贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0521民初760号 原告：罗荣华，男，1946年6月29日出生，汉族，户籍地：贵州省贵阳市乌当区，现住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：罗毅，男，1972年11月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。系罗荣华之子。 委托诉讼代理人：卢安龙，上海市建纬（北京）律师事务所律师。 被告：大方县房地产开发公司。住所地：贵州省毕节市大方县大方镇西大街北段。注册号522422000066369 法定代表人：高书友，大方县房地产开发公司总经理。 委托诉讼代理人：付忠，大方县沙厂法律服务所法律服务工作者。 原告罗荣华与被告大方县房地产开发公司（以下简称大方房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗荣华之委托诉讼代理人罗毅、卢安龙，被告大方房开公司之委托诉讼代理人付忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗荣华向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告按合同约定事项赔偿原告住宅一套。二、该住宅应位于被拆迁原住房直线距离500米范围以内，符合国家关于住宅验收合格条件，同时为原告办理完成与房屋产权有关的房屋产权证及相关证件。三、支付原告2014年6月以后至房屋交给原告时的拆迁安置过渡费，按每月1000.00元计算。四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年，原告大方房开公司根据县政府批复，对大方县三善街进行旧城改造及拆迁安置。原告积极配合拆迁工作，2004年3月原、被告签订了房屋拆迁安置合同。合同签订后，被告一直没有将拆迁安置房屋交付原告，至今已13年。因此，被告一直支付原告拆迁过渡费至2014年6月。2014年6月以后，大方县政府因该地块一直未进行开发，依法将该地块收回。被告以此为由，不再支付原告拆迁过渡费，并口头回复，不再履行合同，也不再给原告房屋了。由于原告被拆迁房长期没有人居住，年久失修，现已破败不堪，已不具备居住条件。在和被告多次沟通无果的情况下，经咨询政府相关部门后，依法提起诉讼。 被告大方房开公司辩称，2014年10月28日，由于三善街旧城改造房屋拆迁无法完成，经原、被告协商，被告额外补偿原告一年的过渡费后，将原告的房屋归还给原告，双方终止了原签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，双方权利义务关系终止。故原告知道其权利被侵害之日为2014年10月28日，原告的起诉已超过诉讼时效，依法应予驳回。原、被告签订合同后，由于原告所在路段无法拆迁，被告不能如期对该地段按照规划进行建设，2008年被告以书面形式通知原告，为使其能够及早安置回迁，将验收合格的上2幢3楼或4楼房屋让原告选择作为其安置回迁房，但原告以房屋漏水为由，拒绝回迁。2015年，原规划建设的原告房屋所在路段的开发建设被政府部门叫停，已征收土地被县人民政府收回，未征收部分不再纳入征收和开发范围，原告所在地为未征收部分，不再进行征收和开发。至双方约定将房屋归还给原告时，被告一直按约定支付过渡费，且以一年的过渡费用作为补偿之后，双方合同终止，权利义务已于合同终止之日消灭。综上，原告现提起诉讼有违诚实信用原则且超过法定诉讼时效期限，依法不应支持，请求驳回原告的诉讼请求。 原告罗荣华为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、国有土地使用证封面复印件、建设用地规划许可证复印件、建设用地批准书复印件、房屋所有权证封面、首页复印件、单据9张，旨在证明本案涉案房屋被征收前原告已经缴纳相关费用准备加层修建。2、《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，旨在证明原、被告双方签订合同约定了双方的权利及义务。3、原告领取过渡费等费用的结算记录复印件，旨在证明被告已经开始履行合同。 被告方认可原告提交的第1组证据中的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、房屋所有权证均在被告处保管，无异议。