福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0205民初79号 原告：谢丹，女，1985年8月27日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：卢靖，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：黄子宾，男，1994年5月17日出生，汉族，住福建省集美区。 委托诉讼代理人：陈碧云，福建唯灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘美香，福建唯灿律师事务所律师。 被告：黄德财，男，1989年5月15日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈碧云，福建唯灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘美香，福建唯灿律师事务所律师。 原告谢丹与被告黄子宾、黄德财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告谢丹的委托诉讼代理人卢靖，被告黄子宾、黄德财的共同委托诉讼代理人陈碧云、刘美香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢丹向本院提出诉讼请求：1、判令黄子宾、黄德财返还谢丹业已支付的购房款46万元（人民币，币种下同）；2、判令黄子宾、黄德财连带赔偿谢丹因其不履行合同义务给谢丹造成的中介费4万元、资金占用利息损失12284元（暂计至2016年12月31日，实际计算至实际返还之日止）、房屋差价损失74万元（根据房屋现值与房屋购买价的差价计算所得）、律师费5万元等各项损失合计422221元；上述合计1302284元；3、请求判令黄子宾、黄德财承担本案诉讼费、保全费。谢丹于庭审后明确资金占用利息损失以购房款46万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率（一年以内，含一年）4.6%自2016年5月24日起计算至黄子宾、黄德财实际返还购房款之日止。事实和理由：谢丹于2016年5月2日与黄子宾签订编号为0000261的《房产买卖居间协议书》，约定黄子宾将坐落于厦门市海沧区马青路5998号805室的房产（以下简称讼争房产）出售给谢丹。讼争房产的成交价为226万元，本协议签订当日，谢丹支付购房定金10万元，于2016年5月20日前支付46万元(含定金)整。同时，合同约定双方在签订协议书后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方赔偿含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。《房产买卖居间协议书》由黄德财代为签署，并由厦门淘安居房产代理有限公司（以下简称淘安居公司）作为居间方盖章用印。合同签订后，谢丹于当日向黄子宾、黄德财支付定金10万元，并于2016年5月24日支付购房款46万元(定金冲抵购房款)，谢丹已依约履行支付购房款的义务。2016年7月1日，谢丹与黄子宾、黄德财沟通给付剩余购房款并要求黄子宾、黄德财办理相关公证手续时被告知其拒绝继续履行合同。谢丹认为，黄子宾、黄德财的行为已明确构成违约，谢丹依法有权要求黄子宾、黄德财赔偿因其不履行合同义务给谢丹造成的各项损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。 黄子宾辩称，一、谢丹与黄子宾所签订的《房产买卖居间协议书》成立但并未生效。讼争房产系案外人罗培兵所有，虽然谢丹与黄子宾于2016年5月2日签订了《房产买卖居间协议书》，约定将讼争房产出售给谢丹，但该协议书并未生效，当事人的意思表示一致仅是合同生效的条件之一，一份有效的合同不仅在内容和形式上都应当符合法律规定，成立的合同并非是有效的合同。黄子宾出售给谢丹的房产是他人名下的房产，讼争房产尚未办理产权变更手续，黄子宾也未持有房产所有人的授权委托书，本案须以黄子宾与罗培兵房屋买卖合同纠纷案件审理结果为依据，或者将罗培兵追加为本案第三人，由罗培兵确认是否予以追认。在未经罗培兵追认的情况下，黄子宾不具备签订讼争协议书的主体资格。