浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初9958号 原告：马敏达，男，1950年7月27日出生，汉族，住东阳市。 原告：赵美娟，女，1958年3月29日出生，汉族，住东阳市。 共同委托诉讼代理人：潘建云、黄倩倩（实习），浙江训和律师事务所律师。 被告：郭巧丹，女，1974年9月2日出生，汉族，住东阳市。 被告：郭钦臣，男，1995年11月15日出生，汉族，住东阳市。 共同委托诉讼代理人：王晓凌、张睿（实习），浙江国翔律师事务所律师。 被告：马益阳，男，1983年2月5日出生，汉族，住东阳市。 原告马敏达、赵美娟为与被告郭巧丹、郭钦臣、马益阳确认合同无效纠纷一案，于2019年9月5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员顾悦婷担任审判长，与人民陪审员乔立仁、陈新文组成合议庭进行审理。2019年9月10日，本院根据原告申请，依法裁定查封被告郭钦臣所有的坐落于东阳市吴宁街道西街89号的不动产。在审理中，因审判员顾悦婷身体原因，审判组织变更为由审判员杜潇洒担任审判长，与人民陪审员乔立仁、陈新文组成合议庭。2019年11月15日，根据原告申请对坐落于东阳市吴宁街道西街89号的不动产价值进行评估，本院委托浙江明达房地产评估有限公司进行评估。本案于2020年1月17日、2020年3月16日两次公开开庭进行审理。原告马敏达、赵美娟及其委托代理人潘建云、黄倩倩、被告郭巧丹、郭钦臣的委托代理人王晓凌、张睿、被告马益阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马敏达、赵美娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告郭巧丹与被告马益阳《房地产买卖交易合同》无效；2、请求依法确认被告郭钦臣与被告马益阳《东阳市房屋转让合同》无效；3、请求依法确认东阳市一楼、二楼的房产及相应国有土地使用权归原告所有；4、请求依法判令三被告将东阳市一楼、二楼的房产返还给原告；5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告马益阳系原告的次子。2014年2月，原告与长子马盛强、次子马益阳签署《分家约》、《分家约补充协议》，约定东阳市吴宁街道西街87号、89号房产分家赠送给马益阳管业，但原告保留一楼店面及二楼。嗣后，涉案房产一直由原告占有、使用。2019年3月，马益阳因欠款无力偿还，隐瞒原告将东阳市万元转让给被告郭巧丹，并签订房地产买卖交易合同。被告郭巧丹为能够远低于市场价1200万元受让涉案房产，明知涉案房产归两原告所有，仍与马益阳共同隐瞒两原告。2019年3月19日，被告郭巧丹要求马益阳将涉案房产登记至其儿子郭钦臣名下，又签订了房屋转让合同。嗣后，两原告得知此事后，向郭巧丹提出反对，并明确表示该房产归两原告所有，郭巧丹自知理亏提出以850-900万元赎回，原告不同意，故诉至法院。 针对上述诉请，原告向本院提交以下证据材料： 1、分家约、分家约补充协议各1份，证明两原告分家将涉案房屋赠送给被告马益阳，保留涉案房产一楼、二楼所有权的事实。 2、租房协议9份，证明涉案房屋的一楼、二楼一直由两原告占有、使用、出租的事实。 3、房地产买卖交易合同、东阳市房屋转让合同的复印件各1份，证明三被告共同隐瞒原告将涉案房屋转让的事实。 4、企业信用信息打印件3份，证明涉案的房屋一楼、二楼一直由原告占有、使用、出租的事实。 5、东阳市万利达医药保健品有限公司的企业信用信息打印件1份，证明被告郭巧丹在涉案房产附近开店，对涉案房产的情况是知晓、清楚的，被告郭巧丹存在主观恶意的事实。 6、警情详单及卷宗1份，证明原告因被告郭巧丹占用房屋进行装修而报警，在事件的处理过程中，被告郭巧丹一直谎称是租赁，说明被告主观恶意的事实。 7、房地产评估报告1份，证明涉案房屋成交的价格远低于市场价值，且评估价格未包括装修价值的事实。 8、证人胡某证言1份，证明在涉案房产一直由两原告占有、使用、出租，被告郭巧丹隐瞒两原告私下将房屋进行转让的事实。 9、电费明细单1份、收据15份，证明涉案房屋1-2楼系马敏达所有的事实。 被告郭巧丹、郭钦臣辩称，原告的诉请与事实不符，也无法律依据。一、本案讼争的房产西街89号，所有权人是本案的被告马益阳，马益阳享有涉案房产的所有权及处分权。经查询，产权登记上并无对使用权限设置任何的限制条件，故二被告向马益阳购得上述房产系善意取得，且已按约支付了全部房款，涉案房产已办理了变更登记手续，取得不动产权登记部门的法定确认。故二被告与马益阳之间签订的房屋买卖合同合法有效。二、原告以内部家庭成员间签订的分家约主张享有一楼、二楼使用权为由提起诉讼，要求撤销二被告与马益阳之间的房屋买卖合同无法律依据。