上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2016）沪7101行初658号原告上海湘维化纤经营部，住所地上海市普陀区。法定代表人蒋征球。委托代理人禹明忠，湖南宏峰律师事务所律师。被告上海市地方税务局普陀区分局第十三税务所，住所地上海市普陀区。负责人项基众。委托代理人沈建国。委托代理人朱虹，上海市高信德律师事务所律师。被告上海市地方税务局普陀区分局，住所地上海市普陀区。法定代表人楼忠民。委托代理人徐君凌。委托代理人朱虹，上海市高信德律师事务所律师。原告上海湘维化纤经营部不服被告上海市地方税务局普陀区分局第十三税务所(以下简称“普陀地税十三所”)作出的税收征收行政行为及被告上海市地方税务局普陀区分局(以下简称“普陀地税局”)作出的行政复议决定，于2016年12月20日向本院提起行政诉讼。本院依法立案后，向两被告邮寄了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书等。本院依法适用普通程序，于2017年3月7日公开开庭审理了本案。原告上海湘维化纤经营部的委托代理人禹明忠,被告普陀地税十三所的副职负责人王伟及委托代理人沈建国，被告普陀地税局的委托代理人徐君凌，以及两被告共同委托代理人朱虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告普陀地税十三所于2016年4月6日作出《税收缴款书》(编号为XXXXXXXXXXXXXXXX)，对原告征收土地增值税人民币419,973.06元(以下币种均为人民币)。原告不服，向被告普陀地税局申请行政复议。普陀地税局于2016年9月18日作出沪地税普复决〔2016〕1001号《税务行政复议决定书》，维持普陀地税十三所作出的征税行为。原告上海湘维化纤经营部诉称，1994年9月，湖南省维尼纶厂(1998年改制为湖南省湘维有限公司)为推销本厂产品，经向上海市普陀区工商行政管理局申请，投资设立了原告，性质为全民所有制企业法人。1996年2月，原告购买了上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX-XXX室作为经营场所，作为推销人员出差落脚点和中转站。之后由于市场发展，推销人员直销方式被中间商取代，原告营业执照和税务登记证因未依法年检而被吊销，上述房屋也被闲置。2013年3月至6月，原告出资人即上级公司依法定程序上报审批，并依法委托北京天健兴业资产评估有限公司(以下简称“天健公司”)评估核定上述房屋市场价为417.1万元。2014年5月至10月，经北京阳光国际拍卖有限公司(以下简称“阳光拍卖公司”)三次公告及拍卖，上述房屋最终以338.2万元成交，其中常德路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)拍卖成交金额为176万元，受让人为陈某某。2014年12月，原告在办理涉案房屋转移登记及纳税申报时，税务机关要求原告恢复营业执照后方能办理。经反复交涉，2015年6月原告取得临时税号，上海市地方税务局普陀区分局第六税务所(以下简称“普陀地税六所”)核定原告应缴纳房产税及城镇土地使用税49.9万元。原告不服申请复议，复议决定原告仅需缴纳税款6万余元。2015年11月，原告办妥房产税及城镇土地使用税缴纳事宜，向普陀地税十三所申报缴纳涉案房屋的土地增值税、营业税及附加费。2016年4月6日，普陀地税十三所作出被诉税收征收行为，按原告申报纳税时委托的上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称“八达国瑞公司”)作出的市场评估价核定土地增值税。2016年9月18日，普陀地税局复议维持了该税收征收行为。原告认为，涉案房屋拍卖时正值上海楼市限购，致拍卖价低于天健公司的评估价。又因普陀地税六所拖延征收房产税等，造成普陀地税十三所核定土地增值税时正值上海房价上涨。两被告未考虑上述因素，认定成交价低于市场价且无正当理由，违反了“有正当理由，按成交价确定计税依据”的规定。此外，两被告在核算土地增值税扣除项目时，未依法扣除天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费以及原告购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税，属于认定事实不清，违反法律规定，故请求法院判决撤销被诉税收征收行为及行政复议决定，要求普陀地税十三所重新核定土地增值税数额。被告普陀地税十三所辩称，房产税和城镇土地使用税属于权利人在不动产保有环节应当依法缴纳的税款，原告取得涉案房屋后长期未及时缴纳。房产税及城镇土地使用税应在房屋转让前缴纳完毕。当原告向普陀地税六所申报纳税时，因其营业执照已被吊销，税务登记证无法恢复，普陀地税六所告知其可参照外地公产缴税，后给予原告临时税号。2015年10月8日，原告向普陀地税六所缴纳房产税、城镇土地使用税及相关滞纳金。原告对普陀地税六所按20年计征税款不服，申请税务行政复议。同年11月，普陀地税六所重新核算房产税、城镇土地使用税及滞纳金数额，及时向原告出具了房屋交易确认单。由于原告营业执照、税务登记证存在问题，需要重新审批，故普陀地税六所未故意拖延办理。房屋买卖合同的订立，由当事人自主确定，税务机关无权决定。原告在拍卖后未及时与买受人签订买卖合同，致使其申报缴纳土地增值税时，八达国瑞公司对涉案房屋的市场评估价高于拍卖价，税负增加的责任亦不在税务机关。