上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初2702号原告（反诉被告，以下均称原告）某某。委托代理人某某。被告（反诉原告，以下均称被告）某某。原告某某诉被告某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日受理，依法适用简易程序。被告于同年3月21日提出反诉，本院依法对本诉和反诉合并审理，分别于2017年3月14日、4月10日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年11月口头达成原告购买被告所有的位于金山区某某镇别墅的协议，约定房价为155万元分两期付款。2015年11月21日，原告向被告支付第一笔房款50万元，2016年6月，原告支付第二笔房款时被告提出提高房价，因双方对房价协商未果，之后双方均同意终止房屋买卖协议，被告承诺于2016年6月底前返还50万房款并支付原告相应利息，但之后，经原告多次催讨，被告至今未能返还房款，故诉请判令被告返还房款50万元，偿付自2015年11月21日起至实际返还款日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。被告辩称，原、被告口头约定房款为160万元，后被告提出在2016年1月31日前付清房款的则优惠5万元，对此原告表示同意。之后，原告向被告提供拟好的书面房屋买卖合同，双方约定在2016年1月31日房款付清后在合同上签字。2015年11月21日，原告汇款给被告50万元，到了2016年1月31日原告仍未支付余款105万元，被告多次催讨，至2016年4月底，原告仍未能支付余款，直至2016年6月底，原告才提出支付余款，为此，被告要求按160万元支付，双方对房价不能达成一致意见，故达成解除房屋买卖口头协议，约定被告在2016年6月底前返还原告支付的房款50万元。之后，因原告另行要求被告支付50万元房款占用期间的利息，被告认为原告违约在先，却还让被告支付房款利息，对此不能接受，故没有返还房款，所以不同意原告的诉讼请求，并反诉要求原告偿付违约金30万元。针对被告的反诉请求，原告称，因为原、被告是亲属关系，所以双方口头达成买房协议、原告支付了第一笔房款，第二笔房款原告需要等动迁款下来后才能支付，故双方没有约定第二笔房款的付款期限，合同内容实际上是边履行边形成，所以买房合同一直未签字，故原告不存在违约；现因被告未能按照双方事后达成的解除合同协议返还房款，为此原告才涉讼，故不同意被告的反诉请求。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1、金山区某某所情况说明一份，证明原、被告因房屋买卖产生纠纷，约定的房价为155万元，经司法所调解未果。2、银行回单一份，证实原告已向被告支付房款50万元。3、证人丁宝欢证言内容：证人与原告是亲兄弟关系，与被告母亲是表姐弟关系。原、被告房屋买卖价款起先被告要价160万元，原告说150万元，后双方商定为155万元，第二笔房款原来约好2016年1月底支付，之后原告支付了50万元，后来原告动迁款未能下来，双方协商后说好等拆迁款下来再付，拆迁款下来原告要付钱时，被告提出涨价10万，原告未能接受，只同意适当付点利息，双方就房价谈不拢，故协商一致解除合同，约定被告在2016年6月底前退还房款50万元。被告的质证意见如下：对情况说明没有异议，但未能反映全部事实，双方起先约定的房价为160万元，被告同意在原告按时支付第二笔房款的前提下房价才降为155万元。对银行回单无异议，但认为原告支付第一笔房款的时间正好与原告交给被告的房屋买卖合同（双方未签字）条款约定的付款日期一致；证人证言也证实第二笔房款的付款日期为2016年1月31日，双方解除合同时原告没说要被告支付利息。被告为证明反驳原告诉讼请求及反诉请求所依据的事实，向本院提供1、房屋买卖合同（双方未签字）一份，以证实双方约定的房屋买卖价格及付款日期。2、录音一份，证实原告承认自己存在违约，不同意支付违约金，同意支付相应利息损失。原告的质证意见：承认上述合同是自己交给被告方的，但未签字故没有法律效力，并称双方是亲属关系，故合同条款是边履行边形成的，第二笔房款双方说好要等原告动迁补偿款下来才能支付，故第二笔房款的支付日期没定下来，双方约定履行完毕后再签合同。录音证据是被告在双方解除合同后单方所制作，该录音中原告始终没有承认自己违约，只是被告单方在强调原告违约，对该录音的效力不认可。经审查，对原告提供证据1，2，鉴于被告对真实性无异议，该两份证据合法，与本案具有关联性，本院予以认定；对于证人证言，本院结合上述认定的证据及原、被告的当庭陈述酌情认定。被告提供的房屋买卖合同，没有双方的签字，不符合证据的形式要件，本院不作认定。对于录音证据，本院结合上述认定的证据及原、被告的当庭陈述亦予以酌情认定。根据上述采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：原、被告于2015年11月达成由原告向被告购买位于金山区某某镇别墅口头协议，约定房价155万元，第一笔房款50万元于2015年11月21日支付，其余房款105万元在2016年1月31日前支付，双方未约定违约金。之后，原告于2015年11月21日支付房款50万元，2016年5月，原告准备支付购房尾款时，被告要求提高房价，双方对房价未能达成一致意见，故一致同意解除房屋买卖合同，并约定被告在2016年6月底前返还原告房款50万元，之后因原告要求被告支付50万元房款的相应利息，被告未能接受，导致50万元的房款至今未能退还原告，原告遂涉讼。本院认为，本案中双方对之前达成房屋买卖协议及事后又一致同意解除房屋买卖合同的事实均无异议。主要争议：1、涉案房屋售价。原告称总房价为155万元，被告称房屋售价155万元的前提条件是原告按约付款。鉴于被告未能提供证据证实双方对房屋总价的确定附有条件，根据庭审中双方的陈述，结合证人证言，现有证据能证实双方约定的房价为155万元。2、第二笔房款的支付日期。本案的证人与原、被告均存在亲属关系，且曾亲自参与了原、被告房屋买卖的商谈，其证言较为客观，具有较大的可信度，且证人证言能与被告的陈述相印证，证实第二笔房款的支付日期为2016年1月31日。3、解除合同时，双方是否约定被告向原告支付50万元占用期间的利息损失。本院认为，审理中双方对解除房屋买卖合同及被告在2016年6月底前返还50万元房款的解除合同内容条款无异议，鉴于原告未能就其主张的解除合同时要求被告支付50万元利息协议内容的事实进行举证，本院不予采信。本院认为，原、被告之间原先的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，依法成立，对双方均具有法律拘束力。在合同履行过程中，因原告逾期支付第二笔房款，且期间适逢房价看涨，为此被告要求提高房屋售价，双方在对提高房屋售价未能达成一致意见的情况下，达成了解除原房屋买卖合同，被告返还原告已支付的房款的合同解除内容条款。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方对合同解除达成的协议是属于当事人对原合同解除相关事宜所签订的新的合同，是对原合同权利义务、债权债务的全面清理，当事人不得超出该合同解除的协议内容主张权利。因此被告理应按解除合同约定的日期返还原告房款50万元，由于被告未能按解除合同的内容条款约定履行房款返还义务，理应向原告偿付自2016年7月1日起至实际返还日的利息。对于被告的反诉请求，根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……。由此可见，违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提，如果合同中没有对违约金作出相关约定，一方违约，另一方在诉讼中主张违约金，不予支持。因此，对被告的反诉请求本院不予支持。据此，为保护当事人合法权益，维护社会正常秩序，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告某某应于本判决生效之日起十日内返还原告某某人民币50万元；二、被告某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告某某以50万元为基数，自2016年7月1日至实际返还日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4550元，由原告负担258元、被告负担4292元。反诉案件受理费减半收取2900元，由被告负担。被告所负之款于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周娟红二〇一七年五月五日书记员  张惠芳附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。