新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新29民终1486号   上诉人（原审被告）：杨兵，男，1968年9月13日出生，汉族，个体户，现住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周小娇，女，1973年8月13日出生，汉族，无固定职业，现住乌鲁木齐市（系上诉人杨兵妻子）。委托诉讼代理人：张祖国，新疆天山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阿克苏大欣房地产开发有限公司，住所地新疆阿克苏地区老阿温公路天宏天然气加气站以北（大欣汽车城内）。法定代表人:赛胜武，该公司经理。委托诉讼代理人：谭韬，新疆制衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉波，新疆同惠律师事务所律师。原审被告：林小辉，男，1979年9月9日出生，汉族，阿克苏市奇瑞金融公司员工，现住新疆阿克苏市。委托诉讼代理人：李炎钢，新疆仕城律师事务所律师。上诉人杨兵因与被上诉人阿克苏大欣房地产开发有限公司（以下简称大欣房产公司）、原审被告林小辉房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区温宿县人民法院（2019）新2922民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨兵的委托诉讼代理人周小娇、张祖国，被上诉人大欣房产公司的委托诉讼代理人谭韬、王玉波到庭参见诉讼，原审被告林小辉经本院传票依法传唤，无正当理由，未到庭。本案现已审理终结。上诉人杨兵上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，一审法院对于2013年5月，林小辉以上诉人的名义与被上诉人签订合同时，是否取得了上诉人的书面授权以及是否得到上诉人的事后追认未予查明。事实是2013年3月，上诉人与被上诉人的负责人周小强谈妥房屋价格为7,000,000元，后上诉人与被上诉人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定的价格为7,000,000元。2013年5月，被上诉人未通知上诉人重新签订合同，上诉人也未授权林小辉重新签订合同。根据《民法通则》与《民法总则》的相关规定，企业工作人员的行为只有在其工作职权范围内，其职务行为所产生的后果,才应当由企业法人承担。本案中，林小辉的工作单位为阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司，工作职责是负责摩托车的销售，而上诉人是以个人名义购买的被上诉人开发的房屋，并非以单位名义购买，购买的房屋也并非由阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司使用。林小辉以上诉人的名义与被上诉人签订《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》的行为与其担任的职务不具有内在联系，其行为不是职务行为，即便是职务行为也不能认定林小辉与上诉人之间形成代理关系。林小辉以上诉人的名义与被上诉人签订合同，在合同签订时并未得到上诉人的授权，属于无权代理行为，产生的责任应当由林小辉自己承担。被上诉人作为专业的房产开发公司，在明知林小辉没有代理权的情况下，仍然与其签订合同，在主观上存在重大过错，合同签订后，被上诉人也未在法定期限内催告上诉人就合同予以追认，故该合同对上诉人不发生法律效力，被上诉人应当对其在签订合同过程中的自身过错承担责任。本案房屋的价款700万元，上诉人在2013年已经付清，被上诉人在此后也未进行过索要也可以证明房屋的实际价款为700万元。被上诉人于2019年起诉已经超过了诉讼时效，一审以案涉房屋未办理消防验收系因上诉人未支付50万元剩余房款，以此认定上诉人欠款事实，无事实依据。本案中，上诉人已经按约履行了合同，不存在违约故不应当支付违约金。综上，请求二审法院依法查明事实，将本案发回重审或依法改判。被上诉人大欣房产公司答辩称，一审法院已经就林小辉是上诉人的代理人的问题，向林小辉做过调查，林小辉认可其是作为上诉人的代理人与被上诉人签订的案涉房屋买卖合同。上诉人杨兵称其与被上诉人签订过《商品房买卖合同》价款为700万元，没有事实依据。2016年4月20日，被上诉人向上诉人开具了不动产销售发票，2018年上诉人杨兵将案涉房屋转卖他人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杨兵的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告林小辉未到庭参加诉讼亦未提交书面陈述意见。