云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终211号上诉人（原审原告、反诉被告）：骆士权，男，1973年4月4日出生，汉族，身份证住址重庆市万州区。委托诉讼代理人:雷彦春，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人:张妤芊妮，云南泰华律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）:景洪市英华橡胶有限责任公司，住所地云南省景洪市允大公路旁。统一社会信用代码：91532801218594104X。法定代表人:胡英，董事长。委托诉讼代理人：唐鸿斌，云南方向律师事务所律师。一般授权代理。上诉人骆士权因与被上诉人景洪市英华橡胶有限责任公司（以下简称英华公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人骆士权的委托诉讼代理人雷彦春、被上诉人英华公司的法定代表人胡英及委托诉讼代理人唐鸿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人骆士权上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人继续履行双方于2017年8月8日签订的《停车场租赁合同书》；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审判程序错误。1.当事人双方均认为《停车场租赁合同书》是有效合同，一审法院在审理过程中如果认为属于无效的合同，与当事人的诉讼主张不一致的情况下，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，向上诉人及被上诉人释明并告知变更诉讼请求，上诉人就可以在法院认定合同无效的基础上变更诉讼请求为要求被上诉人赔偿因合同无效而给上诉人造成的损失。但一审法院并没有根据该法律规定的程序审理，属于审理程序违法。2.《停车场租赁合同书》所涉及的土地上建筑物虽然被相关行政机关作出了处罚决定，但被上诉人对处罚决定具体行政行为已经提起了行政诉讼，行政案件现还未作出裁判，一审如果认为行政处罚决定与本案有一定的关联性，应当根据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项之规定裁定中止本案审理。对此，一审审判程序也属于违法。二、一审判决认定事实不清。一审判决认定《停车场租赁合同书》部分有效，部分无效，但却未明确哪部分有效，哪部分无效，属于认定事实不清，导致上诉人、被上诉人双方不知道要如何处理，双方就此仍然还会继续产生分歧，进而继续产生矛盾和纠纷，使纠纷无法得到根本性的解决。三、被上诉人在本案纠纷发生后又将《停车场租赁合同书》涉及的土地出租给他人堆沙、修理车辆使用，这与被上诉人主张其无法继续履行与上诉人之间的《停车场租赁合同书》相矛盾。四、上诉人与被上诉人继续履行《停车场租赁合同书》是可行的。上诉人与被上诉人合同涉及的仅仅是土地租赁，并非房屋或其他建筑物的租赁，虽然被上诉人建盖的建筑物被拆除，但并不影响上诉人继续使用该土地。至今为止，上诉人使用该土地没有受到任何相关部门的干涉和制止，之前仅仅是受到了被上诉人的干涉，后因诉讼被上诉人停止了干涉行为。现上诉人依然正常使用该土地，经营并未受到任何影响，况且上诉人已经向公证处提存了租金，双方继续履行《停车场租赁合同书》并无任何影响。被上诉人英华公司辩称，1.一审程序是否错误由二审法院审理确定；2.一审认定《停车场租赁合同书》无效错误；3.被上诉人未将租赁给上诉人作为停车场的土地租赁给他人，租给他人堆沙、修理车辆的土地不在上诉人的租赁范围内；4.《停车场租赁合同书》应当解除。骆士权向一审法院提出本诉诉讼请求：1.判决英华公司继续履行双方于2017年8月8日签订的《停车场租赁合同书》；2.本案受理费用由英华公司承担。英华公司向一审法院提起反诉请求：1.解除双方于2017年8月8日签订的《停车场租赁合同书》；2.骆士权承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月8日，骆士权作为承租方（合同乙方）与英华公司作为租赁方（合同甲方）签订《停车场租赁合同书》，主要约定：甲方将公司办公楼新建仓库中心停车场、将南挝河过桥直往新建大型仓库和大钢架房中间的停车场、将公司后大门前的停车场租赁给乙方作为停车使用。租赁合同期限为10年，于2018年1月1日至2028年1月1日止，前三年期间的租金每年为12万元，后七年的租金随行就市，经双方协商签订补充协议。乙方租赁甲方停车场的所有经营权的证照手续由乙方自行办理，与甲方无关。合同签订后，骆士权向英华公司交纳了第1年的租金，办理了经营停车服务的营业执照。2018年10月19日，景洪市国土资源局向英华公司出具行政处罚决定书，主要作出如下行政处罚：1.责令英华公司将非法占用的15795.88（23.69亩）的集体土地在7日内退还给景洪市嘎洒镇曼占宰村委会曼景保村民小组；2.