甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2020）甘03民终55号上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃省烟草公司金昌市公司，住所地甘肃省金昌市昌华巷9号。法定代表人：高鹏程，经理。委托诉讼代理人：朱金柱，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：钱旭明，甘肃维正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：金昌维和保安服务有限公司，住所地甘肃省金昌市金川区长春路1号（15区长春路西侧5号烟草公司综合楼）。法定代表人：陈燕，董事长。委托诉讼代理人：王虎，甘肃清锋律师事务所律师。上诉人甘肃省烟草公司金昌市公司（以下简称烟草公司）因与上诉人金昌维和保安服务有限公司（以下简称保安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2019）甘0302民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人烟草公司的委托诉讼代理人朱金柱、钱旭明，上诉人保安公司的委托诉讼代理人王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟草公司上诉请求：维持一审判决第三项，撤销一审判决第一项、第二项，改判支持烟草公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院酌情减少房屋占用费错误。保安公司在合同期满后拒不腾退并继续占有和使用租赁房屋，应当按照双方约定租金标准支付房屋占有使用费；租赁合同期满后，烟草公司已无须保证出租房屋的正常供暖与使用，涉案房屋在租赁期满后无法正常供暖不是酌减房屋占用费的正当理由；2.合同约定承租期间的暖气费用由保安公司自行承担，即保安公司应当直接向相关部门缴清费用，若烟草公司代为缴纳后再向保安公司追偿，不利于解决纠纷，也不符合合同约定。烟草公司主张保安公司向相关部门缴清暖气费的请求应予支持。保安公司辩称，烟草公司在双方租赁合同期满后，未将涉案房屋继续租赁给保安公司，侵犯了保安公司的优先租赁权；合同期限届满后，涉案房屋停止供暖导致房屋不能正常使用，烟草公司又将院内库房出租给“安泊尔牛肉面馆”并收取相应租金；一审判决保安公司赔偿烟草公司房屋占用费错误。烟草公司举证证明实际履行了供暖保障义务后，保安公司同意缴纳相关暖气费用。保安公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回烟草公司要求保安公司支付房屋占用费的诉讼请求。事实和理由：一、双方合同约定租赁期满后保安公司有优先租赁权，烟草公司拒绝将房屋继续出租给保安公司，在有效竞拍后也未与保安公司签订房屋租赁合同，侵犯保安公司的优先租赁权，系违约行为，保安公司仍坚持按照合同约定以低于有效竞价的10%承租涉案房屋；二、保安公司不应承担房屋占用费。理由是：1.保安公司按约享有优先租赁权，烟草公司未将涉案房屋另行出租他人的事实告知保安公司，烟草公司在不能向他人交付出租房屋时才通过诉讼要求保安公司腾退房屋。基于以上事实，烟草公司应给予保安公司适当合理的搬离期限，保安公司不应承担在此期间的使用费；2.租赁期满后，涉案房屋停水停暖，不能实际使用，给保安公司造成的实际损失远大于烟草公司主张的占用费；3.涉案租赁房屋中的仓库及“安泊尔牛肉面馆”在合同到期后已被烟草公司实际使用并另行出租，烟草公司也收取相应的租金，保安公司也不应承担房屋使用费。烟草公司辩称，烟草公司公开竞拍涉案房屋使用权时，保安公司在参加第一次竞拍后，未参加第二次竞拍，视为放弃约定的优先租赁权。保安公司在合同期满后拒不腾退并继续占有和使用租赁房屋，应当支付占有使用费。烟草公司向一审法院起诉请求：1.判令保安公司支付房屋超期占用费10417元（自2018年11月5日计算至2018年11月30日），违约金5000元以及自2018年12月1日至房屋实际交付之日的租金及违约金（以年租金250000元、每逾期1周的违约金2500元计算）；2.