广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初36285号原告：黄勤，男，1977年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区。原告：庾明超，男，1973年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区。两原告共同委托诉讼代理人：谢锡祥，广东海法律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴桂莲，广东海法律师事务所律师。被告：邹定洲，男，1982年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。原告黄勤、庾明超诉被告邹定洲所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄勤、庾明超的共同委托诉讼代理人谢锡祥，被告邹定洲的委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.确认位于广州市越秀区广州大道中307号4101房【富力新天地花园自编C栋41层4101房】归原告黄勤、庾明超、被告邹定洲三人共有，黄勤占33.33%的份额、庾明超占33.34%的份额、邹定洲占33.33%的份额；2.确认位于广州市越秀区广州大道中307号地下二层B257号车位【富力新天地花园自编C栋广州大道中307号-2层-257房】，归原告黄勤、庾明超、被告邹定洲三人共有，黄勤占33.33%的份额、庾明超占33.34%的份额、邹定洲占33.33%的份额；3.确认位于广州市越秀区广州大道中307号地下4层B4150号车位的使用权归属原告黄勤、庾明超、被告邹定洲三人共同使用，黄勤使用33.33%的份额、庾明超使用33.34%的份额、邹定洲使用33.33%的份额。事实和理由：2016年7月24日，两原告与被告共同向广州市富力股份有限公司（以下简称富力公司）购买该公司开发的位于广州市越秀区广州大道中307号4101房（富力新天地花园自编C栋41层4101房）同时，原告黄勤、庾明超、被告邹定洲三人合资共同向富力公司购买该公司开发的，位于广州市越秀区广州大道中307号负二57号车位，负四150号车位，总价款为580000元。购买该不动产时，原告黄勤、庾明超授权被告邹定洲以其个人名义签订《广州富力东山新天地商品房认购书》及《广东省商品房买卖合同》，并用被告邹定洲个人名义办理银行按揭贷款手续。该房建筑面积为402.3平方米（实际测量为401.5311平方米），套内面积为270.52平方米，总成交价为13835583元。合同签订后，原告黄勤、庾明超及被告邹定洲共同付清了首期房款、办证费、两个车位的车位款、装修费等，并以被告邹定洲的名义办理了银行按揭贷款手续。此后的银行按揭贷款，原告庾明超按33.34%的比例供房至2017年11月，原告黄勤按33.33%的比例供房至2017年10月，原告黄勤、原告庾明超的供房款均是汇款到被告邹定洲账户由邹定洲代为支付。上述房屋于2016年10月底交付使用，于2017年3月30日装修完毕入住，该房出租给广东群英网络有限公司（以下简称广东群英）使用。购买了上述写字楼后，原告黄勤、庾明超及被告邹定洲共同签订《物业（不动产）投资协议》，确认原告黄勤、庾明超及被告邹定洲三人共同、平均投资三处不动产（房产、地块、写字楼），分别为：1、位于茂名市水东开发区××第十一小区地块，土地使用证号MS—V1—95—002；面积2125.5平方米，该地块由茂名市盛世房地产开发有限公司持有。由三人于2013年共同出资80万元购买，持有该地块40%股权；三人共同投资部分权益暂由原告黄勤代持。2、位于茂名市××路××院××室，面积169平方米，由三人于2013年共同投资108万元购买；3、位于广州市越秀区广州大道中307号富力新天地C栋4101室写字楼，面积402.3平方米。