广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初6371号原告：广州市怡仁物业管理有限公司（原广州市清馨物业管理有限公司），住所地：广东省广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A402室，统一社会信用代码：91440101749907456A。法定代表人：刘荣龙，总经理。委托代理人：黄伯福，男，1962年12月13日出生，汉族，住广东省化州市，系该司员工。被告：方庆东，男，1974年11月13日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区，被告：吴道君，女，1981年11月27日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区，原告广州市怡仁物业管理有限公司（以下简称“怡仁公司”）诉被告方庆东、吴道君物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法适用普通程序于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告怡仁公司的委托代理人黄伯福、被告方庆东到庭参加诉讼。被告方庆东开庭时持被告吴道君的授权委托书到庭拟代理被告吴道君参加庭审，经本院庭后向被告吴道君核实，该授权委托书并非被告吴道君本人签名，本院对该授权委托书的真实性不予认可，故应视为被告吴道君经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年4月至2016年9月的物业管理费2680.20元以及支付原告已垫付的各项费用，其中2014年4月至2016年9月的水费1206.11元、2014年4月至2016年9月的垃圾费150元，上述各项费用共计4036.37元；二、判令被告向原告支付上述款项的相应利息（自2014年5月起，分别以被告当月欠付金额为本金，按银行同期同类逾期贷款利率计算，计至全部款项付清之日止，现暂计至2016年10月31日约为434.87元；三、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏达置业有限公司（原广州市创氏贸易有限公司，以下简称“创氏公司”）开发建设，两被告于2006年12月21日取得创氏大厦A座1307房所有权，两被告一直使用该房至今。原告是创氏大厦的物业管理人，2003年4月，原告受发展商创氏公司委托，开始接管创氏大厦物业管理，为业主提供物业管理服务，收费也按照此前标准（低于当时物价局公布的政府指导价），即住宅每月1元/平方米，商业用途每月5元/平方米（以房屋建筑面积为准）收取。原告的物业管理服务得到了之后由广州经济技术开发区批准成立的（穗开国房【2006】67号）业主委员会认可，大部分业主（或租户）也依约按时交纳了物业管理费及各项代收代付费用。但包括被告在内的部分业主，却长年以种种借口不愿交纳应付的相关物业管理费用，甚至连原告代收代付的水电费、垃圾费等也不支付，原告为维护大厦正常秩序，保证大厦业主生活，只好不断地由公司股东私人筹资借给原告，让原告垫付代收代交的水电费及垃圾处理费，垫付电梯保养费、大厦消防保养费、化粪池清理费、大厦非生活垃圾清理费，垫付大厦电梯厅公共场所防盗电子门安装费维修费等，还要为大厦清洁工、保安、机电工、收费员等管理大厦人员每月垫付工资，至此原告已垫付了大量的资金。现在因缺少资金周转，已无法再筹到足够资金去全部支付上述各项代交费用。这严重影响了原告的正常运营。原告先后多次以种种方式（包括但不限于每月登门派收费单及累计欠费单、大厦电梯厅等公共位置张贴催收公告、通过邮政快递催收函、通过政府有关维稳部门多次协调催收）持续地向被告等欠费业主催缴，但被告都是无理由的长期拖欠着不交。2014年4月，原告起诉被告，法院判决被告应向原告支付起诉的所有欠费，详见（2014）穗萝法民三初字第543号民事判决书，后在萝岗法院执行到了被告在2014年3月之前的所有欠费，但判决后至今的欠费被告又无理由地长期拖着不交。万般无奈之下，2014年4月至今，原告又只好长期委派专员每月多次要求夏港街综治办协调催收创氏大厦所有欠费业主自1999年1月以来的所有欠费。