浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初19204号 原告：杭州宏旺房地产有限公司，住所地杭州余杭区五常街道文一社区。 法定代表人：赵军。 委托代理人：袁法群、李亮，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 被告：周游，男，1991年8月13日出生，汉族，住杭州市上城区。 被告：胡亚芳，女，1969年3月6日出生，汉族，住浙江省龙游县。 二被告共同委托代理人：陈诚、陈逸帆，浙江君安世纪律师事务所律师。 原告杭州宏旺房地产有限公司（以下简称宏旺房产）诉被告周游、胡亚芳（以下简称被告）房屋预约买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李亮、被告周游及委托代理人陈诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏旺房产起诉称：原告与两被告于2016年4月25日签订了《西溪阳光预约转让协议》，约定原告预约转让案涉物业给乙方，案涉物业总价848712元，双方对各自权利义务进行了明确的约定。协议2.3条中，双方约定“乙方于合同签订当日，即2016年4月25日支付房款人民币贰拾肆万伍仟元整，占总房款的28.86%：剩余首付款人民币壹拾捌万叁仟柒佰壹拾贰元整于2016年7月31日前一次性付清。余款人民币肆拾贰万元整由银行贷款方式支付。如若逾期，此协议自动作废”.协议6.2条，双方约定“…乙方还须按照本合同总金额的10%标准支付违约金”。原、被告自合同签订后，仅支付首笔房款即245000元，但剩余首付款及后续尾款一直未予以支付。后原告员工经过多次催讨，要求被告及时缴纳剩余房款，但截止至今被告仍未向原告支付剩余款项，已远远超过双方协议约定的最后付款期限。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、请求法院确认原告与两被告签订的《西溪阳光预约转让协议》已于2016年8月1日解除；2、请求法院判令两被告支付违约金84871.2元；3、请求法院判令本案诉讼费用由两被告承担。 原告宏旺房产为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.《西溪阳光预约转让协议》一份，证明原被告签订西溪阳光预约转让协议，双方对权利义务作了明确约定； 2.收据三张，证明被告于合同签订当日交付房款24万元。 两被告共同答辩称，一、被告一直有明确的履约意愿，亦有积极的履约行为，但因缺乏原告的配合，原告拒收无法完成付款，原告从未向答辩人提出催告、异议，反而一再以行为表示案涉转让方协议继续履行。被告未付款是案涉项目本身存在异常所致，原告理应在异常情况消除后催告被告交款，后方可行使解除权。故案涉房款未按约支付不可归责于答辩人，原告依法不享有解除权。二、案涉协议名为预约转让协议，实质是一份完整的房屋转让协议，即本约合同。待项目允许分割转让时，原告有义务向被告履行交房义务。原告以自身原因造成的事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为显然与诚实信用原则相悖，更与社会价值导向和公众认知相悖，不应予以支持。综上，恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告为支持其陈述意见，提供并陈述了下列证据材料： 1.关于宏旺西溪阳光项目的不稳定情况续报一份、关于宏旺房产西溪阳光项目涉稳问题的汇报一份，证明2016年7月，案涉项目及原告已处于非正常经营状态，业主因项目逾期交付和停工问题向属地政府求助；政府介入调处中，开发商表示不能交房，要求业主退房； 2.杭州市富阳区人民法院民事裁定书一份，证明2016年7月，案涉项目土地被案外人轮候查封，进一步证明项目处于非正常经营状态； 3.公告一份，证明属地政府禁止案涉项目销售、收款的情况； 4.聊天记录及相关联系人周案豪、鲁宣、李总的信息一份，证明2016年7月中下旬被告去售楼部交款，发现售楼部已无工作人员；2016年8月11日，胡亚芳联系西溪阳光销售总监鲁宣要求交款，鲁宣表示公司不想卖了；2016年8月11日，胡亚芳联系该项目李总要求交款，李总表示公司事情多，暂时无法确定； 5.录音及笔录一份，证明2016年7月，政府不允许案涉项目收款和对外销售； 6.承诺书一份、告全体购房住户书一份、信封一份，证明2016年8月9日，原告向业主出具承诺书，承诺积极筹措建设资金，争取在2017年7月交房；同时配合坚持退房的业主签订退房协议和退款；2016年10月18日，原告向被告书面告知项目现状，表示争取尽早交房，要求退房的客户可签订退款承诺书； 7.告知书一份，证明2017年9月，原告准备私自启动销售，为安抚老业主，原告向业主出具告知函，声明双方签订的协议继续有效，销售情况接受老业主监督； 8.律师调查笔录一份、身份证明一份，证明2016年7月，案涉项目已经处于非正常状态，管委会介入调处后已经不允许其对外销售；调处中，原告从未向任何一户主提出催缴房款的要求，也未提供或发布过缴费方式；1-3号楼交房前，原告从未提出被告在内的任何一户存在不得交房的情形，案涉项目整体已经完成竣工验收。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年4月25日，宏旺房产（甲方）与胡亚芳、周游（乙方）签订一份《西溪阳光预约转让协议》，载明：一、西溪阳光为甲方建设的综合物业（独立产权到户）；二、土地使用权证：杭余出国用（2010）第118-857号国有土地使用权证，用途综合用地，使用权类型为出让，使用年限至2060年7月04日。甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方将其所有的西溪阳光物业预先按本合同约定条件转让给乙方及相关事宜签订本合同：第一条：1.1本合同标的物业位于西溪阳光1幢8层04室。