广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初23250号原告（反诉被告）：杨涛，男，1977年7月4日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：吕宏科，系广西伏波律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈志华，女，1987年11月10日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州市中恒物业管理有限公司，住所地广州市海珠区琶洲蟠龙新街9号113商铺（仅限办公用途，临时经营场所有效期至2017年8月5日），统一社会信用代码：914401050506302700。法定代表人：陈志华，职务：总经理。两被告共同委托诉讼代理人：袁启恩，系广东伯方律师事务所律师。原告（反诉被告）杨涛诉被告陈志华（反诉原告）、被告广州市中恒物业管理有限公司（以下简称为中恒公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕宏科，被告陈志华（亦是被告中恒公司的法定代表人）及两被告的共同委托诉讼代理人袁启恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉辩称：原告与两被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将广州市琶洲东村合利牌坊D和E地块上盖的农庄，建筑面积约4000平方米租给原告用于经营农庄；租期5年，从2016年8月1日至2021年7月31日止；等。合同签订后，原告依约履行了合同的义务。然而，原告却于2018年7月2日收到广州市城市管理综合执法局海珠区分局的通知，通知记载租赁物属于违章建筑，要求“十八鱼皇村”业主（原告餐厅名称）自行拆除该违章商铺，并自2018年7月2日开始便不再允许原告再行继续经营，因此自2018年7月2日原告便停业。自接到上述通知，原告才得知被告的租赁物属于违章建筑，随后该商铺被执法部门依法强制拆除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第三条的规定，该租赁合同为无效的合同。原告认为，租赁合同的无效，主要是被告隐瞒了重要事实导致，因此，被告应当承担合同无效的主要责任。原告承租租赁物后，仅二楼部分的装修（未含一楼装修）及部分设备设施的投入就达约4l.5万元、为租赁物用电的电力增容被被告摊派了8.5万元。故此，原告共造成经济损失约50万元。鉴于，被告应对合同的无效承担主要责任，原告酌定被告承担60%的责任，因此，被告应赔偿原告损失30万元(50万元×60%)。合同履行过程中，原告依约向被告支付了25万元押金，被告也于2017年3月30日出具押金收据给原告。合同无效，被告应全额返还押金给原告。但截止至今被告仅返还了10万元押金给原告，尚欠15万元押金至今未退还给原告。按合同约定，2016年8月1日至2016年9月30日为免租期，原告自2016年10月1日开始起算租金。2016年10月1日至2017年7月31日期间的应付租金为：50万元（5万元×l0个月）；2017年8月1日至2018年6月30日期间的应付租金为：57.75万元(5.25万元×11个月)。因此，从应付租金之日2016年10月1日起截止至2018年6月30日合同终止，原告应付租金总额为：107.75万元。但实际上，自履行合同以来原告己实际支付租金总额为：116.99万元（其中以被告用餐消费冲抵租金为7.4505万元）。综上，原告多支出租金9.24万元，被告应予以返还。为此，原告起诉请求判令：1、确认原告与被告陈志华、广州市中恒物业管理有限公司于2016年7月29日签订的《商铺租赁合同》无效；2、判令被告陈志华、广州市中恒物业管理有限公司共同赔偿原告经济损失300000元（即两被告共承担原告总损失50万元的60%，包括用电增容费85000元及二楼装修费用415000元）；3、判令被告陈志华、广州市中恒物业管理有限公司共同退还150000元的押金给原告；4、判令被告陈志华、广州市中恒物业管理有限公司共同退还多支付的92400元租金给原告；5、本案受理费由两被告承担。