辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终328号上诉人（原审被告）：姜维武，男，1977年10月15日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒲铁东，男，1977年11月30日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：杨涛，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人姜维武因与被上诉人蒲铁东房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜维武及其委托诉讼代理人李权，被上诉人蒲铁东及其委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜维武上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人给付被上诉人租金4万元。2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：一审法院没有查明并认定漏水持续时间以及是否造成租赁房屋无法使用，导致本案事实不清。上诉人向一审法院提供的漏水视频、现场相片以及出庭作证的证人秦某证言，证实涉案房屋漏水持续至本案一审开庭时，造成浴池停业34天维修更换顶棚。直至2019年10月，物业公司和三楼业主才将管道更换修复。上诉人承担修缮义务的范围是房屋专有部分，依法依约均不应承担三楼邻居家房屋的修缮责任。上诉人对三楼漏水没有修缮义务，漏水导致房屋无法使用34天，一审法院对此事实不予认定错误。二、一审判决适用法律错误：《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。蒲铁东答辩称，服从原审判决。蒲铁东向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付租金80，000元；二、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，原告蒲铁东(出租方、甲方)与被告姜维武(承租方、乙方)续签《协议书》一份，协议约定：铁西区九道街253号19#楼商业网点租给乙方使用，租赁期为五年，自2018年2月27日至2023年3月1日止。第三条约定：每年租金为八万元整，下一年度租赁期前2个月交付，如果承租方未按约定交付房租金，出租方有权解除本协议，收回房屋。第五条，出租方履约事项：出租方在租赁期限内保证承租方正常使用此房屋，否则出租方承担违约责任。第六条承租方履约事项：2.承租方在租赁期限内有责任承担房屋室内设施的养护义务，修缮房屋由承租人负责，防火由承租人负责。合同签订后，被告支付了2018年2月27日至2019年3月1日的房屋租金。在被告使用涉案租赁房屋中发现在其楼上的三楼邻居漏水，造成涉案租赁房屋的顶棚漏水。原被告双方为此产生矛盾，在需缴纳下一年度2019年2月27日至2020年3月1日的房屋租金时，被告以此为由拒绝缴纳至今。原告多次催交未果，诉至原审法院。另查，涉案房屋由原告和陈丹购买，尚未办理产权登记。原告与陈丹是夫妻，该房屋是其共同财产。一审法院认为，原告蒲铁东与被告姜维武签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，双方应依照履行。本案原告已经实际交付房屋，且被告已经使用多年，被告应按照约定支付房屋租金。被告以漏水为由拒缴房屋租金，违反了合同约定。在双方续签的合同中第六条中，双方明确的约定房屋修缮的义务由承租人负责。虽然该协议的第五条也约定了出租方在租赁期限内保证承租方正常使用此房屋，而影响房屋使用的因素很多，包括第三人主张使用权、所有权及政府主管部门的管理等等，其中也包括房屋相邻权、第三人侵权、房屋维护、修缮等，但双方已经明确了修缮、维护由被告负责，房屋漏水属第三人侵权，也有被告修缮不到位的结果，被告在前几年的使用该租赁房屋时，并未出现该漏水现象，如果被告在发现漏水后，积极采取修缮措施，行使民事权利让侵权方赔偿损失、停止损害，不至于使损失进一步扩大，侵害时间过长。因此，被告以此拒缴租金，仍继续使用房屋的行为，没有法律依据。故原告要求被告给付租金的诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求解除租赁协议一节。被告没有依约定缴纳租金，漏水问题确实存在，原告作为房主，没有督促或以自己的名义积极协助被告采取相应措施，解决漏水问题，也存在一定问题，但该问题虽不构成被告不交房租的理由，但却使被告违约的行为，不能构成根本性违约，不能成为原告解除合同的理由。故原告要求与被告解除租赁协议的诉讼请求，没有事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告姜维武于该判决发生法律效力之日起15日内给付原告蒲铁东房屋租金80，000元(租金为2019年2月27日至2020年3月1日的房屋租金)；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告姜维武承担，故被告随上述款项一并给付原告1800元。二审中，上诉人姜维武提交了四张照片，欲证明三楼漏水，不属于上诉人应当承担的维修义务，损失不应由上诉人承担。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为照片能够证明漏水位置为住户门外公共部分，并且该漏水位置已经被物业维修过。因双方对该组证据的真实性均无异议，本院予以采信。另查，上诉人于2018年2月份左右发现房屋漏水并告知了被上诉人，2019年1月份三楼的漏水部位被维修好。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人在《协议书》中第五条约定：“出租方在租赁期限内保证承租方正常使用此房屋，否则出租方将承担违约责任。”可以看出，被上诉人具有保证上诉人正常使用房屋的合同义务，双方均认可房屋存在漏水的事实，必然影响上诉人正常使用房屋，虽然漏水原因不可归责于被上诉人，但依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，被上诉人仍应向上诉人承担违约责任。双方在《协议书》中并未约定违约责任的承担方式，依据法律规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿因漏水造成房屋不能正常使用的损失。但上诉人在一、二审审理期间均未就损失数额提供相应证据予以证明，仅依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”之规定，要求减少租金至4万元依据不足，本院不予支持。考虑到漏水必然造成上诉人损失，结合上诉人一审审理期间提供的证人秦某证言，证明上诉人因维修房屋停业20多天，依据上述法律规定，本院酌定被上诉人应减少一个月的房屋租金。上诉人应给付的房屋租金金额为80，000元/12个月×11个月=73，333元。综上所述，上诉人姜维武的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初字第2544号民事判决第二项；二、变更鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初字第2544号民事判决第一项为“上诉人姜维武于本判决发生法律效力之日起15日内给付被上诉人蒲铁东房屋租金73，333元（租赁期限自2019年2月27日至2020年3月1日）”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由上诉人姜维武承担1650元，由被上诉人蒲铁东承担150元。二审案件受理费800元，由上诉人姜维武承担666元，由被上诉人蒲铁东承担134元。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇二〇年三月十二日书记员 姜 珊