河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终1649号上诉人（原审被告）：济源玉泉农业开发有限公司，住所地：济源市玉泉生态园区。法定代表人：张林，该公司经理。被上诉人（原审原告）：河南省济源市玉泉街道北水屯居民委员会。法定代表人：牛顺之，该村委主任。委托诉讼代理人：牛方，该居委会工作人员。委托诉讼代理人：常小亮，河南凌峰律师事务所律师。上诉人济源玉泉农业开发有限公司（以下简称玉泉农业开发公司）因与被上诉人河南省济源市玉泉街道北水屯居民委员会（以下简称北水屯居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初1746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理，上诉人玉泉农业开发公司的法定代表人张林、被上诉人北水屯居委会的委托诉讼代理人牛方、常小亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玉泉农业开发公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重新审理。事实和理由：一、一审法院违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十六条、第二百二十八条的应当性规定，自始未明确归纳本案的争议焦点并征求玉泉农业开发公司的意见，自始也未围绕双方主要争议事实、证据和法律适用等焦点问题进行审理。二、一审未依法围绕下列主要争议事实进行全面公平审理。1、玉泉农业开发公司认为《协议2》是《协议1》的必然延续，本案应当根据《协议1》的三方约定对《协议1》和《协议2》进行全面综合审理，而北水屯居委会坚持仅对《协议2》进行审理，一审法院虽看到了两份协议，但未审查出《协议2》系明显违反了《协议1》中三方协商好的第7条约定而双方擅自终止、解除三方协议而另签署两份协议的事实，或者《协议2》中为何主观、客观遗漏了见证方的事实。因此，根据相关法律的原则，应当全面审查案涉的客观基本事实，不能断章取义。2、玉泉农业开发公司认为法院应当告知北水屯居委会须对自《协议1》签署以来的土地租金一并主张并由三方共同清算土地租金和完善《协议2》签署前已发生变更的事项，应当告知北水屯居委会必须追加济源市玉泉街道办事处（以下简称玉泉街道办事处）参与诉讼，只有这样才能保持农村基层组织不因换届变更而影响居民的权益。而北水屯居委会坚持主张只从《协议2》签订半年后才计算土地租金，这样就导致2016年3月23日签署《协议2》以后到2016年9月25日之前这六个月的土地租金缺失，因此，北水屯居委会的部分主张明显不符合客观事实且有悖常理，也由此导致玉泉农业开发公司一审反诉北水屯居委会和玉泉街道办事处的权利不能实现。3、玉泉农业开发公司认为北水屯居委会于2013年10月18日出具的尾号为69的格式收据的款项性质确系三方共同认可的第一年的土地租金。玉泉农业开发公司认为北水屯居委会同日出具的尾号为68的格式收据的款项性质应当也是三方共同认可的第二年的土地租金，并非北水屯居委会单方认定的赔青款性质，理由如下：（1）《协议1》中三方并未约定赔青款这一支付项目，且当时该土地荒芜根本不需要赔青；（2）三方本来约定土地租金一年一交，但当初为了鼓励玉泉农业开发公司一交两年，就约定自第二年起租金降至1300元/亩，这项三方约定在《协议2》和北水屯居委会本案的主张中均已得到印证，2016年3月23日才签署《协议2》，但1300元的标准自2015年10月1日已经执行，2016年3月23日签署的《协议2》，但是北水屯居委会却主张2016年9月25日以后的租金。（3）玉泉农业开发公司在转账几天后才拿到了两份格式收据，第一时间内就向玉泉街道办事处主管玉泉农业开发公司项目的负责人和北水屯居委会当时的居委会主任提出了赔青款项的质疑，当时其二人代表各自的组织告知玉泉农业开发公司“咱们三方当初并没有约定赔青的事宜，这笔收入就是第二年优惠后的土地租金，没有人让办事处和居委会这样标注为赔青款，你们就放心地加快建设吧”，所以标注赔青款三字的人员也应参与诉讼并释明。4、玉泉农业开发公司认为自身本非主观违约，只是要求在与居委会清算账目后依约履行，但恰恰相反，因为玉泉街道办事处组织内部的矛盾等主观因素先行违约，故意不与玉泉农业开发公司清算土地租金，也说不清《协议2》签署前已发生变更的事项，影响了玉泉农业开发公司的投资，也给玉泉农业开发公司造成了损害。