福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终252号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨剑英，男，1987年9月27日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：林跃辉，福建隽德律师事务所专职律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:纪乙珠，女，1966年12月23日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:赵成法，男，1969年10月2日出生，汉族，住福建省漳浦县。 二被上诉人委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所专职律师。 上诉人杨剑英因与被上诉人纪乙珠、赵成法房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初5130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。 杨剑英上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回纪乙珠、赵成法要求杨剑英支付利息及承担律师代理费、保全费等诉讼请求，支持杨剑英一审的全部反诉请求。2.本案一、二审诉讼费由纪乙珠、赵成法承担。事实和理由：1.一审判决认为杨剑英已经构成违约，并判令杨剑英承担给付剩余房款的利息、承担律师代理费及保全费等不客观、不公正。杨剑英之所以迟延支付剩余房款的原因在于出卖方至今未能依照《房产买卖协议》第7条约定的“甲方应当保证上述房产产权清晰”，即土地使用权证存在瑕疵，导致银行至今未能审批发放贷款，杨剑英也无迟延支付剩余房款的主观故意。一审判决无视以上事实认定杨剑英已经构成违约并承担违约责任明显不客观公正。2.一审判决未认定纪乙珠、赵成法构成违约，未判令纪乙珠、赵成法按合同约定支付违约金（从2018年7月1日起至实际交房之日止以1000000元为基数按日万分之五计付）并判令纪乙珠、赵成法承担杨剑英因本案支付的律师代理费6000元不客观、不公正。纪乙珠、赵成法没有依照《房产买卖协议》第6条、第7条、第8条及协议书第17条备注的约定，于2018年7月1日将讼争房屋交付杨剑英使用，而且直接向租户收取租金，明显构成违约，一审判决无视以上事实认定纪乙珠、赵成法已经构成违约并承担违约责任及杨剑英律师代理费5500元明显不客观公正。 纪乙珠、赵成法辩称，纪乙珠、赵成法已经履行了房屋买卖合同的义务，纪乙珠、赵成法是在2018年5月28日已经完成过户，一审判决杨剑英从2018年7月1日起支付违约金已经给了杨剑英合理的履行期限，杨剑英仍未完成履行支付购房款义务构成违约，因此应支付剩余购房款并承担诉讼产生的律师费、保全费。请求驳回上诉，维持原判。 纪乙珠、赵成法向一审法院起诉请求:1.判令杨剑英立即支付购房款455000元及自应付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2.判令杨剑英承担本案的财产保全费1500元及律师代理费5500元。 一审法院认定事实：2018年4月10日，以漳州漳浦五八房屋中介服务部为中介，纪乙珠、赵成法（甲方）与杨剑英（乙方）签订了一份《房产买卖协议》。协议约定杨剑英向纪乙珠、赵成法购买址在漳浦县绥安镇城北路茶叶公司大厦店面一间，建筑面积63.43平方米，总价款为100000元。协议第三条约定：“甲乙双方商定上述房产成交价为人民币（大写）壹佰万元整（¥1000000元），本协议签订时乙方就支付购房款定金人民币（大写）伍万元整（¥50000元）。上述定金按现金方式或者转账方式支付给甲方（代收人纪振辉、中行6217866400000099498）。甲乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，具体付款方式及金额如下：（1）乙方于五月十日前或过户当日向甲方支付首期购房款人民币（大写）伍拾万元整（¥500000元），含之前伍万元定金。（2）余下购房款人民币（大写）伍拾万元（¥500000元）由乙方向银行申请该房产抵押贷款，在银行抵押贷款发款日由银行直接转账至甲方账户。乙方须于办理过户前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批。若银行实际放款小于申请金额，接到银行通知之日起5日内乙方应将差额部分以现金方式支付给甲方；若银行贷款金额大于贷款审批金额，甲方应于银行同意放款金额之日5日内差额部分直接支付乙方。”协议第七条约定：“甲方应当保证上述房产产权清晰，自本协议生效之日起，若发生与甲方及甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责清理。如因此造成合同履行障碍，视为其违约。若该房产已出租或者有其他权利设定，甲方未在交房前妥善解决租赁事项，视为其违约。一方未按协议相关条件约定履行义务的，视为其违约。”协议第八条约定：“（1）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之伍向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行（2）···同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用，律师代理费，差旅费等。”。双方还在协议第十七条备注“经双方同意，附加其他条款如下：甲方之前与租客签订的租赁协议继续有效，租金收益由乙方收取。”协议签订后，杨建英已于2018年4月10日将首期购房款500000元汇至赵成法、纪乙珠指定的纪振辉于中国银行账户。为办理银行贷款手续，赵成法、纪乙珠于2018年5月28日将上述店面变更登记至杨剑英、杨清凤夫妇名下。后杨剑英因向银行的贷款申请未通过审批，剩余购房款500000元未付给赵成法、纪乙珠。因杨剑英未支付购房款，2018年7月份，赵成法、纪乙珠向讼争房屋原租赁户收取了2018年7月31日至2019年12月31日租金共45000元扣抵杨剑英尚欠的购房款。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中，作为讼争店面的出卖人纪乙珠、赵成法在协议签订后已在2018年5月28日将讼争店面变更登记至杨剑英及其妻子杨清凤名下，实现不动产交付，履行完房屋买卖合同的基本义务。