广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初5065号 原告（反诉被告）：姚萍，女，1957年4月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：唐楚安，广西谦行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆雪娇，广西谦行律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：邓志金，男，1947年8月8日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：古剑，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 原告（反诉被告）姚萍与被告（反诉原告）邓志金合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚萍及其委托诉讼代理人唐楚安、陆雪娇、被告（反诉原告）邓志金及其委托诉讼代理人古剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）姚萍向本院提出诉讼请求：1．确认姚萍与邓志金于2003年9月25日签订的《购房协议书》无效；2．责令邓志金立即将位于福利印刷厂的房屋返还姚萍；3．本案全部诉讼费用由邓志金承担。事实和理由：姚萍为南宁市社会福利印刷厂的职工，2002年，印刷厂为解决职工的住房，集资建职工福利房，原告可认购一套单位集资房。2003年9月25日，姚萍与邓志金签订《购房协议》载明“甲方（即原告）无条件自愿把单位集资建的住房一套约70平方米，坐落在的集资名额和收益权无偿转让给乙方（即被告），并明确表示今后该房的一切收益和所有权由乙方作主，甲方不存在收益以及所有权方面的利益。并同意待该房建好办好房产证后，以乙方的名誉，办理房屋转过户手续，甲方协助搞好全过程建房办登记房产证等工作”，同时，前述协议还约定“将集资建房名额转让后，由乙方交集资建房款约每平方850元但该房现还未有预算只是估算，房建好后由单位按所有各户同等房价由乙方交齐建房款直至办理好房产证为止。”以及“乙方自签订本协议起，应按时交纳建房款，第一次前期贰万元整，和原来交贰千元定金，共贰万贰仟已交甲方单位。待单位有通知交第三次或分几次交完款，乙方应按时交纳。”也就是说，姚萍将其认购的印刷厂的单位集资房转让给邓志金。之后，姚萍协助邓志金办理了相关手续，并在取得前述单位集资房后将房屋交付给邓志金，邓志金一直使用涉诉房屋至今。目前，涉诉房屋尚未取得合格验收及尚未办理房屋产权证书。直至起诉前，姚萍才知晓单位集资房不得转让给本单位以外的人的政策规定；才得知双方签订的《购房协议书》应属无效合同，因此，邓志金应立即将涉诉房屋返还给原告。首先，涉诉房屋性质为市场运作方式建设住房，而印刷厂开发市场运作方式建设住房的目的是合理利用单位土地资源、改善职工住房条件，姚萍在向单位取得认购指标后，将该房屋对外转让，而邓志金也知晓姚萍所转让的房屋的性质，双方的行为损害了其他职工的合法权益。其次，根据市场运作方式建设住房的性质，认购资格具有明显的人身属性，原告将认购的住房对外转让给非印刷厂的职工，且未经印刷厂同意，损害了社会公共利益。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产、未经其他共有人书面同意的房地产不得转让。涉案房屋至今未取得房屋产权证书、房屋产权不明晰，且涉诉房屋系姚萍与配偶的夫妻共同财产、姚萍配偶不同意转让也并未在《购房协议书》上签字，该购房协议也没有经过公证处公证。姚萍转让涉诉房屋的行为显然违反了前述法律的强制性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，姚萍、邓志金签订《购房协议书》损害了第三人的利益、损害了社会公共利益，同时还违反了法律的强制性规定，该《购房协议书》属于无效合同。合同无效，邓志金应立即将其占有、使用的涉诉房屋返还姚萍，姚萍则返回由邓志金交付的涉诉房屋集资款。 被告（反诉原告）邓志金辩称，1．《购房协议书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，也不损害单位及他人的利益，因此，《购房协议书》合法有效。2．双方签订协议之后，邓志金已全部缴纳了集资建房款，并于2004年入伙，实际占用、使用诉争房屋至今，诉争房屋应归邓志金所有，而无需返还姚萍。3．姚萍出尔反尔，毫无诚信，十多年后见到房屋升值，又企图索回，法院应当依法驳回姚萍的全部诉讼请求，本案诉讼费应由姚萍承担。 被告（反诉原告）邓志金提出反诉请求：1．判决确认邓志金与姚萍于2003年9月25日签订的《购房协议书》有效，确认坐落于南宁市南宁市社会福利印刷厂职工集资房103号房归邓志金所有；2．