山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0685民751号 原告：孙英辉，男，1980年11月11日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。 被告：招远市绿源名贵花木研究所，住所地：招远市。 法定代表人：滕胜然，经理。 第三人：滕江涛（系滕胜然长子），1988年12月10日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。 第三人：温可妮（系滕胜然妻子），1972年6月2日生，汉族，山东省招远市人，居民，住招远市。 被告及第三人委托诉讼代理人：赵学伟，山东鼎然律师事务所律师。 原告孙英辉与被告招远市绿源名贵花卉花木研究所、第三人滕江涛、温可妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日，依法适用普通程序，公开开庭审理。本案现已审理终结。 原告孙英辉向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告及第三人于2017年8月8日签订的房屋租赁合同：2、由被告和第三人共同赔偿原告经济损失1万元（待鉴定后再增加诉讼请求）。诉讼过程中，原告孙英辉增加赔偿数额3468725元。事实与理由：2017年，被告法定代表人滕胜然突发疾病入院治疗，无法管理公司。2017年8月8日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，并由第三人在合同上签字确认。合同约定将被告位于招远市天府路北首路东的房屋土地租赁给原告，租赁期限自2018年1月1日至2032年12月30日，年租金15万元（合同生效之日一次性交2年租赁费30万元）。合同约定，被告保证对上述房屋、土地拥有所有权、使用权、出租权，否则因第三方主张权利给乙方造成损失一律由被告负责。合同签订后，原告依约将租赁费30万元打入第三人温可妮账户。后因房屋不够用，原告又同第三人协商租赁房屋五间及院内大棚300多平方米，并向温可妮交租金6万元。原告将租赁房屋装修后开始营业。2019年1月2日，被告通知原告停业经营。 被告招远市绿源名贵花木研究所辩称，1、被告不同意与原告解除双方于2017年8月8日签订的房屋租赁合同，要求原告继续履行该合同。3、原告诉状中所称2017年被告法人滕胜然突发疾病入院治疗，无法对公司进行管理....与事实不符，滕胜然生病属实，但并未丧失行为能力。4、原告诉状中诉称后因房屋不够用，原告又同第三人滕、温口头约定租赁被告房屋院内改造房屋5间及大棚300多平米，并向第三人温交租金6万元与事实不符，第三人从未同意原告对合同之外的房屋及大棚进行改造，而是原告擅自毁坏被告原设施及花木，私自改建扩建。6万元系赔偿被告损失而非租金。5、原告诉状中诉称“2019年1月2日被告及第三人滕通知原告停止经营，并向原告出具书面说明一份，将原告的灶台厨房封堵，不准经营，致使合同无法履行”与事实不符，被告从未要求原告停止经营，更未委托第三人通知原告停止经营，即使第三人滕江涛做出其它书面决定，也不是被告的真实意思表示，其行为应属无效，综上，被告不同意解除该租赁合同，请求法院依法驳回原告诉请，并要求原告将其拉走的原属被告酒店所有的价值10万元的酒店用具返还给被告。 第三人滕江涛、温可妮述称，原告要求第三人与被告共同赔偿经济损失无事实及法律依据，虽然第三人在合同甲方处签字，但其二人系被告绿源名贵花木研究所法定代表人滕胜然身体原因，应原告要求，作为见证人身份而予以签字，其二人对本案标的并无处分权，原告列滕、温二人为第三人并要求其赔偿损失系主体错误，请求法庭依法驳回原告对第三人的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告提供“协议书”复印件一份。2001年1月1日，招远市经济开发区滕家村委会（甲方）与招远市绿源花卉珍奇苗木研究所（乙方）签订该“协议书”，约定乙方租赁甲方天府路北首以东、玲珑路以南土地12亩，用于建绿源花卉珍奇苗木研究所和餐饮娱乐等，租赁期限30年，自2001年1月1日至2030年12月30日。建设手续由双方共同办理，以甲方名义办理，费用由乙方负担，因使用该土地所发生的一切责任和投资由乙方自负。