海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终90号 上诉人（原审原告）：郑国群，女，1974年7月4日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：吴礼全，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小妹，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南老边饺子餐饮有限公司，住所地：海南省澄迈县老城镇美儒村民委员会盈滨村民小组54号。 法定代表人：边疆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘海峰，海南博才律师事务所律师。 上诉人郑国群因与被上诉人海南老边饺子餐饮有限公司（以下简称老边公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，因双方没有提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑国群上诉请求：1.请求原审第三项判决，并依法改判支持上诉人原审第二项请求，即“判令老边公司赔偿郑国群恢复海南省澄迈县老城镇美儒村民委员会盈滨村民小组54号房屋原状的装修费用138858.5元”；2.请求判令二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，请二审法院查明案件事实。原审法院认定上诉人未能举证证明双方在交付涉案房屋时房屋的原始状态，被上诉人否认对房屋改造的事实，否定了上诉人恢复原状费用的主张，仅依据租赁合同约定，对玻璃墙和窗户的安装复原以及排水沟渠的恢复原状的费用予以认可，该认定明显无事实和法律依据。根据上诉人原审提供的证据3《照片》可知涉案房屋各个楼层的现状。一楼毁损的部分有：大理石及瓷砖毁损、被上诉人将原有的墙体改装成玻璃墙、增设吊顶、屋内排水沟等；二楼毁损的部分有：209房窗户由被上诉人打掉改成正常的门口；八楼毁损的部分有：原有的厨房门被被上诉人拆除；三楼也有部分墙砖毁损，全部楼层墙面、墙顶均需要粉刷修复。上述的毁损部分均有证据证实，原审法院遗漏查明了涉案房屋现状的重要事实。即使无相关证据直接证明涉案房屋的原始状态，但双方在签订合同时，上诉人交付的房屋可以推定是完整无损的状态，若不是完整状态，被上诉人在承租时也会提出异议，不会接受破损的房屋，这是极其合乎常理的。据此可知，原审法院在未考虑涉案房屋被毁损的客观事实，仅仅根据租赁合同约定的应急通道及排水沟渠来认定被上诉人仅需要恢复上述毁损部分，明显不当。二、原审法院依据合同认定被上诉人仅需承担玻璃墙和窗户的安装复原以及排水沟渠的恢复原状的费用，参考上诉人提交的报价清单，酌情认定为6000元，该认定无事实和法律依据。前文已阐述，原审法院认定事实不清，被上诉人应按照租赁合同约定以及涉案房屋毁损的客观事实，向上诉人支付涉案房屋全部毁损部分的修复费用。但原审法院还是认定被上诉人仅需要对玻璃墙和窗户的安装复原及排水沟渠的恢复原状，完全不考虑涉案房屋实际毁损以及实际造成上诉人的损失情况，自行行使自由裁量权确定6000元的修复费用明显于法无据。即使按照原审法院认定应修复房屋毁损部分的费用，6000元都不足以修复。根据上诉人在原审提供的证据《澄迈老城盈滨村54号楼房装修修复报价清单》可知，玻璃墙安装复原修复价为4350元，墙砖铺贴复原修复价为3850元，房屋排水沟渠面板拆除清理需要350元、房屋排水渠修复需要2655元。另外，合同中还约定了退租时被上诉人需要做好房屋卫生，故此除了上述的修复费用外，必然还会产生搬运费、卫生清理费共计1000元。该份报价清单系由具有建筑装饰装修工程资质的华安工程技术有限公司前往涉案房屋现场，根据房屋毁损的部分，逐一评估报价。上述费用合计远远均超过原审法院认定的6000元，故原审法院认定酌情认定修复费用为6000元无事实和法律依据。 老边公司辩称，被答辩人在上诉状中所主张的“原审法院遗漏查明涉案房屋现状的重要事实”是不能成立的。答辩人对涉案房屋进行少量装修改动，是因为经营食品加工配送点及办公所必须的，被答辩人在出租涉案房屋时，对涉案房屋的用途是知情的。《房屋租赁合同》中也明确约定了“加工区必须有应急通道，对甲方房屋一楼的内部和后面靠窗的地方必须开口”。被答辩人没有任何证据证明所谓的涉案房屋原样是何种状态。