云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终51号上诉人（原审被告）：楚雄州珩宇实业有限责任公司，住所地：楚雄州永仁县永定镇永桥路珩宇新天地小区3幢3-01至03号，统一社会信用代码：915323007873976295。法定代表人：罗明，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈丽萍，系该公司员工，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李会琼，女，彝族，1976年10月18日生，小学文化，农民，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：封绍明，系李会琼的丈夫，代理权限：特别授权代理。上诉人楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称珩宇公司）因与被上诉人李会琼商品房预售合同纠纷一案，不服永仁县人民法院(2019)云2327民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人珩宇公司的委托诉讼代理人沈丽萍，被上诉人李会琼的委托诉讼代理人封绍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人珩宇公司上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销。(2019）云2327民初657号民事判决；2.请求二审人民法院依法将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序错误。上诉人与攀枝花市万佳达投资有限责任公司属关联企业，股东结构及持股比例完全一致，公司及股东数人涉嫌非法吸收公众存款的刑事案件，现该刑事案件正在依法进行刑事审判程序，还未结案。本案争议标的物“2-负2-001号、负2-030号、负2-038号、2-负2-039号房屋”在2017年12月14日被攀枝花市公安局西区分局作为刑事涉案财产查封。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条：“对赃款赃物及其收益，人民法院应当一并追缴。被执行人将赃款赃物投资或者置业，对因此形成的财产及其收益，人民法院应予追缴。被执行人将赃款赃物与其他合法财产共同投资或者置业，对因此形成的财产中与赃款赃物对应的份额及其收益，人民法院应予追缴。”之规定，上述涉案财产属于刑事涉案财产，在刑事案件未依法作出处理前，民事案件应依法中止审理，等待刑事案件将涉案财产处理完毕后，再依法进行判决。因此一审人民法院未等待刑事案件结果出来后即作出实体判决是程序严重错误的情形，应当依法发回重审。二、一审法院实体审理错误。1.本案中《“珩宇新天地”房屋定购协议》第三条约定：“乙方须于本协议签订后，日内，即年月日前，付清约定的剩余购房款。乙方在付清全部购房款后携带本协议、购房款收据及身份证原件到珩宇新天地办公室与甲方签订《商品房购销合同》。”第四条双方责任第2项约定：“乙方未能在约定期限内付清全部尾款，则本定购协议自行终止，甲方有权将该商品房自行处理。”根据上述约定，签订《商品房购销合同》的前提是乙方在期限内付清全部尾款，本案中，双方未对期限约定，应依照《合同法》第61条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，确定合理的履行期限为3个月，即2017年10月3日，也就是在2017年10月3日前被上诉人未付清全部购房款，则应视为被上诉人违约，《“珩宇新天地”房屋定购协议》自行终止，上诉人有权自行处理争议房屋并且按照定金罚则，不退还12万定金。虽然争议房屋被重庆市第四中级人民法院查封，但查封时间是2017年12月6日，晚于被上诉人最迟应付清购房款的时限即2017年10月3日，因此，本案应认定为被上诉人违约而非上诉人违约。2.在上述被上诉人违约的情形下，2017年10月，被上诉人以珩宇公司未退款由，强行占用3幢4层商务酒店1间43平方米，2幢3楼商用办公用房1间〔50平方米〕，自行换房门钥匙并搬入居住至今，其行为违法；珩宇公司要求被上诉人退还所占公司合法房产，并支付自占用以来房物租金、水电费、物业管理费及相应的占用损失。3.在被上诉人违约，一审人民法院判决被上诉人与上诉人解除《珩宇新天第房屋定购协议》的情况下，对珩宇公司应退还金额的认定错误。本案上诉人认可，于2013年11月4日封绍明支付珩宇公司商铺培育合同保证金10万元，2016年7月7日、2017年6月1日共计向珩宇公司支付入股资金18万元；但是，2013年11月4日的10万元保证金系《珩宇新天地商铺培育合同》保证金，合同所签订的房号（2-1-035、036号）与《珩宇新天第房屋定购协议》所签房号不同，是另外的合同关系，与本案无关；其次，2016年7月7日、2017年6月1日的18万元性质为入股资金，即入股之后，被上诉人已成为珩宇公司股东，应按照其持股比例享有分红收益及承担责任，该款项性质并非可直接转为购房款的合同债务，在《珩宇新天第房屋定购协议》中双方也未对该笔款项进行约定，因而18万元入股资金及相应分红资金在本案中均不应作出处理。因此，即便一审程序未出现错误而进行实体审理，本案也应在解除《“珩宇新天地”房屋定购协议》的基础上，不退还12万元保证金，对于前述10万元、18万元两笔款项及分红应按照其合同性质不予处理。