一审判决违约金错误。三、一审“本院认为”部分中明显存在认定事实不清等问题。1、玉泉街道办事处农业服务中心并非独立法人单位，只是玉泉街道办事处的一个科室，所以其行为后果理应由玉泉街道办事处承担。在《协议1》中玉泉街道办事处表面上虽然是见证方，但实质上系北水屯居委会的招商投资方，也就是说玉泉农业开发公司当初因得到了玉泉街道办事处以及北水屯居委会当届居委会共同官方承诺后才租用北水屯居委会的土地进行高效农业开发。因此，虽政府参与招商投资不是万能，但没有政府参与解决问题也是万万不能的。2、并非一审认定的“双方协议，被告交回土地…双方再次签订了《协议2》”。客观事实是玉泉街道办事处要求玉泉农业开发公司交回玉泉街道办事处指定的一块土地，玉泉农业开发公司在玉泉街道办事处的授意指示并承诺下，被迫与居委会签订了《协议2》。3、就赔青款性质的争议，北水屯居委会并未举证证明玉泉农业开发公司当初没有向见证方玉泉街道办事处提出过质疑，且也未举证证明见证方对此的质证意见，因此。一审法院以“被告当时未提出质疑”为由作出“应视为被告对赔青款的认可”的认定，明显缺乏证据证明，违反了法律规定。4、既然北水屯居委会一审明确主张的是2016年9月25日之后欠交的土地租金和对应违约金，但一审法院超出诉讼请求审理2013年10月10日至2016年4月21日期间的土地租金，并且未通知玉泉街道办事处参加。5、一审审理认定了自2016年10月10日至2019年10月10日的欠交租金数额，但并未审理自2016年4月22日至2016年10月9日期间的租金，特别是未审理北水屯居委会主张的2016年9月23日后至10月9日期间这17天的租金。6、《协议1》中玉泉街道办事处的签名盖章位置虽显示是“见证方”，但《协议1》第7条明确约定“未尽事宜，甲、乙叁方友好协商”，可见《协议1》的主文条款中约定了见证方与甲、乙、见证方叁方友好协商解决”，且《协议1》的书写习惯和书写格式也印证了见证方与甲、乙双方在《协议1》中地位平等的事实。故一审以“玉泉街道办事处在《协议1》中只是见证单位，且本案涉及的是《协议2》并不涉及玉泉街道办事处”为由剥夺玉泉街道办事处应参与本诉的主体地位明显违背了法律规定，既然一审法院认定本案涉及的是《协议2》，一审超出其认定和北水屯居委会诉请的范围进行审理违法。综上，玉泉农业开发公司认为一审的第一项判决结果明显错误，请求二审法院撤销一审判决第一项，发回济源市人民法院重审。北水屯居委会辩称，一、一审法院围绕双方的争议焦点对本案进行了审理，程序合法。1、一审法院严格按照法定程序对双方当事人争议的焦点进行了审理。庭审过程中让各方当事人充分发表了各自的观点，同时让各方进行了举证，充分保障了各方当事人的诉讼权利。2、北水屯居委会在一审审理期间向法庭增加了诉讼请求，增加的诉讼请求是玉泉农业开发公司拖欠2016年9月30日前的租金29946.4元，并缴纳了的相应诉讼费用。另外，一审法庭为查明本案所拖欠的租金具体数额，对玉泉农业开发公司在2013年10月1日至2016年4月21日期间交纳的租金数额进行核实，并无不当。一审法院不存在超范围审理或审查的情形。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、玉泉农业开发公司与居委会第一次签署的《协议书》已经终止，双方应当按照第二次签署的《协议书》履行各自的权利义务。2013年9月18日，玉泉农业开发公司与居委会签订了一份《协议书》，后因玉泉农业开发公司长期无法按期交纳土地租金，双方于2016年3月23日签订了第二份《协议书》，自第二份《协议2》签署后，双方应当按照第二份约定的内容履行各自的权利义务，第二份协议签订的行为表示双方均不再履行第一份协议，第一份协议已经终止。2、玉泉农业开发公司与居委会签署的两份《协议书》合同主体均是北水屯居委会和玉泉农业开发公司，从《协议1》的内容可以看出，玉泉街道办事处农业服务中心仅是见证方，《协议1》内容约定的均是北水屯居委会与玉泉农业开发公司两方的权利义务，与玉泉街道办事处农业服务中心没有任何关联性，故本案与玉泉街道办事处无关，更无需追加玉泉街道办事处参与诉讼。