广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)西民一初字第1697号 原告：卢丽华，女，1973年9月14日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：韦晓阳，广西桂兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐振兴，广西桂兴律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地南宁市江南区福建路16-6号，组织机构代码：68214142-4。 法定代表人：张功科，董事长。 委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞欣，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告卢丽华与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称红日公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日第一次公开开庭进行了审理。原告卢丽华及其委托诉讼代理人韦晓阳，被告红日公司的委托诉讼代理人林林、庞欣到庭参加诉讼。因工作变动，本案变更合议庭后，于2017年3月28日第二次公开开庭进行审理。原告卢丽华，被告红日公司的委托诉讼代理人庞欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢丽华向本院提出诉讼请求：1、判令被告因怠于履行商品房工程质量保修责任，导致原告无法入住的房屋空置损失64800元；2、判令被告依法、依约会同南宁市供电部门为原告购买的位于南宁市（以下简称2105号房）安装、完善供电部门直接抄表到户的“一户一表”设施，并向原告交付使用；3、判令被告依法、依约为原告2105号房办理房屋所有权登记手续；4、判令被告向原告支付因其未在合同约定日期内交付达到使用条件的供水供电设施违约金6516.27元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买2105号房，建筑面积117.79平方米，房屋总价值651627元。合同签订后，原告依约付清了全部房款，但被告于2013年6月30日向原告交付的商品房并未达交付条件，被告亦未向原告出示经五方联合验收合格的凭据。 2013年6月17日，被告向原告发出入伙通知书，原告首次验房，发现外保温墙渗漏严重，通知被告予以修复，并随即暂缓收房确认手续。此后，原告多次上门或电话跟进维修进度，物管公司回复在等待开发商的统一维修方案。2014年春节前，原告得知房屋已经得到维修，但需待下几场大雨后，才能确定是否还有渗漏。2014年7月台风过后，再次发现房屋有严重的渗漏，甚至还把其他的渗漏点都暴露出来，主卧卫生间也存在较大面积渗漏。2014年8月3日，被告第二次对外保温墙进行了防水保修处理，并通过微信向原告发送了工作人员外墙作业图进行确认。2014年8月16日，原告向被告递交了关于减免正式收房前的物业管理费等相关费用的申请。2014年9月14日，原告办理收房入住手续，被告向原告收取了水电公摊费用，为收取物业管理费。但交房后，商品房仍为达到入住条件，外墙渗漏严重，原告反复督促被告修复外墙，并拨打12345市长热线向相关部门投诉。2015年1月，高新区建设局李姓工程师会同物业公司代表、施工方代表，到2105号房查看，并责成施工方在最快的时间按商定的方案修缮房屋。1月末，被告对主卧保温墙渗漏做了第三次修复，但是未做防渗漏检测，是否已经完全修复仍未得知。因担心将来外墙再次渗漏产生更多修复费用，原告至今未敢装修，房屋空置至今。 原告认为，第一，按照国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的建设工程最低保修期为5年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间内，出卖人应当承担修复责任”因被告怠于履行该商品房工程质量保修责任，导致房屋反复渗漏，从2013年6月通知入伙至今，2105号房累计控制二十四个月。根据合同第十八条的约定，出卖人或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当赔偿买受人的直接经济损失。参照重庆一中院审理的一起因房屋墙面渗透引起的商品房买卖合同纠纷判例，按照南宁市2013年度平均住房租金23.26元/平方米计算，房屋建筑面积117.79平方米，被告应向原告赔偿房屋空置损失64800元（从2013年7月至被告第三次修复外墙当月即2015年6月，共24个月）。 第二，2009年1月1日起施行的《广西壮族自治区供电用电办法》第八条、自治区质监局在2009年、2012年发布的《居住区供配电设施建设规范》都明确规定居民住宅用电实行一户一表计量方式，即由供电局将计费电能表直接安装到每一户居民住宅，由供电局直接抄表及收取电费。原告在被隐瞒所购房屋未安装供电一户一表的情况下签售房屋，且被告至今仍未安装，仍是建房之初的临时基建用电，供电可靠性没有保障，用电高峰时常跳闸停电，且电价远高于普通居住电价，对原告的生活造成极大的影响。另，按照《关于南宁市新建居民住宅小区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（南价格[2010]33号）第三条规定，一户一表的所有供配电设施建设维护费用计入新建居民住宅小区开发建设成本。因此原、被告签订的合同价款已经包含了一户一表的所有费用。让原告深感不安的是，由于没有一户一表，小区用电前期由物业公司临时垫付，而物业公司因运营成本过高，已于2015年4月25日违规撤离，同年5月20日南宁供电局城西供电分局曾发出通知，决定停止向未安装一户一表的业主供应生活用电。虽经过政府部门及社区多方协调暂时没有停电，但已给原告生活造成极大的不利影响。同时，原告通过向当地消防部门咨询得知小区未经消防验收，被告的行为已经违反了我国《消防法》第十三条的规定，致使原告乃至整个小区的业主、住户的生命财产安全陷于更大的危险境地。 第三，合同第十七条第3项约定，被告应当于交房后500个工作日，即2015年6月1日前（按交房后500个工作日计）为原告办理房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。现期限已经届满，被告迟迟未履行义务，原告多次主张权利未果，鉴于被告的违约行为，要求被告依法履行办证义务。 第四，合同第十六条约定，小区供水排水供电设施如果在规定日期未达到规定要求，被告每迟延一日应按已付房款的万分之一向原告支付违约金，但最高不超过已付房款的百分之一，因此被告应向原告支付迟延履行违约金6516.27元。 综上，被告违反合同约定及有关强制性规定，应依约继续履行并承担违约责任。