云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初194号原告云南华升房地产开发有限公司。法定代表人：高绍华，系该公司的总经理。地址：云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。委托代理人周国劲、邓绪春，云南万青律师事务所律师，特别授权委托代理。被告许海清，男，汉族，1966年2月3日生，大学文化，信用社职工，云南省师宗县人，住师宗县。被告李华芬，女，汉族，1972年3月15日生，云南省师宗县人，住师宗县。两被告的共同委托代理人朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。原告云南华升房地产开发有限公司诉被告许海清、李华芬合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南华升房地产开发有限公司的委托代理人周国劲，被告许海清、李华芬的共同委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南华升房地产开发有限公司诉称：2015年7月16日，我们与两被告就信合怡苑小区商品房签订了商品房购销合同，该合同约定被告购买我公司开发的位于师宗县信合怡苑小区商品房，合同总价款790073元，合同约定的房屋交付日期为2016年8月31日前，同时合同第十条也约定了逾期接房的违约责任。我公司于2016年8月31日前电话通知了包括被告在内的业主接房，交房当时水电路畅通，物业公司已经进驻信合怡苑小区，经电话通知也有29户业主已经于2016年9月3日至12月14日办理了接房证明等手续装修入住。被告等业主不愿接房一直拖着。为解决接房问题，2017年7月20日、21日公司再次在信合怡苑小区内、曲靖日报上刊载了接房公告。被告一直不来接房，直到2018年12月24日，被告才办理了接房手续，交清了物管费等费用。综上所述，我们与被告签订了商品房购销合同，双方都应按照合同约定履行义务，我公司已经按照合同约定向被告交付了房屋，被告却不履行接房的合同义务，根据合同第十条的约定，被告应向我公司承担违约责任。据此，诉至法院，要求两被告支付我公司违约金158014.6元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告许海清、李华芬的共同委托代理人辩称：1.本案已经有生效的法律文书，已经是处理过的案件，按照一事不再理的规则，应当驳回原告的起诉；2.本案的商品房销售合同在履行的过程中是原告方逾期交房先构成违约，已有生效法律文书加以确认，被告方没有违约行为；3.双方对接房的时间作出了新的约定，曲靖市中级人民法院以调解书的方式加以确认，被告方是按照调解书约定的时间进行了接房，不存在违约行为。原告云南华升房地产开发有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证明材料（以下证明材料均为复印件，被告表示不再需要核对原件）：1.云南华升房地产开发有限公司的营业执照复印件一份，法定代表人身份证复印件一份，许海清、李华芬的身份证复印件一份，欲证实原、被告诉讼主体适格。2.商品房购销合同复印件一份，欲证实原告与被告就信合怡苑小区商品房签订了商品房购销合同，该合同约定了被告购买原告开发的位于师宗县信合怡苑小区的商品房，合同总价款为790073元，合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日前，同时合同还约定了逾期接房的违约责任。3.主体结构工程验收记录复印件、前期物业公司办理交接房手续统计表复印件、物业费等费用收费收据复印件、物业管理服务协议复印件、装修管理协议复印件、装修管理规定复印件、业主临时公约师宗信合怡苑业主登记表复印件、接房证明复印件各一份，欲证实信合怡苑一期工程在2016年3月份之前已经全部主体验收合格，原告按照上述合同的约定在2016年8月31日前已经通知全体购房人按时接房，期间已有29户业主实际接房，并办理了接房相关手续。4.接房公告复印件一份，欲证明被告等业主不愿意接房一直拖着，原告为解决接房问题，于2017年7月20日、21日再次在信合怡苑小区内、曲靖日报上刊载了接房公告。5.付款确认函复印件一份、网上银行电子回单复印件一份，欲证实2018年12月24日被告才办理了接房手续，交清了物管费用。被告经质证后认为，对证明材料1、2、5的三性及证明内容无异议；对证明材料3与本案的关联性有异议，对证明内容有异议，2016年8月30日以前原告并没有通知业主交接房，同时信合怡苑小区也不符合约定及法定的交付条件；对证明材料4的证明内容不予认可，发布接房公告之日起信合怡苑小区的商品房才具备交付条件。本院认为，原告所举证明材料1、2客观真实，本院依法予以采信。证明材料3、4的真实性予以采信，综合全案事实，对其欲证实目的不予采纳。证明材料5符合双方达成的调解协议的约定，对其真实性予以采信，欲证实目的不予采纳。被告许海清、李华芬针对其答辩意见，向本院提交了如下证明材料：1.两被告的身份证复印件各一份，欲证实两被告自然人身份信息情况。2.商品房购销合同复印件一份，欲证实双方约定的交房日期为2016年8月31日，原告未按约交房，构成违约。3.师宗县人民法院（2018）云0323民初912号民事判决书复印件一份、曲靖市中级人民法院（2018）云03民终1659号民事调解书复印件一份，欲证实生效法律文书已确认原告逾期交房构成违约，双方就交接房时间进行了新约定，生效调解书已确认，新的接房时间为2018年12月31日。4.付款确认函复印件一份，欲证实被告在调解书确认的时间内按时接房并缴纳相关费用。原告经质证后认为，对证明材料1、2的真实性、关联性、合法性均无异议；对证明材料3中的（2018）云0323民初912号民事判决书的真实性无异议，但该判决书因为经过二审调解，并未生效，所以不能作为定案依据，对（2018）云03民终1659号民事调解书的合法性、真实性无异议，但是对关联性有异议，本案诉请的是被告逾期接房的违约责任，但该调解书中并未提及该问题，所以对证明材料3的关联性、证明内容不予认可；对证明材料4的三性均无异议。本院认为，被告所举证明材料1、2、4，原告经质证后无异议，本院依法予以采信。证明材料3对文书的真实性予以采信，对被告向法院起诉要求原告承担逾期交房违约责任的事实，本院依法予以采信。