海南省第二中级人民法院民事判决书（2020）琼97民终79号上诉人（原审被告）：儋州福安房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海花园--商业城会所A1栋（控规A-7-4号地块）。法定代表人：连玉斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝继若，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何杰，男，1962年6月23日出生，满族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：康桂英，女，1965年9月21日出生，满族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：孙巧艳，女，1971年1月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：赵福臣，北京大成（海口）律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：**，北京大成（海口）律师事务所律师。原审第三人：刘海霞，女，1983年10月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：李铁军，黑龙江建兴律师事务所律师。上诉人儋州福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）因与被上诉人何杰、康桂英、孙巧艳、原审第三人刘海霞商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福安公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5229号民事判决，改判驳回何杰、康桂英、孙巧艳的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由何杰、康桂英、孙巧艳负担。事实和理由：1.涉案房屋属于二手房交易。何杰、康桂英、孙巧艳并非直接向福安公司购房，而是通过刘海霞、案外人周某与涉案房屋原买受人进行交易。根据何杰、康桂英、孙巧艳的自述，其先向刘海霞支付了款项555000元，再由刘海霞支付给周某。付款后，何杰、康桂英、孙巧艳才与福安公司签订《商品房买卖合同》，这一交易过程明显与一手房的交易习惯不符，可见何杰、康桂英、孙巧艳对该二手房的交易事实是明知的。其在未签订《商品房买卖合同》前将款项交付给非房屋所有人，存在重大过错，而且福安公司并未收取何杰、康桂英、孙巧艳的房款，周某收取其房款后也未交付给福安公司。其要求福安公司返还其房款没有事实根据及法律依据。2.周某并非福安公司销售人员及财务人员，其无权代理销售福安公司名下的房产。事实上周某为了获取非法利益，虚构卖房事实，骗取何杰、康桂英、孙巧艳的房款，已构成了诈骗罪，生效的《刑事判决书》已经认定该事实。可见周某的收款行为属于个人行为，并非公司职务行为。因此何杰、康桂英、孙巧艳应当要求周某返还其已支付的款项。3.从何杰、康桂英、孙巧艳提交的《商品房买卖合同》及发票看，商业城A9-116号房的总房款为324829元，后调剂的商业城A9-131号的总价款为334333元，发票金额为325570元。无论是从合同约定的总房款还是发票金额，均与何杰、康桂英、孙巧艳自称向刘海霞支付及刘海霞向周某支付的购房款555000元相差甚远，而且何杰、康桂英、孙巧艳向刘海霞支付及刘海霞向周某支付的款项均没有相应的证据予以证明。一审判决仅凭周某出具的《收条》就认定福安公司实际收到的房款为555000元，属于认定事实错误。何杰、康桂英、孙巧艳辩称，1.被上诉人的合理信赖利益应当受到法律保护。判断被上诉人在签订合同时是否尽到审慎义务，应当以被上诉人在签订合同过程中所处环境综合判断。如若不是基于对于福安公司的商业信誉以及存在过类似交易的实际情况的信任，被上诉人不可能与周某个人进行如此大额的交易，被上诉人认为，周某就是福安公司的代言人，与周某进行谈判磋商，履行付款义务，可以签订加盖福安公司公章及法定代表人名章的正式商品房买卖合同。并且福安公司在整个交易过程中，指派除周某之外的连建海、庄艳萍等人代表福安公司履行合同。因此，被上诉人在签订涉案商品房买卖合同过程中已经尽到审慎义务，不存在重大过错。2.福安公司主张周某无权代理销售房屋、收取房款系周某个人行为与实际情况不符。涉案房屋所在楼盘存在多套且多次以内部更名的方式重新签订《商品房买卖合同》达到再次转卖的现象。若没有福安公司配合，仅凭周某一人是无法完成交易的。因此，周某代表福安公司对外签订《商品房买卖合同》的行为系职务行为，因此产生的法律后果应当由福安公司承担。3.福安公司在一审法庭调查过程中对于合同以及所开具的不动产统一发票的真实性予以认可，这足以说明双方存在真实合法有效的买卖合同关系。