湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终237号 上诉人（原审被告、反诉原告）：文能，男，1971年3月25日出生，汉族，住株洲市石峰区。 委托诉讼代理人：文利华，女，1974年1月3日出生，汉族，住株洲市荷塘区，系文能胞妹。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐军，男，1990年2月5日出生，汉族，住湖北省大冶市。 委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：过一龙，湖南火炬律师事务所实习律师。 上诉人文能因与被上诉人徐军租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院作出的（2019）湘0202民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文能上诉请求：1、撤销原判第二项；2、撤销原判第四项，改判被上诉人向上诉人支付房屋租金、房屋占用费、违约金共计35376.85元；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定门面房所有权转移时间为补偿款提存之日错误，应为法院强制腾房之日；二、被上诉人应依合同约定支付租金、违约金，并依法律规定支付房屋占用费，上诉人的反诉请求应当得到支持。 徐军答辩称，一、案涉房屋产权从《征收补偿决定书》作出之日起发生转移，上诉人收取的此时之后的租金应予退还；二、双方《租赁合同》因征收自然解除，上诉人应退还押金；三、案涉房屋产权发生变更后，上诉人并非所有权人，其无权收取之后的租金及占用费，且被上诉人实际也未使用案涉门面，上诉人的请求无事实和法律依据。 徐军一审起诉请求：1、判令被告返还原告拆迁补偿款59024元（停产停业损失补偿26607元、附属设施及其他13399元、装饰装修补偿费19018元）；2、被告赔偿原告按期搬迁奖、提前搬迁奖2万元；3、被告向原告退还2017年10月15日—2018年9月租金31050以及押金10000元，共计41050元；4、本案诉讼费由被告承担。 文能一审反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付房屋租金和房屋占用费29700元（2018年10月至2019年8月）；2、判决被反诉人支付违约金5676.85元；3、由被反诉人承担反诉主诉费用。 一审法院认定事实：文能系荷塘区房屋的产权人。2016年12月6日，文能与徐军签订一份《门面租赁合同》，约定徐军租赁文能位于荷塘区振深商住楼114号临街门面；租期自2017年1月1日至2021年12月31日；租金8100元／季度，押金10000元；如有拖欠租金按拖欠额每日收取0.5%的违约金；承租期内在不改变和影响房屋整体结构的前提下可进行装修装饰。合同签订后，徐军向文能支付租赁押金10000元，在之后的合同履行中，徐军向文能支付租金至2018年9月30日。 2017年10月15日，株洲市荷塘区人民政府发布了株荷征决字［2017］7号《国有土地上房屋征收决定》及《红旗广场西南片区棚户区一期国有土地上房屋征收补偿安置方案》，决定征收株洲市荷塘区红旗广场西南片区棚户区一期（具体以规划用地蓝线为准）范围内的房屋、建筑物、构筑物及附属设施，文能的上述房屋在征收范围内。因文能未在规定期限与征收部门达成征收补偿协议，株洲市荷塘区人民政府于2018年4月4日对被征收人文能作出株荷征补［2018］13号《株洲市荷塘区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》），主要内容为：一、对被征收人座落于荷塘区房屋实施征收，按货币补偿方式进行补偿安置。二、被征收房屋补偿情况:根据湖南建业房地产评估经纪有限责任公司、湖南新时代房地产评估咨询有限公司对房屋的评估结果和《红旗广场西南片区棚户区一期国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为:1、被征收房屋价值补偿为人民币1267013元；2、被征收房屋附属设施补偿为人民币16131元；3、被征收房屋室内装饰装修补偿为人民币19018元；4、被征收房屋搬迁费补偿为人民币1000元；5、被征收房屋停产停业损失费补偿为人民币26607元；以上1－5项补偿金额共计人民币1329769元。