大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0203民初518号 原告大连运达商业管理有限公司，住所地大连市中山区长江东路71号20层5号。 法定代表人姚梦璐，执行董事。 委托代理人张凯智、徐亚春，辽宁智库律师事务所律师。 被告谢良，男，1970年2月26日生，汉族，住大连市中山区。 委托代理人徐展，辽宁千江律师事务所律师。 被告大连盛世年华大酒店，住所地大连市西岗区宏济街57号。 法定代表人谢良，经理。 委托代理人徐展，辽宁千江律师事务所律师。 被告大连东方维也纳酒店管理有限公司，住所地大连市西岗区宏济街57号。 法定代表人谢良，经理。 原告大连运达商业管理有限公司（以下简称运达公司）诉被告谢良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理，依法适用普通程序进行审理，2016年7月6日作出（2016）辽0203民初773号民事判决书，2016年11月8日，大连市中级人民法院发回重审，在重审过程中，经原告申请，追加大连盛世年华大酒店（以下简称盛世酒店）和大连东方维也纳酒店管理有限公司（以下简称维也纳酒店）为本案被告。于2017年4月18日公开开庭进行审理，原告运达公司委托代理人张凯智、徐亚春，被告谢良、被告盛世酒店委托代理人徐展到庭参加诉讼，被告维也纳酒店经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告运达公司诉称：2013年12月14日，原告运达公司与被告谢良签订物业租赁合同，约定：被告谢良承租原告运达公司位于大连市西岗区宏济街57号建筑面积5160平方米的房屋用于酒店经营，租赁期限自2014年7月1日至2029年6月31日止，租金为人民币260万元/年，每5年递增5%，被告谢良应在每半年期限届满前10个工作日内支付后半年租金，如被告谢良逾期支付租金，应按日万分之五的标准向原告运达公司支付滞纳金，逾期超过45个工作日内未能支付租金的，原告运达公司有权解除租赁合同，除履约保证金不予返还外，有权要求被告谢良支付相当于合同解除当年年租金20%的违约金，被告谢良应当于合同解除后的次日起3日内，将该房屋及原告运达公司移交的设施、设备交给原告运达公司，逾期交还则应按合同约定租金标准的二倍承担房屋使用费。被告谢良拖欠该房屋自2015年1月1日起的租金共计260万元，经原告运达公司多次催要，被告谢良一直拒绝付款，已达到租赁合同约定的合同解除条件。2015年12月28日，原告运达公司通知被告谢良解除租赁合同。被告谢良系被告盛世酒店、被告维也纳酒店的主要投资人、法定代表人、三被告之间存在身份关联、且案涉房屋交付后即由被告谢良交被告盛世酒店、被告维也纳酒店实际占用使用。故根据租赁合同约定及相关法律规定，原告运达公司诉请确认原告运达公司与被告谢良签订租赁合同于2015年12月28日解除；三被告腾退案涉房屋，三被告连带并向原告运达公司付清租金260万元并依合同支付日万分之五滞纳金、合同解除违约金52万元、合同解除后占用使用房屋期间占用使用费（自2016年1月1日起至三被告实际腾退案涉房屋之日止按照每日14246元计算）。 被告谢良辩称:1、依照租赁合同的相关规定，被告谢良参股的企业被告盛世酒店应承担租赁合同约定义务，被告谢良不应成为本案被告；2、原告运达公司解除合同通知应当向被告盛世酒店提出，其通知被告谢良不符合法律规定的程序要求，该合同尚在履行中；3、欠付租金属实，但欠款金额中应扣除预交的30万元履约保证金及被告盛世酒店交付的50万元租金；4、合同约定的逾期付款滞纳金、合同解除违约金及合同解除后占用使用房屋期间占用使用费过高，请求人民法院依法予以调整。 被告盛世酒店辩称:1、依照租赁合同的相关规定，被告盛世酒店应承担租赁合同约定义务，被告谢良不应成为本案被告；2、原告运达公司解除合同通知应当向被告盛世酒店提出，其通知被告谢良不符合法律规定的程序要求，被告盛世酒店未接到解除合同通知，该合同尚在履行中；3、欠付租金属实，但欠款金额中应扣除预交的30万元履约保证金及被告盛世酒店交付的50万元租金；4、合同约定的逾期付款滞纳金、合同解除违约金及合同解除后占用使用房屋期间占用使用费过高，请求人民法院依法予以调整。 被告维也纳酒店未作答辩。 经审理查明，2013年12月14日原告运达公司(甲方)与被告谢良(乙方)签订《大连运达商业管理有限公司与谢良关于盛世年华大酒店之物业租赁合同》，其中约定，“1.1甲方须提供具有合法土地使用权、产权明确及物业状态良好的房屋及其配套设施设备出租给乙方经营酒店及酒店配套之用，租赁标的物位于大连市西岗区宏济街57号，名称为盛世年华酒店，……；2.2租赁标的物的租赁期限为15年，自2014年6月1日起至2029年5月31日止。