福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0103民初1160号 原告：曾鹭青，女，1967年9月27日出生，住所地：福州市鼓楼区。 原告：林正冠，男，1972年7月12日出生，住所地：福州市台江区。 原告：黄爱秋，女，1961年9月27日出生，住所地：福州市仓山区。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄星，福建建达律师事务所律师。 被告：福州市真本色酒吧有限公司，住所地：福州市台江区上海街道怡园路东侧中央第五街1#楼21、22、23、26、27号店面，统一社会信用代码：913501033376203366。 法定代表人：**。 原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋与被告福州市真本色酒吧有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋及其共同委托诉讼代理人黄星到庭参加诉讼，被告福州市真本色酒吧有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即依约支付租金及违约金：（一）至2016年5月15日止，计40.4万元；（二）、按日千分之一支付违约金5.796万元；（三）、按合同约定支付违约金18万元整；以上共计64.196万元整。2、判令被告即日起退出所承租的1＃楼25号店面，并赔偿恢复原隔墙的费用1万元整。3、判令被告承担因违约而造成原告额外支付的律师费、诉讼费共计4万元整。诉讼中，原告变更其第1项诉请为：判令被告立即依约支付租金［计算方式：自2015年10月欠租金20000元，2015年11月至退房之日止按每季度128000元计租］并没收履约保证金18万元：第2项诉请为：解除原被告双方于2015年4月1日签订《中央第五届1号楼25＃店面租赁合同》及其补充协议，将店面腾空退还原告，并赔偿因装修等造成原告损失10000元。事实与理由：原告于2015年4月1日签订《中央第五街1号楼25＃店面租赁合同》将其拥有的合法所有权的位于台江区店面租给被告经营，约定次月15日为租赁年度起算日按每季度支付18万元整的租金。本应有着互信的原则和友好合作的精神，原告方按约定及时将租赁物交由被告方，被告应及时按照合同的约定支付租金。可是，自2015年8月起，被告就开始拖延支付租金，原本应该2015年8月15日支付15.2万元租金的，直至20日才予以支付6万元。起初原告也没在意，觉得拖一点时间、迟一点交齐也无大碍，只是给予口头友情提示，希望之后还是友好履行合约。可是被告态度始终不明确，最终原告在多次沟通后，亦考虑到被告的困难经营，做出让步，与被告于2015年11月初签订《中央第五街1号楼25＃店面租赁补充协议》，将租金下调至每季度12.8万元。即便这样，被告依旧不守信用。之后的日子，原告方依旧陷入无限催讨的烦恼中，并且互相口角至交恶。被告才分别与2015年12月7日支付了5万元整、2016年3月21日支付2.2万元整而这期间，按照合同应该是2015年8月15日支付15.2万元整、2015年11月15支付12.8万元整、2016年2月15日支付12.8万元整以及2016年5月15日支付12.8万元整。我们本应着合作共赢的理念，一起互惠互利，但被告一而再再而三地不守信用，无视我们一而再的善良让步，采用各种口吻拖延、不支付租金长达七个月余，造成我们三人之间、亲属之间多次因为被告的不履约而产生隔阂，严重影响我们的工作、生活秩序，给我们造成无限烦恼和巨大经济损失。就此严重违约事宜我们在无数次遭拒后，已经不再相信被告在接下来的两年多时间里能够很好地完全履行合约，遂此依据相关法律之规定，特提起诉讼，请求判如所请。 被告福州市真本色酒吧有限公司辩称：1、原告要求被告向其支付律师费用，于法无据。根据原被告签订的《中央第五街1号楼25#店面租赁合同》（以下简称“租赁合同”）中并无此约定，合同是当事人双方之间设立、变更、终止民事关系的协议，合同最重要的是其意思自治；本案合同中并没有双方真实意思表示违约方愿意承担守约方支出的律师费，因此原告该项请求于法无据。2、原告要求的违约金畸高。首先，原告重复要求被告支付违约金，见请求一中第二、三项均要求被告支付违约金，且均过分高于损失的百分之三十，应不予支持。本案的违约金根据《租赁合同》约定，按日千分之一支付，明显畸高。根据《合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”原告要求的违约金一百多万明显超过被告所欠租金40.4万的百分之三十，应当减少。3、原告已主张高额违约金，不得在主张赔偿金。原告既要求被告支付高额违约金又要求赔偿损失1万元整，于法无据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”4、被告所缴纳保证金18万元，应予以抵扣所欠房租。在《租赁合同》第三条第六款中约定“乙方向甲方一次性支付违约保证金180000元（大写）人民币壹拾捌万元”。这180000元即“押金”，房屋租赁一般都有“押三付一”的习惯，在签订合同的时候已支付给原告，押金应在所欠的房租中抵扣。根据《租赁合同》第三条第3款约定：“以上租金收入为税后金额，不提供房屋租赁发票。”由于原告不提供发票，被告多数通过现金的方式支付房租，所以无法提供收款收据，不能排除原告有谎报所欠租金的嫌疑。综上所述，原告要求被告支付违约金明显过高、赔偿损失缺乏依据，请求法院依法予以驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告福州市真本色酒吧有限公司未提交证据材料，亦未提出质证意见；经审查，原告提供的证据具有证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的法庭质证意见及陈述，本院认定如下事实：坐落于福州市台江区商业服务用房的房产系原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋三人共同所有。