对第1组证据中的9张单据有异议，认为达不到原告的证明目的。对第2组、第3组证据无异议。 被告大方房开公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，旨在证明被告主体适格。2、《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，旨在证明原、被告于2004年3月6日签订合同，该合同已于2014年10月28日终止，双方权利、义务消灭。3、通知，旨在证明被告通知原告回迁安置，但原告拒绝回迁，被告已完成合同约定义务，原告实际不能回迁除政策原因外，责任在原告。4、贵州省建设工程竣工验收备案表，旨在证明被告提供给原告的回迁房经验收合格，原告以房屋漏水拒不回迁的理由不成立。5、罗荣华过渡费结算单7张，旨在证明被告一直按约支付原告拆迁安置过渡费共计48750.00元，其中2014年10月28日支付的6000.00元系被告返还原告房屋后，双方终止合同的额外补偿款。6、大方县人民政府法制办公室出具的《关于三善街旧城改造项目遗留问题的建议》，旨在证明经县政府批准，原规划建设的原告房屋所在路段停止开发建设，未征收部分不再纳入征收和开发范围，原告房屋所在地为未征收部分，不再进行征收，不能进行安置补偿。 原告方对被告提交的第1、2、3、5组证据的真实性无异议，对第2、3组证据的证明目的有异议。对第4、6组证据有异议，认为真实性无法核实，且达不到被告的证明目的。 因被告提交的第6组证据系复印件且模糊不清，故本院依职权调取了大方县人民政府法制办公室《关于三善街旧城改造项目遗留问题的建议》。原告方有异议，表示该证据只是一个建议，无县政府是否采纳的相关证据。被告方无异议。 对原、被告提交的证据本院均予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：2004年3月6日，被告大方房开公司作为乙方与作为甲方的原告罗荣华签订了《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定“乙方经大方县人民政府方府复（2000）20号和方府复（2002）5号批复批准，根据《城市房屋拆迁管理条例》拟定的旧城改造开发建设拆迁补偿、安置办法，经大方县房屋拆迁管理部门核准，依法取得（2000）02号《房屋拆迁许可证》，经双方慎重协商订立如下合同共同遵守。一、甲方所住房屋在规划范围内需拆除，甲方在2004年6月10日前搬迁完毕，将房屋‘腾空’交给乙方。二、甲方被拆迁房屋属混合结构，层数一层，总面积37.23平方米，其中住宅37.23平方米。三、甲方上述房屋如有产权、债务纠纷，由甲方自理，乙方概不负责。四、补偿、安置形式（产权调换；货币补偿）1、乙方应补偿、安置甲方房屋面积37.23平方米，其中住房37.23平方米。2、甲方要求补偿、安置面积：102平方米。3、房屋成新结构补差价，甲方按60元/㎡补给乙方房款2233.80（37.23×60）元。4、超出应补偿、安置面积，甲方住房按600元/平方米，为38862.00元补给乙方。上述应补款项，甲方于乙方新建房屋建成交付之日前一次交清给乙方人民币41095.80元。五、产权调换房屋的其它要求1、质量：符合《中华人民共和国建筑施工验收规范》规定的合格标准。2、位置：本段内下12幢3层1号。3、面积：102平方米（其中超面积64.77平方米）。六、过渡方式及期限1、拆迁过渡方式：过渡期按一年计算，以交该房钥匙时计算过渡期，过渡期间乙方补偿给甲方人民币壹仟伍佰元整的过渡费（含租房、搬家及有线电视、电话临时过渡等）。2、过渡期满后不能回迁的，按有关规定办理。3、甲方不能补清房款而不能回迁的，不计算过渡期。七、其他事项一、拆迁补偿及搬迁费1500.00元。二、过道及其室内装饰和其它‘另新’赔偿共计2250.00元抵交房款。三、新房交付时的所有权人暂不定。四、若不能按时回迁，超过时间不足半年按半年，超过半年不足一年按一年算。八、违约责任1、甲方不按合同约定的拆迁时间的，乙方有权对被拆迁房屋进行拆迁，拆迁费用由甲方承担。2、乙方不能按本合同约定的时间让拆迁房回迁，乙方承担超期时间的房租费（不包括搬家及有线电视、电话费、临时过渡）。九、合同纠纷解决办法。十、合同生效、终止。本合同甲、乙双方签字、盖章生效，乙方将房产证办交甲方和无经济手续时终止。附件：房产证1本、土地证1本、建设用地批准书、建设用地规划许可证”合同签订后，原告罗荣华将房屋及相关的产权证书交给被告大方房开公司。