广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39992号原告（反诉被告）邹兴汉，男，汉族，1971年2月6日出生，身份证住址湖南省桃源县，委托诉讼代理人黄莉，广东达和律师事务所律师。委托诉讼代理人王志鹏，广东达和律师事务所律师。被告一（反诉原告）何清清，女，汉族，1989年6月15日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告二（反诉原告）黄泽威，男，汉族，1979年1月15日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，两被告共同委托诉讼代理人陈力，广东品睿律师事务所律师。第三人深圳市弘信置业有限公司（以下简称“弘信置业”），住所地深圳市宝安区西乡街道富华社区中粮锦云花园1栋136，统一社会信用代码91440300MA5F6LWN1Y。法定代表人陈君军。原告邹兴汉诉被告何清清、黄泽威，被告何清清、黄泽威反诉原告邹兴汉与第三人弘信置业房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄莉、两被告共同委托诉讼代理人陈力、第三人法定代表人陈君军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹兴汉向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告一房屋买卖合同解除；2.两被告向原告支付违约金591600元（其中50000元由第三人以负责托管的定金直接向原告支付）；3.本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。具体事实与理由：2019年8月25日，原告委托其亲友黄林霞与被告一签署了《房屋买卖合同》，双方约定原告将位于深圳市宝安区××街道××海西岸华府××2Ｄ房屋（房屋不动产权证号：粤2016深圳市不动产权第0046324号）出售给被告，出售价格为人民币2958000元。合同约定：购房定金共计人民币150000元，被告一应于签订本合同3日内支付第一笔50000元，签订本合同后5日内支付第二笔定金100000元，定金中的50000元交由第三人托管；于2019年9月10日前（含当日）支付首期购房款（不包括定金）人民币738000元到被告一贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户；任何一方不按照合同约定履行义务逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方为原告，有权解除合同，并没收定金或要求被告一按照合同约定的房屋成交价格20%支付违约金。合同签订当日被告向第三人转账托管定金50000元，应支付第二笔定金的期间，被告以种种理由推脱，最终拒绝支付并告知原告不再购买涉案房屋。原告依据合同约定依法行使解除权，于2019年9月17日向被告一发出《解除合同通知书》，由第三人转交。综上，原告认为被告一的行为已经构成违约，被告一与被告二系夫妻关系，应当对婚姻存续期间的债务承担连带责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）何清清、黄泽威答辩并提起反诉，一、我方同意解除涉案合同，但解除原因是原告违约。我方于合同签订后得知涉案房产的实际面积与约定不符，担心购买后被认定为违法建筑予以拆除，就明确表示不再办理后续购买手续。我方向原告主张违约责任前收到原告的解除通知书，故而未发函，提起反诉。二、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。深圳市不动产登记中心出具的查询结果显示涉案房产分摊面积为24.74平方米，现需实际测绘涉案房产的套内建筑面积，计算出实际建筑面积与约定建筑面积进行比对。因涉案房产实际面积与房产证记载的建筑面积明显不符，且部分属违法建筑，我方提起反诉，请求判令，1.原告向我方赔偿双倍定金差额50000元；2.原告承担本案的全部诉讼费用。原告邹兴汉就反诉辩称，答辩意见与起诉意见一致。第三人弘信置业就本诉及反诉辩称，1.买方已付定金5万元确由我方托管，我方尊重法庭的判决，依据生效裁判退回款项。2.原、被告双方签署合同、监管款项的情况都在合同中有载明；3.被告担心因为房屋面积与约定不一样，房子购买后会被拆除一部分，而且当时卖家不是产权人本人出面签合同，所以被告提出合同无法进行下去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：原告于2016年2月22日通过购买取得涉案位于深圳市宝安区××街道××海西岸华府××房产100%产权份额，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第0046324号，性质为市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积为77.75平方米。2019年8月25日，原告作为卖方（甲方）、被告何清清作为买方，第三人作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于深圳市宝安区××街道××海西岸华府××2Ｄ房屋出售给乙方，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第0046324号，登记建筑面积共77.75平方米，房屋规划设计用途为住宅。转让成交价为人民币2958000元（不含税费）。购房定金人民币150000元，乙方应于签订合同三日内支付第一笔定金5万元，并于签订合同后五日内支付第二笔定金10万元，约定的定金中5万元交由丙方托管。乙方以贷款方式支付除购房定金以外的房款，须于2019年9月10日前支付首期购房款（不包括定金）738000元至乙方贷款银行做资金监管。甲方收到全部购房款后三日内交付房屋。任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按合同约定的房屋成交价格百分之二十支付违约金。