上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初3143号原告：宗磊，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：王步权，上海瑞富律师事务所律师。被告：程新华，住上海市徐汇区。被告：刘欢欢，住上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行，住所地上海市黄浦区福州路XXX号。负责人：王s，行长。委托诉讼代理人：陈意茹，女。第三人：上海市公积金管理中心，住所地上海市黄浦区金陵东路XXX号XXX号楼。法定代表人：马l，主任。委托诉讼代理人：郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。原告宗磊诉被告程新华、刘欢欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行(以下简称农业银行黄浦支行)、上海市公积金管理中心(以下简称市公积金中心)与本案处理结果存在法律上利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼。诉讼过程中，因案情复杂，本院于2016年8月25日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年9月20日、2016年11月28日、2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告宗磊及委托诉讼代理人王步权，被告程新华、刘欢欢及两被告共同委托诉讼代理人张春光，第三人农业银行黄浦支行委托诉讼代理人陈意茹，第三人市公积金中心委托诉讼代理人郑铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗磊向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认原告宗磊与两被告程新华、刘欢欢签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；2、判决两被告向原告承担违约金及赔偿款人民币(币种下同)285,600元；3、判决两被告将上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户登记到原告名下，过户费由原被告双方各半承担；4、第三人农业银行黄浦支行、市公积金中心配合办理系争房屋的抵押涤除手续。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同于2016年2月22日已协议解除。事实和理由：原告宗磊与被告程新华、刘欢欢于2015年5月通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，签订了房屋买卖协议和居间协议，由两被告向原告购买系争房屋。2015年7月18日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价格为136万元，被告以现金和贷款方式支付房款，若实际购房贷款额度不足，不足部分被告在办理过户手续当日支付给原告，被告应该于2015年11月15日前付清所有房款(含银行贷款)，合同并约定了相应的违约责任。合同签订以后，原告按约于2015年11月11日将该房产过户登记到被告名下，但两被告至今仅仅支付了41万元房款，还剩下95万元一直未付。原告经过多次催讨无果，故于2015年12月28日解除房屋买卖合同，要求两被告协助原告办理该房产过户登记手续，将该房地产过户到原告名下，并承担违约赔偿责任，但两被告不予理会。原告故起诉至法院，希望支持上述诉讼请求。另，在原告起诉以后，双方于2016年2月22日经调解签订了协议书，约定解除双方签订的房屋买卖合同。被告程新华、刘欢欢辩称：原告宗磊与两被告签订的房屋买卖合同中约定，被告签订示范合同并申请办理公证手续(若需)为60日，支付首期房价款41万元，另外的91万元房款通过银行贷款方式支付给原告。根据房屋买卖合同第4.2第一款的约定及附件三的约定，被告不应承担违约责任。被告向银行提交了全部资料，而银行不放款的原因是原告没有及时向银行提供银行卡，导致银行耽误了放款时间，与被告无关。诉讼过程中，被告刘欢欢与原告签订的协议书与承诺书是在胁迫的情形下签订的，不是其真实意思表示，原告未举证证明被告系自愿签订协议书，且程新华对于刘欢欢签订的协议书在事前及事后都是反对的，不予认可，要求撤销。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告宗磊(出卖方)与被告程新华、刘欢欢(买受方)于2015年5月25日就购买系争房屋经满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，协议签订后，被告向原告支付了购房定金25,000元。