广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2505号上诉人（原审被告）：刘永梅，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：蔡瑞标，住安徽省肥东县，与刘永梅系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：郭玉莲。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。上诉人刘永梅因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经济社）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘永梅代理人蔡瑞标、被上诉人葵蓬经济社代理人钟钦才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永梅上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判刘永梅无需腾空交还并迁出广州市荔湾区穗盐路5号西区B2-6A厂房（以下简称B2-6A厂房），向葵蓬经济社交付已提交给广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）的场地使用费，该损失应由葵蓬经济社向粤联公司自行追讨；2.本案一审、二审诉讼费用均由葵蓬经济社承担。事实和理由：刘永梅与粤联公司签订的《物业租赁补充协议》合法有效，且葵蓬经济社明知该租赁合同。在原租赁合同终止履行后，转租合同应当继续履行。首先，刘永梅与粤联公司于2015年签订的《物业租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同。合同签订后，刘永梅亦按照合同的约定及时履行了付清租金等合同项下所有义务，并于2015年5月在葵蓬经济社处备案盖章，并据此在荔湾区工商局进行登记，领取了营业执照，不存在任何违约行为。其次，葵蓬经济社作为厂房实际所有者，明知转租协议的存在，且在该民事法律关系中获益。此外，粤联公司此前因欠租而失去经营管理权，葵蓬经济社仍放任其违约行为，继续与众多租客签订租赁合同，因此，葵蓬经济社对保障实际使用人对房屋的使用权负有连带责任。为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在原租赁合同终止履行后，刘永梅可以要求在转租协议终止后与葵蓬经济社直接订立房屋租赁合同，该合同需以终止转租合同为基础，延续原租赁合同的约定。因此，刘永梅无需腾空并迁出B2-6A厂房。转租合同中的权利义务可由原租赁合同出租人和转租合同的承租人承担和享有。转租合同的承租人已支付的租金，应由原租赁合同出租人和原租赁合同承租人结算，刘永梅无需向葵蓬经济社支付额外的场地使用费。葵蓬经济社二审答辩称：同意一审判决，不同意刘永梅的上诉请求。刘永梅与粤联公司的租赁合同于2020年6月9日到期，因葵蓬经济社与刘永梅无合同关系，故要求刘永梅合同到期后自动清场，同意一审判决刘永梅三个月内清场。葵蓬经济社于2019年8月9日向一审法院起诉请求：1.刘永梅立即迁出位于穗盐路5号西区B2-6A厂房，将该厂房全部腾空退回给葵蓬经济社。2.刘永梅向葵蓬经济社一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占有使用费共9021.76元（参照原租赁合同2018年月租金1127.72元）。3.从2019年8月至搬迁清离完成期间，刘永梅每月也应参照月租1127.72元向葵蓬经济社交纳场地占用使用费。4.本案诉讼费用由刘永梅承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在葵蓬经济社名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。刘永梅使用的B2—6A厂房，位于前述厂房内。2014年6月25日，葵蓬经济社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用。高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与葵蓬经济社和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经济社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济社租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日葵蓬经济社与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日葵蓬经济社与粤联公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2015年4月10日，粤联公司（甲方、出租方）与刘永梅（乙方、承租人）签订《物业租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号B栋2层6A号铺位出租给乙方使用。租赁单元建筑面积为60.63平方米，套内建筑面积为48.05平方米；本协议项下租赁期限从2015年4月10日起至2020年6月9日，起租时间2015年6月10日。2015年4月10日起至2015年6月9日为装修期，如2015年6月11日仍未收铺进场装修，不享受装修期免租优惠；甲乙双方同意于本协议租赁期内，按以下方式计算租金：乙方须于签约当天一次性付清五年租金，总租金为人民币67663.2元；乙方应向甲方支付人民币2000元作为水电保证金，补充协议终止后10个工作日，如乙方无拖欠甲方任何应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时，水电保证金余额（如有）无息退还；双方特别确认，乙方进场开始该租赁单元的装饰装修工程，对未经甲方批准的施工行为，甲方仍有权要求乙方停止施工并将该租赁单元恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担；甲方保证确认拥有该租赁单元出租权。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。本合同自双方签署之日起生效；等等。《物业租赁补充协议》签订后，刘永梅向粤联公司一次性支付5年租金67663.2元，同时支付水电周转金2000元。刘永梅与粤联公司签订的《中联茶文化创意园商铺/物业租赁费用确认表》确认首年每月租金为1127.72元。