广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终426号上诉人（原审原告）：廖剑全，男，汉族，1969年7月13日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：李国运，广东宏泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡振江，男，汉族，1981年4月22日出生，住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈世军，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林美顺，广东强邦律师事务所律师。上诉人廖剑全因与被上诉人蔡振江居间合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖剑全的委托诉讼代理人李国运，被上诉人蔡振江的委托诉讼代理人林美顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖剑全上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持廖剑全一审全部诉讼请求；2.本案一、二审受理费及保全费由蔡振江承担。事实和理由：一、一审法院未理解立法本意、违反法律适用原则，作出的判决是错误的。中共中央国务院《关于建立健全城乡融合发展机制和政策体系的意见》于2019年5月5日颁布，本意是政府向社会大规模转移土地红利，增加农民财产性收入，其中第八条“建立集体经营性建设用地入市制度”“…推动集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让…”。根据该意见，2019年8月26日颁布新修订的《中华人民共和国土地管理法》2020年1月1日施行。其中第六十三条规定“…前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押…”，该规定对2004年颁布的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条进行修改，然一审法院于2019年11月6日作出的民事判决却适用2004年的《中华人民共和国土地管理法》，违反新法优于旧法的原则，且未理解中央意见的精神及立法本意；随着广州市经济蓬勃发展，郊区城市化、农民市民化，对待“小产权房”买卖合同效力更应慎重处理，不轻易认定合同无效。二、本案居间合同所指标的物系转让人合法持有。据查，根据2006年12月07日广州市人民政府颁发的《穗集有(2004)第621547号土地所有权证》记载，该土地是集体经济经营性建设用地，出让方赖瑞文取得该地块中的3000平米建房是经过村委同意，并和政府签订合同，赖瑞文转让给范贵胜也是经过村民大会同意，村委证明该房屋系赖瑞文所建，即使在取得或转让的过程中存在某些瑕疵，也不应贸然认定转让合同无效。三、对违反诚实信用的行为不应受到法律保护。在本案中，一方面蔡振江根据廖剑全的居间活动与案外人赖瑞文签订的《物业转让协议》而获取巨额利益，并不主张该协议无效，而当其需要支付应当支付的居间费用时转而又称该协议无效，对这种违反诚实信用原则的行为，法律应该给予否定的评价，然一审却给予保护，显属不当，况且蔡振江于2018年7月20日给廖剑全出具欠条予以确认。四、一审法院承办人明显偏袒蔡振江。关于“小产权房”的审理，理应按中央意见的精神及立法本意，与时俱进，新法优于旧法，但一审法院不但引用2004年土地管理法，甚至引用1999年发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，判决论述牵强附会。更明显的是，案涉赖瑞文建房所占土地并非宅基地，举证资料“穗集有(2004)第621547号”亦标明为建设用地，且转让的是商住用房，但一审均未查证，均以宅基地来判决，且在开庭次日就作出判决，完全是为了驳倒原告而寻找理由，明显偏袒蔡振江。四、一审认定事实错误，一审判决认为本案居间合同的内容不合法，也就是本案双方居间合同约定转让的物业所使用的是宅基地，而宅基地禁止转让，因此驳回廖剑全的诉讼请求，属于事实认定不清。