吉林省长春铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）吉71民终4号 上诉人（原审被告）：王连弟，男，汉族，1961年6月12日出生，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：延边长城物业管理有限公司，住所地吉林省延吉市延河路8689号碧水园林小区。 法定代表人：李辉，总经理。 委托诉讼代理人：林琳，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：李彩莲，女，该公司职员。 原审被告：马英，女，朝鲜族，1976年3月2日出生，住吉林省延吉市。 上诉人王连弟因与被上诉人延边长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）、原审被告马英供用热力合同纠纷一案，不服延边铁路运输法院（2019）吉7105民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 王连弟上诉请求：1.撤销延边铁路运输法院（2019）吉7105民初86号民事判决。2.改判驳回长城物业公司的诉讼请求。3.一审、二审案件受理费由长城物业公司负担。事实和理由：（一）一审法院视事实和证据于不顾，有失公道。马英、王连弟所买的碧水园林小区系中高层住宅，其楼房的出入和电梯通道，公共通道，小区人行道、宅间小路的人行路及公共绿地的出入口、与道路及休息厅等均违反国家有关城市道路和建筑物无障碍设计规范中必须执行的强制性条文。按建设部、民政部、全国老龄工作委员会办公室、中国残疾人联合会关于加强无障碍设施建设和管理工作通知的要求。碧水园林小区根本从设计就不能过关，规划不能批准，不应核发建设工程规划许可证，图审机构不予通过，施工单位不得施工，有关部门不能进行竣工验收，备案部门不予备案。更不该交付买房人不合格的产品。购房合同中规定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担，所以马英、王连弟无法接收所购买的房屋。（二）一审法院认定事实不清，颠倒是非，偷换概念。2014年11月8日，马英在《领取回执单》上签字是延边嘉和房地产开发有限公司通知马英来验收房屋的，只证明接到开发商的通知来验收房屋，不签字不给开门，不能看房，该通知不是长城物业公司作出的，马英、王连弟与长城物业公司没有办理任何入住手续。因为马英、王连弟所购买的房屋存在严重违反国家强制性法规的情形，属不能验收交付使用的房屋，本应由房地产商整改后交给购买者合格的房屋后，签署房屋交接单，凭交接单，才能办理入住手续，不是凭入伙通知书办理入住手续。如无法整改，房屋就无法交付使用，可能只好退房，由开发商承担购房人的损失，购房人也不会产生供暖费。马英、王连弟在一审时反复强调上述观点，长城物业公司庭上也承认是开发商通知马英领取入伙通知书，长城物业公司一审提供的证据也是延边嘉和房地产开发有限公司的名称及公章，与长城物业公司没有法律关系。与开发商的购房合同中也写明在房屋合格验收交付后，才能产生供热及物业服务关系。至今开发商没有进行整改，也没有交给马英、王连弟房屋钥匙，马英的公公、婆婆都于近年相继离世，没享受到儿女的孝顺，马英、王连弟从经济上及精神上受到巨大损失，一审法院认定马英、王连弟在领取开发商入伙通知书签字视为接受该房屋是错误的。房屋买卖环节还没有完成，是整改还是退房还没有结论，哪来的入住，更谈不上供暖和物业服务。只能算没有正式售出，与未售出的余房一样由开发商承担。综上，一审判决认定事实不清，判决明显不公，恳请二审法院依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。 长城物业公司辩称，2011年11月30日，马英与延边嘉和房地产开发有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同已在延吉市房产局登记备案。《商品房买卖合同》中有关于办理入住手续方面的相关规定及房屋平面图，每一相关页都有马英签字，说明马英已知晓房屋统一交付后产生的权利义务应由其承担，并对房屋及走廊的布局予以认可。2014年11月8日，马英领取了《碧水园林二期入伙通知书》，并在回执单上签字，说明延边嘉和房地产开发有限公司已通知马英办理入伙，马英知晓并予以回复。2017年7月1日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发公司续签了《前期物业管理委托合同》，并向主管行政部门完成备案，长城物业公司对碧水园林二期进行物业管理活动合理合法。长城物业公司与延边嘉和房地产开发公司是两个主体，长城物业公司负责对碧水园林小区提供物业服务及供热服务，并向所有业主收取相关费用，至于房屋是否存在质量问题与长城物业公司提供服务收取费用没有任何关系。