广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初662号原告：彭淑丽，女，1985年7月24日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县巾石乡街上xx号，公民身份号码xxxxx。委托诉讼搭理人：陈东旭，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州隽业房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道海韵路16号404房，统一社会信用代码91440101MA59H2WU1U。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路189号，统一社会信用代码91440101190543558C。法定代表人：何硕慧，职务总经理。委托诉讼代理人：黄米兰，女，1993年8月9日出生，汉族，系该公司员工。原告彭淑丽与被告广州隽业房地产开发有限公司（下称“隽业公司”）、广州城建开发兴业房地产中介有限公司（下称“城建公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告彭淑丽的委托诉讼代理人陈东旭，被告隽业公司的委托诉讼代理人郭小鲁，被告城建公司的委托诉讼代理人黄米兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭淑丽向本院提出诉讼请求：1.两被告承担双倍定金60000元返还的法律责任；2.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与两被告于2018年10月21日友好磋商，两被告综合了解原告的购房条件后，认为原告具备购房资格，便催使原告交付定金，原告决定预定被告开发位于南沙区××楼盘××房。并于当日支付30000元定金予隽业公司，城建公司开具收据。随后，两被告销售代表与原告打印原告在广州当地的纳税记录，发现有补缴记录，仍坚持认为原告具备购房资格，于2018年11月5日催促原告交付首期购房款184903元。随后在不动产登记中心，办理购房手续时，被拒绝。原告不具备购房资格。双方多次磋商退款事宜，2018年11月8日两被告仅退回首付款184903元，拒退定金30000元。两被告作为房地产开发公司，对当地政策非常了解，现因购房资格问题无法出售房产给原告，属于严重过错，依法应当承担违约责任。被告隽业公司辩称：不同意原告的诉请，请求依法驳回原告全部诉请。理由如下：根据双方签订的《订购书》第7.1、7.2条的约定，如因原告的原因导致无法签订商品房买卖合同等法律文件的，被告有权解除《订购书》并没收原告支付的定金。本案中，因为原告在签约的时候提供的签约材料不符合相关规定，具体是原告的税单出现过两次中断，因此不具备在南沙区购房资格。因此，被告有权依据合同约定没收原告支付的定金。被告城建公司辩称：不同意原告的诉请，请求法院依法驳回原告全部诉请。理由如下：一、根据原告与隽业公司签订的《订购书》已明确合同主体，不存在原告所称的不清楚与谁签订合同；二、南沙越秀东坡项目是联合销售模式，订购书的落款处已写明销售代理商是广州市世联房地产咨询有限公司；三、城建公司作为隽业公司的销售代理方，只是代其收取合同定金，实际收款主体是隽业公司，因此原告要求城建公司双倍返还定金没有事实、法律依据。经审理查明：隽业公司已于2018年6月6日取得隽业滨海花园项目10栋商品房预售许可证，编号为穗房预（网）字第××号。隽业公司为证明其与彭淑丽于2018年10月21日签订《隽业滨海花园订购书》等事实，在庭审中向本院提交了《隽业滨海花园订购书》，约定乙方自愿订购座落于广州市南沙区隽业滨海花园项目10栋xx楼xx单元（下称“该商品房”），建筑面积为91.44平方米，套内建筑面积为75.4平方米，最终以不动产权证书登记的为准；该商品房基础价格为2793380元，优惠折扣644350元，折后售价2149030元，乙方应于签署本《订购书》时支付定金30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保；乙方应于2018年10月26日前或甲方另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往广州市南沙区滨海半岛商务中心6楼签约中心，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关房屋买卖法律文件。