河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终22号上诉人（原审被告）：河南凯美置业有限责任公司，住所地河南省郑州市金水区郑汴路北、中州大道西公寓A座1单元23层A8号。统一社会信用代码91410100567263610L。法定代表人：王中涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱妍、刘新峰（实习），河南宇法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄广涛，男，1975年03月20日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：苏雷涛、刘丹（实习），河南孔祖律师事务所律师。上诉人河南凯美置业有限公司（以下简称凯美公司）因与被上诉人黄广涛商品房销售合同纠纷一案，不服夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人凯美公司委托代理人朱妍、刘新峰，被上诉人委托代理人苏雷涛、刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯美公司向本院提出上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回被上诉人的诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误，上诉人并未违约，且被上诉人要求上诉人承担违约责任超过诉讼时效，上诉人不应承担违约责任；2、在双方有约定的情况下，一审法院依照商品房买卖合同司法解释第十八条要求上诉人承担违约责任，属于适用法律错误。3、庭审中补充：如果应支付违约金，违约金应从办理房屋所有权登记的期限届满之日起计算，即从2014年4月18日起计算违约金。黄广涛答辩称，一审认识事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人补充意见超过法律规定的时间。黄广涛向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行协助办理不动产权属证的义务；2、依法判决被告按原告已付购房款274000元的中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2013年10月19日起至2019年10月19日止的逾期办证违约金80556元；3、依法判决被告按原告已付购房款的中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2019年10月19日起至实际办理产权登记日止的逾期办证违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月19日签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于河南省夏邑县××西××北侧××和盛世小区××西××商品房××套。但经原告多次催促，被告拒不履行上述义务。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定，2013年10月19日，原告黄广涛与被告凯美公司签订商品房买卖合同一份，原告购买被告凯美公司开发位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××西××商品房××套。合同约定：该商品房为第6幢7层西号房；建筑面积共113平方米；单价为每平方米2424.78元，总金额274000元。原告即日付清全部房款，被告也已将涉案房产及时交付原告。该合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。期间，经原告多次催促，被告一直未能给原告办理不动产登记手续。引发纠纷，原告诉至法院。另查明，自从2014年开始，原告就和本小区其他业主经常去夏邑县城乡规划管理中心、夏邑县国土资源局、夏邑县不动产中心等有关部门咨询该房屋所有权证书的办理情况，且经常给被告公司的项目负责人打电话核实办证进度。2018年9月14日不动产登记中心工作人员与小区业主程宪英通话告知，涉案小区可以办理不动产权属证书，但被告至今未能给原告办理。2018年2月11日，夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局下发告知函一份，内容为：被告开发的原告购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％，停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。2019年9月18日被告缴纳了190000元的土地出让金。一审法院认为，1、被告是否存在违约行为问题。原、被告于2013年10月19日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按照约定交付了房款和办理房产证的费用，被告亦按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但被告至今没有协助原告办理不动产权属证书，构成合同违约。应依法承担违约责任。2、违约金的计算问题。根据涉案合同第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按买受人退房的约定处理。就本案而言，原告不同意退房，双方对违约金应视为未约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、关于被告答辩逾期办理不动产权属证书属政府原因问题。根据夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局下发的告知函，被告开发的原告购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％，停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。夏邑县人民政府对河南凯美置业有限公司下达的通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续，被告一直未履行，直到2019年9月18日被告才缴纳了190000元的土地出让金。原告至今不能办理不动产权属证书的主要原因在于被告，被告抗辩属政府原因的观点不能成立。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。政府行为并非不可抗力，故被告以此免除其违约责任的理由不能成立，不予支持。4、关于本案是否超过诉讼时效问题。自从2014年开始，原告就和本小区其他业主经常去夏邑县城乡规划管理中心、夏邑县国土资源局、夏邑县不动产中心等有关部门咨询该房屋所有权证书的办理情况，且经常给被告公司的项目负责人打电话核实办证进度，各部门接到上访都积极督促办理，2018年9月14日不动产登记中心工作人员与小区业主程宪英通话告知不动产权属证书可以办理了，但至今不动产权属证书由于被告的原因都没有办好，被告的法定代表人在录音中承诺同意在年前能办好不动产权属证书，存在诉讼时效中断的情形且被告的逾期办证违约行为至今在持续中，故对被告答辩该案超过诉讼时效的观点，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：一、被告河南凯美置业有限责任公司于判决生效之日起九十日内协助原告黄广涛办理涉案房产（位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××西户）的不动产登记手续；二、被告河南凯美置业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告黄广涛逾期办证违约金73843元（按原告已付购房款274000元的中国人民银行贷款基准利率4.9计算，自2014年1月19日至2019年10月19日），以后顺延计算至实际办理产权登记日止；三、驳回原告黄广涛的其他诉讼请求。案件受理费907元（已减半收取），由被告河南凯美置业有限责任公司负担。二审中，被上诉人提供微信聊天记录一份6页，证明自2014年起，被上诉人就经常给上诉人项目负责人打电话核实办证进度，并不断向有关职能部门咨询、反映办证情况，本案存在诉讼时效中断、中止情形，上诉人诉请未超诉讼时效，上诉人应协助办理不动产登记证书，并支付逾期办证违约金。被上诉人对上述证据发表质证意见，真实性、关联性、证明目的均有异议，无法核实真实性和完整性，无法核实聊天主体的真实身份，不显示黄广涛本人主张违约金，且该聊天记录从2018年9月14日开始，此时是诉讼时效已断，不能达到被上诉人的证明目的。本院对上诉人提交的证据分析认证如下：该证据无法核实聊天主体的真实身份，不能证明被上诉人黄广涛本人曾向上诉人主张违约金，达不到证明目的，对该证据本院不予采信。本院二审查明与一审相同。本院认为，2013年10月19日，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。对于在买受人不退房的情况下，双方对逾期办理产权证的违约金未做约定，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，判处违约金并无不当。本案争议的关键是被上诉人主张办理产权证及逾期办证违约金是否超过诉讼时效。请求办理房屋产权登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。而逾期办证违约金属于债权请求权适用诉讼时效。由于双方在合同中，未约定逾期办证违约金及其起算时间，且违约行为持续存在，被上诉人可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从其主张之日起起算。同时，上诉人一直未履行办理房屋产权证的义务，违约行为一直在持续，被上诉人也在一直主张办理产权证书，违约金系由未如期办证而产生的附属责任，一审法院认定违约金诉请不超过诉讼时效并无不当。对房屋交付时间，双方均认可系2013年10月19日。双方约定的办理房屋产权证的期限是房屋交付后180日内。故逾期办证违约金应从2013年10月19日顺延180日后起算，即从2014年4月17日起算。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金起算日期计算错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5670号民事判决的第一项；二、变更夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5670号民事判决的第二项为：河南凯美置业有限公司于本判决生效之日起十日内向黄广涛支付逾期办证违约金（违约金以274000元为基数，以利息为标准支付，从2014年4月17日起至实际办理产权登记日止，2019年8月20日之前的利率中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回黄广涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费907元，二审案件受理费1814元，合计2721由黄广涛负担272元，河南凯美置业有限公司负担2449元。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  白中哲审判员  段智明二〇二〇年三月十六日书记员  王楠楠