山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终399号 上诉人（原审被告）：朱建军，男，1972年2月24日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：山东信实物业管理有限公司，住所地：山东省淄博市张店区南家小区32号。 法定代表人：宋立峰，董事长。 委托诉讼代理人：徐文超，山东普正律师事务所律师。 上诉人朱建军因与被上诉人山东信实物业管理有限公司（以下简称信实物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初4423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱建军上诉请求：1、依法撤销淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初4423号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人向上诉人收取物业管理费既不合理也不合法。1、从常青园市场形成过程看不应收取物业管理费。现在常青园市场是自2003年左右起，各经营商户自发并投资在非物业小区的道路上自然状况形成的，张店区人民政府公园街道办事处及被上诉人也未对市场进行投资。上诉人自2005年起至今与街道办事处签订商业用房租赁合同并用于经营，在2018年10月份以前没有任何单位收取所谓的物业管理费。对被上诉人与街道办事处签订市场管理合同事项上诉人并不知情，该行为侵犯上诉人的知情权、侵犯了上诉人的合法权利。即使施行收费也应当尊重该市场自发形成的事实，因此该市场不应收取物业管理费。2、张店区人民政府公园街道办事处与被上诉人签订市场管理合同应属无效，对上诉人无约束力。依据《物业管理条例》的相关规定及《淄博市物业管理办法》第四条的规定：市、区县房产行政管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。规划、建设、城管执法、环卫、公安、价格等有关部门，应当按照各自职责，做好物业管理的相关监督管理工作。街道办事处(乡镇人民政府)协助房产行政管理部门对物业管理服务进行监督，协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系。街道办事处作为政府部门应当协调好物业管理的关系，行使监督协调的权利，街道办事处不能越俎代庖，没有签订物业合同主体的资格。本案中涉及的与被上诉人签订的《常青园便民市场管理合同》应属无效，且上诉人并不是合同的主体，对上诉人无法律约束力。 3、被上诉人不具备相应物业管理企业资质，从事物业管理人员也不具备相应职业资格证书。依据《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”依据《物业管理条例》第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”一审庭审时上诉人对此提出质问，但被上诉人对此不予回答，也未举证。被上诉人应承担举证不能的责任。4、一审法院认定按每日每米5元的价格收取物业管理费无事实及法律依据。 依据《物业服务收费管理办法》第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。依据《物业服务收费管理办法》第7条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”依据《物业服务收费管理办法》第20条规定：“经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主(使用人)缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。”依据《中华人民共和国价格法》第十九条：政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。第二十条：国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。一审认定按每日每米5元的价格收取物业管理费的依据是《常青园便民市场管理合同》，但被上诉人对该价格的制定标准及是否经过物业部门备案等应承担举证责任。公园街道办事处与被上诉人签订的合同违反了上述法律规定，收取物业管理费属于乱收费的违法行为。5、因收费依据的合同无效，虽然有市场业主与被上诉人签订合同并交纳费用，但不能以此推定该收费具有合法性，一审中被上诉人提供的照片不能充分证明对收费标准履行了告知义务。 信实物业向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告2019年1月至2019年6月物业管理费7200.00元；2．原告提供物业服务期间被告按照40元/日向原告支付自2019年7月1日至被告实际搬出常青园市场之日的物业管理费；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月，张店区人民政府公园街道办事处就常青园物业及便民市场一体化管理项目（项目编号：ZBCS20180904）进行招标，相关《竞争性谈判采购文件》中明确约定了“常青园社区物业管理规范”，其中包括常青园便民市场的管理标准，包括摊位数量实行编号管理，合理划行入市，经营业户应与物业公司签订协议后，方可入驻经营，物业公司按照5元/米/日最高限价向常青园便民市场区域内摊贩收取费用，严禁超出本标准收费。9月12日，原告中标了上述项目，并于2018年11月8日与张店区人民政府公园街道办事处签订了《常青园便民市场管理合同》，合同约定自2018年10月1日至2019年9月30日，原告为常青园便民市场提供物业管理。被告朱建军在常青园便民市场主街南-42经营百货生意，摊位长度为8米，被告虽未在原告提供的《常青园便民市场商户信息确认表》签字，但实际向原告缴纳2018年10月1日至12月31日的管理费共计3600.00元，被告辩称以为该3600.00元是一年的费用才交纳的。原告多次向其催要物业服务费，被告拒绝缴纳，故原告诉至本院，形成本诉。另查明，在常青园便民市场经营的业主须与原告签订《常青园便民市场摊位管理合同》才能入驻经营，该合同第三条收费依据和标准上明确约定“甲方（原告）对常青园便民市场摊位统一按：5元/米/日收费标准收取物业服务费。”该市场上大多数业主均已签订该合同并如期按照合同约定交纳物业服务费。原告亦对收费标准进行了张贴公示。 一审法院认为，原告信实物业通过招投标程序获得张店区人民政府公园街道办事处常青园物业及便民市场一体化管理项目，并与张店区人民政府公园街道办事处签订了《常青园便民市场管理合同》。原告依据合同约定对常青园便民市场进行了服务、管理，并收取物业服务费。原告已提供证据证明其已向包括被告朱建军在内的经营者公示了物业服务费收取标准，对此，被告应当明知，其虽然对原告收费标准提出异议，但并未举证证明该收费标准违反法律禁止性规定，并且继续在市场摊位经营，已与原告信实物业形成了事实上的物业服务合同关系，故应当交纳相关费用。综上，被告摊位长度8米，按照5元/米/日收费标准，被告应每日向原告交纳物业服务费40.00元。原告要求被告支付自2019年1月至2019年6月的物业服务费共计7200.00元，对此予以支持。原告第二项诉讼请求，要求被告支付自2019年7月1日至被告实际搬出常青园市场之日的物业服务费，该项诉求包含尚未发生的费用，应待实际发生后另行主张，故仅支持已发生的自2019年7月1日至原告起诉之日即2019年7月2日的费用共计80.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、朱建军于本判决生效后十日内支付山东信实物业管理有限公司2019年1月1日至2019年7月2日的物业服务费共计7280.00元；二、驳回山东信实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由朱建军负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，涉案市场管理合同系依据《中华人民共和国政府采购法》等签订，上诉人朱建军无证据证明该合同存在无效情形，其关于合同无效的上诉理由不成立。被上诉人信实物业依据合同约定向常青园便民市场各经营商户进行了服务、管理，上诉人在该市场经营，已与被上诉人形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人关于常青园便民市场系自发形成，不应收取物业管理费的上诉理由不成立；上诉人对于被上诉人企业资质的异议亦不能成为其拒缴物业管理费的理由。被上诉人的收费标准是依据张店区人民政府公园街道办事处招标文件中明确的5元/米/日的标准，被上诉人提供的证据证明其在常青园便民市场对收费标准进行了公示，上诉人对此应当明知，其主张收费标准无依据，与本院查明的事实不符，其该项上诉理由亦不成立。 综上所述，上诉人朱建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱建军负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭东辉 审判员  马士军 审判员  冯慧芳 二〇二〇年三月十二日 书记员  巩俊杰