北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1463号上诉人（原审被告，反诉原告）：北京园囿园投资有限公司，住所地北京市丰台区马连道卫强路118号269室。法定代表人：熊芳晓，总经理。委托诉讼代理人：王秀丽，河南法学汇信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京南郊农业生产经营管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫东路47号。法定代表人：张孝柱，总经理委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。上诉人北京园囿园投资有限公司（以下简称园囿园公司）因与被上诉人北京南郊农业生产经营管理有限公司（以下简称南郊农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初11012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。园囿园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南郊农业公司的全部诉讼请求，并支持园囿园公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。双方签订的《房屋租赁合同》实为房屋买卖合同。首先，关于房屋转让原因，涉案房屋土地系农用地，所建房屋为违法建筑。2008年5月21日，北京市国土资源局向南郊农业公司下发责令改正国土资源违法行为通知书，要求其拆除违法建设的红星集体农庄。南郊农业公司为减少损失，主动找到园囿园公司的关联公司即北京美泰文化传媒有限公司，提出委托园囿园公司对涉案地块的处罚提出异议，承诺如果处罚撤销则将涉案地块及地上建筑物转让给园囿园公司或其关联公司。其次，关于房屋转让手续。2008年3月31日，双方签订了《协议书》，约定南郊农业公司将涉案房屋以评估价或成本价转让给园囿园公司，随后，园囿园公司开始为涉案房屋的土地进行变更手续。2011年11月南郊农业公司所属的上级单位召开董事会并发文同意将红星集体农庄上房屋出卖给园囿园公司。再次，关于签订《房屋租赁合同》的背景。由于办理农用地转用程序时间较长，南郊农业公司以国有资产不能闲置为由，让园囿园公司2012年8月与其签订《房屋租赁合同》，以交年租金的方式冲抵房屋转让款。二、一审法院判令园囿园公司支付房屋占有使用费于法无据。鉴于南郊农业公司怠于配合办理房屋转让手续，导致合同目的根本不能实现。2018年11月21日，园囿园公司不再以“交年租金、冲抵转让款”方式继续支付款项，并向南郊农业公司发出终止并解除协议的通知，但南郊农业公司怠于收回该房屋。随后，园囿园公司提起了赔偿装饰装修、建设等损失的诉讼，该案正在审理中。根本不存在园囿园公司拖欠南郊农业公司租金的事实。南郊农业公司要求园囿园公司支付租金于法无据，依法不应得到支持。法院应通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思表示，探求真实法律关系，一审法院未理清双方“以租赁之名行房屋转让之实”的真实目的。三、南郊农业公司应当全额退还园囿园公司支付的转让款并支付利息。园囿园公司已经向南郊农业公司支付了14640393元转让款，依约南郊农业公司应当将涉案土地附属物转让给园囿园公司，反之应当全额退还转让款并支付利息。综上，《房屋租赁合同》实际上是转让合同，园囿园公司支付的租赁费实际上是转让款，在合同目的不能达到的情况下，园囿园公司已经终止并解除了协议，不拖欠南郊农业公司任何款项，南郊农业公司应当返还转让款。南郊农业公司的答辩意见与一审意见一致。南郊农业公司向一审法院起诉请求：1.解除南郊农业公司、园囿园公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.园囿园公司向南郊农业公司支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金2864425元租金；逾期滞纳金76516.05元（滞纳金暂计至2019年3月15日）；3.园囿园公司向南郊农业公司支付2019年3月1日起至房屋实际返还给南郊农业公司期间的房屋租金；4.由园囿园公司承担本案的全部诉讼费用。园囿园公司向一审法院反诉请求：1、确认南郊农业公司、园囿园公司2012年8月20日签订《房屋租赁合同》的买卖性质；2、南郊农业公司返还园囿园公司已支付的购房款14640393元及利息（按照同期银行贷款利率）；3、南郊农业公司退还园囿园公司保证金100000元；4、南郊农业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月20日，北京南郊农业生产经营管理中心（以下简称南郊管理中心，后变更为南郊农业公司）分公司北京南郊农业生产经营管理中心金星园艺场（以下简称金星园艺场，后变更为北京南郊农业生产经营管理有限公司金星红色生态农业观光园）与园囿园公司签订《房屋租赁合同》，约定园囿园公司租赁金星园艺场位于南中轴路振亚庄南1.5公里韶善广场东侧的自有房屋用于休闲会所经营，房屋占地面积35.17亩，房屋面积8719.71平方米，租赁期限10年，自2012年9月1日起至2022年8月31日止，前三年每年租金2227886元，后逐步递增，每半年交纳一次，双方并就其他权利义务进行了约定，南郊管理中心在合同后亦盖章予以确认。