3、玉泉农业开发公司交纳的221234元应当认定为赔青款，根据北水屯居委会向玉泉农业开发公司出具的收据，能够显示北水屯居委会收取玉泉农业开发公司221234元的款项是赔青款，且每亩的赔青款标准是1300元/亩，玉泉农业开发公司收到该收据并未要求北水屯居委会更换收据，且玉泉农业开发公司于2014年10月17日向北水屯居委会交纳了第二年租金200000元，如果如玉泉农业开发公司在上诉状陈述该221234元系第二年租金，为什么第二年又交纳200000元租金，玉泉农业开发公司在上诉状的陈述不属实，该221234元应当认定为赔青款。4、根据协议第四条的约定，玉泉农业开发公司应当在每年的9月20日前交纳租金，不得拖欠，最迟不得超过10月10日，但玉泉农业开发公司自2016年10月10日起从未向北水屯居委会交纳过租金，存在严重的违约行为。北水屯居委会向一审法院起诉请求：1、解除北水屯居委会和玉泉农业开发公司2016年3月23日签订的土地租赁协议书，并归还北水屯居委会土地；2、玉泉农业开发公司支付拖欠租金568448元及滞纳金53850.16元，合计622298.16元，并计算至土地交付北水屯居委会之日止。一审法院认定事实：2013年9月18日北水屯居委会（甲方）和玉泉农业开发公司（乙方）、见证方（济源市玉泉街道办事处农业服务中心）签订《协议书》一份约定：一、乙方租用甲方土地共计170.18亩，（四址边界附后）。土地租金每年1500元/亩，合计每年255270元整，土地租金每四年在上次租金基础上增长10%。二、期限：自2013年9月30日起，至2027年9月30日。合同期间，如遇国家、省、市、重点工程和项目需要占地时，地面附属物归乙方，土地归甲方。到期若乙方同意续约，双方重新签订续租合同，土地优先供乙方租用，其租金按第一条款标准执行。若乙方不续合同者无条件搬迁其地面附属物。三、合同期内，乙方须服从北部示范区统一规划，不得改变土地用途，只能用于发展高效设施农业，不得违法建设，搞违章建筑，乙方需要在18个月内完成全部建设，不得将土地长期撂荒。四、乙方主动在每年公历9月20日以第一条款付清租金，不得拖欠，过10月10日后，甲方上门向乙方索要租金的，每亩租金增加50元。延迟一月，除交清租金外，乙方另外向甲方支付当年租金10%的滞纳金。延迟半年未交租金的，甲方无条件收回土地。五、甲方必须保证乙方正常生产和经营，不得强行施工和随意阻挡，如造成损失由甲方负责。六、甲乙双方保证都不得单方解除协议，如果一方违约，须按有关法律法规承担责任。七、未尽事宜，甲、乙、见证方叁方友好协商解决。甲方：蔡双峰签字并加盖济源市玉泉街道办事处北水屯居委会印章。乙方：张林签字并加盖济源玉泉农业开发有限公司加盖公章。见证方：济源市玉泉街道办事处农业服务中心签字并加盖公章。2013年9月18日。2016年3月23日，因玉泉农业开发公司长期拖欠租金，双方达成协议，玉泉农业开发公司把九条河土地66.62亩归还北水屯居委会，玉泉农业开发公司继续租用北地土地计103.558亩，原合同作废。双方于2016年3月23日签订《协议书》约定：北水屯居委会（甲方），玉泉农业开发公司（乙方）签订协议书一份约定：一、乙方租用甲方土地共计103.558亩，土地租金每年1300元/亩，合计每年134625.4元整（大写：壹拾叁万肆仟陆佰贰拾伍点肆元整）。土地租金每四年在上次租金基础上增长10%。二、期限：自2015年10月1日起，至2027年9月30日。合同期间如遇国家、省、市、重点工程和基础上需要占地时，地面附属物归乙方，土地归甲方。到期双方协商重新签订续租合同，土地优先供乙方租用，其租金按第一条款标准执行。若乙方不续合同者无条件搬迁其地面附属物。三、合同期内，乙方须服从北部示范区统一规划，不得改变土地用途，只能用于发展高效设施农业，不得违法建设，搞违章建筑，乙方需要在18个月内完成全部建设，不得将土地长期撂荒。四、乙方主动在每年公历9月20日以第一条款付清租金，不得拖欠，过10月10日后，甲方上门向乙方索要租金的，每亩租金增加50元。延迟一月，除交清租金外，乙方另外向甲方支付当年租金10%的滞纳金。延迟半年未交租金的，甲方无条件收回土地。五、甲方必须保证乙方正常生产和经营，不得强行施工和随意阻挡，如造成损失由甲方负责。六、甲乙双方保证都不得单方解除协议，如果一方违约，须按有关法律法规承担责任。七、涉及甲方居民丧葬事务，允许进坟，按照市丧葬有关规定，不允许留坟头及坟丘。八、未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。甲方：蔡双峰签字并加盖济源市玉泉街道办事处北水屯居民委员会印章。乙方：张林签字并加盖济源玉泉农业开发有限公司印章。