上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初7174号原告(反诉被告)张国良，男，汉族，1964年11月10日出生，住上海市。委托代理人沈家毅，上海知诚律师事务所律师。被告(反诉原告)卢永伟，男，汉族，1963年11月16日出生，住上海市。委托代理人陆伟，上海市阳光律师事务所律师。第三人上海锁睿实业有限公司，住所地上海市。法定代表人孙立彬。委托代理人贾逸玮，上海正地律师事务所律师。原告张国良与被告卢永伟、反诉原告卢永伟与反诉被告张国良，以及第三人上海锁睿实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)张国良的委托代理人沈家毅，被告(反诉原告)卢永伟的委托代理人陆伟，第三人上海锁睿实业有限公司的委托代理人贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国良诉称，2016年4月5日，原被告就澳门路XXX弄XXX号五层房屋租赁事宜签订协议，约定租期为5年，自2015年8月30日至2020年9月30日。月租金前两年为人民币75000元(以下币种均为人民币)，第三年起租金每两年递增5%,双方并对违约责任、解除合同等事项作了约定。2016年4月16日，双方就租赁房屋的公共部位的使用费签订协议，约定前两年为每月10000元，以后每两年递增5%，租赁期与其他事宜与前一份合同一致。被告租赁房屋后，未经原告同意对房屋进行了装饰装修，且未经原告同意，于2016年10月将房屋转租给第三人使用。2016年底及2017年2月，因房屋被分割成60余间房间，用作“白领公寓”对外招租，被公安消防部门处罚清场。原告认为，被告未经原告同意擅自转租且被公安部门处罚的行为，侵犯了原告的合法利益，故提起本案诉讼，请求法院判令1、解除原被告双方签订的《转租协议》；2、被告及第三人共同将澳门路XXX弄XXX号5层房屋(包括公共部位)返还原告；3、被告向原告支付房屋租金至房屋实际返还之日止；4、诉讼费由被告承担。被告卢永伟辩称，原告并非租赁房屋的权利人，故两份协议均属无效。又由于房屋已经整体转租给第三人使用，被告并未实际使用，故房屋的返还义务应当由第三人承担，基于同样的原因，租金(使用费)也应当由第三人承担。第三人上海锁睿实业有限公司(以下简称锁睿公司)述称，被告向第三人称其租赁的房屋可以对外转租，故第三人与其签订了协议，因对被告的承诺难以判断，故在协议中增加了相应条款。为履行此协议，第三人向被告支付了转让费450000元，期间，根据被告的指令支付租金，因参与本案诉讼，才知晓租金的收款人是原告。目前，第三人支付了2016年11月至2017年3月五个月的租金总计425000元。另，第三人对房屋进行了局部装修，花费约十几万元。2017年3月，因政府部门开展消防大整治，房屋被查封空置至今。第三人服从法院判决。反诉原告卢永伟反诉称，基于反诉被告并非房屋的权利人，也没有获得房屋权利人允许转租的授权，故合同无效。据此，反诉被告所收的押金应当予以退还。又因涉案房屋违规住人在2017年2月25日被公安部门通告清退，而反诉原告支付的租金至2017年3月，故反诉被告应当退还多收取的租金。另外，在征得反诉被告的同意后，反诉原告对房屋进行了装修、隔断、购置电器设备等，花费686933.6元，故要求反诉被告一并赔偿。现提起反诉，请求判令：1、请求确认反诉原被告签订的两份协议无效；2、反诉被告退还租房押金85000元；3、反诉被告退还多收的租金85000元；4、反诉被告赔偿经济损失343466.8元(根据双方各半承担过错责任的原则，按照实际损失686933.6元的一半计算)。反诉被告张国良辩称，反诉被告对外转租房屋获得权利人的同意，合同有效，故在反诉原告违约的情况下，押金可以作为违约金不予返还。因反诉原告未及时返还房屋，故租金不予退还。反诉原告的装修等行为未获得反诉被告的同意，主张损失的依据也不足，不同意反诉原告的诉讼请求。关于本诉，经审理查明，2016年4月5日，原告之委托代理人张士杰与被告就澳门路XXX弄XXX号五层整层房屋转租事宜签订《转租协议》，约定转租房屋建筑面积为1233.57平方米，租期为5年，自2015年8月30日至2020年9月30日。月租金前两年为75000元，年租金900000元，第三年起租金每两年递增5%,押金75000元，双方明确了转账支付租金的方式。