广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终187号上诉人（原审被告）：宋韬，男，1981年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，广东尚之信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓集瑢，女，1947年12月25日出生,汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴骏，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪超楠，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。原审第三人：陈仕伟（曾用名黄仕伟），男，1957年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。原审第三人：吴序新，男，1968年12月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。原审第三人：牛现勇，男，1984年3月12日出生，汉族，身份证住址河南省鄢陵县。原审第三人：广东峻一投资有限公司，住所地广州市白云区广州大道北1421号6楼636A房。法定代表人：郑敏女，职务：执行董事。上述原审第三人共同委托诉讼代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。上述原审第三人共同委托诉讼代理人：陈龙，广东尚之信律师事务所实习律师。上诉人宋韬因与被上诉人邓集瑢、原审第三人陈仕伟、吴序新、牛现勇、广东峻一投资有限公司（以下简称峻一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋韬及原审第三人陈仕伟、吴序新、牛现勇、峻一公司的共同委托诉讼代理人黄岩，被上诉人邓集瑢的委托诉讼代理人吴骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋韬上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邓集瑢的全部诉讼请求；2.本案一、二审受理费由邓集瑢承担。事实和理由：一、一审吴序新等三位第三人与邓集瑢于2012年7月27日签订的《存量房买卖合同》中第十五条关于送达的约定中写明“本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。”而邓集瑢所提供的证据只能证明邓集瑢于2014年5月26日和2014年5月29日以快递形式寄出了书面的回购申请，但这两份回购申请是否已送至宋韬的通讯地址则并无证据证明，而事实上宋韬也确实没有收到该份回购申请。因此，一审判决认定回购申请已送达给宋韬没有事实依据。二、一审吴序新等三位第三人与邓集瑢签订的《存量房买卖合同》与案涉宋韬和邓集瑢签订的《盛贤国际数码城商铺回购协议》两份合同的主体并非完全一致，根据合同的相对性原则，《存量房买卖合同》中第十五条关于送达的约定并不能适用于《盛贤国际数码城商铺回购协议》，因此，一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院予以改判。邓集瑢答辩称：一、涉案送达地址在他案中已经被证明可正常送达的，可参考（2018）粤01民终22713号案，且该案所查明的事实与本案基本一致。二、与本案类似的回购案件在同一楼盘、同一被告是有几件的，上述所述的22713号案也是其中之一。在该批系列案中，宋韬均不承认收到了回购协议，所以邓集瑢认为宋韬的这种行为并不诚信。三、回购协议实际上是涉案商铺买卖的噱头，如果购买商铺的话，出卖方可以保证即使商铺经营无法获利，也会对商铺进行回购，这对于出卖方以及宋韬来说只是出卖商铺的手段，所以这并非是真正想履行回购协议，这在本案及其他案件的审理之中均可体现。综上所述，请求二审法院驳回宋韬的全部上诉请求。陈仕伟、吴序新、牛现勇、峻一公司共同述称：同意宋韬的意见，不同意邓集瑢的意见。2019年5月28日，邓集瑢向一审法院起诉请求判令：宋韬向邓集瑢支付回购广州市越秀区绿荫路2号负一层B148号商铺的购房款612797元，并支付逾期付款利息（以购房款612797元为基数，从2019年3月26日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。一审法院经审理查明：2012年5月10日，陈仕伟、吴序新、牛现勇、刘玲玲（委托人）向宋韬、李卓桡、张翔（受托人）出具授权委托书，写明委托人委托受托人代理执行和处理以下事项：二、有权代为出售广州市越秀区绿荫路2号负一层B148铺，签订房地产买卖合同，签署各种有关文件、办理上述房屋买卖的交易过户、产权变更转移登记等一切相关手续，收取所有房款，和支付房管局交易所收取的有关费用，并出具买卖的有效收据，办理退案及取回房地产证等有关手续，代缴退案所产生的有关费用等，当事人为该委托书办理了（2012）粤广白云第6304号公证书。2012年7月27日，陈仕伟、吴序新、牛现勇（甲方，委托代理人宋韬，联系电话8727×××1，联系地址广州市广州大道北1420号10楼）与邓集瑢（乙方）签订了《存量房买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买越秀区绿荫路2号负一层B148号铺，建筑面积5.5611平方米，购房款为612797元，本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达等。