广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初3558号 原告：广西利澳物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路**盛天茗城**楼地下****商铺，组织机构代码：77389819-0。 法定代表人：陈子义，该公司总经理。 委托代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。 委托代理人：梁丹，广西广合律师事务所律师。 被告:杨秋鸾，女，1972年8月14日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 被告：杨德军，男，1975年12月8日出生，住湖南省永州市零陵区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年9月7日 开庭时间：2017年3月13日 当事人到庭情况： 原告广西利澳物业服务有限公司：到庭（代理人梁丹到庭） 被告杨秋鸾、杨德军：未到庭（传票公告时间：2017年2月23日） 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理综合服务费4950.20元，公共用水公摊费85.40元，公共用电公摊费760元，水电周转金200元，违约金6573.20元（以物业管理综合服务费为基数，自2014年10月1日计息，利率按每日3‰计算，暂计至2016年12月2日，之后部分继续计算）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：两被告购买并于2013年10月6日受领了南宁市兴宁区昆仑大道58号盛天东郡小区1号楼2单元2401号房，并与原告签订《盛天东郡前期物业服务协议》。被告自2014年5月起拒绝向原告缴纳各项物业费用。 被告答辩要点 被告未进行答辩，亦未提交证据。 认定事实及法律适用 经审理查明，2011年11月16日，被告杨秋鸾、杨德军与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，向该公司购买了南宁市兴宁区昆仑大道58号盛天东郡小区1号楼2单元2401号房，该房建筑面积114.31平方米，《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》为合同附件。买卖合同约定前期物业服务企业为原告。2013年10月6日，原告广西利澳物业服务有限公司（甲方）与被告杨秋鸾、杨德军（乙方）签订了《盛天东郡前期物业服务协议》，该协议约定了双方的权利义务及物业服务内容，约定物业服务内容包括：共用部位维护管理；共用设施设备维护管理；环境卫生维护管理；公共秩序维护管理；交通秩序与车辆停放维护管理；房屋装饰装修管理、消防管理，公共绿化维护管理。并约定甲方依据协议向乙方收取物业管理综合服务费；物业管理综合服务费由业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅按建筑面积：1.6元/平方米/月，乙方应于入伙之日起以现金形式预交为期半年的物业管理综合服务费、其他公摊费用和代收费用，之后以半年为周期。公共水电分摊费每月按实际使用量根据业主物业建筑面积分摊，在物业服务企业公布分摊系数后一周内缴纳；乙方须按半年度周期向甲方缴纳物业管理综合服务费用、代收代付款等，逾期甲方按照每日加收欠缴部分千分之三的标准向乙方收取违约金。本协议自签字或盖章之日起生效。此外，该协议还就双方的其他权利、义务进行了约定。该合同后附广西利澳物业服务有限公司的盖章确认，被告杨秋鸾、杨德军在乙方处签字确认。原告与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》约定，物业管理综合服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年度首月10日前。2013年10月6日，被告杨秋鸾、杨德军受领房屋，原告为盛天东郡小区提供物业服务至今。 被告欠缴2014年9月1日至2016年12月31日期间物业管理综合服务费4950.20元，2014年4月11日至2016年11月8日期间公共用水公摊费85.40元、2014年5月17日至2016年11月2日公共用电公摊费760元。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。 另查明，广西利澳物业服务有限公司于2005年5月16日成立，其经营范围为物业服务（凭资质证经营）；家庭服务（除职业介绍及人才中介等国家专项规定外）；房屋居间代理行纪；房屋租赁；商务信息咨询（除国家有专项规定外）、翻译服务；企业形象策划；电器维修；停车场管理服务。 以上事实，有《南宁市商品房买卖合同》及其附件、《盛天东郡前期物业管理服务协议》、《住宅用水用电协议》、缴费通知单、中国南方电网电费清单、缴纳水费的发票等予以证实。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原、被告之间签订《盛天东郡前期物业服务协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。同时，原告与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》对原告也具有约束力，合法有效。关于原告诉请的物业管理服务费问题。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《盛天东郡前期物业服务协议》，负有对盛天东郡小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。原告依据《前期物业管理服务合同》向被告提供了被告物业服务，被告对此亦亦未到庭提出异议，故本院对原告已经履行合同义务的事实予以认定。被告应当按照合同约定缴纳物业费，被告未到庭抗辩其已交纳原告催缴的费用，本院对原告主张被告支付2014年9月1日至2016年12月31日期间物业管理综合服务费4950.20元予以支持。 关于原告主张的公共用水公摊费、公共用电公摊费。原、被告签订的《盛天东郡前期物业服务协议》中约定了公共水电分摊费每月按实际使用量根据业主物业建筑面积在物业服务企业公布分摊系数后一周内缴纳。被告接收使用房屋之后，应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门代交了公摊水、电费等，被告未到庭抗辩并举证其已交纳费用，原告要求被告2014年4月11日至2016年11月8日期间公共用水公摊费85.40元、2014年5月17日至2016年11月2日公共用电公摊费760元，本院予以支持。原告主张的200元水电周转金，前述合同中均未约定，故对原告此主张本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。原、被告双方签订的《盛天东郡前期物业服务协议》及原告与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》约定，被告须按半年度周期向甲方缴纳物业管理综合服务费用，并于每周期到期首月10日前缴纳物业管理综合服务费用，如逾期原告按照每日加收欠缴部分千分之三的标准向乙方收取违约金。被告未依约履行按期交纳物业管理综合服务费的义务，违反了该协议的约定，应承担支付违约金的责任。违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能。原告主张按协议约定标准计算至2016年12月2日的违约金数额为6573.20元符合双方合同的约定，原告同时还主张自2016年12月2日继续按日千分之三计算的违约金，据此计算的数额已超过原告所欠物业管理综合服务费，违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。按照民事活动应当遵循公平的原则，本院对原告主张的违约金进行调整，被告向原告支付逾期支付物业管理综合服务费违约金按所欠物业费数额即为4950.20元计算，超过部分不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨秋鸾、杨德军向原告广西利澳物业服务有限公司支付物业管理综合服务费4950.20元，公共用水公摊费85.40元，公共用电公摊费760元，共计5795.60元； 二、被告杨秋鸾、杨德军向原告广西利澳物业服务有限公司支付违约金4950.20元。 案件受理费114元，由原告广西利澳物业服务有限公司负担17元，被告杨秋鸾、杨德军负担97元。 公告费350元，由被告杨秋鸾、杨德军负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费，逾期仍未预交上诉费又不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 审 判 员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一七年五月二十六日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。