广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初7788号 原告：陈家兴，男，1967年3月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：韦叶锦，广西创想律师事务所律师。 委托代理人：詹洋伟，广西创想律师事务所律师。 被告：唐军，男，1961年9月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：杨干生，广西厚荣律师事务所律师。 被告：黄荣玲，女，1965年8月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：梅东海，广西祥泰律师事务所律师。 原告陈家兴与被告唐军、黄荣玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告陈家兴的委托代理人韦叶锦、被告唐军及其委托代理人杨干生、被告黄荣玲的委托代理人梅东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈家兴诉称：2007年10月22日，陈家兴作为乙方与唐军作为甲方就房屋转让事项签订一份《转让协议》，协议约定唐军将其获得的由其所在单位广西壮族自治区未成年犯管教所在东葛路延长线南面、贤宾路东面地段按市场运作方式集资承建的景晖花园集资建房名额转让给陈家兴，并约定：“三、按甲方所在单位的有关规定，乙方交纳集资建房所需的一切费用，包括从报名开始到办理房产证、房产转户等所需的全部费用。四、在住宅筹备、建设过程中，根据甲方所在单位的规定和交款通知，甲方应及时通知{所在单位通知交款日期后壹日内告知}乙方交款，由乙方交纳建房集资款，甲方向乙方开具借款收条，单位开具的建房集资款的所有收据和回执由乙方收执。接到交款告知后，如乙方不及时交纳建房集资款，所造成损失由乙方自行承担。五、乙方为获得甲方名下的购房指标付给甲方转让费总人民币四万元正（￥40000元）。……”协议签订后，陈家兴即向唐军支付了转让费40000元，并从2007年10月22日起陆续以唐军的名义向广西壮族自治区未成年犯管教所支付了建房款137484元，广西壮族自治区未成年犯管教所向陈家兴出具相应的收款收据，唐军亦按合同约定向陈家兴出具上述款项所对应的借条。但陈家兴在支付上述各项款项后，唐军却突然反悔，不愿再转让涉案集资房。经双方协商，唐军于2012年9月28日就陈家兴已支付的款项进行确认，并出具一份借条，确认其借款金额、应付利息金额及还款期限。借条出具后，唐军并未按期支付上述款项，至今分文未付。陈家兴认为，唐军应当按照2012年9月28日出具的借条返还陈家兴已支付的建房款及相应利息。同时，该借条计算时遗漏了陈家兴于2010年8月21日支付的20000元，故唐军还应另行退回该20000元并支付相应利息。黄荣玲与唐军为夫妻关系，涉案款项用于购房并由黄荣玲居住使用，故黄荣玲应当对夫妻关系存续期间内的该笔债务承担连带偿还责任。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、解除陈家兴与唐军于2007年10月22日签订的《转让协议》；二、唐军返还陈家兴支付的购房款157484元及利息361978元（利息按以下方式分段累计：2007年10月22日至2012年3月30日利息为97043元；从2012年4月1日起，以254257元为基数，按月利率2%，暂计至2016年7月12日止利息为264935元。上述利息合计361978元，之后另计至实际付清款项之日止）；三、唐军返还陈家兴2010年8月21日支付的购房款20000元及利息7504元（利息计算：以20000元为基数，从2010年8月22日起暂计至2016年7月12日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段累计，之后另计至实际付清款项之日止）；四、黄荣玲对唐军上述债务承担连带赔偿责任；五、本案诉讼费用由黄荣玲和唐军负担。在诉讼过程中，原告撤回了第三项诉讼请求。 被告唐军辩称：一、唐军愿意继续履行合同也从未有拒绝履行合同的意思表示，并且积极办理公积金贷款手续支付房款，避免房屋被收回。二、本案转让协议的转让方是唐军与黄荣玲，在两人离婚前，唐军的意思即代表夫妻共同意思，在2013年4月双方离婚后，双方各自表达自己的意思。即使存在陈家兴主张的违约不交房情形也不是唐军的意思表示，该行为与唐军无关；三、唐军与黄荣玲之间有约定，由黄荣玲管理涉案房屋并交付给陈家兴，但黄荣玲不愿交付涉案房屋就应将购房款及相关费用返还给陈家兴，否则无权支配涉案房屋。