浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11868号原告（反诉被告）：绍兴御宫餐饮管理有限公司，住所地绍兴市越城区鲁迅中路91号。法定代表人：王希希，财务总监。委托诉讼代理人：吴辰昊，男，1989年10月19日出生，汉族，户籍地杭州市上城区，现住杭州市上城区。系该公司股东。委托诉讼代理人：黄九红，男，1985年9月18日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。系该公司员工。被告（反诉原告）：钱令刚，男，1977年3月9日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍泉区，现住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：潘林妃，浙江震天律师事务所律师。原告绍兴御宫餐饮管理有限公司（以下简称御宫公司）诉被告钱令刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人吴辰昊，被告及其（反诉原告）委托诉讼代理人潘林妃到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告御宫公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令2019年10月27日原告与被告已解除了《咸亨新天地皇后辣街商业房屋租赁合同》；二、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月1日，原告与被告通过友好协商签订了《咸亨新天地皇后辣街商业房租赁合同》。双方在合同中约定：原告将位于绍兴市越城区鲁迅中路91号第035号商铺租赁给被告经营，该商铺建筑面积160平方米；该商铺租赁期限为2019年11月11日至2022年11月10日；租金按季度支付，首期租金52500元在合同签订后3个工作日支付；被告一次性支付原告人民币2万元，此费用不予退还；被告应一次性向原告支付人民币5万元作为切实履行和遵守本合同各项条款的保证金；合同生效后，被告应提前将装修方案送原告审批。原告书面批准方案后，被告可依相关法规进行申报和装修。合同签订后，被告向原告支付了5万元保证金后开始装修，原告多次要求被告提供装修图纸，被告一直不予提供，并且装修也不符合绍兴市政府关于夜宵城的定位。原告也多次要求被告按约支付房租，被告也一直不予理睬。无奈，原告于2019年10月27日发出解除合同通知书，但被告一直不予配合。被告钱令刚辩称：原告与被告之间签订的房屋租赁合同至今仍未解除。具体理由如下：1、被告认为原告的解除合同通知未有效送达。2019年10月29日，并非是原告讲的是2019年10月27日，原告的一个员工就是原先负责招租的员工通过微信方式给被告发了解除合同通知，这个通知一会儿说领导说发，一会儿说不要发，说是给被告看一下，被告认为该员工的行为并非原告解除合同的意思表示，只是该员工的个人行为。即使解除合同通知有效送达了，也不产生合同的效力，因为原告没有单方解除合同的权利。根据原告解除合同通知上写到的要解除合同的主要原因有两点，一是认为被告没有按时支付租金，二是认为被告未提供图纸进场进行装修。2、关于租金的问题，被告认为被告并未迟延支付租金，被告在2019年9月30日交了3万元的保证金，交了钱之后原告就告知被告因为时间比较紧张，可先行进场装修，等到房屋腾退干净交付给被告的时候再支付租金，因为当时这个房子里面有原告的员工在办公，所以并未正式交付给被告，所以被告认为被告与原告事实上就租金支付的时间作出了变更，就是从原合同约定合同签订之日起三日内支付租金变更成了房屋腾退干净交付时再支付租金，而原告至今未向被告交付房屋，所以被告未支付租金并未违约。同时从常理上来看，如果按照合同约定，被告迟延支付租金的话，原告一般都会向被告催缴，但是原告从未向被告催缴。即使被告迟延支付租金，原告也无权单方解除合同。原告于2019年10月18日左右就告知被告要收回房屋、提前解除合同，当时被告就提出如果要提前解除合同也可以，但是要把保证金退回给被告，同时被告装修的费用也要赔偿给被告，当时原告同意，之后经被告多次催促，原告一直未将这些款项支付给被告，所以双方未就合同达成一致意见，在原告明确告知不将房屋交付给被告的情况下，被告为了维护自己的权益不支付租金是合法合理的，并不构成违约。再者，根据租赁合同约定，被告拖欠租金超过30天的，原告有权提前解除合同，但被告与原告于2019年10月11日签订租赁合同，按照租赁合同约定，于合同签订之日起三日内支付首期租金，至2019年10月29日就是原告发解除合同通知的那天并未超过30天，所以原告无权单方解除合同。被告未提供图纸进行装修是经原告同意的，所以原告也无权根据这一点来单方解除合同。