河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25672号上诉人（原审原告、反诉被告）：雷攀。委托诉讼代理人：姬敏，河南秉初律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘绍斌，河南秉初律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜宗良。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孔晓。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：秦腾飞，河南中州律师事务所律师。上诉人雷攀因与被上诉人姜宗良、孔晓租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雷攀上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判二被上诉人返还上诉人支付的房屋转让款5.5万元，驳回被上诉人的诉讼请求。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间的转租合同并没有成立，虽然上诉人向被上诉人支付了转让费5.5万元，但双方转租合同成立的前提是经出租人同意。被上诉人告知上诉人其与房东签订的租赁合同不允许转租，故被上诉人需与房东协商转租事宜。上诉人在约定的时间去签转租合同，但因被上诉人尚未与房东协商，故三方没有签订合同。2、上诉人租用房屋做教育培训，有黄金招生时间，因被上诉人就转租事宜一直不能与房东协商一致，上诉人决定不再与被上诉人签订转租合同。上诉人2019年5月14日支付钱款，5月22日就告知被上诉人不再与其签订转租合同事宜。2019年6月4日上诉人与被上诉人的通话录音中明确告知被上诉人姜宗良尽快再次转租后返还上诉人转让费。从以上情况可知，虽然上诉人支付了转让款，被上诉人腾出了房屋，但这只是双方为后期能够签订转租协议而表示自己的诚意，否则，上诉人不可能在没有签订合同的情况下提前支付转租费用。3、上诉人与被上诉人的转租合同不仅是房屋的转租，还包括被上诉人教育培训资格、营业执照的转让。但被上诉人的教育培训营业执照于2019年7月左右注销，由此可知，被上诉人知晓双方没有签订转租合同的合意，才会将自己的营业执照注销。4、上诉人与被上诉人的微信聊天记录中一直明确表示自己不再租赁案涉房产。2019年6月4日上诉人与姜宗良通话时，上诉人明确告知不再承租，被上诉人同意再次转租后退还上诉人转让费。5、上诉人既没有与被上诉人签订合同，也没有和房东签订合同，上诉人未取得案涉房屋的任何权利。被上诉人2019年6月9日才告知房东转租事宜，同时告知房东上诉人又不想租赁了。因此，被上诉人自始至终没有与房东协商好转租事宜，被上诉人也明知上诉人不再承租的事实。案涉房产自始至终都由被上诉人实际控制。6、即便双方的转租协议成立，也在2019年6月4日达成了解除合同的合意。双方已无履行合同的事实。7、在转租过程中，被上诉人一直未告知房东，未积极促成上诉人、被上诉人、房东签订三方协议是导致合同无法继续履行的根本原因，即便上诉人存在违约行为，一审认定的上诉人的违约责任过重。8、5月22日、6月4日上诉人均告知被上诉人不再承租，被上诉人在此期间应及时再次转租，防止损失扩大，对于扩大的损失应由被上诉人承担。9、案涉房产至今仍由被上诉人控制，被上诉人称租金由其向房东交纳，但被上诉人是否已经再次转租，上诉人并不知晓。双方的合同已于2019年6月4日实际解除。被上诉人姜宗良、孔晓辩称：1、双方之间的转租行为已经完成。2019年5月14日双方协商完毕后，被上诉人于当天将房屋腾空交付给上诉人，一并交付的还有桌椅板凳等设备，目前该商铺仍然由上诉人实际控制。双方约定的转让费也是根据行业习惯确定的，对商铺现存价值的评估合理合法。2、上诉人依据合同法224条的规定，认为转租合同无效，但该条规定的是出租人与承租人之间承租人未经出租人同意违法转租的，出租人有权解除合同，并未规定承租人与次承租人之间是否享有解除权。且被上诉人转租案涉房屋已经房东同意，被上诉人的转租行为合法有效。3、上诉人直到2019年5月27日仍向被上诉人询问涉案商铺的门头尺寸并未表示要解除合同。显然，此时上诉人在为商铺装修做准备。4、双方在2019年5月30日的聊天记录可以看出是上诉人违约解除合同的。根本原因是上诉人认为涉案商铺教室小，排不了课。上诉人当日也称其愿意承担相应的违约责任。但被上诉人并未同意解除合同，只是同意帮助上诉人转让。5、上诉人存在根本违约行为，具有重大过错，且上诉人表示其愿意承担违约责任。被上诉人后期也通知了房东，房东同意转租。因上诉人的违约行为已给被上诉人造成了严重损失。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。雷攀向一审院起诉请求：1．依法判令二被告退还原告转让费及房租5.5万元；2．本案诉讼费由二被告承担。姜宗良、孔晓向一审法院提出反诉请求：1．判令原告继续履行转租合同；2．判令原告向被告支付租金暂计25,000元（自2019年5月14日暂计至2019年10月14日）；3．判令原告向被告支付物业费、水电费等费用暂计787.5元（自2019年5月14日暂计至2019年10月14日）；4．