上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17385号原告：上海创境建筑工程设计有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张捷，总经理。被告：上海贤超投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：梅增明，总经理。委托诉讼代理人：郭宏君，上海尚简律师事务所律师。原告上海创境建筑工程设计有限公司与被告上海贤超投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告上海贤超投资管理有限公司下落不明，需公告送达，故本案依法转为适用普通程序并于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张捷及被告的委托诉讼代理人郭宏君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海创境建筑工程设计有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《租赁合同》；2.被告搬离位于松江区人民北路XXX号XXX弄XXXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；3.被告支付违约金4,398元；4.被告支付房屋占有使用费(自2014年5月9日至实际搬离之日止，按每月4,688元计算)。事实和理由：2014年5月9日，被告以其公司员工租住为由，与原告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租于被告，租赁期限自2014年5月9日至2019年7月8日。但在租赁期限内，原告多次接到投诉称系争房屋漏水、邻居投诉索赔、拖欠电费等，且被告法定代表人以其个人名义将系争房屋转租，牟取利益，甚至存在违章搭建的现象。2016年7月10日，原告向被告发出通知，要求双方之间的租赁合同于2016年9月12日解除。但被告未予配合，继续承租系争房屋，故原告诉至法院，望判如所请。被告上海贤超投资管理有限公司辩称，双方之间的租赁合同是真实有效的，原告无权解除合同。在签订合同时被告向原告口头告知承租系争房屋是要转租、装修的。且在转租过程中，双方一直以短信方式沟通，原告是明知被告有转租行为，从未提出异议。系争房屋内也不存在违规搭建，被告是合理装修房屋，都是符合国家规定的，并没有破坏房屋结构。故原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回诉请。经审理查明：系争房屋权利人为原告。2014年5月9日，原告作为出租方(甲方)与被告法定代表人作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将其所有的系争房屋出租给乙方，租期自2014年5月9日至2019年7月8日，租金每月4,688元，租金每半年支付，另付押金4,688元。合同第五条第3项约定物业管理费由甲方承担。合同第七条第2项约定乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。合同第七条第3项约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。合同第九条约定，如无故违约则向对方支付违约金4,398元。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同落款处，由原告盖章确认，被告法定代表人签字及被告盖章确认。同日，被告法定代表人出具《收据》一份，载明收到原告移交的门卡、水卡、房门钥匙及智能楼宇可视对讲系统。审理中，本院于2017年4月18日前往系争房屋进行查看，发现系争房屋内居住有案外人张某及谢某，该二位承租人均确认其系与被告法定代表人签订了《租赁合同》。原、被告对此均无异议。审理中，原告为证明被告存在转租行为，向本院提供就系争房屋所签订的两份《租赁合同》，该合同载明的承租人分别为案外人张某及案外人高某某。对此，被告质证称，真实性无异议，但原告早知系争房屋用于转租，并未提出异议。审理中，被告向本院提供与原告的短信截图，2015年12月2日原告向被告发送短信：“你的租客要转租，人家中介找我核实，我只是如实说明而已，让你的租客找你，跟我无关。你们的事自己解决吧！别扯上我。”“我提醒你，当初你说是给自己员工住的，现在你转租了，处理不当，别影响我，谢谢。”该内容可以看出原告对被告转租情况是明知的，也没有提出异议。2016年7月之后短信内容可以看出原告想要把系争房屋出售，也询问被告是否要购买系争房屋。2016年9月12日原告提出要求与其解除合同，原告解除合同的目的是为了顺利出售系争房屋。原告质证称，真实性无异议，但原告从2015年开始才知道被告存在转租情形，其后一直提出异议，且从未答应被告可以转租。审理中，原告表示对于收取的4,688元押金，同意返还给被告。审理中，本院向被告释明因未经出租人同意擅自转租，双方之间的《租赁合同》应予以解除，并询问对于解除的后果有无在本案中需要处理。被告称其认为合同不应解除，转租的行为原告系明知的，且并未提出异议，故坚持要求继续履行《租赁合同》。同时，双方均确认被告租金仅支付至2017年1月8日。以上事实，有《租赁合同》、收据、微信截屏、短信截屏及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，双方均应恪守。本案中，被告辩称其转租系争房屋是经过原告同意，但并未提供相应依据予以佐证，本院不予采纳。未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。故原告主张解除原、被告之间的《租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张返还系争房屋的诉请，本院亦予以支持。合同解除后，被告继续占有使用系争房屋，已无法律及合同依据，原告主张按照合同的租金标准计算房屋占有使用费，予法不悖，本院予以支持。原告主张自2014年5月9日起算房屋占有使用费，无事实及法律依据，本院根据双方当事人的陈述及合同的履行情况，确认被告应当支付自2017年1月9日至实际搬离之日的租金及房屋占有使用费，按照合同约定的租金标准计算。至于违约金，符合合同约定，本院亦予以支持。至于押金，原告同意返还被告，故本院在本案中一并处理。本院就《租赁合同》的解除向被告进行了释明，但被告坚持辩称该合同应当继续履行，由此产生的不利法律后果由被告自行承担，但被告仍可就合同解除的后果另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告上海创境建筑工程设计有限公司与被告上海贤超投资管理有限公司之间就坐落于上海市松江区人民北路XXX号XXX弄XXXX室房屋签订的《租赁合同》；二、被告上海贤超投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海创境建筑工程设计有限公司返还上述房屋；三、被告上海贤超投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海创境建筑工程设计有限公司自2017年1月9日至实际搬离上述房屋之日止的租金及房屋占有使用费(按月租金4,688元为标准计算)；四、被告上海贤超投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海创境建筑工程设计有限公司违约金4,398元；五、原告上海创境建筑工程设计有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海贤超投资管理有限公司押金4,688元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,500元，由被告上海贤超投资管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年五月三十一日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。