上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初16566号原告(反诉被告)：汪林福，男，1954年2月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：乔增南，上海市宇天律师事务所律师。被告(反诉原告)：左友发，男，1970年1月17日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：谢嘉贤，上海市申合律师事务所律师。原告汪林福与被告左友发房屋租赁合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2016年8月2日立案。审理中，被告左友发于2016年11月10日提起反诉。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人乔增南、被告(反诉原告)委托诉讼代理人谢嘉贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪林福向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日的房屋使用费10万元(以下币种均为人民币)；2、被告向原告支付利息损失(以10万元为本金，从2016年1月1日计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付)；3、被告向原告支付电费8,173.8元(原告已预交)；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月29日签订一份约定有保底条款的名为承包经营，实为房屋租赁的协议，协议约定，原告将上海市场中路XXX弄XXX号仓库(以下简称系争房屋)给被告承包经营，期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，年承包费10万元，先付后用，按季度支付给原告。协议履行期间及期满后，虽经原告催讨，被告仍未支付协议约定的房屋使用费，在此期间，原告并为被告垫付电费8,173.8元。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告左友发辩称，不同意原告诉讼请求。因为系争房屋是违章建筑，没有房地产权证。2015年1月被告开始使用系争房屋，2016年1月16日政府强拆，因此被告迁走了。原告因欠被告其他款项10万元，被告要求用租金抵扣，但是原告不同意，后来原告归还了被告10万元，在租用系争房屋后，被告发现系争房屋的土地是原告强占的，因此被告不同意支付使用费。原告所述的8,173.8元电费包含2014年的电费，在扣除2014年电费后，被告仅同意支付2015年的电费。审理中，被告(反诉原告、以下简称被告)左友发向本院提起反诉诉讼请求：要求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失22.21万元。事实与理由：2015年4月29日，原告与被告签订一份名为承包经营实为房屋租赁协议，原告将系争房屋内第三根柱子区域230平方米及平房一间租赁给被告，租金每季度2.5万元。由于双方认识多年，生意上常有来往，原告曾欠被告钱款，故被告提出租金从欠款中抵扣，原告不同意，在七月份商讨第二季租金时，被告坚持从欠款中抵扣租金，双方协商不成，原告于2015年7月17日将一辆轿车停放于仓库进出口要道，导致其他车辆不能进出，被告租用系争房屋是为了做钢材生意，因为原告将车停于仓库进出口，导致被告无法出货，订单取消，被告赔付了5万元定金。直到2015年年底，仓库内的479吨钢材才被搬出来，由于钢材此时跌价，造成被告经济损失12.21万元，另，为搬运钢材被告雇佣了5名工人，每人每天计300元，被告共计多支付人工费5万元，故被告要求原告赔偿损失共计22.21万元。反诉被告(本诉原告、以下简称原告)汪林福辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。双方签约及租用房屋情况属实。双方为催讨房屋使用费发生矛盾，原告确实于2015年7月17日将轿车停进仓库后去谈业务了，由于喝酒不能开车，故将轿车留在了仓库，第二天发现轿车被被告的卡车堵住，无法移动，直至动迁。原告另认为，即使原告将轿车停于仓库口，两边还有很大空间，不影响钢材搬运，且钢材价格涨跌是市场因素，与原告无关。被告所述雇佣民工搬运钢材一个月，最后还剩400多吨，不符合逻辑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告汪林福提供两张照片，证明原告将轿车停在被告仓库门口，只占用了大门一半不到，被告进出没有问题。被告左友发认为轿车位置被移动，车钥匙在原告手里，原告可以移动车辆，且照片没有显示拍摄时间，故对该组证据真实性不予认可。本院认为，由于该组照片未显示具体拍摄时间，被告对此提出异议，故本院对该组证据不予认定。2、被告左友发提供张朝言证言，证明系争房屋砖墙是在被告租赁前已建造。原告认为被告是张朝言妹夫，故对张朝言证言不认可。本院认为，鉴于证人张朝言未出庭作证，本院对该组证据不予认定。3、被告左友发提供2015年7月8日定单及定金收据、情况说明、交罚金收据、高奎证言、出货清单、废钢市场价网上查询信息，证明案外人要求被告提供废钢400吨，每吨1,050元，并支付给被告定金5万元，因原告堵门导致被告与案外人无法成交，被告退还给案外人定金5万元，并支付违约金5万元，共计10万元。被告请5名工人搬运钢材，前后累计约40天，每人每天300元。在拆违建的情况下废钢实际收购价为每吨794元左右，被告实际损失12.21万元。原告认为该组证据与本案无关，原告不知情，且被告称雇佣工人搬运钢材一个多月，但是最后还剩400多吨钢材，不符合逻辑。废钢涨跌也与本案无关。