到目前为止，经夏港街综治办的不懈努力及无数次的对欠费业主举行动员大会，终于催收到了12户业主的历年欠费。但被告等欠费业主任凭夏港街综治办及居委会无数次的动员大会及上门协调催收仍拒不交纳各项欠费。原告无奈，在此提起诉讼，请求支持原告的所有诉讼请求。被告方庆东辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、(2006)穗萝法民一初字第179号、(2007)穗中法民五终字第424号原审法院依法判定，物业管理(服务)，是指业主通过选聘物业管理(服务)企业，由业主和物业管理(服务)企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。体现的是一种服务合同关系。合同的成立，须合同双方意思表示一致，其外在表现形式即为要约与承诺。业主或业主大会作为物业服务合同的一方，在其选聘物业管理(服务)企业之前，住宅物业的建设单位可以选聘物业管理（服务）企业进行前期的物业管理（服务），建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关的物业的使用、维护、管理等事项作出约定，由业主在订立买卖合同同时予以书面承诺。创氏大厦的业主与创氏大厦的开发商签订商品房预售合同时约定双方共同遵守《创氏大厦管理条例》，收楼时签暑《管理公约确认及承诺书》《楼宇接收声明书》，所确认的创氏大厦物业管理者是“广州创氏物业管理有限公司”，即创氏大厦的物业服务合同关系的业主所确认的提供物业管理服务的一方是创氏大厦的开发商，原告提供的《创氏大厦管理公约》《委托代理合同》，系于原告设立之前订立，而且并非为原告公司前期所需（如租赁经营场地）订立，而是具有实质性经营内容，其真实性、合法性值得质疑，不予确认。且无证据证明变更物业管理企业已知会了业主并得到业主的确认，相反，2003年4月1日“订立”该委托代理合同后，直至2005年6月缴费通知单仍是创氏大厦的开发商通知，原告庭审中不予确认该部分通知单，可其自身却也未能证明该时段系以其名义通知。2005年7月以后，虽以其名义通知，也未能证明得到被告确认其为物业管理合同的一方，即无证据证明被告就物业管理合同方面对其发出要约或承诺，综上，应认定原告与被告之间不成立物业服务合同关系，原告对被告的诉讼请求缺乏合同依据，根据合同相对性原则，被告只应对创氏大厦的开发商承担接受物业服务而产生的义务。二、根据中华人民共和国民法通则第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此本案的诉讼时效应从原告起诉之日往前推算两年，超过两年的已过诉讼时效。自2005年1月，被告通过拍卖取得创氏大厦A座1307房所有权，并确定房产的物业服务企业为广州市创氏贸易有限公司(原称广州保税区创氏国际贸易有限公司即创氏大厦开发商)。原告登记备案的业委会没有经过业主大会选举，是虚假的。梁细泉也提交声明表示其不是业委会成员。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。事实物业服务认定，必须符合合同法第36条即法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。“对方接受”是事实物业服务合同认定的前提,被告及青年路369号的其他业主从未接受原告所谓的物业服务。从原告提供给法庭的2014年6月广州市怡仁物业管理有限公司物业纠纷分批立案明细53个个案证明即可证明。广州市怡仁物业管理有限公司提供的无投诉证明，与事实不符。2016年1月26日，创氏大厦业主发出公告，足以证明业主和原告没有任何的物业合同关系。创氏大厦业主实行自治管理，自行集资修建供水水管系统、自行安装电梯、自行安装监控设备。2016年4月，原告及开发商由于未就商业用水及时缴纳水费，被自来水公司拆除了商业用水水表，居民用水的缴费事宜由703房业主许建强代表业主与自来水公司进行沟通。四、原告没有物业服务资质，却依然从事所谓的物业服务,符合2007年1月国务院发布的《物业管理条例》第60条。原告自称有3级服务资质，根据《物业管理条例》第33条，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，而原告却没有任何相关的服务人员，就是一皮包公司，符合2007年1月国务院发布的《物业管理条例》第61条。