上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初7866号原告上海轻工物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人季作林。委托代理人孙万松，北京长安(上海)律师事务所律师。被告上海艾森武宁酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人胡华松,总经理。委托代理人张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。被告上海新绿申行置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人徐慧玲。委托代理人邹洪君，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海轻工物业管理有限公司与被告上海艾森武宁酒店管理有限公司、上海新绿申行置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员蒋国红独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海轻工物业管理有限公司的委托代理人孙万松、被告上海艾森武宁酒店管理有限公司的委托代理人张颖佩、被告上海新绿申行置业有限公司的委托代理人邹洪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海轻工物业管理有限公司(以下简称轻工物业)诉称，被告上海新绿申行置业有限公司(以下简称新绿公司)系上海市长寿路XXX号、XXX号、998弄4号裙房五层房屋(以下简称系争房屋)的所有权人，被告上海艾森武宁酒店管理有限公司(以下简称艾森武宁)为系争房屋的实际使用人，原告为系争房屋的物业管理单位。上述两被告自2014年8月起即未再向原告支付物业管理费。2016年9月19日上海市第二中级人民法院对于2014年8月至2015年7月期间的物业管理费的支付已作出生效判决。两被告至今未履行支付义务且对于2015年8月至今的物业管理费也未进行过支付，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告艾森武宁向原告支付2015年8月至2017年2月期间的物业管理费人民币769500元及逾期支付上述费用的违约金(按利息损失的标准计算违约金，自2015年8月起每月11日起，以人民币40500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止)；二、被告新绿公司对上述诉请承担连带清偿责任。三、本案诉讼费由两被告承担。被告艾森武宁辩称，其没有法定义务支付物业管理费，其与原告之间也没有关于支付物业管理费的约定，违约责任是在原告与被告新绿公司之间签订的合同中，其非合同的当事方，故其不同意原告所有诉讼请求。被告新绿公司辩称，原告要求其承担连带责任无法律依据，故其同意原告要求被告艾森武宁支付物业管理费及违约金，不同意由其承担连带清偿责任。经审理查明，被告新绿公司为系争房屋权利人，被告艾森武宁为系争房屋的实际使用人，原告为系争房屋的物业管理单位。因物业服务费争议，原告曾起诉要求两被告及案外人上海艾森旅馆有限公司(以下简称艾森旅馆)连带支付2014年8月至2015年7月期间的物业管理费及滞纳金。本院对此作出(2015)普民四(民)初字第1846号判决，认定“新绿公司系上海市长寿路XXX号、XXX号、998弄4号五层房屋的权利人。该房屋建筑面积为3654.74平方米。丽晶物业属轻工物业的全资子公司。2013年12月11日，丽晶物业被核准准予注销，其权利义务由轻工物业继承。轻工物业遂成为新绿公司所在小区提供物业服务的物业企业。2011年8月，艾森旅馆承租系争房屋。2011年10月20日，新绿公司与丽晶物业签订《补充协议》，约定艾森旅馆直接向丽晶物业缴纳系争房屋的管理费和水电费，艾森旅馆应于每月10日前主动缴纳。物业管理费如下：按每平方米18元计算，月40,500元。水电费自理。2013年6月10日，上海市普陀区阳光新苑业主委员会与轻工物业签订的《物业服务合同》，约定商业用房物业费标准为23.50元每平米每月。具体收费标准由轻工物业与使用人根据实际使用需要自行商定。2013年6月29日，新绿公司与轻工物业签订《物业服务合同》，就丽晶阳光大厦裙房2-5楼，约定物业服务费按月缴纳，新绿公司应在每月十日前缴纳当月物业服务费。逾期交纳的，违约金按每日千分之五标准计算。2013年7月1日，新绿公司与轻工物业签订《关于艾森旅馆直接缴费的补充协议》，约定新绿公司已将系争房屋租赁给艾森旅馆，艾森旅馆应于每月10日前主动缴纳管理费和水电费。物业管理费按每平方米18元计算，每月40,500元。艾森旅馆承租系争房屋期间，轻工物业收到物业服务费至2014年5月。2014年6月的物业服务费由艾森武宁支付。另查明，艾森武宁成立于2014年4月11日，上海市普陀区市场监督管理局档案室存档的其与新绿公司的租赁合同载明：2011年8月11日，新绿公司(甲方)与艾森武宁(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的系争房屋出租给乙方使用，合同租赁期为十年，自2011年9月1日起至2021年8月30日止。月租金为202,500元。租赁期内，由乙方与丽晶物业签订物业管理合同。乙方签字为艾森武宁的法定代表人邱某。2014年4月11日，艾森武宁工商登记成立。股东为案外人邱某(出资35万元)及艾森旅馆(出资15万元)…本院认为，…本案的争议焦点在于三名被告谁应当支付物业服务费。新绿公司为系争房屋产权人，理应根据《物业服务合同》的约定支付物业服务费。根据法律规定，业主与实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。