广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初18157号原告：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C（市场地址：海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场），统一社会信用代码：91440105741864973X。法定代表人：郭平洪，职务总经理。委托代理人：黄佳琪、秦榕灿，分别为广东经纶律师事务所律师、实习律师。被告：钟林丽，女，1979年3月25日出生，汉族，住所地广东省汕头市潮阳区。原告广州南天商业大广场建设发展有限公司诉被告钟林丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄佳琪、秦榕灿到庭参加诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场内商铺，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，月租金2189元，每年递增8%，市场管理费每月3126元，每年递增8%。合同约定，每月15日前为当月租金、费用缴付期，逾期未交，则以需交总额为基数，按每月1%支付违约金。被告逾期交租15天，原告有权停止其商铺使用权，有权解除合同，收回商铺。被告自2018年7月起不再缴纳租金、市场管理费等费用，已超过三个月，严重违反合同约定。故起诉要求：1、被告支付自2018年7月至2019年10月27日租金47601.67元（2018年7月-2019年7月31日每月按2978.11元计，2019年8月1日-2019年10月27日每月按3216.36元计）及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；2、被告支付自2018年7月至2019年10月27日止的市场管理费67797.54元（2018年7月-2019年7月31日每月按4252.89元计，2019年8月1日-2019年10月27日每月按4593.12元计）及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告没有到庭提出答辩意见及证据。经审理查明：2014年8月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第12栋22号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为2189元、市场管理费为3126元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%；市场综合管理费用65000元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金15945元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。诉讼中，原告表示：1、被告在签订合同后支付了保证金15945元及市场综合管理费用65000元。2、被告支付了至2018年6月的租金及市场管理费。3、合同约定的市场综合管理费是进场费。4、因广州南天国际酒店用品批发市场要进行升级改造，原告在2019年10月27日拆除涉案商铺；原告曾在商场大门张贴过拆除通知；合同期限届满后被告没有交还涉案商铺；涉案商铺拆除当天被告没有经营，拆除时是现场空置的，商铺内也没有物品。另查，2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向我院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，使用期为两年，使用期满应自行拆除，后经审批，同意自编15、17、21、30、35幢临时商铺延期使用，临时使用至2004年8月17日；该市场所在地块属国有土地，该地块现行控规为商业用地兼容商务办公用地。经本院向原告释明，如法院认定涉案租赁合同无效，原告表示变更诉讼请求中的租金为场地占用费，其余不变。本院认为：原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。关于保证金及市场综合管理费的问题。基于涉案租赁合同无效，为避免当事人产生讼累，故在本案对保证金及市场综合管理费问题一并处理。原告收取被告的保证金15945元应退还给被告。由于双方约定租赁期限截止时间为2019年8月31日，原告自认于2019年10月27日拆除涉案商铺，故原告无需退还市场综合管理费给被告。关于租金（占用费）及市场管理费的问题。原告陈述被告仅支付了至2018年6月的租金及市场管理费，被告没有到庭抗辩和举证，对原告该陈述本院予以认定。由于被告一直占有使用涉案商铺，并未向原告交回商铺，直至商铺被拆除，故被告应参照合同约定的租金及市场管理费标准支付从2018年7月起至2019年10月27日止的占用费及市场管理费给原告。关于原告主张被告支付租金、市场管理费的违约金的问题。由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告钟林丽在本判决生效之日起十日内，支付从2018年7月1日起至2019年10月27日止的占用费（其中2018年7月1日起至2018年8月31日止按每月2757.51元计、2018年9月1日起至2019年8月31日止按每月2978.11元计、2019年9月1日起至2019年10月27日止按每月3216.36元计）给原告广州南天商业大广场建设发展有限公司；二、被告在本判决生效之日起十日内，支付从2018年7月1日起至2019年10月27日止的市场管理费（其中2018年7月1日起至2018年8月31日止按每月3937.86元计、2018年9月1日起至2019年8月31日止按每月4252.89元计、2019年9月1日起至2019年10月27日止按每月4593.12元计）给原告；三、原告在本判决生效之日起十日内，退还保证金15945元给被告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2303元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  钟永华人民陪审员  谢沛丽二〇二〇年三月二十日书 记 员  陈兆尊郑碧凤