四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川1702民初1124号 原告（反诉被告）：达州市投资有限公司，住所地达州市通川区。 法定代表人：陈玨光，总经理。 委托诉讼代理人：周忻，四川金世达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于金渤，四川金世达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王顺强，男，1975年12月20日出生，汉族，住四川省广安市。 被告（反诉原告）：曾切，女，1973年10月27日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 被告（反诉原告）：李彦珍，女，1946年7月15日出生，汉族，初中文化，住四川省达州市通川区。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王贤元，四川达州正大法律服务所法律工作者。 达州市投资有限公司（以下简称市投资公司）与王顺强、曾切、李彦珍排除妨碍纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，王顺强、曾切、李彦珍在举证期限届满前提起反诉， 本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）市投资公司的委托诉讼代理人周忻、于金渤，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王贤元，被告（反诉原告）李彦珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）市投资公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告（反诉原告）立即腾退其占用的金兰小区北段2楼2号楼顶辅助用房及天台资产交还给原告，并立即拆除在上述区域周围搭建的构筑物；2、判决被告（反诉原告）连带向原告按每天每平方米0.22元计算支付房屋占用费（其中2楼1号附1号房产面积58平方米，占用至2013年5月，金额为0.22元×58平方米×365天×6年=27944.4元；2楼2号楼顶辅助用房面积56平方米，计算至被告（反诉原告）腾退之日）；3、诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实及理由：原告（反诉被告）是一家国有全资公司，达州市通川区西外金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号楼顶辅助用房系其拥有独立产权的房产，并已办理房屋权属登记。王顺强、曾切于2007年5月，从房屋业主曾华澜、陈晓丽处承租了金兰小区北段2楼1号附2号以及2楼2号房产从事茶楼经营。因被告（反诉原告）所承租的房产与原告（反诉被告）所拥有的房产相邻（2楼1号附1号房产与2楼1号附2号房产属同一间房屋两区域），被告（反诉原告）在未经原告同意的情况下，擅自对原告（反诉被告）拥有产权的2楼1号附1号房产以及2楼2号辅助用房及楼顶所有天台进行占用。2013年5月，被告（反诉原告）与房屋业主曾华澜的租房合同到期后，双方解除了租赁关系。为有效发挥资产效益，原告（反诉被告）与金兰小区2楼1号附2号业主曾华澜达成一致，将金兰小区北段2楼1号附1号房屋租给了曾华澜。被告（反诉原告）李彦珍为达到使用其搭建物和原告（反诉被告）资产之目的，继续强占2楼2号辅助用房及楼顶天台至今。从2007年开始，原告（反诉被告）多次请求有关部门责令被告腾退房屋、拆除构筑物，都遭到被告抵制，综上，原告（反诉被告）诉讼来院。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、依法判决原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）房屋渗漏处理的费用118000元及利息损失和影响经营的损失；2、反诉受理费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：市投资公司提出对王顺强、曾切、李彦珍排除妨碍纠纷一案，王顺强、曾切、李彦珍认为既然市投资公司作为诉称房产的产权人，要求王顺强、曾切、李彦珍支付房屋占用费和拆除楼顶、天台构筑物，而对自己房屋漏水由房屋的承租人所支付的处理费用及经营损失不管，恐怕没有这个道理，若市投资公司不解决王顺强、曾切、李彦珍的反诉请求费用，王顺强、曾切、李彦珍绝不拆除所搭建的构筑物。 