山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11665号上诉人（原审原告）：陈书霞，女，1978年2月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：冯永浩，北京市京师（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宁宁，山东慎远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘云杰，男，1983年9月27日出生，汉族，住山东省嘉祥县。被上诉人（原审被告）：郭雷，男，1990年9月20日出生，汉族，住山东省郓城县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南蓝泰房地产经纪有限公司老屯店，营业场所济南市槐荫区老屯商业街7号北门头房。负责人：邱立民，店长。原审被告：周爱革，男，1974年5月18日出生，汉族，住济南市。原审被告：张明琴，女，1982年3月20日出生，汉族，住湖北省襄阳市。上诉人陈书霞因与被上诉人刘云杰、郭雷、济南蓝泰房地产经纪有限公司老屯店（以下简称蓝泰公司），原审被告周爱革、张明琴房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈书霞上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0104民初3848号民事判决书中的第五、六、七项判决并改判刘云杰、郭雷、蓝泰公司就该判决中的第二、三、四项判决与周爱革、张明琴共同承担还款及赔偿责任。2.本案上诉费用由刘云杰、郭雷、蓝泰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定部分事实不清。1.根据《合同法》第四百零四条，受托人有向委托人交付财产的义务：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，受托人刘云杰和郭雷在收到陈书霞支付的购房首付款（含定金）45万元后，并未将其转交给委托人周爱革和张明琴，损害了陈书霞的合法权益，应承担连带责任。一审中，周爱革和张明琴称自己并未收到房款，刘云杰称代为收取的购房款用于偿还涉案房屋的抵押贷款和偿还民间借贷的利息，但在（2019）鲁0104民初3272号案件中，刘云杰的诉讼请求中又要求周爱革和张明琴偿还涉案房屋银行贷款326300元，其说法自相矛盾。因此，受托人刘云杰和郭雷在收到房款45万元后并未将其转交给委托人周爱革和张明琴的行为，不仅没有履行受托人交付财产的义务，还直接损害了陈书霞的合法权益，现该房屋买卖合同已经解除，刘云杰和郭雷作为接收购房首付款一方应就对返还购房款和支付违约金的义务承担连带责任。2.刘云杰已经因周爱革、张明琴向其借款一事提起诉讼并要求就涉案房屋享有优先受偿权且陈书霞与刘云杰签订房屋买卖合同时，刘云杰承诺协助办理抵押解除手续，也可以说明刘云杰在取得涉案房屋的首付款后认可其在涉案房屋上的抵押权可以消灭，那么其在取得涉案房屋的首付款后又提起诉讼并要求享有涉案房屋优先受偿权，违反了公平原则。另外，刘云杰因本次涉案房屋的买卖行为抵消其债权并从中获取了利益，故刘云杰应就周爱革、张明琴的义务承担连带责任。二、蓝泰公司作为居间人，应承担损害赔偿责任。根据《合同法》第四百二十五条的规定，蓝泰公司作为居间人有如实报告的义务：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，蓝泰公司并未将涉案房屋的真实情况提供给陈书霞，损害了陈书霞利益，应承担损害赔偿责任。三、刘云杰应当承担返还房屋价款的责任，一审认定刘云杰身份为代理人有误，其应为合同主体。刘云杰是该房屋的抵押权人，并且声称与周爱革、张明琴存在债权债务关系，因此，是合同的利益和合同标的的利益主体。根据一审卷宗第23页蓝泰公司也说明刘云杰委托卖房子，而且保证房子没有问题，所以刘云杰应作为合同的买卖主体。在合同订立过程中，陈书霞一直与刘云杰和蓝泰房地产公司就房屋买卖问题进行洽谈，始终没有与周爱革、张明琴进行过洽谈。在合同履行过程中，刘云杰收取了相应的款项，需要向法庭说明郭雷名下虽然收取了43万元，但其不是周爱革、张明琴指定的房款代收人，而是刘云杰的代收人，其在一审卷宗第28页刘云杰方明确陈述是郭雷按照指示向周爱革、张明琴制定的中国银行还款帐户中汇款，用于支付按揭贷款。