甲方村委盖公章，签字为滕胜然，乙方无章，签字为滕希然。当时乙方营业执照尚未办理，申请登记的法定代表人与甲方的法定代表人均为滕胜然，故由滕希然代替其哥哥滕胜然签字。2002年8月30日“招远市绿源名贵花木研究所”注册成立，企业性质为个人独资企业，投资人是滕胜然，经营范围为名贵花木、苗木栽培、繁育、管理、销售及技术咨询、服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开张经营活动）。被告在该土地上除了建花卉大棚外，还建设了部分大棚式建筑，先后以“川王阁”和“绿源饭庄”名号对外从事餐饮服务。 2、被告提供“租赁协议”一份。2014年7月15日，滕胜然（甲方）与孙英辉（乙方）签订该“租赁协议”，约定“对甲方所有及使用、管理的位于招远市天府路北首路东的房屋土地租赁事宜达成协议”，甲方将上述土地及房屋（土地总面积为3100平方米，房屋面积约为800平方米）租赁给乙方。租赁范围包括土地、房屋、房屋内的桌椅及其他设备的使用权，乙方在缴纳5年租赁费后，上述桌椅的所有权属于乙方。租赁期限为10年，自2014年10月1日至2024年9月30日。年租赁费20万元。协议第五条约定“甲方应保证对上述房屋、土地拥有所有权及使用权、出租权，否则因第三人主张权利而给乙方造成的损失一律由甲方负责”。协议第八条约定“在租赁期内，因房屋的修缮问题，费用由甲方负责。乙方有权对厨房进行改造及有权对房屋进行装修，但乙方不得改变房屋的主体结构，改造及装修的费用由乙方负责。乙方有权对桌凳及其他设施进行投资，在双方合同终止或解除后，对乙方投资或改造的设施及用去，双方可协商折价给乙方，协商不成，由乙方自行处理或带走，但乙方不能破坏房屋的结构”。第九条约定“经甲乙双方协商同意，双方可提前解除合同。如因不可抗力，政府规划、拆迁、修路、为了公共利益，法律及政策变化等原因而造成双方合同的不能履行，双方应提前终止合同，双方均不应承担违约责任，但甲方应退还乙方多缴纳的租赁费（例如，乙方已提前缴纳一年的租赁费，如因上述原因双方提前终止合同，乙方在租赁期未到一年期限的情况下，甲方应退还剩余月份的租赁费）。”甲方盖“招远市绿源名贵花木研究所”印章，滕胜然签字并加盖私章。乙方孙英辉签字盖指印。原告租赁后以“高丽生态园”名号对外经营餐饮服务。原、被告均认可，在原告租赁之前，租赁物曾用于从事餐饮业多年。 3、被告提交“酒店原有设施一览表”复印件一份。被告称原告在租赁之前，被告原有酒店设施价值10万元由原告占有使用至停业并在停业后拉走，因期限不满合同约定的5年不应归原告所有，要求原告返还；原告称原有设施被告已经于2017年8月拉走，并提交图片证明原告停业后拉走租赁房屋内的桌椅参加时第三人一直在场，未提出异议。该表上无原告签字。 4、原告提供“租赁协议书”一份。2017年8月8日，原告孙英辉（乙方）与被告招远市绿源名贵花木研究所（甲方）签订该“租赁协议”，内容基本延续2014年7月15日协议内容，租赁期限变更为2018年1月1日至2032年12月30日，年租赁费变更为15万元，增加了“酒店承包期间，乙方重新装修，总投资不低于贰佰万元，费用由乙方全部负责，装修总投资经甲乙双方认可方可生效。承包期间，如五年内遇到有偿开发，付给酒店的补偿款乙方可得全部补偿款的四分之一金额，10年内乙方可得五分之一金额，15年内乙方可得六分之一金额”。第八条、第九条约定与原协议相同。协议甲方盖“招远市绿源名贵花木研究所”印章，第三人滕江涛、温克妮签字，乙方孙英辉签字盖手印。协议签订后，原告按照协议对租赁物进行了重新装修，并在协议约定建筑面积800平方米之外进行了扩建改造。 5、原告提交“设计合同”一份、转账记录6页。2017年9月23日，原告孙英辉（甲方）与北京东方日成建筑装饰工程有限公司（乙方）签订该合同，约定由乙方对“高丽餐厅”约1100平方米进行室内装饰设计，约定设计费16万元，原告通过微信、支付宝共向乙方转账支付15万元。 6、原告提交“燃起委托配套设计合同”一份、转账记录一份。2018年1月12日招远市高丽生态园（甲方）与招远滨海燃气有限公司（乙方）签订该合同，约定由乙方对甲方进行燃气设施配套建设，合同价款3.7万元。原告通过银行转账付款3.7万元。 7、原告提交转账证明、微信聊天记录13页。