北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终151号上诉人（原审被告）：陈书平，女，1969年7月29日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王一，山东康桥（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏飞，山东康桥（北京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京极顺建筑有限公司，住所地北京市密云区育才路9号檀营乡政府办公楼215室-550（檀营集中办公区）。法定代表人：陈昉韬，董事长。委托诉讼代理人：张怀义，男，该公司会计。原审被告：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。法定代表人：严奇，总经理。上诉人陈书平因与被上诉人北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）、原审被告北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初3542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈书平上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决；2.请求法院判决权证号为X京房权证密字第XXXX号项下的房屋归陈书平所有；3.本案的诉讼费用由对方承担。事实和理由：1、极顺公司的主张已过诉讼时效；2、久润公司系有权处分，不应考虑善意取得；3、陈书平与久润公司之间的房屋买卖合同没有损害极顺公司的利益；4、极顺公司的抵债协议在陈书平与久润公司签订房屋买卖合同并办理变更登记之时并未确定具体标的；5、《商品房买卖合同司法解释》第十条不适用于本案；6、极顺公司作为长期从事房地产相关业务的商事主体，应当承担更重的注意义务；7、陈书平已经尽到了合理的注意义务。极顺公司辩称，不同意陈书平的上诉请求及理由，同意一审法院判决。久润公司未到庭应诉，亦提交书面答辩意见。极顺公司向一审法院起诉请求：1．请求判令久润公司与陈书平签订的商品房买卖合同无效；2．请求判令久润公司与陈书平之间关于密云区××号商业房物权变更行为无效；3．请求判令久润公司与陈书平协助极顺公司办理密云区××号商业房不动产权证书登记手续，并承担相应的费用；4．诉讼费由久润公司和陈书平负担。一审法院认定事实：2005年6月13日，久润公司将密云区久润花园小区16号商住楼工程发包给湖北久源建筑安装有限公司。2006年10月20日，湖北久源建筑安装有限公司将该工程转包给极顺公司。2012年3月，因久润公司、湖北久源建筑安装有限公司、极顺公司、陈昉韬在施工过程中发生纠纷，久润公司诉于一审法院，要求极顺公司、陈昉韬交付密云县久润花园小区16号商住楼（现更名久润花园西区5号楼）5-1至5-19的十九套商铺等。2012年2月，一审法院作出（2012）密民初字第02374号民事判决书。久润公司、湖北久源建筑安装有限公司、极顺公司均不服判决。上诉于本院。本院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06085号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。一审法院另行组成合议庭进行了审理，2015年7月作出（2014）密民初字第4470号民事判决书：确认北京极顺建筑有限公司用已经出售的三十一套涉案房屋抵顶北京久润房地产开发有限公司应付北京极顺建筑有限公司工程款有效（详见清单）；清单记载了久润花园西区5号楼（原久润花园16#楼）5-1至5-19的商铺十九套，久润花园西区5号楼行宫街25-2、25-4至25-9的商业房七套。久润公司、湖北久源建筑安装有限公司不服判决，上诉于本院。2015年12月9日，本院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。一审法院作出的（2014）密民初字第4470号及本院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书主要依据以下三份证据：证据一、2008年4月15日，久润公司与极顺公司达成备忘录一份，约定：“一、由极顺公司代拆久润公司代征地上陈文玲、马长生、刘春等三户居民，拆迁补偿的房屋及现金由极顺公司先期垫付解决，最终由久润公司给予同等面积房屋（或按时价折现）和现金支付给极顺公司，同时按每拆一户奖金5万元奖励极顺公司。二、久润公司同意16号楼极顺公司办公用房和陈昉韬个人住房进行顶账并装修入住，顶账价格为每平方米3000元。鉴于目前16号楼未办理竣工手续，极顺公司保证不会影响16号楼的验收，建委及验收部门由极顺公司负责联系，如因入住影响验收，一切后果由极顺公司全部承担。三、鉴于当前的资金状况，双方同意久润公司用16号楼全部商铺抵顶极顺公司工程款，顶账价格按合同执行，原则上低于市场销售价10％。”证据二、2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具授权委托书，其内容为：“兹授权北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）可以出售北京久润房地产开发有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久润房地产开发有限公司应付给陈昉韬的工程款。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋如北京久润房地产开发有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久润房地产开发有限公司自行承担。”证据三、2010年2月1日，在住建委领导的主持下，久润公司代表严刚汉与久源公司代表陈昉韬在密云县住房和城乡建设委员会处达成会议纪要，其内容为：“关于北京久润房地产开发有限公司，以住宅房产已抵顶湖北省龙感湖建筑安装总公司工程款一事，依实际情况达成如下一致意见：1、门面房按4200元／㎡计算。2、住宅房按3200元／㎡计算。以上房价由双方共同确认，在一周内核实完财务手续，双方尽快决算。3、关于其余工程款，双方做出还款计划，加入备案资料中。”2011年4月11日、13日，久润公司用久润花园西区3—2—1104室、3—1—1001室、3—1—1101室、3—1—703室、3—1—802室、3—2—902室、3—2—1002室、3—2—803室、3—1—1103室、3—2—103室、3—2—102室、3—1—1003室、2—1—904室、2—2—101室、2—2—804室、久润花园东区7—5—302室共16套房屋协议价每平方米3200元，总价款5879360元，抵顶给付极顺公司工程款，并出具了出库单。