普陀地税十三所依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)规定，核算确定了营业税及附加、八达国瑞公司评估费、购房款及加计扣除、交易费(含权证费、勘丈费、手续费)、转让房产时缴纳的印花税等土地增值税扣除项目，原告主张扣除的相关税费缺乏法律依据。被诉税收征收行为认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告普陀地税局辩称，2016年7月27日，原告向其提出行政复议申请。普陀地税局于同日受理后，向普陀地税十三所发出《行政复议答复通知书》。经审查该所提交的书面答复及依据、证据，普陀地税局作出被诉复议决定书，维持普陀地税十三所作出的税收征收行为。该复议决定认定事实清楚，程序合法，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1996年2月28日，原告取得涉案房屋所有权。2014年10月28日，原告通过阳光拍卖公司拍卖，确定涉案房屋买受人为案外人陈某某，拍卖成交价为176万元。2015年11月13日，原告缴纳完毕涉案房屋的房产税、城镇土地使用税及滞纳金，普陀地税六所开具《普陀区税务局企业房地产交易确认单》，原告遂向被告普陀地税十三所申报缴纳土地增值税、营业税及附加费。同年11月28日，原告与陈某某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为：XXXXXXX)，约定房地产转让价为176万元。普陀地税十三所在审查原告提交的纳税资料时，发现合同转让价款明显低于同类房产市场价格，遂告知原告通过有资质的房产评估中介机构对涉案房屋实施评估。同年12月7日，八达国瑞公司出具《房地产估价报告》，以2015年12月2日为价值时点，评估确定涉案房屋的市场价为214.5万元。普陀地税十三所据此告知原告缴税数额和计算方法，原告对此不服，向该所提出异议。同年4月6日，普陀地税十三所被诉税收缴款书，对原告征收土地增值税419,973.06元。原告在缴纳税款后，于同年7月27日向被告普陀地税局申请行政复议。普陀地税局于同日受理后，经审查普陀地税十三所提交的书面答复及依据、证据，于同年9月18日作出被诉复议决定书，维持普陀地税十三所作出的税收征收行为。原告对两被告的行政行为仍不服，诉至本院。上述事实有《房屋所有权证》《委托拍卖合同》《拍卖清单》、法制晚报刊登的拍卖公告、《拍卖成交确认书》《上海市房地产买卖合同》及委托书、税收缴款书(涉案房屋的房产税、城镇土地使用税及滞纳金)、《普陀区税务局企业房地产交易确认单》《房地产估价报告》《企业房地产课税咨询表》《申报事项处理单》、收据、发票、被诉税收缴款书、《税务复议申请书》《行政复议答复通知书》《行政复议答复书》、被诉复议决定书及相关寄件凭证等证据及当事人的陈述为证，并经质证无误。本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十四条、《暂行条例》第十一条规定及《国务院办公厅转发国家税务总局关于组建在各地的直属税务机构和地方税务局的实施意见的通知》，普陀地税十三所具有作出本案被诉税收征收行为的主体资格。普陀地税十三所在收到原告的纳税申报后，告知原告拟征收的土地增值税数额和计算方法，听取原告的异议，审查原告提供的相关材料，最终作出被诉税收缴款书，税款征收程序并无不当。本案的争议焦点在于，普陀地税十三所核定原告应缴纳的土地增值税数额是否正确。根据《暂行条例》《实施细则》规定，结合本案各方当事人意见，上述争议焦点可分解为以下两个层次的问题：一是普陀地税十三所以八达国瑞公司评估确定的市场评估价，作为原告转让涉案房屋的土地增值税计税价，是否合法；二是普陀地税十三所在计算土地增值税扣除项目时，未将天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、原告购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税计算在内，是否合法。一、关于普陀地税十三所将市场评估价作为计税价是否合法的问题。本院认为，《暂行条例》第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”本案中，涉案房屋虽通过拍卖程序于2014年10月28日确定了买受人，但买受人与拍卖人签订的《拍卖成交确认书》，是买受人与拍卖人对拍卖成交事实予以确认的书面文件，不具有代替出卖人与买受人签订的买卖合同的作用。原告与买受人之间的房屋买卖合同订立于2015年11月28日，即原告作为涉案房屋土地增值税纳税人的纳税义务始于2015年11月28日，故普陀地税十三所将八达国瑞公司作出的评估价，确定为涉案房屋的市场评估价，并无不当。根据《暂行条例》第九条第(三)项规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。涉案房屋的成交价为176万元，市场评估价为231.6万元，原告将成交价低于市场评估价的原因归结为纳税申报前房地产市场的价格波动及税务机关拖延办理房产税、城镇土地使用税征收事宜。由于确定涉案房屋成交价和市场评估价的基准时间为买卖合同签订日，而合同的签订时间系买卖双方自主决定的事项，与税务机关无涉。在涉案房屋拍卖成交后，因原告与买受人未及时签订买卖合同，加之纳税申报时房地产市场价格上涨，导致税负增加，不属于可按成交价计税的正当理由，故普陀地税十三所将市场评估价作为计税价，符合法律规定，本院对原告的异议，不予采信。