上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初8493号原告(反诉被告)：上海鹏峰工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吕爱玉，董事长。委托诉讼代理人：张峻，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌昇昊，上海段和段律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海百合箱包有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：肖嘉樑，总经理。委托诉讼代理人：吴海平，男。委托诉讼代理人：陈迎瑞，上海陈迎瑞律师事务所律师。原告上海鹏峰工贸有限公司(以下简称鹏峰公司)诉被告上海百合箱包有限公司(以下简称百合公司)以及反诉原告百合公司诉反诉被告鹏峰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)鹏峰公司的委托诉讼代理人凌昇昊、被告(反诉原告)百合公司的委托诉讼代理人吴海平、陈迎瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年4月5日至2016年10月4日的租金人民币(币种下同)66万元；3、判令被告支付违约金36,600元。事实和理由：2015年3月28日，原、被告签订《租赁厂房协议书》，原告将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号厂房出租给被告。租期为2015年4月5日至2018年4月4日。但自租期开始至2016年10月4日，被告未向原告支付厂房租金。被告百合公司辩称：1、2012年因原告搭建的违法建筑起火，造成被告经济损失260余万元，原告同意赔偿80万元，因此2015年4月前的租金全部免除。2、2015年4月，双方重新签署了协议，被告支付原告租金290,500元。3、原告曾经违法搭建造成厂房漏水，应扣除部分租金。4、原告将租赁厂房中约320平方米租赁给他人以套取动迁利益，侵犯了被告的利益。5、2016年4月，因市政动迁厂房被强制断水，合同即自然终止，不应再计算租金。6、厂房动迁，动迁单位会在租金、水电费等问题一并解决后才发放动迁款，所以双方已经不存在欠款纠纷。反诉原告百合公司向本院提出反诉请求：反诉被告鹏峰公司支付反诉原告动迁补偿款1,824,226.53元。事实和理由：反诉原告自2001年起租借反诉被告的厂房，2012年8月12日因违章搭建厂房引起火灾，殃及反诉原告的租赁厂房，造成反诉原告经济损失268万余元，反诉被告承诺赔偿80万元，但未予支付。2015年4月原租赁协议到期，厂房已经纳入动迁，双方协商同意反诉被告所欠80万元赔偿款抵充2015年3月底前的全部租金。2015年3月28日，双方重新签署了厂房租赁协议，反诉原告给付反诉被告租金290,500元。反诉被告为解决动迁补偿事宜，谎称只能得到总动迁款600余万元，并承诺给予反诉原告动迁款673,783元(不包括电表销户费38,000元)。2016年12月，反诉原告得知反诉被告共计得到了动迁款18,632,825.80元(未含奖励费)，反诉被告给予另一租户“乔丰公寓”的动迁款数额也远远大于同等租赁条件的反诉原告。反诉原告认为，反诉被告欺诈，现要求按照与“乔丰公寓”相同的动迁标准给予补偿。反诉被告鹏峰公司辩称：经评估公司评估，反诉原告应得的动迁补偿金额仅30余万元，双方经协商后达成一致，给予反诉原告动迁款673,783元。本院经审理认定事实如下：上南路XXX弄XXX号厂房，系鹏峰公司法定代表人之夫俞相达向三林镇金光村钱家堰村民组承租土地之后，由鹏峰公司建造。2012年3月，原、被告签订《租赁厂房协议书》，约定甲方(鹏峰公司)将上南路XXX弄XXX号厂房租赁给乙方(百合公司)。面积2000平方米；租期自2012年4月5日至2015年4月4日，年租金44万元，先付后用，租金每月支付，每季付清房租11万元。2015年3月28日，双方续签《租赁厂房协议书》，租赁期限为2015年4月5日至2018年4月4日；年租金44万元，先付后用，每季付清房租11万元；协议期内，如遇国家建设大开发及不可抗力的自然因素，该合同自然终止，……具体动迁事由甲方同动迁部门协商；协议期内，如甲方单方违约，按当年度租金的一个月租金款作为违约金，支付给协议对方。百合公司于2012年4月9日、4月24日、5月31日、6月29日、7月23日分别支付鹏峰公司租金36,600元，合计183,000元。2012年8月12日，因发生火灾，租赁房屋中部分被烧毁。此后，鹏峰公司对烧毁部分的房屋进行了修复。2015年4月15日，百合公司支付鹏峰公司290,500元(由百合公司法定代表人转账给俞相达)。因涉及动迁，动迁单位委托进行了评估。