河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终1071号上诉人（原审原告、反诉被告）：张北县大润发超市，住所地张北县张北镇永春南路新世纪小区5号楼2单元601室。经营者：邵汉强，超市业主。委托诉讼代理人：刘金山，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张北天元名品商贸有限公司，住所地张北县张北镇政府路2号，组织机构代码证号32004225－0。法定代表人：陈川情，公司董事长。委托诉讼代理人：楼惠人，河北鼎诺律师事务所律师。上诉人张北县大润发超市（以下简称大润发超市）因与被上诉人张北天元名品商贸有限公司（以下简称天元名品公司）租赁合同纠纷一案，不服张北县人民法院（2016）冀0722民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人大润发超市的业主邵汉强、委托诉讼代理人刘金山、被上诉人天元名品公司委托诉讼代理人楼惠人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大润发超市上诉请求：依法撤销张北县人民法院（2016）冀0722民初226号民事判决。事实和理由：本案系租赁合同纠纷，天元名品商贸有限公司不能提供完全的物业管理服务，属于先违约方，一审法院认定大润发超市未按时缴纳第三季度租金及物业费属于违约行为明显错误。天元名品公司辩称，我公司无违约行为，大润发超市存在未按时缴纳租金等诸多违约行为，故要求驳回大润发超市的上诉请求。大润发超市向一审法院起诉请求：1、要求天元名品公司赔偿经济损失（包括装修费用、货架、冷藏设备购置费、电脑系统、监控系统、安装调试费等损失）250万元；2、要求退还合同保证金10万元；3、天元名品公司承担诉讼费、评估费等。事实与理由：2014年10月，天元名品公司与大润发超市就天元名品公司座落于张北县永春南大街政府路路口的天元名品地下一层的场地达成相关协议，大润发超市进行了相关装修并于2015年2月4日开始实际营业。2015年4月23日双方正式签订了《天元名品租赁合同书》。合同约定，天元名品公司将位于张北县永春南大街政府路路口的天元名品地下一层、建筑面积为4679㎡的场地出租给大润发超市，租期为15年（2015年2月4日至2030年2月3日），租金为每年1027840元，收取方式为按季度收取，且每季度前15天缴纳下季度租金，物业费为每年10万元，缴纳方式同租金，水电、供暖费用大润发超市自行承担，由天元名品公司物业代收。大润发超市依约缴纳了10万元的合同保证金。2016年1月19日，天元名品公司以大润发超市欠缴租金、物业费、采暖费为由对大润发超市进行停电处理。2016年1月21日经双方协商，天元名品公司于2016年1月22日上午恢复供电，大润发超市在1月23日中午12点前先交纳2万元费用（已履行）。2016年1月24日双方就上述问题达成了协议（详见沟通纪要）。我方认为，天元名品公司在大润发超市欠缴少量费用的情况下，单方采取停电制裁措施，违背了租赁合同（副本）中第六条的约定，造成相关商户利益受损，自身经营困难的局面。鉴于双方都同意解除合同，天元名品公司对大润发超市的相关损失应承担赔偿责任，具体赔偿数额，请法院依法委托相关机构评估后确定。诉讼过程中，大润发超市变更第1项诉讼请求为：要求与天元名品公司解除合同并要求其赔偿各项损失100万元。天元名品公司向一审法院反诉请求：1、要求与大润发超市解除合同，并要求其立即腾房；2、没收合同保证金10万元；3、诉讼费等费用由大润发超市承担。事实和理由：2015年4月23日我公司与大润发超市签订了《天元名品租赁合同书》，合同履行过程中，大润发超市存在多次且长期迟延给付租金、物业费等费用和未经我公司同意私自转租经营场地，并以其实际行动明确表示不履行合同等严重违约行为，故提出上述请求。诉讼过程中，天元名品公司增加诉讼请求：要求大润发超市给付2016年3月28日至2016年7月2日期间的租金256960元（1027840元÷12个月×3个月），物业费25000元（10万元÷12个月×3个月）及物品清理费26000元，共计367960元。一审法院认定事实：大润发超市在2015年2月12日至2015年4月23日期间给付天元名品公司租金、物业费共计281960元。2015年4月23日，大润发超市（乙方）与天元名品公司（甲方）签订了《天元名品租赁合同书》及《天元名品地下一层超市租赁合同（副本）》。合同约定，大润发超市租赁天元名品公司位于张北县永春南大街政府路路口的天元名品地下一层整体商铺（使用面积为3520㎡），用于经营超市，租赁期限为15年（2015年2月4日始至2030年2月3日止），租金为每年1027840元（0.8元/天·㎡×3520㎡×365天），租金交纳方式为：按季度缴纳，每季度前15天缴纳下季度租金，以此类推，乙方每年缴纳甲方物业费10万元，缴纳方式同租金。