广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40785号原告（反诉被告）：文超，男，1987年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。被告（反诉原告）：郑燕玲，女，1963年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告文超与被告郑燕玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告退还租金押金6200元及利息（以6200元押金为基数，按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，从2016年10月5日起计至清偿之日止）。事实和理由：原告与被告于2015年9月28日签订房屋租赁合同，由原告承租被告位于广州市越秀区东华东路390号之六203房的房子，租期自2015年10月6日起至2017年10月5日止，约定每月租金为3100元人民币，并且原告向被告支付6200元人民币押金。为方便工作、生活，原告欲搬至其他地方，遂于2016年9月份与被告协商，由原告联系中介机构寻找新租户承租该房子，被告与新租户签约后退还原告押金，被告表示同意。原告联系到新租户后，便于2016年10月1日搬离该房子，被告也与新租户于2016年10月份签订了房屋租赁合同。此后，原告多次联系被告要求返还6200元人民币押金，被告至今分文未还。因此，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：本人于2015年9月28日与文超签订房屋租赁合同，租赁期限为2015年10月6日至2017年10月5日。从2015年10月1日当天交锁匙（三套）及清点家私电器交结，计租（免租）从10月6日起。租赁期间，双方遵守合约，相互沟通。至2016年8月，因文超原因，提出要搬出，我特别提醒，在租赁期内。至9月，因本人在美国，为减少损失，原告代到中介放租，本人从来没有承诺不计成本和违约责任，并一直有信息联系。至10月国庆期间，文超方才搬出房屋并通知我，10月6日本人一回到中国，马上联系房屋交接事宜，10月7日信息联系后，我一直等文超回复，但他已将我电话信息转到中介，断了联系，由中介与我联系。至9日，约好双方及中介在场交接，文超没有出现，至此，只锁匙一套在中介手上，另外的二套，没有交回。中介开门后，我和新租户到场，房屋自文超搬出，卫生杂物未清，水、电未结，门扇损坏及房屋许多灯等不亮，厨房油渍斑斑。新租客同意租房，也提出要求房屋维修及清理完毕后入住。因为文超提前解约，而产生新的中介费用。而其租住后期（费用只交至8月）未结的水、电、电视费用、卫生费，其搬出未清理的卫生，其没有交回锁匙(更换门匙。配匙），维修灯具、门费用。维修期间产生的租金，都是其提前解约和不交接不负责而直接产生的。本着遵守契约的精神，和责任分清的精神，文超应承担起责任，理应主动沟通，但至11月23日，其几则信息，其前后言词极之不负责，还要求全退押金，这是极其不符合法理的，所以，鉴于原告的违约行为，本人没收其押金，并保留追讨原告违约和不负责任产生的经济损失。综上所述，原告的诉求没有任何法律为依据，恳请求贵院驳回原告诉求。被告向本院提出反诉请求：原告向被告赔偿违约损失5409.27元[其中包括2016年8-10月水费14.40元、电费69.37元、有限电视费53元（每月26.50元）、垃圾费45元（每月15元）、原告提前搬走造成被告需要重新出租产生的中介费1200元、原告搬走后被告聘请的清洁人员清洁费用500元、由于原告没有交还钥匙导致被告更换门锁120元、维修电灯的费用307.50元、由于原告搬走我方需要维修损坏的地方及清洁房屋所需一个月，给予新租客免租期，故产生的一个月租金损失3100元]。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的部分反诉请求。对于水费14.40元、电费69.37元、有限电视费53元（每月26.50元）、垃圾费45元（每月15元）我方同意支付。由于原告没有交还钥匙导致被告更换门锁120元，如果确实有维修有相应的单据我方同意支付。我方搬走后灯是可以正常使用，门也是没有损坏的，故不同意维修电灯的费用307.50元。我方搬走后房屋已经打扫干净，被告也没有提交任何证据证明，不同意支付原告搬走后被告聘请的清洁人员清洁费用500元。原告提前搬走造成被告需要重新出租产生的中介费1200元不同意支付，被告与中介沟通承诺如果中介能与新的租客协商租金超过3100元，超出的部分就作为中介费由中介收取。新的租客以每月3200元的标准承租了涉讼房屋。所以中介就要求将每月超出的100元按照一年计算中介费合共1200元。中介费是被告与中介协商一致的，不应由我方承担。由于原告搬走我方需要维修损坏的地方及清洁房屋所需一个月，给予新租客免租期，故产生的一个月租金损失3100元不同意支付，这是被告与新租客协商的结果，与我方无关。被告的反诉请求费用已经超过了诉讼时效。经审理查明：2015年9月28日，原告（出租方）与被告（承租方）及广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方、以下简称裕丰公司）签订《房屋租赁合同》，其中约定：一、出租方将位于广州市越秀区东华东路390号之六203房(下称该物业)出租给承租方，建筑面积100平方米。