云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初9456号原告昆明绿香投资管理有限公司。统一社会信用代码：91530100325276638G。住所：云南省昆明市西山区滇池路569号南亚风情第壹城B座26层03、05单元。法定代表人侯光军。委托诉讼代理人张杨、赵涛，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告云南祺天企业管理有限公司。统一社会信用代码：530102100242571。住所：云南省昆明市五华区人民中路长春花园25楼B座。法定代表人杨谦。委托诉讼代理人蹇大争、曹晶，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明绿香投资管理有限公司（以下简称绿香公司）诉被告云南祺天企业管理有限公司（以下简称祺天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告绿香公司的委托诉讼代理人张杨、赵涛，被告祺天公司的法定代表人杨谦及其委托诉讼代理人蹇大争、曹晶到庭参加了诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告绿香公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商业租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、判令被告支付租金900508.5元；3、判令被告按照第三季度4个月租金标准向原告支付违约金220956.12元；4、判令被告从欠付租金之日起按照拖欠租金金额的3‰/日的标准向原告支付滞纳金至判决双方合同解除之日止；5、判令被告支付律师费30000元；6、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年原告与被告签订《商业租赁合同》，约定昆明市西山区南二环与前卫西路交汇处盛高大城4-B（滇池康桥）4S-2、5S-5、5S-6、5S-7、5S-8号商铺出租给被告，商铺面积约1001平方米，租赁期限为120个月，租期自起租日开始计算，租金标准按面积计算，逐年递增。同时，合同约定商铺免租期为7个月，自商铺交付次日计算。后双方签订《租赁合同补充协议》，变更了商铺面积、商铺租金等。经双方协商确认，被告租赁商铺起租期于2017年2月15日开始，被告于免租期届满后，除交付55055元押金后并未向原告支付过任何租金。原告多次向被告催缴，被告均置之不理。原告为维护合法权益特诉至法院。被告祺天公司答辩称：一、被告正常经营，不同意解除合同，要求继续履行；二、对欠付租金金额被告无异议，但要求在应付租金中抵扣被告漏水损失；三、违约金、滞纳金不同意支付，因原告违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下:被告祺天公司提交的证据3、4，与本案的审理并无法律上的关联性，故对该证据，本院在本案中不予确认。证据5系被告单方制作，被告未提交其他证据与之佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。证据6，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。证据7，被告未提交证据原件核对，且该证据记载内容仅是相关人员单方陈述，故对该证据，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于昆明市西山区滇池路与南二环交接处52143.80平方米商业及住宅用地土地使用权人登记为昆明盛高大城房地产发展有限公司，该公司授权原告绿香公司对滇池康桥小区项目进行招商营运及租赁合同签署业务。2015年12月，原告绿香公司（出租方）与被告祺天公司（承租方）共同签订《盛高置地·绿地大成天地项目之新爱婴租赁合同》，约定原告将位于昆明市西山区南二环与前卫西路交汇口盛高大城4-B（滇池康桥）“绿地大成天地”4S-2、5S-5、5S-6、5S-7、5S-8号商铺出租给被告经营儿童早教、娱乐、家政服务、零售。租赁面积1001平方米，租赁期限10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止，计租日为2017年1月1日，交付日为2016年7月1日，交付标准为毛坯状态；租金每个公历日承租方应按月基本租金或提成租金（按承租方当月税前营业额的一定比例）中的较高者支付租金。第一年，标准为0.9元/平方米/日，即月基本租金27527.5元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第二年，标准为1.81元/平方米/日，即月基本租金55055元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第三至四年，标准为1.9元/平方米/日，即月基本租金57807.75元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第五至六年，标准为1.99元/平方米/日，即月基本租金60700.64元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第七至八年，标准为2.09元/平方米/日，即月基本租金63733.67元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第九至十年，标准为2.2元/平方米/日，即月基本租金66916.85元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。物业管理费10元/月/每平方米，即每月10010元。租赁押金：等同于2个月的平均月租金和物业管理费，合计为130130元。其他费用：水、电、气、通讯保证金3000元。租金及支付：除首个付款周期的基本租金于计租日的30日前支付外，之后每个付款周期的基本租金须于前一个付款周期第2个月的第25日之前支付，先付后用；违约责任：在租赁期间，承租方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的，出租方有权单方面终止本合同，收回该铺面，由此而造成出租方损失的，承租方应予以赔偿。