海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终1号上诉人（原审原告）：李健，男，1964年8月21日生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：刘昂，海南日新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南阳光美基投资开发有限公司，住所地：海口市秀英区滨海大道209号海域阳光（一期）32层。法定代表人：戴杰，董事长。委托诉讼代理人：代新飞，男，1988年11月5日出生，汉族，住海口市，系公司法务。上诉人李健因与被上诉人海南阳光美基投资开发有限公司（以下简称阳光美基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李健的上诉请求：1.撤销（2019）琼0105民初5510号民事判决；2.改判支持上诉人李健一审提出的全部诉讼请求；3.本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人李健上诉的事实和理由：一、李健与阳光美基公司签订的预约合同系固定格式合同，其中第四条对李健明显不公，李健有权申请法院解除该合同。《海域阳光认购协议》第四条规定“自出卖人（阳光美基公司）通知之日起7日内，买受人（李健）应携带相关材料在出卖人指定的场所与出卖人签订《海口市商品房买卖合同》。《海口市商品房买卖合同》签订后，本协议的效力即行终止。”该认购协议从头到尾都在约束买受人，而对出卖人毫无约束。该协议约定签订本约的时间是“自出卖人通知之日起7日内”，却不写明通知李健签订正式合同的期限，意味着阳光美基公司可以10年后通知，也可以100年后通知买受人签订合同，这样的霸王条款对处于弱势的买受人极其不公。该认购协议没有遵守的必要。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。阳光美基公司并未强调李健要注意《海域阳光认购协议》第四条规定。由于《海域阳光认购协议》根本没有约定签订本约合同的时间，导致上诉人李健签订合同的目的无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”一审中被上诉人阳光美基公司在答辩状中自认了如下事实：最后一笔付款时间为2018年6月15日，李健多次与阳光美基公司沟通解除该预约合同但阳光美基公司不同意。李健2018年6月份已经将全部购房款、购车位款支付完毕的情况下，阳光美基公司仍不签订正式合同，对一个普通百姓来说，300多万元是一笔巨款，经多次催告后阳光美基公司迟迟不签订正式合同，对于处于弱势的李健来说是一种巨大折磨，面对强势的房地产公司，为了及时止损追回损失，李健不得已提起诉讼。一审法院判决书却认定“被告当庭作出了履约的意思表示，并不违反《海域阳光认购协议》的约定。”在李健多次要求的情况下阳光美基公司都不作出履约表示，已经失去了诚信，即使阳光美基公司在法庭上作出了履约表示，也无法让人相信在法庭上的口头表示能算数。签订合同应遵循平等自愿的原则，退一万步说，即使阳光美基公司真的愿意履约，李健也不愿意与这样的公司签订合同。在李健不愿意买房的情况下，任何机关、个人也无权强迫李健购买。一审的判决支持了房地产公司自己随意确定交易时间的强买强卖，毫无公平可言。二、上诉人对一审判决查明的事实并无异议，但一审判决将预约合同与本约合同混为一谈，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款的，协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用时间及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”李健与阳光美基公司签订的《海域阳光认购协议》、《海域阳光认购协议书》为预约合同，该协议仅仅对房号、付款方式、房价款作出约定，认购协议的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于本约合同。李健与阳光美基公司签订的预约合同关于购买房屋及车位仅是意向性安排，在未签订正式《商品房买卖合同》和《车位买卖合同》的情况下，双方当事人均可以放弃房屋和车位买卖的交易，不能将预约合同与本约合同混为一谈。三、李健作为守约方有权解除预约合同。预约合同不得强制当事人订立本约。预约是合同磋商阶段的特殊缔约形态，主要目的在于固定交易机会，具有暂时性、阶段性特征。本案尚未签订本约合同，李健已经按照约定条款支付了预约合同的主要义务，而阳光美基公司并未及时签订本约合同，作为守约方的李健，有权解除预约合同并要求违约方赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”按照买卖自愿的原则，买卖双方应当在自愿的基础上进行。阳光美基公司因收取了认购款而占有优势地位，其强行要求李健在遥遥无期的将来某一天与其签订纸质版《房屋买卖合同》，属于强买强卖，其行为应当被禁止。最高人民法院（2011）民二终字第10号判决要旨：预约合同不得强制当事人订立本约。阳光美基公司有条件签订正式《房屋买卖合同》和《车位买卖合同》而拒绝签订，李健签订预约合同的目的根本无法实现，其有权解除预约合同。在阳光美基公司取得商品房预售许可证之后，就可以与李健签订正式的商品房买卖合同，但阳光美基公司却不立即签订，而是恶意拖延，甚至在一审法庭上还表示只愿意在2020年6月30日之前签订。从李健催促阳光美基公司签约，到阳光美基公司拒绝签约也不退款，到一审开庭时而做的意思表示，都证实阳光美基公司没有诚意与李健签订正式本约合同，而李健的360多万元巨额款项却一直被阳光美基公司扣押不还，李健的经济利益受到严重损害。一审判决却认定李健的实际购房利益并未受到损害，与事实不符。综上，解除预约合同后，阳光美基公司应当将收到的购房款、购车位款全部予以退还，并赔偿李健支付购房款、购车位款的利息损失，双倍支付李健支付的定金。请求二审法院支持李健的全部上诉请求。被上诉人阳光美基公司未到庭亦未作答辩。上诉人李健的原审诉讼请求：1.