广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执复51号复议申请人（利害关系人）：陈思宇，女，汉族，1993年3月27日出生，住广东省佛山市高明区，。委托代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文华路438号，统一社会信用代码91440608773084007J。负责人：张建军。委托代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。委托代理人：倪家文，广东联顺律师事务所律师。被执行人：佛山市高明区荷城葆利票务中心，住所地广东省佛山市高明区荷城街道文昌路甘泉街9号，组织机构代码L1118430-3。经营者：李春华。被执行人：李春华，男，汉族，1972年6月29日出生，住广东省佛山市高明区，。被执行人：罗燕文，女，汉族，1974年6月5日出生，住广东省佛山市高明区，。上述三被执行人共同委托代理人：李春英，女，汉族，1970年4月1日出生，住广东省佛山市高明区，，系被执行人李春华的姐姐。被执行人：何国英，男，汉族，1974年3月9日出生，住广东省佛山市高明区，。被执行人：何庆全，男，汉族，1973年7月30日出生，住广东省佛山市高明区，。复议申请人陈思宇不服佛山市高明区人民法院（以下简称高明区法院）作出的（2017）粤0608执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,并于2017年3月28日公开进行听证，复议申请人陈思宇的委托代理人杜新华、申请执行人中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称建行高明支行）的委托代理人周澎及被执行人佛山市高明区荷城葆利票务中心（以下简称葆利票务中心）、李春华、罗燕文的共同委托代理人李春英到庭参加听证。本案现已审查终结。高明区法院查明，2015年2月14日，何庆全与建行高明支行签订2015年(高明)最高抵字第4号《最高额抵押合同》，何庆全以其名下的佛山市高明区荷城街道上乘街91号6座202房(以下简称涉案商品房)为葆利票务中心的债务设定抵押，担保责任最高限额为50万元。该合同第十三条第七款约定，抵押财产不存在任何未书面告知建行高明支行的瑕疵或负担，包括被出租等情形。2016年5月27日，该院作出(2016)粤0608民初1025号民事判决，该判决第四项判令建行高明支行对何庆全名下涉案商品房的拍卖、变卖所得价款就葆利票务中心债权(律师费35600元、借款本金659711.92元及利息、罚息、复利)在50万元范围内享有优先受偿权。该案进入执行程序后，该院于2016年12月19日发出《拍卖告知书》，对何庆全所有的涉案商品房带租拍卖，租金每月400元，租期为2014年12月25日至扣减清第三人的装饰工程款60000元为止。申请执行人建行高明支行遂提出本案异议，请求对涉案商品房去租约拍卖。另查明:1.涉案商品房于2000年12月28日竣工，何庆全于2011年2月17日取得涉案商品房的所有权。2014年12月18日陈思宇与何庆全签订《房屋租赁合同》，合同约定何庆全将涉案商品房出租给陈思宇，每月租金为400元，双方约定由陈思宇自行装修并先垫付涉案商品房的装饰工程款60000元，装饰工程款在房租中冲减，房屋租赁期为2014年12月25日至扣减完装饰工程款止。2014年11月至今，陈思宇及其父母陈榕、何月群一直居住在涉案商品房中。2.陈思宇的母亲何月群是何庆全的姐姐，何庆全是陈思宇的舅舅。陈思宇自述涉案商品房是由佛山市高明区长润发展有限公司进行装饰装修，佛山市高明区长润发展有限公司的法定代表人是其父亲陈榕。3.陈榕名下有一套位于高明区××街道沧江路××房的商品房，其自述该房产正在出租。高明区法院认为，本案主要审查涉案商品房的租赁关系是否是真实、有效。首先，被执行人何庆全及第三人陈思宇均并未提交证据证明陈思宇装修了涉案商品房以及支付了装修工程款60000元，第三人陈思宇已支付租金60000元的证据不足。其次，即使涉案商品房的装修工程款为第三人陈思宇的父母代陈思宇垫付，但双方约定的租金仅400元月，抵扣完工程款60000元的租期长达12年6个月，在租赁期间内没有约定租金的增幅，与房屋租赁的正常交易方式不相符。鉴于被执行人何庆全与第三人陈思宇、陈思宇的父母存在亲属关系，结合租金仅400元月的约定，双方对房屋的使用约定具有借用的性质。再者，陈思宇同住亲属即其父亲陈榕名下有可供居住的房屋，陈思宇及家人租用涉案商品房不具有合理性。最后，被执行人何庆全与异议人建行高明支行于2015年2月14日签订的《最高额抵押合同》中承诺对抵押财产不存在任何未书面告知异议人建行高明支行的瑕疵或负担，包括被出租等情形。