上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2167号原告(反诉被告)：顾卫兵，男，1975年12月19日出生，汉族，户籍地江苏省张家港市。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：史琪敏，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海永菱房产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：洪一丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴新联。委托诉讼代理人：卢红彬。原告顾卫兵诉被告上海永菱房产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判。审理中，被告于2015年8月6日提起反诉，本院依法合并审理，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告顾卫兵的委托诉讼代理人洪维争，被告上海永菱房产发展有限公司的委托诉讼代理人卢红彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾卫兵诉称：原、被告双方于2015年3月签订《上海广场商场租赁合同》，约定被告将本市淮海中路XXX号上海广场商场501室房屋出租给原告经营餐饮，合同对租赁房屋面积、租赁期限、租金及支付方式、保证金、违约责任等事项均作了约定。合同签订后，原告支付了保证金人民币1,114,819元、预付租金人民币261,583元、物业管理费人民币99,798.39元、推广费人民币25,000元、装修押金人民币100,000元、装修管理费人民币12,500元。原告在对房屋进行装修的过程中，发现被告交付的房屋中能用于营业的面积与之前承诺的不符，且被告未按约安装强排烟管，在多次向被告提出后，被告一直未予解决。为此，原告曾于2015年5月29日提出解除合同，之后又提出延长免租期的协商方案，但被告均未予理睬，故原告于2015年6月19日发出《解除租赁合同通知书》，因被告交付的房屋不符合约定，致使其不能实现合同目的为由，要求解除合同返还已付各项款项并赔偿相应损失，同时提出为减少房屋空置损失，希望被告采取措施重新对外招租。被告在6月20日收到原告的解除函后，复函称系原告擅自中途退租，按照合同约定所收保证金不予退还，并要求原告在7月6日前腾空房屋恢复原状。原告收函后，即委派人员要求被告配合办理腾退事宜，但被告不予配合，致使房屋清理事宜无法进行。故于2015年7月1日提起诉讼，要求判令原、被告双方签订的《上海广场商场租赁合同》于2015年5月29日解除、判令被告返还保证金人民币1,114,819元、判令被告返还租金人民币261,583元、判令被告返还物业费人民币99,798.39元、判令被告返还推广费人民币25,000元、判令被告返还装修押金人民币100,000元、判令被告返还装修管理费人民币12,500元，判令被告支付上述费用自2015年5月30日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息、判令被告赔偿装修损失人民币1,275,000元、判令被告赔偿设计费人民币180,000元、判令被告赔偿消防施工费人民币140,000元、判令被告将现存房屋内的空调设备等物品返还原告。被告上海永菱房产发展有限公司辩称：收到原告已付的各项费用金额无异议，但原告主张合同解除时间缺乏依据，合同系双方真实意思表示，被告已按约向原告交付符合要求的房屋，在履行过程中，系原告擅自中途退租，根据合同约定，其应承担违约责任，故对已收取的保证金、租金、物业费、推广费不予返还，对原告主张赔偿各项费用之诉请不予同意。反诉原告上海永菱房产发展有限公司诉称：双方签订房屋租赁合同后，其按约向反诉被告交付了房屋，反诉被告擅自中途退租，其行为构成违约，故根据合同约定，承租方支付的保证金不予退还并应支付免租期的租金，现要求反诉被告支付自2015年4月30日起至房屋实际返还之日止的租金、物业费和推广费，对已收取的保证金不予返还。反诉被告顾卫兵辩称：导致合同提前解除非反诉被告单方原因所致，反诉原告提供的房屋不符合约定条件，致使其不能实现合同目的，故反诉被告主张合同解除有效。在合同解除后，反诉被告早已不实际使用房屋，且反诉原告不配合办理相关房屋交接手续，任意扩大损失，故对于合同解除后的租金、物业费不应由反诉被告承担；因非反诉被告违约，故不应支付免租期的租金及反诉原告无权没收保证金；因反诉原告从未提供过推广服务，故无权主张推广费。综上，不同意反诉原告的反诉请求。原告(反诉被告)顾卫兵提供的证据如下：1、《上海广场商场租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对租赁事项的约定；2、一组收据、发票、转帐凭证，证明原告已向被告支付的各项费用；3、《上海市房地产登记簿》和原告多次发给被告的装修设计方案和图纸以及被告对设计方案和图纸的审核修改意见，证明被告房屋权属情况以及对原告提供的装修设计方案和图纸的审核情况；4、原告分别于2015年5月14日、5月19日、5月25日发给被告的邮件，证明因被告未按约定安装强排烟风管，其提供的房屋不符合合同约定条件，原告要求被告予以解决；5、原告分别于2015年5月19日、5月22日、5月29日、6月19日发给被告的邮件和6月19日、8月25日邮寄给被告的通知书及邮寄凭证，证明因被告交付的房屋不符合合同约定，原告多次提出要求解决，但被告一直拖延未予解决，迫使原告行使解除权，发函通知被告解除合同并提醒被告及早另行招租减少损失；6、空调施工合同、机电设备安装合同、发票、收条、付款凭证，证明原告为装修所支出的各项费用，作为主张损失赔偿的依据。