福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0128民初961号 原告：福州骏建房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路149号骏建大厦三层。 法定代表人：梁秀华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛小妹，福建东岸律师事务所律师，特别授权。 被告：杨菊花，女，1975年5月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：祝艳勤，福建三山律师事务所律师。 第三人：高榕龙，男，1995年2月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：高扬良，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人：交通银行股份有限公司福建省分行，营业场所福州市鼓楼区湖东路116号。 负责人：王文进。 原告福州骏建房地产开发有限公司（下简称“骏建公司”）与被告杨菊花、第三人高榕龙、交通银行股份有限公司福建省分行（下简称“交行省分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骏建公司委托诉讼代理人薛小妹到庭参加诉讼，被告杨菊花及其委托代理人祝燕勤、第三人高榕龙委托诉讼代理人高扬良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏建公司向本院提出诉讼请求：1.解除骏建与杨菊花订立的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令杨菊花归还位于福州市晋安区的房产，并协助办理注销上述合同登记备案、商品房预告登记及解除与银行按揭手续；3.判令杨菊花按照房屋总价款的10%向原告支付违约金185800元；4.判令杨菊花向骏建公司支付代垫的款项，并按照贷款人民银行四倍的贷款利息计算支付贷款利息至还清之日止。5.依法确认原告有权在被告已付购房款中直接扣减违约金、被贷款银行扣减保证金、代垫款项及其他应付款项。6.案件受理费由被告承担。事实与理由：骏建公司、杨菊花于2012年9月16日签订了《商品房买卖合同》（下称“《合同》”），由杨菊花向骏建公司购买位于福州市晋安区的房产。合同约定被告采用银行按揭付款方式购买，杨菊花获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，骏建公司为其提供阶段性担保。若杨菊花连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在骏建公司承担担保责任后，骏建公司有权向杨菊花追偿所欠款项（该款项包括:骏建公司有权要求杨菊花支付在拖欠骏建公司代垫所欠款项的贷款银行同期四倍的贷款利息），在骏建公司发出催告通知的三十日内，杨菊花未按期偿还拖欠的上述款项的，骏建公司有权要求单方解除合同。同时杨菊花应按合同总价款10%支付违约金。 杨菊花辩称：1.其主体不适格，诉争房屋实际购买人是高榕龙，其作为挂名代持人不是实际所有权人，诉争房屋权利义务与其无关，应由高榕龙承受；2.骏建公司未完整履行担保义务，且未尽通知催告义务，无权解除《合同》。 高榕龙陈述意见称：1.其是诉争房屋实际所有权人；2.骏建公司未完整履行阶段性担保义务，无权解除合同；3.骏建公司未履行解除合同通知义务，未通知实际所有人，其愿意继续履行合同。 交行省分行庭后向本院陈述意见称：1.其于2012年11月30日向杨菊花发放个人一手房按揭贷款，由骏建公司承担阶段性担保责任，贷款总额130万元，期限20年，现贷款月1225019.41元；2.对骏建公司诉求无异议，但在解除与杨菊花签订《合同》、注销登记备案、商品房预告登记之前，应根据三方所签借款合同约定，承担阶段性保证责任，由骏建公司清偿杨菊花所签贷款本息，待清偿后，愿意配合骏建公司办理收回诉争房屋相关手续。 各方当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织各方当事人对证据进行了质证，经审理认定事实如下：2012年9月16日，骏建公司与杨菊花就买卖福州市晋安区房产签订《合同》（编号：201133810098）及补充协议，合同总价款1858000元，杨菊花于合同签订时支付首付款558000元，剩130万元向银行申请按揭贷款。《合同》补充协议第三条第5款约定：“买受人承诺：在买受人获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，在出卖人承担阶段性担保期间内，如果出现乙方不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人向银行履行担保责任即垫付贷款本息等费用后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内（以出卖人所保留之快件或挂号信底单中所记载之发出时间为准）偿还全部垫付款，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按出卖人实际代付金额的日万分之三计算），……若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项（该款项包括：出卖人有权要求买受人支付在拖欠出卖人代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已缴纳的房款中直接扣除……”。2012年9月6日，杨菊花、骏建公司及交行福建分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款130万元购买诉争房屋，由骏建公司承担阶段性连带保证责任。2015年6月，杨菊花开始未按《个人房产抵押贷款合同》履行按期还款义务，骏建公司分别于2015年7月4日向杨菊花寄出还款通知，2015年12月24日寄出催告通知，2016年2月15日寄出解除通知书。截至2015年10月16日，杨菊花已连续三期以上未按期偿还贷款，骏建公司因此垫付款项33203.07元。 本院认为，《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。杨菊花未按时偿还按揭贷款，已违反案涉合同约定，依约应承担违约责任。骏建公司自2015年6月至2015年10月连续代偿借款三期以上，杨菊花仍未偿还骏建公司代垫款项，案涉合同的解除条件已成就，骏建公司有权解除与杨菊花之间签订的《商品房买卖合同》，杨菊花应协助办理案涉合同备案及房屋预告登记注销手续。同时，杨菊花应当根据合同约定支付骏建公司违约金18580元（1858000元×10%）。骏建公司履行担保责任后依约有权向杨菊花追偿所欠款项，并要求杨菊花支付拖欠骏建公司代垫款项的同期人民银行四倍的贷款利息。骏建公司诉请确认其有权在杨菊花已付购房款中直接扣除违约金及其他应缴纳款项，鉴于骏建公司对杨菊花享有的债权属于普通债权，并无法定优先受偿权，其该主张不符合法律规定，不予支持。交行省分行主张若解除案涉合同，本案原、被告应当足额向其偿还按揭贷款，符合法律规定，予以支持。案涉合同解除后，本案三方当事人应根据《个人房产抵押贷款合同》相关约定清理剩余按揭贷款，在扣除杨菊花应付款项后骏建公司将剩余购房款据实退还杨菊花。杨菊花称诉争房产系其为高榕龙代持，第三人高榕龙亦称其系实际所有权人，骏建公司不予认可，由于该项争议系确权之争，不属本院审理范围，不作认定和处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 一、解除福州骏建房地产开发有限公司与杨菊花签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201133810098）； 二、杨菊花应于本判决生效之日起十日内配合福州骏建房地产开发有限公司办理上述合同的备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续； 三、杨菊花应于本判决生效之日起十日内支付福州骏建房地产开发有限公司解除合同违约金18580元； 四、杨菊花应于本判决生效之日起十日内支付福州骏建房地产开发有限公司代垫款并支付利息（以交通银行股份有限公司福建省分行实际扣收款项为准，并自相应扣收之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计至至款项还清之日止）； 五、福州骏建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还杨菊花购房款1839420元（该款项应先行偿付交通银行股份有限公司福建省分行剩余贷款后余款退还杨菊花）； 六、驳回福州骏建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21522元，由杨菊花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王瑜敏 人民陪审员  陈时兰 人民陪审员  林盛钦 二〇一七年五月××日 书 记 员  施 晨