水电费、采暖费由乙方向甲方物业部门交纳。合同签订当日，乙方向甲方交纳合同保证金10万元。合同第七条第2项约定：租赁期间，未经甲方事前和书面许可，乙方不得擅自变更经营区域和经营范围，不得擅自转租、转让与第三方合租、合作或改变其经营场地的用途。乙方如将租赁场地转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。合同第十条第1项约定：乙方向甲方交还场地前，应自负费用对该场地进行打扫和清理，使该场地处于完好和可出租状态。乙方如按合同第六条规定在甲方同意的范围内和要求下对该场地进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或合同提前终止前将该场地恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该场地进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。合同第二十八条第7项约定：乙方应及时交纳合同约定的各种费用，甲方有权在当月结算的第一期销售货款中扣除，如乙方销售货款不足以支付应付费用的时候，必须在下一期结算款中扣除或向甲方补足。逾期每天须支付月综合服务费金额2%的违约金给甲方，如超过两个月不补足应缴费用，则视乙方违约，合同即时终止，甲方有权没收乙方所支付的所有保证金，并立即收回店铺的经营权，乙方不得表示异议。合同第三十五条约定：合同履行期间，非经甲方同意，乙方任何专柜装修和相关的陈列道具不得拆除、移动。因乙方违约或乙方自行撤柜，专柜有关的装修和相关的陈列道具归甲方所有，乙方不得对装修及道具提出补偿或赔偿。合同第四十一条约定：乙方退出经营场地时，应及时将场地内属其所有的货物、柜台及设施全部按甲方指定通道撤出，但不得破坏场地原有固定设施及影响甲方正常营业。撤场时，不能拆除附在天花板、地面、墙身、柱等建筑物的装修和柜台。如须拆除或恢复原样，需经甲方同意后方可进行。合同签订后，大润发超市交纳天元名品公司合同保证金10万元，并对租赁的商铺进行了装修，将部分商铺进行了转租。2015年2月4日，大润发超市开始营业，且2015年4月23日至2016年11月1日大润发超市支付了天元名品公司2015年第二季度的租金、物业费及第三季度部分租金、物业费155723.1元。2016年1月18日，天元名品公司向大润发超市发出《关于催缴费用的通知》，通知大润发超市就所欠租金、物业费、暖气费、水电费、消防改造垫款共计251421元，在2016年1月18日下午6点前给出明确答复并与天元名品公司协调解决，否则天元名品公司将于2016年1月19日上午采取相应措施，由此造成的一切损失及法律后果由大润发超市承担。2016年1月19日上午，天元名品公司对大润发超市采取了停电措施。2016年1月24日下午，天元名品公司与大润发超市进行了协商，并签订了《沟通纪要》，内容如下：一、截止2015年11月30日超市欠运营公司租金、物业费、电费、采暖费等款项约计28万元，运营公司购物卡及礼品需付超市85031元，两项相抵后超市欠运营公司款项约20万元（具体数据以双方财务核准数据为准）。二、超市下一步计划：按照邵总（邵汉强）意见，近期开始甩货，计划年后闭店，寻找合作伙伴，合作伙伴邵总寻找，运营公司也可寻找，届时邵总和合作伙伴或接手人沟通合作或转租事宜。三、2015年12月1日至2016年2月28日为天元运营公司给超市公司的免租期，这期间超市可正常经营并自行承担运营过程中涉及的一切责任及各项费用，运营公司不承担任何责任及费用。免租期后的合作事宜双方根据第二条的实际情况协商确定。四、对超市公司提出的商品损失，经双方协商各自承担一半，分别承担3.6万元，从超市公司欠款中抵顶3.6万元。五、超市公司欠款缴纳计划：2016年1月25日至27日三天时间每天下午四点缴纳1万元；2016年1月28日至31日4天时间每天下午2点缴纳3万元，剩余款项2016年2月1日一次性结算清。超市公司所欠款项未按照此款约定缴纳的，第三款约定的免租期取消，按照《租赁合同》约定执行。六、对于超市公司外租区，邵总意见，因合同签订时间为两年（租金已收取1年），希望运营公司协调下一步超市接手者能够留住商户，换签或继续履行合同，届时运营公司给予协调和帮助。之后，大润发超市业主邵汉强在其持有的沟通纪要第三条中又手写了“下一接手人接手前，超市的装修及设施设备继续无偿存放在超市场内，甲方并有保管的责任”和“超市停业后，在存放设施期间不计算租金、物业费等”内容，天元名品公司员工王军忠、部门经理王霞签字进行了确认。