广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初477号原告：清远市恒俊物业管理有限公司。住所地为清远市清新区太和镇府前路23号富康花园E幢首层1#。法定代表人：张永洪。委托代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。被告：吴锦荣，男，1976年2月29日出生，汉族，身份证住址为清远市清新区。原告清远市恒俊物业管理有限公司诉被告吴锦荣物业服务合同纠纷一案,本院2017年3月13日受理后，由审判员韩雯依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖志球、被告吴锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币3223.2元及其滞纳金7058.8元，车辆停放费2250元及其滞纳金4106.25元，合计16638.25元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月17日，富康花园第二届业主委员会代表业主与原告签订了富康花园物业管理服务委托合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。该合同约定，由原告向被告及其他业主所居住的富康花园提供物业服务，委托管理服务期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日；同时约定逾期缴纳物业服务费的按日息5‰加收滞纳金，直至缴清费用为止。合同签订后，原告按合同约定进驻富康花园小区，并提供物业管理服务。被告自合同签订起（即2012年1月17日）未按合同约定缴纳物业管理服务费用，并在2014年10月至2015年12月期间未按合同约定缴纳车辆停放费，经原告多次催促，被告仍拒不缴纳。原告认为被告欠原告的物业服务费、车辆停放费及滞纳金，应予清还。为维护原告合法权益，特向法院起诉。原告提交的证据：1、身份证、营业执照、身份证信息，拟证明原告与被告的主体信息；2、物业管理服务委托合同，拟证明被告与原告存在合同法律关系；3、清单，拟证明被告所欠费用；4、富康花园第二届业主委员会选举结果，拟证明富康花园第二届业主委员会成立合法。被告吴锦荣辩称：1、原告自2012年1月以来一直没有上门催缴物管费和小车停放费。其中一部分物管费和小车停放费已经超过《民法通则》规定的2年的诉讼时效，并且被告已于2015年5月6日把涉案房屋（清远市清新区太和镇府前路23号富康花园B幢B梯602#）转让给江亦华，所以，被告只承担2015年3月20日至2015年5月6日（合计2个月）所产生的物管费为：104.87平米×2个月×0.5元=104.87元，2015年3月20日至2015年5月6日（合计2个月）的停车费150×2=300元，合计404.87元，与原告要求的物业服务费3223.2元，停车费2250元不符。而滞纳金的收取没有经过与业主商讨加收，平时一直没有上门催缴费，擅自按日息收取5‰滞纳金没有依法依规，并带有行政处罚的色彩；2、被告原住的涉案房屋在2010年10月9日被入屋盗窃，报警后与原告交涉，原告不能提供小区监控视频资料，并推卸责任，认为被入屋盗窃之事与他无关，不需负责任，之后就一直没有与被告沟通，此事就不了了之，而被告一直交物管费到2011年12月，鉴于原告的不作为、不负责的行为，被告从2012年1月开始就拒交物管费，而原告方面一直没有催交，并且2012年1月1日至2015年3月19日的物管费已经超过《民法通则》规定的2年诉讼时效，所以，被告只须承担2015年3月20日至2015年5月6日（合计2个月）所产生的物管费为104.87元；3、被告认为停车费与物管费是分开的，于是继续交停车费，一直交到2014年9月，就在2014年9月30日晚，被告把小车停放在本小区B幢B梯楼下，第二天发现小车有三幅地方被刮花，于是找原告商量处理，原告不能提供监控视频资料，并建议被告报车辆保险，由此看出原告的不负责。事后被告为维修小车花费900元，被告认为事件已发生，建议原告与被告各承担一半责任，要求原告免除被告三个月停车费（450元）作为补偿，而原告只答应免予被告一个月的停车费，双方协商不成。被告认为小区交费停车没有得到应有的保障，就由2014年10月1日起拒交停车费，而小区保安岗也一直任由被告开车自由出入，原告也没有催被告交纳停车费，直至2015年5月6日，被告把房屋卖给江亦华后就没有再在小区停车，同样2014年10月1日至2015年3月19日的小区停车费已经超过《民法通则》规定的2年诉讼时效，所以，被告只须承担2015年3月20日至2015年5月6日的停车费300元；4、原告自2009年入驻富康花园以来，所提供的服务没有达到合同约定的三级物业管理服务标准，存在很多漏洞和安全隐患，主要有①整个小区的安全监控摄像头只有4个，并且只有2个可用，所以小区存在很大监控漏洞；②小广场被破坏严重，小广场的喷水嘴外露、休闲椅子破坏没有维修，所以小广场处处存在安全隐患；③每个消防栓没有水喉和水枪，消防通道堵塞严重，消防存在很大的安全隐患；④道路照明设施已损坏不能照明，并且一直没有维修，电线外露，给业主带来很大的安全隐患；⑤儿童游乐设施、篮球架损坏后没有维修，直接就清走；⑥小区卫生差，绿化带的垃圾没有清理，化粪池管堵塞没有疏通，污水横流；⑦任由其它经营企业在墙体打洞，妄顾业主的安全。综上所述，被告认为原告提出的诉讼请求，其中一部分物管费和停车费超过2年的诉讼时效，所以被告只需承担2015年3月20日至2015年5月6日（合计2个月）所产生的物管费104.87元，2015年3月20日至2015年5月6日（合计2个月）的停车费300元，两项合计404.87元，但清远市恒俊物业管理有限公司在管理上不作为，不负责任，所提供的服务没有达到合同约定的三级物业管理服务标准，小区内卫生脏、设施不维护，导致小区内处处存在安全隐患，所以，被告有权拒付原告要求支付的物业服务费用及滞纳金，鉴于原告毕竟也服务小区多年，所以被告愿意支付2015年3月20日至2015年5月6日（合计2个月）期间的物管费和停车费的50%（404.87×50%≈205元），特请求人民法院查清事实，驳回原告不合理的诉讼请求。被告吴锦荣提交证据：1、身份证、营业执照，拟证明原告与被告的信息；2、原告提供的欠费清单，拟证明欠交费的时间；3、房屋销售合同书，拟证明房屋面积；4、房地产买卖合同，拟证明卖房的时间；5、小区内的管理相片，拟证明原告管理不善、不作为。