由三人于2015年7月25日共同出资692.56万元交付首期，向银行贷款691万，并由茂名市群英网络有限公司（以下简称茂名群英）报装消防安全及装修，购房款、车位、装修等共计1024.66万元，于2016年7月24日由邹定洲与开发商签定购房合同。同时，三方确认三人共同投资物业（不动产），均属三人共同财产（分别为：黄勤占33.33%、庾明超占33.34%、邹定洲占33.33%）,投入与支出均按该比例。代持人不得为自己牟取任何私利。同时约定，三位共同投资人对以上三处共同投资的物业由于前期办理事务方便，所以均由一人办理在不动产登记部门登记，待前期事务办理完善后，应逐步实现联名登记。广东群英由黄勤占33%股份，庾明超占33%、邹定洲占34%,2017年3月13日及2017年5月12日，原告黄勤分两次将其所持有广东群英的33%股份转让给被告邹定洲，转让总价款为330万元，原告庾明超于2017年3月13日将其所持有广东群英的9%股份转让给被告邹定洲，转让价款为90万元，并且均办理了股权变更登记。股权变更后，被告邹定洲持有广东群英的76%股权，原告庾明超持有广东群英的24%股权，但在办理了股权变更登记后，被告邹定洲仅支付了60万元给原告黄勤，对其他股权转让款迟迟不支付给两原告而引起纠纷。况且，在股权转让后，被告邹定洲成为了广东群英的实际控制人，三人合伙购买的办公室由被告邹定洲实际控制的广东群英租用，但却拒不支付租金给两原告，但供房款仍由三人支付，两原告于2017年10月后提出用收取的租金供房，但被告邹定洲不同意，并于2017年12月6日委托了广东正大联合律师事务所的王洁律师向两原告发出催交2017年11月后的供房款的《律师函》【（2017）粤正大律函字第3621号、（2017）粤正大律函字第3622号】。2017年12月11日，原告黄勤、庾明超共同委托广东普罗米修（茂名）律师事务所的李亚汉律师向被告邹定洲发出《律师函》【普（茂）律函字2017第7026号】，明确每月租金为215元每平方米，402.3平方米月租金为86494.5元，委托被告邹定洲代收并用于支付每月的供房款。三方为此而达成了合意，由被告邹定洲收取房屋租金用于支付每月的供房款。但自房屋交付使用至现在，被告邹定洲仍不依约为两原告办理联名登记，该行为严重损害了两原告的合法权益。为维护两原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：不同意两原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告并未实际履行《物业（不动产）投资协议》中的出资义务，故其要求确认所有权的请求不能被支持。1、根据原告现有的证据显示，并不能证明两原告对于涉案房屋有实际出资。2、原告证据中所谓的实际出资的即庾明超的五笔转账及黄勤的四笔转账，而整个购房的首付款及月供款接近千万，显然原告的主张与客观事实不符。二、两原告在另案起诉被告股权纠纷一案中，均否认了股东会决议的真实性，而《物业（不动产）投资协议》是在股东会决议项下产生的，即原告对于《物业（不动产）投资协议》也是不认可的，现原告又以《物业（不动产）投资协议》为依据起诉，显属自相矛盾。三、茂名群英是独立的法人主体，茂名群英的财产与股东财产是各自独立的，并未混同，原告主张茂名群英代三股东支付购房款的事实不能成立，且与法律规定相悖。1、根据原告的证据可知，原告认为涉案房屋的购房款全部是由茂名群英代原、被告支付的，故可视为三股东的出资，这显然与法律规定相悖，此外，被告所有出资都是其个人真实出资，并未与茂名群英达成所谓的另行结算的协议。2、原告主张的6笔款项是由茂名群英汇款至广东群英，然后由广东群英汇付给邹定洲。但另案中，茂名群英又以民间借贷纠纷为由起诉广东群英还款，该6笔款项就在其中。根据上述事实得知，对于涉案房屋的部分款项，原告既认为是茂名群英的借款，又认为是用于支付涉案房屋的购房款，显然是自相矛盾。