上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初20616号原告(反诉被告)：上海升超钢管租赁有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王超，董事长。委托代理人：付长吉，该公司员工。被告(反诉原告)：赛诺化工(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄剑波，董事长。委托代理人：周俊，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人：叶盈盈，上海市白玉兰律师事务所律师。原告上海升超钢管租赁有限公司(以下简称“升超公司”)与被告赛诺化工(上海)有限公司(以下简称“赛诺公司”)及反诉原告赛诺公司与反诉被告升超公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)升超公司的委托代理人付长吉，被告(反诉原告)赛诺公司的委托代理人周俊、叶盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升超公司提出诉讼请求：一、判令被告场地租赁合同为无效合同；二、判令被告给付原告平整场地填土方混凝土款人民币1,300,000元(以下币种均为人民币)、建房机械投资款800,000元及逾期利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月计算至实际支付之日止)。审理中，依据工程造价的司法鉴定意见书，原告升超公司变更第二项诉讼请求为：判令被告给付原告平整场地的工程款1,200,000元(其中工程造价鉴定部分为910,000元、未计入工程造价鉴定的土方购买费用290,000元)。事实与理由：原、被告就上海市青浦区华新镇华益村XXX号东边空地(以下简称“华新村XXX号东边空地”)的租赁事宜签订场地租赁合同，合同到期后，被告拒签合同。原告经核实，被告出租的场地无土地证、无房产证，故为无效合同。2016年5月30日，原告收到被告的通知及律师函，要求被告无条件搬离场地，但未作任何经济赔偿。因此，被告诉至法院，请求判如所请。被告赛诺公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告享有土地使用权，有权将土地转租给原告，双方的租赁合同关系有效。现原、被告租赁合同期限已届满，租赁关系终止，原告逾期未搬迁应承担相应违约责任。被告交付的土地系平整的空地，原告擅自增设附属设施并未征得被告同意，原告也未提供证据证明其出资进行土地平整的工程，故即使存在相关工程建设费用应由原告自行承担，被告无需补偿。反诉原告赛诺公司提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告立即腾退场地、恢复正常使用状态；二、判令反诉被告向反诉原告支付截止2016年5月31日前拖欠的租金90,451.5元；三、判令反诉被告向反诉原告支付自2016年6月1日起至实际腾退场地之日止的租金(按照每月21,271.34元的标准)；四、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金的滞纳金(以拖欠租金的数额为本金，按照月利率10%的标准，自2016年6月1日计算至实际付清之日止)；五、本案诉讼费及相关费用由反诉被告承担。审理中，反诉原告变更反诉诉讼请求为：一、判令反诉原、被告之间的租赁关系自2016年5月31日终止；二、判令反诉被告应立即腾退场地，恢复场地的正常使用状态；三、判令反诉被告支付截止2016年5月31日前拖欠的租金(或土地占有使用费)98,482.50以及滞纳金(按照租金数额的10%计算)；四、判令反诉被告支付反诉原告自2016年6月1日起至反诉被告实际腾退土地之日止的占用使用费(其中2016年6月1日至2017年5月31日期间的占用使用费，按照每日699元的标准计算，之后每一自然年度6月开始逐年累加5%)；五、判令反诉被告向反诉原告支付逾期腾退土地占用使用费的滞纳金(以逾期腾退土地占用使用费的10%计算)；六、本案诉讼及相关费用由反诉被告承担。事实与理由：截止2016年5月31日，反诉原、被告签订的租赁合同已到期，反诉被告应腾退场地并支付拖欠的租金。且根据合同约定，反诉原告有权要求反诉被告支付滞纳金。故反诉原告提出反诉，请求判如所请。反诉被告升超公司辩称，双方的租赁合同尚未终止，在未得到投资补偿的情况下，反诉被告不同意清退场地。