天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3673号上诉人（原审原告）：天津物美未来商贸发展有限公司，住所地天津市红桥区咸阳路**物美生活广场**。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，该公司职员。上诉人（原审被告）：穆祥志，男，1963年9月15日出生，回族，无职业，住天津市北辰区。上诉人天津物美未来商贸发展有限公司与上诉人穆祥志租赁合同纠纷一案，双方均不服天津市红桥区人民法院（2016）津0106民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津物美未来商贸发展有限公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持本公司原审诉讼请求，诉讼费判由对方当事人承担。事实和理由：一审判决认定涉案合同中就承租方拖欠租金超过三日，出租方有权停止水电供应的约定无效，及认定本公司违约，是错误的。首先签订合同是双方当事人真实意思表示，其次，《互动影院运营合作合同》证明穆祥志加盟经营影院的期限是2014年6月1日至2015年6月1日，穆祥志拖欠租金时已经不具备经营资质，其因无法继续经营而拖欠租金。一审法院未审查在穆祥志被公安机关采取强制措施期间，其雇员是否继续经营的事实。穆祥志向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天津物美未来商贸发展有限公司的原审诉讼请求或者将本案发回重审，一、二审案件受理费判由对方负担。事实和理由：本人没有拒绝交纳2015年9月及以后租金，当时并未达到交租的最后截止时间；双方当事人通过协商，已经将租金数额和交付方式进行了变更，天津物美未来商贸发展有限公司私自切断影院动力电供应，造成本人无法继续经营，是该公司违约在先，应当赔偿本人损失；公司阻止本人搬走经营物品，并非本人拒不腾房，故本人不应支付场地占用费；本人为经营影院进行装饰装修的投入，公司应予赔偿。天津物美未来商贸发展有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退租赁场所。2.判令被告给付原告2015年9月1日至实际腾退之日的租金、占地使用费（至2016年8月9日，合计65855元）及利息2855元。3.请求判令被告给付原告违约金17490元。4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告天津物美未来商贸发展有限公司作为甲方，被告穆祥志作为乙方，于2015年3月18日签订《专柜租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于天津市红桥区水木天成店三层，客户编号为C036的营业场地及甲方同意的相关附属设施，面积约为42.6平方米，乙方经营的范围限为电影院，经营的品牌为7D多人互动影院，租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日止，租期为壹年，乙方按每两个月交纳租金，每月交纳租金的金额为5830元，乙方应交纳合同期内的租金总额为69960元。乙方应于每两个月9日前交纳下两个月租金及其他应交费用。每逾期一日甲方将按应收租金和其他应交费用总额的5%计算收取违约金。逾期三日以上未缴纳的甲方有权停止水电供应，并不承担乙方的各项损失,甲方同时有权终止合同。甲方因此终止本合同的，通知乙方限期清空撤离租赁商铺，不退还乙方保证金，乙方应支付相当于三个月租金的违约金。该合同履行期间，被告按每月5830元的标准向原告交纳2015年4月、5月租金共计11660元，按每月3500元的标准交纳了2015年6月至8月的租金共计10500元。2015年8月底，被告要求与原告就调整后的租金重新签订租赁合同，原告不同意，被告拒绝交纳2015年9月及以后的租金，原告随即断开了向被告经营场所供电的电闸，导致被告无法经营。经一审法院于2016年12月7日现场勘验，被告经营的互动影院内存放有椅子及影院设备。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任，当事人双方都违反合同，应当承担各自相应的责任。本案中，被告于2015年8月底拒绝履行向原告给付租金的义务，构成违约。原告要求被告给付原告违约金17460元，源于《专柜租赁合同》第11.9……甲方同时有权终止合同。