上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19547号原告：王某，男，1976年1月31日生，汉族，住上海市松江区。原告：石泽芝，女，1991年2月23日生，苗族，住湖南省。原告：雷秀英，女，1955年3月10日生，汉族，住上海市松江区。以上三原告共同委托诉讼代理人：丁少堃，上海市诚至信律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。被告：栾作为，男，1975年8月24日生，汉族，住上海市闵行区。被告：王某民，男，1970年4月3日生，汉族，住上海市松江区。被告：贝晓敏，女，1973年5月8日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王某民，住上海市松江区。原告王某、石泽芝、雷秀英与被告栾作为、王某民、贝晓敏案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用普通程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告王某及三原告的共同委托诉讼代理人丁少堃、被告栾作为到庭参加诉讼。被告王某民、贝晓敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王某、石泽芝、雷秀英向本院提出诉讼请求：1、解除对坐落于上海市松江区九峰新村XXX号XXX室房产的查封；2、确认上海市松江区九峰新村XXX号XXX室房产归原告所有，并由被告王某民协助三原告办理过户手续。诉讼中，三原告申请撤回了其第二项诉讼请求。事实和理由：被告栾作为诉被告王某民、贝晓敏民间借贷纠纷一案，经上海市松江区人民法院审理，作出(2015)松民一(民)初字第852号判决，该判决已经发生法律效力并已进入执行程序。被告栾作为向本院申请执行坐落于上海市松江区九峰新村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)一案，本院已经受理。由于上述房屋三名原告已善意取得，故原告依法向本院提出执行异议申请。2016年10月29日，原告收到本院寄送的执行裁定书，本院基于原告尚有12万元尾款未能支付，驳回原告的执行异议申请。原告认为该执行裁定书的理由缺乏事实和法律依据。2014年12月18日，三原告与被告栾作为经上海阳阳房产经纪事务所(以下简称“阳阳房产事务所”)居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告王某民将涉案房屋转让给三原告，转让价款为113万元。2014年12月14日至2015年1月10日，原告先后支付被告王某民房价款101万元，王某民出具了收据。双方约定剩余的12万元购房款于过户当日且户口迁出时支付给被告王某民。2015年1月10日，原告与被告王某民办理房屋交接手续，双方签署了房屋交接清单。2015年1月30日，原告取得涉案房屋的销售不动产统一发票，并依法缴纳了税款。同日，原告与被告王某民准备办理过户手续且支付剩余购房款时，三原告得知涉案房屋被法院查封，无法办理过户手续。2015年1月10日，原告已经实际入住涉案房屋，2015年4月10日，上海市松江区岳阳街道九峰居民委员会出具情况说明，证实原告入住涉案房屋的事实。客观上，涉案房屋一月份的水电费及物业管理费均由原告缴纳，原告已经完成了对涉案房屋的实际居住和控制。由于三被告的债权债务关系，导致涉案房屋被法院查封，完全属于非原告自身原因导致无法办理过户登记。综上，根据相关司法解释的规定，请求法院支付原告的诉讼请求。被告栾作为辩称，不同意原告的诉讼请求。三被告存在债权债务关系，该上述民间借贷案件中，被告栾作为申请查封了涉案房屋，一审法官也到现场调查，居委会于2015年4月出具了情况说明，证明涉案房屋长期没有人居住，并非由原告王某的母亲居住在内。对于113万元的购房款，三原告在执行中主张的时候已经被驳回，不存在原告诉状中称的12万元尾款没有支付，且房款中包某某代为转账支付的55万元占据了房款总额的一半，不符合常理；被告王某民和被告栾作为存在债务关系，逃避债务的意图非常明显，包某某应当提供银行转账记录等交易明细以查明是否和王某民存在其他债务关系；原告对于涉案房屋没有过户存在过错，其可以单方办理预告登记保障自己的物权，但是却怠于行使自己的权利；买卖合同中关于付款方式的约定和实际付款方式不符，且原告自己经济状况不佳，户口还没有迁出和房屋没有过户的情况下就已经支付全部购房款不符合常理；原告通过中介公司进行房屋交易却不能提供中介费发票或者转账凭证，居间合同和买卖合同中的中介公司不一致，存在疑点；被告栾作为了解到原告雷秀英已婚，丈夫是王国民，王国民和王某民是堂兄弟关系，存在虚假转移财产的嫌疑。根据不动产物权登记的公示效力，被告栾作为有权申请查封，财产保全已经继续进行，不能解除。被告王某民、贝晓敏辩称，不同意三原告的诉讼请求。