广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初1631号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区进港大道旁南沙碧桂园内，统一社会信用代码914401157860589911。法定代表人：杨安琼，职务总经理。委托诉讼代理人：郝怀龙，男，1985年3月1日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：解曾超，男，1996年9月9日出生，系该公司员工。被告：王静，女，1995年5月27日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：王翠英，女，1970年10月5日出生，系被告母亲。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司与被告王静物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝怀龙，被告王静及其委托诉讼代理人王翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司向本院提出诉讼请求：1、被告王静向其支付自2015年6月1日至2019年11月30日的物业服务费13506.68元及2015年6月至2019年10月违约金52602.75元（以每月的物业服务费250.12元为本金，按照每日千分之五的标准计算，从次月1日起计算至2019年10月30日止，2019年10、11月的物业管理费不计算违约金）。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于广州市南沙区碧桂园天玺湾天耀一街8号1902商品房，建筑面积为89.33平方米。并于2013年6月5日与其签订了《碧桂园山湖湾前期物业服务协议》，由其向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.8元的标准每月按时向其支付物业服务费。物业服务协议签订后，其依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付自2015年6月至2019年11月的物业服务费13506.68元，2015年6月至2019年10月违约金52602.75元。共计66109.43元。根据《商品房买卖合同》附件五第六条及附件三第六条约定的商品房在《商品房买卖合同》第十三条约定的交付期限届满之日前达到交付使用条件的，乙方应在《商品房买卖合同》第十三条约定的交付期届满自行到甲方售房部联系并办理交接房使用手续。乙方如逾期办理交接房手续的，则视为甲方已按《商品房买卖合同》第十三条约定的交付期限届满之日交房。甲方和其他业主或物业使用人应在公历5日前履行交纳物业服务费的义务。其他业主自甲方将商品房交付使用时起交纳物业服务费，且无论其是否居住或使用该商品房该商品房的物业服务费均由业主交纳。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园天玺湾小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护其合法权益，保障碧桂园天玺湾小区物业管理服务工作的正常运行，故向本院提起诉讼。被告王静辩称，不同意原告的诉求。1、原告起诉没有依据，原告在2018年8月起诉并撤诉，案号为（2018）粤0115民初4481号，在2018年8月14日庭审后原告撤诉，现在原告没有任何新证据，也没有任何其他理由再次起诉，属于重复起诉，应驳回。2、被告已交清楼款，碧桂园却拒绝交楼，依法律规定不应该交物业费，原告请求支付物业费的要求没有任何法律依据。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。据此，开发商拒绝交楼，被告依法不应交纳物业费，物业费用由建设单位全额交纳。3、依《商品房买卖合同》约定，碧桂园没有达到交付条件，其没有逾期收楼，是碧桂园无理拒绝交楼，其更不应该交物业费。本院经审理认定事实如下：原告原名为广东碧桂园物业服务股份有限公司南沙分公司。该公司于2019年6月20日核准变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司。2013年6月5日，广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（为甲方、卖方）与被告（为乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区进港大道北侧碧桂园山湖湾自编18号楼B单元1902房，该房屋用途为住宅，建筑面积共88.1平方米，总房价款838996元。第十三条房屋交付。甲方应当在2014年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方发出甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。附件五：前期物业服务合同。碧桂园山湖湾前期物业服务合同。该合同双方为广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方），该合同约定：物业服务采用包干制方式，甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的面积计算交纳，计收标准为底层住宅按房屋建筑面积4.8元/月/平方米计收，高层住宅按房屋建筑面积2.8元/月/平方米计收。物业费应按月缴纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前缴纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方承担。甲方、业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰缴纳违约金。涉案房产预告登记地址为南沙区天耀一街8号1902房，房屋用途为住宅，建筑面积89.3318平方米，登记字号为13预登4371742（20136121163）,预告登记权利人为被告。被告已支付购房款838996元。原告提供《欠费明细》证明被告拖欠物业服务费，该明细内容为王静拖欠涉案房屋2015年6月至2019年11月物业服务费13506.68元，违约金52602.75元。2019年12月2日，原告向王静发出《物业服务费崔缴函》催缴上述欠费。原告另提供邮寄单一份证明其向被告邮寄物业费催缴函。就涉案房屋，王静曾与开发商广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司发生诉讼。2017年，广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司以王静为被告诉至本院请求王静向其支付拖欠的房款246680元及违约金，王静在诉讼中提起反诉请求广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司向其交付涉案房屋等，广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司以王静未付清房款为由不予交付房屋。2017年11月17日，本院作出（2017）粤0115民初3293号《民事判决书》，该判决认为“……。关于装修款是否房价款的问题，首先，从《委托装修合同》内容看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定；其次，从合同履行情况看，虽然合同约定由被告在办理收楼手续时或由碧桂园公司在约定的收楼期限届满之次日，将涉案房屋交给诚加公司装修，涉案房屋在交付前已经是带精装修状态，诚加公司并未有对案涉房屋进行装修，且明确确认装修款项实际是购房款。根据上述情形，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实，可以认定被告在购买涉案房屋时，虽然分别与碧桂园公司及诚加公司签订‘毛坯房’买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与‘毛坯房’买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。……。被告未按合同约定支付该款项，已经构成违约，碧桂园公司诉请王静支付欠付款项246680元及自逾期之日起至还清之日止违约金合理有据，本院予以支持。……。关于交付涉案房屋的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未予履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”如上所述，装修款项是属于购房价款的一部分，合同约定支付时间在交楼时间之前，王静未按合同约定时间支付，碧桂园公司有权拒绝交楼。王静现请求交楼缺乏依据，本院不予支持。”。据此判决：“一、被告（反诉原告）王静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司支付购房款246680元；二、……；三、驳回被告（反诉原告）王静的全部诉讼请求。”判后，王静不服判决，提起上述，广州市中级人民法院于2018年2月6日提作出（2017）粤01民终24240号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”庭审中，双方当事人确认涉案房屋每月的物业管理费为250.12元，被告未向原告缴纳过涉案房屋的物业管理费，涉案房屋尚未交付给被告。被告陈述因涉案房屋装修款项争议且款项尚未付清，故开发商尚未将涉案房屋交付给被告，被告尚未收到开发商的收楼通知。本院认为，涉案《商品房预售合同》及其附件是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为被告应否支付上述物业管理费及违约金。对此，本院分析如下：其一，根据《商品房预售合同》附件五前期物业服务协议约定“业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方承担。”业主交纳物业服务费的前提是涉案房屋交付业主使用。其二，根据《商品房预售合同》约定“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”可知开发商广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司有义务履行办理收楼手续的通知义务；结合开发商广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司在（2017）粤0115民初3293号案中明确拒绝将涉案房屋交付给王静，该案判决驳回了王静要求交付房屋的诉请，现原告未举证证实开发商在之后有书面通知王静收楼，应承担举证不能的法律后果。其三，原被告当庭亦确认涉案房屋尚未交付给王静。据此，开发商并未通知王静收楼，王静亦未有收楼，原告要求王静支付涉案房屋的物业服务费及违约金据理不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司的全部诉讼请求。本案受理费33元，由被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南沙分公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇二〇年三月二十日书记员  陈细妹