浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初3773号 原告：三门县兴茂商业管理有限公司，住所地：三门县海游街道环湖南路16-206号心湖国际小区。 法定代表人：王丽娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梅其良，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。 被告：奚基础，男，1970年9月18日出生，汉族，住三门县。 原告三门县兴茂商业管理有限公司（以下简称兴茂公司）与被告奚基础房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，后发现案情复杂，本案于2019年11月28日裁定转为普通程序，于2019年12月13日、2020年1月3日两次公开开庭进行了审理，原告兴茂公司的委托诉讼代理人梅其良、被告奚基础到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴茂公司向本院提出诉讼请求：一.判令被告支付给原告拖欠的房屋租金18510元及逾期付款违约金5553元；二.判令被告支付给原告拖欠的管理费43630元及逾期付款违约金13089元；三.判由被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月14日，台州市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）与原告签订了一份《心湖国际商业广场委托管理协议》，委托原告管理鼎盛公司所有的鼎盛—心湖国际相关商铺。2017年8月31日，被告奚基础签名确认一份《三门心湖国际商铺确认书》，内容为：商铺编号A区湫水大道29-107号、108号、205号、207号，租赁期限2017年12月1日至2022年11月30日，年租金124290元，商铺保证金2万元。当日，被告支付了2万元商铺保证金。2017年9月7日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》和一份《心湖国际商业广场管理服务合同》，约定由被告承租三门县鼎盛心湖国际项目A区湫水大道29-107号、108号、205号、207号商铺。商铺建筑面积为307.23平方米，装修状况为毛坏，用途为餐饮小海鲜。租赁期限及服务管理期限均为五年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止（含优惠期）。其中，租赁合同第四条约定，租金按年支付，每年37020元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年6月1日起至2018年11月30日止及2019年6月1日起至2019年11月30日止，第三年免租；合同签订后五日内支付第一期的租金，之后每期租金到期前30日内支付下一期租金。管理服务合同第三条约定，管理费按年支付，每年87260元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年6月1日起至2018年11月30日止及2019年6月1日起至2019年11月30日止，第三年免管理费；合同签订后五日内支付第一期市场运营管理费，之后每期管理费到期前30日内支付下一期管理费；使用人逾期缴纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的5‰交付滞纳金。2017年9月6日，原告收取被告第一年管理费43630元，2017年9月7日原告收取被告第一年房屋租金18510元。根据租赁合同和管理服务合同的约定，被告第二年租金及管理费最迟不得迟于2018年11月30日付清，而今被告没有支付分文第二年的租金和管理费，且其开办的饭店照常经营，生意尚可，对原告多次催讨均不予理睬。被告的逾期付款行为已构成根本性违约，原告有权解除合同、收回房屋，但基于被告有投资在房屋装修、专用设备上，现允许其继续经营下去，但被告需承担逾期付款的违约责任（按30%限额标准计算违约金），故提出如上诉讼请求，请求人民法院依法予以支持，以维护原告的合法权益。 被告奚基础辩称，被告与原告签订过两份合同属实，但是管理服务合同中的条款不明确，以及原告陈述签订管理服务合同想达到合法避税的目的，即使如原告所述也损害了国家利益，合同是无效的。