沟通纪要签订后，大润发超市在2016年1月23日至2016年1月31日期间支付天元名品公司2015年第三季度的剩余租金、物业费131236.9元及2015年11月4日至2015年11月30日期间的租金、物业费79202元。2016年2月28日，大润发超市停业并撤场。案件审理过程中，大润发超市于2016年5月19日向法院提出鉴定申请，要求对大润发超市内进行装修时的材料及人工费用进行评估鉴定，法院委托张家口高新工程咨询有限公司对大润发超市申请的鉴定事项进行司法鉴定，张家口高新工程咨询有限公司因大润发超市提供的明细表没有图纸及施工做法，鉴定工作不能进行，于2016年6月29日将此项委托退回。2016年6月27日，天元名品公司将大润发超市内物品清运至王宝来库房处，2016年9月3日大润发超市将超市内物品提走。一审法院认为，大润发超市与天元名品公司签订的《天元名品租赁合同书》及《天元名品地下一层超市租赁合同（副本）》系当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且大润发超市在签订合同前已实际支付了天元名品公司第一季度的租金及物业费，故上述合同为有效的租赁合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁双方对天元名品公司应收实收大润发超市租金及物业费明细表均无异议，故该明细表能够反映出，在租赁合同签订后，租赁双方在2015年11月1日前均能够按照合同约定全面履行其合同义务，但之后大润发超市未再按照合同约定全面履行给付第三季度租金及物业费的义务，其行为违反了租赁合同的约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对大润发超市要求天元名品公司退还合同保证金的请求不予支持。2016年1月24日租赁双方在签订的沟通纪要中，对大润发超市承担违约责任的方式即继续履行给付出租方租金、物业费和天元名品公司因催要租金、物业费采取停电措施为承租方造成的损失进行赔偿等内容进行了约定，该沟通纪要系租赁双方真实意思的表示，应视为租赁双方对原租赁合同的解除，并对解除后的相关事宜进行的约定。现租赁双方均要求解除合同，符合法律规定，应予准许。天元名品公司应收实收大润发超市租金及物业费明细表能够反映出，沟通纪要签订后大润发超市已如约履行了其给付义务，但不能反映天元名品公司已支付大润发超市停电损失，故天元名品公司应如约履行其支付停电损失的义务。根据沟通纪要的约定，对天元名品公司要求大润发超市给付2016年3月28日至2016年7月2日期间租金的请求不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因大润发超市违约，对其要求天元名品公司赔偿装修费用损失的请求不予支持。同时，大润发超市已将超市可移动物品提走，且对其主张的其他损失未提供证据证明，故对大润发超市主张的其他损失不予支持。天元名品公司要求大润发超市支付其清运费26000元，证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、张北县大润发超市与张北天元名品商贸有限公司之间的租赁合同解除。二、张北天元名品商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付张北县大润发超市停电损失36000元。三、驳回张北县大润发超市其他诉讼请求。四、驳回张北天元名品商贸有限公司其他诉讼请求。二审法院查明事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大润发超市与天元名品公司签订的《天元名品租赁合同书》及《天元名品地下一层超市租赁合同（副本）》为有效合同。因大润发超市未按照合同约定全面履行给付第三季度租金及物业费的义务，其行为违反了租赁合同的约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2016年1月24日租赁双方就超市相关问题签订的沟通纪要中，就大润发超市欠缴租金、物业费、电费、采暖费等费用的数额，给付时间和方式以及超市提出的商品损失如何负担等问题达成了一致。该沟通纪要系租赁双方真实意思的表示，应视为租赁双方对原租赁合同的解除，并对解除后的相关事宜进行的处理。上诉人大润发超市认为合同履行过程中先违约方为天元名品公司证据不足。综上所述，大润发超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由上诉人张北县大润发超市负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  邢海丽代理审判员  闫 格代理审判员  宋凯阳二〇一七年五月二十八日书 记 员  孙斯敏