辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终297号 上诉人（原审被告）：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。 法定代表人：许德来，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：刘菲菲，女，汉族，1988年5月5日出生，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司因与被上诉人刘菲菲房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人**、被上诉人刘菲菲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 辽宁中珠房地产开发有限公司二审上诉请求及理由：上诉请求：1、依法撤销双台子区人民法院（2019）辽1102民初2067号民事判决书；2、依法驳回被上诉人的原审请求；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院适用法律错误，上诉人没有违反购房合同约定，造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的原因是因为双台子区政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体事实是：双台子区政府没有按照当时与答辩人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。双台子区政府没有按照合同把“电力外网”接入小区是造成被上诉人房屋所有权证书没有办理下来的主要原因。另，一审判决计算违约金的数额有误。综上所述，请求二审法院依法查清事实，判如上诉人所求。 刘菲菲二审辩称：认可一审判决，请求二审法院维持原判。 刘菲菲一审诉称：1、判令被告给付原告从违约之日到起诉之日的违约金人民币10000元；2、本案的涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月24日与被告签订商品房买卖合同，购买了被告开发建造的位于中珠天琴湾4-1-1702室房屋。2016年原告正式入住。但被告违反双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第20条规定，致使原告未能在所购房屋交付之日起1年内取得该房屋的所有权证书。 辽宁中珠房地产开发有限公司一审辩称：1、原告提出的1万元赔偿数额是在没有任何事实依据的情况下提出的无理要求，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。2、被告没有违反购房合同约定，造成被告房屋所有权证书没有办理下来的原因：是因为政府不履行与被告签订的合同规定的义务，属于不可抗力的原因。 一审法院审理查明：原、被告于2016年6月24日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建造的位于中珠天琴湾4-1-1702室房屋，2016年10月19日原告交纳购房款金额人民币371429元。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。另查，被告于2016年6月22日通知原告办理入住，按照合同约定，被告自2017年6月23日违约。 一审法院审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在违约行为及违约金的数额认定问题，原、被告已在《商品房买卖合同（预售）》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，被告于2016年6月22日通知原告入住，被告于2017年6月23日违约，故被告应从2017年6月23日起至2019年10月11日（共计840天）止以371429元为基数按照日万分之0.1向原告支付违约金，原告主张人民币10000元的违约金无事实和法律依据，不予支持。关于被告提出的造成己方违约的事由系第三方的原因，不属于不可抗力，故被告的抗辩理由不以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给予原告刘菲菲违约金人民币3116.4元（人民币371429元×0.1/10000×840天）。二、驳回原告刘菲菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 本案争议的焦点：上诉人是否构成违约，应否支付违约金。 围绕本案争议的问题，上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司认为，上诉人提供的提供《商品房买卖合同（预售）》补充协议、收据，能够证明被上诉人向上诉人支付的购房款为291840元，并非一审判决所认定的371429元。一审判决认定上诉人向被上诉人支付违约金是按照371429元计算的，应当按被上诉人实际的交款数额291840元计算违约金。该违约金数额应当是2452.80元（291840×0.1/10000×840天）。 围绕本案争议的问题，被上诉人刘菲菲认为，对上诉人提供的两份证据的真实性无异议。但被上诉人的契税、全款发票、银行贷款全部以371429元计算收取的，所以应当按照371429支付违约金。 除一审查明的事实外，二审另查明，被上诉人向上诉人交纳购房款金额为人民币291840元。 本院认为，上诉人提出其不存在违约行为，不应支付违约金的上诉请求。因上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当效力。双方均应按合同约定履行各自的义务。依据双方所签合同的约定，上诉人应于被上诉人所购房屋交付之日起一年内履行交付房屋所有权证书的义务，但上诉人却未如此，并未如约履行该义务。上诉人认为由于政府部门未履行与其签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）约定的义务，没有给上诉人按城市基础设施“电力外网”接入小区工程，造成上诉人对被上诉人违约，应当属于不可抗力的主张。因“不可抗力”应是指不能预见并不能克服的自然的原因所致的客观情形，并非政府不履行。据此，上诉人未如期履行与被上诉人所签合同的义务，在一年内向被上诉人交付房屋所有权证的行为构成违约，其应当承担违约责任。另，上诉人认为一审判决关于违约金的数额计算有误，应当按被上诉人实际的交款数额291840元计算违约金的主张。因被上诉人对此未予提出异议，本院予以确认。 综上，一审判决认定上诉人违约，并支付违约金应无不当。但一审判决关于违约金的数额计算有误，应予纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下： 一、维持盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2067号民事判决第二项。即“驳回原告刘菲菲的其他诉讼请求。” 二、撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2067号民事判决第一项。即“一、被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给予原告刘菲菲违约金人民币3116.4元（人民币371429元×0.1/10000×840天）。” 三、上诉人辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给予被上诉人刘菲菲违约金人民币2452.80元（291840元×0.1/10000×840天）。 如果未按本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由辽宁中珠房地产开发有限公司承担。二审案件受理费50元，由辽宁中珠房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李喜凤 审判员 李宝明 二〇二〇年三月二十五日 书记员 秦楚依