上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初22677号原告孙根兴，男，1968年8月6日出生，汉族，住上海市普陀区。原告夏革妹，女，1968年3月15日出生，汉族，住址同上。原告孙志亮，男，1992年3月23日出生，汉族，住址同上。三原告共同委托代理人李琳，乐天(上海)律师事务所律师。被告周解忠，男，1960年3月4日出生，汉族，住上海市静安区。被告邹亮，女，1981年3月17日出生，汉族，户籍地湖南省。两被告共同委托代理人江卫、赵静，上海市万联律师事务所律师。原告孙根兴、夏革妹、孙志亮与被告周解忠、邹亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙根兴、夏革妹、孙志亮的共同委托代理人李琳、被告周解忠、邹亮的共同委托代理人江卫、赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙根兴、夏革妹、孙志亮诉称,原告孙根兴与夏革妹系配偶，与原告孙志亮系父母子女关系；两被告系配偶。2016年5月30日，三原告与被告周解忠签订了《房地产买卖居间合同》，约定三原告向被告周解忠出售本市清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋，房价款为人民币XXXXXXX元。同年6月2日，三原告与两被告签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)，该合同约定了两被告应分三期向三原告支付房款，房款金额分别是：第一期为人民币739800元(含定金2000元整)，第二期为XXXXXXX元，第三期为10000元；同时，该合同第六条约定，原、被告应于2016年7月30日之前办理涉案房屋申请转让过户手续。合同签订后，被告依约支付了第一期739800元房款，但第二期房款XXXXXXX元截止2016年7月30日约定办理过户手续之日仍未能支付。期间，原告了解到被告不具备办理涉案房屋买卖之贷款资质，也不具备其他支付房款之能力。2016年8月11日，原告方向两被告发出《催告函》，给予宽限期，催告两被告在2016年8月20日下午14：30前往普陀区房地产交易中心配合办理涉案房屋过户手续，但未果。之后，原告方多次与两被告交涉解除合同事宜，但两被告始终敷衍、搪塞，拒绝承担违约责任。原告认为，两被告不具购房贷款资格与未能在合理期限内以其他付款方式履行合同义务的行为，使双方签订房屋买卖合同的目的不能实现。因此，双方签订的房屋买卖合同应予以解除，并由两被告承担相应的违约责任与由此产生的原告方损失。综上，为了维护原告的合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、两被告向原告支付违约金，自2016年7月31日起至2016年9月12日起诉之日止，计36300元(XXXXXXX×日万分之五×44天)；三、被告向原告支付借款利息损失，自2016年7月31日起至涉案房屋出售取得XXXXXXX元房款之日止，截止起诉之日暂计22505.25元；四、被告向原告支付涉案房屋份额转让房地产交易税费损失计32992元；五、本案诉讼费以及其他诉讼费用由两被告负担。审理中，原告认为，根据合同约定，原告有权解除合同，解除合同后，被告应当按总价款的20%承担赔偿责任，原告遂增加诉讼请求，要求两被告向原告支付合同解除赔偿金479960元。被告周解忠、邹亮辩称，原告解除合同是基于被告构成违约，且向被告发送行使解除权的通知函，但是，行使法定解除权的，应当符合两个条件，即违约方存在根本违约和守约方进行催告后并经过合理期限。事实上，合同对办理贷款手续的时间并未作出约定，对第二笔购房款的付款时间也系开口性约定，7月30日并非被告办妥贷款的时间，亦非第二笔购房款的支付时间。合同签署后，被告及时将第一笔购房款739800元支付给原告，同时被告积极办理贷款，但因新化法院未及时将被告邹亮的被执行人信息从中华人民共和国最高人民法院被执行人信息系统撤销(被执行人履行完毕债务后，应由执行法院及时、主动将被执行人信息撤销)，导致被告不能成功办理贷款。被告在签署买卖合同时，无法预料到新化县人民法院存在上述工作失误，被告也并非恶意拖延、拒不办理银行贷款。根据原告短信记录可知，双方于8月11日仍在积极办理贷款，被告尚不知晓贷款不批系因执行信息未撤销所致。被告于8月16日收到催告函后积极与银行联系协调，在得知银行贷款申请不成功的原因后，第一时间与新化县人民法院协调消除障碍，并向原告进行告知，新化县法院于2016年8月26日将该信息撤销。