上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1002号原告：沈君，男，1990年9月17日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人：彭明，北京安衡(上海)律师事务所律师。委托代理人：杨阳阳，北京安衡(上海)律师事务所律师。被告：孙咏华，男，1977年12月26日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。委托代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。原告沈君与被告孙咏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年01月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告沈君及其委托代理人彭明、被告孙咏华的委托代理人任辛耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈君向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订《房地产买卖合同》；2、被告支付原告违约金66万元；3、被告返还原告定金10万元；4、被告支付原告居间服务费6.6万元。事实和理由：2016年5月30日，原、被告在上海云房数据服务有限公司的居间服务下签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出卖给原告，房屋总价款为330万元。合同签订当日，原告向被告支付定金10万元。因该房屋为拆迁安置房，签订合同时，被告的产权证正在办理中，双方还约定，被告必须按照承诺办理出产权，以上海市宝山区房地产交易中心颁发产权证为准，3个工作日内签署上海市房地产买卖合同，若有一方未按约履行，应当支付总房款20%的违约金、双倍定金、中介居间服务费2%。合同签订后，中介公司和原告多次催促被告积极履行合同，但被告总是拖延，后明确表示房屋不卖了。故原告诉至法院。被告孙咏华辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、涉案房地产买卖合同未写明标的，也未约定履行时间和方式，故原、被告之间的涉案合同未成立；2、主合同没有成立，定金合同也未成立，被告收取的款项非房款，也非定金，不同意返还；3、原告非居间方，不具主体资格，无权主张居间服务费；4、被告处分系争房屋的行为在未得到共有人追认的情况下，属于无效处分，涉案合同系无效合同。经审理查明，2016年5月30日，原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)在上海云房数据服务有限公司居间下就系争房屋出售事宜签订《居间协议》，约定：甲方将系争房屋以330万元价格出售给乙方；如甲方签订本协议，乙方同意其交付的意向金10万元即转为定金并支付甲方；乙方按照总房价款的2%支付居间方佣金；附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，于本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行。原、被告在《房地产买卖合同》中约定：原、被告双方同意于本合同签署后60个工作日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期，若甲方未能依照本合同约定签署上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；首期转让款99万，内含定金10万元及尾款2万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期转让款231万元；交易税费全部由乙方承担；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得全体权利人的同意，若因甲方无权或越权处分等原因造成本合同未能履行，甲方承诺违约责任；本合同生效后，甲乙双方应全面履行，如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择解除本合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金，同时违约方仍应按照佣金支付标准向居间方支付居间服务费等。原、被告在“其他约定”处还约定：甲乙双方在明确得知产权证正在办理中，甲方必须按照承诺书为准办理出产权人，不得拖延，乙方在甲方办理产权证中不得有任何理由不购买此房，甲乙双方约定以宝山交易中心出产权证为准3个工作日内签署《上海市房地产买卖合同》，居间方公平公正监督产证办理，若有一方未按照本协议履行应当支付违约金，双倍定金以及总房价款20%和居间服务费2%。原、被告双方未对付款、过户、交房、迁户的履行期限等内容作出约定。同日，被告出具承诺书，承诺本人保证已取得产权人的委托授权，且委托人将追认前述协议的效力，否则造成前述协议无法履行的，前述协议仍为合法有效，本人将承担前述协议有效前提下的违约责任，包括但不限于向买方双倍返还定金或支付违约金，并支付居间方该房屋成交总价2%的佣金即6.6万元。当日，原告支付被告定金10万元，被告出具收款收据。2016年8月27日，原告向被告、居间方发催告函，载明：原告前往顾村动迁组已核实，系争房屋可前往宝山交易中心办理产证，现催告被告产证办理，居间方监督产证办理，按协议流程继续履行下去，若被告故意拖延产证办理视为违约，违约责任按协议支付违约金，双倍定金、总房价款20%和居间服务费2%。审理中，被告确认收到上述催告函，并同意解除涉案合同。另查明，上海市宝山区顾村镇人民政府于2016年8月5日出具个人房屋拆迁补偿安置情况登记表，被拆迁人为被告及案外人孙某某，补偿资金总额为1,254,585元，拆迁安置房涉及包括系争房屋在内的4套房屋。系争房屋现登记于上海顾村房地产开发(集团)有限公司名下，备注为配套商品房。目前，被告居住在系争房屋内。审理中，被告称系争房屋已经符合办理产证的条件，产证尚在办理过程中，但具体何时办下来不清楚。被告还称系争房屋共有人为被告及其父母，即使产证办出来，也是被告及其父母三人共有，被告只是系争房屋共有人之一，被告同意出售系争房屋，但其他共有人不同意，故被告未故意拖延办证，未违约，不同意支付违约金，且违约金明显过高。审理中，为证明实际损失，原告向本院提交了佣金确认书及收款收据，证明原告已于2017年3月6日向居间方支付了佣金3.3万元。对此，被告不予认可。原告还向本院提交了房天下网站及中介公司的截图，证明系争房屋所在小区房屋单价已上涨至每平方米4万元左右。对此，被告亦不予认可。以上事实，有房地产登记簿、《居间协议》、《房地产买卖合同》、收款收据、催告函、个人房屋拆迁补偿安置情况登记表及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《居间协议》、《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。审理中，被告确认系争房屋已符合办证条件，产证尚在办理中，同时明确表示系争房屋共有人为被告及其父母，即使产证办出来，也是被告及其父母三人共有，其他共有人不同意出售系争房屋。本院认为，被告明确表示不出售房屋的行为构成根本违约，原告要求解除合同，返还定金并支付违约金的诉请，合法有据，综合考虑本案中原告已付款金额、合同的履行程度等因素，结合公平、合理的基本民法原则，本院酌情将违约金确认为36万元。原告所主张的超过该部分的违约金，本院不予支持。关于被告主张涉案房屋买卖合同未写明标的故合同未成立的意见。本院认为，根据原、被告双方签订的《居间协议》的约定，涉案房屋买卖合同系协议的一部分，而《居间协议》中明确约定了合同标的为坐落于上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室的房屋。关于被告主张被告的处分行为未得到共有人追认故合同无效的意见，本院认为，根据相关法律规定，部分共有人擅自处分共有财产的无权处分行为不符合合同无效的情形。综上，被告上述抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付居间服务费，本院认为，违约金具有弥补损失的作用，由于被告已承担违约金，本院在酌情确定违约金金额时亦已进行了整体考量和平衡，故本院对原告要求被告支付居间服务费的诉请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告沈君与被告孙咏华就上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖合同》；二、被告孙咏华于本判决生效之日起十日内，返还原告沈君定金10万元；三、被告孙咏华于本判决生效之日起十日内，支付原告沈君违约金36万元；四、原告沈君的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,030元，由原告沈君负担2,670元，被告孙咏华负担3,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一七年五月四日书记员 朱旻卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。