上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2881号原告：上海览品环保科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄文德，执行董事。委托诉讼代理人：陈醉，上海嘉冕律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛盛宇，上海嘉冕律师事务所律师。被告：上海聚利热处理设备厂，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏天恩，经理。委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。被告：上海闽业物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：冯立军。被告：上海尊鑫物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：曹宗芹。被告：上海襄龙实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王泽柱。原告上海览品环保科技有限公司诉被告上海聚利热处理设备厂(下称聚利厂)、上海闽业物流有限公司、上海尊鑫物流有限公司、上海襄龙实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄文德、委托诉讼代理人陈醉、被告上海聚利热处理设备厂法定代表人夏天恩、委托诉讼代理人余学金到庭参加诉讼。被告上海闽业物流有限公司、上海尊鑫物流有限公司、上海襄龙实业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告上海聚利热处理设备厂的租赁协议；2、判令四被告搬离并归还嘉定区星华公路XXX号的场地、厂房及空地；3、判令被告上海聚利热处理设备厂支付自2014年8月5日起至实际搬离之日止的租金和占有使用费(暂计至2016年11月30日为157,184.13元，按照年租金891,777.13元计算)。事实和理由：2006年8月5日，案外人上海纯正实业有限公司(下称XXXX)与被告聚利厂签订了《租赁协议》，约定将嘉定区星华路XXX号场内场地734平方米、旧厂房232平方米(下称租赁房屋及场地)，租赁期限自2006年8月5日至2022年8月4日，土地使用费每平方米0.16元/天，每年42,865元，旧厂房每平方米0.24元/天，每年20,323.2元，合计每年63,188.8元，以后每4年递增一次至协议结束，递增比率3%。《租赁协议》签订后，XXXX和被告聚利厂对场地面积和旧厂房面积重新测定，双方一致认定场地800平方米，旧厂房255平方米，故租金增至69,058元/年，以后每4年递增一次至协议结束，递增比率3%。此外，被告聚利厂又占用厂房南侧一块空地，双方约定租金为15,000元/年，以后每4年递增一次至协议结束，递增比率3%。据此，被告聚利厂于2006年8月5日至2010年8月4日期间应当支付的租金合计为84,058元/年，于2010年8月5日至2014年8月4日期间应当支付的租金合计为86,579.74元/年，于2014年8月5日至2018年8月4日期间应当支付的租金合计为89,177.13元/年。2010年1月26日，原告通过转让方式取得嘉定区星华公路XXX号房地产的产权，并办理了《上海市房地产权证》。根据相关法律规定，原告承继了案外人XXXX与被告之间的《租赁协议》的权利义务。2014年8月5日起，被告聚利厂经原告再三催告拒不支付租金，并不顾原告的反对将租赁房屋及场地转租给另三位被告。被告聚利厂的行为已严重违约，故原告有权终止协议、收回场地及房屋并追缴拖欠的租金。被告上海聚利热处理设备厂辩称，不同意原告的诉请。要求继续履行租赁协议，并且对于协议中约定的租金请原告将所支付的账号及时告知，以便被告及时支付租金；请求原告恢复被告的用水情况，原告中断了被告的用水。2006年8月5日被告与上海纯正实业签订了一份租赁协议，由被告在所租赁的厂房内进行建厂用于生产经营，在租赁期间原、被告对于租赁物的使用都没有提出异议，被告一直按着协议的约定，到2013年12月24日因原告的厂房失火烧坏了被告所租的厂房及相应设备，随后原告的法定代表人失踪，无法联系也无法向其支付任何款项，2015年以后原告的法定代表人找到了被告，被告要求继续支付租金、履行合同，但原告拒收租金，在多次沟通的情况下，原告法定代表人才给了被告原告的账户，没有给被告说出任何理由要把5万元打到该账户上，原告在转让房屋时没有告诉被告，被告没有付租金的行为是原告的行为所致；关于房屋的用途在租赁协议中约定明确；双方在租赁协议中没有明确确定禁止转租，且被告转租已经超过6个月，原告方是明知的并没有提出异议；关于违章搭建不应该是原告来主张，应该由有关部门来拆除，请求法院判令双方合同继续履行。被告上海闽业物流有限公司、上海尊鑫物流有限公司、上海襄龙实业有限公司均未答辩。本院经审理确认如下事实：1、案外人XXXX系嘉定区星华公路XXX号房地产的原权利人。2006年8月5日，XXXX(甲方)与被告聚利厂(乙方)签订《租赁协议》一份，约定：甲方同意将嘉定区星华路XXX号厂内场地734平方米、旧厂房232平方米提供乙方使用；乙方同意承租场地后自行投资建造厂房作为生产、经营之用途，协议期间土地使用权归乙方所有，乙方可以合理安排开发；租赁期限自2006年8月5日至2022年8月4日，土地使用每平方米0.16元/天，每年42,865.6元，旧厂房每平方米0.24元/天，每年20,323.2元，合计每年63,188.8元，以后每4年递增一次，递增比率3%至协议结束；土地有偿使用费实行先付后用原则，每年支付一次，即每年7月30日前支付全年度的土地使用费；乙方逾期支付租金，且无正当理由，经甲方催款后应及时支付，无特殊原因或特殊原因未征得甲方同意逾期超过半年，甲方有权终止协议、收回场地并追缴拖欠租金。