济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初10363号 原告：刘泉，男，1979年出生，汉族，无固定职业，住济南市。 委托诉讼代理人：肖广盟、朱桂英，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 被告：山东圣凯置业有限公司，营业地济南市。 法定代表人：薛全刚，执行董事。 委托诉讼代理人：张太亮，系公司职工，男，1976年出生，汉族，现住济南市市中区。 原告刘泉与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘泉委托诉讼代理人肖广盟、被告圣凯公司委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘泉向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2015年9月1日至2020年8月31日的房屋租金共计274256.54元、2014年9月1日至2020年8月31日其他损失44352.68元及利息暂记2万元（具体以每期租金加其他费用从应付之日起按年利率6%计算至实际支付止）；2.请求判决被告承担本案诉讼费、保全费、保全责任险费、律师费等。事实与理由：2011年9月19日，原告刘泉与被告圣凯公司签订《委托经营管理协议》一份，约定原告将其所有的位于济南市泺源大街29号的某商铺委托给被告经营管理，管理期限自2010年9月1日至2020年8月31日。协议约定，双方同意每年委托经营租金按商铺总楼款为基数：第一年至第四年为6%，第五年至第八年为7%，第九年至第十二年为8%。租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月。本协议商铺总楼款为746276.35元。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告管理。被告按照协议约定支付了部分租金后，不再继续支付。2014年3月1日至2015年8月31日期间的租金，原告通过诉讼及强制执行途径获取。自2015年8月31日至今，被告一直未向原告支付房屋租金。原告多次催要无果，故依法提起诉讼，望判如所请。 圣凯公司辩称：原告主张租金数额有异议。其中2019年9月1日-2020年8月31日的租金未到支付期限，委托协议约定租金每年支付一次，支付时间为每年的10月份，被告应在2020年10月支付该期租金。另，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》中约定了租金支付时由被告扣除维修基金和楼宇保险（见证据业主付款统计表）。原告主张由被告承担全部诉讼费用问题。委托协议约定由败诉方承担合理部分，而非全部承担。原告主张利息，被告认为事实依据不够充分，合同中没有进行约定。另外，该项目已多年经营亏损，根本达不到委托协议约定的租金标准，委托协议本身已有失公平，请求法院予以考量。 近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的7%、8%支付，已超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也已较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，被告负累较重。现阶段，被告已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况被告于前两年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告期间曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款X6%、7%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。 综合前述内容，被告认为委托协议确实存在有失公平的情况，恳请法院根据实际情况综合衡量、合理判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 刘泉系位于济南市历下区某商铺（鲁2019济南市不动产权第号）的所有权人。2011年9月19日，刘泉（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议一份，约定：甲方将其所有的某商铺委托给乙方经营管理，期限10年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止，每年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，以此类推，每四年递增1%。租金每年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份；双方约定的委托经营租金为税前租金比率，乙方交付给甲方租金时，甲方需提供应缴纳的等额费用发票；本协议商铺总楼款为746276.35元。协议第十条约定，甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费，诉讼保全费等诉讼费用。另，协议约定，圣凯公司应付租金中，应扣除刘泉应承担约定的维修基金（其余内容略）。 上述协议签订后履行过程中，圣凯公司因未按约向刘泉支付2014年3月1日至2015年8月31日期间的租金，刘泉曾于2014年向本院提起诉讼，2015年1月案经调解处理完毕。现因圣凯公司未支付2015年9月1日以后的租金，刘泉诉至本院，要求圣凯公司支付2015年9月1日至2020年8月31日租金274256.54元（已扣除每年应承担的维修基金）及材料款44352.68元，并承担律师费18000元、利息等其他损失。 诉讼期间，圣凯公司对欠刘泉2015年9月1日至2020年8月31日租金的事实没有异议，但认为2019年9月1日至2020年8月31日的租金应于2020年10月份支付；而刘泉认为协议中并未约定为后付费，且按照行业惯例应为先付费。双方对各自主张未再提供相关证据。 对于刘泉主张的材料费，查明，2011年9月19日，圣凯公司向刘泉出具欠条一张，主要内容为：因刘泉向圣凯公司配送设备材料，圣凯公司欠刘泉材料款68508.17元,双方约定该材料费以每一年期限进行偿还，每年还付时间为十月份……第一年到第四年的还款数额为6038.87元/年，第五年到第八年的还款数额为7053.8元/年，第九年到第十年还款数额为8068.74元/年。现圣凯公司对该欠条的真实性无异议，但认为该损失与委托经营管理协议并非同一法律关系，应另行处理。 此外，刘泉为此次诉讼支出财产保全保险费用700元，另外聘请上海锦天城（济南）律师事务所律师代理本案，双方约定一审代理费共计18000元，现刘泉已全部支付。 本院认为，刘泉与圣凯公司签订的《委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。根据协议约定，圣凯公司应分别于2015年10月、2016年10月、2017年10月向刘泉支付自2015年9月1日起至2018年8月31日的租金52239.34元，分别于2018年10月、2019年10月向刘泉支付自2018年9月1日起至2020年8月31日的租金59702.11元。圣凯公司在扣除刘泉应承担五年的维修基金后，余款逾期未支付，构成违约。现刘泉要求圣凯公司支付欠付的租金共计274256.56元，并无不当，本院予以支持。对于圣凯公司辩称的2019年9月1日至2020年8月31日的租金未到支付期限的主张，证据不足，本院不予采信。对于刘泉主张的材料款44352.68元，因欠条显示的内容与本案并非同一法律关系，且圣凯提出异议，本院认为，对刘泉的该项请求，本院不予合并处理，刘泉可另行主张权利。 对于刘泉主张的利息损失。本院认为，因圣凯公司未及时支付租金，确实给刘泉造成一定的经济损失，但刘泉要求按年利率6%计算，不当。本院认为，以应付未付租金为基数，自每年的11月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率或全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算利息损失为宜，对刘泉超出部分的主张，本院不予支持。 对于刘泉主张的律师费18000元及保全保险费700元，因圣凯公司未能按期支付租金，以致形成诉讼。根据《委托经营管理协议》约定，刘泉要求圣凯公司承担律师费18000元及保全保险费700元，并无不当，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司向原告刘泉支付自2015年9月1日起至2020年8月31日止商铺租金274256.56元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告山东圣凯置业有限公司向原告刘泉支付欠付租金的利息(以51866.21元为基数，分别自2015年11月1日、2016年11月1日、2017年11月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以59328.97元为基数，自2018年11月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以59328.97元为基数，自2019年11月1日起计算至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告山东圣凯置业有限公司赔偿原告刘泉其他经济损失18700元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告刘泉其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3040元，由原告刘泉负担200元，由被告山东圣凯置业有限公司负担2840元；保全费2270元，由原告负担270元，由被告山东圣凯置业有限公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  戚文波 二〇二〇年三月六日 书记员  朱家亮