江西省上饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）赣1121民初2682号 原告：付训兵，男，1976年10月26日生，汉族，大专文化，个体户，住江西省南昌市青山湖区， 委托诉讼代理人：曹建国，江西华赣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平，江西华赣律师事务所律师。 被告：上饶市涵宇汽配市场服务有限公司，住所地江西省上饶经济开发区三清山大道，统一社会信用代码913611006834529615。 法定代表人：黄一平，该公司经理。 委托诉讼代理人：江万清，江西东方红律师事务所律师。 原告付训兵与被告上饶市涵宇汽配市场服务有限公司(以下至判决主文前简称涵宇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付训兵及其委托诉讼代理人曹建国、王平，被告涵宇公司的法定代表人黄一平、委托诉讼代理人江万清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付训兵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上饶县尚客优宾馆租赁合同》(以下至判决主文前简称《租赁合同》)及《补充协议》；2、判令被告向原告返还履约保证金50万元；3、判令被告向原告支付违约金300万元及各项经济损失约80万元；4、本案诉讼费、保全费、评估费等由被告承担。事实和理由：2015年12月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于上××清××大道××（北面约××四个店面除外）、第二、三、四、五、六、八层共约13,000m2的房屋用于宾馆、KTV等商业使用；合同租期19年，被告承诺于2016年6月1日之前交房，同时对交房时的房屋消防、水电设施、电梯及建筑物外的场地等配套设施作了具体的约定；合同约定每年租金100万元（每三年递增一次），签订合同后5个工作日内原告向被告支付履约保证金50万元，并在合同第七条第4款约定“因甲方（被告）原因导致本合同提前终止的，甲方除返还乙方（原告）交纳的履约保证金外及乙方装修及其他费用外，还须给予乙方300万元金额的补偿”（合同第十一条第3款作了类似约定），双方还就其他事宜进行了约定。2015年12月29日，原、被告又签订《补充协议》，就被告需对所出租房屋进行贷款的事宜进行约定，被告保证其任何行为不影响原告的正常营业，否则视为严重违约。 合同签订后，原告依约于2015年12月23日向被告支付履约保证金50万元。经被告确认后，原告于2016年7月7日开始对部分楼层进行装修施工作业。然而在装修过程中发现，被告交付的房屋不仅在消防、水电设施等方面不符合合同约定，电梯、场地等开展营业所必须的配套设施根本未开始施工，使得原告无法正常开展营业活动。同时，因被告迟迟无法提供相应合格证件，使得原告无法办理正常营业所需的各种证件。现原告为准备经营宾馆已支出宾馆加盟费、设计费、材料费、劳务费、差旅费等超过80万元。被告严重违反了合同的约定，已构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 被告涵宇公司辩称，1、原告承租被告汽配商务中心的房屋用于开办宾馆、KTV、餐饮、沐足等商业项目，汽配商务中心原有的水电、电梯等设施不能满足这些项目运营的实际需要，故合同约定由被告建设配套的水电、电梯等设施，合同约定由原告确认配套设施的位置，但原告未将装修图纸交给被告审核，导致被告无法施工，合同约定2016年6月1日前被告完成配套设施的建设不符合实际；另原告准备经营KTV、餐饮、沐足等项目的楼层没有装修，更谈不上营运，即使水电等配套设施没有施工，大楼原有的水电、电梯等设施能够满足宾馆运营的需要，原告宾馆的装修才刚刚开始，投资不到总投资的十分之一，原告诉称根本无法正常开展营业活动不符合实际；2、合同签订后，原告只对用于开办宾馆的第四、五、六层楼进行土建隔墙施工，其他项目的楼层没有施工，而在施工中，被告根据原告的要求，对宾馆装修的二次消防工程进行了土建消防工程的配套施工，没有延误原告的装修施工，原告停工的原因，不排除原告没有资金进行装修；3、原告开办宾馆需办理的相关证件，因装修刚刚开始，不具备证件办理条件，原告诉称不能办证不符合实际情况；4、合同中关于因各自原因导致合同提前终止或解除而承担的责任不对等，合同约定被告相应的配套设施完成之日起为免租日的起始日，对被告明显不公平，原告用于经营KTV、餐饮、沐足等项目的楼层未装修，造成被告配套设施无法施工，免租日的起始日无法计算，免租期限越长，原告受益越大，原告没有任何经济损失；5、出租房屋的实际状况，原告在准备装修时就能够发现，如其认为被告构成根本违约，应当停止施工，避免损失的进一步扩大，但原告仍然对部分楼层进行装修施工，由此造成的损失属于扩大的损失，依法应由原告自行承担。