上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12927号原告：王会通，男，1979年12月30日出生，汉族，住浙江省金华市。原告：黄丽琼，女，1985年12月4日出生，汉族，住湖北省。两原告共同委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。被告：任晨夕，女，1983年11月18日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：蒋莉莉，上海市功茂律师事务所律师。原告王会通、黄丽琼与被告任晨夕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，后适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王会通、黄丽琼及其委托诉讼代理人卞东风、被告任晨夕的委托诉讼代理人蒋莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即涤除上海市嘉定区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押；2、判令被告协助原告将上述房屋产权过户到原告名下；3、判令被告将上述房屋交付原告。4、判令被告协助原告办理上述房屋的水、电、煤气、有线电视、物业更名手续；5、判令被告支付逾期过户违约金(按人民币498000元的日万分之五，自2016年10月20日起算至实际过户之日止)；6、判令被告支付逾期交房违约金(按人民币498000元的日万分之五，自2016年11月1日计算至实际交房之日止)。事实和理由：2016年7月21日，就原告购买被告位于上海市嘉定区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称涉案房屋)，双方签署《上海市房地产买卖合同》，且原告已按照合同约定，支付被告人民币(以下币种同)498000元房款，有效地履行了买受人的付款义务。后因被告拒绝协助原告办理过户手续，导致交易至今无法顺利履行，故原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回了第4项要求被告协助原告办理上述房屋的水、电、煤气、有线电视、物业更名手续的诉讼请求。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告要求被告涤除抵押，被告没有这个义务，应由受让人消除抵押；根据最高院第八次民商事审判纪要规定，受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，人民法院不予支持；居间合同、房屋买卖合同及网签合同均不是被告本人签字，且被告也没有出售涉案房屋的意愿，故合同为无效。即使被告有意愿出售，该合同有效，因原告违约在先，被告是可以要求解除合同并按照房价20%要求原告支付赔偿金的；且涉案房屋上存在租赁，租客并未放弃优先购买权，目前还租住在涉案房屋内，不排除其要行使优先购买权。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、上海市房地产权证复印件，以证明涉案房屋的产权人是被告；2、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，以证明2016年6月11日，原、被告就涉案房屋已经达成了买卖合同；3、《上海市房地产买卖合同》，以证明原、被告就涉案房屋的买卖明确约定了权利义务，被告应于2016年10月31日前交房；双方应于2016年10月15日前办理过户手续，并对逾期交房及逾期过户的违约责任进行了明确约定。4、收款收据、银行转账凭证，以证明两原告已支付购房定金3万元及房款468000元，合计支付房款498000元；5、原被告间的通话记录及短信截屏，以证明过户期限届满后，原告多次通过电话及短信方式通知被告履行过户义务；6、中国农业银行银行卡交易明细清单，以证明原告有付款能力；7、涉案房屋的贷款结清证明复印件、上海市房地产其他权利终止证明、上海市房地产登记证明等材料，以证明涉案房屋上的抵押已结清，但尚未办理注销；8、税收缴款书、原有住房信息查询申请表、受理回执，以证明2016年8月25日，被告协助两原告去办理了涉案房屋的审税手续，双方各自查询或审核了自己的税收及限购情况；9、个人购房借款/担保合同复印件，以证明被告为配合原告贷款提供了尾号为8583的工商银行的账户，并指定该账户作为涉案房屋放款的收款账户，此外被告为配合原告办理贷款将自己的身份证、户口簿、产证等原件交付银行审核过；10、网上信访受理(投诉)中心及回复截屏，以证明审税必须产权人本人到场，相关部门明确答复原告本案产权人审税时是亲自到场的事实。经质证，被告对证据1真实性无异议，认为涉案房屋的产权人为被告一人，系被告的婚前财产；对证据2、3、4真实性无异议，但认为被告任晨夕本人未在合同上签字，且498000元并不是进入被告账户；对证据5认为未经公证不予确认，从短信内容可以确定系因原告原因导致涉案房屋未能按约在10月15日之前过户；证据6与本案无关联性；证据7中的贷款结清证明系复印件，不予认可，其余材料真实性无异议；对证据8的真实性无异议，但被告没有到场审税，对证明内容不予认可；对证据9，因为是复印件且内容模糊不清，故不予质证；对证据10认为未经公证真实性不予认可，不能证明被告在审税时在场。被告为证明其主张向本院提交了结婚证，以证明涉案房屋系被告的婚前财产。经质证，原告对结婚证的真实性无异议，认为被告与朱某某的登记日期是2013年11月12日，原告提供的抵押权登记上面显示涉案房屋抵押债权发生在2013年11月28日，且贷款结清证明载明债务人为朱某某，为被告的配偶，能够间接证明是被告用自己的房产为其配偶的债务提供担保，该行为发生在婚后，所以涉案房屋系被告婚前财产，朱某某无权处分的抗辩不充分。此外，两原告为证明被告于2016年8月25日与两原告一起去交易中心办理了审税，并在中介的提示下去交易中心附近的工商银行迎园支行办理了银行卡用于收取原告的银行贷款，申请证人叶某某出庭作证。证人叶某某作证称：其是宝山区罗泾镇XX房地产有限公司的工作人员，本案房屋买卖由其居间。2016年6月份，被告老公朱某某与证人联系买卖事宜，被告没有来过，网签合同是朱某某代签的，当时朱某某提交过一份承诺书。同年8月，被告和朱某某带着一个三、四岁的小孩与两原告一起去交易中心办理了审税手续，被告提交了身份证、户口本、产证和结婚证；当天被告还缴纳了一千多元的房产税。因为之前没有碰到被告，审税当天被告到场了，证人提示被告去银行开户办理了银行卡后，被告把银行卡复印件交给证人。审税当天，朱某某将房屋贷款结清的材料提供给证人。后来因为贷款审批晚了几天，被告就不愿意过户了。经质证，被告认为在本案房屋买卖的居间过程中，中介有严重过失，明知房屋是婚前财产，没有要求被告出具委托书；明知房屋出租，没有要求租客出具放弃优先购买权的文书，所以中介为减轻责任必定帮助原告，故请求法庭对证人证言不予采信；原告则对证人陈述无异议。