评估结果显示：鹏峰公司房屋评估面积9947.48平方米，估价金额为房屋9,057,750元、房屋装修4,940,493元、附属设施748,340元、机器设备搬迁27,060元、物资搬迁253,040元，合计15,026,683元。涉及百合公司的为：房屋装修223,953元、机器设备搬迁补偿52,110元、物资搬迁补偿37,720元。2016年10月31日，百合公司吴海平出具《承诺书》，载明百合公司与房东俞相达达成共识，俞相达一次性补偿百合公司动迁费673,783元，百合公司承诺11月3日前返还厂房。同日，俞相达也出具《承诺书》，承诺一次性补偿百合公司动迁费673,783元。2016年10月底，百合公司搬离了厂房。2016年11月，房屋被拆除。双方就租金存在争议。鹏峰公司主张：2012年8月12日至2013年5月部分厂房失火维修期间按1360平方米计算租金，其余租赁期间按年租金44万元计算，再加上俞相达为百合公司垫付的环氧树脂地坪款3万元，扣除鹏峰公司同意赔偿百合公司的火灾损失80万元，2015年4月15日百合公司支付的290,500元是第一份租赁协议的租金。百合公司主张：2012年8月12日至2013年10月部分厂房失火维修期间租金按1360平方米计算；2013年11月至2015年3月期间，因房屋漏水及火灾赔付未解决，故仍应按1360平方米计算租金；不存在俞相达垫付环氧树脂地坪款的事实；后鹏峰公司同意赔付火灾损失80万元，并以第一份租赁协议未付租金与80万元相抵；第二份协议签订后，鹏峰公司提出房屋已经纳入动迁，希望百合公司先行支付6个月租金，百合公司同意，但百合公司法定代表人误将包括应支付给其他公司的货款一并转账给了俞相达290,500元，事后与俞相达交涉，俞相达表示今后再结算，故290,500元是支付的第二份租赁协议的租金；2015年11月起，鹏峰公司将320平方米房屋出租给案外人上海大唐盛隆制冷科技有限公司(以下简称大唐公司)，故应按1680平方米计算租金；2016年4月起断水不应再计算租金。鹏峰公司否认将320平方米出租给大唐公司的事实；同时主张断水时间是2016年6月，且根据电费账单显示，百合公司直至2016年12月仍在使用厂房。双方对百合公司应得的动迁补偿款数额也存在争议。百合公司主张：1、装修费1,039,178.90元，以“乔丰公寓”(另一承租人)评估所得装修费以及“乔丰公寓”与百合公司的承租面积比例计算；2、物资及搬迁费89,830元，按评估结果计；3、临时过渡费72万元，按补偿办法规定每天每平方米1元，计算12个月；4、签约奖励费141,776.75元和搬迁奖励费425,330.26元；5、电表销户费38,000元；上述费用合计240余万元，现百合公司仅主张1,824,226.53元。鹏峰公司主张：百合公司的装修费及物资、设备搬迁费应按评估结果计算，总额仅为31万余元，不认可百合公司主张的其余费用；双方经协商后，一致同意由鹏峰公司给付百合公司动迁补偿费673,783元。另查，2015年9月15日上海市浦东新区三林镇人民政府发布《金光村“城中村”改造项目混合经济非居住房屋补偿办法》，该办法明确：2015年4月20日前向集体经济组织租赁土地或房屋，并在租赁期限内实际从事生产经营活动的，经相关集体经济组织核准，可认定为混合经济非居住房屋；混合经济非居住房屋以租赁方与相关集体经济组织签订的土地或房屋租赁协议计户，按户补偿。补偿内容包括：1、房屋货币补偿，2、附属设施评估价格，3、装修评估价格，4、设备搬迁和安装费用、物资搬迁费用，5、种植、养殖业搬迁费用，6、无法恢复使用的设备按重置价格结合成新结算的费用，7、奖励费(包括签约奖励费和搬迁奖励费)，8、配电增容费，9、证照变更费，10、临时过渡费(考虑到被补偿方签约搬迁后，因证照变更等原因无法马上投入生产经营，故酌情给予临时过渡补贴，即按被补偿房屋有效面积每天每平方米1元，原则上不超过12个月)。2015年12月5日，甲方上海香印城市建设投资有限公司、协议实施单位上海浦东城厢房屋拆迁有限公司与乙方上海市浦东新区三林镇金光村村民委员会签署《混合经济补偿协议书》，乙方使用房屋及场地为金光村上南路XXX弄XXX号(俞相达)，自建房屋面积10599.53平方米；甲方对乙方一次性补偿22,324,152元，由乙方包干使用，甲方不再另行安置；补偿总额内包含：租赁、自建范围内乙方房屋及地上建筑物、构筑物及房屋装修补偿、附属设施补偿、机器设备、停工停业损失补偿、搬迁及租赁户清退违约赔偿等一切费用的补偿。2017年1月4日，上海浦东城厢房屋拆迁有限公司出具情况说明，明确百合公司电表销户费38,000元销户凭证已收到并报批，根据规定，该销户费先打到俞相达账上，后应由俞相达无条件支付给百合公司，该销户费与动迁款无关。2016年11月8日，百合公司向供电公司办理了用电销户手续。本案审理中，双方确认本案中相关材料及事实均涉及俞相达，俞相达实际代表鹏峰公司。本院认为，本案两份《租赁厂房协议书》的租赁标的物是未经批准建造的不合法建筑，因此原、被告之间的《租赁厂房协议书》应属无效。租赁合同无效，承租人应参照租金标准支付房屋使用费。双方对2015年4月15日290,500元是第一份协议期间的租金还是第二份协议期间的租金存在争议。