浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初6226号 原告：临海市大洋街道前江村村民委员会，住所地临海市大洋街道前江村2-107A。统一社会信用代码：5433108208169885X6。 法定代表人：章华仁，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凯祥，浙江回浦律师事务所律师。 被告：章仁波，男，1971年2月11日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：鲍瑜明，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨英正，临海市大洋法律服务所法律工作者。 原告临海市大洋街道前江村村民委员会（以下简称“前江村村委会”）与被告章仁波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日、10月30日公开开庭进行了审理。原告前江村村委会法定代表人章华仁及其委托诉讼代理人张玉海、被告章仁波及其委托诉讼代理人鲍瑜明均两次到庭参加诉讼、被告章仁波的委托诉讼代理人杨英正到庭参加第二次开庭审理。期间，原告前江村村委会与被告章仁波庭外调解无果。本案现已审理终结。 前江村村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除前江村村委会与章仁波于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令章仁波立即腾空所承租的前江村村委会所有坐落于临海市西侧即临海市大洋街道前江村2-107A的办公大楼[不动产权证为：浙（2018）临海市不动产权第0004717号]，并交还给前江村村委会；3.判令章仁波按照每天4720.82元的租金标准向前江村村委会支付自2019年5月26日起至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费；4.判令前江村对章仁波已缴纳的履约保证金200000元归前江村村委会所有；5.判令章仁波向前江村村委会支付违约金344620元（1723100×20%）；6.保全费3920元、保险费680元由章仁波承担。在审理过程中，前江村村委会撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2018年3月26日，前江村村委会与章仁波签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、前江村村委会将自己所有的坐落于临海市西侧即临海市大洋街道前江村2-107A的办公大楼[不动产权证为（2018）临海市不动产权第0004717号]出租给乙方经营或使用；乙方有大楼四周的管理权（村综治办公室与大楼出租房交接处以南由村方负责管理），乙方要保持大楼四周的道路畅通，不得违建搭棚；二、租赁期限为15年即自2018年5月27日起至2033年5月26日止，租金为每年暂定为1723100元，租金按照中标价每年支付，每年必须提前一个月付清下一年的租金，在签订合同之日付清第一年的租金，每年在同期提前一个月付清下一年的租金，如逾期一个月未支付的，甲方有权解除合同，并没收履约保证金……合同签订后，前江村村委会按约将房屋交付给章仁波管理使用，章仁波也按照约定支付了第一年的租金。但章仁波在支付第二年租金时一直推诿未付。前江村村委会与章仁波多次交涉后，章仁波仅支付了租金620000元。根据计算，该金额核算的租赁期限至2019年10月7日。后章仁波至今未支付剩余租金。前江村村委会认为，双方系租赁合同关系，均应按合同约定履行各自义务。现章仁波未按约支付第二年租金，构成违约，前江村村委会有权解除合同、没收履约保证金，并要求支付违约金，故起诉至法院。 章仁波辩称，不同意解除合同，章仁波不存在违约情形。理由如下：1.前江村村委会与章仁波于2018年3月26日签订《房屋租赁合同》第六条第二项（1）约定，甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同；第七条第一项约定，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施设备处于能够正常使用状态；第八条第一项约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金。双方签订合同后，前江村村委会所交付的房屋系整体消防承重不合格。该消防承重是整个大楼的本身的原因所致，没有合格的消防电梯，没有合格的消防通道，导致仍有些门面至今无法使用。2.章仁波无需承担至2019年5月26日起至房屋实际交付给前江村村委会之日止的房屋占有使用费，前江村村委会不应没收200000元履约保证金。因为前江村村委会在签订《房屋租赁合同》时存在严重的欺诈行为，故意隐瞒了消防沉重的实质性问题，导致章仁波将涉案房屋转租给八个商户，其中超市、宾馆两个商户停止营业14个月之久，网吧至今因消防问题未能营业。章仁波也无法收取商户租金，严重损害章仁波合法利益。3.章仁波与前江村村委会多次协商，要求前江村村委会将综合楼进行商业改建。