虽然艾森旅馆抗辩否认曾经支付物业服务费，但其对与新绿公司的租赁关系予以认可，且轻工物业自艾森旅馆承租系争房屋以来，按时收到物业服务费，结合轻工物业与新绿公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》的约定，本院认定艾森旅馆在承租系争房屋时曾与新绿公司约定物业费由艾森旅馆承担。至2014年4月，艾森武宁以系争房屋为注册地成立，在系争房屋内经营酒店业务。艾森武宁实际使用系争房屋后，艾森旅馆与新绿公司的租赁关系客观上已经终止，故轻工物业要求艾森旅馆支付物业服务费缺乏事实依据，本院对轻工物业要求艾森旅馆承担物业费的诉讼请求不予支持。根据艾森武宁与新绿公司签订的《租赁合同》约定，租赁期内，由艾森武宁与轻工物业签订物业管理合同并向轻工物业交纳物业服务费。虽然艾森武宁与轻工物业未签订物业服务合同，但从该约定可以得出艾森武宁在承租系争房屋期间应当支付物业服务费的结论。关于物业服务费标准，艾森武宁辩称系争房屋的中央空调是其自行安装，每年的空调维护与水箱清理都由其完成，该部分费用应在物业费中扣除。因新绿公司与轻工物业约定的物业费为每月每平方米18元，该标准低于《物业服务合同》中关于商业用房的标准，结合轻工物业与新绿公司的陈述，该标准是扣除了中央空调费后协商确定，且艾森旅馆在使用期间也是按该标准支付物业服务费，故本院认为该物业费标准对艾森武宁有约束力。关于违约金，违约金兼具惩罚性和补偿性的双重属性。虽然轻工物业与新绿公司签订的《物业服务合同》对被告艾森武宁没有约束力，但艾森武宁逾期支付物业费应当赔偿轻工物业的损失，本院确定赔偿损失的金额为其应付物业服务费的利息，利息标准按中国人民银行同期贷款利率计算。新绿公司应对上述利息损失承担连带责任……”该判决主文为“一、被告上海艾森武宁酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海轻工物业管理有限公司自2014年8月起至2015年7月的物业服务费(以建筑面积3654.74平方米计，按每月每建筑平方米人民币18元计算)；二、被告上海艾森武宁酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海轻工物业管理有限公司上述第一条款项的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、被告上海新绿申行置业有限公司应对上述第一条、第二条主文承担连带责任……”上述判决作出后，被告艾森武宁不服，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院作出(2016)沪02民终5087号判决，认为，“……被上诉人轻工物业提交法院的两份《租赁合同》，系上诉人艾森武宁两股东签署，证明艾森武宁使用涉案物业渊源，其中签署日期为2011年8月19日的合同也用于工商注册并有其法定代表人签字，且艾森武宁也未提供与业主新绿公司其他《租赁合同》，故业主新绿公司与艾森武宁的租赁关系实际是按照2011年8月19日的合同约定在履行，根据上述合同约定，租赁期内，由艾森武宁与轻工物业签订物业管理合同并向轻工物业交纳物业服务费。虽然艾森武宁与轻工物业未签订物业管理合同，但该约定明确说明物业费应由租户艾森武宁直接向轻工物业交纳，故艾森武宁在实际使用系争物业后，理应支付物业管理费。但根据《租赁合同》约定和审理中各方当事人的认可，均证明艾森武宁使用物业的租赁面积为2250平方米，原审对此认定有误，本院予以纠正……”该判决主文为：“一、维持上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1846号民事判决第二、三、四、五项；二、变更上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1846号民事判决第一项为：上海艾森武宁酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司自2014年8月起至2015年7月的物业服务费(以建筑面积2250平方米计，按每月每建筑平方米18元计算)。”因被告仍拖欠支付后续物业服务费故原告提起诉讼，请求如其诉请。审理中，被告艾森武宁表示仍在使用系争房屋。本院认为，关于被告艾森武宁是否应当支付物业服务费以及是否应当按照利息标准支付原告违约金；被告新绿公司对上述费用是否应承担连带清偿责任等已在生效的(2016)沪02民终5087号民事判决中已作充分阐述，本案中不再赘述，且目前系争房屋艾森武宁仍在使用中，庭审中查明的事实亦无新的变化，故本院对原告相应诉请予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告上海艾森武宁酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海轻工物业管理有限公司2015年8月至2017年2月的物业服务费(以建筑面积2250平方米计，按每月每建筑平方米18元计算)；二、被告上海艾森武宁酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海轻工物业管理有限公司逾期支付物业服务费的利息(自2015年8月起，以人民币40500元为基数，自每月11日起算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；三、被告上海新绿申行置业有限公司对上述第一条、第二条承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11759元，减半收取，计人民币5879.5元，由被告上海艾森武宁酒店管理有限公司、被告上海新绿申行置业有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋国红二〇一七年五月二十七日书记员  徐 灵附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。