广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32645号原告：陈焕玲，女，1960年9月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁颖珍，系原告女儿，亦为本案原告。原告：梁颖珍，女，1988年2月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：广州市东建实业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：张国宇，系该司董事长。委托诉讼代理人：侯爱民、丘燕辉，均系广东启源律师事务所律师。原告陈焕玲、梁颖珍诉被告广州市东建实业集团有限公司（以下简称东建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈焕玲的委托诉讼代理人梁颖珍（亦为本案原告之一），被告东建公司的委托诉讼代理人侯爱民、丘燕辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈焕玲、梁颖珍共同向本院提出诉讼请求：1、被告支付迟延交房违约金21198.3元（从2016年11月1日起计至2017年3月14日止，每日按316390元的0.05%计算）；2、被告为原告办理广州市天河区嘉苑北二街5号（自编J8栋）602房的《房地产权证》；3、被告支付迟延办理产权登记的违约金（由2018年1月12日起至原告取得《房地产权证》之日止，每日按316390元的0.05%标准计算）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月5日，原、被告签订了《广州市经济适用住房买卖合同》及《珠江嘉苑经济适用住房买卖合同补充协议》，约定被告向原告出售房屋，总价款316390元，被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋并在房屋交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记。原告依约向被告支付全部房款，被告却于2017年3月14日才向原告交房,并迟至2019年12月11日才为原告办妥产权证。被告东建公司辩称：关于逾期交楼。一、我方不能按约交楼系因政府道路规划变更及市政配套措施滞后而造成。二、根据我方与原告签订的《补充协议》之约定，我方无需承担违约责任。三、涉案项目前期判决以结果倒推，不符合基本事实与逻辑。关于逾期办证。1、涉案项目未能如期办证，非我方原因导致。办理房产证的前提是取得建设项目规划验收证明和房屋竣工验收证明，因涉案项目周边市政道路及配套设施严重滞后，我方无法如期提交上述材料，从而影响初始登记的办理；作为公建配套的小学幼儿园不能如期通过规划验收影响到涉案项目也不能如期通过规划验收，因此无法如期进行工程竣工联合验收。2、生效判决已认定涉案项目规划验收受市政配套建设滞后影响，对规划验收滞后导致的延期交楼，我方无责任。3、虽原告已实际收楼，但该交楼行为并不符合合同约定的交付条件，计算逾期办证的时间起点不应参照实际交楼时间。四、逾期办证非我方原因造成，我方不承担任何责任。五、逾期办证不会给原告带来实际损失。经审理查明：2014年8月5日，东建公司（卖方、甲方，下同）与陈焕玲、梁颖珍（买方、乙方，下同）签订《广州市经济适用住房买卖合同（预售）》，甲方以划拨方式取得位于天河区岑村菠萝山地段编号为33、34、8的地块的土地使用权；甲方经批准在该地块上投资建设珠江嘉苑经济适用住房；该经济适用住房为珠江嘉苑J-8、J-9第自编J8栋6层602号房（以下简称“涉案房屋”）；该经济适用住房的用途为住宅，建筑面积共57.76平方米，总金额316390元；（第十三条）甲方应当在2016年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十条）甲方应当在该经济适用住房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该经济适用住房的房地产初始登记，在该经济适用住房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十一条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该经济适用住房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该经济适用住房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等内容。同日，东建公司（卖方、甲方，下同）与陈焕玲、梁颖珍（买方、乙方，下同）签订《珠江嘉苑经济适用住房买卖合同补充协议》，约定：甲乙方双方同意买卖合同第十二条补充为：由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该房屋满足供水、供气、供电和通邮等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件，甲方不需要承担任何责任；甲乙双方同意买卖合同第十三条补充为：甲方因下列情形延期交房或解除买卖合同的，无需承担违约责任：……如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因，造成迟延交房的，符合如下认定标准的，乙方同意甲方顺延交房时间，认定标准为：……政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设的；公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该经济适用住房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼；上述各种原因必须经政府有关部门及相关公用事业部门出具的证明文件为依据，方可延期交楼；甲乙双方同意买卖合同第二十、二十一条修改和补充为：非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任；本补充协议与买卖合同具有同等法律效力，买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准等内容。