广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初9447号原告：朱兴强，男，1975年6月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习人员。被告：杜秀容，女，1945年10月29日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：张志坚，男，1978年1月21日出生，汉族，住广州市番禺区，两被告的共同委托代理人：姚元荣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告朱兴强与被告杜秀容、张志坚宅基地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱兴强及其委托诉讼代理人程娟，被告张志坚及被告杜秀容、张志坚的委托诉讼代理人姚元荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兴强向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即返还原告支付的购地款413800元、其他款项人民币15561元，以及利息（按照同期银行贷款利息年息4.75%从2010年9月9日计至实际支付日止，暂计至2019年7月8日为173248元）；2.判令二被告赔偿原告差价损失人民币784200元（暂按每平方米人民币1万元的市场价来计算，119.70平方米*1万元/平方米-412800元=784200元，应以实际评估价为依据确定最终差价损失）；3.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二被告为母子关系，都是番禺区诜村村民，二被告拥有位于番禺区××村北××宅基地一块，登记在被告杜秀容名下，占地面积119.70平方米，被告将其宅基地使用权委托中介出售，原告通过中介公司向被告购买该处宅基地用于自建房屋居住。原告与被告杜秀容于2010年9月7日签署《证明》，约定原告向被告杜秀容购买位于广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号面积为119.705平方米的宅基地一块，总价人民币413800元；“在诜村村委会收到413800元当日起，所有有关上述宅基地的产权、债务问题由朱兴强负责。”原告于2010年9月7日向被告指定的“广州市番禺区大石街诜村村经济合作社”账户转账支付人民币413800元购地款，被告张志坚于次日出具“收据”证明收到购地款。2010年9月9日原告支付了“宅基地转名管理费11970元”和“宅基地公共设施费”3591元，2010年9月10日双方再次签订《宅基地转名协议》确认被告将大石街北街二巷11号宅基地转给原告使用，并确定了该宅基地的四置位置。原被告办理完前述手续后，原告办理报建手续需要被告予以配合，但被告却以各种理由推托不予办理，致使原告无法使用所购买的宅基地。至2019年原告购买宅基地使用权且付款已经将近9年时间，因宅基地价格上涨，被告更加不愿意配合原告报建，还将宅基地四周围起来，倒上水泥（之前是沙地），建成停车场，被告这种恶意违约行为的行为致使原告不能按照预期使用宅基地，而被告却可长期占有原告支付的款项又坐享宅基地价格上涨的红利。原告无奈只能起诉要求被告返还原告支付的款项及利息及赔偿原告差价损失，望法院依法查明事实，判如所请。被告杜秀容、张志坚辩称，1.该案件是农村宅基地买卖合同纠纷，农村宅基地买卖是法律不允许的，是无效合同，因合同无效所取得的财产应当予以返还，本案中，原告首先应当返还诉争的宅基地给被告，被告才予以返还413800元给原告。2.本案中，原告损失的是所付款项的利息，由于双方没有约定损失的计算方法，所以应当以实际的损失为限，也就是银行同期存款利率计算的利息。3.买卖合同的无效，原告方也有过错，原告并非是被告村集体成员，其明知无权购买农村宅基地，所以损失的利息，被告只应承担50%。4.由于原告的行为，被告也存在损失，自转让合同签订后，被告无法使用该宅基地，10年宅基地的使用权无法变现，且10年前的造房价格与现在造房的价格的材料差价，原告也应当予以赔偿。5.关于土地差价的损失，被告不同意承担。该土地的使用权自始至终，原告均没有取得，而土地的所有权是属于村集体的，土地的所有权和使用权的升值、贬值均与原告无关。此外，农村宅基地并不是流通物，不能以市场价对其进行定价计算。6.诉争宅基地在转让协议签订后的2个月，原、被告双方均到村委会申请建造房屋，但村委会明确告知原告，原告并非村集体成员，无权建造房屋，不符合建造房屋的条件，故原告在当时就已经知道其不符合建造房屋的条件，但一直没有主张权利，直至今日才要求退还购地款，我方认为可以返还购地款，但是其要求损害赔偿的诉求已经过了诉讼时效，原告是想等待政策的放松、等待宅基地可以流转才去办理过户手续，所以原告是在放任损失的扩大，故就其扩大损失的部分，无权要求被告承担。