上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初3385号原告(反诉被告)：裴庄良，男，1985年9月29日出生，汉族，住江苏省宜兴市。原告(反诉被告)：李佳，女，1986年12月31日出生，汉族，住江苏省宜兴市。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈琪，上海市六角城律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：龚豪，上海市六角城律师事务所律师。被告(反诉原告)：傅绿英，女，1959年12月30日出生，汉族，户籍地上海市。被告(反诉原告)：巢一平，男，1961年11月7日出生，汉族，户籍地上海市。上述两被告共同委托诉讼代理人：海涛，上海海铨律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：洪诚，上海海铨律师事务所律师。原告裴庄良、李佳(反诉被告)与被告傅绿英、巢一平(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，傅绿英、巢一平提出反诉，本院予以合并审理，公开开庭进行了审理。原告裴庄良以及裴庄良、李佳的委托诉讼代理人陈琪、龚豪，被告傅绿英、巢一平及其委托诉讼代理人海涛、洪诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴庄良、李佳向本院提出诉讼请求：1.傅绿英、巢一平继续履行于2016年7月25日签订的《房地产买卖合同》及2016年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》(除第二条价格条款)，协助裴庄良、李佳办理上海市梅陇四村XXX号XXX室房屋产权过户手续；2.傅绿英、巢一平协助裴庄良、李佳办理上海市梅陇四村XXX号XXX室房屋的交接手续；3.傅绿英、巢一平向裴庄良、李佳支付逾期迁出户口的违约金，自2016年11月21日起至本判决生效之日止，按每日2,425元计。事实和理由：2016年7月25日,经居间公司介绍,裴庄良、李佳与傅绿英、巢一平就上海市梅陇四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订上海市房地产买卖合同，约定傅绿英、巢一平将系争房屋以485万元的价格转让给裴庄良、李佳。2016年10月12日，裴庄良、李佳向傅绿英、巢一平支付首付款180万元。经双方协商一致，双方另行签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定房屋转让价款为380万元，装修补偿款为105万元。2016年12月5日，裴庄良、李佳向傅绿英、巢一平支付购房款155万元。2016年12月24日，裴庄良、李佳要求傅绿英、巢一平协助办理过户手续，但傅绿英、巢一平拖延不予办理。2017年1月21日，被告知系争房屋无法按照380万元的网签价格进行审税，裴庄良、李佳多次要求傅绿英、巢一平一起变更网签合同价格，但傅绿英、巢一平拒不配合。傅绿英、巢一平未按照合同约定将户口迁出系争房屋，构成违约，故裴庄良、李佳诉至本院，要求判如所请。傅绿英、巢一平辩称，不同意裴庄良、李佳的诉讼请求，2016年7月25日就系争房屋所签订的买卖合同已经被2016年7月26日网签的房地产房买卖合同所覆盖，故其没有履行的基础。2016年11月13日所签订的买卖合同因订立的目的是虚假的，侵害国家利益，故为无效合同。导致无法过户的原因，系裴庄良、李佳审税没有通过，其要求继续履行的基础不存在。裴庄良、李佳向傅绿英、巢一平出具承诺，保证对于因虚假承诺造成的后果均由裴庄良、李佳承担。2017年1月11日，傅绿英、巢一平接到上海市徐汇区国家税务所第二十税务所《税务事项通知书》，2017年1月21日积极配合税务机关查明情况。裴庄良、李佳直至2017年1月30日没有完成审税事项。2017年2月13日，傅绿英、巢一平已经通知裴庄良、李佳解除房屋买卖合同。傅绿英、巢一平提出反诉请求：1.解除傅绿英、巢一平与裴庄良、李佳就上海市梅陇四村XXX号XXX室签订房屋买卖合同；2.裴庄良、李佳向傅绿英、巢一平支付的20万定金不予退还。事实理由同辩称。裴庄良、李佳辩称，不同意傅绿英、巢一平的反诉请求。系傅绿英、巢一平引诱裴庄良、李佳做低房价，并承诺陈述该套房屋为唯一住房节省税费，为此裴庄良、李佳向傅绿英、巢一平支付2万元的费用。在2017年1月21日接受税务机关调查的时候，向税务机关承诺“与卖家协商后再来办理手续。”后裴庄良、李佳多次联系傅绿英、巢一平重新签订合同无果。本院认定事实如下：上海市梅陇四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)登记产权人为傅绿英、巢一平。2016年7月25日，傅绿英、巢一平(卖售方、甲方)与裴庄良、李佳(买受人、乙方)经上海宝原物业顾问有限公司居间介绍签订了《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为485万元；定金20万元。《房地产买卖合同》中约定了转让总价380万元。