宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2017）宁0181民初330号   原告：朱兴旺，男，1986年5月12日出生，汉族，灵武市梧桐树乡政府干部，住宁夏回族自治区灵武市。   委托诉讼代理人：朱河（朱兴旺父亲），男，1963年9月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。   委托诉讼代理人：李生，宁夏迪通律师事务所律师。   被告：吴占国，男，1976年10月10日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。   被告：朱风萍，女，1980年8月20日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。   被告：宁夏瑞信房地产开发有限公司，住所地：宁夏回自治区灵武市枣园湖畔****楼**房。   法定代表人：曹香瑞，公司董事长。   委托诉讼代理人：李爱华，宁夏灵州律师事务所律师。   被告：赵泽，男，1977年9月13日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区灵武市。   委托诉讼代理人：杨馨，宁夏翟明霞律师事务所律师。   原告朱兴旺诉被告吴占国、朱风萍、宁夏瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）、赵泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱兴旺的委托诉讼代理人李生、朱河、被告朱风萍、被告瑞信公司委托诉讼代理人李爱华、被告赵泽及其委托诉讼代理人杨馨到庭参加了诉讼，被告吴占国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   朱兴旺向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴占国关于灵武市枣园湖畔A区2号楼1单元301室房屋买卖行为合法有效，涉案房屋所有权归原告所有；2.确认被告朱风萍与被告瑞信公司关于涉案房屋的买卖行为属无效行为；3.确认被告赵泽与被告朱风萍关于涉案房屋的买卖行为属无效行为；4.确认被告瑞信公司与被告赵泽关于涉案房屋的商品房买卖合同属无效合同；5.各被告为原告办理涉案房屋过户登记手续；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告吴占国与被告朱风萍系合伙关系。被告吴占国挂靠被告瑞信公司承建了灵武市枣园湖畔房屋，被告瑞信公司为抵顶工程款将涉案房屋抵顶给被告吴占国。被告吴占国将涉案房屋以37万元出卖给原告，原告分两次向被告吴占国支付了房款，被告吴占国给原告出具收条一张，被告朱风萍签字确认。2013年11月1日，原告交纳了物业储备金并领取了涉案房屋钥匙，还对涉案房屋进行了装修。2014年1月，原告入住至今。2015年9月，被告吴占国、朱风萍到原告处将购房卡要走。2016年11月，被告赵泽告知原告涉案房屋已在房管局办理了备案登记，赵泽为涉案房屋的所有权人。   吴占国未作答辩。   朱风萍辩称，涉案房屋应该归原告所有，因当时吴占国向谢宏借钱时，将涉案房屋的购房卡抵押给谢宏，借款用三个月，三个月后如能清偿，就将购房卡归还原告，涉案房屋还是原告的。但当时办理手续时，没有三个月，当天就办理了。   赵泽辩称，涉案房屋是被告瑞信公司经被告吴占国申请后抵顶给被告朱风萍，朱风萍对涉案房屋享有处分权，被告朱风萍与赵泽达成的合意是合法有效，被告赵泽当时对原告已从被告吴占国手里购买涉案房屋并不知情，不存在恶意串通，故被告朱风萍与赵泽之间的买卖行为是合法有效的。被告瑞信公司是在被告朱风萍书面同意的情况下，给被告赵泽办理了商品房买卖合同并出具了发票，故被告赵泽与瑞信公司之间的买卖合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。   瑞信公司辩称，曹培是宁夏陆磐建筑工程有限公司东锅炉房6号至28号楼项目经理。被告吴占国系18号楼实际施工人，曹培用A区2号楼1单元301室给被告吴占国抵顶部分工程款，涉案房屋被告吴占国有处分权；2013年11月，被告吴占国将房屋钥匙以工人无处居住为由借去，始终未归还；2015年12月4日，被告吴占国向瑞信公司提供书面申请，将涉案房屋办理给被告朱风萍；2015年12月8日，被告朱风萍申请将涉案房屋办理至被告赵泽名下；现不动产登记证的产权人已登记在赵泽名下。综上，原告的诉讼请求不能成立。   本院经审理认定事实如下：2013年10月2日，被告吴占国将位于灵武市枣园湖畔A区2号楼1单元301室以37万元的价格出售给原告，被告吴占国给原告出具收条一张，证明人朱风萍，收条载明："今2013年10月2日收到朱兴旺购房款叁拾柒万元整（370000元）用于购买灵武市枣园湖畔A区2号楼1单元301室，全款购买。于2016年5月30日之前办理完全部相关手续，此房禁止出售与他人。如于2016年5月30日没有办理完房子相关手续，吴占国将赔偿朱兴旺叁拾柒万元整（370000元），并且付两年两分钱的利息和装潢所有费用。如2016年5月30日没有办完房子的相关手续，一切有关的法律责任和相关手续的费用一切由吴占国承担。收款人吴占国证明人朱风萍。"2013年11月1日，原告的母亲张秀琴向宁夏银泰物业服务有限公司交纳物业保证金1000元、物业费903元、垃圾清运费200元、电梯费420元、楼道维护费100元；2013年11月22日原告的母亲张秀琴向宁夏银泰物业服务有限公司交纳水费100元。