辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1276号上诉人（原审被告）：张大力，男，1971年10月16日出生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连龙湖物业服务有限公司，住所地大连市中山区港浦路111号楼301室，统一社会信用代码91210200064402869W。法定代表人：贝洪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人张大力因与被上诉人大连龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张大力上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：我对龙湖物业提供的合同真伪表示怀疑。从购房开始，我与物业人员没有接触、也没有物业人员介绍过物业服务具体内容。盖着龙湖物业公章的合同不知从哪里而来，是不是地产销售人员趁人不注意让购房者无意识签订或伪造了我的签名后补的，需要龙湖物业提供签订合同的负责人到庭说明情况。该合同可能是在欺骗的情况下签订，签订时没有物业人员在场和签字、没有签订日期，也没有说明具体服务、只有价格，是格式化的合同样本，显然有失公平交易。一审法院忽视了龙湖物业提供合同中每月6.6元/平方米的物业服务费是天价费用，不符合大连市大众的消费标准。龙湖物业提供的几张打扫卫生的照片也不能证明其提供的服务符合该高额服务费。而且该照片是2019年7月份拍摄，并非案涉2017年4月至2018年12月31日期间，是作假。广大业主层曾集体呼吁服务费用过高、对物业服务不满意，但一审法院置弱者的利益于不顾。一审法院没有现场调查就认为龙湖物业的服务与其价格匹配，没有标准。大连市物业管理条例有明确的收费标准，一审法院却没有参考该标准。需要龙湖物业提供证据证明其服务符合每月6.6元/平方米的标准以及物业费花费财务明细清单。龙湖物业现在提供的只有打扫卫生服务，没有当初承诺的小区有学校、商业、钓鱼台宾馆等配套，物业费太高，与服务不匹配。我们业主想成立业主委员会进行协商，但被物业阻挠致使一年半还没有成立。而且，如此高额的物业费会给我们生活造成严重影响，将来的生活无法保障。另外，甘井子区红旗街道与龙湖集团有合作关系，一审法院有偏袒嫌疑，因此申请更换其他法庭审理。被上诉人龙湖物业不同意张大力的上诉请求，同意原审判决，并辩称被上诉人已对案涉小区提供物业服务，上诉人理应交纳物业费。上诉人与开发商之间的分歧不能归责于被上诉人。龙湖物业向一审法院起诉请求：1、张大力支付欠交的自2017年4月至2018年12月期间的物业费30,844.17元（6.6元×216.48平×21个月+40元×21月）；2、张大力按日千分之三标准支付滞纳金28,037.37元；3、张大力承担诉讼费。一审法院经审理查明，2013年5月15日，大连龙湖西城置业有限公司（以下简称：龙湖置业公司）为其开发建设的“龙湖·滟澜山”项目选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，该协议约定：物业名称为“龙湖·滟澜山”；物业类型包括住宅和商服；坐落位置为位于甘井子区南侧；建筑面积约96,985平方米；物业服务区域内物业服务收费选择包干制方式，盈余或亏损由原告享有或承担；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅按每月每平方米6.6元标准计算，另外业主购买停车位或车库的，按室内车位每月每个40元标准交纳；业主在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向业主加收应交费用3‰的合同违约金；合同期限,自2013年5月15日起至2018年12月31日止；该份合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，龙湖置业公司如约交付物业，原告接收物业后持续为“龙湖·滟澜山”项目内的全体业主提供日常的物业管理与服务，至今从未间断。同时查明，2015年7月26日，被告同时购买了“龙湖·滟澜山”项目内的两套房屋，一套为位于甘井子区建筑面积216.48平方米的住宅，另一套为滟澜园67号楼1单元半地下1层1号（67—库6号）、建筑面积为73.75平方米的车库。买卖合同签订时，被告即知悉由原告为其提供物业管理与服务，并认同该小区物业服务费的相关标准。2015年10月初，原告接收上述房屋，并按6.6元/月/平方米和40元/个/月的标准向原告交纳住宅和车库的物业服务费用直至2017年3月底。自2017年4月起，被告开始欠交物业费用，截止至2018年12月末，被告连续拖欠了二十一个月的相关物业费用共计30,844.17元。原告多次催款未果，遂诉讼来院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与龙湖置业公司签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，出自双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务协议依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，上述协议对龙湖·滟澜山小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业公司提供的各方面物业服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米6.6元和每月每个车库40元的相关标准及时足额交纳物业费用，借故拖欠无理。