新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新29民终50号   上诉人（原审被告）：阿克苏金土地房地产开发有限公司，住所地阿克苏市交通路25号。法定代表人：赵强，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲春恒，新疆天山律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张豪，男，1976年12月30日出生，汉族，个体户，住阿克苏市。委托诉讼代理人：费小波，新疆白水河律师事务所律师。上诉人阿克苏金土地房地产开发有限公司（以下简称金土地公司）与上诉人张豪商品房销售合同纠纷一案，上诉人金土地公司与上诉人张豪均不服阿克苏市人民法院（2019）新2901民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金土地公司的委托诉讼代理人蒲春恒、上诉人张豪及其委托诉讼代理人费小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张豪上诉请求：1．撤销一审判决第三项，改判金土地公司承担一房多卖购房款一倍的赔偿责任280,914.5元，改判金土地公司按照单价每平方米2,842.46元，面积252.98平方米向张豪出具发票，协助张豪办理不动产权证；2．本案一、二审诉讼费由金土地公司承担。事实及理由：一审法院认定部分事实错误，金土地公司存在一房二卖的违约行为。2009年10月6日，张豪与金土地公司签订商铺订购合同，约定张豪购买C1、C2、C3三间商铺，后编号更改为A6、A7、A9。三间商铺占地总面积438平方米，建筑面积294平方米，单价为2,842.5元，总价款1,245,000元。依据合同约定，张豪支付三间商铺总价的一半，剩余一半在签订正式合同后办理按揭。张豪支付了1,000,000元，后续245,000元房款准备办理按揭。但是金土地公司一直不与张豪签订合同并将合同备案，导致张豪无法办理银行按揭。金土地公司向张豪交付了A6、A7两间商铺，A9商铺未交付，并已转卖第三人。一审法院在认定这一部分案件事实时，却以“原告未提交进度付款凭证”的证据，驳回了张豪主张一倍已付房款的请求错误。本案中，张豪已经超额履行合同约定的支付金额，不存在任何过错，而金土地公司却只向张豪交付了两间商铺，并将第三间商铺另售他人，存在一房两卖的行为。一审中，张豪根据最高人民法院的司法解释提出诉讼请求，却未获得支持。张豪请求金土地公司按照单价每平方米2,842.46元，面积252.98平方米向张豪开具发票，协助张豪办理不动产权证，符合法律规定。阿克苏市人民法院作出的（2017）新2901民初3644号判决书已生效，但在张豪申请执行过程中，执行庭法官告知该判决无法执行，需要法院判决予以确定。针对该执行受阻的情况，张豪只能再次提起起诉，但是一审法院阿克苏市人民法院在（2019）新2901民初802号民事判决书中却驳回了上诉人此项诉讼请求。综上，请求二审法院依法支持张豪的上诉请求。被上诉人金土地公司辩称，张豪的上诉请求不能成立，一审判决正确。本案中，双方当事人于2009年10月6日签订的《商铺定购书》约定商铺总房款为1,245,000元，后张豪将1,000,000元交给阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，剩余款项至今未支付金土地公司，张豪存在违约。关于张豪要求金土地公司开具发票的诉讼请求，根据最高人民法院的相关规定开具发票系行政法律关系而非民事法律关系，张豪在民事案件中要求金土地公司开具发票不符合最高人民法院的相关规定。根据双方签订的《商铺定购书》占地面积为438平方米，建筑面积为294平方米，发票按照哪个面积出具不明确，张豪要求金土地公司开具发票没有事实依据。综上，请求驳回上诉人张豪的上诉请求。上诉人金土地公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第二项，并依法改判；2．一、二审诉讼费用依法分摊。事实和理由：一审判决认定事实错误，2009年10月6日双方签订的书面《商铺订购书》已被（2017）新2901民初3644号民事判决书认定为有效并被认定为《商品房买卖合同》，订购书第一条：“金土地汽车城二号C1、C2、C3商铺，占地面积438平方米，建筑面积294平方米，均价2,842.46元，总房款1,245,000元”的约定对双方具有约束力。根据最高人民法院的相关司法解释及《商品房销售管理办法》的相关规定，1,245,000元应当是建筑面积的总价，而非占地面积的总价。按照建筑面积计算，单价应当为4,234.67元（1,245,000元÷294平方米=4,234.67元）。