浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5050号 上诉人（原审被告）：田景维，女，1967年3月13日出生，土家族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：赵云水，绍兴市上虞区丰惠法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：黄亚君，女，1976年2月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人田景维因与被上诉人黄亚君房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 田景维上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决与事实不符。上诉人没有违约，系被上诉人自己违约。双方签订协议后被上诉人向上诉人支付了5万元定金，余款到6月底分二期付清。2019年6月中旬，被上诉人在没有支付房款分文的情况下与中介一起叫上诉人把房产钥匙交给被上诉人，说房子要搞装修，因被上诉人没有交房款所以上诉人拒交钥匙。买卖协议第三条明确规定甲方同意乙方在房款全部付清后当日内将上述房产正式交付给乙方，被上诉人只交了5万元定金，其余房款分文未交，上诉人无需交房给被上诉人。直到被上诉人起诉之日未将购房款交给上诉人，证明是被上诉人违约。2019年8月6日电话录音与本案无任何关联，买卖合同是上诉人与被上诉人之间的关系，被上诉人交了房款，上诉人不能提供产权证，这是上诉人违约，一审法院判决上诉人违约理由是不充分的。从协议效力上看，这张房地产买卖协议是无效协议，交付房款没时间，房产中介公司的责任怎么承担，一审法院应查明责任后解除买卖协议，返还定金，不应双倍返还。被上诉人只交定金没有交购房款按照房地产买卖协议第三条第四条应该认定被上诉人违约，现一审认定上诉人违约，缺乏事实依据，为此一审认定事实错误。2.适用法律不当。被上诉人明显违约，上诉人没有违约，按照《中华人民共和国合同法》第115条规定，被上诉人无权要求返还定金，一审判决上诉人违约，双倍返还定金，适用法律不当。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 黄亚君辩称，2019年6月中旬我与上诉人说先支付给其40万房款，要求其先去房管所拿钥匙并交付给我，我好先给房屋装修，余款等房产证做出后付清，但上诉人不同意，其认为马上就到6月底了，可以到6月底再支付款项。但2019年6月28日便民中心通知无法办理房产证，到2019年7月底便民中心通知可以办理房产证了，但上诉人一直拖延不去办理并且谎称是其前夫不肯出卖房屋，实际是因房价上涨。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 黄亚君向一审法院起诉请求（变更后）：1.要求解除原、被告于2019年3月14日签订的房地产买卖协议；2.判令被告归还5万元定金，赔偿违约金5万元、损失2万元，合计人民币12万元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月14日，原告黄亚君为乙方，被告田景维为甲方，双方签订房地产买卖协议一份，约定：1.甲方自愿将坐落于上虞区百官街道梁江家苑3幢507室的房地产转让给乙方，该房地产的基本情况如下：房屋主屋的建筑面积为约66平方米，附房一间，性质为商品房、用途为住宅用房，用地性质为划拨；2.甲乙双方协定的上述房地产成交价为人民币756000元；乙方在签订协议时支付给甲方人民币5万元，作为履行合同的定金；第一次房款人民币40万元，定金冲入该次房款；余款人民币356000元，由乙方通过按揭方式付清；3.甲方同意乙方在房款全部付清后当日内将上述房地产交付给乙方，并由甲方结清交房前的水电等相关费用；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方相关的相对性权属和债务纠纷，概由甲方负责自理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；4.违约责任:乙方在中途悔（违）约，乙方须支付总房价的10%的违约金给甲方，并赔偿由此造成的一切损失；甲方中途悔（违）约，甲方应从悔（违）约之日起三日内将已收的全部房款退还给乙方，另支付总房价10%的违约金给乙方；特别约定：合同签订之日起，无论房价上涨与下跌，与甲乙双方无关，不得反悔；过户时间以便民中心通知为准（约2019年6月底）；过户时如需甲方男方到场签字的情况下，甲方必须配合乙方能顺利过户。房地产买卖协议签订后，原告按约向被告支付定金5万元。另查明，案涉梁江家苑3幢507室系拆迁安置房，根据安置书载明：案涉房产被拆迁人为金叶根。被告田景维与金叶根签署的离婚协议书载明：夫妻共同财产的分割：位于上虞区百官街道前一村黄泥坝北路2-70号二间三楼自建房拆迁所得安置房三套，其中60平方一套归女方所有。