中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21号上诉人（原审原告、反诉被告）：余耀枱（英文名：YUYAOTAI），男，1957年4月21日出生，加拿大国籍。委托诉讼代理人：余耀楼（余耀枱之胞兄），男，汉族，1951年10月19日出生，身份证住址：广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，汉族，1984年10月13日出生，身份证住址：湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：蔡晓燕，广东海印律师事务所律师。上诉人余耀枱因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人余耀枱的上诉请求：一、驳回一审判决；二、判令**清缴逾期支付租金，押金52天的违约金3120元；三、判令**清缴逾期一天租金66.67元及至今的违约金，余耀枱不需要返还4000元押金；四、判令**清缴逾期管理费40.16元、电费28.18元、水费123.6元、煤气费36.9元，和按约定计算违约金，并以超过30天视作违约，应付等额于押金总额4000元赔偿金；五、判令**赔偿大床床垫（新旧差额）2000元赔偿，或返还（拿走涉讼房）原大床床垫，饰柜600元或原样修复损坏的饰柜；六、判令由**承担一、二审案件的受理费。上述款项合计：3120+228.84+4000+2000+600=9948.84元。事实与理由：一、一审违反程序，判案有违公平公正。1.2019年6月3日，原审法院以民事裁定书告知上诉人，被上诉人下落不明，7月11日开庭时却突然出现代理律师，原审法院未提前告知。2.被上诉人在一审庭审中段才提出反诉，无提交反诉状及举证材料，到8月2日第二次庭审时才提交举证材料，逾期举证法庭即时采用，上诉人于一审庭前提交的电话录音，法庭要求做成文字材料再提交，法庭却认为是逾期举证。3.上诉人年近70岁，听力、记忆力甚差，庭审中多次提出大声点仍未得到改善。4.一审已认定被上诉人多个方面违约行为，却要上诉人承担97%的诉讼费1158元。二、违约金以年利率计算，不足以起到公民自觉维护《中华人民共和国合同法》的意义。1.我不认同一审法院认定被上诉人10个月11次逾期支付租金，押金52天，违约金每天按月租金金额的年利率24%计算。经催告，被上诉人于2015年11月30日逾期8天支付租金及押金，其余9个月每月逾期几日。我方即时“警告”并通过微信、电话与对方约定：“这次不作追究，下不为例，若再违约则一并追计违约金”，意思是若要这次不作违约追究条件是：不可再次违约，若再违约则“一并追计”=押金+违约金。被上诉人应按《租赁合同》第十一条2和《广州市房屋租赁合同》第七条1约定每天按月租金3%支付违约金2000*0.03*52=3120元及上诉人不需要返还押金。2.一审判决被上诉人按租金66.67元24%年利率计算违约金不合理，被上诉人如此恶意的违约行为，应依照《租赁合同》第十一条2计收违约金，没收押金4000元。尽管不按合同约定的违约金计算金额执行，也应按每月不超过本金66.67*所欠月数（租金周期，月）计收违约金。3.一审认定被上诉人逾期支付物管费40.16元违约行为，按年利率24%计算违约金。根据《租赁合同》第十条1（手写）及第十一条1约定，上诉人在超期一个月物管催促后才去交费，依约定被上诉人应以等额于押金金额4000元作为违约金赔偿。4.庭审中被上诉人谎称2016年10月23日转账409.44元为交接房屋结清所有欠费。经庭审查明，409.44元仅为2016年8月7日至10月9日电费发票，被上诉人尚欠逾期电费28.18元、逾期水费123.6元、逾期煤气费36.9元。5.上诉人与被上诉人相约在2016年10月26日下午交接门匙、结尾数，当上诉人要求被上诉人交回大床床垫并赔偿损坏的饰柜时，被上诉人将上诉人打伤并抢走所有合同文件，导致未能交接及结尾款。依照《租赁合同》第十一条3约定，被上诉人违约至双方未能交接而获利（2套3处门匙未返还，床垫、饰柜未赔偿），上诉人依约须赔偿床垫及饰柜。2020年3月16日，余耀枱补充上诉事实理由如下：1.一审法院应告知其**聘请律师出庭；2.其因思维紊乱变更第三项诉讼请求。被上诉人**于二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。余耀枱向原审法院起诉请求：1.判令**清缴一天的租金及违约金合计43446.67元；2.判令**清缴逾期交付押金、租金的违约金合计3120元；3.判令**清缴拖欠的水费123.6元、电费225.56元、煤气费36.9元、管理费40.16元及违约金4000元，合计4426.22元；4.判令**返还拿走的大床床垫或赔偿大床床垫2000元、修复损坏的饰柜或赔偿600元；5.判决没收**的押金4000元；6.