湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1124民初3294号 原告（反诉被告）杨某强，男。 特别委托代理人郑兵，男，系广东民诚众信律师事务所律师。 委托代理人**军，男，系湖南濂溪律师事务所律师。 被告(反诉原告）贺某昌，男。 特别委托代理人王湘彪，男，系湖南中航律师事务所律师。 原告杨某强与被告贺某昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某强以及特别委托代理人郑兵和委托代理人**军，被告贺某昌及其特别委托代理人王湘彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某强提起的诉讼请求：1、判令解除原告与被告2017年11月29日签订的《售房协议》;2、判令被告立即向原告退还人民币100000元，并按年息6%从2017年11月30日计付利息至付清款项之日止：3、判令被告向原告赔偿房屋差价损失人民币100000元(具体损失数额以评估为准)；4、被告向原告支付房屋占用费暂计5000元（占用费按同等地段房屋租赁市场价计付从2017年12月1日起至被告交付房产之日止）；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月29日原告与被告签订《售房协议》,约定被告将位于湖南省道县XX巷XX号第四层楼房出售给原告，价款为295000元，合同签订时支付100000元，剩余195000元在700天内付清。签订合同后原告依约支付房款人民币100000元给被告，从2017年12月开始原告即要求被告交付房产装修以便小孩上学之需，但被告一直以各种理由推却。2019年8月份原告备足剩余房款，联系被告告知可以向其一次性支付剩余房款，但被告见近年来房价上涨，竟有毁约之意不仅拒收房款、拒不交付房屋，甚至拒绝原告查验房屋。无奈之下，原告只能委托律师发函催商，但被告仍拒绝履约。原告认为原、被告签订的《售房协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法有效；被告应当遵循诚实信用原则履行合同；被告拒不履行合同，已构成违约。为维护自身合法权益，特诉诸贵院，望判如所求! 被告贺某昌的答辩要点：1、2017年11月29日答辩人与被答辩人签订的《售房协议书》合法有效，被答辩人伙同他人采取欺骗手段，篡改合同内容，被答辩人的行为属欺诈行为。由于被答辩人未及时足额给付所有购房款而违约，而约定标的物已重新安排答辩人儿子居住，故此房不存在出售给被答辩人。2、确认被答辩人要求答辩人支付房屋占用费5000元（占用费按同等地段房屋租赁市场价计付从2017年12月10日起计算至答辩人交付房产之日止）无效。故请求法院驳回被答辩人的诉请。 反诉原告贺某昌提起的反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告承担违约金88500元人民币。判令反诉原告向反诉被告收取合同款余额20%的定金39000元，合计127500元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告195000元银行同期贷款利息(自2017年12月15日起至反诉一审判决之日止的银行同期贷款利息；3、一切本诉、反诉，诉讼案中案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实及理由：2017年11月29日，杨权某伙同杨某强、杨顺某等人经他人介绍人欲购原告位于道县县城XX巷XX号柒层壹套套房。双方签订了《售房协议书》。协议签订后，已经发生法律效力，双方已具备法律约束力。合同既然已被反诉被告骗得，反诉原告只得吞下这一苦果，忍一之气，强撑“700天”。而今700天早已超过，反诉被告一直未通过中间介绍人做工作，亦未将所欠购房余款195000元人民币存于或放置在介绍人处，更未支付给反诉原告，足见反诉被告的品质恶劣，事先违约而反将违约责任推到反诉原告的身上，缺乏了做人的基本素质，丧失了商品房交易的信用，毁灭小产权商品房交易的习惯。恳请人民法院支持反诉原告人一切诉讼请求，判如反诉。 反诉被告杨某强答辩要点：反诉原告贺某昌提起的反诉理由不成立，请求法院依法驳回其反诉请求。 根据双方当事人的诉、辩主张和举证、质证情况，本院确认事实如下：被告贺某昌在购买了道县县城XX巷XX号旧房后，将其改建为九层的楼房。2017年11月29日，原、被告双方经人介绍，双方协商一致，以原告为乙方、被告为甲方签订了一份《售房协议》，该的协议主要内容有“1、甲方同意将坐落于红星五巷123号（除杂房外）第四层上楼梯（左、右）壹套房壹套出售给乙方，房屋建筑面积178.51平方米左右（按实际平方计算），公摊面积7%左右。2、出售的房屋现状：①现房室内混砂浆墙壁粗粉，板面为线浇板。②甲方负责将水、电主管、主线接到杂房的楼梯口；水、电入户的税、费及其它开支由乙方自行负责。3、乙方对甲方所出售的房屋已实地勘察并充分了解愿意购买。4、价格及付款方式：①价格295000元；②付款方式：经甲乙双方协商签订合同时，乙方付现金100000元；余款195000元在700天之内付清。如有拖欠；超过10天，甲方有权将房屋卖给他人，乙方无法干涉。签订协议后，双方共同遵守，如哪方违约，违约方付守约方违约金。5、乙方需要房屋、地产权过户，甲方提供相关资料和证件，但由此所产生的一切税费及其它开支全部由乙方承担，甲方一概不管。