山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终156号 上诉人(一审被告)：陈海霞，女，1979年3月1日出生，汉族，居民，住莒县。 被上诉人(一审原告)：莒县百姓房产经纪有限公司，登记住所地莒县富乐苑沿街楼，实际住所地莒县二中东200米路北，统一社会信用代码91371122MA3PRLY730。 法定代表人：徐志鹏，经理。 上诉人陈海霞因与被上诉人莒县百姓房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服莒县人民法院（2019）鲁1122民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈海霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由莒县百姓房产经纪有限公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.卖房人并未委托莒县百姓房产经纪有限公司独家代理销售涉案房屋，涉案房屋在多个中介机构均挂牌销售，且房屋预期销售价格均一致，莒县百姓房产经纪有限公司私自加价销售，导致双方未能成交。陈海霞有权根据自己的需求、意向、兴趣选择中介机构，其通过莒县百度房产获取同一房源信息，并购买房屋，符合正常交易秩序。2.《带领看房协议》第七条系格式条款，加重了购房者的责任，且该条款中未加重标注或设立特别标识引起陈海霞注意，莒县百姓房产经纪有限公司也未就该条款进行任何解释说明，故该条款无效。《消费者权益保护法》规定，消费者有自主选择自己满意的商品或服务的权利，对于同一地点的房屋，陈海霞最终选择报价更低的中介机构进行交易并无不妥，并不构成违约。3.莒县百姓房产经纪有限公司仅为陈海霞提供了看房服务，一审判决陈海霞按照看房协议约定中介费的20%赔偿莒县百姓房产经纪有限公司明显过高。 莒县百姓房产经纪有限公司答辩称：莒县百姓房产经纪有限公司接受陈海霞的委托，与陈海霞签订《带领看房协议》，签订该协议时陈海霞提供身份证，认真阅读以后才签订。莒县百姓房产经纪有限公司带领陈海霞一次或多次看房，商谈好了价格。《带领看房协议》第七条非格式条款。作为中介机构，每年运营成本需要几十万，如果都像陈海霞一样，看房协议的内容起不到约束作用，作为受托方提供服务后得不到任何回报，故莒县百姓房产经纪有限公司收取相应中介费合理。 莒县百姓房产经纪有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令陈海霞支付中介费8000元、违约金2400元，共计10400元；2.诉讼费由陈海霞承担。事实和理由：2018年1月2日，陈海霞委托莒县百姓房产经纪有限公司为其购买房屋，双方签订《带领看房协议》。莒县百姓房产经纪有限公司带领陈海霞实地看了莒县财政局兴文巷95号楼2单元402室，并商谈好购房价格，事后陈海霞私下与房主成交，未支付莒县百姓房产经纪有限公司相应的中介佣金。 陈海霞辩称：一、莒县百姓房产经纪有限公司并未促成陈海霞与房主之间签订房屋买卖合同；二、房屋卖方并未委托莒县百姓房产经纪有限公司独家代理销售该房屋，陈海霞是经莒县百度房产公开的信息获取房源信息，并最终通过其购买房屋，并不是莒县百姓房产经纪有限公司所称私下与房主成交；三、陈海霞选择其他中介机构完成交易的行为并不构成违约。理由：1.莒县百姓房产经纪有限公司要求陈海霞签订的《带领看房协议》系格式条款合同，该协议第七条系加重陈海霞责任条款，该条款未加重标注或设立特别标识引起陈海霞注意，莒县百姓房产经纪有限公司亦未就该条款向陈海霞做任何解释说明，故该条款无效；2.《带领看房协议》第七条，加重了陈海霞支付佣金等对价责任，违反公平自愿原则。根据《消费者权益保护法》规定，消费者有自主选择自己满意的商品或服务的权利，对于同一地点的房屋，陈海霞最终选择报价更低的中介机构进行交易并无不妥。综上，莒县百姓房产经纪有限公司诉讼请求无理，应予驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2018年1月2日，陈海霞作为委托人与莒县百姓房产经纪有限公司（原莒县百姓房产中介服务部）签订《带领看房协议》一份，约定陈海霞签订协议当日，在莒县百姓房产经纪有限公司带领下现场看了莒县百姓房产经纪有限公司推荐的莒县财政局兴文巷95号楼2单元402室楼房及相应配房，售价40万元；陈海霞看好莒县百姓房产经纪有限公司提供的售房房源并成交，应支付给莒县百姓房产经纪有限公司该楼房实际成交价格的2%作为中介佣金费用；陈海霞自看该房屋一年内，不通过莒县百姓房产经纪有限公司、自己或者第三方（无论中介或者个人）而与莒县百姓房产经纪有限公司提供的该楼房业主达成交易，购买该楼房，已经查实则视为本次交易成功，陈海霞即构成违约。