2015年4月1日，以原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋为出租方（甲方），被告福州市真本色酒吧有限公司为承租方（乙方），双方签订一份《中央第五街1号楼25＃店面租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于福州市台江区店面（计租面积为162平方米）出租给乙方经营使用；2、租赁期限三年，2015年4月1日为租赁店面交付日，2015年5月15日为该店面租赁年度起算日。租赁年度均为5月15日起算至次年5月14日止。租金按季支付，乙方应于每季度首月15日前向甲方支付季度租金，第一年度租金标准为每月租金60000.00元，第二年度租金标准为第一年度租金标准递增5%每月租金63000.00元，第三年度租金标准为第二年度租金标准递增5%每月租金66150.00元。租金收入为税费后金额，不提供房屋租赁发票。如乙方逾期支付租金，应按日1‰向甲方支付逾期违约金；3、乙方向甲方一次性支付违约保证金180000元；4、租赁期限内，双方不得单方面解除本合同。乙方若超过一个月未按时向甲方支付租金，甲方有权终止该租赁合同，收回房屋使用权，再行招租；由此产生的一切责任由乙方承担。合同签订当日,被告向原告支付了违约保证金18万元，原告亦依约将讼争店面交付被告使用；尔后，被告除首次按时支付租金外，遂拖欠原告租金。2015年11月4日，原被告双方经协商签订了《中央第五街1号楼25＃店面租赁补充协议》，协议约定：自2015年11月15日起将讼争店面租金从每季度18万元下调至每季度12.8万元，等等。该份补充协议订立后，被告却仍未依约履行交纳租金的义务，导致拖欠2015年10月份租金余额20000元，2015年11月之后的租金拒不支付。对此，原告分别于2016年3月23日、4月20日两次致函被告，催促被告按照合同约定全面履行其义务；否则将要依法解除租赁合同，追就违约责任；但被告对此未作出处置，原告遂提起本案之诉。 诉讼中，原告确认被告拖欠租金时间和金额为：2015年10月份欠租金余额20000元，2015年11月之后的租金未支付；同时，其明确表示其第1项诉请中的“没收违约保证金18万元”系诉请判令被告支付违约金18万元之诉请，并要求在违约保证金中扣除；但原告对其第3项诉请，未向法庭提供相对应的证据给予佐证。―― 本院认为，原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋与被告福州市真本色酒吧有限公司订立的《中央第五街1号楼25#店面租赁合同》及其补充协议系立约各方当事人真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，原被告双方应当依合同约定全面履行义务。本案原告依合同约定将讼争店面交付被告经营使用;而被告未依约交纳租金，形成长期拖欠租金的情形,其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告诉请解除原被告于2015年4月1日签订的《中央第五街1号楼25#店面租赁合同》及2015年11月4日订立的《中央第五街1号楼25#店面租赁补充协议》,并判令被告支付租金[自2015年10月15日至2015年11月14日止尚欠10月份租金20000元，之后至被告腾空讼争店面退还原告之日止，按每季度128000元计付。]，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。导致本案所涉《租赁合同》没有全面履行的责任在于被告，故被告应当承担相应的违约责任；诉讼中被告对原告违约之诉请提出质疑,并要求调低计付标准；对此，原告自愿将违约金计付标准调整为18万元，并主张违约金与违约保证金相抵扣，符合法律规定，本院予以支持。另,本案原告提出了第三项诉请及第二项诉请中赔偿因装修等因素造成损失1万元，却没有提供相对应的证据予以佐证；因此，该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第、第项、第九十七条、第一百一十四第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋与被告福州市真本色酒吧有限公司于2015年4月1日订立的《中央第五街1号楼25#店面租赁合同》及其2015年11月4日《中央第五街1号楼25#店面租赁补充协议》； 二、被告福州市真本色酒吧有限公司应于本判决生效之日起十日内将福州市台江区店面腾空退还原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋； 三、被告福州市真本色酒吧有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋支付租金[自2015年10月15日至2015年11月14日止尚欠10月份租金20000元，之后至被告腾空讼争店面退还原告之日止，按每季度128000元计付。]； 四、被告福州市真本色酒吧有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋支付违约金180000元[该项违约金可与被告已支付的违约保证金180000元相抵扣]； 五、驳回原告曾鹭青、林正冠、黄爱秋的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19020元，由被告福州市真本色酒吧有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 春 人民陪审员  林月秀 人民陪审员  黄淑如 二〇一七年五月十日 书 记 员  王雨桐 附主要法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。 二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第款约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予适当减少。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -9-