江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初674号原告：广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司，住所地句容市经济开发区碧桂园大道1号。法定代表人：梁裕尤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢朋强，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张丽雯，女，系该公司员工。被告：江苏臻辉商贸有限公司，住所地常熟市招商南路55号（鞋业中心）新丰三楼3017-3018号。法定代表人：黄剑辉，系该公司总经理。被告：晋江明伟鞋服有限公司，住所地晋江市梅岭街道三光天工业区。法定代表人：张聪明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：戴海莺，福建顺济律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶冰冰，福建顺济律师事务所实习律师。原告广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司（以下简称为广州碧桂园商管公司句容分公司）诉被告江苏臻辉商贸有限公司（以下简称为臻辉公司）、晋江明伟鞋服有限公司（以下简称为明伟公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，依法由审判员赵剑岚适用简易程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢朋强、张丽雯，被告臻辉公司法定代表人黄剑辉，被告明伟公司委托诉讼代理人戴海莺、叶冰冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州碧桂园商管公司句容分公司的诉讼请求：1、要求确认《物业管理服务协议》合法解除，原告合法没收履约保证金3000元、质量保证金2000元；2、要求两被告支付2016年1月1日至3月31日期间的综合物业服务费780.15元、2015年11月至2016年8月期间的电费2322.24元，并承担逾期付款违约金2015.93元（该违约金已计算至2016年12月8日，此后按千分之五每日的标准计算支付）；3、本案诉讼费由被告承担。原告的事实和理由：2014年2月10日，被告臻辉公司与句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称为句容碧桂园公司）签订《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》一份，约定由臻辉公司承租位于句容市商铺，用于经营骆驼青少年户外装备系列童装童鞋，租赁面积为87平方米。根据原告与句容碧桂园公司签订的《物业经营管理委托合同》约定，由原告对碧桂园欢乐城提供物业管理服务；依据原告与臻辉公司签订的《物业管理服务协议》，由原告向臻辉公司提供物业管理服务并有权收取综合物业服务费用。臻辉公司承租上述商铺后，应按营业额5‰交纳综合物业服务费，但臻辉公司却拖欠2016年1月1日至3月31日期间的综合物业服务费780.15元、2015年11月至2016年8月期间的电费2322.24元，原告追索也无果。根据《物业协议》约定，原告有权提前解除合同，并要求臻辉公司承担相应违约责任。因被告臻辉公司在2015年年末多次与被告明伟公司联合向广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司（以下简称为广州碧桂园商管句容分公司）发出《关于主体变更的函》，要求自2015年11月1日起，臻辉公司的债权债务由明伟公司负责，并承诺将代替臻辉公司继续履行与广州碧桂园商管句容分公司的合同。原告认为明伟公司较臻辉公司具有更好的履约能力，故未表示反对。现明伟公司应履行承诺，应按照承诺就臻辉公司的违约行为承担连带清偿责任。被告臻辉公司辩称：臻辉公司承租案涉商铺是用于经销骆驼青少年户外装备系列童装童鞋，该品牌的代理经营权由被告明伟公司签约授权，后双方于2015年10月28日签订《经销代理终止协议书》，明伟公司终止了臻辉公司在江苏省CAMKIDS品牌的总代理经营权，双方并联合向原告发出《关于主体变更的函》，表明自2015年11月1日起，由明伟公司代替臻辉公司继续履行与原告之间的合同，臻辉公司并在2015年12月1日前将该商铺实际交付给明伟公司经营，故本案适格被告应为明伟公司，与臻辉公司无关。