广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15823号原告：黄健莹，女，1981年7月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。被告：区泽明，男，1958年8月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告黄健莹诉被告区泽明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄健莹及其委托代理人梁炜华，被告区泽明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告的父亲黄杰成于1991年11月13日取得位于广州市海珠区洪德路××约××号房屋（以下简称：涉案房屋）的所有权，并将该房屋的部分面积出租给被告使用，双方没有签订租赁合同。1996年8月15日，黄杰成与广州市金顺房地产开发公司（以下简称：金顺公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定将涉案房屋交由金顺公司拆除，原地回迁，调换给黄杰成的房产继续出租给原承租户。金顺公司应在1999年6月30日前将回迁房交给黄杰成，但因金顺公司未完善用地手续，未取得建设用地批准书，广州市国土资源和房屋管理局于2003年7月3日核发了《闲置土地认定通知书》，认定涉案房屋所在地块自1998年4月11日起为闲置土地，无法回迁，因此黄杰成也无法提供房屋继续出租给被告。黄杰成于2016年9月26日死亡，配偶杨桂莲于2006年10月死亡，原告作为黄杰成的唯一法定继承人，受让了拆迁补偿协议书和原租赁合同的全部权利义务。原告认为，被告与黄杰成未签订租赁合同，未明确租赁期限，现涉案房屋被拆除且无法回迁，双方的租赁合同客观不能实际履行，应予以解除。故起诉要求：1、判决解除原、被告关于广州市海珠区洪德路××约××号房屋的租赁关系；2、判决被告承担诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是由我及我的父母一直居住使用，1991年至1995年与黄杰成形成租赁关系。金顺公司与黄杰成签订拆迁补偿协议书后，我与金顺公司签订了临迁协议，约定该房屋回迁后继续由我租住，合同也没有约定租金和租赁期限，我自1996年起居住在金顺公司安排的临迁房内，一直没有再交租。我对房屋的修建投入较多，且黄杰成接受房屋时，没有及时终止我与房管局的租赁合同，导致我错过了最佳的安置时间，因此我同意与原告解除租赁关系，但要求原告按照每平方米5000元对我进行补偿。经审理查明：根据穗房证字第××号《广州市房屋所有权证》记载，位于海珠区洪德路××约××号房屋登记在黄杰成一人名下，总建筑面积为102.94平方米，该证上盖有“房屋已拆迁，补偿协议已备案。产权调换的房屋登记时须缴回此证”印章。1996年8月15日，黄杰成（被拆迁人，乙方）与金顺公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，载明“……收回海珠区同福路天桥巷东南，漱珠涌以北地段的土地……经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在海珠区同××路××首约××号房屋，该房屋为砖木结构……建筑面积102.94平方米……二、甲方将自有的座落在海珠区同福西路龙溪南首约原地段新建大楼（框架结构）第伍层楼、位置西向的自有房屋（新建房屋），建筑面积102.94平方米……用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。……四、甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积102.94平方米交由乙方安排使用，……乙方根据有关规定应继续出租给原承租方，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。五、乙方应在本协议鉴定生效后的十五天内，将上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置楼房屋使用人后方予拆除，甲方应在1999年6月30日将自有房屋交付给乙方。……十一、其他事项：1、产权人：黄杰成……现有5户人租用，回迁时原租住用户：张美仪、刘参、区泽明、文柏祥、吴穗洲的安置按法院有关判决书办理回迁，若无有效的法律文件，即由乙方负责回迁安置；2、张美仪已经海珠区法院判决于96年12月迁出，甲方协助黄杰成办理收回房屋的手续；……4、房屋拆迁期间，原属出租房屋的房租，由拆迁人付给所有权人，直至承租户实际回迁之日止”；等。1996年7月22日，被告（被拆迁人、乙方、户主）与金顺公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，载明“甲方……拆除同福西路龙溪南首约6号的房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积15.5平方米，有正式户口的实际居住人口1人……经双方协商达成协议如下：一、临迁办法：乙方同意1996年9月30日前迁出原址房屋，并同意由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的沙溪西畔里九巷7××××302房作临时居住。……二、甲方应于1996年9月30日前付给乙方搬家费，搬迁费标准按市房地局规定的标准计每搬迁一次450元……三、回迁办法：1、甲方应于1999年6月30日前，在原地段新建大楼，产权自有的，使用面积15.5平方米房屋安置给乙方回迁居住。……十、其他事项：回迁后楼层、楼向跟业主厨厕共用，此户业主黄杰成，契证面积：102.94㎡”；等。原告提交广州市国土资源和房屋管理局于2013年2月6日作出的《注销决定书》（穗国土建用综函[2013]1号），载明相对人为金顺公司，载明“查明：相对人……办理位于海珠区同福路天桥巷东南，漱珠涌以北地段，面积8497平方米土地的建设用地手续，项目为商住楼。1996年4月10日，相对人经我局《房屋拆迁公告》（穗房（96）拆字44号）同意，实施地块房屋拆迁，拆迁期限至1998年4月10日止。