陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕05民初126号 原告（案外人）：鲁军安，男，汉族，1969年5月23日出生。 委托诉讼代理人：张晓哲，北京大成（西安）律师事务所律师。。 委托诉讼代理人：赵嵘，女，汉族，1971年4月8日出生。 被告（申请执行人）：韩城市光大融资担保有限责任公司。 法定代表人：党宗贤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兆奇，陕西行天律师事务所律师。 被告（被执行人）：郭志强，男，汉族，1974年3月26日出生。 委托诉讼代理人：石陇，陕西海普睿智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱康康，陕西海普睿智律师事务所律师。 原告鲁军安与被告韩城市光大融资担保有限责任公司、被告郭志强执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁军安及其委托诉讼代理人张晓哲、赵嵘、被告韩城市光大融资担保有限责任公司的委托诉讼代理人李兆奇、被告郭志强的委托诉讼代理人石陇、朱康康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鲁军安向本院提出诉讼请求：1、不得执行西安绿地世纪城仕嘉公寓A区37号楼房屋并解除对该房屋的查封；2、确认被告郭志强违反与原告的合同约定导致上述房屋至今未办理过户登记手续，且郭志强应当承担继续履行合同，配合原告办理房屋过户登记，并正式交付房屋和车库的违约责任；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月18日，原告与被告郭志强签订了房屋转让协议。协议约定摘要如下：协议第一条约定，被告郭志强已合法取得西安绿地世纪城A区37号楼的房屋所有权；协议第三条约定，原告以295万元购买涉案房屋及该楼地下停车场A8区08*、08*号车位，并负担房屋过户所产生的费用；协议第四条约定，签订协议后，原告支付保证金10万元，被告郭志强应在3个月内办理完该房屋的所有手续，达到能交易的程度，双方在西安市公证处公证后，原告向被告郭志强支付200万元整，原告拿到公证后，应在3个月内在西安市登记局交易所办理完该房屋的产权转让、过户手续，同时支付剩余85万元。协议签订当场，双方协商一致并由原告书写了补充条款：办完公证后，被告郭志强将房屋全部交付原告，以后所产生的物业费用由原告负责。协议签订当日，被告郭志强向郭鹏出具委托书，委托郭鹏作为其合法代理人全权代表被告郭志强办理相关事项。协议签订当日，原告委托其妻赵嵘按照协议约定向被告郭志强转账支付了10万元房款。协议签订当日，被告郭志强向原告交付了房屋钥匙，原告自此实际占有了涉案房屋；在此之前的2013年11月11日，原告代被告郭志强清缴涉案车位固定停车费累计欠款共计10600元。2013年12月9日，绿地集团西安置业有限公司通过在涉案房屋入户门上张贴的形式向被告郭志强发出了催告函，催告函称，涉案房屋在具备办理房产产权登记的条件下，绿地公司曾多次通知被告郭志强配合公司提交相关材料以办理权属登记证书，但被告郭志强至今未配合提交资料。2014年4月26日，原告与被告郭志强签订了补充条款，补充条款约定摘要如下：第1条约定，由于被告郭志强未能办理好房产证，原告决定于2014年5月1日先收房，开始装修，并承担此后的物业及停车费用，同时承诺于2014年5月底之前再支付125万元；第2条约定，待被告郭志强将房产证办理完毕，原告再支付100万元，余款待过户完成之日全额支付；第4条约定，原告所支付的2014年5月1日之前的物业费及停车费，由被告郭志强最后补给原告；第5条约定，被告郭志强将购车位的有关手续交付原告，由原告先办理停车手续。补充条款签订当场，被告郭志强向原告交付了购买车位的手续：1、2007年12月29日，被告郭志强与绿地公司签订的两份车位使用权转让协议；2、2013年11月7日，被告郭志强与涉案房屋和涉案车位的物业服务公司西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司签订的两份车位使用服务协议。补充条款签订当日，原告缴纳了涉案车位2013年11月1日至2014年12月31日的服务费；涉案房屋2010年11月至2018年11月的暖气费、2012年11月至2013年11月的暖气运维费、2010年4月至2019年6月的物业费、2011年6月至2019年6月的生活垃圾处理费。补充条款签订后，原告在永绿公司申请装修被拒。永绿公司给出的理由是根据物业相关规定，申请装修需要业主本人签署申请书或者授权书，永绿公司同时向原告出示了申请装修所需要的待业主签署文件，但被告郭志强拒绝配合，原告遂终止付款。补充条款签订后的第13天即2014年5月9日，被告郭志强办理了涉案房屋的不动产权属登记，但并未告知原告。