镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1111民初73号原告：南京留都投资管理有限公司，住所地南京市雨花台区长虹路222号3幢1708室。法定代表人：涂兴芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔凯，该公司员工。被告：中国人民解放军江苏省镇江军分区，住所地镇江市。法定代表人：曹寅，该军分区司令员。委托诉讼代理人：臧宏洲，江苏坚平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成，该军分区战勤科科长。原告南京留都投资管理有限公司与被告中国人民解放军江苏省镇江军分区房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京留都投资管理有限公司的法定代表人涂兴芳及其委托诉讼代理人崔凯，被告中国人民解放军江苏省镇江军分区的托诉讼代理人臧宏洲、张成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南京留都投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿下列损失：被告占用原告履约保证金600000元的利息损失201595元，装潢设计费用损失420000元，装潢施工及工程进场、撤场损失300000元，已经移交给被告的办公室一间装潢及设施损失53310元，履行合同筹备组及看管人员费用损失459600元，各项损失合计1434505元。事实与理由：2011年9月，被告公开面向社会招标出租综合楼，同月原告中标。12月，原、被告签订军队房地产租赁合同。后，原告向被告提出军队出租房地产存在的疑虑，被告单方面向原告出具书面承诺如被告需要解除合同亦会保护原告的投资利益。2013年10月，被告在不具备合同约定的交付条件下，向原告交付部分租赁物，并要求原告尽快装修。后，原告组建项目筹备组，对房屋进行了设计及部分装修工作。但被告对大楼电梯未予安装，且亦未向原告提供房屋产权证明和出租许可证。2015年3月，原、被告重新签订了租赁合同，原合同废止。合同约定由被告按照军队审批部门进行审批，并加盖合同审核专用章后生效，如违约被告承担1000000元违约金。2016年3月，原、被告双方一致同意解除合同，被告将600000元保证金退还原告、原告将房屋、装潢以及所购设施移交给被告。原告在合同履行期间进行了各种准备工作，被告应当对此损失予以赔偿。中国人民解放军江苏省镇江军分区辩称，原、被告双方于2011年11月25日签订租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。在该合同的履行过程中，因军队政策发生重大调整，出现了合同中约定的提前终止的情形。经双方一致同意，上述合同于2016年10月24日解除，另据租赁合同第九条第四项中的免责条款约定本案中被告具有约定的免责事由。原告向被告主张经济损失没有事实和法律依据。原告的经济损失包括对涉诉房屋进行装潢，购买办公用品以及支付有关人员工资的，是原告履行合同及经营活动的需要。要求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织证据交换和质证并佐证在卷。对于本案的事实，本院认定如下。2011年9月，被告公开面向社会招标出租综合楼，同月原告中标。2011年12月15日，双方签订军队房地产租赁合同，12月23日，原告向被告交付履约保证金600000元。2013年1月30日，被告单方面向原告出具书面承诺如被告需要解除合同，保护原告的投资合法权益。2013年10月12日、12月17日，双方两次签署了综合楼交接书。2015年11月19日，双方再次协商拟签订军队房地产租赁合同，对2011年合同进行了变更，但被告未签字盖章。2016年10月24日，双方签订协议书，一致同意解除2011年租赁合同，同日，双方签署交接单，原告将综合楼交付给被告。10月31日，被告将保证金600000元退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织证据交换和质证并记录在案并在卷佐证。对于本案的事实，原、被告双方并无争议，双方争议的焦点为合同不能履行并解除的原因。本院认为，2011年，双方签订合同后，被告一直未得到具有相关上级部门的批准，是导致合同长期未实际履行的主要原因，2015年被告被上级部门要求进行整改，2015年双方再次拟变更合同未果亦可印证这一点。2016年2月，中央军委决定全面禁止军队和武警部队有偿服务后，双方协议解除了2011年合同，虽然涉及军队重大政策调整，但仍然为双方合同不能履行以及2015年变更合同未果的延续处理结果。故被告应当对原告的损失予以赔偿。对于原告的损失，本院核定如下：1、利息损失，根据合同第六条约定，应当按照银行活期利率计算，故原告的利息损失应当按照约定确定。2011年12月23日，原告向被告交付履约保证金600000元，2016年10月31日，被告将保证金600000元退还给原告。期限酌定为4年10个月8天，利率按照同期活期年利率0.36%计算，酌定为10492元（600000×0.0036×4.8575）。2、房屋装潢设计费420000元。原告提交了与案外人江苏名冠建设集团有限公司签订的《建筑装饰设计合同》、《施工合同》、《合同解除协议书》以及收据2张，拟证明已经向案外人支付了420000元设计费用、300000元施工预付款费用，另外剩余设计费180000元、违约金200000元损失尚未向案外人支付。原告提交了设计蓝图一本81张，装潢效果图一组，拟证明设计已经完成。本院认为，虽然原告未提交向案外人支付设计费用的支付凭证，但其提交的设计图和效果图可以证明相关工作成果已经完成，是必须向案外人支付的费用。按照涉案房屋地上建筑面积10294平方米，结合设计费用的市场价格，原告主张420000元未超出市场一般价格，故对于原告主张420000元设计费用损失，本院予以支持。3、施工损失及进场，撤场损失，根据涉案房屋进行了部分施工的现状，原告组织施工人员、机械、原材料、辅材的进场、撤场情况属实。由于原告未提供该项损失明细、且未提交相应的证据，故本院酌定原告组织施工人员、机械、原材料、辅材的进场、撤场损失为50000元。施工损失，实际为除办公室外其他的装潢损失，与办公室损失合并处理。4、办公室装潢、办公设备及施工（其他装潢损失）损失，根据对现场的参看，经咨询有关专业人员，本院酌定62752元。5、筹备组及看管人员的损失。筹备组损失，本院认为，由于双方合同未实际履行，原告无需专门的筹备组，故对筹备组损失，本院不予支持。原告主张看管人员损失，本院认为高于实际看管费用，故予以调整。原、被告均认可在将涉案房屋交还被告后，对看管进行了公开招标，招标看管费用为86262.4元，该费用系招标确定费用，基于公平考虑，故本院以该费用为标准上调20%，酌定每年看管费用为103515元。2013年10月12日、12月17日，双方两次签署了综合楼交接书，2016年10月24日，原告将综合楼交还给被告，故看管期限，本院酌定为3年。看管费用损失，本院酌定为310545元。上述损失合计853789元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军江苏省镇江军分区于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京留都投资管理有限公司各项损失853564元。二、驳回原告南京留都投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17711元，由被告中国人民解放军江苏省镇江军分区负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  房东升人民陪审员  黄 丹人民陪审员  姚向群二〇一七年五月十七日书 记 员  王 媛