保安公司交清租赁期内的水电暖气费用（自2018年11月5日计算至2018年11月30日）；3.保安公司立即腾退房屋。庭审中，烟草公司变更诉讼请求为：1.判令保安公司给付2018年12月1日至2019年5月14日交回房屋期间的占用费114583元；2.判令保安公司交清占用期内的暖气费。保安公司向一审法院反诉请求：1.判令烟草公司给付房屋水、电、暖改造费用22000元；2.判令烟草公司赔偿因停暖致上水管破裂造成保安公司联网报警硬、软件损失60000元；3.判令烟草公司赔偿库房、门房扩建费损失218000元或由保安公司拆回扩建房屋原材料。以上合计300000元。一审法院认定事实：2015年9月7日，烟草公司与保安公司签订房屋租赁合同，约定烟草公司将其所有的坐落于金昌市长春路1号四层楼房及库房（一楼自南向北第一间铺面及院内南部靠近大楼的第一间库房除外）出租给保安公司使用，期限3年，自2015年9月7日至2018年11月14日。合同签订后烟草公司将上述房屋交付保安公司使用，保安公司按约交纳房租，后保安公司同次承租人对库房进行了改造装修。2018年8月2日，烟草公司委托兰州国际商品拍卖有限责任公司在金昌日报发布公告，对包括烟草公司出租给保安公司的上述房产等的使用权进行公开拍卖，保安公司报名参加了竞拍。经公开拍卖，保安公司承租的库房由他人拍卖成交，保安公司承租的四层楼房（综合楼）流拍。2018年10月30日，烟草公司又委托兰州国际商品拍卖有限责任公司在金昌日报再次发布公告，对综合楼的使用权再次拍卖，保安公司未报名参加竞拍。经拍卖，中国人寿财产保险股份有限公司金昌中心支公司竞得了综合楼5年的承租权（年租金280000元）。2018年11月14日合同到期后，保安公司将承租的库房交给了烟草公司，对承租的楼房拒不交还，烟草公司遂提起诉讼。保安公司在诉讼期间于2018年5月14日将承租的楼房交付烟草公司。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、烟草公司公开拍卖到期出租房屋的使用权是否违反了双方签订的合同第九条1项的约定；二、保安公司对出租房屋的装修费用应否由烟草公司承担。对于争议的第一个问题，保安公司认为，双方签订的合同第九条1项约定“租赁期满后本合同自行终止，如果乙方要求续租或到期不租，须提前2个月告知甲方，在同等条件下，甲方优先考虑乙方，并且可按照低于甲方有效的最高竞价10%续租给乙方使用，并重新签订协议”。烟草公司未按低于拍卖价的10%与保安公司签订合同，属违约，应当承担违约责任。烟草公司认为，烟草公司在公开拍卖上述房屋的使用权时，公开发布了公告并告知了保安公司，保安公司在参加第一次竞拍后，未参加第二次竞拍，视为放弃约定的优先租赁权。一审法院认为，该条约定并不能排除烟草公司对讼争房屋使用权的公开拍卖，依照该条款，保安公司在有效竞价的基础上，烟草公司可给予其10%的优惠，但保安公司在参加第一次竞拍时未竞得使用权，第二次又未参加竞拍，放弃了参加竞拍的权利。没有竞得讼争房屋的使用权，就没有烟草公司为其优惠10%的基础。烟草公司的拍卖行为不构成违约。对于争议的第二个焦点问题，保安公司认为，烟草公司未按合同约定对水电暖进行改造疏通，保安公司进行了改造，在改造的同时在征得烟草公司同意的情况下对库房和门房进行了改造，共计产生改造费240000元，烟草公司应当赔偿。烟草公司认为，合同第三条2项约定“合同签订后，乙方应在3个工作日（法定节假日顺延）内预付第一租赁年度租金中的贰拾万元整，待乙方装修完毕（2015年11月14日前），确认该房屋水、电、暖等基础设施畅通且无欠费后，全额付清剩余租金伍万元整。”；合同第七条4项约定“租赁期内，乙方负责房屋水、电、暖等设施维修，所产生一切费用由乙方承担”。保安公司在2015年12月31日交纳了剩余租金50000元，证明房屋的水电暖是畅通的。在保安公司对库房和门房进行改造时，烟草公司多次找保安公司交涉并发出了停工通知，但保安公司置之不理擅自改造，故该项费用应由其自行承担。一审法院认为，保安公司在对出租房屋装修之后，按约定交清了剩余租金，应认定其确认了房屋的水电暖是畅通的，保安公司要求烟草公司承担暖气改造费用不符合合同约定。