山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终124号上诉人（原审原告、反诉被告）：聊城市城市水务集团有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区柳园南路7号。法定代表人：谭相彦，董事长。委托诉讼代理人：武长卿，男，1967年8月18日出生，汉族，该公司职工，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：郝广忠，山东荣法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋君莹，女，1985年7月14日出生，汉族，无业，住山东省聊城市开发区。委托诉讼代理人：黄萍，山东万航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聊城市东昌府区秀水服饰有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区柳园南路116号一幢一层。法定代表人：张怀鹏，总经理。上诉人聊城市城市水务集团有限公司（以下简称水务集团）因与上诉人宋君莹、被上诉人聊城市东昌府区秀水服饰有限公司（以下简称秀水公司）房屋租赁合同纠纷一案，水务集团、宋君莹均不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。水务集团上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁1502民初1520号民事判决书，改判宋君莹、秀水公司支付水务集团租赁费3908040.67元（即除一审判决支付水务集团2936190.67元外，再支付水务集团租赁费971850元），利息自2016年1月1日起按同期银行贷款利率支付至付清之日止）；2.改判水务集团向宋君莹、秀水公司支付费用数额有2155642.79元变更为2011571.68元（一审多判决144071.11元）；3.一、二审诉讼费用由宋君莹、秀水公司承担。事实和理由：一、一审判决认定宋君莹、秀水公司支付水务集团租赁费用时，再行扣减5.5个月的房租，即971850元，偏听偏信对方当事人意见，导致认定事实错误，应依法予以纠正。首先，在2013年9月11日，水务集团与对方当事人在原租赁合同基础上达成了《补充协议》。该补充协议签订时间为2013年9月11日，第三条约定了乙方（即对方当事人）应当于2013年9月20日前将2013年第四季度的租金支付给水务集团，2013年年底前将本年度拖欠的租金全部支付完毕；第四条约定，给予乙方租赁的钢结构房三个月的装修期，免除装修期内的租金（2013年度）。通过该协议可以清楚的证明，双方在2013年9月11日对房屋使用情况，减免三个月装修期及剩余房租在2013年年底前支付完毕的事实，没有对方在2013年3月至12月停止营业的事实。其次，对方在该期限内一直使用该该房屋，不存在其停止使用房屋的事实，对此通过对方向水务集团缴纳电费单据可以证明对方一直在使用上述房屋的事实。对方主张的行政处罚与停止营业间没有因果关系，未造成其停业，没有有效证据予以证明。再次，对方在诉讼之前从未向水务集团主张过其在2013年存在停工、停业的事实，其在原一审诉讼时的答辩意见及反诉请求中，也未主张过上述权利，只是在对方建设的钢结构房鉴定数额未达到其预期的3299118元损失时才重新改变了上述理由。因此，一审法院无视上述基本事实，偏听偏信，导致判决时错误扣减971850元租赁费，应依法予以纠正。二、因对方未按时支付水务集团的租赁费，应自2016年1月1日起，以拖欠的租赁费3908040.67元为基数，按同期银行贷款利率支付至付清之日止。三、一审判决认定水务集团支付对方各项费用2155642.79元，属认定事实错误。根据原（2016）鲁1502民初1735号民事判决可以清楚看出，双方经对账确认的数额为扩建房屋及商业装修费1454171.68元，代为缴纳各项罚款共计412600元，评估费21700元，三项合计1888471.68元，加之水务集团应退还对方的保证金123100元，合计数额为2011571.68元，不知一审法官如何计算出2155642.79元？宋君莹辩称：第一，因水务集团将未取得规划许可证的房屋出租给我方，且出租的房屋存在消防设施不符合法律规定的情形，在我方承租涉案房屋后，被有关行政机关勒令停止经营，期限达六个月之久，为此所产生的租赁费损失应由水务集团承租。第二，水务集团和我方签订的补充协议中关于免三个月装修期的约定，和在经营过程中被行政机关勒令停止经营造成的租金损失没有因果关系，也不能成为水务集团拒绝支付一审判决书所认定的停业期间损失的合理是由。第三，因水务集团将不符合法律规定的房屋进行出租，违反国家强制性规定，导致合同无效，水务集团基于无效的租赁合同主张利息损失的请求不应当支持。第四，关于一审判决书判令水务集团支付2155642.79元损失的数额问题，请二审法院查明事实后，依法认定。宋君莹上诉请求：1.撤销（2018）鲁1502民初1520号民事判决书，依法改判涉案房屋因消防设施不达标所导致宋君莹租金损失1060200元在房屋使用费中予以扣除；2.判令水务集团承担一审、二审案件诉讼费用。上诉理由：2015年3月份，聊城市公安消防支队东昌府区大队以涉案房屋内消防设施不合格为由责令停业，2015年9月4日作出行政处罚，期间造成临街商业铺停业6个月，每月租金176700元，合计1060200元。