广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复70号 复议申请人（案外人）：薛xx，男，1975年11月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：黄海燕，广东骏通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑余青，广东骏通律师事务所实习律师。 申请执行人：深圳华拓物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区xx街xx大街xx号x栋。 法定代表人：聂xx，董事长。 被执行人：薛xx，男，1973年12月21日出生，汉族，住福建省福清市。 薛xx因不服广东省肇庆市中级人民法院（以下简称肇庆中院）（2019）粤12执异107号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 肇庆中院在执行申请执行人深圳华拓物业管理有限公司（以下简称华拓公司）与被执行人薛xx承包经营合同纠纷一案过程中，作出（2018）粤12执恢37号之三裁定，拍卖薛xx位于肇庆市××湖区××镇××村××国道北侧土地使用权[面积10320平方米，土地证号：肇鼎国用(2014)第xxxx号]及地上建筑物，案外人薛xx不服，向该院提出书面异议。 案外人薛xx异议请求：撤销（2018）粤12执恢37号之三执行裁定中对薛xx位于肇庆市××湖区××镇××村××国道北侧土地使用权[面积10320平方米，土地证号：肇鼎国用(2014)第xxxx号]及地上建筑物的拍卖，并确定薛xx享有该土地使用权及地上建筑物15%份额的按份所有权，确认薛xx对共有人出售物业时享有同等条件下优先购买权。事实与理由：2015年6月1日，薛xx与薛xx签署《转让合同》，约定：1.薛xx将其名下位于肇庆市××湖区××镇××村××国道北侧土地使用权[面积10320平方米，土地证号：肇鼎国用（2014）第xxxx号]、无证土地一块及地上建筑物的15%份额所有权转让给薛xx，转让价格为人民币675万元，薛xx在支付转让款后取得上述资产的15%份额所有权；2.因薛xx将该土地及地上建筑物用于经营加油站，故暂不办理产权过户，其份额委托薛xx代为管理；3.薛xx转让抵押前述资产均须经过薛xx同意，薛xx有权转让其份额，但薛xx在同等条件下有优先购买权。签订协议后，薛xx如约付清转让款675万元，取得上述土地及地上建筑物15%份额所有权。2019年9月28日，薛xx发现肇庆中院作出（2018）粤12执恢37号之三执行裁定，裁定拍卖上述标的物。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，薛xx在法院查封及拍卖前已签署转让合同并按照市场价格的标准有偿购买了上述不动产的一部分，依约支付合理对价，属善意合法行为，已享有拟拍卖资产15%份额的按份共有所有权，因薛守恩的原因导致标的物未办理过户，不属于薛xx的过错，因此薛xx对案涉资产的所有权份额依法应受到合法保护和确认，并应享有排除执行的权利。同时，根据《中华人民人民共和国物权法》第一百零一条规定，薛xx作为案涉资产的按份共有人，在该物业出售时享有同等条件优先购买权。综上，请求法院停止对薛xx案涉土地所有权和地上建筑物的拍卖，并裁定确认薛xx为占有涉案物业15%份额的按份共有权人，并享有对共有人出售物业份额的优先购买权。 申请执行人华拓公司答辩称：1.薛xx不是适格申请人，其以合同关系对抗物权执行，不符合法律规定，此种情形应当不予立案。薛xx所提的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，薛xx始终没占有过案涉标的物，也没有证据证实其已支付了合理对价。2.薛xx与薛xx是亲属关系，其明显是利用《转让合同》《收条》这些虚假证据通过执行异议程序恶意阻碍执行。法院应当查明事实，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条规定，对其采取惩戒措施，或依法追究刑事责任。何xx是薛xx弟媳，何xx与薛xx共同经营“佛山市南海恩源贸易有限公司”以及案涉的中南加油城等企业，另外何xx与薛xx共同经营持有“福清市新源恩油品贸易有限公司”股份，薛xx持股30%、何xx持股35%。由（2016）粤0604民初5458号民事判决书记载的事实及（2015）佛城法民二初字第1172号案开庭笔录记载的内容可见，从以往的交易习惯以及平时大量生意资金往来何xx的账户，因此即便薛xx、薛xx、何xx有财务往来，也很有可能是其他生意往来，不能证实薛xx所称的购买案涉土地及房产已经支付了对价的事实3.假设薛xx所称合同关系确实存在，双方之间也只是合同之债的关系，不享有物权，根据物权法定登记原则，不能对抗本案对于物权的执行。按照《中华人民共和国物权法》规定，不动产设立、变更、转让和消灭以登记为准，未经登记，不发生效力。因此即使合同存在，薛xx没有积极履行案涉土地的变更登记义务，没有产生物权效力，不得对抗华拓公司对本案的执行。综上，请求法院驳回薛xx的申请。 肇庆中院查明，华拓公司与薛xx承包经营合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年3月28日作出的（2017）穗仲案字第7027号仲裁裁决已发生法律效力。因薛xx未履行裁决的义务，该院立案执行后，于2019年9月12日作出（2018）粤12执恢37号之三执行裁定书，裁定：拍卖被执行人薛xx独资经营的肇庆市鼎湖区中南加油城的总体资产，包括：位于肇庆市××湖区××镇××村××国道北侧（××湖区中南加油城）土地使用权[证载面积：10320平方米、土地证号：肇鼎国用（2014）第xxxx号]、地上建筑物、构筑物、消防储水罐等41项机器设备及加油经营许可权（包含成品油零售经营批准证书[油零售证书第xxxx号]等证书）等。 