江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0723民初5427号 原告：扬州嘉豪地产顾问有限公司，住所地扬州市文昌中路327号，统一社会信用代码913210006627066436。 法定代表人：韦林松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐进忠、李海宁，江苏云港律师事务所律师。 被告：连云港中发置业有限公司，住所地灌云县伊山镇人民西路南侧商业水街10号楼，统一社会信用代码913207006676163053。 法定代表人：章仁法，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞庚松，该公司员工。 本院于2016年11月7日立案受理原告扬州嘉豪地产顾问有限公司（以下简称扬州嘉豪公司）诉被告连云港中发置业有限公司（以下简称连云港中发公司）委托合同纠纷一案后，依法适用简易程序于2016年12月15日对本案公开开庭进行了审理。后因该案案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月24日对本案公开开庭进行了审理。原告扬州嘉豪公司的法定代表人韦林松及其委托诉讼代理人徐进忠、李海宁、被告连云港中发公司的委托诉讼代理人杨军、俞庚松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告扬州嘉豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付代理费979241.27元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：我方与被告在2008年10月就被告开发的灌云县九龙港一期项目的委托代理策划、销售等事宜签订了《房产项目销售代理合同》，约定：被告将该项目全程委托给原告代理策划和销售，原告拥有本项目的独家代理权，代理期限自本合同生效之日起至本项目销售面积达到90%为止；商业部分销售总额的2%、住宅部分销售总额的1.5%及超出销售底价部分的20%作为溢价分成，共同作为原告的代理费用；结算方法是开盘后达到第一批次房屋销售目标的40%为计算原告销售业绩的日期，被告自当月开始支付原告的代理费；每月按照到账款的相应比例凭发票结取，原告不对储藏室部分和被告与施工单位协商一致用于冲抵工程款的房屋结取佣金，但该部分房屋等用作计算销售指标进度的依据；溢价部分按照楼盘销售的批次，在完成本批次的销售目标后按照50%的比例开始结算，另外50%在完成下一批次时结清，在完成整个阶段的销售后须将溢价部分全部结清；如被告延期支付超过30天，则视作被告违约，原告有权单方面解除合同，且被告仍应按照合同条款支付所有的款项与代理费用。2012年9月23日，原被告双方又就二期南地块房源签订了《关于二期南地块房源销售代理的补充协议》，被告将该地块房源也委托给原告代理销售，作为上述《房产项目销售代理合同》的补充协议。2013年10月，被告单方面解除了双方之间的销售代理合同。在签订上述销售代理合同与补充协议之后，原告按照合同约定全面履行了自己的合同义务，完成了工作任务。根据统计，被告应付给原告代理费5234030.2元，扣除被告已付的3554788.93元和另一个《九龙港商业水街商铺招商代理协议》中应支付的履约保证金70万元，被告还应向原告支付代理费979241.27元。但是该笔款项经原告多次催要，被告至今拒绝支付。原告现依法起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告连云港中发公司答辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效，原告应当在合同解除后两年内起诉；我方已经向被告方支付3671188元，已经多付给被告516870元，因此我方已经不欠被告代理费；我方并没有扣留被告的款项，本案合同解除的原因是原告方没有按照合同约定完成销售预定目标，且被告方未经我方授权擅自收取客户购房款等四项违约行为，导致我方在2013年解除了涉案合同，因此请人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。 原告扬州嘉豪公司为支持其诉讼请求，依法举证： 1、房产项目销售代理合同、关于二期南地块房源销售代理的补充协议； 2、九龙港商业水街商铺招商代理协议； 3、工作联系函； 4、原告销售的住宅与商铺明细； 5、被告2013年10月25日的合同解除函； 6、原告结款统计表； 7、被告邀请对账函； 8、被告于2015年8月31日向灌云县地税局出具的证明。