广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11091号原告：林智斌，男，1991年2月26日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：胡文洲,广州市花都区狮岭镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：江浩,广州市花都区狮岭镇法律服务所法律服务工作者。被告：苏祖亮，男，1984年8月21日出生，汉族，住广东省英德市,原告林智斌诉被告苏祖亮排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告林智斌的诉讼代理人胡文洲到庭参加诉讼。被告苏祖亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告林智斌向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告停止非法侵占原告所有位于广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄山林二巷x号，腾空房屋并将房屋交还给原告；2、请求依法判决被告赔偿因非法侵占原告上述所有房屋的租金损失，租金损失期间从2018年9月30日起至被告实际返还房屋之日止，暂计至2019年9月30日约100000元（具体房屋租金价值待评估后再确定）；3、请求依法判决被告结清至腾退房屋之日前使用房屋所发生的费用28500元（包括但不限于：物业管理费、垃圾费、有线电视费、网络使用费、水费、电费、燃气费等）；4、本案诉讼费及评估费由被告承担。事实和理由：原告依法通过贵院处理的（2016）粤0114执5846号执行案，以2719214元拍卖竞价取得涉案位于广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄山林二巷x号的所有权，上述房屋于2018年9月30日起转移归买受人所有，贵院亦依法确认原告对涉案房屋的所有权。原告于2018年9月30日取得广州市国土资源和房屋管理出具的编号为粤（2018）广州市不动产权第××号房屋产权证。但被告在贵院处理上述执行案中一直非法侵占原告所有房屋至今，经原告多次协商要求被告主动归还房屋，但被告一直不履行相关交付义务。为此原告为维护自身合法权益，根据我国有关法律规定，特具状诉诸贵院，恳请依法作出裁决！被告苏祖亮未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇山林二巷x号，建筑面积340.84平方米，原权属人为苏祖亮，于2018年9月30日登记在林智斌名下。本院于2015年11月19日出具（2015）穗花法民二初字第1704号民事判决，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州市花都支行与被告苏祖亮签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2682012J458）；二、被告苏祖亮于本判决发发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州市花都支行偿还借款本金2304357.19元及按照合同编号为2682012J458号的《个人购房借款/担保合同》计算的正常利息、罚息、复利；三、原告中国工商银行股份有限公司广州市花都支行对被告苏祖亮用于抵押的位于广州市花都区新华镇狮岭镇山林二巷x号的房产经折价或拍卖、变卖所得的价款有权优先受偿。因苏祖亮拒不执行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司广州市花都支行向本院申请强制执行。本院依法立案，案号为（2016）粤0114执5846号。在执行上述案件过程中，本院依法在淘宝网拍卖涉案房屋，拍卖公告中中注明权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税费和所需补交的相关税费，及其可能存在的物业费、水、电费均由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。2018年8月8日，林智斌以2369657元的价格竞得涉案房屋。本院于2018年8月29日作出（2016）粤0114执5846号之一执行裁定，裁定如下：一、解除对被执行人苏祖亮的位于广州市花都区狮岭镇山林二巷x号房产的查封。二、位于广州市花都区狮岭镇山林二巷x号房产的房屋所有权及相应的其他权利归买受人林智斌所有，位于广州市花都区狮岭镇山林二巷x号房产的所有权自本裁定送达买受人林智斌时起转移。三、买受人林智斌可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续，上述房屋过户手续按有关规定办理。林智斌于2018年9月30日取得涉案房屋的不动产权证书。林智斌陈述，涉案房屋现无人居住，但里面存放有苏祖亮的货物、部分家具及样本衣服，其多次与苏祖亮协商搬离事宜，苏祖亮要求其赔偿损失，双方多次口头协议均无法达成一致意见，故其于2019年9月12日诉至法院。林智斌未提交证据证实其与苏祖亮进行协商的过程。林智斌主张，其缴纳了涉案房屋2015年6月至2020年1月的物业管理费、公共用电分摊费、违约金及物业管理服务（转售水）共35173.62元。