安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1702民初1548号 原告（反诉被告）：池州职业技术学院，住所地池州市建设西路389号。 法定代表人：许信旺。 委托诉讼代理人：江海林，池州职业技术学院职工。 委托诉讼代理人：汪生太，安徽九华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司，住所地池州市建设西路池州职业技术学院内。 法定代表人：朱爱平。 委托诉讼代理人：陈国华，安徽安池律师事务所律师。 原告（反诉被告）池州职业技术学院（以下简称职业学院）与被告（反诉原告）池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司（以下简称竞帆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）职业学院委托诉讼代理人汪生太、江海林，被告（反诉原告）竞帆公司委托诉讼代理人陈国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 职业学院向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2014年6月16日签订的《游泳馆租赁合同》及2015年7月16日签订的《补充协议》，并判令被告立即交还租赁的游泳馆；2、判决被告立即支付原告租金106万元（截至2016年8月28日止），2016年8月28日以后按每天2356元计付租金，直至实际交付租赁物之日止；3、本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2014年6月16日，被告通过公开竞租取得原告游泳馆承租权，并签订了《游泳馆租赁合同》。根据合同约定，原告将其游泳馆出租给被告经营使用，租赁期限为四年，自2014年8月28日起至2018年8月27日止，年租金为86万元，每年8月28日一次性支付。合同签订后，原告依约交付租赁物，被告亦开始经营。但在经营过程中，由于被告管理不善导致病毒感染事件，租金也因此拖欠未交。2015年7月16日，原、被告经协商一致，共同签订《关于腾飞游泳馆第一年度合同履行情况说明》和《补充协议》各一份，明确约定第一年租金调整为20万元，以后租金及交付时间不变，仍为每年86万元，在8月28日之前一次性缴清。但《补充协议》签订后，被告租金分文未交，原告多次口头和书面催讨但均无结果，被告行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼。 竞帆公司辩称：请求法院判决驳回原告全部诉讼请求，被告在租赁期内并未违约，已经按照合同约定交纳当期保证金50万元，在合同约定的宽限期内（2014年6月15日-2014年8月27日），被告试营业，在试营业期间，发生了消费者游泳后发热现象后，经贵池区体育局调查，并认定不具备开馆条件，之后一直停业并在进行整改，经原被告协商，被告对租赁物进行了改造，才使得游泳场馆具备开馆条件，等于一年时间没有经营，在第一年履行合同的过程当中，原告并未按合同约定履行义务，合同第四条，甲方的义务和责任中，明确约定甲方承担游泳馆馆外设施包括完成馆外绿化带人行道审批和修复，这一项至今没有完成，完成沿街通透院墙及进馆大门连接设施，此义务甲方没有按约定履行，后被告自行改造完成，甲方负责停车场建设及停车场基础设施的完善，甲方也没有履行该义务，甲方提供游泳馆东西两侧空地留有承租方后续经营需要，但是至今未将该地块交给被告，甲方协助乙方游泳馆周边空地投资增建儿童游泳池，手续由甲方申报，但是至今甲方没有申报，使得儿童游泳池无法建设。池州游泳的主体是儿童，因为没有儿童游泳池给乙方经营，带来重大损失，以上外部设施；关于内部设施，甲方义务，约定甲方应按照游泳馆设计图纸硬件设施配备到位，但是甲方交付游泳馆的时候隐瞒了其硬件设施没有配备到位的事实，包括照明设备、通风设备、走道摩擦系数设备，这一系列都没有配备到位，而没有配备到位的远远不止这些，另甲方保证租赁标能初始正常使用，如因甲方原因导致无法正常运营的损失由甲方承担，上述这些甲方的义务，甲方基本没有履行，致使游泳场馆无法正常使用，后来经乙方改建后，第二年能使用，但是相关配套不健全，致使游泳馆经营无法达到预期经营目的，这些都是因为甲方的违约行为导致的，根据双方签订的补充协议，双方同意第一年租金降低为20万元，但是在补充协议当中另行约定每年度如果乙方按照合同履行安全管理服务的义务，则每年甲方给予乙方10万元安全奖励以及10万元绩效奖励，在合同正式履行后，乙方经营游泳馆从未出现任何安全事故，甲方也没要求过乙方整改，所以根据两项约定租金和奖励已经相抵，第二年甲方由于长达一年时间履行义务，仍然没有按照协议第四条履行义务，所以乙方完全有理由进行履行抗辩，被告要求原告完成第四条相关义务后，按约定支付租金，之前租金可以另行协商，根据被告的营业收入来处理，本案请求的租金被告完全有权利进行抗辩。在整个游泳馆交付过程当中，其附属用房至今没有交付，附属用房面积约700平方米左右，被告要求原告交付，但是原告称工程施工方不愿意腾空该附属用房，因为原告尚欠施工方工程款没有付清，被告甚至通知施工方，但是施工方仍然不愿意交付，所以直至现在附属用房尚未交付，致使被告利用该部分附属用房改造健身馆的目的落空，基于以上理由，我们认为原告要求解除合同的理由不能成立，乙方并未违约，关于租金，因为原告并未履行合同义务，被告得进行履行抗辩，故此请求法院依法驳回原告的全部诉请。 竞帆公司向本院提出反诉请求：请求判令职业学院立即支付：1、改、扩建基础设施及设备费用982854元；2、两年期内的安全奖励和绩效管理奖励40万元；3、部分场馆（约700平米）未交付导致的逾期收益损失20万元；4、游泳票款3万元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：1、2014年6月16日，技术学院与竞帆公司签订《游泳馆租合同》，对双方的权利义务做出了约定。因租赁物在出租时不具备使用条件，合同第一条约定，"甲方暂未配备到位的设备，先由乙方垫资购买，乙方垫资费用待甲方审核后在第一年租赁费用里扣除"，竞帆公司为此进行改、扩建，具体包括场馆内泳池改建、消毒池建设、照明设备建设、通风设备、卫生间建设、场外广场、停车场、连接外部道路建设等，共计建设费用人民币982854元。