从被上诉人所提交的由福安公司出具的《关于辞退周某同志的通知》内容以及合同签订履行来看，福安公司对周某以其名义与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》这一事实是知情并且予以配合的。4.从福安公司与被上诉人先后签订两份《商品房买卖合同》，为被上诉人协商置换不同房屋的行为可以证明福安公司与被上诉人存在真实的买卖合同关系而且配合置换房屋的事实。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。刘海霞述称，1.福安公司与何杰、康桂英、孙巧艳签订了《商品房买卖合同》，向何杰、康桂英、孙巧艳交付了购房《发票》足以证明福安公司的主体适格，应承担合同责任。本案不符合“二手”房交易的程序。2.周某先收到购房款，福安公司之后办理的更名签订的合同，这就证明周某收款是职务行为。3.周某收取购房款的行为，虽然已被追究刑事责任，但周某至今没有向何杰、康桂英、孙巧艳退还房款。根据法律规定，刑事判决的处理结果与本案没有冲突，周某收取购房款的行为是职务行为，由福安公司承担合同责任，返还购房款。何杰、康桂英、孙巧艳向一审法院起诉请求：1.判令解除何杰、康桂英、孙巧艳与福安公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DZ1052、FA·DZ1147）；2.判令福安公司返还何杰、康桂英、孙巧艳已支付的购房款555000元及利息（按同期同类银行贷款利率自2017年12月5日起计算至实际返还款项之日止）；3.判令福安公司向何杰、康桂英、孙巧艳返还收取的房屋登记费、公共维修资金、预售预告登记费、备案登记费共4450元；4.判令福安公司赔偿何杰、康桂英、孙巧艳交通费3422元；5.判令福安公司向何杰、康桂英、孙巧艳支付赔偿金324829元；6.案件受理费由福安公司负担。一审法院认定事实：2017年11月8日，何杰、康桂英、孙巧艳经刘海霞介绍，在福安公司处购买了其开发的白马井镇商业城A9-116号商铺一处，何杰、康桂英、孙巧艳遂通过刘海霞向福安公司的职工周某支付了购房款555000元。2017年12月5日，何杰、康桂英、孙巧艳与福安公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DZ0001052）。合同载明房款数额为324829元，福安公司在《商品房买卖合同》上加盖商品房合同专用章和法定代表人连玉斌的印章，以及销售经理连建海、销售员庄燕萍在合同上签名。2018年1月15日，福安公司向何杰、康桂英、孙巧艳收取房屋登记费、公共维修资金、预售预告登记费、备案登记费共计4450元，扣除退房款3133元后，何杰、康桂英、孙巧艳现金支付1317元。2018年1月26日，福安公司向何杰、康桂英、孙巧艳出具购买商铺的增值税普通发票，价税金额合计325570元。2018年3月初，何杰、康桂英、孙巧艳到福安公司询问，发现该A9-116号房屋于2016年9月8日已卖给案外人刘某。之后经双方协商，何杰、康桂英、孙巧艳同意将A9-116号房屋调剂为A9-131。2018年3月10日，双方重新签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DZ0001147）。但至今，福安公司未向何杰、康桂英、孙巧艳交付房屋，双方协商不成，遂引发本诉。另查，福安公司与案外人曾某签订《儋州市商品房买卖合同》（合同编号：DZL000119463），合同约定福安公司将位于儋州市××镇房屋以334333元的价格出售给案外人曾某，同时约定福安公司于2017年5月30日前向曾某交付A9-131号房屋。何杰、康桂英、孙巧艳主张福安公司赔偿交通费3422元，其提交的证据不足以证实。福安公司主张其不是本案的被告，其提交的证据不足以证实。一审法院认为，对本案的争议焦点，阐述如下：一、关于福安公司是不是本案被告问题。从本案现已查明事实来看，福安公司认可在涉案合同签订的期间，周某系其公司员工，福安公司认可涉案合同上的公章为其公司印章。从本案涉案合同的签订及何杰、康桂英、孙巧艳支付购房款的时间点来看，何杰、康桂英、孙巧艳系通过先行支付购房款到周某名下的账户，而后再签订涉案合同（上有福安公司的印章、法定代表人连玉斌印章及相关工作人员连建海、庄燕萍的签名），何杰、康桂英、孙巧艳支付购房款到私人名下账户而非福安公司名下账户的行为，在履行审慎注意义务时存在瑕疵，但支付购房款后，何杰、康桂英、孙巧艳与福安公司仍能顺利签订书面的房屋买卖合同，由此何杰、康桂英、孙巧艳有足够的理由相信其与福安公司签订合同，并已向福安公司支付了购房款，故福安公司应是本案的被告，福安公司主张其不是本案的被告的证据不足，不予采信。二、关于双方签订合同编号为FA·DZ0001052和合同编号为FA·DZ0001147的《商品房买卖合同》应否解除的问题。