台州市椒江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1002民初81号 原告：台州市方远物业服务有限公司，住所地浙江省台州市椒江区市府大道298号。 法定代表人：黄赣浙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林扬杨，浙江平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑冰清，浙江平正律师事务所律师。 被告：王如青，男，1975年8月17日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 原告台州市方远物业服务有限公司与被告王如青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告台州市方远物业服务有限公司的委托诉讼代理人林扬杨、郑冰清到庭参加诉讼。被告王如青未到庭，但向本院提交答辩状。本案现已审理终结。 原告台州市方远物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告王如青支付景元花园32号楼406室2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位管理费8427元。事实和理由：原告系受方远建设集团房地产开发有限公司委托的“台州市椒江区景元花园”的物业管理服务公司，被告系椒江区景元花园32号楼406室的业主（建筑面积133.9平方米，原告于2011年11月20日与开发商方远建设集团房地产开发有限公司签订一份《景元花园前期物业服务合同》，合同第十七条约定，“合同期限为2年，自2011年12月1日起至2013年11月30日止。”该份合同到期后，因小区业主委员会尚未成立，原告又与方远建设集团房地产开发有限公司续签了合同，合同第十七条约定，“委托管理期限自2013年12月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”后景元花园小区业主委员会成立后与原告于2015年6月25日签订一份《物业管理服务合同》，合同第十八条约定：“委托管理期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。”之后2016年、2017年、2018年，都续签了《物业管理服务合同》。原告依据《景元花园前期物业服务合同》以及《物业管理服务合同》对该小区实施管理服务义务，并按照合同约定向业主收取物业管理服务费用。被告作为小区的业主，却未能依约向原告缴清物业管理服务费用，拖欠原告椒江区景元花园32号楼406室2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费人民币8427元。原告为收取被告拖欠的费用，通过电话催告、上门张贴催告函、寄发律师函等方式多次向被告催讨，至今无果。 被告王如青辩称：2015年(含)之后的物业服务合同因违反法律、行政法规的强制性规定，被告已经提交椒江区人民法院确认原告与台州市椒江区景元花园小区业主委员会签订的五份“物业服务合同”无效。二、因台州市方远物业服务有限公司违反与被告签订的《景元花园前期物业管理服务协议》，提请将2013年、2014年物业费减半收取和驳回原告诉请，诉讼费由原告承担。理由如下：1、根据《景元花园前期物业管理服务协议》第三条第一款第2项，“外墙不破损，每年清洗一次”，原告从来没有清洗过，外墙破损非常严重，原告也没有修补过。2、根据《景元花园前期物业管理服务协议》第三条第六款第1项，“交通秩序与车辆停放畅通、有序，车辆整齐停放”，原告在管理车辆停放混乱，阻碍消防通道畅通。3、根据《景元花园前期物业管理服务协议》第三条第三款第三项，“共用部位，共用设施设备的维护和管理，完好率达99%，修缮及时率达100%”，原告在几乎整个小区楼道门窗保险被盗一年多的情况下，至今都没有修复。4、小区违章建筑非常普遍，占用公共绿化严重，物业没有尽到及时阻止，举报的责任。5、根据《景元花园前期物业管理服务协议》第三条“绿化养护得当”，原告在没有通告业主的前提下，将小区西门三岔口的香樟树，还有南门入口道路中间的棕榈树私自处理。6、由于外墙漏水，导致被告家中柜子发霉，原告3次安排维修，但对内墙及柜子没有维修，一直拖延至今。 本院经审理，认定本案事实如下：被告王如青系椒江区景元花园32号楼406室的业主，房屋面积133.9平方米。2011年11月20日，原告台州市方远物业服务有限公司与小区开发商方远建设集团房地产开发有限公司签订一份《景元花园前期物业服务合同》，合同约定，原告为本物业的全体业主提供物业管理服务，委托管理服务年限为2年，自2011年12月1日起至2013年11月30日止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；收费标准多层每月每平方米0.55元；地下车位维护费为每只每月30元，物业管理公共服务费每年缴纳一次，每次缴纳费用时间为每年1月。该份合同到期后，因小区业主委员会尚未成立，原告台州市方远物业服务有限公司又与方远建设集团房地产开发有限公司续订了合同。景元花园小区业主委员会成立后，于2015年6月25日台州市椒江区景元花园小区业主委员会与原告签订一份《物业管理服务合同》，约定原告为景元小区提供物业管理服务，委托管理期限为一年。2016年、2017年、2018年，双方均予续签《物业管理服务合同》，并对合同价款等一系列内容进行了约定。原告依据《景元花园前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》对景元小区物业进行服务、管理，并依据合同约定向业主收取物业管理服务费用。被告未及时依约向原告支付物业管理服务费用，拖欠原告2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位费合计8427元。 上述事实有原告提供的不动产登记资料查询结果证明、前期物业管理服务合同、物业管理服务合同、椒江区发展和改革局文件、物业服务记录表、物业催讨通知等以及原、被告的庭审、答辩陈述证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案物业服务合同前期由开发商，以后由小区业主委员会与原告签订相应物业管理合同，上述合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，对包括被告在内的小区业主普遍具有约束力。被告认为业主委员会签订物业服务合同无效的抗辩，本院认为，合同无效的情形应当由法律规定，业主委员会作为小区业主大会的执行机构，原告有理由相信业主委员会有权与其签订物业服务合同，被告仅能对业主委员会的决定行使撤销权，而不能在本案中直接以合同无效作为不履行交纳物业费义务的抗辩理由。至于原告提供的物业服务是否达到约定的标准。本院认为，在物业服务管理关系中，物业公司既是服务者，又是管理者；业主既是接受服务者，又是被管理者。双方的身份均具有重合性。故在处理相互关系时，本着相互尊重，相互配合，才能把小区的环境、安全搞好。物业管理服务工作与业主的日常生活息息相关，工作内容细微繁杂，结合本案实际，原告提供的物业服务即使存在被告辩称的些许瑕疵，但不构成根本性违约，不能成为被告拒付或少付物业服务费的理由。另外，外墙漏水导致被告家中柜子发霉等问题，属于建筑物的质量问题，与本案无关。综上，原告为景元小区提供保安、保洁、绿化等物业服务，被告王如青系原告提供物业服务的受益者，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。经计算，被告拖欠原告2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位费合计8427元。原告诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告王如青于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市方远物业服务有限公司2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度、2018年度的物业费及车位费合计8427元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由被告王如青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 丁民 二〇二〇年三月四日 代书记员 金媚