湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终196号上诉人（原审被告）：天元区家美定制家居行，住所地株洲市天元区二十五区长江北路新安居建材大市场12栋1楼6号商铺。经营者：曾斌，男，1986年7月29日出生，汉族，住株洲县。委托诉讼代理人：李国，湖南金州（株洲）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：株洲新安居置业有限公司，住所地株洲市天元区二十五区长江北路新安居建材大市场。法定代表人：涂棋伍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨海驰，男，1955年7月13日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系公司员工。上诉人天元区家美定制家具行（以下简称“天元区家美家具行”）因与被上诉人株洲新安居置业有限公司（以下简称“新安居置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天元区家美家具行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《商铺租赁合同》明确约定12栋1－12号门面开业率达到100%后免租两个月后开始按合同正常收取租金，被上诉人1－12号门面于2017年11月开业率才达到100%，一审法院以履行方式不够明确为由要求上诉人自2017年1月1日开始缴纳租金属于适用法律错误；二、上诉人已足够支付租金，无需再交任何费用，被上诉人采取断水断电、锁门的方式影响上诉人的经营，并于2018年2月将上诉人的门面强行关闭，上诉人正式搬离门面，被上诉人自2018年3月起已将门面另行出租，故一审法院要求上诉人支付自2017年1月1日至2019年5月31日的租金和占用费用没有事实和法律依据；三、上诉人没有违约行为，被上诉人应退还上诉人履约保证金。被上诉人的诉讼请求没有对保证金处分的要求，一审法院裁判超出被上诉人的诉讼请求。被上诉人新安居置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。原审原告新安居置业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告天元区家美家具行支付租金202,691.6元；2.判令被告天元区家美家具行承担滞纳金72,313.8元（逾期按每日1‰收取滞纳金）；3.判令被告天元区家美家具行承担本案诉讼费用。原判认定事实：2015年3月31日，被告天元区家美家具行经营者曾斌与原告新安居置业公司法定代表人涂棋伍签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将株洲市天元区新安居建材大市场12栋1楼106号商铺（计136.34㎡）租赁给被告经营，租赁期5年，月租金60元/㎡，从第三年开始每年递增10%，租金采取先付款后使用的原则，被告缴纳50,000元履行保证金，合同期满后经原告对场地验收合格，在3个月后将履行保证金退返给被告（保证金不计租金），如若对租赁场地的设施、设备及场地有损坏的赔偿金，原告有权从被告缴纳的履行保证金中扣除，不足部分由被告赔偿，如若被告违约或者是因被告的原因提前终止合同，则不予退还保证金，合同最后备注：12栋1号至12号门面开业达到100%后，免租2个月后开始按合同正常收取租金及相关管理费用。租赁合同签订后，被告于2015年4月2日缴纳保证金50,000元，预交租金一个季度24,540元。被告天元区家美家具行于2015年4月进场装修，2015年7月24日办理了工商营业执照正式开始营业。2016年12月，原告委托株洲市亚泰物业管理有限公司书面通知曾斌及其他租赁商户，从2017年1月1日起开始计算起租，正式按合同收取租金。被告收到通知后，以门面未达到100%开业率为由，拒绝缴纳租金及物业管理费用。在原告多次派人催收下，被告于2017年11月4日缴纳了10,000元，其余租金及物业管理费用至今未缴纳。原告多次书面通知被告缴纳拖欠的租金、物业管理费用及滞纳金，逾期不缴纳原告将采取停电、锁门、停止被告营业直至终止合同等，但被告仍未向原告缴纳所欠租金。被告经营者曾斌于2018年3月将商铺关门停止经营，该门面至今仍处于停业空置状况。再查明，原告新安居置业公司于2015年2月11日将株洲新安居建材大市场12栋全权委托株洲市亚泰物业管理有限公司天元分公司进行统一管理，并负责组织招商，签订租赁合同、收取租金、提供物业管理服务。原判认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告新安居置业公司要求被告天元区家美家具行支付房屋租金、房屋占用费及滞纳金共计275,005.4元有无事实及法律依据？原、被告于2015年3月31日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。原告按合同约定履行了合同义务，被告签订合同后按合同约定交纳了履约保证金500,00元，并预付了一个季度的租金24,540元，后经原告多次催收于2017年11月4日支付了租金10,000元，被告共计向原告支付租金34,540元。被告抗辩在原告签订的《商铺租赁合同》中添加的备注内容“12栋1号-12号门面开业率达到100%后免租金两个月开始按合同正常收取租金及相关管理费用”，确立了被告租赁的门面在1号-12号门面开业率达到100%后，免交2个月的租金后，才能按合同收取租金及相关管理费用，其开业率未达到100%应该是免租金。法院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》履行方式不够明确，应根据《中华人民共和共合同法》第三十二条第一款（五）法律规定，“履行方式不明确的，按照有利于实际合同的方式履行”。