湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初165号原告：刘继红，女，1970年10月29日出生，汉族，住湖南省株洲市芦松区。原告：黄运球，女，1953年5月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。两原告共同委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告刘继红、黄运球与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告刘继红、黄运球的共同委托诉讼代理人欧震与被告张家界大成公司、张家界山水公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继红、黄运球向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告张家界大成公司支付下欠原告刘继红2016年1月28日至2019年9月27日的租金及装修改造折旧款131056元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共2822元；2.请求判令被告张家界大成公司支付下欠原告黄运球2016年1月28日至2019年9月27日的租金及装修改造折旧款131056元，以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共2822元；3.判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告张家界大成公司、张家界山水公司于2014年1月26日就湖南张家界大成山水国际大酒店5层547号房屋的出租签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将上述房屋出租给被告张家界大成公司使用，租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年40927.5元（原告刘继红、黄运球各一半）；第3、4、5年的租金为27285元（原告刘继红、黄运球各一半），由被告张家界大成公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成公司支付租赁收益提供连带担保。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成公司未向原告支付租金收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3%作为违约金。原告与被告张家界大成公司、张家界山水公司于2014年1月26日就湖南张家界大成山水国际大酒店5层547号房屋的装修签订了《房屋委托装修合同》。合同约定：原告将上述房屋委托给被告张家界大成公司按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计381990元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成公司按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款总额的15%返还，为57298.5元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，为38199元；自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付至原告指定银行账户。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成公司支付装修改造折旧款提供连带担保。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告张家界大成公司未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。根据合同第四条第二款第二项约定，被告应承担返还房屋委托装修款本金的义务，如今合同约定的期限已经届满，被告应当返还全部剩余房屋委托装修款。原告为依法维护合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；驳回原告要求被告张家界山水公司、湖南大成公司承担连带责任的诉讼请求。一、支付情况及违约金情况。1.2014年1月26日至2019年9月27日，被告张家界大成公司已向原告黄运球和原告刘继红各支付124695元；2.被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可，原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1.被告认为原告未举证证实其实际经济损失，原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2.法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。三、签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2014年1月26日，张家界山水公司与刘继红、黄运球签订一份《商品房现房买卖合同》，约定由原告刘继红、黄运球购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店第5层547号房，建筑面积54.57平方米，价款272850元。2.2014年1月26日，刘继红、黄运球（合同甲方）与张家界大成公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订一份《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》。其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第5层547号房，建筑面积54.57平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；租金标准为第一年、第二年的年租金40927.5元（刘继红、黄运球各20463.75元），第三年至第五年的年租赁收益为27285元（刘继红、黄运球各13642.5元），支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。3.《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第5层547号房，建筑面积54.57平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为381990元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，第一年、第二年乙方每年按房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，每年的返还金额为57298.5元（刘继红、黄运球各28649.25元）；第三年至第五年按房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造款按年返还，每年返还的金额为38199元（刘继红、黄运球各19099.5元）；返还日期为按年返还，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，刘继红、黄运球向张家界大成公司交纳委托装修改造款381990元。4.合同签订后，第5层547号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。2018年1月，张家界大成公司向刘继红、黄运球各支付3000元，2018年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、2019年1月、5月、8月、9月，张家界大成公司每月向刘继红、黄运球各支付546元，共计向刘继红、黄运球各支付7098元。从2016年1月28日至2019年1月26日止，张家界大成公司下欠刘继红、黄运球租金各30336.25元，下欠装修改造折旧款各43058.75元;从2019年1月27日至2019年9月27日止，张家界大成公司下欠刘继红、黄运球租金各8476元，下欠装修改造折旧款各11863元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房现房买卖合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告刘继红、黄运球与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》以及原告刘继红、黄运球与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。合同期限届满后，547号房仍由被告张家界大成公司经营使用，张家界大成公司也支付了部分租金，故双方仍形成租赁合同关系。依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成公司未按照合同约定向原告刘继红支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当承担向原告刘继红、黄运球支付下欠的租金、装修改造折旧款和支付违约金等违约责任。故原告刘继红、黄运球要求被告张家界大成公司支付自2016年1月28日至2019年9月27日下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告张家界大成公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告刘继红、黄运球不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告刘继红、黄运球有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。合同期满以后，原告未与被告张家界山水公司继续签订相关合同，故原告刘继红、黄运球要求被告张家界山水公司承担合同期满后的担保责任没有事实依据，其理由不正当，本院不予支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告刘继红支付2016年1月28日至2019年1月26日期间下欠的租金30336.25元、装修改造折旧款43058.75元及违约金1340.68元（30336.25元×3%+43058.75元×1%），限本判决生效后十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄运球支付2016年1月28日至2019年1月26日期间下欠的租金30336.25元、装修改造折旧款43058.75元及违约金1340.68元（30336.25元×3%+43058.75元×1%），限本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告刘继红支付2019年1月27日至2019年9月27日期间下欠的租金8476元、装修改造折旧款11863元及违约金372.91元（8476元×3%+11863元×1%），限本判决生效后十五日内履行完毕；四、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄运球支付2019年1月27日至2019年9月27日期间下欠的租金8476元、装修改造折旧款11863元及违约金372.91元（8476元×3%+11863元×1%），限本判决生效后十五日内履行完毕；五、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业价值范围内承担连带清偿责任；六、驳回原告刘继红、黄运球的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5316元，减半收取2658元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年三月十二日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。