福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0303民初3757号 原告：宝厦（莆田）房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区黄霞路888号，统一社会信用代码91350300796053473N。 法定代表人：龚玉华，总经理。 委托诉讼代理人：陈丽华，莆田市涵江区新涵法律服务所法律工作者。 被告：陈靖凡，男，1986年2月16日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。 被告：蔡志榕，女，1990年11月8日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区新县。 原告宝厦（莆田）房地产开发有限公司（以下简称：宝厦公司）与被告陈靖凡、蔡志榕商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝厦公司的委托诉讼代理人陈丽华到庭参加诉讼，被告陈靖凡、蔡志榕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝厦公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除宝厦公司与陈靖凡、蔡志榕于2013年10月25日签订的《商品房买卖合同》（合同号为Ｈ201302295）并无条件将套房退还宝厦公司；2.陈靖凡、蔡志榕偿还宝厦公司为其代垫的自2016年8月份起至解除合同或还清贷款本息之日止的按揭款及罚息（暂计10863.91元）；3.陈靖凡、蔡志榕按《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第六条支付给宝厦公司自2016年8月起至按揭款付清之日止的违约金（暂计500元）。事实与理由：2013年10月25日，宝厦公司与陈靖凡、蔡志榕签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》一份，约定：陈靖凡、蔡志榕向宝厦公司购买位于莆田市涵江区××小区××幢××层××号房屋一套，建筑面积126.7平方米，每平方米5888元，总金额746010元；首付款为226010元，余款520000元由陈靖凡、蔡志榕向银行申请按揭贷款；买受人逾期归还按揭贷款本息，导致出卖人承担相应的保证责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，同时，买受人应自出卖人代偿之日起至买受人实际还清出卖人代偿款项之日止，按出卖人代偿金额的百分之四支付出卖人违约金。陈靖凡、蔡志榕向中国银行涵西支行申请的贷款520000元已经全部放款，宝厦公司为上述贷款提供阶段性担保，担保方式为连带责任保证，但陈靖凡、蔡志榕自2016年8月起未按约归还按揭款，截止2016年10月24日产生拖欠贷款本息及罚息计10863.91元，造成中国银行涵江支行扣划宝厦公司在该行的保证金10863.91元。宝厦公司多次打电话给陈靖凡、蔡志榕欲协商解决，但均无法联系。陈靖凡、蔡志榕的行为已构成断供弃房，可以证明陈靖凡、蔡志榕拒绝履行合同规定的义务，致使合同目的无法实现，故提出上述诉讼请求。 陈靖凡、蔡志榕未作答辩。 宝厦公司围绕其诉讼请求依法提交如下证据： 1.宝厦公司的营业执照、法定代表人身份证明及陈靖凡、蔡志榕的居民身份证、结婚证复印件各一份，欲证明宝厦公司，陈靖凡、蔡志榕的身份、诉讼主体适格及陈靖凡与蔡志榕系夫妻关系的事实； 2.《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份，欲证明宝厦公司与陈靖凡、蔡志榕于2013年10月25日签订《商品房买卖合同》（合同号：Ｈ201302295），合同约定：“陈靖凡、蔡志榕向宝厦公司购买位于莆田市涵江区××小区××幢××层××号××房，建筑面积126.7平方米，套内面积101.96平方米，每平方米价格5888元，总房价款为746010元，其中首付款为226010元，余款520000元由陈靖凡、蔡志榕向公积金或银行申请按揭贷款”。《合同补充协议》约定：“买受人逾期归还按揭贷款本息，导致出卖人承担相应的保证责任，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，同时买受人应自出卖人代偿之日起至买受人实际还清出卖人代偿款项之日止，按出卖人代偿金额的百分之四支付出卖人违约金”的事实； 3.保证金扣划代偿通知书，欲证明因陈靖凡、蔡志榕未按约偿还按揭贷款，中国银行股份有限公司莆田涵西支行扣划宝厦公司的保证金10863.91元的事实； 4.贷款已还款明细清单一份（2页），欲证明陈靖凡、蔡志榕拖欠中国银行涵西支行按揭款及罚息的事实； 5.中国邮政EMS回执单一份，欲证明宝厦公司将解除合同通知书邮寄给陈靖凡、蔡志榕的事实； 6.中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》一份，欲证明陈靖凡、蔡志榕向中国银行涵西支行贷款，宝厦公司为该笔贷款提供阶段性担保的事实。 陈靖凡、蔡志榕在本院指定的举证期限内未提交证据。 本院经审查认为，陈靖凡、蔡志榕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。宝厦公司提供的证据1、2、3、4、6真实、合法，与本案存在关联性，能证明其主张，予以认定并采信；宝厦公司提供的证据5，只有寄件人的签名，没有收件人的签名，无法体现陈靖凡、蔡志榕及其家人是否签收《解除合同通知书》。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，陈靖凡、蔡志榕系夫妻关系。2013年10月25日，宝厦公司与陈靖凡、蔡志榕签订《商品房买卖合同》（合同号：Ｈ201302295）及其《合同补充协议》，合同约定：“陈靖凡、蔡志榕向宝厦公司购买位于福建省莆田市涵江区××镇××路××号××幢××层××室××房屋一套，建筑面积126.7平方米，单价为5888元／㎡，总价款为746010元；签定本合同时，买受人应付清首付款人民币226010元，余款人民币520000元整，由买受人向公积金或银行申请按揭贷款支付”；附件六《合同补充协议》约定：“买受人逾期归还按揭贷款本息，导致出卖人承担相应的保证责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿。同时，买受人应自出卖人代偿之日起至买受人实际还清出卖人代偿款项之日止，按出卖人代偿金额的百万分之四支付出卖人违约金”。合同签订当日，陈靖凡、蔡志榕支付购房首付款226010元。