湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初294号原告：张家界晟昊置业有限公司。统一社会信用代码91430800553021733L，住所地张家界市永定区月亮湾花园B2-6。法定代表人：孙亚军，董事。诉讼代表人：湖南东厚资产管理有限公司。统一社会信用代码91430111ＭＡ4Ｌ1ＥＸＬ9Ｆ，住所地长沙市雨花区。法定代表人：王孟纯，总经理。委托诉讼代理人：丁琴，女，1993年8月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。系湖南东厚资产管理有限公司员工。委托诉讼代理人：邵静颖，女，1995年11月22日出生，汉族，住广西柳城县。系湖南东厚资产管理有限公司员工。被告:李宗武，男，1969年12月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被告：罗桂浓，女，1972年8月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。两被告共同委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈华丽，湖南澧滨律师事务所律师。原告张家界晟昊置业有限公司（以下简称晟昊公司）被告李宗武、罗桂浓排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告晟昊公司诉讼代表人湖南东厚资产管理有限公司的委托诉讼代理人邵静颖、被告李宗武、罗桂浓的共同委托诉讼代理人陈华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟昊公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告停止侵权、恢复原状、返还非法占有的张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋；2、两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年8月31日，原告委托张家界晟昊商业经营管理有限公司与张家界天成酒店有限公司签订租赁合同，将原告开发的张家界国际旅游商业城B1栋1楼148、152、153A、155、二楼、三楼、四楼房屋出租给张家界天成酒店有限公司经营，租赁期限为2015年11月1日至2023年10月30日，在租赁合同履行过程中，被告李宗武强行封墙，将B1栋152号、153A号房隔断并非法占用，导致张家界天成酒店有限公司无法正常经营而要求原告赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因B1栋152号、153A号房屋产权并未登记在两被告名下，该两套房屋的所有权仍属于原告。未经原告同意，两被告在原告房屋内封墙、非法占有房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益不受侵犯，请求人民法院在查清案件事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告李宗武辩称，1、晟昊公司已将房屋出售给李宗武，李宗武支付了所有购房款。晟昊公司与李宗武于2014年3月7日、3月31日分别签订了两份《张家界市商品房预售合同》，约定晟昊公司将位于官黎坪办事处龙门社区的张家界国际旅游商业城B1栋152、127号房出售给买受人李宗武，152号房总价为688318元，127号房总价为361682元，交房日期均为2014年6月1日前。该两份合同系双方的真实意思表示，合法有效。2014年3月31日，李宗武按照合同约定支付了两套房屋的购房款100万元，双方并在房管部门办理了房屋网签备案登记手续，网签登记在李宗武名下。2、李宗武是合法占有房屋，没有侵犯晟昊公司的所有权；晟昊公司统一将房屋委托张家界晟昊商业经营管理公司出租给张家界天成酒店有限公司经营时，通知了李宗武，并与李宗武协商了租金相关事宜，应视为晟昊公司已向李宗武实际交付了房屋，李宗武对房屋享有占有使用权。李宗武由于一直未收到房屋租金，才收回房屋，并不是非法占用房屋。3、晟昊公司无权请求排除妨害、返还房屋。由于晟昊公司的原因，房屋一直未完成初始登记，导致该房屋买受人无法取得产权证。开发商办理产权证的日期都会晚于交房日期，甚至出现延期办证的情况，开发商向买房人交房房屋后至办理产权登记期间，开发商以房屋未登记在买房人名下为由要求买房人退还房屋，于法于理都不符。双方的房屋买卖合同没有解除，晟昊公司应按合同约定立即履行办理房屋产权证等义务，无权要求李宗武排除妨害、返还房屋。综上，李宗武是合法占有使用张家界国际旅游商业城B1幢152号房，不存在侵权行为，请求法院依法驳回原告晟昊公司的诉讼请求。被告罗桂浓辩称，1、晟昊公司已将房屋出售给罗桂浓，罗桂浓支付了所有购房款。晟昊公司与罗桂浓于2014年3月7日、3月31日分别签订了两份《张家界市商品房预售合同》，约定晟昊公司将位于官黎坪办事处龙门社区的张家界国际旅游商业城B1栋153A号房出售给被告罗桂浓，总价款100万元，交房日期为2014年6月1日前。该合同系双方的真实意思表示，合法有效。罗桂浓于2013年10月22日支付了房屋的购房款100万元，双方并在房管部门办理了房屋网签备案登记手续，网签登记在罗桂浓名下。