新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新28民终1853号      上诉人（原审原告）：安徽海加食品有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县庄周路二区86号。   法定代表人：张馨予，该公司经理。   委托诉讼代理人：任育民，新疆梨城律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：赵林玲，女，1984年3月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区若羌县。   被上诉人（原审被告）：杨志勇，男，1976年2月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区若羌县。   上诉人安徽海加食品有限公司与被上诉人赵林玲、杨志勇房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区若羌县人民法院（2019）新2824民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月16日开庭进行了审理。上诉人安徽海加食品有限公司的法定代表人张馨予与委托诉讼代理人任育民，被上诉人赵林玲到庭参加诉讼，被上诉人杨志勇经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。   安徽海加食品有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：办理房产证与移交产权是不同的含义，涉案房屋已按期交付给了被上诉人使用，房产登记只是确认，不影响被上诉人的产权。涉案房屋抵押时被上诉人是同意的，系同意代履行债务，故不存在不安抗辩。本案是被上诉人不按期支付购房款违约在先，一审法院适用法律错误，请二审依法予以改判。   赵林玲辩称，如果房子解除了抵押，可以给我办理房产证了，我就同意履行合同义务。   杨志勇经本院合法传唤未到庭亦未提交答辩意见。   安徽海加食品有限公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付购房款1150000元，违约金1952500×30％=585750元，共计1735750元。   一审法院认定的事实：2012年9月10日，原告安徽海加食品有限公司与被告赵林玲签订商品房认购合同，约定被告赵林玲购买原告位于若羌县胜利路西侧、幸福路北侧房屋的二楼东边商业用房550平方米，3550元／平方米，房屋总价款为1952500元，并约定以分期付款方式支付剩余房款，利息为月息八厘六分。合同签订后，原告已将该房屋交付被告使用，被告赵林玲、杨志勇已向原告支付1656936元。2015年3月24日，原告办理了涉案房产的产权，2015年5月18日，原告法定代表人张馨予向若羌县农村信用合作联社借款800万元用于宾馆装修，原告以该栋房产作为抵押担保并办理了房屋他项权证，贷款期限与抵押期限为2015年5月18日至2018年5月17日，若羌县农村信用合作联社于2015年4月18日将房屋抵押信息告知被告赵林玲、杨志勇，二被告签字并表示对抵押无异议。2018年5月17日，贷款到期后张馨予剩余770万元借款未归还，张馨予与若羌县农村信用合作联社签订借款展期还款协议书，约定剩余770万元借款展期至2020年11月16日，该次展期信息未告知被告杨志勇、赵林玲。   被告赵林玲与被告杨志勇在签订商品房认购合同时系夫妻关系，于2013年7月17日在若羌县民政局办理离婚登记。   一审法院认为，原告海加公司与被告赵林玲签订的商品房认购合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，商品房认购合同约定了当事人名称、商品房的基本情况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式及时间、违约责任等都进行了规定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该商品房认购合同应当认定为商品房买卖合同。原被告在签订买卖合同后，原告以该栋房屋作为抵押在银行贷款作担保，并签订了抵押担保合同，贷款到期后未归还借款而签订了展期协议，系贷款主合同条款变更，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六条第（五）项：“主合同变更或者债权人将对外担保合同项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任。