浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初4723号 原告：裴桥，男，1978年10月21日出生，汉族，住天台县。 原告：陈孝强，男，1981年8月3日出生，汉族，住天台县。 二原告共同委托诉讼代理人：王耿勇，浙江仁联律师事务所律师。 被告：天台县坦头隋塔座垫工艺厂，统一社会信用代码91331023L153073663，住所地天台县坦头镇后门坦路。 投资人：裴英良。 被告：裴英良，男，1963年7月10日出生，汉族，住天台县。 二被告共同委托诉讼代理人：徐俊，浙江天城律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：叶建德，浙江天城律师事务所律师。 原告裴桥、陈孝强与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂、裴英良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法由审判员陈中云适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2019年12月3日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年1月8日第二次公开开庭进行了审理。因新型冠状病毒感染××疫情防控，浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，本院于2020年1月23日依法裁定本案中止诉讼，后于2020年3月4日恢复本案诉讼。原告裴桥、陈孝强的委托诉讼代理人王耿勇，被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂的负责人裴英良（参加第一次开庭审理）以及二被告共同委托诉讼代理人徐俊（参加第一次开庭审理）、叶建德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴桥、陈孝强向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告裴桥、陈孝强与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂于2018年5月27日签订的《房屋买卖契约》；2.判决被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂返还原告裴桥、陈孝强购房款2490000元并支付利息损失（利息损失按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率从起诉日起计算至款项付清日止）；3.判决被告裴英良对被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费、财产保全保险费由被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂和被告裴英良共同承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判决被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂返还原告裴桥、陈孝强购房款2490000元并支付资金占用期间的利息损失（利息损失按年利率6%从2018年5月28日起计算至款项付清日止）。事实与理由：2018年5月27日，原告裴桥、陈孝强与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂签订《房屋买卖契约》，约定被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂将坐落于天台县附营地块当中的部分厂房出卖给原告裴桥、陈孝强，房屋四至为东前端至后门坦路后端与裴锦萍交界，南至坦头村路，西至坦头村路，北与裴洋滨围墙交界，北的西端与粮管所围墙交界。合同签订后，原告裴桥、陈孝强向被告裴英良支付了全部购房款2490000元，被告装英良收款后于2018年5月28日出具了收条。但之后上述厂房因属于违法建筑被政府拆除，原告就购房款返还一事与被告裴英良协商未果。二原告认为，人民法院在案件的审理过程中首先应当对合同的效力进行审查。虽然原告与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂于2015年5月27日签订了《房屋买卖契约》，但涉案厂房属于违法建筑，且被政府部门拆除。违法建筑作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，以此为标的的买卖合同应确认无效。退一步而言，即使合同有效，但被告出卖给原告的厂房因为属于违法建筑而被政府诉除，从而导致合同目的无法实现，也应当予以解除。不管合同无效或者解除，二被告都应当向原告返还全部购房款。另外，被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂属于个人独资企业，被告裴英良系该独资企业的投资人，根据法律规定，被告装英良应当对企业债务承担无限责任。综上所述，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂、裴英良共同辩称，一、原告与答辩人天台县坦头隋塔座垫工艺厂于2018年8月9日签订的《房屋买卖契约》合法有效。理由为：1.该房地产系2005年8月9日天台县人民法院委托拍卖行进行公开拍卖，答辩人于同年8月26日竞拍取得，该房地产属于合法财产。2.答辩人取得房地产后，未进行任何添附。2018年5月27日，答辩人将该处房地产出卖给原告时，也是按照当年拍卖取得的原状出卖，并未改变原状。3.原告买受该房地产时，也咨询过政府相关部门，对该房地产的状况进行了充分了解。双方签订的契约系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力。4.退一步讲，及时该厂房不是合法财产，也不影响土地部分转让的效力；二、政府拆除厂房，原告怠于行使陈述、申辩的权利，存在过失。原告系涉案厂房的实际权利人，在政府对该厂房作出拆除决定时，享有陈述和申辩的权利，但原告未积极行使，存在过失；三、涉案厂房被拆除的风险应由原告自行承担。原、被告签订契约后，答辩人即将房屋交付给原告，根据合同法的规定，标的物的毁损、灭失的风险在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担；四、关于被告裴英良的主体问题。根据《个人独资企业法》第31条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。本案被告企业有大量的财产足以清偿债务，现原告将裴英良作为共同被告显然不妥，应当予以驳回。如法院判决合同无效，被告要求原告赔偿临时棚被拆除的损失以及房屋被占用期间的租金损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 一、被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂主体情况。 被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂系个人独资企业，被告裴英良系该企业的投资人。 二、原、被告签订房屋买卖合同以及房屋被政府部门强制拆除的相关事实。 