福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0205民初340号 原告（反诉被告）：厦门禹州鸿图地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区翁角路****，统一社会信用代码913502007841831664。 法定代表人：林龙智，董事长。 委托诉讼代理人：林丽君，女，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：李施颖，女，1995年7月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄勇清，福建自立律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门禹州鸿图地产开发有限公司（以下简称禹州公司）与被告（反诉原告）李施颖商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）禹州公司的委托诉讼代理人林丽君，被告（反诉原告）李施颖的委托诉讼代理人黄勇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禹州公司向本院提出诉讼请求：1、判令李施颖立即向禹州公司支付逾期付款违约金71775元（按日万分之三的比例计算，自2014年2月26日起算至2016年10月10日）；2、判令本案的全部诉讼费由李施颖承担。事实与理由：2014年1月27日，禹州公司与李施颖签订了编号为03130436的《商品房买卖合同》及附件，约定由李施颖向禹州公司购买禹州.尊海一期地下室地下一层第258号车位（以下简称案涉车位），总房价为500000元,合同约定首期款250000元，余款通过申办20年银行按揭贷款方式支付。合同中约定：“买受人逾期付款超过90日的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”现上述合同及附件约定的付款期限均已届满，李施颖经多次催讨直至禹州公司向法院起诉，方在2016年10月10日支付购房款项，但逾期付款违约金至今未支付。 李施颖辩称，一、李施颖并未违约，按揭款推迟发放从一开始办理按揭手续时禹州公司就知晓并同意的，按揭款推迟发放不能归咎于李施颖一方，禹州公司的主张违背最基本的诚信原则。1、按照正常商品房销售流程，禹州公司一般要求购房人先提供资料进行审核，确定可以办理按揭后才进行交易。李施颖之前也按流程将其资料情况先提供给禹州公司做审核，在禹州公司确认李施颖可以办理按揭贷款后，李施颖才与禹州公司签订《商品房买卖合同》并支付了车位首付款。然而，在禹州公司带李施颖到银行办理按揭手续时，情况与禹州公司之前答复完全不同，银行提出因李施颖还是在校学生自身还款能力不足，要求追加其母亲施某作为共同借款人。并经查询银行系统，发现施某名下有贷款约5360万元未还，收入还贷比不符合银行要求，须待上述贷款归还后才能发放李施颖的按揭贷款。为此，禹州公司又带李施颖去建设银行问能不能办理按揭贷款，建设银行的答复与工商银行的答复是一样的，尔后才与工商银行办理了按揭贷款手续。此一情况变更禹州公司作为贷款保证人从一开始就知晓却不反对，并配合办理按揭手续，表明按揭款推迟发放是经禹州公司同意的。2、按照合同约定，如若系李施颖违约未按时付款，禹州公司完全有权要求李施颖补足差额，但禹州公司在两年多时间从未要求李施颖付款，表明按揭款推迟发放是经禹州公司同意的。3、在按揭款发放前的时间段内，实际上禹州公司董事兼实际控制人林龙安（现法定代表人林龙智哥哥）有和中间人王某、骆恒腾沟通，表示愿意等待按揭贷款的发放。4、禹州公司同意等待按揭款的发放而未要求李施颖支付剩余款项是有原因的：（1）禹州公司先是告诉李施颖自身贷款审批没有问题，李施颖基于对禹州公司的信任与其签订合同，事后出现银行不同意单独对李施颖发放贷款的情况，对此，禹州公司本身就存在过错。尔后，禹州公司也明确知晓按揭贷款须待李施颖母亲施某在中信银行5000多万贷款还清后中国工商银行才能发放按揭贷款，在此情况下禹州公司仍同意办理按揭手续，即意味着禹州公司是愿意等待按揭款发放的，责任不在李施颖。（2）实际上，李施颖所购买类型房屋及车位销售状况并不理想，至今禹州公司仍有同类型的房屋未售出。这也是禹州公司愿意等待按揭款发放而一直不解除合同的原因。综上，按揭款的推迟发放，是禹州公司一开始就知情和同意的。 二、无论何种原因按揭款推迟发放，基于禹州公司从未书面催告李施颖付款，根据合同第七条和补充协议第4条约定，禹州公司无权要求李施颖承担违约责任。1、按照合同第七条、附件六合同补充协议第4条的约定，即使李施颖有逾期付款的情形，禹州公司要求李施颖承担违约责任的提前是，禹州公司书面催告7日后李施颖仍拒不付款。而实际上，禹州公司从未书面催告过李施颖要求付款补足按揭款对应的差额，因此，禹州公司要求李施颖承担违约责任的前提并未具备。2、合同设定催告付款7日后仍不付款，是给购房人一定的缓冲期和准备时间，然而禹州公司从未催告李施颖支付剩余购房款，也是禹州公司对自己合同权利的放弃，在此情况下，由此造成的法律后果应由其自行承担。如果支持其诉请，实际上是剥夺了李施颖7日内缓冲选择权利，违反了合同约定。其诉求显然不应予以支持。