文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终4831号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢世文。委托诉讼代理人：菅峰，上海旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炜衡，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市洺贵二手车贸易有限公司。法定代表人：左春霞，总经理。委托诉讼代理人：陈柳燕，广东联睿律师事务所律师。上诉人谢世文因与被上诉人深圳市洺贵二手车贸易有限公司（以下简称洺贵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1721号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢世文上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判谢世文无需退还押金，并责令洺贵公司恢复涉案房屋原状；二、撤销一审判决第二项，改判谢世文无需赔偿洺贵公司任何损失；三、改判洺贵公司承担涉案房屋的全部占有使用费，向谢世文支付房屋占有使用费共计232488元；四、全部案件受理费以及评估费均由洺贵公司承担。事实和理由：一、谢世文不应退还押金。洺贵公司未经谢世文书面同意，擅自改变了涉案房屋的结构，对涉案房屋进行了装修，导致无法原状返还。在合同无效的情形下，押金作为洺贵公司擅自改变涉案房屋的补偿，不应予以返还。二、改判谢世文无需赔偿洺贵公司任何损失。一审判决依据评估报告确认洺贵公司的装修损失，但谢世文认为本案根本不应进行评估，因为洺贵公司的装修未经谢世文的同意，是擅自进行的，且破坏了涉案房屋的结构。谢世文自始至终没有任何过错。一审判决以谢世文系出租人，对涉案房屋有更多的了解，因此认为谢世文的过错程度高于洺贵公司，该理由是站不住脚的。因为谢世文是外来人口，而洺贵公司却是同村的，且洺贵公司也有类似的房屋对外出租，比谢世文更了解涉案房屋系历史遗留的违章建筑。在租赁关系发生中，谢世文也坦诚告知洺贵公司的法定代表人以及股东涉案房屋的现状和来源，洺贵公司也确认了涉案房屋属于村民历史遗留违法建筑。退一步讲，即便双方有过错，也应该是过错相当，而不应由谢世文承担主要过错责任。三、改判洺贵公司承担涉案房屋的全部占有使用费，并向谢世文支付占有使用费232488元。涉案房屋占有使用费不应计算到谢世文安装卷闸门那个月份，应计算至2016年1月12日洺贵公司将属于自己的财物搬离涉案房屋之时，因为谢世文安装卷闸门，系履行自己的安全保障义务，并无阻碍洺贵公司合法使用房屋的目的和主观故意，且客观上也没有产生阻却洺贵公司进入涉案房屋的事实。洺贵公司辩称，谢世文的上诉理由不能成立，一审判决有事实根据和法律依据，请求予以维持。一审判决并非将占有使用费判决至谢世文安装卷闸门的那个月份，而是判令将2014年11月1日至安装卷闸门之前的占有使用费全部由洺贵公司承担，从安装卷闸门之后至2016年1月12日的占有使用费由谢世文与洺贵公司按7：3的比例承担。洺贵公司向一审法院起诉请求：一、谢世文向洺贵公司返还租赁押金42000元；二、谢世文赔偿洺贵公司损失115万元；三、谢世文承担本案诉讼费用。诉讼中，洺贵公司变更其第二项诉讼请求为：谢世文赔偿洺贵公司损失95万元。谢世文反诉请求：一、洺贵公司向谢世文支付房屋占有使用费232488元；二、洺贵公司将涉案租赁物恢复原状；三、洺贵公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月15日，洺贵公司与谢世文签订《租房合同》，约定洺贵公司承租谢世文位于深圳市龙岗区xxx道xx路xxx区xx号部分房屋（xx路面二楼约280㎡）；租期五年，自2013年9月1日至2018年8月31日；租金分不同时间分别计算，2013年9月1日至2014年8月31日每月租金为14000元，2014年9月1日至2015年8月31日每月租金为15400元，2015年9月1日至2016年8月31日每月租金为16940元；押金42000元，租约期满全额退回承租方，合同期内承租方解除合同不退回押金；每月的9日为交租日，逾期7天以上，出租方可单方终止租约并扣除押金；贸易、餐饮、文化类业务由承租方自己经营管理，如转租或分拆业务必须经出租方书面签字同意；依承租方需求，本住宅楼改造平面布局，方案经出租方同意方可改造；合同期内承租方承担水、电等费用；承租方不得破坏原有房屋结构及设施。签订上述合同当日，洺贵公司向谢世文交纳租赁押金42000元。另查，2014年7月3日，该院受理了原告（反诉被告）洺贵公司与被告（反诉原告）谢世文房屋租赁合同纠纷一案【（2014）深龙法民三初字第737号】，该案中，洺贵公司诉请解除双方签订的房屋租赁合同及谢世文赔偿洺贵公司经济损失等；谢世文反诉请求洺贵公司向谢世文支付2014年5月至2014年10月的房屋占有使用费及水电费。