上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初5325号原告：景新一。委托诉讼代理人：颜某(系原告景新一妻子）。被告：黄锦凤。原告景新一与被告黄锦凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理。依法由审判员金根元适用简易程序于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告景新一及其委托诉讼代理人颜某，被告黄锦凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景新一向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁合同；2.被告归还原告支付的6个月房租人民币(币种下同)25,200元和押金4,200元；3.被告承担原告支付的中介费1,704元。事实和理由：原、被告于2016年9月25日签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告名下位于上海市闵行区龙柏X村XXX号XXX室房屋，即本案涉案房屋，每月租金为4,200元，付六押一，租期自2016年10月1日起算，被告在租赁期内需按时将房屋内设施交付原告使用，否则原告可以追究被告的责任，并且被告有修缮房屋及附属设施的责任。但在交付期间，原告发现被告房屋内有电源线裸露在外、电源插头松动、天井下水问题导致积水的情况，原告要求被告及时修理，但被告迟迟没有修好。2016年10月20日，原告在被告仍未对电源及积水问题修缮的情况下提出解除合同，但被告不愿归还押金并要求原告承担相应的租金。原告认为，系被告的违约导致原告解除合同，故提起诉讼。诉讼过程中，原告变更上述第1项诉讼请求为确认原、被告的房屋租赁合同于2016年10月20日解除。被告黄锦凤辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋系被告委托中介出租的，原告夫妻亲自来看了几次房屋后，由原告亲自签订了租赁合同。2016年9月25日签订合同当日，原告在涉案房屋内提出要求被告更换脱排油烟机和煤气灶，被告也进行了更换。原告还表示房屋内的冰箱、饭桌和一套家具都不要，让被告扔掉，被告那时就不想出租给原告了，但原告表示其系上海人，同时中介也做了被告思想工作，让被告放心原告会在走的时候把家具留给被告，被告就将涉案房屋出借给原告了，同时让原告支付半年租金，原告也同意了，被告就委托中介将家具处理掉了。2016年11月4日，原告发短信给被告称电源露在外面造成其不能入住，被告就联系了中介。涉案房屋内电源有电的地方都有外罩，没有外罩的都是没有电的，中介称原告把不产生电的电线拉出来拍了照片，下水道没有及时疏通系由于原告入住期间正好是国庆假期，物业没有上班，之后物业也将下水道疏通好了，被告并在天井做了个雨棚。原告系因在外另租借了房屋，故要退租被告的房屋，双方的合同并未在2016年10月20日解除，故被告还是要求继续履行合同。原告景新一为证明其诉讼请求，向本院提供了如下证据材料：1.《租赁合同》，以此证明原、被告的房屋租赁合同关系。2.房屋内的照片及原告与中介方的微信聊天截屏，以此证明房屋内电源线裸露在外，电源插头松动，天井积水，原告微信中介联系被告要求解除合同，但是被告不出面，种种推脱。经庭审质证，被告黄锦凤对原告景新一提供的证据1无异议，对证据2中的房屋内照片有异议，认为照片很含糊的，看不清，对微信聊天截屏不清楚，中介没有告诉其。被告黄锦凤为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.《上海市房地产权证》，以此证明其系涉案房屋的权利人。2.物业公司出具的《证明》，以此证明涉案房屋内电源正常，被告对下水道也进行了报修，并搭了雨棚。经庭审质证，原告景新一对被告黄锦凤提供的证据1无异议，对证据2有异议，认为该《证明》的落款日期是2016年9月26日，双方合同约定是从2016年10月1日起租，不可能于9月26日就出具《证明》，且涉案房屋实际于10月15日还没有修好。审理中，为进一步查明有关事实，应被告黄锦凤的申请，本院传唤证人张某、刘某某到庭作证。证人张某述称，其现任上海XX房地产经纪事务所的员工，虽然原、被告的租赁合同不是由其居间签订，但其知道事情的经过。原、被告双方于2016年9月25日签订合同，约定的起租日为2016年10月1日。刚开始原告不要房屋内的家具，其遂与被告联系询问能不能扔掉，被告说可以。2016年10月2日、3日，因原告嫌房屋内的东西不好要求更换，中介就找了人把油烟机、煤气灶换了，还进行了打扫。之后，原告又要求把天井内的下水道通一下，被告找了物业修，由于当时是国庆放假期间，故物业是在放假结束后修的。