湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终2913号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭庆生，男，1940年6月27日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周明兰，男，1943年1月16日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。二上诉人共同委托诉讼代理人：喻志，湖南云盟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘诚，女，1970年9月1日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。彭庆生、周明兰与刘诚物权保护纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2018年5月28日立案审理后，作出了（2018）湘0602民初3014号民事判决。刘诚不服该判决向本院提起上诉。本院立案审理后于2019年3月29日作出了将该案发回重审的（2019）湘06民终169号民事裁定。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院重审后于2019年6月21日作出了（2019）湘0602民初3158号民事判决。彭庆生、周明兰及刘诚均不服，均向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭庆生、上诉人周明兰及其共同委托诉讼代理人喻志，上诉人刘诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭庆生、周明兰上诉请求：撤销一审判决的第三项，依法改判，并由刘诚承担全部诉讼费。事实与理由：一、现有新证据能够证明“截止2018年年初，彭庆生、周明兰的工资福利是由刘诚及其女儿彭旭芳领走”，故能够认定诉争房屋彭庆生、周明兰间接支付了相应购房款。二、一审认定事实不清，致使作为判决的依据是不公平的。1、告知彭辉龙与刘诚离婚的消息是彭辉2015年转述的，2011年彭庆生、周明兰并不知晓彭辉龙与刘诚离婚的消息。2、从《证明》的内容及2013年3月1日的事实可知，彭庆生、周明兰2013年将刘诚当做一家人看待，如此时知道了刘诚离婚的事实与逻辑不符。三、刘诚在离婚后仍以儿媳的身份代领福利、工资并占为己有，刘诚的行为有违公序良俗。刘诚辩称，一、2011年答辩人已将与彭辉龙离婚的消息告知了彭庆生、周明兰。二、因答辩人与彭辉龙育有共同女儿，故彭庆生、周明兰因无力购买案涉房屋而同意答辩人购买。三、答辩人并没有代领彭庆生、周明兰的工资及其他财产。刘诚上诉请求，撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《关于印发的通知》均没有达到法律、行政法规的效力层级，而认定合同效力应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。故一审法院以刘诚借彭庆生、周明兰之名购买经济适用房的行为违反了法律、行政法规的强制性规定系适用法律错误。另外，在一审法院重审过程中，彭庆生已将案涉房屋过户至其女儿彭辉名下，该事实也说明诉争房屋的交易并不受限制。故一审法院认为即使刘诚实际支付了全部购房款并实际占用、使用诉争房屋，亦不能取得诉争房屋所有权的认定缺乏事实与法律依据。2、刘诚系案涉房屋的实际权利人，且案涉房屋现已登记在彭辉名下，加之一审判决并未明确彭庆生、周明兰支付补偿款的履行期限，故一审判决刘诚立即将案涉房屋腾空返还给彭庆生、周明兰的判决，缺乏合理性及可操作性，亦会增加诉累，浪费司法资源。二、一审判决证据不足，且明显缺乏公平合理性。1、一审判决中关于彭庆生仅需向刘诚支付房屋价值分割补偿款311256元的判决缺乏事实与证据支持。如刘诚未借名买房，则诉争房屋的购房指标可能会废弃或对外低价转让，故诉争房屋所产生的增值应当由刘诚全部享受，而不应当按照合同总房款与刘诚投入的比例计算。即使按照此比例计算，也不应当按照当地购房合同中载明的全部价款计算，而是应当扣除其中由岳阳市城市建设投资集团有限公司支付的62361元。因诉争房屋当时指标的获得是拆迁刘诚与彭庆生共同出资搭建的22平方米的杂屋所来，故即使将62361元计算在内，也只能计算一半。2、诉争房屋装修比一审所举证据《房屋买卖合同》中的房屋装修明显要好，且楼屋为第四层，依行情四楼房屋交易价格一般比五楼要高，故一审以该二手房交易价格作为认定诉争房屋及装修价值的依据，明显不充足。