广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2284号 原告:邓江，男，汉族，1982年4月28日出生，住所地：广西北海市银海区。 委托代理人：姚贻平，广西启迪律师事务所律师。 被告：广西世华房地产代理有限公司，住所地：北海市北海大道72号东旭华庭0106号。 法定代表人：胡鑫，董事长。 委托代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 被告：刘春权，男，汉族，1972年6月1日出生，住所地：黑龙江省林口县。 委托代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。 第三人：侯伟，男，1990年2月11日出生，住所地：山西忻州市忻府区。 原告邓江诉被告广西世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、刘春权第三人侯伟合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理，于2017年3月6日公开开庭进行了审理，原告邓江及其委托代理人姚贻平、被告世华公司的委托代理人朱文静、被告刘春权的委托代理人邓明武到庭参加诉讼，第三人侯伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行审理，本案现已审理终结。原告邓江诉提出如下诉讼请求：判令两被告支付原告卖房所得款项共计人民币304000元，并从2015年12月起，按人民银行同期利率支付利息至付完款止。 事实与理由如下：2015年10月原告寻找房地产中介公司要求出售位于北海产。通过被告世华公司的撮合，最终找到买主宋某，于是原告与宋某以及经纪方，即被告世华公司。2015年10月29日上述三方在被告世华公司的东旭华庭0106号商铺办公室，签订了由被告世华公司拟写制作的合同编号为SDC-0010499《房屋买卖合同》 原告邓江对其主张向本院提价的证据如下： 1、房屋买卖合同，证明购房事实。 2、银行流水，证明银行账户明细。 3、工作证，证明被告工作单位的证明。 4、账户明细，证明世华公司支付的部分房款。 5、房屋买卖合同，证明刘春权在房产交易中心与宋某签的合同。 6、原房产证，证明原告房产已过户。 备注：原告提交的证据1，证人宋某提交的原件签订时间为2015年10月9日。 当庭提交：公司登记（备案）申请书、股份决议，证明刘飞是世华公司的股东。 经原告邓江申请： 1、申请证人宋某出庭，主要证实宋某购买案涉房屋的事实。 2、申请证人闫某出庭，主要证实证人因另案同样被第三人侯伟骗取45000元的事实。 被告世华公司辩称：世华公司与原告是居间合同关系，世华公司的任务是向原告订立涉案买卖合同的机会，并促成买卖双方达成合同的订立，被告公司并没有介入原告与卖方的实际履行，也没有接受原告的委托代原告收取购房款，因此原告基于买卖合同的关系要求世华公司支付剩余购房款没有事实及法律依据，请求法院驳回原告对世华公司的诉求。 被告世华公司对其主张向本院提交的证据如下： 1、公证书，证明接受原告委托收房款是被告刘春权的个人行为，并非其代理公司的职务行为，与被告广西世华代理有限公司无关，并且经过北海公证处的公证。 被告刘春权辩称：不同意原告的诉讼请求，本案涉嫌诈骗犯罪，根据民诉法的相关规定，请求法院依法中止本案的审理。本案在2016.7.27原告和刘春权到海东派出所进行报案，但是至今海东派出所没有该案的记录，本案涉嫌刑事，应该先审理刑事再审理民事；原告请求刘春权返还的购房款没有事实及法律依据，本案的买卖合同价款为30万元，但是刘春权收取的是房屋买卖交易的27万元，并不是原告说的304000元。房屋交易过程中，原告与第三人形成了房屋买卖的委托与受委托的关系，刘春权已经将收取的27万元支付给第三人侯伟，也就是说刘春权已经将相应的购房款支付给了原告；刘春权是世华公司的员工，刘春权在本案中的行为是职务行为，综上，原告请求刘春权支付相应的房屋买卖购房款没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉求。 被告刘春权对其主张向本院提交的证据如下： 1、录音光盘，证明原告邓江与侯伟对在本诉房产交易中已经形成事实形成委托合同关系。 2、录音文字对照，证明光盘内容转换为的文字。 3、收条，证明原告受托人侯伟确认已收到涉案物业出售尾款。 4、独家委托书，证明原告邓江委托侯伟帮忙出售涉案房屋，与侯伟事实上存在委托关系。 证人宋某对其证言向本院提交的证据如下：收据五份、房屋买卖合同一份、承购意向书一份。 经被告刘春权向本院申请，本院到海东派出所调取了刘春权、邓江和闫某在海东派出所的笔录，证实本案涉嫌刑事，应该先处理刑事再处理民事，也证明了原告和侯伟之间形成了委托和受委托人的关系，且当时原告在笔录中也说明了其委托侯伟卖涉案房屋。 