安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初6917号原告：曾亿梅，女，1984年10月24日出生，汉族，住江苏省通州市。委托代理人：牛和勇，安徽和永律师事务所律师。委托代理人：李鹏，安徽和永律师事务所实习律师。被告：刘飞翔，男，1986年7月5日出生，汉族，住合肥市包河区。委托代理人：龚义群，安徽皖和律师事务所律师。委托代理人：廖茹光，安徽皖和律师事务所律师。被告：合肥美诚地产营销有限公司，住所地合肥市蜀山区政务区蔚蓝商务港城市广场C座1010座，统一社会信用代码91340100554562662H。法定代表人：谢硕，该公司总经理。委托代理人：黄凯，男，系该公司职员，住合肥市包河区。委托代理人：陈龙，男，系该公司职员，住合肥市包河区。第三人：中国工商银行股份有限公司合肥城建支行，住所地合肥市包河区屯溪路239号富广大厦，统一社会信用代码91340100711759056N。负责人：胡惠莉，该行行长。委托代理人：王刚，男，系该行个贷部主任，住合肥市庐阳区。委托代理人：王文生，安徽百商律师事务所律师。原告曾亿梅诉被告刘飞翔、合肥美诚地产营销有限公司（以下简称“美诚公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司合肥城建支行（以下简称“工行城建支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾亿梅的委托代理人牛和勇，被告刘飞翔及其委托代理人龚义群、廖茹光，美诚公司的委托代理人黄凯、陈龙，第三人工行城建支行的委托代理人王刚、王文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾亿梅向本院提出诉讼请求：1、判令曾亿梅与被告刘飞翔签订的《存量房买卖合同》合法有效，并继续履行合同；2、判令被告刘飞翔、美诚公司交付位于合肥市包河区的房屋，并协助办理房屋产权过户至曾亿梅名下；3、判令刘飞翔、美诚公司支付曾亿梅违约金34275元；4、本案诉讼费用由各被告承担。诉讼中，曾亿梅将原诉讼请求变更为：1、判令解除曾亿梅与刘飞翔签订的《存量房买卖合同》；2、判令刘飞翔、美诚公司向曾亿梅双倍返还定金6万元；3、判令刘飞翔、美诚公司赔偿曾亿梅经济损失347600元；4、本案诉讼费用、鉴定费由各被告承担。事实与理由：原告曾亿梅于2016年3月13日通过被告美诚公司居间介绍与被告刘飞翔签订《存量房买卖合同》，约定：刘飞翔将位于合肥市包河区房屋转让给曾亿梅，转让价款625000元，曾亿梅于同年4月13日前将资金存入托管账户，并于当日办理存量房转移手续。合同签订后，曾亿梅按约支付定金3万元，后因房价上涨，刘飞翔拒不履行合同。曾亿梅认为，刘飞翔违反合同约定，拒不履行合同义务，应承担法律责任，美诚公司作为房屋买卖的中介机构，未尽到合理审查义务，应与刘飞翔共同承担法律责任。被告刘飞翔辩称：原告曾亿梅支付定金只有2万元，由于曾亿梅未按约将首付款存入资金托管账户，故系其先行单方违约。被告美诚公司辩称：本案与己方无关，美诚公司已尽力去协调。第三人工行城建支行述称：本案是曾亿梅与刘飞翔间的产生的房屋买卖合同纠纷，对己方也无诉讼请求，与己方无关。经审理查明：2016年3月13日，原告曾亿梅在被告美诚公司的居间服务下与被告刘飞翔签订《存量房买卖合同》一份，载明：“刘飞翔将其名下位于合肥市住宅房屋一套（建筑面积78.23平方米，产权证号：包056549）以625000元的价格出售给曾亿梅；双方确认于合同签订之后30日内共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，税、费由双方按国家有关规定缴纳；双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管；刘飞翔购买存量房时向工商银行申请总额为19万元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额约105000元，刘飞翔应向银行申请提前还贷并提交相关材料，如违约，刘飞翔支付违约金3万元；曾亿梅同意于2016年4月13日将205000元（含定金）存入托管帐户，并在当日内申请办理存量房转移手续，刘飞翔同意曾亿梅向商业银行申请总额为42万元的抵押贷款，曾亿梅同意授权银行将其全部贷款存入托管帐户等”。