海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初5377号 原告张晓旻，女，1967年9月4日出生，汉族，住海口市。 被告林水机，男，1972年6月5日出生，汉族，住海口市。 委托代理人李大兴，海南新概念律师事务所律师。 原告张晓旻与被告林水机不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晓旻、被告林水机及其委托代理人李大兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，位于海口市金贸西路26号中城商住楼XXX房本是在原告名下的房产。2014年12月23日，原告向第三人戚某出具公证委托书一份，委托第三人戚某代理原告卖出上述房产。2015年1月15日，戚某与林水机签订了《海口市存量房屋买卖合同》，依据该买卖合同，戚某以270万元的价格将上述房产出卖给林水机。2015年3月25日，戚某与林水机签订了《房地产买卖契约》，依据该合同，房屋的成交价款是120万元。同时，过户到了林水机名下。原告认为，被告以120万元的价格将上述房屋过户至其名下，不仅损害了原告的合法权益，同时，也严重违反了泫律规定。理由如下：1、本案中，戚某与林水机签订的房屋买卖合同房屋的真实价格是270万元，而在被告备案登记的买卖合同的房屋价款是120万元，两份房屋买卖合同的房屋价款相差150万元，第二份房屋买卖合同（在海口市住建局备案的合同）规避了国家的税收，严重损害了国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，第二份合同显然是无效合同。原告发现上述情形后，于2015年7月向龙华区人民法院提起民事诉讼，要求法院确认双方2015年3月25日签订的成交金额是120万元的合同无效。2015年12月14日，海口市龙华区人民法院作出(2015)龙民一初字第2042号民事判决书，确认戚某以原告张晓旻的名义与林水机于2015年3月24日签订的成交金额是120万元的《房地产买卖契约》无效。该判决生效后，原告又提起了行政诉讼，截止原告起诉时，该行政案件已经开庭，但判决结果还没有出来。在本案所涉房产过户到林水机名下之前，原告在2013年5月15日委托钟梅珍与严荣燕签订了租赁期为三年的《房屋租赁合同》。在本案所涉房产过户到林水机名下后，经林水机同意以严荣燕（租金实际交给林水机）的名义于2015年10月30日与陈某又签订了《房屋转租合同》，依据该合同，房屋租金是每月13000元，之后的租金均由林水机收取。同日，原告、林水机、陈某又签订了一份《补充协议》，依据该协议第二条："从2015年4月15日起至法院判决前，把每月租金1.3万元交给林水机"。综上，在戚某以原告的名义与被告林水机于2015年3月24日签订的成交佥额是120万元的《房地产买卖契约》被龙华区法院依法确认无效后。该房产又过户到原告名下，在此期间，被告收取该房屋的租金不予返还原告属于不当得利。为此，特提起诉讼，请判令：1.被告返还原告租金104000元（2015年4月15日至12月15日，共计8个月，每月租金13000元）；2.本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，1.被告出租自己的房屋并收取租金，没有任何不当得利，涉案房屋原是原告的，但是原告已经转让给被告，被告现已合法拥有房屋产权。被告作为房屋的所有人，有权对自己的房产进行处分。因此，被告将房屋出租给他人，收取租金，是合法收入，受法律保护。根据买卖不破租赁的原则，原告与他人签订的《房屋租赁合同》在房屋转让给被告后对被告仍然有效。涉案房屋于2015年3月30日就过户到被告名下，故原告的诉求没有任何依据；2.原告主张房屋买卖无效没有合法依据，理应被驳回。原告与被告签订的房产局备案的合同虽然被确认为无效合同，但是第一次签订的合同是真实有效的，因此，原告的诉求没有事实和法律依据。原告提起了要求撤销房产证的行政诉讼虽然一审得到支持，但被告已提起上诉，该行征判决并未生效。 经审理查明，海口市金贸西路26号中城商住楼XXXX房原属原告所有。原告因欠案外人戚某债务而委托其办理出售XXX房等相关事宜。案外人戚某作为受托人以原告张晓旻的名义与被告林水机就XXX房分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订了《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》，均约定：被告林水机购买该XXX房的价款为270万元。2015年3月30日，涉案XXX房过户至被告名下。涉案XXXX房在过户至被告名下之前，原告于2013年5月15日委托钟梅珍将房屋出租给严荣燕，租期为三年。尔后，严荣燕将XXX房转租给陈某，租赁期限与原租赁合同约定一年。2015年10月30日，原告、被告与陈某签订了一份《补充协议》，约定：从2015年4月15日起至法院判决前，陈某将每月租金1.3万元交给被告，在法院判决下来后，把租金交给法院判决的归属人，以法院判决书为准。案外人陈某向被告支付了XXX房2015年4月15日至2015年12月15日期间的租金104000元。 另查，留存海口市住房和城乡建设局作为XXX房过户至被告名下之用的并非前述两份合同，而是戚某以张晓旻名义通过拍卖途径与“林水机”于2015年3月24日签订的成交金额为120万元的《房地产买卖契约》。被告张晓旻于2015年7月向本院提起确认2015年3月24日的《房地产买卖契约》无效的民事诉讼，本院于2015年12月14日作出（2015）龙民一初字第2042号《民事判决书》，以该买卖契约的目的是为了少缴依法应缴的税款，而非当事人真实意思表示，且违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定为由，判决确认该买卖契约无效。基于此，本院于2016年6月8日对原告张晓旻与被告海口市住房和城乡建设局、第三人戚某、林水机撤销行政作为纠纷一案作出（2015）龙行初字第30号《行政判决书》，撤销海口市住房和城乡建设局于2015年3月30日颁发给林水机的海口市房权证海房字第XXXX号《房屋所有权证》。林水机不服该行政判决，向海口市中级人民法院提起上诉，后为海口市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。在该行政案件诉讼期间，被告向本院起诉请求确认戚某作为受托人以原告张晓旻的名义与被告分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订的《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》有效，后本院判决支持了被告的该项请求。 又查，在2015年3月24日的《房地产买卖契约》被确认无效后，原告以被告收取XXX房2015年4月15日至2015年12月15日期间的租金104000元属不当得利为由，提起本案诉讼主张返还。 以上事实，《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、《补充协议》、《转账凭证》、《收据》、《房产证》、（2015）龙民一初字第2042号《民事判决书》、（2015）龙行初字第30号《行政判决书》、以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为，原告主张被告构成不当得利，应就不当得利存在的事实承担举证责任。《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，根据该条规定，不当得利的构成要件为：（1）一方获得利益；（2）他方受有损失；（3）取得利益与所受损失之间有因果关系；（4）一方取得利益无合法根据。本案中，原告与被告就XXXX房分别于2015年1月15日、2015年2月16日签订的《海口市存量房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》已被判决确认有效，证明双方间就XXX房存在真实有效的买卖合同关系。被告基于真实有效的房屋买卖合同以及与原告及案外人陈某就房屋租赁事宜签订的《补充协议》，享有向案外人陈某收取XXX房租金的权利。因此，被告收取XXXX房租金104000元具有合法根据，不属不当得利。虽然作为涉案XXX房过户之用的留存于海口市住房和城乡建设局的《房地产买卖契约》被确认无效，被告名下的房产证亦被判决撤销，但前述事实的发生亦不能否定被告收取租金行为的合法性。综上，原告以不当得利为由主张被告返还104000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下： 驳回原告张晓旻的诉讼请求。 本案案件受理费2380元，由原告张晓旻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  何 芬 审 判 员  李光平 人民陪审员  施大民 二〇一七年五月二十二日 书 记 员  吴雅婷