河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终7号上诉人（原审原告）：娄方虎，男，1979年11月10日出生，汉族，住贵州省桐梓县。上诉人（原审原告）：陈建梅，女，1981年9月30日出生，汉族，住贵州省桐梓县。二上诉人共同委托诉讼代理人：娄俊，贵州贵遵律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:陈建，贵州贵遵律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:张丽娜，女，1977年5月6日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：鲁凤娟，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧静，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:闫俊梅，女，1979年6月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张丽香，河南泽民律师事务所律师。上诉人娄方虎、陈建梅因与被上诉人张丽娜、闫俊梅案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0902民初7829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人娄方虎、陈建梅共同委托诉讼代理人娄俊、陈建，被上诉人张丽娜的委托诉讼代理人张慧静，被上诉人闫俊梅的委托诉讼代理人张丽香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄方虎、陈建梅上诉请求：1.撤销一审法院（2019）豫0902民初7829号民事判决，改判支持娄方虎、陈建梅的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张丽娜、闫俊梅负担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。首先，在一审法院查封案涉房屋前，娄方虎、陈建梅已与闫俊梅签订了合法有效的房屋买卖合同。通过中介机构，娄方虎、陈建梅以343,800元的价格与闫俊梅于2016年12月21日就案涉房屋签订房屋买卖合同，一审法院是于2017年8月29日作出（2017）于0902民初241-1号民事裁定书，将案涉房屋予以查封。其次，娄方虎、陈建梅与闫俊梅签订房屋买卖合同，并经公证后，双方办理了房屋交接手续，随即装修房屋，并于2017年初入住至今已近三年时间，已经实际占有了该房屋。有物业服务协议、物业费发票、电费发票、装修管理即清运费收据等证据予以佐证。第三，2016年12月22日经公证处对房屋买卖合同公证当日，娄方虎、陈建梅支付闫俊梅购房款313,800元，下余房款约定办理房屋变更登记后支付。有房款收据、银行流水、银行现场图片予以佐证。第四，因案涉房屋的整栋楼均未办理产权登记，导致案涉房屋至今未办理产权登记。案涉房屋未办理产权登记的原因非因买受人娄方虎、陈建梅自身的原因。而一审法院以备案登记不产生任何物权效力，闫俊梅未取得案涉房屋的所有权，娄方虎和陈建梅也不能取得案涉房屋的所有权怀有合理期待，从而驳回了娄方虎和陈建梅的诉讼请求，如按照此认定，既然闫俊梅未取得房屋所有权，那么一审法院就不应当查封不属于闫俊梅的房产。综上，娄方虎、陈建梅上述举证符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此对娄方虎、陈建梅的一审请求应予支持。张丽娜辩称，一、案涉房屋目前登记的所有权人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，闫俊梅仅基于与该公司签订的《商品房买卖合同》进行网签备案登记手续，网签备案登记与物权登记存在本质区别，并不产生物权登记的法律后果，因此闫俊梅对案涉房屋不享有所有权，娄方虎、陈建梅也不应对案涉房屋物权享有合理期待。二、娄方虎、陈建梅提交的相关证据之间存在矛盾，其与闫俊梅存在恶意串通，虚构证据之嫌。娄方虎、陈建梅与闫俊梅于2016年12月22日签订的《房屋买卖预约合同》显示案涉房屋尚未办理不动产权证，约定由闫俊梅办理号不动产权证后，再签订正式的房屋买卖合同。但娄方虎、陈建梅又称其与闫俊梅于2016年12月21日已签订《房屋买卖合同》，两份证据明显冲突，并且闫俊梅于2014年4与6日购房价款是408,600元，而其与娄方虎、陈建梅的房款未343,800元，降低6万余元，远低于市场价值，明显与常理不符。