福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初5346号 原告黄宗继，男，1969年6月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托代理人陈志宏，福建明鼎律师事务所律师。 被告张建龙，男，1976年1月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告黄宗继与被告张建龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄宗继之委托代理人陈志宏、被告张建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄宗继向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方于2016年4月19日签订的《房屋租赁合同》，张建龙立即返还黄宗继预付租金400000元及利息（按同期贷款利率2.4%计算，计算自2016年4月19日计至实际返还全部预付租金之日止）；2.张建龙承担未按时交付房屋的违约金50000元和未按《房屋租赁合同》规定交付合乎要求的房屋的违约金50000元，合计违约金100000元；3.诉讼费用由张建龙承担。事实和理由：2016年4月19日，黄宗继与张建龙就同安区西洪塘村下厝里120号1-4层房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定，租期为60个月，自2016年9月1日至2012年8月31日，租金每年200000元，合同签订后一次性支付一年租金，第二年的租金视张建龙需要的金额，在张建龙通知黄宗继后十日内支付，房屋应在2016年9月1日交付。合同并约定违约责任：1.出租方未按合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责偿付租金总额的5%作为违约金；2.出租方未按时交付出租房供承租人使用的，负责偿付租金总额的5%作为违约金。合同签订后，黄宗继按照合同约定将第一年的租金200000元支付给张建龙，之后，按照张建龙的要求，分三次将第二年的租金200000元支付给张建龙。但张建龙没有诚信守约，没有按合同约定于2016年9月1日交付房屋，更没有将符合双方约定的符合要求的房屋交付给黄宗继。相反，张建龙将房屋出租给他人，导致黄宗继无法实现签订《房屋租赁合同》的目的。 张建龙辩称：1.双方签订的房屋租赁合同系无效合同。2.本案租赁合同无法履行的过错在黄宗继而非张建龙。黄宗继租赁讼争房屋是为了经营幼儿园，在张建龙建设的时候是根据黄宗继的要求建设的。张建龙的讼争房屋在2016年8月前就已经全部装修完毕，黄宗继随时接收房屋并使用。但是因为黄宗继的原因不使用张建龙的房屋经营幼儿园，为此要求与张建龙解除合同，并于2016年8月5日黄宗继起草了一份《租赁合同解除协议》要求张建龙签订，但是张建龙认为黄宗继违约，造成张建龙损失，要求黄宗继赔偿后才同意解除合同。3.张建龙的房屋建设是按照黄宗继要建幼儿园的格式建造的。正是因为黄宗继的过错，导致合同无法继续履行。张建龙房屋要另行出租必须进行大规模的整改，原本装修的部分必须敲掉，重新装修。 经审理查明，2016年4月9日，黄宗继（承租方、甲方）、张建龙（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“二、1.甲方出租给乙方的房屋位于同安区。2.出租房屋面积工1-4层平方米（建筑面积1240平方米）。四、1.该房屋租赁期共60个月。自2016年9月1日起至2021年8月31日止。五、1.该房屋租金为20000元／年。2.房屋租金支付方式：第一期租金乙方支付甲方两年房租，具体为：合同签订后乙方一次性支付甲方一年租金；第二年租金，视甲方需要金额，在甲方通知乙方后十日内，乙方支付给甲方。以后每年8月1日前乙方向甲方支付下一年租金。3.房屋交付期限：甲方应于2016年9月1日内，将房屋交付给乙方。十、1.出租方未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责偿付租金总额的5%作为违约金。2.出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付租金总额的5%作为违约金。”合同签订后，黄宗继支付租金400000元。2016年8月5日，双方协商解除租赁合同，但是未能达成一致，其中黄宗继在《租赁合同解除协议》上签字后划去，张建龙未签字。《租赁合同解除协议》约定如下：“鉴于双方各有原因，经友好协商，原张建龙和黄宗继双方签订的“同安区西洪塘下厝120号房屋租赁合同”解除，具体事项处理如下：一、房租处理：1.经双方确认，原黄宗继共支付给张建龙房租共计肆拾万元整。2.张建龙于2016年9月1日前退还给黄宗就房租款肆拾万元整。3.如2016年9月1日前张建龙未把上述房租款退还给黄宗继，则此房款作为张建龙向黄宗继的借款，按月利率百分之一计即每月肆仟元利息。由张建龙支付给黄宗继。至2016年11月1日前连本带利还清。二、房屋处理。此协议签订后，原房屋租赁合同作废，张建龙可自行处置原租赁房。三、此协议双方签订后即生效。”2017年2月15日，庭审中双方同意解除《房屋租赁合同》。 以上事实，有房屋租赁合同、租赁合同解除协议等证据以及庭审笔录在案为证，以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，黄宗继、张建龙签订《房屋租赁合同》，并不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。庭审中，双方均同意解除《房屋租赁合同》，故本院认定《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除。合同解除后，张建龙应当返还黄宗继已经预付的租金400000元。黄宗继要求支付利息，符合法律规定，可以支持，利息应自2017年2月15日起算，本院酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至本院判决确定的还款之日止。黄宗继主张张建龙未按时交付房屋的违约金、未按规定交付合乎要求房屋的违约金，因《租赁合同解除协议》书写时双方已协商解除合同事宜，并不存在未按时交付房屋、未按规定交付合乎要求房屋的事实，且上述违约金系继续履约情况下的违约金，现合同已经解除，已不适用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告黄宗继与被告张建龙于2016年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除； 二、被告张建龙应于本判决生效之日起十五日内返还原告黄宗继预付的租金人民币400000元并支付利息（以400000元为基数，利息自2017年2月15起计至本判决确定的还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回原告黄宗继的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币8800元，适用简易程序减半收取人民币4400元，由原告黄宗继承担880元，由被告张建龙负担3520元，款限于本判决书送达之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一七年五月五日 书记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。