上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初13786号原告：郑禕，男，1984年6月12日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：邴园庆、王克勇，上海伟创律师事务所律师。原告：陈丽，女，1984年5月20日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：邴园庆、王克勇，上海伟创律师事务所律师。被告：张宏宇，男，1970年6月27日生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杨联城，上海俱进律师事务所律师。被告：张子璇，女，1999年6月25日生，汉族，户籍地江西省上饶市，现住上海市嘉定区。法定代理人：张宏宇，即上述被告，系被告张子璇父亲。委托诉讼代理人：杨联城，上海俱进律师事务所律师。原告郑禕、陈丽(以下简称原告)与被告张宏宇、张子璇(以下简称被告)间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了张子璇为被告参加诉讼。原告郑禕、陈丽及其委托诉讼代理人邴园庆，被告的委托诉讼代理人杨联城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告间签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》于2016年10月31日解除；二、被告支付解除合同违约金人民币48万元(以下币种均为人民币)；三、被告返还定金15万元。事实和理由：2016年7月30日，在上海XXXXXXXX经纪有限公司居间下，原、被告就买卖位于上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定双方应于买卖合同签署后87天内签署《上海市房地产买卖合同》示范文本。原告应于签订示范合同当日向银行申请贷款，办理相关手续，被告应予配合。贷款的放款时间以银行为准。贷款审批通过后，双方向房地产交易中心申请办理产权过户手续。一方未按约履行的，应向对方支付违约金，违约金按总房价的日万分之五计算。经守约方催告后仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。原告陈丽于当日向被告张宏宇支付了购房定金15万元。2016年10月19日，被告张宏宇通过短信、微信等方式向原告郑禕发送《履行房屋买卖合同》提示函，告知原告于2016年10月24日前与其签订示范合同，原告表示会准时前往。2016年10月24日，双方至居间方处协商网签事宜，被告张宏宇坚持要求必须在网签合同后7日内完成过户手续，如不按此进行网签，则拒绝签订示范合同。而原告及居间方一再告知：网签后7日内完成过户是不切实际、不符合交易惯例和相关规定的，且买卖合同中已约定“交易过户前，贷款审批通过”，即申请办理过户须在贷款审批通过之后，因贷款审批时间的不确定等因素，双方未在买卖合同中约定申请办理过户手续的具体时间，故将买卖合同中的年月日的空白处划去，双方在买卖合同中从未约定7日的期限。但被告固执己见，要求必须在网签后7日内完成过户，导致双方签约未成。2016年10月25日，原告向被告发出律师函，催告被告履行签约义务。10月28日，双方再次就网签事宜进行协商，但被告仍固执己见，再次导致签约未成。原告无奈于2016年10月31日向被告发出了解约通知。被告共同辩称，同意解除《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，但不同意解除合同的理由；被告不存在违约行为，不同意支付违约金48万元，同意返还定金15万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系讼争房屋的权利人，房屋建筑面积为72.15平方米。2016年7月30日，在案外人上海XXXXXXXX经纪有限公司居间下，原、被告签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定原告向被告购买讼争房屋。房屋总价为240万元。原告应于《房屋买卖合同》签署当日支付定金15万元。为办理交易过户手续之需，双方应于《房屋买卖合同》签署后87天内签署《上海市房地产买卖合同》示范文本。原告应于签订示范文本当日支付首期房款98万元。第二期房款140万元以银行贷款形式支付。原告应于签订示范合同当日向银行申请贷款，办理相关手续，被告应予配合。贷款的放款时间以银行为准。尾款2万元应于房屋交接完成后当日支付。交易过户前，贷款审批通过(《房屋买卖合同》第5条)。本合同中出现“日”形式，务必填写具体履行期限，若未填写，则一律视为“七日内履行义务”(《房屋买卖合同》第7.5条)。一方未按约履行的，应向对方支付违约金，违约金按总房价的日万分之五计算。经守约方催告后仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。当日，原告陈丽向被告张宏宇支付了购房定金15万元。2016年9月26日至9月27日间，被告张宏宇与居间方工作人员顾琪亮就网签、付款等事宜进行沟通。被告要求居间方通知原告尽快网签并付款，完成交易。2016年10月18日，被告张宏宇向原告发出一份《提示函》，提示原告最迟应于2016年10月24日前签订示范文本。2016年10月24日，原、被告至居间方处协商签订网签合同事宜，被告提出根据合同约定，网签合同后7日内须完成过户手续，原告认为时间太短，来不及办理贷款手续，导致签约未成。2016年10月25日，原告向被告发出一份律师函，要求被告在2016年10月28日前至居间方处签订示范文本，若未按上述时间签约，将解除合同并追究被告的违约责任。2016年10月28日，双方再次就网签事宜进行协商，被告仍坚持在网签合同后7日内须完成过户手续，原告认为时间太短，来不及办理贷款手续，导致再次签约未成。2016年10月31日，原告向被告发出一份通知，告知被告解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现双方的争议焦点为未能签订网签合同的原因。根据查明的事实，双方均在合同约定的期限及协议的期限内至居间方处协商网签事宜，但终因各执己见导致签约未成。关于对《房屋买卖合同》第5条及第7.5条的理解，本院认为，《房屋买卖合同》第5条约定的“交易过户前，贷款审批通过”，仅是对过户条件的约定，而非对过户时间的约定，双方对过户的时间仍未明确，属约定不明。而《房屋买卖合同》第7.5条关于“七日内履行义务”的约定系针对未填写具体履行期间的情形，但双方在第5条中已通过手写方式明确了先贷款审批通过后过户的内容，被告对此应是明知的，故虽然双方并未约定具体的过户时间，但在双方已另有约定的情形下已不再适用第7.5条的约定内容，况且被告提出的网签后7日内过户不符合正常的交易流程，客观上无法实施，且被告与居间方的沟通内容中亦能体现被告对此亦有知晓，故被告提出的网签后7日内过户的要求是双方未能签约并履行合同的直接原因。而原告作为买受方，应知道过户条款在合同中的重要性，其未对过户时间进行认真审核导致约定不明，其对此亦有一定责任。在双方就过户时间约定不明的情况下，本可以通过补充协议的方式进一步明确合理的过户时间，但双方各执己见致签约未成。本院综合本案的实际情况、双方的过错程度等因素，酌情确定被告应支付的违约金数额为15万元。庭审中，被告对解除《房屋买卖合同》及返还定金15万元不持异议，本院予以确认。另外，关于解除《房地产买卖居间协议》的诉请，因在另案中已涉及，故本院在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告郑禕、陈丽与被告张宏宇、张子璇于2016年7月30日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告张宏宇、张子璇应于本判决生效之日起十日内向原告郑禕、陈丽支付违约金人民币15万元；三、被告张宏宇、张子璇应于本判决生效之日起十日内向原告郑禕、陈丽返还定金人民币15万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,100元，减半收取5,050元，财产保全费3,670元，由原告负担5,232元，被告负担3,488元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一七年五月九日书记员 俞佳悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。