玉泉农业开发公司向北水屯居委会缴款情况如下：1、2013年10月18日北水屯居委会给玉泉农业开发公司出具格式收据1份载明“今收到：玉泉农业开发公司（张林）。交来：土地租金170.18亩×1300元，计收（系赔青款）。人民币：贰拾贰万壹仟贰佰叁拾肆元（221234元）”。2、2013年10月18日北水屯居委会给玉泉农业开发公司出具格式收据1份载明“今收到：玉泉农业开发公司（张林）。交来：土地租金170.18亩×1500元，计收人民币：贰拾伍万伍仟贰佰柒拾元整（255270元）。”3、2014年10月17日济源市农村集体经济组织资金往来结算票据一张载明：付款单位：张林。收款项目：收交土地租金款（北地九条河）20万元。加盖北水屯居委会、及该村村务监督委员会印章。4、2015年12月17日北水屯居委会给玉泉农业开发公司出具收据，收到玉泉农业开发公司租金40000元，2016年4月21日北水屯居委会给玉泉农业开发公司出具收据，收到玉泉农业开发公司119949元。审理中，玉泉农业开发公司称2015年因大雪导致部分大棚倒塌，玉泉办事处让其维修大棚，并给予一半补助。后来协商退回北水屯居委会60余亩土地，和北水屯居委会重新签订协议书，含60亩土地上的附属物，办事处共计补偿其15万元，由办事处交给了居民组。北水屯居委会称该15万元转到居委会账户后，玉泉农业开发公司在居委会办理了领款手续，居委会给玉泉农业开发公司出具了收款手续，折抵了所欠土地租金，就是2015年12月17日给玉泉农业开发公司出具40000元收据，2016年4月21日给玉泉农业开发公司出具119949元收据，之所以数字不一致，是在和玉泉农业开发公司结算之前租金并相互折抵后，出具的收款手续，与玉泉农业开发公司交总款数额并不矛盾。现玉泉农业开发公司承包土地上，建立有多个大棚、栽种有大量果树，并建立有相应设施。审理中，玉泉农业开发公司提出当初订立合同时，没有说过有赔青款、不应计收赔青款。北水屯居委会在丈量土地亩数时，从土地边的路中心丈量，实际上多丈量了2亩多，应当实际丈量土地面积，并提出现在周边村土地租金均已下降，要求降低土地租金，北水屯居委会同意玉泉农业开发公司应先交清所欠租金后，再协商以后的租金问题，双方达不成一致意见。一审法院认为：双方于2013年9月18日在玉泉办事处农业服务中心见证下签的《协议书》（以下简称《协议书1》），2016年3月23日因玉泉农业开发公司长期拖欠承包金，双方协商，玉泉农业开发公司交回北水屯居委会土地66.62亩，继续玉泉农业开发公司承包北水屯居委会土地103.558亩，双方再次签订了《协议书》（以下称《协议书2》）上述协议均不违反法律规定，属于有效协议，双方均应遵照履行。关于221234元是土地租金还是赔青款，北水屯居委会认为是赔青款，玉泉农业开发公司认为当时土地上没有附属物，合同上也没有约定有赔青款，应为其缴纳的租金。对此，一审法院认为，北水屯居委会给玉泉农业开发公司开出221234元收据上明确注明的是赔青款，计算标准是每亩1300元。北水屯居委会给玉泉农业开发公司同期开出的收据上255270元收据上，注明土地租金，计算标准是每亩1500元，两张收据明显不一致。如玉泉农业开发公司对其中的221234元收据认为土地租金，应当即向北水屯居委会提出异议，并要求北水屯居委会重新出具土地租金收据，但玉泉农业开发公司并未提出异议。因此，应视为玉泉农业开发公司对221234元系赔青款的认可。根据《协议书1》的约定，玉泉农业开发公司应于每年9月20日之前付清当年租金，玉泉农业开发公司应于2013年10月10日交清2013年9月30日至2014年9月30日期间租金255270元，2014年10月10日前交清2014年9月30日至2015年9月30日之间的租金255270元。因双方2016年3月23日双方签订的《协议书2》，玉泉农业开发公司承包土地亩数发生变化，玉泉农业开发公司租用北水屯居委会土地变更为103.558亩，土地租金每年1300元/亩，合计每年134625.4元，玉泉农业开发公司应于2015年10月10日前付清当年租金134625.4元，上述合计应缴租金645165.4元。截止2016年4月21日玉泉农业开发公司共计交纳的租金计算为（255270元＋20万元＋159949元）615219元，少交租金（645165.4元－615219元）29946.4元。