河南省洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异41号异议人（案外人）：齐宏强，男，汉族，1964年9月29日出生，住偃师市。委托代理人：蔺鸿辰，河南广奥律师事务所律师，特别授权。申请执行人：周广琴，女，汉族，1969年3月26日出生，住西工区。被执行人：韩胜波，男，汉族，1974年10月7日出生，住洛龙区。被执行人：周志红，女，汉族，1974年12月28日出生，住洛龙区。本院在执行申请执行人周广琴与被执行人韩胜波、周志红借款合同纠纷一案中，异议人齐宏强作为案外人对（2019）豫0311执恢380号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人齐宏强提起异议称：依法解除对洛阳市××××房产（洛房权证市字第××号）的查封，裁定对该房产不得执行。事实与理由：2011年5月17日，异议申请人齐宏强与被执行人周志红签订《协议书》一份，约定“今齐宏强身份证号4103811964××××××××在中电置业（洛阳）有限公司的中电阳光新城小区用周志红身份证号4103211974××××××××的名义购买经适房一套，建筑面积93.16平方米（1号楼3单元901室），房款全部由齐宏强出资，产权归齐宏强所有。经双方协商，房产证先办理到周志红名下，齐志强补偿周志红现金伍仟元，五年后周志红无条件将房产证转到齐宏强名下，一切费用全部由齐志强承担……”齐宏强和周志红分别在该协议书上签名，周春亮和翟跃进分别以见证人身份在协议上签名见证。协议签订后，异议申请人齐宏强于2011年5月18日以自己办理的建设银行卡（卡号62×××86）在洛阳市××××路中电阳光新城小区售楼部刷POS机向开发商中电置业（洛阳）有限公司账户里转账支付了220226元（此前已支付20000元，合计支付240226元。其中：合同价款214827元、太阳能初装费1750元、燃气初装费3100元、有线电视初装费240元、暖气初装费20309元，共计240226元）。2011年6月10日，被执行人周志红与开发商中电置业（洛阳）有限公司签订《商品房预售合同》一份，购买了上述洛阳市××××路中电阳光新城小区1号楼3单元901室房产。2012年3月31日，开发商中电置业（洛阳）有限公司向周志红发出《入住通知书》，2012年4月6日上午办理了收楼手续，异议申请人齐宏强当日又支付房款补差费用3966元、暖气补差费用375元、半年物业费569元等，中电置业（洛阳）有限公司于当日开具了销售不动产统一票，金额为218793元（合同价款214827元+面积补差款3966元=218793元）涉案房屋于当日经周志红交付给异议申请人齐宏强实际占有至今。2012年5月27日，异议申请人齐宏强与洛阳市恒发建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》一份，支付装修费53000元对该房屋进行了装修。2012年6月22日，异议申请人齐宏强缴纳了住房专项维修基金4375.86元。2012年10月26日，被执行人周志红又给异议申请人齐宏强出具授权委托书，异议申请人齐宏强于2012年10月27日缴付该房屋契税4375.86元。2014年2月19日，经洛阳市房管局办理房屋登记，该房屋所有权登记在被执行人周志红名下，房屋所有权证号洛房权证市字第××号。2016年，原审申请执行人周广琴因与被执行人周志红夫妇民间借贷纠纷向贵院提起民事诉讼，贵院于2017年5月19日作出（2016）豫0311民初1849号民事判决，判决周志红之夫韩胜波于本判决生效之日起十日内偿还周广琴借款25万元及利息，周志红对偿还25万元借款及利息与韩胜波互负连带责任。在上述民间借贷纠纷诉讼中，原告周广琴申请财产保全，贵院作出（2016）豫0311民初1849号民事裁定，查封了上述登记在周志红名下的位于洛阳市××××房产。上述判决生效后，因韩胜波和周志红未履行判决义务，周广琴申请贵院强制执行，该财产保全转为执行中的查封。2019年11月5日，贵院根据周广琴2019年9月18日的申请，又作出（2019）豫0311执恢380号执行裁定书和协助执行通知书，对上述涉案房产进行了续查封。