广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终570号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州空港微观电商科技有限公司，住所地广州市花都区花东镇新市场南（顺祥路15号）A栋C区第408号。法定代表人：曾小霞，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘涛，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑，广东品盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市粤彩纸制品有限公司，住所地广州市花都区花山镇龙口村龙口北二街5号。法定代表人：郭先秤，职务：总经理。委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。上诉人广州空港微观电商科技有限公司（以下简称微观公司）因与被上诉人广州市粤彩纸制品有限公司（以下简称粤彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人微观公司的委托诉讼代理人刘涛、许剑，被上诉人粤彩公司的委托诉讼代理人冯景强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。微观公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为微观公司向粤彩公司返还8间公寓履约保证金8900元；2.撤销一审判决第二项；3.改判一审判决第三项为粤彩公司向微观公司赔偿经济损失506690.73元；4.本案一、二审诉讼费由粤彩公司承担。事实和理由：一、微观公司与粤彩公司在合同缔约过程中双方意思表示真实，不存在缔约过失，或是欺诈行为。关于这一事实，一审法院予以查清，确认双方签订合同时不存在粤彩公司前述所称情况，合同是双方的意思真实表示，且粤彩公司也未能举证证明其主张，由其承担举证不能的不利后果。二、一审法院认为粤彩公司并未事先告知机器设备为重型设备，且租赁前已清除租赁厂房的情况，导致合同无法继续履行责任在于粤彩公司，粤彩公司存在过错，需承担违约责任。这一事实，一审法院已查清。且粤彩公司也未能举证证明其主张，由其承担举证不能的不利后果。然，一审法院关于针对粤彩公司强行搬入重型设备，并持续危害租赁安全，未按合同进行整改，构成违约这一事实，没有依法查清，错误认定微观公司存在过错，属于认定事实错误，导致适用法律错误。三、本案中，粤彩公司在租赁厂房前已经清晰了解厂房的性质和现状，未事先告知其机器设备为重型设备，后强行搬入重型设备，构成违约。且粤彩公司无故单方提前解除涉案合同，应承担违约责任。因此，微观公司无需向粤彩公司退还已支付的租金、履约保证金和赔偿损失。然一审法院对部分事实认定错误，导致适用法律错误，进而错误认定微观公司需退还厂房履约保证金及承担粤彩公司的一半装修费用。四、粤彩公司存在多处违反合同约定的行为，属严重违约行为，损害了微观公司的合法权益，应赔偿微观公司的经济损失。然，一审法院对前述事实未予以查清，导致认定事实错误，适用法律错误，进而错误根据公平原则认定粤彩公司无需按合同约定赔偿经济损失。五、粤彩公司存在违约行为，根据《物业租赁合同》之约定，应向微观公司支付违约金及赔偿金，然一审法院对前述事实未予以查清，导致认定事实错误，适用法律错误，进而错误根据公平原则认定粤彩公司无需按合同约定支付违约金及赔偿金。另补充：一审判决对于举证责任分配不公，一审就装修费的残值损失赔偿，判令微观公司承担50%的责任，但其所依据的结算表和装修合同，一审法院也认为有瑕疵，但仍以其作出微观公司需承担50%责任的判决。微观公司在一审提起反诉时提供了多项证据，就其中的三项费用，即：中介费56732.4元、违约金20895元、赔偿费208950元，并提供了证据证明。既然一审法院认为应以公平原则来处理本案，微观公司主张的该三项费用也应当公平原则进行处理。综上，请求二审法院予以改判。粤彩公司答辩称：同意一审判决，也坚持一审时发表的意见。粤彩公司认为微观公司提起上诉的理由不能成立，请求驳回微观公司的上诉请求。2019年5月6日，粤彩公司向一审法院起诉请求判令：1.解除《物业租赁合同》和《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》，以及8间公寓的租赁合同关系；2.