被告租赁后，在不影响房屋建筑结构安全的情况下，原告同意被告对房屋进行符合被告经营需要的装修，但装修的设计方案均须事先征得原告的同意，被告方可以实施。若被告未征得原告书面同意擅自施工，由此给原告造成损失的，原告有权要求被告恢复原状，并要求被告就此承担赔偿责任。如果被告逾期付租，每逾期一天，被告承担每日万分之三的违约金，逾期付租超过两个月，原告有权解除合同。2016年4月16日，原告之委托代理人张士杰与被告就上述租赁房屋五层的裙房部分(按原物业公司给原告的现状，面积约230平方米，其中有2间仍由原告使用)签订《转租协议》，租期为5年，自2015年8月30日至2020年9月30日(计租从2015年9月30日)年租金120000元，第三年起租金每两年递增5%,押金10000元，其他租赁事宜与前一份合同大致相同。上述两份协议签订后，被告支付了约定的押金计85000元及至2016年10月止的租金，原告分别于2015年8月30日及2016年3月将房屋交付被告。被告取得房屋后，将主楼的5层房屋进行了装修，隔断成43间房屋对外出租，之后，又将裙房的5层部分进行了改建装修，隔断成31间对外出租。2016年10月25日，被告与第三人签订《转让协议》，约定被告将其承租的澳门路XXX弄XXX号五层整层(建筑面积约1433平方米)公寓房，整体转让给第三人，协议载明，考虑到房东暂时不允许被告转让出租，现临时由被告转让出租但与房东张士杰接触，第三人如有需要被告尽力配合。转让或转租时间2016年10月26日至2020年9月30日，转让价格450000元。第三人在租赁期间的房屋(应为房租)应按照被告与房东签订的金额，按时支付给房东张士杰，双方还就其他事宜进行了约定。合同签订后，第三人支付了2016年11月至2017年3月的租金85000*5共计425000元。另查明，根据产权证的记载，涉案的澳门路XXX弄XXX号五层整层房屋的类型为办公楼，用途为办公。再查明，2016年9月18日，上海市普陀区公安消防支队对上述涉案房屋进行消防监督检查，认为房屋存在诸多安全隐患，并于当日开出《责令立即整改通知书》。2017年2月25日，普陀区公安消防支队又张贴了《关于清退违规住人的通知》，认为涉案房屋存在重大消防安全隐患，不具备住宿条件，如发生火灾极易造成重大人员伤亡，为此责令房屋内的所有租户于2017年2月26日24时前搬离租住房屋，逾期不搬离将临时查封房屋。2017年3月2日，普陀区公安消防支队向第三人出具《临时查封决定书》，内容大致为因涉案房屋存在火灾隐患，现决定临时予以查封。关于反诉，查明的事实同本诉。审理中，就原告是否具有转租权的争议焦点，原告提供了两方面的证据以证明其有转租权，一方面的证据是房屋的产权人于2012年10月租赁给案外人上海金芝健身娱乐有限公司的租赁合同及该公司将房屋再转租给本案原告并同意原告转租的证明材料，另一方面的证据是房屋的产权人于2016年10月31日与案外人上海攸斯阁实业有限公司网签了房地产买卖合同并支付了定金，以及该公司对原被告的转租协议不表示异议的证明材料。被告认为没有直接证据证明权利人同意上海金芝健身娱乐有限公司可对外转租，且上海攸斯阁实业有限公司也没有进行权利登记，上述证据不足以证明原告取得转租权。就原告是否同意被告转租的争议焦点，被告表述原先原告不同意其转租，但之后双方经过不断协商，原告最终表示同意，且2016年11月之后的租金也由第三人直接支付给原告，原告没有异议。原告则认为被告没有证据证明其同意被告转租，原告是在公安消防部门进行安全大检查时才知道被告对外转租的，对被告的意见不予认可，第三人虽然向原告支付了最后一笔款项，但其向原告表示是代被告支付。审理期间，第三人表示在2017年4月22日，第三人已经将其使用的涉案房屋及裙房部分全部移交给了原告，原告表示情况属实，并鉴于此情况，撤回了要求被告及第三人返还房屋的诉讼请求。同时，第三人及原告共同确认，在收到消防整改通知后要拆除相关设备，因无法联系到被告，第三人通知了原告，在原告联系被告无果后，原告对场地内的设备进行了拆除，其中包括装修等。可移动设备则由第三人保管。被告表示原告及第三人交接场地没有通知被告，因为整改通知是发给第三人的，故被告对上述两方的拆除行为并不知晓、同意。鉴于装修、设备等被拆除无法进行司法评估的客观现状，撤回反诉中要求赔偿损失的诉讼请求。