江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初17574号 原告：王玉伟，男，1977年8月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：叶建康，江苏勤辉律师事务所律师。 被告:沭阳中景置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道长安路西侧范冲河北侧。 法定代表人：陆百生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗璇，江苏天茂律师事务所律师。 第三人：孙军，男，1979年2月24日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告王玉伟诉被告沭阳中景置业有限公司、第三人孙军商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年12月13日公开开庭进行审理，原告王玉伟委托诉讼代理人叶建康、被告沭阳中景置业有限公司委托诉讼代理人罗璇到庭参加诉讼。后第三人孙军申请参加诉讼，本案因案情需要，依法转为普通程序，于2017年2月14日、3月1日公开开庭进行审理，原告王玉伟委托诉讼代理人叶建康、被告沭阳中景置业有限公司委托诉讼代理人罗璇、第三人孙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉伟诉称：请求判令：1、确认原告与被告之间就翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、45-1610号、42-1901号共五套房屋的商品房买卖合同关系成立；2、解除原告与被告之间就翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1610号、42-1901四套房屋的买卖合同关系；3、被告返还原告已付购房款1892740元及利息（自2014年2月13日起，按年利率6%计算至返还之日止）；4、被告赔偿原告房屋差价款30万元；4、被告赔偿原告已付购房款一倍的损失1892740元。事实和理由：翰林府第小区系被告沭阳中景置业有限公司开发的项目。2014年2月13日，被告沭阳中景置业有限公司将该小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、45-1610号、42-1901号共五套房屋出售给原告，房屋价款分别为220910元、220910元、220910元、601436元、849484元五套房屋总价为2113650元，原告支付了全部购房款，被告与原告签订了《房源落户确认单》。 但是，2014年4、5月，被告又将45-1414号、45-1415号、45-1610号、42-1901号共四套房屋出售给第三人。 原告认为，原、被告之间虽然未签订书面的商品房买卖合同，但《房源落户确认单》所载明的内容已经涵盖了商品房买卖合同的主要内容，故原、被告之间存在商品房买卖合同关系。同时被告将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人并获得两份利益，存在“一房二卖”的主观恶意，应当承担相应的法律责任。 原告为维护自身的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。一、王玉伟并未向沭阳中景置业有限公司支付购房款，原、被告双方并未建立商品房买卖合同关系：1、经核实，王玉伟2014年2月13日汇出款项是给孙军而非沭阳中景置业有限公司，款项系借款，且孙军已经全部归还，该借款与沭阳中景置业有限公司无关；2、王玉伟支付的款项数额也与房屋价款严重不符；3、购房款必须支付至沭阳中景置业有限公司监管账户才能视为沭阳中景置业有限公司收取了相应款项。 二、《孙军工程款抵押房源落户确认单》不能认定为商品房买卖合同，不能据此认定王玉伟与沭阳中景置业有限公司建立商品房买卖合同关系：1、《孙军工程款抵押房源落户确认单》（以下简称“确认单”）注2、3已载明之后还需签订购房订单。沭阳中景置业有限公司在确认单上签字盖章的行为仅是对确认单所载明的房屋系抵押支付给润麟公司用以保障优先支付工程款的确认，而不是直接将相应的房屋给付润麟公司；2、签订确认单后房屋买卖是否能够成交尚不能确定，因同一套房屋可能存在多份确认单，所以确认单只是选房单、购房意向书。本案涉及的5套房屋都存在多份确认单即多人对涉案房屋均有购买意向。最终是看谁向沭阳中景置业有限公司的监管账户支付购房款；3、确认单不具备商品房买卖合同的主要内容，其欠缺房屋交付条款的主要内容，而房屋交付是被告作为开发商的主要义务；4、出现确认单这个特殊事物是为了将收到的房款优先支付给润麟公司工程款，而润麟公司则会积极寻找买家帮助沭阳中景置业有限公司卖房。 三、原告无权主张返还已付房款、利息、房屋差价款及一倍损失赔偿等：1、原告没有证据证明支付了涉案房屋购房款和存在损失，其也未与沭阳中景置业有限公司建立商品房买卖合同关系，故无权主张相应的费用；2、沭阳中景置业有限公司从未认可已将涉案房屋卖于原告或者第三人；3、即使王玉伟与沭阳中景置业有限公司建立了商品房买卖合同关系，案涉房屋目前尚未出售给任何人，王玉伟支付房屋价款后可以与沭阳中景置业有限公司签订商品房买卖合同并取得房屋。 