广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终539号上诉人（原审被告）：陈锦强，男，1963年2月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：谭俊，广东大同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州穗北实业发展公司。住所地：广东省广州市黄埔区九龙镇。法定代表人：朱镇瀛，董事长。委托诉讼代理人：张娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫槿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人陈锦强因与被上诉人广州穗北实业发展公司（简称穗北公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0112民初9344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈锦强上诉请求：撤销广州市黄埔区人民法院(2019)粤0112民初9344号民事判决，将案件发回重新审理。事实和理由：一审判决存在认定事实不清的情况：1、上诉人在涉案场地内的空地区域自行增建房屋，一审判决指上诉人未提交证据证明新增建房屋部分具体所指。而事实上，在上诉人提交的证据一：2011年进行的测绘记录中，每份测绘记录均对增建部分的面积、照片等编绘成册，可明确反映新增建房屋部分具体所指。2、对于涉案场地物业租金标准，一审判决认定涉案场地产属国家所有而忽略涉案场地产一直用作被上诉人职工集体宿舍而被居住至今这一事实，从而套用“九龙镇九佛西路10元／月／平方米”的标准计算场地占用费，上诉人认为不妥。综上，上诉人依法提起上诉，请二审法院查明事实，将案件发回重新审理。穗北公司二审辩称：请求驳回陈锦强的上诉请求。穗北公司于2019年8月2日提起本案诉讼，请求：1.陈锦强立即交还《租赁合同》项下白云区九佛西路821号租赁场地及新增建房屋部分；2.陈锦强支付场地占有使用费（从2019年1月1日起至实际交还场地之日止，按照同地段2018年广州市住房和城乡建设局公布的租金标准，11元/月/平方米，占用面积：3156.28平方米，每月场地占有使用费为34719.08元，暂计至2019年5月，场地占有使用费合计173595.4元）；3.本案诉讼费用由陈锦强承担。一审法院经审理查明：原广州市国土局房管局于1997年2月21日颁发的穗房地产证字第××号《广州市房地产证》记载白云区九佛公路1070图12幅1地号房地产的权属人为穗北公司，土地权属性质为国家所有，用地面积13058.57平方米，土地用途为综合楼，房屋所有权性质为全民所有，房屋总建筑面积3156.28平方米。2003年12月25日，穗北公司（甲方）与陈锦强（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市白云区九佛镇九佛西路821号的综合楼3156.28平方米及围墙内的空地和现有水电设施租给乙方使用，租赁期限从2004年1月1日起至2018年12月31日止，年租金80000元；楼房内的现有住户根据乙方的需要逐步搬出，在未迁出前由乙方与其住户协商收租及水电费等；第七条约定租赁期满，甲方按原质量状态向乙方验收；第八条约定乙方在租赁期间，如需要对房屋进行装修或扩增改建时，应书面征得甲方同意后方可施工，租赁期满后，上述扩增改建的所有财产无偿归给甲方所有，乙方在租期内增建的建筑物必须按有关规定办理合法手续，如遇国家开发征用时，土地补偿归甲方，经营补偿归乙方。2004年1月20日，陈锦强向穗北公司发出《关于新增房屋的请求》，就其利用涉案场地的余下空地增建房屋事宜征询穗北公司的意见，并表示新增建房屋的费用及全部责任均由其本人自行承担，穗北公司对新增建房屋部分不增收租金，租期届满后该房屋无偿归穗北公司所有。穗北公司对此请求未予同意。2004年3月10日，陈锦强再次向穗北公司发出《关于新增建房屋的再次请求及声明》，明确其本人将依法对新增建房屋履行有关的报建手续，相关费用及责任由陈锦强自行承担，租期满后新增建房屋部分无偿归穗北公司所有。在此之后，陈锦强在涉案场地内的空地区域自行增建了部分房屋。本案审理过程中，穗北公司于庭后提交了部分照片用以证实为陈锦强新增建房屋，陈锦强对此予以确认，陈锦强未提交证据证明其新增建房屋部分具体所指。双方确认新增建房屋没有办理相关规划报建手续，有关行政部门也没有对新增建筑物作出处理。陈锦强主张曾向穗北公司要求确认涉案增建的地上建筑物及附属物为其个人所有，以此获得九龙大道北段改造工程的拆迁补偿，但穗北公司不予同意。