福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民终5025号 上诉人（原审被告、反诉原告）:泉州市金秋园房地产有限公司，住所地福建省泉州市泉港区峰尾镇政府办公楼四楼。 法定代表人庄双惠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连湘渊，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘祖珍，女，1982年8月24日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人泉州市金秋园房地产有限公司（以下简称“金秋园房地产公司”）因与被上诉人刘祖珍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金秋园房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘祖珍的诉讼请求，支持金秋园房地产公司一审的全部反诉诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条规定，房屋交付期限以买受人已按原合同及本协议支付了全部应付款项为前提，如买受人逾期支付应付款项的，则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超过了合同约定的交付期限，出卖人也不构成违约。《住宅专项维修资金管理办法》、《泉州市住宅专项维修资金管理规定》对买受人应当在办理入住手续前缴存专项维修资金作了明确规定。《商品房买卖合同》第十八条也明确约定刘祖珍应于2014年6月30日前缴纳专项维修资金5043元，且对具体向哪个账户缴纳约定非常清楚。刘祖珍至今仍未按约定缴纳专项维修资金，金秋园房地产公司依法享有后履行抗辩权，可以拒绝交房。交房时间应顺延至刘祖珍支付该费用之后。停水、停电、天气及重大技术问题等导致的停工，金秋园房地产公司依法可顺延交房。施工过程中，遇到停水23天、停电12天，可顺延35天。遇到雨量在50毫米以上的降雨15天、8级以上（含8级）强风天气63天，可顺延78天。在施工过程中，遇到不可预见的异常困难，同时也是重大技术问题无法及时解决，依约可顺延63天。综上，金秋园房地产公司可顺延交房天数共计176天，并非一审判决所认定的29天。金秋园房地产公司于2015年12月15日交房，不构成逾期交房。假设金秋园房地产公司真的存在逾期交房的违约行为，刘祖珍诉求按已付款的日万分之三计算违约金，该违约金也明显过高。为此，金秋园房地产公司一审已申请对租金标准进行评估、鉴定，但一审法院未予准许，违反法定程序。请求二审准许评估、鉴定，以确定实际损失。根据《商品房买卖合同》第六条及附件六合同补充协议第四条规定，刘祖珍应于合同签订之日起7日内提交按揭所需全部材料，如逾期提交，则自逾期之日起至实际提交按揭材料之日止，每日按拟按揭款项的万分之一点五向金秋园房地产公司支付违约金。刘祖珍未按期提交按揭材料，且逾期至2014年1月13日才向金秋园房地产公司支付按揭贷款21.8万元，故刘祖珍应承担违约责任，支付逾期提交按揭材料的违约金。根据合同约定，自交房通知送达之日起10日内，买受人仍未办理房屋交接手续的，应承担自送达第11日起至实际办理交接手续之日止每日按原合同总价款万分之一计算的房屋保管费。金秋园房地产公司已于2015年11月15日向刘祖珍送达交房通知书及相关材料，但刘祖珍至今仍未接收房屋，应支付房屋保管费。 刘祖珍未作答辩。 刘祖珍向一审法院起诉请求：一、金秋园房地产公司将符合商品房买卖合同第八条及交房条件补充约定交付条件的301号商品房交付刘祖珍使用；二、金秋园房地产公司支付刘祖珍违约金（自2014年7月1日起至实际交付之日止，按已付款日万分之三计算）。 金秋园房地产公司向一审法院反诉请求：一、刘祖珍向金秋园房地产公司支付逾期缴纳专项维修资金的违约金（自2014年6月30日起至实际缴纳专项维修基金之日止，每日按逾期付款5043元的万分之三计算）；二、刘祖珍向金秋园房地产公司支付逾期提交按揭贷款材料的违约金1995元（自2013年11月14日起至2014年1月13日止，每日按拟按揭贷款21.8万元的万分之一点五计算）；三、刘祖珍向金秋园房地产公司支付房屋保管费（自2015年11月26日起至实际办理交房手续之日止，每日按合同总价款312752元的万分之一计算）。 一审法院认定事实：金秋园房地产公司成立于2010年8月9日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发、销售，等等。2010年12月6日，泉州市泉港区人民政府向金秋园房地产公司颁发泉港国用（2010）第0107号《国有土地使用证》，该证载明的座落地址为泉港区××镇××村××路东侧，地类（用途）为住宅用地—城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为14754㎡。