A6商铺建筑面积为97.5平方米、A7商铺建筑面积为101.82平方米，合计为199.32平方米，按照4,234.67元计算，总价为844,054元。一审判决认定总价为719,085元是错误的。另，一审判决书认定张豪已向金土地公司交纳1,000,000元购房款错误。在阿克苏地区中级人民法院（2017）新29民初33号判决书中已经认定该款为阿克苏康宏汽车销售服务有限公司支付金土地公司的款项（该判决第14页），且判令由金土地公司返还给阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（该判决第19页），并被新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终377号民事判决维持，根据上述判决，张豪交纳的1,000,000元已经返还阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，在本案中再次认定为张豪交纳给金土地公司并判令金土地公司返还错误。综上，请求二审法院依法支持金土地公司的上诉请求。被上诉人张豪答辩称，金土地公司的上诉请求没有事实及法律依据，占地面积和建筑面积是有区别的，建筑面积是产权证记载的面积，而占地面积是我方单独使用，不计入产权证的面积，但是这部分面积也是支付了相关金额的。新疆维吾尔自治区高级人民法院生效判决的金土地公司返还阿克苏康宏汽车销售服务有限公司的款项与张豪交纳的1,000,000元购房款没有关系，与本案无关联性，张豪交纳购房款的收据上加盖有金土地公司的公章。综上，请求二审法院依法驳回上诉人金土地公司的上诉请求。上诉人张豪向一审法院起诉请求：1．请求依法判决解除张豪与金土地公司于2009年10月6日签订的《商铺定购书》中金土地汽车城A号楼原C3商铺现A9号商铺购买合同；2．判令金土地公司返还多收取的房款280,914.5元，资金占用利息155,907.53元（自2009年11月17日至2019年2月16日111个月按照6%计算）；并承担已付C3（现A9）购房款一倍的赔偿责任280,914.5元；3．判令金土地公司按单价每平方米2,842.46元，面积为252.98平方米与张豪签订A6、A7商铺的《商品房买卖合同》，并向张豪出具719,085.5元的购房发票，协助张豪办理不动产权证；4．本案诉讼费由金土地公司承担。一审法院认定事实：2009年8月28日，金土地公司与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司（以下简称康宏公司）就联合开发南疆金土地汽车城项目及部分土地使用权转让事宜签订《协议书》，该协议主要内容为：“……康宏公司在金土地农哈哈市场内共需建筑用地52亩，每亩单价为520,000元，总价26,000,000元，所有建筑自建，规划地内所有配套工程康宏公司自行负责。工程竣工后，金土地公司为康宏公司办理完房产证的一个月内，康宏公司向金土地公司支付30%款项，金土地公司办理好全部土地过户手续（土地证）后两个月内康宏公司付清剩余款项。在康宏公司建设过程中及自行租售房屋时引发的任何纠纷问题与金土地公司无关，在康宏公司未解决好纠纷前，金土地公司可不给康宏公司办理相关证件，直至康宏公司处理完相关纠纷，金土地公司恢复履行协议条款。为不受其他外部干扰，使该项目顺利进行，康宏公司用金土地公司名义申请建设，在康宏公司自建房用不完的情况下，康宏公司拥有绝对的房产租售权利……”等等。2009年10月6日，张豪、张延生（乙方）共同与金土地公司（甲方）签订《商铺定购书》。约定：张豪与张延生购买金土地公司金土地汽车城2号楼C1、C2、C3号商铺，占地面积438平方米，建筑面积294平方米，均价2,842.46元，总房款1,245,000元；以按揭方式购买，2009年10月27日付总房款50%即622,500元，后签订《商品房买卖合同书》，办理余下50%的按揭手续。乙方需按定购书付款方式及进度付款，逾期视为放弃定购，甲方有权将此房屋转售他人而不另行通知，定金不予退还。若乙方在签订定购书后要求退房，定金不予退还。甲方在乙方定购期内将此房屋另售他人，甲方双倍返还定金给乙方。自乙方交纳定金第二天起，甲方在四个月内将房屋交给乙方使用，逾期未交，甲方按每月向乙方支付已付房款的千分之五违约金。《商铺定购书》签订后，张延生向康宏公司交款5,000元。2010年5月10日，张延生与张豪签订《解除共有权协议书》，内容为双方共同购买的C1、C2、C3商铺现由张豪一人购买，张豪将张延生交纳的5,000元退还给张延生，张延生不再是该房产的共有权人，自签订本协议之日起由张豪单独同金土地公司办理产权证书，享有所有权，承担法律义务。后张豪向张延生支付5,000元，并分多笔向康宏公司交款1,000,000元，康宏公司认可张豪交款1,000,000元并在收到1,000,000元房款后将该款汇入金土地公司账户，并由金土地公司出具收据。