福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终491号 上诉人（原审被告）：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803。 法定代表人：陈晓华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李斯荣，男，1953年2月10日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林才水，福建安凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄宝卿，女，1957年1月13日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林才水，福建安凯律师事务所律师。 上诉人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被上诉人李斯荣、庄宝卿商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 临江公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判临江公司承担逾期协助办理不动产登记违约责任的起算时间为2016年8月13日，并且自2015年6月19日起至诉争小区新配电室通过规划审批为止的期间应从逾期办证期间中扣除；3.改判驳回李斯荣、庄宝卿的其他诉讼请求。事实和理由：一、根据本案事实及相关法律法规，诉争小区原规划批准的配电室不符合新规范要求，需要变更，该事实清楚，证据充分，一审判决认定泉州市城乡规划局未要求临江公司进行配电室规划设计变更，系认定事实错误。二、因业主阻扰，导致配电室变更方案至今未通过规划局审批。因业主阻拢配电室位置变更事宜的期间，即自2015年6月19日起至新配电室通过规划审批止，应从逾期协助办证期间扣除。三、根据法律规定和合同约定，在李斯荣、庄宝卿支付专项维修资金前，临江公司有权拒绝交房，且不承担违约责任。一审判决认定临江公司违约系认定事实错误。四、合同签订之前发生的高考、天气等情形应顺延交房时间，一审判决认定上述情形不得作为顺延交房的事由，违反了公平、公正原则和当事人意思自治原则。五、即使临江公司违约，也只是承担支付500元违约金的违约责任。根据合同约定，李斯荣、庄宝卿不得以房屋达不到交付条件而拒绝交房。六、根据补充协议的约定，临江公司协助办理权属登记的起算时间可以再延长6个月，即李斯荣、庄宝卿要求临江公司支付违约金的起算时间应为2016年8月13日。 李斯荣、庄宝卿辩称，临江公司申请的配电室建设并未通过电力部门和规划部门的审批，更不用说配电室的变更。配电室无法通过验收的原因是临江公司的技术未达到房地产企业的技术要求，导致消防无法一次验收通过。现有证据无法证明配电室变更是政府原因所致。对于专项维修资金，双方在补充协议第7条已就缴纳时间进行了变更。该约定符合合同及法律规定。《合同补充协议》第六条第3款的约定含有减轻或免除临江公司责任，排除买受人主要权利的内容，是无效的。诉争商品房并非在合同约定的交房时间内交付，不适用合同第八条第二款的约定。《合同补充协议》关于临江公司有六个月逾期办证免责期的约定含有减轻或免除临江公司责任，排除李斯荣、庄宝卿主要权利的内容，与合同第二十二条约定相抵触，应认定无效。请求驳回上诉，维持原判。 李斯荣、庄宝卿向一审法院起诉请求：1.临江公司向李斯荣、庄宝卿支付逾期交房违约金28956元（自2013年6月1日起至2015年11月12日止，每日32.39元）；2.临江公司向李斯荣、庄宝卿支付自2016年2月13日起按每日32.39元计算至临江公司对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼二层206号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2012年7月10日，李斯荣、庄宝卿与临江公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份。合同约定，李斯荣、庄宝卿向临江公司购买泉州市鲤城区开元西城商厦第3号楼二层206号房，购房金额为647734元，临江公司应于2013年5月31日前交房。合同对逾期交房违约责任及产权登记和相关违约责任进行明确约定。李斯荣、庄宝卿已付清全部房款。临江公司于2015年11月12日将诉争商品房交付给李斯荣、庄宝卿。李斯荣、庄宝卿至今未取得房屋权属证书。李斯荣、庄宝卿于2016年9月12日诉至法院。 一审法院认为，一、关于临江公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。双方在《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，从本案双方提供的证据来看，可引为据实延期的情形只有天气原因和高考原因。从《天气证明》可以认定，自合同签订日起至合同约定的房屋交付期限止共遇见中雨及中雨以上天气25天，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江公司据此可以顺延交房25天至2013年6月25日。顺延期间，遇见中雨及中雨以上天气3天、高考2天，因此，临江公司可延长交房时间5天至2013年6月30日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《合同补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显减轻了临江公司的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按上述分析进行认定。临江公司于2015年11月12日才交付诉争商品房，属于逾期交房违约行为，逾期天数为864天。对于配电室规划设计变更是否应当从逾期办证期间扣除的问题。在本案审理过程中，临江公司申请法院向泉州市城乡规划局及相关电力部门调取与诉争小区西城商厦配电室位置变更、业主对变更配电室提出的意见等证据。就上述调查取证事项，泉州市城乡规划局、国网福建省电力有限公司泉州供电公司分别向法院出具了《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》（泉规函[2015]473号）、《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程回复函》及《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程补充回复函》。泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函中载明：“配电室等相关电力设施建设……并持规划部门批复同意的总平面图（上面有批复配电室的位置），即可向我司有关部门办理申请用电。”这表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。所以，本案现有证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。”