河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初31974号原告(反诉被告)：李永刚，男，汉族，1979年9月24日出生，住河南省扶沟县。委托代理人：张劼，河南文丰律师事务所律师。委托代理人：张晓松，河南文丰律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：刘清晨，男，汉族，1986年12月11日出生，住郑州市金水区。原告(反诉被告)李永刚与被告刘清晨(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告(反诉被告)李永刚的委托代理人张劼、张晓松,被告(反诉原告)刘清晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永刚向本院提出诉讼请求：1、确认其与刘清晨于2018年9月4日签订房屋租赁合同已经解除；2、刘清晨向其支付截至2019年10月1日房屋租金15899.4元、物业费2737.5元及逾期利息326.94元（按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年10月31日，主张至实际付清之日）；3、刘清晨立即搬离所租赁房屋、恢复租赁前状态并支付合同解除之后的房屋占用费12719.52元（每日按当年月租金4%暂计算至2019年10月31日，主张至实际搬离之日）及物业费；4、诉讼费由刘清晨承担。事实与理由：李永刚与刘清晨签订房屋租赁合同，将阅山公馆4号楼一层73平方米房屋出租给刘清晨，租赁期限自2018年8月18日至2021年8月17日,刘清晨未按约定缴纳租金及物业费构成违约,其于2019年10月1日向刘清晨送达解除合同通知书。鉴于案涉房屋租赁合同已于2019年10月1日解除，被告应支付欠付费用及逾期利息、搬离所租赁房屋并缴纳合同解除后房屋占用费。刘清晨辩称：双方于2018年9月4日签订房屋租赁合同，因李永刚多次使用违法手段阻挠其正常经营活动，已于2019年11月25日房屋腾空后实际解除并告知李永刚，因李永刚向其索取高额不合理费用未接受，李永刚不同意接收房屋。李永刚所主张房屋物业费因合同已经明确注明由其自理，其从未委托李永刚代缴物业费。关于李永刚主张房屋租赁费其已于2019年10月21日支付2万元。至于房屋占用费，其已于2019年11月25日将房屋腾空并告知李永刚，李永刚不同意接收房屋属于过错方，该主张不合理。反诉原告刘清晨向本院提出反诉请求：1.解除其与李永刚于2018年9月4日签订房屋租赁合同；2.驳回李永刚诉讼请求；3.李永刚返还租赁押金10000元；4.李永刚使用非法手段对其店铺造成停业13天（断水1天、断电1天、锁门1天、行政处罚10天）实际经营损失37649.95元；5.本案诉讼费由李永刚承担。事实和理由：其与李永刚于2018年9月4日签订房屋租赁合同后一直按合同约定正常足额缴纳房租，但2019年8月28日李永刚在未事先通知情况下使用非法手段联合物业人员对其正常经营店铺停电，8月29日停水、8月30日将店铺大门上锁。其于10月21日交李永刚现金2万元，于2019年11月25日将房屋腾空，于11月26日告知李永刚，同时找到新的承租人并协商转让费2.8万元，收取新租户1万元转让定金。反诉被告李永刚针对反诉请求辩称，1.其于2019年10月1日向刘清晨送达解除合同通知书，且双方均同意解除合同。2.刘清晨未按合同约定缴纳租金多次催缴未果。3.刘清晨所谓损失系因其自身原因造成与其无关。4.房屋租赁押金不应返还。李永刚针对其诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交商品房买卖合同、阅山公馆商铺租赁合同、房屋租赁合同、证明、通知函、解除合同通知书等证据。刘清晨针对其反诉请求及本诉答辩意见向本院提交行政处罚决定书、录像、视频、停业13天损失计算表、收银日结清单、7天外卖饿了么及美团线上营业额数据、收据、云闪付转账截图、欠租明细表、支付宝转账截图等证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月4日，出租方李永刚（甲方）与承租方刘清晨（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落在阅山公馆4号楼一层商铺的房屋出租给乙方办公使用，房屋共计73平方米，租赁期限为3年，自2018年8月18日至2021年8月17日止；首年租金每月每平米均价132元，首年月租金共计9636元，以后每年递增10%，自合同签订之日起，每3个月交纳一次租金，每期租金应于上期租金到期20日前为交纳时间，节假日顺延至工作日的第一日。2018年8月18日至2019年8月17日，季租金28908元，房租总额115632元；2019年8月18日至2020年8月17日，季租金31798.8元，房租总额127195.2元；2020年8月18日至2021年8月17日，季租金34978.68元，房租总额139914.72元。