苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0591民初5234号 原告：联建（中国）科技有限公司管理人（安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所），住所地苏州工业园区苏华路1号世纪金融大厦1205室。 管理人代表：顾智浩。 委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所律师。 被告：苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦5楼527室。 法定代表人：杨念，经理。 委托诉讼代理人：蒋少华，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛春艳，江苏智择律师事务所律师。 原告联建（中国）科技有限公司管理人(以下简称联建管理人)与被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司（以下简称兴丰公司）破产撤销权纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由代理审判员刘戈担任审判长、与人民陪审员周惠明、吴素元组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理，后因工作变动，合议庭组成人员变更为代理审判员刘戈担任审判长、与人民陪审员蔡培建、蔡勇，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告联建管理人的委托诉讼代理人彭慧、被告兴丰公司的委托诉讼代理人薛春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联建管理人向本院提出诉讼请求：请求判令撤销债务人联建（中国）科技有限公司（以下简称联建公司）与被告兴丰公司于2014年12月17日签订的《员工宿舍外包托管协议》《补充协议》及《员工宿舍补充协议二》；被告返还联建公司所有的位于苏州工业园区葑亭大道805号的租赁房屋，并将占有该空间内的被告财产清空；被告将其收取的租金6003360元返还债务人联建公司。其事实与理由：2015年3月19日，苏州工业园区人民法院依照债权人申请，裁定受理债务人联建公司破产重整的申请，并指定安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所为管理人，在管理人接管债务人联建公司的过程中，发现债务人联建公司与被告兴丰公司在2014年12月17日签订《员工宿舍外包托管协议》，约定债务人联建公司将其所有的位于苏州工业园区葑亭大道805号的全部房屋交由被告托管，债务人联建公司与被告兴丰公司先后于2015年2月2日、2015年2月3日签订补充协议，约定在托管期间内，被告兴丰公司有权取得托管期间内租金的95%。原告联建管理人审查认定以上协议的约定内容符合法律规定的破产撤销权规定，故原告有权提起诉讼，撤销债务人联建公司与被告兴丰公司签订的《员工宿舍外包托管协议》及补充协议。 被告兴丰公司辩称：原告联建管理人行使撤销权已超过法律规定的除斥期间；债务人联建公司与被告兴丰公司签订的《员工宿舍外包托管协议》与补充协议，系在各机关及债权人、债务人联建公司的共同参与下订立，被告兴丰公司的合同义务主要是为了维护债务人联建公司的资产完整，其本身不存在明显不合理的情形，被告在履行合同义务时也支出了大量的人力、物力、财力等经营成本，其合同履行未造成债务人联建公司财产的减少，也不存在侵害债务人联建公司债权人利益的情形；且目前托管房屋已经对外出租，无撤销的现实基础，如原告主张撤销上述协议，则无权主张相应收入。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：因债务人联建公司无力清偿债权人的到期债权，且明显缺乏清偿能力，经债权人申请，苏州工业园区人民法院于2015年3月18日裁定受理申请人对被申请人联建公司破产重整的申请，并在破产重整期间内指定安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所作为管理人。 