经开庭质证，各方质证意见如下： 被告世华公司对于原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同上虽然对支付房款有了明确约定，但是与世华公司无关；证据2的真实性无异议，对关联性有异议，原告提供的该份证据无法证明世华公司向原告支付过任何款项；证据3的真实性无异议，刘春权曾经在世华公司工作过，但是现在已经离职；证据4的三性有异议，该份证据应该是原告委托案外人刘飞支付的款项，而非世华公司向其支付款项的凭证；这还能根据5是原告与宋某签订了，世华公司不清楚，对其三性由法院依法认定；证据6的三性无异议。对原告当庭提交的公司登记（备案）申请书、股份决议的三性均无异议。 被告刘春权对于原告举证的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该买卖合同上约定的涉案房屋交易价值是37万元，但是与原告后面提交的证据5的30万元相互矛盾，应该以房产交易中心备案的价格为准，该份合同实际是买卖双方及世华公司签订的，但是该合同没有实际履行，且合同没有约定世华及刘春权有将房产过户的义务；证据2的三性由法院认定；证据3、4的三性无异议；证据5的三性无异议，本案涉案的房屋应当以该合同上签订的相应条款进行履行，并应以该合同约定的30万元为准；证据6的三性无异议。对原告当庭提交的公司登记（备案）申请书、股份决议，该证据是原告当庭提交，已经过了举证期限，刘春权不同意质证。 原告对于被告世华公司举证的证据1的三性无异议，但是公证书签订在前，房屋买卖合同签订在后。 被告刘春权对被告世华公司举证的证据1的三性无异议。 原告对于被告刘春权举证的证据1、2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因为录音的时候没有当场和原告说明；证据3的三性有异议，这是刘春权和侯伟的的收条，且该没有说明是哪一户的尾款；证据4的三性有异议，原告没有授权任何人签订该份独家委托书，且上面的签名和指模也不是原告本人的。 被告世华公司对被告刘春权举证的证据1、2刘春权和原告确实之间的纠纷到过公司说过该问题，所以对其真实性无异议，但是无法知道原告、刘春权和侯伟之间的关系由法院认定；证据3的三性由法院认定；证据4的三性无异议。 原告邓江对于派出所对刘春权的笔录真实性无异议，对关联性有异议，对刘春权的笔录第四页中“问：你把27万元打给侯伟是邓江的意思吗？答：不是邓江的意思，当时因为没有邓江的联系方式，侯伟称邓江把房屋买卖全权交给他，我就把向银行贷款的27万元打给他了”有异议，我没有给侯伟有任何授权。及对三页中“任天宝与侯伟是何种关系？”，“答：侯伟称任天宝是他的姨夫，我没有见过任天宝。”有异议，原告与任天宝及侯伟没有关系。对中国工商银行的回执单的真实性无异议，对关联性有异议，任天宝与本案无关。对派出所对闫某的笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。 被告世华公司对派出所对刘春权的询问笔录的真实性、合法性无异议，且该证据刘春权本人也是承认剩余贷款是打到其个人账户，再经由其个人账户转给本案原告，且首付款也不是通过被告公司的账户而支出，可见收受购房款是原告和刘春权的私下协议，与世华公司无关。对闫某的笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，闫某与涉案房屋买卖合同没有关系，对其举证的证言的真实性由法院依法认定。对邓江的笔录的真实性、合法性无异议，原告在询问笔录中就涉案房屋与被告刘春权就房屋代收款项的问题经过公证委托，系其与刘春权的个人行为，世华公司并不知晓。 原告对于证人宋某的证言基本无异议，但原告与侯伟之间没有任何亲属关系。 被告刘春权对证人宋某陈述侯伟带原告看房子是没有异议的，刚好证明了原告与侯伟是委托和代委托的关系；但是对宋某主张房款是38万元是有异议的，应当以房产交易中心备案的交易价格为准，宋某主张在世华公司交付相应的款项刘春权不予认可。 被告世华公司对证人宋某所述的10万元首付款不属实，宋某和买受人和世华公司签订的买卖合同中，对涉案房屋的款项支付方式、时间是与明确约定的，本案的买卖双方均没有授权世华公司帮其收取款项。对于涉案房屋交易的价格，不清楚原告和刘春权、宋某具体如何约定购房价款，但是世华公司认定的购房款是37万元，且世华公司收取的中介费是按照房款比例收取的，即3700元。 原告邓江对闫某的证人证言的关联性有异议，与本案无关。 被告刘春权对闫某的证言三性无异议，刚好证明侯伟采取同样的方式骗取了闫某的钱款。 被告世华公司对闫某的证言三性由法院认定。 原告邓江对于证人宋某提交的证据没有异议。 被告世华公司对于证人宋某提交的时间为2015年10月29日的收据三性没有异议，对于时间为2015年10月28日的收据没有公司签章，对于该笔费用公司不清楚；对于2015年10月29日刘春权出具的该份收据系刘春权个人收取，没有公司签章，公司不予认可；对于2015年9月30日、10月8日的两张收据没有异议；对于房屋登记查询证明没有异议；对于证人提交的房屋买卖合同三性没有异议，至于该份合同上的签订的时间点由法院依法认定。