北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终28号上诉人（原审被告、反诉原告）：李勇，男，1968年6月15日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京杰腾顺达商贸有限公司，住所地北京市朝阳区双桥路2号院2号楼4层内408。法定代表人：高云瑞，总经理。委托诉讼代理人：孟惠来，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：白菁，北京市开创律师事务所律师。上诉人李勇因与被上诉人北京杰腾顺达商贸有限公司（以下简称杰腾顺达公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初95352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：一是双方所签协议书违反杰腾顺达公司与村经济合作社之间的约定，且标的物违法，故协议书应属无效；二是就房屋使用费、物业费、水电费问题，杰腾顺达公司的主张事实依据不足，一审法院认定数额错误；三是就装修损失部分，一审法院自由裁量权过大，判定的数额显失公平。杰腾顺达公司辩称，同意一审判决，不同意李勇的上诉请求。杰腾顺达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除杰腾顺达公司与李勇于2014年12月12日签订的《富华堂文化广场使用权协议书》；2、判令李勇赔偿杰腾顺达公司经济损失100万元（包含租金、物业费、水电费，酌情主张100万元）。李勇向一审法院反诉请求：1、确认《富华堂文化广场房屋使用权协议书》、2016年3月23日签订的《欠条》及《协议书》、2017年8月15日签订的《协议书》无效；2、要求杰腾顺达公司返还李勇已支付的款项480万元；3、要求杰腾顺达公司赔偿经济损失7204990.41元，其中包含2018年9月30日至2018年11月30日期间的员工工资损失223925.01元（在此期间无法正常经营，给14名员工带薪放假发放的工资）、停电冻死一缸金鱼13280元、2018年12月1日重新租赁办公场所产生的租金及押金439651.4元（2018年12月1日至2019年2月28日的租金237205.4元、押金202356元）、装修损失1728134元。一审法院认定事实：坐落于北京市朝阳区三间房乡杜仲公园东门南侧富华堂广场一层×号房屋（以下简称涉案房屋）所在楼宇为六层独栋建筑，均用作办公。涉案房屋位于该楼宇西南方向的一、二层，共计1438.85平方米。2014年12月12日，杰腾顺达公司（甲方）与李勇（乙方）签订《富华堂文化广场房屋使用权协议书》，约定乙方获得涉案房屋长期（四十年以上）使用权，乙方享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分之权利。该房屋为甲方与村经济合作社合作开发建设所得之房产，甲方享有对房屋占有、使用、收益、处分之权利。涉案房屋建筑面积1438.85平方米，按照建筑面积计算，该房单价为每平米12000元，总价17266200元。甲方允许乙方分期支付剩余款项，该房屋的总价款应在一年内付清。使用期限内的水、电及物业管理等费用由乙方承担，乙方不得拖欠。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因（除不可抗力之外的足以导致买受人无法正常使用该房屋的）导致本合同的解除，甲方应返还乙方全部房款。2016年1月23日，杰腾顺达公司出具付款证明，内容为“至2015年12月1日，李勇所购买富华堂文化广场×号房屋（1438.85㎡），总房款17266200.00元（大写：壹仟柒佰贰拾陆万陆仟贰佰元整）全部付清。”2016年3月23日，双方签署协议书，内容为“关于2016年1月23日，北京杰腾顺达商贸有限公司与李勇进行友好协商，为李勇出具了一份《付款证明》，该证明仅用于李勇贷款提供资料使用，不得作他用，并且该《付款证明》对双方无任何法律约束力和法律效力，经双方结算确认，李勇实际支付了房款3550000元人民币，至今尚欠房款13716200元人民币，李勇承诺，贷款下发之后优先偿还北京杰腾顺达商贸有限公司房款及利息。”同日，李勇为杰腾顺达公司出具欠条，内容为李勇欠杰腾顺达公司房款13716200元人民币，李勇分三期将以上欠款还清……任何一期逾期不支付，李勇每月以应付房款为基数按百分之五向杰腾顺达公司支付利息，杰腾顺达公司有权向李勇索要全部剩余房款并有权单方解除《富华堂文化广场房屋使用权协议书》，收回房屋。