2010年12月15日，金秋园房地产公司取得金秋.阳光海岸《建设用地规划许可证》。2011年6月16日，金秋园房地产公司取得金秋.阳光海岸1-Ａ﹟、1-Ｂ﹟、2﹟、3﹟楼、地下室工程《建设工程规划许可证》。2011年8月3日，金秋园房地产公司取得金秋.阳光海岸1-Ａ﹟、1-Ｂ﹟、2﹟、3﹟楼、地下室工程《建设工程施工许可证》。2012年5月17日，金秋园房地产公司取得金秋.阳光海岸1-Ａ﹟、1-Ｂ﹟、2﹟、3﹟楼、地下室工程《商品房预售许可证》。2013年11月6日，刘祖珍与金秋园房地产公司签订买卖合同（合同编号为201311060035）及《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”）各1份。其中，该买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人向出卖人购买第2号楼3层301号商品房，建筑面积为100.86㎡，其中套内建筑面积81.97㎡，公摊面积18.89㎡；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为3100.85元／㎡，总价款计312752元；除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用、项目按以下标准、时间收取：详见附件六合同补充协议。”第六条约定：“付款方式及期限：如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国建设银行福建省泉州市泉港支行。监管账户×××13。买受人按下列第三种方式按期付款：3.其他方式：银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款方式，详见附件六。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。……。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际应付款的差额确定。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.该商品房所在建筑物不含有管道燃气；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人0元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题或因雨季影响施工进度。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同房屋已交付给买受人，期间的物业费、水费、电费、公摊费用等均由买受人负责。”第十八条约定：“……。专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币5043元，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：兴业银行泉州泉港支行。监管账户：1576××××4871。”第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十五条约定：本合同自双方签订之日起生效。补充协议第四条约定：“原合同第六、七条补充如下：2.关于付款：（1）买受人选择原合同第六条第3款“其他方式”付款的，买受人在2013年11月6日前支付全部购房款的30%，计94752元整。余款由买受人根据出卖人与按揭银行签订的有关楼宇按揭协议书、以该商品房为抵押向银行办理按揭贷款的方式支付。……。3.按揭资料的报送：（1）本协议签订之日起7日内，买受人应将按揭所需资料提交出卖人，由出卖人代向银行报送，如银行要求增加或重新提交按揭资料，买受人应于出卖人或银行通知送达之日起5日内提供。（2）买受人提供的按揭贷款所需资料是否完整，以银行审核认定为准。4.按揭手续办理：（1）买受人或其委托代理人接到出卖人关于银行批准按揭贷款的通知后，应按通知要求及时办理抵押登记等按揭所需手续。（2）在银行按揭手续办妥之前，出卖人有权拒绝履行原合同规定的交付房屋义务，即使超过了原合同约定的交付期也不构成违约。……。5.合同履行障碍及后果：原合同签订之日起60日内，因买受人原因（包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时办理该商品房抵押登记手续等）而使按揭手续无法办理或银行未批准同意按揭贷款或按揭贷款金额不足的，买受人应在出卖人通知送达之日起10日内付清全部房款。6.违约责任：（1）如买受人违反本协议第四条第3项“按揭资料的报送”规定，则自该款规定的期限届满之第二天起至买受人实际按规定提交按揭资料之日止，买受人每日应按拟按揭款项的万分之一点五向出卖人支付违约金。