福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终493号 上诉人（原审被告）：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803。 法定代表人：陈晓华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴晋洲，男，1978年9月30日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林才水，福建安凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许英，女，1979年8月20日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林才水，福建安凯律师事务所律师。 上诉人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被上诉人吴晋洲、许英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 临江公司上诉请求：1.撤销原判第一项；2.改判临江公司承担逾期协助办理不动产登记违约责任的起算时间为2014年5月28日，并且自2015年6月19日起至诉争小区新配电室通过规划审批为止的期间应从逾期办证期间中扣除；3.改判驳回吴晋洲、许英的其他诉讼请求。事实和理由：一、根据本案事实及相关法律法规，诉争小区原规划批准的配电室不符合新规范要求，需要变更，该事实清楚，证据充分，一审判决认定泉州市城乡规划局未要求临江公司进行配电室规划设计变更，系认定事实错误。二、因业主阻扰，导致配电室变更方案至今未通过规划局审批。因业主阻拢配电室位置变更事宜的期间，即自2015年6月19日起至新配电室通过规划审批止，应从逾期协助办证期间扣除。三、根据补充协议的约定，临江公司协助办理权属登记的起算时间可以再延长6个月，即吴晋洲、许英要求临江公司支付违约金的起算时间应为2014年5月28日。 吴晋洲、许英辩称，临江公司申请的配电室建设并未通过电力部门和规划部门的审批，更不用说配电室的变更。配电室无法通过验收的原因是临江公司的技术未达到房地产企业的技术要求，导致消防无法一次验收通过。现有证据无法证明配电室变更是政府原因所致。《合同补充协议》关于临江公司有六个月逾期办证免责期的约定含有减轻或免除临江公司责任，排除吴晋洲、许英主要权利的内容，与合同第二十二条约定相抵触，应认定无效。请求驳回上诉，维持原判。 吴晋洲、许英向一审法院起诉请求：1.临江公司向吴晋洲、许英支付逾期交房违约金4012元（自2013年1月1日起至2013年8月27日止，每日16.86元）；2.临江公司向吴晋洲、许英支付自2013年11月28日起按每日16.86元计算至临江公司对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼五层501号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2011年12月26日，吴晋洲、许英与临江公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份。合同约定，吴晋洲、许英向临江公司购买泉州市鲤城区开元西城商厦第3号楼五层501号房，购房金额为337210元，临江公司应于2012年12月31日前交房。合同对逾期交房违约责任及产权登记和相关违约责任进行明确约定。吴晋洲、许英已付清全部房款。临江公司于2013年8月27日将诉争商品房交付给吴晋洲、许英。吴晋洲、许英至今未取得房屋权属证书。吴晋洲、许英于2016年9月12日诉至法院。 一审法院认为，一、关于临江公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。双方在《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，从本案双方提供的证据来看，可引为据实延期的情形只有天气原因和高考原因。从《天气证明》可以认定，自合同签订日起至合同约定的房屋交付期限止共遇见中雨及中雨以上天气22天、高考2天，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江公司据此可以顺延交房24天至2013年1月24日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《合同补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显减轻了临江公司的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按上述分析进行认定。临江公司于2013年8月27日才交付诉争商品房，属于逾期交房违约行为，逾期天数为214天。对于配电室规划设计变更是否应当从逾期办证期间扣除的问题。在本案审理过程中，临江公司申请法院向泉州市城乡规划局及相关电力部门调取与诉争小区西城商厦配电室位置变更、业主对变更配电室提出的意见等证据。就上述调查取证事项，泉州市城乡规划局、国网福建省电力有限公司泉州供电公司分别向法院出具了《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》（泉规函[2015]473号）、《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程回复函》及《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程补充回复函》。泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函中载明：“配电室等相关电力设施建设……并持规划部门批复同意的总平面图（上面有批复配电室的位置），即可向我司有关部门办理申请用电。”这表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。所以，本案现有证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。”