同日，双方签订的《广州市存量房买卖合同补充协议》约定：出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期限至2015年12月31日止；该商铺自本补充协议“第四条”约定的视为交铺之日起至2015年12月31日止的使用（经营）权及收益权由出卖人独自享有；鉴于上述原因，出卖人在原售价866070元的基础上以最优惠的折扣优惠253273元后将商铺以612797元售予买受人，其优惠折扣作为该商铺交还前给予买受人的收益补偿金，买受人表示同意，并认可该商铺交还买受人前的收益，出卖人已经给予了买受人；出卖人与买受人双方确认：出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺交付给买受人；鉴于上述商铺已经出租，出卖人自2016年1月1日起，将该商铺的使用（经营）权及收益权交还给买受人等。同日，宋韬与邓集瑢及峻一公司共同签订《盛贤国际数码城商铺回购协议》。该协议载明：出卖人为陈仕伟、吴序新、牛现勇；委托代理人为宋韬、李卓桡、张翔，联系地址广州市广州大道北1420号10楼；买受人为邓集瑢；指定回购方为宋韬，通讯地址广州市广州大道北1420号10楼；担保方峻一公司。出卖人与买受人签订《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》，由买受人购买出卖人所有的位于广州市越秀区绿荫路2号负一层B148号铺，建筑面积5.5611平方米，现双方就该商铺回购事宜达成如下协议：一、出卖人同意买受人在购买该商铺后申请回购，但买受人必须在2014年5月1日至2014年5月31日期间向出卖人提出回购，若超出该约定期限，视为买受人放弃该商铺申请回购的权利。二、出卖人承诺，若买受人在第一条约定的期限内向甲方申请回购该商铺，且同时符合下列各项要求的，出卖人同意自行回购或出卖人所指定的第三方回购该商铺。1.买受人以书面形式，于约定期限内提出回购申请；2.该商铺其他共有权人同意出卖人回购的；3.该商铺在回购时无抵押、查封等限制过户之情形的；4.该商铺符合正常使用条件，不存在任何债务及纠纷。若该商铺符合回购要求及条件，出卖人及买受人均同意按最终价款612797元回购该商铺及在该商铺交还期限届满之日起1个月内共同到房管部门办理该商铺的产权过户手续。因该商铺交还买受人前的收益已以折扣形式支付给买受人，故，上述回购款项必须等该商铺交还期届满后由出卖人按照下列时间和方式支付给买受人：A、在该商铺交还期届满后30日内支付30%回购款给买受人；B、出卖人与买受人办妥该商铺房产过户手续并取得房管部门颁发的权属人为出卖人或出卖人所指定的第三方之日起10个工作日内，出卖人将剩余的70%回购款支付给买受人。若买受人已与他人签订租赁合同，该租赁期限迟于交还期，则出卖人支付回购价款的时间不受本条第2点之限制。出现该情形时，出卖人在该租赁期限届满后，按照下列时间和方式支付回购款给买受人：A、在该商铺租赁期届满后30日内支付30%回购款给买受人；B、出卖人与买受人办妥该商铺房产过户手续并取得房管部门颁发的权属人为出卖人或出卖人所指定的第三方之日起10个工作日内,出卖人将剩余的70%回购款支付给买受人。本次回购所产生的所有税费及相关费用全部由买受人承担，出卖人不支付任何税费及相关费用等。同日，邓集瑢与峻一公司签订《租赁协议》，约定将邓集瑢所购的上述B148号商铺出租给峻一公司，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。上述合同签订后，邓集瑢向陈仕伟、吴序新、牛现勇付清了全部购房款。2013年5月21日，邓集瑢取得行政主管部门核发的涉案越秀区绿荫路2号负一层B148铺权属证书。2017年2月21日，峻一公司向邓集瑢转账支付了该商铺2016年全年的租金49023.76元。2019年3月26日，邓集瑢向宋韬户籍地址寄送律师函，要求宋韬支付回购涉案商铺的购房款等，该邮件于2019年3月28日妥投，由他人签收。邓集瑢为证明其在约定期限内向宋韬方提出了回购申请，提交如下证据：1、落款时间为2014年5月26日的《申请回购书》，写明邓集瑢愿意将涉案绿荫路2号负一层B148号铺回购给出卖人宋韬，当时价格612797元，请予以接受；2、邓集瑢于2014年5月26日、5月29日邮寄上述申请书给宋韬的特快专递单（单号分别为1013415452506、1013427913106），收件人地址为广州市广州大道北1420号10楼，电话8727×××1。宋韬对证据1-2不予确认，其没有收到过邓集瑢的回购申请。本案审理期间，一审法院在中国邮政速递物流官方网站中查询邮件号1013415452506、1013427913106的投递情况，官网显示无法查询邮件或超过查询期限。一审法院致电中国邮政速递客服电话11××3询问上述邮件投递情况，对方称无法查询，只能查到1年内的邮件物流信息。一审法院认为：宋韬以陈仕伟、吴序新、牛现勇的委托代理人身份与邓集瑢签订《盛贤国际数码城商铺回购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈仕伟、吴序新、牛现勇出具的授权委托书没有授权宋韬回购涉案商铺，上述回购协议也未获陈仕伟、吴序新、牛现勇的追认，对陈仕伟、吴序新、牛现勇不具有约束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，邓集瑢有权要求委托代理人宋韬履行回购协议。