广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0307执异64号 案外人:张华凯,男，汉族，1972年10月30日出生，身份证住址湖南省衡阳市雁峰区。 委托代理人：李昌武，广东启仁律师事务所律师。 申请执行人：刘迪平，女，汉族，1975年2月18日生，身份证地址广东省珠海市香洲区。 委托代理人施先锋，湖南湘达律师事务所律师。 被执行人：阙荣华，女，汉族，1972年10月2日生，身份证地址湖南省。 被执行人：潘军（曾用名潘军林），男，汉族，1973年9月22日生，身份证地址湖南省。 申请执行人刘迪平与被执行人阙荣华、潘军买卖合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0307民初5267号民事判决已发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，立案号为（2016）粤0307执8837号。在执行过程中，本院依法查封被执行人阙荣华、潘军名下位于湖南省株洲市荷塘区新塘路1599号金色荷塘22栋xx房产（株房权证株字第××）。案外人张华凯以涉案查封上述房产属其所有为由提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人张华凯提出异议称：其与被执行人潘军是挚友，2010年，被执行人潘军、阙荣华夫妇因做生意需要资金周转，先后两次向案外人借款合计人民币175000元。其中，2010年5月10日，被执行人到案外人住处要求借款10万元，案外人从工行卡取款6万元交给潘军，潘军出具一张6万元借条；2010年12月29日，被执行人潘军再向其要求借款15万元，案外人从自己工行卡取款10万元，加上留在家中现金15000元，合计115000元交给被执行人潘军，潘军出具一张借款115000元借条。两次借款都不计算利息。借款两三年后，案外人曾要求被执行人潘军夫妇还款，被执行人托词还款。 2016年年初，案外人来到湖南省××荷塘区开办砂石场，并于2016年2月19日登记注册成立“荷塘区志华砂石场”。因开销大资金紧张，遂要求被执行人潘军夫妇还款，并多次催讨未果。2016年5月上旬，潘军称无现金可还，愿意以卖掉湖南省××荷塘区××号金色荷塘22栋xx房产还款，案外人常年在株洲市××区做生意，亦需要一套住房。故，2016年5月26日，案外人与被执行人潘军夫妇协商卖房事宜，经双方协商一致，双方商定房屋价款66万元，减去两张借条17.5万元，2016年5月17日借款13500元，银行按揭贷款396500元，案外人还应支付潘军夫妇剩余购房款7.5万元，房屋买卖过户税费概由案外人承担，按揭款由案外人承担并支付。双方达成口头协议后，案外人当场支付现金5000元给潘军，潘军夫妇亦将两张金额合计17.5万元原借条收回，并将该房屋产权证、房屋认购书、商品房（预）销售合同、银行贷款资料、契税纳税申报表、住宅质量保证书等原件交由和潘军夫妇身份证复印件交给案外人。双方分别委托房产中介株洲新环境房地产经纪有限公司办理房屋买卖及赎楼过户的相关手续。潘军收到案外人转账7万元并出具收到张华凯付房款七万伍仟元（75000元）。双方结清房屋买卖款项。 案外人购买该房屋后，一直希望将所购买的房屋过户到自己名下，案外人亦多次持有潘军夫妇名下该房屋房权证原件至开发商株洲中房投资发展有限公司要求协助办理房屋过户登记。因政府对房产过户出台了新规定，需要房权证、地产证两证合一才能办理新的不动产权证，而开发商还没有为原业主潘军夫妇办理地产证，不能进行房产过户，相关手续的办理只好停下。2016年11月1日，开发商从案外人手上拿走原业主房权证原件办理新的不动产权证，然后协助过户至案外人名下。但一直没有接到开发商的通知。直至2017年2月21日，案外人去查询该房产信息时，发现涉案房产被龙岗法院（2016）粤0307执8837号执行裁定书查封。案外人急忙找到开发商，该公司出具情况说明，证实该房产因国家相关政策变动，重新办理不动产权证，该房屋由案外人占有、使用事实。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，案外人已经全额支付完涉案房产的款项，并占有使用，如果案外人没有过错的，人民法院不能查封。综上，案外人请求法院解除涉案查封房产。 案外人张华凯提交的证据如下：1、涉案的房屋产权证、房屋认购书、商品房（预）销售合同、银行贷款资料、契税纳税申报表、住宅质量保证书等原件交由和潘军夫妇身份证复印件，拟证明涉案房屋被执行人潘军夫妇出让给案外人张华凯。2、2010年5月10日、2010年12月30人两张借条及银行流水，拟证明被执行人潘军两次向案外人借款共计175000元。3、2016年5月17日《房屋登记信息查询证明》及2016年5月27日《资金交易查询》，拟证明涉案真实无纠纷，截止至2016年5月27日，潘军尚欠银行房屋按揭贷款396477.97元。4、房屋出售房、购买方2016年5月26日《委托办理协议》，拟证明房屋买卖双方委托中介办理赎楼。按揭、过户事宜。5、潘军2016年5月27日收条、案外人张华凯平安银行交易流水、建行交易流水及兴业银行贷款记录，证明被执行人潘军收房款75000元及13500元事实，涉案房屋由案外人按月按揭的事实。6、2016年11月10日两张《中房物业收款收据》，拟证明涉案房屋案外人于2016年8月1日起入住，并交纳物业管理费。7、2016年5月27日被执行人潘军夫妇委托《公证书》、2016年6月23日案外人夫妇委托《公证书》，拟证明被执行人潘军夫妇、案外人夫妇委托中介办理偿还贷款、解除抵押手续、过户的事宜。8、2016年9月23日查询涉案房屋信息，拟证明截止2016年9月23日，涉案房屋仍然登记正常且无纠纷。9、2017年2月21日，涉案房屋的《不动产权及其他事项登记信息》，拟证明涉案房屋于2017年1月22日被龙岗法院查封，查封三年。10、律师对证人高某、欧某的调查笔录及开发商株洲中房投资开发有限公司情况说明，拟证明涉案房屋买卖的事实及因政策原因不能及时过户的责任不在案外人。11、案外人张华凯《荷塘区志华砂石场》营业执照，拟证明案外人购买房屋的现实需要。 经审查查明：申请执行人刘迪平与被执行人阙荣华、潘军买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）粤0307民初5267号民事判决，判令：阙荣华、潘军应于本判决生效之日起五日内支付刘迪平货款人民币20万元及利息（利息按月利率1%计算，自2016年2月1日起计至本判决确定还款之日止）。上述民事判决已发生法律效力。 在执行过程中，本院于2017年1月22日查封被执行人阙荣华、潘军名下位于湖南省××荷塘区××号金色荷塘22栋xx房产（株房权证株字第××）。案外人张华凯以该涉案查封房产属其所有为由向本院提出上述执行异议。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项》规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，经审查涉案房产并未进行变更登记，涉案房产权利人仍登记在被执行人阙荣华、潘军名下，故该房产的所有权仍属被执行人阙荣华、潘军所有。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，法院查封被执行人应当履行义务部分的财产，符合法律规定。案外人张华凯提交上述证据不足以证明法院查封上述房产属其购买，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人张华凯的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  李任梓 人民陪审员  孙 燕 人民陪审员  计 鸣 二〇一七年五月十六日 书 记 员  钟志洋