浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初6683号 原告：张铭轩，女，1986年1月6日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。 原告：姜野，男，1984年8月8日出生，汉族，住黑龙江省青冈县。 两原告委托诉讼代理人：郝小青，浙江德凡律师事务所律师。 被告：绍兴市斐涵贸易有限公司，住所地绍兴袍江越秀路东侧2幢3楼302-303室。 法定代表人：单维琴。 委托诉讼代理人：沈志青，绍兴市越城区马山法律服务所法律工作者。 原告张铭轩、姜野与被告绍兴市斐涵贸易有限公司（以下简称斐涵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人郝小青、被告委托诉讼代理人沈志青到庭参加诉讼。本案双方当事人庭外和解一个月，因当事人申请调取新的证据决定延期审理一个月,现已审理终结。 原告张铭轩、姜野向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方之间签订的房屋买卖合同；2.判决被告退还原告预付款123万元，并支付按照银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判决被告支付原告因装修房屋支付的装修费合计47万元。事实和理由：2017年12月21日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于绍兴市产，面积336.62平方米，房屋总成交价438万元，首付103万元于签订合同之日支付，剩余335万元于2018年12月31日之前付清。同时被告确认，涉案房产产权清晰。合同签订之后，原告按时向被告支付了首付款103万元。并后续支付了购房款20万元，合计支付购房款123万元，后经原告多方查证得知，被告在2018年未通知原告的情况下，己将涉案房屋办理了抵押登记。原告认为，被告私自将已出售的房屋办理抵押贷款，属严重违约，并且违背了诚信原则，故原告诉至法院。 被告斐涵公司辩称：本案中被告没有任何违约情况产生，要求原告继续履行合同。1.讼争房屋原有银行贷款抵押，且该房屋一直处于抵押状态，要待原告付清300余万元房款后即行撤销抵押，在一个月内过户给原告，这个事实原告完全知晓，且从未表示过反对，被告从未隐瞒上述抵押事实。2.原告仅预付102万元房款，尚有极大部分房款未付，合同虽已签订，但未办网签，原告租赁讼争房屋已有两年，年租金为20万元。上述事实充分说明该房屋产权属被告所有，根据物权法之规定，被告完全可以抵押处分上述房子，而原告仅对预付的102万元享有债权，退一步讲，被告哪怕把上述房子另行出卖给他人，也是允许的，当然，这种情况下被告应承担违约责任。3.按房屋买卖合同约定，如果被告在收到原告方剩余房款一个月内未有过户上述房产则构成违约，除此以外，无任何理由和事实可构成违约。而本案目前系原告未按约支付剩余的极大部分房款，构成违约后竟然以房屋有抵押不知情为由先行恶意起诉。4.本案系原告准备买入的房屋内开店没有生意后不想买了，为避免原告方的损失，故以被告隐瞒讼争房屋有抵押的事实恶意起诉，一来逃避原告应承担的违约责任，二来向被告索赔以达到其目的。众所周知，二手房买卖极大多数的房屋都处于按揭抵押或贷款抵押的状态，基本上都是等买入方付款归还银行贷款后抵押撤销再办理过户手续。5.本案讼争房屋目前处于涨价状态，这个事实原、被告双方均已认可，在涨价的情况下，原告以虚假的事实作为理由毁约，明显不合常理，原告的诉讼请求无事实和法律依据。综上，本案被告根本没有违约，反而是原告违约在先，故要求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提供：证据1.房屋买卖合同1份，要求证明原告向被告买房的事实。证据2.房产证1份，要求证明涉案房产的归属事实。证据3.支付凭证1组，要求证明购房款已支付123万元的事实，原告有102万元转到应阿仙账户，3万元转到单维琴账户，10万元转到吕彤账户，还有2019年2月3日的10万元没有转账记录，没有转账记录的10万元中有2万元是双方其他款项的利息，这样本案的房款实际已交付被告合计123万元；转入单维琴和吕彤名下银行账户的钱款是按照被告要求支付，单维琴的3万元是定金。