微观公司向粤彩公司赔偿经济损失592062元；3.微观公司向粤彩公司双倍返还押金（履约保证金）409000元；4.诉讼费由微观公司承担。诉讼中，粤彩公司撤回了第一项诉讼请求。微观公司向一审法院反诉请求判令：1.粤彩公司赔偿微观公司经济损失合计506690.73元（包括中介费56732.4元、免租租金81890元、拖欠的租金88223.33元、违约金20895元、赔偿金208950元、律师费50000元）。2.粤彩公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案物业分为两部分：一部分为厂房，一部分为公寓。涉案厂房位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园区C区C栋第401房，所有权人为广州市信祥仓储有限公司。微观公司向广州市信祥仓储有限公司承租了包括涉案厂房在内的所有物业，租赁期限为18年，自2018年3月1日至2036年8月31日；另一部分为公寓，位于广州市花都区花东市场南溪村四巷六号03号楼，未取得建设工程规划许可证，由微观公司向案外人罗锦锋承租，租赁期限为15年，自2017年10月1日至2032年9月30日止。2018年10月24日，粤彩公司（乙方、承租方）与微观公司（甲方、出租方）签订《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：第一条租赁物业情况：1.甲方将位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园区C区C栋第401号物业（以下简称租赁物一），出租给乙方，租赁面积约3060平方米。2.乙方已对租赁物业的性质、规划、用途、权属、办证、土地性质、使用功能和结构装修现状等已完全知悉，乙方同意按现状向甲方承租上述租赁物业。第三条租赁期限、场地交付：1.租赁期限为6年，自2018年10月24日起至2024年9月30日止。第四条租金和其他费用：1.租金：每月租金61200元，从2018年12月1日开始收取租金，每第三年开始递增10%。第五条履约保证金：1.本合同履约保证金相等于首三个月租金183600元。该履约保证金乙方应在本合同签订之日向甲方支付。2.租赁期间，乙方不得以任何理由要求甲方从该履约保证金中抵扣租金或其他任何欠费。租赁合同终止后如乙方无违约行为的，在乙方结清所有费用且经甲方验收租赁物业合格后7个工作日内甲方将该履约保证金无息退还乙方。第八条违约责任及合同终止：1.乙方必须每月5日前将本月租金和上月水电费用现金或转账方式支付给甲方，甲方提供收款收据；超过当月10日未缴交按每日1%利息计收滞纳金；超过当月20日租金未缴，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任，乙方所欠各项费用及滞纳金必须向甲方缴清。2.如乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物业，乙方缴纳的履约保证金无偿归甲方所有甲方不再退还给乙方，给甲方造成其他损失的，乙方应予赔偿。（1）拖欠租金或其他费用（含部分拖欠）达15天的；（4）租赁期未满，乙方提前退租或提前解除、终止本合同的。3.本《租赁协议》约定的各项条款，甲、乙双方均自觉履行，不得借故提前终止合同，如乙方提前终止合同，应在终止合同前九十天通知甲方，履行相应维修责任，并交付清终止前租金及水电费，租赁押金不予退还。并赔偿三个月租金。如甲方提前终止合同，应提前九十天通知乙方，退还乙方所交保证金，同时补偿乙方三个月租金。合同签订当天，粤彩公司向微观公司支付了押金183600元，及2018年12月份租赁物一的租金61200元。由于上述场地无法满足粤彩公司的经营需要，2018年10月31日，粤彩公司（乙方）与微观公司（甲方）再签订一份《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》（以下简称补充协议），约定：经乙方提出申请，甲方同意将C栋C区401号后两格（以下简称租赁物二）租赁给乙方使用。该租赁物业的建筑面积约200平方米，租赁期限为6年，自2018年10月31日起至2024年9月30日止。租金为每月4000元，从2018年12月1日开始收取整月租金，租金递增每第三年开始递增10%。