江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终485号上诉人（原审原告）：姜明月，男，1971年9月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：丰球集团（淮安）房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口大道105号丰球白鹭湖庄园会所。法定代表人：何志昂，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈辉，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梓，江苏律轩律师事务所律师。上诉人姜明月因与被上诉人丰球集团（淮安）房地产有限公司（以下除判决主文外简称丰球公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初7893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜明月上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋买卖合同为格式合同，应作出对被上诉人不利的解释。涉案房屋符合备案条件的时间为2018年12月17日，截至该时间房屋才符合使用标准，一审认定逾期交房违约金计算至2018年10月4日不当。2.迟延交房必然导致迟延办证，上诉人主张的迟延办证违约金应予支持。丰球公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。姜明月向一审法院起诉请求：1.判令丰球公司支付逾期交房违约金44665元、逾期办证违约金3101.8元，合计47766.8元；2.丰球公司办理丰球白鹭湖庄园和园85幢102号房屋产权证并承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实，2018年1月16日，姜明月与丰球公司签订《商品房买卖合同》一份，约定姜明月购买丰球公司开发的位于淮安市清江浦区清河新区西藏路东侧、嘉兴路南侧丰球白鹭湖庄园和园85幢102号房屋一套，总价款为3101754元；丰球公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付姜明月，且在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由丰球公司提供的资料报产权登记机关备案。交房逾期超过30日后，姜明月要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，丰球公司按日向姜明月支付已交付房价款万分之一的违约金；如因丰球公司的责任致姜明月不能在规定期限内取得房地产权属证书的，姜明月不退房的，丰球公司应按已付房价款的0.1%向姜明月支付违约金。合同签订后，姜明月依约支付了购房款3101754元。2018年8月8日，经包括姜明月在内的业主与丰球公司协商一致，由各户业主代表共同与丰球公司签订协议一份，内容：“丰球公司开发的F组团和园16-86#楼双拼别墅，由于各种原因造成延迟交房。经双方（开发商和业主代表）友好协商，对延迟交付费用从2018年8月16日起，原合同赔偿金由每日万分之一调整为每日万分之二”。2018年8月30日，案涉工程通过竣工验收。2018年9月11日，丰球公司取得建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年9月28日，丰球公司发出交房通知书一份，通知依照双方合同约定，案涉房屋于2018年8月30日已具备交房条件，将于2018年10月5日至10月6日统一办理交房使用手续，原合同中约定的交房时间现调整为2018年10月4日。2018年10月4日，丰球公司制作了案涉房屋的《住宅使用说明书》和《住宅使用说明书》。2018年12月17日，丰球公司报送工程竣工验收备案文件，申请备案，同日经查验符合要求。2018年12月28日，丰球公司办理了案涉房屋的不动产权利证书。2019年8月份，姜明月办理了案涉房屋的交接手续，后办理商品房转移登记手续，领取不动产权利证书。另查，2018年9月11日，根据有关业主投诉，淮安市建设工程质量监督站会同案涉工程建设、施工、监理以及业主代表共同对案涉工程进行现场质量查勘，对个性问题和共性问题制作了工程质量投诉处理备忘录一份，共性问题为一楼客厅地面比室外地面低，房屋地下回填土回填不到位，存在较多空隙，并要求丰球公司于2018年9月17日前制定书面维修方案告知业主。2019年3月29日，丰球公司向相关业主作出承诺一份，承诺3个月内做好散水坡。一审庭审中，姜明月主张2018年10月4日交房时没有安装电表，仅有临时用电，装修时需要接入临时电线，另外道路、绿化以及消防均未完工，主管道还在进行排查，经质证，丰球公司予以否认，并辩解交房时如仍存在上述问题，在2018年9月11日房屋质检部门会同勘查时应当计入备忘录，但在该备忘录中并未有此相关内容记载。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，由双方签字或盖章确认，且合同约定不违反相关法律规定，该合同依法成立并生效，双方均应依约履行责任和义务。丰球公司未按合同约定时间向姜明月交房，构成违约，双方对此并无争议，本案争议焦点在于逾期交房违约金计算的截止时间应作何认定，丰球公司抗辩应截止到通知交房时间即2018年10月4日，姜明月主张截止到案涉工程竣工备案登记之日即2018年12月17日，双方对于交付条件亦存在同样争议，对此一审法院认为双方合同将交房条件明确约定为商品房经验收合格，而案涉房屋于2018年8月30日已通过竣工验收，丰球公司通知于2018年10月4日交房，此时已符合双方合同约定的交房条件，因此，逾期交房违约金计算的截止时间应为2018年10月4日。姜明月以案涉房屋直至2018年12月17日竣工备案之日才符合交房条件为由，主张丰球公司支付2018年10月4日至2018年12月17日期间的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于姜明月反映的2018年10月4日交房之前存在的房屋质量问题，包括瓦面更换、房屋渗水、散水坡等问题，均不属于房屋主体结构质量范畴，不影响房屋交付使用，姜明月有权在保修期内要求丰球公司对已存在的质量问题承担修复责任，但姜明月不能以此为由拒绝与丰球公司办理案涉房屋的交接手续。关于逾期办证违约金，姜明月于2019年5月份与丰球公司办理案涉房屋的交接手续，根据双方合同约定，丰球公司负有在交房后90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务，而丰球公司早已于2018年12月28日办理了案涉房屋的不动产权利证书，在符合双方合同约定交房条件的情况下，姜明月逾期接收案涉房屋，逾期办证责任在于姜明月自身，且案涉房屋目前已经办理了商品房转移登记手续，因此，姜明月主张丰球公司办理案涉房屋的产权证并支付逾期办证违约金，缺乏依据，亦不予支持。综上，一审法院判决：驳回姜明月的诉讼请求。案件受理费减半收取497元，由姜明月负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，首先，关于逾期交房违约金。涉案房屋买卖合同明确约定房屋交付条件为第一种即商品房验收合格，竣工验收备案并非当事人合同约定的交付条件。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，上诉人主张应以竣工验收备案作为房屋交付条件没有依据。本案中，涉案房屋于2018年8月30日经竣工验收合格，已经符合交付条件，被上诉人于2018年10月4日通知交房并认可按超出合同约定标准的每日万分之二计算2018年10月4日之前的逾期违约金，现上诉人主张2018年10月5日至2018年12月17日的逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。其次，关于逾期办证违约金。双方合同约定丰球公司负有在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，而丰球公司已于2018年12月17日报送工程竣工验收备案文件，并于2018年12月28日办理了案涉房屋的不动产权利证书，丰球公司已在合同约定的期限内履行了义务。故上诉人主张逾期办证违约金没有依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人姜明月负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王伟审 判 员 王纯二〇二〇年三月十三日法官助理 缪珵书 记 员 刘青