浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21613号 原告：义乌市爱趣拾光岛游乐园，经营场所：浙江省义乌市北苑街道绣湖里商业中心N-18ABCD号。 经营者：胡雅婷，女，1995年1月10日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：梁红，浙江瀛高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾野青，浙江瀛高律师事务所律师。 被告：义乌星悦绣湖里商业管理有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道西城路469街27号二楼。 法定代表人：郑亮娣，董事长。 被告：浙江义乌农村经济发展有限公司，住所地：浙江省义乌市城中西路立交桥旁。 法定代表人：吴俊雄，董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：杨熙恩，浙江红太阳律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：方五弟，浙江红太阳律师事务所实习律师。 原告义乌市爱趣拾光岛游乐园与被告义乌星悦绣湖里商业管理有限公司（以下简称绣湖里公司）、浙江义乌农村经济发展有限公司（以下简称农村经济发展公司）租赁合同纠纷一案，原告于2019年12月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2020年1月8日、2020年3月4日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁红、顾野青与两被告的共同委托诉讼代理人杨熙恩、方五弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市爱趣拾光岛游乐园诉称，原、被告三方于2018年11月10日签订《租赁合同》一份，约定由被告绣湖里公司将义乌绣湖里商业中心（该中心由被告农村经济发展公司授权被告绣湖里公司负责运营管理及后续招商）第一层编号为N-18A-18B-18C-18D的商铺，出租给原告经营爱趣儿童乐园，约定租期两年，自2019年4月26日开业，月租金标准121.67元/㎡/月，月租金25428元。原告与被告绣湖里公司同时签订《商业管理服务协议》一份，约定商业管理费为30.4元/㎡/月，月商业管理费为6357.08元。租金和商业管理费均在开业日起计收。以上两份合同均由被告绣湖里公司提供。合同约定，未经被告绣湖里公司书面同意，原告不得擅自改变经营品牌，经营项目及品类，或擅自改变商铺用途。但被告绣湖里公司同时承诺，为了原告的项目开展以及预期收益，小项目半年更换一次；场内不能放置同类项目；本项目大通道上免费使用骑行游玩，外场广场上免费使用儿童小汽车游玩项目。合同签订后，原告依约向被告绣湖里公司提供账户共支付意向金3万元，并于2019年2月27日共支付租金、物管费等合计138925元，2019年7月23日支付租金、物管费共计95347.89元，2019年10月25日支付租金、物管费95357.11元。但被告绣湖里公司为了招商盈利目的，擅自违反双方合同约定，自2019年7月开始，即陆续引进其他儿童项目，目前场内已经达到四家，与原告经营项目一致，导致原告的经营受到严重影响，难以为继。经多次交涉，两被告均以其他商家的儿童乐园虽属同类，但并非该商家主营项目来搪塞，给原告造成了巨大的损失。综上，两被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，导致原告无法实现合同目的，经原告交涉仍拖延解决，使原告经营难以为继。原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告三方于2018年11月10日签订的《租赁合同》、解除原告与被告绣湖里公司签订的《商业管理服务协议》；2.两被告向原告退还租赁保证金50856元，管理保证金12714元，质量保证金10000元；3.两被告向原告返还从2019年7月1日起至本案起诉日止的租金及商业管理费的50%作为违约金，共计79462元；4.两被告返还从2019年12月9日起至2020年1月31日止的租金及商业管理费共计56154元；5.