2015年2月9日，金土地公司将包括张豪所主张的3间房屋在内的19间商铺登记至金土地公司名下，并办理了房权证。经核实，张豪购房时的房号与金土地公司登记时的房号发生变化，即原C1号商铺在产权登记证书所载明为A6号，原C2号商铺在产权证书载明为A7号，原C3号商铺在产权证书载明的为A9；张豪一直居住使用A6、A7号房屋，并交纳物业费等相关费用；金土地公司将原C3即现A9出售与唐玉红，并将房屋交付唐玉红占有使用。2017年，张豪将金土地公司诉至阿克苏市人民法院并提出诉讼请求：1．请求依法判决被告履行合同，将阿克苏市交通路金土地汽车城原C1、C2号商铺现A6、A7号商铺转移登记到原告名下；2．判决被告退还多收原告的房款442,877.84元，并承担自2009年11月17日至2017年11月17日被告多收房款的利息，按年利率6%计算为212,581.36元；3．本案诉讼费用由被告承担。经审理，阿克苏市人民法院于2017年10月28日作出（2017）新2901民初3644号民事判决书，认为“虽然张豪与金土地公司签订的系《商铺定购书》，双方尚未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的商铺定购书具备商品房买卖合同的主要内容，且张豪已向金土地公司支付1,000,000元购房款，金土地亦收取该购房款，该定购书应当认定为商品房买卖合同……”，遂判决：“一、被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起三十日内将阿克苏市交通路25号金土地汽车城原C1、C2号商铺现A6、A7号商铺转移登记到原告张豪名下；二、驳回原告张豪其他诉讼请求”。判决送达后，金土地公司不服，上诉至阿克苏地区中级人民法院，该院于2018年2月20日作出（2017）新29民终1666号民事判决，驳回上诉，维持原判。另，本案中金土地公司提起反诉，一审法院决定受理，但在一审法院规定的期限内金土地公司未缴纳反诉费，一审法院已另行裁定按金土地公司撤回反诉处理。另，2017年4月19日，新疆华地勘测规划设计咨询有限责任公司地籍调查表显示，A6商铺土地分摊面积123.75㎡，A7商铺土地分摊面积129.23㎡，A9商铺（唐玉红名下）土地分摊面积123.75㎡；2018年11月8日阿克苏乐嘉房地产经纪有限公司房屋调查表房产分户图显示A6商铺建筑面积97.50㎡，A7商铺建筑面积101.82㎡。一审法院认为，（2017）新2901民初3644号民事判决已将2009年10月6日张豪与金土地公司签订的《商铺定购书》认定为商品房买卖合同，并判决金土地公司自判决生效之日起三十日内将A6、A7号商铺转移登记到张豪名下，该判决已经发生法律效力，张豪亦已申请强制执行，故张豪再次提起诉讼主张金土地公司就上述两套商铺签订《商品房买卖合同》、出具购房发票、协助办理不动产权证的请求，不予支持；因本案所涉原C3号商铺现A9号商铺金土地公司已出售与他人，金土地公司亦同意解除该商铺的定购合同，故一审法院对张豪主张解除双方于2009年10月6日签订的《商铺定金购书》中金土地汽车城A号楼原C3商铺现A9号商铺购买合同的请求，予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，双方在《商铺定购书》中约定三套商铺占地面积438㎡，建筑面积294㎡，均价2,842.46元，总房款1,245,000元。现A6、A7商铺经新疆华地勘测规划设计咨询有限责任公司地籍调查，A6商铺土地分摊面积为123.75㎡，A7商铺土地分摊面积129.23㎡，按双方签订的《商铺定购书》约定的均价计算为719,085.5元，张豪已付款1,000,000元，故张豪主张金土地公司返还多收取的房款280,914.5元及资金占用利息155,907.53元的诉讼请求，一审法院予以支持；双方约定：“以按揭方式购买，2009年10月27日付总房款50%即622,500元，后签订《商品房买卖合同书》，办理余下50%的按揭手续。乙方需按定购书付款方式及进度付款，逾期视为放弃定购，甲方有权将此房屋转售他人而不另行通知，定金不予退还”。庭审中，双方均确认原C3（现A9号）商铺金土地公司已卖与他人（唐玉红），并由唐玉红占有并使用，但张豪未提交已按约定的进度付款的证据，故对张豪要求被告承担已付C3（现A9）“商铺”购房款一倍的赔偿责任280,914.5元的诉讼请求，一审法院不予支持。