山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2906号上诉人（原审被告）：威海中天房地产有限公司，住所地威海市文登区天福街道办事处米山路北、正棋路东。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司（系威海中天房地产有限公司管理人）。法定代表人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：侯登辉，山东利得清算事务有限公司职工。委托诉讼代理人：邱彬，山东泰祥（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游昌文，男，1970年3月18日生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：杜永峰，山东胶东律师事务所律师。上诉人威海中天房地产有限公司（以下简称“中天公司”）因与被上诉人游昌文破产债权确认纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初5062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判威海市文登龙都丽景小区1号1单元701室、5号4单元309室、5号1单元2102室、8号1单元202室、1201室、1601室、1001室、1101室,9号1单元1401室、1501室、1702室,9号2单元104室、103室、405室、905室,10号1单元203室、1101室17套房产（以下简称案涉17套房产）属于债务人中天公司财产；中天公司在威海市文登龙都丽景居民小区8号1单元2302室、1201室、1601室、1001室、1101室,10号1单元1101室6套房屋具备所有权登记条件一个月内，协助游昌文办理房屋所有权登记手续。事实和理由：1.一审法院认定（2016）鲁1003民初3246号判决（以下简称3246号判决）主文第一项“中天公司将案涉17套房产交付给游昌文并协助已完成办理过户手续”属于破产法司法解释三第七条所规定的“已经生效法律文书确定的债权”错误。3246号判决是游昌文针对案涉17套房产以给付之诉提起的诉讼，故判决也是按照给付标的物进行，在债务人进入破产程序后，所有以交付内容部分不再按照生效判决执行，债权确认之后如何交付应按照破产法规定的债权清偿顺序予以清偿，故一审适用法律错误；2.案涉17套房产虽然网签备案在游昌文名下，但游昌文并未取得不动产证，在中天公司进入破产程序时仍属于债务人中天公司的财产，依据物权法第二十八条及《最高院关于适用若干问题的解释（一）》第七条之规定，3246号判决仅判决中天公司应当履行将案涉17套房产过户给游昌文的交付义务，从性质上属于具有执行效力的法律文书，并不能产生物权变动的法律效力；3.3246号判决虽然判决中天公司将威海市文登龙都丽景小区9号楼5套房产交付给游昌文，但该栋楼在2017年6月6日一审法院裁定受理中天公司破产重整时仅完成主体建设施工，门窗安装、电梯、消防施工等均未完成，尚不具备交付使用条件，故不应判决中天公司协助游昌文办理所有权登记手续。游昌文答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。游昌文向一审法院起诉请求：1.确认案涉17套房产不属中天公司的破产财产，并确认游昌文对该17套房产的业主权益；2.中天公司协助游昌文办理上述17套房产的过户手续；3.确认游昌文对中天公司拥有的货币债权额为2076808.89元(1248384元+542720元+130252.80元+112053.09元+43399元)。一审法院认定事实：游昌文与中天公司因民间借贷纠纷一案，于2016年8月22日向一审法院提起诉讼，该院经审理认定事实如下：2013年1月23日，中天公司向游昌文出具借条一份，内容为“威海中天房地产有限公司向游昌文先生借款人民币贰佰捌拾万元整（款项已收到）利息按年利率10%计。余至坚先生愿为该借款的偿还提供连带责任保证担保。担保期限为游昌文先生索要该借款之日起两年”。2014年12月24日，游昌文向中天公司的账户转账967032元。2015年1月26日，游昌文、中天公司签订资金拆借及房地产买卖合同，约定：游昌文同意将2013年1月2日出借给中天公司的借款本息共计3360000元，再出借给中天公司使用；中天公司将本合同约定的位于龙都丽景居民小区的17套房产，以2500元/平方米的价格网签于游昌文名下后，当日向中天公司再出借款项7043200元（含已出借的967032元）；上述中天公司向游昌文的借款本金共计10403200元；上述借款自2015年1月26日起，按月息20‰计算借款利息；上述借款利息每半年支付一次，本金每半年支付借款本金总额的50%，即中天公司应于2015年7月26日前向游昌文支付已形成的利息，并偿还借款本金的50%。