上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初5072号原告：曹俊华，女，1990年4月3日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：周雅煊(母女关系)，女，1962年3月1日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被告：董志强，男，1965年9月21日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王存，上海盛沃律师事务所律师。被告：付媛丽，女，1985年11月26日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王振，上海宝旺律师事务所律师。原告曹俊华与被告董志强、付媛丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告董志强提起另案诉讼。因本案必须以另案的审理结果为依据，故本院裁定中止了本案的审理。期间，本案依法转为适用普通程序，本院依法组成合议庭审理。之后，董志强向本院申请撤回另案诉讼。本院裁定恢复了本案审理，并于2016年11月9日对本案公开开庭进行了审理。原告曹俊华的委托诉讼代理人周雅煊、卢小兰，被告董志强的委托诉讼代理人王存，被告付媛丽的委托诉讼代理人王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹俊华向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告签订的关于上海市原闸北区曲阜西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理该房过户手续，将该房产权过户登记至原告名下；2、被告将该房交付原告；3、被告赔偿原告损失(按400元/日计算，自2016年4月5日起至被告协助原告办理上址房屋交付之日止)。事实和理由：两被告是夫妻关系。2015年12月上旬，原告母亲代表原告和被告付媛丽就系争房屋签订了《房屋买卖协议》，约定由原告以人民币562万元(以下币种均为人民币)的总价购买系争房屋，双方还约定了付款方式等。2015年12月19日，双方又签订了一份房屋买卖协议，降低了首付款比例，提高了贷款比例，并约定贷款不足的部分以现金补足。该份协议签订次日，原告支付被告定金10万元。2016年1月27日，原告又根据约定支付被告房款195万元。2016年3月24日，原告父亲应被告付媛丽的要求，将第二份买卖协议的原件交给付媛丽，但付媛丽之后未归还该份协议。2016年4月1日，因银行贷款审批通过，原告母亲发短信给付媛丽要求办理过户手续，但付媛丽要求原告支付第一份协议约定的300万元首付款中剩余的95万元。次日，原告及其父母、律师一同前往被告处就支付房款、过户事宜进行协商，但被告拒不开门。考虑到原告处已无第二份协议的原件，原告于2016年4月3日将95万元转账支付给了被告。之后原告致电被告要求办理过户，被告拒不接听。2016年4月4日，原告在网上查询发现被告再次在网上挂牌以730万元的价格出售系争房屋，且已有房产中介的工作人员带客户看房的记录。原告认为被告以自己的行为表明不再履行与原告之间的合同，实属违约行为。故诉至法院，要求判如所请。被告董志强辩称，不同意原告的诉讼请求。董志强确有将房屋出售给原告的意向，但在诉讼之前并不知道付媛丽已与原告签订了《房屋买卖协议》，付媛丽也没有告诉其已与原告约定交易价格，其从未同意以562万元的价格出售系争房屋。网签合同确实是其签名的，但当时并未与原告确定最终的交易价格，该份合同上的价格仅仅是为了避税，真实的交易价格还需另行协商。之后双方就交易价格一直未达成一致意见，其对付媛丽办理系争房屋上抵押的注销手续、催讨房款、催告过户等后续事宜均不知情。因此，原告与付媛丽所签订的合同应当解除被告付媛丽辩称，不同意原告的诉讼请求。其确实与原告签订了《房屋买卖协议》，但原告未按时支付首付款，且经被告两次催告，仍未按合同约定的日期办理过户，已构成违约，其已行使了单方解除权，双方合同已经解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人登记为被告董志强、付媛丽，两人系夫妻关系。