同日，曾亿梅与刘飞翔签订《房屋买卖补充协议》一份，载明：“曾亿梅于本协议生效之日向刘飞翔支付购房定金3万元，双方应在房产局下发已过户的房产证及曾亿梅付清全部房款（申请贷款的，以银行房款到指定帐户为准）后的10日内办理房屋交接手续，刘飞翔应在房屋过户前提供空户证明、物业结清证明、不动产发票，本协议自双方签字之日起生效等”。上述合同及协议签订后，曾亿梅于当日通过美诚公司转交向刘飞翔支付购房定金3万元，刘飞翔将案涉房产证交付美诚公司。2016年3月14日，刘飞翔向案涉房产抵押权人即第三人工行城建支行提出提前还贷申请，该行批准后要求其最迟在3月29日前将余欠贷款本息存入还贷帐户，并约定于2016年5月16日还款。后双方因为合同履行产生争议，曾亿梅遂于2016年5月23日诉至本院，同年7月18日，曾亿梅以双方庭外和解为由撤回起诉。同年8月3日，曾亿梅以案涉纠纷未予解决为由再次诉至本院。另查：刘飞翔于2016年5月15日16：42向美诚公司职员黄凯发送内容为“黄经理你好！明天你把对方约一下！我们到你店里谈谈，把事情解决掉！”的短信，黄凯于当日23：57回复，内容为“……业务员昨天就联系过了，她昨天没多说什么，业务员刚说几句，还没解释完就挂电话了，有意见，估计昨晚和今天已经和她老公家里人沟通过这事了，可能比较难处理，我明天上午再让业务员跟踪下，你也做下家里工作……”。刘飞翔回复三条短信，内容分别为“……，我明天上午过来，你看让你们业务员约一下买方吧。……，我也实在没办法，家里人根本就劝不动”；“明天尽量安排见个面吧！我也不想再拖着啦！不搞好，我家岳母肯定不得回去的！天天都给讲死了！……”；“……实在是没有办法！谢谢了，麻烦你帮我约买方坐下谈谈吧！真不能卖了！……”。庭审中，刘飞翔陈述：因岳父、母不同意其卖房，曾约曾亿梅商谈赔偿事宜，并愿出56000元作为赔偿，而曾亿梅索要6万元赔偿，双方协商无果；刘飞翔未按工行城建支行要求将余欠贷款本息于2016年3月29日前存入还贷帐户，亦未于同年5月16日将贷款还清。庭审中，第三人工行城建支行陈述：被告刘飞翔曾将案涉房产在该行办理了抵押贷款手续，截止到2017年2月13日刘飞翔欠该行借款本金93751.19元，抵押权尚未解除；此外，由于刘飞翔一直在按约还贷，故在刘飞翔未出现违约或刘飞翔同意的情况下，该行是不同意其他人代为其一次性清偿贷款。诉讼中，应原告刘飞翔申请，本院根据双方当事人的择定于2017年3月23日依法委托安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司对案涉房产市场价值进行价格评估鉴定。同年4月20日，该鉴定机构出具开诚房评（2017）第P-0015号《房地产估价报告》，确定案涉房地产在价值时点2017年4月19日的市场价值为972600元。刘飞翔花费评估费2100元。上述事实，有原告曾亿梅提供的《房屋所有权登记、转让审核表》、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、收条，被告刘飞翔提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、收件单、预约提前还贷单、民事诉状，被告美诚公司提供的收条、短信记录，本院委托安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：原告曾亿梅与被告刘飞翔签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法、有效。双方均应按约履行各自义务。双方在签订合同之际己经明确涉案房屋设定了抵押，尚有抵押贷款未结清，在抵押权存续期间，刘飞翔转让该抵押房屋，也不影响买卖合同的效力。