因此，该院认为，被执行人何庆全与第三人陈思宇的租赁关系未达到高度盖然性的证明标准，异议人建行高明支行申请对被执行人何庆全所有的涉案商品房去租约拍卖的异议请求有事实依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定：一、改正该院于2016年12月19日作出的对被执行人何庆全名下的佛山市高明区荷城街道上乘街91号6座202房带租拍卖（租金每月400元，租期为2014年12月25日至扣减清第三人的装饰工程款60000元为止）的执行行为；二、不带租约拍卖登记在被执行人何庆全名下的佛山市高明区荷城街道上乘街91号6座202房。复议申请人陈思宇不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销高明区法院（2017）粤0608执异1号执行裁定书，维持高明区法院带租拍卖的执行行为。事实与理由：一、复议申请人租用并居住在涉案商品房的事实确实发生在被执行人何庆全抵押房屋给申请执行人之前，复议申请人与被执行人何庆全的租赁关系完全可以认定，该涉案商品房应依法带租拍卖。1、在异议听证会上，复议申请人提供了大量的证据证明复议申请人与被执行人何庆全的租赁关系和实际占有使用的事实，并非虚构捏造。复议申请人要求拍卖并无阻却拍卖的故意，仅基于对自身合法权益的保护，且高明区法院经实地考察并已同意带租拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，复议申请人的请求应依法得到支持。2、在被执行人何庆全将涉案商品房抵押给申请执行人时，复议申请人已租用涉案商品房一段时间，申请执行人没有了解涉案商品房情况，亦无要求何庆全去除租赁抵押，其自身存在过错。另外，申请执行人在委托评估涉案商品房时，其评估人员亦未进入房屋察看，评估市场价的来源存在问题。3、复议申请人与被执行人何庆全确实为亲戚关系，但复议申请人在租用涉案商品房时，该房是10多年的残旧二手房，不能直接居住，复议申请人家庭对涉案商品房装修投入6万多元是不争的事实。对投入装修款的问题，人民法院可以进行现场评估。综上，复议申请人与被执行人何庆全签订的《房屋租赁合同》合法有效，复议申请人占住该房合情合理合法，人民法院在执行涉案商品房时应依法带租拍卖，或在拍卖公告特别注明该房有人居住，买受人拍得后需另行去租赁。二、高明区法院作出的（2017）粤0608执异1号执行裁定书以想当然的理由否认租赁关系的存在，严重损害复议申请人的合法权益。1、处理异议案件的经办法官未到现场察看，不了解房屋居住情况，武断认为复议申请人为阻却执行而故意提出要求带租拍卖。而法院执行局的法官已到现场察看，对涉案商品房的邻居和保安调查过，确认装修的事实，也清楚租赁关系的存在，所以才发出带租拍卖的公告。2、（2017）粤0608执异1号执行裁定书不予认可涉案商品房租赁关系的四个理由均不成立：（1）对装修款问题。复议申请人有证据、有证人证明，法院也可通过对比该楼盘现存未装修的房屋进行评估，装修款为六万多元，并非六万元；（2）涉案商品房位于荷城区西南边上，比较偏僻，周围生活配套设施不完善，且该房屋为残旧的二手房，在不装修的情况下，结合高明该地段来说，每月400元的租金是合理的；（3）本身家庭有房而另行租房的情况也十分普遍，虽复议申请人家庭本身有房屋，但该房屋是80年代的石米外墙旧房，房内是黄泥批荡，面积只有70多平方米，若要全部装修须花费至少10万元，而相比起租赁涉案商品房并进行装修的费用，在外租房较为划算；（4）被执行人何庆全在《最高额抵押合同》中的承诺与复议申请人无关，是申请执行人未核实实际情况所造成的。3、复议申请人对涉案商品房投入六万多元装修并在设立抵押前已居住一直至今，并打算长期居住，若对涉案商品房不进行带租拍卖，会对复议申请人造成巨大的损失，复议申请人家庭也再无容身之所。三、涉案商品房带租拍卖并未损害申请执行人的合法权益，（2017）粤0608执异1号执行裁定作出的理由不成立。申请执行人在（2016）粤0608执1677号执行案件中，除被执行人何庆全外，还有其他被执行人，还有其他抵押财产，涉案商品房并非是唯一可供执行标的物，即使对涉案商品房进行带租拍卖，申请执行人的债权也完全可以得到清偿。本案没有证据证明涉案商品房带租拍卖损害了申请执行人的债权，因此，（2017）粤0608执异1号执行裁定以涉案商品房带租拍卖损害申请执行人利益的作出理由不成立。综上，请求法院撤销（2017）粤0608执异1号执行裁定，恢复原带租拍卖执行行为。申请执行人建行高明支行答辩称：原裁定认定事实清楚，适用法律正确。