……”协议签订后，原告杨某强于2017年11月30日经其爱人郑某翠在中国建设银行道县支行的账户将100000元购房款转至被告贺某昌的账户内。此后，原告杨某强未将购房的余款195000元支付给被告贺某昌，被告贺某昌也未将出售的该套房屋交付给原告杨某强。原告于2019年8月欲将尚余的购房款支付给被告，被告拒收房款。原告又于2019年9月6日委托广东民诚众信律师事务所进行催商，被告仍拒绝尾款购房合同。被告贺某昌已将出售给原告的该套房屋交给他人居住了。原告杨某强为维护其合法权益，特诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，本院在审理过程中，原、被告均申请对涉案房屋进行市值鉴定，经本院委托湖南求是土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估。涉案的该套房屋在购房合同签订之日（2017年11月29日）的市场价值为人民币463900元（系被告申请》，评估费8000元，该套房屋诉讼之日（2019年10月24日）的市场价值为人民和由712800元，评估费为7500元。 本院认为，本案系房屋买卖纠纷。房屋买卖、转让，是指房屋权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转移给他人的行为。原、被告双方在自愿的基础上签订的房屋买卖协议书是双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，故该合同真实有效。原告杨某强主张因涉案房屋已无法交付给原告，其买卖合同的目的不能实现，请求依法解除原、被告双方签订的《售房协议》是符合法律的规定。被告贺某昌已将涉案房屋交给他人居住，对解除原、被告双方所签订的《住房协议》亦表示同意，本院对原告的该项诉请予以准许。一、关于原告杨某强诉请由被告贺某昌返还购房款人民币100000元，并按年息6%支付利息的请求，因原、被告均同意解除购房合同，故原告诉请由被告返还购房款人民币100000元的请求本院予以支持。关于原告诉请所交的购房款应按年息6%支付资金占用期间利息。因原、被告双方在《售房协议》中对此未约定，故本院对原告的该项主张不予支持。二、关于原告诉请由被告向原告支付房屋占用费5000元的请求，因原告在签订《售房协议》后，只交了三分之一的购房款，其涉案房屋不属原告所有，故原告的该项主张本院不予支持。三、关于原告诉请因被告的过错，造成原告的经济损失，因原、被告双方在合同中未约定违约金，故应由被告赔偿涉案房屋提起诉讼之日的市场价712800元与合同签订之日的市场价463900元差额款为人民币248900元计算损失。在本院中，被告贺某昌在2017年11月与原告杨某强签订《售房协议》时，出售的该套房屋系楼梯房，被告贺某昌于2018年又另加装电梯，在此期间未告知原告杨某强，双方对此未予协商，且在《售房协议》书约定的700天内又将涉案的该套房屋交给他人居住，已明确表示不再将涉案房屋出售给原告。被告贺某昌的行为已构成违约，应承担违约责任。如事实查明所述，原告杨某强在合同签订及履行的过程中行为不当，因双方在《售房协议》约定的交购房余款195000元在700天之内付清，该700天系原告填写，且在签订合同时，涉案的房屋已建好。被告贺某昌出售该楼房的其它套房时所约定的交纳购房余款的时间为70天，而原告杨某强在700天内亦未将购房余款195000元转至被告贺某昌的账户内。故原告杨某强违反诚信原则，亦存在过错，亦应承担相应的责任。根据湖南求是土地房地产评估有限公司对涉案房屋市场评估的价值时点是2019年10月24日（起诉之日），经计算，房屋价款差额为248900元，现原告杨某强主张全额赔偿房屋差价，原告的该项主张不予全部支持，考虑到双方的过错程度以及合同的履行情况，且原告只预交了三分之一的购房款，酌情由被告贺某昌赔偿原告的房屋损失为82967元（房屋价值差额的三分之一）较为公平合理。四、关于被告贺某昌的反诉请求，因被告贺某昌在本案中存在过错，且亦未提供反诉请求的相关证据，故本案对其反诉请求不予支持，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）杨某强与被告（反诉原告）贺某昌于2017年11月29日签订的《售房协议》； 被告（反诉原告）贺某昌于本判决生效之日起十日内返还购房款人民币100000元给原告（反诉被告）杨某强； 被告（反诉原告）贺某昌于本判决生效之日起十日内赔偿损失款人民币82967元给原告（反诉被告）杨某强； 驳回原告（反诉被告）杨某强的其他诉信请求； 五、驳回反诉原告贺某昌的反诉请求。 本诉案件受理费9028元，减半收取4514元，由原告杨某强负担2000元，由被告贺某昌负担2514元（被告负担的案件受理费2514原告已预交，被告在给付本案判决款项时一并支付给原告；原告预交案件受理费的余款4514元，由本院退回）；反诉案件受理费3068元，减半收取1534元，由反诉原告贺某昌负担（反诉原告预交案件受理费的余款1534元，由本院退回）；原告杨某强与被告贺某昌各自预交的房屋市值评估费由各自负担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  何明江 二〇二〇年三月六日 代理书记员  朱泓宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。