被告（反诉原告）就原告（反诉被告）提出的诉讼请求及事实理由答辩如下：1、市投资公司诉称王顺强、曾切从房屋业主陈晓丽处承租了房产的事实不实。客观事实为：王顺强于2007年3月30日与房产业主李京津订立房屋租赁合同，承租其位于金兰小区北段2楼2号建筑面积270余平方米房产，租期5年，并被明确告知顶楼有使用权无所有权。另承租了相邻业主曾华澜的房产；2、市投资公司诉称金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号楼顶辅助用房其拥有独立产权并已办理房屋权属登记的事实不实。在被告从2007年至2013年承租业主李京津以及曾华澜的房产期间，并无独立的明确的房产产权证证明原告对所诉房产拥有独立产权。市投资公司所办理的坐落通川区西外金兰路168号-312号临街商业门市房产证的时间为2014年10月29日，其登记事项中并无所诉房产即2楼1号附1号、2楼2号楼顶辅助用房的明确登记情况。3、市投资公司诉称被告（反诉原告）未经同意擅自对市投资公司拥有产权的2楼1号附1号房产及2楼2号辅助用房及楼顶所有天台进行占用的事实不实。在被告（反诉原告）承租业主李京津及曾华澜房产期间，市投资公司并不具有所诉房产产权的依据，故被告（反诉原告）并未占用市投资公司房产。同时，市投资公司也不享有房屋顶楼、天台的所有权，此系包括业主李京津、曾华澜等全体业主的共用部分；4、市投资公司诉称从2007年开始多次请求有关部门责令被告腾退房屋、拆除构筑物都遭到被告抵制的事实不实。市投资公司在被告（反诉原告）承租他人房屋期间并无诉称房产产权的依据，市投资公司根本无权要求被告腾退房屋及拆除构筑物，也无权请求有关部门责令被告腾退房屋及拆除构筑物；5、若市投资公司有独立的、确切的房产证可以证明其诉请的房产具有产权，并证明楼顶、天台之业主共有部分也有独立产权，可以诉讼请求由被告（反诉原告）立即腾退房屋并拆除所搭建的构筑物，但市投资公司应首先支付被告（反诉原告）在房屋租赁期间为处理屋顶渗漏所支出的费用118000元，因处理该房屋渗漏的费用本应依法由房屋产权人承担；6、市投资公司请求判决被告（反诉原告）按每天每平方米0.22元计算支付房屋占用费无事实及法律依据；7、市投资公司请求被告（反诉原告）支付房屋占用费的诉讼请求已超出诉讼时效；8、案件受理费由市投资公司负担。 原告（反诉被告）市投资公司就被告（反诉原告）提出的诉讼请求及事实理由答辩如下：1、被告（反诉原告）提出的反诉是在本诉成立的基础上作出的；2、庭审中，被告（反诉原告）确认其占用涉案房屋，主要争议是房屋权属是属于李京津还是市投资公司，与被告（反诉原告）建立合同关系的人是李京津，即使被告（反诉原告）有李京津交付房屋的证据，也应当将房屋交还给所有权人；3、被告（反诉原告）处理房屋渗漏的费用，因与被告（反诉原告）建立合同关系的是案外人李京津，在租赁合同关系存续期间，房屋漏水无法达到租赁目的的实现，被告（反诉原告）应当向房屋出租人主张权利，其投入维修的费用也应当向出租人主张权利，其投入维修的费用也应当向出租人收取。 原告（反诉被告）依法提交了证据即：1、原告（反诉被告）的营业执照、被告（反诉原告））身份证、王顺强、曾切的结婚证复印件；2、市投资公司位于通川区金兰路168-312号临街商业门市房产证、房产证附图、金兰小区各户分户明细表；达州市金兰小区临街商业用房的竣工验收报告；拟证明被告（反诉原告）占用金兰小区北段2楼1号附1号房产及2楼辅助用房系原告（反诉被告）自建，所有权归属原告（反诉被告），2楼1号附1号房产建筑面积58.17平方米，辅助用房建筑面积56平方米；3、2007年被告（反诉原告）与曾华澜租赁合同一份；2008年7月30日达市投司函（2008）40号关于退还占有金兰小区北段2层1号部分、2号楼房顶资产的函；拟证明被告（反诉原告）从2007年5月从曾华澜处租用金兰小区北段2楼1号附2号开始，就对原告（反诉被告）所有的金兰小区北二段2楼1号附1号房产及楼顶辅助用房擅自违法占用，原告（反诉被告）于2008年7月函告被告（反诉原告）腾退其占用的资产，并从2007年5月开始缴纳资产占用费；4、2012年4月11日达市投司函（2012）23号关于退还占用金兰小区北段一层2号顶层辅助用房资产的函及发文登记表；拟证明原告（反诉被告）从2007年6月起多次要求被告（反诉原告）处理违法占用资产事宜。