宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初1561号原告：李静，女，汉族，1983年9月27日出生，宁夏回族自治区中卫市人，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：腾鸿（系原告李静丈夫），男，汉族，1984年11月8日出生，宁夏回族自治区青铜峡市人，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏海亮房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区沙海路海亮国际社区温莎堡会所，统一社会信用代码916401227999321235。法定代表人：周迪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓婷，女，汉族，1987年3月10日出生，江西省赣州市人，大学文化，宁夏海亮房地产有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。原告李静与被告宁夏海亮房地产有限公司（以下简称宁夏海亮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静的诉讼代理人腾鸿、被告宁夏海亮公司的诉讼代理人唐晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告银行按揭贷款利息20698.31元，提前还款违约金3587.88元，违约金46111.44元，共计70397.63元；2.本案诉讼费用全额由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年6月20日签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发建设的位于银川市德胜工业园区，暂定名为"塞上名居"续建工程5-6幢3-701号的商品房出售给原告。后因被告未能依合同约定期限取得《初始登记证书》，致使原告不能办理房屋产权登记证书，经调解，双方协议解除《商品房买卖合同》，但被告仅退还原告已付房款，未支付原告因购买该房屋而产生的银行按揭利息及支付给银行的违约金，另外，因被告未能依约定向原告交付房屋存在违约行为，长期占用原告购房资金给原告造成相应的经济损失，原告多次找被告协商均未能达成一致，为维护自己的合法权益，特诉至法院，以求公正。被告宁夏海亮公司辩称，原告的诉讼请求不合理，请求法院依法驳回。理由如下：一、双方在2015年8月20日自愿在贺兰县人民法院德胜法庭的主持下达成调解，（2015）贺民初字第1553号民事调解书明确了双方自愿解除合同，在法院调解时双方就涉案房屋已认可无任何纠纷，已一次性解决涉案房屋的所有问题，且双方签订的购房合同早已注销，权利义务也随之注销。现原告认为是由于被告的原因导致合同解除，未提供任何证据证明，实际上该案是由原告单方面要求解除合同，根据双方签订的购房合同约定，原告应支付购房合同总金额20%的解除合同违约金，该金额为139359元，被告在完全放弃解除违约金的前提下同意与原告解除合同，现原告竟然要求被告支付违约金，完全是恶意诉讼，被告保留起诉原告要求支付解除合同违约金的诉讼请求；二、原告认为被告逾期办理初始登记证导致合同解除，并不符合实际情况，即使被告逾期办理初始登记证，根据双方签订的合同第十七条规定，如出卖人逾期办理初始登记证，双方同意继续履行合同，自本条款约定期限届满之日起至实际取得之日止，出卖人即被告，应当支付买受人法定的违约金，依据合同约定，逾期办证并不能导致原告直接解除购房合同，且当时原告已经收房，因此本案实际是由于原告的原因导致双方合同解除，故原告认为被告方面导致合同解除无依据；三、双方在2015年8月20日协商解除合同后，约定在涉案房屋的备案手续撤销后，被告将款项退还原告，在2015年12月22日贺兰县房管局将房屋备案手续撤销后，被告立即将款项退回了原告，不存在延期退款的行为，另原告系自愿协商解除合同，现要求被告承担银行贷款利息及提前还款违约金不合理，综上，请求法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告提交的无争议的证据本院予以确认并在卷佐证，对原告提交的有争议证据本院认定如下：证明一份、违约金扣款提示两份、还款明细一份，上述证据能够相互印证，与本案具有关联性，形式及来源合法，内容真实，能够证实原告以按揭贷款方式购买涉案房屋，向案外人招商银行银川分行偿还贷款利息及还款违约金共计24286.19元的事实，本院予以采信。对事实部分，本院认定如下：原、被告于2013年5月25日签订了合同编号为宁海亮2012年第3252号《银川市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的"塞上名居"续建工程5-6幢3-701号的房屋，房屋总价款为696795元，首付款为426795元，剩余房款27万元原告以按揭贷款的方式支付，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。原告于2015年2月10日提前偿还了全部贷款，截止2015年2月10日原告共计偿还贷款利息20698.31元，因提前偿还贷款，原告按照《个人购房借款及担保合同》约定向案外人招商银行银川分行支付提前还款违约金3587.88元。原告于2015年5月26日以被告在未取得《商品房初始登记证》情况下，逾期交房，不能按合同约定在交付房屋后90日内办理房屋产权登记证书为由，诉至本院，请求解除编号为宁海亮2012年第3252号《银川市商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》，2015年8月20日贺兰县人民法院作出（2015）贺民初字第1553号民事调解书，确认原、被告自愿解除涉案《银川市商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》。原告于2015年12月9日向被告申请退还购房款和车位款，被告于2015年12月22日向原告退还了购房款696795元和车位款148000元。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告购买的涉案房屋截止2015年7月8日没有办理初始登记证。本院认为，本案的争议焦点是被告在构成违约但并未形成解除权的情况下，原、被告协议解除涉案《银川市商品房买卖合同》后是否产生赔偿损失的法律后果。合同法第九十三条、九十四条规定了解除合同的三种方式，即协议解除、约定解除和法定解除，这三种解除合同方式均可以基于一方的违约行为而实现，而认定一方是否存在违约行为对合同解除后的法律后果有重大影响，申言之，合同解除后是否产生赔偿损失的法律后果以一方是否存在违约行为而定，与合同解除的方式无涉。本案中，被告未能按照合同约定办理涉案房屋《初始登记证书》，已属违约，原告有权要求被告赔偿损失，原告因按揭贷款向银行偿还的利息及原告支付的提前还款违约金，因涉案合同的解除而丧失意义，该利息及提前还款违约金转化为原告的实际损失，该损失属于解除涉案合同违约金的范畴，作为违约方的被告，对该损失应当予以赔偿。故原告要求被告赔偿银行按揭贷款利息20698.31元，提前还款违约金3587.88元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告诉请要求被告支付违约金46111.44元，根据原告的陈述，该违约金系被告未及时退还原告房款及车库款给原告造成的损失，因原、被告对涉案合同解除后退还房款及车库款的期限没有约定，且结合庭审查明的事实，原告系于2015年12月9日申请退款，被告于2015年12月22日退款在合理期间之内。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，判决如下：一、被告宁夏海亮房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李静按揭贷款利息20698.31元、提前还款违约金3587.88元，合计24286.19元；二、驳回原告李静的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元（已减半收取），由原告李静负担511元，被告宁夏海亮房地产有限公司负担269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 夏恒普二〇一七年五月二日书记员 孙洁