福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初2157号 原告：陈桂辉，男，1987年1月12日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婧，福建汇成律师事务所律师。 被告：福建日宝置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光支路16号恒丰大厦2406单元。 法定代表人：高碧容。 被告：华夏银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区古田支路1号华夏大厦（1#、2#裙楼一至五层） 法定代表人：朱凯，行长。 委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 原告陈桂辉与被告福建日宝置业有限公司（以下简称日宝公司）、华夏银行股份有限公司福州分行（以下简称华夏银行福州分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂辉的委托诉讼代理人、被告华夏银行福州分行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，日宝公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈桂辉向本院提出诉讼请求：判令立即终止华夏银行福州分行对陈桂辉购买的位于福州市台江区鳌峰街道光明南路西侧与曙光支路北侧交叉处的恒丰大厦20层06办公（房屋编号：1956331），地下二层122、123号车位（以下简称讼争房产及车位）的执行，解除对上述房产及车位的查封、冻结措施。事实与理由：2015年1月25日，陈桂辉与日宝公司签订《商品房买卖合同》，约定陈桂辉向日宝公司购买讼争房产，房屋总价为8713340元，陈桂辉应于合同签订前支付定金50万元，定金抵房款，于2015年1月12日支付剩余购房款；日宝公司应于2015年2月28日前将房产交付给陈桂辉使用。陈桂辉依约于2014年12月24日支付定金，于2015年1月27日支付了剩余购房款。2014年12月24日，陈桂辉还以每个车位43万元的价格向日宝公司购买了两个车位，当日支付定金各10万元，于2015年1月27日支付了剩余的车位款各33万元。后陈桂辉与日宝公司于2015年8月16日分别签订了两份讼争车位的《商品房买卖合同》。上述三份《商品房买卖合同》签订后，陈桂辉已履行了付款义务，日宝公司于2015年1月底将讼争房产及车位将付给陈桂辉装修使用至今，但一直未将讼争房产及车位备案登记至陈桂辉名下。期间陈桂辉曾多次催促日宝公司办理，但日宝公司一直以种种理由推脱。近日，陈桂辉到福州市不动产登记和交易中心咨询方获悉，因华夏银行福州分行与日宝公司、福建省德源贸易有限公司等人借款合同纠纷一案，福州市中级人民法院作出（2016）闽01执271号执行裁定，对讼争房产及车位进行了查封、冻结，期限三年。在法院对讼争房产及车位采取执行措施前，陈桂辉已与日宝公司完成了买卖交易，并已实际占有讼争房产及车位，根据有关法律规定，对讼争房产及车位的强制措施应予解除。 日宝公司未作答辩。 华夏银行福州分行辩称，陈桂辉提交的《商品房买卖合同》虽然显示是在人民法院查封之前签订，但未能提交合同已经经过登记备案的证据。同时，陈桂辉提交的款项汇转往来凭证记载的时间与收款收据记载的时间、合同约定的支付时间无法一一对应，收款账户与合同约定的账户亦不符。且按照案涉合同第二十五条约定，本合同签订之日起10日内，由[买受人][出卖人]向房屋权属登记机构福州市房地产交易登记中心申请预告登记。但从合同约定办理预告登记期限届满之日起至陈桂辉提出执行异议有四年多，陈桂辉从未主张权利，未提交任何关于要求办理预告登记及产权过户登记的主张，亦不符合交易常理。因此，陈桂辉与日宝公司的房产交易真实性无法确认，而且即使合同是真实的，其对于不能办理过户登记存在过错。综上，陈桂辉关于恒丰大厦办公房产及车位的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求依法驳回陈桂辉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院审理过程中，陈桂辉提供： 1.证据一、证据二、证据三《商品房买卖合同》三份。证明对象：陈桂辉向日宝公司购买了讼争房产及车位。华夏银行福州分行质证：对该证据的真实性、合法性、关联性无法确认，即使是真实的，陈桂辉并未按照合同约定将购房款支付至指定收款账号，也未按照合同约定到登记机关进行合同备案登记和预告登记。 2.证据四银行转款凭证及日宝公司《收款收据》。证明对象：陈桂辉于2014年12月24日向日宝公司支付了购房定金50万元，于2015年1月12日向日宝公司支付了剩余的购房款8213340元和购买车位余款各33万元。华夏银行福州分行质证：对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，汇款凭证时间与收款收据时间及合同约定的付款时间均不能一一对应，汇款账户与合同约定的指定收款账号也不符，且所有银行转账凭证均未备注系购房款。 3.证据五物业《收款收据》、证据六装修服务费。证明对象：日宝公司于2015年1月底将讼争房产及车位交付给陈桂辉装修使用至今。华夏银行福州分行质证：对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认。 4.证据七《协助执行通知书》。证明对象：讼争房产及车位被人民法院查封、冻结，查封期限三年。华夏银行福州分行质证：对证据七无异议。 5.证据八（2019）闽01执异244号《民事裁定书》。证明对象：陈桂辉提出的执行异议申请被福州市中级人民法院驳回。华夏银行福州分行质证：对证据八无异议。 6.证据九《【恒丰大厦】认购协议》。