庭审查明，曾亿梅已按约向刘飞翔支付购房定金3万元，刘飞翔在曾亿梅履行上述付款义务后理应按约履行案涉房产抵押贷款银行预约提前还贷申请及还贷释放他项权证事宜，由于刘飞翔向案涉房产的抵押权人工行城建支行申请提前还贷时即已从该行获知如若提前还贷须于最迟在2016年3月29日前将余欠贷款存入还贷帐户，并约定于同年5月16日还款的事项要求，而刘飞翔陈述其并未在上述期限内向上述还贷帐户存入相应款项及还款，故刘飞翔并未按约履行案涉房产的提前还贷义务，显已构成违约。此外，刘飞翔陈述其拒绝卖房系因家人不同意卖房所致，此陈述与刘飞翔与第三人美诚公司经办人员发送的短信内容亦可得到印证，故刘飞翔在签订案涉合同及补充协议后又作出拒绝案涉房产交易的行为系构成根本违约，依法应承担民事责任。曾亿梅在履行合同中并无不当。刘飞翔辩称曾亿梅未按约将首付款205000元（含定金）于2016年4月13日存入资金托管账户，系先行违约的意见，本院认为，因案涉房产在交易前即已存在向银行抵押贷款的事实，依理只有在还清贷款并释放他项权证后并向税务部门缴纳税费后且在双方当事人共同亲身前往房地产管理部门存量房资金托管中心的情况下方能办理资金托管手续，由于刘飞翔未能先行履行还贷义务，且其与银行约定的还款日期为2016年5月16日，此日期滞后于约定的曾亿梅将首付款存入资金托管中心的时间，在上述提前还贷及其他义务未履行的情况下，曾亿梅是不可能将首付款存入托管帐户的，此外，结合刘飞翔与美诚公司职员间短信内容可以证明系因其家人反对卖房致其拒绝继续交易，并未反映出刘飞翔积极履行合同义务的事实，综上，刘飞翔的上述辩称与事实不符，本院不予采信。曾亿梅诉请解除案涉合同，刘飞翔亦表示同意，本院予以准许，但针对解除合同，曾亿梅依法可以依照合同追究刘飞翔相应的违约责任及还有其他损失的赔偿责任。由于曾亿梅、刘飞翔在合同中约定了定金条款，故在刘飞翔根本违约时，曾亿梅依据定金条款诉请双倍返还定金，符合事实及法律规定，本院予以支持。对其诉称刘飞翔赔偿因房价上涨造成的经济损失即可得利益损失347600元的请求，本院认为，由于刘飞翔的根本违约导致合同不能履行，在现实中确实造成曾亿梅因房价上涨造成的可得利益损失，安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》确定案涉房地产在2017年4月19日的市场价值为972600元，与案涉房产合同约定的转让价款625000元，两者相差347600元，前述本院认定的双倍返还定金金额明显不足以补偿曾亿梅的经济损失，结合曾亿梅履约支付的款项及违约争议发生的时间，并考虑到合同如继续履行，曾亿梅会实际发生除购房款外的其他税费及贷款利息支出，本院酌情支持经济损失为12万元。曾亿梅诉请被告美诚公司与刘飞翔共同承担民事责任的请求，本院认为，曾亿梅与美诚公司系基于双方签订的居间合同而产生的权利义务关系，如曾亿梅认为美诚公司存有过错，应通过另案诉讼方式予以解决，故上述请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告曾亿梅与被告刘飞翔于2016年3月13日签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》予以解除；二、被告刘飞翔向原告曾亿梅双倍返还定金6万元；三、被告刘飞翔赔偿原告曾亿梅经济损失12万元；上述二、三项合计18万元，于本判决生效之日起十日内一次付清；四、驳回原告曾亿梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10394元，财产保全费3646元，计14040元，原告曾亿梅负担4040元，被告刘飞翔负担1万元；评估费2100元，由被告刘飞翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  姜文强人民陪审员  王 翔人民陪审员  张 俊二〇一七年五月四日书 记 员  虞 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。