为了维护自己的合法权益，原告根据《合同法》和《民事诉讼法》有关规定提起诉讼，请求判如所请。 被告红日公司辩称：原告的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当驳回，理由如下： 一、原告主张的房屋维修费没有事实和法律依据。原告提交的证据无法证实2105号房存在渗水情况，且按原告主张的该渗水问题是可以通过进行装修或者修缮处理，不影响原告的入住。房屋是否存在质量问题是由相关的部门进行鉴定，而不是原告单方认定。至于房屋空置费，被告认为，红日江山小区的房屋均在2013年间全部交付，而原告提供的租金走势图是2014年5月至2015年5月的，与本案没有必然关联。 二、被告向原告交付的房屋符合双方约定的质量标准，原告要求被告办理一户一表没有法律依据。原告向被告购买红日·江山小区的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》及相关合同附件，交房前商品房通过了合同约定的五方联合验收。被告按照合同约定及工程规划设计完成了商品房的建设及交付。在附件三中双方亦对设备标准进行了约定，即“强电安装户内配电箱和相关的线管与电线；弱电安装户内弱电配电箱”等。双方未在合同中约定过供电设施需达到一户一表标准，且法律并未禁止双方对交付标准进行约定，因此一户一表并非合同义务，双方关于供电设施的约定符合法律规定。但为了缓和业主引发的群体事件，经政府协调，开发商已经为各住户安装了分户电表，已经能够达到分户计算电费的目的，因此原告起诉被告履行义务没有合同依据。 三、原告要求被告办理房屋产权证缺乏法律依据。依据《房地产管理法》第六十条规定，办理房屋所有权证书的义务机关为县级以上人民政府房产管理部门，被告作为开发商仅有接受业主委托代为办理证件的义务。因此本案原告要求被告办理房屋所有权登记，缺乏法律依据。而针对房屋产权证的办理，被告接受了原告的委托，目前也在积极协调各方，争取早日完成业主的委托事宜。 四、原告要求支付一户一表及园林景观违约金没有事实及法律依据。被告于2013年先后对红日江山小区各栋房屋进行了交付，除5、6、7栋因客观原因导致交房时间发生变更外，其他各栋，被告在交付房屋时同时完成了小区绿化建设及供电建设并交付使用。在各住户入住时，各家都能正常供水供电，因此原告起诉要求被告支付违约金缺乏事实依据。 五、目前小区出现困境是由于业主受人挑拨与物业公司引发各类冲突，且业主拒绝缴纳水电费用导致的，与被告没有直接关系。被告出售的商品房自交付之日起，就能够正常居住，正常供水供电，至于物业公司代缴电费的义务是基于物业公司与业主之间的物业服务关系，与被告无关。且自2015年初小区安装分户电表计算电费后，各业主均未缴纳电费，导致供电局要求对小区断电，水电作为特殊商品，由水电部门向居民出售，小区业主使用了电费但未向供电部门按时缴纳电费，引发的责任亦与被告无关。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月20日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00206680），约定由原告向被告购买位于高新大道西段29号红日·江山小区4号楼2105号房，建筑面积117.79平方米，购房款总额651627元，被告应于2013年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付原告使用。合同第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年6月；……9、园林绿化及景观为2013年6月；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的百分之一。……”第十七条第3点约定：“3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”第十八条约定，“1、买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；……2、在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和本合同约定履行保修义务保修期内，买受人发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知出卖人或其受托人；……出卖人或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当按下列方式承担责任：（1）经南宁市建筑工程质量检测中心检测，确属工程质量问题的，出卖人赔偿买受人的直接经济损失。（2）双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托南宁市建筑工程质量检测中心检测，另一方应当配合和协助检测工作。检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用。（3）因不可抗力或者非出卖人原因房屋损坏的，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。”附件三第13-15点约定“13强电：安装户内配电箱和相关的线管与电线。14、弱电：安装户内弱电配电箱，预留电视线路及预留电话线及插口，预留宽带网线及一个插口，配可视对讲系统。15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告于2015年4月16日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明预收购房款为651627元。 原告认可其于2013年6月30日接到被告的入伙通知，但主张其在办理收房手续时发现外保温墙有渗漏，并经被告三次整改。原告直至2014年9月14日方才接收2105号房。原告提交的“红日江山收款单”上显示，公摊水电自2013年12月起计收。庭审时，原告表示目前“房屋进行多次修复后暂时没有漏水。” 另查明：被告未为4号楼各户安装供水供电部门装表到户、抄表到户的一户一表的供水供电设施，实行总分表的计量方式。被告为各户安装了分水表，起止数由物业公司核算，水费由物业公司代收。各业主入住后，因供电问题多次与物业公司发生矛盾。2015年5月20日，南宁供电局城西分局发出《致红日·江山小区广大业主的通知》，称因小区拖欠电费，决定于2015年5月21日下午15时起，对该小区公共服务设施及临时基建变中止供电（影响范围主要涉及小区公共照明、电梯、水泵加压、紧急消防及3、4、5、6、7、13栋业主生活用电）。经相关部门调停，供电部门未中止对前述楼栋业主供电。为缓解矛盾，被告为小区内尚未安装一户一表供配电设施的业主安装了分电表，由物业公司核算并代收电费。 至法庭辩论终结时止，被告尚未取得4号楼《竣工验收备案登记表》及《商品房现售备案证明》。 