上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初11663号原告（反诉被告）：张秋，男，1990年8月4日生，汉族，住上海市XX区XX镇XXX村XXX号XXX。委托诉讼代理人：罗某某，上海市鸿生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，上海市鸿生律师事务所律师。被告（反诉原告）：尤俊杰，男，1987年11月14日生，汉族，住上海市XX区XX路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：高某某，女，1963年12月11日生，住上海市XX区XX路XXX弄XXX号，系被告尤俊杰之母。委托诉讼代理人：曹某某，上海兴浦律师事务所律师。原告（反诉被告）张秋（下称原告）与被告（反诉原告）尤俊杰（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋及其委托诉讼代理人罗某某与被告尤俊杰及其委托诉讼代理人高某某和曹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.判令被告继续履行2016年8月1日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2888879）；2.判令被告于判决生效之日起10日内协助原告办理XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（下称涉案房屋）过户手续；3.判令被告向原告支付违约金（按30万元的日万分之五计算）从2016年11月29日起至实际交房日止；4.本案的诉讼费由被告承担。审理期间，原告放弃第3项诉请，并增加一项诉请，即判令被告在判决生效后涤除涉案房屋的抵押权。事实和理由：2016年7月24日，原告通过上海龙臣房地产经纪事务所居间介绍，与被告签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定向被告购买名下涉案房屋，总价100万元（人民币，下同）。当日，原告向被告支付定金20万元。2016年8月1日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，涉案房屋和总价同前述协议。当日，原告向被告支付首付款10万元。2016年11月28日，被告向原告发《告知书》要求单方解除房屋买卖合同。2016年12月9日，原告告知被告不同意解除合同，表示合同尾款可以现金方式支付。被告向本院提出反诉请求：1.撤销原告与被告2016年7月24日、2016年8月1日签订的房屋买卖合同；2.解除原告与被告2016年7月24日、2016年8月1日签订的房屋买卖合同；3.返还原告扣除定金、逾期付款违约金后的购房款余额人民币52735元（30万元减去20万元，再减去69万元乘以日万分之五乘以137天，暂计算至反诉之日）；4.本案的诉讼费由原告承担。审理期间，由于第一项诉请和第二项诉请有冲突，经法官释明后，被告放弃第一项诉请。事实和理由：涉案房屋买卖合同签订后，2016年8月8日原告向中国银行金山支行申请贷款，按常理和交易习惯，2016年8月31日前即应（已）知晓贷款未获批准。2016年11月20日，被告向原告和中介方发出《催告通知书》，催告原告收到通知之日起付清房屋余款，否则将解除合同。2016年11月28日，被告向原告发出《告知书》，通知原告解除涉案房屋买卖合同，要求其提供银行账户以便返还首付款扣除违约责任后的余额。2016年8月8日之后，原告未就贷款或付款问题与被告沟通，直至2016年12月9日方告知不同意解除合同，合同尾款可以现金方式支付。依据合同原告付清房款并过户的日期应为2016年9月10日前，但至今未付，已构成根本性违约。经审理查明：2016年7月24日，原告通过上海龙臣房地产经纪事务所居间介绍，与被告签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定向被告购买名下涉案房屋，总价100万元，以及“乙方（原告）贷款不足，交易过户时以现金补足”等内容。2016年8月1日，原告与被告就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，其中与案件争议涉及的主要相关内容有：“补充条款（一）”第4条内容为“甲方（被告）自签订本合同之日起三个工作日内向原贷款银行预约提前还贷，并在贷款银行确定的还款日期自行还清剩余银行贷款，甲方应于取得贷款抵押他项权利证明及银行所提供的结清证明之三日内至房地产交易中心进行注销抵押登记”；第5条内容为“甲乙双方应于甲方抵押注销之后，具体双方交易过户日期以银行贷款审批通过日为准，乙方（原告）之银行贷款获批之日起十个工作日内，至房地产交易中心办理过户手续”；第8条内容为“乙方逾期付款超过45日后，甲方有权单方解除合同”；第11.2条内容为“若乙方未通过银行贷款，导致乙方不能正常履行合同的，则双方不算违约处理”；第14条内容为“若本补充条款与买卖合同不一致时，则以本补充条款为准”；“附件三付款协议”第3条内容为“乙方申请贷款人民币69万元。支付日期以银行放款日期为准”。2016年7月24日，原告支付被告定金20万元。2016年8月1日，原告支付被告首付款10万元。2016年8月8日原告向中国银行金山支行申请贷款。2016年8月8日至2016年11月19日期间，虽然时间长达三个多月，但是原告和被告双方之间没有就贷款审批的事宜进行过积极沟通（原告讲只在2016年11月28日之前几天收到过被告一次微信，没有电话联系；被告讲打过原告一次电话，但具体时间记不清了）。2016年11月20日，被告向原告和中介方发出《催告通知书》，催告原告收到通知之日起三日内付清房屋余款，否则将解除合同。2016年11月22日13点08分，被告给中国银行金山支行工作人员张某某发短信，表达了请求银行终止给原告贷款的意思。2016年11月22日13点34分，原告接到中国银行金山支行工作人员张某某的电话，告知原告银行方面认为其还款能力不足，不符合贷款条件，遂决定不受理其本笔贷款。2016年11月28日，被告向原告发出《告知书》，通知原告解除涉案房屋买卖合同，要求其提供银行账户以便返还首付款扣除违约责任后的余额。