四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川11民初24号 原告（执行案外人）：刘成文，男，1970年3月16日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：王雨，四川洪运律师事务所律师。 原告（执行案外人）：李君，女，1973年3月31日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：王雨，四川洪运律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李全虎，男，1969年10月4日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：魏晓红，四川海峡律师事务所律师。 被告（被执行人）：眉山市远兴房地产发展有限公司，住所地：四川省眉山市东坡镇旭光村。 法定代表人：张俊文，总经理。 被告（被执行人）：张俊文，男，1964年6月7日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李英，女，住四川省洪雅县。 原告刘成文、李君与被告李全虎案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月26日立案后，基于原告刘成文、李君的申请，于2016年8月16日追加眉山市远兴房地产发展有限公司（以下简称远兴公司）、张俊文为被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘成文、李君及其委托诉讼代理人王雨，被告李全虎的委托诉讼代理人魏晓红，被告张俊文的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。被告远兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘成文、李君向本院提出诉讼请求：1.停止对登记在张俊文名下位于四川省洪雅县×的营业用房（房屋产权证号：×）的执行；2.确认登记在张俊文名下位于四川省洪雅县×营业用房（房屋产权证号：×）归刘成文、李君所有。事实和理由：2002年远兴公司到洪雅县×开发建设了×步行街，该步行街后更名为×街和×街。2009年10月28日刘成文、李君与远兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于×商业用房，建筑面积共计95.01平方米，购房款共计561305元。远兴公司和作为该公司的法定代表人张俊文均在《商品房买卖合同》上盖了章，张俊文对出卖登记在其名下的门市是知晓并同意的，即使远兴公司的出售行为属于无权处分，但张俊文进行了追认，故刘成文、李君与远兴公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。刘成文、李君按照合同约定缴纳了购房款的90%即505173元，并于2010年9月16日缴纳了所有办证费用33309元，根据《商品房买卖合同》的约定，其余10%的购房款在刘成文、李君取得房屋产权证书后支付。刘成文、李君愿意将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。双方签订《商品房买卖合同》之前，远兴公司已将刘成文、李君购买的×门市出租给案外人邓学兵。双方签订《商品房买卖合同》之后，远兴公司则将该×门市交付刘成文、李君占有、使用，由刘成文、李君取代远兴公司继续履行与邓学兵签订的租赁合同。2014年5月7日刘成文、李君与邓学兵的租赁合同期满，刘成文、李君将门市收回后租给案外人黄成秀经营水星家纺品牌的产品。远兴公司至今未按《商品房买卖合同》约定为刘成文、李君办理房屋所有权证和国有土地使用证，刘成文、李君多次催促，但远兴公司一直以种种借口推诿，对此刘成文、李君没有过错。乐山市中级人民法院就申请执行人李全虎申请执行与被执行人远兴公司、四川夹江规矩特性水泥有限公司（以下简称规矩水泥公司）、祝国蓉、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹借款合同纠纷一案于2015年11月16日作出（2015）乐执字第181-2号执行裁定，查封了登记在张俊文名下位于四川省洪雅县×营业用房（房屋产权证号：×），即刘成文、李君购买的位于×商业用房。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，刘成文、李君的诉讼请求应得到支持。 李全虎辩称，李全虎与远兴公司、规矩水泥公司、祝国蓉、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹借款合同纠纷，经乐山市中级人民法院调解结案。