回购协议约定出卖人同意买受人在购买该商铺后申请回购，买受人必须在2014年5月1日至2014年5月31日期间向出卖人提出回购等，根据邓集瑢提供的证据，其在2014年5月26、5月29日向宋韬合同联系地址寄送回购申请，要求宋韬按照合同约定回购涉案商铺。宋韬辩称没有收到邓集瑢的回购申请，一审法院通过邮政速递官方网站及客服电话途径查询，无法查到上述邮件投递情况。即便如此，邓集瑢与宋韬签订的《存量房买卖合同》与回购协议当事人一致、合同标的相同、内容前后衔接，是相互关联一体化的合同。买卖合同明确约定合同记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，一经发至上述地址即视为送达等，根据平等原则，该送达约定应同等适用于回购协议。故邓集瑢在回购协议约定期限内向宋韬合同联系地址寄送了回购申请，不论宋韬实际是否收到申请，均视为回购申请已送达给宋韬。据此，邓集瑢依约行使了回购权，宋韬应按照协议约定向邓集瑢支付回购涉案商铺的购房款。关于邓集瑢的诉请有无超过诉讼时效的问题，回购协议约定若买受人已与他人签订租赁合同，该租赁期限迟于交还期，则出卖人应在涉案商铺租赁期限届满后30日内支付30%回购款给买受人等，签订回购协议同日，邓集瑢与峻一公司签订租赁合同将涉案商铺出租给峻一公司使用，租期至2016年12月止，按照上述约定，宋韬应在2017年1月30日之前支付购房款的30%，从2017年1月30日至本案起诉并未超过诉讼时效期间，故宋韬提出邓集瑢诉请超过诉讼时效的抗辩没有依据，一审法院不予接纳。利息属于回购款的法定孳息，邓集瑢要求宋韬支付回购款的利息合法，一审法院予以支持，利息按照银行同期同类贷款基准利率计算，从邓集瑢的律师函寄至宋韬之日即2019年3月28日起算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第一百零七款规定，一审法院于2019年11月15日作出如下判决：一、宋韬在本判决发生法律效力之日起10日内，向邓集瑢支付购房款612797元及利息（以612797元为本金，自2019年3月28日起计按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际清偿之日止）。二、驳回邓集瑢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9986元，由邓集瑢负担6元，宋韬负担9980元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审庭后，邓集瑢向本院出具《情况说明》：“如果法院支持本人诉讼请求，即维持（2019）粤0104民初23008号民事判决，且宋韬完全履行相关判决内容后，则本人同意，将位于广州市越秀区绿荫路2号负一层B148号铺的房屋过户宋韬名下，并按照《盛贤国际数码城商铺回购协议》的约定承担过户产生的税费及相关费用。”本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对宋韬的上诉请求和理由，本院认定如下：关于邓集瑢向宋韬发出的回购申请是否已经送达问题。根据邓集瑢提供的证据，其在2014年5月26、5月29日两次向宋韬合同联系地址寄送回购申请，虽宋韬辩称没有收到邓集瑢的回购申请，一审法院通过邮政速递官方网站及客服电话途径也无法查到上述邮件投递情况，但是，从本案的证据看，虽宋韬不是涉案《存量房买卖合同》与《盛贤国际数码城商铺回购协议》的相对人，但其是两份合同的委托代理人，同时，宋韬也是回购协议指定的回购方，宋韬在两份合同中的通讯地址一致，且上述合同标的相同、内容前后衔接，故一审法院认为上述合同系相互关联一体化的合同，并无不当。上述买卖合同对于送达的约定明确具体，即约定合同记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，一经发至上述地址即视为送达等，故一审法院认为该送达约定适用于回购协议，邓集瑢在回购协议约定期限内向宋韬合同联系地址寄送了回购申请，应视为回购申请已送达给宋韬，并无不当，本院予以维持。邓集瑢依约行使了回购权，宋韬应按照协议约定向邓集瑢支付回购涉案商铺的购房款。二审中，邓集瑢表示如果法院支持其回购的请求，同意将涉案商铺过户至宋韬名下。为免当事人诉累，对于涉案商铺的返还登记过户问题，本案一并处理。根据回购协议的约定，“本次回购所产生的所有税费及相关费用全部由买受人承担，出卖人不支付任何税费及相关费用等。”故邓集瑢应在收取宋韬购房款之日起10日内，协助宋韬将涉案商铺产权登记至宋韬名下，由此产生的税费及相关费用由邓集瑢承担。综上，宋韬的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，其处理结果可予以维持。为免当事人诉累，对于涉案商铺产权返还登记本案一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23008号民事判决及对一审案件受理费分担的决定；二、邓集瑢于收到宋韬购房款612797元之日起10日内协助宋韬办理广州市越秀区绿荫路2号负一层B148号铺过户至宋韬名下的手续（办理该商铺交易过户过程中所产生的费用由邓集瑢负担担）。二审案件受理费9986元，由宋韬负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年三月十八日书记员  张 旭彭诗敏