甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初7626号 原告：祝某，男，1947年10月1日出生，汉族，甘肃省山丹县人，户籍地山丹县，现住张掖市。 委托诉讼代理人：李某1，系甘肃雪山律师事务所律师。 被告：李某2，女，1938年2月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。 委托诉讼代理人：陈某1，男，汉族，1959年4月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州区县。系被告李某2儿子。 被告：陈某1，男，汉族，1959年4月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州区县。 被告：陈某2，女，汉族，1957年10月2日出生，汉族，甘肃省张掖市人，现住甘肃省白银市。 委托诉讼代理人：陈某1，身份信息同上。系被告陈某2弟弟。 被告：陈某3，男，汉族，1964年7月13日出生，汉族，云南省人，现住云南省昆明市。 委托诉讼代理人：陈某1，身份信息同上。系被告陈某3哥哥。 原告祝某与被告李某2、陈某1、陈某2、陈某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理。原告祝某于2019年9月23日以“需收集其他继承人信息”申请本案中止审理，经本院审查后裁定准许本案中止审理。2019年12月24日本院依法通知被告陈某2、陈某3参加诉讼。2020年1月13日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝某及委托诉讼代理人李某1、被告陈某1同时作为李某2、陈某2、陈某3委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告祝某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行房屋买卖合同给原告办理房屋产权过户登记手续，房屋价值39500元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年3月11日原告与被告李某2及丈夫陈俊基协商后口头达成买卖房屋协议。协议约定：陈俊基将其所有的位于张掖市××区的住房一套以39500元的价格出售给原告。协议达成后原告分三次给被告李某2及丈夫陈俊基缴清了房屋出售价款，被告李某2及丈夫陈俊基于2005年4月将房屋交付原告使用，同时被告李某2及丈夫陈俊基将该房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》各一本也交付原告持有，口头承诺尽快协助原告办理房屋所有权过户登记手续。后原告找被告李某2及其丈夫陈俊基办理房屋产权登记过户手续时被告推脱。后被告李某2的丈夫陈俊基去世，原告找被告李某2办理房屋产权过户手续时被告李某2以陈俊基已给原告办理了产权过户登记手续为由，拒不给原告办理。被告陈某1作为陈俊基的法定继承人亦不协助办理房屋产权过户手续。原告遂提起诉讼。 被告李某2、陈某1提交书面答辩状称：1.原告诉称被告不协助办理房屋产权过户手续不属实，事实是自从房屋交付后原告一直未找被告协商过房屋产权过户事宜；2.若房屋买卖口头协议成立，双方必须遵守。涉案房屋已经交由原告实际使用、占用，且被告将房产证与土地使用权证也交由原告持有，一直积极履行协议。原告长达15年时间故意违约，拖延办理房屋过户手续，属于合同法所规定的违约。应该由原告向被告按照房屋总价的20%支付违约金8000元，并向被告当面赔礼道歉，之后再由被告协助原告办理房屋过户手续。若原告不承担违约金，被告将申请法院收回房产证和土地使用权证，并以返购形式和各自债务清偿收回房屋；3.陈俊基生前和原告祝某签订过一份书面房屋买卖协议，房屋售价是49000元，因原告祝某称需要办理房屋过户手续就将书面房屋买卖协议交由原告，原告手中有一份双方的房屋买卖协议；且原告拿到房产证与土地使用权证后仍欠10000元房款未支付被告；4.原告提交的房款收条三张中陈俊基署名并非本人所签，字迹不一致。 被告陈某1在开庭审理过程中口头辩称：原告提交的证据仅能证明存在涉案房屋买卖口头约定，但房屋价款尚未付清，其中一张收条中未注明是购房款的收条为抽油烟机折价款；涉案房屋及土地使用权证、产权证书虽都由原告实际占有，但原告长时间内并未找被告办理房屋产权过户手续，属于违约行为。 被告陈某2、陈某1未提交书面答辩状，辩称意见与被告李某2、陈某1一致。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院综合原被告陈述及其他证据认定如下:1.原告提交的收条三张、国有土地使用证、房屋所有权证，拟证明原、被告之间确存在房屋买卖协议，涉案房屋房款全部付清且被告李某2的丈夫陈俊基生前将房屋所有权证、土地证交由原告的事实。