谢丹在签订《房产买卖居间协议书》时即已知晓黄子宾并非讼争房产所有权人，也未持有所有权人的授权委托书，仍与黄子宾进行交易，谢丹作为受让人也存在过错，不适用善意取得这一条件，应承担相应责任。二、黄子宾不存在违约行为，相反，是谢丹违约在先。谢丹与黄子宾签订协议书后，谢丹只支付了一小部分的购房款46万元（包含定金），未按约定于2016年6月30日前将购房款125万元支付给黄子宾。三、黄子宾与谢丹的房屋买卖行为未能顺利进行的另一原因是讼争房产所有权人罗培兵无故违约导致的。黄子宾于2016年3月21日与罗培兵签订《房产买卖居间协议书》，罗培兵将讼争房产出售给黄子宾，并约定双方于2016年7月之前办理公证手续。黄子宾要求办理时，罗培兵拒绝办理，并拒绝接收黄子宾的购房余款。但此时，黄子宾已与谢丹签订了讼争协议书，约定将讼争房产出售给谢丹，罗培兵的违约行为导致黄子宾与谢丹的房产买卖行为无法顺利进行。四、谢丹诉请的资金占用利息及房屋差价损失等各项费用没有依据，应予以驳回。如上所述，黄子宾与谢丹签订的合同并未生效，黄子宾不存在违约情形，不需按讼争协议书第11条约定承担违约责任。讼争协议书第19条约定：“如果甲方无法公证给乙方，则视为甲方违约，赔偿定金10万元。”谢丹与黄子宾签订合同时，明知黄子宾不是讼争房产所有权人，为了防止讼争房产无法公证，则双方约定了第19条补充约定，该约定是针对讼争房产无法公证而约定的，已代替了第11条违约责任的约定。退一步说，即使黄子宾存在无法将讼争房产公证给谢丹的违约情形，黄子宾也只需承担第19条补充约定的责任，即赔偿谢丹定金10万元，而不是按第11条约定承担支付资金占用利息损失等各项费用的违约责任。至于谢丹诉请的中介费，由于讼争协议书未生效，则谢丹应向房产中介主张返还中介费。 黄德财辩称，讼争房产的出售者是黄子宾，黄德财经黄子宾授权，作为黄子宾的代理人与谢丹签订讼争协议书并收到部分购房款，根据合同相对性可知，黄德财不是本案当事人，不是适格被告，谢丹无权要求黄德财返还讼争购房款及支付诉请的中介费、资金占用利息损失及房屋差价损失等费用。 本院经审理认定事实如下：罗培兵系讼争房产的所有权人。2016年3月21日，罗培兵（出售方、甲方）与黄子宾（购买方、乙方）、淘安居公司（中介方、丙方）签订一份《房产买卖居间协议书》（NO.000025），约定甲方同意将讼争房产出售给乙方，成交价为200万元，协议签订当日，乙方应支付购房定金20万元。合同第四条约定，乙方于2016年7月之前向甲方支付除去银行按揭约145万元。合同第六条约定甲方应于公证当日收到全款将房产交付给乙方使用。合同第十九条双方约定的其他事项：1、乙方有权过户或公证给第三方。2、过户时间及解压（注：应为押）时间乙方自行安排。3、如乙方需要甲方配合过户及其它手续，甲方必须配合乙方办理相关手续。4、公证当天前期款以实际银行贷款余额为准。5、甲方于2016年7月15日接替乙方还贷。同日，黄子宾向罗培兵支付购房定金20万元。 2016年5月2日，黄德财以黄子宾、罗培兵的名义作为出售方、甲方，与作为购买方、乙方的谢丹以及作为中介方、丙方的淘安居公司签订了一份《房产买卖居间协议书》（NO.0000261），约定甲方将讼争房产出售给乙方，成交价为226万元，协议签订当日，乙方应支付购房定金10万元。合同第四条约定，乙方于2016年5月20日前向甲方支付46万元(含定金)，于2016年6月30日前支付约125万元（以实际银行按揭为准）。合同第六条约定甲方应于公证当天收到全款将房产交付给乙方使用。合同第十条约定，甲、乙双方签订本协议时，乙方应向丙方支付中介费4万元。合同第十一条约定，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。合同第十二条约定，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达10日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。合同第十九条双方约定的其他事项：“1、如果甲方无法公证给乙方，则视为甲方违约，赔偿定金10万元。2、甲方无条件配合乙方办理后期公证所有手续。3、中介佣金2016年5月20日付给丙方。4、该房屋以公证形式交易。”黄德财代黄子宾在合同“甲方”处签字，并在“甲方”下方委托代理人处签字。淘安居公司在居间方处加盖公章，并由员工马家玺在经办人处签字。