上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初27842号原告：贺巍，男，1970年10月1日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。被告：丁晓东，男，1970年3月2日出生，汉族，户籍所在地江苏省张家港市。原告贺巍与被告丁晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理后,依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告贺巍，被告丁晓东到庭参加了诉讼。审理中，当事人合意延长三个月的简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告贺巍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月31日解除；2、判令被告向原告赔偿因被告群租造成原告房屋设施损坏的损失计人民币(以下币种同)636,828元(按每平方米4,033.37元标准×157.89平方米计算)；3、被告应支付原告自2014年3月起拖欠租金产生的滞纳金和欠租计16,450元；4、被告应赔偿原告自2016年9月19日起至10月31日共计43天的房屋占用费42,411元(按房屋平方租金493.15元×2倍×43天)；5、被告应支付原告合同两期违约金49,000元；6、被告应赔偿原告房屋空置及重新装修损失计90,000元(含3个月房屋空置和3个月房屋重新装修时间)；7、被告应向原告支付房屋人工保洁及清洁材料费2,000元。案件受理费由被告承担。审理中，原告变更诉请2被告赔偿原告房屋设施损坏的损失金额为417,474.90元，理由为按合同约定造成设施损坏应按全新同等产品和市场人工工资标准执行，以正常租赁10年折旧分摊，按被告实际使用31个月进行计算；原告调整诉请4房屋占用费起算时间为2016年9月20日起；原告撤回诉请5要求被告支付原告违约金49,000元。事实和理由：2014年3月12日，原、被告就本市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积157.89平方米，下简称系争房屋)订立《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的前述房屋作为居住使用，租金为每月9,500元，保证金为19,000元，租期自2014年3月20日起至2016年3月19日止。2016年2月28日，原、被告就系争房屋续签《房屋租赁合同》，约定，租金调整为每月15,000元，保证金为30,000元，租期自2016年3月20日起至2019年3月19日止。合同签订后，被告于同年3月初支付原告自2016年3月20日起至同年9月19日的6个月租金合计90,000元和11,000元保证金差额，原告实际收取保证金30,000元。2016年9月3日，原告通过短信提示被告支付租金，同时要求被告改变房屋脏乱情况和屋内群租现象。当月13日，被告约见原告提出须认可系争房屋作为员工宿舍的事实，因发票开具原因要求租金3个月一付。原告对此不予认可。被告自2016年9月19日开始起未再支付租金，同年10月31日被告搬离系争房屋及委托他人交接房屋钥匙并拒绝签收交接清单。因被告方群租行为、拒付租金、占有使用原告房屋，造成原告经济损失，包括两期合同违约需支付的滞纳金、40余天房屋占用费、原告房屋内的财产损失、6个月的原告租赁费用损失等。原告诉至法院，请求处理。原告根据诉请提交证据如下：1、《房屋租赁合同》2份，该合同补充条款对应诉请2、7；2、《上海市房地产权证》，证明系争房屋产权人是原告；3、照片、邮件截图，照片证明房屋内目前现状，对照当时交接单，现状是有损坏的，截图是证明房屋实际用于群租，被告群租属于违约，该证据对应诉请2、5、部分对应诉请7；4、滞纳金欠费清单，对应诉请3。原告补充证据1、物损、群租照片一套，证明房屋内物损的情况；证据2、滞纳金明细、银行账户明细单、空调发票、短信，证明被告改变房屋使用用途违约在先，且存在迟延缴纳房租的违约事实；证据3原装修公司物损明细报价清单、证据4、2013年9月装修合同及附件，证明系争房屋原装修公司对物损情况进行材料预算报价，考虑再装修可能产生的费用，装修合同及附件，证明原告刚装修好二个月即交付被告使用。被告丁晓东辩称，同意原告房屋租赁合同于2016年10月31日解除的诉请。对其他诉请均不接受，对于原告主张迟延交付房租是因原告对房屋设施不予维修，被告系行使不安抗辩权。二期合同履约中被告是存在租金逾期支付的情形，但系因向公司请款且合同租金支付条款对原告有利。原告知晓系争房屋是用于职工居住，房屋内共计居住4人，并不属于群租。涉及房屋设施损坏，当时均是完好交接，有关房屋墙壁出现裂痕属自然现象并非被告造成。2016年9月20日至10月27日被告搬离，实际还应支付原告费用，愿意在已支付押金中抵扣，余款应退还原告。被告在履约期间并不存在违约，原告的诉请应予驳回。被告提交证据如下：1、微信截屏，证明原告未履行房屋设施维修义务在先，被告系行使不安抗辩权，不存在拖欠租金和需支付滞纳金的说法；2、短信、挂号信，证明被告已在2016年10月27日搬离系争房屋；3、短信，证明被告将系争房屋作为员工宿舍，原告属知情，被告方实际居住4人，不存在居住不合理及过度使用情况；4、房产中介信息，证明被告方搬离房屋已进行清扫，原告对房屋进行保洁是为出售房屋，与本案无关；5、水、电、燃气费付款凭证，证明被告已将系争房屋2016年10月份的相关公用事业费结清。