湖北省孝感市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂09行初33号原告严祥彪，男，1948年10月12日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市开发区。委托代理人尹卓，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、上诉，代收法律文书。被告孝感高新技术产业开发区管理委员会。住所地：孝感市交通大道391号。法定代表人邓道伟，该管理委员会主任。委托代理人熊胜平，该管理委员会工作人员。代理权限：一般代理。委托代理人钟宏昆，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告严祥彪认为被告孝感高新技术产业开发区管理委员会（以下简称孝感高新区管委会）未按照约定履行房屋拆迁补偿安置协议，向本院提起行政诉讼。本院于2016年8月9日立案后，于2016年8月11日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人尹卓，被告孝感高新区管委会的委托代理人熊胜平、钟宏昆到庭参加诉讼。审理中因案情需要进行协调,协调时间不计入审限。本案现已审理终结。2008年12月6日，孝感高新区管委会作为拆迁人与被拆迁人严祥彪签订《房屋拆迁补偿安置合同》，2016年8月9日严祥彪以孝感高新区管委会未按照约定履行房屋拆迁补偿安置协议为由提起行政诉讼。原告严祥彪诉称，2008年12月6日，原告与被告签订了《房屋拆迁补偿安置合同》并经公证。合同约定，原告被拆迁房屋建筑总面积304.2平方米。一楼还建比例在八角楼孝汉大道以南的片区改造项目中与孝汉大道第一排的其它房屋一起确定。二楼及二楼以上面积还住宅房，还建比例与南片改造项目中的其它同类房一致。如南片改造项目两年内没有动工建设，与路北的拆迁户一起还建。拆迁过渡期为2年，过渡房租金前两年按6.5元/月·平方米，从第三年开始每年增加3元/月·平方米。截至2016年5月，过渡期早已完毕，被告始终没有完全履行合同约定的相应义务。原告与被告多次协商未果，为维护原告合法权益诉至人民法院。请求：1、确认原告被告之间的《房屋拆迁补偿安置合同》有效；2、判令被告继续履行《房屋拆迁补偿安置合同》；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原告提交了以下证据：1.原告身份证复印件。拟证明原告身份；2.《房屋拆迁补偿安置合同》及公证书复印件。拟证明原告与被告签订合同并公证及原告房屋被被告拆迁的事实；3.孝汉大道拆迁房屋补偿款明细表及转账支票（或账户明细查询）。拟证明2012年11月至2015年11月一直按照每年增加3元/月·平方米的标准由湖北全洲房地产开发有限公司支付过渡房租金；4.改造项目合作协议书。拟证明拆迁补偿款由湖北全洲房地产开发有限公司代被告支付。5.严桥社区居委会证明。拟证明被告未按协议还建安置房屋也未按合同发放过渡安置费。被告孝感高新区管委会辩称，（一）答辩人愿意继续履行双方所签订的《房屋拆迁补偿安置合同》。（二）被答辩人要求“过渡房租金”从第三年开始每年增加3元/月·平方米，没有法律法规依据。征用、征收农民集体所有土地时涉及房屋补偿安置时，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，根据1998年《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》、2004年《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》、2003年《孝感市城市房屋拆迁管理实施办法》及2003年《孝感高新区集体土地房屋搬迁补偿安置办法》，“临时安置补助费”或“过渡安置费”标准为：在2年过渡期内的，不超过2元/月·平方米；延长半年以上的为5元/月·平方米。《房屋拆迁补偿安置合同》约定的“过渡房租金”达到了过渡期内6.5元/月·平方米，超出过渡期每年增加3元/月·平方米。该约定不但违反了行政法规、规章、规范性文件规定的标准，而且标准畸高，与同类房屋征收所支付的过渡费失去平衡，极其不公正。因此，答辩人与被答辩人所签订的《房屋拆迁补偿安置合同》中关于“过渡房租金”的约定，超出法定标准的部分应当认定为无效，不应当继续履行。其它有效的条款应当继续履行。被告向本院提交了以下证据：《房屋拆迁补偿安置合同》。拟证明2008年签订合同的事实，应当对过渡房租金部分进行调整。被告提交了以下法律法规依据：《城市房屋拆迁管理条例》（1991年、2001年）、《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》（1998年）、《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》（2004年）、《孝感市城市房屋拆迁管理实施办法》（2003年）、《孝感高新区集体土地房屋搬迁补偿安置办法》（2003年）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等。经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性予以认可，但对其证明目的有异议。被告对原告提交的证据真实性、合法性均没有异议，但认为补偿标准应予以调整，后期没有支付过渡房租金是因为标准畸高。本院对上述证据认证如下：原告、被告提交的证据均合法、真实且与本案具有关联性，予以采信。