3、如上，禹州公司之所以从未书面催告李施颖付款，是因为按揭款推迟发放是经禹州公司同意。 三、暂不论是否违约问题，鉴于禹州公司的过错及不诚信行为，以及禹州公司并未有实际损失，禹州公司诉求违约金数额过高，即使要支持禹州公司诉求，也应当予以调低。综上，请求驳回禹州公司对李施颖的诉讼请求。 李施颖向本院提出反诉诉讼请求：1、判令禹州公司向李施颖支付自2014年12月31日起算至实际交房日止的逾期交房违约金（2014年12月31日至2016年10月10日期间以已付款250000元为基数每日按万分之三计算合计48750元，2016年10月11日起以已付款500000元为基数每日按万分之三计算，暂计算至2017年2月28日合计21150元，以上暂计共69900元）；2、判令禹州公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月23日，李施颖与禹州公司签订《商品房买卖合同》（编号：03130436），约定：李施颖向禹州公司购买案涉车位，总房价为500000元，其中首付款250000元，余款250000元办理银行按揭；禹州公司应当在2014年12月30日前将上述车位交付李施颖使用，逾期交房的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，禹州公司应按日向李施颖支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，李施颖依约支付了首付款250000元，在禹州公司同意等待银行发放按揭贷款的情况下，2016年10月10日银行发放了250000元贷款并支付给禹州公司。至此，李施颖已向禹州公司支付了全部购房款，禹州公司本应于2014年12月30日向李施颖交付案涉车位，但禹州公司至今拒不向李施颖交付案涉车位，按照合同约定和法律规定，应承担逾期交房违约金。综上，请求支持李施颖的诉讼请求。 禹州公司对李施颖的反诉辩称，禹州公司严格按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行相关权利义务，并不存在逾期交房。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第13条的约定，李施颖主张逾期交房及违约金没有任何法律依据。禹州公司并不知晓且并未同意李施颖推迟办理按揭手续的情况，李施颖该主张为其单方面主观臆想。且禹州公司已于2014年12月28日向李施颖寄送《催促履行按揭义务的函》及《律师函》，催促李施颖尽快履行合同义务，并告知相应的法律责任，但李施颖在禹州公司的多次催促下仍未履行义务。李施颖贷款资格的审查权限及义务在于贷款银行，对于李施颖是否具备贷款资格，禹州公司没有相关的审核义务。李施颖所主张的该项目房屋销售情况与本案没有关联。禹州公司根据合同约定的送达地址向李施颖寄送催款函件，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第9条的约定，禹州公司已将催款函件送至李施颖处。 本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，厦门禹州集团地产投资有限公司（出卖人，后变更名称为厦门禹州鸿图地产开发有限公司）与李施颖（买受人）签订编号为03130436的《商品房买卖合同》（其中附件六为《合同补充协议》），约定：李施颖向禹州公司购买案涉车位，总价款为500000元，其中首付款250000元，余款250000元办理银行按揭。合同第七条买受人逾期付款的违约责任：……(2)逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同第八条交付条件和期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。《合同补充协议》第4条：买受人如以银行按揭方式付款，出卖人协助买受人向银行办理按揭等相关手续，买受人必须在双方签订《买卖合同》之日向银行完整提供相关按揭材料供银行审查，并办理按揭的相关手续（包括但不限于按揭贷款申请及签订按揭贷款合同），否则视为买受人逾期支付按揭购房款，买受人依照《买卖合同》第七条的约定承担违约责任。若买受人未能及时提供完整按揭资料的，应在接到按揭银行或出卖人通知7日内提供齐全按揭所需资料，否则非因出卖人原因导致买受人未能及时获取银行贷款的，视为买受人逾期支付购房款，买受人应依《买卖合同》第七条约定承担违约责任。若非出卖人原因造成按揭银行不能在双方签订《买卖合同》之日起30日（商业贷款）或60日（公积金或公积金组合贷款）内向出卖人账户足额发放全部按揭款项，则视为买受人逾期支付购房款，买受人应自违约之日起按《买卖合同》第七条承担违约责任；若非出卖人的原因，导致买受人无法办理按揭或银行准予办理按揭成数、年限有所降低，买受人应当在接到按揭银行或出卖人书面通知后7日内无条件向出卖人补足差额款，如买受人逾期付款，应依《买卖合同》第七条约定承担违约责任。《合同补充协议》第13条：在买受人尚未缴清全部房款或在出卖人未收到全额按揭贷款之前以及买受人未履行本附件六第14条约定或未缴清任何一笔违约金，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，而不承担逾期交房责任，且自《买卖合同》第八条约定的交房期限届满后该商品房应缴纳的物业管理费及相关费用（包括公摊水电费、公共维修金等）由买受人承担。