北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2631号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李梁，男，1966年1月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邢倩，北京市道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鹰扬，北京市道冲律师事务所实习律师。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南集团公司）因与被上诉人李梁商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南集团公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李梁诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李梁承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在问题。根据预售合同第二十一条第三款约定，“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”及附件十《补充协议》第五条（2）款约定:“在买受人全面履行《预售合同》及其全部附件、补充协议约定的各项义务的前提下，出卖人将于房屋交付使用之日起720日办理完毕房屋的产权证”。本案中，李梁在办理入住之日至今并未按照约定支付全部购房款，拖欠江南集团公司购房款87383元整，故依据预售合同及补充协议十之约定，逾期办理房屋所有权证责任应由李梁自行承担。李梁在明知自己购房款未全部支付的情况下仍然将违约责任归责于江南集团公司，要求江南集团公司支付违约金，没有任何的事实和法律依据。综上，不论是合同约定还是实际情况，江南集团公司均不构成违约。本案李梁在明知其在办理房屋所有权证具有过错的情况下，仍然要求江南集团公司支付延期办理房本的违约金,严重侵害了江南集团公司的合法权益，一审法院事实认定不清、适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，同意一审判决第二项。李梁答辩称，同意一审判决，不同意江南集团公司的上诉请求，请求维持一审法院判决，驳回江南集团公司的上诉请求。江南集团公司已超过合同约定的时间交房，按照合同约定，江南集团公司需向李梁交纳迟延交房违约金，因李梁尚有尾款未支付，故在交房时与江南集团公司商定与迟延交房违约金进行抵扣。李梁向一审法院起诉请求：1.判令江南集团公司为李梁办理朝阳区小红门乡房屋的产权证，并将产权证交付李梁；2.判令江南集团公司给付李梁以购房款5146617元为基数，按日万分之一的标准计算的自2014年6月21日起至实际交付产权证之日止的违约金；3.判令江南集团公司承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2010年1月21日，李梁作为买受人，江南集团公司作为出卖人，共同签订《商品房预售合同》（以下简称涉案合同），载明买受人购买房屋的基本情况、抵押情况、价款、交付等约定条款。其中，产权登记约定，出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金。付款方式约定，买受人于签署本合同时缴付首期付款2840707元，其余房款204万以按揭方式支付。在该预售合同补充协议第五条约定：在买受人全面履行预售合同及其全部附件、补充协议约定各项义务的前提下，出卖人将于房屋交付使用之日起720日内办理完毕房屋产权证。因出卖人原因未能在前述约定期限内代买受人取得其所购房屋的产权证，若买受人选择继续履行合同的，则出卖人应自本条约定期限届满之日起按日向买受人支付相当于已付房价款的万分之二违约金，直至为买受人办理完毕产权证之日止。第六条如买受人以按揭贷款方式支付该商品房部分房款，根据贷款银行要求，出卖人需为买受人申请的按揭贷款在该商品房抵押登记手续办理完毕前承担连带保证责任。如买受人未按期向贷款银行偿还任何按揭贷款本息，导致出卖人根据贷款银行要求承担保证责任的，出卖人有权采取相应措施。涉案合同签订之后，李梁向江南集团公司支付房款，并于2010年4月20日取得江南集团公司开具的发票，载明支付金额2840707元；2010年5月20日，李梁向江南集团公司交付房款251893元，江南集团公司为李梁开具了收据，收据载明款项为房款；2012年12月28日，李梁向江南集团公司交付14017元，江南集团公司为李梁开具了收据，收据载明款项为差价。2010年5月20日，李梁向江南集团公司交付产权代办费1千元，江南集团公司为李梁开具了收据，收据载明款项为产权代办费。2010年6月23日，中国工商银行出具住房信贷借款凭证，显示借款人为李梁，借款用途购置一手房，借款金额204万，还款方式按月等额本息还款。李梁提交《北京市住宅专项维修资金专用收据》，载明住宅坐落北京市朝阳区。全部购房款为5132600元。江南集团公司于2012年6月28日向李梁送达《交房入住通知书》，双方均认可李梁于2012年6月30日收房。江南集团公司当庭向法庭出示房产证复印件，载明房产证号京（2018）朝不动产权第00××××1号，房屋坐落朝阳区，权利人为李梁，专有建筑面积251.03平方米，登记日期为2018年2月2日，设立抵押日期为2018年4月28日。关于该证据，李梁予以认可。江南集团公司表示房产证原件在银行，因为办理按揭贷款，所以江南集团公司直接将房产证交给银行。