山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7652号上诉人（原审被告）：济南华龙碳化硅特种制品有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：房守恂，总经理。委托诉讼代理人：杨兰臣，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张爱荣，女，1949年6月12日出生，汉族，住山东省桓台县。被上诉人（原审原告）：刘志敏，女，1926年5月13日出生，汉族，住山东省桓台县。被上诉人（原审原告）：伊善伟，男，1971年9月26日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：伊善青，女，1971年3月8日出生，汉族，户籍所在地山东省济南市，现住山东省济南市历下区诚基中心4号楼2单元508号。被上诉人（原审原告）：伊善涛，男，1976年7月2日出生，汉族，户籍所在地山东省济南市，现住山东省济南市历下区七里堡小区11号楼3单元402号。以上五被上诉人的共同委托诉讼代理人：韩毅，北京市京师（济南）律师事务所律师。以上五被上诉人的共同委托诉讼代理人：裴宝园，北京市京师（济南）律师事务所律师。上诉人济南华龙碳化硅特种制品有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人张爱荣、刘志敏、伊善伟、伊善青、伊善涛（以下简称张爱荣等五人）共有物分割纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。华龙公司的委托诉讼代理人杨兰臣，张爱荣等五人的委托诉讼代理人韩毅、裴宝园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张爱荣等五人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张爱荣等五人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，本案《合作建房协议书》为无效合同。1、《土地管理法》（2004修正）第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。本案中，华龙公司早在1995年6月30日就曾与济南市科学技术委员会签订《国家级（省级）火炬计划项目合同》。1996年7月5日，济南高新区管委会批复华龙公司进开发区科技城建设，项目建设总投资2980万元，把科技城约10亩土地和工业园H楼楼座产权出让给华龙公司，建设新厂，扩大生产规模。1996年8月18日，华龙公司与济南高新区管委会规划土地建设管理局（以下简称高新区规划土管局）签订《国有土地使用权出让合同》，华龙公司以出让方式取得涉案科研楼所在宗地的国有土地使用权。1996年10月24日，济南高新区管委会向华龙公司下达关于“新型碳化硅高温节能窖具”项目投资计划立项的批复。2002年3月26日，济南高新区管委会向华龙公司下发研究楼（涉案科研楼又称研究楼）项目投资计划的批复，同意建设研究楼。2002年9月20日，华龙公司取得涉案科研楼的《建设工程规划许可证》。2004年11月16日，华龙公司与伊茂良签订本案《合作建房协议书》。2006年1月8日，济南市人民政府向华龙公司颁发《国有土地使用证》，该证记载，地类（用途）：工业用地，使用面积6587平方米。从上述一系列事实和证据可以看出，涉案科研楼是为工业项目配套的建筑，所在宗地是工业用地，涉案宗地上不仅有涉案科研楼，还有厂房、多个车间，涉案宗地及地上建筑物是专门用于华龙公司的工业项目，并经过济南市和高新区多个机关和部门审批，并明确要求，未经有关机关批准不得改变用途。而本案的《合作建房协议书》是在科研楼还未开工建设之前签订的，并约定伊茂良在科研楼建成后分得55%的科研楼建筑面积。显然，伊茂良签订此《合作建房协议书》的目的是为了取得科研楼55%的产权，按此协议，不经审批机关审批，伊茂良就可取得科研楼的一多半产权，显然违反《土地管理法》第五十六条的规定，也违反上述济南市及高新区有关机关的多份文件规定和要求。依据《合同法》第五十二条的规定，本案《合作建房协议书》应属无效合同。2、本案《合作建房协议书》还损害社会公共利益。从上述一系列济南市和高新区的文件来看，把科技城中的涉案土地出让给华龙公司，就是为了发展高新技术产业，造福社会。而按照《合作建房协议书》的约定，把科研楼的一多半建筑面积分给伊茂良个人，不仅与规划用途不符，对华龙公司的科研和生产工作必然造成很大影响，甚至无法进行，从而损害社会公共利益。在伊茂良分得部分科研楼产权后，曾把科研楼的一部分出租给别人开办幼儿园，被教育行政机关责令关闭，这说明按照《合作建房协议书》履行，就会导致整个工业项目受到严重影响，从而达不到政府出让土地、发展高新技术产业的目的，损害社会公共利益。一审认定本案《合作建房协议书》有效是错误的。3、依据《城市房地产管理法》（1994年）第四十三条或第十七条的规定，本案《合作建房协议书》属于无效合同。本案《合作建房协议书》签订于2004年11月16日，判断其效力应适用当时有效的法律规定。《城市房地产管理法》（1994年）第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。该规定属于效力性强制性规定。