因远兴公司、规矩水泥公司、祝国蓉、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹拒不履行给付金钱义务，李全虎申请强制执行后，为保证已发生法律效力的调解书的执行，乐山市中级人民法院作出（2015）乐执字第181-2号执行裁定书，查封登记在张俊文名下的财产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第二条第一款的规定。位于四川省洪雅县×营业用房（房屋产权证号：×）于2005年登记在张俊文名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，该房的权利人是张俊文，刘成文、李君主张该房归其二人所有的理由不能成立。因本案涉诉房屋登记在张俊文名下，刘成文、李君与张俊文从未就该房发生过买卖关系，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不论刘成文、李君与远兴公司签订的《商品房买卖合同》是否成立及有效，刘成文、李君均无权提起执行异议之诉，向张俊文名下的财产主张权利。如果刘成文、李君与远兴公司签订的《商品房买卖合同》成立，刘成文、李君也只是与远兴公司存在合同之债，其应向远兴公司主张权利。而且，刘成文、李君与远兴公司签订《商品房买卖合同》至今已有8年多时间，双方签订的合同未到房管局备案，也无购房的转款依据，本案涉诉房屋被人民法院查封后，刘成文、李君才提出异议，有违常理。刘成文、李君对于本案涉诉房屋登记在张俊文名下是知晓的，其是因为本案涉诉房屋过户税费太高，才没有办理过户手续。乐山市中级人民法院（2015）乐执字第181号执行一案的被执行人远兴公司、规矩水泥公司、祝国蓉、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹目前负债数十亿，涉诉金额已达六个亿，涉及的单位和个人近千人，可供执行的财产不到负债金额的十分之一，如果产权清晰的资产不能被执行，对李全虎极其不公平，也将造成非常严重的社会后果。综上，刘成文、李君的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 张俊文辩称，×步行街由远兴公司开发建设。2005年为到银行融资，远兴公司将包括本案涉诉房屋在内的部分门市登记在张俊文名下，但张俊文并没有真正购买本案涉诉房屋，其对该房屋没有实际占有、使用，而是由远兴公司将该房屋出租并收取租金。2009年在张俊文知晓的情况下，远兴公司将本案涉诉房屋卖给了刘成文、李君，该房就由刘成文、李君出租并收取租金。张俊文认可刘成文、李君的诉讼请求。 远兴公司未答辩。 本院经审理查明：远兴公司开发建设的洪雅县×楼于2004年10月20日经竣工验收合格。眉山市诚晖房地产测绘有限公司洪雅县分公司于2004年6月17日出具的《建筑面积测绘报告》载明，位于×房屋（层数底层）的建筑面积为52.64平方米。远兴公司的法定代表人张俊文于2004年12月30日向洪雅县房管局提交《办理房屋产权登记申请书》，该申请书载明：“兹有×房屋，于2004年12月30日修建取得的……特此前来办理房屋产权登记发证手续……”。同日，远兴公司向洪雅县房地产管理局出具《情况说明》载明：“眉山市远兴房地产发展有限公司于2003年开始开发建设洪雅县×步行街。该公司属有限责任公司，张俊文系法定代表人。现公司决定将已建成的位于×（面积52.64平方米）门市以张俊文的名字办理产权证……”。2005年1月5日张俊文取得位于洪雅县×建筑面积为52.64平方米房屋的所有权证（旧证×）。洪雅县不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》的“变动记录”一栏载明：所有人：张俊文，产权证号：×，登记原因：购买商品房，“备注”一栏载明：证书号×所对应产权证号为：×。2006年远兴公司作为出租人将本案涉诉房屋（旧证×）对外出租。 2009年10月28日刘成文、李君（夫妻关系）与远兴公司签订《商品房买卖合同》。双方签订的《商品房买卖合同》约定，刘成文、李君购买位于×商业用房，建筑面积共95.01平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5907.85元，总价为561305元；买受人采取分期付款方式付款，即签订合同当日付清房款的90%，其余的10%在领取房产证、土地使用证时付清（办理房产证时，买受人必须前来缴纳所需办证费用才予以办理）；出卖人应当在2009年10月28日前向买受人交付商品房；买受人同意委托出卖人代交契税，办理房产证、土地使用证所需费用和水、电开户费1950元；商品房交付使用后，2010年12月31日前，申请办理房屋所有权转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。刘成文、李君分别于2009年10月19日、2009年10月28日、2010年9月16日向远兴公司缴纳购房款100000元、405173元、办证费用等33309元。双方签订《商品房买卖合同》后，远兴公司则将刘成文、李君购买的房屋交付二人占有、使用，刘成文、李君将房屋出租至今。 