被告连云港中发公司对房产项目销售代理合同、关于二期南地块房源销售代理的补充协议质证认为真实性无异议，但不能达到原告举证目的，因为原告并未按照上述合同约定履行代理义务，且原告有其他违约行为；被告对九龙港商业水街商铺招商代理协议质证认为不具有关联性；被告对工作联系函质证认为真实性无异议，但不能达到原告举证目的；被告对原告销售的住宅与商铺明细质证认为对有被告法人代表章仁法签字的部分无异议，对没有章仁法签字的部分则不认可其真实性，且不能证明上述房源全是原告销售，不能达到原告举证目的；被告对解除函质证认为真实性无异议，认为因为是原告违约，导致被告在2013年10月解除了双方之间的上述合同关系，且也证明原告诉求已经超过诉讼时效；被告对结款统计表质证认为真实性有异议，系原告单方制作；被告对邀请对账函质证认为真实性无异议，是原告不配合被告对账，且也能证明原告诉求超过诉讼时效；被告对自己向灌云县地税局开具的证明质证认为真实性无异议，但与本案不具有关联性。 被告连云港中发公司为支持其答辩意见，依法举证： 1、佣金及提成汇总表、 2、付款明细表与付款凭证、 3、解除合同通知函、 4、两张收条、 5、被告邀请对账函。原告扬州嘉豪公司对佣金及提成汇总表质证认为一期19号楼没有溢价，因为不存在扣款约定，被告扣款21098元无事实与法律依据；一期9号楼合同价格有异议，被告以办理按揭贷款为由未将9-1-601、602室房屋总价计算在内，没有事实与法律依据，该两套房屋的销售款应当进行提成；对一期6号楼的销售面积、合同价格、销售均单价均有异议；对二期27号、28号、29号、30号、31号楼的销售底价有异议，这五栋楼不应分开计算销售底价，因为在被告提供的第六批次中最后一页“楼栋差均价”表中已经明确表示该五栋楼的销售底价均为3605元，因此在计算该五栋楼的销售溢价时应以销售底价3605元为准，对31号楼的销售均价也有异议；一期17号楼的商铺销售面积在被告提供的第七批次最后一页记载的该商铺可销售面积只有529.63平米，因为105室房屋是用黑色标记，是不让原告销售的，因此不应计算在销售任务中；被告另外还遗漏了一期16号写字楼的销售情况，该楼是一次性销售完成，应计入原告完成的销售任务，对其他楼的计算则无异议。原告对付款明细表与付款凭证质证认为对2015年4月的3万元、2015年6月的两笔共计6000元、2015年10月的1.8万元、2015年12月的3.14万元，共计8.54万元不予认可，被告自2015年4月起至2016年春节期间，被告聘用韦林松、宋林飞作为被告的销售顾问，这些款项不是被告支付给原告的代理费，而是被告与韦林松、宋林飞之间的个人账目，与本案不具有关联性，原告对该五笔款项不予认可，对其余支付凭证的款项予以认可。原告对解除合同通知函质证认为真实性无异议，但不能达到被告举证目的，不存在被告所称的解除理由，原告已经按约完成销售任务，也按约提交了公告计划和销售方案，双方在补充协议中已经对二期南地块的销售作出了约定，原告并不存在违约行为。原告对两张收条质证认为系复印件，原告从未出具过该两张收条，且收条内容均系个人签字，并无原告方盖章，因此对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原告对邀请对账函质证认为真实性无异议，但不能达到被告举证目的，原告都按照被告通知的时间前去对账，但由于被告不配合，导致对账工作一直没有完成，而且还多次为对账问题闹到派出所进行处理，我方也一直在向被告主张权利。 对原被告的上述各自的举证与质证意见，本院依法予以确认并在卷佐证。本院对案件争议事实依法认定如下：2008年10月，原告扬州嘉豪公司（乙方）与被告连云港中发公司（甲方）签订房产项目销售代理合同一份，约定被告将其开发的灌云九龙港一期项目委托原告代理策划、销售等事宜，其中住宅57061平米，商业18923平米，原告扬州嘉豪公司拥有该项目的独家代理权，被告不得再自行销售或另设销售机构；代理期限为自该合同签订生效之日起至项目总销售面积达到90%为止；原告收取的代理佣金包括两部分，即商业部分销售总额的2%与住宅部分销售总额的1.5%，且在原告开始组织销售后，如原告的项目销售价格超出销售底价，被告同意将超出部分的20%作为溢价奖励给原告。双方约定的结算方法为开盘后达到第一批次房屋销售目标的40%为计算原告销售业绩的日期，被告自当月开始支付原告的代理费，由原告每月按照到账款的相应比例凭发票结取，原告不对储藏室部分和被告与施工单位协商一致用于冲抵工程款的房屋结取佣金，但该部分房屋的销售情况用作计算销售指标进度的依据；溢价部分按照楼盘销售的批次，在完成本批次的销售目标后按照50%的比例开始结算，另外50%在完成下一批次时结清，在完成整个阶段的销售后须将溢价部分全部结清；如被告延期支付超过30天，则视作被告违约，原告有权单方面解除合同，且被告仍应按照合同条款支付所有的款项与代理费用。2012年9月23日，原被告双方又就二期南地块房源签订了《关于二期南地块房源销售代理的补充协议》，被告连云港中发公司将该地块房源也委托给原告扬州嘉豪公司代理策划与销售，其中住宅及车库建筑面积51063.05平米、商业及办公建筑面积27731.65平米，以作为上述《房产项目销售代理合同》的补充协议，与《房产项目销售代理合同》具有同等法律效力。