河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民一初字第177号原告：英协（河南）房地产有限公司，住所地郑州市郑汴路英协花园。法定代表人：罗润涛，董事长。委托诉讼代理人：岳恒旭，河南英协律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新士，河南千字文律师事务所律师。被告：郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司，住所地郑州市金水区金水路125号。法定代表人：郭占良，董事长。委托诉讼代理人：韩琳，河南秉义律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红群，河南千业律师事务所律师。原告英协（河南）房地产有限公司（以下简称英协公司）与被告郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司（以下简称大浪淘沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告英协公司的委托诉讼代理人岳恒旭，被告大浪淘沙公司的委托诉讼代理人韩琳、朱红群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。英协公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除，被告交回承租原告所有房屋；2、被告向原告支付拖欠租金18962753.29元（截止2015年9月30日），被告按照约定支付租金至实际交还原告房屋日止；3、被告支付违约金1200万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“被告承租原告所有的位于郑州市××广场××号房屋，建筑面积约14500平方米，租赁期共180个月；自被告试营业之日起计算租期。租金标准，第一个五年为每平方米每月租金人民币50元，第二个五年每平方米每月租金人民币55元，第三个五年每平方米每月租金人民币60元。合同签订之日5个工作日，被告应向原告支付履行合同定金200万元。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收乙方已付全部保证金，并收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）乙方如需改变房屋用途，应征得甲方书面同意；（3）拖欠房租累计三个月以上的；（4）租赁期间擅自退租的。被告逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金金额的千分之五支付违约金”。同时，该合同还约定：“被告租赁英协广场A座29层，租金为每年人民币30万元；租赁现有物业公司楼，租金为每年人民币30万元”。2012年2月1日至今，被告一直未按时支付租金，截止目前，共拖欠租金共计18962753.29元，经原告多次催要无果，无奈诉于人民法院。综上所述，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，严重的侵犯了原告的合法权益。原告现依双方签订《房屋租赁合同》的约定及《合同法》的规定，请求法院依法判如原告所请。大浪淘沙公司辩称：原告请求解除合同及交回房屋没有法律依据，要求支付房屋租金及违约金没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告英协公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：1、2011年4月18日原、被告签订的《房屋租赁合同》一份。2、2011年5月4日补充协议一份。3、2013年4月30日《关于房屋租金的函》一份。证明目的：原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系；被告在租赁期的第一个五年内应依照每平方米每月50元人民币标准，按季度支付租金。如被告拖欠房租累计三个月以上，原告有权解除合同、没收被告已付的全部保证金，并收回租赁房屋。如被告逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金的千分之五支付违约金。被告租赁英协广场A座29层，租金为每年人民币30万元；租赁现有物业公司楼，租金为每年人民币30万元。截止2015年9月30日被告尚欠租金18962753.29元，违约金七千余万元。第二组证据：1、2015年6月2日催交租金函一份。2、2015年6月23日《催收房屋租金的函》一份。3、被告2015年回函一份。证明目的：自2012年2月1日起，至原告起诉时，经原告多次催讨，被告一直未全额支付租金，截止2015年9月30日尚欠租金18962753.29元。