三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初2274号原告：姜某1，男，2007年6月27日出生（公民身份号码×××），汉族，现住浙江省新昌县。法定代理人：姜某2，男，1977年5月20出生（公民身份号码×××），汉族，现住浙江省新昌县。委托诉讼代理人：蔡晓斌，海南建亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏治民，海南建亚律师事务所律师。被告：胡来水，男，1962年4月12日出生（公民身份号码×××），汉族，现住江西省南昌市。被告：邹循芝，男，1954年8月22日出生（公民身份号码×××），汉族，现住江西省抚州市崇仁县。被告：徐月华，男，1964年1月23日出生（公民身份号码3601O31964********），汉族，现住江西省南昌市。被告共同委托诉讼代理人：胡杰，江西洪城律师事务所律师。原告姜某1与被告胡来水、邹循芝、徐月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告姜某1委托诉讼代理人蔡晓斌、苏治民，被告胡来水、邹循芝、徐月华共同委托诉讼代理人胡杰及被告邹循芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月20日，原告经过与被告胡来水本人接洽后，姜某1与海南日鑫置业有限公司(下称：日鑫公司)签订《商品房买卖合同》，由姜某1购买位于三亚市××区房，房屋面积为30.64平方米，房屋总价款为259214元。同日，姜某1与日鑫公司签订补充协议，作为《商品房买卖合同》附件，补充协议中约定：日鑫公司应当于两年内为姜某1办理房屋产权证书，如在房屋交付使用两年内未能办理产权证书的，日鑫公司应当无条件向姜某1返还所有已付购房款，且不收取姜某1在此期间的使用费。姜某1曾多次要求日鑫公司及被告办理房屋产权证书，在上述办证期限届满并得知涉案房屋无法办理产权证书后，姜某1及其他购房人便多次要求日鑫公司及被告返还购房款并承担违约责任。经过姜某1等人多次催促后，2016年2月l3日，被告胡来水出具《承诺书》，承诺其本人将于2016年10月30日前退还全额购房款，并按照银行贷款利率支付购房款利息，向姜某1赔偿装修涉案房屋而支出的费用。而就在被告胡来水以个人名义出具《承诺书》一个月后，2016年3月15日，日鑫公司被核准注销。2017年，经过调查，姜某1了解到，日鑫公司于2015年1月(即合同约定的办证日期将届满之时)开始着手准备注销公司，但在姜某1于20l5年期间多次向被告及日鑫公司主张返还购房款时，日鑫公司及被告明知“已知债权人”的存在，但并未告知姜某1此事，也未按照法律程序为姜某1登记债权，而在日鑫公司经过清算尚剩余996.5万元的情况下，也并未向姜某1返还购房款，而是由三被告进行分割完毕。三被告的行为违反了《公司法》的相关规定，应当根据《公司法》及其司法解释的规定承担向原告返还购房款的责任。另外，被告以个人名义，在公司申请注销时向姜某1出具《承诺书》，也表明其个人愿承担向姜某1返还购房款的义务。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、请求依法判令三被告向原告返还购房款259214元及其利息11432.42元(利息暂自2016年2月13日起，按同期银行贷款利率计算，暂计至2017年2月12日，实际应计算至被告实际足额还款之日)。2、请求依法判令被告一向原告赔偿房屋装修损失18399元。3、请求确认原告与海南日鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2016年2月13日解除。4、本案诉讼费由三被告承担。被告胡来水、邹循芝、徐月华共同辩称：1、姜某1不按合同约定交纳办理房产证经费，是涉案房产证不能办理的主要原因。双方签订的《出卖人逾期办理产权证的违约责任》合同补充协议写明“出卖人应当在日鑫公寓清盘后520个工作日(两年)办理好房屋产权证，办证时买受人应按国家规定的办证费用标准承担办证费用”。该条约定买受人即姜某1应承担所有费用，比如土地出让金。由于姜某1不愿承担办理房产证应支付的土地出让金，造成涉案房屋产权证办不下来，违约责任在姜某1一方。姜某1说多次要求办证不属实。2、姜某1要求退还购房款理由不充分。姜某1购房发生在2012年1-2月间，按购房合同第15条约定应在交付房后520个工作日内办理房产证，补充协议又约定，买方清盘(交付使用520个工作日)或两年享有退房还款权利，但姜某1至2017年2月(起诉状日期)才行使退房权利，该权利已过约定排斥期限，故原告请求权不受法律保护。3、日鑫公司依法注销，不能成为姜某1请求退房房款的理由。日鑫公司于2015年1月6日股东会议决议清算注销，是股东行使公司法赋予的权利，日鑫公司清算注销不是为逃避本案所谓的债务。公司清算注销前本案所谓“债务”没有发生，故姜某1所述不属实。