同日，黄德财向谢丹出具《购房定金收条》一份，载明收到谢丹购买黄子宾讼争房产购房定金10万元。2016年5月24日，谢丹向黄德财转账支付36万元，向淘安居公司的法定代表人章美军转账支付4万元。 2016年7月1日，谢丹与黄德财进行以下通话，谢丹：“现在你是什么意见？我要知道你们的态度才好办事。”黄德财：“老马没跟你讲？”谢丹：“他没跟我讲，你是什么意思直接跟我说就好了。”黄德财：“那你问他呗，他会跟你讲，我爸有跟他讲，具体什么情况有跟他讲，有跟他交待。”同日，谢丹与淘安居公司的马家玺进行以下通话，谢丹：“马先生，我刚刚打电话给黄德财，他跟我说他爸已经跟你说了，叫我具体的问你，是什么意思？”马家玺：“我知道这种情况下都是他爸一个人做主的，都是他爸说的算。”谢丹：“那你说他是什么意思？”马家玺：“他的意思是你起诉他，他起诉房东。”谢丹在通话过程中还要求“今天之内把46万退给我”以及与淘安居公司、黄德财、黄子宾面谈解决讼争房产买卖事宜。 2016年10月13日，谢丹以黄德财涉嫌合同诈骗向厦门市公安局海沧分局报案。谢丹在接受厦门市公安局海沧分局调查时表示打电话给马家玺和黄德财，马家玺和黄德财都说讼争房产的原房东罗培兵不卖了，所以才无法办理过户。黄德财在接受厦门市公安局海沧分局调查时表示，黄子宾有写一份授权书给黄德财，让黄德财办理讼争房产包括买和卖的相关手续，当天要签合同的时候，黄德财给黄子宾打电话，黄子宾让黄德财签协议把讼争房产卖了；（房子没有买卖成功，你有没有把谢丹所支付的定金和购房款退还给她？）因为淘安居公司和罗培兵的纠纷还没有理清楚，罗培兵违约也没还钱，所以还没退还给谢丹。罗培兵在接受厦门市公安局海沧分局调查时表示，黄子宾按约定要在2016年6月底前要一次性付清购房款，黄子宾没有按约定付款，罗培兵又联系不到黄子宾本人，罗培兵打电话给马家玺，让其通知黄子宾打电话给罗培兵，但是罗培兵没有等到黄子宾的电话。厦门市公安局海沧分局经审查后，认为没有犯罪事实，不需要追究刑事责任，决定不予立案。 谢丹庭审举证“赶集网”网络打印件，拟证明截至2017年2月16日，禹州高尔夫116平方米二手房的销售价格在293万元至320万元之间。黄子宾、黄德财对此真实性不予确认，认为即便网页上真实存在，上面的报价仅是出让方单方意思表示，并非成交价，且因楼层、房屋朝向等价格并不是统一的，无法以此证明讼争房产市场交易价。 黄子宾庭审举证短信、微信、《证明》，拟证明罗培兵在与黄子宾签订协议并收取定金后无故毁约致使黄子宾与谢丹的房产买卖行为不能顺利进行。短信系由淘安居公司员工马家玺于2016年6月30日向罗培兵发送：“罗总您好！客户资金已经准备好了，希望今天可以公正，合同期限只剩最后一天了，希望您能配合……。”马家玺还于2016年7月5日向罗培兵发送微信：“我给你约跟客户见面谈谈，事情总是要解决的，大家见了面都好说，我也不会这么为难，您说呢？”罗培兵于当日回复：“在开会，法院解决。”罗培兵于2016年7月11日向马家玺发送微信：“马店长，你介绍买房客户，交易时间以过，合同作废，定金没收，如不服法院解决，罗培兵”。《证明》由淘安居公司于2017年2月9日出具，载明兹有黄子宾与罗培兵于2016年3月21日来淘安居公司签订《房屋买卖居间协议书》，罗培兵将讼争房产出售给黄子宾，在黄子宾按照上述协议书约定将定金20万元支付给罗培兵后，事后罗培兵无故反悔，明确告知淘安居公司其不将讼争房产出售给黄子宾，并不配合黄子宾办理相关手续，而黄子宾已于2016年5月2日将讼争房产出售给谢丹并与谢丹签订《房产买卖居间协议书》。谢丹对此质证认为真实性合法性无法确认，罗培兵于2016年6月30日发的短信恰好证明谢丹业已履行相关合同义务，无论基于何种原因，黄子宾违约均是客观事实。 黄德财庭审举证《授权委托书》一份，拟证明黄德财系黄子宾讼争房产出售事宜的代理人，不是讼争协议书的相对人，不是本案适格被告。《授权委托书》落款日期为2016年5月1日，载明黄子宾委托黄德财处理讼争房产的出售事宜包括但限于签订房产买卖协议书、办理房产公证、接收购房款等相关手续。谢丹对于授权委托对象及时间均存在异议，公安机关在2016年10月对黄德财进行询问调查时黄德财并未提供该授权委托书，公安机关处的授权委托书与此份存在较大不同，黄子宾与黄德财之间授权不明，谢丹以此要求黄德财承担连带责任。黄子宾对于《授权委托书》真实性没有异议，黄子宾也可以事后追认。 