北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终668号上诉人(原审被告)：张某，男，1960年3月6日出生。委托诉讼代理人：汤晓勤，北京大成律师事务所律师。上诉人(原审被告)：李某，男，1962年10月22日出生。委托诉讼代理人：李波，北京市中普律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曾某，女，1962年1月13日出生。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。上诉人张某、李某因与被上诉人曾某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初26780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张某上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回曾某的诉讼请求；本案诉讼费由曾某负担。事实和理由：1.张某已尽到了审查义务，且根据涉案房屋产权证书及海淀区不动产交易中心工作人员的答复均可认定涉案房屋为李某单独所有，由李某本人协助办理过户即可，因此张某构成善意取得。2.张某与李某未通过中介购买涉案房屋系出于节省成本，与张某是否构成善意取得无关，且张某已支付了合理对价。张某以绿松石作为折价款购买涉案房屋，其中绿松石已经过专业鉴定，且李某已提供证明其出售绿松石的价格超出张某与李某约定折抵的购房款的价格350万元。3.张某与李某签订的房屋买卖合同合法有效，张某不应当将涉案房屋返还。4.一审法院在庭审结束后允许曾某变更诉讼请求，程序错误。李某辩称，认可张某的上诉请求，事实和理由。李某上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回曾某的诉讼请求；本案诉讼费由曾某负担。事实和理由：1.涉案房屋系李某母亲出资购买并赠与李某，属于李某个人财产。2.李某自行处置涉案房屋的行为不存在过错，不属于《合同法》规定的无效情形。3.李某与张某之间的房屋买卖合同合法有效，且张某支付合理对价，无论涉案房屋性质如何，张某购买涉案房屋属于善意取得。4.本案是房屋买卖合同纠纷，一审法院未认定房屋买卖合同效力。5.一审在法庭辩论结束后允许曾某变更诉讼请求违反诉讼程序，且严重超审限。张某辩称，认可李某的上诉请求，事实和理由。曾某辩称：1.同意一审判决，不同意张某、李某的上诉请求、事实和理由。2.曾某是在法庭释明之下变更诉讼请求。3.恶意串通应为双方的，而非仅张某一人构成恶意。曾某向一审法院起诉请求：请求法院确认张某在房屋买卖关系中，不是善意第三人；请求法院判决恢复海淀区5-901室房屋的原始登记，即确认为夫妻共同财产，恢复登记在李某名下。一审法院认定事实如下：曾某与李某1987年1月24日登记结婚，生育一女李某1。2014年9月，李某向法院起诉要求与曾某离婚，法院驳回其诉讼请求；2015年，李某再次诉至法院要求与曾某离婚，法院于2016年9月6日作出（2015）海民初字第32964号民事判决，判决驳回其诉讼请求，不准予离婚，该判决宣判后双方均未上诉。位于北京市海淀区5-901号（建筑面积130.04平方米）（以下简称涉案房屋），现由曾某、李某1居住使用。2005年10月22日买受人李某就涉案房屋与出卖人华岳原林投资（北京）有限公司签订《北京市商品房预售合同》，房屋单价每平方米9257.54元，总金额1035641元，在该合同附件五付款方式及房款的约定处，约定买受人于签署《商品房买卖合同》当日，向出卖人支付房款1035641元。庭审中曾某提交付款个人为李某的购房款发票两张，其中一张时间为2005年10月27日，金额为1035641元，另一张时间为2006年10月3日，金额为19811元；就该房屋，另缴纳代收产权代办费800元、印花税518元、专项维修资金21109元、契税31663.56元。2007年3月27日产权登记时房屋所有权人登记为李某，共有人处为空白。