文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3754号上诉人（原审被告、反诉原告）：丹阳市金禾现代农业有限公司，住所地丹阳市开发区立曜路1号。法定代表人：杨永沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丹阳经济开发区祈钦村民委员会，住所地丹阳市开发区胡桥镇祈钦村委会。负责人：徐双春，该村委会主任。委托诉讼代理人：秦斯文，丹阳市云阳法律服务所法律工作者。原审被告：江苏丹晟农业科技发展有限公司，住所地丹阳市开发区立曜路1号。法定代表人：束旭东，该公司总经理。原审被告：金港建设（江苏）有限公司，住所地丹阳市开发区立曜路1号。法定代表人：姜国才。上诉人丹阳市金禾现代农业有限公司（以下简称金禾公司）因与被上诉人丹阳经济开发区祈钦村民委员会（以下简称祈钦村委会）及原审被告江苏丹晟农业科技发展有限公司（以下简称丹晟公司）、金港建设（江苏）有限公司（以下简称金港公司）土地租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2018）苏1181民初9289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金禾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回祈钦村委会要求金禾公司支付租金的诉讼请求，依法改判祈钦村委会赔偿金禾公司3859594元。事实和理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误，详述如下：1、关于租赁主体问题，一审法院凭缴纳租金的主体便认定实际承租人为金港公司和金禾公司没有依据，本案土地的实际使用人为金禾公司，金港公司缴纳的款项系代金禾公司支付的租金。2、关于实际租赁的土地面积问题，本案实际租赁的土地面积仅为370亩，祈钦村委会未能提供实际交付491亩土地的证据，应当承担举证不能的法律后果，且实际租赁面积仅需实地丈量便可测出，一审法院对此未进行详细审查。3、关于实际租赁的起始时间问题，土地交付时间应当由祈钦村委会举证，而非金禾公司举证证明实际使用土地的时间是2014年7月。4、关于哪一方违约的问题，一审法院认为金禾公司在本案原一审时曾要求作为第三人参加诉讼，便认定金禾公司应当预见合同会解除，毫无道理。金禾公司始终认为自己完全按照合同约定的标准，根据实际使用的土地面积足额缴纳了租金，在合同履行期限内，祈钦村委会从未向金禾公司提出过未足额缴纳租金的事宜，即便祈钦村委会根据合同约定享有解除合同的权利，也应当履行催收的义务，催收后如金禾公司仍拒绝履行，祈钦村委会才能行使合同解除权。且祈钦村委会在原一审中仅要求解除与丹晟公司的租赁合同，并未要求解除与金港公司、金禾公司的租赁合同，金禾公司在2019年1月收到一审法院应诉材料时才知道祈钦村委会要求解除合同，而祈钦村委会早在2017年6月便将案涉土地分别租赁给了三案外人，祈钦村委会在合同未解除的情况下，便与案外人就同一块土地签订新的租赁合同，系违约在先。5、关于反诉赔偿问题，金禾公司提供的证据足以证明在案涉土地上的投入，祈钦村委会一方面违约解除合同，另一方面又享受着因土地增值而带来的高租金收益，对金禾公司而言显示公平。被上诉人祈钦村委会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告丹晟公司辩称：对解除祈钦村委会与丹晟公司的土地租赁合同没有意见，本案与丹晟公司无关。原审被告金港公司在二审中未作答辩。祈钦村委会向一审法院起诉请求：1、判令解除祈钦村委会与丹晟公司、金港公司、金禾公司之间的土地租赁合同；2、丹晟公司、金港公司、金禾公司给付祈钦村委会土地租金593000元；3、丹晟公司、金港公司、金禾公司承担本案的诉讼费用和律师费37080元。在审理过程中，祈钦村委会变更诉讼请求为：判令丹晟公司、金港公司、金禾公司立即给付祈钦村委会土地租赁费593000元，并承担本案的诉讼费、保全费4835元及律师代理费37080元。金禾公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除金禾公司、祈钦村委会于2013年11月16日签订的土地租赁合同；2、判令祈钦村委会赔偿金禾公司损失3859594元；3、诉讼费用由祈钦村委会承担。一审法院认定事实：丹晟公司成立于2014年5月27日，股东为丹阳金润中小企业服务有限公司（占股88%）、束旭东（占股12%）。金港公司成立于2013年9月26日，由金润国际商贸有限公司持股100%。