山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4506号 上诉人（原审原告）：彭海峰，男，1983年4月15日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：董敬军，山东鲁鸿律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵锋，男，1985年12月30日出生，汉族，现住山东省高密市。 上诉人彭海峰、赵锋因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院(2019)鲁0306民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭海峰上诉并辩称：撤销一审判决第二、三项，依法改判赵锋返还彭海峰购房款40万元、赔偿经济损失4万元、赔偿彭海峰自2019年4月10日后的经济损失（以购房款40万元为基数，按照银行同期贷款利率6%，自2019年4月11日计算至付清全部欠款之日）、赔偿其他损失10万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决未判令赵锋返还购房款、认定损失数额错误，系认定事实和适用法律错误，应依法改判。 赵锋上诉并辩称：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由彭海峰承担。事实与理由：双方签订的涉案协议为双方真实意思表示，不违背法律强制性规定和公序良俗，应依法认定为有效。彭海峰明知涉案协议中的土地性质，执意签订涉案协议，主观上具有较大过错。彭海峰在收到限期拆除通知书后，没有行使复议和行政诉讼的救济权利，也未自行拆除，导致厂房被强拆，财产损失扩大，该损失应由彭海峰承担。彭海峰未提交充分证据证明已支付5万元房款。彭海峰提供的地面固化发票是虚假的，不应支持其该项费用。 彭海峰向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的厂房转让协议书无效；2.判令被告返还购房款400000.00元，赔偿经济损失40000.00元（以400000.00元为基数，按照贷款年利率6%计算自2017年5月19日至2019年4月10日）；3.判令被告赔偿以400000.00元为基数按照贷款年利率6%计算自2019年4月10日至全部付清款项之日的利息损失；4.判令被告赔偿其他损失100000.00元；5.诉讼费、其他诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：转让方（甲方）赵锋与受让方（乙方）彭海峰于2017年5月19日签订《厂房转让协议书》约定：一、厂房产权基本情况。1.本协议转让的厂房位于，张博附线收费站2公里处，G205东侧，土地面积约为1500平方米（约2.2亩）。2.厂房区域：北侧为三衣大锅全羊、南侧为滨博高速搅合站、西侧为张博复线绿化带、东侧为东衣洗砂场。3.土地使用费用按东衣村委有关规定，乙方每年支付给东衣村委;二、转让双方权利和义务。1.双方一致同意，甲方向乙方转让土地（第1、2条中列明）和地上所有建筑。2.土地使用权和厂房建筑物转让共计人民币400000.00元整（金额大写肆拾万元整）。3.乙方于2018.2.10前支付甲方全部款项，否则乙方主动撤离厂区，前期支付的费用，甲方不再返还。4.由甲方负责协商村委等办理土地使用权及厂房建筑物转让登记到乙方名下;三、转让款的支付方式。1.本转让协议书经甲乙双方签订后，乙方向甲方支付定金20000.00（金额大写贰万元整）。2.在2017.6.30前乙方向甲方支付人民币100000.00元（金额大写壹拾万元整），余款280000.00元（金额大写贰拾捌万元整）在2018.2.10前由乙方一次性向甲方结清。2.转让款由甲方开具收据;四、违约责任。1.如甲方在6.30日前未能办妥房产证及土地证过户手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已付款项。2.如乙方未按照本协议约定支付转让款，则按逾期一日赔偿甲方未收款项的千分之五赔偿金;3.甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起5天内将首付款返还与乙方，另给付乙方相当于首付款数额的3%违约金;4.乙方不能按期向甲方付清购房款，乙方将主动搬离该厂区，前期支付的费用甲方不再退还;五、如本协议书在甲乙双方履行中产生分歧，由双方友好协商解决；协商不成，向当地人民法院提起诉讼;六、附件。1.甲方身份证复印件，2.乙方身份证复印件;七、本协议一式2份，双方各执一份。以下无正文。甲方：赵锋（签字并摁手印），乙方：彭海峰（签字并摁手印）。合同签订后，原告于2017年5月19日、2017年7月2日、2017年11月24日、2018年2月24日分别向被告支付20000.00元、100000.00元、50000.00元、185100.00元。原告另通过承兑汇票方式向被告支付50000.00元。彭海峰将涉案厂房进行车间地面固化后用于山东舜捷电子工程有限公司的生产经营。2019年4月3日，彭海峰接到周村区萌水镇城市管理办公室文书编号[2019]0130号的责令限期拆除通知书：东衣村彭海峰，经查，你在东衣村存在违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六章第65条之规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条之规定，现责令你于2019年4月4日前自行拆除并清理。