本院认为，2015年7月8日定单及定金收据、情况说明、交罚金收据均系定单人陶正高出具，因陶正高未出庭作证，且仅凭该组证据难以认定系因原告原因导致被告无法完成该笔定单，造成损失。关于高奎证言，因高奎未出庭作证，就证言本身，难以认定与本案的关联性。因钢材价格随市场需求波动系正常现象，本院认为原告将轿车停于仓库口与被告损失之间难以认定存在直接因果关系。故本院对于该组证据真实性、关联性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理查明以下事实：1992年12月20日，案外人上海灵广城市建设总公司获得三泉居住小区(西块)建设用地规划许可证，用地面积44,486平方米。1996年，案外人上海灵广城市建设总公司(甲方)与案外人上海灵广物业有限责任公司(乙方)签署《协议书》，协议载明，“……为支持物业公司搞好小区管理工作，甲方决定将小区西侧，高压线下面的一块空地(约29亩)无偿调拨给乙方，由乙方负责综合开发，所得收入主要用于物业管理、服务工作的经费不足。”2013年7月23日，案外人上海灵广物业有限责任公司(甲方、出租方)与原告汪林福(乙方、承租方)签订《房屋场地租赁合同》，约定系争房屋租赁期限自2013年10月1日至2021年9月30日止，月租金10万元。2015年4月29日，原告汪林福(甲方)与被告左友发(乙方)签订《承包经营协议书》，约定由乙方承包临汾路XXX弄XXX号仓库，经营期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，本着先付款后承包经营的原则，乙方同意全年承包经营费，按季度支付甲方，并先行支付甲方壹万元押金，具体付款日期和金额为：2015年1月1日25,000元，其中押金10,000元；2015年4月1日25,000元，2015年7月1日25,000元，2015年10月1日25,000元，其中收款和押金以收条为证。协议书第11.3条违约责任约定，乙方连续10天拖欠应交甲方的承包经营费，本协议自行终止，甲方不再退还乙方押金10,000元，并由乙方赔偿甲方经济损失。协议第十六条约定，1、乙方只限堆放黑色金属，根据已划分的实际面积堆物资，堆放物资地点为临汾路XXX弄XXX号内左侧里面3根柱子区域，约230平方，不得超出堆放区域范围……。该协议签订后，被告左友发即租用系争房屋，因被告未按约支付过租金和押金，双方发生矛盾，原告汪林福于2015年7月17日将轿车停于仓库门口，被告左友发拨打110报警。后双方协商不成致涉讼。现系争房屋已被拆迁。上述事实，有原、被告提供的《协议书》、建设用地规划许可证、同意转租证明、《房屋场地租赁合同》、《承包经营协议书》、仓库平面图、110报警记录及被告手机号码客户账单、《和解协议书》等及原、被告庭审时的陈述予以佐证。审理中，原告汪林福表示，原告确实于2015年7月17日将轿车停进仓库，第二天原告发现轿车被被告的卡车堵住，无法移动，直至动迁。被告左友发表示，2015年7月17日被告报警，经过警察调解原告将车子开走了，但是第二天又开来了，原告提供的照片中的卡车是被告的，是因为仓库门被原告的红色车子堵住了，被告只好临时停放在外面。照片上还显示有一辆铲车，不是被告的车。原告汪林福表示，扣除2014年电费，被告左友发还需支付电费6,753.8元，故原告变更该项诉请为要求被告支付6,753.8元电费。被告左友发表示同意支付6,753.8元电费。被告并表示，系争房屋所在土地是合法占有的，但是房屋是违建的，违建房屋租赁合同是无效的，原告不能从该合同中获取超出租金的利益，因此被告要求按照原告付给案外人上海灵广物业有限责任公司的租金标准支付租金。原告表示，考虑到本案实际情况，原告愿意在本诉部分作出部分让步，不再要求被告支付原告诉请中的利息损失，并同意让掉房屋使用费2万元，现原告要求被告支付房屋使用费8万元。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的《承包经营协议书》系当事人的真实意思表示，该协议虽名为承包经营协议书，但实为约定双方之租赁关系。因系争房屋仅有建设用地规划许可证，而无房地产权证，系属违章建筑，故原被告就系争房屋签订的承包经营协议应属无效。鉴于被告实际使用了系争房屋，故被告应支付占用系争房屋期间的房屋使用费和电费。现被告同意支付2015年电费6,753.8元，本院予以认可。关于被告支付房屋使用费一节，本院将结合双方原合同约定金额、双方履行情况、双方过错责任综合考虑，现原告要求被告支付房屋使用费8万元，于法不悖，本院予以准许。被告要求按照原告给付案外人上海灵广物业有限责任公司的标准支付系争房屋使用费之观点，本院不予支持。原告自愿放弃利息损失的诉请，系当事人对自身诉讼权利的处分，本院予以认可。被告反诉请求主张原告赔偿其经济损失22.21万元，因缺乏有效证据，本院不予支持。同时，本院认为，根据双方庭审陈述及相关证据，原被告在2015年7月时未妥善处理双方矛盾，现原告在房屋使用费一节已有让步，亦为对被告之补偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告左友发应于本判决生效之日起十日内支付原告汪林福原上海市静安区场中路XXX弄XXX号仓库房屋使用费8万元；二、被告左友发应于本判决生效之日起十日内支付原告汪林福上述房屋电费6,753.8元；三、驳回被告左友发的反诉诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,578.2元(原告汪林福已预缴)、诉讼保全费1,085元(原告汪林福已预缴),由原告汪林福负担1,663.2元，被告左友发负担2,000元。反诉案件受理费2,315.75元(被告左友发已预缴)，由被告左友发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华人民陪审员  周建萍人民陪审员  高贵荣二〇一七年五月二十六日书 记 员  鲍舒婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。