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年7月14日，被告（买受人、乙方）与富力公司（出卖人、甲方）就买卖涉讼4101房签订《广州富力东山新天地商品房认购书》，其中约定：认购商品房地址为广州富力东山新天地写字楼C栋4101房，商品房用途为写字楼，建筑面积为402.3平方米，套内建筑面积为270.52平方米；乙方同意按商业按揭方式付款；优惠认购价为13835583元，乙方于签署本认购书时交付定金20万元，首期于2016-07-24前交付房款的20%，即人民币2574908元，第二期于2016-08-23前交付房款的10%，即人民币1383558元，第三期于2016-10-22前交付房款的20%，即人民币2767117元，乙方于2016-07-24前申办按揭贷款，按揭额人民币691万元，年限待定等。2016年7月25日，被告（买方、乙方）与案外人富力公司（卖方、甲方）就涉讼4101房签订编号为201607245519的《商品房预售合同》，其中约定：第二条、甲方以出让方式取得位于越秀区杨箕村地段编号为274；410；412；124；414；416的地块的土地使用权，面积44281.69平方米，规划用途为商业金融用地、二类居住用地、中小学用地，土地使用权年限自2011年1月18日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。甲方经批准，在该地块上投资建设富力新天地花园商品房。第四条、乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的富力新天地花园自编C栋41层4101号房屋（下称该商品房），房屋地址越秀区广州大道中307号（C栋）4101房，该商品房的用途为办公，合同约定建筑面积共402.3平方米，其中套内建筑面积270.52平方米，共有分摊面积约131.78平方米。第七条、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米51144.40元，总金额13835583元。第八条、甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.其他付款方式：详见附件补充协议。按揭款：在2016-07-30前支付人民币6910000元；除按揭款外，剩余款分三期支付：第1期：在2016-07-25前支付人民币2774908元，第2期：在2016-08-23前支付人民币1383558元；第3期：在2016-10-22前人民币2767117元。第十三条、甲方应当在2017年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。其中该附件七：本合同补充协议约定：第三十一条、认购定金二十万元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，乙方选择【银行按揭】（商业贷款）付款，并按以下选择条款时间付清款项，均以人民币为计算货币。第一期楼款：须于2016年7月25日前缴付，即2574908元；第二期楼款：须于2016年8月23日前缴付，即1383558元；第三期楼款：须于2016年10月22日缴付，即2767117元；乙方须于2016年7月30日前，前往甲方指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还乙方欠甲方的成交价余款，成交价余款总额为691万元。2016年10月30日，被告（买受人、乙方）与案外人富力公司（出卖人、甲方）就买卖涉讼负二57号车位签订《广州富力东山新天地商品房认购书》，其中约定：一、认购商品房地址为广州富力东山新天地C栋车位-257，商品房用途为车位，建筑面积为12.72平方米，套内面积为12.72平方米；原价354571元。二、优惠认购价320000元；乙方于签署本认购书时交付定金5万元，首期于2016年11月9日前交付房款的50%，即11万元（已扣除定金），二期于2016年12月9日前交付房款的50%，即16万元；该车位为富力新天地C-4101业主购买，我司收齐全款及相关费用方可收付使用。