辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终901号上诉人（原审被告）：王德福，男，1963年11月11日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连大伟物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区民政街353号，统一社会信用代码912102047824519809。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：林昕，辽宁亚太律师事务所律师。上诉人王德福因与被上诉人大连大伟物业管理有限公司（以下简称“大伟物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初8483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王德福上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人大伟物业的诉讼请求。主要事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。1、一审法院没有认定《建兴花园物业管理服务合同》无效。合同的签订方大连市沙河口区建兴花园住宅小区业主委员会（以下简称“建兴业委会”）系非法成立，无权代表业主与被上诉人大伟物业签订协议。建兴业委会未经法定程序选聘被上诉人大伟物业成为小区的物业服务企业，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的强制性规定。小区业主大会未授权任何人刻制业委会印章以及保管、使用。付伟、李伟用不合法的业委会印章伪造了前述合同等，应通过司法鉴定认定合同效力。上诉人主张与被上诉人大伟物业不成立物业服务合同法律关系。2、一审法院没有认定被上诉人大伟物业存在长期违法收取停车费的事实。被上诉人大伟物业未经业主大会同意，擅自利用小区道路、公共用地设立停车场收费且对外经营，收费账目不公开，所收停车费成为私有财产，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，侵犯了全体业主的合法权益，其收费没有事实和法律依据。而且，被上诉人大伟物业收取停车费没有行政备案。3、一审法院没有认定被上诉人大伟物业破坏、侵占小区公共绿化用地建设停车场的事实。4、一审法院没有认定被上诉人大伟物业的物业服务未达到基本要求。建兴花园小区卫生环境脏乱差，建筑垃圾遍地，树木残枝败叶无人清理，公共建筑设施设备损坏严重、缺乏维修、维护，小区6、7、8、9号楼下水管常年堵塞，小区业主日常自行维护。小区保安形同虚设、封闭小区有名无实，白天70多台外来车辆物业收取费用、占用消防通道。小区3号楼一处公共用房被被上诉人大伟物业对外出租。小区日常维护，门禁、楼道灯、对讲机年久失修、存在物业人为破坏。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，被上诉人大伟物业应对其提供了符合约定的物业服务承担举证责任。但是，一审法院却未要求被上诉人大伟物业举证，对我提供的大量反应上述事宜的证据均没有采信。第二，一审法院适用法律错误。1、一审法院认为“原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费……”一节适用法律错误。建兴花园小区因被上诉人大伟物业服务不达标、存在重大瑕疵、没有履行合同而不交物业费的业主并非我一人，很多业主都有极大意见。被上诉人大伟物业未能完全履行物业服务、提供最基本的物业服务，构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条以及《最高人民法院审理物业合同纠纷法律问题的解释》，业主有权拒交物业费。2、一审法院认为“……在被告不予认可的情况下，原告未能举证证明被告地上停车的确切起始时间……”一节适用法律错误。被上诉人大伟物业关于停车费、车库管理费的诉讼请求不应得到支持的理由是没有法律依据，而不是一审法院所述的没有事实依据。3、一审法院区别对待双方相同形式的证据，违反公平原则及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。一审法院以我未提供相反证据反驳被上诉人大伟物业提供的张贴物业费催缴单照片而予以采信，却在对方没有任何证据反驳的情况下以我提供的88张照片、5段视频未能体现行程时间等否定真实性，难以使人信服。因此，一审法院认定事实不清、适用法律错误、举证责任分配错误。被上诉人大伟物业不同意一审判决。大伟物业向一审法院起诉请求：王德福支付自2013年2月10日至2019年5月30日拖欠的物业费7456元、车库管理费1079元、停车费9120元。一审法院经审理查明，2013年5月12日，大连市沙河口区建兴花园住宅小区业主委员会（甲方）与原告大连大伟物业管理有限公司（乙方）签订《建兴花园物业管理服务合同》，合同约定：甲方将建兴花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2013年5月15日至2016年5月14日；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的清洁及垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料，负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；物业管理服务费由乙方按建筑面积每平方米0.6元向业主收取；逾期交费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；露天车位的使用管理费按5元/日收取；合同还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。2016年5月15日，大连市沙河口区建兴花园住宅小区业主委员会（甲方）再次与原告（乙方）签订《建兴花园物业管理服务合同》，合同约定：甲方将建兴花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2016年5月15日起至2021年5月14日止；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的清洁及垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料，负责向业主和物业使用人收取物业管理费等；物业管理服务费由乙方按建筑面积每平方米0.6元向业主收取；逾期交费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；露天车位的使用管理费按5元/日收取；合同还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积171.13平方米，被告王德福系该房屋业主。