湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初1957号原告：武汉铭源盛世物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路**中南国际商务公寓****。法定代表人：唐玉蓉，经理。委托诉讼代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜王中，湖北旗开律师事务所律师。被告：黄淑芬，女，1926年12月7日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李诗威，黄淑芬之子。第三人：武汉市铭源投资有限公司，住，住所地武汉市东西湖区走马岭走新路**(13)/div>法定代表人：朱劲松，总经理。委托诉讼代理人：彭高峰，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗小露，湖北天明律师事务所律师。第三人：中煤科工集团武汉设计研究院有限公司，住所地，住所地武汉市武昌区武珞路**iv>法定代表人：吴嘉林，董事长。委托诉讼代理人：凤海洋，公司职员。委托诉讼代理人：王平，公司职员。第三人：湖北新世纪物业管理有限公司，住所地武汉，住所地武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台**（15）>法定代表人：陈自力，总经理。原告武汉铭源盛世物业管理有限公司（以下简称铭源物业公司）与被告黄淑芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案，于2016年6月23日作出民事判决〔（2015）鄂武昌民商初字第01648号〕，被告黄淑芬不服该判决，提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2016年11月7日作出民事裁定〔（2016）鄂01民终5555号〕，裁定撤销本院判决、发回本院重审，本院于2017年3月13日重新立案，依法适用普通程序公开进行审理，审理中通知中煤科工集团武汉设计研究院有限公司（以下简称中煤集团武汉研究院）、武汉市铭源投资有限公司（以下简称铭源投资公司）、湖北新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业公司）以第三人身份参加本案诉讼，原告铭源物业公司委托诉讼代理人柳晓丽、被告黄淑芬委托诉讼代理人李诗威、第三人中煤集团武汉研究院委托诉讼代理人凤海洋和王平、第三人铭源投资公司委托诉讼代理人彭高峰到庭参加诉讼，第三人新世纪物业公司经本院合法传唤，没有庭。本案现已审理终结。原告铭源物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令黄淑芬支付所欠2013年1月1日至2014年12月31日期间物业费4409元、对每一笔物业费自逾期之日起按照日利率0.5‰支付至该笔物业费付清之日止的利息、承担案件诉讼费用。事实与理由：黄淑芬是中南国际城D座1单元16层4室房屋业主，铭源物业公司依约为该物业提供物业管理服务。合同约定物业费每半年交纳一次，每次应于满半年的第一个月10日前缴纳，逾期未缴纳的，从逾期之日起，按应缴未缴额以每日万分之五计算违约金。截至2014年12月31日，黄淑芬累计欠缴物业费4409元，铭源物业公司多次催收未果。被告黄淑芬辩称：《房屋拆迁安置补偿协议》约定物业费按比例缴纳，其中业主按照建筑面积每平方米每月0.36元缴纳，其余由中煤集团武汉研究院和开发商缴纳，这一物业费补偿协议已经生效，拆迁方不守诚信，单方粗暴变更有效协议，铭源物业公司与铭源投资公司有不可分割的经济关系，拆迁协议对铭源物业公司具有传递承担、遵守协议的责任和义务。新世纪物业公司没有公示，违法转让物业服务，铭源物业公司没有经过招投标，程序不合法，业主与铭源物业公司未签订物业服务协议。第三人中煤集团武汉研究院陈述：欠缴物业费是业主和物业服务企业之间的纠纷，与中煤集团武汉研究院无关。由于国家政策禁止单位替职工缴纳物业服务费，2012年底停止替黄淑芬缴纳物业费。第三人铭源投资公司陈述：铭源物业公司是中南国际城D栋经过法定备案的物业服务公司，有权收取物业费。黄淑芬主张拆迁协议约定物业费由业主和中煤集团武汉研究院、开发商按比例承担，这是他们之间的法律关系，与铭源物业公司无关。第三人新世纪物业公司没有陈述意见。经审理，本院查明如下事实：黄淑芬为中煤集团武汉研究院职工，居住在武汉市武昌区武珞路**。因房屋拆迁还建，2007年8月15日黄淑芬与铭源投资公司、武汉佳欣房屋拆迁事务所签订《房屋拆迁安置协议书（D栋）》，约定铭源投资公司在原地向黄淑芬还建房屋，物业费按物业公司收费标准和中煤集团武汉研究院现住房物业费缴纳比例执行，其余部分由中煤集团武汉研究院及开发商支付。铭源投资公司在原地建设中南国际城D栋房屋，向黄淑芬还建的房屋位于中南国际城D座1单元16层4室、建筑面积106.50平方米。铭源投资公司选聘新世纪物业公司为中南国际城D栋建筑的前期物业服务公司，2012年5月2日黄淑芬与新世纪物业公司中南路分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定新世纪物业公司中南路分公司为中南国际城D栋建筑提供前期物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每平方米每月1.80元收取，每六个月收取一次物业管理费，每六个月第一月的前十日为缴费时间；不按约定的收费标准和时间交纳的，新世纪物业公司中南路分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。