之后，原告说不想住了，其遂联系了被告，被告表示单方解约不合适，过了几天被告去了外地几天，中间这段时间业务员也联系不到原告，被告从外地回来就找其要协商此事，约原、被告双方到中介后，双方也没有达成协议。原告提供的照片确系被告房屋的照片，之前房屋内的电源不是这样的，线头是在里面的，也经过师傅检修的，线头是没有电的，不通电源的，插座都是好的，也是检查过的。证人刘某某述称，其现任上海XX房地产经纪事务所的员工，原、被告的租赁合同系由其居间。由于原告要求租房子，其就带原告看了被告的房屋，原告看了比较满意就想要让他老婆看一下，第二天原告又带了他老婆来看，后来觉得可以就跟被告沟通，价格沟通好了就签订了合同。签订合同当天，双方交接了房屋。签完合同后，原告说不要家具，要求被告丢掉，被告不想丢，原告一定要求被告丢掉，被告就委托中介找人丢掉了，过了没有多久，原告觉得房屋内的设施不满意，被告就按原告要求进行了改善，但是原告一直觉得房屋达不到他的要求，想要解除合同。房屋内的电源找过师傅检修过，没有盒子的是没有电的，不需要维修的，下水道是10月15日修好的，因为国庆物业放假，且里面本来就有小水管可以下水的，中介也联系过物业，但具体维修要听从物业安排。原告在履约过程中提出过解除合同，其作为中介曾建议他转租，但是没有转租掉，后来他正式向被告提出解除合同。原告也确实发过微信给其要求解除合同，但中介第一时间没有联系上被告，后中介也已安排他们协商解决，但协商的时候，原告没有同意被告提出的同意解除合同的条件，故双方没有协商成功。原告将钥匙交付给中介是为了维修，不是解除合同，其也通知过原告随时可以来拿，因为双方的合同还没有解除，故现在房屋还属于原告的。经庭审质证，原告景新一对于证人张某的证言有异议，认为电线本来就是裸露在外面的，且其没有让被告把家具扔掉，其是让被告搬掉；对于证人刘某某的证言亦有异议，认为其从未同意过房屋转租，且房屋到10月15日还没有修好。被告黄锦凤认为证人张某、刘某某的陈述基本都没有错。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的物业公司出具的《证明》，本院认为，虽该《证明》的落款时间为2016年9月26日，但经审理查明该《证明》实际形成时间为本案起诉之后，且被告未能进一步提供该《证明》所载内容的原始登记或记录凭证，故本院对该《证明》的证据效力不予确认，上述其余证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。根据本院认定的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2016年9月25日，原告景新一(作为承租方，签约乙方)与被告黄锦凤(作为出租方，签约甲方)签订《租赁合同》1份，约定甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为合法居住使用；该房屋租赁期为1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止；该房屋月租金为4,200元，租金以现金或转账方式支付，双方议定首期付6个月，另付4,200元押金，以后按每6个月结算一次，提前5天支付下次房租，押金不变；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，应由乙方承担；甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任；租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施收到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金4,200元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。案外人上海昕尚房地产经纪事务所作为中介方在上述合同落款处进行了盖章。同日，被告向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告向被告支付了6个月的租金25,200元及押金4,200元。上述合同签订后，被告应原告要求更换了涉案房屋内的脱排油烟机和煤气灶。此后，原告又提出了涉案房屋内存在开关松动、部分电源线盒缺少面板导致电线外露以及天井排水不畅导致积水的问题。2016年10月20日，原告通过微信向中介方工作人员刘某某询问有无联系上被告并告知被告由于迟迟未能把基本的安全设施修改好导致原告不能如约入住而中止合同。刘某某回复表示被告回电称不住可以，要扣钱，同时刘某某建议原、被告双方约个时间自行协商，并表示约好被告时间再通知原告。原告回复表示约好时间提前通知。