广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3302号上诉人（一审原告）：庞得志，男，1981年2月6日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：梁靖惠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天骄（广州）房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市中新广州知识城凤凰三路17号房号自编5栋336室。法定代表人：韩冬，总经理。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。上诉人庞得志因与被上诉人天骄（广州）房地产开发有限公司（以下简称天骄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人庞得志上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判天骄公司返还庞得志已交付的定金共计人民币50000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际返还之日止；3.本案一、二审案件受理费均由天骄公司承担。事实和理由：一、政府限购政策真正打击的是恶意炒房的行为，现行限购政策要求非广州市户籍居民家庭提供购房之日前5年连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明是为了防止不法机构通过补缴突破限购的行为，庞得志在广州连续生活工作十余年，有购房能力与购房意愿，不应仅凭其社保出现短暂断缴就被纳入限购政策的对象。但广州市现行限购政策要求非广州市户籍居民不论任何原因导致社保或个税断缴即丧失购房资格一刀切的标准过于严苛。事实上，因更换工作原因而导致新旧单位在社保缴纳上无法有效衔接也是很常见的现象，很多人并不知道社保的具体缴纳时间及社保连续缴纳的意义。考虑到实际限购政策中资格审核中遇到的问题，使限购政策更具合理化和人性化，北京和天津等多个限购城市早已出台相应的政策。对于社保断缴的情况，不宜采取一刀切的做法，庞得志并非刻意为了炒房突击补缴社保，不属于政府限购政策针对的对象，否则对于像庞得志等希望能在广州安家置业的人来说十分不公。二、庞得志工作单位作为扣缴义务人理应从庞得志工资中代扣税费后向税务机关代缴，庞得志根本无法预料到工资被扣除后单位并未向税务机关申报，使庞得志本应在2016年6月申报的个税时间实际缴纳时间却显示为2017年7月12日。对此，税务机关亦疏于审查未能及时发现，这直接导致庞得志本应连续缴纳的个人所得税出现了中断，庞得志在现行限购政策下丧失了广州购房资格，这并非庞得志本身的过错所致，一审法院错误将全部过错归责于庞得志，明显不公，二审法院应当依法纠正。三、庞得志并未故意隐瞒或虚构自己具备购房资格的事实，在每月正常由公司代扣工资的情况下，庞得志根本无法预料到自己的社保和个人所得税会发生断缴的情况。如果庞得志明知自己属于限购对象却隐瞒情况与天骄公司订立将来可能无法实现合同目的的合同并支付定金，明显与常理相悖。四、庞得志对自己的购房资格已经尽到了基本的注意义务，但一审法院错误将天骄公司作为具有优势地位房地产开发商应尽到的注意义务与庞得志作为没有购房经验的购房者同一而论，将在认购时没有核实清楚购房资格的责任强加给庞得志，对庞得志明显不公。五、定金作为一种担保方式，其本质具有惩罚性，只有交纳定金一方存在恶意和故意的违约行为并且因此造成他人损失的，才能适用定金罚则。本案中，庞得志对未能订立商品房买卖合同不存在过错，并非恶意违约，天骄公司完全可以将涉案房屋另行出售，根本不会对其造成任何损失，庞得志不应当承担没收定金的惩罚。一审法院错误将商品房买卖合同未能订立的原因归咎于庞得志，这种不公平的处理结果完全背离了公平正义的立法本意与价值追求。综上所述，请求二审法院对本案依法改判，支持庞得志的全部诉讼请求。被上诉人天骄公司辩称，一、一审法院作出的判决所认定的事实和适用法律正确，庞得志的上诉理由没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。二、从一审法院经审理查明的内容来看，庞得志从2009年开始就一直生活在广州。广州市从2010年开始对住房实施限购政策，至今对限购政策进行了多次的调整。广州市政府对住房限购政策是众所周知的事实以及天骄公司已经在《认购签约温馨提示》中明确告诉庞得志，其购买涉案房屋应该符合广州市购房资格，并且庞得志也在《认购签约温馨提示》上签名予以确认。天骄公司认为庞得志对其购买涉诉房屋应符合广州市购房资格是清楚、了解的，天骄公司已经履行了相应的告知义务。三、庞得志提起本案诉讼，除了以其不符合购房资格为理由以外，庞得志还以天骄公司拒绝与其协商，涉案商品房买卖合同具体条款作为要求解除认购并退还定金的理由。对于双方在签订了《楼宇认购书》之后，需要签订的《商品房买卖合同》的全部条款，天骄公司已在销售现场进行公示，并且已在《楼宇认购书》第四条第三款作了特别提示，该特别提示是以增加下划线和加黑的方式提醒庞得志注意该部分条款，而且也按照庞得志的要求予以说明，应认定天骄公司已经采取了合理措施提醒庞得志注意，符合法律的规定。且根据广东省高级人民法院发布的《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四条的规定，庞得志的上诉理由是不成立的。