辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终404号上诉人（原审被告）：尹颖，女，1975年4月24日生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：孙利，男，1974年1月6日生，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：大连亿诚物业管理有限公司，住所地辽宁省大连普兰店经济开发区兴申街5号。统一社会信用代码912102825549918547。法定代表人：张世田，该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，普兰店市义诚法律服务所法律工作者。上诉人尹颖因与被上诉人大连亿诚物业管理有限公司（以下简称“亿诚物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回亿诚物业原审诉讼请求。事实和理由：1.亿诚御景湾小区是住宅项目，选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，但亿诚房地产有限公司未依法招投标，而是私下委托亿诚物业对亿诚御景湾小区进行物业管理，亿诚房地产有限公司选聘物业服务企业的方式有误。2.根据《物业管理条例》第21条规定，在业主大会选聘物业企业之前，建设单位选聘的物业企业应签订书面的前期物业服务合同，而在一审中未见亿诚物业提供前期物业服务合同。3.亿诚物业曾在一段时间内无经营资质。其营业执照登记日期是2017年8月15日，而实际上亿诚物业早在2012年就入住亿诚御景湾小区进行物业管理，说明亿诚物业自2012年至2017年8月14日，没有取得合法的企业资质，是无照经营。4.根据大连市物业服务收费管理细则第11条，新建小区没有业主委员会的，物业费由政府指导部门认定。亿诚物业按照1.5元每平收费没有法律依据。参照大连市物业费收费标准和亿诚物业公司的实际服务水平，应以0.4元每平收取是合法合理的。5.亿诚物业服务不到位。小区内破坏绿地、圈地种菜种果树已经成风，一些人本着“反正也没人监管，不用白不用”的心态抢着种，导致小区内绿地破坏殆尽，物业不加以制止是严重不负责任的行为，严重侵害业主利益。特别是此次新冠疫情期间，亿诚物业未履行应尽职责，对业主服务不到位。6.亿诚物业自2013年开始未经业主同意私自把电梯安装了电子刷卡设备，不交物业费就不给电梯卡，不让坐电梯，这是上诉人不交物业费的主要原因。大连亿诚物业公司管理有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。大连亿诚物业公司管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告给付所欠物业服务费人民币3238元和滞纳金1828元。一审法院认定事实：2012年4月29日，大连亿诚房地产开发有限公司作为甲方同乙方即本案被告尹颖签订了《亿诚?御景湾前期物业管理服务协议》该协议中明确，被告所购物业坐落于亿诚?御景湾A7号楼2单元6层1号，建筑面积89.96平方米，使用性质为住宅。该协议中约定大连亿诚房地产开发有限公司有权委托物业服务企业实施前期物业管理。该协议中约定了甲乙双方的权利义务。协议第八条第四项约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方应当承担从逾期之日起按应缴费用每日3‰的滞纳金。该协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日起终止。同日，被告在《临时管理规约》的承诺书上签字，《临时管理规约》中约定了物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等进行了约定，该规约中约定，带电梯的住宅物业费为1.5元/平方米/月。被告在承诺书中声明，同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业公司管理有限公司对亿诚?御景湾项目进行前期物业管理。同时承诺遵守确认已阅读《临时管理规约》的内容，并同意遵守该规约。另查明，一审法院于2017年12月13日作出(2017)辽0214民初5869号民事判决书，判决被告尹颖给付原告亿诚物业2013年8月1日至2017年9月30日物业费6746元。因被告继续拖欠自2017年10月1日至2019年9月30日共计两年物业费3238元（1.5元/月/平方米×89.96平方米×12个月/年×2年），原告诉至一审法院。一审法院认为，根据《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。最高人民法院针对审理物业案件的应用法律问题下发了解释，物业公司实施了服务后，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。本案中根据被告同大连亿诚房地产开发有限公司签订的《亿诚?御景湾前期物业管理服务协议》中已经约定大连亿诚房地产开发有限公司有权委托物业服务企业实施该前期物业管理。在被告签订的《临时管理规约》中亦承诺同意由开发商委托原告对亿诚?御景湾项目进行前期物业管理。根据合同约定，被告同意由原告就案涉小区实施物业管理，且已经享受被告所提供的物业管理服务，故原告诉请被告支付2017年10月1日至2019年9月30日两年物业费3238元，于法有据，一审法院院予以支持。关于被告辩称原告的物业服务有瑕疵一节，一审法院认为，虽然小区物业服务目前略有瑕疵，但原告一直拖欠物业费，其以物业服务现状作为长期欠交物业费的理由依据不足，且根据原告提交的证据，原告一直积极地履行物业服务义务，原告对小区的物业服务涉及房屋维修管理、公用设备维护管理等方方面面，原告对于小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应当及时缴纳物业服务费用。被告不交纳物业费，只会导致小区物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时该行为会在业主之间互相影响，对大多数交纳物业费的业主亦不公平。故对于被告的辩解意见，一审不予以支持。关于原告主张滞纳金1828元一节，被告未及时交纳物业费系因与原告在物业服务义务的履行上存在争议，原告并未及时与被告进行有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对于原告的该项诉请，不予支持。