青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青民初59号 原告（案外人）：郑子刚，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：鲁卧领，青海诚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔晓娜，青海诚嘉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司青海省分行，住所地：青海省西宁市。 负责人：王志恒，该行行长。 委托诉讼代理人：赵丽，青海言度律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青海弘川新源实业股份有限公司，住所地：青海省海北州。 法定代表人：王钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：栾学霞，女，系该公司职员。 第三人（被执行人）：江油炳辉改性沥青有限公司，住所地：四川省江油市。 法定代表人：王钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：栾学霞，女，系该公司职员。 第三人（被执行人）：王钢，男，汉族，住青海省西宁市。 第三人（被执行人）：刘凤霞，女，汉族，住青海省西宁市。 第三人（被执行人）：刘凤珍，女，汉族，住青海省西宁市。 第三人（被执行人）：吴洁，女，汉族，住四川省成都市。 原告郑子刚与被告中国银行股份有限公司青海省分行（以下简称中行青海分行）、第三人青海弘川新源实业股份有限公司（以下简称青海弘川公司）、江油炳辉改性沥青有限公司（以下简称江油炳辉公司）、王钢、刘凤霞、刘凤珍、吴洁案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑子刚的委托诉讼代理人鲁卧领、乔晓娜、被告中行青海分行的委托诉讼代理人赵丽、青海弘川公司、江油炳辉公司的共同委托诉讼代理人栾学霞、刘凤霞、刘凤珍到庭参加诉讼。第三人王钢经本院传票传唤、吴洁经本院公告传唤均未到庭参加诉讼,本院缺席审理。本案现已审理终结。 郑子刚向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行登记在王钢名下、实际所有权人为郑子刚的位于四川省成都市温江区公平花都大道西段888号世纪光华8栋3单元102号房产（以下简称案涉102室房屋）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月29日，中行青海分行因与王钢金融借款合同纠纷依法立案。而在此之前，王钢因无力偿还郑子刚到期借款本息，提出以房抵债，即用登记在其名下的案涉102室房屋折抵欠付借款本息，并于2018年3月27日签订《协议书》，约定王钢用登记在其名下的案涉102室房屋折抵欠付郑子刚的全部借款本息1187460元，由王钢配合办理房产产权过户至郑子刚或由郑子刚指定的任何人员或企业名下。合同签订后，王钢按约将房屋及房产证、钥匙、水电卡等交付郑子刚占有、使用，双方之间的债务关系两清。因受房产所在地限购政策的影响，郑子刚经王钢同意将上述房产登记在中盛源建筑工程有限公司（以下简称中盛源公司）名下，该公司股东为郑子刚妻子、儿子。同年8月7日，中盛源公司会同王钢到不动产登记部门办理房产转移登记申请，并按照房产部门的要求依法缴纳了房屋产权转移涉及的税费。可是，在中行青海省分行与王钢金融借款合同纠纷案件诉讼中，因中行青海省分行申请诉讼保全，2018年10月22日，青海省高级人民法院作出（2018）青民初80-2号协助执行通知书，通过成都市温江区不动产登记中心查封了上述房产。2019年1月4日，青海省高级人民法院对案涉102室房屋的查封转至执行程序。因人民法院查封、执行案涉房产的行为，致使郑子刚的利益无法得到保障，无法正常取得房产证。为此，郑子刚提出执行异议，经审查，青海省高级人民法院作出（2019）青执异31号执行裁定书，裁定驳回郑子刚的请求。郑子刚认为，此裁定认定事实明显错误，结合本案事实及证据，足以认定郑子刚就执行房产享有足以排除强制执行的民事权益，请求判如所请。 被告中行青海分行辩称，1.中行青海分行申请财产保全后，经法院查询、查封案涉房屋时，该房屋登记状况显示为王钢所有，并无转让、变更登记的记录；2.郑子刚对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，以物抵债协议并未得到履行，诉争房屋并未完成变更登记。