上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初10332号原告：上海悦雨实业有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：王晓斌，经理。委托诉讼代理人：周德凯，上海市尚伟律师事务所律师。被告：上海仁品实业有限公司，住所地：上海市金山工业区。法定代表人：吴伟。第三人：上海仪电(集团)有限公司，住所地：上海市徐汇区田林路XXX号。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：薛勇，上海百林司律师事务所律师。第三人：葛卫良，男，1973年10月6日出生，汉族，住江苏省宜兴市官林镇韶巷村薛家村XXX号。委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。第三人：潘飞庆，男，1953年10月19日出生，汉族，住浙江省象山县丹西街道靖南大街XXX号。委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。原告上海悦雨实业有限公司(以下简称悦雨公司)与被告上海仁品实业有限公司(以下简称仁品公司)、第三人上海仪电(集团)有限公司(以下简称仪电公司)、葛卫良、潘飞庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告悦雨公司的委托诉讼代理人周德凯、第三人仪电公司的委托诉讼代理人薛勇、第三人葛卫良、潘飞庆的共同委托诉讼代理人刘扬到庭参加了诉讼。被告仁品公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告悦雨公司向本院提出诉讼请求：要求被告及三第三人共同赔偿原告装修装潢费1100万元。事实和理由：2011年11月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告租赁原产权属于第三人仪电公司的位于上海市杨浦区河间路XXX号厂房(以下简称系争房屋)，租赁期限自2012年2月1日起至2017年1月31日。后又签订补充协议，延长租赁期限至2021年1月31日止。租赁合同签订前，原告审查了被告和第三人仪电公司于2010年2月25日签订的房屋租赁合同，自认该合同合法有效。原、被告签订房屋租赁合同后，原告对系争房屋投入巨资1600余万元，进行了大规模的装修装潢和改建，将一座不堪入目、破败颓废的厂房改造成现在的模样，然后对外招商出租给了现在的次承租人。不料，2013年5月，系争房屋经法院拍卖，产权人变成了第三人葛卫良、潘飞庆。据说当时法院在拍卖前曾对系争房屋进行过评估，但竟然没有人通知原告，原告也完全不知道法院的评估价格到底是多少，是否将原告的1600余万元的装修装潢也评估在房屋价格里面。2015年被告和葛卫良、潘飞庆之间发生诉讼，上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)于2015年12月15日作出(2015)杨民四(民)初字第3532号民事判决书，判决被告和葛卫良、潘飞庆于2010年2月25日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》解除；被告于10日内将房屋返还给葛卫良、潘飞庆。一审判决后，被告上诉于上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)，二中院判决驳回上诉，维持原判。2016年4月，葛卫良、潘飞庆纠结了多人闯入系争房屋，企图霸占系争房屋。由于被告违约，致原、被告间就系争房屋签订的房屋租赁合同处于不确定状态，故提出上述诉请。被告仁品公司辩称，不同意原告的诉请。法院判决解除被告与第三人葛卫良、潘飞庆间的租赁合同时，被告已经搬离了系争房屋。系争房屋在法院拍卖时，原告已进行了装修，被告也装修过的，当时是带装潢拍卖的。第三人仪电公司述称，不同意原告的诉请。原告将仪电公司列为第三人，不符合民事诉讼法的规定，仪电公司不是系争房屋的出租人，也不是利害关系人，没有承担法律责任的事实和依据。本案系原、被告间的房屋租赁关系，依据的是双方签订的房屋租赁合同。依据合同相对性，原告应当向被告主张权利。仪电公司与系争房屋的关系于2013年8月30日已经终止。第三人葛卫良、潘飞庆共同述称，不同意原告的诉请。系争房屋是第三人葛卫良、潘飞庆拍卖所得，当时是按现状拍卖的，是有装修的，至于是谁装修的，拍卖公司没有告知过。第三人葛卫良、潘飞庆与原告没有任何合同关系，原告至今仍占用系争房屋未返还，故其现要求第三人葛卫良、潘飞庆赔偿装潢损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年11月25日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法租赁的河间路XXX号内所属的房屋设施、设备和场地按现状租赁给乙方，地址：杨浦区河间路XXX号；权证面积：土地面积2812平方米，权证建筑面积4630平方米，合同期限为5年，自2012年2月1日起至2017年1月31日止(按实际移交之日六个月后起算)，合同期满后，乙方在合同履行期内无拖欠房租的行为，则甲方须按本合同条款继续将该房屋租赁给乙方(期限为5年免收租金4个月)，月租金为175,000元，年租金共计210万元，租金按一季度为一期支付，先付后用，每期租金的支付期限为上月的20日至25日，乙方向甲方支付的年租金在上一年的基数递增10%，即每四年租金环比递增一次从第四年开始至本合同期满。