江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0508民初4855号 原告：苏州嘉运实业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路**。 法定代表人：陈伟，董事长。 委托诉讼代理人：杨远波，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨华华，浙江东辰律师事务所律师。 被告：马萍，女，1980年7月7日生，汉族，户籍地内蒙古自治区包头市东河区。 原告苏州嘉运实业有限公司（以下简称“嘉运实业公司”）与被告马萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院发现被告马萍下落不明，本案不宜继续适用简易程序进行审理，遂依法组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告嘉运实业公司的委托诉讼代理人杨远波、杨华华到庭参加诉讼，被告马萍经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉运实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的房屋租赁合同；2.判令被告支付租金、物业管理费878307.50元（暂计算至2016年7月1日，要求按照81548.50元/月计算至2017年4月1日，此后按85160.30元/月计算至房屋实际腾空返还之日止）；3.判令被告支付违约金135953.10元（暂计算至2016年7月1日，要求计算至实际付清房屋租金及物业管理费之日止）；4.判令被告支付律师费57570元、差旅费5000元；5.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。审理中，原告增加要求被告腾空并返还苏州市姑苏区南门路1618号吴门印象西区A4-105商铺（建筑面积1181.1㎡）的诉讼请求。事实与理由：2014年4月1日，原、被告签订《吴门印象租赁合同》约定原告将苏州市姑苏区南门路1618号吴门印象项目西区A4-105商铺出租给被告使用，双方就租金、物业管理费、违约金、履约保证金等事项进行了约定。其中合同第四条第一款明确约定租金先付后用，合同签订后支付首笔租金，每六个月支付一次。合同第十三条约定承租人逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一天，须按逾期缴纳费用的万分之五支付违约金；逾期超过20天的，出租方有权解除合同。合同还约定，因一方违约导致诉讼的，守约方发生的律师费、诉讼费、公告费、调查费等全部费用由违约方承担。合同签订后，原告于2014年4月2日交付租赁房屋。根据合同约定2015年4月2日之前的7日内为被告租金和物业管理费的期限，但是原告以多种方式多次催缴，被告均未支付。为维护原告的合法权利，请求法院公正判决。 被告马萍未作答辩。 本案审理中，原告围绕其诉讼请求提交了证据，但被告未到庭予以质证，本院对证据进行了审核，根据本院审核认定的证据，本院认定如下事实： 1、嘉运实业公司开发建设苏州市南门路1518号房屋（项目名称“吴门印象”,以下简称吴门印象），并就上述房屋取得苏州市住房和城乡建设局作出的《苏州市商品房交付使用通知书》。2014年4月1日，嘉运实业公司与马萍签订《吴门印象商铺租赁合同》，约定嘉运实业公司将吴门印象西区编号为A4-105的商铺（建筑面积1181.10平方米，其中地上931.10平方米，地，地下250平方米租给马萍经营餐厅，租赁期限自商铺交付之日起8年。自物业交付之日起第1年的租金单价为65521.50元/月，物业交付后第2年起，租金单价标准在上一年度基础上逐年递增5%，先付后用，合同签订后支付首笔租金，每6个月支付一次，后续租金应在相应缴纳日期前7日内支付；物业管理费10元/㎡/月，自物业交付日起计算，与租金同步支付；履约保证金131043元，嘉运实业公司在租期届满后7日内不计息退还马萍，如合同履行中马萍违约且未及时向嘉运实业公司支付违约金或赔偿嘉运实业公司损失的，嘉运实业公司有权直接从该履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，并在抵扣行为发生后3日内书面告知马萍。嘉运实业公司在合同签订后3日内向马萍交付房屋。租赁合同终止或解除后，马萍应在5日内交还物业。马萍在租赁期间逾期支付租金、管理费及其他费用的，每逾期一天，须按逾期缴纳费用的万分之五向嘉运实业公司支付违约金；逾期超过20天的，嘉运实业公司可解除合同，并可同时采取停水、停电、强制清退等必要的自救措施；因马萍原因导致合同解除的，马萍已缴纳的履约保证金不予退还，并赔偿嘉运实业公司造成的损失。因马萍违约导致诉讼的，守约方发生的律师费、诉讼费、公告费、调查费用等全部费用由违约方承担。 2、合同签订当日马萍向嘉运实业公司支付570382元（其中327607元为第一年租金、111732元为第一年物业管理费、131043元为履约保证金）。2014年4月2日，嘉运实业公司将上述房屋交付马萍。此后，马萍未能按照合同约定缴纳房屋租金及物业管理费。嘉运实业公司在庭审中自认：物业管理费收取标准为仅收取地上房屋租赁面积931.3㎡、10元/㎡/月；第1年的租金单价65521.50元/月的计算方法为地上部分931.10㎡乘以单价65元/㎡/月，及地下部份250㎡乘以单价20元/㎡/月；合同第一年租金按照固定价收取、租金及物业费已经全部结清。 3、嘉运实业公司先后于2015年8月1日、8月25日、2016年1月2日向马萍发函催缴2015年4月2日至2015年9月1日、2015年9月2日至2015年12月1日、2015年12月2日至2016年6月1日期间的租金和物业管理费。嘉运实业公司自认马萍于2015年5月21日支付10万元、2015年9月14日支付5万元、2015年11月5日支付123379.5元、2015年12月8日支付30261元，此后再未支付任何费用。庭审中嘉运实业公司自认：催缴函均直接由嘉运实业公司员工送至经营店铺的马萍手中，未签收回执；2016年3月下旬，马萍在事先未与嘉运实业公司沟通的情况下，搬离商铺不再经营，几天后嘉运实业公司得知该情况遂向马萍索要房屋钥匙，马萍于2016年4月上旬委托他人将一把钥匙送给嘉运实业公司，后房屋空关至今；嘉运实业公司的工作人员陈立军于2016年5月5日短信联系马萍，告知其一直未能依约支付相关费用、按合同公司有权收回商铺另招租并同时发送催缴函图片，马萍回复称“不是说在帮我转让吗”，陈立军答复称“在帮你转啊！