根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：原告云南华升房地产开发有限公司是师宗县信合怡苑小区的开发商，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系原告云南华升房地产开发有限公司的分支机构。2015年7月16日，云南华升房地产开发有限公司师宗分公司作为甲方，被告许海清、李华芬作为乙方，双方签订了商品房购销合同，被告购买位于师宗县。合同第七条约定了交付期限为2016年8月31日前。合同第九条对原告逾期交房的违约责任作了约定:“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金，逾期交房90日以上，甲方、乙方有权解除合同，甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。”该合同第十条对交接作了约定:“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲方按合同第九条承担违约责任。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，乙方应于合同第七条约定的期限内到甲方处办理房屋交接手续，逾期未办理房屋交接手续的，自通知交房之日起，由乙方承担房屋空置损毁的风险及拖欠的、维修基金、税费、物业费等，按照同期银行贷款利率的4倍，计收利息，乙方超过一年未接房的，甲方有权随时选择解除本合同，甲方据此选择解除合同的，乙方应增加赔偿甲方总房款的20%的解除合同违约金，甲方在扣除乙方违约金和甲方代缴款项后，不计息退还收取的乙方剩余房款，已经发生相关交易税费，由乙方承担。”后云南华升房地产开发有限公司师宗分公司未按约定的时间交付房屋。许海清、李华芬于2018年6月19日向本院起诉，要求云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行商品房购销合同；立即将合同标的房屋交付许海清、李华芬使用，并在180个工作日内为许海清、李华芬办理房屋产权登记；支付逾期交房违约金102709元；云南华升房地产开发有限公司师宗分公司提出反诉，逾期交房超过90日，按照合同约定均可主张解除合同，故要求解除双方签订的商品房购销合同。本院于2018年8月9日作出（2018）云0323民初912号民事判决：一、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与许海清、李华芬签订的商品房购销合同，并于本判决生效后十日内将位于师宗县的房屋交付给许海清、李华芬管理使用；二、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十日内依合同约定向许海清、李华芬支付违约金102709元；三、驳回许海清、李华芬的其他诉讼请求；四、驳回云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不服该判决，向曲靖市中级人民法院提出上诉，在审理过程中，经中院主持调解，双方自愿达成了协议，中院于2018年11月30日作出（2018）云03民终1659号民事调解书，协议内容为：一、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在2019年3月1日前向许海清、李华芬支付违约金102709元；二、许海清、李华芬在2018年12月31日前到云南华升房地产开发有限公司师宗分公司售楼部办理师宗县房屋的接房手续，并按规定缴纳相关费用，物业管理费从2019年1月1日开始收取；三、云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司在2021年12月31日前为许海清、李华芬办理房屋的相关产权手续，届时许海清、李华芬按办证相关规定缴纳公共维修基金、交易税费、办证费用等税费。2018年12月24日，双方履行了调解书第一、二项内容，并出具了付款确认函，主要内容为：兹有信合怡苑小区8栋801号业主许海清，确认以下费用：物管费3306.10元，垃圾费120元，广电入户费360元，燃气安装费4000元，装饰垃圾运费918.36元，装修保证金2000元，以上费用合计10704元，业主许海清同意将（2018）云03民终1659号民事调解书确认的102709元违约金扣减上述合计金额，共计92005元由云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司或其委托的第三方支付至许海清提供的个人账户，相关款项足额支付至该账户的，视为云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司已全部履行上述民事调解书的全部付款义务。云南华升房地产开发有限公司认为许海清、李华芬未按商品房购销合同第十条的约定接房，已构成违约，向本院起诉，要求两被告支付原告违约金158014.6元，并承担本案的诉讼费用。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方争议的焦点为逾期接房的原因是原告方还是被告方造成的，责任应当由谁来承担。从双方提交的证明材料来看，原告云南华升房地产开发有限公司在2016年8月31日前没有交房，被告许海清、李华芬已通过诉讼向原告云南华升房地产开发有限公司主张过违约责任，且原告认可已按民事调解书的约定向被告许海清支付了逾期交房的违约金，说明逾期接房的主要原因在于原告方，按合同约定逾期接房的责任应当由原告方来承担，原告应当按合同第九条、第十条的约定向被告承担相应的违约责任。故原告主张被告应支付逾期接房违约金的请求没有事实依据，亦不符合双方的合同约定，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告云南华升房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3460元，减半收取1730元，由原告云南华升房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  柏桂莲二〇二〇年三月十三日书记员  陈 蕊