青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）青28民初55号 原告（反诉被告）：李德贵，男，汉族，1964年11月15日生，个体，住格尔木市。 委托诉讼代理人：郑淑蓓，青海法脉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩哈三，男，撒拉族，1981年9月1日生，个体，住格尔木市。 委托诉讼代理人：龚华丽，青海凡圣律师事务所律师。 原告（反诉被告）李德贵与被告（反诉原告）韩哈三房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日作出（2015）西民一初字第80号民事判决。李德贵、韩哈三均不服该判决，向青海省高级人民法院提起上诉。青海省高级人民法院于2016年7月14日作出（2016）青民终105号裁定，发回重审。本院于2016年8月17日立案后，被告韩哈三于2016年9月3日提出反诉。本院依法另行组成合议庭于2016年11月24日公开开庭进行了合并审理。原告李德贵及其委托诉讼代理人郑淑蓓、被告韩哈三及其委托诉讼代理人龚华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德贵向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房款8800000元；2.被告支付原告违约金4200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月7日，原被告签订了《协议书》一份，原告将拥有合法所有权的格尔木市八一东路星龙小区二期3号楼3、4、5层所有商业用房、面积约为2800平方米及2楼通至3楼的电梯、楼梯、大厅面积约为280平方米的商业用房出售给被告，总价格为13600000元。约定被告支付房款时间为2014年1月1日前支付50%即6800000元，2014年6月1日前支付6800000元。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告在2014年3月将涉案商业用房交付给被告。但被告只在2014年5月前陆续支付原告人民币4800000元，剩余8800000元经原告多次催要，被告以种种理由推诿怠于支付，给原告造成巨大经济损失。 被告韩哈三辩称，欠款的原因是原告违反合同约定，延迟交房；交付房屋不符合合同质量约定；房屋所有权不明；其行使的是不安抗辩权，请求驳回诉讼请求。 被告韩哈三向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人依据合同约定配合反诉人办理产权登记手续及银行按揭手续。上述手续办妥后，反诉人将在银行按揭贷款到账后五天内支付所有房款；2.判令被反诉人承担迟延交房及交房不符合约定应当承担的违约金3000000元；3.由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2013年9月7日签订了房屋购买协议，协议书约定反诉人购买被反诉人自己所有的位于格尔木市八一东路星龙小区二期3号楼3、4、5层所有商业用房，面积约为2800平方米及2楼通至3楼的电梯、楼梯、大厅面积约为2800平方米的商业用房。合同约定“被反诉人必须保证该房屋在2014年1月1日前须达到入住条件；且50%的款项反诉方贷款时，被反诉人配合反诉人办理有关银行按揭手续；被反诉人须保证给反诉人办理相关房产手续；被反诉人必须保证以上房屋无抵押、担保、外卖、出租等情况，若存在前述情况，被反诉人承担违约责任。”但是反诉人与被反诉人签订协议后，被反诉人一方未按合同约定在2014年1月1日前交付房屋。而是2014年7月份才交付房屋，违反合同的约定。同时被反诉人交付的房屋也未能达到可以入住的条件，交付的房屋水电未通。暖气也不通，反诉人不得已自己出资修建了锅炉房，直到2015年年初才完成。仅此一项就导致反诉人开业时间不得不延长到2015年4月5日，损失巨大。更为严重的是被反诉人隐瞒了房屋已被开发商抵押给银行的事实，欺骗反诉人签订了协议。直到反诉人需要按揭贷款时才发现，该房屋并非被反诉人所有，被反诉人是争议房屋的施工者，该房屋是开发商顶账的。被反诉人的行为导致：一、反诉人无法通过办理按揭贷款偿还房款；二、基于被反诉人不诚信的行为，反诉人对房屋所有权落实产生忧虑，故依法行使不安抗辩权，不向被反诉人支付剩余房款；当然反诉人在拒绝支付房款的同时，多次要求被反诉人提供合法的所有权证明，并协助办理按揭手续，但被反诉人均不予以响应，这显然属于违反协议的约定。