广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0304民初16212号 原告梁上荣，男，汉族，1985年10月17日出生，住址广东省吴川市， 委托代理人曹祥元，广东省银领律师事务所律师。 被告深圳市宏顺发招待所，住所地深圳市福田区振华****西侧**，统一社会信用代码91440300699060129Y，系个人独资企业。 投资人程伯荣（曾用名程伯荣），男，汉族，1958年8月29日出生，住址湖北省公安县， 委托代理人黄杰，男，汉族，1972年3月12日出生，住址湖北省公安县，系被告公司员工。 被告程伯荣（曾用名程伯荣），男，汉族，1958年8月29日出生，住址湖北省公安县， 两被告共同委托代理人苏军华，广东建鹏律师事务所律师。 上列原告梁上荣诉被告深圳市宏顺发招待所（以下简称宏顺发招待所）、程伯荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告与两被告均申请庭外调解，后调解无果，本案依法由审判员吴颂、人民陪审员唐琪、杨海涛组成合议庭适用普通程序，于2017年2月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人曹祥元、被告宏顺发招待所投资人并被告程伯荣及被告宏顺发招待所委托代理人黄杰、两被告共同委托代理人苏军华到庭参加诉讼。庭审后，各方当事人继续要求本院给予调解期限，后调解不成，本案现已审理终结。 原告诉称：诉争房屋位于深圳市××区××路××大厦××楼之房产物业（房产证编号：深房地字第××号）,属于梁上荣先生所有财产。然而，被告非法占有该房产物业上进行酒店经营，名为"宏顺招待所"，截至目前为止，被告并未与该房产的业主梁上荣先生签署任何的有效租赁合同，也未就租金及租赁期限达成任何一致书面意见。鉴于此，业主梁上荣先生及其该房产物业的管理人，多次与被告交涉要求被告与之签署有效的租赁合同，并就租金、租赁期限等达成一致书面意见。而且期间，原告向被告发送过告知函及律师函，被告均不予理会，且至今一直采取故意压低租金、拖延确定租金租赁期限等方式，意图拖延或拒绝签署有效租赁合同、并非法占有使用业主之该房产物业，致使业主无法有效利用该房产物业实现更高的使用价值,造成了较大的租金收入及其他收入损失。 根据《物权法》第二百四十五条规定："占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。"被告宏顺发招待所属于恶意无权占有，被告占用原告所有的房产，拒不返还的行为，构成违法。 综上所述，原告梁上荣先生合法的权利受到被告严重的侵犯。依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益，支持原告诉讼请求。据此，请求法院判令：1、被告立即搬离退出该房产，返还诉争房屋；2、被告赔偿原告损失租金1163988.84元（自2014年1月1日起租金按80元/平方米/月计算，每年按照8.3%递增），及其利息60739.97（截止2016年7月1号；按照银行同期利率计算至支付日期）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。 后原告认为梁上荣先生所有的财产：深房地字第××号，被告宏顺发招待所非法占有进行酒店经营。截至目前为止，申请人梁上荣多次交涉以及发送告知函、律师函后，宏顺发招待所仍未与该房产的业主梁上荣签署任何的有效租赁合同，也未就租金及租赁期限达成任何一致书面意见。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，宏顺发招待所属于恶意无权占有，其拒不返还的行为，构成违法。被申请人程伯荣作为宏顺发招待所的法定代表人明知属于侵权行为，仍未做任何改正，程伯荣与宏顺发招待所共同侵害申请人对涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，应该承担连带责任。 据此，变更诉讼请求称：1、被告深圳市宏顺发招待所、程伯荣立即返还诉争房屋（房产证编号：深房地字第××号）;2、被告深圳市宏顺发招待所赔偿原告损失租金1163988.84元（自2014年1月1日起租金按80元平米/月计算，每年按照8.3%递增），及其利息60739.97元(截止2016年7月1号；按照银行同期利率计算至支付日期)；3、被告程伯荣承担连带责任；4、两被告承担本案的全部诉讼费用。 两被告答辩称：一、将程伯荣列为本案的被告，属于主体资格不合法。 1、《民事诉讼法》第四十九条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，依法登记领取营业执照的私营独资企业属于《民事诉讼法》第四十九条规定的其他组织。根据这两条规定，个人独资企业涉诉，应当仅以独资企业本身为当事人，不应当追加投资人为共同被告参加诉讼。 2、关于个人独资企业的性质。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条将个人独资企业定义为“依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”在立法上是将个人独资企业这一企业主体与投资人这一个人主体严格界定的。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织……”，个人独资企业当属民诉意见中的“私营独资企业”。上述二规定中通过“其他组织”的兜底性条款的使用，将个人独资企业纳入了主体适用范围，在民事诉讼中涉及个人独资企业应以该企业作为原告或被告，而不应以投资人为当事人。 因此对错列为程伯荣为本案被告的行为和查封程伯荣的私人银行账户都是违法的行为，应立即予以纠正并赔偿由此造成的被告程伯荣的所有损失。 二、本案属于房屋租赁合同纠纷而非占有物返还纠纷。 1、两被告提交的《深圳市房屋租赁合同书》及银行转账记录等表明，两被告深圳市宏顺发招待所与原告梁上荣从合同签订日2013年5月至本案的起诉日止都存在着房屋租赁合同关系，即使在房屋租赁合同到期后，两被告按月将房屋租赁一直转账至梁奇亮（交通银行深圳分行营业部6222601310006899207)的帐号，梁奇亮也一直收到两被告深圳市宏顺发招待所的租金。