理由如下，原告诉称，对涉案房产以分家约的形式享有一楼、二楼的使用权，但与房管部门登记存档的分家约内容明显不符；即使原告享有一楼、二楼的使用权，是无法对抗马益阳的所有权和处分权，也无权要求确认三被告之间的买卖合同无效，且本案被告系善意取得。三、如果原告认为自己的合法使用权受到侵害，也应当向马益阳另行主张权益，而不能直接要求确认合同无效。综上，原告的诉请没有事实依据，也没有法律的依据，请求法院驳回两原告的诉请。 针对上述辩称，被告郭巧丹、郭钦臣向本院提供以下证据： 1、分家约1份，证明涉案房屋的所有权和土地使用权归马益阳所有的事实。 2、不动产权属查询结果单1份，证明涉案房屋产权登记在马益阳名下，变更日期是2019年3月19日的事实。 3、报警记录、南市派出所出具的调解协议书各1份，证明郭巧丹合法取得涉案房产后才进行装修，马敏达无权干涉的事实。 4、抵押资产评估报告1份，证明郭钦臣在向银行办理贷款时，涉案房产的抵押评估价值是650万元的事实。 5、房产中介吴新亚的调查笔录1份，证明买卖过程不存在瑕疵，原告未曾主张过权益的事实。 6、转账凭证、收条各4份，证明被告郭巧丹已全额支付房屋转让款的事实。 7、交房协议1份，证明马益阳陈述要求郭钦臣户隐瞒房屋出售，以租赁的形式向马益阳承租1年，该陈述与交房协议的内容不相符的事实。 被告马益阳辩称，房子是我卖的。 针对上述辩称，被告马益阳向本院提交以下证据： 录音三份，证明郭巧丹、房产中介都知晓房屋买卖需要以隐瞒原告为前提的事实。 经审理，本院认证如下： 对原告提供的证据，被告马益阳均无异议，被告郭巧丹、郭钦臣质证认为：证据1，真实性有异议，与房管部门存档的分家约内容是不一致的，应以房管部门留存的为准，且该分家约上仅能证明两原告享有涉案房产一楼、二楼的使用权，并非所有权。证据2，三性均有异议，不能达到原告的证明目的。证据3，真实性、合法性没有异议，因郭钦臣与马益阳正式签订了房屋转让合同，故郭巧丹与马益阳的买卖交易合同已经自然失效。证据4，真实性没有异议，不能证明原告享有使用权、所有权的事实。证据5，三性没有异议，对证明目的有异议，该组证据仅能够证实被告一在西街71号经商的事实。证据6，三性没有异议。证据7，关联性有异议，评估价值过高。证据8，真实性有异议，证人陈述的租赁情况与原告提供的租赁合同内容不一致，证言不可信，证言不能够达到原告的待证目的。证据9，三性均有异议，该证据只显示了电费的用户姓名，不是确认涉案房产所有权属的依据。本院认为，对当事人无异议的证据3、6，本院予以确认。证据1，符合有效证据的构成要件，能够证明原告主张的事实，本院予以确认。证据2，因该份证据涉及案外人，真实性无法核实，本院不予采纳。证据4，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。证据5，能够证明被告郭巧丹在涉案房屋附近经商的事实，但不能证明被告郭巧丹知道涉案房屋权属或原告的分家约内容的事实，故对被告郭巧丹的质证意见，本院予以采纳。证据7，原、被告虽对评估结果有异议，但均未提供相反证据予以证明，本院认为，该证据符合有效证据的构成要件，本院予以确认。证据8，证人证言系间接证据，应当结合其他证据予以认定；结合证据4，能够证明胡某于2019年前向原告马敏达承租涉案房屋一楼作个人经营的事实，对于证言证实涉案房屋一楼由原告使用的事实，与证据1反映的内容相一致，本院予以确认，但对证言反映郭巧丹知道涉案房屋系马敏达所有的内容，无其他证据予以佐证，本院不予确认。证据9，根据日常生活经验法则，供电局登记的电费用户并非一定是用电房屋的实际所有权人，故对原告主张的待证目的，本院不予确认。 对被告郭巧丹、郭钦臣提供的证据，原告马敏达、赵美娟质证认为：证据1，真实性无异议，但内容应以原告提交的分家约及分家约补充协议为准。证据2，真实性无异议，但原告与马益阳约定涉案房产的一楼、二楼店面归原告保留所有。证据3，真实性无异议，报警时郭巧丹隐瞒原告说是租房，在调解时才说已购买涉案房屋，说明郭巧丹存在主观上恶意。证据4，真实性、合法性、关联性均有异议。证据5，三性均有异议，该证据属于证人证言，证人未出庭作证的，不符合证据的法定形式要件。证据6，无异议。证据7，真实性不清楚，合法性有异议，涉案房屋的1、2楼属于原告所有，马益阳无权代表原告方进行处置，是无效的。被告马益阳质证认为：证据1、2、4、6，无异议。证据3，对事情经过不清楚。证据5，房屋买卖过程中，房产中介、郭巧丹都知晓房子一部分是原告的，也同意向原告隐瞒卖房的事情。证据7，是本人签署，没有异议。本院认为，对当事人无异议的证据1、2、6，本院予以确认。证据3，能够证明原告与被告郭巧丹因发生纠纷报警后，由公安机关进行调解的事实，对该事实的证明力，本院予以确认。