2015年4月1日，被告郭志强因对外举债，将涉案房屋以及其另外一套房屋同案抵押给被告韩城市光大融资担保有限责任公司，担保主债权数额为300万元。2016年11月18日，渭南市中级人民法院以（2016）陕05执129号民事裁定书，实际查封了包括涉案房屋在内的8套房屋。2019年9月11日，西安市雁塔区人民法院就原告与被告郭志强房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）陕0113民初5565号民事判决书，该判决书驳回了原告的诉讼请求，同时又明确认定“鉴于原告已经支付的房款和相关费用，如原告认为被告违约，可另案起诉要求被告承担违约责任”。原告认为：1、在法院查封涉案房屋之前，原告与被告已经签订了合法有效的合同；合法占有了涉案房屋；按照合同约定支付了10万元房款，对于剩余价款285万元原告可以按照法院要求交付执行；由于被告的两次违约行为，导致涉案房屋至今未能办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2、被告存在两次违约行为，导致双方合同履行陷入停滞，依照合同法第一百零七条，应当承担继续履行的违约责任，在法院解除对涉案房屋的查封后，为原告办理过户登记，并正式交付房屋和车库。请依法确认被告的违约行为和违约责任。 被告韩城市光大融资担保有限责任公司辩称，涉案房屋不能排除执行，应当继续执行。1、涉案房屋在2015年4月2日经合法登记为光大公司抵押物，2015年2月15日李村煤焦有限责任公司向长安银行韩城支行借款1000万元，光大公司作为担保公司，没能及时偿还债务，涉案房屋成为光大公司抵押权，光大公司代被告偿还贷款，2015年2月25日韩城市公证处根据公正文书出具公正债权文书，涉案房屋是光大公司抵押物，光大公司对涉案房屋享有抵押权；2、房屋买卖合同签订是2013年，依照合同约定原告没有缴纳全部房款，只缴纳10万元保证金，原告并没有实际占用、使用该房屋，应当裁定驳回原告的诉讼请求。 被告郭志强辩称，原告第二项诉请违反一事不再理原则，郭志强与鲁军安房屋买卖合同纠纷一案的诉请和本案第二项诉请是一致的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，应予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，认定如下：原告鲁军安提供第一组证据1、房屋转让协议;2、被告郭志强身份证复印件；3、委托书。结合第八组证据证明在渭南市中级人民法院查封房屋之前双方已签订合法有效的书面买卖合同。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性无异议,对证明对象有异议，合同约定10万元是保证金。被告郭志强对证据真实性、证明对象无异议。第二组证据：1、10万元转账凭证；2、赵嵘出具的情况说明；3、原告与赵嵘的结婚证。证明原告已按照协议约定支付部分房款即10万元，结合第一组证据，上述10万元属于295万元房款的一部分（295万元=10万元+200万元+85万元）；结合第十组证据，原告已多次向渭南市中级人民法院承诺将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性无异议，对证明对象有异议，10万元是合同约定的保证金，不是房款。被告郭志强对证据真实性无异议，证明目的不认可，10万元根据合同约定为保证金，属于定金，原告并未按照约定履行支付房款义务，10万元定金不存在房款转化的问题。第三组证据：1、涉案房屋钥匙；2、涉案车位停车费发票。结合第六组、第八组证据证明原告在渭南市中级人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性无异议，钥匙是装修钥匙，门锁已经更换，达不到证明目的，停车费发票不能证明房屋买卖合同履行的情况，只是合同的附随义务。被告郭志强对钥匙真实性不认可，停车发票真实性认可，证明目的不认可，被告已将房屋门锁更换，原告也并未实际入住、控制涉案房屋。第四组证据：催告函。证明目的：非因原告自身原因未办理过户登记，理由之一：被告购买房屋后，并未积极办理第一手房产证，导致双方在签订协议后未能第一时间办理过户登记。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性无异议，证明对象有异议，原告与郭志强的房屋买卖合同陷入僵局，也证明不了房屋买卖合同履行的情况。被告郭志强对证据真实性认可，证明目的不认可，双方的补充协议中对郭志强未及时办理房产证重新进行了约定，与本案没有关联性。第五组证据：补充条款。证明目的：非因原告自身原因未办理过户登记，理由之二：结合第七组证据，被告拒不配合原告的装修行为，原告行使先履行抗辩权，中止支付补充协议约定的购房款，协议履行陷入第一次僵局。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性无异议，证明对象有异议，原告因不缴纳房款，所以合同没有继续履行。