青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终16号 上诉人（原审被告）：周某。 被上诉人（原审原告）：童某。 委托诉讼代理人：徐某，青海登来律师事务所律师。 原审第三人：杨某，现住浙江省杭州市富阳区。 上诉人周某因与被上诉人童某、原审第三人杨某物权确认纠纷一案，不服青海省海东市乐都区人民法院（2019）青0202民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，在本院互联网法庭开庭进行了审理。上诉人周某、被上诉人童某及其委托诉讼代理人徐某、原审第三人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周某上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院仅以原告与第三人杨某单方面的房屋交易协议和周某电话录音和杨某单方面提供的四个未出庭的证人等证据为由，认定原告童某要求周某物权确认的诉求无法无据，而且判决书一开始就认定青锻厂房屋是原告童某的，此物权尚在审理纠纷中，一审法院居然就已将此涉案房产归于童某，而且一审法院法官只去杭州找第三人杨某单独取证，而没到上诉人所在地湘潭找上诉人取证。上诉人认为一审法庭无视上诉人申辩，明显偏袒原告，涉嫌枉法裁判；2、本案毋庸置疑的事实是上诉人周某2004年在毫不知情的情况下被杨某私自将上诉人的房屋卖予原告童某。而童某从杨某处购买此房时明知房产证户主不是杨某的情况下直至一审开庭时也没联系过上诉人，之前也素未谋面，素不相识，更没直接进行房产交易。一审开庭时原告当庭也承认不认识我也没联系过我。所以原告起诉书说的多次联系上诉人是彻头彻尾的谎言！上诉人第一次答辩就认为，周某不是本案适格被告，原告应起诉杨某，由杨某找房屋主人；3、2002至2003年之间上诉人有朋友一直在居住照看此房屋。另外，周某一直为独生女周海伦做了准备在青海参加高考，所以不可能将户籍所在地唯一的房子主动退掉，更不可能赠与杨某。直到2008年底了解到青海省高考新政策要在青海念完高中三年才能在青海参加高考，因此2009年2月12日周某母女才同时将户籍迁至湖南湘潭市。一审法院仅凭第三人杨某一人之词认定上诉人的房屋发生转移，上诉人认为一审法院未对上诉人涉案房产作详细调查之事实，涉嫌枉法裁判；4、本案所涉青锻厂10栋1门113室是1992年独生女儿出生后厂里分给我的母子间（青锻厂福利房），房改时我将应付购房款给父母代交，产权为周某单独所有。2018年8月28日，本人再次到青锻厂，数日也找不到占用我房屋的住户，本人携合法有效证件亲自在“青海日报”登报挂失原房产证，8个月期间童某没联系过我。需要说明的是2018年9月1日我与杨某在乐都相遇，9月2日我生日，杨某也参加了，本人明确告诉她我这次来青海是办理所涉房屋新不动产证的，杨某没有表示任何反对意见，也没告知童某来青锻厂找我，因为杨某做贼心虚，不敢让童某与我见面，这也证明杨某两边骗，既骗了童某也骗了我，第三人杨某涉嫌诈骗，而且2019年杨某夫妻来到湘潭，明确告知她我拿到了本案所涉房屋的新不动产证，她也未表明任何不同意见。2019年4月我合法拿到新的中华人民共和国房屋不动产证。编号：NoD63000340052(海东市乐都区国土资源局核发）。杨某拿着上诉人的房产证和土地证未经上诉人授权私下出售给童某，涉嫌盗窃他人财物，案情重大，本人将另案单独起诉杨某。所以童某现在拿出的房产证已经作废。本人一直合法拥有依法登记的房屋，居然被一审法院认定只是法律上的权利人，上诉人认为一审法院明显偏袒原告。属于适用法律错误且混淆概念而轻率作出了枉法判决；5、一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第十条认定青锻小区居民在进行房屋买卖时已形成买受方交付房款后出卖方就将房屋所有权证等相关材料及房屋一并交付给买方，双方之间不办理房屋过户登记的交易习惯，此习惯不违背公序良俗。2007年10月1日《中华人民共和国物权法》就已正式实施。人民法院应该加大普法力度，真正做到有法可依，而不是纵容民众的交易习惯。