江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终1266号上诉人（原审被告）：江苏乐天玛特商业有限公司（现名称变更为利群时代商贸有限公司），住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：公维凯，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张彩红，女，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：程秋语，北京市京都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈本林，北京市京都（南京）律师事务所律师。上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）因与张彩红房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初6911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐天玛特公司上诉请求：撤销一审判决一、二项；确认双方租赁合同于2017年2月28日到期终止；上诉人无需退还被上诉人租金10564,52元、履约保证金26200元，无需赔偿员工遣散费16648元、律师费10000元、可得利益损失38000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:依双方签订的《临时专柜租赁合同》，2017年2月28日双方合同到期自动终止，被上诉人应按照合同约定在2日内即2017年3月2日之前将场地返还上诉人，但其并未依合同返还，还继续经营；双方租赁关系终止，被上诉人占用场地支付场地占用费以便处理撤场事宜，一审法院认定上诉人违约依据不足。2017年3月1日之后，双方已不存在租赁关系，上诉人不应退还租金，要退还也是退还场地占用费。被上诉人提供的押金收据为复印件，不应加以认定。关于员工遣散费用，被上诉人所提供的证据不足以证明其实际损失。由于上诉人不存在违约，故不应承担律师费。关于可得利益损失，被上诉人提供的是自制证据，未能证明其日常经营是营利的，一审法院酌定赔偿依据不足。在被上诉人未能充分举证的情况下，一审法支持了被上诉人部分主张不当。张彩红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。张彩红向一审法院诉讼请求：1、判令解除原、被告间的租赁合同；2、被告退还剩余租金10564.52元；3、被告退还履约保证金26200元；4、被告赔偿损失592050元，包括员工遣散费16648元、装修损失82050元、律师费10000元、可得利益损失483352元；5、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告张彩红系从事“小飞鱼”品牌服装的经营者，其长期租用被告乐天玛特公司开办的位于淮安市淮安解放东路店的场地用于经营。2016年1月1日，原告张彩红（承租方，乙方）与被告乐天玛特公司（出租方，甲方）签订商铺场地租赁合同，约定：乙方承租位于淮安市甲方经营的乐天玛特二店一层场地，建筑面积为65平方米，用于经营服装；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日，月租金13100元；整个租赁期内，乙方以每一个月为一个租金支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金；乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金26200元，本合同提前解除或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金。合同签订后，原告按约定支付租金、押金并使用涉案场地。上述合同到期后，原告与被告乐天玛特公司解放东路店针对涉案商铺签订临时专柜租赁合同一份，约定：甲方乐天玛特公司，乙方张彩红；租赁期自2017年1月1日起至2017年2月28日止，租赁期满，甲方有权收回该专柜，乙方应如期返还，乙方若需继续承租，应于租赁期满前拾日向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订专柜租赁合同；专柜月租金、设备使用分摊费、物业管理费为13100元；乙方应于本合同成立之时，向甲方支付专柜租赁履约保证金，履约保证金为2个月的租金即26200元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的2日内返还该专柜；甲乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决，协商不成可依法向甲方所在地人民法院起诉，违约方须承担守约方律师费等一切因诉讼而发生的费用。2017年2月24日，原告向被告支付了2017年1月1日至3月31日的房屋租金及1月份的电费合计40805元。2017年3月5日，因被告经营的乐天玛特超市消防不合格，淮安市公安消防支队责令被告停业整改。次日，涉案的乐天玛特超市停业，此后一直没有重新开业，原告在该乐天玛特超市内经营的“小飞鱼”服装商铺也无法再进行营业。在审理过程中，被告于2018年8月29日经南通经济技术开发区市场监督管理局核准，名称变更为“利群时代商贸有限公司”。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告对双方曾存在房屋租赁合同关系并无异议，双方争议焦点主要集中在如下几个方面：一、关于原、被告之间的租赁合同期限以及解除的问题。被告辩称，根据其与原告签订的临时专柜租赁合同，双方租赁合同关系已于2017年2月28日届满。而原告则声称2017年原、被告曾签订一份租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日的合同，只是因与被告结算，已将合同原件邮寄给被告，故无法提供该份合同。经审查，原告主张其曾与被告签订最近一期的租赁合同，约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，因无证据证明，对该主张不予采信，故原、被告之间签订的最后一期的租赁合同为临时专柜租赁合同。根据原告提供的专柜租赁合同，双方约定的租赁期限为2017年1月1日起至2017年2月28日，在租赁期限届满后，被告并未收回涉案商铺，而是由原告继续使用，且在租期届满前原告已向被告交纳了2017年1月至3月份的租金，应认定原、被告之间的专柜租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年3月6日，因被告经营的乐天玛特超市解放东路店消防不合格，被消防支队责令停业整改，导致租赁合同无法继续履行，双方租赁关系终止，因此，应认定，原、被告之间的租赁合同于2018年3月6日已经实际解除。二、关于导致合同解除的违约责任问题。