文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终401号上诉人（原审原告）：陈谋雄，男，1965年12月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。上诉人（原审原告）：张国光，男，1958年11月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈天乐，广东金轮律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吕双双，广东金轮律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东军大生物科技股份有限公司，住所地广东省广州市天河区天源路5号之一1416房。法定代表人：黄志强，职务：董事长。委托诉讼代理人：洪绍武，广东昀升律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂兰，广东昀升律师事务所律师。上诉人陈谋雄、张国光与广东军大生物科技股份有限公司（以下简称军大公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈谋雄、张国光上诉请求：1.改判一审判决第二项，军大公司向陈谋雄、张国光支付2018年8月1日至2019年11月11日（交还钥匙之日）租金为743490元；2.改判一审判项第三项，军大公司向陈谋雄、张国光支付逾期租金按每日1%计算违约金，至2018年9月1日起至清偿租金之日止（暂计从2018年9月1日至2019年11月20日止，共207118.29元）；3.改判一审判决第四项，军大公司向陈谋雄、张国光支付从2018年8月1日起至交还钥匙之日止（即2019年11月11日）的物业管理费、水电费，共43394.17元（每月按3027.5元计）。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。1.一审法院认为2019年2月1日军大公司通过微信的形式单方宣布退租后陈谋雄、张国光就应当及时采取诸如尽早交接房屋、起诉等措施防止损失扩大，属于对事实的认定错误，军大公司虽然搬离涉案房屋，但是其2019年11月11日才交还钥匙，且有诸多物品未搬离，一直处于占用状态，且双方和租赁合同没有解除；2.一审法院认定损失扩大出租人即陈谋雄、张国光存在较大过错，需承担70%的责任，属于责任分配不均。二、本案租金应当计算至合同解除之日，即使不能计算至合同解除之日也至少计算至陈谋雄、张国光收到钥匙之日（即2019年11月11日）。且军大公司尚有诸多物品并未搬离尚在涉案房屋内及时陈谋雄、张国光于收到钥匙进入涉案房屋后，军大公司称部分物品还要帮其保留。三、一审法院适用法律不当，对于逾期支付租金的违约金的计算标准调整不当，不符合《合同法》和其司法解释二的相关规定。四、物业管理费及水电费同租金应当交纳至陈谋雄、张国光收到钥匙之日即2019年11月11日，共43394.17元。对于陈谋雄、张国光的上诉请求，军大公司对此辩称：不同意陈谋雄、张国光的上诉请求。上诉人军大公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判军大公司向陈谋雄、张国光支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金及管理费等费用288525元（6个月*45060元/月+管理费等3027.5元*6个月=288525元-50000元=238525元）；3.改判驳回陈谋雄、张国光的其他诉讼请求；4.改判陈谋雄、张国光承担本案的一审、二审诉讼费。事实和理由：一、军大公司于2019年1月28日清场搬离，双方的合同已经于2019年1月31日解除。军大公司在2019年1月28日清场搬离并与陈谋雄、张国光的代理人张婵霞联系处理善后事情，但代理人一直拒绝交接，并坚持要求军大公司继续支付租金。且军大公司在一审诉讼过程中发现陈谋雄、张国光早已自行撬开防盗门收回房产。二、军大公司现欠付陈谋雄、张国光租金及管理费（含公推水电费）等费用共计是238525元。三、军大公司同意陈谋雄、张国光没收保证金、不承担恢复原状的责任。四、违约金、赔偿损失不能同时适用。对于军大公司的上诉请求，陈谋雄、张国光对此辩称：不同意军大公司的上诉请求。陈谋雄、张国光向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年3月18日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令军大公司向陈谋雄、张国光支付从2018年8月1日起至交还租赁场地之日止的租金（暂计从2018年8月1日至2019年7月23日止共543198.3元。分两个阶段：2018年8月1日至2019年1月31日月租金45060元，2019年2月至2019年7月23日月租金67590元）；3.判令军大公司向陈谋雄、张国光支付从2018年9月1日起至清偿租金之日止的违约金（暂计从2018年9月1日至2019年7月23日止共231428.16元。分两段计算：2018年9月1日至2019年1月31日逾期150天，以月租金45060元，按合同约定的逾期利率日1%标准计算；2019年2月至2019年7月23日逾期173天，以月租金67590元，按照合同约定的逾期利率日1%计算）；该三项诉请金额变更为149441.49元；4.