广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21908号上诉人（原审原告）：罗颖超，男，1981年8月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐胜，广东林和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓越丹，广东林和律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市展际百货有限公司（以下简称展际公司），住所地广州市天河区花城大道。法定代表人：沈昕宁，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：沈昕宁，女，1980年10月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人展际公司、被上诉人沈昕宁的共同委托诉讼代理人：何绮君，广东天旗律师事务所律师。上诉人罗颖超、上诉人展际公司因与被上诉人沈昕宁房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人罗颖超的委托诉讼代理人徐胜、邓越丹，上诉人展际公司与被上诉人沈昕宁的共同委托诉讼代理人何绮君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗颖超上诉请求：1、撤销一审判决，改判展际公司和沈昕宁退还23800元租赁定金及2016年7月15日至2017年5月31日期间的租金1317397元，并赔偿罗颖超装修费损失442019元、办证费用40000元，共2037416元，展际公司和沈昕宁对此承担连带责任；2、展际公司和沈昕宁承担本案一审、二审诉讼费用。上诉与答辩的事实与理由：一、展际公司违法改建商铺，致使涉案房屋与规划许可证不符，应属于违法建筑，展际公司、沈昕宁与罗颖超之间签署的《租赁合同》应属无效。二、《租赁合同》明确约定罗颖超需办理文化、网监等证照方可营业，但因展际公司违法改建商铺，导致罗颖超无法办理《网络文化经营许可证》而无法正常营业，应由展际公司承担全部责任。三、罗颖超按时交租并对涉案场地进行装修，并陆续办理了营业执照、消防合格证等开网吧必须的证件，合同履行过程中罗颖超没有过错。四、沈昕宁作为展际公司法定代表人，以个人名义收取租金和押金没有如实入账和开发票，存在个人财产与公司财产混同的情形，应对公司债务承担连带赔偿责任。展际公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回罗颖超的全部诉讼请求；2、判令罗颖超承担本案诉讼费。上诉与答辩的事实和理由：罗颖超拖欠展际公司租金，导致合同解除的责任应在罗颖超。一、办理《网络文化经营许可证》是罗颖超的义务，展际公司作为出租人的义务不包含审查《网络文化经营许可证》能否办理。二、一审判决认定租赁合同解除责任的关键证据“广州市天河区文化广电旅游体育局的《2019年5月15日复函》”未经双方质证。三、罗颖超并未向广州市天河区文化广电新闻出版局提出过《网络文化经营许可证》的许可申请，罗颖超在未有任何沟通的情况下突然搬离商铺，可见“办不了证”是为起诉找的理由而非真心要办该证。四、罗颖超并未全额支付装修费给案外人，且一审判决未查清装修项目而以另案判决书认定装修费用的金额不妥。五、涉案商铺具有建设工程规划验收合格证，涉案合同有效。沈昕宁辩称同意展际公司的上诉与答辩意见。2019年4月29日，罗颖超向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.展际公司、沈昕宁退还238000元租赁定金及2016年7月15日至2017年5月31日期间的租金1317397元，并赔偿罗颖超装修费损失442019元、办证费用40000元（罗颖超及广州市耀明网吧有限公司委托广州安士维信息科技有限公司代办《网络文化经营许可证》而支付的费用）共2037416元，展际公司、沈昕宁对此承担连带赔偿责任；2.展际公司、沈昕宁承担本案诉讼费用。一审法院对有争议的证据和事实认定如下：1.关于案涉商铺格局变化会否导致案涉商铺无法办理《网络文化经营许可证》的问题。