租赁合同的确约定被告应提前将装修方案送原告审批，但事实上是原告在被告未提供图纸的情况下叫被告进场装修，且原告进场装修时乃至之后都未阻止原告装修，故被告认为原告对原告的装修行为是同意的，事实上已经对合同中关于先提供图纸再装修的条款作出了变更，被告的行为并未违反合同约定，原告无权提前解除合同。3、原告预提前解除合同是因其无履行合同诚意，并非被告违约。原告于2019年11月底已将被告承租的房屋交付给了其他人，被告认为被告与原告签订合同后一直在积极履行合同义务，但原告却将房屋另租他人，且以被告违约为由提前解除合同。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。同时提出反诉诉讼请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告之间的《咸亨新天地皇后辣街商业房屋租赁合同》；二、判令反诉被告向反诉原告退还保证金50000元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失33000元；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年9月30日，反诉原告与反诉被告协商一致，反诉被告确定租赁绍兴市越城区鲁迅中路91号第035号商铺，并于当日通过刷信用卡的形式支付3万元保证金。2019年10月11日，反诉原告与反诉被告签订《咸亨新天地皇后辣街商业房屋租赁合同》1份，约定：反诉被告将位于绍兴市越城区鲁迅中路91号第035号商铺出租给反诉原告，租期为2019年11月11日至2022年11月10日；第一年租金为210000元，按季度缴付，首期租金52500元在合同签订3个工作日内支付；反诉原告应一次性向反诉被告支付保证金50000元；另约定因反诉被告原因无法继续履行合同，反诉原告可依约提出终止合同，反诉被告须向反诉原告返还保证金；反诉被告如无故自行终止合同，构成违约，应就起违约行为给反诉原告造成的经济损失向反诉原告进行赔偿。合同签订当日，反诉原告以微信转账形式支付剩余2万元保证金，并于当日反诉被告就该5万元保证金向反诉原告出具收据1张。因时间紧张，反诉被告告知反诉原告可先行装修，待房屋腾退交付时再支付首期租金。于是反诉原告进场装修，反诉原告开始装修时，反诉被告没有任何异议，也未阻止反诉原告装修，但在反诉原告开始装修后不久，反诉被告突然告知反诉原告要收回房屋，此时反诉原告已花去装修费33000元。反诉原告提出若反诉被告退还保证金及赔偿装修损失33000元，则同意解除合同，反诉被告对此表示同意。但之后反诉被告一直未将上述两项费用支付给反诉原告，反诉原告多次找反诉被告沟通，望其给一个明确方案，若合同继续履行，反诉原告将支付租金继续装修；若要解除合同，则请反诉被告支付上述两项费用，但反诉被告一直推脱敷衍，既不肯收租金，又不退保证金和赔偿损失。后反诉原告得知，反诉被告已于2019年10月底将反诉原告承租的房屋出租给第三人，且已将房屋交付第三人，第三人对该房屋进行装修。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同真实合法有效，合同双方都应履行合同约定的义务，但反诉被告非但不按合同约定交付房屋，且在合同未解除的情况下将房屋出租给第三人，导致合同已无实际履行可能。反诉原告认为反诉被告的行为已构成根本违约，故要求解除合同，并根据合同第四十七条和四十九条之约定，向反诉原告退还保证金和赔偿装修损失。反诉被告御宫公司未发表答辩意见。原、被告（反诉原、被告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交了咸亨新天地皇后辣街商业房屋租赁合同1份、解除合同通知1份，被告（反诉原告）提供了咸亨新天地皇后辣街商业房屋租赁合同1份、被告与原告方金总的电话录音、被告与原告方金总的短信聊天记录各1份、广发银行对账单打印件、中国银行信用卡交易流水明细清单打印件各1份、收款收据1份、微信转账记录打印件1份，本院对其真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：2019年10月1日，原告（反诉被告）御宫公司（甲方）与被告（反诉原告）钱令刚（乙方）签订《咸亨新天地皇后辣街商业房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市越城区鲁迅中路91号咸亨新天地皇后辣街035号商铺租赁给乙方用于经营阿刚特色餐饮，租赁期限为2019年11月11日至2022年11月10日，租金标准2019年11月11日至2020年11月10日为210000元，2020年11月11日至2021年11月10日为220500元，2020年11月11日至2022年11月10日为231525元。租金按季度缴付，乙方应在每支付年度1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前支付下一期租金，否则乙方需承担违约责任，首期租金52500元支付为合同签订3个工作日内。乙方一次性支付甲方装修费2万元整，次费用甲方不予退还。