重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10309号上诉人（原审被告）：重庆科强房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾44号，注册号500106000023451。法定代表人：刘晓东，总经理。破产管理人：重庆丽达律师事务所。委托诉讼代理人：刘赛丽，重庆丽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京城建集团有限责任公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区龙溪松石北路102-23号，统一社会信用代码91500112903547541H。负责人：刘海山，经理。委托诉讼代理人：黄茜，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人重庆科强房地产开发有限公司（以下简称科强公司）因与被上诉人北京城建集团有限公司重庆分公司（以下简称北京城建重庆分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人科强公司的委托诉讼代理人刘赛丽，被上诉人北京城建重庆分公司的委托诉讼代理人黄茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科强公司上诉请求：1、撤销（2018）渝0106民初4597号民事判决并依法改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋均登记在上诉人名下，属于上诉人公司财产，其权益应归上诉人全体债权人所有。根据会议纪要内容，双方的关系为被上诉人代为销售房屋，房屋销售价款冲抵工程款欠款，并非一审法院认定的以房抵款。双方的该基础关系，有沙坪坝法院（2019）渝0106民初7046号、6958号两份判决书予以认定，该判决书明确记载了被上诉人代为销售房屋的全部流程。本案中涉及的将房屋网签给被上诉人，以及为配合网签双方签订的买卖合同等，均是为了配合及落实政府会议纪要明确的代为销售问题。因此，不能据此认定案涉房屋所有权就当然归属于被上诉人。此外，被上诉人工程款4850万元没有其他证据加以证实，存在虚高，且房屋估价明确表述为“打包暂估价值”，那么房屋最终就应当有一个精确的对应价值。而现阶段房屋价值远高于欠付工程款，因此直接将房屋所有权过户给被上诉人，将严重损害广大债权人的利益。北京城建重庆分公司辩称：1、我方同意一审的判决。双方所欠的工程款在会议纪要之后，双方已经又签署了房屋抵债协议以及正式的买卖合同，并经过了正式的网签，双方法律关系由工程施工合同关系已经变更为房屋买卖关系了，并且我方已经支付完了全部房款。2、本案买卖行为发生在上诉人破产程序之前，不属于破产财产。上诉人无权要求解除合同，同时这物权本身也不属于破产人的财产，并不损害债权人的利益。请求驳回上诉人的上诉请求。北京城建重庆分公司向一审法院起诉请求：判令科强公司立即为北京城建重庆分公司办理位于重庆市沙坪坝区房屋的过户手续。一审法院认定事实：2008年，科强公司将其开发的“科强·锦龙苑二期”项目（案涉工程）工程施工发包给北京城建集团有限责任公司。其后，该公司与科强公司因该项目工程款问题于2009年诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2010年9月6日作出（2009）渝一中法民初字第410号民事判决书，判决如下：“一、被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京城建集团有限责任公司土石方、锚杆挡墙工程款5478154.92元；二、被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京城建集团有限责任公司基础、主体结构工程款29188770.14元及迟延付款违约金291887.7元；三、被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京城建集团有限责任公司延期开工补偿金165万元；四、原告北京城建集团有限责任公司就“科强·锦龙苑二期”工程折价或者拍卖的价款在34666925.06元范围内优先受偿；五、驳回原告北京城建集团有限责任公司的其他诉讼请求。”