北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2275号上诉人（原审被告）：北京聚泓投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东八里庄54号院2号楼广聚宾馆内二层8292室。法定代表人：郭加成。委托诉讼代理人：张璇，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京昌大京科高新技术有限公司，住所地北京市朝阳区大屯路科学园南里-风林绿洲I乙号楼19层1903。法定代表人：胡忠萍，总经理。委托诉讼代理人：贺泊尧，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人北京聚泓投资管理有限公司（以下简称聚泓公司）因与被上诉人北京昌大京科高新技术有限公司（以下简称昌大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人聚泓公司的委托诉讼代理人张璇、晋尧，被上诉人昌大公司的委托诉讼代理人贺泊尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚泓公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第五项；二、撤销一审判决第二项、第三项、第四项；三、判令昌大公司立即向聚泓公司返还租房押金三十三万二千八百二十二元二角；四、一二审案件受理费由昌大公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。涉案《房屋租赁合同》第四条第二款约定:“在租赁期内，乙方（聚泓公司）每三个月向房屋所在物业公司缴纳物业费四万两千六百二十四元，由物业公司开具物业费发票；依此约定，有权收取租赁房屋物业费的权利人是物业公司；而不是昌大公司。一审法院在查明聚泓公司在承租房屋期间，应向物业公司支付物业费的基础上，仍判定由聚泓公司向昌大公司交付物业费，构成典型的认定事实错误，应予纠正。二、一审法院未查明昌大公司依约应向聚泓公司返还三十三万二千八百二十二元二角房屋押金，未认定双方在解除房屋租赁合同时，已就房屋押金折抵房屋租金事宜达成协议。涉案《房屋租赁合同》第四条第三款约定，“…合同期满，乙方（聚泓公司）如不再续租，其所租赁房屋需经甲方（昌大公司）验收认可后五个工作日内，甲方应将全部押金退还。”涉案《房屋租赁合同》第六条第二款约定，“租赁期内，如乙方中途退租或合同期满时不与甲方续租，必须在两个月书面通知甲方，经甲方书面同意双方签订终止本合同的协议乙方应结算包括租金在内的全部费用如乙方、中途、单方退租、乙方所交押金不予退还，则乙方不再承担其向甲方赔偿或补偿义务。”根据上述约定，退租是附条件民事行为，不退租金的前提条件是承租人在履行期限内提前两个月内提出解约，并且出现了单方解约情形。但本案证据可以证明，不存在承租人向出租人单方解约的事实，承租人只是拖欠27万元租金及物业费，不存在解约问题，所以不存在不退押金的相关情形。聚泓公司拖欠房租，仅需要承担拖延支付租金的违约责任，但不应当承担押金不予返还的责任，按照合同约定应当返还押金或者用押金折抵应当支付的租金。双方在履行合同过程中，昌大公司于2019年3月12日向聚泓公司发出《房屋租赁合同解除函》。聚泓公司收函后，与昌大公司经协商，一致同意聚泓公司以其向昌大公司所付三十三万二千八百二十二元角的房屋押金折抵所欠昌大公司房屋租金，折抵后的差额由昌大公司向聚泓公司返还。在此基础上，聚泓公司于同年3月14日，将租赁房屋腾空后，交还给昌大公司。依据上述约定昌大公司无权向聚泓公司再次主张欠付租金，更无权主张欠付租金所产生的滞纳金。聚泓公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，聚泓公司在与昌大公司合意解除合同后，双方应当本着公平原则，依约结算，昌大公司在明知解除合同后，依约应向聚泓公司返还押金，且双方就押金抵偿租金事宜达成协议后，仍诉请法院要求聚泓公司向其给付租金，有违诚实信用原则。一审法院在聚泓公司明确提出“押金与租金”折抵的答辩意见后，仍支持昌大公司的诉讼请求，有违“定纷止争、平衡利益”的审判理念。昌大公司辩称，同意一审判决，不同意聚泓公司的上诉请求，要求维持一审判决。第一，关于物业费问题，聚泓公司未能证明其在搬离租赁房屋时已向相应的物业公司结算了拖欠的物业费，并且根据《房屋租赁合同》第四条第4.5款约定可知，聚泓公司欠交或者迟交物业费而引起的一切问题由聚泓公司自行负责，因为其拖欠物业费而引起昌大公司的损失，聚泓公司需负责赔偿。一审法院在根据《房屋租赁合同》物业费标准认定相应物业费，事实认定清楚，聚泓公司应向昌大公司支付拖欠的物业费。第二，关于房屋押金的问题，双方之间《房屋租赁合同》的解除系因聚泓公司未按《房屋租赁合同》约定按时支付房屋租金而解除，并非协商解除或者期满而终止，因此不存在押金退还的情形。