云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4832号上诉人（原审被告）：刘洪亮，男，1969年1月28日出生，白族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。上诉人（原审被告）：李小妹，女，1967年8月14日出生，白族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘洪文，云南云誉（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。两上诉人共同委托诉讼代理人：王海龙，云南滇铭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）张增学，男，1964年10月27日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，系该公司员工，特别授权代理。原审第三人：潘辉，女，1957年3月31日出生，汉族，辽宁省海城市人，现住云南省昆明市西山区。原审第三人：王进强，男，1960年4月1日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址：云南省昆明市五华区。原审第三人：徐跃卫，男，1966年12月21日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址：云南省昆明市五华区。原审第三人：莎娜，女，1966年7月11日出生，蒙古族，内蒙古自治区呼和浩特市人，现住云南省昆明市五华区。上诉人刘洪亮、李小妹因与被上诉人张增学、原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园公司）、潘辉、王进强、徐跃卫、莎娜房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初5831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人刘洪亮、李小妹上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人张增学的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由张增学承担。其主要事实及理由为：一审认定事实错误，适用法律错误。首先，一审中第三人潘辉到庭参加了诉讼，庭前询问过程中其也进行过陈述，潘辉向法庭陈述的内容表明其与上诉人及被上诉人三方协商卖房抵债的事实客观存在，一审认定潘辉没有认可《协议书》内容是错误的，应予纠正。其次，2016年3月11日上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签署《协议书》，已充分证明被上诉人对于出售涉案房屋明确知晓且同意，同时，对于再次出售该房屋后所得款项的处理方式也做了明确约定。一审判决已经采信该证据的真实性，却又违背当事人签订协议的初衷，判决上诉人向被上诉人返还购房款无道理及依据。该协议书涉及两个事项，一是被上诉人同意买房，二是对售房款的处置进行约定。处置后的房屋款已经按照约定给了被上诉人张增学指定的收款人莎娜23万元，给了刘洪亮66万元用于冲抵第三人潘辉与上诉人及被上诉人之间的债权债务关系以了结相互之间债权债务关系。综上，被上诉人知晓并同意售房，并与被上诉人就出售房屋所得款项进行了约定，一审判决上诉人向被上诉人返还购房款70万元，违背客观事实，适用法律错误。请求二审法院依法予以纠正。被上诉人张增学答辩称：不认可上诉人的上诉主张，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人尊园公司述称：请法院依法裁判。原审第三人潘辉述称：同意上诉人的意见，同意我们的债务抵销了。原审第三人王进强、徐跃卫述称：2015年11月9日其二人虽与被上诉人张增学签过借条、收条，但借款事实并没有实际发生；其二人和上诉人、被上诉人之间没有借贷关系。原审第三人莎娜述称：同意被上诉人张增学的意见。张增学向上诉人买房的钱是我出的，得知房子卖了后，我拿着张增学欠我的条子找到刘洪亮告诉他买房的钱是我出的，钱要给我。刘洪亮就给了我23万。张增学向一审法院诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的买卖合同；2、判令被告返还原告房屋预付款70万元；3、判令被告双倍返还原告定金2万元；4、判令被告赔偿原告1万元中介费损失；5、被告承担本案诉讼费。一审法院认定以下案件事实：一、2012年10月21日，原告张增学（乙方）与被告刘洪亮（甲方）、第三人尊园公司（丙方）签订《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同》，约定：1、乙方向甲方购买位于昆明市高新区鼎易天城4幢3303号房屋（建筑面积为113.48平方米)，房屋价款为851100元；2、双方于2012年10月31日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；3、签订本合同时，乙方支付购房款定金人民币1万元；4、因该房屋产权证未办理下来，在办理公证时，乙方支付房款70万元，其余款项待办理过户手续时支付；5、基于丙方已提供的服务，乙方支付丙方佣金1万元。二、2012年11月14日，原告张增学通过中国农业银行向被告刘洪亮的银行账户（账号：62×××13）转入70万元。三、2013年，本案讼争房屋所有权证登记的字号为昆房权证（昆明市）字第××号。四、2015年10月26日，原告向第三人潘辉出具《欠条》，欠条内容为“今综合所有关于潘辉以及关联单位、关联人借条，最后确定为60万元。此借款还款必须在潘辉、刘洪亮两人及房产被委托人把张增学购买的昆明市高新区海源北路鼎易天城4幢3303号过户于张增学本人后当天内还清。”被告刘洪亮作为证明人签名确认。五、2015年11月9日，原告张增学向第三人王进强、徐跃卫出具《借条》一份，载明“今借到徐跃卫、王进强人民币69万元，还期时间：2015年11月9日至2016年2月8日，到期一次性还清。注：如果到期未还，位于昆明市高新区鼎易天城4幢3303号房屋张增学本人搬走，由徐跃卫、王进强收回并出售此房，售房款除还清借款后其余归张增学本人。”被告刘洪亮作为担保人签名确认。同日，原告张增学向第三人王进强、徐跃卫出具《收条》一份，载明“今收到王进强、徐跃卫人民币69万元”，被告刘洪亮作为担保人签名确认。