青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申11号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张泽花，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张岳，青海鑫辰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张玉梅，住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田成勇，住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海金屋子房地产经纪有限公司，住所：青海省西宁市城西区西川南路78号3号楼78-84号。 法定代表人：鲁之栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张正华，男，该公司法务部员工。 再审申请人张泽花因与被申请人张玉梅、田成勇、青海金屋子房地产经纪有限公司（以下简称金屋子公司）确认合同无效纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1885号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张泽花申请再审称，请求：1.撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初1322号民事判决及西宁市中级人民法院(2019)青01民终1885号民事判决,驳回张玉梅一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由张玉梅、田成勇、金屋子公司承担。事实和理由：（一）一、二审法院认定田成勇出售房屋行为属于无权处分,并确认合同无效,系事实认定错误。1.2019年1月30日,田成勇在金屋子公司居间服务下,与张泽花达成涉案房屋(位于西宁市城北区海西路11号3号楼131室)买卖协议,并签订《房地产买卖合同》。合同约定:田成勇对涉案房屋享有完整所有权或已取得所有产权人的同意,能完全支配及处理,且并未侵犯任何第三方之合法权益。否则,田成勇须承担相应的法律责任。同时,田成勇向张泽花出示的房屋所有权证和土地使用权证显示,案涉房屋产权登记在田成勇名下,产权信息显示为单独所有。因此,张泽花有充分的理由相信田成勇对案涉房屋享有完全处分权。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定，田成勇与张泽花就房屋买卖事项签订合同,张泽花有理由相信田成勇出售房屋的行为系经夫妻二人协商确定后的结果,《房地产买卖合同》应当认定为有效，张玉梅以不知情为由起诉确认合同无效无法律及事实依据。3.田成勇即便无权处分案涉房屋,但其行为符合表见代理的法律规定。首先，田成勇和张玉梅夫妻关系良好,不存在分居等情形;其次,张玉梅在一、二审均未提供证据证明田成勇系恶意签订买卖合同,伤害张玉梅合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定,田成勇与张泽花签订的买卖合同应当有效。4.一、二审法院对金屋子公司提供的涉案证据未进行有效梳理,主观认定该公司对本次纠纷发生具有重大过错,并继而认定其主张合同合法有效的意见不能成立属事实认定错误。且张泽花认为，金屋子公司是否存在过错,并不影响合同的效力。（二）一、二审法院举证责任分配错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,张玉梅应对其提出张泽花与田成勇、金屋子公司存在恶意串通、田成勇无权处分的主张，承担举证责任，而非张泽花承担举证责任。（三）一、二审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十一条是将买卖合同的意思表示与物权变动的实际效果联系起来,认为债权与物权变动同时存在。但事实上,合同当事人订立合同仅产生债权上的权利义务关系,并不同时涉及到物权的处分,当事人之间产生债权债务关系，张泽花即开始享有债权上的请求权。故无论订立合同的当事人田成勇是否对案涉房屋享有完全物权,张泽花与田成勇之间依据案涉房屋产生的债权关系都是存在的。因此,一、二审法院均将田成勇是否对案涉房屋享有完全所有权作为认定案涉合同效力的前提条件属于适用法律错误。（四）一审法院裁判思路存在错误。一审法院在结合本案客观实际的情况下，应当公平公正的考量各方当事人合法权益，且准确适用法律规定，判决解除合同，而非确认合同无效。综上,一、二审法院认定事实错误、举证责任分配错误、适用法律错误,损害了张泽花的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，申请再审。 张玉梅提交意见称，1.一、二审事实认定清楚、适用法律正确。本案不存在表见代理的法律关系,田成勇作为张玉梅的丈夫,在婚姻存续期间,未经张玉梅同意出售夫妻共同共有房屋,系民法上的无权处分。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条的规定,张泽花、田成勇、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》为无效合同。2.一、二审法院举证责任分配正确。张玉梅对其所主张的确认合同无效进行举证,张泽花也对其答辩的事实进行举证,符合法律规定的举证原则。3.张泽花申请再审理由与上诉理由相同,无新证据,本案没有符合启动再审的条件，请求驳回张泽花的再审申请。 田成勇提交意见称，其与张玉梅答辩意见一致，请求法院依法驳回张泽花的再审申请。 金屋子公司提交意见称，1.一、二审法院认定事实错误,损害了金屋子公司的合法权益。田成勇向金屋子公司出示和提交的《房屋所有权证》及《土地使用权证》所登记的所有权人均为田成勇,金屋子公司作为专业房屋中介公司，以相应证件载明为准。且为了避免纠纷，金屋子公司还在《房地产买卖合同》第一条第七款中特别约定房屋产权可以用于交易的保证条款。