丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初7446号 原告：林华，女，1988年6月7日出生，汉族，住丽水市莲都区， 委托代理人（特别授权）：雷月平，浙江南明律师事务所律师。 被告：徐志明，男，1962年5月7日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：陈乐，男，1986年4月10日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两被告的委托代理人（特别授权）：刘小乐、黄寸寸（实习），浙江法和律师事务所律师。 第三人：潘菁，女，1980年9月12日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：周军平，浙江汇时律师事务所律师。 原告林华为与被告徐志明、陈乐、第三人潘菁房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月10日向本院起诉，本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告林华及其委托代理人雷月平，被告徐志明及两被告的委托代理人刘小乐，第三人潘菁的委托代理人周军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林华诉称：二被告委托“丽水市品诚公寓管理有限公司”销售“丽水市莲都区大洋北路519号二层(单套分割)的公寓楼”。原告通过第三人(中介)定购了该楼一单元209号房屋，并按照《定购协议》向“丽水市品诚公寓管理有限公司”支付了定金50000元、支付第三人“中介服务费”20000元。 2019年4月23日原被告签订《房产使用权转让协议》。该协议约定：标的物的用途为“酒店式商业公寓用房”；合同总价款为508000元；房产交付时间2019年11月18日；接受定金一方不履行合同的，应当双倍退还定金。原告当日付清了剩余价款458000元。 由于被告迟迟不能交付房屋，原告向有关方面咨询才得知，被告从灯塔村委会拍卖取得的案涉房屋，根本不能隔成公寓出售。目前市行政执法局对被告隔墙分户的违法建筑行为作出处罚，限期拆除、不得作为住宅使用。2019年12月4日，执法局已经强制执行。 综上，由于被告的违法行为，导致其根本不能向原告交付“酒店式商业公寓用房”，合同目的不能实现。双方签订的《房产使用权转让协议》应当解除，被告应双倍返还定金。第三人作为中介，没有如实向原告报告(或根本不了解)案涉房屋不能用作住宅的信息，违背忠实义务，无权获得“中介服务费”。 为此，原告诉请贵院依法判令：1、解除原、被告签订的《房产使用权转让协议》。2、被告退还原告合同价款508000元；从2019年4月23日起至前述款项退清之日止按银行贷款利率计算支付利息(至起诉时利息约18000元)；判令被告加倍返还定金50000元。3、第三人退还原告20000元。庭审中，原告变更第三项诉请为判令第三人退还原告17000元。 被告徐志明、陈乐辩称：一、原被告签订的《房产使用权转让协议》应当认定为无效合同。二、原告对案涉房屋真实属性明知，对案涉合同的无效存在明显过错。三、原告主张的要求被告双倍退还定金及支付利息缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告要求被告支付利息及加倍返还定金的诉讼请求。 第三人潘菁述称：一、第三人并未房屋买卖合同的主体，原告主张违约责任应仅限于合同的当事人，故原告无权向第三人主张违约责任，原告主张其与第三人存在居间法律关系，并不应当在本案中一并处理。二、原告主张要求第三人返还1.7万元无任何事实与法律依据。第三人与原告之间系转让购房资格，原告的投资风险在转让购房资格后应自担。综上，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。 经审理查明：2019年1月，被告徐志明、陈乐通过拍卖方式取得莲都区大洋北路519号二层商业用房，该房屋至今仍登记在莲都区村民委员会名下（证号为浙2018丽水市不动产权第0021363号），权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为批发零售用地/商业用房。 之后，两被告将上述商业用房进行单套分割，于2019年3月31日与案外人杨晓飞、吴春菲签订《龙都茗苑二楼LOFT公寓销售代理合同》，委托两案外人对上述商业用房经分割后的39套进行销售。其中案外人吴春菲为丽水市品诚公寓管理有限公司的法定代表人。 2019年4月15日，第三人潘菁与丽水市品诚公寓管理有限公司签订了《定购协议》，定购案涉的莲都区大洋北路519号二层一单元209号房屋，定金为50000元，并约定该定金在双方签订《房屋使用权转让合同》后转为房款的一部分。 2019年4月16日，原告林华向第三人潘菁转账23000元、7000元及17000元，合计47000元。 2019年4月23日，原告林华与被告徐志明、陈乐签订《房产使用权转让协议》，其中注明2019年1月11日被告徐志明、陈乐通过浙江山水丽水市汇泰拍卖有限公司拍卖取得并收购丽水市莲都区村民委员会关于丽水市莲都区大洋北路519号二层产权物业的100%股权，并约定被告将案涉的莲都区大洋北路519号二层一单元209号房屋使用权转让给原告，年限为40年，转让总价款为508000元。上述协议签订后，原告即向丽水市品诚公寓管理有限公司转账458000元，丽水市品诚公寓管理有限公司向原告出具收款收据金额为50.8万元，被告徐志明、陈乐也向原告出具了收款收据金额50.8万元。同日，原告林华向第三人潘菁转账10000元、10000元，合计20000元。 2019年9月12日，丽水市综合行政执法局作出丽综执（白）罚字（2019）第005号《丽水市综合行政执法局行政处罚决定书》，要求被告徐志明、陈乐对案涉的商业用房责令限期改正，不得作为住宅使用；并对其擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途的行为处以人民币20000元罚款。 2019年11月27日，丽水市综合行政执法局作出丽综执（白）拆字（2019）第2104号限期拆除违法建筑决定书，要求两被告自行将违法建筑全部拆除整改到位，逾期不履行的，将实施强制拆除。 目前，包含案涉莲都区大洋北路519号二层一单元209号房屋在内的商业用房单套分割的隔墙已被强制拆除。 本院据以认定上述事实所采纳的证据有：原告提供的原、被告身份材料、定购协议、账单详情、房产使用权转让协议、收款收据、账户明细、丽综执（白）拆字（2019）第2104号限期拆除违法建筑决定书、通话录音、被告提供的产权转让前的说明、拍卖确认书、不动产权证、代理合同、样板房照片及到庭当事人的庭审陈述。 本院认为，关于原告要求第三人退还17000元的问题，不论是原告主张其与第三人存在居间法律关系或不当得利，还是第三人认为双方系转让购房资格的转让关系，均与本案不属于同一法律关系，故对此诉请不宜在本案中一并处理，原告可另行主张。 关于原、被告签订的《房产使用权转让协议》的效力问题。被告徐志明、陈乐通过拍卖方式取得案涉莲都区大洋北路519号二层房屋，其用途明确为批发零售用地/商业用房，两被告未经土地行政主管部门等职能部门同意，擅自将上述房屋单套分割成LOFT公寓，改变了案涉房屋用途，已违反了法律的强制性规定，据此，原、被告签订的《房产使用权转让协议》应属无效。 根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告诉请要求被告返还合同价款508000元并支付相应的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请要求被告加倍返还定金，因双方签署的合同无效，本院不予支持。 综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。 为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，判决如下： 一、被告徐志明、陈乐于本判决生效之日起十五日内退还原告林华合同价款508000元并支付利息损失（2019年4月23日至2019年8月19日的利息损失按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述款项付清之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9760元，减半收取4880元，由原告林华负担600元，由被告徐志明、陈乐负担4280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 赵敏冲 二〇二〇年三月六日 代书记员 莫一帆