广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初2488号原告（反诉被告）：龚国华，男，1978年12月出生，汉族，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：翁健龙，广东凯成律师事务所律师。被告：古志荣，男，1972年1月出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告（反诉原告）：深圳市中又置业有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：古志荣，系该公司总经理。以上两被告委托诉讼代理人：陈敏洪，广东朗锐律师事务所律师。原告龚国华与被告古志荣、深圳市中又置业有限公司（以下简称中又公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告中又公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚国华及其委托诉讼代理人翁健龙，被告古志荣、中又公司共同委托诉讼代理人陈敏洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚国华向本院提出诉讼请求：1.撤销与被告所签订的《合作建房协议书》；2.被告退还原告所付房款161670元，并支付利息30572.09元（利息按中国人民银行公布的同期一年期的贷款利率计算，不够一年的按日计算，日利率=年利率/365），房屋装修费45200元，及律师见证费800元，各项合计238242.09元。诉讼过程中，原告龚国华变更诉讼请求为：1.请求确认原告与被告中又公司签订的《合作建房协议书》无效；2.两被告连带返还房款161670元及利息29746.47元（利息计算自每笔款项支付之日起至实际清偿之日止，暂计算至2017年5月30日，按中国人民银行一年期同期贷款利率计付）、房屋装修费45200元及律师见证费800元，合计237416.47元。事实与理由：被告购买了位于中山市××沙村自留地一块，约1120平方米。在国家《土地管理法》规定农村自留地是不可以买卖的情况下，被告在2011年9月动工，于2013年初建成一住宅楼，取名“星河雅苑”，共13层，100多套住房。被告在房屋建成后大肆发放宣传单弄虚作假，以诱导、欺骗的方式（主要方式有打电话、发传单，可以首付、月供、返租等形式）误导原告购买其房屋。在购买时被告说此栋房屋拥有合法手续、可以买卖、有合法的集体房产权、并且在3年后就可以办理个人的合法产权，当时讲的就是可以办理房产证，水电费将按照民用用电标准收费，将来会有专门的物业公司进行管理，并且承诺会把这栋楼房打造成封闭式的小区。但时至今日，以上被告说过的承诺没有一个得以兑现。被告与原告签订的是《合作建房协议书》，但这根本不符合合作建房要求，被告是先建好，再叫原告去买，这纯属欺诈，也是一种虚假销售。其次，本栋楼在经营过程中无人管理，只是象征性的叫了一个住户收取水电费和管理费，无人打扫卫生，大门晚上无人看守，任何人可随意自由出入，存在很大的安全隐患。鉴于此种情况，原告在2017年1月停止交纳水电费和管理费，但被告通过找社会上的闲散人员对原告进行恐吓，并强行拆除了各用户的水电表，多次人为的停水停电（横栏派出所有登记），对原告的家属造成了很大的不良影响。第三，此栋住房存在严重的质量问题，设计不合理，雨天漏水，水电安装不合格，楼层超高（有13层，村委国土办明确表示超高），消防通道太窄等安全隐患。被告为了达到其自身的目的，视各住户的生命财产安全于不顾。2014年5月8日，横栏镇人民政府针对“两违”（违法用地和违法建设）建筑发放了致广大住户的一封公开信，在信中特别强调对于“两违”和超高建筑要以铁的手腕重拳打击售卖和租赁行为。通过对政府文件的了解，原告才得知本栋房屋属于“两违”建筑，是不能出售和出租的。到目前为止，“星河雅苑”还在明目张胆的出售和出租。为响应政府的文件精神，结合原告的实际情况，原告多次找被告商量退房事宜，但被告一直一拖再拖，时至今日，也不愿与原告接触，也不执行政府的相关规定。在国家三令五申严禁这种房屋买卖的情况下，被告却顶风违纪、明知故犯。中又公司是一人有限责任公司，古志荣应当对中又公司的债务承担连带责任。原告龚国华就其诉请提供如下证据：1.见证书、宣传单；2.购房款收据；3.非诉讼委托代理合同、见证费收据；4.土地使用权有偿转让合同；5.龚国华身份证、古志荣身份证、中又公司组织机构代码证。被告古志荣、中又公司辩称：一、被告方对于涉案的房产完全具备产权，是因为政策问题没有取得产权证，但这并不能改变被告对涉案房产在本案交易前是具备产权的事实。二、土地管理法仅仅是对土地转让的限制，而本案双方的交易仅仅是对于房产的处分，并不包括土地使用权的转让。而且，原告对于这个情况知情，也同意在未能办理权属登记过户的现状下，接受涉案房产。