广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终573号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地广东省广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，职务：所长。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭蔼璇，广东君厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：叶富洪，男，1944年6月14日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮翠英，女，1949年10月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，与叶富洪为夫妻关系。上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称房安所）因与被上诉人叶富洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人房安所的委托诉讼代理人张邓敏，被上诉人叶富洪及其委托诉讼代理人阮翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房安所上诉请求：1.撤销一审判决，判令支持房安所全部诉讼请求；2.叶富洪承担本案一、二审诉讼用。事实和理由：一、一审法院对双方房屋租赁合同关系的形成原因认定错误，本案租赁合同不具备拆迁补偿性质。在一审庭审时，房安所已提交叶富洪居住的荔××××号房属于“直管公房”的证明文件，且叶富洪也自认其原居住的房屋属于直管公房的事实。那么叶富洪当年从荔××××号搬迁至天河××××房（涉案房屋），也就不存在因产权而产生的拆迁补偿问题；至于因搬家而产生的搬迁费的问题，从叶富洪提交的《房屋拆迁安置协议书》第七条可以看出，其作为被拆迁房屋的居住使用人，已实际获得了17280元投亲费以及搬家费。因此，叶富洪是基于租住公房的事实而被要求搬迁至涉案房屋的，安置叶富洪入住涉案房屋是公房租赁关系的延续，并不具有拆迁补偿性质，应当按照一般的公房租赁合同对待。一审判决认为双方之间房屋租赁合同存在拆迁补偿性质，属于明显的事实认定错误。二、叶富洪向案外人支付了超面积使用费，但不能因此认为其获得了该房屋的永久使用权，其能否继续租用仍应以其是否符合公房租赁条件为前提。首先，一审判决认定“为解决被告的安置问题，拆迁方将涉案房屋作为安置被告的永迁房屋”没有事实依据。拆迁方广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）并非房屋产权人，无权决定承租人享有“永迁房屋”权利。其次，广协公司向叶富洪一次性收取的超面积使用费24372元，是叶富洪因获得房屋面积扩大、增加了电梯、改善了居住环境而付出的对价，是叶富洪自愿支付给案外人的，与产权人和房安所无关，叶富洪如认为广协公司收费不合法，可另循法律途径解决。房安所认为，叶富洪能否继续租用公房，仍应审查其是否具备租用公房的条件。而叶富洪从租住荔××××号，到租住天河××××房，自始至终属于公房租赁性质，长期以来享受了低价租用公房的优惠政策。如今，叶富洪家庭另有产权房屋，已不再符合“无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户”的公房出租对象条件，叶富洪理应主动交还房屋给房安所，让真正有困难的人民群众从公有房屋政策中受益。同时，作为公房的管理单位，房安所有权亦有责任行使合同解除权，要求叶富洪交还房屋。综上，请求二审法院予以改判。叶富洪答辩称：叶富洪原住在永康里21号房屋，在1993年广协公司要求征收涉案房屋，并承诺安排至中山××路环翠园的房屋。但广协公司十多年来都没有安排叶富洪居住，因此叶富洪向有关部门反映此事，直至2007年广协公司才安排叶富洪至天河××××房居住。广协公司称由于原环翠园的房屋面积较小，而现在1207房的面积较大，因此要求叶富洪补缴超面积费用后才可居住。由于叶富洪是残疾人，身体不好，而且1207房也比较适合叶富洪居住，因此叶富洪向广协公司支付了超面积费用，并按照房安所的通知签订涉案房屋的租赁合同。房安所现在提起上诉，主要是认为叶富洪缴纳的费用是向案外人广协公司缴纳的，但叶富洪认为广协公司并非是案外人，当初对21号房屋拆迁的就是广协公司，是广协公司没有按承诺安排叶富洪在环翠园的房屋居住，才安排叶富洪至涉案1207房进行居住。综上，叶富洪同意一审判决结果，不同意房安所的上诉意见。2019年6月6日，房安所向一审法院起诉请求判令：1.解除房安所与叶富洪关于天河××××房的房屋租赁关系；2.叶富洪及同住人员立即搬出天河××××房，并将该房屋交还给房安所；3.叶富洪支付房屋使用费（使用费参照每月租金215.7元进行计算，从2019年8月1日起计算至叶富洪实际交还房屋之日止）；4.叶富洪承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年11月13日，房安所（出租人/甲方）与叶富洪（承租人/乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河××××房（产别：经租产，以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积45.91平方米，租赁期限自2015年11月1日至2017年10月31日止，月租金为215.7元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付本期租金等。房安所提交显示由广州市国土资源和房屋管理局于2008年7月22日向房安所出具的《接管通知书》（复印件），其上载明下列房地产已批准接管，请按有关规定办理接管手续；产业来源为拆迁补偿，接管日期为2008年8月1日，房屋地址为天河区海清路1号，接管房产别为经租产，接管部位为1207（即涉案房屋），面积62.4354平方米；备注拆迁人为广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司），上述房屋用于补偿“汇丰广场”项目被拆迁的五桂北2号房屋产权等。