上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初28706号原告(反诉被告)：吴丽媛，女，1965年4月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈进峰，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐香香，女，1953年2月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：徐月香，女，1959年9月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：董柳娣，女，1933年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。三被告共同委托诉讼代理人：秦仲嘉，上海市华亭律师事务所律师。原告吴丽媛与被告徐香香、徐月香、董柳娣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院采用简易程序予以合并审理。原告的委托诉讼代理人陈进峰，被告的委托诉讼代理人秦仲嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴丽媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还购房首付款60,000元；3.被告承担违约责任，向原告支付违约金570,000元。事实与理由：2016年2月29日，原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》和补充协议，约定由被告向原告出售其名下位于本市徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为2,850,000元。补充条款约定被告应于2016年3月27日前办妥该房屋的新房地产权证，在办妥新产权证后5个工作日内签订网络版的房地产买卖合同，合同并约定相应的违约责任。合同订立后，原告按约支付了首期房款60,000元，双方将签订合同时间变更为2016年3月25日。但期限届满后，被告却表示不再履行合同约定。为此原告曾发函给被告，要求继续签订房地产买卖合同，但被告仍置之不理。被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。徐香香、徐月香、董柳娣辩称，原、被告签订房地产买卖合同是事实，但原告未根据合同的约定按约支付房款，原告的行为已经构成违约。被告于2016年5月11日向原告发出函件，要求解除双方签订的合同。被告同意解除合同，但原告违约在先，原告支付的房款不应返还，原告主张的违约金过高，要求法院依法予以调整，故不同意原告的诉讼请求。徐香香、徐月香、董柳娣提出反诉请求：1.判令反诉原、被告签订的徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》于2016年5月11日解除；2.反诉被告支付反诉原告违约金510,000元。事实与理由：反诉原、被告就系争房屋签订了房地产买卖合同，并约定了相应的付款时间，后反诉原告办妥了新的房地产权证，但反诉被告却未在规定的时间内支付款项，也未与反诉原告按约定时间签订相应的合同，反诉原告遂发函给反诉被告后，解除双方签订的房地产买卖合同。反诉被告违约在先，应承担相应的违约责任。故请求法院判如所请。吴丽媛辩称，同意解除双方签订的房地产买卖合同，解除时间由法院确认。合同约定双方应于办妥产证后5个工作日内签订网络版合同，后又约定3月25日签订合同，但当日反诉原告之一有事而被推迟，其后双方未一致能就签约时间协商一致，但反诉原告却于4月25日短信告知反诉被告，要求反诉被告承担违约责任，后居间方告知反诉被告，反诉原告要求反诉被告支付违约金30万元，否则不再签订买卖合同，故反诉原告违约在先。同时系争房屋产权在三反诉原告名下，因董柳娣未出具相应的委托书，其签名由他人代签，反诉被告要求反诉原告和居间方对代签的行为予以确认，但一直未确认，增加了反诉被告的交易风险。另外，合同虽约定4月10日支付房款，但其前提是签订相应的买卖合同，现合同未签订，反诉被告有权拒绝支付房款，是行使正当的不安履行抗辩权，并非反诉被告违约。现反诉原告单方终止履行合同，反诉被告同意解除双方签订的合同，但反诉被告不应承担违约责任。同时反诉原告主张的反诉违约金过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，三被告登记成为上海徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)的权利人，各占产权份额的1/3。2016年2月29日，在上海太平洋房屋服务有限公司的居间介绍下，三被告(甲方)与原告(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款为2,500,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意还应按下列第二项处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意还应按下列第二项处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同补充条款约定，签订本合同时，该房地产权利人徐某某已逝世，现由徐香香作为法定继承人与乙方签订本合同，承诺其他继续人已放弃对该房地产的继承权。该房地产徐某某部分的产权由徐香香继承。徐香香、董柳娣、徐月香应于2016年3月27日前，办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》。待徐香香、董柳娣、徐月香办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，按本合同约定的交易条件签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，乙方对上述情况知晓且无异议。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》或签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述甲方办理该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》期间，乙方反悔不购买上述房地产或在上述约定的期限内未签订签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。合同约定付款方式：乙方于签约当日，支付房款60,000元，于2016年4月10日之前，支付房款820,000元，以购房贷款的形式向甲方支付1,600,000元，办妥该房地产交房当日，支付房款20,000元。合同另就其他内容作了约定。同日，三被告(甲方)与原告(乙方)还签订补偿协议一份，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方350,000元，并于2016年4月10日前支付甲方。合同订立当日，原告即向被告支付房款60,000元，由中介公司代为出具了收条。原告支付首付款后，双方协商同意待原告于2016年4月10日从欧洲回来签订房地产买卖合同，被告提出要求原告签好合同当天付首付，后原告未与被告签订买卖合同，也未在4月10日前支付合同约定的房款，原、被告均与中介进行沟通，但未确定签订合同日期。2016年5月7日，被告发函给原告，认为原告违约，要求解除合同，原告则表示未收到该份函件。2016年5月16日，原告发函给被告，要求与被告签订合同。被告则认为此时双方已经解除了买卖合同。原、被告协商未果，遂向本院提出如上诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产登记簿、房地产买卖合同、补充协议、收条、银行交易明细、短信记录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应恪守履行。根据合同约定，原、被告应在办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，按本合同约定的交易条件签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，被告办妥房地产权证后，双方约定了签订买卖合同的时间，但其后原告未在约定的时间与被告签订买卖合同，也未在约定的时间内履行主要的付款义务，故原告违约在先。被告虽曾发解约通知函，但该函未能送达原告，故被告要求确认于2016年5月11日双方合同解除没有依据，后原告要求继续订立合同时，被告又不予同意，现原、被告均同意解除合同，故本院确认解除原、被告签订的买卖合同。原、被告解除合同后，被告收取的房款应予返还。原告违约在先，其无权要求被告承担违约责任，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。原告认为被告主张的违约金过高，对此本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除吴丽媛与徐香香、徐月香、董柳娣就徐汇区中山南二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、徐香香、徐月香、董柳娣于本判决生效之日起十日内返还吴丽媛购房款60,000元；三、吴丽媛于本判决生效之日起十日内支付徐香香、徐月香、董柳娣违约金60,000元；四、吴丽媛的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,050元，由吴丽媛负担4,456元，徐香香、徐月香、董柳娣负担594元；反诉案件受理费减半收取计5,050元，由徐香香、徐月香、董柳娣负担4,456元，吴丽媛负担594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一七年五月三日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。