广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终584号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤紫君，女，1998年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梅，广东无忧岛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡煜东，男，2001年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。上诉人汤紫君因与被上诉人蔡煜东房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汤紫君上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项；2.判令蔡煜东赔偿汤紫君租金损失27000元；3.维持一审判决第二项；4.驳回蔡煜东所有诉讼请求；5.一、二审诉讼费用全部由蔡煜东承担。事实与理由：一、一审法院对汤紫君与蔡煜东达成协商解除合同的事实认定错误，没有事实依据。汤紫君与蔡煜东并未达成协商解除合同的意思表示。首先，蔡煜东在提交的证据中并没有证明双方存在已达成协商解除合同的意思表示，在微信聊天记录中对于蔡煜东提出的解除意见，赔偿2000元给汤紫君，汤紫君也未同意，不能单单因为汤紫君的一句“先去物业管理处交钥匙”就认定汤紫君同意该解除意见；其次，蔡煜东在起诉状中没有陈述双方已达成解除合同的合意，蔡煜东之所以交出钥匙是因为蔡煜东基于提前解除合同的意思表示所作的单方行为，汤紫君也未强迫蔡煜东交出钥匙；另外，在一审庭审中汤紫君与蔡煜东也没有说过双方已达成协商解除合同。二、一审法院认定涉案合同的解除是由于不可预见、不可归因于双方的事由而解除的认定错误，没有事实和法律依据。第一，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条中规定，本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。蔡煜东在订立租赁房屋合同时，并未提出是要开火锅店，蔡煜东如选择开火锅店就应该具备基本的开火锅店的常识，开火锅店适合电容是多少，该商铺是否符合自己的需求以及自身是否需要特殊的餐饮条件都是蔡煜东在是否订立租赁商铺合同时应考虑和知悉的事项，加上蔡煜东也并未提交任何证据证明开火锅店需要380v电容。蔡煜东无法解决电容问题导致开不了火锅店这不属于不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，这不能成为解除合同的正当理由，更不能成为免责的理由。第二，订立《租铺合同书》前，蔡煜东并未告知汤紫君要开火锅店，汤紫君也已让蔡煜东在订立合同前进入商铺检查和了解情况，在《租铺合同书》中第一条也约定，蔡煜东租赁汤紫君的商铺是用于经营餐饮业，汤紫君的商铺是符合经营餐饮业的基本标准的，汤紫君并未违反合同约定。第三，正是因为蔡煜东自身疏忽和过错导致订立合同后想开火锅店的目的不能实现，蔡煜东应该为自身的过错承担责任。三、一方面，提前解除合同是蔡煜东的单方行为，属于蔡煜东的违约情形，根据《租铺合同书》第四条约定，乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；另一方面，蔡煜东提前解约造成汤紫君商铺空置期，短时间租不出去，对汤紫君造成一定的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，蔡煜东需要赔偿汤紫君租金损失费。另外，蔡煜东返还商铺之前把商铺内部一些设施拆除，因此也需赔偿汤紫君商铺修复费。被上诉人蔡煜东辩称：同意一审判决处理，不同意汤紫君的上诉请求。事实与理由：一、关于《租铺合同书》是否解除的问题。蔡煜东曾打电话给汤紫君代理人汤xx，协商关于增容的事项，汤xx认为该事项处理比较麻烦,便向蔡煜东提出要不别承租涉案房屋，并愿意退回押金。之后，汤xx在微信上让蔡煜东把钥匙归还给汤xx。再者，汤xx已重新将涉案商铺出租的公告公示出来。上述行为可以表明汤xx已同意解除《租铺合同书》。