贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1314号上诉人（原审被告）：贵州恒康房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市修文县久长镇开东路，统一社会信用代码：91520123308778249X。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹仕梅，贵州贵翔律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黎洪州，男，2005年6月21日出生，汉族，住贵州省修文县久长镇兴隆村上寨四组。法定代理人：黎荣举，男，1973年7月15日出生，汉族，住址同上，系黎洪州之父。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人黎洪州与上诉人贵州恒康房地产开发有限公司（以下简称：贵州恒康房开公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省修文县人民法院于2019年12月25日作出（2019）黔0123民初2256号民事判决。宣判后，黎洪州和贵州恒康房开公司均不服，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州恒康房开公司上诉请求：一、撤销贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2258号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人负担。理由是：上诉人要求向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文件系存在不可抗力事由，上诉人不应当承担违约责任。该不可抗力事由系川黔铁路的修建占用案涉项目的部分土地，导致该项目原有土地界限和规划需要重新勘界河办理相关手续，为上诉人不能预见和不能克服的客观情况。其次，川黔铁路修建占用上诉人项目部分地块，由此引起规划和办理相关手续延迟，属正常情况，虽然是2018年4月才开始办理相关工作，但该条线路的规划是长期的，期间也有其他因素影响上诉人的交付行为，故上诉人的逾期交付并无不妥。上诉人黎洪州上诉请求：一、撤销贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2256号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；二、本案诉讼费用全部由被上诉人负担。理由是，1.原审法院事实认定及适用法律错误。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定违约金过低的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定可以增加。同时，该司法解释第十八条第二款规定，“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。银行现行的逾期贷款利率为年利率4.75%上浮30%-50%，按日计算为0.13‰上浮30%-50%，并且《商品房买卖合同》系被上诉人出具的格式合同，该合同约定的违约责任全部是格式条款，该条款约定按日0.02‰计算逾期提供办理商品房转移登记的有关文件违约金远低于上述计算标准，因此属于合同法规定可以调整的情形。2.本案的逾期办证违约金，由于具体的损失数额难以确定，故不能体现其损失填补的补偿性违约金性质，更多地表现出惩罚性违约金的性质，既然有惩罚性，则应当予以适当调高。3.被上诉人将上诉人的房屋进行抵押导致原告无法办理产权，且已存在物权不稳定状态，不加大惩处被上诉人的违约责任，被上诉人将更加肆无忌惮。因此，应当按照上诉人诉请计算的违约金数额作出调整支付原告违约金。原审原告黎洪州的诉讼请求为：判令被告支付原告逾期提供办理商品房转移登记的有关文件的违约金，以购房款288210元为基数，从2019年1月1日起计算至被告向原告提供办理商品房转移登记的有关文件之日止，按照日0.1‰的标准进行计算。原审经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省修文县久长镇“小城镇商业综合体”的3栋3单元5层1号房屋一套，建筑面积为120.16平方米，房屋总价款为288210元，另合同载明：“……第二十二条房屋登记……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。……”。2016年1月28日，原告向被告支付购房款88210元；2016年12月30日，原告向被告支付购房款200000元；原告共计向被告支付购房款288210元。2019年11月4日，修文县久长镇人民政府出具《情况说明》一份，载明：“兹有贵州恒康房地产开发有限公司2015年2月开工建设的“修文县久长镇小城镇商业综合体”项目，在2018年4月因与该项目相邻的川黔铁路跨桥引线工程年久失修形成公共安全隐患。政府为此占用该项目部分土地进行桥梁引线道路迁改，由此导致该项目原有土地界限和规划需要重新勘界和办理相关手续，现相关工作正在办理过程中”。原、被告均认可涉案房屋实际交房时间为2017年5月18日，被告尚未向原告提供办理商品房转移登记的有关文件，涉案项目分一期、二期，本案涉案房屋系该项目一期工程。涉案房屋2017年6月15日至2019年6月4日期间，已抵押给贵阳银行股份有限公司。原、被告均认可被告向原告提供的办理商品房转移登记的有关文书系指房屋移交证书、房屋分层分户平面图、购房发票、房屋所有权转移登记表。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按照约定向被告支付房屋价款，被告应按照约定时间将房屋交付给原告，并向原告提供办理商品房转移登记的有关文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应该自约定日期届满之次日即2019年1月1日起至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已付房价款0.02‰的违约金。