北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2104号上诉人（原审被告）：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：张淑荣，女，该公司法务。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪宇，男，1977年12月17日出生，回族，北京市园林设计工程有限公司员工，住河北省张家口市桥东区。委托诉讼代理人：郭庆，上海市汇业（北京）律师事务所律师。上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤公司）因与被上诉人洪宇商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初17223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。昊坤公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回洪宇的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1.涉案房屋未能取得房屋所有权证书是由于被上诉人的过错造成，上诉人不应当承担违约责任。被上诉人购买房屋时，上诉人即与其签订《补充协议》，明确约定“买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。”即被上诉人对上诉人变更地上车位为绿化景观是知情并同意的，其应预见后果。2.涉案房屋未取得规划验收批准文件应认定为不可抗力事件，上诉人应免除责任。3.上诉人已经向被上诉人承担了逾期交房违约金，已充分弥补了其所谓损失，且被上诉人购买房屋后有溢价，并无实际损失，故上诉人不应当再重复承担违约责任。二、一审判决确定的违约金数额过高，有悖公平原则。一审判决确定的违约金数额占总购房款约11%，且规划验收问题短期内不可能解决，日后该违约金将覆盖乃至超出购房款，会给上诉人造成巨大损失。洪宇辩称：同意一审判决。不同意对方上诉请求。洪宇向一审法院起诉请求：1.昊坤公司支付洪宇逾期办理房屋所有权证书违约金（以购房款为6160175元为基数，自2016年3月23日至实际办理房屋产权证书之日止，按照日万分之一标准计算）；2.判令昊坤公司协助洪宇办理房屋所有权证书；3.本案诉讼费由昊坤公司承担。一审法院认定事实：2012年8月1日，昊坤公司（出卖人）与洪宇（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定洪宇购买坐落于大兴区新城北区22号地-1、2地块14#住宅楼×××201号房屋，预测建筑面积230.99平方米、套内建筑面积208.76平方米，单价每平方米28907.44元，总价款6034717元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；其中关于初始登记部分，出卖人应当在2015年5月30日之前，取得11、12、13、14（本案涉诉楼栋）、15、16、17、18、19、21、22号楼栋权属证明；关于产权登记的转移登记部分，1、商品房交付使用后，双方同意按照（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为伍佰人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。同日，洪宇与昊坤公司签订《补充条款》，约定买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。2014年3月22日，昊坤公司（甲方）与洪宇（乙方）签订《北京市商品房预售合同》2份，分别约定涉诉房屋实测建筑面积235.81平方米、套内建筑面积213.10平方米，双方确认该商品房价款调整为6160175元，乙方已向甲方补缴房价款125458元；经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区兴泰街5号及5号院×××201号。根据预售合同实际履行情况，甲方就逾期交房事宜一次性向乙方支付违约金108624.91元，并代乙方支付该商品房两年的物业服务费。洪宇收到昊坤公司支付的延期交房违约金108624.91元。洪宇已足额支付总购房款6160175元、产权代办费500元以及契税、产权登记费及印花税、公共维修基金等；2014年3月22日，昊坤公司将涉诉房屋交付给洪宇。一审庭审中，洪宇与昊坤公司均认可原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地致使其未通过规划局的规划验收，故涉诉房屋所在楼栋至今尚未取得产权初始登记。为证明曾为通过规划验收，试图将绿化与景观用地改回地上停车位但遭到业主的暴力阻挠，昊坤公司提交7张照片，洪宇对照片的真实性无法核实，证明目的不予认可，称因没有按照规划方案施工建设车位，是昊坤公司单方造成的，部分业主不同意将绿化与景观用地变更为车位，不能免除昊坤公司协助洪宇代办房屋所有权证书责任及相应的违约责任。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。洪宇与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照此合同履行各自义务。关于逾期办理房屋所有权证书违约金的问题。本案中，双方均认可涉案房屋至今未办理初始登记，系因昊坤公司基于双方约定的《补充条款》，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致涉案房屋未通过相关主管部门规划验收。擅自变更规划用途，并不属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的“不可抗力”情形，昊坤公司应支付洪宇逾期办证违约金，但洪宇亦应就其签订的《补充条款》导致相关影响有所预期，故需承担一定责任。结合商品房预售合同关于逾期办理房屋所有权证书违约金日万分之一标准的约定，法院酌定以日万分之零点八的标准计算逾期办证违约金。洪宇主张的违约金起算时间为2016年3月23日于法有据，故昊坤公司需支付洪宇自2016年3月23日起至本案宣判之日止的违约金；此期间之后的违约金，洪宇可另行主张。关于协助办理房屋所有权证书的问题。《北京市商品房预售合同》虽对昊坤公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的时间有约定，但批准办理初始登记的主体系有关行政管理部门，现涉案房屋所在楼栋因未通过规划验收，尚未取得登记产权证书，涉案房屋尚不具备办理转移登记手续的条件，故对洪宇要求昊坤公司协助为其办理房屋所有权证书的诉讼请求，法院难以支持。据此判决：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付洪宇位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院×××201号房屋自2016年3月23日至2019年12月30日期间的逾期办理房屋不动产权证书违约金679097.69元；二、驳回洪宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。根据查明的事实，昊坤公司基于双方约定的《补充条款》，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致涉案房屋未通过相关主管部门规划验收，逾期办理房屋所有权证书。首先，昊坤公司作为开发商，擅自改变规划用途导致未通过规划验收，并不属于法律规定的“不可抗力”情形，昊坤公司的该抗辩意见不能成立。其次，洪宇作为《补充条款》的签订人，亦应对相关影响有所预期。一审法院综合考虑双方过错程度，对本案诉争违约金所做酌定，并无不当。昊坤公司上诉坚持其异议，因事实及法律依据均不足，本院不予支持。综上所述，昊坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11162元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二〇年三月十八日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静