涉案房屋确实于2014年12月18日通过中介居间服务出售给了三原告，签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同是买卖双方的真实意愿，房屋总价款是113万元，但是在交易过程中没想到被查封了。其次，原告并未付款全部购房款。因当时原告一时拿不出那么多钱，王某与被告王某民、贝晓敏商量先交付，王某民想因为房屋的确想卖给三原告，就在原告尚未付清全部房款的情况下先进行了交付，交付时间是2015年1月10日，合同总价款共计113万元，截至交付房屋时止，原告共计交付了101万元，原告此后去审了税，但是在申请过户时房屋被查封了，现在该房屋从交付后一直是由王某的母亲在居住使用。再次，三原告还欠付购房款12万元，详见2015年2月16日王某写给王某民的承诺书，该笔12万元是尾款，说好是要在过户后户口迁出了再付的。2015年3月6日的询问笔录是王某民签的字，当时法庭上是这样陈述的，但“房款113万元已收到”不是事实，还有12万元未付清，当时一下子出来诉讼，自己懵了，把这12万元的事情忘了。房款收据是为了完成交易程序出具的，实际仅收到101万元，没有收到113万元。最后，对于本院出具的执行裁定书没有异议，由法院裁判房屋的归属。经审理查明：被告王某民是涉案房屋的登记权利人。2014年12月14日，被告王某民作为甲方(出售方)、原告王某、石泽芝、雷秀英作为乙方(买入方)、上海阳阳房产经纪事务所(以下简称“阳阳房产事务所”)作为居间方(丙方)，三方签订了《房屋出售居间合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为113万元；甲乙双方同意本次交易的税费由乙方承担，甲方承诺于2015年2月28日向该房地产所在地的公安派出所机构办理户口(若有)迁出手续；2014年12月14日支付定金1万元，2014年12月15日甲方签订买卖合同时，乙方支付房款6万元，2014年12月17日乙方支付房款60万元，2014年12月31日支付房款30万元，2015年1月3日支付6万元，2015年1月5日支付房款5万元，甲方收到全款后一周内交接房子，乙方付款尾款5万元；……甲方承诺收到房款后3天内搬出该房屋，与乙方进行房屋交接，甲方必须在交房前迁出房屋内户口……；签署上海市房地产买卖合同时，乙方应向丙方支付1.6万元作为丙方的佣金。房屋出售居间合同还对其他相关事宜进行了约定。2014年12月18日，被告王某民作为卖售人(甲方)、原告王某、石泽芝、雷秀英作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海智光房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产转让价款共计113万元；甲、乙双方同意，甲方于2015年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2015年2月1日之前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同附件三约定，本合同签订后，乙方于2014年12月14日前支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2014年12月17日前支付35万元，乙方于2915年2月28日前支付77万元。合同还对其他相关事宜进行了约定。上述居间合同及买卖合同签订前后，三原告于2014年12月14日现金支付被告王某民购房定金1万元，于2014年12月15日现金支付购房款6万元，于2014年12月17日通过案外人包某某转账支付购房款25万元，于2014年12月17日通过原告雷秀英转账支付购房款35万元，于2014年12月31日通过案外人包某某转账支付购房款30万元。对于以上付款部分，被告王某民分别出具了相应的收据或收条。此外，被告王某民还分别于2015年1月3日、2015年1月5日、2015年1月10日出具收条，载明收到原告王某支付的购房款分别为6万元、5万元和5万元，诉讼中，三原告陈述上述三张收条是王某民交到中介公司的，合计16万元是剩余购房款，当时是准备过户之后给王某民的，因原告当时已筹集到了4万元，剩余的准备过户、户口迁出再支付，双方对此也有约定，4万元通过中介已经支付给被告王某民，还剩12万购房款未付清。被告栾作为认为包某某与本案没有关联，三原告是否支付现金无法判断。被告王某民、贝晓敏对此没有异议，并表示房款收据是为了完成交易程序出具的，实际仅收到101万元，还有12万元未付。2014年12月22日始，三原告与被告王某民就涉案房屋开始办理审税及资格审定事宜。2015年1月30日，三原告缴纳了11,300.01元涉案房屋的税款，并取得了销售不动产统一发票。2015年1月10日，被告王某民作为甲方、原告王某、石泽芝作为乙方，双方签订了房屋交接书一份，约定甲乙双方就涉案房屋进行交接，双方对于房屋附属设施设备情况、房屋家具电器用品情况、房屋配套物品情况以及水电燃气等地交接均进行了约定，甲方承诺自乙方取得房屋产权证之日起一个月内迁出涉案房屋内人员的户口。2015年4月10日，上海市松江区岳阳街道九峰居民委员会出具情况说明一份，载明九峰新村XXX号XXX室新入住居民王某，男，1976年1月出生，于2015年4月10日来居委会反映已于1月中旬入住。