贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终951号 上诉人（原审原告）：张敏，女，1980年6月15日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：宋润平，纳雍县王家寨法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：周红，女，1968年12月30日出生，侗族，住贵州省贵阳市小河区。 被上诉人（原审被告）：贵州富嵩生态茶业有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县王家寨镇大冲村。 法定代表人：周红，该公司副总经理。 上诉人张敏因与被上诉人周红、贵州富嵩生态茶业有限责任公司（以下至判决主文前简称“富嵩茶业公司”）农村土地承包出租合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2016）黔0525民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人张敏上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的原审诉讼请求或将本案发回重审。上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、2011年6月23日，上诉人之父张怀林与被上诉人周红签订《贵州省农村土地承包经营权转让合同》，将上诉人在纳雍县王家寨镇大冲石村石牛角组的白磨坟6亩茶地转让给被上诉人周红作为从事茶叶种植、加工，观光农业用途，每年每亩支付转让费80元，上诉人按照约定向被上诉人交付了土地，但被上诉人在签订协议后长达五年多的时间里，未按合同约定向上诉人支付土地租金的义务，双方之间的合同应予解除。2、原审法院对上诉人向被上诉人提交的《关于请求支付转让费、违约金的通知》、送达照片的证明力认定错误。3、上诉人请求支付的违约金数额，是依照合同约定计算的，该请求应予支持，原审法院在被上诉人未申请对合同约定的违约金数额进行调整的情况下，擅自变更违约金数额错误。 被上诉人周红、富嵩茶叶公司未作书面答辩。 上诉人张敏向一审法院起诉请求：1.依法解除张怀林与被告周红于2011年6月23日签订的编号为201129号的《贵州省农村土地承包经营权转让合同》；2.由被告周红向我支付2011年1月1日至今的土地转让费2600元、违约金20438.40元（按照合同约定计算至2016年5月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：张敏系张怀林之女，本案的涉案土地是以张怀林为户承包的5个人的土地，该5人为张敏、张敏之父张怀林、张敏之母周明书、张敏之爷爷张瑞伍、张敏之奶奶周奇英，张怀林、周明书、张瑞伍、周奇英已过世，张怀林于上世纪90年代过世，张怀林与王瑞林为同母异父兄弟。被告富嵩茶业公司系依法成立经营茶叶种植、农业综合开发的公司，被告周红系该公司法定代表人。2011年6月23日，被告富嵩茶业公司的法定代表人周红与王瑞林签订合同，租用原告位于纳雍县××××土地6亩从事茶叶种植、生产加工、观光农业。双方签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》主要约定：1、原告（甲方）自愿将其承包位于纳雍县××××6亩已经种植茶树的土地承包经营权及该片土地上的附着物转让给被告（乙方），从事茶叶种植、生产加工、观光农业等项目生产经营；2、土地承包经营权转让期限为26年（自2011年1月1日至2037年12月31日）；3、双方同意2011年-2017年每亩人民币80元／年，2018年-2027年每亩人民币80元／年，2028年-2037年每亩人民币80元／年，每年12月31日前支付本年度土地转让费;4、乙方获得土地承包经营权后，不得用于非农建设，不得损坏农田水利设施，乙方依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权，乙方有权享受国家和政府提供的各项支农惠农政策与服务。承包土地被依法征用、占用后补偿费双方平均分配；5、乙方不按时支付土地转让价款，每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金，甲方不按时交付转让土地，每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金，因不履行合同致使一方遭受损失的，应由责任方承担赔偿责任，乙方当事人违约的，经书面通知后，30天内仍不履行的，另一方当事人可以解除合同。合同签订前，被告富嵩茶业公司已在涉案土地上修建厂房。王瑞林自2011年起至起诉时未从被告富嵩茶业公司领取该土地转让费，原告张敏于2015年知晓王瑞林与被告富嵩茶业公司签订《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》，并对王瑞银签订的合同的行为予以追认。 一审法院认为，本案的争议焦点是：张敏是否是本案适格的原告；被告周红签订合同的行为是个人行为还是公司行为；涉案土地的面积是多少；原、被告诉争的合同是否能够解除。本案的涉案土地是以张怀林为户主承包的5个人的土地，该5人为张敏、张敏之父张怀林、张敏之母周明书、张敏之爷爷张瑞伍、张敏之奶奶周奇英，张怀林、周明书、张瑞伍、周奇英已过世，且张敏对王瑞银签订贵州省农村土地承包经营权转让合同的行为予以追认，因此张敏是本案适格的原告。富嵩茶业公司股东会决议于2011年6月9日签订，新股东为周红、陈美娇，各占50%的股份，周红与原告张敏之父张怀林作为甲方（实为王瑞银）是在股东会决议后即在2011年6月23日就本案涉案土地签订了201129号合同，此时周红是公司的大股东且被告富嵩茶业公司对周红签订合同的行为也予以追认，因此周红的行为属于公司行为。