海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初9791号 原告（反诉被告）宋述娟，女，1983年7日8日，汉族，住山东省成武县。 委托代理人陈信雄，海南广哲律师事务所律师。 委托代理人朱美如，海南广哲律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）王小珍，女，1950年4月5日出生，汉族，住北京市西城区。 委托代理人陈运忠（系王小珍的丈夫），男，1945年8月11日出生，汉族，住北京市西城区。 被告（反诉原告）陈运忠，男，1945年8月11日出生，汉族，住北京市西城区。 第三人海南至家房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市龙华区龙昆北路。 法定代表人吕新文，总经理。 原告宋述娟与被告王小珍、陈运忠、第三人海南至家房地产经纪有限公司（以下简称至家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其代理人陈信雄、朱美如,被告陈运忠到庭参加诉讼。被告王小珍，第三人至家房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告宋述娟诉称，原、被告及至家房地产公司（居间方)三方于2014年9月25日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于海口市××路房（所有权证号：HKXXXX，产权人：王小珍）出售给原告，总价款为788000元，且合同中注明该房屋已设定抵押权，中国平安银行享有抵押权。合同第二条约定三方签订时原告支付定金30000元给被告，被告于2014年10月20日前办理产权转移登记，同时原告支付购房款758000元给被告，定金在此次付款时转为购房款。在合同签订时，被告陈运忠表示因房产抵押在银行，双方在合同备注“2014年10月20日之后全部购房款之后到银行办理注销抵押登记，房产证需15个工作日内拿到，房产证办理日期以房产证到手为准”。原告因不懂得抵押房产买卖流程，且当时合同签订时有至家房地产公司在场，觉得此买卖合同并无风险，所以当场签订了合同，并支付房屋买卖定金30000元给被告陈运忠，签订合同之后，被告陈运忠便回到北京。随后几天，被告陈运忠称自身处于被传唤状态无法离开北京，让儿子陈某到海口与原告协商办理房产过户手续。陈某到海口与原告见面后表示，将剩余款项支付到陈某账户上，在15日工作日之内即可办理解除银行抵押登记，随即立刻办理房产过户手续。原告便为此表示怀疑，因为当时与被告陈运忠约定是将购房款直接支付于其本人账户，与当时约定不符，陈某表示这是因为该房产是用自己的名字贷款，需要将购房款打至其账户。随后，原告与陈某到平安银行了解注销抵押登记手续，银行工作人员明确表示，办理房产注销抵押登记手续至少需要45天，根本无法在15日之内办理注销登记手续。原告当场立即表示这与合同约定不符，被告根本无法在15个工作日之内办理注销抵押登记手续，要求变更合同付款方式，先支付购房款30%，待办理银行注销手续后再支付全部购房款。但被告陈运忠不同意变更付款方式，也不愿退还定金，之后在未通知原告的情况下将房屋出售给案外人。被告根本无法在原告支付购房款15个工作日之内办理注销房产抵押手续，不能按约定履行合同，且继续履行合同对于原告明显不公平，且存在无法办理房产过户的风险。依据法律规定，请求法院依法判令：1、解除原、被告及至家房地产公司三方于2014年9月25日签订《房屋买卖合同》；2、二被告承担连带责任共同返还原告定金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告王小珍、陈运忠辩称，一、原告所称平安银行告知解押需要至少45天是虚构。平安银行15个工作日左右的解押程序至今仍然在执行，当时不可能有银行工作人员对原告做出过这样的表态。原告认为被告所告知的银行15个工作日解押领取房产证根本不可能，应当由原告提供证据。事实上，原告违约解除合同之后，被告于2014年12月19日向银行还款，2015年1月13日便从平安银行拿到了解押后的房产证，用时正好15个工作日。