后2016年4月，梁奇亮因为其自身银行账户被银行销户等原因，两被告又连续转账了几次而无法转入才导致有几期租金无法支付，该部分租金两被告只要原告提供新的账号随时可以全部支付。 2、在签订房屋租赁合同时，出租人也承诺租赁合同到期后在同等条件下有续租的优先权，两被告也投入了巨大的物业人力装修招待所，迟迟未能续签订书面租赁合同的原因是原告狮子大开口要两被告支付违法的所谓喝茶费20万等，因此未能签订书面续租合同的原因不在于两被告。如果原告没有其他理由下强行要求两被告腾房将会给两被告带来重大的经济损失，也剥夺了两被告的优先续租权。 3、原告与案外人深圳市艺华实业发展有限公司（出租人）房产买卖交易过程中，在两被告租赁期间，也未任何通知（告知）两被告，合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”侵犯优先购买权的房屋买卖合同是无效合同，两被告保留追索原告与出租人深圳市艺华实业发展有限公司房产交易无效的权利。 综上所述，本案被告程伯荣的主体资格不合法，案由及定性错误，原告要求返还占有物的理由不充分，原告获得的房产交易内容不合法，应认定为无效行为，两被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2012年1月16日，深圳市艺华实业发展有限公司（甲方）与庄为双（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市振华路65号艺华大厦五层西侧出租给乙方使用，共计454.21平方米；房屋权利人是深圳市艺华实业发展有限公司，租金每平方米每月60元，月租金总额为27252.6元；每月10日前应支付当月租金，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日。在该合同乙方签章处为宏顺发招待所，委托代理人庄为民。合同附页注明租金前一年不变，第二年起每平方米增至65元/月。 2012年6月20日，涉案房产经核准变更过户至原告名下。 2013年上半年，被告程伯荣开始经营被告宏顺发招待所。 2013年6月至2016年3月，被告宏顺发招待所每月向梁奇亮名下尾号9207账户支付款项27256元（每月租金支付时间为：2014年1月8日、2月11日、3月5日、4月8日、5月8日、6月11日、7月8日、8月12日、9月6日、10月9日、11月10日、12月10日、2015年1月14日、2月12日、3月16日、4月14日、5月11日、6月8日、7月8日、8月10日、9月9日、10月13日、11月10日、12月15日、2016年1月12日、2月23日、3月15日）。两被告主张此后，因为该账户被注销，无法支付款项。梁奇亮是原告的表哥，一直都是他出现协商各种续租事宜，租金是27256元是前一手承租人告知两被告的，所以被告程伯荣也一直按照这个标准支付租金，原告也一直未提出异议。原告则称两被告一直未支付租金，原告不认识梁奇亮。 另查，原告主张2014年两次向两被告发出《律师函》和《告知函》，函件内容为原告系涉案房产的所有权人，两被告在原告的房产内经营酒店，但并未与原告签订租赁合同。但是两被告一直采取故意压低租金、拖延确定租金租赁期限等方式，意图拖延或拒绝签署有效租赁合同，并非法占用涉案房产，致使原告无法有效利用涉案房产实现更高的使用价值，造成了较大的租金收入及其他收入的损失。并要求两被告按照一定的标准签订合同或搬离涉案房产。但是租赁合同到期后，两被告一直未与原告签订租赁合同，一直占有使用涉案房产至今。 本院认为，原告与被告宏顺发招待所成立房屋租赁合同关系。在房屋租赁合同到期后，双方成立不定期租赁合同。原告有权随时解除合同，原告提起本案诉讼，要求两被告返还涉案房产，应视为原告提出解除合同的意思表示。原告有权要求被告宏顺发招待所返还涉案商铺，也有权要求被告宏顺发招待所按照每月27256元的标准支付自2016年4月1日至2016年6月30日止的租金以及按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期支付租金的利息。被告宏顺发招待所属于个人独资企业，被告程伯荣作为投资人对被告宏顺发招待所对原告的上述债务应承担连带清偿责任。 原告主张双方不存在房屋租赁合同关系，被告未能支付自2014年1月起的租金，以及租金应按照原告主张的标准进行计算。对此，本院做出如下认定： 1、原告与被告宏顺发招待所之间是否成立房屋租赁合同关系。 在原告成为涉案房屋的业主之前，涉案房屋存在租约。根据买卖不破租赁原则，原业主与租户之间成立的在先租赁合同对原告继续发生法律效力。在原告与原承租人合同有效期内，被告程伯荣取得被告宏顺发招待所的经营权。并无证据证明原告对于被告程伯荣取得被告宏顺发招待所的经营权存有异议。也就是说事实上原告与被告程伯荣经营的被告宏顺发招待所成立房屋租赁合同关系。原告主张双方没有租赁合同关系，没有事实和法律依据，本院不予确认。 2、两被告自2014年1月以来有无向原告支付租金。 如前所述的，原告与被告程伯荣经营的被告宏顺发招待所租赁合同于2013年12月31日到期后，双方并未签署新的租赁合同，因视为双方成立不定期租赁合同。原告主张两被告未支付任何的租金，但首先，常理上来说，原告不可能在两被告2年多的时间未支付租金，仍允许两被告占有使用涉案房产；其次，在原告提交的律师函和告知函中，均未提及两被告在租赁合同到期后，从未向原告支付租金。而两份函件均仅仅是说两被告压低租金拒签合同。正常情况下来说，如两被告一直未能支付租金，原告发出的律师函和告知函应明确要求两被告支付拖欠的租金。但两份函件的函告内容均未提及两被告应向原告支付尚未支付的租金；再次，原告主张自2014年1月开始，两被告未支付租金或占有使用费。但原告并未提交证据反驳两被告提交的支付2013年6月至12月的租金的流水，仅是陈述代理人不清楚。由此可以看出，两被告理应已向原告支付2014年1月至2016年3月的租金。原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。 3、租金的支付标准。 两被告虽未提交证据证明在被告程伯荣经营被告宏顺发招待所之前承租人支付的租金标准。但自2013年6月以来，两被告均按照27256元的标准向原告支付租金，原告对此也从未提出异议。