2014年9月2日、2015年5月5日，东建公司分别开具收取陈焕玲、梁颖珍涉案房屋售房款96390元、220000元的发票。陈焕玲、梁颖珍、东建公司均确认涉案房屋的交楼时间为2017年3月14日。另查，同一小区业主冯嘉文、梁桂珍以商品房预售合同纠纷起诉东建公司，要求东建公司向其支付逾期交房违约金，本院作出（2017）粤0106民初15397号民事判决，对涉案菠萝山保障性住房项目建设的相关事实予以查明，认为2017年2月14日后符合双方所约定的由于市政工程施工建设而影响东建公司的工程建设的情形，对于此后的逾期交楼行为，依约东建公司无需承担违约责任，对于2016年11月1日至2017年2月13日期间的逾期交楼行为，东建公司未能充分举证证明符合双方所约定的免责情形，应承担该段期间的逾期交楼违约金。后广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终16617号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2017年3月17日，因涉案菠萝山保障性住房项目市政配套工程建设相关问题，广州市住房和城乡建设委员会协调相关政府部门及公用事业单位召开会议，确定：由市园林管理中心牵头，恒建管廊公司具体实施，3月24日前完成凌岑路管廊和污水管的施工准备工作，确保污水管6月底建成，解决菠萝山保障房的污水管与排污主管的接驳问题；东建公司摸清实际用水需求，连同相关报批资料报市自来水公司，自来水公司参照经适房的用水审批模式，4月底前给予临时用水审批；东建公司3月24日前完成与天河区供电局用电协议的签订，天河区供电局在6月底前完成红线外的供电线路的敷设工作；市排水中心加强指导，东建公司积极配合，按要求做好项目排水系统与市政排水管网的接驳工作，积极收集办理排水许可证资料，争取6月底完成排水许可证的报批。2018年6月6日，广州市住房保障办公室向广州市国土资源和规划委员会发出《关于先行办理菠萝山保障房项目经适房规划验收的函》，载明涉案菠萝山保障性住房项目总体建设已基本完成，经适房2017年3月已交付使用，变电站、综合楼、公交站、C-7垃圾站等规划验收已完成，小学、幼儿园、C-8垃圾站、经适房、公租房等正在办理规划验收；由于征地拆迁等原因，市政道路尚未建成，完工时间未能确定，已交付使用的经适房业主日常出入需经小学东面学校内部道路，影响小学、幼儿园、C-8垃圾站等公建配套规划验收，导致住宅的规划验收工作无法开展，请广州市国土资源和规划委员会给予协调先行办理住宅部分规划验收。2018年6月27日，广州市国土资源和规划委员会向广州市住房保障办公室发出《关于菠萝山保障房项目经适房规划验收的复函》，对于广州市住房保障办公室提出的先行办理住宅的规划验收表示理解和支持，但在独立用地的公共服务设施尚未完善的情况下，先行验收住宅的问题主要与《广州市城乡规划技术规定》第二十四条中关于居住用地内独立设置的公共服务设施验收时序要求不符，建议先行报请市政府批准同意。2018年11月15日，涉案菠萝山保障性住房项目配套幼儿园工程取得《建设工程规划条件核实意见书》。2018年11月19日，涉案菠萝山保障性住房项目小学教学楼工程取得《建设工程规划条件核实意见书》。2019年3月28日，因涉案菠萝山保障性住房项目外电、排水和配套道路建设等问题，广州市住房和城乡建设局协调相关政府部门及公用事业单位召开会议，确定：协调相关政府部门及公用事业单位召开会议，确定：恒建管廊公司加快推进凌岑路和沐陂西路管廊工程，先行完成凌岑路南段施工，与现状沐陂西路对接，完成上述工作后移交东建公司，解决保障房小区及周边居民的交通出行问题；在永久污水管网工程完成前，按临时排水方案解决保障房小区的污水排放问题，恒建管廊公司9月底前完成凌岑路段的管廊工程，10月底前完成该路段污水管网的敷设，实现临时污水排放功能。2019年4月30日，涉案菠萝山保障性住房项目取得《建设工程规划条件核实意见书》。2019年5月7日，因涉案菠萝山保障性住房及相关配套工程存在问题，广州市住房和城乡建设局协调相关政府部门及公用事业单位召开会议，确定：请天河区供电局加快实施保障房项目红线外供电工程，东建公司准备好供电方案材料，5月10日前报批；鉴于受沐陂西路拆迁和综合管廊施工影响，按规划建设的菠萝山保障性住房周边配套道路暂无施工条件，请恒建管廊公司将凌岑路南段按临时道路双向通行的标准整平、硬化后使用；对于保障房小区东西向的熹园南路、熹园北路，请天河区建设局加大力度，协调区规划部门尽快办理建规证，5月底前进场施工。2019年6月25日，为研究协调周边道路、临时排水建设、学校和幼儿园验收移交等问题，广州市住房和城乡建设局协调相关政府部门及公用事业单位召开会议，确定：请天河区建设局7月10日前进场实施熹园南路，恒建管廊公司9月底前完成凌岑路北段管廊施工；经会议了解，小学幼儿园处的规划道路（即沐陂西路东段）暂未有建设计划，请市住保办牵头，将问题报天河区政府和市教育局请求协调。