海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终205号上诉人（原审原告）:海南星熠投资有限公司，住所地海南省海口市秀英区秀英大道海玻市场A、B栋第三层。法定代表人：谢金华，该司财务总监。委托诉讼代理人：陈建红，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：文连飞，海南信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南富南物业有限公司，住所地海口市金龙路富南公寓园C栋102号。法定代表人：黄林，该司董事长。委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李心雨，海南颖川律师事务所实习律师。上诉人海南星熠投资有限公司（以下简称星熠公司）因与被上诉人海南富南物业有限公司（以下简称富南公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8480号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星熠公司上诉请求：1.依法撤销((2019)琼0106民初8480号民事判决书，改判支持星熠公司的诉讼请求，即判令富南公司赔偿因为屋顶漏水造成的经济损失250300元；2.本案一、二审诉讼费用全部由富南公司承担。事实和理由：一审判决以涉案房屋不具备鉴定条件，从而认定星熠公司举证不足，驳回星熠公司的诉讼请求，实属认定错误。涉案房屋所在的楼幢属于商住一体，三楼以下为商铺，三楼以上系住宅，涉案房屋位于三楼，有属于屋顶覆盖的范围。屋顶是房屋的承重结构，属于一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的共用部分。根据海南骏成投资有限公司与富南公司签订的《物业管理委托合同》约定物业委托管理事项包括“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、四周庭院等。”另《海南经济特区物业管理条例》第五十五条的规定：“物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。物业管理主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的，应当告知业主委员会不得紧急动用。因发生自然灾害或严重故障致使共用部位、共用设施设备遭受损坏，业主委员会紧急动用专项维修资金的，应当提请下次业主大会会议审议追认。物业管理区域内没有成立业主委员会的，物业服务企业或者业主在出现第一、第三款规定的情形，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新时，可以向所在地人民政府物业管理主管部门提出书面申请，经物业管理主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。”星熠公司因屋顶出现严重损坏，严重影响星熠公司的生产经营，星熠公司将屋顶漏水情况反映给富南公司，且多次与富南公司交涉屋顶漏水维修问题，星熠公司作为物业服务企业，应当按照合同约定以及法律规定将属于共用部分的屋顶进行维修或是采取有效措施，但富南公司总以各种理由推脱，逃避责任，侵犯了星熠公司的合法权益。综上所述，涉案房屋屋顶开裂漏水是事实情况，不属于星熠公司使用的专有部分，一审判决以房屋不具备鉴定条件，认定星熠公司举证不足，予以驳回诉讼请求属认定错误，恳请法院依法改判支持星熠公司的诉讼请求。富南公司答辩称：星熠公司无法举证证明其损失，亦无法证明损失系富南公司造成，其应承担举证不能的责任。首先。星熠公司提交的证据无法证明其使用物业过程中产生了实际损失，亦无法证明其损失系富南公司管理物业不当造成的，星熠公司主张富南公司赔偿损失缺乏法律依据。星熠公司在一审中提交的《防水施工协议》、《内墙涂料施工合同》、《地毯采购合同》等证据仅能证明星熠公司与海南神洲装饰涉及工程有限公司签订了合同，但无法证明合同的实际履行情况。退一步说，即使上述合同已实际履行，《防水施工协议》、《内墙涂料施工合同》、《地毯采购合同》均是星熠公司为方便其使用，进行的室内装修行为和装饰材料的采购，业主室内属于业主的专有部分，而富南公司进行物业管理的范围仅是建筑物共用部分、共用设施设备、附属配套建筑和设施，业主的专有部分不属于富南公司的物业管理范围，业主或物业使用人因房屋自用部分的装修装饰的产生的费用应自行承担，富南公司作为物业服务企业不应承担责任。