青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终43号 上诉人（原审原告）：枣庄市永发运输有限公司。住所：山东省枣庄市峄城区吴林街道办事处杨楼村23号。 法定代表人：房成英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乔韶平，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：史西宁，北京京坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华融昆仑青海资产管理股份有限公司。住所：青海生物科技产业园区经二路28号501室。 法定代表人：王小波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张萍，青海智凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏彪，青海智凡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青海瑞合铝箔有限公司。住所：西宁市经济开发区东川工业园。 法定代表人：周嗣东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何晓云，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡有钦，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：青海省投资集团有限公司。住所：西宁市城西区新宁路36号。 法定代表人：程国勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温建华，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吕治纬，男，该公司员工。 上诉人枣庄市永发运输有限公司（以下简称枣庄公司）与被上诉人华融昆仑青海资产管理股份有限公司（以下简称华融公司）、青海瑞合铝箔有限公司（以下简称瑞合公司）、青海省投资集团有限公司（以下简称投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人枣庄公司的委托诉讼代理人史西宁、乔韶平，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人张萍、魏彪，瑞合公司的委托诉讼代理人何晓云、蔡有钦，投资公司的委托诉讼代理人温建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 枣庄公司上诉请求：1.撤销西宁中院青01民初470号民事判决；2.撤销青01财保16号民事裁定，解除对青海省西宁市城北区海湖大道9号景岳公寓五号楼1单元1134室房屋查封；3.诉讼费由被枣庄公司承担。事实与理由：一审“枣庄公司对案涉房屋不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益、枣庄公司要求停止执行案涉1134室房屋的诉讼请求，缺乏法律及事实依据”认定错误。1.案涉房屋被查封之前，枣庄公司与瑞合公司已签订《房屋抵款协议书》，约定瑞合公司将拥有的商品房一套卖给枣庄公司，支付方式为以瑞合公司欠付枣庄公司的运输费抵付。协议系枣庄公司与瑞合公司双方真实意思表示，核心内容是瑞合公司出卖案涉房屋的所有权于枣庄公司，枣庄公司支付合理的价款。协议确定了买卖的标的物，价款数额、双方权利义务等。抵款协议无论是在真实意思表示，还是书面形式，均符合买卖合同，应受法律保护。2.在案涉房屋被查封前，瑞合公司已将房屋钥匙、门禁卡、燃气卡、水电卡交付给了枣庄公司，枣庄公司已形成了对该房屋进行管理和使用的排他事实。另外，自占有该房屋后，与之有关的物业费、水电费，均由枣庄公司交纳，也能反映枣庄公司使用该房屋的事实。物业收费票据开具时间虽在查封之后，但该事实不能否认交纳的是查封前的物业费，另外还有补充证据可以相互印证，应当认定枣庄公司在查封之前已对案涉房屋合法占有，华融公司未就该事实提出任何反证。3.枣庄公司已支付全部价款。服务合同、对账单、发票等证据证实，两公司存在长期业务往来。