北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1977号上诉人（原审被告）：沈宝国，男，1965年11月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：沈晶（沈宝国之子），住北京市通州区。委托诉讼代理人：高冰，北京市广渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小龙，男，1978年1月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。上诉人沈宝国因与被上诉人王小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初27792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，由本院审判员鲁南开庭进行了独任审理。上诉人沈宝国之委托诉讼代理人沈晶、高冰，被上诉人王小龙之委托诉讼代理人刘向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈宝国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王小龙的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王小龙承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案房屋系违章建筑，一审判决混淆“补偿”和“拆迁配合费”的概念，认定王小龙基于违章建筑有权获得“补偿”，明显缺乏事实依据，并违反法律规定。1.涉案房屋系违章建筑，我国法律明确规定对违章建筑不予补偿。2.《通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程集体土地上非住宅地上物腾退补偿实施方案》中规定的“拆除配合费”不是对房屋价值的补偿。二、一审判决对王小龙的身份认定错误，王小龙不是被腾退人，无权主张拆除配合费。沈宝国作为腾退义务人履行了腾退义务，理应享有全部拆除配合费。1.沈宝国是本案的被腾退人，有权获得全部拆除配合费。2.王小龙不是本案被腾退人，无权主张拆除配合费。三、一审判决在错误认定“拆除配合费”性质的基础上，判决沈宝国仅享有20%比例的拆除配合费，有违基本的公平原则。四、《房屋租赁协议》剩余租赁期限，以及租期届满后的房屋归属，应当成为本案裁判时的参考依据。王小龙辩称，同意一审判决，不同意沈宝国的上诉请求和理由。事实和理由：本案纠纷系腾退，与房屋是否为违章建筑无关，本案争议纠纷与是否是腾退人无关，跟其他权利义务无关。王小龙只借了沈宝国的一小段墙，房屋都是王小龙建设，通州区相关部门规定房屋只有墙是不给补贴的。一审法院适用法律正确。王小龙向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月1日终止；2.请求法院判令沈宝国向王小龙退还2018年8月1日至2019年2月1日期间多交付的租金10000元；3.请求法院确认沈宝国签订的非住宅地上物搬迁（腾退）补偿协议中740平米涉案房屋的腾退补偿款按照240元每平米共计177600元归王小龙所有；4.请求法院判令沈宝国承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2005年1月19日，沈宝国（甲方）与王小龙（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方将位于通州区东西长56米，南北长40.3米，并带有办公室四间、石棉瓦房三间、水井一眼及三面围墙的院子（以下简称涉案场地）租给乙方使用，双方协议如下：一、此院设施及房屋租赁期为壹拾伍年整，自2005年2月1日至2020年2月1日止；二、租金支付方式为：第一年至第十年（即2005年2月1日至2015年2月1日），每年租金均为壹万捌仟元整，自第十一年至第十五年开始（即2016年2月1日至2020年2月1日）租金为每年贰万元整。乙方须在每年2月1日前向甲方支付全年的租金，如遇租金超期30天未付的情况，甲方将向乙方收取年租金3%的滞纳金，如乙方因特殊情况未按时交纳租金，应提前与甲方协商，经甲方同意后，实施交纳办法；六、如遇国家、市、区等政策性变动拆迁，不可抗力的补偿，甲方原建筑平米的属于甲方，乙方建筑平米的属于乙方，如果甲、乙双方均不补偿的，甲、乙双方自负。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，沈宝国将涉案场地交付王小龙用于经营汽车修理厂，王小龙按照约定向沈宝国支付租金，并在涉案场地进行地上物改扩建。