因此，被答辩人在上诉状中所主张的“原审法院遗漏查明涉案房屋现状的重要事实”是不能成立的。其次，《澄迈老城盈滨村54号楼房装修修复报价清单》这份证据是被答辩人单方提供的，不具有证据的客观性。退一步讲，即便需要对涉案房屋恢复原状，原审法院对恢复原状所发生的费用酌情认定6000元也并无不当。综上所述，被答辩人的上诉请求明显不能成立，原审法院没有遗漏事实。请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。 郑国群向一审法院起诉请求：1.判令解除郑国群与老边公司于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》；2.判令老边公司将海南省澄迈县老城镇美儒村民委员会盈滨村民小组54号房屋恢复原状；3.判令老边公司向郑国群交还海南省澄迈县老城镇美儒村民委员会盈滨村民小组54号房屋；4.判令老边公司向郑国群支付租金19万元（暂计至起诉之日，之后计算至合同解除之日止，合同解除后老边公司应按合同约定租金标准支付从合同解除次日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费）及利息2574.96元（自2018年3月1日以9万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2018年9月25日，实际计算至9万元全部还清之日止；自2018年9月1日起，以10万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年9月25日，实际计算至10万元全部还清之日止）；5.判令郑国群不予退还老边公司押金3万元；6.本案全部诉讼费用由老边公司承担。在本案审理过程中，郑国群变更其第2项诉讼请求为：判令老边公司赔偿郑国群恢复海南省澄迈县老城镇美儒村民委员会盈滨村民小组54号房屋原状的装修费用138858.5元；变更其第4项诉讼请求为：老边公司向郑国群支付2017年拖欠的租金9万元，以及自2018年9月1日起至合同解除之日止的租金（租金标准为2018年度按照每年29万元计算，2019年度起按照每年30万元计算），合同解除后按此租金标准支付至实际搬离之日止的房屋占有使用费。利息部分，2017年9万元租金部分利息主张不变，自2018年9月1日起的利息要以判决的租金金额为基数，自2018年9月1日起计算至实际付清之日止。老边公司向本院提出反诉请求：1.确认老边公司与郑国群于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月1日解除；2.判令郑国群向老边公司返还押金3万元；3.判令郑国群向老边公司返还存放于涉案房屋的全部物品，包括桌椅板凳、厨房设备、电器设备、餐具、调料，共计15万元左右；4.判令反诉的诉讼费用由郑国群承担。 一审法院认定事实：2017年1月24日，郑国群（甲方、出租方）与老边公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下的房屋出租给乙方作为公司办公、员工宿舍、食品加工配送之用。房屋坐落于海南省××县，建筑使用面积含房屋外面场地3100平方米（建筑形态为七层半）。租赁期限为十年，自2017年3月15日至2027年3月14日止。合同第五条租金及租金支付方式：第一年的房屋租金为28万元，第二年租金为29万元，第三年及以后的租金为30万元每年；第一年分三次给付，第二年也是分三次给付，第三年及以后每年一次性付全年租金。2017年度房租自本合同签订之日起三天内，乙方第一次向甲方支付10万元，双方交接后，在2017年3月30日之前交押金3万元，第二次即2017年7月1日前支付9万元，第三次即2018年3月1日前付清第一年尾款9万元；2018年度，即2018年3月1日前支付第二年度租金10万元，第二次即2018年9月1日前支付租金10万元，第三次即2019年3月1日前支付9万元即增加一万元；2019年至2027年，每年的3月1日前一次性支付全年租金共30万元。合同第六条约定：乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可以单方面终止合同，收回房屋，已收的现金及押金不予退还。合同第七条约定：乙方在装修期间不得损坏建筑的承重结构及外观，必须将装修设计方案经甲方书面批准方可施工，否则承担相应的损失与赔偿。合同第十一条，乙方不得私自拆改、增添房屋等其他建筑。