金土地公司虽提出反诉，但在一审法院规定的期限内未缴纳反诉费，故对其反诉一审法院已另行裁定按撤回反诉处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决：一、解除张豪与阿克苏金土地房地产开发有限责任公司于2009年10月6日签订的《商铺定购书》中金土地汽车城A号楼原C3商铺现A9号商铺购买合同；二、阿克苏金土地房地产开发有限责任公司返还多收取张豪的房款280,914.5元，资金占用利息155,907.53元（自2009年11月17日至2019年2月16日，共111个月，按照6%/年计算）；三、驳回张豪其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人金土地公司围绕其上诉请求依法提交了以下证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（2017）新29民初33号民事判决书、（2018）新民终377号民事判决书、交款人为阿克苏康宏汽车销售服务有限公司的交款收据以及阿克苏康宏汽车销售服务有限公司交金土地公司款项明细表复印件。用于证明张豪交纳的1,000,000元已经在该两份判决书中认定为阿克苏康宏汽车销售服务有限公司交纳给金土地公司的土地转让款，并且经自治区高级人民法院作出的（2018）新民终377号民事判决，已经返还给阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，本案再次判令由金土地返还给张豪错误。上诉人张豪对两份判决书的真实性认可，对关联性不予认可，认为张豪交纳的1,000,000元有金土地公司出具的收据。（2017）新29民初33号民事判决书只是认定阿克苏康宏汽车销售服务有限公司向金土地公司交付土地转让款的方式有三种，与本案并无关联性。本院认为，（2017）新29民初33号民事判决书与（2018）新民终377号民事判决书中对阿克苏康宏汽车销售服务有限公司向金土地公司交纳土地款及交纳土地款金额的事实认定，是关于金土地公司与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司之间因联合开发金土地汽车城中双方资金结算相关问题的认定，与本案上诉人张豪要求返还其向上诉人金土地公司多交纳的购房款之间没有关联性，故对上诉人金土地公司提交的上述证据的证明效力，本院不予确认。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，阿克苏市人民法院作出的（2017）新2901民初3644号民事判决生效后，上诉人张豪向阿克苏市人民法院申请强制执行。阿克苏市人民法院于2018年11月7日作出（2018）新2901执字第908号执行裁定书，裁定：阿克苏金土地房地产开发有限责任公司将位于阿克苏市××路金土地汽车城原C1、C2号商铺，现A6、A7号商铺转移登记至张豪名下，办理相关手续。后阿克苏市人民法院向阿克苏市不动产登记中心发送了（2018）新2901执字第908号《协助执行通知书》，要求阿克苏市不动产登记中心协助办理相关手续。2019年5月29日，阿克苏市不动产登记局向阿克苏市人民法院出具《说明》，将办理不动产转移登记手续申请人所需持有的相关材料向阿克苏市人民法院进行了说明。目前，阿克苏市人民法院作出的（2017）新2901民初3644号生效判决仍未能够执行。本院认为，上诉人金土地公司与上诉人张豪于2009年10月6日签订的《商铺定购书》已经生效判决认定为商品房买卖合同性质，双方均应当按照《商铺定购书》的约定履行各自的义务。上诉人金土地公司认为，上诉人张豪通过阿克苏康宏汽车销售服务有限公司向其交纳的1,000,000元购房款，已经生效判决判定由上诉人金土地公司返还给阿克苏康宏汽车销售服务有限公司，并且已经履行完毕，上诉人张豪应当向阿克苏康宏汽车销售服务有限公司主张返还该1,000，000元购房款，上诉人金土地公司不应就本案再向上诉人张豪返还任何款项。本院认为，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的（2018）新民终377号民事判决书中对阿克苏康宏汽车销售服务有限公司向金土地公司交纳土地款及交纳土地款金额的事实认定，系关于金土地公司与阿克苏康宏汽车销售服务有限公司之间因联合开发金土地汽车城过程中，双方资金及土地转让款结算相关问题的认定，与本案双方之间的商品房销售合同纠纷无关，故上诉人金土地公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人金土地公司认为，根据《商品房销售管理办法》及最高人民法院的相关司法解释，该《商铺定购书》中约定的单价应当为商铺总房款1,245,000元除以约定的建筑面积294平方米，由此计算出约定的C1、C2号商铺的总价款应为844,054元，而非一审判决认定的719,085元，一审判决认定事实错误。本院认为，上诉人金土地公司与上诉人张豪签订的《商铺定购书》约定的商铺均价为2,824.46元，计算方式为商铺总价款1,245,000元除以占地面积438平方米得出。根据新疆华地勘测规划设计咨询有限责任公司地籍调查表显示，《商铺定购书》中原C1号商铺现A6商铺土地分摊面积为123.75㎡，原C2号商铺现A7商铺土地分摊面积为129.23㎡，原C3号商铺现A9商铺(唐玉红名下)土地分摊面积为123.75㎡，据此，案涉三套商铺的单价应当为每平方米3,304.75元（1,245,000元÷376.73平方米=3,304.75元/㎡）。