广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初307号原告：广州市日丽置业有限公司，住所地：广州市荔湾区花地大道中238号广州大笨象国际茶业城B区自编A01。法定代表人：何伟耀，总经理。委托诉讼代理人：张浩，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立平，广东金山石律师事务所律师。被告：张穗强，男，1979年6月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市日丽置业有限公司与被告张穗强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市日丽置业有限公司委托诉讼代理人张浩，被告张穗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市日丽置业有限公司向本院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付欠款人民币65万元及违约金人民币30万元，并承担原告追偿欠款律师代理费人民币5万元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告租赁原告经营的广州市大笨象国际茶叶城商铺，并长时间拖欠租金、水电费。截止至2019年2月，被告拖欠的商铺租金、垃圾费、水电费合计人民币653825.3元。为此，原告在2019年4月诉诸贵院，案号为（2019）粤0103民初3718号。在此情况下，原被告双方在2019年5月7日签署《欠条》，确认被告欠款65万元，若被告在2019年8月15日前还款10万元，并在2022年4月30日前再还款20万元，则双方清结全部债权债务；如被告未能履行承诺，原告有权追讨65万元欠款并收取30万元违约金；由此产生的追讨费用包括误工费、律师费均由被告承担。《欠条》签署后，原告向荔湾区法院撤回起诉。及至2019年9月，经原告多方催讨，被告以诸多理由推诿，仍然没有按照《欠条》履行承诺。被告张穗强答辩：1.我方于2013年11月25日租赁原告的场地并接收，该场地是我方从杨秀枝手上接过来，用于经营餐饮。2.由于经营困难开始拖欠租金，双方协商于2019年5月7日签订了欠条，我方对欠付金额65万元及30万元违约金不清楚；对租金所欠65万元不确认，对违约金30万如何计算也不确认。3.因为怕连累杨秀枝，在出租人要求我方支付拖欠租金时，我方与对方协商签署了该欠条。4.我方不同意原告的诉讼请求，我方不同意原告所诉的要求我方支付的100万元。我方仅愿意向对方支付双方曾经协调的由我方支付30万元。5.这30万元我方肯定会支付，但希望对方给我方时间还款，缓解我方的还款压力。经审理查明，2011年11月22日，广州国基置业有限公司（甲方、出租方）与杨秀枝、被告签署《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区花地大道中238号综合楼一楼（以下简称涉案商铺）出租给乙方；租赁物业建筑面积为1700平方米，该面积已包含公共使用面积。租赁物业租期为捌年，自2011年12月1日至2019年11月30日止；免租期为叁个月，自2011年12月1日至2012年2月29日。乙方每月应当缴纳的租金为39100元；乙方每月应当缴纳的管理费免收；租金及管理费第三年开始在上一年的基础上每年按8%递增；自本合同生效之日起，乙方应向甲方每月缴纳2000元的生活垃圾处理费；乙方须于每月五日前向甲方缴纳当月租金、管理费、水电费（含公摊及损耗）、生活垃圾处理费，租金、管理费、水电费（含公摊及损耗）、生活垃圾处理费为甲方实收；水电费按国家相关规定政策法规收取，按实际使用计算。乙方在签订本合同时同意支付78200元给甲方作为履行本合同的租赁保证金，如乙方不履行本合同及相关从属合同，甲方有权没收该租赁保证金；该租赁保证金于本合同租赁期满后，在乙方没有违约的前提下由甲方无息退还给乙方。乙方未按合同约定时间和金额缴纳租金、物业管理费及其他应付费用的，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项总额的百分之三向甲方支付滞纳金，同时乙方有权采取任何措施（包括但不限于停电、停水措施）暂时停止其营业直至缴清所有欠款，由此造成乙方的任何损失均由乙方自行承担，等等。在该合同中，有手写内容：因为乙方的原因于2019年3月1日提前解除此合同，并移交场地给广州市日丽置业有限公司，乙方同意此租赁合同所有保证金不退还。该手写内容处，杨秀枝及被告分别签字“同意”。《商铺租赁合同》签订后，合同双方当事人依约履行。此后，被告在涉案商铺成立了广州市悦鸽渔旺餐饮有限公司经营餐饮。