宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初5833号原告：殷正财，男，1956年6月19日出生，汉族，住固原市。委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：固原家道房地产开发有限公司。法定代表人：余建学，系该公司总经理。原告殷正财与被告固原家道房地产开发有限公司（以下简称固原家道房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷正财的委托诉讼代理人张强，被告固原家道房产公司的法定代表人余建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷正财向本院提出诉讼请求:1.依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效，并判令被告立即向原告交付位于固原市××区(现在实为第四层和五层的一半，层高7.2米)11303、11305号合同预测建筑面积为763.27㎡(现在实际面积应为1526.54㎡)的营业房；2.依法判令被告为原告办理上述营业房的预售备案登记等相关手续并交付房屋所有权证书；3.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金(以购房款8243291.00元为基数，按照每日万分之二计算自2016年10月31日至实际交付之日)；4.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金(以购房款8243291.00元为基数，按照每日万分之二计算自2017年10月31日至实际交付之日)；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年起，原告殷正财和案外人霍某、郭某、殷某2等人先后多次给被告借款，后经结算，被告尚欠原告等4人本金2100万元及部分利息。因被告公司无力兑付，遂与原告等人协商用位于固原市××区部分营业房抵顶债务本金1700万和利息3531075.00元，用400万元本金及利息抵顶了其他楼盘房屋。2015年9月8日，案外人殷某2与被告公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将“家道六盘金街”A1号楼第三层11501号预测建筑面积为455.29㎡的营业房以200万元的价格出售给殷某2，购房款以殷某22015年4月22日给被告出借的400万元借款予以抵付，被告将合同作了预售备案登记。同日，案外人霍某与被告公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将“家道六盘金街”A1号楼三层11301号预测建筑面积为910.58㎡的营业房以400万元的价格出售给霍某，购房款以霍某2015年4月22日给被告出借的600万元借款予以抵付，被告将合同作了预售备案登记。同日，案外人殷某2与被告公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将“家道六盘金街”A1号楼四层11302号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以600万元的价格出售给殷某2，购房款以殷某22015年1月20日给被告出借的600万元借款予以抵付，被告将合同作了预售备案登记。同日，案外人郭某与被告公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将“家道六盘金街”A1号楼三层（现在实际是第五层）11501-11527号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以500万元的价格出售给郭某，购房款以郭某2015年4月22日给被告出借的500万元借款予以抵付，被告将合同作了预售备案登记。在此之后，被告将A1号楼原一、二层合并为一层，房号定为111××，将原三层编制为四个房间变更为二层，房号为11201、11202、11203、11204（没有做实际分割），将原四层变更为第三层、房号定为11301、11302、11303、11305（没有做实际分割）将原五层变更为第四层，分割成24间小间，房号为11501-11527。2016年9月26日，原告等人与被告协商重新签订了合同。原、被告签订的合同约定，被告将“家道六盘金街”A1号楼三层（实际为第四层和五层）11303、11305号预测建筑面积为763.27㎡的营业房以每平米10800.00元的价格（房屋总价为8243291.00元）出售给原告，被告于当日出具了收款收据。合同第十一条约定被告应于2016年10月30日前向原告交付房屋，并约定了被告逾期交房和逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任。但被告至今并未按照约定内容办理预售备案登记等相关手续并交付房屋及房屋所有权证书，经原告与被告多次沟通，被告均置之不理，其行为应当按照约定承担相应的违约责任。故原告依法提起诉讼。固原家道房产公司辩称，1.原、被告签订的《商品房买卖合同》应当是无效合同。2015年前原告向被告发放高利贷，在被告公司暂时无力还款的情况下，原告逼迫被告以低于市场价格将涉案房屋名为抵顶实为抵押，违背了被告的真实意思表示；2.涉案房屋现仍在建设当中，尚未竣工验收，无法向其他买受人交付房屋及办理产权证书。因此，原告的诉请没有法律依据，请求依法驳回；3.原告在房产局备案的涉案房屋信息有误，因为涉案楼盘的规划是三层，实际建设加盖到五层，之前赵建强是公司法人时违规建设六盘金街，后备案信息如何备案的现在的公司法人不清楚。被告公司人员到房管局调取信息，房管局也不给被告提供相关信息。原告殷正财围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：证据2015年9月8日案外人殷某2、霍某、郭某与被告分别签订的《商品房买卖合同（预售）》（已备案）、收款收据，来源合法，内容真实，能够证明因原告的女儿殷某2、案外人霍某、郭某与被告就双方之间形成的民间借贷债权债务签订了以房抵债的商品房买卖合同，并将合同涉及的商品房在固原市房产管理局进行备案的事实，本院予以采信。