第一，在一审法院审理的（2017）粤0106民初25363号租赁合同纠纷一案（以下简称25363号案；该案原告为案外人耀明公司，该案被告为本案被告展际公司、沈昕宁、案外人广州海印汇商贸发展有限公司，以下简称海印汇公司）中，一审法院曾于2018年5月16日组织该案各方当事人到案涉商铺进行现场勘查，现场可见案涉商铺现状的四至格局与规划验收合格证附图格局明显不一致（主要体现在商铺整体格局形状、面积等方面），对此，展际公司称虽然案涉商铺在内部格局进行了适当的调整，但并非建筑学上的加建、扩建情形；第二，在25363号案中，一审法院曾向广州市天河区文化广电新闻出版局发函调查耀明公司就案涉商铺申办《网络文化经营许可证》的相关情况，该局于2018年6月11日复函称耀明公司“曾经派人咨询其拟在天河区花城汇xx层的商铺筹办‘互联网上网服务营业场所’，经办人称网上办事大厅要求的所需材料之一‘房地产权属证书’其无法提供，之后，该公司未向我局提出行政许可申请”；该复函附件显示“设立互联网上网服务营业场所审批”的申请材料包括房地产权属证书（租赁场地经营的应同时提交已备案的租赁合同及回执）、经营场所平面图等；第三，在一审法院审理的（2019）粤0106民初12097号案租赁合同纠纷一案（以下简称12097号案；该案原告为展际公司，该案被告为耀明公司、罗颖超，该案第三人为案外人海印汇公司）中，一审法院发函向广州市天河区文化广电新闻出版局调查耀明公司就案涉商铺申办《网络文化经营许可证》的具体情况，该局（现名称为广州市天河区文化广电旅游体育局）于2019年5月15日复函称耀明公司2017年初曾派人咨询其拟在天河区花城汇xx层的商铺筹办“互联网上网服务营业场所”，因其资料不齐全，未进入审查受理环节，我局未有档案记载具体咨询时间，在行政许可事项所需材料不齐全的情况下，我局没有接收其材料，《网络文化经营许可证》新办证（即“设立互联网上网服务营业场所审批”）需要验核“房地产权属证书”，在申请人无法提供“房地产权属证书”的情况下，为了证明申办地址的合法性，申请人需提交《建设工程规划验收合格证》及其附图，《建设工程规划验收合格证》及其附图对场地规划用途会有详细的载明或标注，若申请人提供的场地情况与《建设工程规划验收合格证》及其附图的载明事项不一致，所申办地址的合法性得不到证明，将不能办理相关证件；第四，展际公司提交的穗规验证[2013]317号《建设工程规划验收合格证》复印件显示“本工程竣工图中内部平面间隔布局，虽与原建设工程规划许可的图纸不一致，但符合规划要求”，罗颖超质证时确认该证据真实性，但认为该证据不能证明案涉商铺经过改造后还符合规划。从上述查明事实看来，案涉商铺格局存在与相应《建设工程规划验收合格证》附图（复印件）明显不一致的情况，且属于“申请人提供的场地情况与《建设工程规划验收合格证》及其附图的载明事项不一致”的情况，由此可推断出案涉商铺上述格局变化会导致案涉商铺无法通过设立互联网上网服务营业场所的审批手续。2.关于案涉商铺于何时交还给展际公司的问题。承租人在搬离案涉商铺后负有将商铺交还出租人的义务，并应对此承担举证责任。虽然罗颖超称耀明公司于2017年6月底清空搬离案涉商铺并于2017年7月14日将案涉商铺钥匙交还给展际公司，但并未提供充分证据予以证明，且该陈述与耀明公司于2017年9月21日向展际公司及其法定代表人沈昕宁发出的《告知函》中所称的“由于贵司擅自改变房屋规划的，导致我司已经产生巨额经济损失……我司已经在2017年7月份将前述情况告知贵司和海印汇公司，海印汇公司回复我司称贵司要求我司搬出该物业。由于贵司一直拿不出合理方案解决此事且贵司已经明确要求我司搬出该物业”的内容相矛盾，罗颖超应承担举证不能的不利后果，故对罗颖超上述陈述不予采信。结合上述《告知函》的内容及发出时间、案外人海印汇公司关于其在2017年9月至10月之间曾向耀明公司出具过放行条的陈述以及罗颖超与展际公司、沈昕宁双方关于案涉商铺有钥匙的共同确认，对展际公司关于案涉商铺收回时间为2017年10月1日的陈述意见予以采纳。3.关于罗颖超主张的装修损失的问题。一审法院受理（2017）粤0106民初24063号装饰装修合同纠纷一案（以下简称24063号案；该案原告为案外人梅浩莲，该案被告为罗颖超）后，于2018年11月5日依法作出（2017）粤0106民初24063号民事判决。后罗颖超不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤01民终23405号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决均已发生法律效力。