被告的行为已构成严重违约，原告有权解除合同，被告应向原告支付拖欠租金及违约金。第三组证据：1、英协广场40号楼土地使用权证、规划许可证、重点工程竣工验收备案表各一份。2、2009年4月7日郑州市公安消防支队《建筑工程消防验收意见书》一份。证明目的：原告对租赁房屋具有合法所有权，原告出租给被告的房屋经消防验收合格。第四组证据：1、2015年6月17日、6月18日被告公司英协路店消费发票各一份（该店营业场所位于被告向原告租赁的英协路138号英协花园40号楼）。2、郑州市金水区祖母家餐厅消费发票一组共9份。证明目的：1、被告一直在正常的经营，被告将前述《房屋租赁合同》项下租赁房屋部分转租给丁文军用于开办郑州市金水区祖母家餐厅，该餐厅现仍在正常营业中。2、本案中《房屋租赁合同》项下租赁房屋现仍由被告占有并使用。被告大浪淘沙公司对以上证据的质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的中租金计算方法有异议，被告没有违约，不应支付违约金。第二组证据中的证据1、2均系复印件，对其真实性有异议，对证据3的真实性无异议，被告在回函中已经说明履行的是抗辩权。对第三组证据的真实性无异议，但这是主体工程的消防验收。对第四组证据的真实性无法核实，对证明目的有异议，由于地下一层无法营业，导致地上四层惨淡经营。被告大浪淘沙公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：2011年4月18日，原、被告签订的《房屋租赁合同》一份。证明目的：2011年4月18日，原告将14500平方米房屋（含地下一层）是以商服用房出租给被告使用，同时，原告承诺能够为被告办理许可证提供各项手续，否则除顺延租期外，还应赔偿被告经济损失。第二组证据：特种行业许可证、营业执照，设立登记申请书。证明目的：被告英协路店的主营业务为洗浴。第三组证据：被告向原告支付租金的凭证7份。证明目的：被告已向原告支付地上1-4层房屋租金17458930.71元。原告英协公司对以上证据的质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，但开始签订合同到目前原告没有承诺为被告办理相关手续。对第二组证据的真实性无异议，根据双方举证情况，被告一直在营业。第三组证据中对没有银行印章的凭证真实性无法核实，对加盖印章的真实性无异议，原告收到被告的租金1037万元，原告在被告处消费的2897330.28元，以上款项同意从租金中扣除。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2011年4月18日，原告英协公司作为出租方（甲方），被告大浪淘沙公司作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》。该合同载明：“第一条租赁房屋状况。1、甲方出租乙方承租的房屋是英协广场40号楼。2、甲方出租给乙方的房屋位于郑州市××号英协广场。3、出租房屋面积约14500平方米（含地上地下），按实际占用面积为准；甲方免费提供180个停车位给乙方（含地上地下），并且甲方所配给乙方的停车位不得占用现有房前的花园。第二条租赁期限、用途。1、双方商定房屋租赁期限为15年，共计180个月；自乙方试营业之日起算租期。2、自本合同签订之日起计算乙方的装修时间为八个月；如乙方提前完成装修，则按乙方实际试营业之日起算租期；如乙方的装修期超过八个月，则仍按装修期八个月的次日起计算租期。如因甲方原因导致乙方无法办理相关行政许可证件，导致乙方未能按计划如期开业的，甲方除顺延租期外，还应当赔偿乙方经济损失。3、租期届满，乙方如要求续租，则必须在租期届满前三个月以书面形式通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。4、双方商定，乙方租赁该房屋仅作为商务、洗浴、餐饮及休闲娱乐等相关服务项目使用，租赁期间全部经营管理责权利均由乙方单方承担，甲方仅收取房租，其他均与甲方无涉。第三条租金、租金支付时间及方式。1、租金标准：第一个五年的租金标准为每平方米每月租金人民币50元（大写：伍拾元整）；第二个五年的租金标准为每平方米每月租金人民币55元（大写：伍拾伍元整）；第三个五年的租金标准为每平方米每月租金人民币60元（大写：陆拾元整）。2、租金支付时间及方式：双方商定租金按季度支付，乙方应提前五日将下一个季度的租金支付给甲方。3、自本合同签订之日5个工作日内，乙方应向甲方支付人民币200万元（大写：贰佰万元整），作为双方履行合同的定金。第四条租赁期间相关费用及税金，由甲乙双方按照国家规定各自承担。第五条房屋修缮与使用。第六条房租转租、转借的禁止。第七条违约责任。1、甲方不能提供本合同约定的房屋，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿全部损失。2、因甲方违约导致本合同无法履行，甲方赔偿乙方全部实际损失。