海南省高级人民法院   执行裁定书   （2020）琼执异38号   案外人：孙某，男，汉族，1959年5月4日出生,公民身份号码：×××,住海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G3幢1006房。   申请执行人：国家开发银行，住所地北京市西城区复兴门内大街18号。   法定代表人：赵欢，该行董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   被执行人：国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县。   法定代表人：陈顺全，该公司董事长。   本院在执行申请执行人国家开发银行与被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信公司）、国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司（以下简称八爪鱼公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人孙某对本院执行被执行人国信公司名下位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第XXXX号中的G3幢1006房（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。   案外人孙某称，在国家开发银行诉国信公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定，查封了涉案房屋。在本院查封前，国信公司已将涉案房屋卖给案外人，国信公司与案外人于2017年4月14日签订了书面房屋买卖合同，案外人已支付了全部房款并缴纳了相关税费。涉案房屋已交付案外人占有使用，其所有权已归案外人，故本院查封涉案房屋错误。请求立即解除对涉案房屋的查封，终止对涉案房屋的执行。   申请执行人国家开发银行未进行答辩。   本院查明，国家开发银行与国信公司、八爪鱼公司金融借款合同纠纷一案，因国家开发银行向本院提出财产保全申请，本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书，其中裁定:查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县太阳城，国有土地使用权证号分别为：佛罗国用（2011）第21号、佛罗国用（2011）第23号、佛罗国用（2011）第24号、佛罗国用（2011）第25号、佛罗国用（2011）第26号、佛罗国用（2011）第27号、佛罗国用（2011）第28号、佛罗国用（2012）第01号、佛罗国用（2012）第02号、佛罗国用（2012）第03号、佛罗国用（2012）第04号项下的土地使用权；查封被申请人国信公司名下，位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号分别为：乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号、乐东县房权证乐字第XXXX号（其中包含涉案房屋）、乐东县房权证乐字第XXXX号。2018年6月25日，本院作出（2018）琼民初2号民事判决书，判决判令龙沐湾公司向国开行偿还借款本金373800万元及利息,律师费30万元，龙沐湾公司负担案件受理费18955744.14元，保全费10000元。龙沐湾公司不服本院判决提起上诉，最高人民法院于2018年12月3日作出（2018）最高法民终940号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364699.66元，由龙沐湾公司负担。上述判决生效后，申请执行人国家开发银行向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日立案执行，案号为（2019）琼执8号。   另查明，2017年4月14日，案外人孙某与被执行人国信公司签订合同号为LDL000015397的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》，约定孙某购买国信公司的涉案房屋，商品房价款1737931元，签订合同时一次性支付全部购房总价款。合同载明买受人购买的房屋为现房，已办理房屋所有权证，证号为乐东县房权证乐字第CSLD20140075，并载明国有土地使用权证号为佛罗国用（2012）第03号。2017年3月15日前后，孙某通过其名下的包商银行借记卡以及中国农业银行借记卡向国信公司支付了购房款，并从2017年4月14日起缴纳了涉案房屋的物业管理费。国信公司于2017年7月4日向孙某开具总金额为1737931元的购房款发票。2017年8月4日，孙某取得涉案房屋的商品房买卖完税证明。   以上事实有（2017）琼财保12号《民事裁定书》、（2018）琼民初2号《民事判决书》、（2018）最高法民终940号《民事判决书》，孙某提供的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》、户名为孙某的银行卡交易明细、购房款《发票》、商品房买卖《完税证明》等证据佐证。   本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人孙某对涉案房屋是否享有足以排除执行的权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉及的是金钱债权的执行案件，案外人孙某对涉案房屋提出异议，符合以上法律规定的应予支持的情形。理由是：（一）孙某与国信公司在本院查封之前已签订书面买卖合同。本院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书，查封涉案房屋，而孙某与国信公司签订《乐东黎族自治县商品房买卖合同》的时间为2017年4月14日，在本院查封之前。（二）孙某在本院查封前已合法占有涉案房屋。孙某提供了2017年4月15日起交纳涉案房屋的物业管理费发票，证明孙某在本院查封前已于2017年4月15日合法占有涉案房屋。(三)孙某已支付了全部价款。孙某与国信公司签订的商品房买卖合同约定购房价款为1737931元。孙某提供其名下的包商银行借记卡交易明细和中国农业银行借记卡付款凭证，国信公司于2017年7月4日开具的数额为1737931元的购房款《发票》,足以认定孙某已支付全部购房款，时间在本院查封之前。（四）孙某非因买受人自身原因未办理过户登记。孙某于2017年4月14日购买涉案房屋后，交纳了相关税费，于2017年8月4日缴纳了房地产过户税，故未办理过户登记并非孙某自身原因造成。   综上，案外人孙某对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：   中止对被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司名下，位于海南省××县二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第XXXX号中的G3幢10层1006房的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长 林 岱   审 判 员 吴坤秋   审 判 员   杨 帆     二〇二〇年三月二十日   法官助理 毛法强   书 记 员 梁思婷   附:适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：   （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；   （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。   驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。