湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初15508号原告：湖南省某置业有限公司，住所地：长沙市开福区芙蓉中路一段6号沙坪商务中心2楼，统一社会信用代码：914301055617392009。法定代表人：梁兴国，执行董事。委托代理人：徐某，女，1987年9月16日出生，汉族，住湖南省汨罗市，系该公司员工。被告：黄某某，男，1988年3月18日出生，汉族，住四川省苍溪县。原告湖南省某置业有限公司（以下简称“某置业公司”）诉被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员徐琼担任审判长，与人民陪审员陈忠杰、人民陪审员王小先共同组成合议庭公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告某置业公司的委托代理人徐某到庭参加诉讼，被告黄某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告某置业公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认原被告双方签署的《商铺租赁合同》于2019年8月11日解除；2、判令被告向原告支付欠租369893元（自2019年1月14日计算至2019年9月3日）；3、判令被告向原告交付商铺并支付房屋占用费97360元（自2019年9月4日暂计至2019年11月3日，实际计至被告交还商铺之日止）；4、判令被告向原告支付物业管理费35115.4元，代缴电费18601.8元（暂计至2019年8月11日，实际计至被告交付商铺之日止）；5、判决履约保证金105766元归原告所有；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告主张第五项诉讼请求判决履约保证金105766元归原告所有系笔误，应为判决履约保证金97360元归原告所有。事实与理由：原告系岳麓区枫林三路859号宜居雅苑2、3、4、11栋XXX的产权人。2018年4月16日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定，被告承租第一期西组团原业主食堂的一楼、二楼，用以经营跆拳道馆；租赁期限五年，为2018年4月15日至2023年4月14日；被告应按季度支付租金（按租金支付标准表计算），即在合同签订当日一次性支付首期租金146040元，并在当期租金到期前提前十五日到甲方指定财务中心以现金或转账方式缴纳下一期租金。合同约定，商铺的物业服务费按建筑面积934平方米，4.5元/平方米/月计算，即4203元/月，每三个完整自然月为一个交费期交纳。但被告未依约按时向原告支付租金及物业费、电费，为催促被告交纳各项费用，原告多次以电话、上门、发函等方式催缴，但均无果。2019年7月31日，原告遂向被告送达了《关于解除商铺租赁合同的函》（某置业函【2019】26号），函告被告双方自2019年8月11日起正式解除合同，要求被告于2019年8月10日前支付欠租，交还商铺，否则原告将依合同将履约保证金抵扣租金。综上，被告欠交租金与物业管理费，严重违反合同约定，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。原告某置业公司为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：湖南省某置业有限公司营业执照、产权证、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，拟证明原告主体身份适格；第二组证据：被告身份证复印件，拟证明被告身份；第三组证据：《商铺租赁合同》，拟证明原、被告建立租赁关系及物业管理关系的事实；第四组证据：《合同解除函》，拟证明原告根据合同约定作出自2019年8月11日起解除与被告租赁合同及物业管理合同的意思表示并已经送达的事实；第五组证据：被告黄某某向原告缴纳履约保证金、各期租金、物业管理费的缴费凭据，拟证明被告黄某某将上述费用缴纳至2019年1月14日的事实，以及原告代缴物业费的事实。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的上述证据均真实、合法、有效，且与本案有关联性，故本院对上述证据的证明效力均予以确认。经审理查明：2018年4月16日，原告（甲方）某置业公司与被告（乙方）黄某某签订《弘德.好莱城商铺租赁合同》，合同约定原告将西组团原业主食堂一、二楼租赁给被告用于经营跆拳道馆。租赁期限为2018年4月15日至2023年4月14日。其中免租期共计6个月（即2018年4月15日至2018年10月14日）。缴纳租金方式为季付，签订本合同需交纳2018年10月15日至2019年1月14日租金人民币（大写）壹拾肆万陆仟零肆拾元整（￥146040元），下一期租金需在当月租金到期前提前十五日内到甲方指定财务中心以现金或转账方式缴纳。