反诉被告不存在拖欠租金的问题，租金均已结清，反诉原告曾表示，每租满一年即减免一个月租金。对反诉原告主张的占用使用费及滞纳金亦不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、2011年4月12日，原告升超公司作为承租方(乙方)，被告赛诺公司作为出租方(甲方)，签订《场地租赁合同》。该合同主要约定以下内容：甲方租赁给乙方上海市青浦区华新镇华益村XXX号东边空地，租赁面积5400平方米；租赁期限自2011年6月1日至2016年5月31日，租赁期满，甲方有权收回出租场地，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；租赁期满后，该场地归还时，应符合正常使用状态；场地第一年租金为200,000元，第二年起每年递增率为5%，第五年租金增长至243,101元；乙方首次预付半年租金，以后每次支付半年租金；乙方另需装修或增设设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，方可进行；甲方将此场地租赁给乙方仅作为钢管堆放储存使用，乙方不得擅自挪作他用；场地租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收10%滞纳金，并有权终止租赁协议。二、2004年1月12日，赛诺公司作为乙方，与作为甲方的青浦区华新镇华益村村民委员会签订《房产转让、土地租赁合同》，约定甲方向乙方转让华益村XXX号2009平方米赛诺化工主厂房及道路场地等附属设施，相应土地(占地面积35.13亩)交由乙方有偿使用，租赁期限自2004年1月1日至2033年12月31日止。2010年，原上海市青浦区华新镇华益村XXX号变更门牌号为上海市青浦区华新镇华益村XXX号。2009年，原上海赛诺化工有限公司变更登记企业名称为赛诺公司。三、经依法委托上海申元工程投资咨询有限公司对华益村XXX号东边空地工程进行鉴定，于2017年4月11日出具《司法鉴定意见书》，结论为该工程总造价为910,166元(其中板房、砖房、简易棚、集装箱工程造价194,385元，场地填筑、围墙、水泥路面及地坪工程造价为715,781元)，其中双方争议部分金额为715,781元。四、落款日期为2014年12月30日的租金、水电费对账单，载明2015年1月1日至2015年5月31日期间半年租金实际应付106,116元，并注明“每满一年减免一个月的租金，故半年减免租金为9,646元；落款处载明为“赛诺化工(上海)有限公司”，并盖有“赛诺化工(上海)有限公司财务专用章”。以上事实，有《场地租赁合同》、《房产转让、土地租赁合同》、《司法鉴定意见书》、租金、水电费对账单及当事人陈述等证据予以证明，本院予以认定。本案反诉部分事实同本诉。审理中，反诉原、被告对是否欠付租金存在争议：反诉原告认为，在租赁期间，反诉被告累计拖欠租金为98,482.5元；为此提供《账务明细》一份，载明在2011年4月14日至2016年1月19日期间已付租金金额为1,006,643.5元、未付租金为98,482.5元，同时提供2013年2月至2016年1月期间的银行进账单及财务记账凭证。反诉被告升超公司表示，并无拖欠租金的情况，双方已达成约定，即每年减免一个月的租金；对反诉原告提供的《账务明细》中反诉原告已支付的金额予以认可。审理中，本院向上海市青浦区规划和土地管理局华新所调查涉案房屋土地性质相关情况。该所工作人员答复称，赛诺公司向青浦区华新镇华益村村民委员会承租的土地为集体土地，其中赛诺公司厂房东侧的土地，即升超公司承租的土地，土地性质为农业用地，曾因存在建设情况责令进行整改；该土地无使用权证，未办理农业用地转建设用地的合法手续。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对本诉部分，原、被告就华新村XXX号东边空地的租赁事宜自愿签订《场地租赁合同》，该合同对双方各自的权利义务予以明确约定。依据被告赛诺公司与上海市青浦区华新镇华益村村民委员会签订的《房产转让、土地租赁合同》，可反映本案所涉租赁土地系被告赛诺化工承租自上海市青浦区华新镇华益村集体所有的土地的一部分，原告升超公司承租土地用途为钢管堆放储存；而依据法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，而原告升超公司承租集体所有的农业用地用于非农业生产经营活动，显然违反法律规定。因此，原、被告签订的《场地租赁合同》应属无效。