这说明郭雷是刘云杰的代收人。另外根据原审查明的事实和（2019）鲁0104民初3272号民事判决书可以认定郭雷并未将该笔款项按照刘云杰在一审中所陈述的内容进行使用。所以刘云杰、郭雷在一审中存在虚假陈述，同时也说明一审未查明相关的事实，本案也应发回重审。关于房屋未能办理过户手续的问题，刘云杰也存在过错，因为在2019年5月17日按照刘云杰的陈述，周爱革在银行的按揭贷款即已还清。但是其在一审卷宗第26页陈述为为了保证他的权益也没有解除抵押，同时，在5月22日之前因为刘云杰抵押权的存在，也导致陈书霞不能取得上述房屋的所有权属。陈书霞从未怠于行使权利，根据一审卷宗可以显示，陈书霞一直要求积极办理相关的手续。郭雷存在与刘云杰串通的行为，理由如前所述。一审也未查清郭雷与刘云杰、周爱革等人的实际关系，因此其也应当承担连带责任。刘云杰、郭雷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈书霞的上诉，维持原判。蓝泰公司辩称，请求维持一审判决。周爱革述称，一审期间刘云杰提交了很多证据，周爱革认为购房合同是无效的，其不认识郭雷，也不清楚郭雷的银行卡号和谁提供的银行卡号谁承担责任。钱到了郭雷帐号上，郭雷没有把钱转给周爱革。周爱革要求郭雷再把钱退还给陈书霞。张明琴未提出答辩意见。陈书霞向一审法院起诉请求：1.解除陈书霞、周爱革、张明琴、刘云杰、蓝泰公司2019年5月8日签订的房屋买卖合同；2.请求周爱革、张明琴、刘云杰、郭雷、蓝泰公司返还购房款44万元，并双倍返还定金2万元；3.请求周爱革、张明琴、刘云杰、郭雷、蓝泰公司赔偿中介费33700元；4.请求周爱革、张明琴、刘云杰、郭雷、蓝泰公司支付违约金（以87万元为基数按日千分之三自2019年5月22日计算至实际清偿之日止）；5.由周爱革、张明琴、刘云杰、郭雷、蓝泰公司对上述赔偿承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费、保全费、保全担保费由周爱革、张明琴、刘云杰、郭雷、蓝泰公司承担。一审法院认定事实：陈书霞与马峰系夫妻关系。周爱革与张明琴系夫妻关系。坐落于济南市槐荫区老屯铁路小区22号楼2-301号房屋(以下简称301号房屋)，建筑面积为72.03平方米，所有权登记为张明琴及周爱革共有，登记时间为2014年1月8日。周爱革与张明琴购买该房屋时从中国银行进行了按揭贷款，中国银行并就该债权取得了该房屋的抵押权登记。该房屋另有刘云杰作为抵押权人的登记，登记担保债权为80万元，债务履行期限为2018年7月13日至2019年1月12日。2019年5月8日，周爱革与张明琴作为甲方(出卖人)，陈书霞作为乙方(买受人)、蓝泰公司作为丙方(居间人)三方签订编号为0000389的《房屋买卖合同》一份，约定甲方将301号房屋以87万元的价格卖予乙方，该房屋有租赁、有抵押，甲方自行解押。签订该合同时由乙方向甲方支付定金1万元。房款支付方式为按揭贷款，乙方于网签之后交付首付款45万元(含定金)，剩余购房款42万元，由贷款银行直接支付给甲方。乙方承担过户过程中的所有税费。甲方于收到全款后3日内向乙方交付房屋。甲方应在办理不动产权证前到有关部门办理抵押注销手续，办理该抵押解除手续的款项来源于甲方筹款及乙方首付款。第十条违约责任约定：“1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决。并向乙方承担违约责任；2.甲、乙方双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同规定约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；......4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获违约金；5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6.甲、乙双方任何一方违约，造成合同不能继续履行的，由违约方承担丙方中介费。”上述合同还约定了其他内容。合同落款甲方处由周爱革签名捺印，甲方共有人处由张明琴签名捺印，乙方处由陈书霞签名捺印，丙方处由蓝泰公司进行盖章。陈书霞还提交了编号为0000390的《房屋买卖合同》复印件一份。