本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：1．原告于2019年5月14日向被告孔晓转账支付5.5万元，同日，被告姜宗良向原告出具收到条载明：今收到雷攀5万5千元，其中5万元为转让费，5千元为六月份房租，地址为中原区棉纺西路6号院1号商业1-2层商14号。2.2019年5月16日，原告在微信中向被告表达“我觉得我们很有必要和业主有接触”、“你和另外一个老师商量一下”；双方约定2019年5月21日见面协商；2019年5月22日，原告在微信中称“我这边上午又看了一个比较大一点的校区，我在想咱那儿一是比较小，二是没跟业主定下来，能不能暂时不用咱的教室了？”、“我给你补点损失老弟，你和你朋友商量一下，我这边都好说，我排班可难排，空间小，我只是有这个想法，我们一起想想，再贴出去转，这不是商量吗”，被告孔晓回复称“这不合适吧，房东的事儿可以解决，昨天没说这啊，可是早上朋友跟房东说过了啊，你觉得合适吗？”；2019年5月27日，原告向被告孔晓发送微信称“孔老师，咱们那个门头的具体尺寸你还有吗，卡布的还是拉布的”；2019年5月30日，孔晓回复称尺寸没有了，当日原告微信称“我真是没办法用，教室小，排不成课，旁边的小丽小吃店也盘不下来，现在就处于无比尴尬的境地，你俩商量一下，我能不能不接了，扣点违约金我也认了，我可以违约吗？你们扣违约金也行啊，把你们的损失补一下，你和你的朋友商量一下”，被告孔晓回复称“你转吧，我负责帮你们对接房东，现在你说我这边也没法弄，俺这边都整完了，我也不可能再搬回去重新弄，晚会儿我去找他说说吧，主要是这个事在我们这等于已经弄完了，腾也腾了，弄也弄了，现在店是你的，这弄的我们也没法弄”；2019年6月4日，被告孔晓回复称“你那个事昨天我们说过了，我们最多帮你转，不可能退”；2019年9月20日，原告发微信称“姜老师跟我说等你们转出去，他会把转让费5万块钱给我”，孔晓回复称“还没转出去呢，再说你们说的这个五万块也得把转出去之前的房租算出来”，原告称“这后来的租金不能由我掏，这样不合理”。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1．原告为证明原、被告间的租赁合同未成立，被告应退还相应的费用5.5万元，向法庭提交微信聊天记录及通话录音，拟证明原告在支付相应的费用后即告知被告因被告一直无法联系原房东与其签订租赁协议，原告不再接受被告的转租行为。被告对原告上述证据的真实性均予以认可，但对证明目的有异议，认为微信聊天记录不完整，无法显示被告的真实意思，仅是原告单方意思表示，不能证明被告同意退还租金，且微信聊天记录中原告表明愿意赔偿被告损失；对于通话录音，被告认为双方未达成如何退还的合意，原告不能主张全部退还该转让费。2．被告为反驳原告的诉讼请求、证明其反诉请求，向法庭提交孔晓与房东微信聊天记录、孔晓与雷攀微信聊天记录、原告张贴的出租广告照片打印件一份，拟证明原、被告之间的转租行为已经完成，且原告2019年5月27日还向被告询问门头的尺寸和布料相关问题，原告要求退租的原因是看上其他店铺。原告对被告上述证据真实性均无异议，但认为被告上述证据不能证明原、被告之间达成转租合同的合意，认为张贴的联系方式是被告的，与原告无关。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利之法律后果。本案的争议焦点在于：1．原、被告之间的转租合同是否成立并生效；2．原、被告是否存在违约行为；3．原、被告双方的租赁合同是否应继续履行。关于原、被告之间的转租合同是否成立并生效，原告向被告转款，被告向原告出具的收到条载明的内容可以证明双方已经就转租涉案商铺的位置、转让费及房租达成了合意，系双方自愿达成，不违反相关法律法规规定，且不存在法定的合同无效情形，故原、被告之间的转租合同成立并生效。关于原、被告是否存在违约行为，转账记录、收到条可以证明双方于2019年5月14日就转租事宜达成合意，原告依约向被告支付了转让费，微信聊天记录可以证明双方后就转租事宜需经房东同意于2019年5月21日达成了合意，被告孔晓微信中称2019年5月22日早上已经跟房东沟通过，但未提交相关证据证明当天已经与房东沟通且房东同意转租，其提交的其与房东的微信聊天记录显示房东于2019年6月9日同意转租且房东同意配合，存有迟延，故被告构成违约；原告诉称2019年5月22日告知二被告不再租赁涉案房屋，但微信聊天记录可以证明双方并未就解除合同达成合意，因原、被告双方的合同也不存在法定解除的情况，故原告的通知行为不产生解除合同的效力，原告未依约履行支付房租的义务构成违约。综上，原、被告均存在违约行为，结合原、被告违约情况，及原告在2019年5月22日微信聊天中自称的“我这边上午又看了一个比较大一点的校区，我在想咱那儿一是比较小，二是没跟业主定下来，能不能暂时不用咱的教室了”，并综合考虑被告造成违约的行为发生迟延后已经弥补且未对原告使用涉案商铺造成实际影响，合同目的仍能实现，故将原、被告的违约责任比例酌定为7：3。关于原、被告双方的租赁合同是否应继续履行，因原、被告双方的合同不满足法定或约定的解除条件，故仍应继续履行。