北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2363号原告（反诉被告）：樊俊财，男，1988年3月20日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：李远，北京康隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴威，北京康隆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：夏杰涛，男，1971年7月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卢颍中，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，男，1971年1月21日出生，汉族，住四川省阆中市。原告（反诉被告）樊俊财与被告（反诉原告）夏杰涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）樊俊财及其委托诉讼代理人李远、吴威，被告（反诉原告）夏杰涛及其委托诉讼代理人王宇、卢颍中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。樊俊财向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《房屋合作合同》；2．判令被告返还租金5万元；3．判令被告赔偿原告经济损失344391．56元。案件审理过程中，樊俊财变更诉讼请求如下：1．判令《房屋合作合同》已经于2018年9月5日依法解除；2．判令被告返还租金50000元，装修押金10000元，物业费9000元；3．判令被告赔偿原告经济损失326984．06元。事实与理由：2018年年初，原告计划开设一家艺术培训中心，经他人介绍认识被告。被告告知原告，其拥有一处建筑面积为350平米的房屋（简称涉案房屋），坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑小区某号楼第二层。该房屋可以用于开设艺术培训中心，双方可以合伙经营培训中心，被告承诺该处房屋能够用于合伙企业办理营业执照。2018年7月31日，双方签订《房屋合作合同》，合同约定，租赁期限为3年，年租金为35万元，押金3万元。合同签订后，原告按约定支付了房屋押金3万元，第一笔租金10万元，并为装修房屋、支付人工费用以及购买相关办公用品花费394391．56元。此后，原告在为合伙企业办理营业执照的过程中发现，涉案房屋并非被告所有，且涉案房屋无法作为办公经营地登记营业执照。原告认为，被告在合同签订过程中，隐瞒真相，存在恶意欺诈行为，致使原告无法实现合同目的。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第94条、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。夏杰涛辩称：一、被答辩人所诉与事实不符，不同意被答辩人退还租金和赔偿经济损失的诉讼请求。事情的经过是,2018年5月22日，被答辩人与答辩人签订《合伙协议书》，《合伙协议书》第四条第一款“合伙人甲方以其拥有的一年房屋使用权折合人民币出资，计人民币叁拾五万元。”可以明确看出，乙方已经知晓答辩人拥有房屋的使用权而非产权，更不是被答辩人所称“涉案房屋并非答辩人所有……隐瞒真相，存在恶意欺诈行为”。签订合同前，被答辩人一直声称没有资金交付租金，希望答辩人以房屋使用权折合人民币出资合伙经营，经商定后才签署了《合伙协议书》(2018年5月22日)。被答辩人承诺2018年6月1日前交齐40万元出资，剩余13万元于2018年9月1日前补齐。但被答辩人自签约后一直未按协议履行，直到2018年7月31日，被答辩人提出合伙资金暂时无法兑现，还是由其分期支付租金弥补答辩人的部分损失。经被答辩人一再请求，答辩人又签署了《房屋合作合同》。《房屋合作合同》明确了租赁期限和租金及支付方式。在被答辩人使用房屋的过程中，声称用其“啊特”教育公司对外招生，在本合同租赁地进行培训，一直未提出在租赁地址办理营业执照的要求，且协议中答辩人亦未承诺办理营业执照。直至2018年8月下旬，被答辩人口头提出办理注册公司事宜，答辩人亦一起帮助其咨询注册的相关工作。2018年9月5日，被答辩人突然给答辩人发出《解除房屋合作(租赁)协议及合伙协议通知》，通知声称“您租给我的地址已不能提供工商注册。…现特发通知解除题述两份协议，同时将房屋交还。”被答辩人是以“不能提供工商注册”为借口，规避其一系列违约的事实。