广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4857号原告（反诉被告）：江门市消防设计工程有限公司小榄分公司，住所地广东省中山市小榄镇绩西民安南路**。主要负责人：冯锦洪，该司总经理。原告（反诉被告）：江门市消防设计工程有限公司，，住所地广东省江门市蓬江区丰乐路**之一首层法定代表人：卢庆财，该司执行董事。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社，住，住所地广东省中山市小榄镇德政路**/div>主要负责人：梁培光。委托诉讼代理人：陈炎辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁秀丽，广东维纳律师事务所律师。原告江门市消防设计工程有限公司小榄分公司（以下简称江门消防小榄分公司）与被告中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社（以下简称九洲基经联社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，被告九洲基经联社提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理，并依职权追加了江门市消防设计工程有限公司（以下简称江门消防公司）作为共同原告（反诉被告）参加诉讼。本院依法适用普通程序，分别于2016年7月26日、同年9月20日、同年12月6日、2017年3月27日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）江门消防小榄分公司的主要负责人冯锦洪及原告（反诉被告）江门消防小榄分公司、江门消防公司的委托诉讼代理人朱海波，被告（反诉原告）九洲基经联社的委托诉讼代理人陈炎辉、丁秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江门消防小榄分公司向本院提出诉讼请求：1.九洲基经联社立即返还江门消防小榄分公司支付的7834781.19元及利息（按人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；2.九洲基经联社支付江门消防小榄分公司为本案支付的律师费50000元。诉讼过程中，江门消防小榄分公司于2016年7月26日增加诉讼请求：确认江门消防小榄分公司与九洲基经联社签订的租赁合同无效。江门消防小榄分公司于2016年9月19日变更诉讼请求为：1.解除已经办证的中府集用（2010）第051351号土地租赁合同（土地面积为25899.4平方米）；2.确认未办证的土地租赁合同（土地面积为6792.4平方米）无效；3.九洲基经联社双倍返还江门消防小榄分公司定金2000000元；4.九洲基经联社退还江门消防小榄分公司已支付的租金6834781.19元及利息（按人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；5.九洲基经联社支付江门消防小榄分公司为本案支付的律师费50000元。事实和理由：2012年4月28日，江门消防小榄分公司与九洲基经联社签订了一份土地租赁合同，约定：九洲基经联社将位于中山市××××与埒西一相邻的土地（以下简称涉案土地）使用权租赁给江门消防小榄分公司使用，用于经营市场；租赁期限为15年，从2013年4月8日起至2028年4月7日止。合同还约定了定金和租金的缴纳、违约责任、免责条件、争议解决、其他约定事项以及合同效力、双方当事人的权利与义务等条款。合同签订后，江门消防小榄分公司依约向九洲基经联社缴纳了定金1000000元，并按月缴纳了约定的租金（截止2016年1月11日江门消防小榄分公司共计向九洲基经联社缴纳了7834781.19元）。但九洲基经联社至今仍然没有将符合合同约定的土地交付给江门消防小榄分公司正常使用，涉案土地仍被大面积种植蔬菜，没有进行填土及平整。同时，九洲基经联社故意隐瞒了涉案土地的规划情况，导致江门消防小榄分公司无法在涉案土地兴建合同约定的建筑物。据2015年7月1日中山市小榄镇九洲基社区居民委员会（以下简称九洲基居委）出具的九洲基社区关于建设临时建筑物的请示，江门消防小榄分公司得知涉案土地中已办证的土地[中府集用（2010）第051351号]已被规划道路横贯、分割为两块地块（其中编号为X－03－2的地块用地面积为7544平方米，编号为X－03－5的地块用地面积为4906平方米），两块地块共计用地面积仅为12450平方米。基于此，江门消防小榄分公司根本无法有效利用涉案土地。另外（补充事实与理由），根据双方签订的土地租赁合同，相对方是九洲基经联社，但其出示的土地使用证（显示的土地使用权人）没有“股份合作”四字。经向相关部门了解，无法出具两单位属于同一主体（的相关文件），即在法律上该两单位属于不同主体。且根据广东省的相关规定，涉案土地的有证部分需符合相关条件方可出租，而无证部分不能出租。同时，因九洲基经联社与埒西一之间的土地界线存在争议，导致江门消防小榄分公司无法使用涉案土地。