其次，星熠公司所租赁的房屋存在漏水情况，系其装修不当所致，应自行承担因此造成的损失。星熠公司通过租赁的方式成为涉案房屋的使用人，根据星熠公司与业主签订的《租赁合同》约定，星熠公司对房屋现状布局全面认可并接受，星熠公司同意接收涉案房屋，有关此房屋防水、墙面和地面的修改补造以及室内装修均由星熠公司自行富足。星熠公司作租赁涉案房屋之前，已对该房屋的现状进行了考察。在对涉案房屋现状充分了解的基础上签订《租赁合同》。该房屋位于三楼，因该楼盘建造时间较早，业主在将涉案房屋出租给星熠公司时，已考虑到房屋的装修改造费用可能较高，在计算租金时进行了适当扣减。在星熠公司对涉案房屋装修期间，富南公司作为物业管理单位，对装修情况进行日常巡查，发现星熠公司在装修过程中存在漏水、地面积水情况。富南公司发现情况后，已及时向星熠公司提出整改要求，但星熠公司并没有采取相应的措施进行改进，涉案房屋位于三楼，部分面积未被楼上面积覆盖，属于屋顶部分，但星熠公司在装修过程中，未安装吊顶的隔离而导致室内漏水。在星熠公司2017年12月搬离涉案房屋后，新的住户又重新对房屋进行了装修并入住，时至今日，新的住户并没有出现漏水等影响正常使用的情况。因此，富南公司认为星熠公司并未做好装修工作，是造成涉案房屋漏水的重要原因，富南公司作为物业管理单位，对星熠公司因自身装修不当造成的损失不承担赔偿责任。第三、退一步说，即使星熠公司能够证明漏水系屋顶开裂所致，富南公司对此亦不应承担赔偿责任，正如星熠公司在上诉状中引用的《海南经济特区物业管理条例》第五十五条规定，在物业的共用部位、共用设施出现严重损坏、鼓掌，严重影响业主生活或人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修更新的物业服务企业可以向所在地人民政府物业管理主管部门提出书面申请，经物业管理主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。根据上述规定，物业服务企业申请紧急动用专项维修资金的前提是小区具有专有维修资金，在出现共用部位、共用设施设毁坏需要维修时，物业服务企业的责任仅是提出使用专修维修资金进行维修的申请。而不是维修费用的承担者。本案中，涉案房屋所在小区的业主并未按照规定支付维修基金。对于没有设立维修基金的小区。《海南省住宅区物业管理条例》第四十六条规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造费用，由各幢房屋的业主按照其占有的房屋建筑面积比例分摊。因此，屋顶的维修费用在设立维修基金的小区，由维修专项基金支付，在没有设立维修基金的小区，由业主按照建筑面积比例分摊，富南公司具有承担责任的法律依据，星熠公司主张富南公司承担因维修屋顶产生的费用，缺乏法律依据。综上，富南公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。星熠公司向一审法院起诉请求：1.依法判令富南公司赔偿星熠公司因为屋顶漏水造成的经济损失费250300元（具体是两次维修费用，第一次是73200元，第二次是75100元，更换地毯费用102000元）；2.本案诉讼费用由富南公司承担。一审法院认定的事实：富南公司系海口市海甸岛人民大道20号阳光假日小区的物业管理单位，案外人薛某系阳光假日小区A栋第三层2-11号房产的所有权人。2014年11月13日，薛某与案外人杨某签订《阳光物业三楼租赁合同》，约定：薛某将阳光假日小区A栋第三层2-11号房产全部出租给杨某，用于经营台球厅及台球有关的茶艺、咖啡简餐；双方均按本租赁面积目前装修改造的现状为准，杨某均对此现状布局全面认可并接受；杨某认可薛某出租的房产现状已经达到了杨某的标准且杨某同意接收该房屋，有关此租赁房屋防水、墙面和地面等的修补改造以及室内装修均由杨某自行负责实施；合同租赁期为期十年，自2014年11月13日至2024年10月30日。杨某承租涉案房屋后，将该房屋作为星熠公司的经营场所。星熠公司入场后，对该房屋进行了装修，随后进行了营业。2015年6月至2017年期间，因涉案房屋屋顶漏水问题，星熠公司与富南公司多次进行沟通。2017年12月，星熠公司搬离涉案房屋。