广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0981民初648号 原告：赖甲彦，男，1930年6月20日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：盘达，广西鸿州律师事务所律师。 被告;刘国琪，女，1943年8月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区南二村7栋1门501房，身份证号码430104194308203525。 被告:赖明，男，1970年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 被告:赖昕，男，1975年6月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 原告赖甲彦与被告刘国琪、赖明、赖昕土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，于2016年4月26日作出（2016）桂0981民初588号民事判决，被告不服，向玉林市中级人民法院提起上诉。玉林市中级人民法院于2016年10月14日作出（2016）桂09民终1134号民事裁定，撤销本院判决，将案件发回本院重审。本院于2017年1月23日重新立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖甲彦的委托诉讼代理人盘达、被告赖明到庭参加诉讼，被告刘国琪、赖昕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认原告、被告买卖位于北流市，土地使用权证号为№061333，四至界址：东，赖甲彦屋；南，小路；西，赖甲彰屋；北，空地）行为有效，即土地使用权转让行为有效；2、请求法院依法判决被告将上述国有土地使用权变更登记到原告名下；3、请求法院依法判决被告将上述土地交付给原告使用；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：刘国琪是赖明、赖昕的母亲，赖明、赖昕是亲兄弟，刘国琪的丈夫、赖明、赖昕的父亲赖甲彬和原告是亲兄弟。2009年5月11日，赖甲彬签订一份《出卖土地契约》，将原新芝街46号的土地以365000元转让给原告。原告先后支付转让款200000元，余款在办理变更过户登记手续后支付。但赖甲彬一直没有办理过户原告名下。2015年赖甲彬去世，原告多次催促被告办理变更手续和交付土地，被告均置之不理。 原告为证明其主张，在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的主体适格；2、出卖土地契约，证明被告亲戚赖甲彬将讼争土地转让给原告；3、汇款申请书、存款业务回单，证明原告已经支付转让款20万元；当庭提交证据：4、定金收据，证明原告已将定金付给了被告;另外补充提交证据：5、北国用（1994）字第09-5139号国有土地使用权证，证明包含本案讼争土地在内的土地已经办理了国有土地使用权证，含讼争土地在内的土地都已登记有效，作为局部部分的讼争土地自然有效；6、民事调解书，证明本案争议地已经过生效的法律文书确认土地性质和权属，土地可以转让，被告亲属赖甲彬和被告刘国琪可以向原告转让该土地；7、建设用地规划许可证，证明本案争议地已经规划部门规划，办理了规划证，符合转让条件，也证明2013年赖甲彬及被告同意转让争议地；8、询问笔录，证明本案争议地北流市人民政府可以批准转让，北流市范围内此类土地可均转让;9、北流市人民政府文件北政发【2001】46号文，证明以划拨方式取得的土地使用权可以自由转让，赖甲彬、刘国琪与赖甲彦之间的国有土地使用权转让合同合法有效；10、北流市国土资源局关于赖甲彦、赖甲彬用地变更问题的函，证明赖甲彦北国用（1994）字第09-5139号宗地、赖甲彬№061333号《北流县城镇土地使用权证》载明的土地性质属国有划拨土地使用权。11、出庭证人赖崇坚证言，证明证人看到2013年上半年赖明与赖崇坚在政务中心外面谈论办理土地过户手续的事情。 被告赖明辩称，签订买卖契约后原告支付了20万元转让款的事实由法院认定。1、本案诉争土地持有临时土地证，至今未能登记领取正式土地证，原因是原告不肯划清地界并扣留建设规划证至今，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的法律禁止转让；2、被告赖明才是该土地的法定委托处分人，有权追回不合法的转让地产，共有人刘国琪从未同意转让该土地给原告，赖甲彬没有处分权，事后也没有被合法追认；3、本案的交易行为实际是未交易成功的口头协议，是原告不想交税，要赖甲彬抄下多分契约，其后约定，如办不成，必须退款；4、原告未与赖甲彬签订过书面合同，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同；5、口头协议未能履行，原告是违约方，当时未约定交易期限，原告曲解为可以无限制拖延交易期；6、本案的《出让土地契据》包括签名在内都是完全按照原告的原稿照抄，表达的是赖甲彦的要约。