.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初2036号   原告（反诉被告）：陈军，男，汉族，1987年7月6日出生，公民身份号码×××，户籍住址浙江省杭州市滨江区。   委托诉讼代理人：杨爽，海南惠海律师事务所律师。   被告（反诉第三人）：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市河**鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店**楼。   法定代表人：詹琰，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：蔡妲琦，三亚鹿回头旅游区开发有限公司职员。   委托诉讼代理人：蒋欣，北京天驰君泰律师事务所律师。   被告（反诉原告）：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市河**鹿回头社区****。   法定代表人：梁智，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴桑，海南唐海律师事务所律师。   原告陈军与被告海南新佳旅业开发有限公司（以下简称：新佳公司）、被告三亚中信投资有限公司（以下简称：中信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告陈军的委托诉讼代理人杨爽，被告新佳公司的委托诉讼代理人蒋欣、蔡妲琦，被告中信公司的委托诉讼代理人吴桑到庭参加诉讼。中信公司在法庭审理过程中，提出反诉，本院决定合并审理，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。反诉原告中信公司的委托诉讼代理人吴桑、反诉被告陈军的委托诉讼代理人杨爽、反诉第三人新佳公司的委托诉讼代理人蒋欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈军向本院提出诉讼请求：１.新佳公司以已交付房款为基数，按日万分之一标准支付"半岛云邸"5#号别墅房屋自2015年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年12月21日止为1647000元；2.新佳公司以已交付房款为基数，按同期贷款利率标准支付"半岛云邸"5#号别墅房屋自2016年6月26日起至向登记机关提交办证资料之日止的逾期办证违约金，暂计至2016年12月21日止为836208元；3.中信公司对上述违约金共计2483208元承担连带责任；4．本案诉讼费用由新佳公司、中信公司承担。事实和理由：2012年，新佳公司与中信公司向其出售两公司共同开发的三亚市鹿回头"半岛云邸"4#号楼1层第全幢别墅、1幢1单元16层1601号房屋、2幢6单元23层2302号房屋，其向中信公司转账支付上述三套房屋的购房款共计6442万余元。2013年，其与中信公司协商约定将其中4#号楼1层第全幢别墅变更为5#号别墅，新佳公司向其邮寄5#号别墅房屋《商品房买卖合同》，要求其签名后寄回新佳公司盖章。《商品房买卖合同》约定该房屋总价款为4000万元，建筑面积为395.92平方米，新佳公司交房期限为2015年6月30日；除特别约定外，交房逾期180日后，新佳公司应向其支付自约定交房之日至实际交房之日期间的违约金，违约金以已付房款为基数按日万分之一标准计算；新佳公司应提供的产权登记资料如未在房屋交付使用后360日内提交产权登记机关，新佳公司应按日向其支付已付房款万分之零点五且以总房款价1%金额为限的违约金，中信公司已向其出具3050元购房款的收据。经中信公司同意，其在房屋交付前将家具搬进房屋摆放。2016年12月，其父亲发现房屋存在漏水等多处质量问题，向新佳公司提出整改要求，但新佳公司并未整改，其父亲遂自费进行处理。其多次要求新佳公司交房，但新佳公司至今未交付符合合同约定的房屋。"半岛云邸"售楼处公示的三房预许字（展期）[2013]31号《商品房预售许可证》显示，"半岛云邸"为新佳公司与中信公司合作开发项目，而该项目原使用的三房预许字[2012]028号《商品房预售许可证》中开发商仅为中信公司一家。新佳公司已对涉案房屋向房产登记机关申办了网签登记，登记显示新佳公司为出卖人，其为买受人。新佳公司违约，应向其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金约定过低，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。   新佳公司承认陈军主张的签订5#号别墅房屋《商品房买卖合同》事实，但辩称，陈军尚欠付购房款950万元，合同约定其公司可在购房款及相关税费付清后五日内交付房屋，办证义务在房屋交付后360日内履行，目前其公司尚无房屋交付义务更谈不上履行办证义务，陈军还需支付逾期付款违约金。   中信公司承认陈军主张的签订"半岛云邸"5#号别墅房屋《商品房买卖合同》及支付房款的事实，并同意新佳公司的答辩意见。   中信公司向本院提出反诉请求：1.陈军支付5#号别墅房屋购房尾款950万元；2.陈军以到期应付房款总额为基数，按日万分之一标准支付"半岛云邸"5#号别墅房屋自2015年7月1日起至实际履行全部购房款之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年4月20日止为626050元；3.反诉诉讼费由陈军负担。事实及理由："半岛云邸"由其公司投资开发，陈军认购4#别墅房屋后签订了房屋买卖合同，陈军分别在2012年12月25日、2013年2月15日、2014年8月20日支付4#号别墅房屋购房款1000万元、6019069元和13980931元，合计3000万元，2014年8月31日又以另房认购金50万元冲抵4#号别墅房屋购房款，其公司于2014年9月29日向陈军出具了3050万元的购房款收据。