可是现在没人接手。” 4、2016年7月5日，嘉运实业公司与浙江东辰律师事务所签订法律服务委托合同，委托律师代理本案一审事宜，律师费57570元；同年7月13日，浙江东辰律师事务所向原告开具57570元的代理费发票。 审理中，嘉运实业公司主张马萍已支付的履约保证金应依合同处理，予以没收。 以上事实，由原告提交的吴门印象商铺租赁合同（附房产交付确认书、苏州市商品房交付使用通知书）、吴门印象租金催缴函、短信截图、法律服务委托合同书、代理费发票等证据及原告庭审陈述在案证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的吴门印象商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。承租人应按时支付租金及物业费。庭审中嘉运实业公司确认马萍已经付清2015年4月2日前的租金及物业费，本院予以确认。马萍在付清第一年租金及物业管理费后，未能按约支付2015年4月2日起的租金和物业管理费，已经构成违约。马萍于2016年3月下旬搬离店铺后不再经营，经嘉运实业公司索要，马萍托人将房屋钥匙于2016年4月上旬交还，本院认定双方的房屋租赁合同于2016年4月10日已解除，涉案房屋亦已由马萍于2016年4月10日返还嘉运实业公司。 关于马萍拖欠的租金、物业费，2015年8月1日嘉运实业公司向马萍发出催缴函明确2015年4月2日至2015年9月1日其拖欠租金46564.5元、物业费46555元，合计93119.5元（已扣除其分别于2015年5月21日支付10万元、2015年9月14日支付5万元），本院予以确认。嘉运实业公司主张该期间马萍实际欠租比催缴函中列明的欠租金额多2个月、要求在本案中一并主张，并提供双方于2015年4月30日签订的补充协议，证明双方约定马萍若于2015年5月20日前足额缴纳3个月租金（2015年4月2日至2015年7月1日）、5个月物业费（2015年4月2日至2015年9月1日），则嘉运实业公司给予2个月免租期（2015年7月2日至2015年9月1日），后因马萍未履行补充协议，故本协议作废。本院认为，补充协议是双方当事人真实意思表示，应为有效。马萍未按照补充协议约定的最后付款日2015年5月20日，然嘉运实业公司于2015年8月1日发函明确要求马萍支付2015年4月2日至2015年9月1日拖欠租金、物业费93119.5元，视为对自己权利的处分，本院以此确定该日期前马萍拖欠的租金及物业费并无不妥。关于2015年9月2日至合同解除日2016年4月10日期间的租金、物业费，按照合同约定计算。故从2015年4月2日起至2016年4月10日，马萍拖欠的租金、物业费共计664343.8元，扣除嘉运实业公司自认马萍于2015年11月5日、2015年12月8日分别支付的123379.5元、30261元，马萍仍应向嘉运实业公司支付拖欠的租金、物业费510703.3元。 关于违约金，合同中约定的逾期付款违约金为每日按应付金额的万分之五支付，嘉运实业公司按此主张。本院认为，如违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求适当减少。本案嘉运实业公司并未举证证明除利息损失外的其他损失存在，合同约定的标准偏高。考虑到违约金惩罚和弥补的双重功能，本院酌情将违约金的标准调整为以应付租金、物业费为本金，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。马萍应于2015年8月2日支付2015年4月2日至2015年9月1日期间租金、物业费93119.5元和2015年9月2日至2015年10月1日租金、物业费78109元、于2015年10月2日前支付2015年10月2日至2016年4月1日期间租金、物业费468651元、于2016年4月2日前支付2016年4月2日至2016年4月10日期间租金、物业费24464.3元，而其仅于2015年11月5日、2015年12月8日分别支付123379.5元、30261元，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，该部分违约金总和为24883元（暂计算至2016年7月1日）。因马萍违约，嘉运实业公司主张按照合同约定不予退还履约保证金，本院认为，嘉运实业公司的损失已由违约金予以弥补，马萍应向嘉运实业公司支付拖欠的租金、物业费510703.3元，扣除马萍已缴纳的履约保证金131043元，马萍还应向嘉运实业公司支付379660.3元。自2016年7月2日起至2017年5月25日止应以本金510703.3元、自2017年5月26日起至实际付清之日止以本金379660.3元按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金。原告嘉运公司超出此范围的请求，本院不予支持。关于嘉运实业公司主张的律师费、差旅费，依据不足，本院不予支持。 被告经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为其放弃相关答辩及举证的权利，应自行承担相应法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、嘉运实业公司与马萍于2014年4月1日签订的吴门印象商铺租赁合同已于2016年4月10日解除。 二、马萍应向嘉运实业公司支付拖欠的租金、物业费510703.3元，扣除马萍已缴纳的履约保证金131043元，马萍还应于本判决生效之日起十日内向嘉运实业公司支付379660.3元。 三、马萍应于本判决生效之日起十日内向嘉运实业公司支付违约金24883元（暂计算至2016年7月1日，自2016年7月2日起至2017年5月25日止以本金510703.3元、自2017年5月26日起至实际付清之日止以本金379660.3元按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金。） 四、驳回嘉运实业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14491元，公告费600元，合计15091元，由原告嘉业实业公司负担7586元，被告马萍负担7505元并于本判决生效之日起十日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。 审 判 长  林 丰 代理审判员  衡晓晴 人民陪审员  谢建国 二〇一七年五月二十六日 书 记 员  蒋志芳