安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初457号 原告：安徽联军物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京东路8号，统一社会信用代码91340200562175304F。 法定代表人：恽天明，总经理。 委托代理人：蒋莉，女，1975年9月5日出生，安徽联军物业管理有限公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：戴嘉恒，男，汉族，1988年10月23日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：胡平（系被告母亲），女，1963年4月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告安徽联军物业管理有限公司诉被告戴嘉恒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员程叙强适用小额诉讼程序于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告安徽联军物业管理有限公司（以下简称联军物业公司）委托代理人蒋莉、被告委托诉讼代理人胡平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年3月11日，弋江区森海都市花园业主委员会选聘原告提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同有效期自2013年3月11日至2022年3月10日。自2013年3月11日以来，原告按物业服务合同约定，在物业服务范围内向业主履行了物业服务义务，但被告因对物业服务不满意，自2007年交房至今，未有交费记录。经原告多次电话沟通、书面催缴，被告仍拒缴，使原告的正常物业服务工作受到一定影响，从2013年3月11日起至2019年12月31日，被告拒缴物业服务费共计5782元（被告房屋面积111.59平方米，计算明细为：2013年3月11日到2014年3月31日按每月每平方米0.55元计算共计12个月20天为777元，2014年4月1日至2019年12月31日按每月每平方米0.65元计算共计69个月为5005元，合计5782元）。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告辩称：原告联军物业公司没有尽到物业管理义务，未经批准将小区中心花园绿化损毁改造成停车场所收费，影响了小区居民的生活环境，侵害了业主的权益。小区部分业主为此进行了上访。小区部分基础设施也被原告物业公司损坏，造成了安全隐患。原告在没有征得广大业主同意的情况下，擅自改变了小区的公共设施，无视业主的权利，违反了合同约定。原告在诉讼前一直没有向被告催缴过物业费，故2017年前的物业费已经超过了诉讼时效，法院不应支持。 经审理查明：被告戴嘉恒系森海都市花园小区32幢1单元201室的业主，房屋建筑面积111.59平方米，于2010年入住该小区。原告联军物业公司于2013年3月11日与弋江区森海都市花园业主委员会签订芜湖市森海都市花园物业管理服务合同而进入该小区提供物业服务。根据物业管理服务合同约定：原告服务期限自2013年3月11日至2016年3月10日止；物业管理服务费按建筑面积收取，住宅每月每平方米0.55元；物业管理服务费可以预收，物业管理服务费分半年或一年两种方式，由业主自行选择。2014年3月23日，原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会签订补充协议，自2014年4月1日起，森海都市花园住宅物业服务费标准调整为每平方米0.65元。2016年4月29日，原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会又续签合同，合同期顺延至2019年3月10日。2019年3月24日，在芜湖市弋江区禹王宫社区居民委员会鉴证下原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会又续签合同，合同期顺延至2022年3月10日。原告联军物业公司自2013年3月11日接管森海都市花园物业以来，按照物业管理服务合同约定，履行对小区房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、治安巡逻安全秩序、交通、车辆停放等物业管理服务。2014年3月1日，原告与耐美特疏通服务部签订森海都市花园小区下水管道疏通合同，将小区污水管道及雨水管道的疏通承包给耐美特疏通服务部负责。次年双方又签订了化粪池清理及管道疏通承包合同。合同期满后，原告又与芜湖市周承管道疏通服务有限公司签订了相关疏通承包合同，确保小区下水管道定期得到疏通维护。2014年4月6日，森海都市花园小区业委会根据弋江区《老旧小区整治座谈会》精神制定了《森海都市花园整治改造方案》，方案明确提出拓宽整修道路、增加车位（合理调整、补种绿化，修建林荫式车位约510个）、修复改建小区中心广场等整治改造内容。原告联军物业公司根据业委会的要求认真组织实施改造方案，并就改造中出现的问题与业委会一同向街道社区报告协调解决。改造完成后，森海都市花园小区的道路交通、环境绿化和管理设施有了质的提升。改造过程中，小区26栋-32栋的部分业主为中心广场改造为停车场所影响居住环境而联名向所属街道、社区和联军物业进行信访。被告戴嘉恒户也以原告破坏规划和绿化为由一直拒交物业费。2016年3月，原告公司项目经理董卫兰以口头方式委托小区所属禹王宫社区人民调解员张某协调解决该户物业费缴纳事宜。