甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2016）甘0602民初7751号原告（反诉被告）：王建华，女，1965年5月3日出生，住武威市。委托诉讼代理人：陈守安，甘肃纵横律师事务所律师。被告：武威市金羊建筑工程公司，以下简称金羊建筑公司，住所地：武威市凉州区海藏路**。法定代表人：张鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：周福年，男，1972年12月5日出生，汉族，高中文化，住武威市凉州区今朝阳光城****楼****，该公司职工。被告（反诉原告）：武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部，以下简称金羊建筑公司十一项目部，，住所地：武威市凉州区北关西路**负责人：周保年，该项目部经理。委托诉讼代理人：李文海，甘肃金黎明律师事务所律师。第三人：武威市文化馆，住所，，住所：武威市凉州区北关西路**div>法定代表人：李国安，该馆馆长。委托诉讼代理人：张振三，甘肃森博律师事务所律师。原告（反诉被告）王建华与被告武威市金羊建筑工程公司、被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部、第三人武威市文化馆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法适用普通程序，于2015年7月21日公开开庭进行了审理，同年8月4日作出（2015）凉民初字第807号民事判决书。宣判后，被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部不服，提起上诉。2015年12月18日，武威市中级人民法院作出（2015）武中民终字第580号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）王建华及其委托诉讼代理人陈守安，被告武威市金羊建筑工程公司委托诉讼代理人周福年，被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部委托诉讼代理人李文海，第三人武威市文化馆委托诉讼代理人张振三到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王建华向本院提出诉讼请求：判令王建华与金羊建筑公司十一项目部继续履行2005年9月18日订立的商品房买卖合同，并判令被告为原告办理房屋过户登记手续。事实与理由：2004年，王建华曾与金羊建筑公司十一项目部负责人周保年协商，购买该项目部修建的楼房，王建华支付购房款后，未能得到楼房，该项目部负责人周保年提出将现涉案的房屋调换给王建华，王建华同意后，双方于2005年9月18日订立商品房买卖合同一份，约定将金羊建筑公司十一项目部承建的第三人武威市文化馆的房屋出售给原告，面积约1100平方米，单价1800元，并将房屋移交给王建华，王建华陆续向金羊建筑公司十一项目部支付款项105万元，在此期间，武威市文化馆曾向王建华发出通知，要求王建华向其交付房屋，导致王建华无法向金羊建筑公司十一项目部继续付款。2013年1月10日、1月15日，武威市文化馆向王建华发出通知，称王建华占有的房屋已于2013年1月9日向金羊建筑公司十一项目部抵顶了工程款，要求王建华向其交付房屋。金羊建筑公司十一项目部从武威市文化馆处实际取得房屋后，要求涨价，王建华提出按每平方米单价1380元的合同约定结算，该项目部负责人周保年不同意。2014年4月，金羊建筑公司对王建华提起房屋买卖合同诉讼，后于2015年1月7日撤诉。经核算，金羊建筑公司十一项目部出售给王建华的房屋实际面积1033.94平方米，总计价款1861092元，王建华于2015年1月15日向金羊建筑公司十一项目部支付剩余房价款811092元时，金羊建筑公司十一项目部拒绝接受，现王建华提起诉讼，请求依法处理。针对金羊建筑公司十一项目部的反诉请求，答辩意见：1、王建华与金羊建筑公司十一项目部于2005年9月18日签订的商品房买卖合同（面积1100平方米、单价1800元/平方米）合法有效，截止目前并未解除，金羊建筑公司十一项目部无权要求王建华退回房屋；2、金羊建筑公司十一项目部要求王建华支付240万元使用费的请求不能成立，本案房屋买卖合同虽然约定了付款方式，但在合同订立前原告就已支付了部分购房款，在合同订立后王建华分期支付了部分购房款，金羊建筑公司十一项目部未提出异议，双方实际上变更了合同约定的付款方式，王建华不存在违约行为，合同签订后，金羊建筑公司十一项目部虽然交付了房屋，但由于其与武威市文化馆还未正式签订房屋抵顶工程款协议，本案合同效力还有待进一步确定，且房屋的面积等也未确定，房屋产权登记何时办理无法确定，导致王建华未能全额付款；3、王建华占有房屋期间，武威市文化馆多次以书面形式通知王建华交付占有的房屋，致使本案房屋的买卖产生纠纷，王建华无法确定金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆之间就涉案房屋的买卖抵顶关系，在上述纠纷未全部解决之前，王建华不可能全面付款。