本补充协议履约保证金相等于首三个月租金12000元，该履约保证金乙方应在本协议签订之日向甲方支付。乙方必须按C栋C区401房原始合同执行并遵守相关合同内容。补充协议签订当天，粤彩公司向微观公司支付了押金12000元，同时支付了2018年12月份的租赁物二的租金4000元。2018年11月27日，粤彩公司向微观公司承租了309、310、311、312、315、317、318、319共8间公寓用于工人住宿，当天微观公司将房屋钥匙及门禁卡交付给粤彩公司。2018年11月29日，粤彩公司向微观公司支付了上述公寓的租赁押金8900元以及2018年12月8日至2019年1月7日期间的租金4450元。2018年12月1日，粤彩公司向微观公司支付了门禁卡押金160元。2019年1月23日，粤彩公司将机器设备搬入涉案厂房时，微观公司见机器设备过大，认为可能超过厂房楼板静荷载，遂阻止粤彩公司进场，后经过沟通之后予以放行。次日，微观公司向粤彩公司发出告知函：由于我园区各栋楼层的楼板静荷载为每平方米为1000KG，贵司的设备已超过楼板静荷载，请贵司加装相关承重设备，最大分摊设备自重，若楼板发生任何问题，贵司承担直接及间接责任。粤彩公司将部分生产设备搬进涉案厂房之后即投入使用。2019年3月16日，粤彩公司向微观公司发出回复函：我司在2018年10月24日与贵司签订合同，租用贵司工业园C栋C区401号3260平方米厂房，在2018年11月-2019年1月期间，我司对该厂房进行装修，发生装修费用25万元，办理环保证费用27万元，并已将部分机器、物料搬到该厂房，但在2019年1月24日，贵司发来告知函，告知楼面静负荷载重量为每平方1000KG，机器重量远超楼板静负荷载重量。我司在考察厂房，签订合同前，贵司均没告知楼板承载问题，也没有在合同上罗列该问题，由此造成我司巨大的损失，为减少后续的损失以及避免安全事故的发生，我司决定从2019年4月1日开始，不再租用贵园厂房，解除租赁合同，并追究贵司责任。2019年3月22日，粤彩公司将所有机器设备搬离了涉案场地，尚遗留有小部分货物没有搬走，自愿放弃。诉讼中，粤彩公司称其搬入机器设备支付了搬运费31500元，搬出时支付了33000元，为此提交了5张收据及2张广州晖达设备搬运有限公司的凭证予以证明。粤彩公司向微观公司支付涉案租赁物的租金至2019年3月份，自2019年4月1日开始未再交纳租金。2019年7月9日，粤彩公司将公寓的钥匙和门禁卡交还给微观公司。2018年10月8日，粤彩公司与广州市花都新华正豪装修工程部（以下简称正豪装修部）签订一份装饰合同，委托广州市花都新华正豪装修工程部对涉案厂房进行装修，约定的工期为2018年10月10日至2018年12月30日，工作内容为拆墙、砌墙、天花等11项，工程预算价为250000元。预算表中显示的日期为“2018.12.7”。粤彩公司表示“2018.12.7”是笔误，错将“10”写称“12”。装修均为附合物，12月底完工。通过微信以及现金陆续共支付装修费用258000元，由于有些机器电线没有安装，因此该装饰部退回了8000元，之后又称共支付250000元，另外8000元由于电线未安装因此未支付该笔费用，正豪装修部的财务在开具收据时将该笔费用一起写入收据中。为此，粤彩公司提交了一张收据复印件、正豪装修部出具的结算表、微信支付记录予以证明。其中，收据内容为：今收到粤彩花东装修工程款贰拾伍万捌仟元整。收据出具时间的月份有改动的痕迹。粤彩公司认为是将“2”改成“3”’，实际出具时间为2019年3月18日。根据微信支付记录显示，2018年11月7日至2019年3月2日期间郭先秤先后向正豪装修部谢树荣支付了125000元。微观公司表示：首先，微观公司不清楚粤彩公司的装修情况，即使存在装修也是粤彩公司为了生产需要而装修，与本案无关。且装饰合同的时间与租赁合同的时间存在冲突，不排除是粤彩公司为了诉讼而准备的合同。其次，收据复印件显示的时间是2019年2月18日正豪装修部已经收到装修款258000元，但是结算表和微信记录显示在2019年2月18日之后还有转账，而且收据显示的金额与结算表的金额不一致，由此可见收据和付款行为相冲突。第三，装修合同书中的报价为2018年12月7日，晚于装修合同签订时间。而且装修合同签订在租赁合同之前也不符合常理。第四，工程款支付与合同约定付款时间不符，根据装修合同约定，粤彩公司在签订合同时至少需要向正豪装修部支付75000元，但从粤彩公司提交的结算表显示粤彩公司仅在2018年10月26日支付了40000元。