星熠公司主张因房屋漏水给其造成的损失应由富南公司承担，遂诉至一审法院。另查明，2015年11月16日，星熠公司与案外人海南神洲装饰设计工程有限公司（以下简称神洲公司）签订《地毯采购合同》，约定星熠公司向神洲公司购买地毯，合同总金额为102000元整，交货地点为假日阳光小区三楼；2016年1月20日，神洲公司出具编号为No0029392号的《收据》，载明收到星熠公司支付的地毯采购款102000元。2015年11月20日，神洲公司与星熠公司签订《内墙涂料施工合同》，约定神洲公司负责星熠公司三楼工程内墙及天棚涂料工程，工程总计金额27600元；2015年11月23日、11月30日，神洲公司分别出具编号为No0029361号、No0029365号的《收据》，载明收到星熠公司内墙涂料施工费用27600元。2015年11月20日，星熠公司与神洲公司签订《防水施工协议》，约定神洲公司负责四方三楼漏水的工程防水施工，包工包料，45600元。2015年12月18日、2016年1月5日，神洲公司分别出具编号为No0029370号、No0029374号的《收据》，载明收到星熠公司施工防水费用45600元。2016年11月8日，星熠公司与神洲公司签订《防水施工协议》，约定神洲公司负责四方三楼漏水的工程防水施工，包工包料，47500元。2016年12月4日、12月11日，神洲公司分别出具编号为No0029393号、No0029394号的《收据》，载明收到星熠公司防水施工费用47500元。2016年11月22日，神洲公司与星熠公司签订《内墙涂料施工合同》，约定神洲公司负责星熠公司三楼工程内墙及天棚涂料工程，工程总计金额27600元；2016年11月25日、2017年1月30日，神洲公司分别出具编号为No0029384号、No0029395号的《收据》，载明收到星熠公司内墙涂料施工费用27600元。庭审中，星熠公司主张涉案房屋漏水的原因系楼顶开裂，富南公司认为系星熠公司自行装修过程中存在问题造成漏水。双方均确认涉案房屋现在不具备进行漏水原因以及损失进行鉴定的条件。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。星熠公司主张富南公司作为物业管理单位因不作为给其造成的损失承担赔偿责任，其首先应举证证明其损失系因富南公司所造成。星熠公司主张其损失的原因系承租的房屋屋顶漏水，而对于漏水的原因，星熠公司主张系屋顶开裂，富南公司主张系星熠公司进行室内装修时未作好防水所致，在涉案房屋不具备鉴定条件的情况下，一审法院无法对房屋漏水原因作出认定，星熠公司作为提出主张的一方，其不能证明房屋漏水系因富南公司原因所致，故其主张富南公司赔偿因房屋漏水给其造成的损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：驳回星熠公司的诉讼请求。案件受理费2527元，由星熠公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”本案中，星熠公司主张富南公司管理不善的违约行为导致其租用的房屋屋顶漏水进而致使其地毯、吊灯、吸顶灯及台球桌、沙发被漏水淋坏，因此星熠公司应当提供证据证明屋顶漏水与富南公司的违约行为之间存在因果关系。星熠公司主张房屋漏水系屋顶开裂，富南公司主张房屋漏水系星熠公司装修时未做好防水。在涉案房屋不具备鉴定条件的情况下，星熠公司所提交证据不能证明其主张的房屋漏水系富南公司管理不当所致。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，星熠公司应当承当举证不能的不利后果。一审对星熠公司诉请不予支持并无不当，本院予以维持。星熠公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，星熠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2527元，由上诉人海南星熠投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄玉臣审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇二〇年三月二十三日书记员 张 洁速录员 刘梦微附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。