上诉人认为，一审法院引用《中华人民共和国物权法》第十五条和第三十三条明显不适合本案，因为周某并未与童某买卖交易，没有与童某直接签订房屋买卖合同，而是第三人杨某私下卖予童某。上诉人并未口头或书面授权杨某出售我的房产。综上所述，上诉人完全合法拥有涉案房产且无过错行为，一审法院的判决也许将极大地损害了上诉人的合法权益，在这种情况下一审法院却判决明显不公正，放纵第三方杨某，漠视上诉人的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 童某辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由：1、2004年4月15日第三人和被上诉人将杨某所有的案涉房屋出卖给了被上诉人并签订了合同，且被上诉人将房款给付了杨某，同日上诉人委托的第三人杨某将房屋的所有权证、土地使用证、房屋钥匙一并交给了被上诉人；2、该房屋买卖合同是合法有效的，且物业费、水电费都是童某交的；3、一审提交的通话记录可以证明买卖行为在签订合同并将案涉房屋交付童某使用后，上诉人是知情的，原审法院查明的事实是清楚的，根据本案事实来讲买卖合同成立，上诉人的上诉请求不成立。 杨某述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、杨某与周某之间虽然未签订书面房屋买卖协议，但双方已基于真实意思表示达成房屋买卖合意并履行协议约定，双方实际存在房屋买卖关系，双方也依据该区域房屋交易及所有权交易习惯，已约获得该房屋及房屋所有权属证明，周某完全知悉并了解，杨某自此获得涉案房屋的所有权，有权自行占有并处分案涉房屋权益；2、周某虽提出涉案房屋所有权属证明材料系其不小心遗失，而由杨某捡拾获得，其房屋门锁系杨某自行更换，但依据周某长久以来的消极行为，可知该主张与事实不符。周某在上诉人中提出该房屋由我本人借用的说法与其针对案涉房屋交付事实的陈述前后矛盾；3、上诉人周某在通话录音中的说法系直接与其针对案涉房屋交付事实的陈述前后矛盾，实际上双方已经按协议履行合同，答辩人杨某依约向周某支付与退回案涉房屋应退的住房保证金相当的金额750元，并向厂里付清该房屋使用所欠水电及取暖费等，上诉人周某也向答辩人杨某给付房屋的及房屋所有权属材料，答辩人杨某获得案涉房屋的所有权，且周某多年内未对房屋所有权及权属证明作出任何主张；4、原审法院适用法律正确。答辩人提供的材料足以证明答辩人与上诉人周某各自履行房屋买卖约定后，房屋所有权已发生转移，双方的行为不违反法律规定。答辩人热心帮助离开青海回到家乡的上诉人办理相关手续在前，依约履行双方买卖约定在后，又出面协调上诉人与被上诉人之间的案涉房屋纠纷。 童某向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原告购买的位于青海锻造厂××栋的房屋归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1991年被告周某因结婚离开了青海锻造厂，2002年至2003年之间被告周某委托第三人杨某将青锻小区10栋1单元113室的房屋退回厂里并提出从厂里退回该房屋房改时交纳的相关费用，经双方协商第三人杨某拿出自己的钱将该房屋房改时交纳的相关费用退给被告周某，青锻小区10栋1单元113室就归第三人杨某所有。2004年4月5日原告童某与第三人杨某协商，将被告周某名下属于第三人杨某所有的的位××区房屋以5,100元的价格卖给原告童某。签订合同后原告童某向第三人杨某交付了房款5,100元，第三人杨某向原告童某交付了房屋，并将该房屋的所有权证、国有土地使用证及相关的手续均交付给了原告童某，该房屋原告童某一直居住使用至今。2019年4月17日被告周某以涉案房屋的房屋所有权证遗失为由向海东市乐都区国土资源局申请补办了该房屋的不动产权证书。另查明，2000年青海锻造厂破产后，青锻小区的居民在进行房屋交易过程中已形成了买受人将房款交付给出卖人后，出卖人就将该房屋的房屋所有权证及相关材料、房屋一并交付给买受人，双方之间均不办理房屋过户手续的交易习惯。