广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1241号上诉人（原审原告）：李锦桃，男，1950年8月17日出生，香港特别行政区居民，上诉人（原审被告）：广州市城市管理和综合执法局。住所地：广东省广州市越秀区文明路贤思街34号。负责人：陶镇广，该局局长。委托诉讼代理人：尹恩林，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧瑜，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：赖瑞棠，女，1932年7月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁广永，系赖瑞棠儿子。上诉人李锦桃因与被上诉人广州市城市管理和综合执法局、原审第三人赖瑞棠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李锦桃上诉请求：1.变更一审判决；2.判决广州市城市管理和综合执法局（以下简称广州城管局）协助李锦桃将涉案207房参照107房的购买方式，按现有政策以公房存量房的方式回购，办理过户登记的相关手续；3.本案受理费由广州城管局负担。事实和理由：一、一审判决对事实认定有误。1977年7月11日，广州市东山区卫生局与林惠珍、李锦桃签订的《关于征用拆迁房屋协定书》约定，经广州市规划处批准，征用黄花岗团结路永泰竹园33号，由征用单位广州市东山区卫生局和拆迁户业主的多次协商，一致同意协定在原址建成新宿舍楼后补偿安置两个套间，林惠珍入住原道路38号107房，李锦桃入住原道路38号207房。该两套房屋是拆迁私有财产补偿安置的统一整体，不可分割，征用单位未按最终房产部门的评估价补足赔偿，构成违约，这是历史事实和历史依据。二、一审判决对案件定性有误。2001年10月22日，广州市市容环境卫生局（原广州市东山区卫生局）按广州市房改政策职工待遇，出售前述107房和207房。107房一次性付清房款7806.37元后办理了房产证。而207房，因李锦桃于1985年被组织委派至香港工作，故未能接获通知回广州办理207房的购房手续和房产证，这有公函证明。三、一审判决适用法律错误，未能全面、整体、有效保障李锦桃作为拆迁户业主的私有财产权益。被上诉人广州城管局辩称，一审判决事实认定无误，适用法律正确，应予以维持，李锦桃的上诉理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。一、李锦桃以涉案《关于征用拆迁房屋协定书》为由要求广州城管局为涉案207房办理房产过户登记手续没有依据。《关于征用拆迁房屋协定书》未约定产权调换。也未约定征用单位需为李锦桃办理回迁房屋产权证。根据该协定书及（83）穗法民复字第583号《广东省广州市中级人民法院民事调解书》，李锦桃对涉案207房享有的权利以租赁权为限。二、李锦桃以按现有政策以公房存量房的方式回购为由要求广州城管局为涉案207房办理房产过户登记手续没有依据。首先，涉案207房产权权属清晰，现属国有资产，也系《广州市住房保障办公室关于进一步明确存量公房出售有关问题的通知》（穗住保规〔2018〕2号）第三条第（五）款的政府直管公房。据该通知，涉案207房属于不得出售的房屋类型，李锦桃不能以购买的方式取得涉案207房。其次，李锦桃无充分证据证明其为涉案207房的合法产权人，也没有材料佐证李锦桃享有现行政策、法律法规允许涉案207房过户登记至其名下的资格。三、107房与涉案207房为两套相互独立的不动产，并非李锦桃所称的“统一整体，不可分割”。且赖瑞棠取得107房房地产证是签订《广州市公有住房买卖协议书》并缴纳购房款以购买的方式取得，与涉案207房及李锦桃无关，不具备参考适用的依据。因此，广州城管局没有为李锦桃及涉案207房办理过户手续的法定或约定义务。四、李锦桃一审的诉讼请求与二审的上诉请求不一致，一审的诉讼请求是依据《关于征用拆迁房屋协定书》，属于民事合同的范畴，而二审的上诉请求是要求按照公房存量房的政策，属于行政法规的范畴。该两个请求的性质并不相同，上诉请求超出了一审的审理范围，违反二审终审的规定。原审第三人赖瑞棠述称，同意李锦桃的上诉请求。李锦桃向一审法院起诉请求：1.判令广州城管局按李锦桃和李锦桃的母亲林惠珍与原东山区卫生局在1977年7月11日签订的《关于征用拆迁房屋协定书》的约定精神，为（协助）李锦桃办理回迁房（越秀区原道路38号207房）房屋过户登记的相关手续；2.本案受理费由广州城管局承担。一审法院认定事实：1977年7月11日，东山区卫生局（征用单位）与林惠珍、李锦桃（拆迁户业主）签订《关于征用拆迁房屋协定书》。