买受人签名处为手写的“邹一辉代邹定洲”。2017年3月10日，被告（买受人、乙方）与案外人富力公司（出卖人、甲方）就买卖负四150号车位签订《广州富力东山新天地商品房认购书》，其中约定：一、认购商品房地址为广州富力东山新天地C栋车位-4150房，商品房用途为车位，建筑面积为12.72平方米，套内面积为12.72平方米；原价288089元。二、优惠认购价260000元；乙方于签署本认购书时交付定金5万元，首期于2017年3月10日前交付房款的50%，即8万元（已扣除定金）；第二期于2017年4月9日前交付房款的50%，即13万元；富力新天地C栋4101房符合“一户一车”政策网签车位为C栋负二层-257号车位，本人申请富力新天地C栋负四层-4150号车位为长租车位。2019年11月8日，广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》载明：越秀区广州大道中307号4101房，建筑面积为401.0355平方米，规划用途为办公，权属人为富力公司。该房屋于2017年8月25日由广东省茂名市茂南区人民法院以（2017）粤0902民初2915号协助执行通知书及民事裁定书查封，执行明细为查封登记在富力公司名下已网签给被申请人邹定洲的该业。后于2019年10月31日亦由广东省茂名市茂南区人民法院以（2019）粤09021232号之一协助执行通知书及执行裁定书解封。据广州市房地产档案馆分别于2020年2月7、12日出具的《广州市不动产登记查册表》载明：4101房于2019年11月22日登记至邹定洲名下，所有权来历为购买，共有情况为单独所有。B257号车位仍登记在富力公司名下。另查明：2018年8月30日，茂名群英以广东群英为被告向本院提起（2018）粤0104民初35399号（以下简称35399号案）民间借贷纠纷，诉讼中所涉部分事实与本案审理事实相关。该案是茂名群英以广东群英在2011年至2017年间尚欠其借款起诉，其诉请为要求广东群英偿还其借款8499559.56元及利息。该案中，广东群英（该案广东群英的委托诉讼代理人亦为本案被告的委托诉讼代理人）答辩称：一、茂名群英与广东群英是关联公司，二者系混同经营，表现为股东混同、人员混同、业务混同、财务收入混同，故双方之间的往来款不是借款。二、茂名群英所诉的往来款均不是所谓的借款，在双方共同使用的CC协同系统中，每笔款项都是由广东群英财务申请，由三位股东中审批后，由茂名群英财务划款（主要是黄勤），所以不存在所谓的借款的事实。茂名群英起诉的部分款项用于三人合资购买的广州市广州大道中307号富力新天地C栋4101室。具体如下：（1）、2016年7月25日，茂名群英汇入广东群英156万，同日，广东群英将钱汇入到了邹定洲个人账户163万，同日，邹定洲向开发商广州富力地产股份有限公司汇入购房款2617699.5元。（2）、2016年11月9日，茂名群英汇入广东群英11万，同日，广东群英将该笔钱汇入邹定洲个人账户，同日，邹定洲支付给开发商。（3）、2017年5月2日，茂名群英财务在系统工单-董事会联合投资说到，每月2号支付富力新天地办公室银行月供款9万元，请各位董事确定每月审批？还是默认财务2号支付，三股东同意后，由茂名群英财务支付到广东群英账户。综上，以上费用均是经广东群英申请，然后由茂名群英划拨款项用作公司的正常支出，与茂名群英诉称借款性质不符。该案经审理查明：茂名群英于2003年7月8日设立时，股东为庾明超（持股比例36%）、黄勤（持股比例32%）、邹定洲（持股比例32%）。2010年11月30日发生股权变更，股东不变，持股比例变更为庾明超持股比例34%、黄勤持股比例33%、邹定洲持股比例33%。广东群英设立时股东为庾明超（持股比例33%）、黄勤（持股比例33%）、邹定洲（持股比例34%）。2017年3月13日发生第一次股权变更，股东不变，持股比例变更为庾明超持股比例24%、黄勤持股比例25%、邹定洲持股比例51%；2017年5月12日再次发生股权变更，黄勤退出，股东变更为庾明超（持股比例24%）、邹定洲（持股比例76%）。