广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0183执异48号 异议人（利害关系人）：广州增福汽车销售有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔城大道310号。 法定代表人：卢泰敏。 委托代理人：冯国斌、陈立，广东晟晨律师事务所律师。 申请执行人：中国银行增城支行，住所地：增城市荔城镇挂绿路11号。 负责人：杜道洪。 申请执行人：汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司，住所地：广东省汕头市濠江区埭头工业区通用厂房第一幢首层。 法定代表人：肖伟文。 委托代理人：吴凯亮，广东兆鹏律师事务所律师。 被执行人：增城市经济发展总公司，住所地：广州市增城区荔城街挂绿路15号五楼。 法定代表人：单展焜，该公司总经理。 委托代理人：吴顺良、黄厚尊，该公司员工。 被执行人：增城超时印花有限公司，住所地：广州市增城区荔城街西郊杜岗岭。 法定代表人：单展焜，该公司总经理。 本院在执行申请执行人汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司申请执行被执行人增城市经济发展总公司、增城超时印花有限公司借款合同纠纷一案中，利害关系人广州增福汽车销售有限公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月1日举行了听证。申请执行人汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司的委托代理人吴凯亮、被执行人增城市经济发展总公司的委托代理人吴顺良、黄厚尊、利害关系人广州增福汽车销售有限公司委托代理人冯国斌、陈立参加了听证，并提交了书面意见。申请执行人中国银行增城支行、被执行人增城超时印花有限公司经合法传唤未参加听证，亦未提交书面意见及相应的证据材料。现已审查终结。 利害关系人广州增福汽车销售有限公司称，2013年12月1日，利害关系人与增城市经济发展总公司签订《310厂房租赁合同》，约定由利害关系人承租增城市经济发展总公司所有的增城区荔城大道310号厂房（包括厂房围墙范围内的场地，承租厂房的房产所有权证号分别为：粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号），租赁期限从2013年12月1日至2018年11月31日。2016年1月26日，广州市增城区人民法院依据已生效的(2001)增法经初字第409号民事判决书【执行案号：(2001)增法执字第2195号】，对增城市经济发展总公司位于增城区荔城大道杜岗岭的房地产【土地证号：1××8第0027243-01250114183号、1××8第0027284-01250114184号、1××8第0027318-01250114258号、1××8第0027317-01250114257号、1××8第0027333-01250114273号、1××8第0027319-01250114259号；房产证号：1643488-××号、40××98号、40××99号】进行司法拍卖，该次拍卖的标的物包括利害关系人所承租的增城区荔城大道310号厂房。2016年2月24日，广州市增城区人民法院作出(2001)增法执裁字第2195号之二执行裁定书，裁定前述房地产归汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司（组织机构代码：303848578）所有。利害关系人现认为广州市增城区人民法院的前述司法评估、拍卖程序违反相关法律规定，依法应予以撤销，具体理由如下：一、利害关系人与增城市经济发展总公司签订的《310号厂房租赁合同》合法有效，利害关系人系拍卖标的物增城区荔城大道310号厂房的合法承租人，依法享有对该标的物的优先购买权，但广州市增城区人民法院在对该标的物进行评估、拍卖的过程中未依照相关法律规定通知利害关系人，其违法执行行为侵害了利害关系人的知情权及优先购买权，对利害关系人的合法权益造成严重损害。二、涉案房产所处土地的权属来源为划拨，根据相关法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应经相关政府部门批准后方能转让，但广州市增城区人民法院在对涉案房屋进行拍卖前，并未向有关政府部门报批，其执行行为违反法律规定。三、根据“买卖不破租赁”的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”等有关法律规定，利害关系人与增城市经济发展总公司在涉案房产被查封之前就已签订合同有效的租赁合同并已实际占有使用至今，因此，利害关系人对涉案房产的租赁权依法应予以保护。现涉案房产被人民法院于2016年2月24日以(2001)增法执裁字第2195号之二执行裁定书裁定归汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司所有（该公司已在贵院提起诉讼要求申请人限期搬离涉案房产）且在涉案房产拍卖过程中并未向申请人依法告知有关拍卖事宜，严重侵害了申请人作为合法承租人的优先购买权。故请求：一、撤销(2001)增法执裁字第2195号案增城区荔城大道杜岗岭房地产（包括涉案房产）的司法拍卖程序。二、撤销（2001）增法执裁字第2195号之二执行裁定书。 本院查明：本院审查执行异议案件执行依据为（2001）增法经初字第409号民事判决书，判决：一、被告增城超时印花有限公司于本判决生效后三十日内归还借款15万美元及利息（利息从1993年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款日止）给原告中国银行增城支行。二、被告增城市经济发展总公司对被告增城超时印花有限公司的上述债务承担连带清偿责任。被告增城市经济发展总公司承担连带责任后，有权向被告增城超时印花有限公司追偿或直接向本院申请执行。 原告中国银行增城支行以被执行人未履行上述生效法律文书所确定的还款义务为由，向本院申请执行，执行案号为（2001）增法执字第2195号。 2015年1月5日，本院作出（2001）增法执字第2195号之八执行裁定书，裁定：“变更汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司为本案的申请执行人。” 