一审庭审中，双方均认可王小龙向沈宝国支付租金至2019年2月1日。2018年，涉案场地涉及通州区土地腾退工程，沈宝国在与北大化村村民委员会签订的“清退确认书”上签字，将含涉案场地在内的地上物交付村民委员会。但清退确认书上未注明清退具体日期，王小龙称其于2018年8月1日将地上物交付给沈宝国，由其向有关部门办理具体的清退事宜，经一审法院至北京市通州区张家湾镇政府核实，清退确认书的签订发生在2018年第三季度，但无法核实到具体日期。2019年9月16日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方、腾退人）与沈宝国（乙方、被腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》（以下简称《预付款协议》），约定：“一、经五方工作小组认定，本项目设计腾退乙方房屋的建筑面积为1106.44平方米（不含E类），棚房类建筑面积为62.83平方米（不含E类）；二、涉及腾退的乙方房屋已经拆除，现暂按房屋建筑面积240元/平方米、棚房类建筑面积200元/平方米的标准支付拆除配合费预付款；三、双方确认，此次拆除配合费预付款金额为人民币278112元；四、甲方同意本协议签订后15个工作日内将上述预付款付至乙方指定账户，账户名称应与五方工作小组认定的被腾退人一致；五、乙方未在规定时间对甲方公示的房屋建筑年代断代结果或五方工作小组对被腾退人、腾退房屋建筑面积的认定结果提出异议的，应在公告通知的签约时间内与甲方签订《补偿协议》。”双方还对其他权利义务进行了约定。测绘成果图载明涉案场地地上物的编号、位置及长宽，测绘成果表载明每个编号地上物的面积、类别，地上物腾退占地、建筑面积联合认定表对每一类别下的砖混、砖木建筑物面积及棚房类结构建筑物等其他结构建筑物的面积。对于涉案场地上的地上物，测绘成果图中编号1、4、5、6、7、8、12的地上物为王小龙在承租期间所建，根据测绘成果表，编号1、4、5、6、7、8为房屋建筑，面积分别为编号1为72平方米，编号4为79.77平方米，编号5为7.25平方米，编号6为296.64平方米，编号7为17.92平方米，编号8为201.25平方米；编号12属于附属物，面积为62.83平方米。根据地上物腾退占地、建筑面积联合认定，涉案场地上所有类别的地上物中棚房类结构建筑物面积62.83平方米，与编号12的面积一致。一审庭审中，关于王小龙在改扩建地上物时借用三面围墙的情况，王小龙称其所建地上物为厂房，在建房过程中将原有围墙加高至三、四米使用；沈宝国认为王小龙对围墙仅加高30-40厘米，最高处也不足1米，而且认为王小龙所建地上物借用了原有的砖混结构围墙，地基也是其在租赁涉案场地前投入填平的，地上物应属于其与王小龙共建，且地上物被认定为砖混结构建筑物的主要原因也在于借用了原有的砖混结构围墙，因此其对地上物应占有更大比例的利益。另查，王小龙与沈宝国在涉案场地上建设地上物均未取得建设规划许可。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，沈宝国与王小龙签订《房屋租赁协议》，将没有任何建设手续的房屋出租给王小龙用于经营汽车修理厂，违反了法律的强制性规定，故一审法院依法认定沈宝国与王小龙于2005年1月19日签订的《房屋租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据一审庭审查明的事实，王小龙已经将租金支付至2019年2月1日，但涉案场地在2018年第三季度已经由沈宝国进行腾退，对于腾退后至2019年2月1日的租金，沈宝国应当返还王小龙。关于腾退的日期，沈宝国签字的清退确认书中未写明日期，王小龙主张其交付地上物给沈宝国办理清退事宜的日期为2018年8月1日，与一审法院向有关部门核实确认的2018年第三季度进行清退的时期相符，在沈宝国未提交其他相反证据的情况下，一审法院确认王小龙交付地上物给沈宝国的日期为2018年8月1日，故沈宝国应当退还王小龙从2018年8月1日至2019年2月1日共计半年租金10000元。关于地上物补偿，测绘成果图中编号为1、4、5、6、7、8、12的地上物为王小龙在承租期间所建，其中编号为1、4、5、6、7、8的地上物属于房屋建筑，面积共计674.83平方米，根据预付款协议，按照240元/平米标准计算，该部分地上物的预付款为161959.2元；编号12为棚房类结构建筑物，面积为62.83平方米，根据预付款协议，按照200元/平米标准计算，该部分地上物的预付款为12566元。因此，涉及王小龙利益的房屋建筑物面积共计674.83平方米、棚房类结构建筑物面积62.83平方米，所涉预付款共计174525.2元。