中天公司以2500元/平方米的网签预售房价格，以龙都丽景居民小区的17套房产提供借款担保，该17套房分别为龙都丽景居民小区5号4单元309室（157.43平方米）、5号1单元2102室（215.6平方米）、1号1单元701室（161.93平方米）、9号1单元1401室（188.97平方米）、9号1单元1501室（188.97平方米）、9号2单元1104室（100.11平方米）、8号1单元2302室（100.4平方米）、10号1单元203室（100.9平方米）、10号1单元1101室（168.39平方米）、8号1单元1201室（199.94平方米）、8号1单元1601室（199.94平方米）、9号2单元103室（98.96平方米）、9号2单元405室（141平方米）、9号2单元905室（141平方米）、9号1单元1702室（147.43+106.43平方米）、8号1单元1001室（199.94平方米）、8号1单元1101室（199.94平方米），如中天公司不能按本合同约定向游昌文支付借款利息，或不能按本合同约定偿还本金，则双方确定以上述房产按每平方米3500元的价格出售给游昌文，借款本息的一部分转为房款。中天公司不能按本合同偿付利息及本金，视为全部借款到期，双方以全部借款本息结清房款，计算剩余应归还的借款本息。2015年1月26日，中天公司为游昌文出具借条一份，内容为“今借到游昌文先生人民币壹仟零肆拾万零叁仟贰佰元整（10403200元），其中2013年借款贰佰捌拾万，利息伍拾陆万元，2014年12月24日借款玖拾陆万柒仟零叁拾贰元。现实收到陆佰零柒万陆仟壹佰陆拾捌元整。指定收款人及账户为中国银行余至坚6217866000002196076”。2015年1月26日，游昌文将6076168元转账至余至坚的上述账户。2015年7月26日，游昌文与中天公司签订房屋买卖合同一份，约定：中天公司将开发的龙都丽景居民小区的17套房产出售给游昌文，该宗房产的位置及面积如下：即龙都丽景居民小区5号4单元309室（157.43平方米）、5号1单元2102室（215.6平方米）、1号1单元701室（161.93平方米）、9号1单元1401室（188.97平方米）、9号1单元1501室（188.97平方米）、9号2单元1104室（100.11平方米）、8号1单元2302室（100.4平方米）、10号1单元203室（100.9平方米）、10号1单元1101室（168.39平方米）、8号1单元1201室（199.94平方米）、8号1单元1601室（199.94平方米）、9号2单元103室（98.96平方米）、9号2单元405室（141平方米）、9号2单元905室（141平方米）、9号1单元1702室（147.43+106.43平方米）、8号1单元1001室（199.94平方米）、8号1单元1101室（199.94平方米）。上述房产总面积为2817.28平方米。出售房屋单价为每平方米3500元，总面积为2817.28平方米，总价款为9860480元。游昌文于2013年向中天公司出借款2800000元及至2015年1月26日利息560000元，共计3360000元，转作房款一部分；游昌文于2014年12月21日向中天公司出借款967032元转作房款一部分；游昌文于2015年1月26日向中天公司出借款6076168元中的5533448元，转作房款的一部分；中天公司于2015年9月30日前向游昌文交付房屋使用，并于2016年5月1日前协助中天公司办理上述房产的过户手续。2015年7月26日，中天公司为游昌文出具收取房款收据一份，内容为“今收到游昌文先生文登龙都丽景小区购房款17套房产共计玖佰捌拾陆零肆佰捌拾元整（小写：9860480元）。（注：我公司向游昌文借款金额相应减少9860480元）”。该案中，一审法院根据查明事实认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。游昌文与中天公司签订了资金拆借及房地产买卖合同，中天公司为游昌文出具了借条，中天公司应当按照合同的约定向游昌文偿还借款。双方约定每半年支付借款本金总额的50%，中天公司应于2015年7月26日前向游昌文支付已形成的利息，并偿还借款本金的50%，中天公司不能按合同偿付利息及本金，视为全部借款到期。2015年7月26日，在中天公司未偿还借款本息的情况下，游昌文、中天公司重新签订了房屋买卖合同，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付等做出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期中天公司难以清偿债务时，通过将中天公司所有的商品房出售给债权人游昌文的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，对该变更行为应予认定。中天公司共向游昌文借款10403200元，扣除游昌文已经支付的房款9860480元，中天公司尚欠借款本金542720元未付。中天公司共向游昌文借款10403200元，双方约定月利率为20‰，自2015年1月26日至2015年7月26日，利息为10403200元×20‰×6个月=1248384元。因中天公司未按资金拆借合同的约定偿还借款及利息，应视为全部借款到期，借款本金10403200元中的9860480元转为购房款，剩余借款本金542720元应视为在2015年7月26日到期。