.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}        海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2016）琼0108民初4932号     原告：深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司，住所地：海南省海口市。统一社会信用代码:×××。   负责人：林粤，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。   被告：姜梅，女，1962年6月21日出生，汉族，住山东省济南市。公民身份号码：×××。   原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司与被告姜梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加了诉讼。被告姜梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2012年1月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2017年4月30日，为人民币7722元）；2、请求判令被告向原告支付自2010年6月1日起至本案裁判文书生效之日止的公摊水电费（暂计至2016年9月30日，为人民币271.8元）；3、请求判令被告向原告支付物业服务费滞纳金人民币2100元（按起诉之日欠费总额×30%）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费等费用。事实和理由：被告与开发商中国宝安集团海南实业有限公司（以下简称“宝安集团海南公司”）签订《商品房买卖合同》，购买了位于海口市和平大道66号的宝安·江南城xx-xxx号房产，房产建筑面积为127平方米，之后被告支付了相应价款。2008年3月1日，宝安集团海南公司与原告签订前期《物业管理服务合同》，委托原告对宝安·江南城进行物业管理。因该小区未成立业主委员会，双方又于2013年4月28日续签订《前期物业服务合同》，约定：合同期限自2013年5月1日起至2017年4月30日止；一期、二期部分物业服务费为0. 95元／平方米·月，二期（60-70栋）为1.6元／平方米·月，三期（71-77栋）嘉园为2.5元／平方米·月，煦园为2.3元／平方米·月，御城联排、围合别墅为4.5元／平方米·月；宝安集团海南公司未按时支付服务费、管理费等其他费用，原告有权按拖欠部分费用的日千分之五向其收取滞纳金等等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。由于被告拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话和书面催缴，被告置之不理，拒不履行付款义务。综上，为维护自己的合法权益，原告特向法院起诉，恳请判如所请。   被告姜梅未作答辩。   经审理查明，2008年3月1日，原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司与“宝安·江南城”的开发商宝安集团海南公司签订一份《物业管理服务合同》。该合同主要约定：宝安集团海南公司委托原告对位于海口市海甸岛的宝安·江南城（总建筑面积约27万平方米）的物业进行管理，合同期限自合同签订之日起至小区全面入伙后三年止；物业服务费收取标准为：一期、二期的1-59栋按0.95元/平方米·月收取，二期的60-70栋按1.60元/平方米·月收取，三期的71-77栋中的嘉园按2.5元/平方米·月收取，熙园按2.3元/平方米·月收取；如宝安集团海南公司未按时支付服务费、管理费等其他费用，原告有权按拖欠部分费用的日千分之五向其收取滞纳金等等。2013年4月28日，原告又与宝安集团海南公司续签订一份《前期物业服务合同》。该合同主要约定内容中除合同期限变更为“自2013年5月1日起至2017年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，其余合同内容包括物业管理面积、管理服务费收取标准均与上述《物业管理服务合同》一致。上述合同签订后，原告就其所管理的宝安·江南城小区（一期、二期、三期及会所）与海南粤红明实业有限公司、海南粤奥电梯工程有限公司分别签订合同，将小区的清洁服务、绿化养护发包给粤红明公司负责管理，每月清洁费用100500元、每月绿化养护费为75500元，将小区的电梯维修保养外包给粤奥公司负责管理，每月电梯维修保养费为15200元。   2007年1月18日，海口市和平大道66号宝安·江南城xx栋xxx房所有权转移登记在被告姜梅名下，不动产权证号：xxxxx。该房屋建筑面积127平方米。被告向原告交纳物业服务费至2011年12月31日，交纳公摊水电费至2010年5月31日。2016年12月21日，原告以被告自2012年1月1日起未依约交纳物业服务费、自2010年6月1日起未交纳公摊水电费为由，提起本案诉讼。   原告提交2016年10月7日打印的有关案涉房屋的《交款通知书》，载明：2010年6月-2016年9月的公摊水费271.80元，2012年1月-2013年3月的日常养护费286.50元，至2016年5月的日常养护费滞纳金398.80元，2012年1月-2016年10月的物业服务费6714.10元，至2016年5月的物业服务费滞纳金4808.10元，合计12479.30元。庭审中，原告称其主张的公摊水电费是以每月实际发生的水电费数额分摊到每户业主，这部分费用是已经实际发生且经公告公示后再进行收费。原告明确其主张的物业服务费按照案涉房屋的建筑面积127平方米计算，主张的滞纳金则按照被告在起诉之日拖欠的物业服务费及公摊水电费总额的30%计收。   对原告提交的用以证明其向被告书面催交费用的证据，本院认定如下：   1、原告提交其委托海南嘉天律师事务所于2015年8月12日寄发的EMS邮政特快专递邮单、催收2012年1月至2015年6月物业服务费、公摊水费、滞纳金的《律师函》以及2013年1月、2014年1月、2015年1月、2016年1月的四张物业服务费的《缴费通知单》，欲证明原告在起诉前曾书面催告被告交纳物业服务费。EMS邮政特快专递邮单的邮寄地址为“山东省济南市经山路x号x楼8-1”。原告提交了2015年8月12日EMS邮政特快专递邮单、四张《缴费通知单》的原件予以核对，本院对其真实性予以确认。但是，原告未提交上述EMS邮政特快专递邮单的送达情况及向被告送达《缴费通知单》的相关证据，且原告未提交上述EMS邮政特快专递邮单的邮寄地址的来源，不能确定该邮寄地址为被告预留的联系地址。故本院不予认定原告已经在起诉前履行了书面催交义务的待证事实。   2、原告提交其委托海南嘉天律师事务所于2017年3月19日寄发的EMS邮政特快专递邮单及催收2012年1月至2017年3月1日物业服务费、公摊水电费、滞纳金的《律师函》（物业服务费7480.3元，公摊水电费278.7元，滞纳金5206.9元），欲证明原告已履行了书面催告被告交纳物业服务费的义务。EMS邮政特快专递邮单的邮寄地址为山东省青岛市市南区xx路x号x号楼二单元xxx户，该地址为原告提供的被告身份证复印件上的住址。但该函件因被告不在指定地址而被退回。