自2012年10月至2018年4月，园囿园公司共向南郊管理中心付款14640396元，南郊农业公司称该款项为租金，支付租期至2018年9月1日，园囿园公司称该款项为购房款。2018年11月21日，园囿园公司向南郊农业公司发函，要求终止房屋租赁合同，2019年3月8日，南郊农业公司向园囿园公司送达房租催缴通知书。南郊农业公司与园囿园公司签订《房屋租赁合同》中所涉土地为耕地，地上建筑未取得建筑物规划许可证。园囿园公司现仍在该地经营。本案审理过程中，经向南郊农业公司释明《房屋租赁合同》有可能因租赁物性质问题而无效，南郊农业公司表示《房屋租赁合同》效力由法院确定，并根据法院确定的合同效力继续主张相应权利。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，南郊农业公司与园囿园公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，从其内容来看，未含有买卖性质，其所涉及的租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，土地为耕地性质，故该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故园囿园公司应将案涉房屋场地腾退并交给南郊农业公司，并以年使用费2864425元为标准，向南郊农业公司支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止期间房屋占有使用费。就园囿园公司反诉要求给付购房款及保证金之请求，无相关证据予以支持，故该项请求不予支持。判决：一、北京南郊农业生产经营管理有限公司与北京园囿园投资有限公司于2012年8月20日签订的房屋租赁合同无效；二、北京园囿园投资有限公司于判决生效后15日内将位于北京市大兴区南中轴路振亚庄南1.5公里韶善广场东侧的房屋场地腾退并交付给北京南郊农业生产经营管理有限公司；三、北京园囿园投资有限公司于判决生效后10日内给付南郊农业公司自2018年9月1日起至实际腾退房屋场地之日的房屋占有使用费（以年占有使用费2864425元标准计算）；四、驳回北京南郊农业生产经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京园囿园投资有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，园囿园公司申请本院调取南郊农业公司的上级公司2011年11月8日董事会会议纪要，以证明双方《房屋租赁合同》实际上是房屋转让合同。本院认为，合同性质应依据合同内容及其实际履行情况来认定。南郊农业公司与园囿园公司2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》约定内容及其实际履行情况表明双方最终明确的意思表示是建立房屋租赁关系，因案涉房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故应认定《房屋租赁合同》无效。园囿园公司向本院申请调取的证据即便存在，亦无法推翻《房屋租赁合同》的性质及一审法院作出的该合同无效的认定，故本院对其申请不予准许。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，南郊农业公司与园囿园公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，从其内容及实际履行情况来看，未含有买卖性质，其所涉及的租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，土地为耕地性质，故一审法院认定该合同无效，正确。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故园囿园公司应将案涉房屋场地腾退并交给南郊农业公司，并以年使用费2864425元为标准，向南郊农业公司支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止期间房屋占有使用费。就园囿园公司反诉要求确认《房屋租赁合同》的买卖性质、给付购房款之请求，是对双方法律关系认识错误，其要求返还保证金的请求无相关证据支持，故一审法院对其反诉请求均不予支持，正确。园囿园公司如因《房屋租赁合同》无效造成装修装饰等损失，可另行解决。综上所述，园囿园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263436.36元，由北京园囿园投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 耿燕军审 判 员 刘 洁二〇二〇年三月十二日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英