山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0281民初140号原告:杨铸德，男，汉族，1966年2月17日生，现住胶州市。委托诉讼代理人：雷东林，胶州中云法律服务所法律工作者。被告：胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会，住所地胶州市南观街2号。组织机构代码证：B6183876-3。法定代表人：张涛，主任。委托诉讼代理人：栾伟强，山东汇融律师事务所律师。原告杨铸德与被告胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷东林、被告的委托诉讼代理人栾伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨铸德向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2015年10月30日签订的农村实物资产交易合同；2.被告立即返回原告租金215810元，并赔偿原告损失80万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月30日，原被告双方签订农村实物资产交易合同一份，约定被告作为出租方将胶州市天泰广场9号楼三处网点租赁给原告，租期从2016年2月1日起至2026年1月31日止，年租金为215810元，被告租给原告从事餐饮酒店经营，合同签订后，原告依约支付租金，并开始准备工作，诸如办理工商营业执照、购买酒店用品、进行装修等事宜，但在原告大量前期工作已基本完成的时候，租赁物所在地的物业公司通知原告，该租赁物不许经营酒店，后原告到环保局进一步查询得知，租赁物所处的9号楼因没有专用烟道等原因，不允许从事餐饮业务，如酒店开业环保局不予办理手续而且还会责令关闭。据此，合同约定的租赁物从事餐饮酒店的目的，实际上根本无法实现。原告获知上述信息及文件后，为避免损失进一步扩大，立即通知装修公司停止装修，但此时原告已经支付租金215810元，给付装修公司前期装修费80万元。原告认为，被告在签约之初，未披露租赁物不能从事餐饮业的信息，又在合同中保证原告经营餐饮酒店不受干涉，但实际上原告的权益根本无法兑现。被告辩称，第一，物业公司明知涉案房屋不符合从事餐饮业务的条件，没有在开工时通知原被告，物业公司没有尽到管理、维护的义务；第二，原告声称已经投入80万元对涉案房屋进行装修，但经被告了解，原告对涉案房屋的装修程度极小，原告仅凭一份与装修公司签订的补充协议无法证明80万元装修款的主张，原告应当提交装修公司为其出具的发票予以佐证；第三，关于原告主张涉案房屋无专用烟道不能从事餐饮业务，被告认为，这只是针对产生油烟的餐饮服务，且环保的审批并非强制性审批，况且不架设烟道，可以通过油烟净化设施来解决油烟问题。涉案房屋所在的海湾天泰金融广场小区4号楼1层107开设渝中村火锅餐馆多年，但一直正常营业；第四，原告未经被告同意擅自对涉案房屋的主体结构进行破坏，被告有权追究原告的责任；第五，原告从未找被告协商解决；第六，被告与开发商及物业公司签订合同时并未约定涉案房屋不能从事餐饮，原告声称被告未向原告披露租赁物不能从事餐饮信息，被告并不知情，也不存在披露一说，且原告作为营业者及承租方，理应在租赁前对营业场所进行综合考察，就是否符合营业条件进行判定，而不是片面归咎于被告，且所涉房屋符合从事餐饮业之条件。原、被告围绕诉讼请求依法提交了合同、租赁费发票、汇款凭证、装饰装修施工合同及补充协议、收据、环境影响报告书、光盘、企业信息查询等证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告举证及被告质证情况：1、原被告签订的农村实物资产交易合同一份，证明原被告于2015年10月30日签订租赁合同一份，并约定了租赁物的位置、租赁期限、租赁价款，合同第一条约定，合同标的物用于餐饮酒店经营。2、被告出具的租赁费收据及发票、银行汇款凭证各一份，证明被告于2015年11月27日收取原告租赁费215810元的事实。3、原告与青岛盛世壹生装饰设计有限公司（以下简称盛世公司）签订的装饰装修施工合同及补偿协议一份，证明原被告签订租赁合同后，原告找装修公司装修租赁物，装修费用为240万元，原告已向装修公司支付了80万元，装修工作已经部分完成，后因租赁物不得从事酒店餐饮经营，经原告与装修公司协商，装修公司的装修费80万元不予退还，原告也无需支付剩余的160万元装修费。