该合同的内容与0000389号合同内容一致，仅是落款处除显示有陈书霞、周爱革、张明琴的签名外，在甲方的委托代理人处有刘云杰的签名，丙方有蓝泰公司负责人签字，该合同未记载签订日期。陈书霞称该合同原件被刘云杰拿走，其仅留存了该复印件，其先与刘云杰签订了该份合同，后刘云杰将其带至周爱革处，由周爱革和张明琴签订了0000390号合同。刘云杰对该合同复印件的真实性认可，并称在周爱革、张明琴签订0000389号合同后，其认为其作为代理人签订该合同时，未取得周爱革及张明琴的书面授权，故已经将该合同销毁。周爱革和张明琴认可签订过两份房屋买卖合同，但称对该复印件合同中的签字无法确认是否为本人所签订。2019年5月8日，陈书霞向刘云杰支付了购房定金1万元，并由刘云杰出具了定金收条。2019年5月11日，陈书霞向蓝泰公司支付契税、土地出让金、中介费、评估费、评估值、金融服务费、贷款费、工本费共计33700元。在房屋交易发生纠纷后，蓝泰公司向陈书霞退还了13000元。2019年5月16日，在周爱革、张明琴出具“本人周爱革同意指定郭雷代收老屯铁路小区22号楼2单元301号房屋交易所有款项”说明的情况下，陈书霞向郭雷账户汇款43万元，并向刘云杰转账1万元。该44万元由刘云杰向陈书霞出具了收到条，落款为“郭雷(代)刘云杰”。陈书霞支付该购房款后，中国银行在301号房屋上的抵押权登记注销。刘云杰及郭雷称，在周爱革及张明琴同意的情况下，其两人将该款项偿还了中国银行的抵押贷款33万元左右，剩余款项因周爱革与张明琴与刘云杰之间存在借贷关系，其未向周爱革及张明琴进行返还。2019年5月22日，在陈书霞购买301号房屋的按揭贷款已经通过银行审批的情况下，陈书霞与周爱革、张明琴、刘云杰以及蓝泰公司共同至不动产登记部门办理301号房屋的所有权转移登记手续。在各方当事人办理手续过程中发现，301号房屋已在该日被山东省平阴县人民法院查封，查封期限为2019年5月22日至2022年5月21日。因该房屋被查封，所有权转移登记手续未能最终办理成功。山东省平阴县人民法院查封该案件的裁定书显示，上述查封系因张成山与济南福鼎轩阿胶制品有限公司(法定代表人为周爱革)及周爱革之间的民间借贷纠纷而作出，查封的保全金额为25万元。2019年5月23日，刘云杰以周爱革、张明琴为被告，以张继章为第三人向一审法院提起诉讼，要求周爱革及张明琴向其偿还借款本金45万元、5000元、2300元、5000元、326300元及上诉本金的利息，并要求就301号房屋享有优先受偿权。一审法院对该案予以立案，案号为(2019)鲁0104民初3272号。刘云杰称，因301号房屋被查封未能过户，为了防止其合法权利受到侵害，故其次日即将周爱革、张明琴诉至一审法院。刘云杰在该案的起诉状中称，其诉讼请求中的326300元本金为张继章代其向周爱革、张明琴出借的用于偿还301号房屋之上中国银行按揭贷款的款项。2019年5月17日，周爱革、张明琴以该借款偿还了银行贷款，涂销了中国银行的抵押登记，才发生了后续与陈书霞一同办理所有转移登记的事实。该案尚未审理终结。在该案中，经刘云杰申请，一审法院查封了301号房屋，查封期限为2019年6月3日至2022年6月2日。经一审法院查询该案庭审笔录，刘云杰在庭审中又改称偿还银行贷款的326300元来源于陈书霞支付的购房首付款，剩余的购房款用于抵销其他借款在2018年9月13日之后的借款利息，利息标准为月利率4.5%。周爱革在该案中对以陈书霞的购房款偿还银行贷款的事实认可，但称双方未约定借款利息，故不认可剩余购房款用于抵销利息的事实。2019年9月4日，周爱革及邱立民向陈书霞出具证明一份，称在与陈书霞签订房屋买卖合同时，刘云杰未向陈书霞披露其与周爱革之间的债权债务关系，301号房屋实际由刘云杰出租并收取租金，实际卖房过程由刘云杰和陈书霞商定，刘云杰实际控制涉案房屋并对外出卖。刘云杰认为该证明系周爱革及蓝泰公司为逃避责任出具，其仅是在周爱革的指示下代为收取了涉案房屋的购房款，且相关购房款用于了偿还301号房屋之上的银行按揭贷款，不能以此要求其承担责任。另查明，301号房屋在2019年6月5日及6月25日，又被山东省平阴县法院进行了两次查封，查封期限分别至2022年6月4日及2022年6月25日。本案起诉状送达周爱革及张明琴的时间为2019年7月23日。陈书霞称，因涉案房屋由刘云杰实际控制出租，且由刘云杰实际出售并收取房款，故刘云杰也系301号房屋的实际出售人，为该房屋买卖合同的当事人之一，故刘云杰负有返还购房款的义务。