两被告赔偿原告装修损失共计76562元、设备损失共计88487元。 被告绣湖里公司、农村经济发展公司共同辩称，原告的诉请无事实与法律依据，被告在履行合同中无任何违约行为，原告承租的商铺除疫情期间仍然正常经营使用，本案不具备法定的解除合同的条件，所以被告认为原告的第一项诉请不能成立。同理，原告的第二、三、四、五、六项诉请都是在第一项诉请能成立的基础上才能提出，基于原告的第一项诉请无法成立，其余的诉请也不应得到支持。综上，请求依法驳回原告的诉请。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，租赁合同一份，证明原、被告三方约定将被告农村经济发展公司所有的项目，统一由被告绣湖里公司对外招商和出租；原告租赁该场内N-18A-18B-18C-18D的商铺作为儿童乐园使用；原告不能擅自改变经营项目和品牌，同时被告场内不允许有其他同类项目；双方并约定了原告应支付的租金及租赁保证金等支付时间和明细。 证据2，商业管理服务协议一份，证明原告、被告绣湖里公司约定商业管理费等的支付方式以及明细；被告绣湖里公司并强调原告应按照租赁合同约定的经营范围和品牌从事经营活动。 证据3，函三份、现金缴款单一份、银行电子回单五份，证明原告已依照合同约定于2018年9月18日支付意向金3万元；2019年2月27日支付保证金、租金及商业管理费共计138925元；2019年7月23日支付租金及商业管理费共计95347.89元；2019年10月25日支付租金及商业管理费共计95357.11元。说明一点：2019年5月-7月3个月的租金76284元，2019年5月-7月3个月的商业管理费19071元，租赁保证金50856元，管理保证金12714元，质量保证金10000元，合计168925元，减掉先前已经支付的意向金3万元，2019年2月27日分三笔总计支付138925元；95347.89元包括2019年8月-10月3个月的租金76287.09元，3个月的商业管理费19060.8元；95357.11元包括2019年11月-2020年1月3个月的租金76280.91元，3个月的商业管理费19076.2元。 证据4，照片一份，证明两被告违反合同约定，从2019年7月开始陆续引进其他几家同类儿童项目，均与原告经营的儿童项目属于同类项目。 证据5，装修施工合同书一份、设计委托合同书一份及票据七份，证明原告为场内儿童乐园项目花费装修费用达122500元。 证据6，报价清单一份、儿童乐园合同书一份及票据四份，证明原告为场内儿童乐园项目采购设备支付费用共计141580元。 证据7，公证书一份，证明两被告违反合同约定，从2019年7月开始又引进其他几家同类儿童项目，与原告经营的项目属于同类项目。 证据8，微信记录一份，证明两被告招商负责人在签订合同时明确告知儿童乐园就原告一家，确认消防和独家没有问题。 两被告共同质证：证据1，本身真实性无异议，证明目的有异议，原告所提起的诉讼依据的是手写条款，原告认为这个是所谓被告的一个承诺，但其实按照合同上所写的内容，我们认为第四页其他约定的四点是对合同双方的一个约束。原告租的场地只有209㎡，原告要做一个儿童乐园规模偏小，当时约定小项目每半年更换一次，场内不能放置同类项目，前面的两点是对原告的约束，后面两点是对被告的约束。证据2，本身真实性无异议。证据3，三性均无异议，请法庭注意的是原告向被告支付的相关费用是分多次交纳的，最后一次交纳日期是2019年10月25日，租金是交到2020年1月份。证据4，三性均有异议，照片不能证明拍摄地点，在签合同之前原告就知晓悦宝园的项目存在，也不能达到原告的证明目的。证据5，该组证据是原告为了自行装修所产生的费用，与被告无关，根据双方约定装修商铺的费用由原告自行承担。证据6，该组证据是原告为了经营所产生的费用，与被告无关。证据7，本身真实性无异议，证明目的有异议，原告称贝乐迪是2019年11月30日开业，绣湖里的公众号上显示其位置是在绣湖里世纪联华超市正门入口，那块地方是整体租给世纪联华，由世纪联华统一经营，和被告无关。悦宝园是在原告签合同之前就知道其存在，迪乐尼是包含在悦宝园内，为悦宝园的会员免费使用。法瑞特AR通过公众号介绍是一个高科技游乐园，很多项目有高科技含量，与原告经营项目不相同。