广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初13696号原告（反诉被告）：林泽铧。委托代理人：陈梅生（系原告的母亲）。委托代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜嘉斌。委托代理人：罗欢平、张艳明，均为广东宏力律师事务所律师。原告林泽铧诉被告杜嘉斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈梅生、徐鹏，被告及其委托代理人罗欢平、张艳明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：原、被告于2016年12月29日达成涉案房屋买卖意向，并于2017年3月8日签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，又于2017年3月9日签订《广州市存量房买卖合同》。双方约定：被告将位于广州市海珠区东沙街79号502房的自有房屋卖给原告；该物业的成交价为人民币陆佰柒拾万元整（6700000元）；原告在签订本合同时支付30万元定金，被告在收取原告房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户赎契手续；被告应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。被告应协助原告办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；付款方式为按揭方式付款；首期楼价款（含定金）共计200万元，于原、被告在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；470万于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入被告银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由原告于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付……等。原告于签订《广州市存量房买卖合同》的当日，向被告支付定金300000元整，但由于当时涉案房屋存在被查封及入押的情况，故无法立即办理按揭及交易过户手续，另被告于2018年1月12日到美国直至2019年5月17日才回国，在此期间原、被告就房屋过户一直有沟通，被告承诺：回国后就会协助原告办理交易过户手续。但时至今日，被告仍未按照合同的约定履行义务，被告的行为已构成违约，故起诉请求判令：1、被告继续履行《广州市存量房买卖合同》约定的义务，协助原告办理位于广州市海珠区东沙街79号502房屋的交易过户手续并取得房地产权属证书，原告愿意将房款（6700000元-300000元）640000元交由法院代管。另不同意被告的全部反诉请求，原告在合同履行过程中没有任何违约行为。被告答辩和反诉称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：原、被告双方于2016年12月29日达成房屋买卖意向，并分别于2017年3月8日签订《房屋买卖合同》、于2017年3月9日签订《广州市存量房买卖合同》，双方约定：被告将位于广州市海珠区东沙街79号502房的房屋以670万元的成交价卖给原告。《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》约定了房屋买卖价款的支付方式及违约金为房屋成交价的10%。后因原告一直没有支付房屋买卖合同定金、办理按揭手续和支付房屋价款，时至今日，原告已经构成违约，故反诉请求判令：1、解除涉案房屋的《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》；2、原告按涉案房屋成交价的10％支付违约金67万元；3、原告承担本案诉讼费。经审理查明：2016年12月27日，广东省广州市南方公证处作出（2016）粤广南方第082827号《公证书》，证明林泽铧于2016年12月23日在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。《委托书》内容为：原告为委托人，受托人为陈梅生，原告拟购买坐落在广州市海珠区东沙街79号502房的房屋，委托陈梅生为其合法代理人，代为签订房屋买卖合同及相关的附件、协议，代交房款及相关费用，交纳相关税费，办理有关退税、免税、补税等手续，领取发票，办理购房的一切有关手续；办理房屋登记的相关手续，包括查册、调阅复印档案、网签、递件、交费、交易过户、测绘、交易退案等手续，领取《不动产登记证书》等相关房产证件；等。