2016年12月9日，原告短信告知被告不同意解除合同，表示合同尾款可以现金方式支付。2016年12月12日，原告和被告见面协商合同的履行事宜，后因没有达成合意而涉诉。又查明，涉案房屋上存在抵押，抵押权人为上海银行股份有限公司金山支行，抵押登记时债权金额为33万元。及至起诉之日，被告没有依约还清涉案房屋的剩余银行贷款，亦没有注销涉案房屋的抵押登记。被告与上海银行金山支行于2010年2月2日就涉案房屋签订的《个人住房借款担保合同》（合同编号：201003002）第32条第2款明确约定：“除受让人代为清偿本合同项下全部债务外，未经乙方（上海银行金山支行）书面同意，甲方（被告）不得将抵押房地产转让或作其他处分。”另外，2017年5月9日，原告将剩余房款70万元缴纳至本院账户代管。以上事实，由双方签署的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、涉案房屋不动产登记簿、银行转账回单、《催告通知书》、《告知书》、双方往来短信、双方当庭陈述、中国银行金山支行工作人员张某某出具的情况说明、龙臣中介工作人员欧阳某某出具的情况说明、证人阮某某的证言、被告与上海银行金山支行签订的《个人住房借款担保合同》、闵行邮局七宝支局出具的邮件跟踪查询单、中国电信上海分公司出具的通话记录单等证据证实，依法予以确认。本院认为：本案争议焦点之一，被告是否可以依约单方解除合同。被告认为可以，理由是合同补充条款第8条“乙方逾期付款超过45日后，甲方有权单方解除合同”。原告认为被告无权单方解除合同，理由是没有逾期付款超过45日。对此，本院认为，对于该争议焦点，关键是确定原告对于房价余款的具体付款日期，进而再认定是否逾期且超过45日。其一，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》“附件三付款协议”第3条：“支付日期以银行放款日期为准”。根据已查明的事实，由于原告贷款最终未获审批，因此合同约定的银行放款日期已经事实上无法实现，因而也难以作为原告的付款日期，更无法以此作为基点计算逾期付款的日期。其二，结合《房地产买卖合同》中“乙方（原告）贷款不足，交易过户时以现金补足”以及《上海市房地产买卖合同》中“补充条款（一）”第11.2条“若乙方未通过银行贷款，导致乙方不能正常履行合同的，则双方不算违约处理”等约定内容，既然合同约定的银行放款时间已经无法实现，那么如果原告想继续履行合同，则付款时间应以交易过户的时间为准。但由于被告没有履行提前还清涉案房屋的既有贷款并注销抵押登记的约定义务，致使交易过户存在履行障碍，使得交易过户时间难以确定，进而付款时间亦难以确定，逾期付款更无从谈起。换句话说，正是被告的前述违约行为，导致了被告不能依约行使单方合同解除权。其三，即使将原告贷款未获审批日期作为付款日期，也没有达到约定的解除条件。自原告2016年11月22日得知贷款最终未获审批，到2016年12月9日短信告知被告合同尾款可以现金方式支付，没有达到逾期付款超过45日的约定解除条件。因此，被告依合同补充条款第8条行使约定解除权的前提条件即逾期付款超过45日没有成就，不可单方解除合同。本案争议焦点之二，合同能否继续履行。既然原告贷款未获审批，合同能否履行的关键就是原告的履行能力问题。鉴于原告已将剩余房款70万元缴纳至法院账户代管，已经证明其具有履行能力。由于涉案房屋仍有抵押，该笔剩余房款应优先用于偿还既有贷款以便涤除抵押登记以消除交易过户障碍。至于履行时间诸事项，大都已超过合同的原有约定，因此宜遵循惯例，在交易过户当日，原告须依约将剩余房款支付给被告，被告须依约协助将涉案房屋过户至原告名下。在没有冲突的情况下，其他事宜则仍可按合同原有约定履行。综上，原告和被告就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。虽然在履行过程中，双方因为房屋贷款等问题没有做好进一步的沟通协商，致使合同履行陷于暂时停滞状态，但依查明事实和审理情况，被告行使约定解除权的条件并未成就，原告继续履行合同的诉请可以获得支持。此外，鉴于原告已将剩余房款交至法院，为避免讼累，本院对后续房款的支付及房屋的交付等事项一并做出处理。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）张秋与本诉被告（反诉原告）尤俊杰于2016年8月1日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2888879）以及2016年7月24日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、本诉被告尤俊杰应于本判决生效之日起十日内注销设立于上海市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；三、本诉原告张秋应于本判决生效之日起十日内支付本诉被告尤俊杰剩余购房款人民币70万元（该款优先用于偿还抵押权人上海银行股份有限公司金山支行的借款本息，同时抵押权人应当协助办理涉案房屋的抵押登记注销手续）；四、本诉被告尤俊杰应于本判决生效之日起十日内协助将上海市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至本诉原告张秋名下（相关交易费用由本诉原告张秋承担）；五、本诉被告尤俊杰应于本判决生效之日起十日内将上海市XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给本诉原告张秋；六、驳回反诉原告尤俊杰的诉讼请求。如果本诉原告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币6,900元，由本诉被告尤俊杰负担（本诉原告张秋已预缴）；反诉案件受理费人民币7,137元，由反诉原告尤俊杰负担（已预缴）。本诉被告尤俊杰所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王庆廷二〇一七年五月十日书记员  谢玄卿附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。