江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初19224号 原告：宿迁京奥置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道人民路南侧天津路东侧天津花园。 法定代表人：**俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐伟，江苏衡上律师事务所律师。 被告：程峰，男，1974年1月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告宿迁京奥置业有限公司诉被告程峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行审理，原告宿迁京奥置业有限公司委托诉讼代理人徐伟、被告程峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：请求判令：依法解除原、被告签订的房屋预售协议。事实和理由：2010年11月28日，原告与被告订立房屋预售协议，约定被告购买原告开发的天津花园5号楼1103室（含阁楼），建筑面积为126.12平方米，单价为2760元每平方米，总价款计348091.2元。协议订立时，被告预交定金200000元。协议还约定被告若未按协议约定付款，视为放弃协议，原告有权处理涉案房屋，同时被告预交的定金作为违约金。此后，被告占有、居住涉案房屋，却拒不按约支付购房款。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告程峰辩称：不同意原告的诉讼请求。我方已经向原告支付20多万元房款，该房款并非定金，不能认定该20多万元均是违约金，我方对原告而言，最多是房屋余款没有付清。我方没有支付余款的原因是：被告法定代表人**俊写了条据给我方。当时我方支付20万元房款后要求对案涉房屋进行装修，并答应支付全部房款，但因案涉小区电梯没有装好，我方便天天催促原告安装好电梯。同时原告天天向我索要房款，我方被逼无奈，只好又向**俊支付3万元，并让其向我方出具条据一张。**俊答应，我方给付3万元后不再向我索要余款，我方总计支付房价款23万元。我方现在不给原告余款的原因是原告不仅将小区的消防通道被盖成售楼处，还将楼下的车库租赁给他人卖摩托车，另停车场也被原告间隔成了一间间的小房车，我方车辆没有地方停。我方现在要求原告将停车场恢复原样，不然我方不同意支付涉案房屋余款。 本案的争议焦点：原告要求解除与被告之间的房屋预售协议的条件是否成就。 原告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，2010年11月28日，原、被告双方签订的《房屋预售协议》一份，证明：原、被告双方存在商品房销售合同法律关系，该协议约定，被告从原告处购买位于天津花园5号楼1103室（含阁楼），房屋面积126.12平方米，总价款为348091.2元。同时约定了付款方式为：订房时预交定金20万元，余款是网上合同签订后一次性付清。本案是分期付款的买卖合同，根据协议第三条约定，被告应当按照协议约定的付款方式付款，如果被告未按协议付款，视为放弃协议，原告有权处置该房屋，同时预交定金作为违约金。被告在未按约定付清该房屋房款前，原告保留房屋所有权。 证据2，原告出具给被告的预收款收据一份，证明被告于2010年10月28日前向原告交付定金20万元； 证据3，天津花园小区商品房买卖合同一份，证明涉案房屋具备售房和备案的条件，原、被告未签订商品房买卖合同的原因是被告未按合同约定付款； 证据4，原告于2012年4月26日向程峰公告送达的告知函一份，证明原告于2012年4月26日要求被告在收到收件函告一星期内交清购房款，并办理相关手续，并告知被告如果逾期未办理，原告将依照合同第三条第三款约定解除双方买卖合同关系，并且被告预交的定金将作为违约金。 被告质证认为：告知函我从没有收到过，合同是真的，收款收据也是真的，上面也注明了是购房款，并非是定金。 被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，**俊与我签订的补充协议，明确不再向我索要剩余房款，并且保证我正常装修、居住； 证据2，停车场照片九张，证明停车场被原告公司间成小房屋； 证据3，消防通道照片一张、消防部门整改通知书（复印件），证明原告公司占用了消防通道，消防部门要求其整改。 原告质证认为：对收条真实性无异议，但是与本案关联性有异议，虽然被告后补交3万元，仍未按照协议约定付清余款。对消防部门的通知书的真实性不持异议，该整改通知是2013年6月8日下达的，原告已经进行了整改，并通过了综合验收。对照片的真实性无法确认，另外与本案没有关联性。根据被告陈述被告并未购买涉案小区的车库和停车位，即使照片真实，被告对照片涉及的车库及停车位也无请求权。 本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3的三性予以认定，对证据4的三性不予认定；对被告提供的证据1的三性予以认定，对证据2的三性不予认定，对证据3的照片的三性不予认定，对消防部门整改通知书（复印件）的关联性不予认定。 经审理查明：2010年11月28日，原、被告签订《房屋预售协议》，约定原告以348091.2元购买被告开发的位于天津花园伍号楼1103室含阁楼。协议约定，该房屋建筑面积为126.12平方米，每平方米价格为2760元。协议第二条约定，付款方法：订房时交预定金200000元，余款付款方式网上合同签订后，一次交清。第三条第三款约定：乙方（被告）必须按协议约定付款，否则视为放弃协议，甲方（原告）有权处理该房屋，同时乙方预交定金作为违约金。当日，被告向原告交付200000元，原告向被告出具条据一张。2011年2月1日，被告向原告法定代表人**俊交付30000元购房款，**俊向被告出具条据一张，载明：“今收到，程峰11-03购房款叁万元整，在房产交房前，不再索要余款，确保程峰正常设计、装潢等”。后被告入住涉案房屋。网上合同可签订时，原告要求被告支付案涉房屋余款并与原告签订案涉房屋买卖合同时，被告以原告将案涉小区的消防通道盖成售楼处，将楼下的车库租赁给他人卖摩托车，将停车场间隔成了一间间的小房车，导致原告车辆没有地方停放等原因拒不支付案涉房屋剩余款项。现原告诉至本院，要求处理。 本院认为：原、被告签订的《房屋预售协议》是双方真实意思表示，不违反国家的法律法规，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据原、被告签订的《房屋预售协议》第二条约定案涉房屋的付款方法：订房时交预定金200000元，余款付款方式网上合同签订后，一次交清。第三条第三款约定：乙方必须按协议约定付款，否则视为放弃协议，甲方有权处理该房屋，同时乙方预交定金作为违约金。现案涉房屋已可网上签订合同，被告在庭审中明确表示不支付剩余房款，即明确表示不履行合同。致使原告不能达到合同目的，系被告违约。原告要求解除与被告签订的《房屋预售协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告庭审中辩称，被告法定代表人**俊曾在其又支付30000元后答应其不再索要余款。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告庭审中出示的证据并不能证明其辩解，对被告该辩解，本院不予采纳。 被告还辩称其不支付余款是因原告不仅将小区的消防通道被盖成售楼处，还将楼下的车库租赁给他人卖摩托车，另停车场也被原告间隔成了一间间的小房车，被告车辆没有地方停放。本院认为，一方面，原、被告双方在《房屋预售协议》并未约定该庆幸系被告不向原告支付房款的条件；另一方面，被告该辩解的理由与本案没有关联性。故本院对被告该辩解不予支持。 调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 解除原告与被告签订的《房屋预售协议》。 案件受理费6521元，由被告程峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费6521元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  单月香 人民陪审员  孙玉璋 二〇一七年五月二十四日 书 记 员  陈诗雅 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。