综上，此案中交易标的物有问题，交易方不具有合法处置权，书面合同缺失，应驳回原告诉请。 被告刘国琪、赖昕未答辩。 被告赖明在举证期限届满内提供的证据有：1、公证书，证明我父亲在2013年委托我办理涉案土地相关事宜；2、调解书，证明法院认定了涉案土地是属于三兄弟的，我父亲没有单独处分土地的权利，与转让契约中描述的不符；3、定金条；4、证明，证据3、4共同证明原告拟了很多合同让我父亲照抄，说明很多合同都不是我父亲的真实意思表示。当庭提交新证据：5、1995年12月13日北流县城镇土地使用证，证明这个是临时土地证，本案涉案土地必须转换成正式土地证才能转让、交易、建房；6、《我退回宅地经赖甲彦建房的证明》；7、《出卖土地契据》，证据6、7共同证明原告赖甲彦拟了很多合同底稿让我父亲照抄，说明很多合同都不是我父亲的真实意思表示。 被告刘国琪、赖昕未答辩，未提供证据。 经过开庭质证，被告赖明对原告在举证期限内提供的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证据3无法确认，因为我不是当事人，对证据4无法确认，因为我不是当事人，也不能证明是原告所写，据我父亲陈述曾经抄过这一份类似内容的材料，但我无法比对到底是不是赖甲彦亲笔签写；证据5没有复印变更记事内容这一页，因此我认为证据5是由缺失的证据，变更记事里面明确减除了赖甲彦138平方米的土地，该土地不包含这138平方米，所以我认为该土地证与本案无关，对证据6的真实性无异议，证据7并不是我与我父亲领取的，对真实性我无法确认；对证据8无异议，证据9与本案无关；对证据10的真实性无异议，但与本案无关。对出庭证人赖崇坚的证言认为，证人的记性不是很好，其实其本人与证人在政务中心时已经是第二次见面。 原告被告赖明提交的证据1的真实性无异议，恰恰证明被告刘国琪、原告知道且履行将土地转户手续，也说明了双方之间一直都对转让契约履行着各自的义务，对证据2的真实性无异议，恰恰证明本案国有土地使用权是可以合法转让的。对证据3的真实性、合法性无法确认，对证据4的真实性、合法性无法确认。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该土地证恰恰证明原告与刘国琪的土地转让行为合法、程序合法，证据6、7与本案无关，并且是其本人亲笔签写。 对于原、被告提供的相对方没有异议，与本案诉讼主张有关联的证据，本院依法予以认定并作为认定本案法律事实的依据；对相对方提出异议的证据，本院综合各份证据间与本案诉讼主张的关联程度及证明力大小进行评判后予以认定，亦作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 依据上述证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 赖甲彬与刘国琪是夫妻关系，生育赖明、赖昕。赖甲彬与原告是兄弟。2009年5月11日，经原告与赖甲彬协商，赖甲彬同意以365000元将其位于北流市的土地使用权（土地使用权证号NO.061333）转让给原告，并立写《出卖土地契据》给原告收执。原告先后3次支付转让款200000元给赖甲彬。2009年10月19日，赖甲彬立写定金收据给原告收执，约定办清手续后付清余款。2015年6月27日，赖甲彬死亡。被告不同意办理上述土地使用权变更登记手续。 另查明，本案诉争土地的土地性质属国有划拨土地使用权。 本院认为，本案的争议焦点如下：1、确认2009年5月11日赖甲彦所立写的《出卖土地契据》是不是其本人的真实意思表示？内容有没有将涉及的土地转让给原告？是否涉及将该土地转让给赖甲彬？《出卖土地契据》所涉及的土地具体的座落在哪里？2、是否办理了权属证书？土地的性质是什么？3、如果认定了赖甲彬将涉案土地转让给赖甲彦？被告应不应该履行交付土地及协助办理过户手续的义务？ 关于确认2009年5月11日赖甲彦所立写的《出卖土地契据》是不是其本人的真实意思表示？内容有没有将涉及的土地转让给原告？是否涉及将该土地转让给赖甲彬？2、《出卖土地契据》所涉及的土地具体的座落在哪里？本院认为，2009年5月11日赖甲彦所立写的《出卖土地契约》中写明：”甲彬分得土地证的位置：东面甲彦屋，南面小路，西面甲彰屋，北面空地。