浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初13443号 原告（反诉被告）：柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会，住所地浙江省绍兴市柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村冯家湖，统一社会信用代码55403788-4。 法定代表人：丁国铨，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：徐明刚，浙江越光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绍兴柯桥福林山庄有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村，统一社会信用代码913306216605587988。 法定代表人：陈幼凤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩燕华、孔森鑫，浙江鉴湖律师事务所律师。 本院于2019年8月10日对原告（反诉被告）柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会与被告（反诉原告）绍兴柯桥福林山庄有限公司土地租赁合同纠纷一案作出（2018）浙0603民初11828号民事判决，原告（反诉被告）柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉。该院于2019年11月18日作出（2019）浙06民终3622号民事裁定，裁定如下：撤销本院（2018）浙0603民初11828号民事判决；二、发回本院重审。本院于2019年12月24日立案后，依法另行组成由审判员冯春盛担任审判长，人民陪审员梁振兴、沈关梁参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会（以下简称芝塘湖村委）的委托诉讼代理人徐明刚，被告（反诉原告）绍兴柯桥福林山庄有限公司（以下简称福林公司）的委托诉讼代理人韩燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告委向本院提出本诉诉讼请求：1.福林公司将占用的原冯家湖、塘下湖黄金湖地块腾退并返还给委；2.福林公司向委支付自2017年5月1日起至实际返还上述租赁地块之日止按301.37元/天的标准计算的占用使用费；3.本诉案件受理费由福林公司承担。事实和理由：2007年4月1日，福林公司的前身绍兴县芝塘湖福林山庄有限公司与委一份签订《租赁承包协议》，约定福林公司向委租赁原冯家湖、塘下湖黄金湖地块，租赁期限为2007年5月1日至2017年4月30日，租金为11万元/年。合同到期后，福林公司至今未将租赁的上述地块返还给委。委多次与福林公司协商未果。委为维护自己合法权益向法院呈讼。 被告福林公司针对本诉辩称，委的第一项诉讼请求不明确，其要求返还的是原承包协议向下的土地还是实际占用的土地不明确。关于委主张剩余租金，合同到期后迄今，福林公司已经支付租金4万元。委要求返还相应的土地与租赁承包协议不符，且同等条件下福林公司享有优先权，双方已经对合同期满后的事项进行约定，故委要求返还土地缺乏依据，请求法院驳回委的诉讼请求。 反诉原告福林公司向本院提出反诉请求：1.要求委履行合同，对农庄项目进行招投标；2.确认福林公司在同等条件下享有优先权，并在中标的情况下享有15%的价款优惠；3.本案反诉费用由委承担。事实和理由：2007年4月1日，福林公司与委协商一致后签订一份《租赁承包协议》，约定委将原冯家湖、塘下湖黄金湖地块计水面38.77亩、雷竹21.35亩出租给福林公司，租期为十年，年租金11万元。租赁期满后，委应对农庄项目另招投标，福林公司在同等条件下享有优先权，并在中标的基数额优惠15%。上述合同签订后，福林公司利用租赁地块经营农庄，时值政府推进农家乐休闲旅游业，委也多次要求福林公司响应政府号召，加大投入，同时表明期满后福林公司可以继续租赁经营农庄。为此，福林公司投入大量的人力、物力进行农庄项目发展。2017年4月30日，合同租赁期限届满，福林公司要求委按照协议约定进行招投标，以便可以争取持续经营，然委却迟迟未予履行。福林公司认为，根据双方合同约定，租赁期满后委应当对农庄项目进行招投标，福林公司享有同等条件项下的优先权及中标价15%的优惠。福林公司为维护自己合法权益向法院提起反诉。 反诉被告委针对反诉辩称，福林公司的诉讼请求已超出法律期限，应当予以驳回。福林公司所提的请求不符合法律规定的条件，依法不应当受理，福林公司的请求缺乏事实和法律依据。福林公司与委签订的《租赁承包协议》已经于2017年4月1日届满，该合同已经终止，委有权收回该合同中所涉出租的土地、房屋等，福林公司无权要求继续履行合同。综上，请求法院驳回福林公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 委前身为绍兴县杨汛桥镇村民委员会。福林公司的前身为绍兴县芝塘湖福林山庄有限公司。案涉租赁地块为原冯家湖、塘下湖黄金湖地块，其占地面积为60.12亩，其中水面38.77亩，雷竹21.35亩。2007年4月1日，委（甲方）与福林公司（乙方）签订一份《租赁承包协议》，约定甲方将案涉租赁地块租赁给福林公司用于开设农庄休闲项目，租赁面积为水面38.77亩，雷竹21.35亩。租赁期限为2007年5月1日至2017年4月30日，期限十年；租金为11万元/年，其中塘下湖路为5万元，冯家湖6万元，第一年签订协议时一次性付清，以后每年四月一日付清；租赁期满后，甲方对农庄项目另招投标，在同等条件下，乙方享有优先权，在中标基数优惠15%，其他人中标的原乙方软件设施等按折价卖给中标者；租赁期满后，乙方所投资的硬件设备归甲方所有（房屋、道路）等。 上述合同订立后，委按约交付了案涉租赁地块，福林公司则利用该地块开设农庄休闲项目至今。