综上，被告不构成根本违约，原告于2016年3月停止施工，造成被告不敢进行相关项目的施工，被告同意解除合同,但原告诉请返还履约保证金和支付装修及其他费用损失及300万元违约金没有事实和法律依据，即使法院认定被告构成违约，根据法律规定，违约金不得超过损失的30％，合同约定的违约责任过高，具体的数额应根据合同履行情况、过错程度进行确定，装修工程造价鉴定费由法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2015年12月18日，原告付训兵与被告涵宇公司签订《租赁合同》，约定原告(乙方)承租被告（甲方）所有及受托经营管理的位于上饶县三清山西大道33号第三栋第一层至六层及八层（其中第七层整层及第一层北面四个店面约800平方米不含）约13,000余平方米的汽配商务中心楼的房屋用作宾馆或KTV、餐饮、沐足等商业合法使用，乙方可向第三方转租所承租的所有物业，但必须保证物业内有一定面积加盟尚客优连锁酒店。合同第二条写明：（一）本合同的租赁期限为19年，自起租日起算;（二）自甲方依约向乙方交房之次日起（甲方承诺在2016年6月1日之前，汽配商务中心的土建及装饰消防拿到消防验收意见书为合格；并主水管管径不低于DN110MM，至各楼层水管管径不低于DN8OMM，每层加装水表；整栋楼的总用电量不低于600KVA，分至各楼层主线需承担不低于100KVA，并加装电表；整个汽配中心的建筑物外至市政道路边线土地整理及合理硬化，且硬化水泥厚度不低于20MM并达到停车场标准，以便乙方作为停车场使用；整栋楼甲方提供三部国内一线品牌电梯至各楼层，其中，已确认一部电梯的位置，另二部电梯须待乙方确认位置），给予乙方12个月免租期，以便乙方对标的房屋进行装修（如需要）、筹备开业及试营业等，免租期内乙方不需交纳租金，但需承担水、电等能源使用费用；（三）免租期期限届满之次日为起租日；（四）起租日至次年该日前一日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推；（五）双方约定甲方将整栋楼的土建及装饰消防合格及以上约定条件完成之日起为免租期起始日。 原、被告在《租赁合同》第三条中约定，第一个租赁年度至第三个租赁年度租赁标的物总费用为100万元／年（含一层除北面约800平方米的四个店面外的所有面积及四、五、六、八层所有面积；自第四个租赁年度起总年租金每三年按9％递增，第四租赁年度至第六租赁年度第一次递增，在第三租赁年度租赁费用基础上递增9％；如GDP上年增长超过9％，则从下一租赁年度开始每三年递增幅度涨为15％；合同签暑后的5个工作日内乙方支付甲方伍拾万元作为履约保证金，在免租日届满三日前，履约保证金中的25万元转为第一季度的租金，余下的25万元作为履约保证金，合同期满后，在乙方将租赁标的物完整交付甲方，并完成双方财务结算后十个工作日内无息退还乙方交付履约保证金。此外，双方还对租赁费用的支付及逾期支付应承担的违约责任作了约定。 《租赁合同》第六条约定，甲方交付的租赁房屋为汽配商务中心按工程设计图纸及标准竣工的，并通过政府各相关部门验收合格后的场所；甲方在标的房屋符合约定的交付条件后，甲方应立即书面通知乙方；合同如因甲方原因而提前解除的，对乙方拥有所有权的装修，在扣除折旧后甲方予以补偿。第七条第4款则约定，因甲方原因导致本合同提前终止的，甲方除返还乙方交纳的履约保证金外及乙方装修及其他费用外，还须给予300万元的补偿。第八条约定，乙方装修前须向甲方报送装修平面图并征得甲方书面同意。第十一条第3款约定，任何一方严重违反本合同，应赔偿守约方300万元的违约金和装修及其他有凭据费用；本合同其他条款约定了违约金的，按违约金条款执行；第十一条第4款则约定，甲方在合同生效后积极协助乙方办理工商、税务、消防、公安、卫生等政府主管部门的相关事宜，如因甲方不能提供合格的证件原因而导致乙方不能正常办证及营业，则免租期顺延，且在2016年9月1日前甲方还不能提供合格的证件给乙方办理证件，则视为甲方严重违约。第十一条第9款写明，本合同自甲方收到乙方交付的全部履约保证金后立即生效。 