上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17213号原告：孙华琍，女，1964年5月24日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：谢懿鸣，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞长麟，上海市捷华律师事务所律师。被告：徐正，男，1973年11月13日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。第三人：赵帅，男，1981年7月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海楷全餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：徐立钧。原告孙华琍与被告徐正、第三人赵帅、上海楷全餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用普通程序。审理中，经当事人申请，本院依法追加上海楷全餐饮管理有限公司、上海萨酷拉餐饮有限公司、上海寰月影视文化传媒有限公司、上海瑞甸雅礼仪服务有限公司为本案的第三人，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。后经当事人申请，上海萨酷拉餐饮有限公司、上海寰月影视文化传媒有限公司、上海瑞甸雅礼仪服务有限公司退出诉讼，追加第三人赵帅为本案的当事人，于2017年4月19日公开开庭进行审理。原告孙华琍的委托诉讼代理人俞长麟、被告徐正及其委托诉讼代理人刘路、刘振亮、第三人赵帅的委托诉讼代理人刘路、刘振亮到庭参加诉讼。第三人上海楷全餐饮管理有限公司经本院传票传唤未到庭应诉，依法缺席审理，本案现已审理终结。孙华琍向本院提出诉讼请求：1.解除孙华琍与徐正就上海市徐汇区武康路XXX号签订的房屋租赁合同；2.徐正停止违约行为，将上海市武康路XXX号房屋恢复原状；3.徐正停止在上海市武康路XXX号房屋的违法行为；4.徐正、上海楷全餐饮管理有限公司、赵帅迁出上海市武康路XXX号房屋；5.徐正、上海楷全餐饮管理有限公司、赵帅向孙华琍支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每月16万元计算。事实和理由：孙华琍与徐正于2014年8月28日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定孙华琍将上海市徐汇区武康路XXX号房屋(以下简称系争房屋)整栋出租给徐正，租赁期为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。后经双方协商一致将租赁期变更为2014年11月1日起至2019年10月31日止。根据合同约定，徐正须经孙华琍同意的前提下才可将该房屋进行转租。孙华琍常年在外地工作，对于系争房屋的实际使用情况并不了解。2016年初至系争房屋查看时，才知晓系争房屋已经被转租，开设了多家餐饮店以及公司。系争房屋的实际使用人对系争房屋进行违章搭建，违法经营，已严重侵害了原告的合法权益，故诉至本院。徐正辩称，不同意孙华琍的诉讼请求。孙华琍委托其妹妹孙某某管理系争房屋，孙某某同意徐正转租。房屋租赁合同对合同解除的条件有明确约定，受到行政处罚并非解除合同的条件，况且徐正无法办理营业执照是系争房屋中有其他营业执照没有迁出。徐正对系争房屋的搭建物并没有破坏系争房屋的主体结构，且花园玻璃房已经进行拆除。徐正未支付2016年7月之后的租金，系行使不安抗辩权。第三人赵帅述称，不同意孙华琍的诉讼请求，要求法院保护次承租人的利益。第三人上海楷全餐饮管理有限公司未应诉答辩。经审理查明。孙华琍系上海市武康路XXX号房屋产权人。2014年8月28日，孙华琍(甲方)与徐正(乙方)就租赁系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区武康路XXX(号)(以下简称房屋)。该房屋出租建筑面积为391平方米，房屋类型为商用花园住宅，结构为砖木。出租房地产权证：(证书编号：〖沪房地徐字2003第033923号〗。)甲方作为该房屋的产权人和乙方建立租赁关系。签订合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。甲方负责办理租赁关系备案登记。该房屋的公用或者合用部位的使用范围，条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜,由甲、乙双方分别在本合同附件(二)、(三)、(四)、中加以列明。甲、乙双方同意该附件(三)作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。若返还房屋时，甲方要求乙方保留装修及部分增设设施、设备，则甲方须折价补偿乙方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途；双方约定，甲乙双方签订正式的租赁合同且乙方已经支付3个月租金的装修保证金(肆拾捌万元整)和6个月的房租后当天，甲方将该房屋交付乙方。双方约定，甲乙双方签订正式的租赁合同后7日内乙方向甲方支付3个月租金的定金，房屋交付日当天(不得迟于2014年9月30日)，乙方向甲方支付6个月的房租，同时定金自动转为装修保证金。