（2）如买受人违反本协议第四条第4项“按揭手续的办理”第（1）目规定，则自银行规定的期限届满之第二天起至买受人实际办理按揭必备手续之日止，买受人每日应按按揭款项的万分之一点五向出卖人支付违约金。……。”第五条约定：“原合同第八条补充如下：1.原合同第八条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定支付了全部应付款项，办妥按揭相关手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或办理按揭相关手续未被批准而未在约定期限内付清余款的，则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，即使超过了本合同约定的交付期限，出卖人也不构成违约；2.该条所指的特殊原因，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：（1）市政相关部门原因引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；为配合政府的法规、规章、命令、或市政建设而引起的延误；（2）施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；（3）遇到过程雨量在50毫米以上的降雨、8级以下（含8级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震造成无法正常施工的；（4）其他非出卖人所能控制的因素。”第七条约定：“原合同第十一条补充如下：1.买受人按原合同及本协议规定付清全部应付款项、办妥按揭相关手续后，方可办理商品房的验收交接手续，买受人需亲临或委托代理人办理该商品房的验收交接手续并签署房屋交接单。如委托代理人办理，在办理验收交接时须将合法委托书交与出卖人，否则出卖人有权拒绝与该代理人办理验收交接。买受人或其代理人在签署房屋交接单后，即视为出卖人已履行了原合同及本协议规定的向买受人交付商品房的义务，且该商品房在交付时完全符合原合同规定的交付条件及附件规定的标准；2.在该商品房具备原合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得拒绝接收。买受人应在交房通知送达之日起10日内办理房屋交接手续，因买受人原因未能按时交接的，出卖人无须承担延期交房责任；3.自交房通知送达之日起10日内，买受人仍未办理房屋交接手续的，则买受人应承担该商品房自交房通知送达之日起的第11日至其实际办理交接手续之日所应缴纳的物业管理费、房屋保管费（每日按原合同总价款的万分之一计算），自出卖人交房通知送达之日起的第11日起计算该商品房保修期，并视为出卖人履行完毕交付房屋义务，该商品房的风险责任（含毁损、灭失、延期办理房屋权属登记等）由买受人承担；4.如买受人认为商品房存在质量争议，除经专业鉴定部门（由提出争议的一方负责鉴定事宜）核定确属主体质量问题外买受人不得拒绝交接房屋，并同意按原合同第十一条约定处理。”第八条约定：“原合同第十三条补充如下：原合同第十三条所述的“达不到约定标准”仅指出卖人交付使用的商品房的装饰、设备、节能设施标准的价格低于原合同约定的标准。出卖人有权在未能采购到原合同附件三规定的材料或辅助设备时，采用其他价值不低于该约定标准的代用料或设备、设施，而无须承担任何违约责任。”第十二条：“关于专项维修资金的约定。买受人应根据原合同第十八条约定的金额（按预收面积每平方米50元）及时缴纳专项维修资金，买受人逾期缴纳专项维修资金的，按日向出卖人支付专项维修资金总额万分之三的违约金。……。”第十三条约定“其他约定：1.原合同及本协议指通知或告知均采用书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及报纸公告中的任一种方式。挂号信自投邮之日起的第5日即视为送达；特快专递自投邮之日起的第3日即视为送达；电视、报纸公告自该公告首次刊登之日起的第3日即视为送达。出卖人与买受人双方均保证原合同所书之通讯地址和电话是真实有效且无通讯障碍的，如有变更，应书面通知对方。任何一方向对方发出的通知和信函均应送达原合同注明的地址或经该方书面通知变更后的地址；2.买受人知悉出卖人所提供的楼盘资料或广告（包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模型以及有关文字说明）内容未经最终确定，不作为该房产状况的依据，有关该房产及其所在楼盘的所有细节应以政府批准的图纸、法律文件及买卖双方的合同约定为准；4.本协议是对原合同及其附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。”等等。