2016年7月26日，傅绿英、巢一平(卖售方、甲方)与裴庄良、李佳(买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为485万元；双方确认在2017年1月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定，甲方承诺于签订本合同后七日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，或未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应当承担相应责任。乙方于2016年10月31日支付给甲方首付款人民币180万元(其中包含定金为人民币20万元)；乙方向银行申请贷款为150万元，甲乙双方共同在徐汇区交易中心过户后银行支付给甲方；乙方于2017年1月30日之前支付给甲方155万元，待甲方收到此房屋款后，甲乙双方共同到徐汇交易中心办理过户手续。2016年7月28日，双方签订《补充协议》，约定：经双方同意交房日期定于2017年1月30日交房，如交易过户可以提前，按交易过户日期为准。485万元为到手价，所有交易过程中的税费由乙方承担。裴庄良、李佳于2016年7月24日向傅绿英、巢一平支付定金20万元，于2016年10月12日支付房款160万元，于2016年12月5日支付房款157万元(其中2万元为承诺费)。2016年11月13日，傅绿英、巢一平(卖售方、甲方)与裴庄良、李佳(买受人、乙方)重新签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为380万元；双方确认在2017年1月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定，甲方承诺于签订本合同后七日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，或未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应当承担相应责任。甲、乙方于2016年10月31日支付给甲方首付款人民币180万元(其中包含定金为人民币20万元)；乙方向银行申请贷款为150万元，甲乙双方共同在徐汇区交易中心过户后银行支付给甲方；乙方于2017年1月30日之前支付给甲方50万元，待甲方收到此房屋款后，甲乙双方共同到徐汇交易中心办理过户手续。同日，双方又签订了《补充协议》约定：甲、乙双方于2016年11月13日签订关于上海市梅陇四村XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》，该房屋实际成交价为485万元，买卖合同约定的成交为380万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.乙方于2016年12月30日之前就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币105万元；2.经双方同意交房日期定于2017年1月30日交房，如交易过户可以提前，按交易过户日期为准；3.本次交易，应缴纳的交易税费由乙方承担并支付。同日，李佳出具承诺：今2016年11月13日，交易徐汇区梅陇四村XXX号XXX室房屋，在交易过程中，李佳让房东巢一平配合承诺唯一，如被交易中心查处不是唯一所有责任由乙方承担。2017年1月11日，上海市徐汇区国家税务所第二十税务所向傅绿英、巢一平发出《税务事项通知书》，内容为：你二人于2016年11月13日申请办理个人出售住房个人所得税审税事项，经审核，提交承诺资料与实际情况不符，请于2017年1月18日至第二十税务所上中路XXX号二楼受理窗口说明情况。2017年1月21日，傅绿英、巢一平及裴庄良、李佳一同前往上海市徐汇区国家税务所第二十税务所说明情况。2017年1月23日，裴庄良、李佳向傅绿英、巢一平发短信要求继续履行2016年7月25日签订的《房地产买卖合同》，三日内按照总价485万元办理网签变更手续。傅绿英、巢一平回复：裴庄良、李佳贷款事宜迟迟未办好，逃税将会给本人及本人所办企业的信用造成污点。2017年4月11日，上海市徐汇区国家税务局出具情况说明，内容为：傅绿英、巢一平表示，在交易过程中，李佳叫其承诺交易住房为家庭自用唯一生活用房，若被查出不符，后果由李佳负责，另外交易合同价格为380万元，实际交易价格为485万元。裴庄良、李佳表示，有关本合同细节，将认真与卖家沟通协商后再来办理。鉴于上述情况，举报反映的傅绿英、巢一平在买卖上海市梅陇四村XXX号XXX室房产交易中提供的交易住房为家庭自用唯一生活用房的承诺与实际情况不符的问题确实存在。另外合同价格与实际成交价格的问题，下家裴庄良、李佳截止目前为止尚未至我局房产交易税务所进行进一步说明。以上事实，除有当事人陈述外，另有房地产买卖居间合同、房地产买卖合同、补充协议、收款收据、告知书、微信短信、税务机关的通知书、情况说明等证据材料证实，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。审理中，双方确认，裴庄良、李佳支付给傅绿英、巢一平的房款为335万元。