期间瑞合公司欠枣庄公司大量服务费，且在案涉房屋被查封前均已到期。枣庄公司了解到案涉房屋在青海省产权交易市场（以下简称产权交易市场）进行公开拍卖后，指派本公司员工前往竞拍，公司员工的相关行为系公司授权委托的职务行为。枣庄公司与瑞合公司约定以到期债权购买案涉房屋，是双方真实意思表示，也符合双方平时的交易习惯，且不违反法律法规的强制性规定。另外，房屋价格是经过资产评估，最终拍卖确定，属市场合理价格。在枣庄公司与瑞合公司的证据中，均能反映相应抵扣款项的数额、用途，应当认定枣庄公司已经支付了全部价款。4.未办理过户登记非因枣庄公司的原因。枣庄公司在签订《房屋抵款协议》并接受交付的房屋后，积极请求瑞合公司协助办理房屋产权过户登记。因瑞合公司欠城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税，导致无法办理案涉房屋的过户手续。枣庄公司积极请求办理过户登记的事实从瑞合公司和税务局处，均能得到证实。枣庄公司与未办理过户登记之间，不存在因果关系。故枣庄公司虽未完全取得案涉房屋的物权，但足以阻却法院的强制执行。案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条的情形，枣庄公司对案涉房屋所享有的权利足以排除执行。5.瑞合公司在处置案涉房屋过程中，先向投资公司请示，按投资公司批复要求，瑞合公司对案涉房屋依法评估确定了最低转让价格，再通过产权交易市场处置案涉房屋，符合国有资产转让的规定。案涉房屋的转让价格，未造成国有资产损失，也没损害交易各方的合法权益，处置程序合法。6.枣庄公司、华融公司分别与瑞合公司的到期债权均属普通债权，华融公司并不享有优先受偿的权利。案涉房屋的转让是公开竞价的方式，华融公司对此应明知，但未参加竞拍，应视为放弃。枣庄公司竞拍并支付了成交价后，已享有优先于华融公司的期待权，即便是房屋未完成过户登记，华融公司在此时也不能排除枣庄公司的权利对案涉房屋进行查封保全。 华融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的证据无法直接证明其享有案涉房屋所有权，且不能证明其享有排除强制执行的民事权益，上诉请求缺乏成立前提，应当驳回维持原判。1.上诉人提交的证据非属二审“新证据”，不能作为定案证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条：“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”上诉人提交的给省高院的《情况声明》，欲证明案涉房屋未办理所有权变动手续是由于瑞合公司欠缴税款所致，但上诉人早在提出执行异议申请时，就曾主张过因瑞合公司欠城北区税务局2018年四季度、2019年一季度房产税，而导致无法办理过户手续。可见《情况说明》涉及的内容早在一审前就存在，非一审庭审结束后新发现的证据。另外，其他如《房屋租赁合同》《房屋买卖合同》等证据形成的时间均是一审前，可以推断也非一审新发现证据。故上诉人就上述证据丧失举证权，不能将上述证据作为定案依据。2.瑞合公司与上诉人签订以房抵债协议在产权交易中心拍卖之前，在未进行拍卖前确定了买受人，竞拍行为违法，瑞合公司处置资产程序违反国有资产处置流程。3.《抵账协议》目的是消灭双方之间的债权债务，并不是有效的房屋买卖合同，且未支付房屋价款，上诉人签订以房抵债协议，未办理房产登记，不能获得物权期待权。上诉人所抵账的债权产生在2017年至2018年，华融公司于2017年3月3日受让投资公司债权，成为瑞合公司合法的债权人，上诉人与华融公司的债权平等。我国物权法用的是物权变动原则，即除了当事人对债权达成合意之外，还必须履行登记的法定义务，瑞合公司与上诉人只签订了抵账协议，目的在于消灭债权，未支付对价、未办理房屋变更登记，上诉人并不具有物权期待权，其债权并不优先于华融公司，华融公司为保障债权顺利实现，申请法院查封案涉房屋并无不妥。4.案涉房产未办理过户登记，权属未发生变动，且抵账协议的签署违反国有资产处置流程，上诉人并非合法占有案涉房屋，且青海省房产交易中心的竞买通知单显示的买受人也并非上诉人。结合一、二审上诉人提交的证据来看，案涉房产权属未发生变动仍在瑞合公司名下。