2017年8月15日，双方再次签署协议书，内容为双方于2016年2月23日进行房屋使用费用的对账，确认了李勇欠付数额、还款期限以及逾期付款的违约责任，因李勇至今仍未偿还欠款以及利息的事实，双方洽商达成如下协议：1、截止到2017年8月18日，李勇应支付给杰腾顺达公司不低于1000万元的房屋使用费；2、李勇承诺剩余的所有欠款在2017年10月1日以前全部偿还给杰腾顺达公司；3、若李勇未按本协议第1条和第2条的规定付清欠款，杰腾顺达公司有权单方解除《富华堂文化广场房屋使用权协议书》，李勇承诺自愿在本协议上述规定日期起10日内腾退房屋，并保持房屋现有装修完好无损，将水、电以及物业费与杰腾顺达公司结算缴清，办理完房屋交接手续；李勇同意杰腾顺达公司有权将李勇已支付的所有房屋使用费抵作房租，杰腾顺达公司有权不再退还给乙方，杰腾顺达公司有权收回该房屋并有权再行对外租赁该房屋；若李勇未在10日内腾退房屋，并保持房屋现有装修完好无损，将水电以及物业费与杰腾顺达公司结算缴清，办理完房屋交接手续，杰腾顺达公司有权清空房屋内所有物品，由此造成的损失由李勇自行承担。《富华堂文化广场房屋使用权协议书》签订后，杰腾顺达公司向李勇交付了涉案房屋，房屋交付时系毛坯房。李勇陆续向杰腾顺达公司支付款项共计480万元。此后因李勇未按时交纳剩余款项，杰腾顺达公司于2018年9月30日收回涉案房屋。2019年4月3日，杰腾顺达公司向李勇发函，要求其将放置于涉案房屋内的物品搬离，李勇书面回复杰腾顺达公司不同意清空物品、腾空房屋的要求。一审庭审中，杰腾顺达公司表示愿意与李勇交接房屋内物品，李勇表示不同意交接房屋内物品。关于双方签订合同的法律关系，杰腾顺达公司主张双方就涉案房屋系租赁关系，涉案房屋所在楼宇均系用于对外出租经营使用，且双方签署的协议书中也明确约定将李勇已付款项抵作房租。李勇对此不予认可，称双方就涉案房屋系买卖关系，双方签署的《富华堂文化广场房屋使用权协议书》中明确约定了李勇对于涉案房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，而且双方于付款证明及协议书中就款项的表述也是房款，而非租金。关于房屋交付时间，杰腾顺达公司主张《富华堂文化广场房屋使用权协议书》签订当日便向李勇交付了房屋。李勇则称涉案房屋系于2015年3月中旬交付，为何签订合同后时隔这么久才交付房屋，因时间太长记不清了。关于杰腾顺达公司主张的经济损失，其主张按照同地段租金标准支付2014年12月12日至2018年9月30日的房屋使用费、物业费、水费，2014年12月12日至2016年4月2日的电费。其中房屋使用费标准为每平米每天2.5元，共计4985615.25元；一层物业费标准为每平米每月4元、二层物业费标准为每平米每月2.6元，共计216834.7元。水费为5元每吨，共计8650元，电费截止至2016年4月2日，1.3元每度，共计93860元。为此，杰腾顺达公司提交了同楼内其他租户的商业租赁合同、物业管理协议及交费收据，以证明租金、物业费、水电费的收费标准以及其有权收取上述费用，其中显示租金标准为4.5元每平米每天，住宅房屋物业费按照建筑面积为每平米每月2.6元，商铺按照建筑面积为每平米每月4元，水费5元每吨，电费1.3元每度。关于水电费使用的情况，杰腾顺达公司称，2016年4月2日之后更换了电表，采取预付费购电，之前为先用电后收费，但对于李勇用电量无法提交证据。涉案房屋使用的是市政水，此前水费是按照整栋楼来交纳，每户按照各自面积分摊水费，2016年之后更换了水表，涉案房屋独立安装了水表，为此，杰腾顺达公司提交了水表照片。李勇对于杰腾顺达公司提交的上述证据的真实性、关联性均不予认可，认为杰腾顺达公司无权收取水电费及物业费，收费标准不可类比参照，且杰腾顺达公司的主张已经超过诉讼时效。关于电费，李勇称其已交纳，对于杰腾顺达公司主张的期间的电费，其没有交费凭证，对于该期间之后的电费，其系向富华堂文化广场物业管理处交纳的，并提交了相关收据。关于水费，李勇称涉案房屋使用的是水井而非市政水，其没有交纳过水费，也没有人向其索要过水费。关于物业费，李勇称其与杰腾顺达公司并签署物业服务合同，杰腾顺达公司也未提供物业服务，系其自行聘请的保安、保洁，但未就此举证。为证明杰腾顺达公司曾为涉案房屋提供物业服务以及催缴物业费、水电费的情况，杰腾顺达公司申请了证人苏某出庭作证，苏某述称其系北京杰腾顺达物业管理有限公司经理，富华堂文化广场物业管理处原为杰腾顺达公司的一个部门，后成立了北京杰腾顺达物业管理有限公司，负责涉案房屋所在楼宇公共区域的物业服务，具体包括治安、保洁以及公共设施的维护和保养等服务，不包含入户服务。2016年4月2日之前，涉案房屋用电是先用后付费，之后更换为预付费电表。涉案房屋有单独的电表及水表。水费是5元每吨，电费是1.3元每度。