三、没有明确的法律法规规定涉案的合同无效，而且涉案合同是经过广东万政律师事务所见证，双方意思表示真实，合法有效。四、如果涉案合同被认定为无效，原告的款项也无需返还。双方在合同签订时，对于涉案房产的情况是完全知情的，是原告自愿做出的意思表示，并非被告的过错。原告已明确主张返还款项的依据为过错责任，因此被告无需承担。五、关于原告主张的利息，即便涉案合同被认定为无效，但到目前为止，原告也没有返还涉案的房产。在原告实际使用涉案房产的情况下，被告并不负有返还款项的义务，因此并没产生计算利息的依据。六、关于原告主张的装修费，首先，装修是原告与其他第三方达成的装饰合同，与本案不属于同一法律关系，而且装修与涉案合同的履行没有任何关联性，因此也不属于本案的审查范围。其次，装修仅仅是原告基于生活需要而自行进行，而且没有证据证明原告把装修发包给有资质的施工单位，也没有证据证明涉案房产的装修有经过验收及质量合格的凭证，因此该装修对于被告也不存在任何价值，被告无需对装修费承担责任，而且被告提出反诉主张拆除。七、关于律师费，是原告为了确保涉案合同的合法有效，及明确双方的意思表示而委托律师见证产生的。原告主张被告承担没有法律依据。而且，律师费并不属于法律上必然支出的费用，律师费也属于原告与其他第三方建立的其他法律关系。如果涉案合同被认定为无效，其效力为自始无效。原告主张合同无效，即原告认为自合同签订时起，其权利已受到侵犯，原告超过两年没有主张返还，已经超过了法定诉讼时效。被告古志荣、中又公司未就其辩解提供证据。被告中又公司向本院提出反诉请求：1.解除龚国华与中又公司签订的《合作建房协议书》；2.龚国华腾空、返还“星河雅苑”住宅楼401号房房产；3.龚国华拆除“星河雅苑”住宅楼401号房室内装修，恢复原状；4.龚国华按1500元/月的标准，自2013年8月14日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼401号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，占用费直接从龚国华已支付的建房款中抵扣。房屋占用费暂计至2017年5月为68371元；5.龚国华支付拖欠的物管费及滞纳金11902.9元、水电费及滞纳金9658.26元。诉讼过程中，中又公司变更第4项反诉请求为：龚国华按1500元/月的标准，自2013年8月14日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼401号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，房屋占用费暂计至2017年5月为68371元。事实与理由：龚国华与中又公司签订的《合作建房协议书》明确约定龚国华需支付建房款220000元整，并签订了《补充协议书》一份对付款期限进行了明确约定。协议签订后，中又公司依约向龚国华交付了“星河雅苑”住宅楼401号房房产。然而，龚国华仅支付了153336元，至今仍拖欠建房款66640元。经中又公司多次催讨，仍拒绝支付。且房屋交付后，龚国华出现拒绝支付物管费、水电费等违约的情况。中又公司认为，双方签订的《合作建房协议书》、《补充协议书》合法有效，对双方均具有法律约束力，龚国华应全面履行合同约定义务，其拒绝支付相应的建房款及物管费、水电费等已构成违约。针对中又公司的反诉，龚国华辩称：1.龚国华认为《合作建房协议书》无效，其效力自始不存在，故不存在解除合同。2.中又公司返还龚国华购房款以及装修费、律师费、利息等款项后，才能要求龚国华返还房产。3.《合作建房协议书》无效是中又公司造成的，并且装修具有实际价值，龚国华在这个过程中不存在过错，所以龚国华认为这个装修应该折价后由中又公司承担。4.龚国华认为中又公司以合法形式掩盖非法目的的手段导致合同无效，其对合同无效存在过错，依法无权主张占用费。中又公司主张占用费没有法律依据，同时主张的标准没有事实依据，龚国华认为中又公司该项主张不成立。占用费应当按照70年的使用年限来分摊，且中又公司对《合作建房协议书》无效有过错，占用费应当作为中又公司向龚国华的赔偿款抵扣。龚国华已经缴纳了从入住到2016年12月份的水电费，以及从入住到2015年4月份止的物管费。但是从2015年5月份开始，中又公司没有尽物管的责任，没有收取物管费的权利。同时，龚国华认为其物管费也不是向中又公司支付，中又公司也没有权利主张龚国华支付。龚国华就其辩解提供收款收据作为证据。经审理查明：2013年8月14日，中又公司与龚国华签订《合作建房协议书》，约定中又公司在中山市横栏镇三沙村有住宅建设用地一块，由龚国华提供合作建房资金，双方合作建设“星河雅苑”，龚国华分得适当房屋。龚国华向中又公司提供合作建房款22万元，中又公司向龚国华提供“星河雅苑”401号房，建筑面积约112平方米，使用期限为70年（以办证时间和国家相关规定为准）。合同签订之日付定金1万元，2013年8月14日前付首期款12万元（含定金），余款10万元在2014年9月30日前全部付清，每月30日前付月供款8334元（免利息）。