广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0111执异27号 案外人廖南，男，汉族，1972年11月13日出生，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。 负责人：王小兴，行长。 委托诉讼代理人：曾德庆，银行职员。 委托诉讼代理人：颜汉焰，银行职员。 被执行人：广州市再捷建材贸易有限公司，住所地广州市番禺区市桥大北路395号107房。 法定代表人：李恺涛。 被执行人：广州汇丽花苑酒店有限公司（原名称：广州市阿尔戈斯酒店有限公司），住所地广州市番禺区市桥街大北路391号。 法定代表人：陈浩明。 被执行人：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地德庆县德庆大道财政局后背。 法定代表人：梁成坚。 被执行人：陈华，男，汉族，1971年4月17日出生，住广州市荔湾区。 被执行人：杜秀慧，女，汉族，1972年2月13日出生，住广州市越秀区。 被执行人：莫海丹，女，汉族，1974年10月29日出生，住广东省阳江市江城区。 被执行人：钟前波，男，汉族，1972年10月23日出生，住广州市越秀区。 被执行人：涂国钧，男，汉族，1972年9月6日出生，住广州市荔湾区。 被执行人：林穗华，女，汉族，1976年8月2日出生，住广州市天河区。 在本院执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）与被执行人广州市再捷建材贸易有限公司（以下简称再捷公司）、广州汇丽花苑酒店有限公司（以下简称汇丽公司）、德庆和煌酒店管理有限公司（以下简称和煌公司）、陈华、杜秀慧、莫海丹、钟前波、涂国钧、林穗华借款合同纠纷一案中，案外人廖南对本院查封、拍卖被执行人林穗华名下增城市XX镇XX三街XX房（以下简称X琴房）、增城市XX镇领XX一街XX房（以下简称X锋房）及增城市XX镇XX路XX房（以下简称X路401房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人廖南的委托诉讼代理人张俊彦、申请执行人农商行白云支行的委托诉讼代理人颜汉焰及被执行人林穗华均到庭参加了听证。被执行人再捷公司、汇丽公司、和煌公司、陈华、杜秀慧、莫海丹、钟前波、涂国钧经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人廖南称：1.X湾XX房、X峰XX房及X路XX房的所有权离婚前属于案外人与林穗华的夫妻共同财产。但上述三套房产在查封前，即2014年11月4日之前已通过离婚析产归异议人所有，且有离婚协议为证，异议人已就此提出执行标的异议。2.婚姻关系存续期间，案外人对林穗华的保证行为完全不知情，因此林穗华该保证之债不可能系夫妻共同债务。林穗华的保证之债产生于离婚后，明显属于其个人债务，应由其个人承担。既然非夫妻共同债务，则针对上述三房的查封明显错误，且属于超额查封。即便查封时案外人未办理过户手续，异议人也应视为涉案三套房产的物权共有人，按照司法解释的规定，查封裁定也应当送达异议人，否则属于无效查封。同时，本案诉讼标的额不超过2000万元（含债务本息、执行费、诉讼费、保全费、拍卖费等），贷款抵押合同显示抵押物价值超过4100万元且办理他项权登记，其价值两倍于执行标的额，还存在优先受偿的情形，该抵押物即使三次流拍也完全可以以2500万元以上的价值变卖或抵债清偿。因此申请执行人完全可以通过拍卖、变卖抵押物的所得款项优先清偿债权。在抵押物足值，债权明显等得到清偿的情况下，另行查封涉案三套房产并不恰当，完全达不到不查封将导致执行不能的查封条件，明显属于超标的额查封。且法院不得绕过处理抵押物先行处理其他非抵押财产。3.2016年3月17日，案外人收到（2015）穗云法执字第7033号执行裁定书，法院通知拟拍卖德庆县××××村（德府国用（2011）第1777号，地号12XXX82）的土地、X湾XX房、X峰XX房及X路XX房。但由于法院超额查封、查封无效、标的物归属异议等理由，上述三房屋应停止拍卖。现案外人依法请求法院：1.确认已经处于查封状态的财产X湾XX房、X峰XX房及X路XX房不属于（2014）穗云法民二初字第2227号之执行标的物。2.确认X湾XX房、X峰XX房及X路XX房的查封属于无效、超额查封，并立即停止拍卖、解除查封。 申请执行人农商行白云支行称：1.根据物权法的公示原则，涉案房产是登记在被执行人林穗华名下，故法院的查封行为是正确的。2.贷款的抵押物不足以清偿我行的债务，法院追加查封的被执行人名下的财产，并不属于超标的查封。 被执行人再捷公司、汇丽公司、和煌公司、陈华、杜秀慧、莫海丹、钟前波、涂国钧均无陈述意见。 被执行林穗华称：我方同意案外人廖南的异议请求。 本院查明：2014年11月3日，本院作出（2014）穗云法立保字第226号民事裁定：查封或冻结再捷公司、和煌公司、广州市阿尔戈斯酒店有限公司、陈华、莫海丹、钟前波、杜秀慧、涂国钧、林穗华名下价值20000000元的财产。次日，本院依法查封林穗华名下X湾XX房、X峰XX房，和煌公司名下位于德庆县××××村土地（地号12XXX82）等财产。 2014年11月24日，农商行白云支行起诉再捷公司、广州市阿尔戈斯酒店有限公司、和煌公司、陈华、杜秀慧、莫海丹、钟前波、涂国钧、林穗华借款合同纠纷一案，本院立（2014）穗云法民二初字第2227号案审理。2015年5月11日，本院作出民事判决：查明农商行白云支行与再捷公司于2013年7月5日签订最高额借款合同；和煌公司、广州市阿尔戈斯酒店有限公司、陈华、杜秀慧、莫海丹、钟前波、涂国钧、林穗华与农商行白云支行于2013年7月5日签订最高额保证合同；等等。判决：一、确认……。二、在判决生效之日起三日内，再捷公司偿还农商行白云支行借本金1985.5万元及利息（截至2015年2月20日的利息按合同约定计算；2015年2月21日至清偿之日止的利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）。