河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终159号上诉人（原审原告）：赵建洪，男，1967年5月17日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凌，河南大法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁瑞红，女，1966年6月9日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：陈廷贵，男，1945年10月2日出生，汉族，住河南省内乡县。被上诉人（原审被告）：袁洪超，男，1972年7月21日出生，住河南省内乡县。被上诉人（原审被告）：杨冲，男，1989年9月1日出生，汉族，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：袁瑞红，女，1966年6月9日出生，汉族，住河南省内乡县，系杨冲母亲。上诉人赵建洪因与被上诉人袁瑞红、袁洪超、杨冲租赁合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2019）豫1325民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人赵建洪及其委托诉讼代理人胡凌，被上诉人袁瑞红及其委托诉讼代理人陈廷贵，被上诉人杨冲委托诉讼代理人袁瑞红，被上诉人袁洪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建洪上诉请求：1.撤销河南省内乡县人民法院（2019）豫1325民初1861号民事判决，改判确认《厂房场地租赁协议》无效并返还赵建洪租金15000元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由袁瑞红、袁洪超、杨冲承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。双方签订租赁合同前后，袁瑞红等人始终未提供合法的建房手续，且袁瑞红等人作为出租方，应当提供证据证明其租赁物的合法性，一审法院却要求由赵建洪举证，显属错误，相当于变相保护违反法律强制性规定的合同。2.本案争议房屋没有取得相应的建设工程规划许可证，涉嫌非法占用土地，租赁合同应认定为无效。袁瑞红、袁洪超、杨冲辩称，1.2018年12月赵建洪想要租赁涉案厂房场地，找到我们协商。签订租赁协议后，赵建洪要求我们拆掉价值20余万元的制冷设备。后赵建洪不知何种原因，一直拖着不修厂房，且起诉要求解除合同。2.涉案合同并非无效，本案只能适用《中华人民共和国土地承包法》第60条的规定，由人民政府依法予以处罚即可。本案不存在非法占用土地。赵建洪向一审法院起诉请求：1.确认2018年12月30日签订的《厂房场地租赁协议》无效；2.判令袁瑞红、袁洪超、杨冲返还已支付租金15000元及利息（自起诉之日按同期银行贷款利率算至付清之日）；3.诉讼费用由袁瑞红、袁洪超、杨冲负担。一审法院认定事实：2013年9月13日，案外人**（系袁瑞红长子，杨冲兄长）因开办冷冻食品厂建设厂房与袁寨村寨顶村民小组签订《租地合同书》，租赁期为30年，自2013年7月13日至2043年7月13日。2014年**缺乏资金，因借款将企业设备抵押给袁洪超，后将食品厂委托其弟杨冲经营。2018年12月30日赵建洪经李某说合与袁瑞红、袁洪超、杨冲签订《厂房场地租赁协议》，该合同主要内容为：一、厂房座落在赵店中心小学北，赤赵公路东……；二、租赁期十年，自2019年1月1日起至2018年12月31日止。……三、租金为每年叁万元整，支付方式为一年一次。……甲方：杨冲袁洪超袁瑞红乙方：赵建洪（证人）李某2018年12月30日。双方并口头约定，前三年租金每年扣除15000元，由赵建洪修缮因大雪压塌的厂房,以满足赵建洪使用。合同签订后，赵建洪已支付袁瑞红、袁洪超、杨冲租金15000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人必须全面履行合同约定的义务，不得擅自变更或解除合同。赵建洪与袁瑞红、袁洪超、杨冲签订《厂房场地租赁协议》，该协议由赵建洪起草后，与袁瑞红、袁洪超、杨冲共同签署，李某作为该合同的见证人也在合同上签字。该合同系双方的真实意思表示，又不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。被告拆除厂房内原设备后，赵建洪理应按照合同约定对厂房进行修缮，却无故拖延不修缮，其行为违反了双方的约定，系违约行为，故合同目的无法实现的责任在赵建洪，其要求解除合同，缺乏法律依据和事实根据。赵建洪称被告出租的厂房占用土地违法，因未提交证据，对此主张，本院不予支持。综上所述，对于赵建洪的诉请一审法院不予支持，袁瑞红、袁洪超、杨冲的辩驳与客观事实相吻合且符合法律的规定，一审法院依法予以采信。