江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3970号上诉人（原审原告）：陈大勇。委托诉讼代理人：蒋学梅（系陈大勇妻子）。上诉人（原审原告）：蒋学梅。上诉人（原审原告）：陈超凡。委托诉讼代理人：蒋学梅（系陈超凡母亲）。上诉人（原审被告）：广城（淮安）房地产开发有限公司。法定代表人：詹毅诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙开建。委托诉讼代理人：刘冰清。上诉人陈大勇、蒋学梅、陈超凡因与上诉人广城（淮安）房地产开发有限公司（以下简称广城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈大勇、蒋学梅，上诉人陈超凡的委托诉讼代理人蒋学梅，上诉人广城公司的委托诉讼代理人刘冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈大勇、蒋学梅、陈超凡上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、广城公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、违约金计算起始时间存在错误。原审按照开票日期计算违约金的事实错误。陈大勇、蒋学梅、陈超凡付清全款日期实为2017年6月12日。2、违约金计算终止时间亦与事实不符。双方签订的房屋买卖合同附件四合同补充协议（一）中第二条明确约定：“涉及本合同中需告知买受人的相关事项及交房时间，出卖人将以挂号信的形式告知买受人。”一审审理中广城公司未提供任何书面的告知材料，陈大勇、蒋学梅、陈超凡也未得到任何关于拿房的通知。另外，房屋买卖合同附件四：补充协议（二）中第一条约定，买受人在淮安市昶青物业管理有限公司办理房屋交接手续，取得钥匙前应与淮安市昶青物业管理有限公司签订物业管理协议书并遵循其各项管理规定，并交身份证复印件一张。陈大勇、蒋学梅、陈超凡曾到物业办理过房屋交接手续，然而物业告知陈大勇、蒋学梅、陈超凡，陈大勇、蒋学梅、陈超凡的房屋仍然没有交付到物业，无法办理。3、一审法院适用法律不当。广城公司一直将陈大勇、蒋学梅、陈超凡在内的多家房屋上锁，放置自己的施工材料及其他物品，导致涉案房屋至今未能完成交付手续即对房屋的转移占有，故计算违约金的终止时间应顺延至上诉人至淮安市昶青物业管理有限公司办理房屋交接手续之日。广城公司辩称，1、广城公司在2017年9月20日付清全部房款之前有权不交付涉案房屋，2017年6月12日支付的只是首付款。2、涉案房屋已于2019年3月登记至陈大勇、蒋学梅、陈超凡名下，广城公司完成了所有权转移交付。3、即使按照一审法院的判决思路，本案不应以实际领取产权证的时间作为交付时间，而应以产权证申请办理时间作为交付时间。4、绝大部分业主均要求不通过挂号信方式邮寄交房通知，而是以电话通知交房。录音中工作人员在交付时没有来到涉案项目，对具体情况不了解。5、从信访答复能反映出争议的不是交付问题，而是道路问题，道路没有开通不是广城公司问题。6、即便法院认定广城公司逾期交付，违约金数额过高。广城公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈大勇、蒋学梅、陈超凡的诉讼请求，一、二审诉讼费用由陈大勇、蒋学梅、陈超凡承担。事实和理由：1、2017年6月12日房屋买卖合同约定房屋交付日期为2017年4月30日，该约定应视为约定不明或者没有约定。广城公司就涉案房屋享有先履行抗辩权，因陈大勇、蒋学梅、陈超凡截止2017年9月20日才向广城公司付清购房款，故广城公司在2017年9月20日之前有权不交付涉案房屋；陈大勇、蒋学梅、陈超凡在2017年9月20日之后才能向广城公司主张交付房屋，且应当给予合理的准备时间。2、涉案房屋于2017年7月7日竣工验收合格并备案，满足交付条件。即便广城公司没有书面通知陈大勇、蒋学梅、陈超凡领取房屋负有责任，而陈大勇、蒋学梅、陈超凡也应主动要求广城公司交付房屋，而不应无限期等待书面通知，导致损失扩大，对扩大的损失应由陈大勇、蒋学梅、陈超凡承担。即使按照一审法院的判决思路，从办理不动产权证的过程来看，陈大勇、蒋学梅、陈超凡在办证前就知道或者应该知道涉案房屋已经可以交付，故本案不应以实际领取产权证的时间作为交付时间。3、根据淮阴区住建局信访事项的答复意见书，被上诉人反映的是商铺营业问题，而不是商铺未交付问题。如果没有实际交付，何来影响营业，该事实说明涉案房屋已经实际交付给了王义兵，只是陈大勇、蒋学梅、陈超凡认为因道路未开通影响经营而已，这一事实也是与一审法院认为房屋至今没有实际交付的观点是矛盾的。5、退一万步讲，即使法院认定广城公司逾期交房，违约金金额也过高，应予调整。根据涉案房屋周边房屋租金的情况，本案合同约定的违约金明显高于租金损失，故对一审法院认定的违约金59118.98元，二审法院应予以调整。陈大勇、蒋学梅、陈超凡辩称，1、房屋买卖合同上载明是全款支付，我有全款支付的缴费凭证，2017年6月12日全款付款日期，2017年9月20日是开票日期。2、广城公司称已经竣工验收，但我方不知道。3、广城公司没有实际交房给我们，办理产权证不代表房屋实际交付。4、广城公司没有书面通知我们交房，我们曾经去过售楼处要求交房。