上诉人提交的《房屋租赁合同》《物业费增值税发票》《翔光公司水、电销售记录》以及《瑞合公司物业欠交记录》等证据有的不显示缴纳费用人员，有的为个人缴纳，不能证明案涉房屋由上诉人合法占有使用。上诉人提交的《劳务合同》也只能证明其与范仪、梁峰、曹宝根之间存在劳动关系，而无法证明上诉人委托其参与房屋竞拍，负责房屋转让事宜，在竞买成功后也并未与瑞合公司签订合法有效的房屋买卖合同，又以个人名义将房屋出租、出售给他人，故上诉人于案涉房屋查封之前合法占有该不动产的说法难以成立，不能排除强制执行的民事权益。5.法院对案涉房产的查封合法有据，并无不当。《执行异议和复议案件规定》第二十八条针对的是“买受人”，而本案中上诉人并非买受人，因此还应当以该规定第二十四条、第二十五条审查判断其是否为权利人。上诉人提交的证据无法证明同时满足该规定第二十八条的四个要件，法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条和第十七条，对案涉房产的查封合法有据，并无不当。 瑞合公司辩称，认可枣庄公司的全部上诉请求。理由是涉案五套房产系瑞合公司财产，因瑞合公司与枣庄公司存在债权债务关系，于2018年12月4日、12月25日、12月26日，分别与枣庄公司、红起来公司、富鸿公司签订《房屋抵款协议》，将1154室转让给红起来货公司，将1134室转让给枣庄公司，将1144室、1164室、1174室转让给富鸿公司。在办理房屋过户登记手续时，因瑞合公司尚欠付国家税务总局城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税（铝加工分公司），导致涉案五套房产在办理土地税清算时，因欠付税款未能及时办理五套房产的土地清算，导致五套房产未能办理过户登记手续。 投资公司认为不是本案适格主体，不发表其他意见。 枣庄公司向一审法院提出诉讼请求：1．撤销（2019）青01财保16号民事裁定，解除对案涉1134室房屋查封；2．诉讼费用由华融公司、瑞合公司、投资公司承担。 一审法院认定事实：华融公司与瑞合公司、投资公司诉前财产保全一案，西宁中院2019年5月20日作出（2019）青01财保16号民事裁定，冻结瑞合公司、投资公司账户存款1，5454，0000元，如存款不足，则查封、扣押相应价值的其他财产。2019年5月27日，西宁中院查封了瑞合公司名下案涉1134室等五套房产。枣庄公司针对1134室查封的房屋提出执行异议。西宁中院以（2019）青01执异82号执行裁定，驳回枣庄公司的异议请求。 另查明，2017年1月1日，枣庄公司与瑞合公司签订《公路货物运输合同书》，合同期限2017年1月1日至12月31日；2018年1月1日，双方签订《公路货物运输合同书》，合同期限2018年1月1日至12月31日。枣庄公司按瑞合公司要求提供西宁至全省及全国各地所涉及的公路运输服务，费用滚动支付，第三个月支付第一个月的运费。枣庄公司在执行异议期间，向西宁中院提交其与瑞合公司在2019年1月7日签订的《房屋抵款协议书》，约定瑞合公司将其所拥有的1134室商品房以1369649.62元价格抵付运费。瑞合公司以拟处置部分房地产为由，委托青海中科华资产评估有限公司对包括案涉1134室房屋在内的5套房产进行评估。2018年12月6日，瑞合公司向投资公司提交《关于处置固定资产的请示》，内容为盘活闲置资产，缓解资金压力，青海中科华资产评估有限公司对5套房产完成评估，总价值5408000元，约每平米7200元，拟对包括案涉房屋在内5套房产进行抵账及销售处理。投资公司于2018年12月19日作出《关于处置房产的批复》，同意瑞合公司对5套房产进行处置，以评估值为基础，进入产权交易市场公开挂牌处置。2019年1月23日瑞合公司与产权交易市场签订《产权转让委托服务协议》，约定瑞合公司拟转让其所有的包括案涉1134室房屋在内的5套房产，委托产权交易市场为其提供服务。2019年1月23日，产权交易市场发布转让公告。2019年1月25日，梁峰与产权交易市场签订《产权（实物）受让委托服务协议》，约定梁峰委托产权交易市场拟报名受让瑞合公司1134室房产提供服务。后梁峰竞得瑞合公司1134室房产，产权交易市场《竞价结果通知单》显示1134室房屋成交价为1369649.62元，价款结算为场内结算，庭审中瑞合公司向西宁中院提交日期为2019年6月3日的1134室房屋《产权交易凭证》，凭证显示合同签署日期为2019年3月1日。