二、关于普陀地税十三所未将天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、原告购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税计算在土地增值税扣除项目内是否合法的问题。对于上述主张扣除的各项费用，原告的具体理由如下：1.天健公司的评估费、拍卖费，系原告为转让涉案房屋而支出的费用。原告认为，其系中国化工集团属下的全资子公司，属于国有独资中央企业，国务院国资委授权中国化工集团对包括原告在内的全资和控股企业实施资产管理。在处置闲置资产时，在缺乏针对央企资产处置的专门规定的情况下，应当比照适用财教〔2008〕495号《中央级事业单位国有资产处置管理暂行办法》第三十三条规定：“中央级事业单位国有资产处置收入，在扣除相关税金、评估费、拍卖佣金等费用后，按照政府非税收入管理和财政国库收缴管理的规定上缴中央国库，实行‘收支两条线’管理”，将评估费、拍卖费计入转让房地产有关的合理费用予以扣除。2.房屋装修费、维护费，系原告在购入涉案房屋后，为使房屋具有和保持使用价值而支出的必要费用。原告认为，天健公司和八达国瑞公司均针对涉案房屋精装房的现状评估，两个评估价均包含了装修费价值，故装修费应当列入成本予以扣除；国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第(四)款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，该规定可比照适用于原告；国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”，装修费和维护费属于列入扣除项目的合理费用；财政部《企业会计准则第4号——固定资产》第八条规定：“外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等”，装修费和维护费属于固定资产成本，应当在计算增值额时扣除。3.原告购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税，系原告购房时支出的税款，属于购房成本的范畴，亦应当计入扣除项目。本院认为，根据税收法定原则，土地增值税的扣除项目，应当依据《暂行条例》第六条确定，具体包括以下五项：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。本案中，由于原告并非房地产开发企业，涉案房屋在性质上属于旧房，故涉案房屋土地增值税扣除项目涉及《暂行条例》第六条第(一)项、第(三)项、第(四)项、第(五)项。根据《实施细则》第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(以下简称《若干问题通知》)第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《暂行条例》第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(以下简称《具体问题通知》)第九条、第十二条规定，《实施细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税；纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。本案中，由于天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、原告购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税并非《暂行条例》《实施细则》《若干问题通知》《具体问题通知》所列可予扣除的项目，原告主张依据的《中央级事业单位国有资产处置管理暂行办法》《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》《企业会计准则第4号——固定资产》与本案缺乏关联性，不能作为非房地产开发企业转让旧房时计算土地增值额扣除项目的依据，故普陀地税十三所未将天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、原告购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税计算在土地增值税扣除项目内，亦无不当。综上，普陀地税十三所依据《暂行条例》《实施细则》《若干问题通知》《具体问题通知》规定，在扣除营业税及附加、八达国瑞公司评估费、购房款及加计扣除、交易费(含权证费、勘丈费、手续费)、原告转让房产时缴纳的印花税等项目后，核定涉案房屋的土地增值税数额，认定事实清楚，适用法律正确，主体适格，程序合法。普陀地税局受理原告复议申请后，在60日内作出被诉复议决定书，程序亦无不当。原告诉请撤销被诉税收缴款书及复议决定书，缺乏法律依据，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告上海湘维化纤经营部的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告上海湘维化纤经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  叶 一人民陪审员  胡官友人民陪审员  陆 琴二〇一七年五月八日书 记 员  周 琪附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。