上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初31599号原告：高兆伟，男，1962年2月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：唐秀忠，女，1968年12月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：李宏根，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：夏中访，男，1963年2月24日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：冒彦哲，上海彦哲律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司福民支行，住所地上海市黄浦区凤阳路XXX号。负责人：徐铃，行长。委托诉讼代理人：张奕，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孝菁，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：张诚，男，1976年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告高兆伟、唐秀忠与被告夏中访、第三人上海银行股份有限公司福民支行(以下简称上海银行福民支行)、张诚确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月19日以(2015)徐民四(民)初字第194号立案受理，经审理后于2016年5月18日作出一审判决，判决后，夏中访不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后认为原判决认定事实不清，于2016年9月23日裁定撤销(2015)徐民四(民)初字第194号民事判决，发回重审。本院于2016年11月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年2月6日公开开庭进行审理。高兆伟、唐秀忠及其委托诉讼代理人李宏根、夏中访的委托诉讼代理人冒彦哲、上海银行福民支行的委托诉讼代理人徐孝菁、张诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高兆伟、唐秀忠向本院提出诉讼请求：要求确认高兆伟与夏中访于2015年1月25日签订的XXX村XXX号XXX室房屋买卖合同无效，由夏中访协助高兆伟、唐秀忠将系争房屋恢复登记至高兆伟、唐秀忠名下。事实与理由：高兆伟、唐秀忠系夫妻，本市XXX村XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)属于夫妻婚后购买。2004年底，高兆伟与案外人邬某某欲办理出国考察，向夏中访借款人民币18万元，因无力归还借款，遂瞒着唐秀忠，通过由高兆伟与夏中访签订房屋买卖合同的方式获取银行贷款，用于偿还高兆伟与邬某某的借款。2005年1月25日，高兆伟与夏中访签订房地产买卖合同，夏中访从银行获得贷款25万元，系争房屋过户到夏中访名下，夏中访没有支付任何购房款。房屋贷款一直由高兆伟、邬某某归还，高兆伟、唐秀忠占有使用系争房屋至今。2014年12月，唐秀忠发现系争房屋登记在别人名下，该房屋还被司法查封并设有抵押权。夏中访辩称，不同意诉讼请求。高兆伟与夏中访关于系争房屋买卖真实有效，是双方真实意思表示，夏中访已经基于买卖合同履行了所有义务，合同约定总价款是42万元，夏中访分两次支付给高兆伟，首付17万元，剩余25万元，由夏中访申请贷款，由银行发放至高兆伟银行账户。当时系争房屋登记在高兆伟名下，夏中访与高兆伟具体办理房屋买卖都是案外人周某某办理的，周某某有房地产经纪资格。2005年初系争房屋市场价45万元，面积50.27平方米，因为高兆伟提出办理系争房屋产权转移后需要继续占有系争房屋三年，3万元等于补偿，当时夏中访予以同意。双方交易手续完成后，高兆伟取得相应购房款，并拒绝从系争房屋搬出。夏中访向银行申请贷款后，陆续归还28,000余元。因为高兆伟拒绝搬出系争房屋，夏中访不再归还贷款。截止今日，夏中访还欠银行173,696元，夏中访还向张诚借款8万元。基于高兆伟严重违约，夏中访也会考虑对高兆伟提出排除妨碍并提出赔偿占用使用的损失。