物业费商户是按照4元每平米每月计算，住户是按照2.6元每平米每月计算，涉案房屋是两层，一层按照4元标准计算，二层是按照2.6元计算。李勇一直拖欠物业费、水电费，经多次催缴，仍未缴纳。李勇对于上述证人证言不予认可，称证人与杰腾顺达公司存在利害关系，且杰腾顺达公司未能证明其已代缴了水电费。关于李勇主张的经济损失，李勇称其系福海蓝天（北京）环保科技有限公司（以下简称福海蓝天公司）的法定代表人，其承租涉案房屋作为公司的办公场所，其中2018年9月30日至2018年11月30日期间因无法经营，给14名员工带薪休假发放工资223925.01元，为此李勇提交了福海蓝天公司出具的工资单、社保缴纳月报表及银行回单。李勇主张因杰腾顺达公司私自停电冻死一缸金鱼，为此李勇提交了购买金鱼的收据及鱼缸的照片。李勇主张2018年12月1日重新租赁办公场产生租金及押金，为此李勇提交了福海蓝天公司与案外人签订的《租赁合同》补充协议、租金发票及押金收据。杰腾顺达公司对于李勇的上述主张及证据材料均不予认可，且认为与其无关。李勇主张其对涉案房屋进行装修，现产生装修损失1728134元，为此，李勇提交了其与河南红旗渠建设集团有限公司签署的装修合同及收据。杰腾顺达公司对此不予认可，称李勇并未提交发票或者付款凭证，仅有收据不能证明其实际支付装修款的情况。一审诉讼中，根据李勇申请，法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案房屋的装修价值进行鉴定。2019年5月24日，国宏信价格评估集团有限公司出具《北京市价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为1728134元。李勇交纳鉴定费37086元。经询，杰腾顺达公司表示涉案房屋系其与北京市朝阳区三间房乡东柳村经济合作社合作开发建设。杰腾顺达公司与李勇均认可涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或者房屋产权证书。一审法院认为，根据杰腾顺达公司与李勇签订的《富华堂文化广场房屋使用权协议书》中约定合同价款的计算方式、付款方式以及李勇对于涉案房屋所享有的权利状态，均显示双方就涉案房屋的真实意思表示系房屋使用权的转让，可以类比买卖关系处理。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现李勇以杰腾顺达公司并非涉案房屋产权人为由主张买卖合同无效，该主张于法无据，法院不予支持。关于李勇提出的涉案房屋系建设在村集体土地上，未取得相关部门的批准，违反强制性法律规定，故而双方买卖合同无效的主张，亦无法律依据，法院不予支持。关于2016年3月23日签订的《欠条》及《协议书》、2017年8月15日签订的《协议书》，上述欠条及协议书均是对《富华堂文化广场房屋使用权协议书》中款项的结算，系双方真实意思表示，并没有法定无效的情形，故上述欠条及协议书应属有效，李勇要求确认上述欠条及协议书无效的请求，法院不予支持。杰腾顺达公司以李勇逾期支付房款为由要求解除合同，并已实际收回了房屋，故双方签订的《富华堂文化广场房屋使用权协议书》于收回涉案房屋当日解除。根据双方2017年8月15日签署的协议书约定，合同解除后，李勇已付房款抵作房租。故李勇要求返还已付款项的诉讼请求，法院不予支持，法院将在核算李勇应向杰腾顺达公司支付的房屋占有使用费中一并予以扣除。根据庭审查明的事实及现有证据，双方于2014年12月12日签订了《富华堂文化广场房屋使用权协议书》，李勇虽主张涉案房屋系2015年3月中旬交付，但其未能就此举证也未能说明合理理由，故法院认定双方交付房屋的时间为协议签订之日。双方均认可杰腾顺达公司收回房屋的时间为2018年9月30日，故杰腾顺达公司主张李勇交纳房屋占有使用费的期间并无不当。因双方约定的价款系涉案房屋使用权转让的金额，现双方合同已解除，以协议约定的金额计算房屋使用费价格严重畸低，故对于李勇占有使用涉案房屋的房屋使用费法院参照涉案房屋所在楼宇内其他房屋的租金标准支付。经法院核算后，李勇应向杰腾顺达公司支付房屋占有使用费185615.25元。关于物业费、水电费，李勇使用涉案房屋期间，其应当支付相应费用。李勇虽主张杰腾顺达公司的诉讼请求超过诉讼时效，但根据双方于2017年8月15日签订的协议书可知，杰腾顺达公司并未放弃收取水电费、物业费的权利，其于2018年8月向法院起诉主张权利，并未超过法定诉讼时效。现李勇主张杰腾顺达公司未提供过任何物业服务，但其与杰腾顺达公司签订的协议书中约定了与杰腾顺达公司结算水电费及物业费，其不认可该约定但也未在合理期限内提出异议，对于提供物业服务的情况，杰腾顺达公司亦提交了证人出庭作证，故法院综合案件整体情况，认定李勇需要向杰腾顺达公司支付物业费。