北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终514号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某1，女，1980年5月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1，女，1981年3月7日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人刘某1因与被上诉人王某1房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判王某1返还刘某1押金14000元、燃气费押金1000元、剩余租金14000元，驳回王某1的反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。刘某1在租赁房屋中从事按摩，因无证经营被举报而受到公安局处罚，一审法院对此表述不当，二审法院应予纠正。2.水电费已经在王某1退还款项时结清，一审法院判令刘某1仍应承担水电费是错误的。3.一审法院判令刘某1承担28000元的违约金无合同依据和法律依据，一审法院适用法律错误。本案中系王某1提前解除合同，并非刘某1提前解除合同，刘某1可以不向王某1主张违约金，但是刘某1不应再承担违约金。刘某1并无合同文本第十四条中约定的无权代理行为，不应承担违约责任。4.刘某1交纳的押金14000元是使用房屋的保证金，在房屋设施设备没有损坏的情况下，押金应当无条件予以返还。王某1在自行结算时自行扣减的燃气费押金1000元也应当予以返还。王某1辩称，同意一审判决，不同意刘某1的上诉请求和理由。刘某1向一审法院起诉请求：1.判令王某1退还房屋押金14000元；2.判令王某1返还租金15000元；3.判令王某1支付违约金28000元。王某1向一审法院反诉请求：1.判令刘某1按照月租金二倍标准支付违约金；2.押金折抵部分违约金不予退还；3.判令刘某1赔偿处罚金200元。一审法院认定事实：位于北京市海淀区1304号房屋（以下简称涉案房屋）产权人系案外人张某1，张某1委托王某1对外出租房屋。2018年4月5日，王某1（出租方）与刘某1（承租方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定：由刘某1承租涉案房屋，租赁用途为居住，租期自2018年4月15日至2019年4月14日。2019年3月19日，王某1（出租方）与刘某1（承租方）就租赁涉案房屋一事续签合同，合同约定：“租期自2019年4月15日至2020年4月14日，月租金为14000元，押金14000元，付款方式为押一付三。租金支付时间为2019.4.5、2019.7.5、2019.10.5、2020.1.5。租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、燃气费、宽带使用费、房租发票等费用。第十二条、合同的解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、丧失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定交付房屋达10日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、乙方欠缴各项费用；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将房屋转租给第三人的；6、利用该房屋从事违法活动的；7、乙方不能扰民。第十三条、违约责任，（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按等同于月租金200%的金额向乙方支付违约金。（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）在租赁期内，甲方如需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按等同于月租金200%的金额支付违约金。（四）乙方有本合同第十四条约定的情形之一的，就按等同于月租金200%的金额向甲方支付违约金。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰、或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按等同于月租金200%的金额支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按等同于月租金的2倍标准支付违约金。第十四条、无权代理，由甲方代理人代为签订本合同并办理相关事宜，甲方代理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面追认的，对本合同不发生法律效力。”合同签订后，王某1向刘某1交付了涉案房屋，刘某1交纳了押金14000元及相关租金，截止至起诉之日，刘某1支付了自2019年4月15日至2019年7月14日期间租金42000元。2019年5月10日，刘某1因在涉案房屋内进行违法活动，被公安机关抓获，并被给予行政拘留处罚。王某1因此向刘某1提出解除合同，刘某1于2019年5月31日退租，并将房屋腾退交还王某1。庭审中，双方确认王某1已退还刘某1租金5494元；确认刘某1尚未交纳燃气费126.24元、水电费506元，刘某1表示同意从押金中予以扣除。王某1另主张因刘某1从事违法行为，导致受到罚款200元处罚，因此要求刘某1赔偿200元处罚款。现刘某1要求王某1退还押金及剩余租金，并要求王某1承担提前解除合同违约金。王某1称因刘某1从事违法行为构成违约，据此提前解除合同，并要求刘某1承担月租金200%标准的违约金，押金折抵违约金不予退还。