又查明：南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 还查明：第二次法庭审理过程中，本院依法向原告释明其有权申请进行房屋渗水原因及租金损失鉴定，原告表示不予申请。 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于外墙保修责任的承担及房屋空置损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。按照合同第十八条第2点之约定，原告有权要求被告在商品房保修范围和保修期限内对交付的商品房承担保修义务。原告主张2105号房主卧保温墙存在渗水，但其提供的房屋验收交接单、照片并不能充分证实该房确因房屋质量问题导致外墙渗水，且被告不予认可。因是否因工程质量问题导致渗水的事实真伪不明，应由主张该事实存在的原告承担举证责任。经本院释明，原告不予申请相应司法鉴定，故应由原告承担举证不能的法律后果。合同第十八条还约定，出卖人怠于履行商品房工程质量保修责任的，经南宁市建筑工程质量检测中心检测，确属工程质量问题的，出卖人赔偿买受人的直接经济损失。但因原告举证不利，其要求被告赔偿房屋空置损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于一户一表的供电设施。依据合同第十六条约定，被告应在约定期限内向原告交付达到使用条件的供水排水供电设施。被告认为附件三约定有供电设备的标准，但该标准是针对户内供电设备的约定，本院不予采纳。由于被告未为原告按照供电部门装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施，原告日常居民生活用电得不到保障，造成原告生活极大不便，使得购买商品房用作住宅主要目的的实现受到阻碍。《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条对供配电设施的安装建设提出了要求。至法庭辩论终结时止，被告仍未能向原告提供正常的居民生活用电，已经违反了上述规定。现原告要求被告为2105号房安装、完善供电部门抄表到户的一户一表供配电设施的主张，于法有据，应予以支持。 关于逾期交付达到使用条件的供水供电设施违约金。依据合同第十六条约定，被告承诺为原告提供的供水排水供电设施正常运行的日期为2013年6月，至法庭辩论终结时止，被告仍未能依法依规为原告安装、完善符合标准的一户一表供配电设施，已经违反合同第十六条第一款第1点的约定，被告应当按照合同第十六条第二款的约定支付违约金。因双方合意逾期交付供配电设施的违约金最高额不超过买受人已付房款的百分之一。自交房之日起至法庭辩论终结时止，已逾期超过百日，故原告要求被告按已付房款的百分之一支付违约金有合同依据，被告应向原告支付逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金6516.27元（651627元×1/100）。 关于申请房屋所有权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向买受人交付房屋所有权证书，即被告负有为原告办理房屋所有权登记的约定义务。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。现因被告方面的原因，导致4号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》，未能取得《商品房现售备案证明》等为原告申请办理不动产统一登记的必备材料，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，向不动产登记机构申请办理2105号房的不动产统一登记。根据客观情况，酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理2105号房的不动产统一登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国电力法》第三十一条，《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条，《广西壮族自治区供电用电办法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告卢丽华购买的南宁市完善供电部门抄表到户的一户一表供配电设施； 二、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告卢丽华申请办理南宁市的不动产统一登记； 三、被告广西红日东升投资有限公司向原告卢丽华支付逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金6516.27元； 四、驳回原告卢丽华的其他诉讼请求。 案件受理费1583元（原告卢丽华已预交），由原告卢丽华负担1438元，被告广西红日东升投资有限公司负担145元。 上述第三项应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费（详见下文附件二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  梁萃华 审判员  罗 媛 审判员  秦 晓 二〇一七年五月十二日 书记员  程钰源 附件一：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国电力法》 第三十一条用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。 用户受电装置的设计、施工安装和运行管理，应当符合国家标准或者电力行业标准。 《电力供应与使用条例》 第十九条用户受电端的供电质量应当符合国家标准或者电力行业标准。 第二十六条用户应当安装用户计量装置。用户使用的电力、电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。用电计量装置，应当安装在供电设施与受电设施的产权分界处。 安装在用户外的用电计量装置，由用户负责保护。 《广西壮族自治区供电用电办法》 第8新建居民住宅小区应当按照国家或者自治区规定的小区供配电设施标准进行规划建设。未按照标准安装一户一表的，有关部门不予验收交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：预交上诉费账号 户名：待结算财政款项中院诉讼费专户 开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行 （注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”） （汇款时请清单将开户行的全称写完整） 账号：20×××17。