复议申请人陈思宇与被执行人何庆全的租赁关系不成立，双方为借用关系。一、复议申请人提交的租赁合同形成时间显示在2014年，当时陈思宇刚毕业，没有相应的租赁、装修以及支付其他款项的能力，不存在租赁房屋的基础。二、据复议申请人提交的材料显示，复议申请人陈思宇与父母同住，其父亲名下尚有商品房可供居住，但该商品房却用于出租收益。三、涉案商品房租赁期限过长，租金不符合房屋租赁市场的规律和常理。四、该租赁合同的形成与何庆全在与申请执行人在《最高额抵押合同》中约定的权利瑕疵保证不符。综上，申请执行人认为租赁关系不成立，应当对涉案商品房去除租约进行拍卖。被执行人葆利票务中心、李春华、罗燕文答辩称：不同意对涉案商品房带租拍卖。一、抵押合同第七条约定，对被执行人何庆全处分抵押财产的限制：出租（包括原租赁合同到期后续租）必须经建行高明支行的书面同意；第十三条第七点何庆全陈述与保证：抵押财产不存在任何未书面告知建行高明支行的瑕疵或负担，包括不限于抵押财产被出租；第十三条第九点约定，何庆全提供本抵押担保不损害任何第三人的合法权益，不违背其法定与约定义务。二、复议申请人称评估人员没有进入涉案商品房现场察看，但高明区法院委托的评估公司实地勘查照片与复议申请人提交的房屋内照片是一致的。三、复议申请人称法院执行局法官到现场看过，但如今不知法官的名字、也不知何时去过、是为办何事而去、是谁开门，故复议申请人的理据不足。四、装修款为六万元，为什么要在2014年12月18日才签订呢？且复议申请人并未提供每月的租赁发票，也不知是以何种标准确定400元租金。复议申请人称“自己亲属不是什么事情都用钱去衡量的”，但为何被执行人何庆全却与自己姐姐的女儿签订一份长达12年的合同，让复议申请人以租金清偿装修款。复议申请人全家都居住在涉案商品房，父母也是做生意有工作能力、有其他房产的人，也只有复议申请人一个小孩，这样的做法不合常理。每月400元租金明显低于市场价格，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，复议申请人与被执行人何庆全有恶意串通阻却执行的嫌疑。五、根据租赁合同，在陈思宇租用期间，何庆全不得以任何理由转手他人，否则何庆全需退回陈思宇双倍装修款十二万元整。装修款还涉及工人工资问题，且租赁期限过长，违约还要赔偿双倍的装修款，在拍卖涉案商品房时正常情况下是没人购买的，这属于对抗执行。六、根据复议申请人提供的资料，（1）电费用户在2014年12月到2015年5月为关彩娥（被执行人何庆全母亲），从2015年6月到2016年12月为何月群；（2）水费从2014年11月18日到2016年11月16日用户为关彩娥。（3）2014年9月，陈榕申请安装电信机顶盒与宽带，并未提供2014年9月到2015年11日的扣费情况，2015年12月到2016年12月用户为何月群。复议申请人陈思宇在复议期间向本院提交以下新证据:1、装修证据：《支出证明单》贰份、《星月小区6座202工程结算表》壹份、《凉园冷气收款收据》壹份、《证明》肆份、《佛山市高明区荷城凉园冷气店营业执照》壹份、《收据》叁份、《广超窗帘布艺订货单》壹份、《佛山市高明区荷城广超窗帘布艺店营业执照》壹份、《明都建材调拨单》壹份、《俊力五金装饰材料送货单》壹份、《收款收据》贰份，拟证明复议申请人对涉案商品房投入的装修费大约为6万多元。2、何庆全的《情况说明》、相邻关系人魏伶俐的《证明》各壹份，拟证明复议申请人居住使用的原因及实际居住情况。3、照片拾贰张，拟证明复议申请人对涉案商品房进行装修，与装修凭证相吻合。申请执行人建行高明支行对复议申请人提交的新证据质证如下：一、对证据1的真实性不予认可，申请执行人未核实，对证明内容有异议。1、该组单据可以表明装修和办理其他业务都由陈思宇父母进行，陈思宇没有参与，结合其刚毕业，没有收入情况，没有能力支付该笔装修费以及办理其他业务的费用；2、即使复议申请人与父母花费金钱对涉案商品房进行装修，也不能证明双方的租赁合同关系。二、对证据2中，1、何庆全的《情况说明》真实性无异议，对证明内容有异议。首先，何庆全的陈述与其在2015年2月与申请执行人签订《最高额抵押合同》时所作出的房屋瑕疵保证不一致。其次，何庆全陈述原租客在房屋残旧的情况下租金仍有800元，而现在的租金只有400元，租金非常低，其本人也表示出于姐弟关系才把房子给姐姐一家使用，所以申请执行人认为该性质为基于亲属关系的借用。2、邻居魏伶俐的《情况说明》真实性不予认可。住户能证明的内容仅为陈思宇与父母居住于此，并不能证明陈思宇与何庆全存在租赁关系。且作为邻居，按常理判断，也不可能知道陈思宇与何庆全之间存在租赁关系。三、对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议。