从廖剑全提供的证据来看，涉案物业所使用的土地性质为集体建设用地，或者是规划用地。五、鉴于一审判决对于本案的涉案土地的性质认定错误，导致其在法律适用上亦出现了错误。六、一审法院对国家政策没有很好的把握，国家已经颁布了新的土地管理法，且广州市为试点之一，广州市白云区也有相关的案例并作出了判决。综上，请求二审法院予以改判。蔡振江答辩称：一审判决认定事实、适用法律正确，应驳回廖剑全的上诉请求，维持一审判决。涉案土地是宅基地，这是一审判决所查明的事实。涉案土地是村集体土地，在土地管理法修订之前，依照原第六十三条规定，在没有特定的情形下是不能用于非农建设的，蔡振江通过廖剑全介绍所受让的19层房屋是在违背该条强制性法律规定下建设而成的，而且至今也没有任何规定认可该违法建筑的合法性。其次，廖剑全刚刚述称应适用新修订的土地管理法第六十三条规定认定涉案转让合同是合法的，但蔡振江认为该规定的适用是有相应的条件的，但涉案转让合同却不符合该条件。廖剑全没有举证证明涉案土地被认定为可作为经营性用途，且没有举证证明涉案转让合同是经过村三分之二村民同意等情况。虽然蔡振江经廖剑全介绍认识了赖瑞文，廖剑全认为其已经履行了居间义务，就蔡振江与赖瑞文达成的转让行为要求蔡振江给予居间费用，但根据法律规定，蔡振江与赖瑞文之间的转让行为首先应当是合法有效的，但由于涉案转让合同并不具备合法性，因此不存在支付居间费用的条件。综上，请求二审法院驳回廖剑全的上诉请求，维持一审判决。2019年8月20日，廖剑全向一审法院起诉请求判令：1、蔡振江归还本金40万元及利息（以本金40万元为基数按月利率1.5%计付，从2018年9月21日起计至还清全款之日止）；2、本案受理费由蔡振江承担。一审法院经审理查明：2017年8月30日，案外人范贵胜及赖瑞文签订《物业转让协议》，约定由赖瑞文将广州市白云区大源北路百足桥1号（日顺物流大厦）转让给范贵胜，该房屋结构为框架十九层，建筑面积约21000平方米，其中17000平方米转让给范贵胜。2017年9月11日，广州市白云区太和镇石湖村民委员会在该协议中加盖公章表示同意。庭审中，廖剑全与蔡振江均确认，系由廖剑全居间介绍蔡振江及范贵胜与赖瑞文认识、协商案涉房屋的转让事宜；同时，廖剑全、蔡振江双方亦确认案涉转让房屋属于宅基地房屋，且蔡振江及案外人范贵胜均非该宅基地所在集体经济组织的成员。一审诉讼中，廖剑全称其与蔡振江等约定居间费用为200万元且约定在村委盖章确认后支付，但蔡振江实际占有使用案涉房屋后却拖欠不给，经催告和协商后蔡振江承诺支付65万元居间费用。虽蔡振江对廖剑全的上述主张不予认可，但廖剑全、蔡振江双方均确认蔡振江于2017年12月28日、2018年1月17日、2018年3月24日分别向廖剑全支付了5万元、15万元及5万元居间费用。廖剑全称其在案涉房屋转让中，提供了丈量、谈判协商、与村委交涉等居间服务，而蔡振江则不予确认，并表示廖剑全仅仅是介绍其与卖方赖瑞文认识。2018年7月20日，蔡振江出具欠条，称：本人蔡振江，于2017年8月15日与范贵胜等人向廖剑全等人咨询赖瑞文位于广州市白云区太源北路百足桥1号房屋1栋（共19层），并于2017年9月份通过村委手续由赖瑞文过户至范贵胜名下，经范贵胜与蔡振江一致决定，现由蔡振江全权负责支付所欠廖剑全等人的房屋使用权劳务费共40万元；本人承诺于2018年9月20日前还清，如逾期未还，则以40万元为基数，按月利率1.5%计付逾期利息，直至全额还清为止。对于该欠条中的40万元，蔡振江确认其尚未向廖剑全给付。上述事实，有《物业转让协议》、欠条、银行流水明细及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：虽案涉广州市白云区大源北路百足桥1号（日顺物流大厦）的《物业转让协议》系由案外人赖瑞文、范贵胜所签订，但廖剑全与蔡振江均确认系由廖剑全居间介绍蔡振江及案外人范胜贵与赖瑞文相识，再由蔡振江方等人与赖瑞文协商签订转让协议，且蔡振江所出具的欠条亦对前述事实进行了确认，并承诺由蔡振江本人负责相关居间费用的给付。因此，虽廖剑全未能提交书面的居间合同，但其与蔡振江等人的居间合同关系亦事实存在。现廖剑全起诉要求蔡振江支付费用40万元，所依据的即是蔡振江出具的案涉欠条，即其向蔡振江主张的系案涉居间合同项下的居间服务费用。