广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初879号 原告：李永乐，男，汉族，1977年3月13日出生，住山西省偏关县天峰坪镇高家梁村144区，现住山西省忻州市偏关县。 委托诉讼代理人：张引祥，男，汉族，1952年12月22日出生，住山西省偏关县。 原告：潘建萍，女，汉族，1976年2月26日出生，住山西省偏关县天峰坪镇高家梁村144区，现住山西省忻州市偏关县。 被告：北海市鑫富水产品有限责任公司，住所地北海市独树根东路一巷10号。 法定代表人：陈钦富。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司北海皇都支行，住所地北海市贵州路皇都大酒店附楼一楼。 法定代表人：蒋宛华，行长。 委托代理人：林峰光，男，汉族，1972年11月2日出生，住北海市海城区，该行员工。 委托代理人：陈海鑫，男，汉族，1970年7月20日出生，住北海市海城区，该行员工。 原告李永乐、潘建萍诉被告北海市鑫富水产品有限责任公司、第三人中国农业银行股份有限公司北海皇都支行（以下简称农行北海皇都支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法由审判员廖慧翔适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，书记员林广青担任法庭记录。原告潘建萍、原告李永乐的委托诉讼代理人张引祥、北海市鑫富水产品有限责任公司的委托诉讼代理人曾季红、李玉萍、第三人农行北海皇都支行的委托诉讼代理人林峰光、陈海鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永乐、潘建萍向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2010年1月14日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决被告返还原告购房款267687元、房契税8030元、土地证费2000元、保险费2800元、登记费80元、电视开户费336元，合计280933元；3、依法判决被告赔偿原告已向第三人支付的借款本息60404.53元，尚欠利息3213.46元，计63617.99元（该利息计至2016年9月30日，以后利息按个人购房担保借款合同约定另计，由被告承担）；赔偿原告合同履行后可获得利益8万元，两项合计163617.99元；4、本案诉讼费及一切相关实际支出费用均由被告承担。在本案审理过程中，原告于庭审时当庭向本院口头提出变更诉讼请求申请，请求变更其第三项诉讼请求为：依法判决被告赔偿原告已向第三人支付的借款利息36510.15元，尚欠利息3213.46元，合计39723.61元（该利息计至2016年9月30日，以后利息按个人购房担保借款合同约定另计，由被告承担）；赔偿原告合同履行后可获得利益8万元，两项合计119723.61元。事实和理由：2010年1月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的坐落于北海大道南侧鼎鑫小区2幢13层1305号房屋出售给原告，建筑面积为63㎡，房屋总价为267687元。原告依约向被告支付了首付款80687元，被告向原告收取了房契税8030元、土地证费2000元、保险费2800元、登记费80元、电视开户费336元。剩余房价款187000元，在被告的担保下，原告在第三人处办理了按揭贷款，与第三人签订了《个人购房担保借款合同》。原告从2010年7月11日起一直依约向第三人支付贷款本息直至2016年9月。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2010年3月15日将经验收合格的商品房交付给原告，在商品房达到交付条件后被告应书面通知原告办理交接手续，签署房屋交接单，被告还应向原告提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》，但被告至今没有与原告办理房屋交接手续，也没有将房屋交付给原告，亦没有通知过原告收房。2017年3月13日，在原告的主动要求下，被告才将涉案房屋的钥匙交给了原告，原告查看涉案房屋后，发现房屋严重漏水，存在重大安全隐患，不具备房屋的基本使用功能。且被告营业执照自2009年及之后没有依法进行年检，被告开发房地的行为是违法的。被告的企业法人代表出生于1932年9月22日，与原告签订合同时已是七八十岁高龄老人，虽企业法人代表的年龄没有上限，但不排除存在身体原因导致合同无效的法律后果。被告的上述违约行为导致原告无法向第三人履行支付借款本息的义务。综上，被告的行为严重违反了国家的法律、法规，侵害了原告的合法权益。为此，原告向法院提出上述诉讼请求。 被告北海市鑫富水产品有限责任公司辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原、被告双方签订的涉案商品房买卖合同已经履行完毕，原告已经收取房屋并在2014年9月取得了房屋产权证。且在涉案《商品房买卖合同》（以下简称合同）履行过程中，被告无任何违约行为。原告称被告未按合同约定日期和标准交房不属实。被告开发的涉案房屋在合同约定的交房时间已经具备交房条件，涉案项目的业主均如约收房，被告在合同约定的时间即2010年3月也依约定信函通知原告来收房，又多次打电话通知原告来收房。但原告当时并未来办理收房事宜。从常理上来说被告也不可能单独不通知原告收房。原告称被告签订合同至今7年还未交付房屋与事实不符。原告在2013年10月国庆假期才来收房，当时原告收取了装修钥匙并委托他人卖房（装修钥匙放在原告朋友处），由于该房未卖出，原告2017年3月13日又来被告处收取了钥匙，并签字确认：对该房屋的内外部设施及配套进行查验，符合双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，同意收房。