被告对该组证据均有异议，认为收条中字迹并非被告李某2丈夫陈俊基所签，但未提供相应证据证明，对于房款是否付清的问题，被告虽持异议认为房款未付清，亦未提交相应证据证明曾向原告主张过剩余房款的事实，本院对原告提交的该组证据予以采信;2.原告提交的采暖费、污水处理费、水电费、物业费、天然气初装费的票据，拟证明涉案房屋已由原告实际占有多年且房屋费用全部由原告交纳，被告对该组证据有异议，认为虽房屋归原告使用，但未过户前房屋产权仍然属于被告。该组证据结合原告实际占有房屋的事实本院予以采信；3.被告提交的手机录音,原告对真实性无异议，但认为原告一直积极与被告协商过户事宜，不存在拖延违约情况。本院经审查认为，被告对双方之间存在房屋买卖的协议认可，即应在原告付清房款的情况下履行房屋过户的义务，被告无法提交房款未付清的证据，且双方确存在房屋买卖的协议，被告应协助原告办理房屋产权过户，而非原告违约。本院对该组不予采信。 本院经审理认定事实如下：2005年，原告与被告李某2丈夫陈俊基口头达成买卖房屋协议，约定将陈俊基所有的位于张掖市××区住房一套（建筑面积59.89平方米）卖给原告。协议达成后原告分三次将房款缴清，被告李某2丈夫陈俊基生前分三次向原告出具收条三张，陈俊基于2005年4月将涉案房屋交由原告占有使用至今，同时将房屋所有权证、土地使用权证原件也交由原告保存，并承诺尽快协助原告办理房屋产权过户手续。被告李某2丈夫陈俊基于2012年2月22日因病死亡，因涉案房屋未办理过户手续，该房屋在卖房人陈俊基死亡后属于其个人遗产，由其法定继承人李某2、陈某1、陈某2、陈某3共同合法拥有所有权。经原告多次催促被告办理房屋过户手续，被告均推诿，遂引起诉讼。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的收条、房屋所有权证、土地证、缴纳涉案房屋各项费用的票据等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告李某2丈夫陈俊基生前与原告自愿达成的口头房屋买卖协议，是双方真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此，本案被告李某2丈夫陈俊基生前与原告达成的口头房屋买卖协议合法有效,双方均应恪守协议，秉着诚实信用原则全面履行义务。原告祝某依约给付了全部房款，陈俊基将涉案房屋交付原告占有、使用，陈俊基作为涉案房屋的所有人应协助原告办理产权转移登记，履行房屋买卖协议的附随义务。涉案房屋未过户，产权人陈俊基死亡，被告李某2、陈某1、陈某2、陈某3作为继承人，既认可房屋买卖的事实，又无法提交证据证明房款未付清，则应当协助原告祝某办理产权转移登记。被告无正当理由拒不履行房屋过户的义务，不符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，各被告有义务协助买房人即原告转移涉案房屋所有权，本院对原告要求各被告协助办理房屋过户的诉讼请求予以支持。 关于本案双方买卖协议是否存在的问题、涉案房屋价款是否付清的问题，本院综合分析如下：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中原告与被告李某2丈夫口头约定的买卖房屋协议自订立时即生效，虽涉案房屋未进行产权过户，但不影响协议的效力。本案中几被告均知道房屋买卖的事实，结合原告已实际占有使用房屋多年且持有房屋产权证、土地证的情况，证明双方确实存在过买卖房屋协议，且均属双方当事人真实意思表示，不存在无效情形，本院认定双方达成的口头房屋买卖协议有效。就涉案房屋价款是否付清的问题，原告提交的收条中明确写明房费已付清，被告虽辩称有一笔款项属于抽油烟机折价款，但并未提供证据证明，亦未提供证据证明其曾向原告主张过下剩房款，因此应由被告承担举证不利的后果。再结合一般市场交易常规，若原告未将房款全部付清，被告则不会将房屋交付原告占有使用，并将房屋产权证、土地证交由原告。综合以上分析，被告辩称的房款未付清、协议不存在的意见均没有任何证据证明，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 被告李某2、陈某1、陈某2、陈某3协助原告祝某办理张掖市南环路218号2幢1-112室房屋过户手续，于本判决生效之日后十五日内办理完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费788元（原告已交纳），减半收取394元，由被告李某2、陈某1、陈某2、陈某3负担。被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院再退还原告案件受理费394元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 马书和 二〇二〇年三月二日 法官助理 韩 榕 书 记 员 冶吉盛