请求驳回原告对臻辉公司的诉讼请求，臻辉公司已交纳的保证金5000元，原告应当予以返还。被告明伟公司辩称：1、明伟公司对《关于主体变更的函》真实性有异议，明伟公司亦未实际接手案涉商铺，故明伟公司并非本案适格被告；2、即使该函中明伟公司印章真实，其内容也非明伟公司真实意思表示，明伟公司已通过书面回函方式告知原告不同意变更销售合同主体，且原告在取得上述变更函后也未作出同意变更租赁合同主体的意思表示，而是依旧认定臻辉公司为合同相对方及违约方，并以诉讼方式向臻辉公司主张违约责任；3、该变更函载明变更内容为销售合同的合作主体，而原告与臻辉公司之间仅存在物业服务合同，不存在销售合同，故原告与臻辉公司之间的物业服务合同主体未发生变更，请求驳回原告对明伟公司的诉讼请求；4、原告主张的欠费缺乏计算依据，且原告自认商铺自2016年1月31日即已闭店停业，停业期间不存在营业，其主张的逾期付款违约金也过高，最多按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，请求依法调整；5、臻辉公司的退场行为系原告先行违约所造成，原告的商场整体基本处于停业状态，导致臻辉公司租赁的商铺无法正常经营，故原告无权没收履约保证金。本院经审理认定事实如下：2014年2月10日，句容碧桂园公司作为甲方，被告臻辉公司作为乙方，双方签订《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》及补充协议各一份，约定乙方承租甲方所有的位于句容市商铺，用于经营骆驼青少年户外装备系列品牌（CAMKIDS）童装童鞋，租赁面积为87平方米；碧桂园欢乐城广场由原告广州碧桂园商管句容分公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。双方并对其他事项作了约定。同日，原告与臻辉公司签订《物业管理服务协议》一份，约定由原告为臻辉公司提供物业管理服务，综合物业服务费按臻辉公司当期总营业额的5%计算收取（含统一营业时间内的中央空调使用费、物业服务费、公共能源分摊费），费用起算时间为广场整体开业日的12个月度届满之次日，该费用按月缴纳，于每个自然月度15日前向原告支付上个自然月度的综合物业服务费；如逾期缴纳，每逾期一日，按应付未付款项的5‰承担违约金；臻辉公司应在合同签订之日一次性缴纳履约保证金3000元、质量保证金2000元，协议终止后，若臻辉公司完全履行本协议规定的义务，原告应在90日内将保证金无息退还给臻辉公司。合同并约定，如本协议部分条款与商铺租赁合同发生冲突时，以商铺租赁合同为准，商铺租赁合同终止时，本协议也随之终止，原告有权停止提供本协议项下的物业服务，并根据本协议约定追讨停止提供物业服务前臻辉公司所欠费用。上述签订后，臻辉公司按约交纳了履约保证金3000元及质量保证金2000元。2014年7月25日，臻辉公司签章确认案涉商铺验收交接。2014年8月2日，碧桂园欢乐城正式开业。原告也按约向臻辉公司经营的商铺提供了物业管理服务。2015年10月28日，因CAMKIDS品牌调整需要，被告明伟公司作为该品牌总公司，与臻辉公司签订《经销代理终止协议书》一份，约定明伟公司终止臻辉公司在江苏省CAMKIDS品牌的总代理经营权，明伟公司授权陈宝珍为清算代理人，臻辉公司授权黄剑辉为清算代理人，双方就相关资产、商品进行盘点交接，并约定自2015年11月1日起交接臻辉公司资产、店铺人员，实现平稳过渡，即自2015年11月1日起所有网点的销售以及各项费用均由明伟公司自行享有和承担，并由明伟公司承担支付原臻辉公司店铺员工的工资、福利待遇及因终止双方经销代理协议引起的变更劳动关系产生的其他义务。双方还约定，江苏CAMKIDS品牌现有店铺网点，如以臻辉公司名义与各商场/门店/员工签订相关合同协议，该合同协议关系由明伟公司全部接收，原臻辉公司所应享受和承担的权利和义务，由明伟公司全部遵照执行并承担，因变更（终止）合同协议所产生的相关权利义务均由明伟公司享有或承担。商场押金、保证金及其他费用凭相应单据，明伟公司须全部给予返回。双方并对其他事项作了约定。后经双方清算，确认江苏省CAMKIDS品牌现有店铺网点共有77家，其中包括案涉碧桂园欢乐城商铺。2015年11月至12月期间，明伟公司三次向原告邮寄《关于主体变更的函》，函件中载明“鉴于原销售主体臻辉公司，代理江苏省的CAMKIDS品牌，该商标为明伟公司所有。