以上事实及因素，说明王建华未及时付清购房款有客观因素或原因，与金羊建筑公司十一项目部未及时解决房屋抵顶纠纷也有密切关联，如果违约也是金羊建筑公司十一项目部先违约，金羊建筑公司十一项目部的反诉请求无事实及法律依据，请求依法驳回。金羊建筑公司十一项目部向本院提出反诉请求：1、确认金羊建筑公司十一项目部与王建华签订的商品房买卖合同无效；2、判令王建华向金羊建筑公司十一项目部返还涉案房屋；3、由王建华向金羊建筑公司十一项目部支付房屋占用期间的使用费240万元。事实与理由：2003年4月3日，金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆签订文化馆综合楼工程承包合同，金羊建筑公司十一项目部负责该工程的施工建设，工程竣工后，金羊建筑公司十一项目部将所承建的部分沿街商铺临时出让于王建华经营，双方签订了商品房买卖合同，在该合同中，双方约定合同借款、违约责任及解除合同的条件等内容（金羊建筑公司十一项目部并无房屋的处分权）。合同签订后，金羊建筑公司十一项目部及时向王建华交付了房屋，由王建华经营使用，而王建华只支付了100万元购房款，其余价款一直未付，王建华已经构成违约事实。不仅如此，双方在合同中约定："乙方如果未按合同约定时间付款，逾期超过三个月后，甲方有权解除合同"。2006年，双方就解除商品房买卖合同进行了协商，王建华也同意解除原合同，双方又重新对合同内容进行了效力确认，并注明："本合同无任何法律效力"，之后，金羊建筑公司十一项目部多次催促王建华退房，王建华以种种借口不交付房屋。金羊建筑公司十一项目部于2013年10月10日以书面形式向王建华发出通知，再次要求被告解除合同，办理相关结算手续，王建华接到通知后，在法定期限内并没有提出异议或者主张其他权利。据此，根据合同法的规定，双方所签订的商品房买卖合同已经达到法定的解除条件，原合同已经解除，王建华应当退回上述房屋。另外，王建华不顾上述基本事实，为了达到非法目的，将已经解除的"合同"作为依据，起诉要求为其办理所谓的"产权登记手续"，其诉求及理由显然不能成立。王建华在不清楚法律规定的情况下，与金羊建筑公司十一项目部签订了两份商品房买卖合同，经武威市中级人民法院裁定，此合同违反了国有资产管理办法，确认合同无效。为此，金羊建筑公司十一项目部依据相关法律规定提起反诉，请求法院予以支持，并驳回王建华的无理诉求。金羊建筑公司、金羊建筑公司十一项目部针对王建华的诉讼请求，答辩意见：王建华提出的诉讼请求不能成立。根据武威市中级人民法院裁定书内容，金羊建筑公司十一项目部对涉案房屋在没有所有权和处分权的前提下进行买卖、抵顶，属无效行为。本案中房屋属于国有资产，金羊建筑公司及其第十一项目部只是工程的承建单位，不是产权所有人，房屋的买卖或抵顶没有经过国有资产管理部门审批，擅自进行买卖或抵顶，按法律规定属于无效行为。因此，王建华与金羊建筑公司十一项目部于2005年9月18日订立的商品房买卖合同都属于无效合同。既然合同无效，王建华的诉讼请求就不能成立，请求驳回王建华的诉讼请求，并判令双方签订的合同无效。武威市文化馆述称：我馆对王建华的诉讼请求、事实及理由没有异议，对金羊建筑公司十一项目部的反诉有异议。我馆认为依法成立的合同应受法律保护，王建华与金羊建筑公司十一项目部订立合同的行为属于民事行为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"，金羊建筑公司十一项目部的反诉请求不能成立。原、被告及第三人围绕诉讼请求和辩解理由当庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证，对有争议证据的证明目的和法律的适用在论理时一并分析认定。根据王建华、金羊建筑公司、金羊建筑公司十一项目部及武威市文化馆的陈述和本院审查确认的证据，查明下列事实：2003年3月，武威市文化馆（原武威市群众艺术馆）自筹资金在武威市北关西路34号招标修建综合楼。招标前，武威市文化馆与金羊建筑公司十一项目部签订关于投标有关问题的协议，协议约定：付款采用分期付款方式，工程在建期间，按工程进度付工程总造价的30%，竣工后付工程总造价的20%，交付使用1年内逐步付25%，工程交付1年后付清剩余的25%，若武威市文化馆在应付工程款的最后期限无款付给金羊建筑公司十一项目部，应按所建房屋的市场价抵顶所欠工程款，金羊建筑公司十一项目部如果同意，方可参加该工程的投标，如金羊建筑公司十一项目部中标，该协议与中标后的工程施工合同具有同等法律效力。