同年7月18日，原告(卖售人，签约甲方)与两被告(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方位于浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积72.87平方米，房地产转让价款为136万元。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金及赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。附件三付款协议约定，乙方于2015年5月24日支付甲方定金25,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，乙方于签订本买卖合同后的两日内，将房款385,000元直接支付予甲方，乙方于甲、乙双方约定的2015年11月15日之前由银行将乙方贷款95万元打入甲方指定账号。合同补充条款还约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续。甲方于收到乙方贷款后当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订房屋交接书。关于乙方贷款约定，贷款产生的费用由乙方自行承担，若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋的房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方。乙方于签订本买卖合同日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。协议签订后，被告程新华、刘欢欢向原告宗磊支付了购房款385,000元。2015年11月11日，双方至房地产交易中心办理了系争房屋过户登记申请手续，11月23日，系争房屋过户登记至两被告名下，并设立了抵押权人为农业银行黄浦支行、市公积金中心的贷款抵押(商业贷款45万元，公积金贷款49万元)。2015年12月18日，原告宗磊发《催告函》给被告程新华、刘欢欢，提出系争房屋已完成过户，合同约定付款日期早已超过，但一直未能收到购房款，要求被告在收到函件后7天内将房款支付，逾期将按合同第九条第三款的约定解除合同并追究违约责任。同年12月28日，原告向被告寄送了《解除合同通知函》，表示因被告经多次催讨未能按约履行付款义务，故原告行使解除权，解除与被告签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告协助办理将系争房屋过户至原告名下，已付房款中扣除合同价的20%作为违约金。嗣后，原告宗磊以讼称事由诉至本院。诉讼过程中，被告刘欢欢、程新华向原告宗磊汇款1万元。2016年2月20日，被告刘欢欢向原告宗磊出具《承诺书》一份，称确认买卖合同解除，自愿放弃购买系争房屋，并同意将房屋产权过户登记给出售人，待办理好房屋产权过户事项且宗磊取得过户收件收据当日，由宗磊退还程新华所支付的所有房款，宗磊放弃追究承诺人违约责任。原告亦在该承诺书上签名。同年2月22日，原告宗磊(甲方)与被告刘欢欢、程新华(刘欢欢代)(乙方)签订《协议书》一份，约定双方在平等、自愿、协商一致基础上达成如下协议：1、双方一致确认双方之间的系争房屋《上海市房地产买卖合同》解除。2、乙方在本协议签订后七日内开始办理系争房屋产权过户登记回甲方名下的手续，甲方应予以配合相关过户事宜，过户登记产生的全部税、费由甲、乙双方各半承担。3、甲方在办理好过户登记手续且取得收件收据后七日内，将乙方已支付的房款42万元，扣除乙方应承担的过户税、费后余额无息退还给乙方；如果在此过程中因乙方原因该房屋产生他项权利或司法查封，一切责任由乙方承担。4、双方再无其他争议。以上事实，有原告宗磊提供的《房地产买卖居间协议》，《房屋买卖合同》，《上海市房地产买卖合同》，《催告函》，《解除合同通知函》，《上海市房地产登记簿》，《协议书》，被告程新华、刘欢欢提供的宗磊委托陈必栋办理房屋买卖事宜的《委托书》及公证书，《承诺书》，《上海市房地产权证》，公积金缴纳清单、抵押权证，户名变更为程新华的物业、水电煤发票，尾款收据等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证属实，与本案具有关联性，应予采纳。本案争议焦点为原告宗磊与被告刘欢欢在诉讼过程中就解除《上海市房地产买卖合同》签订的《协议书》的效力问题。原告认为双方签订的《协议书》真实有效，是当事人真实意思表示，原先的调解方案是被告支付原告违约金的前提下，房屋买卖合同继续履行，但被告反悔，并提出解除合同，且签订《承诺书》和《协议书》时，被告刘欢欢及其家人，诉讼律师均在场，根本不存在刘欢欢受胁迫的情况。