2、罗桂浓是合法占有房屋，没有侵犯晟昊公司的所有权；晟昊公司统一将房屋委托张家界晟昊商业经营管理公司出租给张家界天成酒店有限公司经营时，通知了罗桂浓，并与罗桂浓协商了租金相关事宜，应视为晟昊公司已向罗桂浓实际交付了房屋，罗桂浓对房屋享有占有使用权。罗桂浓由于一直未收到房屋租金，才收回房屋，并不是非法占用房屋。3、晟昊公司无权请求排除妨害、返还房屋。由于晟昊公司的原因，房屋一直未完成初始登记，导致该房屋买受人无法取得产权证。开发商办理产权证的日期都会晚于交房日期，甚至出现延期办证的情况，开发商向买房人交房房屋后至办理产权登记期间，开发商以房屋未登记在买房人名下为由要求买房人退还房屋，于法于理都不符。双方的房屋买卖合同没有解除，晟昊公司应按合同约定立即履行办理房屋产权证等义务，无权要求罗桂浓排除妨害、返还房屋。综上，罗桂浓是合法占有使用张家界国际旅游商业城B1幢153A号房，不存在侵权行为，请求法院依法驳回原告晟昊公司的诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年10月22日，晟昊公司（合同甲方）与罗桂浓（合同乙方）签订一份《借款协议》，乙方为甲方借款人民币100万元，借款期限为三个月，自2013年10月22日至2014年1月21日，借款利率为月利率30‰，借款利息于每月开始当日支付。借款协议第七条约定，甲方房产位于张家界市火车站广场前，具体房号为B1栋153A室（41.75㎡），甲方同意乙方将以上房屋作为全额付款签订《张家界市商品房预售合同》并在房管局做好网签。协议第八条约定，如甲方未能按《借款合同》的约定归还借款，甲方同意将本协议所列的一间房屋按总价款100万元出售给乙方，房屋实际销售价格与房管局网签合同销售价格不一致的，以本补充协议所定价格为准，所售房屋面积以房管局实测面积为准。协议第九条约定，借款方还清贷款方的贷款，贷款方须于当天无条件配合借款方到房管局办理好撤件手续。协议第十条约定，本补充协议为《张家界市商品房预售合同》的补充条款，与《张家界市商品房预售合同》具有同等效力。《借款协议》签订后，罗桂浓向晟昊公司指定的户名为陈永红的银行账户转账100万元。当天，晟昊公司与罗桂浓签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定由晟昊公司将位于张家界国际旅游商业城B1幢153A号房出卖给罗桂浓，房屋面积为41.75㎡，其中，套内建筑面积28.83㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.92㎡，价款为每平方米23952.10元，总金额100万元。付款方式为一次性付款，于本合同签订之日支付，交付期限为2014年6月1日前。合同还对买受人逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、房屋交接及违约责任、规划设计变更的约定、保修责任、房屋产权登记、物业服务等进行了约定。该《张家界市商品房预售合同》签订后，罗桂浓并未实际向晟昊公司支付购房款100万元。2014年3月31日，晟昊公司（借款方）与李宗武（贷款方）签订一份《借款合同》，约定：借款金额为人民币105万元，借款期限为六个月，自2014年3月31日至2014年9月30日，借款利率为月利率3%，借款利息按月支付。《借款合同》第八条约定，如借款人逾期未归还借款，只要贷款人提出要求，借款人同意用该笔借款冲抵于2014年4月1日与李宗武签订的《张家界市商品房预售合同》中所有应付购房款，具体房号为B1栋127、152室，建筑面积68.89平方米。合同对九条约定，借款方还清贷款方的贷款，贷款方须于当天无条件配合借款方到房管局办理好撤件手续，如贷款人在七天内不配合借款方去房管局办理好撤件手续，贷款方自愿付借款方违约金10万元整。《借款合同》签订后，李宗武向晟昊公司指定的户名为胡林浩的银行账户转账105万元。2014年3月7日，晟昊公司与李宗武签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定由晟昊公司将位于张家界国际旅游商业城B1幢152号房出卖给李宗武，房屋面积为45.19㎡，其中，套内建筑面积31.20㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.99㎡，价款为每平方米15231.64元，总金额688318元。付款方式为一次性付款，于本合同签订之日支付，交付期限为2014年6月1日前。合同还对买受人逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、房屋交接及违约责任、规划设计变更的约定、保修责任、房屋产权登记、物业服务等进行了约定。该《张家界市商品房预售合同》签订后，李宗武并未实际向晟昊公司支付购房款688318元。2014年3月31日，晟昊公司与李宗武签订一份《张家界市商品房预售合同》，约定由晟昊公司将位于张家界国际旅游商业城B1幢127号房出卖给李宗武，房屋面积为23.72㎡，其中，套内建筑面积16.38㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.34㎡，价款为每平方米15247.98元，总金额361682元。付款方式为一次性付款，于本合同签订之日支付，交付期限为2014年12月31日前。