甲方因此终止合同的乙方应当支付相当于三个月租金的违约金的约定，从合同的相关内容可以推知，这里的“终止”应同“解除”的意思，由于原告未举证证明其行使了合同解除权，不符合合同约定的被告承担违约责任的条件，故原告要求被告支付17490元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，判令被告给付原告2015年9月1日至实际腾退之日的租金，占地使用费（至2016年8月9日，合计65855元）及利息2855元。一审法院认为，违约责任应当理解为违约方向守约方承担的责任。本案中，原、被告双方虽在合同中约定出租方有权在承租方逾期未交纳租金超过三日时停止水电供应，但因该条款为原告提供的格式条款，且“供应水电”决定了承租方能否实现合同的目的，故属于原告的主合同义务，因此上述条款应为无效。被告违约后，由于原告随即停止了动力电供应，导致被告无法正常经营，原告亦构成违约，故原告要求被告承担至合同履行期限届满时止的租金的诉讼请求,一审法院不予支持。合同履行期限届满后，双方权利义务终止，被告继续占用原告的营业场地，无事实依据和法律依据，原告要求被告腾迁租赁场地的诉讼请求,一审法院予以支持。关于场地占用费，鉴于此间原告并未向被告供应电力，被告未实际经营，可比照2015年6月的租金标准，即每月3500元，由被告向原告支付场地占用费。关于原告主张利息2855元，没有事实及法律依据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告要求被告腾退租赁场所，给付合同权利义务终止占地使用权的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，依法予以支持。而原告要求被告支付租金、违约金的诉讼请求，无事实依据一审法院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十八条之规定，一审法院判决如下：一、被告穆祥志自本判决生效之日起15日内，将位于天津市红桥区水木天成店三层，客户编号为C036的营业场地腾空交与原告天津物美未来商贸发展有限公司，逾期由原告天津物美未来商贸发展有限公司在本市外环线范围内为被告穆祥志租赁房屋一处用于存放被告经营的互动影院内的物品设备，所需费用由原告垫付，由被告承担；二、本判决生效之日起15日内被告穆祥志按每月3500元的标准给付原告天津物美未来商贸发展有限公司自2016年4月1日起至实际腾空营业场地之日止的占地使用费；三、驳回原告天津物美未来商贸发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1955元，由被告穆祥志负担462元，原告天津物美未来商贸发展有限公司1493元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，天津物美未来商贸发展有限公司与穆祥志之间是租赁合同法律关系，双方均应履行合同的有效约定。涉案合同由天津物美未来商贸发展有限公司拟定，其中关于承租方逾期交租三日以上，出租方有权停止水电供应，且不承担对方经济损失，及有权单方终止合同的约定，属于法律规定的免除拟约方责任，加重对方责任，排除对方权利的“格式条款”，应当认定无效。一审法院不支持天津物美未来商贸发展有限公司关于停止水电供应之后、租赁合同到期之前期间的租金请求，符合公平原则。天津物美未来商贸发展有限公司主张穆祥志因不具备加盟影院资质而停止经营，因该公司无法证实穆祥志作为承租人在被切断水电供应之前的经营状态，故本院对该公司的上诉主张不予认定。关于穆祥志在被公安机关采取强制措施期间影院是否继续经营一节，天津物美未来商贸发展有限公司亦未完成自己的举证责任，故本院对其上诉请求不予支持。穆祥志主张双方当事人就合同约定的租金交付标准及交租方式进行过变更，没有事实依据。一审法院根据涉案合同约定内容，及穆祥志拖欠租金及租赁合同到期后继续占用涉诉场地的事实，驳回天津物美未来商贸发展有限公司关于违约金的诉讼请求，支持该公司场地占用费的诉讼请求，分析及认定结果是正确的。穆祥志请求赔偿装修投入损失，不属于本案审理范畴。综上所述，天津物美未来商贸发展有限公司和穆祥志的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1329元，由天津物美未来商贸发展有限公司负担；二审案件受理费862元，由穆祥志负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张玉洁代理审判员  尹 来二〇一七年五月十六日书 记 员  刚继斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……