逾期未拆除的，本机关将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六章第65条之规定，依法进行强制拆除。后彭海峰搬离该涉案厂房，涉案厂房于2019年5月4日被拆除。另查明，涉讼厂房坐落于，土地性质为农村集体所有土地，房屋建造未经有关部门审批。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，除兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施和公益事业建设可依法使用农民集体所有的土地外，其他任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，我国法律禁止土地买卖，且对于使用农民集体所有的土地有严格限制。本案双方买卖的标的物系在集体土地上建造，厂房的买卖必然导致厂房占用范围内的集体土地使用权的转让，且涉案厂房建设未经有关部门审批并无土地使用权证及房屋所有权证，故该合同违反了上述法律强制性规定，应确认为无效合同；被告对原告提交的涉及承兑汇票微信聊天记录真实性无异议，法院认为根据聊天记录显示赵锋要求彭海峰将承兑汇票“复印个复印件签个字，放到俺妈那里就行”，自2018年2月13日双方达成交付承兑汇票合意至今已逾一年八个月，涉案厂房已投入运营长达一年之久，赵锋未提交证据证实其对彭海峰主张通过承兑汇票形式支付50000.00元提出过异议，故被告辩称未收到该承兑汇票的意见不符合常理，与事实不符，不予采信。彭海峰诉讼中认可支付赵锋购房款实际为400000.00元的主张不违反法律规定，予以确认。原告提交的地面固化合同、支付宝转账电子回单及银行流水能形成较为完整的证据链条，证实彭海峰在涉案厂房进行车间地面固化的事实，故对原告主张40000.00元地面固化费的诉讼请求予以支持。原告主张搬家费24700.00元的诉讼请求，有增值税发票予以佐证，发票开具时间与责令限期拆除通知书下达时间相吻合，予以支持。原告主张律师费、打井费的诉讼请求，未提交任何证据予以佐证，不予支持。原告主张利息损失的诉讼请求，于法无据，不予支持；原告彭海峰和被告赵锋对该厂房买卖合同无效均有过错，被告赵锋明知转让的厂房位于土地属于农村集体所有，建设时未经政府相关部门审批，亦无土地使用权证和房屋所有权证仍予以转让，对造成该买卖合同无效应承担主要责任，酌定其承担各项损失的70%即325290元[（400000元+40000元+24700元）×70%],原告彭海峰明知涉案厂房系赵锋建设于农村集体土地之上，没有土地使用权证和房屋所有权证仍购买，对造成合同无效应承担30%的次要责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告彭海峰与被告赵锋于2017年5月19日签订的《厂房转让协议书》无效；二、被告赵锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭海峰购房款、地面固化费、搬家费各项损失人民币325290.00元；三、驳回原告彭海峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200.00元，财产保全费3020.00元，合计12220.00元，由原告彭海峰负担7361.00元，被告赵锋负担4859.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵锋提交证据一厂房照片打印件五页，证明水泥地面硬化是我方做的，固化不知道。提交证据二山东省农村信用社存款凭证一张以及周村区的土地租金收据两份（均为照片打印件），周村区2018年土地租赁明细表（均为照片打印件），证明对方知道本土地的使用情况。提交证据三周村区村委会出具的证明信一份（照片打印件），证明土地从2017年7月1日就属于对方，所有权利和义务都属于对方。提交证据四村两委出具的证明一份（复印件），证明从2017年7月1日起该厂房属于彭海峰。上诉人彭海峰对证据一真实性不予认可，形成的时间及方式存在疑问，不能证明由赵锋方进行了地面硬化，更不能证明彭海峰方没有进行地面硬化。对证据二、三、四的真实性不予认可，与本案无关。双方协议明确约定由赵锋在2017年6月30日前办理房产证及土地过户手续。 本院认为，关于合同效力的问题。案涉厂房建设并未经有关部门审批、取得相应土地使用证及房屋所有证，违反法律强制性规定，应属无效。无效的合同自始无效，可以返还的应当返还，不能返还的双方应按照过错程度予以赔偿。现案涉厂房已由相关部门按照违章建筑予以拆除，已无返还可能，因此，双方应按照过错比例承担相应责任。按照双方合同约定，由上诉人赵锋负责协商村委等办理土地使用权及将厂房建筑物转让登记到上诉人彭海峰名下，但上诉人赵锋并未依约履行，且涉案厂房还被有关部门认定为违章建筑，因此，应对合同无效承担主要责任。而上诉人彭海峰在明知涉案厂房手续不完备的情况下，仍然进行购买，未尽到相应的注意义务，应对合同无效承担次要责任。综上，一审法院按照7:3的比例认定双方的赔偿责任并无不当。因此，两上诉人的上诉主张均不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人彭海峰、赵锋的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10700元，由上诉人彭海峰负担4521元，上诉人赵锋负担6179元。 本判决为终审判决。 审判长  吕桂欣 审判员  郭 鹏 审判员  翟雪利 二〇二〇年三月三日 书记员  王 琦