综上，由于一审法院存在以上程序及实体错误，致使最终判决错误，故上诉人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条依法提起上诉，希望二审人民法院能够纠正一审法院的全部错误，支持上诉人的上诉请求，给案件作出正确的判决。被上诉人李会琼答辩称：一审法院认定事实清楚，请求维持原判。李会琼向一审法院起诉请求：1.判决解除李会琼与珩宇公司订立的《珩宇新天地房屋定购协议》；2.判决珩宇公司返还李会琼定金24万元；3.判决珩宇公司返还李会琼购房价款30.70万元；4.要求由珩宇公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月4日，珩宇公司（为甲方）与封绍明（李会琼的丈夫）签订《珩宇新天地商铺培育履行合同（三年）》，铺位号：2-1-036号，合同约定甲方将“珩宇新天地”商铺免费提供给乙方使用三年，乙方免费使用的期限为2014年5月1日起至2017年5月15日止。乙方向甲方交纳履约保证金50000元等。2013年11月4日，珩宇公司（为甲方）与封绍明签订《珩宇新天地商铺培育履行合同（三年）》，铺位号：2-1-035号,合同主要内容同上。2017年7月3日，珩宇公司（为甲方）与李会琼（为乙方）签订《珩宇新天地房屋订购协议》，协议约定：所选商品房位置：2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-030号（共4间）。定购单价：5000.00元/平方米（按建筑面积计算）。房屋面积（建筑面积）：111.81平方米（暂测面积），定购房屋总价款：55.9050万元。定购商品房定金：签订本协议时，乙方向甲方交纳定金12万元，作为定金，该定金在双方签订《商品房购销合同》时自动转为购房款。签订《商品房购销合同》时间：乙方须在协议签订后/之日内，即/年/月/日前，付清约定的剩余购房款。乙方应在付清全部购房款后携带协议、购房款收据及身份证原件到珩宇新天地办公室与甲方签订《商品房购销合同》时自动转为购房款。双方责任：在协议约定期限内，甲方将乙方选定的商品房转卖他人，则甲方向乙方双倍返还定金，协议自行终止。2、乙方未能在约定期限内付清全部尾款，则定购协议自行终止，甲方有权将该商品房自行处理。签订《商品房购销合同》后，定购协议自动失效，双方的权利义务以甲、乙双方签订的《商品房购销合同》为准。之后，原、被告双方未按合同约定签订《商品房购销合同》。2017年10月8日，李会琼向珩宇公司提交《退房申请书》，申请将2017年7月3日与珩宇公司签订的《珩宇新天地房屋定购协议》所订购的房号2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-030号（四间商铺）退回珩宇公司，由珩宇公司自行出售。2017年10月10日，珩宇公司股东谢晓林向李会琼出具《情况说明》一份，载明因售楼部不给私人销售门面房，李会琼家属跟珩宇公司定购的负二楼2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-039号四间门面房，暂时交回公司统一销售，售后房款由李会琼家所有，同时2017年10月8日李会琼签订的退房申请书作废。由公司代理，公司统一安排代为销售，佣金、税费由乙方支付。2019年6月6日，珩宇公司出具收条一份，收条载明李会琼、封绍明两人珩宇商贸城2-负2-001号、2-负2-038号、2-负2-039号、2-负2-030号（共4间）商铺的购房款42.7万元。2019年6月6日，珩宇公司出具清单一份，清单载明：由永仁“珩宇新天地”财务经办出据，2017年6月1日李会琼分红欠条18000元；2017年6月4日，封绍明一层商铺租金欠条9000元2017年7月3日，收据李会琼，N0：3620984号75000元；收据李会琼：N0：5620982号金额45000元；收据2017年6月5日，李会琼，N0：1607901号，金额10000元；2016年7月7日，李会琼N0：1521620号，金额80000元；2013年10月24日，封绍明：N0：0316002号，金额：90000元；2013年10月22日，封绍明：N0：0316049号，金额：10000元，以上合计金额为427000元。具体结算在2019年7月30日前，由财务兑账办理结算。2019年6月11日，永仁县不动产登记中心出具不动产登记查询结果证明一份，载明永仁县永定镇珩宇新天地2幢负2层001号、2幢负2层038号、2幢负2层039号、2幢负2层030号房屋于2017年12月6日被重庆市第四中级人民法院首轮查封，查封期限三年，2019年12月14日被攀枝花市公安局西区分局轮候查封，查封期限2年，2幢负2层038号房屋于2017年11月24日转移给杨发红户。之后，李会琼、封绍明对重庆市第四中级人民法院提出执行异议，2019年6月24日，重庆市第四中级人民法院做出（2019）渝04执异48号执行裁定，裁定驳回李会琼、封绍明的异议请求。另查明，李会琼、珩宇公司签订《珩宇新天地房屋定购协议》后，珩宇公司支付了李会琼四格房屋的返租租金共计2.5万元。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，李会琼、珩宇公司签订的《珩宇新天地房屋定购协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定全面履合同义务，李会琼已按合同约定给付定金，珩宇公司未按照合同约定履行与李会琼签订《商品房购销合同，已构成违约。李会琼提交《退房申请书》后，珩宇公司又向李会琼出具《情况说明》作废《退房申请书》，应视为李会琼、珩宇公司对继续履行《珩宇新天地房屋定购协议》达成一致。