云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1393号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行。营业场所：云浮市市区兴云中路6号。负责人：李宝生。委托代理人：郭济锋、李炳麟，该行员工。被告：吕汉英，女，汉族，1980年11月20日出生，住址：为广东省云浮市云城区思劳镇上岸村47号，现住云浮市云城区，被告：陈国行，男，汉族，1979年4月18日出生，住址：广东省云浮市云城区思劳镇上岸村47号，现住云浮市云城区，被告：云浮市碧桂园房地产开发有限公司。住所：云浮市云城区金山大道。法定代表人：杨文杰。委托代理人：余彦静，广东翔浩律师事务所律师。委托代理人：玉钰瑶，广东翔浩律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（下简称“中国建行云浮分行”）诉被告吕汉英、陈国行、云浮市碧桂园房地产开发有限公司（下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的委托代理人李炳麟、被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人余彦静到庭参加诉讼，被告吕汉英、陈国行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告中国建行云浮分行诉称：2015年，被告吕汉英因购买云浮市区城北金山小区云浮市碧桂园林云地下停车场负一层0072号、0073号车位资金不足，向原告申请个人住房贷款18万元。经原告审查后，双方于2015年8月5日签订了2015-616《个人住房（商业用房）借款合同》。借款合同约定：贷款用于购买云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云地下停车场负一层0072号、0073号车位，贷款金额18万元，期限240个月（2015年8月6日起至2035年8月6日止）。执行基准利率上浮10%，如借款出现逾期，贷款利率上浮50%。约定还款方式采用等额本金还款方式，每月5日归还本金750元及当月利息。2015年8月6日，原告依合同约定和被告的委托，支付了贷款18万元，且18万元已到达交易对手账户。原告履行了给付义务。根据借款合同的约定，本笔贷款以被告所购房屋设定抵押，2015年9月8日办理了预购商品房抵押权预告登记，领取了粤房地预登云字第××号、20××52号《房地产预告登记证明》，原告对抵押物享有优先受偿权。又根据编号：建行2010年18号《按揭业务担保合作协议》约定，本笔贷款同时由被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性担保（自《借款合同》签订、完成划款之日起至出具《房地产他项权证》之日止），承担连带清偿责任。根据借款合同的约定，被告应每月足额还款，但自2015年10月起没能按时履行还款义务，且2016年3月22日之后再无还款。至2016年8月6日止，被告累计拖欠11期应供款项，连续拖欠7期本息共9,606.33元（其中：拖欠本金4,250.00元；利息5,356.33元），构成了根本违约。为此，原告特向法院请求解除合同，提前收回贷款，并对抵押物进行变卖、拍卖，原告对抵押物享有优先受偿权，以维护原告的合法权益。原告特此向云浮市云城区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求法院判决解除编号为2015-616号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告吕汉英、陈国行立即归还原告借款本金175,250.00元，利息5,356.33元（此利息暂计至2016年8月6日止，期后的利息按借款合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）；3、判令原告对位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云地下停车场负一层0072号、0073号车位（房产证号：粤房地预登云字第××号、10××51号；他项权证：粤房地预登云字第××号、20××52号）的抵押物进行公开拍卖、变卖，原告对抵押物享有优先受偿权。4、判决被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司为上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告碧桂园公司答辩称，被告碧桂园公司并非对被告吕汉英的全部债务承担连带保证责任，而是就抵押物被处置后被告吕汉英未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。根据被告碧桂园公司（乙方）与原告（甲方）于2010年10月25日签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款的约定，在乙方的保证期间内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。且依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案被告吕汉英购买的两个车位已于2015年9月8日办理了预购商品房抵押权预告登记，原告应先实现本案抵押物的担保，被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司就抵押物被处置后被告吕汉英未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。本院于2016年10月19日向被告吕汉英、陈国行依法公告送达开庭传票、起诉状副本，但被告吕汉英、陈国行没有到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由、提出答辩意见以及提供任何证据。经审理查明：2015年8月5日，原告（贷款人）与被告吕汉英（借款人、抵押人）、陈国行（抵押人）签订编号为2015-616《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：第二十八条，借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，一、售房人：云浮市碧桂园房地产开发有限公司；二、该房屋是借款人使用贷款所购买的第贰套房产，该房屋性质为车位；三、房屋坐落云浮市区××小区××园林云地下停车场××、××号车位。第二十九条，借款人借款本金为人民币壹拾捌万元整。第三十条、借款期限为贰佰肆拾个月（即2015年8月6日起至2035年8月6日）。第三十一条，一、本合同项下的贷款利率为月利率，执行下列第叁种：浮动利率，即在基准利率上上浮10%；二、罚息利率（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；三、贷款的利率调整日为每年的1月1日。第三十四条，三、借款人的还款方式为：采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月5日归还本金为人民币金额750元及当月利息。第三十五条，本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于云浮市区××小区××园林云地下停车场××、××号车位；贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还对各方的其他权利、义务作了详细约定。各方当事人均在合同上盖章或签名捺印确认。上述合同签订后，被告吕汉英于2015年8月6日向原告借款180万元。