福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终302号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈翔宇，男，1994年4月9日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：童英豪，浙江言迪律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：应意溶，女，1973年5月15日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：史柳彬、阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 上诉人陈翔宇、上诉人应意溶因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈翔宇上诉请求：撤销一审判决第二、三项判决，改判应意溶赔偿陈翔宇损失912873元，并赔偿陈翔宇购房款90万元及利息[以1812873元为基数，自起诉之日（2017年3月28日）起同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际归还之日止]。事实和理由：陈翔宇与应意溶于2017年1月10日签订《房地产买卖协议书》，签订后陈翔宇按约履行了付款义务。2017年3月16日应意溶与案外人傅建霞也签订了《房地产买卖协议书》，将同一商品房再次转让，且已与案外人傅建霞办理不动产转移登记，导致陈翔宇与应意溶之间的《房地产买卖协议书》不能继续履行。应意溶的的行为属于一房二卖，构成严重违约，依法应承担民事责任。一审法院认定责任错误，一审法院认为“陈翔宇知情应意溶提出解除《协议书》后未能及时采取适当措施将购房款及时收回，致使损失扩大；综合本案陈翔宇尚未支付全部购房款，确定陈翔宇对本案损失承担40%责任。”陈翔宇不应当承担该责任。陈翔宇在一审起诉时，涉案房产尚未办理转移登记，陈翔宇当时要求继续履行合同，故将购房款转回应意溶并无过错；陈翔宇按合同约定按期支付了定金5万元；首期购房款45万元；第二期购房款45万元。此后也根据《协议书》第十二条补充条款从2017年2月1日起，支付本案所涉房产的贷款本金及利息，陈翔宇按约履行合同义务不存在过错；本案损失产生的根本原因系应意溶一房二卖，导致了《协议书》无法继续履行，导致了本案损失的产生，故损失应由应意溶承担。根据过错原则责任原则以及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋房价上涨，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。且本案房屋差价已经过估价，确定差价损失为912873元应由应意溶承担。 应意溶辩称：一、本案案涉合同无效，系陈翔宇与李安飞、应美华和蔡莺依恶意串通，侵害了答辩人的权益，具体事实和理由详见答辩人的上诉状。二、合同的效力问题，属于人民法院依职权审查的内容，应当依法追加李安飞、应美华和蔡莺依为本案的当事人，依法查清有无恶意串通，有无侵害答辩人利益。答辩人在一审时数次书面申请要求追加上述三人为本案的当事人，但被一审法院驳回或未响应，导致一审程序错误，故因程序错误，二审法院应当再次发回重审，以显程序公正。三、即使合同有效，答辩人认为一审法院认定的损失过高且答辩人承担的比例过重，二审法院应当根据事实并结合过错责任原则综合裁判。（一）法院认定的损失过高。从答辩人的实际收益来看是26.8万（205万-178.2万=26.8万元）。从按照评估时点的差价来看是478786元（2694873元-2216087元=478786元），2017年1月10日的评估价为2216087元，2017年3月25日的评估价为2694873元。一审法院以2017年3月25日的评估价2694873元减去合同价178.2万等于912873元作为损失的基数，明显事实认定错误，且不公平。答辩人认为，在一审法院已经就205万元的价格进行了事实认定，被答辩人对该事实也无异议，即答辩人的收益是26.8万元。故应当按照答辩人的实际收益26.8万元作为损失的基数较为合理，再根据过错责任原则综合裁判。（二）根据合同法的规定，违约责任不得超过损失的30%，而一审法院认定912873元的损失占合同金额178.2万元的51.2%，损失偏高且认定答辩人承担60%的责任比例也偏高，所以一审法院适用法律错误，二审法院应当予以纠正。 