贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017)黔05民终351号 上诉人（原审被告）贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村。组织机构代码证:57712218-4。 法定代表人雷洪，该公司董事长。 委托代理人阮洪（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人陈浩(一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈伟，男，汉族，1967年12月26日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）葛林英，女，汉族，1971年2月17日出生，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区朱昌镇八亩村小螺蛳组**，现住毕节市七星关区。 上诉人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称：万丰公司）因与被上诉人陈健、黄平友商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2016）黔0502民初2101号判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈伟、葛林英诉称：原告陈伟、葛林英系夫妻关系，两原告作为买受人与被告“万丰公司”于2013年3月26日签订了合同编号为：WF-27-110《商品房买卖合同》。均载明：第八章第三款转移登记,（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；（2）约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。第四款第二项：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关办理房屋权属登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。原告按照合同的约定支付了首付款163,628.00万元，余款160,000.00元也通过银行按揭的方式履行完毕。共支付了该商品房的房款323,628.00元。被告依约于2013年9月30日也交付了该商品房，但并未在约定的时限内给原告办理上述商品房房屋所有权证及国有土地使用权证，进而也没有将房屋所有权证及国有土地使用权证证书交付给原告。原告多次找被告，被告均以各种理由搪塞，至今也未办理和交付房屋所有权证及国有土地使用权证证书。原告认为，原告与“万丰公司”于2013年3月26日签订合同编号为：WF-27-110《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”本案中，原告依约履行了房款交付义务。被告虽如期交付房屋，但并未按期为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，进而也没有将房屋所有权证及国有土地使用权证证书交付给原告，其行为已构成违约。为此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判决被告立即为原告办理“万丰国际城”第27幢27-110号房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，并交付给原告；2、判决被告支付逾期办证违约金（暂计：47,250.00元。该违约金从2014年5月30日起以原告已付总房款323,628.00元为基数，按日万分之二的标准，支付至该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证证书实际交付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 原审被告万丰公司答辩称:1、被告承诺于2014年5月30日取得涉案房产初始登记，交付给原告，由于政府原因，消防通道未达标，发生情势变更情形，政府已承诺是属政府原因导致涉案房屋情况发生。基于前述不可抗力的政府原因和情势变更情形，被告公司立即撤回此承诺，撤回的主要原因除前述理由之外，更重要的是涉案情况涉及潜在原告有2000多户，若违约事实成立，违约金达到1亿多，公司立即面临破产，将危及到所有购房户几千余人的利益，及社会公共利益受损，故撤回此承诺，并从撤回之时，立即生效。既然撤回承诺，即无违约事实的存在，若原告认为撤回承诺有异议，可另案提起诉讼；2、原告自认，被告已如期交付房屋，仅仅是前述原因导致逾期办证，其主张要求承担违约金，被告认为违约金的存在，主要有两种形式，一种为惩罚性违约金，一种为补偿性违约金，涉案事由产生的违约当属补偿性违约金，主要弥补给原告造成的实际损失为限，据此既然原告已如期管理使用、收益涉案房屋，已不存在损失的问题，故原告主张违约金不应得的支持；3、原、被告双方已有特殊约定，即基于前述原因，原告已然默许被告在合理期限内办理相关产权手续的事实。因此，被告不应当承担违约责任，及原告所主张违约金不能成立。 原审经审理查明：2013年3月26日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：WF-27-110）约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第27幢1层110号房（房号为27-110），该商品房用途为商业营业用房；建筑面积41.01平方米，套内建筑面积34.00平方米，房屋总价款为323,628.00元；转移登记，（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，2013年9月30日，被告向二原告交付该商品房，2014年1月3日，二原告向被告交付购房款323,628.00元。同时，原告向被告交付权证登记费和土地工本费合计1,133.00元。被告未按合同约定于2014年5月30日前向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至二原告的名下。原告遂以前述诉请诉至本院。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，二原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。二原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向二原告交付房屋并办理房屋权属登记，但被告只向原告交付了房屋，却未按约定为原告办理房屋权属登记，被告的行为构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应承担违约责任，向二原告支付相应的违约金。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，被告应按约定向二原告支付逾期办证违约金，即按已交付房价款的日万分之二计算支付。违约金计算时间从双方约定2014年5月30日的次日起计算。