广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终428号上诉人（原审被告）：丘慧超，澳门特别行政区居民，女，1959年6月9出生。委托诉讼代理人：徐嘉艺，广东雅尔德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈树文，广东雅尔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晓玲，女，1988年1月7日出生，汉族，身份证住址：深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈霞，广东旭晨律师事务所律师。上诉人丘慧超因与被上诉人刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丘慧超上诉请求：一、撤销一审判决第三项，即上诉人不需向被上诉人支付违约金人民币37240元（以下货币均为人民币）；二、本案一、二审诉讼费、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未查清事实。被上诉人诉请要求上诉人承担高额违约金的诉求具有严重的主观恶意性，不应得到法院支持。首先，本案上诉人在履行《房屋买卖合同》（以下简称“合同”）的过程中并无过错。根据上诉人与被上诉人签订的合同第十三条之约定：“卖方需保证对该物业享有完整的处理权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在签署合同前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担因此引起的一切法律责任。”在双方签订合同前，卖方即上诉人的先合同义务是已经完全履行到位的，上诉人对涉案财产享有完整的处理权，上诉人能够完全支配涉案财产，且涉案财产并无对应的产权、债务等纠纷，已尽到了己方的先合同义务。关于(2015)深罗法民二初字第5118号案对本案涉案财产查封事宜，案外人熊某海以58436元的民间借贷纠纷为由查封上诉人价值两百多万元的涉案财产是上诉人始料未及的，该查封行为亦是上诉人所不能遇见、无法避免和无法克服的；再者，上诉人在2015年9月30日收到起诉状并知悉查封情况后，已在第一时间联系查封法院及承办法官对涉案财产进行解封。其次，2015年7月14日由被上诉人与上诉人代理人曾某办理的资金托管手续及银行承诺贷款事宜，虽曾某是经上诉人合法授权的代理人，但其配合被上诉人办理资金托管等手续的时间并非上诉人的真实意思表示，被上诉人通知上诉人办理资金监管手续的时候，因案外第三人熊某海曾明确表示将申请法院查封涉案财产，所以当时上诉人是明确表示拒绝的，其能够办理该手续亦是因被上诉人私自串通代理人并冒签上诉人的签名才得以办理成功。且根据常理亦可得知，上诉人在知悉《房屋买卖合同》将有可能不能如期履行的情况下，理应是及时与案外人熊某海协商还款事宜及协商与被上诉人延期履行合同的，而绝非配合被上诉人履行合同义务，让己方处于严重违约的被动处境。这亦是上诉人在庭审过程中坚决否认前往配合办理资金监管手续及亲自签名的原因所在，也是被上诉人为加重上诉人违约责任的目的所在。综上，一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金372400元属认定事实错误，上诉人请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人刘晓玲辩称：上诉人的上诉理由完全与事实不符，实际是上诉人在将房屋卖给被上诉人后，因其房产被查封而无法转让，导致被上诉人损失。被上诉人已经按照合同履约，交付了首期款并办理了资金监管及按揭手续，在履行合同中，被上诉人没有任何过错，上诉人应按照合同承担违约责任。原审判决依照事实和法律，依法作出判决，应予以维持，请求法院驳回上诉人的上诉请求。刘晓玲向一审法院起诉请求：1、解除刘晓玲与丘慧超于2015年7月6日签订的《房地产买卖合同》；2、丘慧超返还刘晓玲定金10万元；3、丘慧超支付刘晓玲违约金372400元；4、丘慧超承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、位于深圳市××花园××房产的权利人为丘慧超，用途为住宅，建筑面积为54.92平方米，房产证号码为20××**。2015年7月6日，刘晓玲（买方）与丘慧超（卖方）签订了《房地产买卖合同》（编号：000902），双方约定：丘慧超将涉案房产出售给刘晓玲，转让成交价为1862000元。合同第三条约定，该房地产交易定金为10万元，在签订合同当日支付；首期款需在签署合同之日起30日内付清，并应于约定的应付首期款之日起3日内办理银行按揭申请手续。双方同意首期款指定银行监管，双方与监管机构签署资金监管协议。买卖双方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手楼买卖合同》，并办理递件过户手续。合同第四条约定，涉案房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，须于签订本合同之日起十五日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户手续，并与担保公司签订担保合同；等等。合同第十四条约定，买方逾期履行义务的，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按每日万分之四支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定，卖方逾期履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按每日万分之四支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还卖方已支付的定金。合同中还约定了双方的其它权利和义务。二、上述《房地产买卖合同》签订当日，刘晓玲依约向丘慧超支付定金10万元，丘慧超向刘晓玲开具了收据。2015年7月14日，刘晓玲与丘慧超的委托代理人曾某到中国工商银行深圳**支行办理了首期款资金监管，双方与监管银行签订了《二手楼交易资金监管协议》；后刘晓玲将剩余首期款562000元存入银行监管账户。合同签订后，刘晓玲向中国工商银行深圳**支行申请按揭贷款；2015年8月21日，中国工商银行深圳**支行向刘晓玲出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就涉案房产向刘晓玲发放贷款120万元。三、因丘慧超与案外人熊某海的借款合同纠纷，一审法院出具(2015)深罗法民二初字第5118号民事裁定书，于2015年8月12日查封了涉案房产。