济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2343号原告：济南市供销合作社姚家分社，住所地济南市。法定代表人：刘建军，主任。委托诉讼代理人：刘湘，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。被告：山东商道房友贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周华中，济南历下建新法律服务所法律工作者。原告济南市供销合作社姚家分社与被告山东商道房友贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南市供销合作社姚家分社的委托诉讼代理人刘湘，被告山东商道房友贸易有限公司的委托诉讼代理人李竞成、周华中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南市供销合作社姚家分社向本院提出诉讼请求：1.山东商道房友贸易有限公司支付其拖欠的2016年7月1日至2017年2月28日拖欠租金106.67万元；2.山东商道房友贸易有限公司支付逾期支付租金的利息共计2.74万元；3.解除双方签订的《协议书》、《补充协议书》；4.山东商道房友贸易有限公司返还承租的房屋及场地；5.本案的诉讼费用由山东商道房友贸易有限公司承担。事实与理由：2010年9月9日，双方就济南市解放东路59号经营场地租赁事宜签订了《协议书》。该《协议书》对于基本合作方式、双方的权利与义务、违约责任及争议的解决等进行了约定。2011年7月6日，双方签订了一份《补充协议书》，对于《协议书》的部分主要条款进行了修改。后因为清理业户致使开工工期延误的问题，双方又对租金的支付时间及金额进行了调整，并于2012年3月26日签订了《付款约定》。上述协议签订后，因山东商道房友贸易有限公司违反约定长期拖欠租金，济南市供销合作社姚家分社向历下区人民法院提起诉讼，历下区人民法院作出（2016）鲁0102民初358号民事判决。该判决作出后，山东商道房友贸易有限公司不服提起上诉。二审过程中，在法院主持下，双方就该案达成调解【见（2016）鲁01民终3552号民事调解书】。该案达成调解后，山东商道房友贸易有限公司既没有按照民事调解书第一项的内容履行支付拖欠的2012年7月1日至2016年6月30日期间场地租赁费的义务，也没有与济南市供销合作社姚家分社及山东商道房友贸易有限公司的租赁户签订三方转租协议，更没有按照民事调解书第三项的内容依据《协议书》及《补充协议书》支付2016年7月1日至2020年6月30日期间的租金。截止2017年2月28日，山东商道房友贸易有限公司拖欠的2016年7月1日至2020年6月30日期间的租金已达106.67万元。济南市供销合作社姚家分社认为，山东商道房友贸易有限公司不讲诚信，一再违反约定或承诺，严重侵害了济南市供销合作社姚家分社的合法权益。纵观案件的发展及演变，济南市供销合作社姚家分社认为，出租场地等获得收益的合同目的因山东商道房友贸易有限公司的违约已不可能实现，为此，特提出本案诉讼。山东商道房友贸易有限公司辩称，1.涉案租赁房屋是基于济南市供销合作社姚家分社招商引资而签订的项目，原历下区解放东路59号场地内房屋由于年久失修，已近破败。原场地内租赁户经营项目杂乱，环境较差，无法适应城市商业环境的提升和实现济南市供销合作社姚家分社的正常租赁效益。双方签订租赁协议后，我方投入数千万元资金对该租赁场所进行提升改造，改善了经营环境；2.租赁合同签订后，我方因清理济南市供销合作社姚家分社原租赁业户导致开工期延续，在房屋拆除及重建施工过程中，因城管执法局屡次责令我方停止施工，导致延误工期及招商进建驻期限，虽然在济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初字358号民事判决中仅按2012年3月6日双方签订的《付款约定》确定延期交付租金的时间，但按被告所述的延误工期的时间已超出该期限；3.济南市供销合作社姚家分社起诉我方拖欠租金及逾期支付租金的利息计算错误。其起诉我方支付2016年7月1日至2017年2月28日租金106.67万元，我方因延误工期而应支付租金期限的顺延时间有异议，按照双方《补充协议》的约定：2016年7月1日至2020年6月30日每一合同年度租金140万元计算，其所诉2016年7月1日至2017年2月28日的租金也仅为105万元，同理，济南市供销合作社姚家分社计算逾期支付租金的利息也属错误，应重新计算。并且在收到济南市供销合作社姚家分社电话通知已起诉的情况下，2017年5月5日，我方仍以民间借贷的方式筹集12万元支付给了济南市供销合作社姚家分社，应在其诉请租金额中扣除；4.济南市供销合作社姚家分社应支付我方2014年11月1日至2017年2月28日租金73.15万元，应从济南市供销合作社姚家分社诉我方所欠租金数额中抵付；5.济南市供销合作社姚家分社所欠我方2014年11月10日至2017年4月18日租赁房屋水电费44734.3元应从所诉租金中抵付；6.我方在签订房屋租赁协议后，投入数千万元资金对经营场地房屋进行改造，济南市供销合作社姚家分社诉请解除双方租赁合同，返还房屋及场地，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2010年9月9日，济南市供销合作社姚家分社与山东商道房友投资咨询有限公司签订了《协议书》，就济南市解放东路59号经营场地租赁事宜达成协议，合同内容第三条第7项：甲方（济南市供销合作社姚家分社）同意乙方（山东商道房友贸易有限公司）承租该经营场地租赁期限为10年，自2011年12月31日起至2021年12月30日止。