广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0111民初2271号 原告（反诉被告）：郝继峰，1977年X月X日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 原告（反诉被告）：黄露，1980年X月XX日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：郝继峰，1977年X月X日出生，汉族，系夫妻关系。 被告（反诉原告）：佘懿润，1979年X月X日出生，汉族，身份证住址长沙市开福区， 委托诉讼代理人：温先洪，广东广信君达律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）郝继峰、黄露诉被告（反诉原告，以下简称被告）佘懿润房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及原告黄露的委托诉讼代理人郝继峰，被告佘懿润及其委托诉讼代理人温先洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郝继峰、黄露诉称：2016年9月1日，原被告签定商品房买卖合同一份（编号：1302931）、2016年11月18日被告补签承诺书一份，被告将白云区XXXXX栋XX房商品房卖给原告，建筑面积97.23平方米，房屋总价款：233（大写：贰佰叁拾叁）万元整，双方约定被告收齐楼款柒日以内把空置房（含家私电器）交付原告，并提供被告与租客终止租赁合同给原告（终止合同日期在交房前），如违约，每日按总房款0.05%的违约金向原告赔偿。合同签定后，原告依约定于2017年2月3日将全部房款支付给了被告。但被告至约定的最后交房期限（2017年2月9日），未将该商品房交付给原告使用，同时也未按照合同约定赔付违约金，请求法院判令：1、被告按照《存量房买卖合同》(1302931)及被告的承诺书，把空置房（含家私电器）交付原告，并提供被告与租客终止租赁合同给原告（终止合同日期在交房前）；2、被告向原告支付自2017年2月10日起至房产实际交付日止的违约金，每日违约金数额1165元(23万元*0.05%)；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告确认在2017年2月20日已经收房，故撤回第一项诉请，本院已口头裁定准许该请求。 被告佘懿润辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告未在约定期限内收楼，是因原告本身原因造成的，在2月3日到2月13日之间，被告委托的中介多次要求原告收楼，但是原告以各种理由拒绝。2、本来原告就是想把涉案房屋出租给原来的租客吴大志，从2016年11月22日起涉案房屋已经过户到原告名下，且被告与原承租人吴大志已经解除租约，原告在付清房款后完全可以自行与承租人订立租赁合同。3、即使原告未在约定时间内收楼有被告的原因，但是原告请求的违约金标准过高，根据《合同法》及相关司法解释规定，违约金一般不能高于损失的130%，按照涉案房屋目前的租金，每月4200元计算，10天也是只有1400元，就是说即使按130%计算也不超过2000元，如果法庭认为原告未在约定期限内收楼有被告的原因，请求法庭予以调低违约金。 佘懿润向本院提出反诉称：双方于2016年9月1日签订《房屋买卖合同》，约定原告郝继峰、黄露于2016年9月5日前申请银行贷款支付房款147万元。但是，合同签订后，原告以各种理由不到房屋管理部门递件，迟迟不申请贷款或者不提供足够条件让银行放款，致使2017年2月3日才支付147万元，距签订合同之日已过去5个多月，严重损害了被告的合法权益。被告暂且反诉要求原告支付逾期付款75天的违约金，共55125元。请求判令：1、判令郝继峰、黄露支付逾期付款违约金55125元；2、判令郝继峰、黄露承担所有诉讼费用。 郝继峰、黄露对佘懿润的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1、被告扭曲了合同事实对办理房屋环节进行了删减和嫁接，对于余款并不是被告起诉状陈述的情况，按照买卖合同第2款已经说明了支付余款的时间。2、被告提出对违约金的支付及数额是没有依据的。3、原告在签订合同时已经向被告支付了16万元，被告还可以继续收取租客的房租，故此被告提出的诉讼请求是不成立的。被告提出的违约金计算标准也是与事实不相符的。 经审理查明，2016年9月1日，郝继峰、黄露（乙方、买方）与佘懿润（甲方、卖方）、广州方圆地产顾问有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》（编号：1302931）,约定：买卖之房屋地址为：白云区XXX2号XX房（XXXXX栋XX房），建筑面积97.23平方米；带租赁合同，承租人放弃优先购买权，卖方同意自己解决终止与租房人解除租赁合同；双方约定该房地产按整套出售计价233万元，签订合同时，乙方向甲方支付15万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分）；首期款：乙方应成功递件当日向甲方至房款86万元：剩余房款147万元由乙方于2016年9月5日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款七日以内，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过七日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按照合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过七日仍未支付的，甲方有权解除合同。签订合同后，郝继峰、黄露支付首期款15万元，9月2日双方办理网签，郝继峰、黄露出具委托书委托按揭机构协助申请办理按揭手续。