河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6482号上诉人（原审原告、反诉被告）：商丘市沛丰植业有限公司，住所地：河南省商丘市归德南路西侧。组织机构代码：72867575-6。法定代表人：朱慈元，该公司总经理。委托诉讼代理人:朱惠世，该公司职工。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南应天置业投资有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区南京路266号。统一社会信用代码：91411400763123180P。法定代表人:宗巧兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王超，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘广勋，河南京港律师事务所律师。上诉人商丘市沛丰植业有限公司（以下简称沛丰公司）、河南应天置业投资有限公司（以下简称应天公司）因合作开发房地产合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初478号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沛丰公司的委托诉讼代理人朱惠世，上诉人应天公司的委托诉讼代理人王超、刘广勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沛丰公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持沛丰公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由对方负担。事实与理由：1.原审认定事实错误，因双方签订的《联合开发合同书》约定的为一层门面600平方米，应天公司交付给沛丰公司的房屋是1-2层门面785.67平方米，沛丰公司已经在房产价值上作出让步，且三层住房至今并未交付，沛丰公司不应对290平方米再支付差价，应天公司应协助沛丰公司办理案涉房屋的房产登记手续，并交付三层住房一套。2.沛丰公司为应天公司出具的《还款证明》中以400平方米一层门面冲抵120万债务与2005年5月8日签订的《联合开发合同书》无关，实为应天公司与商丘市润丰陵园殡仪有限公司（以下简称润丰公司）之间的债务，该债务与本案无关，且双方并未实施以房抵债的行为。应天公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判为“应天公司于判决生效后十日内配合沛丰公司将位于归德路西应天花园22#楼26号1-2层商业房（商丘市房权证2010字第××号）其中从南往北数第一间面积为233.6平方米的门面房分割办证至沛丰公司名下”。2.撤销原审判决第二项，改判为“沛丰公司于判决生效十日内支付差价款100800元”。3.撤销原审判决第四项，改判为“沛丰公司于判决生效后十日内将位于归德路西侧应天花园22#楼27号1-2层门面房（商丘市房权证号字第0073342号）以及位于归德路西应天花园22＃楼26号1-××号）从南往北数第二间面积为257.27平方米的门面返还给应天公司；并赔偿自2008年8月至2018年4月占用应天公司585.67平方米门面房所造成的实际损失2717580元”。4.本案一、二审诉讼费用由沛丰公司负担。事实与理由：1.原审认定事实错误，案涉应天花园22#楼26号1-2层商业房是一个大房产证，由两间房子组成，且可以分割，一审将商丘市房权证2010字第××号房产当做一间房屋且以不可分割为由全部判归沛丰公司所有不当，应分割办证，并将超出面积折价向应天公司支付差价款。2.原审判决驳回应天公司的反诉请求没有事实和法律依据。