上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初4244号原告(反诉被告)韩沙力海，男，1983年12月25日生，撒拉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)韩木海麦，男，1981年2月6日生，撒拉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)韩舍乙布，男，1987年11月1日生，撒拉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)韩阿乙下，女，1989年9月2日生，撒拉族，住上海市宝山区。以上四名原告的委托诉讼代理人常志刚，上海汉商律师事务所律师。被告(反诉原告)陈健利，女，1978年10月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人童立，上海共识久久律师事务所律师。委托诉讼代理人李君静，上海共识久久律师事务所律师。原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下与被告(反诉原告)陈健利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)韩沙力海及四原告的委托诉讼代理人常志刚、被告陈健利(反诉原告)及其委托诉讼代理人童立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告偿还原告开店已产生的房屋租赁费用人民币21,800元(以下币种均为人民币)；3、判令被告赔偿原告已支付的一年物业费496元；4、判令被告连带赔偿原告支付给原《老麻炒手店》店主杨邦毅的转让费11万元；5、判令被告赔偿原告支付的房地产咨询服务费5万元；6、判令被告赔偿原告装修费损失75,000元。事实和理由：原被告于2015年10月10日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于本市宝山区共富一村XXX号XXX室(南门面)出租给原告，被告承诺该房屋是店铺，要求原告必须先支付前租客《老麻炒手店》店主杨邦毅转让费11万元后，才能与原告签订上述租赁合同。在签订合同后，原告花费装修费75,000元。开店后不久原告突然收到宝山区顾村镇城管发出的拆违通知书，原告才知道承租的门市店铺原是“破墙开店”的普通住宅，被告隐瞒了上述真实情况，违反了相关法律法规，房屋租赁合同应属无效。原告之后不断受到城管人员冲击，直至2016年9月23日，顾村镇城管人员强制拆除了租赁房屋的搭建部分，使原告无法继续经营，遭到重大损失，故请求法院判如诉请。被告(反诉原告)陈健利答辩并提出反诉称，原被告签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同有效；合同约定是将被告名下两居室房屋中的一间出租给原告居住(另一间由被告自用)，房屋租赁合同中约定的面积不包括违章建筑。合同也明确注明，被告就收取房租，没有承诺过原告可以开设餐饮。将房屋交给原告时搭建部分属于附送。系争房屋在2016年9月23日之前由原告四人用于经营餐饮并实际居住，在被城管人员强拆之后原告四人也居住在该房至今。关于转让费和中介服务费，被告没有参与相关协议合同的签订，也没有收取上述费用，与被告无关。关于装修费用，被告辩称，租赁合同书面约定一年，租赁期限到2016年10月9日止，至今已超过了一年时间，即便按照拆违时间点即2016年9月23日，原告也实际使用了11个月，装修已完全得到了利用，不存在原告主张的损失。反诉请求：1、判令原告韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下搬离上海市宝山区共富一村XXX号XXX室房屋；2、判令四原告按照每月1,833元标准支付自2016年10月10日起至搬离房屋之日止的房屋使用费。原告韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下对被告的反诉辩称，被告从没有书面通知要求原告搬离承租房屋，也没有催讨过房屋使用费。双方曾口头达成协议要续签三年租赁合同，故请求本院驳回被告的全部反诉诉请。本院经审理认定事实如下：原告四人为亲兄妹。2015年10月10日经其他三原告授权，原告韩沙力海(乙方)和被告陈健利(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于本市宝山区共富一村XXX号XXX室(南门面)出租给乙方，面积约30平方米。租赁期自2015年10月10日至2016年10月9日止，月租金2,600元，保证金2,600元。合同第三条约定，租赁期满，甲方有权收回全部的出租场地，乙方应如期交还。期满后甲方如有出租意向，乙方有最先续租须在期满前一个月向甲方提出申请。第十二条补充条款约定，合同期满，乙方有优先权租用此门市，甲方不得在以后的续签合同中增收或递增房租，一直收取每月2,600元。合同底部手写条款为“备注：经和上一家租客协商，出租方同意转让给韩沙力海，出租方陈健利只按合同收取房租，其它一切费用由承租方韩沙力海承担，连其它一切手续都由承租方落实解决。”在该手写条款下方，另有手写条款，内容为：“另备注：以后每三月5,500元，不得更改。”在签订房屋租赁合同后，被告依约向原告交付了系争房屋，交付时系争房屋已有部分违章搭建。原告向被告交纳了保证金2,600元及相应租金。原告在对系争房屋进行装修后用于经营兰州拉面店，并对原有房屋进行了扩建。2016年2月双方同意变更租金金额为每三个月支付5,500元并备注于上述合同中。原告按约支付了各月房租至租赁协议期满。2015年12月23日，上海市宝山区人民政府向原告寄发《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》(宝府顾村城管限拆催字第2015第001号)，2016年9月23日宝山区顾村镇城管工作人员拆除了系争房屋的违章搭建部分，四原告遂停止经营并居住系争房屋至今。以上事实，有当事人提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、收款收据、《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。