（2017）粤0106民初24063号、（2018）粤01民终23405号民事判决查明及认定以下与本案有关的内容：1.梅浩莲对案涉商铺进行施工属客观事实；2.案涉商铺对应工程款为506669元。一审法院据此认定罗颖超对案涉商铺投入的装修费用为506669元。一审法院认为：《合同》是罗颖超与展际公司的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。展际公司和罗颖超对双方就案涉商铺的租赁合同已经解除并无争议，但对于导致《合同》解除的责任归属有争议，均认为应归责于对方。对此，首先，《合同》第四条约定案涉商铺用途为经营互联网上网经营及相应饮品简餐，承租方须按规定办理网监、文化等证照。根据上述约定，罗颖超作为承租人负有办理网监、文化证照的义务；同时，展际公司作为出租人，负有提供符合上述租赁用途的租赁物的义务。而在展际公司与罗颖超及海印汇公司共同签署的《花城汇A15铺补充协议》（其中罗颖超的落款日期为2016年5月20日）中，已经载明罗颖超使用案涉商铺的需求确认单包括提供房产证。结合上述事实和广州市天河区文化广电新闻出版局（现名称为广州市天河区文化广电旅游体育局）的两份复函的内容看，应认定展际公司提供适租租赁物的义务还包括提供需要由出租人一方提供的用于罗颖超将案涉商铺设立为互联网上网服务营业场所审批所需材料，且案涉商铺的房地产权属证书即属于上述所需材料之列，但在案涉商铺未取得房产证时，亦可提交规划验收合格证及附图予以替代。结合前述关于案涉商铺格局变化会导致无法通过设立互联网上网服务营业场所的审批手续的认定，对罗颖超关于展际公司未提供符合《建设工程规划验收合格证》的平面图（实际场所与规划不符、存在改建）的租赁标的物的意见予以采纳，且认定展际公司上述行为构成违约，对罗颖超实现用案涉商铺合法经营网吧的合同目的构成重大的不利影响。其次，展际公司未提供证据证明其在交付案涉商铺时提供了规划验收合格证及其平面图，应承担举证不能的不利后果，故对展际公司该项主张不予采信，而采纳罗颖超关于其在2017年5月份才收到展际公司交付的规划验收合格证及其平面图的陈述。罗颖超取得上述规划验收合格证及平面图的时间距离其与展际公司签订租赁合同的时间（2016年5月）已有一年之久，罗颖超作为负有办理网监、文化证照义务的一方，现有证据并未显示其在这长达一年的时间里积极履行上述办照义务及催促展际公司协助提供相应资料，况且，罗颖超亦未提供充分证据证明其已经准备好应由己方提供的全部办照资料，故本案证据并不足以判断案涉商铺经营网吧所需审批条件不具备的全部因素是否仅归于展际公司提供的租赁标的物格局与《建设工程规划验收合格证》的平面图（复印件）不相符这一原因，鉴于办理网监、文化证照义务属于罗颖超一方，故该举证不能引致的不利后果应由罗颖超承担，由此可认定罗颖超对未实际办取《网络文化经营许可证》亦存在过错。再次，展际公司与罗颖超在缔约过程中，未根据承租人欲使用租赁标的物的用途来审慎审查租赁标的物是否具备办取相应经营用证照的条件（主要指办理《网络文化经营许可证》），《合同》双方均存在不谨慎缔约的过错行为。又次，展际公司与罗颖超均确认在《合同》履行过程中租金交纳期间变更为按照自然月整月按月分期交纳、每月租金交纳期限为每个自然月第5日前。因此，案涉商铺2017年6月的租金应于2017年6月5日前支付。罗颖超称其于2017年5月底时得知因案涉商铺格局与《建设工程规划验收合格证》的平面图（复印件）不符而无法获得《网络文化经营许可证》，并因此拒付2017年6月起的租金。根据公平原则，可认定罗颖超自知道因案涉商铺格局与《建设工程规划验收合格证》的平面图（复印件）不符而无法获得《网络文化经营许可证》后、案涉商铺格局的不符情况未被纠正前暂时不支付租金不属于违约。综合以上查明事实看，《合同》解除系因案涉商铺未能办理《网络文化经营许可证》致使罗颖超不能实现用案涉商铺合法经营网吧的合同目的才解除，而该原因的主要责任方是展际公司、次要责任方是罗颖超，根据公平原则，考虑合同双方的缔约、履约情况及过错程度和在诉讼过程中表现，综合本案案情酌情认定展际公司对于合同解除应承担80%的过错责任，罗颖超应承担20%的过错责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于罗颖超的诉请，第一，综合考虑本案案情及上述对罗颖超及展际公司过错责任的认定，酌情认定展际公司应向罗颖超退回租赁定金190400元。