浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初11720号 原告：绍兴市越城区麦田中式快餐店，住所地绍兴市越城区会稽路385号内2号楼（凯德商务酒店）一楼。 投资人：丁凯翔，经理。 委托诉讼代理人：金达洪，浙江正大金茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟学仪，浙江正大金茂律师事务所律师。 被告：绍兴市工贸国有资本经营有限公司，住所地绍兴市延安东路505号B幢。 法定代表陈：张晓冬，董事长。 委托诉讼代理人：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。 被告：绍兴市世纪新企业管理服务有限公司，住所地绍兴市人民中路528号五至六层。 法定代表人：胡福来，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡鑫，浙**越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹薇，浙**越律师事务所律师。 原告绍兴市越城区麦田中式快餐店（以下简称麦田快餐店）与被告绍兴市工贸国有资本经营有限公司（以下简称工贸国资公司）、绍兴市世纪新企业管理服务有限公司（以下简称世纪新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后依法适用简易程序审理。本案于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金达洪、孟学仪、被告工贸国资公司委托诉讼代理人陶鹏、被告世纪新公司委托诉讼代理人蔡鑫、尹薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麦田快餐店向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付给原告“绍兴市越城区附房（绍兴市越城区麦田中式快餐店）”的征收补偿费共计人民币329865元（包括：按期腾空搬迁奖、搬家费、停产停业损失补助费、临时安置费：228元/㎡×360㎡=82080元；装饰装修、机器设备及附属物补偿：1866元+245919元=247785元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：绍兴市越城区房屋系被告工贸国资公司所有，被告工贸国资公司于2011年4月通过公开拍租形式将会稽路385号内2号楼、3号楼及公寓楼出租给绍兴市凯德商务酒店有限公司。2012年，原告麦田快餐店通过转租方式向绍兴市凯德商务酒店有限公司租赁了“会稽路385号内2号楼东首一楼附房”（即会稽路385号内凯德商务酒店1楼）用于经营餐厅，被告工贸国资公司也同意转租。原告麦田快餐店租赁会稽路385号内2号楼东首一楼附房时，该房屋系毛坯房，原告麦田快餐店租赁后对该房屋进行了装修并开设了麦田中式快餐店。后绍兴市凯德商务酒店有限公司由于经营不善倒闭，而原告麦田快餐店未到租赁期限，被告工贸国资公司遂要求原告直接与其指定的被告世纪新公司重新签订一份《房屋租赁合同》，房屋建筑面积为360平方米，租赁期限为2016年1月16日起至2020年1月15日止。《房屋租赁合同》签订后，由于会稽路385号内2号楼东首附房二楼平屋面出现大面积渗漏导致快餐店无法正常营业，原告麦田快餐店多次向被告反映，被告于2016年10月份左右对屋面渗漏进行了修复，原告麦田快餐店为正常营业也重新对会稽路385号内2号楼东首一楼附房进行了装修。现根据上级有关部门规划需要，会稽路385号内2号楼东首一楼附房被列入拆迁范围，根据拆迁相关政策和评估结果，原告麦田快餐店作为租户可合法享受装饰装修、机器设备及附属物补偿247785元，另原告麦田快餐店还可按228元/平方米享受按期腾空搬迁奖、搬家费、停产停业损失补助费、临时安置费。同时在拆迁评估期间，会稽路385号内2号楼东首一楼附房的拆迁评估等全部对接手续均系原告与评估机构负责办理的。