三、限被征收人在本补偿决定书送达之日起二十日内将位于荷塘区房屋搬迁腾空，并与房屋征收部门及株洲市红旗广场西南片区棚户区一期项目征拆征收指挥部办理房屋移交手续。因文能未领取征收补偿款，征收部门于2018年8月1日将上述决定中的补偿款1329769元提存至株洲市国信公证处保管，并通知文能领取。 根据评估机构的评估结果，本案涉案门面的附属设施补偿包括卷闸门2732元、塑胶广告牌2179元、木阁楼9900元、阁楼装修1320元，合计16131元；装饰装修33㎡，补偿19081元。文能称除塑胶布广告牌外，其附属设施在出租前就已经存在，装修也是其装修的。徐军称木阁楼是其叫人制作和装修的。 因本案所涉门面被征收，徐军2018年10月后未再向文能支付租金，文能因徐军未支付租金于2018年12月18日向徐军发送《解除合同通知书》。徐军在2019年8月28日出具的《声明》中陈述其租赁的门面是一间空门面，其自愿将门面中属于其的材料及物品全部自行清理，并于2019年8月26日自行全部搬走，门面已腾空。 文能不服株洲市荷塘区人民政府对其作出的《征收补偿决定书》，向法院提起了行政诉讼，一审判决驳回诉讼请求，二审判决维持原判。文能又向最高人民法院申请再审，最高人民法院2019年8月16日作出《行政申请再审案件受理通知书》。 因文能未按照征收决定规定的期限搬迁腾空，荷塘区人民政府向法院申请强制执行。荷塘区人民法院于2019年8月21日作出（2019）湘0202行审3号《行政裁定书》，裁定准予强制执行《征收补偿决定》。2019年8月28日，荷塘区人民法院针对文能国有土地上房屋搬迁腾房一案发布强制执行公告。 徐军与文能就补偿款分配及租金支付问题发生争议，故而提起诉讼。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。徐军、文能之间的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。承租人徐军基于租赁合同对涉案门面享有用益物权。根据《物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”。现基于公共利益需要，荷塘区人民政府对文能的涉案房屋作出了征收决定，征收决定的补偿部分包含了部分承租人的权益，现将全部征收补偿款划拨在出租人名下，故作为承租人徐军有权参与征收补偿款的分配。对于补偿具体数额，徐军于本案中向文能主张了停产停业损失补偿26607元、附属设施补偿13399元、装饰装修补偿19018元、按期搬迁奖和提前搬迁奖赔偿20000元。根据《征收补偿决定》，对文能的补偿包括停产停业损失补偿26607元、附属设施补偿16131元（包括卷闸门2732元、塑胶广告牌2179元、木阁楼9900元、阁楼装修1320元）、装饰装修补偿19018元，无按期搬迁奖、提前搬迁奖补偿项。该院认为，1.停产停业损失补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失的补偿，本案中，徐军与文能签订的租赁合同是五年合约，至征收时尚余三年多未履行，涉案商铺被拆迁直接导致了承租人徐军经营上的损失，且徐军也需另行承租生产经营场所，故酌定由出租人文能按停产停业补偿款中60%的份额向徐军予以补偿15964.2元（26607元×60%=15964.2元）。2.附属设施补偿，该部分补偿应当属于添置方，双方租赁合同中没有对附属设施情况进行确认，根据双方陈述，卷闸门补偿2732元应归文能享有，塑胶布广告牌补偿2179元应归徐军享有，双方对木阁楼、阁楼装修有争议，徐军申请了林训兵、余焱明、钱蓉峰等证人佐证，但无其他证据佐证情况下尚不足以证明木阁楼由其添附，鉴于双方均未提交证据证实木阁楼、阁楼装修由其一方添附，对该两项补偿11220元（9900元+1320元=11220元），应由双方按照公平原则各占50%为宜，故徐军享有5610元（11220元×50%=5610元），文能应在附属设施补偿款中向徐军支付共计7789元（2179元+5610元=7789元）。3.装饰装修补偿，本院认为，谁做的装饰装修，该补偿应属于谁。文能、徐军均主张其对门进行了装修，但双方均无充分证据证明门面全部由其一方装修或者各自装饰装修的部分，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除，对第三方给予的装饰装修补偿，应由双方按照公平原则享有，即由承租人与产权人各占该项补偿款的50%，故徐军获得装饰装修补偿为9509元（19018元×50%=9509元）。4.