乙方如因经营需要，经甲方同意，编制河间路XXX号房地产装修方案。费用由乙方承担。乙方编制的方案经甲方同意后，向政府有关部门办理有关申请手续，手续的办理由乙方负责，项目批准后，实施装修，费用由乙方承担。乙方对该房地产装修时不得损害该房地产的现有房屋结构和周边的居民房屋，并对安全负责。乙方承诺，该房地产在装修竣工后的三个月内将完整的施工蓝图一套交甲方存档，对于装修后的房产和增加的不可移动设施、设备，在本合同终止后无偿移交给甲方，乙方不要求任何形式的补偿或赔偿。双方约定租赁期限内，甲方同意乙方转租，转租期限不得超过本合同期限，转租合同签订后三日内应报甲方备案等。合同签订后，被告将系争房屋交付给了原告。经被告同意，原告对系争房屋进行了装修，并搭建了辅楼及进行了主楼后的搭建，上述搭建，系违章建筑。原告承租系争房屋后，将房屋分别转租给多位次承租人，实际经营宾馆、超市、餐饮等。2013年5月10日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《河间路XXX号补充协议》，内容为：甲、乙双方于2011年11月25日签订《房屋租赁合同》，乙方向甲方租赁上海市杨浦区河间路XXX号房屋。因该房屋原来为工业用房，现改为商业用途，乙方虽然投入巨资进行装修、装潢，但在出租和办证方面确实存在若干障碍，无法正常经营，需要长期经营才能收回投资。而上海仪电控股(集团)公司(以下简称仪电集团)现在同意与甲方的租赁期限延长5年至2022年1月31日，签订了河间路XXX号补充协议，故甲、乙双方现经协商达成本补充协议如下：1、甲、乙双方原《房屋租赁合同》租赁期限为：2012年2月1日-2017年1月31日止，现同意延长五年。后五年的租赁期限为：2017年2月1日-2022年1月31日止。2、本补充协议未涉及的内容，双方按2011年11月25日的《房屋租赁合同》有关条款执行。2015年9月，第三人葛卫良、潘飞庆以仁品公司拖欠系争房屋房租为由至本院提起诉讼，要求判令：1、解除仪电集团与仁品公司于2010年2月25日就系争房屋签订的房屋租赁合同；2、仁品公司搬离系争房屋，并将该房屋返还给葛卫良、潘飞庆；3、仁品公司支付自2015年4月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋租金，按每月114,583.70元计算；4、仁品公司支付违约金229,167.40元。2015年12月15日，本院作出(2015)杨民四(民)初字第3532号民事判决书，认为：根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。葛卫良、潘飞庆通过司法拍卖，取得河间路XXX号房地产权利，自2013年8月起已继承原权利人仪电集团在房屋租赁合同中出租人的权利和义务，故原房屋租赁合同及其补充协议对被告仍具有约束力，仁品公司应当按约履行。根据仁品公司与仪电集团签订的房屋租赁合同的约定，租金按一个月为一期支付，先付后用，每期租金的支付期限为上月的20日至25日，仁品公司作为承租人理应按约履行，而仁品公司实际在履约过程中自2014年1月起未按期足额支付房租，葛卫良、潘飞庆曾于2014年8月至本院起诉，要求解除租赁合同，经本院审理后判决不予准许，后经二中院判决维持原判。但仁品公司在此期间，仍未按约支付2015年4月起的房租，直至审理中，仁品公司才支付了拖欠的房租，仁品公司的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。现葛卫良、潘飞庆依约要求解除租赁合同，于法有据，予以支持，该租赁合同以仁品公司收到起诉状之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故仁品公司应搬离并返还系争房屋。葛卫良、潘飞庆要求仁品公司按约支付违约金229,167.40元，审理中，仁品公司表示合同所约定的违约金为二个月租金的约定过高，要求调整，故以葛卫良、潘飞庆实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用酌情确定仁品公司应支付的违约金等。判决：1、仁品公司与仪电集团于2010年2月25日就上海市杨浦区河间路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年10月14日解除；2、仁品公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区河间路XXX号房屋，并将该房屋返还给葛卫良、潘飞庆；3、仁品公司应于判决生效之日起十日内支付葛卫良、潘飞庆违约金30,000元；4、葛卫良、潘飞庆应于仁品公司履行完毕本判决主文第二项内容，并与仁品公司结清所有费用后当日内返还仁品公司押金250,000元。