就涉案房屋出资购买情况，李某主张由其母亲吕某支付全款，赠与其一人，应为其个人财产。在（2015）海民初字第32964号案件中，李某提交吕某个人说明，内容为：我与李某系母子关系，2005年10月我从银行取出个人存款加上家中的现金，共凑103万元，用于给李某个人购置某小区的一套房产，因我年老行动不便所以整个购房事宜，都让李某办理，该房产应为李某个人财产；李某另申请证人哈某出庭，哈某称其系工商银行某支行副行长，2005年下半年的时候，其客户吕某取过一笔钱，40-50万元，称要取钱给儿子买房，因系统升级未查到吕某的取款记录故到庭作证，就钱款后续支出情况其不清楚；李某另申请证人李某2到庭，李某2称系李某的同事，单位财务人员，2005年下半年李某拿着一笔现金100万元让其锁到单位的铁皮柜子里，后其随李某至某开发商处交款。本案中李某另提交沈某证言，内容为：在2005年9、10月份开车陪同吕某和李某在海淀区某工商银行取款，当时银行一位经常接待首长的哈经理在门口等候，听首长说将自己还没未到期国库券提前取出，另加上别的存款，装满了一个大包，在开车送他们返回厢红旗的路上，听他们谈论这笔钱是给李某买房子用的，钱不够，下午回去想办法凑，第二天上述开车送李某带着装钱的包到圆明园西路。对上述证人证言曾某均不认可，主张李某提交证据无法证明涉案房屋购房款系吕某出资，主张涉案房屋属于夫妻共同财产。2016年5月11日，李某就涉案房屋补办房屋所有权证。2017年3月2日，涉案房屋由李某名下过户至张某名下，2017年5月15日，曾某就涉案房屋申请异议登记，义务人为张某，异议登记内容为房屋买卖纠纷。就李某与张某之间涉案房屋买卖情况，张某提交2017年2月22日出卖人李某与买受人张某签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，《房屋买卖协议》内容为：经买卖双方协商一致，该房屋总价值为960万元整；付款方式为买方向卖方支付610万元现金，并以价值四百万元的绿松石抵偿余款；在签订本协议5日内买方自行向卖方支付定金110万元整，在双方办理网签备案登记手续后，买方自行向卖方支付300万元整，在买方取得房屋不动产权证书后，自行向卖方支付200万元整并将绿松石交付卖方；在房屋交付买方日前发生的物业费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及一切费用由卖方承担，卖方同意其缴纳的该房屋专项维修资金的账面余额转移至买方名下；在买方取得房屋不动产权证书并向卖方支付全部购房款后40日内办理房屋移交。《房屋买卖补充协议》内容为：房屋买受人用于抵偿购房余款（350万元）的绿松石为产于湖北省十堰市竹山县的优质石材，无破损，重量为71.3公斤，具有相关鉴定证书，房屋买受人承诺所交付的为真正的绿松石；绿松石在交接时，双方应同时在场验货交货，房屋出卖人在石材检验合格并接收后，石材再出现意外风险情况，概由房屋出卖人自行承担。张某另提交2017年3月2日签订的网签合同，该合同中房屋成交价格为610万元。2017年2月28日，张某以购房款610万元为基数，缴纳印花税、契税共87901.75元。另查张某分别于2017年2月22日、2月27日、3月3日、3月6日向李某名下工商银行账号尾号XX80汇款110万元、300万元、80万元、120万元和87901.75元，李某为此出具收条多张。就李某与张某房屋买卖协商至过户的过程，张某主张与李某2016年10月相识，经共同的朋友李某3介绍认识，李某3称李某想卖房，双方10月下旬见面商谈房款，李某最初要价1150-1200万元，后双方初步定1100万元，11月份后李某降至1060万元，其当时绿松石有买家出价400万元，李某要求按350万元抵给他，后其咨询如按照610万元需缴纳100万元的税款，将该税款自总价中扣除后总价为960万元，故主张双方实际上按1060万元确定的房价款，符合市场行情。庭审中，李某3出庭作证，其称与张某、李某均系朋友，张某与李某之前是否相识其不清楚，其与李某自2000年之前相识，与张某2007年-2010年之间相识，张某之前多次提及想买房一事，2016年10月李某提及想出售某房屋，其后将张某电话告知了李某，二人就买卖商谈情况其未参与。