2017年3月8日，原告（乙方、陈梅生代）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区东沙街79号502房的物业达成一致协议；该物业建筑面积为155.95平方米，该物业现状是自住，不带租约；成交价为6700000元，楼款交付方式详见“付款细则”；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；（十六条）付款细则，乙方应于签订本合同时支付300000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约：⑴乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；⑵首期楼价款（含定金）共2000000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶4700000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。2017年3月9日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为海珠区东沙街79号502房；建筑面积为155.9477平方米；房屋共有情况为无；该房地产存在抵押等他项权利情况；需要说明的其他情况：本次交易递件与涂销抵押一并办理、本次交易递件与抵押登记一并办理；该房地产按整套出售并计价，总金额为6700000元；签订本合同时，乙方向甲方支付300000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款2000000元整；剩余房款4700000元由乙方于2018年3月8日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；（第五条产权转移登记）甲乙双方应当于在甲方完成提前偿还银行贷款等相关手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金违约金为该房地产成交价的10%；等。另查，广州市海珠区不动产登记中心于2019年8月15日出具的《购房资格证明》，内容为经核查，林泽铧具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点：2019年8月15日。原告就其主张还提交了以下证据：1、微信往来，其中被：张小姐你好！2万美金已收到了，谢谢。2018年8月23日，张：杜先生，我想问一下你们什么时候可以回国？被：如果我们顺利通过大约需要八个月左右，有事吗？张：想确定一下什么时候可以过户。你的意思是八个月后你们能回来还是你们现在还不确定能不能通过？被：通过一般是没什么问题的，八个月左右可以回来了，等我回来再去办过户手续好吗？张：就是大概明年的四月份可以回国是吗？被：差不多是这样。张：八个月是通过后八个月，还是从现在开始算八个月？2018年8月24日，被：从现在开始八个月左右。2、查册时间为2016年8月30日的《广州市不动产登记查册表》，载明房产地址位于海珠区东沙街79号502房的产权人为杜嘉斌，占有部分为全部，建筑面积为155.9477平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2011年1月28日；来函摘要：广州市海珠区人民法院以（2016）粤0105执1551号之三协助执行通知书及执行裁定书查封该业，查封时效从2016年6月2日到2019年6月1日；他项权利摘要：权利人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2011年2月25日，债权数额为2800000元；等。被告质证表示：对证据1的真实性予以确认，该微信对话内容是被告与原告的嫂子所进行的对话，而对比原告所提交的原件可见，双方对话内容是极其丰富的，但原告却直接只进行截取作为证据提交，很明显该证据的完整性存在瑕疵；该内容有关金额，只有被告向原告所发信息反馈的“两万美金已收到”，但无法确认该美金的性质为何，原告根据该证据证明原告履行了支付定金的义务，无直接的证明力，实际上收到该张小姐转过来的两万美金与双方的房屋买卖关系无任何关联；即使原告提供了微信记录，若原告能证明其真的提供了两万美金的情况下，也只能证明原告方的张小姐代为支付了两万美金，但原告的义务是需要支付30万元，可见原告的证据无法证明其足额支付了30万元，无权要求被告继续履行合同。被告认可证据2的真实性、合法性，关联性的意见是：证明原告实际上在签约时已经知晓涉案房屋的情况，涉案房屋显示查封的时间为2016年6月2日，由于被告名下的另外一套房产即501房出卖给了原告的兄长，而之前501房和502房都办理了贷款按揭，在被告出现了两个月逾期还贷的情况下，抵押银行提起了诉讼，由法院对501房、502房进行了查封；而被告已经顺利将501房过户至原告的兄长名下，实际上被告与抵押银行的争议已经解除，不应当继续查封涉案房屋；原告以及其家人对于501、502房的真实情况是清楚明确的，而涉案房屋502房在2018年1月12日办理了涂销抵押，不存在任何的查封；即使涉案房屋在该时间点存在抵押和查封，也可正常办理网签过户手续、也申请按揭，在原告知晓涉案房屋的情况下，也愿意与被告签订买卖合同，无法免除其应当去办理按揭的义务。再查，本院于2017年6月28日作出（2016）粤0105执1551号之五《执行裁定书》，在执行申请执行人平安银行股份有限公司广州江南支行和被执行人杜嘉斌金融借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人杜嘉斌所有的位于广州市海珠区东沙街79号502房的房屋产权，因被执行人已履行本案的法律义务，本案已全部执行完毕，裁定解除对广州市海珠区东沙街79号502房房屋产权的查封等。