浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5057号 上诉人（原审原告）：寿小红，女，1981年5月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：俞金良，浙江和畅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章洪杰，浙江和畅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苑志力，男，1977年7月21日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。 上诉人寿小红因与被上诉人苑志力房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初10349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 寿小红上诉请求：撤销一审判决，裁令本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序错误。一审庭审期间，审判人员让旁听人员坐上了被告席，参加庭审活动。该旁听人员据说是被上诉人的“表弟”，不具备任何诉讼主体或者诉讼参与者地位，庭审中审判人员也未征求上诉人对另一方出庭人员的意见。二、一审判决认定事实错误。根据庭审中查明的事实，乃被上诉人一方未能依据合同的约定支付租金，且查明，之所以被上诉人不支付租金，乃其“表弟”未付钱给他，导致他没钱可付，而并非是因为“其它争议”导致。一审判决的认定，显然与庭审中证据显示的事实不符。至于停水停电，也是由于被上诉人一方未能按时支付费用，上诉人为止损的无奈之举。三、一审判决适用法律不当。本案系租赁合同纠纷，应当适用《合同法》的有关规定。《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。房屋租赁合同中，租金支付乃合同根本义务，故法律规定了未履行此义务的，当事人可以行使解除权。故上诉人在通过微信、门口张贴等方式催告后被上诉人仍不履行，可以依法行使解除权。一审以“水管维修费”争议作为被上诉人可以不支付租金的判定，无任何法律根据。即便存在“水管维修费”争议，该争议无关合同根本义务，不构成对租金支付义务的抗辩。一审判决未按照合同法规定作出判决。四、一审将全部诉讼请求驳回错误。关于上诉人垫付的水电费等要求被上诉人支付的请求是独立于“合同解除”的请求，上诉人垫付后被上诉人应当承担债务，一审一并驳回错误。综上，一审程序违法，认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。 苑志力辩称，双方之间签订租期为六年的《租赁合同》，被上诉人已付清前四年的租金。2019年5月，因房屋内水管破裂，双方就水管修复费用的承担产生争议，被上诉人未交纳第五个年度租金。2019年8月，上诉人对房屋采取了断水断电措施，损害了被上诉人的利益。如果一定要解除合同，则上诉人应向被上诉人支付违约金并赔偿经济损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告寿小红向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告腾退位于绍兴市柯桥区房屋；3.判令被告支付原告垫付的电费712.32元（当庭增加电费482.89元）、水费175.72元、有线电视费收视费318元、物业费差额386元、水管损坏修理费2610元；4.判令被告支付违约金50000元，另向原告支付自2019年7月25日起至房屋腾退之日止按照每日43.84元计算的租金损失；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋为绍兴市柯桥区房屋，其所有权人为原告。2015年5月24日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将案涉租赁房屋出租给被告；租期六年，自2015年7月26日起至2021年7月25日止；2015年5月26日至2015年7月25日为装修免租期；2015年7月26日至2016年7月25日的年租金为15000元，2016年7月26日至2018年7月25日的年租金为15500元，2018年7月26日至2020年7月25日的年租金为16000元，2020年7月26日至2021年7月25日的年租金为16500元；租金每一年结算一次，被告提前30天支付下次租金，租赁期内房屋及附属设施如非被告的过失或错误使用而受到损坏时，原告有修缮的责任并承担相关的费用；双方有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，经对方同意，方可办理退房手续，如违约，需向对方支付违约金5万元。若原告违约，除退还押金5000元，还须支付上述金额的违约金，反之若被告违约，则原告有权不退还押金；租赁期间物业费、水电费、煤气费、有线电视费等费用均由被告承担等。上述合同订立之后，原告将案涉租赁房屋交付给被告，被告向原告交纳押金5000元并对房屋进行了装修。被告表弟孙明亮同为该房屋的使用人。被告迄今已付清截至2019年7月25日的租金（即前四个年度）。2019年5月底，孙明亮发现案涉租赁房屋内隐蔽于墙体内的一处水管发生故障，孙明亮遂着手进行了排查修理，原告之后也参与修理工作。2019年6月初，水管修复完毕，孙明亮与原告共同支付了水管修复费用，但双方对于维修的责任主体及其费用负担仍存在分歧。嗣后，原、被告为第五年度即2019年7月26日至2020年7月25日租金支付事宜发生矛盾，被告迄今未向原告支付第五年度租金。2019年8月中旬，原告对房屋采取断水断电措施。原告向被告提出解除合同，被告则要求原告支付违约金，双方协商未果，遂酿成本案纠纷。 一审法院认为，原、被告间就案涉租赁房屋的出租事宜签订《租赁合同》的事实清楚，该合同内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对原告所提出的各项诉讼请求，该院作以下评判分析。针对原告提出的解除合同的诉求，该院认为，合同解除是合同终止的一种形式，合同解除分协议解除、约定解除与法定解除，原告明确基于法定事由要求法院判决解除租赁合同，其法律依据是我国合同法第九十四条相关规定即：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”故应归类于法定解除范畴。