广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初13号 原告：中国农业银行股份有限公司北海皇都支行，住所地广西北海市贵州路皇都大酒店副楼一楼。 负责人：蒋宛华，行长。 委托代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。 被告：李永乐，男，1977年3月13日出生,汉族，住山西省偏关县。 委托代理人：张引祥，偏关县新关法律服务所法律工作者。 被告（同为被告李永乐的委托代理人）：潘建萍，女，1976年2月26日出生,汉族，住山西省偏关县。 被告：北海市鑫富水产品有限责任公司，住所地广西北海市北海大道南侧上海路以西鼎鑫小区。 法定代表人：陈钦富，总经理。 原告中国农业银行股份有限公司北海皇都支行（以下简称农业银行北海皇都支行）与被告李永乐、潘建萍、北海市鑫富水产品有限责任公司（北海鑫富公司）金融借款合同纠纷一案，本院2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农业银行北海皇都支行的委托代理人刘业光、被告潘建萍、被告李永乐的委托代理人潘建萍、张引祥到庭参加诉讼，被告北海鑫富公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：被告李永乐、潘建萍系夫妻关系。2010年6月11日，原、被告自愿签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45……），双方在合同中主要约定：被告李永乐向原告借款18.7万元用于购买位于北海市房屋[房屋所有权证号：北房权证（2014）字第0……号]，并以该房屋为借款提供抵押担保，房屋的共有人潘建萍亦同意将该房屋作抵押担保。双方约定的借款期限为2010年6月11日至2035年6月10日共25年，借款利率为4.752%（该利率系按中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率下浮20%计算），被告李永乐自愿采取等额本息还款法归还借款本息，逾期罚息利率按合同约定借款利率上浮50%计算；如被告出现合同约定违约行为的，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权或采取其他资产保全措施，及按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；保证人北海鑫富公司承担阶段性保证担保，即自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续等。原、被告已于2010年5月25日在北海市房地产交易中心办理了涉案房屋的预购商品房抵押登记公示手续，抵押权登记证明书证号[北房地交押字（2010）第……号]。其后，原告依约将18.7万元借款汇入被告李永乐指定的被告北海鑫富公司名下的70×××78账户中。因被告李永乐自2016年1月起多次未能按约还本付息，截至2016年9月30日止，已拖欠本金163104.98元和利息3213.46元。原告多次催收无果，为此起诉，请求法院判令：1、解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告李永乐、潘建萍共同偿还借款本金163104.98元及支付利息3213.46元，共计166318.44元（利息暂计至2016年9月30日，以后按合同约定另计至清偿之日止）给原告；3、被告李永乐、潘建萍共同支付原告因实现债权所发生的律师费7900元；4、原告对被告李永乐、潘建萍名下共有的位于北海市房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的权利；5、被告北海鑫富公司对被告李永乐、潘建萍所欠借款及律师费承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据一、被告李永乐、潘建萍身份证、结婚证，证明被告诉讼主体资格； 证据二、《个人购买担保借款合同》、房地产抵押清单、抵押登记证明书、商品房买卖合同、房屋所有权证、个人借款凭证、还款信息，证明原、被告件借款、抵押、保证以及被告拖欠本息的事实； 证据三、委托代理合同，证明原告发生律师费的事实。 被告李永乐、潘建萍辩称：同意解除与原告签订的《个人购房担保借款合同》，但被告李永乐、潘建萍违反合同约定逾期支付借款本息是由于被告北海鑫富公司未能按时将涉案房屋交付使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告北海鑫富公司应承担相应的违约责任，赔偿被告李永乐、潘建萍因此而造成的损失。被告北海鑫富公司未能履行担保责任，根据《个人购房担保借款合同》中的约定，原告可以直接从被告北海鑫富公司名下账户内划收相关款项。 被告北海鑫富公司未作答辩，也未提供证据。 依照《中国人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告北海鑫富公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三、六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实及提供的证据予以确认并在卷佐证。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认的法律事实与原告主张的事实一致。 本院认为，农业银行北海皇都支行与被告李永乐、潘建萍、北海鑫富公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了抵押权预告登记，是合法有效的合同。农业银行北海皇都支行已依约发放了借款给被告李永乐，但被告李永乐未按约偿还借款本息，违反了签订的《个人购房担保借款合同》的约定，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，农业银行北海皇都支行有权解除涉案的《个人购房担保借款合同》并要求被告李永乐按约偿还尚欠的借款本息。被告李永乐、潘建萍系夫妻关系，涉案借款是在两被告婚姻关系存续期间的借款，且用于购买双方的共同住房，本案的借款应为被告李永乐与潘建萍的共同债务，两被告应共同承担还本付息的责任。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，买卖房屋等物权请求权预告登记的目的，在于保障将来实现物权，该预告登记具有排他效力。但物权法并未赋予买卖房屋等物权请求权预告登记权利人以现实的物权。就本案而言，按照物权法定原则，预购商品房抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来设立抵押权的请求权，该请求权虽具有排他效力，但预告登记本身并未使原告获得现实的抵押权。故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。 被告北海鑫富公司自愿在《个人购房担保借款合同》中承担阶段性保证担保，约定在“自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”期间对涉案借款承担连带保证责任。被告李永乐、潘建萍虽然到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记证明，但与《个人购房担保借款合同》中约定的李永乐、潘建萍取得房地产权利证书，再办理以原告为抵押权人的抵押登记证明具有不同性质。被告李永乐、潘建萍于2014年9月28日取得了房屋产权证书，但三被告未按合同约定办理抵押登记手续，即该笔贷款项下的抵押物仍处于预告登记阶段，因此，被告北海鑫富公司的阶段性担保责任期满的条件未成就，仍应为本案借款承担连带清偿责任。另原告主张被告李永乐、潘建萍支付律师代理费7900元，但没有提供已支出律师代理费的票据，且合同中原告与被告并未在主债务中对律师费的承担作出明确约定，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司北海皇都支行与被告李永乐、潘建萍、北海市鑫富水产品有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45……）； 二、被告李永乐、潘建萍应当偿还借款本金163104.98元及支付利息3213.46元（利息暂计至2016年9月30日，以后按编号为45……号《个人购房担保借款合同》的约定另计至清偿之日止）给原告中国农业银行股份有限公司北海皇都支行； 三、被告北海市鑫富水产品有限责任公司对被告李永乐、潘建萍的上述还款承担连带保证责任。被告北海市鑫富水产品有限责任公司承担连带保证责任后，有权向被告李永乐、潘建萍追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海皇都支行的其他诉讼请求。 案件受理费1892元，由被告李永乐、潘建萍负担，该费用原告已向本院预交，两被告在偿还上述款项的同时一并支付给原告。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3784元（收款单位:广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海皇都支行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  谭小凤 二〇一七年五月十三日 书 记 员  黄乐婷