如属必需时，应事先取得甲方书面同意后方可动工（因国家对食品生产加工的要求，加工区必须有应急通道，对甲方房屋一楼的内部和后面靠窗的地方必须开口，合约期满不再续租的，乙方负责还原）。合同第十三条，合同期满退租时，乙方必须在七天内缴清租金和水、电及卫生等费用，做好房屋周边卫生，按照租约内容对负责保管的房屋进行装修或还原，搬清乙方的可移动物品。合同签订后，郑国群将涉案房屋交付给老边公司使用。老边公司向郑国群支付了押金3万元。第一年度租金，老边公司认可仍拖欠郑国群9万元。老边公司于2018年3月29日支付第二年度的第一笔租金10万元，其后再未支付租金，郑国群遂起诉。本案第一次开庭审理时，老边公司认可对涉案房屋进行装修、改造的事实，但认为是因从事食品加工需要依据合同约定及法律规定进行的改造。关于物品搬离及房屋交接问题，老边公司表示庭后予以答复，但直至本案第二次开庭审理前，老边公司仍未作出答复。本案第二次开庭审理时，老边公司法定代表人却否认对房屋的装修、改造。关于房屋交接问题，老边公司同意一个月之内腾退完毕将涉案房屋交还郑国群，但并未实际腾退。 一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系协议双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案争议焦点为：1.关于涉案《房屋租赁合同》的解除及押金返还问题；2.关于老边公司应付租金及利息、占有使用费的问题；3.关于恢复原状的费用问题；4.关于老边公司主张的郑国群返还其存放于涉案房屋的全部物品的问题。一、关于涉案《房屋租赁合同》的解除及押金返还问题。老边公司认为，郑国群在2018年8月1日将涉案房屋上锁，以行为表示不愿意履行合同，应认定合同已于2018年8月1日解除。老边公司就其上述主张提交的微信截图、照片、视频，仅反映出涉案房屋院子的大门上锁，小门开放，并不能证明涉案房屋由郑国群上锁，房屋一直在郑国群的控制下，故老边公司要求确认《房屋租赁合同》已于2018年8月1日解除并无依据，该院不予支持。《房屋租赁合同》约定，老边公司拖欠租金一个月以上的，郑国群可以单方面终止合同，收回房屋，已收的现金及押金不予退还。老边公司自2018年3月1日起便迟延给付第一年度的租金9万元，现仍未付清租期第一、第二年度的租金，郑国群有权依约解除合同，并不予退还3万元押金。且老边公司亦无继续履行合同的意愿，该院对郑国群解除合同且不予返还3万元押金的诉请，予以支持。二、关于老边公司应付租金（占有使用费）及利息的问题。在本案判决生效前，涉案合同仍未解除，老边公司仍应按照合同约定标准向原告支付租金。老边公司应向郑国群支付其拖欠的第一年度租金9万元，第二年度租金19万元，且应自2019年3月15日起至判决生效之日止按30万元/年的标准支付租金。合同解除后，老边公司仍应按30万元/年的标准支付从合同解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于租金利息问题。《房屋租赁合同》明确约定第一年度（2017年3月15日至2018年3月14日止）的房租，2018年3月1日前付清尾款9万元；第二年度（2018年3月15日至2019年3月14日止）的房租，第二笔10万元租金应在2018年9月1日前支付。老边公司逾期付款，构成违约，以上两笔租金自逾期付款之日起至款项付清之日止的利息损失，该院予以支持。利息计算为：以9万元为基数，自2018年3月1日起；以10万元为基数，自2018年9月1日起；均按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至款项实际付清之日止。郑国群主张其余租金也应自2018年9月1日起计息，并无依据，该院不予支持。三、关于郑国群要求老边公司交还租赁房屋并向其支付恢复房屋原状的费用问题。合同解除后，老边公司应将涉案房屋腾退并交还给郑国群，郑国群要求老边公司交还房屋的请求符合法律规定，该院予以支持。《房屋租赁合同》第十一条约定，乙方不得私自拆改、增添房屋等其他建筑。如属必需时，应事先取得甲方书面同意后方可动工（因国家对食品生产加工的要求，加工区必须有应急通道，对甲方房屋一楼的内部和后面靠窗的地方必须开口，合约期满不再续租的，乙方负责还原）。第十三条约定，合同期满退租时，乙方必须在七天内缴清租金和水、电及卫生等费用，做好房屋周边卫生，按照租约内容对负责保管的房屋进行装修或还原，搬清乙方的可移动物品。鉴于双方在合同中约定合同期满退租时，老边公司应当对房屋进行装修或还原，现合同提前解除系老边公司责任，老边公司应负责对房屋恢复原状。