广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40670号原告:广州市力强房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区较场东路首层81号铺。法定代表人：张俊能。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东广岭律师事务所律师。被告：黄小强，男，1973年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广州市力强房地产代理有限公司与被告黄小强居间服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦丽妍、陈晓玲，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付中介服务费及咨询费50000元及从2019年8月7日起计至实际清偿之日止的违约金（以50000元中介服务费及咨询费为本金，按每日百分之一的标准计算）。事实和理由：2019年8月6日，在原告的居间下，被告与卖方辛志坤签订了《房地产买卖合约》，约定：被告以3165000元的价格购买位于广州市越秀区小北路仁安新街6号902房；在签订房屋买卖合同时被告须向原告支付中介服务费及咨询费50000元；逾期支付的，每逾期一天，需按应付金额的百分之一支付违约金。原告已经完成了居间义务，但被告并未支付中介服务费及咨询费。经原告多次催促，仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：首先，我方通过熟人介绍找到原告为我方物色房源，因原告所推荐的房源我方不太满意，此后我方自行寻找房源，才得知案涉房屋准备出售。不知原告如何得知，主动找到我方称可以提供居间服务协助买卖双方办理过户手续，并且承诺在2019年9月1日开学前办理登记手续。买卖双方签订合同后，我方认为原告收取的居间费及我方购房价格过高，经与业主协商一致双方同意解除买卖合同。后我方找到原告希望可以协助解除合同，但原告以各种理由拒绝提供协助。折腾了一段时间后，我方考虑也差不多开学了，我方又决定不解除了，由原告工作人员李淼兰为我方办理了网签手续。此后，业主告诉我方案涉房屋还有贷款但没有钱提前还贷。经三方协商，由我方向银行贷款用于偿还案涉房屋的抵押贷款，待涂销抵押手续后再办理过户。最终为了节省时间，我方还向朋友借款用于办理上述手续。但最终双方到银行办理涂消抵押手续时，银行告知涂销抵押的时间必须在9月之后。在上述办理涂销抵押手续期间，原告的工作人员李淼兰去旅游了，根本没有从中协助，都是我方自行联系、协调。因此，我方认为，原告所提供的居间服务仅仅是协助办理网签、递件手续而已，原告现要求我方支付高昂的中介费不合理。其次，虽然案涉房屋已登记过户至我方名下，但我方购买案涉房屋是为了入读该学区学校。我方认为，因原告的工作人员未能审查仔细案涉房屋的抵押贷款情况，没有审查是否能在9月1日开学前办理完成涂销抵押手续，没有合理计算过户时间，导致案涉房屋未能在开学前过户登记至我方名下。第三，在与原告协商过程中，原告的工作人员态度恶劣，使用威胁的口吻还对我进行录像。综上所述，我方认为案涉房屋的房源并非由原告提供，我方自行借款购房并办理涂消抵押等事宜，故不同意原告的诉讼请求。当时原告也致电答应可以给30000元的中介费。基于上述的理由，我方同意支付50000元的中介服务费，但需要原告赔礼道歉。此外，原告主张的违约金明显过高，应予以调整。经审理查明：2019年8月6日，案外人辛志坤，贺燕波（为甲方，卖方）、被告（为乙方，买方）与原告（为中介方）签订《房地产买卖合同》。其中主要约定以下内容：房地产地址为广州市越秀区小北路仁安新街6号902房，建筑面积为66.88平方米。该房地产存在抵押，甲乙双方同意按买方出资赎契方式处理，甲方应在签署本合同后三天内将有关资料交乙方保管并办妥公证授权委托书并交付给乙方用于办理提前还款手续，若甲方违反前述规定出现逾期或者拒绝交付办理提前还款所需的全部或部分资料、逾期或拒绝办理公证授权委托书等行为视为违约，乙方有权要求甲方承担违约责任。甲乙双方同意该房地产按套出售并计价，成交价款为3165000元，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照按揭付款方式付款。甲乙双方应于本合同签订后7日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于本合同签订后7日内委托按揭服务结构协助向银行提出按揭申请，按揭的方式为公积金商业组合贷款。甲乙双方应于本合同签订后3日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》。甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。因丙方已提供独家居间服务并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向丙方支付成交价款3%的中介服务费及咨询费，若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则中介服务费及咨询费数额按《服务收费确认书》执行；甲方或乙方逾期支付中介服务费及咨询费的，每日按应付款项1%向丙方支付违约金。未经甲乙双方书面一致同意，丙方不得单方面撤下网签信息，甲方或乙方亦不得单方面要求丙方撤下网签信息；等。上述合同落款处，丙方经办人签章处载有李淼兰签名。同日，被告向原告出具了《咨询及中介服务费确认书》，写明：被告经独家委托原告促成位于广州市越秀区仁安新街6号902房物业之买卖或租赁合同成立，现本人同意于签订《房地产买卖合约》当日即时支付50000元作为原告的中介服务费及咨询费。如本人逾期支付上述费用，则同意按日向中介方支付相当于上述费用百分之一的违约金，直至清偿之日止。本确认书作为物业交易文件之一，经双方签章即时生效。2019年8月27日，中国建设银行出具《同意购房抵押贷款通知书》。2019年8月28日，广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》。庭审中，原、被告双方一致确认：被告于2019年8月14日出资赎契，2019年9月6日各方到房地产登记机构办理了案涉房屋的递件过户手续，房地产登记机构于同月11日向被告颁发案涉房屋的不动产权证。原告为证明其主张，还向本院提交了微信群的聊天记录，拟证明：1.