判决本案案件受理费由**负担。事实和理由：余耀枱是纸行路99号402房的业主，2015年10月19日双方签订了租赁合同，约定余耀枱将涉诉房屋出租给**。租住期由2015年10月22日至2016年10月21日，月租金为人民币2000元，租住期为一年，交租方式为每月结算，即是每月开始的22日前由银行转账交付租金。另**按月租金2000元期，分两期共交付人民币4000元作为履约押金（保证如期交租），余耀枱已经履约将涉诉房屋交**使用。**不仅逾期交付押金，且在接连10个月交租时均存在逾期的情况，在双方于2016年10月22日办理交接时，**只提供了一条钥匙，其余尚未清点交结，在交接过程中**拿走了余耀枱所有的租赁合同文件，还对余耀枱进行了人身攻击。**违约及攻击余耀枱的行为，给余耀枱造成了伤害，余耀枱主张**依约支付违约款项。具体的诉讼请求所确定的金额计算及依据如下：1.双方合同于2015年10月21日到期，双方利用微信商定续租1天，**在2015年10月22日才交还涉诉房屋，对**所占用的该1天租金66.67元（2000/30*1），**至今没有支付。依照租赁合同约定，租金应在每月22日前支付，**逾期交付租金、押金的，每逾期一日，按照月租金额的3%收取违约金，逾期超过7日，余耀枱有权没收押金。暂计到2018年10月15日（合计723天），**逾期支付该1天租金的违约金为43380元（2000*0.03*723）。2.依照租赁合同约定，每月开始的22日前缴纳当月租金，**在2015年11月30日转账4000元，应为押金和租金各2000元，所以押金支付逾期8天，租金支付逾期8天；2015年12月租金逾期3天；2016年1月、2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月均存在逾期，合计逾期44天，加上第一期租金及押金的逾期8天，共计52天，依照租赁合同约定，应向余耀枱支付逾期交租违约金3120元（2000*0.03*52）；3.**逾期交付水费、电费、煤气费、管理费，依照合同约定任何一方违反本合同条款，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，违约金为4000元。**应向余耀枱支付4000+123.6元水费+225.56元电费+36.9元煤气费+40.16元管理费，合计4426.22元。4.**拿走了余耀枱屋内的大床，余耀枱要求**返还或者赔偿2000元；**损害了饰柜，应予以修复或者赔偿600元，合计2600元。诉讼中，余耀枱变更其第3项诉讼请求为：判令**支付水费123.60元、电费205.76元、煤气费36.88元、管理费40.16元及违约金4000元。**答辩称：一、余耀枱不是本案适格的诉讼主体，**承租涉案的房屋是与余耀楼签订的租赁合同，在履行的过程中**的租金也是直接支付给余耀楼，租赁合同期满后移交手续也是**与余耀楼办理的；在余耀枱举证的材料中，并没有任何证据证明其是涉案房屋的业主，余耀枱与**之间也没有签订租赁合同；退一步讲，即使余耀枱是涉案房屋的产权人，因为租赁合同是余耀楼与**签订，租赁合同应当约束余耀楼与**。故余耀枱不是租赁合同的合同主体，也不是本案适格的原告。二、涉案房屋的租金**已经全部支付完毕，即使**没有交付当天余耀枱所提及10月22日的租金，也是余耀枱放弃了该天的租金；双方的租赁合同在2016年10月21日合同期满，关于租赁合同所约定的租金及违约金的标准也应当失效；从微信记录上看，**在10月22日当天交付房屋，双方约定是在六点前交付房屋，说明**实际占用房屋的天数都不足一天，即使应当支付占用费用，也应当按期实际占用的时间计算，双方并没有约定要按足一天去计算；双方关于租赁合同逾期交付相关费用的约定是重复的，且约定违约责任的计付标准不同，视为没有约定；余耀枱应当在我方出现违约的时候即主张违约金，在余耀枱举证的证据租赁合同第十条第一款手写约定：逾期超过30日才视为违约，我方逾期交付押金及租金的时间按每月来说都没有超过30日，所以我方在交租和押金的时间上面不存在违约；在租赁期间，余耀枱也没有提出关于逾期交付押金及租金的异议，其现在提出的押金、租金、违约金的诉讼请求过了诉讼时效。三、双方在办理房屋交接手续时已经支付完毕。余耀枱主张的各项水费、煤气费的基数按照2016年10月30日与案外人签订租赁合同时抄表的数为准，但我方2016年10月22日已经走了，不能以2016年10月30日的抄表作为基数计算，关于电费余耀枱主张的205.76元，我们认为这个电费是2016年4月份之前的费用，也应当办理移交手续时结清，我方认为已经支付给余耀枱；管理费也是在办理合同交接手续时付清，即使存在我方没有支付这些费用的情况，我方还有4000元押金在余耀枱处，余耀枱可以扣除。四、没有证据证明我方拿走大床垫或者破坏装饰柜，我方不同意支付。