江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终361号上诉人（原审被告）：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地连云港市海州开发区瀛州路1号。法定代表人：苏彩聪，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：王少娟，女，汉族，1968年10月27日出生，住连云港市海州区。原审被告：连云港兴隆实业集团有限公司，住所地连云港市海州经济开发区瀛州路1号。法定代表人：叶华晴，该公司总经理。上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司（以下简称恒易达公司）因与被上诉人王少娟、原审被告连云港兴隆实业集团有限公司（以下简称兴隆实业集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初8668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人恒易达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一，被上诉人对于《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》的第六条理解有误。根据第六条规定，在合同履行到第六年时，被上诉人可以向恒易达公司提出房屋回购申请。第六年只是被上诉人提出房屋回购申请的时间，不是恒易达公司支付回购款的时间，恒易达公司应在2023年1月6日后支付回购款。故恒易达公司现在不支付回购款不构成违约，且恒易达公司承诺了履行回购义务，就不会违约。第二，一审法院程序严重违法。本案是管理合同法律关系，不是给付之诉。根据合同约定，只有签订房屋购销协议，上诉人才有履行支付购房款的义务，故一审法院应向被上诉人释明变更诉求为”要求上诉人签订购销协议”，一审法院未释明，而是直接判决上诉人支付购房款，属于程序违法。第三，上诉人已经按照合同约定履行了相关的合同义务，不构成违约，一审判决上诉人承担逾期利息无事实与法律依据。王少娟向一审法院起诉请求：1.判令恒易达公司、兴隆实业集团履行合同收购政策，归还回收房款315502.5元；2.判令恒易达公司、兴隆实业集团支付律师代理费10000元；3.本案的诉讼费用由恒易达公司、兴隆实业集团承担。一审法院经审理查明：2013年1月7日，王少娟与兴隆实业集团签订《商品房买卖合同》一份，约定王少娟向兴隆实业集团购买位于连云港市海州开发区瀛洲路1号的兴隆国际商贸广场第2号楼1237商铺，房屋面积为14.56平方米，单价14446.09元，金额为210335元。同日，王少娟（委托方、甲方）与连云港兴隆国际商贸广场有限公司（受托方、乙方、以下简称兴隆商贸广场）签订《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》一份，约定王少娟将上述所购商铺全权委托兴隆商贸广场进行出租和经营管理，由乙方对商铺进行统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十周年，起止日期为2013年1月7日至2023年1月6日。租金半年一付，在每个租赁期半年期满后一个月内支付，甲方应交税费由乙方代扣代缴。乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满6年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方。若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2018年7月6日前，向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。买卖双方的税费按国家规定各自承担。该商铺产权于2014年7月21日登记于王少娟及郁龙江名下。2018年6月28日，王少娟提出商铺回购申请，填写《商铺收购申请单》，申请单中机打内容注明：“NO.201806280001，购铺人：王少娟，身份证号：，铺位号：1237，面积（㎡）：14.56，签约价（元）：210335.00，约定收购到期日：2019年1月6日。根据合同约定本人拟选择6年到期后回购，特此申请！购铺人签名确认：王少娟，收购方：连云港兴隆国际商贸广场有限公司，经办人：李某。”其中尾部的经办人的“李某”签名系手写。一审法院另查明，2018年11月15日，兴隆商贸广场变更登记为连云港恒易达商业运营管理有限公司。一审法院认为，王少娟与兴隆商贸广场签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。兴隆商贸广场变更登记为恒易达公司，兴隆商贸广场承担的相关责任由恒易达公司来承担。根据双方签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》，王少娟自兴隆商贸广场处购买商铺后交予恒易达公司统一经营管理，在购买房屋满六年后，王少娟有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给恒易达公司，该选择权的行使条件为王少娟在2018年7月6日前向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。