四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1403民初491号 原告：饶世文，男，汉族，生于1989年3月1日，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师（特别授权）。 被告：四川美盛实业有限责任公司，住所地眉山市彭山区彭溪镇彭谢路３８号，统一社会信用代码：91511422633128573U。 法定代表人：何文剑，总经理。 委托诉讼代理人：李冰青，四川华敏律师事务所律师（一般授权）。 原告饶世文与被告四川美盛实业有限责任公司（下称美盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于２０１７年３月１日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹浩，被告委托诉讼代理人李冰青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告饶世文向本院提出诉讼请求：判令美盛公司赔偿截止起诉之日违约金124059元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月22日与美盛公司签订了《商品房买卖合同》，购彭溪镇长寿路中××“××”小区××号房屋一套，面积121.63平方米，总价款393838元。合同签订后，原告按约定支付了购房款和办理房产证、国土使用证等权属证明的相关费用。美盛公司于2014年1月14日交付了房屋，并于2015年7月22日办理了房产证，但国土使用证一直未办理。后得知，房屋所属土地因美盛公司与他人纠纷在出售给原告前已被查封，无法办理权属证明。美盛公司的行为已违反合同约定，应立即为原告办理国土使用证，并支付违约金。 被告美盛公司辩称：双方签订的补充协议第１条约定，合同与协议有抵触的，以协议为准。协议约定美盛公司在办理房屋登记时应先收到原告的委托，原告延迟提交委托书违反了合同义务；房产证延迟办理是政府和房管局导致，美盛公司不存在违约行为；美盛公司为原告办理的权属证明只有房产证，不含国土使用证；原告自身存在错误，且不存在实际损失，其要求的违约金过高，请求法院按照银行同期存款利率进行调整。 本院经审理认定事实如下：双方对存在商品房买卖的事实无争议，本院予以确认。2013年11月22日，饶世文（买受人）与美盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：饶世文购美盛公司位于长寿路中××“××”小区××号房屋一套，面积121.63平方米，总价款393838元；第６条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第10条出卖人应当在2014年1月22日前向买受人交付该商品房；第19条产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；第26条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减除或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，协议第1条“……《商品房买卖合同》与本协议有抵触的，以本协议为准。”，第６条“关于产权登记的补充约定”：１、出卖人自商品房交付使用之日起365日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。出卖人在取得商品所有权证（大产权）之日起90日内，按照政府规定程序协助买受人或者按照买受人的委托开始办理房屋过户手续。买受人委托出卖人代办的，须在出卖人交房当日出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并在其后全力配合出卖人开展办证工作。同时，买受人还须在房屋交付时向出卖人提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向出卖人预交按政府规定应由买受人承担的各种相关税、费；若买受人未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料、交清全部相关税、费的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，且由此引起的逾期收房以及不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由买受人自行承担；２、买受人应按当地政府规定缴纳该套房屋的专项维修资金。专项维修资金由出卖人代收代缴，买受人应于出卖人向其交付房屋当日按政府相关规定向出卖人缴纳该套房屋的专项维修资金，买受人逾期缴纳的，出卖人有权拒绝办理房屋的交付手续，且由此引起逾期收房以及不能及时办理房屋转移登记的后果均由买受人自行承担。饶世文于2014年10月23日向美盛公司支付了购房款393320元，美盛公司于2014年1月14日向饶世文交付了房屋，于2015年7月22日办理了房产证，但一直未办理房屋的国土使用证。 另查明，四川省新都建筑总公司与美盛公司因建设工程施工合同发生纠纷，成都市中级人民法院于2013年8月12日对美盛公司位于眉山市彭山区彭谢路的土地使用权【彭国用(2006)第2491号】予以查封，期限：2013年8月12日至2015年8月11日。后该院于2015年8月4日对上述土地进行续查封，期限：2015年8月4日至2017年8月3日。 再查明，2013年8月22日，林万洪与美盛公司签订《商品房买卖合同》。基于美盛公司在交付房屋后，迟迟未办理房产证和国土使用证，向本院提起诉讼。本院于2015年10月9日作出（2015）彭山民初字第1378号民事判决，判决美盛公司在判决生效之日起十日内支付林万洪违约金53897.09元；驳回林万洪的其他诉讼请求。后，美盛公司不服向眉山市中级人民法院提起上诉。眉山市中级人民法院作出（2015）眉民终字第825号民事判决：驳回上诉，维持原判。后，美盛公司仍不服，向四川省高级人民法院提起再审申请。四川省高级人民法院于2016年9月23日作出（2016）川民申1901号民事裁定书：驳回美盛公司的再审申请。 本院认为，一、关于《商品房买卖合同》补充协议中办理产权转移登记的效力问题。该补充协议对美盛公司办理产权转移登记开始时间进行了约定，并没有约定办理完毕时间，相当于免除了《商品房买卖合同》中明确约定的美盛公司应当承担限期办理产权转移登记的义务。根据《商品房买卖合同》第26条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减除或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的规定，故补充协议中“关于产权登记的补充约定”并不产生法律效力，仍应以《商品房买卖合同》第19条的相关约定为准。故美盛公司辨称补充协议与合同具有同等法律效力，合同与补充协议有不一致的应以补充协议为准的理由不能成立，本院不予支持。二、关于美盛公司是否存在违约行为问题。《商品房买卖合同》第19条约定“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起９０日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……”，饶世文于2014年10月23日支付了购房款，美盛公司在2014年1月14日向饶世文交付了房屋，并于2015月7月22日为饶世文办理了房产证，一直未办理国土使用证。事实上，美盛公司与饶世文签订合同时，所购房屋范围内的土地使用权已被成都市中级人民法院查封，客观上造成了办证不能。据此，美盛公司已构成违约，应当支付相应违约金。故美盛公司辩称已为饶世文办理房产证，国土使用证不在约定范围内，其不应办理且不存在违约行为的理由不能成立，本院不予支持。三、关于双方约定的违约金是否过高问题。首先，《商品房买卖合同》中对违约金的约定系双方真实意思表示，不违反国家法律、法律强制性规定，合法有效。其次，美盛公司未提交充分证据证明约定的违约金数额过分高于饶世文的实际损失，应承担不利的法律后果。故美盛公司辨称房屋系饶世文自己居住，不存在实际损失。要求按银行同期存款利率调整违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，饶世文要求美盛公司支付截止起诉之日的违约金请求成立，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款的规定，判决如下： 被告四川美盛实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告饶世文违约金124059元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1391元，由四川美盛实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  夏成刚 二〇一七年五月五日 书记员  甘 强