我方也不存在原告所说的建停车场的情况，土地出卖给原告后，我方一直没有使用过那块宅基地，只是那些车乱停乱放。这么多年来，原告自己也尝试找村委沟通建房的事宜不少于6、7次，据被告了解，也是同样的结果，原告不符合村民建房手续的资格。原告购买案涉宅基地的意图是想得到丰厚的回报，现在因不符合建房导致不能建房产生了损失也要求我赔偿，也就是说原告无论能建不能建都可以受益，这是显失公平的，也违背诚实信用的基本原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认定事实如下：2010年9月7日，杜秀容作为卖地方与朱兴强作为买地方签订《证明》一份，载明：“在2010年9月7日，朱兴强（）向杜秀容（）购买广东省广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号宅基地一块（面积：8.9×13.45=119.705平方米，总价413800元，包过户费用）。在诜村村委会收到413800元当日起，所有有关上述宅基地的产权、债务问题由朱兴强负责。此日之前的所有上述宅基地的产权、债务问题由卖地方杜秀容负责。特此证明。”同日，原告朱兴强通过其配偶易青兰的账户向广州市番禺区大石街诜村村经济合作社的账户转账413800元。2010年9月8日，张志坚向原告出具NO.0021758收据，确认收到朱兴强交来诜村石中一路北街二巷11号119.7平方米宅基地有偿使用金。2010年9月9日，诜村村经济合作社出具0020185、0020184收款收据，确认收到北街二巷11号宅基地转名管理费11970元、公共设施费3591元。2010年9月10日，杜秀容作为甲方、朱兴强作为乙方签订《宅基地转名协议》，约定：经双方协商，现有杜秀容位于广州市番禺区大石街北街二巷11号的宅基地同意转给朱兴强使用，宅基地面积为119.7平方米，该宅基地四置分别为：东至杜秀容宅地0.8米，西至张志桐住宅2.5米，南至张远穗住宅0.8米，北至村宅地0.8米。本协议一式三份甲、乙双方各一份，村委会一份。该协议下方有马健民签名书写“同意”，另有张灿贤签名书写“同意”，并加盖诜村村民委员会的公章。原告朱兴强提供了中介广告拟证明被告将委托中介出售其所有的位于广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号宅基地使用权。经质证，被告对该证据的三性不予认可，并认为该广告并非被告制作的，是原告单方伪造，被告当时确实是通过中介买卖宅基地，但中介不可能写被告的电话。原告朱兴强提供了手机短信往来截图拟证明因被告不同意配合原告报建，杜秀容年事已高，原告与收款人张志坚在2018年1月3日商谈退款事宜，结果对方一再拖延。经质证，被告对截图的真实性确认，双方确实协商不一致。原告朱兴强提供了四张照片拟证明宅基地的现状为被告将宅基地四周围起，倒上水泥（原为沙地）建成停车场。经质证，被告对该图片的真实性确认，并认为，该土地上有一些是泥地，有一些是水泥地，可能是隔壁建房时将剩下的泥浆铺上的。我方从来都没有妨碍原告使用该土地。被告提供了大石街村民住宅建设收案资料拟证明被告配合原告去村委申办建房的时候，要求原告出具上述资料，但原告不符合要求，导致无法审批通过。经质证，原告认为，对该证据的真实性无法核实，若按照被告的说法，上述资料是10年前拿到的，但从纸张新旧程度上看，不可能是2010年就已经存在的资料，我方认为是最近拿到的。关联性方面，被告从未将这份资料提交给原告，无论是签合同当时，还是签合同后，所以原告是从来不知道报建需要提交这些资料和经过这些手续的。双方在协商阶段，被告是承诺宅基地可以建造房子的，从被告的答辩意见也可以看出，被告清楚原告买地的目的是建房，不管是自住还是经营，所以双方在协商过程中，除了价款外，核心的条款就是建房的手续。原、被告都清楚案涉地块是宅基地，被告强调以原告的名义去村委会申报建房是无法报建，但我方的诉状中已经明确办理报建手续需要被告配合，就是以被告的名义报建，但被告一直说是以原告的名义报建，这也印证了诉状中被告不配合报建的事实。从被告提供的资料充分说明涉案土地是可以报建的。在案件审理过程中，原、被告双方均确认原告并非诜村经济合作社的成员，涉诉土地是2010年9月8日交付。原告朱兴强陈述，从双方签订的协议上看，被告披露土地性质为宅基地，但我方没有看过土地的登记材料，我是从富丽华庭那边的中介介绍得知涉诉土地出售信息，中介当时跟我说有一块地的所有人没有钱，想卖出去换钱，当时我有去现场看过，当时有围墙围起来，没有建房子，只有一些砖头垃圾，也没有平整，有一棵大榕树存在，2018年年底的时候大榕树就没有了。我也有跟杜秀容本人协商过买卖土地的事宜，但没有向杜秀容确认土地的性质，也没有要求杜秀容出具相关权属证明，但有去村委会核实过土地是由杜秀容使用，但未向村委会确认涉诉土地的性质。由于张志坚已经有一块宅基地，所以要用杜秀容的名义来取得宅基地，本案买卖事宜也是由张志坚操办。