出租方依照合同约定单方面终止合同，承租方应按照如下标准承担违约金：若剩余的租赁期不足4月的，承租方应按照当年度平均月租金标准全额赔偿出租方剩余租赁期的租金。若剩余的租赁期超过4个月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担4个月租金的违约金。上述违约金由出租方在租赁押金中扣除，不足部分向承租方追偿，除违约金外，若给出租方造成损失（包括但不限于中介费、诉讼费、律师费、租金损失、公证费、装修拆除费、垃圾清运费、保洁费、维修费等）的，承租方还应负责全额赔偿。在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。签署上述合同后，双方又签订《租赁合同补充协议》，变更以下事项：1、将物管费支付标准调整为15元/月/㎡，合计14347.8元。2、将商铺交付日期调整为2017年2月15日，免租期相应顺延，免租期7个月，从2017年2月15日起至2017年4月14日、2017年6月15日起至2017年8月14日、2017年10月15日起至2018年1月14日止，计租日为2017年2月15日，租赁期限为2017年2月15日起至2027年2月14日。3、将计租面积调整为956.52平方米，第一年月租金26184.74元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第二年月租金52608.6元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第三至四年，月租金55239.03元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第五至六年，月租金58000.98元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第七至八年，月租金60901.03元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。第九至十年，月租金63946.08元，或承租方当月税前营业额9%，二者取其高。庭审中，原、被告一致陈述：1、合同签订后，原告于2017年2月15日将房屋交付被告，被告进行装修后，用于经营早教中心至今；2、被告仅支付过55055元押金，2017年2月15日至2019年5月31日，扣除被告已付押金55055元外，被告还应支付的租金为900508.5元。被告提交的证据显示，诉争房屋曾出现漏水情况。另，原告提交的证据显示，其为本案支付律师费30000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告绿香公司与被告祺天公司于2015年12月签订的《盛高置地?绿地大成天地项目之新爱婴租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律的效力性、禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。原告已按约向被告交付租赁房屋，被告也应按约向原告支付租金。现被告逾期未付租金构成违约，原告诉请解除合同、支付租金、违约金、滞纳金及律师费用，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告逾期未付租金构成违约，符合双方《盛高置地?绿地大成天地项目之新爱婴租赁合同》约定的合同解除条件，原告据此享有合同单方解除权，故对原告要求解除《盛高置地?绿地大成天地项目之新爱婴租赁合同》及《租赁合同补充协议》的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告依法应向原告支付2017年2月15日至2019年5月31日期间拖欠租金900508.5元。违约金原告主张按照《盛高置地?绿地大成天地项目之新爱婴租赁合同》约定的“当年度平均月租金标准承担4个月租金”计算，该约定不违反法律规定，本院予以支持，费用计为220956.12元（55239.03元×4）。滞纳金，双方合同虽有约定，但本案违约金已足以弥补原告损失，故本院不再支持。律师费，《盛高置地?绿地大成天地项目之新爱婴租赁合同》对该笔费用的承担有明确约定，原告也提交了相应证据佐证费用实际支付情况，故对原告该项诉请，本院予以支持。被告抗辩原告所提供的租赁物曾出现漏水，导致其产生损失，本院认为，一、根据被告提交的证据可以确认，诉争租赁物确发生过漏水问题，但发生漏水是否是原告造成，被告并未进一步举证证明；二、被告抗辩的事实及理由也并非其拒缴租金的约定或法定事由；三、被告在本案中并未提出反诉向原告明确主张权利。综上，对被告抗辩主张，本院在本案中不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告昆明绿香投资管理有限公司与被告云南祺天企业管理有限公司签订的《盛高置地?绿地大成天地项目之新爱婴租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、被告云南祺天企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明绿香投资管理有限公司2017年2月15日至2019年5月31日期间拖欠租金900508.5元；三、被告云南祺天企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明绿香投资管理有限公司违约金220956.12元；四、被告云南祺天企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明绿香投资管理有限公司律师费30000元；五、驳回原告昆明绿香投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22310元（原告已预交），由被告云南祺天企业管理有限公司承担15163.18元，剩余7146.82元由原告昆明绿香投资管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  李 莉人民陪审员  赵晨旭二〇二〇年三月十一日书 记 员  张 悦