后经临海市大洋街道办事处协调，前江村村委会于2018年10月8日同浙江公和建筑工程设计有限公司签订《建设工程设计合同》。浙江省建设工程设计审查中心于2018年12月7日出具《消防审查合格书》，图审中心对消防设计的图纸进行了审查，认为合格后进行施工。2018年12月份，前江村村委会发布了招标文件，招标的范围为临海市大洋街道前江村民服务中心综合楼商业改建工程。后前江村村委会与浙江元超智能科技有限公司于2019年1月5日签订了《建设工程施工合同》，工程内容包括消防水池工程、钢楼梯工程、消防工程等。前江村村委会因为消防沉重问题，事后进行了一系列补救措施，但是目前仍有门面不能正常营业。4.章仁波已经支付2019年的租金1000000元，而非前江村村委会陈述的620000元。且章仁波因为总体消防承重问题花费了消防费用250000元，要求由前江村村委会承担。综上所述，前江村村委会因出租房屋自身消防承重问题，导致章仁波至今不能使用房屋，产生严重经济损失，应由前江村村委会承担违约责任并赔偿损失。要求前江村村委会退回2018年的全年租金及花费的消防费用250000元，并赔偿至2018年3月26日至今的全年租金的利息。 针对章仁波辩称，前江村村委会补充陈述，章仁波辩称内容不符合事实。1.合同第一条明确约定将涉案房屋出租给乙方经营和使用，并未说明用在哪个行业。2.合同第四条第四款约定，承租期内室内消防有关手续使用或办理由乙方自理。故章仁波使用所要求的消防措施与前江村村委会无关。3.章仁波已支付租金1000000元属实。 章仁波补充辩称，章仁波有正当理由延期支付租金。在合同履行过程中，前江村村委会交付的房屋不符合商业要求，包括未安装电梯。从电梯安装完毕并审查合格的时间看，前江村村委会交付租赁物时是不符合要求的。办公大楼的商业改建行为系前江村村委会自主行为，前江村村委会改建大楼招标等行为目的是使租赁物的性质符合商用性质。章仁波要求减免租金或者延长租期的要求，已经通过书面形式通知前江村村委会。前江村村委会未明确作出答复导致租金延迟支付。2.章仁波承租大楼后又将租赁物分割转租，前江村村委会已在次承租人的文书上加盖公章。次承租人承租后已经斥入巨资，解除合同会导致损失，贸然解除也会造成社会矛盾。同时，针对第三项请求，章仁波认为于法无据，只有合同解除后章仁波仍占有的才有权主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.前江村村委会提供的《房屋租赁合同》，章仁波质证对真实性、合法性无异议，但认为其承租房屋系商业化使用，而前江村村委会交付的房屋不符合约定；章仁波未按约定支付房屋租金超过一个月是因为该房屋承重存在问题，导致房屋不能使用，章仁波因此损失严重；双方之间关于租金一事一直在协商，包括经过街道协调，所以章仁波不存在违约的责任；且合同第七条约定房屋交付及收回的验收，可以看出来甲方应保证租赁房屋本身及附属设施设备出能够正常使用状态，而涉案房屋的设施附属设施设备是不能处于正常使用状态，是前江村村委会违约在先。本院认为，章仁波对合同真实性无异议，故对合同的真实性予以认定。 2.前江村村委会提供的建设工程竣工验收消防备案情况登记表、建设工程竣工验收消防备案凭证，章仁波质证对真实性、合法性无异议，但认为该证据表明房屋使用性质是民用办公，而本案合同签订目的是商业使用，前江村村委会将民用办公大楼出租给章仁波作为商业使用，且签订租赁合同时未向章仁波提供建设工程竣工验收消防备案登记情况，存在欺诈行为。本院认为，该组证据经章仁波质证对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。 3.章仁波提供的《建设工程设计合同》、《建设工程施工合同》，前江村村委会对真实性、合法性无异议，但认为缺乏关联性；认为合同第一条明确房屋出租给乙方经营或使用，具体如何使用与前江村村委会无关；合同第四条第四款约定消防有关手续办理由乙方自理，章仁波承租后提出要经营需要消防设施改造，考虑到章仁波是前江村村支委，前江村村委会开会讨论必须由村招投标，是协助章仁波办理。本院认为，该组证据经前江村村委会质证对真实性无异议,本院对真实性予以认定。 4.章仁波提供的通知函，前江村村委会质证认为收到通知函属实，但内容不符约定，且前江村村委会回复不同意扣减租金。本院认为，因该通知函内容系章仁波单方陈述，未经前江村村委会认可，故对该通知函的证明效力不予认定。 5.章仁波提供的增加协议，前江村村委会对合法性、真实性无异议，但认为缺乏关联性，认为章华仁在协议上签订以村委会出面调解的形式签字，并非本案当事人。本院认为，该份协议有前江村村委会主任章华任作为见证人签字，能够证明前江村村委会知悉章仁波与案外人泮耀宏之间的协议，但该协议并未明确大楼消防合格证问题责任方，故与本案缺乏关联性，本院对该证据的证明效力不予认定。 6.章仁波提供的《消防安装工程承包合同》、流水明细清单等，前江村村委会质证认为与本案缺乏关联性，章仁波是因为经营店面必须要达到相关的消防标准。本院认为，前江村村委会对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。 7.章仁波提供的房屋租赁合同、个体户登记基本情况，前江村村委会质证对真实性、合法性无异议，但合同实际是章仁波转租第三人需要办理营业执照，村方配合盖章。