院予以采信。关于租赁税费的问题，该笔税费系因获得租金收入而依法应当缴纳产生，故纳税的义务主体应当是出租人。本案中，双方虽在合同中约定租赁税费由承租人刘立鹏承担，这仅应视为双方之间在就税费最终承担主体的约定，而不能理解为纳税义务应由刘立鹏直接负担，实际上刘立鹏单方是无法缴纳税费的。此种合同约定的情形下，按照交易惯例，应当是出租人在收取租金并纳税后，向承租人提供租金发票，承租人再支付相应税费。本案中，吴晓荣在三年合同期内未缴纳过租金税费并向刘立鹏主张，其主张该笔费用的行为发生在双方合同租期届满之后，不能以此作为认定刘立鹏违约的依据。一审法院认定刘立鹏违约并支付违约金系认定事实错误，本院予以纠正。在刘立鹏不构成违约的情形下，吴晓荣应当将收取的押金予以返还。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58002号民事判决第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58002号民事判决第一项、第三项、第四项；三、吴晓荣于本判决生效后七日内返还刘立鹏押金21000元；四、驳回吴晓荣的其它诉讼请求；五、驳回刘立鹏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1243元，由吴晓荣负担1081元（已交纳），由刘立鹏负担162元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费984元，由刘立鹏负担746元（已交纳），由吴晓荣负担238元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费938元，由刘立鹏负担711元（已交纳），由吴晓荣负担227元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年三月十二日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