根据《协议书2》玉泉农业开发公司不得迟于每年10月10日交清当年租金，玉泉农业开发公司从2016年10月10日至2019年10月10日，共欠4年租金未交，计算为（134625.4元×4年）538501.6元。上述两项合计，玉泉农业开发公司欠缴租金568448元。关于违约金的计算，北水屯居委会要求玉泉农业开发公司从2016年以后承担迟延缴纳土地租金的滞纳金。根据《协议书2》约定玉泉农业开发公司不得迟于每月10月10日交清当年租金，逾期每亩增加50元滞纳金，延迟一个月玉泉农业开发公司还应承担当年租金的10%的滞纳金，该约定实际上对玉泉农业开发公司逾期缴纳租金承担违约金的计算方法，该约定不违反法律规定，该院予以支持。故玉泉农业开发公司应承担违约金（134625.4元×10%×4年）53850.16元。另外，北水屯居委会要求解除双方土地租赁协议，鉴于玉泉农业开发公司表示在租金账目算清后同意缴纳所欠租金，且所租土地上建设有多座大棚、栽种有大量果树，考虑本案实际情况，该院不予支持，但玉泉农业开发公司以后应当按期履行缴纳租金的义务，确保协议正常履行。至于玉泉农业开发公司认为土地租金过高，北水屯居委会也表示在玉泉农业开发公司交清所欠租金后进行协商，双方可在玉泉农业开发公司交清所欠租金后就租金单价另行协商解决。之外，玉泉农业开发公司认为玉泉街道办事处应参加诉讼，但双方签订的《协议书1》玉泉办事处只是见证单位，且本案涉及的是《协议书2》是北水屯居委会、玉泉农业开发公司双方签订的，并不涉及玉泉街道办事处，故北水屯居委会该项理由不成立，该院不予采纳。根据双方提供的证据及玉泉农业开发公司缴纳的租金，办事处补偿的15万元已经折抵为租金计算在玉泉农业开发公司已缴租金总额中，不予重复计算。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、玉泉农业开发公司在判决生效后十日内支付北水屯居委会租金568448元及违约金53850.16元。二、驳回北水屯居委会要求解除与玉泉农业开发公司2016年3月23日签订的协议书的诉讼请求以及其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10023元，由玉泉农业开发公司负担。本院经审理查明的案件事实和一审法院查明的案件事实一致。本院认为：一、关于玉泉街道办事处应否作为本案当事人参加诉讼的问题。本案中，北水屯居委会起诉玉泉农业开发公司基于双方之间的土地租赁合同纠纷，主要证据是两份协议书（时间分别为2013年9月18日、2016年3月23日），该两份协议书的权利义务主体均为北水屯居委会和玉泉农业开发公司，玉泉街道办事处农业服务中心仅是作为见证方在2013年9月18日的协议上签字盖章，故玉泉街道办事处农业服务中心所在的玉泉街道办事处在本案中并非法律规定的必须参加诉讼的被告或第三人，玉泉农业开发公司关于应追加玉泉街道办事处参加诉讼的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。二、关于一审法院是否超出诉讼请求审理本案的问题。一审诉讼过程中北水屯居委会增加诉讼请求，请求玉泉农业开发公司支付2015年9月25日至2016年9月25日的租金欠款29946.40元及2019年9月30日至2020年8月31日的租金134625.4元，并交纳相应的诉讼费，故一审法院依据两份协议约定的交费时间、交费数额及玉泉农业开发公司实际交纳的租金数额，认定玉泉农业开发公司欠交的租金数额，符合合同约定，并无不当。三、关于玉泉农业开发公司于2013年10月18日向北水屯居委会交纳221234元款项的性质问题。北水屯居委会主张该款系玉泉农业开发公司交纳的租赁土地赔青款，玉泉农业开发公司称该款系土地租金，其公司和北水屯居委会协商后，北水屯居委会同意其交纳两年租金，第二年标准降低。北水屯居委会给玉泉农业开发公司出具221234元收据上载明“系赔青款”，221234元是按照1300元/亩的标准计收，和双方在2016年3月23日签订协议书中约定的“土地租金每年1500/亩”不一致，并且玉泉农业开发公司在2014年10月份仍然交纳了土地租金，综合以上情况，一审法院未予认定该款项为土地租金，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10023元，由济源玉泉农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年三月一日书记员 秦玉杰