贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）紫民初字第687号原告：彭湘江，男，1970年3月28日出生，汉族，户籍所在地：贵州省安顺市西秀区，现住安顺市。委托代理人：石祥龙，系贵州联通律师事务所律师。委托代理人：杨云蕾，系贵州联通律师事务所律师。二委托代理人代理权限均为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解、上诉；调查取证，参与诉讼；代收、送达法律文书等）。被告：紫云苗族布依族自治县农业局,地址：贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇教场路216号。组织机构代码：00973116-8。法定代表人：韦洪书，系该局局长。委托代理人：王宸，贵州朗智律师事务所律师。委托代理人:彭开文，贵州朗智律师事务所律师。二委托代理人代理权限均为特别授权（代为提出、变更、增加、放弃诉讼请求；承认对方诉讼请求；参加调解、和解，代领法律文书、款物）。第三人：紫云苗族布依族自治县国有资产投资营运管理有限责任公司，地址：紫云苗族布依族自治县财政局内，注册号：522530000038089。法定代表人：韦俊，系该公司董事长兼总经理。委托代理人：王正高，紫云苗族布依族自治县水塘法律服务所法律工作者。委托代理权限为特别授权代理（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解）。原告彭湘江诉与被告紫云苗族布依族自治县农业局（以下简称“农业局”）、第三人紫云苗族布依族自治县国资公司（以下简称“国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理（2015年12月22日第一次开庭，原告提出对被告提交证据的成文时间进行鉴定，案件中止审理；后因无法鉴定于2016年6月6日恢复审理第二次开庭，庭审中原告提出变更诉讼请求及对营业损失进行评估，案件中止审理；于2017年3月15日恢复审理）。原告彭湘江及其代理人杨云蕾，被告农业局委托代理人彭开文，第三人国资公司委托代理人王正高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭湘江向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》无效；2.由被告农业局、第三人国资公司共同赔偿原告因合同无效造成的损失3654348元（投资损失654740元、营业损失2999608元）。事实和理由：2009年2月20日，紫云苗族布依族自治县（以下简称“紫云自治县”）良种场与王顺签订《甘桥良种场房屋租用协议》将原甘桥良种场办公楼一幢（含围墙内的空地及鱼塘）租赁给王顺用于农家乐用房开办了紫苑山庄。2009年9月1日王顺与原告签订了《转包协议》，将“紫苑山庄”转包给原告经营。该转包行为于2009年9月13日经被告批准同意。2009年9月16日被告与原告签订《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》，约定被告将原邦联公司曾经租赁用过的水泥楼房及前右面一片土地租赁给原告开发山庄，租赁期限为8年（2009年10月1日至2017年9月30日止），租金每年3000元。原告按约足额向被告支付了租金，也投入大量资金对山庄进行装修及修建各种设施。但2012年5月被告以原告所承租的场地因政府要统一规划使用为由要求原告将紫苑山庄于2012年6月3日前搬出，原告被迫于2012年5月停止营业至今，但至今该场地并未被改建。原告分别于2013年10月16日及2015年10月27日向紫云自治县信访局及被告主张要求被告给予搬迁补偿，被告分别于2013年12月4日及2015年11月2日通过书面及口头形式告知原告需要通过诉讼途径处理，故提出诉讼。被告出租给原告的土地实际在2007年已经收归第三人国资公司所有，被告将该地块出租给原告系无权处分，加之第三人国资公司对该幅土地的管理存在重大瑕疵，因此应由被告农业局及第三人国资公司共同向原告承担赔偿责任。被告农业局辩称，原告与被告租用的场地及房屋，自修建以来一直系被告用作良种培育基地管理使用，故被告在政府未征收该片场地及房屋给第三人使用前与原告签订的合同为有效合同，且合同约定的提前终止合同的条件已经达到，该合同已经合法解除。