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得财产应当各自予以返还，如有损失应按照各自过错承担赔偿责任。现原告升超公司主张因合同无效，被告赛诺公司应赔偿其平整场地的工程建设费用，但依据《场地租赁合同》，原告升超公司所承租的土地为“空地”，且明确承租方须经出租方同意方可进行装修或增设附属设施和设备。但目前原告升超公司并无证明表明曾出资进行场地填筑、围墙、水泥路面及地坪工程，而在土地上建造板房、砖房、简易棚、集装箱，也并无证据证明已征得被告赛诺公司的同意；且依据合同约定，租赁期限为2011年4月15日至2016年5月31日，故即使上述工程建设情况属实，原告升超公司在签订租赁合同时，理应预见到其投资成本在租赁期限内的回收问题。综上所述，虽然双方所签订的租赁合同无效，但原告升超公司据此主张工程建设费用，于法无据，本院对此难以支持。针对反诉部分，鉴于双方签订《场地租赁合同》自始无效，视为双方并未建立合法的租赁合同关系，故反诉原告主张确认租赁关系自2016年5月31日终止的诉讼请求，依法不予支持。合同宣告无效后，反诉被告升超公司应返还所承租的土地，并恢复场地的原状，即按照合同约定的土地状况，恢复至空地状态。现反诉原告赛诺公司主张原告升超公司支付占有使用费，依法应予支持，本院参照《场地租赁合同》中约定的租金标准予以计算。关于2016年5月31日之前的占有使用费，反诉原、被告对已支付的金额均无异议，但对应付而未付的金额存在分歧；为此，反诉被告升超公司提供落款处盖有财务专用章的租金对账单，以证明双方存在每年免付一个月租金的约定，但该租金对账单并无反诉原告赛诺公司的公章，无法证明双方已就租金金额重新进行约定，故仍按照《场地租赁合同》中约定的租金金额支付；因此，反诉被告升超公司应支付2016年5月31日前应付而未付的租金98,482.5元。关于自2016年6月1日起的占有使用费，因反诉被告升超公司未及时腾退场地，故应参照租金标准支付占有期间的占有使用费；现反诉原告赛诺公司主张按照每年递增5%的标准计算租金，但双方合同对超过租赁期限的占有使用费并无相关约定，故本院对反诉原告赛诺公司的意见难以采纳，应按照双方租赁期限内最后一年的租金标准计算，即年租金243,101元。此外，鉴于双方签订的合同自始无效，反诉原告升超公司以合同约定的违约条款为依据主张的逾期支付租金及占有使用费的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海升超钢管租赁有限公司与被告赛诺化工(上海)有限公司于2011年4月12日签订的《场地租赁合同》无效；二、对原告上海升超钢管租赁有限公司主张被告赛诺化工(上海)有限公司给付平整场地的工程款1,200,000元的诉讼请求，不予支持；三、对反诉原告赛诺化工(上海)有限公司请求确认租赁关系终止的诉讼请求，不予支持；四、反诉被告上海升超钢管租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区华新镇华益村XXX号东边空地，并恢复场地原状(空地状态)；五、反诉被告上海升超钢管租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告赛诺化工(上海)有限公司支付欠付的2016年5月31日前的占有使用费人民币98,482.50元；六、反诉被告上海升超钢管租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告赛诺化工(上海)有限公司支付自2016年6月1日起至实际腾退土地之日止的占有使用费(按照年租金人民币243,101元的标准计算)；七、对反诉原告赛诺化工(上海)有限公司主张反诉被告上海升超钢管租赁有限公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。司法鉴定费人民币38,000元，由原告上海升超钢管租赁有限公司承担。本诉受理费人民币25,600元，减半收取，计人民币12,800元，由原告上海升超钢管租赁有限公司承担。反诉受理费人民币3,217元，由反诉原告赛诺化工(上海)有限公司支付人民币105元，由反诉被告上海升超钢管租赁有限公司承担人民币3,112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 于 凯二〇一七年五月二十七日书记员 刘晶菁附：相关法律条文1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。