北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1204号上诉人（原审被告）：梁里，女，1963年8月18日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京烁栎物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-344。法定代表人：肖力，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵清伟，北京恒理律师事务所律师。上诉人梁里因与被上诉人北京烁栎物业管理有限公司（以下简称烁栎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梁里上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回烁栎物业公司一审诉讼请求，我同意将涉案房屋的物业费交给总装后勤部白塔寺营区管理处（以下简称总装白塔寺管理处），不同意向烁栎物业公司交纳。事实与理由：涉案房屋的产权人系总装白塔寺管理处，承租人是梁里的婆婆李某，梁里只是间接受益人，故烁栎物业公司应至北京市西城区人民法院起诉总装白塔寺管理处支付物业费，不应由北京市海淀区人民法院审理。根据《军队经济适用房管理规定》第八章住房管理第35条规定：“军队建设的经济适用房出售后，其管理、维护应当与现行营房管理体制脱钩，实行物业移交，有条件可以招标方式选择物业公司实施管理”，目前涉案房屋并未移交地方。梁里与烁栎物业公司之间没有民事法律关系，没有民事内容、不存在约定的义务。退一步说即使双方存在法律关系，但因为对方没有完成义务，所以梁里不是法律关系的承担者。梁里和烁栎物业公司从来没有签订过物业合同，小区其他业主也没有和烁栎物业公司签订过物业合同。烁栎物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意梁里的上诉请求和理由。从1999年开始，由烁栎物业公司为北京市海淀区××路×号院×号楼提供物业和供暖服务，由总装白塔寺管理处交纳物业费和供暖费，2017年改革之后由业主直接交纳，改革34号文件中涉及到×号楼的房子物业费和供暖费由业主直接交纳，而且军委机关事务管理总局第四保障处（以下简称保障四处）向一审法院出具了说明。烁栎物业公司向一审法院起诉请求：判令梁里向烁栎物业公司交纳2827.48元、三费216元、垃圾外运费60元，共计3103.48元。一审法院认定事实:北京市海淀区××路×号院×号楼产权原属中国人民解放军总装备部（以下简称总装），2015年1月1日至2016年12月31日，甲方总装白塔寺管理处与乙方烁栎物业公司签订《物业管理服务协议》，总装白塔寺管理处将××路×号院×号楼（109户）委托烁栎物业公司进行管理，物业管理服务费用的收费标准依据北京市京价（房）字[1997]第196号、北京京价（房）字[1996]第274号、北京市京价（收）字[1999]第253号、北京市京地税[1997]第386号核算。该协议后附件一总装物业构成表显示，姓名梁里、面积67.63平方米；附件二总装物业费明细表显示，绿化费0.55元/平方米·年、化粪池清掏费0.3元/平方米·年、管理费3.5元/平方米·年、小修费4.72元/平方米·年、共用设施维修费1元/平方米·年、高压水泵费1.152元/平方米·年、电梯费8.448元/平方米·年、电梯代验费0.144元/平方米·年、垃圾外运费30元/户·年、三费108元/户·年、税费5.5%。烁栎物业公司称，三费包含保安费、保洁费以及代收代缴电费。诉讼中，烁栎物业公司称，2016年12月31日前的物业费由总装白塔寺管理处交纳，2017年1月1日后由业主自行交纳，其在该小区服务至今，但未与业主签订书面的物业服务合同。其依据《物业管理服务协议》附件中记载的面积67.63平方米主张物业费。诉讼中，法院依职权向保障四处调查。经查，××路×号院×号楼系由总装购买房产，共计132套，其中有部分经济适用房及部分公寓，部队改革后，由保障四处进行管理，物业费和供暖费均由住户自行交纳。保障四处在接管涉案房产后，对房屋面积委托第三方机构进行了测绘，并形成了《房屋面积测算技术报告书》。为核算房屋分配面积是否超标，测绘结果曾在小区公示过，但公示面积中仅为套内建筑面积，不包含公摊面积，因此并非房屋的建筑面积。根据保障四处的备案的明细显示及出具的证明显示，××路×号院×号楼×单元×层×号房屋的实际控制人和实际居住人梁里、测绘建筑面积为68.8平方米。一审法院认为，根据保障四处的备案明细可知，梁里为涉案房屋的实际居住人。虽烁栎物业公司未与梁里签订物业服务合同，但烁栎物业公司受总装白塔寺管理处委托进入小区提供服务，其与总装白塔寺管理处合同到期后，继续为××路×号院×号楼提供服务，其与梁里形成了事实上的合同关系。涉案房屋的建筑面积已由保障四处委托第三方机构进行测绘，现烁栎物业公司主张的面积数未超出房屋建筑面积，法院予以确认。烁栎物业公司主张的物业费，于法有据，法院予以支持，但其计算有误，法院予以纠正。烁栎物业公司主张的三费、垃圾外运费，于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、梁里于本判决生效后七日内向北京烁栎物业管理有限公司给付自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费2827.44元、三费216元、垃圾外运费60元，以上共计3103.44元；二、驳回北京烁栎物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，梁里提交了如下材料：一、《军队经济适用房管理规定》（总后勤部[1999]后营字第516号）第八章第35条、第36条；二、中央军委政治部、后勤保障部《关于实行军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》（军后建（2018）638号摘要）。用于证明涉案房屋是军队的，应当由军队管理，现在房屋所在小区没有业主委员会，都是军委管理，总装白塔寺管理处委托烁栎物业公司没有招投标程序。烁栎物业公司发表质证意见称，材料一的真实性认可，证明目的不认可，根据34号文件已经入住的军队经济适用住宅小区，与营房管理体制脱钩，物业管理费由住户自行交纳；材料二的真实性认可，证明目的不认可，该通知规定的军队人员住房物业服务补贴的问题。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋所在的××路×号院×号楼系由总装所购房产，其中有部分经济适用房及部分公寓，部队改革后，由保障四处进行管理，物业费和供暖费均由住户自行交纳。保障四处在接管涉案房产后，对房屋面积委托第三方机构进行了测绘，形成了《房屋面积测算技术报告书》，其中，梁里所居住的涉案房屋的测绘建筑面积为68.8平方米。烁栎物业公司受总装白塔寺管理处委托进入小区提供服务，且在与总装白塔寺管理处合同到期后仍继续为××路×号院×号楼提供物业服务。就本案特定情形下，房屋性质与案件事实无关，梁里作为涉案房屋的实际使用人，接受了烁栎物业公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，梁里应该支付相应物业费。双方是否实际签订物业服务合同，不影响梁里应当履行交纳物业费的义务。烁栎物业公司按照其与总装白塔寺管理处签订的《物业管理服务协议》向梁里主张物业费，且其主张的房屋面积未超过房屋建筑面积，故一审法院参照该协议确定的物业收费项目及数额并无不当，本院予以维持。综上所述，梁里的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁里负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年三月五日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