本案《合作建房协议书》约定，伊茂良出资建设并取得科研楼55%的产权，实际上属于科研楼项目部分转让，该《合作建房协议书》的履行实际上必然改变原规划用途（原规划用途是与工业项目配套的科研），且未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，因此，该协议应属无效合同。《城市房地产管理法》（1994年）第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。本案《合作建房协议书》实际也违反了《城市房地产管理法》（1994年）第十七条的强制性规定，也应认定为无效合同。4、依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条和第十五条第二款的规定，本案《合作建房协议书》也属于无效合同。该解释第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。从本案《合作建房协议书》的内容看，甲方华龙公司提供部分土地的使用权、乙方伊茂良提供资金，双方共同投资建设楼房，乙方分得55%的房屋建筑面积的产权，实际上是双方共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产，合作开发的结果是把55%建筑面积的科研楼的产权分给伊茂良，从而进入市场。因此，根据本案协议内容，依据上述第十四条的规定，本案《合作建房协议书》认定为合作开发房地产合同较妥当，并且是把合作开发的房地产部分分割过户给伊茂良。该解释第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。……”。具体到本案，本案《合作建房协议书》的双方当事人均不具有房地产开发经营资质，因此，应认定本案《合作建房协议书》无效。5、2007年颁布、分别于2015年和2019年修正的《中华人民共和国城乡规划法》均在第四十三条第一款规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示”。涉案科研楼所在土地范围属于工业项目用地，科研楼本身的规划用途为科研，属于工业项目的配套科研用房，而本案《合作建房协议书》中却约定，科研楼建成后把55%的科研楼分割给自然人伊茂良，这显然是未经土地、规划等任何部门的审批就改变土地和科研楼的规划用途，违反上述《城乡规划法》第四十三条第一款的强制性规定，应认定本案《合作建房协议书》无效。二、一审判决结果与相关法律和政策相冲突。根据一审判决内容，华龙公司应在二个月内无条件为张爱荣等五人办理过户登记手续，而不需要有关行政机关审批，这显然与《土地管理法》第五十六条的规定冲突。《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》（济政发[2016]23号）第二条第（四）款第2项规定：“严格转让监管。受让人应按照土地出让合同约定进行开发建设，未达到转让条件的不得转让。工业项目用地出让5年后，经评估达到规定投资额的，可整体转让”。也就是说，转让工业项目用地必须整体转让。从济南市国土资源局、规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会、住房保障和房产管理局等十部门联合下发并经济南市人民政府审核同意的《关于贯彻〈济南市落实打造“十最”营商环境要求支持实体经济项目建设若干措施〉的实施细则（用地管理部分）》（以下简称《实施细则（用地管理部分）》的通知（济国土资发［2018］51号）第四条规定看，工业项目用地上产权分割，具有严格的条件限制和复杂的审批流程，并且即使企业因低效生产分割确权，受让人也必须是具有工业项目并满足一定条件的单位。而本案中张爱荣等五人均为自然人，根本不具有受让本案科研楼的主体资格。一审法院就工业用地上房屋过户问题于2019年5月9日向济南市不动产登记中心邮寄了《协助调查函》，该中心于2019年7月11日把答复函给一审法院寄出，一审法院作出判决时还未收到此答复函。一审法院在未收到济南市不动产登记中心答复的情况下，未再进一步核实，就草率地作出了判决。由此可见，一审判决结果不仅与《土地管理法》相冲突，也与济南市政府的政策和文件相冲突。本案中尽管科研楼的一部分已过户到伊茂良名下，并不代表是合法的。三、一审判决认定事实不清。1、张爱荣等五人诉称科研楼1-301至1-306六套房产已交付伊茂良，与事实不符。张爱荣等五人以2010年3月的租赁合同来证明科研楼1-301至1-306六套房产已交付伊茂良，该租赁合同是2010年3月的，是伊茂良在未经华龙公司同意的情况下擅自出租的，不能证明已经合法交付。事实上，华龙公司通过报警的方式，早已收回了上述房屋并把房门锁闭，智远派出所要求双方当事人维持现状，有报警记录为证。2、华龙公司在一审中提交了公司法定代表人与伊茂良于2011年1月21日签署的协议一份，该协议约定在双方办理第二次房屋过户时由华龙公司将三楼留下，伊茂良在协议末尾书写“同意春节后协商以上内容”并签上了自己的姓名。一审判决只是认为，伊茂良并未同意该协议的内容，并没有分析和探寻伊茂良在协议末尾书写“同意春节后协商以上内容”所隐含的深意。该协议中所述的三楼就是本案诉争的3楼中的537.39平方米，价值数百万元，伊茂良作为一个智力正常的人，并没有拒绝该协议中所述的华龙公司把三楼留下，而是同意以后协商，这其中必有重要的经济原因。