山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终176号 上诉人（原审被告）：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地泰安市三友旧村改造4号商业楼东首。 法定代表人：时逢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:徐拓，男，1986年3月7日出生，汉族，天安财产保险股份有限公司职工，住泰安市泰山区。 原审被告：时逢（曾用名时峰），男，1977年11月13日出生，汉族，泰安市仁和房地产开发有限公司总经理，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。 上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司(以下简称仁和公司)因与被上诉人徐拓、原审被告时逢商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 仁和公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回徐拓的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方所签系“商品房预（销）售协议书”，不是网签备案的正式合同，尚不能确定上诉人的办证义务，且协议书没有约定办证事项，应以将来正式签订的网签备案合同为准，因此上诉人不存在违约行为，且协议书的效力本身就存在瑕疵，上诉人为抵顶工程款而用案涉房屋向第一手受让人抵债，该受让人又将相关权益让与案外人韩超，韩超再将相关权益让与被上诉人，但后经对账发现上诉人并未欠付韩超或其他任何人工程款，因此上述协议不能作为被上诉人主张所有权的依据。二、由于涉案房地产项目系三友旧村改造项目，因三友村民拆迁原因导致延期办房产证系仁和公司无法克服的客观原因，一审判决据此认定仁和公司违约系错误。众所周知，城中村旧村改造项目涉及问题多且复杂，与普通的房地产开发有很多区别，拆迁难度很大。本案中仁和公司与三友社区合作开发的涉案房地产项目，确实因三友村在拆迁规划范围区内的部分村民拒不签订拆迁协议拒不搬迁，多年来仁和公司和三友社区多次做调解协商工作，至今仍未搬迁。当时因拆迁大部分已经完成，如不按时回迁会造成村民不满并会造成不可预计的结果，无奈之下仁和公司只能按照当时拆迁现状进行开工建设最终保证了按期回迁。因未拆迁村民房屋所在位置处于规划范围内，其未拆迁的现状导致无法规划验收而没有按期办理房产证。截至2019年，经仁和公司积极努力，现涉案房屋所在的小区办证所需的主要程序已经完成，待后续工作完成后，仁和公司将会为立即为郭洪文、郭晓玲办理房产登记手续。因此延期办证系由于仁和公司无法克服的原因造成，并不是故意拖延办证，因此仁和公司不属于违约行为。三、被上诉人起诉超过了诉讼时效。合同第四条约定涉案房屋在2013年9月1日交房且交房后办理产权登记的时间未约定，因此，被上诉人于2018年12月起诉主张逾期交房违约金超过法定诉讼时效，其民事权利不受法律保护，且被上诉人无证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形，对其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求不应支持。四、一审判决认定的违约金计算依据错误，二审应当纠正。 徐拓辩称：1、上诉人称商品房预售协议不是正式的网签备案合同，该问题责任不在于被上诉人，而是上诉人不具备网签条件，协议没有约定办证事项，应以法律为准。上诉人称该协议存在瑕疵，条款都是上诉人拟定撰写的，责任应该在上诉人。被上诉人曾多次要求上诉人出具正式合同，但是没有得到答复。上诉人称为抵顶购房款的事项，在一审中上诉人没有提出相应的证据。上诉人称经对账后上诉人不欠韩超及其他人工程款，上诉人该说辞属于欺诈。2、上诉人称由于涉案房屋属于三友旧村改造等问题，房屋拆迁是三友村和泰安市仁和房地产开发有限公司共同开发，上诉人在没有取得相关主管部门审批的情况下，擅自更改图纸，造成了之后的一系列后果，现在出现了问题应该由过错方上诉人全部承担。3、上诉人称被上诉人的起诉时效问题，该问题一审判决是非常公正的，一审法院根据法律要求，超出的部分没有支持的，所以不存在超期问题。4、上诉人认为一审判决的违约金计算错误，被上诉人认为一审判决结果是公正的。 时逢述称：同仁和公司意见。 徐拓向一审法院起诉请求：1.判决被告仁和公司为原告办理不动产产权登记（泰安市泰山区福源嘉苑小区×号楼×单元×室）；2.