2003年4月6日，被告金羊建筑公司中标后，与武威市文化馆签订建设工程施工合同，合同约定开工日期2003年4月7日，竣工日期2004年4月8日，工程价款5194959.1元（中标价），发包方按工程进度付款，工程竣工验收后付到80%，其余部分交工时按双方约定时间付款。双方在该建设工程施工合同补充条款中约定，如果武威市文化馆不能按时支付工程款，以金羊建筑公司承建的楼房房产和院内土地折价抵顶工程款。建设工程施工合同签订后，金羊建筑公司所属十一项目部具体承建该综合楼工程。2004年，金羊建筑公司十一项目部按合同约定期限完工后，因武威市文化馆未在合同约定的期限付清工程款，金羊建筑公司十一项目部按照与武威市文化馆签订的房屋折抵工程款协议，将该综合楼负一楼（面积1367.72㎡），一楼（面积570.87㎡），二楼（面积467.12㎡），三楼（面积511.78㎡）抵顶工程款。2005年9月18日，金羊建筑公司十一项目部与王建华签订房屋买卖合同，将抵顶房屋中的二、三层部分房屋出售给原告，同日，双方签订了2份房屋买卖合同，一份约定建筑面积为1100平方米，单价1800元/平方米，总价款为198万元，结算面积以房管局核定面积为准，一次性付款，如未按合同约定时间付款，逾期超过30日，出售方有权解除合同，如一方违约，违约方按合同价款的10%支付违约金。另一份约定建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米，结算面积以房管局核定面积为准，一次性付款，如未按合同约定时间付款，逾期超过30日，出售方有权解除合同，如一方违约，违约方按合同价款的10%支付违约金。上述二份合同签订后，金羊建筑公司十一项目部于2006年3月31日将讼争房屋交付王建华（其中含面积55.04平方米的一楼楼梯间）。2006年10月11日，王建华与金羊建筑公司十一项目部又签订房屋买卖合同一份，内容与2005年9月18日签订的建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米的房屋买卖合同内容相同，双方约定"本合同无任何法律效力"。2003年9月30日，经武威市房地产测绘队测绘，王建华使用的二楼13间房屋面积共467.12平方米，三楼14间房屋面积共511.78平方米，2014年9月10日，武威市文化馆出具证明1份，证明王建华占用的一楼面积为55.04平方米。王建华实际使用的楼房面积为1033.94平方米。合同签订前后，王建华先后6次支付金羊建筑公司十一项目部及其负责人周保年购房款共计105万元。2013年1月9日，金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆签订综合楼房屋抵顶工程款协议，主要内容为：根据武威市文化馆（甲方）综合楼关于投标有关问题的协议及2013年1月8日与金羊建筑公司十一项目部（乙方）商谈结果，双方协商同意用市文化馆综合楼部分房屋抵顶所拖欠该公司工程款。根据武市审法报[2006]38号文件，该综合楼经审计总造价为7329714.16元，已付工程款985900元，尚欠乙方工程款和前期办理手续垫付资金共计6479814.16元；2、双方同意依据武天勤评[2005]17号房地产评价报告的评估价格核算抵顶；3、负一楼评估价格每平方米1292.68元，一楼每平方米4244.53元，二楼每平方米1867.59元，三楼每平方米1643.48元；4、根据武威市房地产测绘队出具的房屋面积认证书，负一楼面积1367.72平方米，一楼570.87平方米，二楼467.12平方米，三楼511.78平方米，以上的核算面积为甲方抵顶给乙方的工程款面积；5、负一楼总价1768024.27元，一楼总价2423074.84元，二楼总价872388.64元，三楼总价841100.19元，总计5904587元。6、在抵顶总房款价格上，甲方给乙方下浮3%（177137.64元）;7、尚欠乙方工程款752363.86元;8、在本协议签订三日内甲方一次性支付给乙方剩余欠款752363.86元;9、以上协议经甲乙双方签字盖章后从即日起抵顶房屋，产权归乙方所有。所欠工程款752363.86元，甲方一次性付清后,甲乙双方工程款所有债务结清;10、如果甲方将涉及抵顶的二、三楼不能按期（2013年1月10日）交付给乙方，由甲方负责与实际占有人协调或主张法律权利收回并交予乙方（由乙方积极配合），但最迟不得超过2013年6月30日前，逾期将承担相应的损失责任。