上海银行福民支行述称，2008年拿到黄浦区人民法院的判决书，确认夏中访的债务，也确认了现在的欠款本金。上海银行福民支行是善意第三人，应该得到保护，对于高兆伟与夏中访买卖房屋的行为不清楚。张诚述称，当初经人介绍将钱借给夏中访，张诚去看过系争房屋，是高兆伟开的门。对高兆伟与夏中访之间的买卖不清楚，与夏中访是借款抵押关系，只要夏中访将钱款归还张诚即可。2005年借款8万元，现在按照银行贷款利率计算利息，夏中访一分钱都没有还过。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高兆伟与唐秀忠系夫妻关系，系争房屋为两人婚后于2003年购买的售后公房，权利人登记为高兆伟。2005年1月25日，高兆伟(甲方)与夏中访(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称房地产买卖合同)，将系争房屋出售给夏中访，房地产转让总价款为42万元。约定，甲方于2005年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方于2015年1月25日支付全部房价款的30%计126,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于放贷后二日支付294,000元。2005年2月3日，夏中访(甲方)与上海银行京东支行(该支行与原福民支行经合并后成为上海银行福民支行)签订《个人住房抵押借款合同》，甲方向乙方借个人住房商业性贷款25万元，以系争房屋作为抵押物，借款期限为254月，从2005年2月3日起至2025年2月3日止，采用等额本息还款法，每期归还本息金额为1,693元。2005年2月24日，系争房屋权利人登记为夏中访。2005年3月7日，上海银行向夏中访银行账户放贷25万元，同日，根据夏中访授权上海银行直接将该25万元从夏中访账户转至高兆伟账户。2005年3月8日，根据高兆伟账户显示，分四次分别取款49,999元、49,990元、49,990元、49,999元；2005年3月9日，根据高兆伟账户显示，取款49,999元。系争房屋现仍由高兆伟、唐秀忠居住使用。2008年8月，因夏中访的账户未能按约归还贷款，上海银行福民支行向法院起诉，要求夏中访归还借款本金230,427.61元及利息、逾期利息等，并有权以抵押物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿。上海市黄浦区人民法院于2008年9月2日作出(2008)黄民二(商)初字第3981号民事判决，判决：一、夏中访归还上海银行福民支行借款本金230,427.61元；二、夏中访支付上海银行福民支行至2008年7月20日止的借款利息10,405.71元、逾期利息353.76元，并支付自2008年7月21日起至实际清偿之日止的借款逾期利息；三、如夏中访未按期履行上述判决第一、第二项中确定的还款义务，上海银行福民支行有权以夏中访所有的系争房屋折价或拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归夏中访所有，不足部分由夏中访继续清偿。该案生效后，因夏中访未履行判决义务，上海银行福民支行申请强制执行，执行期间，于2011年12月19日收到法院划扣的执行款53,813.24元。之后，夏中访再未履行判决义务。审理中，上海银行福民支行出具情况说明：截至2017年2月14日，夏中访尚欠该行贷款本金230,427.61元；自2008年10月2日起至2011年12月19日的迟延履行期间的债务利息81,698.47元；以230,427.61元为计算基数，自2011年12月20日起至2014年7月31日的迟延履行期间的债务利息92,327.73元；以230,427.61元为计算基础，自2014年8月1日起至2017年2月14日的一般债务利息和加倍部分债务利息82,327.18元。2017年2月14日之后的利息、罚息另行计算。审理中，上海银行福民支行亦同时表示，在收到剩余欠款后同意涤除系争房屋上的抵押权。另查，2005年10月20日，夏中访与张诚签订房地产借款抵押合同，夏中访以系争房屋为不转移占有的方式抵押给张诚，作为借款的担保，债权数额为80,000元，并办理了抵押登记。但至本案诉讼时止，夏中访并未归还张诚借款。审理中，张诚出具追偿欠款说明：夏中访欠张诚借款本金80,000元，截至2017年1月20日，欠款包括本金及利息(从2006年1月20日起，按照银行同期抵押贷款平均水平7%计息)为168,300元，2017年1月20日之后的利息另算。