按期搬迁奖和提前搬迁奖，《征收补偿决定书》中并无该奖励项，该奖励属于对被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并按协议约定搬迁腾房所给予的奖励，意在鼓励被征收人积极配合征收，文能作为被征收人出于对征收补偿有异议而未与征收部门签订征收补偿协议，此系文能行使自己权利的自由，并不对徐军造成实际损害。故徐军要求文能赔偿按期搬迁奖和提前搬迁奖损失20000元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。综上，徐军应享有的征收补偿款共计33262.2元（停产停业损失补偿15964.2元+附属设施补偿7789元+装饰装修补偿9509元=33262.2元）。 关于租金、押金结算的问题。株洲市荷塘区人民政府2018年4月4日作出的《征收补偿决定书》对文能的涉案门面实施征收，并进行了补偿安置，因文能在规定期限未领取补偿款，株洲市荷塘区人民政府于2018年8月1日将补偿款提存至株洲市国信公证处保管，并通知文能领取。文能针对《征收补偿决定书》提起行政诉讼，一审判决驳回诉讼请求，二审判决维持原判。故株洲市荷塘区人民政府作出的《征收补偿决定书》是有效的行政行为，本案所涉门面产权应自补偿款提存之日（2018年8月1日）发生转移。自此时起文能不再是本案门面的所有人，无权再向徐军收取租金，已经收取的应予返还，徐军已交租金至2018年9月30日，故文能应向徐军退还租金5400元（2700元/月×2个月=5400元）。徐军、文能《门面租赁合同》因征收而解除，故文能应当将收取的押金10000元退还给徐军。根据以上分析，文能反诉徐军支付房屋租金和房屋占用费29700元（2018年10月-2019年8月）及违约金5676.85元的反诉请求，缺乏依据，不予支持。文能依据《征收补偿决定书》所获补偿款1329769元已于2018年8月1日提存至株洲市国信公证处保管并通知领取，视为补偿款已经交付给了文能。文能关于其至今未取得房屋征收补偿款的答辩意见，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）文能于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐军支付征收补偿款人民币33262.2元；二、被告（反诉原告）文能于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐军返还房屋租金人民币5400元、押金人民币10000元；三、驳回原告（反诉被告）徐军的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）文能的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2702元，减半收取1351元，保全费1120元，共计2471元，由原告（反诉被告）负担1469元，被告（反诉原告）文能负担1002元；反诉案件受理费684元，减半收取342元，由被告（反诉原告）文能负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，就案涉房屋株洲市荷塘区人民政府于2018年4月4日已作出《征收补偿决定书》，确定了货币补偿数额及限期腾空、办理房屋交接手续的时间。因上诉人在规定时间未领取补偿款，2018年8月1日株洲市荷塘区人民政府又将征收补偿款提存至株洲市国信公证处保管，并通知上诉人领取。因此，就案涉房屋作出的征收决定此时已具有完全的行政行为效力，一审法院认定案涉房屋的所有权此时发生转移并无不当。案涉房屋所有权转移后，上诉人无权再向被上诉人收取租金，其已多收取的租金应予退还。双方《门面租赁合同》因征收而解除，故上诉人应当将收取的押金10000元退还给被上诉人。因自2018年8月1日起上诉人对案涉房屋已不具有所有权，故上诉人诉请被上诉人支付2018年10月-2019年8月的房屋租金和房屋占用费及违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人文能的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费685元，由上诉人文能负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁湘清 审判员  彭德华 审判员  肖 晶 二〇二〇年三月六日 书记员  梁 琨