被上诉人大欣房产公司向一审法院起诉请求：1、依法判令杨兵支付大欣房产公司购房款500,000元，支付违约金620,000元（500,000元×2%×62个月，从2013年7月21日至2018年9月20日共计62个月），两项共计1,120,000元；2、判令杨兵承担本案案件受理费和其他诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年5月，经协商一致，大欣房产公司与杨兵双方签订了《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》一份。合同约定，杨兵购买大欣房产公司所有的新疆大欣国际汽车城4号4S店，购房总价款为7,500,000元。截至2016年11月2日，杨兵共支付房款7,000,000元，剩余500,000元未支付。另查明，《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》中乙方签字系林小辉代杨兵所签，林小辉当时任职于阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司，担任销售经理。一审法院认为，本案争议焦点为：1、林小辉的签字行为是否构成代理行为；2、诉讼时效的问题。林小辉的签字行为是否构成代理行为的问题。杨兵与大欣房产公司双方自愿签订购买合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效；本案中林小辉当时就职于阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司，担任销售经理，并提供当时任职公司缴纳社保的清单予以证明，且杨兵认可林小辉的身份，林小辉代杨兵在购买合同书中签字行为是职务行为，构成代理行为，故对该合同予以确认。当事人应全面履行合同义务，大欣房产公司将房屋交付给杨兵，杨兵应根据合同约定履行支付价款的义务，合同中约定购房款为7,500,000元，杨兵支付了7,000,000元，剩余500,000元至今未付，杨兵主张购房款已全部支付完毕，未提交相关证据予以证明，故综合全案证据，对大欣房产公司的主张予以支持。关于违约金，大欣房产公司主张620,000元，本案中，大欣房产公司主张违约金过高，合同中约定大欣房产公司有义务保障主体工程质量达到相关法律、法规的规定并保障通过验收，该工程直至2016年6月22日才通过消防验收，故对违约金调整为67,500元（500,000元×6%×2年3个月即2.25年，即2016年6月22日-2018年9月20日）。2、诉讼时效的问题。双方在合同第四条第一款中约定，甲方（原告）有义务保障主体工程质量达到相关法律、法规的规定并保障通过验收。本案中，办理消防验收手续是大欣房产公司的义务，且办理消防验收是不以大欣房产公司的意志为转移的；涉案房屋于2016年6月22日通过消防验收，大欣房产公司陈述当时因杨兵未支付剩余500,000元房款，才没有办理消防手续的事实属实。大欣房产公司作出的解释合理可信，予以采信，故本案未超过诉讼时效。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、由杨兵于本判决生效后十五日内给付阿克苏大欣房地产开发有限公司购房款500,000元，违约金67,500元；二、驳回阿克苏大欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人杨兵围绕其上诉请求提交了如下证据：1、阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司的财务报销凭证。用于证明原审被告林小辉并非阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司的销售经理。被上诉人大欣房产公司对该组财务报销凭证不予认可，认为根据一审中林小辉提交的社保缴费单据，已经能够证实林小辉系阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司的工作人员，从该组财务凭证上可以看出吴宁系阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司的财务负责人，林小辉系公司的销售经理，两者并不矛盾。庭后原审被告林小辉对该组证据进行了质证，林小辉对该组证据不认可，认为其在一审中提交的缴纳社保明细表可以证实，阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司一直在给其交纳社保，2013年前几个月的工资都是阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司给其发放，后其到了杨兵开办的阿克苏惠通嘉华汽车销售服务有限公司工作，阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司和阿克苏惠通嘉华汽车销售服务有限公司都是被上诉人杨兵投资开办的公司。