广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终545号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区均禾倾城姿美容会所，住所地广东省广州市白云区新市镇平沙村丽城路31号101房。经营者：郑英群。上诉人（原审原告、反诉被告）：郑英群，住广东省广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：戈文礼，系郑英群配偶。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡强辉，男，1978年4月25日出生，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：李锐楷，广东红方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣婷，广东红方律师事务所实习律师。上诉人广州市白云区均禾倾城姿美容会所（以下简称倾城姿会所）、郑英群因与被上诉人蔡强辉租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。倾城姿会所、郑英群上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持倾城姿会所、郑英群全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由蔡强辉承担。事实和理由：（一）一审法院既已认定涉案租赁合同有效，为何又判决“参照无合法报建建筑物导致合同无效的后果来承担”责任。法律上只有“合同有效”和“合同无效”这两个说法，并没有“参照合同无效”这个说法，一审法院法律适用严重错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案租赁合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的要件，是有效的合同，一审法院既已认定涉案租赁合同有效，却又判决参照合同无效担责，与法不符。（二）本案中倾城姿会所、郑英群已严格尽到了作为承租人的合理注意义务，并无任何违约行为，一审法院已经认定本案是由蔡强辉擅自在房屋开设违法入口的行为导致房屋被城管部门封停，则责任应全部由蔡强辉承担，倾城姿会所、郑英群无需承担任何责任。保证房屋有合法产权证及无违法建设，能正常使用是出租人的法定义务，一审法院将保证无违法建设这一义务强加给承租人是极其不公平的，一审法院过于加重承租人的义务，罔顾市场实情，显属不当。（三）本案违法责任全在蔡强辉，倾城姿会所、郑英群没有任何的违约行为，也无需承担违约责任。本案中倾城姿会所、郑英群是彻底的利益受损方，因涉案房屋被封停，直接损失高达10多万元。因美容行业的特殊性，开发客户、办理会员退费、赔偿客户损失等造成了倾城姿会所、郑英群的巨大损失。涉案合同的解除责任在于蔡强辉，装修损失、一个月的营业损失、人员遣散工资、违约金、搬迁费、公证费等应由蔡强辉承担。（四）涉案商铺最初有合法的一楼入口，后蔡强辉为了提高一楼的租金，擅自关闭一楼合法入口，违法在房屋后墙处开凿入口通往二楼，才导致违法建设被查处。且在城管通知整改的6个多月中，倾城姿会所、郑英群一直积极配合城管部门并竭力争取整改，但完全是由于蔡强辉的不配合，为了个人利益拒绝整改，最终导致店铺被封停。蔡强辉消极应对城管整改，是导致合同不得不解除的根本原因，故蔡强辉应承担全部责任。倾城姿会所、郑英群无权干涉出租人房屋违法建设的权利，也没有义务去核实房屋是否有违法建设，故一审法院的“参照合同无效承担责任”与法与理不符，蔡强辉应赔偿倾城姿会所、郑英群全部损失。