第二，租金是使用租赁标的物的对价，案涉商铺自展际公司交付给罗颖超至展际公司于2017年10月1日收铺之前是由罗颖超控制使用，故罗颖超要求退回2016年7月15日至2017年5月31日期间的租金1317397元的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。第三，罗颖超未能提供充分证据证明办证费用实际发生，其要求展际公司赔偿办证费用40000元的诉请缺乏事实依据，不予支持。第四，罗颖超称沈昕宁作为展际公司法定代表人以个人名义收取租金和押金、没有如实入账和开具发票，故认为沈昕宁个人财产与展际公司财产混同，因此根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，主张沈昕宁对展际公司债务承担连带责任。鉴于《合同》约定收款账户为沈昕宁个人账户是罗颖超、展际公司双方达成的一致意见，故如罗颖超认为存在展际公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务情形的，应对此承担举证责任，但罗颖超未能充分举证证明。因此，罗颖超要求沈昕宁对展际公司债务承担连带责任，缺乏理据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四第一款的规定，于2019年8月26日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市展际百货有限公司向原告罗颖超退回租赁定金190400元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市展际百货有限公司向原告罗颖超赔偿装修损失297465元；三、驳回原告罗颖超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23100元，由原告罗颖超负担17570元，被告广州市展际百货有限公司负担5530元。二审庭询中，上诉人展际公司及上诉人罗颖超、原审被告沈昕宁均对广州市天河区文化广电旅游体育局于2019年5月15日的复函进行了质证。另，上诉人罗颖超的委托诉讼代理人在二审中向本院申请了律师调查令，广州市规划和自然资源局天河区分局据此于2020年2月26日向本院复函：一、经核查广州市房地产档案管理系统，查无广州市天河区花城大道89号花城汇三区xx层xxxx号商铺Axx号（即涉案商铺）相关产权信息。无前来我局申请办理不动产权证。二、经查，未查询到花城广场地下商铺空间调整相关案件档案。……。上诉人展际公司质证确认广州市规划和自然资源局天河区分局的上述复函，但认为：从该复函可知上诉人展际公司没有违规改建的情况，且案涉商铺有《建设工程规划验收合格证》，案涉租赁合同合法有效；案涉商铺间隔布局的现状，上诉人罗颖超在承租前已清楚了解，且上诉人罗颖超应熟知办证条件，故其以无法办证为由解除合同不合法，何况其从未去申请办证而仅是咨询，从未提及规划改变问题；上诉人展际公司从未占用消防通道。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然案涉商铺没有产权证，但经各方当事人确认的穗规验证[2013]317号《建设工程规划验收合格证》复印件显示“本工程竣工图中内部平面间隔布局，虽与原建设工程规划许可的图纸不一致，但符合规划要求”。尽管在25363号案中经现场勘查，案涉商铺现状的四至格局与规划验收合格证附图格局明显不一致，但主要体现在商铺整体格局形状、面积等空间调整方面。事实上，上诉人罗颖超亦已办理了以案涉商铺为住所地地址的原审被告耀明公司的营业执照。故一审判决认定案涉《合同》未违反法律和行政法规的强制性规定而合法有效正确。上诉人罗颖超关于案涉《合同》应属无效的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于导致案涉《合同》解除的责任归属问题。上诉人展际公司与上诉人罗颖超及案外人广州海印汇商贸发展有限公司共同签署的《花城汇A15铺补充协议》载明上诉人罗颖超使用案涉商铺的需求确认单包括提供房产证。根据本案查明的事实和广州市天河区文化广电新闻出版局（现名称为广州市天河区文化广电旅游体育局）的两份复函的内容，上诉人罗颖超任法定代表人的广州耀明网吧有限公司（以下简称耀明公司）虽曾于2017年初派人咨询拟办《网络文化经营许可证》，但因无法提供“房地产权属证书”而未进入审查受理环节。