在与被告签订租赁合同之前，原告为筹办尚客优连锁酒店，向青岛尚客优城际酒店管理有限公司(以下至判决主文前简称尚客优公司)支付了2万元，尚客优公司于2015年12月14日出具了收据，写明交款单位为江西上饶市上饶县灵山景区店。2015年12月20日，原告与尚客优公司签订《特许经营合同》，约定甲方尚客优公司同意授权乙方付训兵在江西省上饶县三清山西大道33号8层（面积10,200平方米）的区域范围内非独占性的、不可再许可他人使用“尚客优”连锁酒店品牌，并在甲方的指导下开展经营活动；合同自双方授权代表签字、盖章之日起生效，合同生效时乙方向甲方一次性交纳155,000元（含特许经营加盟费105,000元、工程咨询费2万元，特许经营保证金3万元）；若本合同订立后12个月期满时，乙方仍未取得合法经营证照，本合同自动终止，视为乙方放弃本合同所有权利，乙方交纳的所有款项一律不予退还。该合同签订后,原告于2015年12月23日再次向尚客优公司支付了135,000元，尚客优公司出具了二张收据，写明交款单位为江西上饶市上饶县灵山景区店。同日，原告向被告转账支付了50万元履约保证金。2015年12月29日，被告向原告出具了《收款收据》，双方于当日签订了《补充协议》，对被告用租赁标的进行融资及抵押贷款等事项作了约定，该协议经被告盖章、原告签字后即时生效。 原告于2016年1月至3月进入租赁房屋对第4、5、6层进行隔墙装修施工，并向被告提交了第4、5、6层的施工图纸，被告的法定代表人黄一平于2016年7月7日签字确认。 截至本案庭审终结时止，被告未能提交出租房屋的土建及装饰消防的合格证书。庭审中，被告表示，目前仅确认了一台电梯的安装位置，但至今未安装电梯，水电等配套设施没有施工，但大楼原有的水电设施能够满足宾馆运营的需要；原告主张《租赁合同》约定租期为19年，全部履行完毕需要支付租金约2,500万元，故其要求被告支付的300万元违约金。 上述事实，有原告提交的《租赁合同》)及《补充协议》、原告支付履约保证金的银行凭证、被告出具的《收款收据》、《特许经营合同》及尚客优公司出具的收据、租赁房屋第4、5、6层的施工图纸、2016年年底租赁房屋的现场照片13张，被告提交的上饶县三清山西大道33号3幢401－801号的不动产登记证书复印件等证据及当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。原告提交的《企业名称预先核准通知书》，不符合证据的关联性要求，本院不予采信。 本案的争议焦点在于：一、被告是否构成严重违约；二、原告对租赁房屋进行隔墙装修施工而产生的损失情况。 关于焦点一，被告为证明其已经进行了土建消防的施工，向本院提交了《消防工程承包（施工）合同》、上饶县公安消防大队出具的《关于上饶市涵宇汽配市场服务有限公司消防建设情况的说明》复印件及《证明》复印件，并辩称，其土建消防未做验收是因为原告要求将土建消防与原告进行的二次装修消防一起验收，并非被告不履行合同；原告质证称，被告提交的合同与本案没有关联性，两份复印件不能证明被告的消防已经验收合格，原告没有要求二次装修消防与土建消防一起验收，一起验收也违反法律规定。本院审查认为，被告提交的证据材料，只能证明被告着手进行了土建消防的施工，不能证明土建消防已经验收合格，被告辩称原告要求土建消防与原告的二次装修消防一起验收，原告对此予以否认，被告未能提供证据予以证明，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。截至本案庭审终结时止，被告仍未能提交出租房屋的土建消防的合格证书，亦未按照合同约定安装电梯、完成水电等配套设施的施工，被告的这些行为导致原告无法办理正常营业所需的各种证件，符合第十一条第4款规定的严重违约的情形，应认定被告构成严重违约。 关于焦点二，原告为证明其隔墙装修工程损失情况，向本院提交了其进行隔墙装修施工的开支凭证（含收条、领条、案外人涂朗招商银行账户历史交易明细），并主张实际花费50万至60万元，被告质证称原告提交的收条、领条总金额只有152,200元，且收条、领条不符合证据的形式要求，合法性与真实性无法确认，原告的装修施工最多花费20万元。原告申请对其隔墙装修工程造价进行评估，江西天剑司法鉴定中心出具《工程造价司法鉴定意见书》、《关于当事人双方对意见书初稿反馈意见的回复说明》及鉴定费发票，核定原告实际施工完成的隔墙装修工程造价价款为375,309.62元，原告支付鉴定费15,000元，原告对该鉴定意见予以认可。本院审查认为，江西天剑司法鉴定中心出具《工程造价司法鉴定意见书》、《关于当事人双方对意见书初稿反馈意见的回复说明》及鉴定费发票符合证据的客观性、关联性、合法性要求，依法予以采信，故认定原告隔墙装修工程造价为375,309.62元。