关于恢复原状的费用问题，郑国群未能举证证明双方在交付涉案房屋时房屋的原始状态，老边公司否认对房屋改造的事实，对郑国群主张的恢复原状的费用不予认可。但依据合同约定，为满足老边公司的食品加工要求，确需有应急通道及排水沟渠等。故该院对于玻璃墙和窗户的安装复原及排水沟渠的恢复原状的费用予以认可，金额参考郑国群提交的华安工程技术有限公司的报价清单，酌情认定为6000元。四、关于老边公司主张的郑国群返还其存放于涉案房屋的全部物品的问题。在本案审理过程中，郑国群一直积极主张老边公司搬离物品并腾退房屋，老边公司虽然在庭审过程中同意搬离腾退，但并未实际履行。老边公司自行搬离物品不存障碍，其要求郑国群返还物品的诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除郑国群与老边公司于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》；二、老边公司于本判决生效之日起十五日内将位于海南省××县的房屋交还给郑国群；三、老边公司于本判决生效之日起十日内向郑国群支付恢复房屋原状的费用6000元；四、老边公司于本判决生效之日起十日内向郑国群支付第一年度租金90000元及第二年度租金190000元及利息（以第一年度租金90000元为基数，自2018年3月1日起；以第二年度第二笔租金100000元为基数，自2018年9月1日起；均按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至款项实际付清之日止）；五、老边公司于本判决生效之日起十日内按照300000元/年的标准向郑国群支付租金或占有使用费（自2019年3月15日起计至老边公司实际腾退房屋之日止）；六、郑国群不予退还老边公司30000元押金；七、驳回郑国群的其他诉讼请求；八、驳回老边公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4152元（郑国群已预交），由老边公司负担；反诉案件受理费1950元（老边公司已预交），由老边公司负担；保全费1482.3元，由老边公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审中，双方确认老边公司在涉案租赁房屋外搭建有放置车辆的简易车棚，老边公司表示可自行拆除。 本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。双方对于一审判决解除该合同并无争议，根据上诉人郑国群的上诉请求，本案二审的争议焦点为被上诉人应向上诉人支付的恢复原状的数额如何确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，上诉人主张被上诉人支付恢复原状的费用，应当提交合法有效证据证明需要恢复的“原状”是怎么样的，本案中上诉人并未提交证据证明原状的状态，其所提交的装修清单，为单方制作，被上诉人对此不予认可，因无法说明原状且该装修清单也不能证明恢复原状需要花费数额。虽上诉人未提交证据证明原状，但一审法院仍根据案件实际情况，对于玻璃墙和窗户的安装复原及排水沟渠的恢复原状的费用予以认可，酌情认定为恢复费用为6000元，并无不当。双方在二审中确认老边公司在涉案租赁房屋外搭建有放置车辆的简易车棚，但该车棚位于涉案房屋外，并不属于租赁合同所约定的“将房屋进行恢复”的范围，且被上诉人已表示其会自行拆除，上诉人在一审中提出的费用并不包括拆除车棚，二审中也并未提出拆除车棚所需具体费用以及提交证据对此进行证明，因此，本院对上诉人的主张不予支持。 一审法院已判决被上诉人支付6000元恢复原状费用，上诉人又未能提供证据证明原状的情况下，上诉人仅凭单方制作的装修清单，要求被上诉人支付恢复原状费用138858.5元，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，郑国群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2957元，由上诉人郑国群负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 珍 审判员 白玉琳 审判员 杨 洁 二〇二〇年三月十三日 书记员 邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。