浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1529号 原告：俞峰，男，1979年11月22日出生，汉族，住诸暨市。 原告：周晓节，女，1979年3月17日出生，汉族，住诸暨市。 两原告共同委托诉讼代理人：俞国辉,浙江靖光律师事务所律师。 被告：诸暨地华房地产开发有限公司，住所地诸暨市陶朱街道西二环路268号华汇大厦第十八层东。 法定代表人：祝义财。 委托诉讼代理人：付少昂，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈胜利，浙江浣纱律师事务所律师。 原告俞峰、周晓节与被告诸暨地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告俞峰及两原告的委托诉讼代理人俞国辉，被告地华公司的委托诉讼代理人付少昂、陈胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞峰、周晓节向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金102445元（暂算自2016年10月1日起至2019年12月31日止，按每月每平方米20元计算，以后的违约金计算至房屋实际交付之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金354327元（该违约金以708654元为基数自2017年4月1日起暂计至2019年12月31日止按每天万分之五计算，之后逾期交付权属证书违约金计算至房屋权属证实际交付之日止）。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2016年10月1日起至2019年12月31日止按每月每平方米20元计算的逾期交房违约金102445元；2.判令被告向原告支付自2017年4月1日起至2019年12月31日止以708654元为基数按每天万分之五计算的逾期办证违约金354327元。 事实与理由：2014年12月19日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定由两原告向被告购买星雨华府第5幢1单元011504号商品房，房屋建筑面积为131.34平方米，总房款为708654元。合同第八条约定，被告应当在2016年9月30日前将符合条件的商品房交付原告使用;合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按同地段同档次商品房的租金，即20元每月每平方米计算违约金；合同第十五条约定，被告承诺于2017年3月31日前取得涉案房屋的土地、房屋权属证书并交付给原告，并对被告若不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款0.5%承担违约责任；约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或者登记证明的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款0.5%的违约金。合同签订后，原告按约支付房屋首付款，并办理银行按揭申请手续，所有房款均已付清，但被告既未交付房屋，也未办理产权证书，已构成严重违约。原告为维护自己利益，特提起诉讼，望判如所请。 被告地华公司辩称，逾期交房违约金同意按照合同计算，但应扣除原告逾期支付第二期款项应承担的违约金，原告应于2015年1月19日支付第二期房款，但实际在2015年3月2日支付该款项，逾期42天，按合同约定应承担每日万分之三的违约金计6174元,抵扣违约金后，被告愿承担至2019年12月31日止的违约金计96271元。逾期办证违约金不应支持，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议规定，如交房时间延期的，则办证时间相应延顺，逾期交房违约金和逾期办证违约金不得重复计算，如补充协议内容与合同其他条款有冲突的，以补充协议为准。因双方签订的补充协议对办证时间变更为交房之日起6个月内，现房屋没有交付，故办证前提不成立，且本案不适用格式合同无效的法律规定，因格式合同无效是针对合同提供者的责任免除，而补充协议没有免除责任，补充变更了合同约定的办证期限；补充协议上述约定符合情理，贵院已有同类生效判决，故被告不应承担逾期办证的违约责任。如果法院支持原告第二项诉请，那么违约金约定过高，要求将违约金调整为2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按全国银行拆借中心贷款市场报价利率计算。请依法判决。 原告俞峰、周晓节围绕诉讼请求向本院提交了商品房买卖合同一份、个人购房借款/担保合同一份、销售不动产统一发票一份等证据，本院组织当事人进行证据交换与质证。被告对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：原告俞峰、周晓节系夫妻，被告地华公司系商品房“星雨华府”楼盘的开发商。2015年1月9日，两原告与被告地华公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于诸暨市，文种路以西，健民路以北的星雨华府第5幢01单元011504号房屋出卖给两原告；商品房建筑面积134.34平方米，每平方米价格5395.57元，总价款为708654元；原告必须在签订合同时支付该商品房总房价款的31%计218654元给被告，并向贷款银行办理按揭手续，原告必须在2015年1月19日前支付该商品房总价款的69%计490000元给被告，如原告逾期付款的，则应向被告支付逾期应付款按日万分之三计算的违约金；被告负责案涉房屋土地使用权和房屋所有权的初始登记，于2017年3月31日前取得上述权属证书并交付给原告，原告自行办理房屋的转移登记，被告若不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款0.5%承担违约责任；约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或者登记证明的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款0.5%的违约金。合同附件八补充协议明确：本补充协议条款内容系双方真实意思表示之特别约定，与其它条款内容有冲突的，以本补充协议为准；合同附件八补充协议附件四-2第八条第7款约定，如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，双方同意上述三种违约责任均不重复计算。2014年12月25日，原告支付给被告首付款计218654元。2015年3月2日，原告通过银行按揭形式向被告支付剩余房款490000元。被告地华公司至今未将涉案房屋交付给原告。 本院认为，原告俞峰、周晓节与被告地华公司于2014年12月19日签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。在原告支付全部购房款后，被告未在约定的2016年9月30日前将案涉商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应按合同约定支付原告逾期交房违约金，但原告第二期房款按合同约定时间逾期42天支付，亦应承担相应的逾期付款违约责任。现原告要求被告支付自2016年10月1日起至2019年12月31日止按每月每平方米20元计算的逾期交房违约金102445元，于法有据，本院予以支持；被告关于应抵扣原告逾期42天支付第二期款项490000元的逾期付款违约金计6174元的主张，符合合同约定和法律规定，本院应予采纳；两者相抵后，被告尚应支付原告人民币96271元。关于逾期交付权属证书违约金，虽合同约定被告应于2016年9月30日前交付涉案房屋，于2017年3月31日前取得涉案房屋的土地、房屋权属证书并交付给原告，两者相距半年，但补充协议约定，如商品房发生延期交付的，则初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，且三种违约责任均不重复计算。根据该约定内容，应当在交付房屋后再行办理相应的房屋权属登记，本案中，被告至今未能交付房屋，应承担逾期交房的违约责任，但办理权属登记的日期应按合同约定相应顺延，即在交房后半年内完成。现原告要求被告支付逾期交付权属证书的违约金，因条件尚未成就，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，其合理部分本院依法予以支持，其不合理部分本院依法不予支持；对被告的辩称主张，其合理部分本院依法予以采信，其不合理部分本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告诸暨地华房地产开发有限公司应支付原告俞峰、周晓节自2016年10月1日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金计102445元，原告俞峰、周晓节应支付被告诸暨地华房地产开发有限公司逾期付款违约金计6174元，两者相抵后，被告诸暨地华房地产开发有限公司尚应支付原告俞峰、周晓节人民币96271元，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告俞峰、周晓节的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8152元，减半收取4076元，由原告俞峰、周晓节负担2901元，由被告诸暨地华房地产开发有限公司负担1175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐平君 二〇二〇年三月十六日 书记员  何鹏威