根据上述约定，临江公司应于2016年2月10日前办理初始登记并通知李斯荣、庄宝卿，现临江公司并未履行上述义务，属于逾期办证违约。临江公司提供的《商品房买卖合同示范文本》系2014年4月之后才开始启用，与本案商品房买卖合同并无关联性，不予采信。二、关于本案逾期交房、逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。1.关于逾期交房违约金。本案《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。”根据该约定，适用该“500元违约金”有两个前提条件，其一是“在规定日期内”，该时间指临江公司符合合同约定的交房时间之前（包含顺延期间）。其二为“未达到上述条件”，即未达到合同约定的交付条件。因此，本案实际交房时间并不符合“在规定日期内”的前提条件，故本案逾期交房违约金的计算不适用“500元违约金”。本案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”上述“特殊情况”应理解为适用“500元违约金”的情况，而本案并不适用该特殊情况，临江公司应按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房违约责任。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。双方在《合同补充协议》第七条约定:“……专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。说明双方当事人在《合同补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。本案李斯荣、庄宝卿于交房时交清专项维修资金，与临江公司交房时间相同，故李斯荣、庄宝卿不存在逾期交纳专项维修资金的情形。临江公司主张李斯荣、庄宝卿逾期交纳专项维修资金应顺延交房期间，没有事实依据，不予支持。临江公司逾期交房天数为864天，已超过90天，逾期交房违约金应为27982.11元（647734元×0.00005×864）。2.关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。另外，《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。综上，临江公司应向李斯荣、庄宝卿支付从2016年2月11日起按每日32.39元（647734元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。 李斯荣、庄宝卿与临江公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。临江公司逾期交房天数为864天，已超过90天，逾期交房违约金应为27982.11元（647734元×0.00005×864）。临江公司未在2016年2月10日前办理初始登记并通知李斯荣、庄宝卿，应从2016年2月11日起承担逾期办证违约责任，李斯荣、庄宝卿自愿请求判令临江公司从2016年2月13日起承担逾期办证违约责任，予以照准，则临江公司应向李斯荣、庄宝卿支付从2016年2月13日起按每日32.39元（647734元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。 综上所述，李斯荣、庄宝卿请求临江公司向其支付逾期交房违约金27982.11元，并向其支付从2016年2月13日起按每日32.39元计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。李斯荣、庄宝卿的其他诉讼请求，依法无据，不予支持。临江公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，判决：一、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李斯荣、庄宝卿支付支付逾期交房违约金27982.11元；二、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李斯荣、庄宝卿支付自2016年2月13日起按每日32.39元计算至泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼二层206号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；三、驳回李斯荣、庄宝卿的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函也表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。本案一审证据及临江公司二审提供的证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，临江公司与李斯荣、庄宝卿签订《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定商品房买卖合同关系有效。《合同补充协议》第六条第3款关于顺延情形起止时间的约定，明显含有减轻或免除临江公司责任，排除李斯荣、庄宝卿主要权利的内容，应认定无效。双方在《合同补充协议》第七条已对专项维修资金的交纳时间进行了重新约定，李斯荣、庄宝卿已在交房时交清专项维修资金，其并不存在逾期交纳专项维修资金的问题。故临江公司关于李斯荣、庄宝卿逾期交纳专项维修资金的时间应顺延交房时间的主张，依据不足，不予采纳。《商品房买卖合同》第八条第二款约定的临江公司支付500元违约金的情形系适用于在规定日期内诉争商品房未达到约定交房条件且李斯荣、庄宝卿同意接收的情形，本案并非在规定时间内交房，不应适用该条款的约定，而应根据《商品房买卖合同》第九条约定计付逾期交房违约金。临江公司关于其仅应支付500元违约金的主张，理据不足，不予采纳。临江公司未在约定时间内履行协助李斯荣、庄宝卿办理不动产登记的义务，李斯荣、庄宝卿要求临江公司支付逾期协助办证违约金的请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。《合同补充协议》第十条关于临江公司有6个月逾期办证免责期的约定明显含有减轻或免除其责任，排除李斯荣、庄宝卿主要权利的内容，且与《商品房买卖合同》第二十二条的约定相抵触，应认定无效，临江公司并不享有6个月逾期办证免责期。本案现有证据不足以证明逾期办证系政府原因而非临江公司的原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻扰配电室位置变更导致配电室无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，临江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费696元，由泉州市临江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林海峰 审 判 员  戴 强 代理审判员  张 萍 二〇一七年五月五日 书 记 员  王莉莉