周爱革及张明琴称，其向刘云杰实际借款45万，借款后将房屋抵押给了刘云杰并由刘云杰对外出租收取租金。因其未能按期偿还借款，刘云杰胁迫其卖房还债，才产生了本次诉讼。因出售房屋均是由刘云杰操作，并非其真实意思，故其对房屋买卖合同的解除不应承担责任，也不应承担因此产生的违约责任。经一审法院一再释明，周爱革及张明琴均称因非其本人售房，其不应承担违约责任，故不要求法院对违约金标准进行调整。刘云杰否认其胁迫周爱革及张明琴卖房的事实。一审法院认为：0000390号《房屋买卖合同》虽然为复印件，但陈书霞及刘云杰对该合同的真实性予以认可。刘云杰在该合同中作为周爱革及张明琴代理人进行了签字，陈书霞在签订合同时并未提出异议。如该合同经过了周爱革及张明琴的事先授权或者事后追认，均对周爱革及张明琴产生法律约束力。虽然0000390号合同编号在后，但除周爱革、张明琴对两份合同的签订顺序持有不确定态度外，其他当事人均认可该合同签订在前。在无其他证据证明的情况下，一审法院认定0000390号合同系刘云杰作为周爱革及张明琴代理人身份，签订在前的房屋买卖合同。即使该合同中的签字非周爱革及张明琴本人所签，该合同效力已被周爱革及张明琴本人所签订的0000389号合同追认，两份合同的内容及效力一致。因周爱革及张明琴对刘云杰胁迫其卖房未提交证据证明，其在与陈书霞签订合同时亦未提及其被迫卖房的事实，按其所称亦非陈书霞对其进行胁迫。故一审法院认为，陈书霞与周爱革、张明琴以及蓝泰公司签订的0000389号《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，各当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。由当事人无异议的事实可知，陈书霞与周爱革及张明琴约定的房屋所有权转移登记的时间为2019年5月22日，且各方已于该日至不动产登记部门办理该手续，但因周爱革与他人之间的纠纷导致301号房屋于该日被法院查封而未能成功办理。在此之后，该房屋又被查封多次，导致陈书霞无法依约取得该房屋的所有权登记。周爱革及张明琴未能在2019年5月22日后为陈书霞办理301号房屋所有权登记的行为构成违约，且该房屋在法律上因多次查封已经不具备依约进行所有权转移登记的条件，导致陈书霞取得该房屋所有权的合同目的无法实现，陈书霞要求解除该合同的诉讼请求有理有据，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，合同解除权作为形成权，在解除合同的意思表示到达对方时发生法律效力，陈书霞无证据证明其在本次起诉前具体向周爱革及张明琴送达解除合同意思表示的时间，但其在起诉状中明确提出了该意思表示，故一审法院以本案起诉状送达周爱革及张明琴的时间作为合同的解除时间，即2019年7月23日。因双方合同已经解除，陈书霞要求周爱革及张明琴向其返还购房款44万元及定金1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于中介费用33700元。双方合同约定的该费用在违约方违约导致合同无法履行的情况下，由违约方承担，现陈书霞主张的解除合同的诉讼请求，一审法院予以了支持，故其要求周爱革及张明琴赔偿其中介费的诉讼请求，一审法院予以支持。因蓝泰公司已经退还了陈书霞13000元款项，故剩余的中介费用损失应为20700元，该款项应由周爱革及张明琴予以赔偿，超过该数额的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金，按照双方合同的约定，逾期履行合同义务的违约金标准为房屋总价的日千分之三，2019年5月22日后周爱革及张明琴未能为陈书霞办理房屋的所有权转移登记手续，该违约行为一直持续。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”依照该规定，陈书霞有权要求周爱革及张明琴在违约及合同解除后依约向其支付违约金。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，陈书霞主张，包括其无法使用涉案房屋产生的租金损失、首付款利息损失及所支付的中介费用等。一审法院认为陈书霞未能就其主张的租金损失举证，相关中介费用损失一审法院已经支持其诉讼请求，故其主张的该两项损失不能计入违约金标准的评估范围。