应意溶上诉请求:撤销一审判决，改判驳回陈翔宇的诉讼请求，支持应意溶的反诉请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定案件事实不清、程序错误，适用和理解法律错误，导致判决结果错误。主要如下：一、一审法院以李安飞、应美华和蔡莺依不是本案讼涉商品房的买受人和实际出资人，不足以证明李安飞、应美华和蔡莺依与陈翔宇存在恶意串通行为，认定《房地产买卖协议书》有效，系事实认定和法律适用错误。综合在案证据，足以认定李安飞、应美华、蔡莺依与陈翔宇恶意串通，损害应意溶利益，应当依法认定《房地产买卖协议书》无效。一审法院未查明应意溶在支付利息时，已经多支付了陈翔宇1万元，系认定事实和适用法律错误。根据一审法院在事实认定中查明的陈翔宇支付应意溶利息，每月6600元，两个月共计利息13200元。但是应意溶在归还陈翔宇利息支出时，已经多支付了1万元。一审未就应意溶多支付陈翔宇的1万元予以扣减，属于认定事实和适用法律错误。二、一审程序错误，二审应当发回重审。2019年4月18日，应意溶向一审申请追加李安飞、蔡莺依和应美华为反诉被告或第三人。2019年8月15日应意溶收到（2018）闽0603民初191号之四民事裁定书：驳回应意溶追加李安飞、蔡莺依和应美华为反诉被告或第三人的申请。应意溶在收到该裁定后，于2019年8月16日又向一审法院邮寄并送达了追加本诉第三人申请书，一直未予回应。应意溶认为应当追加李安飞、蔡莺依和应美华为本诉的第三人，一审法院未依职权追加也未按应意溶申请追加，程序错误明显，二审法院应当予以纠正。三、一审法院认定陈翔宇的可得利益损失为912873元，系认定事实错误和适用法律错误。1.一审认定陈翔宇的可得利益损失为912873元，系认定事实错误。2、一审法院适用和理解合同法第113条错误，对可得利益赔偿应当予以限制。四、一审作出的（2018）闽0603民初191号民事裁定书，是一个错误的裁定。根据金华市中级人民法院的查明的事实，裁定冻结的账户，实际上已被应美华挪用，请求二审法院依法查明。 陈翔宇辩称，一、《房地产买卖协议书》系答辩人与应意溶之间签订，是双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同的相对性原则，答辩人陈翔宇与应意溶是适格双方当事人。案外人李安飞与应意溶之间系委托关系，案外人李安飞与陈翔宇之间不存在直接的法律上的关系，至于应意溶认为的李安飞导致房价偏低等问题，系其内部的委托关系问题，其可以另案主张，与本案无关。二、应意溶称“空白部分由陈翔宇自行添加，任何条款都根本没有任何协商”纯属捏造。《房地产买卖协议书》系由双方协商金额以及付款方式后，由应意溶自行补充的贷款余款付款方式，并且答辩人在支付完90万房款后，根据协议的补充条款以代为支付房贷的方式支付房屋尾款。三、一审法院查明的事实正确。一审法院根据答辩人提供的证据可以看到，双方签订《房地产买卖协议书》后答辩人按协议按期向应意溶支付了购房定金、首期购房款、第二期购房款以及按揭款。答辩人与应意溶之间的短信以及微信来往都能证明双方对购房和付款进行交流，是当时双方真实的意思表示。对于应意溶的违约行为，答辩人没有放弃追究其违约责任的意思表示。四、保全行为并不存在程序错误。2017年3月答辩人起诉后，对涉案房产进行了查封，导致第三人在过户过程中被迫中止，过户已经基本完成，在（2017）闽0603民初797号案件被发回重审后，答辩人就进行了变更诉讼请求，继续保全涉案房屋已经会导致第三人的利益也受到损失，导致案件更加复杂。综合考虑后，答辩人进行了保全变更，符合法律规定。若应意溶对此保全行为以及（2018）闽0603民初191号裁定书存在异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：当事人对保全或先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。并且应意溶可以向一审法院提供其他等价担保物进行变更保全行为。五、一审法院对涉案房屋的评估符合相关法律规定，应予以支持。 陈翔宇向一审法院提出诉讼请求:1.确认陈翔宇与应意溶签订的《房地产买卖协议书》（以下称“《协议书》”）有效。2.应意溶继续履行《协议书》，将“福建省漳州市龙文区建元东路5号融信•翠湖2幢1101号商品房（以下简称“讼涉商品房”）交付给陈翔宇使用，并配合陈翔宇办理讼涉商品房不动产转移登记手续。诉讼中变更诉讼请求为：1.解除陈翔宇与应意溶签订的《协议书》。2.