湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初4884号原告：黄宇澄，女，1964年11月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：吴昌付，湖南泓锐律师事务所律师。被告：长沙信丰房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山路21号长沙市纺织工业总公司东向三楼3、4、5号，统一社会信用代码914301021836410XT。法定代表人：黄凯生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨承月，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮亚非，女，1970年8月30日出生，汉族，住长沙市开福区，系该公司员工。第三人：刘华，男，1972年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告黄宇澄与被告长沙信丰房地产开发有限公司（以下简称“信丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告信丰公司申请追加刘华作为本案第三人参与诉讼，本院依法予以准许，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄宇澄及其委托诉讼代理人吴昌付，被告信丰公司的委托诉讼代理人杨承月、皮亚非到庭参加了诉讼。第三人刘华经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告黄宇澄向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即与原告就长沙市岳麓区麓阳和景雅苑3栋201房签订《商品房买卖合同》，并将该房屋的不动产权证办理至原告名下；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求依法确认刘华向被告缴纳的保证金6万元和19200元购房款均属于黄宇澄所缴纳。事实及理由：2007年，被告开发了位于岳麓区委党校团购房，原告作为省委党校的职工认购了房号为3栋201房的住宅一套。2007年6月17日，原告准备以1万元的价格将该购房指标转让给刘华（身份证号为4307021972××××××××），并与其签订了一份《省委党校团购房指标转让协议》，明确约定：1.购房登记手续均以原告的名义办理，购房款项均以原告的名义缴纳；2.刘华应按开发商要求按时缴纳团购房款，因刘华未按时缴款造成的责任全部由刘华承担；3.如刘华违反前述约定，视为刘华违约，则刘华因购买上述房屋所支付的一切费用不予退还。协议签定后，刘华向原告支付了1万元转让费，并以原告的名义向被告支付了购房保证金6万元及首笔购房款19200元。而在2012年3月28日，被告签发了《麓阳和景雅苑3、5号栋团购房职工第二次交款的通知》，第二条明确说明，逾期未付款视同自动放弃购房资格。而此时开始被告就已经无法联系上刘华，于是被告向原告发出通知，要求原告继续履行团购房付款义务，否则收回房屋。原告在多方联系也无法联系到刘华并已经确认刘华违约的情况下，为了不违反党校和被告团购的要求，于2012年4月23日向被告支付第二笔购房款118800元，于2013年9月16日向被告支付第三笔购房款6780元。2016年元月，被告要求购房价格上调，经过省委党校的大力协调，最终确定每平方米增加290元。故2016年3月21日，被告向原告发出《团购房应交款明细表》，确认原告应补交款为3.91077万元，原告收到该表后于2016年3月31日向被告支付了剩余购房款39107.7元。2017年6月29日，被告向长沙市岳麓区人民法院提交《证明》，确认刘华已经视同自动放弃购房资格，被告已经通知了原告交款，原告于2016年3月31日陆续将全部购房款交清。2017年7月9日，原告向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，岳麓区人民法院作出（2017）湘0104民初582号《民事判决书》，确认原告与刘华签订的《省委党校团购房指标转让协议》于2018年1月15日起解除，该判决书已经于2018年4月14日起发生法律效力。2018年1月30日，原告与被告就该房签订了《户主提供的付款凭证原件交接表》，被告的工作人员赵燕春经手收到了原告提交的全部交款凭证原件。2019年3月4日，中共湖南省委党校出具《证明》，证明原告系省委党校的职工，已经认购了3栋201房，原告虽想将指标转让给刘华，但是刘华并未履行转让协议，该协议已经于2018年1月15日起解除，原告已经于2016年3月31日陆续将全部购房款交清了。省委党校同日向被告发出《团购房主姓名确定表》，明确确认原告符合签订《商品房买卖合同》的条件，请被告与原告签订《商品房买卖合同》，并明确如因确认权造成购房主体发生争议的，由党校负责处理和承担一切责任。但被告却仅因刘华的失联而拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，双方多次协商未果。故原告为了保护自己的合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告信丰公司辩称：一、原告请求判决被告立即与其签订麓阳和景雅苑3栋201房的《商品房买卖合同》的诉讼请求没有法律依据。