被告（反诉原告）依法提交了证据即：1、2007年10月8日曾切与舒刚的合同复印件一份、2008年6月20日同意顶板用花岗石的记载复印件一页、收条复印件二张，拟证明被告（反诉原告）维修房屋渗漏的费用为118000元；2、2007-2008年金兰路306号（原望月阁）屋顶渗漏的情况说明复印件；拟证实被告（反诉原告）就漏水事宜多次向物业公司反映情况；3、2008年7月30日达市投司函（2008）40号关于退还占有金兰小区北段二层1号部分、2号楼房顶资产的函复印件、2012年4月11日达市投司函（2012）23号关于退还占用金兰小区北段一层2号顶层辅助用房资产的函复印件、2015年12月16日达市投司函【2015】44号关于对《金兰小区A区E区无消防设施大面积房屋漏水的报告》反映情况的复函；拟证明原告（反诉被告）从2007年至2012年多次通知被告（反诉原告）返还房屋，故原告（反诉被告）一直对侵权行为是知情的，故现在起诉超过诉讼时效，同时反映金兰物业公司是市投资公司成立的物业管理公司；4、廖勤的证明及身份证复印件、2014年10月23日受理报案登记表、2015年11月16日达州市公安局通川区分局朝阳派出所出具的情况说明、现场治安调解协议书复印件；拟证实原告就漏水事宜向物业部门反映要求处理，同时因曾华澜施工发生纠纷；5、《房屋建筑工程质量保修办法》，拟证明房屋漏水应当质保5年，原告（反诉被告）应当承担维补费用；6、2012年4月16日中国银行现金缴款单复印件，拟证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付的10000元租金；7、李京津与王顺强2007年3月30日签订的房屋租赁合同复印件；8、舒刚、魏应龙、陈军的当庭证词；9、情况说明复印件、对顾庆的调查笔录；10、达州市投资有限公司关于将房屋所有权证更正换证的申请复印件、2014年10月16日达市投司函【2014】45号关于金兰小区北段1号（金兰路310号）、2号（金兰路312号）等临街商业门市确权办证的承诺函复印件；11、对江子辉10月10日的函件回文。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下： 2007年3月22日，曾切（乙方）与曾华澜（甲方）签订《租房合同》，曾华澜将其所有金兰小区北段2楼1号附2号出租给原告使用，租赁期限五年，自2007年5月10日至2012年5月10日止。2007年3月30日，王顺强（乙方）与李京津（甲方）签订《房屋租赁合同》，王顺强租用金兰小区北段2楼2号房使用，租赁期间从2007年4月1日至2012年3月31日。曾切从2007年5月起占用了金兰小区北段2楼1号附1号房产至2013年5月，曾切、王顺强从2007年4月起占用金兰小区北段2楼2号辅助用房至今。 市投资公司于2008年7月30日作出达市投司函（2008）40号关于退还占有金兰小区北段二层1号部分、2号楼房顶资产的函,内容为：望月阁曾切：你擅自占用的金兰小区北段二层1号部分、2号顶子系由政府授权我司经营管理的国有资产。我司于2007年6月起多次通知协商解决此擅自占用国有资产的行为。截止目前，你仍未与我司达成任何协议……请你见函后立即停止使用该资产并退还我司。同时我司将通过相应手段催收自2007年5月起你所占用的租赁费用。该函曾切于2008年7月31日签字收悉；市投资公司于2012年4月12日作出达市投司函（2012）23号关于退还占用金兰小区北段一层2号顶层辅助用房资产的函，内容为：王顺强（望月阁曾切）：金兰小区北段二层2号顶层辅助用房系由政府授权我司建设经营管理的国有资产，该资产自你于2007年4月租用金兰小区北段二层2号资产时一直被你擅自占用至今。期间，我司自2007年6月起多次通过电话和书面通知，要求你前来我司协商解决擅自占用国有资产的行为。……将所占金兰小区北段二层2号顶层辅助用房即时退还我司，同时补交2007年4月起至腾退之日你所占资产的占用费。否则，我司将采取相应措施向你追偿占用费用。李彦珍于同日签字收到该函。 金兰小区临街商业用房于2003年5月28日开工，建设单位为市投资公司，该工程于2005年竣工验收完毕。2014年10月29日，市投资公司登记办理了上述房产的所有权证，该产权证包含金兰小区北段2楼1号附1号房产（建筑面积58.17平方米）、金兰小区北段2楼2号辅助用房（套内面积56平方米）。 李彦珍系曾切之母，曾切与王顺强于1997年8月15日登记结婚。 证人唐勤、陈军证实曾切、王顺强在与李京津签订租赁合同，租赁金兰小区北段2楼2号房时因顶楼存在漏水。