第五，微信转账记录无法证明是对涉案厂房装修所花费的费用。粤彩公司对此回应称，其在签订租赁合同之前，已经与微观公司谈好了租赁事宜，并支付了诚意金，微观公司在签订租赁合同前便将涉案厂房交付给粤彩公司使用，所以在租赁合同签订前便与正豪装修部签订了装修合同。事实上，租赁合同签订时间在装修合同签订之前，当时为了增加免租期，特意将落款时间写在“2018年10月24日”。至于付款时间与合同约定不符的问题，履行过程中变更付款时间，这种情况实践中比比皆是。至于收据金额与结算表金额不一致的问题，粤彩公司表示如果粤彩公司有意伪造证据，则没有必要做出相冲突的证据。粤彩公司还表示由于微观公司已经将场地出租，装修已经被覆盖，所以不申请对装修残值进行评估。关于租赁合同及补充协议的解除情况，粤彩公司认为于2019年4月1日解除，微观公司认为于2019年5月8日其另行出租给他人时解除。诉讼中，微观公司称广州市志航房地产经纪有限公司为涉案厂房的租赁提供了居间服务，其向该公司支付了中介费56732.4元，但是双方未签订居间合同。为此，微观公司提供了发票及银行转账凭证予以证明。同时，微观公司还提交了一份民事委托代理合同，拟证明其因为粤彩公司的违约行为，遭受损失的情况。诉讼中，一审法院向双方进行释明，如果8间公寓的租赁合同关系无效，双方是否需要变更诉讼请求，粤彩公司表示不需要，微观公司表示将其损失中关于8间公寓的租金变更为占有使用费。一审法院认为：关于租赁物一、二的租赁，粤彩公司与微观公司签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于公寓的租赁，虽然粤彩公司、微观公司并未签订租赁合同，但是粤彩公司向微观公司支付租金、押金，微观公司将公寓交付给粤彩公司使用的行为，说明双方之间以行为表明成立房屋租赁合同关系，并约定每月租金为4450，押金8900元。由于涉案公寓未取得合法的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，关于公寓的租赁约定无效。粤彩公司于2019年3月16日向微观公司提出于2019年4月1日解除合同，并且在2019年3月22日搬离厂房将厂房返还给微观公司时，微观公司予以接收，说明微观公司同意在2019年4月1日解除合同，因此双方签订的租赁合同及补充协议已经于2019年4月1日解除。本案争议的焦点为涉案合同无法继续履行应归责于谁？粤彩公司作为多年经营纸制品材料的企业，使用的机器设备为重型设备，在寻找租赁场地时对于场地面积、楼板荷载情况应尽到合理的注意义务，尤其是承租使用的厂房非一楼厂房时更应加重此种注意义务。粤彩公司称其在签订租赁合同前已经将其设备重量以及对场地的特殊要求告知了微观公司，微观公司表示没有问题才签订的合同，故认为其已经尽到合理的注意义务。但是粤彩公司并未提交证据证明其主张，微观公司亦不予认可，故一审法院对粤彩公司的陈述不予采信，一审法院认为粤彩公司对合同无法继续履行存在过错。微观公司作为出租方，其合同义务为提供符合约定用途的租赁物给承租方。2019年1月23日，粤彩公司进场时，微观公司在得知粤彩公司运送的机器设备可能超过涉案厂房楼板静荷载的情况下，仍允许粤彩公司进场，在粤彩公司进场之后又未对涉案场地的承重采取加固措施，因此，微观公司对于合同无法继续履行亦存在过错。对于双方各自主张的损失赔偿，一审法院分析如下：一、关于装修费，粤彩公司提交了装饰合同、收据、结算表、微信支付记录拟证明其装修事实及装修花费了250000元。对此一审法院认为，首先，虽然装修合同签订的时间在租赁合同签订时间之前，存在不合理之处，但是微观公司在答辩中亦认可粤彩公司对厂房进行了装修，虽然微观公司之后又提出异议，但是并未提交证据予以反驳，因此，一审法院认定粤彩公司对涉案厂房进行了装修。其次，关于装修费用，由于收据记载的时间存在改动的痕迹，而且粤彩公司未提交收据原件进行核对，收据记载的金额与实际支付的金额也不一致，因此一审法院对收据不予采信。至于结算表以及微信支付记录，虽然粤彩公司提交的微信支付记录显示的付款金额不足250000元，粤彩公司称有部分付款是通过现金支付，粤彩公司的该陈述有正豪装修部出具的结算表及装修合同予以佐证，因此虽然一审法院对收据不予采信，但是粤彩公司提交的其他证据可以证明厂房装修费用为250000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”由于微观公司已经将场地另行出租，粤彩公司亦放弃对涉案场地的装修残值进行评估，故涉案场地的装修残值一审法院根据粤彩公司对涉案厂房的剩余使用期限占合同约定的租期比例进行确定，粤彩公司实际使用厂房约5个月，未使用期限为67个月，占整个租期的67/72，经过折算，涉案场地的装修残值为232638.89元（250000*67/72）。