湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初161号原告：刘佐，男，1984年2月19日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：长沙恒大童世界旅游开发有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡街道玉兰路433号西枢纽商务中心写字楼T2栋19层。法定代表人：余伟桥。委托诉讼代理人：周雨良，女，1990年1月6日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑小茜，女，1993年8月3日出生，系该公司员工。原告刘佐与被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司（以下简称“恒大童世界公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘佐向本院提出诉讼请求：1、解除《长沙恒大半山悦府商品房认购协议》；2、退回首付款71819元和定金20000元、代收费80元。事实与理由：原、被告签订了《长沙恒大半山悦府商品房认购协议》，约定原告认购长沙恒大半山悦府149栋1104房。原告在认购时向置业顾问说过，需要银行按揭，但首付还差钱，置业顾问说可以半年首付分期银行按揭，当时才签的认购协议，但认购协议是一年全款分期，还模糊不清，置业顾问解释这只是形式，不用管。随后原告于2019年10月31日付了分期首付款91819元含定金，代收费80元，协议还要求在2019年11月3日到售楼中心签《商品房买卖合同》，但置业顾问说没有付清首付款，不能签署合同，需要六个月分三笔付清首付全款才能签合同。首付款是先存放在开发商，并没有半年首付分期协议和合同签署，现在签署的认购协议上是1年分期全款协议，不是六个月首付款分期，置业顾问的协议认购书存在过错。而原告如果按照认购协议上条款履行，则原告就没有保障，原告把半年首付款交付给开发商，没有协议约束会造成资金没有保护监管。被告的置业顾问就分期付款上存在欺骗和误导行为，应当解除《长沙恒大半山悦府商品房认购协议》，并退回首付款91819元含定金和代收费80元。被告恒大童世界公司辩称：第一，原、被告签署的认购协议合法有效。首先，原、被告就原告向被告购买长沙恒大半山悦府商品房房号、面积、价款等商品房销售事宜协商一致后签订《长沙恒大半山悦府商品房认购协议》。该认购协议已由双方签字盖章，且认购协议生效后，原告根据认购协议约定已向被告支付了首付款，因此原告签订及履行认购协议均系其真实意思表示。其次，原告是具有完全民事行为的民事主体，其作出与被告进行房屋交易并签署认购协议的意思表示及民事行为均有效。因此，双方签署的认购协议合法有效，双方均应严格履行，原告请求解除认购协议无任何事实和法律依据。第二，原告并无充分证据证明被告在认购协议订立或履行过程中存在欺诈的情形。原告仅提供了一份合法性、真实性、关联性存疑的录音证据拟证明被告对认购协议中约定的付款方式存在欺骗和误导，并无充分事实依据。被告认为，认购协议的签订及履行不存在无效、可撤销或原告可行使约定或法定解除权的任何情形。因此，原告请求解除认购协议并全额退还所交定金及房款并无任何事实和法律依据。综上，双方签署的认购协议合法有效，原告并无充分证据证明原告在认购协议订立或履行过程中存在欺诈，亦不存在无效、可撤销、约定或法定解除的其他任何情形，且原告所称被告不与其签订商品房买卖合同没有事实依据，被告已通知其所认购房屋已办理抵押涂销，可签订付款方式与认购协议约定一致（即分期付款）的商品房买卖合同。因此，原告要求解除认购协议及退还全部已付款项的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。考虑到原告后续的付款能力，被告也同意在扣除购房定金20000元的情况下，解除认购协议。经审理查明，2019年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《长沙恒大半山悦府商品房认购协议》（编号：G5354351，以下简称《认购协议》）一份，约定原告向被告认购长沙恒大半山悦府149栋1104房。《认购协议》第一条约定，该商品房建筑面积共114.52平方米，购房款总额为918194元。《认购协议》第二条约定，为保证双方签署《商品房买卖合同》，乙方同意在签署本协议时向甲方支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。《认购协议》第三条约定，乙方已知晓并理解在签订本《认购协议》时该套商品房的抵押状态，并自愿选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2019年10月31日前支付首期房款71819元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，乙方须在前述《商品房买卖合同》后3月内支付楼款137729元，6月内支付楼款137729元，9月内支付楼款137729元，12月内支付楼款413188元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。《认购协议》第五条约定，乙方支付首期款的同时预缴税费80元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。《认购协议》第六条约定，1、如果甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任；如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。2、如果甲方在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到长沙恒大半山悦府销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。该协议签订后，原告于2019年10月31日向被告支付了首期款91819元（含定金），被告向原告代收了税费80元。另查，双方当事人均述称被告已将涉案房屋抵押解除之事告知原告。以上事实，有当事人陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙恒大半山悦府商品房认购协议》、收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2019年10月29日签订了《认购协议》，双方形成的是商品房预约合同关系，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。本案争议焦点为：一、被告在与原告签订《认购协议》过程中是否存在欺骗、误导等行为的问题；二、合同解除后的原告已付款项返还问题。一、关于被告在与原告签订《认购协议》过程中是否存在欺骗、误导等行为的问题。首先，从《认购协议》的内容看，各项约定内容均明确、清晰，虽然《认购协议》第三条关于付款方式的约定中，填空打印内容有错位的现象，但仍能明确认定约定的具体内容，且约定内容并无歧义，造成误解的可能性不大。其次，《认购协议》中填写的部分系合同双方当事人应协商确定的内容，双方当事人签字盖章时应当均已对填写内容进行了充分的了解并协商一致。综上，本院认为原、被告签订的《认购协议》内容清晰、明确，应当认定为原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，该《认购协议》依法成立并合法有效。二、关于合同解除后的原告已付款项返还问题。首先，原告诉请解除《认购协议》，被告在庭审答辩中亦同意解除该《认购协议》，本院予以确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付除定金之外的购房款71819元，被告向原告代收税费80元，现因商品房的《认购协议》解除，签订商品房买卖合同并购买房屋的目的已无法实现，故原告已付的购房款及被告代收的税费均应予以返还。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告要求解除《认购协议》，不再签订商品房买卖合同的理由既不符合合同约定，也于法无据，且无证据证明被告在履行《认购协议》过程中存在违约行为，故商品房买卖合同无法签订的责任应当由原告承担，即原告无权要求被告返还定金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告刘佐与被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司于2019年10月29日签订的《长沙恒大半山悦府商品房认购协议》（编号：G5354351）于本判决生效之日解除；二、限被告长沙恒大童世界旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘佐返还购房款71819元及代收费80元；三、驳回原告刘佐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1048元，由原告刘佐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年三月九日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。