2019年12月，贵院在上述房屋所在地张贴《查封公告》一份，异议申请人齐宏强这才得知贵院于2016年11月18日以（2016）豫0311民初法执字第1849号裁定和（2019）豫0311执恢380号裁定书裁定对自己购买的该房产采取了查封和续查封强制措施。异议申请人齐宏强认为：（一）自己于2011年5月17日已与被执行人周志红签订了《协议书》，并由周志红于2011年5月18日于开发商签订了《商品房预售合同》，上述《协议书》《商品房预售合同》均签订于本案房产被查封之前，且为协议双方的真实意思表示；（二）异议申请人齐宏强于本案房产被查封之前已支付全部购房款；（三）异议申请人齐宏强于该房屋被查封之前已实际占有该房屋；（四）异议申请人齐宏强已及时缴纳了住房专项维修基金（2012年6月22日）和契税（2012年10月27日），因经济适用房需缴纳契税或者登记满5年后才能过户，且被执行人周志红长期下落不明无法联系，故案涉房屋于2016年11月18日查封前未能过户登记至齐宏强名下并非出于异议申请人齐宏强的原因，异议申请人齐宏强对此没有过错；（五）本案申请执行人周广琴与被执行人周志红之间系民间借贷纠纷，对该纠纷判决的执行属于金钱债权的执行。而异议申请人只需在缴纳契税满5年后向相关部门补交土地出让金，即可请求将房屋过户至自己名下，该行为不违反法律的禁止性规定，异议申请人齐宏强对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权优先于申请执行人周广群的金钱债权，能够排除本案的执行。本申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，现为维护异议申请人自身合法权益，特申请贵院依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》“73.执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的……停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除……”之规定，裁定解除对涉案房屋的查封，停止对该房屋的执行。申请执行人周广勤辩称：一、异议申请人与其他当事人周志红所签订的《协议书》为无效协议，自始无效。异议申请人齐宏强在申请书中自认：2011年5月17日，异议申请人齐宏强与被执行人周志红签订《协议书》一份，约定“今齐宏强身份证号：4103811964××××××××在中电置业（洛阳）有限公司的中电阳光新城小区用周志红的名义购买经适房一套，建筑面积93.16平方米（1号楼3单元901室），房款全部由齐宏强出资，产权归齐宏强所有”。该说法是在欺骗法庭。首先对于经济适用房，这是在享受国家政策情况下，对达到要求的人才有权购买经济适用房。根据《经济适用住房管理办法》第二条：本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。案外异议人齐宏强与周志红所签订的协议违反了上述规定，异议人齐宏强与周志红所签订的《协议书》是无效合同，导致该协议书无效的过错在案外异议人齐宏强与周志红两个人，案外异议人齐宏强应向周志红进行索赔，而不是要求洛龙区人民法院解封所查封属于周志红名下的房产。二、案外异议人齐宏强根本就没有在涉案房屋中居住过。案外异议人齐宏强在异议书第2页载明：“2012年3月31日居住至今”。洛龙区人民法院在涉案房产门口张贴《通知》，答辩人周广勤在诉讼时就查封了该房产，在执行阶段答辩人和洛龙区人民法院一起到该涉案房产门口张贴《通知》，要求执行该房产。为何案外异议人齐宏强在2020年1月14日才提出异议申请，充分的说明案外异议人齐宏强根本就没有在该涉案房产中居住。既使在此居住也违反法律所规定购买不符合法律规定的政策性房产，也是无效的。三、案外异议人齐宏强懈怠行使自己的权利，没有及时办理相关房产过户手续，应承担法律责任。案外异议人齐宏强在异议申请书第四页载明：“因经济适用房需缴纳契税或者登记满5年后才能过户，且被执行人周志红长期下落不明无法联系，故案涉房屋于2016年11月18日查封前未能过户登记至齐宏强名下并非出于异议申请人齐宏强的原因”。该说辞系申请异议人齐宏强胡说八道。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议申请人齐宏强与周志红所签订的冒名顶替的协议本身就是无效合同，本案周志红达到购买经济适用房的条件，案外异议人齐宏强根本就没有达到购买经济适用房的条件。