4、盛世公司收据一份、中国银行汇款凭证一份，证明原告因本案酒店装修于2015年11月9日向装修公司支付装修款80万元的事实。5、青岛理工大学出具的天泰广场项目环境影响报告书一份，证明据胶州市环保局环审110号文件显示，本案租赁物不得从事餐饮业和娱乐业，后经开发商委托，对于天泰广场部分楼座增设餐饮业的报告显示，天泰广场部分楼座可从事餐饮业，本案讼争的标的物即原告租赁的天泰广场9号楼101号、109号、110号网点仍不允许从事餐饮业，根据该规定，被告在签约之初，就理应对租赁物不能从事餐饮业予以了解并告知原告，但被告未告知原告此情况，原告也无法取得经营餐饮业的资质，原被告双方签订的合同已无实际履行可能，故原告要求解除合同。6、盛世公司出具的装修明细及价格表一份，与装修合同相吻合，证明原告与该公司订立装修合同，装修费共计2451524.58元。7、天泰金融广场物业服务中心出具的证明一份，证明原告委托的装修公司在进入涉案房屋前，没有其他装修单位或者他人到物业公司办理水电等手续，因此本案涉案工程中所涉及的装修均系原告委托的装修公司进行装修，是原告到物业公司开通的水电以及办理垃圾清运等手续，被告没有接通水电无法装修。8、盛世公司的营业执照复印件一份，证明向物业公司办理手续的王海生是盛世公司的法定代表人。被告对证据1、2的真实性无异议，认为原告可以正常经营餐饮，不存在受到干涉或阻碍的问题。证据3、4不能证明原告已经实际花费80万元用于房屋装修，原告应当出具装修发票且对装修价值进行评估。对证据5，被告不予认可，认为单凭涉案房地产公司提交的变更报告，不能证明该报告是有效的，被告认为在相同条件下，其他楼座能开设餐饮业，涉案房屋也能开设餐饮业。对证据6不予认可，被告认为该工程预算表是对涉案房屋总体装修的价款，原告只是装修了一部分。对证据7被告不予认可，认为原告仅凭物业公司出具的证明，并不能证明其主张。对证据8的真实性无异议。被告举证及原告质证情况：1、涉案房屋的照片视频及周边房屋开设饭店的情况，证明同一区域内相同情况的网点有开设餐饮的情况，同样本案房屋也可以，从照片也可看出被告装修程度极小。2、周边房屋开设餐饮业的工商登记查询信息，证明涉案房屋可以开设餐饮。3、半岛网的报道一份，证明如果网点没有专用烟道，可以通过加装油烟净化来解决。4、现场照片的光盘一份，照片形成于2015年7月19日，系原被告签订合同之前所拍，证明除了被告认可原告在涉案房屋一楼铺设过地板砖外，涉案房屋的装修现状与被告出租给原告之前是基本一致的，且从照片中可以看出，原告在租赁被告房屋后，擅自将被告房屋内的部分物品卖掉却未通知被告。5、水寨居委会天泰广场网点出租成交公示打印件一份，证明被告将涉案房屋出租给原告之前，曾将该房屋出租于孟凡国，且经过农村产权交易中心的公示。6、解除合同复印件一份，证明被告与孟凡国于2015年3月19日解除胶州市农村实物资产交易合同，及签订其他相关协议，结合证据4、5说明被告在将涉案房屋出租给原告之前，曾将该房屋出租给孟凡国，且该房屋是由孟凡国装修，并非原告进行装修。7、涉案房屋的房屋买卖合同复印件一份，证明涉案房屋归被告所有，并且被告在购买该房屋时，开发商未告知被告涉案房屋不允许开设餐饮。原告对证据1不予认可，且其他楼座经营不能代表涉案房屋可以经营餐饮。对证据2不予认可，即使是真实的，也不能证明餐饮公司是合法经营。对证据3，与本案无关。对证据4至6，原告提交的上述三份证据均系复制品或复印件，原告不予认可，也不能证明其证明目的。对证据7，真实性无异议，开发商是否告知原告涉案房屋不能开设餐饮酒店与本案无关。根据庭审调查和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日，被告与青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司（以下简称天泰公司）签订青岛市商品房预售合同，约定被告购买天泰公司位于胶州市户，用途为商业。该合同中未告知被告涉案房屋的准许使用功能。胶州市环境保护局于2011年5月16日出具的胶环审（2011）110号关于天泰公司海湾天泰金融广场项目环境影响报告书的批复中，载明天泰金融广场项目商业以金融为主，不设餐饮业和娱乐业，并载明建设方在出售、出租物业时，须明示商业网点的准许使用功能，保障群众的知情权。