2014年12月18日，债务人联建公司（甲方）与被告兴丰公司（乙方）签订《员工宿舍外包托管协议》，约定甲方位于苏州工业园区葑亭大道805号的员工宿舍区内的全部房屋及设施交由乙方托管：“一、甲方将约定的房屋及设施交由乙方托管，托管期间，乙方可自用上述房屋及设施，由于乙方可自用部分房屋，故甲方无须支付乙方管理费用；二、未经甲方书面同意，乙方不得将所管理的房屋及设施转租予第三方，若甲方同意转租的，乙方可与第三方签订租赁合同，租赁合同的期限不得超过本合同约定的期限，且乙方须提供租赁合同给甲方备案，甲方提取租赁收入5%之后的余额全部归乙方所有，每月10日将提取部分以现金或者汇款方式交付甲方，甲方所得5%为净收入，租赁收入的税金由乙方负责承担。三、托管期限为5年，自2014年12月18日至2019年12月17日，双方自2014年12月17日起开始办理交接手续。四、乙方负责管理宿舍，宿舍区内的清洁、门卫、电工等由乙方负责承担；乙方在管理宿舍期间若确需对宿舍进行装饰装修或者整改的，需提前书面征求甲方同意，非经甲方许可，乙方不得擅自施工，且乙方不得破坏房屋的原有主体结构，否则需承担赔偿责任。五、甲方在托管期间内负责宿舍的整体维修，包括但不限于房屋、电力、绿化等固定设施，在合作期间内，甲方须向乙方提供有关使乙方能够顺利经营的与房屋相关的文件及手续。六、本合同期满后，乙方对房屋的添附物品在不损坏甲方房屋的情况下，可以拆除或搬走，无法拆除的，无偿归甲方所有，甲方在合同期满后仍需委托乙方外包托管的，则另行签订外包托管协议。七、本协议签订后，任何一方均不得擅自违约，否则需对守约方承担违约责任；乙方违约的，甲方有权乙方提前解除合同，乙方所有的添附均归甲方所有，若甲方违约的，则赔偿乙方在房屋上投入的所有资金”。 2015年2月2日，债务人联建公司（甲方）与被告兴丰公司（乙方）签订《补充协议》，约定“因乙方和苏州工业园区公积金管理中心优租房中心合作，准备在甲方宿舍原有基础上根据优租房中心的要求进行装修改造，改造费用预计每间3-4万元，由乙方承担，年后3月份起先改造宿舍E栋楼，整栋楼改造费用预计六百万左右，宿舍其他部分将根据优租房中心的要求陆续改造，甲方同意延长《员工宿舍外包托管协议》托管期限为十年，即自2014年12月18日至2024年12月17日，其他条款参照原协议不变”。 2015年2月3日，债务人联建公司（甲方）与被告兴丰公司（乙方）签订《员工宿舍补充协议二》，约定“甲乙双方于2014年12月18日签订了《员工宿舍外包托管协议》，并于2015年2月2日签订《补充协议》，考虑到实际经营招租需要，双方对上述协议另行补充如下：甲方同意乙方将苏州工业园区葑亭大道805号的房屋及设施转租给第三方，但租赁合同期限不得超过2024年12月17日；甲方同意乙方在管理宿舍期间可以对宿舍进行装修或整改，但不得破坏房屋原有的主体结构，否则需承担赔偿责任；本协议未涉及部分，仍按照《员工宿舍外包托管协议》、《补充协议》执行”。 至于上述协议的订立过程，原告联建管理人以其系债务人联建公司进入破产重整程序后方接管债务人企业，无法对协议订立的全部过程陈述，但经核实债务人联建公司当时的员工王某与张立昇对该合同进行审批并存在相应记录，但涉及债务人企业重大资产处置的合同应当经债务人法定代表人黄显雄审核批准的。被告兴丰公司称债务人联建公司自2014年9月起出现经营困难，时常发生公司员工哄闹行为，至2014年12月债务人联建公司与员工解除劳动关系期间，债务人公司员工的非理智行为愈发频繁，员工宿舍内发生燃火、偷窃、设施破坏等恶性事件，在员工宿舍区的管理人员与安全保护人员均不到位的情况下，为避免员工宿舍内的财产损害与事故的扩大化，苏州工业园区管委会遂召集公安、消防、法院等机关部门召开协调会，以加强维稳工作要求债务人联建公司尽快将厂区内的员工宿舍区域作外包管理，因考虑到被告兴丰公司自2013年即承包了债务人联建公司员工宿舍区内的美食街区，对厂区内的宿舍区域比较了解，且租期未满，各方协商一致确认由被告兴丰公司对员工宿舍进行外包托管，被告系在多方要求的情况下与债务人联建公司订立协议，确认被告的托管义务及费用分配等事项。 《员工宿舍外包托管协议》项下的托管宿舍在2014年10月至12月期间，因发生室内财务丢失、室内物品起火、住宿员工与宿管、保安人员发生纠纷等事宜，由相关人员向公安部门报案，苏州市公安局苏州工业园区分局唯亭派出所已出警并作相应记录。 