游昌文要求以剩余本金542720元加上前期利息1248384元即1791104元为借款本金，支付自2015年7月26日起至中天公司实际履行付款义务之日止的利息，因双方并未就前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金进行约定，对游昌文的该项主张，不予支持。应以542720元为借款本金，逾期利率比照借款期限内月利率20‰（即年利率24%）计算。自2015年7月27日至2016年7月26日利息应为542720元×24%=130252.80元。综上所述，游昌文要求中天公司交付17套房屋并协助办理过户，予以支持。游昌文要求中天公司偿还剩余借款本金542720元，予以支持。游昌文要求中天公司支付以10403200元为借款本金，自2015年1月26日至2015年7月26日期间的利息1248384元，予以支持。游昌文要求将前期利息1248384元计算后期借款本金计算利息的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、威海中天房地产有限公司于判决生效之日起十日内将龙都丽景居民小区5号4单元309室、5号1单元2102室、1号1单元701室、9号1单元1401室、9号1单元1501室、9号2单元1104室、8号1单元2302室、10号1单元203室、10号1单元1101室、8号1单元1201室、8号1单元1601室、9号2单元103室、9号2单元405室、9号2单元905室、9号1单元1702室、8号1单元1001室、8号1单元1101室交付给游昌文并协助游昌文办理过户手续；二、威海中天房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付游昌文利息1248384元；三、威海中天房地产有限公司于判决生效之日起十日内偿还游昌文借款本金542720元，利息130252.80元，并以542720元为借款本金支付自2016年7月27日至实际付款日止按照年利率24%计算的利息；四、驳回游昌文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43399元，由威海中天房地产有限公司负担。3246号判决于2017年1月23日公告送达于中天公司经营场所，应于2017年3月30日生效。因案涉17套房产未经竣工验收，中天公司未为游昌文办理产权登记手续。2017年6月6日，中天公司被一审法院裁定受理重整，游昌文申报债权，管理人于2018年9月26日出具《债权初步审核函》，对游昌文申报的债权不予确认。在破产重整程序中，经管理人审核确认，案涉17套房产中，文登区龙都丽景小区1号1单元701室、5号1单元2102室、9号1单元1501室,9号2单元1104室、10号1单元203室已被原中天公司股东二卖并占有使用房屋，管理人确认上述业主享有消费性优先购房权；5号4单元309室因威海沁和实业有限公司占有且经诉讼一审法院（2015）威文民一初字第831号判决其房屋买卖合同有效，该案有关利害关系人已提起再审。另9号1单元1401室、10号1单元1101室因所付房款未达50%，管理人未确认其消费性购房优先权。根据3246号判决确认的其它债权：第二项为利息1248384元，第三项借款本金542720元，利息130252.80元，并以542720元为借款本金支付自2016年7月27日至实际付款日止（计算至破产受理前一日2017年6月5日）按照年利率24%计算的利息，延期加倍付款利息判决生效后十日为自2017年4月10日至2017年6月5日按游昌文计算为112053.09元计算，诉讼费43399元，以上共计2076808.89元。一审法院认为，关于案涉房产的性质。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产虽与买受人游昌文签订买卖合同或为第三人占有，但仍属于债务人中天公司财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条规定，已经生效法律文书确定的债权，管理人应当予以确认。管理人认为债权人据以申报债权的生效法律文书确定的债权错误，或者有证据证明债权人与债务人恶意通过诉讼、仲裁或者公证机关赋予强制执行力公证文书的形式虚构债权债务的，应当依法通过审判监督程序向作出该判决、裁定、调解书的人民法院或者上一级人民法院申请撤销生效法律文书，或者向受理破产申请的人民法院申请撤销或者不予执行仲裁裁决、不予执行公证债权文书后，重新确定债权。案涉17套房产经生效法律文书确认，中天公司应于2016年4月9日向游昌文交付案涉房产，管理人不予确认债权，与生效法律文书不符，故自一审法院判决确认的交付之日起，该房屋之上的风险责任已经转移，双方交易已经完成，合同目的已经实现，因此，游昌文对案涉房产享有物权期待权，应予依法保护。因案涉17套房产中，文登区龙都丽景小区1号1单元701室、5号1单元2102室、9号1单元1501室、9号2单元1104室、10号1单元203室已被管理人确认为消费性购房，5号楼4单元309室案涉正在再审程序中，游昌文认可另案处理。其它房屋可以确认向游昌文交付。