一审法院认为，不动产物权的登记证书是房屋的合法凭证，但房屋所有权证亦并非认定房屋产权的唯一证据，当有其他证据能够证明房屋真实所有人与所有权证所载不符时，仍应本着以事实为根据，以法律为准绳的原则，依法确认房屋产权的归属。本案的争执焦点是：涉案房屋所有权的归属问题。本案中，被告周某委托杨某将涉案房屋退回厂里并提出退回该房屋房改时交纳的相关费用，经协商第三人杨某则用自己的钱将涉案房屋的相关费用退给被告周某，应视为被告周某与第三人杨某之间的房屋买卖合同成立，第三人杨某就拥有了涉案房屋的所有权；2004年4月15日原告童某与第三人杨某经协商签订房屋买卖合同属双方真实意思表示，且双方均按期履行了义务，法院予以确认其效力。协议生效后当事人虽然没有办理物权变更登记，但此行为并不影响合同的效力，合同生效后，房屋的所有权就发生了转移。关于被告周某在庭审中提出涉案房屋登记在自己的名下就属自己所有的主张，一审法院认为登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果有其他利害关系人有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，法院应依法确认所有权的归属。审理中，被告周某提供的证据不足以证实自己的主张，而第三人杨某、原告童某提供的证据及一审法院调取的证据均证实涉案房屋只是登记在被告周某名下，原告童某是涉案房屋的真实所有人，故被告周某的主张不成立；对于被告周某提出自己并没有委托第三人杨某买卖涉案房屋，自己不知道房屋已卖出去辩解，在庭审中，通过被告周某与第三人杨某的通话内容反映出被告周某不但知道并认可涉案房屋买卖的事实，而且还提出让原告童某再给8万元才给办理过户手续的不合理要求，故一审法院认为被告周某的辩解理由不成立。根据《中华人民共和国民法总则》第十条规定“处理民事纠纷，应当依照法律规定；没有法律规定的，可以适用习惯，但不得违背公序良俗”。已查明，2000年青海锻造厂破产后，青锻小区居民在进行房屋买卖时已形成买受方交付房款后出卖方就将房屋所有权证等相关材料及房屋一并交付给买方，双方之间不办理房屋过户登记的交易习惯，此习惯不违背公序良俗，一审法院予以认可。判决：确认登记在被告周某名下的的位××区房屋归原告童某所有。本案案件受理费为100元，由被告周某承担。 二审中，上诉人周某提交两份新证据。1、2002年11月12日张小花电网改造费收据一份，2、2002年11月16日张小花提交给厂里的申请书一份，欲证明案涉房子是张小花在租住。 童某质证认为，1、上诉人提交的证据1都是张小花来操办的，应该由张小花出庭作证，证据不符合证据规则；2、证据1、2与本案没有关联性，该房子是2004年由上诉人委托杨某出卖给了被上诉人童某，不应作为有效证据，法院不应采信；3、证据1、2与上诉人也没有关系。 杨某质证认为：对证据1、2的真实性均有异议，且上诉人提交的是房屋买卖之前的，与本案无关。 本院经审查认为，上诉人周某在二审中提供的证据只能证明张小花在2002年向物业公司提交电网改造优惠申请并缴纳电网改造费用，与案涉房屋的所有权无关联性，对其证明效力不予认可。 经本院审理查明：对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，关于周某上诉提出2004年杨某在周某本人毫不知情的情况下私自将周某的房屋卖予童某的主张，通过各方当事人的陈述、杨某提供的其与周某的通话录音，并结合杨某手中所持有的涉案房屋的所有权证、土地使用权证、房屋钥匙以及周某在2004年后多次往返青海的实际情况，能够相互印证周某对该房屋的实际状况是知情的，其也应当知道案涉房屋在经买卖后由童某占用并使用的情况。2004年4月15日杨某与童某就涉案房屋签订房屋买卖合同，双方按合同内容履行了各自的义务，该房屋虽未办理物权登记，但不影响买卖合同的效力，至此房屋的所有权发生转移，童某为案涉房屋的实际所有人。综上，上诉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人周某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李延萍 审 判 员 马丽华 审 判 员 林 海 二〇二〇年三月二日 法官助理 冶海玲 书 记 员 马俊林