五、根据广州市房屋租赁合同第四条，应当在合同期满之日退回保证金4000元，故余耀枱主张没收押金4000元缺乏依据。综上，**不同意余耀枱的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。同时，**提出反诉，请求法院判令余耀枱退回4000元押金及相应逾期退款的违约金(自2016年10月23日至实际退还之日止，按照银行同期贷款利率计算，暂计到2019年7月11日的利息为523元)。针对**的反诉，余耀枱答辩称我不同意**的反诉，请求法庭予以驳回。原审法院经审理查明：越秀区纸行路99号402房（下称涉诉房屋）的权属人为余耀枱。2013年9月13日，余耀枱出具委托书，委托余耀楼代表其处理涉诉房屋的物业管理事宜；管理、出租上述房屋，签订租赁合同，向有关部门办理租赁登记手续，收取租金并出具有效收据；…缴纳涉诉房屋的一切正当费用等。2015年10月19日，余耀楼作为出租人（甲方），**作为承租人（乙方），满堂红（中国）置业有限公司广州分公司作为经纪方，签订了编号为z0029508的《租赁合同》，约定：一、甲方同意将涉诉房屋出租给乙方使用；二、房屋月租金为人民币2000元，租赁期自2015年10月22日起至2016年10月21日止，共计12个月。租金按月结算以转账形式支付给甲方，由乙方在每月（结算周期）开始的22日前缴纳当月租金，甲方提供之账号：67×××31，开户行：中国银行广州新宝利大厦支行，账户余耀楼。三、乙方2015年11月22日前向甲方缴纳4000元作为房屋租金押金（保证金），租赁到期缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。（该押金条款合同不清晰部分双方当事人均表示不清楚具体内容）。五、双方其他约定：押金乙方分二期支付给甲方：2015年10月19日先支付2000元给甲方，余下押金2000元乙方于2015年11月22日前支付给甲方。六、甲方已经提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件。乙方已提供身份证明文件，甲乙双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性。七、租赁双方当事人自签订、变更合同之日起3日内办理房屋租赁登记备案手续。十、双方签订租赁合同后，在租赁期内，甲乙双方应当承担下列责任：1.甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后应依约将房屋及设备交付给乙方使用，并保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用；并负责房屋和设备的定期安全检查，及承担房屋设备正常的维修费用。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担，乙方如逾期超30天不缴纳相关费用则视作违约。……5.乙方应依约按期交纳房屋租金、押金；8.乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如乙方在租约期满、解除合约或终止合约后三日内仍于该物业内有任何遗留物品，甲方有权作出处置。如乙方须继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。十一、任何一方违反合同及本页所载之约定的，应根据以下条款承担违约责任：1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足以弥补因此造成之直接经济损失，违约方仍应做出赔偿，赔偿应实际损失为准；2.在租赁期间，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额百分之二向乙方支付违约金，逾期超过7天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额之违约金。3.租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。4.租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前7天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。5.租赁期满，甲乙双方未续订租赁合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金百分之二十收取违约金。6.违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。……9.