为维护自己的合法权益，江门消防小榄分公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。江门消防公司述称，第一，其与江门消防小榄分公司之间是总公司与分公司的关系，江门消防小榄分公司已经办理营业执照，是独立经营，自负盈亏的。同时，江门消防公司与江门消防小榄分公司的经营范围都没有土地租赁业务，江门消防小榄分公司对外租赁土地并没有得到江门消防公司的许可和批准，江门消防公司从来不知道江门消防小榄分公司对外租赁土地。故江门消防小榄分公司超越经营范围对外租赁土地不应该由江门消防公司承担任何法律责任。第二，江门消防公司收到法院传票后，经积极与江门消防小榄分公司进行了解沟通，坚持认为江门消防小榄分公司的租赁行为与江门消防公司无关。但基于诉讼程序及相关法律规定，江门消防公司依法有权行使相应的诉讼权利，并就本案进行举证。同时，江门消防公司对江门消防小榄分公司提供的证据之真实性、合法性、关联性均认可，并对九洲基经联社提供的证据与江门消防小榄分公司持一致质证意见，对九洲基经联社的反诉请求与江门消防小榄分公司持一致意见。第三，从实体上，江门消防公司也认为江门消防小榄分公司与九洲基经联社之间的土地租赁合同是无效的。在合同签订时，涉案土地没有通过中山市人民政府的规划，且部分土地没有办理集体土地使用权证，权属存在争议，属禁止流转的情形。江门消防小榄分公司已提交相关证据证明上述事实，九洲基经联社对合同无效存在过错和责任。九洲基经联社为达到收取租金的目的，先后两次对涉案土地新建建筑物进行报建，因报建文件超过有效期以及规划部门不同意报建而失败。正是因为九洲基经联社用不真实的不符合规划的报建申请作为诱饵，使江门消防小榄分公司相信能够通过报建，在涉案土地上兴建建筑物，江门消防小榄分公司基于信任才持续按合同缴纳租金至2015年12月底。第四，江门消防小榄分公司与九洲基经联社签订土地租赁合同，按约定是要新建建筑物作为机械设备交易市场的重大项目，九洲基经联社报建失败长达两年，导致江门消防小榄分公司造成巨大损失。第五，涉案土地的控制规划于2013年5月方经中山市人民政府通过，明确规划一条横跨涉案土地的道路（宽度16米，后来改为10米），将涉案土地分成两块，使其容积率发生根本变化。若按合同继续新建建筑物，将导致江门消防小榄分公司兴建建筑物的投入比之前高出五倍。因此，江门消防小榄分公司的诉讼请求有事实及法律依据，九洲基经联社的反诉请求应予驳回。退一步，即使合同有效，因九洲基经联社存在根本违约导致合同目的无法实现，也应返还定金及租金，九洲基经联社要求继续履行合同没有任何事实依据，不应支持其反诉请求。另外，九洲基经联社同意解除合同，又要求继续履行合同及支付租金，自相矛盾。九洲基经联社辩称，第一，本案的土地使用证是2010年8月17日由国土部门出具的，并附有图纸。九洲基经联社按照土地使用证及图纸显示的信息如实提供给江门消防小榄分公司，不存在隐瞒。合同签订时，九洲基经联社不知道新的规划情况，涉案土地的使用符合规划部门的规定。九洲基经联社只是单纯的出租土地，对涉案土地的建设施工由江门消防小榄分公司负责，江门消防小榄分公司建设施工理应符合规划部门的要求，不能因不满规划变更而将责任推到九洲基经联社一方。第二，九洲基经联社在2012年9月8日将涉案土地交付江门消防小榄分公司使用，并给予7个月免租基建的时间。期间，江门消防小榄分公司有责任知道涉案土地的规划，但其却一直未提出，并交纳租金至2015年3月。其知道规划后，仍交纳租金的行为代表其同意该规划。故其至今才提起诉讼，已超过法定诉讼时效，即使有扩大的损失也应由其承担。第三，江门消防小榄分公司主张九洲基经联社在2009年已知道规划情况，而相关图纸是在2012年8月作出的。当时江门消防小榄分公司要求九洲基经联社协助报建，测量时间注明为2009年是因为土地使用证是2009年办理的，是规划部门套用2009年的测绘图。且2009年中山市城乡规划局小榄分局（以下简称小榄规划分局）尚未成立，编号是一致的。九洲基经联社在2012年协助江门消防小榄分公司报建时才知道规划情况，江门消防小榄分公司也同时得知，但其仍继续使用涉案土地。因此，九洲基经联社不承认违约，不同意退还租金，并请求驳回江门消防小榄分公司的全部诉讼请求。九洲基经联社向本院提出反诉请求：1.江门消防小榄分公司支付租金（按每月204847元，从2016年1月1日起计算至交还涉案土地之日止，暂计至2016年5月31日为1024235元）及违约金（按每天2‰，分别以204847元为基数，从2016年1月起每月的9日起分别计算至清偿之日止）；2.江门消防小榄分公司承担律师费40000元。诉讼过程中，九洲基经联社明确要求江门消防公司与江门消防小榄分公司共同承担本案责任。事实和理由：江门消防小榄分公司与九洲基经联社签订土地租赁合同，由江门消防小榄分公司承租九洲基经联社的涉案土地，每月租金204847元，逾期交纳租金的江门消防小榄分公司应向九洲基经联社支付违约金（以拖欠金额按每天2‰计算），诉讼所需的律师费由败诉方承担。现江门消防小榄分公司拖欠租金，截止2016年5月31日共拖欠1024235元。