2013年11月7日，金秋园房地产公司向刘祖珍出具了01365001号《销售不动产统一发票（自开）》，该张发票载明预收刘祖珍购房款的金额为94752元。2014年1月13日，中国建设银行向刘祖珍发放了诉争房屋按揭贷款21.8万元。2014年1月14日，金秋园房地产公司向刘祖珍出具了01365045号、01365046号《销售不动产统一发票（自开）》，该两张发票载明预收刘祖珍购房款的金额为20万元和1.8万元。2015年2月17日，泉州市泉港区公安消防大队对金秋.阳光海岸1-Ａ﹟、1-Ｂ﹟、2﹟、3﹟楼、地下室工程进行资料审查及现场检查测试后作出泉港公消验字【2015】第0008号《建设工程消防验收意见书》，该份验收意见的第一项为：“综合评定该工程消防验收合格。”2015年7月24日，泉州市泉港区住房和城乡规划建设局向金秋园房地产公司颁发了涉及诉争商品房小区主体工程即金秋.阳光海岸1-Ａ﹟、1-Ｂ﹟、2﹟、3﹟楼、地下室工程的建规验字【2015】36号《泉州市建设工程规划验收合格证》。2015年8月7日，诉争商品房小区主体工程即金秋.阳光海岸1-Ａ﹟、1-Ｂ﹟、2﹟、3﹟楼、地下室工程业经建设单位即金秋园房地产公司、勘察单位即中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司、设计单位即万地联合（厦门）工程设计有限公司、监理单位即福建大正工程管理有限公司、施工单位即福建祥盛建设有限公司的竣工验收。2015年10月30日，金秋园房地产公司将上述工程验收资料报泉州市泉港区住房和城乡规划建设局备案。2015年11月15日，金秋园房地产公司向刘祖珍发出《交房通知书》及《金秋园阳光海岸业主收楼须知》，通知刘祖珍于2015年11月15日至2015年12月15日期间到金秋园房地产公司处办理交房手续，并要求刘祖珍交纳按50元／㎡计算的公共维修基金等费用。但刘祖珍至今未向金秋园房地产公司交纳公共维修基金。2016年1月4日，刘祖珍提起本案诉讼。金秋园房地产公司则于2016年2月12日提起反诉。 2016年2月1日，泉州市气象信息服务中心（以下简称气象中心）向金秋园房地产公司出具了一份《天气资料分析报告》，该份报告载明的主要内容为：“峰尾观测站2011年4月11日至2015年12月1日止50㎜即暴雨以上天数统计为15天，8级以上极大风力统计为63天。其中，自2013年11月6日起至诉争房屋竣工验收之日即2015年8月7日止，50㎜即暴雨以上天数为3天（时间分别为：2014年7月23日、2015年5月19日、7月20日）；8级以上极大风力统计为22天（时间分别为：2013年12月24日、2014年1月15日、2月4日、3月20日、3月21日、5月5日、7月22日、7月23日、7月24日、9月15日、10月8日、10月10日、11月18日、12月8日、12月9日、2015年1月12日、2月8日、3月24日、7月8日、7月20日、7月21日、8月7日）。根据国网福建省电力有限公司泉州供电公司泉港客户服务分中心出具给金秋园房地产公司的《金秋园房地产有限公司（户号：7528175395）停电查询》可知，自2013年11月6日起至诉争房屋竣工验收之日即2015年8月7日止，诉争小区因故障等原因合计停电7天（时间分别为：2013年12月11日、2014年1月27日、2月4日、5月31日、2014年7月23日、7月27日、12月26日）。 本案合同签订前，金秋园房地产公司向该小区另一业主刘福民出具了1份《交房条件补充》，该份材料载明：“1、电梯使用东芝品牌；2、中庭配套游泳池和会所。” 一审法院认为，金秋园房地产公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，双方签订的买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容（除房屋保管费外）未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。本案中，诉争工程经竣工验收和消防验收合格后，金秋园房地产公司于2015年11月15日通知刘祖珍在2015年12月15日前办理房屋交接手续，刘祖珍无正当理由拒绝接收，故本案诉争房屋的交房时间应认定为2015年12月15日。现刘祖珍主张金秋园房地产公司交付商品房，不符合合同约定和法律规定，不予支持。从合同签订之日起至诉争房屋竣工验收之日即2015年8月7日止，扣除包括暴雨、8级风力、停电等情况造成无法正常施工可延期的29天后，金秋园房地产公司实际逾期交房504天，应按合同约定支付刘祖珍的逾期交房违约金为47288.1元。刘祖珍至今未交纳上述专项维修资金的事实清楚，证据充分，予以认定，依上述合同规定，刘祖珍的行为构成违约，依合同约定应向金秋园房地产公司支付相应的逾期付款违约金（自2014年7月1日起至该款项支付完毕之日止，每日按逾期付款5043元的万分之三计算）。