广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终594号上诉人（原审原告）：广州市白云区机场西又一居花园业主委员会，住所地广州市白云区机场西路又一居花园1-3栋楼下。负责人：马荣祥，主任。被上诉人（原审被告）：广州合富房地产发展有限公司，住所地广州市白云区机场西路和顺3街8号又一居花园。法定代表人：徐伟，总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州晟家物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场西路乐天街86号。法定代表人：刘从生，总经理。上诉人广州市白云区机场西又一居花园业主委员会(以下简称又一居花园业委会)因与被上诉人广州合富地产发展有限公司（以下简称合富公司）、广州晟家物业管理有限公司（以下简称晟家公司）业主共有权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。又一居花园业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认又一居花园业委会对广州市白云区和顺南一街3、5、7、11、13号，心谊路78—200号负一层的又一居花园二期地下人防工程车库享有使用管理权和收益权；3.改判合富公司、晟家公司向又一居花园业委会交还上述人防工程车库的管理权；4.本案一、二审诉讼费用由合富公司、晟家公司承担。事实与理由：一、又一居花园业委会对本案具有合法诉权，不存在任何法律瑕疵。2003年8月20日最高人民法院给安徽省高院出具的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请求一案的复函》中称：“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。涉案人防车库属于房地产开发单位未向业主委员会提供的配套公用设施的一种，全国有很多小区业委会起诉发展商要求收回人防车位管理权的案件，但至今均没有一件生效判例认定业委会未经业主大会授权就不具诉权，而以程序方式驳回业委会的起诉。一审法院也只是判令驳回诉讼请求，而不是以又一居花园业委会没有诉权而驳回起诉。既然最高人民法院肯定业主委员会的民事诉讼主体资格，且在程序审理优先于实体审理的情况下，一审法院也仅以实体审理的方式驳回又一居花园业委会的诉讼请求，而不是驳回起诉，上述事实和法理依据已经足以说明业委会的诉权合法并受到法律保护。二、关于涉案人防车库的使用权、管理权、收益权归属的问题，一审法院错误适用了《物权法》第九条、第三十条，并因对测绘知识了解不深而错误认定事实，且将人防车位认定为发展商保留的自有物业的观点也是严重违法的。（一）根据《中华人民共和国人民防空法》第二条及《物权法》第五十二条的规定可知，人防车位的物权归属是法定的，属于国家所有。《物权法》第九条、第三十条的规定不适用涉案人防车位。合富公司对又一居花园二期负一层人防工程不具有物权所有权。（二）一审法院对测绘知识不了解，误将“纳入公摊面积的公共部分与公用房屋”直接等同于“公共部分与公用房屋就必须纳入公摊面积”，更错将“未纳入公摊面积的公共部分与公用房屋”视为属于发展商的私有房屋。国务院建设部早于1995年9月8日就发布文件列明机动车库依法属于公用建筑面积，只是无需计入公摊面积。故一审判决仅因为人防机动车库没有对建筑面积进行分摊就认为不属于公用建筑面积，显然是错误的。1.根据国务院建设部于1995年9月8日作出的《关于印发的通知》，以及在1995年12月1日开始实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。”，故公用建筑面积系功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，人防机动车库明显属于公共用房。2.公共用房和管理用房分为两大类，一类是计入面积分摊的，一类是无需计入面积分摊的，而人防机动车库是不需列入分摊面积的，但并不是说人防机动车库属于公共用房的范畴，而只是说公共用房不计入公摊面积。因为人防车库所有权属于国家，故将人防车库面积分摊给小业主不公平且不符合客观实际，但这并不代表人防车库属于发展商。(三)人防车库的所有权是国家的，但功能却是公用，一审判决认为“因为涉案车库并不是涉案小区的共有建筑，而是合富公司保留的自有物业”，严重违反《人民防空法》第二条和《物权法》第五十二条的规定。（四）根据合富公司与小区业主签订的格式商品房买卖合同，应采信不利于格式合同提供方发展商的主张，从而认定人防车位的建设费用已计入套内建筑面积销售单价内，而归全体业主所使用、管理和收益。根据合富公司与小区业主当年签订的格式商品房买卖合同第3页约定“公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”、“有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二(《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》)”。但附件二其实是空白的，发展商没有作出有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明的具体说明，故根据上述合同约定，并没有确认人防车库是否己计入套内建筑面积销售单价。由于合富公司是格式合同的提供方，依法应采信不利于格式合同提供方的主张，认定人防车位的建设费用已计入套内建筑面积销售单价内，而归全体业主所使用、管理和收益。