福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初17691号 原告：张钟平，男，1982年2月16日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杨**，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欢，福建凌一律师事务所实习律师。 被告：黄亚掽，男，1941年6月13日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：黄开云，女，1951年1月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：邵建新，福建联合信实律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：周敏超，福建联合信实律师事务所实习律师。 原告张钟平与被告黄亚掽、黄开云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，于2016年6月21日作出（2016）闽0203民初5603号民事判决。张钟平不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2016年9月28日作出（2016）闽02民终2839号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告张钟平及其委托诉讼代理人杨**、刘欢，被告黄亚掽、黄开云的共同委托诉讼代理人邵建新、周敏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张钟平向本院提出诉讼请求：1.确认黄亚掽、黄开云解除《房产买卖协议》行为无效，并判令黄亚掽、黄开云继续履行《房产买卖协议》；2.黄亚掽、黄开云立即将位于厦门市思明区××西里××号××室房产（以下简称讼争房产）过户登记至张钟平名下；3.黄亚掽、黄开云立即将讼争房产交付张钟平使用；4.黄亚掽、黄开云立即向张钟平支付违约金（违约金按房产成交总值的0.05%按日计算，自2015年11月21日起计算至黄亚掽、黄开云将产权过户登记至张钟平名下并将房产实际交付张钟平使用之日止）。事实和理由：张钟平于2015年9月22日向黄亚掽、黄开云购买讼争房产，双方签订了《房产买卖协议》。根据《房产买卖协议》的约定，黄亚掽、黄开云应在2015年10月31日前前往其原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；并且黄亚掽、黄开云还应于2015年11月20日前与张钟平前往土房局办理交易过户登记手续。合同签订后，张钟平依约向黄亚掽、黄开云支付了定金200000元，但黄亚掽、黄开云却迟迟未能办理解除抵押登记手续并与张钟平办理房产的交易过户登记手续。后虽经张钟平多次催促，但黄亚掽、黄开云始终予以推脱，拒绝办理。黄亚掽、黄开云于2016年4月15日共同向张钟平发出解除《房产买卖协议》的《通知函》，张钟平认为该解除行为明显无效。 黄亚掽、黄开云辩称，1.双方当事人之间的《房产买卖协议》已经解除。《房产买卖协议》第十二条赋予了双方当事人中途悔约、解除合同的权利，黄亚掽、黄开云有权依据该条款以退还张钟平已付购房款并支付双倍定金为代价解除双方之间的《房产买卖协议》。2016年4月15日，黄亚掽、黄开云考虑自身年事已高且无其他房屋可供居住，故依据《房产买卖协议》第十二条的约定向张钟平发出《通知函》，通知张钟平解除《房产买卖协议》，并通知张钟平处理购房款定金返还事宜。张钟平已于同日签收《通知函》。因此，黄亚掽、黄开云已合法解除了与张钟平之间签订的《房产买卖协议》。2.张钟平要求办理房屋过户登记的条件无法成就。首先，为担保案外人厦门泓涵利贸有限公司尚欠招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招商银行）债务的履行，讼争房产已抵押给招商银行，至今尚处于抵押期间。在未经抵押权人招商银行同意的情况下，黄亚掽、黄开云无法转让并办理房产的过户登记手续。其次，张钟平现属于厦门市住房限购政策所规定的限制购买对象，故《房产买卖协议》已无法实际履行。3.根据《房产买卖协议》第九条的约定，黄亚掽、黄开云应在收到全额购房款的当天向张钟平交付房产，但张钟平至今未支付全额购房款。因此，黄亚掽、黄开云并无义务向张钟平交付房产；张钟平要求黄亚掽、黄开云支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，且其要求按全额购房款为基数计算违约金亦显失公平。综上，请求法院驳回张钟平的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张钟平自2014年1月起至今均有在厦门市逐月缴纳社会保险。黄亚掽、黄开云系夫妻关系，讼争房产的登记权利人为黄亚掽。 2015年9月22日，在厦门市思明区××房产中介服务部的居间下，张钟平与黄亚掽、黄开云签订一份《房产买卖协议》，约定：张钟平（乙方）向黄亚掽、黄开云（甲方）购买讼争房产，购房款总额为2730000元；张钟平于协议签订当日支付黄亚掽、黄开云购房定金100000元，于2015年9月23日支付购房定金100000元，于2015年11月20日前过户当天支付购房款830000元（含定金），剩余购房款1900000元通过银行贷款方式支付；讼争房屋处于抵押状态，黄亚掽、黄开云应于2015年10月31日前往申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；双方应于2015年11月20日前前往厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户登记手续，若于2015年11月20日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议第十二条）；黄亚掽、黄开云应于收到全额购房款当天将讼争房产交付给张钟平使用。