乙方应一次性向甲方支付5万元作为履行和遵守本合同各项条款的保证金，租赁期满后30天内，若乙方无拖欠款项或未给甲方造成损失，甲方将全额无息返还。合同生效后，在不影响建筑结构的情况下，乙方有权依其经营需要，对该商铺及设施进行内部装修、布置和改造，乙方应提前将装修方案送甲方审批。经甲方书面批准方案后，乙方可依相关法规进行申报及进场装修。乙方固定装修（包括但不限于房屋顶棚、墙面、地面装饰、水电气系统、新风空调系统等）在合同期满或因乙方原因导致合同提前终止时，无偿归甲方所有。乙方在该商铺租赁期间应按照有关规定按时缴纳物业管理费，租赁区物业管理费每月1000元，按年度计费，与房租金一并收取。若乙方未按约定时间支付租金、物业管理费及其他应由乙方支付的费用，乙方除应继续支付外，还应承担每天千分之三的滞纳金，乙方延期付费超过三十日的，甲方有权解除合同。终止合同时乙方支付的合同保证金和当年房租金、物业管理费不予退还。乙方有下列情形的，甲方有权提前解除合同：乙方门头装修设计方案，未经甲方审批即装修施工的。同时约定，因乙方违约甲方有权提前解除合同的，甲方可选择提前解除合同，乙方的保证金作为违约金，甲方不再退还，并可向乙方主张其他损失赔偿责任；乙方在租赁房屋内的装修等也无偿归甲方所有，本合同终止。合同补充条款约定：乙方施工前必须向甲方提供装修图纸。上述合同签订后，钱令刚向御宫公司交付保证金50000元，但未按约向御宫公司交纳租金。此后，钱令刚在未向御宫公司提供装修图纸的情况下，对案涉商铺开始进行装修施工。2019年10月29日，御宫公司通过其工作人员微信向钱令刚发送《解除合同通知》1份，载明：因贵方仅仅支付押金的情况下，就已进场进行装修，经多次催缴房租无果，迟迟不履行合同。在施工过程中无设计，无图纸。不按食品安全法规要求，在厨房墙面没有贴墙砖的情况下直接安装排烟设施，不符合绍兴市政府关于夜宵城的定位。经通知贵方停止施工后已达15天，至今未提供装修设计图纸。由此我司认为贵方没有诚意及能力履行本合同，为不影响政府夜宵城的如期开业，根据租赁合同之规定，现通知如下：自即日起解除贵我双方合作协议。本院认为，本诉部分：原告御宫公司与被告钱令刚签订的《咸亨新天地皇后辣街商业房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原、被告双方应按约履行合同义务。根据合同约定，被告对案涉商铺进行装修，必须先向原告提供装修图纸，经原告书面批准后方可进场装修，未经原告审批及装修施工的，原告有权提前解除合同。在合同履行过程中，被告未经原告审批即进场装修，该行为已经构成违约，故原告有权依据合同约定提前解除合同。现关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年10月29日通过微信将《解除合同通知》发送给被告，可以认为原告解除合同的意思表示已到达被告，故本院确认涉案合同于2019年10月29日解除。反诉部分：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，反诉原告提供的短信聊天记录及电话录音内容，只能反映反诉原、被告双方就解除合同未能协商一致，而不能证明反诉原告主张的反诉被告同意其在未经审批的情况下进行装修的事实，也不能证明反诉被告同意退还反诉原告保证金并赔偿损失的事实。如前所述，反诉被告在反诉原告构成违约的前提下，要求解除与反诉原告之间的房屋租赁合同，其行为符合双方合同约定，反诉原告认为反诉被告违约的主张，未提供足够的证据予以证明，对此应当承担不利后果，故对反诉原告要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求退还保证金的诉讼请求，根据合同约定，因反诉原告违约造成合同提前解除的，保证金作为违约金不再退还。案涉房屋租赁合同因反诉原告违约导致提前解除，根据上述合同约定保证金不再退还，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求赔偿装修损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因反诉原告装修未经反诉被告同意，该部分损失应由反诉原告承担，故对反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、原告绍兴御宫餐饮管理有限公司与被告钱令刚签订的《咸亨新天地皇后辣街商业房租赁合同》于2019年10月29日解除；二、驳回反诉原告钱令刚的诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由被告钱令刚负担。反诉案件受理费减半收取938元，由反诉原告钱令刚负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年三月二十三日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。