双方合同第八条约定了出卖人应该在2010年3月15日前将验收合格的商品房交买受人使用；同时第八条也约定了出卖人应书面通知买受人办理交接手续，双方进行交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》中的相关内容其实已经作为合同附件。而《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》被告亦一直备有电子版，按公司惯例只有业主提出要纸质版时，被告才出具，但原告在2017年收房时并未提出要求被告打印纸质版的《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，同时，被告愿意立即提交住宅质量保证书及住宅使用说明书给原告；2、涉案房屋并未出现原告所称的严重漏水问题，也无任何重大安全隐患，原告所说漏水问题，物业当时已经告知其是因为楼上业主装修，物业同意协调楼上业主为其处理，只是原告一直不愿意配合，原告并无任何证据证明涉案房屋存在安全隐患；3、被告开发销售的涉案鼎鑫小区楼房共计237套房屋，被告均依《商品房买卖合同》约定履行完毕合同义务，所有业主均顺利入住并取得房屋产权证；4、原告作为借款人应该按和第三人签订的借款合同约定履行还款义务，原告因自身原因不偿还银行贷款和其迟延不收房无任何关系，更和被告无关，其要求被告承担赔偿向银行借款本息无任何事实及法律依据；5、原告房屋已经取得产权证，原告称履行合同后可获利问题和北海房地产市场的涨跌有关，和被告无关；6、被告是有房地产开发资质的企业，并一直正常年检，否则被告开发的涉案项目如何能开发完毕并交付业主使用；7、被告法人代表年龄与合同无关，该合同的权利义务主体为北海市鑫富水产品有限责任公司；原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人农行北海皇都支行发表陈述意见称：本案应该中止审理，第三人已经另案起诉原告，该案已经于2017年3月10日开庭审理，本案应等另案结案后再处理；第三人的贷款行为是真实合法有效的，第三人的合法权益应得到保护，原告应履行商品房买卖合同，如原告还清贷款，第三人可以同意原告解除商品房买卖合同的诉求。 经审理查明：2010年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告将位于北海市出售给原告，建筑面积63平方米，单价每平方米4249.00元，总金额267687元，付款方式为其他方式：买受人须于签订本合同时交纳首期购房款80687元，余款187000元办理银行按揭；出卖人应当在2010年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行维修义务；该合同还约定了其他相关内容。签订合同后，原告向被告支付了80687元首付款（含10000元购房定金），向第三人农行北海皇都支行办理了按揭贷款187000元，并以按揭贷款形式支付了部分剩余购房款。被告于2014年9月28日将房产证办理至原告名下，并于2017年3月13日将上述房屋钥匙交付给原告。原告在对上述房屋进行查看时发现房屋存在漏水情况，原告认为被告没有按照合同约定，按时将经验收合格的房屋交付其使用，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 以上事实有原告提交的身份证、营业执照、收款凭证、房屋所有权证、个人购房担保合同、商品房买卖合同、被告提交的商品房预售许可证、建设工程质量竣工验收意见书以及庭审笔录在卷证实。 综合原、被告诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人之间真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自解除合同。合同签订后，原告向被告支付了首付款及相关办证费用，亦依合同约定以按揭贷款方式支付了部分剩余购房款。原告主张其虽领取了涉案房屋钥匙，但由于被告未书面通知其收房，未向其提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，亦未签署房屋交接单，故涉案房屋并未实际交付，且涉案房屋未经验收合格，存在重大质量问题。本院认为，原告已于2017年3月13日从被告处领取了涉案房屋的钥匙，房屋实际已处于由原告占有使用的状态，房屋交付的形式要件未完善并不影响房屋已经实际交付的事实，且原告于庭审时承认，自合同签订之日起至领取房屋钥匙之日，原告均没有向被告提出过交付房屋的请求，由此可知原告怠于行使其收房权利亦是造成房屋交付存在形式瑕疵的原因之一。故本院对原告提出的涉案房屋未实际交付的主张不予认可。鉴于被告已将涉案房屋交付给原告占有使用并协助办理了房产证，合同的权利义务双方均已经基本履行完毕，原、被告之间的预售商品房买卖行为已经完成。至于原告主张的涉案房屋未经验收合格，存在重大质量问题，本院认为，原告提交的证据不足以证实涉案房屋存在重大质量问题，且根据合同约定：“出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行维修义务”，如房屋存在质量问题，原告应要求被告承担维修义务，因履行瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全。故对原告要求解除合同并退还房款、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告李永乐、潘建萍的诉讼请求。案件受理费7968元，减半收取计3984元，由两原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，提交副本7份，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7968元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  廖慧翔 二〇一七年五月二十六日 书记员  林广青