四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1681民初4号 原告：李昌伦，又名李华伦，男，1980年4月3日出生，汉族，高中文化，农村居民，住四川省华蓥市。 原告：何晓莉，女，1980年10月25日出生，汉族，高中文化，居民，户籍地四川省华蓥市，现住四川省华蓥市。 上列二原告共同委托诉讼代理人：李东海，四川展正律师事务所律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：黄丽华，四川展正律师事务所律师。 被告：华蓥金利源置业有限公司，住所：四川省华蓥市红星三路232号。 法定代表人：沙似东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓建伟，四川明致律师事务所律师。 原告李昌伦与被告华蓥金利源置业有限公司（以下简称“金利源置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昌伦、何晓莉及其共同委托诉讼代理人李东海、被告金利源置业公司的委托诉讼代理人邓建伟到庭参加诉讼，原告李昌伦、何晓莉的共同委托诉讼代理人黄丽华、被告金利源置业公司的法定代表人沙似东未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李昌伦、何晓莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金108,164.00元（以309,040.00元已付购房款为基数，按每日万分之五计算先期主张至2019年11月31日）；2.请求判令被告向原告支付可期待利益损失63,056.00元。事实及理由：2016年5月20日，原告购买了被告开发的华蓥金利源国际财富中心1-3-105号商铺一套，并签订了商品房买卖合同，合同约定购房单价为12,267.87元每平方，购房总款599,040.00元，房屋层高5.7米，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金。原告在2016年5月20日支付购房首付款309,040.00元，时至今日，被告仍然没有按约定以书面形式通知原告交房，也没有在约定交房时间以前通知原告办清按揭手续，其迟延交房的责任不在原告，现华蓥金利源国际财富中心1-3-105号商铺己经修建完毕且被告将房屋出租给了他人使用，原告一直催促其交房未果，且现场察觉该房层高不到5.1米，与约定的层高相差0.6米多，若以后原告接受房屋，也会给原告带来可期待利益损失63,056.00元〔（5.7-5.1)×599,040.00元〕。综上所述，为维护原告合法权益，故依法提起诉讼。 被告金利源置业公司辩称，被告金利源置业公司于2016年5月15日就被告金利源置业公司向原告李昌伦、何晓莉出售华蓥金利源国际财富中心1-3-105号商品房达成合意，房屋优惠后单价为14,960.80元/㎡,优惠后总价730,536.00元，然后返租，年租金按房款总价6％计算，扣除返租3年的租金，房屋单价为12,267.87元/㎡，总价为599,040.00元。2016年5月20日，原、被告双方据此签订《商品房买卖合同》并按返租3年的单价12,267.87元/㎡计算房款。2018年以来，被告多次电话通知原告签订含租赁内容的《商铺托管协议》和办理按揭手续，但原告一直未来，按照合同约定对不办理按揭的购房者，被告有权不予交房。且原、被告双方虽然约定于2017年12月31日交付商品房，但由于有返租3年的约定，原告收房的时间应当是2020年12月31日，因此，被告金利源置业公司并不存在迟延交付商品房的事实。至于商品房层高的问题，被告金利源置业公司系按照上海都市建筑设计有限公司于2016年1月设计的财富中心方案：1、2楼层高5.7m、3楼层高5.1m进行修建，并未降低楼层高，在合同中将3楼层高填写成5.7m系因销售人员对合同中约定楼层与修建中的物理楼层存在错误认识将1、2楼的层高手写为3楼的层高。虽然被告金利源置业公司不能向原告交付5.7m层高的3楼商品房，但3楼5.1m的层高并不影响原告的使用，也未给原告造成损失。原告主张的可期待利益及计算方式没有事实及法律依据。据此，请求依法驳回原告李昌伦、何晓莉的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月15日，原告李昌伦、何晓莉与被告金利源置业公司的销售人员签订《财富中心签约工作准备单》。该准备单约定：原告李昌伦、何晓莉向被告金利源置业公司购买财富中心1幢3楼105号商铺一套；建筑面积（预测）48.83㎡、套内面积（预测）32.2㎡、公摊面积（预测）16.63㎡；挂牌单价15,953.00元，挂牌总价778,985.00元；优惠组成：排号10,000.00元＋开盘3％＋按揭2％；优惠后建面单价14,960.80元，优惠后建面总价730,536.00元；抵扣前3年18％租金后建面单价12,267.87元，建面总价599,040.00元；付款方式：按揭付款，签订合同当日支付总房款52％，即首付309,040.00元（含定金50,000.00元），其余房款290,000.00元向银行借款支付4.8成，贷款年限10年；定购日期2016年5月15日，签约日期2016年5月20日。 