广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27360号原告：张晗，女，1983年2月22日出生，满族，住广州市番禺区。原告：韩丽辉，女，1960年2月27日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：张晗，系原告韩丽辉的女儿，亦系本案另一原告。被告：广州缘起小筑酒店公寓有限公司，住所地广州市天河区华旭街2号（自编C3栋）1226房，统一社会信用代码91440101MA5AU1K41R。法定代表人：蔡博。原告张晗、韩丽辉诉被告广州缘起小筑酒店公寓有限公司（以下简称缘起公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晗（亦系原告韩丽辉的委托代理人）到庭参加了诉讼。被告缘起公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张晗诉称：2018年5月7日，原告与被告签订《公寓租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区华观路万科云城米酷XX栋XX楼17房、建筑面积约35平方米（复式，整体面积约70平方米）的房屋出租给被告，租赁期限自2018年5月8日至2021年5月7日，共三年，第一年租金为3000元/月，之后每年递增5%。原被告双方约定免租期为1个月，即被告从2018年6月8日开始支付首月租金，之后被告需于每月1日前支付当月租金，如被告逾期支付租金15天，视为被告违约，违约金为6个月租金。自2019年5月1日起，被告即停止支付房租，经原告多次沟通催缴，被告仍不支付租金也不支付违约金，并且不归还原告公寓使用权，以致原告物业不能继续出租，造成严重经济损失。据此，原告特起诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方于2018年5月7日签订的《公寓租赁合同》已于2019年5月24日解除；二、被告向原告支付其拖欠租金（拖欠租金自2019年5月1日开始计至2019年7月15日，按3150元/月租金的标准计算），并支付迟延支付租金的利息损失（利息以每月欠付租金为本金，分别自2019年5月、6月、7月的1日开始均计算至被告实际付清租金之日止，均按中国人民同期贷款利率标准计算）；三、被告支付2019年7月物业费193.38元、2019年4月至6月的电费438.82元，合计632.2元；四、被告向原告支付提前解除合同的违约金18900元（按6个月的租金总额计算）；五、本案诉讼费由被告承担。被告缘起公司未答辩亦未举证。经审理查明：2018年5月7日，张晗、韩丽辉（甲方、出租方）与缘起公司（乙方、承租方）签订《公寓租赁合同》，约定：物业地址为广州市天河区华观路万科云城米酷XX栋XX楼17房（以下简称涉讼房屋），建筑面积约35平方米（复式）；合同期为2018年5月8日至2021年5月7日，共计3年；每月租金为3000元，之后每年递增5%；免租期为1个月，乙方从2018年6月8日开始支付首月租金，之后乙方需于每月1日前支付当月租金，如乙方逾期支付租金15天，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋终止合同；租赁押金为6000元，合同签订日支付押金；如果一方未履行其约定义务，或有资料表明其无法继续履行即构成违约，需向对方支付违约金，若甲方违约，甲方需赔偿乙方6个月租金并退回乙方缴纳的押金，若乙方违约，乙方需赔偿甲方6个月租金，甲方收取的押金无条件退回等内容。2018年5月8日，缘起公司向张晗、韩丽辉支付了押金6000元，张晗、韩丽辉于当天将涉讼房屋交付给缘起公司使用。张晗、韩丽辉表示，缘起公司在合同签订后正常支付至2019年4月份的租金，自2019年5月1日开始的租金至今未支付。2019年5月22日，韩丽辉按缘起公司的注册地址邮寄了《解除合同函》给缘起公司，以2019年5月份的租金迟延支付符合约定解除条件为由，要求解除合同。该解除合同函件于2019年5月24日送达至缘起公司。张晗、韩丽辉表示，因缘起公司未交回房屋给其，因此其于2019年7月15日自行收回了房屋。2018年8月18日，张晗、韩丽辉支付了涉讼房屋2019年7月的物业服务费193.38元及2019年4月至6月的电费438.82元给涉讼房屋所在物业服务区域的物业服务公司。本院认为：张晗、韩丽辉与缘起公司双方所签订的租赁合同合法有效，双方均应依约切实履行。合同履行期间，租金、管理费、水电费的支付情况以及房屋何时交还，理应由作为履行义务人的缘起公司承担相应的举证责任，缘起公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉抗辩，本院视为其放弃抗辩的权利，对于张晗、韩丽辉主张的缘起公司拖欠租金、管理费、电费以及其自行收回房屋的时间，本院均予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定需于当月1日前支付当月租金，迟延超过15天的，张晗、韩丽辉可以解除合同。现2019年5月的租金至2019年5月22日仍未支付，符合约定的解除条件，张晗、韩丽辉当天发出的解除通知于当月24日到达缘起公司，依法双方之间的合同于2019年5月24日解除。合同解除后，缘起公司并未将涉讼房屋交还给张晗、韩丽辉，直至张晗、韩丽辉于2019年7月15日自行收回，故张晗、韩丽辉要求按合同约定的标准支付租金及逾期支付租金的违约金合法有据，本院予以支持。合同中并未对逾期支付租金违约金的计付标准作出约定，张晗、韩丽辉主张至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付并无不妥，自2019年8月20日起至实际付款之日止应按照全国银行间同业拆借中心公布同期同类的贷款市场报价利率计算为妥。涉讼房屋使用期间的管理费、电费理应由缘起公司承担，现张晗、韩丽辉代为支付了2019年7月的管理费以及2019年4月至6月的电费，张晗、韩丽辉要求缘起公司返还并无不妥，本院予以支持；惟2019年7月15日张晗、韩丽辉已收回房屋，因此当月缘起公司应承担的管理费为93.57元（193.38元÷31×15），超过该金额部分，本院不予支持。如前所述，本案合同系因缘起公司迟延支付租金导致解除，理应由缘起公司承担合同解除的违约责任。合同中约定缘起公司在此情况下需承担相当于6个月租金标准的违约金18900元（3000×1.05×6）明显过分高于缘起公司违约给张晗、韩丽辉所造成的损失，综合本案案情，本院将解除合同违约金酌情调整为按3个月租金的标准计算即9450元（3000×1.05×3）。考虑到违约金支付后，张晗、韩丽辉仍需将押金退还给缘起公司，为避免讼累，本院迳行将张晗、韩丽辉应退还的押金6000元自缘起公司应付的违约金9450元中扣除，抵扣后，缘起公司应付的违约金为3450元。缘起公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张晗、韩丽辉与被告广州缘起小筑酒店公寓有限公司于2018年5月7日签订的《公寓租赁合同》于2019年5月24日解除；二、被告广州缘起小筑酒店公寓有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2019年5月1日至2019年7月15日期间的租金7824.19元及逾期支付该期间租金的违约金（2019年5月、6月逾期支付租金违约金均以3150元为本金、2019年7月逾期支付租金违约金以1524.19元为本金，分别自2019年5月1日、6月1日、7月1日开始均计至实际付款之日止；其中至2019年8月19日期间均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）给原告张晗、韩丽辉；三、被告广州缘起小筑酒店公寓有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2019年7月管理费93.57元及2019年4月至6月电费438.82元给原告张晗、韩丽辉；四、被告广州缘起小筑酒店公寓有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付解除合同违约金3450元给原告张晗、韩丽辉；五、驳回原告张晗、韩丽辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2290元，由原告张晗、韩丽辉负担10元，由被告广州缘起小筑酒店公寓有限公司负担2280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 植人民陪审员 陈 芳人民陪审员 粟丽萍二〇二〇年三月二十三日书 记 员 梁炎梅谢婉萍