广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初4151号 原告（反诉被告）：陈谟兵，男，汉族，1965年12月11日出生，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：林国斌，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏小丽，广西海城律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：何海昌，男，汉族，1993年5月8日出生，现住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：李焕兰，广西嘉友律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈谟兵与被告（反诉原告）何海昌土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成由审判员王警芳担任审判长，人民陪审员苏家莲、傅春燕参加的合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈谟兵及其委托诉讼代理人林国斌、苏小丽，被告（反诉原告）何海昌及其委托诉讼代理人李焕兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈谟兵向本院提出如下诉讼请求：1、判令终止原、被告双方之间的《土地租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金30940元。 事实和理由：原告于2018年3月1日承包第三人许家梅位于北海市高德镇垌尾村委会合北公路以西的土地，承包期限为二十年，自2018年3月1日起至2038年3月1日止，原告享有转租权。原告于2018年3月1日将该片土地转租被告用作建设养殖设施用地。同日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，约定租赁期限为二十年，自2018年3月1日起至2038年3月1日止。租赁期限分为四期，每期五年，第一期租金为15470元。根据该租赁合同的约定，被告应当于2018年3月1日向原告支付第一期租金15470元，但被告迄今为止，仅向原告支付10000元租赁保证金，其拖欠租金的行为违反合同的约定，属违约行为，按该租赁合同违约责任条款约定，合同终止，被告应当向原告支付每期双倍租金作为违约金。 被告（反诉原告）何海昌辩称：1、原告一再拒绝收取被告支付的租金且不交付合同约定的标的物，原告违约在先不享有终止合同的权利。被告分别于2018年3月1日、3月4日支付租金给原告，但原告拒收，且原告未按合同约定交付土地，没有清理青苗农作物，已构成违约，无权主张违约金。2、被告于2017年12月12日支付1万元保证金，承租土地诚意十足，并已按合同约定开拓了一条3米水泥路。被告将承租土地用于养殖的准备工作已做好，不会轻易毁约，更不存在不交付租金的情况。请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）何海昌同时提出反诉请求：1、判令双方继续履行《土地租赁合同》；2、判令反诉被告将10000元保证金退回给反诉原告；3、判令反诉被告支付铺设水泥路道路费用2000元；4、判令反诉被告支付自2018年3月1日起至清理之日止的清理养殖设施用地违约金（自2018年3月1日起暂计至2019年10月14日止每日200元共计118400元，以后另计）。 事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的《土地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应继续履行。合同签订前的2017年12月12日，反诉原告支付10000元给反诉被告作为租赁土地的保证金，并约定正式交付土地使用时退还给反诉原告，但反诉被告至今未退还10000元保证金。双方签订合同后，反诉原告于2018年3月1日欲交租金给反诉被告，反诉被告出于个人原因拒绝收取租金，2018年3月4日反诉原告再次欲交租金给反诉被告，反诉被告仍然拒收租金。反诉原告按照合同约定开拓了一条3米水泥道路，并为此花费了4000元，根据合同约定此费用应由双方各负担一半，但反诉被告至今未给付2000元。合同签订至今反诉被告仍未将租赁土地上的青苗农作物清理干净，应当支付自2018年3月1日起至今每天200元违约金给反诉原告。 原告（反诉被告）陈谟兵针对反诉辩称：1、反诉原告仅交一万元保证金，迟延十几天交租金，反诉被告有权拒绝收取逾期交付的租金，并终止租赁合同。2、反诉被告于签订《土地租赁合同》当日，已将土地农作物全部清理干净。3、反诉原告铺设水泥路未经过反诉被告同意，对4000元费用有异议。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2018年3月1日，原告陈谟兵（乙方）与案外人许家梅（甲方）签订《土地承包合同》，约定甲方将合北公路以西土地块，面积共2.8亩租给乙方经营，经营项目种养，租地时间从2018年3月1日至2038年3月1日止，在租地时间期限内，土地属乙方经营，租地金额为每亩1300元，共2.8亩3640元；在合同期内，乙方有权转包式合作经营，合同期内的承包费仍按本合同的预定由乙方支付经甲方，双方的权利和义务，仍按合同的约定执行，甲方与第三方不产生经济责任关系。 同日，原告陈谟兵作为出租方（甲方）与被告何海昌（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于内土地壹块，面积一点三亩，以有偿的方式租赁给乙方作建设养殖设施用地，租赁期限为二十年，即自2018年3月1日起至2038年3月1日止。