辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1122号上诉人（原审被告）：李云飞，男，1983年8月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：大连中铁诺德物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园1号楼3单元101室及102室。法定代表人：孙立强，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴洋，男，该公司职员。上诉人李云飞因与被上诉人大连中铁诺德物业服务有限公司（以下简称诺德物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李云飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人在诉前不交物业费的原因是被上诉人坚持要收取滞纳金，但被上诉人对滞纳金的计算有误，所以，上诉人并不是无故不交物业费。2.被上诉人至今未向上诉人交付业主入户礼。3.物业公司工作人员每次向上诉人电话催缴物业费时态度不好，对于上诉人反映的物业服务问题没有及时做好记录，且催缴电话过于频繁。4.物业服务存在瑕疵，主要体现在楼管缺位、没有及时张贴小区停水通知、大厅地面不光亮、擦拭电梯地面的拖把味道重、电梯内有胶水痕迹、安全通道长年堆放啤酒瓶且地面脏、过年期间一楼大厅放有黑色板子不吉利、单元门口旁有玻璃碎片、夜间门禁大开、夜间保安人数少、消防设施不规范、上诉人楼上在没有出售的情况下卫生间漏水。诺德物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。诺德物业向一审法院起诉请求：李云飞支付自2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业费8970元及滞纳金2290元，合计11260元。一审法院认定事实如下：1.李云飞系辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园（中铁小区）11号2单元17层2号房屋的所有权人，该房屋面积为79.59平方米，房屋用途为住宅。2.上述房屋由大连法马克房地产开发有限公司开发出售。2012年9月19日，诺德物业与大连法马克房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由诺德物业对大连中铁诺德滨海花园小区实行物业管理服务，委托期限为自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止，物业费由诺德物业按建筑面积向业主收取，住宅的物业费标准为2.3元/平方米/月。3.2013年6月19日，大连法马克房地产开发有限公司与李云飞签订《前期物业服务协议》，约定李云飞同意大连法马克房地产开发有限公司将对中铁小区实施前期物业服务的权利义务转让给诺德物业，物业费标准与《前期物业服务委托合同》一致，李云飞须于每季度首月10日前支付本季度物业费，如逾期交纳，需补交并按3‰比例按日交纳滞纳金。同时该协议所附的《大连中铁诺德滨海花园临时管理规约》约定了作为业主的李云飞及作为物业服务企业的诺德物业的相关权利及义务。4.李云飞尚未给付诺德物业自2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诺德物业作为物业服务企业与大连中铁诺德滨海花园小区开发商大连法马克房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，李云飞亦与大连法马克房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由大连法马克房地产开发有限公司委托诺德物业作为大连中铁诺德滨海花园小区的物业服务企业，故上述合同与协议均对作为大连中铁诺德滨海花园小区业主的李云飞具有约束力。诺德物业已为大连中铁诺德滨海花园小区提供了物业服务，李云飞作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向诺德物业交纳物业费，现诺德物业要求李云飞支付拖欠的自2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业费8970元的诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于诺德物业主张李云飞应支付滞纳金2290元的诉讼请求，该滞纳金的实质应为诺德物业要求李云飞承担的逾期交纳物业费的违约金，结合本案查明事实以及李云飞陈述，李云飞未按约定时间交纳物业费的原因系对物业服务关系、服务质量存有异议，而非恶意拖欠。为了有效缓和诺德物业与李云飞间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，对于诺德物业该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于李云飞辩称诺德物业与大连法马克房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，该合同无效一节，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”一审法院认为，第一，从该条文整体立意来看，其并不属于效力性强制性规范；第二，该条规定开发商选聘物业服务企业并非仅限于“招投标”方式；第三，李云飞并未举证证明开发商选聘诺德物业为前期物业服务企业的过程中存在违反该条所规定的情形。综上，李云飞辩称《前期物业服务委托合同》无效，无事实及法律依据，亦无证据支持，一审法院不予采纳。关于李云飞辩称诺德物业未履行《前期物业服务协议》项下的义务，物业服务不到位，无权向李云飞收取物业费一节，诺德物业主张其已为中铁小区提供了安保、垃圾清理、设施保养等物业服务，有权收取物业费。一审法院认为，即使李云飞认为诺德物业服务存在瑕疵，亦不能否定诺德物业为李云飞提供物业服务的事实及诺德物业收取相应物业费的权利，对于李云飞上述抗辩意见，一审法院不予采信。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即诺德物业所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，李云飞虽未交费，但诺德物业仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。李云飞采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，李云飞的行为并不应得到支持。因此，李云飞在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。同时，诺德物业在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李云飞于本判决生效之日起十日内给付大连中铁诺德物业服务有限公司自2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业费8970元；二、驳回大连中铁诺德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费82元，减半收取计41元，由大连中铁诺德物业服务负担16元，由李云飞负担25元（此款诺德物业已预交，李云飞于本判决生效之日起十日内给付诺德物业）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。结合双方当事人的诉辩观点及本案事实，被上诉人在讼争期间为上诉人提供了物业服务，上诉人以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费。依据案涉《前期物业服务协议》及《前期物业服务委托合同》的约定，被上诉人的合同义务系为大连中铁诺德滨海花园小区提供物业服务，上诉人作为该小区业主，在接受了物业服务的同时，应履行向被上诉人支付物业费的合同义务。上诉人仅以被上诉人提供的服务有瑕疵为由拒绝支付物业费，与案涉合同约定及法律规定不符，本院不予支持。综上所述，李云飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由李云飞负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王慧莹二〇二〇年三月二十四日书记员  牛超群