辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终505号上诉人（原审被告）：李晶，女，1972年5月26日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：贾士潭，辽宁阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司，住所地大连市中山区中山路136号希望大厦903-908A、926室，统一社会信用代码9121022006611005860。负责人：吴沂城，该公司总经理。委托诉讼代理人：王蕾，女，该公司职员。委托诉讼代理人：江卓妍，辽宁开尔律师事务所律师。上诉人李晶因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初7941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李晶上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.《物业管理委托服务合同》期限已满，被上诉人主张物业费没有依据；2.业主临时公约没有签署时间，不能证明被上诉人何时与上诉人成立物业服务合同关系，其主张的物业费收取时间没有证据支持；3.上诉人的房屋是写字间，按酒店式公寓的标准收取物业费没有依据；4.被上诉人关于催收的证据不应被采信，本案部分主张已过时效。被上诉人物业公司不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。物业公司向一审法院起诉请求：李晶支付物业管理费56,735.48元及滞纳金3000元，合计59,735.48元。一审法院经审理查明，被告系大连市沙河口区星河路65A42层1号房屋业主，房屋面积为138.67平方米，房屋类别写字间。2008年9月23日，辽宁宝城房地产开发有限公司（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业管理委托服务合同》，合同约定：乙方为大连沿海国际中心提供物业服务，物业管理运行期委托管理服务期限2年，即2010年9月1日起至2012年8月31日止，合同到期时如双方同意继续合作，本合同可延长期限，双方应在本合同届满前达成延长期限的协议，当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。酒店式公寓区域物业服务费标准为5.4元/月/平方米，如果物业服务费按月交纳，应当于每个月的前五日内缴纳，如果物业服务费按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前缴纳。若甲方未在本合同规定时间内支付上述有关款项，经乙方采取追缴措施后，甲方仍未在乙方指定日期内支付款项，乙方有权中止服务及收取每日仟分之叁的滞纳金，并保留追索上述欠款及违约金的权利。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，辽宁宝城房地产开发有限公司制定《沿海国际中心业主临时公约》，对物业基本情况、各主体基本情况、物业管理服务内容及标准、物业管理服务费公共维修基金及其他费用、业主大会及业主委员会、产权人的权利和义务、开发企业的权利和义务、物业管理公司的权利及义务、关于房屋的使用管理和维修、违约责任等内容进行了约定。被告就《沿海国际中心业主临时公约》签订《承诺书》，承诺其已详细阅读《沿海国际中心业主临时公约》，同意遵守该公约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。庭审中，原告认可被告已缴纳了2011年12月8日至2012年12月8日期间的物业费。但自2012年12月9日起至2019年3月31日，被告尚欠物业费56,735.44元（5.4元/平/月×138.67平方米×75个月零23天）至今未向原告缴纳。原告分别于2016年6月7日、2017年4月10日、2018年10月1日、2019年8月3日，在被告案涉房屋处张贴《物业费催缴单》，向被告催缴物业费，但被告仍未缴纳。2015年，原告将被告起诉至法院，要求其缴纳物业费，后原告撤回起诉，一审法院于2015年7月15日作出（2015）沙民初字第2128号民事裁定书，准许原告撤回起诉。一审法院认为，原告与辽宁宝城房地产开发有限公司签订的《物业管理委托服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方具有约束力。虽被告主张该合同已到期，但因该合同第4条第2款明确约定“当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止”。本案中，案涉小区的业权已经分散，被告未能提供证据证明存在新签署的物业服务合同，故《物业管理委托服务合同》自动以年度为周期延续，原、被告仍应按该合同履行自身义务。现原告依据《物业管理委托服务合同》已为被告案涉房屋所在小区提供物业服务，被告作为小区业主接受物业服务，理应及时向原告交纳物业费。而被告自2012年12月9日起至2019年3月31日期间的物业费共计56735.44元至今未向原告缴纳，故原告要求被告给付物业费请求的合理部分，予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的请求，被告未交纳物业费系由于与原告在物业服务等问题上存在纠纷，并非无故拒交，故对于原告该项诉讼请求，不予支持。关于被告提出原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的主张，原告提供了（2015）沙民初字第2128号民事裁定书及2016年6月7日至2019年8月3日的《物业费缴费通知》，应视为原告向被告提出过缴费要求，属时效中断情形，故对被告该抗辩意见不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李晶于判决生效之日起十日内给付原告物业公司2012年12月9日起至2019年3月31日期间的物业费56,735.44元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1293元（原告已预付），由原告负担75元，由被告负担1218元。二审中，双方均未提交新证据。除物业公司于2016年、2017年、2018年、2019年四次催缴物业费的事实外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人成立物业服务合同关系，被上诉人为上诉人所有的房屋所在小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。本案二审双方争议的焦点问题是物业费的时效问题。本院采纳李晶的上诉意见，认为物业公司主张的部分物业费已过诉讼时效。理由如下：物业公司为证明其主张的物业费全部存在时效中断的事实，陈述了其于2015年曾起诉过的事实，并提举了其自2016年起每年向李晶房屋门上张贴物业费催缴单的照片，但这些照片均为电脑打印件，物业公司明确表示不能提供拍摄这些照片的原始载体，也无据佐证每份催缴单的实际张贴时间，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和第一百零八条的规定，本院认为物业公司每年催收的待证事实真伪不明，故对物业公司证明的关于时效中断的事实不予采信。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，物业公司主张的三年以内的物业费未过诉讼时效，应予支持，即2016年9月3日起算至2019年3月31日期间的物业费23,438元（5.4元/平/月÷30天/月×138.67平方米×939天）。关于李晶提出的其他上诉理由，因《物业管理委托服务合同》和《业主临时公约》中均有明确约定，且一审判决已作出相关论述，二审不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初7941号民事判决第二项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初7941号民事判决第一项为：李晶于本判决生效之日起十日内给付北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司2016年9月3日起算至2019年3月31日期间的物业费23,438元；三、驳回北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1293元，二审案件受理1218元，合计2511元，由北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司负担1526元，由李晶负担985元。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年三月六日书记员  黄月妍