沛丰公司应将占用的应天花园22#楼27号1-2层门面房（商丘市房权证号字第0073342号）以及22＃楼26号1-××号）分割后剩余的房屋一并返还应天公司，一审未予判处不当。3.沛丰公司实际多占用应天公司585.67平方米房产，沛丰公司应当赔偿应天公司占用房屋期间的损失。针对沛丰公司的上诉，应天公司辩称：应天公司仅应交付200平方米的房屋；应天公司同意就三楼住宅一并解决，但沛丰公司一审并未主张；案涉120万元即为沛丰公司偿还应天公司的1000万元借款，应予认定。针对应天公司的上诉，沛丰公司辩称：《还款证明》是2004年8月31日所签，为沛丰公司与应天公司共同投资宋国公墓的遗留问题，且双方已经达成新的协议，该还款证明已归于无效。沛丰公司一审诉讼请求：1.判令应天公司履行联合开发合同，并判令应天公司履行配合办理交付房屋产权证的义务。2.诉讼费由应天公司负担。应天公司一审反诉请求：1.判令沛丰公司返还占用的585.67平方米的房产；2.判令沛丰公司赔偿损失3514020元（计算至2018年1月，之后的损失顺延赔偿，按照租赁标准执行）；3.反诉费由沛丰公司承担。原审法院认定事实：2005年5月8日，沛丰公司（甲方）与应天公司（乙方）签订《联合开发合同书》一份，合同内容为：甲方现有土地一块，座落在归德××西侧宇航路北侧，经甲、乙双方友好协商，本着互惠互利、合作开发建设，商定合同。一、土地位置：土地座落在归德××西侧宇航路北侧。二、土地面积：甲方提供的归德路建筑红线外向西26米至民政局家属院地界，自宇航路建筑红线外向北74米至应天花园地界，面积1924平方米，合2.88亩。三、土地性质。四、合作方式：甲方提供土地，乙方提供资金，按应天花园整体规划，联合开发建设商住综合楼。五、分配方案：甲方（沛丰公司）分得综合楼从南往北一层门面600平方米和三层一套房产。余下的门面和二层至六层归乙方（应天公司），其它建设面积和土地使用性质归乙方（甲方无涉，双方债务不牵扯另一方）。六、甲方责任。七、乙方所用土地面积按土地局规定办理出让时由乙方连同甲方费用一并交纳。售房所办的手续由甲方提供给乙方一切方便。八、乙方责任：保证资金落实，使甲方的房屋面积如期落实。九、甲、乙双方签字生效，双方不能找任何理由终止合同。十、乙方因经济、技术原因造成停工，甲方有权全部独立处置对乙方的工程，并不作任何补偿或返还。十一、未尽事宜，另作协商。十二、待乙方（应天公司）完成手续把房产使用证交于甲方（沛丰公司）后，乙方方可出售其余房产权（房产办理费用由甲方自负）。甲方沛丰公司加盖公章，法定代表人朱慈元本人签字。乙方应天公司盖章，经理王超签字。（附：工期时间自2005年5月17日开工，2006年6月1日交工）。工程完工后，应天公司没有按合同约定如期交付沛丰公司房屋。2008年8月份，沛丰公司占据位于归德路应天花园小区临街商务综合楼一、二层门面房三间，并对外出租使用至今。应天公司对沛丰公司占据该房一直没有提出异议，直至沛丰公司起诉，应天公司提出反诉。2010年9月10日，应天公司对位于睢阳区南京路归德路西应天花园22#楼26号1-2层商业房，办理了“商丘市房权证2010字第××号房屋所有权证”，面积490.87平方米，于2010年9月29日对位于归德路西侧应天花园22#楼27号1-2层商业房，办理了“商丘市房权证2010字第××号房屋所有权证”，面积294.80平方米。另查明，在2005年10月23日，沛丰公司出具还款证明一份，内容为：沛丰公司于2005年2月与应天公司签订的联合开发协议，根据协议约定分配给沛丰公司600平方米门面。经双方协商作如下安排：1.沛丰公司拿出400平方米门面，每平方米作价3000元，共计金额120万元整，偿还应天公司的用款。2.沛丰公司下余200平方米门面，分割办证时由应天公司负责包括费用，沛丰公司提供工地及相应手续（400平方米以外），位置自南向北以整间计，不足部分以上述标准补差。沛丰公司在还款证明上加盖公章，法定代表人朱慈元签字。沛丰公司对上述“还款证明”为朱慈元所签字予以认可。