贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0524民初428号 原告：熊元桂，男，1953年5月11日生，汉族，住织金县。 委托诉讼代理人：郭斌，男，贵州和侣律师事务所律师。 被告：李德祥，男，1965年3月25日生，汉族，住织金县。 委托诉讼代理人：周洋，男，织金县。 原告熊元桂与被告李德祥确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告熊元桂及其委托诉讼代理人郭斌、被告李德祥及其委托诉讼代理人周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊元桂向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告确认于2017年3月18日签订的《协议书》有效；2、判决被告李德祥转卖给原告熊元桂的房屋归原告所有；3、判决被告李德祥将转卖给原告熊元桂的房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月8日，被告将其名下坐落于织金县的“日字型”房屋自愿有偿出卖给原告，双方签订了《协议书》，约定被告愿将此房屋以60万元卖给原告，付款方式为签订协议时支付16万元，余款待过户后一次性付清。双方口头约定一个月左右将该房屋过户到原告名下。但约定时间届满，被告始终不配合原告办理过户手续。双方达成协议后，被告搬离该房屋，原告搬进该房屋居住，对该房屋实际占有使用并对该房屋投入了大量的资金进行修补，使该房屋使用价值和价值均有所提升。因被告拒绝过户到原告名下，原告于2018年1月4日提起诉讼。在诉讼过程中，被告承诺于同年3月过户到原告名下。原告因相信被告承诺，便撤回诉讼，但被告之后还是拒绝过户给原告。为维护原告合法权益，特再次提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告李德祥辩称，1、原告诉被告确认合同有效一案，我方请求确认合同无效，因为该合同损害了被告之子李阳的利益。李阳未在协议书上签字确认，且此房屋在李德祥和周丽萍协议离婚后已协议归李阳所有，李德祥无权私自处理转让此房屋。原告2013年劳改出来后经常吸毒神智不清，签定此协议系受原告熊元桂诱惑、唆使。同时，未经公证，此协议无效；2、李阳是现役军人，作为完全民事行为人，不知晓此情况。对此房屋租赁给原告，不知此事，要求返还一定的价值租金；3、此纠纷所产生的一些费用由原告承担。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的身份证本院予以确认，采纳作为本案定案证据。 对有争议的事实及证据，本院认定如下： 1、原告提交的《协议书》一份，用以证明原、被告买卖房屋的情况，该协议系合法有效协议。经质证，被告称其本人的名字是其所签，李阳的签名不是李阳所签，是其代签。并称其与原告是借贷关系，因借的钱太多，就与原告协商，其所欠原告的债务，如果其有一天还不了他的钱了，需要卖房还的情况下，就由他先来。其所有的房屋有证，证上只有其一个人的名字，没有共有人。是其与周丽萍离婚时协商留给李阳的，但其也一直没有过户给李阳。协议上与其和被告当时签订时不一致。本院认为，上列证据材料客观真实，与本案待证事实存在关联，采纳作为本案证据使用； 2、原告提交的收据一张，用以证明原、被告双方签订买卖协议之时，原告给付被告16万元的事实。经质证，被告称该收据系其出具，但出具收据当日其只得原告给付的1万元，其余15万元是以前所借的钱累计计算的。本院认为，上列证据客观真实，采纳作为本案证据使用； 3、原告提交的水电发票及收条各一张，证实原、被告签订的协议是合法有效的，且被告于2018年1月又向其索要1万元购房款，所以被告已认可将该房屋转卖给原告。且水、电表都已经过户给自己。经质证，被告对收条的真实性无异议，认可得到原告的1万元钱。但称原告对房屋进行管理使用其不知情，因该房其是租给别人，不知原告与承租人如何商量的。