北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终510号上诉人（原审原告）：吕大成，男，1976年9月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：杨学春，北京融一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839。法定代表人：赵林英，董事。委托诉讼代理人：王莉，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈书楷，北京市两高律师事务所实习律师。上诉人吕大成因与被上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方鼎石公司）居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吕大成上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判，诉讼费由东方鼎石公司承担。事实与理由：一、东方鼎石公司所销售的案涉房屋首先违反了《商品房销售管理办法》和《商品房销售明码标价规定》的相关条款。又在违反房屋销售相关规定的情况下以虚假价格进行销售，骗取额外的费用，导致吕大成遭受经济上的损失，此行为已经涉嫌欺诈，触犯了相关的法律规定。二、吕大成已通过一审法院向曹妃甸区行政审批局调查案涉房屋的备案价格，涉案房屋备案价格远低于购房时签署的认购价格，东方鼎石公司和开发商均违反了商品房销售的一房一价规定，且东方鼎石公司销售时并未告知房屋真实销售价格，并在虚假价格上进行所谓的优惠活动。三、吕大成所签订的《北京湾项目团购优惠告知书》为交款后所签定的，《北京湾项目团购优惠告知书》内容规定所交款项不予退还，此合同违背《中华人民共和国合同法》合同订立原则。四、一审法院认为认购书系吕大成签字，与开发商之间签订的认购价格并不违反法律、行政法规的强制性规定，实属不当，没有针对商品房定价的法律，相关规定政策同样具有法律效力，不应忽略《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》对商品房销售的相关规章制度。五、东方鼎石公司在签订合同和交费时未表明其中介身份，隐瞒中介身份涉嫌欺诈。东方鼎石公司辩称，一审判决事实清楚，证据认定符合法律规定。吕大成所述东方鼎石公司不予认可。当时北京人去购房是一种销售模式，而不是特别的声明，如果不想买当时可以起诉或者投诉。现在才起诉是因为房价下降，是不诚实的行为。吕大成向一审法院起诉请求判令：1.解除吕大成与东方鼎石公司之间的合同；2.东方鼎石公司退还吕大成洽商中介服务费6万元并支付自2017年4月15日至实际退清款项之日止的利息；3.本案诉讼费由东方鼎石公司承担。一审法院认定事实：2017年4月15日，涿州市恒昌集团房地产开发有限公司（甲方）与吕大成（乙方）签订《北京湾认购定单》，双方约定，乙方自愿购买“北京湾”（荣域）项目109号楼2单元801室，房屋建筑面积为110.23平方米，单价6029.19元/平米，总房价为664598元。2017年7月8日，吕大成与东方鼎石公司签订《北京湾项目团购优惠告知书》，双方约定，吕大成于2017年4月15日自愿参加北京湾项目的团购活动，缴纳60000元洽商中介服务费，购买北京湾109-2-801房源，优惠内容为：总房款优惠壹拾万元。2017年6月23日，涿州市恒昌集团房地产开发有限公司与吕大成签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，吕大成购买荣域东区109#、110#项目中的109幢2单元8层801号房屋一套，房屋面积为110.23平方米，按照建筑面积计算每平方米单价为4722元，总价款为520506元。另查明，2017年4月15日，吕大成向东方鼎石公司支付洽商中介服务费60000元。涉案房屋的实际成交价为每平方米单价4722元，总价款520506元，优惠144092元。另，根据涿州市恒昌集团房地产开发有限公司出具的《优惠活动通知》载明，参与团购（三套及以上即属于团购）活动，在单价优惠400元/平方米的基础上总房款再直降100000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。