上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初13321号原告：邵玲珍，1959年11月2日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王钺翰，上海融孚律师事务所律师。被告：孙召明，男，1956年8月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：徐霞群，女，1959年7月22日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：孙韵(系被告孙召明、被告徐霞群之女)，住上海市浦东新区。原告邵玲珍与被告孙召明、徐霞群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵玲珍的委托诉讼代理人王钺翰，被告孙召明、徐霞群及其共同委托诉讼代理人孙韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵玲珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并于判决生效之日起三日内协助原告将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至原告名下(合同价为107万元)。2.判令被告以人民币(以下币种均为人民币)87万元为本金，以年利率24%为利息率，向原告支付自2017年2月9日起至被告将上述房屋产权证交付给原告时止的违约金。事实和理由：原、被告于2012年9月23日签订《动迁房预售预购合同》，约定原告购买被告因动迁所得的系争房屋。上述合同对系争房屋价款(107万元)、过户时间(交易限制期满后1个月内)、违约责任(逾期违约每日按0.1%支付违约金)等内容进行了约定。合同签订后，原告依约支付了87万元购房款，并于2012年9月23日接收系争房屋并使用至今。当原告获知系争房屋符合过户条件时，便联系被告依约继续履行合同义务，但被告以系争房屋市场价格上涨为由，要求原告除尾款20万元外再多支付几十万元购房款。因双方协商不成，原告诉至法院。被告孙召明、徐霞群辩称，不同意原告邵玲珍的诉讼请求。被告领到小产证的时间是2017年1月21日，不是原告所述的2017年1月10日。原告称被告不配合其办理过户手续不符合事实情况。在办理小产证之前，被告上门多次找原告找不到，电话也不接、短信联系也不回。在办好小产证之后，被告也是主动联系原告，让他们及时过户。关于系争房屋的四年多的物业管理费都是被告孙召明、徐霞群支付的。本院经审理认定事实如下：2009年1月3日，被告孙召明与案外人上海浦某某签订一份拆迁补偿安置协议，系争房屋来源此协议。2012年9月23日，在上海华某某的居间下，原告邵玲珍(乙方、买受人)与被告孙召明、徐霞群(甲方、出卖方)签订一份《动迁房预售预购合同》。在该合同中，第一条约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为107万元。第二条约定，2012年9月23日前甲方支付87万元作为首付款(含定金)，留尾款20万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲乙双方于签订《动迁房预售预购合同》后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到上海市浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款20万元交付给甲方。第三条约定，该房屋出卖(转让)总价款为107万元。第十一条约定，甲方在房地产管理部门颁发该房屋房地产权后，须在5日内将房产证及其密码交付给乙方收存。若延迟交付，延迟之日，按照乙方已付购房款总额的0.1%计算逾期违约金给乙方……第十三条第二款约定，在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。2012年9月23日，被告孙召明、徐霞群收到原告邵玲珍向其支付的购房款87万元(包含已付定金)。2012年9月23日，被告孙召明、徐霞群将系争房屋交付原告邵玲珍，原告邵玲珍使用至今。2013年12月9日，系争房屋(大产证)权利人登记为上海建工东悦房产有限公司。2017年1月4日，系争房屋(小产证)权利人登记为被告孙召明。小产证办好后，被告孙召明、徐霞群至今未向原告邵玲珍交付。审理中，为了确保合同的全部履行，原告邵玲珍自愿将剩余房价款20万元缴纳到本院代管款账户。此外，原告邵玲珍要求被告孙召明、徐霞群为其垫付的4,437元物业管理费在本案一并处理。以上事实，由原告提供的《动迁房预售预购合同》、《拆迁补偿安置协议》、上海市不动产登记簿、收条、大产证信息，被告提供的聊天信息以及原告、被告的陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告邵玲珍按约向被告孙召明、徐霞群支付了部分房价款87万元，被告孙召明、徐霞群按约交付了系争房屋。系争房屋的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被告孙召明签订拆迁补偿安置协议满3年的日期为2016年12月9日。故被告孙召明、徐霞群应于2017年1月9日前配合原告邵玲珍办理过户手续。现被告孙召明、徐霞群尚未配合原告邵玲珍办理系争房屋过户手续，被告孙召明、徐霞群是违约方。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告邵玲珍要求被告孙召明、徐霞群协助其办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告邵玲珍主张的被告孙召明、徐霞群向其支付逾期交付房产证违约金的诉讼请求，符合约定，本院予以支持，但违约金标准，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期交付房产证违约金标准为日万分之五；起始时间，按合同约定应为在房地产管理部门颁发该房屋房地产权后5日内，即如果按核准时间2017年1月4日计算，应在2017年1月9日前，如果按被告所主张的收到时间2017年1月21日计算，应在2017年1月26日前，但原告要求将2017年2月9日起诉日定为起始时间，本院予以认可；截止时间应酌定为系争房屋办理过户手续之日，因为房产证将在办理过户手续之日上交房地产管理部门。此外，原告邵玲珍自愿向被告孙召明、徐霞群支付剩余房价款20万元和物业管理费4,437元，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告孙召明、徐霞群于本判决生效之日起十日内协助原告邵玲珍办理将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告邵玲珍名下的手续；二、原告邵玲珍于本判决生效之日起十日内向被告孙召明、徐霞群支付剩余房价款20万元以及物业管理费4,437元；三、被告孙召明、徐霞群于本判决生效之日起十日内向原告邵玲珍支付逾期交付房产证违约金(以87万元为基数，按日万分之五标准，自2017年2月9日计算至办理过户手续之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,430元，减半收取计7,215元，保全费5,000元，共计12,215元，由被告孙召明、徐霞群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一七年五月四日书记员  胡惠丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。