文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终4116号上诉人（原审原告）：李家宝，男，1981年3月8日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯传红，男，1971年11月10日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：赵长健，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：句容市环城房地产开发有限公司，住所地句容市华阳街道朝阳家园。法定代表人：张娟，系该公司经理。委托诉讼代理人：戴显根，句容市空港法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周正凤，女，1951年6月7日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：赵长健，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯传根，男，1971年3月21日出生，住句容市。上诉人李家宝因与被上诉人侯传红、句容市环城房地产开发有限公司（以下简称环城公司）、周正凤、侯传根房屋买卖合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2018）苏1183民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李家宝上诉请求：撤销句容市人民法院（2018）苏1183民初4051号民事判决第二项、第三项；依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人在买卖合同的签订和履行过程中没有过错。项目是由环城公司和侯士清合作开发的，所有的对外销售合同是由侯士清对外先签订买卖合同。2、即使一审判决认定双方都有过错，上诉人的房价损失已经通过鉴定方式确定，该部分损失真实存在，应该根据过错程度分摊，而不是全部驳回上诉人的诉讼请求。3、环城公司与侯士清是合作关系，应当对本案的赔偿责任承担连带给付义务。侯传红、周正凤答辩称：本案涉案房产是由被上诉人环城公司开发的，个人是无权开发房地产的，这点上诉人作为成年人应当是明知的，在本案中，侯士清是无权签订涉案房产买卖合同的，且本案中最终造成环城公司没有确认该合同的主要原因在于上诉人，本案中双方买卖合同约定的非常明确，双方口头约定已知在交房前上诉人一次性付清房款，但之后因上诉人涉经济债务，一审庭审中仅根据裁判网查到的上诉人所涉债务金额就达到200多万，其本人的两套住宅在该时期也被句容法院强制执行拍卖，是李家宝没有能力履行支付房款所造成的。另外就本案买卖合同的善后问题，李家宝与被上诉人侯传红已经协商解决，因为李家宝欠侯传红几十万的债务，后来双方结算时侯传红已经对李家宝支付的10万元予以扣除，所以本案完全是李家宝恶意诉讼，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。环城公司答辩称：上诉人的上诉理由无事实理由和法律依据。1、上诉人称项目是由环城公司和侯士清合作开发的，所有的对外销售合同是由侯士清对外先签订买卖合同，这与事实不符，合同的正式性和关联性不能承认，上诉人与侯士清以被上诉人环城公司名义签订的房屋买卖合同，环城公司并不知情，侯士清并非是环城公司的法定代表人，也没有得到环城公司的授权，也没有通过环城公司的盖章确认，该合同不具有法律效力，是无效合同。2、侯士清无权代理出卖涉案房产，其私自收取上诉人10万元未经过公司财务入账，反映了上诉人与侯士清的私下交易，证明与被上诉人环城公司毫无关系。3、环城公司对外签订正常房屋买卖合同首先要有法定代表人签字，合同加盖公章；购房款要打入公司账户；公司要开出收款票据并代收物业费、燃气费、装潢押金等相关费用。所以不存在房屋交付给上诉人，上诉人对涉案房产评估未通过被上诉人的确认，对评估的差价损失与上诉人无关。综上，上诉人要求环城公司承担连带赔偿责任无法律依据。请求二审查明事实，依法驳回上诉，维持原判。侯传根未进行答辩。李家宝向一审法院起诉请求：1、判令侯传红、环城公司、周正凤、侯传根立即返还李家宝购买句容市华阳镇河滨路陈家里欧景佳园6栋103室房屋的购房款定金10万元；2、判令侯传红、环城公司、周正凤、侯传根赔偿李家宝购房差价损失1778960元；3、诉讼费及评估费14300元由侯传红、环城公司、周正凤、侯传根承担。一审法院认定事实：2004年11月，环城公司通过挂牌方式取得宗地编号为06号地块的土地使用权，侯士清作为环城公司委托代理人与句容市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。后环城公司在该地块上建设开发了欧景佳园别墅群，工程于2010年2月11日竣工验收，并进行了备案。环城公司于2010年8月20日取得欧景佳园项目的销售许可。2015年3月16日，侯士清与李家宝签订商品房买卖合同一份，合同中载明的出卖人为环城公司，买受人为李家宝，约定李家宝购买位于欧景佳园6号联幢别墅6-3号，面积为288.46平方米，合同售价为4000元/平方米，总金额为1153840元；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；出卖人应当在2015年6月1日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人为买受人保留该房三个月，逾期甲方有权对该房另行处理。