四、陈家兴主张另行返还的20000元不是事实，唐军不承担返还义务。五、对于陈家兴已支付的117484元已经全部转换为房屋价值，没有用于唐军与黄荣玲的共同生活，而现在房屋由黄荣玲占有，应当由黄荣玲承担返还责任。 被告黄荣玲辩称：一、本案应依法驳回起诉。本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但实质是非法转让单位集资房的纠纷，根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的规定，该类案件不属于人民法院受理的案件类型，人民法院依法应不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门解决纠纷。二、2013年7月，陈家兴的妻子赵静雯曾与唐军恶意串通制造假借条并经双方恶意操作，以民间借贷纠纷立案并被法院裁定驳回起诉，赵静雯上诉也被南宁市中级人民法院维持原裁定。三、涉诉转让协议无效。涉诉转让协议因违反合同法、城市房地产管理法等法律法规而无效。涉诉房屋为单位集资建房，不得对外转让，因此，涉诉转让协议应为无效合同。无效的转让协议自始至终不发生法律效力，故转让协议约定的计收利息、赔偿损失等相应条款也是无效的，也不存在赔偿的问题。 经审理查明：2007年10月22日，陈家兴（受让方，乙方）与唐军（出让方，甲方）签订一份《转让协议》，协议主要内容有：1、甲方以4万元的价格将其所在单位广西壮族自治区未成年犯管教所在东葛路延长线南面、贤宾路东面地段按市场运作方式集资承建的景晖花园住宅集资建房名额转让给乙方；2、在住宅筹备、建设过程中，甲方所在单位要求的建房集资款由乙方交纳，甲方向乙方开具借款收条；3、在本协议签订之日乙方一次性付给甲方40000元作为该套集资房购买指标转让费，同时向甲方单位交纳5000元购房定金；4、如该套集资建房能办理房产证，甲方无条件配合乙方完成房产证办理的相关手续；如因政策或所在单位原因，必须以甲方的名字办理房产证，甲方在办理号好产证后即交给乙方收执，待住宅可以过户时，甲方无条件配合乙方将住宅及时过户给乙方；5、如因政策或者甲方所在单位不可逆转的原因取消建房，甲方将所退赔房款及甲方收取的转让费全部归还给乙方。 上述《转让协议》签订当日，陈家兴即向唐军支付了指标转让费40000元及购房定金费5000元，唐军分别向陈家兴出具了《借条》，确认收到陈家兴交来的景晖花园集资住房指标转让费40000元及购房定金费5000元。此后，陈家兴又分别于2009年2月16日、2009年3月30日、2009年10月15日、2010年5月31日、2010年12月3日、2011年11月3日以唐军的名义向广西壮族自治区未成年犯管教所交纳了款项15000元、20000元、30000元、20000元、25184元、2300元。以上陈家兴以唐军名义所交款项合计112484元，对此，唐军分别向陈家兴开具了《借条》。加上此前陈家兴支付给唐军的指标转让费及购房定金费，陈家兴为购房屋已支出各项费用合计157484元。 2010年1月14日，唐军作为购房人、黄荣玲作为房屋共有人与广西壮族自治区未成年犯管教所签订《广西区未管所警察职工全额集资建房协议书》，约定唐军参与集资建设的住房在景晖花园14栋3层031号房。 之后，因黄荣玲不同意出售涉案房屋，经陈家兴与唐军协商一致，由唐军退还陈家兴已付款项并支付相应利息，为此，唐军于2012年9月28日向陈家兴的妻子赵静雯出具一张《借条》，载明：“唐军于2007年10月22日从赵静雯处借到人民币（现金）壹拾伍万柒仟肆佰捌拾肆元（157484.00元），从2007年10月22日至2012年3月30日已发生的利息为人民币：玖万柒仟零肆拾叁元（97043.00元），因未偿还本息，从2012年4月1日开始以人民币：贰拾伍万肆仟贰佰伍拾柒元（254257.00元）为基数，按照月息2.4%计算利息，直至偿还本息为止。（未满一个月按照一个月计算）本人同意在2013年1月30日前按本息（叁拾万元正）归还，超期按以上利率计算。借款人：唐军，4501031961××××××××,2012.9.28）。 另查明：陈家兴与赵静雯系夫妻关系，双方于2001年4月9日登记结婚。2013年7月4日，赵静雯以唐军于2012年9月28日出具的《借条》为依据起诉唐军、黄荣玲归还借款30万元并支付利息，经本院审理后认定双方不存在民间借贷关系，故裁定驳回了赵静雯的起诉。2016年7月27日，陈家兴遂以房屋买卖合同纠纷起诉至本院，并提出前述诉讼请求，唐军与黄荣玲则答辩如前。 还查明：唐军与黄荣玲原系夫妻关系，夫妻关系存续期间自2000年3月29日至2013年4月8日。 