证据8，三性均有异议，不确定跟原告方聊天的是招商部的卢芳，其已经离职，原告提供的只是微信聊天记录的截图，只能证明双方就签订合同之前的一个磋商，聊天记录中提到原告要独家经营需写到合同里，答复是“没有的”。 为支持自己的抗辩，两被告向本院提供如下证据： 证据1，照片（报店图、现状图）打印件一份，证明原告的经营项目是儿童乐园。 证据2，照片打印件一份，证明被告向原告提供广告及场地的免费支持。 原告质证：证据1，真实性不予认可，跟本案无关联性。证据2，三性均不予认可，被告是有提供过广告，但是原告支付过费用。 根据原告、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。证据1，对租赁合同的真实性予以确认。证据2，对商业管理服务协议的真实性予以确认。证据3，对函、现金缴款单、银行电子回单的真实性予以确认，可以证明原告支付款项的情况。证据4，结合原告提供的公证书内容，本院对照片的真实性予以确认。证据5，对装修施工合同书、设计委托合同书及票据的真实性予以确认，可以证明原告为案涉儿童乐园花费装修费122500元。证据6，对报价清单、儿童乐园合同书及票据的真实性予以确认，可以证明原告为案涉儿童乐园采购设备支付费用141580元。证据7，对公证书的真实性予以确认。证据8，对微信聊天记录形式上的真实性予以确认。 二、关于两被告提供的证据。证据1、2，对照片形式上的真实性予以确认。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2018年11月10日，原告（乙方承租方）、被告绣湖里公司（甲方出租方）、被告农村经济发展公司（丙方）签订租赁合同一份，约定：丙方是义乌绣湖里商业中心的建设单位和合法所有权人，委托甲方对义乌绣湖里商业中心进行统一运营管理及后续招商；租赁商铺为中心第一层编号为N-18A-18B-18C-18D的商铺，套内建筑面积为209㎡，套内建筑面积即为合同项下计租面积；乙方在该商铺的经营品牌为爱趣，经营项目为儿童乐园，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营品牌、经营项目及品类或擅自改变该商铺用途；合同项下的租赁期限为2个租约年，自开业日起计算，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均以此类推；本合同开业日为2019年4月26日；商铺的租金和商业管理费按计租面积计付，乙方自开业日起开始承担该商铺的租金和商业管理费；第1个租约年、第2个租约年的月租金标准为121.67元/㎡/月，即每月25428元，支付至被告农村经济发展公司的银行账号；乙方应在签订本合同之日向丙方支付50856元作为租赁保证金，在乙方无任何违约或欠费的情况下，丙方在租赁期届满后90日内将租赁保证金无息退还给乙方；在合同履行期间，甲方如有违反合同约定的行为，导致乙方无法继续经营或使用该商铺，经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方返还租赁保证金，甲方还须向乙方支付相当于租赁保证金金额的违约金等内容。此外，合同第四页由被告方工作人员卢芳手写了其他约定：1.小项目每半年更换一次；2.场内不能放置同类项目；3.本项目大通道上免费使用骑行游玩；4.本项目外场广场上使用儿童小汽车游玩项目。该其他约定处由原告经营者胡雅婷捺印确认。 2018年11月10日，原告（乙方承租方）与被告绣湖里公司（甲方管理方）签订商业管理服务协议一份，约定：乙方承租义乌绣湖里商业中心编号为N-18A-18B-18C-18D的商铺；甲方根据农村经济发展公司的委托，对中心进行商业运营管理；第1个租约年、第2个租约年的月商业管理费标准为30.4元/㎡/月，即每月6357.08元，自开业日起计收；乙方应在签订本协议之日向甲方支付12714元作为管理保证金、1万元作为质量保证金等内容。 2019年3月1日，原告进场装修；2019年5月1日，案涉儿童乐园正式开业。 另查明，2018年9月18日，原告支付意向金3万元；2019年2月27日，原告分三笔支付租金、商业管理费、保证金共计138925元；2019年7月23日，原告支付租金、商业管理费共计95347.89元；2019年10月25日，原告支付租金、商业管理费共计95357.11元。租金及商业管理费均支付至2020年1月31日止。 