退一步讲，管理服务合同即使有效，但该合同只有被告的付款义务，而无享受权利的内容，原告只有收取管理费的权利，而无任何服务的义务，合同文体系原告提供的格式合同，合同内容显然不公平，更何况原告未履行任何管理服务内容。整个心湖国际小区消防存在严重的消防隐患问题，导致被告签订合同目的无法实现，被告租赁后处于不正常的非法经营状态，租赁费应当在消防问题解决后商谈，如果消防长时间不能解决，被告保留解除租赁合同的权利。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告兴茂公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 第一组证据：《三门心湖国际商铺确认书》（存根联）原件一份，拟证明2017年8月31日被告奚基础在该份确认书上签名同意租用原告商铺的事实。 被告奚基础质证意见：对该证据有异议，原告持有的该份确认书是无效的，被告也持有一份《三门心湖国际商铺确认书》，记载了有效期至2017年9月7日，备注管理费、具体事宜以协议为准。当时原告的招租人员说商铺面积这么大，房租加管理费是每年124290元，确认书格式是原告定的。 第二组证据：《商铺租赁合同》原件一份，拟证明2017年9月7日原告与被告签订了一份租赁商铺的合同以及合同内容的相关事实。 被告奚基础质证意见：对该份证据的真实性无异议，但是当时签合同的时候，原告没有提供商铺的消防验收合格报告。 第三组证据：《心湖国际商业广场管理服务合同》原件一份，拟证明2017年9月7日原告与被告签订了一份租赁商铺的管理服务合同，以及租赁商铺管理服务费金额、期限、违约责任等内容的事实。 被告奚基础质证意见：对该份证据的真实性无异议，合法性有异议，管理服务合同内容没有管理内容，如果该合同未被法院认定为无效，被告保留解除合同的诉讼权利。针对原告逃税的问题，被告已经向税务部门举报，应等税务部门处理结果出来再确认合同是否有效。 第四组证据：《心湖国际商业广场委托管理协议》、鼎盛公司出具的《证明》原件各一份，拟证明2017年7月14日原告与鼎盛公司订立委托管理协议，由原告受托管理涉案等商铺的对外租赁事宜，以及代收房屋租金和管理费的事实。 被告奚基础质证意见：该组的两份证据与本案处理没有直接关系，反而在管理协议的第二条约定了委托管理事项，显示原告要受托管理商业广场的策划、市场的运营、商业日常管理、组织开展市场的推广及商业活动等，如果原告要求被告支付管理费，被告应该得到等价的服务或收取的管理费符合市场价，但是原告连与鼎盛公司内部约定的管理事项都没有实现。 第五组证据：浙江增值税普通发票原件一份，拟证明2017年9月7日被告缴付给原告房屋租金18510元的事实。 第六组证据：收款收据原件一份，拟证明2017年9月6日被告缴付给原告管理费43630元的事实。 被告奚基础质证意见：对原告提交的第五组和第六组证据无异议。 第七组证据：三门小海鲜美食街规划设计图纸原件一套，拟证明原告的关联公司鼎盛公司为了使心湖国际商业广场形成三门小海鲜美食一条街的商业氛围，方便商铺商户更好的经营，原告都是根据设计图纸进行施工改造的事实。 被告奚基础质证意见：对设计图纸有异议，这些设计图纸不可能是三门小海鲜美食街当初的设计方案，鼎盛公司不可能拿这些设计图纸给三门县相关部门讨论该项目，三门县人民政府会支持其开发三门小海鲜美食街的项目，原告一直不愿意拿出三门小海鲜美食街的设计方案，是恶意规避法律责任。 第八组证据：《物业维修更新和改造工程验收报告》原件一份，来源于三门县心湖国际小区业主委员会，拟证明心湖国际小区存在的消防问题已经进行了改造或维修更新，整个工程已经验收合格的事实。 被告奚基础质证意见：该份证据不能证明什么，只是一份验收报告，不能证明验收合格，消防整改不一定整改了就是合格的。 第九组证据：（2018）浙10民终3298号民事判决书复印件一份，拟证明该案判决对同类租赁商户梅松敏提出的相关管理费抗辩理由并没有采纳的事实。 第十组证据：（2019）浙1022民初312号民事判决书复印件一份，拟证明被告起诉原告与鼎盛公司的租赁合同纠纷一案，三门县人民法院在2019年4月份判决，本案被告明知原告与鼎盛公司的关系，实际上两家公司是两个招牌、一班人马。从该案审理查清的事实，原告根据管理服务合同在管理服务进行了相应的投入，原告在该案中的答辩理由得到了法院生效判决的支持。 被告奚基础质证意见：对原告提交的第九组证据、第十组证据真实性无异议，没有实质性的证明内容，与本案处理没有关联性。 