广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41005号原告：曾招辉，男，1970年9月7日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊山，广东仁言律师事务所实习律师。被告：广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心，住所地广州市越秀区东风中路XX、439、445、447号。负责人：陈俊彪。委托诉讼代理人：张修力，男，该公司员工，通讯地址。被告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：杜凤君。两被告共同委托诉讼代理人：黎德光，广东经国律师事务所律师。原告曾招辉与被告广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心（以下简称越秀物业服务中心）、广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林栩、林俊山，被告越秀物业服务中心的委托诉讼代理人张修力，两被告的共同委托诉讼代理人黎德光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告越秀物业服务中心停止对原告涉案物业物权的侵害，恢复涉案物业用电，允许并配合涉案物业的装修工作；2、判令两被告赔偿原告涉案物业2019年6月11日起计至被告恢复用电及允许配合装修工作之日止的租金损失（每月损失=25000元/月÷319.97平方米×419.97平方米=32813元）及利息（利息的起算时间为次月1日计至被告恢复用电及允许配合装修工作之日止，利率按照同期银行贷款基准利率上浮15%即年利率5.4625%计算）。事实和理由：2019年5月，原告通过拍卖，取得位于越秀××××单元物业的所有权。2019年6月4日，原告取得涉案物业的不动产权证书【粤(2019)广州市不动产权第00220xxx号】。2019年6月11日，原告订立合同出租涉案物业，租期自2019年6月11日至2022年6月10日，约定租金人民币25000元/月，承租面积319.97平方米。其后，发现涉案物业的照明用电正常，但空调用电被停用，无法正常使用。为此，原告积极与被告越秀物业服务中心协商，并向被告越秀物业的银行账户正常缴交涉案物业2019年6月至9月的使用费，但未取得相应的发票。被告越秀物业服务中心拒绝原告的任何正当要求，私自对涉案物业进行停电，并以涉案物业未缴纳欠费为由（原业主的欠缴的物业使用费等），不允许原告进场装修施工及正常用电，致使涉案物业一直无法使用。2019年7月，原告发现涉案物业所有用电均被停用，再次与被告越秀物业服务中心交涉未果。被告越秀物业服务中心是物业管理公司，并非供电公司，无权对涉案物业进行停电。至于涉案物业的水电费，被告越秀物业服务中心至今未将涉案物业的水电费分摊数据提供给原告，导致原告不知道具体金额，自然无法交纳。被告越秀物业至今未开具己收取涉案物业管理费用的发票。关于涉案物业原业主欠费的问题，被告越秀物业己经向法院提起诉讼。原告自取得涉案物业所有权至今，一直无法正常使用涉案物业。两被告的行为侵害了原告的物权，应排除妨害，并赔偿原告的经济损失。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，答辩意见如下：1、我方没有损害原告的物权。2、原告是通过阿里拍卖网竞买的方式获得涉案物业，拍卖网中明确记载涉案物业欠缴的物业费、水电费、违约金等共计约18万元由原告承担。所以原告对于涉案物业存在欠费的情况是明知的，且竞买成功也表示愿意承担罚款的义务，但原告并未缴清任何费用。3、越秀城市广场是采用专用变压器供电的，被告越秀物业才是供电公司的终端客户，而原告与供电公司是没有任何供电关系的。所以越秀城市广场的电费由我方代收代付，涉案物业的产权人从2017年6月开始至今没有向我方支付我方垫付的水电费。4、依据电力供应与使用条例第39条的规定，逾期未交电费从逾期之日起超过三十日，供电公司就可以断电了，原告作为执业三十多年的老律师，应该清楚逾期缴纳电费的法律后果。假定物业没有办法供电造成原告损失，也是原告应该预见的法律后果，应该由其自身承担。故原告拒绝返还电费的情况下，我方为减少自身损失有权拒绝为涉案物业恢复供电。另外，涉案物业停电并非是我方造成的，不是我方关闸的，具体什么原因断电我方也不清楚。且我方没有阻止原告装修人员进入物业装修，因为钥匙在原告处，原告随时可以进入房屋装修，我方没有阻止原告使用其物权。如果仅凭我方的一句话就可以阻止原告使用涉案物业，原告也应该把费用缴清。被告只同意在排除物业存在电路短路以及原告付清欠付的公摊水电费及竞拍前的原业主所欠费用后才会恢复用电。经审理查明：2019年4月11日，广东省海丰县人民法院在公布《竞买公告》、《竞买须知》和《标的物介绍》，载明该法院将于2019年4月28日10时至2019年4月29日10时拍卖标的物为东风中路XX号XX单元，登记权属人为曾XX，面积419.97平方米，办公；办理权属变更手续过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。“标的物估值”一栏载明：2017年8月至询价时点拖欠物业管理费月90000元，2017年6月至2018年12月拖欠水费约2000元、电费约8000元，2017年6月至询价时点拖欠违约金约80000元，其他费用情况不详。2019年4月29日，广东省海丰县人民法院公布《竞价成功确认书》，载明原告通过竞买以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格6833178元。