本院认为，根据一审中原审被告林小辉提交的社保缴费明细，可以证实截至2013年5月，原审被告林小辉一直就职于阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司，故对该证据的证明效力，本院不予确认。2、房屋所有权证复印件（编号：温宿县房权证温字第XX号）。用于证明案涉房屋的房产证于2013年6月19日就已经办理至杨兵名下，说明被上诉人大欣房产公司在收取上诉人杨兵7,000,000元房款后就给杨兵办理了房产证，被上诉人大欣房产公司对于房款为7,000,000元并无异议。被上诉人大欣房产公司对该证据不认可，认为案涉房屋于2016年才办理了消防验收，房屋销售发票也是2016年才开具，不可能于2013年就已经办理了房产证。庭后原审被告林小辉对该证据进行了质证，林小辉对该证据的真实性认可，认为是自己前往被上诉人大欣房产公司处领取的该房产证，其领取房产证后，将房产证交予了杨兵开办的阿克苏惠通嘉华汽车销售服务有限公司的工作人员熊建民。本院认为，庭后本院为核实该证据的真实性，前往温宿县住建局调取了案涉房屋的产权登记档案，确认了该证据的真实性，故对该证据的真实性本院予以确认，但该证据仅能证明案涉房屋房产证办理至杨兵名下的具体时间，不能证明本案房屋的房款数额问题，故对上诉人杨兵的证明观点，本院不予确认。3、收条复印件一张。用于证明本案案涉房屋的总价款是7,000,000元，上诉人杨兵认为该收条是被上诉人大欣房产公司的实际控制人周小强的妻子郝惠敏向目前案涉房屋的所有权人新疆万隆汽车服务有限责任公司的法定代表人唐红伟出具，收条的金额是350,000元，被上诉人大欣房产公司在收取了唐红伟350,000元之后才将购房发票交给唐红伟办理房屋过户，进一步说明了本案案涉房屋的总价款是7,000,000元而非7,500,000元。被上诉人大欣房产公司对该证据的真实性认可，认为因上诉人杨兵将案涉房屋转让给案外人唐红伟，过户需要房屋购房发票，故唐红伟代杨兵支付了350,000元购房款，并表示在上诉人与被上诉人解决完双方房款争议之后，再将该350,000元返还，上诉人杨兵出示的该证据恰好能够证明被上诉人大欣房产公司曾经多次向上诉人杨兵主张过剩余案涉房款500,000元。庭后原审被告林小辉对该证据进行了质证，林小辉认为其于2014年4月就离开了上诉人杨兵的公司，对该收条情况不清楚。本院认为，该证据能够证实上诉人杨兵将案涉房屋转让给新疆万隆汽车服务有限责任公司后，因要办理过户手续，新疆万隆汽车服务有限责任公司的法定代表人唐红伟向被上诉人大欣房产公司的实际控制人周小强的妻子郝惠敏转款350,000元，被上诉人大欣房产公司在收到该350,000元后，将案涉房屋的销售不动产统一发票交予了唐红伟，后上诉人杨兵与唐红伟办理了案涉房屋的过户手续，对上述事实，本院予以确认，但仅凭该证据不能证明上诉人杨兵关于房屋价款为7,000,000元的证明观点，故对该证据的证明效力，本院不予确认。被上诉人大欣房产公司、原审被告林小辉在二审期间未提交新证据。本院二审期间，前往温宿县住建局、温宿县不动产登记局、温宿县自然资源局调取了如下证据，并组织各方当事人进行了质证。①房屋所有权证（编号：温宿县房权证温字第XX号）；②（2018）新阿公证字第446号公证书及委托书；③土地转让合同范本；④房产交易税收完税证明；⑤房屋交易与产权意见书（转让）；⑥不动产权证书复印件（编号：2018温宿县不动产权第XX号）；⑦温宿县自然资源局出具的《情况说明》；⑧《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》。上诉人杨兵对证据①、⑦认可，对证据②③④⑤⑥与本案的关联性不认可，对证据⑧不认可，认为该合同不是双方当事人的真实意思表示，合同也并非上诉人杨兵签署，在办理房产证过程中是被上诉人向产权登记部门提交的合同并非上诉人提交，故对该合同不予认可。被上诉人大欣房产公司对证据⑧认可，认为房屋买卖过程中的手续都是上诉人委托原审被告林小辉办理的，2013年杨小辉在被上诉人处领取了房屋所有权证并出具了收条，本案中上诉人杨兵提交了该房产证复印件作为证据说明其收到了该房产证，足以证明林小辉就是案涉房屋买卖过程中上诉人委托的代理人。庭后原审被告林小辉对该组证据进行了质证，林小辉对证据⑧中的签名认可是其在请示上诉人杨兵，并经杨兵同意合同内容后代杨兵所签，对其他证据认为当时其已经离职，故对后来房屋转让情况并不清楚。本院认为，根据本院调取的上述证据能够证实上诉人杨兵于2018年7月将案涉房屋转让给新疆万隆汽车服务有限责任公司，双方办理了房产过户手续，案涉房产于2018年8月29日过户至新疆万隆汽车服务有限责任公司名下，对上述事实本院予以确认。本院二审经审理查明：2013年5月，原审被告林小辉代上诉人杨兵与被上诉人大欣房产公司签订了《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》，约定上诉人杨兵购买被上诉人大欣房产公司开发温宿县大欣汽车城4号4S店，该4S店占地面积为1992.98平方米，主体为钢结构，总售价为7,500,000元，付款方式为2013年5月30日前支付2,000,000元，对剩余付款方式未做约定。