上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初7153号原告：谢永军。被告：李保华。被告：杨志军。委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。被告：窦正秀。委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。原告谢永军与被告李保华合作建房纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后依法组成合议庭进行审理。本院于2016年1月22日作出（2015）奉民三（民）初字第3478号民事判决书。原告谢永军于2016年2月12日提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年3月29日作出（2016）沪01民终3118号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2016年4月27日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。后依法追加杨志军、窦正秀作为本案被告参加诉讼，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告谢永军、被告杨志军及其委托诉讼代理人方英到庭参加诉讼。被告李保华经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谢永军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2008年6月28日签订的《建房约定》无效；2、判令被告李保华将建造物交付给原告。事实和理由：2008年6月28日，原告与被告李保华签订《建房约定》，约定在原告取得承租权的土地上，全额出资建造厂房，建造面积2,200平方米（实际面积2100平方米）。2008年11月15日厂房建成后，被告李保华并未依约交付给原告。于2009年5月28日，擅自与被告杨志军签署一份《居间协议》，将建成的综合楼以人民币（下同）1,756,000的价格出售给被告杨志军。由于建房无合法有效手续，故《建房协议》当无效。针对无效产生的法律后果，原告认为原告分别于2006年1月1日、2008年12月25日、2012年1月1日与奉贤区南桥镇六墩村村民委员会签署《土地租用协议》，以年租金20,000元、40,000元不等的价格支付租金。原告取得建筑物附着的土地使用权，在建筑物灭失前，享有控制、利用权，被告负有返还义务，故原告诉讼来院。审理过程中，原告变更所有诉讼请求为：1、确认《建房约定》合同无效；2、判令被告李保华支付2008年11月15日起至2009年5月28日期间的综合楼2,406平方米房屋的占有使用费，以每日2,341元计算；3、判令被告杨志军、窦正秀支付2009年5月28日起至2016年7月13日期间综合楼1,080平方米房屋的占有使用费，以每日1,545.40计算；4、判令被告李保华、杨志军、窦正秀共同支付自2009年5月28日起至2016年7月13日期间综合楼第三至第五层1,317平方米房屋的占有使用费，以每日1,059元计算。并增加事实理由为：系争建筑物于2016年7月13日被作为违章建筑强制拆除。被告李保华在原审案件的开庭中辩称，不同意原告的诉讼请求，按双方的合同，合同无效的损失是由原告承担的；且其认为建房协议是有效的，其没有占用过土地，不同意支付占用费。为了支付建房的工程款，其将所建房屋的第二层出售给杨志军，对此原告也知晓。被告杨志军、窦正秀辩称，本案系合作建房纠纷，是原告与被告李保华之间的纠纷，现原告将被告杨志军、窦正秀作为被告要求承担责任，不应该在本案中处理。原告要求支付占有使用费的诉讼请求应该予以驳回。虽有生效法律文书确定被告李保华与被告杨志军之间的房屋买卖合同无效，但该法律文书是基于房屋的性质确定的。签订房屋买卖合同的时候，被告李保华和被告杨志军的意思表示是真实的，并得到了原告的许可。被告杨志军、窦正秀没有使用所有的建筑物，仅受让了第一、第二层，其他的房屋仍是原告在使用。被告杨志军、窦正秀使用一、二层房屋是由相应的法律文书确认的，在原告没有给付相应房款前，被告不用返还房屋。虽然该法律文书后来予以撤销，但在无效的法律后果没有处理前，被告不用返还房屋。由于系争房屋的性质为违章建筑，使得被告杨志军转租给他人的房屋租金是30,000元每年，原告主张的租金数额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院确认如下事实：2006年1月1日、2008年12月25日、2012年1月1日、2014年12月，原告与奉贤区南桥镇六墩村村民委员会分别签订《土地租用协议》，约定由原告向该村委会租赁集体土地2,679平方米，年租金自21432元至40,185元不等；租赁期限共计自2006年1月1日起至2017年12月31日止。2008年6月28日，原告与被告李保华签订《建房约定》一份，约定由李保华全额出资建造原告谢永军地处南桥镇六墩村轿行厂区内综合楼一栋，总面积约2200平方米，每平方米造价为580元；建成后双方各享有该楼50%自用权、出租权和转让权，直至被拆除止；若该建筑物以后遇到政府或组织拆迁的，在不足2.5年内的则拆迁补偿费归被告李保华所得，之后被拆迁的则双方各得50%拆迁补偿费（但土地使用权补偿归原告所有）；在经营中发生的其他费用双方同样各自承担50%（如水费、管理费、维修费及其他配套设施费等）；双方承担由村委每年征收的“土地使用费”各自50%；未经一方书面同意，另一方不得转让或出售该房屋，若确须转让或出售的，对方享有优先权。