蔡强辉二审提交书面意见称，（一）一审法院认定事实正确，应予维持。1.倾城姿会所、郑英群拒绝整改涉案商铺入口导致商铺最终被封停，应承担责任。涉案租赁物在倾城姿会所、郑英群承租之前就有宽0.65米、高2米的入口，承租时承租人并未对该入口进行审查，且在被城管关注后，蔡强辉与倾城姿会所、郑英群多次沟通开设新门，倾城姿会所、郑英群一直不同意，在2019年8月蔡强辉开设新入口，该入口经一审法院现场查看并确认，若倾城姿会所、郑英群同意整改入口，就不存在城管封停商铺，因此，倾城姿会所、郑英群应承担合同无法履行的责任。2.倾城姿会所、郑英群的行为导致其所谓的损失，应自行承担。通过新设入口便可解决一系列的损失，倾城姿会所、郑英群拒不同意，即使其不愿意继续承租，仍可另寻其他地方继续经营，并非一定要遣散员工，合同到期仍需要搬迁，非因合同解除引发。倾城姿会所、郑英群在上诉状中陈述称2019年1月城管就查处违法建设，那么倾城姿会所、郑英群应对经营风险有预判，并有足够的时间采取措施进行避免。（二）一审法院适用法律正确，应予维持。一审法院参照无效合同后果处理，依据的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，并非倾城姿会所、郑英群引用的《中华人民共和国合同法》第五十二条，参照合同无效的处理在很多案例都可见。综上，一审认定事实正确，适用法律准确，应予维持。倾城姿会所、郑英群向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.蔡强辉退回押金11000元、水电押金5000元；3.蔡强辉赔偿倾城姿会所、郑英群的装修损失40000元（120000元÷36月×12月）；4.蔡强辉退回6月11日之后的租金4073.33元（6110元÷30天×20天）；5.蔡强辉赔偿倾城姿会所、郑英群一个月营业（个人所得）损失27100元；6.蔡强辉赔偿倾城姿会所、郑英群遣散人员工资38900元；7.蔡强辉赔偿倾城姿会所、郑英群搬迁费9920元、公证费用3500元；8.蔡强辉支付违约金11660元；9.蔡强辉承担本案诉讼费。蔡强辉向一审法院反诉请求：1.倾城姿会所、郑英群将涉案商铺恢复原状并交还给蔡强辉；2.倾城姿会所、郑英群参照合同租金标准支付2019年7月1日至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2019年8月15日为9165元；3.由倾城姿会所、郑英群承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月11日，郑英群（乙方）与蔡强辉（甲方）签订《租赁合同》，约定蔡强辉将广州市白云区平沙富力城商业街自编**号*楼（以下简称涉案商铺）租赁给郑英群使用，约96平方米，租赁期自2017年6月1日至2020年5月30日，租金5500元/月，自2018年6月1日开始，租金需在原租金基础上递增6%，乙方缴纳租金时间为当月的5号前；签订合同时，乙方须缴纳租赁保证金11000元，物业管理费为480元/月，甲方给乙方免租装修期为20天，租金自2017年6月1日开始计算；合同终止乙方退出经营场地时，应按甲方有关程序办理退场手续，乙方不可撤除场地内外的固有装修、形象画，违者外罚500元-5000元，场内货物、柜台及设施撤退应及时，但不应破坏原有设施及影响甲方其他租户的正常营业；未经甲方书面许可，乙方中途撤铺的，硬件设施归甲方所有，乙方不得搬走，并需向甲方偿付10000元违约金；甲方若需要提前收回商铺（房屋），则赔偿乙方2个月租金并退回乙方押金；户外的广告灯箱应报甲方及管理外审核并书面审批后，乙方才可施工、安装；所有广告灯光的开/闭时间，乙方应服从甲方统一管理要求，所产生的各项费用由相应的广告位商户承担；如因不可抗拒的自然因素或政府行为，导致本合同不能继续履行时，本合同将自行终止，双方均不负任何违约责任及赔偿损失责任；等等。