广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初12672号 原告：毛龙，女，1985年3月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆哲，广西桂盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。 被告：广西润兴房地产有限责任公司，住所地：南宁市民族大道199号第一大道·尚城街区R5号楼商铺。 法定代表人：郭建民，董事长。 委托诉讼代理人：唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁善，广西邦泰律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2016年11月3日 开庭时间：2017年4月26日 当事人到庭情况：原告的委托诉讼代理人陆哲、玉涵，被告的委托诉讼代理人唐谦祥、王洁善。 原告诉请要点 一、被告依照合同约定为原告向房屋登记机构申请位于南宁市青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区R6号楼2单元303号房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告； 二、被告向原告支付逾期办证违约金（计算方式：以已付购房款为基数，按日万分之2.1，从2015年12月9日起计算至交付房屋所有权证之日止）； 三、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、因原告及政府原因造成未能办理房屋所有权证书，被告不应当承担逾期办证的违约责任。首先，办理房屋所有权证书的义务主体是原告，被告仅是负有协助义务；原告未出具办理房屋所有权证书的授权给被告，也是未能办理房屋所有权证书的原因之一。其二，因政府及相关行政部门的原因，涉案房屋所在项目配套市政道路至今未完成，无法取得办理房产证所需《城市排污许可证》和《环保验收合格证》，导致无法办理房屋所有权证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告不应当承担逾期办证的违约责任。 二、根据法律规定及公平原则，被告也不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。 三、原告主张违约金的计算方式无合同及法律依据。 事实认定 2010年4月18日，原告毛龙（买受人）与被告润兴公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00116240），约定原告向被告购买位于民族大道199号第一大道·尚城街区R6号楼2单元303号房，总价款为487127元。合同第九条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人；因出卖人过错，导致约定的手续迟延办理的，出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按已付房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。 上述合同签订后，原告向被告付清了房款。2014年6月20日，被告书面通知原告第一大道·尚城街区R3、R5、R6号楼于2014年6月19日通过五方单体验收合格，并定于2014年7月1日至10日办理交房手续。2014年7月1日，原、被告办理了房屋交接手续。2016年11月3日，原告以被告未在合同约定期限内交付房屋所有权证构成违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，原告主张从被告通知交房之日即2014年6月30日起算360个工作日内被告应完成办证义务，被告认可通知交房之日即办理房屋交接手续之日。 另查明：涉案房屋所在的第一大道·尚城街区R6号楼已取得了南房预字（2010）第009号《商品房预售许可证》，于2014年6月19日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方单体验收合格。但截至开庭之日止，被告尚未取得该楼栋的《建设工程竣工验收备案表》。 再查明：2008年12月30日，南宁市建设委员会下发南建报[2008]613号《南宁市建设委员会关于“第一大道·尚城街区”项目建设有关问题处理情况及建议的报告》，内容为：高坡岭路工程项目起于仙葫大道，沿途下穿柳南高速公路，经百花岭路、云景路，终点至凤岭北路，该项目于2007年起列入我市年度城建计划，目前仍处于项目前期工作阶段。 判决理由 原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。 根据合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。合同约定交房之日为2011年6月30日，原告主张以被告通知交房之日起算办证的时间，属对自己权利的处分，本院予以照准。被告通知交房之日为2014年7月1日，故被告应于2015年12月9日前完成上述办证义务，并将以原告为产权人的房屋所有权证交给原告，但被告至今仍未能完成办证义务。 对此，被告辩称未能依约完成办证义务在于涉案房屋所在项目配套市政道路至今未能完工、路网不完善导致项目的供电、供水、排水、排污、管道燃气及通讯等相关基础设施无法完成所致。对此，本院认为，市政道路是商品房开发中的一个重要配套设施，确实是能够成为影响商品房建设施工、竣工验收备案以及商品房买卖的重要因素。市政设施是否完善是被告在开发房地产项目时应承担的商业风险，开发商应在商品房开发的立项准备、规划建设审批以及建设施工的过程中对项目周边的市政设施的情况应有充分的了解，对市政设施的建设影响商品房项目建设的因素应有充足的准备和应对措施。本案中，从被告所举证的证据南宁市建设委员会作出的南建报[2008]613号《南宁市建设委员会关于“第一大道·尚城街区”项目建设有关问题处理情况及建议的报告》的内容上看，高坡岭路工程项目于2007年起列入我市年度城建计划，而双方签订商品房买卖合同的时间为2010年4月18日，被告在新道路建设的情况出现后签订合同确定办证时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险，且被告作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见周边配套道路建设、政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。据此，本案因新道路建设所产生的风险理应由被告自行承担。故本院对被告的该项抗辩不予采纳。被告在与原告签订商品房买卖合同过程中，未能按照约定的办证时间办理房产证，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。 关于违约责任的承担问题。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，原告也未能举证证明其因被告逾期办证所导致的实际损失。根据公平原则和诚实信用原则，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案逾期交房违约金应按已付购房款总额487127元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，从2015年12月10日起计算至被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付原告之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西润兴房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内为原告毛龙申请位于南宁市青秀区民族大道199号第一大道·尚城街区R6号楼2单元303号的房屋所有权登记，并在房屋登记机构颁发以原告毛龙为产权人的房屋所有权证书后的三日内将房屋所有权证书交付给原告毛龙； 二、被告广西润兴房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内向原告毛龙支付逾期办证违约金（计算方式：以已付购房款487127元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年12月10日起计算至被告广西润兴房地产有限责任公司完成上述第一项义务之日止）。 案件受理费534元，由被告广西润兴房地产有限责任公司负担。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 谭 妤 审 判 员 范 俪 代理审判员 肖 哲 二〇一七年五月二十二日 书 记 员 郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。