广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终583号上诉人（原审原告）：黄娟，女，1986年8月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司员工。上诉人黄娟因与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人黄娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令变更第一项为白云公司向黄娟支付延迟交楼违约金（违约金标准为经评估的租金即按建筑面积每月每平方米8元共计每月902.72元租金标准，从2017年8月31日计至白云公司具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气后实际交付房屋给黄娟之日止，暂计算至上诉日不服一审判决的金额为10048元）；2.判决白云公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决适用法律错误，损害黄娟的合法权益，请求依法进行改判。一、一审法院不按照黄娟要求调高而按照租金损失计算违约金，属于适用法律错误。根据《合同法》第一百一十三、一百一十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，黄娟已经申请一审法院委托专业评估机构评估了涉案房屋租金为建筑面积每平方米8元，该房屋建筑面积为96.39平方米，则每月租金为902.8元，从约定交楼日2017年8月31日至一审判决日2019年10月28日共计26个月，合计租金为23472元远超过合同约定的违约金上限。黄娟主张的租金损失赔偿标准比约定的万分之一的比例还低，远低于合同约定的逾期付款每日总价款万分之五的违约金标准，况且黄娟的损失不限于租金损失，还包括涉案房屋迟延交楼后装修费上升的损失，维权费用、误工费等。故黄娟的租金损失远超过约定违约金，黄娟要求调高违约金按租金损失赔偿，于法有据，一审判决适用法律不当，二审应予纠正。二、原合同约定逾期交楼违约金不超过总房款2%低于黄娟的实际损失，且该规定有违诚信、公平原则，应予调高该违约金上限到总价款，司法实践已有先例，如广东省高级人民法院作出的（2017）粤民申9511-9519号裁定书、广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终12113号判决书。三、涉案购房合同并无约定延迟付款违约金为每日总房款万分之五，无不超过总房款2%上限，但约定逾期交楼违约金为每日总房款万分之一，不超过总房款2%，该条款违反了合同法规定的应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了白云公司自身的违约责任，故应属无效。广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一申字第579号民事裁定书、北京市第三中级人民法院作出的（2017）京03民终6553号判决书、北京市昌平区人民法院作出的（2017）京0114民初2474号判决书、中山市中级人民法院作出的（2016）粤20民终3006号判决书、惠州市中级人民法院作出的（2017）粤13民终2229号判决书、台州市中级人民法院作出的（2015）浙台民终字第51号判决书亦说明该条款无效。被上诉人白云公司辩称：不同意黄娟的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。黄娟向一审法院起诉请求：1.白云公司向黄娟支付延迟交楼违约金，每日按总房款630179元万分之一标准，从2017年8月31日起计至白云公司具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气后实际交付房屋给黄娟之日止，暂计算至起诉日为19158元；2.白云公司向黄娟支付延迟交楼赔偿金（按照有资质的评估机构评估的涉案房屋租金标准，从2017年8月31日起计至白云公司具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气后实际交付房屋给黄娟之日止，扣除第一项诉请判决金额，暂计到起诉日为3842元,以上两项暂计至起诉日合计为23000元）；3.白云公司承担本案诉讼费。一审诉讼中，黄娟变更诉讼请求为：1.白云公司向黄娟支付延迟交楼违约金，违约金标准为经评估的租金标准即按建筑面积8元/平方/月的标准902.72元，从2017年8月31日计至白云公司具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气证明文件后实际交付房屋给黄娟之日止，暂计至2019年2月28日为17151.68元）；2.白云公司承担本案诉讼费。一审诉讼中，黄娟再次变更诉讼请求为：1.白云公司向黄娟支付延迟交楼违约金，违约金标准为经评估的租金标准即按建筑面积20元/平方/月的标准2257元，从2017年8月31日计至白云公司具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气证明文件后实际交付房屋给黄娟之日止，暂计至2019年2月28日为17151.68元）；2.白云公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年7月30日，黄娟与白云公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。约定：黄娟（买方）为乙方，白云公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇颐林八街XX房。该商品房建筑面积共112.84平方米，其中套内建筑面积91.51平方米。该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米6886.65元，总金额630179元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2017年8月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第六条约定：双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。