广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初792号 原告：北海鸿志物业服务有限公司，住所地：北海市北部湾西路29号嘉泰华苑壹幢602号。 法定代表人：**浦，总经理。 委托诉讼代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鸿远，广西桂鸿凯律师事务所实习人员。 被告：苏清湖，男,1966年10月6日出生，汉族，住所地：北海市海城区。 被告：周国芳，女，1968年8月13日出生，汉族，住所地：北海市海城区。 原告北海鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志物业公司）诉被告苏清湖、周国芳关于物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理，依法适用简易程序，于2017年4月21日公开开庭进行了审理，原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人付凯成、吴鸿远到庭参加诉讼，被告苏清湖、周国芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿志物业公司提出如下诉求：1、判令两被告向原告支付物业费3159元、公共公摊费468元及滞纳金（以被告欠缴2014年1月至2017年3月每月欠缴的物业管理费93元为基数，自2014年1月份起，按每日3%。的标准，均自当月的20日逐月计算至清偿之日止）；2、本案一切诉讼费用由两被告承担。 事实与理由如下：2006年2月13日开发商北海市昌旭房地产发展有限公司与北海昌兴物业服务有限公司签订《银海花园前期物业管理合同》，约定银海物业的前期物业服务由昌兴公司管理，物业费从2006年2月1日开始计收，在每月5日前缴纳当月的管理费，由甲方主动上门收纳，不如约交纳的，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰收取滞纳金。2012年11月13日，原告与昌旭公司、昌兴公司签订《物业服务权利义务转移合同》，约定银海花园的物业服务自签订合同之日起转由原告接管，昌兴公司在管理银海花园期间住户所欠的物业费、公共水电费、电梯费由原告追讨。2014年3月银海花园成立小区业主委员会后，于2014年3月29日与原告鸿志物业公司重新签订了《物业服务合同》，主要约定：物业费按住宅建筑面积0.7元/㎡的收费标准收取，公摊费按每户12元/月收取，费用缴纳时间每月的5日前，如超期15天不缴费，被告每日按3‰交滞纳金给原告。2014年1月至今，虽经原告多次催收物业管理费用，但两被告均置之不理。原告认为，被告恶意拖欠多期物业管理费的行为已严重侵害原告的合法利益，为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告苏清湖、周国芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。 经审理查明：被告苏清湖系银海花园B2幢二单元201号业主，该房屋建筑面积为115.57平方米。2012年11月13日北海昌旭房地产发展有限公司与原告鸿志物业公司、案外北海昌兴物业服务有限公司签订《昌龙苑、银海花园、世纪科技城物业服务权利义务转移合同》一份，主要约定鸿志物业公司接收北海昌兴物业服务有限公司下属的昌龙苑花园、银海花园、世纪科技城的物业管理工作，在北海昌兴物业服务有限公司服务期间住户所欠的物业费、公共水电费、电梯费等交由原告追讨等内容。原告自合同签订后开始为涉案小区提供物业服务至今。2014年3月银海花园成立业主委员会，并于2014年3月29日以小区业主委员会的名义与鸿志物业公司重新签订了《物业服务合同》，主要约定：物业管理服务收费标准：住宅按建筑面积按原来收费标准0.7元/㎡/月不变，随着物价上涨，需要提高物业收费标准的要报物价局批准实施；用于商业、办公的用房按建筑面积2元/㎡/月的标准计收；商铺每户在原米150元基础上增加150元，共计300元/月等；公摊费按原每户12元/月收取，以实际用量多还少补，12元为公用水电费和公共设备维修；每月缴纳物业管理费的时间为每月的5日前；如超期15天不缴费，业主每日按3‰交纳滞纳金给物业公司，对F栋二次加压抽水的住户停电停水；业主物业使用人违反《合同》第四、第五条规定，未能按时足额缴纳物业服务各项费用的，小区业主委员会应当出面协助督促，逾期仍不缴纳的业主委员会应支持并配合鸿志物业公司采取的各项追缴措施；本合同合同期限为3年，自2014年3月29日起至2017年3月28日止等内容。北海鸿志物业公司分别于2014年1月5日、2月5日，2015年1月5日、2月5日，2016年1月5日、2月5日，2017年2月5日、3月5日向被告苏清湖发出催费通知单。 被告苏清湖拖欠的物业费如下：1、2014年度-2017年度3月拖欠物业费3155.06元（0.7元/平方米/月×115.57平方米×39个月=3155.06元）及公摊费用468元（12元/月×39个月=468元）。现原告以被告未按约支付物业费违约为由诉至法院，提出上述诉求。 本院认为：2012年11月13日北海昌旭房地产发展有限公司与原告鸿志物业公司、案外北海昌兴物业服务有限公司签订《昌龙苑、银海花园、世纪科技城物业服务权利义务转移合同》以及小区业主委员会成立后与鸿志物业公司签订的《物业合同》是各方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。根据《物业管理条例》第二十一条“业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同”与最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，根据以上所查明的事实可知，上述《物业服务权利义务移转合同》及《物业服务合同》对小区业主均具有约束力，原告已按上述的合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同的约定交付物业费用，为此，对于原告请求被告支付2014年1月至2017年3月期间的物业费3155.06元及公摊费用468元,共计3623.06元于法有据，本院予以支持。按上述的《物业合同》中“每月缴纳物业管理费服务费的时间为每月的5日前；如超期15天不缴费，业主每日按3‰交纳滞纳金给物业公司”的约定，本案中，物业服务合同约定的滞纳金具有违约金的性质，但是双方约定的违约金明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%。为此，被告苏清湖应向原告支付滞纳金（滞纳金计算：以每月应付物业管理服务费93元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每月逾期缴纳之日起分段计付至本生效判决确定的生效之日止）。被告苏清湖、周国芳系夫妻关系，上述债务应属于夫妻共同债务，被告周国芳应承担共同偿还责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、国务院《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告苏清湖、周国芳支付原告北海鸿志物业服务有限公司2014年1月至2017年3月期间的物业费、公摊费合计3623.06元及滞纳金（滞纳金计算：以每月应付物业管理服务费93元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自每月逾期缴纳之日起分段计付至本生效判决确定的生效之日止）。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏清湖、周国芳共同承担（该费用原告已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年五月十日 书记员  杨励坚