案外异议人齐宏强的借口是周志红长期下落不明无法联系，这个理由是法定的理由吗？洛龙区法院查封涉案房产的行为符合法律的规定。综上所述答辩人认为：案外异议人齐宏强与周志红恶意串通，违反法律规定购买政策性房产，让周志红冒名顶替的说法是案外异议人与周志红之间的说辞，且案外异议人齐宏强懈怠行使自己的权利，没有及时办理房产过户手续，案外异议人齐宏强也没有在涉案房产中居住。请贵院依法驳回案外异议人的申请，继续执行在周志红名下的洛阳市××××房产（洛房权证市字第××号），维护答辩人的合法权益不被侵犯，支持答辩人的答辩意见。经审查查明：原告周广琴诉被告韩胜波、周志红借款合同纠纷一案，本院于2017年5月19日作出（2016）豫0311民初1849号民事判决书，判决内容为：一、被告韩胜波于本判决生效之日起十日内偿还原告周广琴借款250000元，利息从2014年5月1日起按年利率6%计算至判决确定之日止。二、被告周志红对偿还250000元借款及利息，与被告韩胜波互负连带责任。三、驳回原告周广琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6550元，由被告韩胜波、周志红承担。上述民事判决书生效后，因韩胜波、周志红未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，周广琴作为申请执行人向本院申请强制执行。该案在诉讼阶段，申请执行人申请了诉讼保全，本院于2016年11月18日依法将登记在周志红名下位于河南省××××房产（不动产权证号：洛房权证市字第××号）予以查封。异议人齐宏强作为案外人不服提起异议。异议人齐宏强为证明本案事实提交下列证据：证据一、齐宏强与周志红于2011年5月17日签订的协议书，约定齐宏强在中电阳光新城小区用周志红的名义购买经适房一套，房款由齐宏强出资，产权归齐宏强所有，房产证先办到周志红名下，齐宏强补偿周志红现金伍仟元，五年后周志红无条件将房产证转到齐宏强名下。证据二、周志红与中电置业（洛阳）有限公司签订的《商品房预售合同》一份。证据三、周春亮出具的证明材料一份。证据四、翟跃进出具的证明材料一份。证据五、齐宏强在中国建设银行股份有限公司偃师支行的活期汇款明细一份。证据六、周志红与中电置业（洛阳）有限公司签订的面积差补充协议一份。证据七、中电置业（洛阳）有限公司给周志红出具的购房款发票一份。证据八、中电置业（洛阳）有限公司给周志红出具的太阳能初装费收据一份、燃气初装费收据一份、有线电视初装费收据一份、暖气初装费收据一份。证据九、中电置业（洛阳）有限公司给周志红发出的入住通知书一份。证据十、齐宏强与洛阳市恒发建筑装饰工程有限公司签订的以中电一期1-3-901为工程地址的装饰装修工程施工合同以及洛阳市恒发建筑装饰工程有限公司为齐宏强出具的工程首付和工程中期收据各一份。证据十一、周志红与齐宏强签订的授权委托书一份，委托内容为周志红委托齐宏强全权代理其办理中电阳光新城浅水湾小区1号楼3单元901室的房屋缴纳契税事项以及河南省住房专项维修资金专用票据一张。证据十二、房屋所有权证复印件一份。本院认为，本案中，周志红作为生效法律文书确定的被执行人，法院有权对被执行人周志红名下的财产采取执行措施；《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。现涉案房产登记在被执行人周志红名下，故本院的查封行为符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据洛阳市不动产登记中心出具的查档证明显示河南省××××房产（不动产权证号：洛房权证市字第××号）所有权人为周志红。异议人齐宏强所提供的证据不能证明上述房产为其出资购买的，其异议请求无事实和法律依据，不予支持。按照执行异议形式审查的原则，异议人的异议请求不成立，该异议请求不能排除对该涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人齐宏强的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长 ：张唯颖人民陪审员 ：王晓燕人民陪审员 ：武幼谦二〇二〇年三月二十日书 记 员 ：卢璐璐