第二十七条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议从双方签章之日起生效。此外，合同及附件还对其他内容进行了约定。合同签订后，黄娟向白云公司支付了全部房款。截至法庭辩论终结前，白云公司尚未通知黄娟收楼；涉案房屋所在楼宇尚未取得工程竣工验收备案表，不具备交楼条件。一审诉讼中，黄娟申请一审法院依法委托评估机构对涉案房屋自2017年8月31日起至2018年8月31日止的市场租金损失进行评估。根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的价格评估结论书，涉案房屋自2017年8月31日至2018年8月31日止的市场租金损失为8元×112.85平方米×13个月=11735元。为此，黄娟支付评估费3450元。黄娟对该评估结论书的真实性、合法性无异议，但认为评估价格低了，评估报告的截止日期为2018年8月31日，黄娟同意之后的租金标准参照评估报告的标准执行。白云公司对评估结论书的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为合同已约定了违约金计算标准及不得对该标准进行变更，黄娟坚持评估租金损失，由此产生的评估费应由黄娟自行承担。一审法院认为，白云公司与黄娟签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。黄娟已向白云公司支付了全部房价款，白云公司未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给黄娟使用，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。对于迟延交楼违约金，根据合同第十四条的约定，迟延交楼违约金应按每日总房款0.01%的标准，从2017年8月31日起计付，违约金总额以总房款的2%为限。因涉案合同已明确约定了逾期交楼违约金的计付标准，且根据合同补充协议第二十三条、第二十四条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，黄娟以其实际损失高于合同约定的违约金标准，主张按每月租金2257元的标准计付违约金至白云公司实际交付房屋之日依据不足，对其该项诉请一审法院不予采纳。综上，经计算，白云公司迟延交楼200天以上，违约金计算已超过总房款630179元的2%，即12603.58元，故对于黄娟主张白云公司支付迟延交楼违约金12603.58元，一审法院予以支持，黄娟超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决如下：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄娟支付迟延交楼违约金12603.58元；二、驳回黄娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由黄娟负担170元，广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担205元；鉴定费3450元，由黄娟负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依黄娟的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为白云公司应付逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，法院可以根据当事人的申请对合同约定的违约金标准进行调整。本案中，距离双方在合同中约定的交楼期限即2017年8月30日至今已超过两年时间，但涉案房屋所在楼宇仍未取得竣工验收备案表，且何时具备交付条件仍不确定，若以总房款的百分之二为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦不足以弥补白云公司违约给黄娟所造成的损失，故黄娟请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据，本院予以采纳。一审法院对此处理不当，应予纠正。综合本案情况，可将逾期交楼违约金酌情调整为每日按总房价的万分之一（即每日为630179元×0.01%=63.02元），从2017年8月31日暂计至本判决生效之日止，鉴于黄娟主张每月按902.72元（每日约为30元）计算违约金，系自行处分自身权利的行为，本院予以支持，因此，白云公司应以每月902.72元的标准向黄娟支付自2017年8月31日至本判决生效之日止的逾期交楼违约金。至于本判决生效之日后至白云公司交付符合合同约定和法定条件房屋之日止的违约金，黄娟可与白云公司另行协商或另案主张，但是白云公司应承担的逾期交楼违约金不超过涉案房屋总房价款本金。综上所述，黄娟的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7345号民事判决第二项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7345号民事判决第一项为：广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决送达之日起十日内向黄娟支付2017年8月31日至本判决生效之日止的逾期交楼违约金（按每月902.72元的标准计）；三、驳回黄娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375元，由黄娟负担170元，广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担205元；鉴定费3450元，由黄娟负担；二审案件受理费375元，由黄娟负担100元，广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担275元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月十六日书记员  郭 俏