2008年7月7日，上海市房屋土地资源管理局作出《执法检查告知单》、《责令停止土地违法行为通知书》，要求原告停止建造涉案综合楼。2010年2月2日，上海市奉贤区规划和土地管理局作出《行政处罚决定书》，责令原告自行拆除违法翻建的房屋1,834平方米，逾期不拆除的，将由该局组织拆除。2008年12月，系争房屋建成，原告与被告李保华曾协商分割房屋，但没有协商成功，双方一直未就厂房的使用和归属达成一致意见。原审庭审中，原、被告曾确认系争房屋共五层，共计2,167平方米。2009年5月28日，被告李保华与被告杨志军签订《房地产居间合同》，约定：由被告李保华将系争房屋中的第一、二层共计878平方米转让给被告杨志军，转让价格为1,756,000元。当日，被告李保华出具收条，载明收到被告杨志军购房款1,756,000元。被告李保华、杨志军签订上述合同后，被告杨志军及被告窦正秀实际占用系争房屋中的第一、二层。另查明，2011年4月26日，被告谢永军曾作为原告，以被告李保华、杨志军、窦正秀为被告，诉至本院，要求判令确认被告李保华、杨志军签订的《房地产居间合同》无效。本院于2011年8月29日作出（2011）奉民三（民）初字第1399号民事判决书，判决：一、李保华、杨志军于2009年5月28日签订的《房地产居间合同》无效；二、李保华返还杨志军已支付的购房款1,756,000元，谢永军对上述款项中的50%金额承担连带清偿责任；三、杨志军、窦正秀向谢永军、李保华返还位于上海市奉贤区南桥镇六墩村轿行258号约1,800平方米的综合楼及其他占用的财产。该判决生效后，谢永军不服，向检察机关申诉。2015年3月4日，上海市人民检察院第一分院作出沪检一分民（行）监[2014]3181000485号民事抗诉书，向上海市第一中级人民法院提出抗诉，请求再审。经上海市第一中级人民法院审查，于2015年4月3日作出（2015）沪一中民抗字第3号民事裁定书，裁定：指令本院再审。本院在再审期间，于2015年9月10日组织谢永军、窦正秀及杨永军、窦正秀的委托代理人至现场勘查。现场状况为：系争房屋一楼已由杨志军、窦正秀出租他人使用，二楼由窦正秀家人居住，三、四楼刚装修完毕，五楼由他人居住使用。本院于2015年11月5日作出（2015）奉民三（民）再初字第1号民事判决书，判决：一、维持（2011）奉民三（民）初字第1399号判决第一项，即李保华、杨志军于2009年5月28日签订的《房地产居间合同》无效；二、撤销（2011）奉民三（民）初字第1399号判决第二项，即李保华返还杨志军已支付的购房款1,756,000元，谢永军对上述款项中的50%金额承担连带清偿责任；三、撤销（2011）奉民三（民）初字第1399号判决第三项，即杨志军、窦正秀返还谢永军、李保华位于上海市奉贤区南桥镇六墩村轿行258号约1,800平方米的综合楼及其他占用的财产。该判决已生效。再查明，系争房屋已于2016年7月13日被作为违章建筑拆除。原告原先建造在同一地块的其他厂房也一并被作为违章建筑拆除。原告与村委会未签订《清拆协议》等协议。本院认为，原告与被告李保华签订《建房约定》，约定以原告提供土地、被告李保华全额出资建房的方式，合作建造了系争房屋一幢。原告提供土地为其向村委会租赁而来的农村集体土地；双方在建造系争房屋过程中并未取得相关建房审批手续，并被相关行政执法机构责令停止建造，现已被确认为违章建筑予以拆除；综上，双方约定在农村集体土地上建造违章建筑的该《建房约定》，因违反法律强制性规定，为无效合同。故对原告要求确认《建房约定》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。由于系争房屋已于2016年7月13日被作为违章建筑拆除，故对于房屋归属问题已无处理必要。对于原告要求被告李保华支付占用系争房屋期间的占有使用费的诉讼请求，本院认为，原告与被告李保华在房屋建造完毕后，经磋商仍对厂房的使用和归属未能达成一致意见，由于双方曾在《建房约定》中约定双方各自享有该房屋50%的自用权、出租权和转让权，故被告李保华虽将第一、二层房屋出售被告杨志军、窦正秀，但无证据证明系争房屋的其他楼层由李保华占用或由其交付他人占用；系争房屋位于原告租赁土地范围内，原告在该土地上另造有其他厂房进行使用，原告称由于被告李保华、杨志军、窦正秀的阻止，其一直未能使用系争房屋，但原告未能提供证据予以证明。故原告要求被告李保华支付系争房屋占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告杨志军、窦正秀支付系争房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，被告杨志军、窦正秀系基于其与被告李保华的房屋买卖合同关系占用房屋，被告杨志军、窦正秀与原告并无法律关系，原告要被告杨志军、窦正秀支付房屋占有使用费，无法律依据，本院不予支持。被告李保华经本院合法传票传唤无正当理由未到庭应诉，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告谢永军与被告李保华于2008年6月28日签订的《建房约定》无效；二、驳回原告谢永军的其余诉讼请求。案件受理费人民币1,050，由原告谢永军、被告李保华各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张慧审 判 员  苏姝人民陪审员  罗明二〇一七年五月三十一日书 记 员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。