江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1183民初3651号原告：符天龙，男，1965年2月12日出生，汉族，住南京市。原告：王路，女，1966年5月26日出生，汉族，住，现住南京市，系原告符天龙妻子。上列两原告委托诉讼代理人：周会耀，江苏中盟律师事务所律师。上列两原告委托诉讼代理人：曹静，江苏中盟律师事务所律师。被告：句容边城汇景房地产开发有限公司，住所地句容市边城镇仑山湖区。法定代表人：董宁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙芸，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海涛，江苏致邦律师事务所律师。原告符天龙、王路诉被告句容边城汇景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理，依法由审判员颜盛适用简易程序于2016年8月16日进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2016年11月17日、2017年4月13日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人曹静、被告委托代理人杨海涛三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符天龙、王路向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付房屋，并赔偿原告从2008年4月1日起至实际交房之日，以所付房款239万元为基数，每日万分之二的违约金共计1286776元（暂从2008年4月1日起计算至2016年6月30日，扣除被告已实际支付的从2008年4月1日至2009年12月31日止逾期违约金305920元的50%，计152960元）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2007年5月22日，原、被告双方签订世外边城认购书，原告认购被告开发的世外边城83幢别墅，该房屋总价款239万元，并在2007年5月22日前交定金10万元，后又于2007后7月11日向被告支付购房款93万元。2007年8月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同。合同第八条约定：“出卖人应该在2008年3月31日前，将符合合同约定的房屋交付给买受人。”合同第九条、第十一条对逾期交房产生的违约责任进行了约定。合同附件三的《交付标准》约定，交付时供气采用小区内部液化气，煤气表出户。合同签订后，原告付清购房款136万元。2008年3月31日，被告未能按期交房，2009年12月31日，被告向原告发逾期交房通知，称延期交房时间为2010年6月30日，并支付违约金152960元。另涉案房屋于2009年9月7日通过验收，小区液化气管道工程于2010年11月15日竣工验收。后因句容市人民政府要求将管道液化气改为管道燃气。该别墅区燃气管道工程于2012年4月10日竣工。故在2010年11月15日前，涉案房屋不符合合同约定的交付条件。被告未履行通知义务，应承担违约责任。被告句容边城汇景房地产开发有限公司辩称，原、被告之间签订的商品房买卖合同附件三中交付标准关于管道煤气一项，已根据政府相关规定进行了变更，不应要求被告承担违约金赔偿责任。被告于2011年4月1日根据句容市人民政府的相关规定与句容华润燃气有限公司签订管道燃气供气合同，将原先施工完毕的瓶组站煤气管道供气的方式调整为由华润燃气公司直供管道天燃气。同时在被告与句容华润燃气有限公司管道燃气供气合同补充协议书第一条明确考虑到本小区一期别墅已交付，为满足已收房业主实际生活需要，乙方保证代甲方按合同约定支付第一笔款项后在用户需要的情况下，随时可以供气。同时结合句容华润燃气有限公司出具的证明，本案所涉及房屋供气时间为2011年5月23日。本案所涉房屋系根据政府要求进行管道气升级及调整，被告无违约行为，不应承担赔偿责任。原告在被告已进行催促的情况下拒绝收房，其责任在其自身，要求被告赔偿于法无据。由于供气方式的调整所产生的费用均是由被告垫付，原告系直接受益人，且未承担相关费用，现原告无视相关情况的变化及自身事实上获益的情况下，要求被告公司承担违约金于法无据。原告在诉状中陈述被告与句容华润燃气有限公司签订管道燃气供气合同约定2011年8月26日施工，2011年9月16日竣工，该别墅区的燃气管道工程实际于2012年4月10日竣工。本案所涉房屋供气时间应当以句容华润燃气有限公司出具的证明时间为准。原告要求被告赔偿违约金的诉请明显超过诉讼时效，法院不应予以支持。涉案房屋作为一期别墅项目已于2011年5月23日开工管道燃气，被告曾于2011年10月17日以书面形式催告原告尽快收房入住，后又多次进行电话催促，而原告无正当理由拒不办理属于迟延受领，责任在其自身。根据房屋买卖合同第十一条的规定，由于买受人原因未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人应按交房通知书中约定的期限按时与出卖人办理房屋交接手续，超过约定期限未办理房屋交接手续，视为该房屋已交付。房屋缺失、灭失风险由买受人承担。因此，应当视被告于2011年交付了涉案房屋。此后原告并没有向被告主张违约责任，直到2016年才向法院起诉，因此原告关于违约金的诉请已超过诉讼时效，法院不应支持。原告至今未接收房屋，自身有过错，由此扩大的违约金损失不应由被告承担。被告曾于2009年12月31日、2010年6月27日、2011年10月17日向原告发出过通知函，催促其尽快办理房屋交接手续。