在此情况下，其按规定亦可提交规划验收合格证及附图予以替代而再次提出申请，但若其提供的场地情况与《建设工程规划验收合格证》及其附图的载明事项不一致，所申办地址的合法性得不到证明，将不能办理相关证件。如前所述，案涉商铺现状的四至格局与规划验收合格证附图格局明显不一致，故一审判决关于案涉商铺格局变化会导致无法通过设立互联网上网服务营业场所的审批手续的认定有事实依据。上诉人展际公司作为出租人，负有提供符合租赁用途的租赁物的义务，但其未提供符合《建设工程规划验收合格证》的平面图的租赁标的物，显然负有责任。上诉人罗颖超作为承租人，其承租案涉商铺用途为经营互联网上网服务及相应饮品简餐，但其在缔约过程中并未根据其欲使用租赁标的物的用途来审慎审查租赁标的物是否具备办取相应经营用证照的条件（主要指办理《网络文化经营许可证》），其存在不谨慎缔约的过错行为。即便如上诉人罗颖超所述其在2017年5月份才收到上诉人展际公司交付的规划验收合格证及其平面图，但其取得上述规划验收合格证及平面图的时间距离其与上诉人展际公司签订租赁合同的时间（2016年5月）已有一年之久，其作为依约负有办理网监、文化等证照的义务一方，现有证据并未显示其在此长达一年的时间里积极履行上述办照义务及催促上诉人展际公司协助提供相应资料，亦无证据显示其有再向行政管理部门提出行政许可申请，何况其亦未提供充分证据证明其已准备好应由己方提供的全部办照资料，故一审判决关于本案证据并不足以判断案涉商铺经营网吧所需审批条件不具备的全部因素是否仅归于上诉人展际公司提供的租赁标的物格局与《建设工程规划验收合格证》的平面图（复印件）不相符这一原因的认定亦有事实依据，而该举证不能所致的不利后果应由上诉人罗颖超承担，其对未实际办取《网络文化经营许可证》亦存在过错。综上，上诉人展际公司与上诉人罗颖超对案涉《合同》解除均有过错，且责任相当，应各承担50%的过错责任。在此基础上，上诉人展际公司应向上诉人罗颖超退回租赁定金119000元（238000元÷2）以及根据剩余租期赔偿上诉人罗颖超装修损失185915元[506669元×50%×（45.5÷62）]。一审判决酌情认定上诉人展际公司对于合同解除应承担80%、上诉人罗颖超应承担20%的过错责任，有违公平合理原则，本院对此予以纠正。一审判决已就对上诉人罗颖超要求退回2016年7月15日至2017年5月31日期间的租金1317397元、赔偿办证费用40000元以及要求被上诉人沈昕宁对上诉人展际公司债务承担连带责任的诉请均不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。综上，上诉人罗颖超的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人展际公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15256号民事判决第三项；二、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15256号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，上诉人广州市展际百货有限公司向上诉人罗颖超退回租赁定金119000元；三、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初15256号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，上诉人广州市展际百货有限公司向上诉人罗颖超赔偿装修损失185915元；四、驳回上诉人罗颖超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23100元，由上诉人罗颖超负担17226元、上诉人广州市展际百货有限公司负担5874元；二审案件受理费24276元，由上诉人罗颖超负担18402元、上诉人广州市展际百货有限公司负担5874元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年三月六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