江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4679号上诉人（原审原告、反诉被告）：王家佐，男，1972年7月24日出生，住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：章杰清，男，1966年1月18日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉梅，女，1966年10月9日出生，住江苏省沭阳县。二被上诉人委托诉讼代理人：孙启东，江苏恒有律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沭阳县供销合作总社，住所地江苏省沭阳县沭城街道苏州东路11号。法定代表人：蒋鼎，该社主任。上诉人王家佐与被上诉人章杰清、张玉梅、沭阳县供销合作总社房屋租赁合同纠纷一案，沭阳县人民法院于2017年12月20日作出（2017）苏1322民初15787号民事判决，章杰清不服，提出上诉，本院于2018年7月26日作出（2018）苏13民终780号民事裁定书，撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初15787号民事判决，将案件发回沭阳县人民法院重审。沭阳县人民法院经审理后，于2019年7月8日作出（2018）苏1322民初14816号民事判决，王家佐不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王家佐不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实及适用法律均错误，且程序违法，请求二审法院撤销原判，依法予以改判或将本案发回重审。具体理由如下：1、一审判决认定被上诉人章杰清、张玉梅对涉案房屋的转租行为有效错误。一审第三人沭阳县供销合作总社在知道被上诉人章杰清、张玉梅将涉案房屋转租给上诉人王家佐后立即出面阻止上诉人王家佐对涉案房屋的承租，并告知上诉人王家佐，第三人早就其与被上诉人章杰清、张玉梅之间的租赁合同作出作废声明，上诉人王家佐在一审中也提供了相关证据予以证明。一审中，第三人沭阳县供销合作总社的代理人对第三人是否同意被上诉人章杰清、张玉梅转租涉案房屋并不清楚，表示庭后核实并告知法庭，为了法庭进一步查明案件事实，上诉人王家佐也与第三人沭阳县供销合作总社的相关负责人进行了电话确认并将通话录音提交法庭，但一审却置之不理，导致作出错误认定。2、转租行为无效，被上诉人章杰清、张玉梅的反诉请求不能成立。一审判决支持被上诉人章杰清、张玉梅的反诉请求错误。3、一审审理程序违法。在一审中，第三人沭阳县供销合作总社的代理人表示对第三人是否同意被上诉人章杰清、张玉梅的转租行为进行核实，并在核实后告知法庭，上诉人王家佐在庭后也提供了相应的证据给法庭，一审既不组织开庭质证，也未在判决中对上述证据及第三人沭阳县供销合作总社是否同意转租的回复作出任何认定，属于程序违法。被上诉人章杰清、张玉梅答辩称，上诉人王家佐上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沭阳县供销合作总社二审未到庭陈述意见。王家佐向一审法院提出诉讼请求：1.判令章杰清、张玉梅退还王家佐租金60000元；2.判令章杰清、张玉梅赔偿王家佐损失70952元。事实及理由：2017年4月9日，章杰清、张玉梅称将其购买的沭阳县原供销社南大门通道西侧的一楼房屋租赁给王家佐使用，用于皮鞋加工场所。双方签订了租赁合同，约定租期3年，自2017年4月9日起至2020年4月9日止，年租金为陆万元等（具体见租赁合同）。合同签订后，王家佐按约支付了第一年租金60000元，章杰清、张玉梅已将该房屋交给王家佐使用，之后王家佐便正常生产。2017年7月20日，沭阳县供销合作总社纪检领导到达现场，通知王家佐不能继续生产、使用房屋，同时称章杰清、张玉梅对该房屋不享有相关权利，无权对外租赁。