2007年10月8日，曾切（甲方）与舒刚（乙方）签订合同，内容为：经甲乙双方协商，乙方为甲方补漏，若无特殊情况，乙方一次补好整个306号的顶楼，材料人工共30000元（叁万元整），此合同一月后甲方检查验收，验收合格后一次性付清全款。2007年12月5日，舒刚出具收条，内容为：今收到望月阁三楼防水款30000元（大写叁万元整）。后又因做防水，舒刚于2008年11月30日出具收条，内容为：今收到铺花钢石和人工，所有材料88000元（捌万捌仟元整）。 证人舒刚出庭证实其因处理顶楼漏水收到防水款118000元，证人魏应龙证实该防水工程中房屋的天盖防水灰匠是他在做。舒刚、魏应龙均证实防水铺设花岗岩比做普通防水成本更高。 曾切通过中国银行向达州市投资公司转款10000元，款项性质为租金。 本院认为，本案的焦点一，李彦珍、曾切、王顺强是否有权占有金兰小区北段2楼1号附1号房产、金兰小区北段2楼2号辅助用房，从李彦珍、曾切、王顺强提供的王顺强与李京津的合同看，该合同约定租赁的房产为金兰小区北段2楼2号房，曾切与曾华澜签订合同看，该合同约定租赁的房产为金兰小区北段2楼1号附2号，约定的合同期限均为2012年3月31日，同时李彦珍、曾切、王顺强并提交李京津对该房屋享有权属的证据。故李彦珍、曾切、王顺强举证无法证实其有权占有金兰小区北段2楼1号附1号房产、金兰小区北段2楼2号辅助用房。市投资公司作为金兰小区北段2楼1号附1号房产（建筑面积58.17平方米）、金兰小区北段2楼2号辅助用房（套内面积56平方米）的建设方及所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，有权主张侵权人排除妨碍，腾退其占用的金兰小区北段2楼2号楼顶辅助用房。对市投资公司主张腾退的天台资产及拆除在上述区域周围搭建的构筑物，其未举证证实对天台享有权利，也未举证证实该区域是否搭建了构筑物，对该请求不予支持。 本案焦点二，市投资公司是否存在损害后果及主张损害赔偿是否超过诉讼时效。曾切于2007年5月无权占用金兰小区北段2楼1号附1号房产至2013年5月，市投资公司提供了2008年7月30日作出的达市投司函（2008）40号关于退还占有金兰小区北段二层1号部分、2号楼房顶资产的函证实其主张权利后就未有证据证实其另行主张过权利，故市投资公司主张按每天每平方米0.22元计算曾切、王顺强、李彦珍占有金兰小区北段2楼1号附1号房产至2013年5月，金额为27944.4元(0.22元×58平方米×365天×6年)的诉讼请求已超过诉讼时效,本院不予支持。对曾切、王顺强2007年4月起无权占有金兰小区北段2楼2号辅助用房的损失，市投资公司提供了（2008）40号函及2012年4月12日作出的达市投司函（2012）23号关于退还占用金兰小区北段一层2号顶层辅助用房资产的函。故对金兰小区北段2楼1号附1号房产的损失，市投资公司仅能从起诉之日的2年前开始计算房屋占用损失，同时，市投资公司未举证证明其主张损失的计算依据，对市投资公司主张按每天每平方米0.22元计算曾切、王顺强、李彦珍占用金兰小区北段2楼2号楼顶辅助用房至腾退之日的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点三，曾切、王顺强、李彦珍主张市投资公司赔偿其处理房屋渗漏的费用118000元及利息损失和影响经营的损失的诉讼请求是否成立。因本案曾切系因租赁金兰小区北段2楼2号房期间因顶楼存在漏水开支的款项，与市投资公司不具备关联性，不应由市投资公司赔偿其处理房屋渗漏的费用118000元及利息损失和影响经营的损失，同时曾切、王顺强、李彦珍提供的证据也不能证实其漏水系由于市投资公司所有的房产导致，故对曾切、王顺强、李彦珍的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）曾切、王顺强在本判决生效之日起十日内腾退其占用的金兰小区北段2楼2号楼顶辅助用房； 二、驳回原告（反诉被告）达州市投资有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）曾切、王顺强、李彦珍的诉讼请求。 本诉案件受理费1454元,减半收取727元，由达州市投资有限公司承担600元，曾切、王顺强、李彦珍承担127元，反诉案件受理费2660元，减半收取1330元，由曾切、王顺强、李彦珍承担。（该款已由原告预交，执行时一并收取） 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 向 锷 二〇一七年五月五日 书记员 张玉琳