青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申12号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张泽花，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张岳，青海鑫辰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田成勇，住青海省西宁市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海金屋子房地产经纪有限公司，住所：青海省西宁市城西区西川南路78号3号楼78-84号。 法定代表人：鲁之栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张正华，男，该公司法务部员工。 再审申请人张泽花因与被申请人田成勇、青海金屋子房地产经纪有限公司（以下简称金屋子公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1884号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张泽花申请再审称，请求：1.撤销青海省西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初1384号民事判决和西宁市中级人民法院(2019)青01民终1884号民事判决,改判支持张泽花一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由田成勇、金屋子公司承担。事实和理由：（一）一、二审法院认定张泽花与田成勇签订的《房地产买卖合同》无效,属认定事实错误。1.案涉房屋产权登记在田成勇名下,其在签订合同时,承诺对案涉房屋享有完整所有权或已取得所有产权人的同意,能完全支配及处理,并未侵犯第三方合法权益,否则其承担相应的法律责任。田成勇有权处分案涉房屋。2.田成勇即便无权处分案涉房屋,但其行为符合表见代理的法律规定。首先，田成勇和张玉梅夫妻关系良好,不存在分居等情形;其次,张玉梅在一、二审均未提供证据证明田成勇系恶意签订买卖合同,伤害其合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定,田成勇与张泽花签订的《房地产买卖合同》应当有效。3.张泽花与田成勇签订的《房地产买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形,双方之间的合同合法有效。（二）一、二审法院驳回张泽花要求田成勇双倍返还定金的诉求，系认定事实错误及适用法律错误。1.本案中,张泽花与田成勇签订的《房地产买卖合同》合法有效,该合同对定金作了明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定,田成勇应双倍返还张泽花已支付的定金。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,张泽花按照合同约定向田成勇支付了定金75000元,现由于田成勇的原因导致《房地产买卖合同》无法履行,张泽花有权要求田成勇双倍返还定金。3.金屋子公司作为专业不动产中介机构,应为张泽花提供合理、合法的中介居间服务工作。但该公司急于促成合同签订,不仅没有很好地履行居间服务义务,而且放纵田成勇的违约行为,在整个缔约过程和诉讼过程给张泽花造成损失。金屋子公司对本次纠纷的发生具有重大过错,其应当承担连带赔偿责任。（三）一、二审法院适用法律错误。田成勇作为案涉房屋的唯一产权人,其与张泽花签订《房地产买卖合同》的行为属于有权处分。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定作出判决，二审法院认为一审法院适用法律正确，属于适用法律错误。 综上,一、二审法院认定事实错误、适用法律错误,损害了张泽花的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，申请再审。 田成勇提交意见称，1.一、二审认定事实清楚、适用法律正确。本案中,涉案房屋为田成勇与张玉梅在婚姻存续期间所购，为夫妻共同财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，田成勇无权处分,张玉梅事后也未对买卖合同进行追认，且案涉房屋未办理产权过户手续,不符合善意取得构成要件，张泽花不属于善意买受人。2.张泽花申请再审理由与上诉理由相同,无新证据,本案没有符合启动再审的条件，请求驳回张泽花的再审申请。 金屋子公司提交意见称，1.一、二审法院认定事实存在错误，认定田成勇对案涉房屋无权处分与案件事实不符。田成勇向金屋子公司出示的《房屋所有权证》及《土地使用权证》所登记的所有权人均为田成勇一人，金屋子公司作为专业的房屋中介公司，对于所居间的房屋资质均以相应证件上载明为准，且为避免纠纷还在《房地产买卖合同》第一条第七款中特别约定房屋产权可以用于交易的保证条款。但一、二法院却以田成勇患有眼疾看不清合同字体、金屋子公司经纪人急于促成合同末予解释合同条款以及未征得共有人张玉梅同意等为由，认定金屋子公司存在重大过错,令人无法信服。2.金屋子公司在本次居间行为中已尽到相应的责任和义务，不存在重大过错，不应当承担张泽花诉请的由金屋子公司承担连带赔偿责任。 本院经审查认为，（一）关于一、二审法院认定张泽花与田成勇签订的《房地产买卖合同》无效,是否系认定事实错误的问题。1.经查，1983年1月14日张玉梅与田成勇登记结婚，婚姻关系存续期间参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，房屋产权登记在田成勇一方名下。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。”的规定，案涉房屋虽登记在田成勇一方名下，但只要是张玉梅、田成勇夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于其二人共同共有的财产。依据该法条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。任何一方对婚姻关系存续期间的财产处分，须征得对方的同意。本案中田成勇处分其与张玉梅共同共有的房屋，不同于一般日常家事处理，必须征得张玉梅的同意。张玉梅、田成勇为《房地产买卖合同》的当事人，应当共同签字或盖章。故，张泽花提出田成勇有权处分案涉房屋申请理由不能成立。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，构成表见代理：须是无权代理；须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；须是相对人善意且无过失。就本案而言，张泽花是否属于善意买受人？根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。该款规定有以下几个条件：其一，第三人属于善意购买，并非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；其二，买受人支付了合理对价；其三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。结合本案事实，田成勇未经张玉梅同意擅自处分共同财产房屋，张泽花在看房及签订合同时，张玉梅均不在场，之后也未对田成勇与张泽花房屋买卖行为进行追认。且张泽花仅支付75000元定金，也未办理产权过户手续。故，张泽花不属于善意买受人，其提出合同有效的申请理由不能成立。 （二）关于一、二审法院驳回张泽花要求田成勇双倍返还定金，是否系认定事实错误及适用法律错误的问题。本案中，张泽花诉求解除合同，并判令田成勇双倍返还张泽花已付定金150000元整，金屋子公司承担连带返还责任。但解除合同及双倍返还定金应以合同合法有效为前提。而田成勇之妻张玉梅已在本案立案之前提起确认合同无效之诉，经一、二审法院审理、再审审查后均认定张泽花与田成勇签订的《房地产买卖合同》无效。对此，无需再向各方释明。因案涉合同被确认无效，张泽花要求解除合同、田成勇双倍返还定金、以及金屋子公司承担连带返还责任的诉讼请求不能成立，应予驳回。案涉合同无效后，因该合同取得的财产双方应当予以返还。故，一审法院判决田成勇返还张泽花75000元，二审法院予以维持，并无不当。张泽花的此项再审申请理由不能成立。 （三）关于一、二审法院适用法律是否错误的问题。根据田成勇未经张玉梅同意擅自处分共同财产房屋，买受人张泽花在看房及签订合同时，张玉梅既不在场，也不知情，即便事后知道，也未对田成勇与张泽花买卖房屋的行为进行追认的事实，田成勇始终为无处分权人，其与张泽花、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》为无效合同。张泽花作为买受人，看房时明知张玉梅不在场的情况下，却未采取审慎措施，仍与田成勇签订合同，也存在过错。故，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，解决本案纠纷正确，二审法院予以维持，并无不当。张泽花的此项再审申请理由不能成立。 综上，张泽花的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回张泽花的再审申请。 审 判 长  陈 鸿 审 判 员  吉素梅 审 判 员  王 娟 二〇二〇年三月三日 法官助理  梁 桥 书 记 员  铁英香