安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终413号上诉人（原审被告）：张波，男，1977年11月18日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住合肥市蜀山经济开发区。被上诉人（原审原告）：合肥蜀山经济开发区仰桥社区居民委员会，住所地合肥市蜀山新产业园区井岗路666号。法定代表人：王祥桂，主任。委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵杰，安徽华人律师事务所实习律师。上诉人张波因与被上诉人合肥蜀山经济开发区仰桥社区居民委员会（以下简称仰桥社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6338号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张波上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，一、二审诉讼费由仰桥社居委承担。二审中，张波明确诉讼请求为改判张波支付仰桥社居委租金80万元。事实和理由：1．案涉房屋2013年至2014年路面改造，无法正常营业，张波向仰桥社居委反映并得领导批准减免，该段租金应予以减免。2.2018年7月蜀山区油烟改造，造成近220多个平方米无法营业，应扣除2018年7月至今该220多个平方米租金25万元。3．仰桥社居委欠付工程款41万元，应予以抵销。二审审理过程中，张波陈述：2017年7月31日后，应按照周边房租40元每平方米计算房租，一审法院按照原合同计算的金额数字正确，但张波认为标准不适当，两整年房租应当是45万元；2017年7月31日之前合同价是1,900,780元，实际缴纳55万元，去掉减免应部分126万元（工程款41万元，维修费15万元，油烟改造25万元，路面改造45万元），2017年7月31日到2019年8月1日房租43.2万元，一共欠付80万元左右。仰桥社居委辩称，张波上诉称的维修费和工程款、油烟改造费用减免没有事实和法律依据，上述费用与本案租赁合同无关，张波可以另案主张。上述费用对应的合同主体与仰桥社居委不相符，维修费、工程款等应是区政府予以相应的办理，要核查材料才能证实。张波本人已经签字并确认催缴门面房房租的通知，通知中对于每年的房租及拖欠房租的事实，张波都是认可的，张波现在认为应当减免，与事实不符。案涉房屋的门面房240平方米的交接时间是2019年8月1日，210平方米的房屋交接时间2019年9月3日，同意按以上交接时间计算相应的房屋面积的房租。仰桥社居委向一审法院起诉请求：1．张波支付《房屋租赁合同》项下拖欠的租金2,257,962元（租金暂计算至2019年4月30日，以后按36,733.25元/月计算至房屋返还之日止），张波支付违约金20,000元，合计2,277,962元；2．张波立即搬离《房屋租赁合同》约定的井岗路与甘泉路交口34号楼三间门面房，返还上述房产，并清空；3．本案诉讼费由张波承担。一审法院认定事实：2012年7月31日，仰桥社居委与张波签订房屋租赁合同一份，仰桥社居委将坐落在井岗路34号，面积450平方米的3间房屋租赁给张波使用；租赁期限共五年，出租方自2012年7月31日将出租房屋交付承租方使用，至2017年9月30日（改造装潢时间为两个月并免房租）收回；出租房屋租金324,000元，承租方将租金以现金或转账方式，按季度支付并于每个房租缴费周期的第一个月付清给出租方。承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金贰万元。合同约定第一年租金324,000元，第二年租金349,920元，第三年租金377,914元，第四年租金408,147元，第五年租金440,799元，五年房租合计1,900,780元。合同签订后，仰桥社居委按约将房屋交付张波使用。张波在租赁期限内未按约支付租金。2017年9月30日房屋租赁合同到期后，张波继续使用涉案房屋。2018年3月22日，仰桥社居委向张波发送关于催缴门面房租赁费用的通知，内容为：双方签订的井岗路与甘泉路交口北处门面房租赁经营合同现已到期，租赁合同到期后将自动终止。请于本通知送达之日起两日内，前往甲方办理结清拖欠房租事宜，并返还上述经营门面。乙方逾期未办理，甲方保留法律方式追索拖欠费用，并有权自行收回上述门面房，相关损失乙方自行承担。张波收到通知后未支付租金亦未返还租赁房屋。至2019年4月30日，张波欠仰桥社居委租金及房屋占用使用费2,257,962元未予支付。一审案件审理中，仰桥社居委于2019年8月28日向张波发通知，要求其结清拖欠房租并返还租赁门面。一审另查明：涉案房屋已取得建设规划许可证，由合肥市蜀山经济开发区管理委员会交由仰桥社居委管理并出租。一审法院认为，仰桥社居委、张波签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行义务。张波未按约支付租金，租赁期限到期后未返还房屋亦未支付房屋占有使用费，张波的行为已构成违约，仰桥社居委要求张波清空并返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。