上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初26843号原告：上海墨果资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：马晓军，执行董事。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李展作，上海市三石律师事务所律师。被告：梁静，女，1972年7月3日出生，汉族，住上海市静安区。被告：范思嫣，女，2002年1月16日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：梁静，系范思嫣母亲。两被告共同委托诉讼代理人：范岷，男，住上海市黄浦区。系梁静丈夫、范思嫣父亲。原告上海墨果资产管理有限公司(以下简称墨果公司)与被告梁静、范思嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告墨果公司的委托诉讼代理人唐增杰、两被告共同委托诉讼代理人范岷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。墨果公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年11月19日解除；2、被告退还原告租赁保证金6,000元，支某原告违约金6,000元；3、被告赔偿原告实际损失52,217.39元(包括装修配置损失费35,477.79元，赔付案外人的违约金损失2,770元，装修期内原告的租金损失6,000元，支某房屋中介费损失5,969.60元，原告业务员提成款损失2,000元)。事实和理由：2014年7月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号楼202室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2014年9月10日起至2019年9月9日止，合同赋予原告对房屋进行装修改造以及对外分租的权利。为此原告对系争房屋进行装修以及配置了大量家具，并对外进行转租。截至2016年9月底，双方均能按约履行。2016年10月，被告梁静提出欲在10月底解除租赁关系，并主动与原告协商赔偿原告解约金事宜，原告委托员工李延峰与被告商谈。2016年10月19日，原告通过微信向被告发送了装修及家具清单，并给出损失清单共计92,025.60元。被告提出是否只需赔偿违约金6,000元以及装修配置成本65,000元中的60%。11月4日，被告通知系争房屋内的次承租人搬离或者选择与被告直接签约，遭到次承租人之一赵子杰的反对。此后被告一边继续与原告协商，一边向次承租人施加压力，让次承租人主动与原告解约或者通过被告赔付次承租人违约金以达到解除次租赁关系的目的。原告表示在被告赔付了次承租人违约金以及赔付原告5万元损失、退还原告押金6,000元的情况下，同意解除合同，然被告仅同意赔付5万元。被告通过换锁等形式迫使次承租人与其签订了新的租赁合同，但次承租人赵子杰对被告的做法表示不满，也不同意签订新合同，被告于2016年11月19日强行将赵子杰的物品搬离并换锁，为此双方还发生了争执并造成伤害。其他次承租人于2016年12月6日、11月21日分别向原告提出了退租，原告也向次承租人寄交了解约通知书，并退还赵子杰剩余租金以及赔付其一个月租金2,770元作为违约金。被告强行清退次承租人，收回系争房屋，已经造成原、被告间的租赁合同不能实际履行，理应向原告承担违约金并赔偿原告实际损失，故提起诉讼。梁静、范思嫣共同辩称，不同意原告的诉请，原告并非房屋中介，不具有转租房屋的经营范围，原告承租系争房屋后，改变了房屋的结构，又转租给他人赚取差价。被告于2016年8月得知房屋结构被改后就向原告提出解除合同，系争房屋被告于2016年11月19日收回。被告曾经同意赔付原告5万元，但要求原告能够及时交还系争房屋，但此后原告提出的交还房屋日期太晚，被告不能接受，双方协商未成。原告诉请主张的中介费、装修期延长的租赁费损失以及业务员提成费等损失，均与本案无关联。本院经审理认定事实如下：两被告为系争房屋登记的产权人。2014年7月19日，两被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2014年9月10日起至2019年9月9日止。2014年8月31日前交付系争房屋，装修免租期为10天，自该房屋交付之日起算。2014年9月10日至2017年9月9日期间每月租金6,000元，2017年9月10日起至2019年9月9日止每月租金6,300元。租赁保证金为6,000元。租赁关系终止时，在乙方返还房屋当日，甲方应将租赁保证金一次性无息全额退还乙方。在租赁期限内，甲方同意乙方有权对外转租或分租但不得群租。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支某违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，甲方除需按本条承担违约金外，还需赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括但不限于装修损失费、家具家电配置折旧费、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支某的全部违约金。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。