被告仁和公司支付原告违约金（按照购房款总额972860.2元为基数，自2013年11月30日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理产权登记之日止），被告时逢对该债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由两被告负担。 一审法院认定事实：被告仁和公司原已将本公司开发的房屋一套，作价978710元给施工人员韩超，以抵顶欠付韩超工程款。后韩超将该房屋转让，经案外人于雪，房屋最终转归原告徐拓。2013年5月12日，原、被告签订《商品房预（销）售协议书》一份，约定：原告购买被告开发的商品房，房屋系（福源嘉苑小区）19号楼1单元304号房屋，房屋总价款978710元；此房款以抵顶19号楼工程款方式支付；被告于2013年9月1日将该商品房交付给原告；上述商品房在办理交易立契审核、产权过户手续中所需缴纳的有关税费，由原告按规定承担等。在被告仁和公司所持的上述协议书后，附有一份《房屋转让申请》，写明：“泰安市仁和房地产开发有限公司：本人韩超，身份证号于2012年5月28日购买温泉路中段福源嘉苑小区19号楼1单元304室房屋一套，现自愿将此房所有权一次性转让给徐拓，身份证号，若后期因此房转让产生的所有费用及纠纷问题有我们双方协商解决，与开发商无任何争议。”韩超和原告徐拓均在该申请下方“申请人”处签字、捺印。 原告称，上述合同签订前，其即与于雪于2013年4月25日单独签订了房屋买卖合同，并于当日支付给于雪全部购房款780000元。被告仁和公司于2013年9月1日向原告徐拓交付房屋，2016年4月20日，被告仁和公司向原告出具了购房发票（购房款978710元），但涉案房屋至今未办理所有权转移登记，被告仁和公司亦未通知原告办理房屋所有权转移登记。原告主张被告仁和公司违约并以此为由诉至本院要求被告仁和公司支付违约金。被告仁和公司称，涉案房产是其公司与三友社区合作开发的旧村改造项目，因三友社区内有4户居民未完成搬迁，致使工程竣工后无法按照规划设计进行验收，最终导致涉案房产未能办理初始登记，这并非是被告的原因造成，被告不应承担违约责任。 关于违约金的计算方式，原告称在原、被告签订的合同中，并无违约金的约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，主张自2013年11月30日起按照年息6.5%计算至办理房屋产权登记之日止。被告仁和公司称，被告于2018年12月才提起诉讼，已超出两年的诉讼时效，其民事权利不受法律保护。 被告仁和公司是一人有限责任公司，被告时逢是该公司股东。原告主张被告时逢对被告仁和公司应当承担的债务承担连带责任。被告时逢称，其与公司财产相互独立，未发生混同，不应在本案中承担连带责任。为证实其主张，被告时逢提交被告仁和公司的公司章程、近三年的财务报表、银行交易明细及审计报告书一份。被告提交的审计报告为山东华融会计师事务所有限公司出具，该审计报告载明：“我们认为泰安市仁和房地产开发有限公司已经按照《小企业会计准则》的规定编制，在所有重大方面反映了泰安市仁和房地产开发有限公司2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果、现金流量”。原告对被告时逢提交的上述证据的证明目的不予认可，其称被告仁和公司作为房地产开发企业，仅三年的账户交易明细明显过少，不能排除被告公司使用个人账户进行经济往来的可能。 一审法院认为：原告与被告仁和公司签订的《商品房预售协议书》系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。原告已交纳了全部房款，被告仁和公司亦应当依法为原告办理房屋产权登记。被告仁和公司至今仍未向不动产登记部门申请办理登记，已经构成违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应向原告支付违约金。仁和公司辩称未办理房产证的原因是三友社区4户居民未搬迁，并非该被告原因导致，其公司不应承担违约责任，但原告和仁和公司系《商品房预售协议书》的当事人，未能办理涉案商品房所有权转移手续的原因是仁和公司作为出卖方尚未办理涉案商品房的初始登记，导致仁和公司未能办理初始登记的责任不是买受方，因此，被告仁和公司的上述辩称意见，一审法院不予采信，该被告应当向原告承担违约责任。 