为维护自己的合法权益，九洲基经联社特提起反诉，请求法院依法判决。江门消防小榄分公司对九洲基经联社的反诉辩称，第一，江门消防小榄分公司不同意支付租金。双方的合同是无效的，从合同签订之日至江门消防小榄分公司发函之日止，九洲基经联社从未交付符合合同约定或可正常使用的土地给江门消防小榄分公司。由于涉案土地无法正常使用，江门消防小榄分公司无缴纳租金义务，且已交纳的租金应予返还。同时，江门消防小榄分公司已发函让九洲基经联社自行管理、处理涉案土地，也不存在继续支付租金的问题。第二，江门消防小榄分公司不同意承担律师费。因合同无效，相关约定条款当然无效，且九洲基经联社聘请律师不存在损失。综上，请求驳回九洲基经联社的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江门消防公司为独立的公司法人，江门消防小榄分公司为其分公司（非法人）。九洲基经联社原名为中山市小榄镇九洲基经济联合社，后更名为现名。九洲基经联社名下登记有土地使用证号为中府集用（2010）第051351号的用地一块，土地所有权人为九洲基居委集体所有，用地面积为25899.4平方米，用途为商业。2012年4月28日，江门消防小榄分公司（乙方、承租方）与九洲基经联社（甲方、出租方）签订了一份土地租赁合同，约定：由甲方将涉案土地[含已办证的中府集用（2010）第051351号用地和未办证的6792.4平方米土地，总用地面积47.273亩，折合31515.06平方米]出租给乙方用于经营市场（建设商铺作机构设备交易中心）；租赁期为15年，从2013年4月8日起至2028年4月7日止；合同签订之日，乙方向甲方交纳1000000元作为履约定金；租金分期递增，其中第一期期间（2013年4月8日至2017年4月7日）每月租金204847元（每平方米6.5元），第二期期间（2017年4月8日至2020年4月7日）每月租金236362元（每平方米7.5元）；每月租金乙方应于每月8日前交纳，逾期乙方应向甲方支付违约金（按每日2‰计算）；乙方承租后，甲方应对土地进行填土及平整，从交地之日起7个月为基建时间，在此期间甲方免收租金；土地交付时间为2012年9月8日，甲方须按时将填土及平整完毕的土地交付给乙方使用；租赁期间，乙方如需在涉案土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物，须经社区同意，符合设计标准，并按规定办理报建审批手续；因涉案土地有部分未办理土地使用证（面积为6792.4平方米），若乙方在该面积土地上建设建筑物的，甲方不负任何经济及法律责任，但可协助乙方办理相关部门所需的一切手续；土地办证费用由甲方负责；租赁期间，由乙方自行开发，自主经营，自负盈亏，各项税费及资金投入由乙方负责；合同期满终止时，乙方须将完好无损的涉案土地及物业交还给甲方，在乙方缴清全部租金及其他费用的前提下，动的物件（如机械设备、办公用品等）由乙方搬迁，逾期不搬迁的，视为乙方放弃；涉案土地的建筑物及设施不得拆解搬迁或毁坏，无偿归甲方所有；合同履行过程中如发生争议，应先协商解决，协商不成时，任何一方均可向法院起诉，诉讼所需律师费等费用由败诉方承担。合同签订后，江门消防小榄分公司向九洲基经联社交纳了定金1000000元。合同履行期间，江门消防小榄分公司向九洲基经联社交纳了自2013年4月8日起至2015年12月31日止的全部租金6712153.37元及部分逾期滞纳金122627.82元（合计6834781.19元），并从2016年1月1日起停止交纳租金。2012年8月31日，小榄规划分局对九洲基经联社名下的中府集用（2010）第051351号用地出具了建设项目规划设计要点。2014年7月29日，江门消防小榄分公司向九洲基经联社发出一份联系函，主要内容为：1.涉案土地的市政道路影响江门消防小榄分公司建设、使用，请九洲基经联社与有关部门洽商完善施工水泥路面；2.请九洲基经联社协助明确涉案土地的雨污排水管是否分流，排水管接驳位置等；3.请九洲基经联社尽快处理穿过涉案土地路边的电线电缆；4.与埒西一村民协商清除涉案土地上的农作物。同年8月14日，九洲基居委向江门消防小榄分公司发出一份回复函，主要内容为：1.江门消防小榄分公司租用九洲基经联社用地的人行道捣水泥的问题已通知小榄镇房地产公司进行跟进；2.雨污分流问题请联系小榄镇水务公司了解接口位置；3.用地上的电信电缆已联系相关部门跟进；4.与埒西一协商过，埒西一已明确只负责补偿改图纸费用，补偿金额由江门消防小榄分公司与其协商，江门消防小榄分公司要求补偿两个月租金已明确答复不同意；5.请尽快办理好相关建设报建手续，出好施工许可证，再进行下一步施工。同年11月14日，江门消防小榄分公司出具了一份承诺书，主要内容为：涉案土地上的商铺1建筑面积为2227.86平方米，由于未完善建设用地办证手续，现申请办理该建筑物的临时房屋使用证，江门消防小榄分公司作如下保证：1.所有填写及提交的资料均真实、全面；2.建筑物违章部分必须按规划要求在规定限期内自行拆除，所需费用和造成损失全部由江门消防小榄分公司负责；3.在使用过程中因未完善用地手续而引致的相关责任由江门消防小榄分公司承担；4.