证据4.室内装饰装修工程施工合同复印件1份，收款收据、发票及销货清单复印件1组，要求证明原告装修损失。 经质证，被告对证据1、2无异议。证据3部分有异议，合同明确约定款项要打到应阿仙账户，被告只认可转到应阿仙账户的102万元；单维琴的3万元与本案无关，原告与单维琴有借款关系，是双方个人资金往来；被告没有要求原告将购房款汇到吕彤账户，原告所称吕彤的10万元与被告无关；原告所称2019年2月3日的10万元，被告没收到。证据4，原告确实对案涉房屋进行了重新装修，但原告是贸然装修，且被告没有违反合同约定，没有违约责任，原告所称的装修损失费不应由被告承担。 被告提交：证据5.2019年6月5日被告买卖合同签订人赵子云与原告姜野、张铭轩的现场谈话录音1份，要求证明原告在买卖房子的时候知道这个房子在银行有抵押贷款，同时还知道要原告把余款付清，银行贷款还掉房子才能过户，也就是说抵押贷款是一直存在的，原告称被告隐瞒房屋抵押的相关情况不是事实，原、被告签订房屋买卖合同之前被告就已明确告知原告房屋是有抵押的。证据6.中国银行还款明细单2组，浙商银行最高额抵押合同、借款合同、抵押物清单各1份，要求证明原告涉案房屋抵押贷款进出情况。证据7.浙商银行绍兴越城支行营业部贷款情况明细表1份，要求证明原告案涉房屋在浙商银行抵押贷款余额334.7万元。 经质证，原告对证据5真实性无异议，录音是在2019年6月5日形成的，是被告为了其目的特意做的，当时原告不清楚有录音；对证明目的有异议，录音只是证明签订买卖合同时原告知道房屋存在抵押，但不清楚第二次抵押的存在。证据6，中国银行流水清单，真实性由法院确定，从中国银行第一份流水记录看出，案涉房屋是为被告法定代表人单维琴个人借款进行的抵押担保，第一次借款在2018年1月11日还清，还款金额为145万元，但是在2018年1月20日，被告再次以该房屋为抵押为单维琴的第二笔借款进行了抵押担保；浙商银行借款合同及抵押贷款合同，此两份合同不完整，真实性无法确定，根据两份借款合同显示，被告在2018年9月5日在浙商银行重新办理借款，本次借款合同的主借人为被告斐涵公司，借款金额为450万元，但在抵押合同，双方约定的案涉房屋评估价为189万元，案涉房屋为本公司借款提供担保；两组证据显示，两次贷款的借款主体不同，担保金额不同，发放贷款的金融机构也不同，两份贷款并非被告陈述的转贷，而是完全不同的两个法律关系，且被告在浙商银行进行抵押贷款之时并未告知原告。证据7真实性无异议，关联性不认可，无法达到被告的证明目的。 经审查，本院对证据1、2均予以确认。证据3中应阿仙名下的转账记录予以确认；收款人为被告法定代表人单维琴的3万元转账记录，经审查，该转账记录时间为2017年9月29日，在双方房屋买卖合同签订之前，原告主张系购房定金，被告不予认可，原告转账时未备注转账款项性质，合同中亦未载明原告曾支付定金，且双方在合同中对被告收款账户做了明确约定，再结合考虑该笔3万元转账与双方签订房屋买卖合同时间跨度长达近三个月，原告又未能提供其他证据证实该3万元系用于支付购房定金，故对原告主张该3万元系购房定金的证明目的本院不予认定；关于收款人为吕彤的转账记录，被告不予认可，且原告未能提供其他证据证实其受被告指示将案涉房屋买卖款支付给案外人吕彤，故对原告证明目的本院不予认定。证据4，结合被告质证意见，可以证实案涉房屋买卖合同签订后，原告已对案涉房屋进行重新装修。证据5、6、7，真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，被告斐涵公司（转让方、甲方）与原告张铭轩、姜野（受让方、乙方）签订房屋买卖合同1份，其中载明：“甲方同意将坐落在绍兴盛世名苑10幢101室的房屋转让给乙方。建筑面积336.62平方米，房屋结构砖混，使用功能住宅。乙方对甲方所转让的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。甲方随房屋转附属物如下：室内装修。上述房屋的成交价总价款为人民币438万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币103万元作为购房预付款。