福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终867号 上诉人（原审原告）：厦门商发物业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路939号16C。 法定代表人：王路平，执行董事。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婧雯，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚卫平，男，1975年8月24日出生，汉族，住厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：陶爱丽，女，1976年8月13日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：龚卫平，男，系陶爱丽配偶。 上诉人厦门商发物业管理有限公司（以下简称商发物业公司）因与被上诉人龚卫平、陶爱丽物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人商发物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持商发物业公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、商发物业公司替业主代垫小区公摊水电费、二次供水费是众所周知、同时也是可以根据已知事实和日常经验法则推定的事实，商发物业公司无需对此举证，一审判决以商发物业公司未能举证而不支持该项诉求，没有任何法律和事实依据；二、本案中，日千分之三的违约金标准由合同明确约定，是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，不存在过高的情况，依法应当予以支持；三、一审判决认定商发物业公司主张的2014年7月之前的物业服务费已超过诉讼时效，没有事实和法律依据。 被上诉人龚卫平、陶爱丽辩称：一、龚卫平、陶爱丽认可应当发生公摊水电费、二次供水费的事实，只是商发物业公司未举证证明具体发生的数额；二、双方签订的《前期物业管理服务协议》包含滞纳金在内本身无效，应当不予支持；三、龚卫平、陶爱丽从未收到催缴单据，商发物业公司所列证据不能证明多次催讨的事实。 商发物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、龚卫平、陶爱丽立即支付拖欠至今的物业管理服务费（暂计至2016年6月30日为14908.01元）、房屋公共维修基金（暂计至2016年6月30日为3106.21元）及至实际支付之日的物业管理服务费违约金（以被告拖欠的物业管理服务费为基数，按日千分之三暂计至2016年6月30日为55121.91元）、至实际支付之日的房屋公共维修基金违约金（以被告拖欠的房屋公共维修基金为基数，按日千分之三暂计至2016年6月30日止为11483.98元）；2.、龚卫平、陶爱丽立即支付代垫的公摊水电费（暂计至2016年3月31日公摊电费为为2371.6元、公摊水费为248.67元）及至实际支付之日的公摊电费违约金（以拖欠的公摊电费为基数，按日千分之三暂计至2016年3月31日为9392.86元）、至实际支付之日的公摊水费违约金（以拖欠的公摊水费为基数，按日千分之三暂计至2016年6月30日止为1031.02元）；3、龚卫平、陶爱丽立即支付拖欠至今的二次供水费用（暂计至2016年3月31日为3532.8元）及至实际支付之日的违约金（以拖欠的二次供水费用为基数，按银行同期贷款利率暂计至2016年6月30日止为628.32元）；第一、二、三项诉求暂共计为101825.38元，具体计算期间及计算方法详见计算附表；4、龚卫平、陶爱丽承担本案的诉讼费。 一审法院查明：2008年8月18日，龚卫平、陶爱丽与厦门商发物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：“物业名称：夏商·大学康城一期乙方（龚卫平、陶爱丽）所购商品房坐落位置：3号楼1807单元购房合同约定建筑面积147.89平方米。根据有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方（龚卫平、陶爱丽）签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议并共同遵守：一、甲方（厦门商发物业管理有限公司）的权利和义务。1.对小区公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6.依据本合同向乙方定期预收物业管理费用、房屋公共维修金及其他合理费用。”协议约定住宅物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.2元，收费面积核定依据：在产权证未办理之前以购房合同的合同面积为准，产权证办理后以产权面积为准。如合同面积和产权面积存在偏差，之前因面积产生的费用偏差物业管理企业与业主之间相互不补差。住宅区公共维修金收取标准为按建筑面积每月每平米0.3元。物业管理服务费、房屋公共维修基金按季收取，业主或物业使用人应于每季首月15日前缴纳当季的物业管理服务费、房屋公共维修基金，在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》规定，应交纳欠费总额3‰的滞纳金。公摊水电费由全体业主或物业使用人按相关标准分摊，每月（或根据水电部门的具体抄表时间定）分摊一次。