上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初19613号原告：上海大观股权投资基金有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李凤宜，总经理。委托诉讼代理人：王冠一，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳巍，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海固御实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：周彦发，董事长。委托诉讼代理人：罗莺，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：施方也，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告上海大观股权投资基金有限公司(以下简称大观公司)与被告上海固御实业有限公司(以下简称固御公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大观公司的委托诉讼代理人王冠一、岳巍，被告固御公司的委托诉讼代理人罗莺、施方也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大观公司向本院提出诉讼请求：1、于原告起诉状副本送达被告之日，解除原、被告于2016年3月2日签署的《关于上海国际航运服务中心(西块)项目3号楼之房屋租赁合同》；2、被告返还原告2016年6月15日至7月14日的租金人民币(以下币种均为人民币)1,909,199.84元；3、被告双倍返还原告保证金11,455,199.06元。事实和理由：被告为上海市公平路XXX号XXX号楼整楼(以下简称系争房屋)房屋权利人，原告就租赁系争房屋事宜与被告达成意向，为顺利承租系争房屋，原告于2016年2月16日向被告支付合作意向金5,727,599.53元。同年3月2日，原、被告签订《关于上海国际航运服务中心(西块)项目3号楼之房屋租赁合同》，约定被告应于同月15日将系争房屋交付原告使用，租赁期限自2016年3月15日起至2019年3月14日止，租赁期内原告享有3个月免租期，合同签署后原告支付的意向金转为保证金。原告除支付前述保证金外，又依约向被告支付了首期租金1,909,199.84元，但被告却迟迟不能按约向原告交付系争房屋。在原、被告约定的交房日2016年3月15日，原告按约至交房现场却无法与被告取得联系，原告自行进场时遭到案外人(自称系房屋租赁人)的阻拦无法顺利使用系争房屋。之后，原告多次与被告联系要求交付房屋，被告口头表示会进行协调，履行交房义务，但直至2016年7月8日原告书面发函催告后，被告仍未能向原告交付系争房屋。原告经查询才得知，早在原、被告签订租赁合同之前，系争房屋中部分室号已被上海市浦东新区人民法院、上海市第二中级人民法院司法查封，部分室号被告早已另租他人，但被告将前述情况隐瞒不告知原告，使原告在不知情的情况下与被告签订系争房屋的租赁合同，并支付了保证金及首期租金。被告的严重违约行为使原告无法正常使用系争房屋，应按约承担相应违约责任，故原告诉如所请。被告固御公司辩称：被告为系争房屋权利人，原、被告签订《关于上海国际航运服务中心(西块)项目3号楼之房屋租赁合同》后，被告即安排系争房屋的物业服务单位金茂(上海)物业服务有限公司(以下简称金茂公司)与原告进行系争房屋交付。原告已在金茂公司陪同下查看房屋、清点设备，并在装修前向金茂公司支付了物业管理费，原告支付前述款项的行为可以证明被告已向原告交付系争房屋完毕。原告看房时，被告向其出示过权属证书并告知系争房屋部分室号存在抵押状况，就系争房屋被司法查封的情况也口头告知过中介公司。被告认为虽然系争房屋存在抵押和司法查封，但目前系争房屋空置，抵押和司法查封均未影响原告对房屋的正常使用，原告自行选择不进场使用系争房屋，而非被告未交付。故被告不存在违约行为，原、被告租赁合同应继续履行，要求法庭驳回原告所有诉请。本院经审理认定事实如下：被告为系争房屋权利人。