被告郭志强对证据五真实性认可，证明目的不认可，不存在被告不配合原告装修行为，原告从未要求被告或其代理人签署相关的委托书和装修的相关手续，实际是原告表示不再履行合同，第一条约定实际是原告自行决定的一系列主观行为，被告无法控制，也不存在原告主张的先履行不安抗辩权。第六组证据：1、涉案车位使用权转让协议及车位使用服务协议。2、涉案车位服务费收据。3、涉案房屋暖气费、暖气运维费、物业费、生活垃圾处理费的收据。被告韩城市光大融资担保有限责任公司认为不能证明原告对涉案房屋实际控制使用。被告郭志强对证据真实性认可，对证明目的不认可。涉案房屋于2016年10月18日查封，原告2019年一次性补缴相关费用，是针对诉讼目的进行的补缴，不能证明在查封之前已合法占有。第七组证据：1、涉案房屋装修申请表。2、装修许可证。3、装修指南（装修管理协议）。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性和证明对象无异议，证明双方协议履行陷入僵局。被告郭志强质证意见与证据五的质证意见一致。第八组证据：1、2018年12月20日查询的西安市不动产登记簿。2、（2016）陕05执129号之一执行裁定书。证明目的：非因原告自身原因未办理过户登记，理由之三：被告在合同陷入第一次履行僵局后，没有善意地履行其在先义务，反而擅自将涉案房屋抵押给第三人，导致房屋无法过户，原告行使不安抗辩权，导致协议履行陷入第二次僵局。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性无异议，证明对象有异议，房屋买卖合同于2013年已经签订，合同约定的交付房款时间明确，原告迟迟未履行，行使不安抗辩权不可能等到2015年。被告郭志强对证据真实性认可，证明目的不认可，补充协议签订之后，郭志强积极履行合同，因原告有不再买房的意愿，即使符合约定条件，原告也拒绝支付房款，不存在被告郭志强恶意不告知。依据法律规定，行使不安抗辩权有书面告知的义务，原告没有向郭志强通知，不安抗辩权不成立。第九组证据：原告之妻赵嵘拨打郭志强电话的记录。证明目的：非因原告自身原因未办理过户登记，理由之四：原告在合同陷入两次履行僵局后，曾多次催告被告郭志强继续履行合同，但被告郭志强未予理会。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性不认可，电话未打通，意图无法判断。被告郭志强对证据真实性认可，证明目的不认可，意图无法判断。第十组证据：1、（2019）陕0113财保139号民事裁定书。2、2019年2月22日查询的西安市不动产登记薄。3、（2019）陕0113民初5565号民事判决书。4、（2019）陕01民终13578号民事裁定书。证明目的：原告另行提起的继续履行合同之诉，并未请求确认被告的违约行为，两次裁判文书查明的事实也并未涉及确认违约行为，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条的规定，原告的第二项诉讼请求应在本案中予以审理。被告韩城市光大融资担保有限责任公司认为该项诉请应不予涉及。被告郭志强对证据真实性认可，证明目的不认可，该案件在雁塔法院审理过程中，原告第二项诉请违反了一事不再理原则。第十一组证据：1、案外人执行异议书。2、执行异议听证会笔录。3、（2019）陕05执异31号执行裁定书。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性无异议，认为要求解封没有法律依据，我方不同意接受原告交钱。被告郭志强对证据真实性认可，证明目的不认可，与证据二质证意见一致。第十二组手机存储照片，证明2017原告方对涉案房屋属于占有状态。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据真实性和证明目的均不认可，无法认定照片就是涉案房屋照片。被告郭志强对证据真实性、证明目的不认可，其中三张照片拍照时间认可，但该照片拍摄位置为房屋管道，不能够证明管道就是涉案房屋的管道，且该照片也不能够证明原告对涉案房屋的占有问题。 被告韩城市光大融资担保有限责任公司提供第一组证据包括1、借款合同；2、委托担保合同；3、担保合同；4、反担保抵押合同；5、抵押登记证书。证明抵押权产生依据、过程与结果；第二组证据包括1、韩城市公证处公证债权文书；2、2019年陕05执异31号执行裁定书；3、2019年陕05执恢15号执行裁定书。第三组证据韩城市公证处根据公证书出具的执行文书，证明涉案房屋在执行过程中。原告鲁军安对上述证据真实性认可，光大公司提供的是八套房屋其中两套房屋的查封裁定，我方提供的是查封八套房屋之后的终局裁定，查封财产价值远远超出债权数额，涉案房屋担保债权300万元，原告主动缴纳的房款能够满足债权。被告郭志强对证据真实性和证明目的没有异议。 被告郭志强提供证据1、涉案房屋西安市不动产登记簿，证明该房屋所有人是郭志强，抵押权人为光大公司。该房屋首次查封2016年11月18日，续查封至2022年11月17日。