2016年1月26日，本院委托广东聚宝拍卖有限公司进行第一次公开拍卖被执行人增城市经济发展总公司位于增城市荔城镇荔城大道杜岗岭的房地产【土地证号：19880027243-××号、198××××7284-01250114184号、198××××7318-01250114258号、198××××7317-01250114257号、198××××7333-01250114273号、198××××7319-01250114259号；房产证号：1643488－××号、40××98号、40××99号】，评估价46170770元。第一次拍卖保留价是46170770元，由汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司以46770770元的最高价竞得。本院于2016年2月24日作出（2001）增法执裁字第2195号之二执行裁定书，裁定：“一、被执行人增城市经济发展总公司位于增城市荔城镇荔城大道杜岗岭的房地产【土地证号：19880027243-××号、198××××7284-01250114184号、198××××7318-01250114258号、198××××7317-01250114257号、198××××7333-01250114273号、198××××7319-01250114259号；房产证号：1643488－××号、40××98号、40××99号】归买受人汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司（组织机构代码：303848578）所有。二、买受人汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。” 又查，2012年3月20日，本院将评估报告及法院公告送达给被执行人增城市经济发展总公司，其中2012年3月15日的公告中载明：本院决定对被执行人增城市经济发展总公司所有的位于荔城大道308号、310号、312号杜岗岭的土地及房产【土地证号：19880027243-××号、198××××7284-01250114184号、198××××7318-01250114258号、198××××7317-01250114257号、198××××7333-01250114273号、198××××7319-01250114259号、1998-C0100001号、1998-C0100004号；房产证号：1643488－××号、40××98号、40××99号】等财产进行拍卖，现已进入评估程序，在此期间，任何人不得对上述房地产进行转让、受让、出租、扩容、投资、改造、装修等。否则，自行承担法律责任。 2013年12月1日，利害关系人广州增福汽车销售有限公司与增城市经济发展总公司签订《310厂房租赁合同》，约定由利害关系人承租增城市经济发展总公司所有的增城区荔城大道310号厂房（包括厂房围墙范围内的场地，承租厂房的房产所有权证号分别为：粤房字第××号、粤房字第××号），租赁期限从2013年12月1日至2018年11月31日。双方在提出此次异议前，均未向法院提交上述租赁合同主张租赁关系。 本院在2015年12月23日书面通知被执行人增城市经济发展总公司，要求其将本次执行过程中应知的处理情况及状况转告给承租方。2016年1月18日，本院将拍卖公告张贴在被拍卖厂房外,又将拍卖公告直接送达给利害关系人广州增福汽车销售有限公司。 2017年3月3日，本院去函广州市增城区国土资源和规划局。 咨询房产证号为16××88号、16××97号的厂房所在地块的土地证号是否为1××8地0027319－01250114259，房产证号为16××88号、16××97号的厂房及土地证号为1××8地0027319－01250114259的地块(以下简称“涉案房产”)在2013年12月是否处于查封状态。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查[2017]156号《增城区国土规划局关于协助核查相关房地产情况的函》函复如下：房产证号为16××88号、16××97号的厂房所在地块的土地证号为1××8地0027319－01250114259，该厂房及所在地块在2011年11月9日被本院依法查封，且2013年12月系统显示查封状态。 本院认为：涉案房产及所在地块登记的所有权人、使用权人是被执行人增城市经济发展总公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定,由于被执行人增城市经济发展总公司逾期未履行上述生效法律文书确定的义务，本院在2011年11月9日依法查封被执行人增城市经济发展总公司所有的涉案房产及所处地块符合有关法律规定。 本院在2012年3月15日的公告中明确告知被执行人增城市经济发展总公司涉案房产及所处地块已被查封且已进入评估阶段，在此期间，不得对上述房地产进行转让、受让、出租、扩容、投资、改造、装修等。否则，自行承担法律责任。被执行人增城市经济发展总公司在明知本院已查封涉案房产且查封期间不得出租的情况下，仍于2013年12月将涉案房产出租给利害关系人广州增福汽车销售有限公司的行为，致使利害关系人无法享有优先购买权。 且本院在拍卖处置前将拍卖公告张贴在被拍卖厂房外并直接送达给利害关系人，利害关系人未申请参与拍卖主张优先购买权，亦未在拍卖处置前提出异议，应视为其放弃主张优先购买权。 故利害关系人在本院已裁定将涉案房产拍卖并归汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司所有的情况下，主张优先购买权，请求撤销(2001)增法执裁字第2195号案增城区荔城大道杜岗岭房地产（包括涉案房产）的司法拍卖程序及（2001）增法执裁字第2195号之二执行裁定书，理据不足，本院不予采信。 利害关系人引用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，主张涉案房屋的土地为划拨土地，涉案房屋在拍卖前未经有关政府部门审批，拍卖行为违法，应予以撤销。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定不属于强制性法律规范，利害关系人据此请求撤销本案的司法拍卖行为，无相应法律依据，本院不予支持。 利害关系人以“买卖不破租赁”的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，主张涉案土地及房屋所有权变更与承租权引起的纠纷，不属于本案异议处理范围，利害关系人可另循其他途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回广州增福汽车销售有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘永浩 审 判 员  刘 丹 人民陪审员  李彩珠 二〇一七年五月二十七日 书 记 员  谢淑芬