关于违约金的计算，因涉案合同中并未对违约金及其计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，违约金的计算应以原告自己实际支出的购房款的总额780000元作为基数，同时，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算。因原、被告签订《商品房预售协议书》时，房屋尚未建成，故被告仁和公司依法应自房屋交付使用之日（2013年9月1日）起90日承担违约责任，因此，仁和公司应自2013年11月30日前办理房屋产权登记，原告主张自该日起支付违约金，两被告则称原告要求被告支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，对此，一审法院认为，本案逾期办证违约金的计算方式是以日为单位累计计算的，属于随时间推移不断变化的继续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金起算日应自原告起诉之日即2018年12月3日向前倒推三年，故违约金应自2015年12月3日起开始计算。因涉案房屋现不具备办理房屋所有权转移登记的条件，违约金的计算截止日期现仍无法确定，可计算至一审判决生效之日止，此后的违约金原告可另行主张。 关于被告时逢应否承担责任的问题，被告仁和公司是一人有限责任公司，时逢是公司股东，被告时逢应对公司财产与其个人财产是否独立承担举证责任。庭审时，被告提交仁和公司的银行交易明细、审计报告等证据，被告提交的审计报告可以反映被告仁和公司有独立完整的财务制度，且从审计报告中也未见有公司财产和个人财产混同的迹象，可以基本反映被告仁和公司财产与被告时逢个人财产相分离，因此，原告要求被告时逢对上述债务承担连带责任，证据不足，一审法院不予支持。 关于原告要求被告仁和公司办理不动产权证书的诉讼请求，因现在涉案房产项目未办理房地产项目的初始登记，不具备办理不动产权登记的条件，原告可在涉案房产达到办理不动产登记条件时另行主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告泰安市仁和房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内支付原告徐拓逾期办理房屋所有权转移登记违约金，以780000元为基数，自2015年12月3日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算。二、驳回原告徐拓的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3001.59元，由原告徐拓负担979.59元，由被告泰安市仁和房地产开发有限公司负担2022元。 二审中，当事人均未提交新证据。 经审理查明的案件事实与原审认定一致。 本院认为，关于仁和公司主张涉案《商品房预售协议书》未约定办证事项、不能确定其办证义务问题，协助办理房屋产权过户登记手续是房屋出卖人的基本义务，双方在协议书“八、其他事项：”中亦已约定“甲方协助乙方办理房产证”，因此，仁和公司上述主张不能成立。关于仁和公司上诉主张双方协议书不能作为徐拓主张权利的依据问题，其二审中以徐拓未支付房款、未办理网签为由主张协议书无效，并无法律依据，其主张徐拓未支付房款，亦与其向徐拓开具了购房发票的事实不符，仁和公司该主张亦不能成立，一审认定涉案协议书有效正确。 关于仁和公司主张因其无法克服的原因导致逾期办证不属于违约行为的问题，仁和公司至今仍未办理案涉房屋所有权转移登记，违反了双方所签协议书的约定，其主张的无法克服的原因，并非法定或约定的免责事由，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，其应承担支付违约金责任，一审处理正确。 关于仁和公司主张的违约金计算依据错误问题，因双方未约定逾期办证违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，并综合考虑合同履行情况及当事人过错程度等因素，可按照已付购房款在年利率6%的范围内予以确定，一审处理并无不当。 关于仁和公司主张的徐拓提起本案诉讼超出诉讼时效期间问题，双方并未约定一次性违约金，基于一审确定的违约金计算方式，是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，一审处理正确。 综上所述，仁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6004元，由泰安市仁和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇二〇年三月十六日 书记员 李丹丹