本院认为，就该节事实双方均无充分证据证明，且各自的主张中相应租金及相关费用折抵的金额均不能吻合，故本院对双方的主张均不予采纳。第一份协议期间部分厂房失火，故应适当减少房屋使用费，现双方对该期间的计算面积并无争议，仅是对该房屋修复的时间存在争议，本院认为鹏峰公司负有举证证明房屋修复时间的义务，现鹏峰公司未能提供证据，故本院依百合公司自认，确定自2013年11月起恢复按全部租赁面积计算使用费。百合公司以房屋漏水以及损失未赔付为由主张2013年11月起至2015年3月期间仍按1360平方米计算使用费，证据不足，不予采纳。同时，双方陈述均认可双方已达成一致，由鹏峰公司赔偿百合公司火灾损失80万元，本院予以采纳。鹏峰公司主张为百合公司垫付环氧树脂地坪款3万元，但证据并不充分，且与本案并非同一法律关系。综上，本院认定第一份租赁协议期间，百合公司应付使用费1,146,649.50元，扣除2012年已付183,000元，再抵充火灾赔偿款80万元，还应支付163,649.47元。据此，290,500元中163,649.47元认定为第一份租赁协议期间的使用费，126,850.53元认定为第二份租赁协议期间的使用费。百合公司主张第二份协议期间鹏峰公司将320平方米房屋出租给案外人大唐公司，证据不足，本院不予采纳。虽然租赁期间房屋断水，但百合公司仍实际使用房屋，百合公司认为自断水起不应再计算使用费，本院不予采纳。鹏峰公司主张使用费计算至2016年10月4日的意见，本院予以采纳。但由于断水影响房屋使用，可适当减少使用费。本院根据双方陈述的断水时间、断水对房屋使用影响程度等因素，在扣除已付126,850.53元的基础上，酌定百合公司再支付使用费467,150元。因合同无效，鹏峰公司主张的违约金，不予支持。根据《金光村“城中村”改造项目混合经济非居住房屋补偿办法》(以下简称《补偿办法》)，向相关集体经济组织承租土地或房屋的承租人是混合经济非居住房屋补偿对象。百合公司是向鹏峰公司承租的房屋，因此百合公司并非混合经济非居住房屋的直接补偿对象。但根据《合同法》规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应各自承担相应的责任。因此，在租赁房屋中部分装修是百合公司投入，百合公司在房屋中经营，存在物资设备，且鹏峰公司因此获得相应的动迁利益的情况下，百合公司向鹏峰公司主张必要的动迁费用，符合法律规定。关于百合公司主张的具体费用：装修费应以实际评估结论(223,953元)为准，百合公司主张根据“乔丰公寓”的装修评估值按照面积比例计算，无事实和法律依据，不予采信。物资及搬迁费89,830元，双方并无争议，本院予以认可。《补偿办法》规定的临时过渡费是考虑到被补偿方签约搬迁后因证照变更等原因无法马上投入生产经营而酌情给予的补贴，百合公司不是直接的补偿对象，且未在系争房屋内注册证照，而目前证据也不足以证明鹏峰公司获得了12个月的临时过渡费，因此百合公司主张72万元过渡费，依据不足。同理，百合公司主张奖励费亦无依据。双方在2016年10月31日分别出具承诺书，明确由鹏峰公司一次性支付动迁费673,783元，应系双方在充分协商后就动迁费用达成的一致意思表示。百合公司认为受到鹏峰公司欺诈，本院不予采信。另外，上海浦东城厢房屋拆迁有限公司出具情况说明，明确电表销户费38,000元与动迁款无关，且电表实际销户也在双方《承诺书》之后，故不能认定电表销户费包含在673,783元内。综上，鹏峰公司应支付百合公司总计711,783元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海鹏峰工贸有限公司与被告(反诉原告)上海百合箱包有限公司之间的《租赁厂房协议书》无效；二、被告(反诉原告)上海百合箱包有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海鹏峰工贸有限公司使用费467,150元；三、原告(反诉被告)上海鹏峰工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海百合箱包有限公司动迁费用673,783元及电表销户费38,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海鹏峰工贸有限公司要求被告(反诉原告)上海百合箱包有限公司支付违约金的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,766元，减半收取5,383元，反诉案件受理费10,609元(已减半收取)，合计15,992元，由原告(反诉被告)上海鹏峰工贸有限公司负担6,688.50元，被告(反诉原告)上海百合箱包有限公司负担9,303.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年五月十七日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。