原告王建华的房屋包括在抵顶房屋范围内。2012年3月6日至2013年1月15日期间，武威市文化馆先后3次向王建华发出通知，内容为"你所占用的市文化馆房屋作为拖欠的工程款已抵顶给金羊建筑公司十一项目部，通知你限期交付房屋等"。王建华收到通知后未交付房屋。2013年10月18日，金羊建筑公司十一项目部向王建华送达通知1份，内容为"你与金羊建筑公司十一项目部于2005年9月18日签订的商品房买卖合同所约定的余款至今未付，已经形成违约事实，按照合同第五条约定，你方逾期超过30日后，甲方有权解除合同，现我方决定解除合同，你在接到本通知后10日内办理解除合同的移交手续和相关财务结算手续"。武威市天马公证处对该通知的送达过程进行了证据保全公证。2014年3月31日，武威市金羊建筑公司提起房屋买卖合同诉讼，要求王建华向其交付讼争楼房并支付违约金，后金羊建筑公司撤回起诉。2015年1月15日，王建华向金羊建筑公司十一项目部送达通知1份，内容为"我与你于2005年9月18日签订了商品房买卖合同，该房屋一直由我管理经营，我已向你支付105万元，还欠房屋款811092元，我于2015年1月12日向你支付剩余款项，你拒绝接受，至今日起，所造成的经济损失，与我无关，我不负任何责任"，武威市中信公证处对该通知的送达过程进行了证据保全公证。双方对房屋买卖合同的效力、履行与解除意见各异，形成诉讼。另查明，武威市群艺馆北关西路34号综合楼在武威市产权产籍监理所无登记信息。本案争议焦点：1、金羊建筑公司第十一项目部是否合法取得讼争房屋的处分权？2、王建华与金羊建筑工程公司第十一项目部签订的三份合同的效力问题及金羊建筑公司十一项目部的反诉请求能否成立？关于焦点1，武威市文化馆属于事业单位，具备法人资格，依法独立享有民事权利、承担民事义务。王建华提交的金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆签订的投标问题协议、建设工程施工协议能够证明武威市文化馆不能按时支付工程款，将以金羊建筑公司十一项目部承建其综合楼的房屋及院内土地按市场价折价抵顶工程款，该证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，证明效力予以确认。在建设工程施工合同的履行过程中，武威市文化馆未能按时支付工程款，金羊建筑公司十一项目部依据双方的合同及协议约定，将其承建的武威市文化馆综合楼部分房屋抵顶工程款，属于行使建设工程价款优先受偿权，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定"发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿"，建设工程价款优先受偿权基于法律规定，是不以占有或者登记为公示要件的权利。金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆于2013年1月9日签订的房屋抵顶工程款协议，是对金羊建筑公司十一项目部自2004年取得讼争房屋处分权的追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定"无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效"，因此，金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆签订房屋抵顶工程款协议，取得讼争房屋处分权符合合同约定和法律规定，应予支持。金羊建筑公司及其十一项目部主张房屋抵顶工程款协议无效，以财政部令第36号《事业单位国有资产管理暂行办法》（2006年7月1日起施行）的相关规定进行抗辩，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定"强制性规定"是指效力性强制性规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定"合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据"，财政部令属于部门行政规章，且该办法是国家对事业单位占有、使用的登记的国有资产的管理性规定，而不是规范合同的效力性强制规定，且武威市文化馆对王建华与金羊建筑公司十一项目部买卖讼争房屋的民事行为无异议。因此，金羊建筑公司及其十一项目部主张其对讼争房屋无处分权的抗辩理由不能成立。