其次，郑子刚与王钢签订以房抵债协议书的前提是王钢不能向郑子刚偿还借款本息，其目的是以交付房屋的方式变通履行债务，用以消灭其双方之间的金钱之债。但协议履行中，以抵债的房屋并未完成变更登记，不能认定以房抵债协议产生了物权期待权或者物权，郑子刚享有的本质上来说依然是金钱之债的债权，与基于买卖关系而产生的物权期待权有基础性的差别，该以房抵债协议的订立并不能使郑子刚享有能够排除强制执行的民事权益；3.以房抵债的协议不能等同于或视为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的书面房屋买卖合同之情形；且以房抵债协议的真实性、合法性存在诸多存疑之处，且具有不合法之处，不应保护非法利益；4.郑子刚在查封之前已实际合法占有诉争房屋的证据不足。郑子刚仅提交两名证人打印的《情况说明》，而该证据不符合证据的三性，不能作为认定本案事实的有效依据；5.郑子刚存在并未支付全部价款的可能。即便拟将抵债视为付款，本案也不符合法律规定的情形，基于郑子刚与王钢之间的债权不合法、不真实，郑子刚可能并不对王钢享有1187460元的债权，不存在支付全部价款；6.未办理过户登记主要是由于郑子刚自身原因导致。首先，郑子刚与王钢签订以房抵债协议时成都市已出台限购政策，协议中也对此有所约定，郑子刚对于自己不符合购房条件、不能办理过户登记应属明知，由于其自身不符合购房条件导致的未能变更登记，应属法律规定中的“买受人自身原因”；其次，郑子刚明知自己不符合购房条件，但其却在协议签订后长达四个月的时间内均未就变更登记事宜有所作为，怠于进行变更登记。且在四个月后委托中盛源公司代为办理变更登记后，相关部门出具的受理单上明确载明22个工作日后就可申请登簿，登簿后该登记具有物权效力。但至中行青海分行申请保全及法院依法查询时尚未进行登簿，该房屋依然登记为王钢个人所有，未显示有转让、变更信息或其他权利瑕疵。请求依法驳回郑子刚的诉讼请求。 第三人青海弘川公司、江油炳辉公司、刘凤霞、刘凤珍述称，1.郑子刚与王钢签订的以房抵债协议合法有效；2.对郑子刚提交的证据均认可，请求法院依法判决。 原告郑子刚为证明自己的诉求，提供如下证据： 1.本院（2019）青执异31号执行裁定书，证明郑子刚提起本案诉讼的依据； 2.房屋查询证明，证明王钢系案涉房屋的所有权人； 3.协议书（附件：借条、银行转账明细），证明因王钢不能偿还借款本息，双方签订合法的以房抵债的协议； 4.情况说明及身份证复印件，证明郑子刚于2018年初已合法占有案涉房屋，并由朋友张振华、李贞荣借住； 5.成都市存量房买卖合同，证明2018年8月7日，中盛源公司受郑子刚的委托，与王钢在温江区不动产登记中心签订房屋买卖合同的事实； 6.房屋所有权转移登记受理单、缴费通知单、税收完税证明，证明温江区不动产登记中心受理中盛源公司与王钢房屋买卖合同事宜； 7.情况说明及营业执照、结婚证、户口簿，证明中盛源建筑工程有限公司股东系郑子刚配偶杨碧及其子郑洪浩，案涉房屋实际属于郑子刚； 8.本院（2018）青民初80号民事裁定书、（2018）青民初90-2号协助执行通知书，证明法院查封案涉房屋均晚于以房抵债、登记过户的事实； 9.物业公司出具《情况说明》，及缴纳的水、电、天然气费用票据，证明郑子刚实际占有的事实； 10.《企业信用信息公示报告》，证明公司股东系杨碧、郑洪浩。 针对郑子刚提出的上述证据，中行青海分行发表质证意见如下： 对证据1三性无异议，但裁定中的事实不能直接作为本案执行异议之诉认定的事实； 对证据2三性无异议，该证据能够证明案涉房屋确实登记在王钢个人名下，并无其他权利人及转让等信息显示； 对证据3真实性、合法性、证明方向均有异议。（1）借条的时间为2017年12月17日，内容为“今借到郑子刚…”，而郑子刚向王钢转款的时间却为2017年12月15日。该时间差让人不得不怀疑该借条的真实性。（2）对转款凭证而言，一份是郑子刚转给王钢600万，一份是王钢转给郑子刚600万，一来一往金额相等。但借条中却表示借款本金为654万，其中54万现金支付，不合常理及交易习惯，也无收条等任何其他证据予以证明该54万是否交付。（3）借条中载明逾期利率为每日按借款总额的1%计算，年利率高达365%，是法定最高限额的24%的十五余倍，严重违反了法律规定。案涉600万元借款本金依照法律规定的最高24%年利率计算，十天仅为4万元。而协议书中却表示逾期十天利息尚欠647460元，加上此前高度存疑的54万本金即构成了被以房抵债的债权金额1187460元。因此该协议书、借条不具合法性。