山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终656号上诉人（原审原告）：李赛楠，女，1998年12月26日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：谭宝华，山东德联邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地山东省德州经济开发区104国道南。法定代表人：文爱武，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洪雷，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：强震，山东高行律师事务所实习律师。上诉人李赛楠因与被上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称“大壮公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李赛楠上诉请求：1.依法撤销德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1802号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人交付房屋并按照合同支付迟延交房违约金1309350元；2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。2012年7月4日李赛楠与大壮公司签订《德州市商品房买卖合同》，购买位于德州市，户型（四室二厅），总价2247736元。李赛楠于2011年9月2日和2013年6月6日给付大壮公司房款共计1750000元，大壮公司出具两张收款收据。根据双方签订的《德州市商品房买卖合同》第八条，出卖人应当在2012年10月31日前将符合本合同的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。一审判决仅依据大壮公司提交的2013年9月1日《竣工工程质量验收报告表》认定该房屋具备了交房条件，显然违背事实和法律规定，并且被上诉人当时并没有通知上诉人该房屋已具备交房条件也未向上诉人催过所欠房款。至今该楼房外杂草垃圾成堆，根本不具备交房条件。另外，合同的签订和修改只要双方签字和盖章就是双方真实意思表示，对于该合同大壮公司每一页加盖了骑缝章，应视为对每一页内容的认可。大壮公司所持有的合同对自己不利拒绝提供，一审法院未让大壮公司提供其所持有的合同与李赛楠持有的合同进行对比，就认定李赛楠提供的合同上手写部分为自行修改，不符合法律规定。大壮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，李赛楠的上诉请求缺乏事实与法律依据。1.李赛楠一审提交的主要证据《德州市商品房买卖合同》（合同编号：大壮201200041）中第六条第1款“付款方式及期限”、第十五条第2款“违约金计算方式”的内容被李赛楠于合同签订后单方涂改，涂改部分未与大壮公司达成合意，涂改部分条款未成立、不发生法律效力；2.根据合同约定，李赛楠应于2012年7月10日前支付剩余房款，大壮公司应于2012年10月31日前交付房屋。李赛楠履行期限先于大壮公司的履行期限而届满。李赛楠履行期限届满后，经大壮公司多次沟通催要，至今未付清剩余房款，大壮公司基于合同法第六十七条的规定，行使先履行抗辩权，是依法行使自己的合法权利，而非违约行为；3.一审法院认定涉案商品房具备交房条件事实正确。根据大壮公司一审提交的《竣工工程质量验收报告表》，涉案房屋于2013年9月1日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四方验收合格，符合同第八条规定的交房条件。李赛楠向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付原告所购楼房德州市东风东路2555号南外海江南水郡B25号楼1单元1-3层104号，户型（四室二厅）的楼房；2.依法判令被告支付迟延交房违约金1309350（自2012年10月31日起至2019年8月31日合计2494天），诉讼期间的违约金按上述标准计算实际交房之日；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月4日，大壮公司作为出卖人与李赛楠作为买受人签订合同编号为大壮201200041的《德州市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为德州市房产管理中心，商品房预售许可证号为2011-317。李赛楠所购房屋坐落于东风东路2555号外海江南水郡Ｂ区。合同第四条约定：出卖人与买受人约定按套（单元）计算方式计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米8316.32元，总金额（人民币）大写：贰佰贰拾肆万柒仟柒佰叁拾陆元整。合同第六条约定付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款，买受人于签订商品房买卖合同当日向出卖人支付购房款计RMB1000000.00元整（大写：壹佰万元整），剩余款项RMB1247736.00元整（大写：壹佰贰拾肆万柒仟柒佰叁拾陆元整），买受人于2012年7月10日前付清（其中合同中此部分有手改内容，内容如下：没受人于交房前付清），逾期未交本公司另行出售此房，已交款项不予退还。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2012-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除了本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条、第二十一条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同第二十二条约定本合同连同附件，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人一份，买受人一份，房产登记部门各一份。第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。