湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终700号上诉人（原审原告）：紫金大邸小区业主委员会。负责人：皮六青，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李东升，湖南济人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市祁兴房地产开发有限公司。法定代表人：佘仁飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：伍建平，湖南信德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐春平，男，1962年2月18日出生，汉族，系该公司股东。上诉人紫金大邸小区业主委员会（以下简称大邸小区）因与被上诉人永州市祁兴房地产开发有限公司（以下简称祁兴房地产公司）物权确认纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月1日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和证据，进行了法庭询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大邸小区上诉称：改判紫金大邸小区1#、2#栋底部二层物管及健身用房归大邸小区全体业主共有。祁兴房地产公司辩称：一审认定事实清楚，处理是正确的，应当予以维持。大邸小区向一审法院起诉请求：1、确认位于永州市冷水滩区紫霞西路紫金大邸小区1#、2#栋底部二层物管及健身用房归紫金大邸小区全体业主共有；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实，2012年，被告祁兴公司开发建设紫金大邸小区，该小区于2014年底建成并交付业主使用。2018年12月27日，紫金大邸小区在紫金社区召开了业主大会，选举产生了紫金大邸小区业主委员会。紫金大邸小区1#、2#栋共18层，顶部两层层号为17A、17B。其中第1、2层建筑面积分别为3722.75平方米、3740.97平方米，同3至17B层一样皆由建筑面积、套内面积、分摊面积构成。底部二层建筑未分摊到业主所购房屋面积中，物管及建设用房未计入公摊面积。原告紫金大邸小区业主委员会认为，该小区的1#、2#栋底部二层为物管及健身用房，属于该小区全体业主共有。但被告祁兴公司未将1#、2#栋底部二层交付全体业主使用，而是用作出租及商业经营，遂酿成本纠纷。另查明，本次诉讼由原告紫金大邸小区业主委员会经紫金大邸小区业主388人授权同意，总购房面积50652.34平方米，占建筑物总面积过半数且占总人数过半数，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。一审法院认为：根据在案事实并结合法律规定，无法认定案涉底部二层物管及健身用房属于小区业主共有。具体理由如下：案涉底部二层由建筑面积、套内面积、分摊面积构成，其各个建筑物具有构造上和利用上的独立性，能够与建筑区划内的其他建筑物进行区分、排他使用，且其系祁兴公司合法建造的房屋，祁兴公司在其建成之时就已经取得了所有权。案涉底部二层中的各房屋亦具备作为附属房屋销售的条件，能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定的建筑物区分所有权中专有部分的界定标准，案涉底部二层中的各房屋符合建筑物区分所有权中专有部分的构成要件，在没有法定或约定的情况下，不能将其纳入共有部分的范围。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的属于业主共有的建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施及物业服务用房，均属于小区共有物业中的共有配套设施，这些配套设施具有特定的功能和用途，是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分或条件。能够作为建筑物区分所有权中法定共有权的客体具有较为严格的限定条件。而建筑区划内的规划健身房并不是业主实现对住宅居住、生活利用不可缺少的部分或条件，更大意义上属于开发商提高楼盘品质或是为了满足业主随着经济发展和收入水平增加而进一步提高居住生活质量需求的配套设施，其权利并不是法定属于业主共有，而是属于开发商所有。事实上，案涉底部二层物管及健身用房也没有纳入小区业主的商品房面积公摊范围。因此，案涉底部二层物管及健身用房不应当被认定为属于建筑物区分所有权中的法定共有部分。综上，本院认为，原告紫金大邸小区业主委员会请求确认案涉底部二层物管及健身用房归紫金大邸小区全体业主共同所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，判决如下：驳回紫金大邸小区业主委员会的诉讼请求。二审期间，上诉人向本院提交了三份证据，证据一：永州市住房和城乡规划建设局文件《关于批准永州市祁兴房地产有限公司紫金大邸修建性详细规划的请示》，拟证明我们所争议的标的物就是物管用房及建身用房，不是被上诉人所说的会所；证据二：设计图纸一份，证明目的与证据一的目的一致；证据三：江苏省建设厅关于物业管理服务用房有关问题的处理意见，拟证明物管用房的面积不计入公摊面积内，有明确的规定，独立测量，不计入公摊面积内。被上诉人质证认为，证据一：只是一个总体规划，对功能性作出规划，并没有对权属性作出确认，上诉人的上诉请求是对权属性作出确认，不能证明物管跟健身用房，不能证明其为上诉人共同产权所有，此证据与本案无关联性，不能证明其目的；证据二：真实性不否认，关联性有异议，不能证明其为业主共有，相反证明了这是已经作出了规划，没有列入公摊面积的。所有1、2层都有单独的产权确认，此证据不能证明上诉人的上诉请求；证据三：真实性、合法性、关联性我们均不予确认。经本院审查，上诉人提供的三份证据在一审中已经有反映，不属新证据，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人承建的紫金大邸小区1#、2#楼各18层，其中1#、2#楼第1、2层建筑面积分别为3722.75㎡和3740.97㎡，在该二层建筑面积中规划设计了物管及健身用房，面积1143.61㎡，该物管及健身用房面积应属公共配套设施用房。但该面积未计入小区建设用房公摊面积，未分摊到业主所购房面积中，该物管及健身用房建设费用由被上诉人支付，未分摊到各位业主购房款中。但该物管及健身用房虽在上诉人紫金大邸小区1#、2#楼之内，但被上诉人支付了建设费用，因此，应属上诉人与被上诉人共同共有。考虑到被上诉人一直在使用管理该二房面积，便于更好地发挥该用房的经济及健身作用，避免无序管理，物管及健身用房应由被上诉人经营管理为妥。上诉人提出物管及健身用房全部归大邸小区全体业主共有与事实不符，应当与被上诉人共同共有。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。一审认定事实清楚，处理错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5523号民事判决；二、永州市冷水滩区紫霞西路紫金大邸小区1#、2#楼底部二层其中物管及健身用房建筑面积1143.61㎡属上诉人紫金大邸小区业主委员会和被上诉人永州市祁兴房地产开发有限公司共同共有，物管及健身用房由被上诉人永州市祁兴房地产开发有限公司经营管理。一审案件受理费不变，二审案件受理费300元，由上诉人紫金大邸小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  李 飞审判员  杨世清二〇二〇年三月九日书记员  杨 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。