根据2019年3月12日昌大公司向聚泓公司寄送的解约函，昌大公司要求解除合同，并且要求聚泓公司结清拖欠的房屋租金、滞纳金及物业费，昌大公司并非同意将房屋押金折抵房屋租金。并且根据《房屋租赁合同》第6.9款约定，因聚泓公司拖欠房屋租金而解除房屋租赁合同的，房屋押金不予退还，聚泓公司还应当赔偿因为其违约行为造成的损失。第三，关于滞纳金问题，首先根据《房屋租赁合同》的约定，因聚泓公司逾期未支付房屋租金，昌大公司有权解除房屋租赁合同，并且有权要求聚泓公司赔偿其违约行为对昌大公司造成的损失。聚泓公司拖欠2018年12月1日-2019年3月14日房屋租金后，昌大公司根据合同约定以及相关法律规定要求聚泓公司支付相应的滞纳金，具有合同依据和法律依据。昌大公司向一审法院起诉请求：1.确认昌大公司与聚泓公司签订的房屋租赁合同于2019年3月14日解除；2.判令聚泓公司向昌大公司支付2018年12月1日至2019年3月14日期间的房屋租金275434.31元；3.判令聚泓公司向昌大公司支付2018年12月1日至2019年3月14日期间房屋租金所产生的滞纳金147287.36元（滞纳金暂计算至2019年5月27日，自2019年5月27日起，滞纳金以拖欠的房屋租金275434.31元为基数，按日千分之三标准计算至实际支付房屋租金之日）；4.判令聚泓公司向昌大公司支付2019年3月1日至2019年3月14日期间的物业费6630.4元；5.判令聚泓公司向昌大公司支付2018年6月1日至2019年3月14日期间的电费4611.51元；6.判令聚泓公司向昌大公司赔偿损失370360.87元（损失暂计算至2019年5月27日）。一审法院认定事实：2018年6月1日，昌大公司作为甲方（出租方）、聚泓公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区大屯路科学园南里-风林绿洲I甲号楼×层房屋（租赁单位的建筑面积总计841.70平方米）出租给乙方作为办公用途使用，租期为二年，自2018年6月1日至2020年5月31日止；租金每三个月为一期，乙方必须于每期第一个月的5日前（如遇法定节假日顺延）向甲方付清房屋租金，甲方开具房租发票；第一期（2018年6月1日至8月31日）租金为75459.50元，第二至八期每期租金为456609.30元；如因乙方原因导致逾期未付，每天须支付应付租金千分之三的滞纳金，超过三十天未付，甲方有权终止本合同，并按本合同第六条第6.9款约定办理；在租赁期内，乙方每三个月向房屋所在地物业公司缴纳物业费42624元，由物业开具物业费发票；其他能源费（如电费、水费、卫星电视线路费、电话费、宽带费等）由乙方自行向物业管理公司或国家相关部门缴纳，缴纳后应向物业部门备案；本合同签署之日起15日内，乙方应向甲方缴纳租房押金332822.20元；甲方向乙方开具正规收款证明；合同期满，乙方如不再续租，其所租赁房屋需经甲方验收认可后5个工作日内，甲方应将全部押金退还；甲方应于乙方全部搬离，并缴清所有费用后5个工作日内对房屋进行验收；如乙方欠交或迟交上述各种费用而引起的一切问题，由乙方自行负责，如因乙方拖欠上述费用而引起甲方损失，乙方需负责赔偿；第六条第6.9款：如果乙方出现以下严重违约行为，如拖欠租金或其他费用造成后果，擅自转租、改变所租场地的用途，利用房屋进行违法活动等，甲方可以解除合同，押金不予退还，乙方还应当赔偿其违约行为对甲方造成的实际损失；甲方在房屋交付使用时，电表内剩余电费（即初始电费）为1901号房为1544元，1902号房为2747元，1903号房为3372元，1904号房为985元；乙方在合同终止时，电表内的剩余电费应与初始电费一致，若大于初始电费，甲方应退还多余电费给乙方，若小于初始电费，乙方应补交电费差额给甲方。合同签订后，聚泓公司向昌大公司支付押金332822.20元。2019年3月12日，昌大公司向聚泓公司法定代表人郭加成邮寄发出《解约函》，称聚泓公司应于2018年12月5日之前缴纳2018年12月至2019年2月的房屋456609.30元，物业费42624元，2019年3月5日之前应缴纳2019年3-5月的房租456609.30元，物业费42624元。聚泓公司已于2018年12月26日缴纳了房租152203.10元，2019年1月25日缴纳了房租10万元、物业费42624元。根据合同约定，截至2019年3月10日，聚泓公司应缴纳滞纳金102024.29元，尚欠房租302500.57元，经多次催缴仍未缴纳，特函告：一、自2019年3月11日起，租赁合同即行解除；二、根据合同约定不予退还昌大公司的租房押金332822.20元；三、请聚泓公司于2019年3月12日17点前交还房屋，若逾期交还，则房屋内剩余物品均视为聚泓公司放弃所有权，并同意归由昌大公司任意处置；四、请聚泓公司于2019年3月31日前到昌大公司财务部结清拖欠费用及滞纳金，否则将根据租赁合同的相关约定追究违约责任。庭审中，聚泓公司认可邮单上所留的电话和地址都是其法定代表人郭加成的。