福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终757号 上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈友生，男，1952年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林宛莹，女，1951年9月8日出生,汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区，现住于福建省厦门市思明区。 上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商地产公司”）因与被上诉人陈友生商品房销售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人招商地产公司的委托诉讼代理人彭朝辉，被上诉人陈友生及其委托诉讼代理人林宛莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商地产公司上诉请求:撤销原判，改判驳回陈友生一审诉讼请求。事实和理由:一、被上诉人逾期付款，至今未支付逾期付款违约金，依照补充协议第9条的约定，上诉人行使先履行抗辩权，可推迟至该款支付后再予以办理初始登记；退一万步说，办证时间至少应自2017年4月5日起算。2014年10月27日，双方签订《商品房买卖合同》（下简称合同），合同第六条第1款约定被上诉人向上诉人一次性付清全部购房款，按照招商地产与以往购房人的交易习惯，应当在合同签署当日支付购房款。但被上诉人直到2014年12月26日才支付全部购房款，支付购房款系被上诉人主义务，其迟延履行，上诉人依照合同法第67条之约定，有权予以推迟履行初始登记等义务。同时，依照合同附件6补充协议第9条的约定，上诉人“有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止”，被上诉人逾期交款达60天，且至今亦未支付上诉人相应的逾期付款违约金，故上诉人具有约定依据延迟交房直到被上诉人交付逾期付款违约金之日止。上诉人至少有权自2016年11月6日交房之日起再延迟60天即至2017年1月5日交房，再按合同约定至2017年4月5日予以协助办证，并追究被上诉人的违约责任（上诉人保留该反诉之权利）。故被上诉人一审诉请支付延迟办证违约金以及自2017年2月4日起算，毫无事实与法律依据。二、退一步而论，如果法庭支持违约金，那么被上诉人主张的日万分之一的违约金数额过高，应予以调低。1、被上诉人未因招商地产的逾期办证行为遭受实际损失。2、本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，招商地产主动于2016年11月4日将讼争房产交付给被上诉人使用，属于提前交房。被上诉人因招商地产提前交房行为获得房产使用利益，应当基于公平原则适当调减违约金数额。3、每日万分之一的违约金过高，应予以调低。 陈友生辩称,因招商地产公司逾期办证,致使被上诉人受到巨大经济损失,应承担违约责任,请求二审依法判决。 陈友生向一审法院提出诉讼请求：1、判令招商地产公司立即支付陈友生逾期办证违约金94238.94元（自2017年2月4日起按陈友生已付款总价2821525元的0.01%/日暂计至2018年1月4日止，即2821525×0.01%×334=94238.94元）；2、本案诉讼费用由招商地产公司承担。 一审法院认定事实如下：陈友生与招商地产公司于2014年10月27日签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》约定：陈友生向招商地产公司购买由其所建设的漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢204室房屋一套；建筑面积共149.850平方米，总价款为2821525元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。付款方式为一次性付款2821525元，但未约定付款期限；招商地产公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈友生使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六合同补充协议第9条：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。附件六合同补充协议第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。陈友生于2014年12月26日向招商地产公司支付购房款2821525元。陈友生于2016年11月6日接收本案讼争的房屋。本案讼争房屋的初始登记受理时间为2017年11月16日。庭审中，双方均认可招商地产公司退还陈友生1318元的面积差价款，讼争房产实际总房价为2820207元。 一审法院认为，陈友生、招商地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。关于逾期办证的起算点的问题，招商地产公司辩称，陈友生逾期付款，招商地产公司可以依照合同附件6补充协议第8条、第9条的约定，顺延交付房屋的时间，进而其可以依据此顺延交房时间顺延其向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的时间，经查，本案《商品房买卖合同》并没有约定购房款的付款期限，不存在陈友生逾期付款的情形，陈友生交款时间远在交付房产时间之前，故招商地产公司的认为陈友生逾期付款可顺延办理初始登记及可行使先履行抗辩权的辩称，缺乏事实依据，不予采纳。本案《商品房买卖合同》第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款里面的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”，据此，招商地产公司应于2016年11月6日的次日起90日内，即2017年2月4日前办理房屋初始预登记，而逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，即2017年2月5日。招商地产公司于2017年11月16日才履行上述义务，已影响陈友生取得房屋权属证书，明显构成违约。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据《商品房买卖合同》第十四条有关约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构办理权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”和附件六补充协议第13条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。本案中，陈友生依约委托招商地产公司代为办理房屋权属证书，属双方履行《商品房买卖合同》的组成部分。因双方在补充协议中约定招商地产公司仅在逾期办理初始登记而导致陈友生迟延取得权属证书才承担违约责任，且本案的委托公证事项没有具体约定迟延办证所应承担的责任，招商地产公司于2017年11月16日已办理房屋初始预登记，故招商地产公司应承担逾期办证的违约责任截止日期应为2017年11月15日，共284天。本案逾期办证违约金为80094元（2820207元×0.0001×284天≈80094元）。违约金的标准属合同中的明确约定，招商地产公司认为违约金过高应予调整的辩称，缺乏依据，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一、招商地产公司应于本判决生效之日起十日内向陈友生支付逾期办证违约金80094元。二、驳回陈友生其他诉讼请求。一审案件受理2155.9元，减半收取计1078元，由陈友生负担161元，由招商地产公司负担917元。 二审诉讼中，双方当事人未提供新的证据。 对一审判决认定的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，陈友生与招商地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第9条约定：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。根据上述约定，若陈友生未能按合同约定的时间及时付清购房款，招商地产公司有权推迟交付房屋的时间，但该约定也仅限于未按期支付购房款的，交付房屋的时间可以相应推迟，并未约定可以因此推迟办理产权登记的时间。《商品房买卖合同》第十四条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款中的“商品房交付使用”即为“商品房实际交付日”。据此，逾期办证的起算点应从商品房实际交付日的第二日起90天后开始计算，招商地产公司应在商品房实际交付使用日即2016年11月6日的次日起90日内即2017年2月4日前办理房屋初始预登记，2017年2月5日起即为逾期。因此，招商地产公司以陈友生逾期支付购房款等为由，主张行使先履行抗辩权，要求延迟办理产权登记的时间，缺乏事实和法律依据，不能成立。本案《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付”，招商地产公司主张该违约金约定偏高应予调整，但并未予以举证证明,应承担举证不能的法律后果，结合本地审判实践，本案可按合同所约定的违约金标准予以处理。 综上所述，招商地产公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1834元，由漳州招商房地产有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年三月二十五日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