安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0103民初6424号 原告（反诉被告）：江挺，男，1986年11月11日出生，汉族，合肥市园林绿 质量监督 职工，住安徽省合肥市庐阳区。 原告（反诉被告）：方婷，女，1988年12月19日出生，汉族，安徽 研究所职工，住安徽省合肥市庐阳区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张军，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。 上述二原告共同委托诉讼代理人：侯军，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李艳和，女，1976年1月14日出生，汉族，华中农业大学教授，住湖北省武汉市洪山区。 被告（反诉原告）：杨克礼，男，1976年9月6日出生，汉族，江苏省农业科学院副研究员，住湖北省武汉市洪山区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：张炯，上海天衍禾律师事务所律师。 原告江挺、方婷与被告李艳和、杨克礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员秦玲担任审判长、人民陪审员尹来意、陈昌海参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江挺、方婷及其共同委托诉讼代理人张军、侯军，二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人张炯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江挺、方婷向本院提出诉讼请求：1、要求解除二原告与被告一、二签订的房屋买卖合同；2、请求人民法院依法判令被告一、二返还原告定金20000元；3、请求人民法院依法判令被告一、二支付两原告违约赔偿金130000元；4、判令被告一、二赔偿原告重新购房屋差价损失520000元；5、本案诉讼费用由被告一、二承担。事实与理由：江挺、方婷与李艳和、杨克礼的共同委托代理人宋光同于2016年6月19日在合肥海阔房产代理销售有限公司介绍下，签订存量房买卖合同和补充协议。房产位置：合肥市庐阳区，权属证号为：合产字第108126号。合同签订生效后，江挺、方婷当即支付20000元定金给宋光同，并由宋光同给江挺出具定金收条一张。2016年7月5日江挺、方婷与李艳和、杨克礼的共同委托代理人宋光同在合肥海阔房产代理销售有限公司中介人员见证下，签署存量房买卖合同网签备案单，备案号：1467707076865。在该备案单上，已明确载明：“按揭付款。乙方（原告）于2016年8月1日向甲方（被告一、被告二）支付房屋价款，计人民币170000元，乙方于2016年12月1日支付购房余款480000元”。2016年7月6日合肥海阔房产代理销售有限公司工作人员与江挺、方婷和宋光同一起前往安徽省房改办办理调档手续，因宋光同未提供李艳和、杨克礼身份证原件以及公证授权委托书书写不规范、表述不严谨等原因，房改办工作人员要求卖方重新提供公证授权委托书和卖方身份证原件。2016年8月1日李艳和、杨克礼将新制作公证授权委托书寄到合肥海阔房产代理销售有限公司，宋光同以工作繁忙为由，未按约定时间，前往办理相关手续。2016年8月10日，杨克礼到合肥海阔房产代理销售有限公司，要求终止合同并拿走房产证。 江挺、方婷认为，双方自愿签订的《存量房买卖合同》及其附件和补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定，行使自己的权利，履行自己的义务。在江挺、方婷已按时足额缴纳定金后，李艳和、杨克礼依约应配合江挺、方婷办理过户等相关手续。根据双方签署的补充协议第四条第四项约定：如一方违约，应赔偿20%的违约金。因李艳和、杨克礼未按约定履行合同，江挺、方婷又于2016年8月26日重新与他人签订房屋买卖合同，以超出原合同价格购买新的房屋，造成实际损失520000元。 李艳和、杨克礼辩称，1、原告诉请之间相互矛盾且与现行法律规定相互抵触；2、原告诉称事实与客观事实相悖，且无相关法律依据。 李艳和、杨克礼江挺、方婷向本院提出反诉请求：1、请求法院判令确认2016年6月19日双方签署的《存量房买卖合同》与《补充协议》于2016年8月11日解除；2、判令反诉二被告向反诉原告支付违约金130000元；3、判令反诉二被告承担本次诉讼费用。 事实与理由：2016年6月19日，受李艳和、杨克礼委托，宋光同代表二人与江挺、方婷签订了《存量房买卖合同》和《补充协议》。双方约定李艳和、杨克礼将位于合肥市庐阳区（权属证号为合产字第108126号）的房屋销售给江挺、方婷，总价款为650000元。因李艳和、杨克礼销售该房屋主要目的系及时获得售房款以便在武汉市购房，特在合同附件四中明确约定：江挺、方婷应当在2016年6月19日前将170000元存入托管账户，余款将由江挺、方婷通过商业银行抵押贷款予以支付。江挺、方婷在签订后，未按照合同约定按时支付上述款项。 江挺、方婷的行为违反了双方合同约定，按照《存量房屋买卖合同》第八条之约定，李艳和、杨克礼有解除合同的权利，同时依据双方签署的《补充协议》第四条约定，违约方即江挺、方婷应向李艳和、杨克礼支付合同价款20%的违约金。 