在经营过程所发生的一切责任由江门消防小榄分公司承担。2015年3月27日，中山市城乡规划局对九洲基经联社名下的中府集用（2010）第051351号用地出具了建设用地规划条件（附中山市城乡规划局规划图），依据中山市小榄镇X分区控制性详细规划将该用地分为X－03－2地块和X－03－5地块，两地块中间规划了一条10米道路。同年7月1日，九洲基居委向中山市小榄镇人民政府提交了一份九洲基社区关于建设临时建筑物的请示，请求在九洲基经联社名下的中府集用（2010）第051351号用地上建造钢结构建筑。同年8月14日，小榄规划分局出具了一份关于九洲基社区建设临时建筑物的规划意见，对九洲基居委提交的上述九洲基社区关于建设临时建筑物的请示未予批准。2016年4月21日，江门消防小榄分公司向九洲基经联社发出一份通知，以九洲基经联社没有将合同约定的涉案土地交付使用；九洲基经联社与埒西一村就涉案土地的权属争议没有解决，江门消防小榄分公司曾于2013年9月、10月两次安排挖掘机进场，均遭到埒西一村民强烈抗议，导致无法使用涉案土地；九洲基经联社隐瞒中府集用（2010）第051351号用地上有道路规划的情况，导致无法使用该地块进行有效建设等为由，要求九洲基经联社返还其支付的定金和租金，涉案土地及地上附着物由九洲基经联社自行管理。同年4月22日，江门消防小榄分公司又委托律师向九洲基经联社发出一份与上述通知内容相同的律师函。另查明：小榄规划分局于2012年7月23日挂牌成立。中山市小榄镇X分区控制性详细规划于2013年9月18日经中山市人民政府以中府办函（2013）241号复函批复同意（复函明确要求在批准之日起30日内向社会公布该规划情况）。2016年4月25日，江门消防小榄分公司向广东智洋律师事务所支付律师费50000元。同年5月25日，九洲基经联社与广东维纳律师事务所签订委托代理合同，委托该所代理本案诉讼。次日，九洲基经联社向该所支付律师费40000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：江门消防小榄分公司提交的九洲基经联社用地图由小榄规划分局出具，注明出图日期为2009年4月9日。该图反映，九洲基经联社位于小榄镇××路××25899.4平方米用地中间被规划了一条18米的道路。江门消防小榄分公司提交的联系函反映，该函由江门消防小榄分公司于2013年10月16日向九洲基经联社发出，主要内容为：江门消防小榄分公司租赁涉案土地后，于2013年9月24日开工建设，出现以下情况：1.江门消防小榄分公司于2013年9月24日请专业测量公司对涉案土地的坐标点（九洲基经联社提供）进行测量标记，由于埒西一村民对涉案土地存在较大争议，将江门消防小榄分公司在坐标点上所打的小桩记号全部拔除，且阻止江门消防小榄分公司的挖掘机施工；2.部分埒西一村民在涉案土地上种植了农作物，江门消防小榄分公司以警示牌要求其将农作物清理完毕，但警示牌又被其全部拔除；3.江门消防小榄分公司已将上述情况反映至九洲基居委和埒西一居委，双方正在协商将涉案土地靠近埒西一的路边部分土地调整为道路用途。上述情况导致江门消防小榄分公司无法正常使用涉案土地及开工建设，造成重大经济损失。为此，请九洲基经联社协助：1.与埒西一村民协商，清除涉案土地上的农作物；2.与埒西一居委协商，尽快确定租赁土地范围及面积；3.免除拖延期间的租金并相应延长合同期；4.在租赁土地范围及面积确定前，延期缴纳租金，并在确定后按实际面积计算租金。江门消防小榄分公司提交的现场照片反映，土地上有杂草及其他杂物，并种植有蔬菜等农作物。九洲基经联社对上述证据均不予确认。诉讼过程中，本院依江门消防小榄分公司申请向小榄规划分局调取了九洲基社区关于建设临时建筑物的请示、关于九洲基社区建设临时建筑物的规划意见、九洲基经联社用地图、建设项目规划设计要点、建设用地规划条件（附中山市城乡规划局规划图）等证据。上述证据与原告提交的相关证据反映内容（如上述认定的事实）一致，仅建设项目规划设计要点和九洲基经联社用地图现由小榄规划分局加盖了“作废”章。经双方当事人质证，双方对上述证据均确认。诉讼过程中，江门消防小榄分公司提交了一份关于规划道路宽度变更前后占地面积的说明，称经对比九洲基经联社用地图与中山市城乡规划局规划图，2015年3月27日规划道路修改为10米后，道路两边强制绿化带6米，总宽度为16米，经测量占地面积为2529平方米。江门消防小榄分公司在诉讼中述称，9月8日通知进场后，其发现了种植的农作物，土地没有按约平整；其组织测量公司测量坐标，被拔除，清除杂物也被村民阻止，村民还阻止其挖掘机施工，其被迫离场；2013年底至2014年初，涉案土地上经九洲基经联社同意由其出资约2000000元搭建了2227.86平方米的建筑物（星棚）；九洲基经联社已交付涉案土地中的2227.86平方米土地给其使用，其余土地没有交付；九洲基经联社两次进行报建，并以此为诱饵引诱其继续交纳租金；交纳租金是其合同义务，交纳租金不等于九洲基经联社已履行其合同义务；规划道路对租金构成影响，应扣除相应的租金；规划道路有部分在已办证的用地范围内；不申请对规划道路所占面积进行测量；涉案土地上的建筑物应另行折价补偿，但在本案中其没有提出相关诉讼请求；不同意在诉讼中提前对涉案土地进行交接。