广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0422民初2364号 原告：李旭进，男，1963年10月5日出生，汉族，居民，住藤县。 原告：王凤坤，女，1971年3月28日出生，汉族，居民，住藤县。 委托诉讼代理人：陈亮，广西文威律师事务所律师。 被告：张欣元，男，1962年9月18日出生，汉族，居民，住藤县。 委托诉讼代理人：黄启华，广西飞中律师事务所律师。 被告：梁彩贵，男，1968年7月5日出生，汉族，居民，住平南县。 被告：黄燕坤，女，1971年6月18日出生，汉族，居民，住平南县。 原告李旭进、王凤坤与被告张欣元、梁彩贵、黄燕坤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告李旭进、王凤坤及其共同委托诉讼代理人陈亮，被告张欣元的委托诉讼代理人黄启华到庭参加诉讼，被告张欣元经传票传唤，被告梁彩贵、黄燕坤经公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李旭进、王凤坤共同向本院提出诉讼请求：1.请求判决停止对藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号房屋的执行；2.请求确认藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号房屋属于两原告所有；3.本案诉讼费由三被告共同负担。事实和理由：2015年3月，被告梁彩贵、黄燕坤经人介绍与原告李旭进、王凤坤认识。同年3月8日，被告梁彩贵、黄燕坤与原告李旭进、王凤坤签订《房屋转让协议》约定：被告梁彩贵、黄燕坤将其位于藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号房屋及家具用品转让给原告李旭进、王凤坤，转让总价款1328000元。当时，被告梁彩贵、黄燕坤提出现用该房屋经营平贵酒家，并将经营所得收入偿还债务，要求原告延长一年交房屋，原告李旭进、王凤坤同意后交付定金80000元给被告梁彩贵、黄燕坤。2016年4月，被告梁彩贵、黄燕坤同意交房，并将原来转让总价款1328000元变更为1080000元。被告梁彩贵、黄燕坤告知原告李旭进、王凤坤其在2015年7月2日向和平信用社抵押贷款1000000元。2016年4月25日，原告李旭进、王凤坤将1000000元转入被告梁彩贵在和平信用社开设的帐户上还清贷款。和平信用社出具撤销抵押证明。原告李旭进、王凤坤便与被告梁彩贵、黄燕坤到藤县房地产交易服务中心办理产权过户登记手续并签订《房地产买卖合同》时，将成交价1080000元改写为500000元。被告梁彩贵便将房屋钥匙交付原告。同年4月28日，藤县房地产交易服务中心在《梧州市广播电视报》上刊登双方房屋交易声明。5月4日，原告李旭进、王凤坤对房屋进行简单装修后正式入住。5月5日，原告李旭进、王凤坤接到藤县房地产交易中心的电话，告知该房屋已被法院查封，无法办理产权过户手续。5月19日，原告李旭进、王凤坤不服本院作出对该房屋查封裁定，便向梧州市中级人民法院申请复议。11月1日，梧州市中级人民法院作出（2016）桂04执复17号执行裁定，驳回复议申请，并告知原告李旭进、王凤坤可以在本裁定送达之日起十五日内，向法院提起执行异议之诉。原告李旭进、王凤坤认为，原告李旭进、王凤坤与被告梁彩贵、黄燕坤签订《房屋买卖合同》是合法有效的，原告已全部付清购房款给被告梁彩贵、黄燕坤，被告梁彩贵、黄燕坤也交付该房屋给原告管理和使用，并正在办理房屋过户手续，根据有关法律该房屋属于原告所有，法院应停止对该房屋的执行。 被告张欣元辩称，原告起诉请求停止执行理由不成立。原告李旭进、王凤坤与被告梁彩贵、黄燕坤签订《房地产买卖合同》是不合法的。1、该房屋买卖合同所约定的价款50万元，远远低于市场价格，即使是按照原告所提供的评估报告中的房产的市场价值80万元，原告和被告梁彩贵、黄燕坤协商时明知该房产在和平信用社抵押贷款100万元。根据银行不动产抵押流程习惯，银行提供贷款金额相当于标的房产的价值的60%-70%，由此推算，如果按房产的实际价格60%发放贷款，被告梁彩贵、黄燕坤房屋价值在116.7万元左右，按70%推算价值在142.8万元左右。而双方在合同中约定成交价50万元，远远低于市场价格，以低价转让的方式来逃避债务，属于以合法的形式来掩盖非法目的的行为。2、原告在诉状中陈述，房屋成交价款50万元，目的达到少交税。实际上属于偷税行为，触犯税收管理有关法律规定，侵害了国家利益。根据合同法有关规定，原告上述偷税行为所签订的合同是不合法的，依法应当撤销。3、原告没有合法占有涉案的房屋。