原告的损失不应由被告赔偿，一是根据合同约定，原告未按时缴纳租金，所以双方合同已解除；二是被告在收到紫云自治县政府相关征收土地文件后行使合同约定的权利及时通知原告限期搬迁，合同已经解除。第三人国资公司述称，2007年12月28日经紫云自治县政府批准成立国资公司，政府将县属国营农场（松山镇甘桥村）的土地等列入我公司的注册资本。之后我公司对农场进行修缮，委托原单位职工刘某管理。被告农业局与原告彭湘江不顾农场产权已属我公司的事实，签订的《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》侵犯我公司财产权，应属无效合同。原告因此产生的损失与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所举证据中：1.紫苑山庄房屋建设承包协议、紫苑山庄主楼维修承包协议、收条、产品销货清单、领条，拟证明原告的基础建设、绿化、家具、家电等投入金额，及停业后聘请杨忠华、彭志金看守紫苑山庄的费用及从王顺处转包紫苑山庄产生的费用。被告认为该组证据缺乏客观性，真实性，其中有些配置与山庄的经营无关，例如根雕；看守费与王顺的转包费与本案无关，且不能证明该费用已实际支出。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，该组证据均系自然人间签署，其中收领条等销售凭证系非正式税务发票，来源与真实性、客观性无从查证，应不予认定。2.记账本（2011.1-2012.5）、菜单（2011.6共152页、2011.7共140页、2011.8共155页、2012.3共155页、2012.4共116页），拟证明原告2011年全年收入562426.5元，月均46868.87元；原告自2012年6月起停止经营不再做账登记。被告认为该组证据不合法，与本案无关，真实性无法证明，因为是原告手写，无中立第三方来确认，菜单上也没有体现系紫苑山庄开具，与原告提交的纳税凭证的缴纳金额盈利金额差距大。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，该组证据来源与真实性、客观性无从查证，且记账本及菜单均非正式财务记账凭证，故不予认定。3.照片37张，拟证明紫苑山庄在前两次开庭时实况，原告对山庄曾经的投入情况。被告认为照片系真实反映紫苑山庄状况，但是不能达到原告对山庄曾经的投入情况的证明目的。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，该组照片系对租赁房屋某时段的现状记录，能够证明该时段租赁房屋的状况，予以认定。4.评估报告及评估票据，拟证明紫苑山庄现存资产价值为36.36万元，至评估基准日的营业损失为190.04万元，鉴定费用5万元。被告认为该报告对基础设施金额的评估中，基础设施的投入等无相关发票，评估是不真实的，对于经营损失的评估是按照原告提交的菜单、账单等进行评估的，评估机构也没有具体说明是参照哪家餐馆核对价格，认为该评估报告不真实。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，该评估报告系有资质的专业评估机构作出，对于现有实物资产部分的评估，根据紫苑山庄现场勘察，对现有实物资产进行清点、测量，按照中等价格进行重设，并根据成新率确定的评估价值，实物资产的评估客观真实，应予以认定，但对于营业损失的部分，因其评估来源系原告提供的自记经营流水，该经营流水来源不客观、不真实，故对于营业损失部分的鉴定结果不予认定。5.紫府发（2012）2号文件《紫云自治县关于下达2012年全县财政收入任务的通知》，拟证明被告提供的紫府发（2012）2号文件《关于征收国有甘桥农场归县国有资产管理办公室统一规划使用的通知》系伪造文件，不能证明被告行使合同解除行为合法。被告认为不能达到原告的证明目的，两份文件都系紫云自治县人民政府出具的，均盖有政府公章，真实性应由法院核实明确。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，因原告提供的证据系孤证，依据“独树之果不能食”的证据采信原则，此证据的证明力难以采信，原告仅提供1个与被告提供相同字号的文件证明被告提供的（2012）2号文件《关于征收国有甘桥农场归县国有资产管理办公室统一规划使用的通知》系伪造，达不到其证明效力，本院不予采信。6.紫府函[2007]67号文件、国资公司的《土地使用权证》，拟证明被告在与原告签订租赁协议时系无权处分。