综上所述，本案是被反诉人有意多次违反协议约定才导致协议履行无法正常进行，其应承担完全过错责任，赔偿给反诉人造成的经济损失。最重要的是反诉人未能支付房款的根本原因是被反诉人违反合同约定，所交付的房屋存在抵押的情形，导致反诉人不能办理按揭贷款。其次，由于被反诉人交付的房屋不符合协议约定未能达到入住的条件导致上诉人虽然开业经营，但由于未能达到相关部门的要求，至今未能办理消防许可及特行许可，并多次被相关部门勒令停业。由于不能正常经营，反诉人的投入不能得到应有的回报，损失巨大。上述两种情况现在仍然存在，而这两种情形存在反诉人就无法支付被反诉人的房款。合同履行应当符合合同约定，故请求人民法院本着案结事了的原则，依法支持反诉人的反诉请求，确保合同最终的彻底履行。 原告李德贵针对反诉辩称：反诉请求为物权请求权和债权请求权，物权请求权应另案起诉。双方协议中明确全部房款付清后才按照约定办理房产手续；延迟交付房屋的条件是由反诉人交付房款的50%才予以交付，是由于被告违约才导致房屋未能交付。房屋交付后房屋进行了装修并投入了经营，反诉人经营宾馆消防手续应由其自行办理。原告没有隐瞒过抵押的事实，不存在行使不安履行抗辩权的基础，因此反诉请求不成立，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月7日，原告李德贵（甲方）与被告韩哈三（乙方）签订《协议书》，该协议约定：1.乙方购买甲方实际拥有的格尔木市八一东路星龙小区二期4号楼3、4、5层所有商业用房，面积约为2500平方米，2楼通至3楼的电梯、楼梯、大厅面积约为280平方米，以上整体购买价格约为13600000元（大写壹仟叁佰陆拾万元整人民币）。层高以现房为准，平面布局以现房为准，面积以国家实测为准。2.价格（3、4、5层按每平方米肆仟壹佰元计算，1、2层按每平方米贰仟元计算）。3、乙方所购以上房屋商业用房，限2014年1月1日前须达到入住条件，并由乙方支付总购房款50%时，房屋商业用房交给乙方使用。50%的款项乙方须按揭时，甲方配合乙方办理有关银行按揭手续，费用由乙方承担。甲方须保证给乙方办理相关房产手续。甲方须保证以上所购商业用房无抵押、担保、外卖、出租等情况，若存在前述情况，甲方承担违约责任。乙方暂扣300000元，待房屋产权证和土地证交付后，立即支付。4.付款方式：2013年9月7日付款500000元，2013年9月27日前支付2500000元，2014年1月1日前乙方给甲方支付总购房款50%时，甲方无故拖延交房，甲方每天给乙方按总价千分之五赔偿损失；2014年1月1日前乙方不给甲方支付总购房款50%时，乙方每天给甲方按总价千分之五赔偿损失；剩余50%款项，乙方限2014年6月1日前支付给甲方，延期支付按总价千分之五赔偿损失，直至交清为止。5.甲方须保证乙方商业用房采暖，价格与楼房商品用房同价，如甲方不能保证乙方正常用暖，甲方将无条件提供乙方锅炉用地，该地应在该楼房50米之内，并保证暖气沟通过。甲方提供电梯一部。6、协议生效后，一方违约者，违约方给守约方支付违约金3000000元。协议生效后，一方违约由违约方给守约方支付违约金3000000元。 协议签订后，被告韩哈三支付房款4800000元（2013年9月7日给付现金500000元、2013年10月2日给付现金500000元、2013年10月20日给付2000000元承兑汇票、2013年12月13日给付现金300000元、2014年3月9日给付500000元承兑汇票、2014年5月10日给付1000000元承兑汇票），尚欠8800000元未支付。2014年4月李德贵将案涉商业用房交付给韩哈三，同时提供协议约定的锅炉用地及电梯一部。案涉商业用房中和源宾馆现由韩哈三经营，未办理产权手续。涉案房屋于2013年11月29日通过验收。 2016年11月19日，青海星龙投资有限公司向本院出具情况说明一份，内容为“现就韩哈三委托青海星龙投资有限公司名义将其购买的、用于经营中的中和源宾馆的房屋进行抵押贷款380万元的情况予以说明。在办理按揭贷款时，由于韩哈三为失信人员，无法办理贷款。之后韩哈三请求我公司帮其办理贷款，以我公司名义，将3号楼于2014年6月24日整体抵押给青海格尔木农村商业银行股份有限公司，韩哈三房屋部分（3号楼1-5层）获得的贷款，由银行直接转给韩哈三使用，贷款归还时由韩哈三归还。2014年8月29日贷款获得批准，农村商业银行从贷款总数额中将380万元分别打入韩哈三指定的其小舅子鲁海青、弟弟韩胡才个人账户（因韩哈三是失信人员，银行无法直接打入韩哈三账户）。