经质证，原告对被告提交的证据1真实性认可，不认可其证明目的；证据2真实性认可，只是要求调整付款时间；证据3真实性认可，但对证明目的不认可，并且原告之前对被告群租并不知情；证据4真实性认可，在合同中其他约定4-5已写明该情况，被告知道配合看房的事情；证据5真实性认可，被告已将相关公用事业费全部结清。被告对原告提供的证据1真实性认可，证明目的不认可；证据2真实性认可；证据3真实性不认可，原告欲证明房屋设施损坏，并不能通过照片予以体现，邮件截屏真实性认可，短信收到，内容不认可；证据4真实性认可。对于补充证据1真实性不认可，不清楚是何时拍摄，不认可其证明目的，该照片并不能证明房屋内的物损是被告造成，原告原对被告的居住情况并未表示过异议；补充证据2滞纳金明细、银行账户明细单真实性认可，不认可其证明目的，被告签约时主动提出付6押2，虽有逾期支付情况，但属向公司请款等原因，合同条款对原告来说是有利的，空调发票、短信真实性认可，证明目的不认可，被告将系争房屋作为员工宿舍，原告知道租房是公司出资的；补充证据3、4装修合同及附件与被告无关，2013年被告尚未入住，而报价与被告无关。本院经审理认定事实如下：本市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积157.89平方米)的住宅房屋的产权人是原告贺巍。2014年3月12日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在本市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告作为居家住宅使用，禁止用于商业、合租和员工宿舍，月租金总计为9,500元，承租方应于当月28日前支付下季度租金，逾期超过1天，需按月租金的1%支付滞纳金，保证金为19,000元，承租方在退租时结清全部租金、水、电煤气等费用并退交全部钥匙后，出租方在手续齐全后3-4周内将保证金无息退还承租方；租赁期自2014年3月20日起至2016年3月19日止，租赁期满，出租方有权收回房屋，乙方逾期交还，则每逾期一日，计收双倍租金的使用费，乙方需续租，应于租赁期届满前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后重新签订租赁合同；租赁期间内水、电、煤气等按有关部门的收费通知，乙方按实结算，物业管理费由甲方承担；房屋修缮单元内高于200元的维修、保养和涉及房屋结构的由甲方负责，出租方维修房屋应提前3天书面通知承租方，承租方应积极配合；违约责任，乙方如拖欠租金累计7天以上、擅自转租、群租，甲方有权解除合同，合同期满，逾期归还房屋的，乙方应向甲方按日租金的两倍支付违约金。合同还以补充条款方式，对房屋设施列明验收清单。2016年2月28日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)，双方续签一份《房屋租赁合同》，约定，被告继续承租系争房屋，该房屋每天每平方米建筑面积租金为3.13元，月租金总计为15,000元，承租方应于当月10日前支付下个半年度租金，逾期超过1天，需按半年度租金的1%支付滞纳金，保证金为30,000元，承租方在退租时结清全部租金、水、电煤气等费用并退还全部钥匙后，出租方在手续齐全后4周内将保证金无息退还承租方；租赁期自2016年3月20日起至2019年3月19日止，租赁期满，出租方有权收回房屋，逾期交还，则每逾期一日，计收双倍租金的使用费，乙方需续租，应于租赁期届满前三个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋修缮如承租人使用不当造成房屋或设施损坏的，承租方应即时负责修复或按全新同等产品予以赔偿(包括人工安装费用)，单元内高于1,000元的维修、保养和涉及房屋结构的由甲方负责，低于1,000元的损耗由承租方负责，出租方维修房屋应提前1天书面通知承租方，承租方应积极配合；违约责任，租赁期满，承租方应如期交还该房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向出租方支付原日租金双倍作为违约金。合同其他有关违约等内容的条款与前合同一致。合同签订后，被告于同年3月初支付自2016年3月20日起至9月19日的6个月租金合计90,000元和11,000元保证金差额，原告实际收取保证金30,000元。2016年6月至9月，原、被告就系争房屋空调更换、液化气灶具、浴缸水塞维修、需办门禁卡等内容进行微信沟通。后原告为系争房屋更换了空调，并要求被告按原告联系的灶具、浴缸维修部门自行支付费用、需办门禁卡暂无。同年9月，原告要求被告10日前支付下期房租，被告则要求原告维修好灶具、浴缸并支付费用，维修完毕即可支付租金。当月13日，原、被告进行当面沟通，被告要求原告对灶具进行维修及税务部门不允许开6个月的发票，要求支付3个月的租金。当日原告通过手机微信提出，被告不得将系争房屋作为员工宿舍，要求纠正并按合同如期支付租金。被告对此回应双方自签约开始及续租时系争房屋即作为员工宿舍，无法予以改变。同年10月27日，原告以手机微信方式认同被告要求当月29日收回租赁房屋。