被告请求法院强制当事人签订合同没有任何法律根据。意思自治原则要求保障当事人从事民事活动时的意志自由，不受国家权力和其他当事人的非法干预。在意思自治原则下，当事人有选择合同伙伴的自由、订与不订合同的自由、通过协议规定合同内容的自由及变更合同、解除合同的自由等等。《民法总则》第五条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《合同法》第四条也规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，被告并未与原告签订商品房买卖合同，被告仍享有订与不订合同的自由。房屋属于不动产，价值较大。因此，买卖房屋的行为属要式法律行为，买卖合同所涉及的权利义务内容比较庞杂，且都要经过买卖双方的充分协商才能确定。根据《民法总则》和《合同法》的上述规定，在一方当事人不同意签约的情况下，法院不能以判决方式强制其与另一方当事人签约。所以，原告的该诉讼请求没有法律根据。二、原告未缴纳定购保证金，己丧失购房资格；原告也未足额支付购房款，无权取得该房屋所有权。1.购房定金6万元和第一笔房款1.92万元系第三人刘华缴纳。原告没有支付定金6万元和第一笔房款1.92万元。按照《团体购买商品房协议》第五条关于：“过期未付定购保证金的，视为放弃购房资格”的约定，原告已经丧失了购房资格。2.该房屋初测面积121.73平方米，房款总价为303107.7元。原告实际交款为223907.7元，其实际交款不足总房款的75%。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条规定：当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的。第三十六条:买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。诚然，原告既没有按约定支付价款，支付的价款也不足总价款的75%，因此被告有权收回房屋,原告无权取得房屋。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘华经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的团购房户主姓名确定表、证明、户主提供的付款凭证原件交接表、致全体团购房户公开信、省委党校团购房指标转让协议、长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初5802号《民事判决书》及生效证明、信丰房地产公司出具的证明、团购房应交款明细表、支付凭证的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对被告信丰公司提交的《团体购买商品房协议》、长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初5802号民事判决书、关于麓阳和景雅苑团购房相关情况证明、团购房户主姓名确定表、授权委托书、省委党校团购房指标转让协议、长沙市商业银行现金存款单的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。第三人刘华经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2007年6月17日，原告（甲方）与第三人刘华（乙方）签订了《省委党校团购房指标转让协议》，由原告将湖南省委党校在长沙市岳麓区梅溪苑（现名为麓阳和景雅苑）的一套单位团购房指标转让给被告，双方约定：1.甲方将单位团购房指标转让给乙方，乙方支付甲方指标转让费人民币壹万元（10000元）；2.甲方以甲方名义办理购房登记手续，乙方负责缴纳购房所需的一切费用（即自本协议签订之日起，以甲方黄宇澄名义所缴纳的购房款均视为乙方缴纳）；3.乙方应按开发商要求按时缴纳团购房款，因乙方未按时缴款造成的责任全部由乙方承担；7.若乙方违反前述第1、3条约定，视为乙方违约，则乙方因购买该房屋所支付的一切费用不予退还。协议签订后，第三人刘华按约定向原告缴纳了1万元转让费，并按约定以原告黄宇澄的名义于2007年6月18日向被告缴纳了保证金6万元，于2007年10月28日向被告缴纳第—次购房款1.92万元，共计7.92万元。2012年3月28日，被告通知团购房业主交纳第二次购房款，因第三人刘华的住所地、联系方式变更导致无法联系，开发商遂通知原告交纳相关款项。2012年4月23日，原告向被告支付了第二次购房款118800元；2013年9月16日，原告向被告支付了第三次购房款67800元；2016年1月6日，因被告要求团购房价格上调，湖南省委党校向各团购房户发布《致全体购房户公开信》，提出团购房价格在原约定的基础上增加290元/㎡。2016年3月21日，被告再次通知业主缴纳购房余款并与开发商签订正式商品房购房合同。原告及案外人湖南省委党校等相关人员再次寻找刘华未果。2016年3月24日，原告在报纸上发布《送达公告》，声明“第三人刘华在该公告见报后三日内还未联系，即视为你自动解除协议。因你违约，你原来已交的购房款不退，指标转让款不退，一切经济、法律责任由你承担”。2016年3月31日，原告向被告支付了剩余的购房款39107.7元，并确定了团购房房号为3栋201房。