原告提交了EMS邮政特快专递邮单的原件予以核对，本院对该证据的真实性予以确认。虽然原告邮寄的上述函件被退回，但是上述EMS邮政特快专递邮单的邮寄地址为被告的身份证住址。当被告的居住地与身份证住址不一致时，被告负有向原告告知其变更地址的义务。被告未出示证据，视为其放弃举证权利，应承担对其不利的法律后果。因此，上述函件被退回的责任不在原告。并且，被告本来就负有按时交纳物业服务费的义务。综上，原告向被告的身份证地址邮寄了催交物业费等费用的函件，应视为原告已经履行了书面催交的义务。故本院对原告上述证据的证明力予以认定。   本院确认的上述事实，有《物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》（续）、《清洁服务承包合同书》（续）、《绿化养护合同书》（续）、《电梯维修保养合同》、2017年3月19日EMS邮政特快专递邮单、2017年3月19日《律师函》、《交款通知书》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料经本院审查，认为以上证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，可以采信。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。   本院认为，一、关于被告是否应向原告支付物业服务费和公摊水电费的问题。   原告与宝安集团海南公司签订《物业管理服务合同》及《前期物业服务合同》，取得了对宝安·江南城居住小区的物业管理权，并通过自行管理及委托其他专业公司进行物业管理及服务的方式对宝安.江南城小区进行全面管理与服务，而被告系宝安·江南城10栋102房的业主，双方据此形成事实上的物业服务合同关系。   《海南省物业服务收费管理办法》第三条规定，物业服务收费是物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主或使用人所收取的费用。《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第六款规定，物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。宝安·江南城xx栋xxx房的所有权于2007年1月18日转移登记在被告名下。被告作为业主，负有交纳物业服务费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，对未依约交纳物业服务费的业主，物业服务企业必须通过合理方式对欠费业主进行书面催交。根据庭审查明的事实可知，原告已于2017年3月19日委托海南嘉天律师事务所通过EMS快递向被告的身份证住址邮寄了催收2012年1月至2017年3月1日物业服务费、公摊水电费、滞纳金的《律师函》，至此，根据诚实信用原则，本院认为原告对被告所欠缴的2012年1月至2017年3月1日物业服务费7480.3元已以合理的书面方式进行了催交，故对原告主张被告应向其支付此时间段的物业服务费7480.3元的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告应向其支付其他时间段（即2017年3月2日至裁判文书生效之日止）相应物业服务费的诉请，因原告未举证证明其已以合理的书面方式向被告催交，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持，但原告可在以合理的书面方式催交后另案主张。   根据原告提交的有关案涉房屋的《交款通知书》，被告自2010年6月1日至2016年9月30日的公摊水费为271.80元。而2016年10月1日起的公摊水电费明细，原告未举证证明实际发生的费用，应承担举证不能的法律后果。因原告已履行了以合理的书面方式催交自2010年6月1日至2016年9月30日的公摊水费271.80元的义务，故被告应向原告支付自2010年6月1日至2016年9月30日的公摊水费271.80元。原告请求被告支付自2010年6月1日至本案裁判文书生效之日止的公摊水电费，超出上述被告应付范围的部分，本院不予支持。   二、关于被告是否应向原告支付滞纳金的问题。   《物业管理服务合同》及《前期物业服务合同》的规定，物业服务费未按时支付，原告有权按拖欠部分费用的日千分之五收取滞纳金。上述滞纳金的约定实际为违约金的形式。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告请求被告支付滞纳金应当履行先行书面催交的程序。本案中，原告主张的滞纳金系按照被告在起诉之日拖欠的物业服务费及公摊水电费总额的30%计收。原告于2016年11月22日起诉，于2017年3月19日才履行以合理的书面方式催交的义务。原告在起诉前未对其主张的被告在起诉之日所欠费用的滞纳金履行书面催交的义务。因此，被告对起诉之日未交的物业服务费及公摊水电费不产生逾期的后果，不应承担违约责任。故原告主张被告支付起诉之日所欠费用的滞纳金，于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，缺席判决如下：   一、被告姜梅须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司支付自2012年1月至2017年3月1日的物业服务费7480.3元，并支付自2010年6月1日至2016年9月30日的公摊水费271.80元；   二、驳回原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币50元，由原告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司负担13元，由被告姜梅负担37元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。             （此页无正文）                                  1jl8ifnv1qgwuasi3o           案件唯一码                    审判长 郑薇            人民陪审员   黄莲萍               人民陪审员 黄兰芳                                           二〇一七年五月十九日                     法官助理    辜泓奋           书记员 王瑛琳           速录员 郑惠丹                   附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》     第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。           《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》     第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。                        审核：郑薇   撰稿：郑薇校对：王瑛琳印刷：余小英      海南省海口市美兰区人民法院    2017年5月27日印刷