限期7日内自行拆除非法占用不符合土地利用总体规划12533.396平方米（18.8亩）耕地上的违法建筑物及其它设施，恢复土地原状。2018年12月期间，英华公司向骆士权送达了解除合同通知书，以上述行政处罚导致合同标的灭失为由，要求解除与骆士权签订的《停车场租赁合同书》。骆士权则于2019年1月向云南省西双版纳傣族自治州勐泐公证处提存了2019年1月1日至2019年12月31日止的停车场租金12万元。另，英华公司就景洪市国土资源局、景洪市水务局的行政处罚决定向一审法院提起了行政诉讼，案号为（2019）云2801行初2、3号。一审法院认为，根据英华公司提供的证据材料、庭审查明的事实及一审法院自（2019）云2801行初2、3号案件所查阅作为本案参考的部分案卷材料，可以确认土地管理行政部门对英华公司违法使用土地进行了行政处罚，骆士权、英华公司在《停车场租赁合同书》中约定的部分土地亦是位于该范围内。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，骆士权、英华公司签订的《停车场租赁合同书》中就英华公司非法占用或使用的土地所达成的租赁合意应无效。虽然根据英华公司陈述有部分土地有合法手续可以继续出租，但由于双方在《停车场租赁合同书》中未约定租赁土地的四址界限，导致不能准确定位、划分可以合法继续租赁的土地范围，并且该份合同将有合法手续及非法手续的土地作为整体进行出租，即使有部分土地可以继续出租，也只能是骆士权、英华公司在原《停车场租赁合同书》的基础上达成新的合意，而不宜继续履行该份《停车场租赁合同书》，故一审法院对骆士权要求继续履行合同的本诉诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。英华公司要求解除《停车场租赁合同书》，但有效合同才存在需要解除的问题，无效合同自始没有法律约束力，故一审法院对英华公司的该项反诉请求亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回骆士权的本诉诉讼请求；二、驳回英华公司的反诉诉讼请求。本诉诉讼费14520元，由骆士权负担；反诉受理费7260元由英华公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.照片7张，欲证明被上诉人在诉讼过程中将出租给上诉人的停车场范围内场地又出租给**达汽修及林丰砂场使用；2.收据1份，欲证明被上诉人于2020年1月3日向上诉人收取了2020年租金15万元。经质证，被上诉人对证据1的真实性无异议，但认为不能证明上诉人要证明的内容；对证据2予以认可。被上诉人未提交新的证据。本院认为，上诉人提交的证据1真实性本院予以采信，但仅凭照片内容无法确认被上诉人将出租给上诉人的停车场范围内场地又出租给他人使用；证据2被上诉人无异议，本院予以采信。二审庭审中，上诉人、被上诉人对一审判决认定的事实均无异议，对一审判决认定事实，本院予以确认。另查明，上诉人向云南省西双版纳傣族自治州勐泐公证处提存的2019年1月1日至2019年12月31日停车场租金12万元，被上诉人已于2020年1月提取。2020年1月3日，上诉人向被上诉人交纳了2020年1月1日至12月31日停车场租金15万元。景洪市人民法院于2020年1月7日作出（2019）云2801行初3号行政判决，于2020年1月8日作出（2019）云2801行初2号行政判决，均判决驳回英华公司的诉讼请求，案件现已发生法律效力。本院认为，根据本案查明的事实，案涉《停车场租赁合同书》中租赁的土地，有部分已被土地管理行政部门确认为被上诉人非法占用，对该部分土地的租赁，因违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为无效并无不当。关于一审程序问题。上诉人主张一审认定合同无效后应向其释明变更诉讼请求，以便于其要求被上诉人赔偿因合同无效而给其造成的损失。本院认为，若上诉人认为被上诉人应赔偿其因合同无效造成的损失，可另案主张，并非必须在本案中处理。上诉人主张的行政诉讼案件，一审法院已作出判决，并已发生法律效力。故，对上诉人提出一审程序违法的主张，本院不予支持。关于上诉人主张有合法手续土地部分可继续租赁问题。本院认为，上诉人、被上诉人在《停车场租赁合同书》中对有合法手续的土地和非法占用的土地是整体租赁，双方未明确约定租赁土地的总面积或四址界限，导致无法确认可继续租赁土地部分的面积及相应租金，一审判决驳回上诉人要求继续履行《停车场租赁合同书》的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人骆士权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由上诉人骆士权负担。本判决为终审判决。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年三月二十日书记员  和 奇