第十一组证据：心湖国际商业广场投资的具体财务明细及相应的发票凭证一组，拟证明原告及鼎盛公司为心湖国际商业广场项目投资了4205583元的事实。说明一下，对道路硬化等基础投资有五六百万元还没有计算在内。 被告奚基础质证意见：对该组证据的真实性、关联性有异议。1、只有发票，没有交易记录，如合同样本、供货清单等，无法确认是真实有效的，有虚开增值税发票的嫌疑；2、在被告开店前发生的基础设施建设部分，不能作为管理服务范围的费用开支；3、鼎盛公司投入的一些项目，有的是以营利为目的，如开办年货节、美食节；有的是为了其自身销售房产而投入的，如建设的大显示屏，没有为被告等商户做过广告，全部做的房产销售广告，不能认定为管理服务的投入；有的是为了招租的投入，如石雕海鲜小品、门头的改造等，与本案无关；4、一些基本的房屋维修及设施完善，包括消防、燃气管道、排烟设施等，应该是原告必须完成的基础设施，不能纳入管理费用；5、物业费开支，租赁合同约定租金已包括物业费，物业费应该由原告承担，不能算作投入的管理费，电费开支，每家商户在进场时都预交了公用电费，按每间350元交的。原告提交的证据均不能证明其所谓的管理费是为了小海鲜美食街的管理所支出的费用，而是为了自身房产销售和招租所进行的一些投资，且存在虚开发票，不能把这些投资算作管理服务费用，与本案处理没有关联。 被告奚基础为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 第一组证据：《三门县人民政府专题会议纪要》[2017]87号文件原件一份，拟证明县政府当时要求鼎盛公司优化完善方案，落实消防环保的要求，保证资金投入，原告没有按县政府专题会议纪要要求建设到位的事实。 原告兴茂公司质证意见：该证据原告在（2019）浙1022民初312号案件中已经作为证据提交给法院，当时原告提交这份会议纪要的目的是想证明三门小海鲜美食街项目由鼎盛公司投资建设的，这个项目是政府许可的。当时原告希望政府能共同投资，但是政府后来没有资金投入，不是如被告所讲的是虚假广告，被告租赁商铺的确认书签字时间是2017年8月31日，原告是跟被告签订了租赁合同后才申请政府建设小海鲜美食街项目，如果是该项目是虚假的话，原告已经跟被告签订了商铺租赁合同，何必花精力与政府沟通协商，反而印证了原告方想投资建设好三门小海鲜美食街的目的。 第二组证据：《消防维修施工合同》复印件一份，拟证明心湖国际小区在2016年就已经存在消防隐患，一直没有整改，业主委员会与维修单位签订了合同后没有履行的事实。 原告兴茂公司质证意见：对证据的真实性无异议，但与本案无关，消防设施维护不是原告公司承担的义务，但是原告后来实际上承担了该义务，商铺的房屋所有权证在2014年9月份取得的，在楼盘竣工验收之前要消防验收合格备案，说明消防设施当初验收是合格的。 第三组证据：《三门心湖国际商铺确认书》原件一份，拟证明有效期至2017年9月7日，原告提交的《三门心湖国际商铺确认书》是存根而没有效力的事实。 原告兴茂公司质证意见：该份证据的真实性无法确认，这是被告持有的证据，没有原告公司盖章，并且跟本案无关。退一步讲，该份确认书是真实的，也不能证明被告主张的证明目的。 第四组证据：被告申请法院向相关部门调取的文件：三门县消防大队应急三消办[2018]7号、三门县城市管理局三城管便函[2019]5号、台州市人民政府台政函[2018]155号、浙江省人民政府办公厅浙政办函[2019]35号、三门县人民政府海游街道路办事处三海游办函[2018]93号、三门县人民政府三政函[2019]8号文件复印件各一份，拟证明心湖国际小区存在消防安全隐患的事实。 原告兴茂公司质证意见：对该组证据的真实性无异议，但与本案处理无关联性，也无法证明消防存在的问题需要由原告承担什么责任。 第五组证据：《国家税务总局三门县税务局检举税收违法行为受理回执》原件一份，拟证明被告反映原告涉嫌偷税问题已经向税务部门举报，税务部门已经受理的事实。 原告兴茂公司质证意见：因被告等商铺举报原告，之前税务部门找过原告公司了解情况，但这个举报是没有依据的，跟本案处理也没有任何关联。 第六组证据：法院向三门小海鲜美食街设计单位浙江安地建筑规划设计有限公司调取的《三门·小海鲜美食街设计方案汇报》电子版打印件一份，拟证明该份设计方案只是其中的一部分，完整版设计方案应该由原告提供。同时，证明设计方案中的停车系统、智慧城市等都没有做，美食街前面的步行街没按照图纸完成，全部都是车位；大型分类垃圾桶有没有做到位，排烟系统是2018年2月份施工的，休闲座椅也没有按照图纸做到位的事实。 