保安公司无证据证明其对库房和门房改造时征得烟草公司同意，应认定为擅自改造行为，产生的费用应当由保安公司自行承担。综上，保安公司在合同到期后，未将租赁房屋返还烟草公司，构成违约，烟草公司有权要求保安公司承担违约责任，对烟草公司要求保安公司承担逾期占用费的请求，予以支持。但因合同到期后，烟草公司亦未为出租房屋正常供暖，房屋在供暖期内实际无法正常使用，占用费应当酌减为57291元。对于烟草公司要求保安公司承担暖气费的诉讼请求，因依照合同约定，租赁期内暖气费由保安公司自行承担，而不是由烟草公司代交后向保安公司收取，故保安公司应当按合同约定向相关部门缴纳，烟草公司向保安公司主张暖气费无事实和法律依据，对烟草公司的该项诉讼请求，不予支持。对于保安公司的反诉请求，保安公司要求烟草公司赔偿暖气改造费用22000元、库房、门房改造费用218000元的请求，无合同约定和法律规定，不予支持。保安公司装修改造的材料，已与原建筑形成附合，拆除将会影响原房屋的结构和使用，故保安公司不得拆除。合同到期后，保安公司负有返还房屋的义务，烟草公司无继续为保安公司提供水电暖保障的义务，故对保安公司要求烟草公司赔偿因停暖致水管破裂造成保安公司联网报警硬、软件损失60000元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、金昌维和保安服务有限公司赔偿甘肃省烟草公司金昌市公司逾期房屋占用费57291元，限判决生效后10日内付清；二、驳回甘肃省烟草公司金昌市公司的其他诉讼请求；三、驳回金昌维和保安服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1500元，由甘肃省烟草公司金昌市公司负担750元，金昌维和保安服务有限公司负担750元；反诉案件受理费2900元，由金昌维和保安服务有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定事实正确,本院予以确认。本院认为，双方在租赁合同中约定保安公司享有优先租赁权，该权利是当事人约定同等条件下保安公司的优先缔约请求权，属于当事人约定产生的债权性权利，不具备对抗出租人物权请求权的效力。现烟草公司已通过公开竞拍，将涉案房屋租赁给他人使用，保安公司仍坚持要求与烟草公司以低于有效竞价的10%签订房屋租赁合同承租房屋，与法相悖。在此情况下，保安公司可主张烟草公司的违约责任。而事实上，烟草公司在租赁合同到期前将涉案租赁房屋使用权公开拍卖时，保安公司参加了第一次竞拍，说明保安公司对烟草公司对外竞拍房屋使用权是明知的;第一次竞拍流拍后，烟草公司又对外公开发布公告并进行第二次竞拍，保安公司未参加竞拍，即保安公司以其行为表明放弃要求继续承租涉案房屋。烟草公司公开竞拍后另行将房屋出租他人，并未违约，保安公司主张烟草公司在有效竞拍后未与保安公司签订合同，侵犯了其优先租赁权系违约行为，并要求以低于有效竞价的10%继续承租涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同到期后，保安公司逾期未将租赁房屋交还给烟草公司，属违约，其应向烟草公司支付房屋占用费。占用费的数额应当根据房屋实际使用状况等因素综合确定。本案中，烟草公司认可涉案房屋暖气管道于2018年12月28日破裂，保安公司在供暖期内未能正常使用涉案房屋；烟草公司在双方租赁合同期满前将租赁房屋中的库房租赁给他人使用，并在双方当事人租赁合同期满后也实际收取了租费；综合考虑上述因素，一审法院参照双方租赁合同约定的租金标准并酌减判令保安公司支付房屋部分占用费，并无不当。烟草公司上诉要求保安公司向相关部门缴纳暖气费用，其诉讼请求不具体明确，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，烟草公司、保安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由甘肃省烟草公司金昌市公司负担750元，金昌维和保安服务有限公司负担750元。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 李 静审判员 蔡中利 二〇二〇年三月四日书记员 赵芯语