新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）兵9001民初1050号 原告：吴兵德，男，1991年11月16日出生，汉族，甘肃省张掖市张掖宾馆员工，住甘肃省张掖市。 委托诉讼代理人：王新梅，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴学志（系吴兵德之父），男，1965年8月14日出生，汉族，农民，住甘肃省张掖市。 被告：石河子市东盛房地产开发有限公司，住所地：新疆石河子市。 法定代表人：王晓军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周钰红，女，1957年9月2日出生，汉族，系该公司副总经理，住新疆石河子市。 委托诉讼代理人张君，新疆双信律师事务所律师。 吴兵德与石河子市东盛房地产开发有限公司（下称东盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴兵德向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年4月9日签订的商品房预售合同；2、被告返还原告购房预付款404683.20元；3、赔偿手续费23406.21元，并承担违约金32779.34元（404683.2元×万分之三×270天，2016年6月30日至2017年3月30日）；诉讼费及送达费由被告承担。事实和理由：2015年4月9日，原、被告签订商品房预售合同，约定被告将其在石河子北泉镇军垦新村南区72栋2176号商品房预售给原告，原告也按约向被告预付房款404683.20元。被告没有按约在2016年6月30日向原告交房，其行为构成违约。原告多次找被告协商无果。根据原、被告签订的商品房预售合同，原告有权解除合同，请求判如所请。 东盛房地产公司辩称，首先向原告表示抱歉，涉案房屋确实没有交付原告使用。建设用地由北泉镇政府负责拆迁，被拆迁人没有与北泉镇政府达成协议，影响了工程配套设施施工，导致工期延误，施工单位北泉建筑安装工程有限公司也未按期完工。依照合同约定，非我公司原因导致工期延长的，交房日期应当顺延。不同意解除商品房预售合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2015年4月9日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于×××号房屋，商品房预售许可证号为石河子市房售字（2014）石第北059号；商品房预测建筑面积为113.04平方米，其中套内建筑面积89.74平方米，商品房单价为每平方米3580元，总金额为404683元。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因不可归责于建设方的原因，导致施工期限延长的，交付期限相应顺延；3、停水、停电政府要求停工等因素，交付期限据实予以顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之3向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。合同还对其他事项作了约定。 2014年12月30日至2015年2月3日，原告向被告支付购房款204683.20元。2015年9月，由石河子市瑞嘉住房置业担保有限公司担保，原告向中国建设银行石河子市分行申请贷款200000元，产生担保服务费2300元，原告向北泉镇地方税务局交纳房屋买卖的契税6070.25元。截止2017年4月13日，原告已归还银行贷款本金11540.49元，已还银行利息10301.81元。原告称其在本案中主张的手续费23406.21元包含契税6070.25元、担保服务费2300元及向银行还款的利息等费用。 庭审中，被告提交石河子市北泉镇人民政府拆迁安置办公室出具的情况说明、其向石河子市北泉镇政府就被拆迁户的安置问题多次出具报告及施工现场图等证据，欲证实因石河子市北泉镇政府未完成将建设用地上的拆迁安置工作，导致施工期限延长，应属于合同约定的"不可归责于建设方的原因"。原告认为被告提供的证据与本案没有关联性。 本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。原、被告争议焦点为：一、商品房预售合同应否解除；二、原告主张的手续费及违约金有无事实和法律依据。 关于焦点一，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，原、被告均应恪守合约，全面履行各自的义务。原告依约向被告支付了购房款，被告理应严格依照合同约定的时间向原告交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定："当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"双方签订的商品房预售合同约定的交房日期为2016年6月30日，被告至今未向原告交付房屋，构成根本性违约，依照合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告作为买受人有权解除合同。 其次，对于被告称因石河子市北泉镇政府未完成建设用地上的拆迁安置工作，导致施工期限延长，应属于合同约定的"不可归责于建设方的原因"，交付期限可以顺延的辩解意见，因其提供的证据不足以证实其主张，本院不予采信，理由如下：1、根据合同相对性，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告与他人之间的合同关系与原告无关联性。2、一般常理来说，只有完成建设用地上的拆迁安置工作后，方可在合法的建设用地上建造房屋，即便存在部分拆迁户不同意安置方案，则被告作为建设方理应及时合理规划小区建设，保证如期向购买房屋的业主交付房屋。3、原、被告签订商品房预售合同，合同约定的交房日期是2016年6月30日，该交房时间的确定应是被告综合各种因素后作出的判断，被告对该交房时间的确定应具备一定预见性。4、庭审中，被告仍然无法确定具体的交房日期。 综上，原告要求解除与被告签订的商品房预售合同的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于焦点二，首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。"双方签订的商品房预售合同解除后，被告应当按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告的损失，因此被告理应返还原告已付房款404683.20元及因签订商品房预售合同、个人住房借款合同而缴纳的契税、保险费、利息损失等。原告虽主张购房相关手续费23406.21元，但其提供的证据仅能证实其交纳购房相关费用18672.06元（房屋契税6070.25元+担保服务费2300元+银行还款的利息10301.81元），故本院对原告主张的相关手续费予以部分支持。 其次，本案原、被告签订的商品房预售合同中约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之3向买受人支付违约金。按照该项约定，被告支付原告违约金为121.4元，本案中，原告依照已付房款的日万分之三计算违约金32779.34元，被告认为过高，请求调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定"当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。"由此可见，违约金主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失，以实际损失为依据进行核减或核增。原、被告对违约金的约定显然低于被告违约给原告造成的损失，被告应赔偿原告已付款利息损失为宜。本院已支持了原告因向银行贷款200000元产生的利息损失，原告向被告支付的首付款204683.20元自2015年2月3日至今贷款利息损失，被告亦应赔偿，该部分利息损失作为原告主张的违约金为宜。在此基础上，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告吴兵德与被告石河子市东盛房地产开发有限公司于2015年4月9日签订的商品房预售合同； 二、被告石河子市东盛房地产开发有限公司返还原告吴兵德购房款404683.20元； 三、被告石河子市东盛房地产开发有限公司赔偿原告吴兵德购房相关手续费用损失18672.06元（房屋契税6070.25元+担保服务费2300元+已向银行还款利息10301.81元； 三、被告石河子市东盛房地产开发有限公司给付原告吴兵德违约金21875.52元（首付款204683.20元×4.75%÷12×27个月，自2015年2月至2017年5月； 以上款项合计445230.78元，被告石河子市东盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告吴兵德。 四、驳回原告吴兵德其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4146元（减半收取），邮寄送达费90元，合计4236元（原告已预交），由被告石河子市东盛房地产开发有限公司承担，与前款同期给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员  高芳芳 二〇一七年五月五日 书记员  纪 虎