应视为双方对于租金的标准达成了合意，租金按照每月27256元的标准进行计算。原告主张的租金计算标准没有事实和法律依据，本院不予支持。则两被告应向原告支付自2016月4月至6月的租金81768元及逾期支付2014年1月至2016年6月租金的利息。其中2014年2月租金是2月11日支付的，则被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2014年2月11日计算至2014年2月11日；2014年6月的租金是6月11日支付的，则被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2014年6月11日计算至2014年6月11日；2014年8月的租金是8月12日支付的，则被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2014年8月11日计算至2014年8月12日；2015年1月租金于2015年1月14日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年1月11日计算至2015年1月14日；2015年2月租金于2015年2月12日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年2月11日计算至2015年2月12日；2015年3月租金于2015年3月16日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年3月11日计算至2015年3月16日；2015年4月租金于2015年4月14日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年4月11日计算至2015年4月14日；2015年5月租金于2015年5月11日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年5月11日计算至2015年5月11日；2015年10月租金于2015年10月13日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年10月11日计算至2015年10月13日；2015年12月租金于2015年12月15日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2015年12月11日计算至2015年12月15日；2016年1月租金于2016年1月14日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2016年1月11日计算至2016年1月14日；2016年2月租金于2016年2月23日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2016年2月11日计算至2016年2月23日；2016年3月租金于2016年3月15日支付，被告宏顺发招待所应向原告支付的利息为以27256元为计算基数，自2016年3月11日计算至2016年3月15日；2016年4月-6月的租金，每月均以27256元为计算基数，自当月11日起开始计算，均计算至实际付清租金之日止，上述利息均按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告深圳市宏顺发招待所应于本判决生效之日起三十日内向原告梁上荣返还位于深圳市福田区振华路十四号艺华皮塑制品厂厂房第5层； 二、被告深圳市宏顺发招待所应于本判决生效之日起十日内向原告梁上荣支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金81768元； 三、被告深圳市宏顺发招待所应于本判决生效之日起十日内向原告梁上荣支付逾期支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金利息（每月租金的利息均以27256元为计算基数，自当月11日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）； 四、被告深圳市宏顺发招待所应于本判决生效之日起十日内向原告梁上荣支付逾期支付2014年1月至2016年6月租金的利息（每月逾期付款利息均按照27256元为计算基数，均按照中国人民银行同期贷款利率进行计算；其中2014年2月利息自2014年2月11日计算至2014年2月11日；2014年6月利息自2014年6月11日计算至2014年6月11日;2014年8月的利息自2014年8月11日计算至2014年8月12日；2015年1月利息自2015年1月11日计算至2015年1月14日、2015年2月利息自2015年2月11日计算至2015年2月12日；2015年3月利息自2015年3月11日计算至2015年3月16日；2015年4月利息自2015年4月11日计算至2015年4月14日；2015年5月利息自2015年5月11日计算至2015年5月11日；2015年10月利息自2015年10月11日计算至2015年10月13日；2015年12月利息自2015年12月11日计算至2015年12月15日；2016年1月利息自2016年1月11日计算至2016年1月14日；2016年2月利息自2016年2月11日计算至2016年2月23日；2016年3月利息自2016年3月11日计算至2016年3月15日；均计算至实际付清款项之日止）； 五、被告程伯荣对上述判项一至四确定的被告深圳市宏顺发招待所对原告的返还房产及支付租金、租金利息及逾期支付租金利息的债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告梁上荣的其他诉讼请求。 案件受理费15823元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担19293元、两被告共同负担1530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长 吴    颂 人民陪审员 杨  海  涛 人民陪审员 唐    琪 二〇一七年五月二十五日 书 记 员 俞婷婷（代） 茶丽梅