福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终526号 上诉人（原审原告）:陈国瑞，男，1971年9月5日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴孝金，福建法美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余轶力，福建法美律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福清市星融置业有限公司，住所地福建省福州市福清市石竹街道清昌大道299号福清红星美凯龙全球家居生活广场B栋30层3001室。 法定代表人：陈义，执行董事。 上诉人陈国瑞因与被上诉人福清市星融置业有限公司（以下简称“星融公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈国瑞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈国瑞的一审诉请。事实与理由：一、一审判决认可陈国瑞提交的证据福建省增值普通发票、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商住宅使用说明书、用户用水清单、用电立户查询表、历月抄表明细，却不认定已经交付房屋的事实，属认定基本事实不清。二、魏新文、林瑜在其他借贷案件中也是指定陈美云的银行账户作为收款账户，所借款项用于星融公司房地产项目。星融公司与陈国瑞签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、办理商品房买卖合同备案、开具购房金额相当的增值税普通发票、交付案涉房屋等一系列行为表明，陈国瑞与案外人魏新文、林瑜之间民间借贷是客观的、真实的，三方就以物抵债达成了合意，《商品房买卖合同》是星融公司的真实意思表示。一审判决认定借贷关系存疑、以物抵债关系存疑属认定事实错误。三、案涉借款本金80万元，虽然约定借款年利率50%，但按年利率24%自出借之日2013年1月30日起计至2015年5月19日签订《商品房买卖合同》时本息共计124.2666万元，购房款仅为120万元，受法律绝对保护本息总额大于购房款。一审判决认定双方约定的年利率违反了法律限制性规定、双方以此借款本息作为抵付案涉房产的购房款不受法律保护与确认属适用法律错误。四、陈国瑞的合法债权受法律保护，星融公司作为借款的实际使用人，按市场价格以房抵债，没有证据证明存在合同可撤诉、无效情形。一审判决仅以陈国瑞知道星融公司出现经济危机等认定即使存在以房抵债情况，也因损害到第三人或其他债权人的合法权益而属可撤销或者无效行为属适用法律错误。五、陈国瑞提交的业务凭证、取款凭条、银行卡存款凭条等可以证明案涉借款交付。星融公司已交付案涉房屋四年多，并开具增值税普通发票，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持”，若未收到购房款星融公司不可能开具发票。以上证据充分证明陈国瑞与星融公司达成了以物抵债协议，即陈国瑞已经付清购房款。一审判决认定在案证据无法证明陈国瑞支付了购房款错误。六、一审法院未全面、客观地审查核实证据，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，属适用法律错误。 星融公司未出庭亦未作书面答辩。 陈国瑞向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决星融公司履行将福清红星美凯龙全球家居生活广场E号楼502单元房屋不动产产权转移登记至陈国瑞名下；2.本案案件受理费、公告费由星融公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月30日，陈国瑞的妻子周美玲向案外人陈美云的银行账户转账800,000元。2015年5月19日，陈国瑞（买受人）与星融公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈国瑞购买星融公司开发建设的位于福清红星美凯龙全球家居生活广场第E号楼502单元房。其中约定第四条：计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米8252.53元，总金额1,200,000元；第六条：如属预售商品房，买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。买受人签订本合同时支付首付款人民币720,000元（含定金），余款480,000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。购房首付比例按国家相关金融政策执行。如遇国家相关政策调整，需调整首付比例的，按国家政策执行。嗣后，案涉房产合同在福清市不动产登记和交易中心进行了备案登记。 2017年1月4日，星融公司（出卖人，甲方）与陈国瑞（买受人，乙方）签订《合同补充协议》约定：一、对本合同第7页付款方式变更如下：⑴由原来的：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：买受人签订本合同时支付首付款人民币720,000元（含定金），余款480,000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。购房首付比例按国家相关金融政策执行。如遇国家相关政策调整，需调整首付比例的，按国家政策执行。变更为买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：买受人于签订合同当日前一次性付清全部房款计人民币壹佰贰拾万元整。二、本协议生效后，任何一方均无权要求解除或终止本协议。本协议为合同不可分割的部分。