宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2017)宁0122民初932号原告：宁夏政泰龙物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园**团**。法定代表人：魏某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，1971年7月15日出生，身份证号码×××，山西省大同市人，大专文化，宁夏政泰龙物业服务有限公司经理，住宁夏回族自治区贺兰县月湖湾**公寓**。被告：王某某，男，汉族，1954年10月10日出生，吉林省梨树县人，大学文化，石嘴山市惠农区文化馆退休干部，住，住宁夏回族自治区贺兰县/div>原告宁夏政泰龙物业服务有限公司（以下简称政泰龙物业公司）与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告政泰龙物业公司的委托诉讼代理人李某某及被告王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业费及电梯费共计3123元，违约金937元，合计4060元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系宏基月湖湾业主，原告系宏基月湖湾物业服务公司。被告自2015年起拒不缴纳物业费及电梯费。原告多次联系被告尽快交纳相关费用，但被告仍未缴纳，现被告拖欠2015年1月1日至2016年12月31日电梯费360元，2015年9月29日至2017年1月31日物业费1498元，两项合计3123元。被告拒不缴纳物业费的行为，已经构成根本违约，对原告的物业管理工作造成阻碍。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王某某辩称，购买涉案房屋是我本人购买的，我于2013年10月拿的房屋钥匙。我认为应当在房屋验收合格后才能收取物业费，验收合格包括有线电视的接通，涉案房屋到2015年才将有限电视接通，涉案房屋不具备交付条件，没有取得合格证。房屋存在的质量问题：1.房屋外墙隔热保温层的材料应为阻燃材料，原告和业主取出保温材料一点迅速燃烧，根本不是阻燃材料；2.地暖不合格，按照图纸，地暖管宽，地暖管宽窄不一、管道过细，致使供暖不匀，影响温度。地暖铺设。地暖铺设的反光膜合格；3.根据商品房买卖合同约定，我的房屋不节能。因为供暖的问题，业主多次找原告协商解决，经城建局协调处理，没有做出解决答复；4.遇到下雨天，客厅的窗户雨水就流到屋里。我家进户门门把手坏了、窗户的门把手也坏了；5.有线电视线只能放在地面使用，没有在墙里面，因为原告没有缴纳接入费，导致有限电视一直无法使用，涉案房屋验收不合格，后有线电视于2015年10月才接通。物业方面问题：我所在小区的前期物业是置信物业公司，原告没有召开业主委员会进驻涉案小区，原告入驻小区我不知情；月湖湾小区没有召开业主委员会，根据物业服务等规定，原告收取物业费标准不符合法律规定，原告没有提供足够的活动场地、没有立岗执勤、打扫卫生不及时，原告的物业服务没有达到物业费收取的标准，收费没有通过业主同意。原告没有与业主签订物业服务合同，原告的收费属于价格欺诈。物业费包括电梯维护费、电梯电费、高层水费，月湖湾小区的水费也违反物业法，电梯费包括在物业费中，不应再单独收取，门灯费属于重复收费。原告存在上述问题，故我拒绝缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告系该小区6-1-901室房屋业主，被告房屋面积为是116.57平方米。2012年12月1日，宏基·月湖湾小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告为宏基·月湖湾小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，合同约定的内容为:第七条（一）物业服务费收费标准：2.高层住宅：0.80元/月/㎡......（三）电梯运行使用费，按以下标准收取：九层：每户收费65元/月。第八条：业主应从甲方通知的收房期限届满之日起缴纳物业费，物业买受人或物业使用人按季度或年度缴纳费用。第二十六条：甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费用总额的5‰/日向乙方支付违约金。该合同同时在贺兰县物业管理中心备案，备案的物业服务费用标准与上述合同约定一致。其后原告公司开始为宏基·月湖湾小区提供物业管理服务。被告于2013年10月领取了房屋钥匙至今未交纳物业费，原告以被告交纳的装修保证金2000元抵顶了被告2015年9月28日之前的物业费。