湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0482民初2591号 原告：常宁市某某房地产有限公司，住所地：湖南省衡阳市常宁市。 法定代表人：屈某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡某，湖南某某律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：蹇某某，湖南某某律师事务所律师。（一般授权） 被告：邓某某，男。 委托诉讼代理人：谭某某，湖南某某律师事务所律师。（特别授权） 第三人：白某某，男。 原告常宁市某某房地产有限公司与被告邓某某、第三人白某某土地转让合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理，并依法适用普通程序，于2019年12月24日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告常宁市某某房地产有限公司法定代表人屈某某及其委托诉讼代理人胡楠、被告邓某某及其委托诉讼代理人谭方耀、第三人白某某到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。 原告常宁市某某房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《土地使用权转让协议》；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：屈某某与白某某原是合伙关系。2014年11月28日，屈某某、白某某与被告签订了《土地使用权转让协议》。2017年6月17日，白某某退出合伙，将自己土地的权利、义务均转让给了屈某某。屈某某在2018年8月28日成立了常宁市某某房地产有限公司，屈某某系主要股东。2019年4月25日，原告取得该地块的土地使用权。但因2015年常宁市人民政府规划政策改变，被告不同意按常宁市政府的调规、政策及协商意见与原告签订补充协议，致使原合同目的无法实现。 被告邓某某辩称：原告诉请的事项没有法律和事实的依据。第一，原告不是《土地使用权转让协议》的当事人，无权提起诉讼。第二，原告诉请解除合同的事项，是一种形成权，不在法院的裁判范围内。请求驳回原告的诉请。 第三人白某某辩称：其与屈某某事实上并非是合伙人关系，自己当时花了60万元购买了500平方的土地使用权，因为是和屈某某共同购买的，没有明确具体哪一块，因此，双方签订了合伙协议。但是因为规划调整迟迟没有通过等原因，后将该地块转让给了屈某某。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了证据审查和确认。对本案的事实，本院认定如下： 原告常宁市某某房地产有限公司于2018年8月28日依法成立并取得营业执照。屈某某系公司原始股东，担任公司执行董事兼总经理，持有公司80%的股权。 2012年1月5日，屈某某与第三人白某某签订了《合伙协议》，合伙购买湖南胜邦投资置业有限公司享有使用权的位于常宁市东一环路一宗土地使用权，约定：一、乙方（白某某）出资60万元，其余不足部分全部由屈某某筹集。二、因暂时无法确定屈某某的出资金额，待办理相关的确定权手续后，根据屈某某实际出资额（白某某只出资60万元）完善相关手续。……四、双方所占合法出资比例和份额在与湖南胜邦投资置业公司签订土地购买合同时，由甲乙双方共同商量确定。 2012年1月12日，白某某、屈某某与湖南胜邦投资置业有限公司签订了《土地使用权转让协议书》，购买湖南胜邦投资置业有限公司通过公开挂牌方式取得的常宁市东一环两厢A-1地段76号地块面积约为14962.7平方米的土地使用权，合同总价款为人民币1615万元。 2014年9月28日，屈某某与白某某签订《委托书》，白某某委托屈某某代为处理泉A9地块（东一环路以西，泉峰东路以南，井贤东路以北）使用权转让协议的签订、资金收取及地块平整等事项。2014年11月28日，屈某某以第三人白某某委托代理人的身份与被告邓某某签订了《土地使用权转让协议》，约定将与湖南某某公司签订的常宁市东一环A9地块附图中所标定的27-28号门面地转让给乙方邓某某，总门面地价为人民币99万元。双方约定，如因规划调整，允许地块南北方向移动，但应不超过8米；本合同的门面地块交付时间最迟不超过2016年6月30日，逾期不交，被告邓某某有权利解除合同。协议第六款还约定：“在履行本协议过程中，若遇自然灾害，国家政策发生改变，协议转让地域的规划发生整体性变化等不可抗力发生时，致使本协议无法或延期履行的，不能视为是甲方的违约。” 2017年6月17日，第三人白某某与屈某某签订《退伙协议》，约定：一、白某某、屈某某已自行进行合伙清算，对清算结果不持异议。