结合《租赁合同》的约定，第五年的租金即2019年7月26日至2020年7月25日的租金16000元应由被告提前该年度前30日内付清，被告迄今未向原告支付第五年度租金，确构成违约。但本案事实表明，自2019年5月底起，案涉租赁房屋内的水管发生损坏，但其具体责任方目前仍无法明确，在水管修理完毕之后，原告与房屋的使用人孙明亮就水管修理费的负担发生争议，此后虽原告向被告提出解除合同，因被告提出要求原告承担违约金等原因，双方未就解除合同达成一致意思表示。原告在2019年8月采取断水断电措施致被告不能正常使用房屋，亦有违出租人的合同义务，存在过错，客观上加剧了双方之间已有矛盾。据此，该院认为，原、被告在履行租赁合同过程中均存在违约行为，结合被告当庭表示只要原告恢复水电，其愿意付清欠付的租金等陈述，从鼓励、促进交易的原则出发，原、被告之间的纠纷完全可以通过承担继续履行、采取补救措施等违约责任的方式加以解决，《租赁合同》仍具备履行的条件。据此，原告主张要求解除合同，尚不符合我国合同法第九十四条关于合同法定解除的情形，双方当事人签订的《租赁合同》不存在原告所称的法定解除事由，其主张解除合同并基此提出的其他诉求，均缺乏事实依据，该院不予支持。综上所述，该院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告寿小红的诉讼请求。案件受理费1134元，减半收取计567元，由原告寿小红负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人提出的一审程序问题，经审查一审庭审录像，一审允许旁听人员发言确有不妥，本院对此予以指正，但一审已充分保障了当事人的质证权、辩论权等诉讼权利，该程序瑕疵不属于严重违反法定程序需发回重审的情形，上诉人据此要求发回重审，本院不予支持。本案中，上诉人与被上诉人于2015年5月24日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。根据《租赁合同》的约定，第五年的租金即2019年7月26日至2020年7月25日的租金16000元，应由被上诉人提前30日即于2019年6月26日前付清，然被上诉人迄今尚未支付该年度租金，显然构成违约。被上诉人称，因双方对水管修复费用的承担产生争议，故未交纳第五年度租金，然在水管业已维修不影响租赁物使用目的且双方仅就维修费用的分担产生争议的情况下，双方可就该争议另循合法途径解决，被上诉人以此为由拒付租金缺乏合同依据和法律依据，不具有正当性。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。故上诉人要求解除合同，具有事实和法律依据，依法应予支持。一审在被上诉人存在违约行为，双方形成合同僵局的情形下判令合同继续履行不当，本院依法予以纠正。本案中，因上诉人寿小红系起诉判令解除合同而非确认解除合同通知效力，故案涉《租赁合同》应自本院判决生效之日起解除。双务合同履行过程中，双方应本着诚实信用原则协作履行，履行抗辩权应适当行使。本案中，被上诉人依约应于2019年6月26日支付欠付租金，在上诉人数次催促后至2019年8月仍未支付拖欠的租金及水电费，然上诉人于2019年8月中旬径行采取断水、断电行为缺乏合同依据和法律依据，尚不属于正当行使合同履行抗辩权的行为，特别是拆除电表的行为致被上诉人不能使用涉案房屋，客观上导致双方的损失扩大，故上诉人亦有违出租人的合同义务，亦应承担相应的违约责任。考量双方的过错程度及违约情形，对于2019年8月15日之后涉案房屋的租金及占有使用费本院按照原《租赁合同》约定租金标准的70%确定，即16000元/365天×70%=30.68元/天计算确定。关于上诉人诉请被上诉人支付其垫付的电费、水费、有线电视费、物业费差额，因被上诉人在一审庭审中予以认可，本院亦予确认，一审对此未予处理确有不当。关于上诉人诉请的水管损坏修理费，因其提交的证据不足以充分证明水管损坏系被上诉人原因造成，故本院对其该项诉请不予支持。关于被上诉人应否支付上诉人违约金的问题。本案中，虽《租赁合同》约定，如违约，则向对方支付违约金人民币50000元，考虑到该约定的违约金额过分高于实际拖欠租金产生的利息损失，且双方在合同履行过程中均有过错，故本院对上诉人该项诉请不予支持。关于被上诉人交付的押金5000元，上诉人应在被上诉人交还房屋及结清应付费用后予以退还。至于被上诉人要求上诉人支付违约金及赔偿经济损失的问题，鉴于被上诉人对此并未在一审中提出反诉，该项诉求依法不属于本案审理范围，被上诉人可依法另行主张，本院对此不予理涉。 综上所述，上诉人寿小红的上诉请求合理部分本院予以支持，其不合理部分本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初10349号民事判决； 二、寿小红与苑志力于2015年5月24日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除； 三、苑志力应于本判决生效之日起十日内腾退位于绍兴市柯桥区房屋，并返还给寿小红； 三、苑志力应支付寿小红房屋租金876.71元（自2019年7月26日至2019年8月14日）、电费1195.21元、水费175.72元、有线电视费318元、物业费差额386元，合计2951.64元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、苑志力应按照30.68元/天的标准支付寿小红自2019年8月15日起至实际腾退日止的租金及占有使用费，款限于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回寿小红的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取567元，由寿小红负担170元，苑志力负担397元；二审案件受理费1134元，由苑志力负担794元，寿小红负担340元。苑志力应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向法院交纳。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  茹赵鑫 二〇二〇年三月五日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