11月22日，郝继峰、黄露转账分别支付8万元和63万元，合计71万元，当天，佘懿润出具授权购房款收据确认收到首期房款86万元。2017年1月25日、2月3日，中国建设银行分别将黄露的贷款100万元及47万元，合计147万元转账给佘懿润。 2016年11月18日，佘懿润出具承诺书承诺在广州市白云区XXX2号XX房（XXXXX栋XX房）租客已放弃优先购买权，在收齐全部房款七日内把空置房（含家私电器）交给乙方（买方）黄露，郝继峰，并提供与租客终止租赁合同给乙方（终止合同日期在交房前），如有违约按原存量买卖合同（合同编号：1302931）执行。佘懿润出具2016年11月22日与租客吴大志签订《终止租赁契约协议》，证实当天终止涉案房屋的租赁契约。 2016年11月22日，涉案房屋产权人由佘懿润变更登记为郝继峰、黄露。2017年2月20日，佘懿润与郝继峰、黄露签订物业交接确认书，对白云区XXX2号XX房办理交接手续。 佘懿润为证实未在约定期限内交楼，是因为郝继峰、黄露本身因造成的，出具2016年11月20日佘懿润委托方圆地产经办人刘越代为办理涉案房屋交接相关事宜的委托书，委托方下方郝继峰注明“此件与原件相同，原件已交由乙方（郝继峰）”证实中介有权将涉案房屋交给郝继峰、黄露，郝继峰确认该证据真实性，但提出该证据是2017年2月20日收到，2月19日中介方刘越将该委托书拍照放在网上才看到。佘懿润称2016年11月22日与租客终止合同后，郝继峰、黄露与租客达成协议导致其无法空置房屋交还，郝继峰、黄露不予确认，佘懿润对此未能提供证据证实。佘懿润提供2016年11月16日与郝继峰、黄露微信聊天记录，证实郝继峰、黄露想与原租客续租，另提供2月10日与2月13日微信群聊天记录证实中介联系办理交楼，郝继峰要求符合合同和承诺条件才收楼，并提出违约金要求。 郝继峰、黄露为证实一直要求对方交房，提供与中介在微信群的聊天记录，要求按佘懿润出具的承诺书执行，因无法腾空房屋和无业主委托书取消交楼事宜，最后约定2月20日交楼，另提供微信群聊天记录，证实已提醒佘懿润注意交楼时间和违约金。佘懿润提出租客2月9日不在广州故此无法将房内东西搬走。 以上事实，有存量房买卖合同、终止租赁契约协议、不动产权证、承诺书、物业交接确认书、不动产登记查册表、微信记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为，郝继峰、黄露与佘懿润于2016年9月1日签订的《存量房买卖合同》无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同规定涉案房地产的交付使用的时间为卖方收齐楼款七日以内，佘懿润于2017年2月3日收到最后一笔购房款47万元，涉案全部楼款233万元已全部收齐，根据合同规定应于2017年2月10日前将涉案房屋交付郝继峰、黄露，佘懿润于2月20日才将涉案房屋交付给郝继峰、黄露，已构成违约，郝继峰、黄露要求支付按合同约定支付违约金合理合法，本院予以支持，违约金应自2017年2月11日起计算，郝继峰、黄露要求自2017年2月10日起计算，本院不予支持。佘懿润辩称郝继峰、黄露与租客达成协议导致其无法空置房屋并以各种理由拒绝收楼，郝继峰、黄露不予确认，佘懿润未能提供郝继峰、黄露与租客签订的协议予以证实，亦未能提供证据证实其收齐全部楼款后通知郝继峰、黄露收楼，而郝继峰、黄露拒绝收楼，故佘懿润该辩解意见，本院不予采纳。合同规定如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准支付违约金，佘懿润提出合同规定的违约金过高，超出实际损失，要求予以调整，涉案合同对逾期付款及逾期交房违约金标准是一致的，对双方是公平的，违约金标准约定并无明显过高，佘懿润该抗辩意见本院不予采纳。佘懿润应支付的违约金计算至房屋交付日2017年2月20日，共10天，按合同楼款总金额233万元以每日0.05%计算为11650元。 佘懿润以郝继峰、黄露不到房屋管理部门递件，迟迟不申请贷款或者不提供足够条件让银行放款，致使2017年2月3日才支付购房余款147万元，反诉要求郝继峰、黄露按合同约定支付逾期付款75天的违约金，共55125元，合同规定剩余房款147万元由郝继峰、黄露于2016年9月5日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，郝继峰、黄露已于9月2日出具委托书委托按揭机构协助申请办理按揭手续，佘懿润对此未提出异议，故其主张郝继峰、黄露推迟递件，导致银行迟延放款，缺乏事实依据，本院不予采信，佘懿润该反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同房》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起五日内，佘懿润支付郝继峰、黄露违约金11650元； 驳回郝继峰、黄露的其他诉讼请求； 驳回佘懿润的反诉请求。 本诉受理费91元，反诉费589元，由佘懿润负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  刘桂英 人民陪审员  徐韶生                                                                                                          二〇一七年五日九日                                                                                                            书记员廖若薇                                                                                                                     周沣