出租房屋租赁期为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面要求，在同等条件下乙方拥有优先租赁权，经甲方同意后双方重新签订租赁合同，双方续租期为5年(按实际签约起算日为准)；甲乙双方约定，该房屋出租月租金总计为人民币160,000元，(大写：壹拾陆万元整)甲方不提供发票，但应开具收款凭证。该房屋租金2年内不变即2014年10月1日至2016年9月30日止，从2016年10月1日至2019年9月30日，租金每年递增8%，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。乙方应于每期租金到期7日前向甲方支付租金，逾期支付的，经甲方催告后仍未支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金；甲、乙双方约定，装修保证金(人民币)480,000元(大写：肆拾捌万元整)，在装修结束后自动转为租期保证金，乙方无需再额外缴纳保证金，甲方收取保证金后应向乙方开具收缴凭证。租赁关系终止后7个工作日内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定内由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用由乙方承担，乙方按照每期账单足额支付并保留相应存根，以备以后查询；除甲方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8元/平方米(人民币)向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方按附件(三)交付标准返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方在征得甲方同意的前提下，拥有转租权，且需满足以下条件：乙方转租该房屋，应按规定与接收转租方订立书面的转租合同。在租赁期内，甲方同意乙方将该房屋与他人承租的房屋进行交换，乙方将该房屋与他人承租的房屋进行交换必须符合相关的法律规定。交换前，该房屋承租权的交换人应与甲方及乙方签订租赁主体变更合同并按照本合同约定的所有条款继续履行本合同。在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前6个月通知乙方。乙方在同等条件下拥有优先购买权。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(2)该房屋社会公共利益被依法征用的；(3)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(4)该房屋毁损、火灾或者被鉴定为危险房屋的；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方，应按本合同(条款10、违约责任)的约定向另一方支付违约金：(一)甲方未按附件(三)按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；(二)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏；(三)因乙方不合理使用原因造成房屋主体结构损坏的(事先征得甲方同意的除外)；(四)乙方擅自与他人交换各自承租的房屋的；(五)无正当理由，乙方逾期不支付租金累积超过1个月的；因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。租赁期间，乙方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成甲方房屋损坏的，乙方应承担赔偿责任。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方不得在乙方未违约情况下解除本合同，如甲方强行收回该房屋的，甲方应按解除合同的约定，除无息返还乙方已支付的三个月押金之外，另行赔偿乙方第一年违约金(人民币192万元)；第二年违约金(人民币153.6万元)；第三年违约金(人民币122.8万元)；第四年违约金(人民币98.3万元)；第五年违约金(人民币78.6万元)。乙方未征得甲方书面同意，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方不得在甲方未违约情况下解除本合同，如乙方强行中途退租，乙方应按解除合同的约定，除乙方已支付的三个月押金赔偿甲方之外，另行赔偿甲方第一年违约金(人民币192万元)；第二年违约金(人民币153.6万元)；第三年违约金(人民币122.8万元)；第四年违约金(人民币98.3万元)；第五年违约金(人民币78.6万元)。签订该合同时，孙华琍的委托代理人系孙某某在合同上签名。2014年10月8日，孙华琍(甲方)与徐正(乙方)签订《武康路XXX号租赁补充协议》，约定：调整后的房屋交付日期：经乙方验收后，甲方定于2014年10月15日将房屋交付乙方租赁使用。调整后的租赁期限：出租房屋租赁期为五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。原合同的条款基础描述维持不变，原合同双方的法律责任及承担义务均在新的交付日期和租赁期限调整基础上做顺延一个月处理；由于特殊原因造成，甲方让乙方支付的租赁首期款人民币88万元整。已支付至以下甲方指定的单位账号(开户银行：工行深圳市工业区支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX.公司名称：深圳市居伴贸易有限公司)。