中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1238号上诉人（原审原告）：敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION），住所地：美国德克萨斯州春天市贝克尔线车道6203号（6203BECKERLINEDRSPRING,TX）代表人：敖富裕（KENNETHGORE），主席。委托诉讼代理人：刘勇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚翔，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张定炜，男，汉族，1979年9月24日出生，身份证住址：广东省揭西县。被上诉人（原审被告）：广州市华炜顺五金机电有限公司，住所地：广东省广州市越秀区惠福西路43号101房。法定代表人：张定炜，经理。原审第三人：敖氏益宗会[AOSHEEYICKDONGVOI(ASSOCIATION）]，住所地。代表人：敖连稔（LINLIMNGAU），主席。两被上诉人及原审第三人的共同委托诉讼代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。上诉人敖氏宗亲会因与被上诉人张定炜、广州市华炜顺五金机电有限公司（以下简称华炜顺公司）以及原审第三人敖氏益宗会租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。敖氏宗亲会上诉请求：一、判令张定炜、华炜顺公司交还广州市越秀区惠福西路25号房屋给敖氏宗亲会；二、判令张定炜、华炜顺公司支付2018年8月至2019年1月占用房屋期间的使用费48000元。事实和理由：一、原审判决认定是敖氏益宗会签订租赁合同及收取租金，没有事实和法律依据，导致敖氏宗亲会无法追讨被侵占的租金。一审认定与查明的事实不符，根据判决查明的事实，《商铺租赁合同》的出租方是敖氏宗亲会，出租人签名处是打印的敖氏宗亲会及手写的代理人敖海森、敖建军、敖碧匀、敖炳良，同时，判决书遗漏已经查明的事实显示，租金《收款收据》的收款单位是敖氏宗亲会、敖建军，银行转账明细的对方户名（即收款人）是敖海森，可见，上述书证均证明是敖海森、敖建军、敖碧匀、敖炳良冒用敖氏宗亲会的名义与张定炜、华炜顺公司签订租赁合同并收取租金。原审判决认为是敖氏益宗会签订租赁合同及收取租金，没有依据。根本没有证据证明敖氏益宗会有签订租赁合同和收取租金，原审判决要敖氏宗亲会向敖氏益宗会追讨租金没有法律依据。张定炜、华炜顺公司与敖氏益宗会是同一代理人，因为敖氏益宗会是美国社团，涉案房屋涉及侵占租金等事实均发生在中国，将所有的责任推给敖氏益宗会，就是为了造成敖氏宗亲会无法追讨被侵占的租金以达到他们侵占租金的目的。二、房屋交还及2018年8月-2019年1月房屋使用费的诉请应得到支持。张定炜、华炜顺公司占用涉案房屋长达五年，其不再使用承租房屋，就应该将房屋交还业主，张定炜、华炜顺公司自称2019年4月30日后从涉案房屋搬出，且不论并无证据证明，难道将钥匙交给法院就等于交还占用房屋吗？如果房屋有损坏（如结构等），敖氏宗亲会是找张定炜、华炜顺公司索赔，还是找法院索赔？2018年8月，敖氏宗亲会的律师给张定炜、华炜顺公司发函，并亲自去涉案商铺找张定炜、华炜顺公司，说明法院行政诉讼的判决结果，张定炜、华炜顺公司也当庭承认收到过一、二审行政判决，但其仍然无视法院判决拒不支付2018年8月-2019年1月使用费给敖氏宗亲会，行为恶劣，故敖氏宗亲会请求的2018年8月-2019年1月的是使用费法院应予支持。张定炜、华炜顺公司辩称：敖氏宗亲会的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一审判决已经查明张定炜、华炜顺公司已将房屋腾空，将钥匙交给一审法院，敖氏宗亲会在一审时也是同意的。张定炜、华炜顺公司已经承租涉案商铺多年，2015年补办的房产证是敖氏益宗会去办理的，所有的材料都是由敖氏益宗会提交的，敖氏益宗会的代理人敖海森、敖建军、敖碧匀持有房产证，且出示了授权委托书，张定炜、华炜顺公司才和敖海森、敖建军、敖碧匀签订租赁合同，并将租金交给了敖海森等人。2018年8月，敖氏宗亲会的律师向张定炜、华炜顺公司出具了律师函及行政判决，要求收取租金，但是张定炜、华炜顺公司要求其出示房产证复印件，敖氏宗亲会没有出具，张定炜、华炜顺公司才没有向敖氏宗亲会交租金。敖氏益宗会述称：张定炜、华炜顺公司承租涉案商铺已几十年，2015年1月前的租赁合同，是由张定炜与持有“敖氏宗亲会”主席敖富裕出具的授权委托书的高志红签订的。