沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初2195号原告：温铁龙。委托诉讼代理人：刘海军，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。原告：董亚玲。委托诉讼代理人：刘海军，系沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被告：郝晓莉。第三人：董健。原告温铁龙、董亚玲与被告郝晓莉、第三人董建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温铁龙、董亚玲及委托代理人刘海军被告郝晓莉、第三人董建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依据合同判令被告给付逾期交房违约金：每日842元，从2017年2月9日计算至实际交付日；2、请求赔偿案涉房屋被水浸泡后所造成的损失1万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年11月28日签订《房屋买卖合同》一份，被告将位于沈阳市大东区，建筑面积127.59平方米的房屋卖给原告，房屋价款为842000元，原告如约向被告支付了购房款（截止到2017年2月4日已交付835000元）。按照合同约定被告应当在2017年2月4日后的三个工作日交付钥匙，即应当于2017年2月9日交付钥匙，但由于被告将案涉房屋出租给第三人没有收回房屋再加上被告的原因导致暖气发水将本案涉房屋及楼下6楼房屋被水浸泡严重，至今未交付钥匙。被告不认识到自身责任，不积极解决问题，进而导致原告无法按合同约定接收房屋，损害了原告的合法权益。房屋交易价格为842000元；约定付款分4次进行：第一笔15000元；第二笔17万元；第3笔65万元；第四笔7000元。约定房屋交付日在第三笔购房款65万元交付后的三个工作日。第三笔购房款65万元交付日：2017年2月4日，交付后的三个工作日即逾期交房起算日：2017年2月9日。逾期交房违约金约定计算方法：每逾期一日按交易价格千分之一计算。日逾期交房违约金：842000元×千分之一=842元/日。原告认为，依法订立的合同受法律保护。原告已经按照合同约定的时间完成了第三笔付款义务，由于被告的原因至今未交付钥匙，所以被告应当承担逾期交房的违约责任。另外，原告购买房屋是依据订立合同时的房屋状况而确定的房屋价格，现在房屋受损严重价格贬损，被告应当承担房屋贬损的赔偿责任。被告辩称，2015年6月1日答辩人与被答辩人董健签订房屋租赁合同，将答辩人所有的位于沈阳市大东区的房屋（七楼）租给董健，租期一年，2016年06月01日续签合同一年，合同到期日为2017年05月31日。关于交房及时间。合同约定：答辩人收到被答辩人温铁龙以买受房屋（2017年1月初房证更名完毕）为抵押物所获银行贷款之日（2017年2月4日）起三个工作日内（2017年2月8日24时前），结清所有陈欠。2017年2月7日，多次联系承租人董健未果的情况下，终于等来了承租人董健的信息，董健说自己要十多天后才能回到沈阳，答辩人把这种情况及时通知被答辩人温铁龙，以征求新房主的意见，新房主答应可以延期交接。2017年2月9日，上述买卖房屋的暖气片沙眼漏水，致使本案被答辩人温铁龙所有的涉案房屋地板被水损；同时导致另案当事人商楠楠、周肃的新装修房屋及室内设施被水损。答辩人认：答辩人在合同签订后，积极全面地履行了合同，并没有违约，因此，不承担被答辩人诉求的延期交房违约金。购房时，被答辩人明知且认可所购房屋处于合法租赁状态，依据“买卖不破租赁原则”，如果将合同中约定的“将房屋交付给乙方使用”理解为“将房屋交付给乙方居住”或者“交钥匙”，在法律上属于无效条款，在客观上属于严重侵犯承租人合法租赁权的非法行为。《房屋买卖合同》房屋交付内容中的约定，应当理解为答辩人积极协助涉案房屋新所有权人与承租人就“《房屋买卖合同》房屋内留存物品细目”进行清点与确认，而并非被答辩人温铁龙理解的“将房屋交付给乙方居住”或者“交钥匙”。涉案房屋所有权变更在前，暖气片漏水致损在后，答辩人已经不是房屋所有权人，因此，不承担他人房屋的暖气片漏水责任。根据物权法，不动产所有权变更已登记为准，涉案房屋已于2017年1月初经房产部门登记过户完成，新所有权人为被答辩人温铁龙。售卖房屋非新建商品房，而是十年以上的旧房，因此，答辩人作为原房主并没有对售卖房屋有保修义务，也没有任何承诺。况且，被答辩人温铁龙实际察看过房屋，对房屋内部及外部现状无异议，自愿买受该房屋。房屋暖气漏水时，答辩人也不是占有、使用人，因此，不承担房屋暖气片漏水责任。自2015年6月1日答辩人与被答辩人董健签订房屋租赁合同之日起，答辩人便失去了租赁期间房屋的日常管理权与占有使用权，答辩人未经承租人同意或者许可不得随意出入该房屋。上述事实说明，被答辩人温铁龙在暖片漏水前后，已经行使了房屋所有权人的所有权力与权利，因此，应当承担自己房屋暖气片设备漏水责任。第三人述称：第三人是在2015年6月1日租的涉案房屋，租期是从2015年6月1日至2016年6月1日，到期后又续租一年至2017年6月1日，租金交给郝晓莉。