被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司对原告(反诉被告)顾卫兵提供的证据1真实性无异议；对证据2无异议；对证据3中登记的信息无异议，对往来的邮件无异议，但认为对装修设计方案及图纸应以消防部门认定为准；对证据4、5确认收到，故对真实性无异议，但不认可原告的证明内容；对证据6真实性无法核实，系原告单方面自述的损失，对其证明内容不予认可。被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、《上海广场商场租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对双方权利义务的约定；2、交接表，证明被告按约于2015年4月30日向原告交付了房屋，原告未对交接表上记载的房屋面积提出异议；3、原告于2015年6月9日提出的申请，证明消防报审系原告义务，报审以消防部门出具的意见为准，被告同意因重新报审所需而延长免租期；4、原告的解除合同通知函及邮寄凭证，证明原告在2015年6月19日发出解除合同通知函，被告于6月20日收到该函，故原告主张确认5月29日合同解除缺乏依据，且因原告擅自中途退租，其作为违约方无合同解除权；5、建设工程消防设计审核申请受理凭证，证明原告于2015年4月29日向消防部门提出修改设计审核的申请，原告系申请的主体，被告只是予以配合；6、被告对原告的解除合同通知函的回复及邮寄凭证，证明被告收到原告的解除合同通知函后，回函明确告知系原告违约，应承担违约责任，并通知其限期腾退房屋；7、关于清运工作的告知函及邮寄凭证，证明因原告未根据回函通知的时间腾退房屋，故再次发函通知原告限期完成清运工作；8、建设工程消防验收意见书，证明系争房屋所在大楼建设工程是通过消防验收的；9、签收单、文件申请记录，证明被告向原告交付装修手册以及办理相关证照所需的材料。原告(反诉被告)顾卫兵对被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司提供的证据1真实性无异议，质证意见以原告对该证据的证明意见为准；对证据2因非原件，故对真实性需核实，即使真实的，不影响被告未安装强排烟管的事实；对证据3申请的内容无异议，但对该申请被告未予答复，因被告未答复，原告才提出解除合同，现被告出示的证据系为诉讼所需；对证据4真实性无异议，不认可被告的质证意见，但若原告有解除权，认可以被告收到该函之日为合同解除之日；对证据5真实性需核实，虽以原告名义提出，但实际都由被告实施，但被告无法满足其承诺用于经营的面积是事实；对证据6、7真实性无异议，原告均收到函件，但原告在2015年5月20日后因被告对房屋加锁已无法进入，且被告不同意原告取走相关设施、物品，被告放任损失的扩大；对证据8真实性需核实，但相信整个上海广场通过消防验收，否则其无法对外开展经营，但整体验收通过并不代表被告已履行安装强排风管的义务；对证据9认为与本案无关。经审理查明：原、被告双方于2015年3月19日签订一份《上海广场商场租赁合同》，合同约定：被告将本市淮海中路XXX号上海广场商场501室房屋出租给原告用于开设海鲜自助餐厅，租赁期自2015年4月30日起至2020年4月29日止，其中4月30日至7月28日为免租期，7月29日为开始营业日；2015年4月30日至2016年4月29日每月保底租金人民币261,583元，之后每年按比例递增；每月物业管理费人民币93,750元；每月推广费人民币25,000元；被告交付租赁保证金人民币1,114,819元，合同还对违约责任等事项作了约定。合同签订后，被告于2015年4月30日向原告交付了房屋，原告向被告支付了保证金人民币1,114,819元、预付了租金(2015年7月29日至同年8月28日)人民币261,583元、预付了推广费(2015年7月29日至同年8月28日)人民币25,000元、物业管理费(2015年4月30日至同年5月底)人民币99,798.39元、施工管理费人民币12,500元、装修押金人民币100,000元。期间，原告多次向被告提交装修设计方案和图纸，并向消防部门申报工程消防设计方案。因被告未能按约安装强排烟管，给原告的施工造成影响，以及对被告提供的营业面积持有异议，原告多次以邮件方式向被告提出交涉，要求尽快解决，但被告一直未予解决。同年5月25日消防部门出具建设工程消防设计审核意见书，明确原告提供的消防设计不符合规定，不得擅自施工。根据消防审核意见书的结论，原告修改后，再次向消防部门提出审核申请。基于重新申请的原因，原告于6月9日向被告提出延长免租期的要求，并表示消防报审以消防单位出具意见为准，不再做面积减免申请。对于原告的申请，被告未作出明确意思表示。在此情形下，原告于2015年6月19日向被告发出解除合同通知函，称因被告提供的场地营业面积不符合约定且未按约安装强排烟管，故其提供的房屋不符合合同之约定，致使其不能实现合同目的，故提出解除合同并要求返还已收取的各项费用并赔偿相应损失，同时提醒被告为减少损失，尽快将房屋另行出租。