租赁期限内，租金单价前两年保持不变，从第三年开始逐年递增6%。第1年（2018.4.15-2019.4.14）月租金48680元；第2年（2019.4.15-2020.4.14）月租金48680元；第3年（2020.4.15-2021.4.14）月租金51601元；第4年（2021.4.15-2022.4.14）月租金54697元；第5年（2022.4.15-2023.4.14）月租金67977元。乙方应按物业管理公司要求按期缴纳管理费和水、电费，不得以任何理由拖欠，乙方逾期不交，则每天按所拖欠金额的千分之五向甲方支付逾期违约金；拖欠超过一个月，甲方有权随时单方终止合同，并收回商铺，履约保证金不予退还。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币【玖万柒仟叁佰陆拾】元（【￥97360】元，相当于【2】个月月租金标准）作为履约保证金；同时向甲方支付人民币【捌仟肆佰零陆】元（￥【8406】元，相当于【2】个月物业服务费）作为物业服务费保证金。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方从履约保证金或物业服务费保证金中共相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。乙方有以下情形之一时，甲方有权解除合同，并不退还履约保证金：A.擅自改变商铺的使用性质，改变经营范围；B.擅自将商铺对外出租、转让或利用商铺进行非法经营活动；C.逾期不交纳租赁费及管理费、水电费等费用，并经甲方期限要求到期仍不缴纳者；D.严重违反与甲方（或有甲方委托之管理方）签定的经营管理合同纪律和有关制度，经劝阻仍不予改进的。如因乙方违反本合同及其附件情节严重时，甲方有权单方面解除合同，乙方已交的费用全部不退，如乙方欠甲方相关费用的，乙方应补足甲方。如乙方违约造成甲方损失的，乙方还应负责赔偿，乙方同意以本合同约定的商铺内部存放的全部货物作为担保。同时，甲方保留追究乙方法律责任的权利。合同期满，乙方不续约又不及时办理撤离手续，甲方及甲方委托之管理方将按每逾期1天扣100元的标准，从履约保证金中扣除相应费用作为赔偿；逾期10天仍未撤走的，甲方有权对乙方原场地予以清理，履约保证金不予退还，所造成的损失一概由乙方承担。2018年5月7日，被告黄某某向原告支付履约保证金97360元。2018年10月8日，被告黄某某支付租金48680元；2019年2月1日，被告黄某某支付房租40000元；2019年4月1日，被告黄某某支付房租8680元；2019年5月21日，被告黄某某支付房租52000元，以上共支付租金149360元。2019年7月31日，原告某置业公司出具《关于解除商铺租赁合同的函》，该函称：“黄某某商户业主：根据你与我双方2018年4月15日签订的两份《弘德.好莱城商铺租赁合同》，你租赁我司持有物业西组团原业主食堂1F、2F用于经营跆拳道馆，建筑面积934平方米。合同约定，租金采取先付后用的方式每3个月支付一次，从2018年12月15日至2019年7月31日，该商铺累计欠租7.52个月计人民币313885.16元。我司多次以电话、上门等方式友好提醒、催缴，你方一直未按合同缴纳租金。根据合同约定，现我司最后一次书面函告：请你方于2019年8月10日前，将上述欠租（人民币313885.16元）汇至我司指定账户。否则，我司将依合同将履约保证金（人民币97360元）作为租金抵扣，并于2019年8月11日正式解除双方租赁合同，依法收回铺面。我司保留依法追究你方违约责任的权利。”同日，原告将该函送达至涉案门面，被告黄某某经营的跆拳道馆工作人员签收。2019年9月4日，原告某置业公司出具《关于收回商铺的函》，该函称“黄某某商户业主：根据你与我双方2018年4月15日签订的两份《弘德.好莱城商铺租赁合同》，你方租赁我司持有物业西组团原业主食堂1F、2F用于经营跆拳道馆，建筑面积934平方米，合同约定，租金采取先付后用的方式3个月支付一次，从2018年12月15日至2019年7月31日，累计欠租7.52个月计人民币313885.16元。我司多次以电话、上门等方式友好提醒、催缴，你方一直未按合同缴纳租金。根据合同约定，你方已违约，我司并于2019年8月11日正式解除双方租赁合同，于2019年9月4日依法收回铺面。我司保留依法追究你方违约责任的权利。”同日原告将该函送达至被告黄某某所经营的跆拳道馆，但因门面上锁，且里面还有被告黄某某经营的跆拳道馆的设施，故门面未收回。2020年3月16日，原告某置业公司出具《声明书》称：“1、我公司已安排工作人员李某（男，汉族，身份证号码：4301051981××××××××，联系电话：186××××2464），张某（女，汉族，身份证号码：4312241991××××××××，联系电话：135××××0400）；在湖南宜居物业有限公司指派的工作人员赵某某（男，汉族，身份证号码：4305211978××××××××，联系电话：136××××9347）的见证下于2020年3月12日收回了双方于2018年4月16日签订的《弘德.