上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13846号原告(反诉被告)黄继骏，男，1986年12月29日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)黄玉明，男，1960年8月22日生，汉族，住址同上。上列原告(反诉被告)共同委托代理人黄赛，上海君赛律师事务所律师。被告(反诉原告)吴彬，男，1988年12月1日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人底野栋，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人蔡偲茜，北京大成(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)黄继骏、黄玉明(以下简称“原告”)与被告(反诉原告)吴彬(以下简称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。法官助理童翔燕负责本案审判辅助工作。原告黄继骏、黄玉明的共同委托代理人黄赛、被告吴彬及其委托代理人蔡偲茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄继骏、黄玉明诉称，2015年7月28日，原告经案外人德佑房地产经纪有限公司居间，与被告吴彬签订《房地产买卖居间协议》，由原告购买被告名下上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)总房价人民币214万元。2015年10月11日，原告向被告支付了房款124.7万元，被告向原告交付了系争房屋，同日双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定贷款金额为90万元。之后，原告对系争房屋进行了装修。因办理贷款需要，原被告于2016年1月6日重新签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，变更贷款金额为110万元。现因2016年1月6日签订的《上海市房地产买卖合同》存在瑕疵，无法正常申请贷款，但被告不同意配合原告办理房屋贷款的更正手续，导致贷款搁置，无法办理房产过户手续。现原告同意将贷款部分90万元以现金形式支付给被告，并起诉要求确认原被告2015年7月28日签订的《房地产买卖居间协议》及2015年10月11日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，被告配合原告办理系争房屋产权过户手续。被告吴彬反诉并辩称，2016年1月6日的合同真实有效，没有侵害国家利益，即便是原告在申请贷款中有不合规的行为，也与被告无关，2015年10月份的合同也约定了过户时间是2016年2月29日，原告支付了部分房款后未再按约履行付款义务构成违约，被告已经履行完毕自己的义务，没有义务配合原告再三签订合同。综上，不同意原告的诉请并反诉要求：1、解除原被告于2016年1月6日签订的上海市房地产买卖合同；2、原告支付被告违约金429,400元及赔偿金10,725元；3、原告返还系争房屋；4、原告支付从2016年3月2日起的房屋占用费(按每月3,800元计算至归还房屋之日止)。原告黄继骏、黄玉明针对反诉辩称，2016年1月6日签订的合同是无效的合同，双方实施了违法行为，并不能反映购房的真实意思表示。所谓的租赁是不成立的，有买卖关系在先，不同意支付房屋占用费。原被告的合同已经实际履行，原告已经对房屋进行了装修并入住，除贷款部分房款外，原告已经履行了房屋交易的全部义务，至于产证不能办下来，也是双方的过错引起的，故不同意被告的反诉请求。经审理查明，2015年7月28日，原被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告名下系争房屋，总房价214万元，甲乙双方在本协议签订后120日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2015年10月11日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，转让价款共计214.7万元；双方确认在2016年2月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过十个工作日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议：乙方已在甲、乙双方签订本合同前支付甲方定金10万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续后当日内支付甲方部分首期房价款30万元；乙方应支付甲方第二期房价款90万元，乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行申请贷款，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付甲方，乙方应于交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内领取并提供给贷款银行配合放款，第二期房款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；乙方应支付甲方第三期房价款83万元，于2015年10月25日前支付；乙方应于2015年10月25日前支付全额尾款17,000元。当日，双方签订协议书，主要内容为甲方承诺系争房屋系家庭满五年唯一住房，此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述214.7万为甲方出售该房地产净到手价格。同日，原告黄继骏与案外人签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，由案外人对系争房屋进行装修。