由于双方对于合同解除均有过错，根据公平原则，一审法院认定双方对装修残值损失各负50%的责任，经核算为116319.45元（232638.89*50%），故对粤彩公司要求微观公司赔偿装修损失116319.45元的部分予以支持，超出部分不予支持。二、关于履约保证金及微观公司主张的违约金、赔偿金，虽然租赁合同第八条约定租赁期未届满，粤彩公司提前解除合同，履约保证金不予退还并赔偿违约金等。但本案中并非粤彩公司无故提出解除合同，而是在双方对加装承重设备无法达成一致的情况下提出的，前文亦已认定双方对于合同无法继续履行均存在过错，因此本案中不应适用租赁合同第八条的约定。故微观公司依据租赁合同第八条的约定要求粤彩公司赔偿其违约金20895元、赔偿金208950元及没收履约保证金的依据不足，一审法院不予支持。现租赁合同、补充协议已经解除。合同解除，双方权利义务终止。故微观公司应将收取的租赁物一、租赁物二的履约保证金合计195600元返还给粤彩公司。至于公寓押金8900元，由于公寓租赁约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，微观公司也应将收取的公寓押金8900元返还给粤彩公司。至于粤彩公司要求微观公司双倍返还履约保证金的问题，由于合同中并未约定定金，根据合同内容，履约保证金亦不具备定金性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”因此，粤彩公司要求双倍返还履约保证金于法无据，一审法院不予支持，但是对粤彩公司要求微观公司支付204500元履约保证金的部分予以支持。三、关于粤彩公司主张的搬运费及微观公司主张的中介费，虽然各自均举证证明相应费用的支出情况，由于上述费用均是合同解除后各自遭受的损失，如前所述双方对合同无法继续履行均存在过错，根据公平原则，因此对于粤彩公司要求微观公司赔偿搬运费64500元，微观公司要求中介费56732.4元的反诉请求，一审法院均不予支持。四、关于租金，粤彩公司承租涉案场地之后实际使用了涉案场地，因此粤彩公司向微观公司支付场地租金至2019年3月底是履行合同义务的行为，其要求微观公司赔偿其已付租金，于法无据，一审法院不予支持。租赁合同及补充协议均约定合同签订之日至2018年11月30日为免租期，此为双方的真实意思表示，因此微观公司要求粤彩公司支付免租期的租金作为赔偿，亦没有依据，一审法院不予支持。由于租赁合同及补充协议于2019年4月1日已经解除，粤彩公司亦在2019年3月22日交还厂房给微观公司，因此微观公司要求粤彩公司支付2019年4月1日至2019年5月8日的厂房租金缺乏依据，一审法院不予支持。至于公寓的占有使用费，虽然公寓租赁约定无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案公寓每月租金为4450元，粤彩公司于2019年7月9日将场地交还给微观公司，并已经支付占有使用费至2019年3月31日，因此粤彩公司尚欠2019年4月1日至2019年7月9日的占有使用费，经核算为14642元（4450*3+4450/31*9），对微观公司该部分主张予以支持，超出部分不予支持。五、关于律师费，由于合同并未约定律师费，律师费也并非诉讼必然产生的损失，微观公司也未提交证据证明其律师费支付情况，因此对微观公司主张的律师费50000元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，一审法院于2019年9月29日作出如下判决：一、微观公司于本判决发生法律效力之日起十日内向粤彩公司返还履约保证金204500元；二、微观公司于本判决发生法律效力之日起十日内向粤彩公司赔偿装修残值损失116319.45；三、粤彩公司于本判决发生法律效力之日起十日内向微观公司支付占有使用费14642元；四、驳回粤彩公司的其他诉讼请求；五、驳回微观公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13810元，由粤彩公司负担9384元，由微观公司负担4426元；反诉案件受理费4433.5元，由粤彩公司负担128.1元，由微观公司负担4305.4元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方租赁合同无法继续履行的责任归责，以及微观公司应否退还履约保证金195600元；二、粤彩公司主张的装修损失的认定；三、微观公司诉请的经济损失，包括中介费、免租租金、拖欠的租金及违约金、赔偿金共计506690.73元应否得到支持。