另江南集团公司主张目前房产证仍在银行，具体是哪一家银行，江南集团公司未能予以准确说明。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应遵照履行。另根据双方当事人陈述，涉案房屋已经建成并交付。关于李梁的诉讼请求能否得到支持，一审法院具体分析如下：首先，根据涉案合同约定，江南集团公司应于房屋交付使用之日起720日内办理完毕房屋产权证，否则按日向李梁支付相当于已付房价款的万分之二违约金，直至为办理完毕产权证之日止。现已查明，李梁于2012年6月30日收房，故江南集团公司应自2014年6月20日办理完毕涉案房屋产权证。江南集团公司当庭提交涉案房屋产权证复印件，证明自2018年2月2日已经办理完毕，李梁也予以认可。故一审法院支持李梁关于2014年6月21日至2018年2月2日期间的逾期办证违约金主张。其次，关于2018年2月2日之后的逾期办证违约金，一审法院不予支持，原因如下：1.补充合同仅约定江南集团公司有办证义务，并因未能如期办证承担违约责任，并未明确江南集团公司存在交付房产证的义务；2.李梁购买涉案房屋采用按揭贷款方式，如合同约定所述，根据贷款银行要求，江南集团公司需要为李梁申请按揭贷款在办理抵押登记手续之前承担连带保证责任，故江南集团公司将房产证直接交付银行办理抵押登记符合一般商业运作合理性；3.本案中李梁并未举证证明2018年2月2日之后因未能及时得到房产证产生的实际损失。故一审法院对李梁主张的2018年2月2日之后的逾期办证违约金不予支持。再次，关于李梁实际支付的房款情况，其中李梁向江南集团公司2012年12月28日交付的14017元，江南集团公司开具收据载明款项为差价，因李梁未能提供其他证据佐证前述款项属于购房款，一审法院无法直接认定该14017元为李梁向江南集团公司支付的购房款。对于其余5132600元部分，李梁提供了相应证据，且该数额与涉案房屋的住宅专项维修资金专用收据载明的全部购房款5132600元一致，一审法院予以确认，并作为认定违约金的计算基数。最后，关于违约金的计算标准，涉案合同约定按照日万分之二计算。一审法院认为，江南集团公司虽然存在逾期办理产权证的实际情况，但截至本案庭审期间已经完成办证之义务，如按已付全部购房款日万分之二的标准支付违约金，有悖于违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的性质。鉴于李梁在本案中未能提供证据证明其实际发生的损失，为此，一审法院根据江南集团公司过错程度，本着公平原则，酌情调整江南集团公司应向李梁支付违约金的计算标准，并综合前述认定的逾期办证期间、已付购房款等因素，最终确定违约金整体数额。江南集团公司虽辩称李梁未支付建筑面积误差款8.7383万元，但未能提供充分证据予以证明，也未能证明曾就该面积误差款数额和支付期限明确向李梁提出过主张，还未能证明向李梁明示该误差款将作为不予办证的对抗条件，故一审法院对江南集团公司的抗辩意见，不予采信。另需指出，李梁作为涉案房屋的合法产权人，江南集团公司并无法定或约定理由扣押涉案房屋的房产证。故一审法院对李梁关于江南集团公司交付房产证的主张予以支持。江南集团公司虽然本案中主张相关房产证仍在银行办理抵押，但不能明确告知所在的具体银行，且根据查明抵押办理的时间据今超过一年半，江南集团公司未能对该房产证仍在银行处保留提供合理解释和说明。故一审法院对江南集团公司关于该房产证仍在银行的辩称意见，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自判决书生效之日起二十日内，北京江南投资集团有限公司向李梁支付违约金20.3558万元；二、自判决书生效之日起二十日内，北京江南投资集团有限公司向李梁交付坐落于北京市朝阳区小红门乡房屋的所有权证（具体所有权证以主管机关实际办理信息为准）；三、驳回李梁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据。本院查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为江南集团公司以李梁未付清购房款为由主张无需支付李梁违约金是否成立。江南集团公司上诉主张李梁未付清全部购房款存在过错，江南集团公司无需支付案涉违约金。李梁主张其购房款差额为面积误差款，该款项已经与江南集团公司应支付的迟延交房违约金相抵，江南集团公司迟延交付案涉房屋产权证应当承担违约责任。对此本院认为，江南集团公司虽上诉主张李梁未付清面积误差款存在过错，但其并未提交证据证明在案涉房屋交付后曾要求李梁支付面积误差款，双方之间并未有不交纳面积误差款江南集团公司即不办理房产证的相关约定，且江南集团公司亦未提交证据证明其于案涉房屋交付后曾告知李梁不交纳面积误差款就不办理案涉房屋房产证。涉案合同约定，江南集团公司应于房屋交付使用之日起720日内办理完毕房屋产权证，否则按日向李梁支付相当于已付房价款的万分之二违约金，直至为办理完毕产权证之日止，根据已查明事实，李梁于2012年6月30日收房，因此江南集团公司应自2014年6月20日办理完毕涉案房屋产权证，而江南集团公司于2018年2月2日办理完毕涉案房屋产权证，已超出合同约定期限，因此一审法院判决江南集团公司应当支付李梁逾期办理涉案房屋产权证的违约责任并无不当，本院对此不持异议，江南集团公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，江南集团公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22956元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年三月九日法官助理  郑 浩书 记 员  赵婷婷书 记 员  徐 曼