广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初1556号原告：冯立明，男，1980年8月29日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被告：王建华，男，1996年10月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区，第三人：清远市允建房地产开发有限公司，住所地：清远市龙塘新镇御景龙城公寓楼11层。法定代表人：谢始文。委托代理人：郑亦婷，该公司员工。委托代理人：郑树开，该公司员工。原告冯立明诉被告王建华、第三人清远市允建房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯立明的委托代理人谢坚荣、陆嘉敏，第三人清远市允建房地产开发有限公司的委托代理人郑亦婷均到庭参加诉讼。被告王建华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯立明向本院提出诉讼请求：1、判决对清远市××××镇御景龙城一号楼二座5层01房屋进行执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月18日，原告收到清远市清城区人民法院送达的（2016）粤1802执异12号《执行裁定书》，该裁定书根据案外人王建华对执行标的提出的执行异议，作出中止执行本案标的的裁定，缺乏事实和法律依据。一、被告提出执行异议的理由不足以排除强制执行。原告在与××市允建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中提出诉讼财产保全，清远市清城区人民法院于2012年7月17日查封包括本案涉案房屋在内的允建房地产公司位于清远市××××镇御景龙城一号楼55套房屋。该案二审生效后，于2013年11月6日立案执行。被告认为该房屋为其购买、属于其所有的财产，但根据被告提出的以及人民法院查明的事实得知：第一，被告在法院查封房屋之前（2012.7.17）尚未付清全部房款；第二，被告至今并未实际占有房屋；第三，该房产尚未办理产权过户登记。因此，以上三项条件并不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的，人民法院不得查封、扣押、冻结的财产情形。况且，被告与××市允建房地产开发有限公司在贵院查封之前并没有签订合法有效的书面买卖合同，因此被告的主张亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定的能够排除执行的四个条件。由于被告的异议主张于法于理都无法成立，法院应当根据上述的相关规定，裁定准予执行本案涉案房屋。二、被告与××市允建房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同法律关系属于另案法律关系，被告混淆两案法律关系，损害了原告的合法权益。被告与被执行人清远市允建房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系属于另案法律关系，不应当牵涉到本案，更不应当由原告承担不利法律后果。被告认为清远市允建房地产开发有限公司无法向其交付房屋以及办理产权登记，过错方在于清远市允建房地产开发有限公司，根据合同相对性原则，被告完全可以通过向清远市允建房地产开发有限公司主张权利得以维护自身权益。而且上文所列的规定，只有符合法律、法规明确规定的能够排除执行的情形，人民法院才能支持不动产买受人提出的执行异议。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王建华在答辩期内没有提供答辩意见以及证据。第三人清远市允建房地产开发有限公司述称：被告王建华已付清了购房款，涉案房屋是后来才查封的。本院经审理认定事实如下：原告冯立明与××市允建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2011)清城法民初字第3857-1号民事判决书已发生法律效力，根据上述生效判决书确定:清远市允建房地产开发有限公司向冯立明归还借款8800000元及利息（利息按约定从借款到账日起按月利率2%计算，计至还清全部欠款之日止）。因被执行人拒不履行生效判决书确定的还款义务，原告向本院申请强制执行,本院依法立案执行[案号：(2013)清城法执字第2216号]。案件在执行过程中，本院依法查封位于清远市××××镇御景龙城一号楼二座5层01号房屋（2012年7月17日诉讼保全查封），被告王建华向本院提出上述房屋为其向第三人清远市允建房地产开发有限公司购买的房屋，属其所有的财产，请求法院解除对上述房屋的查封。另查明，被告王建华于2012年5月31日与第三人清远市允建房地产开发有限公司签订《御景龙城购房认购书》，约定被告以价款294813元购买第三人位于清远市××××镇御景龙城一号楼二座5层01号房屋，购房款在认购书签订之日即支付200000元，余款94813元在2013年6月30日前付清。认购书签订当日，被告即支付购房款200000元，由第三人开出《清远市允建房地产开发有限公司收款收据》予以证实，2013年6月30日被告再次支付94813元，第三人亦开出《清远市允建房地产开发有限公司收款收据》予以确认。原告认为被告与第三人签订的是《御景龙城购房认购书》，并非网签合同，对于合同的真实性和合法性均不予认可，且在法院查封之时，被告尚未付清全部购房款，被告以其购买上述房屋为由，要求解除对上述房屋的查封的主张，理由不成立，请求法院予以驳回。本院认为，涉案房屋虽然已在2012年5月31日由第三人清远市允建房地产开发有限公司出售给了被告王建华，王建华亦已支付了购房款，由于清远市允建房地产开发有限公司的原因，该房屋尚未交付给被告王建华使用及办理产权过户手续，王建华对此结果不存在过错，但是由于王建华尚未实际占有该房屋，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定可知，人民法院不可以查封、扣押、冻结需同时满足以下几个条件：1、第三人（即本案的被告王建华）已经支付全部价款；2、第三人实际占有该财产；3、转让的财产尚未办理过户登记手续；4、第三人对此没有过错。在本案中，王建华尚未实际占有涉案房屋，未能满足第二个条件，因此，人民法院对于本案的执行标的可以采取查封等执行措施。故此，原告的诉讼请求事实和法律依据充足，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项的规定，判决如下：准许继续执行清远市清城区龙塘新镇御景龙城一号楼二座5层01房屋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  沈光普人民陪审员  温有财二〇一七年五月十七日书 记 员  陈冠恒附相关法律条文：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。