双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DZ0001052）和《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DZ0001147）是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，对双方所签订的《商品房买卖合同》应确认为合法有效。而因合同项下房屋已交付案外人，合同目的已无法实现，何杰、康桂英、孙巧艳据此主张解除合同于法有据，予以支持。三、关于解除合同后福安公司向何杰、康桂英、孙巧艳返还已支付的购房款555000元及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，应按实际履行情况进行权利回转，弥补合同双方当事人的损失，故福安公司应按实际收到的数额555000元向何杰、康桂英、孙巧艳返还购房款及支付利息，利息从何杰、康桂英、孙巧艳向法院起诉之日（即2018年7月10日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还购房款之日止）。四、关于福安公司应否向何杰、康桂英、孙巧艳返还收取的房屋登记费、公共维修资金、预售预告登记费、备案登记费共4450元的问题。鉴于合同编号为FA·DZ0001052的《商品房买卖合同》和合同编号为FA·DZ0001147的《商品房买卖合同》已解除，福安公司收取的房屋登记费、公共维修资金、预售预告登记费、备案登记费共4450元亦应予以返还。故何杰、康桂英、孙巧艳主张返还收取的房屋登记费、公共维修资金、预售预告登记费、备案登记费共4450元，符合法律规定，依法予以支持。五、关于福安公司应否向何杰、康桂英、孙巧艳支付交通费3422元的问题。何杰、康桂英、孙巧艳该项请求证据不足，不予支持。六、关于福安公司应否向何杰、康桂英、孙巧艳支付赔偿金324829元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第八条第（二）项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”及第九条第（三）项“出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。可见，第八条第（二）项的“买受人”是“一房二卖”中购买房屋在先的买家，而第九条第（三）项的“买受人”是“一房二卖”中购买房屋在后的买家。从本案现已查明事实，涉案合同项下房屋系福安公司售卖给案外人，又卖给何杰、康桂英、孙巧艳，故本案不适用“解释”第八条第（二）项的规定。何杰、康桂英、孙巧艳未对签订在前的合同是否解除或原买受人是否退房等事项做进一步审查，其主张福安公司隐瞒房屋已出卖给他人的证据不足，所以本案亦不适用“解释”第九条第（三）项的规定。故何杰、康桂英、孙巧艳请求福安公司支付赔偿金324829元于法无据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除何杰、康桂英、孙巧艳与儋州福安房地产开发有限公司签订合同编号为FA·DZ0001052的《商品房买卖合同》和合同编号为FA·DZ0001147的《商品房买卖合同》；二、儋州福安房地产开发有限公司应于判决书生效之日起十五日内返还何杰、康桂英、孙巧艳购房款555000元及支付利息（利息从2018年7月10日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还购房款之日止）；三、儋州福安房地产开发有限公司应于判决书生效之日起十五日内返还何杰、康桂英、孙巧艳房屋登记费、公共维修资金、预售预告登记费及备案登记费共计4450元；四、驳回何杰、康桂英、孙巧艳的其他诉讼请求。儋州福安房地产开发有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9384元，由何杰、康桂英、孙巧艳负担3470元，由儋州福安房地产开发有限公司负担5914元。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，周某因犯诈骗罪被海南省儋州市人民法院判处有期徒刑14年，并处罚金40万元；继续追缴周某的违法所得331.2万元，分别返还被害人吴才英7.2万元、刘海霞282万元（此款应由刘海霞返还给实际被害人）、连志扬42万元。该判决已发生法律效力，但周某的罚金及违法所得尚未执行到位。本院认为，各方当事人对解除案涉商品房买卖合同无异议，本案二审的争议焦点有：一、福安公司是否本案适格被告；二、福安公司是否应承担返还购房款责任以及返还购房款的数额。关于第一个争议焦点。根据查明的事实，虽然何杰、康桂英、孙巧艳直接将房款交付给福安公司的员工周某，但福安公司与何杰、康桂英、孙巧艳先后于2017年12月5日、2018年3月10日签订《商品房买卖合同》，合同上加盖福安公司的合同专用章及法人代表印章，福安公司销售经理连建海、销售员庄燕萍在合同上签名。合同签订后，福安公司向何杰、康桂英、孙巧艳出具了购房发票。以上事实足以证明签订合同并将涉案房屋销售给何杰、康桂英、孙巧艳的是福安公司。