湖南省衡阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘04执异1号异议人（案外人）：倪联合。异议人（案外人）：倪世香。异议人（案外人）：王艺蓉。上述异议人的共同委托代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师（特别授权）。申请执行人：肖文忠。申请执行人：罗方生。被执行人：衡阳志尚房地产开发有限公司。住所地：湖南省衡阳市珠晖区湖北里12号。法定代表人彭亚刚。利害关系人：肖建平。委托代理人：杜少政。在本院执行申请执行人肖文忠、罗方生与被执行人衡阳志尚房地产开发有限公司（以下简称志尚公司）建设工程施工合同纠纷及借款合同纠纷一案过程中，案外人倪联合、倪世香、王艺蓉提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月21日进行了听证，异议人倪联合、王艺蓉及倪联合、倪世香、王艺蓉的委托代理人肖洋洋，利害关系人肖建平及其委托代理人杜少政到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人倪联合、倪世香、王艺蓉提出异议称：请求撤销本院（2015）衡中法执字第388号《限期搬离通知书》，并认定案外人对衡阳市珠晖区湖北路12号“东江尚品”楼盘A栋2509、2502、2401、2501室房屋享有所有权。事实与理由是：一、肖建平应另行起诉确认案涉房屋的所有权，本院执行局不应直接出具《限期搬离通知书》；二、谭召云出售房屋行为构成表见代理；三、谭召云案件刑事判决并未查清涉案全部事实，根据案外人掌握的证据，谭召云出售案涉房屋已得到肖文忠授权，且开发商已予确认，并办理完房屋交付手续，案外人作为善意第三人对案涉房屋享有所有权。听证期间，异议人提交了下列证据：1、对彭亚刚的询问笔录；2、肖文忠与谭召云的通话录音记录；3、购房发票、收据、收条、装修许可证等复印件；4、湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405刑初84号刑事判决书。本院查明，本院在审理肖文忠、罗方生与被告志尚公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2012年12月17日作出（2012）衡中法民一初字第34-1号民事裁定书，裁定冻结志尚公司在中国建设银行股份有限公司衡阳分行珠晖支行43001520064052504007账号上的银行存款18100000元，或者查封该公司位于衡阳市珠晖区湖北路12号“东江尚品”楼盘房屋55套。本院于同月21日向衡阳市房地产管理局产权处送达（2013）衡中法诉保执字第1号协助执行通知书，查封志尚公司所有的坐落于衡阳市珠晖区湖北里12号“东江尚品”楼盘房屋55套（包括案涉2401、2501、2502、2509四套房屋），查封期限二年。2014年12月15日，本院对上述房屋裁定继续查封一年。湖南省高级人民法院审理上诉人肖文忠、罗方生与被上诉人志尚公司建设工程施工合同纠纷及借款合同纠纷一案，于2015年7月7日作出（2015）湘高法民三终字第53号民事调解书，主要内容是：一、双方一致同意：依据衡阳市中级人民法院2015年1月19日下达的（2014）衡中法民一初字第16号民事判决书，经双方确认由被上诉人支付给上诉人连本带息12543130.86元。同时，由被上诉人自愿另行补偿上诉人人民币100万元，总计：被上诉人偿付上诉人连本带息13543130.86元。二、双方议定：本协议第一条的给付义务，被上诉人同意以现上诉人保全查封的房屋予以兑现（以房抵债的单价均为2980元∕㎡）。经折算，被上诉人同意交付上诉人保全查封的房屋总面积为4544.67㎡。