安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终2511号上诉人（原审被告）：禹洲物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路新都会环球广场6-2804、2805、2806，统一社会信用代码913401006897830088。负责人：林聪辉，总经理。委托代理人：陈亚，该公司员工。委托代理人：王涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：贾松枝，女，1977年12月13日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，现住安徽省合肥市。被上诉人（原审被告）：曹灿灿，女，1985年1月11日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区。委托诉讼代理人：陈顺，安徽万世律师事务所律师。上诉人禹洲物业服务有限公司合肥分公司（以下简称禹洲物业公司）因与被上诉人贾松枝、曹灿灿财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院(2015)肥西民一初字第03314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禹洲物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回贾松枝对禹洲物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院严重曲解禹州·天境《业主装修须知》的内容，错误地将业主装修工程的验收义务强加到禹洲物业公司头上，并依此错误地判定禹洲物业公司在验收的过程中未能发现曹灿灿厨房漏水的情况或者存在漏水隐患的情况，并因此应当对曹灿灿给贾松枝造成的损害承担相应的责任。禹洲物业公司作为物业管理企业，对业主的室内装修工程无验收义务。根据《物业管理条例》等法律法规规定，禹洲物业公司职责在于对物业管理区域内的公共事务、公共区域及设施、设备进行管理、维护，业主专属区域及专属设施、设备的管理、维护并不是物业管理企业的服务范围。虽然禹州·天境《业主装修须知》第一条第2项有“装修完毕，经物业公司验收合格二个月内，退还装修诚意金”的表述，但不能依此推断禹洲物业公司应当承担对业主装修工程的验收义务。一审法院的引用与推断，是对该条的断章取义，严重曲解了该条的真实意思。结合《业主装修须知》的整体内容以及第一条第2项的完整表述来看，该须知内容是进行装修的业主所应当遵守的义务，是禹洲物业公司告知装修业主在装修过程中不要对物业范围内的公共秩序、公共利益造成损害或者妨碍，是禹洲物业公司对公共事务管理的体现。第一条第2项的“验收合格”并不是一般意义上对装修工程质量的验收，该项验收的主体当然是装修的业主，而无论如何也不可能是禹洲物业公司，除非业主对禹洲物业公司有专项委托。该“验收合格”仅仅是就禹洲物业公司对物业公共区域、公共设施设备、公共秩序的管理而言，而不是也不可能是对装修工程的质量进行验收。二、一审判决认为不能认定装修公司为侵权人，也即不能认定贾松枝的损失是由装修工程所致，那么就不能认定禹洲物业公司对装修工程管理不到位，从而承担赔偿责任。曹灿灿辩称，禹洲物业公司的上诉理由不成立。本案中禹洲物业公司不仅应当承担责任，且应当至少承担50%的责任。曹灿灿提供了充分的证据能够证明贾松枝房屋的损失是由装修公司装修不当造成，对此装修公司是认可的，一审法院未予追加装修公司为本案被告是错误的。一审判决认定贾松枝的相关损失数额与事实不符，鉴定评估时并未通知曹灿灿和禹洲物业公司到场确认。贾松枝辩称，认可禹洲物业公司的上诉意见。贾松枝向一审法院起诉请求：曹灿灿与禹洲物业公司赔偿贾松枝损失84586.9元。一审法院认定事实：贾松枝为禹洲华侨城三期1#104室业主，曹灿灿为禹洲华侨城三期1#204室业主，禹洲物业公司为禹洲华侨城三期荷园的物业管理公司。