四、庞得志对广州市政府限购政策的一刀切行为进行批判，并非本案所能处理的事情。庞得志从2009年开始就在广州生活，其对广州市政府关于住房限购政策应该是非常清楚和了解。因此庞得志应该承担不符合购买涉案房屋资格所产生的相应法律后果。五、按照广州市政府现时住房限购政策的规定，广州市规划和自然资源局在办理所购房屋预告登记时才会对购房人是否符合购房资格进行审查。此前，天骄公司无权也无法对庞得志是否符合购房资格进行审查。根据天骄公司在广州市规划和自然资源局网站查询了解，房地产开发企业受委托办理预购商品房预告登记时，对于购买住宅类的房屋才需要提供广州市限购政策规定的资料。因此，现有政策规定在办理预购商品房预告登记时，广州市规划和自然资源局才会对购房人是否符合购房资格进行审查。六、参考已经发生法律效力的（2015）穗番法民三初字第625号民事判决书记载，对于广州地区同类案件法院已作出生效判决，购房人应对限购政策对购房交易造成的风险承担责任。七、按我国现时社保政策和税务机关的规定，用人单位应按规定为员工缴纳社保和个人所得税，其中当然也包括用人单位应该每月准时为员工缴纳社保和个人所得税，现因庞得志的工作单位原因导致其社保和个人所得税出现断缴的情况，庞得志应承担其未能尽审慎注意义务所产生的不利后果。同样对于庞得志的用人单位未能按规定为其缴纳社保和个人所得税，给其造成的损失，庞得志可以依法向其用人单位提出索赔主张。庞得志向一审法院提起诉讼请求：1.判令天骄公司向庞得志返还已交付的定金人民币50000元及利息（利息从起诉之日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令天骄公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2019年4月26日，天骄公司取得包括涉案房屋在内的《广东省广州市商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号-5。2019年5月19日，天骄公司（甲方、出售方）与庞得志（乙方、认购方）签订《楼宇认购书》，约定乙方认购位于广州市黄埔区中新知识城××大道旁招商××湾广州××湾一期一标-15栋高层住宅（××街1号）-1-505房（以下简称案涉房产），建筑面积89.92平方米，套内建筑面积71.92平方米。定金为50000元，成交楼价为2049880元。第四条第1点，本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回；3.乙方承诺在交付定金前仔细阅读甲方在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议，确保充分理解且无异议，乙方已详细阅读了甲方公示的《认购须知》《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，乙方确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件。同日，庞得志向天骄公司支付定金50000元，并签署《认购签约温馨提示》，该温馨提示载明：签约时，申请人必须提供以下资料的原件，外地户口需提供购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社会保险证明原件（提供完税证明的同时需提供纳税清单、涉税保密告知书；提供社保证明的同时需提供查询密码；省直社保需在授权码有效期内，需同时提供参保证明、公司开具的在职证明、公司营业执照加盖公章及缴纳清单）。庞得志提供《中华人民共和国个人所得税纳税记录》《社保缴费历史明细表》《个人所得税纳税清单》，显示社保基金缴费2017年4月是补收状态，《个人所得税纳税清单》显示2016年6月份税款在2017年7月12日申报。庞得志陈述其自2008年开始在广州工作，用人单位均有缴纳社保费用，每个月工资也显示扣缴社保和个税，所以一直以为自己是具备购房资格的。在定金交付后，庞得志于2019年5月22日去社保局查询才知道存在补缴情况，其与房管部门联系，房管部门回复称这种补缴情况没有购房资格。2019年5月26日，庞得志前往××湾售楼中心与天骄公司协商退定金事宜未果。2019年5月28日，天骄公司向庞得志发出《催签约通知函》，载明：根据双方签订的《楼宇认购书》第三条第2款约定，庞得志必须在2019年5月26日前支付首期房款并与我司签订《商品房买卖合同》。现庞得志违反了《认购书》的约定，现通知其在2019年5月31日前，若未依约签订买卖合同、支付首期款等费用，天骄公司将向庞得志收取滞纳金或选择将房产另行出售。2019年5月30日，庞得志委托广东诺臣律师事务所律师向天骄公司发出《律师函》，写明因购房资格问题，要求天骄公司退还定金50000元。天骄公司认为是庞得志本人原因，因此不予退还定金。遂形成本案诉讼。天骄公司向一审法院提交《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》等多份文件，拟证明庞得志理应知悉非本市户籍购房者应提交购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社会证明原件之一规定。庭审中，双方均确认案涉房屋的《楼宇认购书》已经无法履行，同意于2019年6月1日解除。