上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初868号原告(反诉被告)：上海航东仓储有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李中福，总经理。委托诉讼代理人：黄健，上海市临港律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海大麦湾企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：冯文新，总经理。委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远俊，上海宸豪律师事务所律师。原告上海航东仓储有限公司(以下简称航东公司)诉被告上海大麦湾企业发展有限公司(以下简称大麦湾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，2017年2月8日被告大麦湾公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)航东公司的法定代表人李中福及其委托诉讼代理人黄健、被告(反诉原告)大麦湾公司的委托诉讼代理人龚桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告航东公司诉称，2008年和2014年原、被告曾就租赁位于上海市浦东新区航头镇大麦湾工业区航头路XXX-XXX号内房屋及土地签订了相关的租赁协议。2015年10月，原告公司股东结构做出重大变更，原公司股东将股权全部转让给新股东并进行了工商变更登记。2015年12月10日原告(新股东)与被告重新就上述租赁标的签订了租赁协议，双方对有关租赁土地和房屋的面积、时间、租金计付(包括未变更前拖欠的租金)等均做了相关约定。双方正式签署协议并经航头镇集体资产监督管理委员会备案确认后，原告即正常开始按照双方约定的方式生产经营和使用土地及房屋。2016年7月4日原告即被航头镇城管执法部门拆除近700平方米建筑，并责令原告尽快退还侵占的土地。原告随即与被告及航头镇有关部门进行交涉，但均被告知原告属违法侵占土地，应予以退还。建筑属违法建筑，应予以拆除，若自行不退还和拆除的，将依法采取行政强制措施。2016年11月10日，原告接到被告转交的航头镇三违整治工作领导小组办公室督办单，要求在一周内处理原告处的违法用地、违法建筑问题。2016年12月22日航头镇人民政府下发了“立即代履行决定书”，对原告所占用的租赁土地将依法采取“立即代履行”的强制措施，并同时对在该地块内的相应建筑物进行了强拆。综上，被告作为土地使用权和房屋的出租方，其出租行为及出租标的物均应符合法律的规定条件，而现在原告所承租的土地及房屋均被政府认定为违法，因此，双方签订的租赁合同因违反法律而无效。依照法律规定，合同无效的，因合同所取得财产，予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此而受到的损失。因此，在与被告协商无果的情况下，原告诉至法院，要求法院判令：1、确认双方于2015年12月10日签订的租赁合同无效；2、被告返还收取的租金人民币(以下币种相同)620,164元和押金3万元，赔偿原告经济损失9,041,326元；3、诉讼费由被告承担。被告大麦湾公司辩称，双方签订的租赁合同有效，不同意返还原告主张的已经收取的全部租金，原告要求被告赔偿经济损失没有依据。双方签订的租赁合同约定只允许原告将租赁土地做堆场使用，不允许增建，原告擅自搭建造成的损失与被告无关，被告不予赔偿。但被告同意返还押金3万元，同意返还257平方米房屋自2016年7月4日起按照每天每平方米0.35元计算到合同结束日止共计181天的租金16,280.95元。反诉原告大麦湾诉称，2015年10月航东公司内部股权变更及法定代表人变更。2015年12月10日航东公司与大麦湾公司重新签订《租赁合同》，合同到期日至2016年12月31日止。根据双方签订的租赁合同第12.5条约定，航东公司违反租赁用途的，应按照年租金的百分之十承担赔偿责任。因此，反诉原告大麦湾公司提出反诉诉请，要求判令反诉被告航东公司支付擅自改变用途违约金33,339.20元。反诉被告航东公司辩称：不同意反诉原告的反诉诉请。经审理查明，2008年3月4日上海大麦湾绿化工程有限公司(甲方)与航东公司(乙方)签订《租赁协议书》(附租赁地示意图)，约定：甲方将B5地块内现状的房屋、土地等租赁给乙方使用；四址范围：东至城市五号线西侧绿化带，南至卫星港，西至高压线东边垂直线，北至航头路；租期六年，自2008年1月1日至2013年12月31日。同日，双方就上述租赁合同的未尽事宜达成补充协议。2014年12月25日上海大麦湾绿化工程有限公司与航东公司续签《租赁协议书》。2015年6月2日上海大麦湾绿化工程有限公司与航东公司签订《对账单》，共同确认就2008年3月4日租赁协议中所涉租赁标的续租三年，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，年租金286,772元；并确认截止2014年12月31日，航东公司欠付上海大麦湾绿化工程有限公司租金723,472元。