合同还对买受人逾期付款违约责任、面积确认及面积差异处理、房屋交接及违约责任、规划设计变更的约定、保修责任、房屋产权登记、物业服务等进行了约定。该《张家界市商品房预售合同》签订后，李宗武并未实际向晟昊公司支付购房款。上述《张家界市商品房预售合同》签订后，晟昊公司分别与李宗武、罗桂浓在分房管部门办理了B1152、153A、127号房屋的网签手续。上述两份借款合同签订后，晟昊公司分别于2014年1月和2014年3月开始按合同约定向罗桂浓与李宗武支付借款利息至2014年12月。2015年8月，晟昊公司委托张家界晟昊商业经营管理有限公司将包括B1幢152号、153A号在内的房屋出租给张家界天成酒店有限公司，租赁期限为2015年11月1日至2023年10月30日。张家界天成酒店有限公司租赁后，对B1幢152、153A房在内的房屋进行了装修。B1幢152、153A号房被用作酒店大堂的一部分。2016年8月，被告李宗武在张家界国际旅游商业城的B1幢153A号、152号房屋中间封了一堵墙，并将门面上锁。李宗武与罗桂浓系夫妻关系。因晟昊公司开发的张家界国际旅游商业城项目未办理竣工验收，故张家界国际旅游商业城的所有房屋均未办理房屋初始登记。张家界国际旅游商业城的土地使用权仍登记在晟昊公司名下。2018年8月17日，张家界市中级人民法院以（2018）湘08破申5号民事裁定书裁定受理申请人湖南省第三工程有限公司对被申请人晟昊公司的破产清算申请。2018年8月24日，张家界市中级人民法院以（2018）湘08破申5号之一民事裁定书裁定本案由湖南省张家界市永定区人民法院审理。2018年11月7日，张家界市永定区人民法院指定湖南东厚资产管理有限公司为该破产案件的管理人。上述事实，有当事人陈述及原告提交的民事裁定书、土地使用权证、法庭笔录、照片、起诉状、借款协议及转账凭条、银行卡交易明细清单、被告提交的《张家界市商品房预售合同》、转账凭条、不动产登记情况查询证明等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：李宗武在张家界国际旅游商业城B1幢152号、153A号房屋内砌墙并将该两间房屋上锁的行为是否构成侵权。晟昊公司与李宗武、罗桂浓签订借款协议时，又签订《张家界市商品房预售合同》，约定将晟昊公司开发的位于张家界国际旅游商业城的B1幢152号、153A号房屋及127号房屋出售给李宗武、罗桂浓，双方并在房管部门办理了网签登记。但实际上李宗武、罗桂浓仅交付双方签订的《借款协议》及《借款合同》中约定的借款，并未交付双方签订的《张家界市商品房预售合同》中约定的购房款。且《借款协议》及《借款合同》签订后，晟昊公司已向罗桂浓、李宗武按照《借款协议》及《借款合同》约定的利息支付了一段时间的利息，故双方的基础法律关系应为民间借贷法律关系。同时，双方在《借款协议》及《借款合同》中也已明确约定，如借款人未能按合同约定归还借款，则借款人用借款冲抵双方签订的《张家界市商品房预售合同》中约定的购房款，原告晟昊公司与被告罗桂浓、李宗武在签订借款协议的同时签订相关《张家界市商品房预售合同》，并将《张家界市商品房预售合同》约定的房屋办理网签至被告罗桂浓、李宗武名下，符合让与担保的行为特征。理由如下：一是晟昊公司与李宗武、罗桂浓之间存在债权债务关系；二是晟昊公司与李宗武、罗桂浓存在商品房买卖合同关系并就商品房买卖合同中约定的房屋办理了网签手续，在外观上实现了权利的转移；三是《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋虽已办理网签至两被告名下，但该转让系以担保债权实现为目的，案涉《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋与债权债务是否清偿密切相关，《张家界市商品房预售合同》附有解除条件，即晟昊公司按约定归还借款后，两被告需在房管部门解除《张家界市商品房预售合同》中约定的房屋的网签手续。依照法律规定，原被告双方在借款协议中对于晟昊公司到期未清偿债务、借款冲抵购房款的约定无效。故已办理网签手续至被告李宗武、罗桂浓名下的B1幢152、153A号房屋仍属晟昊公司所有，被告李宗武、罗桂浓未经晟昊公司允许，在房屋内砌墙并将房屋上锁的行为已构成侵权，现原告晟昊公司要求两被告停止侵权、恢复原状、返还占有的张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋，理由正当，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：被告李宗武、罗桂浓立即对位于张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋停止侵权、恢复原状，并将占有的张家界国际旅游商业城B1栋152号、153A号房屋返还给张家界晟昊置业有限公司。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告李宗武、罗桂浓共同承担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年三月十一日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律条文:《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（四）返还财产；（五）恢复原状；