3、一审判决刘诚每月支付占用费760元明显不合常理且证据不足。彭庆生、周明兰辩称，1、借名买房的行为损害了彭庆生、周明兰的利益，亦损害了社会公共利益，一审认定借名买房的合同无效正确。2、刘诚并无证据证明其与彭庆生、周明兰共同出资搭建了22平方米的房屋，诉争房屋只应是答辩人的，一审判决311256元的补偿款不合理。3、刘诚上诉状所称的案涉房屋过户问题与本案无关。4、一审认定每月支付占用费760元系一审法院酌情认定的，答辩人提出的要求是800元／月。彭庆生、周明兰向一审法院起诉请求：1、判令刘诚立即将岳阳楼区雅典家园小区9栋3单元405室腾空返还；2、判令刘诚将岳阳楼区雅典家园小区9栋3单元405室房屋墙体恢复原状；3、判令刘诚支付自2012年元月起至实际腾房日的房屋占用费（按每月800元的标准）；4、判令刘诚承担诉讼费用。刘诚向一审法院提出反诉请求：1、判令诉争房屋归刘诚所有；2、判令彭庆生、周明兰履行协助过户义务。重审时向一审法院变更反诉请求为：1、判令彭庆生、周明兰返还购房款102839元并支付增值部分补偿款500000元；2、判令彭庆生、周明兰支付房屋装修补偿款；3、判令由彭庆生、周明兰承担诉讼费。一审法院认定的事实：彭庆生、周明兰系夫妻关系，二人的婚生子彭辉龙与刘诚曾系夫妻关系，刘诚与彭辉龙于2006年4月10日协议登记离婚，但双方出于对婚生女彭旭芳的健康成长考虑，对外隐瞒双方已离婚的事实，仍共同生活在一起直至2011年，2011年彭辉龙将已与刘诚离婚的事实告知彭庆生、周明兰。彭庆生、周明兰原有一间位于3517煤站家属区约22平米的房屋。2009年，彭庆生、周明兰的上述房屋被拆迁征收，获得了雅典家园75平米的购房指标一个及货币补偿三万余元，刘诚陪同彭庆生一同办理拆迁补偿手续，并领取了货币补偿三万余元，该购房指标由彭庆生享有。2013年，经项目部向拆迁户催告签订购买指标房，因彭庆生、周明兰当时没有经济能力购买，故要求刘诚出资购买该指标房，刘诚表示同意。随后，2013年3月1日，彭庆生在刘诚的陪同下与岳阳市登峰房地产开发有限公司签订拆迁安置房买卖合同，该合同约定：“由彭庆生购买雅典家园小区9栋405号房屋，该房为享受经济适用房政策的拆迁安置房，建筑面积为76.05㎡，房屋总价款为162918元，其中由买受人自行支付100557元，剩余62361元由岳阳市城市建设投资集团有限公司支付。”该合同买受人彭庆生预留的联系电话为刘诚的手机号码。刘诚以彭庆生的名义转账交纳购房款100557元及房屋物业专项维修基金2282元，所有与房屋买卖有关的原因凭据均由刘诚持有。诉争房屋交付后，刘诚对房屋进行了装修，装修完毕后与女儿彭旭芳入住该房屋至今。2018年1月19日，诉争房屋取得了所有权证书，刘诚持有购房款交纳收据等代彭庆生领取了诉争房屋的所有权证书，该证书载明诉争房屋所有权由彭庆生、周明兰共同共有。另查明，岳阳楼区雅典家园小区9栋505房屋通过房屋中介于2018年11月27日签订《房屋买卖合同》，房屋转让总价为50万元。一审法院认为，本诉部分诉争房屋的产权归属问题。诉争房屋在性质上属于经济适用房，系具有保障性质的政策性住房，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《关于印发的通知》（建住房[2007]258号）的相关规定，经济适用房的购房人拥有有限产权，购买不满5年的不得直接上市交易，购买满5年需转让的亦受到一定限制。因此经济适用住房的购买者必须具备相应的资格，而刘诚在2013年购房之时不具备购买资格，刘诚借名购买经济适用住房的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故即使刘诚实际支付了全部购房款并实际占用、使用诉争房屋，刘诚亦不能取得诉争房屋的所有权。诉争房屋系享受经济适用房政策的拆迁安置房，现权属证书亦登记在彭庆生、周明兰名下并未办理转移登记至刘诚名下，现彭庆生、周明兰要刘诚腾退诉争房屋，符合相关法律规定，予以支持。彭庆生、周明兰于2011年后知晓刘诚离婚的事实后，仍未对刘诚占用、使用诉争房屋提出异议，虽在诉状中陈述曾多次要求刘诚返还房屋但未举证证明，故自彭庆生、周明兰向一审法院起诉之日（2018年5月28日）要求刘诚向其返还诉争房屋之日起刘诚对诉争房屋的占用属于无权占用，结合涉案房屋面积、地理位置等因素，对彭庆生、周明兰要求刘诚支付的房屋占用使用费应按每月760元的标准自2018年5月28日计算至实际腾房之日。在诉讼过程中，双方均未举证证明诉争房屋在刘诚装修前墙体的具体形态，故对彭庆生、周明兰诉请将诉争房屋墙体恢复原状，不予支持。反诉部分，彭庆生、周明兰应否对刘诚进行补偿及数额。