显示，原告分别于2017年5月13日、2017年8月9日、2018年11月29日，通过手机银行转账3万元、电子银行转账30万元、电子银行向温可妮转账2万元，通过微信于2018年12月1日向温可妮转账1万元。对于已经支付的36万元，原告称30万元是合同约定租金，6万元是增建部分的租金。被告称原告增加并未经过被告同意，系私自行为，6万元是对增建过程中毁坏花木的赔偿。在原告2018年11月8日17:23与第三人温可妮的微信聊天中，有孙英辉：“三哥前两天找我来说我东面建设的那个房的房租的事，应该是18年的十二月三十号缴房租的。我现在提前交也可以，我明天打给你，等我做一个合同，明年开始就和西面这并一起，一起交房租”，温可妮回“好”。在2018年11月29日原告向温可妮转账2万元后，原告将电子回单通过微信发给温可妮，还在其后发了两条“好了哈嫂子”“明年等和那个大房子并一起交房租就不麻烦了”。12月1日通过微信向温可妮转账1万元，并发文字“嫂子您收着哈”，温可妮回“收到了”。 8、原告提交盖有“招远绿源名贵花木研究所”印章和滕江涛签字的手写文书一份。2019年1月6日，滕江涛向原告孙英辉出具该文书，内容为“按照国土部门整改要求，被告租赁给原告的房屋进行改造，具体改造内容如下：1、灶台封堵。2、厨房两个门洞封堵。在改造期间不准营业，在改造符合上级部门要求通过后，由招远市绿源名贵花木研究所负责恢复原状。再交付运行。”后滕江涛组织人员运来材料，监督对原告灶台、门进行了封堵。原告停业后，在滕江涛监督下，组织人员、机械对大门入口处硬化地面连夜进行破除和用土进行覆盖，原告提交图片及监控截图予以证明。 9、原告提交收费单据4张、原告与滕江涛微信聊天记录一份。2019年1月8日、9日，原告与滕江涛共同安排人员对桌椅、餐具等搬离经营场所。搬运过程中原告花车费13200元，搬运人工费4000元，1月20日原告交付存放桌椅板凳仓库租赁费36000元。 10、原告提交15张照片，证明滕江涛、温可妮给原告下停业通知,并进行灶台和厨房大门的封堵。 11、原告提交微信聊天记录，证明原告扩建部分，经第三人同意，并向第三人支付了租金。 12、原告提交2019年1月份工人工资表一份。证明原告停业后仍然支付给“高丽生态园”工人工资合计23209元。 13、杨某和书面证明及出庭作证，其2019年1月至5月看门工资18520元。 14、资产评估报告书一份、收款收据一张。2019年3月25日，经本院委托、当事人共同选择的机构莱州天润资产评估事务所对原告承租期间装修及增建部分的价值进行了评估并出具该评估报告。评估结论为：合同内价1040005元，合同外价1303000元，有异议价225320元，总价值2568325元。其中，800平米之外原告投资所建设的房屋及设施价值属合同外价值，原有建筑800平方米之内装修及设施为合同内价值；双方有异议部分，包括装饰设计费16万元、天然气改造费用4万元、地埋排水管3480元、厨房设备一宗31件计21840元。原告交评估费25000元。原、被告均称有争议的厨房设施是自己的，原告主张系原有、被告主张系自己后来购买。按照被告提交、无原告签字的“酒店原有设备一览表”（证据3），其中除桌椅、雅间餐具外，还有格力空调11个、酒水柜11个、3P空调4个、餐具178套、厨房蒸车、冰柜、保鲜柜、绞肉机、和面机等设施，而评估时双方各自主张为自己所有的厨房设备中既包含了原一览表中的蒸车、和面机、绞肉机等，也包含一览表中没有的保鲜工作台、煲仔炉、压饼机、猛火灶等，原告不能提供购买发票，被告也不能提供上述设备系第一次签订合同时就原有。 综合原、被告、第三人陈述及各方提交的相关证据，本院认定事实如下：2001年1月1日，被告在未正式注册登记之前，与招远市经济开发区滕家村委会签订租赁合同，租赁天府路北首以东、玲珑路以南土地12亩，租赁期限30年，被告用于经营名贵花木和餐饮。2014年7月15日，被告原酒店的土地总面积为3100平方米、房屋面积约为800平方米租赁给原告经营餐饮，租期10年，年租赁费20万元，被告原有的酒店设施归原告使用。2017年8月8日，原、被告重新签订了租赁合同，租期变更为自2018年起15年，租金变更为年15万元，双方协议约定原告重新进行装修，投资不低于200万元。协议签订后，原告经被告和第三人同意，对租赁物进行了重新装修并对原建筑物进行了扩建。