广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终540号上诉人（原审被告）：广州都尔德贸易有限公司，住所地广州高新技术产业开发区xxx号3栋701房。法定代表人：武美云。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州龙研电子科技有限公司，住所地广东省广州市黄浦区龙珠路1-1易磬创新园A栋411。法定代表人：梁杰，公司总经理。委托诉讼代理人：杨淑燕，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：许吉玲，广东格林律师事务所律师。上诉人广州都尔德贸易有限公司（以下简称都尔德公司）因与被上诉人广州龙研电子科技有限公司（以下简称龙研公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。都尔德公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回龙研公司的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由龙研公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。一审一方面认定《房屋租赁合同》有效，一方面对于有效的租赁合同却没有法定理由予以解除。一审判决解除合同是错误的，其根据是租赁时便已抵押和查封，依法抵押和查封甚至房屋买卖不影响租赁使用，尤其是方圆公司（广州方圆现代生活服务股份有限公司）在拍卖时也是不清场的，一审法院以“抵押”等理由认为是都尔德公司的原因使合同目的无法达成是错误的。二、合同不能履行、合同目的不能达成的原因不是都尔德公司。都尔德公司一审时认为，将龙研公司清场的责任人是方圆公司，也提交了追加其为第三人的申请书，一审法院并未支持，不予追加，将“产权人发生变化就将租户的合法有效的合同解除”，属于责任不清，判决错误！一审法院判决合同解除没有事实根据和法律依据，我方不同意合同解除。至于合同由于第三方原因无法履行，都尔德公司正在依法维权消除租赁障碍，也希望龙研公司能共同维护合同的正常履行。希望二审法院撤销一审判决，驳回龙研公司的诉讼请求，向真正的责任方追讨损失！龙研公司辩称：我方同意原审判决，不同意都尔德公司的上诉请求，都尔德公司已丧失了涉案房屋的租赁权，无法履行原合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。龙研公司向一审法院起诉请求：1.解除龙研公司与都尔德公司于2018年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号1-180809）；2.都尔德公司向龙研公司返还2018年6月7日至2019年8月31日的租金43012元和返还保证金5866元（合计48878元）及上述资金占用利息（自起诉之日起以48878元为基数，按年息6%计算）；3.都尔德公司赔偿龙研公司在（2019）粤0112民初3071号案中的诉讼费损失903元，都尔德公司向龙研公司支付违约金5866元和滞纳金（自起诉之日起以5866元为基数，按每日0.5%计算）；4.都尔德公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：广州市益民饮用水技术有限公司（以下简称“益民公司”）原为广州开发区科学城xxx号1栋101房产的所有权人。本院于2018年6月7日作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》查明“嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙）（原债权人招商银行股份有限公司广州滨江东支行）与广州中伯欧投资有限公司、广州奥原商贸有限公司、益民公司、广州保兰德箱包皮具有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司、郭xxx、郭xx、陈xx金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决已经发生法律效力。因被执行人没有按期履行上述生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，本院于2017年2月24日立案执行。在执行过程中，本院已查封被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司、福建保兰德箱包皮具有限公司名下位于广州市开发区xxx号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产，上述房产均为申请执行人的抵押物。申请执行人请求评估拍卖被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司名下的房产，本院在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖被执行人益民公司名下位于广州市开发区xxx号1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区xxx号3栋401、501、601、701的房产。竞买人广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称“方圆公司”）分别以40890460.8元、50681135元竞得上述拍卖房产。”上述《执行裁定书》裁定：一、解除（2015）穗中法金民初字第1039号案件对被执行人益民公司名下位于广州市开发区xxx号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字50xxxx号、5xxxx1号、5xxxx2号、5xxxx6号、5xxxx8号、5xxxx0号、5xxxx6号）及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区xxx号3栋401、501、601、701的房产（房产登记号：2013登记字5xxx51号、5xxx50号、5xxx49号、5xxx48号）的查封，强制涂销上述房产抵押权人为招商银行股份有限公司广州滨江东支行的抵押，并注销上述房产原房屋产权证；二、将广州市开发区xxx号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字50xxxx号、5xxxx1号、5xxxx2号、5xxxx6号、5xxxx8号、5xxxx0号、5xxxx6号）及广州市开发区xxx号3栋401、501、601、701房产（房产登记号：2013登记字5xxx51号、5xxx50号、5xxx49号、5xxx48号）的所有权及相应的其他权利归买受人方圆公司所有；三、买受人方圆公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年7月23日，方圆公司取得广州开发区xxx号1栋101房产的不动产权证书，房屋登记面积为865.2平方米。