2018年11月22日，一审法院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被执行人粤联公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；从即日起，被执行人粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。一审法院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，葵蓬经济社制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与葵蓬经济社签订新租赁合同及从2018年11月22日起向葵蓬经济社缴纳相关租费；葵蓬经济社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经济社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到葵蓬经济社，葵蓬经济社将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，葵蓬经济社召集穗盐路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案。刘永梅到会并签名。2019年4月28日，一审法院在涉案场地张贴通知，要求涉案场地实际承租人及使用人进行权利登记，但并无任何其他主体向一审法院主张相关权利。一审法院认为：葵蓬经济社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济社之间的租赁关系而将场地内的B2-6A厂房出租给刘永梅，在葵蓬经济社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经济社的租赁关系已经终止的情况下，刘永梅不能以其与粤联公司之间的协议约定及履行情况对抗葵蓬经济社对涉案场地所享有的权利，其与粤联公司之间的租赁关系，刘永梅可另循途径向协议出租方主张权利。刘永梅关于葵蓬经济社取得穗盐路5号、7号场地经营管理权后应继续承担协议中粤联公司的全部权利义务的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。葵蓬经济社要求刘永梅腾退厂房并支付相应场地占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。基于刘永梅的经营实际，应给予刘永梅合理的腾退期限，一审法院酌定刘永梅腾退期限为90日。关于场地使用费起算时间点的问题。由于一审法院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济社于该日期收回场地经营权，自此刘永梅使用涉案B2-6A厂房不再具有合同依据。同时，葵蓬经济社亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故葵蓬经济社请求刘永梅支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据充分，一审法院予以支持。关于场地使用费标准问题。葵蓬经济社要求以刘永梅与粤联公司签订的《物业租赁补充协议》五年租金总计67663.2元即每月租金1127.72元作为参照，并无不妥，故葵蓬经济社的该请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，一审法院于2019年11月22日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告刘永梅腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号西区B2-6A厂房，将厂房退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘永梅向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社一次性支付自2018年12月1日起的场地使用费；此后至腾退穗盐路5号西区B2-6A厂房前，被告刘永梅于每月最后一日前向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付当月的场地使用费（场地使用费均以每月1127.72元计）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被告刘永梅负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘永梅的上诉请求与葵蓬经济社的答辩意见，分析如下：根据一审查明的事实，葵蓬经济社将登记在其名下的广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号工业区内的厂房出租给高国河、粤联公司。因高国河、粤联公司拖欠租金等费用，一审法院就双方之间的租赁合同纠纷于2017年11月15日作出（2017）粤0103民初7163号《民事调解书》，其中确认若高国河、粤联公司不按时足额支付调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行《物业租赁合同》及《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，高国河、粤联公司立即交回穗盐路5号的经营管理权。此后，高国河、粤联公司未能履行上述《民事调解书》确认的支付欠款义务，葵蓬经济社已通过执行程序收回穗盐路5号厂房的经营管理权。粤联公司基于其与葵蓬经济社之间的租赁关系将位于穗盐路5号厂房内的B2-6A厂房出租给刘永梅，现粤联公司与葵蓬经济社之间的租赁关系因粤联公司未履行上述《民事调解书》确认的义务已终止，刘永梅与粤联公司之间的《物业租赁补充协议》因此而履行不能。刘永梅上诉主张转租合同中的权利义务可由原租赁合同出租人和转租合同的承租人承担和享有，但依合同相对性原则，原出租人并非转租合同的当事人，故不能要求原出租人继续履行转租合同的义务。刘永梅该上诉主张于法无据，本院不予采纳。一审法院对葵蓬经济社要求刘永梅腾退厂房并支付相应的场地占用费予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，刘永梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘永梅负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年三月十九日书记员  颜旭怀徐毅敏