本院认为，一、关于合同的效力。法律规定，未经权利人同意的转租行为无效。根据查明的事实，涉案房屋权利人于2012年将5层房屋出租给上海金芝健身娱乐有限公司至今已有多年，目前，没有证据证明权利人对上述公司将房屋转租的事实提出过异议，且在权利人以房地产买卖的形式将房屋转让上海攸斯阁实业有限公司后，该公司对原告的转租也不表示异议，因此，被告反诉请求确认该份协议无效依据不足，本院不予支持。根据法律规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。现涉案房屋的房屋性质为办公楼，用途为办公，但被告租赁房屋后，却将其改建为公寓对外租赁供人居住，违反了房屋的用途规定，且因此被公安消防部门处罚，致合同客观上无法履行，故原告要求解除关于五层房屋的转租协议，有事实依据并符合法律规定，本院予以支持。另由于大楼物业公司并非五层裙房部分的权利人，原告依据其授权将此部分场地转租给被告使用，依据不足，被告反诉该份协议无效，可获支持。二、关于租金的结算。本案中，原被告之间存在租赁关系，被告与第三人之间存在租赁关系，根据被告及第三人要求另外协商解决纠纷的意思表示，以及合同相对性的法律原则，本案中，仅就原被告之间的租赁事宜进行判决。现有证据表明，原告及第三人对双方于2017年4月22日就场地进行交接的事实没有异议，被告虽然称根据公安部门的清场通知涉案房屋内的租户于2017年2月25日被清场，该日期可视为被告使用房屋的截止日，但根据公安部门在3月2日仍发出《临时查封决定书》等行为分析，2月25日的通知日尚不足以被认定为实际清退日，又考虑到房屋由被告全部租赁给第三人实际使用，故第三人的退场日应当视为被告使用房屋的截止日，基于原被告之间的约定，在被告自认实际支付租金至2017年3月底的情况下，被告仍应当向原告补足至2017年4月22日的租金。因此，原告提出的该项请求可以支持，对反诉原告要求退还3月份的租金的请求不予支持。同时，根据前文分析，原告租赁给被告的裙房依据不足，裙房部分租赁协议应为无效，故就该部分场地收取的费用应当予以退还。三、关于押金。由于双方对押金没有做出特别的约定，故在协议被解除或者确认无效后，应当根据押金的法律规定予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告张国良与被告卢永伟就澳门路XXX弄XXX号五层整层房屋转租事宜签订《转租协议》于2017年4月22日解除；二、被告卢永伟应于本判决生效之日起十日内支付原告张国良澳门路XXX弄XXX号五层整层房屋租金人民币55000元(从2017年4月1日至4月22日，按照协议约定的月租金标准75000元计算)；三、原告张国良应于本判决生效之日起十日内返还被告卢永伟上述判决第一条之《转租协议》中收取的押金人民币75000元；四、对原告张国良的其余诉讼请求不予支持；五、反诉原告卢永伟与反诉被告张国良就澳门路XXX弄XXX号五层的裙房部分签订的《转租协议》无效；六、反诉被告张国良应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告卢永伟就上述判决第五条之《转租协议》收取的押金人民币10000元；七、反诉被告张国良应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告卢永伟就上述《转租协议》收取的租金人民币130000元(从2015年9月30日至2016年10月31日)；八、对反诉原告卢永伟其余的诉讼请求不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币80元(原告已预付)，原告张国良负担人民币40元，被告卢永伟负担人民币40元。本案反诉受理费人民币40元(反诉原告已预付)，由反诉原告卢永伟及反诉被告张国良各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王飞二〇一七年五月三十一日书记员  沈南附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五)违反法律、行政法规的强制性规定；第二百一十七承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。