福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初6364号 原告（反诉被告）:福州市鼓楼区新东方培训学校，住所地：福州市鼓楼区白马北路114号 法定代表人:周成刚，该培训学校董事长。 委托诉讼代理人:许家良，培训学校资产部总监。 委托诉讼代理人:陆海松，培训学校法务。 被告（反诉原告）:林建平，男，1955年8月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:李林锦，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:鄢霹顽，上海沪泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州市新东方培训学校与被告（反诉原告）林建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许家良、陆海松，被告委托诉讼代理人李林锦、鄢霹顽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的租赁合同于2016年5月5日解除；2.判决被告退还原告已缴纳而未使用的租金人民币336764.52元；3.判决被告返还原告租赁押金人民币420000元；4.判决被告支付给原告违约金人民币281520元以及无法拆除使用的中央空调折旧费用20259.5元（中央空调原值183772元，月折旧费2908.50元，5月-11月共20259.5元）;5.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2011年1月30日签署了租赁合同，根据租赁合同约定，原告承租天福大厦三层房产。2015年9月，原告多次向被告反映装修严重影响了原告的正常办公教学秩序，但被告均未能予以解决。实属无奈，原告于2016年5月致函被告，根据双方租赁合同的约定，于2016年5月5日解除原、被告之间的租赁合同。被告应退还原告已缴纳而未使用的租金336764.52元以及租赁押金420000元，同时应向原告支付违约金人民币281520元，以及无法拆除使用的中央空调折旧费用20259.5元。原告多次要求对方退还上述费用，但被告均不予以退还。为了维护原告的合法权益，请求法院判决如诉。 被告辨称，一、原告单方提出解除与被告签订的《房屋租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，原告应承担解除《房屋租赁合同》的相应责任。1.就合同约定的解除事由，根据我国《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁合同一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就时。对于单方解除合同约定的情形，被告与原告之间签订的《房屋租赁合同》第七条第2款约定：“甲乙双方如果任何一方需单方面解除合同，需提前六个月向对方提出，将年租金结算至终止日，并向另一方支付年租金的20%作为违约金。”被告与北京新东方前途出国咨询有限公司福州分公司、原告之间签订的《三方协议》补充协议第5条约定：“如合同期满前，乙方无法定或约定理由擅自提前退租，仍应遵照原合同提前六个月通知甲方，并且补交回自2014年2月1日后原合同规定租金与本协议的租金差价金额，并支付原合同规定的违约金。”根据上述约定，原告单方解除《房屋租赁合同》无合同依据，其应承担提前解除合同的违约责任。2.就法定解除事由，我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”从上述法律规定可以看出，本案也不具备法定解除情形，原告应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。二、天福酒店装修并没影响大楼内各公司的正常经营。1.天福酒店为提升大楼档次，虽然对大厦外墙、大堂、客房进行装修，但在装修期间大厦电梯照常运行，还有两处备用楼梯保障通行，且仅对外墙、大堂进行装修，承租在天福酒店内的各公司均照常上班，可见外部装修并没影响大楼内部使用。2.从被告提供的微信聊天记录可知，事实上原告系因承租面积太大，无法承受租金而向被告提出解除合同。综上，原告提出解除合同没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。以上答辩意见请贵院采纳为盼。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.请求判决驳回被反诉被告对反诉原告的诉讼请求；2.请求判决反诉被告向反诉原告补足2014年2月1日至2016年6月5日的租金差额828000元；3.请求判决反诉被告向反诉原告支付由反诉原告代付的水电费、物业费11608元；4.请求判决反诉被告向反诉原告支付违约金430560元；5.