河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29085号原告河南正弘高新实业有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路96号科技创业广场1号楼4层B405，统一社会信用代码：91410100066489267R（1-2）。法定代表人李向清，执行董事。委托代理人李国庆、王磊，该公司员工。被告刘杰，男，1978年12月1日出生，汉族，住河南省汤阴县。原告河南正弘高新实业有限公司与被告刘杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南正弘高新实业有限公司委托代理人王磊到庭参加诉讼，被告刘杰经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月30日，原被告就被告购买原告开发的位于郑州××新区××路××单元××号房屋，签署了备案号为GX140××××0425的《商品房买卖合同》。合同约定付款方式为现金支付及商业贷款，原告并作为保证人为被告与中国银行股份有限公司郑州文化支行签订《个人商业用房贷款合同》中对其按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还中国银行按揭贷款，导致原告作为保证人承担了保证责任，截止2019年5月30日中国银行按照贷款合同约定累计从原告保证金账户划扣65990.37元。原告承担保证责任后，多次要求被告履行相应还款义务，并于2017年3月28日以邮寄方式向被告发出了《告知函》，但被告仍不履行其义务，原告于2017年5月23日以邮寄方式向被告发出了《解除商品房买卖合同通知书》。故请求判令：1、确认双方签订的备案号为GX140××××0425的《商品房买卖合同》已解除；2、被告在十五日内配合原告办理注销商品房预告登记（预告登记号为郑房预字第1409047160号）的相关手续；3、被告在十五日内配合原告办理撤销商品房买卖合同备案的相关手续；4、被告偿还原告代其偿还的保证金65990.37元（暂计至2019年6月9日）以及自承担保证金之日起暂计至2019年6月9日的补偿金21719.27元（之后的补偿金按日万分之五计算至被告实际支付之日）；5、被告支付原告违约金2623.19元；6、判令原告有权从应退被告首付款中直接扣除上述款项。被告未答辩。经审理查明：2014年4月30日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为GX140××××0425的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号的房屋，总价款为262319元。买受人应当于2014年4月30日前支付购房款132319元，剩余130000元的付款方式为商业贷款。该合同附件四约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）、及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。因买受人原因致使出卖人行使合同解除权时，买受人自收到解除合同通知之日起3日内配合出卖人到相关部门办理合同解除手续，逾期买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，且需承担合同中约定的相关违约责任。原告提交的贷款还款回单显示其账户自2015年9月29日起陆续被贷款银行划扣款项。庭审中原告称因被告未按期偿还按揭贷款，其保证金账户自2015年9月29日至2020年2月28日期间分30笔被贷款银行划扣共计81005.96元。原告于2017年4月6日向被告邮寄送达了《告知函》，并于2017年5月23日再次向被告邮寄送达了《解除合同通知书》。现原告请求确认双方签订的合同已解除，并由被告向其支付违约金等各项费用，双方协商未果，遂引发本案纠纷。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、预告登记证、个人商业用房贷款合同各一份、告知函及邮寄单、邮件查询信息各一份、解除合同通知书及邮寄单、邮件查询信息各一份、贷款还款回单一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。该合同附件四第三项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及相关损失支付给出卖人。买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。本案中，被告未按期向银行偿还按揭贷款，导致原告为其承担了保证责任代其向银行还款，此后被告亦未按合同约定向原告清偿相关款项，其上述行为已构成违约，原告亦于2017年5月23日向被告邮寄送达了解除合同通知书，故对原告请求确认双方签订的编号为GX140××××0425的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该房屋的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（预告登记号为1409047160）。该合同解除后，原告应将被告已支付的购房款返还给被告，因被告经本院传票传唤未到庭，双方未能对该付款数额予以确认一致，故对此双方可另行协商处理。原被告签订的《商品房买卖合同》附件四第三项约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金；第七项约定，因买受人原因致使出卖人行使合同解除权时，买受人自收到解除合同通知之日起3日内配合出卖人到相关部门办理合同解除手续，逾期买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。本案中，因被告未按期偿还按揭贷款的违约行为致使该《商品房买卖合同》被解除，原告请求被告按总房款百分之一的标准支付违约金2623.19元不超出范围，故对其请求本院予以支持。原告请求被告偿还其代为向贷款银行偿还的款项及相应补偿金。因原被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告已可对该房屋另行予以出售，贷款银行从其处所划扣的保证金亦包含在该房屋价款之内，且本院已判令被告向原告支付违约金，故对原告该诉讼请求本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告河南正弘高新实业有限公司与被告刘杰于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》（编号为GX14001660425）已解除。被告刘杰于本判决生效后15日内，协助原告河南正弘高新实业有限公司注销本判决第一项确认的《商品房买卖合同》的备案登记（备案号为GX14001660425）、撤销本判决第一项确认房屋的预告登记（预告登记号为郑房预字第1409047160号）。三、被告刘杰于本判决生效后10日内，支付原告河南正弘高新实业有限公司违约金2623.19元。四、驳回原告河南正弘高新实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1029元，由原告负担1004元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年三月十六日书记员 席雨珂