贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终441号 上诉人（原审被告）贵州毕节万丰置业有限公司，组织机构代码：57712218-4，住所地：毕节市七星关区鸭池镇营脚村。 法定代表人雷洪，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）阮洪，贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人（一般授权）陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）欧丹，女，1978年8月4日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托代理人欧起武，男，住贵州省大方县，系欧丹之父， 上诉人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称：万丰公司）因与被上诉人欧丹商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告欧丹起诉请求：1判决被告立即支付延期办理房屋初始登记的违约金45720.00元，并按日60.00元的标准计付原告自2016年7月1日起至被告将涉案房屋所有权证交付给原告之日止的违约金；2案件受理费由被告负担。事实及理由：2013年，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：WF-23-124）。合同约定，被告将其开发的万丰国际商贸城第23幢124号商铺出卖给原告，原告于2013年7月29日一次性交清全部购房款300,000.00元；被告于2013年12月1日向原告交房，2014年5月30日取得该商品房的初始登记并将办理商品房转移登记的所有文件交给原告，如被告不能按照约定办理初始登记并将所有权证交付给原告，每逾期一日，被告承担原告实际交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款，但被告不为原告办理房屋所有权证，被告已经严重违约。根据合同约定，被告应支付原告2016年6月30日前的违约金45720.00元及2016年7月1日被告履行完毕之日每天60.00元的违约金。 原审被告万丰公司辩称：1、被告已向原告交房，原告收房后已将房屋出租收取了租金，原告没有任何损失。2、由于七星关区政府政策性不可抗力的原因，涉案房产因消防问题不过关而未能办理相关手续具有免责性。3、若构成违约，根据违约金规则，涉案房屋约定违约金过高，应当适当调减，按原告所交房款的存款利息计付违约金较为公平。 原审经审理查明：2013年11月26日，原、被告签订合同编号为：WF-23-124《商品房买卖合同》。合同载明：出卖人（被告万丰公司）将其开发的万丰国际商贸城第23幢124号商铺（建筑面积：36.59平方米）出卖给买受人（原告欧丹），买受人于2013年11月20日一次性支付清全部购房款300,000.00元。出卖人于2013年5月31日向买受人交房。出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人按买受人已付房价款日万分之二承担违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了300000.00房款。但被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应全面履行合同的义务。原告已全额支付了被告300,000.00元购房款，被告只向原告交付了房屋，但未按约定为原告办理房屋权属登记，被告的行为构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应承担违约责任，向原告支付相应的违约金。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，被告应按约定向原告支付逾期办证违约金，即按已交付房价款300,000.00元的日万分之二（每天60.00元）计算支付。违约金起算时间应从被告承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的次日，即2013年12月2日。原告主张的45,720.00元违约金未超出被告应支付给原告从2013年12月2日至2016年6月30日的违约金数额，故予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告2016年6月30日前的违约金45720.00元，并从2016年7月1日起至被告履行完毕之日按日60.00元标准向原告计付违约金。案件受理费943.00元，减半收取471.50元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。 宣判后，万丰公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判；改判上诉人不支付被上诉人违约金；涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人虽未在规定的期限内办理产权证书，但逾期办证并非上诉人的原因造成。2013年7月，为迎接项目观摩会议，市政府要求上诉人加快推进工程建设。为完成会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防未能通过验收；被上诉人购买商铺后，擅自改变商铺结构，原安装的消防设备发生改变，也是导致消防未验收通过的原因之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，本案中逾期办证系上诉人不能把控的客观原因导致，被上诉人自身存在过错，因此上诉人不应当承担违约责任。即使上诉人应当承担违约责任，也应当以被上诉人遭受实际损失为前提，本案被上诉人已经对涉案门面进行正常的出租经营，并未遭受任何损失且还有收益。一审判决按照双方合同约定判令上诉人支付逾期办证的违约金不当。上诉人属我市重点招商引资企业，不能按期办理产权证书没有主观恶意，不存在过错。加之通过上诉人努力，产权证书已在陆续办理。现涉案业主众多，高达两千多户，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素，请求人民法院考虑上诉人处境，顾全大局，支持上诉人的请求。 被上诉人欧丹二审答辩称：上诉人违约非属不可抗力因素所致，上诉人应承担违约责任。违约金不以遭受实际损失为要件。上诉人主张被上诉人改变消防结构不是事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人万丰公司提交如下证据： 1、《七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《毕节市商品房屋备案证明书》、业主委托装修导致消防验收不能通过的图片。拟证明：上诉人不能办理房产证是消防原因导致，消防存在隐患归责于政府，属于不可抗力；被上诉人没有因此受到损失，反而盈利，上诉人依约不应支付违约金；业主擅自改变房屋结构导致消防不能验收，对上诉人逾期办理房产证存在过错；消防经整改已经合格，房产证正在分批办理中。 2、何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书。拟证明：违约金的赔付应以实际损失为基础，被上诉人未提供证据证明上诉人违约导致其遭受损失，而且还产生了收益，故上诉人不应支付违约金。 3、贵州省高级人民法院民事裁定书。拟证明：上诉人与业主李远强、刘丽等三案，贵州省高级人民法院认为业主未举证证明其遭受实际损失而获得高额赔偿金有失公允，故指令再审。 4、《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》。拟证明：若支付违约金将不利于地方经济发展，甚至会引起群体性事件，存在不稳定因素，本案应考虑法律效果和社会效果的统一。 被上诉人欧丹质证意见为：对证据真实性、合法性、无异议，对关联性有异议。1、《七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》并未要求上诉人改变消防设计，且该证据证明上诉先行施工行为，该先行施工行为属隐匿行为；2、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明消防验收不合格系由于上诉人未按照消防设计施工导致；3、《毕节市商品房屋备案证明书》与本案无关联；4、对于《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》，政府招商引资的企业也应该依法作为，多家单位存在此种情形不是上诉人免责的事由；5、图片不能证明业主更改房屋结构的事实，被上诉人从未委托任何一方改变房屋结构；6、贵州省高级人民法院民事裁定书并未载明“认为业主未举证证明其遭受实际损失而获得高额赔偿金有失公允”的内容，没有说明指令再审的理由在于业主未提供证据证明损失；7、何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书与本案争议的内容不一致，且与本案无关联。