仰桥社居委要求张波支付租金及占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持，至2019年4月30日，张波应支付仰桥社居委租金及房屋占有使用费2,257,962元，2019年5月1日起的房屋占有使用费按36,733.25元/月的租金标准计算至房屋实际返还之日。仰桥社居委要求张波支付违约金20,000元，符合合同约定，该院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、张波于判决生效之日起三十日内将承租的合肥市井岗路34号，面积450平方米的3间房屋返还合肥蜀山经济开发区仰桥社区居民委员会；二、张波于判决生效之日起三十日内支付合肥蜀山经济开发区仰桥社区居民委员会至2019年4月30日的租金及房屋占有使用费2,257,962元及自2019年5月1日起按36,733.25元/月的租金标准计算至合肥市井岗路34号，面积450平方米的3间房屋实际返还之日的房屋占有使用费；三、张波于判决生效之日起三十日内支付合肥蜀山经济开发区仰桥社区居民委员会违约金20,000元。一审案件受理费25,024元，由张波负担。二审期间，张波向本院提交证据为：安徽金金科技信息有限公司证明一份，证明张波已于2019年8月将位于甘泉路井岗路甘泉新村34幢门面房450平方移交该公司。仰桥社居委的质证意见为，三性均不予认可，该证明没有管委会的公章，房屋交付时间同答辩意见。仰桥社居委向本院提交证据为：物业公司证明一份，证明房屋交接时间。张波的质证意见为，没有听说过该物业公司，不予认可。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，张波与仰桥社居委签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律拘束力。张波拖欠房屋租金，构成违约，应当按约支付租金并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，一审判决认定张波继续按合同约定支付占有使用费符合法律规定，本院予以确认。张波租赁合同期满后继续占有案涉房屋，其认为应按照周围房屋价格支付租金的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。张波主张仰桥社居委同意减免路面改造期间的房租并提供一份报告作为依据，但该报告记载“待工程竣工后，再酬情研究减免事实”，该报告并未明确认可同意减免房租的时间或金额，也未加盖仰桥社居委的印章。仅凭该报告不足以证明仰桥社居委同意减免房屋，仰桥社居委对该报告亦不予认可，张波的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。张波主张油烟改造费、维修费抵扣房租的意见，均无事实和法律依据，仰桥社居委亦不予认可，本院不予支持。张波主张的工程款与本案不是同一法律关系，本院不予处理。二审中，双方均认可张波已将案涉房屋返还仰桥社居委，一审判决第一项已经履行完毕，故判决张波返还涉案房屋已无必要。双方均未提供交接手续明确证明交接时间，仰桥社居委认可2019年8月1日完成了部分交付，张波提交的证明反映安徽金金科技信息有限公司认可张波已经于2019年8月完成450平方米的交付，综合双方二审提交证据和陈述，本院对张波关于2019年8月1日完成案涉房屋交付的主张予以采信。2019年5月1日至2019年8月1日的房屋占有使用费为110199.75元（36,733.25元/月×3月），因2019年4月30日前张波应支付仰桥社居委租金及房屋占有使用费2257962元，故张波应支付仰桥社居委案涉房屋租金及占有使用费合计为2368161.75元（110199.75元+2257962元）。据此，本院对一审判决第一项、第二项予以更正。综上，张波的上诉请求不能成立。因二审发生新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6338号民事判决第三项，即“张波于判决生效之日起三十日内支付合肥蜀山经济开发区仰桥社区居民委员会违约金20,000元”；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6338号民事判决第一项；三、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6338号民事判决第二项为：张波于本判决生效之日起三十日内支付合肥蜀山经济开发区仰桥社区居民委员会租金及房屋占有使用费2368161.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25024元，由张波负担；二审案件受理费25024元，由张波负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年三月十一日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。