广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初1557号原告：冯立明，男，1980年8月29日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被告：关长炎，男，1955年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，第三人：清远市允建房地产开发有限公司，住所地：清远市龙塘新镇御景龙城公寓楼11层。法定代表人：谢始文。委托代理人：郑亦婷，该公司员工。委托代理人：郑树开，该公司员工。原告冯立明诉被告关长炎、第三人清远市允建房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯立明的委托代理人谢坚荣、陆嘉敏，被告关长炎，第三人清远市允建房地产开发有限公司的委托代理人郑亦婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯立明向本院提出诉讼请求：1、判决对清远市××××镇御景龙城一号楼一座5层01房屋进行执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月18日，原告收到清远市清城区人民法院送达的（2016）粤1802执异13号《执行裁定书》，该裁定书根据被告王建华对执行标的提出的执行异议，作出中止执行本案标的的裁定，缺乏事实和法律依据。一、被告提出执行异议的理由不足以排除强制执行。原告在与××市允建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中提出诉讼财产保全，清远市清城区人民法院于2012年7月17日查封包括本案涉案房屋在内的清远市允建房地产开发有限公司位于清远市××××镇御景龙城一号楼55套房屋。该案二审生效后，于2013年11月6日立案执行。被告认为该房屋为其购买、属于其所有的财产，但根据被告提出的以及人民法院查明的事实得知：第一，被告至今并未实际占有房屋；第二，该房产尚未办理产权过户登记。因此，以上二项条件并不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的，人民法院不得查封、扣押、冻结的财产情形；况且，被告的主张亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定的能够排除执行的四个条件。二、被告与××市允建房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同法律关系属于另案法律关系，被告混淆两案法律关系，损害了原告的合法权益。清远市允建房地产开发有限公司无法向其交付房屋以及办理产权登记，过错方在于清远市允建房地产开发有限公司，根据合同相对性原则，被告完全可以通过向清远市允建房地产开发有限公司主张权利得以维护自身权益。而且上文所列的规定，只有符合法律、法规明确规定的能够排除执行的情形，人民法院才能支持不动产买受人提出的执行异议。被告所提的异议本身并不符合任何一种法院不能查封的情形。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告关长炎辩称：答辩人作为不动产无过错买受人,就清远市××××镇御景龙城一号楼一座5层01房享有物权期待杈，足以排除原告债权的强制执行，依法应当驳回原告的诉讼请求。1、答辩人与××市允建房地产开发有限公司在执行标的被查封已签订关于执行标的的《商品房买卖合同》，且已支付全部购房款。2012年5月29日，答辩人与第三人清远市允建房地产开发有限公司签订《御景龙城购房认购书》，约定第三人以350330元价格将执行标的出卖给答辩人。2012年6月7日，答辩人与第三人签订《商品房买卖合同》，并向其支付了全部购房款。而执行标的被查封时间是2012年7月17日，即执行标的被查封前，答辩人巳经与第三人签订合法有效的买卖合同且已将全部价款支付完毕；2、答辩人在购买房屋时善意无过错。答辩人与第三人清远市允建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，房管部门显示的执行标的的权属人为清远市允建房地产开发有限公司，且状态为无查封、无抵押，因此答辩人购买房屋时是善意无过错的当事人。后来由于第三人没有资金继续开发执行标的所属楼盘，造成“烂尾”，导致执行标的不符合国家规定交付使用的条件，更加无法进行权属登记；3、根据《最高人民法院关于建设工程份款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，支付了全部价款的买受人可以对抗承包人的优先受偿权。也就是说，支付了全部价款的买受人既然可以对抗具有优先受偿权的承包人，更能对抗作为享有普通债权的原告。第三人清远市允建房地产开发有限公司述称：被告关长炎已付清了购房款，涉案房屋是后来才查封的。本院经审理认定事实如下：原告冯立明与第三人清远市允建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2011)清城法民初字第3857-1号民事判决书已发生法律效力，根据上述生效判决书确定清远市允建房地产开发有限公司向冯立明归还借款8800000元及利息（利息按约定从借款到账日起按月利率2%计算，计至还清全部欠款之日止)。因清远市允建房地产开发有限公司拒不履行生效判决书确定的还款义务，原告向本院申清强制执行，本院依法立案执行[案号：（2013)清城法执字第2216号]。案件在执行过程中，本院依法查封位于清远市××镇御景龙城一号楼一座5层01号房屋（2012年7月17日诉讼保全查封），被告关长炎向本院提出上述房屋为其向第三人购买的，属其所有的财产，请求法院解除对上述房屋的查封。另查明，被告关长炎为向第三人清远市允建房地产开发有限公司购买清远市××镇御景龙城一号楼一座5层01号房屋，与第三人签订《御景龙城购房认购书》，约定被告以350330元购买第三人开发的位于清远市××××镇御景龙城一号楼一座5层01房，认购书签订当日即支付合同定金20000元，余下款项在签订《商品房买卖合同》时一次性付清，认购书签署日期为2012年5月29日。2012年6月7日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定被告以价款350330元购买第三人开发的位于清远市××××镇御景龙城一号楼一座5层01号房屋，作为住宅使用，购房款在合同签订之日一次性支付，第三人应在2013年6月7日前将房屋交付给案外人，同时，在合同签订之日起30天内，由第三人向清远市住房和城乡建设局申请登记备案。合同签订后，被告通过银行转账方式支付购房款350330元给第三人，第三人开出《清远市允建房地产开发有限公司收款收据》予以证实，执行听证中，被告提出其与第三人签订《御景龙城购房认购书》、《商品房买卖合同》和支付购房款的时间均为2012年6月7曰，《御景龙城购房认购书》是应第三人的要求签订的，日期是倒签的，故此，购房款收据亦分两次开出，一份为2012年5月29日，收购房定金20000元，另一份为2012年6月7曰，交购房余款330330元。商品房买卖合同签订后，由于第三人一直未能办理房屋网签手续，在被告的催促下，被告与第三人于2013年6月19日共同签署《承诺书》，确认被告向第三人购买本案争议的房屋及三间商铺，由于第三人未能将房屋网签到被告名下，双方就购房款的退付进行协商，如在2013年7月10曰前未能履行承诺内容，该承诺书作废，由被告自行选择解决办法。对于被告的异议主张，原告认为被告与第三人签订的购房合同未经物权登记机关的网签备案，银行转账金额与收款收据金额不一致，且在法院查封时房屋未真正交付被告，对此，案外人异议不成立。本院认为，涉案房屋虽然已在2012年6月7日由第三人清远市允建房地产开发有限公司出售给了被告关长炎，关长炎亦已支付了购房款，由于清远市允建房地产开发有限公司的原因，该房屋尚未交付给被告关长炎使用及办理产权过户手续，关长炎对此结果不存在过错，但是由于关长炎尚未实际占有该房屋，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定可知，人民法院不可以查封、扣押、冻结需同时满足以下几个条件：1、第三人（即本案的被告关长炎）已经支付全部价款；2、第三人实际占有该财产；3、转让的财产尚未办理过户登记手续；4、第三人对此没有过错。在本案中，关长炎尚未实际占有涉案房屋，未能满足第二个条件，因此，人民法院对于本案的执行标的可以采取查封等执行措施。故此，原告的诉讼请求事实和法律依据充足，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项的规定，判决如下：准许继续执行清远市清城区龙塘新镇御景龙城一号楼一座5层01房屋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  沈光普人民陪审员  向金球二〇一七年五月十八日书 记 员  陈冠恒附相关法律条文：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。