一年的过渡期满后原告未能回迁。2008年6月24日，被告大方房开公司下发通知给原告罗荣华，通知载明“罗荣华用户：因与你户约定的安置地点拆迁难度大，该处工程至今不能动工。为使你户能够及早安置回迁，本公司经研究决定：一、你户的安置房由下12幢3楼1号改到上2幢3楼或4楼两处空房由你户选择其中一处。如何选择，请本周内决定。二、本周内双方进行安置房移交并结算补差款。三、你户的拆迁安置补偿费用，从2004年6月10日结算至2008年7月9日，按原规定结算。四、如你户坚持在下12幢3楼1号安置，则本公司自2008年7月10日后不再支付你户的安置补偿费用。以上决定请于本周内书面答复，过期视为接受”，原告罗荣华以房屋漏水为由拒绝接受被告大方房开公司变更的安置房。2008年6月27日，原、被告双方就逾期过渡费进行约定“搬迁时间：2004年6月10日，2004年6月10日至2005年6月9日合同约定过渡期1500元/年（其中含500.00元搬家补助费），逾期一年增加50%，逾期二年增加75%，逾期三年增加100%，逾期三年以上增加500%，从2004年6月10日至2009年6月9日，共计支付12750.00元”，从2009年7月至2014年10月28日，被告大方房开公司每年支付了6000.00元过渡费给原告罗荣华。即被告大方房开公司共支付了2004年6月10日至2015年6月9日总计48750.00元的过渡费给原告罗荣华。原告罗荣华原房屋所在路段至今未完成拆迁建设工作，被告大方房开公司明确表示原、被告签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》已经不能继续履行。庭审中原告方将诉讼请求第一、二项变更为要求被告赔偿原告306000.00元损失费。 本院认为，原、被告双方签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。2008年，被告以通知的形式对原告的安置房进行变更，从原合同约定的下12幢3楼1号改到上2幢3楼或4楼两处空房由原告选择其中一处，原告拒绝，故原、被告就《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》的主要条款进行变更未达成合意，原合同内容未变更，双方均应按照原合同的约定行使权利、履行义务。被告辩称由于客观原因未能让原告在过渡期满后回迁，被告已提供了合格的房屋给原告，原告拒不回迁应当承担致合同不能履行的责任的主张本院不予支持。被告辩称2014年10月28日，被告额外补偿了一年的过渡费给原告后，双方合同权利、义务终止。被告提交的2014年10月28日罗荣华签收的过渡费结算单载明过渡期为2014年6月9日至2015年6月9日，过渡费6000.00元，并未明确支付过渡费后终止原、被告双方的权利、义务，被告方经手人自行在结算单下方用铅笔书写将房屋归还罗荣华的意见并未得到罗荣华的认可，对被告的这一主张本院不予支持。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，被告支付给原告的过渡费付至2015年6月9日，原告的起诉并未超过两年的诉讼时效期间，对被告的这一主张本院不予支持。原告诉称签订合同之前原告正准备对涉案房屋进行加层建设的主张以及被告辩称致双方签订的合同实际不能履行的原因是大方县政府依法将该地块收回的主张，原告提交的9张单据、被告提交的大方县人民政府法制办公室《关于三善街旧城改造项目遗留问题的建议》均不足以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原、被告的上述主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告不履行按时交付原告拆迁安置房的义务，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法有据，应予支持。原告依约提供了房屋及房屋的相关产权证书给被告，已经履行了合同约定的这部分义务，合同约定一年的过渡期满后，原告未能回迁，被告应按合同约定支付原告逾期安置过渡费。原、被告就逾期安置过渡费的计算方式已有约定，逾期超过三年按每年6000.00元计算，被告已支付给原告至2015年6月9日的过渡费，故原告要求被告支付2014年6月以后至房屋交给原告时的过渡费按每月1000.00元计算的诉讼请求，本院予以支持由被告支付给原告从2015年6月10日起按每年6000.00元计算至被告交付回迁安置房或承担违约责任时止的过渡费。