原、被告双方买卖房屋的事情第三人是知道的，是在2016年年底的时候，并且被告郝晓莉也同意让第三人住到2017年6月1日。2017年2月7日交房的时候通知第三人了，第三人在海南，没有赶回来，第三人是在2017年2月15日的时候回来的。在2017年2月9日的时候暖气漏水了，家里没有人，当时是老房主通知第三人的，第三人安排朋友到现场处理这件事情。涉案房屋是给单位的项目经理张国友居住使用，他不经常在这住，第三人也不在这住。漏水之后，在2017年2月28日的时候第三人就退租了，与郝晓莉解除了合同。漏水是厨房的暖气片漏水，漏水造成房屋客厅地板被泡。当时解除合同时，郝晓莉给第三人退还了三个月的租金，当时暖气没有供暖，地板被泡起开了，房屋无法使用了，钥匙交给郝晓莉了。买房子签订合同时没有接触过原告，等到暖气发水之后原告和被告第三人们都在一起协商给楼下赔偿问题，尚未与楼下达成赔偿协议。本院经审理认定事实如下：2015年6月1日被告与第三人董健签订房屋租赁合同，将被告所有的位于沈阳市大东区的房屋出租给第三人董健，租期一年。2016年06月01日双方续签合同一年，合同到期日为2017年05月31日。2016年11月28日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将位于沈阳市大东区，建筑面积127.59平方米的房屋卖给原告，房屋价款为842000元。协议约定分4次付款，2016年12月2日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批通过后3个工作日内，甲乙双方一同到房产交易部门办理更名过户手续，在乙方（原告）契税证明下发当日，乙方须付给甲方第一笔购房款17万元，同时根据国家政策，双方须在房产局办理资金监管手续；当乙方房证下发3个工作日内，由丙方（贷款部）协助乙方办理商业贷款手续，当乙方贷款下发后，由银行或房产局资金监管直接付给甲方（被告）第二笔购房款人民币65万元；甲方应在收到上述款项后3个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用，甲方交房当日，乙方付给甲方购房款7000元。合同签订后，原告如约向被告支付了3笔购房款，被告协助原告履行了办理贷款及更名过户合同义务，2016年2月4日，原告向被告支付第三笔购房款65万元，2月7日，被告通知第三人进行交接房屋，第三人在外地，10多天能赶回，被告便通知原告10多天后交房，原告表示同意。2月9日，案涉房屋家中无人暖气漏水，将地板冲泡。2月18日起被告多次要求向原告交付房屋，原告拒绝接受。2月28日，被告与第三人解除租赁合同，将剩余3个月租金退还第三人。上述事实，有房屋买卖合同、照片、微信记录及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：关于原告主张被告承担逾期违约金的诉请。依据原被告合同约定，被告应在收到第二笔购房款65万元后3个工作日内结清所有陈欠，将房屋交付给原告使用。原告向被告支付第二笔购房款的时间为2017年2月4日，故被告应在2016年2月8日前向原告交付房屋，但本案房屋处于出租状态，出租人在外地无法与原被告进行交接，被告通知原告交付时间推迟10多天，原告表示同意，本院认为，被告通知原告推迟交付时间，原告表示同意的行为，视为双方对合同约定房屋交付时间的变更。因2017年2月9日，案涉房屋暖气发生漏水将房屋地板及楼下房屋冲泡，原、被告对房屋及楼下损失一直未达成一致，2017年2月18日被告提出向原告交付房屋，而原告予以拒绝，故此可以说明，被告并非主观不交付房屋，而是因为漏水问题未解决，原告拒绝接受房屋，此种情形不能认定被告存在逾期交房行为，且现房屋漏水仍未解决，原告却同意接受房屋。本院认为，双方应当依据合同及变更后的约定履行交付房屋义务，关于房屋损失的情况，原告可以待接收房屋后向被告主张房屋损失，原告不能以房屋漏水问题未解决而拒绝接收房屋，反之要求被告承担逾期交房违约责任。综上，原告主张被告承担逾期交房违约责任，要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张房屋被泡地板损失的问题。依据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。本案房屋暖气漏水发生在房屋交付使用前，该房屋损失应由被告承担，故原告主张房屋漏水造成地板的损失应予支持，从地板被泡的程度来看，如若鉴定评估势必增加当事人诉讼成本，故本院结合双方合同的履行情况、过错程度兼顾公平原则，被告给予原告5000元的赔偿较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告郝晓莉于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告温铁龙、董亚玲房屋地板被泡损失5000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，减半收取446元，由被告郝晓莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郭福强二〇一七年五月九日书记员  雷 旭