广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终409号上诉人（原审原告）：广州市白云区松洲街螺涌经济联合社，住所地广州市白云区松洲街螺涌正街1号二楼。法定代表人：原志毅。委托诉讼代理人：周黔峰，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔华房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：欧阳小进。委托诉讼代理人：霍玉基，系该公司职员。原审第三人：广州市西关建设开发有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：欧阳小进。委托诉讼代理人：霍玉基，系该公司职员。原审第三人：广州市白云区人民政府松洲街道办事处，住所地广州市白云区松洲街增槎路383号。负责人：王晓杰。原审第三人：广州市住房和城乡建设局，住所地广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。负责人：王宏伟，局长。原审第三人：广州市规划和自然资源局，住所地广州市吉祥路80号。负责人：彭高峰，局长。委托诉讼代理人：程鑫，该单位员工。委托诉讼代理人：王静，该单位员工。上诉人广州市白云区松洲街螺涌经济联合社（以下简称松洲经联社）因与被上诉人广州市荔华房地产开发有限公司（以下简称荔华公司）、原审第三人广州市西关建设开发有限公司（以下简称西关公司）、广州市白云区人民政府松洲街道办事处（以下简称松洲办事处）、广州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、广州市规划和自然资源局（以下简称规划局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松洲经济联社上诉请求：撤销一审判决，改判支持松洲经联社的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定松洲经联社与荔华公司于2019年3月25日签订的《补充协议》为无效合同无任何法律和政策及事实依据。松洲经联社原坐落在广州市荔××湾北路××号房屋，系拥有合法产权的房屋。1993年，根据广州市政府的政策和规划，需要拆迁。当时政府委托了荔华公司进行拆迁及开发重建工作。由于政策规定联社一级的集体所有房屋产权需要登记在上级主管部门名下，该房屋登记在松洲办事处名下。1993年6月4日，松洲办事处与荔华公司《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议》，约定拆迁上述房屋。但荔华公司一直未能提交拆迁新建房屋给松洲经联社。2019年3月25日，荔华公司与松洲经联社签订了《补充协议》，约定将原安置房改为现安置回迁至白云区西××街××号102房。松洲经联社是被政府拆迁后的回迁安置，而不是新房屋的买卖。住建局及规划局的复函以及庭审陈述也明确表示：涉案白云区西××街××号的房屋没有办理大确权，不属于现售范围，且也未办理预售许可证，不符合预售条件。一审判决却一直按照房屋买卖或预售的情况模式来审理和要求，强行套用国家关于房屋买卖的政策来处理拆迁安置房，显然是错误的，松洲经联社合法拥有产权的房屋因拆迁化为乌有，无辜的成了政府拆迁的牺牲品。二、本案所涉地段白云区西××街××号，已于1993年取得《建设工程规划许可证》，并于1999年通过规划验收，整栋大楼是具备了建房合法手续。第三人规划局庭审证实：白云区西××街××号已于1999年通过了规划验收，但至今仍未大确权，整栋楼宇没有办理不动产权证，且也没有纳入历史遗留问题范围，涉案房屋只能通过正常的程序办理不动产权证，但小业主也可以通过司法协助执行办理不动产权证。上步四街21号通过规划时，一层是没有间隔的，从内部间隔改变需要办理备案。松洲经联社认为，荔华公司及西关公司提供的拆迁安置房并不是违法建筑，只是间隔后没有完善备案手续。至于为什么没有办理大确权是荔华公司的事情，与松洲经联社无关，松洲经联社也不知情。没有产权证的房屋不能进行买卖，所有的法律法规是针对房屋买卖，而不是适用于房屋拆迁补偿，一审判决将拆迁安置与房屋买卖等同而论是错误的。三、松洲经联社与荔华公司不存在共同规避执行的行为，也没有明知或应知办证风险。一审判决认定松洲经联社有规避执行的行为没有任何事实和法律依据。松洲经联社的房屋被拆迁后一直得不到回迁安置，是因为协议回迁的安置房一直没有修建，至于什么原因不得而知。2019年3月当松洲经联社再次催要过程中，荔华公司才同意将白云区西××街××号102房作为回迁安置房置换给松洲经联社。双方协议没有违背国家的法律法规和有关国家的政策，应该有效。该房屋是否间隔或有无备案，松洲经联社不是房地产开发商，并不懂也不清楚这些，只是知道自己的房屋被政府拆迁了，必须得到安置。因为荔华公司告知公司已经被打成黑名单了办不了房屋产权证，松洲经联社才提起诉讼。松洲经联社从自己的房屋被政府拆迁至今，一切都是合法有序，没有任何违法或规避法律的行为，也没有损害其他任何人的利益，松洲经联社请求维护自己正常的合法权益也不需要去规避什么。综上，请求二审法院予以改判。西关公司、荔华公司答辩称：原来西关公司、荔华公司在当年是准备合并的，但由于账务等原因而搁置，两司组成联合公司，所有资源是共享的。松洲经联社是荔华公司的拆迁户，由于荔华公司没有房源安置回迁，故由西关公司现有的房源调配安置松洲经联社。同德小区是西关公司、荔华公司开发的地块，由于土地出让金没有全额缴交造成该地块的楼宇大部分没有大确权，从2009年至2019年期间由荔华公司、西关公司代理人经手该地块小业主通过白云区人民法院诉讼保证的法院文书656份。所以，西关公司、荔华公司同意协助办理各自的房地产权证。规划局向本院提交书面意见称：一、规划局在松洲经联社与荔华公司的房屋买卖合同关系中没有法律上的关系，不应作为诉讼第三人参加诉讼。二、一审法院追加规划局为第三人是为了解案件相关事实，实质是司法查询行为。一审法院可通过书面《协助查询函》的方式对案件相关情况进行核查，而非将规划局追加为第三人参加诉讼。松洲办事处、住建局未向本院提交书面意见。