吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终271号 上诉人（原审被告）：郑克艳，女，满族，1982年10月2日出生，住所地吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：孙海楠，吉林捷盈律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：长春市大禹物业有限责任公司松原分公司，住所地松原经济开发区，统一信用代码9***N。 负责人：吕国强，系公司经理。 上诉人郑克艳因与上诉人长春市大禹物业有限责任公司松原分公司（以下简称大禹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2019）吉0702民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑克艳上诉请求：1、撤销宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3996号民事判决。2、在查清案件事实的基础上改判驳回原审原告的诉讼请求。3、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审人民法院回避案件重要事实,对应当认定的事实没有认定、应当查清的事实没有调查,错误将无效合同认定为有效。1、原审人民法院回避了:①原告与建设单位具有关联关系的事实;②前期物业服务企业的选聘没有经过招投标,以协议方式选聘也没有经过房地产行政主管部门批准的事实。2、对应当认定的事实没有认定:①前期物业服务合同中规定的物业服务价格系由原告单方或与其具有关联关系的开发企业确定,没有在物业买卖合同中约定、没有与业主进行协商、严重偏离政府指导价格、没有报价格主管部门备案或核定违反国家和省、市有关物业服务收费管理规定的事实。②别墅区与普通住宅区物业收费标准仅有价格上的差异,没有服务标准上的差异,违背优质优价及公平原则的事实。③在前期物业服务合同期满后,不顾业主的反对意见单方强行进行霸王式服务,违背合同自愿原则的事实。④原审原告伪造、倒签物业服务合同及前期物业服务质量标准的事实。3、对应当查清的事实没有进行调查。一审对物业公司为上诉人提供了哪些服务未进行调查，上诉人曾在一审中提出:“在一级物业管理服务等级行业标准中,物业企业需交纳并办理物业区域内房屋及公共设备设施损坏险及公共责任保险,原告是否交纳不清,业主有知情权”,但一审未进行调查并作出认定。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定,为行政法规的强制性规定根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项,原审原告与建设单位签订的前期物业服务合同,因违反行政法规的强制性规定，应为无效合同。二、原审判决上诉人承担年物业费的70%，没有事实及法律依据。1、原告提供的物业服务没有达到备案标准、公开承诺标准及行业规范标准,且已既成事实。对此上诉人已在一审中提交了大量的证据予以证实。2、按照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》及《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》对照比较,原审原告的物业服务尚不及《标准》中规定的三级物业管理服务等级，而三级物业管理服务等级的政府指导价格仅为每平方米0.5-0.7元人民币。3、本案中的物业服务收费标准应由松原经济技术开发区价格主管部门会同房地产行政主管部门核准。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”;第七条规定:“物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基础价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”。《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》第七条规定:“物业服务指导价格采取以下三种形式:(一)协商确定服务价格。(二)提前告示服务价格。（三)价格主管部门核定服务价格。1、物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的,由双方提出书面申请,报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。2、未实行提前告示服务价格的物业管理企业，应根据物业管理的实际情况，提出服务价格申请,报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定”。该《细则》第八条第一款规定:“住宅小区物业服务价格由县以上政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,按照省价格主管部门、建设行政主管部门制定的《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》,结合当地实际,在上浮10%，下浮30%的幅度内制定当地的住宅小区物业服务指导价格”;第三款规定:“物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定“。《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第三条第二款规定:“物业服务收费标准难以确定的,报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核准”。综上,原审判决认定事实不清,适用法律不当,应予撤销。请求二审法院查清事实,依法改判。支持上诉人的上诉请求。 