江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终252号上诉人（原审被告、反诉原告）：盐城市盐都区都市源泉纯净水厂，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会工业园西园。投资人：徐达玉，该水厂业主。委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿红伟，江苏大直律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：盐城市唐人科技有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会。法定代表人：陈宝棠，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐剑谷，该公司董事。委托诉讼代理人：黄后书，江苏新苑律师事务所律师。原审被告：徐达玉，男，1976年4月8日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人盐城市盐都区都市源泉纯净水厂（以下简称都市源泉水厂）因与被上诉人盐城市唐人科技有限公司（以下简称唐人公司）、原审被告徐达玉租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2019)苏0903民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。都市源泉水厂上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由唐人公司承担。事实和理由：1、都市源泉水厂自2011年10月4日与唐人公司签订为期三年的租赁合同后一直未再签合法有效的书面租赁合同，期间都市源泉水厂一直将案涉租赁场地用于桶装纯净水的生产。2019年7月3日第一次庭审笔录中，唐人公司陈述“去年5月份有人来案涉场地丈量的，没有签订正式的拆迁协议”，故早在2018年5月都市源泉水厂和唐人公司都应当知道案涉租赁场地很有可能会被拆迁。在这种情况下，都市源泉水厂在之后的几个月时间里投入了83万多元的设备对生产线进行升级改造（很多是不能拆除重新安装利用的定制设备），进而于2019年10月29日取得食品生产许可证（有效期至2023年）以扩大生产规模，很显然都市源泉水厂是取得了唐人公司确定的承诺后而为之的，即如都市源泉水厂第一庭审笔录中陈述“双方口头约定，租期是只要不拆迁一直租给我们，拆迁了所有的拆迁利益该承租人的是承租人的，该出租人是出租人的”。结合唐人公司在第一次庭审笔录中对其自身负债率高、企业处于困难亏损停滞状态的陈述，基于取得都市源泉水厂租金的考虑，做出上述承诺。2、唐人公司违背承诺解除租赁合同，要求都市源泉水厂腾空案涉场地返还给唐人公司，虽然都市源泉水厂尚未遭受损失，但如果解除租赁合同，必然导致都市源泉水厂的工厂停产，设备报废，场地装修、搬迁造成损失。另外，都市源泉水厂了解到正式的拆迁工作很快即将开始，因前期相关的丈量、损失补偿等统计工作早已完成，都市源泉水厂正处于确定的预期利益等待期，即使认定双方之间是不定期租赁关系，唐人公司行使单方解除权也应对因此给都市源泉水厂造成的损失予以赔偿，一审法院以双方未有损失约定，都市源泉水厂未能举证证明损失为由驳回都市源泉水厂的反诉请求是错误的。3、唐人公司作为证据提交的2017年9月2日签订的租赁合同因都市源泉水厂的投资人徐达玉否认其签字的真实性，并申请笔迹鉴定，但一审法院未予准许，也未对唐人公司的伪造行为予以制裁。4、一审法院适用法律错误。唐人公司辩称，1、都市源泉水厂与唐人公司租赁合同期满后没有重新签订书面合同，按照法律规定应当视为不定期租赁合同，唐人公司有权随时解除双方之间合同，这是法律赋予唐人公司的权利。2018年10月，双方合同期满后，唐人公司就要求都市源泉水厂腾空租赁房屋，不再收取都市源泉水厂的租金，该事实可证明上诉状所陈述“唐人公司承诺双方租赁至拆迁时”事实不存在。