被告未依约在签订案涉合同当天支付购房定金，导致合同履行的迟延；2.经办人李淼兰外出期间已安排其他工作人员跟进案涉合同的居间事宜。上述聊天记录显示，卖方在签订案涉合同后多次明确表示要求被告履行合同及尽快支付购房定金；李淼兰在8月7日下午告知其外出期间两名跟进工作的人员姓名及手机号码。被告的质证意见为：1.定金延迟支付原告也有责任，其已告知卖方不购买涉案房屋，原告对此知情。2.确认李淼兰在微信群说办证手续加快跟进，但实际没有人跟进。3.原、被告曾口头协议，在8月底前完成过户办证手续以便被告可于9月前取得入学资格并完成入学手续，但原告未有遵守该协议，导致其孩子未能转学。4.原告故意隐瞒了涉案房屋不能在2019年9月前交易的事实。原告否认双方曾达成上述口头协议，亦否认其曾承诺可于2019年9月前完成过户办证手续并为被告取得房产证。被告为证明其抗辩意见，向本院提交了短信截图、录音光盘及其文字说明资料，但上述录音资料未能显示原告确认了被告其上的陈述，亦未能体现双方存在口头协议及其明确内容。原告对录音光盘及其文字说明资料的真实性合法性无异议，但对关联性有异议；对短信截图的质证意见为：涂销抵押流程由银行具体操作并受相关政策制约，原告无法控制具体时间，故银行无法及时涂销抵押与原告无关；按揭流程是按揭公司办理，不是由其办理；该证据也无法证明被告的证明内容。被告回应称：录音光盘及其文字说明资料合法，录音中李淼兰没有提出质疑，表示其赞同我方陈述，可以证明口头协议是真实存在的。短信截图也能证明口头协议真实有效，且原告方隐瞒案涉房屋不能在2019年9月前完成交易的事实。本院认为，首先，原、被告与案外人辛志坤，贺燕波三方签订的《房地产买卖合同》包含了两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，该关系不属本案调处的范围；二是买卖双方与居间方之间的居间合同关系。本案原告是居间方，被告是买方，双方之间存在居间合同关系，原告与被告之间的纠纷应适用《房地产买卖合同》中有关居间合同关系的条款调处。该合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，作为居间人的原告已促成买方即被告与卖方辛志坤，贺燕波签订的《房地产买卖合同》成立，现卖方已交付涉案房屋给被告使用，且双方已办妥了将上述房屋过户登记至被告名下的手续。前述《房地产买卖合同》约定了被告同意于该合同签订之日支付中介服务费，被告也出具了《咨询及中介服务费确认书》确认应支付的中介服务费数额为50000元，故被告应依约支付相应的中介服务费用。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》的有关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方现有提交的证据显示，被告在签订《咨询及中介服务费确认书》后，未依约支付定金且单方要求解除合同，已有违诚信。被告的证据不足以证明原、被告双方就案涉房屋产权登记时间达成一致的口头协议，原告对此亦不予确认，故被告应就此承担不利的后果。此外，被告的证据亦不足以证明案涉房源是由其自行物色的抗辩意见。退一步来说，即使案涉房源并非由原告提供，被告在签订《咨询及中介服务费确认书》后以此为由拒绝支付，实有违诚信，亦缺乏法律依据。最后，《房地产买卖合同》明确约定了案涉房屋存在抵押且买卖双方同意由被告出资赎契的方式处理，合同亦明确对办理公证授权委托手续、办理公积金商业组合贷款的按揭付款流程等过户办证前必经的手续进行了约定，故被告作为买方对办证时间应有所预计。纵观以下的各个时间点：《房地产买卖合同》的签订时间是2019年8月6日，距离被告所谓的口头约定办证时间已不足一个月。被告存在逾期支付定金的情况，后于2019年8月14日出资赎契，同月28日，公积金商业组合贷款的办理银行才出具同意贷款通知书，次月6日各方到房地产登记机构办理了案涉房屋的递件过户手续，房地产登记机构于同月11日才向被告颁发案涉房屋的不动产权证。根据日常生活经验法则，上述时间节点是符合一般交易习惯的，属于合理的办证时间。因此，被告以原告故意隐瞒案涉房屋不能在2019年9月前完成交易的事实，导致未能在开学前过户登记至其名下作为不支付中介服务费的抗辩理由，本院亦不予采纳。综上所述，被告不同意支付中介服务费的辩解没有事实与法律依据，本院均不予采纳。原告要求被告支付中介服务费，合理合法，本院予以支持。被告至今未支付上述款项，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告每日按欠付的中介服务费的百分之一的标准支付违约金，该违约金实属逾期付款的违约金，应以补偿原告之损失为主要目的。考虑到被告并未举证证明其实际损失的数额，故被告提出合同约定的违约金标准过高，应予调整的抗辩意见，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，现本院酌情调整该违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金的总额应以不超过欠付费用为限。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故自此后的标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。本案诉争系被告引起，故本案受理费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告黄小强应于本判决发生法律效力之日起十日内，将中介服务费及咨询费50000元一次性支付给原告广州市力强房地产代理有限公司。二、被告黄小强应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期给付中介服务费及咨询费的违约金（以50000元为基数，自2019年8月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算,违约金总额以不超过50000元为限）一次性支付给原告广州市力强房地产代理有限公司。三、驳回原告广州市力强房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1588元，由被告黄小强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  关丽间人民陪审员  王美红二〇二〇年三月十二日书 记 员  邓鸿明李洁茹