湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初173号原告：黄其俊，男，1945年7月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同的委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为特别授权。两被告共同的委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告黄其俊与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄其俊的委托诉讼代理人欧震、刘奎，被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司共同的委托诉讼代理人王湘粤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄其俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界山水公司立即退还原告房款、委托装修和酒店开班费用225480元；2、判令被告张家界大成酒店公司对第一项诉讼请求承担连带责任；3、判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年6月11日至2019年9月10日的租金及装修改造折旧款共计76667元，逾期支付租金及装修折旧款违约金共计1691元；4、判令被告张家界山水公司对第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：（一）2015年6月11日，原告与被告就张家界大成山水国际大酒店（二期）投资事宜达成《张家界市商品房现房买卖合同》、《三方承诺合同》：1、原告购买被告开发的张家界大成山水国际酒店（二期）953号房（一半）；2、双方确认只办理该房屋网签登记，不办理产权证；3、原告自2018年6月11日至2020年6月11日期间，可以向被告提出无理由退房；4、双方在撤销该房屋往前后两个工作日内，被告按原价向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用450960元（原告享有225480元）；5、被告张家界大成酒店公司对本合同承担连带担保责任。（二）原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水公司于2015年6月11日就湖南张家界大成山水国际大酒店9层953号房屋签订了《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，该合同约定：原告委托被告按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，对外统一经营管理，委托装修改造期限为5年，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15%返还，为33822元（原告黄其俊、赵啸波各一半），第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，为22548元（原告黄其俊、赵啸波各一半）；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户，由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3000平方米自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租货收益提供连带担保；在合同约定的租货期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租金收益的，被告应按日向原告支付该房屋年度委托装修折旧款的1%作为违约金。（三）原告与被告张家界大成酒店公司及张家界山水公司于2015年6月11日就湖南张家界大成山水国际大酒店9层953号房屋签订了《房屋承包经营合同》，该合同约定：原告将上述房屋委托给被告按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，投资期限5年，第1、2年按照房房屋委托装修改造款总额的15%返还，为33822元（原告黄其俊、赵啸波各一半），第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，为22548元（原告黄其俊、赵啸波各一半）；由被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户；在合同约定的租货期内，如逾期三个月被告应按日向原告支付承包经的1%作为违约金。（四）原告已按照合同约定支付了相应的购房款项并提供了出租房屋，被告张家界大成酒店公司仅足额支付第一年的装修返还款和承包金，2019年8月，原告向被告提出无理由退房请求后，被告方未按约定履行退款义务。为此，未依法维护合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司共同辩称：一、2015年6月11日至2019年9月10日，被告张家界大成酒店公司已向原告支付41334元。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。被告认为原告未举证证实其实际经济损失，原告亦未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙市芙蓉区一律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务了。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2015年6月11日，原告黄其俊与另一业主赵啸波作为买受人与被告张家界山水公司（出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份。《张家界市商品房现房买卖合同》约定：原告黄其俊与另一业主赵啸波共同购买被告张家界山水公司销售的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第9层953号房，共有情况为黄其俊与赵啸波各占50%；产权登记建筑面积37.58平方米，套内建筑面积27.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.18平方米，房屋总价款为225480元，签订合同之日一次性付款。《商品房买卖补充合同》约定，乙方（黄其俊、赵啸波）所购房屋是张家界大成山水酒店整体经营不可分割的一部分，乙方同意将该房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理；在该房屋租赁期间，如乙方进行转让、抵押、赠与时必须书面通知甲方及张家界大成山水国际大酒店有限公司后方可实施，买卖双方同意关于产权登记的约定不按《张家界市商品房现房买卖合同》第十六条关于权属转移登记的条款执行。合同签订之日，黄其俊向张家界山水公司交纳购房款112740元。