2018年5月27日，二原告与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂签订《房屋买卖契约》，约定被告将坐落于天台县附营地块当中的部分厂房出卖给原告，房屋四至为东前端至后门坦路后端与裴锦萍交界，南至坦头村路，西至坦头村路，北与裴洋滨围墙交界，北的西端与粮管所围墙交界。口头约定转让价格为2490000元。合同并约定如房屋需要转户等相关手续，在政策允许范围内甲方（被告）协助乙方（原告）办理，税费等其他所有开支由乙方自负。2018年5月29日，原告支付被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂全部购房款，被告法定代表人裴英良向原告出具了收条，被告将房屋交付二原告使用。2019年3月22日，案涉房屋被政府部门认定为违法建筑物而被强制拆除。 三、被告取得包括案涉房屋在内房地产权属的相关事实。 2005年8月26日，被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂通过法院拍卖以1440000元的价格竞得原天台县苍山粮食管理所所有的坐落于天台县附营地块房地产权属，该宗房地产的土地使用面积为4642.49平方米。案涉的房屋位于该宗房地产内，系临时建筑物，其中一处为裴英良租用期间自行搭建，另一处为案外人立孝搭建，但均未办理审批手续，至案涉房屋被拆除时未办理产权登记手续。根据拍卖时的价格鉴定报告，裴英良新建建筑评估价格257336元，立孝新建建筑评估价格27225元。在法院执行款分配时，上述款项作为临时棚返还款优先予以支付。同时查明，被告竞得该宗房地产后，至今未办理产权过户手续。 本院认为，本案的主要争议焦点：1、原、被告于2018年5月27日签订房屋买卖契约的效力认定问题；2、如认定合同无效的情况下，产生的法律后果当事人如何承担问题；3、被告裴英良是否需要承担连带清偿责任。 一、关于房屋买卖契约的效力问题 本院认为，违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，涉案房屋因未取得规划审批许可，政府部门认定为违法建筑而强制拆除，故涉案房屋应认定为违法建筑。原、被告双方签订的买卖契约因涉违法建筑，违反国家法律强制性规定，应依法确认无效。被告抗辩，其通过法院拍卖竞得包括涉案房屋在内的房地产所有权，属于被告取得的合法财产，有权依法处分，合同应有效。即使房屋不是合法财产，也不影响土地部分转让效力。本院认为，法院对原天台县苍山粮食管理所所有的整体房地产进行拍卖，包括涉案房屋在内的部分拍卖财产系临时建筑（其中一处系被告裴英良自行搭建），对其价值进行单独委托评估，并在执行分配时予以优先支付，故此，被告在参与竞拍时应充分了解部分拍卖财产的实物现状及权利瑕疵状况,对此产生的法律后果，显然由被告自行承担。况且，被告在竞得房产后，一直未办理产权过户登记手续，并在未取得合法手续的情况下将涉案的临时建筑迳行转让，有违法律规定。而基于“房地一体”原则，房屋买卖无效，土地转让当属无效。被告上述抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。合同被认定无效后，即自始无效，故本案原告诉请要求解除合同实无必要，本院不予支持。 二、合同认定无效后的法律后果承担问题 合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双务合同无效后，价款返还与标的物返还互为对待给付，双方应当同时返还。具体至本案，在合同无效后，被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂应返还原告购房款2490000元。在签订合同后，被告实际交付原告使用，为此产生的使用费可与资金占用费相互抵销，被告仅须支付本金，无须支付利息，故原告要求支付资金占用期间的利息损失，本院不予支持。涉案房屋被拆除灭失，无法返还，原告应折价予以补偿。本案的特殊之处在于房屋已被拆除，标的物具体价值已无法评估确定。本院认为，考虑到房屋具有一定的使用价值，可参照拍卖时的评估价值，结合标的物财产的贬值因素，同时考虑原告在缔约过程中已明知房屋未取得权属登记手续的情况下，对涉案房产有无审批许可手续未尽合理审查义务，存在一定的过错等因素，综合本案实际情况，本院基于衡平各方当事人利益角度考虑，依情酌定原告折价补偿被告100000元。而就涉案标的物的土地部分，根据法律规定，原告应予返还。至于被告提出在合同无效的情况下要求原告支付房屋租金损失，因该项损失与原告主张的资金占用期间的利息损失相互抵销，本院不予支持。 三、被告裴英良是否需要承担连带清偿责任。 本院认为，根据合同相对性的原则，本案应当认定与原告签订厂房转让合同的相对方为天台县坦头隋塔座垫工艺厂。经本院查明，被告裴英良系该企业的出资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产在不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。为此，如天台县坦头隋塔座垫工艺厂不足以清偿债务时，裴英良作为投资人，应当以其个人的其他个人财产予以清偿。本案原告要求裴英良承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂返还房屋转让款2490000元的诉请，理由成立，本院予以支持，扣除原告应折价补偿被告损失100000元后，被告应返还二原告房屋转让款2390000元。原告主张被告支付保全费以及保全保险费，该费用为实现债权的合理损失，本院予以支持。如被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂不能清偿上述债务的，裴英良以其个人的其他个人财产予以清偿。对原告提出的其他不合理诉请，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告裴桥、陈孝强与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂于2018年5月27日签订的《房屋买卖契约》无效。 二、限被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂在本判决生效之日起十日内返还原告裴桥、陈孝强房屋转让款2390000元（已扣除原告应付被告房屋折价补偿款100000元）。 三、限原告裴桥、陈孝强在本判决生效之日起十日内返还被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂位于天台县附营地块的部分土地（具体四至以双方签订的房屋买卖契约约定为准）。 四、限被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂在本判决生效之日起十日内支付原告裴桥、陈孝强保全费5000元及保全保险费2000元。 五、如被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂财产不足以清偿上述债务的，被告裴英良以其个人的其他财产予以清偿。 六、驳回原告裴桥、陈孝强其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取26720元，由原告裴桥、陈孝强负担1000元，由被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂负担25720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  陈中云 人民陪审员  齐菊生 人民陪审员  王继福 二〇二〇年三月九日 代书 记员  凌 秀