福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初3538号 原告：蔡瑞星，男，1962年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：蔡晓凯，男，1989年6月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：蔡瑜，福建自立律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：余思洁，福建自立律师事务所律师。 被告：郑艺彬，男，1970年2月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周丽华，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昀静，福建九信律师事务所律师。 原告蔡瑞星、蔡晓凯与被告郑艺彬确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蔡瑞星、蔡晓凯的委托诉讼代理人蔡瑜、余思洁，郑艺彬的委托诉讼代理人周丽华、吴昀静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡瑞星、蔡晓凯向本院提出诉讼请求：1.确认2009年8月31日蔡瑞星与郑艺彬签订的《协议书》无效；2.郑艺彬立即向蔡瑞星、蔡晓凯返还位于厦门市思明区房屋。事实和理由：2008年6月30日，厦门中华街旧城改造有限公司因石顶路、外清路市政道路建设需要，拆迁蔡瑞星与其子蔡晓凯共同居住的厦门市思明区之九，分配厦门市思明区给二人居住。后蔡瑞星因生意资金需求向郑艺彬借款，并将上述安置房提供给郑艺彬长期居住，双方于2009年8月31日签订《协议书》，郑艺彬当时向蔡瑞星承诺等蔡晓凯回厦门即将房屋归还。现蔡晓凯已回厦门并多次向郑艺彬提出返还房屋，但其至今拒不返还。讼争房屋系拆迁安置后的公租房，根据法律规定及公房租赁合同约定，公房不得转让、转租，转让、转租行为无效。讼争的公房系社会福利性保障房，是国家提供给低收入家庭解决低收入家庭居住问题的福利性分房，郑艺彬没有通过向政府申请廉租房，未经过政府审核程序，没有权利享受廉租房的福利，《协议书》将廉租房转借他人居住扰乱保障房管理制度，属于损害社会公共利益，应系无效合同。且《协议书》未经共同居住人蔡晓凯的同意，属于无权处分。 郑艺彬辩称，一、蔡瑞星、蔡晓凯诉称与事实不符。郑艺彬及其母亲李某与蔡瑞星在案外人陈艺芬的居间下，双方协商一致达成约定，并在陈艺芬的见证下于2009年8月31日签订《协议书》，约定：蔡瑞星将讼争房屋永久性的转让给郑艺彬，并且由郑艺彬以及其母亲支付17万元转让费用，而并非借款，且双方在《协议书》中约定三个月至半年内去中华街道处办理讼争房屋过户手续。郑艺彬向厦门中华街道旧城改造有限公司支付拆迁安置费用60000元，并于2009年9月24日向蔡瑞星分批支付共计17万的房款。二、《协议书》系双方的真实意思表示，不应当被认定为无效。我国现行有效的法律、行政法规目前并没有明确禁止公房承租权或使用权的转让和转租。依据法律规定：“人民法院认定合同无效只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”且本案，双方对讼争房屋承租权转让签订的《协议书》是在双方自愿、友好协商一致的情况下签订的，根本不存在法定的无效情形，是一份真实、合法、有效的合同。三、讼争房屋早已由郑艺彬和其母亲李某实际承租和使用，郑艺彬无需腾房。自2009年9月起，均是由郑艺彬的母亲向中华街道处缴纳讼争房屋的租金，向物业公司缴纳水电费，也是由郑艺彬母亲直接与中华街道处去签订《住宅租赁合同》，实际履行了承租人的义务。可见，中华街道处是知晓且事后追认了，蔡瑞星将讼争房屋的使用权转让给郑艺彬的这一事实。既然权利人进行追认了，那么郑艺彬与蔡瑞星、蔡晓凯签订的《协议书》更是合法有效。四、蔡晓凯主体不适格。从其提交的所有证据来看，无论是《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》的相对方还是《协议书》的缔约方都没有蔡晓凯的签字与盖章，且与厦门市思明区中华街道办签署的《住宅租赁合同》的签名盖章也并非蔡晓凯。根据我国法律规定，合同具有相对性，即房屋租赁的承租人必须以家庭为单位，虽然2009年之前都是蔡瑞星、签订的《住宅租赁合同》，但基于该承租行为取得讼争房屋在合同规定期限的承租和使用的权利，并不能推定蔡晓凯作为蔡瑞星的儿子对讼争房屋也必然享有居住权。另外根据厦国土（2006）262号《关于直管公有住房租赁管理清理有关问题的处理意见》，讼争房屋原承租人死亡或者户籍迁离开本市，与承租人共同居住的年满18周岁具有完全民事行为能力的配偶、子女、父母有资格成为新的承租人，而蔡晓凯仅仅是原承租人王潘治的孙子，且原承租人死亡时未满18周岁，又根本没有长期居住在讼争房屋内，根本没有权利继受取得讼争房屋的合法承租人。因此，蔡晓凯又不是房屋的合法承租人又不是合同的相对人，主体不适格。综上所述，郑艺彬与蔡瑞星、蔡晓凯签订的《协议书》合法有效。 蔡瑞星、蔡晓凯围绕诉讼请求提交了《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《住宅租赁合同》、《户籍注销证明》、《协议书》、《证明》、郑艺彬（2016）闽0203民初6697号案件提交的证据、（2016）闽0203民初6697号民事裁定书等证据，郑艺彬提交了租金缴费凭证、两份《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2001年3月12日，厦门市土地房产管理局思明房屋管理所（甲方）与王潘治（乙方）签订一份《住宅租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于厦门市平层的房屋，租赁期限自2001年1月1日至2005年12月31日止；乙方如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。 