而根据敖氏宗亲会提交的恢复注册文件，敖富裕是在2016年7月21日才成为注册号为142674701的敖氏宗亲会主席，之前敖富裕是注册号为801138893的敖氏宗亲会主席。所以，2016年7月21日之前敖富裕为主席的敖氏宗亲会与本案敖氏宗亲会（创始主席为敖崇巽，1996年12月成立注册号为142674701）不是同一主体。2009年6月24日敖富裕注册了注册号为801138893的敖氏宗亲会，但敖崇巽为创始主席的注册号为142674701的敖氏宗亲会被美国得克萨斯州政府在2008年4月16日强制解散。按注册地美国得克萨斯州的法律规定，被政府强制解散超过三年没有申请恢复的敖崇巽为主席注册号为142674701的敖氏宗亲会在法律上根本就不存在了。因此，敖富裕在2016年7月成为主席的敖氏宗亲会与敖崇巽为主席的敖氏宗亲会虽然注册号都是142674701，但不是同一主体，敖富裕为主席的敖氏宗亲会其实是一个全新的社会组织，与2008年4月解散的敖崇巽为主席的敖氏宗亲会没有任何承继关系。敖富裕为主席的敖氏宗亲会作为本案原告的主体资格及其对案涉房产主张的权利均存在严重的根本性瑕疵，不足以向张定炜、华炜顺公司等租户主张应属于业主的收取租金的权利，即敖氏宗亲会根本无权提起本案诉讼，故应驳回起诉。至于张定炜、华炜顺公司等租户向敖氏益宗会缴纳租金的行为是否有瑕疵、敖氏益宗会是否有权代表全体原敖氏宗亲会的股东后人向张定炜、华炜顺公司等租户收取租金，不是本案审查的范围。综上，敖氏益宗会认为一审判决错误，请求二审查明事实后依法撤销一审判决，将案件发回一审法院重审。敖氏宗亲会向一审法院起诉请求：1.张定炜、华炜顺公司交还广州市越秀区惠福西路25号房屋给敖氏宗亲会；2.张定炜、华炜顺公司支付占用房屋的使用费384000元（自2015年1月至交还房屋之日止，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由张定炜、华炜顺公司承担。一审法院认定事实：一、敖氏宗亲会与敖氏益宗会的主体身份已发生法律效力的广州铁路运输中级法院（2017）粤71行终1008号行政判决书确认如下事实：“1996年，敖崇巽在美国德克萨斯州创办敖氏宗亲会。敖氏宗亲会为非营利公司，档案编号0142674701。2008年4月，敖氏宗亲会被美国德克萨斯州政府决定非自愿解散。2016年7月22日，美国德克萨斯州政府出具材料证明敖氏宗亲会（档案编号0142674701）已符合所有特许税要求，准予恢复至2017年5月15日。”2018年9月17日美国德克萨斯州政府出具《特许经营税账户状态》，载敖氏宗亲会在德克萨斯州从事交易的权利活跃。敖氏益宗会于2010年10月19日在美国德克萨斯州成立，英文名称是AOSHEEYICKDONGVOI(ASSOCIATION），注册号码为801332434。二、涉案房屋产权情况广州市国土局房管局于2000年5月向敖氏宗亲会核发穗房地证字第××号《房地产证》（登记字号：统字556759），该证载明：权属人敖氏宗亲会，房地座落越秀区惠福西路25,27号。查册时间为2018年5月15日的房产登记号统字556759号《广州市不动产登记查册表》载明：产别社会团体，房产地址越秀区惠福西路25、27号，单位名称敖氏宗亲会，占有部分全部（所有权人），权证号码635775号，本案没有法院来函摘要内容，本案没有他项权利内容，登记附注最后一行记载2014年11月27日，业主代理人裴敏报告遗失产权证。2014年11月27日，敖氏益宗会的委托代理人裴敏以敖氏宗亲会作为申请人以房地产权证遗失为由，向广州市国土资源和房屋管理局申请广州市越秀区惠福西路25、27号房屋的补证登记。广州市国土资源和房屋管理局于2015年1月15日受理上述申请。裴敏于2015年1月26日领取了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（登记字号：15登记01002204）载明：权属人敖氏宗亲会，房屋坐落越秀区惠福西路25,27号。敖氏益宗会表示敖氏宗亲会不是涉案房屋登记的产权人，恢复后的敖氏宗亲会与解散前的敖氏宗亲会尽管注册号一致，但不是同一主体。为此，敖氏益宗会提交了档案号801138893敖氏宗亲会的存档证明、成立证明和清算注销文件，美国德克萨斯州申请恢复注册实体证明书表格及其法规说明，档案号0142674701敖氏宗亲会2016年报告等证据。2016年9月13日，敖氏宗亲会向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，请求撤销穗房地证字第××号《房地产权证》，重新办理位于广州市越秀区惠福西路25、27号房屋的《房地产权证》等。