政府这么多年的所谓调解，却没对这些事实进行认定并依法处罚。综上，原告未能证明得到被告确认其为物业管理合同的一方，即无证据证明被告就物业管理合同方面对其发出要约或承诺，应认定原告与被告之间不成立物业服务合同关系，原告对被告的诉讼请求缺乏合同依据，根据合同相对性原则，被告只应对创氏大厦的开发商承担接受物业服务而产生的义务。被告及被告的前任业主不是原告举证的创氏大厦业主委员会的业主大会成员，原告无权向被告提出诉讼请求，被告无须向原告支付物业管理费以及其已垫付的各种费用，更不需支付利息。请法院依法驳回原告的不当诉讼请求。被告吴道君未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏贸易有限公司（原称“广州保税区创氏国际贸易有限公司”，以下简称“创氏公司”）开发建设。2006年12月21日，两被告通过购买的方式取得广州开发区青年路369号创氏大厦1307号房（建筑面积89.3428平方米）的所有权。原告设立于2003年4月17日，设立名称为广州市清馨物业管理有限公司（以下简称“清馨公司”），2008年12月12日公司名称变更为广州市怡仁物业管理有限公司。原告于2009年8月5日取得三级物业资质，有效期为1年。2003年4月1日，创氏公司与清馨公司签订《委托代理合同》，同年4月18日签订《关于委托代理合同的补充说明》，主要内容为：创氏公司与清馨公司经充分协商，清馨公司接管创氏公司物业管理方面的工作，对有关物业管理方面的债权债务进行了正式移交，创氏公司委托清馨公司对创氏大厦部分物业进行物业管理，代理内容为创氏大厦售出房屋的物业管理，收费内容为物业管理维修基金、物业管理费、停车费、代收代交水电费、代收代交垃圾费等，管理内容为有关大厦的清洁、卫生保安工作、有关大厦公共部分的维护、保养工作。本院已生效的（2012）穗萝法民三初字第465号案中，原告怡仁公司主张2005年3月至2012年4月期间的物业管理费及水电费等相关费用，在该案民事判决书中审理查明部分载明“创氏大厦系由创氏公司开发建设，其在售楼时与卖方签订的《房地产预售契约》中约定双方共同遵守《创氏大厦管理条例》。（2007）穗中法民五终字第421号《民事判决书》查明，创氏大厦楼盘的业主在收楼时，向广州市创氏贸易有限公司签具《管理公约确认及承诺书》、《楼宇接收声明书》，载明同意遵守创氏公司与广州创氏物业管理有限公司签署的《管理公约》的一切条款及有关修订等内容，确认该物业管理者系广州创氏物业管理有限公司。广州创氏物业管理有限公司即是广州保税区创氏国际贸易有限公司创氏物业分公司（以下简称‘创氏物业分公司’），是创氏公司1996年6月17日注册成立的分支机构，该分支机构于2000年5月11日注销。上述《管理公约》订立于1998年6月10日，约定创氏物业分公司为创氏广场提供物业管理，首任管理者的任期为三年。创氏大厦开发商向业主交楼后，依据《管理公约》与业主确定了管理费、停车费、代收水电费及垃圾费等各项费用的标准，其中管理费住宅用途每平方米1元、办公用途每平方米4元、商业用途每平方米5元。本院已生效的（2010）萝法民三初字第329号《民事判决书》查明，创氏大厦于2006年7月成立业主委员会，该业主委员会成立后，既没有与清馨公司签订委托管理合同，也没有召开业主大会或提议解聘清馨公司。创氏大厦业主委员会分别于2006年12月8日和2008年9月11日向广州市国土资源和房屋管理局出具《证明》，主要内容为：坐落在广州开发区青年路369号的创氏大厦从2003年4月份起一直由清馨公司管理大厦，没有发生过任何违法乱纪的行为，认真尽职地为大厦住客服务，得到了绝大多数住户的拥护。”该判决书认定“广州市中级人民法院于2007年5月18日作出的就创氏大厦同类物业服务纠纷的《民事判决书》，虽然认定原告和创氏大厦业主之间2005年7月前的物业管理合同关系不成立，而且驳回了原告要求业主支付2005年7月前的物业服务、汽车保管、垃圾费的诉讼请求，但上述判决认定的前提是2005年7月前的物业管理仍是以创氏公司的名义进行、原告的管理并未得到业主及业主委员会的确认。