三、鉴于上诉人两人是合伙关系，且上诉人罗方生又在案件审理过程中提出撤诉和放弃应得利息追偿权的实际，同时考虑到上诉人肖文忠的权利是各股东的综合权利，为避免产生新的矛盾，也为了各股东的权益便于实现（杜绝重复纳税和交易费用的出现），被上诉人应按照二上诉人的权利分割协议及上诉人肖文忠的权益（房产）分割明细表（明细分割表与本调解书具有同等法律效力，但必须经权益人和被上诉人及肖文忠共同确认）直接予以兑现，各方必须及时予以配合。四、被上诉人在交付房屋的同时，必须交付上诉人及受偿股东应得房屋的钥匙，并在三个月内办理和提供抵债商品房办证所需的相关手续和资料，逾期不能交付，视为被上诉人违约，上诉人有权追究被上诉人的违约赔偿责任。如上诉人四个月内不能按分割表处置到位，被上诉人将未处置的房屋全部网签，办理到上诉人名下。五、上诉人除按以房抵债房屋单价交纳契税、房屋维修基金及办证手续费外，其他应交的房屋销售不动产税和开发建设规费均由被上诉人承担。如因未按上述约定纳税和交费而造成办证不能时，由未交者承担守约者的损失赔偿责任。六、本协议签订生效后五天内，双方必须严格按本协议履行约定义务。被上诉人未依约履行，上诉人可申请法院强制执行；上诉人和实际受偿得房人未依约履行，自行承担办证不能及债务清偿未能到位的一切后果……。因志尚公司未主动履行调解书确认的义务，肖文忠、罗方生于2015年8月17日向本院申请执行，本院于次日立案执行。另查明，2015年7月11日，申请执行人肖文忠提供《“东江尚品”楼盘以房抵债上诉人落实到实际权益人房屋分割表》给被执行人志尚公司的法定代表人彭亚刚确认，该表确认肖建平分得的房屋为包括案涉2401、2501、2502、2509号房屋在内的11套房屋。同月18日，肖文忠与肖建平在《“东江尚品”楼盘以房抵债（落实在肖建平份中再分割到权益人）》的文书上签字确认，其中案涉2401号房屋归肖建平本人所有，2501、2509号房屋抵债给唐国策，2502号房屋抵债给杜少政。2015年10月26日，本院执行局根据湖南省高级人民法院53号民事调解书及《“东江尚品”楼盘以房抵债上诉人落实到实际权益人房屋分割表》，作出（2015）衡中法执字第388-1号、388-2号执行裁定，裁定包括案涉2401、2501、2502、2509号房屋在内的11套房屋归肖建平所有。同月27日，本院向衡阳市产权处下发（2015）衡中法执字第388-4号协助执行通知书，请求将包括案涉2401、2501、2502、2509号房屋在内的11套房屋登记归肖建平所有。2016年4月27日，本院作出（2015）衡中法执字第388号通知书，要求肖建平在收到通知书后五个工作日内到志尚公司领取销售不动产统一发票，并与衡阳市产权监理处联系办理产权手续，超过该日期后，导致不能办理产权手续的，由其本人自行处理。2016年5月11日，本院以志尚公司已履行法律文书确定的全部内容，本案生效法律文书确定的内容全部执行完毕为由，作出（2015）衡中法执字第388结案通知书，确认本案已执行结案。肖建平对本院（2015）衡中法执字第388号通知书提出执行异议，认为在其名下的2401、2501、2502、2509号房屋在执行过程中已被他人非法占有且已装修居住，且被执行人亦未按照调解书的约定交付上述房屋的钥匙，导致无法办理相关手续。本院于2016年7月28日作出（2016）湘04执异182号执行裁定，认为本院的执行行为并无不当，肖建平名下的2401、2501、2502、2509号等四套房屋因在本案二审期间被卖出，且该四套房屋已装修入住，肖建平应另行提起诉讼，故裁定驳回肖建平的异议。肖建平不服，向湖南省高级人民法院提出复议，湖南省高级人民法院以（2017）湘执复49号执行裁定，驳回复议。2017年12月29日，最高人民法院作出（2017）最高法执监403号执行裁定，认为裁定给肖文忠和分割至肖建平名下的A栋2805、2401、2501、2502、2509房屋，因在本案二审查封期间被他人卖出，执行法院未执行完毕，裁定撤销湖南省高级人民法院（2017）湘执复49号执行裁定和本院（2016）湘04执异182号执行裁定，由本院对本案恢复执行。