贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终121号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：杨晓洁，女，1970年7月25日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：杨孝红，女，1967年12月11日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：刘维华，男，1964年1月21日生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：谭红，男，1968年4月24日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。四被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100002。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红办理不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红已付购房款838,965.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月12日起计算至2018年8月29日）；三、驳回原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红的其他诉讼请求。案件受理费1,117.09元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、在案涉房屋已具备办证条件的情况下，上诉人按照被上诉人在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日邮寄了关于办理房屋不动产权证告知书，可以证明已向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务。二、一审法院支持的违约金明显过高应当调减，理由如下：1、目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。2、房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，调整逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算较为合理。三、一审法院不应让上诉人全部承担一审案件受理费，根据法律规定，案件受理费应按比例分担。被上诉人杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红二审未作答辩。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审查明事实与一审相同。本案二审争议焦点：1、违约金的截止时间应如何确定？2、一审确定的违约金是否过高应予调减？3、案件受理费分担是否合理？本院认为，关于争议焦点一，根据《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(一)，双方未对取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的具体时间进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人于2016年7月14日将涉案商品房交付被上诉人使用，其应于交付房屋之日起90日，即于2016年10月11日前取得涉案商品房的初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。上诉人未能在上述期限内取得初始登记，构成违约，应承担相应的违约责任。一审认定本案违约时间从2016年10月11日起算并无不当。上诉人一审中提交的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，足以证明上诉人已于2018年8月23日按照被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，向被上诉人邮寄送达了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，故应认定上诉人于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。据此，上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年8月23日，一审根据合同附件十二《补充协议》第一条约定“9.……相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日”的约定,认定2018年8月30日为《关于办理房屋不动产权证的告知书》到达被上诉人的时间，因此认定违约截止时间为2018年8月29日不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(二)约定的内容是以《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(一)约定内容为基础，本案中，《商品房买卖合同》第二十二条转移登记(一)无明确时间，且第二十二条转移登记(二)对超过180天不退房如何承担违约责任亦未进行约定，故本案对如何支付违约金无约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案应以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人承担违约责任。一审中，被上诉人在起诉状中请求支付违约金，违约金以已付购房款838965元为基数，按照万分之一标准计算。被上诉人的请求，在法律规定的范围内，应予支持。一审以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金不当，本院予以纠正。上诉人主张一审判决的违约金过高，应进行调减的上诉主张成立，本院予以采纳。关于争议焦点三，一审确定的诉讼费分担确有不当。上诉人认为一审诉讼费分担不合理的上诉主张，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11345号民事判决第一项，即“一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红办理不动产权证书”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11345号民事判决第二项、第三项，即“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红已付购房款838,965.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月12日起计算至2018年8月29日）；三、驳回原告杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红的其他诉讼请求”；三、由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金(以被上诉人杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红已付购房款838,965.00元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年10月12日起计算至2018年8月23日）；四、驳回被上诉人杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红的一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1117.09元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担613元，由被上诉人杨晓洁、杨孝红、刘维华、谭红承担504.09；二审案件受理费2234元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担1226元，由被上诉人赵军、刘琼承担1008.18元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇二〇年三月五日书记员 秦宇彤