江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0411民初6279号 原告（反诉被告）:王燕，女，1982年11月8日生，汉族，住上海市静安区。 原告（反诉被告）:周燕，女，1982年11月8日生，汉族，住上海市静安区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：史玉成，江苏乐天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩玉超，男，1977年12月29日生，汉族，户籍所在地江苏省常州市新北区，住江苏省常州市新北区。 委托诉讼代理人：高丽，江苏正气浩然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李龙，江苏正气浩然律师事务所实习律师。 第三人：常州大向网络科技有限公司，住所地江苏省常州市新北区汉江路368号1206室，统一社会信用代码91320411346128642A。 法定代表人：周琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：史骏，该公司员工。 原告（反诉被告）王燕、周燕诉被告（反诉原告）韩玉超、第三人常州大向网络科技有限公司（以下简称大向公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，于同年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王燕、周燕的委托诉讼代理人史玉成，被告（反诉原告）韩玉超、第三人大向公司的委托诉讼代理人史骏到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，并于2020年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王燕、周燕的委托诉讼代理人史玉成，被告（反诉原告）韩玉超的委托诉讼代理人高丽、李龙，第三人大向公司的委托诉讼代理人史骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王燕、周燕向本院提出诉讼请求，请求判令解除原、被告双方之间签订的房屋租赁合同，腾空并交付租赁房屋;请求判令被告韩玉超支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的房租以及使用费（自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止，按75000元每年为标准计算）；被告韩玉超支付违约金7500元，并赔偿损失30000元或将租赁房屋恢复原状；被告韩玉超承担自2019年4月1日起至8月31日止的物业管理费3118.43元，并承担自2019年9月1日起至实际返还之日止的物业费（按每月623.65元的标准计算）；本案诉讼费用由被告韩玉超承担。事实和理由：两原告系坐落于本市新北区建设大厦B座1103、1104的房屋的产权人。2017年5月24日，两原告委托父亲王晓敏向被告韩玉超出租该房屋用于其开办的公司办公。2019年4月7日，被告韩玉超未经我方同意，擅自将我方出租的房屋转租给第三人大向公司，同年4月9日，在第三人大向公司装修该出租房屋时，我方发现并到场阻止，第三人大向公司遂撤场，而被告韩玉超实际已在2019年3月底搬离该处，搬离后的物业费一直没有支付，房租亦仅支付至2019年6月30日。 韩玉超反诉并答辩称，本案的违约责任在原告方，双方签订的租赁合同已于2019年4月9日解除，在租赁期间，原告方无理取闹，要求物业断水断电，导致双方间签订的租赁合同无法履行，违约责任在原告方；房屋早已腾空并交还原告方，因违约责任在原告方，应由原告方赔偿我的损失；因我方已于2019年3月底搬走，在此之前的物业费已交清，之后产生的物业费由原告方自行承担；诉讼费亦应由原告方承担；反诉请求判令因被反诉人违约赔偿反诉人损失7500元；判令被反诉人返还自2019年4月8日起至同年7月1日的房租25000元；判令被反诉人赔偿装修费用42993.98元；反诉费用由被反诉人承担。 第三人大向公司述称，我方于2019年4月7日通过中介承租坐落于本市新北区建设大厦B座1103、1104的房屋，承租之后于同年4月9日装修当天，原告方到场说转租未经其同意，我方就停下了装修，没有进驻。本案的争议和我方没有关系，我方不承担责任。 王燕、周燕针对韩玉超的反诉答辩称，断电断水是物业公司对空置的房屋所做的管理需要，为避免漏电漏水给其他业主的使用造成不便，答辩人按约履行合同，不存在违约行为；本诉被告擅自转租行为已构成违约，并且房屋内部结构已被改变，即便是要返还房屋，也应当恢复原状并承担相应的违约责任;本诉被告以短信方式提出的解除合同意思不明确，我方没有认可，也没有同意提前解除合同;双方的租赁合同在2019年6月底仍在履行期，反诉原告支付房租是其合同义务，答辩人无需返还；根据反诉原告与答辩人签订的租赁合同第六条，反诉原告对房屋的装修应当自行承担费用，请求法庭驳回反诉原告的各项诉请。 第三人大向公司对韩玉超的反诉未提出抗辩意见。 经审理查明，2017年5月24日，韩玉超（乙方）与王燕、周燕的父亲王晓敏（甲方）签订租赁合同一份，约定：韩玉超租赁产权人为王燕、周燕、坐落于常州市新北区峨眉路1号建设大厦B栋1103室的房屋；租赁期限为5年，即自2017年7月1日起至2022年6月30日止；年租金75000元，第一年每半年支付一次房租，第二年起，每一年支付一次；租期第一年的第一个月，第七个月的15日前，第二年起租期的第一个月15日前，乙方向甲方支付租金；乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁结束时，乙方须交清欠费；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；在房屋租赁期间内，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订后,王晓敏（甲方）按约向韩玉超交付了租赁房屋，韩玉超亦向王晓敏支付租金至2019年6月30日，并支付物业费至2019年3月31日。