上诉人提供的证据不能证明上诉人逾期办证行为属于不可抗力，也不能证明租金收益能抵扣逾期办证的损失，不能证明被上诉人的装修行为导致消防验收不合格。 本院认为，上诉人提供的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明案涉房屋于2017年1月9日经消防验收合格，予以采信。上诉人提供的《毕节市七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《毕节市商品房屋备案证明书》、图片，不能证明案涉房屋2017年1月9日前消防验收不合格的原因应归责于政府，属于不可抗力；不能证明被上诉人对上诉人逾期办理房产证存在过错，被上诉人未受到损失的事实；贵州省高级人民法院民事裁定书并未以业主未举证证明其遭受实际损失而获得高额赔偿金有失公允为由，指令再审，且本院经再审查明原审判决并无不当，已予以维持，达不到上诉人的证明目的，不予采信；何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书及《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》与上诉人是否应承担违约责任无关，本院不予采信。 为查明案件事实，本院依职权调取存于毕节市公安消防支队七星关区大队案涉的毕节万丰国际商贸城建设工程竣工验收消防备案与本案相关的以下证据： 1、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2014〕第0044号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明上诉人于2014年10月23日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报毕节万丰国际商贸城（1-24栋消防工程）建设工程的竣工验收消防备案。 2、毕节市公安消防支队七星关区大队于2014年10月29日作出的七星公消竣查字〔2014〕第0008号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋工程竣工验收消防备案项目建设工程存在以下问题：未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。 3、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0041号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明：上诉人于2016年10月13日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案。 4、毕节市公安消防支队七星关区大队于2016年11月2日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0018号《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》，载明：万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改；2、该工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA836-2012）第5条之规定。未整改。 5、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0043号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。载明：上诉人于2016年11月10日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案。 6、毕节市公安消防支队七星关区大队于2016年12月6日作出的七星公消竣复字〔2016〕第0020号《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》，载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程存在以下问题：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。未整改。 7、毕节市公安消防支队七星关区大队七星公消竣备字〔2016〕第0047号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明：上诉人于2016年12月12日向毕节市公安消防支队七星关区大队申报了毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程的竣工验收消防备案。 8、毕节市公安消防支队七星关区大队于2017年1月9日作出的《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》，载明：毕节万丰国际商贸城1-24栋消防工程（1-7、9-11、13-15、17-19、21-23＃楼）建设工程意见如下：1、未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定。已整改，复查合格。 万丰公司质证意见为：对证据三性均无异议。 欧丹质证意见为：对该证据无异议，该证据证明消防验收不合格系由于上诉人原因所致。 本院认为，本院依职权调取的证据程序及来源合法，客观真实，与本案相关联，能证明案涉房屋2017年1月9日前消防未验收合格的原因系上诉人未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规定》（GA588-2012）第5条之规定，未整改。本院予以采信。 二审经审理查明：除对一审查明的事实予以确认外，另查明，上诉人万丰公司首次向毕节市公安消防支队七星关区大队消防验收的时间为2014年10月23日，毕节市公安消防支队七星关区大队认为案涉房屋存在未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致等问题，不符合《消防产品现场检查判定规则》（GA836-2012）第5条之规定等问题，并要求上诉人进行整改。经整改，案涉房屋于2017年1月9日经消防验收合格。 本案二审争议焦点是：1、涉案房屋未能如期办证是否由于上诉人原因所致；2、上诉人应否承担违约责任，如应当承担，违约金应如何计算？ 本院认为：关于焦点一，本案诉争房屋因不符合消防验收条件致不能按合同约定期限办理商品房转移登记相关文书。本院依职权调取的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《建设工程竣工验收消防备案检查复查意见书》足以证明，上诉人2017年1月9日前消防验收不合格系由于上诉人未按照消防设计文件施工建设，与设计文件严重不符，不符合《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009）第6.2.3条第f项之规定；工程使用的灭火器、室内消火栓与检验报告描述不一致，不符合《消防产品现场检查判定规定》（GA588-2012）第5条之规定等问题，未整改。故案涉房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致，七星关区人民政府要求上诉人快速推进案涉房屋工程建设系客观事实，但这不能作为上诉人不按原消防设计进行施工的合理理由，故七星关区人民政府要求上诉人快速推进案涉房屋工程建设与案涉房屋工程消防验收不合格无必然关联性，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即便上诉人主张案涉房屋消防验收不合格系七星关区人民政府要求上诉人快速推进工程建设所致，上诉人依法也应承担违约责任。另外，上诉人所举图片亦不能达到部分业主装修破坏了房屋结构进而造成消防验收不合格的证明目的，对此其应承担举证不力的不利后果。 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付被上诉人，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故上诉人所称逾期办证未对被上诉人造成实际损失，不应支付违约金的上诉理由不成立，不予采纳。鉴于争议双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”约定的违约金标准与金融机构逾期贷款利息相比并未过分悬殊，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。原审据此判决上诉人按合同约定支付违约金并无不当。上诉人关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的上诉主张，不属于法律规定上诉人应免于承担责任的理由，不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费943元，由上诉人贵州毕节万丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一七年五月八日 书记员  何婷婷