2016年3月2日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《关于上海国际航运服务中心(西块)项目3号楼之房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋为系争房屋，建筑面积6,828.45平方米;甲方作为系争房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，甲方已告知乙方系争房屋部分设定抵押；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为商业、办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，遵守物业管理人发布的有关系争房屋物业管理的规定，服从物业管理人的管理；甲乙双方约定，甲方于2016年3月15日(以下称交付日)前向乙方交付标的房屋；房屋租赁期自2016年3月15日至2019年3月14日；若非甲方原因，乙方未能在交付日前来办理系争房屋交接手续的，则应视为系争房屋自交付日起已经交付给乙方使用，甲方有权要求乙方支付自交付日起的租金、物业管理费及其它费用。如果乙方自交付日起30日内仍未办理系争房屋的交接手续，则甲方有权经书面通知乙方后立即单方面解除本合同，并且甲方有权没收保证金而无须向乙方返还；乙方应于交付日前往甲方现场办公点办理该房屋交接手续，并由双方共同确认《租赁房屋交接清单》，视为甲方已按照本合同规定条件履行了将房屋交付给乙方的义务。乙方在办理系争房屋的交接手续时须按照约定足额交清各项费用，否则甲方有权拒绝交付系争房屋，且甲方不承担任何责任。由此引起的延期不导致免租期顺延；2016年3月15日至2018年3月14日的月租金为1,909,199.84元,2018年3月15日至2019年3月14日的月租金为2,024,123.70元；出租方同意租赁期内给予承租方3个月免租期，自2016年3月15日至2016年6月14日止；乙方支付首期租金后，乙方在交付日前(无需等待租赁期开始)即可进场装修标的物业1、2、7层，但需符合装修规定。若乙方选择先行装修，需自先行交付日起支付物业管理费、水电、通讯等其他费用；租金本着先付后用的原则，乙方按每月一付的方式向甲方支付租金，乙方应提前15日向甲方支付下期租金；双方确认，乙方已依照《确认书》向甲方提交相当于3个月租金作为意向金5,727,599.53元，自本协议签署后，上述意向金转为租赁合同下的保证金；乙方已知晓并认可系争房屋由仲量联行测量事务所(上海)有限公司和金茂公司进行物业管理，乙方知晓、理解并服从物业管理公司制定的有关系争房屋的用户手册、装修守则等物业管理规则；双方依据本合同的约定行使合同单方解除权的，应当以书面的形式通知对方，违约方应按本合同约定向守约方承担违约责任；在甲方出现以下情况中的任何一项时，视为甲方违约，乙方有权以书面形式告知甲方限期纠正或补救，如甲方在期限内未纠正或补救，乙方在支付完毕根据本合同约定实际已发生的费用，并经书面通知甲方后单方解除合同。乙方解除合同后甲方应根据本合同双倍返还保证金，并赔偿由此给乙方造成的全部损失。(1)甲方未按时交付系争房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的。(2)甲方交付的系争房屋不符合本合同的约定或甲方不履行维修义务，致使不能实现租赁目的。(3)因甲方原因致使本合同无法继续履行的……；甲、乙双方同意，在租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任……(5)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。2016年2月16日，原告向被告支付保证金5,727,599.53元；2016年3月7日，原告向被告支付首期租金1,909,199.84元。2016年7月8日，原告向被告发出《律师函》载明：原告已按合同约定向被告支付合同项下的保证金及首期租金，但被告至今未按约履行交房义务。原告特委托律师致函被告，要求被告收到此函之日起3个工作日内向原告履行交房义务。否则原告将要求被告承担违约及赔偿责任，被告将面临包括但不限于租赁合同解除、返还租金、双倍返还保证金、赔偿原告损失等法律后果。被告表示并未收到此份《律师函》。另查明，2016年2月18日，系争房屋中101室、201室、401室、402室，地下1层01、02室，1下夹层01室被上海市浦东新区人民法院司法查封，涉案编号：(2016)沪0115民初13458号、(2016)沪0115民初13459号；同日，前述房屋被上海市第二中级人民法院轮候查封，涉案编号：(2016)沪02民初385号。双方租赁合同签订后，系争房屋内的数间又被上海市第一中级人民法院、上海市虹口区人民法院相继查封或轮候查封。审理中，原告表示签订合同时被告出示过房地产权证，原告也进行了实地看房。被告向其告知部分房屋有抵押情况，但并未告知原告系争房屋部分室号已被法院司法查封。