租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方，一切嵌装在墙体内的装修乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿，除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走。同日，双方签订了《房屋家私清单》，确认涉诉房屋内热水器一台、抽油烟机一台、地柜一个、衣柜一个、吊橱一个、双人床一张、床头柜一个。2015年10月27日，余耀枱、**双方签订了《广州市房屋租赁合同（住宅）》，该合同第七条约定，承租人应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，按照当月租金金额的3%向出租人支付违约金；第八条其他约定手写“按租赁合同N0.z0029508执行”的内容。诉讼中，余耀枱一方提交了账户名为余耀楼，账号为67×××31的中国银行存款历史交易明细清单，拟证明**存在逾期交费的情况：2015年11月30日转账4200元的该笔逾期8天；2015年12月25日转账2000元的该笔逾期3天；2016年1月29日转账的2000元逾期7天；2016年2月27日转账的2000元逾期5天；2016年3月24日转账的2000元逾期2天；2016年4月29日转账的2000元逾期7天；2016年5月26日转账的2000元逾期4天；2016年7月24日转账的2000元逾期2天；2016年8月26日转账的2000元逾期4天；2016年9月24日转账的2000元逾期2天。**诉讼中确认其支付押金和租金的时间与余耀枱所举证的事实一致，但是**认为其不应该支付逾期的违约金，因其方违约的天数按每月来说均没有超过30日，依照《租赁合同》第十条第1点的约定，不属于违约的行为，不存在违约金。双方当事人诉讼中还确认了**在2016年10月22日搬离涉案房屋的事实，余耀枱主张**应支付2016年10月22日的当天的租金（2000除以30天乘以1天）；**则认为其提出多给一天租金给余耀枱，但是余耀枱没有作回应，视为双方没有约定，且**实际占用没有超过一天，不应当给租金折合1天的钱。**提交了其与余耀楼通过支付宝的方式进行的转账如下：2015年11月30日转账4200元、2015年12月25日转账2000元、2016年1月29日转账2000元、2016年2月3日转账42元、2016年2月27日转账2000元、2016年3月24日转账2000元、2016年4月29日转账2000元、2016年5月26日转账2000元、2016年6月22日转账2000元、2016年6月27日转账430.01元、2016年7月24日转账2000元、2016年8月25日转账2000元、2016年9月8日转账594.78元、2016年9月20日转账191.67元、2016年9月23日转账2000元、2016年10月21日转账494.7元、2016年10月23日转账409.44元。余耀枱确认**的上述转账与其账面一致，但是其表示时间久远，不记得其与**除了租金、押金、水电煤气费外是否还有其余金钱来往。诉讼中，双方当事人确认了涉案房屋的水费、电费、煤气费是由余耀枱方先行支付，后由余耀枱房告知**具体的数额及发票，由**向余耀枱支付相应的费用。关于电费，余耀枱诉讼中表示其诉请中所指的205.76元是其2017年11月1日去供电局打单的时候才发现供电局扣了余耀枱的钱，但是之前不清楚还有这笔电费，在**走的时候没有向他追这笔费用。余耀枱为此提交了开票日期为2017年11月1日的电费发票联，显示抄表日期是2016年4月6日，计费时段是20151115-20160406，电费合计205.76元。余耀楼还在诉讼中提交及确认了以下时段对应的电费：20160406-20160807电费为594.78元、20160807-20161009电费为409.44元、20161009-20161206电费为52.07元。关于水费，余耀枱称其没有与**进行房屋的交接，故其根据2016年10月30日另行将房屋出租的时候签订租赁合同时对水表的读数660.3，减去2016年9月份的水表读数616，乘以水费2.79元，得出**欠付水费为123.6元。为此余耀枱提供了：1.2016年10月30日与案外人签订的《房屋交接书》，交接书水表读数为660.3，煤气表读数为138.69；2.加盖章有广州市自来水公司中区供水分公司窗口业务受理章的用水情况，载明涉案房屋2016年9月份的水表读数为616；2015年9月份总水量1，总费用为2.79元。3.发单月份为2015年9月至2016年9月的总费用各为2.79元、125.55元、41.85元、0元、0元、94.86元、94.86元。关于煤气费，同上，余耀枱称其依照根据2016年10月30日另行将房屋出租的时候签订租赁合同时对煤气表确定的读数138.69，减去抄表日期为2016年9月23日的煤气表读数128，乘以煤气费的单价3.45元，得出**欠付煤气费36.88。