被告兴丰公司代表债务人联建公司对外出租苏州工业园区葑亭大道805号的员工宿舍区中的房屋，其中B、C、D、E四栋房屋为整体对外出租。D、E两栋房屋由兴丰公司（甲方）作为出租委托方出租给案外人苏州工业园区宏泰人力资源职介服务有限公司（乙方），协议约定房屋租赁期限自2015年3月17日至2024年3月16日止，年租金为1584000元，租金须预付，按季结算，首期租金于签订合同之日起15个工作日内支付，后续每期租金在收到甲方发票后15个工作日内预付下一期租金，债务人联建公司以合同见证方的名义盖章确认。B栋房屋由兴丰公司（甲方）作为出租委托方出租给案外人李业虎（乙方），协议约定房屋租赁期限为2015年8月15日至2024年11月14日止，租金呈波动性变化，租金需预付，2015年8月15日至2019年8月14日期间的房租按季结算，之后的租期按年结算，首期租金于合同签订后7个工作日内支付，后续租金于上一期租金到期前7日内预付，租赁房屋的物业管理费110880年/年由乙方负担，乙方在收到甲方或物业管理部门开具的收据或发票后7日内支付。C栋房屋由兴丰公司（甲方）作为出租委托方出租给案外人郑广南（乙方），协议约定房屋租赁期限为2015年8月15日至2024年11月14日止，各年度租金呈波动性变化，租金需预付，2015年8月15日至2019年8月14日期间的房租按季结算，之后的租期按年结算，首期租金于合同签订后7个工作日内支付，后续租金于上一期租金到期前7日内预付，租赁房屋的物业管理费110880元/年由乙方负担，乙方在收到甲方或物业管理部门开具的收据或发票后7日内支付。 诉讼过程中，被告兴丰公司申请证人王某出庭作证，证人王某作如下陈述：证人原系债务人联建公司管理部副经理，因债务人联建公司的母公司于2014年9月出现破产情况，导致债务人联建公司的资金链断裂，造成经营困难。因债务人联建公司的保安和员工宿舍管理人员已解聘，员工宿舍中尚余千余名员工未解除劳动合同关系，而已经完成办理劳动关系解除的员工不愿意立即搬离宿舍，员工为要求其福利，出现秩序混乱，并发生多宗物品焚烧、宿舍区内员工打架斗殴、宿舍内公共物品遭到破坏等事故，鉴于债务人联建公司已经无力自行解决上述问题，苏州工业园区有关机关部门共同召开协调会，并通知众多债权人到场，要求对公司员工尚未解除劳动合同时可能出现的破坏、公司员工遣散作出预防处理，并争取最大限度维持联建公司资产完整。因兴丰公司本来就在债务人联建公司宿舍区内经营美食街，对相关事务比较了解，经多方协商，债务人母公司授意，并经债权人同意，债务人联建公司授权兴丰公司对厂区内的宿舍区进行托管，兴丰公司负责宿舍区的管理及对外招租，兴丰公司也同意放弃对美食街租赁上的合同损失，当时订立《员工宿舍外包托管协议》，确认兴丰公司可以托管债务人名下的房屋，完成装修并对外出租，是参考市场价格确认费用分配比例的，这样债务人会减少费用支出，且可能存在固定收益，部分债权人也是知晓协议内容的。《员工宿舍外包托管协议》及补充协议是由证人本人提出申请，并口头向债务人公司的母公司总部汇报，后经债务人联建公司厂区最高主管张立昇签字确认。 庭审中，当事人双方均确认《员工宿舍外包托管协议》文本中约定被告兴丰公司应接受债务人联建公司委托进行宿舍区域的托管，如兴丰公司欲完成托管宿舍的装修、整改，则应当经债务人联建公司的同意，后则协商同意被告可以在不破坏宿舍房屋主体结构的情况下自行完成装修、整改；被告兴丰公司有权将托管房屋对外出租，被告兴丰公司为出租行为系基于债务人联建公司的委托。如房屋未能实现对外出租，则兴丰公司不需向债务人联建公司支付任何费用，如果已经实现对外出租，债务人联建公司有权提取租赁收入的5%作为固定收益。 另，原告联建管理人认为债务人联建公司与被告兴丰公司成立的合同中关于租金收入的分配约定存在明显不利于债务人联建公司的情形，符合法律规定的破产撤销权适用情形，故提起本次诉讼。 上述事实，由《员工宿舍外包托管协议》、《补充协议》、《员工宿舍补充协议二》、接处警记录、房屋租赁合同、证人王某到庭证言以及当事人的当庭陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。 另，被告兴丰公司为证明其在签订《员工宿舍外包托管协议》后，为履行托管义务，对托管房屋进行装修整改，并持续支付托管房屋内的水、电、维修费用、保洁费、宿舍管理人员工资的事实，提交了装修施工合同7份及收据、发票（复印件）等材料。