通过原、被告9月3日的短信记录，也可知被告此前将贷款办理不成功系执行信息未撤销的情况已经告知原告。因此，被告根本不存在违约行为。被告于2016年8月16日收到原告发送的《催告函》，函件要求被告于8月20日办理过户，该函并未催告原告办理贷款或支付房款，办理房产过户系作为出让方的原告的主要合同义务，并非被告的主要合同义务，而且《催告函》仅给予被告四天时间，显然原告的目的本身就是想促成被告不能履行。被告客观上无法在四天内办理完成繁琐的银行贷款手续，亦无法在短短四天内筹措XXXXXXX元现金巨款，四天并非履行义务的合理期限。即便原告发函给予的四天时间，根据合同约定，履行期限届满20日后，原告方获得合同解除权，被告于2016年8月27日已经明确表示愿向原告履行付款义务，但原告不愿意再继续履行合同。因此，被告履行义务的时间也未超出合同约定的期间，其约定解除权的要件并不成立。被告认为，参照《买卖合同》中对双方迟延履行解除合同条款的约定，原告应给予被告不少于20日的履行期。被告在上述情形发生后，积极筹措资金已具备继续履行合同的能力。此后被告于2016年8月27日明确表示要向原告履行付款义务，9月3日再次通过短信告知原告及中介，可以通过现金加银行贷款的方式支付XXXXXXX元，更于9月9日备齐现金欲支付给原告，但原告拒绝继续履行合同。法庭审理过程中，被告也多次表示可以随时将购房款支付至法院账户，表达了积极履行合同的愿望。被告未构成违约，不应承担支付违约金、借款利息损失、房地产交易税费损失计合同解除赔偿金的责任，即使认定被告构成违约，被告积极准备履行义务的行为也表明其违约是轻微的，系原告自身拒绝履行合同，亦未给原告造成经济损失；同时，原告自己借款产生的利息与系争买卖合同之间并无因果关系，从原告提供的借条内容看，借款期限届满之前，被告也多次向原告表示愿意支付剩余房款，原告完全可以正常履行向他人的还款义务，该利息是被告在签署合同时无法预料的费用，不应由被告支付。综上，原告要求解除合同的请求权基础不成立，买卖合同不应解除，原告要求被告支付违约金、合同解除赔偿金、借款利息及房地产交易税费的请求权基础不成立，原告诉请没有事实和法律依据，故被告恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。审理中，根据被告的上述抗辩内容，原告认为，根据合同约定，被告应于银行发放贷款后的5个工作日内支付给原告XXXXXXX元房款，该房款的支付方式显然为贷款，而在双方签订的《房地产买卖居间合同》中，双方确认被告应于买卖合同签订后七日内向银行提出申请，若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则被告应当在办理送件过户申请同时将相应部分款项支付原告，该条款实质就是约定了在相关银行不批准被告贷款申请的情况下，被告应当完成贷款相应部分的支付义务，虽然买卖合同中未对XXXXXXX元的付款时间节点作出约定，但基于上述买卖居间协议中的约定内容，双方仍是受到期限限制的。被告选择了以贷款方式支付房款，无论是否能最终获得贷款或者无论其最终以何种方式，被告将都在2016年7月30日约定办理送件过户申请之日向原告完成该XXXXXXX元房款的全额支付；被告以“开口条款”所谓的贷款支付房款无时间约定，与事实不符，也与二手房交易实践中房屋产权过户时间节点上的权利义务对等原则不符，即买受人应当支付完毕除尾款外的绝大部分达95%以上的房款。如果买受人不能提供银行批准贷款证明的，出售人坚持要求过户的，产权过户登记部门则会要求出售人出具一份授权全额房款的书面确认材料，可见，我国行政部门实际也确认了买受人付清全额房款相对房屋产权转让的先履行义务或者同时履行义务。因此被告在2016年7月30日前完成XXXXXXX元支付符合合同约定，自2016年7月30日起至2016年8月20日止被告未能完成支付义务显然已经构成违约，原告依约当日获得合同解除权。同时，根据被告提供的证据，被告最早于2016年9月3日才向原告发送了“贷款没下来”原因(司法网)为“相关法院原因”，而非个人原因导致的短信，而原告向被告邮寄的《催告函》的时间是2016年8月11日，当时原告并不知道被告不能获批贷款的前述原因，至2016年8月20日原告单方解除合同时包括之后的8月27日，原告一直并不知道被告不能获批贷款的原因。在原告并指导被告不能获批贷款是因为前述原因时，原告依约行使解除权，完全不存在因为涨价而恶意解除合同的情形。事实上，2016年6月2日双方签订合同，至2016年7月30日，整整两个月的时间内，被告未去银行申请贷款，也未告知原告其申请银行贷款的进度，原告等待被告支付房款也能及时归还因为自己购房所借的巨额款项。