又查明，薛xx举示的证据显示：2015年6月1日，薛xx与薛xx签订《转让合同》，约定：薛xx将其名下位于肇庆市××湖区××镇××村××国道北侧土地使用权[面积10320平方米，土地证号：肇鼎国用（2014）第xxxx号]、无证土地一块及地上建筑物两栋的15%份额所有权转让给薛xx；上述土地及房屋（用于经营肇庆鼎湖区中南加油站）作价4500万元，转让15%的资产份额转让价格为人民币675万元；薛xx在协议签订之日起15日内支付转让款675万元后享有上述资产的15%份额所有权；收款账户指定何xx在中国农业银行广东省佛山市南海桂东支行开设的（尾数为017）的账户；因薛xx转让资产整体用于加油站经营，且部分土地及房屋暂未办妥权属证书，为了便于薛xx管理，薛xx同意暂不办理产权过户，同时将其份额交由薛xx代为管理；薛xx转让、抵押前述资产应通知并取得薛xx同意；薛xx如欲转让其份额，在同等条件下薛xx有优先购买权等。 2015年6月19日，薛xx立下《收条》一份，确认收到薛xx支付转让款675万元。后肇庆鼎湖区中南加油站一直由薛xx经营，对于合同约定的土地及房屋的15%产权一直未办理过户手续。 肇庆中院认为，本案争议焦点是薛xx对案涉物业是否享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”照此规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行的，需同时符合上述四种情形人民法院才予支持。本案中，薛xx提交了《转让合同》《收条》及银行转账流水等，主张在人民法院查封之前双方就转让涉案不动产15%份额已签订了书面合同，并支付了相应的对价；薛xx将属于其所有的15%土地和房屋份额委托薛xx管理，已合法占有该不动产。薛xx对薛xx的上述主张予以确认，但即使如此，对于涉案不动产的15%份额一直未办理过户手续的原因，在薛xx与薛xx签订的《转让合同》明确记载“……为便于甲方管理，乙方同意暂不办理产权过户……。”由此可见，对涉案的15%份额不动产暂不办理产权过户，是双方当事人协商的结果，是双方的真实意思表示，未办理过户手续并不属于任何一方的过错。薛xx提出的非因买受人自身原因未办理过户登记，过错在于出卖方的主张，没有事实依据，不予支持。薛xx主张的权益不能排除对案涉资产的执行，对薛xx的异议，予以驳回。综上所述，薛xx的异议请求理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定：驳回异议人薛xx的异议请求。 薛xx不服肇庆中院异议裁定，向本院申请复议称：（一）薛xx享有肇鼎国用（2014）第xxxx号土地及地上建筑物15%份额的按份所有权，有《转让合同》《收条》和银行转账流水为证，原审裁定已确认上述事实，但未在裁定事项中明确清晰。（二）未办理过户并非买受人薛xx的过错，薛xx对涉案执行拍卖不动产的财产权益符合排除执行的法定条件。1.薛xx未对部分土地及房屋办妥产权证，实际目前也仍未取得产权证，无法办理产权过户，此过错在于出售方而不在于薛守兵。2.涉案土地及房屋均与加油站配套使用并用于加油站特定用途经营，无法单独使用和租赁，薛xx提出为了加油站正常运营，统一由其代为持有，暂不过户，薛xx只能配合同意。3.双方在转让物业签署合同确认相关条款时，并不能预料有一天薛xx会因为合同违约负债而导致土地、房屋被查封，当时约定暂不过户不违反法律规定，也未损害他人权益，合同约定暂不过户也无任何过错。综上，导致不能办理过户的过错并不在薛守兵，要求薛xx单方承担未能办理过户的不利结果不符合扣除执行司法解释规定的法旨精神。薛xx在法院查封及拍卖前签署转让合同并按市场价格标准有偿购买拟拍卖资产，属善意合法行为，并已按买卖合同支付全部转让价款、实际占有不动产，享有拟拍卖资产15%份额的按份共有所有权，因卖方原因未办理产权过户，过错不在自己，对涉案资产的所有权份额依法应受到合法保护和确认，符合排除执行条件，享有排除执行的权利。（三）根据《中华人民人民共和国物权法》第一百零一条的规定，薛xx作为涉案土地使用权及地上建筑物的按份共有人，在该物业出售时享有同等条件下的优先购买权，其要求确认享有优先购买权合法有据，应予裁定确认，原审裁定对此遗漏。请求撤销原审裁定，改判裁定停止对薛xx涉案土地使用权及地上建筑物的拍卖，确认薛xx享有对涉案土地使用权及地上建筑物15%份额的按份所有权，并确认薛xx对共有人出售物业时享有同等条件下优先购买权。 申请执行人华拓公司、被执行人薛xx在本案复议审查期间均未作答辩。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，肇庆中院作出（2018）粤12执恢37号之三裁定，拟拍卖被执行人薛xx肇鼎国用(2014)第xxxx号土地使用权及地上建筑物，案外人薛xx认为其享有该土地使用权及地上建筑物15%份额的所有权，向该院提出书面异议，请求撤销该裁定中对涉案土地使用权及地上建筑物的拍卖，并确定其享有该土地使用权及地上建筑物15%份额的按份所有权，确认其对共有人出售物业时享有同等条件下优先购买权。薛xx所提异议属于案外人对执行标的提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等关于案外人对执行标的提出异议的规定予以审查处理，肇庆中院在审查本案时，论述争议焦点所适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也是属于案外人对执行标的提出异议时的相关规定。但该院作出裁定时，却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项关于当事人、利害关系人对执行行为提出异议的规定作出裁定，适用法律错误，应当予以撤销，发回该院重新审查后作出裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12执异107号执行裁定。 二、将本案发回广东省肇庆市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  卫东亮 二〇二〇年二月二十八日 书记员  谢绯晖