因珩宇公司至今未与李会琼签订《商品房购销合同》，且双方约定的三间商铺已被法院查封，另一间商铺已被珩宇公司转移给他人，现《珩宇新天地房屋定购协议》无法继续履行，导致不能实现李会琼、珩宇公司双方的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。现珩宇公司的违约行为致使不能实现李会琼、珩宇公司双方的合同目的，李会琼要求解除《珩宇新天地房屋定购协议》及双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因李会琼支付的购房款为42.7万元（含定金12万元），李会琼要求珩宇公司返还房款30.7万元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。因李会琼已取得的四间商铺的返租租金2.5万元，根据法律规定合同解除应当恢复原状，故四格房屋的返租租金应当返还珩宇公司，应在珩宇公司应支付李会琼的款项中扣除。因珩宇公司主张的8.86万元中除四间商铺的返租租金2.5万元外的其余6.36万元，因珩宇公司无其他证据佐证其支付的钱是履行《珩宇新天地房屋定购协议》，且李会琼、珩宇公司还签订履行了其他合同，故依法不予处理。当事人对自己的主张，有责任提交证据，珩宇公司主张与李会琼已达成房屋置换协议的辩解，无证据证明，无事实和法律依据，不予采纳。珩宇公司要求李会琼支付其占用四楼两套房屋及支付相关费用的主张，不属本案处理范围，本案依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除李会琼与楚雄州珩宇实业有限责任公司订立的《珩宇新天地房屋定购协议》；二、由楚雄州珩宇实业有限责任公司于本判决生效后十五日内双倍返还李会琼定金24万元；三、由楚雄州珩宇实业有限责任公司返还李会琼购房款30.7万元，扣除楚雄州珩宇实业有限责任公司支付李会琼支付的四间商铺的返租租金2.5万元，其余28.2万元，于本判决生效后十五日内一次性履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4635元，由楚雄州珩宇实业有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，李会琼、珩宇公司对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.本案是否存在中止审理的法定情形?2.双方签订的《珩宇新天地房屋定购协议》是否解除，如解除，李会琼交纳的定金及购房款如何返还？针对争议焦点1，本院认为：珩宇公司、攀枝花市万佳达投资有限责任公司虽然在股东结构及持股比例一致，但两家公司均是独立法人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十条规定：“法人以其全部财产独立承担民事责任”，攀枝花市万佳达投资有限责任公司涉嫌非法吸收公众存款的刑事案件，并不影响珩宇公司对外承担民事责任，故对珩宇公司提出本案应中止审理的上诉理由不成立，本院不予支持。针对争议焦点2，本院认为：本案中，李会琼、珩宇公司签订的《珩宇新天地房屋定购协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定全面履合同义务。李会琼已按合同约定给付定金12万元，珩宇公司未按照合同约定履行与李会琼签订《商品房购销合同》，且双方约定的三间商铺已被法院查封，另一间商铺已被珩宇公司转移给他人，现《珩宇新天地房屋定购协议》无法继续履行，导致李会琼的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”。故对李会琼要求解除《珩宇新天地房屋定购协议》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因为珩宇公司的违约行为导致合同解除，珩宇公司应当双倍返还收受李会琼的12万元定金。关于珩宇公司上诉提出12万元中一笔是7.5万元的订金，另外一笔是4.5万元的首付款的问题，双方在《珩宇新天地房屋定购协议》中已明确12万元为定金，故该上诉理由不成立。关于珩宇公司上诉提出收受李会琼的30.7万元与本案不是同一法律关系，应按双方签订的合同、协议继续履行的问题，根据在案证据和双方陈述，可以证实李会琼和其丈夫封绍明交给珩宇公司的30.7万元是在签订《珩宇新天地房屋定购协议》之前为履行其它合同交给珩宇公司的，确与本案不是同一法律关系，但在2019年6月6日，珩宇公司出具给李会琼的收条及清单中已载明收到李会琼、封绍明购房款42.7万元，并对每一笔款项收到时间和收据进行了明确，应视为双方结算后同意将之前珩宇公司所欠李会琼债务30.7万元转化为购房款，故30.7万元应认定为购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，双方签订的《珩宇新天地房屋定购协议》解除，珩宇公司应返还李会琼购房款，一审根据双方履行合同的实际，扣除李会琼已取得的四间商铺，返租租金2.5万元，由珩宇公司返还李会琼购房款28.2万元依法有据，故珩宇公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，珩宇公司请求改判的理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9270元由楚雄州珩宇实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏绍兴审判员  蒋文娟审判员  蔡建华二〇二〇年三月十三日书记员  山 岚