虽然纪乙珠、赵成法与杨剑英在合同中约定，剩余购房款由杨剑英向银行申请贷款后直接汇至赵成法、纪乙珠账户，但这不能成为在银行贷款审批未能通过时杨剑英拖延或者不履行支付剩余房款的理由。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在纪乙珠、赵成法已履行交付店面的义务并积极配合杨剑英办理相应的变更登记手续后，杨剑英未能履行支付购房款的义务已经构成违约。由于杨剑英未按约履行支付剩余房款，纪乙珠、赵成法向原房屋租户收取租金45000元作为扣抵剩余房款，情有可原，故纪乙珠、赵成法主张杨剑英支付剩余购房款455000元及利息，予以支持。纪乙珠、赵成法请求自应付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，因双方约定剩余购房款在杨剑英贷款审批通过后直接支付，现杨剑英贷款审批未通过，纪乙珠、赵成法已在2018年5月28日办理了房屋产权变更登记手续，酌定剩余购房款应付款之日为房屋产权变更登记之日起一个月内即至2018年6月28日，故杨剑英应自2018年6月29起至还清剩余房款之日止的利息。由于纪乙珠、赵成法诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，低于双方约定的违约金计算标准，予以准许。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》，自2019年8月20日起，中国人民银行同期同类贷款基准利率这一标准已变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故，杨剑英应以455000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。杨剑英辩解纪乙珠、赵成法未交付店面，其享有暂不支付购房款系行使同时履行抗辩权，没有事实与法律依据，不予采纳。根据双方的约定，杨剑英作为合同违约方应支付纪乙珠、赵成法因本案诉讼所产生的相关费用，故杨剑英应当支付纪乙珠、赵成法因本案诉讼产生的律师费用5500元及财产保全费用1500元。杨剑英反诉主张纪乙珠、赵成法未交付店面并处理租赁事宜构成违约，请求纪乙珠、赵成法向杨剑英交付店面，办理交付手续，并妥善处理解决租赁事宜；并从2018年7月1日起至实际交房之日止支付违约金；及支付已收取的租金60000元和支付律师费6000元，与本案查明的事实不符，不予支持。综上，纪乙珠、赵成法请求杨剑英支付剩余购房款455000元及利息，予以支持；对杨剑英反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及第一百五十九条的规定，判决：一、杨剑英应于本判决生效之日起10日内向纪乙珠、赵成法支付购房款455000元，并以455000元为基数，支付按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年6月29日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；二、杨剑英应于本判决生效之日起10日内支付纪乙珠、赵成法诉讼保全费1500元及律师费5500元；三、驳回杨剑英的反诉诉讼请求。案件本诉受理费8870元，减半收取4435元，由杨剑英负担；反诉受理费4435元由杨剑英负担。在本判决生效7日内向本院缴交。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。各方对一审查明的事实，除了杨剑英对一审查明“因杨剑英未支付购房款，2018年7月份，赵成法、纪乙珠向讼争房屋原租赁户收取了2018年7月31日至2019年12月31日租金共45000元扣抵杨剑英尚欠的购房款。”有异议，认为一审认定太笼统，没有认定杨剑英未支付购房款的原因和责任是赵成法、纪乙珠的产权证有瑕疵才导致银行无法审批。2018年7月31日至2019年12月31日租金按合同应该收取60000元，实际才向租户收45000元也是赵成法、纪乙珠的责任；赵成法、纪乙珠对一审查明“后杨剑英因向银行的贷款申请未通过审批，剩余购房款500000元未付给赵成法、纪乙珠”有异议，认为前后因果关系陈述有问题，杨剑英支付购房款不以银行通过审批为由，我方认为杨剑英没有向银行申请贷款。对一审查明的其他事实双方均无异议，本院予以确认。对有争议的事实,本院分析认定如下：杨剑英未支付购房款500000元的事实双方均确认。虽然杨剑英提出是因赵成法、纪乙珠的产权证有瑕疵才导致银行无法审批，但与涉案房屋已变更过户的事实不相符;况且买受人支付价款是房屋买卖合同买受人的基本义务，故银行有无通过审批不是买受人拒付购房款的理由，亦不影响本案违约责任的认定。双方对一审认定杨剑英未支付购房款500000元的表述的异议,是对一审认定事实的主观评价，而非对事实本身的异议，一审根据查明的实际收取的租金进行表述亦无不当。综上，本院对双方当事人提出的上述异议均不予认定。 本院认为，双方当事人于2018年4月10日签订的《房产买卖协议》是当事人真实的意思表示，合法有效。纪乙珠、赵成法依约已在2018年5月28日办理了房屋产权变更登记至杨剑英及其妻子杨清凤名下。签订《房产买卖协议》时，杨剑英也知道涉案房屋尚在租赁期内，协议亦对之后租金收取及所有作了约定，故双方不存在交付的问题，至此应视为纪乙珠、赵成法已履行完房屋买卖合同的基本义务。虽然纪乙珠、赵成法与杨剑英在合同中有约定，剩余购房款由杨剑英向银行申请贷款后直接汇至赵成法、纪乙珠账户，但这不能成为在银行贷款审批未能通过时杨剑英拖延或者不及时履行支付剩余房款的理由，故杨剑英未在合理期限内履行支付购房款的义务构成违约。因杨剑英拖延支付购房款，一审将纪乙珠、赵成法向原房屋租户收取租金45000元作为扣抵剩余购房款亦无不当。违约金方面，由于纪乙珠、赵成法诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，是当事人对自己权利的处分，且低于双方约定的违约金计算标准，一审以此确定正确。另外，因《房产买卖协议》中还约定了守约方有权要求违约方承担因违约行为给守约方增加的费用，一审根据纪乙珠、赵成法的诉请范围确定杨剑英承担上述相应费用正确。 综上所述，杨剑英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8870元，由杨剑英负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年三月十八日 法官助理杨烨 书记员蒋舒红 书记员吴茵婷