另查明，2016年12月27日，谢丹与北京大成（厦门）律师事务所签订一份《民事案件委托代理协议》，约定谢丹委托北京大成（厦门）律师事务所律师代理本案，谢丹支付了律师费5万元。 谢丹在案件审理中申请财产保全，因此缴纳了保全申请费5000元。本院于2017年1月11日作出（2017）闽0205民初79号民事裁定，裁定查封、冻结、扣押黄子宾、黄德财价值1302284元的财产，并执行了相应的保全措施。 黄子宾因讼争房产以罗培兵为被告向本院提起诉讼，本院于2017年2月14日立案，案号为（2017）闽0205民初568号。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于讼争《房产买卖居间协议书》（NO.0000261）的合同主体。《房产买卖居间协议书》的出售方虽载明为罗培兵、黄子宾，但本案并没有证据证明罗培兵授权黄德财出售讼争房产，罗培兵并非讼争《房产买卖居间协议书》的合同主体。另外，黄德财代黄子宾在《房产买卖居间协议书》甲方处签字，并在甲方下方委托代理人处签字，说明谢丹在签订合同时对于黄德财作为黄子宾的委托代理人是认可的。而黄子宾亦确认授权黄德财出售讼争房产并签订相关协议，因此，黄德财经黄子宾授权与谢丹签订《房产买卖居间协议书》，合同约定卖方的权利义务由黄子宾承担。《房产买卖居间协议书》系黄子宾与谢丹的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，黄子宾辩称《房产买卖居间协议书》成立但未生效，没有依据，本院不予采纳。谢丹依约支付黄子宾购房定金10万元，并于2016年5月24日支付36万元，虽然谢丹未按合同约定在2016年5月20日前支付46万元(含定金)，但谢丹延迟4日支付购房款并未构成根本违约，未因此而导致合同无法履行，也未达到合同约定的逾期10日解除合同的条件。相反，合同约定谢丹与黄子宾之间以公证的形式进行交易，而黄子宾并非讼争房产的所有权人，其与讼争房产所有权人罗培兵产生纠纷，并因此诉至本院，谢丹以公证方式购买讼争房产的合同目的已无法实现，谢丹有权请求黄子宾返还其已支付的购房款46万元（含定金）。黄子宾与罗培兵之间的纠纷系另一法律关系，在该法律关系中，不论系黄子宾违约还是罗培兵违约均与谢丹没有关联，而在谢丹与黄子宾的房屋买卖合同关系中，系因黄子宾一方的原因致使合同无法履行，罗培兵是否违约并不影响黄子宾在本案承担违约责任。《房产买卖居间协议书》第十一条约定违约方应赔偿对方中介费用、房屋差价损失、诉讼费用、律师费用等，谢丹诉请黄子宾赔偿其中介费4万元、律师费用5万元，有相应的事实及合同依据，本院予以支持。关于谢丹所主张的房屋差价损失74万元，本院认为，黄子宾对于谢丹所举证的“赶集网”网络打印件并不认可，而该证据亦难以证明讼争房产具体差价，谢丹没有充分证据证明其主张，对于谢丹该诉请，本院不予支持。谢丹于2016年7月1日被淘安居工作人员马家玺告知解决事情的方式为起诉黄德财，黄德财不予退还谢丹购房款46万元，给谢丹造成资金占用上的损失，因此，谢丹以购房款46万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率主张资金占用利息损失，本院予以支持，但相应利息应自黄子宾明确不履行合同之日即2016年7月1日起计算。此外，谢丹申请保全缴纳申请费5000元，依法亦应由黄子宾偿付。综上，谢丹诉请的合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告黄子宾于本判决生效之日起十日内返还原告谢丹购房46万元； 二、被告黄子宾于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢丹中介费4万元、律师费5万元、资金占用利息损失（利息以46万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年7月1日起计算至本判决确定的还款之日止）； 三、被告黄子宾于本判决生效之日起十日内支付原告谢丹保全费5000元； 四、驳回原告谢丹的其余诉讼请求。 案件受理费16521元，减半收取8260.5元，由被告黄子宾负担，于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  谭婉群 二〇一七年五月五日 代书 记员  吴 凡 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。