故对金秋园房地产公司的此项反诉请求，予以部分支持。金秋园房地产公司主张刘祖珍支付房屋保管费（自2015年11月26日起至实际办理交房手续之日止，每日按合同总价款312752元的万分之一计算），缺乏法律依据，因此，对金秋园房地产公司的此项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告泉州市金秋园房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘祖珍逾期交房违约金47288.1元；二、反诉被告刘祖珍应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告泉州市金秋园房地产有限公司逾期缴纳专项维修资金的违约金（自2014年7月1日起至实际缴纳专项维修基金之日止，每日按逾期付款5043元的万分之三计算）；三、驳回原告刘祖珍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告泉州市金秋园房地产有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证，刘祖珍未到庭质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据金秋园房地产公司二审提供的个人住房借款合同可以认定，刘祖珍提供办理银行按揭所需的全部资料并与银行签订个人住房借款合同的时间为2013年12月16日。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，金秋园房地产公司具有商品房预售资质，其与刘祖珍签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同关系应认定有效。双方均应依约履行义务。从合同签订之日起至合同约定的交房时间2014年6月30日止，因天气因素及停电影响施工按合同约定可以顺延交房时间的计9天，金秋园房地产公司可以相应顺延交房时间9天。金秋园房地产公司主张可顺延交房时间176天，缺乏依据，不予采纳。本案《商品房买卖合同》明确约定了专项维修资金的缴交时间、缴交方式等，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”，结合双方当事人在合同中的约定及刘祖珍尚未缴交专项维修资金的事实，金秋园房地产公司可以相应顺延交房时间至刘祖珍缴交专项维修资金之日。金秋园房地产公司已在具备交付条件后于2015年11月15日通知刘祖珍交房，因此，金秋园房地产公司不应承担逾期交房违约责任。根据合同补充协议第四条约定：在协议签订之日起7日内，买受人应将按揭所需资料提交出卖人，由出卖人代向银行报送，如银行要求增加或重新提交按揭资料，买受人应于出卖人或银行通知送达之日起5日内提供。如买受人违反该项“按揭资料的报送”规定，则自该款规定的期限届满之第二天起至买受人实际按规定提交按揭资料之日止，买受人每日应按拟按揭款项的万分之一点五向出卖人支付违约金。刘祖珍于2013年12月16日才提供办理银行按揭所需的全部资料并与银行签订个人住房借款合同，根据约定，刘祖珍应当支付给金秋园房地产公司逾期提交按揭贷款材料的违约金1046.4元（自2013年11月14日起至2013年12月16日止，每日按拟按揭贷款21.8万元的万分之一点五计算）。合同补充协议第七条第3款有关房屋保管费的约定系金秋园房地产公司提供的格式条款，该条款有关房屋保管费的约定明显加重了刘祖珍的责任，且与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，应认定为无效的格式条款。金秋园房地产公司要求刘祖珍支付房屋保管费，缺乏依据，不予支持。 综上所述，金秋园房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初15号民事判决第二项； 二、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初15号民事判决第一项、第三项、第四项； 三、刘祖珍应于本判决生效之日起十日内支付给泉州市金秋园房地产有限公司逾期提交按揭贷款材料的违约金1046.4元； 四、驳回刘祖珍的诉讼请求； 五、驳回泉州市金秋园房地产有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费524元，由刘祖珍负担。一审反诉案件受理费50元，由刘祖珍负担25元，泉州市金秋园房地产有限公司负担25元。二审案件受理费1032元，由刘祖珍负担1007元，泉州市金秋园房地产有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长  林海峰 审 判 员  戴 强 代理审判员  张 萍 二〇一七年五月五日 书 记 员  杨凌珊