(1)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的。……补充条款，双方约定装修成本按每年20%折旧。合同另对其他事项作了约定。合同附了房屋交接书。合同签订后，梁静出具装修委托书给原告，写明系争房屋需要重新装修，委托所有装修事宜。原告对系争房屋进行装修并配置相关设施后对外出租。原告支某被告租赁保证金6,000元，并按期支某租金。2016年10月，梁静通过微信与原告工作人员李延锋协商解除合同事宜，要求原告提供装修和购买配置物件的单据，并要求根据合同条款给出具体的赔款数据。原告工作人员向被告发送了xlsx表格，被告询问系争房屋到10月底结束合约，需要赔付多少款项。原告发送了赔付清单，包括违约金6,000元、对第三方租客违约金11,056元，装修配置成本65,000元等费用合计92,025.60元。被告提出装修成本应当计算折旧。2016年11月上旬，原、被告联系后至系争房屋进行查看。11月11日，原告向被告发送了草拟的终止合同协议书，载明要求被告赔偿损失5万元、退还保证金6,000元，原告于2017年1月1日前将系争房屋交还被告等内容。被告回复表示原定打包赔付5万元，现增加了6,000元以及延迟20多天交还，对草拟协议表示不予同意。双方协商未成。此后被告与部分次承租人重新签约租赁合同，并确认于2016年11月19日从次承租人处收回了系争房屋。审理中，原告提供了其支某给上海锐世房产经纪事务所的居间费2,100元的付款凭证、系争房屋的装修配置清单即发送给被告的xlsx表格(共计金额59,129.65元)、赵子杰的情况说明以及原告的付款凭单、原告于2016年12月6日发送给被告的解约告知函以及送达凭证等。上列证据证明原告存在中介费损失以及支某给案外人违约金损失、装修配置损失(按60%计算)等，原告的诉请中另包括装修期延长一个月的损失6,000元以及原告与次承租人之间签订合同发生的中介费损失(按月租金35%计算)、原告支某给业务员提成的损失费用。经庭审质证，被告认为其在微信中没有看到原告制作的xlsx表格(不能打开)，原告的其他损失与被告没有关联，且本案系原告存在违约行为在先，故不同意任何赔偿。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定的租赁期限为五年，且被告授权原告对系争房屋重新装修并配置相关设施。被告称由于原告违反合同约定装修及改变房屋结构致使被告提出解约，但从双方往来微信看，被告并未曾以上述理由向原告提出解约，相反，在被告提出提前解约后，双方一直就被告应当赔付原告的款项以及解除后房屋如何交还的问题上多次协商而未果。由于被告确认系争房屋已于2016年11月19日自次承租人处收回，造成原、被告间的租赁合同事实上已无法继续履行，原告要求确认双方间的租赁合同于2016年11月19日解除，本院予以认可。由于被告提前解约致使原、被告的租赁合同不能继续履行，原告要求被告按照合同约定承担违约责任，于法有据，本院予以准许。根据合同约定，租赁合同解除后，被告应当将收取原告的租赁保证金退还原告并支某原告一个月租金的违约金。同时依照合同约定被告还需赔偿原告的一切实际损失，包括装修损失费、家具家电配置折旧费以及因被告提前解约而导致原告向案外人支某的违约金等。现原告主张的损失金额中，由于系争房屋已经过被告同意进行装修以及配置相关设施，根据双方微信联系记录显示，原告已向被告提交了装修配置清单并要求被告至系争房屋清点查看，被告已于2016年11月初至系争房屋查看，并提出按清单金额进行折旧后计算赔偿金额。鉴于被告实际已收回了系争房屋，应当视为被告对原告提交的装修配置的内容并无异议，至于折旧比例，本院依照双方租赁合同的解除日期以及双方的约定，确定被告按装修配置费用的56%赔偿原告损失计33,112元。原告为签订涉案租赁合同支某给居间方的中介费2,100元，由于涉案租赁合同提前解除，故依照同等比例计算原告损失1,176元，应由被告承担。由于被告提前解约，致使原告与案外人的转租合同亦提前终止，原告为此支某给案外人的违约金2,770元亦成为原告的实际损失，其要求由被告承担，本院予以准许。原告主张的装修期延长的租金损失以及业务员提成损失、原告为履行与次租人之间租赁合同发生的中介费，均与被告的违约行为缺乏直接的因果关系，该部分损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海墨果资产管理有限公司与被告梁静、范思嫣就上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号楼202室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年11月19日解除；二、被告梁静、范思嫣于本判决生效之日起十日内退还原告上海墨果资产管理有限公司租赁保证金6,000元，支某原告上海墨果资产管理有限公司违约金6,000元；三、被告梁静、范思嫣于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海墨果资产管理有限公司损失37,058元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支某延迟履行期间的债务利息案件受理费1,405元，减半收取计702.50元，由原告上海墨果资产管理有限公司负担102.50元，被告梁静、范思嫣负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年五月十七日书记员  沈 嬿