广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38091号原告：毕惠玲，女，1967年11月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：曾佩仪，女，1993年9月5日出生，汉族，住址同上。原告：曾嘉怡，女，1999年10月26日出生，汉族，住址同上。原告：曾嘉文，女，1990年7月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区。四原告共同委托诉讼代理人：杨丽华、钟敏瑶，均系广东聚方律师事务所律师。被告：广州珠光房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：谢炳钊。委托诉讼代理人：孙伟敏、巫臻治，均系该公司职员。原告毕惠玲、曾佩仪、曾嘉怡、曾嘉文诉被告广州珠光房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕惠玲、曾佩仪、曾嘉怡、曾嘉文的共同委托诉讼代理人钟敏瑶，被告广州珠光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙伟敏、巫臻治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕惠玲、曾佩仪、曾嘉怡、曾嘉文向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金310365.49元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告出售房屋，房款总价款为6061644元，根据合同约定被告应当在2013年12月19日前将原告的房地产权证交付给原告。但被告于2019年1月28日才将房地产权证交付给原告的按揭贷款银行办理抵押登记，被告存在迟延办证的违约行为，应当承担自2013年12月20日至2019年1月28日共1866天的违约责任。被告广州珠光房地产开发有限公司辩称：1、原告迟延支付面积差价款、面积差契税和权证费是导致迟延办证的主要原因，依据《商品房买卖合同补充协议》第6条的约定原告应于收楼之日即2012年6月17日缴齐所有房款、税款等费用，但原告在2016年2月18日才缴清面积差价款9278元及房屋契税1277元、权证费80元，我方认为办证时间应自当日开始起计，故我方有权依据合同约定相应顺延办理房产证的时间1532天及相应免除迟延办证的责任。迟延办证的时间为2013年12月20日至2019年1月27日共计1864天，减去顺延的1532天后，我方确认我方迟延办证的违约天数为332天，该332天所对应的迟延办证违约金，我方认为应对应原告的实际损失，请求法院调低迟延办证违约金的计付标准。2、原告的部分诉讼请求（2012年6月17日至2016月9月6日）已超过3年的诉讼时效。3、原合同约定的违约责任过高，被告迟延办证并没有导致原告有任何直接损失，请法院以原告实际损失为基准调整违约金。经审理查明：2009年6月20日，被告（甲方/卖方）与四原告（乙方/买方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方所购商品房为珠光御景花园第自编6号楼6层601房，房屋地址为天河区平江路平苑街1号之二601房（以下简称涉案房屋）；建筑面积共295.46平方米；总金额为6061644元；（第十条）交房期限，甲方应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十八条）产权登记，甲方应在该商品房交付使用后550日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地权证交付乙方；（第十九条）迟延办理产权登记的违约责任，甲方违反第十八条的约定的，乙方有权按照下列方式处理，从逾期之日起计，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延的天数向乙方支付违约金，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金，逾期超过一年，乙方有权提出退房，甲方按已付总房价款的1%赔偿乙方损失，并将乙方已付房价款退回乙方；等条款。合同附件五：本合同补充协议约定：6、乙方未依照合同向甲方付清全部房款及各项税费，包括本合同第十五条中规定，因面积差异产生的房款差额及税费，本合同的第十八条规定的相关期限相应顺延，乙方应在收楼时向甲方提交齐办理房地产权证的相关资料、签署相关表格【包括签署买卖申请审批表、房地产交易登记申请表、广州市房地产他项权利登记申请书（只适用于按揭）】，提供购房人身份证明文件、商品房买卖合同，并结算房款及交清所有税款等（具体按房地产交易中心要求），双方均已知悉办理房产证所需资料，甲方不再另行书面通知，乙方迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办理房产证的时间及相应免除甲方迟延办证的责任；等条款。