今后双方转款以原合同为准，甲方名称：孙华琍，开户银行：中信银行北京西单支付，开户账号：XXXXXXXXXXXXXXXX；由于房屋交付日期调整的原因，乙方首期款另补人民币5万元于甲方(2014年11月15日交房验收日支付)，之后的各期付款均按原合同双方约定标准执行。签订该补充协议时，孙华琍的委托代理人系孙某某。上海楷腾餐饮管理有限公司(法定代表人为徐正)将系争房屋二层转租给赵帅，租期为2015年1月1日起至2019年10月31日止；上海楷腾餐饮管理有限公司将系争房屋三层转租给上海寰月影视文化传媒有限公司，租期为2015年1月1日起至2019年10月31日止；上海楷腾餐饮管理有限公司将系争房屋四层转租给何佩蓉，租期为2015年1月1日起至2019年10月31日止。孙华琍于2016年3月22日向上海市徐汇区市场监督管理局、上海市徐汇区税务局、上海市徐汇区城市管理行政执法大队举报系争房屋内存在违法经营。2016年4月26日，上海市徐汇区城市管理行政执法局向本院做出《关于武康路XXX号内违法建筑的情况说明》：我局已对武康路XXX号院内环型钢结构违法建筑启动行政执法程序，目前已依法立案查处。经初步调查，该违法建筑系租赁人徐正搭建。特此说明。2016年4月27日，徐正委托上海市天一律师事务所向孙华琍发出律师函，要求：停止恶意举报、迁出四喜晶钻石(上海)有限公司的营业执照。2016年5月6日，孙华琍向徐正发出解除租赁合同的通知书。2016年6月29日，徐正向孙华琍发出暂缓支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的通知书。2016年9月28日，上海市徐汇区市场监督管理局向徐正发出行政处罚决定书，责令当事人改正违法行为并向徐正罚款人民币5万元。2016年12月29日，上海市徐汇区市场监督管理局向孙华琍举报事宜进行了书面回复。审理中，徐正出具了有孙华琍签名的《房屋出租授权委托书》以及《委托书》，孙华琍对该签名不予认可并申请笔迹鉴定，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定意见为：《房屋出租授权委托书》落款处“甲方”处和《委托书》落款处“孙华琍”签名字迹不是孙华琍本人书写。2016年12月22日，本院对系争房屋进行现场勘查，一楼由徐正为法人的公司经营餐饮，二楼由赵帅经营酒吧、三楼由上海寰月影视文化传媒有限公司使用，已搬离部分房屋，四楼、五楼由何佩蓉签订租赁合同，经营礼仪培训，上海瑞甸雅礼仪服务有限公司系实际使用人，审理中已经搬离。四喜晶钻石(上海)有限公司的注册地为系争房屋。2017年3月31日，本院对系争房屋进行现场勘查，上海楷腾餐饮管理有限公司以及赵帅在实际占有系争房屋。以上事实有产权证、租赁合同及补充协议、举报信、行政处罚决定书等佐证，经当事人质证无异议、本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方争议的焦点为孙华琍是否具有合同解除权，孙华琍以下三点为由要求解除合同：1.徐正在系争房屋内从事违法行为，开设没有营业执照和食品卫生许可证的餐饮公司，并且违法搭建；2.自2016年6月起未按约支付租金，构成根本违约；3.未经孙华琍同意将系争房屋转租。徐正对此不予认可。本院结合查明事实及现有证据予以综合评判。首先，根据孙华琍多次实名举报，上海市徐汇区市场监督管理局对徐正做出行政处罚决定。在孙华琍与徐正签订的合同中对合同解除条件有明确约定，孙华琍以徐正被行政处罚为由要求解除合同，不符合合同约定的解除条件，故对该条理由本院不予采信；其次，2016年5月6日，孙华琍向徐正发出解除租赁合同《解除租赁合同解除书》，2016年5月8日徐正已经收到。2016年5月11日，就系争房屋租赁权事宜，孙华琍已经将徐正诉至本院。徐正在收到解除通知及诉讼的相关材料后，亦告知孙华琍暂缓支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金。鉴于上述情况，徐正未支付系争房屋案件审理期间的租金，本院予以理解。故孙华琍以徐正未按约支付租金为由要求解除合同的意见，本院不予采信。最后，双方2014年8月28日签订租赁合同，徐正于2015年1月已经将系争房屋转租他人，在此期间，孙华琍应当知晓系争房屋的使用状况，但孙华琍一直按惯例收取租金，从未提出异议。孙华琍称其于2016年1月才知晓系争房屋被转租，但没有提供相关证据予以证明，故孙华琍称徐正未经其同意擅自转租，明显不符常理。根据相关规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持。故对孙华琍提出未经其同意将系争房屋转租为由，要求解除合同的意见，本院不予采信。综合上述，本院对孙华琍要求解除合同的诉讼，不予支持。在合同尚未解除，徐正仍应按合同约定支付租金的情况下，孙华琍要求徐正及第三人迁出系争房屋并支付房屋使用费的诉请，亦缺乏法律依据，本院不予支持。至于双方在诉讼中所涉及停止违约行为及违法行为，将上海市武康路XXX号房屋恢复原状的，不属民事法律范畴，本院不予处理。上海楷全餐饮管理有限公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回孙华琍的全部诉讼请求。本案案件受理费19,520元，鉴定费27,000元，由孙华琍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  石顺芳人民陪审员  王雪华二〇一七年五月二日书 记 员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条……对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。