判决后，仁品公司不服，向二中院提起上诉，二中院作出(2016)沪02民终1223号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2016年5月，潘飞庆向本院申请执行(2015)杨民四(民)初字第3532号民事判决书。另查，(2015)杨民四(民)初字第3532号民事判决书查明如下事实：系争房屋系原上海冶炼厂所有。2010年2月25日，原上海冶炼厂上级单位仪电集团(甲方)和仁品公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将河间路XXX号内所属的房屋设施、设备和场地按现状租赁给乙方，合同期限为五年，自2010年3月1日至2015年2月28日(按实际移交之日六个月后起算)；乙方在合同履行期内拖欠房租，则合同终止，甲方有权收回河间路XXX号内的房地产，乙方应在30日内做到“人走楼空”，乙方所投入的可移动设备由乙方处理，设备的处理不得损坏甲方的房屋，乙方不可移动设施、设备应保持完好，无偿交给甲方。月租金为104,167元，年租金共计1,250,000元，支付期限为租金按一个月为一期支付，先付后用，每期租金的支付期限为上月的20日至25日，甲方收到租金后向乙方开具相应发票。双方约定，乙方向甲方支付的年租金在上一年的基数递增10%，即每四年租金环比递增一次从第四年开始至本合同期满。若乙方逾期交付租金，须每日按租金的0.05%向甲方支付滞纳金，且仍应补交租金，拖欠超过45天，本合同终止，乙方承担违约责任。任何一方违反本合同约定的义务，均应向守约方承担两个月租金的违约金和其他合理损失。甲方交付房地产时，乙方应向甲方支付保证金250,000元，租赁关系终止时，除抵扣合同约定的乙方应付费用外，剩余部分在乙方将房地产返还甲方后30日内无息返还乙方。合同另对双方的权利、义务作了约定。2012年4月26日，仪电集团和仁品公司签订《河间路XXX号补充协议》一份，明确仪电集团于2012年2月24日向仁品公司移交上述房地产，考虑到仁品公司清退客户垫资850,000元，双方约定仁品公司从2013年6月1日起向仪电集团支付租金。原合同约定的其他条款不变。2013年7月，葛卫良、潘飞庆通过司法拍卖，竞拍得上述房地产及土地使用权。2013年8月15日，仪电集团和葛卫良、潘飞庆、物业管理方上海华鑫物业管理顾问有限公司签订《河间路XXX号物业交接书》，三方商定自2013年8月15日起由葛卫良、潘飞庆正式接管该物业，2013年8月1日起的租金由葛卫良、潘飞庆负责收取并享有,保证金250,000元应自物业移交之日起15日内移交给两原告。上述交接书签订后，仪电集团、葛卫良、潘飞庆及物业管理方按约交接完毕。2013年8月30日，上海市虹口区人民法院裁定河间路XXX号房地产的所有权及相应的其他权利归葛卫良、潘飞庆所有。因仁品公司未支付2013年8月后的租金，葛卫良、潘飞庆屡次发函催讨并于2014年8月12日具状来院，要求：1、解除房屋租赁合同；2、仁品公司按原合同约定的每月租金104,167元的标准，支付2014年1月至将租赁房屋交还之日止的房屋租金；3、仁品公司支付违约金208,334元。2014年8月19日，仁品公司通过向潘飞庆银行账户转账支付了2014年的房租100,000元。该案审理中，仁品公司为表继续履行合同之诚意，于2015年1月31日向杨浦法院代管款账户支付1,670,833元，表示该款为2014年全年欠缴的租金1,150,000元、2015年1-3月的租金312,500元及相当于两个月租金的违约金208,333元。2015年2月13日，杨浦法院作出(2014)杨民四(民)初字第2267号民事判决书，认为，仁品公司自2014年1月起未按期足额支付租金，违反了租赁合同的有关约定，本应按照合同解除条款的约定解除合同,但虑及租赁房屋已层层转租，被告拖欠租金亦属事出有因，现仁品公司为表继续履行合同之诚意，多方筹措1,670,833元，故2014年全年及2015年3月底前的租金已不存在支付障碍；对原告而言，出租房屋获取收益的目的也能达到，故对葛卫良、潘飞庆要求解除合同之诉请不予支持，但仁品公司应当支付的租金及违约金仍应照付。应当指出，仁品公司拖欠租金确属违约，综合各方利益并兼顾社会效果,认为继续履行合同较适宜，未予判决解除合同，但仁品公司应当警醒并予以珍惜，切实履行合同，避免今后违约行为的产生。判决：1、葛卫良、潘飞庆要求解除2010年2月25日原房产权利人与仁品公司签订的上海市杨浦区河间路XXX号《房屋租赁合同》之诉讼请求，不予支持；2、仁品公司应自判决生效之日起十日内支付葛卫良、潘飞庆自2014年1月1日至2015年3月31日的房屋租金1,462,500元(已扣除已付的租金100,000元)；3、仁品公司应自判决生效之日起十日内支付葛卫良、潘飞庆逾期付款违约金208,333元。判决后，两原告不服，提起上诉，2015年8月21日，上海市第二中级人民法院作出(2015)沪二中民二(民)终字第703号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查，2015年2月，上海仪电控股(集团)公司更名为上海仪电(集团)有限公司。审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对位于上海市杨浦区河间路XXX号房屋的装修、搭建及增添设施的残值进行鉴定。