5、房屋买卖合同对违约金有明确约定，逾期交房违约金并不过高。陈大勇、蒋学梅、陈超凡向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同并支付违约金74164元（529740元×0.0002×700天，违约之日暂计算至起诉之日，之后顺延计算至实际给付之日）；2、本案诉讼费由被告广城公司负担。一审法院认定事实：2017年6月12日，三原告（买受人）与被告广城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，三原告向被告广城公司购买广城尚书房31幢、32幢109室房屋，房屋总价529740元；付款方式为，合同签订当日向被告广城公司一次性支付总房款529740元；被告广城公司应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付三原告使用；被告广城公司逾期交房超过90日，三原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告广城公司按日向三原告支付已交付房款万分之2的违约金。2017年6月29日，广城尚书房31#楼、32#楼经建设单位组织竣工验收合格，2017年7月7日办理了建筑工程竣工验收备案登记。2017年9月20日，三原告向被告广城公司付清购房款529740元；三原告付清购房款时，被告广城公司为现房销售。2019年4月8日，原告蒋学梅领取了涉案房屋的不动产权证。庭审中，三原告主张购房之初被告广城公司沙盘展示的房屋周边情况与现有情况不符，被告广城公司出售的涉案商铺尚未达到交付条件。被告广城公司主张，沙盘起到介绍和宣传的作用，本案所涉房屋是准现房销售，三原告在购房时对周边环境已经有所了解；同时，被告广城公司系电话通知三原告向其交房，但是无书面证据提供，涉案房屋的产权证已经办理，已经完成了法律上的交付。一审法院认为，三原告与被告广城公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，争议的房屋于2017年7月7日经竣工验收备案登记，已经符合合同约定的交付条件。三原告以房屋周边环境与沙盘展示不一致为由主张标的房屋本身不具备交付条件，无法律依据，对其该诉称观点不予采纳。如果三原告认为被告广城公司承诺的房屋周边环境与现有状况不一致给其正常使用标的房屋造成损失，可另案向被告广城公司提出损害赔偿诉讼。虽然被告广城公司无证据证明履行了通知向三原告交房的义务，但是基于三原告已经是涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行直接的占有、使用和收益。因此，三原告要求被告广城公司继续履行房屋交付义务，已无事实依据，对三原告的该项诉讼请求，不再予以处理。关于被告广城公司应支付的逾期交房违约金数额。一审法院认为，涉案合同签订的时间在合同载明的房屋交付期限届满之后，双方当事人关于房屋交付时间的约定应属约定不明。三原告付清全部购房款的时间为2017年9月20日，且被告广城公司是现房销售，故被告广城公司应在收到三原告全部购房款后及时履行房屋交付义务。鉴于三原告在领取涉案房屋不动产权证后有权直接占有、使用房屋，故计算逾期交付违约金的截止时间应为2019年4月8日。综合三原告支付全部购房款的时间，领取房产证的时间，被告广城公司所需的必要履行时间等因素，酌定被告广城公司自2017年9月27日起至2019年4月8日止，共558天。按照合同约定的逾期交付违约金计算标准，被告广城公司应支付逾期交房违约金59118.98元（529740元×0.0002×558）。一审法院判决：一、被告广城（淮安）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈大勇、蒋学梅、陈超凡逾期交房违约金59118.98元；二、驳回原告陈大勇、蒋学梅、陈超凡的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1654元，由三原告负担376元，被告负担1278元。上诉人陈大勇、蒋学梅、陈超凡为证明其主张，向本院提供证据如下：1、2017年6月12日交费凭证，证明2017年6月12日已经付清全款，一审笔录记错了。2、照片一组，证明涉案房屋目前还不具备交付条件。3、录音资料一份，证明涉案房屋没有交付。上诉人广城公司质证认为：证据1可以证明陈大勇、蒋学梅、陈超凡于2017年6月12日付款，2017年9月20日换购房款发票；证据2真实性无异议，但对证明目的不予认可；证据3形式真实性没有异议，但是被录音的安经理并非我公司员工，对具体情况不清楚。涉案房屋达到竣工交付条件，交给了物业公司，不存在我公司未交房的情况。上诉人广城公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1、交房通知书、申请一组、2017年6月29日备案证明一份，证明涉案房屋所在楼号的其他房屋均于2017年交付，广城公司不可能也没有理由不向陈大勇、蒋学梅、陈超凡交付房屋。2、房屋租赁合同一组，证明一审判决计算的违约金过高，法院应当调整降低违约金。3、证人安某1、吴某1、李某、吴某2、安某2到庭证词及相关买卖合同、户口本，证明业主均要求电话通知交房，不要求邮寄。