证据4、5，不符合有效证据的构成要件，本院不予采纳。证据7，协议的双方当事人均无异议，本院予以确认。 对于被告马益阳提交的证据，原告无异议。被告郭巧丹、郭钦臣质证认为，录音一，马益阳并没有提到要求隐瞒父母的原因是涉案房产的一楼、二楼产权系父母所有，而是确认整套房屋的所有权是属于他个人所有的，马益阳只是卖房不想被父亲知道；录音二、三系马益阳与中介的谈话，真实性无法核实，对三性均有异议。本院认为，该录音中对于涉案房屋一楼、二楼的使用权归原告所有的事实，被告郭巧丹未明确表示知晓，故对该事实的证明力，本院不予确认。 据此，本院经审理查明的事实如下： 原告马敏达、赵美娟系夫妻，婚后育有长子马盛强，次子马益阳。2014年2月初三，原告马敏达、赵美娟与马盛强、马益阳签订《分家约》、《分家约补充协议》各一份，约定将东阳市吴宁镇西街87号89号的房产（土地使用权证号为东国用98字第980206号，房屋所有权证号为东房权证吴宁字第××号）分给马益阳营业所有，其中保留西街87号89号房产的一楼、二楼给父母马敏达、赵美娟居住使用，租金收取为生活资源。2014年3月，马敏达、赵美娟、马盛强、马益阳至不动产登记机构办理涉案房屋产权变更登记，并向不动产登记机构出具《分家约》两份，载明“将座落于东阳市房屋的产权、土地使用权全部分给马益阳所有”等内容，并于2014年3月18日变更登记至马益阳名下。 被告郭巧丹、郭钦臣系母子关系。2019年3月，被告郭巧丹与被告马益阳在东阳市嘉和房地产中介有限公司签订《房地产买卖交易合同》一份，约定被告马益阳将其所有的位于东阳市万元的价格转让给被告郭巧丹。2019年3月19日，被告郭钦臣与被告马益阳签订《东阳市房屋转让合同》一份，并于同日将涉案房屋登记至郭钦臣名下。被告郭巧丹分别于2019年3月6日、2019年3月20日、2019年3月28日、2019年4月2日向被告马益阳交付购房款20万元、538万元、10万元、115万元，共计683万元。 在审理中，经原告申请，本院委托浙江明达房地产评估有限公司对涉案房产价值进行评估，估价结果为确定涉案房产在2019年3月6日时的市场价值为830万元。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告与被告马益阳之间的分家约虽约定涉案房屋的一楼、二楼由原告使用、居住，但之后双方又在不动产登记机构出具分家约约定将涉案房屋分给马益阳所有，并将涉案房屋登记至马益阳名下，故被告马益阳为涉案房屋的合法所有权人，其有权对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。故对原告诉称马益阳无权处分涉案房屋的事实，本院不予采纳。本案的争议焦点在于被告郭巧丹、郭钦臣与马益阳签订的合同是否存在合同无效的法定情形？《合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。原告诉称被告郭巧丹明知涉案房产部分产权归原告所有，却与马益阳恶意串通，以低价受让涉案房产，损害了原告的权益。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告应当对其诉称的合同双方存在恶意串通负举证责任。1、关于被告郭巧丹、郭钦臣是否明知或应知签订房屋买卖合同侵害了原告权益的问题。本院认为，分家约系家庭成员对财产分割的内部约定，仅对协议方发生法律效力，并不具有对外公示效力，故分家约的内容不属于被告郭巧丹、郭钦臣明知或应知的范畴。房屋物权的设立须经登记生效，涉案房屋登记在被告马益阳名下，故被告郭巧丹、郭钦臣有理由信赖被告马益阳为涉案房屋的所有权人。现原告未能提供证据证明被告郭巧丹、郭钦臣已知其与儿子之间的分家约内容的事实，且被告郭巧丹、郭钦臣对该事实予以否认，故对原告主张被告郭巧丹、郭钦臣明知签订合同损害其权益的事实，证据不足，本院不予采信。2、被告郭巧丹、郭钦臣、马益阳是否存在恶意串通的行为。本院认为，被告郭巧丹、郭钦臣受让涉案房屋的成交价款虽低于市场价，但未构成明显不合理的低价，且三被告签订的房屋买卖合同的权利义务已全部履行完毕，再结合三被告订立合同时和之后交房情况等方面综合评判，均无法证实三被告在转让房屋时存在相互串通的行为。综上，原告未能举证证明涉案合同存在法定无效情形，故对原告的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告马敏达、赵美娟的诉讼请求。 本案受理费30800元，保全费5000元，由原告马敏达、赵美娟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  杜潇洒 人民陪审员  陈新文 人民陪审员  乔立仁 二〇二〇年三月十七日 代书 记员  朱雅俊