关于焦点一。从本案的事实看，粤彩公司承租涉案场地用于纸制品的生产经营，需使用大型机器设备，而涉案租赁场地位于四楼，故大楼楼板能否负担机器设备的荷载情况、是否适租是承租人应当充分考虑的因素，粤彩公司对此应承担相应的注意义务。同时，微观公司作为出租人，明知粤彩公司承租涉案场地用于厂房生产经营，也明知粤彩公司系纸制品生产经营企业，也应当对位于四楼的租赁物是否符合适租条件尽到合理的注意、提醒义务。显然，本案双方均未能尽到合理注意义务，合同继续履行将危及房屋的安全，双方均无法实现合同目的，综合本案的情况，一审法院认为双方均有过错，各负50%的责任，并无明显不妥。合同解除后，微观公司收取的合同履约保证金195600元应予以退还。微观公司上诉主张不应退还该履约保证金，不能成立。关于焦点二。粤彩公司主张其对涉案场地装修投入250000元，为此提交了装饰合同、收据、计算表、微信支付记录等证据予以证明。经审查，首先，上述证据之间不吻合。具体为：装饰合同签订于租赁合同之前，收据金额与结算表金额不一致，装修公司出具收据之后粤彩公司还有付款的行为，粤彩公司的付款方式与装饰合同约定的付款方式不一致等。而且，粤彩公司主张部分款项通过微信支付，剩余款项125000元为现金支付，该主张不符合常理且未能提交其他证据予以佐证。其次，一审中，粤彩公司作为举证一方不申请对装修残值进行评估，导致无法确定装修残值。综上，粤彩公司提供的证据不足以证明其主张。鉴于粤彩公司确对涉案场地进行装修，结合本案证据以及粤彩公司实际使用了场地约5个月的情况，本院酌定该装修残值损失为115000元，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，微观公司应向粤彩公司赔偿上述装修损失50%即57500元。关于焦点三。关于微观公司主张2019年4月1日至5月8日期间的租金及违约金问题。从本案事实看，因涉案场地楼板无法承载粤彩公司的机器设备，在微观公司向粤彩公司发函告知后，粤彩公司复函要求2019年4月1日解除合同，并于2019年3月22日搬离涉案场地，微观公司清楚该情况但无提出异议，并之后于5月8日将场地另行出租给他人。据此，应视为微观公司已在粤彩公司搬离后实际接收了涉案场地，微观公司主张粤彩公司支付2019年4月1日至5月8日期间的租金及违约金，缺乏依据，应不予支持。关于微观公司主张的中介费损失、律师费损失，以及免租期间的租金问题，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。至于微观公司主张的赔偿金208950元问题，如上述所述，双方合同并非因粤彩公司单方违约而解除，故一审法院不予支持微观公司上述主张，亦无不当。综上，微观公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。其他的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5408号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5408号民事判决第二项为：广州空港微观电商科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市粤彩纸制品有限公司赔偿装修残值损失57500元。一审本诉案件受理费13810元，由广州市粤彩纸制品有限公司负担10019.25元，由广州空港微观电商科技有限公司负担3790.75元；反诉案件受理费4433.5元，由广州市粤彩纸制品有限公司负担128.1元，由广州空港微观电商科技有限公司负担4305.4元。二审案件受理费11840元，由广州市粤彩纸制品有限公司负担1270.5元，广州空港微观电商科技有限公司负担10569.5元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年三月十九日书记员  张 旭彭诗敏