就此，曾某则主张李某与张某相识多年，为此提交其曾调取的李某的通话记录，其中2010年10月显示李某与张某通过电话，张某认可通话记录中电话号码为本人号码，但主张曾某所交证据为伪证，李某亦对此不予认可。就绿松石交付情况，在法院2017年9月18日的庭审中，张某提交李某2017年3月15日出具收条一张，内容为：今收到张某交付用于抵偿购房余款（350万元）的绿松石壹块，重量为71.3公斤，珠宝玉石鉴定证书一张，自此时之后，石材出现任何意外风险情况，概由本人自行承担。李某提交2017年3月15日张某出具的承诺书，内容为本人保证交付给李某用于抵偿购房余款（350万元）的绿松石一块为产自湖北省竹山县的纯正天然绿松石原石，该石料重71.3公斤，无添加物拼接，质量优良，色泽纯正，并经国家正规机构鉴定，如非真品，本人愿以400万元予以赎回，特此承诺。曾某不认可收条及承诺书的真实性。就此李某提交由中国地质大学珠宝检测中心出具的珠宝玉石鉴定证书，内容为：绿松石摆件，总质量71.30千克，形状随行，颜色蓝绿，折射率点测法1.61，内部特征隐晶质集合体，鉴定者汪某，审核者李某4；主张由张某2006年委托鉴定，张某认可系由其申请，具体2006年几月份记不清了，曾某要求出示鉴定证书原件。在法院2017年11月28日庭审中，李某提交视频光盘，所摄为绿松石；2017年12月26日，李某提交上述鉴定证书原件，并提交甲方出售方李某与乙方购房买闫某2017年5月5日签订的《买卖协议》，内容为闫某购买李某所有的绿松石，价格为370万元；提交闫某书写情况说明，内容为李某5月6日将绿松石及鉴定证书交付给其，其于2017年5月16日将绿松石重新送去检测，7月26日支付李某130万元、8月3日支付240万元，本案诉讼中因李某原交付给其的鉴定文书未能找到，故将新的鉴定文书及拍摄视频交给李某。就李某提交的上述证据及说明，曾某均不予认可，主张李某在几次庭审中均未提及将绿松石出售，其提交的鉴定证书为2017年5月作出，与张某陈述的作出时间存在矛盾，双方关于以绿松石抵偿购房款的陈述是虚假的。庭审中曾某申请李某名下工商银行账号尾号XX80自2016年5月1日至2017年8月31日期间交易明细，称欲了解李某收到张某汇款后资金去向，李某不同意曾某的申请，经法院要求，李某提交了其上述账户自2017年2月22日至2017年9月15日期间明细，就进款显示：张*国账户2月22日汇款110万元、2月27日汇款300万元、3月3日汇款80万元、3月6日汇款120万元及87901.75元，7月26日*智向其账户汇款130万元，8月3日*智向其账户汇款240万元。就支出显示2017年2月22日向吕*秀汇款110万元，2月28日消费两笔分别为87901.75元与1095810.94元，2月28日向吕*秀汇款180万元,3月7日取现208.8万元，4月13日卡取64200元、4月27日ATM机取现14500元、6月2日ATM取款14500元、7月3日ATM取款13000元、7月28日卡取18万元，7月29日卡取22万元，8月3日卡取180万元，8月7日卡取114600元、9月11日卡取20万元、9月15日卡取16万元，截止2017年9月15日，余额为1050863.91元。就张某看房情况，李某与张某主张2016年11月上中旬一个中午，当时钥匙打不开房门，李某找开锁公司开门，双方看房，张某陈述了房屋格局情况。曾某则不认可，主张2014年房门换锁，李某没有新钥匙，家里那段期间一直有人（女儿和母亲），系2017年年初张某强行要收房时其才知道房屋被买卖的情况。就出售房屋情况，李某主张为父亲搞纪念活动需要钱款，故出售。本案中，曾某原主张涉案房屋属于夫妻共同财产，李某无权单独处分，其未同意出售，李某与张某恶意串通，虚构买卖关系，系为了达到转移夫妻共同财产的目的，故要求确认合同无效，后称为了简化撤销不动产权证书的手续，变更诉请为要求确认张某在与李某的房屋买卖关系中不构成善意第三人，请求恢复涉案房屋原始登记，恢复登记至李某名下，确认涉案房屋属于夫妻共同财产。一审法院认为，本案焦点问题有三，一是涉案房屋属于李某个人所有亦或属于曾某、李某夫妻共同财产？