自2017年3月1日起，原、被告形成了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但本案导致合同解除的违约责任仍应由被告承担，理由如下：1、合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即使是在不定期租赁合同中，出租人仍应履行上述义务。本案合同履行期间，被告将涉案场地出租给原告经营，却因消防不合格导致整个超市停业，原告无法再使用涉案场地，对此被告应当承担违约责任。2、根据法律规定，在不定期租赁合同中，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人，而本案中，导致租赁关系终止并非被告行使合同解除权，而是由于被告出租给原告的场地消防不合格而造成，且超市停业事出突然，在此之前，被告并没有履行合理期限内的通知义务，故不能免除被告的违约责任。因此，被告的行为明显违约，导致合同最终解除的过错责任应由被告承担。三、原告主张的各项费用及损失能否成立。关于原告主张退还租金10564.52元、履约保证金26200元。一审法院认为，自2017年3月6日起，原、被告之间的租赁合同关系已经终止，因原告已支付2017年1月至3月的租金，故对于2017年3月6日至3月31日的租金，被告应予返还，现原告要求退还租金10564.52元，不违反法律规定，应予以支持。双方合同解除后，对于履约保证金26200元，被告理应退还原告，故对该诉请亦予以支持。关于员工遣散费即原告赔偿营业员两个月的基本工资损失16648元。一审法院认为，原告聘用营业员在涉案商铺工作，因被告出租的场地消防不合格而停止营业，致使劳动合同无法履行，导致原告解除劳动合同而赔偿员工工资，由此产生的损失是被告违约造成，应由被告赔偿给原告，故对原告此项诉讼请求予以支持。关于原告主张的装修损失82050元，一审法院认为，被告所经营的超市因消防原因被有关机关查封是导致租赁合同不能继续履行的根本原因，被告应当对原告因不能使用场地所造成的装修损失予以赔偿。由于原告提供的装修清单等证据不足以证明具体的装修损失，在本案中不予处理，原告可收集证据后另案诉讼。原告主张律师费10000元，一审法院认为，原、被告在专柜租赁合同中明确约定违约方须承担守约方律师费等一切因诉讼而发生的费用，而本案纠纷是因为被告违约出租消防不合格的场地给原告使用而造成，被告理应承担原告因提起本案诉讼而支出的律师费，故对原告此项诉讼请求，予以支持。关于原告主张的可得利益损失483352元，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告所经营的超市因消防不合格被查封是导致租赁合同不能继续履行的根本原因，被告应当对原告的预期利益进行赔偿。双方虽为不定期租赁合同，但原告已预付租金至2017年3月，故对2017年3月6日至3月31日期间因无法使用涉案场地而损失的可得利益被告应予赔偿。虽然原告仅提供自制的平均利润表和营业收入流水，不足以证明其营业损失，但考虑到停业给原告造成的损失是客观存在的，酌情确定其营业损失为38000元。综上，一审法院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案被告出租消防不合格的场地，对导致涉案商铺租赁合同的解除存在过错，应当承担由此产生的违约责任，赔偿相应的损失。原告主张的租金、履约保证金以及各项损失，一审法院对其中的租金10564.52元、履约保证金26200元以及员工遣散费16648元、律师费10000元、可得利益损失38000元予以支持，其余部分则不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决：一、原告张彩红与被告江苏乐天玛特商业有限公司（现名称变更为利群时代商贸有限公司）之间的租赁合同于2017年3月6日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内退还原告租金10564.52元、履约保证金26200元，并赔偿员工遣散费16648元、律师费10000元、可得利益损失38000元，合计101412.52元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10088元，诉讼保全费3664元，合计13752元，由原告负担10398元，被告负担3356元。二审中，被上诉人张彩红提交了2013、2014年小飞鱼补押金银行电子回执，以证被上诉人收到履约保证金。上诉人质证认为，因无法联系到当时公司工作人员，是否收到保证金无法核实。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方租赁合同于2017年2月28日到期，但之后被上诉人继续使用租赁场地，上诉人没有提出异议，且已收取预付费用至2017年3月底，故2017年3月1日之后，双方形成不定期租赁关系。2017年3月6日因出租场地消防不合格解除合同，构成违约，上诉人称不构成违约无事实和法律依据，本院不采纳。被上诉人一审提供了押金收据复印件，二审又提交了银行押金电子回执，且双方合同中也明确约定租赁押金为26200元，上诉人称未联系到公司当时工作人员，对此无法核实，为此不予认可收到押金的理由，本院不予支持。上诉人违约导致合同解除，依法应退还剩余租金和收取的履约保证金，并承担违约造成的损失。一审法院依据双方的合同约定确定律师费用，并无不当。可得利益损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人张彩红主张的可得利益损失应当得到赔偿，而张彩红主张的员工遣散费用，系合同履行后张彩红为获得利益所支出的必要成本，故一审法院在已对被上诉人可得利益损失酌定为38000元的情况下，不应再支持员工遣散费用。综上，上诉人乐天玛特公司上诉理由部分成立；一审法院判决乐天玛特公司赔偿员工遣散费用有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初6911号民事判决第一、三项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初6911号民事判决第二项；三、上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（现名称变更为利群时代商贸有限公司）本判决生效之日起十日内退还被上诉人张彩红租金10564.52元、履约保证金26200元，并赔偿律师费10000元、可得利益损失38000元，合计84764.52元；四、驳回上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（现名称变更为利群时代商贸有限公司）其他上诉请求。一审案件受理费10088元，诉讼保全费3664元，合计13752元，上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（现更名为利群时代商贸有限公司）负担5023元；被上诉人张彩红负担8729元。二审案件受理费10088元，上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（现更名为利群时代商贸有限公司）负担8432元；被上诉人张彩红负担1656元。本判决为终审判决。审判长 侍 刚审判员 丁 然审判员 蒋其举二〇二〇年三月二日书记员 徐 海