2019年3月13日，顺丰速运根据郭加成要求转寄新地址，显示该邮件于2019年3月14日被签收，签收人签名为“郭加成”。昌大公司称聚泓公司于2019年3月14日从租赁房屋搬走。庭审中，昌大公司提交电表表数照片4张，显示A表度数为9.48，B表度数为1708.23，C表度数为2318.78，D表度数为0。昌大公司称A表对应1901号房，B表对应1902号房，C表对应1903号房，D表对应1904号房。一审法院认为，昌大公司、聚泓公司之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案中，昌大公司主张聚泓公司拖欠2018年12月1日至2019年3月14日期间的房屋租金275434.31元，聚泓公司未就其如约支付租金的事实举证，且根据聚泓公司答辩意见可知其曾提出以押金折抵租金，该陈述可以印证其拖欠租金的事实，故一审法院对昌大公司主张的拖欠租金数额予以认可。根据合同约定，聚泓公司在较长时间拖欠数额较大的租金，昌大公司要求解除合同，聚泓公司实际于2019年3月14日收到解除通知，一审法院确认双方《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除。昌大公司要求聚泓公司支付拖欠租金275434.31元，一审法院予以支持。双方约定的滞纳金标准过高，一审法院根据聚泓公司拖欠的租金数额及时间酌定聚泓公司应支付昌大公司滞纳金5万元。聚泓公司未能证明其已支付2019年3月1日至2019年3月14日期间的物业费，一审法院根据物业费标准认定该期间费用为6630.4元，聚泓公司应予支付。关于电费，昌大公司提交的证据不能显示形成时间，一审法院无法确定系聚泓公司搬走时的电表数，故对昌大公司的该诉讼请求不予支持。昌大公司主张房屋空置损失，无合同及法律依据，一审法院不予支持。聚泓公司经一审法院合法传唤未到庭参加部分诉讼，不影响法院根据查明的事实依法裁判。综上所述，一审法院判决：一、确认北京昌大京科高新技术有限公司与北京聚泓投资管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；二、北京聚泓投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京昌大京科高新技术有限公司2018年12月1日至2019年3月14日期间的房屋租金275434.31元；三、北京聚泓投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京昌大京科高新技术有限公司滞纳金5万元；四、北京聚泓投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京昌大京科高新技术有限公司2019年3月1日至2019年3月14日期间的物业费6630.4元；五、驳回北京昌大京科高新技术有限公司的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，本院另补充查明：聚泓公司对2018年12月1日至2019年3月14日房租金额为275434.31元不持异议，且认可其欠付的物业费为6630.4元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，聚泓公司未针对双方《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除一节提出上诉，本院对此予以确认。聚泓公司对2018年12月1日至2019年3月14日房租金额为275434.31元不持异议，结合双方诉辩意见，本案的二审争议焦点为聚泓公司要求以押金折抵租金或者返还押金的上诉请求能否成立。聚泓公司上诉主张其曾与昌大公司协商一致以押金折抵租金，但并未提供充分、确凿的客观证据予以证实，本院对此不予采纳。涉案《房屋租赁合同》第六条第6.9款约定，如果乙方出现以下严重违约行为，如拖欠租金或其他费用造成后果，擅自转租、改变所租场地的用途，利用房屋进行违法活动等，甲方可以解除合同，押金不予退还，乙方还应当赔偿其违约行为对甲方造成的实际损失。而根据业已查明的事实，涉案《房屋租赁合同》解除的原因在于聚泓公司未能按期支付租金，并非双方协商解除或者到期终止，聚泓公司要求返还押金欠缺事实依据和合同依据，一审法院未支持其该辩解意见并无不当。一审法院对聚泓公司应支付的滞纳金的认定是妥当的，本院予以维持。《房屋租赁合同》约定的物业费负担主体为聚泓公司，聚泓公司未能举证其履行了给付相应期间物业费的义务，同时其对一审法院认定的欠付物业费金额予以认可，故本院对此节亦不持异议。综上所述，聚泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11844元，由北京聚泓投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 黎二〇二〇年三月十三日法官助理  张日广法官助理  赵 纳法官助理  李海龙书 记 员  高 媛