北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1369号上诉人（原审被告）：赵三政，男，1985年9月8日生，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：尹慧斌，北京中细软律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕彬，男，1974年2月7日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王峻岩，北京王峻岩律师事务所律师。上诉人赵三政因与被上诉人吕彬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法由审判员杨淑敏独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人赵三政之委托诉讼代理人尹慧斌，被上诉人吕彬之委托诉讼代理人王峻岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵三政上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉费由吕彬承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。赵三政不存在违约行为，赵三政对案涉房屋进行装修后未实际入住房屋，就发现无法办理工商注册，遂向吕彬提出解除合同，并将房屋钥匙放置于房屋门口，也就此对吕彬进行了告知，以上告知均以电话的方式进行。就此，赵三政主张按照赵三政以微信方式提出交房的时间即2018年10月11日确认为吕彬的收房时间。此外，即使赵三政逾期支付租金致合同解除，吕彬在逾期十日后即有权解除合同，合同解除时间应确认为2018年11月13日，而非2019年2月20日，期间的租金损失属于吕彬自行扩大的损失，应由吕彬自行承担，也没有实际损失。赵三政租赁房屋作为办公适用，因吕彬提供的资料不真实而致使赵三政不能办理正常经营手续，视为吕彬违约，赵三政有权解除本合同，吕彬承担违约责任，同时，吕彬返还赵三政剩余租金和房屋履约保证金。一审法院认定吕彬自认于2019年2月20日将房屋收回，认定吕彬于该日行使解除权，但吕彬并未提交该日收回房屋的证据，实际上吕彬已将该房屋出租给第三人，因此一审法院认定事实错误，确认赵三政支付2018年12月20日至2019年2月20日的租金90223元没有事实依据。吕彬辩称，同意一审判决，不同意赵三政的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。吕彬向一审法院起诉请求：1.解除吕彬、赵三政于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》；2.赵三政给付吕彬第二年度租金532461元；3.赵三政给付吕彬违约金53246.1元。一审法院认定事实：×号房屋的登记所有权人系案外人吕×，与吕彬系姐弟关系。吕彬曾就×号房屋起诉吕×房屋买卖合同纠纷案，北京市朝阳区人民法院就此于2019年1月28日出具（2018）京0105民初31939号民事调解书，写明吕彬借吕×之名购买×号房屋，确认吕彬与吕×之间就×号房屋达成的借名买房约定有效。吕彬、赵三政于2017年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定赵三政承租吕彬×号房屋，租赁期限为四年，自2017年12月20日起至2021年12月19日止，吕彬承诺给赵三政免租期为3个月，免租期内赵三政无需支付租金；如因赵三政原因违约提前解除本合同，赵三政应向吕彬补交已享受的免租期间的租金，租金标准为免租期结束后第一个计租月的租金；租金收费标准：第一个租赁年度，自2017年12月20日至2018年12月19日，固定租金为532461元，第二个租赁年度，自2018年12月20日至2019年12月19日，固定租金为532461元，赵三政需在2018年11月3日前一次性汇至吕彬指定账户；赵三政租赁该房屋作为办公使用；赵三政自行办理经营证照，吕彬不承担任何违约责任；赵三政应当向吕彬支付88743.5元相当于2个月固定租金标准的金额作为赵三政在本合同项下的履约保证金；承租房屋的物业服务费、取暖费均由吕彬承担；赵三政租金逾期未交纳超过10工作日，吕彬有权解除合同；因吕彬提供的资料不真实而导致赵三政不能办理正常经营手续的，视为吕彬违约，赵三政有权解除本合同，吕彬承担违约责任，同时吕彬返还赵三政剩余租金和房屋履约保证金；如因赵三政原因提前解除租赁合同的，应视为违约，赵三政支付其实际交纳年租金总额的10%给吕彬作为违约金，同时吕彬扣除赵三政已交纳的剩余租金和房屋履约保证金，吕彬不赔偿赵三政的装修损失；违反本合同任意约定均视为违约，双方任何一方单方违约，违约方均应向守约方支付本合同约定年租金总额10%的违约金。