第三人对该土地管理存在重大过错，没有尽到监管职责，应该承担赔偿责任。被告认为不能达到证明目的，67号文件没有写明本案争议的土地系第三人所有；该文件是否抄发给被告，原告没有证据来证明；土地使用权证上日期是2009年12月9日而不是2007年，即划拨时间是在合同签订后，证上也没有载明本案争议的土地系该证范围内。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，虽然紫府函[2007]67号文件成文时间为2007年12月28日，但《土地使用权证》的颁发时间为2009年12月9日，在原、被告签订合同的时间之后，故原告所举之证据不能证明被告在与原告签订合同时对合同标的物即房屋土地无处分权，其证明效力本院不予采信。7.证人彭某、龚某1的证言，证人彭某的证言拟证明紫苑山庄系原告彭湘江经营，山庄后的围墙和房子系原告修建，山庄停业后其为原告看守紫苑山庄；证人龚某2的证言拟证明紫苑山庄开始经营就系其在管理，做账笔记也系其所记录。被告认为不能达到原告的证明目的，因为二证人是否是原告的员工无法证明，且从事山庄的何种工作无法证明，证言的真实性存疑。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，该组证人证言能够证明原告开设紫苑山庄时的经营管理方式及停业后请人看守紫苑山庄的事实，但对证明山庄营业收入情况，无确切证据证明，对此不予采纳。被告所举证据中：1.投资合同，拟证明按照原、被告签订的合同约定，关于解除合同的条件已成就，原告认为真实性有异议，被告没有提供该公司成立的资料，是否客观存在无法证明，即使真实也不能证明该合同即将被实施，达不到被告所说的解除合同条件成就的证明目的。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，该投资合同仅仅能够证明县人民政府与某公司签订了项目投资合同，不能证明被告的证明目的，不予认定。2.农业局35号文件《关于农场职工及个体经营限期搬迁通知》，拟证明其已经履行告知义务，原告认为该文件系被告自己制作的，真实性有异议。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，因原告诉称认可被告在2012年5月通知原告在同年6月3日停业搬迁的事实，按民事自认原则，其证明效力应予采信。3.结算票据,拟证明原告在经营中只交了2010年的租金，未按合同约定交纳租金。原告认为不能证明原告仅仅支付1年的租金，客观上原告在2009-2011年都交纳租金的，原告的部分票据已遗失，被告应有存底。第三人认为该组证据与第三人无关。本院认为，该证据与原告提供的记账凭证相同，仅能证明原告在2011年元月4日向被告交纳紫苑山庄房屋及土地租金（2010年10月-2011年10月）3000元，其他证明目的不予采纳。第三人所举证据中：1.良种场土地承包合同4份，拟证明第三人已经对本案争议土地尽到管理义务。原告对真实性无异议，但是达不到第三人的证明目的，原告租赁房屋期间第三人从未去主张过权利，并证明了第三人在土地管理上存在重大过错。被告认为该合同与本案无关，该4份合同不能证明紫苑山庄所在的土地是属于第三人的。本院认为，该组证据仅能证明第三人将良种场部分土地承包给他人种植，但不能证明已对争议房屋及土地进行管理义务，故不予采纳。2.证人刘某的证言，拟证明第三人已经尽到管理义务。原告认为其并未收到任何通知。被告认为与本案无关，不能证明本案争议的土地属第三人所有。本院认为，该证人证言不能达到第三人的证明目的，故不予采纳。本院依据当事人陈述认可的事实及认定的有效证据查明，2009年9月16日原告彭湘江与被告农业局签订《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》，约定：“一、甲方（被告）将原邦联公司曾经租赁用过的水泥楼房及右前面一片土地租赁给乙方（原告）开发山庄，租赁期限为8年（2009年10月1日至2017年9月30日止）；二、租金每年3000元，乙方必须于当年9月30日前一次性交清，否则视为自动放弃租赁权；三、若因建设需要，属于永久性建设的由甲方负责修建，但属于甲方自愿，乙方无权提要求，属于乙方开发需要的投资由乙方负责，租赁期满即恢复开发前状态；四、若因国家整体开发需要或政策性开发需要的，此合同提前终止；五、乙方在所涉租赁区域内，因建设（不含甲方建设责任）或者经营出现的安全事故责任由乙方全部负责；六、未尽事宜经甲乙双方同意另附加补充协议；七、此合同一式两份，双方各持一份，自签约之日生效”。