对此，原告认为被告即便签订过装修施工合同也不意味合同已经实际履行；发票系复印件，开票时间为2014年1月6日，既无法核实费用是否实际产生，且该费用与托管事务的执行无任何关联性；被告提交的付款凭证也不足以认定其支付用途。 本院认为：根据法律规定，在人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产以明显不合理价格进行的交易行为，管理人有权请求申请法院撤销该行为。人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，均应认定为债务人财产。即债务人于人民法院受理破产申请前一年内，以明显不合理的价格对债务人财产进行交易，致损害全体债权人公平清偿的，管理人有权请求人民法院撤销该交易行为，并要求买卖双方返还从彼此对方获取的财产或者价款。本案中，当事人未能对债务人联建公司与被告兴丰公司签订的《员工宿舍外包托管协议》与补充协议涉嫌存在无效事由予以举证证实，故应当认定上述协议系合同缔结方的真实意思表示，合同已实际成立。根据上述合同约定，被告兴丰公司应当接受债务人联建公司委托对宿舍区域予以托管，兴丰公司可以在不破坏宿舍房屋主体结构的情况下自行投入成本，完成装修、整改，并基于债务人联建公司的委托对外出租涉案宿舍。如房屋未能实现对外出租，则兴丰公司不需向债务人联建公司支付任何费用，如果已经实现对外出租，债务人联建公司有权提取租赁收入的5%作为固定收益，则债务人联建公司与被告兴丰公司之间成立的合同主要内容约定属于委托合同关系，合同中关于债务人联建公司有权提取5%租赁收入的内容系合同缔结方就委托事务执行过程中的报酬计算方法所作的约定，订约时债务人联建公司对潜在承租人并不享有债权。《员工宿舍外包托管协议》与补充协议约定的具体履行内容不涉及债务人名下货币、实物或可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，故《员工宿舍外包托管协议》与补充协议的签订难以认定为关于债务人财产的交易。且在现实环境难以重现还原的情况下，结合当事人提交的证据也不足以认定双方签订《员工宿舍外包托管协议》与补充协议时系以明显不合理的价格进行的交易。因此，原告联建管理人以债务人联建公司与被告兴丰公司订立《员工宿舍外包托管协议》及补充协议系对债务人财产以明显不合理的价格进行交易，主张撤销相应交易，不具备事实与法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国破产法》第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第一条、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告联建（中国）科技有限公司管理人的诉讼请求。 案件受理费74835元，由原告联建（中国）科技有限公司管理人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。 审 判 长  刘 戈 人民陪审员  蔡培建 人民陪审员  蔡 勇 二〇一七年五月十九日 书 记 员  范梦菲 附录： 《中华人民共和国破产法》 第三十条 破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第三十一条 人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销： （一）无偿转让财产的； （二）以明显不合理的价格进行交易的； （三）对没有财产担保的债务提供财产担保的； （四）对未到期的债务提前清偿的； （五）放弃债权的。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第一条 除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。 第十一条第一款 人民法院根据管理人的请求撤销涉及债务人财产的以明显不合理价格进行的交易的，买卖双方应当依法返还从对方获取的财产或者价款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。