若购买房产，陈海霞除应支付楼房总价款2%的中介佣金给莒县百姓房产经纪有限公司外，还应按本协议中楼房登记价格的0.6%向莒县百姓房产经纪有限公司支付违约金。该协议签订后，陈海霞在未与莒县百姓房产经纪有限公司解除看房协议的情况下，便以其丈夫的名义通过莒县百度房产以37.5万元的价格购买了涉案楼房，并支付相应中介费用。 审理中，徐志鹏提交营业执照复印件一份，证明莒县百姓房产中介服务部终止营业，其另行注册成立了莒县百姓房产经纪有限公司，莒县百姓房产中介服务部的权利义务由莒县百姓房产经纪有限公司继受。据此查明：莒县百姓房产中介服务部系2013年5月16日注册的个体工商户，经营者为解霞；2019年5月17日，莒县百姓房产经纪有限公司注册成立，法定代表人为徐志鹏；徐志鹏与解霞系夫妻关系。 一审法院认为：莒县百姓房产经纪有限公司、陈海霞之间签订的《带领看房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。双方均应依约行使权利、履行义务。该协议内容明确约定购买楼房及中介费的相关事项，应认定为委托房屋买卖居间协议。在委托房屋买卖居间协议的权利义务关系中，作为委托人的陈海霞享有随时解除委托合同的权利。本案中，陈海霞在未解除《带领看房协议》的情况下，又委托其他中介机构购买涉案楼房，应视为以实际行动解除了该协议，其应赔偿莒县百姓房产经纪有限公司相应的实际经济损失。莒县百姓房产经纪有限公司因陈海霞的原因虽未促成涉案楼房交易，但为楼房的最终交易提供了相应的服务，陈海霞应支付莒县百姓房产经纪有限公司从事居间活动支出的必要费用。莒县百姓房产经纪有限公司、陈海霞之间的委托房屋买卖居间协议费用标的额应为涉案楼房最终成交价格37.5万元按2%收取的中介费7500元；而双方在委托房屋居间协议中约定的违约金中有2%中介费7500元及违约金0.6%计2250元，上述违约费用总和为9750元；该违约费用的数额高于委托房屋买卖居间协议的标的额，违约费用过高。违约金高于因违约造成的实际损失，应予以调整。调整违约金应以违约造成的实际损失为限，不能过分高于实际损失，且违约金调整后能够包含实际损失的，不再支持赔偿损失的请求。综合本案案情及莒县百姓房产经纪有限公司的实际损失（服务费用）支出情况，酌定陈海霞按照委托房屋买卖居间协议标的额7500元的20%向莒县百姓房产经纪有限公司支付违约损失即1500元。陈海霞关于其不构成违约等辩解与庭审查明的事实不符，不予支持。综上，莒县百姓房产经纪有限公司诉讼请求部分有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十七条规定，一审法院判决：一、陈海霞于判决生效后十日内支付给莒县百姓房产经纪有限公司款项1500元；二、驳回莒县百姓房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，莒县百姓房产经纪有限公司负担5元，陈海霞负担25元。 二审过程中，陈海霞提交录音资料一份，拟证明涉案房屋不只在莒县百姓房产经纪有限公司出卖。莒县百姓房产经纪有限公司质证称：不能确定录音中人员的身份为原房主，即便是原房主，仅能证明其委托莒县百姓房产经纪有限公司网上出售房屋。 本院认为：该录音中不能确定通话人员的身份，且与本案不具有关联性，不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为，陈海霞应否给付莒县百姓房产经纪有限公司居间服务费。 《带领看房协议》第七条约定属于房屋买卖居间合同中常见的禁止“跳单”格式条款，本意是防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介直接购买房屋，从而使中介无法得到相应的佣金，该约定不存在免除一方责任、加重另一方责任的情形，应认定为有效。陈海霞与莒县百姓房产经纪有限公司签订的《带领看房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议履行合同义务。莒县百姓房产经纪有限公司虽未提供充分有效的证据证明其独家掌握涉案房源信息，但为陈海霞提供了看房、洽谈价格等服务，为涉案楼房的最终交易提供了便利，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于陈海霞以接受案外第三方房产中介公司提供中介服务的行为解除了与莒县百姓房产经纪有限公司的居间合同关系，一审酌定其给付莒县百姓房产经纪有限公司1500元并无不当。综上，陈海霞的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实基本清楚，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈海霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐玉国 审判员  韩文卓 审判员  李晓艳 二〇二〇年三月九日 书记员  王 涛