大禹物业公司上诉请求：1、撤销吉林省松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初3996号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，一审法院因被上诉人提供绿园问题、小区道路以及停车问题、建筑垃圾未及时清理问题、清理雨雪不及时问题的照片即认定上诉人未完全履行物业服务合同，由被上诉人提供的片面证据并不能足以证明上诉说法，首先，该些证据未前些年的证据，距离现在已经很久远，不具有客观真实性，其次，该些证据静止一瞬间的拍摄，不具有全程性，不排除片面性，最后该些证据所反映的问题有可能是刚形成，物业处理需要给与必要的时间，故一审法院认定事实偏离实际。二、一审法院因原告存在部分违约，对其主张违约金不予支持是不准确的，根据《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”在本案中，即使上诉人在提供物业服务时候存在一些瑕疵，也应该判决采取补救措施等方式，而不是对于对方的违约金不予支持的理由，故一审法院认定事实错误且不符合法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 郑克艳答辩：一、前期物业服务合同内容上，仅对别墅区物业服务价格作出约定，没有给出对应的服务标准，违背合同法规定的公平原则及物业管理法规和规章规定的费用与服务水平相适应、优质优价原则。从上诉人在原审中提供的证据以及原审判决经审理查明部分可以看出，前期物业服务合问在服务内容、质量标准、设备管理、秩序维护、环境管理、绿化管理上，均为统一模式，没有区分别墅区与普通住宅区。原审判决中还多处体现单元门、楼梯通道、楼道门窗玻璃、电梯的维护和清洁问题，而此处则与别墅区无关。别墅区与普通住宅区仅是在收费标准上有所区别,在服务及管理上则是混同的。我国《合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”:第七条规定:“当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益”。国务院《物业管理条例》第四十一条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”吉林省《住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条第2项规定:“高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定”。由此可见，无论是依据国家法律、行政法规，还是地方规章，前期物业服务合同因违法、损害别墅区业主利益，而应认定为无效合同。二、前期物业服务合同形式上，在建设行政主管部门备案程序违法，没有报价格主管部门备案或核定。1、前期物业服务合同没有进行招投标、采取协议方式选聘也没有经过房地产行政主管部门批准。违反了国务院《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定。2、备案合同为倒签合同。原审中上诉人即举证在松原市物业管理中心及宁江区法院(2015)宁民初字第4461号被上诉人与别墅区业主陈强物业服务纠纷案卷中分别出现了两份前期物业服务合同及两份服务标准，在松原市物业管理中心备案的服务合同中约定的服务期限为2012年3月11日至2018年3月10日，期限为6年，合同签订日期为2012年3月11日，报送备案日期为2014年11月1日，正式备案日期为2014年12月9日。而在宁江区法院案卷中存档的前期服务合同中约定的服务期限为2014年3月11日至2016年3月11日，期限为2年，合同签订日期为2014年3月11日。从日常生活经验法则即可推断，在市物业管理中心备案的服务合同为倒签合同，签订日期应为2014年3月11日之后，而宁江区法院存档的2014年3月11日签订的期限为2年的合同及其附件中的《前期物业服务质量标准》方为实际履行的原始合同及服务标准。备案合同及服务标准是为备案需要后期制定的。4、前期物业服务合同中规定的物业服务价格，没有在物业买卖合同中约定、没有报价格主管部门备案或核定。《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》作为地方政府规章，第七条明确规定了双重备案标准，即应由选聘的物业管理企业将确定服务价格和细化服务内容，报价格主管部门和房地产主管部门备案或核定。《细则》第九条则规定了建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。三、被上诉人大禹松原分公司违约在先。5、由于对开发企业虚假宣传的轻信、对享受高档物业服务生活的渴望，每一位业主在购买住宅时均满怀希望的交纳了第一年的物业服务费用。而业主不得不面对的现实是贵族管家式服务的虚无缥缈，四大安防体系的遥不可及，监控缺失业主被盗，小区内外随意进出无人问津，绿地被占用，车辆随意停放，各种管理上的漏洞和不公开等等已在原审中举证列明。由此可以认定是大禹松原分公司违约在先，上诉人诸位业主并无恶意拒缴之意，之所以拒绝缴纳只是为维护自己的合法权益的不得已之举，其目的是希望被上诉人能够正视业主的诉求，通过平等协商或在协商不成时参照吉林省《住宅小区物业管理服务政府指导价格》和古林省《住宅小区物业管理服务等级标准》修正、完善物业服务合同内容，公平合理的解决争端，而不是将被上诉人的意志强加给上诉人。四、原审判决业主承担物业物业费的70%,没有合理依。首先，可以确定的是被上诉人提供的物业服务没有达到备案标准、公开承诺标准及行业规范标准，且已既成事实。对此上诉人已在一审中提交了大量的证据予以证实。第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定:“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。