王少娟已于2018年6月28日填写书面收购申请单，要求恒易达公司履行回购义务。书面收购申请单下方所签的恒易达公司经办人系恒易达公司公司员工，能够认定王少娟已向恒易达公司提出商铺回购的书面申请，王少娟现要求恒易达公司按照合同约定履行回购义务，符合法律规定，一审法院依法予以支持。根据双方约定，回购价格为合同签约价的1.5倍，即210335元×1.5=315502.5元。王少娟收取恒易达公司支付的回购款时，负有协助恒易达公司办理回购商铺过户手续的义务。恒易达公司提出双方尚未签订正式的回购合同，从而不存在支付购房款的义务，一审法院认为，根据双方签订的《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》约定，只要王少娟按约定提前申请回购，恒易达公司即应履行回购义务，且回购价格已经确定，签订正式的回购合同是恒易达公司履行回购义务的部分内容，并不构成恒易达公司拒付购房款的理由，故恒易达公司该抗辩理由不能成立，一审法院依法不予支持。兴隆实业集团并非涉案《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》的当事人，故其在本案中不承担责任。王少娟提供委托代理合同及收据欲证明其因本次诉讼支出代理费10000元，因王少娟未出具代理费的发票，无法证明其实际支出该笔费用，故对该项诉求一审法院不予支持。王少娟在一审诉讼中撤回要求恒易达公司支付租金及违约金的诉讼请求，是对其自身权利的处分，未违反法律规定，一审法院予以支持。兴隆实业集团经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、恒易达公司于判决生效之日起十日内向王少娟支付商铺回购款315502.5元；二、驳回王少娟其他诉讼请求。一审案件受理费6691元（王少娟已预交），由王少娟负担818元，由恒易达公司负担5873元，恒易达公司于履行一审判决时一并将该款项给付王少娟。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.委托期满第六年应当如何理解，是被上诉人向上诉人申请回购房屋的时间，还是上诉人履行房屋买卖义务的时间；2.未签订正式房屋买卖合同是否影响房屋回购；3.上诉人是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，本院认为，委托期满六年应当指的是上诉人与被上诉人履行涉案房屋买卖义务的时间。首先，根据《委托经营管理合同》第四条约定，委托期的前四年，每一年的投资收益都为总房价的9%，第五年为10%，第六年为11%，第七年至第十年被上诉人收取实际租金的90%，恒易达公司收取10%，所以在第六年结束的时候，被上诉人的投资收益已经达到总房价的57%，此时恒易达公司以总房价1.5倍回购房屋与被上诉人总房价及投资收益的总和相当，被上诉人在此时申请恒易达公司回购房屋更符合通常的理解，若如恒易达公司上诉所称在十年委托期满后的六年，即2029年，恒易达公司以总房价1.5倍的价格回购房屋，此时的回购价格与十年前的回购价格一样，这与恒易达公司在委托合同约定的委托收益相矛盾，也与通常理解相悖。其次，根据《委托经营管理合同》第六条约定，若被上诉人选择将房屋定向出售给恒易达公司，须在委托合同第六年结束之前的六个月，即2018年7月6日前向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满六年后的一个月内双方履行房屋的买卖义务，该条分别约定了委托期第六年结束之前六个月应当履行哪些手续，在结束之后的一个月内双方还应当履行哪些手续，且特别对被上诉人向恒易达公司提出书面申请的时间进行了明确，即2018年7月6日前，故根据该第六条的上下文的理解委托期满六年应当指委托期第六年结束。最后，根据《委托经营管理合同》第六条的约定，恒易达公司制定的是六年收购政策，根据通常理解在房屋收购中，房屋收购的重点是出卖人与买受人履行房屋的买卖义务，若如恒易达公司上诉所称于委托期满第六年结束之前六个月申请收购，委托期十年满之后六年双方再履行房屋买卖义务，则与该委托合同约定的房屋收购时间及房屋收购的本意相悖。关于第二个争议焦点，本院认为，双方在《商铺回购申请单》中已经对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，至于双方是否签订正式的回购合同只是房屋买卖关系中后续应当履行手续的问题，即使没有签订也不是恒易达公司拒绝履行委托合同约定的回购义务的抗辩理由，故恒易达公司上诉因双方未签订正式的回购合同而不能履行回购义务的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，因恒易达公司未按照《商铺回购申请单》中承诺的2019年1月6日回购到期日履行义务，存在违约行为，一审法院判决其承担违约责任并无不当。综上，上诉人恒易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6691元（连云港恒易达商业运营管理有限公司已预交），由上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年三月三日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。