从本院查明的事实来看，首先，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主并未选聘新的物业服务公司；其次，自2005年7月起创氏大厦已经以清馨公司（即原告）名义进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用；该大厦业主委员会出具给广州市国土资源和房屋管理局的《证明》也证实创氏大厦2003年4月起一直由清馨公司管理，得到了大多数住户的拥护。本案中虽被告对上述业主委员会及其出具的《证明》的合法性提出异议，但其未提交相反的证据证明其主张，本院对其主张不予采纳；其三，原告已举证证明其为业主提供的部分物业服务内容，包括代为垫付水费、电费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养，并支付费用的事实。可见，原告与被告和创氏大厦的其他业主及业主委员会虽没有签订书面的物业管理合同，但原告事实上为该大厦提供了物业管理服务，且原告对该大厦的管理得到了业主委员会认可，被告也在事实上享受了原告提供的相关服务。因此，本院确认原、被告之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，被告应支付相应的对价，故原告请求被告支付物业服务费合理合法，应予支持。原告主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，本院支持。”原告为证实其为被告提供了物业管理服务，提交了以下证据：1.原告与广东穗安消防工程有限公司就创氏大厦消防设施签订的《消防设施维修保养合同》及广东穗安消防工程有限公司出具的消防维保费收据，合同期限从2011年3月16日至2012年3月15日；2.原告与西安市永安消防工程有限责任公司广州分公司就创氏大厦消防设施签订的《消防设施维修保养合同》，合同期限从2012年7月1日至2013年6月30日；3.原告与广州经济技术开发区南亚电梯维修服务部签订的《电梯保养合同》及广州经济技术开发区南亚电梯维修服务部出具的电梯保养费发票，合同期限从2009年11月1日至2012年11月1日；4.原告与广州市珠富电梯工程有限公司签订的《广州市电梯日常维护保养合同》，合同期限从2012年11月1日至2015年10月31日；5.原告与广州开发区环卫美化服务中心签订的《垃圾清运协议书》，合同期限从2010年5月25日至2015年5月24日；6.原告与谭章翠签订的《劳动合同》（工作期限从2014年12月1日起算，工作内容为创氏大厦A幢以及大厦周围地面的清洁卫生）以及谭章翠签名确认的《创氏大厦保洁承包工作守则》；7.原告分别与创氏大厦保安员左金玉、林权、袁石海、谢国生签订的《劳动合同》，合同期限各不相同，但从2009年延续至今。原告主张其于2016年9月29日通过EMS快递向被告邮寄过催收函，于2014年至2015年期间在大厦出入口张贴过催告公示，还通过政府协调的方式主张权利，以上行为导致诉讼时效的中断。被告称其未收到过原告邮寄的催收函，也未见过原告张贴的催告公示。该催收函由于收件人名址有误被邮局退回。原告提交广州市黄埔区夏港街维护稳定及社会治安综合治理委员会办公室和广州市黄埔区夏港街道办事处综治维稳和信访科出具的四封致创氏大厦业主的公开信（出具时间分别为2016年5月4日、2016年5月6日、2016年5月18日、2016年11月28日）及2013年4月10日至2016年5月27日期间创氏大厦物业纠纷会议签到表，拟证明其通过政府协调的方式主张权利。前述公开信未记载2014年至2016年期间原告向被告主张本案相关诉讼请求，会议签到表未显示会议具体内容，亦未明确原告曾主张相关权利。被告对公开信的三性不予确认，对会议签到表的真实性予以确认，但认为会议的内容与原告的诉请无关。原告另提供其自行于2014年8月5日出具的《请求尽快依法予以立案的报告》，拟证明其于2014年8月函告本院要求立案。原告在诉讼中进一步明确：第一项诉请中的物业管理费计算标准为：每月的物管费1元/平方米，面积89.3428平方米，每月的物管费是89.34元，一共主张30个月（2014年4月至2016年9月）；水费按照水表及自来水收费标准计算（详见我方的抄表读数），水费包括污水费、公摊水费、一户一表的水费，污水费是按照自来水公司的缴费单和自来水公司规定的比例收费，公摊水费是政府协商得出的（详见2013年11月28日的会议纪要），计算公式是按照每户用水量*15%；垃圾费（详见2013年11月28日的会议纪要）每月5元/户，我方主张30个月，共150元。