第一期房款184903元（不含定金），应于签署《商品房买卖合同》当日付清；第二期房款214903元，应于2018年11月30日前付清；第三期房款219224元，应于2018年12月20日前付清，余下房款1500000元，乙方申请办理银行按揭贷款手续；乙方声明已于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息，包括：在签订本订购书时已充分了解国家、广东省、广州市的商品房买卖规定及政策（包括但不限于限购、限价、限签、限贷等）并明确知悉国家、广东省、广州市政府及主管部门会不时对上述规定及政策进行调整，乙方确认已经对乙方是否受前述规定/政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证，在此基础上，乙方自愿申请订购该商品房及签订本《订购书》，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理该商品房购买相关手续。如因上述确认与承诺事宜导致该商品房不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续，或导致商品房买卖合同被认定无效、被撤销或被解除的，因此而产生的一切经济和法律责任、风险均由乙方自行承担，与甲方无关。若乙方未按本《订购书》之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议、《商品房装修合同》等房屋买卖法律文件的，构成根本性违约，甲方有权解除本《订购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知。乙方确认本《订购书》中所记载的地址及联系方式均正确无误，甲方将有关通知按照上述地址及联系方式发送即视为送达。《订购书》首部载明甲方（卖方）为隽业公司，乙方（买方）为彭淑丽，联系地址为广州市南沙区海景路银都广场x梯xx，联系电话为189××××3195；尾部乙方签名处有“彭淑丽”签名字样，甲方处有隽业公司盖章印样。销售代理商注明为“世联”。经质证，彭淑丽称对其签署文件均没有清晰印象，不确认《隽业滨海花园订购书》的真实性。同日，彭淑丽缴纳南沙隽业滨海花园xx栋xx单元定金30000元。彭淑丽陈述其分别于2018年11月5日和2018年11月9日向隽业公司支付过首付款184903元，但均被隽业公司于当日退还。隽业公司则陈述其并没有彭淑丽支付首付款的相关记录。隽业公司为证明彭淑丽确认已充分了解广州市相关限购政策及购房手续清单，在庭审中向本院提交了《承诺书》及《购房须知》。《承诺书》载明：“本人拟申请购买贵司坐落于广东省广州市南沙区隽业滨海花园项目xx栋xx单元，拟与贵司签订该单元的订购书、商品房买卖合同及装修合同，现特作如下承诺及声明：一、我方确认并承诺已充分知悉及了解国家、广东省、广州市的商品房买卖规定及政策（包括但不限于限购、限价、限签、限贷等），并明确知悉国家、广东省、广州市政府及主管部门将不时对上述政策进行调整，我方确认已经对我方是否受前述规定/政策影响导致无法购房已经进行了充分查证；在此基础上，我方自愿申请认购该单元，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理该单元购买相关手续。如因上述确认与承诺事宜导致该单元不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续，或导致商品房买卖合同及/或补充协议及/或装修合同及/或确认函被认定无效、被撤销或被解除的，因此而产生的一切经济和法律责任及风险由我方自行承担，与贵司无关……上述承诺为我方自愿作出的、确定的、不可撤销的承诺，一经作出立即生效。”，尾部有“彭淑丽”签名字样。《购房须知》载明：“我（们）购买了隽业滨海花园东坡xx栋（座）xxx单元，我（们）做出以下承诺：1、我（们）的户籍所在地：______……根据限购政策，我（们）提供的购房证明是______……我（们）承诺按照资料清单的指引办理相关的手续，并确认上述内容和信息准确无误，如有虚假，我（们）愿意承担一切法律责任。”《购房须知》中附有《南沙隽业滨海花园签署合同须提供的资料清单》，其中载明：非广州户口需提供购房前五年连续缴纳的纳税清单及缴税证明、或社保证明以及登陆税单或社保网站的查询密码。经质证，彭淑丽称对上述《承诺书》及《购房须知》已无印象，故无法确认其真实性。彭淑丽在庭审中提交了其与“王经理”、“邱总”、“蔡仕伟”微信群聊记录，部分聊天记录显示：（2018年11月5日）邱总：“@淑丽189××××3195个税还有近半年的还未打，是吧？”，彭淑丽：“没”，王经理：“去地税局打近半年的就可以了。”……（2018年11月7日）王经理：“@淑丽189××××3195周六前选一天草签。这次有时间把户口的彩印准备一下。然后你的税单。基本没问题了。帮你申请明年4月签约，应该可以了。”，彭淑丽：“行的”。城建公司在庭审中陈述“邱总”为邱辉辉，王经理为王笑，二人与蔡仕伟均系广州市世联房地产咨询有限公司员工。彭淑丽认为王笑在群聊中称“税单没问题了”。但隽业公司认为王笑的意思是“户口本彩印及税单两份资料都准备齐全就没有问题”；至于为何再次提及税单，隽业公司陈述称2018年11月5日签约时发现彭淑丽税单存在中断情形，因此准予其延期三天签约。