广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初11118号原告：广州市珠江新城商贸广场有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码914401067315624370。法定代表人：袁嘉利，总经理。委托代理人：卢泳瑜，该司职员。被告:广州市正昆家具有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码91440104755588156Q。法定代表人：桂正东。原告广州市珠江新城商贸广场有限公司（以下简称珠江新城商贸公司）诉被告广州市正昆家具有限公司（以下简称正昆家具公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠江新城商贸公司的委托代理人卢泳瑜，被告正昆家具公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江新城商贸公司诉称：2017年7月1日，原告与被告签订《维家思广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）,合同约定由被告向原告承租原告位于广州市黄埔大道西xxx号XX广场三层3103商铺（以下简称3103铺）用于经营家具。2018年12月4日，被告在未与原告协商的情况下，擅自将3103铺私自停止营业，并且己无法联系上。此后，原告先后两次向被告发出《关于3103铺催收欠费的函》，但函件均被退回。2019年2月23日，原告向被告发出《关于3103铺解除合同的函》，函件仍被退回，且被告仍未联系原告。根据合同第十九条第2款，视为原告已单方解除了租赁合同。为此，原告提起本案诉讼，请求法院判令：一、被告支付拖欠原告的租金48830元（自2018年12月1日计至2019年1月31日，月租金为24415元）；二、被告向原告支付2018年10月1日至2018年12月4日期间的电费1986.27元；三、被告支付原告违约金192750元（违约金为六个月的租金及管理费，月租金为24415元，月管理费为7710元）；四、被告支付原告租金滞纳金65563.57元（自2018年12月6日计至2019年2月23日）；五、被告承担本案全部诉讼费用。被告正昆家具公司未答辩。经审理查明：2017年10月26日，珠江新城商贸公司（甲方）、和正昆家具公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租3103铺，2.2该商铺的实用面积为154.2平方米，建筑面积为257平方米；3.1乙方租赁该商铺的用途为家具，品牌桂林金鹰；4.1该商铺的租赁期限为4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止；4.4签订本合同时，乙方应向甲方支付共计7710元的水电费周转金，水电费周转金由甲方保管，待合同期限届满或提前终止解除之日起的30日内由甲方向乙方无息返还（扣除乙方应向甲方支付的费用）。乙方商铺使用过程产生的水、电费，由甲方按规定每月直接代收代缴并向乙方交付每月水电费的发票。乙方商铺水费单价为：5.7元/吨，电费单价为：1.234元/度，物业管理方所发通知为准。5.2第一个租金计收年度（自2017年7月1日至2018年6月30日）的乙方应向甲方缴纳的每月固定租金为21845元；第二个租金计收年度（自2018年7月1日至2019年6月30日）的乙方应向甲方缴纳的每月固定租金为24415元；5.4乙方应于本租赁合同签订时或甲方将该商铺交付乙方时（以日期在先者为准），向甲方预付该商铺首月的租金；其后各月，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；6.1为确保其全面履行本合同，乙方应于签订本合同之日向甲方支付43690元的履约保证金；6.2履约保证金不计利息，不得冲抵任何乙方应付的租金或本合同规定的其他费用；6.6履约保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金或其他费用且无其他违约行为，并乙方办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，甲方在乙方搬出商铺之日起三十天内将履约保证金退还乙方（不计利息），乙方应同时提供履约保证金收据原件给甲方，否则，甲方有权拒绝退还履约保证金；13.1乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同第13.2款处理；13.2出现本合同规定情形，甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，乙方必须按下述规定向甲方支付违约金：违约金为当年六个月租金及物业管理费或经甲方同意的赔偿金额，同时，甲方还有权根据本合同其他条款或规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约而遭受的损失向乙方索赔；13.3乙方逾期支付金额，每逾期一天，则应按逾期款项的百分之三向甲方支付违约金；19.1本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按甲方地址广州市黄埔大道XXX号、乙方地址广西桂林市叠彩区胜利路西三里X栋X单元XXX室或甲、乙方传真号发出，或者按照接收一方根据发出一方提供的最新书面通知的其他地址或传真号码发出；19.2对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在传送之日后的第一个工作日视为有限送达；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天视为收讫；如用挂号信邮寄，在寄存第五天后视为收讫等内容。2017年7月6日，珠江新城商贸公司将3103铺交付给正昆家具公司使用。