上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21600号原告：上海味胜餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：凌建，总经理。委托诉讼代理人：陆伟民。委托诉讼代理人：崔勇。被告：吴旭，男，1983年12月4日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，上海磊天律师事务所律师。第三人：上海城光置业有限公司，住所地新城区。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：李斌，上海海朋律师事务所律师。原告上海味胜餐饮管理有限公司(以下简称“味胜餐饮公司”)诉被告吴旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，本院依职权追加案外人上海城光置业有限公司(以下简称“城光置业公司”)作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院于2017年3月10日公开开庭审理了本案，原告味胜餐饮公司的委托诉讼代理人崔勇、陆伟民，被告吴旭的委托诉讼代理人李莉，第三人城光置业公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告味胜餐饮公司提出诉讼请求：1、解除2016年4月原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告承担2016年4月1日至2016年5月31日的房屋租金人民币(以下币种同)20,000元；3、被告承担合同违约金20,000元。事实和理由：2016年4月，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告吴旭于2016年4月1日起在上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)内经营网吧业务。被告于2016年4月13日向原告支付了保证金3万元，原告向被告交付了房屋，被告在2016年4月28日向三湘物业服务有限公司交了装修保证金15,000元、装修管理费822元，但被告迟迟未按合同约定支付租金3万元，随后被告又在同一合同所在地2楼开设了同一网吧，严重造成本合同违约。因此，原告请求法院判令解除双方签订的的合同，由被告承担2016年4月1日起至2016年5月31日的房屋租金2万元、违约金2万元及诉讼费。被告吴旭辩称，不同意原告的诉请，原告没有提供转租证明，原、被告之间的合同无效，不存在合同解除和违约金，原告没有将房屋交付给被告，不存在房屋使用费。第三人城光置业公司述称，第三人是涉案房屋的登记权利人。自2014年12月15日至2015年2月6日，第三人将涉案房屋出租给了陆伟民，自2015年2月7日至2016年5月31日，第三人将涉案房屋出租给了原告，自2016年6月1日至2021年5月31日第三人将涉案房屋出租给了崔勇，承租人转租需要经过产权人的书面同意，第三人不清楚原告将房屋转租给了被告，也没有书面同意，现在也不予追认，原、被告之间合同应属无效。经审理查明：城光置业公司是涉案房屋的登记权利人。2016年4月，原告味胜餐饮公司作为出租方(甲方)、被告吴旭作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，套内建筑面积137平方米，房屋权利人为城光置业公司；甲乙双方约定，甲方于2016年4月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自甲方向乙方交付该房屋之日起至2020年11月30日止，在甲方向乙方交付该房屋之日起30日，作为甲方给予乙方的免租金期，免租金期包含在房屋租赁期限内；甲乙双方约定，该房屋租金如下：1、自2016年4月1日起至2016年11月30日止，该房屋月租金总计为10,000元……；本合同签订时乙方一次性向甲方预付三个月租金……；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即30,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金(解除合同前一个月)的二倍支付违约金……6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的……；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金(解除合同前一个月)的二倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣；该合同补充条款第5条约定，甲乙双方承诺，本合同中双方提供的地址等联系信息真实有效，一方如有变更，应及时按照本条上述规定的书面形式和送达方式通知另一方，若一方提供的地址等联系信息导致另一方不能传达意思表示，使本合同不能履行，由此而引发的责任应由过错方承担，甲方联系地址：上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX-XXX室，联系人：崔勇……。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述房屋租赁合同签订后，被告于2016年4月13日支付原告押金30,000元。被告还于2016年4月28日支付给上海三湘物业服务有限公司装修管理费822元、装修保证金15,000元。2016年4月30日，被告聘请的施工队签署了“三湘财富广场”装修施工消防协议一份。自2016年4月12日至2016年5月19日，被告多次通过微信与原告经办人陆伟民联系押金及租金的支付事宜，并要求原告提供转租证明，双方确认被告先支付押金3万元，余款随后付清。但因原告一直未能提供转租证明，被告表示无法进场，并要求原告退还押金，自己不租了，被告在其他地方已经找到更好的位置，只能放弃了。2016年5月13日，被告聘请的施工队向物业公司提出申请一份，载明本公司承接的财富广场206乐鱼我家酸菜鱼的装修工程，因无法开出转租凭证故无法进场装修，之前交物业办理的装修手续所交押金等费用特申请退还。