现原告请求被告立即给付2017年4月至2018年12月共计二十一个月的物业服务费30,844.17元及滞纳金，理由正当且证据充分，予以支持；关于滞纳金的计算标准一节，因前期物业服务协议中关于“逾期将按日向业主加收应交纳费用3‰的合同违约金”的相关约定，过于强调对违约方的惩罚性，似有加重违约方负担之嫌，因此应予调整。综合本案案情，决定以“日万分之三”为标准支付为宜。关于被告当庭提出的几点抗辩意见，证据不足且部分抗辩意见属于其与开发建设单位之间的相关分歧，该分歧亦不属于本案调整，当事人可另行解决。诚然，原告作为物业服务企业，必须学会与广大业主进行深入沟通与坦诚交流，只有虚心听取来自各方面的相关意见和建议，才会更加充分了解、掌握广大业主的合理需求，才能更加明确下一步需要改进和调整的方向，从而不断提高管理和服务水平，达到业主与物业企业之间的一种和谐共生良好状态。广大业主亦应当充分理解物业服务企业当前面临的各种困境，对小区内出现的不合理现象和不规范行为，部分业主应采取适当的方式、以合法的途径积极表达诉求，而不应以拒交物业费的方式消极对抗，这不仅冲击业主与物业企业之间惯有的理解与信任，也是对广大守信业主的一种否定与漠视，不利于小区整体环境以及物业服务质量的持续改善与提高。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告张大力给付原告大连龙湖物业服务有限公司物业服务费30,844.17元及滞纳金（自2017年4月1日起至2018年12月31日止，按日万分之三标准计算）。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,272元（原告预交），由原告承担479元；余款793元由被告担负（此款应于判决发生法律效力之日起十日内给付）。二审中，上诉人张大力补充提交两份视频资料作为新证据，拟证明小区多处开小门，安保存在极大隐患，小区多处违建，龙湖物业将工程车辆放行入小区，属于管理不作为。被上诉人质证意见如下：上诉人视频中反映的问题属城建部门管辖范围，被上诉人作为物业公司无权管理。本院对上诉人提交的两份视频资料予以采信，认为该两份视频资料能够反映小区管理存在一定问题，龙湖物业对此应当加强管理。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院补充查明，大连龙湖西城置业有限公司与龙湖物业签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》第二条约定了服务内容，包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的日常清洁卫生、垃圾的收集、清运；物业共用雨、污水管道疏通；公共设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括非市政道路、泵房、稳压水箱间、水池、小区内路灯等；日常公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，发生刑事、治安案件依照法律处理，由相应的违法者或犯罪者承担责任，与乙方无关；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律法规和政策规定的物业管理公司管理的其他事项及甲方的其他委托事项。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”被上诉人龙湖物业与开发商签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，该协议已实际履行，合法有效。上诉人张大力无据否认该协议的真实性，亦无据否认被上诉人龙湖物业系案涉小区物业服务单位的事实，故其对于前期物业合同效力的异议不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被上诉人龙湖物业与建设单位签订的前期物业服务合同对上诉人张大力有效，现上诉人张大力未支付2017年4月至2018年12月期间的服务费已构成违约，应承担违约责任，被上诉人龙湖物业有权要求张大力支付物业费30,844.17元及一定违约金。一审法院判项并无不妥，二审予以维持。关于物业费标准问题，物业费标准不属于行政许可范畴，而由当事人自行约定。本案中，前期物业服务合同约定案涉小区的物业服务费标准为每月6.6元/平方米，因该合同对全体业主有效，故张大力作为小区业主同样应按该标准交纳物业费。如业主认为该标准过高，应当通过合法途径与物业单位协商调整收费标准，或通过成立业主委员会重新选聘物业公司。现张大力以开发商在售楼时承诺的学校、商业、钓鱼台宾馆等配套设施均未兑现为由主张该小区物业收费标准过高，于法无据，不能得到支持。张大力有权行使业主权利，要求龙湖物业公示其服务标准和服务内容，但应当另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1272元，由上诉人张大力负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年三月二十七日书记员  黄月妍