《合同补充协议》尾部甲方处仅加盖星融公司公章，既未加盖法定代表人私人印章，亦无经办人员签章。 另查明，陈国瑞自认星融公司不是其与案外人魏新文、林瑜之间借贷关系的共同借款人，也不是担保人。经查询福建法院审判信息系统可知，自2016年起，星融公司因民间借贷、金融借款合同、商品房预售合同等纠纷引发了众多案件，现多数案件处于执行阶段。星融公司被列入经营异常名录信息与严重违法失信企业名单（黑名单）信息。 一审法院认为，一、陈国瑞主张的借贷关系发生于其与案外人魏新文、林瑜之间，而其提供的证据显示800,000元款项系通过其妻子周美玲转账至陈美云银行账户，在无其他证据佐证情形下，陈国瑞与案外人魏新文、林瑜之间是否存在真实有效的借贷关系，存疑。二、即使陈国瑞与案外人魏新文、林瑜之间存在有效的借贷关系，而双方约定的年利率高达50%，违反了法律对借款利率的限制性规定，双方以此借款本息作为抵付案涉房产的购房款，亦不受法律保护与确认。三、以物抵债协议中的抵债物虽然不限于债务人自己，但是若是第三人同意处分自己的财产代替债务人原本的债务给付标的，则需有第三人同意处分自己财产的真实意思表示，并与债权人、债务人达成三方协议。陈国瑞自认其与星融公司未达成以物抵债协议，而是与案外人魏新文、林瑜口头达成以案涉房产抵偿其借款协议，不仅未举证证明案外人魏新文、林瑜获得星融公司的合法授权或者具有处分权，而且也无证据证明星融公司同意处分案涉房产的意思表示，故陈国瑞的主张不予采信。四、根据福建法院审判信息系统可知，星融公司作为被执行人的执行案件众多，且多数执行案件处于处置星融公司财产的阶段，而陈国瑞自认于2015年即通过案外人林瑜知道星融公司出现经济危机，故即使存在陈国瑞所主张的以房抵债情况，也因损害到第三人或者其他债权人的合法权益而属可撤销或者无效行为。五、案涉《商品房买卖合同》仅加盖公司公章与法定代表人私章，并无经办人员或者代理人签名，而陈国瑞未能举证证明签订案涉《商品房买卖合同》人员的具体身份、代理权限等情况，故案涉《商品房买卖合同》是否是星融公司的真实意思表示，亦存疑。六、商品房预售合同登记备案仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能，亦不具有创设权利的功能，不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力。故，即使陈国瑞与星融公司签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记也不产生物权变动的效果。 综上所述，在商品房买卖合同关系中，买受人的主要义务是支付约定的商品房价款，出卖人的主要义务是交付房屋并转移房屋所有权。在陈国瑞未能举证证明其与星融公司达成以物抵债协议情况下，陈国瑞提供的现有证据与查明的案件事实均无法证明其已有效支付了案涉房产的购房款，故陈国瑞请求星融公司将案涉房产转移至其名下的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。星融公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决：驳回陈国瑞的诉讼请求。案件受理费15,600元，由陈国瑞负担。 二审中，陈国瑞向本院提交星融公司出具的《情况说明》，用以证明陈国瑞陈述的皆是客观事实，星融公司对此亦无异议。对该证据本院于下文结合其他证据综合分析。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，陈国瑞主张星融公司应依据《商品房买卖合同》的约定履行转移不动产转移登记义务，依据不足，不予采信，具体理由如下：首先，陈国瑞主张其与星融公司就其与案外人林瑜、魏新文的借贷关系达成以物抵债协议，但其提交的付款凭证仅能证明其曾向陈美云汇款80万元，并不足以证明该款项系其向林瑜、魏新文出借的款项，林瑜、魏新文非星融公司的法定代表人或股东，更不足以推定其出借款项系用于星融公司的项目开发。其次，陈国瑞虽与星融公司签订了《商品房买卖合同》并登记备案，但仅加盖公司公章与法定代表人私章，并无经办人员或者代理人签名，且未依照房地产交易管理部门办理预告登记，购房款发票仅有复印件而无原件，陈国瑞主张购房发票原件在星融公司处保管有悖常理。第三，星融公司在二审诉讼期间出具情况说明，认可收到购房款、交付房屋等行为，该情况说明亦仅加盖公章，无具体经办人或代理人签名，结合星融公司在一、二审诉讼均未到庭答辩、星融公司已在一审法院涉及众多诉讼及执行案件等客观情况，本院认为该情况说明不足以说明其主张的事实。且若如该情况说明所述，双方对讼争事宜完全无争议，亦不需要引发本案诉讼。第四，陈国瑞主张其在与星融公司签订《商品房买卖合同》之前已经支付了全部购房款即120万元，该主张与其提交的《商品房买卖合同》中关于支付72万元首付款、余款48万元办理按揭的约定不符。陈国瑞提交《补充协议》用以证明其和星融公司已就付款约定进行变更，但《补充协议》仅加盖星融公司公章，不足以证明系星融公司的真实意思表示。且，即便如陈国瑞所述，双方曾作出变更付款约定，陈国瑞亦未证明其已按照《补充协议》的约定履行相应义务，在后的协议不足以推定其在前的付款行为。同理，是否交付房屋亦不能推定陈国瑞与星融公司达成抵债协议并履行了付款义务等主张成立。第五，以房抵债属于实践性法律行为，在当事人办理物权转移手续前，债务人可以拒绝履行抵债协议，如债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，不应予以支持。综上所述，本案现有证据无法证明陈国瑞与星融公司达成以物抵债协议并已履行全部义务，故对其诉请不予支持。 综上所述，陈国瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费15600元，由陈国瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年三月四日 法官助理蔡娟 书记员林舒