该还款证明对于双方于2005年5月8日所签订的联合开发协议作出了补充变更。还查明，在2004年8月31日，应天公司（甲方）与河南润丰陵园殡仪有限公司（以下简称润丰公司）（乙方）签订《协议书》一份，就乙方土地上的《宋国公墓》项目达成协议，主要内容如下：一、合作方式：1.乙方同意甲方以前期出资启动资金，定期抽回，并占有乙方项目40%分红股权的方式进行合作。2.甲方出资1000万元，按乙方需要计划分批投入乙方项目，由于资金的特殊性，乙方同意并负责六个月内由乙方贷款先行归还甲方的1000万元，但经过共同努力六个月内乙方仍不能归还甲方1000万元，则乙方应在签约后的第七个月开始向甲方支付月息1%利息，并同意在乙方公墓项目经营收入中先期归还甲方1000万元，乙方自愿以商丘市沛丰公司资产：商国用（2003）5358号、（2001）0333号土地使用权、商市（2003）C008487号房产权，和商丘县扶贫福利开发公司的资产：房屋所有权字第14226号、059号权属向甲方担保抵押以示诚意，同时甲方可以用以上资产向其它金融机构贷款，期间发生的一切费用由乙方负担。3.双方约定，甲方今后闲置资金可以直接投入项目，由乙方单独支付利息，月息1.2%,但不另外追加股份，其用途只可收回。4.甲方只承担前期出资1000万元并按期抽回，乙方承担该项目其他全部建设资金，筹措资金费用由乙方自负。乙方在甲方介入前的一切费用不计入项目成本。甲方资金介入后针对该项目发生的直接费用，经双方认可后可计入项目成本。乙方负担协调外围工作的费用，在甲方每年40%的股份分红中抽出5%补偿给乙方，由乙方自行支配，不计入成本。二、经营管理：该项目的经营运作管理以乙方为主，但重大经营管理决策须双方共同决定。甲方根据需要，派驻乙方经营财务管理人员，参与项目的经营管理、财务管理等。三、违约责任：由于项目投入资金数额大，预计前期投入资金6000万元，合作期间任何一方违约，都应向对方支付项目投资总额资金20%的违约金（不含甲方投资1000万元超期计息时间范围）。四、此协议一式四份，双方各执一份，见证方一份，签字之日起生效。甲方应天公司盖章，王超签字。乙方润丰公司加盖公章，朱慈元签字。担保方商丘市睢阳区扶贫福利实业开发总公司加盖公章、沛丰公司加盖公章。应天公司与润丰公司就宋国公墓项目签订了合作开发协议。另外，2007年9月2日，润丰公司作为出让方（甲方）与应天公司作为受让方（乙方）又签订《出让合同书》一份，主要内容为：1.本合同签订之日起，甲方整体出让给乙方，甲方在乙方接管前的一切债权债务同时由乙方接管（债务清单附后），双方在工商行政部门办理相应法律手续；2.甲方受益金的数额采用乙方接管后营业额的21%进行支付，具体支付方式为每年支付一次，期间乙方保证甲方正常生活费用及医疗费用；3.乙方接管后，甲方不干预乙方正常经营，甲方原工作人员在乙方接管后暂时留用，朱世会、朱会通留守公司财务；4.乙方接管后，甲方移交的债权债务及以后发生的债权债务均与甲方无关，由乙方全权负责；5.甲方在乙方接管前的债权债务人，由乙方负责接管；6.甲方每年按合同约定从乙方得到的转让受益金在甲方没有特殊使用时，优先让乙方使用，使用完毕后返还甲方；7.乙方在接管后不得将公司的项目再次转让第三方，否则转让无效。8.本合同签字生效后，甲方（润丰公司）和乙方（应天公司）签订的《合作协议》同时作废（指2004年8月31日签订的协议书）。润丰公司加盖公章，法定代表人朱慈元签字；应天公司加盖公章，王超签字。另外查明，沛丰公司和润丰公司的法定代表人均为朱慈元。原审法院认为，沛丰公司与应天公司于2005年5月8日签订了联合开发合同，按照该合同约定，沛丰公司分得综合楼从南往北一层门面600平方米和三层一套住房，合同还约定，应天公司完成手续把房产使用证交于沛丰公司后，应天公司方可出售其余房产权（房产办理费用由沛丰公司自负）。综合楼建成后，应天公司没有将600平方米一楼门面房和三层一套住房为沛丰公司办理好房屋产权证后交付沛丰公司，没有严格按照合同约定履行合同义务，应天公司已构成违约，应承担违约责任。