2008年6月30日，蔡瑞星（实际使用人，乙方）作为王潘治（房屋承租人）的代表与厦门中华街旧城改造有限公司（拆迁人，甲方）签订一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，载明：乙方居住的位于之九的房屋，因建设需要，应予拆除；乙方安置地点为东坪花园5号楼902室（以下简称案涉房屋），乙方应向甲方缴交安置分配费51324元；乙方原为之九的住户，因原承租人王潘治（已故），现由其儿子蔡瑞星及其孙子蔡晓凯实际居住使用，经乙方申请甲方对其进行安置，该套安置房安置蔡瑞星及其儿子蔡晓凯，由乙方按规定缴交安置分配费。 2009年9月1日，厦门市思明区中华街道办事处（甲方）与蔡瑞星（乙方）签订一份《住宅租赁合同》，约定乙方向甲方承租案涉房屋，租金为每月230.1元，租赁期限自2009年9月1日至2010年2月28日止；乙方如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。 2010年3月2日与2012年3月9日，案外人李某作为王潘治（乙方）代表与厦门市思明区中华街道办事处（甲方）签订两份《住宅租赁合同》，约定乙方向甲方承租案涉房屋，租赁期限自2010年3月1日起至2014年3月8日止；乙方如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。 2009年8月31日，蔡瑞星（甲方）与郑艺彬（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方向乙方借用资金170000元，甲方将自己所租用的案涉房屋提供给乙方长期使用；甲方保证自己对该房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍；甲方保证该房屋不涉及第三方的权利，房屋交付后，因房屋租约延期，廉租手续，维修检查，甲方应积极无条件予以配合办理；如遇拆迁，政府租用权转有产权售卖、办理过户，由乙方享受所有福利，甲方应积极无条件配合办理；乙方有权支配与转让继承该房屋，甲方的家庭或继承人都应该履行此协议，不得任意终止本协议，本协议长期有效；乙方必须按时交付房屋租金，及其他由乙方居住使用产生的费用，该房屋已经过户更名完成后，本协议自行作废失效，17万元借款归甲方所有；甲乙双方不得任意终止本协议，如一方违约，必须退还借款及偿还在此期间房屋产生的各项费用，并额外追加借款和其他费用总额50%的违约金。李某自2009年9月起居住案涉房屋至今。 另查明，王潘治于2003年4月28日去世。厦门市东坪花园5号楼902室与厦门市东坪三里29号906室为同一套安置房屋。案外人李某与郑艺彬系母子关系，李某自2009年9月其在案涉房屋居住至今，并以王潘治的名义缴纳租金及物业管理费等。 还查明，蔡瑞星分别于2009年8月29日、2009年8月31日、2009年9月24日、2009年11月12日、2010年6月16日、2010年6月17日、2011年3月31日、2011年6月30日、2011年7月14日、2012年2月13日、2013年1月13日向郑艺彬出具借条，分别借款3000元、60000元、20000元、10000元、2000元、1000元、1000元、5000元、1000元、4000元、4000元、1000元，共计112000元；蔡瑞星分别于2010年12月27日，2011年1月30日、2011年3月21日、2011年4月11日向李某出具借条，分别借款2000元、1500元、2000元、500元，共计6000元。蔡瑞星并未归还上述款项。 审理中，郑艺彬申请证人李某出庭作证。李某陈述其和蔡瑞星是房屋买卖关系。当时其想买房，通过中介知道蔡瑞星要卖房。《协议书》上其未签字系因其当时没带身份证。案涉房屋自始至终是其本人在居住，也通过借款的形式支付了购房款12.7万元。有部分款项是通过银行转账方式，部分款项通过现金支付，均有出具借条。其现在不要求蔡瑞星归还借款，因已用于抵付房款。 蔡瑞星、蔡晓凯的质证意见为：李某与本案有直接利害关系。蔡瑞星并未向李某借款，是向郑艺彬借款，双方的《协议书》是因借款产生的，故将案涉房屋借给郑艺彬居住，同时确认蔡瑞星收到127000元。对李某的其他证言不予认可。 郑艺彬的质证意见为：对证人证言真实性予以确认。虽然李某提到借款，但系其对法律概念不清楚，双方并不存在借款关系，借条实际上应是蔡瑞星收到郑艺彬与李某支付购房款所出具的收条。 本院分析认为，《协议书》中明确约定蔡瑞星将案涉房屋提供给郑艺彬长期使用，转让案涉房屋的相关权利义务完成更名过户后，17万元借款归蔡瑞星所有，且借条出具后多年来郑艺彬、李某未向蔡瑞星催要还款，蔡瑞星亦未归还款项，结合郑艺彬之母李某长期居住案涉房屋并缴交租金及物业管理费用，可认定上述借款应系郑艺彬支付的购房款，蔡瑞星与郑艺彬就转让案涉房屋已达成合意。蔡瑞星主张案涉房屋系因借款关系借给郑艺彬居住，郑艺彬承诺待蔡晓凯回到厦门就归还案涉房屋，并未举证证明，故对其该项主张，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。蔡瑞星作为案涉房屋承租人，未经中华街道办事处及蔡晓凯同意转让案涉房屋，不影响其与郑艺彬签订的《协议书》的效力。综上，蔡瑞星与郑艺彬签订的《协议书》系双方当事人真实意思表达，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。故，蔡瑞星、蔡晓凯以蔡瑞星与郑艺彬于2009年8月31日签订的《协议书》属无权处分并损害社会公共利益为由，要求确认该协议无效并主张郑艺彬返还案涉房屋，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告蔡瑞星、蔡晓凯的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告蔡瑞星、蔡晓凯负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 辛 鹏 二〇一七年五月八日 代书 记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九条依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。