陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终38号上诉人（原审被告）：陕西达昌房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区唐延路中段，现住所地陕西省榆林市榆阳区高新技术开发区。法定代表人：陈强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张庆民，陕西东源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马平，男，1983年6月24日出生，汉族，住定边县定边镇。上诉人陕西达昌房地产开发有限公司（以下简称：达昌公司）因与被上诉人马平房屋买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院（2019）陕0825民初4560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理完结。上诉人达昌公司上诉请求：1、依法撤销定边县人民法院（2019）陕0825民初4560号民事判决，并改判上诉人不承担逾期交房违约金30419元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。对于逾期交房违约金的判决，上诉人认为不应承担。上诉人逾期交房并非是上诉人的原因造成的，以及上诉人与定边县森豪威油田钻井运输工程公司签订的《住房团购协议书》和广大业主签订的《认购协议》约定，因广大业主没有按期交纳购房款导致上诉人工程无法顺利进行，业主违约在先。依据《住房团购协议书》中的第五条：1、本合同签订后，乙方在10个工作日内支付甲方购房预付款（诚意金），大户6万元，小户5万元。2、乙方在甲方项目建至四层时，需按大小户按揭15万元，小户按揭10万元为基础，按总房价减去诚意金按揭额度缴清所剩首付款。3、如乙方员工届时不能按合同时间缴清各期购房款，违约金按照总房款的10％收取，同时甲方要顺延因此造成的工期延误。但客观情况是当项目主体建至四楼时，总计384户的职工，绝大部分未按约定时间支付首付款，在主体封顶时，缴清首付款的业主仅仅过半，直至现在仍有60多户业主未缴清付款，这是业主的违约行为导致了工期的延误不能按时交房，因原告违约在先，亦应按照协议要求支付总房款10％的违约金。业主的行为导致工期的延误不能按时交房，故上诉人不应支付逾期交房违约金。二、本案属于房地产系列案件，关系着定边地区的房地产的发展，如果否认《团购协议》、《内部认购协议》的合同条款，一律适用《商品房买卖合同》的条款，会显示公平，对上诉人的合法权益造成巨大的损害。上述合同时有关联关系的，先有团购协议，认购协议的签订，后才有办理按揭贷款需要的买卖合同，不能将二者割裂开。如果将所有的违约责任有上诉人承担，上诉人可能无法经营下去，也会导致各位业主缺的房屋权属证书遥遥无期。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人马平未作书面答辩。马平向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行合同约定的交房义务；二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金30419元（暂计至2019年6月1日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月14日，原告马平与被告达昌公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号：20143796，双方约定，原告购买被告开发的位于定边县西环路南段尚城住宅小区1号楼1单元17A层17A02室房屋一套，房屋的建筑面积为112平方米，每平方米价款为2800元，共计313600元。2014年4月20日，原告向被告缴纳60000元购房定金，于2015年4月14日向被告缴纳103600元，共计163600元，下剩150000元于2015年9月29日办理按揭。同时约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。如被告变更房屋规划和设计，原告选择不解除合同的，有权要求被告赔偿由此造成的损失，具体为按同期存款利率付利息。涉案小区房屋于2018年4、5月份起陆续交房，当时原告因被告不能提供交房验收手续，没有接收房屋，后双方因交房时间产生争议，故马平诉至法院请求被告承担违约责任。一审法院认为，马平与达昌公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行义务。本案马平按合同约定履行了付款义务，而达昌公司未按约定按时履行交房及办理产权登记的义务，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，达昌公司应向马平承担总房款的每日万分之一的违约金，该约定符合法律规定，因此，原告诉请判令被告按每日总价款的万分之一支付违约金，依法予以支持。该房屋的全部房款313600元，按照约定，每日的违约金为31.36元。对于违约金的起止时间，原告要求从逾期之日判令被告支付违约金至被告交付房屋止，但原告在庭审中称由于被告没能按合同约定交房，原告曾上访过，且原告亦承认被告于2018年4、5月份起开始陆续交房时，原告因被告未能提交相关验收手续，没有接收房屋，由此可知，被告实际于2018年4月份向原告交付房屋，原告知晓此事且拒绝接收房屋，系原告违约在先，之后产生的违约金系原告自己扩大损失，被告不应继续承担由于原告拒绝接收房屋而产生的违约金。因原、被告均未提供通知接收房屋具体时间，故被告应从交房逾期之日起支付违约金至2018年4月1日止较宜。对于被告辩称，被告开发的尚城小区是团购房，由于绝大多数业主未按时交纳首付款，导致资金断裂，不能正常交房的抗辩理由不能对抗原告，其理由不能成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内将位于定边县西环路南段尚城住宅小区1号楼1单元17A层17A02室房屋交付原告马平。二、由被告陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告马平支付逾期交房违约金16213.52元（从2016年10月31日起按房屋总价款313600元的每日万分之一计算至2018年4月1日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，原告负担85元，被告负担245元。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为，上诉人达昌公司与被上诉人马平签订《商品房买卖合同（预售）》后，被上诉人马平依约履行了支付购房款的合同义务，但上诉人达昌公司未予按照合同约定的期限交付房屋构成违约，应予按照合同约定支付相应的违约金，且约定的违约金计算方法在考虑以实际利益损失为基础，兼顾合同履行情况，计算被上诉人损失时，亦在被上诉人损失范围之内，上诉人亦未主张约定的违约金过高，因此，原审判决支持被上诉人的诉请既符合法律规定，亦符合合同约定，依法应予维持。上诉人认为因涉案房屋小区业主未按期履行支付房屋价款义务原因导致上诉人不能顺利完成建设及未能如期交房、办证，并以此拒付违约金的理由，因上诉人自认被上诉人在支付房款过程中并无违约情形，其他业主的付款情况属于上诉人自身经营风险，应由其自行承担，该上诉理由不能成立。上诉人认为其与案外人定边县森豪威油田钻井运输工程公司签订的《住房团购协议书》对被上诉人具有约束力，团购中的大部分业主未按照《住房团购协议书》中约定的付款方式付款，因业主违约在先，上诉人不应支付逾期交房违约金的上诉理由，根据合同相对性原则及即使被上诉人虽原以《住房团购协议书》取得购房资格，但在签订《商品房买卖合同（预售）》后，应当以该合同作为最终确定双方权利义务履行的依据，故上诉人达昌公司所持该上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果处理适当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人陕西达昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任小明二〇二〇年三月十日书记员  刘雅婷