华龙公司在一审答辩状中已说明伊茂良累计欠付华龙公司配套费差额款、垫付税金、水电费、变电设备购置费等高达数百万元。伊茂良既不拒绝上述协议内容，又不明确答应，华龙公司碍于情面，并认为3楼的产权登记在华龙公司名下，不经过华龙公司同意，伊茂良办不了过户手续，不愿意与伊茂良把关系搞僵，即使到2011年1月26日签订另一份协议时，仍然迁就伊茂良，该协议中只是进行事实描述，描述《合作建房协议》约定的主要内容，以及分割给伊茂良的房屋面积和时间。双方在2011年1月26日签订的协议中并未对科研楼3楼的权属进行确认或分割，回避了3楼如何处理的问题。一直到2013年9月10日伊茂良去世，伊茂良也未分割本案诉争的3楼东部。《合作建房协议》约定科研楼应于2005年底竣工，实际因伊茂良资金跟不上，延迟了好几年的时间，华龙公司还为其垫付很多钱，也就是说，因为伊茂良欠华龙公司数百万元的债务，才导致原协议的双方当事人不分割本案诉争的房产。伊茂良去世5年多以后，张爱荣等五人作为伊茂良的继承人才提起本案诉讼。3、张爱荣等五人是否都具有诉讼主体资格，一审并没有查清。伊善伟和伊善青分别是伊茂良的子女，但该二人的出生日期只差6个月零18天，明显不合理，张爱荣等五人对此并没有作出合理的解释，只是说已有生效判决认定其均是第一顺位的继承人。张爱荣等五人辩称，一、《合作建房协议书》是双方真实意思表示，合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。华龙公司提交的《实施细则(用地管理部分)》为地方政府规范性文件，不属于效力性强制性规定。且该文件为2018年5月发布，不能对既定事实产生溯及力。二、华龙公司一边说明涉案房屋只能归其作为科研使用，指责张爱荣等人获得房屋产权的行为是改变原房屋用途，侵害公共利益；另一边也承认在2009年之后将涉案楼房整体出租给第三人并开具发票。《合作建房协议书》签订至今已经15年有余，在协议签订之后伊茂良付出大量的人力、物力、财力建成了现有的涉案楼房，华龙公司主张合同无效，完全是为逃避其共有物分割的履行义务。即便涉案合同存在问题导致无效，也是华龙公司在明知不可为的情况下违反相关审批文件的要求，该责任应由华龙公司承担。三、张爱荣等五人对合建房屋是基于共建享有的物权，不属于《实施细则(用地管理部分)》第四条所规定的分割确权情形。伊茂良与华龙公司签订《合作建房协议书》后，投入了大量资金，并与有资质的第三方合作建成涉案楼房。《实施细则(用地管理部分)》第四条的规定是“企业因投资合作而行分割确权”，该条款中明确指出此项下的办理规定是针对“单个工业项目，因生产需要在接受投资、合资、对外投资合作过程中确需分割转让厂房的”，受让方须为企业。本案分割共有物的行为不符合上述实施细则规定的情形。华龙公司已经依据涉案协议向伊茂良交付了部分房屋，并办理了产权变更手续，本案不存在过户不能的情形。四、一审法院认定事实清楚，华龙公司所述与事实严重不符，一审法院已根据双方提供的证据材料查明案件事实。1.华龙公司提交的所谓的“协议”仅是协商文件，并未达成一致意见，且存在多处涂改，显然不具备证明效力。2011年1月21日的协议中，最后一句明确载明：“同意春节后协商以上内容”，从伊茂良该陈述可知，该协议仅是同意春节后协商，并未对1月21日的协议进行认可，双方均并未就该“协议”形成一致意见。结合2011年1月26日的协议可以看出，对于共有物的分割比例依旧是55%由伊茂良获得，并没有对相关的内容进行变更。华龙公司称伊茂良欠其数百万元，为其主观推断，并无证据支撑。2.张爱荣等五人系伊茂良的全部第一顺位继承人，此为法院生效文书确定的事实，系本案的适格主体。伊善伟与伊善青为同父异母的姐弟，年龄相差六个月并无不当。（2015）历城民初字第3984号民事判决、（2017）鲁01民终6677号民事判决中法院均已查明该事实。张爱荣等五人向一审法院起诉请求：1.依法判决华能路17号科研楼1-301、1-302、1-303、1-304、1-305、1-306号房产归张爱荣等五人按份共有；2.依法判决华龙公司交付剩余55.6555平方米房屋并办理过户手续，房屋归张爱荣等五人按份共有；3.本案全部诉讼费用由华龙公司承担。一审法院认定事实：2004年11月16日，乙方伊茂良与甲方华龙公司签订《合作建房协议书》及《补充协议》，约定合作建设华龙科研楼，建筑面积8610平方米，开工时间：2004年12月，竣工验收时间：2005年底。合作方式：甲方提供建筑用地，乙方提供建筑所需资金，共同建房。楼房建成后甲方将楼房总面积55%的产权和土地使用权分割给乙方。产权分配：楼房建成后，楼房西部总面积45%的产权归甲方所有，楼房东部总面积55%的产权归乙方所有。不足面积部分在二楼中线以西、宿舍以东划归乙方。甲方华龙公司在协议书尾部盖章，法定代表人房守恂签字，乙方伊茂良在协议书尾部签字并捺印。《补充协议》……二、关于分成面积……2.当分成面积不成整套时，具体方法等楼房落成后双方协商解决。2006年1月9日，济南市人民政府向华龙公司颁发了高新国用（2006）第0500001号土地使用权证书，位于高新区华能路以北的土地使用权面积6587㎡，土地使用权人为华龙公司，地号：051000006，地类（用途）：工业用地。2009年11月25日，乙方伊茂良与甲方华龙公司签订《协议》，约定：甲乙双方以甲方出地乙方出资的方式，于2004年11月签订《合作建房协议书》。