故对原告的诉请，本院予以支持，违约金的计算以原告已付购房款323,628.00元为基数，按日万分之二的标准，从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止。对被告提出的撤回承诺，不存在违约的抗辩主张。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定，承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时至达要约人。本案中，原、被告双方已经就购买商铺订立《商品房买卖合同》并已履行了部分合同义务，不再产生撤回承诺之说。被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为原告陈伟、葛林英办理位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第27幢1层109号（房号为27-109）商铺的权属证书并交付原告陈伟、葛林英；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告陈伟、葛林英逾期办证违约金（以原告陈伟、葛林英已交付房价款人民币323,628.00元为基数，按日万分之二的标准从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止）；三、驳回原告陈伟、葛林英的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,041.00元，减半收取人民币520.50元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。 宣判后，万丰公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判；改判上诉人不支付被上诉人违约金；涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人虽未在规定的期限内办理产权证书，但逾期办证并非上诉人的原因造成。2013年7月，为迎接项目观摩会议，市政府要求万丰公司加快推进工程建设。为完成会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防未能通过验收；被上诉人购买商铺后，擅自改变商铺结构，原安装的消防设备发生改变，也是导致消防未验收通过的原因之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，本案中逾期办证系上诉人不能把控的客观原因导致，被上诉人自身存在过错，因此上诉人不应当承担违约责任。即使上诉人应当承担违约责任，也应当以被上诉人遭受实际损失为前提，本案被上诉人已经对涉案门面进行正常的出租经营，并未遭受任何损失且还有收益。一、二审判决按照双方合同约定判令上诉人支付逾期办证的违约金不当。上诉人属我市重点招商引资企业，不能按期办理产权证书没有主观恶意，不存在过错。加之通过上诉人努力，产权证书已在陆续办理。现涉案业主众多，高达两千多户，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素，请求人民法院考虑上诉人处境，顾全大局，支持上诉人的请求。 被上诉人陈伟、葛林英二审答辩称：1、双方合同明确约定相关逾期办证的违约责任，上诉人逾期办证，应该按照合同支付违约金。2、返租行为与逾期办证行为不是同一法律关系，而且违约金具有惩罚性与赔偿性，上诉人不能以返租为由抗辩。3、上诉人没有提供证据证明其免责事由。 二审中上诉人万丰公司提交如下证据： 1、《七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《毕节市商品房屋备案证明书》、毕节万丰商贸城室内概貌图。证明：上诉人不能办理房屋产权证是消防原因导致，消防存在隐患归责于政府，属于不可抗力；被上诉人没有因此受到损失，反而盈利，上诉人不应支付违约金；部分业主擅自改变房屋结构导致消防验收不合格，对上诉人逾期办理房产证存在过错；消防经整改已经合格，房产证正在分批办理中。 2、何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书。证明：违约金的赔付应以实际损失为基础，被上诉人未提供证据证明上诉人违约导致其遭受损失，而且还产生了收益，故上诉人不应支付违约金。 3、贵州省高级人民法院民事裁定书。证明：上诉人与业主李远强、刘丽等三案，贵州省高级人民法院认为业主未举证证明其遭受实际损失，业主主张高额赔偿金有失公允，故指令再审。 4、《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》。证明若支付违约金将不利于地方经济发展，甚至会引起群体性事件，存在不稳定因素，本案应考虑法律效果和社会效果的统一。 被上诉人陈伟、葛林英质证认为：对上述证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。1、《七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》并未要求上诉人改变消防设计，且该证据证明上诉先行施工行为，该先行施工行为属隐匿行为；2、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明消防验收不合格系由于上诉人未按照消防设计施工导致；3、《毕节市商品房屋备案证明书》与本案无关联；4、对于《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》，政府招商引资的企业也应该依法作为，多家单位存在此种情形不是上诉人免责的事由；5、毕节万丰商贸城室内概貌图不能证明业主更改房屋结构的事实，房屋是由上诉人统一承租，统一管理，不存在被上诉人擅自改变房屋结构的情形；6、贵州省高级人民法院民事裁定书并未载明“认为业主未举证证明其遭受实际损失而获得高额赔偿金有失公允”的内容，没有说明指令再审的理由在于业主未提供证据证明损失；7、何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书与本案争议的内容不一致，且与本案无关联。上诉人提供的证据不能证明上诉人逾期办证行为属于不可抗力，也不能证明租金收益能抵扣逾期办证的损失，不能证明被上诉人的装修行为导致消防验收不合格。 本院认为，《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明案涉房屋于2017年1月9日经消防验收合格，予以采信。《毕节市七星关区人民政府关于万丰置业商贸城有关问题的说明》、《毕节市商品房屋备案证明书》以及万丰置业商贸城室内概貌图不能证明案涉房屋2017年1月9日前消防验收不合格的原因属于不可抗力，不能体现被上诉人擅自改变房屋结构并导致消防验收不合格，不能反映被上诉人未因上诉人逾期办理房产证遭受损失；贵州省高级人民法院民事裁定书内容与本案要件事实不具有关联性，上诉人的证明目的无实际意义，不予采信；何元贤、彭云商品房预售合同纠纷判决书及《关于请求成立相关建设项目协调推进领导小组的报告》亦与本案事实无关，不予采信。 