现场勘验本案涉案土地的面积为4亩，由于涉案土地之前是阶梯型，现被告富嵩公司在涉案土地上修建厂房，涉案土地已变成平面，土地面积相应减少，根据村委会提交的证明及合同中约定，本院认定本案涉案土地的面积为6亩。根据依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王瑞银与被告周红签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》，张敏对王瑞银的行为予以追认，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。虽然双方签订合同时使用了“转让”一词，但根据合同主体、内容和合同的履行情况，该合同实质上应为土地承包经营权出租合同，约定的土地转让费实为土地租金。被告根据约定，一直在使用原告的承包的土地，被告应按约定履行给付租金的义务。原告主张“被告经书面通知后，30天内仍不履行的，另一方当事人可以解除合同”的意见，因原告不能证明其通知二被告已收到，故对该意见本院不予采纳。被告富嵩茶业公司自2011年6月23日与原告签订合同以来，一直将租用土地用于种植茶树和农业用途，故其有按照合同约定支付租金的时间从2011年1月1日起计算，且于每年的12月31日将承租的土地租金支付给原告的义务。被告应根据双方合同约定标准向原告支付土地租金，计算至2015年12月31日为：6亩×80元／年/亩×5年=2400元，对原告超过的部分不予支持。 关于原告主张违约金的问题。原、被告双方在《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》中对违约责任进行了约定，该约定对双方均有约束力。被告辩称其未给付土地租金的原因系王瑞银未指明土地四至界限，被告富嵩茶业公司已经在使用原告的土地，而且合同已明确该涉案土地的面积，因此对于被告富嵩茶业公司的该意见本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。被告富嵩茶业公司申请出庭作证的证人证言不能够证实被告已履行通知原告领取土地租金义务的事实，应自行承担举证不能的不利后果，原告采取不合理方式阻碍被告富嵩茶业公司对承租土地的正常生产经营活动，亦存在一定过错。双方合同约定“每延迟一天，按转让价款总额的1%承担违约金”的约定标准过高，原告的损失为年土地租金480元，该约定明显超出给原告造成的损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。于此，被告应支付的违约金计算为：2011年的违约金：480元／年×5年×30%=720；2012年违约金：480元／年×4年×30%=576元；2013年违约金：480元／年×3年×30%=432元；2014年违约金：480元／年×2年×30%=288元：2015年违约金480元／年×1年×30%=144元，以上违约金共计2160元，对原告超过的部分不予支持。 综上所述，为维护土地承包经营权转让秩序，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告贵州富嵩生态茶业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张敏2011年1月1日至2015年12月31日的土地租金2400元，违约金2160元。二、驳回原告张敏的其他诉讼请求。案件受理费376元，由被告贵州富嵩生态茶业有限责任公司负担。 在二审审理中,上诉人张敏提供了纳雍县居仁街道办事处老窑社区居民委员会出具的证明一份，证明胡锋群是富蒿茶叶公司日常管理人员，富嵩茶叶公司质证认为胡锋群只是公司一般工作人员，公司高层管理人员和法定代表人并未收到解除合同通知，该证据双方当事人对其真实性无异议，予以采信。二审审理查明：富嵩茶业公司的股东原为刘学勇、徐富军、吴嵩、胡媛，2011年7月2日，上述股东与周红、陈美娇签订了《股份转让协议》，将其所持股份全部转让给周红、陈美娇。本案上诉人主张返还的土地，原属富嵩茶业公司向上诉人租用（以吴嵩名义租用，实质是公司租用），2011年6月23日，又以周红个人名义向上诉人租用，用于富嵩茶叶公司经营。二审认定的其他事实和一审相一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》应否解除？一审法院对违约金的计算是否正确？经查，本案上诉人主张应解除合同的理由是，被上诉人在签订合同后五年多未履行给付租金的义务，上诉人已通知被上诉人给付租金和违约金，该通知已送达被上诉人，依照《贵州省纳雍县农村土地承包经营权转让合同》第五条第四项：“一方当事人违约，经书面通知后，30天内仍不履行合同，另一方当事人可以解除合同。”的约定，应当解除合同，但上诉人提供的证实送达上述通知的照片上，只体现了胡锋群收到该通知的事实，但胡锋群是否是富蒿茶叶公司的收发人员及指定代收人员，上诉人未提供证据证明，其主张的解除合同通知已送达对方的理由，无事实和法律依据，同时，被上诉人在租用土地后是用于茶叶种植，经营周期较长，并作了较大投入，解除合同会给被上诉人造成较大损失，有失公平，因此，被上诉人的违约行为，不构成合同约定的解除条件，上诉人主张解除合同的理由不成立，不予支持。上诉人上诉称，本案的违约金应依照双方签订的合同，按租金每延迟支付一天，按转让价款总额的1%计算支付违约金的主张，因本案双方约定的违约金过分高于所造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，原判对双方约定的违约金数额作适当调整正确。上诉人的该上诉主张，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费376元，由上诉人张敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一七年五月十一日 书记员 王宏宏