福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终198号 上诉人（原审被告）：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧A区。统一社会信用代码913504276628402794。 法定代表人：郭朋娟，总经理。 委托诉讼代理人：丁传琦，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖水芳，福建枫桦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:张昌锦，男，1971年4月11日出生，汉族，住沙县扬帆新城Ｂ区。 被上诉人（原审第三人）：曹先妹，女，1977年2月2日出生，汉族，住沙县扬帆新城Ｂ区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 上诉人三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）因与被上诉人张昌锦、曹先妹房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中驰房产公司的委托诉讼代理人丁传琦、肖水芳，被上诉人张昌锦、曹先妹的委托诉讼代理人黄书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中驰房产公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0427民初1530号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定诉争房屋不符合交房条件是错误的。1.诉争房屋部分楼板确有裂缝，但并不影响业主的居住和使用。按照法律规定严重影响业主居住和使用是工程主体结构存在质量问题才不具备交付条件。本案诉争房屋已经经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等综合验收，并经沙县建设工程质量监督站验收合格，出具工程质量监督报告，且进行了备案，是符合交付条件的。2.双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了交付条件，诉争房屋均已具备。3.《商品房买卖合同》第十五条对保修责任进行了约定，住宅质量保证书中明确了发生质量问题时中驰房产公司的保修范围和保修期限，对于室内地面空鼓开裂等均属于保修范围。因此，诉争房屋存在楼板裂缝并不影响双方的交付。4.中驰房产公司在合同约定时间内通知张昌锦交房，张昌锦也承认收到交房通知。二、一审判决适用法律错误。1.关于诉争房屋不符合交付条件的认定适用法律错误。《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条，均规定验收合格方可交付。因此，中驰房产公司已取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《工程质量监督报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。中驰房产公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，房屋已达到交付条件。2.关于诉争房屋存在质量问题不符合交付条件的认定适用法律错误。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条，建筑工程若存在质量缺陷也属于质量保修范围，本案诉争房屋为质量缺陷，与规定中质量问题属同一性质属于保修范围，具备房屋交房条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条对于不能交付的房屋作出了明确规定，其只明确了主体质量不合格是商品房不能交付的条件，除此之外，没有作出商品房存在质量缺陷当然导致房屋不能交付的规定。3.合同约定如果张昌锦接受房屋，则中驰房产公司无须承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条明确约定，若在规定日期内交付的房屋不符合交付条件，买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金。从张昌锦起诉情况看，张昌锦是同意接受房屋的，依据合同约定，中驰房产公司无须承担违约责任。三、《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付时间是2014年12月31日，按照《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，在合同约定的交房时间到达后，开发商没有交房就构成了违约。张昌锦应在2016年12月31日前主张权利，逾期不主张视为放弃。本案中张昌锦是于2019年8月1日向法院起诉，已远远超过法律规定的两年诉讼时效期间。因此，一审判决中驰房产公司承担自2016年8月1日至2017年6月6日止的逾期交房违约金没有依据。四、一审判决中驰公司向张昌锦、曹先妹支付逾期办理房屋产权证书的违约金没有事实依据。1.曹先妹没有起诉中驰房产公司，一审中作为第三人，曹先妹并不是合法的原告，按照民事诉讼不告不理的原则，一审法院判决中驰房产公司为曹先妹办理房屋权属证书没有事实和法律依据。2.中驰房产公司已于2013年4月办理了预告登记，诉争房屋登记的名字是张昌锦和曹先妹，因张昌锦无法提供结婚证导致产权证书无法办理，逾期办证的责任在张昌锦而非中驰房产公司，如果不提供结婚证，中驰房产公司是无法办理房屋权属证书的。综上，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。 张昌锦、曹先妹答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中驰房产公司的上诉，维持原判。二、中驰房产公司称“一审法院认定诉争房屋不符合交付条件是错误的”观点不能成立。首先，上诉人提供的商品房确实存在“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”的客观事实，既不符合双方约定的交房条件，也不符合商品房可正常使用的基本要求。