上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初24026号原告：上海中星虹达置业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陆华，董事长。委托诉讼代理人：黄政，男。委托诉讼代理人：张振平，男。被告：上海翎平商务咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吕玲玲，总经理。委托诉讼代理人：何彬，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海中星虹达置业有限公司诉被告上海翎平商务咨询有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序审理。后因发生不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海中星虹达置业有限公司委托诉讼代理人黄政、张振平，被告上海翎平商务咨询有限公司委托诉讼代理人何彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海中星虹达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市商品房出售合同》自解除合同通知书送达之日起(2016年8月26日)解除，并要求被告立即将房屋交付原告；2.判令被告承担违约金604,240元；3.判令被告承担房屋占用期间的占某使用费，自2015年1月14日计算至被告将房屋实际交还原告之日止，以每月28,000元计算)；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年12月29日签订《上海市商品房出售合同》及相关附件、补充条款，由被告向原告购买上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX层XXX室商品房(以下简称涉讼房屋)一套，合同约定总房款12,084,800元，被告应于2014年12月15日向原告支付购房款3,684,800元，剩余房款8,400,000元应于2015年12月31日之前支付完毕。合同签订后，被告共支付了4,084,800元，尚有房款8,000,000元未支付。经被告申请，原告已经于2015年1月14日将房屋交付被告。原告曾于2016年6月30日致函被告，要求其支付拖欠房款并按合同约定支付逾期付款违约金，被告未予理睬。原告又于2016年7月10日致函被告，宣布解除合同并主张违约责任，该函被告于2016年8月26日签收。被告至今未支付房款，故诉至法院。被告上海翎平商务咨询有限公司诉称，不同意原告的全部诉请。合同签订后，被告发现涉讼房屋存在纠纷，有其他人主张该房屋权利，并且占某使用，为此向原告反映，但原告并未进行解决。涉讼房屋存在房屋层高、套内面积约定与合同不符，原告迟迟不履行过户义务系因为房屋存在纠纷无法过户。原告两封函件被告未曾收到。另原告与第三人签订过担保协议或者付款协议，剩余房款由第三人通过其他方式代被告支付，故原告才会将涉讼房屋交付被告使用。经审理查明，涉讼房屋登记在原告名下。2014年12月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房出售合同》一份，乙方及委托/法定代理人吕玲玲，住所均为上海市水城路883弄天山河畔22号2002室。合同约定被告以12,084,800元的价格购买原告的涉讼房屋，被告应于2014年12月15日支付原告首期房款3,684,800元，于2015年12月31日前支付房款8,400,000元，付款方式为一次性付款，不贷款。合同第五条约定：乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任；一、甲方有权单方面解除本合同。二、……第七条第三款约定：甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。第十二条约定：甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发生之日起30日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的5％计算。第十九条第一款约定：甲、乙双方商定，2015年6月30日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。第十九条第二款约定：因甲方原因，乙方无法在2015年12月30日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5％；2016年6月30日之日起60日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。补充条款一第六条对出售合同第十九条的补充：1、鉴于甲方已具备该房屋大产证，乙方办理小产证的，须付清全额房款及相应的维修基金、税费等相关费用，除甲方不配合提供相关资料外，乙方无法办理小产证的，甲方均不予承担任何责任。2015年1月14日，原告开具发票，收到被告房款3,684,800元。原告提供由吕玲玲签字的一组交房凭证，载明日期2015年1月14日，认为已于该日将涉讼房屋交付被告。被告表示对签名无异议，但日期非吕玲玲本人书写，认为系于2015年1月底2月初收到涉讼房屋，目前该房屋由案外人占某。