九洲基经联社在诉讼中述称，其已于2012年9月与江门消防小榄分公司完成现场测量，明确界址完成交接；经测量，2015年3月27日规划道路变更后占地面积应为2371.7平方米（已办证部分）；江门消防小榄分公司在涉案土地上搭建建筑物（星棚）未经其同意；不申请对规划道路所占面积进行测量；同意江门消防小榄分公司解除合同（已办证部分）的诉讼请求。本院认为，本案的主要争议焦点为：1.合同的效力问题；2.涉案土地的交付问题；3.规划变更的问题。关于第一个争议焦点，即合同的效力问题。本案中，江门消防小榄分公司与九洲基经联社签订土地租赁合同，约定由九洲基经联社将涉案土地出租给江门消防小榄分公司用于经营市场，双方由此形成土地租赁合同关系。合同约定的租赁标的即涉案土地包括两个部分，即已办证的中府集用（2010）第051351号商业用地和未办证的6792.4平方米土地。因在双方的土地租赁合同关系形成时，其中已办证的中府集用（2010）第051351号商业用地使用权人为九洲基经联社，权属明确，不存在《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第一款规定的不得流转的情形，故应认定双方就该部分用地形成的土地租赁合同合法有效。而其余未办证的6792.4平方米土地，没有证据显示已由九洲基经联社取得使用权或由其他主体取得使用权并授权九洲基经联社出租，且其用途不明确，没有证据显示其可作为建设用地使用权进行流转，故根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第一款规定，应认定该土地依法不得流转，双方就该部分土地形成的土地租赁合同无效。且因双方均明知该部分土地存在上述导致合同无效的情形，故应认定双方对合同无效存在同等过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，本案土地租赁合同应按部分有效、部分无效分别进行处理。关于第二个争议焦点，即涉案土地的交付问题。一、关于涉案土地是否已交付使用的问题。江门消防小榄分公司起诉主张九洲基经联社没有将涉案土地交付使用，后又在诉讼中主张九洲基经联社已交付涉案土地中的2227.86平方米土地，其余土地没有交付；九洲基经联社则主张已于2012年9月8日将涉案土地交付江门消防小榄分公司使用。首先，虽然没有正式的交接文件直接证实涉案土地已办理交付使用的交接手续，但从江门消防小榄分公司提交的联系函（2013年10月16日）所反映的内容及其在诉讼中所作陈述看，江门消防小榄分公司自认九洲基经联社已向其提供涉案土地的界址坐标点，其已于2013年9月24日开工建设，对坐标点进行测量标记，后又聘请挖掘机进场施工；从已认定的事实看，江门消防小榄分公司曾于2014年7月29日向九洲基经联社发出联系函，就涉案土地的相关建设问题向九洲基经联社提出相关协助要求，且江门消防小榄分公司已在涉案土地上建设了一座建筑物（星棚）。由上述事实可以推断，九洲基经联社已将涉案土地交付江门消防小榄分公司使用。其次，双方约定有7个月的免租期（从涉案土地交付之日起7个月），并约定涉案土地交付时间为2012年9月8日，租金从该日起7个月后的2013年4月8日起算。而江门消防小榄分公司已实际按约定的租金标准向九洲基经联社交纳2013年4月8日至2015年12月31日的全部租金。若如其所主张，涉案土地没有交付使用或仅交付了2227.86平方米，则其交纳租金的行为明显违背一般生活常理。故由江门消防小榄分公司交纳租金的行为可以推断，九洲基经联社已于2012年9月8日向其交付了涉案土地。综上，本院认定九洲基经联社已于2012年9月8日将涉案土地交付江门消防小榄分公司使用。二、关于涉案土地的交付是否存在瑕疵的问题。首先，对江门消防小榄分公司主张涉案土地没有进行填土及平整的问题，因其提交的照片确实反映土地上有杂草及其他杂物，并种植有蔬菜等农作物，虽然九洲基经联社对此不予确认，但其并未提供反驳证据予以推翻。因此，本院对江门消防小榄分公司该交付瑕疵主张予以认定。其次，对江门消防小榄分公司主张涉案土地的权属存在争议（与埒西一）的问题，虽然九洲基经联社对江门消防小榄分公司提交的反映了江门消防小榄分公司向其提出埒西一村民阻止施工事宜内容的联系函不予确认，但从已认定的事实看，江门消防小榄分公司还曾于2014年7月29日向其发出另一份联系函提及要求与埒西一村民协商清除农作物的问题，而九洲基居委向江门消防小榄分公司发出的回复函亦对此问题作出了相关处理回复。故结合九洲基居委与九洲基经联社之间的特殊关系，以及涉案土地中包含未办证的6792.4平方米土地，其权属未经相关职能部门确认，有存在权属争议可能的情形，应认定江门消防小榄分公司该交付瑕疵主张无法排除。综上，本院认定涉案土地的交付存在瑕疵。关于第三个争议焦点，即规划变更的问题。首先，涉案土地已办证部分存在规划变更的事实，双方对此均无异议，本院予以认定。而江门消防小榄分公司主张规划道路有部分在已办证的用地范围内，换言之即有部分在未办证的土地范围内，因其该主张没有任何证据证实，且未办证土地没有相关规划图纸可供查证，故本院对其该主张不予认定。