2、《租赁协议》签订后，XXXX和被告聚利厂对场地面积和旧厂房面积重新测定，双方一致认定场地800平方米，旧厂房255平方米。被告聚利厂占用厂房南侧一块空地，双方约定租金为15,000元/年。原告据此主张被告聚利厂于2014年8月5日至2018年8月4日期间应当支付的租金标准为89,177.13元/年。被告聚利厂对于原告主张的上述租金标准没有异议。3、嘉定区星华公路XXX号房地产于2010年1月26日核准登记至原告名下。XXXX(甲方)与原告(乙方)于同日签订协议一份，约定：鉴于甲方已将位于嘉定区星华公路XXX号的厂房及土地使用权转让给乙方，乙方就此于2010年1月26日取得了《上海市房地产权证》，甲方就上述房屋于2006年8月5日与聚利厂签订的《租赁协议》乙方同意继续履行，并承继该协议约定的相关权利义务。XXXX与原告的法定代表人均为黄文德。4、2013年12月25日，星华公路XXX号厂区的XXXXXXXXXX发生火宅，火宅事故认定书中未载明该火宅造成被告聚利厂损失。原告法定代表人因将厂区内部分厂房、场地租借给上海创耐装饰配套工程有限公司和被告聚利厂且明知该两家单位违法占用消防车通道和占用防火间距搭建厂房而未采取有效措施予以阻止，致使消防车无法正常通行、消防部门无法占据有利位置及时扑救，导致火势蔓延、损失扩大而涉嫌重大责任事故罪于2014年4月1日被刑事拘留，同年4月25日被依法逮捕。本院于2015年4月30日对其作出刑事判决，黄文德犯重大责任事故罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年(缓刑考验期限，从判决确定之日起计算)。判决后，黄文德到列管地(浙江省瑞安市司法局)报道，接受考察。5、被告在租用房屋及场地过程中，租金多为原告法定代表人上门收取或汇至其账户。被告聚利厂未按约支付2014年8月5日起的租金。原告法定代表人于2016年12月4日将原告的账户发送给被告聚利厂，要求其在三日内支付租金。被告聚利厂于2017年1月向该账户支付租金5万元，原告于2017年1月15日向被告确认收到该款，被告未支付余款，并于2017年2月6日要求原告提供向上述账户支付租金的书面证明。6、被告聚利厂在2012年12月将部分房屋转租给被告上海闽业物流有限公司，在2014年10月将部分房屋转租给被告上海襄龙实业有限公司使用，在2016年3月24日将部分房屋转租给被告上海尊鑫物流有限公司。原告称其对于被告转租事宜均不知情，并在2016年10月知晓后对此提出了异议。目前上海闽业物流有限公司、上海尊鑫物流有限公司、上海襄龙实业有限公司均占有使用部分租赁房屋及场地。7、截止2017年5月18日时，被告聚利厂未向原告支付拖欠的租金余款。本院认为，案外人XXXX与被告聚利厂签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。XXXX将系争的房地产转让给原告后，原告承继了XXXX与被告之间租赁协议的权利义务，被告理应向原告支付租金。被告未按约支付2014年8月5日起的租金，但鉴于双方之前支付租金的方式多为原告法定代表人上门收取或提供账号给被告要求其汇款，而原告法定代表人在2016年10月前并未上门催讨或提供账号，故被告聚利厂在此之前未支付租金没有过错，但应当在原告催告后及时支付。2016年12月4日原告法定代表人已将账号发送被告聚利厂并告知其在3日内付清拖欠的租金，但聚利厂在收到账号后仅支付5万元，余款至2017年5月18日仍未支付，显属违约，且被告聚利厂也未提交证据证明其转租房屋及场地得到原告的同意，故原告主张解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，四被告理应搬离租赁房屋及场地，并由被告聚利厂将房屋及场地返还原告。被告聚利厂欠付的2014年8月5日至2015年8月4日的租金差额39,177.13元及2015年8月4日至实际搬离之日的租金及使用费理应支付原告。被告关于原告未向其提供书面确认材料致使其未足额支付租金的抗辩理由缺乏依据，本院不予采信。审理中，被告上海闽业物流有限公司、上海尊鑫物流有限公司、上海襄龙实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海览品环保科技有限公司与被告上海聚利热处理设备厂关于嘉定区星华公路XXX号的场地及房屋的租赁关系；二、被告上海聚利热处理设备厂、上海闽业物流有限公司、上海尊鑫物流有限公司、上海襄龙实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离嘉定区星华公路XXX号的场地及房屋，并由被告上海聚利热处理设备厂将上述场地和房屋返还原告上海览品环保科技有限公司；三、被告上海聚利热处理设备厂应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海览品环保科技有限公司2014年8月5日至2015年8月4日的租金差额39,177.13元及2015年8月4日至实际返还产地及房屋之日的租金及使用费(按89,177.13元/年计算)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,407元，减半收取2,203.50元，由被告上海聚利热处理设备厂负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年五月十九日书记员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。