第二项诉请的利息的本金是物管费、垃圾费、水费加起来的总数，利息起算时间从下个月的1日开始计算，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。物业管理费应该在当月缴纳，从下个月的第一天收取利息。垃圾费、水费从下个月的1日开始计算，依据是水费、垃圾费由原告代收、代缴。原告代收、代缴的水费是在下个月的5日前向自来水公司缴纳，垃圾费是当月缴纳下个月的。原告确认2014年7月至今的水费尚未向自来水公司缴纳。被告主张在广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局备案的首届业主委员会存在虚假，提交多位业主共同签名的声明以及业主委员会成员梁细泉的声明，其中多位业主的声明载明，“创氏大厦369号居民楼现居业主郑重声明：自本业主入住创氏大厦以来，创氏大厦从未成立业主大会，没有经业主大会选举的业主委员会，更没有本业主或经本业主授权任何组织和个人对外签订和确认与本业主创氏大厦的房产物业利益相关的合同或服务，广州市萝岗区夏港街道办事处2010年8月13日出具的创氏大厦无投诉证明与当时的事实不符”，梁细泉出具的声明载明，“自取得产权和入住以来，创氏大厦从未成立业主大会，更没有业主委员会，本人也不可能成立业委会成员，凡以本人名义作为创氏大厦业主委员会成员对外行使权利都与本人无关，本人保留对其诉讼的权利。”被告还申请了证人梁某（梁细泉的女儿）出庭作证，梁某在证言中陈述其父亲没有参加过业主大会、涉案小区没有成立业委会。被告主张从2013年11月起由包含被告在内的多家业主成立物业自治组织对涉案小区物业管理进行自治，包括购买安装电梯、更换自来水管、对居民楼天台雨棚等进行维修更换，其所应当缴纳的2014年4月至2016年物业费已经全额缴纳给广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部（个体工商户，成立时间为2016年12月19日）。被告还提交了多户业主于2016年1月26日签订的《公告》，公告主要内容为：涉案小区业主从未享受过原告所提供的所有物业服务，签名业主一致决定，自2016年2月1日其涉案小区业主实行居民自治。此外，本院在案涉房屋所在创氏大厦相关联的物业服务合同纠纷中已依法查明，创氏大厦《管理公约》第五章第（四）项管理及其他费用c款：“管理费用作支付（但不限于）下列各项：处理垃圾的费用”。以上事实，有《委托代理合同》《关于委托代理合同的补充说明》《民事判决书》《消防设施维修保养合同》《电梯保养合同》《垃圾清运协议书》《劳动合同》、发票、收据、催告公示、公开信、会议签到表、催收函、EMS邮寄单、《请求尽快依法予以立案的报告》、《声明》、证人证言、公告及原、被告双方陈述等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务纠纷，应适用民法通则、合同法及物业管理的相关法律、法规进行处理。关于原、被告之间是否存在物业服务关系问题。根据查明的事实，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主至今仍未选聘新的物业服务公司，而自2005年7月起清馨公司（即原告）即对创氏大厦进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用，原告与创氏大厦业主之间就创氏大厦物业服务相关事宜实际上是延续《管理公约》的约定，由原告继续提供物业服务，因此《管理公约》约定的服务到期后，原告已实际与创氏大厦业主之间成立物业服务关系，且原告提交了消防设施维修保养、电梯保养、保洁、安保等合同证实其确实提供了物业服务，故原告请求被告支付物业服务费合理合法，应予支持。原告主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，本院予以支持。原告与被告之间的矛盾系原告的物业服务不完善所致，原告作为物业服务的提供者，与小区的业主是相互依存的关系，是服务与被服务关系，而非对立关系，原告应不断提高服务质量，以服务质量赢得业主的认可，并自愿交纳物业管理费用。被告作为小区业主对经过备案的业委会的真实性和合法性有异议，应通过法定程序重新选举业委会。