现甲方已办完房产证，鉴于各种原因，为协助乙方贷款还债，经甲乙双方协商先办理四层（1-101、1-201、1-501、1-601）2572.76平方米房产证给乙方，评估价格合计为1372.646万元。其余待条件成熟再分割办证。甲方华龙公司在协议尾部盖章，法定代表人房守恂签字，乙方伊茂良在协议尾部签字并捺印。2009年9月1日，华龙公司取得了高新区华能路17号科研楼的济房权证高字第031065号权属证书，共有情况：单独所有，规划用途：科研，建筑面积8747.81㎡。2009年12月15日，伊茂良取得了高新区华能路17号科研楼1-101，济房权证历城字第118264号，建筑面积501.9平方米；1-201，济房权证历城字第118265号，建筑面积915.8平方米；1-501，济房权证历城字118266号，建筑面积577.53平方米；1-601，第济房权证历城字第118267号，建筑面积577.53平方米的权属证书。上述建筑面积共计2572.76平方米。2010年3月22日，甲方（出租方）伊茂良与乙方（承租方）昆山中创软件工程有限责任公司、丙方（物业服务方）济南正扬物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》及《附加条款》，约定甲方将位于历城区华能路17号科研楼1-301至1-306共六套房屋出租给乙方，出租房屋面积共537.4平方米（建筑面积），租赁期一年，自2010年3月28日起至2011年3月27日止。甲、乙、丙三方分别在合同尾部签字或盖章。2011年1月26日，乙方伊茂良与甲方华龙公司签订《协议》，约定：甲乙双方以甲方出地乙方出资的方式，于2004年11月签订《合作建房协议》，现合作项目已完工，根据《合作建房协议》，甲乙双方进行房产分割，甲方得总房产的45%，乙方得55%，房产合同总价额4821600.00元，房屋总面积为8747.81㎡，每平方米价格为551.18元，2011年1月25日，甲方分割给乙方1131.16㎡，价值为623472.76元，对于税款费用由甲乙双方按照国家有关政策规定执行。甲方华龙公司在协议尾部盖章，法定代表人房守恂签字，乙方伊茂良在协议尾部签字。2011年2月17日，伊茂良取得了高新区华能路17号科研楼1-401、1-402、1-403、1-404、1-405、1-406、1-701济房权证历城字第132833号、132837号、132838号、132836号、132839号、132835号、132834号权属证书。建筑面积共计1131.16平方米。此外，伊茂良与华龙公司及济南正通汽车租赁有限公司还达成了三方协议，将伊茂良所分得的产权房屋1--101室即地下室部分，计514.33平方米出售并办理了产权过户登记手续。华龙公司名下的历城区华能路17号科研楼1-301、1-302、1-303、1-304、1-305、1-306，6套房产建筑面积537.39㎡。2楼共有201及202两套房产，其中201已登记在伊茂良名下。2017年4月21日，一审法院作出的（2015）历城民初字第3984号判决认定伊茂良于2013年9月10日死亡，张爱荣系伊茂良之妻，刘志敏系伊茂良之母，伊善伟系伊茂良长子，伊善青系伊茂良之女，伊善涛系伊茂良次子，上述五人为伊茂良第一顺序继承人。判决已经济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6677号民事判决维持原判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于历城区华能路17号科研楼3层301-306的归属问题。华龙公司（甲方）主张2011年1月21日与伊茂良（乙方）签订协议，约定在双方办理第二次房屋过户时将三楼留下，并提交该《协议》，经庭审质证，张爱荣等五人对证据真实性不予认可，认为该证据系手写，且多处存在涂改，没有伊茂良的手印也无华龙公司的印章。退一步讲，即使该证据为真实的，证据的最后一句为“同意春节后协商以上内容”,也可以看出协议没有进行最终的协商确认。从2011年1月26日双方签订的协议也可以证实春节后协商的结果就是将1131.16平方米交付给伊茂良，但并没有免除华龙公司的其他责任。一审法院认为，2011年1月21日《协议》系华龙公司法定代表人房守恂起草，其中第5条“关于办房产证事项：双方商定甲方留下三楼从楼中线以东乙方的部分，其余给乙方办理房产证……”，《协议》末尾内容为“同意春节后协商以上内容”并有伊茂良及房守恂的签名。可以看出，即使该协议为真实的，伊茂良也并未同意房守恂起草的内容，只是同意春节后协商上述《协议》内容。2011年1月26日，双方又达成了协议，内容“……根据《合作建房协议》，甲乙双方进行房产分割，甲方得总房产的45%，乙方得55%......，2011年1月25日，甲方分割给乙方1131.16㎡……”。2011年2月17日，华龙公司协助伊茂良办理了华能路17号科研楼1-401、1-402、1-403、1-404、1-405、1-406、1-701，共计1131.16平方米的不动产变更登记手续。因此，2011年1月21日的协议并未实际履行，双方最终确定的是仍按45%、55%的比例履行《合作建房协议书》约定的房屋分配比例。综上，一审法院认定华能路17号科研楼1-301至1-306应归伊茂良所有。一审法院认为，本案系共有物分割纠纷，共有物分割请求权属于物权法上的形成权，不适用诉讼时效的规定。本案中，张爱荣等人请求分割共有物并不存在超过诉讼时效的情形。