一审法院认为，陈书霞基于合同能够继续履行的预期，已经向周爱革、张明琴支付了45万元购房款，该部分费用的支出，在周爱革、张明琴未依约履行办理所有权转移登记手续的情况下，必然产生利息损失，该损失应计入违约金标准的评估范围。陈书霞未再举证证明其还存在其他损失。在此情况下，按照双方约定的违约金标准，每日产生的违约金为2610元，该违约金标准显然过高。虽然周爱革及张明琴在一审法院释明后不要求对违约金标准进行调整，但其强调的重点为其行为不构成违约，不应承担违约金，故推定其本意并非认为该违约金标准合理，故一审法院认为双方约定的违约金标准过高，在认定周爱革及张明琴违约的情况下，参照可证实的损失，该标准应当予以调低。一审法院酌定以陈书霞已付购房款45万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，由周爱革及张明琴自2019年5月22日起计算承担违约责任。关于刘云杰、郭雷及蓝泰公司是否应当承担责任。一审法院认为，刘云杰在作为代理人签订0000390号《房屋买卖合同》后还代为收取了陈书霞所支付的购房定金1万元及购房款1万元，其在该次房屋买卖中的身份应为周爱革及张明琴的代理人。涉案房屋的所有权人为周爱革及张明琴，陈书霞称刘云杰为房屋买卖合同出卖人的主张，无事实和法律依据，一审法院对该意见不予采纳。另，郭雷系在周爱革及张明琴向陈书霞出具代收购房款的说明后，以其银行账户收取了陈书霞的购房款43万元。陈书霞对郭雷代收房款的事实应属明知。郭雷为周爱革及张明琴收取购房款的代理人，亦非房屋买卖合同的相对方。按照法律规定，代理人的行为后果由被代理人承担。而居间人在故意隐瞒与订立合同有关的重大事实或者提供虚假情况，损害委托人利益时，才应承担相应的赔偿责任。本纠纷产生的直接原因系周爱革因其他案件导致涉案房屋被查封而无法完成交易。陈书霞并无证据证明系因刘云杰及郭雷的原因导致案房屋无法办理所有权转移登记的手续，也无证据证明蓝泰公司故意隐瞒事实或提供虚假信息。因此，陈书霞要求刘云杰作为房屋买卖合同的相对人与周爱革及张明琴共同承担责任，并要求郭雷及蓝泰公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。另需说明，刘云杰及郭雷作为代理人代周爱革及张明琴收取购房款后，在仅考虑委托代理该单一法律关系的情况下，两者负有向周爱革及张明琴返还的义务。刘云杰、郭雷与周爱革、张明琴在本案中陈述中国银行在301号房屋上30余万元的抵押贷款系以陈书霞支付的购房款进行的偿还，该陈述与刘云杰、周爱革及张明琴在(2019)鲁0104民初3272号案件的庭审笔录中的陈述一致，但与刘云杰在该案起诉状中的陈述不一致。按照本案中的陈述，刘云杰在(2019)鲁0104民初3272号案件中再诉请周爱革及张明琴向其偿还用于偿还301号房屋中国银行按揭贷款的借款及利息，其相关主张自相矛盾。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认陈书霞与周爱革、张明琴签订的关于济南市槐荫区老屯铁路小区22号楼2-301号房屋的房屋买卖合同于2019年7月23日解除；二、周爱革与张明琴于判决生效之日起十日内向陈书霞返还购房款44万元及定金1万元；三、周爱革与张明琴于判决生效之日起十日内向陈书霞赔偿中介费损失20700元；四、周爱革与张明琴于判决生效之日起十日内向陈书霞支付违约金(以45万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准，自2019年5月22日起计算至实际返还45万元购房款之日止)；五、驳回陈书霞对刘云杰的诉讼请求；六、驳回陈书霞对郭雷的诉讼请求；七、驳回陈书霞对济南蓝泰房地产经纪有限公司老屯店的诉讼请求；八、驳回陈书霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8906元，减半收取计4453元，由陈书霞负担453元，由周爱革、张明琴共同负担4000元。一审期间，陈书霞提交了周爱革、邱立民2019年9月4日出具的证明一份，内容为：“关于陈书霞因与周爱革房屋买卖合同一案，现证明陈书霞在签订房屋买卖合同时不知道刘云杰和周爱革的关系，不知道刘云杰和周爱革的债权债务纠纷，刘云杰并没有告诉陈书霞和周爱革的债权债务纠纷，老屯铁路小区22号楼2-301房屋所有权证为周爱革和张明琴共同共有，实际由刘云杰对外出租并收取租金，实际卖房过程由刘云杰和陈书霞商定，刘云杰实际控制涉案房屋并对外出卖。”