广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终565号上诉人（原审被告）：广州新观键企业管理顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山五路219号2521房（自编Ⅰ），统一社会信用代码91440113340186665W。法定代表人：黄坚贞。被上诉人（原审原告）：广东联知联慧企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路373号五山科技广场C802房，统一社会信用代码91440101MA59AWHE9E。法定代表人：杨凡，职务：总经理。委托诉讼代理人：李海涛，广东润科律师事务所律师。上诉人广州新观键企业管理顾问有限公司（以下简称新观键公司）因与被上诉人广东联知联慧企业管理咨询有限公司（以下简称联知联慧公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初17736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新观键公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回联知联慧公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一审程序违法。一审在审理过程中已向联知联慧公司释明合同无效是否变更诉讼请求，联知联慧公司明确表示不变更，但却表示诉求中的场地管理费实为广州市天河区x路x号（以下简称涉案场地）的占用费，实际已变更了诉讼请求。本案中场地管理费和场地占用费是两个不同的收费项目，《合作协议》第四条约定场地占用费按实际使用次数收费，场地管理费固定每月2万元。一审法院未严格按照变更诉讼请求的程序处理，应予纠正。（二）一审判决错误，新观键公司没有占用涉案场地，无需支付占用费。根据新观键公司与联知联慧公司签订的《合作协议》第四条、第六条的约定，可知上述协议仅为合作框架协议，即由联知联慧公司提供场地支持，双方成立联合工作小组进行具体项目合作，待确定正式合作项目后再由双方签订正式合作合同，联知联慧公司根据具体合作项目占用场地次数收取场地占用费和场地管理费。《合作协议》签订后，新观键公司与联知联慧公司并没有成立联合工作小组进行具体项目合作，新观键公司也没有占用联知联慧公司的场地。联知联慧公司强调新观键公司占用了其场地，但却无法提供新观键公司占用场地的交接手续及使用场地次数的记录凭证。涉案证据中所有场地发生费用的单据等证据，均显示场地使用人为联知联慧公司，而非新观键公司。联知联慧公司诉求支付场地管理费或者场地占用费无事实及法律依据。（三）新观键公司与联知联慧公司合作，看中的是联知联慧公司能提供合法经营场地确保合作项目正常运营。但《合作协议》签订后，联知联慧公司提供的场地是没有取得建设工程规划许可证的违法违建无效场地，无法办理营业执照导致双方无法开展合作，新观键公司也无法实现签订协议的目的，因此联知联慧公司诉求新观键公司支付场地管理费或场地占用费显属无理。退一步讲，即便一审法院认定新观键公司占用了联知联慧公司的场地需支付场地占用费，也应严格区分合法物业与违法违建物业不同的占用费标准，不应将2万元合法物业的占用费或管理费标准套用于违法违建物业上，显失公平。被上诉人联知联慧公司二审辩称，一审认定事实清楚、证据充分，同意一审法院的判决。具体理由如下：（一）新观键公司搬离涉案场地的时间为2019年3月18日。根据联知联慧公司提交的证据可以证明，新观键公司搬离涉案场地的时间为2019年3月18日。因此，新观键公司搬离涉案场地的时间为2019年3月18日，其应支付2018年11月27日至2019年3月18日期间的场地占用费及利息。（二）新观键公司应向联知联慧公司支付2018年10月1日至2019年2月28日期间的水电费及利息。（三）联知联慧公司诉讼请求中要求新观键公司支付的场地管理费实质为涉案场地的场地占用费，一审判决认定事实清楚。因此，请求二审法院驳回新观键公司的全部上诉请求。联知联慧公司向一审法院起诉请求：1.新观键公司向联知联慧公司支付2018年11月27日至2019年3月18日期间的场地管理费73333.33元（每月管理费2万元）、2018年10月起至2019年2月份期间的水电费2564.65元（2018年10月水电费为1618.7元，2018年11月水电费为1282.5元，2018年12月水电费为928.1元，2019年1月水电费为707.7元，2019年2月水电费为592.3元，共计为5099.3元，由新观键公司承担一半，所以金额为2564.65元）以及迟延支付上述场地管理费及水电费的利息（从起诉之日即2019年5月23日起计至实际清偿之日止，以75897.98元为本金，按年息6%计付）；2.