被告表示，本案起诉状副本收到时间为2016年11月4日。被告确已收到过原告支付的保证金5,727,599.53元及首期租金1,909,199.84元。但被告已告知过原告系争房屋中部分室号存在抵押状况，双方在合同中约定因抵押被处分的房屋，双方互不承担责任。系争房屋中被司法查封的室号应参照双方合同约定的抵押条款进行免责。另外，双方租赁合同中“双倍返还保证金”的约定系违约条款而非定金条款，即使被告存在违约情况需支付违约金，原告的损失仅为相关款项的利息损失，“双倍返还保证金”的约定属违约金约定过高，要求法院予以调整减少。审理中，本院向金茂公司了解系争房屋交付情况，金茂公司经办人员表示：“被告从未委托金茂公司代其向原告交付系争房屋，只是告知金茂公司已将系争房屋出租给原告，要求金茂公司做好原告的进场准备。金茂公司就按物业规定通知原告支付相应的装修监管费、物业管理费等费用共70余万元，原告也确向金茂公司支付过前述费用。2016年5月、6月左右，原告向金茂公司提出被告至今无法交房，原、被告合同已无法履行，金茂公司就退还原告已缴纳的70余万元。原告确实多次向金茂公司反映被告无法交付系争房屋，也确实未入场使用过系争房屋。交房应由作为出租人的被告自行负责，金茂公司未接受被告的交房委托。”上述事实，由原、被告提供的房屋租赁合同、支付款项凭证、律师函、房地产登记薄、法院案卷材料、收付款业务回单、物业费支付凭证等证据，本院对案外人调查笔录及原、被告的庭审陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告所签租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。首先，原、被告合同中约定交付系争房屋须以双方签订《租赁房屋交接清单》为依据，原告在房屋交付前应足额交清各项费用，现被告并未提供证据证明已向原告交付系争房屋并签署过《租赁房屋交接清单》。系争房屋的物业服务公司金茂物业亦表示从未接受被告委托向原告交付系争房屋，故本院对被告认为原告向金茂物业支付物业管理费即视为被告已履行交房义务的意见，不予采纳。其次，根据已查明事实，原、被告租赁合同签订之前，系争房屋相关室号已被上海市浦东新区人民法院、上海市第二中级人民法院司法查封。被告作为系争房屋的出租人，应确保所出租的房屋符合法律规定，不存在权属及使用方面的障碍与瑕疵，不应就已被法院司法查封的房屋再设定权利负担进行出租。而且司法查封并不等同于抵押，双方租赁合同中仅有系争房屋存在抵押的约定而并无司法查封记载，双方虽约定被告就抵押房屋被处分事项可对原告免责，但不能就此推定被告在签约前已将涉案房屋被司法查封的事实告知过原告，可参照房屋被抵押的情况对原告不承担责任。被告明知系争房屋中相关室号被司法查封，不能用于出租而出租，原告给予合理期限后，被告仍交付系争房屋。现原告无法正常使用系争房屋实现合同目的，故以起诉状副本送达被告之日要求解除双方租赁合同于法有据，本院予以支持。原告未对系争房屋进行使用系被告违约造成，故被告应返还原告已付租金，并按约承担相应的违约责任。至于被告认为双倍返还保证金的违约责任约定过高，本院结合系争房屋面积、租期、租金和保证金金额等因素综合判断，双倍返还保证金的约定并未过分高于原告损失，被告就其违约行为应按约承担相应法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海大观股权投资基金有限公司与被告上海固御实业有限公司就上海市公平路XXX号XXX号楼整楼签订的《关于上海国际航运服务中心(西块)项目3号楼之房屋租赁合同》于2016年11月4日解除；二、被告上海固御实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告上海大观股权投资基金有限公司首期租金1,909,199.84元；三、被告上海固御实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，双倍返还原告上海大观股权投资基金有限公司保证金11,455,199.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费101,986.39元，由被告上海固御实业有限公司负担；保全费5,000元，由被告上海固御实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳代理审判员  周虹君人民陪审员  陆 建二〇一七年五月十八日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。