西宁中院要求瑞合公司及枣庄公司提交《产权交易合同》，两公司均未提交。枣庄公司明确，梁峰及枣庄公司均未向产权交易市场或是瑞合公司按照《竞价结果通知书》支付成交价款。瑞合公司向西宁中院提交了2019年2月20日加盖有产权交易市场财务专用章的《情况说明》，明确委托转让房产的资金实行场外结算。2019年2月26日，瑞合公司与枣庄公司签订《房屋交付（清单）确认书》，确定瑞合公司将案涉1134室房屋，于2019年2月26日交付枣庄公司，枣庄公司确认已收到。枣庄公司还提交瑞合公司与乔韶平于2019年4月在西宁市不动产登记服务中心办理过户手续签订的《二手房买卖合同》及其他手续资料，以及其持有的案涉1134室房屋在2019年8月之后开具物业缴费票据。 一审法院认为，本案争议的焦点为枣庄公司对案涉1134室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，根据查明的事实，案涉1134室房屋仍登记在瑞合公司名下，从物权公示的效果看，瑞合公司仍系案涉房屋的所有权人。枣庄公司排除执行的异议，应依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定予以审查。枣庄公司与瑞合公司签订的《房屋抵账协议》，基于双方债权产生，目的在于消灭枣庄公司对瑞合公司的债权而并非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且案涉1134室房屋并未完成权属变更登记，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记以前，以物抵债协议并不形成优先于其他债权，亦不能据此产生物权期待权及物权本身。瑞合公司作为国有公司处置资产应符合法定程序，从瑞合公司、枣庄公司提交的证据看，就案涉1134室房屋处置问题，瑞合公司请示投资公司，投资公司批复要求瑞合公司通过产权交易市场公开挂牌处置，枣庄公司对此应是明知，但在产权交易市场参与竞拍的买受人是梁峰个人而非枣庄公司，同时无论梁峰或枣庄公司均未按《竞价结果通知书》支付成交价款。枣庄公司称梁峰是履行职务行为，但枣庄公司与瑞合公司均未提交证明双方据此签订《产权交易合同》完成产权变更登记的证据，因此瑞合公司虽通过产权交易市场处置资产，但未完全依照法定程序办理，导致该资产仍登记在瑞合公司名下，枣庄公司当然不能据此阻却执行。枣庄公司虽提交了乔韶平与瑞合公司在西宁市不动产登记服务中心办理过户手续的资料，但资料显示，拟受让房产的均为个人非枣庄公司，且变更登记未完成，不能产生阻却执行的效力。瑞合公司与枣庄公司分别提交证据证明案涉房屋已在2019年2月26日交付枣庄公司占有，虽然两公司签订《房屋交付（清单）确认书》确认的交付案涉1134室房屋时间是2019年2月26日，但枣庄公司提交的物业收费票据的开具时间在2019年8月1日之后，同时案涉房屋在2019年2月还在产权交易市场公开拍卖。因此现有证据不能认定枣庄公司在法院查封前已合法占有该房屋。投资公司并非案涉1134室房屋的权利人，与枣庄公司、华融公司、瑞合公司就本案诉讼标的无关联，其不是本案适格主体的抗辩理由成立。综上，枣庄公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。其要求停止执行案涉1134室房屋的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，依法不予支持。判决：驳回枣庄公司的诉讼请求；案件受理费100元，由枣庄公司负担。 本院二审期间，枣庄公司依法提交了如下证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1.瑞合公司欠交物业费记录，证明截止2018年12月瑞合公司欠交案涉房屋物业费等各项费用12864.6元。 2.瑞合公司关于房产变更、缴费事宜的告知函，证明截止案涉房屋已经于2018年12月25日由瑞合公司转让给枣庄公司，并由枣庄公司占有。 3.翔光物业公司党委会议纪要，证明在《瑞合公司关于房产变更、缴费事宜的告知函》上签署同意意见的**，系翔光物业公司副总经理。 4.瑞合公司的情况说明，证明案涉房屋没有完成过户，系瑞合公司拖欠土地使用税及房产税的原因导致，祁连路税务分局在该情况说明上备注瑞合公司拖欠土地使用税及房产税89万余元，并加盖公章。 