贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1292号上诉人（原审被告）：胡菊，女，穿青族，1968年9月15日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201711110774。委托诉讼代理人：江组娴，贵州合敬律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：贵州大西南房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信北路富力中心A2栋20楼，统一社会信用代码91520000577125262X。法定代表人：李思廉，该公司董事长。委托代理人：崔辰：系该公司员工。上诉人胡菊与被上诉人贵州大西南房地产开发有限公司（以下简称：大西南房开公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出（2019）黔0115民初93号民事判决后，胡菊不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案，现已审理终结。上诉人胡菊上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人负担。理由是，1.被上诉人没有证据证明系上诉人原因导致未能获得银行贷款，上诉人无违约事实，不能依《商品房买卖合同》第八条的约定判令上诉人承担违约金。2.《商品房买卖合同》未对购房款支付期限进行约定，原审以《律师函》要求的履行期限作为违约金的支付期限错误。3.由于被上诉人不能证明系上诉人原因导致未能获得银行贷款，故应当由其承担举证不能的不利后果。被上诉人大西南房开公司二审没有进行答辩。原审原告大西南房开公司的诉讼请求为：1.判令被告支付原告所欠房款3340000元；2.判令被告支付逾期付款违约金（以3340000元为基数，按日万分之五计算，自2017年7月6日至实际履行之日止，截止2018年7月31日，暂计违约金651300元）；3.判令被告支付首付款逾期违约金以3348250元为基数，按日万分之五计算，自2016年4月12日至2016年5月23日违约金9501.75元；4.上述第1条、第2条、第3条请求共计人民币4000801.75元；4.本案全部诉讼费用由被告负担。原审经审理查明，2016年4月12日，原告大西南房开公司（作为出卖人）与被告胡菊（作为买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（编号Ｂ6-165），合同主要约定：1、被告胡菊购买原告开发的位于贵阳市观山湖区房屋，该房屋规划用途为商业，建筑面积535.06平方米，套内建筑面积355.94平方米；该商品房按照套内建筑面积计算价款，单价每平方米18790.39元，总价款为6688250元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款3348250元，余款3340000元以银行按揭支付。2、买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在／日内支付不足款项。合同第十条约定：逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同……本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。3、合同第十一条约定：交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2017年7月6日前向买受人交付该商品房。4、附件十二补充协议，第4条双方同意将本合同第八条付款方式变更及补充如下：4.1认购定金人民币5万元，买受人已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择按揭付款，并按以下选择条款时间付清首付款项，均以人民币计算货币。4.1.1第一期楼款：买受人须于本合同签订之日按成交价的40%缴付，金额2734384元。4.1.2第二期楼款：须于2017年3月6日前按成交价的10%缴付，金额613866元。4.1.3买受人须于2017年5月6日前，前往甲方指定的银行签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办妥购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币334万元。如因买受人原因逾期未办理者，原成交价余款总额须由买受人于2017年7月6日前直接交至出卖人指定的账户否则按违约处理，办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的其他费用由买受人支付。4.1.4买受人自行办理按揭贷款手续的，如买受人选择自办贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知之日起3日内领取本合同（逾期视为已经领取，以出卖人办妥预告登记之日作为买受人领取合同之日），在领取本合同之日起60日内办妥贷款手续，并将房屋余款全额打入出卖人指定账号（不限于以贷款方式或自筹资金的方式支付），逾期视为违约。买受人必须在合同约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需全部真实资料，否则视为逾期，买受人按本合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任。4.2买受人申请银行贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行最终审批之日起三日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使出卖方解除合同的，则买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金并承担解除合同所产生的全部费用，并在合同解除后五日内协助出卖人到相关部门办妥注销备案等手续，且承担相应手续费，在买受人支付完毕违约金且所有相关手续办妥完成后60日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。4.5出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购买款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后60日内将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在签订上述合同当日，原告大西南房开公司向被告胡菊出具了5张《预收款凭证》，分别载明：收到胡菊认购大西南富力中心B6栋商业165号房大定金50000元及房款422634元、房款11,750元、房款286500元、房款1500000元；2016年5月23日，原告向被告开具了1张《预收款凭证》，载明收到胡菊认购大西南富力中心B6栋商业165号房房款463500元；2017年3月6日，原告向被告开具了1张《预收款凭证》，载明收到胡菊缴纳认购大西南富力中心B6栋商业165号房房款613866元。