反诉案件受理费由姚萍承担。事实和理由：邓志金与姚萍本是亲戚关系。2001年6月，姚萍的单位南宁市社会福利印刷厂决定建设一栋职工集资房，姚萍出于自身经济考虑，决定将集资房名额有偿转让给邓志金，约定名额转让补偿金为3000元。2001年6月15日，印刷厂向参与集资建房的职工收取订金2000元，该款项由邓志金支付给姚萍，姚萍进而支付给印刷厂，收款收据交予邓志金。2002年9月21日，邓志金将2万元集资建房款及名额转让补偿款3000元支付给姚萍，姚萍于同年9月23日将该2万元支付至单位，收据亦交予邓志金（姚萍于2008年11月25日补签收到集资房名额转让补偿款3000元的收据）。2003年9月25日，邓志金将集资建房款3.8万元支付给姚萍，但当日姚萍只将3.6万元支付至单位，收据亦交予邓志金；同日，双方签订《购房协议书》，约定姚萍将坐落于南宁市的南宁市社会福利印刷厂职工集资房一套约70平方米名额转让给邓志金。2004年8月2日，邓志金将集资房尾款2514元支付给姚萍，姚萍于当日将该款支付单位，收据亦交予邓志金。至此，该集资房的集资款已缴纳完毕，邓志金共计出资60514元。邓志金于2004年入伙，至今一直占用使用涉诉房屋，至今未办理房产证。2009年1月，姚萍使用邓志金前妻邹广新（姚萍表姨）存放在姑妈（姚萍母亲）处的养老金存折，提取2000元据为己有，后来姚萍怕其盗窃之事闹大，于2009年1月27日补写了一份收到邓赟（邓志金儿子）房屋补偿款2000元的收条。姚萍共计收到邓志金集资房名额转让款7000元。邓志金认为，在讼争集资房名额转让过程中，双方经过了多次的协商与配合，从开始的集资房缴纳订金开始，到最后缴齐集资款，经过了三年之久，缴款全部由姚萍代办，充分说明了《购房协议书》系双方经过充分协商达成的真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定。购房协议书所指向的标的是一种集资建房指标，并非现成的房屋，也不属于经济适用房、微利房等限制流通的政策性住房，而是一种带有一定福利性质、具有一定身份资格的人员所享有的权利，该项权利作为标的物能否进行转让，法律、行政法规并无禁止性规定。姚萍作为南宁市社会福利印刷厂的职工所享有的对其单位福利房的购买权，是其作为单位职工这一特定身份资格所享有的权利，该权利属于姚萍个人独享，不属于夫妻共享，姚萍的配偶不是该权利的共同权利人。姚萍将其所享有的购房权利转让给邓志金，是对其权利的自由处分，不违反法律、行政法规，也不损害单位及他人的利益，故双方签订的《购房协议书》合法有效。 原告（反诉被告）姚萍辩称，根据法律规定，未依法登记、取得权属证书的房屋不得转让，出卖集资性质的房屋时，尚未取得房屋权属证书的，所签购房协议书无效，涉案房屋应返还姚萍。 经审理查明：2001年6月15日，被告（反诉原告）邓志金通过原告（反诉被告）姚萍将集资建房订金2000元支付给南宁市社会福利印刷厂（以下简称社福印刷厂）。 2002年9月21日，邓志金向姚萍交付2万元，姚萍向邓志金出具《收条》，载明“今收到邓志金集资房款贰万元整。”2002年9月23日，姚萍将集资建房款2万元支付给社福印刷厂。 2003年9月11日，姚萍与社福印刷厂签订一份《职工集资建房协议书》，约定：姚萍参加社福印刷厂全额集资建房，集资房位于南宁市南宁市社会福利印刷厂内，面积73.2平方米，集资建房款约5.8万元；姚萍应在2003年9月25日前支付余下的3.6万元集资建房款，如不按期交清房款，作自动弃权处理。 2003年9月25日，姚萍与邓志金签订一份《购房协议书》，约定：1．姚萍参与南宁市社会福利印刷厂集资建房（建房地点位于，姚萍将其集资房名额转让给邓志金，今后该房的一切受益和所有权均由邓志金作主，姚萍不存在受益以及所有权方面的权利；待该房建好办好房产证后，以邓志金的“名誉”（原文如此），办理“房转”过户手续，姚萍协助搞好全过程建房办登记房产证等工作。2．集资建房名额转让后，由邓志金交集资建房款（每平方米约850元），在整个建房过程中都由邓志金全部投资。3．邓志金自签订协议起，应按时交纳建房款，第一次前期2万元，和原来交的2000元定金，共计2.2万元已交给社福印刷厂；待单位有通知交第三次或分几次交完款，邓志金应按时交纳。《购房协议书》签订当日，邓志金通过姚萍将集资建房款3.6万元支付给社福印刷厂。 2004年8月2日，邓志金通过姚萍将集资建房款2514元支付给社福印刷厂。 2008年11月25日，邓志金向姚萍支付3000元，姚萍出具《收据》，载明“今收到邓志金交来职工集资建房名额转让补偿款叁仟元”，并附注“于2002年9月21日福利印刷厂，原姚萍单位，职工集资建房，当时因经济问题，无能力集资，后来与亲属商量，把本人名额转让给邓志金的儿子邓赟（表弟）集资，邓赟愿出名额转让补偿款叁仟元（￥：3000.00元）给姚萍作补偿报答。