上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初11737号原告(反诉被告)：上海杨浦工贸(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴祥松，总经理。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海利好律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海杨浦区佰祥馨苑养老院，住所地上海市杨浦区。主要负责人：蔡惠英，院长。委托诉讼代理人：姚雄萍，上海惠迪律师事务所律师。原告上海杨浦工贸(集团)有限公司诉被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院，反诉原告上海杨浦区佰祥馨苑养老院诉反诉被告上海杨浦工贸(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海杨浦工贸(集团)有限公司委托诉讼代理人葛俊杰，被告(反诉原告)上海杨浦区佰祥馨苑养老院主要负责人蔡惠英及其委托诉讼代理人姚雄萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海杨浦工贸(集团)有限公司诉称：2006年9月28日，原、被告就上海市杨浦区翁家宅XXX号房屋(以下简称系争房屋)建筑面积4892平方米签订《房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告经营，租期自2006年7月1日至2016年6月30日，年租金200,000元。现租赁合同已到期，被告却以种种理由拖延交还房屋，因此，原告提出以下诉请：1、判令被告结清水、电、煤气费用后，即刻腾空房屋并返还给原告，原告退还押金50,000元；2、判令被告按每月16,666.67元的标准支付自2016年7月1日至实际搬出日止的房屋使用费；3、诉讼费由被告负担。被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院辩称：被告已按时付清房屋租赁费和水、电、煤气费用，没有违约的行为。2006年9月28日，被告与房屋所有权人上海油缸油泵厂(以下简称“油泵厂”)就系争房屋签订一份《租赁合同》，期限为15年，同日，因支付租金需要，被告出于帮忙，又与原告签订一份10年期《租赁合同》和《补充协议》。被告承租后，花大量的费用对系争房屋进行了装修改建，现租赁期限未满，且系争房屋在2012年动迁，原告应按补充协议配合被告与动迁单位协议补偿被告，不同意原告诉请。反诉原告上海杨浦区佰祥馨苑养老院反诉称：反诉原告对系争房屋进行装修、改建，并对外围的道路进行整修，由于反诉被告未能告知系争房屋动迁事宜，造成反诉原告经营损失。现反诉原告与50多位老人签了养老送终协议，故要求判决延续履行租赁合同至2021年6月30日，或赔偿反诉原告各项损失人民币15,000,000元。反诉被告上海杨浦工贸(集团)有限公司反诉辩称：反诉原告一方面称与反诉被告没有租赁关系，另一方面又要续租，自相矛盾，单方面为反诉被告设定义务，没有法律依据；另外，反诉原告在写给有关部门的信中，也认可租赁合同是与反诉被告签订，并且已明知合同到期，根据双方签订的租赁合同约定租赁期到期结束，甲方对乙方在该物业内的装修不做任何补偿。反诉原告为将养老院改建成护理院，是擅自变更合同约定租赁房屋用通途，因此造成的损失不予认可。2010年8月，政府与反诉被告就该地块签订的是土地储备收购合同，并非房屋动迁，反诉被告未将土地交付政府，也仅收到2,000,000元补偿款。现不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明：2006年9月28日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、租赁物业名称及地址：翁家宅XXX号。(以下简称该物业)二、用途：该物业只供作养老院使用。三、面积：该物业面积2786平方米，建筑面积4892平方米。四、租赁期限为十年，自2006年7月1日至2016年6月30日止。五、租赁期内租金为200,000元/年，付款期为2007年1月1日起付。六-1、乙方须每三个月支付一次租金，并于第一个月的前十天内支付……;2、乙方须以现金或支票方式支付。七、……，乙方须以财产或抵押金作为担保，抵押金为人民币伍万元整……。十四、甲乙双方因故终止合同均应在一个月前通知对方，本租赁合同无论是提前终止合同，还是租赁期到期结束，甲方对乙方在该物业内的装修不作任何补偿。十五、本租赁合同期内，如遇不可抗拒的因素或动迁，合同自然终止，甲方不承担乙方任何补偿，乙方应无条件撤离。如本协议与动迁政策产生不一致的情况，乙方承诺不向甲方或动迁方提出任何补偿要求……。同日，双方签订《补充协议》，内容为：为了更加明确甲乙双方就翁家宅XXX号租赁期间，如遇动迁双方的权利义务，经双方协商一致，签订本补充协议。一、甲方根据翁家宅XXX号所在地动迁的规定，有权要求乙方按照规定期限搬迁。乙方必须配合做好按时搬迁工作。二、甲方有义务同动迁单位协商，为乙方争取合法、合理的装修补偿权益。三、乙方装修的总费用应经甲方认同，并提供装修费用清单，以作甲方为乙方补偿权益的依据。四、乙方可以和甲方一起同动迁单位协商，以保护自己的装修补偿权益。五、乙方装修的设施将按年平均逐年折旧计算。另查，系争房屋产权登记在油泵厂名下，1997年4月10日，上海市杨浦区经济委员会以杨府接办[1997]9号《关于我区划转企业分流归属问题的函》发文将家用定时器厂、油缸油泵厂划转归口由工贸总公司接收。2014年5月22日，上海市杨浦区国有资产监督管理委员会作出杨国资委[2014]38号《关于同意上海家用定时器厂对商贸集团下属27户企业进行吸收合并的批复》，主要内容为：区商贸集团：你集团《关于27户企业有所属上海家用定时器厂吸收合并的请示》同意由上海家用定时器厂对油泵厂等27户企业进行吸收合并并承担被吸收企业所有的债权债务，同意27户企业化被吸收合并后办理工商注销时，由上海家用定时器厂承担对该27户企业的注销保洁工作……历史遗留问题的处理……。