被告于6月20日收到该函并于6月25日复函原告，称其交付的房屋符合约定，原告中途擅自退租，构成违约，故所收保证金不予返还并要求原告在7月6日前腾退房屋、恢复原状，否则承担一切后果。6月30日原告收到被告复函，后因双方对场地腾退和设施清理事宜未能达成一致，致使一直未办理房屋的腾退交接手续。原告于2015年7月1日起诉来院，要求判如所请。另查明：2015年4月27日原告向消防部门提交了建设工程消防设计审核申报表及相应资料，消防部门于2015年5月25日作出原告申报的消防审核不符合规定的审核意见书。同年6月10日原告再次申报，经审核，消防部门于6月29日同意原告申报的装修工程消防设计方案，要求原告按批准的消防设计图纸进行施工。审理中，被告以原告擅自中途退租构成违约为由，提起反诉，主张合同于2015年6月30日原告(反诉被告)收到复函之日解除，并要求原告(反诉被告)支付自2015年4月30日起至房屋实际返还之日止的租金、物业费、推广费并对已收取的保证金不予返还。审理期间，双方于2015年9月28日办理了房屋交接手续，原告取回了房屋内的空调设施等物品，房屋由被告收回。被告垫付了清拆费用人民币28,505元。因原告已取回物品，故其撤回要求被告返还空调设施等物品的诉讼请求。本院认为：原、被告双方签订的《上海广场商场租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照约定履行各自义务。被告按时向原告交付房屋，但交付的房屋及相关设施应当符合合同约定的标准、条件，安装强排烟风管是合同约定的交付条件之一，但被告交付房屋时未能解决强排烟管的安装，故其交付的房屋不完全符合约定条件。原告作为房屋承租人，承担二次消防配套施工是其约定的义务，其首次提供的装修工程消防设计方案未通过消防部门的验收，经修改后再次向消防部门提出申请，在消防部门尚未作出审核意见前，原告即于2015年6月19日以被告违约为由，提出解除合同。虽被告交付的房屋不完全符合合同约定，但不构成根本性违约而导致合同目的不能实现，况且在消防部门尚未作出审核意见前，原告即中途退租，其行为亦显不当。被告在6月20日收到原告的解除通知后，从其回复原告函件的内容看，认可解除合同，但认为合同提前解除系原告擅自中途退租违约所致，原告应承担违约责任。因双方函件中对解除合同合意一致，故应确认被告收到原告解除合同通知函之日(6月20日)为双方合同解除之日。对于合同提前解除的责任，从本案查明的事实来看，原、被告双方均有过错，故原告以被告违约要求返还已收租金、物业费、装修管理费的诉请和反诉原告以反诉被告违约主张不予返还保证金的反诉诉请，本院均不予支持。现合同已解除，合同期间被告并未提供相应推广服务，故其收取的推广费以及收取的装修押金应返还原告。对于原告主张的各项损失赔偿及利息，因原告对合同提前解除也负有责任，故其主张的相关损失应由其自行承担。对于被告反诉主张的免租期租金，因合同约定的免租期系针对整个合同期而言，现合同提前解除，从公平、合理角度考虑，原告不应享有免租期，故原告应当支付免租期租金。在合同解除后，因双方对腾退房屋清拆设施物品意见不一，导致双方未能及时办理房屋交接手续，对此双方均负有责任，故对合同解除后至实际房屋腾退之日期间的房屋使用费、物业费及清拆费用，应由双方各半承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾卫兵与被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司于2015年3月19日签订的《上海广场商场租赁合同》，于2015年6月20日解除；二、被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)顾卫兵装修押金人民币100,000元；三、被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)顾卫兵推广费人民币25,000元；四、被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)顾卫兵保证金人民币1,114,819元；五、原告(反诉被告)顾卫兵其余诉讼请求，不予支持；六、原告(反诉被告)顾卫兵应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司2015年4月30日起至2015年9月28日的租金及房屋使用费人民币619,079.76元(已扣除预付租金)；七、原告(反诉被告)顾卫兵应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司2015年6月1日起至2015年9月28日的物业费人民币215,625元；八、原告(反诉被告)顾卫兵应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司清拆费人民币14,252.50元；九、被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币32,524元，反诉案件受理费人民币12,423元，总计人民币44,947元，由原告(反诉被告)顾卫兵负担人民币25,913元，被告(反诉原告)上海永菱房产发展有限公司负担人民币19,034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 立审 判 员  王巍琦人民陪审员  毛伟新二〇一七年五月八日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。