但考虑乙方装饰装修工程工期、法定节假日及开业筹备等客观因素，甲乙双方一致同意乙方自2014年1月1日起开始按合同约定向甲方支付租金，但乙方产生的水电费及其他能耗费用从交接之日开始计算；3.1甲、乙双方约定，租赁标的物（含房屋、设施设备、物资等）的租金为人民币260万元/年（大写：贰佰陆拾万元整），房屋租金递增为5%/5年……；3.2租赁标的物租金的支付方式为按半年支付，乙方必须每半年期限届满前10个工作日内支付后半年租金；如果乙方无故逾期未付租金，须按照“到期未付金额×万分之五×逾期天数”向甲方支付滞纳金。如果无故超过45个工作日内未能支付租金的，甲方有权解除本租赁合同……；3.3租赁标的物的履约保证金为人民币30万元……；3.7乙方将在租赁标的物所在地申请注册子公司或分公司（包括分支机构），在取得营业执照前，甲方同意乙方暂时按照本租赁合同约定向甲方支付租金及相关费用，甲方应提供盖有公章收款收据给乙方。如乙方租赁物所在地子公司或分公司取得营业执照后，本租赁合同承租方自动变更为乙方子公司或分公司，由乙方子公司或分公司按本租赁合同约定向甲方缴纳租金及相关费用，甲方开具的正规租赁费发票须以该子公司或分公司名称为准。同时，甲方应根据乙方或乙方的子公司、分公司的要求及时提供正式租赁费发票调换已经之前出具的收款收据；6.1乙方应当于本合同期满之日的次日（合同提前解除或终止的，乙方应当于解除或终止之日起三日内），将该房屋及甲方移交的设施、设备交给甲方……，乙方逾期交还该房屋的，乙方应当按合同约定的租金标准双倍承担迟延交付期的房屋使用费。”2013年12月31日，原告运达公司与被告谢良协商，将上述合同中的租赁期限调整为自2014年7月1日起至2029年6月30日止。 合同签订当日，被告谢良向原告运达公司交纳履约保证金30万元。2014年1月7日，被告谢良向原告运达公司支付了2014年7月1日至2014年12月31日的租金共计130万元，2015年9月29日被告盛世酒店向原告运达公司支付50万元，此后再未向原告运达公司支付租金。2015年12月28日，原告运达公司以被告谢良拖欠房屋租金为由当面告知被告谢良解除双方于2013年12月14日签订的租赁合同，被告谢良须于三日内腾退该房屋。 另查明，被告维也纳酒店注册于2014年2月26日，注册地址为案涉租赁物所在地大连市西岗区宏济街57号，经营范围包括酒店管理、物业管理，股东为谢良、许杰、付刚，被告谢良为该公司主要股东，担任法定代表人。被告盛世酒店注册于2002年11月，注册地址为案涉租赁物所在地大连市西岗区宏济街57号，经营范围包括住宿、餐饮服务，2014年3月26日、被告谢良以股份转让的方式成为该酒店主要股东，担任法定代表人。目前位于大连市西岗区宏济街57号的案涉租赁物由被告盛世酒店实际使用。 上述事实，有原告运达公司提供的租赁合同、补充声明、视频资料、被告维也纳酒店、被告盛世酒店工商登记资料;被告方提供的被告盛世酒店证明、个人转账汇款业务受理回单、专用收款收据及各方当事人陈述等证据在案为凭，且经当庭质证,经本院的审查，予以采信。 本院认为，原告运达公司与被告谢良签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告运达公司提出三被告连带承担承租人应履行义务的诉请及被告谢良主张承租人主体变更，其应免除责任的抗辩，根据已查明事实，被告谢良与原告运达公司签订租赁合同后，先后新设被告维也纳酒店和参股被告盛世酒店，该两公司注册地均为租赁标的物所在地，法定代表人均为被告谢良，显然被告谢良参股和新设上述两被告的行为均系为履行案涉租赁合同所作的相关准备活动。对应租赁合同中被告谢良将在租赁标的物所在地注册子公司或分公司，被告谢良在租赁标的物所在地注册子公司或分公司取得营业执照后，租赁合同承租方自动变更为该子公司或分公司的合同条款。该两公司均符合租赁合同中变更承租人约定的条件。在实际履行中被告盛世酒店实际运营案涉租赁标的并支付了部分租金，在诉讼中出具证明，愿承担案涉租赁合同承租人的合同义务,故该公司应承担案涉租赁合同承租人的合同义务，被告维也纳酒店虽无证据证明其从事实际经营活动，但其注册的经营范围包括酒店管理、物业管理,注册地为案涉租赁标的物所在地，被告谢良担任其法定代表人，不能排除其参与案涉租赁标的经营的可能，原告运达公司诉请其承担案涉租赁合同承租人的合同义务并无不当。关于被告谢良应否承担案涉租赁合同承租人的合同义务，本院认为，案涉租赁合同虽约定租赁合同承租人变更的条款，但并未约定免除原承租人的付款责任，被告谢良作为租赁合同的签约人及被告盛世酒店和被告维也纳酒店的法定代表人，对案涉租赁合同履行负有不可推卸的责任，亦与两被告存在着密不可分的利益关系，而其在发生违约情形后，被告谢良一方面极力主张免除其个人责任，另一方面作为被告盛世酒店和被告维也纳酒店的法定代表人消极履责，当原告运达公司明确向其发出解除合同通知时，不明确回应，推诿塞责，被告谢良的行为显系推卸其应承担的责任，有悖于诚实信用原则，为充分保护债权人权益，维护正当的交易秩序，其应当承担案涉租赁合同承租人的合同义务。故三被告应共同承担案涉租赁合同承租人的合同义务，被告谢良提出的其不应再承担案涉租赁合同承租人义务的主张不予支持。