现被告工贸国资公司已与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，但其仅同意支付给原告按期腾空搬迁奖、搬家费、停产停业损失补助费、临时安置费共计82080（228元/平方米×360平方米）及装饰装修、机器设备、附属物补偿1866元，尚有装饰装修、机器设备、附属物补偿245919元不同意支付给原告。另，绍兴市凯德商务酒店有限公司已将会稽路385号相关燃气产权转让给了原告麦田快餐店。现虽经原告多次与被告交涉，但被告仍拖而未付，遂成讼。 被告工贸国资公司辩称：1、本案所涉及的绍兴市越城区房屋确系本案被告工贸国资公司所有，该房屋实际运营过程中系被告工贸国资公司已经授权被告世纪新公司进行对外出租运营，因此案涉的相关租赁合同由被告世纪新公司与原告直接签署，相关的租赁关系以及租赁过程中所发生的权利义务以本案被告世纪新公司陈述意见为准。2、案涉会稽路385号房屋涉及政府征收，由越城区人民政府作出了相关的征收决定，被告工贸国资公司就租赁物的补偿事宜也征求了相关的补偿方案，该方案已经公布，被告认为该方位未侵犯原告的合法权益，原告的权益已经得到了充分的保护。因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告世纪新公司辩称：1、被告世纪新公司作为本案的诉讼主体不适格。绍兴市越城区内2号楼所有权人是被告工贸国资公司，被征收人也是被告工贸国资公司，包括拆迁补偿款也是最终发放给被告工贸国资公司，原告起诉被告世纪新公司没有权利，被告世纪新公司仅仅作为被告工贸国资公司的下级单位代被告工贸国资公司与原告签订了房屋租赁合同。2、就原告诉请中所提到的第一类款项，被告工贸国资公司也已经提到，已经有相应的方案进行公示，被告认为应当由原告与被告工贸国资公司进行解决。第一块是按期腾空搬迁奖、搬家奖、停产停业损失补助费等。对第二块款项，被告世纪新公司虽然认为不应当由世纪新公司支付，但是就相关情况需要做如下说明：会稽路385号内2号楼曾经是由被告工贸国资公司委托案外人绍兴市世纪盛物业管理有限公司，绍兴市世纪盛物业管理有限公司于2011年9月9日租赁给绍兴市凯德商务酒店有限公司，绍兴市凯德商务酒店有限公司又将其中的餐厅部分租赁给原告，后来因为凯德酒店与世纪盛公司合同关系终止，在2016年5月10日被告工贸国资公司又委托被告世纪新公司与本案原告重新签订了房屋租赁合同。其中在绍兴市凯德商务酒店有限公司与原告的转租合同第一条标的物上明确写明乙方自愿有偿租赁该餐厅，第二条关于租赁用途上双方也有约定，乙方不得将餐厅转包给他人经营。第三条是一个承包期限，被告认为这是一个承包合同。从这三条至少可以推断出绍兴市凯德商务酒店有限公司在租赁给原告之前已经有餐厅存在了的。合同第六条第3款第3行约定乙方如需对方无进行改造、装修，事先应当征得甲方即凯德酒店以及有关部门（指最初的出租人）的同意，截止今天被告世纪新公司没有看到过原告在2016年以前办理过装修和改造的手续。实际上原告租赁分为两个阶段，一个阶段是通过凯德酒店出租给原告，另一个阶段是2016年以后由被告世纪新公司出租给原告方。因此，原告在诉状中所陈述的通过转租时是毛坯房，而且对其装修的陈述被告认为不是事实，被告认为在房屋转租以前就应当已经有过装修。3、绍兴市凯德商务酒店有限公司在与绍兴市世纪盛物业管理有限公司的合同关系终止以后，就第一个阶段即2016年以后所在的2号楼在申请法院强制执行过程中是被强制腾退的，原告当时与原先的出租人绍兴市世纪盛物业管理有限公司签订了一份腾房交接书，这份腾房交接书中明确约定乙方因房屋移交时遭受的损失应当与绍兴市凯德商务酒店有限公司另行解决，而且对于附属的装饰以及装修物均应当移交给出租人甲方，甲方不再支付任何赔偿或者补偿。因此，被告认为即便在转租过程中即第一次租赁过程中原告对房屋有过装修，在2016年5月6日签订腾房交接书时装饰装修部分的所有权也已经转移，现在在征收评估过程中的评估对象不管是附属物也好，包括装饰装修物以及机器设备基本都是在2016年5月6日之前，因此，原告对于该部分的装修物以及附属物机器设备所对应的补偿款原告是没有权利进行主张的。原告提到2016年10月左右对屋面渗漏进行修复，在诉状中提到是由被告进行修复，并且对房屋进行了再次装修，但是根据被告所拿到的证据材料来看，仅仅是一个销货清单，被告认为证据不足，具体理由在质证过程中展开。 