故一审判决认定福安公司与何杰、康桂英、孙巧艳成立案涉商品房买卖合同并无不当，认定福安公司是本案的适格被告合法合理。福安公司上诉称已有生效刑事判决认定周某擅自收取客户购房款构成诈骗罪，福安公司没有收到何杰、康桂英、孙巧艳支付的购房款，认为周某是合同相对方，福安公司不是本案适格被告。本院认为，虽然案涉已生效的刑事判决认定本案购房款系周某隐瞒真相，利用福安公司名义私下将多名业主的商品房转售给他人，骗取房款，并认定何杰、康桂英、孙巧艳系受害人。但在民事法律关系上，周某的行为是个人行为还是属于福安公司的行为，仍应依据民事证据及相关法律规定予以认定。根据查明的事实，福安公司在《商品房买卖合同》上加盖其印章和法人代表印章、其销售经理和销售员亦在合同上签字，足见签订该合同是其真实意思表示，合同合法有效，应当对其有约束力。据此，福安公司是合同相对方，应履行合同义务及承担合同责任。周某的行为在刑事上触犯刑律、被追究刑事责任，与其行为在民事上所产生的法律后果的认定并不冲突，不能依据刑事判决认定案涉房款系周某骗取，就认定本案商品房买卖合同的主体是周某。综上，福安公司该上诉理由不成立，本院予以驳回。关于第二个争议焦点。福安公司与何杰、康桂英、孙巧艳先后于2017年12月5日、2018年3月10日签订《商品房买卖合同》，将A9-116号房屋（后来调剂为A9-131号房屋）出售给何杰、康桂英、孙巧艳，但因A9-131号房屋在此之前已出售给案外人导致本案合同无法继续履行，双方对一审判决解除合同无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，何杰、康桂英、孙巧艳要求福安公司返还案涉合同购房款于法有据，应予支持。福安公司认为其没有收到何杰、康桂英、孙巧艳的购房款，而且生效刑事判决书已判令周某向被害人退还违法所得，福安公司不应承担返还义务。本院认为，刑事诉讼中的责令退赔程序解决的是被害人与犯罪行为人之间的财产返还问题，并不影响被害人通过民事诉讼程序向犯罪行为人之外的其他民事主体主张民事权利，本案刑事判决追缴周某违法所得的事实并不影响何杰、康桂英、孙巧艳基于民事合同关系向福安公司主张民事权利。至于何杰、康桂英、孙巧艳可能存在的双重受偿问题，可通过执行程序中协调刑事赔偿责任和民事责任等方式加以解决。刑事判决确定的退赔款如果发生实际退赔，可以在本案民事判决执行程序中予以抵扣。综上，福安公司主张其不承担返还购房款责任的理由不成立，本院予以驳回。关于返还购房款的数额如何确定问题。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。该合同约定的房屋的总价款为334333元，合同解除后，福安公司返还的购房款应限于合同约定的房屋价款。至于何杰、康桂英、孙巧艳在签订合同之前将555000元转由刘海霞支付给周某系其与周某之间的关系，何杰、康桂英、孙巧艳对其先支付给周某总款555000元而后与福安公司签订商品房买卖合同的价款334333元的事实是知晓并自愿履行的。何杰、康桂英、孙巧艳均系成年人，应当知道此交易模式存在风险，其支付给周某超出合同约定房款的款项对福安公司没有约束力，不应由福安公司返还。一审判决以何杰、康桂英、孙巧艳实际支付给周某的款项数额判令福安公司承担偿还责任不当，应予纠正。综上所述，福安公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5229号民事判决第一项、第三项；二、撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5229号民事判决第四项；三、变更海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5229号民事判决第二项为：儋州福安房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十五日内返还何杰、康桂英、孙巧艳购房款334333元及支付利息（以334333元为本金，2018年7月10日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2019年8月20日至购房款还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回何杰、康桂英、孙巧艳的其他诉讼请求。儋州福安房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9384元，由何杰、康桂英、孙巧艳负担4000元，儋州福安房地产开发有限公司负担5384元。二审案件受理费9384元，由何杰、康桂英、孙巧艳负担4000元，儋州福安房地产开发有限公司负担5384元。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○二○年三月十六日法官助理 白 黎书 记 员 刘 欣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印18份）