现李勇认可未交纳过水费、物业费，且未能提供杰腾顺达公司主张收取电费期间的交费凭证。故法院将依据李勇占有使用涉案房屋的时间确认收取物业费的期间。对于水、电使用量，杰腾顺达公司未能充分举证，故法院综合涉案房屋的面积及使用情况酌情确定。关于收费标准，双方并未有约定，故法院参照涉案房屋所在楼宇出租用房标准酌情确定。关于李勇主张的损失，其中员工工资并非合同解除后产生的必然损失，李勇主张杰腾顺达公司赔偿，于法无据，法院不予支持。关于停电冻死金鱼，李勇未能举证系杰腾顺达公司私自停电导致，故对此法院不予支持。关于重新租赁房屋的租金及押金，杰腾顺达公司收回涉案房屋后，李勇以福海蓝天公司的名义另行租赁房屋，由此产生的租金及押金均系其实际使用他人房屋所支出，其要求杰腾顺达公司赔偿，于法无据，法院不予支持。关于装修损失，双方于2017年8月15日签订的协议书中虽约定将涉案房屋装修保持完好，但双方并未就装修的归属进行明确约定，故对于涉案房屋已经形成了附合的装饰装修物，杰腾顺达公司应在利用价值范围内予以适当补偿，具体金额法院酌情予以确定。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认北京杰腾顺达商贸有限公司与李勇于二〇一四年十二月十二日签订的《富华堂文化广场房屋使用权协议书》于二〇一八年九月三十日解除；二、李勇于判决生效后七日内向北京杰腾顺达商贸有限公司支付房屋使用费十八万五千六百一十五元二角五分、物业费二十一万五千五百六十八元五角、水费八千元及电费六万元；三、北京杰腾顺达商贸有限公司于判决生效后七日内向李勇支付装修补偿款四十万元；四、驳回北京杰腾顺达商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李勇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由北京杰腾顺达商贸有限公司负担6492元（已交纳），由李勇负担7308元（于判决生效后七日内交纳）；反诉费31117元，由北京杰腾顺达商贸有限公司负担740元（于本判决生效后七日内交纳），由李勇负担30377元（已交纳）。鉴定费37086元，由北京杰腾顺达商贸有限公司负担8585元（于判决生效后七日内给付李勇），由李勇负担28501元（已交纳）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明事实与一审法院一致。本院认为，双方签订协议后，杰腾顺达公司交付了涉案房屋，李勇实际使用多年，但一直未能支付协议约定的款项，其现主张双方协议无效，有违诚信原则，且在村经济合作社未提出异议，相关行政管理部门未明确作出行政处理的情况下，李勇关于双方签订的《富华堂文化广场房屋使用权协议书》无效的主张不能成立，本院不予支持。李勇上诉主张后续双方签订的协议书、欠条无效，根据上述协议及欠条之内容，其主张无事实与法律依据，本院不予支持。就房屋使用费问题，双方已经在后续协议中明确李勇应当支付房屋使用费，已经支付的房款抵作房租，故其应予支付。就具体使用费标准问题，一审法院结合在案证据予以确定，处理正确，本院予以维持。李勇上诉主张对方应返还己方已交纳的款项，因相关款项已抵作房租，故本院对其该项上诉请求不予支持。就物业费问题，双方已经明确约定，李勇应当向杰腾顺达公司支付物业费，杰腾顺达公司就此亦提供了证人证言，故原审法院结合双方协议内容以及在案证据材料，判定的物业费数额并无不当，本院予以维持。就水费及电费问题，因该两项费用的发生为日常所需，而李勇亦未能证明己方已经承担过相关费用，故一审法院酌情予以确定，处理并无不当，本院予以维持。就装修损失问题，因本案中李勇一方多年来一直未能支付协议约定的款项，违约情节较重，一审法院据此对于装修损失赔偿数额予以酌定，比例亦无不当，李勇上诉主张一审法院判定数额显失公平，理由不足，本院根据本案之协议履行过程等案件情况，对其该项主张不予支持。民事诉讼中，当事人对其主张的事实应当提供相应的证据，不能提供者或者举证不能达到证明标准的，应当承担相应的败诉后果。李勇上诉主张对方应赔偿的其他经济损失，未能提供充足证据，而其关于支付工资、租金、押金损失的主张亦缺乏依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，李勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62234元，由李勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇二〇年三月十三日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 温宇辰