经丹阳开发区管委会有关部门引荐，祈钦村委会、金港公司于2013年11月16日签订土地租赁合同，约定金港公司租赁祈钦村委会的土地1000余亩，实际面积按丈量为准，租赁期限为2013年11月16日至2043年11月15日；租赁价格：金港公司所租赁的土地面积每年每亩600元，同时金港公司需一次性支付祈钦村委会青苗补偿费每亩600元，在签订合同时一并交付祈钦村委会；付款方式：先缴纳后租用，以后每年在12月底付清租金，每五年租金调价一次，具体价格以调价时当年市场400斤的稻谷价格为上调标准；金港公司在租赁期限内，应按合同规定时间上交租金，否则属违约行为，祈钦村委会有权终止合同，所造成的一切损失和后果由金港公司负责承担；租赁期限届满后，土地产权归祈钦村委会所有，土地附着物由金港公司处置，同时合同终止。江苏省丹阳经济开发区管理委员会招商一局作为见证方在合同上盖章。嗣后，祈钦村委会根据承租人的要求，又与丹晟公司、金禾公司分别签订土地租赁合同，其中除租赁土地的面积确定为503亩外，租赁期限、租赁价格、付款方式、双方的责任与祈钦村委会与金港公司签订的合同相一致。2015年1月29日，祈钦村委会、丹晟公司又签订补充协议一份，约定双方于2013年11月16日签订土地租赁合同，现经双方协商补充以下条款：租赁祈钦村土地面积经双方实际丈量后为491亩，丹晟公司在租赁期结束后，将祈中组水库下方所推水塘恢复土地原状，并由祈钦村委会监督执行；农村二轮承包土地期为2028年，2028年后的15年，在现有合同的基础上，对接2028年后的中央土地政策规定，作相应修改。金港公司分别于2013年11月26日、2015年1月13日、2015年5月28日通过银行转账300000元、200000元、150000元到祈钦村委会账户，共计650000元；金禾公司分别于2015年10月30日、2015年12月31日、2016年1月4日通过银行转账100000元、50000元、80000元到祈钦村委会账户，共计230000元。祈钦村委会认可收到上述租金，并通过丹阳市曲阿街道农村合作经营管理站开具了抬头为金港公司、丹晟公司的结算凭证。2015年7月，金禾公司向丹阳市农业资源开发局、丹阳市农业委员会、丹阳市财政局申报江苏省丘陵山区农业综合开发项目实施计划，所报项目规模503亩，主导产业为果树，项目总投资1601400元，其中财政投资800000元。2015年9月、10月期间，金禾公司陆续与金港公司签订水利工程、道路建设工程、铁丝围栏工程等施工合同书，约定将相关工程发包给金港公司进行施工，丹晟公司法定代表人束旭东作为金港公司的现场负责人在上述水利工程、道路建设工程、喷灌工程施工合同中签名。祈钦村委会索要土地租金未果，于2017年3月16日诉至一审法院，请求判令丹晟公司给付土地租金。2017年6月2日，金禾公司向一审法院提出承租权异议及参与诉讼申请书，认为向祈钦村委会实际租赁并使用土地的是金禾公司，要求作为第三人参与诉讼，但在原审中未追加金禾公司和金港公司作为当事人。2017年6月30日，祈钦村委会与案外人王利贤、孙雄伟、孟华平分别签订土地租赁补充合同，将其中的土地300.43亩、152.78亩、33.16亩分别出租给上述三人，租赁期限自2017年6月30日至2028年12月31日，目前仍由上述三人使用案涉的土地。祈钦村委会陈述，上述土地租赁补充合同实际是2018年1月1日签订，租金也是从2018年1月1日起收取，是为了避免上公共交易平台才将签订时间故意提前，但并未提供证据证明。一审法院认为，祈钦村委会与丹晟公司、金港公司、金禾公司之间签订的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行其义务。现就双方的争议认定如下：一、由于丹晟公司、金港公司、金禾公司分别与祈钦村委会签订租赁合同，因此，首先应当确定案涉土地的实际承租人。根据租金交纳情况，金港公司于2013年11月26日至2015年5月28日给付租金共计650000元，金禾公司自2015年10月30日至2016年1月4日给付租金共计230000元，因此，实际给付租金并使用案涉土地的是金港公司和金禾公司，由于没有证据表明金港公司、金禾公司是先后使用租赁土地，且金港公司系金禾公司相关工程的施工单位，因此，应当认定金港公司、金禾公司共同租赁祈钦村委会的土地。祈钦村委会自认金港公司、金禾公司实际使用土地自2014年1月1日开始，因此，依照合同的约定，金港公司、金禾公司应当在2014年1月1日前付清青苗费294600元，并付清2014年1月1日至2014年12月31日的土地租金294600元，而金港公司、金禾公司仅于2013年11月26日支付租金300000元，余款至2015年1月后才陆续支付，因此，金港公司、金禾公司存在逾期支付租金的违约行为。祈钦村委会并未将同一土地同时出租给三方，相关合同均是应承租方的要求而签订，造成形式上的承租人存在三方的主要责任在于承租方。