根据《广州市不动产登记查册表》记载：广州市开发区xxx号1栋101，2014年10月21日、10月23日益民公司、招商银行股份有限公司广州滨江东支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2015年11月18日被本院查封，查封时效从2015年11月18日至2018年11月17日。2014年4月10日，益民公司（甲方）与都尔德公司（乙方）签订《房产租赁合同》（合同编号EDE-YM-01），约定：甲方同意将坐落于广州开发区科学城xxx号1栋101的物业出租给乙方使用，建筑面积865.2平方米；租赁期限从2014年4月10日起至2029年4月9日止；乙方可将租赁物业转租给第三方使用或将该物业分租给第三方，无需经过甲方同意，甲方不得干扰乙方对该物业通过转租或分租等任何方式进行收益；合同还约定了其它条款。2016年8月26日，都尔德公司（甲方）与龙研公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:YM-1-201605)，约定：甲方同意将坐落于广州开发区科学城xxx号1栋101之自编101A房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为76平方米；租赁期限从2016年9月1日至2017年8月31日；租金按年结算，年租金为31920元（含物业管理费、不含税费），乙方需在本合同签订后三个工作日内将上述租金以银行转账的付款方式缴付至甲方账户；乙方需在本合同签订后三个工作日内一次性支付保证金5320元，甲方应该在租赁期满或解除合同之日起五个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务单位提供；合同还约定了其它条款。2017年8月18日，都尔德公司（甲方）与龙研公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:1-170815)，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为76平方米；租赁期限从2017年9月1日至2018年8月31日；租金按年结算，年租金为33516元（不含税费、含物业管理费），乙方需在2017年9月1日前将上述租金以银行转账的付款方式缴付至甲方指定账户（开户银行：兴业银行广州开发区支行，开户名称：郑xx，银行账号：62×××17）；乙方需在本合同签订后三个工作日内支付保证金5320元，甲方应该在租赁期满或解除合同之后且乙方交接房屋验收完毕后起十个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务单位提供；合同还约定了其它条款。另，龙研公司于2017年8月25日向都尔德公司支付租金33516元。2018年8月14日，都尔德公司（甲方）与龙研公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:1-180809)，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为76平方米；租赁期限从2018年9月1日至2019年8月31日；租金按年结算，年租金为35192元（不含税费、含物业管理费），乙方需在2018年8月31日前将上述租金以银行转账的付款方式缴付至甲方指定账户（开户银行：中国银行沈阳东陵路支行，开户名称：陈xx，银行账号：62×××39）；乙方需在本合同签订后三个工作日内支付保证金5866元，甲方应该在租赁期满或解除合同之后且乙方交接房屋验收完毕后起十个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务单位提供；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额0.5%支付滞纳金；合同还约定了其它条款。另，龙研公司于2018年8月14日向都尔德公司支付租金35192元和保证金546元。龙研公司主张546元是在前一期合同保证金5320元的基础上补交的款项。同日，都尔德公司向龙研公司开具金额为5866元的保证金收据。2018年7月27日，方圆公司向龙研公司发出《告知函》，称其通过司法拍卖成功竞得广州开发区xxx号1栋101房产，本院于2018年6月8日送达了（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，其司自该日起正式成为上述物业的合法所有权人，都尔德公司无权向承租人收取租金及其他费用，并要求龙研公司于2018年8月1日前与其司取得联系，补办相关租赁手续及缴纳后续租金，否则其司将通过法律途径维护合法权益。另，该函附有（2017）粤01执922号《拍卖公告》、（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》及《不动产产权证》。《拍卖公告》显示（2017）粤01执异158号案件异议人（利害关系人）都尔德公司不属于上述房产的承租人，不具有优先购买权；现在上述房产中的租赁户或场地使用人，不属于整体拍卖房产的租赁人或使用人，不具有优先购买权。2018年7月30日，都尔德公司向所有租户发出通知，表示各租户与其司的租赁合同关系形成于方圆公司拍卖取得产权前，租赁物所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，租户占有、使用物业并向其司交纳租金不构成侵权。2018年8月17日，本院向所有租户发布（2017）粤01执922号《公告》，明确方圆公司是涉案房产所有权人，都尔德公司不具备合法承租人地位，自即日起迁出涉案房产，不得再占用及收益，涉案房产的租赁人或场地使用人自即日起与方圆公司联系租赁合同事宜，并向方圆公司缴纳相关费用，不得再向都尔德公司支付租金或其他费用。另查明，一审法院于2019年7月25日作出（2019）粤0112民初3071号《民事判决书》，判决：一、龙研公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州开发区xxx号1栋101（自编101A）的房屋腾空后交还方圆公司；二、龙研公司于本判决发生法律效力之日起十日内向方圆公司支付从2018年6月7日至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费的标准为3040元/月）；三、驳回方圆公司的其他诉讼请求。案件受理费1237元，由方圆公司负担334元，龙研公司负担903元。上述受理费已由方圆公司预交，方圆公司同意由龙研公司在履行本判决时向其迳付，一审法院不做退回。上述判决现已发生法律效力。另，龙研公司于2019年8月6日向方圆公司支付了2018年6月7日至2019年8月6日的涉案房屋占有使用费42560元和诉讼费903元，合计43463元。