本院认为，上列证据客观真实，采纳作为本案证据使用； 4、原告提交的（2017）黔0524民初88号民事裁定书，证实其因房屋过户问题曾向法院起诉，被告答应2018年3月份过户，其才撤诉。经质证，被告称原告起诉属实，但其当时所说的是等其子3月份回来探亲，他同意就过户。本院认为，上列证据客观真实，与本案待证事实存在关联，采纳作为本案证据使用； 5、原告申请本院调取的（1983）织民字第44号民事判决书、房地产交易申请审批表，分别证明此房屋原系王铸所有及被告李德祥经过交易将该房屋过户于其个人名下的事实。经质证，被告无异议。本院认为，上列证据客观真实，与本案待证事实存在关联，采纳作为本案证据使用； 6、被告提交的离婚协议一份，用以证明，李德祥夫妇离婚时已将争议房屋协商归儿子李阳所有，所以原、被告之间的房屋转卖无效。经质证，被告对该协议的真实性无异议，但称与本案没有关联性，该证据没有加盖民政部门的公章，无法确定该协议是否生效，同时按照物权法的规定，不动产的赠与应当以过户为生效条件，同时受赠人自知道受赠之日起6个月应当作出是否接受赠与的表示。该离婚协议不能对抗房产证。原告作为善意购买人，对该协议并不知情，故不能达到证明目的。本院认为，上列证据客观真实，采纳作为本案证据使用； 7、被告提交的大方县牛场苗族彝族乡乐公村民委员会出具的编号分别为0004181和0004183的证明两份，证明李阳实际出生于1995年9月20日，李阳、李昌雨和李羽系同一人的事实。经质证，被告对该两份证据真实性无异议，但称与本案无关。同时认为公民的户籍信息是否有曾用名应当以公安户籍证明载明的为准，村委会无权出具该类证明，因此李阳的出生年月应当以户籍信息为准。本院认为，公民出生日期虽应以户籍证明为准，但编号为0004181的证明能与原告提交的房产登记的收据相互印证，故客观真实，对上列证据材料均采纳作为本案证据使用； 8、被告提交的契约一份，证明争议房屋系原房主王铸出卖给李昌雨（即被告李德祥之子李阳）。经质证，原告称该证据上的李昌雨与李德祥之子李阳是否系同一人，被告应进一步举证证实。原告在购买该房屋的过程中，被告并未向原告谈到契约一事，且我们相信房产证的效力大于该份契约的效力。本院认为，上列证据能与其他证据互相印证，客观真实，采纳作为本案证据使用； 9、被告提供的织金县房地产管理局关于涉案房屋的房产管理档案中的收据一张，证明李昌雨系该房屋的所有人。经质证，原告认为该收据只是申请人收到房产证的收据，不能对抗房产证，只有房产证才能证明房屋权属。本院认为，上列证据客观真实，与本案待证事实存在关联，采纳作为本案证据使用。 10、原告熊元桂庭后提供的《情况说明》，证明案涉房屋系被告李德祥个人所有。经质证，被告李德祥认可该《情况说明》上的签名和捺印系其所为，但对相关内容未认真核实。本院认为，上列证据材料虽系当事人超过举证期限提交，但对方当事人已进行质证，采纳作为本案证据使用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告李德祥与周丽平结婚后于1995年9月20日生育一子，曾先后使用李昌雨、李羽、李阳等名字。 1996年3月20日，被告李德祥夫妇经与案外人王铸协商，以其子李昌雨的名义与王铸订立《契约》，王铸将其所有的位于织金县的瓦木结构房屋以15068元价格出卖给李昌雨为业，被告李德祥以在场人身份签名，王铸在落款处签名并加盖私章。1996年8月22日，王铸将前述房屋产权过户到被告李德祥名下，在双方向房产登记部门提交的相关资料中，除《织金县房屋所有权申请登记证件收据》上载明的申请人为“李昌雨（监护人李德祥）”外，其余均系王铸与被告李德祥。织金县房屋所有权登记发证领导小组办公室向被告李德祥颁发了“织房字第××号“《房屋所有权证》，该证载明：所有权人：李德祥；房屋座落：城关镇和平路59号；建筑面积：22.9平方米。2008年9月16日，被告李德祥与其前妻周丽平达成离婚协议，约定“甲.乙.双方婚后共同财产房屋一间.织金县和平路59＃.经双方协议.房子永久归李羽所有.夫妻任何一方只享有借居权利.无出售变卖权利。”该协议又载明“”。该协议订立后，至今未办理房屋产权变更登记。