该裁定并于2017年6月29日送达广州市国土资源和规划委员会。查阅广州市房地产档案馆中涉案房屋的内档可知：2018年1月10日，上海浦东发展银行股份有限公司广州分行出具《涂销证明》，证明该行客户杜嘉斌以海珠区东沙街79号502房抵押的贷款已结清本息，该行申请涂销该房地产的抵押登记。同日，广州市不动产登记中心出具《受理回执》，登记种类为涂销抵押，注意事项：预约领证日期为2018年1月17日，由权属人本人或代理人凭此回执及身份证原件办理领证手续；其中领证人为杜嘉斌，领证日期为2019年6月3日等。查册时间为2019年7月1日的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区东沙街79号502房的产权人为杜嘉斌，登记时间为2018年1月12日。原告于2019年6月19日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：我方与被告约定由被告与我方办理网签手续后，我方才通过现金支付30万元定金给被告，但没有要求被告出具《收据》；我方曾去银行查询过申请银行按揭贷款事宜，但银行表示需要被告提供房产证原件才能办理，因为资料不齐，所以无法申请按揭；那时我方与被告一起去银行，但是被告没钱，要我方垫付，但是我方不同意，当时约定被告收到相邻的501房的房款后就有资金去赎502房的契了；我方知道被告要移民，双方经过协商后，待被告回国后才办理相关手续。被告表示：按照合同约定，原告应向我方支付定金，在我方信任原告的情况下，原告没有支付定金我方也与其办理了网签手续；我与原告方就像朋友一样，我出国之前汇了100万元给原告代理人陈梅生，要求其帮忙汇过去美国的账户，我出国前一直等原告继续履行合同，也一直与原告沟通，但原告表示其不要购买涉案房屋了，原告严重违约，故我才去银行涂销抵押，并在2018年1月将涉案的502房与相邻的501房的花园进行间隔后，将501房交付给原告的兄长；我于2018年1月11日带着我的子女移民了，直到2019年5月17日才回国，回国后领取新的产权证；原告家属也已经购买了被告的501房以及相关的两个车位，并且购买501房是原告的兄长垫资赎契购买的。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。综合原、被告提交的证据及查册资料可知，原、被告于2017年3月8日、3月9日签订合同时，涉案房屋是被法院查封及存在上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的抵押权未涂销的状态，被告将被法院查封的房屋进行出售，且原、被告在合同中并未对涉案房屋的解封责任及时间进行约定，被告本身也存在过错。被告需负责解除涉案房屋的查封后，原告才可能办理涉案房屋的申贷或转押手续等。上述两份合同约定：签订合同时，原告向被告支付300000元购房定金。原告主张其以现金方式向被告支付了定金，但未能举证证明，被告对此也予以否认，故对该事实，证据不足，本院不予采信。原告未按合同约定履行支付定金的义务，被告反诉原告存在违约行为的事实，本院予以确认。合同还约定：双方应当在被告完成提前偿还银行贷款等相关手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；首期楼款于原、被告在银行出具同意贷款通知书或相关意向书回复后五个工作日内（2018年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。根据查明的事实可知，涉案房屋于2017年6月29日解除法院查封后，被告于2018年1月10日涂销了上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的抵押权后，就于次日即2018年1月11日移民国外；此后，被告又通过微信回复原告方同意于2018年8月后的八个月回国再办过户手续。由此可见，即便原告没按约定支付定金，被告在涂销房屋抵押权后也立即出国，双方微信合意以被告回国后再继续房屋买卖合同的履行，应视为双方合意变更房屋买卖合同的履行内容。由于双方均未按原合同约定履行，故导致合同约定的最后履行期限已过。但双方就新的房屋买卖关系未能达成一致合意，现原告要求被告继续履行原合同约定的义务，协助原告办理涉案房屋的交易过户手续，理据不足，本院不予支持。被告反诉要求解除涉案房屋的买卖合同，合理有据，本院予以准许。但本案房屋买卖合同的解除，是双方就合同的变更履行未达成一致意见所致，对此原、被告均有过错，故被告反诉要求原告支付违约金670000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定之规定，判决如下：一、解除原告林泽铧和被告杜嘉斌就广州市海珠区东沙街79号502房签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费58700元，由原、被告各负担一半。反诉受理费29350元，由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月××日书 记 员  招佐文冯琬晴