2015年12月10日大麦湾公司(出租方、甲方)与航东公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同第一条“租赁物坐落位置、面积、四址范围”约定：甲方租赁给乙方的房屋、土地(以下简称租赁物)坐落在航头镇大麦湾工业区航头路XXX-XXX号；租赁物的面积：土地总面积为37.96亩，其中，建筑总面积为954.74平方米(折合1.42亩)，其他土地面积36.54亩，甲方砖混建筑面积为257平方米(折合0.39亩)，乙方自建(砖混、彩钢屋面、彩钢棚)面积为688.74平方米(折合1.03亩)。合同第二条“租赁用途”约定：乙方向甲方承诺，该租赁物仅作为堆场(建筑材料)使用，并遵守国家法律、法规和物业管理等相关规定，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。合同第三条“租赁期限”约定：租赁期三年，即2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同第四条“租金及支付方式”约定：该租赁物以房屋和土地分别计算租金，甲方房屋面积257平方米，该厂房(砖混结构)0.35元/天/平方米计，计房屋租金为32,832元；乙方自建房屋占用面积按8,000元/年/亩计算，共1.03亩，计土地使用费为8,240元；其他土地面积按8,000元/年/亩计算，共36.54亩，其他土地面积租金为292,320元；本租赁合同总计租金为333,392元。合同第五条“保证金及其它费用”约定：乙方应于本合同生效后5日内向甲方支付3万元作为保证金，在合同终止当日甲方将保证金不计息全额返还乙方，乙方如有违反本合同规定事项，甲方有权拒还保证金。合同第六条“租赁物的安全使用和维护责任”约定：……租赁期间，乙方另需装修或者增设附属设施和无法搬迁的设备，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批，则还由乙方报有关部门批准后，方可进行；若无甲、乙双方书面约定的，物权全部归甲方所有，乙方增设的附属设施和无法搬迁设备及其维修责任由乙方负责，……。合同第十一条“特别约定”约定：在租赁区域内乙方无证自建688.74平方米房屋及构筑物，在政府对该无证自建房屋及构筑物作出处理之前，供乙方使用，甲方收取土地使用费(注：在本租赁合同履行期间，若因政府规划该土地必须动迁或出现解除本合同的条件时，乙方不享受无证自建房屋及构筑物的任何补偿、赔偿)，在合同期内维修保养由乙方自行负责，……，未经甲方同意乙方不得乱搭建或擅自改变用途，乱搭建或擅自改变租赁物用途的，甲方有权即时终止合同，并责令恢复原状；拒不执行的，建筑物、构建物由甲方自行处理，由于处置发生费用或影响甲方经营的，甲方有权自行处置，造成甲方损失的依法赔偿，由乙方出资的可拆移的设施，乙方应在合同到期前自行拆移，到期未拆移的，甲方有权将其视作无主物进行清理，费用由乙方承担，由乙方出资的不可拆移的构筑物、设施，甲方对其不作补(赔)偿；甲方对乙方所使用的房屋及附属设施等进行查收，如有损毁的，乙方须照价赔偿，租赁期间，乙方如有违法搭建的，应立即拆除，恢复原状，给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿，……。合同第十二条“违约责任”约定：……乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿经济损失，乙方未征得甲方书面同意擅自改变用途，应承担违约责任，违约金为当年租金的10%,如造成甲方损失的，还需赔偿甲方损失，……。合同第十三条“其他条款”约定：在本租赁合同之前，甲、乙双方于2014年12月25日签订的《租赁协议书》，在本租赁合同生效后作废，合同内容以本租赁合同为准，……。2015年12月31日该合同由浦东新区航头镇集体资产监督管理委员会办公室签章备案。2015年12月30日航东公司补缴了2015年度租金286,772元。2015年12月11日原告支付被告保证金3万元，原告另支付了2016年度租金333,392元。2016年7月4日涉案租赁土地上航东公司自行搭建的违章建筑和大麦湾公司出租给航东公司的建筑物拆除，9月因实际违法用地，航东公司开始从租赁土地上搬迁。2016年11月10日航头镇三违整治工作领导小组办公室向大麦湾公司发出了《督办单》，要求对航东公司(堆场)疑似违法用地、违法建筑按照“三违”整治的工作要求，限期一周内，迅速予以处置。2016年11月23日大麦湾公司委托律师致函航东公司，内容为：双方签订的租赁合同于2016年12月31日合同到期终止后，不再续签，请航东公司于2016年12月31日前搬离承租地块，确保安全有序搬离，逾期未搬离，因诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等由违约方承担。因航东公司“擅自占用高压线走廊违法占用土地面积33.70亩”上海市浦东新区航头镇人民政府于2016年12月22日向航东公司发出《立即代履行决定书》，代履行时间为2016年12月22日9时45分，代履行费用预算为673,326元。2016年12月底至2017年1月初，航东公司自系争租赁土地上全部撤离并将系争租赁土地返还大麦湾公司。另查明,2003年7月28日上海市南汇区人民政府就航头镇人民政府《关于组建大麦湾工业区的请示》作出批复，同意大麦湾工业区为区级工业区。2009年6月18日上海市南汇区人民政府就航头镇人民政府《关于报批航头镇大麦湾工业区(航头镇06、07单元)控制性详细规划的请示》作出批复：同意规划所确定的规划范围；同意规划所确定的功能定位及用地布局；同意规划规模和地块控制指标；同意绿地和景观规划；同意道路交通系统规划；同意规划所确定的公共设施布局；同意规划所确定的城市设计引导；同意水系河道规划；同意市政基础设施规划。