三、闫俊梅依据其与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定支付了价款，并且占有了案涉房屋，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十九条规定，人民法院可以对被执行人购买的需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有的可以查封。因此一审法院查封案涉房屋符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。闫俊梅辩称，1.闫俊梅和娄方虎、陈建梅不存在恶意串通情形；2.闫俊梅和娄方虎、陈建梅是在签订买卖合同时才认识，之前并不认识；3.闫俊梅与娄方虎、陈建梅在法院作出查封之前已经签订了房屋买卖合同；4.闫俊梅与娄方虎、陈建梅签订买卖合同后以将涉案房屋转给了娄方虎、陈建梅，娄方虎、陈建梅已经占有了涉案房产；5.娄方虎、陈建梅已经支付了大部分房款只有3万元尾款没有支付，没有办理房屋手续的原因并非买受人以及闫俊梅所造成的，是因为房地产开发企业的原因整栋楼没有办理产权登记，才不能办理过户的登记。6.一审法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来判决本案，娄方虎、陈建梅提出的执行异议应当能成立，同意娄方虎、陈建梅的上诉请求。娄方虎、陈建梅向一审法院起诉请求：1.不得执行娄方虎、陈建梅购买的位于贵州省桐梓县××镇××路君悦国际二期B区4号楼1单元13层1-13-4号房屋；2.依法确认原告娄方虎、陈建梅为贵州省桐梓县××镇××路君悦国际二期B区4号楼1单元13层1-13-4号房屋的合法所有人；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张丽娜与被告闫俊梅民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年6月23日作出（2017）豫0902民初241号民事判决书，判决被告闫俊梅偿还被告张丽娜借款415万元及利息。一审法院于2017年8月29日作出（2017）豫0902民初241-4号民事裁定书，将被告闫俊梅位于贵州省桐梓县××镇××路君悦国际二期B区4号楼1单元13层1-13-4号房屋（合同编号201001238）予以查封。2019年5月23日，一审法院作出（2017）豫0902执3919号执行裁定书，将被告闫俊梅位于贵州省桐梓县××镇××路君悦国际二期B区4号楼1单元13层1-13-4号房屋（合同编号201001238）予以查封，同时作出裁定限被告闫俊梅15日内将房屋腾空。另查明，一审法院因其他申请执行人案件曾于2016年12月23日作出（2016）豫0902执第2046号执行裁定书，将涉案房产查封，期限为两年。还查明，2014年4月6日，被告闫俊梅与桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，主要内容为：被告闫俊梅购买桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司开发的位于娄山关××××路君悦国际二期B区4号楼1单元13层1-13-4号房屋，建筑面积106.13平方米，房屋价款408,600元，付款方式为2014年4月6日前一次性付款，交房期限为2017年6月30日前。2016年12月22日，原告娄方虎、陈建梅与被告闫俊梅签订房屋买卖预约合同一份，主要内容为：被告闫俊梅承诺待办理不动产权证后将涉案房屋卖给原告，双方应按本预约合同内容签订正式房屋买卖合同；该房屋出售价款为343,800元。同日，双方对该房屋买卖预售合同进行了公证。被告闫俊梅为原告娄方虎、陈建梅出具了收取首付款313,800元的收据，并注明余款30,000元在房产证办理下来产权变更之日付清。2019年6月26日，涉案房产开发企业桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司出具房屋情况说明一份，主要内容为：被告闫俊梅购买该公司开发的住房一套，房号为B4-13-4号，建筑面积106.13㎡，总房款408,600元，在2014年4月6日该公司为被告闫俊梅办理了房屋网签备案手续，因涉案房产所占土地被查封，解封后为其办理房产登记证书。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，涉案房产目前登记的所有权人为桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，被告闫俊梅基于商品房买卖合同取得涉案房产的备案登记，但备案登记不产生任何物权登记的法律后果，被告闫俊梅未取得房屋所有权,原告不应对取得所有权怀有合理期待，因此原告不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回原告娄方虎、陈建梅的诉讼请求。