原审中大禹松原分公司并未对照备案标准、公开承诺标准及行业规范标准举证证明履行了哪些物业服务义务，原审在事实不清的情况下按照70%的比例判决业主承担给付义务，缺乏合理性。最后，即使从化解社会矛盾的角度出发，毕竟被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当支付相应的报酬，由于前期物业服务合同欠缺对别墅区的服务标准，双方难以达成一致意见，根据《合同法》第六十二条:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合向时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》对我省物业服各收费原则、监督管理部门、定价形式、政府指导价格的确定、争议的解决等均作出详细规定，为我省明确各方责任，解决物业服务争端的政府规范性文件。吉林省《住宅小区物业管理服务政府指导价格》和吉林省《住宅小区物业管理服务等级标准》内容清晰明了，可以作为评价被上诉人大禹松原分公司的服务质量和收费标准的一面镜子。可以由被上诉人自己对照比较，其能够达到哪一级的服务标准。上诉人认为，被上诉人当前服务连一般任宅三级水平(每平方米0.5-0.7元)也只能算是勉强做到。五、本案并非个例，关乎全体别墅区业主，若按照原审判决执行，将严重损害业主对法治的信任和社会的公平正义。本案并非个别业主与被上诉人大禹松原分公司之争，而是大禹别墅区全体百余位业主与被上诉人之争。且被上诉人至今仍无整改表现，也没有与业主协商解决问题的意思表示。异想天开的认为业主已在前期物业服务合同中签字就应履行交费义务，忽略了一个根本事实，就是物业公司并未提供等价的物业服务。物业服务是贴近最基本的民生，关乎每一位业主的切身生活感受和幸福指数，本案中业主只是不愿得到不公平的待遇，不愿缴纳得不到服务的费用。请求二审法院查清事实，维护上诉人的合法权益。 大禹物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付拖欠的物业费35,020元及违约金；并承担本案的诉讼费。 郑克艳辩称：原告是长春市大禹物业有限责任公司的分支机构，所以不具备诉讼主体资格；原告与建设单位具有关联关系，通过违法签订前期物业服务合同，提高收费标准的手段巧取不当利益，应驳回其诉讼请求；原告提供的物业服务没有达到备案标准、公开承诺标准及行业规范标准，且已既成事实，如原告认为其已按合同约定及相关规定提供服务，应负有举证责任。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年5月，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告负责该小区的物业管理，业主按建筑面积交物业费，多层、高层住宅每月每平方米交1.5元，独栋别墅每月每平方米交4.8元，双拼别墅每平方米交3.8元，联排别墅每月每平方米交3.0元。被告系*小区*栋*室联排别墅（建筑面积243.19平方米）的业主,原告向被告索要2015年1月1日至2018年12月31日物业费未果，诉至本院。 一审法院认为:原被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反国家相关的法律法规，该协议合法有效，原告虽对诉涉小区履行了合同约定的大部分物业管理义务，但仍存在履行管理义务不足的问题，故对原告所诉请的物业费应予以酌情减免，适当保护。对于原告诉请的违约金，因缺乏法律依据，不予支持。被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：被告郑克艳于本判决生效后立即给付原告长春市大禹物业有限责任公司松原分公司2015年1月1日至2018年12月31日物业费24,513元（243.19平方米×3元×48个月×70%）。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由原告承担88元，由被告承担250元。 本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，大禹物业公司与星泰公司签订了“大禹住宅小区前期物业服务合同”，该合同合法有效，郑克艳作为小区业主应受合同的约束。郑克艳上诉主张的大禹物业公司与建设单位有关联关系、前期物业服务合同无效等问题，未提交相关证据证明自己的主张，本院不予支持。对于郑克艳主张一审法院判决大禹物业公司收取物业费的标准问题，《前期物业合同》中对于房屋类型及收费标准进行了约定，且该约定未违反相关法律规定，应当按合同履行。大禹物业公司提供了合同约定的大部分物业服务，但是仍存在物业服务不到位的情形，使得郑克艳等业主不满意而拒交物业服。因物业服务情况且不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，一审法院依据大禹物业公司提供的服务情况酌情判令小区业主支付70%的物业费并无不当，本院予以维持。 大禹物业公司上诉请求小区业主未提供足够证据证明大禹物业公司履行管理义务不足以及小区业主应支付违约金的主张，在一审中，小区业主已经提供照片、视听资料等证据证明大禹物业公司未完全按照合同约定履行物业服务义务，一审法院认定管理义务不足证据充分，对物业费予以酌情减免并无不当。本案中，大禹物业服务公司未按照合同约定履行全部义务在先，致使小区业主因此而拒绝交纳物业费，二者存在因果关系，一审法院对物业费予以酌定减免并无不当。故对于大禹物业公司请求小区业主支付违约金的上诉请求本院不予支持。 综上所述，大禹物业公司、郑克艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条第五款、第八条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,352元，由上诉人郑克艳负担676元。由长春市大禹物业有限责任公司松原分公司负担676元。 本判决为终审判决。 审判长  韩方德 审判员  徐 芳 审判员  翟会青 二〇二〇年三月十一日 书记员  马明纬