沈宝国与相关部门签订预付款协议确认了上述预付款的支付标准及方式，现王小龙要求沈宝国支付地上物补偿，于法有据，一审法院予以支持，但因王小龙在改扩建地上物的过程中借用了原有围墙，因此沈宝国对王小龙所建地上物的形成存在一定的贡献，考虑到房屋结构的情况，王小龙应获得上述预付款的80%为宜。对于沈宝国认为其出租前对涉案院落进行填平地基且其所建的围墙对王小龙所建地上物的形成起到决定房屋结构性质从而影响拆迁补偿标准的答辩意见，因其填平地基及建设围墙系为出租涉案场地所必须，且其没有证据证明被拆迁的地上物按照房屋建筑标准进行赔偿的主要原因是基于其所建的围墙，故对于其主张占有涉案场地地上物拆迁补偿绝大部分利益的答辩意见一审法院不予采纳，但考虑到围墙的建设存在一定的成本，且围墙是王小龙所建地上物的组成部分，故一审法院在分割拆迁补偿款时酌定其取得王小龙建设房屋拆迁补偿款的20%。对于沈宝国关于预付款属于拆除配合费，不是腾退补偿款，王小龙不是被腾退人，不应获得腾退配合费的答辩意见，一审法院认为，虽然预付款协议名称中使用了“拆除配合费”的措辞，但根据预付款协议的具体内容，预付款系根据建筑面积予以确认，并对不同结构地上物区分支付标准，故仅以相关措辞的差别拒付相关费用，于法无据，对于沈宝国的上述答辩意见，一审法院不予采纳。对于沈宝国关于租赁期限将至，在合同到期后地上物的所有权依约应全部由其享有，因此其应享有地上物的绝大部分利益的答辩意见，因租赁协议经一审法院审查后认定为无效，而沈宝国亦主张合同为无效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，在合同无效的情况下，沈宝国又依据合同约定主张利益划分，于法无据，故对于其上述答辩意见，一审法院亦不予采纳。据此，一审法院于2019年11月判决如下：一、沈宝国返还王小龙自2018年8月1日至2019年2月1日的租金10000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、确认沈宝国所得的拆除配合费278112元中的139620.16元归王小龙所有，沈宝国给付王小龙上述139620.16元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回王小龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为一审法院关于涉案场地拆除配合费的分配是否适当。首先，根据双方《房屋租赁协议》的相关约定，如遇国家、市、区等政策性变动拆迁，不可抗力的补偿，沈宝国原建筑平米的属于沈宝国，王小龙建筑平米的属于王小龙，该约定系双方对合同履行遇政府拆迁时地上建筑物相应利益如何分配的真实本意。根据已查明的事实，双方合同在履行多年后，因遇政府拆迁腾退而无法继续履行，虽然双方合同因违反法律强制性规定而无效，但在地上物拆迁利益的分配上应参照双方的真实意思表示，故王小龙基于其在涉案场地上所建建筑物遇拆迁腾退时，应取得相应拆迁利益。沈宝国主张王小龙并非被腾退人，无权主张拆迁配合费，依据不足，本院不予采纳。因涉案拆迁腾退发生在双方合同履行期内，合同约定的租赁期限尚未届满，故沈宝国关于租赁期限将至，在合同到期后地上物的所有权应归其享有，其应享有地上物的绝大部分利益的主张，依据不足，本院不予采纳。其次，根据《预付款协议》的约定，虽然该协议使用了“拆除配合费”的名称，但该拆除配合费系根据地上物建筑面积和建筑物不同结构区分支付标准而确定，且没有证据证明王小龙对于拆迁腾退工作不予配合，故沈宝国仅以相应费用的名称差异为由拒绝向王小龙支付相关费用，依据不足，一审法院对此认定正确。最后，一审法院根据测绘成果图中显示的建筑物状况，根据《预付款协议》约定的支付标准，所认定的涉及王小龙所建建筑物的拆除配合费预付款数额无误。根据已查明的事实，王小龙所建建筑物借用了沈宝国的原有围墙，沈宝国的原有围墙对于王小龙所建建筑物确形成了一定的贡献，故一审法院在考虑房屋结构的情况下，对于涉及王小龙所建建筑物所得拆除配合费预付款部分，王小龙应得80%及沈宝国应得20%，该比例适当，并无明显失当之处。因沈宝国填平地基及建设围墙系为出租涉案场地所必须，且没有证据证明被拆迁腾退的地上物系以所建围墙为主要原因而确定的补偿标准，故沈宝国以其平整地面及所建围墙在王小龙所建建筑物中占有较大比重为由，主张其应取得绝大多数拆迁腾退利益，依据不足，本院不予采纳。综上所述，沈宝国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3990元，由沈宝国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  鲁 南二〇二〇年三月十七日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆书 记 员  杨艳娇