又查明，原告为经营案涉儿童乐园花费装修费用122500元，并支出设备采购费用141580元。 原告开业后，被告方陆续引进悦宝园早教中心（涵盖800平方米迪乐尼儿童益智乐园）、法瑞特AR主题乐园、贝乐迪儿童主题乐园等。原告以被告该行为违反合同约定为由，将两被告诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》均系三方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认为有效，三方应按合同约定的内容全面履行自己的义务。因义乌绣湖里商业中心的所有权人系被告农村经济发展公司，且《租赁合同》明确说明被告绣湖里公司系受被告农村经济发展公司委托，对义乌绣湖里商业中心进行统一运营管理及后续招商，故基于该代理行为，原告可向被告农村经济发展公司主张《租赁合同》的合同权利。 根据原、被告诉请的理由及答辩理由，本案的争议焦点主要是： 一、被告方引进悦宝园早教中心、法瑞特AR主题乐园、贝乐迪儿童主题乐园等的行为是否构成违约？ 《租赁合同》约定“场内不能放置同类项目”。对此，原告理解为“被告不得引进其他儿童项目”，被告则称应该是“在原告自己场内不能放同类项目”。本院认为，首先，《租赁合同》中多次出现“进场”二字，根据语义，该“场”即指绣湖里商场，而对于原告经营的儿童乐园，合同中则表述为“商铺”；其次，关于其他约定第四条的“本项目外场广场”，被告也认同是指商场外围的广场。结合以上两点，其他约定第二条的“场内”也应当指绣湖里商场内，即第二条完整的表述应是“绣湖里商场内不能放置同类项目”，该条内容应该是对被告方的约束。然而被告方在原告开业后，陆续引进悦宝园早教中心（涵盖800平方米迪乐尼儿童益智乐园）、贝乐迪儿童主题乐园等经营积木、海洋球、蹦床等项目的商家，与原告经营的海洋球、沙堆、蹦床、积木等属于同类项目，应认定被告方构成违约，原告有权按照合同约定解除案涉《租赁合同》。 二、关于原告诉请各项费用应否予以支持的问题。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 1、各项保证金。根据合同约定，租赁保证金、管理保证金、质量保证金的返还主体均为被告绣湖里公司，故合同解除后，被告绣湖里公司应返还原告租赁保证金50856元，管理保证金12714元，质量保证金10000元。2、违约金。根据合同约定，如违约，被告绣湖里公司应支付原告相当于租赁保证金金额的违约金，即违约金数额应为50856元，超出部分本院不予支持。3、租金及商业管理费。因原告的租金及商业管理费仅支付至2020年1月31日止，而迄今为止，原告仍在使用案涉商铺，故该项诉请不予支持。4、装修损失、设备损失。因被告方的原因导致合同解除，确实造成原告装修、设备方面的损失。综合考虑租赁期限及原告使用商铺的时间等因素，本院确定原告的装修损失为68900元。因部分设备还可以再利用，故本院酌情确定原告的设备损失为40000元。该两项损失由被告农村经济发展公司赔偿。 综上，原告合法有据的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告义乌市爱趣拾光岛游乐园、被告义乌星悦绣湖里商业管理有限公司、浙江义乌农村经济发展有限公司于2018年11月10日签订的《租赁合同》；解除原告义乌市爱趣拾光岛游乐园与被告义乌星悦绣湖里商业管理有限公司于2018年11月10日签订的《商业管理服务协议》。 二、被告义乌星悦绣湖里商业管理有限公司返还原告义乌市爱趣拾光岛游乐园租赁保证金50856元、管理保证金12714元、质量保证金10000元。 三、被告义乌星悦绣湖里商业管理有限公司支付原告义乌市爱趣拾光岛游乐园违约金50856元。 四、被告浙江义乌农村经济发展有限公司赔偿原告义乌市爱趣拾光岛游乐园装修损失68900元、设备损失40000元。 以上二、三、四项于本判决生效后十五日内履行完毕。 五、驳回原告义乌市爱趣拾光岛游乐园的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3457元，由原告义乌市爱趣拾光岛游乐园负担1057元，由被告义乌星悦绣湖里商业管理有限公司、浙江义乌农村经济发展有限公司负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年三月十三日 书记员 金倩倩