北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2119号上诉人（原审原告）：北京华体世纪物业管理有限公司，住所地北京市东城区体育馆路5号。法定代表人：张金平，董事长。委托诉讼代理人：刘清岩，北京市铭泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙海洋，男，1953年12月30日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人北京华体世纪物业管理有限公司（以下简称华体物业公司）因与被上诉人孙海洋物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。华体物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金10620.77元（违约金计算至2019年9月30日，实际支付至判决书生效日止）。事实和理由：一、物业服务合同对双方具有法律约束力，一审法院无权在法定程序之外作出变更。双方在物业服务合同中约定了违约金，一审也认定被上诉人未按约定履行支付物业费的义务，构成违约，被上诉人也没有提出变更或撤销违约金条款的主张和上诉人未全面履行物业服务合同的抗辩意见，在此情况下，一审法院未经任何法定程序擅自改变违约金约定，认定上诉人无权主张违约金，是无限扩张自由裁量权，已超越了人民法院的审判职能范围。二、一审法院对上诉人作出的所谓瑕疵认定均无事实和法律依据。1.上诉人不存在与被上诉人进行沟通交流的法定义务和约定义务。2.物业费交纳方式在物业服务合同中已经有非常明确的约定，双方当事人也未提出异议。3.上诉人对物业费的催收已经尽到必要义务。三、一审认定被上诉人逾期交纳物业费，却无须承担违约责任，不仅使其他逾期交纳物业费的业主找到了继续拒绝交纳的依据，亦使按期交纳物业费的业主获得了今后无须按时交纳的启发，起到不良指导作用。孙海洋辩称：同意一审判决。不同意对方上诉请求。华体物业公司向一审法院起诉请求：判令孙海洋支付华体物业公司2015年度至2019年度物业服务费32780.15元及违约金10620.77元（违约金计算至2019年9月30日），要求孙海洋实际支付违约金至判决书生效日止。一审法院认定事实：北京市东城区东四块玉南街×××301号房屋（建筑面积161.09平方米）产权人原系国家体育总局，2014年10月10日国家体育总局与孙海洋及案外人孙安娜、孙丽娜、解华、孙海龙签订《国家体育总局出售集资建设住房协议书》，将上述房屋出售给孙海洋及前述四名案外人。该房屋于2015年5月8日登记到五人名下，由五人按份共有，各占五分之一产权份额，但该房屋一直由孙海洋实际居住使用。2015年7月21日，华体物业公司（甲方）与孙海洋及案外人孙安娜、孙丽娜、解华、孙海龙（乙方）签署了《北京市东城区东四块玉南街4号院物业服务收费协议》，约定如下：“物业名称：东城区东四块玉南街4号院；房屋位置：×××301室；建筑面积161.09㎡；产权人姓名：孙丽娜、孙海洋、孙安娜、孙海龙、解华”；“收费标准：×××301室每年度应支付物业服务费6635.91元。物业服务费：3.43元/月/平方米”；“缴费日期：乙方应于每年1月31日前向甲方支付本年度物业服务费。若乙方在当年12月31日前未能全额缴纳物业服务费，甲方则从次年1月1日起，计收乙方违约金。违约金按欠缴物业费金额的每日万分之五计算。”诉讼中，孙海洋接受一审法院询问时表示同意由其个人负担涉案房屋产生的物业费，不要求其他共有权人共同负担。2016年7月29日，华体物业公司通过顺丰快递向孙海洋住址寄送了《物业费催缴通知单》，向孙海洋催缴2015年度物业费，2019年7月18日，华体物业公司再次通过顺丰快递向孙海洋住址寄送了《律师函》，向孙海洋催缴2015至2018年度的物业服务费，孙海洋否认收到前述催收文件。另根据一审法院作出的（2016）京0101民初22322号民事判决书查明的事实，2008年11月18日，华体物业公司与涉案房屋原产权单位国家体育总局签订《东城区东四块玉南街四号院物业管理委托合同》，根据该合同约定，国家体育总局将东四块玉南街四号院住宅小区委托给华体物业公司进行物业管理,产权人交费项目的标准为每月每平方米3.43元。上述协议签订后，国家体育总局按照合同约定标准向华体物业公司交纳了截止2014年12月31日的物业费。另查，2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布了国管房改【2014】504号《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》的文件，规定实行物业服务、采暖补贴制度。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。该意见自2015年1月1日起施行。另查明，孙海洋于本案诉讼中，向华体物业公司交纳了涉案房屋2019年度的物业费6556.03元。上述事实，有《北京市东城区东四块玉南街4号院物业服务收费协议》，房屋档案及双方当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为，根据本案查明的事实，华体物业公司、孙海洋双方于2015年1月1日至2015年7月21日之间未签订物业服务合同，但在此期间，华体物业公司为孙海洋居住的小区提供物业服务，孙海洋在涉案房屋实际居住，接受了华体物业公司提供的物业服务，双方已然形成了事实上的物业服务合同关系。2015年7月21日，华体物业公司与孙海洋及案外人孙安娜、孙丽娜、解华、孙海龙签订物业服务合同，正式建立物业服务合同关系，虽该合同约定的交费主体为孙海洋及案外人孙安娜、孙丽娜、解华、孙海龙，但孙海洋同意由其个人负担涉案房屋物业费，华体物业公司也只主张由孙海洋交纳，法院对此不持异议。现华体物业公司要求孙海洋交纳欠付的物业费，且主张的金额不高于双方约定的标准，理由正当，又因诉讼过程中，孙海洋已主动交纳了2019年度的物业费，故对华体物业公司诉讼请求中扣除该部分金额后的其余部分，法院予以支持。孙海洋提出的抗辩意见不能成为拒交物业费的理由，但系本案成讼原因，华体物业公司在提供物业服务过程中缺乏与业主沟通交流，双方签订的物业服务合同中对物业费的交纳方式未有明确约定，且华体物业公司对物业费的催收工作确存有瑕疵，故对华体物业公司要求孙海洋支付违约金的请求，法院不予支持。判决：一、孙海洋于判决生效后七日内给付北京华体世纪物业管理有限公司2015年度至2018年度的物业服务费26224.12元；二、驳回北京华体世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的物业服务收费协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按此履行各自义务。就华体物业公司上诉主张的违约金，孙海洋未能按照合同约定及时交纳物业服务费，应承担违约责任。但考虑华体物业公司在提供物业服务过程中缺乏与业主沟通交流，对物业费的催收工作确存有瑕疵，并综合涉案房屋产权变更、历史交费情况及诉讼争议等本案特定因素，本院酌定孙海洋应承担违约金5310元。一审法院法院对此处理有误，本院依法予以纠正。综上所述，华体物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20594号民事判决第二项；二、变更北京市东城区人民法院（2019）京0101民初20594号民事判决第一项为：孙海洋于本判决生效后七日内给付北京华体世纪物业管理有限公司2015年度至2018年度的物业服务费26224.12元及违约金5310元；三、驳回北京华体世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费443元，由北京华体世纪物业管理有限公司负担106元（已交纳），孙海洋负担337元（于本判决生效后7日内交至一审法院）；二审案件受理费66元，由北京华体世纪物业管理有限公司负担33元（已交纳），孙海洋负担33元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二〇年三月十二日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静