广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初2334号行政判决书，判决撤销广州市国土资源和房屋管理局于2015年1月22日核发的穗房地证字第××号《房地产权证》。广州市国土资源和规划委员会不服一审行政判决，提出上诉。广州铁路运输中级法院于2017年9月6日作出（2017）粤71行终1008号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。查册时间为2018年5月15日的房产登记号2015登记字1002204号《广州市不动产登记查册表》载明：房产地址越秀区惠福西路25、27号，本案已注销，产权变更，收回原证注销（详情见案内函件），本案没有他项权利内容。庭审中张定炜、华炜顺公司和敖氏益宗会陈述，穗房地证字第××号《房地产证》已被注销，敖氏宗亲会要求重新办理位于广州市越秀区惠福西路25、27号房屋的《房地产权证》的诉讼请求没有得到法院支持，也没有房管部门出具该房产证自动恢复效力的证明。统字556759号《广州市不动产登记查册表》登记附注记载2014年11月27日，业主代理人裴敏报告遗失产权证，其后再没有新的登记事项，没有见到恢复的记载，可以证明穗房地证字第××号《房地产证》是被注销的。为证明涉案房产是敖氏后人的共有财产，敖氏宗亲会对其不享有经营和收租的权利，敖氏益宗会提交了敖氏益宗会招股章程及会员股份登记册，敖氏益宗会股票，1951年登记之02地字56389号、2000年登记之统字556759号、15登记1002204号房地产登记簿查册表及房产档案，开平敖氏关于广州市惠福西路25、27号房产确权问题的决议，广佛地区敖氏后裔同意确权意见登记表，海外北美敖氏后裔同意确权意见登记表及邮寄信封，部分签署同意书敖氏后裔身份证件复印件，信函网站截屏资料，敖氏宗亲会楼房修缮概况等证据。三、张定炜、华炜顺公司租赁和使用涉案房屋情况张定炜、华炜顺公司提交了分别于2015年4月14日、2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》。2015年4月16日签订的《商铺租赁合同》载明，出租方敖氏宗亲会（甲方），承租方张定炜（乙方），甲方同意将位于广东省广州市越秀区惠福西路25号商铺租给乙方作为五金租赁使用；租赁期限为三年，自2015年4月14日至2018年2月26日；每月租金为人民币9000元；甲方签字处有打印的“敖氏宗亲会”字样及手写的“代理人：敖海森、敖建军、敖碧匀”字样；乙方签字处有手写的“张定炜”字样。2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》载明，出租方敖氏宗亲会（甲方），承租方张定炜（乙方），甲方同意将位于广东省广州市越秀区惠福西路25号商铺租给乙方作为五金租赁使用；租赁期限为三年，自2018年4月1日至2021年4月1日；每月租金为人民币8500元；甲方签字处有手写的“敖炳良”字样及“广东省广州市越秀区惠福西路25号27号敖氏宗亲会专用章”盖章；乙方签字处有手写的“张定炜”字样。敖氏益宗会确认上述合同是其张定炜签订。穗租备2015G0401100164号《房屋租赁登记备案证明》载明：出租房屋地址越秀区惠福西路25号首层（部位：惠福西路25号地下）（越秀区光塔街惠福西路25、27号），出租人敖氏宗亲会，承租人广州市华炜顺五金机电有限公司，租赁期限2015年4月14日至2018年2月26日，月租金额2000元，审核时间2015年5月13日。华炜顺公司成立于2004年12月9日，法定代表人张定炜，原住所地广州市越秀区惠福西路25号地下，2019年4月30日变更住所地为广州市越秀区惠福西路43号101房。张定炜表示租赁涉案房屋是作为华炜顺公司的经营场所使用。2009年从敖氏宗亲会处承租涉案房屋，2015年1月，敖氏益宗会向其出示了广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民一特字第18号民事判决书、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，随后张定炜、华炜顺公司与敖氏益宗会的受托人签订前述《商铺租赁合同》。庭审中，张定炜陈述称2015年1月前的租金交给了敖氏宗亲会，2015年2、3月租金由房屋保证金抵扣。对该陈述，敖氏宗亲会予以确认。张定炜还表示，2015年4月至2019年1月的租金交给了敖氏益宗会，由敖氏益宗会代理人敖海森收取。为证明其陈述真实性，张定炜提交了租金收款收据及银行转账明细清单。