在该合同第八条备注部分载明：“乙方（杨兵）仅支付了首期购房款2,000,000元，剩余购房款5,500,000元，乙方确保于2013年7月20日前支付完毕，否则乙方将承担本合同的所注的违约责任。”该合同书乙方签名处杨兵签名系原审被告林小辉代签。林小辉在本案中陈述其在签订合同书时虽系阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司员工，但同时负责上诉人杨兵设立的阿克苏惠通嘉华汽车销售服务有限公司（杨兵在案涉房屋开办的4S店）的前期筹备工作。合同签订后，上诉人杨兵陆续支付购房款7,000,000元，案涉房屋于2013年6月19日登记至上诉人杨兵名下，后原审被告林小辉前往被上诉人大欣房产公司领取了该房屋所有权证，并在领取记录上签字，时间为2013年8月21日，后林小辉将该房屋所有权证交予上诉人杨兵。被上诉人大欣汽车城于2016年4月20日开具了案涉房屋的销售不动产统一发票，开票金额为7,500,000元。另，案涉房屋于2016年6月22日通过消防验收。2018年7月8日，上诉人杨兵与新疆万隆汽车服务有限责任公司签订《土地转让合同范本》，上诉人杨兵将案涉房屋转让给新疆万隆汽车服务有限责任公司，唐红伟以新疆万隆汽车服务有限责任公司法定代表人身份在该合同上签字，双方于2018年8月14日缴纳了房屋转让契税，2018年8月29日案涉房屋过户至新疆万隆汽车服务有限责任公司名下。另查明，被上诉人大欣房产公司的实际控制人周小强的妻子郝慧敏于2018年11月15日向新疆万隆汽车服务有限责任公司的法定代表人唐红伟出具收条一张，载明：“今收到万隆华菱代杨兵支付款35万元（叁拾伍万元整），2018年8月14日打入XX账号”。被上诉人大欣房产公司在收到该350,000元后，将案涉房屋的销售不动产统一发票交予了唐红伟，后上诉人杨兵与唐红伟办理了案涉房屋的过户手续。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人杨兵是否应当向被上诉人大欣房产公司支付500,000元购房款，并支付相应违约金。上诉人杨兵认为，案涉《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》并非其本人所签，其也未授权原审被告林小辉代其签订合同，案涉房屋的价款为7,000,000元已经于2013年全部付清，故不应当再向被上诉人大欣房产公司支付任何款项及承担违约责任。本院认为，根据本院二审从温宿县住建局调取的案涉房屋的产权登记档案中的相关材料显示，案涉房产在温宿县住建局备案的合同与本案一审中被上诉人大欣房产公司提交的《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》的内容、签章完全一致。原审被告林小辉在本案中陈述其在签订合同书时虽系阿克苏市阳光摩托车销售有限责任公司员工，但同时负责上诉人杨兵设立的阿克苏惠通嘉华汽车销售服务有限公司（杨兵在案涉房屋开办的4S店）的前期筹备工作。案涉房屋所有权证办理后，亦是林小辉前往被上诉人大欣房产公司领取并交予上诉人杨兵。根据上诉人杨兵在合同签订后的履行情况以及原审被告林小辉的陈述，应当认定原审被告林小辉代上诉人杨兵与被上诉人大欣房产公司签订的《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》合法有效，上诉人杨兵与被上诉人大欣房产公司应当按照合同书的约定履行各自的义务。根据案涉《新疆大欣国际汽车城4S店购买合同书》约定，案涉房屋总价款为7,500,000元，上诉人杨兵主张案涉房屋的总价款为7,000,000元，除了其本人陈述外，并无证据予以证实，故对其该项上诉理由，本院不予采信。本案中上诉人杨兵已经支付的房款金额为7,000,000元，故上诉人杨兵应当向被上诉人大欣房产公司支付剩余房款500,000元。在本案房屋买卖过程中，上诉人杨兵的义务是按时足额支付购房款，被上诉人大欣房产公司的义务是按时将经验收合格的房屋交付给上诉人杨兵占有使用，对此双方在合同书中亦有约定。根据本案审理查明的事实，案涉房屋于2016年6月22日通过消防验收，故在房屋经验收合格并交付上诉人杨兵后，上诉人杨兵应当支付剩余全部房款，一审法院自2016年6月22日起计算被上诉人大欣房产公司主张的违约金符合本案实际及法律规定。案涉房屋自2016年6月22日通过消防验收后才符合交付条件，被上诉人大欣房产公司在此之后主张剩余购房款至起诉时，并未超过法定诉讼时效，故上诉人杨兵主张本案已超过诉讼时效无事实及法律依据。综上所述，上诉人杨兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,475元，由上诉人杨兵负担。本判决为终审判决。   审  判  长   倪       倩审  判  员   西仁古丽·艾克拜尔审  判  员   曹   燕   燕   二 ○ 二 ○ 年 三 月 十 七 日 书  记  员   刘   素   玲