另查明：被告碧桂园公司（出卖人）和被告吕汉英（买受人）于2015年3月30日签订合同编号分别为2015031686、2015031688的《商品房买卖合同》，吕汉英购买了位于云浮市区××小区××园林云地下停车场××、××号车位。2015年9月8日，根据2015-616《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，办理了预购商品房抵押权预告登记，领取了粤房地预登云字第××号、第××号《房地产预告登记证明》。原告中国建行云浮分行（甲方、按揭银行）与被告碧桂园公司（乙方、发展商）曾于2010年10月25日签订编号为建行2010年18号《按揭业务担保合作协议》，协议约定，甲方对乙方获准开发兴建的云浮碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。甲、乙双方的合作期限自协议生效之日起至协议约定的合作项目的房产销售完毕之日止。乙方同意为购买协议约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的协议约定的连带责任保证。乙方的连带责任保证范围为在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。乙方的连带责任保证期限为乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。乙方在其保证期限内承担保证责任的方式为：1、乙方应承担的连带责任保证除本协议有特殊约定的外，不因本协议的解除、终止或被宣告无效而免除。2、每月月初5号前甲方将上月贷款本息逾期超一期（含）以上的购房者清单抄送乙方。3、购房者未支付一期或者连续未支付二期贷款本息的，甲方应分别在未支付第一期及连续未支付的第二期贷款本息届满之日起次月的十个工作日内向购房者进行催收，由乙方协助甲方进行催收。4、购房者连续未支付三期贷款本息的，甲方应在连续未支付的第三期贷款本息届满之日起十个工作日内自行或委托律师向购房者发出催收函。5、购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。第六条第（八）项约定，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。再查明：被告吕汉英与被告陈国行是夫妻关系，于2003年12月1日登记结婚，本案债务发生于双方夫妻关系存续期间。以上事实，有吕汉英、陈国行《身份证》、《结婚证》及《个体工商户营业执照》、被告碧桂园公司《企业法人营业执照》、法定代表人杨文杰《身份证》、编号为建行2010年18号《按揭业务担保合作协议》、编号为2015031686、编号为2015031688号《商品房买卖合同》、编号为2015-616《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、粤房地预登云字第××号、20××52号《房地产预告登记证明》、《个人贷款对账单》、《违约客户告知书》、《商品房买卖合同》、《补充协议书》以及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守并按照合同约定履行自己的义务。本案中，中国建行云浮分行已按约定发放了贷款18万元给被告吕汉英，有《个人贷款支付凭证》为据，本院予以确认。被告吕汉英应当按照约定履行返还借款及支付利息的义务。被告吕汉英未按期归还借款，已构成根本违约，原告主张解除其与被告吕汉英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告吕汉英归还贷款本息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于利息，原告主张暂计至2016年8月6日的利息为5356.33元，以175250元为本金从2016年8月7日起至还清本息之日止按中国人民银行同期同档次贷款水平上上浮10%再上浮50%计算逾期利息，本院予以支持；但逾期本金已计算罚息，故不应再重复计算复利。由于本案借款发生在被告吕汉英、陈国行夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，本案中，被告陈国行未提供证据证明上述债务系被告吕汉英的个人债务，因此上述借款应为两被告的夫妻共同债务，被告陈国行应与被告吕汉英共同偿还给原告。关于抵押，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”被告吕汉英、陈国行以其云浮市区城北金山小区云浮市碧桂园林云地下停车场负一层0072号、0073号车位《房产证号：粤房地预登云字第××号、10××51号》；他项权证：粤房地预登云字第××号、20××52号）该抵押合法有效，故原告请求在借款本息的范围内对上述土地使用权及地上房屋享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。原告与被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。根据该协议第六条第（八）项“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”的约定，被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司应依约履行其担保义务。因此，被告的抗辩符合协议约定，本院予以支持。被告吕汉英、陈国行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告吕汉英签订的编号为2015-616号的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告吕汉英于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金175250元及利息（暂计至2016年8月6日的利息为5356.33元；从2016年8月7日起至还清本息之日止以175250元为本金按中国人民银行同期同档次贷款利率水平上上浮10%再上浮50%计算逾期利息，利率调整日为每年1月1日）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告陈国行对上述第二判项承担连带清偿责任。四、原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行对被告吕汉英、陈国行提供抵押担保的位于云浮市区城北金山小区云浮市碧桂园林云地下停车场负一层0072号、0073号车位（房产证号：粤房地预登云字第××号、10××51号；他项权证：粤房地预登云字第××号、20××52号）的折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第二判项的范围内享有优先受偿权。五、被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司对于原告处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分向原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行承担连带清偿责任。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3912元、公告费300元（原告均已预交），由被告吕汉英、陈国行、云浮市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈嘉文人民陪审员  叶金群人民陪审员  梁子珍二〇一七年五月四日书 记 员  阮健欣