广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0491民初925号原告：吴立中，男，1975年9月24日出生，住台湾台北市大安区，委托诉讼代理人：黄江春，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳，广东益诺众承律师事务所律师。被告：师朝海，男，1975年9月22日出生，汉族，住黑龙江省东宁县，被告：李玲，女，1969年10月9日出生，汉族，住珠海市，两被告共同委托诉讼代理人：杨继华，广东凯邦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨帅，广东凯邦律师事务所律师。第三人：黄俊红，女，1979年6月12日出生，汉族，住珠海市香洲区，原告吴立中诉被告师朝海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。根据原告以及被告师朝海的申请，本院依法追加李玲为共同被告、黄俊红为第三人。原告吴立中及其委托诉讼代理人黄江春、赵琳，两被告的共同委托诉讼代理人杨继华，第三人黄俊红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴立中向本院提出诉讼请求：1.解除原被告房屋买卖合同；2.被告返还珠海市拱北迎宾南路1144号迎宾广场首层97号商铺（以下简称97号铺）；3.被告将97号铺变更登记到原告名下；4.被告支付违约金130000元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年11月14日，原告将97号铺转让给被告师朝海，口头约定价格130万元，于过户当天一次性付清，违约方按10%支付违约金。被告师朝海在未支付任何款项的情况下骗取了房产过户，并将房产抵押给李玲。被告的行为构成严重违约。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.撤销97号铺的抵押权；2.解除原告与被告师朝海的房屋买卖合同；3.被告师朝海返还97号铺；4.被告将97号铺变更登记到原告名下；5.被告师朝海支付违约金130000元；6.诉讼费由被告负担。被告师朝海辩称，被告在合同签订后，依约向原告公证委托的代理人支付了875000元购房款，因此不存在原告所述的没有支付相应购房款的违约事实，被告请求在查明本案事实的基础上依法驳回原告诉请。被告李玲辩称，被告不是本案合同当事人，原告起诉被告没有事实和法律依据，请法庭在查明本案事实基础上驳回原告的诉请。第三人黄俊红述称，同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.被告对于原告提交的不动产登记受理回执、被告师朝海与李玲领取房产证照片以及本院依原告申请调取的《珠海市房地产借款抵押合同》、被告师朝海不动产权登记表、不动产抵押（按揭）登记表、不动产限制（文件备案）登记表的真实性、合法性认可，但认为李玲只是陪同师朝海去房产交易中心领取房产证，不能证明两被告恶意串通，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定；2.对于被告提交的收据、汇款回单，原告及第三人对其真实性不持异议，但认为收据上除了“黄俊红”三个字以外的部分都是被告书写的，部分内容是被告事后添加的，第三人并没有收到被告支付的购房款，原告和第三人只是收到被告支付的税款并代缴交易税，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到被告的证明目的，则由本院综合全案事实判定；3.对于被告提交的2016年11月26日取款凭条，原告及第三人对其真实性不予确认，且认为即使真实，也不能证明相应款项已由第三人收取。本院经审查认为，被告提交的证据有原件核对，本院予以采纳作为认定案件事实的依据，可以证明被告师朝海及案外人王金仑2016年11月26日从银行取款70万元的事实，至于能否达到被告的证明目的，则由本院综合全案事实判定；4.对于第三人黄俊红提交的证据，被告不予认可，被告师朝海认为属于李玲与黄俊红之间的电话录音，其不清楚；被告李玲认为其与黄俊红之间确实有通话，但记不清楚是否讲过通话之中的内容，且亦无其他证据佐证。本院经审查认为，第三人提交的中国移动电话清单显示的电话号码与李玲在本院送达地址确认书上填写的电话号码一致，且李玲亦承认其与黄俊红之间确实存在电话联系，李玲并未提交证据证实黄俊红提交的视听资料存在篡改、剪辑的情形，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实，至于能否达到第三人的证明目的，则由本院综合全案事实判定；5.对于被告提交的借据和转账凭证，原告认为借据是被告为了应付诉讼制作的，取款凭条不能证明李玲实际向师朝海出借了款项，案外人王金仑的取款凭条更证明不了是李玲向师朝海出借款项。本院经审查认为，因抵押借款合同属于两被告之间的法律关系，而两被告对于上述证据的真实性不持异议，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到被告的证明目的、能否对抗原告和第三人，则由本院综合全案事实判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，原告出具公证《委托书》，委托第三人黄俊红代为出售97号铺。