上述被告共计向原告支付房款3348250元。贵州乾民律师事务所受原告大西南房开公司委托，于2018年6月21日制作并通过中国邮政快递向被告胡菊发送《律师函》一份，要求被告胡菊在接受律师函后五日内及时向大西南房开公司支付所欠购房款；次日，中国邮政快递向被告妥投。被告至今未支付所欠购房款。原审认为，原告大西南房开公司与被告胡菊签订的《商品房买卖合同》系双方真实意义表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。关于原告主张被告向其支付房款334万元及支付逾期付款违约金（以334万元，按日万分之五计算从2017年7月6日至实际之日止）的诉讼请求。经查，原、被告于2016年4月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购房余款334万银行按揭支付，被告须于2017年5月6日前，前往甲方指定的银行签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办妥购房抵押借款，以偿还被告欠原告的成交价余款334万元。如因被告原因逾期未办理者，原成交价余款总额须由被告于2017年7月6日前直接交至原告指定的账户否则按违约处理。庭审中，原、被告均辩解系对方原因导致被告未能获得银行按揭贷款，但均未能举证证实系对方原因导致，故认定被告未能办理银行按揭贷款系非归责于双方的原因。原、被告双方虽在《商品房买卖合同》第八条中约定了非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款，买受人应支付不足款项，但未对支付期限进行约定。原告于2018年6月21日向被告邮寄《律师函》要求被告收到《律师函》五日内支付购房款视为其对该支付期限的明确。被告在次日收到《律师函》后即未办理银行按揭贷款向原告支付所欠的购房款或与原告进行协商补充约定，且在履行期限届满后未以其他方式向原告支付所欠的购房款。因此，被告于2018年6月27日起构成违约，故被告应向原告支付房屋尾款334万元及从2018年6月27日起向原告支付违约金。关于违约金支付标准的问题，被告认为违约金过高，请求予以调整。原审认为，被告未能按时支付房屋款项给原告造成了资金占用的损失。双方在合同中约定逾期付款违约金按每日万分之五的标准即相当于年利率18.25%，该标准未明显过高，故被告要求对违约金进行调整的请求，不予支持。因此，被告应以每日万分之五的标准向原告支付违约金。故被告应以334万元为基数，从2018年6月27日起按照每日万分之五的标准计算向原告支付房屋尾款逾期违约金至该款项履行完毕止。关于原告主张支付首付款逾期违约金以3348250元为基数，按日万分之五计算，自2016年4月12日至2016年5月23日违约金9501.75元的诉讼请求。原、被告双方在合同附件十二补充协议中约定在合同签订之日缴付2734384元，于2017年3月6日前缴付613866元；在合同第十条中约定逾期付款60日内的按逾期应付款万分之五支付违约金，逾期应付款是按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。庭审查明，被告于合同签订之日2016年4月12日一共向原告支付2270884元，逾期缴付的系2016年5月23日支付的463500元。因此，被告应向原告支付以463500元为基数，按日万分之五标准计算从2016年4月12日至2016年5月23日的违约金即9501.75元（463500元×0.05%／日×41日=9501.75元）。原告虽主张以3348250元为基数计算首付款违约金，但其主张的违约金金额为9501.75元，“3348250元”应系笔误，故原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告胡菊在本判决生效之日起三十日内向原告贵州大西南房地产开发有限公司支付所欠房款3340000元以及违约金（违约金以3340000元为基数，按日万分之五的标准，从2018年6月27日起计算至该款项履行完毕止）；二、被告胡菊在本判决生效之日起三十日内向原告贵州大西南房地产开发有限公司支付逾期交付首付款违约金9501.75元；三、驳回原告贵州大西南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38806元，由被告胡菊负担。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案事实，有《商品房买卖合同》、预收款凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，大西南房开公司在合同签订后，已经将房屋交付给胡菊，胡菊作为买受人，有义务按照约定支付购房款。双方在合同中约定了买受人支付首付款后，余款采用银行按揭的方式，但胡菊并没有获得银行贷款支付余款。对于导致胡菊不能获得银行按揭贷款的原因，虽然双方各执一词，但均无证据证明系对方原因造成。然而，在双方合同已经生效且大西南公司已经将房屋交付给上诉人实际占有并使用的情况下，买受人不能只享受权利而不履行义务，不能因为没有获得银行贷款而不履行合同。即使双方都不能证明系对方原因造成的不能贷款，合同亦约定了非双方原因造成不能获取银行贷款的处理方式，原审作出不可归责于买卖双方的因素导致不能贷款的认定并未加重任何一方的义务，该认定并无不当。从双方主合同第八条的约定看，如果银行按揭贷款由出卖人代为办理，则需要买受人交清相关款项和费用，但本案中买受人并没有向人民法院提交向出卖人支付款项和费用的票据，说明按揭贷款手续不是由出卖人代办。对于买受人自行办理银行按揭贷款的时间和方式，双方在补充协议4.1.5条进行了约定了，在4.2条中又约定了如果银行批准的金额低于申请金额时，买受人应当在银行最终审批之日起3日内付清差额。现购房人不能办理银行按揭贷款，则应当付清尾款。关于付款时间，虽然合同没有约定具体的支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原审以西南商贸城公司发出《催告函》要求支付尾款的时间作为应付尾款的时间并无不当。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人胡菊的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38806元，由上诉人胡菊负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年三月十五日书记员 唐正艳