上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初26086号原告：上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄吉仁，董事长。委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金达峰，上海永乐律师事务所律师。被告：上海泥城镇华善就业服务中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人康友华。原告上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司与被告上海泥城镇华善就业服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金达峰、被告法定代表人康友华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市浦东新区泥城镇马五公路XXX号房屋及土地(建筑面积3516.26平方米、土地面积12650.94平方米)及泥城镇马五公路XXX号原彭镇小学操场北首新建车间(建筑面积1020平方米)；2、判令被告立即支付原告2015年度、2016年度上述房屋及土地的租金合计人民币(以下币种相同)420,480元；3、判令被告支付原告自2017年1月1日起至实际迁出上述房屋及土地之日止按每日1,000元标准计算的房屋占用费；4、判令被告支付原告自2015年4月1日起至被告实际支付原告上述420,480元租金之日止按年租金210,240元的日千分之一的标准计算的原告逾期付款违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年3月5日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将上海市浦东新区泥城镇马五公路XXX号原彭镇小学操场北首新建车间(建筑面积1020平方米)出租给被告；2014年2月28日双方又续签租赁协议，租期至2016年2月28日。另，2014年1月1日，原、被告又签订了《房屋租赁协议》，约定原告将上海市浦东新区泥城镇马五公路XXX号(建筑面积3516.26平方米、土地面积12650.94平方米)出租给被告；2015年12月10日，双方又续签订租赁合同，租期至2016年12月31日。上述两份租赁合同租金合计为每年210,240元。但被告自2015年1月1日起未支付租金至今，故原告诉至法院，诉请如前。被告上海泥城镇华善就业服务中心辩称：原彭镇小学闲置校舍是2010年12月泥城镇人民政府为解决本镇弱势群体就业问题，由区教育局资产管理中心与泥城镇人民政府签订委托管理协议，经泥城镇人民政府批准创办了被告，故原告没有权利要求被告迁出；被告未支付2015年、2016年房租的原因：一是被告实际使用的面积不超过1200平方米，原告按3500平方米计算房租系获取不正当利益；二是被告系公益性社会组织，原告将被告未使用的65%左右的房屋收取房租费的做法毁掉了泥城镇专门解决弱势群体就业的托底基地；三是2015年-2016年市、区、镇三级政府的补贴未到账，被告申请推迟支付得到泥城镇分管镇长同意；被告所有员工已于2016年年底下岗，已宣告停业，被告向镇政府报告要求给付拆违补偿款，至今未得到处理；被告拖欠的款项完全由政府拖欠补贴款造成，不应支付违约金。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区泥城镇马五公路XXX号原系彭镇小学校区，系浦东新区教育署资产，于2010年托管给上海市浦东新区泥城镇人民政府管理。被告系民办非企业单位，原告自述其下属于上海市浦东新区泥城镇人民政府。2012年3月5日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》一份，协议约定原告将原彭镇小学操场北首新建车间(建筑面积1020平方米)出租给被告，仅限被告用于就业困难人员就业托底基地。协议还约定：租赁价格为按建筑面积每天每平方0.22元，全年合计81,900元，乙方将全年租赁费在每年的3月31日之前支付给甲方；乙方逾期交付租金的，按年租金的日千分之五补偿甲方。2014年2月28日，双方签订了上述租赁标的物的续租合同，租赁期限自2014年2月28日至2016年2月28日。2014年1月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)另就泥城镇彭镇马五路XXX号原彭镇小学房屋及土地(房屋建筑面积为3516.26平方米、土地面积为12650.94平方米)签订《房屋租赁协议》一份，协议约定甲方将原彭镇小学校舍租赁给乙方，由乙方用于就业困难人员的就业托底基地，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租赁价格为按建筑面积每天每平方0.10元，全年合计128,340元，乙方将全年租赁费在每年的3月31日之前支付给甲方。2015年12月10日，双方就上述租赁标的物签订了续租合同，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。之后，原告未在2015年3月31日之前支付2015年租金。被告向浦东新区泥城镇人民政府申请缓交2015年度租金，原告同意被告缓交2015年租金，但之后被告仍未支付。庭审中，原告变更诉请4逾期付款违约金自2016年4月1日起算。庭审后，原告未向法庭提供钢结构厂房的合法建造手续。被告认为，如钢结构厂房的租赁合同无效，使用费还是同意按租赁合同标准支付。本案审理过程中，浦东新区泥城镇人民政府向本院寄交《情况说明》，陈述了房屋来源，并表示同意原告的诉请，被告提出的困难补助与本案无关。本院认为，原、被告就原彭镇小学的房屋、土地及钢结构厂房签订了两份《房屋租赁协议》，原彭镇小学的房屋及土地产权清晰，该租赁协议合法有效，被告应按约支付租金；但原告未提供钢结构厂房的合法建造手续，故就钢结构厂房的租赁协议无效，因被告已实际使用了钢结构厂房，仍应向原告支付相应的使用费，原告主张的租金标准可予作为租赁期内房屋使用费的支付标准，被告亦无异议，本院予以采纳。现两份租赁协议均已到期，被告应将租赁房屋、土地及钢结构厂房一并返还给原告，原告要求被告迁出之诉请本院予以支持。被告认可未付2015年度、2016年度的租金及使用费，故原告主张的诉请二金额本院予以认定，系2015年度、2016年度的房屋及土地租金、钢结构厂房使用费。原告诉请三要求被告自2017年1月1日起支付返还之日止的使用费本院亦予以支持，但原告主张按每日1,000元标准计算逾期房屋使用费，无相应依据，本院不予支持，使用费标准可参照双方合同约定的租金金额；至于原告主张的逾期付款违约金，因双方就租赁房屋及土地的租赁协议并未约定违约责任，原告该主张无合同依据，而双方就钢结构厂房的租赁协议虽约定了违约责任，但鉴于该租赁合同无效，违约约定亦无效，故原告主张的逾期付款违约责任，本院不予支持。至于被告辩称因政府补贴未拿到而不付租金的抗辩意见，因政府补贴与否并未列入原、被告合同内容，本院不予采信。至于被告辩称其实际使用仅1200多平方米的辩解意见，因两份租赁协议标的物明确，至于被告在租赁期间实际使用多少面积房屋，系其自行对租赁标的物的使用分配，与原告无涉，该辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告上海泥城镇华善就业服务中心应于本判决生效之日起十五日内将其租赁的上海市浦东新区泥城镇马五公路XXX号房屋、土地及钢结构厂房返还给原告上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司；二、被告上海泥城镇华善就业服务中心应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司2015年度、2016年度上述房屋、土地及钢结构厂房的租金及使用费420,480元；三、被告上海泥城镇华善就业服务中心应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司自2017年1月1日起至上述房屋、土地及钢结构厂房返还之日止的使用费(按每年210,240元标准计算)；四、驳回原告上海市浦东新区泥城镇集体资产投资经营有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,607.20元，减半收取计3,803.60元，由被告上海泥城镇华善就业服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇一七年五月二十五日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。