事实上，被答辩人自2018年5月实际进驻涉案房屋近半年时间，一直以各种借口不履行协议，意图空手套白狼，答辩人逐渐看清了被答辩人的企图，一直催缴房租及其它费用。被答辩人无法继续履行协议，遂以上述借口毁约。被答辩人所述不能提供工商注册与事实不符，被答辩人解除协议后,2018年12月7日在涉案房屋地址，北京市工商局昌平分局注册了“和弦曲艺术中心”。2016年8月10日在同一楼注册了“北京大牛拉面有限责任公司”。2017年7月18日在同一楼注册了“北京健安堂药店有限公司十分店”。2018年1月16日在同一楼注册了“北京川满苑餐饮管理有限公司”。事实证明被答辩人所述完全与事实不符。二、本案真正的受害者是答辩人。自从和被答辩人签订协议以来，答辩人积极全面履行合同义务，而被答辩人一直采取不支付合作金，延付租金，寻找借口毁约的方式，导致答辩人本该得到的租金收益大大减少。由于被答辩人毁约，造成了租金收入的空档期，同时由于被答辩人的物品滞留，为了减少租金损失，答辩人为其保管合伙物品又支付了费用。因此答辩人提起反诉，追究被答辩人的违约责任，赔偿答辩人的损失。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。夏杰涛向本院提出反诉请求：1．请求判令反诉被告向反诉原告支付租金66667元及水电费1513．8元；2．反诉被告立即腾退所占反诉原告房屋（100平米），支付占用费36868元；3．反诉被告承担本案反诉费用。案件审理过程中，夏杰涛撤回要求腾退房屋的诉讼请求。事实与理由：2018年5月22日，夏杰涛与樊俊才签订《合伙协议书》，约定双方合伙开办艺术培训中心，夏杰涛以北京市昌平区东小口镇天通苑某区某号楼第二层350平米房屋（夏杰涛为受委托出租人）一年房屋使用权（折价35万元）作为出资，樊俊财以现金53万元及技术出资，夏杰涛将房屋交给樊俊财后，由于樊俊财资金不足，无力投资，2018年7月31日双方协商以《房屋合作合同》取代《合伙协议书》，约定夏杰涛将涉案房屋出租给樊俊财，约定年租金为35万元，合作期限为2018年6月15日起至2021年6月14日。2018年8月8日，樊俊财向夏杰涛支付押金3万元，租金2万元。由于樊俊财不熟悉业务，开办艺术培训班又招不到学员,2018年8月底，樊俊财提出解除租赁合同，并将责任推至夏杰涛身上。2018年9月5日，樊俊财向夏杰涛发出解除租赁合同的通知，但夏杰涛并不同意,2018年9月27日，夏杰涛找到了另一个承租人，才同意解除租赁合同。自2018年5月22日至2018年9月27日合同解除，樊俊财使用房屋共计4个月，租金应为116667元，另外樊俊财的钢琴等物品还占用着出租房屋约100平米的空间，截至目前占用费为32868元(占用120天每天占用费用为273．9元)，另有两台钢琴被放置在第三人房屋内占用费每月1000元，四个月4000元。扣除樊俊财已付押金、租金5万元，樊俊财欠付租金103535元、水电费1513．8元。樊俊财违约解除租赁合同，造成夏杰涛损失，夏杰涛反诉请求樊俊财支付租金和占用费、水电费损失，具有合法依据，上述请求敬请支持为盼！樊俊财辩称：不同意被告的三项反诉请求。本案事实与我方提交的起诉状一致。由于被告原因导致无法进行工商登记，原告的合同目的无法实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区1218号楼房屋所有权人系张小亮。夏杰涛陈述其为上述房屋的实际管理人及房屋出租人。2018年5月22日，夏杰涛（甲方）与樊俊财（乙方）签订《合伙协议书》，约定，合伙经营项目和范围为开办艺术培训中心（啊特教育），培训项目包括钢琴、古筝、吉他、架子鼓等；合伙期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；合伙人甲方以其拥有的一年房屋使用权折合人民币方式出资，计人民币叁拾伍万元，甲方拥有合作股份百分之三十五；合伙人乙方以现金伍拾叁万元及技术出资，乙方拥有合伙股份百分之六十五（含百分之十的技术股份）；合伙人乙的出资于2018年6月1日以前交齐40万元，剩余的13万元于2018年9月1日前补齐；自2019年6月1日起，合伙项目需支付房屋租金，每一年共计叁拾伍万元，甲乙双方按合伙协议比例各自分担。该合伙协议书还对其他内容进行了约定。双方均认可上述协议于2018年7月31日解除。