应意溶返还陈翔宇购房款90万及利息（以90万元为基数，自2017年3月27日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际还款之日止。）3.应意溶赔偿陈翔宇经济损失912,873元。4.保全费10,000元、鉴定费7,390元由应意溶负担。 应意溶向一审法院提出反诉请求:确认陈翔宇与应意溶签订的《协议书》无效。 一审法院认定事实如下：2017年1月10日，以应意溶为甲方（卖方），以陈翔宇为乙方（买方）的甲乙双方签订《协议书》，《协议书》载明“……一、应意溶自愿将座落在漳州市融信翠湖2幢1101号房地产，建筑面积184.24平方米，出售给陈翔宇，陈翔宇对应意溶所出售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、应意溶、陈翔宇双方议定该房地产总成交价为178.2万元。三、陈翔宇于2017年1月10日支付给应意溶5万元，做为购房定金。（1）首期购房款45万于2017年2月25日前陈翔宇支付给应意溶。（2）第二期购房款40万于2017年2月28日前陈翔宇支付给应意溶。（3）应意溶、陈翔宇双方定于2017年3月25日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。四、交房期限：应意溶向陈翔宇保证在2017年2月28号，将上述房地产正式交付给陈翔宇使用，保持现有的装修，如有物品移交，应在补充条款中列出清单。水、电、物业等费用应移交清楚。……八、应意溶必须提供上述房地产可办理房产证、土地证的合法手续，即应意溶办理自己名下的产权证及土地证之前应缴纳的一切税费由应意溶缴纳，办理交易过户所需的一切税费、按揭费用由陈翔宇缴纳。办理委托买卖公证费用由应意溶承担。九、违约责任：本契约在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。应意溶、陈翔宇双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。陈翔宇中途违约，应意溶有权取消定金。应意溶中途违约，应退还陈翔宇定金，并赔偿违约金178.2万元。……十二：补充条款：应意溶收到房款90万为准，其余与房屋有关任何费用均由陈翔宇承担，截止2017年1月30日止贷款88.2万元从2017年2月1日起，本金及利息均由陈翔宇支付……。” 2017年1月10日陈翔宇支付应意溶购房定金5万元。2017年1月25日应意溶向陈翔宇出具收条，收条载明“今收到蔡莺依（陈翔宇）漳州市融信澜园2幢1101室购房款（定金）共计50万元整，特立此据。（因出差不便，由李安飞代为支付45万元）。”2017年1月26日，李安飞代陈翔宇支付应意溶购房款45万元。2017年2月1日、3月1日陈翔宇支付应意溶按揭款6,600元。 2017年1月8日、10日，应意溶与案外人林锡南进行微信聊天，案外人林锡南通过微信告知应意溶，微信记录载明“美女你好。我有和你姐夫见面谈过了。”应意溶回复案外人林锡南微信载明“好。怎样？”案外人林锡南回复应意溶微信载明“听他的口气好像不会那么容易的。说要你大姐决定的意思。如果你一人能决定什么时候来都可以的。”应意溶回复案外人林锡南微信载明“你先把价格具体算好。我一个人能做主。我不知道事情会这么巧呀。”案外人林锡南回复应意溶微信载明“你腕转给他们讲一下吧。不然违约给他二万元。”应意溶回复案外人林锡南微信载明“除非他们自己说不定了。阿南，你也先别急。如果有转机和余地，我肯定会第一时间告诉你。” 2017年2月1日，陈翔宇通过短信告知应意溶，短信载明“阿姨，我翔宇房贷利息我转过来了。请查收下。”应意溶回复陈翔宇短信载明“收到了，6600对吗。”陈翔宇回复应意溶短信载明“对的。” 2017年2月27日，陈翔宇通过短信告知应意溶，短信载明“阿姨，我40万汇给小依妈妈了。”应意溶回复陈翔宇短信载明“打款凭证发我。”陈翔宇回复应意溶短信载明“我手机转的，那我明天去银行打印一下。” 2017年2月28日，应意溶通过短信告知案外人应美华，短信载明“姐。现在通货膨胀太厉害了。我先不卖。阿宇现在也只是小依男朋友。以后真结婚要，再说吧。我会处理好的。”案外人应美华回复应意溶短信载明“你自己跟他说吧。他同意就可以。” 应意溶通过短信告知蔡莺依，短信记录载明“小姨从小到大，从来没被外人欺过。做任何事，错就是错。但礼让过三次，那就不用了。你也知道打官司是无孔不入。”蔡莺依回复应意溶短信载明“出来混总是要还的。我从小就是被欺负长大的。所以现在有能力去欺负人了。也不用管我啊。