本院经审理认定事实如下：2003年6月28日，被告吴锦荣购买位于清远市清新区太和镇府前路23号富康花园B幢B梯602房，被告当庭确认涉案房屋登记的建筑面积为104.87平方米。2012年1月17日，原告与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，约定委托管理服务期限为5年，从2012年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费按每月每建筑平方米0.5元收取，约定原告提供的服务需按三级物业管理服务标准执行，主要包括固定门岗24小时值班；流动岗位24小时巡逻；实行车辆出入证、卡管理制度；车辆停放有序；小区庭院每日清扫；公共部位的照明系统每日巡查，供电系统出现一般故障在24小时修复；有专业人员管理养护绿化，定期修剪，打药、浇水、施肥；保障消防设施设备运行良好、安全有效，灭火器定期检验，更新填料等，该合同还约定了车辆停放费的标准为汽车150元/辆/月。富康花园第二届业主委员会于2012年1月7日选举成立。被告吴锦荣从2012年1月起未向原告交纳物业服务费，从2014年10月起未向原告交纳停车费。2015年5月6日，被告吴锦荣与案外人江亦华签订《房地产买卖定金合同》，将涉案房屋出卖，《房地产买卖定金合同》约定被告吴锦荣于2015年8月30日将涉案房屋前交付。后原告因故于2017年3月底撤出该小区，不再提供物业管理服务。原告在管理富康花园期间，存在小区庭院的清洁工作做得不到位，公共部位的照明灯损坏未及时修补,小区灭火器未更新填料等现象。原告在庭审中表示，认可涉案房屋的物业管理费以0.5元/平方米计算建筑面积102.44平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告是否违约；二、原告主张的各项费用如何计付。一、关于原、被告是否违约的问题。原告与富康花园第二届业委会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对业主具有约束力，且原告为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。根据被告提供的证据，原告提供的物业服务水平未能达到《富康花园物业管理服务委托合同》约定的标准，存在瑕疵，可对物业服务费进行适当调整。对于被告抗辩称原告在提供物业服务期间小区出现房屋财物被盗、车辆被盗等现象，能找到实际侵权人的，可直接向实际侵权人主张权利；能证明物业服务公司在履行物业服务合同时对上述事件存在过错及相应的财产损失的，可另行起诉主张权利。二、关于原告主张的各项费用如何计算的问题。被告抗辩称原告的主张已过两年的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告从2012年1月起至2017年3月期间一直在富康花园提供物业服务，被告于2012年1月至2015年8月30日期间均居住在富康花园，原告提供的物业服务具有延续性，且原告在小区贴公告向被告催收物业服务费，诉讼时效重新计算，故本院对被告的此项抗辩不予认可。1、物业服务费，原告主张按102.44平方米计算物业服务费是其对其诉讼权利的处分，应予准许。被告从2012年1月起未支付物业服务费，至其将涉案房屋出卖交付（2015年8月30日）前，共欠物业服务费2253.68元（0.5元/月/平方米×102.44平方米×44个月），但鉴于原告提供的物业服务水平未达合同约定的标准，本院酌情予以调整物业费，被告应支付上述物业费的90%，即2028.31元。2、停车费，根据《富康花园物业管理服务委托合同》的约定以及被告之前交停车费的惯例，原、被告对于每月150元的停车费标准无异议，被告从2014年10月起至2015年5月5日未向原告交纳停车费，共欠停车费1075元（150元/月×7个月＋150元/月÷30天×5天），被告抗辩称其车辆在富康花园小区停放期间被刮花，由于其未能证明在其车辆被刮花事件中原告存在管理过错，原告对此不承担赔偿责任，且车辆被刮花属他人侵权行为，可另行向侵权人主张权利。3、滞纳金，《富康花园物业管理服务委托合同》第十七条约定：“……如业主未能按时交纳管理费用，原告有权对逾期缴纳的物业服务费按日息5‰加收滞纳金，直至所有业主缴清费用为止。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告吴锦荣抗辩称原告要求按日息5‰收取滞纳金没有法律依据，并带有行政处罚的色彩为由，请求法院驳回原告此诉求，本院认为，虽然原告提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为被告拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业委会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于被告未依约支付物业服务费，原告要求被告支付滞纳金（违约金）符合合同约定，但约定的违约金过高，因原告未举证证明其因被告违约造成其实际损失，违约金应以中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吴锦荣应于本判决生效之日起十日内向原告清远市恒俊物业管理有限公司支付物业服务费2028.31元及违约金（违约金以46元为基数，从2012年2月1日起每月递增46元至2015年4月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、被告吴锦荣应于本判决生效之日起十日内向原告清远市恒俊物业管理有限公司支付停车费1075元及违约金（违约金以150元为基数，从2014年11月1日起每月递增150元至2015年4月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；三、驳回原告清远市恒俊物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给予付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由被告吴锦荣负担。此款原告清远市恒俊物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告吴锦荣在履行上述判决时迳付给原告清远市恒俊物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 韩 雯二〇一七年五月二十六日书记员 胡俊辉附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。