二、白某某原出资合伙款60万元，退伙时由屈某某退还本金及利息共计70万元给第三人白某某。但因目前屈某某资金困难，由屈某某在A-1地段76号地块中划定一块面积为500平方米的土地给第三人白某某抵偿退伙款70万元。……五、合伙期间的一切债权债务由屈某某承担，第三人白某某概不负责。第三人白某某退伙后，从2017年6月21日不再是合伙人。2017年12月28日，屈某某与第三人白某某签订《退地协议》，约定：1、因各种原因导致屈某某至今没有办理好用地规划手续，无法将《退伙约定》约定的500平方米土地使用权确定交付给第三人白某某，第三人白某某决定放弃以地抵偿退伙款，不再需要屈某某划定500平方米土地给第三人白某某。2、由屈某某退还第三人白某某原合伙出资款本金及利息共计70万元。 2019年4月25日，原告常宁市某某房地产有限公司取得常宁市东一环A1地段76号地块面积为12397.17平方米的土地使用权，不动产权证号为湘（2019）常宁市不动产权第0006344号。 另查明：常宁市人民政府在城市开发建设过程中，于2011年对东一环路编制了控制性详规，要求东一环路两厢建筑按6米进行退让。2015年初，常宁市人民政府对东一环路控制性详规进行了调整，要求两厢建筑退让标准由原来的6米增加到12米，形成双排行道树，提高绿化率，临街面不能建多层私房，统一为低层商业群楼格调或高层电梯房，彰显现代城市的风格和“常宁大道”地标性建筑风格。2019年1月23日，常宁市城乡规划委员会2019年第1次部门审查会议（〔2019〕1号会议纪要）审查《常宁市世纪东方城小区规划方案》时再次明确要求“根据市委、市政府对常宁大道两厢开发建设的总体要求，临常宁大道不得建多层私房。”本案被告购买地块位于该规划调整范围内。 屈某某等人于2015年向常宁市规划局申报修建性详细规划，因常宁市人民政府调整东一环路两厢控制性详规而暂停。2017年再次申请办理076号地修建性详规，因与2015年政府调整后的控制性详规中“统一为低层商业群楼格调或高层电梯房”之规定不相符而未通过规委会主任会议审查。之后，经调整规划于2017年4月向常宁市城乡规划委员会报送《常宁大道常储（2011）76号地块修建性详细规划》方案，常宁市城乡规划委员会以〔2018〕2号会议纪要以7层带状分部的临街商住规划与控制性详规中“统一为低层商业群楼格调或高层电梯房”之规定不符，否决了该规划方案并要求该项目整合其西向用地，按照“整体规划、分期实施”的原则，采用综合容积率指标控制整个地块开发强度编制修建性详细规划。 由于原告与被告等人就常宁市人民政府调规意见无法协调引起争议，被告与其他购地人易云辉等人坚持不接受东一环最新的控制性详规，主张以常宁市政府在调整东一环控制性详规之前批复的该地对面地块和相邻地块临街建筑为6层的规划设计方案作比较，多次上访维护权利。2019年8月16日，常宁市政府办牵头，自然资源局和东一环项目服务组参与，组织东一环A-74地块开发企业与A74地块郭年生、邓某某、易福德、肖生国、易云辉等临街门面购置户代表协调，并形成共识，形成了《东一环常储字（2011）76号与常储字（2018）74号地块统规统建协调意见》：一、坚决服从政府对东一环两厢建筑加大退让和统一建筑风格的规划管控。1、临街退让由6米增加到12米，形成双排行道树，提高绿化品位。2、临街建筑不得出现4层及以上的多层建筑，A-76地块原报规设计建设7F的部分调为3F，其他部分相应变更设计。3、将A-76与A-74合并规划设计，统一开发建设。二、坚决支持加大退让和减少建筑层高临街门面权利人的合法效益：（一）不接受规划设计方案的，由开发企业给门面购置户退款，并按合同支付资金占用费，双方解除原门面地买卖合同。（二）接受规划设计方案的，当事人双方应签订《补充协议》，对在A-76地块减少的建设面积，由开发企业按352元/㎡的标准给门面购买户予以货币补偿，也可以建安成本，从开发企业在A-74地块承建的高层楼房的4-8层区间选购适量面积的商品房……”但原、被告双方仍无法就该协调意见达成一致。三、坚持依法纳税和依法报建。四、坚持依法维权和妥善处理各方合理诉求。1、当事双方根据本方案达成的协议由东一环项目服务组见证监督落实，对拒不接受本方案者，建议按照司法程序主张权益。……3、本意见作为当事双方签订协议的基本原则，不直接约束当事双方的权利和义务，具体以协议约定为准。2019年9月20日，常宁市东一环路工程建设指挥部、常宁市自然资源局向湖南省信访局报送《关于信访人易云辉等人反映有关问题的回复》，向上级相关部门报告协调处理有关意见。 本院认为：一、关于原告主体资格是否适格的问题。2012年，屈某某与第三人白某某签订《合伙协议》，合伙购买湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环两厢A-1地段的土地使用权,该合同系双方的真实意思表示，并未违反禁止性法律规定，应属合法有效。