2019年4月7日，韩玉超与第三人大向公司签订房屋租赁合同一份，将坐落于常州市新北区峨眉路1号建设大厦B栋1103室的房屋转租给第三人大向公司，年租金为95000元，租期为自2019年4月8日起至2021年4月7日止。同年4月9日，第三人大向公司即对租赁房屋进行装修，房屋中的石膏墙隔断被拆除，王晓敏闻讯赶至现场阻止，第三人大向公司遂撤离施工现场，物业公司也以该房屋处于空关状态为由停电停水。 另查明，2019年3月4日，韩玉超在租赁房屋门上张贴告示，告知客户其公司3月底将搬至常州北站对面的常州市新北区高新广场2号楼7楼；但韩玉超在租赁房屋中注册的营业执照于2019年9月26日才正式变更经营地址。 再查明，在本案审理过程中，韩玉超提供2019年4月19日上午11时其与王晓敏的微信聊天记录一份，证明该聊天记录反映：韩玉超向王晓敏提出不再承租房屋。 上述事实，由原告王燕、周燕递交的不动产登记证书、户口迁移证明、房屋租赁合同、情况说明、告示照片，被告韩玉超提供的房屋租赁合同、微信聊天记录以及原、被告的陈述等在卷佐证。 本院认为，王晓敏代表王燕、周燕与韩玉超之间签订的房屋租赁合同，系原、被告之间真实意思表示，内容符合法律规定，该租赁合同合法有效，原、被告双方应按此合同约定的内容履行各自义务。租赁合同签订后，王燕、周燕按约向韩玉超提供了出租房屋，但韩玉超未遵守租赁合同的约定，未经王燕、周燕同意，擅自将该房屋转租给第三人大向公司，该转租行为对王燕、周燕不具有约束力。根据原、被告双方的陈述，韩玉超实际已于2019年3月30日前搬离出租房屋，并于同年4月7日转租给第三人大向公司，而在第三人大向公司于同年4月9日入户改造装修时，因原告方闻讯到场阻止，第三人大向公司已于当日撤离，此时原告方应视为当日接收出租房屋，虽然双方签订的租赁合同中明确约定：任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，但实际情形下，原、被告无法沟通达成一致，原、被告之间签订的租赁合同至此已无法履行，应予以解除，王燕、周燕要求解除与韩玉超签订的租赁合同的诉讼请求，本院应予支持；原、被告在租赁合同明确约定:在房屋租赁期间内，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，该约定属合同签订时双方真实意思的表示，故韩玉超应按约承担违约金7500元；至于房屋中的石膏墙隔断并非房屋的承重墙，不是建筑的主体结构部分，王燕、周燕亦无充分的证据证实其出租时随同房屋主体交付韩玉超，且已被实际拆除，该标的物已灭失，故王燕、周燕诉请判令韩玉超恢复原状的请求，无相应的事实依据，本院不予支持；至于王燕、周燕请求判令韩玉超支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的房租以及使用费的请求，因韩玉超实际支付房屋租金的时间已至2019年6月30日，且在2019年4月9日，王燕、周燕亦明确知道韩玉超以其实际的行为表示不再承租、使用该房屋，此时王燕、周燕完全可以通过另行出租方式把房屋再次出租，减少其实际损失，但王燕、周燕未积极主动采取减少损失的行动，因此王燕、周燕对扩大损失部分具有直接和主要责任，故本院仅支持其合理的部分，即给予其房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月，确定为自2019年4月9日起至同年9月30日，因韩玉超实际已支付至2019年6月30日，故尚需支付自2019年7月1日起至同年9月30日的房屋使用费18750元；王燕、周燕诉请判令韩玉超赔偿损失30000元的诉讼请求，无相应的事实依据，本院不予支持；王燕、周燕诉请判令韩玉超承担自2019年4月1日起至实际返还之日止的物业费的诉讼请求，因原、被告双方在租赁合同中约定：乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，而至2019年3月底，韩玉超就没有使用过房屋，故无须再承担物业费；而对于韩玉超的反诉请求，因王燕、周燕诉请法院解除合同是基于韩玉超未经王燕、周燕同意擅自转租的违约行为，而根据相关规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同被解除，承租人要求补偿租赁期间的装修残值等损失的，人民法院不予支持，故本院对韩玉超的反诉请求不予支持。综上，王燕、周燕要求韩玉超支付拖欠的租金18750元，并承担违约金7500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；其他诉讼请求，本院不予支持；韩玉超的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除王燕、周燕与韩玉超于2017年5月24日签订的房屋租赁合同。 二、韩玉超于本判决生效之日起十日内支付王燕、周燕房屋使用费18750元、违约金7500元，两项合计26250元。 三、驳回王燕、周燕的其他诉讼请求； 四、驳回韩玉超的反诉请求。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费816元，由王燕、周燕自行负担245元，韩玉超负担571元；反诉案件受理费844元，由韩玉超自行负担（该款，王燕、周燕、韩玉超已预交，王燕、周燕同意本院不先行退还，韩玉超于本判决生效之日起十日内将571元直接支付给王燕、周燕）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蒋英怡 人民陪审员  徐少成 人民陪审员  张锡桂 二〇二〇年三月五日 书 记 员  杨奕婷