因此，本院认定涉及规划变更的仅为涉案土地的已办证部分。其次，对涉案土地已办证部分的规划变更情况，据本案现有证据，最早反映于江门消防小榄分公司提交的九洲基经联社用地图。虽然九洲基经联社对该图不予确认，但因本院向小榄规划分局调取的证据中亦包含该图，故其真实性可以认定。但同时，虽然该用地图注明出图日期为2009年4月9日，因：其一，该用地图的出图单位小榄规划分局于2012年7月23日才成立；其二，该用地图所指向的土地使用权权属证明文件即中府集用（2010）第051351号土地使用证于2010年才颁发，而其所附图纸并未反映该用地图反映的规划变更情况。故应认定该用地图注明的出图日期非真实的出图日期，且在没有其他证据证实其真实出图日期的情况下，应认定其出图日期至少在出图单位小榄规划分局的成立时间即2012年7月23日之后。江门消防小榄分公司主张涉案土地已办证部分的规划变更初次发生于2009年4月9日，九洲基经联社故意隐瞒规划变更情况（签订合同之前），缺乏事实依据，本院不予认定。再次，因本院向小榄规划分局调取的证据反映上述初次规划变更已作废，且已认定的事实反映，此后中山市城乡规划局依据2013年9月18日批准的中山市小榄镇X分区控制性详细规划，于2015年3月27日对涉案土地已办证部分即中府集用（2010）第051351号用地出具了建设用地规划条件，在该用地上规划了一条10米的道路。故应认定涉案土地已办证部分的规划变更以此为准。最后，鉴于江门消防小榄分公司租赁涉案土地的目的是为经营市场，故应认为无论是在签订合同之前或之后，其作为涉案土地的承租方、使用方，基于自身交易安全的考虑，均负有对涉案土地相关规划情况及变更情况进行详细了解的谨慎注意义务。故在九洲基经联社协助进行相关报建手续失败后，江门消防小榄分公司理应了解详细情况，对合同是否应继续履行作出谨慎、合理的判断。因此，江门消防小榄分公司主张九洲基经联社故意隐瞒规划变更情况（签订合同之后），以两次报建为诱饵引诱其继续交纳租金，缺乏充足的理据，本院不予认定。综上所述，本案土地租赁合同应按部分有效、部分无效分别进行处理。对于本案土地租赁合同的有效部分，因江门消防小榄分公司现主张解除合同，而九洲基经联社表示同意，这是双方对自己权利的合法处分，故本院予以准许。则根据合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，对于本案土地租赁合同有效部分的相应土地，江门消防小榄分公司应返还给九洲基经联社。因九洲基经联社已将该部分土地交付给江门消防小榄分公司使用，虽然在交付使用后，其规划发生了变更，且该变更非九洲基经联社所能提前预见，但因在相关变更情况发生后，江门消防小榄分公司未及时依据情势变更原则及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，解除或终止合同，而是选择继续履行合同、交纳租金，故对于合同解除之前其实际占有使用该部分土地期间的租金，其仍应继续支付。至于其实际使用的效果如何，系其自身的经营风险问题，不能作为评断是否应支付租金的依据。同理，虽然该部分土地上被规划了一条道路，但因该规划并未在土地上实际实现，故其主张将规划道路所占面积的相应租金予以扣除不能成立，本院不予认定。因该部分土地的权属明确，权属证书明确载明面积为25899.4平方米，则按合同约定的租金标准（分期递增，2013年4月8日至2017年4月7日为每平方米6.5元，2017年4月8日至2020年4月7日为每平方米7.5元），该部分土地的每月租金应为168346.10元（2013年4月8日至2017年4月7日）、194245.50元（2017年4月8日至2020年4月7日）。但因九洲基经联社反诉主张对全部租金均按第一期的租金标准计算，这是其对自己权利的合法处分，故本院予以准许。即自2016年1月1日至2017年4月30日应支付租金为2693537.60元（168346.10元×16个月），自2017年5月1日起至返还相应土地之日止的租金（含合同解除之后至实际返还相应土地之日的占有使用费）应按每月168346.10元的标准支付。因此，江门消防小榄分公司主张返还该部分土地的已交纳租金及利息无理，本院不予认定；九洲基经联社主张继续支付2016年1月1日至返还相应土地之日的租金（含合同解除之后至实际返还相应土地之日的占有使用费）有理，本院予以认定。但因土地规划变更这一情势变更确实导致江门消防小榄分公司的合同目的不能实现，且其现主张解除相应的合同，九洲基经联社亦同意，故应认定相应合同的解除及终止并非因江门消防小榄分公司违约所致，江门消防小榄分公司于2016年1月1日起停止交纳相应租金亦非恶意违约。因此，江门消防小榄分公司主张返还其所交纳的相应定金有理，本院予以认定；九洲基经联社主张支付2016年1月1日之后的逾期交纳相应租金的违约金本院酌情不予认定。又因规划变更这一情势变更亦非九洲基经联社所能提前预见，故应认为相应合同的解除及终止亦非因九洲基经联社违约所致，江门消防小榄分公司主张双倍返还相应定金缺乏事实依据，本院不予认定。