广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32849号原告（反诉被告）：蒋礼先，男，1971年8月29日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：邓俊义、谈华锐，分别系国浩律师（南宁）事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州市翔龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：覃烈红，总经理。委托诉讼代理人：郑璇、梁嘉祥，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习人员。原告（反诉被告）蒋礼先诉被告（反诉原告）广州市翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋礼先的委托诉讼代理人邓俊义、谈华锐，被告（反诉原告）翔龙公司的委托诉讼代理人郑璇、梁嘉祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋礼先向本院提出诉讼请求：1、翔龙公司返还蒋礼先已支付的购房款470万元、定金50万元、维修基金19114.2元，共计5219114.2元；2、翔龙公司支付利息726065元（以5219114.2元为本金，按中国人民银行公布同期同类贷款利率的标准，从2016年11月27日计至2019年11月1日止）3、本案诉讼费由翔龙公司承担。事实和理由：原、被告于2016年3月20日签订认购书，蒋礼先依约向被告支付购房款，现双方就房屋买卖没有达成一致，蒋礼先不能达成合同目的。被告（反诉原告）翔龙公司辩称：原、被告于2016年7月26日签订《广州市商品房买卖合同》，2016年7月20日签订《补充协议（一次性付款）》，因蒋礼先过错，致使未能按期与翔龙公司办理网签手续。被告（反诉原告）翔龙公司向本院提出反诉请求：1、蒋礼先支付违约金260万元；2、本案反诉受理费由蒋礼先承担。事实和理由：2016年7月26日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，并于2016年7月20日签订《补充协议（一次性付款）》，约定蒋礼先应在2016年11月6日前办理网签手续，逾期未办理超过30日的，翔龙公司有权解除买卖合同，翔龙公司解除合同的，蒋礼先需按总房价的20%支付赔偿金，同时翔龙公司有权另行出售而无须通知蒋礼先。原告（反诉被告）蒋礼先针对被告（反诉原告）翔龙公司的反诉辩称：蒋礼先不符合广州市限购规定，不具备购房资格，《补充协议》约定蒋礼先在2016年10月31日前取得购房资格是不可能的，双方于2016年11月6日前办理网签手续也是不可能的，翔龙公司主张的20%赔偿金属于无效约定，不可能得到实现。经审理查明：2016年3月20日，翔龙公司（出售方/甲方）与蒋礼先（认购方/乙方）签订《尚东君御雅苑认购书》（以下简称《认购书》），约定：乙方认购广州市天河区兴盛路6号之一（尚东君御雅苑C栋）3104房（以下简称“涉案房屋”），优惠后总房价1300万元；物业专项维修资金19114.2元；乙方于签署本认购书时交付定金50万元，首期于2016年3月27日前交付房款的30%即340万元，乙方于2016年3月27日前向按揭银行申请办理按揭贷款，申请贷款金额为910万元；乙方确定在认购该物业时必须严格评估自身是否具备购买的条件，若由于乙方的原因不能符合国家或地方制定的购房条件而不能成功认购该物业时，视乙方自动放弃认购涉案房屋的权利，且甲方有权终止本认购书，乙方已付定金全部不予退还；在2016年3月27日前乙方须携带相关资料前往签署《商品房买卖合同》；如乙方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，甲方有权视为乙方中途违约，本认购书自动解除，乙方已付定金不退，甲方有权将该物业另行出售；甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在双方签订《商品房买卖合同》后，此认购书则为《商品房买卖合同》所代替；等。当日，蒋礼先向翔龙公司发出《延期签约付款申请》，表示由于个人原因，无法按认购书约定签约付款，特申请延期至2016年5月31日签约。2016年5月28日，蒋礼先再次向翔龙公司发出《延期签约付款申请》，表示由于个人无名额原因，申请变更付款方式为2016年6月10日支付130万元，2016年7月10日支付130万元。2016年7月26日，翔龙公司（甲方/卖方）与蒋礼先（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（草签编号：201604080055）（以下简称《买卖合同》），约定：乙方购买涉案房屋，总金额1300万元；自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的40%金额520万元，在2016年8月31日前支付全部房价款的60%金额780万元；甲方应当在2016年8月31日前将房屋交付乙方使用；等。同日，翔龙公司（甲方/卖方）与蒋礼先（乙方/买方）签订《补充协议（一次性付款）》（以下简称《补充协议》），约定：乙方于2016年7月26日与甲方签订了编号为201604080055的《买卖合同》，购买涉案房屋，乙方在签订《买卖合同》及本协议前，已知悉自身暂不具备购房资格及无法进行网签和到房管部门办理备案手续；乙方确认《买卖合同》为非网签合同，乙方同意在具备购房资格前暂不办理网签手续及合同备案登记手续；乙方已清楚了解广州市有关住房限购政策，即使在本协议及《买卖合同》签署后又出台新的限购政策，乙方不因此以任何理由向甲方提出解除《买卖合同》及本协议的要求；按广州市现有的房屋限购政策，乙方将在2016年10月31日开始具备购房资格，乙方应在2016年10月31日之日起的7天内（即2016年11月06日前）与甲方办理网签手续，逾期办理网签手续……逾期超过30日的，甲方有权解除《买卖合同》，甲方解除《买卖合同》的，乙方需按《买卖合同》约定总房价的20%向甲方支付赔偿金，同时甲方也有权将该房另行出售而无需通知乙方，……如广州市限购政策有所变化或取消，乙方提前具备购房资格，乙方应在具备购房资格之日起7天内与甲方办理网签手续，否则按本条相关约定执行；在该房屋交付之日起至办妥网签手续及合同备案之日止，如因乙方原因导致《买卖合同》及本协议解除，乙方需按《买卖合同》约定总房价的20%向甲方支付赔偿金；甲乙双方在签订本协议前已充分认识双方买卖房屋交易可能存在的风险，在乙方具备购房资格时，不论该房的市场价格是否发生及发生多大变化，甲方、乙方皆不以此为理由单方面解除《买卖合同》及本协议，否则，违约方应按该房总价款的20%向守约方支付违约金；等。