对于承购意向书没有异议。 被告刘春权对于证人宋某提交的时间为2015年10月29日的收据三性没有异议，该份收据也是世华公司盖章确认的；对于时间为2015年10月28日的收据没有公司签章，也不是刘春权签收，与本案无关；对于2015年10月29日刘春权出具的该份收据需要和当事人核实后再向法院提交书面的质证意见；对于2015年9月30日、10月8日的两张收据真实性没有异议，该两笔款项是世华公司收取的；对于房屋登记查询证明没有异议；对于证人提交的房屋买卖合同与世华公司提交的合同原件上所签订的时间点不一致，应该以世华公司举证的为准；对于承购意向书没有异议。 对于各方当时的举证证据，本院认证如下：对于各方当事人对对方举证的证据没有异议的，本院予以认可，对各方当事人对对方举证的证据有异议，但无相反的证据予以反驳的，亦可作为本案定案的参考。 经审理查明：被告刘春权系被告世华公司的员工，案外人刘飞是被告世华公司的股东之一。2015年9月30日第三人侯伟代原告邓江与被告世华公司签订《独家委托书》一份，主要约定原告邓江委托被告世华公司出售案涉房屋，交易价格在360000元或以上，独家委托期限为：签订本协议之日起至2015年11月1日等内容。同日被告世华公司（甲方）与案外人宋某（乙方）签订《承购意向书》一份，主要约定通过甲方寻盘、介绍带领看盘等居间服务，乙方对位于东风广场2单元2504号的物业有购买的意向，同意以370000元的价款购买。乙方在签订本合同时同意交付5000元的诚意金；若甲方在2015年10月15日内不能与该物业业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方等内容，并备注首付80000元。该意向书签订后案外人宋某向被告世华公司支付了5000元的诚意金。2015年10月8日案外人宋某向被告世华公司交付了案涉房屋45000元的订金。2015年10月9日原告邓江（出卖方）与案外人宋某（买受人）、被告世华公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定出卖人将其所有的位于北海出售给买受人，房屋总价为370000元；付款方式为：签订本合同买房支付50000元给买房作为定金，卖方自行向该物业欠款银行还清贷款，解押还清贷款2日内买卖双方到交易中心办理过户手续；首期款100000元（含定金）在办理过户取得交易中心回执当日买房支付给卖方；剩余楼款270000元买方通过银行贷款按揭支付给卖方，买方须无条件配合办理手续并提供资料；买方于本合同签订之日向经纪方支付3700元作为咨询及中介费等内容。合同签订后案外人向被告世华公司支付了3800元的中介服务费。案外人刘飞通过转账的方式分别于2015年10月10日、10月30日、10月31日向原告转账18000元、20000元、28000元，并在转款用途上分别载明东峰广场7-2-2504定金、7-2-2504定金及7-2-2504房款。2015年10月29日案外人宋某向被告刘春权支付案涉房屋50000元，被告刘春权出具《收据》确认。案涉房屋于2015年10月29日已办理过户至案外人宋某名下。现原告以两被告在收到买受人的购房余款后一直未向其交付为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，2015年10月22日原告通过公证委托被告刘春权为全权代理人，办理案涉房屋的有关事宜：代为办理上述房屋的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同，申报纳税并缴纳有关税款，代收转让款，办理房屋所有权及水、电、管道煤气、数字电视、电话、物业等附属配套设施的过户等手续）；协助买方到银行办理购房贷款手续，在银行开设贷款账户，收取所贷款项等。受托人刘春权在上述授权范围内所办理的有关手续及签署的有关文件，委托人邓江均予以承认并承担相应的法律责任。案外人宋某办理完银行贷款后，贷款270000元直接打入被告刘春权账户。2015年12月19日被告刘春权通过将270000元存入到收款人为任天宝，收款人卡号为：62×××24。同日第三人侯伟向被告刘春权出具《收条》，载明：“今收到刘春权270000元（东峰广场房屋尾款）”。 再查明，第三人侯伟与原告系朋友关系。2015年10月份，原告主张其想出售案涉房屋，找到第三人侯伟，叫他帮忙把房屋出售出去，后第三人侯伟通过被告世华公司找到了买家，即促成三方签订了上述的《房屋买卖合同》。后因原告离开北海，基于对第三人侯伟的信任，把案涉房屋有关手续交给侯伟让他与被告刘春权一起办理房屋买卖。从2015年年底至2016年7月中旬，原告一直都在与第三人侯伟联系，向侯伟问询购房余款的问题。 本案的争议焦点：一、原告邓江与第三人侯伟之间是否存在事实上的委托合同关系？