周爱革、张明琴、蓝泰公司对该证明均无异议。刘云杰、郭雷认为证明人系本案当事人，与本案有利害关系，不予认可。经审阅一审庭审笔录，陈书霞并未在一审庭审中提交周爱革、张明琴“委托郭雷”收款的书面委托材料复印件，周爱革、张明琴亦未对“委托郭雷”收款的书面委托材料复印件进行质证，发表质证意见。周爱革二审中称其不认识郭雷，不清楚郭雷银行卡号和郭雷没有将钱转给周爱革。二审期间，双方当事人提交了新的证据，本院组织进行了质证，情况如下：陈书霞提交了编号为0000390的《房屋买卖合同》原件一份，载明内容与一审时其提交的复印件一致，落款处甲方有“周爱革、张明琴、刘云杰”签名字样，乙方有“陈书霞”签名字样及手印，丙方加盖济南蓝泰地产老屯店合同专用章及“邱立民”签名字样，落款日期为2019年5月8日。该合同主要内容被签字笔划掉，并注明“作废”两个字。陈书霞称同一天签了两份合同，是因为编号为0000390代理手续不完备，又重新签的编号为0000389的合同。一审期间，周爱革、张明琴并未承认其签过0000390的《房屋买卖合同》，主张该合同中签名并非其本人所签。刘云杰、郭雷质证称，对真实性没有异议，但该证据恰恰证明编号为0000390的房屋买卖合同已经作废，“周爱革、张明琴、刘云杰”的签名均是刘云杰所签，且刘云杰也仅在委托代理人处签字，其在本案的身份是委托代理人，而非合同的出卖人。蓝泰公司质证称，对真实性没有异议，这是第一份合同，对日期没有异议，该合同的划痕及“作废”字迹均为邱立民所写，编号为0000390的合同签完之后刘云杰说让周爱革和张明琴签字，又拿了一份编号为0000389的合同，找的周爱革和张明琴签的字，后来又让陈书霞签的字。编号为0000389的合同在0000390之后，编号为0000390的合同就作废了，以0000389的合同为准。周爱革质证称，对真实性有异议，“周爱革”和“张明琴”的签字均不是本人签的。刘云杰二审中提交了如下证据：证据一、房屋权属状况信息，载明：所有权人周爱革，共有情况张明琴，房产证号槐172968，房屋坐落槐荫区老屯铁路小区22号楼2-301，权属状态已登簿，登记时间2014年1月8日；抵押情况为债权人刘云杰，抵押金额800000，债务履行期限2018年7月13日起2019年1月12日止；查封情况具体载明：查封单位平阴县人民法院，查封期限2019年5月22日起2022年5月21日止；查封单位济南市槐荫区人民法院，查封期限2019年6月3日起2022年6月2日止；查封单位平阴县人民法院，查封期限2019年6月5日起2022年6月4日止；查封单位平阴县人民法院，查封期限2019年6月25日起2022年6月25日止；查询时间为2019年12月23日14时45分，落款处加盖济南市房屋档案馆业务专用章。证据二、不动产抵押注销证明，载明：济南市不动产登记中心：我行与抵押人周爱革在贵处办理了不动产抵押权登记，不动产登记证明（他项权证）号为济房他证槐字第059674号，现我行同意注销上述不动产的抵押权，由此产生的一切法律责任和后果，均由我行承担。我行委托周爱革办理注销上述不动产抵押权登记事宜。受托人依法所做的一切行为及签署的一切文件，我行均予承认，并承担相应的法律责任。特此证明，落款处有中国银行股份有限公司济南槐荫支行个人贷款业务专用章，时间为2019年5月17日。证据三、张继章中国工商银行转帐电子回单两份，分别载明：回单类型转账汇款，付款人张继章，收款人周爱革，金额400元，交易时间2019年5月17日；回单类型转账汇款，付款人张继章，收款人周爱革，金额325900元，交易时间2019年5月17日。证据四、2019年5月17日周爱革出具的证明复印件，载明：本人周爱革，在中国银行济南阳光新路支行房屋贷款所剩余款项（大约34万左右），由张继章偿还。房屋位于老屯铁路小区22号楼2单元301号。落款处有“周爱革”、“张明琴”签名字样及手印，落款日期为2019年5月17日。证据五、郭雷网上银行电子回单及张继章中国农业银行银行卡交易明细清单，其中网上银行电子回单载明：交易时间2019年6月6日，付款方郭雷，收款方张继章，金额460000元，交易类型转账，落款处有中国农业银行回单专用章。陈书霞质证称：1.对证据一、二无异议。2.对证据三有异议，该证据不能证明张继章向周爱革的转帐系用来偿还银行按揭贷款，根据一审庭审笔录28页记载，刘云杰陈述是从郭雷帐户转到周爱革、张明琴还款帐户，刘云杰的该项主张与一审中的主张相矛盾。