浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初11678号 原告：何月英，女，1976年11月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：屠鹏娟,绍兴市柯桥区三农法律服务所法律工作者。 被告：孙超群，男，2000年2月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：李彩军，男，1982年12月21日出生，汉族，住江苏省灌南县。 委托诉讼代理人：赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。 原告何月英与被告孙超群、李彩军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告何月英及其委托诉讼代理人屠鹏娟、被告孙超群、被告李彩军之委托诉讼代理人赵雨涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何月英向本院提出诉讼请求：一、解除原告与第一被告2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》：二、判令第一被告立即支付拖欠租金8400元（2019年5月16日暂时计算至2019年11月16日）、承担违约金1400元，房屋租赁押金1400元归原告所有；三、判令两被告立即腾退房屋，若未按期腾退应按1400元／月支付逾期腾房占有使用费至实际腾退之日；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告说明第一项诉讼请求中“2018年2月1日签订”系打印错误，应为“2019年2月1日签订”。原告变更第三项诉讼请求为：三、判令两被告立即腾退房屋，并拆除房屋内擅自添加的隔断，将房屋恢复原状，若未按期腾退应按1400元／月支付逾期腾房占有使用费至实际腾退之日。事实与理由：2019年1月31日，原告与第一被告经协商后签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，原告将其所有的位于绍兴市越城区房屋出租给第一被告使用，租期从2019年2月15日起至2024年2月14日止，房屋租金1400元/月，每三个月支付一次，需提前15天支付下次房租，另付1400元押金作为履约担保。未经同意被告不得私自转租他人，不得从事违法违规活动，否则需支付违约金1400元外原告有权不退回押金。合同订立后双方依约完成了房屋交接等手续，被告支付5600元（1400*3月+1400押金）。2019年5月19日，因第一被告迟迟未付后续租金，原告微信上进行催讨，第一被告才知道原告其已未居住该房屋而是擅自转租给了第二被告，且明确表示其已不想继续租赁此房屋，如原告不同意转租给第二被告可以收回房屋、原告不用退还押金。原告明确表示不同意转租行为，要求解除双方租赁合同，第一被告同意，并表示会处理好腾退事宜，却至今未果。另，经原告了解，第二被告已擅自将房屋隔成小间，转租给多户人家，此种行为明显对原告房屋存在严重安全隐患。被告未按约支付房租及擅自转租房屋的行为，已构成违约。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告孙超群辩称：这段时间房租我都会补上，前提是第二被告付给我我再付给原告。对房屋腾退、解除合同我没有意见。 被告李彩军辩称：一、对何月英是否具有本案适格原告资格存疑。二、何月英无权解除其与孙超群的房屋租赁合同。李彩军与孙超群之间存在的房屋租赁关系合法有效。对于案涉房屋实际存在转租情形，何月英应当早已知情，但并未提出异议。对于孙超群欠付房租的情形，李彩军认为不符合常理。如其确实存在欠付房租的情形，则李彩军愿意直接代孙超群向何月英支付房租和违约金，合计9800元。李彩军依约使用案涉房屋，并不存在所谓的“严重安全隐患”。三、李彩军认为，因何月英无权解除其与孙超群的房屋租赁合同，则李彩军作为善意一方，与作为有权出租方的孙超群之间的房屋租赁合同也理应合法有效。因此，何月英无权要求答辩人腾退案涉房屋。四、如果合同解除，李彩军有权要求孙超群赔偿损失4万元。综上所述，本案中，何月英主体资格存疑，且其无权解除合同并要求李彩军腾房。请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供2018年8月31日收款收据一份、房屋征收补偿安置协议一份，要求证明案涉房屋原告是具有产权的。安置补偿协议第七条中明确何月英140平方米房屋就是江望名苑24幢1603室房屋。被告孙超群经质证认为无异议，被告李彩军经质证对真实性没有异议，认为安置房屋面积不能直接代表产权，该份安置协议中可以看出当时立协议双方是以户为单位的，房屋存在共有。本院对证据的真实性予以认定。 2、原告提供房屋租赁合同一份，要求证明原告与第一被告签订江望名苑24幢1603室房屋租赁合同，约定租期从2019年2月15日起至2024年2月14日止，房屋租金1400元/月，该房屋不得私自转租他人，不得从事违法违规活动，否则需支付违约金1400元以外原告有权不退回押金。被告孙超群经质证承认是事实。被告李彩军经质证对三性均有异议，该份合同签订日期与原告诉请不一致，不能确定是否为诉争之合同。该合同李彩军并未见过，存在原告和孙超群事后伪造的可能。该份合同租期起止、长度均与李彩军与孙超群约定租期一致，存在伪造可能。该份合同签订日至实际租期存在15日的免租期，该时间段刚好可以进行简单装修，因此双方当时应该是约定了简单装修和隔墙。本院对证据的真实性予以认定。 3、原告提供微信聊天记录一组，要求证明2019年5月19日，因第一被告未支付后续租金，原告微信进行催讨，第一被告告知将房屋擅自转租给了第二被告，并且表示不想再继续租赁该房屋了，双方约定解除租赁协议，并表示如果原告不同意转租给第二被告的，可以收回房屋，并且原告不用退还押金。