二是李某与张某的房屋买卖是否属于恶意串通，损害了曾某的合法利益应为无效？三是如李某与张某的房屋买卖合同有效，张某是否构成善意第三人？法院一一分析如下：首先，涉案房屋权利人的确定。涉案房屋由李某在与曾某夫妻关系存续期间签订房屋买卖合同并办理产权登记。就购房款，李某主张全部由其母亲吕某支出，为证明己方主张，李某申请证人出庭并提交数份书面证人证言，根据证言，购房款全部用现金支付，现金来源一部分由吕某银行卡支取，一部分为现金存款，就取款事宜，李某就其主张并未提交充足证据予以证明；就取款之外的现金来源，李某主张亦系其母亲支出，亦未提交充足证据。根据我国婚姻法司法解释规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，按照婚姻法的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。该条款规定的是一方父母出全资为子女购房的情形，本案，李某对全部购房款均由吕某支出并未提交充足证据，并不符合上述司法解释规定的情形。退步讲，即使购房款中部分款项由吕某支出，婚姻法司法解释规定当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外，吕某在购房当时并未对此有过明确的表示,故，即使吕某支出了部分购房款，亦应视为对李某与曾某的赠与。综上，涉案房屋应属于李某与曾某的夫妻共同财产。二、李某与张某之间的房屋买卖合同是否成立恶意串通侵犯曾某的合法利益而无效？恶意是指动机不良的故意，即明知其行为会损害他人权益，仍积极实施。串通是指，在恶意损害他人权益方面，行为人与相对人在主观意思与客观行为上相互配合。恶意串通是指行为人与相对人不仅皆明知意思表示或民事法律行为会损害他人权益，而且相互沟通、配合，积极追求该结果。本案，根据现有案情及各方当事人的举证，曾某对二被告属于恶意串通的主张并不充分，法院不予采信。三、张某是否构成善意第三人？婚姻法司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并登记的，所有权人无权追回。我国物权法规定了善意取得的情况，即无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产是善意的,(二)以合理的价格转让，（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。“善意”，可从买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误的除外，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任；“以合理的价格转让”，指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款；房屋善意取得以房屋所有权转移登记到买受人名下为要件，房屋已办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，该事实可作为判断买受人是否构成善意的因素之一。本案，涉案房屋登记在李某一人名下，张某主张其有理由相信李某有处分权利，对此，张某需对涉案房屋所有权利人状态、房屋居住情况尽到审慎的审查义务。但根据已查明事实，张某对此并未尽到审查义务，应系明知李某对涉案房屋无独立处分权，主要表现为：1.根据李某的年龄情况，张某应主动询问李某的婚姻状况、家庭情况，应对涉案房屋是否属于夫妻共同财产开展进一步的核查，但其对此并未有所作为；2.据张某与李某所称，二人购买前系初次相识，涉案房屋价值较高，从一般理性人出发，一般应通过专业的房屋中介机构达成买卖合同并办理买卖相关流程，含房屋查验、房款支付、流程办理等节点，如通过中介开展涉案房屋买卖，中介按照一般处理规则，会对产权登记的所有权人的婚姻状况进行调查并要求配偶出具同意出售的证明，但本案，二人并未采用该种方式；3.