后沛丰公司在2008年占据了综合楼一楼1-2层三间门面房（实际为两间，应天公司办理有房产证），并一直对外出租至今。期间，应天公司一直没有提出异议。沛丰公司占据该三间门面房是基于双方联合开发合同的约定，故沛丰公司不构成对应天公司的侵权，应天公司诉请沛丰公司侵权并要其赔偿损失不能成立，不予支持。而2005年10月23日，沛丰公司法定代表人朱慈元为应天公司出具《还款证明》一份，承诺沛丰公司根据《联合开发合同》拿出400平方米门面，每平方米作价3000元，计款120万元，用于偿还润丰公司的欠款，沛丰公司剩余200平方米，分割办证时由应天公司负责包括费用，位置自南向北以整间计，不足部分以上述标准补差，该还款证明是对2005年5月8日联合开发合同的变更，所以，应天公司应该返还且仅能返还沛丰公司门面房的面积仅剩200平方米，而按照还款证明的约定，“返还房屋的位置自南向北以整间计，不足部分以上述标准补差”，最南边一间为归德路西应天花园综合楼22#1-2层26号房屋（房权证号为商丘市房权证2010第0027188号），因该房屋为一个不可分割的整体，所以应天公司应当为沛丰公司办理该房屋的过户手续，但沛丰公司对于该房屋多余的面积290平方米，应当按照还款证明上3000元的标准给应天公司予以补偿，计627261元。剩余的另一套门面房即归德路西侧应天花园22#1-2层27号门面房（商丘市房权证号字第××号）不应再予以返还（该房产在应天公司名下）。故对于沛丰公司的诉讼请求予以部分支持。至于按照2005年5月8日联合开发合同约定，应天公司应当给付沛丰公司的三楼一套住房的义务，沛丰公司可另行主张给付或要求应天公司赔偿损失。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、应天公司于判决生效后十日内配合为沛丰公司办理位于南京路××归德路××＃楼××层商业房（商丘市房权证2010字第××号）的房产证。二、沛丰公司于判决生效后十日内对上述房屋超出的290平方米的部分按3000元/平方米计款627261元折价给付应天公司。三、驳回沛丰公司的其他诉讼请求。四、驳回应天公司的反诉请求。一审案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元，由应天公司和沛丰公司各负担2550元。本院二审期间，应天公司于庭后提交了证号为0072188号房屋的所有权存根，经组织质证，沛丰公司认为其未见过房产证，对所载内容系诉争房屋的事实无异议。本院对该证据的真实性予以确认。二审查明的事实除与一审认定的事实相一致外，另查明，1.沛丰公司占有使用的房屋目前办理了两个房屋产权证，登记房屋所有权人为应天公司，两套房屋分别为商丘市房权证2010字第××号（建筑面积为294.80平方米，1-2层混合），商丘市房权证2010字第××号（1-2层混合，建筑面积为490.87平方米，单层套内面积为18.25米×6.4米+18.25米×7米=244.55平方米）。2.应天公司法定代表人宗巧兰系王超的母亲，王超系应天公司经理，案涉相关协议均由王超代表应天公司出面签订。在一审询问为什么对沛丰公司出租诉争房屋没有提出异议时，王超自述“2007年或2008年夏天，当时朱慈元说的有话，说还要和我继续合作开发，他儿子没有工作，没有收入，先让他（指朱世惠）用着，等将来再合作开发时分配利益时再进行调整，先不办证，考虑到后期利益，我们就没有报案。”3.二审庭审中，应天公司陈述诉争房屋一层和二层可以分割办证，可以满足纯一层200平方米门面房的交付要求。本院认为，本案系因合作开发房产引发的纠纷。联合开发合同是双方真实意思表示，应为有效协议。现双方就协议约定的交付房产问题产生争议，其焦点之一为应天公司应如何交付房产。沛丰公司主张应天公司应按照联合开发合同的约定交付诉争房屋，应天公司主张应以沛丰公司还款证明上所载面积交付房屋。