江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5308号上诉人（原审原告）：苏州君鼎物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路月盛华苑23幢303室。法定代表人：洪成春，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹，系该公司员工。委托诉讼代理人：李佳，江苏铸辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈光宇，男，1978年5月8日出生，住江苏省沭阳县。上诉人苏州君鼎物业服务有限公司（以下简称君鼎物业公司）因与被上诉人陈光宇物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初18310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君鼎物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持君鼎物业公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由陈光宇负担。事实与理由：1.一审判决认定对陈光宇应交物业费酌情减少20%错误。首先，一审法院列举了君鼎物业公司的合同义务包括卫生、照明、安保、外墙的维修方面的义务。君鼎物业公司入驻该小区后，每天都履行了卫生及安保义务，对于小区内的照明、外墙维修亦及时进行了集中处理。这些问题的产生是否系因君鼎物业公司未能履行物业服务合同义务所致尚不能定论，一审判决却据此认定君鼎物业公司未按约履行合同义务，属于认定事实错误。其次，君鼎物业公司入驻该小区前，该小区已是老旧小区，存在硬件设施老化等很多问题，君鼎物业公司已经花费大量精力对相关设施进行维修、维护。但因小区内的设施改造和更换需要向相关部门申请专项维修资金，耗时较长，且不属于物业合同服务范围。最后，君鼎物业公司已经为该小区提供了六年的服务，而陈光宇在此期间从未缴纳过物业费，其在君鼎物业服务公司提起诉讼后才称小区服务存在问题，明显是为其恶意拖欠物业费寻找借口。陈光宇在一审中并未答辩，亦未提出君鼎物业公司未能全面履行物业服务合同，一审判决认定君鼎物业公司未能完全履行物业服务合同内容错误，陈光宇应当全额缴纳物业费。2.一审判决未能支持君鼎物业公司所主张的违约金错误。根据君鼎物业公司在一审中提供的《物管服务选聘协议书》和《沭阳县健康家园小区物业服务合同》，该两份合同内容一致，且就业主的物业费标准、支付时间及违约金计算标准均进行了约定，根据该约定，业主应当按时缴纳物业费，如逾期应从逾期之日起每天加收千分之三的违约金。本案中，陈光宇系恶意拒付物业费，其应当支付违约金。一审未判决陈光宇承担违约金错误。陈光宇未作答辩。君鼎物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令陈光宇向君鼎物业公司给付2013年6月1日至2018年12月31日期间物业费2835元、公共能耗费670元及滞纳金2086元，暂计5591元。（以3505元为基数，自起诉之日起以日千分之三的利率计算至实际给付之日）。事实与理由：2013年5月18日，君鼎物业公司与沭阳县建康家园小区业主代表大会签订了《沭阳县建康家园小区物业服务合同》，服务期限五年，后双方于2015年6月1日又签订了相关物业服务合同，服务期限为五年。合同签订后，君鼎物业公司依照合同约定履行了自己的服务义务，但陈光宇拒绝支付2013年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费。君鼎物业公司认为其提供了物业服务，陈光宇不缴纳物业服务费属违约行为，君鼎物业公司多次催缴陈光宇未果，特提起诉讼。一审法院认定事实：2013年5月18日，沭阳县良种繁育场与君鼎物业公司签订《物管服务选聘协议书》，选聘君鼎物业公司为建康家园小区提供物业服务工作，君鼎物业公司按照《江苏省沭阳县发展和改革局文件》沭发改价[2012]8号收费，并按照标准为业主搞好服务。聘用时间为五年，从2013年6月1日起至2018年5月30日止。2015年4月7日，沭阳县南湖街道小区物业管理指挥部批复建康家园小区“具备召开业主大会的条件”，并由南湖街道良种场社区组织业主推荐（自荐）业主大会筹备组。2015年5月26日，经过选举产生了以张延斌为主任的建康家园小区业主委员会。君鼎物业公司与沭阳县建康家园小区业主委员会（以下简称建康家园业主委员会）签订《沭阳县建康家园小区物业服务合同》，约定服务期限为五年，自2015年6月1日起至2020年5月30日止。合同第二条约定“乙方（君鼎物业公司）提供下列物业管理服务事项，(一)包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面……等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。