经审理，该院作出（2014）深龙法民三初字第737号民事判决，判令：一、洺贵公司于该判决生效之日起十日内向谢世文支付2014年5月至2014年10月的房屋占有使用费86800元；二、驳回洺贵公司的全部诉讼请求；三、驳回谢世文的其他反诉请求。后洺贵公司不服上述判决，向本院提起上诉，本院作出（2015）深中法房终字第523号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2015）深中法房终字第523号民事判决认定，涉案房产未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，洺贵公司与谢世文签订的《租赁合同》无效；洺贵公司自2014年5月起未缴纳涉案房屋占有使用费。再查，在该院执行生效裁判文书（2014）深龙法民三初字第737号民事判决、（2015）深中法房终字第523号民事判决的案件中【（2015）深龙法执执字第2238号】，经该院主持，双方达成协议：谢世文配合洺贵公司在2016年1月12日上午9时将房门打开清理房屋内的财物。2015年6月6日、9月17日，谢世文向洺贵公司寄送《催告信》，书面催促洺贵公司协商解决占有使用费及涉案房屋的返还问题。2016年1月12日，双方当事人签订了《交接清单》，洺贵公司将涉案房屋内的财物搬离。2016年1月28日，深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具《关于深圳市龙岗区xxx道xx路xxx区xx号部分房屋装修价值的资产评估报告书》（深高资评字（2016）第003号），确定深圳市龙岗区xxx道xx路xxx区xx号部分房屋装修价值为186970元。庭审中，关于加装卷闸门的情况，谢世文确认在涉案房屋入口处加装卷闸门，但辩解卷闸门一直没有锁，未影响洺贵公司使用涉案租赁房屋；洺贵公司不予认可，洺贵公司称谢世文加装卷闸门后，洺贵公司无法进入涉案房屋，亦无法使用涉案房屋。关于加装卷闸门的时间，洺贵公司称谢世文于2014年11月份加装卷闸门；谢世文不予认可，称其于2015年5月份加装了卷闸门。洺贵公司与谢世文均确认涉案租赁合同无效。一审法院认为，（2015）深中法房终字第523号民事判决认定，涉案房产未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，洺贵公司与谢世文签订的《租赁合同》无效。一、关于洺贵公司主张谢世文返还租赁押金及赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故谢世文应向洺贵公司返还租赁押金42000元，洺贵公司有关该项的诉请，该院予以支持。洺贵公司于2016年1月12日将涉案房屋内的财物搬离，但因对涉案租赁房屋进行装修产生了损失，该损失应由洺贵公司和谢世文按过错程度予以承担。该院认为，谢世文作为出租人，对租赁房屋的性质更为了解，认定谢世文对合同无效有较大过错，应对洺贵公司损失承担70%的赔偿责任。对于洺贵公司损失金额，深圳市高丰安资产评估交易有限公司已作出相应的鉴定意见，确定深圳市龙岗区xxx道xx路xxx区xx号部分房屋装修价值为186970元，即洺贵公司损失为186970元，该院予以确认，故谢世文应赔偿洺贵公司130879元（186970×70%）。洺贵公司诉请超出部分该院不予支持。二、关于谢世文反诉请求洺贵公司支付占有使用费的问题。该院在（2014）深龙法民三初字第737号民事判决中，对谢世文要求洺贵公司按照双方合同约定的租金标准支付2014年5月至2014年10月共计86800元的房屋占有使用费的诉请予以支持，现谢世文反诉称洺贵公司于2016年1月12日搬离涉案租赁物，因需评估，谢世文保持租赁物现状至2016年1月19日，故谢世文要求洺贵公司支付从2014年11月1日至2016年1月19日止的房屋占有使用费232488元。洺贵公司主张谢世文于2014年11月份在涉案租赁房屋入口处加装卷闸门，谢世文确认于2015年5月份加装了卷闸门，根据谁主张谁举证的原则，在洺贵公司未提交充分证据证明其主张的情况下，该院采信谢世文的自认陈述，认定谢世文于2015年5月份在涉案租赁房屋入口处加装了卷闸门。该院认为，洺贵公司于2016年1月12日将涉案房屋内的财物搬离，在2014年11月1日至2016年1月12日期间未对涉案租赁房屋履行相应的交还手续，但谢世文作为出租人未采取措施防止损失扩大，反而于2015年5月份在涉案租赁房屋入口处加装卷闸门，使得洺贵公司无法进入涉案租赁物，阻却了洺贵公司正常使用涉案房屋，应对2015年5月1日至2016年1月12日期间的空置损失承担相应的责任。