证据2016年9月26日原告殷正财与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、收据，来源合法，内容真实，能够证明因涉案商品房的楼层、面积发生变动，原、被告重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其与原告女儿殷某2签订的商品房买卖合同中的部分商铺出售给原告殷正财，并向原告出具了已全额收取购房款的收款收据的事实，本院予以采信。证据《2018年2月21日被告向固原市住房服务中心出具的请示》，因该证据未加盖被告公司印章，对其真实性无法核实，被告亦不予认可，故本院不予采信。证据《2018年3月原告在固原市住房服务中心调取的涉案房屋备案登记情况》，因该证据无固原市住房服务中心印章，对其来源和真实性均无法核实，本院不予采信。证据《2018年3月9日案外人霍某向固原市住房服务中心出具的情况说明》，因该证据中的说明人未出庭作证，原告亦未提供其他证据予以印证，无法证实说明内容的真实性，本院亦不予采信。证据《亲属关系证明》，来源合法，内容真实，能够证明原告与殷某2系父女关系的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：因被告固原家道房产公司与原告及案外人殷某2、郭某、霍某之间存在民间借贷关系，双方将之前产生的××区部分商铺抵债的形式于2015年9月8日签订了四份《商品房买卖合同（预售）》，房屋总面积4097.61㎡，总价款1700万元，并在固原市房产管理局进行了备案。其中第五层11501号预测建筑面积为455.29㎡的营业房以200万元、第四层11302号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以600万元的价格顶抵给原告的女儿殷某2。第三层11502-11527号预测建筑面积为1365.87㎡的营业房以500万元的价格顶抵给郭某，第三层11301号预测建筑面积为910.58㎡的营业房以400万元的价格顶抵给霍某。此后，被告在实际施工中将上述营业房的内部结构、楼层及面积进行了更改，双方于2016年9月26日重新就涉案营业房签订了《商品房买卖合同（预售）》，其中与原告女儿殷某2签订的合同将变更后的二层11203/11205号预测建筑面积为704.53㎡的营业房以每平方米6270.00元的价格（房屋总价金为4417403.00元）顶抵给殷某2，与原告补签了《商品房买卖合同（预售）》将变更后的三层11301/11302号预测建筑面积为763.27㎡的营业房以每平方米10800.00元的价格（房屋总价款为8243291.00元）顶抵给原告，并于当日出具了收款收据。另查明，涉案房屋至今未竣工验收，被告公司股东及高层管理人员曾于2018年4月进行了更换。本院认为，原、被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》仅是对被告与原告女儿殷某2及郭某、霍某在2015年9月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》部分合同内容的变更，双方之前达成的以房抵债的合意并未发生实质性改变，原告及其女儿殷某2对被告享有的民间借贷债权合法有效，被告自愿将营业房顶抵借款履行还款义务并无不当，该合同应当认定为双方当事人的真实意思表示。双方在签订商品房买卖合同时，涉案房屋已取得了建设规划许可证及预售许可证，房屋承建过程中是否存在违规建设及是否具备实际交付条件，并不影响合同本身的效力，仅能体现合同目的能否实现履行即被告是否能实际交付合同约定的营业房，故对原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。因涉案营业房尚未竣工验收，具体交付时间无法确定，原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，不具备现实依据，本院不予支持。涉案营业房的楼层存在与规划不符的问题，最终能否在行政机关办理预售备案登记及房屋所有权证书，原、被告均未提供证据加以证明，且上述行为亦属于行政机关对行政相对人做出的具体行政行为，该项诉讼请求已超出民事审判范围，本院不予支持。合同中虽约定在2016年10月30日前交付房屋，但双方之间签订的买卖合同仅是以房抵债的表现形式，原告所承担的房屋对价已包括借款本金及利息，逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权转移登记违约金不应重复计算在内，且原告在被告违约后并未及时采取措施防止其损失扩大，故对上述诉讼请求，本院亦不予支持。庭审中，被告辩称原告逼迫顶抵房屋及借款系高利贷的理由，因被告曾两次就双方的民间借贷债权债务与原告签订合同，其未在庭审中提供证据证明曾向公安机关报案受过胁迫，也未提供证据证明原告存在高利放贷的情形，应认定合同签订的过程是被告的真实意思表示，故对其上述抗辩理由不予采信。综上所述，原告的诉请部分成立，其诉讼主张本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告殷正财与被告固原家道房地产开发有限公司于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、驳回原告殷正财的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告固原家道房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 马艳华人民陪审员 柳 静人民陪审员   海 浪 二Ο二Ο年三月六日书记员 刘 娜附：本案适用的相关法律条文如下：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。