租赁期满后，都市源泉水厂在知道唐人公司不再出租的情况下，同时也知道可能拆迁，仍投资几十万元有悖常理，产生的损失也应由都市源泉水厂自行承担，都市源泉水厂要求唐人公司赔偿损失没有法律依据。租赁期满或租赁合同解除，承租人应该自动搬离自己财产，腾让房屋并交付房屋，是承租人应尽义务。案涉房屋是否拆迁与都市源泉水厂履行义务没有关系，现该租赁房屋尚没有被征用拆迁。2、2017年9月2日双方签订的租赁合同，唐人公司没有伪造的必要，该合同的存在与否均不影响双方之间的不定期租赁关系及唐人公司的诉讼目的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告徐达玉同意都市源泉水厂的上诉意见。唐人公司向一审法院起诉请求：1、请求与都市源泉水厂解除租赁合同，并将租赁房产腾空交给唐人公司；2、都市源泉水厂从2018年10月30日起至交房之日按年26500元支付租金；3、本案的诉讼费用由都市源泉水厂承担。审理过程中，唐人公司明确诉讼请求中的第一项请求为：解除与都市源泉水厂之间的不定期租赁合同，并将租赁房产腾空交给唐人公司。一审法院认定的事实：2011年10月4日，唐人公司作为甲方（出租方）与徐达玉作为乙方（承租方）签订了一份房屋租赁合同，主要约定：一、甲方自愿将杨坝工业园西园甲方院内2#厂房自南向北第1间到第2间计建筑面积约220㎡租给乙方使用，乙方对甲方所出租的厂房做了充分的了解，愿意承租该厂房。二、租赁期限自2011年11月1日至2014年10月30日，租金按年计算。第一年租金为两万伍仟元，第二、三年均两万陆仟元。本合同签订后即付壹万元，余款壹万伍仟元在交钥匙钱付清。第二、三年租金均在每年9月30前付清，逾期按每日7‰加收滞纳金。租金税票的税费由乙方承担。合同还对其它事项作了约定。唐人公司与徐达玉分别在甲、乙双方落款处盖章并签字。该合同签订后，徐达玉按合同支付了每年的租金。2014年2月21日，徐达玉投资成立了都市源泉水厂，类型为个人独资企业，徐达玉为投资人，住所地在盐城市盐都区潘黄杨坝工业园西园唐人科技有限公司院内2#厂房由南向北第1、2间。在该份合同到期后，直至2017年3月16日期间，唐人公司未与徐达玉、都市源泉水厂签订书面协议，庭审中，唐人公司认可双方口头约定仍参照2011年签订的租赁合同履行，一年一租。唐人公司否认其与徐达玉、都市源泉水厂约定房屋一直租赁至拆迁为止。2017年3月16日，甲方唐人公司与乙方都市源泉水厂签订了一份房屋场地租赁协议，主要内容为：乙方向甲方承租位于盐都区杨坝工业园区西园2号厂房大间的房屋及院内指定区域场地，给乙方作为生产经营所使用，甲乙双方为了明确双方的权利和义务，特具如下协议：一、租期从2017年4月1日至2019年3月30日；二、房租年租金柒万伍仟元，场地出租费年租金壹万元，合计年租金捌万伍仟元整，见票付款，不得拖欠，如租金不能按时预交，甲方立即终止租房，停止使用，一切损失概由乙方负责。三、乙方承租期间，不得因经营而损坏房屋结构，水、电等设施如确需变动，须甲方同意，水电费由乙方自行缴纳。协议对其他事项作了约定。该份合同右上方注明“本合同仅作办贷款之用”。唐人公司与都市源泉水厂分别落款处盖章。庭审中，唐人公司提交了一份2017年9月2日的房屋场地租赁合同，其中唐人公司作为甲方、徐达玉作为乙方，主要内容为：一、甲方愿将杨坝工业园区西园院内部分房屋出租给乙方做生产厂房，具体如下：1、甲方院内2#厂房自南向北第一间到第二间，建面约220㎡；2、部分相邻场地。二、1、租赁期限自2017年11月1日至2018年10月30日，租期一年，年房屋场地租金合计贰万陆仟伍佰元（26500元）。2、付款方式：2017年9月30日前付清。3、逾期按每日千分之七缴纳滞纳金给甲方，本合同有关因该厂房产生的税费由甲方承担50%，乙方承担50%。合同还对其他事项作了约定。庭审中，徐达玉陈述该份合同并非其所签，对该份租赁合同不予认可，并提出笔迹鉴定的申请。一审庭审中，唐人公司与徐达玉和都市源泉水厂均认可房屋租金从2014年10月开始每年租金为26500元，且已交至2018年10月。