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，人防工程的收益权在于投资者。根据谁投资谁得益的原则，由于合富公司己将又一居花园一、二期全部建筑物的区分所有权全部出售给现业主，在合富公司不拥有二期人防工程的所有权的情况下，涉案人防工程的机动车库的使用权应一并转移给又一居花园二期的全体业主。另外，合富公司开发又一居花园二期及负一层作地下车库的人防工程的设计、建设总费用已全部通过其出售又一居花园一、二期建筑物区分所有权而获得的售房款而回收了全部资金并获得盈利，故人防工程的投资人应由合富公司转为又一居花园一、二期的全体业主，人防工程的经营使用权及收益权应由又一居花园一、二期的全体业主拥有，并自又一居花园一、二期的业主成立了又一居花园业委会后，由又一居花园业委会对作为车库使用的二期负一层的人防工程行使管理权及收益权。三、目前已有大量支持业委会收回人防车库的判例，虽然不排除前期个别法院也有支持发展商的零星判例，但这并非司法实践的主流。人防车库管理权归属是每个有地下车库的小区均存在的重大问题，本案并非个案，而是涉及全广州甚至全省、全国的典型案例。综上所述，请求二审法院根据《物权法》第五十二条、《中华人民共和国防空法》第二条、第五条及《广州市人民防空管理规定》，查清事实，依法支持又一居花园业委会的全部上诉请求。被上诉人合富公司二审答辩称：一、又一居花园业委会未获得小区业主的合法授权，无权提起本案诉讼。根据《物权法》第七十六条规定，又一居花园业委会在本案中的诉讼请求涉及到小区全部业主共有和共同管理事宜，应当取得双过半业主的同意，但又一居花园业委会对此未举证证明，故又一居花园业委会未获得小区业主合法授权，不能代表大部分业主的意愿，一审法院认为又一居花园业委会在本案的诉权存在严重瑕疵是正确的。二、涉案车库属于合富公司所有，又一居花园业委会的上诉请求没有事实和法律依据。涉案小区由合富公司投资建设，并由合富公司出售给业主。涉案车库位于小区二期负一层，除了涉案车库外其余车位均出售给了小区业主。涉案车库并未出售转移所有权，上述建设及出售行为发生在物权法实施之前。虽然涉案车库属于人防工程，但根据《人民防空法》的规定及谁建设谁收益的原则，涉案车库仍属于合富公司所有，又一居花园业委会及小区业主无权主张涉案车库的所有权，一审法院依据《人民防空法》及《物权法》的规定驳回又一居花园业委会的诉讼请求，于法有据。被上诉人晟家公司未到庭参与诉讼，向本院提交书面答辩状称：一、本案又一居花园业委会的诉讼请求涉及到小区全部业主共有和共同管理事宜，应当取得双过半业主的同意，但又一居花园业委会未举证证明其已经取得双过半业主的同意以其名义就小区车库业主共有和共同管理事宜，其起诉不能代表大部分业主的意愿，一审法院认为又一居花园业委会在本案的诉权存在严重瑕疵是正确的。二、涉案车库属于合富公司所有，又一居花园业委会的上诉请求没有事实和法律依据。三、晟家公司已于2019年4月退出涉案小区的物业管理，且晟家公司在对涉案小区进行物业服务期间并未占用涉案车库，故不存在侵权行为。又一居花园业委会与合富公司之间关于涉案车位的产权纠纷与晟家公司无关，又一居花园业委会起诉晟家公司于法无据。综上，又一居花园业委会无权提起本案诉讼，亦无权主张涉案车库的所有权；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回又一居花园业委会的全部上诉请求，维持一审判决。2019年4月4日，又一居花园业委会向一审法院起诉请求判令：1.确认又一居花园业委会对地址为广州市白云区和顺南一街3、5、7、11、13号，心谊路78-200号负一层的又一居花园二期地下人防工程车库享有使用管理权和收益权；2.合富公司、晟家公司向又一居花园业委会交还上述人防工程车库的管理权；3.合富公司、晟家公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案车库为防空地下室，建设单位为合富公司，地址位于广州市白云区机场路和顺街又一居花园小区负一层，于2003年8月26日办妥产权人为合富公司的初始产权登记，于2003年12月17日通过广州市人民防空办公室人防工程验收。涉案车库共有157个登记车位，其中131个车位已转移登记至他人名下，尚余26个车位未转让。涉案小区的原物业服务企业为晟家公司，现物业服务企业为广州珠江物业酒店管理有限公司。物业更换后，晟家公司经合富公司授权，继续收取涉案车库中26个未转让车位的租金。一审另查明，合富公司与小区业主当年签订的格式商品房买卖合同第3页中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”；又约定，“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二（《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》）。一审再查明，根据广州市房地产测绘所于2003年6月27日作出的涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》，涉案小区的共有建筑为“梯间走廊、梯间大堂、地下室入口、电梯机房、水池变电配电、商场配电、住宅公设、水池变电配电、梯间走廊、地下室入口、梯间大堂、消防监控、住宅公设”。以上共有建筑面积均参加了分摊。但是，涉案车库的建筑面积未参加涉案小区共有建筑面积分摊。以上事实，有防空地下室验收意见书、人防工程竣工图纸、复印档案资料申请表、《房屋面积测量成果报告书》、晟家公司的物业管理合同、广州珠江物业酒店管理有限公司的备案回执、晟家公司出示的委托签约证明书和广州市又一居中花园停车场收费标价牌、广东增值税普通发票、又一区花园收款收据、部分负一层业主车位房地产权证、广州市不动产登记查册表、广州市房地产权属证明书以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，本案存在如下争议焦点：一、又一居花园业委会的诉权问题；二、涉案车库的使用权、管理权、收益权归属问题。