上诉人陈大勇、蒋学梅、陈超凡质证认为：证据1与本案无关联性，我们不知道竣工验收，没有收到交通通知书；证据2与本案无关联性，广城公司没有交付房屋，谈不上租赁问题；证据3与本案无关，不能以此推断我们拿房情况。本院根据上诉人广城公司申请，至淮安市自然资源和规划局调取不动产登记资料一组，双方当事人对该证据真实性均没有异议。本院认为，上诉人陈大勇、蒋学梅、陈超凡所举证据1、2、3，上诉人广城公司所举证据1及本院调取证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用。上诉人广城公司所举证据2、3与本案处理无关联性，不作为本案证据使用。经审理查明：一审认定事实处“2017年9月20日，三原告向被告广城公司付清购房款529740元”外属实，本院予以确认。二审另查明：2017年6月12日，陈大勇、蒋学梅、陈超凡向被告广城公司付清购房款529740元。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第二条第1款约定涉及本合同中需告知买受人的相关事项及交房时间，出卖人将以挂号信的形式告知买受人。广城公司二审中陈述2017年6月29日涉案房屋经验收合格。2019年4月2日，陈大勇、蒋学梅、陈超凡、广城公司向主管部门申请办理涉案房屋不动产登记。2019年4月17日淮住信复字[2019]40号答复意见书载明：“你们向淮阴区信访局反映尚书房小区朝东商铺门前道路未修好，影响商铺营业问题的信访事项……”本院认为，根据陈大勇、蒋学梅、陈超凡在二审中提供的新证据，可以认定陈大勇、蒋学梅、陈超凡于2017年6月12日向广城公司付清全部购房款，一审法院认定逾期交房违约金计算起始时间有误，本院予以纠正。《商品房买卖合同》约定的交房时间早于合同签订时间，应视为双方对房屋交付时间约定不明，广城公司应在收到陈大勇、蒋学梅、陈超凡的房款后及时履行交房义务，本院酌定逾期交房违约金计算起始时间为2017年6月19日。陈大勇、蒋学梅、陈超凡、广城公司于2019年4月2日共同向主管部门申请办理涉案房屋不动产登记时，可以视为广城公司告知陈大勇、蒋学梅、陈超凡涉案房屋已经符合不动产登记条件，因不符合交付条件的房屋不可能符合法律规定的产权登记条件，故也可以视为陈大勇、蒋学梅、陈超凡已经从广城公司处知晓涉案房屋可以交付，陈大勇、蒋学梅、陈超凡于2019年4月8日实际领取涉案房屋不动产权证书时，可以视为该房屋确实符合产权登记条件，也可以视为陈大勇、蒋学梅、陈超凡知晓涉案房屋确实已经符合交付条件，故综合双方共同书面申请办理产权登记、陈大勇、蒋学梅、陈超凡实际领取不动产权证书等事实，可以认定广城公司已经履行了交房通知义务，一审法院认定逾期交房违约金应于2019年4月8日截止计算并无不当。陈大勇、蒋学梅、陈超凡主张逾期交房违约金应计算至实际交付之日，因该主张与双方共同在不动产登记申请书上签名盖章事实相违背，且陈大勇、蒋学梅、陈超凡对涉案房屋已经享有物权，故本院对该主张不予支持。广城公司主张应以申请不动产登记之日作为实际交房时间，因申请不动产登记并不意味着不动产权属肯定能够顺利登记，仅申请登记不动产不能视为广城公司已经有效完成交房通知义务，故对该主张本院不予支持。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第二条第1款约定应当以挂号信方式通知交房时间，故其他业主如何交付房屋与本案处理并无关联。广城公司应当履行交房通知义务，陈大勇、蒋学梅、陈超凡并不负有催促广城公司交房义务。陈大勇、蒋学梅、陈超凡在信访中虽然没有提及逾期交房问题，但不足以据此认定涉案房屋已经交付给陈大勇、蒋学梅、陈超凡，也不足以认定陈大勇、蒋学梅、陈超凡放弃要求广城公司承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金标准为日万分之2的约定是双方当事人真实意思表示，本院难以认定适用该标准超出了当事人对违约行为应当承担后果的预期，且广城公司所举租赁合同真实性无法确认，故对广城公司降低违约金标准的上诉请求，本院不予支持。综上所述，陈大勇、蒋学梅、陈超凡的部分上诉请求成立，予以支持；广城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初2383号民事判决；二、广城（淮安）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈大勇、蒋学梅、陈超凡逾期交房违约金（自2017年6月19日至2019年4月8日以529740元为基数按照日万分之2标准计算）；三、驳回陈大勇、蒋学梅、陈超凡的其他诉讼请求。一审案件受理费1654元，由陈大勇、蒋学梅、陈超凡负担364元，由广城（淮安）房地产开发有限公司负担1290元；陈大勇、蒋学梅、陈超凡提起上诉的二审案件受理费1654元，由陈大勇、蒋学梅、陈超凡负担1642元，由广城（淮安）房地产开发有限公司负担12元；广城（淮安）房地产开发有限公司提起上诉的二审案件受理费1278元，由广城（淮安）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 蒋其举审 判 员 丁 然二〇二〇年三月二日法官助理 李 萍书 记 员 徐 丹