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收乙方已付的全部保证金，并收回该房屋；若保证金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋；(2)乙方如需改变房屋用途，应征得甲方书面同意；(3)拖欠房租累计三个月以上的；(4)租赁期间擅自退租的。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，按应付租金金额的日5‰支付违约金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如乙方逾期向甲方交还房屋，则每逾期一日，按本合同约定租金标准的5倍向甲方支付非法占有房屋期间的损失；给甲方造成其他损失的，还应予以赔偿。第八条房屋交付与交还。第九条免责条件。第十条其他约定事项。1、双方约定对房屋装饰装修不低于“大浪淘沙”广州精英会所店的标准。2、租赁英协广场A座（37号楼）29层，租金为每年人民币30万元（大写：叁拾万元整）。3、租赁现有物业公司楼，租金为每年人民币30万元（大写：叁拾万元整）。第十一条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议。补充协议及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十二条争议解决。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；如协商不成的，则双方均有权依法向甲方所在地的人民法院提起诉讼。第十三条本合同自双方签字盖章后生效。第十四条本合同及附件一式四份，由甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。第十五条本合同期满后，同等条件下，乙方有优先承租权。”甲方法定代表人罗林芳签名并加盖甲方印章，乙方法定代表人郭占良签名并加盖乙方印章。2011年5月4日，双方签订补充协议一份，协议载明：“为了明确甲乙双方2011年4月18日签订的《房屋租赁合同》中约定的义务，经协商特签订以下补充协议：一、40#楼北大门前中间的通道由甲方将其硬化并做好两侧停车位（沥青路面）作为乙方专用通道交乙方管理。40#楼南广场通道开通，作为乙方专属通道。二、乙方租用房屋所使用的水、电（1200KVA）、气、有线电视、网络线、热力管网等设施由甲方负责安装至乙方指定位置。乙方经营运行的电力甲方不得无故停电（如确需停电检修电器，应提前三天通知乙方），否则造成的损失由甲方承担。三、甲方为乙方提供的地下免费停车位，乙方每月向甲方交纳50元/车位的管理费。四、乙方租赁的40#楼、物业公司楼由乙方自行管理，租赁费中均含物业管理费。五、本协议一式二份，经甲乙双方签字盖章后生效，与双方签订的《房屋租赁合同》具有同等效力”。甲方法定代表人罗林芳签名并加盖甲方印章，乙方法定代表人郭占良签名并加盖乙方印章。《房屋租赁合同》签订后，原告英协公司依约将涉案房屋交付给被告大浪淘沙公司，被告大浪淘沙公司对涉案房屋进行装修并开始经营。2014年9月2日郑州市金水区公安消防大队出具郑金公（消）行罚决字（2014）0370号行政处罚决定书，该决定书载明：“2014年8月12日，我大队执法人员对位于郑汴路138号的郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司英协路店进行检查，发现该单位负一楼未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司英协路店负一层责令停止营业，并处罚款人民币三万元整的处罚。”另查明，被告大浪淘沙公司于2011年4月25日向原告英协公司交纳40号楼施工保证金200万元，并分别于2012年1月12日交纳房租50万元、2013年8月15日交纳房租100万元、2013年10月8日交纳房租200万元、2013年12月18日交纳房租187万元、2014年12月9日交纳房租450万元、2015年1月5日交纳房租50万元。2013年4月30日，经双方对账确认，将原告英协公司在被告大浪淘沙公司消费办卡的费用1366949元冲抵房租；同日，原告英协公司亦同意将被告大浪淘沙公司因改造水电气所支出的费用824651.43元冲抵房租。2014年10月1日，又经双方对账确认，将原告英协公司在被告大浪淘沙公司消费办卡的费用2117330.28元冲抵房租。2015年4月1日，双方再次对账确认，将原告英协公司在被告大浪淘沙公司消费办卡的费用78万元冲抵房租。诉讼中，原告英协公司自愿放弃部分违约金的诉讼请求，将请求违约金的数额变更为700万元。双方均认可按照合同约定，40号楼从2012年2月1日开始计算租金，A座29层和物业公司楼从2011年7月18日开始计算租金。本院认为，原告英协公司与被告大浪淘沙公司所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。