2017年5月11日，蔡强辉开具收据，确认收到郑英群支付的租赁押金11000元、水电押金5000元以及2017年6月租金5500元、2017年5月11日至6月30日管理费760元。2019年1月11日，相关城管部门发出询问通知书，记载2019年1月11日前均禾街平沙富力城丽城路31号101室进行擅自改变房屋外立面，请相关单位于2019年1月14日派人带相关资料到执法机关接受询问。2019年5月24日，广州市白云区城市管理和综合执法局向广州白云供电局发出《广州市白云区城市管理和综合执法局关于对违法建设停止供电的函》，记载经查白云区均禾街存在1宗违法建设，我局已对该违法建设进行查处，现请根据有关规定采取有效措施对上述违法建设停止供电并拆除供电设施，该函后附均禾街违法建设情况统计表记载房屋地址为广州市均禾街平沙富力城小区丽城路31号101室。2019年6月5日，倾城姿会所、郑英群委托案外人戈文礼向蔡强辉转账支付了2019年6月租金及管理费共6110元。倾城姿会所、郑英群称当月租为5500元递增6%即5830元，管理费自2018年6月1日起调整为280元。倾城姿会所、郑英群为证实其存在装修损失、搬迁费支出、人员遣散费支出及营业损失，出示以下证据：1.装修施工许可证，由案外人广州市天力物业发展有限公司于2017年6月17日盖章颁发，装修项目包括门窗改造、外墙招牌灯。2.《广州市白云区均禾倾城姿美容会所项目装饰装修施工合同》，甲方、发包方为倾城姿会所，乙方、承接方为案外人广州金思维装饰工程有限公司，工程名为倾城姿会所装修工程，工程地点为涉案商铺，工期自2017年6月20日至2017年8月2日，工程总额为120000元，乙方指定收款账户户名为饶琳；落款时间为2017年6月20日。3.微信转账记录，显示2017年6月9日转账支付装修定金1000元，2017年7月3日支付差价200元。4.电子回单，显示戈文礼于2017年6月20日、7月3日、7月18日分别向饶琳转账各36000元，附言为工程款。5.收据、送货单及付款截图，显示为购买麻石、广告字、龙头、招牌、铁艺等，其中铁艺的单据有记载客户为倾城姿、金额为1280元；付款截图中包括发光字、Led显示屏、LED灯珠费用、铁艺尾款费用以及未注明款项用途的费用。6.2019年7月4日的搬迁明细单及2019年7月9日的发票，均由案外人广东老牌人人搬家有限公司出具。明细单记载平沙富力城搬迁工程明细包括空调、热水器、水晶灯等等，搬运费共计9920元，此次搬迁需2天完成，7月2日-7月3日；发票金额为9920元。7.证明、收据、手机转账记录，证明由案外人周木华、王樱、王晓玲、李运芳、蔡婷、李妍汐出具，记载因涉案商铺停电无法正常上班，倾城姿会所发放了停电期间2019年6月11日至7月4日期间的工资及遣散费；收据为上述人员出具确认收到工资及遣散费；手机转账记录为工资及遣散费的支付情况，共计38900元。8.公证书，由广州市白云公证书于2019年7月7日出具，记载该处公证人员受倾城姿会所的委托于2019年7月1日前往涉案商铺，对涉案商铺的内外相关现场现状进行拍照录像，照片显示商铺内电表被城管均禾执法队贴封条，封条时间为2019年6月12日。倾城姿会所、郑英群为此支付公证费3500元。9.核定定额通知书，由国家税务总局广州市白云区税务局于2018年9月20日向倾城姿会所出具，记载应纳税额明细中应纳税经营所得额为27100元。蔡强辉对上述证据1无异议，称该证据证实倾城姿会所、郑英群自行将商铺入口的大门扩建，对证据2-7均不予确认，对证据8真实性无异议，但称蔡强辉方当时并未在场进行清单，对证据9主张与本案无关，无法证明倾城姿会所、郑英群的经营额或损失。蔡强辉为证实系因倾城姿会所、郑英群使用灯箱与他人引起纠纷导致涉案商铺无法经营，出示以下证据：1.