违约责任：乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同自签字之日起生效。被告龚卫平作为陶爱丽的配偶，在协议落款处签名，双方于签订上述协议当日办理了房屋交接手续。夏商·大学康城一期3号楼1807单元房屋建筑面积为147.89平方米。至本案开庭审理前，夏商·大学康城小区未召开业主大会、未成立业主委员会。 另查明，2008年7月31日，厦门市集美区发展和改革局向商发物业公司发出《关于厦门商发物业管理有限公司“大学康城”物业服务收费项目与标准的批复[集发展（2008）价17号]》，核定：“大学康城”（B地块）一期房屋公共维修金标准均为每月每平米0.25元、电梯高层住宅物业服务收费标准每月每平米1.2元。以上标准允许下调，不准上浮。公共水电费另行分摊。 一审法院认为：本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费、二次供水费用等引发的物业服务合同纠纷。龚卫平、陶爱丽作为厦门市集美区康成一里19号1807室业主，与商发物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议加盖厦门商发物业管理有限公司大学康城物业管理处公章，商发物业公司认可相关合同权利义务对其具有约束力。龚卫平、陶爱丽主张该协议系在受欺诈、胁迫下签订，但未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对该主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。 关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)》第一百三十五条(?javascript:SLC(167199,135)?)关于“向法院请求保护民事权利的诉讼时效(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=80&Gid=121055187&ShowLink=false&PreSelectId=281337776&Page=4&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_font_2#m_font_2?)的期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百四十条(?javascript:SLC(167199,140)?)关于“诉讼时效(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=80&Gid=121055187&ShowLink=false&PreSelectId=281337776&Page=4&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_font_3#m_font_3?)因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=80&Gid=121055187&ShowLink=false&PreSelectId=281337776&Page=4&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_font_4#m_font_4?)重新计算”的规定，本案中，商发物业公司亦未能提供证据证明起诉龚卫平、陶爱丽支付物业服务费具有诉讼时效(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=80&Gid=121055187&ShowLink=false&PreSelectId=281337776&Page=4&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_font_5#m_font_5?)中断、中止情形。本案物业服务费诉讼时效自商发物业公司递交起诉状之日即2016年7月6日起向前推2年，故商发物业公司主张龚卫平、陶爱丽拖欠的物业服务费中2014年7月之前部分已超过二年诉讼时效(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=80&Gid=121055187&ShowLink=false&PreSelectId=281337776&Page=4&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined"l"m_font_8#m_font_8?)。龚卫平、陶爱丽仍应支付从2014年7月1日至2016年6月30日共24个月的物业服务费，按照协议约定计算为：1.2元每平方米每月×147.89平方米×24个月=4259.23元。龚卫平、陶爱丽主张商发物业公司的物业服务严重违约、之前的物业服务费用已经免除，根据“谁主张，谁举证”的原则，龚卫平、陶爱丽应就其主张提供相应的证据予以证明，但其提供的证据不能证明其上述主张，不予支持。 关于商发物业公司主张龚卫平、陶爱丽支付自2009年7月1日至2016年6月30日的房屋公共维修金3106.21元的问题，因房屋公共维修金关系到全体业主的公共利益，且物业服务企业仅是代全体业主收取，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益，故不适用诉讼时效的规定。同时，房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在问题没有关联性，龚卫平、陶爱丽不能以此为由拒绝缴纳房屋公共维修金。