广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8009号原告:江绮华，女，1958年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新胜，广东道正律师事务所律师。被告：广州泓辉盈泰投资有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路184号之五，统一社会信用代码91440101696937052T。法定代表人:茹智栋。被告：广州市豪居房地产代理有限公司，住所地广州市花都区花东镇山下村六队工业路18号A07-10，统一社会信用代码914401015818981022。法定代表人：谭培森。被告：钟晓梅，女，1975年2月20日出生，汉族，住广东省五华县，被告：茹智军，男，1971年10月25日出生，汉族，住广州市花都区，被告：茹智栋，男，1976年11月06日出生，汉族，住广州市花都区，被告：黄冬梅，女，1980年6月5日出生，汉族，住广东省廉江市，原告江绮华与被告广州市豪居房地产代理有限公司（以下简称豪居公司）、广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称泓辉盈泰公司）、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李新胜到庭参加诉讼，被告泓辉盈泰公司、豪居公司、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告2016年6月19日签订的《泓辉?银座公寓委托经营合同》；2、责令被告豪居公司、泓辉盈泰公司立即将位于广州市花都区新华街新街大道5号银座?尚吉国际公寓第20、21层公寓，建筑面积约2700平方米移交给原告；3、责令被告豪居公司、泓辉盈泰公司向原告支付从2017年1月1日起至委托经营公寓移交之日止的委托经营回报，暂计至2019年5月31日3266550元；4、责令被告豪居公司、泓辉盈泰公司向原告支付从2017年1月1日起至向原告移交委托经营公寓之日止延期付款违约金，暂计至2019年5月31日632432.54元；5、责令被告豪居公司、泓辉盈泰公司向原告支付为实现债权支出的律师费用138969元；6、责令被告钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅对上述第二、三、四、五项被告豪居公司、泓辉盈泰公司向原告移交委托经营公寓及支付经营回报、延期付款违约金、律师费用等承担连带保证责任；7、本案诉讼费用全部由六被告承担。事实和理由：2016年6月19日，原告与六被告经协商一致签订《泓辉?银座公寓委托经营合同》，合同约定原告将自有座落于广州市花都区新华街新街大道5号银座?尚吉国际公寓20、21层公寓，建筑面积约2700㎡，用途为公寓出租，委托被告豪居公司、泓辉盈泰公司经营管理和使用，被告豪居公司、泓辉盈泰公司按时向原告支付委托经营回报，合同同时对委托期限、委托经营回报支付金额、时间、方式、违约责任、争议解决以及被告钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅作为被告豪居公司、泓辉盈泰公司保证人对被告豪居公司、泓辉盈泰公司的合同义务和债务向原告承担连带保证责任等条款进行了明确约定。合同签订后，原告将位于广州市花都区新华街新街大道5号银座?尚吉国际公寓第20、21层公寓，建筑面积约2700平方米交付被告豪居公司、泓辉盈泰公司管理和使用，但被告豪居公司、泓辉盈泰公司并未按合同约定向原告支付委托经营回报，经原告多次催促，六被告于2017年5月30日向原告出具承诺书，郑重作出承诺2017年1月1日至2017年12月31日应交付的经营回报共1219512元及逾期利息200000元，决定于2018年1月至6月分摊支付，即每月在原合同约定支付经营回报的基础上再行交付236585.33元给原告。但六被告仍然无按合同约定及承诺书要求履行支付义务，2018年8月22日原告遂委托律师发出律师函，要求六被告立即向原告支付委托经营回报及延期付款违约金，并办理有关解除合同的手续及物业移交手续，六被告对此置若罔闻既不交付物业也不支付款项。原告无奈之下为维护合法权益唯有诉诸法律，恳请法院依法作出支持原告诉请的判决。被告豪居公司、泓辉盈泰公司、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街新街大道5号银座·尚吉国际公寓20-21层，共56间公寓。