为此，余耀枱提供了涉案房屋经广州燃气集团有限公司加盖公章的单用户收费明细清单，上载有2016年9月23日的气表读数为128，单价3.45元；抄表日期2016年4月7日、2016年7月20日、2016年9月23日的煤气费分别为224.25元、93.15元、51.75元。关于物业管理费，**表示其是自行支付给物业公司，余耀枱主张其诉请的管理费40.16元计算方式为2016年10月1日到2016年11月30日产生的111.35元，**10月22日离场，应交22天的管理费40.16元，为此余耀枱提交了广东南油物业管理服务公司出具的缴费收据，显示计费时段2016年10月1日至2016年11月30日期间的管理费为111.35元。针对余耀枱主张的电费、水费、煤气费、管理费，**称其2016年6月27日支付了430.1元，2016年10月21日双方办理交接时，经余耀枱的请求支付了494.7元，**已经于2016年10月23日转账给了余耀枱，上述两笔费用即是双方结清了水费、电费、煤气费、管理费和2016年10月22日的租金，故**不欠付余耀枱的任何费用。余耀枱确认其2016年6月27日、2016年10月21日、2016年10月23日收到了**支付的430.1元、494.7元、409.44元，但其表示494.7元是2016年4月7日的煤气费224.25元，2016年7月20日的煤气费93.15元，2016年9月23日的煤气费51.75元，2015年11月的水费89.10元及排污费36.45元。关于430.1元因时间久远余耀枱表示无法记起该笔费用的构成。关于409.44元，余耀枱表示该笔费用是计费时段为2016年8月7日至10月9日产生的电费。诉讼中，余耀枱提交了下方显示日期为2015年7月29日9:58的照片1张，照片内容为一张含有床垫的双人床。提交了下方显示日期为2016年10月29日18:28的照片1张，照片内容为一张含有床垫的双人床；下方显示日期为2016年10月29日18:32的照片1张，内容为一组柜子。诉讼中，余耀枱提交了余耀楼与**的通话录音，2016年10月20日的录音中有余耀楼说要收**2%的违约金，**表示你收你收。2016年10月26日的录音有“还有，床垫你拿走了”“床垫你让我拿走？你是让我拿走床垫是不是？”“不是让你拿走，我的床垫你搞走了，却把这个烂货留给我”“那我整”“还有那个柜的玻璃你打烂了”“什么柜的玻璃？”“那个书柜的玻璃，打烂了也不告诉我们，结果搞卫生的把手搞破了”“什么书柜玻璃？”“现在我要没收你的押金”等内容。余耀枱还提交了一组微信聊天记录截图，拟证明其向**催收租金。微信聊天记录中有2016年10月20日“**早上好，我今依合同，协议在按金中扣除你过期交纳租金、押金的违约金。在2015年11月经我在微信向你提追，你还是拖欠了8天才交纳租金2000元，押金2000元。事后我再向你微信说明依约我可收回房屋，没收押金，但今此给你机会，让你继续租住，但今后再次拖欠，我即一并没收违约金，经我多次在微信向你提追缴纳租金费用，但你依然是10次迟交租金和半年水费。水费的问题，当时业务员多次要我让你加入其微信以便计收水费，我也同时催促你加入，并叫你日后自己去交水费，但你答应了却没去交费，半年后我去自来水公司查到并交了费。现按合同，协议我要收取你百分之二的违约金。”；2016年10月21日“余生你明天来收房好了……你多算一天租金好了！”“我同意你的意见，明天才交房”“**下午好！请你尽快把欠费494.70元转账给我，如我在今天银行关门前取不到钱，我就不接收房屋，按合同……”“钱都转了！你晚点去查一下！你一共要扣我多少钱？”“请你在今天下午6时前退还房屋给我”“上面的流水账单写得很清楚了，请你加上就是那数额（共2080元）”“加上上面的494.7？”“还未加，就单是百分之二的违约金”“哦！”；2016年10月22日“请你在下午6时办理房屋租赁结案，你得定个时间给我，让我们一起抄电表、水表、煤气表”“好的”“**，请你尽快结清402房的水、电、煤气费，以及到派出所解决打伤我的医药费。2017-10-24。”“老子又不欠你的水电费！…”等内容诉讼中，双方当事人还确认了以下事实：2018年10月22日余耀枱曾就涉案的租赁合同向原审法院提起诉讼【案号为（2018）粤0104民初38207号】，后余耀枱撤回该案的起诉。原审法院认为，余耀枱系加拿大人，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案是因租赁而起，属于不动产引发的纠纷。该租赁物位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。结合双方的诉辩意见，本案双方争议焦点在于：一、余耀枱的原告主体是否适格？二、**是否存在违约的行为？三、**应承担何种违约责任？关于余耀枱的原告主体是否适格的问题。涉案房屋的产权人系余耀枱，其向余耀楼出具了《委托书》，委托余耀楼管理、出租上述房屋、签订租赁协议、收取租金。