其中，第一条第（一）款约定“本款所述房屋信息以房产证、不动产权证上的记载为准”；第一条第（三）款约定“甲乙双方均清楚该房屋以现状（朝向、户型）出售，乙方已检查或已授权代表代为检查该房屋，故乙方不得以不清楚房屋情况或产权现状拒绝交易。”同日，三方就上述房屋买卖合同签署补充协议，约定，1.卖方确保房产所配带的学位没有被使用过；2.签约托管在中介方的五万元定金在中介方查询卖方档案信息清晰且能顺利完成交易情形下及确定买方贷款资质当天支付至产权人指定的收款账户；3.买方确保此房的户口没有被占用过，若有占用需按照合同规定日期迁走。案外人黄林霞以委托代理人的名义代甲方签署合同及补充协议，乙方被告何清清本人、丙方弘信置业法定代表人陈君军在合同及补充协议上签章。庭审中，各方当事人均确认，签订合同时，被告黄泽威亦在场。被告何清清与被告黄泽威系夫妻关系，婚姻关系自2014年1月22日持续至今。上述合同签订后，原告出具《委托授权书》，确认委托案外人黄林霞代为办理涉案房屋相关事宜，委托权限为“1.代理本人放卖该房屋；2.代理本人与买方接洽并商谈具体成交细节；3.代理本人签署相关买卖合同及文书”。庭审中，原告亦对委托案外人黄林霞的代理权限予以确认。合同签订当日，被告何清清向原告支付购房定金5万元，上述定金由第三人弘信置业托管。截至2019年9月10日，被告何清清未支付余下购房定金，亦未办理首期款资金监管手续，并明确表示不再继续履行合同。2019年9月18日，原告向被告何清清及第三人寄出《解除合同通知书》，主张因被告何清清逾期支付余下定金、逾期办理首期购房款资金监管超过十个工作日，依据合同约定主张解除合同，并要求没收被告何清清已付定金5万元。两被告、第三人确认于2019年9月19日收到上述解除合同通知书，两被告对解除合同无异议。各方当事人确认，签订涉案房屋买卖合同前，被告何清清曾到现场实地查看过房屋现状；签订合同，涉案房屋时现状与被告何清清看房时一致；签订合同后，原告未对涉案房屋进行改动。原告实际未交付涉案房屋给两被告。原告已于2019年12月将涉案房屋另行出售他人并办理了过户登记手续。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告（反诉被告）邹兴汉与被告（反诉原告）何清清、第三人弘信置业签订的《房屋买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应全面履行。原告解除涉案房屋买卖合同的通知于2019年9月19日送达被告何清清，被告何清清亦对解除合同无异议，应视为涉案房屋买卖合同已于2019年9月19日经双方协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告何清清已向原告支付定金5万元，原告应予返还。关于违约金的认定。合同权利义务终止，不影响结算和清理条款的效力；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。合同约定，买方应于合同签署之日起5日内（即2019年8月30日前）支付第二笔定金100000元、于2019年9月10日前支付首期购房款（不包括定金）738000元至贷款银行做资金监管。本案中，依据本院已认定的事实，被告何清清未按照约定足额支付定金并按时办理首付款资金监管手续，在履行合同过程中存在违约情形。两被告主张涉案房产实际面积与房产证记载的建筑面积明显不符，且部分属违法建筑，并提交松岗街道信访办政务短信用以证明。上述政务短信显示“经向综合执法队了解，该单位经现场核实，该处未发现有新增违建，反应的占用公共空间问题经了解属于历史遗留问题，开发商售楼时承诺业主赠送面积，该小区二楼类似位置的住户一致封闭。”并未认定涉案房屋存在违建情形。合同约定，涉案房屋以现状（朝向、户型）出售。依据本院认定的事实，被告何清清购房前曾前往现场查看，知晓涉案房屋现状，涉案房屋现状至合同解除时未发生任何变动。两被告据以主张原告违约的事实和法律依据不足，对于被告相应的诉讼请求，本院不予支持。综合考虑本案案情，结合买卖双方解除合同的时间、定金占转让成交价比例等情况，本院认为双方约定的房屋成交价格20%违约金过高，酌情判令被告何清清向原告支付违约金人民币5万元。对于原告提出的诉讼请求及两被告提出的反诉请求超出认定的部分，本院不予支持。关于定金的认定。依据本院认定的事实，现有定金5万元在第三人弘信置业处进行托管，且第三人弘信置业表明同意根据判决发放，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，第三人弘信置业应当向被告何清清返还定金5万元。关于被告黄泽威的责任。依据本院认定的事实，虽然涉案房屋买卖合同由被告何清清一人签署，但签订合同时两被告婚姻处于存续期间，被告黄泽威亦对签订合同知情，原告要求被告黄泽威对被告何清清应付款项承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹兴汉与被告何清清签订的关于购买深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府11栋A座2D房屋的《房屋买卖合同》于2019年9月19日解除；二、被告何清清、黄泽威自判决生效之日起七日内向原告邹兴汉支付违约金人民币5万元；三、第三人深圳市弘信置业有限公司自判决生效之日起三日内向被告何清清返还购买深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府11栋A座2D房屋定金人民币5万元；四、驳回原告邹兴汉其他诉讼请求；五、驳回被告何清清、黄泽威其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4858元、保全费3478元，由两被告负担受理费411元、保全费294元；原告负担受理费4447元、保全费3184元。反诉受理费1050元，由两被告负担，该费用两被告已预交。原告已预交本诉受理费4858元、保全费3478元，其中受理费411元、保全费294元由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费411元、保全费294元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年三月四日书记员 黄蓉（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。