上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初6883号原告：杜新光，现住上海市宝山区。被告：何建辉，现住上海市松江区。原告杜新光与被告何建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜新光，被告何建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜新光向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方就上海市闵行区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋签订的《租赁协议》及附件；2.判令被告赔偿原告1,500元。庭审中，原告变更诉请1为解除上海市闵行区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋签订的《租赁协议》及附件，不退还保证金并按现状返还房屋给原告。事实和理由：原告和被告于2014年4月25日就上海市闵行区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋签订《租赁协议》及附件，双方就相关的租金支付、不得群租等事宜作出明确约定。但被告多次违反约定，存在拖欠水电煤费用、晚付房租以及群租情况。涉讼房屋406室的群租现象还经由居委会整改批评。原告认为其合法权利遭受被告的严重侵害，现原告为维护自身利益，故诉至法院。被告何建辉辩称，其不同意原告所有诉请。被告认为，虽然其将涉讼的406室房屋出租给一家单位做职工宿舍，但在两室两厅的房屋内仅仅安置了6人是不构成群租的，所以不同意就此解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：2014年4月25日，原告杜新光作为出租方(合同甲方)与被告何建辉作为承租方(合同乙方)在案外人上海hs事务所居间下就上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋签订《租赁协议》。协议约定，上述四套房屋的租期自2014年5月15日起至2019年5月14日止。月租金商定为1,600元×3间，2,200元×1间(合计7,000元)，每3月结算一次，提前15天支付下期房租，不足1月结算一次。乙方应承担租赁期间内，水、电、煤、电话、有线电视、宽带、社区清扫、治安、物业、税金等一切实际使用而产生的费用，按时交纳并保留单据。乙方应向甲方支付租房押金(违约保证金)7,000元，至租赁期满由甲方或中介对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后，全额无息还给乙方，该押金不得冲抵房租等其他费用，屋内设施如有损坏、短缺，乙方应按市场价赔偿。押金不足应补足。协议第五条乙方责任约定，不得将房屋群租，不得利用房屋进行违法活动。租赁期间，甲、乙双方应认真遵守履行完本协议，不得违约，甲方违约将返还乙方双倍保证金，乙方违约保证金不退，并需结算各种费用。合同另约定了双方其他相关权利义务。当日，双方另签订《租赁协议附件》，约定如下：“……乙方拒绝群租。在约定付房租的时间只能提前，不能延后，水电煤有线物业费等按时交纳，如有以上情况发生作违约处理，不退押金，直至解除租赁协议……。”签订上述《租赁协议》、《租赁协议附件》后，双方即按约履行涉讼合同。2016年8月3日，被告何建辉向原告杜新光以网上转账方式支付21,650元，该租金应为2016年8月15日至同年11月14日期间的租金。2016年11月6日，被告何建辉向原告杜新光以网上转账方式支付5,000元，该租金应为2016年11月15日至2017年2月14日期间的部分租金。2017年3月13日，上海晶城第二居民委员会出具《关于晶欣坊4号406室的情况说明》，上载：“根据12345平台居民投诉，晶欣坊4号406室出租房居住人员较多影响左右邻居。居委及时上门核查实际情况，经过核实，该房屋出租给一家单位做(作)为集体宿舍，人员较多较杂，由于单位作息时间的关系，居住人员早出晚归影响邻里，之后移交职能部门处理。”对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《租赁协议》、《租赁协议附件》、《关于晶欣坊4号406室的情况说明》、原告杜新光的存折本复印件予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》、《租赁协议附件》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。在协议及附件中，双方明确约定涉讼的房屋若涉及群租、晚付租金则视为违约，原告可不退押金直至解除协议。现经审理查明，被告存在多次晚付租金的情形且其将涉讼四套房屋中的406室房屋出租给案外单位作为集体宿舍，原告认为被告已经构成群租以及晚付租金的违约情形，据此主张解除涉讼《租赁协议》、《租赁协议附件》。被告承认存在几次晚付租金的情况，但其认为出租给单位做集体宿舍的行为并不能构成群租，鉴于双方签订的合同履行期较长且尚有四年左右期间未履行，不同意解除涉讼的《租赁协议》及《租赁协议附件》。本院认为，本案的争议焦点在于：被告何建辉将涉讼的406室房屋出租给单位作为集体宿舍的行为是否构成群租。针对该争议焦点可见，双方对于“群租”这一法律概念存有理解上的争议。由于居委会出具的《关于晶欣坊4号406室的情况说明》中没有明确涉讼406室房屋的整改是否基于群租现象，故本院尚需对406室房屋居住情况是否构成群租作出认定。首先“群租”的法律界定目前尚不算明确，我国对于群租现象的治理也大多体现在地方政府规章、部门规章的层面。就上海地区而言，对于“群租”这一法律定义出自《上海市居住房屋租赁管理办法》。其中第十条规定：“出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积”；其中第十一条第二款另规定：“居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍”。经审理查明。406室房屋为两室户，被告亦认可其内居住了共计6人之多，显已不符合《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条对于出租屋内居住人口之上限规定，且被告承认406室房屋系单位宿舍亦违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第十一条第二款之规定。据此，本院认定被告将涉讼的406室房屋出租给单位用作6人宿舍的行为构成群租，原告主张据此解除《租赁协议》及《租赁协议附件》之诉请与法有据，本院予以支持。鉴于原告在诉讼前未曾向被告主张过合同解除，故本院认定被告收到原告诉状之日即2017年3月11日为《租赁协议》及《租赁协议附件》的解除日。另，原告基于被告违约主张没收保证金7,000元符合双方约定，与法无悖，本院予以支持。基于《租赁协议》及《租赁协议附件》的解除，被告已无权继续占有涉讼四套房屋，故对于原告主张要求被告返还涉讼四套房屋的诉请与法无悖，本院亦予以支持。对于原告主张要求被告支付违约金1,500元之诉请，鉴于双方在合同中除约定了违约保证金7,000元外并未约定其他形式的违约金，因此原告现在没收违约保证金的情况下再向被告主张1,500元的违约金缺乏依据，本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告杜新光与被告何建辉于2014年4月25日就上海市闵行区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋签订的《租赁协议》及《租赁协议附件》于2017年3月11日予以解除；二、被告何建辉已交纳的人民币7,000元保证金由原告杜新光予以没收；三、被告何建辉于本判决生效之日起十五日内向原告杜新光返还上海市闵行区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室XXX室、XXX室、XXX室房屋；四、驳回原告杜新光其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计人民币25元由被告何建辉负担。(于本判决生效之日起十日内向原告杜新光直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年五月二十五日书记员  钱 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。