云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云07民终160号 上诉人（原审被告）张国荣（曾用名张国云），男，1963年10月19日出生，汉族，小学文化，云南省华坪县人，住华坪县。 上诉人（原审被告）雷红英，女，1964年9月6日出生，汉族，小学文化，农民，云南省华坪县人，住华坪县。 上诉人（原审被告）张正聪，男，1984年7月22日出生，汉族，初中文化，云南省华坪县人，住华坪县。 被上诉人（原审原告）张明军，男，1960年8月1日出生，傈僳族，文盲，云南省华坪县人，农民，住华坪县。 原审第三人华坪县新庄乡边凹村委会二组 负责人罗鑫贤，该组组长。 上诉人张国荣、雷红英、张正聪（以下简称上诉人）与被上诉人张明军（以下简称被上诉人）及原审第三人华坪县新庄乡边凹村委会二组确认合同有效纠纷一案，本院于2017年3月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认的本案事实是：2007年8月15日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《售房协议》，约定被告将华坪县××边××组的住房一幢，包括土木结构房屋三间、畜圈二间出售给原告，转让价为8880元。同时约定：“在国家政策不变的情况下，甲方承包的田、地同时给被告耕种，该田地由甲方指定边界线为准，田1.4亩、地3.4亩”。涉案房屋、土地由原告居住、耕种管理至今。另查明，2007年，华坪县人民政府向被告张国荣颁发农地承包权证（50302）第15号《农村土地承包经营权证》，其中载明承包方代表为张国荣，承包经营权共有人为张国荣、雷红英。登记地块四块，田二块（平田1.43亩、汤家田1亩），地二块（野狗坪3亩、登安堡2亩），共计6.47亩。现涉案土地中平田、野狗坪、登安堡土地均由原告实际耕种，农业补贴（6.41亩）由原告领取。被告家庭共有四口人，目前均未在华坪县××边××组居住。原告家庭共有六口人，均在涉案房屋中居住，原告已于2006年9月13日将其自己及妻子王天芬、儿子张兴富的户口迁至华坪县××边××组。双方因为《售房协议》的履行发生纠纷，因此诉讼来院。被告、第三人对于原告所举证据均无异议，本院予以采信。原告对于被告提交的新庄乡边凹村委会证明2份、新庄乡边凹村委会二组村民证明4份、调解意见均有异议。经审查，被告所提交的新庄乡边凹村委会二组村民证明缺乏客观性，不能客观证明案件事实，本院不予采信。其余证据来源合法，证明内容清楚，本院予以采信。 原审法院认为，原、被告双方作为平等的民事主体，在协商一致的基础上签订《售房协议》，该协议是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律规定。但是，双方当事人对于合同中涉及承包土地的约定存在分歧，导致双方发生纠纷。根据法律规定，农村土地承包经营权人依法对其承包的耕地等享有占有、使用、收益的权利。承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律、政策规定的方式流转，依法形成的流转关系应当受到保护。根据双方约定，被告在出售房屋的同时，将土地交给了原告经营管理。原告向被告购买房屋并签订协议，其目的就是为了在该地长期居住生活，而土地作为农村居民赖以生存的生产资料，具有必须性。如单纯购买房屋，而不解决对土地的长期性需求，显然有悖于原告购买房屋的目的。原告也实际对涉案土地进行了长期的耕种经营，并将户口迁至房屋所在地，这也说明其作为边凹村委会二组集体经济组织成员的身份得到了认可。虽双方在协议中并未明确涉案土地的承包经营权流转方式，但根据双方提供证据的证明力比较以及一般社会经验，可以认定双方对涉案土地的承包经营权进行了流转，被告已经将涉案土地的承包经营权转让给了原告。对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告张明军与被告张国荣于2007年8月15日签订的《售房协议》有效。二、由原告张明军自行按照《售房协议》约定办理所涉及的土地承包经营权变更登记手续。案件受理费100元，由原告张明军负担。 原审判决宣判后上诉人张国荣、雷红英、张正聪不服，向本院提起上诉。一、请求丽江市中级人民法院依法撤销华坪县人民法院(2016)云0723民初1610号民事判决书，依法改判“上诉人张国荣与被上诉人张正聪在2007年8月15日签订的《售房协议》中关于承包土地条款无效（第二条无效），由上诉人继续履行编号农地承包权证50302第15号《农村土地承包经营权证》”。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由：一、原判上诉人与被上诉人签订的《售房协议》有效存在严重的错误。1、承包土地问题。上诉人张国荣与被上诉人张正聪在2007年签订的《售房协议》中写明在国家政策不变的情况下，上诉人的田地给被上诉人耕种。