2013年11月25日，陈靖凡、蔡志榕在宝厦公司的保证下与案外人中国银行涵江支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：Ｌ-Ｃ-2013-01-ＱＪ0101），约定：贷款本金520000元，还款期数240个月，每月10日为还款日，采用月等额本息还款法，担保方式为抵押加阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，中国银行涵江支行按陈靖凡、蔡志榕的委托将贷款520000元汇至宝厦公司的银行账户，陈靖凡、蔡志榕按月归还按揭款至2016年7月10日止。因陈靖凡、蔡志榕自2016年8月起未按约归还按揭款，案外人中国银行涵江支行根据其与宝厦公司签订的按揭合作协议规定，于2016年10月24日从宝厦公司设在该行的保证金账户（账号：4325××××2486）扣划10863.91元作为代偿陈靖凡、蔡志榕拖欠的贷款本息及罚息。尔后，宝厦公司欲找陈靖凡、蔡志榕协商解决未果，遂于2016年11月28日诉至本院。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。宝厦公司与陈靖凡、蔡志榕签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及宝厦公司、陈靖凡、蔡志榕与案外人中国银行涵江支行签订的《个人一手房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。本案中，《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》是两个相对独立、又存在联系的合同，宝厦公司与陈靖凡、蔡志榕是商品房买卖合同关系，宝厦公司与案外人中国银行涵江支行是担保关系。合同解除有两种情形，一是协议解除，二是法定解除。本案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《个人一手房贷款合同》中，均未对合同解除的情形或条件进行约定，陈靖凡、蔡志榕支付购房首付款并在其申请的按揭贷款支付至宝厦公司的账户后，其己履行支付全部购房款的合同义务，宝厦公司也交付了商品房，本案《商品房买卖合同》的基本目的已经实现，不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条的适用条件。陈靖凡、蔡志榕未依约支付按揭贷款，仅是违反《个人一手房贷款合同》的约定，故宝厦公司以陈靖凡、蔡志榕“弃房断供”行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件为由，主张解除本案《商品房买卖合同》，理由不能成立，不予支持。根据《合同补充协议》第六条“买受人逾期归还按揭贷款本息，导致出卖人承担相应的保证责任，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿”规定，截止2016年10月24日中国银行涵江支行扣划了宝厦公司在该行的保证金10863.91元用于代偿陈靖凡在该行的按揭款及罚息，宝厦公司主张陈靖凡、蔡志榕归还其代偿的按揭款及罚息10863.91元，于法有据，予以支持；因中国银行涵江支行尚未继续扣划宝厦公司的保证金且本案《商品房买卖合同》合法有效，故宝厦公司主张陈靖凡、蔡志榕应偿还宝厦公司为其代垫的按揭款及罚息至解除合同之日止（不含已扣划的10863.91元）的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持；宝厦公司主张陈靖凡、蔡志榕应偿还其代垫的按揭款及罚息至还清贷款本息之日止，应在再扣划事实发生或实际承担保证责任后，再另行起诉追偿。同时，《合同补充协议》约定“违约金按代偿金额的百万分之四支付出卖人违约金”，故宝厦公司主张违约金按代偿金额的百分之四计算，即要求陈靖凡、蔡志榕按《合同补充协议》第六条支付违约金（暂计500元），于法无据，不予支持；本案《商品房买卖合同》约定违约金按代偿金额的百万分之四计算，宝厦公司主张违约金按代偿金额的百分之四计算，因约定的违约金低于实际造成的损失，本院酌情认定违约金自起诉之日起按年利率6%计算。陈靖凡、蔡志榕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷(​http:​/​​/​205.0.0.29:8080​/​claw​/​ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=6&Gid=256214&ShowLink=no&PreSelectId=236287936&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=227004424"l"m_font_1#m_font_1​)案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、陈靖凡、蔡志榕应在本判决生效之日起五日内归还给宝厦（莆田）房地产开发有限公司代垫的截止2016年10月10日的按揭款、罚息计10863.91元及该款自起诉之日起按年利率6%计算的违约金； 二、驳回宝厦（莆田）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，由宝厦（莆田）房地产开发有限公司负担4元，由陈靖凡、蔡志榕负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方 悦 人民陪审员  罗志斌 人民陪审员  祁梅金 二〇一七年五月二十一日 书 记 员  蒋永珍 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案所引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3.《最高人民法院关于审理民间借贷(​http:​/​​/​205.0.0.29:8080​/​claw​/​ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=6&Gid=256214&ShowLink=no&PreSelectId=236287936&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=227004424"l"m_font_1#m_font_1​)案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，双方当事人可以向人民法院申请执行”。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”“前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 3.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 4.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 6 8