（4）协议书中第四条约定“乙方应按甲方要求，积极配合将房屋产权过户至甲方本身或甲方指定的任何人员或企业名下”因此，足以表示原告已经对于成都市的房屋限购政策和其本身不符合限购条件的事实知情，对可能需要变更登记至其他主体名下有所预估； 对证据4情况说明及说明人身份证复印件的真实性、合法性、关联性均有异议。（1）两名证人是否自2018年年初前往成都居住在案涉房屋，是否是郑子刚安排入住均无证据证明。（2）情况说明中签字是否系证人本人的签字真实性无法确定。且证人与郑子刚是否是朋友关系无证据证明。（3）证人证言系打印件，证人应出庭而未出庭，证词无合法性； 对证据5成都市存量房买卖合同质证意见：（1）该证据结合以房抵债协议书的内容能够体现，郑子刚对于自己不符合购房条件系明知，但却拖延至2018年8月7日才开始着手变更登记事宜，期间怠于处理该事宜，未能变更登记是郑子刚自身原因所致。（2）该合同中约定的房屋价款为40万元，与以房抵债协议中的金额均不一致.（3）该合同系为规避限购政策而签订，并非双方真实意思，其真实性、合法性存疑。 对证据6房屋所有权转移登记受理单、缴费通知单、税收完税证明的证明方向有异议：该组证明显示2018年8月7日双方就已取得转移登记受理单，而受理单上明确载明22个工作日后就可申请缴费、登簿，登簿后该登记具有物权效力。但至被告申请保全后法院于2018年10月12日进行查询和查封时都尚未进行登簿，该房屋依然登记为王钢个人所有，未显示有转让、变更信息或其他权利瑕疵。因此，该期间原告再次怠于进行变更程序，所以导致未能变更登记，系其自身原因所致； 对证据7情况说明及附件营业执照、结婚证、户口簿的证明方向有异议，该证据只能表明中盛源公司是受郑子刚委托代为办理案涉房屋登记事宜，现房屋变更登记并未完成，并不能证明该房屋名义登记所有权人是中盛源公司，实际所有权人是原告郑子刚； 对证据8本院（2018）青民初80号民事裁定书、（2018）青民初90-2号协助执行通知书无异议。但能证明2018年10月12日依被告申请法院查询和查封时该房屋的权属确实登记在王钢个人名下，未显示有变更登记及其他权利瑕疵。能够印证上述关于原告怠于变更登记的事实； 对证据9物业公司《情况说明》，及缴纳的水、电、天然气费用票据的真实性无异议，票据中均显示是王钢缴纳相关费用； 对证据10《企业信用信息公示报告》真实性无异议，但与本案无关联性。 当事人围绕诉讼请求及提交的前述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 2018年5月29日，本院受理原告中行青海分行与被告青海弘川公司、江油炳辉公司、王钢、刘凤霞、刘凤珍、吴洁借款合同纠纷一案。并根据中行青海分行的诉讼保全申请，本院于2018年8月22日作出（2018）青民初80号保全裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人青海弘川公司、江油炳辉公司、王钢、刘凤霞、刘凤珍、吴洁价值24832869.94元财产。裁定作出后，本院依据中行青海省分行提供的财产线索，采取保全措施，于2018年10月12日作出（2018）青民初80-2号《协助执行通知书》，查封了王钢名下的案涉102室房屋。郑子刚针对被查封房屋，向本院提出执行异议。本院于2019年11月15日作出（2019）青执异31号民事裁定书，驳回案外人郑子刚的异议请求。现案涉102室房屋权利人登记在王钢名下。 另查明，2017年12月15日，郑子刚通过中国银行账户向王钢转账6000000元。 2017年12月17日，王钢出具《借条》，记载：本人王钢今借到郑子刚人民币6540000元，其中转账支付6000000元，现金支付540000元。此款于2018年3月16日之前归还到郑子刚账户，如到期未归还，本人每日支付郑子刚借款总额百分之一的违约金。 2018年3月26日，王钢通过建设银行账户向郑子刚转账6000000元。 2018年3月27日，郑子刚为甲方与乙方王钢签订《协议书》，约定，就甲乙双方欠款事宜，经双方结算，截止2018年3月27日，乙方尚欠甲方本金540000元、利息647460元，合计1187460元。一、因乙方现阶段资金紧张，乙方无力支付，故此同意以登记于其名下的案涉102室房屋，建筑面积137.33平方米的房产一套折抵上述全部欠款；二、乙方将上述财产以物抵债折抵给甲方系自愿行为，且已经过家属的必要的同意，任何情况下不得反悔；三、甲方对上述房产的价格、位置及附属设施等均有清楚了解，不得以任何理由提出解除合同或无效合同的主张；四、本协议签署后，乙方应当按照甲方要求，积极配合该房屋产权过户至甲方本身或者甲方指定的任何人员或企业名下，乙方不得有异议，乙方无条件配合签署过户所需的一切必要手续；五、房屋自协议签署之日后30日内将房产证、房屋钥匙、水电卡等交付甲方使用，该房屋交付甲方后，双方之间本次债务关系两清。 