《合伙协议》内容表明，该不动产的土地使用权属于屈某某与白某某共同共有，但在两人之间系按份共有关系。2014年11月28日，屈某某以第三人白某某委托代理人的身份与被告邓某某签订了《土地使用权转让协议》，约定将与湖南胜邦公司签订的常宁市东一环A9地块附图中所标定的27-28号门面地转让给乙方邓某某，该协议系在屈某某与白某某签订《委托书》之后签订。虽然在该《土地使用权转让协议》中，甲方为白某某，乙方为邓某某，屈某某仅为白某某的委托代理人，但根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应付经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。根据《合伙协议》中内容表明，白某某仅出资60万元，对比购买土地总价款的1615万元，属于少数份额。因此，该《土地使用权转让协议》不能仅认定为系白某某与邓某某之间的协议，而应视为白某某与屈某某共同将该土地转让给邓某某，甲方应为白某某与屈某某两人，屈某某在协议上签字、盖章的行为，即追认了该协议的有效性。2017年6月17日，第三人白某某与屈某某签订了《退伙协议》，2017年12月28日，屈某某与第三人白某某签订《退地协议》。两人最终达成一致意见：白某某退出合伙关系，并请求分割共有物，但因该共有物的手续迟迟未能办理，因此由屈某某退还第三人白某某原合伙出资款本金及利息共计70万元。至此，屈某某继受了白某某所有的份额以及对外的权利义务关系，完整获得了常宁市东一环两厢A-1地段76号地块的土地使用权。2018年8月28日，原告常宁市某某房地产有限公司依法成立并取得营业执照。屈某某系公司原始股东，担任公司执行董事兼总经理，持有公司80%的股权。2019年4月25日，原告常宁市某某房地产有限公司取得常宁市东一环A1地段76号地块的土地使用权，不动产权证号为湘（2019）常宁市不动产权第0006344号。屈某某的行为使得本案原告常宁市某某房地产有限公司最终成为了该地块的土地使用权不动产产权人，概括继受取得了该土地上的全部权利义务关系。综上所述，本案中常宁市某某房地产有限公司应为适格原告。二、关于屈某某、第三人白某某与被告邓某某签订的《土地使用权转让协议》是否应该解除的问题。根据原告提交的多份资料显示，2011年常宁市人民政府在城市开发建设过程中，对东一环路编制了控制性详规，之后在2015年初进行了调整。政府的一系列整改计划导致屈某某等人向常宁市规划局申报的修建性详细规划搁置。2017年，常宁市城乡规划委员会以〔2018〕2号会议纪要否决了该修建性详细规划。因原、被告始终无法达成一致意见，2019年8月16日，常宁市政府办牵头，自然资源局和东一环项目服务组参与，组织东一环A-74地块开发企业与A74地块郭年生、邓某某、易福德、肖生国、易云辉等临街门面购置户代表协调，形成了《东一环常储字（2011）76号与常储字（2018）74号地块统规统建协调意见》，但被告仍不同意该意见的处理方式。该合同履行中，原告多次报规因政府规划政策调整未能通过，被告一直坚持按协议约定交地，致使该合同目的因常宁市城乡规划委员会对本案争议土地详细性规划调整而无法实现，根据双方签订的《土地使用权转让协议》第六款约定：“在履行本协议过程中，若遇自然灾害，国家政策发生改变，协议转让地域的规划发生整体性变化等不可抗力发生时，致使本协议无法或延期履行的，不能视为是甲方的违约。”对于本案而言，因政府规划调整导致合同目的确已无法实现，实为不可抗力的发生，被告一直坚持原告按照合同规定履行义务没有依据。因此，对于原告诉请要求解除与被告签订的《土地使用权转让协议》，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定。判决如下： 解除原告常宁市某某房地产有限公司与被告邓某某之间的《土地使用权转让协议》。 本案受理费150元，由原告常宁市某某房地产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并依照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李华林 审 判 员  吴友佳 审 判 员  陶永安 二〇二〇年三月十二日 代理书记员  刘阳辉                            校对责任人：李华林 打印责任人：刘阳辉                附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应付经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； …… 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。