本院于2019年10月21日向倪联合、倪世香、王艺蓉发出（2015）衡中法执字第388号限期搬离通知书，主要内容为：本院（2015）衡中法执字第388-1号执行裁定书已裁定将衡阳市志尚房地产开发有限公司所有的位于衡阳市珠晖区湖北路12号“东江尚品”楼盘A栋2401、2501、2502、2509号归肖建平所有，裁定下达后，上述房产被你们占有致未能交付。你们称该房产系从肖文忠处购买，系合法占有，现湖南省衡阳市珠晖区人民法院作出的（2019）湘0405刑初84号刑事判决书及本院作出的（2019）湘04刑终384号刑事判决书确认该房产的出售系谭召云所为，未得到肖文忠的授权，故你们系非法占有上述房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，限你们在收到本通知后60日内腾退上述房屋，逾期本院将强制执行。倪联合、倪世香、王艺蓉遂提出执行异议。还查明，案外人谭召云在本案诉讼审理期间，利用自己与肖文忠相识的关系，采取伪造《合同协议书》，谎称自己与肖文忠在“东江尚品”建设项目上系合伙人关系，拥有“东江尚品”楼盘项目的资金投入份额和债权，且冒用肖文忠的名义和签字，或伙同同案人曹南征冒充肖文忠与“东江尚品”楼盘购房意向者直接商谈的方式，骗取购房人交纳购房款。同时在民事案件审理终结前后，执行程序尚未开始时，冒充肖文忠签字，向志尚公司提供虚假《函告》，以“东江尚品”肖文忠施工方投资人及合伙人的身份，对已被查封保全的房屋行使债权抵扣，并以个人名义向志尚公司发出《请求函》，要求志尚公司将房屋交给指定的购房人入住。2013年7月11日至2016年6月22日期间，谭召云骗取倪联合、倪世香、倪会合三人所交购房款65万元，将A栋2805、2502、2509号房屋卖给该三人。2015年3月9日至6月11日，谭召云骗取王艺蓉所交购房款56万元，将A栋2401、2501号房屋卖给王艺蓉。上述五套房屋均作价2980元∕㎡，双方未签订房屋买卖合同，亦未办理网签手续，购房人均从志尚公司获得房屋钥匙全部装修入住，并交纳了房屋相关契税及物业管理费用。其中2805号房肖建平与倪会合已经达成相关协议，2502、2509号房屋尚欠9万元未付，2401、2501号房屋尚欠20万元未付。目前上述房屋还登记在志尚公司的名下。2019年6月28日，湖南省衡阳市珠晖区人民法院作出（2019）湘0405刑初84号刑事判决书，判决被告人谭召云构成诈骗罪，同时责令谭召云退赔被害人倪联合、倪世香、倪会合购房款65万元，退赔被害人王艺蓉购房款56万元。本院二审维持原判。本院认为，本案争议焦点是案外人倪联合、倪世香、王艺蓉对案涉房屋是否享有排除人民法院执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，倪联合、倪世香、王艺蓉购买案涉房屋系在人民法院查封期间，且未签订书面买卖合同，系在查封之后占有房屋，未支付全部价款，亦未办理过户登记，完全不符合上述排除执行的条件。至于案外人倪联合、倪世香、王艺蓉提出肖建平应另行起诉确认案涉房屋的所有权，谭召云出售房屋行为构成表见代理，案外人作为善意第三人对案涉房屋享有所有权等理由，因不属于执行异议的审查范围，故本案不予审查。综上所述，倪联合、倪世香、王艺蓉的异议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会决定，裁定如下：驳回异议人倪联合、倪世香、王艺蓉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  尹 驰审 判 员  杨丹慧审 判 员  高 斌二〇二〇年三月十二日法官助理  谢吉灵书 记 员  何友明