2018年8月7日，中盛源公司与王钢签订《成都市存量房买卖合同》，约定，第二条“房屋现状：一、该房屋的抵押状况为：未设定抵押”；第三条“房屋成交价：400000元”；第五条“双方约定于2018年8月31日前申请办理房屋转让交易手续，逾期未申请办理房屋转让交易手续，双方约定本合同自动解除”。 同日，中盛源公司、王钢向四川省成都市温江区不动产登记中心递交申请，该局出具《温江不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权转移登记受理单》，记载：1.受理单妥善保存，需凭此领证；2.自受理日22个工作日之后（不含办理当天、不含节假日），申请人可向我中心申请缴费、登簿等；《温江不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权登记缴费通知书》，记载：“登记权利人为：中盛源公司”，“登记义务人为：王钢”，“土地使用权人为：中盛源公司”；缴费：80元。 同日，中盛源公司向国家税务局成都市温江区税务局缴纳：产权转移印花税551.6元、权利、许可证照印花税5元、房屋买卖契税33095.1元；王钢向该局缴纳财产转让个人所得税11031.7元。该局出具《中华人民共和国税收完税证明》。 还查明，2019年10月26日，张振华、李贞荣出具《情况说明》，记载：本人张振华、李贞荣系郑子刚之朋友，我二人为青海人，因我二人年迈，四川气候更适宜养老，故郑子刚将案涉102室房屋，自2018年初交付给我二人使用至今，期间房屋有关物业费、水电费等全部由我二人负责缴纳。房产登记所有人王钢，我二人从未见过，也从未来过此房屋查看过。同时提交了成都森鸿物业管理有限公司出具的2018年2月至3月31日、12月1日至12月31日、2019年4月1日至2019年4月30日、12月1日至2020年1月31日期间缴纳电费的四份《专用票据》；成都市温江区自来水公司出具的2018年12月14日、2019年12月20日缴纳水费的二张专用《发票》；成都凯能天然气有限责任公司出具的2018年、2019年度缴纳天然气费用的二份专用《发票》。 2020年2月26日，成都森鸿物业管理有限公司出具《情况说明》，记载：张振华、李贞荣自2018年4月起在温江区公平花都大道西段888号世纪光华8栋3单元102室居住至今。其二人居住期间产生的水电费、物业费等费用均是由其二人交纳。 2019年12月7日，中盛源公司出具《情况说明》，记载：因受成都住房限购政策的影响，郑子刚通过以物抵债方式取得的案涉102室房屋无法登记在郑子刚名下。为此，郑子刚委托我公司将该房屋暂时登记在我公司名下，我公司同意，双方当时确认我公司仅仅是该房屋名义所有权人，对该房屋不享有任何权利，实际房屋所有权是郑子刚。我公司受郑子刚的委托，于2018年8月7日到温江区不动产登记部门与王钢签订《成都市存量房买卖合同》，并由郑子刚缴纳了相应的税费。另外，杨碧，女，身份证号码：×××；郑洪浩，男，身份证号码：×××。以上二人均系我公司股东，股东名册及工商登记机关登记一致。 2020年2月28日中盛源公司信用公示信息记载：统一社会信用代码：91510100MA6CT8XC7F，法定代表人：郑朋，注册资本金：5000万元，公司股东：杨碧、郑洪浩，住所地成都市青羊区北大街19号3栋7层712号。 郑子刚提交的结婚证、户口本，证明郑子刚与杨碧系夫妻关系；郑子刚与郑洪浩系父子关系。 根据双方当事人的诉辩主张，本院总结的争议焦点为郑子刚是否对案涉102室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案涉案102室房屋系王钢名下登记的不动产，从物权公示的效果看，王钢确系案涉房屋的所有权人，当本院执行中查封王钢名下的案涉房产时，郑子刚认为案涉102室房屋已通过以物抵债的方式交付，其与王钢之间以物抵债的协议合法有效且已实际履行，在办理过户登记中，非因郑子刚自身原因未能完成产权变更登记，不能归责于郑子刚，郑子刚以物抵债获得的物权期待权足以排除中行青海分行的债权。据此，本院认为，郑子刚对登记在王钢名下的不动产提出异议，是否排除执行的事由应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”予以审查。