伊茂良与华龙公司签订的《合作建房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，伊茂良已按照协议内容履行其出资的义务，而华龙公司辩解称涉案房屋违反《实施细则（用地管理部分）》的相关规定，不具有可执行且无法过户。本案房屋过户登记因涉及行政管理范围，一审法院于2019年5月9日向济南市不动产登记中心邮寄了《协助调查函》，但济南市不动产登记中心收到函件后，至今未作出明确答复。且华能路17号科研楼的房产在2009年及2011年也相继办理了产权变更登记手续，《实施细则（用地管理部分）》发布于2018年5月，其内容也无法看出哪个具体条款限制本案的涉案房产办理过户登记，一审法院对华龙公司因政策原因不能办理过户登记的辩解意见不予采信，张爱荣等五人作为伊茂良第一顺位的法定继承人，依法对被继承人伊茂良的合法财产享有继承权。对张爱荣等五人要求位于华能路17号科研楼1-301、1-302、1-303、1-304、1-305、1-306号房产归张爱荣等五人按份共有的请求，一审法院予以支持。张爱荣等五人要求华龙公司交付剩余55.6555平方米（8747.81平方米×55%-2572.76平方米-1131.16平方米-514.33平方米-537.39平方米）房屋并办理过户手续，房屋归张爱荣等五人按份共有的请求，按照《合作建房协议书》的约定，楼房东部总面积55%的产权归伊茂良享有，不足面积部分在二楼中线以西、宿舍以东划归伊茂良。因华能路17号科研楼2层目前登记在华龙公司名下的房产只余1-202号，该房屋无法分割交付并单独办理过户手续，经一审法院释明后，张爱荣等五人表示不变更诉讼请求，因此一审法院对张爱荣等五人的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、位于济南市历城区华能路17号科研楼1-301、1-302、1-303、1-304、1-305、1-306号房产归刘志敏、伊善涛、伊善伟、伊善青、张爱荣按份共有，济南华龙碳化硅特种制品有限公司于判决生效之日起二个月内协助刘志敏、伊善涛、伊善伟、伊善青、张爱荣办理过户登记手续；二、驳回刘志敏、伊善涛、伊善伟、伊善青、张爱荣的其他诉讼请求。案件受理费49600元，由刘志敏、伊善涛、伊善伟、伊善青、张爱荣负担3674元，济南华龙碳化硅特种制品有限公司负担45926元。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张爱荣等五人对华龙公司提交的企业名称变更证明、轻骑路派出所的《证明》、2011年4月15日《济南时报》A20版无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据有异议：华龙公司提交：证据1、2019年6月6日济南市不动产登记中心《关于历城区华能路17号科研楼房屋转移登记问题的复函》；证据2、2019年8月1日华龙公司《关于济南市历城区华能路17号科研楼能否分割部分转移登记给公民个人的咨询函》；证据3、2019年8月7日济南市不动产登记中心《关于历城区华能路17号科研楼房屋转移登记问题的复函》及济国土发〔2018〕51号文件；证据4、华龙公司工作人员马军2019年3月20日拨打济南市12345政务热线电话视频光盘1张及对话文字内容打印件；华龙公司以上述证据证明，工业用地上的房产只能分割转移登记给符合一定条件的企业，不能分割给自然人，且必须履行法定的行政审批程序。涉案科研楼不能分割转移登记给张爱荣等五人。涉案《合作建房协议书》履行不能，张爱荣等五人的诉讼请求应予驳回。张爱荣等五人对证据1、2、3的真实性没有异议，对证据4的真实性不予认可，即便真实其询问的也是房屋买卖，并非本案中合作建房后的共有物分割。对以上证据的证明目的有异议，本案《合作建房协议》应为有效协议，《实施细则(用地管理部分)》为地方政府规范性文件，不属于效力性强制性规定。华龙公司应当履行协议内容，涉案房屋不存在过户不能的情况，在执行阶段可以过户。证据5、1995年6月30日的《国家级（省级）火炬计划项目合同》；证据6、济南高新区管委会《关于新型碳化硅高温节能窖具技改项目立项的报告》（济高管发［1996］第27号）；证据7、济南高新区管委会《关于同意“济南开发区华龙有限责任公司进开发区科技城建设”的批复》；证据8、济南高新区规划土管局《建设用地规划意见》和建设用地标定位置地形图；证据9、1996年8月18日《国有土地使用权出让合同》；证据10、《国有土地使用证》（高新国用［96］字第011101008号）；证据11、济南高新区管委会《关于“新型碳化硅高温节能窖具”项目投资计划立项的批复》（济高管发［1996］第114号）；证据12、济南高新区规划土管局《建筑工程规划定点意见通知》及总平面布置图；证据13、济南高新区管委会《关于济南华龙碳化硅特种制品有限公司研究楼项目投资计划的批复》（济高管发［2002］第103号）；证据14、2002年8月9日济南高新区规划土管局《建设工程规划设计审查意见通知书》；证据15、2002年9月29日颁发的《建设工程规划许可证》；证据16、《济南市人民政府关于同意为济南华龙碳化硅特种制品有限公司办理国有土地使用权出让手续的批复》济政土字〔2005〕179号；证据17、2005年11月24日济南市国土资源局《转发〈济南市人民政府关于同意为济南华龙碳化硅特种制品有限公司办理国有土地使用权出让手续的批复〉的通知》；证据18、《国有土地使用证》；证据19、《高新区建设工程有关部门联合审核意见表》；证据20、《房屋现场调查核定表》；证据21、《房屋所有权登记申请书》及附页；证据22、登记日期为2009年9月1日的《房屋所有权证书》（济房权证高字第031065号）华龙公司以上述证据证明：华龙公司属于高新技术企业，涉案科研楼所在土地属于工业项目用地，总体规划是建设新型碳化硅高温节能制品项目，在出让期限内未经出让方同意不得改变土地用途；涉案科研楼是为工业项目配套的建筑，《合作建房协议书》是在科研楼还未开工建设之前签订的，协议违反《土地管理法》第五十六条、当时有效的《城市规划法》第二十九条的规定，以合法形式掩盖非法目的并损害社会公共利益，应为无效合同。