不同意被告的全部反诉请求。理由为：1、事实上，涉案合同于2018年7月1日起便开始无法继续履行，且《解除合同协议书》中列举的的费用也不包括租金，故被告主张的租金没有事实依据，租金应结算至2018年6月30日。2018年6月底，被告已口头通知原告租赁物将被拆迁，叫原告不再经营。因租赁物是违章建筑物，原告已被责令立即停止违法行为，并于7月6日在租赁物上贴上了封条。原告在2018年7月1日起再没有使用过租赁物，租赁物也于2018年7月6日被行政机关拆除，不存在原告于2018年7月26日才交付租赁物的现实可能性。2、原、被告并未就员工宿舍（集装箱）达成口头协议，被告也无证据证实原告使用集装箱的事实，因为双方租赁合同只是约定了商铺免租期，并未对集装箱租金免租，如按被告的主张，原告交纳了2016年8月1日至2016年12于31日、2017年8月1日至2018年6月30日的集装箱租金的话，却未交纳中间一段的集装箱租金，则原告交纳的费用应当冲抵发生在先的集装箱租金，但2017年7月31日之后的集装箱租金交纳了却未交纳之前的费用，这是不合理的，说明双方不存在集装箱租金的口头约定；被告向原告催收费用时，均明确了租金金额，但未提及拖欠2017年1月1日至2017年7月31日期间的集装箱租金，均说明双方不存在集装箱租金的口头约定。3、因原告自2018年6月30日起就没有使用过租赁物，故7月1日之后的水电费与原告无关。4、涉案租赁合同为无效合同、且被告经常在原告餐厅消费导致双方因需核对餐费账目而逾期付款，被告在之前的租金催收中均未要求原告支付违约金，也应视为被告对原告逾期支付租金违约金的放弃；即使合同有效，该主张也超过诉讼时效。5、被告要求原告向其赔付设备资产费用没有事实和法律依据。双方签订租赁合同时并未有《资产清单》，原告也未认可《大鸽农庄资产清单》的真实性，无法确认物品残值；且被告已向原告退回10万元押金，进一步说明双方已按现状交付设备。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。两被告共同辩称：1、被告认为双方的合同有效，涉案建筑物不是违章建筑，原告经营的餐厅能在涉案场地地址注册营业执照，说明该场地不是违章建筑；2、被告出租给原告的场地是被告向李海锋租赁的，而李海锋是向琶洲街道社区服务中心租赁的，因此该场地的权属人应由琶洲街道。3、被告认为增容费8.5万元与被告无关，是原告与案外人的法律关系；二楼装修损失，被告认为该主张没有事实与法律依据。根据双方的租赁合同约定，原告对租赁物进行装修需经得被告同意，在双方租赁合同履行期间原告从未就二楼装修事宜向被告申请及报备，因此被告对二楼装修不同意也不知情，不应由被告承担损失。4、确认收到押金15万元，被告同意退回押金给原告，但原告也应向被告支付拖欠的租金和水电费，滞纳金。5、不存在多支付租金的情况，原告所主张的多付的租金实际为原告承租员工宿舍所付的租金，直到目前，原告仍欠部分员工宿舍（集装箱）租金。6、受理费由法院依法判决。被告陈志华反诉称：原、被告签订合同后，原告基本上每月均会逾期支付租金，2017年8月前，每月商铺租金5万元，自2017年8月起每月支付租金60900元（包含商铺租金52500元及集装箱宿舍租金8400元），原告交至2018年6月30日。原告共拖欠被告宿舍租金64400元及逾期交纳租金的滞纳金。原告使用场地期间一直自行向案外人王淑清交纳水电费，原告撤场后仍有欠费。被告代原告垫付了水电费13403.4元。2018年7月间因商铺被认定为违建而被拆除，商铺被拆后原、被告于2018年7月25日经友好协商签订了《解除合同协议书》，确认合同解除日期为2018年7月26日，原告应于2018年7月26日前将商铺的原配设备、家电家具以及物业钥匙交还给被告；同时约定被告在原告结清所有费用后将押金退还。原告至今未清缴租金，也未将商铺内原配设备、家电家具等归还给被告，应赔偿被告经济损失。