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据原、被告的约定，《租赁合同》自被告收到原告交付的全部履约保证金后立即生效，原告于2015年12月23日向被告支付了履约保证金50万元，《租赁合同》自此生效，《补充协议》则于2015年12月29日生效，原告诉请解除《租赁合同》及《补充协议》，被告亦同意解除合同，故对原告的该项主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还履约保证金50万元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张其向尚客优公司支付的155,000元系因被告违约而产生的损失，应由被告承担，被告辩称原告应当提供尚客优公司出具的正规发票予以证实。本院审查认为，从庭审查明的情况看，原告按其与尚客优公司的约定先后向尚客优公司支付了155,000元是事实，尚客优公司开具发票与否不影响该事实的认定，故对被告的该项辩论意见，本院不予采信，原告基于对被告履行合同约定的信赖而向尚客优公司支付155,000元，因为被告的违约行为，造成原告的酒店不能成功开办，根据《特许经营合同》的约定，该款不能退还原告，故该项损失，被告应当承担。 根据《租赁合同》之约定，被告交付的租赁房屋应为汽配商务中心按工程设计图纸及标准竣工的、并通过政府各相关部门验收合格后的场所，被告给予原告12个月的免租期，以便原告对标的房屋进行装修、筹备开业及试营业等，而免租期的起始日为被告将租赁房屋的土建及装饰消防合格及包含合同第二条第（二）款在内的约定条件完成之日起，故原告本应在合同约定免租期内进行装修，原告在租赁房屋尚未经政府各相关部门验收合格，且被告尚未按照合同第二条第（二）款所约定的时间即2016年6月1日前出具土建消防的合格证书的情况下，便着手进行隔墙的装修施工，亦违反了合同约定，原告对损失的发生亦有过错，故对原告主张的装修损失375,309.62元及鉴定费15,000元，本院酌情认定原告应自行承担30%，被告承担70%的损失，即（375,309.62元+15,000元）×70%＝273,216.73元。 原告依据《租赁合同》第七条第4款及第十一条第3款之约定，要求被告支付违约金300万元，并认为《租赁合同》约定租期为19年，全部履行完毕需要支付租金约2,500万元，故其要求被告支付违约金300万元。本院审查认为，原告至今未支付任何租金，其以尚未支付的租金为依据主张违约金，于法无据，本院不予认可；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，如上所述，被告应赔偿原告的损失金额为155,000元+273,216.73元＝428,216.73元，原告主张的违约金明显过分高于造成的损失，故对被告关于违约金应予调整的辩论意见，本院予以采信，酌定被告向原告支付违约金428,216.73元×30%＝128,465元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告付训兵与被告上饶市涵宇汽配市场服务有限公司签订的《上饶县尚客优宾馆租赁合同》及《补充协议》，合同未履行部分终止履行； 二、被告上饶市涵宇汽配市场服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告付训兵履约保证金500,000元； 三、被告上饶市涵宇汽配市场服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告付训兵支付赔偿金428,216.73元； 四、被告上饶市涵宇汽配市场服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告付训兵支付违约金128,465元； 五、驳回原告付训兵其余部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41,200元，减半收取20,600元，保全费5,000元，共计25,600元，原告付训兵负担19,309元，被告上饶市涵宇汽配市场服务有限公司负担6,291。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。 本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。 审判员  曹佳 二〇一七年五月二十五日 书记员  宋倩