上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初12625号原告：上海建纬置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：郭永富，总经理。委托诉讼代理人：马丽雅，上海世瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡维杰，上海世瑞律师事务所律师。被告：通用地产(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘金刚，董事长。委托诉讼代理人：陈圣林，上海市天源律师事务所律师。原告上海建纬置业发展有限公司诉被告通用地产(上海)有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人郭永富、委托诉讼代理人马丽雅、胡维杰，被告委托诉讼代理人陈圣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海建纬置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月-2014年12月空关费(物业费)人民币477,636.82元；2、判令被告支付原告违约滞纳金直至被告支付完毕为止，先计算截止具状日共计1,412,327.40元。庭审后，原告将第二项诉讼请求的计算方式调整为以477,636.82元为本金自2015年1月1日按日千分之三计算至支付完毕日止的滞纳金。事实和理由：2011年1月13日，原、被告签署《前期物业服务合同》，就昱星家园的物业管理服务约定：原告为管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅1.18元/月/平方米；已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业由甲方向乙方交纳物业服务费，物业服务费用按季交纳，首月的5号前履行交纳义务；若逾期交纳的，原告可从逾期之日起按应缴费用的日千分之三加收滞纳金。合同为期三年，自2011年1月1日至2013年12月31日，合同期满后，原告经被告同意仍继续按合同提供物业服务。2014年11月24日，被告向原告发出《关于不再续签昱星家园物业管理合同的函》，明确合同至2014年12月31日到期。合同终止后，经双方对账，被告自2014年1月至2014年12月拖欠原告空关费477,636.98元，故涉诉。被告通用地产(上海)有限公司辩称：不同意原告诉请，被告仅欠原告2014年1月-12月的空关费171,404.02元，差额306,232.80元应由业主上海市杨浦区住房保障中心(以下简称杨浦房保中心)支付。被告对原告主张的滞纳金也不同意，当初被告同意支付17万余元，但是在原告和新的物业公司对相关款项无异议后被告支付，原告至今未通知被告，并不是被告不愿意付款。即使存在滞纳金，因为双方约定滞纳金过高，被告请求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：2011年1月13日，原、被告签署《前期物业服务合同》，就本区航头镇鹤沙路588、688弄昱星家园的前期物业管理服务事宜约定：原告为管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅1.18元/月/平方米；合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由被告承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至合同终止之日发生的物业服务费用，由被告和物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由被告承担；已竣工但尚未出售的物业以及被告未交付给业主的物业，由被告向原告交纳物业服务费；物业服务费用按季交纳，业主应在首月的5号前履行交纳义务；逾期交纳的，原告可从逾期之日起按应缴费用的日千分之三加收滞纳金。合同为期三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月，产生空关费金额为48,408.94元。2013年12月已进户部分的管理费为355.06元，2014年1月已进户部分的管理费为2,661.35元,2014年2月已进户部分的管理费为945.27元,2014年3月已进户部分的管理费为1,564.51元,2014年4月已进户部分的管理费为1,404.91元,2014年5月已进户部分的管理费为1,960.63元,2014年6月已进户部分的管理费为2,564.68元,2014年7月已进户部分的管理费为782.67元,2014年8月已进户部分的管理费为396.88元,2014年9月已进户部分的管理费为79.40元,2014年10月已进户部分的管理费为55.30元,2014年11月已进户部分的管理费为0。2014年11月24日，被告向原告发出《关于不再续签昱星家园物业管理合同的函》，明确合同至2014年12月31日到期，到期后不再与原告续签新的物业管理合同。2015年8月至2016年11月，原、被告通过邮件就房屋空置费的支付有过交涉，但未达成过一致意见。另查明，2012年12月13日，被告与杨浦房保中心签订《上海市廉租住房收购协议》，后者向被告收购本区鹤沙路688弄住宅小区的房源327套，作为杨浦区的廉租住房使用。双方约定办妥交房手续之日为实际交房日，房屋自实际交付给杨浦房保中心后次月起物业管理费由杨浦房保中心承担。上海市住房保障事务中心作为见证方亦于协议上签章。2013年12月30日，被告与杨浦房保中心签署《房屋交接书》。庭审中，杨浦房保中心作为证人到庭，确认《上海市廉租住房收购协议》、《房屋交接书》的签署，但认为实际交房时间为2015年年中。其已将2014年至2015年两年的物业管理费612,537.60元支付给上海金伟颐家物业管理有限公司。又查明，被告企业名称由上海天昱通房地产开发有限责任公司变更通用地产(上海)有限公司。以上事实由原告提供的《前期物业服务合同》、《关于不再续签昱星家园物业管理合同的函》、发票，被告提供的《上海市廉租住房收购协议》、《房屋交接书》、公证书、证人证言，以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告间物业服务合同关系合法有效，当事人理应恪守。现原告已然履行了物业服务合同义务，被告对金额477,636.82元本身无异议，只是认为其中的306,232.80元应由案外人杨浦房保中心承担。双方签订的合同规定，自物业交付物业买受人之日的次月起至合同终止之日发生的物业服务费用，由被告和物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由被告承担。而被告与物业买受人杨浦房保中心约定房屋自实际交付给杨浦房保中心后次月起物业管理费由杨浦房保中心承担。现当事人对房屋交付时间有争议，在无其他证据佐证的情况下，本院仍以《房屋交接书》签署时间为准。即按约，交房后2014年1月至2014年12月原告物业服务结束期间，涉及327套房屋的物业服务费用应由杨浦房保中心支付。然而，被告既未将新老物业交接事宜告知杨浦房保中心，又未将房屋出售事宜及时告知原告，其交付房屋对原告不发生效力，现被告行为致使杨浦房保中心将此间费用306,232.80元支付他方，原告将此款同被告认可的171,404.02元一并向主张，于法不悖，本院予以支持。至于被告与杨浦房保中心、新物业间的物业服务费用问题，与本案无涉，被告可另行主张。原告另依每月物业服务费收取滞纳金，有合同依据，然被告提出约定的收费标准过高，请求下调。考虑到双方实际履约和原告的损失情况，本院酌情将滞纳金的标准调整至年化利率24%。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告通用地产(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海建纬置业发展有限公司2014年1月至2014年12月的物业服务费用477,636.82元；二、被告通用地产(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海建纬置业发展有限公司滞纳金(以477,636.82元为本金自2015年1月1日起按年利率24%计算至支付完毕日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,810元，减半收取计10,905元，由原告上海建纬置业发展有限公司负担6,826.20元，由被告通用地产(上海)有限公司负担4,078.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆茵二〇一七年五月十日书记员  宗华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。