合同中未对付款方式及期限进行约定。侯士清向李家宝出具10万元收条一张，收条的落款日期为2015年3月12日。李家宝于2015年3月16日向侯士清支付房款10万元。合同签订后，李家宝自行进入案涉房屋并进行部分改造及装修，后停止施工。另查明，环城公司（出卖人）与侯家璇（买受人）签订商品房买卖合同，合同落款日期为2015年5月6日，约定买受人购买欧景佳园别墅6幢103室房屋，总金额为100万元，买受人一次性付清房款，出卖人在2015年6月6日前将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用；出卖人为买受人保留该房一个月，逾期甲方有权对该房另行处理解除合同。2017年4月25日，环城公司向侯家璇开具100万元房款发票。2017年6月27日，侯家璇领取案涉房产的不动产产权证。再查明，侯士清与周正凤系夫妻关系，二人育有长子侯传根、次子侯传红。侯家璇系侯传红之子。2016年8月5日，侯士清死亡。在本案审理过程中，一审法院依李家宝申请，委托江苏中和信工程咨询有限公司镇江分公司对案涉房屋的装修及改造的造价进行鉴定，委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋在价值时点2017年6月的房地产市场价值进行评估。2019年6月14日，江苏中和信工程咨询有限公司镇江分公司以“工程没有施工合同、施工图纸、施工预算和决算，并且原装修部分已被拆除，无法开展鉴定工作”为由将鉴定退回。2019年8月22日，江苏象仁土地房地产资产评估有限公司作出房地产评估报告，认为案涉房产在价值时点2017年6月的房地产市场价值为293.28万元，单位建筑面积价值10167元/平方米。李家宝支付评估费14300元。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。侯士清并非环城公司的法定代表人，也未得到环城公司的授权，其以环城公司名义与李家宝签订房屋买卖合同，将环城公司开发的房屋出售给李家宝，其行为系无权代理。环城公司未进行追认，故该合同对环城公司不发生效力，故李家宝对环城公司的诉请，一审法院不予支持。李家宝与侯士清签订房屋买卖合同，因环城公司拒绝对合同进行追认，合同无法履行，侯士清所收取的10万元应予以退还。因侯士清已死亡，其应承担的返还责任由其继承人，即侯传红、周正凤、侯传根在继承侯士清遗产范围内承担。对李家宝主张的房屋差价损失，一审法院认为，关于无权代理的行为未被追认的责任承担问题，李家宝与侯士清签订合同时，合同法仅规定由行为人承担民事责任，对如何承担以及承担的方式并未规定，一审法院结合本案事实分析如下：侯士清无代理权出卖案涉房产，与李家宝签订合同，存在过错；李家宝明知侯士清非公司法定代表人，也未查看侯士清有无授权的情况下，径行签订买卖合同，自身亦存在过错。李家宝仅支付10万元，此后既未催告环城公司追认，也未支付剩余房款，其并非善意相对人。综合本案案情及双方的过错程度，一审法院对李家宝主张的赔偿房屋差价损失的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、侯传红、周正凤、侯传根在继承侯士清遗产范围内给付李家宝10万元；二、驳回李家宝对句容市环城房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回李家宝的其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人李家宝在买卖合同的签订和履行过程中是否具有过错。被上诉人环城公司通过挂牌方式取得案涉地块的土地使用权，并于2010年8月20日取得欧景佳园项目的销售许可，故案涉房屋的销售合同只能与环城公司签订。李家宝购买房屋前应当对房屋的开发销售情况进行充分的了解，其签订的商品房买卖合同中载明的出卖人为环城公司，故李家宝对房屋所有权人是环城公司也是明知的，即使如李家宝所称的项目是由环城公司和侯士清合作开发、对外销售合同是由侯士清对外先签订买卖合同，但买卖合同最终还需要出卖人环城公司盖章确认并办理相关手续，李家宝未将该合同交付环城公司盖章确认，合同对环城公司不发生效力，李家宝具有过错。合同约定出卖人应当在2015年6月1日前将商品房交付买受人使用，出卖人为买受人保留该房三个月，逾期甲方有权对该房另行处理、解除契约。上述约定说明了李家宝应当最迟在2015年9月1日前与环城公司办理商品房交付和付款手续，在上述期间内，李家宝未去环城公司办理相关手续，也未达成相关协议，李家宝应当自行承担相关责任。环城公司无过错，不应承担责任。合同约定购房款总金额为1153840元，李家宝仅向侯士清支付房款10万元，尚有105万元未支付，故李家宝主张的房价损失不存在，本院不予支持。李家宝的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，李家宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费21711元，由李家宝负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 宋 涛审判员 甘可平二〇二〇年三月十日书记员 吴 斯