涉案场地的租赁期限已于2018年12月31日届满，双方房屋租赁合同关系终止，陈锦强足额交纳了租赁期内的全部租金。陈锦强在庭审中确认尚未交还涉案场地，在合同到期后仍继续使用涉案场地，希望能与穗北公司续签租赁合同。穗北公司表示涉案土地性质属于国家所有，房屋所有权性质为全民所有，根据现行规定出租该物业应通过公开招租、公开竞价等方式进行，不同意协商续租。另查明，涉案场地原位于白云区，后被行政规划至黄埔区。穗北公司称涉案场地在地理位置上更靠近白云区钟落潭镇，主张场地占有使用费应当按照2018年广州市房屋租金参考价中白云区钟落潭镇迎龙街41号11元/月/平方米的标准计算。陈锦强表示涉案场地现位于黄埔区，故应适用九龙镇红卫村集体住宅9元/月/平方米的标准。穗北公司回应称涉案土地为国有土地，而非集体土地，若陈锦强坚持按照九龙镇的租金标准，穗北公司同意调整场地占有使用费标准为九龙镇九佛西路10元/月/平方米。一审法院认为：穗北公司与陈锦强签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。关于交还涉案场地的问题。穗北公司与陈锦强签订的《租赁合同》因合同期限届满于2018年12月31日终止，双方当事人对此无异议，一审法院予以确认。陈锦强在租赁期限届满后仍继续占用涉案场地于法无据，穗北公司要求陈锦强交还涉案场地具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于场地占有使用费的问题。如上所述，陈锦强在《租赁合同》终止后仍占用涉案场地，应当向穗北公司支付场地占有使用费。场地占有使用费的标准，因涉案场地位于广州市黄埔区九佛西路，涉案房地产属于国家所有，陈锦强主张适用九龙镇红卫村集体住宅的租金标准，缺乏理据。穗北公司同意按照九龙镇九佛西路10元/月/平方米的标准计算场地占有使用费，合理合法，一审法院予以照准。结合涉案场地的建筑面积3156.28平方米，陈锦强应当按照31562.80元/月（10元/月/平方米×3156.28平方米）的标准向穗北公司支付自2019年1月1日起至实际交还场地之日止的场地占有使用费。关于新增建房屋的处理。双方确认涉案新增建房屋无规划报建手续，涉案新增房屋的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，应先由行政主管部门对涉案新增房屋的合法性进行认定和处理。因此，一审法院在本案中对此不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月30日作出一审判决：一、陈锦强于本判决生效之日起10日内向广州穗北实业发展公司交还《租赁合同》项下广州市白云区九佛镇九佛西路821号租赁场地（现地址为黄埔区九佛镇九佛西路821号，房地产权证号码：穗房地证字第××号）；二、陈锦强于本判决生效之日起10日内向广州穗北实业发展公司支付场地占有使用费（场地占有使用费应自2019年1月1日起按31562.80元/月为标准计至实际交还场地之日止）；三、驳回广州穗北实业发展公司的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3772元，由广州穗北实业发展公司负担343元，由陈锦强负担3429元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何评价陈锦强租赁期间增建房屋对本案处理的影响、涉案场地占有使用费确定标准。穗北公司与陈锦强签订的《租赁合同》因租期届满，双方合同关系终止，陈锦强续签租赁合同并未获得穗北公司同意，陈锦强当应向穗北公司交还租赁标的物。依涉案租赁合同的约定，陈锦强增建部分的房屋在租赁期满后无偿归穗北公司所有。因增建部分的房屋没有办理规划报建手续，在陈锦强与穗北公司并无续签租赁合同的情况下，陈锦强本案上诉主张明确其增建部分房屋的具体范围，于本案的处理并无实际意义。陈锦强以此为由上诉主张本案发回重审，理由不能成立。陈锦强上诉主张租赁房屋用作穗北公司职工集体宿舍，但事实上陈锦强租赁期间均依《租赁合同》约定支付租金，在陈锦强应予交还租赁标的物而未交还的情况下，对穗北公司本案主张《租赁合同》租赁期满后的场地占用使用费，一审判决依涉案场地所在九龙镇九佛西路广州市房屋租金参考价10元/月/平方米的标准计算，并无不妥。综上所述，陈锦强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3772元，由陈锦强负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年三月十八日书记员  吴敏玲张家齐