原告兴茂公司质证意见：法院调取的《三门·小海鲜美食街设计方案汇报》不能作为本案证据，本身就没有实际实施，原告也没有认可，是设计单位为了承接业务，当初提供了一个草图，设计的内容很多是无法实施的，比如设计的停车位，总共停车位有865个，实际上小区公共面积以及街道面积都是有限的，要作为停车位的支配权和处置权并不是由原告能决定。设计方案仅是一种设想，与商业街改造过程中的最终设计图纸有区别，原告已将设计图纸提交给法院，所以该设计方案不能作为本案的证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有较大争议的证据，本院认证如下： 原告提交的《三门心湖国际商铺确认书》（存根）和被告提交的《三门心湖国际商铺确认书》，是来源于同一份确认书的存根和正式文本，主要内容相符，应该是同一份确认书双方持有的凭证，虽然原告对被告提交的正式文本真实性提出异议，但理由不足，故本院对两份证据予以采信。原告提交的三门小海鲜美食街规划设计图纸原件一套，该证据是原告在本院经被告申请要求原告提供三门小海鲜美食街建设方案后，原告向本院提交的证据，真实性虽然可以认定，但仅是实际建设部分的设计图纸，不是三门小海鲜美食街设计方案，与本案缺少关联性，本院不作具体认证。原告提交的《物业维修更新和改造工程验收报告》原件一份，该证据来源于三门县心湖国际小区业主委员会，可以证明三门县心湖国际小区业主委员会在2019年12月4日组织物业公司、工程的施工单位和监理单位对小区的消防维修工程进行验收后认定合格的事实，本院予以采信。原告提交的心湖国际商业广场投资的具体财务明细及相应的发票凭证一组，该组证据系原告及鼎盛公司的财务凭证复印件，是原告根据本院的要求提交的，可以证明原告及鼎盛公司在开发建设心湖国际商业广场以及三门小海鲜美食街的相关开发和管理中的开支费用，在原、被告就管理服务内容没有明确约定的情况下，可以作为合同约定的管理费是否合理的参考依据。被告提交的《三门县人民政府专题会议纪要》[2017]87号文件，原告对真实性没有异议，虽然会议纪要的形成时间迟于原、被告签订涉案商铺和管理服务合同的时间，但可以证明原告推动政府建设三门小海鲜美食街项目，也向政府提交过三门小海鲜美食街建设方案的事实，本院予以采信。被告提交的《消防维修施工合同》复印件一份，该份证据是三门县心湖国际小区业主委员会与消防设施维修公司签订的合同，与本案处理没有关联，本院不作具体认证。被告提交的第四组证据，即被告申请法院向相关部门调取的文件，该组证据能证明心湖国际小区曾存在消防安全隐患的事实，而原告提交的证据《物业维修更新和改造工程验收报告》可以证明该小区业主委员会已对消防设施进行维修和改造的事实，被告也没有提交租赁的商铺因消防安全隐患影响其经营的证据，与本案处理无直接的关联性。被告提交的《国家税务总局三门县税务局检举税收违法行为受理回执》原件一份，该证据真实性可以认定，但无法证明原告存在税收违法的事实，与本案处理也不具有直接关联性，本院不予采信。被告提交的第六组证据，即本院向三门小海鲜美食街设计单位浙江安地建筑规划设计有限公司调取的《三门·小海鲜美食街设计方案汇报》电子版打印件一份，在本案诉讼过程中，本院经被告申请要求原告提交三门小海鲜美食街设计方案，但原告以没有该方案为由不提交，在三门县人民政府印发的专题会议纪要明确有设计方案，原告无正当理由拒不提交设计方案的前提下，应承担拒不提交证据的不利法律后果，本院向设计单位调取的该份证据具有较强的证明力，本院对真实性予以确认，在原、被告就管理服务内容没有明确约定的前提下，可以作为认定原、被告约定的管理服务费是否合理的一个参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月14日，鼎盛公司与原告兴茂公司签订了一份《心湖国际商业广场委托管理协议》，委托原告兴茂公司管理鼎盛公司所有的鼎盛-心湖国际相关商铺。2017年8月31日，原告兴茂公司与被告奚基础经初步协商后签订了一份《三门心湖国际商铺确认书》，原告持有存根联确认书，被告持有正式的确认书，初步约定了租赁商铺的位置及面枳、一层和二层租赁单价、经营种类、租赁期限等，在该确认书中只是笼统写年租金124290元，写明管理费、具体事宜以协议为准。2017年9月17日，原、被告正式签订了《商铺租赁合同》及《心湖国际商业广场管理服务合同》各一份，约定由被告向原告承租三门县鼎盛心湖国际项目A区湫水大道29-107、108-205-207号商铺，商铺建筑面积为307.23平方米，装修状况为毛坯，用途为餐饮小海鲜。