广州市祺英网络有限公司由庾明超、黄勤、邹定洲及广东群英共同设立，2013年10月12日股东变更为广东群英、成仁风。茂名市天娱网络科技有限公司由庾明超（持股比例34%）、黄勤（持股比例33%）、邹定洲（持股比例33%）共同设立。根据邹定洲的招商银行交易流水及茂名群英提交的茂名群英汇款广东群英流水明细账共同显示，2016年7月25日，茂名群英公司汇入广东群英公司合计156万，同日，广东群英公司汇入163万到邹定洲个人账户，同日，邹定洲向开发商富力公司汇入购房款257万余元。2016年11月9日，茂名群英汇入广东群英11万，同日，广东群英将该笔钱汇入邹定洲个人账户，同日，邹定洲支付给开发商。广东群英在该案中主张上述购房款中有174万元是由茂名群英转账给广东群英，广东群英转账给邹定洲，再由邹定洲支付给富力公司。因本案纠纷，两原告于2019年8月16日向本院提起诉讼。诉讼中，两原告称：涉讼物业是以被告的名义签订买卖合同，并非以两原告及被告三人的名义购买，且不动产投资协议明确载明了是为了便于前期办理相关手续而约定由被告单独与出卖人签订相关认购书及合同；因为被告在代两原告及被告三人购买涉讼三处物业后起了私心，私下签订无偿提供使用证明给广东群英，企图将该三处物业据为己有，一直拖延，故至今未办理联名登记手续；两原告按各自所占的份额将相应款项汇付给被告的账户至2017年11月，2017年12月起的按揭贷款，由被告收取4101房的租金偿还。被告称：涉讼三处房屋均由我方签署相关的合同，且实际上均是由我方购买，不动产投资协议是没有落款日期的，而实际的签订时间应该是在2017年5月20日；两个车位的价款共58万元，我方只有向开发商转账11万元的银行流水，其余款项均是委托他人代为支付，但因时间久远，已无法找到相关流水。关于在35399号案答辩称涉讼4101房是由两原告及被告共同出资购买及在本案答辩称是由被告一人购买，原因在于原告在该两案中的主张不同，我方遂作出了前后不同的答辩，而实际上房屋的真实出资应以流水为准。两原告及被告共同确认：涉讼4101房及B257车位、B4150车位现由广东群英在使用；两原告与被告对广东群英、茂名群英各持有的股份比例与35399号案查明的一致，之后没有发生变化。两原告为证明涉讼的三处物业为两原告及被告三人共同投资，向本院提交了两原告与被告签订的《物业（不动产）投资协议》（未载明签订日期）。该协议载明：共同投资人：黄勤、庾明超、邹定洲。一、情况说明。黄勤、庾明超及邹定洲三人共同、平均投资三处不动产（房产、地块、写字楼），分别为：1、位于茂名市水东开发区××第十一小区地块，土地使用证号MS—V1—95—002；面积2125.5平方米，该地块由茂名市盛世桃源房地产开发有限公司持有。由三人于2010年6月15日年共同出资80万元购买，持有该地块40%股权；合作方代表张儒健投资120万元，持有该地块60%股权，三人共同投资部分权益暂由黄勤代持。2、位于茂名市××路××院××室，面积169平方米，由三人于2013年共同投资108万元购买，并于2013年9月27日登记在庾明超名下。3、位于广州市越秀区广州大道中307号富力新天地C栋4101室的写字楼，面积402.3平方米，由三人于2015年7月25日共同出资692.56万元交付首期，向银行贷款691万元，并由茂名群英报装消防安全及装修，购房款、车位、装修等共计1024.66万元，于2016年7月24日由邹定洲与开发商签定购房合同。二、委托内容。共同投资人委托其中一方以其名下代持的共同投资的物业（不动产），并在相关部门进行登记，被委托人自愿履行该等办理手续。三、权利及义务。1、由三人共同投资的三处物业（不动产），均属三人共同财产（分别为：黄勤33.33%、庾明超33.34%、邹定洲占33.33%）投入与收益均按该比例。代持人不得为自己牟取任何私利。2、未经三位共同投资人书面同意，任何一处物业（不动产）和任何一位代持人均不能对共同投资物业进行抵押、担保、转让等有损共同投资人利益的行为，否则，每次违约，违约方应支付一百万元人民币给守约方。