就算他是我老公，你们自己之间有经济上的纠纷，也不关我的事情啊。你们自己爱咋咋地。我们两个又不受影响的。” 2017年2月28日，应意溶短信告知陈翔宇，短信载明“……阿宇，那边房产证也没下来，过户什么都办不了，我还是钱先打还给你，账号发个给我……。”陈翔宇回复应意溶短信载明“阿姨，房产证早点没事的，我相信您的。主要小依说她毕业要去厦门那边发展，房子还是1101，我相信您的眼光，去年我来漳州的时候也看到过这个小区，挺好的……。”同日陈翔宇支付应意溶40万元。 2017年3月3日，应意溶通过转账方式转入陈翔宇银行账户90万元，同日陈翔宇又将该款项通过转账方式转入应意溶银行账户。对此双方均通过短信告知对方，即2017年3月3日陈翔宇通过短信告知应意溶的短信载明“小姨，我收到您的转账90万？”应意溶回复陈翔宇的短信载明“我钱先还你，另外的按揭和利息要过几天打你，房产证没拿下来，现在过不了户，等房产证拿下来再转。”陈翔宇回复应意溶的短信载明“（1）意溶阿姨，房产证没做出来暂时不过户没有关系的，等您到时做出来了再过户给我也行的，您是小依的长辈，我还不相信您吗？那九十万元其中伍拾万元是我委托李安飞转给你的购房款（定金），其余四十万元余款也按照您购房合同的要求在2月28日转账到您工行的账户，想必您一定收到了。（2）购房款我先转回到您的账户，您不必因为房产证还不能过户的事情转还购房款给我。买房子这事情我也是慎重考虑的，我也都按照合同履行了。陈翔宇。”应意溶回复陈翔宇的短信载明“我还有其他事情，你先拿着，晚上给你电话。” 2017年3月7日，应意溶再次通过转账方式转入陈翔宇银行账户90万元，3月12日应意溶支付陈翔宇23200元，并于3月20日告知陈翔宇，其先将购房款退还，其中23200元为购房款利息及两个月银行按揭贷款，同日，陈翔宇退回90万。对此双方均通过短信告知对方，即2017年3月20日陈翔宇短信告知应意溶载明“意溶阿姨：我今天才刚刚发现您把我转给您的购买漳州市融信翠湖2栋1101室的90万元购房款转回我的银行卡上了，我不明白您两次转还购房款给我是什么意思？我之前跟您说过等房产证办出来再过户给我没有关系的，我是诚心诚意买您的房子的，而且我都是照您合同上面的要求去履行的，您什么也不说两次把购房款转还给我，如果是想单方毁约的话我是坚决不会同意的。我现在把90万元的购房款和利息先转还给您，您是我的长辈，买卖房子也是大事，还请您三思。陈翔宇。”应意溶回复陈翔宇短信载明“阿宇，正因好是大事，所以我才慎重考虑，先把房款转还给你，利息和你帮我付的按揭二个月二万三千二也已经转给你。”陈翔宇回复应意溶短信载明“小姨，正因为是大事，合同都签了，您不能说不卖就不卖啊。”应意溶回复陈翔宇的短信载明“我有其他考虑，希望你能理解。”陈翔宇回复应意溶短信载明“合同签了买卖就成立了，如果您不想卖就违约了啊，我是诚心诚意买您的房子的，我都按照合同上的要求履行了的，不能因为有其它考虑就单方毁约。您这样做是不受法律保护的，您自己也可以咨询一下律师。” 从2017年3月3日起至2017年4月12日应意溶多次将90万元转至陈翔宇账户，陈翔宇多次退回，直至应意溶的卡号为作废卡。 2017年3月8日、3月15日傅建霞向应意溶支付购房定金共计30万元，3月16日应意溶向傅建霞出具上述款项的收条。3月18日，以应意溶为甲方（卖方），傅建霞为乙方（买方），漳州市芗城区佳豪房产为丙方（中介方）的甲乙丙各方签订《房地产买卖协议书》，载明“……一、应意溶自愿将座落在漳州市融信翠湖2幢1101号的房地产，建筑面积184.24平方米，出售给傅建霞，傅建霞对应意溶所出售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、应意溶、傅建霞双方议定该房地产的总成交价为205万。三、付款方式：傅建霞于2017年3月16日支付应意溶30万，作为购房定金。（1）首期购房款50万元于2017年3月31日应意溶、傅建霞双方到公证处办理全权委托公证当日傅建霞支付给应意溶。（2）第二期购房款87.93万元于2017年3月31日由傅建霞代应意溶还清银行按揭款。（3）第三期购房款37.07万于2017年5月30日傅建霞用银行贷款放款时，傅建霞支付给应意溶。（5）应意溶、傅建霞定于2017年3月31日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条处理。四、应意溶向傅建霞保证在收到首期购房款当日，将上述房地产正式交付给傅建霞使用……九、违约责任：本合同在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向当地有管辖权的人民法院起诉。