综上，反诉请求判令：1、原告支付自2018年7月1日至2018年7月26日租金43750元（按每月52500元÷30天×26天=43750元）；2、原告支付拖欠的2017年1月1日至2017年7月31日，及2018年7月员工宿舍（集装箱）租金64400元（其中2017年1月1日-2017年7月31日按每月8000元计算，2018年7月按8400元计算）；3、原告返还被告代为垫付的水电费13403.4元（2018年6月至7月26日期间产生的费用）；4、原告支付逾期缴纳租金所产生的滞纳金561800元（以当月租金为本金，每日按当月租金的2%，从当月4日计至2018年6月30日止为561800元）；5、原告赔偿被告建筑物内设备资产共计35万元；6、反诉受理费由被告承担。被告中恒公司反诉答辩称，同意被告陈志华的反诉请求，同意由被告陈志华主张相关权利义务。经审理查明：2016年7月29日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市琶洲东村合利牌坊D和E地块上盖的农庄，建筑面积约4000平方米出租给乙方作商业用途使用，用于经营农庄。商铺租用期限约5年，从2016年8月1日起至2021年7月31日止，装修免租期60天（从2016年8月1日起至2016年9月30日止）。签订本合同时，乙方须向甲方交付该商铺押金（保证金）150000元、设备押金（保证金）100000元。合同终止时乙方需交清水费、电费、电话、管理费及其他相关费用并按时迁出，当商铺内设施维护完好时，甲方将押金无息退还给乙方并取回押金收据，上述押金不作租金使用。（租赁期限、租金情况）2016年8月1日至2017年7月31日月租金额为50000元，2017年8月1日至2018年7月31日月租金额为52500元，2018年8月1日至2019年7月31日月租金额为55125元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金额为57881元，2020年8月1日至2021年7月31日月租金额为57881元；租金按月结算，由乙方在每月的3日前以转账付款方式交付给甲方……如乙方未按规定将租金转入上述账户，逾期交付租金，每逾期一日，乙方须向甲方支付当月租金的2%作为滞纳金，逾期30天不支付租金则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方所有保证金，且收回乙方租赁该商铺使用权。租赁期间，每月的电话费、水电费、管理费、室内水电设施修理费等相关费用均由乙方支付；租赁期间乙方如需对租赁物进行装修或增加设施必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对商铺构成影响。在租赁期间因国家政策需要拆除或单位“城中村”改造征用该商铺，乙方无条件退出该商铺，合同终止；等。合同签订后，原告向被告支付了商铺押金150000元及设备押金100000元。被告将涉案场地交付给原告使用。据被告提交的《个体工商户开业通知书》记载，广州市海珠区渔皇村饭店于2017年5月11日经工商行政部门核准开业，该饭店的经营场所为广州市海珠区琶洲村新马路16号，负责人为陆丽华。原告表示广州市海珠区渔皇村饭店为原告在涉案场地开设的餐厅，该饭店的负责人为原告的员工，“十八鱼皇村”为餐厅名字。据原告提交的银行交易明细及缴纳明细表反映，原告或原告指定的人员在2016年10月1日至2018年6月30日期间共向被告支付了租金1169900元(已扣除抵扣的餐费)；涉案场地的水电费和用电增容费85000元均是向王淑清支付的。2018年7月2日，广州市城市管理综合执法局海珠区分局向“十八鱼皇村业主”发出《责令限期改正通知书》，其中记载，你（单位）于2018年7月2日在琶洲新马路200号进行搭建简易板房经营餐饮业行为，违反了规定，责令你（单位）立即停止违法行为，请你（单位）在2018年7月5日12时前自行拆除，逾期不整改，我队将依法处理。据原告提交的照片反映，相关电箱等于2018年7月6日被城管部门查封，封条上记载封至2018年7月30日。