判令军大公司向陈谋雄、张国光支付自2018年8月1日起至交还场地之日止的物业管理费、水电费（暂计至2019年7月23日为36216.5元）；5.判令军大公司承担恢复原状的民事责任；6.判令军大公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年3月18日，张国光、陈谋雄（共同为甲方）与广东三九军大生物科技有限公司（乙方，即军大公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区云景路云嘉街4号311、312、313、314、315、316、317、318房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约865平方米；租赁期限自2013年2月1日起至2023年1月31日止，其中2018年2月1日起至2019年1月31日止的租金标准为每月45060元，2019年2月1日起至2020年1月31日止的租金标准为每月47313元；租金按两个月结算，由乙方在应交租当月第3日前按照银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳15万元保证金，甲方应在租赁期限届满之日将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期内，该物业的一切水电费、电话费、管理费，个人出租屋各项税费等费用均由乙方负责；因使用需要对房屋进行扩建、如改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，租赁期满后按其原面貌修复，否则保证金不给予退回；租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方同意，保证金不予退还；任何一方未能履行本合同约定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；……。陈谋雄、张国光委托张婵霞代为管理涉案房屋，并代为收取军大公司的租金。同年3月21日，军大公司向张婵霞交纳了涉案房屋的保证金15万元。军大公司承租涉案房屋后，对涉案房屋内部进行了改造。陈谋雄、张国光对此知情。2018年8月1日起，军大公司开始欠付租金、管理费等费用。2019年2月1日，军大公司的法定代表人黄志强通过微信通知张婵霞：“现和您知会一下，云丰311-318的房子我租到2019年1月31日止退租，有关善后事情请您和刘小姐185××××4366联系一下。”后双方不断协商提前退租事宜，但未达成一致意见。同年7月9日，军大公司向张婵霞账户汇款支付了5万元（注明用途“房租”）。同年8月15日，陈谋雄、张国光提起本案诉讼。关于2018年8月1日至2019年9月30日期间的欠付租金明细如下：            租赁期间              租金（元）                  2018年8、9月              90120                  2018年10、11月              90120                  2018年12月、2019年1月              90120                  2019年2、3月              94626                  2019年4、5月              94626                  2019年6、7月              94626                  2019年8、9月              94626      按照军大公司自认每月物业管理费、水电公摊费合计3027.5元计算，关于2018年8月1日至2019年9月30日期间的欠付物业管理费、水电公摊费明细如下：            租赁期间              物业管理费、水电公摊费（元）                  2018年8月              3027.5                  2018年9月              3027.5                  2018年10月              3027.5                  2018年11月              3027.5                  2018年12月              3027.5                  2019年1月              3027.5                  2019年2月              3027.5                  2019年3月              3027.5                  2019年4月              3027.5                  2019年5月              3027.5                  2019年6月              3027.5                  2019年7月              3027.5                  2019年8月              3027.5                  2019年9月              3027.5      一审另查明，涉案房屋为有产权证的合法建筑。