由于被告表示不能继续履行《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》约定的交付原告房屋的义务，原告亦将继续履行合同的诉讼请求变更为要求被告赔偿损失，故原、被告虽未明确表示解除双方签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，但在被告承担违约责任，赔偿原告损失后，该合同的权利、义务终止。本案涉案房屋现仍未拆除，调解时被告同意将原告的房屋交还给原告并赔偿原告一定的修复费用，但双方未就涉案房屋的修复费用达成一致意见或申请评估，且原告要求被告承担的是赔偿102平方米房屋损失的违约责任，鉴于本案原告已经履行了交付房屋及相关产权证书给被告的义务，原、被告多年来均未对涉案房屋进行管理，现无法确定该房是否仍具备居住条件及修复所需费用，故本案原告要求被告承担违约责任的方式为赔偿经济损失的主张本院予以支持。原、被告双方均同意涉案房屋相同地段房价现为3000.00元/平方米，本院予以采纳。原告要求按102平方米计算赔偿款，其中原告原房屋面积为37.23平方米，被告应赔偿原告该部分的赔偿款为111690.00元（37.23平方米×3000.00元/平方米）。超过原告原房屋面积的64.77平方米是原告要求增加的房屋面积，原告需要支付合同签订时相对应的房价后才能取得该部分面积的房屋，故原、被告就该部分的约定性质上属于房屋买卖。合同约定上述应补付款项原告应于被告新建房屋建成交付之日前一次交清给被告，由于被告至今未修建合同约定的安置房，原告亦未支付应付房款给被告，原、被告双方均未履行该部分合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，超过原告原房屋面积的64.77平方米现在的房款为194310.00元(64.77平方米×3000.00元/平方米)，与合同约定原告应交纳的房款38862.00元(64.77平方米×600.00元/平方米)之间的差价是155448.00元，该差价是原告按合同履行后可以获得的利益，但原告至今并未支付64.77平方米房屋面积的房款，被告在签订合同时不可能预见到64.77平方米房屋面积现在的房款与合同签订时原告应交纳的房款之间出现的差价。鉴于本案被告违约是客观事实，被告提供的证据不能证明其具备法定的免责事由，被告应承担相应的违约责任，原、被告在合同中未约定被告不交付回迁安置房时应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，被告应承担的违约责任以赔偿原告按合同履行后可获利益的30%计算的损失为宜，故原告要求被告赔偿64.77平方米房屋面积现在的房款与合同约定原告应交纳的房款之间的差价的主张，本院予以支持由被告赔偿原告46634.40元（155448.00元×30%）。按合同约定原告原房屋37.23平方米的面积原告应按60.00元/平方米的差价补2233.80元房款给被告，该款应从被告支付给原告的赔偿款中扣除。合同约定被告应支付给原告的1500.00元拆迁补偿及搬迁费和2250.00元的过道、内装饰等其他赔偿费，被告应支付给原告。 综上，被告未能按期交付原告回迁安置房，应支付给原告双方约定的拆迁安置过渡费至被告承担违约责任时止，合同约定未按时回迁，超过半年不足一年的按一年算，即从2015年6月10日至2017年5月2日按两年计算，具体金额为12000.00元(6000.00元/年×两年)。被告明确表示不继续履行合同，应依照法律规定和双方约定承担违约责任，赔偿原告损失，具体金额为159840.60元（111690.00元+46634.40元+1500.00元+2250.00元-2233.80元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告大方县房地产开发公司于本判决生效后十五日内支付给原告罗荣华拆迁安置过渡费12000.00元。 二、限被告大方县房地产开发公司于本判决生效后十五日内赔偿原告罗荣华159840.60元。 三、驳回原告罗荣华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费414.00元，由被告大方县房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 静 二〇一七年五月二日 书记员 魏海洋