3、三位共同投资人对任何一处物业，均可自由按市场公允价格退出，但同等条件下共同投资人有优先购买权。4、三位共同投资人对以上三处共同投资的物业，由于前期办理事务方便，所以均由一人办理在不动产登记部门登记，待前期事务办理完善后，应逐步实现联名登记。5、由于是共同投资的物业，共同投资人无需向代为持有人支付任何形式的费用。6、代持人在日常生活中，获知的一切关于该等物业的信息应及时准确共享给共同投资人，如果由于代持人在信息共享时出现不及时或不准确情形，给共同投资人带来损失的，代持人应承担相应的赔偿责任。被告对上述协议质证称：对其真实性认可，但证明内容不予认可。该协议是在股东会决议后由黄勤草拟，但现黄勤、庾明超对于股东会决议的内容完全不认可，所以，该协议作为附属协议也不能成立。其次，协议中载明的内容与实际情况不符，原告黄勤和庾明超并未真实出资。关于该协议的签订日期，两原告称：我方记不清楚了，但可以确认的是在4101房购买之后即2016年7月25后日才签订该协议的，之前双方是口头协议的，才签订不动产投资协议确认三处不动产由三人共同出资、共同购买。被告称：实际产生的时间是在股东会决议作出后，从我方提交的公证书可见，该决议第二条就有不动产投资协议。我方确认在35399号案中也提交了该协议作为证据出示。两原告为证明其支付了涉讼三处物业的房款，向本院提交了以下证据：一、中国农业银行茂名茂东支行出具的庾明超的尾号为0914农业银行卡2017年6月1日至2017年11月30日的交易明细清单、黄勤的尾号为1204的借记卡2017年7月1日至2018年5月31日的账户历史明细清单。二、被告分别于2017年12月6日向黄勤、庾明超发出的《律师函》，主要内容为：受邹定洲的委托，就你方拒绝支付共同投资的房产的按揭贷款向你出具律师函，根据《物业（不动产）投资协议》的约定，该房屋由三人共同出资购买，虽然登记在邹定洲的名下，但购房款及按揭贷款均由三人共同支付，现你自2017年11月起，未再支付应付按揭贷款，导致邹定洲已拖欠2期按揭贷款，合计为141412.39元。对此，本律师认为：三位投资人共同签订的投资协议，均是三方真实的意思表示，合法有效，各投资人应按照投资协议的约定履行各自的义务，如违约，则需要承担相应的违约责任。鉴于此，函告如下：请收到本函之日起2日内，尽快履行义务，支付应承担的贷款金额等。三、两原告于2017年12月11日向被告发出《律师函》，主要内容为：就你与黄勤、庾明超三人投资购买坐落于广州市广州大道中307号富力新天地C栋4101室写字楼的相关问题致函你方。1、根据三方签订的《物业（不动产）投资协议》，本物业黄勤33.33%、庾明超33.34%、邹定洲占33.33%，三方按投资比例进行收益；2、物业的装修及附属车位由三方作为股东投资的茂名群英出资，其出资视为三方按股权出资；3、由于你方居住地为广州市，并且出租给其他单位使用，所以本物业的管理由你方事实行使。现委托人委托本律师向你方作出如下决定：1、本处物业租金按市场公允的价格出租，每平方米出租价格为215元；2、租金由贵方收取后用于支付银行贷款的本金及利息支出；4、租金收取时间从2017年1月起执行；5、从2017年11月起使用租金支付银行的贷款本金及利息，并且委托人保留对2017年1月至10月租金的追偿权。四、茂名群英的营业执照副本及章程、茂名市天娱网络科技有限公司的营业执照副本及章程。五、茂名市天娱网络科技有限公司与中国农业银行茂名茂南支行于2016年10月31日签署的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》（借款金额600万元）、客户收付款入账通知、委托支付通知单。六、尾号为2612的账户向容墨莉账户2016年11月1日至2016年11月30日转账的银行流水复印件，交易用途为服务费，共涉交易金额为4280675元。七、茂名群英与广东群英的银行交易流水；柯晓林向陆明灿、李伟强、梁宇宏、富力公司等的转账记录及银行交易凭证，共涉金额3031000元。