王家佐便找章杰清、张玉梅理论，但章杰清、张玉梅拒不退还租金、赔偿相关损失，并以各种理由推诿，王家佐无奈报警、投诉调处未果。王家佐认为，章杰清、张玉梅以欺诈手段获取租金，且涉案房屋所有权属于第三人沭阳县供销合作总社，而章杰清未经第三人沭阳县供销合作总社同意对外出租，故王家佐与章杰清之间的租赁合同无效，章杰清、张玉梅应退还王家佐租金，并赔偿因过错导致王家佐发生的加工损失70952元。章杰清、张玉梅向一审法院提出反诉请求：判令王家佐支付房屋占用期间的租金60000元、电费2000元，共计62000元。审理过程中，章杰清、张玉梅明确反诉请求为：判令王家佐支付租金55000元（自2018年4月10日起至2019年3月15日止，按每年租金60000元计算，并放弃之后租金）、电费2000元。事实与理由：2017年4月9日，章杰清将从第三人沭阳县供销合作总社租赁而来的位于沭阳县原供销社南大门通道西侧一楼超市出租给王家佐使用，约定租期3年，自2017年4月9日至2020年4月9日，年租金为60000元。王家佐给付第一年租金后，便以第三人沭阳县供销合作总社阻止其使用涉案房屋为由，要求章杰清、张玉梅退还租金并赔偿损失，但第三人沭阳县供销合作总社未阻止王家佐使用涉案房屋，并认可章杰清的转租行为，且第三人沭阳县供销合作总社已取得涉案房屋建设工程规划许可手续，故涉案房屋租赁合同合法有效，王家佐应支付占用期间的租金。一审法院审查认定事实如下：2015年3月15日，章杰清（乙方，承租方）与第三人沭阳县供销合作总社（甲方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方所有的位于沭阳县原供销社南大门通道西侧一楼超市，建筑面积约580平方米，租赁期限自2015年3月15日起至2019年3月15日止，租金四年共计80000元，未经甲方书面许可，乙方不得转租或中途停租，否则，甲方有权终止合同，已交租金不予退还，并按三年租金的20%支付违约金给甲方。2017年4月9日，王家佐（乙方，承租方）与章杰清（甲方，出租方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：一、租赁物：（其中东边一间不算）沂涛镇原供销社南大门通道西侧一楼，超市建筑面积约580平方米（以实际面积为准），房屋结构为框架结构，地面为地板砖，门窗齐全，外加（防盗）不锈钢。二、租赁期限：叁年，自2017年4月9日起至2020年4月9日止。三、年租金为陆万，租赁叁年共计人民币壹拾捌万元。四、租金缴纳时间及方式，自签订之日起先付贰万元，三个月之内付清余款，第二年提前一个月付清。租金如延期交付，按当年租金的日均二倍计交租金，延期超过30天，甲方有权终止合同，并依法追缴所欠租金。五、依法对房屋的重建装饰所有费用，自行承担，装饰时不得改变和损坏原房屋结构，否则甲方有权立即终止合同，已交租金不予退还。六、租赁期间发生的供电、排水等问题依法处理，费用由乙方承担……合同签订后，王家佐在涉案房屋内生产加工鞋子，并已按约定支付第一年租金60000元，支付租金时间及金额具体为：2017年4月26日，7000元；2017年5月7日，7000元；2017年5月21日，6000元；2017年6月20日，10000元；2017年6月24日，10000元；2017年7月17日，20000元。2017年8月，王家佐离开涉案房屋，但房屋内尚有王家佐的生活用品、加工的鞋子、机器等。2017年9月、2018年2月，王家佐欲将房屋内的生活用品及机器拉走，张玉梅予以阻止，双方发生纠纷。此后，王家佐与章杰清、张玉梅分别对涉案房屋上锁。王家佐仅于2017年9月从中拿走生活用品，至本案法庭辩论终结时，王家佐所有的做鞋机器一直在涉案房屋内。2019年1月22日的庭审过程中，章杰清、张玉梅表示自即日起解除与王家佐之间的《租赁合同》，王家佐则坚持认为双方之间的《租赁合同》系无效合同。