2015年7月，贾松枝发现因禹洲华侨城三期1#204室漏水导致禹洲华侨城三期1#104室多处被水浸泡受损，贾松枝联系禹洲物业公司，后禹洲物业公司联系到曹灿灿。曹灿灿主张贾松枝的损失是曹灿灿所委托的装修公司装修不当所致，故其未向贾松枝给予任何赔偿。一审法院认为，公民合法的财产权应当依法受到保护，在公民合法财产受到损害的情况下，侵权责任方应当依法向受害方承担赔偿责任或者使受损财产恢复原状。本案主要争议焦点如下，第一，曹灿灿与禹洲物业公司是否应对贾松枝财产受到的损失承担赔偿责任；第二，贾松枝财产受到的损失额度是多少；第三，贾松枝所主张的间接损失是否应当由曹灿灿与禹洲物业公司承担。对于本案争议焦点一，第一，根据贾松枝与曹灿灿共同陈述及举证，足以确认曹灿灿所有的禹洲华侨城三期1#204室房屋厨房漏水致使其楼下贾松枝所有的禹洲华侨城三期1#104室内设施因浸水而受到损失，曹灿灿为禹洲华侨城三期1#204室所有人，其房屋厨房漏水给贾松枝房屋及相关财产造成损失，故其为侵权人。第二，贾松枝辩称是其所委托的合肥斧金装饰设计工程有限公司（以下简称斧金公司）施工导致漏水，该公司为实际侵权人，漏水造成的损失应由该公司承担，并申请追加该公司为被告；本案所涉财产损失确由禹洲华侨城三期1#204室房屋漏水所致，曹灿灿对该房屋进行了装修施工，根据曹灿灿提交的装修施工合同协议表明就本案所涉损害被发现之前该房屋的装修已经结束（工期自2015年1月10日起约定为70工作日），然曹灿灿未提交证据证明在漏水房屋装修工程结束至2015年7月贾松枝发现漏水损害之前其曾向斧金公司提出过该公司装修不当导致厨房漏水的情况，如果曹灿灿在此期间发现斧金公司装修不当导致贾松枝财产受损，那么曹灿灿当时未采取任何防止损害扩大的措施，则其亦对本案所涉财产损失存在过错；至于斧金公司，如上文所述其装修工程已经结束，至贾松枝发现损害后向曹灿灿出具了维修证明，但其并未在证明中明确承认其装修存在过错导致漏水，据此不足以认定该公司与曹灿灿为本案共同侵权人，故曹灿灿主张斧金公司承担侵权责任系其与该公司三间的纠纷，在本案中不作裁处，亦不追加斧金公司作为本案被告，曹灿灿可另行起诉处理。第三，根据禹洲天境（禹洲华侨城三期）装修须知第一条第2项之约定，禹洲物业公司在曹灿灿装修结束后应对装修进行验收，据此可以推断禹洲物业公司在验收的过程中未能发现曹灿灿厨房漏水的情况或者存在漏水隐患的情况，因此禹洲物业公司对于曹灿灿的室内装修存在管理不到位的责任，未能在履行装修验收工作的过程中发现可能对贾松枝及曹灿灿造成损害的问题，这是禹洲物业公司在装修管理服务范围内存在的瑕疵与过错，禹洲物业公司也因此应当对曹灿灿给贾松枝造成的损害承担相应的责任；关于贾松枝主张禹洲物业公司怠于管理导致损失扩大的责任，仅有证人证言没有其他证据材料佐证，对此主张不予支持。综上，曹灿灿应当对贾松枝的财产损失承担90%的赔偿责任，禹洲物业公司应当对贾松枝的财产损失承担10%的赔偿责任。对于本案争议焦点二，第一，经贾松枝申请，一审法院组织贾松枝与曹灿灿、禹洲物业公司就涉案财产损失之评估进行了协商，并根据双方意愿依法委托了评估机构，程序合法。第二，曹灿灿辩称评估机构实施评估时未通知其到场，认为评估的损失中可能存在并非其所造成的损失，因而对评估报告的客观性存在质疑；一审法院认为评估机构由该院按照双方协议依法选任，评估机构及评估人员均具备法定的专业资质，足以从专业的角度判断浸水房屋内各项财产受损原因、受损大致期间、受损程度、受损价值等，在进行评估的过程中足以客观对被评估物进行判断与排除，故曹灿灿及其委托代理人是否到场并不影响评估的客观性，据此对曹灿灿的相应主张不予支持。综上，一审法院确认评估机构所确定之本案贾松枝房屋受损价值为42786.9元。对于本案争议焦点三，第一，贾松枝主张因房屋浸水受损，导致其不能入住，只能在外租房，贾松枝此种陈述符合常理，且曹灿灿与禹洲物业公司亦无证据证明原告房屋受损不影响入住。