三、租赁条件①租期：自2015年10月6日起至2017年10月5日止，共2年。②押金：6200元，合同期满无息退还。③租金：每月人民币3100元。七、除非出现法定或约定的事由，不得提前解除合同。否则守约方有权要求违约方支付相当于押金的违约金等。同日，被告收取了原告的押金6200元。2016年9月21日，原告向被告发短信：郑姐您好，我是文超，东华东的房子已经有租户看中想租，是一个家庭，但是我要国庆一号左右才能搬出，到时等您从国外回来再和他们签合同怎么样？被告回复：可以。2016年10月5日，原告向被告发短信：燕姐，你几时回广州？2016年10月6日，被告回复：现刚过罗湖，今晚回到广州。原告回复：好的，那明天方便的话就约新租客签约，怎么样？被告回复：明天下午吧。2016年10月7日，原告：燕姐，那约下午几点？被告：2点左右可以吗？原告：那我问问那边答复您。原告于2016年10月6日前已搬出涉案房屋。本案诉讼过程中，被告为证明其花费了1200元中介费提供了2016年10月9日广州仁隆房地产销售代理有限公司（以下简称仁隆公司）开具的收取其1200元中介费的《房屋租赁专用收款收据》。原告对该证据的真实性有异议，无法看出出具的时间，不清楚是否产生了这些费用。我当时找的是裕丰公司，但该收据上的印章是仁隆公司，不确认。被告为证明其维修电灯花费了307.5元提供了2016年10月26日广州市东山区东华五金电器商行开具的《收据》，该《收据》上材料费用蓝色笔书写为107.5元，金额大写部分为107.5元，用黑色笔另外书写人工200元。原告同意支付107.5元，不同意支付人工200元。原告同意支付被告更换门锁有收据的68元，另外52元被告没有提供证据不同意支付。被告未能举证证明清洁费花费500元及免除新租户3100元租金。本院认为：原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限到2017年10月5日，但原告于2016年10月6日前已迁出涉案房屋，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。虽然新租客是由原告介绍，但该行为并不能免除原告所要承担的违约责任。因上述《房屋租赁合同》约定：“除非出现法定或约定的事由，不得提前解除合同。否则守约方有权要求违约方支付相当于押金的违约金。”故原告要求被告退回押金及利息不符合合同约定，本院不予支持。关于被告要求原告支付水费14.40元、电费69.37元、有限电视费53元、垃圾费45元的反诉请求，因原告于2016年10月6日前已搬出案涉房屋，被告于2019年10月22日向本院提出反诉，被告关于上述费用的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付2016年10月26日维修电灯收据上金额107.5元，该反诉请求没有超过诉讼时效，且原告同意支付该部分费用，故本院予以支持。其中的人工200元的问题，因该人工200元用不同的颜色笔书写，且没有在字体上加盖印章，金额大写部分也是一百零七元，故对被告的该部分反诉请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付2016年11月13日更换门锁产生的68元费用，该反诉请求没有超过诉讼时效，且原告同意支付该部分费用，本院予以准许。关于被告反诉要求原告支付更换门锁其中的52元的问题，因被告对此未能举证证明，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付清洁费500元的问题，首先，被告未能举证证明原告搬迁时把涉案房屋弄脏。其次，被告未能举证证明花费清洁费500元。故被告反诉要求原告支付清洁费500元缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告反诉因原告搬走时损坏房屋及把涉案房屋弄脏导致其需要维修损坏的地方和清洁房屋所需一个月，给予新租客免租期一个月，要求原告支付3100元的问题，首先，按被告所陈述的维修电灯，更换门锁，清洁房屋并不需要一个月。其次，被告未能举证证明免除新租户3100元租金。故对被告的该项反诉请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付中介费1200元的问题，因原告提前解除合同其已承担了被被告没收押金的违约责任，在合同解除后，被告重新找新租户，中介费理应由被告自行承担，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告文超应于本判决发生法律效力之日起五日内，将维修电灯107.5元、更换门锁68元一次性支付给被告郑燕玲；二、驳回原告文超的诉讼请求；三、驳回被告郑燕玲的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，反诉费50元，由原告文超负担58元，被告郑燕玲负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  蔡永辉人民陪审员  吴艳华人民陪审员  关嘉欢二〇二〇年三月二十四日书 记 员  邓鸿明