河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终4607号上诉人（原审原告、原审反诉被告）尤翠华，女，汉族，1945年4月1日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人田淀，河南怡和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉第三人）赵清莹，男，汉族，1971年9月14日出生，住南阳市宛城区。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）赵雪勤，女，汉族，1978年2月8日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人李勉，河南青剑律师事务所律师。上诉人尤翠华与被上诉人赵清莹、赵雪勤为物权保护纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院(2013)宛民初字第2630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尤翠华及委托代理人田淀，被上诉人赵清莹，被上诉人赵雪勤及委托代理人李勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尤翠华上诉请求：依法撤销原审判决，改判被上诉人交还房屋，本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与赵雪勤形成房屋买卖合同的事实不能成立。1、上诉人从未与赵雪勤谈过该房的买卖事宜，仅与赵清莹谈过房屋租赁事宜。当时因赵清莹之母无处居住而租赁，庭审中无任何证据印证上诉人与赵雪勤谈过卖房之事。2、原审判决认定赵雪勤当场支付了购房款8000元与本案事实不符，也无任何证据支持。上诉人也从未将8000元和购房款收据交付给赵雪勤，也从未和赵雪勤、赵清莹对房屋进行交接，而是由原租赁户孟红宇将钥匙交给了赵清莹。3、该房屋并未装饰装修，仅换了马桶等必要简易物件，原审以此为据严重失实。4、上诉人于2006年8月即回南阳欲收回房屋，因赵清莹无处居住，经王某劝说而未收回，并不是到2013年才提出收回房屋，原审判决以此为由属于推定性质，认定事实错误。二、涉案房屋的交易价格不符合买卖特征。2002年底该房市值不低于50000元，上诉人不可能8000元的价格出卖于被上诉人。三、根据房地产管理法第41条之规定，房屋买卖合同为要式合同，必须以书面形式确立。应依据该法确认该宗买卖不能成立。请求依法改判。赵清莹答辩称，上诉人从未与赵雪勤商量过买卖事宜，一直是跟赵清莹谈的。上诉人准备搬郑州跟儿子一起生活，准备把房屋退还给原单位，当时准备原价退还。王某知道情况后称房子不如买给我们，当时给了1万元，上诉人又退了2000元，收了8000元。房子装修情况可实地查看。上诉人回来想要房子一直没跟赵清莹说，上诉人吵闹着要看房权证，知道是自己名字后想赖掉房子。房子当时市值2万多，多给钱她不要。赵雪勤答辩称，一、原审认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，依法应维持原判。上诉人因去郑州和儿子一起居住，想把房改房出售，经王某介绍，上诉人以8000元的价格买给被上诉人，上诉人收到8000元后，将交款原件及房屋交付给了被上诉人，双方的合同成立，并已实际履行。被上诉人购得房屋后从新进行了装修，居住10余年相安无事。二、上诉人的上诉理由无事实和法律依据，应驳回其请求。上诉人称房屋租赁的事实不存在，8000元不是租赁费，8000元根本不够10年房租，上诉人持有购房收据，8000元的对价不是凭空来的。尤翠华向一审法院起诉请求：：1、依法判令被告将位于南阳市光武中路45号（房权证号**××**）的房改房一套完整交给原告；2、依法判令被告将日期为1996年6月20日、票号为0053627的购房款收据原件退回原告；3、由被告承担本案的诉讼费用。赵雪勤一审反诉请求：1、确认反诉人和被反诉人之间房屋买卖合同成立；2、判令被反诉人协助为反诉人办理房屋过户手续。一审法院认定的事实：赵世斌原系中国南方航空（集团）公司职工，1985年分得单元房一套居住使用，房改时，赵世斌的妻子尤翠华于1996年6月20日以赵世斌名义向单位缴纳房改购房款7645.71元，1996年10月22日，中国民用航空河南管理局第十六飞行大队将该套房屋的所有权证办理在尤翠华名下，房屋所有权证号为：宛市房字第**，所有权性质为私产，房屋座落：光武中路45号，附记：房改出售成本价房，以本证签发之日起五年后证载全部建筑面积准予进入市场，该房屋所有权证由单位领取并保存。尤翠华一直在该房内居住到1998年4月，因其他原因，后尤翠华随亲属在郑州生活，期间，尤翠华将该套房屋租赁给其他人使用，房租为每月100元、150元或者200元不等。经王某介绍，原、被告双方自行商议，2002年初赵清莹持10000元给尤翠华，尤翠华收取8000元，退回赵清莹2000元，后赵清莹之妹赵雪勤和母亲入住该房屋至今。