广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初38023号原告：陆惠芳，女，1954年11月18日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：黄秉红，女，1980年9月14日出生，汉族，住址同上。原告：黄秉纲（兼原告陆惠芳、黄秉红的委托诉讼代理人），男，1975年2月5日出生，汉族，住址同上。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、陈仕培，广东君信律师事务所律师。第三人：林小宗，女，1969年7月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄振雷，男，1972年10月8日出生，汉族，住址同上。第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务行长。第三人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，职务总经理。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。原告黄家勇与被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、第三人林小宗、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2018年12月14日作出（2017）粤0104民初22400号民事判决书。判后，第三人信达公司及林小宗不服本院一审判决，遂向广州市中级人民法院提起上诉。因原告黄家勇于2018年2月1日死亡，其诉讼主体资格消灭。广州市中级人民法院遂于2019年8月5日作出（2019）粤01民终字11597号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄秉纲，被告国龙公司委托诉讼代理人陈仕培，第三人林小宗的委托诉讼代理人黄振雷，第三人信达公司委托诉讼代理人陈晓鹏均到庭参加诉讼，第三人农行淘金支行经本院合法传唤无到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即为原告办理广州市环市中路276号国龙大厦裕兴阁XX房的房产证。事实和理由：黄家勇居住的国龙大厦裕兴阁XX房是被告国龙公司法定代表人陈中兴卖给黄家勇的，该房屋在2001年11月签收确认，在2002年12月收楼，2003年1月付款，2003年装修入住。由于黄家勇与陈中兴是朋友关系，陈中兴当面许诺以540000元的优惠价格将上述房屋卖给黄家勇，让黄家勇先入住再付款，买卖合同也不必签。此后黄家勇向陈中兴支付了全部购房款540000元，陈中兴向黄家勇出具了欠条，但至今被告未协助办理上述房屋的产权证。被告国龙公司辩称：原告所述属实，被告确实收到黄家勇支付的10万元购房款，但作为破产管理人，被告没有收到公司的财务账册，早年法定代表人陈中兴的借款是否转为购房款，证据不充分，故不能认定黄家勇支付了其余房款440000元。对于陈中兴的借款，黄家勇可以另行起诉处理。被告愿意协助办理产权证，但必须处理好名义购房人与抵押权的问题。第三人林小宗述称：我不是涉讼房屋的名义购房人，是该房屋的抵押人，信达公司是抵押权人。我确认原告实际居住在涉讼房屋，本案的处理不应损害我的利益，信达公司不可以继续向我追讨借款。第三人信达公司述称：信达公司属于善意抵押权人，对涉讼房屋享有抵押权。信达公司没有参与黄家勇与被告之间的买卖关系，林小宗尚欠借款本金56万多元，利息40多万元。第三人农行淘金支行无述称。经审理查明：2001年11月23日，黄家勇与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认原告接收国龙大厦裕兴阁XX单元大门钥匙。2003年1月22日，被告国龙公司向黄家勇出具收据，写明收到黄家勇现金100000元。2006年12月9日，陈中兴出具借据，写明兹借到黄家勇200000元，借期1个月，到期本息归还220000元。2006年12月29日，陈中兴出具借据，写明兹借到黄家勇100000元，借期1个月，到期本息归还110000元。2006年12月30日，陈中兴出具借据，写明兹借到黄家勇100000元，借期1个月，到期归还本息110000元等。2018年2月1日，黄家勇因病在本市死亡。2019年10月25日，广东省广州市白云公证处出具编号为（2019）粤广白云第XX号《公证书》，写明：黄秉纲是陆惠芳、黄家勇的儿子，是黄秉红的哥哥。另查明：涉案国龙大厦裕兴阁XX房于2001年5月8日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为林小宗，房屋使用性质为住宅，建筑面积128.28平方米，成交价格873330元，签约时间2001年4月1日。2004年，农行淘金支行以林小宗未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月15日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第778号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与林小宗、国龙公司于2001年4月26日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；四、林小宗如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求林小宗清偿合同项下的全部借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖林小宗名下的广州市越秀区小北路XX号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁XX房的房产所得价款中优先受偿等。2010年5月19日，本院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路XX号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人林小宗的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币567342.58元，利息417275.37元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。本案审理过程中，原告与被告国龙公司确认原告购买涉讼房屋的价格为540000元，原告表示其愿意支付房款44万元及利息。本院认为：黄家勇生前与被告国龙公司确认黄家勇以540000元的价格向被告购买涉讼裕兴阁XX房，双方就买卖该房屋达成口头协议。黄家勇向被告国龙公司支付购房款10万元，被告国龙公司将涉讼房屋交付其使用，双方之间构成商品房买卖合同关系。被告国龙公司至今未协助黄家勇办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。因黄家勇在本案诉讼期间死亡，其于前述商品房买卖合同关系项下的权利义务应由其法定继承人即本案三原告承受。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，本院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及被告国龙公司、第三人林小宗的陈述，国龙公司与林小宗虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但林小宗既未向国龙公司支付首期房款，也未实际占有房屋，可见，被告国龙公司与第三人林小宗签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，被告国龙公司与第三人林小宗签订的商品房预售合同为无效合同，林小宗无权以该合同对抗原告的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，原告表示同意支付购房余款44万元及利息。考虑到原告在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令原告在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人，以尽量弥补抵押权人损失。原告在向涉案房屋目前的抵押权受让人即第三人信达公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向被告国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、林小宗及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，原告要求被告国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，判决如下：一、原告陆惠芳、黄秉纲、黄秉红在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款44万元及该款自2001年11月23日起至实际付清之日止的利息支付给第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（其中自2001年11月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告陆惠芳、黄秉纲、黄秉红完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告陆惠芳、黄秉纲、黄秉红到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁XX房所有权转移登记至原告陆惠芳、黄秉纲、黄秉红名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人林小宗、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12533元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期未预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  关嘉欢人民陪审员  罗晓芬二〇二〇年三月六日书 记 员  曾怡婷