行政处罚决定书责令停止出租房屋的经营活动，行政处罚措施一经作出既具有强制执行力，作为承租人的宋君莹必须无条件执行，为证明上述事实，宋君莹提供了行政处罚决定书、罚没收据等书证，一审判决书未将上述费用确定为宋君莹的停业损失在房屋使用费中予以扣减属于认定事实错误。水务集团辩称：宋君莹提出2015年停业六个月没有证据证明，也不存在上述客观事实，其主张扣减租金1060200元请求不应支持，对此在一审判决中已经将该事实予以查明。被上诉人秀水公司经本院依法传唤，既未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。水务集团向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告连带清偿所欠原告租金3908040.67元及利息（利息自2016年1月1日起按同期银行贷款利率计算）；2.诉讼费用由被告承担。宋君莹向一审法院反诉请求：1.确认反诉被告主张的房屋租赁合同无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失3299118元；3.本案本诉及反诉全部诉讼费用由反诉被告承担。后变更反诉请求为：1.确认涉案房屋租赁合同及补充协议无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失1866771元；3.从法院确定的房屋使用费中扣减房租2560000元；4.本案诉讼费用全部由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年水务集团在未办理规划许可证的情况下，在原秀水广场位置搭建了1100平米钢结构临时建筑。2013年3月1日，水务集团（甲方）与宋君莹、腾达（乙方）签订一份《合同》，合同约定甲方将沿街钢结构第2间至第14间共计13间、甲方院内三层仿古建筑两栋（不含集团供水开发公司现在使用的东楼一楼一间及高学杰使用的东楼一楼临街2间）及绿植以北小广场（含假山）出租给乙方，租金为212万元/年，在执行过三个租赁年后自第四年开始递增，递增比例为8%，递增方式为环比递增。租赁期限为六年，租赁起始日为合同签订日，仿古楼和钢结构房均从2013年3月1日起开始计算租金；租赁期间乙方可以将房屋分租给第三方使用；乙方在租赁期间可按照甲方同意的装修方案自行对上述房屋及土地进行装修及改造，费用自行承担，租赁期满，乙方所改造的不动产无偿归甲方所有。合同还对双方的责任进行了约定。2013年9月11日，甲乙双方签订《补充协议》，补充协议约定：原《合同》期满后，再延长四年的租赁期限，即2019年3月1日至2023年2月28日；租赁期限延长期间的租金在原《合同》最后一年租金的基础上按照5%的环比递增比例计算；乙方应于2013年9月20日前将2013年第四季度的租金支付给甲方，2013年年底前将本年度拖欠的租金全部支付完毕；给予乙方租赁的钢结构房三个月的装修期，免除装修期内的租金（2013年度）。2015年9月8日，甲乙双方又签订一份《补充协议》，协议内容为甲方收回临街钢结构房第二间、第三间自用，原合同中约定的乙方的年房屋租赁费由212万元变更为190万元。该补充协议上加盖了秀水公司的公章。租赁期间，宋君莹代水务集团缴纳各项罚款共计412600元，其中：未办理规划手续罚款12600元，北侧办公楼改变使用性质罚款100000元，消防处罚三次共30000元，因扩建被罚款270000元。宋君莹承租房屋后，以秀水公司的名义对外经营。在承租过程中，经水务集团同意，在水务集团的土地上又建设了部分钢结构房屋并进行商业房装修。2017年5月3日，聊城正信资产评估有限公司出具聊正信估报字[2017]第026号评估报告，评估结论为：纳入本次评估范围的资产于评估基准日2016年10月12日评估后无争议部分资产评估净值总计为1288335.14元，其中：土建371824.37元，钢结构500818.90元，装修415691.88元。有争议部分资产评估净值总计为165836.54元，其中：钢结构103514.35元，装修62322.19元。宋君莹为此支出鉴定费21700元。宋君莹未按合同约定的时间向水务集团支付房屋使用费，截止2015年底，被告共欠原告3908040.67元。2016年初，经双方协商，水务集团将涉案房屋收回后重新与承租人签订了租赁合同。2017年6月29日，双方当事人就涉案的相关费用进行了协商，双方认可被告所欠房屋使用费数额为3908040.67元，被告替原告缴纳的各种罚款共计412600元，被告建设钢结构房屋及商业房装修的费用为1721342.79元。双方对2560000元停业损失未达成一致意见。一审法院认为，因水务集团与宋君莹方签订的出租房屋租赁合同中涉及的临街钢结构房没有规划许可证，因此房屋租赁合同及其补充协议中涉及该部分内容应认定无效。鉴于宋君莹已实际使用了所租赁的房屋，故合同虽部分无效，但水务集团要求宋君莹方参照租赁费标准支付房屋使用费，可予支持。因宋君莹租赁房屋后以秀水公司的名义经营，故对支付房屋使用费的义务，应由宋君莹、秀水公司共同承担，水务集团要求宋君莹、秀水公司承担连带责任，无法律依据，法院不予支持。水务集团主张的利息因涉案合同部分无效，故该项请求没有法律依据，法院不予支持。根据评估结论，水务集团认可宋君莹扩建房屋及商业装修费用共计1721342.79元，代为缴纳各项罚款共计412600元，评估费21700元，三项合计2155642.79元，宋君莹要求水务集团承担，应予支持。关于停业损失，法院认为，行政处罚决定书是行政管理机关针对当事人违法行为，在经过调查取证掌握违法证据的基础上，制作的具有法律强制力的书面法律文书，该证据具有较强的证明力。