湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初169号原告：唐桂云，男，1951年9月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。原告唐桂云与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告唐桂云的委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐桂云向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年10月1日至2019年10月31日的租金54437元以及逾期支付租金违约金3346元；2、判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司于2011年10月26日就湖南张家界大成山水国际大酒店11层1127B号房屋的出租签订了《房屋投资经营合同》，合同约定：原告将上述房屋给被告张家界大成酒店公司投资经营使用，租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过6年。投资收益标准为1859/月，由被告张家界大成酒店公司在每个月20日之前，将上年度投资收益一次性支付至原告指定的银行账户。被告张家界山水公司为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。合同并约定，如逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月被告未向原告支付租赁收益的，被告须按违约期内应支付的年度投资收益的0.5%作为违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付相应的购房款项，但被告未及时足额支付投资收益，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求被告张家界大成酒店公司承担担保责任的诉讼请求。一、原告已付款情况：1、2015年5月11日至2019年5月31日，被告向原告已支付46663元；2、被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界大成酒店公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据《担保法》规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任，因此，担保人不应再承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2011年10月26日，原告唐桂云（买受人）与被告张家界山水公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：原告唐桂云购买被告张家界山水公司销售的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第11层1127Ｂ号房，产权登记建筑面积22.31平方米，套内建筑面积16.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.2平方米，房屋总价款为223100元，签订合同之日一次性付款。合同签订当天，唐桂云向张家界山水公司交纳购房款223100元。2011年10月26日，唐桂云（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成山水国际大酒店有限公司（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：甲方投资的物业坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第1127Ｂ号房，建筑面积22.31平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理，甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年；投资收益标准为年回报率10%，即1859／月，由被告张家界大成酒店公司在每个月20日之前，将当月投资收益一次性支付至原告指定的银行账户。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月被告未向原告支付租赁收益的，被告须按违约期内应支付的年度投资收益的0.5%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供连带担保。截止2016年9月30日，张家界大成酒店公司按约定向原告唐桂云支付了投资收益。此后双方虽未另行签订合同，但唐桂云购买的1542Ａ号房仍由张家界大成酒店公司经营使用。自2016年10月1日开始，张家界大成酒店公司向原告唐桂云支付部分租金，截止2019年5月31日，张家界大成酒店公司共下欠原告唐桂云投资收益款54437元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、收据、银行流水、被告提交的情况说明等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告唐桂云与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》以及原告唐桂云与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成山水国际大酒店有限公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《补充合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原告唐桂云与张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成山水国际大酒店有限公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，张家界大成酒店公司未向唐桂云足额支付投资收益，其行为亦构成违约。故原告唐桂云要求被告张家界大成酒店公司支付下欠租金并支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告唐桂云诉请的违约金数额计算有误，应为334.元。关于被告张家界山水公司的担保责任问题，《房屋投资经营合同》约定：丙方以张家界山水公司不销售的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供连带担保。被告张家界山水公司以其不销售的资产和物业提供担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告唐桂云与被告张家界山水公司已在《房屋投资经营合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水公司提供担保物的价值范围远远高于原告唐桂云主张的房屋投资收益及违约金，因此，被告张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告唐桂云房屋投资收益款（2016年10月1日至2019年10月31日）54437元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告唐桂云违约金334.6元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。四、驳回原告唐桂云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1244元，适用简易程序减半收取622元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年三月五日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。