甲彬将他的138平方米宅地卖给甲彦，甲彦给款人民币36.5万元给甲彬。将土地局发给的这块地的土地证061333号、138平方米原件交给甲彦。”此为赖甲彬出卖本案诉争土地给原告赖甲彬的意思表示，所涉土地的由来和权属证号、四至界址已约定明确，买方赖甲彬其后陆续支付了20万元作出承诺并履行，2009年10月19日赖甲彬出具《定金》收据予以确认。因此，本院认为上述《出卖土地契约》内容包括赖甲彬将其所有的061333号土地使用权转让给赖甲彦，价款为36.5万元，是赖甲彬与赖甲彦的真实意思表示，并且价款和四至界址明确，被告赖明辩称上述《出卖土地契约》是赖甲彬根据赖甲彦的意思抄写而成并非其内心真意，但并未有其他证据予以反驳推翻该契约，故本院对被告赖明的该抗辩意见不予采纳。被告刘国琪与赖甲彬系夫妻关系，诉争土地属夫妻共同财产，赖甲彬独自转让该土地给赖甲彦属无权处分。被告赖明辩称，在本案中赖甲彦作为受让人并非善意的，因此赖甲彬不能适用善意取得制度。但本院认为，善意取得制度是为了维护交易安全而设立，适用的条件从来不是合同有效或无效，合同的生效要件并不需要合同相对人的善意，因此无权处分的效力与相对人的善意与否无关。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，赖甲彬单独转让本案诉争土地虽然为无权处分，但在未违反法律、行政法规强制性规定的情形下，赖甲彬与赖甲彦之间的转让诉争土地的合同有效。 关于涉案土地是否办理了权属证书，是否违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证的，房地产不得转让。”本院认为，本案诉争土地的由来为原北国用（1994）字第09-5139号土地经本院（1995）北民初字第588号民事调解书析产而来，原宅基地面积584.2平方米一分为三，其中包括本案土地，后赖甲彬领取了北流县城镇土地使用权证存根NO.061333，载明：经北流县土地管理局审核确认赖甲彬对该土地有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据上述土地的由来及权属证明，诉争土地的设立变更已经领取了北流县土地管理局颁发的证书，属于已经依法登记的不动产。因此原告与赖甲彬之间转让诉争土地并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定。 诉争土地为个人国有划拨土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”和依据《广西壮族自治区北流市人民政府文件北政发[2001]46号北流市人民政府关于印发北流市土地市场管理暂行规定的通知》第十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权准予转让，不办理出让手续的，转让方或受让方按标定地价12%的标准缴纳土地收益金。”因此，本院认为原告与赖甲彬之间转让本案诉争土地不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，本院认为，原告赖甲彦与赖甲彬于2009年5月11日所立写的《出卖土地契据》是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务，根据2009年10月19日赖甲彬所立《定金》收据：“收到定金20万元，办清手续后在支付10万元，其余6.5万元待办清手续后支付，时间不迟于办清手续后三年”的约定，赖甲彬死亡后，被告作为其继承人，有义务协助将该土地使用权变更登记为原告并将土地交付给原告使用。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 原告赖甲彦与赖甲彬转让位于北流市 土地使用权（土地使用权证号NO.061333）的合同有效； 二、被告刘国琪、赖明、赖昕协助原告赖甲彦办理位于北流市的土地使用权（土地使用权证号NO.061333）变更登记手续； 三、被告刘国琪、赖明、赖昕交付位于北流市的土地（土地使用权证号NO.061333）给原告赖甲彦使用。 本案受理费6776元，原告已预交3388元，由被告刘国琪、赖明、赖昕负担。 上述判决，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕；逾期则应支付迟延履行金；权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费6776元(开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 东 代理审判员  黄谟君 人民陪审员  李玉玲 二〇一七年五月××日 书 记 员  罗 镇