4、若涉案房产退房还款请求成立，姜某1应承担自收房后第三年起每月每套2500元使用房屋租金补充协议约定，若退房可以免两年房屋出租费用，两年满后至目前姜某1一直使用涉案房屋，每套房屋每月租金是2500元。如退房请求成立，姜某1应按每套每月2500元标准补偿被告方的实际损失。综上，本案房屋买卖合同，被告方已履行完合同义务，不存在违约过错和欺诈行为，因此对姜某1的请求依法驳回。经审理查明：2013年1月20日原告与日鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定了日鑫公司将其开发的位于三亚市××区房向原告出售,房屋总价款为259214元整等内容。同时该买卖合同的附件四“合同补充协议”即《出卖人逾期办理产权证的违约责任》还约定了：“出卖人即日鑫公司应当在日鑫公寓清盘后520个工作日(两年)办理好房屋产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1、买受人清盘【交付使用520个工作日（两年）】要求退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已支付房价款，无条件退还给买受人，并按两年出租房免费使用，出租权及租金归买受人所有；2、买受人退房。出卖人须按同期银行存款利率支付给买受人所得利息”。合同签订后，原告将全部的购房款向日鑫公司支付，日鑫公司也于当日将该房屋交付给原告装修后使用。日鑫公司至今未能按照约定为原告办理完产权证。原告多次找日鑫公司协商要求退房。被告胡来水、邹循芝、徐月华为日鑫公司的股东,在2015年1月6日作出了股东会决议，决定注销日鑫公司，并成立清算小组，清算组成员为三名被告。2015年8月19日，在没有通知所有债权人并且清偿债务的情况下,日鑫公司向工商行政管理局提交注销登记申请书，于2016年3月15日核准注销。以上事实，有《房屋买卖合同》、公证书、委托书、房产证及当事人的陈述等证据材料证实，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点是一、被告是否向原告退还购房款；二、被告是否向原告支付装修款；被告胡来水、邹循芝、徐月华为日鑫公司的股东,在没有通知所有债权人并且清偿债务的情况下,日鑫公司向工商行政管理局提交注销登记申请书，于2016年3月15日核准注销,其行为已经侵犯了债权人的利益,日鑫公司的债务应由其股东被告胡来水、邹循芝、徐月华共同承担。关于争议的焦点一被告是否给原告退还购房款。原告于2013年1月20日河西区儋州村北二巷于非常明显低于市场价格购买了被告销售的房屋,原告理应知道自己购买的房屋在是否符合法律规定的销售标准,因为购买的房屋与支付的价款明显的不合理,原告对自己的购买行为存在过错,原告理应为自己的过错行为承担民事责任。被告明知自己的房屋没有销售许可证，却向原告销售房屋，违反法律法规关于销售房屋的相关规定，被告也应为自己的过错行为承担民事责任。原被告双方的买卖行为均有过错，违反了合同效力的强制性规定，所以双方签订的合同无效。按合同无效的原则处理，双方因合同取得的财产理应相互返还，原告应把涉案房屋返还被告，被告应向原告退还购房款。退还购房款是维护当事人原始资产在交易中的安全,因为原告在购房过程中存在过错，利息部分的损失应由自己承担，原告诉求利息部分不予支持；关于争议的焦点二、被告是否向原告支付装修款。由于合同无效，而造成合同无效的原因双方都有过错，自己过错的行为造成的损失由自己承担，所以被告没有责任向原告支付装修款。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：1被告胡来水、邹循芝、徐月华应于本判决生效之日起十日内向原告姜某1退还购房款259214元人民币；2驳回原告姜某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5359元（原告姜某1已预交），由原告姜某1负担536元；由被告胡来水、邹循芝、徐月华共同负担4823元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 杜鹏辉人民陪审员 王 迪人民陪审员 郑辉仁 二0一七年五月二十三日书 记 员 董子涵附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤消后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确认当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据予以训诫、罚款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应该以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。