2019年5月31日的庭审过程中，王家佐表示若法院认定双方之间的《租赁合同》有效，其同意解除合同，亦同意将房屋退还章杰清、张玉梅，但要求章杰清、张玉梅退还未使用期间的租金并赔偿损失。一审另查明：1.章杰清、张玉梅系夫妻关系。2.章杰清原系沭阳县沂涛供销社主任，2017年9月6日，中共沭阳县供销合作总社委员会出具免职通知，免去章杰清沭阳县沂涛供销社主任职务。同日，第三人沭阳县供销合作总社出具声明一份，载明：“因章杰清未履行与县总社租赁沂涛供销社商场合同的约定，现声明该合同自2017年2月1日起作废。”3.涉案房屋于2009年3月15日取得建设工程规划许可证。4.庭审过程中，王家佐与章杰清、张玉梅一致同意由王家佐支付电费1000元。本案审理过程中，依据章杰清、张玉梅的申请，一审法院于2019年5月23日查封王家佐所有的位于沭阳县的做鞋缝纫机。因王家佐已将上述财产以7000元出卖给仲其耀，经三方同意，上述财产由仲其耀拉走，仲其耀已将价款7000元提存至一审法院。一审归纳的本案争议焦点为：一、王家佐与章杰清之间签订的《租赁合同》效力应如何认定；二、王家佐要求章杰清、张玉梅退还租金及赔偿损失有无相应依据；三、章杰清、张玉梅要求王家佐支付租金及电费能否成立。一审法院认为，关于第一个争议焦点，即王家佐与章杰清之间签订的《租赁合同》效力应如何认定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，第三人沭阳县供销合作总社于2017年9月6日出具声明，载明因章杰清未履行与第三人沭阳县供销合作总社之间租赁合同的约定，故声明该合同自2017年2月1日起作废。但章杰清称其未收到过该作废声明，且章杰清与第三人沭阳县供销合作总社之间的《租赁合同》是否作废并不由单方声明决定。另外，在本案审理过程中，第三人沭阳县供销合作总社明确表示其之后已认可章杰清与王家佐签订的转租合同，仅表示转租期间不应超过章杰清与第三人沭阳县供销合作总社之间的租赁合同期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，章杰清与第三人沭阳县供销合作总社签订的租赁合同截止日期为2019年3月15日，故王家佐与章杰清签订的《租赁合同》超过章杰清剩余租赁期限的部分应无效，而王家佐与章杰清之间自2017年4月9日起至2019年3月15日止的租赁合同应属有效。关于第二个争议焦点，即王家佐要求章杰清、张玉梅退还租金及赔偿损失有无相应依据的问题。王家佐承租涉案房屋后即在该房屋内加工鞋子，后虽于2017年8月离开涉案房屋，但并非章杰清、张玉梅不让王家佐使用涉案房屋。王家佐称第三人沭阳县供销合作总社曾要求其搬出涉案房屋，但第三人沭阳县供销合作总社不予认可，王家佐并未提供证据予以证实。王家佐在租赁合同期限内擅自离开涉案房屋，属于以自己的行为表示不再履行《租赁合同》，章杰清、张玉梅在2019年1月22日的庭审过程中表示自即日起解除双方之间的《租赁合同》，符合法律规定，予以确认，并确认解除日期为2019年1月22日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于上述规定，合同解除后，王家佐继续使用涉案房屋无法律依据，故王家佐应将房屋腾空后退还给章杰清。关于王家佐要求章杰清、张玉梅退还已付租金60000元的问题，因合同签订后至本案法庭辩论终止之前，王家佐一直占用涉案房屋，根据合同性质及租赁合同不可逆的特点，已经实际履行的部分无法恢复原状，现王家佐要求章杰清、张玉梅退还已付的第一年租金60000元，无事实和法律依据，不予支持。关于王家佐主张的损失，因王家佐提供的《帮面加工合同》及生产指令表的真实性无法核实，且该证据不足以证明王家佐存在损失及该损失系章杰清、张玉梅造成，故对王家佐要求章杰清、张玉梅赔偿损失的诉讼请求，亦不予支持。关于第三个争议焦点，即章杰清、张玉梅要求王家佐支付租金及电费能否成立的问题。