重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初2770号原告:重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪70号附1号、附25号324室，统一社会信用代码91500106202828754B。法定代表人:余相伦，重庆金麟物业管理有限公司董事长。委托代理人:周冒牛，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告:张映川，男，1979年10月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人:张某甲（系张映川之父），男，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。被告:龚娟，女，1981年11月30日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人:张某甲，男，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。被告:张某某，男，2003年8月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：张某甲，男，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。被告詹顺钦，身份信息不详。委托代理人:张某甲，男，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆金麟物业管理有限公司与被告张映川、龚娟、张某某、詹顺钦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，依法由审判员傅文健独任审判，适用小额诉讼程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托代理人周冒牛，被告张映川、龚娟、张某某、詹顺钦委托代理人张某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金麟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求四被告向原告支付2016年7月1日至2017年1月31日止的物业服务费、公共能耗费，共计392.49元，并以被告所欠物业服务费用322.49元为基数，从逾期之日起按照日3‰的标准向原告支付滞纳金（庭审中，应该将滞纳金变更为：以被告所欠物业管理费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算从欠费次月的第一日起至付清之日止）。事实与理由：原告与被告张映川于2015年1月28日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住小区提供物业服务，但被告自入住该房屋之后，自2016年7月1日起就未向原告交纳物业管理服务费用及公共能耗费共392.49元，现诉至法院要求判如所请。被告张映川、龚娟、张某某、詹顺钦辩称，对于庭审中原告所述的被告居住房屋、面积、欠费时间以及涉案的小区至今未成立业主委员会均属实的，但被告没有缴纳物业服务费是因为：1.因为被告张映川之母陈维明身患癌症，花费了七、八万元的医疗费，被告户现经济比较困难。2.原告工作人员服务态度不好，上班的时间打牌。3.被告房屋的面积与拆迁还房协议有出入，当时说是多退少补，但只是让被告交钱，并未退钱。4.对于涉案小区的车库协议里写明的是80元/月（被告未说明是什么费用），但原告收取的是200元/月。经审理查明，2014年7月28日，甲方重庆大学城城区建设委员会与乙方张映川、龚娟、张某某、詹顺钦签订了《重庆大学城拆迁还房安置协议书》，该协议中载明，由甲方拆除乙方在沙坪坝区陈家桥镇陈家桥4社的房屋，甲方安置给乙方坐落于沙坪坝区陈家桥镇（东林·雅润）某房屋一套，建筑面积92.22平方米。合同尾部有甲方签章及乙方张映川签字、捺印。2014年5月4日，重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（甲方）与原告（乙方）签订了《东林雅润前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对重庆市沙坪坝区陈家桥镇陈家桥村东林雅润小区实施前期物业服务。该合同第一章（物业管理区域概况）中载明，物业名称为：东林雅润，坐落位置为：重庆市沙坪坝区陈家桥镇陈家桥村。合同另外对物业服务事项、物业服务质量、物业管理费、违约责任等作了相关规定。合同尾部有甲方重庆市沙坪坝区房地产开发总公司及乙方重庆金麟物业管理有限公司签章及法定代表人签章。2015年1月28日，原告（甲方）与被告张映川（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议约定由甲方对东林雅润小区提供物业服务，合同载明：物业名称为东林雅润，乙方所购房屋位于重庆市沙坪坝区东林雅润。合同第二条（物业管理服务内容）约定，前期物业管理服务主要包括：1、房屋共有部位的维修和管理；2、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、公告秩序和安全防范等。合同第三条（物业管理服务费用）载明，乙方交纳费用时间为开发建设单位通知接房之日起算；物业管理费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，住宅按0.5元/㎡·月标准计收；公共能耗费按10元/户·月标准计收；业主不按照本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业管理费的，物管公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起按3‰/日的标准收取滞纳金。合同尾部有甲方重庆金麟物业管理有限公司签章及乙方张映川签字、捺印。另查明，原告系从事物业管理的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理、房屋中介等，对涉案的东林雅润小区进行了日常的管理，涉案的小区至今尚未成立业主委员会。上述事实，有原告提供的《东林雅润前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、资质证书、东林雅润欠费明细催费通知书、重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具的证明一份等以及原、被告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告先与重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（甲方）签订了《东林雅润前期物业服务合同》,约定由其委托原告为被告所在小区提供物业服务，此后，原告与被告张映川签订了《前期物业服务协议》，被告张映川系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为东林雅润小区提供了物业管理和服务，故该合同应属合法有效，原、被告双方应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。庭审中，对于被告提出的经济困难及涉案房屋实际面积与拆迁安置协议有出入等与本案并无直接关联，且对其提出的抗辩理由并未向本院提交相关证据证明。故，在本案中原告按照合同的约定为被告提供了日常的物业管理服务，被告应按照合同约定支付物业管理费，故对于原告主张的物业管理费、公共能耗费以及因未按时交纳物业服务费产生的滞纳金，本院予以支持。对于物业管理费。原告庭审中称，被告的房屋建筑面积为92.14平方米，每月应交纳的物业管理费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业费为46.07元（92.14平方米×0.50元/月·平方米），被告应支付原告2016年7月1日至2017年1月31日期间的物业管理费为322.49元（460.7元/月×7月）。对于公共能耗费。公共使用部分水电费在物业服务合同中载明为每户每月10元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应向原告支付2016年7月1日至2017年1月31日期间的公共使用部分水电费为70元（10元/户/月×7个月）。关于原告主张的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的滞纳金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的滞纳金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的滞纳金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费滞纳金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该滞纳金调整为：由被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自被告欠费次月第一日起起至付清之日止的滞纳金，该滞纳金符合法律、法规的规定，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由被告张映川、龚娟、张某某、詹顺钦于本判决发生法律效力后立即向原告重庆金麟物业管理有限公司支付2016年7月1日至2017年1月31日期间的物业管理费322.49元及公共能耗费70元，共计392.49元，并向原告支付以当月应付物业管理费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算从欠费次月的第一日起至付清之日止的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张映川、龚娟、张某某、詹顺钦负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆金麟物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  傅文健二〇一七年五月十日书记员  吴少华