一审法院认为，陈谋雄、张国光、军大公司订立的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。军大公司向陈谋雄、张国光明确表示不愿继续履行房屋租赁合同。陈谋雄、张国光有权依法解除合同。因此，陈谋雄、张国光主张解除合同的诉讼请求合理合法，予以支持。对于陈谋雄、张国光主张2018年8月1日至2019年1月31日期间租金的诉讼请求，合理合法，予以支持。经核定，上述期间的租金为270360元（45060元×6个月）。对于陈谋雄、张国光主张逾期支付2018年9月1日至2019年1月31日期间租金的违约金的诉讼请求，予以支持，但对于违约金标准、计算方式予以调整。其中约定逾期每日1%违约金的标准过高，一审法院予以调整至每日0.05%；违约金原则上应以两个月租金90120元为本金，分别从应付期限次日起算。对于陈谋雄、张国光主张2019年2月1日至交还租赁场地之日止的租金的诉讼请求，经查，军大公司于2019年2月1日通知陈谋雄、张国光，其租赁至2019年1月31日止。至此，陈谋雄、张国光应当知道军大公司逾期支付租金及不愿继续履行合同的违约事实。根据合同法关于减损的规定，陈谋雄、张国光应当及时采取适当措施（例如尽早交接房屋、起诉等）防止损失扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于陈谋雄、张国光采取适当措施的合理时间，一审法院酌情确定为2个月。即，在2019年2月1日至3月30日期间，军大公司仍应当依约支付租金。此后，陈谋雄、张国光未采取适当措施防止损失扩大，军大公司也未积极采取措施交还涉案房屋的钥匙。双方对于后续租金损失均有过错，且出租人过错较大。因此，一审法院酌情确定军大公司按照合同约定租金30%的标准支付2019年4月1日至9月30日期间的租金。对于2019年10月1日之后的租金，因一审法院已于本案庭审之日即2019年9月17日提醒陈谋雄、张国光及时采取措施收回涉案房屋，但陈谋雄、张国光继续消极观望，仅于2019年11月向一审法院提交一份要求军大公司交还涉案房屋的申请，故一审法院对上述期间的租金不予支持。经核定，上述期间的租金为179789.4元（47313元×2个月+47313元×6个月×30%）。对于陈谋雄、张国光主张逾期支付2019年2月1日至交还租赁场地之日期间租金的违约金的诉讼请求，一审法院对于2019年2月1日至3月31日期间的逾期支付租金违约金予以支持。其标准、计算方式与前述违约金诉讼请求处理意见一致。对于2019年4月1日至9月30日期间的逾期支付租金违约金，一审法院按照前述标准的30%予以支持。对于2019年10月1日之后的违约金，不予支持。对于陈谋雄、张国光主张物业管理费、水电费的诉讼请求，经查，军大公司自认每月交纳的物业管理费、水电费（公摊）合计3027.5元，对此标准一审法院予以确认。对于上述物业管理费、水电费，一审法院对此的处理意见与租金处理意见一致。对于陈谋雄、张国光主张军大公司承担恢复原状的民事责任的诉讼请求，一审法院认为，根据合同约定，军大公司负有恢复原状的义务，否则保证金不予退还。但是，保证金已先因军大公司违约导致合同解除而不予退还。在军大公司不履行恢复原状义务的情况下，若再重复适用不予退还保证金的约定，将致陈谋雄、张国光损失无法得到弥补。因此，一审法院对上述诉讼请求予以支持，具体为：军大公司应当对涉案房屋恢复原状；若不履行上述义务，应当向陈谋雄、张国光赔偿15万元。对于军大公司于2019年7月9日支付的5万元“房租”，应在2018年8、9月应付租金中予以抵充，并在违约金计算中调整本金数额。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十九条的规定，判决：一、陈谋雄、张国光与军大公司于2013年3月18日订立的《广州市房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、军大公司于本判决生效之日起五日内向陈谋雄、张国光支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金220360元（已抵充5万元）、2019年2月1日至9月30日期间的租金179789.4元，合计400149.4元；三、军大公司于本判决生效之日起十日内向陈谋雄、张国光支付逾期支付2018年9月1日至2019年3月31日期间租金的违约金（分两段计算：2018年9月1日至2018年9月30日违约金以40120元为本金，按照每日0.05%的标准，从2018年9月4日起计至实际清偿之日止，以本金为限；2018年10月1日至2019年3月31日违约金以90120元为本金，按照每日0.05%的标准，分别从2018年10月4日、2018年12月4日、2019年2月4日起计至实际清偿之日止，以本金为限）、逾期支付2019年4月1日至2019年9月30日期间租金的违约金（以28387.8元为本金，按照每日0.05%的标准，分别从2019年4月4日、2019年6月4日、2019年8月4日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；四、军大公司于本判决生效之日起五日内向陈谋雄、张国光支付2