同年11月14日，第三人以原告名义与被告师朝海签订《珠海市房地产买卖合同》，将97号铺作价76万元出售给师朝海，约定房款一次性支付，任何一方违约的，需向对方承担相当于总房款10%的违约金。同日，案外人张保民、王金仑分别向第三人黄俊红共转账支付17.5万元，97号铺的不动产权证书领取回执由第三人持有。2016年11月15日，被告师朝海向珠海市不动产登记中心出具《遗失声明》，载明其遗失97号铺不动产权证书的领取回执，现申请领取不动产权证书。同日，被告师朝海在被告李玲的陪同下领取了97号铺的房地产权证（权证号码201××××1448）。两被告主张，两被告是朋友关系，所以2016年11月14日是两被告一起去不动产登记中心办理过户手续的，既然交易已经完成，所以不动产权证书领取回执由谁持有影响不大。后因被告师朝海有一个业务急需用钱，向李玲借款，李玲要求办理抵押。两被告就去不动产登记中心询问，不动产登记中心认可师朝海是新业主，所以允许提前领取房产证。2016年11月14日，第三人黄俊红签下《收据》，载明：“收到款项￥150000￥25000现金￥700000,合计￥875000购商铺款。收款人：黄俊红2016年11月14日收￥175000，2016年11月26日收￥700000。”该收据上除“黄俊红”三个字以外的文字均为被告李玲所写，被告主张，原先是11月14日当天写的收据，到了11月26日付款后又写了作为证据提交的收据，将11月14日所写的收据撕掉了，因此在收据上注明11月14日收到了多少钱。2016年11月26日，被告师朝海在中国建设银行取款25万元，案外人王金仑在中国建设银行取款45万元。2016年11月26日-30日，第三人与被告李玲多次通电话并录音。在双方的通话中，双方确认97号铺的成交价格是130万元，第三人黄俊红已收取税款17.5万元，第三人要求被告尽快解决余款支付问题，否则就将97号铺过户给他人；被告李玲认为，实质上是案外人“小韩”要购买涉案商铺，因银行贷款迟迟没有批下来，所以还没有支付购房款，之所以要让被告师朝海将97号铺抵押登记到李玲名下，是因为李玲要控制这个房子，至于是继续付款还是将97号铺回转登记给第三人，需要进一步协商。2016年11月18日，两被告签订《珠海市房地产借款抵押合同》，约定被告师朝海向李玲借款65万元用作货款，借款期限2016年11月18日-2026年11月18日，被告师朝海以97号铺作价150万元提供抵押担保。同年11月23日，师朝海以97号铺办理了抵押备案登记。2016年11月26日，被告师朝海在中国建设银行自助终端取款25万元，被告师朝海签名确认该款系向李玲所借；2017年2月22日，案外人王金仑向被告师朝海转账支付40万元，被告师朝海签字确认上述款项系收到李玲的借款；同日，被告师朝海出具《借据》，载明其向李玲借款65万元，其中2016年11月26日借款25万元，2017年2月22日借款40万元。本院认为，本案原告是台湾居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案是房屋买卖合同纠纷，不动产所在地、合同履行地均在大陆，大陆与本案具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国大陆法律。一、关于被告师朝海有无违约、应否承担违约责任的问题。1.关于97号铺的交易价格问题。首先，虽然原告与被告师朝海所签《珠海市房地产买卖合同》约定的97号铺成交价格是76万元，但是，原告予以否认，认为双方口头约定的价格是130万元，被告也提交了原告公证委托代理人即第三人黄俊红签字的收据，即使该证据真实，该书证反映的97号铺成交价格也是87.5万元，与书面合同的约定不符，因此，本院认定双方对于97号铺的成交价格应以双方口头约定为准；其次，根据第三人黄俊红提交的电话录音，第三人、被告李玲均确认双方洽谈97号铺的成交价格是130万元，而两被告主张师朝海、李玲是朋友关系，二人共同参与了师朝海向原告购房、办理房产过户、领取房产证等事宜，说明李玲对于97号铺的成交价格是非常清楚的，被告李玲在电话录音中确认的97号铺成交价格应当是原告与被告师朝海达成97号铺买卖意向时双方的真实意思表示；再次，结合本院依原告申请调取的证据看，被告师朝海取得97号铺产权后，即将该商铺抵押给被告李玲，双方所签房地产抵押借款合同将97号铺作价150万元，与原告主张的成交价格比较接近，说明130万元的交易价格是符合市场价格的。综合以上分析，本院采信原告的主张认定97号铺的成交价格为130万元。2.关于被告师朝海有无履行付款义务、应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，被告师朝海作为付款义务的履行方，应当就其房款支付义务的履行承担举证责任。