调解员张某电话联系了被告戴嘉恒，戴嘉恒则让调解员直接联系其母亲即本案被告委托诉讼代理人胡平处理，后因胡平拒绝调解致调解未有实际进展。2016年3月底，原告上门催交物业费并在被告门上张贴了催费通知书，通知书载明被告户自2013年3月11日至2016年2月10日共计拖欠物业费2538元。2018年4月17日，原告联军物业公司通过邮政特快专递向被告邮寄物业费催费通知，后因上门无人被退回（原告庭审后将退回的特快专递交本院核实，经本院拆封查验，邮寄内容为催费通知送达联和物业费催缴函各一份，载明被告拖欠2013年3月11日至2018年3月31日物业费4257元）。2018年11月12日，原告联军物业公司就被告拖欠2013年3月11日至2018年10月31日物业费4766元曾向本院提出诉讼，案号为（2018）皖0203民初4292号，后该案被裁定按撤回起诉处理。2019年11月21日，原告再次上门催交物业费并在被告门上张贴了物业费催费函，催费函载明被告户自2013年3月11日至2019年11月10日已拖欠物业费5802元。2020年1月，原告再次委托禹王宫社区人民调解员张某就物业费一事联系被告方进行调解，因被告拒绝调解而未果，故原告诉至本院。 上述事实有原告提交的物业管理服务合同3份、补充协议1份、催费通知存根1份、物业费催费函1份、张贴催费通知单函照片2份、疏通合同2份、疏通费发票复印件4份、园林绿化费用收据2份、整治改造方案、报告、情况说明、改造后小区现场照片一组、ＥＭＳ邮寄单、改退批条、证人张某证言，被告提交的联名信访件、（2018年）小区现场照片复印件一组，本院调取关联案件材料以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。2013年3月10日以来，本案原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会签订物业服务合同并一直续期到2022年3月10日，该系列物业服务合同对小区业主具有约束力。根据该物业服务合同，原告负责提供森海都市花园小区的绿化保洁、设备设施保养、公共部位的维护保养、治安保卫等物业管理和维护服务，相关业主应当依此合同约定的服务费标准缴纳相关物业服务费。 本案被告戴嘉恒认为原告擅自改变规划将其居住的32幢旁中心花园改造为停车场所破坏了居住环境、侵害了业主权益主张原告联军物业公司未履行物业服务义务，不应支付物业费。本院认为，2014年原告联军物业公司根据小区业主委员会整治改造方案对包括中心花园在内的小区内部排水、道路、绿化、停车位等基础设施进行维修改造，正是物业公司履行物业服务的具体体现。此后，联军物业公司一直与疏通公司签有下水道疏通合同，委托园林绿化单位对小区绿化进行管理养护，加强小区执勤安保等等，均是原告履行物业服务的行为。案涉的森海都市花园小区属老旧多层住宅小区，被告户居住小区32幢201室。庭审中，被告委托诉讼代理人胡平陈述2010年就入住该小区，其房屋下水从未堵塞过，这与原告方陈述定期对小区下水道、化粪池、污水井进行定期疏通相印证。被告委托诉讼代理人在庭审中也明确小区垃圾有人清运、小区门岗有保安执勤。另被告向本院提供的2018年的小区照片也能反映出小区环境整洁、绿化维护正常。综上，原告联军物业公司履行了小区的绿化保洁、设备设施保养、公共部位的维护保养、治安保卫等物业管理和维护服务。被告辩称物业公司未尽到物业服务义务侵害业主权利，既无事实依据，也未提供相关证据予以证实，故本院不予采信。被告从2013年就开始拒缴物业服务费至今，违背了合同约定，其行为明显失当，应予纠正。同时，物业公司是否破坏小区规划也不是被告拒缴物业费的正当理由，故对被告的该项辩解意见不予采信，对原告诉请被告支付物业费的主张予以支持。 被告辩称2017年以前的物业费主张已超过诉讼时效，法院不应支持。本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时行使权利，使不稳定的法律关系归于稳定，减少矛盾纠纷发生。同时，诉讼时效因提起诉讼、权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务等而中断。本案被告在庭审中陈述，被告为原告擅自改变小区中心花园规划而多次向业主委员会和物业公司进行投诉，要求物业公司恢复原小区规划才会交纳相关物业费。由此可以推定，被告对差欠原告物业费是明知的，对原告方始终主张物业费的请求也是知晓的。通过法院审理查明，案涉森海都市花园小区中心花园的改造是在2014年，因此原告至少在2014年或之前就已向被告方主张过物业费。2016年3月，原告委托所属街道禹王宫社区的人民调解员联系被告方协调解决欠缴物业费事宜，后又上门收缴并在被告门上张贴了催费通知。2018年4月原告又向被告寄送了催费通知和物业费催缴函（后因被告无人在家而退回），2018年11月份还为此向本院提出诉讼，故该案诉讼时效因原告一直主张而中断，并未超过法定诉讼时效，对被告该项抗辩意见本院不予采信。 综上，原告主张被告差欠2013年3月11日起至2019年12月31日物业服务费共计5782元，符合合同约定，且计算准确，本院予以支持。为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告戴嘉恒应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽联军物业管理有限公司物业管理费5782元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告戴嘉恒负担。 本判决为终审判决。 审判员  程叙强 二〇二〇年三月十二日 书记员  吴宗易 附：主要适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。