广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初232号原告：古大林，男，1947年8月6日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被告：辛颖，女，1971年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告古大林与被告辛颖租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告古大林、被告辛颖通过网络视频参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古大林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租赁保证金10800元；2.判令被告向原告支付违约金10800元；3.判令被告支付租赁保证金利息（利息标准按月利率1%计算，自2019年12月6日起计至实际清偿之日止）。事实和理由：2019年5月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，约定被告将广州市白云区增槎路河畔三街3号201房出租给原告，租期自2019年6月1日起计。2019年5月24日，原告依约向被告一次性交纳了半年租金32400元及押金（租赁保证金）10800元。同年9月21日，被告在无正当理由的情况下，要求原告提前交纳下期租金，原告不同意。同年11月10日，被告要求原告退租。原告在恢复房屋并交清有关管理费等手续后，于11月18日搬离涉案房屋，并电话告知被告。后被告拒绝向原告退还租赁保证金，也不配合办理房屋交接手续。双方多次协商未果，后在社区居委会的调解下，原告于12月6日将涉案房屋的钥匙交给中介，但被告至今仍未退还租赁保证金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告辛颖辩称，不同意原告的诉讼请求，本案违约在于原告。1.签订合同时，双方已达成一致口头约定，即每半年交纳一次租金，且提前一个月交纳下一期的租金，故被告不存在无理由提前收取下期租金的违约行为。2.基于上述口头约定，原告应于2019年10月5日前交纳下一期半年的租金。被告于2019年9月提醒原告交纳下一期租金，原告于10月10日回复要求将账号发给原告，后仍以各种理由未依约汇款。鉴于原告存在未依约交纳租金的违约行为，被告才于11月8日提出要求原告尽快退租，并同意退还押金（租赁保证金）。11月18日，原告电话联系被告，表示其已搬出涉案房屋。但由于被告当时身在哈尔滨，无法在现场办理交接手续，遂委托被告儿子于11月26日在广州代为办理交接手续。11月27日，由于原告未及时将房屋恢复原状，且未将房屋钥匙交给被告儿子，被告儿子无法验收房屋，致使未成功办理交接手续。被告并不存在违约行为，相反，原告逾期交纳租金、不按时交回钥匙的行为已构成违约，并造成被告损失。现被告明确表示，不同意退还租赁保证金。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月24日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区增槎路河畔三街3号201房（产权证号10××96）出租给乙方作为住宅用途使用；租期2年，从2019年6月1日至2020年5月31日止；月租金5400元，租金按月结算，乙方在每月第5日前结清本月租金；乙方于签订合同3日内向甲方交付保证金10800元，以及首期半年租金32400元；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金等。同日，原告向被告支付了首期半年租金32400元、租赁保证金10800元，被告将涉案房屋交由原告使用。2019年9月至11月期间，双方多次就交纳下期租金事宜进行沟通。同年11月10日，被告以原告未如期支付下一期租金为由，要求原告于月底前搬离房屋并恢复原状，同意返还租赁保证金。原告表示同意退租，并于11月13日通过房屋中介方通知被告，其将于11月18日搬走。同年11月18日，原告交清涉案房屋物业管理费后，迁出涉案房屋，并电话告知被告，要求被告办理房屋交接手续、退还租赁保证金。同年11月27日，被告委托其儿子与原告办理房屋交接手续，但因被告儿子没有相关委托手续，且双方就是否退还租赁保证金无法达成一致意见，故未成功办理房屋交接手续。同年12月2日，原告向房屋所在社区人民调解委员会申请调解，要求被告返还租赁保证金及滞纳金。后经调解员（律师）电话沟通，被告表示只同意退还一半租赁保证金。经调解员多次调处，并经被告同意，原告于12月6日将涉案房屋钥匙交由房屋中介收取，由于双方无法就退还租赁保证金的问题达成一致意见而调解未果。庭审中，被告表示，签订合同当天，双方达成一致口头约定，每半年交纳一期租金，且提前一个月交纳下一期的租金。原告对每半年交纳一期租金的约定予以确认，但对提前一个月交纳下一期租金的约定予以否认。以上事实，有当事人提供的《房产租赁合同》、微信聊天记录、收款收据、人民调解记录及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。对于被告提出其已与原告就交租方式变更为每半年交付一次达成一致口头约定，原告亦予确认，故本院对该口头协议予以确认。至于被告提出双方已口头约定原告须提前一个月交纳下一期房屋租金的主张，因被告没有提交证据证实，且原告不予确认，故本院对被告该主张不予采纳。虽《房产租赁合同》中约定每月5日前交纳本月租金，但双方口头变更为每半年交纳一期租金后，事实上已改变了合同约定的方式，不可能每月交纳一次租金。基于双方就何时交纳下一期（半年）租金的主张均缺乏证据证实，故应视为双方对租金交纳时间约定不明。因双方就租金交纳时间存在争议，被告以原告未提前一个月交纳租金，要求原告退租，同意退还租赁保证金，原告对此表示同意，视为双方就提前解除合同协商一致。因此，双方对租赁合同的解除均不存在违约。合同解除后，原告应及时将涉案房屋交回被告管业，被告应如数退还租赁保证金。原告已交清第一期半年的租金，也就是租金交至2019年11月30日。原告为配合被告，提前于11月18日将涉案房屋恢复原状，交清相应管理费用，后电话告知被告其于当天搬离涉案房屋，要求被告办理房屋交接手续，并退回租赁保证金。而被告由于其身在哈尔滨，不能及时前往广州办理交接手续，遂委托其儿子代为办理，但由于没有书面委托手续，且双方未就退还租赁保证金问题达成一致意见，故双方未能成功办理房屋交接手续。对此，双方均非故意不予配合对方，故不能认定任何一方存在违约行为。基于相关调解组织的调处以及被告的同意，原告已于2019年12月6日将涉案房屋钥匙交至房屋中介，应视为被告已收回房屋，被告应同时向原告退还租赁保证金。现原告要求被告退还租赁保证金10800元及利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但原告要求月利率按1%的标准计算缺乏合同依据，本院不予采纳，并酌情按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月6日计算至实际清偿之日止。因租赁合同的解除是基于双方协商一致，双方均不构成违约，现原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。至于被告认为原告未提前一个月交纳下一期租金的行为已构成违约、不配合办理房屋交接手续而造成其损失，拒绝退还租赁保证金的抗辩意见，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第七十七条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告辛颖向原告古大林退还租赁保证金10800元及利息（利息以10800元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月6日起计算至实际退还之日止）；二、驳回原告古大林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费170元，由原告古大林负担135元，由被告辛颖负担35元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判员  钟钜珍二〇二〇年三月十二日书记员  郑萍军