但因厂方问题，房产证还没有办妥，现邓赟在先把名额补偿款付给姚萍，待厂方办理房产证时，姚萍再协助帮办理产证更名，过户手续事宜。” 2009年1月27日，案外人邓赟向姚萍支付2000元，姚萍出具《收条》，载明“今收到邓赟的贰仟元钱（房屋补偿款）”。 2016年9月8日，姚萍向本院提起民事诉讼，主张其与邓志金于2003年9月25日签订的《购房协议书》无效。庭审中，对于邓志金提供的《购房协议书》，姚萍认可该协议书上手写添加的“乙方自愿付甲方叁仟元补贴费”、“乙方已于2003年9月25日付完5.8万元集资款”是其书写，但否认“无偿转让”的“无”手写改为“有”、“共计贰万贰仟元已交乙方单位”的“乙”手写改为“甲”是其所为。 另查明：讼争房屋于2004年建成，房屋建成后一直由邓志金占有。对于涉案房屋至本案法庭辩论终结前仍未取得权属证书，双方当事人均不持异议。 再查明：邓志金系姚萍的前表姐夫。 本院认为，姚萍与南宁市社会福利印刷厂签订《职工集资建房协议书》，获得集资建房资格后，与邓志金签订《购房协议书》，因当时本案所涉集资房屋并未竣工，且讼争房屋所在的具体楼栋、楼层及房号均未确定，更未办理房屋权属登记证书，故姚萍签订《购房协议书》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，属债权范畴。《购房协议书》所打印条款未约定价款或报酬，协议约定姚萍将集资建房资格转移给不具有集资建房资格的外单位人员邓志金，但目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，不能依据经济适用房相关政策认定处分集资建房资格的合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽然规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，该规定是限制物权行为，而非限制债权行为，即“不得转让”是指不得发生物权变动，房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。因此，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，姚萍主张原、被告双方签订《购房协议书》、转让集资建房资格，违反法律的强制性规定的意见，不能成立，本院不予支持。 姚萍将自己获得的集资建房资格转移给他人，是对自己权利的处分，如前所述，目前并无法律、行政法规禁止这种处分行为，因而行为人对自己权利的处分并未损害国家、集体、他人利益和社会公共利益。姚萍所提原、被告双方的行为损害了其他职工的合法权益及损害了社会公共利益之主张不能成立，本院不予支持。 关于姚萍称其配偶不同意转让涉诉房屋。《婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，姚萍的配偶并未提出异议，表示不同意转让集资建房资格；即使姚萍的配偶提出异议，但根据姚萍在收据上言明其因经济问题无力参与集资建房，而将名额转让给邓志金，结合姚萍与邓志金当时存在亲戚关系这一事实，足以认定邓志金有理由相信转移集资建房资格是姚萍夫妻双方共同意思表示，因此，姚萍提出其配偶不同意转让涉诉房屋的抗辩意见不能成立，本院不予支持。 综上，姚萍与邓志金签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，姚萍处分其集资建房资格的行为不损害国家、集体、他人利益和社会公共利益，因此，双方签订的《购房协议书》合法有效。姚萍主张合同无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持；邓志金主张合同有效的反诉请求于法有据，本院予以支持。 关于邓志金请求确认诉争房屋归其所有的反诉请求。根据我国法律的规定，不动产物权变动，以登记为生效要件。讼争房屋尚未进行不动产登记，不发生物权变动的效力，邓志金的该项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）姚萍与被告（反诉原告）邓志金于2003年9月25日签订的《购房协议书》有效; 二、驳回原告（反诉被告）姚萍的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）邓志金的其他反诉请求。 本诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）姚萍负担（准予免交）。反诉案件受理费50元[被告（反诉原告）邓志金已预交]，由被告（反诉原告）邓志金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 审 判 员  韦月玲 人民陪审员  李秉鸿 二〇一七年五月五日 书 记 员  蒋凌龙 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。