根据上述约定，临江公司应于2013年11月25日前办理初始登记并通知吴晋洲、许英，现临江公司并未履行上述义务，属于逾期办证违约，应从2013年11月26日起承担逾期办证违约责任。临江公司提供的《商品房买卖合同示范文本》系2014年4月之后才开始启用，与本案商品房买卖合同并无关联性，不予采信。二、关于吴晋洲、许英请求的逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。吴晋洲、许英认为诉争房屋尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，临江公司自始至终没有通知其交房，吴晋洲、许英在房屋未达到交房条件的情况下主动去交接房屋，不属于法律或合同意义上的交房，临江公司未真正履行交房义务。吴晋洲、许英不清楚就临江公司逾期交房的违约金应向法院进行诉讼，而是到逾期办证和逾期交房两个违约事由同时出现时再向法院起诉，该处理方式减少了诉累，也减少了司法资源，依法应支持。本案临江公司违约情形属于持续的连贯的，并未受到诉讼时效约束。临江公司认为其已于2013年8月27日将诉争房屋交付吴晋洲、许英使用，而吴晋洲、许英直至2016年9月12日才提起本案诉讼，其主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效。一审法院认为，临江公司已构成逾期交房违约，吴晋洲、许英有权根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，选择解除或继续履行合同，并由临江公司按照约定向其支付违约金。现吴晋洲、许英已经接收了房屋，即实际上选择了继续履行合同，临江公司应当按照续履行合同约定的违约金计算标准向吴晋洲、许英支付违约金。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。临江公司违约行为一经发生，其侵害吴晋洲、许英合法权益的事实即已开始，且具有持续性。2013年8月27日，吴晋洲、许英接收了诉争房屋，临江公司逾期交房违约行为即终止，诉讼时效开始计算，吴晋洲、许英应自此时起2年内主张自己的权利。吴晋洲、许英直至2016年9月12日才向法院提起诉讼，且未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求逾期交房违约金已经超过2年诉讼时效。三、关于本案逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。另外，《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。综上，临江公司应向吴晋洲、许英支付从2013年11月26日起按每日16.86元（337210元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。 吴晋洲、许英与临江公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。吴晋洲、许英主张的逾期交房违约金已经超过2年诉讼时效，由此丧失胜诉权，其请求临江公司支付其逾期交房违约金，不予支持。临江公司未在2013年11月25日前办理初始登记并通知吴晋洲、许英，应从2013年11月26日起承担逾期办证违约责任，吴晋洲、许英请求判令临江公司从2013年11月28日起承担逾期办证违约责任，予以照准。则临江公司应向吴晋洲、许英支付从2013年11月28日起按每日16.86元（337210元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。 综上所述，吴晋洲、许英请求临江公司向其支付逾期交房违约金4012元，超过2年的诉讼时效，不予支持；吴晋洲、许英请求临江公司应向其支付从2013年11月28日起按每日16.86元计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。临江公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，判决：一、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴晋洲、许英支付自2013年11月28日起按每日16.86元计算至泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼五层501号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；二、驳回吴晋洲、许英的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函也表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。本案一审证据及临江公司二审提供的证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，临江公司与吴晋洲、许英签订《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定商品房买卖合同关系有效。临江公司未在约定时间内履行协助吴晋洲、许英办理不动产登记的义务，吴晋洲、许英要求临江公司支付逾期协助办证违约金的请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。《合同补充协议》第十条关于临江公司有6个月逾期办证免责期的约定明显含有减轻或免除其责任，排除吴晋洲、许英主要权利的内容，且与《商品房买卖合同》第二十二条的约定相抵触，应认定无效，临江公司并不享有6个月逾期办证免责期。本案现有证据不足以证明逾期办证系政府原因而非临江公司的原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻扰配电室位置变更导致配电室无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，临江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由泉州市临江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林海峰 审 判 员  戴 强 代理审判员  张 萍 二〇一七年五月五日 书 记 员  王莉莉