居间服务合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或是提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，吕大成和东方鼎石公司签订了《北京湾项目团购优惠告知书》，经东方鼎石公司提供服务，吕大成以低于订购价总房款144092元的价格购买涉案房屋，与其按照合同约定应当享受的优惠价款一致，东方鼎石公司已经履行了相关义务。吕大成主张东方鼎石公司涉嫌合同欺诈，骗取吕大成额外的费用，既未兑现抵扣房款的优惠承诺，更未组织任何团购优惠活动，但吕大成未提交相关证据予以证明东方鼎石公司存在欺诈行为，且其已实际享受了优惠政策，故一审法院对吕大成的该项主张不予采信。吕大成主张应当以开发商在唐山市住房和城乡建设局的备案价格为基础计算优惠价格，一审法院认为，认购书系吕大成签字，其与开发商之间签订的认购价格并不违反法律、行政法规的强制性规定，吕大成要求以备案价格为基础计算优惠价格，无事实与法律依据，一审法院对东方鼎石公司的该项主张不予采纳。综上，一审法院认为，吕大成与东方鼎石公司之间的合同已实际履行，吕大成要求解除合同并退还洽商中介服务费的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回吕大成的诉讼请求。吕大成于二审审理期间提交了一份协议，内容为：因销售人员（岳云鹏）承诺购房套数达到伍套时享受团购优惠活动，且在交款时业务人员也承诺已享受团购优惠，但结果并未享受团购优惠。我方当日（2017.4.15）共购买八套住房。项目组负责人（季宇春）同意每套房款总价优惠伍仟元整，于3个月后（8月前）返还。协议下方有购房人吕大成等八人签名及写明所购买房屋编号，承诺人季宇春签名，时间为2017年4月15日。吕大成提交该证据以证明其并未享受团购价格优惠，其并不清楚已交的6万元是中介费用。东方鼎石公司对此证据的意见为：第一、岳云鹏与季宇春现已另立房屋中介公司，与我公司系同行竞争关系，已于2019年1月15日离职，基于什么原因季宇春在承诺人处签字现东方鼎石公司无法核实，对于该份协议书的真实性不予认可，且对于该协议形成的时间亦无法确定，如果是在一审开庭前形成，吕大成应于一审时提交；第二、从内容上看，是对当时情况的描述，不符合协议的形式要件，内容与事实不符，事实上，吕大成已充分享有售房的所有优惠，其优惠幅度远远高于承诺的内容，享有的优惠为每平方米400元后总价再降10万，总价房款高于5000元；第三、东方鼎石公司本身没有承诺给予购房者任何优惠，所谓的优惠都是经过我公司与开发商协商后的结果；第四、吕大成的证明目的不予认可，岳云鹏和季宇春是东方鼎石公司人员，在售楼处办公带有胸牌，胸牌上明示有照片、姓名、工作单位及职务等，吕大成所述不知岳云鹏和季宇春是我公司销售人员，与事实不符。对于吕大成提交的该份证据，本院认为，现无法核实季宇春签字的真实性，协议的形成时间亦无法确认，且根据吕大成一审中提交的《北京湾内部交款记录单》显示，其已享受了购房优惠价格，与该协议记载的内容矛盾，故本院对于该协议不予采信。本院认为，综合一审所涉证据《北京湾项目团购优惠告知书》、《北京湾内部交款记录单》、2017年4月15日的《收据》、《北京湾认购订单》及《商品房买卖合同（预售）》可以认定，吕大成已根据居间合同的约定享受了涉案房屋的团购优惠活动并购买了涉案房屋，东方鼎石公司亦履行了合同义务，双方签订的居间合同已履行完毕，且合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，故吕大成要求解除合同并退还中介服务费的请求无事实及法律依据。现吕大成主张东方鼎石公司未表明其中介身份、未告知房屋真实销售价格、违反《商品房销售管理办法》、《商品房销售标价规定》，欺诈吕大成以虚假价格进行销售等上诉理由，因吕大成与东方鼎石公司及开发商签订的相关合同、交款记录中已明确记载了涉案房屋认购价格、优惠金额及房屋实际购买价格，且已经双方自愿签字确认，故吕大成主张东方鼎石公司存在欺诈等上诉理由缺乏事实依据，吕大成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由吕大成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  饶林生审判员  李 琴审判员  卫 华二〇二〇年三月十一日书记员  于明洁