在签订上述销售代理合同与补充协议之后，原告按照合同约定履行了自己的合同义务，截至2013年10月25日，原告扬州嘉豪公司销售的项目总面积为67251.08平米，已达到项目总面积69502.57平米达到90%以上，其中一期住宅总面积51041.11平米、已销售面积50347平米，二期住宅总面积14975.28平米，已销售面积13523.68平米，16号写字楼总面积2956.55平米，已销售面积2956.55平米，17号写字楼总面积529.63平米，已销售面积423.85平米。销售提成的计算方式为合同价格×1.5%，溢价计算方式为（销售均价-销售底价）×已销售面积×20%，被告连云港中发公司应当向原告支付的代理费为5234030.2元，其中包括前期费用6万元、1期房屋3302153元、2期房屋1455715.2元、16号商铺294945元、17号商铺121217元；被告连云港中发公司已经向原告支付的代理费为3585788.93元，包括前期费用5万元、1期房屋2384527.58元、2期房屋731261.35元、2015年付代理费420000元，尚欠原告扬州嘉豪公司代理费1648241.21元。2013年10月25日，被告连云港中发公司以原告扬州嘉豪公司在履行上述合同过程中存在四项违约情形为由，单方面解除了双方之间的销售代理合同。2015年8月31日，被告连云港中发公司向灌云县地税局开具证明，载明因原告扬州嘉豪公司承包被告的房产销售代理工作，本次需开票十万元整，请予以开票等内容。 本院认为，依法成立的委托合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务时均应遵守合同约定并遵循诚信原则，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬；除非出现合同法第九十四条规定的法定情形，否则当事人不得擅自解除合同。本案中，原告扬州嘉豪公司与被告连云港中发公司之间的委托合同系双方平等协商后的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原被告双方在签订涉案代理合同后，原告扬州嘉豪公司作为受托人已经依照合同约定履行了合同义务，有权要求被告支付代理费。被告连云港中发公司未举证证明原告存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，因此被告连云港中发公司在2013年10月25日擅自单方面解除涉案委托合同的行为无法律效力，被告连云港中发公司仍应按照双方之间委托合同的有关约定继续履行义务；同时，被告连云港中发公司在2015年8月31日向灌云县地税局开具的证明内容也表明，其在2015年8月时仍在向原告扬州嘉豪公司支付因双方委托合同关系而产生的代理费。因此，综合以上两方面，被告关于原告起诉已经超过诉讼时效的抗辩，无事实与法律依据，本院依法不予采信。被告连云港中发公司举证的付款明细与付款凭证中包括被告公司与案外人韦林松、宋林飞之间的个人账目，其内容不能建立起与本案的关联性，因此对被告关于已经向原告超额支付代理费516870.17的抗辩，无事实依据，本院依法不予采信。本案中，被告连云港中发公司应当向原告支付的代理费为5234030.2元，扣除被告已经向原告支付的代理费为3585788.93元，尚欠原告扬州嘉豪公司代理费1648241.21元，被告连云港中发公司应当继续履行合同义务，向原告扬州嘉豪公司支付该笔代理费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告连云港中发置业有限公司于本判决生效后十日内向原告扬州嘉豪地产顾问有限公司支付代理费1648241.21元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19920元，由被告连云港中发置业有限公司承担，由被告连云港中发置业有限公司在履行判决义务时向原告扬州嘉豪地产顾问有限公司一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交 上诉案件受理费19920元，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：4403××××9094。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李 莉 代理审判员  孙海峰 人民陪审员  贺守能 二〇一七年五月五日 书 记 员  李 楚 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同受法律保护。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致合同目的不能实现；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条：委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。