5.瑞合公司的情况说明，证明产权交易市场同意拍卖案涉房屋的交易资金实行场外结算。 6.翔光物业公司销售记录，证明2019年2月起枣庄公司开始缴纳案涉房屋的物业费等各项费用，枣庄公司在法院查封前，已实际占有使用案涉房屋。 7.装修费转账收据、搬家费收据、照片，证明枣庄公司在法院查封前已经实际占有使用案涉房屋。 8.工资证明，证明梁峰系枣庄公司员工，梁峰受公司指派办理案涉房屋的转让事宜。 华融公司质证意见认为，枣庄公司提交的上述证据均非新证据，已丧失举证权，不能作为定案的依据。 瑞合公司对上述证据的真实性、关联性、证明力均认可。 二审中，枣庄公司为补强其对案涉房屋占有的事实，向本院提交新的证据，并不违反民事诉讼的证据规则，本院可就证据的关联性对待证的事实逐一审查判断，并予以认定。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，综合枣庄公司的上诉及华融公司、瑞合公司的答辩，本案审查的焦点问题是枣庄公司对案涉1134室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，本院应根据枣庄公司提供的证据是否能够证明在法院查封之前，其已与瑞合公司签订合法有效的买卖合同、合法占有案涉房屋、并已支付全部价款及非因买受人枣庄公司自身原因未办理过户登记等方面予以审查认定。 首先，关于案涉买卖合同及付款的效力。2017年1月1日、2018年1月1日，枣庄公司分别与瑞合公司签订《公路货物运输合同书》，枣庄公司依据合同约定，按照瑞合公司的要求提供公路运输服务，双方之间形成公路货物运输的法律关系，两份合同中，梁峰作为枣庄公司授权代表人签字。2018年12月20日，瑞合公司向枣庄公司出具《2018年12月份对账单》，明确瑞合公司欠付枣庄公司运输费1369649.62元。2019年1月7日，枣庄公司与瑞合公司签订《房屋抵款协议书》，约定瑞合公司将其所有的案涉1134室商品房抵顶运费1369649.62元，目的在于消灭枣庄公司对瑞合公司的债权。合同中枣庄公司授权委托人梁峰签字，瑞合公司董事长周嗣东及公司六部门共同会签。2018年12月6日，瑞合公司向投资公司上报《关于处置固定资产的请示》，明确对案涉房屋进行抵账及销售处置。同年12月19日，投资公司向瑞合公司下发《关于处置房产的批复》，同意瑞合公司对案涉房屋进行处置，同时要求进入产权交易市场公开挂牌处置。据此，瑞合公司履行了国有资产处置的相关事项。《房屋抵款协议书》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效。瑞合公司与枣庄公司之间存在到期债权关系，双方约定以房抵债及以抵账方式完成房屋交易中给付全部房款的行为应受法律保护。2019年2月21日，产权交易市场对案涉房屋进行拍卖并出具竞价结果通知单，枣庄公司竞拍成交，通知单中买受人枣庄公司梁峰签字。本院应认定在一审法院查封之前，瑞合公司与枣庄公司之间已签订了以房抵债的合法有效的书面合同，并已支付全部价款。诉讼中，华融公司认为《竞价结果通知书》《房屋交付（清单）确认书》《青海省二手房买卖合同》《不动产登记申请表》、西宁市不动产登记服务中心出具的《税收申报通知书》中出现的签字人为梁峰、乔韶平、何晓云等个人，未经瑞合公司、枣庄公司盖章确认，表明瑞合公司对其所有的案涉房屋经拍卖程序处置，梁峰或乔韶平个人进行竞拍，枣庄公司并未参与，故《房屋抵款协议书》并未实际履行。本院认为，案涉两份《公路货物运输合同书》《房屋抵款协议书》中枣庄公司的签字人均为梁峰，对此，瑞合公司、投资公司均认可，表明梁峰系枣庄公司的授权委托人，代表枣庄公司履行职务行为，其在案涉房屋拍卖程序中的签字也是代表枣庄公司履行职务行为，因此，为配合国有资产处置的要求，全面履行《房屋抵款协议书》的约定，枣庄公司作为案涉房屋的买受人参与竞拍，并竞得了案涉房屋的所有权，针对拍卖价款，2019年2月26日，瑞合公司向产权交易市场出具《情况说明》，确认案涉房屋拍卖交易资金实行场外结算。产权交易市场加盖公章表示认可。据此，瑞合公司与枣庄公司履行了以房抵债的合同约定，完成了交付全部房款的义务，拍卖的法律后果应受法律保护。