杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0111民初8396号 原告（反诉被告）：杭州万星物业管理有限公司，统一社会信用代码：91330183716144712L，住所地：杭州市富阳区富春街道富春路185号。 法定代表人：寿国建，总经理。 委托诉讼代理人：孙艳红，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈霞玲，浙江好阳光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：祝哲平，男，1983年5月31日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告（反诉原告）:谢芳，女，1982年10月10日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告（反诉被告）杭州万星物业管理有限公司与被告（反诉原告）祝哲平、谢芳物业服务合同纠纷一案，原告于2019年8月19日向本院提起诉讼。经诉前协调未成，本院于2019年12月30日立案受理。审理中，被告提起反诉（以下为表述方便，仍按本诉称呼）。本院予以准许，并依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼要求：1、判令被告支付物业服务费、公共能耗费共计3991元（2016年7月1日至2019年3月31日之间）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年，被告受让位于杭州市富阳区房屋一套。在原告与杭州市富阳区富春街道万星碧云天公寓业主委员会签订的物业管理委托合同中，对物业管理服务费及公共能耗费的收取价格、时间和服务内容等作了约定，被告应按约交纳物业相关费用。但被告至今尚欠原告物业管理服务费及公共能耗费共计3991元。原告曾多次催讨，均无效，故提起诉讼。 被告答辩称，对原告起诉的事实、主张及需要支付的物业费金额没有异议，但由于物业服务存在很多服务上的不足，给被告造成经济上的损失，应扣减一定的费用，而不应全额支付。 被告提起反诉要求：由原告赔偿被告损失合计1000元[具体为室内漏水300元、车辆刮擦所造成的损失700元（以300-500元/次、按2次计算）。事实与理由：被告在接收物业后，因墙面脱落问题，被告于2011年7月自行购买涂料等进行了粉刷处理，造成损失300元。此外在2013年和2015年间，因车辆多次被刮擦，也造成了相应的损失。原告作为物业公司，应承担相应的赔偿责任，故提起反诉。 针对被告提起的反诉，原告答辩称，此前被告向物业公司反映的仅仅是门禁系统存在问题，反诉所述的粉刷及车辆刮擦问题，均未曾接到过反映，因此并无证据证明存在被告反诉所述的问题；即使存在，根据物业服务合同约定，也不在原告的职责范围，如车辆刮擦，首先应通过相关部门进行责任认定，原告可以协助、配合相关部门依法处理。退一步讲，相关问题均发生在2015年或之前，目前提出主张，也已超过了诉讼时效。要求驳回被告的反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的商品房交接书（复印件）1份拟证明两被告系涉案房屋的产权人、业委会委托合同书（复印件，原件经核对后已当庭返还）1份拟证明碧云天小区业主与物业公司间有关物业服务相关约定、催缴通知书及催缴短信（打印件）各1份拟证明原告向被告催收物业费情况，被告质证认为均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系涉案小区3号楼业主，所在物业建筑面积为86.39平方米。 2016年3月1日，杭州市富阳区富春街道万星碧云天公寓业委会与原告签订《万星碧云天物业管理委托合同书》一份，约定：由原告对涉案小区内房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括盖楼、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、污水管、公用照明、高压水泵房、楼道消防设施设备、电梯、屋顶水箱；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、大门、泵房、配电房；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部门的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗、执勤；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等；委托管理其西南自2016年3月1日至2021年2月28日；住宅3号楼用房按建筑面积每月每平方米收取0.90元物业管理服务费；公共水电运行维护费（即水泵二次加压和其他公共设施设备的运行维护费）按建筑面积每月每平方0.50元收取；等等。 因被告未按期交纳涉案期间物业服务费用，原告曾通过张贴《善意提醒》及手机短信方式向被告进行催缴，未果。 被告主张的物业服务中所存在的问题，主要有梯内有呕吐物、地下室有狗的大便、被告住房室内阳台处楼上业主的洗水槽落水管接管处在楼上住户使用时会有每5秒左右时间渗下水滴情况、墙面因外立面影响有脱落现象（此前被告已自行处理）、车辆随意停放及车辆之间发生刮擦时间包括今后的安全隐患、小区内电动自行车随意进出有安全隐患，要求原告积极防范，消除隐患，同时必须确保今后发生相应问题时明确承诺应承担相应的责任。对前述问题，原告称，呕吐物及狗大便等均在第一时间进行了清理，并通过张贴公告等方式提醒相应的业主，车辆随意停放，就目前而言主要是一辆车，后续的过程中会加强管理；至于被告室内漏水问题，会第一时间派出工程人员上门检查，确定原因并据情采取相应的措施；至于车辆刮擦及其他安全隐患，愿意加强管理，万一出现，则首先应由相关部门进行责任认定，并提供相应的依据，配合相关部门进行处理。针对物业公司对呕吐物等的及时处理，被告表示认可；对室内渗水问题，也愿意配合物业人员上门检查；之前发生的车辆刮擦之事，曾在事发数月后向物管公司工作人员反映过，但具体时间记不清了；物业公司必须对车辆今后遇到刮擦等应承担的责任有一个明确的说法；目前物业公司就此作出的解释，无法令其满意。 庭审中双方还确认，2015年前后，因被告祝哲平晚上回家时，所在楼房下面进户门的门禁刷卡系统无法正常使用，被告祝哲平通过脚踢等将门损坏，后物业公司通过报警后，由被告祝哲平进行了赔偿处理。 本院认为，涉案小区业委会与原告签订《万星碧云天物业管理委托合同书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，两被告系涉案小区业主，该物业管理委托合同书对两被告具有约束力，各方均应依约履行。两被告对原告在涉案时间段内提供了相关物业服务工作，两被告在所涉时间段内累计结欠物业服务费用3991元的事实清楚，两被告主张的物业服务中存在的问题，首先需要靠全体业主相互配合、共同努力；两被告对原告在合理时间内提供了呕吐物及狗大便清洁等工作表示认可；对两被告提出的室内漏水事宜以及车辆停放等，原告已作了明确的回复，两被告也予以认可，仅对今后可能存在的安全隐患所作的解释不满意，而原告据此所作的解释具有合理性，即首先应确定责任，并由责任人先行承担责任；两被告要求对目前尚不存在的问题需由原告先行作出责任承诺，过于苛刻；故对原告诉请两被告支付物业服务费用的请求，本院予以支持。对两被告提出的反诉请求，证据不足，且根据其所述，即使事实客观存在，也发生在多年之前，两被告也在之后的一定时间内支付了物业服务费用，以其行为认可了原告所提供的物业服务，而今再提出主张，理由也不能成立，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）祝哲平、谢芳支付原告（反诉被告）杭州万星物业管理有限公司2016年7月1日至2019年3月31日之间的物业管理服务费用3991元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回被告（反诉原告）的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）祝哲平、谢芳负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）祝哲平、谢芳负担。 原告（反诉被告）杭州万星物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）祝哲平、谢芳于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  傅红盛 二〇二〇年三月三日 书记员  叶磊磊