二审中，本院依职权调取了以下证据： 1、毕节市公安消防支队毕公消审凭字〔2014〕第0069号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，载明：“贵州毕节万丰置业有限公司于2014年5月9日向我支队申请毕节万丰国际商贸城（25-47栋建设工程）消防设计审核，我支队经审查认为申请复核规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内出具审核意见”。 2、毕节市公安消防支队于2014年6月3日作出毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》，载明：“同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工；该工程验收前应提供具有资质的消防技术服务机构检测合格的证明文件、消防产品应当选用符合国家标准的产品，所选定消防工程施工单位一个具有国家相应资质。经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我支队审核、该工程竣工后，应当向我支队申报消防验收，验收合格方可投入使用”。 3、毕节市公安消防支队2016年8月23日作出毕公消验凭字（2016）第0151号《建设工程消防验收申请受理凭证》，载明：贵州毕节万丰置业有限公司2016年8月23日申请的毕节万丰国际商贸城25-47#楼建设工程消防验收，经审查符合规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见”。 4、毕节市公安消防支队2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》，载明：“经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在以下问题：（1）25号楼与3号楼高层建筑防火间距仅有6.4米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.2.1条之规定；（2）所有未吊顶部门喷头选型错误，不符合《自动喷火灭火系统设计规范》（GB50084-2001，2005年版）第6.1.3.1条之规定；（3）31b、32b号楼上人平屋顶未设置实验消火栓，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第8.4.3.10条之规定；（4）31b、32b号楼及风机房未按规范要求安装应急照明和疏散指示标志，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第11.3条之规定；（5）部分大于600MM梁的区域内未设置火灾探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）第6.2.3.3条之规定……。你单位应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用”。 上诉人万丰公司质证认为：对该证据三性均无异议。 被上诉人陈伟、葛林英质证认为：对该证据无异议，该证据证明了消防验收不合格系由于上诉人原因所致。 本院认为，本院依职权调取的证据程序来源合法，内容客观真实，与本案相关联，能证明案涉房屋2017年1月9日前消防验收不合格系该工程消防建设存在未按原设计进行施工，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等原因所致，本院予以采信。 二审经审理查明：除对一审查明的事实予以确认外，另查明，上诉人于2016年8月3日申请毕节市公安消防支队对诉争房屋进行消防验收，毕节市公安消防支队于2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《建设工程消防验收意见书》，评定诉争房屋所属工程消防验收不合格。 本院认为，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋未能如期办证是否由于上诉人原因所致；2、上诉人应否承担违约责任，如承担违约责任，违约金应如何计算。 关于焦点一，本案诉争房屋因不符合消防验收条件致不能按合同约定期限办理商品房转移登记相关文书，上诉人虽以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形为由主张其不构成违约，不应承担违约责任，但本院依职权调取的毕节市公安消防支队作出的毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》、毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》等证据证实了诉争房屋2017年1月9日前消防验收不合格系该工程消防建设存在未按原设计进行施工，该后果系上诉人自身原因导致，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等原因所致，不属不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形，且即便诉争房屋消防验收不合格系基于政府要求上诉人快速推进工程建设所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能对抗上诉人根据合同约定承担违约责任。而上诉人所举证据亦不能达到部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格的证明目的，上诉人对此承担举证不力的不利后果。 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人因自身原因未能如期办理完商品房移转登记相关文书并交付被上诉人，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故上诉人所称逾期办证未对被上诉人造成实际损失，不应支付违约金的上诉理由不成立，不予采纳。鉴于争议双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”约定的违约金标准与金融机构逾期贷款利息相比并未过分悬殊，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“当事人对约定的违约金过分高于所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于所造成的损失”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。原审据此判决上诉人按合同约定支付违约金并无不当。上诉人关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的上诉主张，不属于法律规定上诉人应免于承担责任的理由，不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1041元，由上诉人贵州毕节万丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一七年五月八日 书记员  周凯鸣