该判决作出后，科强公司曾提出上诉后又申请撤回上诉，并由重庆市高级人民法院作出（2010）渝高法民终字第00227号民事裁定书，裁定准许撤回上诉。现重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民初字第410号民事判决已经发生法律效力。2011年7月19日，因科强公司资金链断裂导致案涉工程停工，重庆市政府组织相关部门及北京城建重庆分公司就复工事宜召开了会议，会议就相关事项作出部署，其中，确认科强公司尚欠北京城建集团有限责任公司工程款等合计5129.84万元及利息；确定案涉工程后续建设及销售实行封闭运行，由沙坪坝区政府监管，北京城建重庆分公司对该项目实行控盘代管，组织复工建设；科强公司的若干来源资金被划至沙坪坝区政府监管的北京城建重庆分公司账户用于案涉工程后续工程建设；沙坪坝区政府责成该区房管部门，将锦龙苑一、二期的未售住宅、门面、商场、车库以预售名义全部过户登记到北京城建重庆分公司名下，由北京城建重庆分公司代为销售，销售价格须经沙坪坝政府认可，销售资金全部进入沙坪坝区政府监管的北京城建重庆分公司账户，优先保证后续施工工程款；房屋建成交房后，剩余资金优先偿付北京城建重庆分公司工程欠款，如尚有剩余，用于支付本项目所欠税费，之后再用于一般债权清偿；项目销售变现前，沙坪坝区政府要会同北京城建重庆分公司对所销售的房屋进行协商定价，销售变现过程中，要对销售价格、销售资金加强监管，确保优先用于后续工程建设；等等。其后，北京城建重庆分公司按前部署对案涉工程进行了复工，并于2014年9月前竣工。其间，北京城建重庆分公司通过政府监管账户收到工程款22490000元。2012年11月21日，北京城建集团有限责任公司（甲方、债权人）与科强公司（债务人、乙方）签订《“科强·锦龙苑二期”工程欠款清偿协议书》，双方鉴于市政府为促成锦龙苑二期项目复工并妥善解决相关事宜出台了上述会议纪要，及锦龙苑二期项目施工中因前期工程欠款未支付，双方经多次协商就“以房抵债”初步达成共识，就“科强·锦龙苑二期”工程欠款的清偿达成如下协议：经双方核实，现共同确认乙方欠付甲方前期工程款总额为48500000元；清偿方式为在甲方复工后续施工工程款已有保障的情况下，因乙方对前期工程欠款无力支付，为确保甲方利益双方同意以“科强·锦龙苑”项目一、二期未售房屋（非住宅部分，详见资产清单）全部过户到甲方名下的方式，优先用于偿还乙方对甲方的全部工程欠款；乙方负责上述所有房屋过户手续的办理，保证上述房屋全部过户到甲方名下，甲方予以配合；上述房屋打包暂估价值48018190元，用于冲抵甲方债权，甲方将上述房屋销售所得销售款，扣除债权总额4850万元后，如有剩余，就剩余部分甲方应按照市政府专题会议纪要确定的原则妥善予以保管并退还，不足部分由乙方继续清偿；乙方应于2012年11月之前，将上述房屋全部过户到甲方名下；等等。该清偿协议书后附经重庆市沙坪坝区维护稳定工作领导小组办公室和重庆市沙坪坝区建设委员会签署的《科强锦龙苑小区非住宅抵债价格表（附件一）》，载明了用于抵债各房屋的建筑面积、抵债单价；明确抵债总价为48018190元，其中，二期房屋抵债总价44267240元。同日，科强公司（甲方、卖方）与北京城建集团有限责任公司（乙方、买方）分别就位于重庆市沙坪坝区的房屋，按上述清偿协议书约定的抵债建筑面积、抵债单价分别签订了《重庆市商品房买卖合同》若干，均约定为一次性付款等，并于2012年12月13日分别办理了预购商品房买卖合同登记备案，各合同价款总计4426万余元。2015年6月至2015年8月，北京城建集团有限责任公司作为甲方、科强公司作为乙方（卖方）分别与案外的买方（丙方）签订销售协议，将部分案涉房屋进行了销售。另查明，2016年3月30日，北京城建集团有限责任公司（甲方）与北京城建重庆分公司（乙方）达成《资产确认书》一份，明确：鉴于科强公司开发的“科强·锦龙苑二期”，相关合同由甲方与科强公司签署，实际施工方由乙方完成；因科强公司拖欠工程款，乙方以甲方名义起诉（见（2009）渝一中法民初字第410号民事判决书），与政府部门协商，与科强公司签署《工程欠款抵偿协议书》，与科强公司签署了商品房买卖合同，并进行了预购商品房买卖合同登记备案；约定：甲方与重庆科强房地产开发有限公司签署的全部协议所产生的权利均归乙方所有；甲方作为锦龙苑二期建筑总承包方，如果因此被他人诉讼、索赔，产生的全部损失由乙方予以赔偿；等等。