合同签订的当天，黄其俊与另一业主赵啸波作为合同甲方与张家界大成酒店公司（合同乙方）分别签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》；其中，《房屋承包经营合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第9层953号房，建筑面积37.58平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，承包经营期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲乙双方协商同意该物业的承包经营期限为三至五年，即最短不少于3年，最长不超过5年；承包金标准为第一年、第二年甲方年承包金收益为33822元，其中，黄其俊第一年、第二年承包金标准为16911元；第三年至第五年甲方的年承包收益为22548元，其中，黄其俊第三年至第五年年承包金标准为11274元；支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，除应付甲方的承包经营收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第9层953号房，建筑面积37.58平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款、购买酒店设备和酒店开办等费用为225480元，甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为按年返还，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给甲方，每年33822元，其中，黄其俊第一年、第二年每年委托装修折旧款返还金额为16911元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，每年22548元，其中，黄其俊第三年至第五年每年委托装修改造折旧款返还的金额为11274元。违约责任为：如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%作为违约金。合同签订的当天，黄其俊向张家界大成酒店公司交纳装修改造款112740元。2015年6月11日，黄其俊与另一业主赵啸波作为合同甲方与张家界山水公司（合同乙方）、张家界大成酒店公司（合同丙方）签订《三方承诺合同》一份，内容为：甲方于2015年6月11日与乙方签订《张家界市商品房现房买卖合同》，并且与丙方签订《张家界大成山水国际酒店（二期）承包经营合同》，甲方与丙方签订《张家界大成山水国际酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，甲方委托丙方对该物业进行经营管理；丙方作为甲方委托的经营公司，同时丙方也作为乙方的第三方担保公司。三方友好协商，达成如下承诺约定：1、甲方承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证。乙方承诺办理该房屋网签登记，由于应甲方要求不办理该房屋其他手续而承担的违约责任以本合同为准。2、甲方自2018年6月11日至2020年6月11日期间，可以向乙方提出无理由退房要求。同时乙方也可在此期间向甲方提出解除购房合同的要求。3、如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲方双方在180个工作日内完成具体退房手续。4、甲方双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价支付向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，共计450960元。5、乙方支付了上述返还总费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给甲方。6、丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。上述合同签订后，张家界大成酒店公司向黄其俊支付了第一年的承包金及装修改造折旧款33822元。此后，张家界大成酒店公司一直欠付租金及装修折旧款。2018年1月，张家界大成酒店公司支付3000元，2018年3月至2018年12月，张家界大成酒店公司按年利率2%即每月376元的标准向黄其俊支付租金及装修折旧款共计9个月，2019年1月，支付376元，2019年5月，支付376元，2019年8月，支付376元，2019年9月，支付376元。截止2019年9月10日，张家界大成酒店公司共计欠付黄其俊承包金及装修折旧款76667元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、收据、银行流水、《三方承诺合同》等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告黄其俊及案外人赵啸波与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》以及原告黄其俊及案外人赵啸波与被告张家界大成酒店公司签订的《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、黄其俊、赵啸波与张家界山水公司、张家界大成酒店公司签订的《三方承诺合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《三方承诺合同》约定自2018年6月11日至2020年1月1日期间，原告黄其俊可以向被告张家界山水公司提出无理由退房要求，故原告黄其俊要求被告张家界山水公司支付房款、委托装修款总额225480元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告张家界大成酒店公司未按合同约定向原告黄其俊支付承包金和装修改造折旧款、酒店开办费用，属违约行为，依法应当承担相关违约责任。故原告黄其俊要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年6月11日至2019年5月10日期间下欠的承包金、委托装修折旧款、酒店开办费用并支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告对违约金的计算方式有误，应按《房屋承包经营合同》和《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定的违约期内欠付费用的1%计算。同时，按照《三方承诺合同》约定，张家界大成酒店公司作为张家界山水公司担保方，对张家界山水公司的欠款承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黄其俊房屋回购款225480元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黄其俊承包金及装修改造折旧款共计76667元（计算至2019年9月10日），并支付违约金767元（76667元×1%=767元）；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带责任后，有权向张家界山水天下置业有限公司追偿。四、驳回原告黄其俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费5858元，适用简易程序减半收取2929元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇二〇年三月十七日代理书记员  张 沂附相关法律文书:一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。