具体到本案，原告要考虑对市场进行整体规范布局，保障市场治安秩序、消防、卫生及各项后勤管理服务，而被告作为承租方只要对租赁的房屋进入使用就有义务缴纳租金、水电费、物业管理费及其他费用。经济市场是动态形式，整个市场门面的租赁方是随时更迭，难以同时达到市场饱和率100%，将备注的内容认为是在开业率达到100%之前为当然免租，房屋出租方就难以达到合同规定收取租金的目的。被告认为1-12号门面开业率未达到100%之前也应该免租，在原告多次发通知催缴时，均拒绝向原告交纳租金及其他费用，并抗辩原告违反合同而违约，侵害了被告的正常经营权，就无法理解原、被告签订的《商铺租赁合同》中的约定租金采取先付费后使用的原则，原告就无法按合同规定达到收取租金的目的。关于租金的收取时间，原告在庭审中主张按2016年12月26日下达的收取租金的通知时间为准，要求被告在2017年1月1日起应交纳租金，2016年12月31日止之前应视为免租金期，法院予以支持。被告自2017年1月1日以后不按合同约定交纳原告租金，是一种违约行为，应承担违约责任。关于《商铺租赁合同》终止时间，原告于2018年7月16日以书面的形式给被告发了通知，要求被告交纳拖欠的费用，并在2个工作日内清铺腾房。并于2018年7月23日再次发出通知，要求被告在2018年7月29日前缴纳租金及其他费用，限被告在2018年7月29日前自行腾空租赁房屋，办理退铺手续。若到期未缴清所有欠费用及未腾空房屋，原告将会采取一切法律措施向被告追偿并对该门面予以收回，其一切后果由被告承担。从上述通知来看，法院认为，商铺租赁合同应视为2018年7月底终止合同，被告应向原告支付租金为155,427.6元（60元/㎡*136.34㎡*19个月），除去已支付的租金34,540元，还应支付120,887.6元。2018年7月底终止合同至今，被告仍未向原告缴清租金及其他欠费，也未腾空房屋退还给原告，一直占用租赁的房屋，应承担该房屋的占用费。参照原合同约定的租金标准计算房屋占用费为（算至2019年9月底止）114,525元（60元/㎡*136.34㎡*14个月）。但本案被告没有实际经营该门面，也没有从该门面获取任何收益，故法院酌情认定房屋占用费为55,000元。关于被告提出交纳房屋履约金50,000元保证金应予以抵扣租金的抗辩意见，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，如被告违约或者因被告原因提前终止合同，履约保证金不予返还，本案遵照合同约定，被告要求抵扣租金的抗辩理由不成立，法院不予支持。关于原告要求被告承担逾期交纳的滞纳金的请求，因被告已承担不予退还履约金50,000元。根据有关法律规定，不应再承担滞纳金。综上，本案因原、被告调解本案未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款（五）项，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决如下：一、限被告天元区家美定制家居行在本案判决书生效后十日内向原告株洲新安居置业有限公司支付租金120,887.6元，房屋占用费55,000元，两项合计175,887.6元；二、驳回原告株洲新安居置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5425元，减半收取2712.5元，由原告株洲新安居置业有限公司承担977.5元，被告天元区家美定制家居行承担1735元。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方争议的焦点有两个：一、上诉人自2017年1月1日起拒交租金的行为是否构成违约，是否应承担违约责任；二、上诉人是否应支付自2018年8月至2019年9月期间的房屋占用费；三、一审判决对履约保证金的处理是否超出被上诉人的诉讼请求。现分析如下：一、双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。但合同未约定租赁的起始时间，租赁期限不明确。2016年12月，被上诉人书面通知上诉人：因主体工程及路面做油已完成，所租场地于2017年1月1日起正式交付并计费起租。本院认为，该通知可视为对租赁期限的明确约定，属于租赁合同内容的一部分。双方均应按照此约定履行各自的义务。上诉人于2015年3月签订租赁合同，2015年7月开始正式营业，直至2016年12月交付前，被上诉人遵守合同约定，未对上诉人收取租金，在补充通知下达后，才要求上诉人交纳租金，而上诉人拒绝交纳，故其行为已构成违约，应承担违约责任。至于对合同中备注约定的理解。本院认为，应视为对租赁户的一种福利政策，即如果12间门面全部开业运营，被上诉人作为房东，免除租户的两个月租金。如以上诉人的理解为在开业率达到100%之前当然免租，确实无法实现被上诉人出租房屋从中收益的目的，不符合出租人签订租赁合同的本意，本院对此不予支持。二、上诉人应该支付房屋占用费。上诉人不交纳房屋租金，也不腾空房屋，其行为已构成对出租人财产权利的损害，应承担赔偿损失责任。三、原审判决对履约保证金的处理未超出被上诉人的诉讼请求。本案系租赁合同纠纷，履约保证金系租赁合同一部分，上诉人在一审抗辩时也要求以此抵扣租金，故一审判决按照合同约定进行处理没有超出被上诉人的诉讼请求。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3818元，由上诉人天元区家美定制家居行负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年三月九日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