林智斌为此提交了三张广东增值税电子普通发票拟证实其主张，其中2019年2月24日的发票显示，2015年6月至2019年2月管理费21704.01元、税额1302.24元，2015年7月水费及2015年4月到2018年8月公共用水分摊费278.27元、税额8.35元，2015年4月至2018年12月公共用电分摊费361.62元、税额57.86元，违约金4716.98元、税额283.02元；2019年12月25日的发票显示，2019年3月至12月管理费4823.11元、税额289.39元，违约金420.69元，税额52.24元，2019年6月至10月公共用水分摊58.4元、税额1.75元，2019年1月至10月公共用电分摊69.66元、税额9.06元；2020年2月9日的发票显示，2020年1月至2月管理费964.62元、税额57.88元，2019年11月至12月公摊水电费38.76元、税额2.71元。林智斌主张上述费用在苏祖亮占用涉案房屋期间产生，应由苏祖亮支付，其是替苏祖亮垫付的，故苏祖亮应向其返还上述费用。林智斌还主张苏祖亮拖欠涉案房屋的网费、有线电视费等费用，但并未提交证据证实其主张。林智斌表示愿意自行承担全部的公共用电分摊费用。林智斌主张苏祖亮占有涉案房屋，应向其支付占有使用费。林智斌曾于庭前向本院提交了书面申请，要求对涉案房屋的租金进行鉴定。林智斌撤回鉴定申请，并要求占有使用费按照同小区的相邻号段的同型号格局的别墅月租金标准计算。根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价及2020年2月18日公布的2019年广州市房屋租金参考价，广州市花都区狮岭镇的其他区域楼梯楼租金参考价为每月每平方米4元。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”林智斌通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现涉案房屋由苏祖亮占有使用，林智斌要求苏祖亮交付涉案房屋，本院予以支持。苏祖亮至今仍占有涉案房屋，应向林智斌支付占有使用费。林智斌主张占有使用费标准参照广州市租金标准。根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的2018年广州市房屋租金参考价及2020年2月18日公布的2019年广州市房屋租金参考价，广州市花都区狮岭镇的其他区域楼梯楼租金参考价为每月每平方米4元。涉案房屋建筑面积为340.84平方米，根据该参考价，苏祖亮每月应向林智斌支付的占有使用费为1363.36元。林智斌于2018年9月30日取得涉案房屋的所有权。苏祖亮应自2018年9月30日起向林智斌支付占有使用费至其交付房屋之日止。对于超出部分，本院不予支持。关于物业管理费及水电费，因拍卖公告中已注明涉案房产可能存在的物业费、水、电费均由买受人承担。而涉案房屋自2018年9月30日起所有权转移至林智斌，故2018年9月30日前的物业管理费及水电费应由林智斌自行负担。根据林智斌提交的发票显示，涉案房屋2015年6月至2019年2月的物业管理费及税额为23006.25元，其中至2018年9月30日的物业管理费及税额应由林智斌自行承担，经核算为20450元。2018年9月30日前的违约金应由林智斌自行承担，此后的违约金系因林智斌未能按时支付物业管理费导致，亦应由林智斌自行承担。故违约金及税额5000元，应由林智斌自行承担。2015年7月水费及2015年4月到2018年8月公共用水分摊费及税额286.62元，同理也应由林智斌自行承担。2015年4月至2018年12月公共用电分摊费419.48元，其中至2018年9月30日前的部分应由林智斌自行承担。林智斌表示愿意自行承担全部的公共用电分摊费用。故林智斌要求苏祖亮向其支付28500元，扣除上述应由林智斌自行承担的费用，苏祖亮应向林智斌支付2343.9元。林智斌要求苏祖亮向其支付2343.9元，本院予以支持。对于超出不部分，本院不予支持。至于林智斌提交2019年12月25日及2020年2月9日的发票，因上述费用发生于本案立案之后，且林智斌并未变更诉讼请求，故林智斌要求苏祖亮支付上述发票费用，本院不予支持。苏祖亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告苏祖亮自本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区狮岭镇山林二巷x号的房屋交还给原告林智斌；二、被告苏祖亮自本判决发生法律效力之日起十日内向原告林智斌支付占有使用费（占有使用费以每月1363.36元为标准，自2018年9月30日计至被告苏祖亮交还房屋之日止）；三、被告苏祖亮自本判决发生法律效力之日起十日内向原告林智斌支付2343.9元；四、驳回原告林智斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告林智斌负担1702元，由被告苏祖亮负担598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  段纯惠人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年三月二十日书 记 员  利文智