根据上述认定的合法有效证据及庭审查明的情况，本院认定事实如下：2008年12月6日，被告作为甲方（拆迁人）与原告作为乙方（被拆迁人）经协商就乙方房屋拆迁安置补偿达成协议，并签订《房屋拆迁补偿安置合同》，该协议约定的拆迁补偿安置方案主要内容有：原告被拆迁房屋建筑总面积304.2平方米。一楼面积还建房屋性质及还建比例在八角楼孝汉大道以南的片区改造项目中与孝汉大道第一排的其它房屋一起确定。二楼及二楼以上面积还住宅房，还建点及楼层在南片改造项目中由乙方与业主协商确定，还建比例与南片改造项目中的其它同类房一致。在确定还建比例和一楼还建房性质时应充分考虑乙方被拆迁房为临孝汉大道路面的商业价值。在未达成一致之前，业主不得强行开工。如南片改造项目两年内没有动工建设，北片改造项目动工建设后在北片改造项目中与路北的拆迁户一起还建。拆迁过渡期为2年。房屋装修及路面等一次性补偿金57388元。过渡的补偿有：a.搬家补助费1521元、b.过渡房租金前两年按6.5元/月·平方米，首次付前两年租金算至2010年11月30日止共计47455.2元，从第三年开始每年增加3元/月·平方米。2014年11月被告最后一次向原告支付过渡房租金（该款项由湖北全洲房地产开发有限公司代被告支付），被告亦未向原告还建住房，协议约定的其他事项被告均已履行。原告以被告未按照约定履行房屋拆迁补偿安置协议为由向本院提起行政诉讼，请求确认双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》有效并要求被告继续履行。本院认为，本案的争议焦点：一是原被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》是否有效；二是“过渡房租金”标准是否过高以及如何履行；三是被告还建原告住房和门面如何继续履行。关于第一个问题。《城市房屋拆迁管理条例》2001年11月1日实施，2011年1月21日失效，原被告双方于2008年12月签订《房屋拆迁补偿安置合同》时应适用该条例，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”即该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，《房屋拆迁补偿安置合同》是双方在协商一致的基础上签订的，系真实意思表示，亦没有《中华人民共和国合同法》规定的无效情形。故原被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》有效。关于第二个问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）、《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》（2004年）的规定，临时安置补助费的具体标准由市、州人民政府根据当地经济和物价水平确定，每年公布一次。而被告答辩提出的5元/月·平方米的标准为2003年3月18日开始施行《孝感市城市房屋拆迁管理实施办法》规定的标准，显然不是“每年公布一次”的标准，亦非合同签订之时2008年的标准。故对被告过渡房租金应为5元/月·平方米的意见不予支持，原被告双方应按合同约定的标准履行。根据《房屋拆迁补偿安置合同》的约定，被告向原告支付过渡房租金的标准为：前两年按6.5元/月·平方米，首次付前两年租金算至2010年11月30日止共计47455.2元，从第三年开始每年增加3元/月·平方米。即2010年12月1日至2011年11月30日（第三年度）的标准为9.5元/月·平方米，以此类推第四、五、六、七、八年度的标准分别为12.5、15.5、18.5、21.5、24.5元/月·平方米。经查被告于2014年11月最后一次向原告支付过渡房租金的标准为21.5元/月·平方米，即第七年度2014年12月1日至2015年11月30日的过渡房租金。因原被告双方未约定支付租金的具体时间，根据原告提交的转账支票（账户明细查询）及审理查明的双方历次支付租金的时间，确认被告支付租金的时间为上一年11月，即2015年11月被告应按24.5元/月·平方米的标准向原告支付第八年度2015年12月1日至2016年11月30日的过渡房租金，共计89434.8元，鉴于被告最后一次向原告支付租金已二年多再未支付，应酌定对其支付期限作出限定。本案原告起诉的时间为2016年8月，未到第九年度过渡房租金的支付时间，尚不能判断被告是否如期支付，故对第九年度及其之后的履行不属本案审理范围。但需要指出的是，被告作为行政机关，在与原告协商并自愿签订合同的情况下，必须诚实守信，尊崇契约精神，兑现自己的承诺并积极履行合同义务，做到依法行政。关于第三个问题。原被告双方2008年签订合同，过渡期为2年，时至今日已近9年，被告还建原告住房的义务未履行，原告依然居无定所，经查因客观情况发生变化，被告还建原告住房的约定难以履行。被告对此应积极与原告沟通，采取相应的补救措施。综上，对原告的诉讼请求予以支持，被告主张过渡房租金标准畸高的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告严祥彪与被告孝感高新区管委会2008年12月6日签订的《房屋拆迁补偿安置合同》有效；二、被告孝感高新区管委会于本判决生效之日起30日内向原告严祥彪支付2015年12月1日至2016年11月30日的过渡房租金，共计89434.8元；三、被告孝感高新区管委会对原告严祥彪的住房还建采取相应的补救措施。一审案件受理费2035元由被告孝感高新区管委会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  祁国华审判员  黄 伟审判员  张耀刚二〇一七年五月九日书记员  罗自阳《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。