湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初288号原告：邓远超，男，1992年10月7日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。原告：王倩，女，1993年1月22日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。二原告共同委托诉讼代理人：桂海林，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。二原告共同委托诉讼代理人：陈国华，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。被告：永州市鸿腾房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区车站路99号。法定代表人：王锡顺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告邓远超、王倩诉被告永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告邓远超、王倩的共同委托诉讼代理人桂海林、陈国华，被告鸿腾房地产公司的委托诉讼代理人李跃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓远超、王倩向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年6月30日至2019年11月30日延期交房违约金21850元，后续违约金按日利率万分之三计算至交房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月10日，被告与原告签订《商品房销售合同》，约定被告将位于永州市冷水滩区房屋，以728323元出售给原告，被告应于2019年6月30日将验收合格的房屋交付给原告，并向原告交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但被告至今未将符合法律规定及合同约定的房屋交付给原告，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告鸿腾房地产公司辩称，一、原告所述答辩人迟延交房的事实存在，但并非答辩人的原因导致延期交房，且根据双方合同约定，答辩人不承担违约责任。双方在补充协议第2条中对迟延交房进行了特别约定，因政策、市政工程、政府或者其他职能部门等非因出卖人原因导致延期交房的，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。虽然客观上存在交房时间的延后，但因政府因素导致附属设施建设滞后而未能按期交房，答辩人可免责。二、延期交房不是答辩人的原因造成，系因政府拆迁、业主阻工造成。1.2016年1月16日、2018年6月30日因政府拆迁工作未完成，导致答辩人的附属配套设施施工受阻。因附属配套设施施工滞后，致使整体验收受到影响而延期交房；2.因业主阻工，答辩人未能完成电力配套设施建设，影响了附属设施建设进度。答辩人与电力公司于2019年3月签订电力设计、施工、安装合同，电力公司经勘查做出了合理的专业设计方案。2019年6月至2019年8月，业主以变压器太多，位置不安全为由上访，致使电力设计方案一改再改，直至2019年8月5日才确定方案，2019年9月26日才供电。业主阻工客观上对答辩人的后续施工造成了一定影响，故业主对迟延交房负有一定的责任。因此，政府拆迁延迟和业主阻工直接阻碍了答辩人进行竣工验收和取得《竣工备案登记表》，答辩人取得《竣工备案登记表》及交房的时间应相应顺延。三、答辩人建设的房屋已基本符合交付条件，且答辩人针对延迟交房对业主进行了补偿，不应再承担违约责任。涉案房屋主体工程质量验收完成并经质量竣工验收，已取得《住宅工程质量保证书》和《商品房使用说明书》，基本符合交房条件。因拆迁延迟，消防、绿化等附属设施不符合合同约定的交房条件，导致无法进行综合验收。在2019年6月30日无法交房的情况下，答辩人通过在小区张贴公告和在业主微信群发送信息的方式，告知业主迟延交房的原因和事实，告知业主房屋将延迟三个月交房，并承诺交房后免除六个月的物业管理费。2019年9月30日，部分业主收房并在其后装修。因此，延迟交房的情况已不存在，原告不愿收房，答辩人不应承担延期交房的违约责任。综上所述，延迟交房并非答辩人原因造成，且出现了合同约定的免责事由，故答辩人对迟延交房不承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年2月10日原告邓远超、王倩（买受人）与被告鸿腾房地产公司（出卖人）签订一份合同编号为永（冷）房商合〔2018〕201800121-304的《商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人位于永州市冷水滩区房屋；2.房屋总价款为728323元，买受人应于2018年2月10日前支付购房首付价款278323元，余款500000元申请公积金贷款支付；3.商品房相关设施设备交付条件:（1）供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；（2）已纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；（3）已完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。该3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；4.出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时该房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、建设工程验收备案证明文件，同时出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，交付时若出卖人未能出示满足上述约定的证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照下列逾期交付责任处理：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，应当书面通知买受人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；5.对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，作为合同附件十一补充协议。协议第2条对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续增加以下约定：如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。协议第12条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。合同签订后，被告向原告开具了购房款278323元的增值税发票。2018年10月29日，原告缴清房屋契税9931.68元。涉案房屋主体现已完工，具备《商品房使用说明书》和《住宅工程质量保证书》，但消防通道、消防工程、绿化工程等至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，未取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日作出一份《鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、因电话告知业主收房时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1.由此造成的车费损失可据实报销；2.从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日交房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交房，原因如下：1.天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成**之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2.市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3.政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。另查明，鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、增值税普通发票、税收完税证明、微信聊天记录、《关于“鸿腾御景”小区问题的回复》、《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》、《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》、市中心城区项目建设房屋征收补偿资金拨付审批表、领款凭条、收据、《关于鸿腾·御景项目房屋拆迁导致延迟交房的情况说明》、验收记录、商品房使用说明书、住宅工程质量保证书、房产测绘报告书、工作联系函、鸿腾·御景业主书、证明等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同，政府对涉案房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近三年，直至2018年12月24日方完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于双方《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形。本案中，原、被告于2018年2月10日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，此时被告明知政府拆迁尚未完成，对此前政府拆迁的期间应不计入免除延期交房违约责任的期间。对签订合同的次日至2018年12月24日政府拆迁完成共320天的期间可顺延交付房屋。原告现起诉尚未届交付房屋的期限，故对原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可在上述期限届满后另行主张权利。同时，若另存在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定可免除延期交房违约责任的其他情形，被告可依据合同另行顺延交付房屋的期间，并不承担此期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告邓远超、王倩的诉讼请求。本案受理费347元，减半收取173.5元，由原告邓远超王倩负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 蒋翠霞二〇二〇年三月十日法官助理 潘文轩书 记 员 刘 笛