租赁合同签订后，原告彭湘江对租赁房屋及土地进行装饰装修，并于2010年9月6日登记成立紫云自治县紫苑山庄，经营范围为饮食服务。2012年5月被告农业局以原告租赁的场地被政府统一规划征收使用为由向原告送达《搬迁通知书》，限令原告于2012年6月3日前搬出。原告收到《搬迁通知书》后于2012年5月底停止营业。2007年12月28日县人民政府下文，同意成立紫云自治县国资公司，公司系国有独资公司，公司的经营范围系县政府授权范围内的国有资本，其中包括国营农场的土地，即争议房屋所在农场土地。2009年12月9日县政府向第三人国资公司颁发紫国土资国用（2009）0244号土地使用权证，国营农场的土地使用权人系第三人国资公司。另查明，租赁房屋及土地在2009年12月9日第三人取得该土地的使用证之前系被告农业局良种培育基地的办公场所。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告签订的《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》是否具有合同效力。原告诉请确认与被告签订的《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》无效，并由被告及第三人赔偿原告因合同无效造成的损失。本院认为，原、被告签订的《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》本质是房屋租赁合同，《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当是具有合法房屋出租支配收益权利的人，不仅仅是房屋所有权人，只要其具有合法房屋出租支配权，即依法享有出租收益权。本案租赁房屋原系被告农业局甘桥良种场办公楼，后闲置，一直由被告农业局管理使用，被告农业局因原始取得，合法占有租赁房屋，系该租赁房屋的合法占有人。2007年12月28日县人民政府下文，同意成立紫云自治县国资公司，公司系国有独资公司，公司的经营范围系县政府授权范围内的国有资本，其中包括国营农场的土地，即争议房屋所在农场土地。2009年12月9日县政府向第三人国资公司颁发紫国土资国用（2009）0244号土地使用权证，但第三人一直未与被告农业局办理交付租赁房屋的手续，租赁房屋及土地一直由被告农业局占有并管理使用，租赁期间第三人也从未主张过权利。被告因合法占有取得对该房屋的使用、收益权，2009年9月16日其与原告签订《租赁甘桥农场房屋及土地开发山庄协议》将其合法占有的房屋出租给原告开办山庄，主体适格，意思表示真实，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的几种情形，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。第三人国资公司享有权利的国有农场《土地使用权证》于2009年12月9日颁发，该农场的土地权属于2009年12月9日变更，租赁合同于2009年9月16日签订，在权属变更前，虽被告农业局未对租赁房屋及土地提供权属证明，但对被告系租赁房屋的管理使用者原、被告双方均不持异议，那么签订租赁合同时，被告系有权处分，且根据《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同有效。被告因政府征用争议场所，向原告提出解除合同，通知原告停业搬迁，是行使合同约定的权利，且双方对解除合同的风险责任未作约定，就此被告对原告依被告通知停业搬迁造成的损失不承担赔偿责任。故对于原告要求确认租赁合同无效，由被告及第三人因合同无效对其损失进行赔偿的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条的规定判决如下：驳回原告彭湘江的诉讼请求。案件受理费36035元，鉴定费50000元，共计86035元，由原告彭湘江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安顺市中级人民法院。审 判 长  周文富助理审判员  高龚娴人民陪审员  莫 莉二〇一七年五月九日书 记 员  李安黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。