交房日期顺延至买受人缴清所有应缴款项（包括违约金）后30天。合同签订后，李施颖依约向禹州公司支付首期购房款250000元，上述合同于2014年1月27日经厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。李施颖向中国工商银行股份有限公司厦门城建支行（以下简称工行城建支行）申请办理按揭贷款手续。2016年10月10日，工行城建支行发放了250000元贷款并支付给禹州公司。2017年3月7日，工行城建支行出具《关于李施颖按揭贷款办理情况的说明》，上载“由于李施颖自身的还款能力不足，因而我行要求追加其母亲施某作为共同借款人。经查询相关系统，发现其母亲名下有多笔贷款，合计约5360万元，其收入还贷比不符合我行要求。因此我行要求其需将上述贷款中的约5300万元归还后方能发放李施颖的按揭贷款，并将这一情况告知开发商，客户于2016年8月还清上述的贷款，我行审批通过后，于2016年9月20日为李施颖发放个人一手住房购置贷款1211万元”。 另查明，禹州公司因主张李施颖支付禹州.尊海二期29号楼1跃4层02单元房产逾期付款违约金诉至本院，案号为（2017）闽0205民初337号，该案于2017年3月20日开庭审理。在该案审理过程中，李施颖提供证人施某、王某证言。施某证言内容为禹州公司知晓李施颖信用不够，同意推迟付款。王某证言内容为施某的贷款实际是王某所贷款，王某有向林龙安阐明贷款事实，林龙安同意等王某的贷款还清再按揭。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。禹州公司与李施颖签订的《商品房买卖合同》及附件（包括《补充协议》）系双方自愿达成，合法有效，对双方均具有法律拘束力，合同双方都应严格遵照履行。合同约定李施颖除首付款外其余向银行办理按揭贷款，李施颖直至2016年10月10日方将剩余房款支付禹州公司，案涉车位仍未交付给李施颖，双方对上述事实均无异议。本案的争议焦点有二，其一为李施颖的超期支付按揭贷款是否构成违约；其二为禹州公司的未交付案涉车位是否构成违约。 关于李施颖的超期支付按揭贷款是否构成违约。《补充协议》约定，若非出卖人原因造成商业贷款按揭银行不能在双方签订《买卖合同》之日起30日内向出卖人账户足额发放全部按揭款项，则视为买受人逾期支付购房款，买受人应自违约之日起按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任。在本案中，李施颖支付案涉车位的房款是李施颖的合同义务，李施颖通过办理银行按揭方式支付购房款，属于李施颖履行其付款义务的履行方式。禹州公司在李施颖的按揭贷款过程中仅能起到协助配合办理按揭贷款的义务，李施颖因其本身的信用不足问题导致银行不能在签订《商品房买卖合同》后的30日内发放贷款，符合《补充协议》第4条约定的条件，李施颖应当依照合同的约定承担违约责任。李施颖提供证人证言证明禹州公司同意等待其贷款，仅能证明禹州公司同意继续履行合同，让李施颖继续支付购房款，但并不能证明禹州公司同意免除李施颖因逾期付款而应承担的违约责任。李施颖认为禹州公司必须书面催告7日后李施颖仍拒不付款，禹州公司才能依据该违约条款要求李施颖承担违约责任。本院认为，此系李施颖对合同条款的误解。书面催告7日后李施颖仍拒不付款，是禹州公司可以依约行使合同解除权的前提，并非继续履行合同的前提。李施颖认为据此禹州公司不能要求违约责任，本院不予采信。依照合同约定，逾期付款违约金的起算点为合同签订后的第31日，即2014年2月27日，按照合同约定的每日万分之三算至2016年10月10日，为71775元。故禹州公司请求李施颖支付逾期付款违约金71775元，本院予以支持。李施颖认为违约金标准过高，要求予以降低，但未提供证据加以证实违约金标准过高，故该项主张本院不予采纳。 关于逾期交房违约金问题。买卖合同虽然约定在2014年12月30日交房，但《合同补充协议》第13条约定:在买受人尚未缴清全部房款或在出卖人未收到全额按揭贷款之前以及买受人未履行本附件六第十四条约定或未缴清任何一笔违约金，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，而不承担逾期交房责任。李施颖未付清逾期付款违约金，依照该约定，禹州公司无须承担逾期交房责任。因此，李施颖请求禹州公司向李施颖支付自2014年12月31日起算至实际交房日止逾期交房违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李施颖于本判决生效之日起十日内支付原告厦门禹州鸿图地产开发有限公司逾期付款违约金71775元； 二、驳回反诉原告李施颖的全部诉讼请求。 如被告李施颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案本诉受理费1594元减半收取797元，反诉受理费1547.5元减半收取773.75元，均由李施颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  谭婉群 二〇一七年五月十五日 代书 记员  林 晶 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。