湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初38号 原告：怀化湘运房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区怀东路816号。 法定代表人：胡岗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨代华，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312201810055218。 被告：戴涵琳，女，1981年9月17日出生，汉族，住辰溪县辰阳镇新市街六组，公民身份号码433023198109174826。 委托诉讼代理人：袁野，湖南清园律师事务所律师，执业证号14312201311677864。 原告怀化湘运房地产开发有限公司（以下简称湘运公司）诉被告戴涵琳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告湘运公司的委托诉讼代理人杨代华、被告戴涵琳的委托诉讼代理人袁野到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告湘运公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付宏运新苑小区1栋504号房购房款74820元，自2012年11月6日起承担银行同期贷款利息至本息全部还清时止（截止至起诉之日利息共计31424元）；2.判令被告向原告支付延期收房违约金26480元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付宏运新苑小区1栋504号房购房款74820元及利息（计算方式为自2012年11月6日至2019年8月19日，以所欠购房款74820元为基数，按照同期中国人民银行公布的贷款利率计算；自2019年8月20日至所欠购房款清偿之日止，以所欠购房款74820元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2010年10月27日，原、被告签订宏运新苑认购协议书，由原告认购被告开发的宏运新苑1栋504号房屋，并依约支付认购金10000元，认购协议第四条约定：乙方需在甲方正式发售即取得该栋《商品房预售许可证》七日内，与甲方签订《商品房买卖合同》并交清应付房款，若乙方未能按时签订《商品房买卖合同》或交清应付房款，甲方视为乙方自动放弃购买房屋，甲方有权将该房屋另行销售给第三方。2012年8月10日，原告取得该栋商品房预售许可证，证号为：怀房售许字（2012）第0124号。2012年11月6日，原、被告签订宏运新苑小区1栋504号房屋《商品房买卖合同》，房屋总价款为264820元。该合同签订后，被告因无力支付首付款，央求原告先欠着，同时要求原告向其出具一张84820元的收据，凭此收据被告才能够向银行办理按揭贷款。因被告并未实际缴纳房屋首付款（该房首付款84820元，扣除认购金10000元，被告还应向原告缴纳74820元），为此，被告向原告出具欠条一张，内容为：欠宏运新苑1栋504号购房款74820元及办证费用13518元。2014年4月，宏运新苑小区1栋504号房屋达到交房条件，原告多次以电话、短信通知被告收房，并于2014年4月27在怀化日报刊登交房公告，由于被告拖欠原告购房款，故迟迟不来收房，并拒绝接听原告工作人员电话。2018年12月，宏运新苑小区统一办理了不动产权证书。根据双方所签合同第十一条之约定，由于买受人原因房屋未能按期交付，出卖人有权解除合同将该房屋另行出售，买受人按总价款10%对出卖人支付违约金，并从约定交付之日起向物业公司支付物业管理费。现被告故意拖延收房，已构成违约，理应赔偿原告延期收房违约金26480元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请依法判决。 被告戴涵琳辩称：本案涉及两个法律关系，即民间借贷关系和商品房预售合同关系。原告的第一项诉讼请求涉及到民间借贷关系，即被告向原告借款74820元，用于支付宏运新苑小区1栋504号房屋首付款，现欠条中并未约定利息，从法律上视为不支付利息，因此，被告不存在支付所谓的借款利息和逾期利息。原告的第二项诉讼请求涉及商品房预售合同关系，首先，被告支付完购房款后，原告向被告出具收据，并办理相应贷款手续，该房屋一直是被告在偿还贷款；其次，被告于2016年年底到宏运新苑有意收房，但被告发现所购房屋厕所内全是粪便，根本不符合交付条件，并要求原告及物业处理，之后原告及物业未再联系被告，延期收房并不是被告原因所致，也不应当由被告承担责任；再次，双方所签《商品房买卖合同》第十一条约定由于买受人原因未能按期交付，出卖人有权解除合同将该房屋另行出售，买受人按总价款的10%向出卖人支付违约金，那么承担违约金的前提条件是原告将该房屋另行出售，现原告未将该房屋另行出售且将该房屋产权办理至被告名下，被告已形成事实收房，并未给原告造成实际损失；另外，按照买卖合同约定，出卖人应当以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，而不是电话联系或在怀化日报公告送达，双方在合同中明确有被告联系地址，原告应向被告邮寄书面收房通知；还有，原告在怀化日报刊登公告要求业主于2014年5月30日前办理收房手续，那么追究延期收房违约责任的诉讼时效应该从2014年5月30日起算至2016年5月30日，原告现起诉被告请求支付延期收房违约金已超过诉讼时效。