018年8月1日至2019年3月31日期间的物业管理费、水电费24220元、2019年4月1日至9月30日期间的物业管理费、水电费5449.5元，合计29669.5元；五、军大公司于本判决生效之日起三十日内将位于广州市白云区云景路云嘉街4号311、312、313、314、315、316、317、318房恢复至租赁前的原状态；若军大公司不履行上述义务，应于上述期限届满后五日内向陈谋雄、张国光赔偿15万元；六、驳回陈谋雄、张国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5954元，由陈谋雄、张国光负担2381.6元，由军大公司负担3572.4元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，一、陈谋雄、张国光提交了：1.第一页为陈谋雄与其委托管理人张婵霞的微信聊天记录，拟证明军大公司表示待银行贷款下来，9月份一次性结清已逾期的租金和管理费；第二页为张婵霞与军大公司的联系人刘小姐的微信聊天记录，拟证明其已于2019年11月10日收到涉案房屋的钥匙；2.陈谋雄与军大公司的联系人刘小姐的微信聊天记录，拟证明2019年11月10日收到涉案房屋的钥匙时房屋内存放大量物品，刘小姐表示需为其保留部分货品；3.照片，证明涉案房屋内存放大量物品，包括食品、货品、展示柜、杂物等，拟证明军大公司未积极腾空房屋，一直占用涉案房屋。军大公司表示对于证据1第一页的聊天记录真实性不予确认，即使该证据属实只能说明军大公司承诺9月份付清欠付的租金及管理费，并不代表军大公司的租金一直计算，对于证据1第二页及证据2、3的真实性均无意见，对于证明内容不予认可，军大公司早已告知对方房屋内的所有东西已经不需要了，由对方自行处理。陈谋雄、张国光表示证据1的第一页无法提供手机核对。二、军大公司提交了：1.其公司联系人刘小姐与张婵霞的微信聊天记录，拟证明军大公司一直积极与张婵霞沟通，要求交锁匙给业主方，但业主方故意不接收，并且业主方已经通过撬门的方式进入涉案房屋收回房屋，业主方是因为再出租不顺利才以“军大公司未交接钥匙、欠付租金、未收回物业”为由而通过诉讼的方式纠缠军大公司；2.照片，拟证明门被撬，业主方早已通过撬门的方式收回物业。军大公司表示该2份证据均无原件。陈谋雄、张国光表示对上述证据的真实性及关联性均不予认可，对证据1，根据军大公司提供的微信记录，既然陈谋雄、张国光委托管理人提供收快递的地址，军大公司应该及时邮寄钥匙交接，但军大公司并没有及时邮寄。陈谋雄、张国光一直以电话形式与对方沟通，但对方一直挂断电话，也不沟通交接事宜。对于对方陈述的撬门方式进入及收回物业，与事实不符，且没有提供证据予以证明，陈谋雄、张国光是2019年11月10日收到钥匙开门进入涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议焦点之一是军大公司支付租金及管理费的截止日的问题。从查明事实看，陈谋雄、张国光与军大公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限至2023年1月31日止，但军大公司在租期届满前的2019年2月1日就单方表示不再租赁涉案房屋，该主张缺乏合同依据和法律依据，依法不产生解除合同的法律效果，故军大公司主张租金、管理费计算至其要求解除租约的2019年1月31日前一日于法无据，一审法院不予支持正确，本院予以确认。另一方面，在军大公司明确表达不再履行租赁合同的情况下，陈谋雄、张国光负有及时止损的法律义务，但是现有证据未能反映陈谋雄、张国光在军大公司明确要求提前解除合同之后有向军大公司提出收回租赁物进行止损。虽然如此，但军大公司也无提供证据证明其在要求提前解约后有要求将租赁物交还陈谋雄、张国光，而陈谋雄、张国光予以拒绝。因此一审法院对军大公司应支付租金及管理费的酌情处理符合法律规定且合理适当，应予维持。关于保证金的问题。虽然陈谋雄、张国光与军大公司签订的上述合同既约定了军大公司提前解除合同保证金不予退还，也约定了军大公司在租期满后如不恢复涉案房屋原貌，保证金也不予退回，但鉴于上述合同约定的保证金15万元是用于保证整个合同履行的，并未约定军大公司每违反一项约定就需再支付或赔偿一次保证金，故一审法院判令如军大公司不恢复涉案房屋原貌需再赔偿陈谋雄、张国光15万元不当，本院予以纠正并据此撤销一审判决第五判项。关于双方所提交新证据的问题。由于双方提交的证据基本形成于本案一审之前，不属于二审新证据，且大部分证据不能提供原件予以核对，故本院均不予接纳。综上所述，陈谋雄、张国光的上诉请求不能成立，本院予以驳回；军大公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29268号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29268号民事判决第五、六项；三、驳回陈谋雄、张国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5954元，由陈谋雄、张国光负担2382元，广东军大生物科技股份有限公司负担3572元；二审案件受理费14890元，由陈谋雄、张国光负担8671元，广东军大生物科技股份有限公司负担6219元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年三月十八日书记员  王 敏郭俏