好莱城商铺租赁合同》项下出租给黄某某的商铺，并对其铺内物品收集、清点，妥善移至他处存放。2、因我公司已收回该商铺，故自2020年3月13日起，不再向黄某某主张该商铺的场地占用费。3、我公司确已收回该商铺，自愿放弃主张收铺后的场地占用费，一切法律责任由我公司承担。”本院认为，本案的争议焦点为一、原、被告双方签订的《弘德.好莱城商铺租赁合同》于何日解除；二、被告黄某某应否支付租金；三、被告应否返还房屋并支付房屋占用费；四、被告应否支付物业费、水电费；五、被告黄某某支付的履约保证金应否返还。本院认为，原、被告双方签订的《弘德.好莱城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现原告已将涉案房屋交付被告使用，被告黄某某未按约足额支付房租，确已构成违约，根据合同约定，原告有权主张解除合同并要求被告黄某某承担相应违约责任。争议焦点一，关于解除合同时间的认定。经查原告已于2019年7月31日去人到涉案门面送达《关于解除商铺租赁合同的函》，被告经营的跆拳道馆工作人员签收。该函送达后，被告既未按函通知要求支付租金且也未对该函中通知2019年8月11日解除租赁合同提出异议。故本院确认原、被告签订的《弘德.好莱城商铺租赁合同》自2019年8月11日解除。争议焦点二，关于原告主张被告支付欠付租金的诉讼请求。庭审查明，被告仅支付租金至2019年1月，之后的租金一直没有支付，因被告逾期支付租金，根据涉案合同约定原告有权主张被告支付欠付租金，租金具体计算如下：2018年10月15日至2019年8月11日的租金为480518.7元（48680元/月×9个月+48680元/月÷31天×27天），因被告已经支付租金149360元，故被告尚欠租金为331158.7元（480518.7元-149360元=331158.7元）。争议焦点三，关于原告主张被告交付商铺并支付房屋占用费的诉讼请求。现涉案合同已经解除，被告继续占有涉案房屋已无事实与法律依据。经查，2019年9月4日，原告去函告知被告黄某某要求收回涉案门面，但因涉案门面已经上锁，且里面还有被告黄某某经营的跆拳道馆的设施，故门面一直未收回。2020年3月12日，原告某置业公司将涉案房屋收回，且自愿从2020年3月13日起不再向被告黄某某主张涉案房屋的场地占用费，本院认为系原告对其权利的处置，故予以准许。被告应支付房屋占用费至2020年3月12日止，房屋占用费具体计算如下：2019年8月12日至2020年3月12日的房屋占用费为340760元（48680元/月×7个月）。争议焦点四，关于原告要求被告支付物业管理费以及代缴电费的诉讼请求。因原告提交的所有证据均不能充分证明涉案房屋物业管理费以及其代缴电费实际产生数额，也未能证明原告已经替被告代缴上述费用，故本院对原告该项诉请不予支持。争议焦点五，关于原告主张履约保证金97360元归其所有的诉讼请求。根据涉案合同约定，原告有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除被告欠付的租金或物业服务费或违约金或其他被告应付款项。另原告于2019年7月31日出具的《关于解除商铺租赁合同的函》中亦载明原告将依合同将履约保证金（人民币97360元）作为租金抵扣。现被告黄某某欠付租金，故原告有权就被告缴纳的97360元履约保证金作为租金抵扣，但不能将履约保证金归其所有。履约保证金抵扣后被告黄某某还需支付原告租金233798.7元（331158.7元-97360元=233798.7元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告湖南省某置业有限公司与被告黄某某于2018年4月16日签订的《弘德.好莱城商铺租赁合同》于2019年8月11日起解除；二、限被告黄某某于本判决生效之日起十日内向原告湖南省某置业有限公司支付拖欠的租金233798.7元（自2018年10月15日计算至2019年8月11日止）；三、限被告黄某某于本判决生效之日起十日内向原告湖南省某置业有限公司支付房屋占用费340760元（自2019年8月12日计算至2020年3月12日止）；四、驳回原告湖南省某置业有限公司其他的诉讼请求。如果被告黄某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10267元,公告费560元，共计10827元，由被告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  徐 琼人民陪审员  王小先人民陪审员  陈忠杰二〇二〇年三月十八日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。