本案中，第三人王进强、徐跃卫主张虽然原告出具了借条、收条，但借款事实并未实际发生，第三人徐跃卫、王进强与原告之间不存在借贷关系。六、2016年3月11日，原告张增学与被告刘洪亮签订《协议书》，内容为“于2016年3月11日，经刘洪亮、张增学同意，四幢3303号房屋同意卖房，卖房款66万元归刘洪亮，其他的尾款归沙娜（莎娜）。协议书中卖房款66万与许跃为（徐跃卫）和潘辉的60万欠款为同一笔欠款，许跃为（徐跃卫）和潘辉借款协议自动联消，并由刘洪亮收取四借条交给张增学，保证从此张增学与许跃为（徐跃卫）、潘辉无任何借款债务”。七、2016年3月15日，被告刘洪亮、李小妹与案外人李敏签订《房屋买卖合同》，将本案讼争房以89万元的价格出卖给案外人李敏。原告张增学遂搬离本案讼争房。八、2016年5月19日，被告刘洪亮向第三人莎娜之子张硕汇款23万元，第三人莎娜于同日向刘洪亮出具一份收条，载明“今收到刘洪亮出售天城4幢3303号房款23万元”。另确认，1990年1月9日，被告刘洪亮、李小妹登记结婚，2015年6月16日离婚，2016年登记复婚。被告李小妹对2012年10月21日的《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同》无异议。一审法院认为：本案系房屋买卖合同引起的诉讼纠纷。原告张增学与被告刘洪亮就房屋买卖协商一致，自愿签订《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同》，且共有人即被告李小妹亦无异议，故该房屋买卖合同有效。在合同履行过程中，原、被告协商将本案讼争房出售给他人，且原告搬离本案讼争房屋，应视为双方已协议解除了房屋买卖合同，故原告诉请解除合同已无必要，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，因该合同取得的财产应当返还，被告刘洪亮因该合同收到原告张增学房屋购房款70万元，应当返还，但被告刘洪亮认为该购房款已冲抵原告的债务，不应返还。被告据以支持其主张的证据是2016年3月11日原告与被告签订的《协议书》，关于该《协议书》的效力，一审法院认为，第一，第三人徐跃卫、王进强与原告张增学有借款的合意，原告张增学出具《借条》和《收条》后因被告刘洪亮不愿意用车辆抵押为该债务提供担保，故借款未实际履行，原告张增学和第三人徐跃卫、王进强均认可双方之间无任何债权债务关系；第二，庭审查明，第三人潘辉与原告张增学之间存在多笔债权债务关系，且第三人潘辉明确表示不认可该协议；其三，原告与被告就房屋买卖合同解除达成合意后，由被告将房屋卖给了案外人李敏，价款是89万元，2016年3月11日的《协议书》约定的是对被告刘洪亮出售房屋所得价款89万元的处置，而非是对原被告之间的房屋买卖合同解除后70万元购房款返还的处理。故协议书中对89万元购房款的处理不能约束合同解除后70万元购房款的返还问题。基于上述理由，原告与第三人徐跃卫之间无债权债务关系，原告与第三人潘辉之间，就债务的冲抵未达成协议，故被告刘洪亮认为原告已付房屋预付款70万元已抵销原告债务的主张不能成立。若本案原告与第三人潘辉、莎娜之间还存在其他债权债务关系，相关权利人可另案主张。对于该购房款的返还问题，因本案诉争房为两被告的夫妻共同财产，且出卖房屋及收取售房款均在夫妻关系存续期间，故该购房款的返还义务应由两被告负担。对于原告主张的定金。原告主张向被告刘洪亮支付定金1万元，因原告未提交证据证实，被告亦不予认可，故原告主张由被告支付其2万元定金的诉请一审法院不予支持。关于原告主张被告支付中介费损失，虽原告未提交证据证明其向第三人尊园公司支付了中介费1万元，但第三人尊园公司认可收取了本案诉争房屋的中介费1万元，两被告自认未向第三人尊园公司支付过该费用，故一审法院推定上述款项为原告支付，但由于本案原被告之间的买卖合同系双方自愿协商解除，故该费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：一、被告刘洪亮、李小妹应于本判决生效后十日内返还原告张增学购房款70万元；二、驳回原告张增学的其他诉讼请求。案件受理费11100元，由原告张增学负担305元，由被告刘洪亮负担10795元。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人退还购房款70万元？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人主张根据2016年3月11日的《协议书》约定，被上诉人的购房款已冲抵其债务，故上诉人不应向被上诉人返还购房款。对此，本院认为，首先，从上诉人刘洪亮与被上诉人张增学双方于2016年3月11日签订的《协议书》记载内容来看，刘洪亮所主张的抵债实质上是刘洪亮以第三人潘辉、徐跃卫对张增学享有的债权，来冲抵张增学对刘洪亮享有的收回购房款债权，而非刘洪亮以其自己对张增学享有的债权冲抵对方（张增学）的债权。该协议中处分了第三人潘辉、徐跃卫的权利，但第三人在该协议上并未签字确认，刘洪亮亦未提交有效证据证实其在订立该协议之时对第三人的债权享有处分的权利。其次，第三人徐跃卫已到庭明确表示其与张增学之间并未真实发生借贷关系，徐跃卫对张增学并不享有债权；第三人潘辉虽到庭表示同意与刘洪亮、张增学互抵债务，但潘辉现还持有张增学出具的借条原件，故刘洪亮主张的债务抵销未实际履行。综上，本院认为，上诉人刘洪亮虽与被上诉人张增学签订《协议书》，但该协议并未实际履行，并不产生我国合同法所规定的“当事人互负到期债务，又互享债权，以自己的债权充抵对方的债权，使自己的债务与对方的债务在等额内消灭”即债务抵销的法律后果，各方当事人之间仍应按原合同关系履行权利义务。上诉人应当向被上诉人退还购房款70万元。至于上诉人刘洪亮转给莎娜的23万元，因上诉人并无有效证据证实莎娜系张增学指定的收款人，张增学亦不认可莎娜有权代其收款，故该转款不在本案应退购房款中扣减，相关权利人可另案主张。综上所述，上诉人提出的上诉主张缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序正当，判决结论无误，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11100元，由上诉人刘洪亮、李小妹负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨      艳审判员 朱欢审判员陈正琼二〇二〇年三月六日法官助理仝倩华书记员陈俊宇