原告提供由吕玲玲签字的承诺书一份：现因本人急于入住该房屋，特向开发商申请提前办理入户手续，本公司承诺若未在2015年12月31日前将840万余款划入开发商指定账户，逾期未支付，本公司愿承担相应违约责任(详见出售合同第五条)。并恢复该房屋原貌，同时搬离该房屋。原告认为该承诺书于交房时被告提供。2015年1月18日，被告出具交房委托书一份，因无法办理交房事宜，委托吕玲玲代为监管。2015年4月7日，被告法定代表人吕玲玲通过个人银行帐户转帐给原告400,000元。2016年7月12日，原告将落款日期为2016年6月30日的催款函邮寄至被告合同上的住所上海市水城路883弄天山河畔22号2002室，查询结果为2016年8月15日已签收、员工代收。原告信函中称截止于2016年6月30日，被告尚欠购房款8,000,000元，要求被告于2016年6月30日前支付拖欠的房款，并按合同约定支付逾期付款违约金436,800元(暂计至2016年6月30日)。同时表明不放弃法律所赋予的其他权利，包括但不限于追究被告的违约责任等。2016年7月24日，原告将落款日期为2016年7月10日的解除合同通知书同样邮寄至被告合同上的住所上海市水城路883弄天山河畔22号2002室，查询结果为2016年8月26日已签收、收发室代收。原告表示因被告未按合同约定期限支付余款，已违构成约，致使合同无法正常履行，故通知被告自2016年7月10日起，双方签订的《上海市商品房出售合同》即告解除，将被告已支付的购房款扣除应支付的赔偿金额，剩余房款退还。赔偿金额以总房价款的5％计算，应付房款违约金604,240元。同时通知被告于本通知送达后15日内与原告协商有关合同解除的善后事宜，并至房地产登记部门配合原告办理撤销登记。被告表示未收到上述两封信函。庭审中，原告表示对于被告支付的4,084,800元房款，同意在本案中一并予以处理。上述事实，有《上海市商品房出售合同》、发票、网上银行交易凭证、承诺书、业主收楼资料签收单及交付记录、交房委托书、催款函、解除合同通知书、信函收据及邮政快递查询单、不动产登记簿及双方当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执已见，致本案调解不成。本院认为，原、被告之间的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。被告依约仅支付了部分房价款。根据合同约定，双方应于2015年6月30日前办理房产过户手续，合同补充条款中明确，被告办理房屋小产证，须付清全额房款及相应的维修基金、税费等相关费用。被告辩称由第三方代被告付清了房款，原告予以否认。本院认为，被告未向法院提供相关付款凭证，即使有第三方给付行为的存在，也不能表明其系代被告支付。现被告至今未付清房款，原告按合同第五条规定行使解除权，解除合同通知书邮寄至被告合同中地址。被告称已搬离该址，原告对此并不清楚。本院认为，原告解除函邮寄的地址系被告合同中地址，应视为送达。合同解除后，被告理应负有向原告返还涉讼房屋的义务。原告要求确认双方签订的《上海市商品房出售合同》自解除合同通知书送达之日2016年8月26日解除，并返还涉讼房屋的诉请，符合事实和法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题，原告要求按合同第十二条追究被告违约责任，承担总房价款5％的违约金604,240元。被告认为，违约金约定过高，要求法院进行调整。根据本案查明的事实，原告诚意卖房，但因被告的违约行为，导致合同无法继续履行，客观上造成了原告的实际损失。本院认为，在尊重当事人约定的前提下，综合考虑原告的实际损失，兼顾合同履行的具体情况、违约方的过错程度、房屋价值的增长情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付的违约金调整为302,120元。关于房屋占某使用费的问题，本院认为，违约金具有补偿性和惩罚性，已对守约方损失进行赔偿，虑及双方就合同解除效力发生争议，且双方就合同解除后各自返还义务均尚未履行，故原告另行主张涉讼房屋占某使用费的损失的诉请，不予支持。鉴于原告同意返还被告已支付的房款，故本院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海中星虹达置业有限公司与被告上海翎平商务咨询有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2016年8月26日解除；被告上海翎平商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内将前述房屋返还原告上海中星虹达置业有限公司；二、被告上海翎平商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中星虹达置业有限公司支付违约金302,120元；三、原告上海中星虹达职业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海翎平商务咨询有限公司购房款4,084,800元；四、驳回原告上海中星虹达置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,842.40元，由原告上海中星虹达置业有限公司负担4,921.20元，被告上海翎平商务咨询有限公司负担4,921.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  杨耀丰二〇一七年五月十七日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。