山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终183号 上诉人（原审被告）：陈梅，女，1973年1月2日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：郑浩天，山东海桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云鹏，山东海桥律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛高新技术产业开发区祥源路以东、河东路以南。 法定代表人：闫佩伦，总经理。 上诉人陈梅因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：上诉人及其代理人在一审法院开庭时因堵车等客观原因未来能按时到庭参加诉讼，但并未超过30分钟，且当时一审审判人员电话联系上诉人，上诉人也表示已在法院外停车，但一审法院在上诉人陈述迟到理由后，直接缺席判决，违反法定程序。原审法院对案件事实认定错误，上诉人并未验收房屋，被上诉人索要物业费于法无据。上诉人未在《表2：住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》签字，不能认为上诉人同意验收涉案房屋。2016年6月24日，上诉人与被上诉人签订房屋验收交接，上诉人明确约定“拒收，待问题处理后再收房”，因此，截至2016年6月24日，上诉人并未验收房屋，也没有入住，涉案的房屋也没有交付上诉人。被上诉人与上诉人也没有签订《物业服务合同》，也未提供《物业服务手册》，上诉人也没有承诺要缴纳物业费。 世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司未答辩。 世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令陈梅支付物业服务费26602.8元；2、判令陈梅支付逾期付款违约金7182.76元（计算至2018年12月31日）；3、诉讼费用由陈梅承担。 原审法院另查明以下事实： 世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司系由上海世茂南京物业服务有限公司青岛分公司更名而来。 2014年8月4日，陈梅购买了青岛世茂新城房地产开发有限公司开发的坐落于青岛市高新区《世茂项目4#地块（世茂?公园美地IV区）一期36-39、44-47、57-64#楼及商业楼》x号楼x户住宅房产1处，房屋建筑面积为180.96平方米。青岛世茂新城房地产开发有限公司在前期项目中与上海世茂南京物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘该物业公司为青岛世茂新城4#地块提供物业服务。合同约定：服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业费按建筑面积收取，收费标准为别墅3.5元/平方米?月。物业服务费用按三个月预收一次，业主或物业使用人应在每季度首月的10日之前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日物业服务费0.3%的标准向物业服务企业支付违约金。合同还对其他事项作出约定。截止到2017年11月15日，上述项目仍未成立业主委员会，青岛世茂新城房地产开发有限公司同意世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司继续为该项目提供物业服务。 另查明，青岛世茂新城房地产开发有限公司于2015年6月24日通过EMS向陈梅邮寄了房屋交付通知书。陈梅接收房屋后一直未交纳物业服务费，世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司多次催要未果。 原审法院认为，世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司依据与开发商签订的《前期物业服务合同》为陈梅房产所在的小区提供物业服务，该服务合同对小区全体业主具有法律约定力，故双方间形成物业服务合同关系，双方应按上述服务合同的约定行使权利、履行义务。世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司为陈梅涉案房产所在的小区提供物业服务后，陈梅未按时交纳物业服务费，构成违约，世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司要求其支付欠款及逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。关于世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司主张的物业服务费，其计算期间为2015年7月1日至2018年12月31日，该期间在涉案房屋交付之后，且陈梅亦未提出异议，对上述欠费期间，原审法院予以认定，结合《前期物业服务合同》约定的收费标准及房屋建筑面积，陈梅拖欠物业服务费的金额应认定为26601.12元（3.5元/月?平方米×180.96平方米×42月）。关于逾期交费违约金，《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，应予调整，结合本案案情，调整为以每笔应付款金额为基数，自逾期之日起，按年利率24%计算为宜，世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司主张的7182.76元违约金，未超出上述标准，原审法院予以支持。综上，陈梅欠世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司物业服务费，事实清楚，证据充分，世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司的请求，理由正当，于法有据，应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：陈梅于判决生效后十日内给付世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司物业服务费26601.12元（自2015年7月1日至2018年12月31日）、违约金7182.76元，共计人民币33783.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，由陈梅负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、原审程序是否合法；二、上诉人应否缴纳物业费。 关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案一审中，上诉人未按时到庭参加庭审，原审缺席判决并无不当。 关于焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，首先，上诉人陈梅于2016年6月24日办理了涉案房屋的产权证，其系涉案房屋的业主；其次，被上诉人与青岛世茂新城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对于包括上诉人陈梅在内的业主具有约束力；再次，上诉人与青岛世茂新城房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》补充条款约定：陈梅应当在青岛世茂新城房地产开发有限公司书面房屋交付通知确定时间内到指定地点办理该房屋交接验收手续，办妥相关款项交付并签署该房屋交接文件、青岛世茂新城房地产开发有限公司也可迳行将该商品房钥匙交付于该商品房的前期物业服务单位，并由前期物业服务单位对该商品房代为接收，本案开发商已于2015年6月24日通过EMS向陈梅邮寄了房屋交接通知书，后被上诉人作为前期物业服务单位代陈梅接收房屋符合合同约定。基于以上理由，本院认为,原审据此判决上诉人陈梅缴纳物业服务费并无不当。上诉人陈梅以其未验收房屋为由，主张不交纳物业费与合同约定不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费645元，由上诉人陈梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年三月一日 书记员  翟国媛