中又公司承诺在龚国华交清所有合作建房款时交楼给龚国华。交楼时间约为2013年8月14日，交楼标准室内为毛坯。该楼宇为框架结构，建筑层楼13层。分给龚国华的房屋产权归龚国华，在法律法规及政府政策允许的情况下，中又公司协助龚国华办理产权手续，相关费用由龚国华承担。中又公司在入伙前发给龚国华集资房所有权证明。龚国华须接受小区有关《物业管理规定》，前期物业管理费按1.5元/平方米计算。同日，中又公司与龚国华签订《补充协议书》，约定2013年8月14日龚国华支付合作建房款1万元，交楼时付款11万元，尚欠的余款10万元由龚国华分12个月于2014年9月30日前付清，每月30日前付8334元月供款（免利息）。上述协议后附有“中山市横栏镇三沙村古志荣、古志武用地图”、“古志荣、古志武建筑红线图”。广东万政律师事务所姚朝阳律师制作了上述协议的见证书，龚国华支付了律师见证费800元。上述协议签订后，龚国华向中又公司支付了首期款及月供款共161670元。诉讼过程中，龚国华与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，涉案房屋所在土地为农村集体土地。龚国华称其从2013年11月开始使用涉案房屋，至今仍在使用。中又公司主张龚国华支付房屋占用费，并向本院申请委托评估机构按市场价格评估涉案房屋的占用费标准。龚国华提供的收款收据证明其已支付了截至2016年12月的水电费和截至2015年4月的物管费，收据上加盖的收款单位公章为“星河雅苑物业管理处”。另查，中又公司为一人有限责任公司，股东是古志荣。本院认为：龚国华与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，双方之间名为合作建房，实际为房屋买卖合同关系。双方均确认涉案房屋所在土地为农村集体土地，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”故，龚国华与中又公司签订的《合作建房协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”请求确认合同无效，不适用诉讼时效；而合同无效后的返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被法院确认无效之日起计算。故，中又公司关于诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同无效后，中又公司应当向龚国华返还购房款161670元，龚国华应当向中又公司返还“星河雅苑”401号房。龚国华与中又公司在签订《合作建房协议书》时均明知涉案房屋所在土地为农村集体土地，故双方对于该《合作建房协议书》的无效均有过错。龚国华已付购房款的利息损失、律师见证费和中又公司在龚国华占有使用涉案房屋期间的房屋占用费损失应由其各自自行承担。龚国华主张中又公司支付其房屋装修费，但未提供任何证据证明其装修费支出，应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。龚国华对“星河雅苑”401号房的装修已形成附合，如果拆除需要额外付出人工，且容易造成房屋毁损，故本院不同意中又公司要求龚国华拆除“星河雅苑”401号房室内装修的诉讼请求。中又公司主张龚国华支付物管费及滞纳金，但未提供证据证明其与龚国华有合法的物业服务合同关系，也未提供证据证明其向龚国华提供了物业服务，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。中又公司还主张龚国华支付水电费及滞纳金，但未提供证据证明双方对此的约定，故本院不予支持。中又公司为古志荣投资的一人有限责任公司，古志荣未举证证明其财产独立于中又公司的财产，故古志荣应当对中又公司的上述金钱债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告龚国华与被告深圳市中又置业有限公司签订的《合作建房协议书》无效；二、被告深圳市中又置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告龚国华购房款161670元；三、被告古志荣对被告深圳市中又置业有限公司所负的上述债务承担连带清偿责任；四、龚国华于本判决发生法律效力之日起十五日内将“星河雅苑”401号房腾空、返还给深圳市中又置业有限公司；五、驳回原告龚国华的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市中又置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2437元，由原告龚国华负担778元，被告深圳市中又置业有限公司、古志荣负担1659元。反诉费1024元，由深圳市中又置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一七年五月三十一日书记员  黄锦祺