2、涉案房屋二手房买卖网上房源详情，显示挂牌时间为2018年7月23日。证明原告称被告郭志强在提起执行异议之后换取门锁不属实，原告表示不再买房后，房屋一直在郭志强手中占有。原告鲁军安对证据1真实性、证明目的认可。对证据2真实性不认可，没有信息表明网络截图图上所示房屋就是涉案房屋。被告韩城市光大融资担保有限责任公司对证据没有异议。 对当事人提供证据认定如下：对原告鲁军安提供证据3、4、5、6、7、8、9、12不予认定，上述证据不能证明原告鲁军安对涉案房屋合法占有，以及并非自身原因未办理过户登记手续。对原告鲁军安提供证据1、2、10、11予以认定。对被告韩城市光大融资担保有限责任公司提供证据予以认定。对被告郭志强提供证据2不予认定，无其他证据佐证网络截图所示房屋就是涉案房屋。对被告郭志强证据1予以认定。 查明事实：申请执行人韩城市光大融资担保有限责任公司与被执行人韩城市李村煤焦有限责任公司、郭武轩、郭志强、张红芳反担保抵押合同纠纷一案，2015年2月15日陕西省韩城市公证处作出（2015）韩证经字第177号具有强制执行效力的债权文书公证书，2016年9月7日陕西省韩城市公证处作出（2016）韩证执字第014号执行证书。申请执行人韩城市光大融资担保有限责任公司向本院申请强制执行，本院受理后以（2016）陕05号执129号立案执行。2016年11月18日本院查封了被执行人张红芳、郭志强共同拥有的位于西安市高新区丈八三路绿地世纪城仕嘉公寓A区37号楼；西安市雁塔区西影路5号2幢2单元房屋所有权。2019年10月29日本院作出（2019）陕05执恢15号执行裁定：对上述房屋续查封。另查明：原告鲁军安与被告郭志强房屋买卖合同纠纷一案由西安市雁塔区人民法院立案受理，2019年9月11日西安市雁塔区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告鲁军安不服，提起上诉。2019年12月2日西安市中级人民法院裁定“撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5565号民事判决书，本案发回西安市雁塔区人民法院重审”。 同时查明，2013年11月18日，原告鲁军安与被告郭志强签订了房屋转让协议。双方约定：原告鲁军安以295万元购买被告郭志强位于西安绿地世纪城A区37号楼3单元的房屋及该楼地下停车场A8区08*、08*号车位，并负担房屋过户所产生的费用。签订协议后，原告鲁军安支付保证金10万元，被告郭志强应在3个月内办理完该房屋的所有手续，达到能交易的程度，双方在西安市公证处公证后，原告鲁军安向被告郭志强支付200万元整，原告鲁军安拿到公证后，应在3个月内办理完该房屋的产权转让、过户手续，同时支付剩余85万元。原告、被告双方协议签订后，如原告中途毁约，应书面通知被告，如被告中途毁约，应书面通知原告。协议签订当场，双方协商一致并由原告鲁军安书写了补充条款：办完公证后，被告郭志强将房屋全部交付原告，以后所产生的物业费用由原告负责。协议签订当日，原告鲁军安委托其妻赵嵘向被告郭志强转账支付了10万元。2014年4月26日，原告鲁军安与被告郭志强签订了补充条款，补充条款第1条约定，由于被告郭志强未能办理好房产证，原告决定于2014年5月1日先收房，开始装修，并承担此后的物业及停车费用，同时承诺于2014年5月底之前再支付125万元；第2条约定，待被告郭志强将房产证办理完毕，原告再支付100万元，余款待过户完成之日全额支付；第4条约定，原告所支付的2014年5月1日之前的物业费及停车费，由被告郭志强最后补给原告；第5条约定，被告郭志强将购车位的有关手续交付原告，由原告先办理停车手续。2014年5月9日，被告郭志强办理了涉案房屋的不动产权属登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案商品房登记在被执行人郭志强名下，鲁军安虽与郭志强在本院查封之前已签订了书面买卖合同；但其仅支付的10万元依据双方约定属于定金，未支付房款。其提供的证据涉案车位停车费发票、涉案车位使用权转让协议及车位使用服务协议、涉案车位服务费收据仅能证明涉案车位的履行情况，提供的涉案房屋暖气费、暖气运维费、物业费、生活垃圾处理费的收据时间在查封之后。提供的的房屋钥匙系装修所用，但并未装修。原告鲁军安提供的证据不能证明其对房屋实现了支配和控制。原告鲁军安提出异议不完全具备该条规定的情形。故原告鲁军安主张排除执行的理由不能成立。原告第二项诉请不属于本案审理范围，并且已经在另案诉讼中。 综上所述，原告鲁军安的诉讼请求依法不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告鲁军安的诉讼请求。 案件受理费30400元，由原告鲁军安负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长 吴   丽   宁 审判员 秦文强审判员张敏娟 二〇二〇年三月五日 书记员 王   梦   娇