尤翠华将购房款7645.71元收据原件交付给赵清莹，双方未对该房屋的处置签订相关书面手续。后赵雪勤陆续对该套房屋进行了大面积装饰装修，包括粉刷、更换门窗、防护网、新铺地板砖等，并在该套房屋内居住。直到2013年春节时，尤翠华回到南阳提出当时房屋不是卖的，要收回房屋。后双方因无法协商，而诉至原审法院。另查，1、中国民用航空河南管理局第十六飞行大队后变更为中国南方航空股份有限公司南阳基地；2、涉案房屋进行家属区安全检查时，中国南方航空股份有限公司南阳基地从未有要求居住人出示购房收据的规定。3、2015年3月尤翠华从中国南方航空股份有限公司南阳基地领取到该争议房屋的宛宛市房字第**产证原件。一审法院认为：一、《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效”。本案赵雪勤、尤翠华自愿订立房屋买卖合同，合法有效，受法律保护。首先，赵雪勤当场支付了购房款，尤翠华将相关的购房款收据原件交付给赵雪勤，双方对该房屋进行了交接；其次，交接后，赵雪勤对该房屋进行了装饰装修，一直在涉案房屋内居住；再次，尤翠华于2013年春节期间要求收回该房屋，并要将8000元退回，而2002年时涉案房屋对外出租租金为每月100元、150元或者200元不等，赵雪勤在涉案房屋居住十年有余，假如是租赁的，房租早已超过8000元，早已拖欠房租，现在尤翠华要将8000元退还给赵雪勤，不符合常理，从另一方面也印证了当时双方之间是口头房屋买卖合同。二、赵雪勤、尤翠华自愿订立房屋买卖合同，当场支付了价款，并对房屋进行了交付，后赵雪勤对该房屋进行了装饰装修，且涉案房屋一直有赵雪勤居住、管理，综合各方面考虑，应确认双方房屋买卖合同成立。三、涉案房屋的产权登记及购房款收据的名字虽为尤翠华，但尤翠华已将涉案房屋出售并予以交付，因此其辩称涉案房屋属于租赁及对其返还涉案房屋及购房款收据的诉请，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：一、确认尤翠华与赵雪勤之间房屋买卖合同成立（宛（宛市房字第**屋），尤翠华于判决生效后三十日内协助为赵雪勤办理房屋过户手续。二、驳回原告（反诉被告）尤翠华的诉讼请求。案件受理费100元，反诉费100元，由本诉原告（反诉被告）尤翠华负担100元，被告（反诉原告）赵雪勤100元。二审中，上诉人提交了如下证据：1、证人王某的公正证言一份，证明双方对房子的协商过程本人未过问。2016年8月尤翠华回南阳要房，被其劝回，2012年10月上诉人让王某转告要收回房子。2、证人吴某的公正证言一份，证明1998年4月上诉人托其代管租房的事，2006年8月上诉人回南阳对其说要收回租给赵清莹的房改房，去屋内查看时和原来情况区别不大。本院经二审另查明，双方当事人当时对争议房屋价款未明确约定，双方在本案庭审中均认可收取的8000元低于当时的市场价格。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，2002年上诉人尤翠华收取被上诉人8000元，上诉人将购房款收据原件交给被上诉人，被上诉人占有、使用房屋后对房屋进行了装修，并居住至今，现争议房屋已交接多年，双方当事人房款两清的行为更符合房屋买卖合同的特征。《中华人民共和国合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。上诉人主张双方系租赁关系，但2002年至今已十多年一直未追要房租，房屋的相关费用一直由被上诉人承担，上诉人提供的证据不足以证实收取的8000元系租金，本案房屋买卖关系的证据优势大于房屋租赁关系的证据优势，可以认定双方的房屋买卖合同成立，上诉人关于收回房屋的诉讼请求无法得到支持。因双方未签订书面合同，对房屋价款约定不明确，双方在庭审中均认可收取的8000元低于当时的市场价格，为遵循公平原则，被上诉人赵雪勤应就房屋价款对上诉人进行适当补偿，具体补偿金额参照当时履行地的市场价格等因素，结合双方当事人庭审中对房价的陈述，本院酌定为30000元。综上，上诉人尤翠华的部分上诉理由成立，予以支持；一审判决认定部分事实不清，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持南阳市宛城区人民法院(2013)宛民初字第2630号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销南阳市宛城区人民法院(2013)宛民初字第2630号民事判决第二项；三、赵雪勤于本判决生效之日起十日内补偿尤翠华房款30000元；四、驳回尤翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由上诉人尤翠华和被上诉人赵雪勤各负担50元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵 琳审判员  张继强二〇一七年五月二日书记员  付翔宇