该组证据仅能证明涉案商品房现状，不能证明房屋装修及费用支出情况，更不能证明房屋租赁关系的存在。经质证，被执行人葆利票务中心、李春华、罗燕文对复议申请人提交的新证据的真实性不予认可，认为上述证据仅能证明陈思宇居住在涉案商品房，不能证明租赁关系的存在。申请执行人建行高明支行及被执行人葆利票务中心、李春华、罗燕文复议期间未向本院提交新证据。被执行人何庆全、何国英在复议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。经审查，本院对高明区法院查明的事实予以确认。另查明一，在听证会上，复议申请人陈述其于2014年11月对涉案商品房已装修完毕，装修费用六万多元，其未与被执行人何庆全就装修费用进行核对。另查明二，复议申请人陈思宇与被执行人何庆全在《房屋租赁合同》第四条中约定：何庆全与陈思宇经协商，同意陈思宇先行垫付装饰工程款六万元，并由陈思宇自行施工。装修内容为（全屋的水电及线路翻修，全屋的墙面ICI漆翻新。厨房全套抽油烟机、炉灶、大理石灶台、全屋旧天花的拆装，热水器及灯饰的安装，空调的安装）。以上装饰工程款双方约定在房租中冲减。在陈思宇租用期间，何庆全途中不得以任何理由转手他人，否则何庆全需退回陈思宇双倍装饰工程款，即人民币十二万元。本院认为，本案的争议焦点为高明区法院在处理涉案商品房时是否需要“带租拍卖”。第一、被执行人何庆全在2015年2月14日与申请执行人建行高明支行签订的《最高额抵押合同》中，保证抵押财产即涉案商品房不存在任何未书面告知建行高明支行的瑕疵或负担，包括被出租等情形。现无证据证明被执行人何庆全曾书面告知建行高明支行涉案商品房已被出租，根据被执行人何庆全的上述保证，涉案商品房在2015年2月14日前不应存在出租的情形。第二、即使被执行人何庆全与复议申请人陈思宇在2014年12月18日真实签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》第四条约定，被执行人何庆全同意复议申请人陈思宇先行垫付装饰工程款六万元，并由复议申请人自行施工，装修款在房租中冲减。根据该条，被执行人何庆全在2014年12月18日同意复议申请人对涉案商品房垫款进行装修，复议申请人在2014年12月18日前无义务垫款对涉案商品房进行装修，其应在《房屋租赁合同》签订后才有义务垫付装修款六万元对涉案商品房进行装修，并以《房屋租赁合同》签订后垫付的装修款冲减涉案商品房的租金。复议申请人在听证会上陈述其已于2014年11月对涉案商品房装修完毕，装修费用六万多元，若该陈述属实，按照常理，在装修完毕之后签订的《房屋租赁合同》中，应明确复议申请人已对涉案商品房垫款装修完毕的事实，但《房屋租赁合同》中并未确认此事实，该陈述明显与《房屋租赁合同》第四条的约定矛盾。同时，复议申请人所提交证据均是用以证明其在2014年11月前已对涉案商品房装修完毕，且其提交的装修单据上均未显示顾客名称（购货单位）等为复议申请人陈思宇，部分装修单据上未记载装修的房屋为涉案商品房，部分证据无形成时间，部分证据形成于高明区法院作出（2017）粤0608执异1号执行裁定之后。综上，复议申请人未能举证证明其对涉案商品房按照《房屋租赁合同》的约定垫款进行装修，也未能证明其能够用所垫付的装修款冲减涉案商品房的租金。第三，复议申请人与被执行人何庆全在《房屋租赁合同》中约定的涉案商品房每月租金为400元，而根据被执行人何庆全在《情况说明》中的陈述，涉案商品房在租给复议申请人之前，每月租金为800元，由此可见，涉案商品房出租给复议申请人的租金明显低于市场价格。结合上述分析，复议申请人未能证明其已按照《房屋租赁合同》的约定垫付装修款并可用所垫付的装修款冲减涉案商品房的租金，且复议申请人也未举证证明其已支付每月400元的租金。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，本院对复议申请人“带租拍卖”涉案商品房的复议请求，不予支持。综上所述，复议申请人陈思宇的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持；高明区法院作出的（2017）粤0608执异1号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人陈思宇的复议请求,维持广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608执异1号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判审 判 长  张照栋审 判 员  李蔚婕代理审判员  黄健超二〇一七二〇一七年五月十一日书记员李嘉碧