辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终77号 上诉人（原审原告）：锦兴花园业主委员会（1、3、5区），住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：田亚金，该小区业主委员会主任。 上诉人（原审原告）：锦兴花园业主委员会（2、4、6区），住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：马继，该小区业主委员会主任。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：王伟，辽宁仁同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁百特物业管理有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 负责人：刘孝良，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙雪娜，该公司员工。 委托诉讼代理人：孟卫华，盘锦市兴隆台区诚信法律服务所法律工作者。 上诉人锦兴花园业主委员会（1、3、5区）、锦兴花园业主委员会（2、4、6区）{以下简称锦兴花园两个业主委员会}因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司盘锦分公司（以下简称百特物业）确认合同效力纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初1446号判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦兴花园两个业主委员会上诉请求：1、撤销兴隆台区人民法院(2019)辽1103民初1446号民事判决；2、依法改判确认2016年10月30日锦兴花园两个业主委员会与百特物业签订的《物业服务合同》无效。事实与理由：一、一审认定百特物业与锦兴小区前任业委会于2016年签订的物业服务合同效力待定，属于认定事实不清，证据不足。百特物业于2016年10月30日和锦兴花园两个业主委员会签订《物业服务合同》，但该合同是双方私自签订，没有经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意；且百特物业经过民意调查，超过半数以上业主不认可这份合同的效力，所以，该合同原件不是效力待定合同，而应该是无效合同。二、一审对法律的理解不准确，一审认定《合同法》五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，特指“效力性强制性规定”，管理性强制性规定不符合合同无效的法定情形，但是根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，即便是违反管理性强制规定的，人民法院应当根据案件具体情形认定其效力，而不是一律不予认定无效。本案是涉及到锦兴小区将近6000户业主利益的民生问题，在超过半数以上业主不认可这份合同效力的前提下，应确认为无效合同。 百特物业辩称，一审法院关于百特物业与前任业委会于2016年签订的《物业服务合同》的认定，事实清楚，证据充分。在锦兴花园两个业主委员会上诉状中所称2016年10月30日与百特物业签订的《物业服务合同》，是双方私自签订，没有经小区专有部分建筑物总面积超半数以上的业主且总人数过半数的业主同意，锦兴花园两个业主委员会歪曲事实，不认同。2015年8月在锦兴花园小区广场召开业主大会的事实和业主过半数的签字认可，新的业主委员会否认前任业主委员会签订的《物业服务合同》无效，是没有依据的。 锦兴花园两个业主委员会向一审法院起诉请求：1、确认2016年10月30日锦兴花园一、三、五区业主委员会、锦兴花园二、四、六区业主委员会与百特物业签订的《物业服务合同》无效；2、判令百特物业立即排除妨害，搬离兴隆台区锦兴花园小区；3、判令百特物业向锦兴花园业主委员会（1、3、5区）、锦兴花园业主委员会（2、4、6区）依法移交物业资料和财物；4、判令诉讼费由百特物业承担。 一审法院认定事实：2016年10月30日，锦兴花园两个业主委员会与百特物业签订了《物业服务合同》，约定自2016年11月1日起至2019年11月1日由百特物业为锦兴花园小区提供物业服务。该合同签订后，因原物业公司诚呈物业在合同到期后不撤离及移交设施、场所及物业管理资料等问题，锦兴花园一、三、五区业主委员会及锦兴花园二、四、六区业主委员会将其起诉至该院，要求其履行撤离及移交义务，2017年7月7日，该院作出一审判决，判令原诚呈物业退出锦兴花园小区物业服务区域并移交物业服务有房、场地设施及物业服务档案资料等，2017年12月25日百特物业正式入驻锦兴花园小区。2018年1月1日，锦兴花园两个业主委员会与百特物业又签订了一份《物业服务补充合同》，重新约定物业服务期限为5年，自2017年12月25日起至2022年12月25日止。2018年7月，锦兴花园两个业主委员会换届，现业委会以原业委会与百特物业签订的物业服务合同未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，要求确认无效，并要求百特物业撤离小区及移交物业设施及资料等。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，即使锦兴花园一、三、五区业主委员会及锦兴花园二、四、六区业主委员会与百特物业签订的《物业服务合同》未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，但该合同亦只是效力待定的可撤销合同，如小区业主认为侵害了其合法权益，亦应以在除斥期间内行使撤销权的方式解决，而不能因小区业主委员会换届直接否认之前业主业委员会所签订合同的效力。对锦兴花园两个业主委员会提出的该物业服务合同是双方私自签订不符合物权法七十六条的规定，要求确认合同无效的主张，因《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”可认定合同无效的“强制性规定”特指“效力性强制性规定”，而物权法第七十六条属于管理性强制性规定，不符合合同无效的法定情形，故锦兴花园两个业主委员会的主张不予支持。综上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告锦兴花园业主委员会（1、3、5区）、锦兴花园业主委员会（2、4、6区）的诉讼请求。案件受理费100.00元减半收取50.00元，由原告锦兴花园业主委员会（1、3、5区）、锦兴花园业主委员会（2、4、6区）承担。 二审查明的基本事实与一审认定一致。 本院认为，本案的争议焦点是锦兴花园两个业主委员会与百特物业签订的《物业服务合同》效力认定问题。本案中，锦兴花园两个业主委员会与百特物业于2016年10月30日签订的《物业服务合同》，是各方真实意思表示，合同上盖有锦兴花园两个业主委员会与百特物业的公章及各方当事人的授权代表签字。锦兴花园两个业主委员会提出依据《物权法》第七十六条规定，案涉合同未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意无效的主张，没有法律依据。本案中且不说百特物业被选聘为物业公司是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就《物权法》的相关规定而言，是指建筑物区分所有权问题，而本案是合同效力之争，不适用《物权法》的规定。依据（2016）辽1103民初2735号民事判决中锦兴花园两个业主委员会在诉讼请求中提到的2016年10月30日经过其公开招聘百特物业为锦兴花园小区提供物业服务，同时结合该判决认定的相关事实，与百特物业提供的2015年8月8日业主大会视频及《锦兴小区业主招聘辽宁百特物业公司确认表》能够相互印证百特物业是经过公开程序选聘的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的可认定合同无效”的规定，案涉合同未违反法律、行政法规的强制性效力规定，不符合合同无效的法定情形，故锦兴花园两个业主委员会提出的《物业服务合同》无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人锦兴花园一、三、五区业主委员会及锦兴花园二、四、六区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人锦兴花园业主委员会（1、3、5区）、锦兴花园业主委员会（2、4、6区）负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长伟 审判员  周慧君 审判员  郭安福 二〇二〇年三月十六日 书记员  耿 璇