故余耀楼作为出租人与**就涉案房屋签订的租赁合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，余耀楼在代理权限内实施的民事法律行为，对被代理人余耀枱发生效力。涉案的租赁合同当然约束**和余耀枱，故余耀枱作为原告提起本案诉讼，主体适格。**抗辩余耀枱并非本案适格主体，缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于**是否存在违约行为的问题。余耀枱在本案主张**有如下违约行为：1.欠付2016年10月22日的租金；2.支付租金及押金存在逾期的行为；3.拖欠水费123.6元、电费205.76元、煤气费36.88元、管理费40.16元；4.**拿走涉诉房屋的大床床垫及损坏饰柜。对此，原审法院分析如下：第一、关于2016年10月22日的租金，双方当事人诉讼中均确认**于2016年10月22日搬离涉案房屋。在**与余耀楼的微信对话中，**亦确认10月22日当天“多算一天租金”，但**并未支付该一天的租金，故余耀枱起诉主张**支付2016年10月22日一天的租金66.67元（2000元/30天*1天），原审法院予以支持。第二、关于**支付押金及租金是否存在逾期的问题。诉讼中，**确认其支付押金和租金的时间与余耀枱起诉状（2015年11月30日转账4000元，应为押金和租金各2000元，所以押金支付逾期8天，租金支付逾期8天；2015年12月租金逾期3天；2016年1月、2月、3月、4月、5月、7月、8月、9月均存在逾期，合计逾期44天，加上第一期租金及押金的逾期8天，共计52天）所列一致。依照双方签订《租赁合同》第十一条第2点的约定，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日应承担相应的违约责任，故原审法院确认**支付押金和租金存在逾期的事实。第三、关于余耀枱主张**拖欠水费123.6元、电费205.76元、煤气费36.88元、管理费40.16元的问题。双方《租赁合同》第十条约定涉案房屋的水、电、煤气、管理费由**负担，双方同时在诉讼中确认**支付水、电、煤气费的方式是余耀楼先行支付后，再由余耀楼向**追收，即是由余耀楼确定租赁期间**应缴纳的水费、电费、煤气费的具体数额及支付的时间。结合余耀枱提交的涉案房屋租赁期间的水费、电费、煤气费清单对应的金额和**向余耀楼支付宝转账记录对应的金额，余耀枱并不能证明**尚欠余耀枱的上述费用。余耀楼主张**欠付其拖欠水费123.6元、电费205.76元、煤气费36.88元，因缺乏证据佐证，原审法院不予支持。关于管理费，**确认其自行交给物业公司，但未能提交其已经向物业公司支付了余耀枱主张的40.16元管理费的事实，鉴于余耀枱已经代**支付该笔物业费，余耀枱本案诉讼中主张**返还，原审法院予以支持。第四、关于余耀枱主张**拿走涉诉房屋的大床床垫及损坏饰柜的问题，结合余耀枱提交的照片及其与**的通话录音，原审法院采信余耀枱关于**拿走涉案房屋大床床垫的主张。余耀枱关于饰柜的主张，因缺乏充分证据，原审法院不予支持。关于**应承担何种违约责任的问题。需要说明本案双方当事人签订了两份租赁合同，但在《广州市房屋租赁合同》中双方已经约定按照《租赁合同》执行，故本案的违约责任应当根据《租赁合同》确定。第一、**至今未支付2016年10月22日的租金、支付租赁期间的租金及押金存在逾期的行为，已经构成违约。依照《租赁合同》第十一条第2点的约定，**违约的，余耀楼可以按照月租金的每日万分之二收取违约金，在超过7日后选择收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。余耀枱与**合同履行至租赁期届满，即余耀楼只能主张按照每月租金的每日万分之二收取违约金，而不能主张没收**缴纳的押金。关于违约金的标准，双方约定为每日万分之二，该约定虽然是当事人双方的真实意思表示，但作为一种持续性惩罚标准明显过高，**认为该标准过高申请法院调整，故原审法院酌情调整为按年利率24%计算**逾期支付租金及押金的违约金。因**逾期支付押金和租金达52天，应向余耀楼支付违约金为68.38元（24%/365*52*2000）。**还应向余耀枱支付欠付2016年10月22日一天的租金66.67元及违约金（违约金以66.67元为基数，按照年利率24%的标准，自2016年10月22日起计至实际支付之日止）。第二、关于欠付管理费的违约金，虽然双方均确认管理费由**直接支付给物业公司，但余耀枱代**支付了该笔物业费，**未及时清偿，亦构成违约。余耀枱提交证据不能证实具体代付的时间，故原审法院酌定从起诉之日起（2019年1月17日）计算违约金至实际支付之日止，违约金的标准同上论述为年利率24%计算。第三、因余耀枱缺乏没收的依据，**反诉主张余耀枱返还4000元押金，原审法院予以支持。