综上，被告不应当承担延期收房的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《商品房买卖合同》、收据及欠条各一份，被告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该组证据真实，合法有效，与本案具有关联性，本院予以采信；2.对原告提交的《怀化日报》刊登的交房公告一份，被告对真实性、合法性没有异议，但认为不能证明被告一直未履行收房义务，该证据来源合法，本院对其真实性予以确认；3.对原告提交的电话记录一份，被告对其三性均提出了异议，该证据系原告工作人员单方制作，没有其他证据相佐证，本院不予采信；4.对原告提交的证明一份，被告对其三性均提出了异议，认为物业工作人员换了多次，不能证实被告没有履行收房义务，该证据可以证实被告系宏运新范小区1栋504号房屋业主，且至今未收房的事实，与本院查明的事实基本一致，本院予以部分采信，至于被告是否于2016年至宏运新苑要求收房，因该事实与本案处理缺乏关联性且双方均未提交相关证据予以证实，本院不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于怀化市鹤城区城东汽车东站后侧宏运新苑第1栋504号房屋，该房屋建筑面积135.25元平方米，购房总价款264820元，双方约定在签订合同时付定金10000元，合同签订当日另付房款74820元，其余180000元向银行按揭贷款。该合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之拾的违约金。第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，本能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“出卖人有权解除合同将该房屋另行出售，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，买受人从约定交付之日起向物业公司支付物业管理费并承担相关责任。”合同签订后，被告应支付原告购房首付款84820元，但被告除认购时向原告所交认购金10000元外，并未向原告实际付款。2012年11月7日，被告向原告出具欠条一份，载明欠宏运新苑1栋504房74820元，办证费用13518元。同日，为配合被告向银行办理房屋按揭贷款，原告向被告出具收据一张，载明收到被告宏运新苑1栋504号房购房款84820元。2014年4月27日，原告在《怀化日报》刊登公告，告知宏运新苑业主，宏运新苑小区已全面竣工，定于2014年4月30日正式交房，请各位业主于2014年5月30日前办理收房手续。2018年12月24日，原告为被告所购宏运新苑1栋504号房屋办理了产权登记，所有权人为戴涵琳，权证号码为湘（2018）怀化市不动产权第0069863号。庭审中，双方认可被告向银行申请按揭贷款180000元已支付给原告，且被告至今尚未办理收房手续。因本院受理的另一案件即戴涵琳诉湘运公司关于所购宏运新苑1栋503号商品房预售合同纠纷判决后，经双方协商未果，故原告向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案中，原告已履行合同义务，被告亦取得所购房屋产权，而支付购房款系被告的法定义务，故对原告要求被告支付所欠购房款74820元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称购房款已转化为借款的主张，没有事实依据，本院不予采纳。双方在《商品房买卖合同》中已约定购房款的支付时间及逾期付款的违约责任，现原告请求被告支付利息（即自2012年11月6日至2019年8月19日，以所欠购房款74820元为基数，按照同期中国人民银行公布的贷款利率计算；自2019年8月20日至所欠购房款清偿之日止，以所欠购房款74820元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并未超出双方约定的范围，本院亦予支持。原告依《商品房买卖合同》第十一条之约定，要求被告支付延期收房违约金26480元，但该条款适用的前提为原告要求解除合同的情形，现原告已自愿履行合同并为被告办理了产权登记，并未行使合同解除权，故原告请求被告支付延期收房违约金，并不符合合同约定的条件。另，在商品房买卖合同中，交房系出卖人的义务，而对买受人来讲收房为其权利，在合同继续履行时，被告未按时收房系其对权利的处分，并未实质损害原告的合法权益，故原告要求被告支付延期收房违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告戴涵琳于本判决生效后十日内向原告怀化湘运房地产开发有限公司支付所欠购房款74820元及利息（自2012年11月6日至2019年8月19日，以所欠购房款74820元为基数，按照同期中国人民银行公布的贷款利率计算；自2019年8月20日至所欠购房款清偿之日止，以所欠购房款74820元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告怀化湘运房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2954元，减半收取为1477元，由原告怀化湘运房地产开发有限公司负担265元，被告戴涵琳负担1212元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二〇年三月二十三日 代理书记员  陶丽如 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。