经审理本院认定，案涉位于绍兴市越城区房屋系被告工贸国资公司所有。2011年2月25日，案外人绍兴市世纪盛物业管理有限公司（甲方）与绍兴凯京都市酒店有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于会稽路385号内2号楼出租给乙方，租赁期限自2011年2月25日起至2021年2月24日止，双方对相关权利义务进行了约定。2012年6月15日，绍兴市世纪盛物业管理有限公司（甲方）、绍兴市凯德商务酒店有限公司（乙方）、绍兴凯京都市酒店有限公司（丙方）签订《房屋租赁补充协议》1份，约定对上述房屋的承租方变更为绍兴市凯德商务酒店有限公司。2012年2月25日，绍兴市凯德商务酒店有限公司（甲方）与原告麦田快餐店（乙方）签订《绍兴市凯德商务酒店有限公司餐厅租赁协议书》1份，约定甲方将位于会稽路385号内凯德商务酒店1楼约300平方米店面房租赁给乙方用于经营餐厅，期限自2012年3月1日起至2017年3月1日止。原告在租赁上述房屋后，对该房屋进行了装修用于经营快餐店。 2015年10月，因绍兴市凯德商务酒店有限公司未按合同约定支付租金，绍兴市世纪盛物业管理有限公司向绍兴仲裁委员会申请仲裁，要求解除上述房屋租赁合同及绍兴市凯德商务酒店有限公司腾退房屋并支付租金及违约金等。绍兴市仲裁委员会于2016年1月15日做出（2015）绍仲字第328号裁决书，裁决解除上述房屋租赁合同及补充协议，绍兴市凯德商务酒店有限公司腾退位于会稽路385号2号楼房屋并支付相应的租金、占有使用费及违约金。2016年5月6日，绍兴市世纪盛物业有限公司（甲方）与原告麦田快餐店（乙方）签订《腾房交接书》1份，约定：一、乙方同意按房屋使用现状将其租用的位于市区会稽路385号2号楼东首一楼附房移交给甲方。如乙方因此受到损失的，由乙方与绍兴市凯德商务酒店有限公司另行解决，与甲方无涉。二、乙方在使用房屋时对房屋进行了装饰、装修，本次移交时，依附于房屋的装饰、装修均移交给甲方，甲方不再向乙方支付任何补偿或赔偿。因乙方实际使用房屋，本次移交时，房屋中存放的乙方所有的设施、设备、私人物品可不进行移交，甲方同意乙方暂时将上述设施、设备、私人物品存放于房屋内，甲方不向乙方收取任何费用。2016年5月10日，被告世纪新公司（甲方）与原告麦田快餐店（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于会稽路385号内2号楼东首一楼附房（建筑面积约360平方米）出租给乙方，租期自2016年1月16日起至2020年1月15日止。合同约定，乙方需改变租赁物的结构或设置对租赁物结构、外观和市容风貌有影响的设备和对租赁物进行更新改造，相关方案须事先征得甲方的书面同意，并依法取得有关部门许可，甲方应于协助。因办理审批手续而发生的应向有关部门支付的费用，均由乙方承担。租赁期满、协商终止本合同或因乙方责任导致退租的，附和于租赁物的装修无偿归甲方所有；因国家和地方政府政策需要拆迁或搬迁租赁物的，甲方应立即书面通知乙方，本合同自行解除，乙方必须在拆迁（搬迁）通知规定的期限内腾空，并无条件将租赁物归还给甲方，租金计算至合同解除日，甲方不作任何经济补偿。 2019年11月18日，案涉房屋被政府征收，被告工贸国资公司与绍兴市越城区建设和交通运输局、绍兴市越城区城南街道办事处签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》1份，就绍兴市越城区房屋征收货币补偿各项事宜进行了约定。根据征收补偿方案，按期腾空搬迁奖、搬家费、停产停业损失补助费、临时安置费，合计每平方米补偿228元。经评估，原告麦田快餐店装修部分价值为167793元，附属物部分价值为13167元，机器设备部分价值66826元。 以上事实由原告提供的绍兴市凯德商务酒店有限公司餐厅租赁协议书1份、建设项目环境影响报告表2份、情况说明1份、房屋租赁合同1份、天然气供用气合同、证明复印件、情况说明、收款收据各1份、绍兴市工贸国有资本经营有限公司会稽路385号原花边厂区块征收补偿方案打印件、会稽路385号征收承租人名单打印件、会稽路385号区块征收承租人装修、机器设备及附属物归属清单打印件各1份、装修评估表1份、照片1组，被告世纪新公司提供的房屋租赁合同复印件、房屋租赁补充合同复印件各1份、绍兴仲裁委员会裁决书1份、腾房交接书1份、房地产征收估价报告1份、越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议（非住宅）1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。