一、关于又一居花园业委会是否有诉权的问题，一审法院认为，一般而言，业委会代表小区业主提起诉讼属于重大事项，应当取得业主大会的授权。但是，在发生紧急情况必须立即提起诉讼，又来不及召开业主大会的情况下，业委会有权提起诉讼。在本案中，又一居花园业委会未提供证据证明其提起本案诉讼取得了业主大会的授权。而且，本案也不属于紧急情况。因此，又一居花园业委会在本案的诉权存在严重瑕疵。二、关于涉案车库的使用权、管理权、收益权归属问题，一审法院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，合富公司作为涉案车库的建设单位，经合法登记取得涉案车库的产权，有事实和法律依据。其次，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，合富公司作为涉案车库的投资者、产权人，对其未出售的26个车位，享有使用、管理、收益的权利。对于又一居花园业委会提出因涉案小区的设计、建设总费用已全部通过售房款得到资金回收并获得盈利，故涉案车库的投资人应由合富公司转为又一居花园全体业主的主张，一审法院认为，涉案小区的建造、销售行为在《中华人民共和国物权法》施行之前。当时，并无法律法规禁止开发商在其开发的小区保留自有物业。又一居花园业委会未否认合富公司是涉案车库的投资人，只是主张投资人身份应转化为涉案小区全体业主。关于“转化”的理由，又一居花园业委会主张是因涉案小区的设计、建设费用成本已由合富公司通过收取业主购房款得到回收。但是，又一居花园业委会的主张并不成立，因为涉案车库并不是涉案小区的共有建筑，而是合富公司保留的自有物业。从合富公司与小区业主之间订立的商品房买卖合同来看，双方没有就转让涉案车库权利进行约定。而且，小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有建筑，未包括涉案车库。至于合富公司收取业主购房款后如何收回建造成本、是否盈利等情况，是其内部事务，与本案没有关联。综上，又一居花园业委会的意见缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。综上所述，又一居花园业委会的诉权存在严重瑕疵且诉讼请求缺乏事实、法律依据，故一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月7日作出如下判决：驳回广州市白云区机场西又一居花园业主委员会的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州市白云区机场西又一居花园业主委员会负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，经本院询问，一、又一居花园业委会表示其不要求收回131个已经转移至他人名下的车位，只要求收回26个未转让的车位的管理权；二、又一居花园业委会与合富公司均确认如下事实：1.涉案地下车位是合富公司建造的人防车位；2.对本案争议的26个未转让的车位，又一居花园业委会已于2019年4月18日收回管理权。但又一居花园业委会称合富公司、晟家公司已经收取了该26个车位2019年6月的租金，现在该26个车位由全体业主委托小区新物业公司进行管理，全部作为通道使用，没有出租。又一居花园业委会为证明其上诉主张，还向本院提交落款日期为2019年11月13日的盖有“广州市房地产测绘院业务专用章”的有关测绘需求的书面答复复印件一页。经本院组织质证，合富公司表示上述证据并非原件，故不确认真实性；从该份证据内容看，小区的公摊面积不包含涉案车库，故该份证据可以反映涉案车库的产权属于合富公司。晟家公司对此没有发表意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。又一居花园业委会在二审中明确其上诉请求针对的是未转让的26个车位，并确认其已于2019年4月18日收回该26个车位并委托小区新物业公司进行管理的事实，故又一居花园业委会有关要求收回该些车位的管理权的诉求，无需本院继续处理。涉案争议26个车位系由合富公司建造，且目前初始登记在合富公司名下，又一居花园业委会要求确认其对该些车位享有管理权和收益权，并不符合《中华人民共和国物权法》第三十条及《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定。虽然又一居花园业委会在二审中提交了落款日期为2019年11月13日的盖有“广州市房地产测绘院业务专用章”的有关测绘需求的书面答复复印件一页，但其中并未载明有关争议车位的面积已纳入公共分摊面积，而又一居花园业委会亦在其上诉状中载明该些人防车库面积不需要列入分摊面积，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在又一居花园业委会在二审中举证不足以佐证其上诉主张，亦不能推翻一审相关认定的情况下，又一居花园业委会的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。综上所述，又一居花园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市白云区机场西又一居花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年三月十七日书记员 张冰玲李逸丹