对于本案土地租赁合同的无效部分。根据合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，对于本案土地租赁合同无效部分的相应土地，江门消防小榄分公司应返还给九洲基经联社；江门消防小榄分公司主张返还相应定金有理，本院予以认定；但江门消防小榄分公司主张双倍返还相应定金缺乏法律依据，本院不予认定。因九洲基经联社已将该部分土地交付给江门消防小榄分公司使用，虽然交付存在瑕疵，但因该瑕疵是明知或可预见的，而江门消防小榄分公司未以此为由及时提出异议并选择解除或终止合同，而是选择继续履行合同、交纳租金，故对于相应土地返还之前江门消防小榄分公司实际占有使用相应土地期间的占有使用费，江门消防小榄分公司应支付。至于其实际使用的效果如何，系其自身的经营风险问题，不能作为评断是否应支付租金的依据。但因该部分土地的交付瑕疵确实存在，导致江门消防小榄分公司无法正常使用，且因九洲基经联社对该部分合同无效存在同等过错，故本院酌情认定江门消防小榄分公司实际占有使用相应土地期间的占有使用费参照合同约定租金标准的50%计算。则参照合同约定租金标准的50%计算，该部分土地的每月占有使用费应为18250.45元[（204847元－168346.10元）×50%，2013年4月8日至2017年4月7日]、21058.25元[（236362元－194245.50元）×50%，2017年4月8日至2020年4月7日]。但因九洲基经联社反诉主张对全部租金（即占有使用费）均按第一期的租金标准计算，这是其对自己权利的合法处分，故本院予以准许。江门消防小榄分公司已交纳2013年4月8日至2015年12月31日的租金（及占有使用费）6712153.37元，属于无效合同部分的占有使用费应为1196012.83元（6712153.37元－168346.10元×32个月－168346.10元÷30天×23天）。该期间江门消防小榄分公司应交纳无效合同部分的占有使用费应参照合同约定租金标准的50%计算，即其已多付598006.42元（1196012.83元×50%）。江门消防小榄分公司已交纳2013年4月8日至2015年12月31日的滞纳金（即违约金）122627.82元，属于无效合同部分的应为21850.58元（122627.82元×1196012.83元/6712153.37元）。因无效合同部分的违约金约定无效，故对于该部分土地的占有使用费不应计算违约金（滞纳金）。因此，江门消防小榄分公司主张返还该部分土地的已交纳租金（即占有使用费及其滞纳金）部分有理，本院予以认定为619857元（598006.42元+21850.58元），超出部分本院不予认定。九洲基经联社主张继续支付2016年1月1日至返还相应土地之日的租金（即占有使用费）部分有理，本院予以部分认定，即以上述认定的标准，自2016年1月1日至2017年4月30日应支付占有使用费292007.20元（18250.45元×16个月），自2017年5月1日起至返还相应土地之日止的占有使用费应按每月18250.45元的标准支付，超出部分本院不予认定；九洲基经联社主张支付2016年1月1日之后的逾期交纳相应租金（即占有使用费）的违约金缺乏法律依据，本院不予认定。对于江门消防小榄分公司与九洲基经联社各自主张由对方承担己方律师费的问题，因双方在本案中的诉讼主张均有一定的依据，并各自获得本院部分采纳和认定，故本院认定各自的律师费各自承担，对双方关于律师费的主张均不予认定。另关于江门消防公司的责任问题，因江门消防小榄分公司为其分公司，不具备独立的法人资格，故根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，其应与江门消防小榄分公司对本案共同承担责任。综上，江门消防小榄分公司诉讼请求解除其与九洲基经联社就已办证的中府集用（2010）第051351号用地形成的土地租赁合同，确认其与九洲基经联社就未办证的土地形成的土地租赁合同无效，九洲基经联社返还定金1000000元，本院均予以支持；其诉讼请求返还已交纳的租金（即占有使用费及其滞纳金）部分有理，本院予以支持为619857元，超出部分本院不予支持；其诉讼请求九洲基经联社双倍返还定金，承担律师费50000元，本院均不予支持。九洲基经联社反诉请求江门消防小榄分公司支付2016年1月1日至返还涉案土地之日的租金（含占有使用费）部分有理，本院予以部分支持[自2016年1月1日至2017年4月30日为2985544.80元（2693537.60元+292007.20元），自2017年5月1日起至返还相应土地之日止按每月186596.55元（168346.10元+18250.45元）的标准支付]，超出部分本院不予支持；其反诉请求江门消防小榄分公司支付2016年1月1日至返还涉案土地之日的租金（含占有使用费）的逾期违约金，承担律师费40000元，本院均不予支持；其反诉请求江门消防公司在本案中与江门消防小榄分公司共同承担责任，本院予以支持。