判决：驳回赵建洪要求解除与杨冲、袁洪超、袁瑞红签订的《厂房场地租赁协议》及返还租金15000元的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵建洪向本院提交以下证据：内乡县国土资源局出具的《行政处罚决定书》，拟证实本案涉案房产和设备已经被内乡县国土资源局没收。袁瑞红、袁洪超、杨冲对该证据的真实性无异议。本院认为，因袁瑞红、袁洪超、杨冲对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。袁瑞红、袁洪超、杨冲向本院提交以下证据：内乡县发展和改革委员会出具的《河南省企业投资项目备案确认书》，拟证实涉案厂房建设系合法的。赵建洪对该证据的真实性无异议，但认为该确认书并不能证实涉案土地行政，以罚代建没有法律依据。本院认为，因赵建洪对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明以下事实：本案二审庭审过程中，袁瑞红认可涉案建筑厂房“没有准建手续和产权证书”。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《厂房场地租赁协议》的效力；2.赵建洪支付的15000元租金是否应予返还。关于涉案《厂房场地租赁协议》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同的纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁场地位于内乡县××××小学附近，故可参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。经本院核实，涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证，且曾因非法占用土地被内乡县国土资源局予以行政处罚，故涉案《厂房场地租赁协议》应属无效。一审法院以赵建洪未提交证据证明厂房占用土地违法为由，认定涉案《厂房场地租赁协议》有效，系适用法律错误，本院依法予以纠正。赵建洪关于涉案《厂房场地租赁协议》无效的上诉理由，于法有据，本院予以支持。关于赵建洪支付的15000元租金是否应予返还的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，双方经协商后，约定前三年租金为15000元，且由赵建洪修缮因雪压塌的厂房。故在涉案租赁合同无效的情形下，赵建洪仍应参照租赁合同的约定支付房屋占有使用费。涉案《厂房场地租赁合同》的签订日期为2018年12月30日，赵建洪一审起诉请求解除合同的日期为2019年6月12日，故本院酌定赵建洪应当支付在此期间内的房屋占有使用费为10000元。赵建洪辩称涉案租赁厂房并未交付其使用，但并未提交证据证实，且一审中证人李某出庭证言证实袁瑞红等人已将厂房内原有设备移走，赵建洪对该证言的真实性未提出异议，上述情形足以证实袁瑞红等人已履行房屋交付使用的义务，赵建洪辩称租赁物未交付使用的理由不能成立。综上，赵建洪关于其支付的15000元租金应予返还的上诉理由，部分成立，本院酌定其应予支付的房屋占有使用费用为10000元，多缴的5000元房屋占有使用费用应由袁瑞红等人予以返还。此外，在双务合同中，原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，要防止“不告不理”的机械思维，应向被告释明其也可以提出返还请求，避免因判令单方返还出现不公平的结果。第一审法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同无效的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。本案中，经本院向原审被告袁瑞红等人释明，袁瑞红等人要求赵建洪返还租赁物，故赵建洪应予返还涉案租赁厂房。对于袁瑞红等人二审中提出的赔偿损失的主张，因该赔偿损失的范围现难以确定，且双方当事人对此问题争议较大，故本案中暂不予处理。袁瑞红、袁洪超、杨冲可另行起诉予以主张其权利。综上所述，赵建洪的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省内乡县人民法院（2019）豫1325民初1861号民事判决；二、确认2018年12月30日赵建洪与袁瑞红、袁洪超、杨冲签订的《厂房场地租赁协议》无效；三、袁瑞红、袁洪超、杨冲于本判决生效之日起十日内返还赵建洪已支付的房屋占有使用费用5000元；四、赵建洪于本判决生效之日起十日内将2018年12月30日签订的《厂房场地租赁协议》约定的厂房返还给袁瑞红、袁洪超、杨冲；五、驳回赵建洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88元，由赵建洪负担60元，由袁瑞红、袁洪超、杨冲负担28元。二审案件受理费176元，由赵建洪负担130元，由袁瑞红、袁洪超、杨冲负担46元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年三月四日法官助理赵希国书记员张洋