湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终286号上诉人（原审被告）：周谊姣，女，1983年11月11日出生。被上诉人（原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司。法定代表人：张秋生，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖玲惠，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：喻峥，男，该公司综合部员工。上诉人周谊姣因与被上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周谊姣上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回湘达物业公司的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由湘达物业公司负担；4.补偿商铺户外公共区域装修装饰费用（吊顶、装饰、照明灯安装等）6800元；5.补偿商铺经营两年户外公共区域照明电源电费（以100元/月计算）2400元。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，周谊姣与湘达物业公司既没有约定物业服务内容，也没有形成事实上的物业服务法律关系。(1)案涉《商铺租赁合同》明确约定，商铺如有涉及提供物业服务及物业管理费，需由指定物业公司及商业管理公司另行签订相关的物业服务合同或协议。但周谊姣自始至终都没有与湘达物业公司签订过任何物业服务合同。(2)湘达物业公司既没有提供任何有效证据证明其提供了相关物业服务，也没有证据证明双方形成了事实上的物业服务关系。湘达物业公司提交的物业签到和记录表相关材料系单方制作的，真实性存疑。2.一审判决适用法律不当。湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准。湘达物业公司按每月每平方米5.8元标准收取物业费既没有物价管理部门的审批文件，也没有与周谊姣签订物业服务合同进行约定。3.湘达物业公司未履行《××前期物业服务委托合同》约定的义务，物业服务不达标，周谊姣有正当理由拒绝交纳所谓的物业费。4.涉案商铺经营期间，公共区域电表装在后面入住的商户店铺内，给周谊姣造成诸多不便，通过与湘达物业公司协商，周谊姣于2018年3月交纳了12000元物业费及移电表相关费用。5.周谊姣多次提出要求开发商及湘达物业公司对公共区域进行适当装饰，以美化环境，湘达物业公司提出周谊姣自行装饰，公共区域交给周谊姣自主使用，但在周谊姣对公共区域装饰完成半年不到，湘达物业公司以消防检验不通过为由，不允许周谊姣继续使用公共区域。且公共区域照明的电源接在周谊姣的商铺，周谊姣多次要求将电源接到公共区域，湘达物业公司口头答应但没有履行。湘达物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。周谊姣作为案涉商铺的使用人，在其使用租赁商铺期间，湘达物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对周谊姣具有约束力。周谊姣在享受湘达物业公司提供的物业服务后，应当承担相应的交费义务。2.周谊姣以质价不符为由，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。周谊姣提供的证据尚不能证明湘达物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实。3.湘达物业公司收取物业费的标准符合法律规定。根据《湖南省物业服务收费办法》第七条第二款规定，案涉商铺属于非住宅物业，应适用市场调节价。湘达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周谊姣支付湘达物业公司物业服务费16093.61元，并支付滞纳金1842.72元（滞纳金暂计算至2018年12月31日，之后发生滞纳金每日按欠费总额的万分之五另计）；共计17936.33元；2.本案诉讼费由周谊姣负担。一审法院认定事实：2016年8月11日，湘达物业公司中标××小区前期物业服务，中标通知书注明物业收费标准：高层住宅1.98元·㎡/月，商铺6元·㎡/月，写字楼4元·㎡/月，地面车位100元/月/位，地下车位100元/月/位。2017年1月1日，湘达物业公司根据中标通知书及招投标文件与××小区开发商郴州市××房地产开发有限公司签订了《××前期物业服务委托合同》，合同约定：“第三条.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；……。第十三条.乙方权利与义务：1、……；2.依照本合同和有关规定向产权人或物业使用人收取物业服务费用；……。第十四条.物业服务费：1、本物业的受理服务费标准（由乙方按如下标准向业主收取）：住宅1.8元/m/月；门面：5.8元/m/月；……；3、业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三的标准向乙方缴纳滞纳金……。”湘达物业公司根据该合同提供了物业服务。2017年6月21日，郴州市××商业运营管理有限公司与周谊姣签订了《商铺租赁合同》，周谊姣承租××4栋2层73-75号商铺，该商铺建筑面积为231.3平方米。另合同约定：“三、租赁费用、递增及缴纳方式……以上租赁费用均不含物业管理费及其他费用，如有则甲方或甲方指定物业公司及商业管理公司与乙方另行签订相关的合同或协议。3.4租赁费用支付方式：……。本款约定的乙方付款方式、实际付款日的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用，其中应向该商铺所在的物业公司（“物业公司”）支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。四、……。五、迟延履行违约金：乙方延期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日……。