2016年6月27日，被告委托律师向双方合同中约定的原告的地址发送律师函一份，载明被告向原告承租涉案房屋经营“虎猫网咖”品牌的餐饮业务，并支付了三个月的押金，然而原告收到上述押金后，一直未向被告出具合法的转租证明，也未签订正式的房屋租赁合同，导致被告无法实际使用房屋(包括办理营业执照、进场装修、经营等)。被告多次催促被告提供证明及签订合同，原告均予以拖延，后被告提出不予承租涉案房屋，要求原告退还已付的款项，原告仍不予理睬。为此，被告特此函告原告，双方未就租赁事宜形成合同关系，因此限原告于收到本函件之日起三日内向被告返还人民币3万元……，如对本律师函之内容有异议，请原告接到本函2日内与律师联系。另查明，被告与上海网鱼信息科技有限公司(以下简称“网鱼公司”)于2016年3月20日签订了《特许经营合同》及《管理合同》，网鱼公司授权被告可以使用“虎猫网咖”的品牌商标，授权期限自2016年3月20日起至2023年3月19日止。2014年12月10日，城光置业公司将包括涉案房屋在内的206-207室房屋出租给陆伟民，套内建筑面积683平方米；租赁期限自2014年12月15日起至2020年12月14日止；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人……。2015年2月7日，城光置业公司作为出租人(甲方)、陆伟民作为原承租人(乙方)、味胜餐饮公司作为现承租人(丙方)，三方签订了《房屋租赁合同主体变更之补充协议》一份，约定三方一致同意将原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方；自本协议生效之日起，由丙方承继乙方在原租赁合同中的所有权利和义务；本协议是三方对原租赁合同的修改与补充，本协议的约定如果与原租赁合同内容不一致的，应以本协议的约定为准，本协议未涉及的内容，应按照原租赁合同执行。2016年5月31日，城光置业公司作为甲方、味胜餐饮公司作为乙方，双方签订了《终止协议》一份，约定甲乙双方就涉案房屋于2014年12月10日签订的租赁合同终止；关于租赁合同内的相关违约条款双方互不追究；乙方承诺于2016年5月31日返还该房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥就该处物业的工商注销事宜……。2016年6月1日，城光置业公司作为出租方(甲方)、崔勇作为承租人(乙方)，双方签署了《房屋租赁合同》一份，城光置业公司将涉案的207室房屋出租给崔勇，套内建筑面积392平方米；租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人……。庭审中，原告提交了名片一份和照片两张，证明被告另外与城光置业公司签署了合同，在同一商场他处经营同类项的网吧，被告吴旭是虎猫网咖的营运总监，商场内开设的虎猫网咖他都是知情的，现涉案网咖到底是谁的名字被告不清楚。被告则质证认为，虎猫网咖是网鱼的加盟商，原告所称的网吧是其他人开的，与被告没有关系；名片真实性无法确认，即便是真实的，吴旭是要加盟虎猫网咖的，无法证明开设网咖都需要他的同意。第三人质证认为，真实无异议，但没有关联性。庭审中，原告提交了工商信息一份，证明城光置业公司和三湘物业公司股东均为上海三湘(集团)有限公司，证明两家公司知悉原告进场开设网吧的情况。被告质证认为双方是不同主体，应当独立承担责任，工商部门要求提供的是合法的转租证明，口头的是没用的。第三人城光置业公司质证认为，真实性没有异议，但每家公司都是分开管理、独自经营的，是独立的民事主体。庭审中，吴旭陈述味胜餐饮公司并未将涉案房屋交付给吴旭，吴旭只是到物业公司办理了前期手续，等到实际准备进场装修的时候，就被物业公司阻拦了。味胜餐饮公司陈述物业公司收取保证金的行为证明房屋已经交付了，涉案房屋门是不上锁的，里面已经拆空了，可以直接办好手续入场装修，没有书面交接的依据；味胜餐饮公司于2016年6月份见原告承租了其他地方，就将涉案房屋部分还给了城光置业公司，部分自己留着。庭审中，本院向原告释明了由于第三人陈述不知道原告转租的事实，也没有出具书面同意转租的证明，由此导致原、被告所签订的转租合同是无效的，原告可以变更其诉讼请求，但原告表示不再变更诉讼请求，事实上各方对于转租都是同意的，只不过是被告找到了更合适的地方，不愿意继续履行合同了，无论合同是否有效，相应的费用是要主张的，是被告违约在先。以上事实，有房屋租赁合同、收据、发票、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、律师函邮寄凭证及签收记录、照片、微信聊天记录、工商信息、租赁合同补充协议、装修施工消防协议、品牌授权书、转租凭证、申请、终止协议以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告将涉案房屋转租给被告时并未取得出租人即第三人的同意，且原告也并未举证证明第三人是明知且同意或者在六个月内未提出异议，故原、被告所签房屋租赁合同是无效合同。本院依法向原告释明后，原告仍然坚持认为合同有效，且并未变更其诉讼请求，故对于原告主张的解除合同、被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的租金，合同无效后应属于使用费的范畴，首先，原告并未举证证明其已将涉案房屋交付被告使用，其次，根据双方的微信聊天记录以及施工队的退租申请等证据，可以证明因原告未能提供转租证明，导致被告一直无法正常装修使用房屋直至退租的事实。再次，对于原告主张的被告付款违约在先、被告在同一商场已另租他处经营同一业态网吧导致退租的意见，与双方微信聊天记录中关于付款的约定不符，且原告的主张缺乏充分的证据予以证实，本院不予采纳。故对于原告主张的被告承担房屋租金2万元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：驳回原告上海味胜餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告上海味胜餐饮管理有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年五月二日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。