证明对象：2014年12月23日，陈桂辉与日宝公司签订了三份《认购协议》，约定陈桂辉向日宝公司购买讼争房产及车位，其中，讼争房产的购买价款为8713340元，两个车位的购买价款分别为43万元。华夏银行福州分行质证：对该证据的真实性、合法性、关联性无法确认。 7.证据十《账户交易历史》。证明对象：陈桂辉于2014年12月23日向日宝公司支付了购房定金50万元、以及购买两个车位的定金各10万元，并于2015年1月27日向日宝公司支付了剩余的购房款8,213,340元、两个车位的余款各33万元。华夏银行福州分行质证：对该证据的证明对象有异议，该证据有关转账记录并未备注转账用途，无法证明该款项是用于支付讼争房产及车位的购房款，并且该交易流水收款账户也与商品房买卖合同约定的指定收款账户不符。 8.证据十一《福建省新建商品住宅使用说明书》《福建省新建商品住宅质量保证书》。证明对象：日宝公司于2015年1月底将讼争房产及车位交付给陈桂辉使用，并交付了讼争房产的使用说明书和质量保证书。华夏银行福州分行质证：对该证据的真实性、证明对象有异议，没有记录出具时间，即使是真实的也不能证明讼争房产及车位交付使用时间。 9.证据十二《建筑装饰工程施工承包合同》。证明对象：陈桂辉于2015年1月底即对20层06单元房产进行装修，装修后使用至今。华夏银行福州分行质证：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 日宝公司对陈桂辉提供的证据均未发表质证意见。 华夏银行福州分行未提交证据。 针对陈桂辉提交的证据，本院认定如下：关于证据七、证据八，华夏银行福州分行对其真实性均无异议，且与本案有关联性，予以采纳。对于其他证据，本院将予综合评定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 申请执行人华夏银行福州分行与被执行人福建省德源贸易有限公司、福建飞逸实业有限公司、日宝公司、马智春、马家住、刘净玉、陈春生、郑云金融借款合同纠纷一案中，福州市台江区人民法院于2015年9月10日对该案的财产保全中查封了讼争房产及车位。该案进入执行程序后，上述查封措施自动转为执行过程中的查封措施。后本院于2018年9月10日向福州市不动产登记和交易中心发出（2016）闽01执271号《协助执行通知书》，继续查封讼争房产及车位。陈桂辉对执行讼争房产及车位向本院提出书面异议，本院受理审查后，于2019年9月5日作出（2019）闽01执异244号执行裁定书，驳回了陈桂辉的异议申请。 本院认为，本案为执行异议之诉，故本案的争议焦点在于讼争房产是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，陈桂辉提交的案涉恒丰大厦20层06办公房产的《商品房买卖合同》显示签订时间为2015年1月25日，其中第六条约定：如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管银行：兴业银行福州东街支行。监管账户：11×××38。并约定买受人应于签订合同前支付定金人民币伍拾万元整，定金抵房款，并于2015年1月12日支付购房款捌佰贰拾壹万叁仟叁佰肆拾圆整。第二十五条约定：本合同自双方签字盖章后生效。本合同签订之日起10日内，由［买受人］［出卖人］向房屋权属登记机构福州市房地产交易登记中心申请预告登记。但其提交的日宝公司出具的Ｎ0.100222收款收据显示，收恒丰大厦2006＃购房款，金额为821334000元，收款时间为2015年1月12日。而广发银行对账单显示，该笔款项转账时间为2015年1月27日，日宝公司收款账户并非合同约定的监管账户。此外，陈桂辉提交的案涉恒丰大厦地下2层122、123号车位的《商品房买卖合同》显示签订时间为2015年8月16日，其中第六条均约定：买受人应于签订合同前支付定金人民币拾万元整，定金抵车位款，并于2015年1月25日前支付购车位款叁拾叁万元整（不含定金）。第二十五条约定：本合同自双方签字盖章后生效。本合同由甲方通知签订之日起，由［出卖人］向房屋权属登记机构福州市房地产交易登记中心申请预告登记。但其提交的日宝公司出具的Ｎ0.0039303、ＮＯ.0039303收款收据分别显示，收地下二层122、123号车位款，金额分别为330000元，收款时间均为2015年1月12日。而广发银行ＰＯＳ签购单显示，上述两笔款项支付时间为2015年1月27日。本院经审查认为，上述三份合同的签订时间虽均在法院查封之前，但陈桂辉未能提供合同已经经过登记备案的证据，陈桂辉提供的银行转账凭证单上未体现用途，也未标明为购房款，且款项支付凭证与日宝公司出具的收款收据及合同约定的支付时间均不能一一对应，款项亦未汇入合同约定的监管账户。另外，剩余部分的购房款与车位款的汇款时间均在2015年1月27日，但日宝公司却于2015年1月12日就出具了收款收据，与常理不符。故在案证据不足以认定上述三份《商品房买卖合同》的真实性及实际履行情况。 其次，陈桂辉对讼争房产及车位未办理过户手续存在过错。上述三份《商品房买卖合同》均有约定申请预告登记的时限，但陈桂辉未在合理期间内主张权利亦不符合交易常理。 再者，关于陈桂辉对讼争房产及车位是否实际占有的认定。陈桂辉主张其已于2015年1月底接收房产并实际占有使用，但其提交的物业《收款收据》《建筑装饰工程施工承包合同》等材料真实性无法确认，现有证据不足以证明陈桂辉在讼争房产及车位被查封前已实际占有讼争房产及车位。 综上所述，陈桂辉的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其关于对讼争房产及车位享有排除执行权利的主张不能成立，应予驳回。日宝公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回陈桂辉的诉讼请求。 案件受理费78814元，公告费260元，由陈桂辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年三月二日 法官助理张力群 书记员翁哲颖