甲方同意乙方在施工期内免收租金，期限为壹年：即2010年12月31日至2011年12月30日；第8项：双方协商该场地租赁费用为：2011年12月31日到2015年12月30日这四年，每年租金180万元；2015年12月31日至2018年12月30日这三年，每年租金200万元，2018年12月31日至2021年12月30日这三年，每年租金230万元；第9项：乙方每年将应付租赁费均分为两次支付给甲方，即：每年6月15日、12月15日两个时点以前付清，其中，双方商定第一年租赁费支付为，2011年6月15日前付清50万元，剩余的130万元到2011年12月15日前付清。第14项：合同期内，乙方接受甲方30名职工优先就业，并提供相应工作岗位。甲方须按劳动部门有关规定办理30名就业人员的各种保险，费用由甲方承担，乙方只支付其上岗人员工资。2011年7月6日，济南市供销合作社姚家分社与山东商道房友贸易有限公司签订《补充协议书》，就之前签订的《协议书》达成补充协议，内容第二条：将原《协议书》第三条第7项修改为：甲方同意乙方承租该经营场地期限为13年，自2012年7月1日起至2025年6月30日止。甲方同意乙方在施工期内免收租金，期限为壹年：即2011年7月1日至2012年6月30日。第三条：将原《协议书》第三条第8项修改为：双方协商该场地租赁费用为：2012年7月1日至2016年6月30日每一合同年度租金120万元；2016年7月1日至2020年6月30日每一合同年度租金140万元；2020年7月1日至2025年6月30日每一合同年度租金170万元。第四条：将原《协议书》第三条第9项修改为：乙方每年将应付租金均分为两次支付给甲方，即：每年的6月15日、12月15日两个时点以前付清，其中，双方商定第一年的租赁费支付为，2011年12月15日前付清50万元，剩余的70万元到2012年6月15日前付清。第五条，将原《协议书》第三条第14项修改为：合同期内，为妥善解决甲方职工就业安置问题，乙方每年向甲方支付20万元职工工资费用，支付时间与支付租赁费时间并行，其中，双方商定第一年的工资费用支付为，2011年12月15日前付清10万元，2012年6月15日前付清10万元。2016年济南市供销合作社姚家分社以山东商道房友贸易有限公司未依合同约定履行义务为由，将其诉至本院，本院作出（2016）鲁0102民初358号民事判决书。山东商道房友贸易有限公司不服上述判决，向济南市中级人民法院提出上诉，济南市中级人民法院出具（2016）鲁01民终3552号民事调解书，该调解书第三项，关于2016年7月1日至2020年6月30日的场地租赁费问题，双方可以与山东商道房友贸易有限公司的租赁户共同协商变更租赁事宜。山东商道房友贸易有限公司同意将济南市解放东路59号院内其对外出租的部分房屋租赁合同转给济南市供销合作社姚家分社，以租金抵山东商道房友贸易有限公司应支付给济南市供销合作社姚家分社2016年7月1日至2020年6月30日的每年场地租赁费160万元，具体以三方签订的转租协议为准。如三方未签订转租协议，则山东商道房友贸易有限公司按合同约定向济南市供销合作社姚家分社缴纳租金。济南市供销合作社姚家分社称上述调解书生效后山东商道房友贸易有限公司未按调解书的约定履行义务，山东商道房友贸易有限公司称其只在2017年5月5日向济南市供销合作社姚家分社支付过12万元。济南市供销合作社姚家分社称该款项为执行的调解书第一项的内容，山东商道房友贸易有限公司认可是在收到本院执行法官通知后支付的该笔款项。山东商道房友贸易有限公司对济南市供销合作社姚家分社在起诉状中的2016年7月1日至2017年2月28日的租金106.67万元的计算没有异议。本院认为，济南市供销合作社姚家分社与山东商道房友贸易有限公司签订的《协议书》、《补充协议书》应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，本院作为有效证据予以采信。对2016年7月1日之前双方履行义务问题，济南市中级人民法院出具的（2016）鲁01民终3552号民事调解书已明确约定，对2016年7月1日至2017年2月28日的租金106.67万元，山东商道房友贸易有限公司未提出异议，对济南市供销合作社姚家分社要求山东商道房友贸易有限公司支付上述租金的诉讼请求，本院予以支持。济南市供销合作社姚家分社主张山东商道房友贸易有限公司支付逾期支付租金的利息共计2.74万元（计算方法：以欠款金额为基数，按照欠款月数，按同期银行贷款利率计算），本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，济南市供销合作社姚家分社以山东商道房友贸易有限公司违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，故对于济南市供销合作社姚家分社主张逾期支付租金利息损失2.74万元，不超过前述规定的标准，本院予以支持。对济南市供销合作社姚家分社解除双方签订的《协议书》、《补偿协议书》，山东商道房友贸易有限公司返还承租的房屋及场地的诉讼请求，在山东商道房友贸易有限公司支付租金及逾期利息后，济南市供销合作社姚家分社的合同目的已经实现，其解除合同返还租赁房屋及场地的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、被告山东商道房友贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市供销合作社姚家分社支付租金人民币106.67万元；二、被告山东商道房友贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市供销合作社姚家分社支付租金利息人民币2.74万元；三、驳回原告济南市供销合作社姚家分社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15858元，减半收取计7929元，由山东商道房友贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇一七年五月二十七日书记员  董玉凤