海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终2号上诉人（原审原告）：王瑄璟，女，1988年7月7日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：代文芮，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓萍，海南坤和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南阳光美基投资开发有限公司，住所地：海南省海口市秀英区滨海大道209号海域阳光（一期）32层。法定代表人：戴杰，董事长。委托诉讼代理人：代新飞，男，1988年11月5日出生，汉族，住海南省海口市，系公司法务。上诉人王瑄璟因与被上诉人海南阳光美基投资开发有限公司（以下简称阳光美基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王瑄璟的上诉请求：1.判决撤销原审判决第一项内容，并改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉人王瑄璟上诉的事实和理由：一、上诉人与被上诉人关于逾期交房违约责任标准的约定系双方的真实意思表示，合法有效，应当受到尊重和保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，被上诉人作为出卖人在合同条款的拟定过程中系强势主动一方，其中关于出卖人逾期交房的违约责任系被上诉人主动拟定的条款，双方在签订合同时均予以确认，系双方的真实意思表示之一。同时，本案的《商品房买卖合同》对于出卖人逾期交房的违约责任约定旨在防范、阻止并惩罚出卖人迟延履行交房义务，且“每日按已付房价款的万分之五支付违约金”的违约金标准并未违反法律规定也非过高，仅相当于年利率18%，仍处于民间借贷关系中法律保护年利息24%的范围内，合同当事人有权在合法限度内自愿决定违约金标准。同时《商品房买卖合同》中约定的买受人逾期支付购房款的违约金计算标准也为日万分之五，与出卖人逾期交房的违约金计算标准一致，符合《中华人民共和国合同法》中的公平原则。最后，依据《中华人民共和国合同法》第八条之约定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，上诉人应当按照合同约定的违约责任条款承担相应责任。二、原审法院认定合同约定的违约金标准过高应予以调整的观点无事实和法律依据。《房地产估价鉴定报告》评估鉴定的租金标准低于涉案房屋所在小区一期住房的实际租金标准，被上诉人认为的租金损失仅为上诉人因出卖人逾期交房导致的损失之一。因此，被上诉人仅凭《房地产估价鉴定报告》不能证明违约金数额过分高于因其违约导致上诉人的实际损失。被上诉人逾期交房的违约行为导致上述人不能如期享有居住权，还造成上诉人存在已付清房款的利息损失、装修延误损失、办理房屋权属证书登记手续相应迟延的损失、孩子入学权益受影响、诉讼费支付等与出卖人逾期交房相关的其他公平利益及期待权受损。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条也明确说明了只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定。而本案中上诉人与被上诉人对逾期交房违约金有明确的约定，应当从其约定。因此，原审法院将上诉人的损失仅仅确定为逾期交房期间房屋租金费用损失，且根据《房地产估价鉴定报告》评估鉴定的租金标准调整违约金计算标准属采信证据不当，认定事实不清，应予纠正。三、原审法院认定涉案房屋在2017年12月5日已具备交付条件无事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应当将取得商品房建筑工程验收备案文件的房屋交付买受人使用。事实上，被上诉人提供的证据《建筑工程质量监督报告》仅显示“同意申请备案，”并非视为已取得相关竣工验收备案材料，至今被上诉人仍未向上诉人完成正式的与合同约定相符的交房手续。因此，原审法院认定的涉案房屋已交付无事实依据。综上所述，原审判决存在认定事实错误、适用法律不当的情形，损害了上诉人的合法权益，特提起上诉，恳请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人阳光美基公司未到庭亦未作答辩。上诉人王瑄璟的原审诉讼请求：1.判令阳光美基公司向王瑄璟支付逾期交房违约金173540元（自2017年1月1日起暂计算至2018年6月11日，实应计算至实际交付房屋之日止）；2.阳光美基公司承担本案诉讼费。原审法院查明：2016年7月3日，王瑄璟、阳光美基公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定王瑄璟购买阳光美基公司开发的（位于海口市××区房，建筑面积79.83平方米，购房金额为659848元，阳光美基公司应于2016年12月31日前取得建筑工程竣工验收备案文件，并将符合合同约定的商品房交付王瑄璟使用，阳光美基公司逾期交房在30日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行，阳光美基公司逾期超过30日后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金。合同签订后，王瑄璟依约向阳光美基公司支付了全部购房款，但阳光美基公司并未依约交房。