龚卫平、陶爱丽作为小区业主应当交纳相应的房屋公共维修金，协议约定房屋公共维修金标准为每月每平米0.3元，但经厦门市集美区发展和改革局核定，“大学康城”一期房屋公共维修金标准均为每月每平米0.25元，且该标准允许下调，不准上浮，故龚卫平、陶爱丽应缴交2009年7月1日至2016年6月30日的房屋公共维修金0.25元每平方米每月×147.89平方米×84个月=3105.69元。 关于商发物业公司主张的公摊水电费、二次供水费用，根据“谁主张，谁举证”的原则，其应就其代垫小区公共水电费用及二次供水费用提供相应的证据予以证明，但未提供证据证明，龚卫平、陶爱丽对该费用亦不予确认，故对商发物业公司主张的该费用不予认可，双方可自行协商或另寻法律途径解决。 关于违约金，商发物业公司主张龚卫平、陶爱丽按拖欠的物业服务费、公共维修金数额为基数，自2009年7月1日起按日千分之三计算至实际支付之日止。根据双方协议约定，业主或物业使用人应于每季首月15日前缴纳当季的物业管理服务费、房屋公共维修基金，在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，按《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》规定，应交纳欠费总额3‰的滞纳金，上述滞纳金系违约金性质，龚卫平、陶爱丽至今未支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费4259.23元、2009年7月1日至2016年6月30日期间的房屋公共维修金3105.69元，已构成违约，但商发物业公司至2016年7月才向递交起诉状，其对自身扩大的损失存在一定过错，且龚卫平、陶爱丽认为不应交纳违约金及违约金的计算标准过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”一审法院酌情将违约金调整为按年利率12%计算。商发物业公司超出上述计算方式部分的违约金，于法无据，不予支持。龚卫平、陶爱丽其他辩解，于法无据，不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、龚卫平、陶爱丽应于判决生效之日起十日内支付商发物业公司2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费4259.23元、2009年7月1日至2016年6月30日期间的房屋公共维修金3105.69元，合计7364.92元；二、龚卫平、陶爱丽应于判决生效之日起十日内支付商发物业公司物业服务费、公共维修金的违约金（按年利率12%，从逾期之日〈从应缴费季度的下一季度首日计算，如2014年第三季度的滞纳金自2014年第四季度的首日2014年10月1日起计，以此类推〉，按欠款金额计至判决确定的还款之日止）；三、驳回商发物业公司的其他诉讼请求。 经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对无异议的事实予以确认。当事人二审中没有提交新证据。 本院认为：一、商发物业公司提供的邮政详情单没有签收人签收，商发公司也没有举证证明该邮件的送达情况，故其据此主张已向龚卫平、陶爱丽催收2014年7月之前的物业管理费用，缺乏依据，一审法院认定其请求的2014年7月之前的物业管理费用已超过两年的诉讼时效，并无不当。二、商发物业公司请求龚卫平、陶爱丽支付公摊水电费、二次供水费用，虽龚卫平、陶爱丽认可公摊水电费、二次供水费用发生的事实，但并不认可商发物业公司请求的金额，商发物业公司也未举证证明公摊水电费、二次供水费用实际发生的金额，应承担举证不能的后果，一审判决对此处理并无不当。三、龚卫平、陶爱丽拖欠物业服务费、公共维修基金的行为已经构成了违约，应承担相应的违约责任。龚卫平、陶爱丽在一审中抗辩讼争合同约定日千分之三的滞纳金标准过高，本院对该抗辩主张予以采纳，综合考量商发物业公司的损失，兼顾合同的履行情况，本院酌情调整为按日千之一的标准计算为宜，一审法院对讼争合同约定的滞纳金的调整过低，本院予以纠正。 综上，商发物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2907号民事判决第一项； 二、撤销福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2907号民事判决第三项； 三、变更福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2907号民事判决第二项为：龚卫平、陶爱丽应于本判决生效之日起十日内支付厦门商发物业管理有限公司物业服务费、公共维修金的违约金（按日千分之一，从逾期之日〈从应缴费季度的下一季度首日计算，如2014年第三季度的滞纳金自2014年第四季度的首日2014年10月1日起计，以此类推〉，按欠款金额计至本判决确定的还款之日止）； 四、驳回厦门商发物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2337元，减半收取1169元，由厦门商发物业管理有限公司负担1110元，由龚卫平、陶爱丽负担59元；二审案件受理费2337元，由厦门商发物业管理有限公司负担2220元，由龚卫平、陶爱丽负担117元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 超 审 判 员 师 光 代理审判员 苏 鑫 二〇一七年五月三十一日 代书 记员 崔新建 附：本案所适用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。