二、关于租赁土地的面积。祈钦村委会与金港公司签订租赁合同的面积确定为1000亩，根据祈钦村委会陈述，该项目是丹阳经济开发区管委会引荐，最初金港公司方提出需要租赁土地1000亩，祈钦村委会也是按照1000亩从各村民小组流转出土地，但承租方实际察看后提出部分土地不需要，因此，仅租赁了502亩，在合同履行过程中，承租方又提出土地中有高压线线杆塔基及坟墓，因此，经丈量后扣除12亩，实际租赁面积为491亩。金禾公司主张实际使用面积仅370亩，但缺乏证据证明，金禾公司在向丹阳市农业资源开发局等政府部门申报项目时也载明项目规模为503亩，故对金禾公司关于面积为370亩的主张不予支持。三、金禾公司主张实际使用土地的时间自2014年7月开始，但是并未提供证据，因此，其应当自2014年1月1日起支付租金。自2014年1月1日至2016年12月31日，金港公司、金禾公司应支付青苗费294600元、租金883800元（294600×3年），共计1178400元，金港公司、金禾公司仅支付880000元，拖欠祈钦村委会租金298400元。2017年3月16日，祈钦村委会起诉要求解除与丹晟公司的租赁合同，在该案审理中，金禾公司已得知祈钦村委会起诉要求解除租赁合同的情况，为此，曾申请作为第三人参与诉讼，此时金禾公司应当预见到解除租赁合同所造成的损失，但仍未履行给付租金的义务。根据合同约定，承租方应按约缴纳租金，否则属违约行为，祈钦村委会有权终止合同，所造成的一切损失和后果由承租方负责，因此，祈钦村委会起诉要求解除租赁合同，于法有据，应当予以支持。四、关于欠付租金的数额。2017年6月30日，祈钦村委会分别与案外人王利贤、孙雄伟、孟华平签订土地租赁补充合同，将其中的土地分别出租给上述三人，租赁期限自2017年6月30日至2028年12月31日，虽然祈钦村委会主张实际是从2018年1月1日出租给上述三人，但是，祈钦村委会并未提供证据证明其主张，因此，金港公司、金禾公司应承担2017年1月1日至2017年6月29日的租金145282元（294600÷365×180天），加之金港公司、金禾公司2016年12月31日前拖欠的租金298400元，金港公司、金禾公司共计应支付租金443682元。五、关于祈钦村委会主张的律师费，因租赁合同中未就因纠纷发生的律师费作特别约定，该项请求既没有合同约定，也没有法律规定，故对此不予支持。六、关于金禾公司提出的反诉请求。根据金禾公司提供的相关证据，其自2015年下半年起在租赁土地上进行基础设施的建设，其中的道路、水渠等设施目前仍在现场，但是，造成其不能继续使用租赁土地及设施的根本原因在于自身的违约行为，对于苗木等损失，金禾公司并未提供2017年6月当时苗木仍然存活的证据，依照合同约定，出租方在承租方未按约支付租金的情况下有权解除租赁合同，承租方的损失应当自行负责，因此，金禾公司要求祈钦村委会赔偿损失3859594元，缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。金港公司经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。一审法院判决：一、解除祈钦村委会与丹晟公司、金港公司、金禾公司签订的土地租赁合同；二、金港公司、金禾公司于判决生效后10日内共同给付祈钦村委会土地租金443682元；三、驳回祈钦村委会的其他诉讼请求；四、驳回金禾公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于双方主要争议的实际承租人、租赁土地面积、租赁起始时间等相关租赁事实，一审判决综合租金支付主体、案涉土地租赁合同及补充协议约定、项目实施及另行出租等案情以及双方当事人的陈述，认定金港公司和金禾公司实际承租钦村委会土地491亩并应支付2014年1月1日至2017年6月29日的租金，并无不当。金禾公司辩称土地实际使用人为其公司，其公司自2014年7月起仅实际使用土地370亩，依据不足，本院不予支持。二、关于双方主要争议的违约及责任承担问题，依据以上查明的租赁事实，金港公司、金禾公司存在逾期支付租金的违约行为，根据双方合同约定，祈钦村委会有权解除合同，承租方的损失应由其自行负责。金禾公司辩称祈钦村委会在合同未解除的情况下将案涉土地另行出租系违约在先，祈钦村委会应赔偿其损失3859594元，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，金禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41226元，由上诉人丹阳市金禾现代农业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇二〇年三月五日书记员 朱玉岑