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2016年7月25日，傅绿英、巢一平与裴庄良、李佳签订了《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，与法无悖，就其效力本院予以确认。虽然双方于2016年11月13日签订的房地产买卖合同约定的转让总价为380万元，但双方均表示实际转让价为485万元，故485万元转让价是双方真实的成交价，应为有效。双方签订的《上海市房地产买卖合同》中就成交价380万元约定条款与实际485万元合同价之间的差价规避了国家税收政策，损害国家利益，故该价格条款应为无效，因为傅绿英、巢一平出卖房屋、裴庄良、李佳购买房屋的意思表示是真实的，该条款无效并不影响到买卖合同的效力。李佳出具了承诺系当事人真实意思表示，与法无悖，合法有效。根据双方间买卖合同约定及房地产交易的惯例，办理产权过户手续前，裴庄良、李佳应当取得上海市房屋状况查询结果、个人住房房产税认定通知书、契税已申报办理证明、贷款合同，如果无法提供上述文件，将导致无法如期办理产权转让手续。从已经查明的事实可以看出，傅绿英、巢一平在履行协助裴庄良、李佳办理审税手续的过程中，被税务机关查获存在承诺与实际情况不符、合同价格与实际成交价格不符等问题，由于裴庄良、李佳至今未提供已至房产交易税务所进行进一步说明、取得个人住房房产税认定通知书、契税已申报办理、系争房屋贷款150万已办妥贷款手续等相关证据；同时在交易过程中，应李佳要求巢一平配合承诺系争房屋为傅绿英、巢一平唯一住房，李佳承诺如被交易中心查处全部责任由李佳承担，综上，因裴庄良、李佳存在过错导致系争房屋的过户条件未成就，故裴庄良、李佳应当承担相应的责民事任；裴庄良、李佳要求继续履行《房地产买卖居间合同》的附件中的《房地产买卖合同》以及2016年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》、协助裴庄良、李佳办理上海市梅陇四村XXX号XXX室房屋产权过户手续及傅绿英、巢一平协助裴庄良、李佳办理上海市梅陇四村XXX号XXX室房屋的交接手续之诉讼请求，本院不予支持；傅绿英、巢一平反诉要求解除合同，具有法律和事实依据，本院予以支持。在双方订立房地产买卖合同、房地产买卖居间合同时，裴庄良、李佳向傅绿英、巢一平支付了定金20万元，从房地产买卖居间协议相关内容来看，该定金种类为立约定金，之后，双方已经按照约定网签房地产买卖合同，根据买卖合同付款方式的约定，该定金已转为首付款，故傅绿英、巢一平要求裴庄良、李佳支付的20万定金不予退还之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；鉴于买卖合同解除，从公平原则出发，傅绿英、巢一平应将已收取的房款返还给裴庄良、李佳。根据2016年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，傅绿英、巢一平应当于2016年11月21日将系争房屋中的户口迁出，但其未按照合同约定将户口迁出，构成违约，应当承担相应的违约责任，但此项违约并不构成根本违约。鉴于傅绿英、巢一平抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而裴庄良、李佳至今未提供证据证明其损失，因此辩称裴庄良、李佳主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院采纳傅绿英、巢一平的上述抗辩意见，故裴庄良、李佳要求傅绿英、巢一平支付逾期迁户口的违约金之诉讼请求，本院予以支持，但违约金的数额本院以裴庄良、李佳实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、傅绿英、巢一平的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院该院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除裴庄良、李佳与傅绿英、巢一平就上海市梅陇四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及相关合同；二、傅绿英、巢一平于本判决生效之日起十日内向裴庄良、李佳返还购房款3,350,000元；三、傅绿英、巢一平于本判决生效之日起十日内向裴庄良、李佳支付逾期迁出户口违约金，自2016年11月21日起至本判决生效之日止，按每日300元计算；四、驳回裴庄良、李佳其余诉讼请求；五、驳回傅绿英、巢一平其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,210元，由裴庄良、李佳负担1,132.70元,傅绿英、巢一平负担1,077.30元。反诉费减半收取2,190元，傅绿英、巢一平负担2,150元，由裴庄良、李佳负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年五月三十一日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。