我购买涉案土地的目的是用于建造房子，当时中介和被告都说涉诉土地可以建房，我就听信他们的话了。收到土地后，我到村委会申请报建，村委会回复说暂时不能报建，要求和两被告一起过来。我有和他们沟通，但他们一直以各种理由推诿，说各兄弟间对出售土地的情况有不同意见，直到2018年我发现土地倒上水泥，大榕树也砍掉了，我认为被告不会再配合我办理建房，故才起诉。至于土地上的水泥及围栏问题，村长说是张志坚做的，张志坚说是村长做的。张志坚确认涉诉土地交易过程其均在场，也确认购地款413800元由其收取，并认为若原告同意退还土地的情况下，张志坚及杜秀容均同意退还购地款413800元。张志坚认为，转名管理费11970元、公共设施费3591元是由其向村缴纳，当时双方约定购房款413800元中包含这些费用。张志坚还认为，原告起诉后，被告有到现场看过，土地前面是空置的，后面确实有铁栏拦住，但是铁栏不是我做的，而且安装铁栏的位置也不属于涉诉土地范围，土地上的水泥是何人倒的我不清楚，停放在那里的车辆也没有向我缴纳任何费用。此外，在案件审理过程中，被告曾提出反诉请求要求原告支付2010年9月8日至实际退还之日止的土地使用费及赔偿2010年9月8日至法院委托评估之日止建造房子三层半的建筑成本之间差额的50%，但在本院提醒其慎重考虑后，被告未在本院指定期间提交书面的反诉状明确具体的反诉请求，亦未提交评估申请。本院认为，涉案土地是番禺区诜村村的农村宅基地，土地性质为集体土地。而宅基地属于农民集体所有，农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的是宅基地使用权，而非所有权，故其不能行使处分权，对宅基地进行非法买卖及以其他形式非法转让。本案原告朱兴强不是诜村村集体成员，故其无权取得宅基地使用权或所有权。因此朱兴强与杜秀容签订的转让协议因违反了国家强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告朱兴强未有证据证明此前已将涉诉土地交还给被告，故在合同无效的情况下，原告朱兴强应将基于上述合同受让的广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号土地交还给被告杜秀容，而杜秀容亦应同时将基于上述合同收取的转让款413800元返还给原告朱兴强。鉴于被告张志坚确认土地转让款413800元为其实际收取，其也表示同意向原告予以退还，本院予以照准。至于转名管理费11970元、公共设施费3591元，被告主张是由其缴纳，且根据协议约定，该费用包含在土地转让款413800元中，原告朱兴强亦未有充分证据证明是由其缴纳，故对原告朱兴强主张返还该两项费用的请求，本院不予支持。对于原告朱兴强主张的利息及差价损失问题，本院认为，杜秀容明知涉案土地为集体土地性质的宅基地，不可转让，仍将其对外出售给对方。原告朱兴强明知自己不具备农村宅基地的受让资格，仍向被告购买涉诉宅基地，双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错，应承担同等的过错责任。朱兴强占有涉案土地多年，在该期间被告亦同样无法使用该土地产生收益，因此，朱兴强请求被告支付退还转让款的利息，理据不足，本院不予支持。原告朱兴强还向本院申请评估涉案土地的市场价格差价并要求被告予以赔偿，本院认为，首先，被告享有的是涉诉土地的使用权，而非所有权，故原、被告双方均无权取得该土地升值的价值。其次，原告朱兴强对涉诉土地未投入资金建设，即使其可获得补偿，也是基于其投入兴建的设施设备或者建筑物的合法部分，由被告方取得后才需补偿相应的对价。最后，原告主张的差价实质为升值后的涉诉宅基地区位总价值与宅基地转让时的转让价格之间的差额，而由于我国的土地管理法明确规定农民集体所有的土地使用权禁止流转，现有对宅基地价格评估的技术规范不明晰，且要求评估机构在当事人申请的基准日期间需要有三个以上交易价格作为参考，评估机构难以对宅基地进行市场价值的量化。因此，原告朱兴强主张赔偿土地差价损失的请求，缺乏依据，本院不予准许，对其申请差价损失的评估，因与待证事实没有意义，本院也不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告杜秀容、张志坚应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱兴强退还转让款413800元，原告朱兴强应同时将其占有的广州市大石街诜村诜溪路公园北街二巷11号土地交还给被告杜秀容；二、驳回原告朱兴强的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17282元，由原告朱兴强负担12125元，由被告杜秀容、张志坚负担5157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  郭笑娟人民陪审员  卢鉴波二〇二〇年三月十八日书 记 员  黄佩裕