河南省洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异33号异议人（案外人）：恒大地产集团洛阳有限公司，住所地：洛阳市瀍河区中州东路69号166幢101号。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托代理人：何士振、王攀。系恒大地产集团洛阳有限公司员工，特别授权。申请执行人：魏双顶，男，汉族，1958年1月5日出生，住洛龙区。被执行人：苏翠侠，女，汉族，1970年12月3日出生，住河南省永城市。本院在执行申请执行人魏双顶与苏翠侠借款合同纠纷一案中，异议人恒大地产集团洛阳有限公司（以下简称恒大地产公司）对该执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人恒大地产公司提起异议称：异议人得知，贵院在执行过程中，对被告苏翠侠在洛阳恒大绿洲购买的61-3-903号房产采取执行措施，预查封了涉案房屋，并拟拍卖。异议人对贵院前述执行措施有异议，特依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提出异议，望贵院依法审查。主要理由如下：一、案涉房产属预售房，被告苏翠侠尚未取得房屋所有权，贵院对前述房产采取的保全措施属于预查封，而非正式查封，预查封的房产人民法院依法不应进行处分，只有在预查封转为正式查封后方可处分。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的转让自登记时发生效力。本案房产为预售房，尚未办理房屋所有权转移登记，被告苏翠侠并非涉案房产的所有权人。异议人作为房产建造人，依据《物权法》第三十条之规定，因建造这一事实行为取得所有权，是案涉房产当前的所有权人。对此类买受人尚未取得所有权的预售房产，人民法院采取保全措施的法律依据是2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，其规定对被执行人购买的已办理了房屋所有权初始登记或预售合同备案或商品房预告登记的房产，可以进行“预查封”。但应注意到，“预查封”并不等同于正式“查封”。该司法解释第十六条规定，土地、房屋所有权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才自动转为正式查封。预查封的房产不得进行处分，2004年该司法解释出台的同时，作为该司法解释的主要起草者，时任最高人民法院执行工作办公室副主任葛行军、法官范向阳在中国法院网刊发《最高人民法院解读房地产执行若干问题司法解释——法发【2004】5号文件解读》一文，该文第二部分第（三）项“关于预查封”一节，明确指出预查封和查封有一些细微区别，其中第一个区别就是人民法院不能对预查封的房地产进行处置。因此从设立预查封制度的司法解释看，即不允许法院对预查封的预售房产进行处分，而仅能限制该不动产物权的变动。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称“民诉解释”）第四百八十六条规定，对未经“查封”的被执行房产不得进行处分。而对哪些财产能采取正式查封措施，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条亦有规定，就不动产而言，仅能对已登记在被执行人名下的不动产采取正式查封。故，从现行司法解释的明文规定看，人民法院亦只能对已采取了正式查封措施的房产进行处分，对尚处于预查封状态的房产，不得处分。涉案房产尚未将所有权登记到被告苏翠侠名下，房产尚处于预查封状态，贵院不应予以拍卖、进行处分。二、案涉房产的《商品房预售合同》已通过判决形式解除，异议人作为出卖人已收回房产，贵院对房产的执行已失去基础，应解除对案涉房产的预查封。商品房预售合同中，被告并不享有房产所有权，而是依据合同享有债权。因被告未按期偿还银行贷款，导致银行扣划异议人款项以代被告偿还银行按揭款，异议人已依据商品房预售合同约定的解除条款向洛阳市瀍河回族区人民法院提起诉讼，要求解除与被告的商品房预售合同并撤销合同登记备案，现已下达判决并生效，判决结果为解除涉案房产的商品房预售合同，被告配合异议人解除涉案房产的合同备案注销手续与预定登记注销手续。涉案房产的权属已通过判决形式确定，被告对房产已确定无法取得所有权，对该房产的查封、拍卖已完全失去法律和事实基础。综上，异议人认为，案涉房产所有权仍归异议人所有，贵院对涉案房屋的预查封、拍卖严重损害异议人利益，故依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提出异议申请，请贵院依法停止对洛阳恒大绿洲61-3-903号房屋的执行，并解除预查封。经审查查明，原告魏双顶诉被告苏翠侠民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月23日作出（2015）洛龙民初字第1755号民事判决书。原告和被告均不服该判决上诉，洛阳市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）豫03民终1578号民事判决书，该民事判决书发生法律效力后，因苏翠侠未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，魏双顶作为申请执行人向本院申请强制执行。本院于2015年7月14日依法将瀍河区中州东路东段69号61幢3-903号房产予以查封。根据洛阳市不动产登记中心出具的查档证明显示，瀍河区城市东出口，中州东路南侧恒大绿洲B地块61幢3-903号房产登记权利人为苏翠侠，义务人为恒大地产集团洛阳有限公司，预告登记证号为洛房预市字第××号。抵押权人为交通银行股份有限公司洛阳分行，他项权证号为洛房预市字第××号，债权数额为480000元。执行过程中，异议人不服提起执行异议。另查明，原告恒大地产集团洛阳有限公司诉被告苏翠侠商品房预售合同纠纷一案，洛阳市瀍河回族区人民法院于2018年8月28日作出（2018）豫0304民初549号民事判决书，判决内容为：解除2014年6月18日原告恒大地产集团洛阳有限公司与被告苏翠侠签订的合同编号YS0254506《商品房预售合同》，被告苏翠侠配合原告恒大地产集团洛阳有限公司办理合同备案撤销手续及预告登记撤销手续。该判决书已生效。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。洛阳市瀍河回族区人民法院于2018年8月28日作出（2018）豫0304民初549号民事判决书，系在涉案房产被查封日期2015年7月14日之后作出，以该生效民事判决书对抗涉案金钱执行的，应不予支持。恒大地产公司作为出卖人将涉案房屋出卖给被执行人苏翠侠，虽未办理相应产权转移登记手续，但恒大地产公司对涉案房屋已不再享有占有、使用、收益、处分等所有权权能，其在此情况下对被执行人基于合同约定负有为被执行人在具备条件的时候办理房屋产权转移登记手续的义务。其次，恒大地产公司虽对被执行人享有追偿权及对涉案商品房预售合同的单方解除权，但以上权利从属性上仍属于合同债权，法律虽不会干涉当事人解除合同的权利，但当法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，该查封就具有排他的法律效力。因此，在法院对被执行人就涉案房屋所享有相应财产权益依法查封后，虽经法定程序与被执行人解除商品房预售合同，但并不意味着恒大地产公司在双方合同解除后对涉案房屋享有排他性的物权权益，恒大地产公司作为合同相对方，所享有的仍系基于其与被执行人商品房预售合同解除后所产生的相应债权权益，该种债权请求权与申请执行人基于生效法律文书对被执行人所享有的债权相比较，并不具备优先性。因此，恒大地产公司主张的该权利并不能排除对涉案房产的执行，其异议请求没有法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款第（二）项、第四款之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人恒大地产集团洛阳有限公司的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长 ：张唯颖人民陪审员 ：武幼谦人民陪审员 ：王晓燕二〇二〇年三月十二日书 记 员 ：卢璐璐