庭审中，吕彬、赵三政均认可赵三政已付第一年度的租金532461元、履约保证金88743.5元，亦均认可吕彬已收回房屋。就收回房屋的时间，吕彬表示系于2019年2月20日收回，并于当天再行出租；赵三政表示其于2018年10月11日以微信方式告知吕彬“303的房子你们准备啥时候收？我们约过时间”，应认定于2018年10月11日交房，并就此提交微信聊天记录截图。就此，吕彬表示对真实性不认可。庭审中，吕彬、赵三政均同意解除合同。吕彬表示系赵三政逾期支付租金致合同解除，且赵三政现自认提前解除合同，应认定为因赵三政违约，吕彬行使合同解除权。赵三政表示系吕彬未给付物业费，无法提交物业结清证明的真实资料，致赵三政无法注册公司、实现合同目的，应认定为因吕彬违约，赵三政行使合同解除权。一审法院认为，吕彬、赵三政于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现吕彬、赵三政均同意解除合同，法院对此不持异议。赵三政虽主张吕彬欠付物业费，并据此解除合同，但未就此举证，赵三政就该违约行为亦不享有约定解除权，物业结清证明显然不属于合同约定的“吕彬提供的资料”，赵三政据此主张享有约定解除权，法院难以采信。合同未约定赵三政租赁目的系为注册公司，赵三政表示因吕彬欠付物业费致合同目的无法实现，并据此主张享有法定解除权，法院亦难以采信。现赵三政逾期支付租金，并自认留置钥匙、不再履行，应认定为赵三政违约致合同解除，吕彬有权解除合同。吕彬自认于2019年2月20日将房屋收回，宜认定吕彬于该日行使解除权，考虑到赵三政自认已提前搬离房屋，应认定合同于该日解除。赵三政理应支付自2018年12月20日起至2019年2月20日止的租金，确认为90223元。就吕彬第三项诉讼请求，根据合同约定，吕彬有权扣留履约保证金，吕彬并表示将另行主张免租期损失，应认定吕彬未举证证明存在实际损失，履约保证金亦一定程度上弥补吕彬损失，现赵三政申请酌减违约金，于法有据，法院酌情判定赵三政给付违约金10000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、确认吕彬与赵三政于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年二月二十日解除；二、赵三政于判决生效之日起七日内给付吕彬租金九万零二百二十三元；三、赵三政于判决生效之日起七日内给付吕彬违约金一万元；四、驳回吕彬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院二审亦予以确认。本院认为，吕彬与赵三政于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，一审法院对此认定正确，本院二审予以认定。本案中，吕彬、赵三政均同意解除合同，本院对此不持异议。关于案涉合同的解除时间，赵三政主张因吕彬未给付物业费，其行使合同解除权。就此本院认为，赵三政对其上述主张并未举证证明，并且物业结清证明显然不属于合同约定的“吕彬提供的资料”，赵三政据此主张其享有并行使合同约定解除权，无事实依据，本院不予采信。关于赵三政主张因吕彬欠付物业费致其合同目的无法实现，本院认为，因本案所涉租赁合同未约定赵三政租赁目的系为注册公司，赵三政据此主张享有法定解除权，本院不予采信。因此，本院对于赵三政主张案涉合同的解除时间为2018年11月13日不予采信。根据法院查明的事实，赵三政存在逾期支付租金的行为，并自认留置钥匙、不再履行，应认定为赵三政违约致合同解除，吕彬有权解除合同。一审中，吕彬自认于2019年2月20日将房屋收回，且赵三政自认已提前搬离房屋，一审法院认定案涉合同于2019年2月20日解除并无不当，本院予以维持。赵三政应当支付自2018年12月20日起至2019年2月20日止的租金90223元。根据双方合同约定，如因赵三政原因提前解除租赁合同的，吕彬有权扣留履约保证金。一审法院综合考虑吕彬表示将另行主张免租期损失、吕彬对其实际损失的举证情况、吕彬扣留履约保证金以及赵三政申请酌减违约金等情况，酌情判定赵三政给付违约金10000元，亦无不当，本院二审对此予以维持。综上所述，赵三政的上诉请求证据不足，于法无据，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2305元，由赵三政负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二〇年三月十日法官助理 石艳明书 记 员 李星月