首先，从被告所举证据看，最为直接的证据是第三人黄俊红签字的《收据》，但是，双方均确认该收据上除“黄俊红”三个字以外的文字均是被告李玲所写，且均为手写字体，字体深浅、行间距不一，文字表述冗长繁杂，第三人明确主张其只收到被告支付的17.5万元税款、该收据的其他文字是被告变造而成，而该收据原件掌握在被告手中，被告确实存在变造该收据的便利条件，因此，本院认定该收据形式上存在明显瑕疵，被告仍应承担进一步的举证责任；其次，从被告提交的2016年11月26日取款凭条看，虽然该证据可以证实被告师朝海、案外人王金仑于当日取款70万元，但是，该部分款项是否已经交付给原告或第三人黄俊红，从上述书证记载的文字内容无从证实；如前所述，本院认定97号铺的成交价格是130万元，被告于2016年11月26日取款70万元不能说明是履行支付房款义务；原被告办理房产过户手续是在2016年11月14日，被告也于次日领取了房产证，到了相隔十多天后再履行房款支付义务，显然也不符合商业习惯；被告师朝海提交的取款凭条显示其2016年11月26日从中国建设银行取现25万元，而其据以主张被告李玲向其出具借款之中的一部分也是师朝海2016年11月26日从中国建设银行取现25万元，被告取现的该25万元是用于支付购房款还是属于被告李玲提供的“借款”，亦无从分辨。因此，本院认定被告提交的取款凭证尚不足以证明其履行了房款支付义务；再次，黄俊红确认收取的17.5万元分别由案外人张保民、王金仑向黄俊红转账支付，被告师朝海并未实际支付，说明被告师朝海具备付款能力的可能性较低，而此后被告师朝海却以现金方式一次性支付70万元购房款明显不合常理和双方的交易习惯。综合以上分析，本院认定被告所举证据尚不足以形成证据链，不能证明被告已经履行了付款义务。反观第三人黄俊红所举的证据，被告李玲在电话录音中确认师朝海只是缴纳了税款，其余部分房款并未缴纳，实际的购房人“小韩”因贷款未得到审批而无法支付购房款，基于两被告自认的特殊关系，本院认定第三人所举证据更能反映本案交易的真实情况。因此，本院认定被告师朝海未支付购房款的行为构成根本违约，原告诉请解除合同、返还房产并由被告师朝海支付违约金130000元符合法律规定和合同约定，本院予以支持。二、关于两被告有无恶意串通设置虚假抵押权的问题。1.根据本院查明的事实，两被告自认双方是朋友关系，在被告师朝海与原告交易涉案商铺、办理产权过户手续、领取房产证、办理抵押备案登记等过程中，被告李玲均全程陪同，说明两被告之间存在共同的意思联络。2.关于两被告之间的借款担保行为是否真实的问题，从被告所举证据看，被告师朝海提交的《借据》形成于2017年2月22日，如果被告师朝海向被告李玲以房产抵押借款，房产抵押备案登记在2016年11月，时隔三个月之久才取得借款与常理不符，更与被告师朝海主张其急需资金周转、以声明遗失的方式急切地在2016年11月15日即领取房产证的行为不符；如前所述，被告师朝海在本案中主张2016年11月26日从中国建设银行取款25万元支付购房款和作为向被告李玲的借款，上述取款行为体现的是不同的两笔款项还是同一款项，从现有证据无从甄别；对于案外人王金仑2017年2月22日向被告师朝海转账支付的40万元，虽然两被告确认为被告师朝海向被告李玲的借款，但是，一则，如前所述，该笔“借款”的时间发生在被告师朝海办理抵押登记三个月之后，无法体现该借款与两被告抵押担保行为之间的关联性，二则，两被告并未举证证实两被告与案外人王金仑之间的关系，不能排除被告师朝海与王金仑之间存在其他经济往来的可能性，两被告之间就该笔款项往来性质所作的确认只能约束两被告，不能对抗第三人。因此，本院认定被告所举证据尚不能形成证据链证明两被告之间的抵押借款真实发生。3.结合第三人黄俊红所举的录音证据看，被告李玲确认其要求师朝海将97号铺办理抵押登记手续到李玲的名下是为了控制该房产，说明被告李玲对于两被告之间的抵押借款行为没有实际发生是十分清楚的。综合以上分析，两被告以办理借款抵押担保的合法形式达到控制97号铺的目的，客观上对于原告行使合同解除权、要求被告师朝海返还房产制造了障碍，损害了原告的合法权益，故两被告办理抵押登记的行为依法应认定为无效，原告诉请撤销97号铺的抵押权符合法律规定，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告吴立中与被告师朝海2016年11月14日所签《珠海市房地产买卖合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、于本判决发生法律效力之日起撤销被告李玲在被告师朝海名下的珠海市香洲区拱北迎宾南路1144号迎宾广场首层97号商铺（权证号码20××48）设置的抵押权；三、被告师朝海于本判决发生法律效力之日起十五日向原告吴立中返还珠海市香洲区拱北迎宾南路1144号迎宾广场首层97号商铺（权证号码20××48）；四、被告师朝海于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告吴立中办理珠海市香洲区拱北迎宾南路1144号迎宾广场首层97号商铺（权证号码20××48）的转移登记手续；五、被告师朝海于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告吴立中支付违约金130000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19120元、保全费5000元，由被告师朝海和李玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郑 恒人民陪审员  周小静人民陪审员  余敏慧二〇一七年五月二十四日书 记 员  李智武陈颖佳