该协议中从未提及承包土地的流转、转售等字样及方式。原判在没有证据的情况下，根据一般社会经验就判定，双方对土地的处理行为为流转方式。2、在举证质证过程中，被上诉人没有证据证明自己有新庄乡边凹村委会二组集体组织（发包方），发包的集体土地；新庄乡边凹村委会二组集体组织（发包方）也未承认在二组有土地发包给被上诉人；被上诉人的承包土地依然在原户籍所在地（××山村）。3、被上诉人虽然是搬迁户，但无证据证明搬迁户无土地的事实。就算搬迁户无土地，土地也不应该在上诉人户处得到。《售房协议》中明确了买卖房屋的事实，但没有明确承包土地的转让事实，原判是依据案件事实及证据，而不是依据社会经验判决案件。4、上诉人的承包土地是1981年、包产到户时集体经济组织（发包方）发包给上诉人一家的，该承包土地经历了1983年、1992年、2007年国家政策变化，现承包土地经营权证上依然上诉人一家人。5、07年颁发的《农村土地承包经营权证》承包方是上诉人，该《农村土地承包经营权证》现是依然是合法有效的。被上诉人从来没有要求上诉人变更过户手续，可以说被上诉人明知只是耕种一下土地，无权要求上诉人变更手续，从2007年买房至今，都不敢提出承包土地变更手续。6、上诉人的农村承包土地是经原边凹村委会二组集体分配，边凹村委会及二组作为发包方只承认上诉人的承包土地。二、原判中第二项严重混淆实际执行的变更登记面积。无实际执行的面积。1.《售房协议》中上诉人指定给被上诉人耕种的面积为：田1.4亩、地3.4亩。原判是根据该面积让被上诉人办理变更手续吗？哪该面积的四至边界是在那点呢？2、上诉人的《农村土地承包经营权证》面积为6.47亩，有两块田（平田、汤家田），两块地（野狗坪地、登安堡地）。原判是要上诉人怎样从经营权证里面划分呢？3,《售房协议》中面积共为4.8亩，《农村土地承包经营权证》面积为6.47亩，出去上诉人耕种的汤家田1亩，剩余5.47亩是不是都划给被上诉人，哪上诉人不是多划出0.67亩土地给被上诉人？该0.67亩要怎么划？上诉人应该划还是不应该划？综上所述，原审判决在认定证据、事实均存在错误，显失公平。请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人在二审中未能提交书面答辩。 在二审中，双方皆未提交新的证据。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：2007年8月15日上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上，协商一致后签订了《售房协议》。该协议权利义务关系明确，且是双方真实意思表示，符合法律规定为有效协议。双方约定：“在国家政策不变的情况下，甲方承包的田、地同时给被上诉人耕种，该田地由上诉人指定边界线为准，田1.4亩、地3.4亩”。涉案房屋由被上诉人居住、土地中平田、野狗坪、登安堡由被上诉人耕种管理至今，农业补贴（6.41亩）由被上诉人领取。上诉人认为，承包的田、地是给被上诉人耕种，并非流转，被上诉人的承包土地依然在原户籍所在地，农村土地承包经营权证上的承包方是上诉人，被上诉人从来没有要求上诉人变更过户手续。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》之规定，国家保护承包方依法、自愿有偿地进行土地承包经营权流转。但采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。为此，双方协议中已经明确约定为土地耕种。原判将双方约定的土地耕种理解为已将土地的承包经营权进行了流转，并判决由被上诉人自行办理所涉及的土地承包经营权变更登记手续。本院认为，双方已进行了约定，且该约定未经发包方备案同意，被上诉人的户口虽已迁至华坪县××边××组，但被上诉人无证据证明土地承包经营权已进行了流转并得到华坪县××边××组的同意，为此，原判决第二项由张明军自行按照协议办理土地承包经营权变更登记手续不符合双方约定，且已自行办理不能。本院予以纠正。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持云南省华坪县人民法院作出的（2016)云0703民初1610号民事判决书第一项；即“原告张明军与被告张国荣于2007年8月15日签订的《售房协议》有效”。 二、撤销云南省华坪县人民法院作出的（2016)云0703民初1610号民事判决书第二项；即“由原告张明军自行按照《售房协议》约定办理所涉及的土地承包经营权变更登记手续”。 三、驳回被上诉人张明军的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审执行，二审案件受理费100元由被上诉人张明军负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡强胜 审判员  马 昕 审判员  阮 兰 二〇一七年五月十九日 书记员  和八江