八、茂名群英于2019年10月14日出具的《付款证明》；九、茂名群英与中国银行茂名分行于2017年1月6日签署的《流动资金借款合同》及《最高额抵押合同》（借款金额800万元）；十、记账凭证、中国银行对公客户付款通知单、客户收付款入账通知。被告对上述证据质证称：对证据一、二、四、五、九、十的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，不能排除有其他经济往来。对证据三的真实性确认、合法性、关联性不予认可。对证据六，因无原件，对其真实性、关联性均不予认可，即使是真实的，根据银行流水显示，智盾公司向案外人容墨莉支付的是服务费，而非原告主张的购房款。对证据七，对于转账给邹定洲的真实性确认，其他转账流水，来源及收款方均不是我方，真实性、合法性由法院依法认定，但对于关联性及证明内容不予认可。首先，茂名群英向广东群英转账的六笔，合计为216万，茂名群英已另案起诉。至于柯晓林向案外人的转款行为，被告不知情，也与本案无关。即使原告认为柯晓林是茂名群英的公司财务，也无法证明该钱款属于茂名群英的财产，且柯晓林是向案外人汇款，并非向广东群英汇款。对证据八的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告为证明涉讼三处物业由其支付房款，向本院提交了以下证据：1、邹定洲的招商银行和中国银行的流水；2、被告（为借款人）与案外人中国银行股份有限公司广州东山支行（为贷款人）于2016年11月22日签署的《个人商业用房贷款合同》。其中该合同附件一约定：贷款金额为691万元，贷款期限为120月，贷款用途为购买越秀区广州大道中307号（C栋）4101房；放款账户户名为广州富力地产股份有限公司，放款账户账号为68×××38，放款账户开户行为中行东山支行；还款方式为等额本金，还款周期为每月，还款账户户名为邹定洲，账号为70×××06；担保类型为所购房产抵押，开发商阶段性担保；抵押物共有人确认：本人容墨莉系上述所列抵押物的共有人，本人在此同意以该抵押物为《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。抵押人或出质人签名处为手写的“邹定洲”，抵押物共有人签名处为手写的“容墨莉”。两原告对上述证据质证称：对招商银行流水的真实性无异议，关联性有异议，首期房款是两原告委托被告代为购买涉案房产，所以支付首期款也只能用被告的名义，其实所有的款项都是由两原告、被告三人共同出资的，由茂名群英公司先行垫付。对中国银行的流水，我方确认每期的银行还贷是通过被告的账户还款，但在2017年11月之前的还款，两原告都有汇款给被告，再由被告统一支付的。2017年11月后的还款就由被告收取出租4101房的租金予以还贷，并非被告个人还贷。对贷款合同的真实性无异议，关联性有异议，691万元的按揭贷款是用两原告、被告三人共同购买的4101房作为抵押物向银行按揭贷款的。两原告、被告三人一共支付首期款6925583元，涉案房产并非被告及其妻子容墨莉共同购买，其妻子容墨莉并非共有人。被告为证明《物业（不动产）投资协议》是作为履行《股东会决议》的内容之一，原告黄勤在另案起诉被告股权转让纠纷诉讼【案号为（2018）粤0902民初2915号，以下简称2915号案】中不认可《股东会决议》的真实性，现又以该协议主张权利，相互矛盾，向本院提交了以下证据：1、（2017）粤广广州230616号《公证书》（复印件）；2、2915号案开庭笔录。两原告对此质证称：真实性由法庭依法确认，合法性、关联性有异议，该两份证据与两原告、被告三人共同签订的不动产投资协议并无关联。被告对不动产投资协议内容的真实性是确认的、对涉案的房产是由两原告、被告三人共同出资购买并且已经实际出资的事实是确认的。被告为证明其将涉讼的4101房无偿出租给广东群英使用，无需支付租金，两原告对此知情，向本院提交了：1、广东省工商行政管理局于2017年3月28日出具的《核准变更登记通知书》，载明广东群英的住所地变更为广州市越秀区广州大道中307号C栋4101房；2、邹定洲于2017年3月10日出具的《无偿使用证明》，载明：兹有邹定洲承诺将租赁场地广州市越秀区广州大道中307号C栋4101房提供给广东群英无偿使用，使用期限为长期。