案涉还款证明对联合开发合同所约定的房屋进行了重新安排，用400平方米门面折价120万元偿还润丰公司的用款，润丰公司和沛丰公司的法定代表人均为朱慈元，沛丰公司该代偿行为并不违法，依法应认定有效。沛丰公司主张该还款协议未实际履行，对此负有举证责任，其以2007年9月2日《出让合同书》约定润丰公司与应天公司的原合作协议作废为由，主张该还款证明一并作废，首先该《出让合同书》仅写明“本合同生效后，甲方和乙方原签订的合作协议同时作废”，从文义理解，不能得出之前所有行为作废的结论，亦无法看出还款证明一并作废的意思表示，所附债务清单中的王超100万元左右债务，也不足以证明是还款证明中的120万元用款，此后双方没有撤销还款证明的相关协议，该还款证明应对沛丰公司产生法律约束力。原审对还款协议效力的认定正确，但应天公司按约交付沛丰公司的应为一层200平方米门面房，应天公司亦明确表示可以满足对方单独要一层的要求，在能够满足交付条件的情况下，应天公司应向沛丰公司交付200平方米一层门面房，即商丘市房权证2010字第××号房产一层门面房244.55平方米为沛丰公司办理过户手续，多余的44.55平方米，按每平方米3000元补偿差价133650元。应天公司反诉主张沛丰公司返还多占用的其他房屋，依法应予支持，原审对此未予判处不当，依法予以纠正。关于应天公司反诉主张的沛丰公司占用房屋期间的损失问题。首先从履行合同角度讲，沛丰公司多占用诉争房屋违反了双方的约定，而根据双方联合开发合同约定，待应天公司完成手续把房产使用证交于沛丰公司后，应天公司方可出售其余房产权，应天公司亦显然违反了该约定，双方均有相应的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。其次，从应天公司主张沛丰公司侵权角度讲，从应天公司经理王超陈述情况看，在沛丰公司占用房屋前后，双方就房屋的占用问题进行过协商，此后长达十年的时间应天公司不主张权利，亦是对沛丰公司占用房屋的一种默示许可，故应天公司主张沛丰公司侵权并进而要求赔偿的理由不能成立。原审对应天公司主张沛丰公司赔偿损失的请求未予支持并无不当。综上所述，沛丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；应天公司的部分上诉理由成立，依法应予支持。原审认定基本事实清楚，判决结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初478号民事判决第三项，即“驳回商丘市沛丰植业有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初478号民事判决第一、二、四项，即“一、河南应天置业投资有限公司于判决生效后十日内配合为商丘市沛丰植业有限公司办理位于南京路南归德路西应天花园22#楼26号1-2层商业房（商丘市房权证2010字第××号）的房产证；二、商丘市沛丰植业有限公司于判决生效后十日内对上述房屋超出的290平方米的部分按3000元/平方米计款627261元折价给付河南应天置业投资有限公司；四、驳回河南应天置业投资有限公司的反诉请求”；三、河南应天置业投资有限公司于本判决生效后十日内配合商丘市沛丰植业有限公司办理位于商丘市南京路归德路西应天花园22#楼26号一层门面房（商丘市房权证2010字第××号）的房产证。商丘市沛丰植业有限公司于办理过户手续当日给付河南应天置业投资有限公司该房屋超出面积部分的差价款133650元；四、商丘市沛丰植业有限公司于判决生效后十日内返还所占用河南应天置业投资有限公司的房屋（商丘市房权证2010字第××号房产及商丘市房权证2010字第××号房产的二层）；五、驳回河南应天置业投资有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费200元，由上诉人河南应天置业投资有限公司、商丘市沛丰植业有限公司各自负担100元。本判决为终审判决。审判长 戴 蕙审判员 王保中审判员 李 鑫二〇二〇年三月二日法官助理林添书记员孙昊培