山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初1952号原告：山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人：俞大为，经理。委托诉讼代理人：李冉，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯周，男，汉族，山东瀛岱律师事务所实习律师，住济南市。被告：孙庆苓，男，1970年10月14日生，汉族，明湖传媒有限公司经理，住济南市委托诉讼代理人：樊秀红（系被告之妻），女，无业，住济南市。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告孙庆苓物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司代表人俞大为的委托诉讼代理人李冉，被告孙庆苓的委托诉讼代理人樊秀红到庭参加了诉讼。被告孙庆苓的委托诉讼代理人樊秀红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求:要求被告孙庆苓支付原告物业管理费1491元；要求被告孙庆苓支付滞纳金7863.53元。事实和理由：2008年3月18日，原告与济南伟东置业有限公司签订《伟东新都一区前期物业管理委托合同》一份，约定由原告为济南伟东置业有限公司开发建设的位于济南市市中区舜耕路57号伟东新都一区提供前期物业服务。2008年3月19日，原告与济南伟东置业有限公司及之前的物业服务企业上海诚成物业管理有限公司三方签订《债权债务转移协议》，约定由原告接替上海诚成物业管理有限公司对济南市伟东新都一区进行物业服务，并有权要求业主支付2008年3月31日之前所欠物业管理费、水电费、取暖费等。原告自2008年4月1日开始为伟东新都一区提供物业服务至2012年4月30日。被告系伟东新都一区业主，原告为被告提供了物业服务，但被告未交纳自2011年7月1日至2012年4月30日的物业服务费1491元。原告经多次催要未果，为此起诉至济南市市中区人民法院。被告孙庆苓答辩称：根据相关物业管理规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但原告在本案中没有提供证据证明其是通过招投标方式被选聘，因此原告与济南伟东置业有限公司订立的前期物业管理合同无效，无权向被告主张权利。本案已超诉讼时效，不应予支持。原告主张的滞纳金计算数额过高。，不应得到支持。2012年前涉案小区的开发项目尚未完工，根据相关规定应由建设单位承担物业费。且原告的物业服务不达标、存在重大瑕疵，原告作为物业公司从未在其服务期间对向业主提供饮用水的蓄水池进行过清洗和消毒，单元门、电梯、道路不按规定进行维修，其故物业服务费应当减免。本案已超诉讼时效，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2005年12月15日，济南伟东置业有限公司（甲方）与上海诚成物业管理有限公司济南分公司（乙方）签订了《伟东新都·新贵都前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将其开发建设的伟东新都·新贵都小高层住宅及其封闭区域委托乙方实行前期物业管理，物业管理费以小高层每月每平方米建筑面积1.20元，多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元，商铺每月每平方米建筑面积1元。2006年5月14日，被告孙庆苓办理了伟东新都一区14号楼3单元601室房屋的入住手续。2008年3月18日，济南伟东置业有限公司（甲方）与山东嘉诚物业管理有限公司（乙方）签订《伟东新都一区前期物业管理委托合同》，约定甲方通过公开招标的方式将其开发建设的济南市市中区伟东新都一区委托给中标的乙方实行前期物业管理。合同第六条约定：委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。山东嘉诚物业管理有限公司将该小区交由其济南分公司在此实际经营管理。2008年3月18日，济南伟东置业有限公司、上海诚成物业管理有限公司济南分公司与原告三方签订了《移交确认书》一份，上海诚成物业管理有限公司济南分公司将涉诉小区物业管理相关债权、债务一并移交给原告。原告为该小区提供物业服务至2012年4月30日。另查明，被告孙庆苓所购买的伟东新都一区14号楼3单元601室房屋建筑面积为124.31平方米，被告孙庆苓自2011年7月1日至2012年4月30日期间，共10个月未交纳过物业费，金额共计1491.72元（124.31平方米×1.2元×10个月=1491.72元）。关于诉讼时效，原告提交挂号信、大宗用户收寄详情单，并主张其分别于2014年4月3日、2016年4月5日向被告邮寄过催交函，催交过自2011年7月1日至2012年4月30日期间的物业费。被告辩称其未收到过原告邮寄的催收函。关于滞纳金，原告主张根据合同约定，被告应自逾期之日起，以应交纳金额为基数，按日千分之三标准交纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，2005年12月15日上海诚成物业管理有限公司济南分公司与济南伟东置业有限公司签订了《伟东新都·新贵都前期物业管理委托合同》一份；2008年3月18日山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司签订了《前期物业服务协议》，并由其济南分公司为伟东新都一区提供了物业服务；上海诚成物业管理有限公司济南分公司及山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司所签订的上述《前期物业管理委托合同》、《前期物业服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，《前期物业管理委托合同》及《前期物业服务协议》对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。关于诉讼时效的问题，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业服务费具有关联性和整体性；且根据原告的举证及陈述，能够证明原告已向被告主张了权利，而未怠于行使权利；故对被告关于已超诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告主张的原告的物业服务严重不达标的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述来看，原告在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于被告以原告提供的物业服务严重不达标为由拒绝支付物业费的抗辩，本院不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告为被告所居住的本案涉诉小区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。被告未及时向原告交纳自2011年7月1日至2012年4月30日期间的物业服务费1491.72元，已构成违约，现原告仅要求被告孙庆苓支付拖欠的服务费物业1491元，于法有据，本院予以支持。因原告的物业服务确实存在一定瑕疵，并非被告恶意拖欠物业费，只是维权的方式欠当，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙庆苓于本判决生效之日起10日内，给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司自2011年7月1日至2012年4月30日期间的物业服务费1491元。二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙庆苓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王延庆二〇一七年五月二十四日书记员  董文燕