前述《房产买卖协议》第十二条约定“违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方（厦门市思明区××房产中介服务部），并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。” 上述合同签订后，张钟平依约向黄亚掽、黄开云支付了购房定金200000元，但未再支付其他购房款。黄亚掽、黄开云未于2015年11月20日前注销讼争房产的抵押登记，此后亦未与张钟平办理讼争房产的转移登记手续。 2016年4月15日，黄亚掽、黄开云以邮政特快专递方式向张钟平寄发《通知函》，函称：“阁下于2015年9月22日与本人签署编号为1318583的《房产买卖协议》，将位于厦门市思明区××西里××号××室的房屋出售给阁下，因本人年事已高，出售本房后无其他地方可供居住，故本人无法将房产出售给阁下，双方的《房产买卖协议》于本函送达之日解除。请阁下收到本函之日起第三日内与本人处理购房定金返还事宜。”2016年4月16日，张钟平收到上述《通知函》。 另查明，讼争房产等四套房产于2014年9月2日一并办理最高额抵押登记，登记的抵押权人招商银行、债务人为厦门泓涵利贸有限公司，讼争房产的担保金额为11170100元。讼争房产的前述抵押登记至今尚未注销。 2012年2月23日，黄亚掽、黄开云与黄世界签订一份《赠与合同》，约定黄亚掽、黄开云自愿将夫妻共同财产即厦门市思明区塔埔东里10号902室房产赠与儿子黄世界。2016年5月23日，黄亚掽作为转让人将厦门市思明区塔埔东里10号902室房产转让给谢伙德。 审理中，张钟平主张因黄亚掽、黄开云拒绝于2015年11月20日前办理讼争房产的转移登记手续，致使张钟平无法接收讼争房产，故要求黄亚掽、黄开云按照《房产买卖协议》第十二条的约定自2015年11月21日起支付违约金。张钟平还主张，其愿意将剩余购房款2530000元支付给抵押权人招商银行股份有限公司厦门分行，由黄亚掽、黄开云办理讼争房产的抵押登记注销手续；既然一同办理抵押登记的厦门市思明区塔埔东里10号902室房产可办理转让手续，说明讼争房产亦具备办理注销抵押登记的条件。黄亚掽、黄开云抗辩认为，讼争房产是否可以注销抵押登记，其权利在于抵押权人，且必须清偿担保债务11170100元后方能注销讼争房产的抵押登记；厦门市思明区塔埔东里10号902室房产办理抵押登记前的实际权利人是黄世界，抵押权人未查明该情况，故此后由黄世界、买受人与抵押权人沟通后注销了该房产的抵押登记。 本院认为，张钟平与黄亚掽、黄开云签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。黄亚掽、黄开云主张其已于2016年4月16日依据《房产买卖协议》第十二条的约定以双倍返还定金为代价合法解除了合同，但从《房产买卖协议》第十二条的内容来看，该条款系对双方当事人违约责任的约定，而非约定双方当事人享有以丧失定金或双倍返还定金作为代价而解除合同的权利，黄亚掽、黄开云依据该条款并不享有解除合同的权利，故对黄亚掽、黄开云的前述主张，本院不予采纳。现张钟平请求确认黄亚掽、黄开云解除《房产买卖协议》的行为无效，符合法律规定，本院予以支持。 关于讼争房产转移登记的问题。本院分析认为，张钟平虽可以要求黄亚掽、黄开云履行将讼争房产转移登记至张钟平名下的义务，但黄亚掽、黄开云的该项履行义务存在法律上不能履行的情形。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，讼争房产已经设定抵押登记，但张钟平并未举证证明抵押权人招商银行同意抵押人黄亚掽、黄开云向张钟平转让讼争房产。其次，虽然张钟平陈述其愿意将剩余购房款2530000元支付给抵押权人招商银行，但讼争房产所担保的债务为11170100元，显然剩余购房款远不足以清偿讼争房产所担保的债务以消灭抵押权。第三，张钟平并未举证证明抵押权人招商银行同意在仅收取2530000元的情况下便注销讼争房产的抵押登记。第四，与讼争房产一同办理抵押登记的厦门市思明区塔埔东里10号902室房产可以进行转让，并不意味着讼争房产在未注销抵押登记的情况下亦可进行转移登记。综合前述分析，本院认为，张钟平主张其愿意将剩余购房款支付给抵押权人招商银行，但该主张并不属于《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的“受让人代为清偿债务消灭抵押权”的情形；因此，在讼争房产所设定的抵押登记尚未注销的情况下，讼争房产进行转移登记存在法律上不能履行的情形，现张钟平要求黄亚掽、黄开云将讼争房产转移登记至张钟平名下，不符合法律规定，本院不予支持。 关于交付讼争房产的问题。本院分析认为，《房产买卖协议》明确约定黄亚掽、黄开云应于收到全额购房款当天将讼争房产交付给张钟平使用，现张钟平并未向黄亚掽、黄开云支付全额购房款，故黄亚掽、黄开云向张钟平交付讼争房产的条件尚未成就。同时，《房产买卖协议》的实质在于发生讼争房产的物权变动，亦即将讼争房产转移登记至张钟平名下，因此，在讼争房产无法进行转移登记的情况下，不宜判决黄亚掽、黄开云向张钟平交付讼争房产。故张钟平要求黄亚掽、黄开云向其交付讼争房产，依据不足，本院不予支持。 关于支付违约金的问题。本院分析认为，张钟平主张的违约金性质上属于黄亚掽、黄开云逾期交付讼争房产的违约金。及前所述，本院已认定黄亚掽、黄开云向张钟平交付讼争房产的条件尚未成就。故张钟平要求黄亚掽、黄开云支付逾期交付讼争房产的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，张钟平的诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认黄亚掽、黄开云解除《房产买卖协议》的行为无效； 二、驳回张钟平的其他诉讼请求。 案件受理费28640元，由张钟平负担14320元，黄亚掽、黄开云负担14320元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 吕云平 代理审判员 刘宪昌 人民陪审员 曾赣华 二〇一七年五月五日 书 记 员 朱剑生） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1