自2019年7月底起，案涉梁江家苑房产可办理不动产权属登记，但被告至今未取得案涉房屋不动产权登记证书。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告双方谁是违约方，原告是否可主张解除房地产买卖协议并要求被告返还定金；二、原告主张的违约金及损失是否应得到支持的问题。关于第一个争议焦点：原、被告双方谁是违约方，原告是否可主张解除房地产买卖协议并要求被告返还定金的问题。根据房地产买卖协议约定，被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告相关的相对性权属和债务纠纷，概由被告负责自理并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿；过户时如需被告男方到场签字的情况下，被告必须配合原告能顺利过户。本案中，根据原、被告陈述，案涉梁江家苑房产自2019年7月底可办理不动产权登记，但被告至今未取得案涉房屋的所有权。2019年8月6日被告在与房产中介倪梅燕的通话录音中陈述其与前夫金叶根有债务纠纷，其没有给金叶根还债，金叶根不肯签字，其没有权利了，放弃了。被告至今未取得案涉房屋的不动产权，导致案涉房地产买卖协议不能继续履行，其已构成根本违约，原告有权解除房地产买卖协议，对于原告要求解除原、被告于2019年3月14日签订的房地产买卖协议的诉讼请求，该院予以支持。原告同时有权要求被告返还定金5万元，对于原告要求被告返还定金5万元的诉讼请求，该院予以支持。被告辩称，原告未按约支付房款，已构成违约，该院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，房地产买卖协议并未约定房款支付期限，故原、被告应当同时履行，但被告至今未取得案涉房屋的所有权，案涉房产不具备权属过户登记的条件，故原告未支付房款并不构成违约。关于原告主张的违约金及损失是否应得到支持的问题。根据房地产买卖协议约定，被告中途悔（违）约，被告应从悔（违）约之日起三日内将已收的全部房款退还给原告，另支付总房价10%的违约金给原告。本案中，原告认为，根据合同约定，被告违约应支付总房价10%的违约金75600元，但原告基于人性化考虑要求被告支付违约金50000元，该院认为，被告系违约方，其应承担违约责任，原告主张的违约金50000元亦属合理，该院予以支持。关于原告主张的损失2万元，因原告对其实际损失未充分举证证明，且原告已主张了违约金，其损失已得到填补，故对于原告要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告黄亚君与被告田景维于2019年3月14日签订的房地产买卖协议；二、被告田景维应返还原告黄亚君定金5万元，并支付违约金5万元，合计人民币10万元，限被告田景维于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告黄亚君的其他诉讼请求。本案受理费2700元，减半收取计1350元，由原告黄亚君负担200元，由被告田景维负担1150元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于上诉人是否构成违约的问题。按照房地产买卖协议约定，上诉人需保证案涉房地产权属清楚，过户时如需上诉人男方到场签字的情况下，上诉人必须配合被上诉人能顺利过户。本案中，双方当事人均陈述案涉房产自2019年7月底可办理不动产权登记，但在被上诉人提交的2019年8月6日上诉人与房产中介的通话录音中，中介询问上诉人卖不卖给被上诉人了，上诉人表示其放弃了，其没有权利了，且上诉人至今未能取得案涉房产产权，故案涉房地产买卖协议因上诉人原因无法继续履行，上诉人已构成违约。上诉人主张被上诉人未支付房款构成违约，然案涉房地产买卖协议并未约定房款支付时间，对过户时间的预计（约2019年6月底）也并非对房款支付时间的约定，且本案上诉人与被上诉人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行，上诉人至今未取得案涉房产产权，案涉房产无法过户，其未按合同约定履行相应义务，被上诉人有权行使同时履行抗辩权拒绝支付房款，故被上诉人未支付房款不构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现上诉人违约，被上诉人有权选择按照房地产买卖协议约定的违约责任条款要求上诉人支付违约金，且被上诉人诉请的违约金金额并未超过双方约定的违约金金额，一审法院予以支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人田景维负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  茹赵鑫 二〇二〇年三月四日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