张定炜还表示，收到本案起诉状后，其停止向敖氏益宗会交付租金，并于2019年4月17日搬离涉案房屋，公司也不在涉案房屋经营。敖氏益宗会确认张定炜交付租金至2019年1月，房屋钥匙已交还。庭审后，张定炜从敖氏益宗会处取回钥匙并提交给法院，同时提供涉案房屋已清空的照片，以证明其已搬离涉案房屋。敖氏宗亲会确认涉案房屋已关门未再作经营场所使用。敖氏宗亲会于2017年9月、2018年8月向张定炜邮寄了行政判决书及律师函，律师函载明粤房地权证穗字第××号《房地产权证》已被注销。张定炜、华炜顺公司确认收到律师函，但表示敖氏宗亲会邮寄的律师函及裁判文书不足以证明其对涉案房屋有所有权，故当时并未停止向敖氏益宗会交付租金。一审法院认为，敖氏宗亲会与敖氏益宗会均是依据美国德克萨斯州法律成立的非营利公司，本案为涉外物权保护纠纷，应适用涉外民事诉讼程序处理。本案不动产位于广州市越秀区惠福西路25号，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于不动产物权，适用不动产所在地法律的规定，一审法院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。综合诉辩意见及敖氏益宗会陈述，本案争议焦点为：一、涉案房屋产权人是敖氏宗亲会还是敖氏益宗会？二、张定炜、华炜顺公司是否应当向敖氏宗亲会交还房屋并支付房屋占有使用费？关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。查册时间为2018年5月15日的统字556759号《广州市不动产登记查册表》及穗房地证字地06××75号《房地产证》均记载越秀区惠福西路25号房产权属人为敖氏宗亲会，登记时间为2000年5月15日。敖氏宗亲会于1996年在美国成立，虽于2008年4月被美国德克萨斯州政府决定非自愿解散，但2017年5月15日恢复了其主体身份。档案编号是识别敖氏宗亲会身份的主要依据，敖氏宗亲会解散前及恢复后的档案编号均为0142674701，故可确认敖氏宗亲会即为涉案房屋产权所有人敖氏宗亲会。敖氏益宗会对敖氏宗亲会主体身份提出异议，但其提交的证据不足以推翻已生效裁判文书确认的前述事实。此外，敖氏益宗会提交的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》已被撤销，相关的《广州市不动产登记查册表》记载本案已注销，产权变更，收回原证注销，该房地产权证显示涉案房产的权属人亦是敖氏宗亲会。故此，敖氏宗亲会作为越秀区惠福西路25号房产所有权人，对房产享有占有、使用、收益和处分的权利。关于争议焦点二。2015年4月前，敖氏宗亲会与张定炜、华炜顺公司张定炜之间存在合法的租赁合同关系，张定炜彼时使用涉案房屋为合法使用,华炜顺公司是涉案房屋实际使用人。2015年4月之后，因敖氏益宗会向张定炜出示粤房地权证穗字第××号《房地产权证》和（2015）穗越法民一特字18号判决书，基于《房地产权证》的公信力，张定炜与敖氏益宗会签订租赁合同，并交付租金至2019年1月份。本案起诉后，张定炜停止向敖氏益宗会交付租金。由此判断，张定炜作为房屋承租方，华炜顺公司作为房屋实际使用人，主观上无非法占有使用敖氏宗亲会房产的恶意。物权为绝对权，对物权的侵害不以行为人主观上有过错为要件。张定炜、华炜顺公司主观上虽无恶意，但其在2015年4月之后占有使用涉案房屋的行为构成无权占有。庭审后，张定炜将涉案房屋钥匙交予一审法院，且华炜顺公司住所地已于2019年4月30日从涉案房屋地址迁出，故张定炜、华炜顺公司已完成交还房屋手续，敖氏宗亲会要求张定炜、华炜顺公司交还房屋的诉请，一审法院不予支持，本案判决生效后敖氏宗亲会可从一审法院取回涉案房屋钥匙。2015年4月至2019年1月的房屋使用费，张定炜已按租金标准交付给敖氏益宗会，由于其为善意交付，对于该期间的占有使用费，敖氏宗亲会无权向张定炜、华炜顺公司主张，但可另寻法律途径要求敖氏益宗会返还。张定炜陈述2019年4月17日搬离涉案房屋，华炜顺公司住所地于2019年4月30日发生变更，敖氏宗亲会确认涉案房屋已关门未营业，张定炜、华炜顺公司提交的照片亦显示涉案房屋已清空，为此，一审法院认定张定炜、华炜顺公司自2019年4月30日起未占有使用涉案房屋。但是，对于2019年2月至4月共计3个月的房屋占有使用费，张定炜、华炜顺公司应支付给敖氏宗亲会。