还查明，一审法院于2015年8月6日裁定受理科强公司破产清算一案。其后，北京城建重庆分公司要求科强公司的管理人配合办理相关房屋的过户手续并向其申报相关债权，科强公司管理人于2016年11月向北京城建重庆分公司作出回复，对其要求不予认可。一审法院认为，北京城建重庆分公司继受北京城建集团有限责任公司的案涉权利义务，依法可以自己的名义提起本案诉讼。解决本案争议的关键在于，如何认识北京城建重庆分公司、科强公司之间签订的清偿协议书与若干《重庆市商品房买卖合同》，以及这些合同是否应依破产法第十八条规定认定为已解除。从订立合同的起因经过来看，双方当事人签订各个《重庆市商品房买卖合同》系清偿协议书所作的安排，其目的也为履行清偿协议书所约定义务，故各个《重庆市商品房买卖合同》应视为清偿协议书内容的一部分，二者应作同一个整体法律行为看待。首先，清偿协议书及各个《重庆市商品房买卖合同》均系科强公司于受理破产申请前依法签订，应属有效。虽然科强公司当时陷入非正常经营，但仍可独立实施一定的民事行为。而且，其销售价格等受到政府监管，这些合同不违背政府会议纪要确定的原则，各《重庆市商品房买卖合同》所约定的价格也均符合清偿协议书中由政府会同双方当事人协商确定的价格。因此，应当确认这些合同的效力。其次，在签订这些合同时，北京城建重庆分公司对科强公司的前期工程款等债权已届清偿期（已经法院裁判），科强公司应当立即履行。虽然清偿协议书约定了较为复杂的清偿方式，但并不影响该协议实质上系一以清偿债务为目的的单务合同，即仅科强公司负有义务，而北京城建重庆分公司仅享有得到清偿的权利。因此，该清偿协议书（含各《重庆市商品房买卖合同》）不适用破产法第十八条规定，不属“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，破产管理人无权解除。而且，北京城建重庆分公司对科强公司的债权依法本就享有优先受偿权，该债权的实现本就不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。综上，清偿协议书（含各《重庆市商品房买卖合同》）不违反法律强制性规定，系有效合同，科强公司应当按照约定履行自己的义务，为北京城建重庆分公司办理相应房屋的过户手续。北京城建重庆分公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。至于科强公司对清偿协议书中确认的工程款结算金额所提出的异议，不是本案需要处理的问题，双方当事人若有争议可另循途解决。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国破产法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即为原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司办理位于重庆市沙坪坝区房屋的过户手续。案件受理费284300元，由被告重庆科强房地产开发有限公司负担”。本院二审审理查明：二审中，双方对查明的事实均无异议，本院对原判查明的事实予以确认。二审中，科强公司举示证据（2019）渝0106民初7046号、（2019）渝0106民初6958号两份判决书，根据文书查明事实部分，拟证明被上诉人代为销售房屋的全部流程，双方的法律关系是房屋代为销售及让与担保关系。北京城建重庆分公司认为，第一不属于二审新证据；第二两份判决涉及的内容只是其中-6层的两个车位，与我方起诉的全部房产是不相同的；第三根据一审查明的事实，最早是在上诉人欠付工程款的时候，沙区政府做的会议纪要，由被上诉人代销来抵偿工程款，但是后来因为销售没有办法完成，所以双方将代销变更成为商品房买卖法律关系；而上诉人举示的这两份判决查明的事实部分说的是2015年6月到8月期间进行的销售，这个事实也是发生在双方以物抵债之后，并不影响商品房买卖合同的成立；除了对真实性认可之外，不认可证明目的和关联性。本院认为，对于北京城建重庆分公司有权以自己名义提起本案诉讼的问题，一审法院评判正确，本院不再赘述。对于北京城建集团有限责任公司与科强公司订立的清偿协议书与若干《重庆市商品房买卖合同》性质认定问题。一、清偿协议书与若干《重庆市商品房买卖合同》应为以物抵债协议。