北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终417号上诉人（原审原告）：王晓倩，女，1975年11月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏威，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐俊英，北京市当代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人王晓倩因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。王晓倩上诉请求：撤销一审判决第二项，改判长城物业北京分公司赔偿租金损失73764元、中介费损失10000元、物业费6665元。事实与理由：第一，一审法院认定王晓倩未提供租金交纳的相关证据佐证租金损失，属认定事实错误。第二，一审法院认定《收据》系手写并无发票佐证，加盖的并非财务专用章，因此无法确定王晓倩与王婷之间租赁合同关系真实性，属认定事实错误。第三，一审法院漏审王晓倩要求长城物业北京分公司支付中介费10000元的诉讼请求，属于认定事实不清。第四，一审法院认定王晓倩未提供证据证明长城物业北京分公司提供其他物业服务存在瑕疵，故对王晓倩主张退还物业费的诉讼请求不予支持，属于认定事实错误。第五，一审法院认定王晓倩除空调费之外的损失超出了合同瑕疵履行所应赔偿的相应损失范围，属于适用法律错误。综上，请求二审法院判如所请。长城物业北京分公司答辩称，同意一审判决，不同意王晓倩的上诉请求，要求维持原判。王晓倩向一审法院提出诉讼请求：1.判令长城物业北京分公司赔偿租金损失73764元；2.判令长城物业北京分公司赔偿中介费损失10000元；3.判令长城物业北京分公司退还物业费及空调费10511元；4.由长城物业北京分公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实：2016年4月21日，王晓倩作为买受人与北京绿地京驰置业有限公司（以下简称绿地京驰公司）作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定王晓倩购买绿地京驰公司开发的坐落于北京市通州区运河核心区IV-07地块F3其它类多功能用地1#办公、商务型公寓、商业楼15层2单元-1501号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积170.91平米，该合同的附件之一为《北京市前期物业服务合同》，约定绿地京驰公司按《北京市住宅物业管理服务等级三级标准》提供案涉房屋的前期物业服务，双方约定绿地京驰公司可以自行提供本物业服务，亦可根据相关规定聘用具备相应资质的专业公司实施物业服务。此外，双方还约定了其他内容。王晓倩于2016年8月入住案涉房屋。后绿地京驰公司（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订《通州核心区07地块项目前期物业服务合同》及《补充协议》，约定甲方将案涉房屋所在小区的物业服务委托给乙方，双方约定乙方按照不低于《住宅物业服务标准（三级）》中规定的相应要求提供服务；服务期限为三年，自项目正式入住之日起算；物业服务收费标准为办公13元每平米每月计算，不含中央空调费等费用；中央空调运行及维护费用由办公楼业主或使用人按12.5元每平米每月的标准交纳；中央空调供给时间，制冷：每年5月1日至9月30日止，共计5个月；供暖：每年11月15日至3月15日止，共计4个月；以上费用包括项目规划红线范围内中央空调公共区域部分设施、设备的日常维护费用，不包含业主室内专用空调系统末端设备日常维护费用。此外，双方还约定了其他内容。经查，自王晓倩入住案涉房屋时起，一直系由长城物业北京分公司提供物业管理服务。2017年，长城物业北京分公司（甲方、用冷人）与北京华电北燃能源有限公司（乙方、供冷人、以下简称华电北燃公司）签订《供用冷合同》，约定乙方为案涉房屋所在地块提供供冷服务，供冷时间为6月1日至9月30日止，甲方应缴纳的冷费包括基本冷费和计量冷费。基本冷费为10元每建筑平米每供冷季，计量冷费为0.57元每千瓦时，甲方应于本合同签署完毕后30日内将本供冷季的基本冷费395290元缴纳给乙方，计量冷费甲方以月结的方式向乙方缴纳，本供冷季内，每平米用冷面积赠送2冷吨时的制冷量，合计赠送冷量79058冷吨时，折合278047千瓦时。双方供冷设施管护责任分界点为能源子站机房墙界，从制冷源至双方约定的管理分界点之间的供冷设施的运行、维修、更新改造的责任及其费用由乙方承担；从双方约定的管理分界点至甲方户内散热设备之间的供冷设施管理、维修、更新改造的责任及其费用由甲方承担；乙方的供冷设施出现故障，未能及时通知甲方，给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。此外，双方还约定了其他内容。2017年12月27日，王晓倩向长城物业北京分公司缴纳案涉房屋物业费26721.96元及中央空调费15381.90元，其中物业费收费标准为每平米单价13元每月，另加垃圾费60元，中央空调费标准为7.5元每平米每月。长城物业北京分公司出具的发票载明中央空调费为其代收费用。2018年夏季，案涉房屋所在地块中央空调供冷存在问题，导致空调制冷效果不理想。2018年6月、7月，案涉房屋所在小区业主向长城物业北京分公司群体反映空调制冷问题。从王晓倩提供的当时的媒体报道看，案涉房屋所在小区部分楼栋当时的室温达到了31-32摄氏度。从王晓倩提供的短信记录看，案涉房屋室温在28摄氏度左右，最高达到33.5摄氏度。长城物业北京分公司主张中央空调制冷问题是由于华电北燃公司供冷不足造成，为此其提交了其向华电北燃公司反映相关问题的函件，但并未提交其他证据予以佐证。