但法律、法规另有规定的除外。”展期协议的签订系借款人张馨予借款主合同条款的变更，虽经过了担保人即本案原告的同意，但是该主合同变更未告知原告涉案房产的买受人即被告赵林玲、杨志勇，因该栋房屋仍然处于抵押状态，不能办理过户手续，尚不能达到商品房买卖合同的目的，若张馨予不能按期归还借款，抵押权人有权依法处分抵押物，原告有可能丧失履行过户手续的能力，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）项：“有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。”被告赵林玲、杨志勇依法享有不安抗辩权，可以中止履行该合同。故对于原告要求被告支付购房款1150000元、违约金1952500×30％=585750元，共计1735750元的诉讼请求，本院不予支持；对被告赵林玲提出的因房屋仍然属于抵押状态，要求行使不安抗辩权的辩解意见，本院予以采纳。被告杨志勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其民事诉讼权利的放弃。判决：驳回原告安徽海加食品有限公司的诉讼请求。   本院二审期间，安徽海加食品有限公司依法提交了新（2019）若羌县不动产权第0000766号不动产权属证书，用以证明涉案房屋现已不存在抵押权，被上诉人不享有不安抗辩权。赵林玲对该证据的真实性予以认可，同意只要能够办理不动产权属证书就同意履行合同。对该证据的真实性及关联性本院予以确认。本院二审查明的其他事实与一审相同。   本院认为，本案争议的焦点是，被上诉人是否享有不安抗辩权，被上诉人是否应当立即支付剩余房款及承担总房款30%的违约金。被上诉人购买涉案房屋的目的是要拥有该房屋的所有权，所有权不仅只包含使用权，房屋的交付应包含实物交付和证件交付，上诉人未将房屋权属证书办至被上诉人名下而将涉案房屋抵押给若羌县农村信用合作联社的行为导致被上诉人未能拥有该房屋完整的所有权，在此期间被上诉人享有不安抗辩权。现上诉人已将涉案房屋的抵押权解除，可以将房屋权属证书办至被上诉人名下，被上诉人已不再享有不安抗辩权，应当支付剩余房款。双方签订的《商品房认购合同》约定，剩余房款被上诉人赵林玲按照月息0.86%自2012年9月20日起，三个月还一次利息，到2015年2月30日前还清。上诉人2015年5月18日将涉案房屋抵押给若羌县农村信用合作联社贷款，被上诉人在告知书上签字并表示对抵押无异议。此后被上诉人仍向上诉人支付利息，上诉人收取后出具收据的行为应视为双方就原合同付款方式的变更。故对于上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求，本院不予支持。上诉人2015年5月18日将涉案房屋抵押贷款经过了被上诉人签字同意，但2018年5月17日上诉人办理借款展期时未经被上诉人确认，上诉人用已出售给被上诉人的房屋获益，故被上诉人自2018年5月17日之后不应再继续支付利息。   关于被上诉人尚欠上诉人多少购房款的问题，根据上诉人向被上诉人出具的收据显示，截止2014年8月20日，上诉人共收到被上诉人交付的房款80万元。2012年9月20日至2015年1月20日之间的利息在上诉人出具的收据上注明已分段付清。因此，可以确认截止2015年1月20日被上诉人尚欠上诉人购房款1152500元。2015年1月20日至2018年5月17日的利息计算为1152500×0.0086×40=396460元。被上诉人应向上诉人支付的购房款及利息合计1548960元，在此期间被上诉人共向上诉人支付款项十六笔，合计553860元，扣除后被上诉人还应向上诉人支付购房款995100元。安徽海加食品有限公司与赵林玲签订《商品房认购合同》时，赵林玲与杨志勇系夫妻关系，该房产属夫妻关系存续期间的共同财产，因该房屋所欠的房款理应由赵林玲和杨志勇共同偿还。   综上所述，安徽海加食品有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区若羌县人民法院（2019）新2824民初378号民事判决。   二、赵林玲、杨志勇于本判决生效之日起十五日内支付安徽海加食品有限公司购房款995100元。   三、驳回安徽海加食品有限公司的其他诉讼请求。   一审案件受理费10210.87元，二审案件受理费20421.75元，合计30632.62元，由赵林玲、杨志勇负担17561.58元，安徽海加食品有限公司负担13071.04元。   本判决为终审判决。         审  判  长   阿勒腾格日力   审  判  员   敖登  高娃   审  判  员   刘    强         二 〇 二 〇 年 三 月 十 日     书  记  员   涂  玥  洁