事实证明，被告告知原告的15个工作日解押拿到房产证是准确传递银行信息的，没有任何不实，合同双方在合同中备注处关于解押过户时间的约定是有依据并被证实安全、可操作的。同时，原告声称合同约定“2014年10月20日之后全部购房款之后到银行办理注销抵押登记，房产证需15个工作日内拿到，房产证办理日期以房产证到手为准”，与合同不符。合同备注原文是：“因该房产抵押在银行，双方约定，2014年10月20日支付全部房款后到银行解压(押)。房产证需15个工作日才能拿到，所以过户日期以房产证到手为准”显而易见，合同备注的真实意图是因为房产抵押在银行，所以需要先解押才能过户，所以过户日期以房产证到手为准，而不是原告声称的必须在15个工作日内拿到房产证。二、原告对交易过程的整段描述不符合事实。原告未曾提过要求改变付款方式，即使提过也不可能在考虑之内，因为被告出售房屋的目的就是利用房款清偿银行贷款，这在备注条款中说的很明白。如果被告可以接受局部预付款，交易条件肯定是要严格得多，价格会更高。过了2014年10月20日的付款期后，原告迟迟不能付款，耽误被告还贷，被告一再催促，原告请求被告到北京后与其在北京出差的丈夫商谈，其丈夫在北京与被告见面时已经明确约定原告2014年11月15日前付款为最后期限，否则自动解除合同，原告当场同意，但之后没有兑现，原告在2014年11月15日前未付清房款，合同就自动解除了。陈运忠离开海口去北京前已经与原告约定余款直接付到陈某在平安银行的户头以便银行扣付还款加快进程，因为在平安银行贷款的借款人是陈某，银行只能从陈某的户头扣付。如果这个安排使原告真的起了疑心，原告完全可以坚持仍然付给陈运忠，但原告并未提出异议。三、被告严格信守合同，不返还定金是合同约定权利，也是对被告不能及时清偿银行贷款造成的利息损失的局部补偿。综上，被告一直是守约方，没有任何违约行为。由于原告一再违约，合同早在2014年11月15日就解除了，原告在之后长达23个月的时间里都没有任何异议，现在突然提起诉讼，完全没有正当理由。 第三人至家房地产公司未作陈述。 被告王小珍、陈运忠反诉称，原告于2014年9月25日通过至家房地产公司作为中介与被告签订房屋买卖合同(合同编号：0000006号)，购买被告王小珍名下海口市金龙路8号嘉华城市花园XXX房，价格788000元，约定合同签订后当时支付定金30000万，2014年10月20日支付758000元。原告付款期届满时未能支付758000元，已经根本违约，后来也一直未能履约。由于原告违约，被告不能按时偿还陈某在平安银行的贷款，多支付两个月的利息18215.37元。被告不得不另寻买家。新的买家知道原告违约的经历和合同价格，极力压价，被告为了及时筹集资金还贷，避免进一步遭受利息损失，不得不接受新买主的压价，以775000元价格成交，损失13000元。损失合计31215.37元，此项损失完全是由于原告违约造成的。根据《合同法》一百一十三条的规定，原告明确知道被告卖房是为了筹款还贷，违约会给被告造成的损失是原告完全可以预见的，故请求法院判令：1、原告赔偿被告经济损失31215.37元；2、反诉费由原告承担。 原告宋述娟针对反诉辩称，一、在本案中被告根本无法在原告支付购房款15个工作日之内办理注销房产抵押手续，不能按约定履行合同，实现合同目的。海口市平安银行工作人员明确表示，办理房产注销抵押登记手续至少需要45天，在平安银行办理抵押贷款大厅中，也将房贷提前还款流程张贴出来，流程中注明需要15个工作日才能办理完房贷提前还款，而办理注销房产抵押登记手续后续事宜需要自行到房屋所在地房管局办理，而办理后续事宜至少需要30个工作日才能将房产证拿到，之后才能办理过户手续。二、被告要求原告将剩余购房款支付给非合同一方及与涉案房屋无任何关系且未得到代收房款授权的案外人陈某，依据《合同法》第六十一条规定，原告依法有权要求解除合同或者变更合同付款方式，在被告拒绝的情况下，原告有权拒绝支付剩余购房款。三、被告要求原告赔偿经济损失31215.37元，没有任何事实及法律依据。适用《合同法》一百一十三条的前提是原告存在违约行为且给被告造成损失，而在本案中，被告依约不能按照合同约定履行合同，实现合同目的，原告不存在任何的违约行为，被告无权要求其承担任何赔偿责任。且被告所声称的价格损失及贷款利息，即非是原告违约行为导致，也非是合同法意义上的损失范围。