十三、物业公司地位和身份：物业公司作为该商铺所在项目物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务，不因此为甲方或乙方承担任何责任。甲、乙双方同意物业公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同……。”因周谊姣部分物业服务费未缴纳，湘达物业公司于2019年9月3日向周谊姣发送“催缴物业服务费通知书”短信，催收商铺截止至2018年12月31日共计12个月的物业服务费，因周谊姣未交纳××4栋2层73-75号商铺物业服务费16093.61元（按面积231.23㎡计算），故酿成此次纠纷。一审法院认为，湘达物业公司为××小区提供物业服务的事实有××小区前期物业服务中标通知书及湘达物业公司与郴州市××房地产开发有限公司签订的《××前期物业服务委托合同》予以证实，予以确认，本案争议的焦点：湘达物业公司的诉请是否应予支持。案外人郴州市××商业运营管理有限公司与周谊姣签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，该租赁合同约定租赁房屋所涉物业管理费由被告承担并直接支付至物业管理公司指定账户，由此可以确定物业服务费的缴费义务人应为周谊姣，前期物业服务中标通知书对商铺的收费标准定为6元·㎡/月，湘达物业公司以中标通知书收费标准为基础统一按5.8元·㎡/月标准收取物业服务费未违反相关规定，予以采纳，虽然周谊姣未与湘达物业公司签订物业服务合同，但其享受了相应的物业服务，在租赁商铺时已确定周谊姣为物业服务费的缴费义务人，湘达物业公司、周谊姣形成了事实上的物业服务法律关系，故对湘达物业公司要求周谊姣支付相应的物业服务费的诉讼请求予以支持，湘达物业公司主张的物业服务费计算标准及方式正确，予以确认。关于湘达物业公司要求周谊姣支付滞纳金的诉讼请求，因双方之间对此无约定，该主张无事实和法律依据，故对湘达物业公司要求周谊姣支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决“：一、限被告周谊姣于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费16093.61元（郴州市××4栋2层73-75号商铺2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费）;二、驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费248.41元，减半收取124.2元（原告已预交）由被告周谊姣负担。”本院二审期间，周谊姣提交了与湘达物业公司肖美根的短信聊天记录、店外公共区域装饰批复，拟证明周谊姣承担了本应由湘达物业公司承担的公共区域电费、公共区域装饰费。经质证，湘达物业公司对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，因与本案无关，不予质证。本院认证如下：周谊姣提交的上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。湘达物业公司提交了一组保洁、秩序维护、维保工作照片，拟证明该公司依合同约定履行了物业服务的义务。经质证，周谊姣认为该组照片系涉及住宅区域和停车场区域的照片，与其租赁的商铺关联性不大，不足以证明湘达物业公司的物业服务已达标。本院认证如下：该组照片系湘达物业公司为案涉小区提供物业服务的照片，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院另查明，××的建设单位郴州市××房地产开发有限公司委托××公司经营××1栋、2栋、3栋、4栋、5栋房屋租赁和招商权。本院认为，本案的争议焦点是周谊姣与湘达物业公司之间是否存在物业服务合同关系，湘达物业公司是否提供了相关的物业服务；一审判决周谊姣支付湘达物业公司物业费16093.61元是否正确。本案中，周谊姣与湘达物业公司存在物业服务合同关系。理由如下：首先，湘达物业公司中标了××小区前期物业服务后，于2017年1月1日与建设单位郴州市××房地产开发有限公司签订了《××前期物业服务委托合同》，约定湘达物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，该前期物业服务合同对周谊姣具有约束力。其次，周谊姣与建设单位委托的××公司于2017年6月21日签订了《商铺租赁合同》，周谊姣承租了××小区的商铺，并约定：租赁费用均不含物业管理费及其他费用；周谊姣应向该商铺所在的物业公司支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。因此，一审法院认定周谊姣与湘达物业公司之间存在物业服务合同关系的事实清楚，本院予以确认。周谊姣关于其未与湘达物业公司签订任何物业服务合同，并非案涉物业服务合同当事人，双方之间没有形成事实上的物业服务合同关系的主张，没有事实和法律依据。本院不予采信。湘达物业公司提交的证据能够证明湘达物业公司提供了相关物业服务。周谊姣关于湘达物业公司没有按照前期物业服务合同约定或相关规定提供物业服务，且物业服务不达标的主张，没有提供证据证明。本院亦不予采信。如前所述，既然周谊姣与湘达物业公司存在物业服务合同关系，且湘达物业公司提供了相关物业服务，周谊姣就应向湘达物业公司支付物业费。根据《××前期物业服务委托合同》约定，门面按每月5.8元/㎡标准计算物业费，周谊姣应支付的物业费为16093.61元（231.23㎡×5.8元/㎡×12个月），经湘达物业公司书面催交，周谊姣无正当理由拒绝交纳。因此，一审判决周谊姣支付湘达物业公司物业费16093.61元，并无不当。周谊姣关于湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准的主张与客观事实不符。对于周谊姣的第四、五项上诉请求系其在二审中提出的诉请，不属于本案审理范围，本院不予审理。综上所述，周谊姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248.41元，由上诉人周谊姣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年三月十二日法官助理 邹群英书 记 员 邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。