自2011年签订的合同期满后，案涉租赁房屋一直由都市源泉水厂占有使用，并一直使用至今。目前案涉房屋、场地并未拆迁。嗣后，唐人公司与徐达玉、都市源泉水厂之间因解除租赁关系而发生纠纷，双方协商未果，为此，唐人公司诉至一审法院，同时都市源泉水厂向本院提起反诉。在反诉中，都市源泉水厂向一审法院申请对其搬迁与安装费用以及停业的损失进行评估，以证明其产生的损失。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，针对唐人公司及都市源泉水厂的诉讼请求，作如下分析：一、对于唐人公司的诉讼请求，一审法院认为：唐人公司与徐达玉于2011年10月4日签订的房屋租赁合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违背我国法律、行政法规的规定，应认定合法有效。在该份合同签订后唐人公司依约向徐达玉交付了租赁房屋，徐达玉亦按合同支付租金。在该份合同期满即2014年10月30日后，直至2017年3月16日期间，唐人公司与徐达玉、都市源泉水厂之间未签订书面租赁合同，但位于杨坝工业园西园唐人公司院内2#厂房由南向北第1、2间的案涉房屋实际由都市源泉水厂占有使用，都市源泉水厂亦参照之前合同标准支付租金。对于2017年3月16日，唐人公司与都市源泉水厂签订的房屋场地租赁协议，因该份协议的真实目的系为唐人公司办理银行贷款所用，并非唐人公司与都市源泉水厂之间关于房屋场地租赁的真实意思表示，且庭审中，徐达玉、都市源泉水厂亦陈述从2014年10月30日合同期满后至2018年10月期间，一直按每年26500元的标准支付租金，同时案涉房屋一直由都市源泉水厂占有使用至今，对此唐人公司也予以认可，足以认定唐人公司与都市源泉水厂自始至终未按该协议履行，故2017年3月16日的房屋场地租赁协议对唐人公司与都市源泉水厂之间不具有法律约束力。至于庭审中唐人公司提交的一份2017年9月2日的房屋租赁合同，对此徐达玉不予认可，徐达玉在庭审中提出要求笔迹鉴定的请求，但实际上，都市源泉水厂已缴纳案涉房屋租金至2018年10月，且案涉房屋场地也一直由都市源泉水厂占有使用至今，故不论该份合同是否为徐达玉本人所签，均不影响都市源泉水厂占用唐人公司房屋场地以及欠付租金的事实，故对该鉴定请求，一审法院不予准许。关于唐人公司主张要求与徐达玉、都市源泉水厂解除租赁合同并将租赁房产腾空交付给唐人公司并支付租金的请求，一审法院认为，徐达玉与唐人公司在2011年签订房屋租赁合同即为成立都市源泉水厂并用作生产经营，且在都市源泉水厂成立后，案涉租赁的房产一直由都市源泉水厂占有使用，徐达玉仅系该都市源泉水厂的投资人，故徐达玉并非本案的适格被告。本案中，至少在2018年10月30日后，唐人公司与都市源泉水厂并未签订合法有效的租赁合同，且案涉房屋场地一直由都市源泉水厂占有使用，应当视为不定期租赁，唐人公司有权随时解除不定期租赁合同，并要求都市源泉水厂返还租赁房产。故对唐人公司解除与都市源泉水厂的不定期租赁合同以及返还租赁房产的请求，依法予以支持。庭审中，唐人公司与都市源泉水厂一致认可案涉房屋场地租金已交至2018年10月，且标准为每年26500元，故对唐人公司要求都市源泉水厂支付从2018年11月1日起至实际交付房产之日止按年租金26500元计算租金的部分请求依法予以支持。二、关于都市源泉水厂的反诉诉讼请求，一审法院认为，至少在2018年10月30日后，唐人公司未与都市源泉水厂签订合法有效的房屋场地租赁合同，且案涉房屋场地一直由都市源泉水厂占有使用，双方形成不定期租赁关系，唐人公司可以随时要求解除不定期的租赁合同关系并要求其腾空交付租赁的房产。现都市源泉水厂主张要求唐人公司赔偿损失，因案涉租赁的房屋场地并未拆迁，仍由都市源泉水厂占有使用，都市源泉水厂未能举证证明其目前存在的实际损失，亦未能举证证明其与唐人公司之间关于解除租赁合同关系时存在损失的约定，故一审法院对都市源泉水厂要求唐人公司赔偿损失的请求，依法不予支持。至于都市源泉水厂在反诉中要求对搬迁费用与安装费用以及停业损失进行司法评估的请求，因评估的结果对都市源泉水厂的反诉诉讼请求无影响，故一审法院对都市源泉水厂的评估请求，不予准许。