诉争房屋购房指标在彭庆生、周明兰无力支付购房款情况下由刘诚借名买房，刘诚提交的证据足以证明其向开发商支付了购房款100557元及房屋物业专项维修基金2282元，并独自出资装修。彭庆生、周明兰辩称刘诚将征收款39000元和二人的工资交纳购房款，刘诚予以否认，彭庆生、周明兰并未提交证据予以证实，且征收款应于2009年左右发放至被征收人银行账户，亦早于签订购房合同时间，故对彭庆生、周明兰的答辩意见，不予采信。彭庆生、周明兰在买房时在确认购房款支付和赠与孙女的证明上签字，也有彭辉龙的证明佐证，如刘诚未借名买房该购房指标可能会废弃或对外低价转让，现彭庆生、周明兰要求返还房屋有违诚实信用并给刘诚造成损失，故彭庆生、周明兰在取得房屋所有权后，对刘诚投入的房屋价值部分应予以补偿。按《拆迁安置房买卖合同》约定房款合计162918元及实缴维修基金2282元合计165200元，刘诚实际投入房款100557元及维修基金2282元合计102839元，鉴于刘诚装修和一直居住情况，参照按份共有的分割原则，酌定参照查明的小区同栋同面积5楼房屋交易价500000元，按当时合同总房款与刘诚投入比例计算，彭庆生、周明兰应向刘诚支付补偿款311256元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十一条，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条第（九）、（十一）项，《关于印发的通知》第二十四条、第二十五条、第三十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由刘诚立即将岳阳楼区雅典家园小区9栋3单元405室腾空返还给彭庆生、周明兰。二、由刘诚按每月760元的标准支付自2018年5月28日至实际腾房之日的房屋占用使用费。三、彭庆生、周明兰共同向刘诚支付房屋价值分割补偿款311256元。四、驳回彭庆生、周明兰的其他诉讼请求。五、驳回刘诚的其他诉讼请求。上述判决中的第一、二项内容，限刘诚在判决生效后二个月内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由刘诚负担400元，由彭庆生、周明兰共同负担840元。反诉案件受理费减半收取1240元，由刘诚负担400元，由彭庆生、周明兰共同负担840元。二审期间，彭庆生、周明兰提供了如下四组证据：一、三份《证明》，拟证明2015年后彭庆生、周明兰与刘诚关系急剧恶化，刘诚没有照顾彭庆生、周明兰；二、《关于彭庆生领取老年节慰问金一事的说明》二份及老年节津贴发放名单，拟证明彭庆生2015年至2017年的慰问金和津贴均系由刘诚和彭旭芳代为领取的；三、湖南登峰实业集团有限公司于2013年3月1日出具的收款收据及刘诚于一审提供的银行转账凭证，拟证明房款并非通过银行转账支付而是刘诚与彭庆生一起交纳现款，刘诚并未出资；四、2012年7月29日、2014年3月20日、2013年5月1日、2014年9月3日从中国农业银行岳阳楼支行领取工资的取款凭证，拟证明周明兰的一部分工资并非由周明兰本人领取而是刘诚代领。经质证，刘诚认为彭辉系因为彭庆生、周明兰给了一套房才照顾老人，其也用心照顾了老人，对第一组证据的证明目的不予认可。刘诚认为因老人行动不便，代领了100元慰问金是事实，但均转交给了老人。刘诚对第三组证据的证明目的不予认可，认为购房款系其本人支付，并于庭审后提供了转账凭单、交易明细等证据。刘诚对第四组证据中的2014年9月3日由其代领工资的证据无异议，认为系因周明兰行动不便，由周明兰告知密码后代领。本院认证意见如下：彭庆生、周明兰提供的第一、二组证据虽然真实，但与本案无关联，本院不予采信。彭庆生、周明兰提供的第三组证据虽然真实，但“现金收讫”并不一定代表就是当场交纳的现金，且刘诚已经提供了转账凭单、交易明细等证据证明系由刘诚转账支付的购房款，故本院对第三组证据的证明目的不予采信。第四组证据与本案无关联，本院不予采信。本院二审查明，案涉房屋在诉讼过程中已登记至彭庆生、周明兰女儿名下。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点主要有四个：一是借名买房的行为是否有效，一审判决刘诚腾房是否正确；二是彭庆生知道刘诚离婚的具体时间是什么时候及诉争房屋彭庆生是否也进行了出资。三是诉争房屋产生的增值应如何计算和分配；一审法院以小区同栋同面积5楼二手房交易价格作为认定诉争房屋的依据是否正确；四是刘诚是否应支付房屋占用费，如需支付应按什么标准支付；关于第一个焦点，诉争房屋性质系经济适用住房，作为具有保障性质的政策性住房，经济适用住房实行严格的准入和退出机制。