在审理过程中，原告为证明己方主张，向本院提交了：1、原告与上一租客杨邦毅签订的《转让协议》、银行转账明细及录音光盘；2、上海振南物业公司出具的《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》；3、原告韩沙力海和上海湃兆建筑装潢工程有限公司签订的《上海市店铺装修合同》及建筑业统一发票，证明原告分别支付了转让费110,000元、房地产咨询服务费50,000元及装修费75,000元，同时原告还称，被告完全知晓金额为11万元的转让协议，其与杨邦毅是互相配合的。被告陈健利对上述证据发表如下质证意见：1、录音中的赵旭是被告的友人，虽然他说过转让协议是由赵旭代笔，但赵旭并不代表被告，其也不是合同当事方，转让费多少都是原告与杨邦毅私下协商，被告对此并不知情，也未收到转让费，原告如欲索讨应另行主张；2、关于房地产咨询服务费，被告不了解原告承租房屋时是否通过中介咨询，该中介咨询费用与其无关；3、关于装修费，被告表示原告至今实际已使用房屋超过一年，装修已得到完全利用，故不存在损失。关于原告诉称其已支付2015年1月至12月的物业费496元一节，原被告在庭审中达成一致，同意由被告承担前9个月的物业费372元，原告承担后三个月的物业费124元。本院认为，本案中的争议点在于当事人双方约定的房屋租赁范围是否包括违章搭建部分，原告认为租赁范围包括居住房间和搭建部分，被告认为其只出租了有产权证的居住房间，不包括搭建部分，这个争议点也集中体现在租赁合同中约定的30平方米的面积上。虽然违章搭建部分已被有关部门强制拆除，无法实地进行测量，但还是可以通过房屋租赁合同文本来还原当事人双方当时约定的真实意思表示。一方面，房屋租赁合同第十二条补充条款中约定乙方即原告有“优先租用此‘门市’的权利”。顾名思义，“门市”一般指的是经营场所，居住用房不会使用“门市”这个词。另一方面从租金金额来看，双方约定的租金为每月2,600元，如果根据被告的抗辩意见，其出租的只是其名下两居室房屋中的一间房间用于原告居住，那每月2,600元的租金则大大高于当地租赁市场的平均标准，与常理不符，被告在出租房屋时必将房屋的经营收益作为确定租金高低的一项标准。再根据本院现场调查，系争房屋左右及临街一排都属于“破墙开店”的情况，且系争租赁房屋的前一承租人也是将该房屋用于店铺经营并已进行了搭建。综上，被告应该知晓原告租用房屋是用于开店经营，而且被告也是实质将该房屋(含违章搭建部分)作为店铺出租给原告经营居住的。由此可见，无论是合同约定的“门市”还是双方确定的租金数额，都显示该份租赁合同实际包含着用于商业经营的违章搭建部分。被告在明知房屋的搭建部分未取得建设工程规划许可证的情况下，仍将其出租给原告，违反相关法律法规的强制性规定，双方之间签订的房屋租赁合同部分无效。被告对此存在过错，应负主要责任。原告方面，其虽称在签订合同时不知道租赁房屋带有违章建筑，但根据其提交的违法建筑认定书，相关主管部门早在2015年12月就已向原告发函要求其拆除违章建筑，原告对此也早已知晓。其应该在此时就采取法律途径进行维权以避免损失的进一步扩大，但原告仍继续使用系争房屋用于经营，直至租赁期满前夕即2016年9月23日被有关部门强制拆除。原告方面亦存在过错，应负次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告应返还原告交纳的保证金2,600元，原告应腾让系争房屋交还被告。被告要求原告搬离系争房屋的反诉请求，本院予以支持。原告提出双方曾达成三年租赁协议一事，未提交相应证据佐证，本院不予采信。因原告实际使用系争房屋至今，被告要求原告支付房屋使用费，本院予以准许。根据双方之间达成的协议以及实际履行情况，自2015年10月10日至2016年10月9日期间产生的费用已由原告支付，本院不再处理。从2016年10月10日之后产生的房屋使用费本院酌定为每月1,200元。原告要求偿还房租21,800元的请求，本院不予支持。关于物业费一节，双方在庭审中已达成一致，系当事人自由处分权利，本院予以准许。关于原告要求被告赔偿转让费和装修费的诉请，鉴于被告对于房屋租赁合同部分无效负有主要责任，结合原告实际使用系争房屋进行经营活动至2016年9月23日(即房屋搭建部分被强制拆除日)已临近双方约定的租赁截止日期，且原告目前仍使用系争房屋用于居住之现状，本院酌定被告赔偿原告2万元。关于原告诉请要求被告支付房地产咨询服务费5万元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下与被告(反诉原告)陈健利签订的《房屋租赁合同》部分无效；二、被告(反诉原告)陈健利于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下返还保证金2,600元、物业费372元，并赔偿2万元；三、原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区共富一村XXX号XXX室房屋，并将房屋返还给被告(反诉原告)陈健利；四、原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈健利支付房屋使用费(以每月1,200元为标准，自2016年10月10日起至实际返还上述房屋之日止)；五、原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下的其他诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)陈健利的其他反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,596元，反诉案件受理费减半收取25元，总计2,621元。由原告(反诉被告)韩沙力海、韩木海麦、韩舍乙布、韩阿乙下负担2,406元，被告(反诉原告)陈健利负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一七年五月五日书记员  黄 莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。