海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2017）琼0105民初1316号原告：林景，男，1982年4月16日出生，汉族，住海口市秀英区。委托诉讼代理人：陈卫国，海南海大平正律师事务所律师。被告：海南泛华房地产开发建设公司。住所地：海口市秀英区。法定代表人：王勃，总经理。委托诉讼代理人：王日明，海南刚峰律师事务所律师。原告林景与被告海南泛华房地产开发建设公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈卫国、被告海南泛华房地产开发建设公司委托诉讼代理人王日明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林景向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年8月5日至2017年3月6日逾期办理房屋权属证书的违约金人民币33207.55元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实的理由：2012年11月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于海口市××路房，总价款为人民币572544元。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，并缴纳了房屋相关税、费。被告于2012年12月27日将房屋交付原告使用。依双方所签《商品房买卖合同》第十五条第一款“出卖人应当自房屋交付之日起950日内为买受人办理房屋权属证书。...”的约定，被告应于2015年8月4日前为原告办妥房屋权属证书。事实上，迄今为止，被告未能为原告办妥房屋权属证书，其行为已严重损害原告权益，已构成违约。根据双方所签《商品房买卖合同》第十五条第四款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。”的约定，被告应自2015年8月5日起每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金，直至原告实际取得房屋权属证书之日止。因被告的违约行为一直处于持续状态，为便于计算和执行，原告暂主张自2015年8月5日起至2017年3月6日的违约金；对于2017年3月6日以后的，待其发生后原告另行再主张。为此，被告此次应付原告违约金为人民币33207.55元（572544元×0.0001×580天）。被告海南泛华房地产开发建设公司辩称：一、金银小区项目属城市改造建设项目，有别于其他商业地产开发项目，政府意愿、价值取向和法律法规及政策的变化决定项目开发建设全过程。因项目一期开发建设无法完成项目总体规划设计的各项指标（人防与绿化工程指标）而成为权属证书延迟办理的唯一因素，三期开发建设的阻却促使总体指标最终无法完成，归结原因如下：第一、金银小区属政府主导、与开发商合作的城区改造项目，有强烈的目的性与阶段性特征，一期建成并安置销售后，基本完成政府“形象工程”之效应，二、三期并不从实质上影响政府的开发与建设意愿；第二，项目开发建设涉及因素错综复杂，仅土地性质就种类繁多（存国有划拨用地、商业用地、村集体预留用地、村民宅基地、城镇居民用地等），其土地同步变性完全取决于补偿、安置、拆迁等政府政策，原土地房产权人亦呈多样化也增加了后期项目开发建设复杂与困难；第三，十多年来自“城区改造”到“棚户区改造”国家政策变化从根本上制约着项目二、三期的开发建设，在项目运作、土地变性、控规指标、拆迁安置、补贴赔偿、设计评审、报规报建、税收减免等等政府政策性较强且变化巨大，加上房地产行业市场供需关系、成本收益、规划建设、税收政策等等发生了根本性的变化......总之，金银小区项目开发建设非同于正常商业房地产项目，国家政策和法律法规的变化不为一般企业或个人所能预见、预防、避免与克服，也从本质上改变了被告与秀英区政府签署合作协议时的背景，亦致使金银小区房产权属证书顺利办理成为瓶颈，其不可抗力及情势变迁成因的客观事实不容忽视排除。二、被告积极弥补，多次修改原有设计规划，不断争取政府有关部门支持。因前述客观事实出现后引发的违约行为，被告自筹追加数十万资金修改完善人防工程原有设计，并在房前屋后、停车场、裙楼顶层等增加小区绿化面积，力求完成或接近原总体规划绿化指标，现人防工程已基本达标......对小区部分业主由此而拒缴结欠物业、停车、水电等费用（海南泛华物业管理有限公司乃答辩人的关联企业）的行为，亦采取了息事宁人之举措，体现了被告践行恪守诚信公平之意愿。三、原告仅依合同约定诉求之违约金无事实与法律依据，不应支持。合同违约赔偿范围应受可预见规则、减损规则和利益基本相当规则的制约，不能主观意愿地随意扩大对违约行为的惩罚性，反复循环提请诉讼必将导致浪费司法资源，如此并不能达到充分鼓励交易行为，有效维护公平与诚信交易之法律环境，并更好地促进社会经济发展，有违法律精神与目的，不符合立法本意。单就合同约定条款去机械套用适用法律条文作出的判断，易陷教条主义之泥潭。原告均通过按揭贷款购置房屋，房产权属证书是否以约及时办理并未对各原告产生实际的经济损失，且原告亦未能提供实际损失的证据。四、实际交房时间没有异议，但对违约金计算有异议，应予纠正。违约期间计算不正确，应按30天/月、360天/年为基数计算，而非365天/年或以某具体时间段之实际日期来匡算违约期间。综上，鉴本案确存有的不可抗力、情势变迁等现实客观情况，敬请法庭能重新考量，综合诉辩双方签署之合同之背景、性质和合同履行过程及履行结果（现实损失）之实际情况，依法裁判，以维护被告之合法权益。经审理查明：2012年11月11日，原、被告双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告将“海口市海秀西路北侧金银小区B栋10层1004号房”出售给原告，原告向被告支付房屋价款572544元，被告应当在2012年12月30日将上述房屋交付给原告。被告应当自房屋交房之日起950日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，2012年11月12日、2013年6月3日，原告向被告支付了购房款572544元，2012年11月15日，原告支付房屋交易契税8158.75元，2012年12月27日，被告将涉案房屋交付给原告，但至原告起诉之日止，被告仍未将办理涉案权属登记。上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、个人贷款支付凭证、《丘海-海秀立交西北角地块整治改造合作协议书》、海口市规划局关于海南泛华房地产开发建设公司拆迁安置问题的请示、海口市规划局关于丘海-海秀西北角整治拆迁问题的复函、海口市人民政府办公厅关于金银小区开发建设问题的复函、海口市规划局关于海南泛华房地产开发建设公司用地的规划意见，海南南方建筑设计有限公司对金银小区规划设计绘制的总体和一期平面图，当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属于有效合同，应受到法律保护。按照合同相对性原理，原告的相对方为被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。被告以秀英区人民政府违反合作协议，导致第一期绿化不达标无法办理房房产证为由，主张没有办理房产证事项是由于政府部门不可抗力的原因，进而主张被告不应当承担逾期办证的责任的抗辩于法无据，本院不予采纳。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，被告于2012年12月27日向原告交付了所购买的商品房，依据合同关于被告应当自房屋交付之日起950日内为原告办理房屋权属证书的约定，被告应当于2015年8月4日前为原告办理房屋权属证书。被告至原告起诉前仍未办理涉案权属登记，被告自2015年8月5日至2017年3月6日逾期580天，应承担违约责任。被告应向原告支付违约金为：572544×0.0001×580=33207.55元，违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，被告违约每天须向原告缴付总房款的万分之一的违约金，被告关于违约金计算不正确的抗辩主张，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告海南泛华房地产开发建设公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林景支付自2015年8月5日至2017年3月6日逾期办理海口市海秀西路北侧金银小区B栋10层1004号房权属登记的违约金33207.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由被告海南泛华房地产开发建设公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 何雪春 二〇一七年五月三日法官助理 张 静