2017年7月20日，黄宇澄以刘华为被告向本院提起诉讼，请求解除双方签订的省委党校指标转让协议，本院经审理后作出（2017）湘0104民初5802号民事判决，判令：黄宇澄与第三人刘华签订的《省委党校团购房指标转让协议》于2018年1月15日起解除。该判决已生效。因刘华所支付的7.92万元款项不属于该案审查范围，该判决未对该款项予以处理。2018年1月30日，被告接收了原告提供的付款凭证原件。合同解除后，原告与被告一直未签订商品房买卖合同，故原告诉至本院。另查明：1.2007年8月30日，被告与案外人湖南省委党校签订《团体购买房协议》，约定由案外人湖南省委党校组织教职员工自愿团体购买原玉兰中学校址上被告开发建设的商品房，该合同第五条约定：缴纳定购保证金。购房户递交购房申请后七天内，按照每套陆万元整缴纳定购保证金，取得参加团购资格。过期未付定购保证金的，视为自动放弃参加团购资格；2.2017年6月29日，被告向本院出具《证明》，载明：我公司于2007年开发麓阳和景雅苑省委党校团购房，该校职工黄宇澄认购住宅一套（房号：3栋201房）。但其本人将该房指标转让给第三人刘华，第三人刘华分别将应交保证金60000元和第一次交款金额19200元交给我司，后我司书面通知党校业主缴纳剩余房款，转让人黄宇澄接到通知后多次联系第三人刘华未果。因2012年3月28日我司签发的《麓阳和景雅苑3、5号栋团购住房职工第二次交款的通知》的第二条说明，逾期未付款视同自动放弃购房资格，后通知黄宇澄交款，黄宇澄于2016年3月31日陆续将全部购房款交清；3.案外人湖南省委党校于2016年3月31日、2016年4月29日、2017年6月16日三次向被告出具《团购房户主姓名确定表》，均载明3栋201房户主姓名为宋天衢（系原告之子），更名申请人为黄宇澄；2019年3月4日，案外人湖南省委党校向被告出具《团购房户主姓名确定表》，载明：确认黄宇澄符合签订《商品房买卖合同》的条件，请被告给黄宇澄签订《商品房买卖合同》，若因确认权造成购房主体发生争议，均由本校（院）负责处理和承担一切责任。同日，湖南省委党校向被告出具《证明》，证明内容与前述被告于2017年6月29日向本院出具的证明内容一致；4.2019年12月26日，原告向本院出具《特别承诺函》一份，该承诺函载明：如果法院支持本人的诉讼请求后，信丰公司客观上存在被刘华或者其他案外人追索民事责任的法律风险，因此，本人向法院及信丰公司承诺：（1）今后，刘华或其他案外人向信丰公司主张79200元款项本金以及利息等所涉的一切或有诉讼致使信丰公司承担的民事责任、法律后果、诉讼成本均由原告全部承担；（2）今后，刘华或其他案外人向信丰公司主张长沙市岳麓区麓阳和景雅苑的房屋购买权、不动产权等所涉的一切或有诉讼，致使信丰公司承担的民事责任、法律后果、诉讼成本均由原告全部承担；（3）原告向信丰公司承诺承担的民事责任、法律后果、诉讼成本包括（但不限于）刘华所缴纳的79200元款项的本金以及利息、返还财产、继续履行、赔偿损失、支付违约金、罚金、诉讼费、律师费、执行费等。原告无条件成为信丰公司履行生效法律文书确定的全部义务的担保人，自愿接受直接强制执行；（4）本案的诉讼费由原告承担。被告对该承诺函的内容无异议，并向本院表明若判决原告与被告签订商品房买卖合同，其会依照判决书的内容履行义务。本院认为，原告作为湖南省委党校的职工，根据被告与案外人湖南省委党校签订的《团体购买房协议》，认购了被告开发建设的长沙市岳麓区麓阳和景雅苑3栋201房，虽其在2007年6月17日与第三人刘华达成购房指标转让协议，但第三人仍是以原告的名义向被告缴纳款项，因第三人未按时缴纳房款，原告以自有资金将购房款交纳完毕，被告对此表示认可，现因第三人刘华原因致使原告与第三人之间所签订的指标转让协议已被人民法院判令解除，故原、被告之间形成了房屋买卖合同关系。现原告向本院及被告提交特别承诺函，被告对该承诺函的内容无异议，并向本院表明若判决原告与被告签订商品房买卖合同，其会依照判决书的内容履行义务，故本院对原告所交承诺函的内容予以确认。因被告已作出书面承诺，故对原告要求判令被告与其就长沙市岳麓区麓阳和景雅苑3栋201房签订《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。对原告要求被告将房屋的不动产权证书办理至原告名下，并将房屋交付给原告的诉请，因该不动产权证书的办理条件及房屋是否达到交付的法定条件尚不可知，原、被告可协商一致后对产权证的办理及房屋的交付进行具体约定，本院对原告的该项诉请，在本案中不予处理。对原告主张确认刘华向被告缴纳的保证金60000元和19200元购房款均属于黄宇澄所缴纳，该79200元款项刘华无权再行主张的诉请，本院认为，该79200元为刘华以原告黄宇澄的名义交纳，在原告黄宇澄出具承诺函后，可视为原告黄宇澄交纳的购房款，但该款项第三人刘华能否再行向原告黄宇澄主张，与本案非为同一法律关系，本院无法在本案中进行处理。第三人刘华经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙信丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内就长沙市岳麓区麓阳和景雅苑3栋201号房屋与原告黄宇澄签订《商品房买卖合同》；二、驳回原告黄宇澄的其他诉讼请求。本案案件受理费5874元，由原告黄宇澄自愿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  任 静人民陪审员  许建国二〇二〇年三月九日法官助理邓欣书记员柳遇珍