案件诉讼费用由新观键公司承担。一审法院认定事实：2018年7月23日，联知联慧公司（甲方）与新观键公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方合作方式是场地使用；甲方愿意为乙方合作提供场地支持（两间办公室、一间小接待室、小会议室，大会议室场地按实际使用次数收费），场地管理费每月人民币贰万元整；支付方式为签约同时支付两月押金，管理费两月一付，提前10天支付，水、电费按实际费用各自分担一半；本次合作期限暂定为壹年等内容。双方均确认上述《合作协议》所涉场地为广州市天河区x路x号x区域。上述协议签订后，新观键公司支付涉案场地管理费至2018年11月26日、水电费至2018年9月30日，新观键公司确认涉案场地的水电费支付为按C801-803房实际产生费用联知联慧公司、新观键公司各承担一半。一审法院另查明联知联慧公司已支付涉案场地所在C801-803的2018年10月1日至2019年2月28日期间的水电费合计5176.7元。现联知联慧公司以新观键公司未按约定支付管理费及水电费为由、基于租赁法律关系于2019年5月23日提起案件诉讼。一审审理过程中，双方就涉案场地的交付使用情况及新观键公司的搬离情况存在争议。新观键公司称联知联慧公司实际交付使用的场地仅为涉案场地的部分，并未按照《合作协议》的约定交付全部场地。联知联慧公司则表示其已于2018年7月27日按照《合作协议》的约定交付了涉案的全部场地，从交付之日直至新观键公司搬离，新观键公司从未就少交付部分场地向联知联慧公司提出过异议。新观键公司亦表示因与联知联慧公司工作人员熟悉，所以提出异议都是口头与联知联慧公司沟通，没有证据证明提出异议的具体情况。联知联慧公司、新观键公司双方皆表示在涉案场地交付新观键公司时双方未办理交接手续。另联知联慧公司表示新观键公司于2019年3月18日搬离涉案场地，并就此提交《搬离室内物品的放行与责任书》[内容为经五山科技广场物业管理处同意，本单位（五山科技广场C座802号）于2019年3月18号至2019年3月18号搬移以下物品离开五山科技广场的管理范围……，底部申请搬运单位处加盖有联知联慧公司的公章，申请日期为2019年3月18日]等予以证明。经质证，新观键公司对上述证据的真实性没有异议，但表示联知联慧公司于2019年1月1日更换涉案场地大门的密码锁，后经双方磋商其才可以继续进入涉案场地，其工作人员于2019年2月19日之前已经撤离涉案场地，未在涉案场地进行办公，后其于2019年3月18日将其存放在涉案场地内的货物搬离。新观键公司就此提供其法定代表人与案外人的微信聊天记录予以证明。经质证，联知联慧公司对上述证据的真实性不予认可，并表示其未对涉案场地进行过密码锁的更换，新观键公司一直可以对涉案场地进行正常的使用。在案件审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询以下问题：一、广州市天河区五山路373号五山科技广场C座第8层自编801-803的房产有无取得建设工程规划许可证？二、若无，上述房产所在的楼盘是否有取得建设工程规划许可证？后该局函复一审法院，称未查询到天河区五山路373号五山科技广场C座第8层自编801-803或所在楼盘的建设工程规划许可审批记录。另，案件审理过程中，一审法院依法向联知联慧公司释明涉案《合作协议》应为无效合同，其表示不予变更诉讼请求，但其诉讼请求中要求新观键公司支付的场地管理费实质应为涉案场地的占用费，相应的迟延支付场地管理费的利息则为迟延支付占用费的利息，同样按照年利率6%的标准计算。一审法院认为，联知联慧公司、新观键公司双方签订《合作协议》约定联知联慧公司将涉案场地提供给新观键公司使用，新观键公司每两月向其支付一次场地管理费等，故双方就涉案场地实际成立房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据广州市规划和自然资源局函复一审法院的内容可知，涉案场地即上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故联知联慧公司、新观键公司就涉案场地签订的《合作协议》应为无效合同。联知联慧公司表示新观键公司的搬离时间为2019年3月18日并提供相应证据予以证明。新观键公司虽抗辩联知联慧公司于2019年1月1日更换涉案场地大门的密码锁，但其亦表示经沟通能继续进入涉案场地且最终于2019年3月18日将其存放在涉案场地内的货物搬离。