辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终199号上诉人（原审被告）：赵占军，男，1977年12月10日出生，汉族，农民，住址凌源市。被上诉人（原审原告）：凌源市鸿远物业管理有限公司，住所地凌源市铁北路东段天元小区3号楼1号，63号。法定代表人：张吉春，经理。委托诉讼代理人：任红伟，女，1971年5月12日出生，汉族，公司职员，住址凌源市。委托诉讼代理人：张文秀，男，1955年4月26日出生，汉族，公司职员，住址凌源市。上诉人赵占军因与被上诉人凌源市鸿远物业管理有限公司（以下简称凌源鸿远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵占军的上诉请求是：撤销一审法院判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：上诉人不认可被上诉人具有物业管理资质和权利，自被上诉人进驻以来，从未对小区基础及配套设施进行改造，作为业主也没感受到被上诉人提供了服务，小区垃圾随处可见，车辆乱停乱放，外来不明人员随意出入等。上诉人房屋位于本小区，不仅有门市、还有地下室，而地下室周边堆放了垃圾废物等，上诉人曾多次向被上诉人提出及时清理，否则将会造成地下室渗水，被上诉人不予理会，最终造成上诉人地下室被雨水浸泡，导致上诉人储存的酒及其他物品损坏。后上诉人自行雇工清理，并在地下室外做防水处理。该事实有证据佐证，一审法官也勘验了现场。凌源鸿远物业公司辩称，物业公司是经过招标进入本小区，经业主委员会验收；一审期间，承办法官到现场检查，发现小区整洁干净，车辆存放有序，并拍照证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。凌源鸿远物业公司向一审法院起诉请求：判令被告给付拖欠物业管理费2164元；判令被告支付违约金216.4元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年7月，原告通过招投标方式取得凌源市南河花园小区二期的物业管理资格，同年7月21日，原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订了《物业管理合同》。其中约定，合同期限为2015年7月21日起至2020年7月20日止，物业管理服务费用按建筑面积每平方米0.45元收取，原告收取物业费时间自开始收费一个月全部结束，如果经催缴拖欠物业费超过一个月的，业主承担所拖欠费用总额的5%违约金，拖欠至两个月的承担10%违约金，超过两个月仍未缴纳各项费用的可将其诉至法院，申请强制执行。合同签订后，原告按照合同约定对该小区进行了相应的改建修复。2015年9月29日，南河花园小区二期业主委员会向原告出具承诺验收证明，证明原告自2015年7月21日进入小区两个多月时间，为小区环境改建修复投入大量的人力和物力，经业主委员会验证确定原告承诺的各项工作已经基本完成，承诺书中有的事项变动是业主委员会听取了大多数业主的意见和原告协商所解决。2015年9月30日，凌源市南河花园小区二期业主委员会又向原告出具证明，证明原告管理两个月时间中投入资金对小区大多数不属原告服务项目进行全面改建，业主委员会已做工作总结，认可原告服务已达标并获得广大业主认可，业主委员会合议后允许原告于2015年9月30日起依据《物业管理合同》及收费规定开始向小区业主收取物业费（每平方米0.45元，一次性收取2015年7月21日至2016年7月21日的一年期限的物业费）。被告所有的房屋即为凌源市，面积为100.26平方米，属于原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》范围内，原告依据物业服务合同，向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务，被告并没有提出异议。原告按照合同及相关规定向被告收取2015年7月21日至2019年7月20日三个年度物业费合计2164元，被告未予缴纳。致使原告诉至法院。被告庭审中提供照片，以证明小区现状，意为说明原告作为物业公司对该小区并未尽到相关的管理服务义务，但被告对此不予认可。被告辩称该房屋系其于2016年6月2日从案外人手中购得，原告认可被告从2016年6月起交纳物业服务费。一审法院判决认为，原告凌源鸿远物业公司虽然与被告之间没有签订物业服务合同，但原告与凌源市南河花园小区二期业主委员会签订的《物业管理合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。而该合同范围包括被告所居住的房屋，即凌源市南河花园小区二期门市0101215#A2室，且原告在向被告等业主提供物业服务过程中，被告接受了原告服务，并没有证据证明提出过异议。为此，被告应当依照合同约定，按期向原告履行交纳各年度的物业服务费义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当向原告承担交纳拖欠物业费，并按照合同约定的违约事项，依迟延交纳的约定比例，向原告支付滞纳金。关于被告辩称的其自2016年6月2日购得该房屋，原告认可被告可自2016年6月21日起交纳相关物业服务费。关于被告提出的原告未及时清理垃圾导致其地下室渗水，储存的物品被毁损的辩解，因与本案并非同一法律关系，故被告可就其损失向相关义务人另行主张权利。关于被告的其他辩解，因未提供充分有效证据予以证明，故一审法院不予采信。但原告作为物业管理企业，对于被告提出的其未按合同约定履行相应义务，提供服务存在瑕疵等相关问题，原告应予解释说明，双方相互配合，查明问题，找出解决办法，促成和谐的物业管理。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决如下：一审法院判决如下：被告赵占军于本判决生效后五日内，给付所欠原告凌源鸿远物业公司凌源市南河花园小区二期门市0101215#A2室2016年6月21日至2018年7月20日的物业服务费1668元，并按合同约定给付违约金166.8元，合计1834.8元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，2015年7月，凌源鸿远物业公司通过招投标方式取得凌源市南河花园小区二期的物业管理资格，并与凌源市南河花园小区二期业主委员会（以下简称业主委员会）签订了《物业管理合同》，在进驻小区两个月期间，对影响小区环境的基础设施进行了维护和改建，投入了一定的人力和物力，通过了业主委员会的检查验收，在征求大部分业主意见基础上，业主委员会出具了《承诺验收证明》。此后，赵占军对物业公司的物业服务过程，未提出异议，其虽与物业公司未签订物业服务合同，但赵占军与业主委员会签订的《物业管理合同》，属双方真实意思表示，其实际接受了物业服务过程，形成了事实上的物业服务合同关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为认定合法有效。二审期间，赵占军未提交充分证据证明，物业公司存在不履行物业服务情形。据此，赵占军应按照合同约定，履行交纳物业服务费义务，否则应承担违约责任。赵占军对物业公司未及时清理垃圾导致其地下室渗水，造成储物毁损的抗辩，应为侵权纠纷，与本案非同一法律关系，不能混淆适用，可待证据充分后，另行主张权利。综上，赵占军的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵占军负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年三月二十日书记员  毕 雪