2016年1月6日，原被告重新签订《上海市房地产买卖合同》，其中附件三付款协议：乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元，在签署本合同后转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请公证手续后当日内直接支付甲方部分首期房价款10万元；乙方贷款支付甲方第二期房价款110万元，乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行等申请贷款；乙方应支付甲方第三期房价款83万元，于2015年10月25日前支付……。其他合同条款与2015年10月11日签订的《上海市房地产买卖合同》内容一致。同日，双方签订补充协议，主要内容为甲方于2015年10月25日前收到乙方已支付的房款123.7万元，剩余房款是乙方贷款90万元，现甲方配合乙方将贷款金额提高到110万元，其中差额20万元，甲方在收到贷款后当日扣除21,400元，将剩余的178,530元还给乙方。其后，因贷款银行认为2016年1月6日合同中关于83万元房款的付款时间约定有问题，原告要求被告配合重新签订合同，居间方于2016年1月12日打印出第三份合同，但被告不同意再签订。2016年3月9日，原被告签订住房协议，约定被告将系争房屋租给原告使用，期限自2015年12月1日至2016年3月1日，每月租金3,800元，原告第一次付三个月租金11,400元。2016年3月29日，被告向原告发出解除合同通知书，主要内容为原告没有按照合同履行相关义务，协商也一直无果，告知原告合同解除，并要求原告按合同约定承担违约责任。另查明，原告于2015年7月28日支付被告定金10万元，10月11日支付房款30万元，10月29日支付房款84.7万元，尚余贷款90万元未支付。2015年10月13日，原告取得系争房屋钥匙并装修入住至今。2017年4月28日，原告提交书面情况说明，表示考虑到本案纠纷起因及购房贷款未能及时支付的因素，自愿补偿被告15万元，并于2017年5月5日将剩余房款及补偿款共计105万元交至本院代管款账户。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、协议书、《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、补充协议、住房协议、解除合同通知书、短信，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据原被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议可以认定，原被告已就系争房屋买卖事宜达成如下合意：房款总价214.7万元，原告以贷款方式支付房款90万元，双方于2016年2月29日前办理系争房屋产权过户手续，因此可以认定双方买卖合同关系已经成立。由于签订备案的《上海市房地产买卖合同》仅为办理房产过户手续所需，且原被告从未就房屋总价、房款支付方式、过户时间等主要条款进行过实质性变更，故双方就《上海市房地产买卖合同》的网上撤销、重新签订等行为并不影响双方买卖合同关系的成立。本案的争议焦点在于原告贷款未审批通过是否构成违约。原告表示系因2016年1月6日合同中关于83万元房款支付时间约定有问题，导致贷款无法通过审批。被告对该情况亦知晓。原告在合同签订后不久即要求被告配合更改，此时距离过户还有很长时间，且83万元实际已经支付，被告配合重新签订合同并不会对其权利产生实际影响。此外，房屋买卖系重大交易事项，双方就买卖事宜达成合意已属不易，更应在交易过程中秉持诚信宽容的态度，对于不影响当事人主要权利的细节问题，应当互相配合协助，共同促成交易的顺利进行。现因为被告不同意配合重新签订合同导致原告贷款无法审批通过，不能因此认定原告构成违约。另外，纵观合同履行情况，原告已按约支付除贷款外的全部房款，系争房屋已交付并由原告装修入住至今，现原告亦将贷款部分房款90万元交至本院代管，并自愿补偿被告15万元，具有履约之诚意及能力，合同继续履行并不存在障碍，亦更符合公平及诚实信用原则。综上，原告要求继续履行合同，被告配合原告办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告要求解除合同，原告支付违约金、赔偿金的反诉请求，本院不予支持。因合同继续履行，原告系合法有权占有使用系争房屋，故被告主张的房屋占用费，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄继骏、黄玉明与被告(反诉原告)吴彬就上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)吴彬于本判决生效之日起十日内，配合原告(反诉被告)黄继骏、黄玉明办理上述房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利转移给原告(反诉被告)黄继骏、黄玉明；三、原告(反诉被告)黄继骏、黄玉明于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请当日，向被告(反诉原告)吴彬支付房款90万元；四、原告(反诉被告)黄继骏、黄玉明于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请当日，向被告(反诉原告)吴彬支付补偿款15万元；五、被告(反诉原告)吴彬要求解除合同等反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费23,920元，反诉案件受理费减半收取13,748元，合计37,668元，由原告(反诉被告)黄继骏、黄玉明负担22,668元，被告(反诉原告)吴彬负担15,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  杨良华二〇一七年五月十八日书 记 员  茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。