2019年9月12日，东建公司取得穗联验（建）字【2019】004号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》,并于同日取得涉案菠萝山保障性住房项目《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。2019年9月29日，广州市不动产登记中心出具受理回执，显示登记种类为单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，登记类型为首次登记（初始登记），申请人为东建公司，缴交资料为：权源资料存19登记1454704、广州市房地产登记申请书、房屋面积测量成果报告书及审核意见、广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书、建设工程规划条件核实意见书、广州市建设工程规划条件核实测量记录册、广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年11月8日，陈焕玲、梁颖珍缴纳契税3176.26元。2019年12月5日，广州市规划和自然资源局向陈焕玲、梁颖珍核发涉案房屋的《不动产权证书》。本案审理过程中，陈焕玲、梁颖珍确认其于2019年12月11日收到东建公司向其交付的涉案房屋的《不动产权证书》，并明确本案诉讼请求为：1、被告向原告支付迟延交房的违约金21198.3元（从2016年11月1日起至2017年3月14日，每日按316390元的0.05%标准计算）；2、被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金110873.07元（从2018年1月12日起至2019年12月11日，每日按316390元的0.05%标准计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。本院认为：陈焕玲、梁颖珍在本案审理过程中申请撤回部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。陈焕玲、梁颖珍与东建公司所签订的《广州市经济适用住房买卖合同》及《珠江嘉苑经济适用住房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约切实履行。本案的第一个争议焦点为东建公司是否应承担逾期交楼的违约责任。（2018）粤01民终16617号民事判决已对涉案菠萝山保障性住房项目建设的相关事实及逾期交楼的责任归属予以查明并确认，本院不再赘述。综上，东建公司应向陈焕玲、梁颖珍支付逾期交房违约金16610.48元（以购房款316390元为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年11月1日起计至2017年2月13日止），对于陈焕玲、梁颖珍诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。本案的第二个争议焦点为东建公司是否应承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明……”，东建公司与陈焕玲、梁颖珍签订的《珠江嘉苑经济适用住房买卖合同补充协议》约定：“非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”，从本案及此前生效判决查明的事实，足以认定系从2017年2月14日起由于涉案房屋所在菠萝山保障性住房项目周边的配套道路、综合管廊建设延后的原因，导致该小区的水、电、管道煤气、排污等无法接驳公共管道、线路，从而影响了项目配套设施的规划验收，进而无法办理建设工程规划验收手续，导致整个菠萝山保障性住房项目无法及时取得相关的竣工验收，而该些项目的延后并非由于东建公司所造成。从上述《中华人民共和国房屋登记办法》的规定可见，竣工验收是进行初始登记所必须的材料，现东建公司于2019年9月12日《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，即东建公司于2019年9月12日才取得进行初始登记所必须的材料，因此，交楼次日即2017年3月15日至2019年9月12日期间属于符合双方合同所约定的非因东建公司所造成的不能按期办理《房地产权证》的免责期间，依约东建公司无需承担违约责任。东建公司于2019年9月12日取得进行初始登记所需的材料，则从该日起已无为陈焕玲、梁颖珍办理涉案房屋产权证的障碍，因此，办证期限从障碍清除之日即2019年9月12日起计210个工作日，而陈焕玲、梁颖珍在2019年12月15日取得涉案房屋的《房地产权证》，未有超出合同约定的办证期限，因此，陈焕玲、梁颖珍以东建公司存在逾期办证的违约行为为由要求东建公司承担逾期办证违约金缺乏合同及事实依据，本院不予支持，予以驳回。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项的规定，判决如下：一、被告广州市东建实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈焕玲、梁颖珍支付逾期交房的违约金16610.48元。二、驳回原告陈焕玲、梁颖珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4500元，由原告陈焕玲、梁颖珍负担4285元，被告广州市东建实业集团有限公司负担215元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  何海霞人民陪审员  齐慧军二〇二〇年三月十六日书 记 员  谢丽军