视频，显示夜间倾城姿会所上悬挂的招牌通电发光；2.微信、短信聊天记录，微信聊天记录显示有人向物业公司人员投诉商铺LED灯及商铺开后门等事宜，短信聊天记录倾城姿会所、郑英群于2019年7月4日告知蔡强辉商铺断电、倾城姿会所、郑英群已搬离、需退回商铺给蔡强辉，请蔡强辉尽快来拿钥匙；蔡强辉回复需带上合同一起交还。3.调查笔录，记载系案外人黄林在白云区××街××执法队处接受询问，黄林称系涉案商铺的前租户，称涉案商铺当时北面的入口为宽0.65米、高2米的铁门，且入口处有个高度0.2米的平台，没有室外台阶，南面也有入口。倾城姿会所、郑英群对上述证据1认为与本案无关，对证据2微信聊天记录称与本案无关，短信聊天记录确认，但称蔡强辉未前来取回钥匙；对证据3称与本案无关。一审法院于2019年10月18日前往涉案商铺现场，现场可见涉案商铺北面的入口已被砖块砌墙封堵，需从涉案商铺南面的案外人裕丰地产店铺入口进入；倾城姿会所、郑英群搬离时拆除了房屋内的灯具、空调及墙壁上悬挂的装饰物。蔡强辉确认从裕丰地产店铺进入涉案商铺的入口是2019年8月初开设的，之前因倾城姿会所、郑英群不同意，故没有开设。一审法院另查，在蔡强辉出示的短信记录之后，倾城姿会所、郑英群于2019年7月4日继续回复若蔡强辉无时间来取钥匙，需要蔡强辉提供地址邮寄给蔡强辉，但蔡强辉坚持要求要连合同一起邮寄；之后，倾城姿会所、郑英群分别于2017年7月5日、7月6日再次通知蔡强辉交接商铺钥匙，蔡强辉仍坚持要求要连合同一起交接。涉案商铺登记的产权人为案外人王良，该商铺仍有其他共有人。一审审理中，倾城姿会所、郑英群确认戈文礼为郑英群配偶，确认涉案商铺的相关权利由倾城姿会所享有，确认其装修时对涉案商铺北面的入口进行了改动，将铁门改为玻璃门。蔡强辉确认涉案商铺在2019年6月11日左右有停电，但现能否正常用电不清楚；明确要求恢复原状是要求倾城姿会所、郑英群保留涉案商铺的天花、墙壁及以形成附和的装饰物完好。2019年8月27日一审庭审时，倾城姿会所、郑英群向蔡强辉交付钥匙一条，蔡强辉收到后称需一审庭后核实是否为涉案商铺钥匙，但于2019年10月18日蔡强辉在现场时称因涉案商铺北面入口已被封堵，也无法确定钥匙是否属实。一审法院认为，涉案租赁物业经合法规划报建已领取不动产权证书，故郑英群与蔡强辉关于涉案商铺签订的《租赁合同》未违反相关法律法规，属于郑英群与蔡强辉自身真实意思表示，合法有效，郑英群与蔡强辉均应恪守履行。倾城姿会所、郑英群起诉要求解除上述合同，蔡强辉主张继续履行，但根据《公证书》显示，涉案商铺的用电已被城管部门封停，商铺已不具备适合出租的条件，且倾城姿会所、郑英群已搬离涉案商铺，双方已实际未再继续履行租赁合同，故倾城姿会所、郑英群要求解除合同合理，一审法院予以支持。关于涉案商铺被封停的原因及责任认定问题。蔡强辉主张系倾城姿会所、郑英群灯箱使用被投诉才导致涉案房屋被封停，但根据城管部门发送给供电部门的函件可知，被封停的原因系涉案商铺的入口系违法建设，若涉案商铺不存在违法入口，即使被投诉灯箱使用违规，不一定产生涉案商铺被封停的后果，故涉案商铺存在违法建设的入口才是被封停的根本原因。蔡强辉还主张倾城姿会所、郑英群对该违法入口进行了改建，即使倾城姿会所、郑英群存在改建行为，该改建行为也是基于蔡强辉已提供了该入口为前提才进行，并非系倾城姿会所、郑英群自行开设该违法入口，故改建行为并不对该入口是违法建设产生实质性影响，蔡强辉亦无证据证实其所提供的入口在倾城姿会所、郑英群改建之前是合法有效的入口，故涉案商铺存在违法入口导致涉案商铺被封停的责任在于蔡强辉。虽倾城姿会所、郑英群与蔡强辉之间租赁的商铺系合法建筑物，但因涉案商铺存在违法入口并因此导致商铺被封停、租赁合同无法继续履行，系因违法行为导致，倾城姿会所、郑英群在承租涉案商铺时未能谨慎审查涉案商铺的入口问题亦存在过错，故对于涉案租赁合同导致的双方责任应参照无合法报建建筑物导致合同无效的后果来承担。