按照此单价计算，上诉人张豪已经购买并使用的原C1商铺现A6号商铺、原C2号商铺现A7号商铺的总房款应当为836,035.7元[（123.75㎡+129.23㎡）×3304.75元/㎡=836,035.7元]，故上诉人金土地公司应当返还上诉人张豪购房款的金额为163,964.3元（1,000,000元-836,035.7元=163,964.3元）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，上诉人金土地公司与上诉人张豪签订的《商铺定购书》已经生效判决认定为商品房买卖合同性质。根据双方定购书约定，上诉人张豪应于2009年10月27日付总房款的50%即622,500元，后签订《商品房买卖合同》，办理剩余50%房款的按揭手续，但在合同履行过程中，上诉人张豪于2009年11月17日向上诉人金土地公司交纳了1,000,000元，后上诉人金土地公司将C3号商铺卖与第三人唐玉红，在此情况下，上诉人张豪不可能再继续办理按揭支付C3号商铺的购房款。一审法院以上诉人张豪未提交已按约定进度付款的证据为由，驳回上诉人张豪请求判令由上诉人金土地公司向其承担已付C3号商铺购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，处理不当，应予纠正。上诉人张豪该项诉讼请求，符合《解释》第八条的规定，但其计算的金额有误，根据前述计算，上诉人张豪已交纳的购买C3号商铺的房款应当为163,964.3元，故对于上诉人张豪的该项诉讼请求，本院支持163,964.3元。上诉人张豪上诉请求判令上诉人金土地公司与其签订现A6、A7号商铺的《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助其办理不动产证。本院认为，阿克苏市人民法院作出的（2017）新2901民初3644号民事判决已经生效，上诉人金土地公司应当按照该判决将现A6、A7号商铺转移登记到上诉人张豪名下。现上诉人张豪在本案中提出要求上诉人金土地公司与其签订《商品房买卖合同》，向其出具购房发票，并协助其办理不动产证过户手续的诉讼请求，均是上诉人金土地公司在履行（2017）新2901民初3644号生效民事判决过程中应当履行的义务，故上诉人张豪现再次向法院提起上述诉讼请求，属重复提起，不应予以支持。综上所述，上诉人金土地公司的上诉请求不能成立。上诉人张豪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项规定，判决如下：一、维持阿克苏市人民法院（2019）新2901民初802号民事判决第一项即解除上诉人张豪与上诉人阿克苏金土地房地产开发有限公司于2009年10月6日签订的《商铺租定购书》中金土地汽车城A号楼原C3号商铺现A9号商铺购买合同；二、撤销阿克苏市人民法院（2019）新2901民初802号民事判决第二项即上诉人阿克苏金土地房地产开发有限责任公司返还多收取上诉人张豪的房款280,914.5元，资金占用利息155,907.53元（自2009年11月17日至2019年2月16日，共111个月，按照6%/年计算）；三、撤销阿克苏市人民法院（2019）新2901民初802号民事判决第三项即驳回上诉人张豪的其他诉讼请求；四、上诉人阿克苏金土地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张豪返还其多收取的购房款163,964.3元，并支付资金占用利息91,000.2元（自2009年11月17日至2019年2月16日，共111个月，按照6%/年计算）；五、上诉人阿克苏金土地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人张豪赔偿原C3号商铺现A9号商铺，上诉人张豪已支付购房款一倍的赔偿金163,964.3元；六、驳回上诉人张豪的其他诉讼请求。一审案件受理费10,977元，由上诉人阿克苏金土地房地产开发有限公司负担6,407元，由上诉人张豪负担4,570元。二审案件受理费，上诉人张豪交纳5,513.72元，由上诉人阿克苏金土地房地产开发有限公司负担3,218.36元，由上诉人张豪负担2295.36元；上诉人阿克苏金土地房地产开发有限公司交纳7,852.33元，由上诉人阿克苏金土地房地产开发有限公司负担4,583.4元，由上诉人张豪负担3,268.93元。本判决为终审判决。   审  判  长   倪        倩审  判  员   努尔古丽?买提尼亚孜审  判  员   曹   燕    燕   二 ○ 二 ○ 年 三 月 二 十 日 书  记  员   刘   素    玲