对于上述通知书中载明的“上述房屋用于补偿‘汇丰广场’项目被拆迁的五桂北2号房屋产权”的内容，房安所表示因1993年广协公司拆迁了多个项目，在进行统筹安置过程中，存在房屋地址交叉安置的现象。为证明其相关主张，房安所向一审法院提交了显示由广州市房地产档案馆于2019年10月21日出具的广州市不动产登记查册表贰份，分别载明荔××××号产别为直管公房，西区龙津东路五桂北2号产别为经租，产权人为肖维益。叶富洪对上述材料的真实性无意义，但是不清楚房产的具体情况。2018年6月4日房安所向叶富洪发送律师函，表示叶富洪单独或与他人共同拥有产权房屋，已不符合公房出租对象的条件，要求叶富洪交回涉案房屋。叶富洪为证明其辩称向一审法院提交如下证据：1、显示由广协公司（甲方）与叶富洪（乙方）于2007年10月17日签订的《房屋拆迁安置协议书》（复印件），约定甲方在85年经市房地产管理局拆许字（91）第167号批准，与乙方签订《房屋拆迁安置协议》，乙方迁出原位于荔××××号的房屋，但因甲方原因协议一直无法履行，现为解决乙方的安置问题，重新签订协议如下；甲方于2007年前将自有的座落在天河区海清路1号（框架结构）第十二层楼1207房，用作安置乙方；本协议生效后，甲、乙双方于1993年4月12日签订的《房屋拆迁安置协议》即时解除，原址房屋有关拆迁和补偿安置问题衍生的所有权利义务均以本合同为准，双方不再追究对方任何法律或其他责任；乙方以人民币24372元购买超面积安置房屋的使用权；乙方永迁的房屋按国家规定公房租金缴交等。2、显示由广协公司于2007年10月开具的《收款收据》（原件），载明收到叶富洪交来购涉案房屋24372元超面积款。经质证，房安所对上述证据的真实性均不予确认，认为相关费用产生时间（2007年10月）早于房安所接管涉案房屋之前（2008年8月1日），且超面积使用费由广协公司收取，并不影响房安所、叶富洪之间就涉案房屋产生的一般公房租赁关系。本案审理过程中，房安所、叶富洪双方均确认广协公司系当时拆迁荔××区××路永康里房屋的拆迁人，房安所认为广协公司收取的超面积款是拆迁人因为补偿给叶富洪的涉案房屋的面积大于叶富洪此前居住的被拆迁房屋，故向叶富洪收取的超面积部分使用权的款项，叶富洪则表示因涉案房屋的面积大于之前被拆迁的房屋并且带有电梯，居住环境较好，所以广协公司要求其支付超面积的款项，且告知其涉案房屋是安置叶富洪的永迁房，所以超面积款也是一次性支付即可。另，一审法院亦就叶富洪提交的上述证据的真实性向广协公司发函查询，但该函件因“长期无人”被作退件处理。一审法院认为：根据查明的事实，涉案房屋系由房安所管理，其系本案适格原告。房安所与叶富洪签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定租赁期限届满后，房安所、叶富洪双方虽未续签租赁合同，但叶富洪继续使用涉案房屋，房安所也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。关于房安所要求解除与叶富洪的租赁关系、叶富洪交还涉案房屋的请求。涉案房屋为直管公房，根据叶富洪提交的《房屋拆迁安置协议书》及《收款收据》载明，叶富洪原位于荔××××号的房屋属于拆迁范围，为解决叶富洪的安置问题，拆迁方将涉案房屋作为安置叶富洪的永迁房屋，叶富洪则按国家规定的公房租金标准缴交永迁房屋的使用费用等，此后叶富洪亦一次性实际支付了相应的超面积部分的使用费用。上述证据可形成相对完整证据链，故对于叶富洪主张其系因拆迁其原房屋而被安置至涉案房屋居住，一审法院予以采信。叶富洪入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁合同关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁合同关系，且本案中未有证据证明叶富洪在其房屋被拆迁时有获得补偿，其仅被安置至涉案房屋定居，在此情况下，房安所要求叶富洪腾空并返还涉案房屋、解除租赁合同关系，有违公平原则，一审法院不予支持。关于房屋使用费。如前所述，一审法院对房安所要求解除租赁合同关系的诉讼请求不予支持，故房安所以此为基础要求叶富洪支付房屋使用费于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月23日作出如下判决：驳回房安所的诉讼请求。一审案件受理费100元，由房安所负担。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，叶富洪称：房安所所称的叶富洪有自有房屋，是叶富洪的妻子继承了其父母的一间30多平方米的房屋，该房屋现在由叶富洪儿子及媳妇居住。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案争议的焦点为房安所要求叶富洪搬离并交还涉案房屋的主张能否得到支持。经本案查明的事实，涉案房屋为直管公房，叶富洪原租住荔××××号房屋，因该房屋属于拆迁范围，拆迁方安置叶富洪至涉案房屋居住，叶富洪按国家规定公房租金缴交使用费，并支付了相应的超面积部分的费用。房安所接管该房产后，亦与叶富洪签订直管房租赁合同。因此，根据以上事实，一审法院采信叶富洪主张的其系因拆迁其原房屋而被安置至涉案房屋居住的陈述，并认为叶富洪入住涉案房屋确有历史原因，有别于一般的房屋租赁合同关系，并无不当。现房安所以叶富洪有自有产权房屋为由要求解除双方的公房租赁关系，但据叶富洪陈述，该房屋系其妻子继承所得。本案房安所亦未能提交充分证据证实公房行政管理机关已作出叶富洪不具有公房承租资格的结论，故在此情况下，一审法院不予支持房安所的主张，并无不妥。综上，房安所的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市房屋安全管理所负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年三月十六日书记员  张 旭