1.2该物业规划用途为商业办公，属框架结构。建设工程规划许可证号为建字第201101518053号，施工许可证编号为330125201110170101。1.3该物业预测建筑面积77.03平方米。第二条、预约转让价款：2.1双方同意，乙方购买该物业单价为11017.94元/平方米，转让总价款为848712元。该物业单价不受日后任何情形变化的影响，在签订《物业转让合同》时任何一方不得行使变更、解除或撤销之请求。2.2该物业实测建筑面积以物业所有权证登记为准。实测建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订《物业转让合同》时以实测建筑面积为准，按实结算物业转让总价款，多退少补。2.3双方同意按前述2.1、2.2条约定价款支付房款，采取如下第3种方式支付：（3）乙方于本合同签订当日，即2016年4月25日支付房款245000元，占总房款的28.86%，剩余首付款183712元于2016年7月31日前一次性付清。余款420000元由银行贷款方式支付。如若逾期，此协议自动作废。2.4如因乙方原因导致贷款申请未能通过银行审批的，乙方应在甲方发出书面通知后15日内自行筹措资金付清余款。第三条、物业交付：3.1甲方承诺于2016年12月31日之前将符合本协议约定的标的物交付乙方使用，具体甲方办理方式和时间以甲方书面通知为准。3.2甲方承诺乙方付清房款且自物业交付之日起180个工作日内办理产权证。第四条、物业管理：乙方应在签订本预约转让协议的同时与甲方委托的物业管理公司（杭州凤都物业管理有限公司）签订《前期物业服务协议》，物业管理相关收费标准以政府物价主管部门备案为准，由乙方自行向物业公司支付。第五条、《物业转让合同》的签订：5.1签订《物业转让合同》前提条件为：该物业经综合验收且乙方已按本协议2.3条约定向甲方付清应付款。5.2甲方应在符合5.1条条件后以书面方式向乙方发出签约通知。5.3办理产权变更登记时，如政府部门要求采用杭州市房产管理局和杭州市工商行政管理局印制的杭州市物业转让合同（示范文本）的，则双方应根据所签订的物业转让合同，再签订用于办理产权过户手续的杭州市物业转让合同。5.4自本合同生效之日起，甲方不得将该物业另行转让给他人，否则，视为违约。第六条、违约责任：6.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将该物业转让给第三人或者拒绝将该物业转让给乙方的，即构成违约，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额10%向乙方支付违约金。6.2若乙方逾期支付房款，每逾期一天，须按每日万分之一标准支付未付款部分的违约金，逾期60天未付清的，则甲方有权解除本合同，除逾期违约金外，乙方还须按照本合同总金额的10%标准支付违约金。双方就其他权利义务一并作出约定。 被告于2015年8月10日、9月16日两次共向原告支付首付款245000元，被告向原告出具收据两份。 后因原告资金出现异常，案涉项目停工，2016年7月起原告售楼部关停，被告多次联系交款未果。2016年8月9日，原告出具一份《承诺书》，主要内容为：各位业主：针对目前各位业主就关于我公司项目建设情况，多次找政府相关部门反映，要求我方明确建设工期进度及交房期限。经政府部门、业主代表与我公司负责人，多次开会协调。结合我公司目前实际情况，向各位业主作以下承诺和说明：一、积极筹措资金，确保工程顺利进行。二、建设工期及竣工、交付时间的确定：尚余工程项目包括：地下机械车位、市政绿化、消防后期工程等，初步统计，如正常施工尚需4个月，受G20峰会影响，最快开工日期定在9月15日，最快竣工也要2017年1月底，项目验收备案按3个月计算，装修期3个月计算，最快的交付时间为2017年7月份。三、关于业主退房问题，我们尽快规劝业主继续支持项目建设，如业主坚持退房，从退房协议签订之日起，我们保证在60个工作日内，每次按20%的比例，分五次退还购房款。…我们将积极争取业主、施工方和西藏信托基金的理解，加快项目建设，把项目顺利建成并交付放在首位，积极筹措建设资金，如以上措施得以落实，我司能按上述时间完工并交付。2016年10月18日，原告再次向被告发送《告全体购房户主书》，主要内容为：本着对购房户负责的态度，作出如下告知，并承诺所告知的内容真实、完全。一、资金方面，…我司一直寻求各种方法进行融资，以争取完成项目的最后冲刺建设，目前尚无特殊进展。二、建设进度：尚余地下机械车库、市政绿化，消防后期工程等，因资金问题现建设进度较为缓慢。由于目前并无确定的融资结果，我司无法做出准备交房日期承诺，但我司将争取尽早交房。三、本项目存在的负担…四、我司政策，为度过此次难关，争取完成融资目标，达到项目的继续建设至验收销售目标，望诸位购房户给予我司信任和支持。 截至开庭时，现案涉房屋未交付、未办理产权过户。 本院认为：原、被告签订的《西溪阳光预约转让协议》系双方真实意思表示、合法有效，各方均应按约履行义务。现原告主张该协议已于2016年8月1日解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方合同约定，乙方逾期支付房款60天的，甲方有权解除本合同。但该期限届满后，原告并未向被告发送过解除通知。且本案逾期未付款亦非归责于被告的原因所致。故对原告要求确认案涉《西溪阳光预约转让协议》已于2016年8月1日解除及支付违约金的主张，证据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭州宏旺房地产有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费961元，由原告杭州宏旺房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  卢燕 二〇二〇年三月十六日 书记员  徐昕