对此，原告宗磊向本院提供：1、经使领馆公证的程新华委托刘欢欢的委托书；2、双方于2016年2月20日签订《承诺书》时的录像视频；3、2016年2月19日双方在系争房屋内的谈话录音，旨在证明刘欢欢受程新华的全权委托，且《协议书》的签订不存在被告受胁迫的情形。被告程新华、刘欢欢则认为，2016年2月19日，原告闯进系争房屋内威胁恐吓被告刘欢欢，导致刘欢欢作出了非真实的意思表示，且程新华只是委托刘欢欢诉讼事项，对解除合同是不予认可的。为此，被告向本院提供如下证据：1、程新华的工作证及护照；2、原、被告之间及被告与中介人员之间的通话录音；3、公安局案(事)件接报回执单及被告向原告、中介人员发的《告知函》；4、被告程新华及刘欢欢微信聊天记录的公证书；5、证人蒙景博关于听到原被告双方关于搬家具发生争论的证言。经质证，被告程新华、刘欢欢对原告宗磊所举证据的真实性无异议，但认为《承诺书》签署之前刘欢欢已受威胁，尚在恐惧中，而录音资料中的话是刘欢欢被对方套话后所作陈述。原告对被告的所举证据1的真实性没有异议，但认为程新华向刘欢欢出具了有效的委托书；对证据2中被告与中介人员的通话录音真实性无法确认，对原被告之间的对话没有异议，认为录音内容恰恰证明了不存在胁迫情形；对证据3真实性没有异议，但无法证明被告的举证目的，只是说明被告在事后反悔；对证据4有异议，第一，该微信聊天记录有编辑、删除以及大量语音内容无法体现，第二，2016年2月21日之后至3月18日之间关键时间段内的聊天记录全部没有，第三，相关的记录内容恰恰证明了被告程新华和刘欢欢，以及诉讼代理律师一直保持沟通联系，原告不存在威胁的被告情形，被告亦承认存在违约，与原告协商承担20万元违约金以继续交易等事实；认为证据5不能证明被告的待证目的。本院结合当事人所举上述证据及庭审陈述认为，首先，根据双方当事人提供的2016年2月19日至2月20日的录音资料和录像视频，并结合被告提供的微信聊天记录内容，可以看出该期间，双方就是否继续履行买卖合同，以及被告承担多少违约金以继续交易进行了多次磋商，签订旨在解除买卖合同的《承诺书》及《协议书》时，刘欢欢与其家人、诉讼代理人刘岳律师(后撤销委托)一起在场，并无证据证明原告威胁恐吓刘欢欢，导致其作出违背真实意思的表示。据此，被告认为该《协议书》因刘欢欢受原告胁迫，并非其真实意思表示的主张，本院不予采信；其次，刘欢欢与程新华系夫妻关系，是系争房屋的共同购房人，程新华出具的经领事馆公证的委托书中特别授权刘欢欢在本案诉讼过程具有代为应诉，提供证据，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉等委托权限，还有请求调解、进行和解的委托权限，因此，刘欢欢代程新华与原告签订的《协议书》理应代表了两被告。综上，原告宗磊与被告刘欢欢、程新华签订的《协议书》系双方对房屋买卖合同解除的真实意思表示，与法不悖，应属合法有效。对双方当事人均具有法律约束力，原告要求确认房地产买卖合同于当日解除，应予支持。系争房屋因此次交易所设定的贷款抵押，抵押权人即第三人农业银行黄浦支行、市公积金中心应予配合涤除。待抵押登记涤除后，原被告应当将系争房屋过户登记回原告名下，由此产生的税费按照协议约定各半承担。而原告已收取的购房款42万元理应退还被告。此外，被告为取得系争房屋向物业管理单位支付的物业费用5,082元，原告亦应返还被告。对于原告主张的违约金，因双方的解约协议中并未约定违约金，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告宗磊与被告程新华、刘欢欢就上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月22日解除；二、第三人中国农业银行股份有限公司上海黄浦支行、上海市公积金管理中心于本判决生效之日起十五日内办理上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权涤除手续；三、原告宗磊于上述抵押权涤除之日起三日内返还被告程新华、刘欢欢购房款42万元，物业管理费5,082元；四、被告程新华、刘欢欢于上述抵押权涤除之日起三日内配合原告宗磊将上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告宗磊名下，由此产生的税费，按照国家规定各半承担；五、驳回原告宗磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,584元，由原告宗磊负担5,504元，被告程新华、刘欢欢负担80元；财产保全费5,000元，由被告程新华、刘欢欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐寨华人民陪审员  谢志保人民陪审员  冯卫平二〇一七年五月十五日书 记 员  李 震附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。