张爱荣等五人对于以上证据真实性予以认可，但认为与本案无关，对证明目的不认可，以上证据只能证明涉案房屋的由来，不能证明涉案《合作建房协议书》无效。将涉案房屋依照《合作建房协议书》分割给张爱荣等五人并不会改变土地工业用地的性质，协议内容并不违反国家法律法规，不属于合同无效的情形。证据23：2006年10月20日的山东省非税收入收款收据，右上角有伊善涛签名，项目名称为城市基础设施配套费，金额964320元；证据24、华龙公司科研楼《房屋建筑工程竣工验收备案单》；证据25、2011年2月1日申请人为伊茂良的《房屋所有权转移登记申请书》及其附页；华龙公司以上述证据及2011年1月21日、1月26日两份协议，证明：1、《合作建房协议书》中关于配套费约定每平方米按246元计算，如果减免配套费，减免部分归华龙公司所有。伊善涛实缴基础设施配套费为964320元，实际减免配套费1187641元。2、《合作建房协议书》约定，科研楼竣工验收时间应为2005年底，实际竣工日期为2009年3月，伊茂良拖延工期近4年。3、2011年1月21日《协议》约定“双方商定甲方留下三楼从楼中线以东乙方的部分”，其原因在于伊茂良应向华龙公司支付减免的基础设施配套费118万余元而未支付，伊茂良应向华龙公司弥补因其拖延工期给华龙公司造成的损失，伊茂良应支付而未支付供暖配套费180余万元（因伊茂良未交供暖配套费，科研楼至今不能供暖）等。正因为如此，伊茂良并没有反对协议中所述的“甲方留下三楼从楼中线以东乙方的部分”，而是在协议中书写“同意春节后协商以上内容”，证明协议双方达成“甲方留下三楼从楼中线以东乙方的部分”的一致意向，是有原因和事实基础的。4、2011年1月26日《协议》约定华龙公司再次分割给伊茂良1131.16㎡，与2011年2月1日《房屋所有权转移登记申请书》及其附页中登记的7条房屋信息的合计面积是相等的，证明2011年1月26日《协议》是专门用于为伊茂良分割房屋产权并转移登记用的，而非否定或取代2011年1月21日的《协议》。另外，从2011年1月21日《协议》中有“由于各种原因未能将全部工程项目完成”的表述，并且列明了待完成的项目，而2011年1月26日《协议》中却有“现合作项目已完工”的表述，两份在时间上相差仅5天的协议表述是矛盾的，再次证明2011年1月26日《协议》是专门用于为伊茂良分割房屋产权并转移登记用的，而非否定或取代2011年1月21日《协议》。张爱荣等五人对证据23非税收入收款收据真实性没有异议，对证明目的有异议，未交纳的1187641元并非是减免金额，而是因为涉案楼房不具备供暖条件未收取的供暖基建费用。对证据24房屋建筑工程竣工验收备案单真实性没有异议，对证明目的有异议，在施工过程中存在各种可能导致工程延期的情况，不能证明工期拖延是伊茂良导致。并且即便存在拖延的情况，也与本案无关，也已经超过了诉讼时效。对证据25《房屋所有权转移登记申请书》及附件真实性没有异议，对证明事项有异议，该证据仅能证明华龙公司依据《合作建房协议书》将部分房屋转移登记至伊茂良名下。2011年1月21日的《协议》，一审庭审中已进行质证，协议最后写明“同意春节后协商以上内容”，因此该协议仅是协商文件，并未达成一致意见，显然不具备证明效力，并没有对涉案《合作建房协议书》作出变更。对于2011年1月26日的《协议》，是按《合作建房协议书》约定的比例进行分割，华龙公司称该协议是专门用于为伊茂良分割房屋产权并转移登记用的缺乏事实及法律依据，该协议恰恰证明了2011年1月21日《协议》未改变原协议的任何实质性内容，应当以日期在后的协议为准。证据26、视频光盘，内容为：2018年8月5日，未经华龙公司允许，有人对涉案争议房屋进行装修，华龙公司人员制止装修行为，将科研楼3层东侧的大门重新锁上。证据27、济南市公安局历下区分局智远派出所《关于证明马军报警的函》，内容为：2018年8月5日14时25分马军报警称，其是华能路77号华龙大厦三楼东侧房屋的房主，称合作方在其不知情的情况下砸锁装修，求助。证据28、视频光盘，内容为：2019年9月5日，华龙公司工作人员对涉案科研楼3层东西两侧大门的上锁情况。华龙公司以上述证据证明，涉案科研楼3层东侧的房屋在华龙公司控制之下，从未向张爱荣等五人或伊茂良交付。张爱荣等五人对证据26视频光盘的真实性不予认可，对其证明目的亦不认可，伊茂良去世后，华龙公司欲违反约定阻挠张爱荣等五人合法占有房屋，视频中锁门人员身份不能确定，与华龙公司的关系不能确定，不能证明涉案房屋在华龙公司控制之下。对证据27《关于证明马军报警的函》真实性无异议，对证明事项有异议，首先不能明确马军的身份情况，马军不可能是涉案房屋的房主，其报警内容不实。张爱荣等五人对涉案科研楼三楼东侧房屋的占有具有合同依据和法律依据，对于砸锁装修的行为属于正当维权。