青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异55号案外人：祁×，男，蒙古族，1980年12月12日出生，公民身份号码×××，住青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2064室。案外人：王×，女，汉族，1984年11月7日出生，公民身份号码×××，系案外人祁×之妻，住青海省海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2064室。申请执行人：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地：青海省西宁市民和路33号创业大厦第十四楼。法定代表人：林明安，该公司董事长。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地：青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。在本院执行申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司与被执行人西宁九海房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人祁×、王×对本院查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人祁×、王×称，贵院在办理（2019）青01执364号执行案件中，查封的位于青海省海东市××区不动产，是案外人与被执行人西宁九海房地产开发有限公司于2013年12月19日签订《商品房买卖合同》购买的房屋，案外人2016年12月6日已付清全款，正式接房。贵院的查封措施，直接影响案外人的合法权益。请求贵院中止对上述房屋的执行，并依法解除对案外人房屋的查封。申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司、被执行人西宁九海房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，青海亿邦小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司、王九生民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月22日作出（2017）青01民初360号民事判决，判令：一、被告西宁九海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告青海亿邦小额贷款股份有限公司借款7802251.76元，支付利息5027894.25元（截止2017年7月15日），并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息（按年利率24%计算）以及支付律师费180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100250元由被告西宁九海房地产开发有限公司负担98245元，原告青海亿邦小额贷款股份有限公司负担2005元。判决书生效后，因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，青海亿邦小额贷款股份有限公司遂向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年7月18日作出（2019）青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书，于2019年12月12日向海东市房产局发出《协助执行通知书》，对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区、1121、1124室、三号楼1单元1071、1072、1073、1074室、七号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、七号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出（2019）青01执364号《查封公告》，告知与上述查封财产的有关实际占有人或者房屋权属有争议的人，在五日之内向本院提出异议。案外人祁×、王×得知后，于2019年12月16日向本院提出执行异议。另查明，案外人祁×、王×作为买受人与出卖人西宁九海房地产开发有限公司签订合同编号YS20176694、房屋代码317134的《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定，案外人购买西宁九海房地产开发有限公司开发的位于青海省海东市××区、建筑面积约为138.95㎡的2064室商品房一套，单价每平方米3936.67元，总房款为547000元。付款方式为分期付款，其中首付款497000元应于2017年4月30日前支付。出卖人应当在2016年12月29日前向买受人交付该商品房等。合同签订后，出卖方西宁九海房地产开发有限公司向案外人分别发出加盖该公司财务专用章的《商品房预售款缴存方式确认表》、《商品房预售款缴款通知书》，通知案外人一次性付款的金额为547000元、首付款497000元。案外人提交2013年12月19日、2016年12月5日、2016年12月6日、2017年6月5日，西宁九海房地产开发有限公司向其出具的加盖该公司财物专用章的《收据》四份，证实其分别交纳房款34万元（转账）、9万元、6.7万元、5万元（转账），共计交款房款为547000元。案外人还提交2016年12月6日西宁九海房地产开发有限公司向其出具的加盖该公司收费专用章编号为“0000425”的《景都乐苑交房明显表》一份，该表载明交款人祁×缴纳天然气初装锅炉、门牌证、产权代办费、契税等共计14项收款项目的总费用24837元。案外人已于2017年入住该房，其提交海东市乐都区不动产登记中心出具的证明，证实其名下无其他住房。再查明，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，将其坐落于乐都区滨河北路、债权数额500万元、抵押期限为2014年2月18日-2014年5月16日、抵押范围2453.07平方米的在建工程抵押给抵押权人青海亿邦小额贷款股份有限公司，并于2016年8月11日办理了“青房建乐都字第14-171号”抵押登记证。2016年8月15日，西宁九海房地产开发有限公司再次作为抵押人，将其位于××县、债权数额100万元、房屋编号为279359、279362、279356、179525、279526的在建工程抵押给抵押权人青海亿邦小额贷款股份有限公司，并办理“青房建乐都字第005756号”抵押权登记证。办理该案中，经向海东市房产管理局查询，该局于2020年1月15日亦向本院出具《证明》一份，证明：位于青海省海东市××区、1121室、1124室；3号楼1单元的1071室、1072室、1073室；7号楼1单元的1034室、1035室、1052室、1062室、1072室、1104室、1124室、1134室、1154室和2单元的2041室、2051室、2054室、2061室、2064室、2071室、2072室、2073室、2074室2081室、2082室共计26套不动产抵押给青海亿邦小额贷款股份有限公司，3号楼1单元的1074室无抵押。上述抵押的1号楼、3号楼不动产于2016年8月11日办理抵押登记，7号楼不动产于2014年2月18日办理抵押登记，至今上述抵押的不动产未办理抵押注销手续。起诉时，申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司的诉讼请求中亦未提及抵押权。上述抵押的不动产中包含案外人所涉7号楼2单元2064室不动产。本院认为，本案系买受人对法院查封登记在被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下的商品房提出的异议，属案外人对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为：案外人对位于青海省海东市××区除强制执行的权益。首先，案外人作为消费者，所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。本案中，案外人在人民法院查封之前与被执行人西宁九海房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，在房屋办理抵押登记之前支付了50%的购房款，名下也无其他房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，案外人祁×、王×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。其次，案外人的消费者物权期待权能否对抗申请执行人已登记的抵押权的问题。虽然，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被执行人西宁九海房地产开发有限公司在已收取案外人全部房款的情形下，又恶意将该房产抵押登记给申请执行人，但抵押权人即申请执行人在起诉时并未提及抵押权，亦未经生效判决对抵押权予以确认。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等相关司法解释的规定，可以认定，案外人对本院查封的位于青海省海东市××区不动产享有的消费者物权期待权优先于申请执行人的抵押权。综上，案外人祁×、王×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 姜晓娟审判员 翟爱红审判员 司世江 二0二0年三月五日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。