之后2014年4月青岛理工大学出具海湾天泰金融广场项目环境影响变更报告中，载明根据区域发展情况，在网点中加设餐饮，故编制环境影响变更报告，海湾天泰金融广场的部分楼座即2#、3#、4#、7#、8#、10#楼部分区域设专用烟道，并规定油烟排放口位于楼顶或采取高效油烟净化设施，但9#楼的功能没有改变。在该环境影响评价报告中建议建设单位应在项目房屋预售和出售时公示项目餐饮业位置以及油烟气排放口设置情况，并在售房合同中明确。2015年10月30日，原被告签订农村实物资产交易合同一份，约定被告将持有的实物资产胶州市天泰广场9号楼101#、109#、110#网点以租赁方式有偿出租原告杨铸德，期限2016年2月1日至2026年1月31日，租期10年，租赁费每年215810元，被告租给原告主要从事餐饮酒店等自主经营，租赁费第一次交款为签字之日起30日内一次性交齐，以后每年2月1日前一次性支付被告。合同第六条双方声明与保证中第六款约定：被告保证原告在本合同期内合法正常经营不受干涉，若非因原告原因导致原告合法经营受到干涉，被告应当向原告承担违约赔偿责任，并承担由此给原告造成的损失。合同第八条违约责任第三款约定：标的资产存在重大事项未披露或存在遗漏，对标的资产造成重大不利影响的，或可能影响资产转让价格的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，有权要求被告就有关事项进行补偿，经双方协商，也可以约定其他赔偿方式；第四款约定：如被告承租期间终止合同，则被告应向原告赔偿因合同提前终止合同而遭受的一切损失并承担一切损失及承担违约金，该损失赔偿范围包括但不限于原告因此而造成的实际损失(实际损失包括但不限于原告前期投入的装修费、新增设备、设施价款、装修费设计费、设备预定费等所有实际损失)，原告因此造成的预期损失被告还应向原告支付租金3倍的违约金。2015年11月27日，原告支付被告租赁费215810元。2015年11月6日，原告杨铸德与青岛盛世壹生装饰设计有限公司（以下简称盛世公司）签订装修工程施工合同，约定被告将施工地点为海湾·天泰金融广场9号楼101#、109#、110#网点装修工程发包给盛世公司，工程采用承包方包工包料承包方式（承包人提供装饰装修材料明细表），开工日期为2015年11月12日，竣工日期为2016年1月12日，工程价款为2465000元。合同生效后，发包人杨铸德按照下列方式支付工程款：第一次，开工前三日40%计986000元；第二次，工程进度过半50%计1232500元；第三次，双方验收合格保修期满10%计246500元。2015年11月9日，杨铸德通过汇款方式支付盛世公司80万元，青岛盛世公司给原告出具收款收据。在装修过程中，物业公司通知原告，涉案房屋不能从事餐饮酒店经营，原告杨铸德与盛世公司于2015年12月5日签订补充协议，载明双方于2015年11月6日签订工程施工合同一份，合同签订后，杨铸德于2015年11月9日支付合同约定部分装修费80万元，盛世公司已实际从事装修工作，现因杨铸德租赁的房屋不得从事餐饮服务，而盛世公司现在从事的餐饮装修已无实际意义，经杨铸德申请，双方协商一致，确定如下原则：一、因装修工作已大部分完成，故杨铸德已支付装修费80万元不予退还，余下装修费160万元，杨铸德无需支付，盛世公司放弃原有的权利，双方合同自行解除；二、盛世公司收取的80万元，无需向杨铸德出具发票，如杨铸德需要出具发票，则支付税款后，盛世公司可支付杨铸德；三、双方各自余下损失均自行承担，双方无其他争议，双方权利义务终止。被告对原告的装修费用不予认可，申请对涉案房屋的装修费用进行鉴定。本院依法委托后，青岛市昊金海建设项目管理有限公司出具退案说明称，因原被告双方对工程量有异议，不能确认现场装修工程量为原被告哪方施工，故将案件退回。之后，为确定鉴定范围，本案要求原被告继续举证，并组织原被告勘验现场，原告提交海湾.天泰金融广场物业服务中心出具的证明，载明涉案房屋自2013年房屋交付后，水寨居委会从未到物业公司办理涉案房产装修的相关事宜，上述房产只有杨铸德到物业公司办理过相关手续。本院依法到海湾.