新世纪物业公司在提供物业服务期间，黄淑芬和中煤集团武汉研究院按照8：2的比例向新世纪物业公司缴纳物业服务费，黄淑芬依据建筑面积每平方米每月0.36元（1.8元×2/10）缴纳物业服务费至2013年5月份，中煤集团武汉研究院依据建筑面积每平方米每月1.44元（1.8元×8/10）替黄淑芬缴纳物业服务费至2012年12月份。2013年4月26日新世纪物业公司与铭源物业公司签订《债权债务移交协议》，约定新世纪物业公司中南路分公司截至2013年4月30日所有债权转交给铭源物业公司。同日，新世纪物业公司在小区内张贴公示，载明因自身原因于2013年4月30日退出中南国际城D座物业管理服务，经与开发商协商由铭源物业公司于2013年5月1日进行物业管理，我公司物业管理服务期间产生的债权随物业管理权一并转交给铭源物业公司。2013年5月7日铭源投资公司与铭源物业公司签订《前期物业服务合同》，约定铭源投资公司选聘铭源物业公司对中南国际城D栋建筑提供前期物业管理服务，高层住宅依照建筑面积按照每平方米每月1.8元收取物业服务费，业主于每季度首月十五日前缴纳当季度物业服务费，逾期交纳的，每日应交纳欠费总额的万分之五作为违约金，合同期限自2013年5月8日至业主大会业主委员会成立并选聘物业服务企业交接时止。2013年5月10日铭源投资公司、新世纪物业公司、铭源物业公司签订《物业退出及移交协议》，约定新世纪物业公司中南路分公司因经营不善无法履行前期物业服务合同，为了保证物业服务性的延续，不造成业主工作、生活的不便，在新世纪物业公司的推荐下，铭源投资公司选择铭源物业公司为中南国际城D座新的物业服务公司，并签订前期物业管理服务合同；铭源投资公司与新世纪物业公司签订的前期物业服务合同于2013年4月30日终止。此后，铭源物业公司为中南国际城D座提供物业服务至今。另查明，中南国际城D座业主大会至今尚未成立。以上事实有原告铭源物业公司提供的前期物业管理服务协议、业主情况登记表、物业退出及移交协议、律师函及邮政特快专递单、投递记录，被告黄淑芬提供的拆迁安置协议书、收据，第三人铭源投资公司提供的物业退出及移交协议、债权债务移交协议、物业费欠费明细表、公示及照片、《前期物业服务合同》等证据证明。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，第三人铭源投资公司作为建设单位选聘新世纪物业公司中南路分公司作为前期物业服务企业，与之签订的《前期物业管理服务协议》对被告黄淑芬产生法律效力。第三人中煤集团武汉研究院没有替黄淑芬缴纳2013年1月至2013年5月期间物业费766.80元（106.50平方米×1.44元/平方米×5月），黄淑芬自己也没有缴纳，已构成违约，应对新世纪物业公司承担继续支付该期间物业费766.80元、按照日利率0.5‰支付违约金等违约责任。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2013年5月铭源物业公司与铭源投资公司签订《前期物业服务合同》，双方与新世纪物业公司签订《物业退出及移交协议》，办理了物业移交手续，铭源物业公司为业主提供物业服务，如果业主不认可铭源物业公司提供的物业服务，应当依照《物业管理条例》召开业主大会，重新选聘物业服务企业。铭源物业公司提供物业服务至今已四年，业主并没有重新选聘物业服务企业，而是接受铭源物业公司提供的物业服务，铭源物业公司与业主间的物业服务合同成立。《物业管理条例》第二十四条规定国家提倡通过招投标方式选聘物业服务企业，该规定使用提倡一词，而非使用必须、应当等词语，且并不损害国家、社会公共利益，该条款为管理性规定，而非效力性规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，铭源物业公司与业主间的物业服务合同具有法律效力。黄淑芬没有依照该合同缴纳2013年6月份至2014年12月份物业费3642.30元（106.50平方米×1.8元/平方米×19月），已构成违约，应对铭源物业公司承担继续支付该期间物业费3642.30元、按照日利率0.5‰支付违约金等违约责任。新世纪物业公司已将2013年1月至2013年5月期间物业费转让给铭源物业公司，并公示通知各业主，包括该债务，黄淑芬共计应向铭源物业公司缴纳2013年1月至2014年12月期间物业费4409.10元（766.80元＋3642.30元）及相应违约金，对铭源物业公司关于支付物业费4409元及相应违约金的诉讼请求本院予以支持。房屋拆迁安置补偿合同关系与物业服务合同关系是两个不同的法律关系，黄淑芬与铭源投资公司约定双方按比例缴纳物业费，是房屋拆迁安置补偿合同约定的内容，黄淑芬可依照《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，另案向铭源投资公司主张违反房屋拆迁安置补偿合同的违约责任，该约定不能对履行物业服务合同形成抗辩，对黄淑芬的该项主张本院不予支持。铭源物业公司与铭源投资公司各是独立的法律主体，各自独立承担权利义务，对黄淑芬关于拆迁协议对铭源物业公司具有传递承担的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十四条、滴七十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、被告黄淑芬于本判决生效后三日内支付原告武汉铭源盛世物业管理有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间物业费4409元；二、被告黄淑芬对第一项载明的物业费，自每一笔物业费拖欠之日起，按照日利率0.5‰向原告武汉铭源盛世物业管理有限公司支付违约金，支付至该笔物业费付清之日止。案件受理费50元由被告黄淑芬承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，收款单位名称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  胡向阳人民陪审员  孙艳萍人民陪审员  刘 理二〇一七年五月十八日法官助理袁晶书记员陈岚绮