四、王玉伟的起诉已经超过诉讼时效。 第三人陈述：第三人于2014年2月13日在原告处借款100万元是用于归还贷款，当时预定用期是10天，原告将95万元款项打到我卡上。因我在翰林府第承建房屋，所以我就开了200多万元的房屋作为借原告款项的抵押。当时我出具了房源落户确认单给原告，还向他打了两张收条，收条上面的价格是按当时房屋的价格写的。至2014年3月3日，贷款办下来后，我归还了原告97万元，加上之前归还给原告的利息钱，100万元就已经返还完毕。另2014年3月3日，我归还原告25000元，也是从卡上转账的。归还借款后，原告并未将条据归还于我。 本案的争议焦点：原、被告之间是否存在商品房买卖合同关系。 原告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，2014年2月13日，原、被告签订的房源确认单2份、孙军出具的收据2张，证明被告将案涉小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、45-1610号、42-1901号五套房屋出售给原告，总价款共计2113650元，原告支付了全部购房款； 证据2，（2015）沭民初字第01773号判决书、（2015）宿中民终字第02270号民事判决书，证明张某在另案中以房源确认提起诉讼，法院确认商品房买卖关系成立，故本案原告与被告之间就涉案房屋也成立商品房买卖关系。同时，被告在与原告成立商品房买卖合同关系后，又将45-1414、45-1415、45-1610号、42-1901四套房屋出售给张某，存在一房二卖的主观恶意，应当承担《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条所规定的法律责任； 证据3，2013年7月23日，孙军出具的借条及银行转账记录，证明第三人向原告借款400万元，在归还了部分款项后，经过结算，剩余款项抵作涉案房屋的购房款； 证据4，银行转账记录，证明2014年2月13日，第三人向原告借款95万元，并于2014年3月3日归还。该笔款项与涉案房款无关联性； 证据5，2014年7月29日，第三人出具的借条一份，证明在房屋买卖成立后，第三人向原告借款50万元的事实； 证据6，银行转账记录一份，以此证明第三人所提交的银行转账记录系顾某归还原告的款项不能成立。2013年7月23日先由顾某归还了两笔款项，即1000000元和999999元。在此之后还有另外的款项转入原告账户。此后原告才将400万元中的382万元转入孙军账户。另外在同一天原告还向顾某出借9万元。 被告质证认为：对证据1中确认单的真实性没有异议，但不能证明原、被告之间商品房买卖合同关系成立：1、确认单只是选房单、购房意向书，不应视为商品房买卖合同；2、从确认单名称可以看出，涉案房屋系抵押担保性质。因购房款必须付至被告监管账户，否则无法办理合同备案等手续，目前被告已不欠润麟公司工程款，润麟公司不享有抵押权；3、确认单上无任何被告同意或授权孙军代为收取购房款的意思表示。对收条的真实性无法确认，不能证明王玉伟已支付购房款； 对证据2因我方没有带原件，所以无法核实，但是的确存在沭阳中景置业有限公司与张某的判决书，以具体判决书内容为准。两份判决书中，一审判决书上对张某要求交付房屋的诉请没有支持。在二审中，法院明确，如果张某要求被告向其交付房屋，是要孙军和润麟公司参与庭审的。即使王玉伟与被告公司成立商品房买卖合同关系，张某的购买行为是在后的，原告的购买行为在前，所以原告要求被告赔付其损失是不能成立的。另外，被告并不认可原告提供的两份判决，已经提起再审。 第三人质证认为：对证据3，借条的真实性予以认定，但是钱已经由顾某陆续归还原告； 对证据4、5的真实性没有异议，都已归还。对证据6，是顾某与原告之间发生的，我不知道。 被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，孙军卡内账户明细查询及打印，来源是孙军调取后提交给被告公司，该证据由江苏沭阳农村商业银行新区支行出具，能客观反映孙军相应账户中的资金往来情况，从该证据中可以看出王玉伟仅在2014年2月13日支付给孙军45万元和50万元，合计95万元，而孙军在不到一个月之后就归还了全部款项，总计95.5万元，二人之间的款项应是借款，而且数字与本案房屋价款数额不符，王玉伟故意将借款说成是购房款，另二人之间的借款和被告公司无关的； 证据2，被告公司自己画的确认单房屋交易流程图，证明目的：润麟公司承建了翰林府第40-44号楼，为了更快的获取工程款，被告公司与润麟公司协商由润麟公司帮助寻找购房者，对润麟公司推荐购买的购房款不能挪作他用，只能支付给被告公司作为工程款，但是所有的购房款均需要汇入被告公司监管账户。确认单仅涉及三方主体，并不包括孙军，这是与确认单注1相互一致的； 证据3，协议，证明购房款必须打入沭阳中景置业有限公司监管账户； 证据4，庭审笔录复印件，证明孙军、润麟公司均认可购房款必须汇入沭阳中景置业有限公司监管账户； 证据5，（2015）沭民初字第03324号民事判决书，证明：1、该案与本案有高度相似性；2、确认单不能认定为商品房买卖合同。 