根据3246号民事判决确认的其它债权共计2076808.89元，可以确认为普通债权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条规定，判决:一、案涉17套房屋属于债务人威海中天房地产有限公司财产，威海中天房地产有限公司在威海市文登龙都丽景居民小区8号1单元2302室、1201室、1601室、1001室、1101室,9号1单元1401室、1702室,9号103室、405室、905室,10号1单元1101室11套房屋具备所有权登记条件一个月内，协助游昌文办理房屋所有权登记手续；二、确认游昌文对威海市中天房地产有限公司享有普通债权2076808.89元。案件受理费100元，由威海市中天房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。中天公司提交2019年12月拍摄的9号楼照片打印件两张，拟证实9号楼主体虽完工，但窗户、门、电梯尚未完工，不具备交付使用条件。经质证，游昌文对该证据的真实性无异议，但主张中天公司及其管理人已将购买9号楼房产的购房者认定为业主，在9号楼具备交付条件后会向购房者交付房产，游昌文已全额付清购房款，亦应当享有同等权利；中天公司及其管理人应当按照一审判决内容，在该房屋具备所有权登记条件后一个月内，协助游昌文办理所有权登记手续；3246号判决生效后，中天公司的法定代表人曾明确表明该判决所确定房产由物业公司向游昌文进行交付，物业公司亦表示愿意配合，无论9号楼所涉房产现状况如何，均不影响中天公司履行协助游昌文办理登记手续的义务。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”中天公司与游昌文虽就案涉房产签订买卖合同，并办理预售登记，3246号判决中天公司限期向游昌文交付案涉房产，但案涉房产因为未经过综合验收，未办理不动产产权登记，故一审法院认定案涉房产仍属于债务人中天公司的财产正确。但中天公司在一审中仅就案涉房产属于其债务人的财产提出抗辩，并未提出反诉，其二审中提出该项诉讼请求属于原审被告提出反诉，经调解无果，中天公司可另行处理。游昌文以生效的3246号判决为依据对案涉房产主张业主权益，并要求中天公司协助办理过户手续。但3246号案件系游昌文针对案涉房产提起的给付之诉，3246号判决只是判决中天公司向游昌文交付案涉房屋，支付借款本金及利息，并未确认案涉房产的物权归属。中天公司虽已将案涉房屋交给游昌文，但3246号判决于2017年3月30日生效后，因案涉房屋并未办理综合验收，尚不具备交付条件，无法执行。在中天公司于2017年6月6日被一审法院裁定受理重整，进入破产程序后，所有以交付为内容的生效法律文书应由中天公司破产管理人按照企业破产法规定的债权顺序予以清偿。从3246号案件查明事实可以看出，游昌文因中天公司未向其偿还借款本金及利息，经双方协商后中天公司将案涉房产出售给游昌文以抵顶借款，并签订房屋买卖合同，双方之间的借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，双方之间上述行为系以房抵债行为，游昌文并非消费者，依法不享有消费者优先权，其可依法申报债权。综上，游昌文对案涉房产主张业主权益，并要求中天公司协助办理过户手续，于法无据，本院不予支持。一审法院对游昌文主张的确认其对案涉房产享有业主权益的主张未予判决，属于漏判，本院予以纠正。综上所述，中天公司的上诉请求理由正当，本院予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初5062号民事判决第二项，即（二）确认游昌文对威海市中天房地产有限公司享有普通债权2076808.89元；二、撤销威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初5062号民事判决第一项，即（一）案涉17套房屋属于债务人威海中天房地产有限公司财产，威海中天房地产有限公司在威海市文登龙都丽景居民小区8号1单元2302室、1201室、1601室、1001室、1101室,9号1单元1401室、1702室,9号103室、405室、905室,10号1单元1101室11套房屋具备所有权登记条件一个月内，协助游昌文办理房屋所有权登记手续；三、驳回游昌文请求确认威海市文登龙都丽景小区1号1单元701室、5号4单元309室、5号1单元2102室、8号1单元202室、1201室、1601室、1001室、1101室,9号1单元1401室、1501室、1702室,9号2单元104室、103室、405室、905室,10号1单元203室、1101室17套房产不属于威海中天房地产有限公司破产财产和游昌文对该17套房产的业主权益及威海中天房地产有限公司协助游昌文办理上述17套房产过户手续的诉讼请求。一审案件受理费100元，由威海中天房地产有限公司负担50元，游昌文负担50元；二审案件受理费100元，由威海中天房地产有限公司负担50元，游昌文负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇二〇年三月四日法官助理张洁玉书记员安圆圆