极顺公司以上述《备忘录》、《授权委托书》、《会议纪要》及（2014）密民初字第4470号和（2015）三中民终字第11883号民事判决书为依据诉于一审法院。经质证，陈书平对上述《备忘录》、《授权委托书》、《会议纪要》不予认可。陈书平向一审法院提交了与购买涉案房屋有关的票据、久润公司与陈书平于2014年1月21日签订的北京市商品房现房买卖合同、涉案房屋不动产权证书（产权证号为：X京房权证密字第XXXX号，房屋所有权人为陈书平，房屋坐落为密云县久润花园西区5号楼1层1单元5-2，登记时间为2014年2月10日，建筑面积为69.93平方米）等，拟证明购买涉案房屋的合法性。经质证，极顺公司对证据的真实性认可，对证明目的不认可。诉讼过程中，经极顺公司申请，一审法院前往北京市规划和国土资源管理委员会对涉案房屋的不动产权利及其他事项登记信息进行调查，经查，涉案房屋现并不存在设立抵押权及查封等情况。另查，密云区××系（2014）密民初字第4470号民事判决书清单中记载的久润花园西区5号楼5-1至5-19的商业房十九套中的一套，该房屋一直处在极顺公司的控制之下。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告久润公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于极顺公司请求确认久润公司与陈书平之间关于密云区××房屋的房屋买卖合同无效的诉讼请求，根据查明的事实，极顺公司未能提供充分证据证明陈书平与久润公司就涉案房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》存在法定的无效情形，故其要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持；关于极顺公司要求确认陈书平关于涉案房屋的所有权登记无效的诉讼请求，一审法院认为：1、《北京市商品房现房买卖合同》签订时，因久润公司与极顺公司之间尚有建设工程施工合同纠纷，久润公司明知涉案房屋归属存在争议，在此争议未解决的情况下，久润公司径行与陈书平签订现房买卖合同及办理房屋所有权证的行为，具有主观上的恶意，有违诚信；2、《北京市商品房现房买卖合同》签订时，该房屋已经是现房且由极顺公司实际控制，陈书平亦自称签订合同曾前去涉案房屋查看，在此情形下陈书平对于涉案房屋实际状况应当是明知的，但陈书平未进一步向久润公司了解询问涉案房屋情况，以保证交易的真实性、正当性，就与久润公司办理了物权变更登记，与交易习惯不符，亦未尽到谨慎注意义务，陈书平取得房屋所有权证后，久润公司持续数年仍未交房，陈书平亦未举证证明其向作为出卖方的久润公司或向实际控制涉案房屋的极顺公司主张过权利，陈书平此行为亦不符合常理，一审法院认定陈书平在进行物权登记时主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得，因久润公司与陈书平主观上均不具有善意，故陈书平取得物权登记的行为不能认定为有效，对于极顺公司该项诉求，一审法院予以支持。因陈书平取得物权登记的行为无效，故此时应该按照处理一房数卖纠纷的原则确定谁能够依法取得涉案房屋，根据一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但是已办理登记的恶意买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人的原则，故涉案房屋应由极顺公司依法取得。久润公司与陈书平均具有过错，对给极顺公司造成的损失均应当承担责任，故对极顺公司要求久润公司与陈书平协助其办理产权登记手续的诉求，一审法院予以支持；但其要求久润公司与陈书平承担产权变更登记费用的诉求，依照有关规定和交易习惯应由极顺公司承担，故对该项诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、久润公司与陈书平之间关于密云区××房屋的物权变更行为无效。二、久润公司、陈书平于判决生效之日起十日内协助极顺公司办理关于密云区××房屋的物权变更登记手续。三、驳回极顺公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈书平向法庭提交的证据有：证据1、两份活期交易明细（未列明银行名称、也无银行盖章），证明目的是陈书平已经足额支付了房款，该协议并未损害极顺公司的利益。证据2、与久润公司、极顺公司相关的判例。极顺公司的质证意见是：陈书平提交的证据均不属于新证据。在本院审理中，陈书平称其共购买了三套房屋，将购房款全部以转账的方式支付给了朱金明，最后一笔款项的支付时间是2014年3月3日办理房屋登记之后。经询，陈书平称购房后其一直要求久润公司交付房屋，但是久润公司称不用担心，如果违约会赔钱。陈书平认可其并未实际占有、使用涉案房屋，但认可曾将涉案房屋进行过抵押登记。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审笔录予以佐证。本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，久润公司因与极顺公司存在工程款纠纷，久润公司将涉案房屋作为工程款折抵，并交由极顺公司实际控制。而后，久润公司却又与陈书平另行签订《商品房现房买卖合同》，并将该房屋过户至陈书平名下，久润公司明显具有主观恶意。陈书平上诉认为，本案中久润公司与陈书平签订房屋买卖合同并办理过户时系有权处分，不适用善意取得制度。对此本院认为，陈书平在签订涉案《商品房现房买卖合同》时，涉案房屋已交由极顺公司实际控制，并已有人实际居住，但陈书平未进一步与涉诉房屋出售方久润公司了解询问情况依旧与久润公司签订合同，并未尽到相应的审慎注意义务且于交易习惯不符；案涉房屋过户后，久润公司长期未将房屋交付于陈书平，但陈书平亦未向久润公司和实际控制房屋的极顺公司主张相应权利，陈书平的上述种种行为均不合常理。鉴于久润公司与陈书平在主观方面均不具有善意，按照处理一房数卖纠纷合同履行的原则，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但已经先行办理登记的恶意买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，故涉案房屋应由极顺公司依法取得。综上所述，陈书平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5706元，由陈书平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  张 帆二〇二〇年三月十日法官助理  朱宏哲书 记 员  刘 慧