现原告主张从2019年1月1日开始按照日0.1‰的标准计算逾期提供办理商品房转移登记的有关文件违约金，但未提供证据证明其实际损失情况，也无证据证明约定的违约金低于实际损失，故对原告主张的违约金，支持从2019年1月1日开始按照日0.02‰的标准计算逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金。由于被告现在尚未向原告提供办理商品房转移登记的有关文件，结合原告支付购房款的情况，对原告主张的逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金，支持从2019年1月1日起计算至被告向原告提供办理商品房转移登记有关文件并通知原告之日止，以已支付的购房款288210元为基数，按照日0.02‰的标准进行计算。关于被告提出涉案房屋系因为不可抗力导致无法提供办理商品房转移登记有关文件的主张，因涉案项目被政府占用部分土地系在被告违约之后即2018年4月，这时候涉案房屋已经建成并交付原告，现被告也未提供其余相关行政职能部门提供的证据证明政府占用部分土地影响被告为原告等第一期业主提供办理商品房转移登记有关文件，故对被告的该项抗辩主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经一审审委会讨论决定，判决：一、被告贵州恒康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黎洪州支付逾期提供办理商品房转移登记有关文件的违约金（从2019年1月1日起计算至被告贵州恒康房地产开发有限公司向原告黎洪州提供办理商品房转移登记有关文件并通知原告黎洪州之日止，以购房款288210元为基数，按照日0.02‰的标准进行计算）；二、驳回原告黎洪州的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，申请保全费94元，共计119元，由原告黎洪州负担95元，被告贵州恒康房地产开发有限公司负担24元。本院二审查明的事实与一审一致。本案事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《收据》、《房屋记载表》、《筑房网备案登记情况表》、《情况说明》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，违约方应当承担违约责任。本案中，上诉人黎洪州在与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，即依约支付了全部购房款，则贵州恒康房开公司也有义务按照约定交付房屋和向产权登记机关及时提交办理产权登记的相关文件。双方合同约定，贵州恒康房开公司应当在2018年12月31日前办理商品房所有权初始登记，但贵州恒康房开公司至今没有办理，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对于上诉人贵州恒康房开公司称其遭遇不可抗力的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，从贵州恒康房开公司提供修文县久长镇人民政府的《情况说明》看，川黔铁路引线工程产生安全隐患的时间发生在2018年4月，而贵州恒康房开公司需要办理房屋所有权初始登记和转移登记的时间为2018年12月31日之前，但是，贵州恒康房开公司已经在2017年2月将案涉房屋抵押给贵阳银行，其在2018年12月31日之前不可能将转移产权登记的手续交给买受人，故不能交付房屋所有权转移登记手续完全系贵州恒康房开公司的违约行为所致，贵州恒康房开公司主张不可抗力并要求免除违约责任的主张不能成立。对于上诉人黎洪州提出调高违约金的问题，本院认为，合同是在当事人双方充分协商的基础上签订的，系当事人意思自治的结果，本案涉及的《商品房买卖合同》系由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局提供的合同模板，内容是由双方以填充的形式签订，填充的内容均以黑体字与其他内容区别以作提示，黎洪州及其法定代理人作为合同签订人，在签订合同时应当对合同内容特别是以黑体字提示的内容尽审慎的注意义务，对不同意的合同内容可以提出异议甚至拒签合同，否则应当受合同条款的约束，故黎洪州称案涉合同为格式合同的主张不能成立。就合同所约定的违约金标准问题，因违约金具有预定性，所谓预定性，就是双方在签订合同时，对可能发生的违约情况进行违约惩罚标准的事先设定，在出现约定的违约情形时，即按照事先设定的标准计算违约金。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定违约金标准过低时可以要求调整，但是，可以进行调整的前提是约定违约金过分低于实际损失。就本案而言，黎洪州并没有提出因未能办理产权过户登记给其造成实际损失的依据，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院对黎洪州要求调高违约金的主张不予支持。就黎洪州提出贵州恒康房开公司将案涉房屋进行抵押导致上诉人无法办理产权的问题，本院认为，如因贵州恒康房开公司将房屋抵押造成买受人合同目的不能实现，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。在买受人未提出解除合同的情况下，要求出卖人承担违约金的标准应当符合双方约定，要求调整违约金标准应当符合前述法律规定。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人贵州恒康房开公司和黎洪州的上诉主张均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人黎洪州和贵州恒康房地产开发有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年三月十五日书记员 唐正艳