二、原告邓江的诉求有无事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：原告与第三人侯伟系朋友关系，从原告通过找第三人帮忙出售案涉房屋，第三人侯伟通过代原告与被告世华公司签订《独家委托书》，委托被告世华公司出售案涉房屋，后因原告离开北海，基于对第三人侯伟的信任，把案涉房屋有关手续交给侯伟让他与被告刘春权一起办理，且在2015年年底至2016年7月中旬期间，原告一直都在与第三人侯伟联系，向侯伟问询购房余款的事实来看，原告与第三人侯伟实际上存在委托合同关系，原告委托第三人侯伟处理案涉房屋买卖的有关事宜。对于原告第三人侯伟代其与被告世华公司所签订的《独家委托书》不予认可，称第三人侯伟签订该合同并没有得到其授权，但从该合同的实际履行情况可知，原告与案外人宋某及被告世华公司于2015年10月9日签订了正式的《房屋买卖合同》，且该合同也已履行完毕，应视为原告对于第三人侯伟与被告世华公司所签订的上述《独家委托书》是知情并认可的。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：案外人宋某作为买受人已按约支付了37万元的购房款义务，其中分别在2015年9月30日、10月8日向被告世华公司交付了5000元、45000元，共计50000元；另于同年10月29日向被告刘春权支付了50000元，剩余的270000元通过银行贷款支付给了被告刘春权。被告世华公司的股东之一刘飞通过转账的方式分别于2015年10月10日、10月30日、10月31日向原告转账18000元、20000元、28000元，共计66000元，并在转款用途上分别载明东峰广场7-2-2504定金、7-2-2504定金及7-2-2504房款，案外人刘飞作为被告世华公司的股东，且其转账用途明确为案涉房屋的购房定金及房款，为此，刘飞的上述转款行为应视为其履行职务的行为。从买受人宋某前期所支付的100000元款项中可知，被告世华公司收到50000元，但从其公司股东刘飞向原告转账66000元的事实可知，被告世华公司向原告所支付的购房款已超出其实际收到买受人宋某的购房款，结合被告刘春权系被告世华公司的员工，被告刘春权于2015年10月29日收到的50000元亦应视为是其履行职务的行为，被告世华公司实际收到买受人购房款100000元。为此，被告世华公司应退还34000元及支付利息（利息计算：已34000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年12月20日起计算至本生效判决之日止）给原告。原告通过公证委托的方式委托被告刘春权处理案涉房屋的相关事宜，包括收取相应的购房款。被告刘春权在收取了270000元的购房余款后，在未经过原告同意的情况下，将钱款打入案外人任天宝的账户，同日第三人侯伟向被告刘春权出具《收据》，确认收到被告刘春权案涉房屋的购房余款。本院认为，原告与第三人侯伟之间虽存在委托合同关系，原告委托第三人侯伟处理案涉房屋的相关事宜，但被告刘春权同是受托人，且是经过公证委托的，在其收到270000元购房余款向原告支付时，应经得原告的同意方可向第三方支付购房余款，现被告刘春权未经原告同意将270000元的购房余款支付给案外人，且无证据证实案外人任天宝已将款项支付给原告，被告刘春权存在过错，致使原告未能收到余款。为此，对于原告请求被告刘春权返还270000元的购房余款及支付利息（利息计算：以270000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年12月20日起计算至本生效判决之日止）于法有据，本院予以支持。因收取270000元购房余款系被告刘春权的个人行为，被告世华公司对该笔债务不承担责任，为此，对于原告请求两被告共同返还上述270000元购房余款的诉求于法无据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西世华房地产代理有限公司退还34000元购房款及支付利息（利息计算：以34000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年12月20日起计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告邓江； 二、刘春权返还270000元的购房余款及支付利息（利息计算：以270000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年12月20日起计算至本生效判决确定的还款之日止）给原告邓江； 三、驳回原告邓江其他的诉讼请求。 案件受理费5860元，公告费350元，由被告广西世华房地产代理有限公司承担695元，被告刘春权承担5515元。（该费用原告已向本院预交，由两被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用5860元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  劳祥凤 二〇一七年五月五日 书 记 员  杨励坚