其公司与陈军协商终止4#号别墅房屋买卖合同，转为购买5#号别墅房屋，并换签新佳公司版本的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，分三期支付5#号别墅房屋总房款4000万元，最后一期1000万元应在2015年6月30日前支付，买受人逾期付款180天后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自约定付款期限之第二天起实际全额付款之日止向出卖人支付万分之一的违约金。陈军逾期付款已构成违约，应承担逾期付款违约责任。   陈军对中信公司的反诉辩称，中信公司未按约定期限交付房屋，其逾期付款是行使抗辩权，5#号别墅房屋至今存在漏水状况等严重工程质量问题，也是其拒付购房尾款的原因；新佳公司是5#号别墅房屋的出卖人，中信公司是委托代理机构而不是权利主体，所提起的反诉应予驳回。   新佳公司陈述称，《商品房买卖合同》系其公司与中信公司共同与陈军签订的，中信公司是适格的反诉原告。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   当事人对于本案事实争议的焦点有：1.新佳公司、中信公司是否逾期交付涉案房屋，2.购房款是否逾期支付，3.涉案房屋质量是否符合合同约定。本院认定如下：1.《商品房买卖合同》第八条约定交房截止日期为2015年6月30日，但双方当事人均确认此后已协议变更为2015年8月30日，同时也确认陈军在未办理房屋交付手续状况下已使用5#号别墅房屋，可认定新佳公司、中信公司未在约定期限内向陈军交付房屋的事实；2.《商品房买卖合同》第六·2条约定购房款4000万元付款截止日期为2015年6月30日，陈军举证的中信公司出具的四张收据证明陈军于2014年9月29日共支付3050万元，陈军逾期未付购房款金额为950万元，至起诉之日止共逾期611天；3.陈军举证的《电梯装饰合同》、报价单、付款申请单、转账凭证、《园林景观施工合同》、《中信半岛云邸5号别墅地下设备间后增楼梯走道工程施工合同》以及第二次开庭提交的水管照片，新佳公司及中信公司对该组证据真实性没有异议，但陈军所作改造合同签署、改造施工以及付款行为系在5#号别墅房屋尚未办理交付手续的前单方实施，均未见新佳公司、中信公司参与，陈军未举证证明二被告公司已确认房屋质量不符合约定标准的状态，也未举证工程质量检验部门或相关技术鉴定机构对房屋质量作出了否定性检验结论，不能认定5#号别墅房屋在陈军使用前既已处于不符合合同约定质量状态。   本院认为，本案争议的焦点为：1.逾期交房违约责任；2.逾期办证违约责任；3.连带责任；4.逾期付款违约责任。   本案系新佳公司及中信公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》的规定应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。   《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同的约定，陈军应在2015年6月30日前付清购房款，新佳公司交付房屋及办理产权登记义务的履行均在此之后，陈军履行债务不符合约定的，新佳公司依法有权拒绝其相应的履行要求。交付符合质量要求的房屋是新佳公司的法定义务也是《商品房买卖合同》约定的合同义务，但即便在新佳公司交付房屋不符合质量约定的状态下，陈军亦并不因此享有拒绝支付购房款的抗辩权，何况在本案中并无证据证明5#号别墅房屋存在质量不符合约定的情形，陈军以质量不符合约定而行使不安抗辩权的理由没有法律依据，本院不予采纳，陈军应依约履行付款义务。关于房屋交付期限，双方均确认已协议变更为购房款清偿期限之后，新佳公司以陈军未清偿购房款为由拒绝履行房屋交付义务系先履行抗辩权的行使，新佳公司此种拒绝履行的行为于法有据，不构成违约，不应承担违约责任。陈军在此前提下主张新佳公司承担逾期交房违约责任，没有法律依据及合同根据，其该项诉求理由不能成立，本院不予采纳。   《商品房买卖合同》对房屋产权登记期限约定为交付使用后360日内。如前所述，在陈军迟延债务履行后，新佳公司有权拒绝包括房屋交付及办证的相关义务的履行，陈军诉求新佳公司承担逾期办证违约责任，没有法律依据，本院不予采纳。   "半岛云邸"居住项目由新佳公司与中信公司合作开发项目，作为《商品房买卖合同》的共同出卖人，二被告公司中任一主体均有义务独自完成合同义务的履行，亦因此有权独自向陈军主张合同权利。陈军主张中信公司对新佳公司的违约责任承担连带责任的理由成立，但本案中并不存在新佳公司承担违约责任的适用情形。新佳公司赞同中信公司向陈军提出的反诉，陈军应向中信公司履行购房款给付义务，此种履行的效力及于新佳公司。如前所述，陈军逾期付款并不存在法定或约定免责事由，其行为已构成违约，应依约承担违约责任。中信公司诉求陈军支付购房款余额950万元并以此金额为基数按照每日万分之一的标准支付自2015年7月1日起至实际履行全部购房款之日止的逾期付款违约金的理由成立，本院予以采纳。   综上所述，陈军诉求新佳公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的理由以及中信公司对新佳公司违约责任承担连带责任的理由均不能成立，本院不予支持。中信公司反诉陈军支付购房款余额并支付逾期付款违约金的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：   一、驳回陈军的诉讼请求。   二、陈军向三亚中信投资有限公司支付"半岛云邸"5#号别墅房屋购房款余额950万元。   三、陈军应自2015年7月1日至前项给付义务履行之日止，以950万元为计算基数，按照每日万分之一标准向三亚中信投资有限公司支付逾期付款违约金。   四、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件本诉受理费26665元，由陈军负担。案件反诉受理费41278元，由陈军负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 李 祎   人民陪审员 王 彬   人民陪审员 云大修     二○一七年五月二十二日   法官 助理 蒋 倩   书 记 员 黄 强   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。