请求判决由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月30日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，由反诉被告向反诉原告承租天福大厦三层房产，建筑面积共计2000平方米，作为教学、办公使用，约定：租赁期自2011年1月30日至2015年11月30日止，……所租场所2014年2月1日至2015年11月30日每月租金计人民币260000元（不含物业费），反诉被告向反诉原告缴纳押金420000元，租金每半年支付，水、电费、物业费由反诉被告承担，双方如果任何一方需单方面解除合同，需提前6个月向对方提出，将年租金结算至终止日，并向另一方支付年租金的20%作为违约金等。2011年3月15日，反诉原告与反诉被告签订《天福大厦三楼房屋租赁合同补充协议》约定，将原定租期延长一年至2016年11月30日止，所租场地自2015年12月1日至2016年11月30日，每月租金计人民币260000元（有含物业费）等。之后反诉原告、反诉被告与北京新东方前途出国咨询有限公司福州分公司陆续签订了《三方协议》、《三方协议补充协议》、《三协议补充协议之补充协议》约定，由反诉被告与北京新东方前途出国咨询有限公司福州分公司共同向反诉原告承租天福大厦三层房产，反诉被告承租天福大厦三层房产总面积的69%，约1380平方米，北京新东方前途出国咨询有限公司福州分公司承租天福大厦三层房产总面积的31%,约620平方米，反诉被告与北京新东方前途出国咨询有限公司福州分公司根据各自承租比例向反诉原告支付租金、水电费、物业费等费用，同时约定三方自2014年2月1日起调整租金，调整后的租金数额为2014年2月1日至2015年1月31日每月租金为人民币190000元（不含物业费），2015年2月1日至2016年11月30日的每月租金为人民币170000元（不含物业费），如合同期满，反诉被告无法定或约定事由擅自提前退租，仍应遵照原合同提前六个月通知反诉原告，并且补交回自2014年2月1日后原合同规定租金与《三方协议补充协议》的租金差价金额，并支付原合同规定的违约金等。2016年初，反诉被告因承租面积太大，无法承受租金，曾与反诉原告协商合同到期后续租及分割出租事宜。但反诉被告却不守承诺而向法院起诉反诉原告，不仅违反了之前签订的合同、三方协议及补充协议的约定，也有悖诚实信用原则。为维护自身的合法权益，反诉原告根据《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告辩称，反诉原告提出的诉请无法律及事实依据，根据2010年1月24日租赁合同第七条第四款及第九条第三款规定，由于反诉原告提供设备设施严重影响反诉被告，反诉被告有权解除合同。2016年5月5日之后反诉被告已经搬离场所，之后的物业费、水电费应当由反诉原告承担，综上反诉被告是根据合同行使解除合同权无需向反诉原告承担违约责任。反诉原告提出的所有诉求物业费水电费没有任何的事实与依据。 原、被告围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 2011年1月24日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》约定:原告承租位于福州市鼓楼区，建筑面积2000平方米;租赁期共57个月，自2011年1月30日始至2015年11月30日止，租赁期内原告可将租赁房屋用于办公、教学或者其他经营活动;原告在本合同生效日起七个工作日内，付给被告三个月租金金额的租赁押金，共计人民币420000元，作为原告履行本合同的保证金，合同期满，原告如不再续租，被告应在合同终止且原告退出租赁标的后的七个工作日内将租赁押金全额退还原告(不含利息);电费按实际用电量，单价以有关部门向本楼收费标准另加10％线损费计算，冷水费按实际用水量，单价以有关部门向本楼收费标准计算，被告每月向原告收取各项物业费合计4000元;原、被告如果任何一方需单方面解除合同，需提前六个月向对方提出，将年租金结算至终止日，并向另一方支付年租金的20％作为违约金;被告未按合同约定提供相应的设施、设备、使用条件或因管理不善使用提供的设施、设备给原告造成经济损失的，除赔偿原告的经济损失外，还应按年租金总额的10％赔偿原告违约金，如因此严重影响原告正常的生产经营活动，原告可以无条件单方面解除合同。合同签订当日，原告将420000元押金通过银行转账至被告指定的林碧云账户。2011年3月15日，原、被告签订一份《天福大厦三楼房屋租赁合同补充协议》约定:租期延长一年，租期自2011年1月30日始至2016年11月30日，所租场地自2015年12月1日至2016年11月30日，每月租金计人民币260000元(不含物业费)，不含发票;现大厦中央空调管线由被告拆除，原告自行安装分体空调，外机大厦南面可挂，其他外机位置由被告协助协调;原告所安装的空调租赁期届满归被告所有，租期届满若原告续租则所装空调继续归原告使用。