关于押金，参照合同无效的后果，蔡强辉需向倾城姿会所、郑英群退还押金共16000元。关于2019年6月11日之后的租金（含管理费），因涉案商铺于2019年6月12日被城管部门封停，故涉案商铺自2019年6月12日起不再具备适租条件，倾城姿会所、郑英群要求退还之后的租金（含管理费）合法合理，一审法院予以支持，经计算为3869.67元（6110元÷30天×19天），倾城姿会所、郑英群诉请超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。关于装修损失，倾城姿会所、郑英群主张为120000元，有提供装饰装修施工合同及转账记录予以证实，但金额应为109200元（1000元+200元+36000元×3），剩余装修材料中除了铁艺的1280元显示与涉案商铺有关也有相应的尾款支付记录外，其余材料未显示与本案有关；而广告、招牌、发光字等都属于可拆除的物品，不应计入装修损失中；故一审法院核定倾城姿会所、郑英群的装修费用应为110480元（109200元+1280元）。因倾城姿会所、郑英群出示证据显示其于2019年7月4日搬离，剩余未使用331天，故装修损失应按照倾城姿会所、郑英群实际使用期间按比例计算为33396.24元（110480元×331天÷1095天）。参照合同无效的后果处理，该损失应由倾城姿会所、郑英群与蔡强辉各承担50%，即蔡强辉需向倾城姿会所、郑英群赔偿装修损失16698.12元。关于人员遣散费，倾城姿会所、郑英群在涉案场地无法经营后，仍可另寻其他地方继续经营，并非一定需要遣散员工，故倾城姿会所、郑英群主张人员遣散费理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于搬迁费，若合同到期，倾城姿会所、郑英群仍需进行搬迁，故该费用并非本案合同解除导致的额外损失，倾城姿会所、郑英群要求蔡强辉承担理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于营业损失，倾城姿会所、郑英群在2019年1月应已清楚知晓涉案房屋的违法入口已被城管部门进行关注，倾城姿会所、郑英群自该时起对其经营风险应有预判并可采取措施进行避免，且仅凭2018年的税收凭证无法充分证实倾城姿会所、郑英群的经营收入，故该经营损失应由倾城姿会所、郑英群自行承担。关于公证费，该费用并非合同解除后产生的必要费用，倾城姿会所、郑英群要求蔡强辉承担理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于违约金，参照合同无效后果，蔡强辉无需承担，一审法院对倾城姿会所、郑英群该项诉请不予支持。关于反诉诉讼请求中的对房屋恢复原状并交还蔡强辉，一审法院现场勘验所见，倾城姿会所、郑英群并未对涉案商铺的天花、墙壁进行破坏损毁，而墙壁上悬挂的装饰物并非与墙壁形成强附和，可以拆除搬离，故蔡强辉要求倾城姿会所、郑英群恢复原状无事实依据，一审法院不予支持，予以驳回。关于交回房屋，现蔡强辉已确认对涉案商铺重新开通了入口，可见蔡强辉已可实际控制和使用涉案商铺，无需倾城姿会所、郑英群再行将涉案商铺交付蔡强辉，故蔡强辉该项诉请一审法院不予支持，予以驳回。关于反诉租金，因倾城姿会所、郑英群已于2019年7月4日搬离，且涉案商铺已于2019年6月12日被城管部门封停，涉案商铺已不具备适租条件，蔡强辉要求倾城姿会所、郑英群支付占有使用费无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。