3.对证据五真实性有异议，不能证明是原件，该银行转帐记录显示转帐时间为2019年6月6日，周爱革、张明琴的银行按揭贷款已经偿还完毕，不能证明该项转款与本案有关，且银行按揭贷款偿还数额为32.6万元左右，而该笔转帐数额为46万元。4.对证据四真实性没有异议，该证据与刘云杰所提供的证据相矛盾，数额为34万元左右，而且用的词为大约，说明周爱革并不了解真实情况。该证明明确表明由张继章偿还房屋贷款剩余款项，与刘云杰等在一审中所做陈述相矛盾。根据刘云杰代理人所述，该说明是在另一案件中所提供，由此可以更加证明刘云杰等存在虚假陈述，因此，请法庭考虑本案背后是否存在高利贷等因素。经审理，针对上述证据及各方当事人的有关陈述，本院分析认定事实如下：1.在周爱革、张明琴一审期间未对“委托郭雷”收款的书面委托材料复印件进行质证的情况下，一审法院认定周爱革、张明琴委托郭雷收款错误。通过二审的调查，各方当事人均未提交上述证据的原件，周爱革、张明琴亦未表示认可。同时，蓝泰公司在一审庭审中称该材料系刘云杰持有的，原来并未注明由郭雷收款，收款人是空白的。因此，本院认定周爱革、张明琴并未委托郭雷收款。2.虽然周爱革系本案当事人，邱立民是本案当事人蓝泰公司的负责人，与本案均有利害关系，由于刘云杰系周爱革的债权人，综合本案证据及各方当事人陈述，周爱革、邱立民为陈书霞出具的证明与本案实际情况基本相符，本院予以采信，认定：2019年5月8日涉案房屋买卖合同签订时，涉案房屋由刘云杰实际控制，刘云杰与陈书霞协商了涉案房屋买卖合同的内容，实际收取了陈书霞的购房款，解除涉案房产银行抵押等合同义务系刘云杰实际履行。3.陈书霞二审提交的0000390的《房屋买卖合同》原件，该合同并无周爱革、张明琴的签名，且已经注明作废，因此，并不能以该合同认定刘云杰系周爱革、张明琴签订0000389的房屋买卖合同的委托代理人。因此，本院认定周爱革、张明琴未委托刘云杰代其出售涉案房产。4.刘云杰、郭雷、张继章在与陈书霞、周爱革的房屋买卖及借贷关系中系利益共同体，郭雷系按照刘云杰的指示代收有关款项，张继章按照刘云杰的指示向周爱革的账户转账。2019年5月8日，房屋买卖合同签订后，刘云杰于2019年5月8日收取定金1万元，于2019年5月16日收到陈书霞购房款44万元。刘云杰指示张继章向周爱革有关账户转账338600元，为周爱革偿还了有关银行贷款，解除了银行贷款的抵押。5.2019年5月23日，刘云杰以周爱革、张明琴为被告，以张继章为第三人向一审法院提起诉讼，要求周爱革及张明琴向其偿还借款本金45万元、5000元、2300元、5000元、326300元及上诉本金的利息，并要求就301号房屋享有优先受偿权。一审法院作出了(2019)鲁0104民初3272号民事判决，认定如下事实：2018年7月13日，周爱革与刘云杰签订房屋抵押借款合同，约定周爱革向刘云杰借款80万元并将其名下坐落于槐荫区老屯铁路小区22号楼2-301作为抵押。双方对抵押房屋办理了不动产登记证明【鲁（2018）济南市不动产证明第0070155号】，担保债权数额为80万元，债务履行期限为2018年7月13日至2019年1月12日。2018年7月13日，第三人张继章向周爱革汇款45万元；周爱革、张明琴于当日出具借条及收到条，载明借款金额为45万元,但未载明出借人的姓名。2019年5月，第三人张继章共计五次分别向周爱革汇款5000元、2300元、5000元、325900元和400元。该案中，张继章陈述称：周爱革说替他还的钱都是刘云杰替他存的。刘云杰说的是都是对的，都是我给他转过去的，我是刘云杰经营二手汽车的员工。房子不是我们强行占有，是经过他同意的。一审法院认为，本案系民间借贷合同纠纷。根据我国《合同法》的规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。但根据上述查明的案件事实，刘云杰虽然与周爱革、张明琴签订有借贷合同，但提供借款的是第三人张继章而非刘云杰。刘云杰主张第三人张继章原欠其款项，第三人张继章因此代其提供本案借款，其因此为本案借款的权利人，不仅事实依据不足，而且不符合日常生活经验法则。因此，刘云杰与周爱革、张明琴的借贷合同未生效。对刘云杰基于借贷合同合法有效而提出的各项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院因此判决驳回了刘云杰的诉讼请求。刘云杰不服，提起上诉，现二审尚未立案。