2016年5月20日，原告李昌伦、何晓莉与被告金利源置业公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告李昌伦、何晓莉购买被告金利源置业公司开发的华蓥金利源国际财富中心1幢第3层1-3-105号商铺一套；该商铺为：钢筋混凝土结构，建筑层数为6层，其中地上4层，地下2层；用途为：商业服务；层高:5.7米（合同打印格式为空白，手填层高：5.7米，并加盖了被告金利源置业公司印章）；建筑面积共48.83㎡，其中套内建筑面积共32.20㎡，共同部位与共用房屋分摊建筑面积16.63㎡；按照建筑面积计算，该商品房单价为12,267.87元/㎡，总价款599,040.00元；付款方式：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的52％，其余价款可以向出卖人合作银行或住房公积金管理机构借款支付；逾期付款责任：逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；交付条件：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；面积差异处理：无论最终实测建筑面积与预测建筑面积发生多大差异，均按房产测绘机构实测建筑面积和本合同约定的建筑面积平方米单价据实结算房价款，多退少补，实测建筑面积误差比绝对值超过3％，买受人可以选择退房；交接手续：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：在出卖人通知买受人交接房20日内，买受人应按约定时间接房；买受人应按约定交清全部应交房款，银行按揭付款的买受人还需将银行按揭手续办理完毕，且按揭已到出卖人帐号，买受人未交清上述款项的，出卖人有权不办理房屋交接手续，不承担延期交房责任；逾期不接房的，买受人按房屋总额的每日万分之五支付违约金给出卖人；商品房质量、装饰、设备标准的约定：出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照同期银行贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担；买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起30日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人进行修理或更改并以达到约定标准为限；出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。 同日，原告李昌伦、何晓莉与被告金利源置业公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》。该协议约定：买受人购买的商品房为华蓥市金利源国际财富中心1栋3层105号房，建筑面积约48.83㎡；贷款方式付款：买受人可以首期支付购房总价款的52％，其余价款可以向银行支付，总房款599,040.00元，买受人于合同签订当日内向出卖人支付按揭贷款购房的首付款309,040.00元，余款290,000.00元，买受人以向银行申请按揭贷款的方式进行支付。同时对买受人向出卖人指定的合作贷款银行申请贷款、申请期限、申请金额、买受人向出卖人提供所需资料的时间、通知方式、按揭贷款不能的后果、违约责任进行了特别约定，同时还对设计变更、面积差异的处理、交付条件等进行了补充约定，但未对层高差异进行约定。而在对设计变更时进行补充约定为：“出卖人在合同签订前，对本项目规划、设计等进行调整、变更、买受人完全认可，买受人不得因此向出卖人主张解除合同或要求出卖人进行赔偿。若在合同签订后，发生买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起30日内将变更内容以书面、电话、短信的形式通知买受人。出卖人通知范围仅限于合同约定事项。买受人应当在出卖人发出通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。否则，视为买受人完全同意接受变更并按变更的内容履行；若出卖人虽未通知买受人、但买受人在接房时未提出书面异议的，视为买受人同意接受相关规划、设计变更，买受人不得因此向出卖人主张解除合同或要求出卖人进行赔偿。”还约定：买受人以物业共有人的身份特别同意一栋四层所有屋顶，转换层露台以及外墙的广告发布权及其收益归出卖人所有，对此全体买受人不持任何异议。 合同及补充协议签订后，原告李昌伦、何晓莉于同日向被告金利源置业公司支付首付房款309,040.00元，至今未办理按揭贷款手续。 2018年4月9日，广安思源农村商业银行股份有限公司授信审批同意给予被告金利源置业公司商用房按揭授信50,000,000.00元贷款。 之后，原告李昌伦、何晓莉未向银行办理购房款余款按揭，亦未与被告金利源置业公司签订《商铺托管协议》。 同时查明，被告金利源置业公司开发华蓥市金利源国际财富中心商铺建筑层数为6层（其中：地上4层，地下2层）。该中心商铺于2016年1月经上海都市建筑设计有限公司设计，地下二层层高4.8m、地下一层层高5.7m、第一、二层层高5.7m、三层层高5.1m、四层层高5.1m、机房层层高3.6m。该商铺于2018年1月1日开始经营，《商铺托管协议》的期限为8年。 另查明，被告金利源置业公司开发的华蓥金利源国际财富中心于2016年5月13日取得《商品房预售许可证》〔许可证号：华住建（2016）房预售证第9号〕。 根据上述事实，本院评析认为： 一、关于被告金利源置业公司向二原告李昌伦、何晓莉是否迟延交付商品房的认定。 本院认为，原、被告双方虽然在签订的《商品房买卖合同》中约定被告金利源置业公司应于2017年12月31日前向二原告李昌伦、何晓莉交付其购买的华蓥市金利源国际财富中心1栋第3层105号商品房，且在签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》中未对其标的物位于华蓥市金利源国际财富中心1栋第3层105号的商品房是否存在返租三年以及三年的租金是否已在购房款中进行扣减进行明确约定，但原、被告双方在签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》之前已签订有《财富中心签约工作准备单》，该《财富中心签约工作准备单》的签订亦是原、被告双方的真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，其内容明确记载有案涉标的物返租三年，其返租三年的租金已在购房中已预先进行扣减。