此后，原告配合被告去银行两次办理贷款，始终未果，原告对被告履约能力的信心慢慢丧失，也正因为被告未能按时履约，原告上述的借款之利息也越来越多。如果被告能及早申请贷款，也能越早知晓所谓执行问题的存在，两个月的时间原告怠于履行自己的义务，也未及时采取补救措施，或以其他可靠的方式获得原告的信任，却任凭原告的利益损失扩大。原告不能同意被告的上述抗辩主张。经审理查明，原告孙根兴与夏革妹系夫妻，孙志亮系他们的儿子；被告周解忠与邹亮系夫妻关系。系争房屋上海市清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室的权利人登记为原告。系争房屋为公寓，建筑面积56.78平方米。2016年5月30日，三原告与被告周解忠与案外人居间方上海虹民房地产经纪有限公司第十一分公司签署了《房地产买卖居间合同》，约定：被告向原告购买系争房屋，房价款XXXXXXX元。在协议的第三条3.3.7款中双方约定：“若乙方(被告)向银行申请贷款的，则乙方应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请；若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方应当在办理送件过户申请同时将相应部分款项支付甲方(原告)。”2016年6月2日，原、被告签订网上《上海市房地产买卖合同》，约定：被告向原告购买系争房屋，转让价款为XXXXXXX元，双方确认在2016年7月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。审理中，双方确认申请转让过户时间应为7月30日。合同第九条约定，被告未按合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限内第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起3日内向原告支付。在补充条款(一)中，双方约定应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相关责任。原告收到被告贷款金额到账3个工作日内交房。在附件三付款协议中，双方约定付款方式如下：1、被告于2016年6月3日前支付原告付款739800元(含定金20000元)；2、被告于银行发放贷款后的5个工作日内支付给原告房款XXXXXXX元整，该款项由被告贷款银行一次性划入原告账户；3、交房当日被告支付给原告剩余房款人民币10000元整……合同订立后，被告向原告支付购房款739800元。2016年8月11日，被告向银行申请贷款未获批准，原因为被告邹亮系登记为被执行人。期间双方互有信息往来，短信内容显示被告于2016年8月初开始申请贷款办理。2016年8月16日，被告收到原告于2016年8月11日寄出的《催告函》，内容如下：“……依据《上海市房地产买卖合同》第六条的约定，买卖双方于2016年7月30日前共同前往普陀区房地产交易中心申请办理转让过户手续。然而，贵方并未办理完成贷款事宜。致使该房地产买卖交易至今无法正常过户交易。”“为此我方郑重催告贵方：务必于2016年8月20日下午2：30时前往普陀区房地产交易中心……与我方按照《上海市房地产买卖合同》约定的买卖条件办理转让过户手续。我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该合同并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会。若贵方仍不配合，则该催告函期限届满即视为贵方在该房地产买卖交易中根本违约。届时，我方有权按照《上海市房地产买卖合同》第九条约定追究贵方违约责任。且我方将另行处置该房地产。”嗣后，双方未能就上述内容进行履行，产生争议，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，被告向本院提交了2016年11月11日江西省新化县人民法院出具的《情况说明》，证明其因被执行人信息导致贷款未按时获批的原因非被告原因所致，全文如下：“关于本院(2015)新法执字第605号执行案件，被执行人邹亮已与申请执行人达成和解，于2015年10月15日履行了生效民事判决书确定应由其承担的义务。本院已于2016年8月26日将本执行人邹亮(身份证号码略)的被执行人信息从中华人民共和国最高人民法院被执行人信息公示系统中撤销。”