且原告作为物业服务者，也应积极主动履行自己的职责，采取整改等补救措施，不断提高服务质量改善全体业主生活环境，切实维护好业主的日常生活秩序，及时化解双方矛盾。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尹颖于判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司2017年10月1日至2019年9月30日物业费3238元；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告尹颖负担，被告尹颖于判决生效之日起十日内缴纳。本院二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实均没有异议。上诉人围绕其上诉请求提交了视频和音频光盘各一份，拟证明案涉小区现状，内容包括业主私自圈地、绿地管理不好，公共设施未维修、物业工作人员服务不到位等，被上诉人提交了其与大连亿诚房地产开发有限公司签订的《亿诚?御景湾前期物业管理委托合同》原件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上述证据，本院分析认定如下：虽然被上诉人对于证据的真实性予以认可，但该证据录制、拍摄于2019年12月及以后，而案涉物业费纠纷发生于2017年10月1日至2019年9月30日期间，该份证据不能证明此前的物业服务质量，因此上诉人提供的视频和音频不作为本案证据使用。对于被上诉人提交的《亿诚?御景湾前期物业管理委托合同》，尽管上诉人对其真实性不予认可，但上诉人的理由仅为被上诉人在一审中未提供原件，并未提供其他证据予以反驳，因此，本院对《亿诚?御景湾前期物业管理委托合同》予以采信。综上，本院对一审认定的事实予以确认。另，根据当事人庭审陈述，本院二审补充查明：1.被上诉人营业执照载明“成立日期为2010年7月15日，营业期限自2010年7月15日至2030年7月14日”。2.2016年3月25日，普兰店市物价局审核并通过被上诉人物业管理服务收费标准，其中小高层（有电梯）多层为1.5元/月/㎡，居民住宅物业服务费多层（无电梯）为1.3元/月/㎡。3.业主办理入住前，大连亿诚房地产开发有限公司（甲方）与被上诉人（乙方）签订了《亿诚?御景湾前期物业管理委托合同》。本院认为，虽然《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”，但该规定为管理性规定，并非效力性规定，不影响合同效力的认定，即大连亿诚房地产开发有限公司是否通过招投标方式选聘物业企业不影响双方之间签订的合同效力，被上诉人与大连亿诚房地产开发有限公司签订的《亿诚?御景湾前期物业管理委托合同》应为有效合同。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，被上诉人与大连亿诚房地产开发有限公司签订的《亿诚?御景湾前期物业管理委托合同》对上诉人具有约束力。况且，上诉人与大连亿诚房地产开发有限公司也签订了《亿诚?御景湾前期物业管理委托合同》、《亿诚?御景湾前期物业管理服务协议》及《亿诚?御景湾临时管理规约》，并在“《亿诚?御景湾临时管理规约》承诺书”中承诺“本人声明如下：一、同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业管理有限公司对亿诚?御景湾进行前期物业管理。”，认可开发商大连亿诚房地产开发有限公司委托被上诉人对案涉小区进行物业管理。因此，上诉人与被上诉人之间已经建立了物业服务合同关系。既然如此，且上诉人签订的《亿诚?御景湾前期物业管理服务协议》及《亿诚?御景湾临时管理规约》中均已约定“住宅物业费带电梯：1.50元/月/㎡”，更何况，普兰店市物价局已审核并通过该项收费标准，上诉人作为该小区业主，应按合同约定的价格标准交纳物业服务费，一审判决尹颖按1.50元/月/㎡支付物业费正确。至于上诉人主张被上诉人未能阻止并排除其他个别业主私搭乱建行为属于不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，从而对物业费予以减免问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《亿诚?御景湾前期物业管理服务协议》和《亿诚?御景湾临时管理规约》约定，亿诚物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。由于物业公司仅仅为物业服务企业，并非行政机关，没有执法权，那么，就个别业主的私搭乱建行为，物业服务企业履行了规劝、向行政执法机关报告的义务，就应当视为其履行了合同中约定的对房屋共有部位的维修、养护、管理义务。从本案已经查明的事实上看，亿诚物业已经对实施私搭乱建行为的业主进行了劝阻和通告，可见，亿诚物业基本履行了对房屋共有部位的维修、养护、管理义务。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决尹颖全额交费并无不妥。同时，也正是基于亿诚物业存在不及时检修公共设施、清理公用绿地杂物等瑕疵履行问题，一审法院也已经对亿诚物业请求尹颖支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“不交物业费主要是因为亿诚物业公司安装了电子刷卡设备，致上诉人无法使用电梯”的主张，上诉人已就该主张在大连市普兰店区人民法院(2017)辽0214民初5869号案件中进行过抗辩，一审法院对此不予支持，本院亦不予支持。另外，关于上诉人主张“被上诉人自2012年至2017年8月14日没有取得合法的企业资质，是无照经营”一节，经查亿诚物业成立日期为2010年7月15日，营业期限自2010年7月15日至2030年7月14日。因此，上诉人在案涉物业纠纷期间具有经营资质，上诉人的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，尹颖的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人尹颖已预交），由上诉人尹颖负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王慧莹二〇二〇年三月二十三日书记员  牛超群