敖氏宗亲会主张以每月8000元的标准计付房屋使用费合情合理，一审法院予以支持，张定炜、华炜顺公司应向敖氏宗亲会支付占有使用费24000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第十七条、第三十四条、第三十七条、第一百零六条的规定，判决如下：一、张定炜、华炜顺公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋使用费24000元给敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）；二、驳回敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7060元，由敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）负担6619元，张定炜、华炜顺公司负担441元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，各方当事人对一审法院适用中华人民共和国法律作为解决争议的准据法无异议。二审另查明：张定炜、华炜顺公司在一审时提交了以下证据：1.2015年-2019年期间的租金收据，收款单位处均为手写的“敖氏宗亲会”；2.张定炜的中国工商银行流水，显示自2018年9月至2019年1月每月该账户均有转账敖*森，除2018年9月为16600元，其余转账金额均为8600元，李华弟在该份证据上备注：“2018年9月5日转账16600元，对方户名：敖海森，其中8000元是代惠福西路27号服装店转账”并签名捺印。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，因敖氏宗亲会和敖氏益宗会都是在美国注册成立的组织，故本案属于涉外不动产纠纷，因涉案不动产位于中华人民共和国境内，一审法院适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院对此予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于敖氏宗亲会上诉主张张定炜、华炜顺公司支付2018年8月至2019年1月的案涉房屋使用费48000元的问题。本院认为：首先，案涉房屋登记的产权人是“敖氏宗亲会”，张定炜从2009年起就与敖氏宗亲会就案涉房屋建立了租赁合同关系，张定炜、华炜顺公司述称在签订2015年4月14日的《商铺租赁合同》前出租方的代理人向其出示了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》以及（2012）穗越法民一特字第18号民事判决，前述《房地产权证》载明的房屋权属人也是“敖氏宗亲会”，且案涉房屋向房屋租赁登记机关办理了租赁期限自2015年4月14日至2018年2月26日的《房屋租赁登记备案证明》，故张定炜在2015年4月后继续与持有案涉房屋《房地产权证》的“敖氏宗亲会”签订租赁合同并按合同约定的租金标准向“敖氏宗亲会”的代理人交付2015年4月至2019年1月期间的租金，主观上并无过错，属于善意支付；其次，案涉房屋的出租方一直是“敖氏宗亲会”，虽然敖氏宗亲会、敖氏益宗会因案涉房屋的权属产生多次诉讼，但是案外人的张定炜、华炜顺公司不可能清楚两者之间的关系。综上，敖氏宗亲会以其委托律师于2018年8月向张定炜、华炜顺公司邮寄相关行政判决书和律师函为由主张张定炜、华炜顺公司向其交纳2018年8月至2019年1月期间的租金，理据不足，本院依法不予支持。一审判决认定张定炜、华炜顺公司按合同约定的租金标准将案涉房屋2015年4月至2019年1月期间的使用费交付给了敖氏益宗会，敖氏宗亲会有权另寻法律途径要求敖氏益宗会予以返还，合理有据，本院依法予以维持。至于案外人敖海森、敖建军、敖碧匀、敖炳良是否冒用敖氏宗亲会的名义与张定炜签订了租赁合同并收取租金，敖氏宗亲会也有权依法另行向其主张权利，本院在此不作审查认定。至于案涉房屋的交还问题，一审认定张定炜、华炜顺公司已经完成案涉房屋的交还手续，敖氏宗亲会可在本案判决生效后从一审法院领取钥匙，该认定合理合法，且理由阐述充分，本院予以确认。至于敖氏益宗会在二审述称的敖氏宗亲会无权提起本案诉讼并主张权利问题，因广州铁路运输中级法院作出的（2017）粤71行终1008号行政判决已对敖氏宗亲会的身份情况进行了认定，敖氏益宗会在本案中的主张不足以推翻该生效行政判决书认定的事实，本院对其述称的内容不予采信。综上所述，敖氏宗亲会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1000元，由敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年三月十日书记员 李思泳刘嘉欣