乙方应于合同签订当日向甲方支付租赁该租房押金1万元及缴纳第一期租金28908元。自合同生效日起，物业管理费、水、电、燃气费用由乙方承担。乙方无正当理由未按时交纳租金，且经甲方催告后10日内仍拒不缴纳，甲方有权没收租房押金，解除本合同。合同无论何种原因终止的，乙方5日内将房屋归还甲方，不可拆除的固定装修设施由双方协商归甲方所有，乙方的其他设施和物品自行搬迁，如在5日后乙方未搬离的，甲方每天按当年月租金的4%收取乙方房屋占用费，超过10日视为乙方自行放弃租赁屋内物品，甲方有权自行处理乙方遗留物品。上述合同签订后，2018年9月21日，刘清晨向李永刚交租房押金1万元。2019年9月18日，李永刚因刘清晨迟延交纳第二年第一季度房租向刘清晨邮寄催要租金及物业费34171.3元通知函，刘清晨于2019年9月19日签收。2019年9月30日，李永刚向刘清晨邮寄解除合同通知书，刘清晨于2019年10月1日签收。2019年10月21日，刘清晨通过云闪付向李永刚支付2万元房租。另查明：在租赁期间，刘清晨将房租交至2019年8月17日，李永刚将物业费交至2019年12月31日，刘清晨未支付2019年8月18日至2019年10月1日房租15899.4元（31798.8元÷90天×45天）。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，李永刚与刘清晨签订房屋租赁合同，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，并受法律保护。根据李永刚及刘清晨提供房屋租赁合同、收据、转账凭证及庭审笔录等可以认定，刘清晨未按约定在2019年7月29日前支付第二年第一季度租金，经李永刚催告后无正当理由仍拒不缴纳，其收到李永刚解除合同通知后亦未提出异议，故本院确认双方于2018年9月4日所签合同予以解除，其解除时间根据刘清晨接收解除合同通知书时间应为2019年10月1日。因此，双方均要求解除合同的请求，本院予以准许。李永刚要求刘清晨向其支付2019年8月18日至2019年10月1日房屋租金15899.4元，根据查明事实，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，房屋租赁合同于2019年10月1日解除，刘清晨于2019年11月25日搬离房屋，根据上述规定，刘清晨应按合同约定租金支付该期间即自2019年10月2日至2019年11月25日房屋占有使用费19432.6元（31798.8元÷90天×55天），李永刚关于该部分主张虽有双方约定计算标准但与法律规定不符，故其请求刘清晨支付房屋占有使用费，本院仅支持19432.6元，超出部分数额不予支持。关于物业费，刘清晨租赁期间即自2018年8月18日至2019年11月25日经计算为2786.2元[73平米×2.5元×15个月+（73平米×2.5元）÷30天×8天]，合同虽约定由刘清晨支付，而实际上该部分费用李永刚已支付至2019年12月31日。因此，现李永刚请求其支付租赁期间上述该部分物业费，理由正当，本院予以支持。关于李永刚主张逾期利息，双方未约定，本院不予支持。关于刘清晨主张返还房屋租赁押金的请求，因其欠付租金、物业费，李永刚依双方合同约定，将其扣除抵作其应付款项，并无不当。故其该请求本院不予支持。关于刘清晨请求李永刚向其支付店铺停业13天（断水1天、断电1天、锁门1天、行政处罚10天）实际经营损失37649.95元，因其提供证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，刘清晨应向李永刚支付房屋租赁期间尚欠租赁费15899.4元、物业费2786.2元及解除合同后房屋占有使用费19432.6元，共计38118.2元，扣除其于2019年10月21日支付2万元、押金1万元后，仍需支付8118.2元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李永刚与刘清晨于2018年9月4日签订房屋租赁合同于2019年10月1日解除；二、刘清晨于本判决生效之日起十日内支付尚欠李永刚房屋租金及物业费共计8118.2元；三、驳回原告李永刚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘清晨的反诉请求。如果刘清晨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取296元，反诉案件受理费496元，以上共计792元，由李永刚负担220元、刘清晨负担572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  苏占卿二〇二〇年三月九日书记员  孙芸芸