2018年7月25日，郭子源代原告（乙方）与被告中恒公司签订《解除合同协议书》，其中记载就租赁广州市琶洲东村合利牌坊D和E地块上盖的农庄之物业，一、双方一致同意解除2016年7月26日签订的《商铺租赁合同》；二、由于该次交易甲方而收取之商铺押金150000元，设备押金100000元应在乙方缴清所有费用后（包含水电费、煤气费、管理费、租金和清洁费用等所有费用）后返还乙方；三、乙方须于2018年7月26日将商铺的原配设备、家电家具及物业锁匙交还给甲方；四、乙方应于归还房子之日结清租赁期间商铺所产生的租金、水电煤，有线电视及网络等费用；五、甲、乙方双方之间的房屋租赁关系权利义务终止，由乙方到物管结清2018年7月26日止的物管费、水电费等相关费用，并及时注销（变更）原营业执照注册地址。被告陈志华于2018年7月27日向原告退回押金100000元。据被告陈志华提交的银行账户明细反映，被告陈志华于2018年9月8日向王淑清支付了13403.4元，用途为代付杨涛水电费。另据原、被告提交的原告或原告方人员与被告方人员的微信聊天、短信记录反映，其中与“地块杨涛”记录：2017年4月13日“杨先生，我老板问你什么时候有空过来强度，集装箱的押金和租金的费用记得付”、“让老板放心，我从香港回来就去！谢谢！”；2017年12月19日“你好，你地块的11月，12月租金合计121800元。请20号前往转到兴业714账上，如逾期将产生滞纳金和采取非常手段，请尽快缴纳！”、“请同样转发给肖总，谢谢”；2018年1月17日“你好，你地块的1月租金合计60900元。请20号前转到兴业714账上，如逾期将产生滞纳金，请尽快缴纳”、“请也发给肖总，谢谢”。“中恒”与“阿单”记录：“你好，你地块的11月，12月租金合计121800元。请20号前传到兴业714账上，如逾期将产生滞纳金和采取非常手段，请尽快缴纳”；2017年12月24日“阿单，今天转了71800元租金，明天再转50000，查收一下”；2018年1月17日“你好，你地块的1月租金合计60900元。请20号前转到兴业714账上，如逾期将产生滞纳金，请尽快缴纳！”；2018年2月8日“肖总，你这个月的租金还没有交！要不把我们年会的餐费抵扣去租金吧！你再交26100元就好了！”；2017年7月20日短信“肖总，十八道门口隔壁的集装箱没有付费，到7月31日将近1年了。上次给杨涛老板的合同，他说给你看之后就没有回复。却一直在使用。肖总你们有答复了吗”“小单你好，不好意思未及时回信息，关于集装箱的事原来杨总在跟，最后怎么定他也没跟我说，或者叫上他我们坐下来定一下，还得麻烦你们帮照顾一下”。诉讼中，原告还提交了：1、二楼装修前后照片；2、二楼加建工程施工合同、收款收据。经质证，被告对证据1的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，认为原告未向被告申请装修、未见过装修合同、无法确认合同内容及造价、未见款项其他支付证明，认为该款项未实际发生。被告还提交了：1、陈志华（乙方）与李海锋（甲方）签订的《协议书》（其中约定，甲方委托乙方管理使用琶洲村复建房围建东侧地块，时间从2016年8月1日起至权属方收回该地块为止；乙方可根据市建委关于闲置用地管理利用的有关规定，对该地块进行相应的环境整治，只能临时利用闲置地块作堆场项目用途，未经甲方同意不能将此地块经营其他项目或转租他人使用）；2、广州市海珠区琶洲街道社区服务中心（甲方）与李海锋（乙方）签订《协议书》（其中约定，甲方同意乙方管理使用琶洲村复建房围墙东侧地块约9600平方米，期限自2016年8月1日起至2017年7月31日止；乙方确认知悉上述管理使用地块为临时用地，且其愿意承担对上述地块的投资的一切风险；等）；3、《大鸽农庄资产清单》。原告表示证据1、2的真实性、合法性由法院认定，上述协议说明涉案场地属于违章建筑；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，该清单并没有原告的签名，没有载明资产品牌、生产时间、购置价格，根本无法核算资产残值。庭审中，原、被告均确认：1、涉案场地的建筑物全部已被拆除；2、被告已向原告退还押金10万元。原告确认其未支付2018年6月份的水电费。另外，原告表示涉案场地是在2018年7月2日开始被拆的。被告表示场地是在2018年7月18日开始拆的。本院认为：关于合同效力及押金的问题。