湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初172号原告：高建红，男，1968年7月28日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。两被告共同的委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为特别授权。两被告共同的委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告高建红与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高建红的委托诉讼代理人欧震、刘奎，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司共同的委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高建红向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年10月1日至2019年9月30日的租金及装修改造折旧款151021元，以及租金违约金及装修改造折旧款违约金3203元；2、判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：一、原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水公司于2013年7月12日就湖南张家界大成山水国际大酒店17层1705号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用，租期从原告付清全部房款之日起算，租期10年，租金支付标准为1873元/月，由被告张家界大成酒店公司在每月28日之前将当月租金收益一次性支付至原告的指定银行账户，被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300平方米自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租货收益提供连带担保，在合同约定的租货期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租金收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3%作为违约金。二、原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水公司于2013年7月12日就湖南张家界大成山水国际大酒店17层1705号房屋的装修签订了《房屋委托装修合同》，该合同约定：原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计393330元，委托装修改造的期限为10年，被告张家界大成酒店公司按每月3278元的标准向原告返还委托装修改造折旧款；由被告张家界大成酒店公司在每月28日之前将当月租金收益一次性支付至原告的指定银行账户；被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租货收益提供连带担保；在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。三、根据合同第四条第二款第二项的约定，被告应承担返还房屋委托装修款本金的义务，如今合同约定的期限已经届满，被告应当返还全部剩余房屋委托装修款。原告已经按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款，被告张家界大成酒店公司依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，就再未及时足额支付过租金及房屋委托装修改造折旧款。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司共同辩称：一、支付情况及违约金情况。2016年10月1日至2019年9月30日，被告张家界大成酒店公司已向原告支付34415元。被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同大成续签协议，且合同到期后，并未重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有实施和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，原告亦未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙市芙蓉区一律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务了。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年7月12日，原告高建红与被告张家界山水公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》，原告高建红购买被告张家界山水公司销售的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1705号房屋一套，建筑面积56.19㎡，价款224760元。合同签订后，原告高建红按照约定于2013年7月12日向被告张家界山水公司一次性支付全部房价款224760元。2019年8月2日，原告高建红取得湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1705号房屋的所有权证，证号为湘（2019）张不动产权第0007074号。2013年7月12日，原告高建红（甲方）与被告张家界大成酒店公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）分别签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》各一份，其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第17层1705号房，建筑面积56.19平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，甲乙双方协商同意租赁期限为10年；在租赁合同期限内，乙方支付给甲方的租金为1873元／月，乙方按月支付租金收益，在每月28日之前，一次性支付至原告的指定银行账户；本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金；丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第17层1705号房，建筑面积56.19平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为393330元，甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限为10年；在委托期限内，乙方应从自本合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，每月的返还金额为3278元／月，乙方在每月28日之前一次性将委托装修改造折旧款一次性打入甲方指定银行账户；本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，高建红向张家界大成酒店公司交纳装修改造款393330元。此后，张家界大成酒店公司按约定向高建红支付租金及返还委托装修改造折旧款至2016年9月28日。从2016年10月开始，张家界大成酒店公司未按约定足额支付租金及其装修改造折旧款。截止2019年9月30日，张家界大成酒店公司共计欠付高建红房屋租金为56008.8元（1873元×36个月-936元×7个月-374.4元×13个月）、装修改造折旧款为95012.2元（36个月×3278元-1639元×7个月-3000元-655.6元×13个月）。上述事实，有当事人陈述及原告提交的不动产权证书、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、银行流水等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告高建红与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司在合同履行过程中，从2016年10月开始未按合同约定向原告高建红支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故原告高建红要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的租金、房屋装修折旧款理由正当，其诉讼请求本院予以支持。依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，张家界大成酒店公司应向高建红分别支付违约金1680.3元（56008.8元×3%）、950.1元（95012.2元×1%），共计2630.4元。关于被告张家界山水公司的责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告高建红与被告张家界山水公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告高建红主张的房屋回购款、房屋租金、装修折旧款及违约金，因此，张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告高建红房屋租金及装修折旧款151021元（计算至2019年9月30日），并支付违约金2630.4元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。三、驳回原告高建红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3384元，适用简易程序减半收取1692元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇二〇年三月十七日代理书记员  张 沂附相关法律文书:一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。