原告对涉案房产在2016年5、6月份不产生任何用水电费，如果原告所称已经在5月5日正式入住，应该有水、电费产生，但藤县水利电业公司证明没有用水和用电记录。被告梁彩贵、黄燕坤于2016年6月到藤县公证处立一份《委托公证书》委托案外人唐松英代管涉案房屋，而没有交付该房屋给原告管理和使用。4、原告没有在法院对涉案的房地产查封之前全额支付购买房屋。根据房地产买卖合同约定，原告向被告梁彩贵、黄燕坤支付的定金10万元，但没有证据证明已支付，成交总价款50万元，原告只是提供信用社证据转账的100万元是发生在2016年4月25日下午5点31分后，所有的金融机构已经下班，原告通过和平信用社转账的时间发生在《房地产买卖合同》签订之前，不符合交易习惯和房地产合同的约定。即使原告转账100万元是真实，与该房地产买卖合同没有关联性。答辩人提供的被告梁彩贵、黄燕坤委托的唐颂英代管涉案房产《委托公证书》，证实被告梁彩贵、黄燕坤没有自愿将涉案的房产交给两原告占有和使用。综上所述，两原告所提出的案外人执行异议之诉的理由不成立的。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告梁彩贵、黄燕坤不作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、梧州市中级人民法院作出（2016）桂04执复17号执行裁定；2、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；3、原告交定金收条；4、转帐业务凭证；5、《房地产买卖合同》和《房地产估价报告》；6、《房屋交易声明(登报)》；7、公证书；8、本院审结梁彩贵、黄燕坤作为被告系列案件共28件，申请执行共16件，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 原告李旭进与原告王凤坤系夫妻关系，被告梁彩贵与被告黄燕坤系夫妻关系。2010年5月21日，被告梁彩贵、黄燕坤取得藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号《国有土地使用权证》，登记土地使用权人为被告梁彩贵，2011年9月28日取得《房屋产权证》，登记房屋所有权人为被告梁彩贵，共有权人为被告黄燕坤。2015年3月8日，原告李旭进、王凤坤交付购房定金80000元给被告梁彩贵、黄燕坤，被告梁彩贵、黄燕坤立收条一张交给原告。同年7月2日，被告梁彩贵向和平信用社贷款，自愿以被告梁彩贵、黄燕坤共有的房屋作抵押担保，并办理抵押贷款500000元登记手续。被告梁彩贵未按约定的期限还清贷款，该房屋在抵押有效期限内。2016年4月25日，原告王凤坤转帐1000000元到被告梁彩贵在和平信用社开设的帐户上，在转帐业务凭证用途上注明：购房款。被告梁彩贵、黄燕坤收到此款后还清和平信用社贷款。和平信用社出具撤押证明。当日，被告梁彩贵、黄燕坤与原告李旭进、王凤坤到藤县房地产交易服务中心办理产权过户登记手续时签订《房地产买卖合同》，交易时间为2016年4月25日17时31分。按照《房地产买卖合同》约定：1、被告梁彩贵、黄燕坤自愿将藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号房屋(用地面积153平方米，系砖混结构共5层，面积685.10平方米)转让给原告李旭进、王凤坤，原告李旭进、王凤坤在2016年4月25日前交定金100000元；2、该房屋成交价为500000元，并在5月28日前付清；3、被告梁彩贵、黄燕坤在6月2日将该房屋交给原告使用等。随后，被告梁彩贵、黄燕坤委托梧州腾宇房地产估价有限公司对该房屋估价的价值854100元。5月2日，藤县房地产交易服务中心在梧州广播电视报刊登《藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号》原业主梁彩贵、黄燕坤与新业主李旭进、王凤坤房屋交易声明。同年5月5日，被告张欣元向本院申请诉前财产保全。同日，本院作出(2016)桂0422财保2号民事裁定书，对被告梁彩贵、黄燕坤共同共有座落在藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号房屋予以查封，并于当日生效。原告李旭进、王凤坤向本院和梧州市中级人民法院提出执行异议。梧州市中级人民法院作出（2016）桂04执复17号执行裁定书时查明：原告转帐1000000元给被告梁彩贵在前与签订《房地产买卖合同》在后，且转入金额与与购房款金额不一致，成交价款是否存在低价转让、躲避债务及损害其他债权的利益的行为，还需要进一步查明，并依法作出裁定：驳回原告李旭进、王凤坤的复议申请。同年6月17日，被告梁彩贵、黄燕坤到藤县公证处对该房屋办理《公证书》并委托唐松英管理、使用和出租等事项。