两原告对此质证称：对工商登记资料的真实性、合法性、关联性均有异议，因为被告并非提供最新的工商登记资料，因为最新资料显示被告是占有76%的股份。对于无偿使用证明，该证明由被告出具的，我方对其形式上的真实性确认，但对其内容的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证明的情况两原告并不知情也不同意，该证据证明了被告意图将4101房据为己有。被告为证明茂名群英与广东智盾网络有限公司、广东智盾网络有限公司与茂名市天娱网络科技有限公司、邹定洲与案外人柯晓林等均有其他业务往来，向本院提交了相关发票及转账凭证、银行，流水等。两原告对此质证称：关于上述发票及转账凭证，真实性由法庭依法确认，关联性有异议，与本案无关。关于银行流水的真实性予以确认，但对其证明内容有异议，柯晓林及庾晓云都是茂名群英有限公司的工作人员，是代两原告付款给被告的，由被告统一支付涉讼物业的购买款。本院认为，综合原、被告双方举证、质证可见，本案争议焦点之一：两原告与被告签订的《物业（不动产）投资协议》的效力问题。广东群英（由被告持有76%的股份）在本院另案处理的（2018）粤0104民初35399号案中亦将该协议作为证据提交，并在该案答辩称“茂名群英与广东群英是关联公司，茂名群英起诉的部分款项用于黄勤、庾明超、邹定洲合资购买的广州市广州大道中307号富力新天地C栋4101房”，被告在在本案庭审中抗辩称涉讼的4101房是其一人购买，对其前后矛盾的陈述，其亦未作出合理的解释。且被告在本案中也无提交足以推翻该《物业（不动产）投资协议》的其他证据，因此该《物业（不动产）投资协议》属合法、有效合同。故对两原告称涉讼4101房属两原告与被告共同投资、属其三人共有的主张，本院予以采信，对于被告称该4101房属其一人所有的抗辩，本院不予采纳。本案争议焦点之二：两原告及被告对涉讼4101房享有的具体份额如何确定的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”、第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，两原告与被告对涉讼4101房的共有属按份共有。结合本案，三方签订的确认各方权利的《物业（不动产）投资协议》对各方的份额进行了明确，故本院对两原告及被告对涉讼4101房的所有权份额按照该约定进行认定，即黄勤33.33%、庾明超33.34%、邹定洲占33.33%。本案争议焦点之三：关于B257号车位的产权份额及B4150号车位的使用份额的问题。鉴于上述《物业（不动产）投资协议》并未载明两原告与被告共同投资购买该两车位，即无法显示三人已达成共同购买该两车位的合意，且该协议亦没有就三人对该车位所享有的份额作出约定。另，两原告与被告存在较多的经济往来，根据两原告提交的现有证据，不能形成其已按照其主张的份额缴纳了相应款项的证据链。故对原告要求确认B257号车位的所有权份额及B4150号车位使用权份额的诉请，本院均不予支持。关于被告提出的两原告对涉讼三处物业均未完成出资的抗辩，属另一债权债务关系，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、确认广州市越秀区广州大道中307号4101房【富力新天地花园自编C栋41层4101房】属原告黄勤、庾明超、被告邹定洲按份共有，由黄勤占有33.33%产权份额、庾明超占有33.34%产权份额、邹定州占有33.33%产权份额。二、驳回黄勤、庾明超的其他诉讼请求。案件受理费108294元，由原告黄勤负担36820.50元，由原告庾明超负担36831.50元，由被告邹定洲负担34642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  严雪颜人民陪审员  吴国斌二〇二〇年三月十三日书 记 员  韩俊彦