江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终277号上诉人（原审被告）：冷春霞，女，1983年8月4日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。被上诉人（原审原告）：张勇，男，1975年10月10日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。被上诉人（原审原告）：殷昌梅，女，1978年10月6日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：林荣东，响水县城南法律服务所法律工作者。原审被告：方建，男，1988年9月12日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。原审第三人：响水县风光房地产营销策划有限公司，住所地江苏省响水县经济开发区北海路西侧，双园路北侧富康商住楼商业103-107号。法定代表人：高海英，该公司总经理。上诉人冷春霞因与被上诉人张勇、殷昌梅、原审被告方建、原审第三人响水县风光房地产营销策划有限公司（以下简称风光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冷春霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判冷春霞不承担违约责任。事实与理由：1.冷春霞不应当向张勇、殷昌梅支付违约金47000元，因为冷春霞与张勇、殷昌梅是经协商一致解除合同的，并约定冷春霞只需返还20万元首付款。2.方建在承诺书上签字不能代表冷春霞，冷春霞出卖的房产属于个人财产，与方建无关，方建去找张勇、殷昌梅只是受冷春霞委托去退还17万元首付款。3.张勇、殷昌梅在诉状中称冷春霞解除合同的时间是2019年4月，而承诺书签订日期是2019年3月12日，明显存在矛盾。4.房屋买卖居间费不合法。张勇、殷昌梅辩称，第一、冷春霞认为解除房屋买卖合同是双方合意解除，只返还首付款20万元且不承担违约责任，不符合客观事实。冷春霞所讲的上述内容至今也未向法院提交任何证据予以证实，除方建代表冷春霞所做的承诺及原审第三人风光公司的陈述外，仅凭冷春霞与殷昌梅的微信聊天及转账记录，就足以证明冷春霞所讲的与客观事实不符。第二、冷春霞认为方建的承诺不能代表冷春霞，一审法院不应根据方建在承诺上的签名就认定冷春霞应承担违约责任，没有事实及法律依据。根据一审法院查明的事实，方建的承诺是能够代表冷春霞的，且事后也经冷春霞认可，通过聊天记录可以证明。另外，只要冷春霞构成违约，那么有关违约责任的承担，即使没有方建的承诺，只要没有张勇、殷昌梅明确表示放弃，依据双方订立的房屋买卖合同第五条第一款的约定，冷春霞也应当承担违约责任。第三、冷春霞称张勇、殷昌梅在一审诉状中称提出解除买卖合同的时间是2019年4月与实际不符，这一点确实是笔误，是张勇、殷昌梅的代理人没有注意造成的笔误，实际时间是2019年3月，张勇、殷昌梅认为这并不影响事实的认定和责任承担。第四、至于冷春霞认为风光公司的居间费不合法，没有依据，根据合同法第四百二十六条之规定，风光公司在促成双方合同成立后，收取居间费并无不当。请求驳回上诉，维持原判。方建未作陈述。风光公司述称，请求驳回上诉，维持原判。张勇、殷昌梅向一审法院起诉请求：1.依法解除张勇、殷昌梅与冷春霞于2017年9月7日签订的房屋买卖合同书，房屋位于响水县；2.判令冷春霞、方建向张勇、殷昌梅支付违约金42000元及利息（从2019年3月19日起至还清之日止，按年利率6%计算）；3.诉讼费、公告费由冷春霞、方建、风光公司承担。一审法院经审理查明，冷春霞于2016年1月20日以按揭贷款的方式购买了响水县城天工锦绣小区41#508室房屋。2017年9月7日，张勇、殷昌梅（承购方、乙方）、冷春霞（出让方、甲方）与第三人风光公司（居间方、丙方）在第三人处签订房屋买卖合同书，约定张勇、殷昌梅购买冷春霞所有的响水县城天工锦绣小区41#508室（含自行车库41幢120号），价格47万元，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金5万元，此定金转作购房款暂由丙方保管，待甲方产权人签字且查档无异议后由丙方转交甲方，在本合同签订之日起10日内，在甲方协助下，乙方向银行提出贷款申请，乙方贷款申请经银行批准后，按照银行政策规定的首付款比例，支付首付款20万元，其中3万元押在丙方，由丙方保管，甲方实得首付款17万元。甲乙双方约定进行房产交接时间为首付到位。补充条款：因该房屋房产证未办，待房产证办好乙方申请银行按揭贷款20万元，补交房款7万元，待银行审批后办理过户手续。该房屋买卖合同另约定，在本合同履行期间，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同约定的中介服务费一律不予退还。签订房屋买卖合同时，方建在场。2017年9月13日，殷昌梅向冷春霞交付了首付款17万元，冷春霞出具了首付款收条。其余3万元首付款交付给了第三人风光公司保管。张勇、殷昌梅为此支付了中介费5000元。冷春霞、方建于2018年1月22日办理结婚登记手续。后冷春霞不同意出卖该房屋，冷春霞于2019年3月12日让方建将购房款17万元退还给张勇、殷昌梅。张勇、殷昌梅陈述：因冷春霞存在违约行为，故按房屋买卖合同约定，应承担违约金47000元（47万元×10%）及中介费5000元，合计52000元。方建在承诺书上签字、捺印，承诺退房款52000元，退款时间为2019年3月18日下午3点前一次性到位，否则原房屋买卖合同继续生效。第三人风光公司的法定代表人高海英在承诺上签名见证。承诺出具后，冷春霞已支付张勇、殷昌梅1万元。第三人风光公司在本次开庭前已将保管的首付款3万元退还给张勇、殷昌梅。一审法院认为，张勇、殷昌梅与冷春霞、第三人风光公司签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在原告支付首付款之后，冷春霞表示房屋不卖了，已构成违约，故其依法应按约定承担相应的违约责任。张勇、殷昌梅与冷春霞及第三人签订的房屋买卖合同明确约定，在本合同履行期间，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同约定的中介服务费一律不予退还，故冷春霞应向张勇、殷昌梅支付违约金47000元（470000元×10%）及中介费5000元，共计52000元。冷春霞辩称方建没有权利代表其签署承诺书，称在方建临走将17万转账给张勇、殷昌梅时，发了微信给方建，让其不要签署任何文件，冷春霞当庭未能提供相关微信，庭后也未能提供相关微信记录或其他证据。一审法院与方建谈话，方建称是承诺签完之后，收到了冷春霞的微信信息，让其不要签任何文件。这与冷春霞辩称微信发送时间是方建临出门相矛盾。方建称当其将承诺已经签字的事情告知冷春霞后，张勇、殷昌梅及第三人风光公司的法定代表人高海英均还在转账的现场，其称什么也没有对张勇、殷昌梅及高海英讲，也没有要求收回承诺书，明显与常理不符。因与张勇、殷昌梅签订房屋买卖合同书时，方建在场，去银行退房款转账给张勇、殷昌梅的也是方建，结合第三人风光公司的述称，一审法院认为张勇、殷昌梅有理由相信方建有权签署承诺书。在承诺书约定的履行期限到来之后，冷春霞通过微信多次向殷昌梅转账，殷昌梅合计收到1万元，因为在退还首付款17万元之后，冷春霞已经不欠张勇、殷昌梅房款，冷春霞的还款行为证明其对方建签署的承诺也是认可的。冷春霞应按约向原告支付剩余款项42000元。关于张勇、殷昌梅主张的违约金利息，缺乏相应的法律依据，不予支持。因方建不是房屋买卖合同的相对人，故对张勇、殷昌梅主张方建承担还款责任的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现冷春霞不同意出卖该房屋，张勇、殷昌梅要求解除涉案房屋买卖合同，冷春霞亦认可房屋买卖合同已解除，故对张勇、殷昌梅主张解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除张勇、殷昌梅与冷春霞于2017年9月7日签订的房屋买卖合同，房屋位于江苏省盐城市响水县城天工锦绣41#508室；二、冷春霞于判决生效之日起15日内支付张勇、殷昌梅违约金及中介费合计42000元；三、驳回张勇、殷昌梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8920元，减半收取4460元，由冷春霞负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，张勇、殷昌梅与冷春霞、第三人风光公司签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉合同第五条约定，在本合同履行期间，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。张勇、殷昌梅与冷春霞、风光公司签订房屋买卖合同后，张勇、殷昌梅依约交纳了首付款，因冷春霞未办理房屋权属证书登记，双方在合同中约定待房产证办好后由张勇、殷昌梅办理按揭贷款，后冷春霞拒不履行合同，其行为构成违约，冷春霞主张系与张勇、殷昌梅协商解除合同，张勇、殷昌梅不要求其承担违约责任没有依据，即使方建超越代理权限，也不能免除冷春霞按照合同约定所应当承担的违约责任，且从双方的微信通信内容看，张勇、殷昌梅并未免除冷春霞的违约责任，冷春霞事后还向张勇、殷昌梅支付了违约金1万元，故一审法院判决冷春霞向张勇、殷昌梅支付违约金3.7万元具有事实和法律依据。关于冷春霞主张风光公司收取的居间费不合法的问题，张勇、殷昌梅与冷春霞签订房屋买卖合同，风光公司提供了居间服务，其有权收取居间费用，由于冷春霞违约，故张勇、殷昌梅已经交纳的居间费用5000元，应当由冷春霞承担。综上所述，冷春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8920元，由上诉人冷春霞负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年三月五日书记员  周亚梅