本案受理费6,457元，由原告娄方虎、陈建梅承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明下列事实：经桐梓县华络房产介绍，娄方虎、陈建梅夫妇与闫俊梅于2016年12月21日签订了房屋买卖合同。次日娄方虎、陈建梅与闫俊梅在桐梓县公证处签订了房屋买卖预约合同，并于当日进行了公证。该预约合同主要约定：娄方虎、陈建梅购买闫俊梅位于贵州省桐梓县××镇××路君悦国际二期B区第4号楼13层1-13层-4号房屋，房屋价款为343,800元，双方在签订本合同后1日内，支付购房预付款313,800元，余款3万元在办理房屋过户登记后支付。办理过户登记的有关费用由娄方虎、陈建梅承担。闫俊梅应于办理房屋不动产证后7个工作日内与娄方虎、陈建梅签订正式房屋买卖合同并办理产权转移登记、过户手续。陈建梅现金支付给闫俊梅房款31万元，并于2016年12月21日交接了房屋，并以闫俊梅的名义与贵州中渝物业服务有限公司桐梓分公司签订了物业服务合同，交纳了2016年12月21日至2017年4月30日一年的物业费1,656元、二次供水费100元，共计1,756元。接着装修房屋，后于2017年2月4日娄方虎、陈建梅入住案涉房屋。桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司证明君悦国际二期B区2016年对外销售均价为3,580元/平方米，由于该区项目地块被查封，尚未给闫俊梅办理房产登记证书。2019年5月23日，一审作出（2017）豫0902执3919号执行裁定书，继续查封贵州省桐梓县××镇××路君悦国际二期B区4号楼1单元13层1-13-4号房屋（合同编号201001238）予以，作出裁定限闫俊梅15日内将房屋腾空后，娄方虎、陈建梅向一审法院提出执行异议，要求对案涉房屋中止执行。一审法院于2019年6月18日作出（2019）豫0902执异122号执行裁定书，驳回了娄方虎、陈建梅的异议请求，娄方虎、陈建梅即向一审法院提起执行异议之诉。本院对一审法院查明的其他事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点一是娄方虎、陈建梅是否享有足以排除强制执行的实际权益；二是一审法院适用法律是否错误，本案涉案的房产是否应当确认为娄方虎、陈建梅所有。本案中，张丽娜对闫俊梅享有的债权是经人民法院生效判决确认的债权，而娄方虎、陈建梅与闫俊梅经过公证并签订的房屋买卖预约合同，并未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同,其二人对闫俊梅亦享有债权请求权。张丽娜和娄方虎、陈建梅二者均是闫俊梅的债权人，二者的法律地位是平等的，但各自的债权内容不同。张丽娜作为债权人，其债权指向的责任范围是闫俊梅的全部个人财产。而娄方虎、陈建梅对闫俊梅作为债权人，其享有的债权内容是案涉房屋这一特定财产为唯一客体。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的基础是基于买受人物权期待权的保护，这种物权期待权所依据的基础法律关系必须是合法有效的。闫俊梅自开发商处合法购买了案涉房屋，其与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，其对该案涉房屋享有物权期待权，同理娄方虎、陈建梅自闫俊梅处购买的案涉房屋自然也应享有物权期待权。娄方虎、陈建梅与闫俊梅签订房屋买卖预约合同的时间，在张丽娜申请闫俊梅民间借贷一案查封案涉房屋前，并在案涉房屋查封前已经合法占有了房屋，支付了绝大部分房款，虽然至今未办理房屋过户登记，但并非娄方虎、陈建梅自身的原因所致。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因办理过户登记。”的规定，娄方虎、陈建梅对案涉房屋应当享有排除强制执行的实体权益。关于能否判决确认案涉房屋归娄方虎、陈建梅所有问题，本院认为，对于不动产来讲，所谓确权是指确认物权，包括所有权（包括共有权）、用益物权、担保物权。本案中娄方虎、陈建梅虽对案涉房屋享有排除执行的民事实体权益，但是其权益系来源于其与闫俊梅签订的房屋买卖合同，性质上属于债权，因此对其确权的请求应当通过另案诉讼等方式实现所有权的转移，故本案不宜直接判决确权案涉房屋归娄方虎、陈建梅所有。综上所述，娄方虎、陈建梅的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初7829号民事判决；二、不得执行娄方虎、陈建梅购买的位于贵州省桐梓县娄山关镇娄山北路君悦国际二期B区4号楼1单元13层1-13-4号房屋；三、驳回娄方虎、陈建梅的其他诉讼请求。一审案件受理费6,457元、二审案件受理费6,457元，均由被上诉人张丽娜、闫俊梅负担。本判决为终审判决。审判长  王令宝审判员  苏章臣审判员  李光胜二〇二〇年三月二日书记员  井 睿