山东省泰安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁09民终213号 上诉人（原审原告）：李峰，女，汉族，1980年1月5日出生，住山东省泰安市。 被上诉人（原审被告）：泰安市天元房地产开发有限责任公司，住所地泰安市东岳大街115号建设大厦15楼。 法定代表人：刘忠天，总经理。 委托诉讼代理人：吴锋，山东岱松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵鹏，该公司职员。 上诉人李峰因与被上诉人泰安市天元房地产开发有限责任公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初1878号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 李峰上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院的裁定，指令一审法院进行实体审理。事实和理由：李峰认为一审裁定驳回起诉的理由属于适用法律错误。第一、涉案房产是李峰与天元公司协商一致，向案外人孙德文、于海燕支付15000元转让费、向天元公司支付4000元更名费后，与天元公司于2011年4月30日签订《商品房现房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示真实，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。现天元公司不予配合办理涉案合同房产产权手续，致李峰不能实现合同目的，天元公司构成根本违约，应当依照合同法的规定承担继续履行合同义务的行为。第二、依据双方签订的《商品房现房买卖合同》的约定，天元公司应在商品房交付使用后30日内，保证李峰办理商品房的所有权转移登记，但根据天元公司一审庭审中提交的证据复印件显示，天元公司取得涉案房产初始产权登记的日期为2016年6月15日，即在与李峰签订《商品房现房买卖合同》的日期5年之后，可以看出被告具有违约事实，故天元公司应当依照合同的约定对李峰承担违约责任。第三、天元公司辩称李峰应补缴购房欺，但该房产是李峰依市场价格购得，李峰没有享受天元公司单位的任何福利待遇、亦不属于天元公司系统内部职工，故该问题与李峰无关。就房款数额，双方签订的《商品房现房买卖合同》已作出明确约定，天元公司在合同签订后的撤销、变更诉讼期限内，未依法定程序进行撤销或变更合同的内容。即使天元公司适用情势变更的规定，根据涉案合同的约定，天元公司协助李峰办理商品房所有权转移登记的义务，时间为2011年12月12日以前，天元公司通知李峰补交购房款的时间为2016年，至今已经超过了自合同签订之日或情势变更事项发生之日起1年之内行使变更权的诉讼期限，涉案合同已经完全具有法律效力。即使不超过诉讼时效，天元公司适用情势变更原则，增加合同约定的房屋购买价款，也应当起诉到法院要求法院判决增加，亦属于人民法院实体审理的范围。就房屋价款部分，天元公司无权要求李峰补缴房款。第四、天元公司一审中提交的相关证据均为复印件，证据形式不合法，无法核实其真实性。且复印件显示的内容，审计部门的整改意见并没有针对李峰作出，而是针对天元公司作出，该整改意见是否合理、是否执行系天元公司的义务范围；审计部门也并没有指令天元公司要求购房者补缴房款，天元公司的整顿问题和李峰无关。李峰不属于天元公司系统的内部职工，双方之间是平等主体之间的民事法律关系，天元公司无权因为审计部门对其的整顿行为，将补缴的房款义务及责任强加并转嫁于李峰之上，要求李峰补缴房款也不是审计部门对天元公司的强制要求，天元公司无权要求李峰补缴房款。一审法院以落实整改意见、补交房款为由排除本案法院管辖，适用法律错误。第五、本案并不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定里涉及的法院不予受理的范围。就本案而言，李峰不属于天元公司系统的内部职工，李峰对天元公司而言属于社会购房者，作为社会购房者，李峰从案外人孙德文、于海燕处转让取得房产，与直接与天元公司签订购买合同取得涉案房产，没有实质性区别，涉案《商品房现房买卖合同》的签订，也足以证实涉案房产也并非是禁止流通的房产，涉案房产买卖合同适用合同法的规定。涉案房产是天元公司的连环买卖或者是作为二手房的进行出卖的行为，双方之间是平等主体之间的民事法律关系，天元公司集资建房的内部规定等对李峰不发生法律效力。