应意溶、傅建霞双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。若傅建霞中途违约，应意溶所收取的定金，不予退还。若应意溶或全权代理人中途违约，应退还傅建霞定金，并赔偿违约金30万元……十二、补充条款：1.应意溶保证该套房产在未办理过户到傅建霞指定人名下之前均无存在债权债务纠纷或法院查封拍卖及一房多卖行为，如有此种行为给傅建霞造成经济损失，应意溶自愿退还傅建霞所付房款并赔偿房款成交价20%给傅建霞。2.在签订合同之后，应意溶原银行按揭余款由傅建霞还清。3.合同签订之后，双方都不得有违约行为，如因房价波动影响双方违约，违约方自愿赔偿总房款成交价20%作为赔偿金。4.如因政策原因，委托公证合同不能履行过户之时，应意溶应无偿配合傅建霞办理过户手续……。” 2017年3月27日，傅建霞支付应意溶购房款50万元，同日应意溶将房屋交付给傅建霞，傅建霞丈夫黄建平缴交讼涉商品房物业费、水电公摊费等费用。同年3月29日，傅建霞支付讼涉商品房银行按揭贷款875,869.01元，应意溶出具上述款项的收条。同年3月30日，傅建霞丈夫黄建平以其名义与应意溶签订讼涉商品房买卖合同，向漳州市不动产登记中心申请讼涉商品房国有建设用地使用权、房屋不动产权转移登记，并缴交相应税费。2018年4月25日傅建霞、黄建平取得讼涉商品房《不动产权证》，编号闽（2018）漳州市不动产权第0009065号，产权人为黄建平。 陈翔宇于2017年3月28日向法院提起诉讼，同日申请财产保全，请求对讼涉商品房采取财产保全措施。一审法院于3月29日作出（2017）闽0603民初797号民事裁定书，3月31日向漳州市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封、冻结讼涉商品房。 2018年3月30日，陈翔宇向法院申请解除对应意溶名下讼涉商品房的冻结，一审法院经审查认为陈翔宇申请符合法律规定，裁定解除对应意溶名下址在福建省漳州市融信翠园2幢1101号房屋的冻结。 2018年3月29日，陈翔宇向法院申请财产保全，请求冻结应意溶寄存于应美华名下的投资款100万元。一审法院经审查认为陈翔宇申请符合法律规定，裁定冻结应意溶寄存于应美华名下的投资款100万元。 2018年4月18日应意溶向一审法院提出鉴定申请，鉴定事项为对《房地产买卖协议书》中“购房全款（178.2万）”的字迹与“应意溶”的字迹的形成时间的先后顺序进行鉴定。本院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定。2018年7月31日福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴[2018]文鉴字128号终止鉴定告知书，告知书载明：“……因未缴纳鉴定费用致使鉴定工作无法继续进行。……我鉴定中心决定终止此次鉴定工作……” 2018年4月19日陈翔宇向一审法院提出评估申请，评估事项为对漳州市融信翠湖2幢1101号房屋的市场价值（评估基准日为2017年3月25日）进行评估。一审法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司漳州分公司进行评估。2018年10月24日福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出闽建友估房字第××号房地产估价报告，报告载明：“……三、价值时点：2017年3月25日。六、估价结果：漳州市龙文区建元东路5号融信·翠湖2幢1101号住宅，建筑面积184.29ｍ²，分摊土地面积31.05ｍ²，评估单价14623元／ｍ²，评估价值2694873元。七、2.本报告的使用期限为自2018年10月24日（估价报告出具之日）起不超过一年……。” 2019年4月19日应意溶向一审法院提出评估申请，评估事项为对漳州市融信翠湖2幢1101号房屋的市场价值（评估基准日为2017年1月10日）进行评估。一审法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司漳州分公司进行评估。2019年5月30日福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出闽建友估房字第××号房地产估价报告，报告载明：“……三、价值时点：2017年1月10日。