合同最后盖有大壮公司合同专用章及其法定代表人印章，买受人李赛楠签字。2013年6月6日，大壮公司出具盖有财务专用章的收据一份（NO.9012231），载明李赛楠向大壮公司付款人民币（大写）柒拾伍万元整，收款事由为B25-1-104房款；2017年3月6日，大壮公司出具盖有财务专用章的收据一份（NO.0632247），载明李赛楠向大壮公司付款人民币（大写）壹佰万元整，收款事由为房款（B25-1-104），原交款人李晓光，原交款日期2011年9月2日。另查明，外海江南水郡B组团25#楼于2013年9月1日经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四方验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件。一审法院认为，大壮公司与李赛楠所签订的《德州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同应为合法有效。李赛楠所提供的其与大壮公司签订的合同编号为大壮201200041的《德州市商品房买卖合同》，其中有两处被手写修改，大壮公司辩称“重要条款被李赛楠单方涂改，涂改部分未与大壮公司达成合意，涂改条款未成立、不发生法律效力，涂改部分条款不能作为本案的审理依据，李赛楠的诉讼请求缺乏事实与法律的依据，依法应予驳回”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”本案中，对于合同第六条手写修改部分，李赛楠提交了手写修改的合同，大壮公司提交了网签备案合同，两份合同上关于付款时间不一致，在李赛楠未提供充分证据证明该手写修改部分已与大壮公司达成合意情况下，应以房管部门的网签合同为准，即应按约定于2012年7月10日前付清房款。关于大壮公司是否应将案涉房屋交付给李赛楠，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。本案中缔约双方对商品房付款期限、交付条件和交房期限等在合同中均有相关约定，当事人应按约定履行合同义务，根据一审法院对付款期限的认定，约定的李赛楠付款期限先于大壮公司交房期限，经查明李赛楠至今未交清房款，故在李赛楠未交清房款之前，大壮公司有权行使抗辩权不交付房屋，故对李赛楠请求大壮公司交付房屋的主张，一审法院不予支持。关于李赛楠主张的大壮公司迟延交房的违约金是否支持，本案中经查案涉商品房于2013年9月1日竣工验收，达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，按照约定的交房期限，大壮公司存在迟延交付房屋的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”李赛楠存在逾期付款的违约情形，大壮公司存在迟延交房的违约情形，故李赛楠主张大壮公司支付迟延交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，大壮公司应按照合同约定即按日向李赛楠支付已交房价款万分之三自2012年11月1日起至2013年9月1日止期间的违约金。通过查明的事实可知，李赛楠2011年9月2日向大壮公司付款1000000元，2013年6月6日向大壮公司付款750000元。故违约金为111075元（1000000×0.0003×305＋750000×0.0003×87）。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李赛楠逾期交房违约金111075元；二、驳回原告李赛楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8292元，由原告李赛楠负担7589元，由被告德州大壮实业有限公司负担703元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一、李赛楠要求大壮公司交付房屋是否具有事实和法律依据；二、原审法院判令大壮公司向李赛楠支付逾期交房违约金111075元是否正确。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李赛楠提交的合同中买受人付清房款的日期“2012年7月10日前”被手写修改为“交房前”，修改处无大壮公司的签章确认，大壮公司对此亦不予认可，并提交了网签备案合同予以抗辩，该网签备案合同中买受人付清房款的日期为2012年7月10日前。李赛楠未能提供证据证明该处修改内容已与大壮公司达成合意，依法应当承担举证不能的后果，一审法院以大壮公司提交的网签备案合同中约定的付清房款日期为准符合法律规定，李赛楠主张大壮公司在其提交的合同上加盖了骑缝章应视为对合同内容认可的上诉理由，本院不予支持。双方签订的《德州市商品房买卖合同》系有先后履行顺序的双务合同。根据合同约定，李赛楠应于2012年7月10日前付清房款，大壮公司应于2012年10月31日前交付具备约定条件的房屋，李赛楠作为先履行的一方违约在先，至今未付清房款，故在其付清房款前，大壮公司有权拒绝履行交房义务，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定驳回李赛楠的本项诉讼请求并无不当。关于第二个焦点问题，案涉合同第八条约定房屋交付的条件为“……5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格……”大壮公司提交的《竣工工程质量验收报告表》显示，案涉房屋于2013年9月1日完成四方验收，达到交房条件，该日期超过合同约定的最后交房日期2012年10月31日，一审法院据此判令大壮公司按合同约定向李赛楠支付2012年11月1日起至2013年9月1日止的违约金共计111075元（1000000元×0.0003×305天＋750000元×0.0003×87天）并无不当。关于李赛楠主张《竣工工程质量验收报告表》落款时间与各方实际盖章时间不符，至今尚不具备交房条件的上诉理由，李赛楠提交的证据不足以证明其事实主张，本院不予支持。综上所述，李赛楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16584元，由上诉人李赛楠负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年三月四日法官助理齐凤鸣书记员张晓