原告对说明的真实性未表异议，但认为被告在整个合同履行过程中未将贷款未获审批的原因告知过原告，无法获得贷款系被告自己的主观原因造成的，并非客观原因。如果被告早日办理银行贷款手续，相应的登记情况就会早就获知，完全可以在过户前办理完毕所有贷款所需的手续和材料，故对被告的主张不予认可。审理中，原告撤回了要求被告承担税费损失的诉讼请求。本院认为：系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，原告按约支付了第一笔房款，双方在上海虹民房地产经纪有限公司第十一分公司的主持下着手办理合同约定的贷款，然该笔款项未能在合同约定的期限内完成审批。被告称该款项未能在约定期限内完成系双方未约定第二笔款项即贷款的支付时间、导致贷款未能成功申办的原因非被告过错导致，虽然在合同约定的付款时间中未就付款的具体日期作出约定，但纵观合同就贷款、过户交易期限、交房期限的约定内容分析，结合二手房买卖中关于贷款履行实践惯例，被告应当于双方约定的过户日前即2016年7月30日前积极办理贷款申请手续，但被告提供的短信内容显示被告于2016年8月上旬方开始向银行申请办理贷款。虽然江西省新化县人民法院提供了关于被执行人信息删除的相关情况，但被告对于自己的对外债权债务应当是最为明知的，己方如有被执行事宜存在，即应当积极履行法定义务，如果已经履行完毕债务，也应当积极保护自己的个人信息内容。新化县法院情况说明反映出被告被执行事宜已于2015年10月完成，且该执行事宜也是因为其与执行人之间达成和解而完成的，被告却未能提供证据证明己方2015年10月至2016年8月间有过积极向法院申请撤销登记人信息的行为，也未能提供证据证明被告的该情形所适用的应于何期限内撤销被执行人信息的相关规定。尤其是，被告在房屋买卖时已经明确己方将通过贷款方式完成第二笔房款的支付，即应当按照银行贷款的规定内容准备贷款资料，意即被告于2016年6月2日签订合同后就开始应积极履行合同义务，准备贷款，而非延迟至8月份方开始筹措贷款事宜，被告也能尽早获知其所谓的被执行人信息登记情况。被告将己方的债权债务纠纷原因导致贷款未果的责任加之于原告，显然有失公平，也违反了合同精神，本院对被告的上述抗辩主张难以采信。在合同约定的期限内双方未能完成过户手续，被告即已经构成违约。至于所述原告嗣后发函给予被告付款时间过短的主张，原告认为如果被告积极履行合同义务，在获知贷款无法通过时就应当按照市场惯例以现金补足贷款金额，当原告给予被告可以再行给付款项时间时，即可以履行义务，该陈述从双方合同约定的相互间债权债务的整个履行时长而言，显然更为合理，本院予以采信。被告构成违约即应当承担违约责任，故原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以准许，合同解除日以被告收到本院起诉状之日为准。合同解除后，被告应当按约承担违约责任，由于原告已经行使了解除权，故违约金应当适用合同解除违约责任的承担方式计算违约金。由于原告尚未交付房屋，因此并未产生过大损失，故被告要求酌减违约金的主张，本院予以采信，本院将根据被告的履约行为、未能继续履约的客观事实以及原告受损失状况酌情进行考虑。关于原告借款利息损失的诉请，系原告与案外人间的房屋买卖关系，该损失系原告自行在系争合同尚未履行完毕、己方是否完全具备支付房款资金能力没有充分确信的前提下即与他人建立民事法律关系，将该损失加之于被告，同样也有失公平，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。审理中，原告撤回关于税费损失的诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告孙根兴、夏革妹、孙志亮与被告周解忠、邹亮于2016年6月2日签订的关于上海市清峪路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》自2016年10月27日起解除；二、原告孙根兴、夏革妹、孙志亮应于本判决生效之日起十日内返还被告周解忠、邹亮房款人民币739800元；三、被告周解忠、邹亮应于本判决生效之日起十日内支付原告孙根兴、夏革妹、孙志亮违约金人民币300000元；四、对原告孙根兴、夏革妹、孙志亮的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2094元减半收取，计人民币1047元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一七年五月三十一日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。