但一、二法院却以田成勇患有眼疾看不清合同字体、金屋子公司经纪人急于促成合同末予解释合同条款以及未征得共有人张玉梅同意等，认定金屋子公司存在重大过错,由此认定买卖合同无效,令人无法信服。2.一、二审法院适用法律错误。《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,旨在强调田成勇对涉案房产没有处分权。但根据田成勇所提供的相关产权证明,金屋子公司有充分的理由相信田成勇是案涉房屋唯一产权人,其出售房屋的行为既不涉及上述法律规定，亦不违反其他法律的强制性规定。故，一、二审法院仅以金屋子公司风险防范能力应高于常人,就要求金屋子公司去征求所谓“共有人”张玉梅的意见,于情于理于法均不能成立。且田成勇、张玉梅向一审法院提交的证据均不能证明张玉梅为金屋子公司征求意见的“共有人”，一、二审法院就此认定金屋子公司存在重大过错牵强。即便金屋子公司存在重大过错可能导致合同无法履行,那么根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一、二审法院也不能直接认定合同无效。故，金屋子公司认为在本次居间行为中已尽到和履行了相应的责任和义务,不存在重大过错,不应当承担因无合同无效而带来的损失。 本院经审查认为，（一）关于一、二审法院认定田成勇出售房屋行为属于无权处分,并确认合同无效,是否系事实认定错误的问题。1.经查，1983年1月14日张玉梅与田成勇登记结婚，婚姻关系存续期间参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，房屋产权登记在田成勇一方名下。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。”的规定，案涉房屋虽登记在田成勇一方名下，但只要是张玉梅、田成勇夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于其二人共同共有的财产。依据该法条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。任何一方对婚姻关系存续期间的财产处分，须征得对方的同意。本案中田成勇处分其与张玉梅共同共有的房屋，不同于一般日常家事处理，必须征得张玉梅的同意。张玉梅、田成勇应在《房地产买卖合同》共同签字或盖章。故张泽花提出田成勇向其出示的房屋所有权证和土地使用权证显示为田成勇独有，其有理由相信田成勇对案涉房屋享有完全处分权的申请理由不能成立。2.张泽花认为田成勇与其就房屋买卖事项签订合同的行为系经夫妻二人协商确定后的结果。对此，张泽花应承担举证责任，但其在一、二审、再审审查期间，均未提交证据证实田成勇出售房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，理应承担举证不能的不利后果。3.根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，构成表见代理：须是无权代理；须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；须是相对人善意且无过失。就本案而言，张泽花是否属于善意买受人？根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。该款规定有以下几个条件：1.第三人属于善意购买，并非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；2.买受人支付了合理对价；3.买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。结合本案事实，田成勇未经张玉梅同意擅自处分共同财产房屋，张泽花在看房及签订合同时，张玉梅均不在场，之后也未对田成勇与张泽花房屋买卖行为进行追认。且张泽花仅支付75000元定金，也未办理产权过户手续。故，张泽花不属于善意买受人，其提出合同有效的申请理由不能成立。4.金屋子公司作为专业不动产中介机构，对国家涉及不动产保护、交易等相关法律法规的把握，风险防范能力理应高于买卖双方，现无证据证明其征求不动产共有人张玉梅的同意，金屋子公司认为涉案合同有效的表述不能成立。 （二）关于一、二审法院举证责任分配是否错误的问题。本案中，张玉梅主张田成勇与张泽花、金屋子公司订立的《房地产买卖合同》无效并举证。对此，张泽花应就不认可张玉梅主张的抗辩意见承担举证责任。现一、二审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定，将举证责任分配给张玉梅及张泽花，并无不当。张泽花的此项再审申请理由不能成立。 （三）关于一、二审法院适用法律是否错误的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，结合田成勇未经张玉梅同意擅自处分共同财产房屋，买受人张泽花在看房及签订合同时，张玉梅既不在场，也不知情，即便事后知道，也未对田成勇与张泽花买卖房屋的行为进行追认的事实，田成勇始终为无处分权人，其与张泽花、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》为无效合同。故一、二审法院适用该法条解决本案纠纷，并无不当。张泽花的此项再审申请理由不能成立。 （四）关于一审法院裁判思路是否存在错误的问题。张泽花提出一审法院应当判决解除合同，而非确认合同无效。本院认为，解除合同是以合同合法有效为前提，而本案中，田成勇未经不动产共有人张玉梅同意擅自出卖案涉房屋，损害了张玉梅的合法权益，属无权处分。张玉梅对田成勇的处分行为不予追认，且张泽花既未支付合理对价，也未办理产权过户手续，应当认定合同无效。故，一审法院裁判思路正确。张泽花的此项再审申请理由不能成立。 综上，张泽花的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回张泽花的再审申请。 审 判 长  陈 鸿 审 判 员  吉素梅 审 判 员  王 娟 二〇二〇年三月三日 法官助理  梁 桥 书 记 员  铁英香