江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5158号上诉人（原审被告）：庄海烽，男，1984年3月16日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：束勇强，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江阴市峭岐铸造有限公司，住所地江阴市徐霞客镇峭岐人民路469号。法定代表人：徐敏锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：承洪良、华磊，江苏春申律师事务所律师。上诉人庄海烽因与被上诉人江阴市峭岐铸造有限公司（以下简称峭岐铸造公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初9466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庄海烽上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人峭岐铸造公司的全部诉讼请求。事实理由：一、一审法院未追加有利害关系的案外人吴忠惠与顾蓉芳夫妇，导致判决错误。根据一审庭审笔录及峭岐铸造公司的陈述，峭岐铸造公司在签订合同时已经知道其系与吴忠惠共同使用涉案房屋；2015年，其退出与吴忠惠的合作，房屋由吴忠惠夫妇承租；峭岐铸造公司与吴忠惠间虽未签订书面协议，但峭岐铸造公司在实际履行过程中认可了吴忠惠作为承租人的身份，也接受了吴忠惠交付的租金，两者的租赁关系已经形成。二、一审判决认定涉案房屋的占有使用费的期间错误，最多计算至2018年7月8日。涉案房屋被峭岐铸造公司于当日上锁后，房屋实际已经处于峭岐铸造公司控制之下，至今仍未开门。即使双方有纠纷，峭岐铸造公司不应采取私自锁门方式影响吴忠惠、顾蓉芳的正常经营，更不应当采取非法扣押屋内物品的方式逼迫给付房屋租金。锁门之后产生的房屋占有使用费损失，并非由承租人导致，是由出租人峭岐铸造公司单方导致，由峭岐铸造公司自行承担。三、峭岐铸造公司诉请房屋租金付至房屋租赁合同解除之日止，一审判决付至实际腾退之日，超出诉请范围。被上诉人峭岐铸造公司辩称，一、《租赁协议》由上诉人庄海烽签字确认，庄海烽作为相对方，应承担相应义务。吴忠惠、顾蓉芳是否被认可为相对方不能作为免除庄海烽承担义务的依据。二、其上锁的行为是由于庄海烽导致的，因此应由庄海烽承担过错责任，支付相应期间内的房屋占用费用。《租赁协议》被一审认定无效，双方应当互相返还财产，故计算的房屋占用费应计算至庄海烽腾退出房屋之日止。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。峭岐铸造公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《租赁协议》；2.判令庄海烽立即给付自2017年11月8日起至实际给付之日止按年租金55000元的房租金。一审法院认定以下事实：2014年9月3日，庄海烽经人介绍与峭岐铸造公司洽谈并订立《租赁协议》一份，其主要内容有：1.乙方庄海烽、吴忠伟（笔误，应为吴忠惠）承租甲方峭岐铸造公司坐落于江阴市间380平方米用于水暖五金店。2.租赁期限为5年，自2014年11月8日至2019年11月7日。3.年租金为55000元，先付后用。第二年开始每年租金按总金额的3%提增。双方还就其他事项进行了约定。订立协议时，庄海烽以水暖五金店系其与吴忠惠合伙开办为由，要求峭岐铸造公司将庄海烽、吴忠惠共同列作乙方，但该协议的乙方仅有庄海烽一人签名落款。协议订立后，庄海烽依约给付第一年的租金，峭岐铸造公司也依约交付租赁物。自第二年起，庄海烽未能如期给付租金。峭岐铸造公司派员到水暖五金店催收租金时，自称吴忠惠配偶的顾蓉芳称经营困难需到农历年底才能给付。自2017年11月8日至今，庄海烽未再给付租金。顾蓉芳曾于2018年7月2日报警称店门被他人强行上锁，江阴市公安局峭岐派出所接警后，组织峭岐铸造公司与顾蓉芳自行进行协商处置。2018年7月8日夜间，峭岐铸造公司发现有人从涉案房屋向外搬运物资，峭岐铸造公司当即制止后再次加锁。顾蓉芳于次日再次报警。另查明，江阴市徐霞客镇峭岐社区向法院出具情况说明：涉案房屋系因政府欧风街改造项目，由峭岐铸造公司在原址翻建而成；峭岐铸造公司未提供合法建设手续。一审中，庄海烽称：其曾询问峭岐铸造公司，在其退出合伙后是否另行签订合同，峭岐铸造公司称按原合同执行即可。峭岐铸造公司对庄海烽的陈述不予认可，庄海烽所举证据也不能证明其主张。经法院释明，峭岐铸造公司坚持不追加吴忠惠为本案被告，理由是：1.《租赁协议》虽根据庄海烽的提议将吴忠惠列为乙方，但吴忠惠并未签名确认，根据合同相对性，庄海烽是唯一承租人；2.至于庄海烽有无合伙、退伙，是庄海烽与吴忠惠的内部事宜，与其无涉；3.其收取顾蓉芳给付的租金，是基于善良相信顾蓉芳是代为庄海烽给付。另外，峭岐铸造公司称，为方便计算与表述，其按年租金55000元统一主张历年租金。以上事实，有峭岐铸造公司提供的《租赁协议》、江阴市徐霞客镇峭岐社区出具情况说明，庄海烽提供的结婚证、工商登记信息、接处警记录及当事人的陈述在卷予以佐证。一审法院认为：《租赁协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但峭岐铸造公司至今未能提供涉案房屋的合法建造手续，故该《租赁协议》应属无效。