2017年10月26日，珠江新城商贸公司（甲方）、和正昆家具公司（乙方）签订《维家思广场物业管理合同》（以下简称《物业合同》），约定2.1乙方经营的商铺具体位置为3103铺，使用面积154.2平方米，建筑面积为257平方米的商铺；2.2本合同的物业管理期限同乙方与出租方签订的维家思广场商场租赁合同约定的租期一致，从2017年7月1日至2021年6月30日，共48个月。若《租赁合同》提前终止、解除的，则本合同相应的终止和解除；4.1维家思广场的物业管理费收取标准及支付标准为30元/每月/每平方米，本商铺每月应向甲方缴纳的物业管理费为7710元等条款。后原告以被告没有支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金、2018年10月1日至2018年12月4日期间的电费为由向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告提供了《维家思广场交费通知单》作为证据，该《维家思广场交费通知单》上显示2018年12月1日至2019年1月31日期间被告应缴纳月租金为每月24415元，共计48830元，2018年10月1日至2018年12月4日期间应缴纳电费为1986.27元，2018年12月1日至2019年1月31日期间应缴纳物管费为每月7710元，共计15420元；2018年12月6日至2019年1月23日应缴纳滞纳金为50143.57元，2019年1月7日至2019年1月23日应缴纳滞纳金为15420元，上述交费通知单上均有要求正昆家具公司于2018年12月5日将上述款项缴清。2019年1月4日，原告通过EMS快递向被告寄送《关于3103铺催收欠费的函》的函件，称被告在没有通知原告的情况下，擅自停止营业，且原告已无法联系上被告的负责人，同时被告已逾期缴纳2018年12月份的租金、电费、物管费等款项，故根据租赁合同的第13条第1款、第2款，第16条，被告应于2019年1月15日之前结清所欠费用，并自行搬出铺内物品，交还原告商铺。上述函件发送至广西××区胜利路××单元××室、广西××区××单元××室地址均无人签收被退回，但合同有约定对于本合同当事人之间任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄至原被告各自确认的地址，在寄出后第三天视为收讫。故该邮件视为于2019年1月6日送达。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。按照合同约定，在2018年12月1日至2019年1月31日期间，被告应于每月5日前向原告支付当月租金24415元，逾期支付的，每逾期一天应按逾期款项的百分之三向原告支付违约金。原告主张被告拖欠2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金48830元（24415元×2＝48830元），具有合同依据，本院予以支持。被告作为承租方及付款义务人，其依法应对租赁物使用及租金等费用的支付情况承担举证责任，但被告经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提供证据，依法应自行承担举证不能的法律责任。关于原告诉请要求被告支付拖欠的电费，原告并未举证证明其代被告缴纳了电费，其诉请缺乏依据，本院不予支持；至于原告要求被告支付擅自中途退租的违约金192750元（24415元×6＋7710元×6＝192750元），根据原被告签订的《租赁合同》约定被告擅自中途退租的，原告有权解除本合同并将被告已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，被告必须按规定向被告支付违约金：违约金为当年六个月租金及物业管理费，尽管被告未到庭应诉，未答辩。但鉴于原告未举证证明退还保证金、发生实际损失的情况下，约定违约金为六个月的租金和管理费，明显过高。根据公平原则，本院酌定调整为三个月的租金及管理费，即被告向原告支付擅自中途退租的违约金96375元（24415元×3＋7710元×3＝96375元），对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付迟延给付租金的滞纳金，原告主张被告迟延支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金，故滞纳金应以当月欠缴的租金为基数，分别从当月6日起，按每日百分之三的标准计至实际清偿之日止，根据双方签订的《租赁合同》约定租金的缴纳时间为“每月5号前”及原告派发给被告的《维家思广场交费通知单》中注明的缴费时间为“每月5号前”，故滞纳金的起算时间应认定为“自当月6日起计算”，且该滞纳金应以不超过本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。被告正昆家具经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市正昆家具有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市珠江新城商贸广场有限公司支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金共计48830元；二、被告广州市正昆家具有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市珠江新城商贸广场有限公司支付拖欠上述租金的滞纳金（分别计算，以当月欠缴租金为本金，按每日百分之三的标准计算，自当月6日起计算至实际支付之日止，以当月租金本金为限）；三、被告广州市正昆家具有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市珠江新城商贸广场有限公司支付违约金96375元；四、驳回原告广州市珠江新城商贸广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5940元，由原告广州市珠江新城商贸广场有限公司负担1500元，被告广州市正昆家具有限公司负担4440元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赵飞龙人民陪审员  林杏银人民陪审员  郑文怡二〇二〇年三月二十三日书 记 员  梁炎梅谢婉萍