第二，贾松枝于2015年7月初发现房屋受损，在联系到曹灿灿与禹洲物业公司后采取了措施防止了损失的扩大，至2015年11月23日就本案向一审法院提起诉讼，至2016年2月28日评估机构对该房屋结束评估，期间共计8个月，因双方协商及诉讼中评估的进行，这一期间内贾松枝必然无法入住涉案房屋，因而产生相应在外租房的房租；在2016年2月28日评估结束后，贾松枝在对涉案房屋进行修缮后方得以入住，贾松枝主张需要两个月修缮，一审法院以曹灿灿同类房屋所签订的装修协议约定的工期（70天）作为比照，认为两个月的修缮时间合理，对此予以支持，则2016年3月与4月两个月的房租应为贾松枝在本案中所必然支出之项目；贾松枝主张租金计算至其实际入住之日，一审法院认为该主张依赖于贾松枝单方意愿，并非确定的合理期限，故对贾松枝该项主张不予支持。第三，贾松枝提交的租房合同开始时间为2016年6月9日，且其真实性不能确认，时间上已经超出一审法院确认的房租计算期间（2015年7月初至2016年4月底），因此对于该租房合同上所载明的租金额亦不予采纳；贾松枝支出必要房租应当以受损房屋同地同类房屋的出租价格为准进行计算，根据贾松枝受损房屋建筑面积（71.03平方米），同时依据租房网络中禹洲华侨城三期同类房屋（经过装修）整套出租价格，酌定贾松枝在必要的租房期间内每月支出房租为1600元，则10个月房租为16000元。第四，贾松枝支出的必要房租，系其因房屋受损不能入住所必然支出之款项，且系因曹灿灿与禹洲物业公司过错而承受的损失，故曹灿灿与禹洲物业公司应当按照上述赔偿比例承担该房租支出。第五，贾松枝为评估预付1500元，此款项性质与房租类似，亦应由曹灿灿与禹洲物业公司按照上述赔偿比例承担。综上，房屋损失、房租与评估费共计60286.9元，由曹灿灿向贾松枝赔偿54258.2元，由禹洲物业公司向贾松枝赔偿6028.7元。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条之规定，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、曹灿灿于判决生效之曰起十日内一次性向贾松枝赔偿54258.2元，禹洲物业服务有限公司合肥分公司于判决生效之日起十日内一次性向贾松枝赔偿6028.7元；二、驳回贾松枝的其他诉讼请求。一审案件受理费848元，减半收取424元，保全费868元，由曹灿灿承担1162.8元，禹洲物业服务有限公司合肥分公司承担129.2元。各方当事人二审期间未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，物业服务公司基于物业管理需要，往往要求业主在装修时按照规范装修，从而保障物业区域内房屋结构、配套设施完好和外观美观统一。本案中，禹洲物业公司在装修须知中要求在业主装修完毕后由其进行验收，旨在保证房屋主体结构安全和外观的统一，而非对业主享有的独立区域装修工程质量进行验收，业主独立区域的装修质量是否合格由业主自行负责，一审法院认定禹洲物业公司对业主曹灿灿自有区域房屋装修负有验收责任不当。禹洲物业公司不具有为业主曹灿灿自有区域房屋装修进行验收的义务，因而也不应对曹灿灿房屋漏水导致贾松枝的损失承担赔偿责任。综上所述，禹洲物业公司的上诉请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第03314号民事判决；二、曹灿灿于本判决生效之日起十日内赔偿贾松枝各项损失合计60286.7元；三、驳回贾松枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费848元，减半收取424元，财产保全费868元，合计1272元，由曹灿灿负担；二审案件受理费50元，由曹灿灿负担。本判决为终审判决。审判长  王养俊审判员  栾 蕾审判员  于海波二〇一七年五月二十二日书记员  徐园园附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……