原告质证认为：对证据1，形式的真实性无异议，由于孙军重名太多，无法证明孙军已经归还原告款项，即使归还了原告的款项，也不排除原告与孙军还存在其他经济关系，不能达到被告的证明目的； 对证据2、3、4真实性不予认可，原告在购买房屋时，被告并未要求原告将款项汇入监管账户，确认单的中间部分最后四个字是“全款付清”，然后被告才在最后盖章处盖章确认的，并有其公司总经理签名。因此，证据2、3、4既不能对抗被告已经确认的确认单，又不能达到被告的证明目的。对证据5与本案无关联性，因在另案中孙军同样作为被告，同样是认购单，最终法院认定双方的商品房买卖合同关系成立，另确认单中孙军及被告已经确认原告已付清全款，被告的辩解没有理由。 第三人未作质证。 第三人出示以下证据： 证据1，顾某身份证复印件及其出具证明的一份，证明借款已经全部清账了； 证据2，顾某与王玉伟关于400万元归还的明细流水及按照流水所作的清单各一份，证明400万元已经还清。 原告质证认为：对证据1的真实性不予认可，顾某与原告之间的借贷关系属于另一个法律关系，即使借钱已经还清，应该由双方进行结算，而不是由顾某向第三方进行出具，且该证明在证据上属于证人证言，证人应该到庭接受当事人的询问； 对证据2，银行转账记录形式真实性无异议，但是不能证明顾某已经归还了400万元借款。除了400万元借款之外，顾某及第三人与原告还存在其他的借贷关系。明细清单不完整，与银行明细不对应。且本案是原告要求被告承担相关责任，原告的诉讼请求是以原、被告之间是否存在买卖合同关系作为诉讼的前提，另原告与顾某及第三人存在多笔借贷关系，且在2014年2月13日第三人及被告都确认房款已付清。 被告质证认为：对第三人提交的证据的三性没有异议。可以证明原告从未支付过购房款，原告应当提交与所购房屋一致的购房款凭证，而原告提供的是打给孙军的借款，而孙军提出借款已经还清，即使没有还清也不能视为是购房款，他们之间的借贷关系可以另行主张，而不能虚构事实。且原告在庭审中也陈述原告与顾某之间是有多笔借贷关系，不能视为本案的购房款。我们想提请法庭注意的是，原告与孙军之间存在400万款项往来，这400万元是怎么回事，被告不清楚，与本案也没有关联性，但可以确认的是原告没有支付过购房款，原告无权要求与被告确认商品房买卖关系。 本院认证意见：对原告提供的证据1-3的三性予以认定，对证据4-6的关联性不予认定。对被告提供的证据1的关联性不予认定，对证据2的三性不予认定，对证据3、4、5的关联性不予认定。对第三人出示的证据1的三性不予认定，对证据2的关联性不予认定。 经审理查明：2013年7月23日，第三人在顾某的担保下向原告借款4000000元用于生意周转，并向原告出具条据一张。后顾某陆续向原告归还部分款项，余款冲抵翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、42-1901号、45-1610号房屋房款。 2014年2月13日，第三人向原告出具加盖被告公司公章且有被告公司总经理签字的《孙军工程款抵押房源落户确认单》载明，第三人将被告开发的位于翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、42-1901号、45-1610号房屋分别以220910元、220910元、220910元、601436元、849484元卖于原告，孙军在确认单上签署：其同意将翰林府第小区45-1414、45-1415、45-1416、42-1901、45-1610室卖给王玉伟，全款付清。当日孙军向第三人出示收据两份，分别载明：“今收到，王玉伟翰林府第小区42-1901室、45-1610室房款壹佰肆拾伍万零玖佰贰拾元整（1450920元），孙军，2014年2月13日”；“今收到，王玉伟翰林府第小45-1414、45-1415、45-1416室房款陆拾陆万贰仟柒佰叁拾元整（662730元），孙军，2014年2月13日”。现在原告与被告因涉案房屋产生纠纷，原告诉至本院，要求处理。 另查明：沭阳县翰林府第小区系被告沭阳中景置业有限公司开发建设，该小区部分楼幢由沭阳中景置业有限公司发包给江苏润麟建筑安装有限公司承建，双方协商，沭阳中景置业有限公司将该小区的部分房屋以工程款的形式冲抵润麟公司工程款，其中包括45-1414号、45-1415号、42-1901号、45-1610号房屋。第三人孙军系润麟公司承包沭阳中景置业有限公司工程的实际施工人。 再查明：2015年5月12日，案外人张某以商品房销售合同纠纷起诉沭阳中景置业有限公司，本院于2015年9月7日作出（2015）沭民初字第01773号民事判决书，判令：一、原告张某与被告沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1610室、42幢1901室、42幢17号储藏室、45幢1414室、45幢1415室、43幢1003室、44幢1106室、43幢15号储藏室的商品房买卖合同关系成立；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。后沭阳中景置业有限公司不服该判决，在上诉期内向宿迁市中级人民法院上诉，宿迁市中级人民法院受理后于2016年10月8日作出（2015）宿中民终字第02270号民事判决书，判令：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01773号民事判决第二项；二、变更江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第01773号民事判决第一项为：张某与沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1610室、42幢1901室、45幢1414室、45幢1415室、43幢1003室、44幢1106室的商品房买卖合同关系成立。