为了整合优化江苏省市场，现总公司决定：与贵公司合作的原销售主体由臻辉公司变更为明伟公司并延续与贵公司合作经营。变更时间从2015年12月1日起，变更当日起，与贵公司的债权债务由明伟公司负责，即自变更之日，你商场代销售的货款应汇入明伟公司指定帐户，库存商品所有权归明伟公司，明伟公司仍继续履行臻辉公司与贵公司签订的合同条款直至合同期止。”截至2015年12月1日，臻辉公司就案涉碧桂园欢乐城41号商铺与明伟公司完成交接，臻辉公司退出经营。期间原告未提出异议。自2015年11月起至2016年8月止，碧桂园欢乐城41号CAMKIDS商铺共拖欠电费2322.24元；自2016年1月起至同年3月止，该商铺共拖欠综合物业服务费780.15元。2016年6月，句容碧桂园公司向臻辉公司发出违约告知函，要求臻辉公司支付拖欠的费用，否则将解除租赁合同，并追究其违约责任。2016年6月27日，臻辉公司向句容碧桂园公司复函，告知碧桂园欢乐城41号CAMKIDS商铺自2015年12月1日起由明伟公司直接经营，租赁合同权利义务由明伟公司继续履行。2016年7月14日，句容碧桂园公司分别向臻辉公司、明伟公司发出解除合同函，决定解除2013年12月30日签订的商铺租赁合同，要求清偿拖欠的租金、物业费、电费等费用，但无果。2017年2月10日，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。认定上述事实，有原告提交的《碧桂园欢乐城商铺租赁合同》及补充协议各一份、物业经营管理委托合同一份、物业管理服务协议一份、场地交付确认书一份、碧桂园欢乐城开业报道一份、扣点商户销售报表八份、商户日销售统计表十六份，被告臻辉公司提交的经销代理终止协议书一份、江苏小骆驼货架及装修补贴明细表一份、江苏小骆驼网点数量明细表一份、经销代理终止结算清单一份，以及到庭当事人相关的庭审陈述在卷佐证。本院认为：原告广州碧桂园商管公司句容分公司与被告臻辉公司之间的物业管理服务合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。臻辉公司经与被告明伟公司协商一致，双方签订《经销代理终止协议书》，该协议书系两被告真实意思表示，合法有效。根据该协议约定，臻辉公司自2015年11月1日起已不再具有继续代理经销CAMKIDS品牌商品的权利，亦无法继续在碧桂园欢乐城41号商铺经销CAMKIDS品牌童装童鞋，故明伟公司与臻辉公司联合发函，通知原告及句容碧桂园公司变更碧桂园欢乐城41号商铺销售主体，其行为既在情理之中，亦符合《经销代理终止协议书》的约定，系两被告真实意思表示，明伟公司亦实际接手了案涉商铺，原告对此也未提出异议，依法应认定三方达成了合同主体变更的一致意见。合同主体变更后，物业服务合同中关于臻辉公司的权利义务应由变更后的合同主体即明伟公司概括承受，原告要求臻辉公司承担连带责任，其诉请无法律依据，依法应予以驳回。被告明伟公司辩称主体变更函真实性存有异议，但未就其真实性申请司法鉴定，其关于明伟公司系在空白纸页上盖章后由臻辉公司添加内容、明伟公司并未接手经营案涉商铺的辩解意见既不符合常理，亦违背了两被告关于《经销代理终止协议书》的约定，更与臻辉公司提交的证据相矛盾，故本院对明伟公司的辩解意见不予采纳。明伟公司接手经营案涉商铺后，存在拖欠租金、擅自停业的违约行为，其行为符合商铺租赁合同中关于根本违约的约定，句容碧桂园公司据此提前解除合同，原、被告之间的物业服务合同也随之终止。关于原告主张的逾期付款违约金计算标准过高，结合本案事实，本院酌情调整为人民币800元。综上，原告的诉请部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第八十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司与被告江苏臻辉商贸有限公司于2014年2月10日签订的《物业管理服务协议》解除，履约保证金3000元、质量保证金2000元由原告享有；二、被告晋江明伟鞋服有限公司于本判决生效后十日内给付原告广州碧桂园商业管理有限公司句容分公司人民币3102.39元，并支付逾期付款违约金800元，合计给付3902.39元；三、驳回原告对被告江苏臻辉商贸有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告晋江明伟鞋服有限公司负担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  赵剑岚二〇一七年五月八日书记员  付凌丰