2015年12月上旬，原告母亲周雅煊代表原告(乙方)与被告付媛丽(甲方)就系争房屋签订《房屋买卖协议》。该协议第二条“付款方式”约定，系争房屋出售价格为562万元(该价款为甲方净到手价，甲方不承担交易过程中的任何费用)；签订本协议后3日内，乙方应向甲方支付定金10万元，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房价款290万元(不含定金、尾款)，若该房屋存在抵押借款等情况，甲方在收到乙方首期房价款后，向银行申请办理抵押注销手续；待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续，甲方需积极配合乙方办理贷款手续；第二期房价款260万元由银行直接划拨给甲方；甲方结清所有水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用之后2日内，乙方向甲方支付尾款2万元。第三条“房屋过户”约定：甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第四条“双方责任”约定：甲方应在银行划拨余款之日将房屋交付给乙方；乙方向银行申请的贷款未通过，或贷款数额不足时，应以现金补齐，否则视为违约。第六条“违约责任”约定：本协议签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。此外，第十条“其他约定”中另有手书内容：甲、乙双方实际成交价为562万元整，双方商定在房屋交易中心签订成交金额为500万元整，多余的62万元整由乙方另行支付，不计入房价。2016年1月27日，原告曹俊华与被告董志强、付媛丽就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。该合同中除记载了系争房屋的情况、房屋转让价款为449万元、过户时间为2016年4月22日以外，其余内容均为空白。同日，被告付媛丽出具《收条》两份及《收款收据》，确认收到原告曹俊华定金10万元、部分首付款60万元、部分房价款135万元。2016年2月4日，原告曹俊华缴纳了交易契税134,700元。2016年2月4日至2016年3月17日期间，原告母亲通过微信与被告付媛丽就需被告配合提供的银行贷款材料进行沟通，2016年3月5日之前，被告付媛丽均有所回复，并表示可予以配合。2016年2月15日，被告付媛丽申请注销系争房屋上原有的抵押登记。2016年3月31日，原告申请的314万元贷款经银行审批通过。2016年4月1日，原告母亲向被告付媛丽发送短信，表示银行贷款已通过审批，要求被告在次周定个时间办理过户手续。被告付媛丽回复短信，对原告已办理银行贷款审批手续表示惊异，并要求原告在收到短信两日内将剩余的95万元首付款汇入其账号，否则将向原告主张违约责任。2016年4月3日，原告曹俊华通过银行转账向被告付媛丽支付房款95万元。2015年4月5日，原告曹俊华与银行签订抵押借款合同，借款金额为314万元。2016年4月23日、4月24日，被告付媛丽先后发送短信给原告，称原告未于合同约定的2016年4月22日至交易中心办理房屋过户手续，已属违约。要求原告在次日上午九点半至房地产交易中心办理过户，否则其有权解除与原告的买卖合同并要求赔偿。两条短信落款处均标注为“董志强付媛丽”。2016年4月28日，被告付媛丽向原告发送短信，表示因原告逾期支付购房首付款并经多次联系未予办理房屋过户手续，已构成实质违约，即日起解除与原告签订的房屋买卖合同。原告回复短信，表示已诉至法院。当日，本院依原告申请，对系争房屋进行了查封。审理中，关于被告董志强对被告付媛丽与原告签订房屋买卖协议是否知情一节，原告称，其在签订买卖协议之前看到了系争房屋产证的照片，知道系争房屋的产权人是被告两人，当时被告付媛丽向其表示已得到董志强的全权委托。对此，被告付媛丽则称，签订买卖协议时，董志强确实不知情，当时其向原告表示会回去做董志强的工作，但之后董志强一直不同意以该价格出售系争房屋，直到原告起诉，董志强才知道有该份协议的存在。被告董志强则称，被告付媛丽是在原告起诉前才与其协商，而非在签订上述协议后与其协商此事。至于董志强也在《上海市房地产买卖合同》上签名一节，被告董志强称，原告打算购买系争房屋，其原则上也同意将房屋出售给原告，故双方约定先签合同，防止被告将房屋出售给他人，并约定今后无论以什么价格成交，在交易中心登记的价格就是449万元，事后再协商具体价格，但双方之后未就价格达成一致。