2013年11月25日，原告与灵武市新南天然气有限责任公司签订《天然气供用气合同》。2013年11月19日，曹培将东锅炉房片区18号楼工程款以A区2-1-301室、9-1-201室、B区17-2-601室抵顶给被告吴占国。2015年12月1日，被告吴占国给被告瑞信公司出具《声明》一份，载明："本人吴占国将东锅炉房片区18号楼所干工程顶的枣园湖畔A区2号楼1单元301房，房票一张于14年4月丢失，现声明作废。请贵公司（宁夏陆磐建筑工程有限公司灵武项目部）给予重新办理（办理给朱风萍，身份证号码6421031980********，出房单后她可以销售或自留）。因重办发生的任何纠纷与贵公司及瑞信公司无关。声明人：吴占国2015年12月1日。"遂瑞信公司将涉案房屋办理在被告朱风萍名下。2015年12月9日，被告朱风萍将涉案房屋出售给被告赵泽，并给被告瑞信公司出具证明一份，证明载明："本人朱风萍自愿将枣园湖畔A区2-1-301室售给赵泽，款项本人以全部收讫，请贵公司给予赵泽办理该房的不动产转移手续。应办理该房的不动产转移手续所发生的任何纠纷与贵公司无关。朱风萍2015.12.9。"但被告赵泽未向被告朱风萍支付房款35万元。后被告赵泽与被告瑞信公司签订《灵武市商品房买卖合同》，被告赵泽亦未向被告瑞信公司支付房款35万元。但被告瑞信公司却给被告赵泽开具35万元销售不动产统一发票。2016年3月16日，被告赵泽向灵武市房地产物业管理中心交纳维修资金6269元。2016年11月4日，被告赵泽交纳契税5250元。2017年1月20日，涉案房屋登记在被告赵泽名下，被告赵泽系涉案房屋所有权人。   本院认为，本案争议焦点在于，1.原告与被告吴占国之间的买卖关系是否有效；被告朱风萍与被告瑞信公司、被告朱风萍与被告赵泽之间的买卖关系、被告瑞信公司与被告赵泽之间的买卖合同是否无效；2.被告赵泽与瑞信公司所签商品房买卖合同是否能够撤销。   焦点一、原告与被告吴占国之间的买卖关系，双方意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。原告从被告吴占国处购买涉案房屋后，对涉案房屋进行装修、交纳各种物业费用，原告将所买得的此房占有、使用，形成了该房屋为原告朱兴旺实际所有的客观事实。被告吴占国、朱风萍对涉案房屋出售并交付给原告朱兴旺这一事实是清楚、明确的，但被告吴占国、朱风萍在明知涉案房屋已出售给原告情况下，被告吴占国又以涉案房屋房票丢失，要求宁夏陆磐建筑工程有限公司和被告瑞信公司将涉案房屋办理在被告朱风萍名下，对此被告朱风萍也明知并配合实施后续的此房再次挂卖的行为，其二人的行为符合《合同法》第52条第二款规定：恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益。故被告吴占国要求被告瑞信公司将涉案房屋办理在朱风萍名下的行为无效。被告朱风萍向被告瑞信公司出具《证明》时，明知涉案房屋已卖给原告且原告已装修居住三年，又将涉案房屋出卖给被告赵泽，以及被告赵泽与被告瑞信公司签订《灵武市商品房买卖合同》，被告赵泽当庭认可未向瑞信公司支付购房款也未到所购房屋中查看、瑞信公司也未向其履行交付房屋钥匙等过程，直至在本案诉讼中，被告赵泽未向被告朱风萍、瑞信公司支付房款35万元，也未实地查看涉案房屋亦未要求瑞信公司交付房屋，被告吴占国、朱风萍、瑞信公司与被告赵泽之间买卖房屋与日常房屋买卖交易习惯相悖。作为开发商的瑞信公司在与被告赵泽签订《灵武市商品房买卖合同》时，就应履行合同约定的权利行为，但瑞信公司至今未向赵泽履行交房义务。   焦点二、本案中，被告赵泽支付比原告低的价格买入涉案房屋，赵泽虽已登记，但由于被告吴占国、朱风萍此前将房屋已出售并交付给原告朱兴旺所有，其二人对涉案房屋已丧失实际所有权和处分权，尤其此种"一房二卖"的不诚信损害他人利益的行为不应得逞。故被告赵泽与被告朱风萍买卖关系、与被告瑞信公司订立的合同仍因违反法律规定和不具备民事法律行为的生效要件，此买卖关系应被确认为无效，其登记也应撤销。现涉案房屋所有权证虽以办理到被告赵泽名下，但因被告赵泽与被告瑞信公司之间的买卖合同无效，应予以撤销。   综上所述，被告朱风萍与被告赵泽之间买卖关系、被告瑞信公司与赵泽之间的买卖合同均无效，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告赵泽辩解朱风萍对涉案房屋享有处分权，其与瑞信公司所签买卖合同有效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告吴占国经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院》第三十条之规定，判决如下：   一、原告朱兴旺与被告吴占国就灵武市枣园湖畔A区2号楼1单元301室房屋买卖关系合法有效；由被告吴占国、朱风萍、赵泽、宁夏瑞信房地产开发有限公司协助将位于灵武市枣园湖畔A区2号楼1单元301室房屋变更至原告朱兴旺名下；   二、被告朱风萍与被告赵泽之间就灵武市枣园湖畔A区2号楼1单元301室房屋买卖关系无效；   三、被告宁夏瑞信房地产开发有限公司与被告赵泽就灵武市枣园湖畔A区2号楼1单元301室房屋签订的《灵武市商品房买卖合同》（灵房备第426号，编号：LF-2006-0511）无效；   四、驳回原告朱兴旺的其他诉讼请求。   案件受理费100元，减半收取50元，由被告吴占国负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 李霞     二○一七年五月十八日     书记员 吉倩