2013年9月1日，原告作为乙方、被告作为甲方与作为丙方的北京新东方前途出国咨询有限公司福州分公司签订一份《三方协议补充协议》约定:原合同中房屋的建筑面积共计2000平方米，根据乙、丙双方协商一致，乙方承租总面积的69％，约1380平方米;丙方承租总面积的31％，约620平方米;甲乙丙三方一致同意自2014年2月1日起调整房屋租金，调整后的租金数额为2015年2月1日至2016年11月30日每月租金人民币170000元整，租金每半年支付一次(于上期租金到期后五个工作日内支付)。2016年7月15日，福建天福大酒店有限责任公司出具一份《证明》载明:林建平承租我司三层房屋用于福州市鼓楼区新东方学校教学使用，5月份尚欠物业费5520元、水电费4480元(发票已取款未付);6月份欠物业费4000元(半个月)，电费2808元，水费15元，计6823元，两项合计16823元，现已由林建平代付。2016年9月3日，福建天福大酒店有限责任公司出具一份《证明》载明:本大厦装修自5月份开始大厦外墙、大堂、客房全面装修，在装修期间大厦电梯照常运行，本公司办公室设在七楼及其他租用本公司大厦的各公司照常上班，不受影响，更有备用梯两个保障各楼层通行。原告租金交至2016年7月31日，月租金为17000元。庭审中，原告陈述因租赁房屋无法正常使用，于2016年5月分三次发函给被告要求其于五日内来办理解除手续，但被告拒收原告寄送的EMS快递，2016年5月5日之后原告已搬离租赁场所。被告否认收到原告寄送的EMS快递，并称租赁房屋在2016年7月是空置的，7月中旬被福建天福大酒店有限责任公司接管。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定:双方如果任何一方需单方面解除合同，需提前六个月向对方提出。因原告提前解除租赁合同，原告应承担相应责任。鉴于租赁房屋已由被告收回，故原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。考虑到天福大厦因外墙、大堂、客房全面装修，使原告的教学受到影响，根据合同的约定:被告未按合同约定提供相应的设施、设备、使用条件或因管理不善使用提供的设施、设备给原告造成经济损失的，除赔偿原告的经济损失外，还应按年租金总额的10％赔偿原告违约金，如因此严重影响原告正常的生产经营活动，原告可以无条件单方面解除合同。影响原告正常的生产经营活动，且非被告主客观原因造成，系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，根据公平原则，原告提前解除租赁合同，应给予被告二个月的宽限期，原告酌定应支付被告二个月租金340000元(17000元/月×2个月)，扣除原告已缴纳而未使用的租金人民币336764.52元，原告还应支付给被告3235.47元。故原告诉请被告支付给原告已缴纳而未使用的租金336764.52元及违约金281520元，本院不予支持。原告诉请被告退还原告押金420000元，因客观原因影响了原告正常的生产经营活动，根据合同约定原告可以单方面解除合同，故原告该诉请于法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付给原告无法拆除使用的中央空调折旧费20259.5元（中央空调原值183772元，月折旧费2908.50元，5月至11月共20259.5元），因原告未能提供有效证据证明被告接收该财产，故原告该诉请，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告向反诉原告补足2014年2月1日至2016年6月5日的租金差额828000元及违约金430560元，因天福大厦外墙、大堂、客房全面装修，影响了反诉被告的正常的生产经营活动，根据合同的约定，反诉被告可以无条件单方面解除合同。因租赁合同已经终止，且并无给反诉原告造成巨大损失，故反诉原告该反诉诉请，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告向反诉原告支付由反诉原告代付的水电费、物业费11608元，福建天福大酒店有限责任公司的《证明》显示:5月份尚欠物业费5520元、水电费4480元(发票已取款未付)……两项合计16823元，现已由林建平代付。因反诉原告未能提供有效证据证明其已为反诉被告代付，故反诉原告该反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告福州市鼓楼区新东方培训学校与被告林建平签订的《房屋租赁合同》; 二、被告林建平于本判决生效之日起十日内退还给原告福州市鼓楼区新东方培训学校押金416764.53元(已扣除原告应支付租金3235.47元)； 三、驳回原告福州市鼓楼区新东方培训学校其他诉讼请求; 四、驳回反诉原告林建平反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉费12977元，原告负担元6489，被告负担6488元;反诉费8116元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋东帆 审 判 员  吴 辉 人民陪审员  王建伟 二〇一七年五月××日 书 记 员  许 琰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。