杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初8386号 原告：杭州富阳山水物业管理有限公司，统一社会信用代码：913301837450969084，住所地：杭州市富阳区富春街道江滨西大道100号。 法定代表人：何文强，经理。 委托诉讼代理人：徐卫君、曾晓莉，系该公司员工。 被告：何年珍，女，汉族，1964年12月28日出生住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人:闻华、彭辉扬,浙江抱朴律师事务所律师。 原告杭州富阳山水物业管理有限公司（以下简称山水物业）与被告何年珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法由审判员姜文宪适用简易程序于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告山水物业的委托诉讼代理人徐卫君、曾晓莉，被告何年珍的委托诉讼代理人闻华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山水物业起诉要求：1.判令被告支付原告2017年7月1日至2018年12月31日间的物业服务费5739元；2.被告向原告支付滞纳金9435元（自逾期之日按日千分之三收取，暂计算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的新山水御园小区依江路380号2-905室住房业主，被告在2013年3月4日接收物业时签定了《前期物业管理服务合同》，并约定按建筑面积（产权面积134.42㎡）1.6元/㎡/月收取物业费，0.4元/㎡/月收取能耗费，50元/个/月收取车位费。原告一直按照合同约定提供服务，被告未按合同约定缴纳物业服务费，拖欠原告自2017年7月1日起的物业管理费。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不交。 原告山水物业为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同1份，以证明案涉房屋系被告购买，被告系房屋所有权人的事实。 2、前期物业服务协议1份，以证明原被告双方的合同权利义务约定和原告诉讼请求的合同依据的事实。 3、不动产权信息查询记录1份，以证明欠费业主房屋建筑面积及案涉房屋所有权人系被告的事实。 4、缴费通知书附张贴照片3组，律师函附EMS邮寄单1份，以证明被告向被告催缴物业管理费的事实。 被告何年珍在审理中答辩称，并非被告有意拒缴物业费，2018年8月，被告在进入自己的车库时，遭到原告工作人员的无礼拦阻，门卫还擅自扣留被告车辆的行驶证，打伤被告后报警让派出所扣押被告，给被告的身体和心理健康造成严重的损害。第二，原告方的安全防护工作未到位，小偷经常光顾小区，造成业主部分财物失窃。第三，小区卫生保洁工作不到位，生活垃圾处理不及时。综上，被告认为，原告未完全履行物业服务合同的义务，被告有权拒绝缴纳物业服务费，更有权拒付滞纳金。另外，原告所主张的滞纳金存在计算标准过高，计算时间错误等问题。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告何年珍在审理中提供照片1组，以证明物业公司的工作人员将被告打伤，造成被告被派出所留置的事实。 对原告山水物业提交的上述证据材料，被告何年珍质证对证据1、2、3的真实性、关联性和合法性无异议，对证据4形式上的真实性无异议，但不能证明原告已经将催缴物业费的通知送达到被告方的事实。本院审查认为，原告提供的上述证据，真实、合法，与本案存在关联，本院予以认定。 对被告何年珍提交的上述证据材料，原告山水物业质证对证据的真实性无异议。本院审查认为，原告提供的上述证据，真实、合法，本院予以认定。 经审理，本院认定如下事实： 被告何年珍系位于杭州市富阳区的业主，房屋面积为134.42平方米，被告同时在该小区拥有停车位一个。2013年3月4日，被告何年珍与原告山水物业签订《前期物业管理服务协议》一份。约定，被告同意由原告为新山水御园小区提供物业服务，并按其拥有建筑面积向山水物业交纳物业服务费，其中高层住宅按1.6元/平方米/月缴纳物业服务费，按0.4元/平方米/月缴纳能耗费，地下车位按50元/月/个缴纳物业服务费。物业服务资金按每年交纳，业主或物业使用人应于每物业缴费到期20日前向山水物业交纳当期的物业服务资金，在下期缴费首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三向山水物业支付违约金。服务期限自本协议签订之日起至本物业首次成立业主委员会并由本物业业主委员会代表全体业主与山水物业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。 被告何年珍自2017年7月1日至2018年12月31日期间应交纳物业费3871.3元（134.42平方米×1.6元/平方米/月×18月），能耗费967.82元（134.42平方米×0.4元/平方米/月×18月），车位服务费900元（50元/月×18月），合计5739.12元至今未交纳，遂形成本案的诉讼。 审理中，针对被告何年珍抗辩的第一项事由物业公司工作人员与被告何年珍之间的冲突问题，原告山水物业公司陈述称，新山水御园小区的地下车库使用车牌号码智能识别系统管理，针对部分家庭有两辆车辆只有一个地下停车位的情况时，在先期已经有一车辆进入地下停车位时，该家庭的剩余车辆无法进入地下。物业公司的门卫出于人性化管理，有时也允许部分业主的其他车辆临时进入地下停车位，但要作登记并扣留车辆行驶证作为车辆临时进入地下停车位的担保，待车辆驶出地下停车位时返还给车主。被告家在该地下车库仅拥有一个地下停车位，智能停车识别系统鉴别其另一辆车辆已经驶入地下停车位，被告何年珍不服从门卫管理，与门卫发生争执，其责任在被告方。退一步讲，即使该纠纷责任在原告方工作人员，公安机关已经介入调查处理，该纠纷应另案处理，并不能构成被告拒缴物业费的理由。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。原告山水物业已按约在新山水御园小区提供保安、保洁、绿化等各方面的物业服务，有权向业主或物业使用人收取物业费。被告何年珍作为新山水御园小区业主和物业服务的受益人，应当按照合同约定交纳物业服务费用。经本院审核，被告何年珍自2017年7月1日至2018年12月31日期间共应交纳物业费5739.12元。现原告诉请被告何年珍偿付物业费5739元，本院予以支持。被告何年珍拒缴物业服务费的主张不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主或物业使用人的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主或物业使用人对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主或物业使用人不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量,进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此,在业主包括物业使用人和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下,对原告要求计收违约金的主张，本院不予支持。物业公司应当虚心听取业主意见和建议，不断完善物业服务标准，提高物业服务质量。 综上，原告山水物业的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下： 一、被告何年珍支付原告杭州富阳山水物业管理有限公司自2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业费5739元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告杭州富阳山水物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费179元，减半收取89.5元，由原告杭州富阳山水物业管理有限公司64.5元，被告何年珍负担25元。 原告杭州富阳山水物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告何年珍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 姜文宪 二〇二〇年三月九日 代书记员 吕 攀