该院认定谢世文对空置损失有较大过错，应对空置损失承担70%的责任，洺贵公司在谢世文书面催告后未积极采取措施防止损失扩大，承担30%的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故洺贵公司应按照双方合同约定的租金标准，向谢世文支付自2014年11月1日至2015年4月30日的房屋占有使用费92400元（15400元/月×6个月）及2015年5月1日至2016年1月12日的房屋占有使用费人民币40840.8元［（15400元/月×4个月+16940元/月×4个月+16940元/月÷30天/月×12天）×30％］，上述占有使用费合计133240.8元。谢世文反诉主张超出上述金额及期间部分，该院不予支持。谢世文反诉要求洺贵公司将涉案租赁房屋恢复原状，但未提交证据证明涉案房屋在洺贵公司使用前的状况，故该院对于谢世文的该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢世文于该判决生效之日起十日内向洺贵公司返还租赁押金42000元；二、谢世文于该判决生效之日起十日内向洺贵公司赔偿130879元；三、洺贵公司于该判决生效之日起十日内向谢世文支付2014年11月1日至2016年1月12日期间的房屋占有使用费133240.8元；四、驳回洺贵公司的其他诉讼请求；五、驳回谢世文的其他反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15528元，评估费20000元，由洺贵公司承担29550元，谢世文承担5978元；反诉案件受理费1859元，由洺贵公司承担1057元，谢世文承担802元。本院查明，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，根据本院作出的已经发生法律效力的（2015）深中法房终字第523号民事判决的认定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，洺贵公司与谢世文签订的《租房合同》无效。因此，本案二审的争议焦点是：一、谢世文是否应当向洺贵公司退还押金42000元；二、谢世文是否应当赔偿洺贵公司的装修损失；三、洺贵公司是否应当承担全部的占有使用费。关于谢世文是否应当向洺贵公司退还押金42000元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据该规定，在本案《租房合同》无效的情况下，谢世文应当将收取的押金42000元退还给洺贵公司。谢世文上诉称因洺贵公司在未征得谢世文同意的情况下对涉案房屋进行了装修，押金应作为补偿不予退还。本院认为，如洺贵公司在未征得谢世文同意的情况下对涉案房屋进行装修给谢世文造成了损失，谢世文可就损失另行主张，其要求以押金作为补偿的主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于谢世文是否应当赔偿洺贵公司装修损失的问题。首先，谢世文在一、二审中均确认在涉案房屋出租给洺贵公司之前，系出租用于开设诊所；而本案《租房合同》明确约定用途为“贸易、餐饮、文化类业务”，因前后用途不一致，洺贵公司在承租后必然要对涉案房屋进行重新装修，谢世文作为出租人对此应予知晓。此外，在本案租赁期内，谢世文对洺贵公司装修涉案房屋也未提出异议。据此，本院认定洺贵公司是在得到谢世文同意的情况下装修涉案房屋。谢世文要求洺贵公司恢复原状缺乏依据，本院不予支持。其次，谢世文作为涉案房屋的出租人，其应当对涉案房屋的报批报建和产权等状况更为了解，应告知承租人租赁涉案房屋后可能产生的后果。谢世文以洺贵公司的法定代表人和股东等为本地土著民，更为了解涉案房屋的状况等为由，主张洺贵公司应当承担同等过错责任，本院认为，即使洺贵公司的法定代表人和股东是本地土著民，仍不能免除谢世文作为出租人的告知义务，其仍应对合同无效承担主要责任。一审判令谢世文对于装修损失承担70%的责任合理，本院予以维持。关于洺贵公司是否应当承担全部占有使用费的问题。谢世文上诉称其在涉案房屋入口处安装卷闸门系履行出租人的安全保障义务，但实际上没有上锁，不影响洺贵公司对涉案房屋的使用。本院认为，如果谢世文安装卷闸门后又不上锁，实际上无法起到保障安全的作用，其陈述前后矛盾，故本院对其该主张不予支持。谢世文安装卷闸门后影响了洺贵公司对涉案房屋的使用，洺贵公司不应支付安装卷闸门后的房屋占有使用费，但一审判决洺贵公司承担30%的房屋占有使用费后，洺贵公司没有提起上诉，视为其对一审判决的认可，故本院予以维持。综上，谢世文的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5382元，由上诉人谢世文负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年五月二十二日书 记 员 尚宇楠（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。