六、估价结果：漳州市龙文区建元东路5号融信·翠湖2幢1101号住宅，建筑面积184.29ｍ²，分摊土地面积31.05ｍ²，评估单价12025元／ｍ²，评估价值2216087元。七、2.本报告的使用期限为自2019年5月30日（估价报告出具之日）起不超过一年……。” 诉讼中，黄建平、傅建霞于2018年4月26日以其诉讼目的与请求已经达到为由向法院申请撤回起诉，一审法院经审查认为黄建平、傅建霞申请撤回起诉理由成立，予以准许。 一审法院认为，陈翔宇、应意溶双方于2017年1月10日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效。应意溶主张陈翔宇、蔡莺依、李安飞、应美华恶意串通，共同损害应意溶合法权益，要求确认《协议书》无效依据不足，不予支持。 《协议书》签订后，陈翔宇已依约履行付款义务，后应意溶以讼涉商品房不动产权证尚未办理为由要求解除《协议书》，陈翔宇明确表示不同意解除《协议书》，并且从陈翔宇多次退还90万元购房款的行为可以认定双方尚未就《协议书》解除达成一致意见，可认定《协议书》尚未解除。2017年3月16日应意溶与傅建霞签订《房地产买卖协议书》，将讼涉商品房再次转让，应意溶的上述行为属于一房二卖。本案讼涉商品房已办理不动产权转移登记，并已登记在黄建平名下，产权人为黄建平，致使陈翔宇与应意溶签订的《协议书》不能履行，应意溶的行为已构成违约，依法应承担民事责任。 《协议书》第三条约定应意溶、陈翔宇双方定于2017年3月25日以前办理相关交易手续。因应意溶于2017年3月16日与傅建霞签订《房地产买卖协议书》，将讼涉商品房再次转让，致使《协议书》约定双方定于2017年3月25日以前办理相关交易手续无法继续履行，可认定2017年3月25日为应意溶违约时间。本案陈翔宇要求应意溶赔偿因违约造成讼涉商品房差价损失理由成立，予以支持。讼涉商品房评估基准日确定为2017年3月25日，估价结果为2,694,873元。讼涉商品房差价损失为912,873元（2,694,873元－1,782,000元）。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案应意溶提出解除《协议书》时将所收受购房款返还陈翔宇，陈翔宇收到购房款后又多次通过转账方式支付给应意溶，陈翔宇得知应意溶提出解除《协议书》后未能及时采取适当措施将购房款及时收回，致使损失扩大；综合本案陈翔宇尚未全部支付购房款，确定陈翔宇对造成本案损失应承担40%责任，应意溶承担60%责任，即应意溶应赔偿陈翔宇损失547,723.8元（912,873元×60%）。 综上，陈翔宇要求解除《协议书》、返还购房款及应意溶应赔偿损失的诉求有事实和法律依据，予以支持。应意溶反诉要求确认《协议书》无效依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百一十九条规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，判决：一、解除陈翔宇、应意溶双方于2017年1月10日签订《房地产买卖协议书》。二、应意溶应于判决生效之日起10日内赔偿陈翔宇损失547,723.8元。三、应意溶应于判决生效之日起10日内返还陈翔宇购房款900,000元及利息（以900,000元为基数，自2017年2月28日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准的60%计算至本判决确定履行期限届满日止）。四、驳回陈翔宇的其他诉讼请求。五、驳回应意溶的反诉诉讼请求。一审案件受理费20,838元，由陈翔宇负担8,335.2元，应意溶负担12,502.8元。反诉受理费10,419元由应意溶负担。保全费10,000元，由应意溶负担6,000元，陈翔宇负担4,000元。 二审诉讼中，应意溶提供：一、李安飞身份信息、李安飞2014年7月18日出具给应意溶的借条、（2015）金永商初字第1365号民事判决书、申请执行书和（2017）浙0784执1615号执行款发放节点、2016年11月2日李安飞与上诉人应意溶的微信对话。欲证明李安飞实为本案房屋买卖合同纠纷的当事人。二、（2019）浙0784民初3467号民事判决书、（2019）浙07民终6246号民事判决书、（2019）浙07民终6246号法庭调查、询问笔录和（2018）闽0603民初191号民事裁定书。欲证明应美华明知与应意溶存在借贷关系，仍然歪曲事实，以寄存投资款为由配合一审法院冻结，一审法院虽然出具了冻结裁定，但未履行冻结措施，放任应美华挪用或者在冻结裁定作出时压根就没有该笔款项，很明显是应美华与陈翔宇恶意串通，损害应意溶利益。