2017年1月22日，上海华瑞建设经济咨询有限公司作出《关于河间路XXX号装修、搭建及增添设施的残值的鉴定报告》。审价情况及鉴定结论如下：一、原、被告无异议部分：鉴定原、被告无异议部分的工程造价为5,862,599元；二、原、被告有异议部分：(一)关于残值的计算问题：原告意见：房屋结构和建筑部分的折旧年限应按建筑物寿命为70年，装修部分的折旧年限按租赁合同(5年)和补充协议(5年)的总年限为10年计算，按以上折旧年限计算的残值为4,123,264元。被告意见：残值计算应按相关规定。鉴定公司意见：房屋结构和建筑部分折旧年限参照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定取20年，装饰部分折旧年限按租赁合同期并参照国税函2000[704]号规定取5年，按以上折旧年限计算的残值为1,756,199元。(二)关于消防设施的计费问题：原告意见：原告增加了消防设施，费用为60万元。被告意见：该项未施工，不应计费。鉴定公司意见：原告提供的原装修现场照片无法反映原告所增加的消防设施，且被告对此项也不认可。对该项事实不清的定性问题，提请法院裁定。(三)关于电力扩容费的计费问题：原告意见：原告供电申请扩容了100KW，费用为10万元。被告意见：依据不足，该项不应计费。鉴定公司意见：原告未能提供相关资料，对该项事实不清的定性问题，提请法院裁定。三、鉴定结论：(一)原、被告无异议部分工程造价为5,862,599元。(二)原、被告存有异议的部分共三项，其具体事实和涉及的金额，均已调查清楚，提请法院裁定。鉴定费159,000元，由原告预交。本院认为，原、被告于2011年11月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其合法租赁的河间路XXX号内所属的房屋设施、设备和场地按现状租赁给原告，租赁期限为5年，自2012年2月1日起至2017年1月31日止(按实际移交之日六个月后起算)，合同期满后，原告在合同履行期内无拖欠房租的行为，则被告须按本合同条款继续将该房屋租赁给原告(期限为5年免收租金4个月)。2013年5月10日，原、被告又签订《河间路XXX号补充协议》，明确双方原《房屋租赁合同》租赁期限为：2012年2月1日至2017年1月31日止，现同意延长五年。后五年的租赁期限为：2017年2月1日至2022年1月31日止。上述租赁合同在履行过程中，因被告拖欠第三人葛卫良、潘飞庆系争房屋房租，法院生效判决已判决：被告与仪电集团于2010年2月25日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年10月14日解除、被告应于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，并将该房屋返还给葛卫良、潘飞庆等，因此原、被告就系争房屋所签订的房屋租赁合同实际无法继续履行。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故现原告要求被告赔偿装修损失，于法有据，本院予以支持。对于原告要求三第三人共同承担赔偿责任，因就系争房屋的租赁，原、被告签订了房屋租赁合同及补充协议，实际系被告将系争房屋交付给原告并收取房租，故依据合同相对性，应由被告承担赔偿责任，原告要求三第三人共同承担赔偿责任，本院难以支持。至于被告应赔偿金额，本院依据查明的事实，原、被告的陈述及提供的证据，结合上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的鉴定报告中的装修造价金额，根据房屋租赁合同约定租赁期限，确定剩余租赁期内符合的装饰装修价值。因原告在租赁系争房屋后经被告同意，搭建了辅楼及对主楼后进行了搭建，该搭建未获得相关许可证，系违章建筑，对此原、被告均负有责任。本院考虑到上述因素，酌情确定被告应赔偿原告装修损失240万元。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证质证抗辩等诉讼权利义务，由其承担不利的法律后果，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告上海仁品实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海悦雨实业有限公司装修装潢损失2,400,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87,800元，由原告上海悦雨实业有限公司负担68,644元，由被告上海仁品实业有限公司负担19,156元；审价费159,000元，由原告上海悦雨实业有限公司负担124,309元，由被告上海仁品实业有限公司负担34,691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 崔 艺 萍审 判 员 金  玮人民陪审员 陈 铭 浩二〇一七年五月二十五日书 记 员 陈洁朱吟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；......三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。