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，涉及社会公共利益。刘诚借用彭庆生名义购买诉争房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定，该规定虽不属于法律或行政法规，但违反该规定有损社会公共利益，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，损害社会公共利益的合同无效。故一审法院认为借名买房合同无效并判决刘诚腾房正确。关于第二个焦点，根据一审开庭时彭庆生与周明兰的儿子彭辉龙当庭作证的证言及彭辉龙与刘诚女儿彭旭芳当庭作证的证言可以认定2011年彭辉龙已将其与刘诚离婚的消息告知了周明兰，故彭庆生与周明兰上诉称2015年才知道彭辉龙与刘诚离婚的消息，没有证据证明，本院对该意见不予采纳。根据前文对证据的分析和认定，彭庆生与周明兰认为2013年3月1日交纳的购房款100557元中其亦出资的事实并不存在，刘诚与彭旭芳代领慰问金和福利的金额较小，刘诚也仅认可代领了一次工资，时间亦在交付案涉房款之后，故彭庆生与周明兰认为其亦支付了购房款的意见，因无证据证明，亦与彭辉龙2013年3月28日出具的《证明》及彭庆生2013年4月15日出具的《证明》不符，故本院对该意见不予采纳。关于第三个焦点，案涉借名买房行为无效，无效合同自始无效，且当然无效。合同被认定为无效后，双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。根据本案查明的事实可知，刘诚未借名买房，该购房指标可能会废弃或对外低价转让，加之彭庆生、周明兰要求返还房屋有违诚实信用并给刘诚造成损失，故彭庆生、周明兰在取得房屋所有权后，对刘诚投入的房屋价值部分应予以补偿。一审按《拆迁安置房买卖合同》约定房款合计162918元及实缴维修基金2282元合计165200元，刘诚实际投入房款100557元及维修基金2282元合计102839元，鉴于刘诚装修和一直居住情况，参照按份共有的分割原则，按当时合同总房款与刘诚投入比例计算出彭庆生、周明兰应向刘诚支付补偿款，该计算方法并无不当。但案涉房屋位于4楼，该栋房屋共7层，依据常理和交易习惯可知，在户型、装修基本一致等的情形下4楼的房屋比5楼的房屋交易价格更高，故一审参照查明的小区同栋同面积5楼房屋交易价500000元，酌定彭庆生、周明兰应向刘诚支付补偿款311256元不妥，本院酌定彭庆生、周明兰向刘诚支付补偿款330000元。另外，彭庆生、周明兰将购房指标转让给刘诚也考虑到了孙女彭旭芳居住的因素，如刘诚不同意购买案涉房屋也只是可能会导致指标作废或低价转让，故刘诚认为按比例计算房屋升值时应扣除由岳阳市城市建设投资集团有限公司支付62361元的理由不能成立，本院不予采纳。刘诚提出22平方米的杂屋系其与彭庆生共同搭建没有证据证明，本院对该意见亦不予采纳。关于第四个焦点，刘诚当初装修并入住案涉房屋并未违反彭庆生、周明兰的意愿，且在彭庆生、周明兰退还刘诚的购房款等款项之前，刘诚享有抗辩权，故本院对彭庆生、周明兰要求刘诚支付占用费的诉讼请求，可不予支持。至于刘诚二审变更诉讼请求要求判决案涉房屋归其所有，因不符合法律规定，本院不予审查。综上，彭庆生、周明兰的上诉请求不能成立，应予驳回；刘诚认为一审参照查明的小区同栋同面积5楼房屋交易价500000元，酌定彭庆生、周明兰支付补偿款不妥的上诉请求成立，应予支持；刘诚的其他上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定基本事实清楚，但处理欠妥，应予纠正。据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3158号民事判决；二、由彭庆生、周明兰在本判决生效后30日内共同向刘诚支付房屋价值分割补偿款330000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、刘诚在收到彭庆生、周明兰支付的补偿款330000元后20日内将岳阳楼区雅典家园小区9栋3单元405室腾空返还给彭庆生、周明兰；四、驳回彭庆生、周明兰的其他诉讼请求；五、驳回刘诚的其他诉讼请求。一审案件受理费1240元，由刘诚负担400元，由彭庆生、周明兰共同负担840元。反诉案件受理费减半收取1240元，由刘诚负担400元，由彭庆生、周明兰共同负担840元。二审案件受理费10242元，由刘诚负担4000元，由彭庆生、周明兰共同负担6242元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年三月十日书记员  陆丽波