庭审中，都尔德公司主张2018年6月7日至2018年8月31日期间有向龙研公司提供物业服务，物业管理费包含在租金当中，但未提交证据证明其实际提供了物业服务。一审法院于2019年8月26日向都尔德公司邮寄送达了起诉状副本等应诉材料。上述事实有（2019）粤0112民初3071号《民事判决书》、（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》、广州市房屋租赁合同、业务凭证/客户回单、收据、房产租赁合同、告知函、拍卖公告、敬告租户、公告、业务回单、方圆现代生活应急收据及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。一审法院认为，都尔德公司与龙研公司签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201605、1-170815、1-180809）是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于合同解除的问题。龙研公司在承租涉案房屋之前，涉案房屋已经设定抵押并被人民法院查封，本院为实现债权人的权益对涉案房屋进行拍卖，现有生效判决判令龙研公司向买受人交还涉案房屋。都尔德公司作为转租方，不能保证龙研公司正常使用涉案房屋，导致《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）在客观上无法继续履行，龙研公司租赁涉案房屋的合同目的已无法实现，都尔德公司的行为构成违约。龙研公司要求解除《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，一审法院予以支持。鉴于龙研公司未能举证证明其在起诉前已向都尔德公司作出解除合同的意思表示，故一审法院认定都尔德公司与龙研公司于2018年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）于本案起诉状副本送达给都尔德公司之日即2019年8月26日解除。关于返还租金和保证金的问题。因都尔德公司与龙研公司签订的《广州市房屋租赁合同》对方圆公司无法律约束力，方圆公司自取得涉案房屋产权权属之日起依法对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，都尔德公司无权再向龙研公司收取租金。都尔德公司抗辩租金中包含物业管理费，但未能提交证据证明该费用金额以及其或第三方机构提供过物业服务，一审法院对都尔德公司的主张不予采信。结合龙研公司已依据生效判决向方圆公司实际支付了涉案房屋2018年6月7日起的占有使用费，现龙研公司诉请都尔德公司返还2018年6月7日至2019年8月31日的租金和保证金，理据充分，一审法院予以支持。关于资金占用利息的问题。首先，都尔德公司与龙研公司于2017年8月18日签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170815）之时，涉案房屋尚未被拍卖，都尔德公司将涉案房屋转租给龙研公司使用已征得出租方的同意，属于依法使用、收益租赁物的行为。而涉案房屋在上述合同履行期间是否会被拍卖以及拍卖能否成功均无法确定，故对于2018年6月7日至2018年8月31日的租金占用利息，一审法院不予支持。其次，龙研公司作为涉案房屋的承租方，对租赁标的物的权属、权利负担等负有基本的审查义务，其于2018年7月27日获悉涉案房屋发生产权变动后，应当与新业主方圆公司取得联系以明确房屋租赁后续事宜，但龙研公司未尽到审慎注意义务而草率与都尔德公司续签房屋租赁合同，龙研公司对此具有一定过错，故对于2018年9月1日至2019年8月31日的租金占用利息，一审法院不予支持。最后，双方约定保证金于合同解除后无息退还，龙研公司请求保证金占用利息，缺乏依据，一审法院亦不予支持。关于诉讼费损失的问题。如前所述，都尔德公司自2018年6月7日起对涉案房屋不再享有收益权，龙研公司对合同风险缺乏正确的预判，仍选择与都尔德公司续签租赁合同，并一次性交纳整年的租金，自身存在过错。且（2019）粤0112民初3071号案中的诉讼费用并不属必然发生的费用，双方对此亦并无约定，故龙研公司要求都尔德公司承担该案诉讼费，于法无据，一审法院不予支持。关于违约金和滞纳金的问题。双方未就都尔德公司逾期返还或拒不返还保证金的行为在合同中约定违约金，而滞纳金适用于责任方逾期支付违约金、赔偿金的情形，故龙研公司的该项诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认广州龙研电子科技有限公司与广州都尔德贸易有限公司在2018年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）于2019年8月26日解除；二、广州都尔德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向广州龙研电子科技有限公司返还2018年6月7日至2019年8月31日的租金43012元和保证金5866元；三、驳回广州龙研电子科技有限公司的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费596元，由广州龙研电子科技有限公司负担72元，广州都尔德贸易有限公司负担524元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对都尔德公司的意见，分析认定如下：都尔德公司与龙研公司签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201605、1-170815、1-180809）合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉房产因法院执行被司法拍卖，由于案涉房产的租赁关系系在抵押、查封后设立，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，拍卖买受人方圆公司不受案涉租赁合同的约束，方圆公司也因此通过诉讼将案涉房产收回并向龙研公司主张房屋占用费。据此，案涉合同无法继续履行，龙研公司要求解除案涉合同，合法有据。都尔德公司作为出租方，依照合同约定有提供适租房屋的义务，现因案涉房产被业主方圆公司依法收回，都尔德公司作为合同相对方的出租人理应向龙研公司承担违约责任，都尔德公司辩称其不应承担责任而应由龙研公司向方圆公司主张违约责任的意见于法无据，不予采信。一审据此判决合同解除、都尔德公司返还租金、保证金正确，予以维持。综上所述，都尔德公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费596元，由广州都尔德贸易有限公司负担，本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年三月二日书记员 王日平郭丽淳