郑英群确认上述权利均归属于倾城姿会所属于郑英群自行行使处分权的行为，一审法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年10月24日作出如下判决：一、郑英群与蔡强辉于2017年5月11日签订的《租赁合同》解除；二、自本判决生效之日起五日内，蔡强辉向广州市白云区均禾倾城姿美容会所返还押金16000元；三、自本判决生效之日起五日内，蔡强辉向广州市白云区均禾倾城姿美容会所赔偿装修损失16698.12元；四、自本判决生效之日起五日内，蔡强辉向广州市白云区均禾倾城姿美容会所返还2019年6月12日至2019年6月30日的租金（含管理费）3869.67元；五、驳回郑英群、广州市白云区均禾倾城姿美容会所的其他诉讼请求；六、驳回蔡强辉的全部反诉诉讼请求。本诉受理费1662元，由郑英群负担1260元，由蔡强辉负担402元。反诉受理费25元，由蔡强辉负担。本院二审期间，倾城姿会所、郑英群提供以下证据：1.税务事项通知书，拟证明倾城姿会所、郑英群2019年月经营额为27201元的事实；2.会员清单，拟证明倾城姿会所、郑英群开发了几百名客户并办理了年卡，会所关停导致这些客户全部丧失，倾城姿会所、郑英群需退费并赔偿，造成巨大损失的事实；3.录音证据，拟证明城管要求整改的6个多月内，倾城姿会所、郑英群积极整改，多次与蔡强辉协商解决问题，而蔡强辉一直消极应对，拒不整改的事实；4.律师函，拟证明倾城姿会所、郑英群2019年3月11日就发函给蔡强辉，让其整改违法入口，蔡强辉一直不予整改的事实；5.劳动合同，拟证明24天停电期间，倾城姿会所、郑英群的员工工资损失事实；6.房产证复印件，拟证明涉案房屋本为2层房屋，有合法入口，蔡强辉为增加租金，将一楼合法入口改为商铺出租，违法在房屋背面为二楼商铺开设入口的事实。蔡强辉经书面质证，认为：1.对证据1的真实性、合法性予以认可，不认可关联性，该证据一审中未举证，不属于新证据，不应采纳，且《未达起征点通知书》只是行政管理手段，不具有参考性，且市场经济具有波动性，仅凭一个数字实属无法预知未来经营情况；2.对证据2的真实性、合法性和关联性不予认可，一审中未举证，不属于新证据，不应采纳，且会员清单为倾城姿会所、郑英群自己编写，不具证明力；3.对证据3的关联性不予认可，该证据恰巧证明了倾城姿会所、郑英群早就有搬的打算，并没有想配合整改，该证据一审中未举证，不属于新证据，不应采纳；4.对证据4的关联性不予认可，恰巧证明2019年3月份倾城姿会所、郑英群与蔡强辉已闹僵，根本不配合蔡强辉整改，且该证据一审中未举证，不属于新证据，不应采纳；5.对证据5的真实性、合法性和关联性不予认可，一审中已举证；6.对证据6的真实性、合法性认可，对关联性不认可，与本案没有关联。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审审理过程中，各方当事人均同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审争议焦点在于涉案《租赁合同》解除的原因以及责任承担问题。关于合同效力以及合同应否解除的问题一审法院已作详细论述，本院予以认同，在此不再赘述。关于合同解除的原因问题。涉案商铺因入口系违法建设的原因而被城管部门封停，蔡强辉并无充分证据证明涉案商铺的违法入口系倾城姿会所、郑英群自行开设，无证据证明其提供给承租人的入口为合法有效的入口，一审法院认定涉案商铺存在违法入口导致涉案商铺被封停的责任在于蔡强辉，并无不当，本院予以认可。蔡强辉作为出租人，其向承租人交付的租赁物存在违法入口，涉案商铺因存在该违法入口而被城管部门封停，蔡强辉对于涉案租赁合同不能继续履行应承担主要的过错责任。郑英群作为承租人，应充分了解租赁物的基本状况，郑英群未核查租赁物是否存在擅自变更设计、规划等行为，未尽缔约审慎义务，对于合同不能继续履行，亦有一定过错。