经本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询，该局回函：涉案房屋所在土地登记在广州市花都区新华街新街村村民委员会，该会于2014年5月4日取得商业、办公楼、立体停车库《建设工程规划许可证》（穗规建证【2014】734号）。未查询到该建筑项目办理规划条件核实手续及首次登记信息。2016年6月19日，原告作为甲方与被告豪居公司作为乙方、泓辉盈泰公司作为丙方、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅作为丁方签订一份《泓辉·银座公寓委托经营合同》，约定甲方取得涉案房屋使用权，并同意将涉案房屋委托乙方、丙方进行管理，委托经营期限自2017年1月1日至2027年4月30日，委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营管理均由乙、丙方自行决定，除存在损害甲方利益外，甲方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行使用或出租他人。合同第三条约定：委托期内，甲方不参与乙、丙方的经营管理事务，乙、丙方承诺以合法经营的方式保障甲万能按本合同第五条的约定标准取得回报收益。第四条委托期内，乙、丙方为了充分发挥该物业的社会价值，经济价值，广州北站及西广场高端的酒店式国际公寓，加装中央冷热空调，消防安全设施，热水循环系统，监控系统，酒店标准的软硬件设施（如：家私，家电，通迅，网络，推广宣传，配套钦装，经营管理团队成立，管理软硬件及系统投入等）；乙、丙方承担该物业的固定支出、水电费、管理费、日常维修等费用。第五条委托期内，乙、丙方按以下约定向甲方支付委托经营回报：1、委托经营的第1年即自2017年1月1日起至2017年12月31止，乙方按每月101626元的标准交付经营回报；2、委托经营的第2年即自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方按每月116144元的标准交付经营回报；3、委托经营的第3年即自2019年1月1日起至2019年12月31日止，乙方按每月130662元的标准交付经营回报；4、委托经营的第4年即自2020年1月1日起至2020年12月31日止，乙方按每月145180元的标准交付经营回报；5、委托经营的第5年即自2021年1月1日起至2021年12月31日止，乙方按每月159698元的标准交付经营回报；6、甲方收取上述委托经营回报是纯收入，因物业租赁所产生的税费等均由乙、丙方按规定缴纳。合同第六条约定：在委托期内，甲方同意乙、丙方对该物业进行统一的商业经营和管理。除上述第五条的约定外，委托期内该物业的经营收入由乙、丙方享有，经营风险乙、丙方承担。合同第十条约定：如乙、丙方延期支付收益回报的，自延期之日始按每日万分之三的标准向甲方另行支付延期付款违约金；延期支付超过30天的，甲方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营，并没收公寓房间内所有物品。合同第十一条约定：丁方自愿为乙、丙方就本合同义务和债务向甲方提供连带责任保证担保，保证范围包括但不限于交付委托经营回报、利息、违约金及甲方为实现债权的费用（包括律师费、诉讼费、差旅费、评估拍卖费、公告费等），保证期为本合同期限届满之日起二年。第十二条本合同与《银座·尚吉国际公寓租赁合同》同时签订，同时互为生效条件。2016年6月19日，江绮华（乙方）与泓辉盈泰公司（甲方）、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅（丙方）签订《银座·尚吉国际公寓租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于广州市花都区新华街新街大道5号泓辉?银座第20、21层物业交付给乙方使用或者自行转租，该物业建筑面积（包含公摊面积）约2700平方米，用途为公寓。二、使用年限为30年，甲方将该物业于2017年1月1日起交付乙方使用，并开始计算租赁期。如实际交付日期与上述约定不一致的，以甲方同意确定实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整使用期限的截止日期。三、本合同期内乙方应向甲方缴纳的租金总额为14518000元。四、1.双方暂定该物业的交付时间为2017年1月1日。如到期未能交付使用的，乙方同意宽限期至2017年4月30日，但双方约定逾期于2017年1月1日开始计算违约金，按乙方实际已支付总租金的月利率七厘计算违约金，直到交付之日为止。