2017年3月18日，原告熊元桂（买主方）与被告李德祥（卖主方）签订《协议书》，约定将被告李德祥所有的位于织金县砖木瓦结构房屋卖给原告熊元桂，并约定价款及支付方式等事宜。被告李德祥在甲方代表处签名，并代其子李阳在共有人（代理）（签字）处签名，原告熊元桂在乙方代表处签名。签订《协议书》当日原被告双方经协商，将被告此前欠原告的借款15万元折成购房款，原告并当即支付被告1万元，被告出具收条一张给原告收执，确认收到原告买房款16万元。2018年2月15日，原告又支付被告购房款1万元，并出具收条一张予以确认。《协议书》签订后，原告已实际使用前述房屋，并将该房屋水电户头过户到自己名下。 本院认为，综合本案当事人的诉、辩请求、质证意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的《协议书》是否有效；2、被告李德祥签订《协议书》时是否暂时缺乏民事行为能力或存在受胁迫利诱等情形；3、本案是否遗漏当事人；4、原告的各项诉请是否符合法律规定。 本案中，被告李德祥在《契约》尾部“在场人”处签名，应视为作为法定代理人代理不足一岁的李昌雨（即李阳）与案外人王铸签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋受让于李阳名下。该买卖行为虽以李昌雨作为合同一方，但根据案件实际情况，李昌雨在合同签订时尚不足一周岁，故其根本无法参与订立合同、支付价款，该合同实际系被告李德祥与前妻周丽平在夫妻关系存续期间的共同行为，该房的实际权利人为被告李德祥及案外人周丽平。此后，该房在过户登记时将房屋产权变更为被告一人所有，也不能否认周丽平享有的共有权利。被告李德祥与周丽平离婚时，在离婚协议中明确该房屋归李阳永久所有，其实质为法律规定的赠与关系，该赠与关系虽实际发生，但因至今未办理房屋产权登记而未生物权效力，房屋产权人仍为被告李德祥和案外人周丽平。被告李德祥虽仅为共有权人，对案涉房屋无完全处分权，但签订案涉《协议书》系债权行为，该《协议书》不因李德祥无完全处分权而无效。经审查，案涉《协议书》系双方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效。故原告主张《协议书》有效的诉请本院予以支持。但因该房屋系被告李德祥与他人共有，故该《协议书》是否能够全面履行的责任在于被告李德祥。如其不能保证该《协议书》全面履行，应当承担违约责任。 被告虽主张其2013年劳改出来后经常吸毒神智不清，签定《协议书》系受原告熊元桂诱惑、唆使，但未提供相关证据予以证实，本院不予采信。被告辩称《协议书》未经公证无效，因法律未规定公正作为协议的生效要件，双方也未约定需经公正协议才生效，故对该答辩意见不予采信。 案涉《协议书》虽合法有效，但其仅是债权合同，现原被告双方发生纠纷，已表明该债权合同不能履行。就此，原告可依据合同法的相关规定，向被告李德祥主张有关合同的违约责任。但其所主张将案涉房屋过户的诉请，系对房屋所有权的处分，因被告李德祥不是案涉房屋的全部权利人，无权对房屋进行处分，即无权将房屋产权过户到原告名下。故对原告提出的将案涉房屋过户到其名下的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。 原告虽实际占有房屋，但并未将房屋产权过户到自己名下，不符合善意取得的构成要件。故对原告提出的确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院亦不予支持。 被告于答辩中要求原告给付租金的请求，可另案主张。 依照《中华人民共和国物权法》第十九条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 一、原告熊元桂与被告李德祥于2017年3月18日签订的《协议书》合法有效； 二、驳回原告熊元桂的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告李德祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  龙永红 二〇一七年五月八日 书记员  岳廷娟