2018年7月31日，夏杰涛（甲方）与樊俊财（乙方）签订《房屋合作合同》，约定，甲方将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑小区某区某号楼，第贰层，建筑面积为350平方米的房屋，以出租的方式给乙方使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约；合作期从2018年6月15日起至2021年6月14日止，共计36个月；乙方于2019年6月15日前将房屋首次押金、租金交由甲方；甲方于2018年6月15日前将该房屋交由乙方使用；该房屋的年租金为人民币350000元，第一次租金于2019年6月15日交付押金三万元，并且交付2018年7月30日租金10万元，第二次于2018年10月30日交付租金15万元，第三次开始房租以押一付三的方式支付，以后按照季度提前15日支付的方式；在出租期间物业、水电、取暖由乙方承担；甲方税款由乙方承担并负责办理；乙方应妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外），所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意，乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以向物业管理方申请施工，乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理，租赁期满后装修物的权属处理，双方商定；甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任；乙方在合同期内必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动，按时交纳物业管理费、水电气费、供暖费、公共区域发生费用，不支付或不按照约定支付租金达15日的，欠缴各项费用达5000元的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；除甲乙双方另有约定以外，乙方不得在合作期内将房屋部分或全部转租给他人；甲方收乙方押金叁万元，退房时结清水、电、气费，物业管理费，供暖费，交换钥匙后，由甲方退还乙方押金；如有不可抗力原因导致房屋毁损，造成甲、乙双方损失，双方互不承担赔偿责任，如因此而终止合同，合作金按实际使用时间结算，多退少补，甲方退还乙方全额保证金；该合同还对其他内容进行了约定。双方对租金起算时间存在争议，樊俊财认为应从2018年7月31日起计算租金，夏杰涛认为应从2018年6月15日起计算租金。樊俊财于2018年5月22日入住涉案房屋。2018年8月8日，樊俊财向夏杰涛转账5万元。关于该5万元的性质，双方存在争议。樊俊财陈述上述5万元系2018年7月31日至9月31日期间的租金；夏杰涛陈述上述5万元系樊俊财购买其股份的费用。2018年9月5日，樊俊财通过顺丰速运（母单号xxxxxxx，收件时间2018-09-05）向夏杰涛邮寄送达《解除房屋合作（租赁）协议及合伙协议通知》，内容为：夏哥（夏杰涛）先生，您好！通过我们这段时间经历的种种，我们没有合作下去的必要了。您说最晚本周一（9月3号），给我一个最终的答复，但仍然没有您的回信。最近，结合我们合作以来的各种遭遇，首先，您隐瞒我您不是房主的事情，让我感到您很没有诚信；其次，至少到我们上次谈话为止，您租给我的地址已不能提供工商注册。所以我觉得我没办法再和您合作以及租现有场所。现特发此通知解除提述两份协议，同时将房屋交还。至于损失清算，我会找律师通过法律来进行。夏杰涛认可收到该通知，并得知樊俊财搬离涉案房屋。关于涉案房屋内部分物品，樊俊财陈述其多次向夏杰涛主张搬走，并于2018年11月16日报警；夏杰涛陈述2018年11月16日樊俊财要求搬走物品，因房屋租金双方存在争议故而未同意樊俊财搬走物品。本案审理过程中要求双方进行交接，双方于2019年6月15日办理交接，并签署《租赁合同纠纷案件原告取回的办公用品清单》。樊俊财陈述还有其他物品未取回，夏杰涛不予认可。樊俊财为证明其损失提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》及多张收据，证明其产生的损失。夏杰涛对上述证据的真实性不予认可。2018年7月15日，樊俊财通过微信向夏杰涛支付1000元，显示内容为空调费；2018年7月29日，樊俊财通过微信向夏杰涛支付1632元，双方均认可该笔费用为1年的网费。关于夏杰涛主张的水电费，樊俊财予以认可。关于合同不能履行的原因，樊俊财提供其在2018年8月29日、8月30日与夏杰涛的录音，证明因涉案房屋无法办理营业执照导致无法经营。涉案房屋于2018年9月27日另行租赁。