（二）包括但不限于道路……照明、消防设施、安全设施、沟渠等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理……”。合同第八条约定“1、物业费：多层0.4元/月•平方米……”，“2、公共能耗费用120元/年•户……”。合同第十条约定“物业服务费按月计算。在每年1月30日前业主向乙方（君鼎物业公司）缴纳1至6月的物业服务费；在每年6月30日前向乙方交纳7至12月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。”一审法院另查明，陈光宇系该小区46幢楼2单元402室业主，房屋建筑面积105.81平方米。截止庭审之日，陈光宇未交纳物业服务费。一审法院认为，沭阳县良种繁育场与君鼎物业公司签订的物业服务选聘协议及业主委员会与君鼎物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有拘束力，业主按照合同约定享有物业服务之权利，应当履行交纳物业费的义务。关于物业费问题，陈光宇的建筑面积为105.81平方米，物业合同约定的交费周期为半年，因此，陈光宇每半年应交物业费为253.94元。陈光宇欠付物业费期间为2013年6月1日至2018年12月31日，共2835元。综合考虑君鼎物业公司开展物业服务的具体情况，对陈光宇应交物业费酌情减少20%，即陈光宇应交物业费金额为2268元。君鼎物业公司要求陈光宇给付2013年6月1日至2018年12月31日期间的物业费2835元，对其中的2268元部分予以支持。关于其他费用问题，合同约定公共能耗费用120元/年·户。陈光宇2013年6月1日至2018年12月31日应负担的公共能耗费为670元，君鼎物业公司要求陈光宇给付公共能耗费670元，予以支持。关于违约金问题，合同约定的违约金计算标准为每日按应交费用的千分之三。因业主聘用物业公司的目的是为了保障物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，君鼎物业公司未按照合同约定切实履行物业服务合同义务，严重影响小区业主的生活，陈光宇拒绝交纳物业费属于合理的抗辩理由，不存在违约行为。君鼎物业公司要求陈光宇给付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈光宇于判决生效之日起十日内给付苏州君鼎物业服务有限公司物业服务费2268元、公共能耗费670元；二、驳回苏州君鼎物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由苏州君鼎物业服务有限公司负担24元，陈光宇负担26元。二审期间，君鼎物业公司提供了新的证据。君鼎物业公司提供的证据为：君鼎物业公司的工资发放表一份。拟证明：君鼎物业公司聘请相关保洁、保安等人员为小区提供安全保障及卫生服务，其已按照合同约定切实履行了物业服务。陈光宇未到庭发表质证意见。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。二审另查明，在（2018）苏1322民初18309号案件（即原告苏州君鼎物业服务有限公司与被告叶敬巧物业服务合同纠纷一案）经审理查明，涉案小区在卫生、照明、安保等方面存在问题。本案二审的争议焦点是：对于君鼎物业公司主张的物业费及违约金应否予以支持。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，君鼎物业公司主张其已经按约履行了卫生、照明、安保等各项合同义务，陈光宇应当按照合同约定向其全额支付物业费共2835元。但君鼎物业公司提供的证据不足以证明其上述主张，其在二审中提供的保洁、保安等人员的工资表系复印件，且由君鼎物业公司单方制作，无法核对该份表格的真实性，故对该份证据本院依法不予采信。因在（2018）苏1322民初18309号案件中，涉案小区业主叶敬巧提供的证据能够证明君鼎物业公司对小区道路破损、路灯损坏、沟渠堵塞等未能进行及时维修、养护，涉案小区在卫生、照明、安保等方面亦存在问题，君鼎物业公司对此未能提供足以反驳的相反证据，亦无法对此作出合理解释，故能够认定君鼎物业公司未能按照物业服务合同约定完全履行义务，一审判决对陈光宇应交物业费酌情减少20%并无不当，本院依法予以支持。另外，关于陈光宇是否应当支付违约金的问题。本案中，因君鼎物业公司未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，其行为构成违约，陈光宇拒绝缴纳物业费属于行使抗辩权，不存在违约行为。对君鼎物业公司要求陈光宇支付违约金的主张，本院亦依法不予支持。综上所述，上诉人君鼎物业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苏州君鼎物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年三月四日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利