江挺、方婷辩称，双方签订的存量房买卖合同并未解除 本院经审理认定事实如下：对于以下事实双方当事人双方没有争议，本院予以确认：1、2016年6月19日，宋光同作为李艳和、杨克礼的共同代理人，通过合肥海阔房产代理销售有限公司与江挺、方婷签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定:李艳和、杨克礼将其所有的位于合肥市庐阳区的价格出售给江挺、方婷，2016年6月19日前江挺、方婷将170000元存入托管账户；江挺、方婷自补充协议生效之日起向李艳和、杨克礼支付定金20000元；如有违约，承担合同的20%作为违约金支付给对方。2、合同签订当日，江挺、方婷即向李艳和、杨克礼的代理人宋光同支付定金20000元。 对于双方约定何时支付购房首付款，以及导致合同解除的原因，双方存在争议。为证明其主张，江挺、方婷提交了以下证据，双方存在争议，本院认证如下：1、网签备案单复印件，证明双方对付款方式及付款时间已作出约定，对该证据的真实性，李艳和、杨克礼持有异议，本院认为，该证据系复印件，江挺、方婷并未提交其他证据予以佐证，故对该证据的真实性，本院不予确认；2、手机短信及微信截图、录音光盘及文字说明，本院认为，其中的内容不够完整，且无其他证据佐证，不能完整反映出当时情况，故对江挺、方婷的证明目的，本院不予采信；3、房屋中介公司工作人员证明，本院认为，中介公司的工作人员作为涉案房屋买卖的中介人员，直接参与涉案《存量房买卖合同》的签订及履行过程，应当对相关情况了解得比较全面、客观，李艳和、杨克礼虽对该证据的真实性持有异议，但并未提出反驳证据，且该证明中的内容与宋光同的当庭陈述能够相互印证，故对于该证据的三性及证明目的，本院予以采信；4、日历，因江挺、方婷提交该证据的证明目的系日常生活的经验法则及众所周知的事实，无需举证，故对于该证据，本院不予确认；5、存量房交易服务流程，因该证据系打印件，且江挺、方婷未能说明具体来源，李艳和、杨克礼对该证据的真实性亦持有异议，故本院对该证据的真实性不予确认；6、江挺、方婷重新购房签订的存量房买卖合同、存量房资金托管协议、契税纳税凭证，因该组证据涉及的房产并非涉案房产，江挺、方婷亦未提交证据证明该案外房产与本案存在直接关联性，故对该组证据的关联性，本院不予确认。为证明其主张，李艳和、杨克礼提交以下证据，双方存在争议，本院认证如下：对于短信记录、证人证言、谈话录音，该组证据中显示的内容均不够完整，不能完整反映出合同履行的全部过程，且江挺、方婷对该证据亦持有异议，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。根据上述证据的认证结果，本院确认如下事实：在涉案房屋买卖合同签订后，因涉案房产系房改房，故双方于2016年7月6日至安徽省房改办办理相关调档手续。因为李艳和、杨克礼出具的公证书不符合安徽省房改办的相关规定等原因，当日未能办理涉案房产的调档手续。2016年8月1日，李艳和、杨克礼重新出具公证书，但杨克礼要求受托人宋光同及中介人员停止办理售房手续，并于2016年8月10日告知中介人员要求解除房屋买卖合同并取回涉案房产的产权证。 本院认为，宋光同与江挺、方婷签订《存量房买卖合同》并收取购房定金，其代理出售房屋的行为已经得到涉案房屋所有权人李艳和、杨克礼的授权，涉案合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规和他人利益，应属合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。关于涉案合同目前的状态，现江挺、方婷、李艳和、杨克礼均要求解除涉案房屋买卖合同，不违反法律规定，本院予以确认，双方签订的存量房买卖合同解除。 关于合同解除的原因，江挺、方婷主张李艳和、杨克礼明确表示拒绝出售涉案房产，应属违约；李艳和、杨克礼主张江挺、方婷未按期支付购房首付款，应属违约。本院认为，购房首付款的支付时间，根据双方在合同中的约定，应于合同签订当日即办理购房首付款的资金托管手续。本院认为，因涉案房产属于房改房，需调取涉案房产的相关档案材料，客观上无法立即办理资金托管手续，因双方在之后的合同履行过程中未作出补充约定，故根据交易习惯，应在完善涉案房产交易的各项材料、手续后再办理资金托管手续、支付购房首付款。李艳和、杨克礼作为售房人，应积极提交涉案房产交易所需的各项材料，配合办理资金托管手续。现涉案房产交易所需的材料并未完善，李艳和、杨克礼即明确表示不再出售房屋，已构成违约，应向江挺、方婷支付违约金。故江挺、方婷要求按照双方的约定计算违约金为130000元，于法有据，本院予以支持。同时，李艳和、杨克礼应向江挺、方婷返还购房定金20000元。 对于江挺、方婷主张的重新购房差价损失，因无法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）江挺、方婷与被告（反诉原告）李艳和、杨克礼签订的《存量房买卖合同》解除； 二、被告（反诉原告）李艳和、杨克礼于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江挺、方婷返还购房定金20000元； 三、被告（反诉原告）李艳和、杨克礼于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江挺、方婷支付违约金130000元； 四、驳回原告（反诉被告）江挺、方婷的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李艳和、杨克礼的其他反诉请求。 案件受理费12010元，由原告江挺、方婷负担8610元、由被告李艳和、杨克礼负担3400元；反诉受理费1490元，由被告李艳和、杨克礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  秦 玲 人民陪审员  尹来意 人民陪审员  陈昌海 二〇一七年五月五日 书 记 员  丁 瑶 附：本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。