余款335万元乙方在2018年12月31日之前付清……甲方应在乙方全部付清房款后30天内将房屋以及其它附属物交付给乙方，并协助办理产权过户手续。甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日后，若发生合同生效日之前潜在的（或遗留的）与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等，由甲方负责处理，乙方不负任何责任……其他约定：1.乙方从2018年1月1日起至2018年12月31日止承租上述房屋一年，年租金为20万元。签订本协议时先付10万元给甲方，2018年6月30日前再付10万元给甲方。2.如乙方提前付清所有房款的，则租金按实计算，余款退还给乙方。3.如上述房屋涨价的（按周边房价）涨价部分甲乙双方各得一半，如跌价的，则甲方不承担乙方的损失，乙方仍按本协议价支付房款。房款汇入甲方指定账号，户名为应阿仙，账号62×××**，开户行为工行昌安洞桥支行”等内容。2017年12月21日至2018年4月11日期间，原告向被告指定的应阿仙名下银行账户转账支付102万元。 同时查明，案涉绍兴盛世名苑10幢101室房屋登记所有权人为被告斐涵公司，登记规划用途为住宅，建筑面积336.62平方米。案涉房屋买卖合同签订后，被告已将房屋交付原告，原告对房屋进行了重新装修。 另查明，案涉房屋在2017年1月至2018年1月期间在中国银行有本金285万元的抵押贷款，已按期还本付息；2018年1月至2018年7月期间在中国银行有本金分别为140万元、45万的两笔抵押贷款，均已按期还本付息。2018年9月，被告斐涵公司又以案涉房屋向浙商银行绍兴越城支行抵押贷款450万元，约定到期日2020年9月4日，截至2020年2月24日，贷款余额334.7万元。原告张铭轩、姜野与被告斐涵公司合同签订人赵子云2019年6月5日的现场谈话录音证实，双方签订房屋买卖合同时，被告方告知原告案涉房屋有银行抵押贷款，需要原告付清购房款后，被告归还银行贷款并在一个月内办理过户。 本院认为，原告张铭轩、姜野与被告斐涵公司之间签订的房屋买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。现原告以被告在双方合同签订后又私自将案涉房屋办理抵押贷款属严重违约为由诉请要求解除合同，被告抗辩其没有违约不同意解除合同。经审查，根据本案原、被告双方的谈话录音，双方在签订房屋买卖合同时，被告方告知原告案涉房屋有银行抵押贷款，需要原告付清购房款后，被告归还银行贷款并在一个月内办理过户。双方在合同中亦明确约定被告在原告付清全部房款后30天内协助办理产权过户手续。现案涉房屋在浙商银行绍兴越城支行的450万元抵押贷款虽系被告在前期抵押贷款到期后又另择银行重新设定的抵押贷款，但综合考虑原告尚应支付被告购房款的金额与案涉房屋抵押贷款的金额之比，如果原告依约向被告付清全部购房款，被告在合同约定的30天时间内亦足可以向浙商银行结清贷款、注销抵押并协助原告办理产权过户手续。原告的证据尚不足以证实被告以案涉房屋进行抵押贷款的行为致使原告购房的合同目的不能实现，且双方合同亦未约定在合同签订后，被告不得再对案涉房屋设立其他抵押贷款。同时，本案双方在合同签订后，被告已将房屋交付原告占有使用，原告又已对房屋进行了重新装修。综上，原告主张被告严重违约要求解除合同的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告退还已付房款、支付利息、装修费用等诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张铭轩、姜野的诉讼请求。 案件受理费20100元，财产保全费5000元，合计25100元，由原告张铭轩、姜野负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  傅莹莹 人民陪审员  王汉章 人民陪审员  杨岳明 二〇二〇年三月二日 书 记 员  郭 颖 ? 附页： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。