结合新观键公司支付涉案场地管理费的情况，新观键公司应按照《合作协议》约定的标准向联知联慧公司支付2018年11月27日至2019年3月18日期间的占用费74279.57元（20000元÷30天×4天+20000元/月×3个月+20000元÷31天×18天），联知联慧公司诉请新观键公司支付上述期间的场地占用费73333.33元，属于其对自身权利的合法处分，并无不妥，一审法院予以照准。根据《合作协议》的约定及双方确认的水电费计付情况，并结合联知联慧公司实际支付包括涉案场地在内的C801-803的水电费情况，联知联慧公司诉请新观键公司支付2018年10月1日至2019年2月28日期间的水电费2564.65元具有事实依据，一审法院予以支持。新观键公司逾期支付场地占用费及水电费确实给联知联慧公司造成一定损失，联知联慧公司诉请新观键公司支付迟延支付上述场地占用费及水电费的利息并无不当，联知联慧公司主张利息的标准按年息6%计算，新观键公司对此提出异议，从公平的角度出发，一审法院酌情将利息调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，且不超过联知联慧公司诉请的年息6%，从立案之日即2019年5月23日起算至实际支付之日止，对于联知联慧公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2019年11月11日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，新观键公司向联知联慧公司支付2018年11月27日至2019年3月18日期间的场地占用费73333.33元及2018年10月1日至2019年2月28日期间的水电费2564.65元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，新观键公司向联知联慧公司支付逾期支付上述场地占用费及水电费的利息（以75897.98元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，且不超过6%/年的标准，自2019年5月23日起计至实际支付之日止）；三、驳回联知联慧公司的其它诉讼请求。一审案件受理费1700元，由联知联慧公司负担50元，由新观键公司负担1650元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，双方当事人均无提交新证据，并同意本院采用书面审理形式审处本案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合新观键公司的上诉请求和理由以及联知联慧公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：联知联慧公司主张新观键公司支付场地占用费、水电费及相应利息应否支持问题。现评析如下：由于涉案场地未取得建设工程规划许可证，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定新观键公司与联知联慧公司签订的《合作协议》无效正确，本院予以确认。根据上述法律规定第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，因新观键公司未向联知联慧公司支付2018年11月27日至2019年3月18日期间的涉案场地占有使用费以及2018年10月1日至2019年2月28日的水电费，因此，一审法院根据联知联慧公司的诉请，判决新观键公司向联知联慧公司支付上述费用及相应利息，依法有据，本院予以维持。新观键公司基于《合作协议》无效，对一审法院参照协议约定标准判决支付占用费提出异议，理由不成立，本院不予支持。此外，鉴于双方当事人签订的《合作协议》无效，一审法院在作出释明后，就联知联慧公司将原诉请的场地管理费变更为场地占用费的诉请进行审处，程序恰当。新观键公司上诉认为一审审理程序违法以及否认占用涉案场地与事实不符，其以此要求撤销一审判决，驳回联知联慧公司主张场地占用费等诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，新观键公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1650元，由广州新观键企业管理顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余  审判长  余 盾审判员  张 怡审判员  李 静二〇二〇年三月十日书记员  李志康谢金泽