江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1183民初2515号原告：汤云霞，女，1978年4月5日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：魏旺荣，男，1975年12月14日出生，汉族，住句容市，系原告丈夫。被告：江苏润阳置业有限公司，住所地句容市华阳镇东昌南路20号。法定代表人：段玉堂，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘巍，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁好，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告汤云霞诉被告江苏润阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理，依法由审判员颜盛适用简易程序于2016年11月1日进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏旺荣、被告委托代理人梁好两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤云霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告迟延交房期间的违约金（按本金785000元，自2013年12月1日至实际交房之日止，年利率7.913%计算）；2.判令被告赔偿原告逾期办理房屋产权证、土地证违约金162900元（按本金785000元，年利率7.913%，自2014年6月1日至2016年5月3日止，按中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息标准计算）；3.判令被告向原告赔偿因迟延交房提前缴纳税款的损失4360元（按本金23350元，自2013年12月25日至2016年5月3日止，年利率7.913%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月6日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将其开发的句容市润阳广场001幢01层0134号营业用房出售给原告，房屋总价款785000元。被告应于2013年11月30日将商品房交付给原告。合同签订后，原告于2013年2月6日将购房款全额支付给被告。2013年12月下旬，原告要求办理房产证，被告向原告催要办理房产证缴纳的税费。原告于2013年12月24日缴纳税款23550元。2014年1月8日，原告在被告外缴纳了房屋维修金1530元、房屋产权登记费550元。根据合同及相关法律规定，被告应当协助原告在90日内办理权属证书，但被告未能依约向原告交付房屋。被告的行为已构成违约。被告江苏润阳置业有限公司辩称，2014年1月8日被告已交付房屋，在交付房屋的同时支付了原告1492元延期交付的违约金，原告已签字确认，被告履行了交付房屋的义务。原告要求被告履行协助办证义务，需提前向被告提出要求，原告未提供相应证据证明对被告进行过催告。根据国务院城市房地产开发经营管理条例相关规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权、变更和房屋所有权登记手续，可见履行商品房买卖合同的过程中所有权证的办理与取得是由买受人承担的义务，出卖人承担的仅仅是法定协助义务，原告主张被告赔偿逾期办理房屋产权证、土地证违约金就应当对出卖人的原因承担举证责任，即证明到有关部门申请办理房屋所有权登记，由于开发商未尽协助义务导致未能办理。原告计算违约金的标准没有合同和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定本案案件事实如下：2012年11月22日被告取得润阳广场商品房预售许可证。2013年2月6日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定：由原告购买被告开发的润阳广场001幢01层0134号营业用房，建筑面积33.98平方米，每平方米单价23101.8元，总价款为785000元，付款时间为签订合同当日一次性支付购房款785000元整。交房时间为2013年11月30日前。出卖人逾期交房违约责任为“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了房款。交房期限届满后，被告未能交房。原告于2013年12月24日缴纳契税23550元。2014年1月8日，原、被告双方签署润阳广场交房缴费表一份，内容为：“一、代收项目：1、物业维修基金：建筑面积33.98*45元/㎡＝1530元；收费单位（句容市房管局）2、产权登记费：550元/户；收费单位（句容市房管局）3、产权证抵押登记费：元/户；贷款客户征收收费单位（句容市房管局）合计1、1530+2、550+3、＝2080元补违约金：总价785000元*0.0005*38天＝1492元”。涉案房屋于2014年6月26日通过竣工验收，同年8月8日，被告取得竣工验收备案表。2016年1月19日涉案房屋通过初始登记。同年4月29日，被告开具涉案房屋的购房发票。原告于2016年9月8日领取涉案房屋不动产权证书（编号为：苏2016句容市不动产权第0006748号）。原告遂于2016年5月10日向本院起诉，要求判如所请。审理中，本院根据申请依法冻结被告存款20万元。另查明，原告所购营业用房在被告开发的润阳广场市场内，涉案房屋所在市场大门至今紧锁，导致原告无法使用该房。本院认为：原、被告签订商品房买卖合同，实质为商品房预售合同，该合同合法有效，双方均应按约履行。被告未能按合同约定期限2013年11月30日将商品房交付给原告已构成违约。被告辩称，公司已于2014年1月8日向原告交付房屋。根据合同约定案房屋交付标准是商品房经验收合格，而涉案房屋于2014年6月26日通过竣工验收。故对被告该辩称意见，本院不予采纳。涉案房屋验收合格后被告至今未通知原告收房，且涉案房屋在市场内，目前该市场大门紧锁，原告也无法使用涉案房屋。故本院认定被告未向原告交房，涉案房屋逾期交付期限应自2013年12月1日起至实际交房之日止。根据双方合同中对逾期交房的约定，逾期交房被告应当向原告支付已支付房款万分之0.5的违约金。原告认为该违约金约定过低应当调整，根据双方合同原告购买的房屋是营业用房，上述合同中的违约金约定明显低于原告的损失，故可按同期同类中国人民银行贷款基准利率标准计算逾期交房违约金。被告未能及时交房导致原告不能及时取得房屋产权证，双方对该违约责任未作约定，故应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该违约金的起算应自交房之日后180天的第二天计算即从2014年5月1日起算至被告开具购房发票之日止（计算方式：本金785000元，自2014年5月1日至2016年4月29日止，按中国人民银同期计收逾期贷款利息标准计算为114090.48元）。原告要求被告赔偿提前缴纳契税利息的损失的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏润阳置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告汤云霞逾期交房违约金（计算方式：本金785000元，自2013年12月1日至实际交房之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。二、被告江苏润阳置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿逾期办理房屋产权证违约金114090.48元。三、驳回原告汤云霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6054元，保全费1520元，合计7574元，由被告江苏润阳置业有限公司负担。（此款原告已预交，被告应在本判决生效后十日内将此款一并给付原告。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  颜 盛人民陪审员  张云云人民陪审员  **喜二〇一七年五月二十五日书 记 员  万小玲