被告未交纳该房屋2013年2月10日至2019年5月30日期间的物业费。被告名下还有大连市沙河口区新华街199号1层的车库，建筑面积24.21平方米。另查，2014年5月4日，大连市机动车停车场管理办公室向原告颁发《大连市机动车停车场备案证》，有效期限2015年5月4日至2016年5月3日。2014年1月24日，大连市物价局向原告颁发收费许可证，对原告0.6元/月/平方米的物业费收费标准及30个车位的停车服务费收费予以许可。还查，2017年3月29日原告曾起诉案涉小区业主付某某物业服务合同纠纷一案，2017年9月12日一审法院作出（2017）辽0204民初1633号民事判决，查明原告系具有三级资质的物业管理服务企业，2013年2月至4月原告接管案涉小区物业管理服务工作，2013年及2016年原告两次与大连市沙河口区建兴花园住宅小区业主委员会签订《建兴花园物业管理服务合同》，合同期限分别为自2013年5月15日至2016年5月14日止、自2016年5月15日起至2021年5月14日止，物业费标准均为每平方米0.6元，判决付某某按0.6元/平方米/月的标准向原告交纳2013年2月10日至2016年12月31日的物业管理费。判决作出后，付某某不服、提起上诉，大连市中级人民法院于2018年1月15日作出（2018）辽02民终248号民事判决，驳回上诉、维持原判。庭审中，原告提交物业催费单张贴照片两张，拟证明其于2016年7月20日、2019年7月25日两次向被告门上张贴物业催费单，被告对照片证据不予认可。庭审中，被告提供《建兴花园物业管理服务合同》复印件两份、收费许可证复印件、大连市机动车停车场备案证复印件、大连市机动车停车场备案登记表复印件、《关于小区车辆、行人实行蓝牙卡及门禁卡出入的通知》、房屋租赁合同复印件、业主签字表复印件、情况说明复印件、网页截图、文字摘抄、照片88张、视频5段，拟证明原告物业服务不达标、车辆收费不合法、小区业主对原告不认可，因被告提供的证据为复印件、通知无原告印章、照片及视频证据无形成日期，原告对上述证据的真实性均不予认可。一审法院认为，大连市沙河口区建兴花园住宅小区业主委员会与原告大连大伟物业管理有限公司签订的两份《建兴花园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，被告王德福作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。被告虽对上述合同真实性不予认可，但在原告提供证据原件的情况下被告并未提供相反证据证明其主张，且二合同的真实性已经生效法律文书予以确认，故被告的抗辩意见不予采纳，原告有权要求被告交纳拖欠的物业费。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，但在原告提供物业费催缴单张贴照片的情况下，被告未能提供相反证据予以反驳，且庭审中被告自述2017年办理车辆蓝牙卡期间，原、被告曾就物业费事宜在会议室内进行过商讨，被告还提供了相对应的《关于小区车辆、行人实行蓝牙卡及门禁卡出入的通知》，足以证明原告通过张贴通知的方式催缴物业费并送达至被告，故自2017年3月1日原告张贴通知之日诉讼时效中断，一审法院对原告诉请中2015年3月2日至2019年5月30日物业费5233.27元（0.6元/平方米/月×171.13平方米×50个月零30天）予以支持，原告诉请中其他部分超过诉讼时效不予支持。庭审中，被告虽以原告物业服务不达标为由拒交物业费并提供房屋租赁合同复印件、业主签字表复印件、情况说明复印件、网页截图、文字摘抄、照片88张、视频5段证据，但上述文字证据均系复印件，不能体现证据的真实性，照片及视频证据未能体现形成时间，无法证明在2015年3月2日至2019年5月30日期间原告物业服务的常态。且原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，不予采纳。对于被告提出的原告在服务方面存在的问题，原、被告应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷的化解。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。关于车库物业费、停车费一节，庭审中被告自述2014年后其亲属才购买了其他车辆，之前家中仅一辆汽车均停放在自有车库内，但原告诉请中自2013年2月10日起即主张被告同时缴纳车库物业费及停车费，在被告不予认可的情况下原告未能举证证明被告地上停车的起始时间，且原告无据证明原、被告就车库物业费有过约定，故原告车库物业费、停车费的诉请证据不足，不予支持，原告可待证据充足后另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告王德福于判决生效之日起十日内给付原告大连大伟物业管理有限公司2015年3月2日至2019年5月30日期间的物业费5233.27元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费121元（原告已预付），由原告负担71元，由被告负担50元。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，王德福对其欠付物业费和案涉期间大伟物业是案涉小区唯一物业服务单位的事实不持异议，即便如王德福所主张案涉物业服务合同效力存疑，因大伟物业已为案涉小区实际提供了物业服务，其与王德福仍成立事实上的物业服务合同关系，王德福理应按照该小区既定的收费标准缴纳物业费。故王德福要求对两份物业服务合同进行司法鉴定以确认合同效力的主张对二审实体处理没有影响，本院不予支持。一审判令王德福向大伟物业交纳物业费并无不当，二审予以维持。王德福在一审诉讼中提举大量证据佐证大伟物业的服务不到位、未达基本要求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，对于物业单位不履行或不完全履行基本物业服务职责的，业主可主张物业单位承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身权益，王德福以此为由拒付物业费缺乏合同和法律依据，不能得到本院支持。至于建兴业委会的成立是否合法，大伟物业是否违法占地建停车场侵害业主利益，均不属于本案审理范围，王德福应另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，由上诉人王德福负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年三月二十三日书记员  黄月妍