6.一审法院认定的0000389的合同内容属实及涉案房屋查封情况属实，本院予以确认。本院认为，0000389的《房屋买卖合同》系格式合同，本身打印了“房屋买卖合同”的题目，内容大部分为打印，落款处有周爱革、张明琴、陈书霞的签名。即使上述合同内容中存在价格、付款时间、过户时间等空白之处，但周爱革、张明琴签字时应当知道是出售其房屋的房屋买卖合同。因此，上述房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。虽然上述房屋买卖合同有关内容的协商、合同义务的履行、购房款的收取系由刘云杰完成，但基于合同相对性原则，并不能改变该合同双方当事人系周爱革、张明琴与陈书霞的事实，刘云杰并非该案合同当事人。《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，周爱革、张明琴辩称上述合同系刘云杰胁迫其出售房屋而签订，但其既未提交有关证据，也未申请撤销该合同，故该合同仍然对周爱革、张明琴与陈书霞具有合同约束力。周爱革、张明琴与陈书霞均应按照合同约定履行各自的义务。陈书霞应当向周爱革、张明琴按照合同约定支付房款，周爱革、张明琴应当按照合同约定办理房屋过户手续、交付房屋。由于涉案房屋已经于2019年5月22日被其他法院查封，双方的房屋买卖合同在一审诉讼期间条件下已经无履行可能，因此，一审法院判决双方签订的《房屋买卖合同》于2019年7月23日解除并无不当。根据上述房屋买卖合同，陈书霞应当向周爱革、张明琴支付房款。其在未见到周爱革、张明琴，并不能确定周爱革、张明琴委托刘云杰、郭雷收款的情形下向刘云杰、郭雷共计支付45万元，该款项不应认定为陈书霞履行向周爱革、张明琴支付房款的合同义务。在此情形下，周爱革、张明琴未履行涉案房屋过户义务，不应认定为违约。陈书霞要求周爱革、张明琴承担违约责任（双倍返还定金、违约金）的诉讼请求不能成立，本院不予支持。刘云杰既非涉案房屋买卖合同当事人，亦非周爱革、张明琴委托的收款人，其未经周爱革、张明琴授权的情况下，收取陈书霞45万元房款，无法律依据和合同依据，应当返还陈书霞。由于刘云杰将45万元房款中的338600元转给周爱革账户偿还了周爱革的有关银行贷款并解除银行对涉案房产的抵押权，周爱革、张明琴系该款实际受益人，故周爱革、张明琴在338600元范围内的承担连带返还责任。蓝泰公司在房屋所有权人周爱革、张明琴未参与协商，且刘云杰未取得周爱革、张明琴授权的情况下，让刘云杰代表周爱革、张明琴进行合同内容协商、收取房款、履行部分合同义务等，在涉案房屋买卖合同居间服务中存在过错，导致房屋所有权人未收到房款，合同亦未能履行，故蓝泰公司应当返还其收取的陈书霞服务费33700元，其已经返还了13000元，其仍应返还陈书霞剩余部分20700元。综上所述，陈书霞上诉请求部分能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3848号民事判决第一、六项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3848号民事判决第二、三、四、五、七、八项及案件受理费负担部分。三、被上诉人刘云杰于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈书霞款项45万元。四、原审被告周爱革、张明琴在338600元范围内对上述判决第三项被上诉人刘云杰的责任承担连带责任。五、被上诉人济南蓝泰房地产经纪有限公司老屯店于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈书霞服务费20700元。六、驳回上诉人陈书霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8906元，减半收取计4453元，由上诉人陈书霞负担453元，由被上诉人刘云杰负担2800元，被上诉人济南蓝泰房地产经纪有限公司老屯店负担200元，由原审被告周爱革、张明琴共同负担1000元；二审案件受理费8906元，由上诉人陈书霞负担906元，由被上诉人刘云杰负担5600元，被上诉人济南蓝泰房地产经纪有限公司老屯店负担400元，由原审被告周爱革、张明琴共同负担2000元。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇二〇年三月二日书记员 孙 雪