直至2016年9月28日，韩哈三通过鲁海青及韩胡才的账户将贷款380万元归还给农村商业银行。农村商业银行在2016年9月29日解除了对其房屋（3号楼1-5层）的抵押。我公司保证上述事实的真实性！”2016年11月24日，本院依职权调取格房他证格尔木市第20120034号他项权证项下的房屋抵押情况。2016年11月25日，青海格尔木农村商业银行股份有限公司向本院出具情况说明，内容为“抵押担保贷款情况：1、青海星龙投资有限公司于2014年8月29日向韩胡才抵押担保贷款190万元，贷款到期日2016年8月28日，贷款发放至韩胡才账户，该笔贷款于2016年8月30日还清。2、青海星龙投资有限公司于2014年9月28日向鲁海青抵押担保贷款190万元，贷款到期日2016年9月27日，贷款发放至鲁海青账户，该笔贷款于2016年9月26日还清。解除部分抵押物情况：2016年9月，青海星龙投资有限公司向我行提出偿还贷款及抵押担保贷款本息1500万元（包括韩胡才抵押担保贷款190万元、鲁海青抵押担保贷款190万元），要求我行解除5号楼及中和源楼下商铺。我行于2016年9月已对5号楼和中和源（即3号楼）土地、房产进行解押。”并向本院提供2014年8月29日借款人韩胡才、借款金额1900000元、编号8611614、到期日期2016年8月28日的全国农村信用合作社借款借据，2016年8月29日韩胡才归还该190万元贷款时青海省农村信用社业务凭证复印件二份；2014年9月28日借款人鲁海青、借款金额1900000元、编号8868027、到期日期2016年9月27日的全国农村信用合作社借款借据，2016年9月26日鲁海青归还该190万元贷款时青海省农村信用社业务凭证复印件二份。2016年11月25日,格尔木市房地产管理处查档证明证实房屋坐落位于格尔木市八一东路36号3幢及5幢无抵押、无限制状况。 2012年6月21日，格尔木星龙房地产开发有限责任公司与李德贵签订协议，约定将案涉商业用房出售给李德贵。2015年12月27日，青海星龙投资有限公司出具说明一份，内容为“2012年6月21日，我公司与李德贵签订了一份协议书，由李德贵购买我公司开发的格尔木市星龙小区二期八一路4号楼3、4、5层所有商业用房（详见协议书），该房屋2013年11月25日通过竣工验收，现李德贵已经依约付清了全部房屋价款，我公司亦将房屋全部交付给李德贵。”2015年12月28日，青海星龙投资有限公司出具证明一份，内容为“兹有李德贵购买我公司星龙公司二期4号楼3、4、5层及1、2楼所有商业用房。原我公司总体规划时为星龙小区4号楼，现因民政局统一排号，更名为星龙小区二期3号楼。”格尔木星龙房地产开发有限责任公司变更名称为青海星龙投资有限公司。 本院认为，原告李德贵将案涉房屋于2014年4月交付被告韩哈三后，该房屋被设定抵押且抵押担保贷款3800000元由被告韩哈三使用，并于2016年9月29日解除抵押。原被告双方于2013年9月7日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务。 本诉方面被告韩哈三是否支付房款8800000元的问题。本院认为，原被告双方于2013年9月7日签订《协议书》至2014年8月29日，案涉房屋无抵押、担保、外卖、出租等情况，且该房屋于2014年4月交付被告韩哈三。依据双方《协议书》第三条“并由乙方支付总购房款50%时，房屋商业用房交给乙方使用。”及第四条“2014年1月1日前乙方不给甲方支付总购房款50%时，乙方每天给甲方按总价千分之五赔偿损失”的约定，原告李德贵交付案涉商业用房后，被告韩哈三未按上述约定支付房款，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应由被告韩哈三承担继续履行给付房款义务。原告李德贵主张由被告韩哈三支付购房款8800000元的诉讼请求，依据双方《协议书》“乙方暂扣300000元，待房屋产权证和土地证交付后，立即支付。”的约定，其中300000元条件未成就，故被告韩哈三应支付原告李德贵房款8500000元。 被告韩哈三是否支付违约金4200000元的问题。本院认为，本案中，原告李德贵交付案涉商业用房后，韩哈三未按约定支付房款，应承担违约责任。