从2015年11月10日起至2016年4月25日即签订《房地产买卖合同》前，已有梁有贞、梁云忠和吴广记三人分别起诉被告梁彩贵、黄燕坤。截止2016年11月17日止，本院审结张欣元等人起诉被告梁彩贵、黄燕坤的案件共28件，其中，债权人向本院申请执行16件，标的达87万多元。2016年12月7日，两原告向本院提出案外人执行异议之诉。 本院认为：根据原告李旭进、王凤坤向本院提供藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、原告交付定金收条、转帐业务凭证、《房地产买卖合同》、《房地产估价报告》和被告张欣元提交、《公证书》、水电费发票，足以证明藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号的房屋(用地面积153平方米，系砖混结构共5层，面积685.10平方米)属于被告梁彩贵、黄燕坤所有和以成交价为500000元出卖给两原告，在办理房地产转移手续过程中被本院依法进行查封的事实，本院予以认定。对于双方争议是否交清购房款和是否交付房屋使用问题：1、对于购房款问题。涉案房屋地处于藤县和平镇南区中心地段，未经有资质的房地产机构评进行评估，合同双方以500000元价格成交，而梧州腾宇房地产估价有限公司作出房地产估价报告，房地产评估价值854100元，其中房屋造价800元/平方米，土地价2000元/平方米，明显低于市场价格，以合法形式掩盖非法目的，合同双方的行为既规避应缴国家税金而损害国家利益，同时，又损害第三人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(三)项规定，属于无效合同。原告认为，2015年3月8日，原告与被告梁彩贵、黄燕坤签订《房屋转让协议》时该房成交价为1328000元并交定金80000元和在2016年4月变更成交价为1080000元，而没有向本院提供《房屋转让协议》原件，不能证明成交房屋实际价格和原告已交清购房款给被告梁彩贵、黄燕坤，同时，也不足以推翻被告梁彩贵、黄燕坤与原告李旭进、王凤坤签订《房地产买卖合同》成交价格500000元，故对原告主张房屋成交价1080000元的事实，本院不予确认。2、原告李旭进、王凤坤是否实际占有该房屋问题。根据原告提供《房地产买卖合同》约定在2016年6月2日交付房屋，但本院已在同年5月5日作出(2016)桂0422财保2号民事裁定书，对被告梁彩贵、黄燕坤共同共有座落在藤县和平镇南区大地头小区D6-2、D7、D8号房屋予以查封，并于当日生效。被告梁彩贵、黄燕坤没有交付房屋给两原告已被法院查封。同年6月17日，被告梁彩贵、黄燕坤还到藤县公证处办理《公证书》并委托唐松英对该房屋行使管理、使用、出租等事项，该房屋的水表和电表交费均为被告梁彩贵、黄燕坤名下。从此证明被告梁彩贵、黄燕坤出卖房屋给原告的行为不是其真实意思表示。否则，被告梁彩贵、黄燕坤不会再立《公证书》委托他人管理、出租等事项。本院在原告与被告梁彩贵、黄燕坤交房前作出裁定对该房屋进行查封，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的的规定》中第十七条的规定。由于原告李旭进、王凤坤没有向本院提供《房屋转让协议》成交价1328000变更为1080000元的合同原件，没有证据证明原告已付清购房款和同时具备实际交付房屋的两个前堤条件的证据。因此，原告李旭进、王凤坤主张对诉争房产享有的实体权利，并请求本院对执行标的涉案房屋停止执行的证据不足，不足以阻却执行措施，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。3、原告请求确认被告梁彩贵、黄燕坤的房屋属于原告所有问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力和第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证据。涉案房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》上原始登记的房屋所有权人及土地使用权人均为被告梁彩贵、黄燕坤。故对两原告这一主张，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告李旭进、王凤坤的诉讼请求。 案件受理费14520元（原告预交），由原告李旭进、王凤坤共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  邱启才 人民陪审员  欧建玲 人民陪审员  谢胜海 二〇一七年五月十八日 书 记 员  胡健榆