居委会工作人员上门实地进行了查看，发现在卧室内有一张双人床，客厅内有电饭煲等生活用具，也查看到有近期水电费账单，此居民实为白天上班，晚上来居住。居委会在前阶段向周围部分邻居了解情况未注意到有人入住，白天上门核查无人应答。故此于4月2日出具了无人居住证明。2016年10月26日，本院作出(2016)沪0117执异171号执行裁定书，该裁定书查明本院于2016年2月26日作出的(2015)松民一(民)初字第825号民事判决书已经发生法律效力，该该案审理中，应栾作为的申请，本院财产保全查封了王某民名下的涉案房屋，查封时间为2015年1月26日。因被告王某民、贝晓敏未能履行上述生效法律文书确定之义务，根据权利人栾作为的申请，本院于2016年8月15日以(2016)沪0117执5491号案件立案执行。在执行过程中，本院拟对原审期间财产保全阶段查封的上海市松江区九峰新村XXX号XXX室房屋评估、拍卖，并至该房屋现场张贴公告，要求占有房屋的案外人限期迁出。原告王某、石泽芝、雷秀英遂向本院提出执行异议。王某民于审查过程中称，王某、石泽芝、雷秀英尚余120,000元购房款尚未支付并向本院提供了案外人王某向其出具的承诺书一份，该承诺书中载明：“本人承诺房屋余款壹拾贰万元整(￥120,000.00)于房屋过户后、户口迁出后(松江区九峰新村XXX号XXX室)支付给王某民。”王某向本院确认，该承诺书系其向王某民出具，其确实也尚欠12万元尾款未支付。后本院作出(2016)沪0117执异171号执行裁定书，认为王某民确认系争房屋的交易尚余12万元尾款未支付，王某对上述事实予以确认，故本案中系争房屋转让的价款未支付完毕。王某、石泽芝、雷秀英要求解除对上海市松江区九峰新村XXX号XXX室房屋的查封措施的异议申请，本院难以支持，遂裁定驳回了王某、石泽芝、雷秀英的异议。王某、石泽芝、雷秀英不服，向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，三原告向本院提交了自2015年1月至2015年4月已缴纳电费的发票、自2015年1月至2015年12月已缴纳物业管理费的收款凭证以及2015年2月至2015年4月已缴纳水费发票。庭审中，三原告申请了案外人包某某和任某某作为本案的证人出庭作证，证人包某某和任某某陈述，二人是夫妻关系，任某某是涉案中介公司的工作人员，王某是中介公司的客户，包某某根据任某某的要求借钱给王某支付了55万元购房款，当时约定等过户完成贷款下来后就归还，为此王某民将银行放贷的银行卡放在了任某某处，因为贷款是中介现垫付的，当时也约定卡放在中介处。诉讼中，三原告于2017年2月28日将12万元购房余款交付本院。现涉案房屋上尚有(2015)松民一(民)初字第825号案件于2015年1月26日查封，有(2016)沪0117执6081号案件于2016年12月12日查封。以上事实，情况说明、房产证、居间合同、房屋买卖合同、上海市不动产登记簿、转账凭证、收据、发票、契税申报材料、税收缴款书、查询结果、水电物业费缴费凭证、承诺书、执行裁定书、证人证言、结婚证、贷款银行卡以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的有足以排除强制执行之权利者,在执行程序终结前,向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的之强制执行的诉讼。原告提起该诉讼，其须证明其对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益。本案中，三原告与被告王某民签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应按约履行各自义务，且该合同签订于涉案房屋被采取司法限制措施之前。其次，根据现有证据可以证明，三原告在2015年1月10日即房屋被查封前已经接收房屋并实际占有使用，并缴纳了相关的水、电物业费，且三原告已按约支付了除过户时应支付的房款外的其余全部房款，涉案房屋未能办理过户登记系因被告王某民的个人债务所致，三原告对此并无过错，现三原告已将剩余购房款12万元交付本院用于执行，故三原告对涉案房屋具有实体上的权利。原告诉求解除对涉案房屋的查封符合法律规定，本院予以支持。但因涉案房屋现被本院另案查封，故三原告主张的过户条件并不具备，三原告可待执行标的物强制执行措施解除后再行主张。现三原告申请撤回其第二项诉讼请求，系对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：解除(2015)松民一(民)初字第825号案件对坐落于上海市松江区九峰新村XXX号XXX室房屋的查封措施。案件受理费80元，由被告栾作为、王某民、贝晓敏负担(于本院生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一七年五月三日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”