王连弟上诉提出的“碧水园林小区设计不过关、规划不应批准、不应核发建设工程规划许可证、图审机构不应通过、施工单位不应施工、有关部门不应进行竣工验收，备案部门不应予以备案，不应交付不合格的房子”等理由，不能成为其拒绝支付物业费和取暖费的借口，实际上碧水园林小区的入住率已达到100%，业主们都拿到了产权证，不能因为马英、王连弟个人的不满意、没有达到其个人要求就认为房子是不合格产品。如果马英、王连弟对房屋不满意，其应找开发公司寻求解决，而不是拖欠长城物业公司费用。《关于规范延吉市供热有关问题的通知》规定：业主报停供热应到供热单位办理报停手续，过期仍未办理手续的视为自动用热。《延吉市城市集中供热管理暂行办法》规定：供热开始后仍不缴费的按日加收总额千分之一的滞纳金。综上，长城物业公司请求法院维持一审判决。 长城物业公司向一审法院起诉请求：判令马英、王连弟支付2017年10月至2018年4月取暖费14,848元及按日千分之一为标准产生的滞纳金。 一审法院认定：2008年7月22日，长城物业公司依法注册登记成立，经营范围为物业管理、供热。2017年7月1日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，约定长城物业公司为碧水园林小区一期、二期小区提供物业服务，合同期限五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。2011年11月30日，马英与延边嘉和房地产开发有限公司签订商品房预售合同，马英购买延吉市碧水园林小区二期32号楼1单元701室、38号楼2单元601室、38号楼2单元602室。2014年11月8日，马英在《领取回执单》中领取人处签字并摁手印。长城物业公司向延吉市碧水园林小区提供了供热服务，马英、王连弟未办理报停手续，也未交纳供热费。双方未签订书面的供热合同。马英、王连弟因欠2014年冬季至2017年春季的供热费，经延吉市人民法院和延边朝鲜族自治州中级人民法院判决支付所欠供热费44,542.35元。延吉市2017年至2018年供热费收取标准为住宅每平方米31元。2017年10月至2018年4月期间，马英、王连弟所有的38号楼2单元601号的供热费4,403元，38号楼2单元602号的供热费3,531元，32号楼1单元701号的供热费6,914元，合计14,848元。 一审法院认为，长城物业公司与马英、王连弟虽未签订书面的供热合同，但长城物业公司根据开发单位的请求已实际向涉案房屋所在小区提供热力，故双方之间形成了事实上的供用热力合同关系，马英和王连弟共同生活期间应当共同履行缴纳供热费的义务。王连弟以房屋存在严重质量问题，不方便老人入住，开发商未提供房屋综合验收手续无法接收房屋，至今没有领取房屋钥匙，也没有入住，谈不上缴纳供热费的主张，因生效判决已认定由马英在领取碧水园林二期入伙通知书中领取人处签字并摁手印，应视为接受该房屋，故本院不予支持。对长城物业公司要求马英、王连弟支付2017年10月至2018年4月的供热费14,848元的诉讼请求，本院予以支持。但要求马英、王连弟按每日千分之一计算支付滞纳金的诉讼请求，因双方未签订书面的供用热力合同，未就滞纳金收取进行约定，于法无据，本院不予支持。综上，一审法院于2019年12月6日作出（2019）吉7105民初86号民事判决：一、马英、王连弟于判决生效后立即支付长城物业公司供热费14,848元；二、驳回长城物业公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 另查明：马英、王连弟原为夫妻关系，双方于2019年9月26日在北京市朝阳区民政局办理离婚登记。 又查明：马英并未在上诉期内提交上诉状，也未在上诉状中签名及捺印，本案上诉状系王连弟个人提交。 本院认为，长城物业公司与马英虽未签订书面供用热力合同，但依据物业服务委托合同的约定，长城物业公司已为马英房屋所在小区提供了供热服务，双方之间已成立事实上的供用热力合同关系，马英应当向长城物业公司缴纳供热期间的供热费。因长城物业公司主张的2017年10月至2018年4月的供热费，发生于马英、王连弟婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应当由马英、王连弟共同支付。关于王连弟以案涉房屋及小区存在设计问题、不符合建设标准，不具备验收条件等为由拒绝支付供热费的上诉主张，因与本案供用热力合同纠纷无关，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王连弟的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费171元，由王连弟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 包蕴琦 审 判 员 侯德顺 审 判 员 李长清 二〇二〇年三月十一日 法官助理 杨 悦 书 记 员 王禹霖