本院认为，章仁波在举证时认可其与上述商户签订房屋租赁合同，该合同是证明转租经村方同意的事实，但合同涉及案外人，且与本案争议无关联，故本院对证明效力不予认定。 8.章仁波提供的租房协议书、消防安全检查合格证，前江村村委会对租房协议书的真实性有异议，认为系复印件，且该租房协议书系案外人之间的协议，地理条件不同，外来人口不同，房屋价格有差距；对消防检查合格证真实性无异议，但恰能证明章仁波转租是严格遵守合同第四条。村委会协助盖章，是尽到配合义务；办公楼出租可以用于办公室也可以作为商业目的，由章仁波自行选择，不是村委会决定。本院认为，租房协议书系临海市大洋街道西新村村委会与他人签订的合同，与本案缺乏关联性，对证明效力不予认定；对消防安全检查合同证的真实性予以认定。 9.章仁波提供的申请报告，前江村村委会质证认为未曾收到，也不同意申请书内容。本院认为，该证据系章仁波个人陈述，未经对方认可，故对证明效力不予认定。 本院经审理认定事实如下：坐落于临海市大洋街道前江村2-107A房屋[不动产权证号为浙（2018）临海市不动产权第0004717号]登记权利人为前江村村委会，登记用途为机关团体用地、文体娱乐用地/办公。2018年3月11日，前江村村委会发布办公大楼出租招商通告及投标须知。后章仁波中标，并于2018年3月22日向前江村村委会交纳200000元中标押金作为履约保证金。2018年3月26日，前江村村委会（甲方）与章仁波（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：一、前江村村委会将位于临海市西侧的办公大楼（建筑面积约4000平方米，面积以实际为准）出租给乙方经营或使用；乙方有大楼四周的管理权（村综治办公室与大楼出租房交接处以南由村方负责管理），乙方要保持大楼四周的道路畅通，不得违建搭棚。二、租期、租赁价格及付款方式，租期为15年，租金1723100元，租金按中标价每年支付，每年必须提前一个月付清下一年的租金，在签订合同之日付清第一年租金，每年在同期提前一个月付清下一年租金，如逾期支付按每日千分之五的年租金支付违约金，超过一个月未支付的甲方可以单方面解除合同，并没收履约保证金；租金五年为一期，每五年递增百分之五，租期满后需续租的优先，不续租的则重新招投标，租金随行就市。三、中标装潢时间定为两个月，即2018年3月27日起至2018年5月26日止，租赁期限2018年5月27日起至2033年5月26日止。四、房屋修缮与使用……3.乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方不得房屋外部结构，违者甲方可以单方面解除合同，并没收履约保证金。4.承租期内，室内消防设施投资建设费用及有关手续的办理由乙方自理，乙方需办理营业执照等有关手续和费用及水、电费、工商管理费、物业管理费、卫生费、税收等使用该房屋产生的其他一切费用都由乙方自理……六、合同的变更、解除与终止……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……（7）未按约支付房屋租金超过一个月的；4.甲方可以通过电话、短信或书面形式通知乙方，通知到达乙方时即解除合同。七、房屋交付及收回的验收，1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张。九、乙方违约责任，1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止等。2018年3月27日，前江村村委会向章仁波交付涉案房屋。同日，章仁波向前江村村委会支付2018年5月27日至2019年5月26日止的租金共计1723100元。后章仁波分别于2019年6月11日、7月8日、7月15日、7月16日共支付租金1000000元。 另，章仁波与临海市建中消防工程有限公司于2018年4月签订《消防安装工程承包合同》。2018年10月8日，前江村村委会与浙江公和建筑工程设计有限公司就涉案大楼商业改建工程签订《建设工程设计合同》，并于2018年12月7日取得建设工程施工图纸设计文件消防审查合格书，载明“本工程改造后的商业综合楼一层为超市入口及店铺，二层为超市，三层为网吧，四至六层为宾馆。建筑工程等级为三级”等。后前江村村委会就涉案房屋的商业改建工程与浙江元超智能科技有限公司签订《建设工程施工合同》，工程内容包括消防水池工程、钢楼梯工程、消防工程等。前江村村委会向本院申请财产保全，本院于2019年8月20日作出（2019）浙1082民初6226号民事裁定书，裁定冻结章仁波在银行的存款680000元或者查封、扣押、冻结被申请人同等保全价值的财产。前江村村委会交纳诉讼保全案件申请费3920元，并向阳光财产保险股份有限公司台州中心公司购买诉讼财产保全责任保险以提供担保，支出保险费680元。 本院认为，前江村村委会与章仁波签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。章仁波抗辩前江村村委会在签订该份合同时故意隐瞒涉案房屋消防沉重的实质性问题，存在严重的欺诈，但章仁波系前江村村支委，其庭审中认可参与村两委讨论村办公大楼出租事宜，故其对办公大楼现状应当知晓，章仁波提出的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。 