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现峭岐铸造公司请求庄海烽给付自2017年11月8日起按每年55000元计算的房屋使用费，理由正当，法院依法支持。庄海烽辩称其并非本案适格被告，证据不足且峭岐铸造公司也不予认可，故法院对庄海烽的该辩解不予采信。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二条、第三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、峭岐铸造公司与庄海烽于2014年9月3日订立的《租赁协议》无效；二、庄海烽应于判决生效之日起15日内腾江阴市五间并交付峭岐铸造公司；三、庄海烽应于判决生效之日起10日内给付峭岐铸造公司自2017年11月8日起至实际腾退之日止按每年55000元计算的占有使用费。除吴忠伟系笔误予以改正为吴忠惠外，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人庄海烽提交2018年7月4日顾蓉芳与被上诉人峭岐铸造公司法定代表人徐敏锋的谈话录音。证明：徐敏锋事先已知道顾蓉芳就是涉案房屋的实际使用人；徐敏锋在2017年3月份就要求顾蓉芳迁出房屋，理由是已经找到了新的承租人。录音共三页整理内容。主要内容反映在第一页（录音文件3分40秒）“徐：这个事情已经过了……”、第三页（录音文件20分40秒）“徐：明天钱必须到位……，我全部封起来，我关到它五年结束”、（录音文件29分40秒）“徐：东西不让你搬走了……”顾蓉芳出庭对录音的真实性予以确认。经质证，峭岐铸造公司认为录音有杂音，对真实性不予认可。二审中，本院指定双方当事人于2019年12月27日之前完成房屋的交接，双方均予以同意。以上事实，有录音、证人证言以及当事人陈述在卷佐证。本案的争议焦点是：一、庄海烽是否负有支付房屋占有使用费的义务；二、2018年7月8日之后的房屋占有使用费如何计算？关于争议焦点一，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《租赁协议》无效，上诉人庄海烽作为该协议列明的承租人，应视为其占有、使用了《租赁协议》所涉的房屋。《租赁协议》中虽然并列吴忠惠为承租人，吴忠惠与顾蓉芳夫妇亦实际使用了涉案房屋，但房屋系峭岐铸造公司交付庄海烽，基于公平、诚信原则，庄海烽不能免除返还因《租赁协议》所取得的利益即支付房屋占有使用费的义务。庄海烽主张其义务已经转移由吴忠惠与顾蓉芳承担，其为此提交有人向顾蓉芳催讨费用的谈话录音用于证明峭岐铸造公司向吴忠惠与顾蓉芳催讨过“租金”，峭岐铸造公司已经知晓其并非实际使用人，故无权再向其主张房屋占有使用费。关于录音，庄海烽所指明的内容中并无峭岐铸造公司明确免除庄海烽承担“租金”义务的内容，该录音不足以证明庄海烽的上诉主张，鉴于峭岐铸造公司对录音的真实性亦不认可，本院对该录音不予采纳。据此，峭岐铸造公司有权向庄海烽主张涉案房屋的占有使用费。至于庄海烽与吴忠惠、顾蓉芳之间如何分担上述费用，由庄海烽与吴忠惠、顾蓉芳另行处理。关于争议焦点二，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，被上诉人峭岐铸造公司于2018年7月8日对涉案房屋加锁后，实际造成庄海烽无法正常经营使用，造成对房屋的占有使用利益降低，故不能完全参照租金标准计算房屋占有使用费。虽然《租赁协议》无效而不考虑庄海烽的违约情形，但庄海烽自2017年11月8日起拒不支付房屋占有使用费，导致峭岐铸造公司采取锁门的救济措施，庄海烽对此负有一定的责任。综合以上因素，本院酌定按租金标准的40%计算2018年7月8日之后的房屋占有使用费。一审未考虑峭岐铸造公司锁门造成的影响，完全参照租金标准计算不当，本院予以纠正。二审中，经本院释明，双方均同意于2019年12月27日之前完成交接，则房屋占有使用费的计算至该日截止，自2018年8月7日起计16.67个月。据此，庄海烽应承担的房屋占有使用费，2017年11月8日至2018年8月7日为41250元（55000元/12个月×9个月），之后为30562元（55000元/12个月×16.67个月×40%），合计71812元。综上所述，上诉人庄海烽的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江阴市人民法院（2019）苏0281民初9466号民事判决第一、二项；二、撤销江阴市人民法院（2019）苏0281民初9466号民事判决第三项；三、庄海烽应于本判决生效之日起10日内给付峭岐铸造公司房屋占有使用费71812元；四、驳回峭岐铸造公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1038元（由峭岐铸造公司预交）由庄海烽负担819元，峭岐铸造公司负担219元；二审案件受理费2076元（由庄海烽预交），由庄海烽负担1638元，峭岐铸造公司负担438元。上述费用相抵，庄海烽于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付峭岐铸造公司381元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年三月二十日书记员  范 洁本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。