第一，从郑子刚向本院提交的2017年12月7日其与王钢签订的《借条》，及互为转账的凭证看，王钢与郑子刚之间存在借款合同关系。基于双方借款法律关系产生的后果，2018年3月27日，王钢与郑子刚签订《协议书》，约定王钢以其所有的案涉102室房屋抵偿郑子刚全部借款本息，目的在于消灭王钢对郑子刚的债权。王钢与郑子刚签订的上述《借条》、《协议书》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，王钢与郑子刚之间存在到期债权关系，双方约定以房抵债及以抵账方式完成房屋交易中给付全部房款的义务应受法律保护，因此，可以认定在人民法院查封之前，王钢与郑子刚之间已签订了以房抵债的合法有效的书面合同，并已支付全部价款。第二，从郑子刚向本院提交的张振华、李贞荣、成都森鸿物业管理有限公司出具的《情况说明》，及物业公司出具的缴纳电费的《专用票据》、成都市温江区自来水公司出具的缴纳水费的《发票》、成都凯能天然气有限责任公司出具的缴纳天然气费用的《发票》等证据，可以证实郑子刚陈述将案涉102室房屋借给张振华、李贞荣居住的事实，同时可以认定郑子刚在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于郑子刚的实际控制之下和合法占有。第三，案涉《协议书》第四条关于“本协议签署后，王钢应当按照郑子刚要求，积极配合该房屋产权过户至郑子刚本身或者郑子刚指定的任何人员或企业名下，王钢不得有异议，王钢无条件配合签署过户所需的一切必要手续”的约定，因受成都市区房屋限购政策的影响，案涉102室房屋无法变更登记在郑子刚名下，依据前述约定，郑子刚要求将房屋变更登记在中盛源公司名下，王钢未提出异议。从郑子刚提交的中盛源公司的信息、结婚证、户籍本等证据看，可以认定中盛源公司股东为郑子刚妻子杨碧、儿子郑洪浩，中盛源公司与郑子刚有关联性。因此，案涉102室房屋变更登记在中盛源公司名下符合上述约定。对此，2018年8月7日中盛源公司与王钢签订《成都市存量房买卖合同》，同时向成都市温江区不动产登记中心递交办理房屋变更产权登记申请，该中心出具《温江不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权转移登记受理单》，同意受理。同日，中盛源公司向国家税务局成都市温江区税务局缴纳产权转移印花税551.6元、权利、许可证照印花税5元、房屋买卖契税33095.1元，王钢向该局缴纳财产转让个人所得税11031.7元；中盛源公司同时依照《温江不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权登记缴费通知书》要求缴费80元，该通知书中明确记载“登记权利人为：中盛源公司”“土地使用权人为：中盛源公司”。上述证据可以认定案涉102室房屋在人民法院查封之前，王钢、中盛源公司已在成都市温江区不动产登记中心办理房屋变更产权登记的相关手续，房屋的产权人已界定为中盛源公司，王钢、郑子刚实际履行了合同关于办理房屋产权变更登记的义务，但因人民法院实施查封措施，案涉房屋无法继续办理产权变更登记手续，此情形并非郑子刚或中盛源公司的自身原因所致，郑子刚或中盛源公司对此没有过错。 综上所述，本院认为，郑子刚在本院实施查封案涉102室房屋之前,与王钢签订了合法有效的以房抵债合同，以抵账方式完成了房屋交易中给付全部房款的义务，并对涉案房屋实施了管理和支配,未能办理不动产过户登记并非由于郑子刚过错所致。且综合现有在案证据,未发现王钢与郑子刚就以房抵债的民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害债权人权益的情形,故本院应确认郑子刚对案涉102室房屋享有物权期待权,该权益相对于中行青海分行涉案债权具有优先效力。据此，郑子刚对案涉102室房屋享有足以排除强制执行的民事权益,本院对于郑子刚关于不得执行案涉102室房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,判决如下: 一、不得执行四川省成都市温江区公平花都大道西段888号世纪光华8栋3单元102号房产； 二、本院（2019）青执异31号民事裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费15487.14元,由中国银行股份有限公司青海省分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 索晓春 审 判 员 刘尚英 审 判 员 马 威 二〇二〇年三月四日 法官助理 汪富生 书 记 员 马乾熙