二、关于赔偿拆除二楼天花板的费用。天花板是征得汤xx同意后，蔡煜东才拆除。汤xx名下有一间装修公司，一审时其所作的报表就是该公司制作，该报表没有对折旧部分进行计算。蔡煜东于2019年8月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.汤紫君退还押金18000元；2.汤紫君赔偿精神损失费3000元；3.本案诉讼费由汤紫君承担。汤紫君向一审法院提出反诉，请求判令：1.蔡煜东赔偿汤紫君商铺修复费14523.79元;2.蔡煜东赔偿汤紫君因其违约造成商铺租金损失费27000元;3.本案诉讼费由蔡煜东承担。一审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区xxx号之十五，所有权人是汤紫君。2019年7月4日左右，汤紫君委托案外人汤xx与蔡煜东签订《租铺合同书》，蔡煜东作为乙方、承租方，汤xx作为甲方、出租方。合同约定：甲方将涉案商铺租给乙方作合法经营使用，该商铺用途为餐饮业。租期3年，从2019年7月1日至2022年9月1日。每月租金9000元，租金按月结算，乙方应在每月15日前以银行转账形式缴清当月租金，先交租后使用。每年收十个月房租，三年共三十个月。在签订合同当天，乙方向甲方交付18000元租铺押金，该押金不能抵作租金使用。合同到期终止，乙方交清商铺租金及水电、煤气、电话等一切相关费用并把该铺卫生清理干净，经甲方验收后，押金无息返还。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修费和赔偿费，并有权要求乙方补足该押金的不足部分，如乙方拒不补足押金，则属违约，甲方有权宣布终止合同，依法追讨欠款，押金一律不退回。乙方承租该铺后若不按时缴交租金，经甲方通知后仍未缴交租金的，甲方有权破锁进入商铺，并将乙方的财产放置屋外，由此造成的一切后果由乙方自行负责，甲方拒不承担任何责任，并有权终止本合同，并将该铺另租他人。在承租期内，乙方不得私自拆改或扩建、变更铺位建筑结构和原有的基本设施，如因经营需要变更的，应先征得甲方同意后，并按规定进行。无论何种情况下甲、乙双方结束租赁关系时，乙方不得破坏已装修部分，所增加的部分。合同还对其他事项进行了约定。2019年7月4日，蔡煜东通过他人向汤xx支付了押金18000元，汤紫君确认收到该款项。汤xx也按照约定将涉案商铺交付给蔡煜东使用，蔡煜东接收涉案商铺之后，在经过汤xx同意的情况下将涉案商铺二楼约45平方米的天花拆除。之后，蔡煜东发现涉案商铺的电容无法满足其经营小火锅的需求，便与汤xx协商要求汤xx解决电容扩容的问题，物业公司告知称由于整排的商铺用电电容是一致的，无法就单个商铺进行增容。为此，2019年7月28日，蔡煜东的合伙人之一与汤xx进行微信沟通，蔡煜东的合伙人之一称：“这样吧，也确实是我们的问题，非要我们去投诉或者闹也没什么意思，您看着还给我们一万六我们两千块给您当赔偿您看可以吗”“您昨天也说愿意退我们让您去征求物业同意处理电路问题也没法做到所以呢也不想再多纠结就这样我们好聚好散一万六两千给您补偿我们也买个教训”。汤xx回复说：“你先去物业管理处放回钥匙”。蔡煜东的合伙人回复说：“好谢谢您我们立马就去。”于是蔡煜东将涉案商铺的钥匙交到了物业管理处。次日，蔡煜东的合伙人又向汤xx发微信，要求继续履行合同，不做火锅做其他的。汤xx告知蔡煜东的合伙人称注册的店已经报停。此后，汤xx重新对外招租。蔡煜东认为汤xx在其没有提出解约的情况下让其归还钥匙，并对外出租，且拒绝沟通，汤紫君构成了违约，遂起诉成讼。蔡煜东在一审诉讼中又称涉案合同已经在交回钥匙时解除了。一审诉讼中，汤紫君表示对汤xx关于商铺的所有管理、沟通行为均予以追认。一审诉讼中，蔡煜东与汤紫君协商确定天花的修复费用为4500元。一审法院认为:汤紫君委托汤xx与蔡煜东签订的《租铺合同书》是汤紫君与蔡煜东的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。蔡煜东向汤紫君承租涉案商铺后由于商铺的电容量无法满足蔡煜东的经营需要，双方于2019年7月28日通过微信协商解除合同，当天蔡煜东亦将商铺的钥匙交还给汤紫君指定的人员，故双方合同已于2019年7月28日解除。