原告明确表示不同意转租行为，要求解除双方租赁合同，第一被告表示同意。被告孙超群经质证认为是其本人和原告的聊天记录。被告李彩军经质证认为真实性由法院核对，对于关联性，孙超群称李彩军没有及时付钱才导致其拖延了几天付钱，明显与事实不符，李彩军按期、实际上是提前支付房租，当时并没有约定支付时间。原告没有找李彩军沟通腾退，李彩军对此并不知情。孙超群在聊天记录中已经承诺会承担全部责任，因此针对原告第三项诉请原告无权要求李彩军承担。本院对证据的真实性予以认定。 4、原告提供房屋租赁合同复印件一份，要求证明第一被告将房屋转租给第二被告。被告孙超群经质证认为是事实。被告李彩军经质证认为房子是租给了我们，但是对这份合同三性均有异议，合同是伪造的，上面的名字和手印都不是李彩军签的。因被告李彩军称不是其本人签字，且该证据系复印件，故本院对该证据不予认定。 5、原告提供图片一组，要求证明第二被告擅自将房屋隔断，并且另租给了五六户人家，门框上一共装了八个电表。被告孙超群经质证认为是第二被告安装的。被告李彩军经质证认为是我们安装的。本院对证据的真实性予以认定。 6、原告提供斗门街道公寓式安置房差价款结算单一份，要求证明本案诉争的出租房江望名苑24幢1603室安置人姓名是何月英。被告孙超群经质证没有异议。被告李彩军经质证认为因没有盖章真实性无法确认，质证意见与之前协议一致。本院对证据的真实性予以认定。 7、被告李彩军提供支付宝账单四份，要求证明李彩军按时按约支付租金，实际上提前支付租金的事实，总数支付了19500元，从2019年2月1日支付到2020年2月15日。原告经质证认为真实性不确定，不能证明被告要证明的事实。李彩军有无支付给孙超群不清楚，但孙超群从来没有支付给原告。被告孙超群经质证认为我只收到了两笔，两个4500元，共9000元。本院对证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年2月1日，原告何月英（甲方）与被告孙超群（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市越城区房屋，面积140平方米，出租给乙方使用；租赁期限为5年，自2019年2月15日至2024年2月14日止；房屋租金1400元/月，首期付三月，另付1400元押金，以后按每三月结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变；未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人；乙方不得在租赁的房屋内从事违法违规活动；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金（人民币）1400元整。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同还对其他事项进行了约定。 同时查明，合同签订后，被告孙超群已向原告交纳押金1400元，并支付2019年2月15日至2019年5月14日的房屋租金4200元。 2019年5月19日，被告孙超群告知原告何月英案涉房屋已转租给被告李彩军，原告不同意转租行为，要求腾退房屋，后双方协商未果。 原告何月英与被告孙超群确认房屋租赁合同解除时间为2019年5月19日。 本院认为，原告与被告孙超群签订的《房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告孙超群未经原告同意擅自将房屋转租给他人，存在违约行为，应承担相应的违约责任。故原告要求与被告孙超群解除房屋租赁合同、并支付拖欠租金和违约金，以及房屋押金归原告所有的诉请，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告要求两被告腾退案涉房屋并恢复原状的诉请，本院予以支持。关于占有使用费，被告孙超群在合同解除后继续占有使用案涉房屋的，应支付占有使用费，故对原告主张被告孙超群支付占有使用费的诉请，本院予以支持，支付占有使用费期间为自合同解除之日起至实际腾退之日止。被告李彩军辩称原告何月英无权解除与被告孙超群的房屋租赁合同，因被告孙超群违反合同约定擅自转租，又对解除房屋租赁合同无异议，同时被告李彩军未提供相应证据证明不能解除的法定事由，故对被告李彩军的抗辩本院不予采纳。被告李彩军辩称若合同解除，其有权要求孙超群赔偿损失，该辩称意见不属本案审理范围之内，被告李彩军可另案主张权利。对被告辩称，原告出租房屋无所有权属的辩称意见，因原告虽未能提供房屋产权证，但提交了相应的权属的证据，对此，被告的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告何月英与被告孙超群于2019年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月19日解除； 二、被告孙超群应于本判决生效之日起三十日内支付给原告何月英自2019年5月15日起至2019年5月19日止按1400元/月计算的租金，自2019年5月20日起至实际腾退之日止按1400元/月计算的占有使用费，并支付违约金1400元； 三、被告孙超群在原告何月英处的房屋押金1400元归原告何月英所有； 四、被告孙超群、李彩军应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区，并将房屋恢复原状； 五、驳回原告何月英的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由被告孙超群、李彩军共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 樊式明 二〇二〇年三月十一日 代书记员 郭婷婷 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ?