广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0111执异55号 案外人：梁辉，男，汉族，1974年5月4日出生，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：张建国，广东景君律师事务所律师。 申请执行人：韦育钦，男，汉族，1984年6月24日出生，住广东省普宁市。 申请执行人：何镇虹，女，汉族，1986年2月4日出生，住广东省从化市。 两申请执行人共同委托诉讼代理人：朱晓庆，广东颐和律师事务所律师。 被执行人：程弟，男，汉族，1987年8月4日出生，住广东省雷州市。 被执行人：李蕾芳，女，汉族，1970年9月18日出生，住广州市东山区。 在本院执行申请执行人韦育钦、何镇虹与被执行人程弟、李蕾芳民间借贷纠纷一案中，案外人梁辉对本院查封的位于广州市番禺区XX镇XX路XX房房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人梁辉的委托诉讼代理人张建国、申请执行人韦育钦、何镇虹的共同委托诉讼代理人朱晓庆及被执行人李蕾芳参加了听证。被执行人程弟经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人梁辉称：我与被执行人李蕾芳于2015年3月份开始磋商房屋买卖事宜，由李蕾芳将其所有的位于广州市番禺××××房出售给异议人。双方经友好协商，最终约定购房价款为人民币100万元，并收取了20万房款。由于李蕾芳尚欠中信银行广州番禺支行个人贷款55万元并以上述房屋做抵押，因此我于2015年6月16日向李蕾芳的中信银行账号划款55万用于偿还李蕾芳的个人贷款并银行办理解除抵押手续。其后，我向李蕾芳支付余下房款，并于2015年6月24日，到广州市番禺区房地产交易登记中心办理了相关交易递件手续、交纳相关税费，但由于房管交易中心电脑系统问题，未能当天办理过户手续。2015年6月26日，房管交易中心通知申请人能继续办理过户登记手续，但当天又被告知上述房屋已被法院另案查封。经申请人了解，查封案件为韦育钦、何镇虹起诉程弟、李蕾芳民间借贷纠纷。2015年7月，我分别向番禺法院、白云法院提出查封异议，但因两法院一直未予以处理。现该案已经进入执行阶段。申请人再次向执行法院提出执行异议。我与被执行人李蕾芳之间的房屋买卖合法有效，异议人按双方合同约定以合理的价格购买，并偿还房屋抵押贷款，并且解除抵押后支付全部购房款。自异议人与李蕾芳完成到广州市番禺区房地产交易登记中心完成房屋交易手续之日，上述房产虽未对外变更登记，但异议人已实际取得上述房产的所有权，因此上述房产应自2015年6月24日始为异议人合法财产，不属于本案查封保全或查封执行的标的范围。现恳请法院解除对广州市番禺××××房的查封，并裁定终止对上述房产的执行行为。 申请执行人韦育钦、何镇虹称：一、异议人与李蕾芳的房屋买卖没有网签和递件手续，没有递件是因为没有办理抵押涂消。二、根据物权法的规定，物权的变更必须经依法登记才能发生法律效力，异议人与李蕾芳的房产交易没有进行登记，更没有完成过户手续，所以异议人对涉案房产不具有所有权。三、根据异议人所提交的证据不能证明其已经支付全部房款。综上，请求法院驳回异议人的异议申请。 被执行人李蕾芳称：我方同意异议人梁辉的异议请求。 被执行人程弟无陈述意见。 本院查明：2015年6月25日，韦育钦、何镇虹向广州市番禺区人民法院提出诉前财产保全的申请，该院受理后，于2015年6月25日作出（2015）穗番法立保字第303号民事裁定：一、查封（扣押或冻结）程弟、李蕾芳所有的价值45万元的财产【具体以本院《查封（扣押）财产清单》、《协助冻结存款通知书》、《协助执行通知书》为准】。二、……。2015年6月26日，广州市番禺区人民法院依法查封了李蕾芳名下位于番禺区××（××运动村××区××房）的房屋。 2015年10月29日，本院作出（2015）穗云法民二初字第1680号民事判决,其中查明：韦育钦、何镇虹就本案诉讼曾向广州市番禺区人民法院申请诉请财产保全。并判决：一、本判决生效之日起五日内，程弟、李蕾芳共同归还韦育钦、何镇虹借款本金460538.97元并支付利息（利息以460538.97元为本金，自2015年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计付至上述款项实际还清之日止）；二、驳回韦育钦、何镇虹的其他诉讼请求。该民事判决书于2016年3月28日发生法律效力。2016年5月5日，本院依韦育钦、何镇虹的申请立（2016）粤0111执3738号案执行。2016年5月17日，本院作出（2016）粤0111执3738号执行裁定：查封被执行人李蕾芳名下位于广州市番禺区亚运城运动村三区2座402房。 根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2016年6月13日出具的房屋产权情况表记载，番禺区XX镇XX路XX（XX运动员村X区XXX房）房产权属人为李蕾芳，占有份额为全部。 另查，2015年3月26日，梁辉（乙方、受让方）与李蕾芳（甲方、转让方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于番禺××××房的房地产转让给乙方；甲方于2013年1月24日办理了《房地产权证》，证书号码为02××70；甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币100万元整；乙方应于合同签订当天支付甲方定金人民币20万元；乙方于2015年6月1日前支付第一期房款人民币55万元；最后一期付款25万元整，在办理房屋过户手续递件当天支付；甲方在收到乙方第一期房款后七日内，甲方负责办理房产的涂消抵押登记手续，并与乙方携带有关资料到房管局办理过户手续；双方同意于乙方付清房款时，甲方将该房地产交付给乙方使用。 2015年6月24日，梁辉（乙方、买方）与李蕾芳（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为番禺区XX镇XX路XXX；房地产权证号码为02××70；该房地产按整套出售并计价，总金额为人民币100万元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付人民币75万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按一次性付款方式按期付款；一次性付款：总金额人民币100万元，乙方应于2015年6月24日向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖楼收齐楼款当天甲乙双方约定按照甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记，甲乙双方应当于2015年6月24日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。 2015年6月16日，中信银行广州番禺支行出具《已还款付息结清通知书》，确认李蕾芳于该行就抵押物番禺区XX路XXX房的贷款已于2015年6月6日结清还本付息。 2015年6月24日，李蕾芳出具收据确认收到梁辉支付的购房款25万元。听证中，梁辉提交2015年7月7日证明拟证实蒲永祥于2015年3月26日和2015年6月16日分两次代梁辉分别向李蕾芳支付20万元和55万元。该证明落款处记载“证明人蒲永祥”。梁辉为佐证蒲永祥的付款事实，提交活期账户历史明细查询打印清单及个人跨行汇款汇出回单作为证据，汇出回单记载的汇款用途分别为“借款”“划款”。 再查，2015年6月24日，梁辉、李蕾芳至广州市番禺区房地产交易登记中心办理房屋过户递件手续，该中心出具《收件收据》，确认收到当事人缴交的房产证原件、买卖合同原件等材料。梁辉于听证中称当时因中心系统问题没有过户成功；两日后，双方再次至该中心办理过户手续，但被告知上述房屋已被法院查封。 本院认为：梁辉主张对番禺××××房（以下简称402房）的房产享有所有权而提出排除执行的标的异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 XX房由广州市番禺区人民法院依韦育钦、何镇虹申请以(2015)穗番法立保字第303号诉前财产保全民事裁定查封，韦育钦、何镇虹已在法定期限内向本院起诉，本院依法立(2015)穗云法民二初字第1680号审查并作出判决。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。因此，(2015)穗番法立保字第303号采取的财产保全措施依法自动转为(2015)穗云法民二初字第1680号案的执行案即（2016）粤0111执3738号案中的执行措施。故梁辉向本院提出执行异议符合法律规定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的查册表显示，上述执行措施采取时，402房登记的房产权属人为李蕾芳，故查封该房产的执行行为合法。梁辉虽与李蕾芳签订了《存量房买卖合同》，但梁辉未能提供证据证实其已在法院查封前合法占有XXX房。且梁辉提交的汇款人蒲永祥的汇出回单上，75万元的汇款用途记载为“借款”“划款”，梁辉未能提交证据佐证该款项即其支付李蕾芳的购房款，故该证据的证明力本院不予确认。综上所述，梁辉提出的执行异议请求不能够排除执行，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回梁辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 慧 人民陪审员  刘艳柳 人民陪审员  叶晓敏 二〇一七年五月二十七日 书 记 员  陈素拥