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，沭阳中景置业有限公司将涉案房屋通过以房抵付工程款的方式抵给实际施工人孙军。孙军将涉案房屋出售给原告，原告即与孙军之间形成涉案房屋的买卖合意。但因孙军个人不具有预售商品房的资格，加之相关行政机关对房地产市场的调控及管理需要，必须由具有预售资质的沭阳中景置业有限公司出具相关手续，故《房源确认单》必须得到沭阳中景置业有限公司的确认。本案中，沭阳中景置业有限公司的总经理或法定代表人已经在《房源确认单》上签字并加盖了沭阳中景置业有限公司的公章，表明沭阳中景置业有限公司对抵付的涉案房屋被孙军对外出售行为的确认。王玉伟所持有的《孙军工程款抵押房源落户确认单》有江苏润麟建筑安装有限公司、孙军及被告中景公司共同签字并加盖公章，该确认单载明了购房人、房号、房屋面积、单价和总价等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，且该确认单载明王玉伟已付清全部购房款，故王玉伟与沭阳中景置业有限公司之间就翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1416号、45-1610号、42-1901号房屋形成商品房买卖合同关系。 原告向被告沭阳中景置业有限公司购买案涉房屋，并支付案涉房款，被告应履行涉及商品房买卖的一切义务。被告将案涉房屋卖于原告后，又将案涉房屋卖于案外人张某，导致原告品房买卖合同目的不能实现。故原告要求解除与被告之间关于翰林府第小区45-1414号、45-1415号、45-1610号、42-1901四套房屋的买卖合同关系，被告返还购房款1892740元，并赔偿原告已付购房款一倍的损失的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告另要求被告赔偿房屋差价款300000元的诉讼请求，本院认为，原告已要求被告赔偿其已付购房款一倍的损失，该赔偿足以弥补原告的损失，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。 原告还要求被告向其返还1892740元利息，利息自2014年2月13日起至实际归还之日止，按年利率6%计算的诉讼请求，本院认为，房屋买卖合同中，在买方及时付款的情况下，卖方如不及时交付房屋，买方存在一定的利息损失。因原告与被告于2014年2月13日签订《孙军工程款抵押房源落户确认单》，故本院支持利息自2014年2月14日起至实际付清之日止，按年利率6%计算。 被告庭审中辩称，原告的起诉已过诉讼时效，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，宿迁市中级人民法院于2016年10月8日作出（2015）宿中民终字第02270号民事判决书，该判决书最终认定：张某与沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1610室、42幢1901室、45幢1414室、45幢1415室的商品房买卖合同关系成立。原告于2016年11月29日向本院提起诉讼，故本院对被告该辩解不予采纳。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告王玉伟与被告沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区45幢1414室、45幢1415室、45幢1416室、45幢1610室、42幢1901室的商品房买卖合同关系成立； 二、解除原告王玉伟与被告沭阳中景置业有限公司之间关于沭阳县翰林府第小区45幢1414室、45幢1415室、45幢1610室、42幢1901室商品房买卖合同关系； 三、被告沭阳中景置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王玉伟返还购房款1892740元及利息（自2014年2月14日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）； 四、被告沭阳中景置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王玉伟赔偿1892740元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38851元，由原告王玉伟负担2851元，由被告沭阳中景置业有限公司36000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费38851元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  沈桂生 人民陪审员  刘宗奇 二〇一七年五月十七日 书 记 员  陈诗雅 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。