海南省高级人民法院   执行裁定书   （2020）琼执复29号   复议申请人(被执行人)：贵亨公司，住所地海南省海口市。   法定代表人：黄XX，总经理。   申请执行人：临川公司，住所地江西省抚州市临川区。   法定代表人：李XX，总经理。   担保人：绿山河公司，住所地海南省海口市龙华区。   法定代表人：张X，总经理。   复议申请人贵亨公司不服海口市中级人民法院（以下简称海口中院）（2019）琼01执异559号执行裁定（以下简称559号裁定），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。   海口中院依据已经发生法律效力的本院（2018）琼民终562号民事判决及权利人申请，于2018年10月30日立案执行申请执行人临川公司与被执行人贵亨公司建设工程施工合同纠纷一案,案号为（2018）琼01执759号。绿山河公司在该案中为担保人。   执行中，海口中院委托海南正理房地产资产评估测绘有限公司（以下简称正理评估公司）对贵亨公司位于海口市××区“美丽华居”项目A-1A房、A-1M房、A-20F房、B-24C房、B-24F房、A-25C房、A-25G房、A-26B房等8套房产及相应土地使用权（以下简称涉案房产）进行价值评估。   正理评估公司作出（海南）正理（2019）房（估）字第房0566号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称0566号报告）后，贵亨公司对0566号报告提出书面异议。   异议法院查明，该院依据已经发生法律效力的本院（2018）琼民终562号民事判决及权利人申请，于2018年10月30日立案执行申请执行人临川公司与被执行人贵亨公司建设工程施工合同纠纷一案,案号为（2018）琼01执759号。执行标的额为27331496.53元（暂计），执行费94731.50元。   在诉讼过程中，海口中院于2017年12月25日作出（2016）琼01民初284号之二民事裁定书，查封了涉案房产，查封期限为三年。   在执行过程中，2019年3月28日海口中院委托正理评估公司对涉案房产进行价值评估。   2019年4月26日，正理评估公司向海口中院提交《关于明确评估事项及补充评估材料的函》，函请法院明确并补充评估需要事项。   2019年5月28日海口中院作出（2019）琼01执759号之一《函》，函请海口市住房和城乡建设局协助调取贵亨公司位于海口市××区“美丽华居”项目的《商品房预售许可证》、《房屋绘测报告》和《工程竣工验收备案表》。   2019年7月18日，海口市住房和城乡建设局作出海住建办（2019）222号《海口市住房和城乡建设局关于调取“美丽华居”项目和“花满溪”项目资料的复函》。   2019年7月25日，海口中院执行局向该院技术鉴定中心发函，将海口市住房和城乡建设局复函材料转交。   2019年8月30日，贵亨公司对正理评估公司2019年8月22日作出的《房地产司法鉴定估价报告》（海南）正理（2019）房（估）字第房0566号（勘误稿）提出书面异议。   2019年9月10日，正理评估公司作出《关于对评估鉴定勘误稿异议的回复函》。   2019年10月8日，正理评估公司作出0566号报告，评估结论为：贵亨公司名下位于海口市××区“美丽华居”项目A-20F房的房地产价格为155.465万元、B-24C房的房地产价格为160.1629万元、B-24F房的房地产价格为158.5767万元、A-25C房的房地产价格为160.9408万元、A-25G房的房地产价格为169.0434万元、A-26B房的房地产价格为173.1250万元、A-1A房的房地产价格为83.0675万元、A-1M房的房地产价格为84.6121万元。   另查明，正理评估公司具备房地产估价机构备案等级壹级，备案证书编号：【2017】琼建审房估证字第1040号，有效期限至2020年12月4日，经营范围为房地产估价、资产信息咨询服务等，注册房地产估价师苏世玲（注册号：4620160007，有效期至2022年4月11日）和注册房地产估价师肖斌（注册号：4619970042，有效期至2021年12月24日）。   异议法院认为，（一）关于正理评估公司评估过程是否违法的问题。根据查明的事实，该院于2019年3月28日作出（2019）琼01委23号《司法鉴定委托书》，委托正理评估公司对涉案房产进行价值评估，鉴于需要明确评估事项及补充评估材料、贵亨公司提出书面异议等事由，正理评估公司2019年7月26日取得完整评估资料后于2019年8月22日作出《房地产司法鉴定估价报告》[（海南）正理（2019）房（估）字第房0566号（勘误稿）]并于同年10月8日作出0566号报告并无不当，未超过法定期限出具意见。此外，《中华人民共和国资产评估法》第二十四条第一款规定：对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。第二十七条第一款规定：评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。本案中，正理评估公司指派注册房地产估价师苏世玲、肖斌二人对涉案房产进行价值评估，亦符合上述法律规定。贵亨公司认为正理评估公司超过法定期限出具《房地产司法鉴定评估报告》以及注册估价师人员数量不足三名以上，评估过程严重违法，导致估价报告应当无效的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。   （二）关于正理评估公司出具的0566号报告是否有效的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据本案查明的事实，正理评估公司系取得房地产评估资格证书的机构，房地产估价师苏世玲、肖斌也是具备职业资格的房地产估价师。在评估机构和估价人员均具备相关的评估资质，贵亨公司没有证据证明评估程序违法的情况下，该评估机构出具的鉴定报告可以作为人民法院民事执行活动的价值参考。