该协定书约定如下：经市规划处批准，征用黄花岗团结路永泰竹园33号，由征用单位东山区卫生局和拆迁户业主的多次协商，一致同意协定如下：拆迁户的原有砖房屋面积四十二平方米，由东山区房产部门定价，由东山区卫生局按价付款给拆迁户业主，现因房产部门最后未定价，但施工急需，故拆迁户同意拆迁除房屋东侧的小房，由征用单位暂付款三百元，以后按房管部门定价，多除小补，征用单位同意拆除房屋时给回拆迁户门板、铁门各一个及木杉六条留用（房管部门一经定价，立即付款）；根据拆迁户的家庭人口和原有面积，合理安排住房，经协定住新建楼座落在团结路永泰竹园东山区卫生局宿舍第一层楼东南角一个套间（一厅一房一厨房一厕所）和第二层楼东南角一个套间（一厅一房一厨房一厕所），合计两个套间，面积不少于原住房面积四十二平方米，搬迁到新宿舍居住后，房租水电按房管部门规定办理；在新建楼宿舍未建成前，征用单位在黄花团结路口新建临时居住砖房屋一间给拆迁户临时居住，定于报建批准之日起两个月内建成交付使用，拆迁户即行搬迁临时房屋居住并退回农林下路电车总站公厕二楼，再待新楼宿舍建成后即行搬上新楼居住；有关临时搬迁和正式搬迁两天请假的工资补发及搬迁交通工具由征用单位负责；本协定一式三份，分送征用单位东山区卫生局、拆迁户业主、黄花岗街革委会收执等。诉讼中李锦桃陈述永泰竹园33号于1977年拆除，1979年9月安置回迁至原道路38号107房及207房。当时107房由林惠珍居住，207房由李锦桃居住，并提交了207房缴纳水费、电费、煤气费的银行转账存折、发票及交费通知单。复制自广州市房地产档案馆统字274880号档案及穗房证字第××号《房屋所有权证》载明，房屋座落东山区原道路38号207，所有权人广州市市容环卫局，占有份额全部，所有权来源1976年新建，总建筑面积33.5445平方米，核准日期1993年4月24日。本院于1983年11月18日作出的（83）穗法民复字第583号《民事调解书》载明，经调解教育，双方从实际出发，互相体谅，林惠珍、梁洪辉、李锦桃自愿放弃其他诉讼要求，对清租问题，双方自愿达成协议如下：林惠珍、梁洪辉、李锦桃所欠一九八〇年七月至一九八三年七月的房租共三百五十八元九角，于一九八四年三月份、六月份各交一百元，十二月前交一百五十八元九角；林惠珍、梁洪辉和李锦桃自一九八三年八月份起，应每月自觉向原告缴交107房和207房的房租，月租均为四元八角五分。庭审中，李锦桃确认调解书生效后已将租金交清，此后一直缴纳租金至2011年10月。诉讼中李锦桃称根据《关于征用拆迁房屋协定书》约定，征用单位应按最终房产部门评估价补足赔偿，但一直未向李锦桃足额补偿。2001年10月广州市容环境卫生局依据广州市房地产管理局于1981年7月发布的《广州市私人房产登记须知》，为回迁安置房办理房产登记手续。107房按照房改政策参照职工待遇办理了房产登记，207房因李锦桃在香港工作无法联系，未回来办理房产证。107房和207房是一个整体不可分割，107房已经办理了房产证，故要求为李锦桃办理207房的房产证。复制自广州市房地产档案馆强字65086号档案及穗房地证字第××号《房地产证》载明，房屋座落东山区原道路38号107房，权属人赖瑞棠，占有份额全部，所有权来源2001年5月向广州市容环境卫生局买，总建筑面积35.48平方米，核准日期2001年10月22日。2001年，广州市市容环境卫生局（甲方，出售住房单位）与赖瑞棠（乙方，购买住房人）签订《广州市公有住房买卖协议书》（一次付清房款）。该协议书约定，根据广州市住房制度改革有关文件的规定，甲方将座落于广州市东山区原道路38号1楼107单元的住房一套出售给乙方；甲方出售给乙方的住房单元建筑面积共计35.4835平方米，按照有关规定给予折扣后，乙方购买本套住房的实付房价款共计9757.96元，根据有关规定，按乙方住房分配面积标准内实付房价款的20%给予的一次性住房维修费补贴为1951.59元，减除该补贴后，乙方需付房价款7806.37元；乙方一次付清房款后，由甲乙双方向广州市住房制度改革办公室及房地产登记所办理交易及权属转移手续，为乙方领取《房地产证》；乙方按本协议购买的住房，产权归乙方所有，在付清房款并取得《房地产证》后可依法进入市场交易；甲方有权根据本协议的约定权利，申请办理房屋他项权登记手续；本协议自甲乙双方签字之日起生效等。广州市市容环境卫生管理局出具的收款收据载明，兹由赖瑞棠交来东山区原道路38号107房购房款7806.37元。庭审中赖瑞棠确认其与广州市容环境卫生局签订《广州市公有住房买卖协议书》后缴纳余款，于2001年10月办理涉案107房的产权证。诉讼中广州城管局主张李锦桃在2011年、2012年左右已知道涉案107房已办理房产证的事实及认为其权利受到损害，但李锦桃于2019年3月7日才向法院起诉，已超过诉讼时效。另查明，东山区卫生局为广州市卫生局下属直管单位，受广州市卫生局直接管理。经多轮体制改革，原广州市卫生局的职能调整划分并改名为广州市城市管理和综合执法局。一审法院认为：李锦桃为香港特别行政区居民，本案为涉港民商事纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。