湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终122号上诉人（原审被告）：符闪祥，男，1979年3月5日出生，汉族，住湘潭县，现住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：张俊伟，湖南湘剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭市宏泽置业有限公司，住所地湖南省湘潭市河东大道39号日晟花园A栋1单元701号。法定代表人：邹布宏，该公司董事长。上诉人符闪祥因与被上诉人湘潭市宏泽置业有限公司（以下简称宏泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员陈新民组成合议庭，刘俊峰担任法官助理，书记员王丽担任记录，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人符闪祥上诉请求：请求撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初3834号民事判决，依法驳回一审原告的诉讼请求,依法改判上诉人不承担物业管理费8324元；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间的物业服务合同已经终结，不存在物业服务合同关系。根据小区业主委员会与被上诉人签订的《物业管理合同书》，约定服务年限为自2013年1月1日起至日晟花园小区业主产权、土地相关手续完成的第二年度末止。一审法院已经查明上诉人的产权证在2011年8月份就办理了下来，只是因为开发商的原因小区还有90户小区业主不能办理国土分户手续。所以上诉人认为，上诉人与被上诉人之间的服务合同应于2012年8月份终止。2、被上诉人没有按照物业管理相关规定履行物业服务职责。上诉人家中被盗，损失16万多元，上诉人居住的6、12、13楼设立了私家餐馆，油烟倒灌上诉人家中；小区车辆乱停乱放，上诉人多次反映，这些问题一直得不到解决。被上诉人未提供服务或未有效提供服务，不应收取物业费，一审判决显失公平。被上诉人宏泽公司答辩称：物业合同中物业公司服务年限条款写的很清楚，我们通过多方努力，尽力解决小区办证问题，之所以未解决主要是因为还有一部分业主自己不主动去办理。业主家里财产被盗问题，这不属于物业服务范围。至于小区私家餐馆的问题，物业不是执法部门，只能尽到提醒、制止义务。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。原审原告宏泽公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费8324元、资金占用费398元（占用利息按6%/年之标准计算至全部物业服务费付清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。原审法院判决认定：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区河东大道39号。二、被告系房屋所有权人，房屋坐落于日晟花园小区,产权面积189.56平方米。三、是否购置车库/位：购置了车库（万福楼C3号车库）。四、原告于2013年1月1日至今为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：物业管理合同书。五、原告是否与小区业主委员会签订过物业服务协议：是，签订日期2014年3月20日，提供物业服务期限2013年1月1日至日晟花园小区业主产权、土地相关手续完成后的第二年度末止，物业费标准为：非电梯房0.60元/平方米，电梯房1.2元/平方米，车库600元/年，车位120元/月，A栋门面1.6元/平方米。六、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2017年1月1日至2019年6月30日。七、被告不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据名称；（1）被告与原告未签订物业服务合同，且原告房产证已于2011年8月份办下来了，即便根据原告提供的《物业管理合同书》，物业管理服务合同亦到期，原告非小区合法的物业服务机构；（证据：房屋产权证复印件1份）。（2）被告居住楼房的6楼、12楼、13楼设立了私家餐馆，导致被告家中油烟倒灌，小区内烟味、酒味熏天，车辆乱停乱放；（证据：日晟花园和谐家园群微信聊天记录）。（3）被告家中前两年遭遇盗窃，财产损失16万元；（证据：无）。（4）小区物业收费未向全体小区业主公示，对收费标准不清楚。（证据：无）。七、被告拖欠原告2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费总计8324.16元至今尚未缴纳。原审法院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。湘潭市岳塘区日晟花园小区业主委员会与原告签订《物业管理合同书》，该合同书系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，合法有效，法院对该合同书予以认可。根据相关法律规定，该合同书对日晟花园小区全体业主具有约束力。原告向日晟花园小区业主及物业使用人提供了物业服务，被告自2017年1月1日起至今欠交物业管理服务费8324.16元（住宅：1.2元/平方米×189.56平方米×30月；车库:600元/年×2.5年），已构成违约，其应当按照合同约定支付相应物业管理服务费。原告主张物业管理服务费8324元，不违反法律规定，法院予以支持。原告主张资金占用费，因原、被告在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对原告主张资金占用费的诉讼请求，法院不予支持。被告符闪祥辩称其房产权已于2011年8月份办理下来，按照《物业管理合同书》约定，原告已不是日晟花园小区合法的物业管理服务机构。法院认为，《物业管理合同书》约定原告服务期限自2013年1月1日起至日晟花园小区业主产权、土地相关手续完成后的第二年度末止，被告房产产权证虽已办理，但该小区仍尚有90户小区业主未能办理国土分户手续，该手续未能完成的原因并不影响《物业管理合同书》的效力，原告为日晟花园小区提供物业服务于法有据，且符合合同约定，且原告事实上亦为该小区全体业主及物业使用人提供了物业服务，故对被告该辩解意见，法院不予采信。被告辩称其居住的楼房设立了私家餐馆，严重影响居住环境，且其家中遭遇盗窃，财产损失严重，原告未尽到物业管理之责。法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告认为原告未尽其管理责任，可以要求其承担违约责任，但不能拒交物业费。被告认为其他户主私自设立餐馆，影响其生活环境，系另一法律关系。关于被告家中被盗事宜，被盗牵涉多方面因素，被告未向法院提交相关证据证实其家中被盗的事实及财产损失情况，亦未举证证明原告未尽到基本安保之义务。综上，对被告上述辩解意见，法院不予采信。被告辩称原告未公示物业收费标准，其对收费标准不清楚，法院认为，《物业管理合同书》对全体业主均具有约束力，被告之前亦交纳过物业服务费，故对其该辩解意见，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、符闪祥于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭市宏泽置业有限公司物业管理服务费8324元；二、驳回湘潭市宏泽置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告符闪祥负担。二审期间，上诉人符闪祥与被上诉人宏泽公司均未提交新的证据。经二审查明,原审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，上诉人符闪祥居住的湘潭市岳塘区日晟花园小区业主委员会与湘潭市宏泽置业有限公司签订的《物业管理合同书》系双方自愿签订，属双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，合法有效。上诉人作为业主，享有该《物业管理合同书》确定的权利，同时也应承担相应义务，上诉人享受了物业服务，理应支付相应的物业管理服务费。原审对该《物业管理合同书》约定的合同期限的认定，对上诉人一审答辩的答复阐述，理由正确充分，本院对上诉人认为本案双方物业服务合同已到期的上诉理由不予支持。另上诉人认为其家中被盗，本栋私家厨房油烟倒灌，影响其生活环境系被上诉人未履行物业服务所致，上诉人应对其前述主张提供法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的证据，对上诉人这一上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人符闪祥负担。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  陈新民二〇二〇年三月十二日法官助理刘俊峰书记员王丽所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……