但《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。根据上述法律规定，宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。而本案中，廖剑全知悉涉案转让的房屋标的属于宅基地房屋性质，且蔡振江等人并非该宅基地所属集体经济组织成员，应当知道蔡振江等向案外人赖瑞文购买涉案宅基地房屋违反了上述法律规定，却依然选择为涉案宅基地房屋转让提供居间服务，故其居间行为亦因居间服务内容违反了法律、行政法规定的强制性规定而无效。现廖剑全基于无效的居间行为要求蔡振江支付居间服务费用，于法无据，一审法院不予支持。对于蔡振江所提出的返还25万元已支付居间费用的主张，首先该主张系其以抗辩的形式所提出，并未单独在本案中提出反诉；其次，虽然廖剑全的居间行为无效，但其已经促成了蔡振江方与赖瑞文签订了转让协议，并实际占有使用着转让的宅基地房屋，截至目前蔡振江已经实际受益，同时廖剑全在提供居间过程中发生必要的居间成本支出后可收取合理的报酬，而该25万元系蔡振江在出具案涉欠条之前已向廖剑全支付，应视为其对廖剑全已完成服务报酬的认可和给付自愿，故其要求廖剑全在本案中予以返还，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月6日作出如下判决：驳回廖剑全的全部诉讼请求。一审案件受理费4055元、财产保全费2790元，由廖剑全负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，蔡振江称：其对涉案物业占有份额，只是以范贵胜的名义购买涉案物业。关于出具欠条，其认为居间费用已经付清，但为了避免廖剑全为后续的费用胡搅蛮缠，故出具欠条。廖剑全促成的转让协议是无效的，因此不应支付居间服务费，至于其为何之前支付25万元，是因为蔡振江当时不懂，法律意识淡薄。村委会已在转让协议上盖章，其将涉案物业一部分用于出租，还有一部分无法正常使用。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：廖剑全要求蔡振江支付居间服务费40万元及利息的主张应否得到支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”本案中，蔡振江通过廖剑全的居间介绍认识物业转让人赖瑞文，并由案外人范贵胜与赖瑞文签订涉案《物业转让协议》，根据双方的陈述，村委会已在该协议上盖章，蔡振江对于涉案物业的一部分亦用于出租使用。由此可见，廖剑全已促成《物业转让协议》的签订，且该合同已经实际履行，因此，依据上述法律规定，廖剑全有权要求蔡振江按约定支付居间费用。其次，从本案事实看，在涉案《物业转让协议》签订后，蔡振江分三次向廖剑全共支付了25万元居间费，此后，蔡振江向廖剑全出具欠条，确认其欠涉案房屋劳务费40万元，并承诺2018年9月20日前还清。上述付款及出具欠条行为均是蔡振江的真实意思表示，对蔡振江具有约束力。现蔡振江拒绝支付，缺乏依据，不应得到支持。综上，廖剑全主张蔡振江支付约定的40万元居间费，应予以支持。但对于廖剑全主张的上述费用按月利率1.5%计付利息的请求，因双方之间并非民间借贷法律关系，该约定的利息明显高于廖剑全实际损失，故本院将该利息计算标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，廖剑全的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29763号民事判决；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，蔡振江向廖剑全支付居间费400000元及利息（以400000为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年9月21日起计算至实际清偿本金之日止）。一审案件受理费4055元、财产保全费2790元，由蔡振江负担。二审案件受理费8110元，由蔡振江负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年三月二十三日书记员  张 旭彭诗敏