审理中，张诚亦同时表示，在收到剩余欠款后同意涤除系争房屋上的抵押权。还查明，2005年，夏中访与案外人王某因本市东长治路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖涉讼，上海市虹口区人民法院于2006年3月17日作出(2006)虹民三(民)初字第123号民事判决，该案于同年7月14日二审维持原判生效。该案执行过程中[(2006)虹执字第2720号]，上海市虹口区人民法院于2014年8月27日申请查封系争房屋，预计查封结束日期为2016年8月27日。夏中访在(2015)徐民四(民)初字第194号第一次庭审中辩称“2005年原来在我公司工作过的邬某某跟我说他朋友要到美国去，需要资金，我给了他4万元和13万元……”。本案审理中，夏中访表示系争房屋交易真实合法，首付17万元，在2005年1月底2月初分两次支付，签约当天支付4万元，另外13万是办理贷款时在银行支付的。4万元没有收条，13万元当时是有收条的，但现在找不到了。审理中，上海银行福民支行表示从1997年开始至今，根据相关法律规定，人民币50,000元以下的取现，取款人是不需要出示取款人身份证的，直接凭银行卡及密码即可取现。审理中，高兆伟、唐秀忠提交户名为夏中访的上海银行个人活期一本通、2009年5月31日至2011年9月3日的户名为夏中访的个人存款回单19份以及2009年5月31日至2011年5月5日的户名为夏中访而客户签名为邬某某的个人存款凭条5份，以证明系争房屋贷款一直由高兆伟、邬某某归还。夏中访对上述证据真实性无异议，但表示邬某某系夏中访公司办理员，2004年到2007年底邬某某帮夏中访办理还款事宜，夏中访给邬某某的钱不止这些。(2015)徐民四(民)初字第194号第一次庭审审理中，高兆伟、唐秀忠申请邬某某出庭作证，邬某某出庭表示与夏中访、高兆伟系朋友关系，邬某某、高兆伟向夏中访借款18万元办理出国使用，后来没办下来钱也用完了，就用高兆伟名下系争房屋通过银行贷款归还借款，贷款25万元，还要付中介费，25万元都是由夏中访拿到。18万元的债务抵销了。还贷都是邬某某归还的，有时候直接去银行还，有时候专门打到夏中访归还贷款的账户里，从2005年归还到2013年，后来夏中访的房屋被法院查封了，就停止还款了。当时说好尽快转回去的，归还银行贷款的钱有部分属于高兆伟，2007年邬某某在夏中访的公司工作过半年，2007年6月或7月夏中访曾给邬某某2万元，但该2万元不是夏中访给邬某某用于还贷的，而是工资、报销费用等。夏中访对上述证人证言表示邬某某确实帮忙垫付了贷款2、3个月，在夏中访公司工作了可能6个月，没有出借18万元给高兆伟和邬某某，并且在2007年6月或7月给了邬某某2万元办理还贷事宜。以上事实，除当事人的陈述外，另有结婚证、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、物业公司证明、水电费等发票、(2006)虹民三(民)初字第123号民事判决书、个人住房抵押借款合同、夏中访上海银行存折、活期存款回单、(2008)黄民二(商)初字第3981号民事判决书、房地产借款抵押合同、邬某某证人证言等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。审理中，本院向高兆伟释明，系争房屋上现存权利限制,如权利限制无法消除而可能导致房屋权利不能过户，高兆伟表示对此风险知晓并承诺自愿承担。审理中，高兆伟提出，若房屋买卖合同被法院判决无效，夏中访就系争房屋欠上海银行福民支行的贷款本息由其归还，并同意支付夏中访已被上海银行福民支行执行的53,813.24元；夏中访欠张诚的债务，高兆伟愿意与张诚协商，并先行垫付。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，夏中访对于其主张支付17万元款项的事实前后陈述不一，在(2015)徐民四(民)初字第194号第一次庭审中夏中访陈述“2005年原来在我公司工作过的邬某某跟我说他朋友要到美国去，需要资金，我给了他4万元和13万元……”后在本案审理时又表示系争房屋交易是真实买卖，首付款17万元，签约当天支付4万元，另外13万是办理贷款时在银行支付的。本院结合高兆伟关于因高兆伟、邬某某出国向夏中访借款18万元的陈述以及证人邬某某的证人证言，认为高兆伟关于高兆伟与案外人邬某某因出国需要资金曾向夏中访借款，后无力还款的陈述更为可信，予以采信。