合同签订后，原告英协公司将涉案房屋交付给被告大浪淘沙公司使用，被告大浪淘沙公司将40号楼地下一层按照洗浴的用途进行装修并进行经营，在经营过程中因地下一层未经消防安全检查，被公安消防部门责令停止营业。按照相关报建手续，40号楼地下一层为地下车库，但根据双方在《房屋租赁合同》中“出租房屋面积约14500平方米（含地上地下）”、“英协公司免费提供180个停车位给大浪淘沙公司（含地上地下）”、“如因英协公司原因导致大浪淘沙公司无法办理相关行政许可证件，导致大浪淘沙公司未能按计划如期开业的，英协公司除顺延租期外，还应当赔偿大浪淘沙公司经济损失”、“大浪淘沙公司租赁该房屋仅作为商务、洗浴、餐饮及休闲娱乐等相关服务项目使用”等约定，以及双方对地下一层约定的租金与地上四层一致的实际情况，应当认定双方对地下一层用于商业经营是明知的。原告英协公司明知地下一层为地下车库，其默许被告大浪淘沙公司对地下一层进行装修并用于商业经营，对造成被告大浪淘沙公司装修后无法正常经营，存在一定的过错。而被告大浪淘沙公司在明知地下车库不得用于商业经营，又未对地下一层的用途办理相关变更手续的情况下，擅自装修并进行经营，对造成其无法正常经营，应承担主要责任。因原告英协公司系将40号楼地上地下整体出租给被告大浪淘沙公司，而被告大浪淘沙公司租赁40号楼主要用于经营洗浴及相关配套服务，现双方对造成无法正常经营均有过错，故对于40号楼的租金损失，应由双方按照过错程度各自承担相应的责任。根据《房屋租赁合同》中约定每月每平方米50元的租金标准，以14500平方米的面积计算，40号楼2012年2月1日至2015年9月30日的租金为3190万元，按照双方的过错程度，本院酌定由被告大浪淘沙公司向原告英协公司支付40号楼租金2233万元（3190万元×70%）。关于A座29层和物业公司楼两处房屋的租金，因该房屋并不影响被告大浪淘沙公司的正常使用，故被告大浪淘沙公司应当按照双方在《房屋租赁合同》中的约定，向原告英协公司全额支付租金。按照《房屋租赁合同》中约定A座29层和物业公司楼均为每年30万元的租金标准计算，A座29层与物业公司楼2011年7月18日至2015年9月30日的租金均为1260833元。以上40号楼、A座29层及物业公司楼截止到2015年9月30日的租金共计24851666元，扣除被告大浪淘沙公司已支付房租1037万元、应当冲抵房租的保证金200万元、水电气改造费用824651.43元及消费办卡费用4264279.28元后，剩余租金7392735.29元，被告大浪淘沙公司应当向原告英协公司予以支付。对于2015年9月30日之后的房租，原告英协公司起诉时尚未实际发生，其可另行主张。关于原告英协公司所主张的违约金问题。因原告英协公司对造成本案纠纷亦存在一定的过错，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于本案《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，被告大浪淘沙公司在租赁期间拖欠房租累计三个月以上的，原告英协公司有权解除合同并收回房屋，而被告大浪淘沙公司自2015年4月1日之后未再向原告英协公司支付房租或抵扣消费办卡费用，拖欠房租早已超过三个月，致使原告英协公司不能实现其收取房租的合同目的，故原告英协公司请求解除双方之间所签订的《房屋租赁合同》，并由被告大浪淘沙公司交回承租原告英协公司所有房屋的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。合同解除后，关于大浪淘沙公司对租赁房屋进行装修的损失问题，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告英协（河南）房地产有限公司与被告郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司在2011年4月18日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于郑州市郑汴路138号英协广场40号楼、A座（37号楼）29层及物业公司楼返还给原告英协（河南）房地产有限公司；三、被告郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告英协（河南）房地产有限公司支付房屋租金7392735.29元；四、驳回原告英协（河南）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196614元，由原告英协（河南）房地产有限公司负担149670元，被告郑州市大浪淘沙酒店服务有限公司负担46944元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  胡忠宇审判员  张向军审判员  侯军勇二〇一七年五月二十五日书记员  裴蒙丽