广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16540号上诉人（原审被告）：广州润田房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区润田街19号205室。法定代表人：钟小军，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州虹宇物业管理有限公司，住所地广州市天河区广州大道北491-493号3号楼101房。法定代表人：伍兆明，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹秋华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嫱翾，广东红棉律师事务所律师。原审被告：广州市天祥物业发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中259号北座1506房。法定代表人：张艳平，该公司总经理。上诉人广州润田房地产开发有限公司（以下简称润田公司）因与被上诉人广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇公司）、原审被告广州市天祥物业发展有限公司（以下简称天祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润田公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判润田公司无须向虹宇公司支付从2016年6月至2018年8月的车位管理费共356400元；2.本案一、二审全部诉讼费用由虹宇公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，案涉《物业服务合同》应属无效。根据《物业管理条例》第十二、十四条规定可知，案涉物业的业主委员会为选聘的物业服务企业而召开的业主大会未在法定时间前通知润田公司，因此业主委员会选聘物业服务企业的程序违反法律规定，且选聘的物业服务企业的资质及服务水准等也未经业主大会表决，故案涉《物业服务合同》无效，即上述《物业服务合同》对润田公司不具有约束力。（二）即使《物业服务合同》有效，润田公司也不应向虹宇公司支付机械车位的物业管理费。虹宇公司与天祥公司之间就案涉物业之间的管理问题曾出现争议并引发刑事立案，后经街道办事处等部门的调解，双方达成调解后，案涉车位及整个区域的卫生、车架移动及停车费管理职责等均由天祥公司负责，虹宇公司负责消防、照明、排污系统等，但虹宇公司并无实际从事过上述工作，即虹宇公司并无对案涉车位及区域实施管理行为，虹宇公司向润田公司主张管理费，缺乏事实及法律依据。润田公司对一审判决书中提到的《润田雅苑公共物业设施移交确认书》（以下简称《移交确认书》）的真实性存疑，因润田公司从未确认过上述《移交确认书》，并未将上述物品从天祥公司移交给业主委员会，即业主委员会不可能将案涉设施移交给虹宇公司。《移交确认书》中机械车位按150元/月的决定并未经任何表决程序，故润田公司不受上述《移交确认书》的约束。（三）即使案涉机械车位需要交纳车位管理费，一审法院判决润田公司按88个车位支付车位管理费，显失公平。机械车位虽然设计为88个，但是实际使用的停车率为65%左后，约停60辆车，一审法院判决按88个，显属不当。另，根据案涉《物业服务合同》第20条第4款约定，车位管理费按每月每位150元收取，物业管理合同并未约定机械车位的车位管理费标准，再根据润田公司提交的广州市房地产权属证明书载明的案涉机械车位登记的产权证为5个车位，因此，即使需要交纳车位管理费，润田公司仅需支付5个车位的管理费。虹宇公司二审辩称，不同意润田公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。首先，润田公司在上诉状中故意混淆润田公司与业主委员会关于案涉车架车位的权属争议，将该争议与本案双方的物业合同纠纷混为一谈，虹宇公司与润田公司不存在管理权限的争议。案涉车架车位权属属于润田公司且由润田公司使用、经营，虹宇公司按业主委员会签订的《物业服务合同》要求收取物业管理费，合理合法。其次，关于《物业服务合同》效力的问题，合同未被认定无效或被撤销前，润田公司应按照合同约定支付管理费。润田公司称车架车位由其自行管理，而非虹宇公司管理，其混淆了物业内部管理与公共管理的区别，虹宇公司本身提供的就是物业管理，本案所在车架区域的照明、排污等系统均由虹宇公司控制和提供服务，并且车架的相关车辆出入小区也需要经过虹宇公司服务管理的公共通道和门禁系统。最后，车架车位不是单个车位登记，而是整体车架予以产权登记，案涉车架共88个车位是经过现场勘查确认的，故本案应按88个车位收取物业管理费。天祥公司未到庭发表意见，亦未提交书面意见。虹宇公司向一审法院起诉请求：1.润田公司、天祥公司连带向虹宇公司支付2016年6月至2018年8月的车位管理费356400元及电费5109.76元，合计361509.76元；2.润田公司、天祥公司连带向虹宇公司支付从逾期之日起至付清车位管理费之日止的逾期付款滞纳金（自2016年的7月1日起以当月欠付的管理费为本金，每日按1‰的标准计算）；3.本案全部诉讼费用由润田公司、天祥公司承担。一审法院认定事实：2016年4月29日，广州市海珠区润田雅苑业主委员会（委托方、甲方）与虹宇公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将润田雅苑委托乙方提供物业管理服务，本合同期限为三年，自2016年4月29日起至2019年4月28日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，交通与车辆停放秩序的管理等；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、共同及配套的设备设施分摊水费、电费（包括电梯、空调、公共照明、水泵等）；物业管理服务费标准：车位管理费150元/位.