广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初44号原告：何岱璇，女，1968年2月23日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，原告：苏启初，男，1969年2月22日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。被告：清远市兴合力房地产开发有限公司，住所地清远市新城北江一路**翡翠绿洲**楼**。法定代表人：何爱金。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。原告何岱璇、苏启初与被告清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何岱璇、苏启初的共同委托诉讼代理人邓铁轩、被告兴合力公司的委托诉讼代理人郭庭佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何岱璇、苏启初向本院提出诉讼请求：1、判令被告兴合力公司以已付购房款950000元为基数按每日万分之五的标准向原告计付逾期交房违约金至实际交付房屋之日，即2016年5月23日，为241300元；2、判令被告兴合力公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于清远市××××号翡翠绿洲三号楼7层02号的房屋，购房款总额为950000元。该合同约定，被告应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房超过90日的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》要求支付房款950000元，原告已履行合同约定付款义务，但被告一直未按合同约定的期限办理商品房竣工验收，也未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。原告认为，商品房买卖合同是出卖人转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付房屋并协助买受人办理房地产权属登记是出卖人应承担的主要义务。被告未依约交付房屋等的行为，已严重违反《商品房买卖合同》的约定，损害了原告作为房屋买受人享有的合法权益，被告依法应承担相应的违约责任。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原告特此向法院提起诉讼，请法院依法判决，维护原告的合法权益。原告何岱璇、苏启初提供如下证据：1、何岱璇、苏启初身份证、《企业档案登记机读资料》，拟证明原、被告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》、《清远市兴合力房地产开发有限公司收款收据》，拟证明原告已向被告付清购房款950000元、被告未按合同约定期限向原告交付经验收合格的商品房；3、《承诺书》，拟证明原告于2016年5月23日收楼。被告兴合力公司答辩称：一、2009年，黄志清负责的兴合力公司开发建设清远市新城北江一路B13号区翡翠绿洲房地产项目，黄志清经营不善，兴合力公司出现资不抵债(烂尾)。2014年11月24日，经清远市清城区洲心街道办事处协调，组织各债权人（私人类）召开债权人会议，对翡翠壹号项目的资产及负债进行确认，并判定各债权人（私人类）实现债权比例为8.46%。2014年12月29日，兴合力公司法定代表人由黄志清变更为何爱金，由何爱金对兴合力公司的翡翠绿洲项目接盘，避免烂尾，造成社会动荡。何爱金接盘翡翠绿洲项目后，积极处理楼盘通水、通电及办理房屋竣工验收等事宜。2015年5月20日，翡翠绿洲供水设施入网检验合格。2015年5月21日，翡翠绿洲低压配电工程检验合格。2015年6月26日，翡翠绿洲项目办理竣工验收。2015年7月14日，翡翠绿洲项目取得《竣工验收备案表》。2015年10月8日，答辩人通知被答辩人收楼。二、《商品房买卖合同》“交付期限”第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；。”鉴于答辩人遭遇了经营上的不可抗力、政府部门延误了翡翠绿洲项目的市政配套安装及延误了项目验收，因此答辩人可依照合同约定延长交付期限。三、退一万步讲，即使认定答辩人违约，被答辩人所请求的逾期交房违约金过高，根据《合同法》及相关司法解释，应不予支持。另外，违约金最多也只能计算至2015年7月14日，而不能计算至2016年5月23日。四、综上，被答辩人何岱璇、苏启初认为答辩人构成逾期交楼没有事实依据，请求的逾期交房违约金没有事实和法律依据，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告兴合力公司提供如下证据：1、债权分配方案确认书、翡翠壹号资产确认表、翡翠壹号债务数据确认、私人欠债明细表，拟证明黄志清负责的兴合力公司开发建设的翡翠绿洲房地产项目，黄志清经营不善，兴合力公司出现资不抵债；2、核准变更登记通知书，拟证明2014年12月29日，兴合力公司法定代表人由黄志清变更为何爱金，由何爱金对兴合力公司的翡翠绿洲项目接盘；3、表后（户内）供水设施入网检验表，拟证明2015年5月20日，翡翠绿洲供水设施入网检验合格；4、清城供电局客户低压配电工程竣工检验意见书、客户受电工程竣工检验意见书，拟证明2015年5月21日，翡翠绿洲低压配电工程检验合格；5、竣工验收备案表，拟证明2015年6月26日，翡翠绿洲项目办理竣工验收，2015年7月14日，翡翠绿洲项目取得《竣工验收备案表》；6、收楼通知书、“翡翠绿洲”入住须知、收楼委托书、整付零寄交寄清单，拟证明2015年10月8日，被告通知原告收楼。本院经审理查明，2014年6月13日，原告何岱璇、苏启初（买受人）与被告兴合力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发建设的位于清远市××××号翡翠绿洲3号楼7层02号房屋，总房价为950000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。”合同附件四-合同补充协议第四条约定：“商品房达到交付条件后，买受人未在出卖人书面通知的交付期限内接受交付的，出卖人不承担延迟交付违约责任；商品房达到交付条件后，由于买受人原因导致商品房未能按照出卖人书面通知的交付期限内接受交付的，即视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担延迟交付违约责任。”合同补充协议第十一条约定：“买卖双方来往信函按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方。”上述合同签订后，合同已在房地产管理部门办理了备案登记手续，两原告上述应付的购房款950000元已依约付清给被告，涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2015年10月8日，被告向两原告邮寄了“收楼通知书”等通知文书，两原告认为并无收到该信函，在2016年5月23日其是自行前往被告处收楼的。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，违约金如何计算。对于第1个争议焦点，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，双方均应恪守履行。本案中，两原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案的商品房交付两原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。对于被告答辩的第一个抗辩理由，被告没有提供任何证据可以证明相关市政部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期也没有一个明确的期限。缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断。因此，被告没有证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由被告与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，被告理应在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程，因此，相应的不利后果应由被告自负。对于被告答辩的第二个抗辩理由，民法上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中被告经营不善导致资不抵债是被告自身的经营问题，不属于“不可抗力”的范畴。综上，被告既没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力。因此，被告的抗辩不能成为其对商品房买卖合同中约定交楼期限进行顺延的事由。被告未在约定时间内交付商品房给两原告的行为已构成违约，两原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于逾期交付房屋违约金的计算，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款950000元的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间,涉案房屋于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案手续，被告在证据中提交了“整付零寄交寄清单”，该“清单”中显示被告于2015年10月8日向两原告寄出了“收楼通知书”等通知文书，虽然两原告否认有收到该信函，但被告以邮寄的方式向两原告发出相关的通知，是符合双方的协议约定的，应认为被告已履行了通知义务，被告不应再承担此后的房屋延迟交付责任。鉴于被告并无提供通知书中通知两原告收楼的具体时间依据，故本院酌情给予原告的收楼准备时间为10天，因此，截止时间应计算至2015年10月18日，共291天。经计算，被告应向两原告支付的逾期交房违约金为138225元（950000元×0.0005×291天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告何岱璇、苏启初支付逾期交楼违约金138225元；二、驳回原告何岱璇、苏启初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4920元，由原告何岱璇、苏启初负担2100元，被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担2820元。如不服本判决，原告何岱璇、苏启初可在判决书送达之日起三十日内，被告清远市兴合力房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  潘素华人民陪审员  刘翠娥二〇一七年五月二日书 记 员  肖颂洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。