由于双方对电容的特殊要求在签订合同时均没有预见，双方因该问题无法解决而协商解除合同，因此一审法院认为涉案合同的解除不可归因于任何一方，故一审法院对双方主张对方违约的理由，均不予采纳，汤紫君应将押金18000元返还给蔡煜东，对蔡煜东该项主张，一审法院予以支持。由于本案是合同纠纷，因此蔡煜东要求汤紫君赔偿其精神损失，于法无据，一审法院不予支持。关于汤紫君主张蔡煜东赔偿其天花修复费用，由于涉案商铺的天花是由蔡煜东拆除，确实给汤紫君造成了财产损失，因此一审法院认为蔡煜东应赔偿汤紫君天花修复费用。一审诉讼中，双方均确认天花的修复费用为4500元，因此对汤紫君要求蔡煜东赔偿其天花修复费用4500元的部分予以支持，超出部分不予支持。关于汤紫君要求蔡煜东赔偿其三个月租金损失的问题，根据前面所述，涉案合同是不可归因于双方的事由而解除，因此汤紫君要求蔡煜东赔偿其三个月的损失依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院于2019年10月17日作出一审判决：一、汤紫君于判决发生法律效力之日起十日内向蔡煜东返还押金18000元；二、蔡煜东于判决发生法律效力之日起十日内向汤紫君赔偿修复费用4500元；三、驳回蔡煜东的其他诉讼请求；四、驳回汤紫君的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费163元，由蔡煜东负担23元，由汤紫君负担140元；反诉案件受理费419元，由蔡煜东负担45元，由汤紫君负担374元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人均同意本院采用书面形式审理本案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：蔡煜东是否构成违约，应承担何种违约责任。汤紫君与蔡煜东签订的《租铺合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。蔡煜东承租涉案商铺进行经营，理应事先了解商铺电容是否满足其经营条件等情况，该问题并非签订合同前不可预见的问题，双方合同对电容问题也未作出约定。蔡煜东在签订合同后因商铺电容无法满足其经营火锅店的条件而提出解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。汤紫君在蔡煜东提出提前解除合同后，要求蔡煜东先交回钥匙，只能证明其同意提前解除合同，并未明示放弃追究蔡煜东的违约责任。涉案合同约定若蔡煜东提前解除合同，视为违约，押金不予退还。因此汤紫君上诉主张不应退还押金的理由成立，本院予以支持。关于汤紫君要求蔡煜东赔偿三个月租金损失的问题。双方合同约定租期自2019年7月1日起，每月租金9000元，每年收十个月房租。从该约定的内容来看，合同约定的每月9000元租金摊分至十二个月后为每月7500元。蔡煜东于2019年7月28日交还钥匙，视为其已将商铺交还汤紫君，蔡煜东应向汤紫君支付占用商铺期间的租金6774元（7500元÷31×28）。蔡煜东已交回涉案商铺钥匙，汤紫君亦已收回涉案商铺，蔡煜东之后不存在继续占用的问题，且蔡煜东已承担押金责任，因此汤紫君要求蔡煜东赔偿超出上述期间的租金损失缺乏充分的合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，汤紫君的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9250号民事判决第二项；二、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9250号民事判决第一项、第三项、第四项；三、蔡煜东自本判决送达之日起十日内向汤紫君支付商铺租金损失6774元；四、驳回蔡煜东的全部诉讼请求；五、驳回汤紫君的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费163元，由蔡煜东负担；反诉案件受理费419元，由蔡煜东负担114元，由汤紫君负担305元。二审案件受理费925元，由上诉人汤紫君负担416元，由被上诉人蔡煜东负担509元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年三月九日书记员 冯冠豪郭丽淳