**还主张余耀枱支付自2016年10月23日至实际退还之日止押金4000元产生的违约金，因计算押金的违约金缺乏依据，原审法院不予支持。第四、鉴于**拿走涉案房屋的大床床垫，应予以赔偿，原审法院酌情确定**赔偿余耀枱1200元。因余耀枱曾在2018年10月22日起诉，故**抗辩余耀枱主张的违约责任已过诉讼时效，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、**应在本判决发生法律效力之日起十日内向余耀枱支付66.67元及违约金（违约金以66.67元为基数，按照年利率24%的标准，自2016年10月22日计至实际支付之日止，违约金数额以66.67元为限）；二、**应在本判决发生法律效力之日起十日内向余耀枱支付逾期支付租金和押金的违约金68.38元；三、**应在本判决发生法律效力之日起十日内向余耀枱支付管理费40.16元及违约金（违约金以40.16元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年1月17日计至实际支付之日止，违约金金额以40.16元为限）；四、**应在本判决发生法律效力之日起十日内向余耀枱赔偿1200元；五、余耀枱应在本判决发生法律效力之日起十日内向**返还租赁押金4000元；六、驳回余耀枱的其他诉讼请求；七、驳回**的其他反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元（其中本诉受理费1140元，反诉受理费50元），由余耀枱负担1158元，**负担32元。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，一审法院于2019年5月6日以武汉市硚口区沿河大道185-3号为收件地址向**邮寄送达起诉状、举证通知书、诉讼权利义务告知书、证据副本、传票等法律文书，该邮件“因人已他往，拒收”退回。2019年6月3日，一审法院裁定本案审理程序由简易程序转为普通程序。一审法院分别于2019年7月11日、8月2日、8月16日进行开庭、质证、询问。本院认为，余耀枱系加拿大居民，本案属于涉外房屋租赁合同纠纷。涉案房屋位于我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，应适用不动产所在地法律作为准据法，本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。关于一审的诉讼程序问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条的规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的……”向**邮寄送达的邮件因其下落不明发生退件，一审法院据此将审理程序转换为普通程序符合上述法律规定。余耀枱关于诉讼程序转换违法的主张不能成立，本院依法不予支持。余耀枱已经委托诉讼代理人参加本案一审开庭，知晓**委托诉讼代理人参加诉讼的事实，其主张一审法院需提前告知其相关情况无法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”**作为一审被告在一审法院辩论终结前提出反诉，符合上述法律规定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”一审法院对于当事人逾期提交的证据及提交证据的形式均有权作出决定。一审法院责令余耀枱提交书面电话录音，对**于首次开庭后提交证据组织质证，系一审法院履行职权的范畴，并未违反法律规定。余耀枱的代理人明知其听力、记忆力不佳，则应自行采取佩戴助听器或者人工耳蜗、合理举证等积极方式参加诉讼，其认为一审法院应提高其听力、记忆力后再行诉讼无任何法律依据，本院不予支持。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”当事人应诚信行使诉讼权利，应合理诉讼、理性诉讼。余耀枱一审提出的绝大部分诉讼请求没有合同依据和法律依据，诉请金额远超合理范围。余耀枱的起诉缺乏诉讼理性，由此败诉而承担绝大部分的诉讼费用。这符合上述法律规定，也理所当然。余耀枱于一审变更其诉讼请求，系其自行处分诉权的行为，应自行承担相应的法律后果。对于余耀枱的各项上诉请求，一审判决论理充分，裁判结果具有充分的法律依据和事实依据，本院依法予以确认，不再赘述。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，余耀枱的上诉请求及事实理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余耀枱负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 王碧玉二〇二〇年三月二十日书记员 李蕴妍黄晓君