因此，该合同约定的价格只是为了避税，不是双方的真实意思表示，也是非法的。对此原告则称，该份合同仅作过户之用，449万元确实并非真实的交易价格，真实的交易价格就是之前买卖协议约定的562万元。关于原告主张的违约责任一节，原告表示，由于被告违约，原告无法按时取得系争房屋，所以只能借住在亲戚家里，造成了损失，且已支付的房款300万元也存在利息损失。故参照同等地段房屋的月租金向被告主张违约责任。审理中，原告提供了其母亲与被告付媛丽、董志强、中介的电话录音，以及原告的朋友与被告董志强的电话录音(文字记录)、通话记录，拟证明董志强对以562万元出售房屋一事是明知的、双方曾在第一份买卖协议之后又签订一份协议降低了首付款比例、签订合同之后被告表示不愿售房、被告仍在委托中介售房等。对此，被告董志强表示真实性均不予认可。被告付媛丽表示关于付媛丽的通话录音无异议，但该通话很快就挂断了，关于董志强的电话不清楚。审理中，原告自愿将剩余的未付房款262万元交至本院代管，并表示要求按照《房屋买卖协议》约定的房价继续履行。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据本案查明的事实，原告与被告付媛丽先以562万元的价格就系争房屋的买卖签订了《房屋买卖协议》，双方亦依约履行了各自的部分义务，后原告、被告付媛丽、董志强又签订了《上海市房地产买卖合同》。虽然被告董志强未在《房屋买卖协议》上签名，但其在《上海市房地产买卖合同》上予以了签名。本院认为董志强在《上海市房地产买卖合同》签名的行为应视为其对《房屋买卖协议》的追认，原告与被告董志强、付媛丽之间就系争房屋已达成了有效的房屋买卖合同。现被告董志强称其签名仅代表其确有将系争房屋出售给原告的意向，但具体价格还需另行协商，甚至对此前自己的妻子与自己认可的交易对方达成过562万元的买卖协议一节毫不知情，该说法有悖常理，本院不予采纳。此外，被告付媛丽认为，原告迟延支付首付款、迟延办理过户构成违约，其已行使解除权，解除了上述合同。但是，从在案证据来看，被告付媛丽自双方签订《上海市房地产买卖合同》后一直在配合原告办理贷款手续，从未就首付款进行催讨，且双方的合同中并未就迟延付款的情况下被告有权不经催告直接行使单方解除权进行特别约定。迟延过户方面，原告已通过诉讼的方式要求被告配合办理过户，被告却认为原告不愿过户，该理由缺乏事实依据。因此，被告付媛丽以原告根本违约为由主张解除合同，依据不足，本院对此亦不予采纳。综上，被告在本案诉讼中仍表示不愿继续履行合同，实属违约。原告主张继续履行，于法有据，被告应及时配合原告办理过户、交房等手续(交易过程中产生的税、费，应根据《房屋买卖协议》的约定，由原告自行承担)。此外，根据各方当事人审理中的陈述，《上海市房地产买卖合同》上约定的房价款449万元确非双方真实的交易价格，而仅是为了避税而作的约定，故本院依据《房屋买卖协议》认定双方真实的交易价格为562万元，双方应按此价格继续履行。现原告已将其后续应支付的262万元房款交至本院代管，并无不当，该款项可于两被告配合原告办理过户、交房手续后，由两被告向本院具领。至于原告主张的违约责任，因双方的合同中并未就迟延交房或迟延过户的违约责任进行约定，本院对此难以支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告曹俊华与被告董志强、付媛丽就上海市静安区曲阜西路XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告董志强、付媛丽应于本判决生效之日起十日内配合原告曹俊华办理将上址房屋的产权人变更登记至原告曹俊华名下的手续(期间产生的税、费，由原告曹俊华承担)；三、被告董志强、付媛丽应于本判决生效之日起三十日内将上址房屋交付给原告曹俊华；四、原告曹俊华应于被告董志强、付媛丽履行上述第二、三条主文义务后，给付被告董志强、付媛丽房款262万元(由被告董志强、付媛丽至本院具领)；五、驳回原告曹俊华的其余诉讼请求。案件受理费51,140元、财产保全费5,000元(原告曹俊华均已预缴)，均由被告董志强、付媛丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华代理审判员  吴 双人民陪审员  陈名玲二〇一七年五月二十六日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。