其次，中驰房产公司自2015年起与沙县扬帆新城B区B4号楼17单元1701号业主徐媛发生纠纷，业经一、二审判决，中驰房产公司向福建省高院申请再审。省高院驳回其再审申请，裁定书对涉案房屋不符合交付条件进行了详细说明。且有三明市中级人民法院多分判决对涉案房屋质量问题进行了确认。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条作出判决是正确的。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，中驰房产公司应于2014年12月31日前交付符合约定的房屋，但中驰房产公司于2017年6月7日才交付，其行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，中驰房产公司应按日向张昌锦、曹先妹支付已付购房款万分之五的违约金。但是，张昌锦在一审要求其按月利率0.65%计付违约金，低于约定且符合法律规定。四、因中驰房产公司的违约行为处于连续违约状态，张昌锦、曹先妹不能明确知道权利何时受到损害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，中驰房产公司称的逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效的观点不能成立。张昌锦、曹先妹诉请的逾期交房违约金系按日累计计算期间问题，是一种继续性债权，作为一个整体，每个个别债权具有独立性每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效。张昌锦在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则三年诉讼时效的规定。五、因为张昌锦和曹先妹是夫妻关系，在其婚姻关系存续期间所购买的商品房，是张昌锦和曹先妹的共有财产，因为签订《商品房买卖合同》的买受人是张昌锦一人，曹先妹在一审起诉时没有作为原告，但是在一审诉讼过程中，因曹先妹与本案有直接法律上的利害关系，一审法院依法追加曹先妹作为第三人参加诉讼，曹先妹对夫妻共同财产有同等的权利义务，一审判决中驰房产公司一并为曹先妹办理房屋权属证书有事实和法律依据。中驰房产公司于2013年4月办理预告登记时，诉争房屋的产权已经登记张昌锦和曹先妹共有，中驰房产公司就可以依据预告登记记载的产权人办理房屋产权证书。但其至今没有办理，应根据《商品房买卖合同》第十四条的规定支付逾期办证违约金。综上，请求二审法院驳回中驰房产公司的上诉，维持原判。 张昌锦向一审法院起诉请求：1.中驰房产公司支付逾期交房违约金140156元（自2015年1月1日起至2017年6月6日止）；2.中驰房产公司立即为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权初始预登记并为张昌锦取得该房屋权属证书；3.请求依法判令中驰房产公司支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金108905元给张昌锦（自2017年8月7日起至2019年7月7日止）以及支付张昌锦从2019年7月8日起至中驰房产公司实际为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权初始预登记之日止的违约金（违约金按张昌锦已付房款728475元的月利率0.65%计算）；4.本案诉讼费、财产保全费用由中驰房产公司承担。 一审法院认定事实： 1.2012年11月16日张昌锦与中驰房产公司签订《商品房买卖合同》，约定张昌锦向中驰房产公司购买沙县扬帆新城Ｂ区，价款728475元。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。 2.2013年1月11日张昌锦按约定向中驰房产公司支付了首付款228475元。同年2月27日张昌锦与中驰房产公司以及中国建设银行股份有限公司沙县支行签订《个人住房借款合同》由张昌锦按揭贷款50万元直接支付给中驰房产公司。 3.2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局发函通知中驰房产公司：“中驰房产公司开发建设的沙县扬帆新城B区住宅楼工程，根据省建筑工程质量检测中心有限公司对开裂楼板裂缝分布状况及成因分析，部分楼板裂缝已贯通，将影响楼板的正常使用功能及耐久性，现责成中驰房产公司及时委托具备相关资质的设计单位进行整改设计。设计后组织施工单位按设计图纸进行处理。” 4.2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订《沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同》，约定施工范围是对扬帆新城B1号楼至B8号楼的裂缝进行修补；裂缝修补工程施工合同的工期从2015年6月15日至2015年7月20日。即中驰房产公司从2015年7月20日将扬帆新城B1号楼至B8号楼的裂缝修补好后并未通知张昌锦交付房屋。 5.中驰房产公司于2017年6月7日将坐落于沙县扬帆新城Ｂ区交付张昌锦，即从2015年1月1日起至2017年6月7日止中驰房产公司共逾期交房888天即29.6个月。 6.张昌锦因本案申请诉讼保全支付保全费1765元。 7.张昌锦、曹先妹于1999年9月18日办理了结婚登记。 8.2013年3月中驰房产公司向原沙县房地产管理所政务窗口办理了张昌锦、曹先妹购买的坐落于沙县扬帆新城Ｂ区的申请预告登记。 一审法院认为，张昌锦与中驰房产公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。张昌锦按时交款，中驰房产公司应按约定交房。关于中驰房产公司是否违约问题。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司并向张昌锦寄送了交房通知，但中驰房产公司所建诉争房所在楼“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，张昌锦拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付张昌锦，构成违约。违约金的计算问题。合同约定中驰房产公司如违约应按已付款的日万分之五支付违约金。