综上，一审法院对本诉原告唐人公司的部分诉讼请求予以支持，对反诉原告都市源泉水厂的诉讼请求，依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除唐人公司与都市源泉水厂之间关于杨坝工业园西园盐城市唐人科技有限公司院内2#厂房自南向北第1间到第2间房屋的不定期租赁合同；二、都市源泉水厂腾空并向唐人公司交付第一判项中的租赁房屋；三、都市源泉水厂支付唐人公司从2018年11月1日起至实际返还上述租赁房屋之日止按每年26500元标准计算的租金；四、驳回唐人公司的其他诉讼请求。五、驳回都市源泉水厂的反诉诉讼请求；六、上述第二、三判项内容在本判决生效之日起十五日内履行完毕。本诉案件受理费462元，由唐人公司负担62元，都市源泉水厂负担400元；反诉案件受理费50元，由都市源泉纯净水厂负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，唐人公司与徐达玉于2011年10月4日签订的房屋租赁合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违背我国法律、行政法规的规定，应认定合法有效。在租赁期限内，徐达玉作为投资人于2014年2月21日投资成立了都市源泉水厂，住所地为案涉房屋，并由都市源泉水厂实际使用该案涉租赁房屋。该份租赁合同期满即2014年10月30日后，唐人公司与徐达玉、都市源泉水厂之间未签订书面租赁合同，但案涉房屋一直由都市源泉水厂占有并使用，且对都市源泉水厂就房屋租金已交付至2018年10月双方均无异议，故应当认定在上述租赁合同期满后，都市源泉水厂与唐人公司之间存在不定期的租赁合同关系。对于唐人公司与都市源泉水厂2017年3月16日签订的房屋场地租赁协议，双方均认可该协议系为唐人公司办理银行贷款所用，并非双方关于房屋场地租赁的真实意思表示，且从2014年10月30日合同期满后至2018年10月期间，都市源泉水厂一直是按每年26500元的标准支付租金，并非按此协议的约定履行支付的，故该租赁协议并未实际履行，该协议对唐人公司与都市源泉水厂均不具有法律约束力。唐人公司一审中提交的2017年9月2日的房屋租赁合同，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月30日，但事实上都市源泉水厂已交纳案涉房屋租金至2018年10月并一直占有使用至今，故不论该份合同是否为徐达玉本人所签，均不影响都市源泉水厂占用唐人公司房屋场地以及欠付租金的事实，一审法院不予准许徐达玉的鉴定申请并无不当。因都市源泉水厂与唐人公司之间存在不定期的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，唐人公司有权随时解除双方不定期租赁合同，要求都市源泉水厂返还租赁房产，并支付至实际交付房产之日止的欠付租金。都市源泉水厂上诉认为其与唐人公司之间口头约定租赁期至拆迁时止，对此，都市源泉水厂并未提供证据证实。唐人公司是否在2018年5月时应当知道案涉租赁场地很有可能会被拆迁并不影响双方之间租赁期限的认定。故都市源泉水厂认为唐人公司本案主张解除双方租赁合同是一种违约解除没有事实依据。因案涉租赁的房屋场地目前并未拆迁，仍由都市源泉水厂占有使用，都市源泉水厂一审反诉请求中搬迁费用及停业损失尚未发生，其请求不应予以支持。对于都市源泉水厂主张的解除合同所造成的实际损失，因唐人公司在合同履行过程中并不存在违约事由，唐人公司本案也是依据法律规定而主张的合同解除权，并不存在违约解除，故都市源泉水厂要求唐人公司赔偿损失的请求，依法不予支持。综上，都市源泉水厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由上诉人盐城市盐都区都市源泉纯净水厂负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年三月十日书记员 刘 湘