况且，人民法院在执行过程中处分可供执行的标的物采取的是竞价拍卖的方式，评估公司出具的评估报告只是作为标的物拍卖的参考价格，标的物的真正市场价值是通过拍卖的过程发现的。正理评估公司依据《海口市住房和城乡建设局关于调取“美丽华居”项目和“花满溪”项目资料的复函》中关于“美丽华居”未在我局办理竣工验收备案，认定涉案房产现状为“尚未办理竣工验收手续”，按未竣工项目进行价值评估并无不妥。贵亨公司认为估价报告中的估价方法不合理、不科学，评估人员刻意贬损房屋价值的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，海口中院作出559号裁定，驳回贵亨公司的异议。   贵亨公司不服，向本院申请复议，复议理由、复议请求与异议请求、异议理由基本一致，即请求依法撤销559号裁定，并重新进行评估。事实及理由如下：一、本次估价中，海口中院于2019年3月28日作出（2019）琼01委23号《司法鉴定委托书》，要求海南正理房地产资产评估测绘有限公司在30个工作日内完成鉴定工作，正理公司2019年8月22日才出具报告，严重超过30个工作日的期限，评估过程严重违法。二、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定（2015修正）》第五条第四项“每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人”，本案0566号报告中载明，估价师为苏世玲和肖斌，鉴定人员数量不足三名以上，违反了全国人大的法规，该报告不具有法律效力。三、报告采用的估价方法不合理。四、评估报告中“可比实例”的选取未说明依据，且数据未说明来源，不具有科学的参考价值。五、559号裁定混淆“竣工验收备案”与“竣工验收”，同时评估人员未经详实了解即作出臆断结论，贬损房屋价值，违背公平、科学的工作原则。   申请执行人临川公司、担保人绿山河公司未作答辩。   本院查明的事实与异议裁定查明的事实基本一致。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，只有在当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法时，人民法院才应当准许重新评估。因此，本案审查的焦点是正理评估公司在评估过程中是否存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情形。   关于复议申请人提出的正理公司严重超过30个工作日期限才出具评估报告的理由，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条的规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。本案中，海口中院虽然于2019年3月28日作出（2019）琼01委23号《司法鉴定委托书》，要求正理评估公司在30个工作日内完成鉴定工作。但是直到2019年7月25日，海口中院才将涉案财产的有关资料收集、转交给正理评估公司。因此，鉴定期限应从2019年7月25日重新起算，正理评估公司于2019年8月22日作出0566号报告（勘误稿），并未超出30个工作日的期限。复议申请人的这一复议理由与事实不符，本院不予支持。   关于复议申请人提出的鉴定人员不足三人的理由，复议申请人提供的法律依据是《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定（2015修正）》第五条。该法条的原文为：“法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（一）有明确的业务范围；（二）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的仪器、设备；（三）有在业务范围内进行司法鉴定所必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室；（四）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。”可见，该法条是关于法人或者其他组织从事司法鉴定业务所需具备条件的规定，或者说是成立鉴定（评估）机构应具备的条件，而非鉴定（评估）机构进行单个鉴定（评估）业务时所应符合的条件。同时，根据《中华人民共和国资产评估法》第二十四条第一款规定，对受理的评估业务，评估机构至少指定两名评估专业人员承办即可。因此，复议申请人的这一复议理由是对法条的误解，复议申请人又未提供其他法律依据，因此本院对这一复议理由不予支持。   关于复议申请人提出的评估结果偏离真实市场价值、评估报告中“可比实例”的选取不具有科学的参考价值、“竣工验收备案”与“竣工验收”不应混淆等三项理由，并非对评估资质或者评估程序严重违法的异议，而是对评估报告的参照标准、计算方法、财产基本信息或者评估结果等评估报告内容的实体性争议问题，需要在指定期限内另行交由相关行业协会组织专业技术评审，不宜在执行异议、复议程序中审查。复议申请人又未提供其他足以证明评估程序存在严重违法的证据，因此，复议申请人的这三项复议理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   综上，559号裁定查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：   驳回海南贵亨置地有限公司的复议申请，维持海口市中级人民法院（2019）琼01执异559号异议裁定。   本裁定为终审裁定。   审 判 长 曹绪海   审 判 员 林 岱   审 判 员 胡 娜     二〇二〇年三月四日   法官助理 李 林   书 记 员 陈丹婕   附相关法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：   （1）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定。