完工后，竞帆公司向技术学院进行主张，技术学院也认可该笔费用。2、2014年8月初，在试营业期间，因场馆设计缺陷、通风不畅等原因导致游泳消费者感染，经双方协商，降低了第一年的租金，并约定"截止年度承包期末，乙方在不发生公共安全事件、重大人身伤害事故等造成较大社会影响的安全事件，甲方给予乙方10万元安全奖励；截止年度承包期末，如甲方在定期或不定期的监管过程中，没有发现乙方违反双方约定的监管、整改措施，甲方给予乙方10万元绩效管理奖励。"竞帆公司在从2014年8月28日幵始至今的两个年度的承包期内均没发生安全事件，也完全按照《游泳馆安全管理方案》对游泳馆进行有效管理，期间，技术学院没有提出任何异议或其他监管、整改要求。但是，技术学院至今未兑现每年20万元的奖励。3、合同第二条约定，"2014年6月15日合同签订生效，甲方将游泳馆主体工程交付乙方，并确保各项功能设施能够正常投入使用。"但是，时至今日，技术学院仍有700平米的主体场馆因未向施工承包方付清工程款而没有交付竞帆公司使用，未交付部分约占全部场馆面积的四分之一。该独立部分，竞帆公司本准备用于经营健身会所，致使竞帆公司的合同目的落空。4、合同期内，技术学院从竞帆公司拿2000张游泳票，其中1500张需要付费，价值30000元。技术学院至今没有支付。综上，技术学院没有完全履行合同义务，给竞帆公司造成损失。 职业学院对竞帆公司的反诉辩称：1、原告2016年4月14日签订的租赁合同中有明确约定，有7项垫资购买，至于2015年项目改造，只有三项，室外广场工程、通风照明工程、室内改造工程。这三项我们认同，其余项目都不在约定内。2、关于10万元安全奖励和10万元绩效奖励，我们予以认可。在仍有700平方米的附属用房是不存在的，合同约定的租赁场地面积是2700平方米，我们实际交付的2707平方米；游泳票，如果是事实我们是认可的；奖励和绩效40万元，我们不知道被告是怎么计算得来的，反诉请求有合同依据的和事实的我们均认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月16日，原告与池州市腾飞游泳馆有限公司签订《游泳馆租赁合同》，约定原告将其游泳馆出租给池州市腾飞游泳馆有限公司经营使用，租期4年，自2014年8月28日起至2018年8月27日止，年租金为86万元，每年8月28日一次性支付。池州市腾飞游泳馆有限公司在合同签订明缴纳保证金50万元。合同签订后，原告依约交付租赁物，被告亦开始经营。但在经营之初，发生病毒感染事件。2015年6月25日，池州市腾飞游泳馆有限公司名称变更为池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司。2015年7月16日，原、被告签订《关于腾飞游泳馆第一年度合同履约情况说明》，约定第一年租金调整为20万元。同日，双方签订《补充协议》一份，约定经原告院领导同意改造及增加的设施，经原告核准价值后，作为合同到期时结算凭据，年租金及交付时间不变，仍为每年86万元，在8月28日之前一次性缴清。截止至年度承包期末，被告没有发生公共安全事件、重大人身伤害事故等造成较大社会影响的安全事件，和没有发现被告违反双方约定的监管、整改措施，原告给予被告各10万元的安全奖励和绩效管理奖励。2015年7月13日，原告在被告处购票1500张，票款30000元未付。经本院委托鉴定，就本案所涉被告添附的工程价款及购买的物品价款共计321706.28元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告依约交付租赁物后，被告应当依约支付租金。第一年租金20万元，第二年租金86万元，其后租金以每日1808元计算至被告实际归还租赁物止。反诉原告诉称的添附部分从租金中抵扣及要求反诉被告支付安全奖励及绩效管理奖励和票款的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告诉请支付第三年的安全奖励及绩效管理奖励，可在该年度承包期未另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除池州职业技术学院与池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司（池州市腾飞游泳馆有限公司）于2014年6月16日签订的《游泳馆租赁合同》及2015年7月16日签订的《补充协议》； 二、池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司本判决生效后三日内归还租赁的池州职业技术学院游泳馆； 三、池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司于本判决生效后十日内支付池州职业技术学院截至2016年8月28日的租金1060000元（200000元+860000元），2016年8月28日之后租金按每天1808元计算至租赁物归还之日； 四、池州职业技术学院于本判决生效后十日内支付池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司添附的工程价款及购买的物品价款共计321706.28元； 五、池州职业技术学院于本判决生效后十日内支付池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司2015年8月29日至2016年8月28日年度内的安全奖励和绩效管理奖励合计200000元； 六、池州职业技术学院于本判决生效后十日内支付池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司票款30000元； 七、驳回池州职业技术学院其它诉讼请求； 八、驳回池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币14540元，减半收取7270元，鉴定费15000元，合计22270元，由池州职业技术学院负担10000元，池州市竞帆游泳俱乐部有限责任公司负担12270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审 判 长  吴 俊 人民陪审员  唐腊花 人民陪审员  徐金枝 二〇一七年五月十五日 书 记 员  钱 钰