因原、被告之间的租赁合同成立并生效，并且不具备解除的条件，结合被告存在违约的情形，故关于原告主张被告退还转让费及租金5.5万元的诉讼请求，根据该院上述认定的违约责任比例，该院对其中的1.65万元（5.5万元×0.3）予以支持，高出部分不予支持；关于二被告要求原告支付自2019年5月14日暂计至2019年10月14日止租金的反诉请求，因被告姜宗良向原告出具的收到条中显示原告已将六月份房租支付完毕，故对其主张的2019年5月14日起至2019年6月30日止的房租，该院不予支持，对其主张的2019年7月1日起至2019年10月14日止的房租，根据该院上述认定的违约责任比例，该院对其中的12,250元（5,000元×3.5个月×0.7）予以支持，高出部分不予支持；关于二被告反诉请求判令原告承担物业费、水电费等费用787.5元，因未提交证据加以证明，该院不予支持。关于二被告反诉主张原告继续履行转租合同的诉讼请求，根据该院上述认定的事实，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜宗良、孔晓于本判决生效之日起十日内退还原告雷攀1.65万元；二、原告（反诉被告）雷攀于本判决生效之日起十日内向被告姜宗良、孔晓支付房租12,250元；三、驳回原告雷攀过高部分的诉讼请求；四、驳回被告姜宗良、孔晓的其他诉讼请求。本诉案件受理费588元（已减半收取），反诉案件受理费222元（已减半收取），共计810元，由原告（反诉被告）雷攀负担567元，由被告（反诉原告）姜宗良、孔晓负担243元。二审过程中，当事人提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。本院经审理查明，二审中上诉人认可收到案涉房产的钥匙。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，因租赁案涉商铺事宜，上诉人雷攀向被上诉人转款，被上诉人向上诉人出具收到条，载明收到上诉人5.5万元，其中5万元为转让费、5千元为6月份房租。被上诉人也已将案涉商铺的钥匙交付给上诉人。上诉人与被上诉人之间已就租赁合同的标的物、转让费、房租标准达成合意，并已实际履行。被上诉人提交的证据显示，2019年6月9日，房东也已明确同意被上诉人转租。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同，合法有效，对双方均有约束力。上诉人在2019年5月22日告知被上诉人不再租赁案涉商铺，其陈述的原因有两个：一是上诉人又看了一个大一点的校区，案涉商铺小，排班困难；二是没跟业主定下来。从本案证据看，被上诉人在征求房东意见的问题上虽有迟延，但在较短的时间内该问题已经得到解决，并不影响上诉人对房屋的使用，上诉人的合同目的能够实现。一审根据双方的违约程度，判令被上诉人向上诉人退还1.65万元的转让费，并无不当。上诉人请求被上诉人返还转租费用5.5万元，依据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，上诉人租赁案涉商铺的用途是开办教育培训机构，结合双方2019年5月16日微信中提及的六月份交第二年房租的交谈内容，上诉人与被上诉人之间的租赁应当是超过6个月的租赁。因双方未签订书面租赁合同，故应视为不定期租赁。因上诉人与被上诉人之间的合同系不定期租赁合同，上诉人可以在合理期限之前通知被上诉人解除合同。上诉人在提起本案诉讼之前，已向被上诉人提出解除合同，其提起本案诉讼本身亦表明其不愿意继续履行合同，故本院认定，上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2019年11月14日解除，对于上诉人不再履行合同的意见予以部分采纳，自2019年11月15日起，上诉人与被上诉人之间的租赁合同不再继续履行。一审关于双方合同应继续履行的认定有误，本院予以纠正。被上诉人反诉请求上诉人支付2019年10月14日之前的房租，因未超出确定的租赁期限，故应予支持。即便上诉人未实际使用，也主要是其自身原因造成的，一审结合双方的违约程度，判令上诉人向被上诉人支付12,250元的租赁费用，亦无不当。上诉人请求驳回被上诉人的全部反诉请求的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求中的合理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11363号民事判决第一项即姜宗良、孔晓于本判决生效之日起十日内退还雷攀1.65万元；二、维持河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11363号民事判决第二项即雷攀于本判决生效之日起十日内向姜宗良、孔晓支付房租12,250元；三、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11363号民事判决第三项、第四项；四、驳回雷攀的其他诉讼请求；五、驳回姜宗良、孔晓的其他反诉请求。一审本诉案件受理费588元（已减半收取），反诉案件受理费222元（已减半收取），共计810元，由雷攀负担567元，由姜宗良、孔晓负担243元；二审案件受理费1,069元，由雷攀负担。本判决为终审判决。审判长 鲁金焕审判员钟晓奇审判员徐国庆二〇二〇年三月二十日书记员 张             陆