本院认为：一、关于本案《转让协议》的效力问题。陈家兴与唐军在平等、自愿、协商的基础上签订的《转让协议》，系双方的真实意思表示。因该协议签订时涉案房屋尚未竣工，房屋的具体位置、楼层、面积、价款等均未确定，可见唐军对协议所指向的全额集资房享有的权利仅为资格权利，该资格权利是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权，属于债权的范畴。我国目前法律、行政法规并无禁止集资房买卖及以此类房屋为买卖对象应认定为无效的明确规定，该《转让协议》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此，本案《转让协议》应属合法有效的合同。虽然黄荣玲以该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《经济适用房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的相关规定为由主张该《转让协议》无效，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对转让合同效力的强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。而黄荣玲依据的其余规定并不属于法律、行政法规的范畴，亦不能作为认定合同效力的依据。综上，本院对黄荣玲关于本案协议无效的抗辩意见不予采纳。 二、关于本案《转让协议》的解除问题。因房屋共有人黄荣玲不同意出售涉案房屋，致使陈家兴与唐军签订的《转让协议》不能如约履行，经陈家兴与唐军协商一致，由唐军收回房屋并退还陈家兴已付款项并支付相应利息，为此，唐军于2012年9月28日向陈家兴的妻子赵静雯出具一张《借条》，确认其应退款数额及应付利息数额。由此可以认定，陈家兴与唐军已就《转让协议》的解除达成了一致意见，故本案《转让协议》自唐军出具《借条》时即已解除。 三、关于唐军是否应退回陈家兴已付款项及支付相应利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案协议解除后，唐军应将陈家兴已付款项157484元退还给陈家兴。对于赔偿损失的问题，双方已达成一致意见，并由唐军在出具给陈家兴的妻子赵静雯的《借条》中确认，根据《借条》约定，双方约定自2012年4月1日起的利息按月利率2.4%计付，现陈家兴主张按月利率2%计付利息，未超出双方在《借条》中的约定，亦未违反相关法律规定，本院予以准许，但计算利息的基数，应以陈家兴实际支付的房款金额为准，不能累加此前未付清的利息。同时，双方在《借条》中还约定，唐军应支付2007年10月22日至2012年3月30日期间的利息97043元，经计算，双方计算利息的月利率未超过2%，故陈家兴要求唐军按照借条约定的金额支付2012年3月30日前的利息97043元的诉请，本院予以支持。 四、关于黄荣玲对唐军的上述债务应否承担连带清偿责任的问题。黄荣玲与唐军于2013年4月8日办理离婚登记，双方虽然在自愿离婚协议书中约定，涉案房屋是借他人款项购买，一切债务由女方承担归还，但是该协议是黄荣玲与唐军为离婚而达成的内部协议，对第三人不产生约束力。唐军依此抗辩不应承担返还款项及支付利息的责任，于法无据，本院不予采纳。另，本案为房屋买卖合同纠纷，黄荣玲并非本案房屋买卖合同关系的当事人，根据合同相对性原理，陈家兴要求要求黄荣玲承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈家兴与被告唐军于2007年10月22日签订的《转让协议》已于2012年9月28日解除； 二、被告唐军返还原告陈家兴已付款项157484元并支付2007年10月22日至2012年3月30日期间的利息97043元； 三、被告唐军向原告陈家兴支付2012年4月1日之后的利息（计算方式：以157484元为基数，从2012年4月1日起，按照月利率2%计付至被告唐军实际还清款项之日止）； 三、驳回原告陈家兴要求被告黄荣玲对被告唐军的上述债务承担连带赔偿责任的诉讼请求。 本案受理费9270元，由原告陈家兴负担464元，由被告唐军负担8806元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  钟新燕 二〇一七年五月二日 书 记 员  覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条第一款第（六）项下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。