三、再捷公司不履行上述第一项判决时，农商行白云支行对和煌公司座落于德庆县××××村（德府国用（2011）第XX号，地号12XXX82）的土地折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。四、和煌公司、广州市阿尔戈斯酒店有限公司、陈华、杜秀慧、莫海丹、钟前波、涂国钧、林穗华对上述第一项判决确定的债务承担连带责任，并在承担赔偿责任后有权向再捷公司追偿。五、驳回农商行白云支行的其他诉讼请求。案件受理费141800元、保全费5000元，由再捷公司、和煌公司、广州市阿尔戈斯酒店有限公司、陈华、杜秀慧、莫海丹、钟前波、涂国钧、林穗华共同负担……。上述民事判决书已于2015年7月28日发生法律效力。广州市工商行政管理局于2015年3月2日出具的《商事主体名称变更核准通知书》记载：广州市阿尔戈斯酒店有限公司送审的名称变更申请材料经审查，核准该名称变更为广州汇丽花苑酒店有限公司。以上核准变更的名称有效期至2015年8月29日止。在有效期内，经商事登记机关变更登记，换发营业执照后名称正式生效。 2015年8月3日，农商行白云支行依据（2014）穗云法民二初字第2227号民事判决书向本院申请执行，本院立（2015）穗云法执字第7033号案执行。2016年1月21日，本院依法查封林穗华名下X路XX房。2016年2月29日，本院作出执行裁定：拍卖林穗华名下增城市XX镇XX三街XX房、增城市XX镇XX一街XX房、增城市XX镇X路XX房；和煌公司名下坐落于德庆县××××村土地的使用权【使用证号为德府国用（2011）第XX号，地号12XXX82】。2016年9月7日，本院对德城XX村土地（地号12XX82）评估报告的相关事宜进行公告：评估标的物为德城登云官塘村土地的使用权；评估标的物所有权人和煌公司；评估标的物市场总价值为12100000元 另查明，根据德庆县国土资源局于2015年10月26日出具的《德庆县地籍档案查询结果答复书》记载：德城XX村土地（地号12XXX82）使用权利人为和煌公司。根据增城市国土资源和房屋管理局2016年2月19日出具的《产权情况表》记载：X路XX房权利人为林穗华，建筑面积72.44平方米，登记时间2015年11月20日。根据广州市增城区国土资源和规划局2016年9月6日出具的《产权情况表》记载：琴湾101房权利人为林穗华，建筑面积216.24平方米，登记时间2014年10月31日；X峰XX号权利人为林穗华，建筑面积80.63平方米，登记时间2016年6月27日。 再查，案外人与林穗华于2006年3月16日登记结婚，于2014年10月27日登记离婚。双方于登记离婚当日签订的《离婚协议》记载：登记在女方名下的夫妻共同所有的房产琴X湾XX房、X峰XX房及X路XX房所有权归男方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，女方必须协助男方办理更名的一切手续，过户税费及未还清的以女方名义向广州银行借贷的个人信用贷款均由男方负责。男方应于2014年11月30日前补偿房屋差价60万元给女方。除上述房屋外，男女双方各自名下的财产归各自所有。2014年12月9日，异议人向林穗华转账18500元。2014年12月10日，林穗华出具《收条》予异议人，内容为：“今收齐廖南交来的房屋补偿差价60万元。”异议人另提交银行交易明细拟证明其于2014年11月13日至2015年3月15日期间先后取款共480000元交予林穗华。2015年1月19日向林穗华转账20000元； 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。现廖南作为（2015）穗云法执字第7033号案的案外人，基于其认为对X湾XX房、X峰XX房及X路XX房享有实体权利而提出标的异议及行为异议，本院依法依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 X湾XX房、X峰XX房系本院在诉前财产保全即（2014）穗云法立保字第226号案中查封的房屋，依照司法解释的规定自动转为执行中的查封措施。上述两房屋及风光路401房在本院查封时，房屋记载的权利人均为林穗华，案外人亦未能提供符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的生效法律文书排除执行。同时，林穗华在明知其与农商行白云支行签订了《最高额保证合同》的情况下，仍与案外人签订将其名下X湾XX房、X峰XX房及X路XX房所有权全部归异议人所有的《离婚协议》；上述三套房屋面积共计369.31平方米，案外人补偿的差价仅600000元；以上约定均不符合常理；案外人亦未能提交证据证明上述三套房屋系其与林穗华的夫妻共同财产。因此，案外人认为其系X湾XX房、X峰XX房及X路XX房的权利人，且权利能够排除执行的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 案外人提出本院超标的查封的异议，其需在对X湾XX房、X峰XX房及X路XX房享有实体权利的前提下才具备主体资格，现异议人并非上述三套房屋的权利人，又非利害关系人，故其申请依法应予驳回。实际上，本院在执行过程中查封X湾XX房、X峰XX房及X路XX房及德城XX村土地时，上述不动产及不动产使用权的实际市场价值并不确定；2016年9月7日本院公告的德城XX村土地使用权的市场总价值为12100000元，远低于（2014）穗云法民二初字第2227号民事判决书确定的债务；故本院的执行行为符合法律及司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款，第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人廖南的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  王 慧 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一七年五月十九日 书 记 员  陆剑瑜