原告运达公司已依约将其所有的房屋提供给被告谢良使用，但三被告未按约定将租金给付原告运达公司，三被告应承担给付责任，故原告运达公司要求三被告支付自2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租金的诉讼请求，应予支持，但欠付数额应扣除被告盛世酒店支付的50万元，被告谢良向原告运达公司交纳履约保证金30万元，依照合同约定可作为租金或违约金扣除，现被告方主张扣减租金，应予照准。故欠付的2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租金应为180万元。2015年12月28日，原告运达公司方工作人员向被告谢良明确表达合同解除意愿，要求其腾退案涉租赁标的，其通知效力及于被告谢良本人及以被告谢良为法定代表人的被告维也纳酒店和被告盛世酒店，应视为原告运达公司已向案涉租赁合同承租人行使合同解除权。截止2015年12月28日三被告欠付租金时间已超过45个工作日，依照双方租赁合同中关于案涉租赁合同承租人45个工作日内未能支付租金，原告运达公司有权解除租赁合同的约定，原告运达公司要求解除租赁合同，符合双方合同约定，该合同依法应于2015年12月28日通知到达对方时解除。被告谢良及被告盛世酒店主张该合同尚未解除的辩解本院不予采纳。三被告未按约定向原告运达公司支付租金，三被告依法应承担相应违约责任，诉讼中被告谢良及被告盛世酒店认为租赁合同约定的逾期付款滞纳金、合同解除违约金及合同解除后占用使用房屋期间占用使用费过高，请求人民法院依法予以调整，本院认为，双方合同约定的逾期付款滞纳金为日万分之五，该约定虽高于银行利息，但并不违反法律规定，其调整主张本院不予支持，应按照实际欠付租金时间支付逾期付款滞纳金；由于三被告无故拖欠租金的违约行为导致了租赁合同的解除，按照合同约定,违约方应按年租金20%向原告运达公司支付解除合同违约金52万元（260万元×20%），原告运达公司此项诉请，本院予以支持，被告谢良及被告盛世酒店的调整主张不予支持；因租赁合同解除，三被告负有将案涉房屋返还原告的义务，原告运达公司请求判令三被告腾退案涉房屋并自合同解除后三日起支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，租赁合同中约定逾期交还该房屋的，乙方应当按合同约定的租金标准双倍承担迟延交付期的房屋使用费，现被告谢良及被告盛世酒店请求人民法院依法予以调整，本院认为该约定支付的是房屋使用费，但明显包含违约惩罚性内容，其双倍支付部分显系违约金，该约定确实存在过高情况，可以参照合同约定的租金上浮30%即每年338万元支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（六）项之规定，判决如下： 一、原告大连运达商业管理有限公司与被告谢良2013年12月14日签订的《大连运达商业管理有限公司与谢良关于盛世年华大酒店之物业租赁合同》于2015年12月28日解除。 二、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告大连运达商业管理有限公司自2015年1月1日起至2015年6月30日止的房屋租金50万元及逾期付款违约金（自2015年1月1日起2015年9月29日止，以100万元为基数按照日万分之五标准计算；自2015年9月30日起，至实际给付之日止，以50万元为基数按照日万分之五标准计算）。 三、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告大连运达商业管理有限公司自2015年7月1日起至2015年12月31日止的房屋租金130万元及逾期付款违约金（违约金以130万元为基数，自2015年7月1日起至实际给付之日止按照日万分之五标准计算）。 四、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告大连运达商业管理有限公司解除合同违约金52万元； 五、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将大连市西岗区宏济街57号的房屋腾退于原告大连运达商业管理有限公司。 六、被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照年338万元标准共同向原告大连运达商业管理有限公司支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 如果被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元、保全费5000元，共计86800元（原告已预交），由被告谢良、大连盛世年华大酒店、大连东方维也纳酒店管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 申请执行的期间为二年。 审判长 姚 江 审判员 李 健 审判员 张春艳 二〇一七年五月十二日 书记员 艾 莎