陈翔宇质证认为，对证据一真实性无异议，关联性有异议，本案购房合同当事人是陈翔宇，李安飞只是受托人，与本案无关。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议。陈翔宇申请财产保全及法院进行保全的行为合法。本院认为，根据陈翔宇作为合同当事人与应意溶签订购房合同以及其出资情况，陈翔宇作为本案房屋买卖合同的当事人事实清楚，应意溶主张李安飞实为本案房屋买卖合同的当事人，与客观事实不符，不能成立。至于应意溶提出的一审法院财产保全的合法性问题，一审法院已依法审查后作出明确回复。在一审法院作出（2018）闽0603民初191号民事裁定书后，应意溶以“案件主审人冻结财产事项审查不严，将普通借贷关系确认为寄存关系且民事裁定书多处严重错误”等为由向一审法院申请案件主审人回避，一审法院经审查后认为应意溶的申请不能成立。之后应意溶又提出申请复议，一审法院经复议驳回应意溶的复议申请。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为,陈翔宇、应意溶于2017年1月10日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。应意溶主张陈翔宇、蔡莺依、李安飞、应美华恶意串通，共同损害其合法权益，但其提供的证据并不足以证明该事实，其主张确认《协议书》无效的上诉理由，不能成立，不予支持。至于应意溶认为李安飞导致房价出售偏低等问题，因李安飞与应意溶之间属委托关系，系其内部的委托关系问题，与本案无关。本案《协议书》签订后,陈翔宇依协议约定按期向应意溶支付了购房定金、首期购房款、第二期购房款以及部分按揭款,履行了合同义务,2017年3月16日应意溶与傅建霞签订了《房地产买卖协议书》，将同一商品房再次转让，且与傅建霞办理不动产转移登记，导致陈翔宇与应意溶之间的《协议书》不能继续履行，应意溶的行为明显属于一房二卖，构成严重违约，依法应承担民事责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案《协议书》约定应意溶、陈翔宇于2017年3月25日以前办理相关交易手续，在此之前应意溶将房产再次转让，导致应意溶、陈翔宇之间相关交易手续无法继续履行，因此，可认定2017年3月25日为应意溶违约时间。根据讼涉商品房估价结果2,694,873元（评估基准日为2017年3月25日），原审认定讼涉商品房差价损失为912,873元（2,694,873元－1,782,000元）并无不当。但综合考虑本案的实际情况，应意溶将房产转让给傅建霞的实际收益为26.8万（205万-178.2万=26.8万元），且讼涉商品房二次评估时点的差价为478786元（2694873元-2216087元=478786元），以及陈翔宇在合同履行中并未全部支付购房款，因此，可酌定应意溶应赔偿陈翔宇讼涉商品房差价损失912,873元的60%即547,723.8元，陈翔宇主张应意溶应赔偿其讼涉商品房差价损失912,873元，以及应意溶主张以其实际收益26.8万元或评估差价478786元作为赔偿损失的依据，均不能成立，不予支持。 根据一审查明的事实，陈翔宇于2017年2月1日、3月1日共支付给应意溶两个月银行按揭款13200元，应意溶于2017年3月12日支付陈翔宇23200元，并告知陈翔宇该23200元为返还陈翔宇两个月银行按揭贷款及90万元购房款的利息（即10000元），在法院判决应意溶应承担90万元购房款全部利息的情况下，陈翔宇应返还应意溶多支付的10000元购房款利息，因应意溶在原审诉讼中并未就此提出反诉，该10000元可在案件执行中加予抵扣。本案不存在应当追加案外人李安飞、蔡莺依和应美华作为第三人参加诉讼的问题，应意溶主张一审法院未依职权追加也未按应意溶申请追加、程序错误的上诉理由不能成立。至于应意溶上诉提出的一审法院财产保全问题，一审法院已就此依法审查后作出明确回复，本院不再重复。 综上所述,陈翔宇和应意溶的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审审判程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17196元，由陈翔宇承担6777元，由应意溶承担10419元。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年三月二十四日 法官助理黄兴 书记员邹晓倩