至于枣庄公司将案涉房屋产权拟办理于乔韶平名下的行为，是枣庄公司对其抵账取得的财产行使处置权，系枣庄公司与乔韶平的另一法律关系，并不必然影响《房屋抵款协议书》的效力。 其次，案涉1134室房屋在法院查封之前是否合法占有。2019年2月26日，瑞合公司与枣庄公司签订《房屋交付（清单）确认书》，瑞合公司将案涉1134室房屋及入户门钥匙、单元门禁卡、燃气卡、水电费卡交付给枣庄公司，枣庄公司合法占有了该房产，双方履行了以房抵债的合同义务。另从2019年4月3日瑞合公司致青海翔光物业有限公司《关于房产变更、缴费事宜的告知函》中记载：将案涉1134室抵账给枣庄公司，该房屋的物业费、水电费、采暖费自2019年1月1日起由枣庄公司承担，2019年以前的欠付继续挂在瑞合公司名下、及青海翔光物业有限公司出具的1134室房屋截止2018年12月31日欠费12864.6元的明细、青海翔光物业有限公司的水费、电费销售记录、交纳的暖气费收据证明，1134室房屋自2019年2月24日起开始缴纳相关费用，也能证实案涉1134室房屋在法院查封之前已被枣庄公司合法占有的事实。至于各项费用是否系枣庄公司缴纳，不能否认在法院查封之前枣庄公司已对案涉房屋进行了有效的支配和控制。一审仅以“枣庄公司提交的物业收费票据的开具时间在2019年8月1日之后”为由，认定枣庄公司并未实际占有案涉1134室房屋与事实不符。二审中，华融公司虽认可枣庄公司实际占有案涉房屋的事实，却又否认占有的合法性，但无证据证实枣庄公司非法或擅自占有的事实。纵观本案事实，本院应认定枣庄公司系合法取得案涉房屋并实际占有。 再次，关于是否因枣庄公司的原因导致未办理过户登记。庭审中，瑞合公司认可导致未能办理房屋产权过户登记的主要原因是因瑞合公司拖欠税费，继而不能办理案涉房屋土地清算及产权过户手续。对此，2019年12月26日，瑞合公司向本院出具《情况说明》，记载“瑞合公司尚欠城北区税务局2018年四季度、2018年一季度的房产税，导致该五套房产在办理土地税清算时，因欠税未能及时办理该五套房产的土地清算，暂时未能办理过户手续。”国家税务总局西宁市城北区税务局祁连路税务分局在《情况说明》，备注证明瑞合公司拖欠土地使用税、房产税并加盖公章。瑞合公司与枣庄公司一方的乔韶平在西宁市不动产登记服务中心办理过户手续的资料等证据，能够证明双方实际是在办理过户手续，且日期显示是在法院查封之前。无证据证明枣庄公司收到抵账房屋后怠于办理过户登记，以及是枣庄公司的原因导致没有办理过户登记的事实。 综上所述，本院认为在一审查封案涉1134室房屋之前，枣庄公司与瑞合公司签订了合法有效的以房抵债合同，以抵账方式完成了房屋交易中给付全部房款的义务，并对涉案房屋实施了管理和支配，未能办理不动产过户登记并非由于枣庄公司过错所致。且综合现有在案证据，未发现瑞合公司与枣庄公司就以房抵债的民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害债权人权益的情形，应确认枣庄公司对案涉1134室房屋享有物权期待权，该权益相对于华融公司涉案债权具有优先效力。枣庄公司对案涉1134室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行案涉1134室房屋的上诉请求应予以支持，至于枣庄公司请求撤销（2019）青01财保16号民事裁定，解除案涉1134室房屋查封的上诉请求不属于案外人执行异议之诉审理范围，该上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初470号民事判决； 二、不得执行青海瑞合铝箔有限公司位于西宁市城北区海湖大道9号5号楼1单元1134号房产。 青海省西宁市中级人民法院（2019）青01执异82号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 二审案件受理费100元，由华融昆仑青海资产管理股份有限公司负担；一审案件受理费100元照此收取。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 尚 英 审 判 员 索 晓 春 审 判 员 马  威 二〇二〇年三月二十日 法官助理 祁选姐措 书 记 员 马 乾 熙 附：本案适用的法条 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。