张某与李某陈述的看房过程亦与生活常识不符，二人称系通过开锁公司打开房门看房，张某应据此对房屋实际居住情况及产权共有状态进行进一步的核实，但其对此无相应作为。综上，张某对李某是否有独立处分权存在重大过失，在涉案房屋的买卖中，张某系非“善意”。另关于“合理对价”问题，购房款的组成，除了转账、现金之外，当事人可约定用物品价值抵扣，双方合同约定购房款为960万元，根据当时房屋所在地市场行情，该价款低于市场价值，且就绿松石的交付及价格，二被告的陈述及举证并不充分。综上，法院认定该起房屋买卖合同中张某并不构成善意取得。张某不构成善意取得第三人，曾某对涉案房屋有权追回，现其诉请将涉案房屋恢复产权登记至李某名下，于法有据，法院予以支持。在恢复产权登记之后，张某就其与李某之间房屋买卖合同后续事宜，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条之规定，判决：一、张某在买卖位于北京市海淀区5-901号房屋中不构成善意取得，李某于本判决生效后七日内将北京市海淀区5-901号房屋恢复登记至李某名下，张某予以协助；如李某、张某未履行上述恢复登记义务，曾某有权向法院申请强制执行；二、驳回曾某其他诉讼请求。本院经审理查明：1.就张某看房情况，李某主张2016年11月上中旬的一个中午，其给张某打电话约看房，当时钥匙打不开，在开锁公司开锁后，张某才过来看的房；张某主张去看房时上9层后，门开着，然后进屋看得房，开锁公司开锁时其并不在现场。2.在一审法院2017年9月18日询问笔录中，法官询问“绿松石现在何处”，李某答复“在我这。我庭后拍摄石头视频，提交法庭”；在2017年11月28日开庭笔录中，曾某一方询问做鉴定时间，张某陈述“鉴定是我做的，大概是去年做的”、“是买房之前做的鉴定”。上述内容与闫某所述的涉案绿松石交付、鉴定证书取得存在矛盾。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实尚有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，当事人结婚后，父母为双方购置房屋部分出资的，该出资一般应认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。根据本案已查明的事实及当事人陈述，涉案房屋系李某与曾某婚姻关系存续期间购买，李某虽主张全部购房款系其母亲所出，但并未提交充分证据予以证明，且亦未有证据证明吕某在购房时曾明确表示赠与李某一人，因此一审法院认定涉案房屋属于李某与曾某的夫妻共同财产并无不当。根据本案已查明的事实，首先，李某在未经共有人曾某同意的情况下，擅自将涉案房屋出售给张某，李某的行为构成无权处分。其次，张某认可在购买涉案房屋房时知道李某有妻子，其虽主张查看过涉案房屋的权属证书，并就过户问题进行过询问，但其并未进一步征求曾某的意见，无法认定其在购买涉案房屋时已经尽到足够合理的审慎义务，具有一定过失。最后，关于购房款的数额及支付情况，李某与张某约定的购房款低于当时的市场价格，且对于折抵房款的绿松石的相关鉴定证书的取得、绿松石的持有与交付等情况，张某、李某的陈述与在案其他证据亦存在矛盾，故现有证据尚不足以认定张某购买涉案房屋支付了合理对价。综上，李某擅自处分涉案房屋构成无权处分，张某无充分证据证明其取得涉案房屋属于善意取得，因此曾某作为涉案房屋的共有权人有权追回涉案房屋。一审法院对此处理正确，本院予以确认。依照民事诉讼法的相关规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。张某、李某上诉所涉程序违法问题，并不成立，本院不予支持。综上所述，张某、李某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163600元，由李某负担81800元（已交纳），由张某负担81800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓丰审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年三月十三日法官助理 张 超书 记 员 李佳星