租赁期满后，福林公司于2017年5月向委土地占有使用费40000元。 另认定，2009年5月12日，原绍兴县杨汛桥国土管理所出具对福林公司用地的调查报告，报告相关内容载明，福林公司于2007年5月在黄金湖地段投资建造山庄用于餐饮、休闲，经实测占用集体土地总面积5975平方米，建筑面积3474.9平方米，其用地四至为：东至山地、南至空地、西至山地、北至黄金湖；土地性质为待置换耕地4105平方米，荒草地400平方米，林地1470平方米，用地未经依法批准。据上述调查，原绍兴县国土资源局作出绍县国土罚[2010]第001号行政处罚决定书，因福林公司在未经取得合法用地审批手续情况下，擅自在“黄金湖”地段土地上建造农庄，非法占用土地面积5975平方米。依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条之规定之规定，作如下处罚决定：1、责令退还非法占用的5975平方米土地；2、没收在非法占用的3500平方米耕地上所建的建筑物等设施;3、限在收到该处罚决定书之日起十五日内自行拆除在非法占用的300平方米未利用土地及2175平方米林地上所建的建筑物等设施，恢复土地原状；4、对非法占用3500平方米耕地及2175平方米林地的行为，处以每平方米20元罚款，计113500元;对非法占用300平方米未利用土地的行为，处以每平方米10元罚款，计3000元。合计罚款116500元。 2017年3月13日，经原绍兴市国土资源局柯桥区分局申请，本院作出（2017）浙0603行审71号民事裁定书，裁决内容如下：一、对绍县国土罚[2010]第001号行政处罚决定中责令被执行人福林公司退还非法占用的5975平方米土地；限期拆除在非法占用的300平方米未利用土地及2175平方米林地上所建的建筑物等设施，恢复土地原状的内容准予强制执行，由绍兴市柯桥区杨汛桥镇人民政府组织实施;二、对绍县国土罚[2010]第001号行政处罚决定中没收在非法占用的3500平方米耕地上所建的建筑物等设施不予受理。 本院认为，委与福林公司就案涉租赁地块的租赁事宜签订《土地租用协议》的事实清楚，可以认定，该协议所涉租赁物系农村集体所有土地，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。委对外进行土地招租开设农庄休闲项目，福林公司承租案涉租赁地块后进行农庄经营活动，违反了法律的强制性规定，故上述两方当事人订立的《租赁承包协议》应当认定为无效。据此，围绕委与福林公司各自提出的诉求，本院作以下评判分析。 针对委要求腾退并返还案涉租赁地块的诉求，本院认为，根据我国合同法第五十八规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案事实，委在与福林公司签订《租赁承包协议》之后，已将案涉租赁地块交付给福林公司，其坐落于原冯家湖、塘下湖黄金湖地块，占地面积为60.12亩，其中水面38.77亩，雷竹21.35亩。对租赁双方而言，理应知晓租赁地块具体四至及其范围。在合同被确认无效之后，委在与福林公司签订《租赁承包协议》自始无效，委要求福林公司腾退并返还案涉租赁地块的诉求符合上述法律规定，本院予以支持。 针对委要求支付自2017年5月1日起至案涉租赁地块实际返还日止按301.37元/天的标准计算的占用使用费诉求，本院认为，委与福林公司签订《租赁承包协议》约定租赁十年，其租赁届满日为2017年4月30日。福林公司自2017年5月1日起迄今仍实际占用涉案租赁地块，其应当支付委相应的土地占有使用费。根据租赁承包协议约定，每年的土地租赁费为110000元，故福林公司主张的占有使用费标准并无不当，本院予以采纳并对委的该项占有使用费诉求予以支持。另，福林公司在2017年5月所付的40000元占有使用费可以在其应付的款项中作抵扣处理。 针对反诉请求部分，福林公司要求委继续履行合同，对农庄项目进行招投标，并确认福林公司在同等条件下享有优先承租权，在中标的情况下享有15%的价款优惠。本院认为，上述反诉诉求所依据的事实是委与福林公司签订的《租赁承包协议》有效且双方愿意继续履行，但该事实显然与本院查明和认定的合同无效之事实相悖。据此，对于福林公司的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下: 一、绍兴柯桥福林山庄有限公司应于本判决生效之日起二十日内将原冯家湖、塘下湖黄金湖地块（占地面积为60.12亩，其中水面38.77亩，雷竹21.35亩）腾退并返还给柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会。 二、绍兴柯桥福林山庄有限公司应支付给柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会自2017年5月1日起上述第一项义务确定履行日止按301.37元/天标准计算的土地占有使用费，限于本判决生效之日起二十日内履行完毕；绍兴柯桥福林山庄有限公司已支付40000元可作抵扣处理。 三、驳回柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会的其他诉讼请求。 四、驳回绍兴柯桥福林山庄有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3700元，减半收取计1850元，由柯桥区杨汛桥镇芝塘湖村村民委员会负担400元，由绍兴柯桥福林山庄有限公司负担1450元；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由绍兴柯桥福林山庄有限公司负担。上述当事人应负担的受理费，均限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  冯春盛 人民陪审员  梁振兴 人民陪审员  沈关梁 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。