该函可以证明马军报过警，但不能证明涉案房屋被其控制。对证据28视频光盘的真实性不予认可，对证明事项不予认可，该视频是华龙公司自行录制，不能反映涉案科研楼三楼的真实状况。张爱荣等五人提交证据：证据1、济南市历城区人民法院（2018）鲁0112执597号之一拍卖预告；证据2、济南市历城区人民法院（2018）鲁0112执597号之二执行裁定书；证据3、济南市历城区人民法院查封公告；证据4、网络询价报告三份（中国工商银行电商平台、京东平台、阿里拍卖平台）；证据5、济南市不动产登记中心2019年10月10日《关于历城区华能路17号科研楼房屋转移登记问题的复函》。张爱荣等五人以上述证据证明，华能路17号科研楼1-701的房屋（已过户在伊茂良名下）因其他案件已经进入拍卖程序，由济南市历城区人民法院完成询价，并发布拍卖公告，涉案的科研楼具备强制执行条件，可以通过强制执行办理过户手续。华龙公司质证称，对证据2、证据3、证据5的真实性无异议，对其证明目的有异议。复函再次明确涉案科研楼分割确权的受让方必须为项目符合市、区产业发展政策的企业，恰恰证明涉案科研楼不应当分割给张爱荣等五人，不应当进入执行程序，其涉及到的执行拍卖问题正是由于涉案科研楼以前错误的进行分割过户导致的，并不能证明涉案合作建房协议有效。对证据1、证据4，因系复印件对其真实性不予认可。对于以上证据，本院认为，华龙公司提交的证据1至证据25，其真实性可以确认，且与本案事实相关联，本院予以采信；华龙公司提交的证据26至28，当事人对其真实性有异议，且与本案争议的房产归属及能否转移登记问题无关联，本院不予采信。张爱荣等五人提交的证据2、3、5，当事人对其真实性无异议，与本案事实有关联，本院予以采信；其提交的证据1、4为复印件，华龙公司不认可，本院不予采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：华龙公司原名称为济南开发区华龙有限责任公司,1993年注册成立，1998年10月更改为现名称。1995年6月30日,济南市科学技术委员作为委托部门、华龙公司作为承担单位与项目主管部门济南高新区管委会经济技术贸易局签订《国家级（省级）火炬计划项目合同》，项目名称为重结晶质碳化硅高温窖具。1996年7月5日，济南高新区管委会向华龙公司作出批复，同意华龙公司进开发区科技城建设，项目总投资2980万元，将开发区科技城第15号、16号地块约10亩土地使用权和科香工业园H楼楼座产权出让给华龙公司。同年10月16日，济南高新区管委会规划土管局向华龙公司颁发高新国用（96）字第011101008号国有土地使用证，地址济南开发区“科技城”华能路，用途工业用地，批准使用期限五十年，面积7364.96平方米。同年10月24日，济南高新区管委会作出《关于“新型碳化硅高温节能窖具”项目投资计划立项的批复》，同意华龙公司“新型碳化硅高温节能窖具”建设项目立项，项目占地13亩，厂房建筑面积4500平方米，配套建筑面积1000平方米。2002年3月26日，济南高新区管委会作出《关于济南华龙碳化硅特种制品有限公司研究楼项目投资计划的批复》，同意华龙公司建设研究楼项目，项目总建筑面积10000平方米，总投资600万元，建设资金自筹解决。2002年9月29日，华龙公司取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为科研楼，建设位置华能路，建设规模为8610平方米。2006年1月9日，华龙公司换发新的《国有土地使用证》，地类（用途）为工业用地，使用权面积6587.0㎡。2009年9月1日，华龙公司取得涉案科研楼的所有权登记，规划用途为科研，建筑面积为8747.81㎡，总层数8层。2011年1月21日，房守恂（甲方）与伊茂良（乙方）签订《协议》，主要内容为：甲乙双方于2004年签订合作建房协议，由于各种原因未能将全部工程项目完成，为尽快为乙方办理房产证贷款还账，并完成所有协议中所定要完成的工程及收尾项目，经双方协商：①……。③关于甲乙双方合作建楼按协议分割事谊（宜）放在房产证办理之后单独商定。④关于配套费、房产证税金及从签订协议至今甲乙双方在经济方面的往来结算事项：……。⑤关于办房产证事项：双方商定甲方留下三楼从楼中线以东乙方的部分，其余给乙方办理房产证，为乙方贷款还账完成全部甲乙双方合作建房协议的未完成项目，如水、电、暖工程、甲方院子的恢复、排水、围墙、大门、路面、楼西头的门、地下室卫生间。房守恂、伊茂良在协议落款处签名，伊茂良同时注明“同意春节后协商以上内容”。2019年6月6日，济南市不动产登记中心向一审法院出具《关于历城区华能路17号科研楼房屋转移登记问题的复函》，主要内容：贵院《调查函》收悉，经查询，函中反映的房屋为历城区华能路17号科研楼，房屋所在范围土地用途为工业用地。根据济南市国土资源局等十部门共同印发的《关于贯彻的实施细则（用地管理部分）》的通知（济国土资发[2018]51号）的规定,对于工业用地项目办理分割转移登记的，需转让双方向区政府申请，由区政府研究制定方案，报市自然资源和规划局受理后，转市发改委等部门审核，符合要求的报市政府审批，经市政府批准后到市自然资源和规划局办理土地使用权出让合同变更协议并补缴土地差价。转让双方持市政府的批准文件、土地差价补缴单据、区政府出具的受让人资格证明等资料，到市房产交易部门、市不动产登记部门申请以楼层或楼幢为最小基本单元办理转让登记手续。