关于高兆伟、唐秀忠提出系争房屋贷款实际由高兆伟、邬某某归还的主张，根据查明事实，夏中访确认2004年到2007年底邬某某帮夏中访办理还款事宜，但夏中访并未充分举证证明其支付过邬某某钱款用于归还贷款，本院结合高兆伟、唐秀忠提交的上海银行个人活期一本通、个人存款回单、个人存款凭条以及邬某某的证人证言等证据，认为高兆伟、唐秀忠所提供的证据证明力大于夏中访所提供的证据，高兆伟、唐秀忠基于其证据所主张的事实更具有高度盖然性，故对于高兆伟、唐秀忠提出系争房屋贷款实际由高兆伟、邬某某归还的主张予以采信。如上所述，上海银行福民支行的房屋贷款由高兆伟及邬某某共同偿还，而根据查明事实，多年来高兆伟未向夏中访转移房屋的占有使用权，不符合正常房屋买卖交易关系，故本院认为高兆伟与夏中访签订房地产买卖合同的目的是为套取银行贷款归还借款，高兆伟与夏中访并没有真实的售房、购房意图。当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于典型的通谋虚伪意思表示，意思表示不真实而签订的房地产买卖合同应为无效。关于夏中访口头叙述房款42万元已全部付清的意见，如前所述17万元系借款，虽然25万元贷款由银行转至高兆伟账户，但无论该25万元最终由谁取出，均无法否认双方没有真实售房、购房意图的事实，且审理中高兆伟表示夏中访就系争房屋欠上海银行福民支行的贷款本息由高兆伟归还，故本院对于夏中访钱款已付清、双方系真实房屋交易的抗辩不予采纳。因房地产买卖合同被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。夏中访依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给高兆伟。但上海银行福民支行与夏中访签订了借款合同、发放了贷款，并在房屋上设定了抵押，上海银行福民支行作为善意方的权益应优先得到保护。现上海银行福民支行的生效的民事判决已经进入执行阶段，高兆伟承诺由其还款，上海银行福民支行在审理时也表示，在收到剩余欠款后同意涤除系争房屋上的抵押权，故夏中访涤除抵押权所支出的费用可向高兆伟追偿，夏中访已先行支付给上海银行福民支行的款项53,813.24元由高兆伟向其返还。同样，第三人张诚的抵押权也依法受法律保护，夏中访有责任积极还款以涤除抵押权。另外，系争房屋在虹口区人民法院(2006)虹执字第2720号案件执行中查封，可由高兆伟在本案生效后自行提起异议以消除过户障碍。在系争房屋两个抵押权、一个司法查封未注销前，系争房屋无法恢复登记至高兆伟名下的风险，应由高兆伟自行承担。系争房屋产权虽然登记在高兆伟名下，但系争房屋的取得是在两原告夫妻关系存续期间,系争房屋应属高兆伟、唐秀忠共有。高兆伟在明知系争房屋应属夫妻共有，未经唐秀忠同意的情况下，擅自处分系争房屋，侵犯了唐秀忠的合法财产权益。但唐秀忠并不是系争房屋原有登记的共有人，故其要求系争房屋在符合过户条件后直接登记至夫妻两人名下，缺乏依据，唐秀忠的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、高兆伟与夏中访签订的关于上海市XXX村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、夏中访应于本判决生效后三十日内涤除第三人上海银行股份有限公司福民支行设立于上海市XXX村XXX号XXX室房屋上的抵押权，涤除上述抵押权所需款项可由高兆伟代为支付；三、夏中访已于2011年12月19日向上海银行股份有限公司福民支付的款项53,813.24元，由高兆伟在涤除第三人上海银行股份有限公司福民支行设立于上海市XXX村XXX号XXX室房屋上的抵押权当日归还夏中访；四、夏中访应于本判决生效后三十日内涤除张诚设立于上海市XXX村XXX号XXX室房屋上的抵押权；五、上海市XXX村XXX号XXX室房屋上的抵押权、司法查封涤除、解除后十日内，夏中访应配合高兆伟将该房恢复登记过户为高兆伟所有；六、驳回唐秀忠要求房屋过户至其名下的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,600元,由高兆伟与夏中访各半负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  曹 庆人民陪审员  李俊英人民陪审员  王雪华二〇一七年五月二十六日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。