由于双方争议的标的物为房屋，属于不动产引发的纠纷。该不动产位于广州市越秀区，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。东山区卫生局与林惠珍、李锦桃签订的《关于征用拆迁房屋协定书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。东山区卫生局为广州市卫生局下属直管单位，经多轮体制改革已改为广州城管局，故上述协议中相关部分的权利义务由广州城管局承受。《关于征用拆迁房屋协定书》载明拆迁户搬迁到新宿舍居住后，需按房管部门规定办理房租水电。（83）穗法民复字第583号《民事调解书》载明李锦桃应缴纳涉案107、207房的房租。庭审中李锦桃亦确认一直缴纳租金至2011年10月。故李锦桃是基于租赁法律关系居住使用涉案207房屋。《关于征用拆迁房屋协定书》未约定产权调换，也未约定征用单位需为李锦桃办理回迁房屋产权证，赖瑞棠取得涉案107房房地产证是签订《广州市公有住房买卖协议书》并缴纳购房款以购买的方式取得。李锦桃要求广州城管局办理涉案207房房产过户登记手续没有事实和法律依据，一审法院不予支持。诉讼时效问题，李锦桃的诉讼请求是要求广州城管局为涉案房屋办理房产过户登记手续，属于基于物权产生的纠纷，不适用诉讼时效的规定。广州城管局以超过诉讼时效为由的主张，一审法院不予支持。李锦桃主张征用单位未按最终房产部门评估价补足赔偿，不属于本案的审理范围，一审法院在本案中不予调处，李锦桃可另寻法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决：驳回原告李锦桃的诉讼请求。案件受理费6550元，由李锦桃负担。二审过程中，各方当事人均无提供新证据，且对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。经审理查明，一审过程中，李锦桃并无提交变更诉讼请求的书面申请，亦未在一审庭审时要求变更诉讼请求，仅陈述了珠江新城房产管理中心就涉案207房的过户登记问题向其提出的三个指引，包括：1.按照107房的情况办理房产证；2.如广州城管局不同意办理房产证，可按照公房存量房交易的方式给予相应费用之后办理房产证；3.如未就前述两种方式协商一致，建议诉讼解决纠纷。本院认为：李锦桃为香港特别行政区居民，本案应为涉港纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序进行审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市越秀区，故一审法院适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。关于李锦桃是否有权要求广州城管局为其办理涉案207房过户登记手续的问题。首先，李锦桃向一审法院提出的诉讼请求为要求广州城管局按《关于征用拆迁房屋协定书》的约定精神，协助办理涉案207房的过户登记手续，该诉讼请求在一审过程中并未变更。其次，依据《关于征用拆迁房屋协定书》的约定，就征用房屋，征用单位向李锦桃按价付款，已暂付300元，并合理安排住房即涉案207房，搬到新宿舍居住后，房租水电按房管部门规定办理。本院作出的（83）穗法民复字第583号《民事调解书》及李锦桃自身的陈述亦可佐证前述关于房租的相关约定。故一审法院认定李锦桃是基于租赁法律关系居住使用涉案207房并无不当，本院予以确认。最后，赖瑞棠取得107房的产权是通过签订《广州市公有住房买卖协议书》并支付购房款，并非基于《关于征用拆迁房屋协定书》或原房屋拆迁安置补偿，属于其他的法律关系。并且，107房和207房实际上均具备独立的房产证，对应不同的产权人，故李锦桃在本案中主张107房与207房是不可分割的整体，应参照107房办理207房的过户登记手续的理由不能成立，本院不予采纳。综上，李锦桃基于《关于征用拆迁房屋协定书》要求广州城管局协助办理涉案207房的过户登记手续理据不足，本院不予支持，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。至于李锦桃上诉提出的要求广州城管局协助其以公房存量房方式回购并办理涉案207房过户登记手续的请求。该请求未在一审时提出，未经一审审理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于二审终审的规定，本院对该请求依法不作审查。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李锦桃上诉请求依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由李锦桃负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 徐玉宝审判员 俞 颖二〇二〇年三月二日书记员 谢佩君刘嘉欣