据粤（2019）广州市不动产权第00220XXX号不动产权证显示，越秀××××单元的权利人为原告，该房屋建筑面积419.97平方米，所有权取得方式为购买，用途为办公，登记时间为2019年6月4日。2019年9月10日，原告委托广东仁言律师事务所向被告越秀物业服务中心发出《律师函》，内容为：原告已向越秀物业账户缴纳2019年6月至今的管理费，但越秀物业服务中心故意断电的行为直接导致物业无法正常使用，内部照明及空调用电均已被越秀物业服务中心关停，整个物业处于停电状态，且越秀物业服务中心还拒绝提供2019年6月之后的费用清单，导致原告或广东仁言律师事务所无法缴纳该物业的水电费；该物业目前所欠的物业管理费等费用，均为前业主拖欠，且欠费数额并未最终确定，相关诉讼还在审理当中；要求越秀物业服务中心恢复供电供水，为该物业正常使用提供必要配合工作，并通过书面形式，将该物业2019年6月至今的水电费清单通知原告和广东仁言律师事务所。另查明，2018年，被告越秀物业向本院起诉曾XX，要求其支付2017年8月1日起至判决生效之日止的物业管理费（按每月5039.6元计）、2017年6月1日至2018年6月30日公摊水费本金1296元、自用公摊电费本金6964.70元及滞纳金。本院于2019年4月24日作出（2018）粤0104民初30189号民事判决书，判决：一、曾XX应于该判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州越秀物业发展有限公司支付自2017年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的物业管理费（其中2017年8月的物业管理费为4398.70元，其后按5039.60元/月的标准计付）以及逾期支付物业管理费的违约金（以同期应付未付的物业管理费为基数，按每日3‰的标准从当月6日起计付），其中逾期付款违约金以不超过应付本金为限。二、曾XX应于该判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州越秀物业发展有限公司支付自2017年6月1日起至2018年6月30日期间的自用及公摊电费合计6964.70元以及逾期支付电费的违约金（以每月实际发生的自用以及公摊电费为基数，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准从当月6日起计付）。三、曾XX应于该判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州越秀物业发展有限公司支付自2017年6月1日起至2018年6月30日期间的公摊水费合计1296元以及逾期支付水费的违约金（以每月实际发生的公摊水费的为基数，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准从当月6日起计付）。四、驳回广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。判后，曾XX不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）粤01民终20370号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2019年12月25日发生法律效力。原告为证明涉案物业被越秀物业服务中心停电并拒绝恢复通电，提交了：1、2019年6月20日和2019年7月23日的视频光盘及文字版，其中拍摄时间为2019年6月20日的一段视频内容为：原告代理人（以下简称原代）：“您好，我想问一下，我是南塔XX的租户，我现在上去发现空调开不了，灯又可以用，我想问现在是什么情况？”……物管工作人员（以下简称物管）：“张主管，现在XX那边租户过来，说想要开空调，这个空调停了之后，我们给不给他什么的。哦，行啦行啦。”“你要先找业主那边才行。”原代：“你们现在有没有负责人出来沟通一下。”物管：“因为我们跟业主有些事没搞清楚，这些先不能动。”原代：“那是什么情况？现在是空调不能开了？”物管：“是，你问问业主那边，我都不知道怎么搞。”原代：“我想问一下有没有负责人，现在什么情况，我们沟通一下。”物管：“我都说了，业主那边有些事没搞好，我们不能开给你们，是断了电的，先搞清楚事情。”；2、微信截图（对话主体是原告代理人张力元与被告员工张修力）：2019年7月23日：张力元：“张经理，XX的装修能不能先让装修公司登记一下，把装修拆了，先不装修，好再量一下实际尺寸，麻烦您了。”张修力：“好的，我问一下领导。”2019年7月24日：张力元：“张经理您好！新业主已经从6月份开始交清管理及水电费了，但水、电仍没有开通，您能否向公司申请XX先通水、电，减少我方的损失。谢谢！”张修力：“我问一下财务在回你。”张力元：“张经理，您那边怎么回复？现在完全停电我们工作也无法开展，装修师傅今天过去咨询一下消防登记的事宜，你们前台不给登记这个之前说过我知道，但是装修公司是去咨询一下需要提交的资料，您看方便的话让装修公司过去了解一下，装修公司说装修消防登记这方面也是你们公司在做。”2019年7月25日：张修力：“不好意思，领导不同意啊”。庭审中，两被告称，上述聊天记录中的“领导不同意”是指不同意恢复用电，其一是因为涉案房屋的电费一直是我方垫付，为了减损，我方没有恢复用电防止增加其自用电费；其二是涉案物业可能存在短路的问题。被告只同意在排除物业存在电路短路以及原告付清欠付的公摊水电费和竞拍前的原业主所欠费用后才会恢复用电。原告为证明其租金损失，提交了原告与广东仁言律师事务所于2019年6月11日签订的《租赁合同》，该合同约定原告向广东仁言律师事务所出租涉案房屋，其中原告自用100平方米，另约320平方米出租给广东仁言律师事务所，租期为三年，自2019年6月11日至2022年6月10日，乙方使用的物业每月租金为25000元，扣除甲方自用物业管理费及水电费2000元，实付月租金23000元。