上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初994号原告：蔡宇，男，1980年7月2日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。被告：孟泽钧，男，1988年9月17日生，汉族，住福建省。原告蔡宇诉被告孟泽钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝胜、被告孟泽钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年11月10日签订的关于上海市嘉定区希望路XXX弄XXX号1404房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同；2、判令被告将系争房屋返还原告；3、判令被告支付原告房屋使用费(按照月租金2,300元的标准，自2016年9月计算至被告搬离系争房屋之日止)；3、没收租赁保证金2,300元。事实和理由：2014年11月10日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给被告，租赁期限五年，自2014年12月1日至2019年12月1日，租金2,300元/月。签约后，双方按约履行，直至2016年8月，原告得知被告将系争房屋转租给他人，并进行非法群租。且被告未经原告同意，擅自改变房屋内部结构，将一间卫生间改成卧室。故原告通知被告解除合同，并将解除通知张贴于系争房屋门上，被告置之不理，拒不返还房屋。按照租赁合同7.6条、11.4条以及最后一条其他约定的手写部分，原告有权解除合同并没收租赁保证金，故原告涉诉。被告辩称，双方租期未到，被告一直正常支付租金，故不同意解除合同。2016年12月，原告称其要出卖系争房屋，故被告搬离了系争房屋，但双方就违约金和装修费均未谈妥，后被告于2017年2月10日又搬入系争房屋。关于租金，2016年9月1日至同年11月30日的租金6,900元，被告已经于同年8月30日支付给原告，在原告退回后，被告于同年9月5日再次支付给原告；2016年12月1日至2017年2月底的租金被告已经于2016年11月29日支付给原告4,900元，扣减了因原告换锁导致被告无法居住的损失2,000元。被告并未违约，故租赁保证金要求原告退还。本院经审理认定事实如下：2014年11月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，该房屋建筑面积137.85平方米，租赁期限自2014年12月1日至2019年12月1日，租金2,300元/月，每三个月支付一次，第一期租金应于2014年11月10日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的1日前，被告应于交房当日或之前支付给原告租赁保证金2,300元，原告应于租赁关系消除且在被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚并付清所有被告应付费用当日将租赁保证金全额无息退还被告。该合同7.4条约定，未经原告书面同意，被告不得对该房屋进行装修、添附；合同第7.6条约定，租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，原告有权单方面解除合同，并依据本合同第九条追究被告违约责任。该合同第十三条约定，原告允许被告对该房屋进行简单装修，但房子主体结构不能动，客厅可以隔一个房间；若原告违约，三年内赔偿被告装修费35,000元，三年后违约金3万元；若被告违约，押金不退。上述合同签订后，双方按约履行，被告向原告支付了租赁保证金2,300元和相应的租金，原告将系争房屋交付被告使用。后被告将部分房屋转租给他人使用。2016年9月5日，原告向被告发出《租赁合同终止的通知》，表示因被告装修未经原告书面同意，且存在群租现象，构成违约，原告依据法律和合同的相关规定终止租赁合同。该通知已于当日送达被告。被告已支付租金至2017年2月底，但最后一期租金仅支付了4,900元。原、被告双方对上述事实并无争议，本院予以确认。但对原告是否有权解除合同双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、解除通知，证明因被告将系争房屋群租给他人且未经原告书面同意进行装修，被告于2016年9月5日向被告发出解除通知，双方租赁合同已经解除；2、系争房屋所在地物业公司出具的情况说明和公安局案件接报回执单，证明被告的确存在分割房屋进行群租的情况；3、照片，拍摄于2016年9月，证明被告存在改动房屋内部结构和群租给他人的情况。被告对原告提交的证据发表如下意见：对证据1，真实性无异议，确实收到了解除通知，但是被告不同意解除；对证据2，被告表示并不知情；对证据3，是2016年房屋的真实照片，因为房屋客厅比较大，物业同意其进行改造，而两个卫生间其中一件只是用来堆杂物，并没有改造成房屋居住，当时房屋内共有五个人居住了四个房间，现在是其和朋友共三人一起居住，租金均摊。签订合同时，被告已经告知原告可能后期要和别人一起住，后来自己住了一年多之后开始和他人一起住，这时候没有告知原告。被告在本案中未提交证据。本院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，被告转租需征得原告书面同意，否则原告有权解除合同，然被告认可其将系争房屋部分转租给他人使用，却未能提供证据证明已获得原告书面同意，且其自认在转租给他人时并未告知原告，故原告有权解除合同。原告已于2016年9月5日向被告发出《租赁合同终止的通知》，并于当日送达被告，表明双方合同于2016年9月5日解除。合同解除后，被告应当向原告返还租赁房屋。此外，被告还应当比照原定租金标准向原告支付合同解除之后至房屋返还之前的房屋使用费。根据已查明事实，被告已经支付租金和房屋使用费至2017年2月底，但最后一期仅支付了4,900元，被告自行扣除了2,000元。被告辩称因原告擅自换锁导致其无法居住，故存在损失，但就此并未提供证据予以证明，本院对该意见无法认可，被告应当补足该期间的房屋使用费2,000元，并支付2017年3月至被告返还系争房屋的占有使用费。至于被告支付的租赁保证金2,300元，因系被告违约导致合同解除，依据双方合同约定该租赁保证金不予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告蔡宇与被告孟泽钧于2014年11月10日签订的关于上海市嘉定区希望路XXX弄XXX号1404房屋的《房屋租赁合同》于2016年9月5日解除；二、被告孟泽钧应于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋并将该房屋返还原告蔡宇；三、被告孟泽钧应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡宇2016年12月1日至2017年2月28日期间未付的房屋使用费人民币2,000元，并以2,300元/月的标准支付原告自2017年3月1日至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、原告蔡宇已经收取被告孟泽钧的租赁保证金2,300元不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，由被告孟泽钧负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一七年五月十五日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。