租赁期限及服务管理期限均为五年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止（含优惠期）。其中，《商铺租赁合同》第四条约定，租金按年支付，每年37020元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年6月1日起至2018年11月30日止及2019年6月1日起至2019年11月30日止，第三年免租；合同签订后五日内支付第一期的租金，之后每期租金到期前30日内支付下一期租金；合同租金已包含物业费。第十三条约定，乙方（奚基础）的违约责任：（一）乙方逾期支付租金或其它应由乙方承担的费用，逾期在15天内的，每逾期一日，按应支付款的1%向甲方支付滞纳金；（二）有下列情况之一，乙方承担违约责任，支付相当于本年度租金三倍的违约金，且甲方有权决定合同是否解除或继续履行：1、逾期15天以上不缴纳租金的；……。《心湖国际商业广场管理服务合同》第三条约定，管理费按年支付，每年87260元；第一年、第二年均有六个月的免租期，分别自2018年6月1日起至2018年11月30日止及2019年6月1日起至2019年11月30日止，第三年免管理费；合同签订后五日内支付第一期市场运营管理费，之后每期管理费到期前30日内支付下一期管理费；使用人逾期缴纳管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之五交付滞纳金；合同未约定管理服务内容。2017年9月6日、2017年9月7日，原告兴茂公司分别向被告开具了收款收据及增值税发票各一份，确认收到被告支付的管理费43630元及租金18510元。被告奚基础曾向本院起诉原告及鼎盛公司，请求确认双方之间签订的《商铺租赁合同》及《心湖国际商业广场管理服务合同》无效，本院于2016年1月16日立案后，奚基础在诉讼过程中变更诉讼请求要求法院依法判令解除双方签订的《商铺租赁合同》及《心湖国际商业广场管理服务合同》，本院经审理后于2019年4月12日作出（2019）浙1022民初312号民事判决，驳回奚基础的诉讼请求。该判决生效后，被告奚基础没有向原告支付第二年的租金及管理费，故原告提起本案诉讼。 另查明，原告方曾作为三门小海鲜美食街项目的实施单位推动三门县人民政府于2017年12月6日召开专题会议，根据三门县人民政府于2017年12月14日印发的[2017]87号专题会议纪要，原则同意设计单位提交的三门小海鲜美食街建设方案，并就项目的审批、建设等进行了明确。 本院认为，原、被告于2017年7月14日签订的《商铺租赁合同》及《心湖国际商业广场管理服务合同》效力问题，本院生效的（2019）浙1022民初312号民事判决已认定为有效，对被告奚基础主张原、被告签订的《心湖国际商业广场管理服务合同》属无效的抗辩意见，在本案中不再审查。对于原告兴茂公司主张的诉讼请求是否应予以支持，本院具体阐述如下： 一、原告主张的要求被告支付给原告拖欠的房屋租金18510元及逾期违约金5553元诉讼请求是否应予支持。本院认为，原告已按约将商铺交付给被告用于经营饭店，已完成了租赁合同约定的租赁物交付义务，被告在双方签订合同之后仅支付了第一年的租金18510元，第二年的租金根据租赁合同约定应该在第一年租赁期到期前30日内支付，故被告最迟应该在2018年11月30日支付第二年的租金18510元，至本案的立案受理日期2019年9月9日止，已逾期支付超过9个月。至于被告主张心湖国际小区存在消防隐患而可以暂停支付租金的抗辩意见，原告出租给被告的商铺在竣工验收时已通过了消防验收，后来经过相关部门检查确认该小区存在消防隐患，不能直接证明被告租赁的商铺不符合消防要求，且被告没有提交相关部门因消防原因要求其停业的证据，故被告以此拒不支付租金的理由不足，本院对被告的这一抗辩意见不予采纳。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第（二）项约定，被告逾期支付租金15天以上的，支付相当于本年度租金三倍的违约金，现原告要求被告按到期租金18510元的30%支付逾期付款违约金，已对租赁合同约定的高额违约金进行大幅降低后主张，被告也没有在本案中请求本院对原告主张的逾期付款违约金进行调整，且原告现主张的租金逾期付款违约金相对合理，故本院对原告主张的该项诉讼请求全部予以支持。 二、原告主张的要求被告支付给原告拖欠的管理费43630元及逾期付款违约金13089元诉讼请求是否应予支持。