2014年6月4日，经上海市工商行政管理局杨浦分局核准，油泵厂注销工商登记。2016年7月1日，上海家用定时器厂出具证明：现实际权利人是我单位。自2014年7月1日起来，就该房屋我单位委托上海杨浦工贸(集团)有限公司经营，管理及处理相关纠纷。本院另查，2010年8月23日，原告(乙方)与上海市杨浦区土地发展中心(甲方)遵照《上海市土地储备办法》的有关规定，签订《上海市杨浦区工业系统国有土地使用权收购合同》，主要内容为：第一条、甲方收购乙方土地一幅，位于杨浦区翁家宅XXX号，土地面积2786平方米，合4.179亩……。甲方同意向乙方支付人民币2715.6万元作为政府收回上述土地使用权、乙方厂房腾空、设备搬迁、人员安置、房屋拆除等动迁补偿费。第二条、合同签订七个工作日内，甲方即向乙方支付补偿费1357.8万元。2010年9月30日(乙方交地)七个工作日内，甲方付清余款计人民币1357.8万元。乙方收到甲方付款，开具上海市税务局监制的统一发票。第三条、……该地块上原租赁户租赁合同的解除、终止由乙方负责，并于2010年9月30日前处理完毕，保证交地时该地块无租赁问题。目前，因该地块未交付，上海市杨浦区土地发展中心仅支付补偿费2,000,000元。2016年6月22日，被告经银行转账给原告2016年度租金200,000元，原告认为合同于6月30日到期，故在2016年7月6日退回被告自2016年7月1日起的租金100,000元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《上海市房地产权证》[沪房地杨字(1999)第021335号]、《准予注销登记通知书》、《关于我区划转企业分流归属问题的函》、《关于同意上海家用定时器厂对商贸集团下属27户企业进行吸收合并的批复》、《证明》、《上海市杨浦区工业系统国有土地使用权收购合同》、收款凭证等；被告提供的《设置医疗机构批准书》、信函、《新民晚报》、《养老送终协议》若干份、照片、装修合同等以及当事人陈述等证据，并经庭审质证。本院认为：原、被告之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效。合同约定的租赁期限是从2006年7月1日至2016年6月30日，现租赁期间已届满，故对原告要求被告结清水、电、煤费用后，腾空房屋并返还给原告，原告退还押金的请求，本院应予支持。原告要求被告支付自租赁期满后至实际搬离日止的房屋占用使用费，并无不当，本院亦应准许。反诉原告以反诉被告在租赁期间未告知动迁事项，造成经营损失，请求延续租赁合同至2021年6月30日或者赔偿损失15,000,000元。首先，延续履行租赁合同需要双方达成合意，现反诉原告单方要求延续履行租赁合同，违背了反诉被告的意愿；其次，即便是反诉原告所称与油泵厂另有15年的租赁合同，但在举证期限内不能提供证据证明，况且，系争房屋租赁合同履行的相对方是反诉被告,并非油泵厂，故对反诉原告的该节主张本院不予支持。关于反诉原告要求赔偿系争房屋的改建、装修等损失的请求，首先，反诉原告在租赁前就明知系争房屋是厂房，其根据自己的经营要求进行改建、装修，是用于经营的需要，并不能作为延续租赁期限或赔偿的理由；其次，双方在合同中明确约定，租赁到期结束，反诉被告对反诉原告在系争房屋内的装修不作任何补偿；再次，虽然双方在《补充协议》中另约定租赁期间如遇动迁，反诉被告有义务同动迁单位协商，为反诉原告争取合法、合理的装修补偿，而在此期间系争房屋所在的土地使用权被储备收购，并非房屋动迁，且反诉被告尚未将该地块交付，反诉原告也实际继续租赁系争房屋至合同约定的期限，并占用使用至今。因此，对于反诉原告的该主张本院亦不予支持。审理中，原告自愿给与被告300,000元补偿，并无不当，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院应于本判决生效之日起十日内腾空上海市杨浦区翁家宅XXX号房屋，并将房屋交还原告上海杨浦工贸(集团)有限公司；二、被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院应于本判决生效之日起十日内，按每月16,666.67元的标准，支付原告上海杨浦工贸(集团)有限公司上述房屋自2016年7月1日起至实际搬离日止的房屋占用使用费；三、被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院应于搬离当日与原告上海杨浦工贸(集团)有限公司结清水、电、煤气费用，原告上海杨浦工贸(集团)有限公司应在结清水、电、煤气费用后返还被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院房屋押金50,000元；四、准原告上海杨浦工贸(集团)有限公司自愿补偿被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院300,000元；五、反诉原告上海杨浦区佰祥馨苑养老院要求延续租赁期限至2021年6月30日的反诉请求，不予支持；六、反诉原告上海杨浦区佰祥馨苑养老院要求反诉被告赔偿损失15,000,000元的反诉请求，不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,244元，由被告上海杨浦区佰祥馨苑养老院负担。本案案件反诉费人民币55,900元，由反诉原告上海杨浦区佰祥馨苑养老院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 莹审 判 员  陈 稷人民陪审员  陈铭浩二〇一七年五月十八日书 记 员  罗奇芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。