双方在合同中明确约定王家佐每年支付租金60000元，并约定电费由王家佐负担，因王家佐至本案法庭辩论终结前一直占用涉案房屋，故王家佐应支付占用期间的租金及电费。章杰清、张玉梅要求王家佐支付2018年4月9日至2019年3月15日的租金55000元，因已认定双方之间的《租赁合同》于2019年1月22日解除，故2019年1月22日至2019年3月15日间的租金应表述为房屋占用费。对该期间的占用费，依法参照双方之间约定的租金标准予以支持。现章杰清、张玉梅主张2018年4月9日至2019年3月15日的租金及房屋占用费55000元，未超过双方约定的租金标准，予以支持。关于电费，王家佐与章杰清、张玉梅一致同意由王家佐支付电费1000元，不违反法律规定，予以支持。综上，章杰清将其从第三人沭阳县供销合作总社承租的房屋转租给王家佐，第三人沭阳县供销合作总社事后亦认可章杰清在剩余租赁期限的转租行为，但对章杰清超过剩余租赁期限的转租行为则不予认可，故王家佐与章杰清签订的《租赁合同》超过章杰清剩余租赁期限的部分应无效，而双方2017年4月9日至2019年3月15日间的租赁合同应属有效。合同履行期间内，王家佐擅自离开涉案房屋，但并未将涉案房屋退还章杰清，至本案法庭辩论终结时，王家佐仍占用涉案房屋，故王家佐要求章杰清、张玉梅退还租金无事实和法律依据，不予支持。王家佐要求章杰清、张玉梅赔偿其损失，依据不足，亦不予支持。因王家佐未支付占用期间的租金及电费，现章杰清、张玉梅要求王家佐支付租金及占用费55000元和电费1000元，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、王家佐应于判决发生法律效力之日起十日内给付章杰清、张玉梅租金及占用费55000元、电费1000元，合计56000元；二、驳回王家佐的诉讼请求；三、驳回章杰清、张玉梅的其他诉讼请求。案件受理费2920元，由王家佐负担；反诉费675元，保全费850元，合计1525元，由章杰清、张玉梅负担75元，王家佐负担1450元。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。具体到本案，上诉人王家佐与被上诉人章杰清签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且被上诉人章杰清出租给上诉人王家佐的房屋虽系其从沭阳县供销合作总社承租，但沭阳县供销合作总社已经向一审法院出具情况说明对被上诉人章杰清的转租行为予以认可，仅表示转租期间不应超过被上诉人章杰清与沭阳县供销合作总社之间的租赁合同期限，故应认定上诉人王家佐与被上诉人章杰清之间自2017年4月9日起至2019年3月15日止的租赁合同应为有效，超过章杰清剩余租赁期限的部分应为无效。因上诉人王家佐与被上诉人章杰清之间自2017年4月9日起至2019年3月15日止的租赁合同为有效合同，一审根据合同约定及本案实际情况判决上诉人王家佐支付被上诉人章杰清、张玉梅租金及占用费55000元、电费1000元并无不当。关于一审审理程序是否存在违法问题。一审庭审结束后，上诉人王家佐提交了其和李某的通话录音，王家佐称李某的身份是沭阳县供销合作总社的财务科长兼纪检组成员，李某在通话中陈述一直不同意章杰清的转租行为，但李某并非沭阳县供销合作总社的法定代表人或负责人，不能代表沭阳县供销合作总社。且沭阳县供销合作总社在一审庭审结束后向一审法院出具的情况说明明确认可了章杰清的转租行为，一审相关认定及审理程序并无不当。综上，上诉人王家佐上诉理由不能成立。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3595元，由上诉人王家佐负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  徐金鸽审判员  庄业富二〇二〇年三月二日书记员  孙 帆