2015年9月29日至今，被告未向原告交纳物业费及电梯费，故原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的前期物业服务合同一份、房屋验收登记表一份、2012年-2014年、2016年-2018年贺兰县物业服务备案登记表各一份予以证实，本院予以采信。被告向本院提交了证据一照片二张，以证明其房屋进户门把手损坏，窗户遇下雨、下雪漏水的事实。但该照片仅能反映屋内的现状，不能直接证明系由原告提供的物业服务不到位而造成的损失，对此本院不予采信。被告提交了证据二书面情况说明一份、天然气明细一份，以及证据三、书面说明及签名名册各一份，以证明被告的邻居马康宁家因地暖管道的采暖及隔热设施不达标，废气，证房屋存在隔温层材料属于不阻燃材料，地暖管隔，地暖管隔膜没有安装的事实属于物业服务合同约定或者物业服务行业规定的内容，且原告未能提供证据证明上述问题系与原告应当提供的物业服务内容有关，对此本院不予采信。同时被告以上述证据三证明原告收费不合法，但原告已经提交了相关证据证明其系与开放商签订前期物业符合合同，并在贺兰县物业管理中心备案的合法物业服务企业，被告的该项证明目的不能成立，本院不予采信。本院认为，贺兰县宏基·月湖湾小区由宁夏恒昱源房地产开发有限公司开发建设，在该小区成立业主委员会之前，宁夏恒昱源房地产开发有限公司可以为该小区选聘前期物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。被告辩称宁夏恒昱源房地产开发有限公司在出售房屋时约定的物业服务企业为宁夏置信物业服务有限公司，并非原告公司。但原告提交的前期物业服务合同以及由贺兰县物业管理中心作出的前期物业服务合同备案登记表，均证明原告系宁夏恒昱源房地产开发有限公司最终选聘的合法的前期物业服务企业，被告作为该小区6-1-901室房屋的业主，宁夏恒昱源房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，双方之间存在物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋的收取物业费的标准为0.8元/月/㎡，自2015年9月29日起至2017年1月31日期间，被告应交物业费为1498.31元（116.57㎡×0.8元/月/㎡×16个月+116.57㎡×0.8元/月/㎡÷30天×2天），故对原告要求被告支付物业费1498元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告所居住的单元配置了电梯，且开放给所有的业主使用，被告作为业主也享受了相应的服务。按照上述前期物业服务合同第七条第三款的约定，该小区的电梯费须在物业费用之外单独交纳。被告的房屋在第九层，其每月应当按照65元的标准交纳电梯费，按照该约定，自2015年1月1日至2017年1月31日期间被告应交电梯费为1625元（65元×25个月），对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽约定了业主应当按季度或者年度交纳物业费，根据此前原告方的周期，能够确认是按年交纳物业费。被告自2015年9月29日起至2017年1月31日期间未交纳物业费，已经构成违约。合同约定业主违反合同约定每日按未交金额的5‰支付物业费违约金，该约定明显过高，原告自愿降低至欠费总额的30%，不违反法律规定，本院依法予以支持，故未付物业费应付违约金为449元（1498元×30%）。电梯费并未约定交费方式和期限，原告未能提供证据证明其与被告就电梯费约定了交费期限，原告主张被告违约没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金937元在449元的范围内本院予以支持。被告辩称的涉案房屋交付时有线电视未接通，同时存在外墙隔热保温层材料不是阻燃材料、地暖不合、地暖不合格能、遇到下雨天窗户漏水等房屋及相关设施存在质量问题，因被告未就涉案房屋存在质量问题提交充分有效的证据予以证实，且就房屋质量的责任本身并不属于原告作为物业服务企业应当承担的义务，故对于被告的上述辩解本院不予采纳。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某某向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付贺兰县宏基·月湖湾小区6-1-901室2015年9月29日至2017年1月31日期间的物业管理服务费1498元、2015年1月1日至2017年1月31日期间电梯费1625元，违约金449元，共计3572元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王某某负担22元，由原告宁夏政泰龙物业服务有限公司负担3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李义军二〇一七年五月二日书记员 郭娟