2017年5月30日，豪居公司、泓辉盈泰公司、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅向原告出具《承诺书》，约定：根据2016年6月19日银座·尚吉《国际公寓租赁合同》第五条第l款规定，上述承诺人必须自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按每月人民币壹拾万壹仟陆佰贰拾陆元的标准向江绮华女士交付经营回报，现鉴于承诺人自身经营上的原因，暂时未能向江绮华女士交付经营回报，特恳请江绮华女士予以谅解。为此，承诺人郑重向江绮华女士作出如下承诺：在《公寓委托经营合同》其它条款继续保持不变的情况下第五条第1款变更为2017年1月1日起至2017年12月31日止承诺人应交付的经营回报共壹佰贰拾壹万玖仟伍佰壹拾贰元正（￥1219512元正）及因迟交付回报所支付逾期利息贰拾万元正（￥200000元正），合计壹佰肆拾壹万玖仟伍佰壹拾贰元正（￥1419512元正），承诺人决定于2018年1月-6月分摊支付，即每月在原合同约定支付经营回报的基础上再行交付贰拾叁万陆仟伍佰捌拾伍元叁角叁分正（￥236585.33元正）给江绮华女士。诉讼中，原告陈述：其共支付了14518000元，商铺交了之后返租的。经本院依法询问，原告并未向本院提交其交接涉案房屋的证据。原告向本院提交《民事委托代理合同》及发票两张，拟证明原告支付律师费的事实。另，本院审理的（2018）粤0114民初7467号、（2019）粤0114民初3828号、（2019）粤0114民初3996号、（2019）粤0114民初3997号、（2019）粤0114民初5247号、（2019）粤0114民初6896号、（2019）粤0114民初10353号、（2019）粤0114民初10789号、（2019）粤0114民初11566号、（2019）粤0114民初11567号案件中，各案原告均陈述：各案涉案商铺均未交付使用。本院认为，原告与泓辉盈泰公司、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅签订的《银座·尚吉国际公寓租赁合同》关于租赁期限的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，故该合同中超过20年的部分无效。原告与豪居公司、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅签订的《泓辉?银座公寓委托经营合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。豪居公司、泓辉盈泰公司支付经营回报的前提是原告对涉案商铺享有使用权。广州市规划和自然资源局花都区分局已回函称未查询到该建筑项目办理规划条件核实手续及首次登记信息，目前原告并未举证证明其已向泓辉盈泰公司支付所有租金，也未举证证明涉案房屋已具备竣工验收备案手续、也没有书面证据证明泓辉盈泰公司已将涉案公寓交付原告使用，而本院审理的其他案件中，另案原告均陈述涉案商铺未能交付使用。原告并未能充分证明泓辉盈泰公司已将涉案房屋交接给原告，原告也未能提交证据证明其已向豪居公司交接涉案房屋，原告在诉讼中也确认涉案房屋属于返租，目前豪居公司、泓辉盈泰公司未能按照《泓辉?银座公寓委托经营合同》向原告支付委托经营回报，构成违约，按照合同第十条约定，延期支付收益回报超过30天，原告有权单方面终止合同，因此原告请求解除《泓辉?银座公寓委托经营合同》，本院予以支持。但如上所述，原告要求豪居公司、泓辉盈泰公司向其移交涉案房屋并支付经营回报及延期付款违约金、本案律师费，依据不足，本院不予支持。同理，原告主张钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅承担连带保证责任，亦无法成立，本院不予支持。被告豪居公司、泓辉盈泰公司、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告江绮华与被告广州市豪居房地产代理有限公司、广州泓辉盈泰投资有限公司、钟晓梅、茹智军、茹智栋、黄冬梅于2016年6月19日签订的《泓辉?银座公寓委托经营合同》；二、驳回原告江绮华的其他诉讼请求。案件受理费39104元，由原告江绮华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  段纯惠人民陪审员  朱小玲二〇二〇年三月二十日书 记 员  彭小容张倩倩