福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5821号 上诉人（原审被告）：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七。 法定代表人：万志萍，执行董事。 委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石文强，男，汉族，1972年9月9日出生，住址河南省扶沟县。 上诉人厦门中澳城房地产开发有限公司（下称中澳城公司）因与被上诉人石文强商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中澳城公司的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人没需向被上诉人支付逾期办理房产权属证书的违约金，缺乏事实依据。依据双方合同约定，上诉人承担逾期交房违约责任后，被上诉人不得再另行主张逾期办理权属证书的违约责任。而上诉人已经向被上诉人承担了逾期交房违约责任，应视为被上诉人放弃向上诉人主张逾期办理权属登记违约责任的权利。2.即使上诉人应承担该责任，一审法院计算违约金基数也是错误的。讼争合同第十四条约定的支付基数为已经支付的购房款，被上诉人于2018年9月26日才支付的房屋面积补差价款，不应计入违约金的计算基数。 被上诉人石文强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回其上诉，维持原审判决。 石文强向一审法院提出的诉讼请求：判令中澳城公司支付逾期办理产权证违约金2965.56元，即从2017年9月8日起算至通知办理产权证之日2018年9月25日止，共计383天，每日按已付购房款774300元的0.001%计算。事实与理由：石文强与中澳城公司签订厦门市商品房买卖合同，约定由石文强向中澳城购买位于的中澳城（Ｘ2011Ｐ1地块）-Ｂ15地块2＃楼14层1404室的讼争房产，总价为774300元。合同第十四条约定如因开发商原因，购房者不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，开发商自逾期之日起应支付已付款每日的0.001%违约金。石文强收到中澳城书面交房通知书，并在2017年7月1日依约收房，但中澳城并没有依约履行合同义务，未在商品房交付后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。 原审查明，2015年5月16日，石文强向中澳城公司购买址于的中澳城（Ｘ2011Ｐ1地块）-Ｂ15地块2＃楼Ｂ栋14层1404室，双方签订了《厦门市商品房买卖合同》，合同约定建筑面积共96.65平方米，房屋总价款770011元，2016年12月31日前交付使用；合同第十四条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。双方还签订《厦门“中澳城”商品房买卖合同补充协议》，补充协议第8条“关于合同第十四条之补充”（2）约定：本合同第十四条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，即2016年12月31日，若出卖人提前交付商品房的，上述产权登记起算时间仍为2016年12月31日，同时，“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2016年12月31日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。2017年7月1日，中澳城公司将上述房产交付石文强使用。2018年9月20日，中澳城公司并向石文强发出《产权办理通知书》。2018年9月21日，中澳城公司向厦门市不动产登记中心办理上述房产房屋所有权初始预登记。2018年9月26日，中澳城公司与石文强签订《面积补差协议》，确认本案所涉房屋实测建筑面积为97.19平方米，出卖人应收取买受人房款4302元。 原审法院认为，石文强与中澳城公司之间签订的《厦门市商品房买卖合同》《厦门“中澳城”商品房买卖合同补充协议》《面积补差协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。按照补充协议约定，逾期交房的产权登记起算时间相应顺延，本案实际交房的时间为2017年7月1日，即办理产权登记的期限应从2017年7月1日开始计算；按照《厦门市商品房买卖合同》及《厦门“中澳城”商品房买卖合同补充协议》约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90个工作日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。本案实际办理房屋所有权初始预登记的时间是2018年9月21日。因此，逾期时间应从2017年11月11日起计算至2018年9月21日止，共计314天，逾期办理产权登记违约金为2431.34元[（770011元+4302元）×0.001%元/天×314天]。综上，中澳城公司未能在合同约定的时间内办理房屋所有权初始预登记，已构成违约，石文强主张中澳城公司从2017年9月8日起算至中澳城公司产权证办好之日2018年9月25日止每日按已付购房款的0.001%计算违约金2965.56元的诉讼请求，超过中澳城公司的实际违约天数，超过部分不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决，一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于判决书生效之日起十日内向石文强支付逾期办理产权登记违约金2431.34元；二、驳回石文强的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由中澳城公司负担20，石文强负担5元。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，中澳城公司在履行与石文强所签订的《厦门市商品房买卖合同》及其他补充协议中，存在逾期交房及逾期办理权属登记的违约行为，对此事实双方均无异议，应予认定。按照补充协议约定，逾期交房的产权登记起算时间相应顺延，本案实际交房的时间为2017年7月1日，即办理产权登记的期限应从2017年7月1日开始计算；按照《厦门市商品房买卖合同》及《厦门“中澳城”商品房买卖合同补充协议》约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90个工作日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。本案实际办理房屋所有权初始预登记的时间是2018年9月21日。因此，逾期时间从2017年11月11日起计算至2018年9月21日止，共计314天。上诉人主张其在承担逾期交房违约责任后，不再承担逾期办证违约责任，与双方签订的买卖合同第十四条约定的“关于产权登记的约定”不符，不予采信。 关于逾期办证违约金的计算基数问题。合同约定的计算基数为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金”，在承担违约金的期限内，买受人石文强支付的购房款为770011元，原审法院认定已经支付的购房款为（770011元+4302元）有误，应予纠正。根据双方约定的计算标准，逾期办证违约金应为2417.83元（770011元×0.001%元/天×314天）。 综上，原审判决认定部分事实有误，应予纠正。上诉人中澳城公司关于计算基数的上诉主张，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1224号民事判决第二项，即“驳回石文强的其他诉讼请求”。 二、变更厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1224号民事判决第一项为“中澳城公司应于本判决书生效之日起十日内向石文强支付逾期办理产权登记违约金2417.83元”。 本案二审案件受理费50元，由石文强负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年三月二日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。