本院认为，原、被告在签订的《心湖国际商业广场管理服务合同》没有约定管理服务的内容，导致无法根据合同约定认定原告是否履行了管理服务内容，本院在生效的（2019）浙1022民初312号民事判决中建议当事人本着诚实信用原则和互利共赢的合同目的进行协商处理，如协商不成的，可就合同履行争议另行主张。管理服务内容是本案最大争议焦点，原告作为商铺的出租方、心湖国际商业广场的建设者、管理者以及合同文本的提供者，在缔约《心湖国际商业广场管理服务合同》过程中没有明确管理服务的内容，导致管理服务合同在履行过程中发生重大争议，在双方不能就管理服务内容事后达成补充协议的前提下，本院只能根据合同条款及本案的具体情况进行确定。根据合同条款，原、被告在管理服务合同第一条总则中约定合同目的是“为了保证心湖国际商业广场正常有秩的发展”，在第三条中具体表述管理费为“市场运营管理费”，本院解释应当包括对心湖国际商业广场设计及硬件投入、市场宣传推介等氛围营造、市场经营管理服务等，被告等商户是首次进驻该商业广场，不能简单将时间界定为原、被告签订合同之后，应包括之前的专项投入、后续的投入及日常的管理服务等，具体可考虑下列因素：1、原告方在心湖国际商业广场建设以及管理过程中的资金投入，根据原告提交的证据，原告及鼎盛公司在心湖国际商业广场建设及管理中的投入有4205583元，但其中的物业费252698元因原、被告在租赁合同中约定由原告承担，不应作为管理费调整的考量因素，2017年春节年货节开支26万元不属于基础设施投入，且时间也发生在被告租赁商铺之前，也不宜作为本案管理费调整的考量因素，其余部分投入也不是纯粹为了被告等商户的利益，心湖国际商业广场或者三门小海鲜美食街建设，对原告方的售房及出租房屋自身会带来更多利益，当然商业环境的营造及改善，被告等商户也会间接获益，故作为一个主要考量因素。2、原告方对三门小海鲜美食街建设的实施情况。根据本院向设计单位调取的《三门·小海鲜美食街设计方案汇报》，即原告方在推动该项目建设向三门县人民政府提供的设计方案，再结合原告方实际建设情况，虽然原告方在该项目的硬件上作了较大投入，但与设计方案仍有一定的差距，特别是停车系统、智慧城市建设方面基本没有做，至少可以认定原告现在完成的三门小海鲜美食街建设与当初的最佳方案是有一定差距，故可以作为管理费调低的一个因素。3、原告在被告租赁商铺期间的具体管理服务情况，原告在最近一二年对心湖国际商业广场持续性的投入及商业环境的营造投入较少，对被告等商户进行管理服务的事项也不多，也可作为减少管理费的一个考量因素。4、租金和管理费约定两者的关联因素。原、被告在《三门心湖国际商铺确认书》中并没有区分租金和管理费，是把两者纳在一起的，在签订《商铺租赁合同》和《心湖国际商业广场管理服务合同》时再进行划分，但约定的管理费标准远高于租金，客观上讲当时双方最关心的是两者总额，不排除当时原告方为了规避税收的因素，将管理费调高、租金调低的行为，虽然原告陈述管理费就是租金的说法理由不足，也与合同约定不相符，但在调整管理费时，从公平原则及平衡双方利益考虑，在租金明显低于市场价的情况下，不宜将管理费调得过低。综上理由，考量本案的各种因素，本院将原、被告约定的第二年管理费进行酌情调整，可调整被告按合同约定的管理费70%支付给原告，考虑到本案管理费的争议是由于合同对管理服务内容没有约定引起的，不宜认定被告未支付第二年管理服务费的行为构成违约，故本院对原告主张的管理服务费合理部分的诉讼请求予以支持，对原告主张的管理费逾期付款违约金诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、由被告奚基础支付给原告三门县兴茂商业管理有限公司租金18510元及逾期付款违约金5553元，合计24063元，款限本判决生效后一个月内付清； 二、由被告奚基础支付给原告三门县兴茂商业管理有限公司管理费30541元，款限本判决生效后一个月内付清； 三、驳回原告三门县兴茂商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告奚基础未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1820元，由原告三门县兴茂商业管理有限公司负担655元，由被告奚基础负担1165元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  卢小挺 人民陪审员  韩涛涛 人民陪审员  陈其彪 二〇二〇年三月二十三日 法官助理陈亚群 代书 记员  马晓珊