2019年8月1日,华龙公司向济南市不动产登记中心发出《关于济南市历城区华能路17号科研楼能否分割部分转移登记给公民个人的咨询函》,咨询根据相关政策规定，本案科研楼可否分割给公民个人一部分并为该个人办理产权转移登记手续。2019年8月7日,济南市不动产登记中心向华龙公司出具《关于历城区华能路17号科研楼房屋转移登记问题的复函》,主要内容:贵公司2019年8月2日来函收悉,经查询，函中反映的房屋为历城区华能路17号科研楼，房屋所在范围土地用途为工业用地。根据济南市国土资源局等十部门共同印发的《关于贯彻〈济南市落实打造“十最”营商环境要求支持实体经济项目建设若干措施〉的实施细则（用地管理部分）》的通知（济国土资发［2018］51号）的规定，办理工业项目分割确权的受让方须为项目符合市、区产业发展政策的企业。2019年10月10日，济南市不动产登记中心向伊善涛出具《关于历城区华能路17号科研楼房屋转移登记问题的复函》，内容为：“来函收悉，我单位高度重视，安排专人调查处理，现将有关情况函复如下：经查询，来函中反映的房屋为历城区华能路17号科研楼，房屋所在范围土地用途为工业用地。根据济南市国土资源局等十部门共同印发的《关于贯彻的实施细则（用地管理部分）》的通知（济国土资发[2018]51号）的规定，办理工业项目分割确权的受让方须为项目符合市、区产业发展政策的企业。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知法发[2004]5号》第一条规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”根据上述两规定，人民法院向我中心送达生效法律文书和协助执行通知书要求协助办理上述房屋的转移登记等手续，我中心将相关情况予以告知，人民法院在知晓相关情况后仍要求协助办理房屋转移登记等手续的，我中心将依据人民法院送达的生效法律文书和协助执行通知书协助办理相关业务。特此函复。”一审法院在审理刘洪瑞与张爱荣等五人民间借贷纠纷一案中，于2016年1月22日查封了伊茂良名下的位于济南市历城区华能路17号科研楼1-701室房产。（2015）历城民初字第3984号民事判决生效后，刘洪瑞向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年6月7日作出查封公告。2018年12月14日，一审法院作出（2018）鲁0112执597号之二执行裁定书，裁定拍卖前述房产。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一、涉案《合作建房协议书》及《补充协议》是否有效；二、涉案科研楼1-301至1-306六套房屋是否应归属于张爱荣等五人，能否办理转移登记。关于焦点一，本院认为，华龙公司在其“重结晶质碳化硅高温窖具”项目实施过程中，取得国有工业用地使用权及建设工程规划许可。2004年11月，华龙公司与伊茂良签订《合作建房协议》及《补充协议》，由华龙公司提供建筑用地，伊茂良提供建筑所需资金，双方共同建设涉案科研楼。之后华龙公司取得了涉案科研楼的产权登记。在涉案科研楼的建设过程中，不存在改变土地用途的情形。华龙公司与伊茂良约定按比例分割涉案科研楼，该约定并不能等同于改变了涉案土地及楼房的工业或科研用途，伊茂良能否取得相应份额的房屋、需要办理何种手续属于合同履行问题，该约定本身并未违反法律法规的强制性规定。因此，华龙公司与伊茂良签订的《合作建房协议》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效。华龙公司主张该协议因损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目的及违反法律法规的强制性规定而无效，理由不成立，本院不予支持。华龙公司另称，本案协议属于合作开发房地产性质，双方均无房地产开发资质，因此该协议无效，对此本院认为，涉案科研楼系华龙公司为项目实施的需要而建设，并非以出售楼房进行盈利为目的，本案协议不应定性为合作开发房地产性质。华龙公司以此主张协议无效，本院亦不支持。关于焦点二，本院认为，根据2011年1月21日的协议，华龙公司与伊茂良协商将三楼中线以东部分即涉案六套房屋由华龙公司留下，其余给伊茂良办理房产证，但伊茂良在协议中注明“同意春节后协商以上内容”,2011年春节后双方是否重新进行了协商，是否就此达成一致，华龙公司未举证证实，因此仅根据该协议不能认定伊茂良对该六套房屋放弃了权利。伊茂良去世后，张爱荣等五人现要求确认涉案六套房屋归其所有。根据本案中济南市不动产登记中心先后给一审法院及本案当事人出具的回函可知，办理工业项目分割确权的受让方须为项目符合市、区产业发展政策的企业，自然人不能成为受让主体。张爱荣等五人显然不符合该受让条件，其要求确认涉案房屋归其所有并办理过户手续，法律上履行不能，因此，张爱荣等五人要求确认涉案房屋归其所有并办理过户登记，不应予以支持。对于由此造成的损失，张爱荣等五人可依据《合作建房协议》向华龙公司另行主张权利。一审判决不当，应予纠正。综上，华龙公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初564号民事判决；二、驳回张爱荣、刘志敏、伊善伟、伊善青、伊善涛的诉讼请求。一、二审案件受理费各49600元，均由张爱荣、刘志敏、伊善伟、伊善青、伊善涛负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年三月二日书记员  邢春艳