合同法规定违约金的性质为“补偿性为主，惩罚性为辅”，而双方签订的《协议书》第四条“2014年1月1日前乙方不给甲方支付总购房款50%时，乙方每天给甲方按总价千分之五赔偿损失；剩余50%款项，乙方限2014年6月1日前支付给甲方，延期支付按总价千分之五赔偿损失，直至交清为止”及第六条“协议生效后，一方违约由违约方给守约方支付违约金3000000元”的约定，李德贵主张依据《协议书》第四条支付赔偿性违约金，但按照此条标准计算违约金将严重违反公平原则并导致利益严重失衡，且李德贵提交的其与温州二井建设有限公司于2014年5月20日签订的借款合同不能证明损失超过了约定的违约金数额，故本院依据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，并依据双方当事人签订《协议书》第六条的约定，综合衡量韩哈三已支付房款4800000元的情节，本院确定违约金为1875000元（3000000÷13600000×8500000＝1875000）为宜，被告韩哈三应支付原告李德贵违约金1875000元。 反诉方面原告李德贵是否配合办理产权登记手续及银行按揭手续的问题。本院认为，庭审中，原告李德贵认可案涉商业用房未办理相关产权手续，根据双方《协议书》第三条“甲方须保证给乙方办理相关房产手续。甲方须保证以上所购商业用房无抵押、担保、外卖、出租等情况，若存在前述情况，甲方承担违约责任。乙方暂扣300000元，待房屋产权证和土地证交付后，立即支付。”的约定，原告李德贵有义务协助被告韩哈三办理案涉商业用房产权手续。被告（反诉原告）韩哈三主张由原告（反诉被告）李德贵配合其办理产权登记手续的反诉请求成立，本院予以支持。在韩哈三取得案涉商业用房产权手续后，再向原告李德贵支付剩余300000元。被告（反诉原告）韩哈三主张由原告（反诉被告）李德贵配合办理银行按揭手续的反诉请求，经查，青海星龙投资有限公司于2016年11月19日向本院出具情况说明和全国农村信用合作社借款借据及青海省农村信用社业务凭证证实韩哈三已在2014年8月29日以涉案房屋抵押贷款3800000元，2016年9月28日，韩哈三将该贷款归还后于2016年9月29日解除对案涉房屋（3号楼1-5层）的抵押。故被告（反诉原告）韩哈三的该项请求，本院不予支持。 原告李德贵是否承担迟延交房及交房不符合约定违约金3000000元的问题。本院认为，被告（反诉原告）韩哈三主张由原告（反诉被告）支付迟延交房及交房不符合约定违约金3000000元的反诉请求，依据双方《协议书》第三条“乙方所购以上房屋商业用房，限2014年1月1日前须达到入住条件，并由乙方支付总购房款50%时，房屋商业用房交给乙方使用。50%的款项乙方须按揭时，甲方配合乙方办理有关银行按揭手续，费用由乙方承担。甲方须保证给乙方办理相关房产手续。甲方须保证以上所购商业用房无抵押、担保、外卖、出租等情况，若存在前述情况，甲方承担违约责任。乙方暂扣300000元，待房屋产权证和土地证交付后，立即支付。”的约定，涉案房屋于2013年11月29日验收且韩哈三认可李德贵于2014年4月交付。韩哈三未按双方协议约定支付房款，其行为已构成违约。故被告（反诉原告）韩哈三的该反诉请求与本案事实不符，本院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）李德贵的部分诉讼请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）韩哈三主张由李德贵配合其办理产权登记手续的反诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，并报本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韩哈三于本判决生效之日起二十日内支付原告（反诉被告）李德贵房款8500000元及违约金1875000元； 二、被告（反诉原告）韩哈三履行完毕第一项给付义务之日起九十日内原告（反诉被告）李德贵协助被告韩哈三办理案涉商业用房产权手续，待被告（反诉原告）韩哈三取得案涉商业用房产权手续之日起二十日内被告韩哈三支付剩余房款300000元； 三、驳回原告（反诉被告）李德贵其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）韩哈三其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费99800元，，由被告（反诉原告）韩哈三承担84050元，由原告（反诉被告）李德贵承担15750元。反诉案件受理费15400元，由被告（反诉原告）韩哈三承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审判长  巴学农 审判员  樊旭华 审判员  吴景华 二〇一七年五月十八日 书记员  马 峰