原告分四次向第三人温可妮转账共计36万元交纳了2018年、2019年两年租金，其中的6万元为扩建部分的租金。原告经营至2018年底，因全市范围开展“大棚房”问题专项清理整治，被告承租村委的土地中部分属于清理范围，第三人滕江涛向原告出具书面文书，原告停业并在第三人督促下封堵了灶台、门洞、将硬化的露天场地恢复为泥土状态，原告雇车辆将餐具、桌椅等设施拉走。双方协商不成，原告提起诉讼。诉讼中本院委托相关部门对原告的装修、添附及房屋内现有设施进行了价值评估，双方对其中的部分价值21840元的物品归属存有异议。 本院认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，被告的营业执照中有“服务”范围且在原告租赁前被告取得了餐饮营业执照多年，双方均有理由相信土地使用的合法性。中央对于全国范围内“大棚房”开展集中清理，是原、被告双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，现原、被告合同已经无法继续履行，原告诉请解除，依法予以准许。 原告主张被告提供的清单中的厨房设施已被被告拉走、后来使用的都是自己购买的，但不能提供己方购买的依据，结合双方协议中“房屋内的桌椅及其他设施”两次没有变化，本院认定被告部分厨房设施“系原有”的陈述符合情理，但按照双方协议约定，被告原有的厨房设备归原告使用，满5年后归原告所有，双方自第一次签订合同至原告停产虽然不满5年，但原告拉走厨房桌椅和餐具等时第三人在场但并未提出异议，故对于被告要求返还原告返还的请求不予支持。 按照双方合同约定，年租金应为15万元，而原告每年多交付3万元，被告称系原告对自行增建造成被告花木损失的补偿，但从原告与第三人的微信聊天中可以推断，该3万系原告对增建部分交纳的租金，第三人未表示异议并收下，说明双方对于原告增建部分系协商一致并由被告支付了租赁对价，本院认定原告向第三人分别交纳了2018年、2019年租金各18万元。依照双方合同约定，未予履行的2019年租金应予返还。 双方在协议第九条中约定“经甲乙双方协商同意，双方可提前解除合同。如因不可抗力，政府规划、拆迁、修路、为了公共利益，法律及政策变化等原因而造成双方合同的不能履行，双方应提前终止合同，双方均不应承担违约责任，但甲方应退还乙方多缴纳的租赁费”。双方约定特定条件下解除权不以违约为构成要件，双方均不承担违约责任，故对于原告要求被告及第三人赔偿违约损失的诉讼请求，依法不予支持。但原、被告双方在合同中约定“在双方合同终止或解除后，对乙方投资或改造的设施及用具，双方可协商折价给甲方。协商不成，由乙方自行处理或带走，但乙方不得破坏房屋的结构”；且原告已经对于双方合同约定的“酒店承包期间，乙方重新装修，总投资不低于贰佰万元，费用由乙方全部负责”条款实际履行，装饰装修物与原建筑已经形成附合，现合同只履行了一年，原告按照合同约定对租赁标的物的投入双方应当按照合同约定由被告折价接收；装修设计费、天然气改造费原告确已支付并已融入添附价值，应一并计入，数额以原告有证据证实的为准；双方有争议的厨房设施原交接清单中表述不明、原告无相关证据证明系后来添置，不予计入。综上，原告增设、装修及评估时现有设施总价值为2530505元（合同内1040005元+合同外1303000元+装修设计费150000元+管路改造费37500元），合同期间15年折价完毕，14年待摊费用为2361805元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及相关法律规定，判决如下： 一、解除原、被告租赁合同。 二、第三人温可妮于判决生效后10日内返还原告孙英辉2019年租赁费18万元。 三、被告招远市绿源名贵花木研究所接收原告增设、装修及评估时现有设施，于判决生效后10日内付给原告折价2361805元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34550元，由原告孙英辉、被告招远市绿源名贵花木研究所各负担17275元。鉴定费25000元，由原告孙英辉、被告招远市绿源名贵花木研究所各负担12500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  耿淑芸 人民陪审员  杨军梅 人民陪审员  杨君青 二〇二〇年三月十日 书 记 员  孙栋毅