关于焦点2，王建华与金羊建筑公司十一项目部签订了三份房屋买卖合同，其中2005年9月18日签订的二份合同房屋买卖合同均系双方真实意思表示，在签订后均属有效合同，2006年10月11日签订的房屋买卖合同双方约定无法律效力，亦系双方的真实意思表示，为无效合同，因该无效合同与2005年9月18日签订建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米合同的内容完全相同，双方实际上将2005年9月18日签订的建筑面积为801.30平方米、单价为1380元/平方米的合同亦变更为无效合同。订立合同前，金羊建筑公司十一项目部已经通过与武威市文化馆签订房屋抵顶工程款协议，事实上取得了讼争房屋的处分权，合同订立后的2013年1月9日，金羊建筑公司十一项目部与武威市文化馆经结算，再次签订房屋抵顶工程款协议，对金羊建筑公司十一项目部取得讼争房屋的所有权进行了追认，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"，尽管金羊建筑公司十一项目部向王建华送达了解除合同的通知并提起诉讼，但双方签订的房屋买卖合同未约定付款期限，《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）款规定"履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行但应给对方必要的准备时间"，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定"根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外"，王建华亦向金羊建筑公司十一项目部交付过剩余购房款，金羊建筑公司十一项目部拒绝接收，双方之间的房屋买卖合同纠纷一直未能解决，讼争房屋买卖合同并未解除，金羊建筑公司及其十一项目部均主张房屋买卖合同无效的抗辩理由不符合法律规定，不予采纳。因此，金羊建筑公司及其十一项目部主张房屋买卖合同无效、要求王建华返还讼争房屋、支付房屋占用期间的使用费240万元的反诉请求不能成立，本案中建筑面积为1100平方米、单价为1800元/平方米的房屋买卖合同属有效合同。综上，王建华诉求金羊建筑公司十一项目部继续履行房屋买卖合同，并要求金羊建筑公司及其十一项目部为其办理房屋产权过户登记手续的理由成立，予以支持。王建华已支付购房款105万元，尽管金羊建筑公司十一项目部向王建华交付的一楼（面积55.04㎡）在合同中未约定，但一楼实际是通往二楼的楼梯间，王建华实际使用楼房面积1033.94平方米，不超过合同约定面积1100平方米，因此，一楼（面积55.04㎡）应视为金羊建筑公司十一项目部给王建华的出售，讼争楼房总面积为1033.94㎡，总房款为1861092元（1033.94㎡×1800元/㎡），王建华尚欠购房款811092元，王建华在合理期限内支付剩余购房款后，金羊建筑公司及其十一项目部有义务为其办理房屋产权过户登记手续。但由于该综合楼在房屋登记机关无产权产籍登记信息，待办理房屋产权过户手续的条件成就后，金羊建筑公司及其十一项目部为其办理房屋过户登记手续。金羊建筑公司十一项目部请求确认与王建华签订的商品房买卖合同无效、返还讼争房屋、支付房屋占用期间的使用费240万元的反诉请求，基于以上理由均不能成立，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十二条（四）项、第二百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款之规定，判决如下：一、王建华与武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部2005年9月18日签订的房屋买卖合同（建筑面积1100平方米，单价1800元/平方米）继续履行；二、王建华在本判决书生效后30日内支付武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部剩余购房款811092元；三、驳回王建华要求武威市金羊建筑工程公司、武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部在办理房屋产权过户登记的条件成就前为其办理房屋产权过户登记的诉讼请求；四、驳回武威市金羊建筑工程公司第十一施工项目部的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22620元，由王建华负担2620元，金羊建筑公司十一项目部负担20000元；反诉案件受理费14066元，由金羊建筑公司十一项目部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审?判?长??吕忠永人民陪审员  许英人民陪审员 许德红 二○一七年五月十七日 书记员窦蓉