根据被告提交的陈志华（乙方）与李海锋（甲方）签订的《协议书》、广州市海珠区琶洲街道社区服务中心（甲方）与李海锋（乙方）签订《协议书》，以及城管部门发出《责令限期改正通知书》等证据可以反映，涉案场地为临时建筑且被告也确认涉案场地无报建资料，涉案场地因违反了相关规定被责令拆除，故原告与被告所签订的《商铺租赁合同》为无效合同，原告该请求符合法律规定，本院予以支持。鉴于上述《商铺租赁合同》的相对方为原告和两被告，原告要求两被告向其返还剩余押金150000元的请求合理合法，本院予以支持。关于多付租金及集装箱租金的问题。根据原告方与被告方的微信聊天记录及短信往来可以反映，双方就集装箱租赁事宜使用情况进行协商过，且根据双方的合同约定，合同所约定的租赁场地在2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金为52500元/月，但实际上在2017年8月1日至2018年6月30日期间原告向被告支付的租金每月为60900元，原告对此是知悉且长期无异议，故本院对被告所主张的在2017年8月1日至2018年6月30日期间原告向被告承租集装箱的事实予以合理采信。鉴此，原告要求被告向其返还已付租金92400元的请求不合理，本院不予支持。而被告未提交双方已就2017年8月之前及2018年6月份之后的集装箱的租赁或使用事宜已达成合意的证据，故被告要求原告向其支付2017年1月至7月以及2018年7月1日至2018年7月26日期间的集装箱使用费的请求，依据不足，本院不予支持。关于涉案场地的租金和水电费问题。根据原告和被告中恒公司签订《解除合同协议书》反映，双方同意相关费用结算至2018年7月26日止，故原告应向被告支付2018年7月1日至2018年7月26日期间的使用费，但鉴于被告对涉案合同的无效负有责任且涉案场地在2018年7月初已经被责令拆除、之后房屋陆续被拆除也影响了原告的使用，故本院酌情确认原告应向被告支付的使用费为22016元。至于水电费13403.4元，该费用为原告使用该场地期间的实际支出，且该费用金额也与原告往期费用相当，被告已为原告垫付了该费用，且本院也支持了原告要求返还押金的请求，故被告要求原告向其支付该水电费的请求合理，本院予以支持。关于原告主张的经济损失300000元（包括用电增容费及装修费用）。本院认为，原告所主张的用电增容费是向案外人王淑清交纳，现有证据未能反映该费用是被告收取的，故原告要求被告向其赔付该费用的请求，依据不足，本院不予支持。至于装修费用，原告提交的证据不足以证明原告实际支出的装修费用，且原告对合同无效也应承担一定的责任，故对原告要求被告向其赔付装修费请求，本院不予支持。关于被告主张的赔偿设备资产费用，被告提交的证据不足以证明被告向原告交付的设备资产情况以及相应资产的价值，且被告对合同无效应承担责任，故对被告要求原告向其赔付赔偿设备资产费用，本院不予支持。关于被告主张逾期支付租金的滞纳金。同上所述，被告对合同无效应承担责任，且从查明的事实反映，被告方在原告处消费的费用也陆续抵扣了部分的租金等，故原告要求被告向其支付逾期支付租金的滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。另外，鉴于两被告表示同意由被告陈志华主张相关权利，该意见是两被告处分自身权利，并无不当，故原告应支付的费用可向被告陈志华支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨涛与被告陈志华、广州市中恒物业管理有限公司于2016年7月29日签订的《商铺租赁合同》无效；二、两被告在本判决生效之日起十日内向原告返还押金150000元；三、原告在本判决生效之日起十日内向被告陈志华支付2018年7月1日至2018年7月26日期间的场地使用费22016元；四、原告在本判决生效之日起十日内向被告陈志华支付2018年7月1日至2018年7月26日期间的水电费13403.4元；五、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9224元，由原告负担6673元，由两被告共同负担2551元。本案反诉受理费7050元，由原告负担242元，由被告负担6808元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  陈燕珍二〇二〇年三月三日书 记 员  于悦姗邬雪芳