天泰金融广场物业服务中心询问该公司的经理臧辉月，其称上述证据是该公司出具的，并称业主或施工方施工，必须到物业公司填写申请表、缴纳装修保证金，水是由物业公司出具证明，到自来水公司开通，电是到物业公司办理电费卡，定期充电。之后，物业公司出具杨铸德到物业公司办理的相关材料。该材料显示，杨铸德（王海生代签）与物业公司签定天泰物业装饰装修管理协议，在装饰装修申请表中，装修负责人为杨铸德，装修单位为盛世公司，装修期限为2015年11月4日至2016年5月30日，装修施工项目内容为：1、铺地暖、砸墙、改水、改电、刮腻子、做吊顶；2、铺地砖大理石；3、门头制作；4、移楼梯、封隔断、拆除。网点装饰装修消防安全协议、消防安全责任书也由原告杨铸德（王海生代签）签定。之后，本院经询问被告是否继续委托鉴定，被告提交书面撤回鉴定申请。在庭审本院中组织当事人进行交接，被告表示不同意交接，称待本案判决生效后再行交接。本院认为，原告在租赁被告的房屋时，双方明确约定被告出租给原告的涉案房屋主要从事餐饮酒店经营等自主经营，但是根据原告提交的胶州市环境保护局胶环审（2011）110号关于天泰公司海湾天泰金融广场项目环境影响报告书的批复及青岛理工大学的环境影响评价变更报告显示，涉案房屋不能从事餐饮经营，致使原告租赁涉案房屋的合同目的不能实现，故对原告要求解除原被告双方于2015年10月30日签订的农村实物资产交易合同的诉讼请求，本院予以支持。因原告的合同目的不能实现，故对原告要求被告返还已经交付的租赁费215810元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的装修费损失80万元，原告提交装修合同、装修明细、盛世公司出具的收据及转账记录、补充协议予以证明，从装修合同签订日期2015年11月6日及原告2015年11月9日转账给盛世公司的转账记录可以看出，原告已经实际支付该装修款项。被告辩称涉案房屋大部分是在原告租赁之前装修的，因其提交的除照片之外的证据均系复印件，被告不予认可，仅凭照片，本院无法涉案房屋是原告租赁之前装修的，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。结合物业公司出具的涉案房屋仅有杨铸德办理过物业装修事宜，及本院依法调取的杨铸德与物业公司签订的天泰物业装饰装修管理协议、装饰装修申请表中载明的内容，本院依法认定涉案房屋是杨铸德进行的装饰装修。关于装修费用，因原告已经提交证据予以证明，虽被告对此不予认可，但在被告申请对涉案装修工程进行鉴定，本院依法委托后，被告又撤回鉴定申请，这是被告对自己诉讼权利的放弃，应当承担举证不能的法律后果，本院依法认定涉案工程的装饰装修费用为80万元。从原被告签订的合同可以看出，原告租赁房屋的主要用途是从事餐饮酒店经营，而被告在出租涉案房屋时，未告知原告涉案房屋的准许使用功能，导致原告在不知情的情况下对涉案房屋租赁使用并进行装修，造成损失，被告对此存在较大的过错；原告在租赁涉案房屋时，未尽一定的注意义务，在尚未确定涉案房屋的准许使用功能时就租赁使用并进行装修，亦存在一定的过错，综合本案案情，本院认为由被告承担60%的过错较为适宜，故被告应当赔偿原告杨铸德损失480000元，被告可在承担赔偿责任后，向相关责任方追偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨铸德与被告胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会双方于2015年10月30日签订的农村实物资产交易合同。二、被告胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会于本判决生效后十日内返回原告杨铸德租赁费215810元。三、被告胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告杨铸德损失480000元。四、驳回原告杨铸德的其他诉讼请求。案件受理费13924元，诉讼保全费5000元，共计18924元，由原告负担3166元，被告负担15758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  陈 敏人民陪审员  杜运飞二〇一七年五月二十二日书 记 员  杨 林附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。