政府会议纪要形成于2011年7月19日，而清偿协议书形成于2012年11月21日，清偿协议书第一项即对科强公司已到期债务4850万元予以确认，在此基础上，约定了以“科强·锦龙苑”项目一、二期未售房屋（非住宅部分，详见资产清单）全部过户到甲方（北京城建集团有限责任公司）名下的方式清偿前述到期债务。同日，双方签订了一系列商品房买卖合同，合同标的物、单价及部分总价符合清偿协议书约定，一审法院将清偿协议书与商品房买卖合同视作同一个整体法律行为是适当的。清偿协议书并非针对未到期债务无法履行时转移标的物所有权，也未约定债务人清偿债务无须履行商品房买卖合同，可见，双方具有明确的“以转移买卖合同标的物之所有权抵偿到期债务”的意思表示，转让合同标的物之真意已经显明。本质上，前述交易行为是通过更改债务的履行方式，以转让合同项下标的物消灭已到期的债权债务，因此合同双方已形成以物抵债的合意。这一合同行为既符合自由、自愿缔结合同之合同法价值，亦不违反法律法规的禁止性规定，应为法律所保护。二、清偿协议书与若干《重庆市商品房买卖合同》不为让与担保合同。所谓“让与担保”，是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下；债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人；债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的合同。首先，让与担保针对的是未履行未来到期债务所设定的有别于质押、抵押的特殊担保方式，而本案因建设工程施工合同产生的债务已经到期。其次，让与担保不以交付标的物为目的。清偿协议书中约定以案涉房屋打包暂估价值48018190元冲抵北京城建集团有限责任公司债权，北京城建集团有限责任公司将上述房屋销售所得销售款扣除债权总额4850万元后，多退少补，并未约定施工方北京城建集团有限责任公司需将案涉房屋交付给开发商科强公司。二审中北京城建重庆分公司称己方作为承建方，房屋本来就在己方控制之下，所以案涉房屋不属于破产财产。而科强公司并未举证证明案涉房屋曾经由北京城建集团有限责任公司或北京城建重庆分公司交付给了科强公司。前述约定应视作以物抵债下的清算安排。本案既然不为担保行为，因此也不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。三、北京城建集团有限责任公司与科强公司不为房屋代销关系。清偿协议书约定房屋过户到北京城建集团有限责任公司名下后再由其销售变现。在科强公司未履行过户义务前提下，根据科强公司二审中举示的另案判决书显示，科强公司、北京城建集团有限责任公司与案外人分别在2015年6月和7月签订《车位销售协议》，约定北京城建集团有限责任公司仅承担配合办理网签退签手续的义务。因清偿协议书明确约定房屋过户到北京城建集团有限责任公司名下，《车位销售协议》并未约定要对清偿协议书约定已到期债务履行方式进行实质性变更，故无法得出北京城建集团有限责任公司已放弃主张案涉房产所有权的结论，反而体现出北京城建集团有限责任公司为尽早实现已到期债权，对部分房产采取的特殊销售方式。前述销售行为不符合房屋代销或者让与担保的特征，故本院对科强公司二审中举示的判决书的证明目的不予采纳。对于双方之间订立的清偿协议书与若干《重庆市商品房买卖合同》不符合破产法第十八条的问题，一审评判正确，本院不再赘述。此外，科强公司诉称案涉房屋现阶段价值远高于缔结合同之时价值，因此对其他破产债权人不公平。对此，一方面如前之评述，案涉房产不为破产财产，而是作为对到期债务的以物抵偿；另一方面，债务人到期偿债是其应有之义，且合同订立之时确立的交易价格是双方自由合同意志的体现，债务人不能以逾期偿债之物市场增值作为认定合同不公平的理由。至于房屋销售完毕之后所得价款高于已确认债权问题，双方按照清偿协议书可以另行解决。综上所述，重庆科强房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284300元，由重庆科强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇二〇年三月三日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