因相对人超过上述《房屋拆迁公告》的有效期限未完善用地手续，未取得《建设用地批准书》，本局经闲置土地调查后，于2003年7月3日核发《闲置土地认定通知书》（穗国土闲认[2003]49号）认定该地块自1998年4月11日起为闲置土地……本局认为：该地块未在《房屋拆迁公告》规定的期限内完善用地手续，按《广州市闲置土地处理办法》（市政府令第23号）第五条第二款的规定，该地块自1998年4月11日起闲置。根据《广州市闲置土地处理办法》（市政府令第23号）第十九条第（二）项的规定，经报市政府批准，本局决定：注销《建设用地通知书》（穗国土[1995]建用通字第560号）……”。原告提交（2018）粤广海珠第28998号《公证书》，载明黄杰成于2016年9月26日死亡，杨桂莲于2006年10月死亡，两人为夫妻关系，原告是黄杰成、杨桂莲生育的唯一子女，黄杰成的父母、杨桂莲的父母均先于二人死亡。诉讼过程中，原、被告均确认涉案房屋已于拆除，但仍剩下外围没有拆除；均确认被告与黄杰成自1991年左右形成租赁关系，双方未签订书面租赁合同。过程中，原告称广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室现已接管涉案房屋所在地块，但要求拆迁户自行解决与原租户的租赁问题后才能进行安置补偿。对此，本院向广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室发函，询问：位于广州市海珠区同福路天桥巷东南，漱珠涌以北地段是否已闲置并被政府部门回收？金顺公司是否已失去土地使用权？若政府部门已回收上述地块，对已签订拆迁补偿合同的履行义务有无界定？即金顺公司与黄杰成签订的合同中约定的义务由谁承担，及以何种方式进行补偿等问题，现有无明确的处理方案？原告称贵办公室要求其自行解决房屋内的出租问题，否则无法予以解决回迁问题，是否属实？广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室于2020年1月6日函复本院，答复如下：一、2003年原市国土房管局对金顺公司发出《闲置土地认定通知书》（穗国土闲认［2003］49号），认定同福路天桥巷东南、漱珠涌以北地段自1998年4月11日起为闲置土地。2013年原市局发出《注销》（穗国土建用综函［2013］1号），消销《建设用地通知书》（穗国土［1995］建用通字第560号）。根据以上文件，广州市金顺房地产开发公司没有该地块土地使用权及其他土地权益。二、根据市政府工作会议纪要精神（穗府会纪［2014］112号。目前由我办负责处理该地块的烂尾安置补偿工作问题，并制定了《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》，上述解决方案的适用范围已明确，在金顺地块拆迁红线范围内，与金顺公司已签订拆迁补偿安置协议并已迁出原居住房屋的被拆迁人，可以自愿按照方案进行拆迁补偿安置。解决方案的补偿安置原则为私人、单位房屋采用货币补偿方式为主。三、关于原告所称的原址房屋的租赁关系问题。广州市金顺房地产开发公司与海珠海珠区同××路××首约××号房屋原业主黄杰成、租户刘参、租户区泽明等分别签订有关《广州市房屋拆迁安置协议》，协议约定在原地段新建大楼作为回迁安置补偿。后同福路天桥巷东南、漱珠涌以北地段被认定为闲置土地并被注销《建设用地通知书》后收回土地，且根据《广州市闲置土地处理办法》第二十三条的规定，闲置土地被注销建设用地批准文件后，原用地单位金顺公司仍然应当承担其原有的经济责任。根据市、区政府有关工作安排，地块被收回后由我办接管该地块并负责处理该地块的烂尾安置补偿工作问题，我办为处理该地块拆迁遗留问题制定了解决方案。根据解决方案，私人、单位房屋可采用货币补偿方式进行补偿，但私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。经房屋业主与我办协商，其同意按照上述解决方案选择货币补偿方式进行补偿并与我办重新签订有关房屋安置货币补偿协议，但按照解决方案，房屋存在租赁关系的，房屋业主选择货币补偿的，应由房屋业主与租户自行协商解决租赁关系后再办理房屋货币补偿手续。该复函附件4《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》，第五点载明“私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。对解除租赁关系达不成协议的房屋实行产权调换，不作货币补偿。安置房的总价不高于本方案的补偿标准×被置换房屋合法建筑面积”。本院认为：原、被告均确认黄杰成与被告就原址位于海珠区同××路××首约××号房屋形成口头、不定期租赁合同关系，现黄杰成已死亡，原告作为其唯一法定继承人，原租赁合同的权利义务应由原告继受。根据原、被告提交的证据，黄杰成与金顺公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，被告与金顺公司签订《房屋拆迁安置协议》均是双方当事人的真实意思表示，符合有关拆迁、安置法规的规定，均应为有效合同。上述协议签订后，黄杰成将原址房屋交付给金顺公司拆除，金顺公司安置被告于临迁房居住，但因金顺公司未在规定期限内完善用地手续，导致原址房屋所在地块被认定为闲置土地，并现已由广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室接管涉案房屋所在地块。原告要求解除与被告的合同关系，根据该办公室复函中的附件《金顺地块拆迁遗留问题解决方案》，第五点载明“私人房屋以及市国土房管直管房外的其他单位房屋存在租赁关系的，由房屋业主与租户自行协商解决。对解除租赁关系达不成协议的房屋实行产权调换，不作货币补偿。安置房的总价不高于本方案的补偿标准×被置换房屋合法建筑面积”。原告要求与被告解除租赁关系，应对被告进行补偿；若协商不成，原告可选择产权调换方式。因被告在本案中未就补偿问题提出反诉请求，故本案中对于补偿问题不予论处，被告可另寻法律途径解决。现涉案房屋所在地块的拆迁安置工作尚未完成，原告起诉要求与被告解除租赁关系，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。受理费100元，由原告承担。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  陈振梅人民陪审员  杨爱梅二〇二〇年三月二十三日书 记 员  彭智媚