土地租金每亩每年人民币贰仟叁佰捌拾元整（¥2380.00），经双方商定，将租赁期二十年分为四期，每期五年。乙方以每期租金为人民币壹万伍仟肆佰柒拾元整（¥15470.00）支付给甲方，具体支付方式如下：（1）第一期租金为人民币壹万伍仟肆佰柒拾元整（¥15470.00）第一期起止时间：2018年3月1日至2023年3月1日，第一期租金乙方于2018年3月1日支付给甲方；…双方签订合同生效后，乙方必须按时支付租金给甲方，同时甲方必须保证该宗养殖设施用地土地使用权清楚并在签订合同起交付给乙方使用，如有任何纠纷甲方负责处理；2018年3月1日起一个月内由甲、乙双方共同开拓一条宽为3米的水泥道路至养殖设施用地，所产生的费用甲乙双方各一半；该养殖设施用地所有的青苗农作物甲方必须在2018年3月1日前清理干净，如超过2018年3月1日未清理干净，甲方每天支付违约金人民币贰佰元（¥200.00）给乙方；租赁期间，甲方负责提供面积为零点壹亩的土地作为化粪池给乙方使用，乙方每年支付该化粪池租金贰佰元整（¥200.00）给甲方；甲方如有违约，按每期租金的双倍支付给乙方，本合同终止；乙方如有违约，按每期租金的双倍支付给甲方，本合同终止。被告主张从合同签订当天以及在2018年3月4日其主张向原告支付租金，而原告拒收。被告对其主张并提交了视频予以佐证，但该视频并未反映具体时间。原告在庭审中自认被告是迟延了十多天才向其交付租金，原告因被告迟延交付而拒收。 庭审中，原告主张案涉土地已于合同签订当日交付，同时已经清理完包含0.1亩化粪池土地在内的青苗农作物。被告抗辩原告没有依约交付土地，且0.1亩化粪池土地上的青苗农作物并未清理。案涉土地现由被告管理使用。 另查明，2017年12月12日，原告向被告出具一份《收条》，载明：“兹收到何海昌交来人民币壹万元正（10000元），用于土地租赁的保证金。经双方协商约定于2018年3月1日正式交付土地使用权时金额退付给何海昌。以此为据。”2018年2月28日，被告在案涉土地上铺设一条水泥道路，并主张修建道路支出水泥和沙费用2450元、人工费等共计4000元。 本院认为，本诉原告（反诉被告）陈谟兵与本诉被告（反诉原告）何海昌签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应依约全面履行自己的义务。 关于本诉部分。按照合同约定，被告应当于2018年3月1日支付第一期租金15470元给原告，根据庭审查明的事实来看，被告在2017年12月12日支付1万元保证金后，并未按照合同约定在2018年3月1日前支付租金。被告所提交的视频证据确证实原告拒收租金，但该视频并未反映具体时间，不足以证实其按约交付租金的事实。本院认为虽然被告存在迟延履行支付租金的行为，但其仅是在履行合同过程中存在轻微瑕疵，迟延支付了部分土地租金，并非致使合同目的不能实现，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告自述被告逾期十几天未支付租金，但在此期间其既未主张解除合同也未向被告催告租金，存在不当之处，同时，考虑到双方约定的土地租赁期限为二十年，且被告已对案涉土地实际占有使用，基于土地租赁合同的特殊性，在被告没有根本性违约的前提下终止合同，既不利于维护合同关系的稳定也有违诚信原则。故，本院对原告主张终止合同及支付违约金的诉请不予支持。 关于反诉部分。从上述论述可知因反诉原告迟延支付租金时间较短，违约程度显著轻微，本诉原告主张终止合同本院不予支持，为此，对于反诉原告主张继续履行上述合同本院予以支持。反诉原告主张反诉被告退还1万元保证金，根据反诉被告向反诉原告出具的《收条》，双方约定保证金于交付土地使用权时退付给反诉原告何海昌，该约定系双方的真实意思表示，故本院对反诉原告该项主张予以支持。反诉原告请求反诉被告按照合同约定分担铺设水泥道路所支出的费用4000元并提供收据予以证实，虽然反诉被告不认可该费用，但其未能提供相反证据推翻，考虑到该费用的支出符合市场价值范围，且该费用较小亦无鉴定的必要，故本院对反诉原告主张反诉被告承担一半费用即2000元亦予以支持。关于反诉原告主张反诉被告未清理土地上的青苗农作物，为此要求每天支付200元违约金的请求，本院认为，反诉被告主张已在清理完青苗农作物后交付土地，反诉原告予以否认，但在合同实际履行过程中，反诉原告已实际利用了租赁的土地，应当视为对土地现状已经接收，且对未清理的青苗农作物，其应当采取适当措施防止损失的扩大，而反诉原告未采取任何措施，对此存在一定过错，故对反诉原告该项请求，本院不予支持。 综上，结合反诉原告并未向反诉被告支付第一期租金15470元，为了减少双方当事人的诉累，该笔款可直接冲抵反诉被告应承担的退还10000元保证金以及承担铺设道路的一半费用2000元，冲抵后，反诉原告尚欠3470元租金未支付给反诉被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告陈谟兵与被告何海昌继续履行2018年3月1日签订的《土地租赁合同》； 二、被告何海昌支付第一期剩余租金3470元给原告陈谟兵； 三、驳回本诉原告陈谟兵和反诉原告何海昌其他的诉讼请求。 本诉案件受理费572元，由本诉原告陈谟兵自行承担；反诉案件受理费1454元，由反诉原告何海昌负担1320.2元，反诉被告陈谟兵负担133.8元（本诉及反诉案件受理费原告及反诉原告均已向本院预交，应由反诉被告陈谟兵承担部分，由被告何海昌在履行上述义务时一并冲抵）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉572元，反诉1454元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年三月十日 法官 助理  赖秋艳 书 记 员  熊谋华