2019年4月12日，松洲经联社向一审法院起诉请求判令：1.确认白云区西××街××号102房属于松洲经联社所有；2.荔华公司协助松洲经联社办理广州市白云区西××街××号102房的不动产权证并交付给松洲经联社。一审法院经审理查明：涉案楼宇位于广州市白云区西××街××号。2018年12月，西关公司对上步四街21号一层自行进行了分割，将一层分割为五户，并自行编号为102房、103房、104房、105房、106房。1993年6月4日，广州市荔华房产经营公司（现为荔华公司、甲方）与松洲办事处（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定拆迁座落在荔××湾北路××号房屋。2019年3月25日，荔华公司（甲方）与松洲经联社（乙方）签订《补充协议》，约定：原协议安置回迁荔湾区荔湾路本地段征用范围新建大楼第三层，现安置回迁白云区西××街××号102房，房屋建筑面积61.08平方米，关于滞迁费、装修费与回迁房超面积处理方法，甲乙双方协商同意以“互不追究”办法处理。同日，松洲办事处出具《情况说明》，载明由于政策原因，原荔××湾北路××号房屋登记至本街道名下，但实际产权应属松洲经联社。2019年5月31日，广州市规划和自然资源局出具《复函》，载明：荔××湾北路××号以征审字3420号案办理产权登记，登记在松洲办事处名下，该业经原市规划局（85）城地批字第833号核准由广州市荔华房产经营公司征用。暂无地址为“广州市白云区西××街××号102房”的不动产权登记信息及所在楼盘的相关信息。2019年8月30日，广州市规划和自然资源局出具《复函》，载明：涉案地块于1993年取得《建设工程规划许可证》（穗城规建字[1992]1409号），并于1999年通过规划验收。该建筑为1幢8层住宅楼，审核书要求首层应设置自行车房面积不少于70平方米。2019年7月12日，广州市荔湾区人民法院执行局出具复函，载明：自2004年统计至今，我院对西关公司及荔华公司立案执行的案件逾700件，涉及购房合同、房屋买卖合同、房屋拆迁安置补偿等有关金钱给付内容的纠纷，但大部分均未有执行结果。对来函所提及的上述两被执行人将大量的房屋处分给案外人的问题，未有当事人向我院反映相关情况，我院未掌握被执行人可供执行的财产，故不存在我院同意其出售上述房屋的问题。另查，涉案房屋所在上步四街21号房屋未取得预售许可证，也未经大确权，西关公司自行间隔一层未办理间隔登记备案。经法庭向松洲经联社释明合同效力的问题，松洲经联社坚持合同有效，并坚持原诉讼请求不变更。一审法院认为，本案争议焦点在于松洲经联社与荔华公司于2019年3月25日就《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》签订的《补充协议》合同效力的问题，对此，一审法院分析如下：第一，松洲经联社、荔华公司双方存在共同规避执行的行为。西关公司属于涉案房屋的建设公司，于广州市荔湾区人民法院存在大量被执行案件，身负债务，却擅自变更拆迁安置房屋，且没有主动告知广州市荔湾区人民法院，隐瞒财产线索。松洲经联社明知或应知西关公司经营情况困难及存在的办证风险，仍信任荔华公司，同意签署补充协议。松洲经联社、荔华公司在客观上存在共同规避执行的行为，损害了其他申请执行人的合法权益。第二，根据住建局及规划局的复函及庭审陈述，涉案上步四街21号的房屋尚未办理大确权，不属于现售范围，且亦未办理预售许可证，不符合预售条件，荔华公司及西关公司明知该情况仍将涉案房屋安置给松洲经联社，违反了法律和行政法规强制性规定。综合上述两点，一审法院认为双方于2019年3月25日签订的《补充协议》为无效合同。合同无效，自始无效。由于松洲经联社坚持不变更诉讼请求，故松洲经联社要求确认涉案房屋属其所有以及要求荔华公司协助办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。松洲办事处经一审法院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2019年11月21日作出判决如下：驳回松洲经联社的诉讼请求。一审案件受理费100元，由松洲经联社负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据松洲经联社的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点是松洲经联社诉请确认涉案房屋属于其所有，并要求荔华公司、西关公司协助其办理产权证应否得到支持。根据本案查明的事实，因荔华公司拆迁松洲经联社原位于本市荔湾区的房屋，双方协议产权调换至涉案房屋，故松洲经联社与荔华公司之间系房屋拆迁补偿安置合同关系，并非一般房屋买卖合同关系。虽荔华公司2019年的重新安置行为在客观上系规避执行的行为，但是，本案并无充分证据证实松洲经联社有与荔华公司恶意串通的事实。故，双方《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定无效的情形，一审对此认定不当，本院予以纠正。至于松洲经联社依据该协议能否对抗西关公司、荔华公司的债权人，不属于本案调处的范围。根据市规划局的陈述，涉案房屋102房所在的楼宇未办理大确权至荔华公司名下，大楼虽已通过规划验收，但大楼一层原没有间隔，规划审核书要求一层应设置自行车房面积不少于70平方米。但在2018年12月，西关公司自行对一层进行分割为五户（包括涉案房屋102房），该分割行为并无办理间隔登记备案手续，未取得规划部门的许可。由此可见，虽荔华公司与松洲经联社协议回迁至涉案房屋，但该房屋未确权至荔华公司名下，且未经合法分割，不具备办理产权证的条件。因此，对于松洲经联社要求确认涉案房屋属于其所有及办理产权证的诉讼请求，本院均不予支持。综上，松洲经联社的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，其处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市白云区松洲街螺涌经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年三月十六日书记员  张 旭