山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0613民初2393号原告：柴昆，男，1969年6月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：柳莹，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：逄明博，山东乾元律师事务所实习律师。被告：张家旗，女，1996年7月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张英梅（系张家旗之母），女，1971年5月13日出生，汉族，中国农业银行烟台保税港区支行高级专员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。被告：烟台链家房地产经纪有限公司。住所地：烟台市莱山区观海路128号1号楼5楼。统一社会信用代码：913706133492399708。法定代表人：单一刚，总经理。委托诉讼代理人：张小龙，男，1987年9月1日出生，汉族，烟台链家房地产经纪有限公司南山一店商圈经理，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：王磊，男，1984年11月29日出生，汉族，烟台链家房地产经纪有限公司法务部职员，住海阳市。原告柴昆与被告张家旗、烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告柴昆及其委托诉讼代理人柳莹、逄明博，被告张家旗的委托诉讼代理人王兰兰，被告链家公司的委托诉讼代理人张小龙、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴昆向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张家旗签订的房屋买卖合同；2.被告链家公司将被告张家旗交纳的定金50000元支付给原告；3.被告张家旗赔偿原告损失19247元；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告有烟台市莱山区银海路666号星海湾小区8号楼2单元701号住房一套。原告找到被告链家公司委托出卖该房产。在被告链家公司的有偿居间服务下，原告与被告张家旗于2016年9月10日达成房屋买卖意向。2016年9月11日，被告链家公司根据原告提供的房产证信息及三方协议意见起草了《烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同签约文件合订本》（合同编号：100000332486），该《签约文件合订本》中原告为甲方，被告张家旗为乙方，被告链家公司为丙方。原告及二被告审核后分别在合同上签字确认，至此合同文本生效。按照《签约文件合订本》中房屋买卖合同的约定，被告张家旗于2016年9月11日支付了定金50000元，该定金由被告链家公司暂为保管，待原告提供《权属查询证明》后当天由被告链家公司支付给原告。根据法律规定，被告张家旗支付的定金虽由被告链家公司暂为保管，但被告张家旗将该50000元定金支付给被告链家公司时视被告张家旗交付了定金，原告与被告张家旗双方合同的定金条款即时生效。在合同履行过程中，被告张家旗向被告链家公司口头提出终止合同，并要求收回支付的定金，被告链家公司没有答应。2016年9月29日，原告将涉案房屋《房屋权属登记信息查询证明》提交给了被告链家公司，被告链家公司为原告出具了收条，但拒绝向原告支付被告张家旗交纳的定金。理由是被告张家旗以无法从银行获得贷款为由，要求解除合同。原告要求被告链家公司支付暂为保管的50000元定金，并要求被告张家旗赔偿原告的差旅费、取暖费等实际损失。以上要求经被告链家公司与被告张家旗沟通后，被告张家旗均不同意。2016年10月30日，被告张家旗向原告发来书面通知，要求与原告解除合同，并无理指责原告隐瞒房屋性质，把根本违约的责任推到原告身上，还提出了许多过分的无理请求。原告认为，原告作为卖方，通过被告链家公司居间服务对外出售自己所有的房产，已经如实向被告链家公司提供了所售房产的相关信息，这些信息是真实的，可信的，没有任何虚假；被告张家旗作为买家，通过被告链家公司居间服务购买原告的房产，其已在被告链家公司处详细了解了原告所售房产的真实信息，买与不买完全出于自愿。且在三方合同起草及谈判签约的过程中，房产证原件始终放在原、被告三方面前，二被告反复核对查看，并对房屋规划设计和性质已充分了解。因此，原告不存在任何欺骗和隐瞒情形。被告张家旗对原告的指责不符合事实，被告张家旗的违约责任确凿，无法推卸。张家旗辩称，1.我方才是这次房屋买卖合同中的受害者，原因是原告及被告链家公司在签订房屋买卖合同及居间合同时均提供了虚假信息，在房屋买卖合同中将房屋性质载明为商品房，规划用途为住宅，我方在办理手续过程中发现，房屋性质为公寓，因住宅和公寓在土地性质年限、管理及物业费收取等方面存在严重差别，我方多次联系原告及被告链家公司商议此事要求解除买卖合同，但原告不予解决，我方已经发函要求解除房屋买卖合同；2.据我方事后了解，造成公寓被载明为商品房的原因是原告委托其父亲办理手续，而其父亲对房屋性质不明确，而被告链家公司作为专业的房屋中介机构没有尽到合理审查的义务，被告链家公司曾对原告说“早知道房屋性质是公寓，我们不会接手这样的房屋”。