云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初10314号原告陈剑飞，男，汉族，1967年10月15日生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人邹花园，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人刘卫高，董事长。委托代理人何娇，李顺燕，被告公司法务，特别授权代理。第三人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行，住所，住所昆明市螺蛳湾国际商贸城****中庭div>法定代表人张红敏，行长。委托代理人李亚秋，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。原告陈剑飞诉被告云南中豪置业有限责任公司、第三人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告、被告、第三人的委托代理人均到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院裁定中止本案诉讼。后中止事由消失，本院恢复审理，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2011年6月16日签订ZFO0486号《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期xxxx号商铺，商铺套内建筑面积为54.25㎡，总价款为2150241元，首付款为1080241元，其余价款107万元贷款支付。代收维修基金、契税、印花税及工本费109237元，配套费2000元。被告应于2011年12月31日前交房，并应于原告办理完相关事项后180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。因被告的原因导致解除《商品房购销合同》及《补充协议》的，被告应向原告支付合同总价款20%的违约金。合同签订后，原告已经按约向被告支付了商品房首付款、维修基金、配套费、契税、印花税、工本费等费用。并与第三人签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定原告向第三人借款107万元，被告为保证人，贷款期限自2011年7月20日至2021年7月20日，该贷款用于向被告支付购房款。后原告按约办理完相关事项，但被告至今未按约为原告办理到房屋产权证书。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、解除原被告双方于2011年6月16日签订的ZFO0485号《商品房购销合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告购房首付款1080241元，代收维修基金、契税、印花税及工本费109237元，配套费2000元；3、由被告返还原告在本判决生效前已经向第三人归还的贷款本金及利息；4、由被告向原告支付违约金430048元（合同总价款的20%）；5、解除原告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》，由被告向第三人偿还判决生效之日起的尚欠贷款本金及利息（具体金额以第三人账面金额为准）；6、本案诉讼费由被告承担。被告云南中豪置业有限责任公司答辩称：1、根据双方签订的合同并没有约定被告若延迟办理房产证原告就有权解除合同，原告要求解除合同的理由不成立；2、我方不同意解除合同，所以也不存在后续诉请；3、我方认为原告的第三项和第五项诉请应当另案起诉，合同的贷款本息不应当由我们承担；4、本案主要是因为原告的过失，没有提前提交办理房产证的相关手续，所以我方不应当承担违约责任。第三人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行答辩称：1、本案是商品房购销合同并不是借款合同，我方并非合同主体，不应当承担法律责任；2、原告与我方签订的合同没有可以解除情形，第三人已经按合同约定足额发放了贷款，原告方也于2012年3月接收房屋并一直在使用过程中，本案购房合同也不宜解除，应当尽快完善房屋手续。庭审中，原告为证实其诉讼主张向法庭提交了以下证：1、商品房购销合同及补充协议；2、发票复印件五份；3、公证书；4、情况说明；5、交房确认书、物业服务协议；6、交付使用说明。经质证，被告云南中豪置业有限责任公司对原告提交的证据1、2、3三性无异议，证据4是原告与第三人的资金来往，我方不清楚；证据5、三性无异议，证据6三性无异议，对证明目的有异议，并不能证明原告方已经提交办理房产证的相关资料。经质证，第三人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议，对证据6真实性无异议，但证明目的有异议。被告及第三人未向法庭提交证据材料。本院认为：原告提交的上述证据材料内容真实，来源、形式合法，本院对其真实性予以确认。综上所述，本院对本案法律事实确认如下：2011年6月16日，原告与被告签订了编号为ZFO0486号《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期xxxx号商铺，商铺套内建筑面积为54.25㎡，总价款为2150241元，首付款为1080241元，其余价款1070000元贷款支付。原告代收了维修基金、契税、印花税、工本费109237元，配套费2000元。合同约定交房时间为2011年12月31日前，合同第十二条约定，被告应于原告办理完以下事项后180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规范、配套费、专项维修基金等；2、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；3、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告方已履行完毕协助办理产权的义务。双方《补充协议》第十七条第二项约定，若由于被告原因导致解除《商品房购销合同》及《补充协议》的，被告应向原告支付合同总价款20%的违约金，被告应在合同解除之日起30日内向原告返还已付的房价款、配套费及代收款项（均不计利息）。合同签订后，原告依约向被告支付了商品房首付款、维修基金、配套费、契税、印花税、工本费等费用，并于2011年7月20日与第三人签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定原告向第三人借款107万元，被告为保证人，贷款期限自2011年7月20日至2021年7月20日，该贷款已用于向被告支付购房款。后原告按约提交完相关手续，被告于2012年3月1日向原告交付房屋，但原告至今未取得房屋产权证书。本案争议的焦点为：1、本案中房产证不能办理的责任应归责于何方；2、富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行是否应当作为第三人参与诉讼；3、本案的涉及的购房合同及贷款合同是否应当解除；4、原告主张的违约金是否应当得到支持。本院认为：原、被告在自愿基础上订立的商品房购销合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。基于商品房购销合同，原告、被告与第三人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，银行依约向原告发放了借款。本案中，原告提交的被告于2013年5月19日出具的《交付使用证明》，已明确当时被告已认可本案房屋已交付使用，产权证正在办理过程中。庭审中，被告未能举证证实在房屋交付后至今长达4年的时间里，因何原因导致未能办理房产证，对于其辩解由于原告未提交齐全办证手续，产权证无法办理的理由，本院不予采纳，应当由被告承担举证不利的责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，本案中因被告原因导致原告至今未能取得本案诉争房屋的所有权，根据以上法律法规的规定，原告有权要求解除购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院依法确认双方合同于被告方收到原告诉状之日（即2017年3月1日）解除。合同解除后被告应当退还原告已支付的首付款1080241元，维修基金、契税、印花税、工本费、配套费111237元。被告交付房屋给原告后，原告对房屋一直具有占有、使用、收益的权利，对于原告主张的违约金430048元，本院认为属于约定过高，本院酌情按照总房价的3%计算本案违约金，即64507.23元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案第三人虽然参与了本案的审理，但其并未提出诉讼请求，本院仅处理商品房买卖合同纠纷这一法律关系。对于原告要求解除其与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》的诉请，可另行起诉。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、原告陈剑飞与被告云南中豪置业有限责任公司2011年6月16日签订的编号为ZFO0486号《商品房购销合同》及《补充协议》已于2017年3月1日解除；二、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈剑飞返还其已支付的购房首付款及其他费用共计1191478元；三、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈剑飞支付违约金64507.23元；四、驳回原告陈剑飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19394元，由被告云南中豪置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  原 媛人民陪审员  李昌平人民陪审员  汤治洲二〇一七年五月十一日书 记 员  姚思雨