在此期间，被告销售也曾多次与原告联系，对于被告的催促原告均未予以理睬。我方认为原告存在故意拖延接收房屋的情况，由此产生的违约金损失不应由被告承担。如法院认为被告应当支付违约金，本案中原告提出的违约金计算标准过高，被告公司请求法庭对此进行调整并降低。另被告代原告交纳的契税、代垫的房屋维修基金、面积补差款等应当在原告的诉请中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定本案案件事实如下：2007年8月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：两原告购买被告开发的位于句容市边城镇世外边城第083幢0101号房，建筑面积325.75平方米，每平方米7336.92元，房屋价款为239万元；付款方式为买受人于签约之日起，七日内办理完毕银行按揭手续，房屋交付期限为2008年3月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条第一款第（二）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按“交房通知书”中的约定期限，按时与出卖人办理房屋交接手续。超过约定期限未办理房屋交接手续视为该房屋已交付，房屋缺损、灭失的风险由买受人承担。合同附件三《交付标准》第三条第五项约定：“供气：采用小区内部管道液化气，煤气表出户。”双方对其他事项也作了约定。合同签订后，原告按约履行了付款义务。被告在2008年3月31日前未能按期交房，于2009年12月31日向原告寄发逾期交房通知书一份，告知两原告交房延期至2010年6月30日。后被告支付逾期交房违约金152960元给两原告。2010年5月11日，两原告委托被告代缴房屋契税95600元，并愿在逾期交房违约金中扣除。同年5月28日，被告代两原告缴纳税款95600元。2011年10月17日，被告发通知要求两原告办理房屋交接手续。两原告至今未收房。两原告遂于2016年7月7日向本院起诉，要求判如所请。另查明，涉案房屋于2009年9月7日通过验收，仑山湖小区液化气管道工程于2010年11月15日竣工验收。后因句容市人民政府[2002]187号文件要求将管道液化气改为管道燃气。2011年4月11日被告汇景公司与句容华润燃气有限公司签订管道燃气供气合同，约定2011年8月26日正式施工，2011年9月16日竣工。涉案别墅区已安装燃气表，燃气计量表合格证的载明时间为2012年5月。此后被告未书面通知原告办理房屋交接手续。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。依照合同附件三《交付标准》第三条第5项的约定，被告交付的房屋应当有管道液化气，且煤气表出户。虽然双方在商品房买卖合同中约定的房屋交付标准是商品房经验收合格，但双方通过合同附件的方式进一步明确了上诉人交付房屋所应当具备的质量状况，被告交付的房屋虽已验收合格，但未达到附件三所约定的质量状况标准，且该缺陷会对购买人实际使用该房屋产生重大影响的，两原告可以拒绝接受房屋，由此造成的损失应当由被告承担。根据被告提供的2011年10月17日入住通知，被告曾于2010年6月27日通知两原告于2010年7月10日办理交房手续，而燃气管道工程完工时间为2010年11月5日。此时涉案房屋不具备合同约定的交付条件。2011年10月17日被告再次通知两原告办理房屋交接手续。此时，被告根据句容市人民政府要求已与句容华润燃气有限公司签订管道燃气供气合同，并已施工。涉案房屋所在小区燃气计量表合格证时间为2012年5月，即涉案房屋在被告通知办理交房手续时不具备交付条件。被告作为销售方，应当按合同约定，在涉案房屋具备交付条件时再行通知两原告交接房屋，但被告至直至原告方起诉时未再通知交接房屋，应当承担延期交付的违约责任。涉案小区自政府要求将管道液化气改为管道燃气，被告对此不存在过错，故可免除其在此期间的违约责任。原告在涉案房屋具备收房条件后长期未向被告主张收房，对其损失的扩大亦有责任，故本院确定被告在涉案房屋具备交付条件后的违约交房期间为两年。综上，被告违约期间的计算为：2008年4月1日至2010年11月15日为958天，2012年5月1日后计算两年合计1688天。违约金按合同约定计算为806864元。扣除被告已支付152960元及代付税费95600元，尚应支付两原告违约金558304元。被告辩称两原告要求赔偿违约金的诉请已超诉讼时效，并认为违约金计算标准过高。因被告未提供证据证明其已在涉案房屋具备交付条件时书面通知原告及双方约定违约金明显高于原告的损失，故对被告上述意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告句容边城汇景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告符天龙、王路逾期交房违约金558304元。二、原告符天龙、王路与被告句容边城汇景房地产开发有限公司在本判决生效后十日内办理房屋交接手续。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16460元，由原告符天龙、王路负担7077元，由被告句容边城汇景房地产开发有限公司负担9383元。（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内将此款一并给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  颜 盛人民陪审员  张云云人民陪审员  **喜二〇一七年五月四日书 记 员  万小玲