张昌锦要求按月利率0.65%计付违约金，低于约定且符合法律规定，予以支持。违约金支付起止时间问题。张昌锦于2019年8月1日起诉要求中驰房产公司支付自2015年1月1日以来的违约金。因民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。故已届满的违约金保护3年。3年的违约金应从2016年8月1日起计至交房之日2017年6月6日止为48297.89元（728475×0.65%×10.2）。超过部份不予支持。关于是否办理产权登记问题。张昌锦要求中驰房产公司向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权的诉讼请求，符合双方约定，予以支持。中驰房产公司于2017年6月7日将坐落于沙县扬帆新城Ｂ区交付张昌锦，至今张昌锦未取得该房屋权属证书，根据合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。故张昌锦有权要求中驰房产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金自2017年9月7日起至中驰房产公司实际为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权证之日止违约金按张昌锦已付房款728475元的每日按0.01%计算为48079.35元（自2017年9月7日起至2019年7月7日止）以及支付张昌锦从2019年7月8日起至起至中驰房产公司实际为张昌锦向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋所有权证之日止的违约金。超过部份不予支持。关于诉讼保全费损失问题。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方损失。中驰房产公司未全面履行合同，张昌锦申请诉讼保全支出诉讼保全费1765元，中驰房产公司应承担683元。关于曹先妹是否与张昌锦共同享有诉讼权利问题。张昌锦、曹先妹系夫妻关系，张昌锦购买沙县扬帆新城Ｂ区时，于2013年3月中驰房产公司向原沙县房地产管理所政务窗口办理了张昌锦、曹先妹该房的申请预告登记，曹先妹与张昌锦共同享有本案的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、中驰房产公司应于判决生效后十日内支付张昌锦、曹先妹逾期交房违约金48297.89元（自2016年8月1日至2017年6月6日，以购房款728475元为基数按月利率0.65%计算）；二、中驰房产公司应于判决生效后十日内为张昌锦、曹先妹向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋权属证书；三、中驰房产公司应支付张昌锦、曹先妹逾期办理房屋权属证书的违约金48079.35元（自2017年9月7日起至2019年7月7日止）以及从2019年7月8日起至中驰房产公司实际为张昌锦、曹先妹向当地房屋权属登记机构办理沙县扬帆新城Ｂ区的房屋权属证书之日止的违约金（以728475元为基数每日按0.01%计算）；四、中驰房产公司应于判决生效后十日内支付张昌锦诉讼保全费683元；五、驳回张昌锦的其他诉讼请求。案件受理费5036元，减半收取计2518元，由中驰房产公司负担974元，张昌锦负担1544元。 二审中，当事人没有提交新证据。 中驰房产公司、张昌锦、曹先妹对一审查明的事实均无异议。本院依法予以确认。但中驰房产公司认为一审遗漏了《商品房买卖合同》约定的第八条、第十四条内容的陈述。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，根据该条约定及《商品房买卖合同》其他有关约定，诉争房屋应当具备正常的使用功能是张昌锦向中驰房产公司购买诉争房产并签订买卖合同的目的所在。虽然诉争房屋通过竣工验收并已备案，中驰房产公司也于2014年12月31日前通知办理房屋交接手续，但张昌锦发现诉争房屋存在质量问题而拒绝接收，之后沙县住房和城乡规建设局委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对楼板裂缝分布及成因进行检查鉴定，经鉴定后作出了“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”的鉴定结论，说明诉争房屋的质量问题在之前的竣工验收中未被发现，在张昌锦未接收诉争房屋的情形下，该鉴定结论事实上证明诉争房屋存在影响正常使用的质量问题。故中驰房产公司提出诉争房屋已经符合合同约定交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。张昌锦在被通知交房时明确拒绝接收存在质量问题的诉争房屋，因此，中驰房产公司提出的依据双方合同约定张昌锦是同意接受房屋故中驰房产公司无须承担责任的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。因张昌锦于2019年8月1日向法院起诉要求中驰房产公司逾期交房违约金，中驰房产公司于2017年6月7日将诉争房产交付张昌锦，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》的规定支持其2016年8月1日起至2017年6月6日止的违约金并无不当。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”一审法院据此判决中驰公司支付自2017年9月7日起至实际办理房屋产权证书之日止的逾期办证违约金并无不当。因张昌锦、曹先妹系夫妻关系，中驰房产公司于2013年3月为张昌锦、曹先妹办理预告登记，一审法院认为曹先妹与张昌锦共同享有本案诉讼权利并判决向张昌锦、曹先妹支付违约金及办理房屋产权证书并无明显不当。 综上所述，中驰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5036元，由三明市中驰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  程哲明 审判员  张天明 二〇二〇年三月十日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。