月；属代收代支的收费按住宅、商场、写字楼等不同使用性质及公共分摊水电费用（包括空调、电梯、公共照明等）每月实发数，按业主的产权证面积分摊；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金；等。2016年6月1日，广州市海珠区润田雅苑业主委员会与虹宇公司签署《润田雅苑公共物业设施移交确认书》，载明：固定车位共111个（产权车位23个，机械车架车位88个），由物业公司按《物业服务合同》约定的150元/位.月的标准收取车位管理费；等。虹宇公司于2018年12月29日提起本案诉讼。根据广州市不动产登记查册表载明：广州市海珠区润田街1-21号（单号）1号地下室为汽车库（车位31个，其中27-31为机械车位）。虹宇公司及润田公司、天祥公司均确认上述查册表载明的27-31机械车位目前仍登记在润田公司名下。因案件审理的需要，一审法院组织双方当事人到润田雅苑现场进行勘查。双方当事人均确认自2016年6月起至今均为以下状态：1.案涉机械车位位于润田雅苑小区负一层，需要经过小区一层及负一层公共通道、虹宇公司管理的负一层入口电动栏杆及一层出口方能出入；2.机械车位设置位置处于上述查册表及润田街#1-#21[单]房屋面积测量成果报告书中载明的27-31机械车位内，上下两层共有88个车辆停放位置（以下简称车架）；3.88个车架内部卫生、车架移动以及停车费的收取由天祥公司负责，所对应的消防、照明、排污等系统由虹宇公司控制。此外，虹宇公司主张每月按150元/个的标准收取88个车架的物业管理费。润田公司、天祥公司表示案涉88个车架的权属人是润田公司，由润田公司委托天祥公司代为管理，停车费由天祥公司收取后按委托合同分配。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，虹宇公司与广州市海珠区润田雅苑业主委员会签订的《物业服务合同》没有违反相关法律、法规的规定，是有效的合同。润田公司的车位在该小区范围内，该合同依法对包括润田公司在内的小区业主具有约束力。润田公司应按上述约定及时支付物业管理费用。故虹宇公司要求润田公司每月按150元/个的标准支付88个车架自2016年6月至2018年8月的车位管理费356400元（150×88×27），没有超出合同约定，一审法院予以支持。需要说明的是，因为润田公司在润田街#1-#21[单]房屋面积测量成果报告书中载明的27-31机械车位内建造了88个车架，所停放的车辆进出均需经过虹宇公司管理的小区公共通道及出入口，虹宇公司对此须付出相应的管理及成本。故润田公司主张仅按五个车位计算车位管理费，依据不足，一审法院不予采纳。至于润田公司、天祥公司主张虹宇公司存在破坏停车场设备等行为，应属侵权纠纷，与本案不属同一法律关系，润田公司、天祥公司可另循法律途径解决。鉴于案涉车架所在小区的物业管理确实存在历史遗留问题，润田公司欠缴车位管理费属事出有因，故虹宇公司要求润田公司支付逾期付款滞纳金，一审法院酌定不予支持。关于电费5109.76元的问题，润田公司表示同意支付，没有违反法律强制性规定，故对于虹宇公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。润田公司、天祥公司确认天祥公司作为管理者代润田公司管理案涉88个车架，天祥公司并非权属人，也并非实际使用人，故虹宇公司要求其对车位管理费及电费承担连带清偿责任，依据不足，一审法院不予支持。本案因润田公司欠缴车位管理费所致，故本案受理费应由润田公司负担。据此，一审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，于2019年5月30日判决如下：一、润田公司在判决生效之日起10日内，向虹宇公司支付从2016年6月至2018年8月的车位管理费共356400元及电费5109.76元；二、驳回虹宇公司的其余诉讼请求。一审案件受理费8778元，由润田公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议的物业管理费的支付认定。《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费”之规定，《广州市物业管理暂行办法》第九十一条规定：“物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。”本案中，虹宇公司作为案涉小区的物业服务企业与广州市海珠区润田雅苑业主委员会签订了《物业服务合同》，其中对于车位物业管理费标准约定为：车位管理费150元/位，因此，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述约定对于润田公司具有约束力，润田公司理应向虹宇公司支付争议的物业管理费。润田公司上诉提出其委托天祥公司对于争议车位进行管理有违合同约定，应自行承担相应的法律后果。至于争议物业管理费计算标准的确定，根据不动产权权属证书显示，登记于润田公司名下的1号地下室为汽车车库（车位31个，其中27-31为机械车位），据此可知，争议的88个车架在案涉物业服务合同签订之前按照其整体空间的投影占地面积办理了5个车位的权属登记，该权属登记的特征是基于机械式立体停车位的特殊登记要求，因此，润田公司主张依据权属登记的5个车位计算物业管理费显然有违公平合理原则，本院不予采信。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。”虹宇公司依据业主委员会移交委托管理的物业设施《移交确认书》提供物业服务并主张以移交的物业设施范围、数量计算争议物业管理，符合法律规定且与客观事实相符，本院予以维持。综上所述，润田公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8778元，由广州润田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年三月十八日书记员  杨希曾龙辉