2016年10月30日，原告再次通过微信向中介方工作人员刘某某询问被告何时见面，并表示由于被告迟迟没把电源等重要安全设施弄好，原告早已告知被告要解除合同，但被告至今拖而不解。刘某某回复表示其于10月29日发信息联系被告，但被告未回，其会再联系被告。此后，原、被告双方就合同解除事宜未能协商达成一致意见，原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告认为其早已完成了涉案房屋的交接，并将涉案房屋的钥匙交付给了中介，被告可以去中介拿钥匙。被告认为因原告明确不再支付2017年3月31日后的租金，故同意于2017年4月1日收回涉案房屋，后被告又认为其要等法院判决后再去拿钥匙，且中介也没有通知其去拿钥匙，故其不能拿钥匙。此外，对于原告提出的涉案房屋内存在的问题，原告认为直至2016年10月20日其至涉案房屋内查看时，天井的积水问题仍未得到解决。被告认为，由于天井原先安装的顶棚被拆除，可能会因为树叶堵住下水道导致积水，但其已及时向物业进行了报修，由于正值国庆假期，故物业于国庆假期结束后疏通了下水管道，并安装了雨棚。本院认为，原告与被告之间签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中，原告基于涉案房屋内存在电源线裸露在外、电源插头松动及天井积水的问题，而认为被告违约并据此提出解除合同。因此，本案的争议焦点在于涉案房屋内存在的上述问题是否构成原告行使解除权的合法理由。根据法院查明的事实，就原告提出的涉案房屋内存在电源线裸露在外、电源插头松动及天井积水的问题，相对于合同签订目的与房屋整体使用功能而言，并未构成严重的、实质性的损坏，亦不会导致原告无法居住，且上述问题是可以通过一定的修缮措施予以消除的。被告在合同履行期间，也已根据原告提出的要求更换了脱排油烟机和煤气灶，对电源线问题进行检测后确认裸露的线头并不通电，并向物业申请报修了天井的下水道疏通问题。虽然被告未能在第一时间修复上述问题，但被告并未消极地对待自己的修缮义务。同时，根据合同法之相关规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，故被告若未能在合理期限内维修，原告也可以自行维修。因此，从维护合同效力、促进合同履行出发，原告以上述理由要求解除合同缺乏正当性和合理性，本院难以采纳。虽然原告无权依据诉称之理由行使解除权，但鉴于：一方面，原告已经实际搬离涉案房屋，且已将房屋钥匙交给中介，明确作出了不再履行合同主要义务以及要求交接房屋的意思表示；另一方面，被告已于本案诉讼过程中明确表示于2017年4月1日收回房屋，双方均已做出不再继续租赁关系之意思表示，租赁合同已无法实际履行，合同目的无法实现，故双方的租赁合同应于2017年4月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，虽然原告认为其从未在涉案房屋中居住过一天，并也已将房屋钥匙交还给了中介，但双方合同约定如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，被告在合同签订后已依约向原告交付了涉案房屋，涉案房屋在原告实际占有控制之下，在原告未能提供证据证明涉案房屋不适租并影响实际居住使用，且其不具备合同解除权，并未实际完成房屋返还义务的前提下，其要求返还全部租金的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。但考虑到在原告租赁涉案房屋的初期，被告并未能及时妥善地完成涉案房屋维修义务，给原告的实际使用带来不便利性，故综合本案的实际情况，本院酌情确认由被告向原告返还租金4,200元。由于双方的租赁合同同时约定，若原告违约，则被告有权不退还押金，故被告据此不同意返还押金的辩称理由成立，本院予以采信。此外，原告要求被告支付中介费的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告景新一与被告黄锦凤就位于上海市闵行区龙柏X村XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2017年4月1日解除；二、被告黄锦凤于本判决生效之日起十日内返还原告景新一租金4,200元；三、驳回原告景新一的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计267.50元，由原告景新一负担229.30元，被告黄锦凤负担38.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年五月十九日书记员  林 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。