结合宋君莹在原案件二审中提交的证人证言，以及水务集团答辩陈述的“双方签订补充协议时考虑到反诉原告的实际情况，给予其三个月的装修期，免除装修期的租金”内容，可以确认自2013年3月至2013年12月存在停工、停业事实，宋君莹主张在房屋使用费中扣减该部分房租，应予支持。因在该期间水务集团已免收三个月租金，实际应扣减5.5个月的房租，即971850元（176700元/月乘以5.5个月），扣减后，宋君莹还应向水务集团支付房屋使用费2936190.67元。关于2015年因消防设施不合格被责令停业的损失，仅依据宋君莹提交的行政处罚决定书及证人证言无法确定实际停业的房屋面积及具体停业时间，凭现有证据无法确定损失数额，宋君莹可待证据充分后另行主张该部分损失。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条之规定，判决：一、聊城市城市水务集团有限公司与宋君莹签订的房屋租赁合同及补充协议中涉及临街钢结构房部分为无效合同；二、限宋君莹、聊城市东昌府区秀水服饰有限公司于本判决生效后60日内支付聊城市城市水务集团有限公司房屋使用费2936190.67元；三、限聊城市城市水务集团有限公司于本判决生效后60日内支付宋君莹、聊城市东昌府区秀水服饰有限公司各项费用2155642.79元；四、驳回聊城市城市水务集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宋君莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费38064元，由聊城市城市水务集团有限公司负担7775元，由被告宋君莹、聊城市东昌府区秀水服饰有限公司负担30289元，财产保全费5000元，由被告宋君莹、聊城市东昌府区秀水服饰有限公司负担；反诉案件受理费16596元，由反诉原告宋君莹、聊城市东昌府区秀水服饰有限公司负担4573元，反诉被告聊城市城市水务集团有限公司负担12023元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、宋君莹、秀水公司在交纳房屋使用费时应扣除几个月的费用；二、水务集团应向宋君莹、秀水公司支付的损失为多少。关于焦点一，聊城市城市管理行政执法局于2013年12月17日向水务集团下达了聊执法行处字[2013]第21号行政处罚决定书，一审法院根据处罚决定书、补充协议的内容，以及原二审中的证人证言，认定宋君莹方在2013年存在8.5个月停工、停业事实并无不当。因2013年9月11日签订的补充协议中已经免除了3个月的房租，故还需再免除5.5个月的房租，该5.5个月的房租为971850元（176700×5.5＝971850元）。关于2015年宋君莹方的停业问题，因其提供的证据不足以证明停业期间、实际停业的房屋面积，对其该部分损失，本院不予支持，其可待证据充分后另行主张权利。因此宋君莹、秀水公司还需向水务集团支付的房屋使用费为2936190.67元（3908040.67－971850=2936190.67元），一审认定并无不当。关于焦点二，关于宋君莹、秀水公司的损失共包括四个部分，代为缴纳的各项罚款、评估费、应退还的保证金、扩建房屋及商业装修费。关于代为缴纳的各项罚款共计412600元，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于评估费21700元，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于应退还的保证金，宋君莹在一审中称应为140000元，但未提供证据予以证明；水务集团在一审中称其收取了保证金123100元，并表示愿意在租金中进行冲减。本院认为，水务集团应向宋君莹退还的保证金为123100元。关于扩建房屋及商业装修费，聊城正信资产评估有限公司于2017年5月3日作出的聊正信评报字[2017]第026号宋君莹钢构房屋及商业房装修市场价值评估报告中的评估结论为：无争议部分资产评估净值总计为1288335.14元，有争议部分资产评估净值总计为165836.54元，共计1454171.68元。对该评估报告的效力，本院予以认可。宋君莹的扩建房屋及商业装修费应计为1454171.68元。以上四部分的数额共计为2011571.68元，水务集团应向宋君莹、秀水公司支付的损失为2011571.68元，一审法院认定错误，本院予以纠正。综上所述，水务集团的上诉请求部分成立，宋君莹的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初1520号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初1520号民事判决第五项；三、变更山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初1520号民事判决第三项为：限聊城市城市水务集团有限公司于本判决生效后60日内支付宋君莹、聊城市东昌府区秀水服饰有限公司各项费用2011571.68元；四、驳回宋君莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费29450元，由聊城市城市水务集团有限公司负担15109元，由宋君莹负担14341元。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孙久强审判员 郭召勇二〇二〇年三月五日法官助理刘豪书记员郭静