刘晓玲于2015年9月30日提起本案诉讼，提出财产保全申请并由案外人深圳市HR融资担保有限公司提供相应的保证担保。一审法院于2015年10月10日轮候查封了涉案房产；一审法院于同日出具(2015)深罗法民二初字第5118-1号民事裁定书，解除对涉案房产的查封。截至庭审之日，涉案房产仅有本案的查封。四、庭审中，丘慧超抗辩称，对委托代理人曾某代理丘慧超办理资金监管的行为认可，但是该代理人的行为并非丘慧超的真实意思表示，该行为有悖于丘慧超的意愿，且丘慧超本人并未实际到场办理资金监管手续。庭审中，丘慧超认为合同约定的转让成交价百分之二十的违约金过高，要求法庭予以调整。一审法院认为，刘晓玲与丘慧超签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。合同签订后，刘晓玲依约支付定金、向银行申请办理首期款监管、将剩余首期款转入银行指定监管账户，向银行申请按揭贷款并获得银行贷款承诺。丘慧超在庭审中抗辩称，涉案合同签订在前，涉案房产被查封在后，属不可抗力，因此，应当免除或部分免除丘慧超不能履行或不能如期履行合同的责任。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，涉案房产因丘慧超与案外人熊某海的民间借贷纠纷被一审法院另案查封，该事由并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此，丘慧超的该抗辩意见，一审法院不予采纳。此外，丘慧超抗辩称，对丘慧超的委托代理人曾某代理丘慧超办理资金监管的行为认可，但是该代理人的行为并非丘慧超的真实意思表示，该行为有悖于丘慧超的意愿，且丘慧超本人并未实际到场办理资金监管手续。对此，一审法院认为，丘慧超具备完全民事行为能力，其签署经公证的《委托书》，明确授权曾盎代为办理涉案房产的赎楼、过户、资金监管等相关手续；而代理人曾某在代理权限内的代理行为，对被代理人即丘慧超有约束力，因此，曾某与刘晓玲办理资金监管手续的行为合法有效，其法律后果由丘慧超承担。丘慧超的该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。刘晓玲已严格依照合同约定履行了相应义务，但，涉案房产于2015年8月12日被一审法院另案查封，无法继续如约办理过户手续，丘慧超已构成根本违约。综上，导致房屋买卖合同未能如约继续履行的原因在于涉案房产被查封，过错不在刘晓玲而在丘慧超，刘晓玲是守约方，丘慧超是违约方，丘慧超应承担相应的违约责任。刘晓玲作为守约方，诉请解除双方签订的（（房地产买卖合同》，符合法律规定与合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，丘慧超应将定金10万元退还给刘晓玲，刘晓玲要求丘慧超退还定金金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋买卖合同明确约定“如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金”，既约定了定金又约定了违约金，刘晓玲作为守约方，选择适用违约金条款要求丘慧超支付违约金是其合同权利，一审法院予以支持。丘慧超认为违约金的约定过高，要求法庭调整。因刘晓玲依照合同履行了相关义务，其已获得银行的贷款承诺，此时，只要丘慧超配合刘晓玲继续履行合同，则刘晓玲、丘慧超的合同目的均可达到，但因丘慧超的原因涉案房产被查封，无法过户至刘晓玲名下，导致刘晓玲签订涉案合同的目的落空。鉴于丘慧超的违约行为发生在刘晓玲获得银行的贷款承诺之后，一审法院结合合同的履行情况、合同的约定及我国合同法的相关规定，对双方约定的违约金的标准予以认可。刘晓玲要求丘慧超支付违约金372400元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除刘晓玲与丘慧超于2015年7月6日签署的《房地产买卖合同》（编号：No.000902）；二、丘慧超应于本判决生效之日起十日内向刘晓玲返还购房定金10万元；三、丘慧超应于本判决生效之日起十日内向刘晓玲支付违约金372400元。如果丘慧超未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8386元、保全费2882元，均由丘慧超负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，一审法院在另案中于2015年8月12日查封涉案房产后，丘慧超请求以存款58436元置换被保全的房产，一审法院于2015年10月10日作出（2015）深罗法民二初字第5118-1号民事裁定书，裁定冻结丘慧超的存款，同时解除对涉案房产的查封。本院认为，本案的案由为房屋买卖合同纠纷。刘晓玲与丘慧超签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。丘慧超作为出卖方，应保证房屋处于可转让状态，并履行相应的合同义务。合同履行过程中，因涉案房屋被查封，导致合同无法履行，丘慧超构成违约，刘晓玲请求解除合同并要求丘慧超承担违约责任，具有事实和法律依据。丘慧超主张案外人熊某海与刘晓玲恶意串通、其代理人也与刘晓玲恶意串通，损害丘慧超的利益，但其未提供充分证据予以证明，故该主张依据不足，本院不予采信。丘慧超申请调低违约金，考虑到本案合同不能按约定期限履行是因案外人申请查封涉案房产所致，丘慧超也采取措施解除了查封，但由于双方纠纷已经发生且丧失信任，双方无法就继续履行进一步协商达成一致，故本院根据本案实际情况酌情调低违约金标准至转让成交价的15%，即279300元。综上所述，丘慧超上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1679号民事判决第一项、第二项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1679号民事判决第三项为：上诉人丘慧超应于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘晓玲支付违约金279300元；三、驳回被上诉人刘晓玲的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计15272元，由刘晓玲负担272元，由丘慧超负担15000元；一审保全费2882元由丘慧超负担。上述费用不另收退，丘慧超迳付刘晓玲10996元。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年五月二十六日书记员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。