关于违约责任的合同依据，王某1要求适用合同第十三条违约责任中第四款“乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，按照月租金200%标准支付违约金”，王某1称“第十四条第四款”系笔误，应该为“第十二条第四款”，合同第十二条第四款“乙方利用该房屋从事违法活动的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋”。刘某1称合同并不存在笔误，坚持认为违约责任条款中约定“乙方有本合同第十四条第四款”情形才应承担违约责任，而合同第十四条为无权代理，因此不应承担违约责任。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，王某1与刘某1签订的《北京市房屋租赁合同》中明确约定，如果刘某1利用承租房进行违法活动，王某1有权单方解除合同，收回房屋。根据现有证据可以证实在刘某1承租涉案房屋期间，在涉案房屋内多次进行违法活动，其应承担相应的责任。故，双方约定的王某1单方解除合同的条件已成就，王某1依法享有单方解除合同的权利。刘某1以王某1提前解除合同为由，要求其承担违约责任，于法无据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方确认合同已于2019年5月31日解除，刘某1亦于当日搬离涉案房屋，王某1应将剩余房租退还刘某1。关于退还的金额，应扣除王某1已退还的租金费用。关于违约责任，租赁合同中第十二条对合同的解除进行了约定，合同第十三条对违约责任进行了约定，其中第十三条第四款中“有本合同第十四条第四款约定的情形之一的”，合同第十四条为无权代理并无第四款，而合同第十二条第四款系对乙方存在何种违约情形，甲方有权提前解除合同的约定，故合同第十三条中“乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的”应以“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的”作为乙方需要承担月租金200%违约金的约定更为合理。故王某1要求刘某1按照200%月租金标准支付违约金的请求，符合双方约定，应予支持。关于押金，根据合同约定，合同解除后，房屋押金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任，故法院将押金折抵其应当承担的违约金。双方已对燃气费及水电费金额进行了确认，刘某1应向王某1支付相应费用。王某1主张刘某1赔偿200元罚款，该罚款系对房屋出租方进行的处罚，王某1要求刘某1进行赔偿，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王某1于本判决生效后十日内向原告刘某1退还租金人民币15506元；二、原告刘某1于本判决生效后十日内向被告王某1支付违约金人民币28000元（押金14000元折抵，原告刘某1另支付14000元违约金即可）；三、原告刘某1于本判决生效后十日内向被告王某1支付燃气费人民币126.24元、水电费人民币506元；四、驳回原告刘某1的其他诉讼请求；五、驳回被告王某1的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，王某1与刘某1之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。合同约定，乙方有利用该房屋从事违法活动的情形的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。因刘某1利用该房屋从事违法活动并被公安机关给予行政拘留处罚，符合该合同条款约定的出租方享有单方解除权的情形，王某1据此主张解除合同并收回房屋，于法有据。刘某1利用该房屋从事违法活动的行为构成违约，对于是否应当承担违约责任一节，合同中约定“乙方有本合同第十四条约定的情形之一的，就按等同于月租金200%的金额向甲方支付违约金”。对于前述违约条款的理解，应结合上下文文意，视为系对因乙方的根本违约行为导致甲方享有单方解除权情形下乙方应当承担的违约责任的约定，显然不应指向刘某1所称的“无权代理”行为，一审法院对此认定正确，本院予以确认。刘某1应当因其违约行为向王某1支付2个月租金标准的违约金共计28000元，刘某1上诉所称其不应当支付违约金的上诉请求和理由，不具有事实和法律依据，本院对此不予支持。由于刘某1曾交纳14000元的押金，一审法院判令押金折抵部分违约金，符合双方合同约定，并无不当，应于维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘某1于2019年5月31日搬离涉案房屋，双方均确认合同已于当日解除，考虑到刘某1已将房租交纳至2019年7月14日，王某1曾自行退还刘某1租金5494元，故一审法院判令王某1还应退还刘某1剩余房租共计15506元，王某1对此并无异议，本院予以维持。刘某1在二审中所提燃气费押金1000元，并非其单独交纳的费用，一审法院已经对于应退租金予以核算，刘某1主张还应退还燃气费押金1000元，于法无据，不予支持。对于房屋租赁期间发生的水电费、燃气费，应当由刘某1予以负担，刘某1同意在押金中予以扣除该费用，考虑到一审法院已经判令押金折抵部分违约金并判令王某1返还全部剩余租金的情形，一审法院判令刘某1负担该费用并无不当。综上所述，刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由刘某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年三月二日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