原告提供的销货清单5份，不能证明其要求证明的内容，本院对其证明力不予认定。 本院认为，原告麦田快餐店与被告世纪新公司之间的《房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原告向被告世纪新公司租赁位于绍兴市越城区附房（建筑面积360平方米）用于经营快餐店，根据合同约定租期为2016年1月16日至2020年1月15日止，该租期届满前，因案涉房屋被政府征收，故上述房屋租赁合同无法继续履行，根据合同约定，合同自行解除。关于原告主张的因房屋征收可获得的各项费用，本院评判如下：1、按期腾空搬迁奖、搬家费、停产停业损失补助费、临时安置费，根据征收补偿方案每平方米补偿228元计算为82080元，对于该部分款项被告没有异议，本院予以支持。2、装饰装修补偿，根据庭审查明，案涉房屋原系被告工贸国资公司委托绍兴市世纪盛物业有限公司出租给绍兴市凯德商务酒店有限公司，原告于2012年2月向绍兴市凯德商务酒店有限公司转租案涉房屋之后即进行了装饰装修开始经营快餐店。后因绍兴市凯德商务酒店有限公司未按期缴纳租金致使绍兴市世纪盛物业有限公司通过仲裁并经法院执行收回房屋。2016年5月6日原告与绍兴市世纪盛物业有限公司签订的《腾房交接书》中明确约定：乙方在使用房屋时对房屋进行了装饰、装修，本次移交时，依附于房屋的装饰、装修均移交给甲方，甲方不再向乙方支付任何补偿或赔偿。即原告在移交房屋时就装饰装修部分已一并移交，且放弃了就装饰装修部分向绍兴市世纪盛物业有限公司主张补偿的权利，故案涉房屋现因征收所得的装饰装修补偿，应由被告工贸国资公司享有，原告无权主张，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张其与被告世纪新公司签订房屋租赁合同之后对案涉房屋进行了重新装修，对此原告仅提供5份供销货清单，不足以证明其主张的重新装修的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告应当承担举证不能的不利后果。3、机器设备及附属物补偿，根据2016年5月6日原告与绍兴市世纪盛物业有限公司签订《腾房交接书》中约定：因乙方实际使用房屋，本次移交时，房屋中存放的乙方所有的设施、设备、私人物品可不进行移交，甲方同意乙方暂时将上述设施、设备、私人物品存放于屋内。即原告对案涉房屋内的机器设备及附属物仍享有所有权，故原告有权主张该部分补偿款。根据评估结论，案涉房屋附属物部分价值为13167元，机器设备部分价值66826元，合计79993元，对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。根据庭审查明，案涉位于绍兴市越城区内2号楼东首一楼房屋系被告工贸国资公司委托被告世纪新公司出租给原告，且相应的征收补偿款由被告工贸国资公司领取，故上述原告主张的补偿款项合理部分，应由被告工贸国资公司予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市工贸国有资本经营有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市越城区麦田中式快餐店支付征收补偿款162073元； 二、驳回原告绍兴市越城区麦田中式快餐店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3124元，由原告绍兴市越城区麦田中式快餐店负担1081元，由被告绍兴市工贸国有资本经营有限公司负担2043元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇二〇年三月十日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。