本案不属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，亦并非是因单位内部建房、分房、占房、腾房等引发的纠纷，而是双方关于履行《商品房现房买卖合同》发生的纠纷，属于合同纠纷。李峰是否应当补缴房款、天元公司的补缴主张是否合法，是本案合同履行的实体问题，而非程序问题，一审法院认为本案不属于人民法院的受理民事诉讼案件的范围，属于适用法律错误。关于此问题，最高人民法院民一庭编写的《民事审判指导与参考》2017年第2辑刊登的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》中明确写明，“实践中需要严格认定单位内部建房、分房引发的占房、腾房纠纷，必须同时满足单位内部建房、分房的原因，及占房、腾房的结果两个要件。除此之外，单位基于福利补助与内部职工签订售房协议引发的纠纷，属于平等民事主体之间的纠纷，人民法院应予受理”。本案一不是因行政指令而调整划拨、机构撤并等引起的房地产纠纷，二不是因单位内部建房引发的占房、腾房等纠纷，三不是因落实国家政策而引起的房屋买卖纠纷，人民法院理应依法受理。综上，一审裁定严重违反法律规定，要求二审法院予以撤销并裁定一审法院审理。 天元公司辩称，涉案房屋属于泰安市组织部门、房管部门为本系统职工购建房屋，而不是向社会公开销售的商品房。本案是因为山东省委省政府对全省职工购建房进行专项审计，发现天元公司承建的泰安A区部落住宅小区存在垫付资金问题，要求购房人补缴房款引发的纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不属于人民法院民事诉讼的收案范围。一审法院依法裁定驳回李峰的起诉，于法有据，应当予以维持。 李峰向一审法院起诉请求：1、依法判令天元公司配合李峰办理不动产登记证;2、判令天元公司支付李峰逾期办理不动产登记证的违约金，以房款258554元为基数，按每日万分之三计算，自2011年12月12日至实际履行日止；3、诉讼费用由天元公司承担。 一审法院本院经审查认为，案涉房屋所在的泰安市A部落小区，属泰安市组织部门、房管部门为本系统职工购建住房；该小区住房的购买人须具有相应的购房资格，即该住宅小区的房屋并非对社会公众公开出售的商品房。案涉房屋位于泰安市户，初始系由案外人孙德文以本系统职工名义购建住房，李峰在支付初始购房人15000元转让费后获得该购房指标。山东省审计厅根据省委、省政府部署，对建购职工住房进行专项审计，发现天元公司承建的A部落小区存在垫付资金问题。天元公司根据审计中发现的问题，要求各购房人员补交房款，而本案所涉房产至今未补交。落实专项审计中发现的问题，山东省审计厅多次督促要求做好问题整改，有关部门正积极落实整改工作。而本案的发生，亦是因落实整改意见、补交房款问题引发。根据相关规定，该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，对于李峰提起的诉讼，应依法驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回李峰的起诉。 本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，虽然从上诉人体提交的证据上看，天元公司与李峰之间系简单的商品房买卖合同关系，但通过法院查明的事实却可以看出，涉案房屋系泰安市组织部门、房管部门的内部职工委托天元公司集资建筑，并由原集资建房者转让李峰而来。本案中，涉案房屋并非属于向社会大众公开出售的商品房，而是首先由天元公司与泰安市组织部门、房管部门内部职工之间建立特定的集资建房、购房关系。然后，李峰又从该内部职工处通过购买的方式取得与天元公司签订涉案房屋买卖合同的资格，然后再向天元公司支付更名费用并签订房屋买卖合同，而这显然与房地产开发商公开向不特定人出售房屋有着明显的区别。李峰作为涉案房屋原购买资格人的继受者，其在涉案房屋的买卖过程中，应视为与集资建房的内部职工一样，既取得了原集资建房人获取涉案房屋的权利，当然也应承担原集资建房人员按照相关规定补交房款的相应义务。通过以上分析可以看出，本案中天元公司与李峰之间并非平等主体之间的一般商品房买卖合同关系，而两者的纠纷也应属于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，不属于人民法院管辖范围。综上，一审法院认为本案不属人民法院受理民事诉讼案件的范围正确，本院予以维持。 综上所述，李峰的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年三月九日 书记员  韩钰笛