审理中，本院至中国工商银行股份有限公司上海市迎园支行调查被告银行卡的开户情况，该银行反映户名为“任晨夕”，卡号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的银行卡的开户时间为2016年8月25日。原、被告对法院调查材料均无异议。根据原、被告的举证、质证及陈述，本院审理查明如下基本事实：被告任晨夕与案外人朱某某系夫妻关系。涉案房屋的产权人为被告任晨夕。2016年6月11日，朱某某与原告王会通在上海XX房地产经纪有限公司的居间介绍下，就原告购买涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，对房屋买卖的总价款，付款时间及方式等达成一致意见。当日，原告支付朱某某定金3万元，朱某某出具收款收据一份。2016年7月21日，两原告(乙方)与被告(甲方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方向乙方转让涉案房屋，转让价款为998000元；甲方于2016年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2016年10月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方应于签订本合同后直接向甲方支付首期房价款498000元(包含已支付的定金)；甲方同意乙方通过向贷款银行申请50万元贷款的形式支付第二期房价款；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止等。该合同落款处甲方“任晨夕”的签名由其丈夫朱某某代签。签订合同当日，原告黄丽琼通过银行转账支付至朱某某账户房款468000元。2016年8月25日，被告任晨夕与两原告一起去上海市嘉定区行政服务中心办理了涉案房屋的审税手续。当日，被告任晨夕至中国工商银行股份有限公司上海市迎园支行办理了卡号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的银行卡。2016年10月17日，两原告与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行就涉案房屋签订了《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，贷款金额30万元，期限自2016年9月26日起至2036年9月26日止，借款人授权贷款人户名为“任晨夕”，卡号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的工行卡发放贷款；同日，两原告(甲方)与上海市公积金管理中心(乙方)及中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行(丙方)就涉案房屋签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额20万元，借款期限自2016年9月26日起至2043年9月26日止，甲方委托丙方将贷款资金划入户名为“任晨夕”，卡号为“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”的工行卡。2016年10月20日，原告王会通短信通知朱某某“务必于2016年10月25日前配合我方及中介方办理过户及其他手续”。后因被告未配合两原告办理过户手续，两原告诉至本院。两原告表示，因其银行贷款下来时间晚了3天，故自行推迟逾期过户违约金的起算日期，即从2016年10月20日起算。另查明，涉案房屋上招商银行股份有限公司上海分行的抵押贷款已结清，被告尚未办理抵押注销手续。审理中，两原告表示清楚上海市相关限购政策，具备本市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户的责任自负；并同意现金支付尾款，且已将剩余购房款50万元以代管款的形式缴纳至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。现被告任晨夕称，涉案房屋系其婚前财产，其没有出售涉案房屋的意愿，朱某某未得到其同意或授权而与两原告签署房屋买卖合同系无效合同。然根据原告方提供的证据及本院调查的证据显示，被告任晨夕于2016年8月25日与两原告办理了涉案房屋的审税手续，并于当日特地去工行迎园支行办理了用于接收涉案房屋贷款的银行卡，故本院认为，虽涉案房屋登记在被告任晨夕一人名下，但基于被告任晨夕与朱某某系夫妻关系，即使签订《上海市房地产买卖合同》时，朱某某未取得被告的授权，被告任晨夕亦以其后续参与涉案房屋买卖过程的行为，对朱某某转让涉案房屋的行为进行了追认，故上述买卖合同所产生的合同责任显然应当约束被告任晨夕。现两原告要求被告涤除涉案房屋上的抵押权并配合办理房屋产权过户及交付房屋之诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于两原告主张的逾期违约金，被告未按约履行过户及交付义务，显属违约，理应按约承担相应的违约责任。对于原告主张从2016年10月20日起算逾期过户违约金的意见，考虑到原告曾催告被告于2016年10月25日前配合过户的情节，本院认为，被告自2016年10月26日承担逾期过户的违约责任较妥。审理中，两原告已将50万元剩余房款支付至法院代管款账户，本院一并判决。两原告当庭撤回要求被告协助办理涉案房屋的水、电、煤气、有线电视、物业更名手续的诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告任晨夕应于本判决生效之日起十日内注销上海市嘉定区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋上招商银行股份有限公司上海分行的抵押权，并协助原告王会通、黄丽琼办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋过户登记至原告王会通、黄丽琼名下；二、被告任晨夕应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告王会通、黄丽琼；三、原告王会通、黄丽琼应于上述条款内容履行完毕后，将房款50万元支付被告任晨夕；四、被告任晨夕应于本判决生效之日起十日内支付原告王会通、黄丽琼逾期过户违约金(以498000元为基数，按日万分之五，自2016年10月26日起计算至实际过户之日止)；五、被告任晨夕应于本判决生效之日起十日内支付原告王会通、黄丽琼逾期交房违约金(以498000元为基数，按日万分之五，自2016年11月1日起计算至实际交房之日止)。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，财产保全费5000元，合计诉讼费5080元，由被告任晨夕负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉审 判 员  黄 燕人民陪审员  朱全兵二〇一七年五月二十四日书 记 员  钱雨婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。