2017年12月5日，涉案工程取得由海口市建设工程质量安全监督站出具工程竣工验收备案文件。王瑄璟于2018年1月15日办理了收房手续。王瑄璟要求阳光美基公司依约向其支付逾期交房违约金，阳光美基公司拒绝支付，遂成讼。另查明，海南联合振华土地房地产估价咨询有限公司对海域阳光二期5号楼9层B905号房屋的市场租金进行了评估，该房屋2017年至2018年期间的市场租金单价为28元每平方米每月。上述事实，有《商品房买卖合同》、《建筑工程质量监督报告》、《收房委托书》、《钥匙领取证明》及琼联振房评字（2018）第11142号《房地产估价鉴定报告》、当事人陈述及开庭笔录、质证笔录等证据证明，足以认定。原审法院认为：王瑄璟与阳光美基公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应严格依约履行。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。阳光美基公司逾期交房且未能提交符合法律规定及合同约定的延期证据，应承担相应的违约责任。王瑄璟根据合同约定按已付房款的万分之五计算逾期交房违约金明显过高，计算违约金的截止日期也超出了王瑄璟的实际收房日期，阳光美基公司实际逾期交房380天，王瑄璟2018年1月15日收房之前产生的逾期交房违约金，原审法院参照涉案房屋的使用价值（即房屋租金）等综合因素，依据房屋租金鉴定结果按租金上浮30%计算总额为36480元，王瑄璟诉求2018年1月15日之后的逾期交房违约金及超出部分，原审法院依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、阳光美基公司于原审判决发生法律效力之日起十日内向王瑄璟支付逾期交房违约金36480元；二、驳回王瑄璟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3770元，由王瑄璟负担3058元，由阳光美基公司负担712元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：对于与涉案小区及项目相同的房屋涉及的买卖合同逾期交房违约金问题，本院已经生效的民事判决[（2019）琼01民终1001号]中认定逾期交房违约金按照已付购房款的日万分之三的标准计付。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审审查的重点问题为：一、涉案房屋是否已具备交付条件，违约金计付的截止时间；二、逾期交房违约金的调整。1关于违约金计付的截止时间问题。根据王瑄璟与阳光美基公司签订的涉案《海口市商品房买卖合同》的约定，阳光美基公司应当在2016年12月31日前将取得商品房建筑工程竣工验收备案文件，符合合同约定的商品房交付给王瑄璟使用。涉案工程于2017年12月5日取得海口市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收备案文件，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，故原审法院认定逾期交房违约金计付至王瑄璟收房的2018年1月15日止共380天并无不当，王瑄璟主张涉案房屋至今未达到交付条件，未实际交付，逾期交房违约金应持续计付没有事实和法律依据，本院不予支持。2关于逾期交房违约金的调整问题。根据涉案《海口市商品房买卖合同》的约定，阳光美基公司逾期交房超过30日后，每逾期一天，阳光美基公司支付逾期交房违约金的标准为已付购房款的日万分之五。阳光美基公司在原审中主张违约金的计付标准过高，请求予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，王瑄璟与阳光美基公司在合同中约定了逾期交房违约金的计付标准，故原审法院参照房屋的市场租金标准计付违约金不符合上述规定，应在合同约定的违约金计付标准范围内对其进行调整。对于同一项目，同一小区的房屋，应适用相同的标准计付逾期交房的违约金为宜。根据本院作出的生效判决的认定，与涉案房屋同小区，同期房屋的逾期交房违约金的计付标准为已付购房款的日万分之三。因此，本院将标准调整为按已付购房款的日万分之三计付，具体为：659848元×0.3‰×380天=75223元。王瑄璟主张超出部分，本院不予支持。综上，上诉人王瑄璟的上诉请求部分成立，本院对成立的部分上诉请求予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：1撤销海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初5314号民事判决；2海南阳光美基投资开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王瑄璟支付逾期交房违约金75223元；3驳回王瑄璟的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3770元，由王瑄璟负担2111元，海南阳光美基投资开发有限公司负担1659元；二审案件受理费3770元，由上诉人王瑄璟负担2111元，海南阳光美基投资开发有限公司负担1659元。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇二〇年三月十三日书记员 王 震速录员 黄晓霞附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。