将本院上述支持的九洲基经联社应返还的定金1000000元和已交纳租金（即占有使用费及其滞纳金）619857元与江门消防小榄分公司应支付的自2016年1月1日至2017年4月30日的租金（含占有使用费）2985544.80元抵扣后，江门消防小榄分公司尚应支付自2016年1月1日至2017年4月30日的租金（含占有使用费）1365687.80元（2985544.80元－1000000元－619857元）。因此，江门消防小榄分公司诉讼请求九洲基经联社支付应返还的已交纳租金（即占有使用费及其滞纳金）的利息无理，本院不予支持。另对于涉案土地的返还问题，虽然双方没有提出相关的诉讼请求或反诉请求，但因本院前述已认定，在本案合同已解除（部分）及被认定无效（部分）的场合下，涉案土地应返还九洲基经联社，故为免讼累，本院在本案中对涉案土地的返还一并作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第一项、第九十七条、第二百二十六条，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司与被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社于2012年4月28日就中府集用（2010）第051351号用地签订的土地租赁合同于判决发生法律效力之日立即解除；二、确认原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司与被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社于2012年4月28日就位于中山市小榄镇环镇西路与埒西一相邻的6792.4平方米土地（未办证）签订的土地租赁合同无效；三、原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司于判决发生法律效力之日起十五日内将位于中山市小榄镇环镇西路与埒西一相邻的土地[含中府集用（2010）第051351号用地及其余6792.4平方米未办证土地]返还给被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社；四、被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社向原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司返还定金1000000元及租金（即占有使用费及其滞纳金）619857元，合计1619857元；五、原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司向被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社支付自2016年1月1日起至2017年4月30日止的租金（含占有使用费）2985544.80元，并按每月186596.55元的标准继续支付自2017年5月1日起至返还上述土地之日止的租金（含占有使用费）；六、上述第四、五项比对后，原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司于判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社支付自2016年1月1日起至2017年4月30日止的租金（含占有使用费）1365687.80元，并按每月186596.55元的标准继续支付自2017年5月1日起至返还上述土地之日止的租金（含占有使用费）；七、原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司对原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司上述债务共同承担清偿责任；八、驳回原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司的其他诉讼请求及被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73993元，反诉费15851元，合计89844元，由原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司负担69956元（已付73993元），被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社负担19888元[已付15851元，余款4037元已由原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司垫付，被告（反诉原告）中山市小榄镇九洲基股份合作经济联合社应在判决生效之日一并迳付给原告（反诉被告）江门市消防设计工程有限公司小榄分公司，本院不另行收退]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  文国盛审 判 员  张庆争人民陪审员  崔国添二〇一七年五月二日书 记 员  潘康梨书 记 员  吴少绵