2016年4月27日，广州国基置业有限公司（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）和原告（丙方、新出租方）签署《补充协议》，约定涉案商铺的出租方变更为原告，原涉案商铺租赁合同、经营管理合同、防火和治安安全责任书原内容不变等。2019年5月7日，被告向原告出具《欠条》，载明：本人张穗强欠广州市日丽置业有限公司租金等费用共人民币65万元，经双方友好协商，还款金额为人民币30万元。现本人承诺于2019年8月15日前归还10万元给广州市日丽置业有限公司，剩余欠款20万元于2022年4月30日前全部归还广州市日丽置业有限公司，期间每月至少还款6000元，如本人张穗强按时向广州市日丽置业有限公司还清所有欠款，本人张穗强和广州市日丽置业有限公司将结束所有债务关系，但本人张穗强未能履行上述承诺，广州市日丽置业有限公司有权向本人张穗强追讨65万元并且本人张穗强必须向广州市日丽置业有限公司支付30万元违约金。由此造成的所有损失和法律责任（含追讨的误工费及律师费等费用）由本人张穗强全部承担。被告在该欠条上盖章并写明收款账户。另查明，原告以被告拖欠涉案商铺租金、水电费、垃圾费等为由，于2019年4月29日以（2019）粤0103民初3718号案向本院提起诉讼，请求判令被告支付涉案商铺2018年2月至2019年3月的租金、水电费、垃圾费及滞纳金。2019年5月24日，原告以双方达成协议申请撤回（2019）粤0103民初3718号案起诉。庭审中，关于涉案商铺租赁关系当事人问题，原被告均确认租赁合同出租方为原告，承租方为被告。关于涉案商铺交接问题，原告陈述《商铺租赁合同》的中双方手写内容已经明确2019年3月1日收回场地。而被告称其在商铺经营到2018年8月份把场地交给原告，原告将场地封起来。原告对被告陈述不予确认。至于违约金问题，原告陈述双方所签的《欠条》明确约定违约金为30万元，此金额与租赁合同的约定有关联，按照租赁合同的约定，如被告拖欠租金，需要按日支付3%滞纳金，被告自2017年12月至2019年2月延迟支付租金，按照延迟租金计算滞纳金已欠款400多万元；而且根据欠条约定如果被告按时付款，原告减少35万元的本金计算；故考虑前述两类情况，当时在签《欠条》时也相应要求被告承担30万元违约金。为证明因向被告追讨欠租而产生的律师代理费50000元，原告提交了其与广东金山石律师事务所所签的《委托合同》及增值税发票。被告表示其无法确认证据的真实性，但知道原告委托广东金山石律师事务所张浩律师。庭后，为印证《欠条》所涉内容，原告向本院提交了被告2017年12月至2019年2月拖欠租金、水电费、垃圾费及滞纳金（按天3%）的结算表和大笨象收费通知单。前述证据显示被告拖欠2017年12月至2019年2月涉案商铺租金、水电费、垃圾费653825.3元，滞纳金4133694.88元。被告未对前述证据发表质证意见。本院认为，原告与被告、杨秀枝所签署的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效；原被告均确认合同实际出租人和承租人分别为原告和被告，故原被告应受《商铺租赁合同》约束。《欠条》是当事人在涉案商铺租赁合同终止后双方对合同关系的清算，虽然以被告单方意思表示呈现，但实质是双方协商后的合意，属于当事人重新确立的、有别于双方租赁合同的法律关系。原告本案是基于《欠条》而提出主张。《欠条》是原被告双方协商后的真实意思表示，且所涉内容均是双方在涉案房屋租赁关系基础上形成的。按照现有证据审查，该《欠条》并不存在违反法律、行政法规强制性规定，属于有效约定，对原被告双方具有约束力。虽然被告辩称其对租金所欠65万元及违约金30万元均不确认，但该意见并不能成为其拒绝履行《欠条》约定付款义务的正当理由，对被告该意见本院不予采信。事实上，结合本案证据及当事人陈述，双方在《欠条》中已经对被告在《商铺租赁合同》中的违约金进行了调低处理。在被告未依约于2019年8月15日前向原告支付10万元的情况下，原告要求被告支付租赁合同租金等欠款65万元和违约金30万元，依据正当，本院予以支持。至于律师费问题，《欠条》对此有明确约定，而且原告亦提交了相关证据证实其所主张5万元律师费为其向被告追讨相关款项所形成，故本院对原告律师费的主张亦予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张穗强向原告广州市日丽置业有限公司支付欠款及违约金共计95万元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张穗强向原告广州市日丽置业有限公司支付律师代理费5万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6900元，由被告张穗强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年三月二十五日书记员  魏冬菊陈宇婷