庭审中，航东公司确认：租赁合同约定的使用目的是堆放建筑材料，原告实际也是作堆放材料用，场地上虽然有碎石设备、搅拌机，但是这些设备没有实际生产使用就遭到行政部门的处罚，对于要求被告赔偿的码头洗车槽等施工内容也没有经过被告同意。审理中，原告航东公司明确本诉诉请为：1、被告无权出租系争租赁土地，且租赁土地上的建筑是违章建筑，根据法律规定，要求确认双方2015年12月10日签订的租赁合同无效；2、租赁合同无效，要求被告返还收取的租金620,164元及押金3万元，其中2015年度的租金268,772元，2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金333,392元，要求被告赔偿原告经济损失9,041,326元。被告大麦湾公司则认为，被告有权出租涉案的租赁土地37.96亩，故双方签订的租赁合同有效。虽然257平方米的厂房没有批建手续，但原告实际使用了厂房理应支付相应的房屋使用费。涉案租赁场地内的租赁房屋于2016年7月4日全部拆除，故2016年7月3日之前原告已付的租金不予返还。对于原告私建违章建筑所占用的土地及被告出租土地的租金也不同意返还。因为原告使用了涉案土地，即使其擅自搭建的违章建筑被拆除后，其上的土地仍由原告经营使用，并没有失去其租赁土地的使用价值。2017年1月中旬原告才全部从涉案租赁土地撤场。综上，同意返还押金3万元及257平方米房屋的租金16,280.95元(自2016年7月4日起按照每天每平方米0.35元计算到合同结束日止共计181天)。原告主张的设备损失没有计算设备的折旧率，装修以及添置的固定设施及基础设施都没有经过被告的同意，况且原告主张的装修也不是发生在系争租赁合同租赁期间，故此不同意赔偿原告任何损失，即使法院确认合同无效，航东公司实际使用了房屋，也应该根据合同约定的租金标准支付使用费。原告航东公司对被告大麦湾公司计算的257平方米房屋自2016年7月4日起按照每天每平方米0.35元计算到合同结束日止共计181天的租金16,280.95元的金额无异议。反诉原告大麦湾公司明确反诉诉请：根据租赁合同12.5条的约定，反诉被告航东公司擅自改变租赁用途，没有将租赁土地用作堆场使用，需要按照年租金的10%承担违约责任，故要求反诉被告航东公司支付擅自改变用途的违约金33,339.20元。反诉被告航东公司则认为，其一直将租赁土地作为堆场使用，反诉原告没有举证证明原告将租赁土地用作建筑材料的生产经营，也没有举证证明其有权出租租赁土地及其上建筑。虽然租赁土地上有些设备安装了，但因为反诉原告的反对，从未将这些设备投入生产。认定上述事实，由经庭审质证的《租赁合同》、《督办单》、发票、收据、《租赁协议书》、《补充协议》、对账单、律师函附快递凭证、《立即代履行决定书》、南府〔2009〕130号批复、南府〔2003〕167号批复及庭审笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告航东公司与被告大麦湾公司签订的租赁合同中，出租的标的包括房屋和土地，其中房屋为违章建筑，故涉及出租房屋部分的合同内容无效。对于土地，涉案土地应属集体土地，因航头镇集体资产监督管理委员会对双方的《租赁合同》进行备案，故被告大麦湾公司具有土地出租权无疑，故《租赁合同》中涉及土地使用权出租并不违法。涉及房屋租赁内容虽然无效，但原告航东公司实际占有使用系争建筑至2016年7月4日相关建筑拆除，故使用期间的使用费标准，本院仍参照合同租期内约定标准计付，原告要求返还依据不足，对于原告航东公司已经交纳给被告大麦湾公司至2016年12月31日的租金(使用费)中，从2016年7月4日开始至2016年12月31日止期间的金额为16,280.95元的使用费被告大麦湾公司应予返还。对于租赁土地的租金，因原告航东公司实际于合同到期日2016年12月31日后才全部撤离，故原告要求返还租赁土地的租金的诉请本院不予支持。对于原告主张的经济损失问题，《租赁合同》中对于原告在租赁区域内无证自建的房屋及构筑物的处理均作出了明确的约定，且均属未经被告同意搭建，被告对此并无过错，故原告要求赔偿依据不足，对此诉请本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付擅自改变用途违约金33,339.20元的诉请，因《租赁合同》已经被本院确认部分无效，故反诉原告要求按照合同中约定的违约金主张权利不符合相关法律法规的规定，对此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海航东仓储有限公司与被告(反诉原告)上海大麦湾企业发展有限公司签订的《租赁合同》中未取得建设规划许可部分无效；二、被告(反诉原告)上海大麦湾企业发展有限公司返还原告(反诉被告)上海航东仓储有限公司房屋使用费16,280.95元；三、驳回原告(反诉被告)上海航东仓储有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海大麦湾企业发展有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费79,640元，减半收取计39,820元,由原告上海航东仓储有限公司负担39,716.50元，被告上海大麦湾企业发展有限公司103.50元，反诉案件受理费316元，由反诉原告上海大麦湾企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年五月五日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。