虽然原、被告双方未将《财富中心签约工作准备单》的内容载入双方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》之中，但该《财富中心签约工作准备单》的内容对原、被告双方《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，该《财富中心签约工作准备单》的内容亦应当视为原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》之内容，其内容的约定对原、被告双方均具有约束力。由于案涉标的物存在返租三年，因此，案涉标的物的实际交房时间应是2020年12月31日前。况且，二原告李昌伦、何晓莉在签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定，二原告李昌伦、何晓莉首期支付购房总价款的52％即309，040.00元，其余价款290，000.00元实行按揭贷款支付，而二原告李昌伦、何晓莉至今未向银行申请按揭贷款进行支付，根据原、被告双方所签《商品房买卖合同》“买受人应按约定交清全部应交房款，银行按揭付款的买受人还需将银行按揭手续办理完毕，且按按揭已到出卖人账号，买受人未交清上述款项的，出卖人有权不办理房屋交接手续，不承担延期交房责任。”的约定，被告金利源置业公司亦有权不向二原告李昌伦、何晓莉交付该商品房，同时亦不承担延期交房的责任。据此，被告金利源置业公司并无迟延交房的事实，亦不构成违约。因而，二原告李昌伦、何晓莉诉请要求被告金利源置业公司向其支付迟延交房违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。 二、关于案涉标的物是否存在层高不足的认定。 本院认为，原、被告双方于2016年5月15日签订《财富中心签约工作准备单》、于同年5月20日签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，在此之前，被告金利源置业公司开发的华蓥金利源国际财富中心商铺已于2016年1月经上海都市建筑设计有限公司对被告金利源置业公司开发的华蓥金利源国际财富中心商铺设计确定为地下二层层高4.8m、地下一层层高5.7m、第一、二层层高5.7m、三层层高5.1m、四层层高5.1m、机房层层高3.6m。而二原告李昌伦、何晓莉与被告金利源置业公司对二原告李昌伦、何晓莉向被告金利源置业公司购买的华蓥金利源国际财富中心1幢第3层1-3-105号商品房并无异议，且被告金利源置业公司对其开发的华蓥金利源国际财富中心商铺在整个开发、设计及施工过程中并不存在设计或施工变更，虽然原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中约定案涉标的物层高为5.7m，但该《商品房买卖合同》系格式合同且层高处为空白，层高的约定系手工填写为5.7m，因此，应属被告金利源置业公司销售人员的笔误所致。即便原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时约定案涉标的物的层高为5.7m，被告金利源置业公司在开发华蓥金利源国际财富中心商铺过程中将案涉标的层高变更为5.1m，也是在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，根据原、被告所签《〈商品房买卖合同〉补充协议》“出卖人在合同签订前，对本项目规划、设计等进行调整、变更、买受人完全认可，买受人不得因此向出卖人主张解除合同或要求出卖人进行赔偿。”中的约定，二原告李昌伦、何晓莉亦不得主张与被告金利源置业公司解除合同或者要求被告金利源置业公司进行赔偿。 被告金利源置业公司出售给原告李昌伦、何晓莉层高为5.1㎡的华蓥金利源国际财富中心1幢第3层1-3-105号房并不影响使用。同时，被告金利源置业公司并不存在设计变更，即使存在设计变更，根据二原告李昌伦、何晓莉与被告金利源置业公司签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中的约定“出卖人在合同签订前，对本项目规划、设计等进行调整、变更、买受人完全认可，买受人不得因此向出卖了人主张解除合同或要求出卖人进行赔偿。若在合同签订后，发生买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起30日内将变更内容以书面、电话、短信的形式通知买受人。出卖人通知范围仅限于合同约定事项。买受人应当在出卖人发出通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。否则，视为买受人完全同意接受变更并按变更的内容履行；若出卖人虽未通知买受人、但买受人在接房时未提出书面异议的，视为买受人同意接受相关规划、设计变更，买受人不得因此向出卖人主张解除合同或要求出卖人进行赔偿。”同时，二原告李昌伦、何晓莉与被告金利源置业公司在签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》时亦未约定案涉标的物的层高不足时应承担何种责任，因此，二原告李昌伦、何晓莉诉请要求被告金利源置业公司向其支付可期待利益损失的主张，理由不充分，于法无据，对此主张，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李昌伦、何晓莉的全部诉讼请求。 案件受理费1862.00元，由原告李昌伦、何晓莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 蔡中华 二〇二〇年三月五日 法官助理 蒋 敏 书 记 员 李昕宇