判令解除李健与阳光美基公司于2017年11月15日签订的《海域阳光认购协议》和于2017年11月25日签订的《海域阳光车位认购协议书》；2.判令阳光美基公司返还李健购房款3533596元；3.判令阳光美基公司返还李健车位款120000元；4.判令阳光美基公司向李健支付利息222976.63元（利息计算方法：按中国人民银行规定的同期一年贷款利率，以1770000元为基数，自2017年11月25日起算，以300000元为基数，自2018年1月25日起算；以300000元为基数，自2018年3月1日起算；以383596元为基数，自2018年4月10日起算，以900000元为基数，自2018年6月15日起算，暂计至2019年6月30日，实际计算至阳光阳光美基公司将购房款及车位款共计3653596元返还给李健时止）；5.判令阳光美基公司向李健双倍返还定金差额50000元；6.判令阳光美基公司承担本案的诉讼费。原审法院查明：2017年11月15日，李健、阳光美基公司双方签订《海域阳光认购协议》，协议约定李健认购阳光美基公司开发建设位于海南省海口市××道房屋，建筑面积159.15㎡，折后总价为3533596元。协议第四条约定，自阳光美基公司通知之日其七日内，李健应携带相关材料在阳光美基公司指定场所与阳光美基公司签订《海口市商品房买卖合同》，《海口市商品房买卖合同》签订后，本协议效力即行终止。2017年11月25日，李健、阳光美基公司双方又签订《海域阳光车位认购协议书》，约定李健购买阳光阳光美基公司开发的位于海南省海口市××道车位，折后总价120000元，协议第三条约定，自本协议生效之日其三年内，李健携带相关资料在出卖人指定的场所与阳光美基公司签订《海口市车位买卖合同》，《海口市车位买卖合同》签订后，本协议效力即告终止。协议签订后，李健通过其子李博文于2017年11月16日代李健向阳光美基公司支付定金50000元。嗣后，李健及李健之子李博文陆续于2017年11月25日向阳光阳光美基公司支付购房款1600000元、于2018年1月25日向阳光阳光美基公司支付购房款300000元、于2018年3月1日向阳光阳光美基公司支付购房款300000元、于2018年4月10日向阳光阳光美基公司支付购房款383596元、于2018年6月15日向阳光阳光美基公司支付购房款900000元，共计支付购房款3533596元。李健于2017年11月25日还向阳光美基公司支付车位款120000元。李健认为自相关认购协议签订后，阳光美基公司在2018年李健起诉之日仍未通知李健签订《海口市商品房买卖合同》，已经构成违约，应解除双方签订的《海域阳光认购协议》及《海域阳光车位认购协议书》，双倍退还定金并承担由于阳光阳光美基公司违约造成的损失，遂成讼。另查明，涉案房屋已经取得《海口市商品房预售许可证》，尚未取得竣工验收备案文件。上述事实,有《海域阳光认购协议》及《海域阳光车位认购协议书》、收据、《海口市商品房预售许可证》、当事人陈述以及庭审笔录等证据为凭，足以认定。原审法院认为：《海域阳光认购协议》及《海域阳光车位认购协议书》系双方真实意思的表示，合法有效。《海域阳光认购协议》虽未明确签订《海口市商品房买卖合同》的时间，但涉案房屋已经取得《海口市商品房预售许可证》，且阳光美基公司当庭告知李健涉案房屋的交付时间为2019年12月31日，并表示能够在2020年6月之前签订《海口市商品房买卖合同》，阳光美基公司作出了履约的意思表示，并不违反《海域阳光认购协议》的约定，且《海域阳光车位认购协议书》明确双方应在签订之日起三年内签订《海口市车位买卖合同》，足以证明双方对签订相关买卖合同有较长的预期。原审法院认为，阳光美基公司未明确拒绝签订《海口市商品房买卖合同》，涉案房屋也未取得竣工验收备案文件，尚未交付，李健的实际购房利益并未受到损害，阳光美基公司尚不构成违约。《海域阳光车位认购协议书》明确李健、阳光美基公司双方应在签订之日起三年内签订《海口市车位买卖合同》，尚未到履约期限。李健的诉请均没有事实和法律依据,原审法院不予支持。综上,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回李健的诉讼请求。本案案件受理费38213元，由李健承担。二审中，上诉人李健提交以下证据：微信信息截图3张（有原件），证明：1.被上诉人在一审庭审后向上诉人发送微信，与一审当庭承诺的交房时间再次相违背；2.上诉人收到短信后不愿意与被上诉人签订购房合同，根据海域阳光认购协议第五条第一项的约定，视同放弃认购权，根据海域阳光认购协议书第四条的约定，视为解除认购协议。本院认证认为，上诉人提交的上述证据不能证明被上诉人拒绝与上诉人签订商品房买卖合同，本院不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审审查的重点问题为，李健与阳光美基公司于2017年11月15日签订的《海域阳光认购协议》及2017年11月25日签订的《海域阳光车位认购协议书》是否应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款的，协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，李健与阳光美基公司于2017年11月15日签订的《海域阳光认购协议》及2017年11月25日签订的《海域阳光车位认购协议书》中均明确约定了房屋、车位的具体位置、号码、面积、价款、付款方式，且李健已支付了全部购房款，根据上述司法解释的规定，李健与阳光美基公司签订的上述认购协议应当认定为商品房买卖合同。阳光美基公司未拒绝与李健签订正式的商品房买卖合同，合同亦未出现法定解除事由，因此，李健主张解除没有事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当。综上，上诉人李健的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38123元，由上诉人李健负担。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇二〇年三月十三日书记员 王 震速录员 黄晓霞附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。