隽业公司为证明销售人员于2018年11月9日与彭淑丽确认个税是否补缴过，而彭淑丽予以否认，在庭审中向本院提交了彭淑丽与蔡仕伟于2018年11月9日的微信聊天记录，部分内容如下：蔡仕伟：“你再问一下15年10月份的个税是不是补缴的”，彭淑丽：“没有补缴啊，他这边就是直接调的数据啊”，蔡仕伟：“确定不是17年补缴15年10月的”，彭淑丽：“而且呢，不是说补缴的，就一定会显示出补缴两个字的”。隽业公司为证明因彭淑丽原因导致无法签约，其曾于2018年12月18日向彭淑丽邮寄《挞定通知》，彭淑丽于2018年12月20日签收，在庭审中向本院提交了《挞定通知》、顺丰快递单及快递查询记录。顺丰快递单载明寄出时间为2018年12月18日，收方为彭淑丽在订购书中预留的联系地址和电话，托寄物信息为十一期xx-xx挞定信；快递查询记录上有“彭淑丽”签名字样，日期载明为2018年12月20日。《挞定通知》载明：“尊敬的彭淑丽小姐：阁下于2018年10月21日与我司签订商品房订购书（以下简称“订购书”），订购广州市南沙区隽业滨海花园项目xx栋xx楼xx单元。按照订购书约定，阁下须于2018年10月26日前签署《商品房买卖合同》并缴交房款和相关费用。我司已多次联系阁下，但阁下至今仍未办妥上述手续及缴交房款和相关费用。据此，我司特函告阁下：由于阁下逾期未办妥相关手续，我司将根据订购书的约定没收阁下已缴交的定金，重新出售该单元。”经质证，彭淑丽称已不记得是否收到过上述《挞定通知》，故无法确认其真实性。隽业公司庭审中陈述涉案房屋已经出售给案外人。隽业公司庭审中陈述因彭淑丽非广州户口，购房需提供连续五年个税或社保缴纳证明，彭淑丽个税存在中断情形，且没有社保缴费记录，故彭淑丽不具备广州市限购区域住房购房资格。彭淑丽则认为其在递交资料被拒收后才知道个税存在中断情形，并确认其未购买社保；确认其签订订购书至2018年11月9日期间不具备广州市购房资格。彭淑丽在庭审中陈述其支付定金后，将其身份证交给小邱，由小邱直接到楼盘旁边的南沙街道办事处查询具体的税单，隽业公司不确认彭淑丽的上述陈述，认为其在2018年11月5日第一次查看彭淑丽的税单才发现税单中断的情况。经本院释明，彭淑丽不申请对《订购书》、《承诺书》、《购房须知》及快递底单上“彭淑丽”签名的真实性进行鉴定。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。虽然彭淑丽对隽业公司提交的证据中关于“彭淑丽”签名的真实性均不予确认，但经本院释明，彭淑丽不申请对上述签名真实性进行鉴定，亦未提交相反证据否定上述签名真实性，彭淑丽应当承担举证不能的不利后果，故对隽业公司提交的《隽业滨海花园订购书》、《承诺书》、快递查询记录签名以及《购房须知》的真实性，本院予以采信。彭淑丽与隽业公司签订的《隽业滨海花园订购书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于隽业公司是否应当返还双倍定金60000元的问题。其一，广州市商品房限购政策系社会公开文件，彭淑丽作为购房者，在购房之前应当充分了解相关限购政策，对自身是否具备广州市购房资格理应有清晰的认识，在购房者未提交相应资料的情况下，不能苛求售房者在签订认购书前对购房者自身购房条件进行实质性审查；其二，彭淑丽签署《隽业滨海花园订购书》、《承诺书》及《购房须知》，承诺其已充分知悉相关限购政策，可视为隽业公司已采取特殊合理的方式提请彭淑丽注意其是否具备广州市限购区域住房购房资格；其三，根据双方提交的微信聊天记录显示，2018年11月7日王笑在微信群聊中向彭淑丽回复“这次有时间把户口的彩印准备一下。然后你的税单。基本没问题了。”结合本案微信群聊记录来看，上述回复不能视为销售人员确认彭淑丽税单符合签约条件的意思表示，而应视作销售人员要求彭淑丽准备彩印户口和税单等签约资料后基本没问题。在2018年11月9日蔡仕伟与彭淑丽的微信聊天中，蔡仕伟要求彭淑丽确认是否存在补缴的情况，彭淑丽仍认为不存在补缴的情形。彭淑丽交付定金后才查询个税税单，对自身是否符合广州市限购区域住房购房资格未尽到审慎的审查，对签订认购书存在过错。综上，彭淑丽对未能如期签署商品房买卖合同存在过错，构成违约，根据订购书约定，隽业公司有权解除订购书，并没收定金30000元。彭淑丽于2018年12月20日收到隽业公司寄送的《挞定通知》，隽业公司要求没收定金并另行出售涉案房屋，实际上系隽业公司行使合同解除权，并没收彭淑丽已支付定金30000元，故彭淑丽要求返还双倍定金60000元的诉请，依据不足，本院不予支持。关于城建公司是否应当承担责任问题。城建公司并非涉案商品房预约合同的当事人，根据合同相对性原则，彭淑丽要求城建公司承担双倍返还定金责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭淑丽的全部诉讼请求。本案受理费650元，由原告彭淑丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年三月十三日书记员 陈洁莹