海南省第二中级人民法院民事判决书（2020）琼97民终63号上诉人（原审原告）：沈家起，男，1980年6月5日出生，黎族，住海南省儋州市。上诉人（原审原告）：招小燕，女，1985年5月13日出生，汉族，住海南省儋州市。系沈家起之妻。被上诉人（原审被告）：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。法定代表人：陈铮，该公司执行董事。上诉人沈家起、招小燕因与被上诉人儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2019)琼9003民初6476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈家起、招小燕上诉请求：1.一审判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判；2.一审、二审的案件受理费由晋发公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，儋州市住××乡竣工验收及备案查询的答复证明亚澜湾小区1栋没有竣工验收的事实，未经竣工验收交房行为系无效的民事行为，亚澜湾小区1栋是否竣工验收直接关系到交房行为是否有效，交房行为是否有效关系到物业费由沈家起、招小燕承担还是晋发公司承担，一审法院认定儋州市住××乡竣工验收及备案查询的答复与本案无关不予确认是认定事实错误的，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，已生效的（2018）琼97民初1703号民事判决书是按自然日来计算违约金的，虽然在合同第十五条最后一行标注以上所有日期约定均以工作日为计算单位，但合同的义务和权利是对等的，买受人违约是按自然日向出卖人支付违约金，出卖人违约金也应以工作日向买受人支付违约金，因此，一审法院在该判决还是按工作日来计算。二、一审判决适用法律错误，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款规定违反法律或者社会公共利益的为无效的民事行为，无效民事行为开始起就没有法律约束力。晋发公司把未经竣工验收的房屋交付给沈家起、招小燕违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条为无效民事行为，《物业管理条例》规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建筑单位交纳。虽然晋发公司已把房屋交付给沈家起、招小燕，但该项目还没有竣工验收，晋发公司的行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条为无效民事行为，无效民事行为开始起就没有法律约束力。一审法院认定物业费由沈家起、招小燕来承担是适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，恳请二审法院依法查明事实，支持沈家起、招小燕的合法权益。晋发公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。沈家起、招小燕向一审法院起诉请求：1.判令晋发公司向沈家起、招小燕支付违约金5750元（2019年1月1日至2019年8月16日）；2.判令2015年1月至2019年7月的物业费4216.9元由晋发公司承担；3.判令案件受理费由晋发公司承担。沈家起、招小燕在庭审中当庭明确表示上述违约金的计算以购房款250465元为基数，按自然日每日万分之一计算，共计200天。一审法院认定事实:2014年2月11日，沈家起、招小燕（买受人）与晋发公司（出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》，约定：晋发公司将位于儋州市××路处“海南.亚澜湾”1＃7层701号房出售给沈家起、招小燕。房屋建筑面积60.35平方米，每平方米4139.92元，总价款为249844元；付款方式为签订购房合同时支付237352元，房屋交付时支付12492元；交房期限为2014年12月28日前。第十二条约定面积最终以产权证测绘面积为准，按多退少补原则据实结算。第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位”。另外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、税款缴纳、前期物业服务、物业专项维修资金等进行了约定。截止沈家起、招小燕收房时，沈家起、招小燕依约实际支付全部购房款250465元，晋发公司分两次向沈家起、招小燕出具相应数额的购房发票，发票金额共计250465元。沈家起、招小燕与晋发公司于2015年1月24日办理交房手续，后沈家起、招小燕缴纳2015年1月至2019年7月的物业费4216.9元，亚澜湾小区的物业服务公司（海南安居乐物业服务有限公司）出具相应数额的收据及发票。但涉案房屋权属证书至今尚未办理完成。另查明，晋发公司开发的“海南.亚澜湾”项目因未能依约定期限给购房人办理房地产权属登记手续，多个购房人于2016年底向一审法院起诉晋发公司，要求晋发公司限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。沈家起、招小燕因涉案房产办证及违约金问题于2016年10月、2018年6月、2019年3月多次向一审法院起诉。2018年3月，包括沈家起、招小燕在内的22名业主与晋发公司就逾期办证违约金进行协商，晋发公司给予沈家起、招小燕3919元的物业补偿，该笔补偿费已经在(2019)琼9003民初1509号生效判决中予以扣除。庭审中，沈家起、招小燕陈述，此次违约金从2019年1月1日开始主张是因为其与晋发公司之间就2018年12月31日之前的违约金问题已经处理完毕。一审法院认为，沈家起、招小燕与晋发公司于2014年2月11日签订的《儋州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，沈家起、招小燕依约支付了全部购房款，晋发公司将房屋交付沈家起、招小燕使用，晋发公司至沈家起、招小燕起诉时尚未为沈家起、招小燕办理房屋权属证书，晋发公司的行为构成违约，沈家起、招小燕主张晋发公司支付因上述违约行为产生的违约金，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，沈家起、招小燕有权向晋发公司主张逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，沈家起、招小燕与晋发公司对逾期办证违约金的承担进行了约定，晋发公司应按合同约定向沈家起、招小燕支付相应的违约金。因涉案合同第十五条约定的日期为工作日，故晋发公司需支付沈家起、招小燕的违约金应为3932.30元（250465元×0.0001×157日），沈家起、招小燕诉请超出部分，不予支持。关于沈家起、招小燕要求晋发公司承担2015年1月至2019年7月物业费的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。该案中，晋发公司在交房日期届至前向沈家起、招小燕送达了亚澜湾交房通知书，通知书中已将交房的手续办理地点、办理时间等进行了告知，沈家起、招小燕也在庭审中当庭表示于2015年1月24日收房。沈家起、招小燕收房后因涉案房屋产生的物业管理费用应由沈家起、招小燕自行承担并向物业公司缴纳。沈家起、招小燕述称晋发公司向其强行交房，因未能向一审法院提供相关的证据证明，不予采信。沈家起、招小燕要求晋发公司承担2015年1月至2019年7月物业费的诉讼请求，不予支持。晋发公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加应诉，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：一、儋州晋发房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向沈家起、招小燕支付逾期办证违约金3932.30元；二、驳回沈家起、招小燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（沈家起、招小燕已预交），由儋州晋发房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案违约金的违约日期是按自然日还是按工作日计算；二、沈家起、招小燕于2015年1月至2019年7月所缴纳的物业费是否应由晋发公司承担。关于涉案违约金的违约日期是按自然日还是按工作日计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。案涉《儋州市商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。以上所有日期约定均以工作日为计算单位”，故以工作日为单位计算逾期办证违约金系双方的合同约定，该约定不违反法律、行政法规禁止性规定，对双方当事人应当有约束力。一审法院以工作日计算逾期办证违约金符合双方的约定，本院予以支持。沈家起、招小燕关于应以自然日计算逾期办证违约金的主张与双方签订的合同内容相悖，故不应予以支持。沈家起、招小燕于2015年1月至2019年7月所缴纳的物业费是否应由晋发公司承担的问题。在合同履行的过程中要遵循一个原则，那就是合同的相对性原则，即合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的当事人提出合同上的请求。本案中，沈家起、招小燕与晋发公司之间系房屋买卖合同关系，沈家起、招小燕所主张的物业费是因其与案外人海南安居乐物业服务有限公司之间物业服务合同关系而产生，沈家起、招小燕与晋发公司之间并无物业服务关系，故沈家起、招小燕不能将其与物业服务公司之间因物业而产生的物业费转至要求晋发公司承担，此乃超出合同相对性原则的主张。沈家起、招小燕认为其不应缴纳物业费的意见，应当向物业公司进行主张和抗辩，其要求晋发公司支付物业费的请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，沈家起、招小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈家起、招小燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二○二○年三月十八日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）