综上，原告的损失并非由我方造成，请求法院驳回原告对我方的诉请。链家公司辩称，在原告与被告张家旗的房屋买卖合同纠纷中，我公司尽到了居间签订合同及居间协调双方的义务，我公司不应承担责任。我方同意将50000定金支付给原告，之前是因为被告张家旗打算解除合同，不让我方支付原告定金。本院经审理认定事实如下：一、2016年9月11日，原告与被告张家旗及被告链家公司签订《烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同签约文件合订本》，该合订本由《烟台市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》组成，其中签约提示中载明在填写相关合同文本时，应仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容，如遇“【】”或“□”等需要选择的内容，务必作出明确的勾选，以划“√”方式表示选定；以划“×”的方式表示实际情况未发生、或双方当事人不作约定、或该条不适用。《烟台市存量房屋买卖合同》的合同双方为原告及被告张家旗。其中“第一条房屋状况”载明：“（一）房屋基本状况1、出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落于烟台市莱山区，该房屋为楼房。该房屋所在楼栋建筑总层数为：13层，其中地上13层，地下0层。该房屋所在楼层为7层，产权证明所载建筑面积242平方米。2、该房屋规划设计用途为：√住宅/×公寓/×别墅/×办公/×商业/×工业/×其他。（二）房屋权属情况该房屋所有权证号为：烟房权证莱字第××,……填发单位为：烟台市住房和城乡建设局。（三）该房屋性质为：√商品房/×房改房/×经济适用房/×拆迁安置房/×继承房/×赠与房/×公寓（住宅）/公寓（非住宅）/×非住宅……。”“第三条成交价格、付款方式及资金划转方式”载明：“（一）房款约定1、出卖人和买受人协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施总价款为人民币（小写）￥1850000元整，（大写）壹佰捌拾伍万元整，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。2、买受人于2016年9月11日向出卖人支付定金人民币（小写）￥50000元整，（大写）伍万元整，定金支付方式：由丙方暂为保管，待甲方提供《权属查询证明》后，当天由丙方支付甲方。（二）买受人付款方式和付款期限按下列约定：双方约定，买受人于2016年11月10日前，将首付款人民币（小写）￥1000000元整，（大写）壹佰万元整备齐，存放方式为资金监管并于过户之后支付出卖人。（三）关于贷款的约定买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于2016年9月30日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币（小写）￥800000元整，（大写）捌拾万元整。买受人商业贷款的放款时间以银行放款时间为准，买受人、出卖人对此知晓并认可。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照：买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。”“第四条房屋产权及具体状况的承诺”载明：“出卖人保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。”“第八条违约责任”载明：“（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证、原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）本合同中相关条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。”合同另对房屋的交付、税费、权属转移登记、不可抗力等其他内容进行了约定。该合同由原告的委托代理人即原告父亲柴永广及被告张家旗的的委托代理人即其母张英梅签字确认。《居间服务合同》约定原告与被告张家旗同意共同委托被告链家公司作为交易居间人提供居间服务，具体内容包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的存量房买卖合同。居间行为自原告与被告张家旗签订《烟台市存量房屋买卖合同》时完成。原告与被告张家旗各自应向被告链家公司支付居间代理费18500元，并于合同签订当日向被告链家公司支付。该合同由柴永广、张英梅及被告链家公司签字盖章确认。二、上述合同签订前，柴永广向二被告出示了涉案房屋的房屋所有权证书。该证显示该房屋系原告单独所有，登记时间为2011年9月8日，规划用途为公寓，建筑面积为242平方米。张英梅曾对房屋所有权证书中所载“公寓”提出疑问，被告链家公司工作人员答复称属于公寓式住宅，享有70年产权，张英梅未再提出异议。在合同签订时，由被告链家公司在电脑上对合同文本进行操作，被告链家公司称之所以房屋规划设计用途勾选为住宅、房屋性质勾选为商品房，其余选项为“×”因为电脑默认只能做一种选择，而经纪人制作时勾选错误。合同签订后，被告张家旗对房屋规划用途为公寓产生异议，多次找原告及被告链家公司协商退还定金，未能协商一致。