郑英群、倾城姿会所认为其已尽承租人的合理注意义务，对于合同解除并无过错的上诉理由依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。涉案商铺于2019年6月12日被城管部门封停，涉案租赁合同因此无法继续履行，一审法院判令蔡强辉退还2019年6月12日之后的租金并无不当，本院予以维持。关于装修损失，双方当事人在一审期间均未申请对涉案商铺内的装饰装修残值损失进行鉴定，一审法院根据本案现有证据以及剩余租赁期限，核定装修损失为33396.24元，具有合理性，本院予以认可。如前所述，蔡强辉对于涉案租赁合同不能继续履行负有主要责任，郑英群负有次要责任，依照前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，根据合同履行情况以及双方的过错程度，本院酌定蔡强辉应向倾城姿会所赔偿装修损失26717元。一审法院认定租赁双方对装修损失各承担50%的赔偿责任欠妥，二审予以纠正。关于违约金的问题。如前所述，涉案商铺因存在违法入口被城管部门封停，导致合同不能继续履行，由此可见，蔡强辉交付的租赁物存在影响合同履行的重大瑕疵。虽然涉案《租赁合同》中对于出租人因租赁物存在瑕疵导致合同解除的违约责任并无单独列明，但该合同约定“甲方（蔡强辉）如需要提前收回商铺（房屋），则赔偿乙方二个月的租金，并退回乙方押金”，该款约定已反映出租赁双方对于因出租人的原因导致合同解除如何承担违约责任的合意，郑英群、倾城姿会所依据该款约定要求蔡强辉承担违约责任，具有合理性，本院予以采纳。根据双方过错程度以及合同履行情况，本院酌定蔡强辉应向倾城姿会所赔偿违约金9328元。关于遣散人员费用、营业损失的问题。首先，涉案《租赁合同》中并无约定出租人违约导致合同解除时须赔偿承租人工人工资、遣散费、营业损失；其次，郑英群、倾城姿会所提供的劳动合同并无向相关主管部门备案，亦无提供为相关人员购买社保的证明，仅凭付款流水以及收款人出具的证明尚不足以证明其雇请工人的情况以及其因合同解除所产生遣散人员费用的损失，郑英群、倾城姿会所提供的纳税资料等证据亦不足以证明其所主张的营业损失，且如前所述，对于合同的解除，郑英群作为承租人亦有一定过错，故一审法院驳回郑英群、倾城姿会所该部分诉讼请求，并无不当，本院予以维持。郑英群、倾城姿会所二审期间提供的证据所反映的事实均发生在一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，且该证据并不足以证明郑英群、倾城姿会所的主张，本院不予接纳。综上所述，一审法院查明事实基本清楚，但对于租赁双方对于合同解除的过错程度以及责任分担的认定欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27780号民事判决的第一项、第二项、第四项、第六项；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27780号民事判决第五项；三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27780号民事判决的第三项为：自本判决送达之日起五日内，蔡强辉向广州市白云区均禾倾城姿美容会所赔偿装修损失26717元；四、自本判决送达之日起五日内，蔡强辉向广州市白云区均禾倾城姿美容会所支付违约金9328元；五、驳回郑英群、广州市白云区均禾倾城姿美容会所的其他诉讼请求。本诉受理费1662元，由倾城姿会所、郑英群负担1063元，由蔡强辉负担599元；反诉受理费25元，由蔡强辉负担。二审案件受理费3323元，由倾城姿会所、郑英群负担2125元，由蔡强辉负担1198元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年三月九日书记员  贾妍胡秀红