庭审过程中，双方均认可《房屋合作合同》已经解除，但是双方对合同解除的时间存在争议，樊俊财认为合同于2018年9月5日解除，夏杰涛认为合同于2018年9月27日解除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，樊俊财与夏杰涛签订的《房屋合作合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点之一合同的解除时间。双方均认可《房屋合作合同》解除，但对解除时间存在争议。樊俊财于2018年9月5日向夏杰涛送达《解除房屋合作（租赁）协议及合伙协议通知》，以涉案房屋不能提供工商注册为由要求解除合同。而双方签订的《房屋合作合同》中并未对工商登记进行约定，樊俊财提供的其在2018年8月29日、8月30日与夏杰涛的谈话录音亦不足以证明夏杰涛未配合其办理营业执照，且樊俊财在2018年9月5日即向夏杰涛送达解除合同通知，亦未给夏杰涛合理的期限履行配合义务。另一方面，夏杰涛租赁房屋从事教育培训，亦需要相关行政部门的审批。综上所述，现有证据不足以证明不能办理营业执照的过错在于夏杰涛一方。故樊俊财在向夏杰涛送达解除通知时其合同解除权并不成立，因此《解除房屋合作（租赁）协议及合伙协议通知》不能产生解除合同的法律效力。后夏杰涛在得知樊俊财搬离涉案房屋后于2018年9月27日将涉案房屋另行出租的行为，表明其同意解除合同。故双方合同的解除时间本院确认为2018年9月27日。本案争议焦点之二租金的起算时间。樊俊财主张《房屋合作合同》于2018年7月31日签订，租金起算时间应为2018年7月31日。夏杰涛辩称樊俊财于2018年5月22日入住涉案房屋，租金起算时间应为2018年5月22日。本院认为，合同是双方当事人的真实意思表示，双方在解除合伙协议的前提下签订《房屋合作合同》，且合同中约定的租赁期限自2018年6月15日起至2021年6月14日止，可以认定双方对租金的起算时间是明知的，即为2018年6月15日。樊俊财于2018年8月8日向夏杰涛支付5万元，陈述该5万元系2018年7月31日至2018年9月31日的租金；夏杰涛陈述该5万元系樊俊财购买其合作股份的费用，但未提交证据予以证明。本院根据双方陈述，认定该5万元系樊俊财交纳的房屋租金，夏杰涛的辩称意见本院不予采信。故樊俊财应缴纳的租金数额为99966元，已交纳5万元，故樊俊财应向夏杰涛支付租金49966元。关于夏杰涛主张退还装修押金、物业费一节，因未提交证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果，故本院对该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点之三樊俊财的经济损失。双方于2019年6月15日完成物品交接，樊俊财主张尚有物品未交接，但未提交证据予以证明，故对于其主张的物品损失，本院不予支持；关于装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据审理查明的情况，涉案合同系由樊俊财违约导致合同解除，且夏杰涛未同意利用，故对樊俊财主张的装修损失，本院不予支持；关于网费损失，双方均认可樊俊财交纳了一年的网费1632元，因合同解除导致樊俊财无法使用网络，故夏杰涛应将樊俊财未使用的网费予以退还，退还的数额，本院根据樊俊财实际使用期限进行酌定。关于水电费，樊俊财予以认可，本院不持异议。关于占有使用费，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，夏杰涛于2018年9月27日将涉案房屋另行出租，却因租金纠纷不退还樊俊财的物品，故其主张占有使用费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、确认樊俊财与夏杰涛2018年7月31日签订的《房屋合作合同》于2018年9月27日解除；二、夏杰涛于本判决生效后十日内赔偿樊俊财经济损失（网费）1166元；三、樊俊财于本判决生效后十日内支付夏杰涛房屋租金49966元；四、樊俊财于本判决生效后十日内支付夏杰涛水电费1513．8元；五、驳回樊俊财的其他诉讼请求；六、驳回夏杰涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7240元，由樊俊财负担7190元，已交纳；由夏杰涛负担50元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1200元，由夏杰涛负担661元，已交纳；由樊俊财负担539元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  权立工人民陪审员  唐险峰二〇二〇年三月十一日书 记 员  周心怡