长城物业北京分公司亦主张案涉房屋的室温一直在28摄氏度左右，而此温度符合案涉房屋的室内设计参数，为此其提交了案涉房屋所在地块的竣工图中的《暖通专业设计说明》，该《说明》室内空调设计参数载明办公室夏季温度为26摄氏度，每昼夜波动幅度要求温度不得大于±2摄氏度。庭审中，王晓倩主张其于2018年5月16日将案涉房屋出租给案外人王婷，为此其提供了《北京市房屋租赁合同》，该《合同》载明租赁用途为办公，租赁期限为2018年5月30日至2020年4月29日，月租金为24588元，每三个月支付一次租金，首期租金73766元；合同居间方为北京朗力房地产经纪有限公司。王晓倩提供了一份手写加盖居间方合同专用章的《收据》，载明其向居间方支付了中介费10000元。王晓倩主张因空调制冷问题，承租方与其协商退租，双方于2018年8月15日签订了《退租协议》，后王晓倩依照约定向王婷退还了案涉房屋租金73764元。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对其主张的事实有责任提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。根据本案查明的事实，长城物业北京分公司受绿地京驰公司的委托为案涉房屋所在小区提供物业服务，王晓倩亦向长城物业北京分公司交纳物业服务费，二者之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据绿地京驰公司与长城物业北京分公司的合同，中央空调运行及维护费用是单独的收费项目，且长城物业北京分公司亦实际收取相应费用，其收取的费用明显超出了其与华电北燃公司约定的供冷费标准，长城物业北京分公司与华电北燃公司之间的合同约定业主户内散热设备的供冷设施管理、维修、更新改造由长城物业北京分公司负责，故可以说明为业主供冷系长城物业北京分公司的业务，故对于长城物业北京分公司主张业主应向华电北燃公司主张合同权利的意见，一审法院不予采纳，对于其要求追加华电北燃公司作为本案当事人的申请，一审法院亦不予准许。根据王晓倩提供的证据及长城物业北京分公司向华电北燃公司发送的函件可以证明案涉房屋的中央空调制冷在2018年夏季确实存在问题，长城物业北京分公司主张的28摄氏度符合《暖通专业设计说明》所载室内空调设计标准的意见，依据不足，一审法院不予采信。因长城物业北京分公司提供的供冷服务存在问题，应当赔偿王晓倩因此产生的损失，王晓倩主张的空调费损失，理由正当，数额合理，一审法院予以支持；王晓倩并未提供证据证明长城物业北京分公司提供的其他物业服务存在瑕疵，故对于王晓倩主张的退还物业费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持；王晓倩虽提供了《北京市房屋租赁合同》、《收据》以证明其与王婷租赁合同关系的真实性，但其并未提供租金交纳的相关证据予以佐证、《收据》系手写并无发票佐证、《收据》所加盖的并非财务专用章，故其与王婷之间租赁合同关系的真实性，一审法院无法予以确认，且此项损失也超出了合同瑕疵履行所应赔偿的相应损失的范围，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长城物业北京分公司于判决生效之日起七日内退还王晓倩空调费3845元；二、驳回王晓倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王晓倩向本院提交了1.借记卡历史明细清单，证明案外人王婷向王晓倩支付租金的事实；2.写字楼租赁合同，证明王晓倩在与王婷解除合同后，将涉案房屋租赁给北京协成创耀资产管理有限公司有两个月的免租期，2018年8月20日至2018年10月19日期间没有租金收入。长城物业北京分公司对两份证据的质证意见为：不属于二审新证据，真实性不持异议，对证明目的均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于物业费。根据已查明的事实，物业服务收费标准为办公13元每平米每月计算，不含中央空调费等费用，中央空调运行及维护费用由办公楼业主或使用人按12.5元每平米每月的标准交纳，王晓倩亦分别交纳物业费及空调费用。王晓倩并未提供证据证明除空调供冷服务外长城物业北京分公司提供的其他物业服务存在瑕疵，故一审法院驳回王晓倩有关退还物业费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于租金损失。王晓倩的此项损失与长城物业北京分公司提供的空调供冷服务瑕疵之间并无直接关联，超出了长城物业北京分公司在订立合同时可以预见到的因违反合同可能造成损失的范围，故一审法院对王晓倩该项请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于中介费损失。一审法院在事实查明部分载明“合同居间方为北京朗力房地产经纪有限公司。王晓倩提供了一份手写加盖居间方合同专用章的《收据》，载明其向居间方支付了中介费10000元”，而在一审法院“本院认为”部分论述有“《收据》系手写并无发票佐证、《收据》所加盖的并非财务专用章”的表述，且最后驳回了王晓倩的相应诉讼请求，故对于王晓倩有关一审法院漏审中介费诉讼请求的上诉主张，本院不予采信。中介费是王晓倩将涉案房屋经由中介公司出租给案外人所产生的必要费用，与长城物业北京分公司提供的空调供冷服务瑕疵并无直接关联，故一审法院驳回王晓倩有关中介费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，王晓倩的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2107元，由王晓倩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 郑吉喆审 判 员 孙承松二〇二〇年三月四日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