双方的租赁关系合法有效，出租方前江村村委会按约向章仁波交付了涉案房屋，则章仁波作为承租人应当按约履行支付租金等义务。根据合同约定，“租金1723100元，租金按中标价每年支付，每年必须提前一个月付清下一年的租金，在签订合同之日付清第一年租金，每年在同期提前一个月付清下一年租金”、“租赁期限2018年5月27日起至2033年5月26日止”，即章仁波应在2019年4月27日前付清2019年5月27日至2020年5月26日止的租金。现截至2019年7月16日，章仁波仅支付该年度租金1000000元，按照年租金1723100元÷365日计算日租金为4720.82元，章仁波已支付租金至2019年12月24日止。但章仁波至今未付剩余租金，明显违反合同约定，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。据此，前江村村委会要求解除合同，并要求章仁波腾空租赁房屋予以返还，支付2019年12月25日起至合同解除之日止的租金及合同解除之次日至房屋交付之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。同时，合同约定“超过一个月未支付的甲方可以单方面解除合同，并没收履约保证金”，又约定“租赁期间，乙方未按照合同约定支付房屋租金的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金……（4）未按照合同约定支付房屋租金的……”，但按照履约保证金的性质及合同法违约责任以填补损失为原则的立法精神，结合本案的实际，前江村村委会应当选择上述其中一项违约条款进行适用。现前江村村委会明确撤回没收履约保证金的诉请，主张按年租金的20%计算违约金，本院予以支持。至于章仁波提出前江村村委会交付的办公大楼整体消防承重不合格，没有合格的消防电梯，没有合格的消防通道，导致仍有些门面至今无法使用，不应支付履约保证金及2019年5月26日以后的租金的抗辩意见，本院认为，如前所述，章仁波系前江村村支委，应当知晓办公大楼状况包括大楼性质、有无安装电梯等。该大楼在交付时已完成了竣工验收消防备案，章仁波在交付时未就安装电梯事项按照租赁合同第七条第二项“验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张”的约定提出异议，并支付了第一年即2018年5月27日至2019年5月26日的租金，应当能够认定章仁波对电梯情况的认可。同时，租赁合同仅约定“出租给乙方经营或使用”，未明确约定涉案房屋是用于商业。现章仁波承租房屋后将房屋分层转租他人用于开办超市、网吧、宾馆等，系对房屋使用用途发生变更。而因承租人变更涉案房屋用途需要申报消防设计审查或备案进行商业改建的，不应归责于出租方。后前江村村委会虽经协商承担涉案房屋商业改建工程的发包施工，但不能据此认定对办公大楼进行商业改建系前江村村委会的合同义务，且章仁波也未提供证据证明前江村村委会在协商过程中自愿放弃租金等情况，故本院对章仁波的上述抗辩意见不予采纳。另，前江村村委会为主张本案债权向本院申请诉讼保全，支出诉讼保全费及诉讼保险费用，系为实现债权的支出的合理费用，应由章仁波承担。至于章仁波提出要求前江村村委会退回2018年的全年租金、赔偿2018年3月26日至今的全年租金利息、支付花费的消防费用250000元的主张，因其未明确提出反诉，故本院在本案中不予审查处理。 综上所述，前江村村委会变更后的诉讼请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除临海市大洋街道前江村村民委员会与章仁波于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》。 二、章仁波于本判决生效之日起六十日内腾空其承租的坐落于临海市大洋街道前江村2-107A的房屋[不动产权证号为浙（2018）临海市不动产权第0004717号]，并向临海市大洋街道前江村村民委员会交付。 三、章仁波于本判决生效之日起六十日内向临海市大洋街道前江村村民委员会支付租金、房屋占有使用费（租金、房屋占有使用费均按每日4720.82元标准计算，其中租金从2019年12月25日起计算至合同解除之日止，房屋占有使用费从合同解除之次日计算至房屋交付之日止）。 四、章仁波于本判决生效之日起六十日内向临海市大洋街道前江村村民委员会支付违约金344620元。 五、章仁波于本判决生效之日起六十日内向临海市大洋街道前江村村民委员会支付诉讼保全费3920元、诉讼财产保全责任保险费680元。 六、驳回临海市大洋街道前江村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10597元，减半收取计5298.5元（临海市大洋街道前江村村民委员会已预交6275元），由章仁波承担4019元，由临海市大洋街道前江村村民委员会负担1279.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 金珊珊 二〇二〇年三月五日 代书记员 朱玲英