两被告对该证据不予确认，认为原告本身就是承租方的律师兼主任，所以租赁合同的双方存在利害关系，存在造假的可能性。两被告为证明其向原告催缴欠费，提交了微信聊天截图，其中2019年6月13日张修力向张力元发送了三段语音和一份文件，文件内容为XX单元欠费明细表（2017年8月至2019年5月的物业管理费、2017年6月至2019年3月自用电费、公摊电费和公摊水费）；2019年10月21日张修力向张力元发送了图片，并表示系新租户所欠的6-8月的水电费。原告质证称：对该证据的真实性合法性无异议，但聊天内容删减了双方沟通装修问题的聊天内容，6月13日发送的文件中所载费用与另案起诉的金额不同，被告一直没有发送原告取得物业之后的水电费情况，直到原告起诉后被告才发给原告。庭审中，两被告表示：确认原告已交纳2019年6月起的物业管理费，但没有交纳公摊及自用的水电费，我方于2019年6月13日通过微信方式向原告发送欠费表格。10月21日也向原告发送了欠费表格；一层楼共有五个独立的单元，每层楼有电闸总开关，每个单元内也有单独开关；即使涉案物业恢复用电，也要向被告提交装修申请及业主资料、装修人员的身份资料及消防部门的回执等。原告表示：确认收到了6月13日及10月21日欠费表格，但6月13日表格中对于公摊水电费的欠费日期只显示至2019年3月，我在6月取得物业后一直与被告沟通缴清2019年6月之后的水电费，但被告不愿意将2019年6月之后的数据交给我；2019年6月时仅是空调开不了，2019年7月起便是所有电都用不了。本院于2019年12月27日与原、被告共同到涉案物业查勘，本院进入涉案物业后，被告未开启总电闸前，在打开屋内所有电闸的情况下，屋内没有电；经被告开启总电闸后，屋内通电；经双方检查电灯正常照明，插座开关正常使用，空调正常送风，电路检查正常。本院认为：原告通过竞买取得涉案房屋后，依法对涉案房屋享有占有、使用和收益等权利。作为涉案房屋的权利人，原告与供电部门之间是供用电合同法律关系，原告享有合理用电的权利，并承担缴纳电费的义务。原告与被告越秀物业服务中心是物业服务合同关系，根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”可见，作为物业服务企业的两被告，只是接受委托代收电费和水费，无权对涉案房屋采取停电、停水等措施。两被告在庭审中明确其不同意对涉案房屋恢复用电，原因是为了减损和房屋可能存在短路，以及仅同意在原告付清欠付的公摊水电费和前业主所欠费用后才恢复用电；从现场勘查情况可见，被告对涉案房屋的电闸有控制权，在被告开启电闸后，涉案房屋用电正常且不存在短路情况。综上可见，两被告实际采取了停电的行为，该行为侵犯了原告用电的权利，原告要求被告恢复用电合法合理，本院予以支持。两被告称恢复用电需以原告付清前业主所欠费用以及原告所欠费用为前提缺乏依据，且两被告已通过诉讼向前业主曾XX主张了权利并得到法院支持，本院对两被告以原告欠费为由而采取停电措施的抗辩意见不予接纳。被告认为原告拖欠相关物业管理费用，应另循法律途径解决。至于原告要求两被告允许和配合装修工作的诉请，因涉案房屋的装修涉及消防安全、人员登记、材料进出、施工安全等管理事项，是否能正常开展装修工作受多方面因素影响，原告该诉请既不具体也缺乏执行性，本院对该诉请不予调处。原告可在涉案房屋恢复用电后，根据具体情况主张权利。因两被告停电的行为存在过错并实际导致了原告无法开展装修工作也无法正常使用，客观上造成了原告的损失，原告要求两被告赔偿损失合法有理，本院予以支持。涉案房屋为办公性质，在无法正常通电的情况下，原告无法自用或出租，故赔偿损失的标准应参照本市公布的同期同地段同类租金参考价确定。因2019年广州市房屋租金参考价载明越秀城市广场的办公用房参考价为每月每平方米83元，而原告主张的每月赔偿数额并无超过该标准，故本院对原告主张的每月32813元（25000元/月÷319.97平方米×419.97平方米）赔偿金额予以照准。由于原告在庭审中明确“2019年6月时仅是空调开不了，2019年7月起便所有电都用不了”，故赔偿费用应从2019年7月1日起计。另，原告主张租金损失的利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条第一款第（八）项的规定，判决如下：一、被告广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心、广州越秀物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日，恢复广州市越秀区东风中路XX号XX单元的用电；二、被告广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心、广州越秀物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾招辉支付自2019年7月1日起至恢复上址房屋用电之日止的租金损失（按每月32813元标准计）；三、驳回原告曾招辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2286元，由原告曾招辉负担100元，由广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心、广州越秀物业发展有限公司共同负担2186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  胡翠琼人民陪审员  卫宝钊二〇二〇年三月二十四日书 记 员  朱 慧