庭审中，翔龙公司、蒋礼先均确认《买卖合同》未进行网签。2016年8月11日，蒋礼先因涉嫌生产、销售假药罪被徐州市公安局云龙分局刑事拘留，并于次日被冻结银行存款13636615.58元。2016年8月25日，翔龙公司向蒋礼先发出《尚东君御雅苑商品房交付使用通知书》，通知蒋礼先于2016年9月1日办理收楼手续。庭审中，翔龙公司、蒋礼先均确认涉案房屋未实际交付。2016年11月22日，翔龙公司向蒋礼先发出《“尚东君御雅苑”解除认购关系通知函》，函称由于蒋礼先未于2016年3月27日前与翔龙公司签订《商品房买卖合同》，违反《认购书》的约定，且经催告无效，决定按《认购书》的约定解除与蒋礼先的认购关系并将涉案房屋另行转让，同时没收蒋礼先所交定金50万元，并保留追究蒋礼先违约责任的权利，函告蒋礼先《认购书》自2016年11月26日起解除。庭审中，蒋礼先主张其向翔龙公司支付了定金50万元、购房款470万元、物业专项维修资金19114.2元，《认购书》的解除时间为2016年11月26日；翔龙公司确认收取了定金50万元、购房款470万元，但认为物业专项维修资金的收取方为小区的物业管理方，并非由翔龙公司收取，不应当由翔龙公司退还。蒋礼先、翔龙公司均确认《买卖合同》并未网签，《买卖合同》及《补充协议》的解除时间为2019年10月22日（即翔龙公司提起本案反诉之日）。现蒋礼先主张因其不符合限购政策规定，无法购买涉案房屋，且其于2016年8月11日起被刑事羁押，个人财产被冻结，无法支付购房款，现双方签订的相关合同已解除，双方对此均无过错，翔龙公司应承担返还购房款的义务。翔龙公司对于合同解除的事实无异议，但认为合同解除的主要原因是蒋礼先根本违约，未按约支付购房款及进行网签，翔龙公司已按合同约定通知交楼，无违约行为，应在扣除相应的违约金260万元后返还相应购房款，引起本案本诉及反诉。翔龙公司在庭审中明确其在本案中主张蒋礼先支付违约金260万元，不主张没收定金。另查，翔龙公司于2018年9月30日与案外人黄丽芬、胡运波签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》出售涉案房屋，房屋售价15567484元，涉案房屋已于2019年4月25日登记至黄丽芬名下。本院认为：蒋礼先、翔龙公司就涉案房屋签订的《认购书》、《买卖合同》及《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，合法有效。《认购书》约定“在双方签订《商品房买卖合同》后，此认购书则为《商品房买卖合同》所代替”，现蒋礼先、翔龙公司已于2016年7月26日签订《买卖合同》及《补充协议》，即《买卖合同》及《补充协议》已代替《认购书》的所有条款，蒋礼先、翔龙公司需依《买卖合同》及《补充协议》的约定履行己方义务。《补充协议》约定蒋礼先需在2016年8月31日前支付完全部房价款，并在2016年11月06日前与翔龙公司办理网签手续，据本案查明，蒋礼先并未在2016年8月31日前支付完全部购房款，亦未在2016年11月6日前与翔龙公司办理网签手续，违反了《补充协议》的约定，蒋礼先以其不符合限购政策规定无法购买涉案房屋且因被刑事羁押、个人财产被冻结无法支付购房款，主张其对《买卖合同》及《补充协议》的解除并无过错，本院不予采纳，《补充协议》约定如因蒋礼先的原因导致《买卖合同》及本协议解除，蒋礼先需按《买卖合同》约定总房价的20%向翔龙公司支付赔偿金，翔龙公司反诉诉请要求蒋礼先支付违约金2600000元符合合同约定。现蒋礼先、翔龙公司均确认《买卖合同》及《补充协议》已于2019年10月22日解除，翔龙公司至今仍持有蒋礼先支付的购房款缺乏依据，应予返还，但翔龙公司收取的仅为购房款4700000元及定金500000元，维修基金19114.2元并非翔龙公司收取，蒋礼先主张翔龙公司返还维修基金缺乏依据。综合本案，翔龙公司应在扣除蒋礼先应支付的违约金2600000元后向蒋礼先返还剩余购房款、定金共计2600000元（4700000+500000-2600000），并向蒋礼先支付逾期返还款项的利息（以2600000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月23日起计至2019年11月1日止），对于蒋礼先诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告（反诉原告）广州市翔龙房地产开发有限公司向原告（反诉被告）蒋礼先返还购房款、定金共计2600000元及利息（以2600000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月23日起计至实际付清之日止）；二、原告（反诉被告）蒋礼先支付的购房款、定金共计5200000元中的260000元作为违约金归被告（反诉原告）广州市翔龙房地产开发有限公司所有；三、驳回原告（反诉被告）蒋礼先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费53420元，由原告（反诉被告）蒋礼先负担6700元，被告（反诉原告）广州市翔龙房地产开发有限公司负担46720元，反诉受理费13800元，由原告（反诉被告）蒋礼先负担，财产保全费5000元，由被告（反诉原告）广州市翔龙房地产开发有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  伍建红人民陪审员  吴旭英二〇二〇年三月十日书 记 员  谢丽军