上述事实，有《广东省广州市商品房预售许可证》《楼宇认购书》《收据》《认购签约温馨提示》《律师函》《催签约通知函》、POS签购单、个人所得税交纳记录、社保缴费历史明细表、个人所得税纳税清单、工资清单以及当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，一审法院予以采信。一审法院认为，庞得志与天骄公司签订《楼宇认购书》是双方当事人意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方均确认《楼宇认购书》于2019年6月1日解除，一审法院予以确认。本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》未订立的原因及责任认定问题。首先，关于购房资格的问题。限购政策是国家对房地产市场进行宏观调控的政策，目的是促进房地产市场平稳健康发展，维护社会的稳定。广州市人民政府办公厅于2017年3月17日发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，通知写明非本市户籍居民家庭能够提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。作为购房者在签订协议前，确认其是否具有购房资格是其应履行的义务，开发商在签订协议前有告知和提醒义务。本案中，庞得志的户籍地非广州市，但自2008年起在广州工作生活，其对广州市政府规定的住房限购政策应该知晓。虽然签订《楼宇认购书》时其认为自己满足连续五年缴纳个人所得税或社保之一购房条件，享有购房资格，但却未能审慎查清，疏于对自己是否具备购房资格的了解，由此产生的后果应自行承担。同时，庞得志签署的《认购签约温馨提示》载明，外地户口需提供购房之日前5年连续缴纳个人所得税或社会保险证明原件，《楼宇认购书》中也载明，庞得志承诺在交付定金前仔细阅读了天骄公司在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议，确保充分理解并无异议，同时也详细阅读了天骄公司公示的《认购须知》《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，庞得志确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件。根据《认购签约温馨提示》《楼宇认购书》的内容可以看出，天骄公司就广州市的限购政策已对庞得志尽到充分告知和提醒义务。庞得志提出因首次购房缺乏经验，天骄公司作为房地产开发商，负有严格执行商品房限购措施的责任，应当在购房者签订《认购书》前对其购房资格进行严格审查的主张缺乏依据，一审法院不予采纳。其次，庞得志在签订《认购书》时已经知悉《商品房买卖合同》主要条款及补充协议的全部内容，确保充分理解并无异议。因此其以继续磋商就合同主要条款未达成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由主张返还定金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，本案是因庞得志购房资格的原因导致双方签订的《楼宇认购书》未能继续履行，未能订立《商品房买卖合同》的责任在于庞得志。庞得志未按《楼宇认购书》的约定签署《商品房买卖合同》及缴纳首期款，其行为构成违约，天骄公司依照《楼宇认购书》的约定没收定金合理。庞得志要求天骄公司返还定金5万元及利息的诉讼请求缺乏依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：驳回庞得志的诉讼请求。案件受理费1050元，由庞得志承担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点系双方对于涉案《楼宇认购书》未能继续履行是否具有过错。首先，广州市人民政府办公厅早于2017年3月17日已发布有关广州市购房政策的相关通知，规定非本市户籍居民家庭购买广州市住房的相关条件。因此，在签订相关购房协议之前，购房者确认其是否具有购房资格是其应负的审慎注意义务，而开发商作为专业的房地产机构亦应负有合理的告知和提醒义务。本案中，庞得志主张自2008年起在广州市工作生活，其自认具备购房资格，但由于其原用人单位存在补缴社保和个税的情形，导致其不符合购房资格，但庞得志在签订涉案《楼宇认购书》之前本应且可以先予查询其社保及个税缴纳情况，以确定其是否具备购房资格，但其疏于对该情况进行核实，导致其对此产生误判，对此其具有一定的过错。同时，根据《认购签约温馨提示》《楼宇认购书》的内容及双方当事人陈述可知，天骄公司在签订涉案合同时已经通过书面及口头的方式告知、提醒庞得志关于广州市的限购政策，据此可以认定天骄公司已经履行了合理的告知和提醒义务。在庞得志并未向天骄公司提交关于其购房资格的材料的情况下，庞得志上诉主张天骄公司需要进一步审查核实其是否具备购房资格，依据不足，本院不予采纳。综上，庞得志因其购房资格原因导致涉案《楼宇认购书》未能继续履行，已经构成违约，而天骄公司对此并没有过错，故根据《楼宇认购书》的约定，天骄公司有权没收庞得志已交付的定金，庞得志要求天骄公司退还定金及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，庞得志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人庞得志负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年三月十七日书记员  陈晓君易臻萱李蕴妍