广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终382号上诉人（原审被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：王胜刚，该公司职工。委托诉讼代理人：汪路迪，该公司职工。被上诉人（原审原告）：张春红，男，1979年7月29日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：黄单，广东雄博律师事务所律师。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）因与被上诉人张春红房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人捷骏公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张春红的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由张春红承担。事实和理由：一审认定生效的（2019）粤0103民初2501号案已经考虑到捷骏公司的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益，后又判决张春红赔偿两个月的损失额，即在前案已经得到赔偿和弥补的情况下，捷骏公司再没收租赁保证金已无依据的论断错误。按照前案认定的事实，张春红于2018年12月5日擅自离场，广州市荔湾区x路x房（以下简称案涉商铺）于2019年3月另行出租，该商铺至少空置了两个月以上，两个月的租金并未足够赔偿和弥补。案涉商铺自2018年12月5日起空置至今，捷骏公司的损失仍在扩大中，按照合同约定，张春红无权要求退还租赁保证金。因此，一审判决查明事实和适用法律错误，恳请二审法院支持捷骏公司的上诉请求。被上诉人张春红二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意捷骏公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）在（2019）粤0103民初2501号案中已查明2018年12月5日张春红撤场后，捷骏公司于当日收回案涉商铺，此后捷骏公司于2019年3月份另行出租，但捷骏公司在本案中否认该事实，且其提供的证据也不足以推翻前述判决认定，故捷骏公司的上诉意见不应予采信。（二）捷骏公司在（2019）粤0103民初2501号案中诉请要求张春红赔偿其两个月的租金损失，每月租金按3万元计算，赔偿2个月的租金是捷骏公司自行提出的诉讼请求，且一审在综合考量后采纳了该诉求，而关于租金问题，捷骏公司已在（2019）粤0103民初2501号案中提出，因此捷骏公司在本案中再次提出属于一事不再理原则。（三）（2019）粤0103民初2501号案作出判决后，张春红及时向捷骏公司支付了租金、滞纳金和租金收益损失，一审法院认定捷骏公司的损失已经得到最大程度的赔偿，因此，一审判决捷骏公司退还张春红支付的租赁保证金，于理有据。张春红于2019年9月25日向一审法院起诉请求：1.判令捷骏公司向张春红退回租赁保证金99225元；2.捷骏公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月18日，捷骏公司（甲方）与张春红（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区x路x房作为商业之用；租赁期限自2018年5月13日至2021年5月12日止；其中2018年7月12日至2019年5月12日每月租金30000元；每月5日前支付当月租金；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证；如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约，若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任；乙方存在迟延支付租金十五日或以上、未经甲方事先书面同意，将该房产转租他人或允许他人占有、占用、使用该房产的任何部分等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任；押金99225元，乙方应于签署本合同前缴清，等等。合同签订后，捷骏公司将商铺交付张春红使用，张春红向捷骏公司缴纳了租赁保证金99225元，自2018年12月1日起未向捷骏公司支付租金，2018年12月5日擅自撤场，捷骏公司于张春红撤场当天收回案涉商铺。2019年3月15日，捷骏公司诉张春红就上述租赁合同纠纷至一审法院，案号：（2019）粤0103民初2501号。在该案的庭审中，捷骏公司陈述案涉商铺已于2019年3月另行出租。该案经审理认为：张春红欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，张春红应赔偿原告因此遭受的损失；捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下捷骏公司可以获得的租金收益；鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，现捷骏公司已于2019年3月份将案涉商铺另行出租，故酌情确定张春红赔偿给捷骏公司的损失额为两个月租金，即60000元。该案判决：一、捷骏公司与张春红签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年12月5日解除；二、自判决发生法律效力之日起五日内，张春红向捷骏公司支付自2018年12月1日至2018年12月4日的租金3934.43元；三、自判决书发生法律效力之日起五日内，张春红向捷骏公司支付2018年12月1日至2018年12月4日的租金3934.43元的滞纳金（滞纳金以3934.43元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2018年12月6日起计至张春红清偿租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）；四、自判决书发生法律效力之日起五日内，张春红向捷骏公司赔偿损失60000元；五、驳回捷骏公司的其他诉讼请求。该判决已经生效，张春红也已主动履行完毕。在本案庭审中捷骏公司陈述张春红给其造成的损失是租赁合同期内房屋空置的损失，并陈述（2019）粤0103民初2501号案中当时的代理人没有了解清楚才说2019年3月商铺已另行出租，案涉商铺一直空置。为证明上述事实，捷骏公司提供了照片作为证据。张春红对照片三性不予确认，并质证认为商铺现在空置与本案无关。一审法院认为，前案生效判决已认定张春红存在拖欠租金和擅自撤场的违约行为并致合同解除，也已判决张春红支付欠租、欠租违约金并赔偿因违约给捷骏公司造成的损失。关于租赁保证金是否应退回的问题。张春红、捷骏公司在案涉租赁合同中虽同时约定了保证金和违约责任，但前述条款约定均是为保证合同顺利履行，均是在张春红不能按约履行时，对张春红的惩罚及对捷骏公司损失的弥补。就本案张春红违约对捷骏公司造成的损失，前案已经考虑到该损失为合同正常履行下捷骏公司可以获得的租金收益，并在综合考量全案案情及捷骏公司的止损义务后判决张春红赔偿两个月租金的损失额，判后张春红也已积极履行判项确定的义务。在捷骏公司的损失已经得到赔偿和弥补的情况下，捷骏公司再没收租赁保证金已无依据，故一审法院对张春红要求退回租赁保证金的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月19日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起五日内，捷骏公司向张春红返还租赁保证金99225元。一审案件受理费1141元由捷骏公司负担。上诉人捷骏公司与被上诉人张春红对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，捷骏公司在（2019）粤0103民初2501号案中关于租金损失的诉请，仅要求张春红赔偿两个月的租金收益损失。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合捷骏公司的上诉请求和理由以及张春红的答辩，本院确定本案争议的焦点是：捷骏公司抗辩驳回张春红返还租赁保证金的理由能否成立问题。现评析如下：从张春红与捷骏公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的内容可知，上述合同约定的保证金和违约责任条款均是为保证合同顺利履行，即在张春红不能按约履行时，给予张春红的惩罚及对捷骏公司损失的弥补。就张春红违约对捷骏公司造成的损失，生效的（2019）粤0103民初2501号案已经考虑到该损失为合同正常履行下捷骏公司可以获得的租金收益，该案在综合考量全案案情及捷骏公司的止损义务后判决张春红赔偿两个月租金的损失额，判后张春红也已积极履行判项确定的义务。故在捷骏公司的损失基本得到赔偿和弥补的情况下，一审法院认定捷骏公司再没收租赁保证金已无依据，并据此判决支持张春红要求退回租赁保证金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。捷骏公司在本案中自认张春红给其造成的损失就是租赁期间内房屋空置的损失，而其在前案生效判决中关于租金损失的主张也仅要求赔偿两个月金额，其上诉认为案涉房屋自2018年12月5日起空置至今的陈述又与其前案自认事实不符，因此，捷骏公司以其损失仍在扩大为由抗辩驳回张春红诉请返还租赁保证金，理据不充分，本院不予支持。综上所述，捷骏公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2282元，由上诉人广州捷骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年三月十九日书记员 李志康谢金泽