此外，被告也无法证明所谓的损失实际发生。综上，被告的反诉请求无任何事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。 第三人至家房地产公司对反诉未作陈述。 经审理查明，2014年9月25日，原告与被告及至家房地产公司（居间方）签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于海口市××路房（所有权证号为HKXXXXX，产权人为王小珍）出售给原告；该房屋已设定抵押，抵押给中国平安银行，由原告赎楼；房屋总售价为788000元，签订合同时原告支付定金30000元给被告，双方约定在2014年10月20日前办理产权转移登记，同时原告支付购房款758000元给被告，定金在此次付款时转为购房款；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；合同备注处手写标明“因该房产抵押在银行，双方约定2014年10月20日支付全部房款后到银行解压，房产证需15个工作日才能拿到，所以过户日期以房产证到手为准”。合同签订后，原、被告双方即认可共同委托至家房地产公司为其已提供完居间服务，由原告向至家房地产公司支付居间服务费22000元，同时原告向被告支付了30000元定金。后原、被告对于合同的履行方式发生争议，原告未向被告支付剩余购房款，被告已于2014年12月8日将涉案房屋卖给案外人马某。因被告不愿向原告退还定金，原告遂诉至法院。 上述事实有房屋买卖合同、收条、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为，第一，对于原告主张要求解除合同的问题。原、被告及至家房地产公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。现原告主张解除合同，被告亦认可合同已经解除，可认定为双方对合同解除的合意。第三人至家房地产公司依据合同约定已经履行完其居间合同服务，原、被告双方现要求解除合同并不对第三人权利义务产生影响，故本院对原告要求解除合同的主张予以支持。第二，关于原告主张两被告返还定金30000元的问题。一方面，根据原、被告双方在合同备注的约定，双方均认可房产在银行抵押的状况，需要先解押才能过户，明确了过户日期以房产证到手为准，并未约定被告必须在15个工作日内办理注销房产抵押手续的义务。另一方面，双方在合同中并未明确约定剩余购房款的收款账户，被告要求原告将剩余购房款支付至其儿子陈某账户，并无不当，亦未违反合同约定。故原告主张被告违约，要求被告返还定金30000元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于被告反诉要求原告赔偿经济损失31215.37元的问题。原告应按照合同约定履行支付剩余购房款的义务，原告逾期未支付，已构成违约，被告有权向原告主张违约责任。根据合同约定，违约方向守约方支付与定金数目相同的违约金。原告已向被告支付30000元定金，被告未向原告返还定金，故原告已向被告承担了违约责任。被告所主张原告承担的两个月的房屋贷款利息损失18215.37元和与案外人马某房屋买卖成交价与此前与原告约定的房款差价13000元，与原告的违约并不存在法律上的因果关系，故要求原告赔偿经济损失31215.37元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）宋述娟与被告（反诉原告）王小珍、陈运忠、第三人海南至家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》； 二、驳回原告（反诉被告）宋述娟的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）王小珍、陈运忠的其他反诉请求。 本案受理费275元，由原告宋述娟负担；反诉费290元，由被告王小珍、陈运忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  许 蕾 审 判 员  石 磊 人民陪审员  黄循洪 二〇一七年五月八日 法官 助理  王晓静 书 记 员  高子婷