河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终764号上诉人（原审被告）：辉县市江山天成置业有限公司，住所地：河南省辉县市清晖路与新四路交叉口东南角。法定代表人：吴天业，总经理。委托诉讼代理人：张荣现，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李延军，男，1975年3月27日出生，汉族，住河南省辉县。被上诉人（原审原告）：魏俊芳，女，1978年6月10日出生，汉族，住河南省辉县。上诉人辉县市江山天成置业有限公司（以下简称江山天成公司）因与被上诉人李延军、魏俊芳商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（以下简称原审法院）（2016）豫0782民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2017年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人江山天成公司的委托代理人张荣现和被上诉人魏俊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江山天成公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审认定事实错误，认定其违约、应支付违约金是错误。虽然合同约定的交房日期是2016年1月30日前，但延期交房是基于履行合同过程中发生了情况所致：不可抗力事件，按照市政府要求停工80天，如大气污染防治、高中招生考试，世界反法西斯战争胜利70周年、国庆节和上海合作组织会议。基于双方合同约定，由于人防工程建设延期265天。合同履行过程中，出现恶劣天气延期50天。以上是众所周知的原因，无需另行通知。是由于被上诉人的原因没有及时办理交房手续，不应由上诉人支付违约金。原审认定上诉人应支付逾期交房违约金5587.80元，显属不当。被上诉人辩称，原审认定上诉人违约应支付违约金正确。上诉人也没有提供工地必须停工的文件，不能成为延期交房的理由；上诉人也未按照补充协议第七条的约定告知被上诉人。由于上诉人自身原因，与其无关，应当上诉人自己承担违约责任。请求维持原判。李延军、魏俊芳原审诉讼请求：要求江山天成公司向李延军、魏俊芳支付逾期交房的违约金5587.80元（以总房款402000元为基数，按日万分之一的标准，自2016年1月30日起计算至2016年7月12日）。原审查明：双方于2015年7月26日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由李延军、魏俊芳购买江山天成公司开发的位于辉县市清晖路与新四路交叉口东南角的“江山城”第32幢4单元5层501号房屋在建商品房。合同约定房屋的建筑面积为132.8平方米，房价款总金额为402000元。按合同约定，江山天成公司应于2016年1月30日前向李延军、魏俊芳交付合同约定的交付条件房屋。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，江山天成公司应当书面通知李延军、魏俊芳办理交付手续。双方进行验收交接时，江山天成公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，江山天成公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。江山天成公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李延军、魏俊芳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由江山天成公司承担。关于逾期交房的违约责任，江山天成公司若未按合同规定的期限将该商品房交付受买人使用，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交房期限的第二天至实际交付之日止，江山天成公司按日向李延军、魏俊芳支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签定后，李延军、魏俊芳依约向江山天成公司履行了交纳房款的义务。另查明，李延军、魏俊芳于2016年6月1日收到江山天成公司的短信通知让去交接房屋，李延军、魏俊芳于2016年8月21日与江山天成公司办理了交付房屋的手续。江山天成公司于2015年8月24日、25日向李延军、魏俊芳出具了增殖税普通发票和税收缴款书。原审认为，本案双方所争议焦点是江山天成公司是否违约如何承担违约金。根据我国合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意识表示，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行。李延军、魏俊芳在签订合同后，依约向江山天成公司履行了合同约定的交纳房款的义务，江山天成公司应按照合同的约定向李延军、魏俊芳交付房屋。现江山天成公司没有按照合同的约定，于2016年1月30日前将房屋交付李延军、魏俊芳，显属违约，江山天成公司应按照合同的约定向李延军、魏俊芳支付违约金。李延军、魏俊芳虽于2016年6月1日收到江山天成公司通知其办理房屋的通知，但双方于2016年8月21日办理了房屋交付手续，江山天成公司应当支付李延军、魏俊芳自2016年1月31日起至2016年7月12日的违约金6592.8元，故李延军、魏俊芳要求江山天成公司支付逾期交房的违约金5587.8元的诉求，符合法律规定，予以准许。至于江山天成公司辩称根据合同第八条“由于相关政策的法律法规等原因影响交房的，交房日期相应延续，由于政府规划调整等原因或因长时间恶劣天气影响交房的，交房日期相应延续”及合同补充协议第七条的约定延期交房、工期延长的原因，江山天成公司没有违反合同约定，不应当承担李延军、魏俊芳所诉的违约金。因双方之间签定的合同为格式合同，江山天成公司应采取合理的方式提请李延军、魏俊芳注意免除或者限制其责任的条款，江山天成公司没有尽到说明之义务，没有通知李延军、魏俊芳，故对江山天成公司的辩解意见，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：江山天成公司于判决生效后五日内支付李延军、魏俊芳逾期交房的违约金5587.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由江山天成公司承担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。上诉人提供了案外人的住房领取登记表、办理入伙手续流转单等证据，用以证明2016年6月1日前，上诉人开发的房产已经具备交房条件，并且住房户（非本案当事人）已经入住。被上诉人对该证据有异议，认为与本案无关。本院认证意见，该证据并不属于法律上的新的证据，且与本案无关联性，本院依法不予采信。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为,根据相关法律规定，交房即“房屋的交付”，是商品房买卖合同履行中的重要环节。交房不同于普通的买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业性技术性的活动。具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认等四个基本环节组成。对于逾期交房的责任承担，依照法律规定应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。如双方在商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按照合同约定办理，在司法实践中只存在约定的违约金是否过高而请求调整的问题。如果开发商对于逾期交房的事实主张免责的，则应对免责事由负有举证责任。本案中，上诉人江山天成公司主张不可抗力等因素免责。根据我国合同法的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如重大自然灾害和重大社会政治、军事事件等。上诉人主张所谓的事由导致停工，但没有相应充分证据证明，且上述上诉事由并不能构成法律上的不可抗力。且上诉人作为一家较大规模的房地产开发企业,从事商品房开发多年,应当充分注意到商品房买卖合同中关于房屋交付过程中的时间因素,对于与建筑商约定工程日期时应当考虑到各种不确定或确定因素诸如天气情况、每年的节假日放假安排、重大国家级考试安排等，故原审法院对此不予支持并无不当，判决上诉人江山天成公司承担相应违约责任符合法律规定和双方的合同约定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辉县市江山天成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  赵 斌二〇一七年五月二十八日书记员  李 芳