李全虎与远兴公司、规矩水泥公司、祝国蓉、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月9日受理，并于同日作出（2015）乐民初字第150号民事调解书，该调解书载明：一、祝国蓉于2015年10月24日之前向李全虎偿还借款本金30000000元及利息17490000元……二、远兴公司、规矩水泥公司、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹对祝国蓉的上述借款本金及利息承担连带清偿责任……。2015年10月26日本院受理李全虎申请执行（2015）乐民初字第150号民事调解书一案，并于2015年11月16日作出（2015）乐执字第181-2号执行裁定，查封了张俊文所有的位于眉山市洪雅县×的房产，包括位于洪雅县×建筑面积为52.64平方米的商业用房（旧证×）。2016年3月22日刘成文、李君对位于洪雅县×商业用房（旧证×）向本院提出了书面异议，本院于2016年5月3日作出（2016）川11执异16号执行裁定，驳回了刘成文、李君的异议。2016年5月26日刘成文、李君向本院提起了本案诉讼。 前述事实有《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《眉山市诚晖房地产测绘有限公司洪雅县分公司测绘报告书》、《办理房屋产权登记申请书》、《情况说明》、《眉山地区房屋所有权申请登记表》、《房屋信息摘要》、《商品房买卖合同》、《收据》、《门市租赁合同》、《商铺租赁合同》、（2015）乐民初字第150号受理通知书、（2015）乐民初字第150号民事调解书、（2015）乐执字第181号受理通知书、（2015）乐执字第181-2号执行裁定书、（2015）乐执字第181号协助执行通知书、（2016）川11执异16号执行裁定书及各方当事人的陈述等予以证明。 本院认为，关于刘成文、李君以其购买了本案涉诉房屋（旧证×）为由能否阻却人民法院执行的问题。 根据本案查明的事实，本案涉诉房屋（旧证×）所在楼栋由远兴公司开发修建，根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，远兴公司系本案涉诉房屋（旧证×）的所有权人。虽然洪雅县不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》载明本案涉诉房屋（旧证×）是因购买而登记在张俊文名下，但根据2004年12月30日张俊文向洪雅县房管局提交的《办理房屋产权登记申请书》和远兴公司向该局出具的《情况说明》反映，事实上张俊文作为远兴公司的法定代表人是以该房因修建取得为由从而取得该房的所有权，即远兴公司与张俊文之间就该房并无真实的买卖关系，故张俊文取得该房所有权不符合法律规定，该房实际所有权人仍应是远兴公司。又因刘成文、李君于本案涉诉房屋（旧证×）查封之前针对该房已签订了《商品房买卖合同》，该合同系刘成文、李君与远兴公司的真实意思表示，合法有效，刘成文、李君按照合同约定支付了90%的购房款和办证相关费用，并表示愿意将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行，二人占有、使用该房屋至今，且并非刘成文、李君自身原因未办理过户登记，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院对刘成文、李君要求对本案涉诉房屋（旧证×）停止执行的请求予以支持。 关于能否在本案中确认刘成文、李君系本案涉诉房屋（旧证×）所有人的问题。刘成文、李君与远兴公司签订了《商品房买卖合同》，向远兴公司购买了本案涉诉房屋（旧证×），但该房目前登记在张俊文名下，尚未过户至刘成文、李君名下，故根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”的规定，对于刘成文、李君要求确认其系本案涉诉房屋（旧证×）所有人的请求，本院不予支持。关于本案涉诉房屋（旧证×）所有权转移问题，刘成文、李君应向远兴公司主张权利。 综上所述，刘成文、李君的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行四川省洪雅县×营业用房（旧证×）； 二、驳回刘成文、李君的其他诉讼请求。 本案受理费5965元，由刘成文、李君负担1193元，李全虎负担1193元，眉山市远兴房地产发展有限公司负担1790元，张俊文负担1789元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2016）川11执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄 玲 审 判 员  黎 琳 代理审判员  聂佳丽 二〇一七年五月四日 书 记 员  沈晓琴 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。