当月28日，被告以挂号信方式向原告致函，称原告提出解除租赁关系，被告于当月以短信形式通知收房未果，故再次通知于当月31日交房。当月31日，被告委托他人向原告办理交付系争房屋钥匙，正式搬离系争房屋，双方均未签具交接清单，系争房屋内的水、电、煤气等公用事业费均已结清。2016年11月7日，原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，原、被告通过签订《房屋租赁合同》设定双方的合同权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。原告作为出租人依约将其所有的房屋交付给被告，被告依照合同约定即负有向原告全面履行租金的支付义务。被告在合同履行期间未按合同约定按期支付租金，且违反不得将系争房屋用于员工宿舍的约定，构成违约。根据双方的合同约定，承租方逾期不支付租金累计7天以上，出租方有权解除合同。本案中，被告未支付到期租金已逾期40余天，原告要求解除房屋租赁合同的请求，符合双方合同约定的一方解除合同的条件，依法可予准许。原、被告一致确认2016年10月31日交接系争房屋钥匙为房屋租赁合同的解除日期，符合合同当事人约定解除合同的法律规定，本院予以认定。被告自2016年9月20起至2016年10月31日交接系争房屋日止拖欠租金构成违约。被告应按合同约定的月租金标准向原告支付该期间欠付租金。原告主张被告支付按双倍租金计收占用房屋使用费，因该期间合同并未正式解除且尚在履行期间，并不适用租赁期满应按双倍租金计算使用费的方式，故对该项主张按合同约定予以调整。原告主张被告两期合同履行期内的2014年8月、2015年2月、2015年8月、2016年3月、2016年9月，被告分别有迟延支付租金的行为，故按合同约定需支付滞纳金，被告对迟延支付租金的事实不表异议，但称系向公司请款及合同约定租金支付条件对原告有利进行抗辩，该辩称并不能免除被告的违约责任，故原告该顶诉请，本院可予支持。原告主张被告应赔偿3个月房屋空置、3个月房屋重新装修的损失计90,000元，因原、被告并未通过合同约定该项损失的赔偿内容，且2016年10月31日原告已收回控制系争房屋，双方未就房屋收回后空置、重新装修等内容进行约定，故原告的该项请求缺乏依据，本院不予支持。原告诉请被告支付房屋保洁、清洁材料费，因该项请求的事实并未实际发生，仅系预估费用，本院不予支持。原告主张被告赔偿因群租造成系争房屋设施物损的损失。首先，2016年10月31日原告收回系争房屋时，并未通过房屋、设施交付验收方式确定相关造成物损的责任归属，亦未判明区分是属正常使用租赁物损耗及未按约定使用租赁物造成的物损；其次，根据原告提供的房屋、设施照片，无法反映房屋交接前后的实际状况；再次，原告提供的装修合同、材料报价所计算的物损金额，并非是在确定造成物损的责任方且固定物损状态的基础上，由有资质的物损评估部门进行的评估而出具的评估结论，故原告的该项请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。至于被告抗辩未履行租金支付系行使不安抗辩权的理由，与法不合，本院不予采纳。原告主张依据合同约定将被告支付的保证金用以抵充应承担相关费用部分，被告亦不表异议，本院依法可予准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告贺巍与被告丁晓东于2016年2月28日签订关于上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2016年10月31日解除；二、被告丁晓东应于本判决生效之日起十日内支付原告贺巍自2016年9月20日起至2016年10月31日止的租金人民币21,000元(按月租金15,000元计)；三、被告丁晓东应于本判决生效之日起十日内支付原告贺巍欠付、迟延支付租金的滞纳金人民币16,450元(其中2014年8月逾期1天计滞纳金95元、2015年2月逾期10天计滞纳金950元及欠付租金200元、2015年8月逾期11天计滞纳金1,045元、2016年3月逾期6天计滞纳金6,060元、2016年9月逾期9天计滞纳金8,100元)；以上二、三项，被告丁晓东应向原告贺巍支付款项合计37,450元，抵扣被告丁晓东已支付保证金30,000元，被告丁晓东实际应向原告贺巍支付款项为人民币7,450元。四、原告贺巍主张被告丁晓东应按双倍租金支付占用房屋使用费人民币42,411元的诉讼请求，不予支持；五、原告贺巍主张被告丁晓东应赔偿3个月房屋空置、3个月房屋重新装修的损失计人民币90,000元的诉讼请求，不予支持；六、原告贺巍主张被告丁晓东支付房屋保洁、清洁材料费计人民币2,000元的诉讼请求，不予支持；七、原告贺巍主张被告丁晓东赔偿房屋设施损坏的损失费计人民币417,474.90元的诉讼请求，不予支持；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,483.36元，因本案适用简易程序，减半收取，计4,741.68元，由原告贺巍负担4,429.13元，被告丁晓东负担312.55元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 立二〇一七年五月五日书记员 毛仕钦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。