同日，被告向四原告开具收款收据，确认收到其交来的契税181850元、工本费100元、登记费50元。2009年6月22日，被告向四原告开具发票，确认收到其交来的售房款1861644元。2009年6月24日，广东发展银行出具借款借据，借款金额为4200000元，借款人为毕惠玲、曾嘉文，借款用途为一手房屋按揭。2014年7月8日，被告向四原告开具发票，确认收到其交来的售房款9278元。2016年2月18日，被告向四原告开具收款收据，确认收到其交来的契税（补）277.63元、权证费80元。2019年1月28日，广州市国土资源和规划委员会向四原告核发不动产权证书。庭审中，原、被告均确认房屋总价款为6061644元，收楼日期为2012年6月17日，第一期房款1861644元在2009年6月22日支付，按揭款4200000元在2009年6月24日支付。对于补缴房款9278元，四原告主张支付的时间与发票开具的时间一致，珠江公司对此不予确认，并表示其系在2014年7月8日提前开具发票，但四原告实际的缴款时间是2016年2月18日。被告主张其在四原告收楼之日以口头的方式通知原告补缴房款及税费，补缴房款及税费的金额是确定的，且合同中已明确约定其无需另行通知四原告补缴房款及契税。四原告对此不予确认，并表示被告确曾以电话的形式通知其进行补缴，但其在通知后的一两日内就补缴了房屋面积差价款。关于诉讼时效，被告主张四原告的部分诉讼请求（2012年6月17日至2016年9月6日）已超过诉讼时效，对此四原告表示诉讼时效应当从核发房产证之日即2019年1月28日起算，并确认其提起本案诉讼前未就迟延办证向被告主张过权利。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应切实履行。四原告已根据合同约定向被告支付了购房款，被告应按照合同约定向四原告交付涉案房屋并办理产权过户登记手续。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后550日内向产权登记机关为四原告办妥产权登记，并将以四原告为产权人的房地产权证交付四原告。根据已查明的事实可知，被告已于2012年6月17日将涉案房屋交付给四原告，故被告依约应于交付使用后550日内为四原告办妥产权登记，并将以四原告为产权人的房地产权证交付四原告，但广州市国土资源和规划委员会直至2019年1月28日向四原告核发不动产权证书，因此，被告应承担逾期办理房地产权证的违约责任。被告主张四原告迟延支付面积差价款、面积差契税和权证费，其有权顺延相应的办证时间。对此，本院认为，鉴于在商品房预售合同关系中买卖双方所处地位及接收信息程度的不同，对于房屋面积差价款、税费和权证费的金额，原告作为购房人无法直接得知，被告作为开发商应负有通知义务，被告辩称无须另行通知购房者补缴房屋面积差价款、税费和权证费等，本院不予采纳。被告抗辩称其在收楼时已通知四原告补缴房屋面积差价款及税费，对此未举证予以证明，四原告对此亦不予确认，本院对被告的该项抗辩不予采纳。现四原告提交收款收据及发票主张其交齐面积差价款的时间为2014年7月8日、面积差契税和权证费的时间为2016年2月18日，并自认其系在被告通知后的一两日内就补缴了款项，本院予以采信。对于被告辩称四原告迟延支付款项，应顺延相应的办证时间，本院不予采纳。关于诉讼时效，四原告主张其诉讼时效应当从核发房产证之日即2019年1月28日起算，本院不予采纳。本案中，四原告确认在提起本案诉讼（2019年9月6日）前未就迟延办证向被告主张过权利，故四原告主张的2016年9月6日前的迟延办证违约金已过诉讼时效，被告辩称四原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，本院予以采纳。被告于2019年1月28日办妥房产证，四原告主张迟延办证违约金计至该日，本院予以照准。综上，被告应向四原告承担自2016年9月7日起至2019年1月28日止的迟延办证违约金。《商品房买卖合同》约定“甲方违反第十八条的约定的，乙方有权按照下列方式处理，从逾期之日起计，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延的天数向乙方支付违约金，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金”，故被告应向四原告支付迟延办证违约金145147.31元。对于四原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州珠光房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告毕惠玲、曾佩仪、曾嘉怡、曾嘉文支付迟延办证违约金145147.31元；二、驳回原告毕惠玲、曾佩仪、曾嘉怡、曾嘉文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5960元，由原告毕惠玲、曾佩仪、曾嘉怡、曾嘉文负担3200元，被告广州珠光房地产开发有限公司负担2760元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  林 艳二〇二〇年三月十九日书 记 员  谢丽军陈玉娟