被告作为小区业主如若对原告的物业服务不满意，可以通过召开业主大会或者重新选举业委会的方式选聘新的物业服务机构，在未通过法定程序解聘原告、选聘新的物业机构前，被告及其他业主成立自治组织并不能以此为由拒绝向原告缴纳物业服务管理费用。因此，被告应以所购买房屋的建筑面积，按照1元/平方米的标准向原告交纳管理费，并支付使用房屋期间产生水、电等相关费用。对于垃圾费，一方面原告未能举证证明其收取该笔费用的合同或法律依据；另一方面，根据关联案件查明的《管理公约》第五章第（四）项管理及其他费用c款：“管理费用作支付（但不限于）下列各项：处理垃圾的费用”，故处理垃圾的费用应包括在物业管理费中，原告不应重复主张，本院对其请求不予支持。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的认定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据前述规定，原告于2016年11月30日向本院提起本案诉讼，因此其各项诉讼请求中发生于2014年11月30日至2016年9月30日期间的各项费用均未超出诉讼时效，对该部分请求，本院认定：一、2014年11月至2016年9月共计23个月的物业管理费，每月89.34元（按1元/平方米，面积89.3428平方米计算），共计2054.82元。对该笔费用，被告应及时向原告清缴并支付利息，利息分别以当月欠付金额89.34元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠付当月的下月第一日起计算至付清之日止。二、对于原告主张的2014年12月至2016年9月的水费，原告并未提交证据证实其已经为被告代缴该部分费用，故本院对该部分费用不予支持。对于2014年10月31日之前的物业管理费及2014年11月29日之前的水费，原告对其主张的诉讼时效中断事由具有举证责任。原告主张于2016年9月29日通过EMS快递向被告邮寄过催收函，于2014年至2015年期间在大厦出入口张贴过催告公示，还通过政府协调的方式主张权利，以上行为导致诉讼时效的中断。本院认为，首先，被告称未收到过原告邮寄的催收函，原告提交的证据也证实该催收函被退回原址，故被告邮寄催收函的行为不产生诉讼时效中断的法律后果；其次，原告仅提交催告公示文件，未能提交证据证实其将催告公示于大厦主出入口张贴，而被告称从未见过原告张贴的催告公示，故原告主张的张贴催告公示的行为亦不产生诉讼时效中断的法律后果；再次，原告提供的公开信及会议签到表不能证实2014年至2016年期间原告向被告主张本案相关诉讼请求，故原告的该部分诉讼请求已超过两年的诉讼时效。至于原告提交2014年8月5日的《请求尽快依法立案的报告》是原告单方制作的证据，不能以此作为原告主张权利的依据，也不构成诉讼时效中断的事由,且即使从2014年8月5日计算，至2016年11月30日原告提起本案诉讼，也超过两年诉讼时效期间。因此，原告关于2014年10月31日之前的物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院依法予以驳回。由于原告确认2014年7月至今的水费尚未向自来水公司缴纳，故原告主张的关于已缴纳水费的诉讼请求，已过诉讼时效，本院依法予以驳回。对于尚未代缴的水费，原告诉请没有事实依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告方庆东、吴道君于本判决生效之日起十日内向原告广州市怡仁物业管理有限公司支付2014年11月至2016年9月期间的物业管理费2054.82元及利息（每月物业管理费的利息分别以当月欠付金额89.34元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠付当月的下月第一日起计算至付清之日止）；二、驳回原告广州市怡仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市怡仁物业管理有限公司负担27元，被告方庆东、吴道君共同负担23元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟代理审判员  王 梦人民陪审员  王丽云二〇一七年五月二十六日书 记 员  黄曼玲