2016年10月30日，被告张家旗向原告发出《解除通知书》，主张其在签订上述合同后发现房屋并非商品房，也无法办理相关按揭贷款手续，而公寓与住宅在规划管理、土地属性及年限、设计及验收、使用的费用方面都有很大的区别，原告在签订的并未如实说明房屋性质为公寓，也未提交房屋属于商品房的产权证明手续，因此构成根本违约，要求解除原告与其签订的《烟台市存量房屋买卖合同》并承担相应的违约责任。庭审中，原、被告三方均认可涉案房屋属于70年产权公寓。但被告张家旗提出70年产权公寓与住宅存在诸多差别，例如办理贷款手续、采光率、物业管理费等。三、2016年9月11日，被告张家旗将应向原告支付的定金50000元交由被告链家公司保管，并支付了居间代理费。2016年9月29日，原告向被告链家公司提供了涉案房屋的《房屋权属登记信息查询证明》。四、烟台南山置业发展有限公司已取得房屋所在土地的土地使用权证[土地使用权证号：烟国用（2014）第2045号],该证记事中载明：该宗地其商服用地7345.84平方米，自2005年12月30日起至2045年12月29日止，住宅用地66112.57平方米，自2005年12月30日至2075年12月29日止。上述事实由原告提交的《烟台市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、房屋所有权证、土地使用权证、《解除通知书》等及原、被告的当庭陈述为证。对于当事人双方没有争议的以上事实，本院予以确认。庭审中原告主张，原告及其父母为出售涉案房屋多次往返外地及烟台支出交通费用，且因原告父母需在烟台逗留而交纳了原告哥哥闲置房屋的暖气费用，上述直接损失共计21339.74元，原告要求其中19247元应由被告张家旗承担。对此原告提交打印的电子飞机票及飞机票收据、火车票、取暖费单据一宗以证实其主张。被告张家旗对打印的电子飞机票及飞机票收据的真实性不予认可，认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告应当提供经过公证机关公证的翻译文本，且柴永广夫妻在烟台及北京均有住处，其交纳暖气费及往返两地属于正常情况，无论是国外机票还是国内车票均不能证明与涉案房屋买卖合同有关，也不能证明与被告张家旗有关。被告链家公司对上述证据的真实性均没有异议。本院认为，2016年9月11日，原告与被告张家旗签订的《烟台市存量房屋买卖合同》及原告与二被告签订的《居间服务合同》是合同三方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。2016年10月30日，被告张家旗以原告隐瞒房屋性质为公寓、未提交房屋属于商品房产权的证明手续为由向原告邮寄了《解除通知书》，并认为《烟台市存量房屋买卖合同》已解除。本院认为，原告父亲柴永广与被告张家旗的母亲张英梅在签订《烟台市存量房屋买卖合同》时已向张英梅出示房屋所有权证书，即使当时柴永广对其房屋规划用途理解不充分，也并未隐瞒任何房屋所涉信息或者欺骗张英梅使其对房屋规划用途产生不正确的理解，张英梅作为购房代理人在签订买卖合同前即应对该房屋规划用途进行全面了解，其在合同签订后提出公寓和住宅可能存在的诸多不同不能作为解除双方签订的《烟台市存量房屋买卖合同》的理由。故，被告张家旗要求解除其与原告签订的《烟台市存量房屋买卖合同》不符合法律及合同约定，不能产生合同解除的法律后果。被告张家旗以其的行为明确表示拒绝继续履行《烟台市存量房屋买卖合同》，原告要求解除双方签订的《烟台市存量房买卖合同》，与法有据，该合同自原告解除通知送达给被告张家旗时解除。依据《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告与被告张家旗在《烟台市存量房屋买卖合同》中明确约定了被告张家旗给付原告50000元定金以担保房屋买卖合同的履行，且被告张家旗已将定金交由被告链家公司代为保管，定金合同已经实际履行，则若被告张家旗在合同履行过程中产生违约行为，定金应归原告所有，被告张家旗无权要求返还。现被告张家旗未按合同约定继续履行合同，构成违约，且原告已向被告链家公司提供《房屋权属登记信息查询证明》，符合了定金的给付条件，故原告主张被告链家公司将其收取的定金50000元支付给原告，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告张家旗赔偿其损失19247元，本院认为，被告张家旗对原告提交的电子飞机票及飞机票收据的真实性不予认可，且原告提交的证据不能证实与本案之间存在关联关系，不能作为认定原告损失的依据，故对原告的上述主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告柴昆与被告张家旗签订的《烟台市存量房屋买卖合同》于2016年11月11日解除；二、被告烟台链家房地产经纪有限公司将其代原告柴昆保管的定金50000元支付原告柴昆，本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告柴昆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计816元，由原告柴昆负担291元，由被告张家旗负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一七年五月十二日书记员  迟卓林