上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初16078号原告：江赛熙，女，1980年10月1日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李家莲，江苏博事达(镇江)律师事务所律师。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，董事长。委托诉讼代理人：徐子禹，上海海宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。原告江赛熙与被告上海麦格茂置业有限公司(以下简称麦格茂公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法适用简易程序，于同年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李家莲，被告的委托诉讼代理人徐子禹、刘奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江赛熙向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金，计算方式为以房屋总价人民币(以下币种相同)574,090元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准，自2014年10月22日起算至2015年11月13日止；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年11月5日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告购买被告的上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄(现南祝路2999弄)上海市五角世贸商城3号2129室商铺(以下简称系争房屋)，约定应于2011年办理房屋产权证，但被告逾期未办。经原告起诉，上海市浦东新区人民法院作出(2014)浦民一(民)初字第20527号民事判决书，判令被告支付原告自2012年6月3日起至2014年10月21日止的逾期办证违约金，但被告于2015年11月13日才办理完毕，故原告请求被告支付逾期办证违约金。被告麦格茂公司辩称，原告诉请已过诉讼时效，违约金的计算基数应以实际购房款344,454元为基数，利率上浮没有法律依据。被告告知原告可以办证后，原告未及时到被告处领取材料，逾期办证的责任在原告。故请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、(2014)浦民一(民)初字第20527号民事判决书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年11月15日原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价为344,454元。《预售合同》第十条约定为：该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，即该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。合同第十一条约定为：甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定为：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》签订当天，原告(甲方)与上海五角世贸商城(乙方)签订《物业委托经营合同》，该合同约定甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回……；2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。《预售合同》签订后，原告向被告支付房款344,454元。被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，后取得系争房屋的房地产初始登记(大产证)。2013年10月31日，被告向原告发出书面通知，通知于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证，通知载明办证流程为：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。2016年4月28日，系争房屋登记至原告名下。审理中，原、被告一致确认系争房屋实际交易价格为574,090元。2015年11月13日，原告取得系争房屋的《上海市房地产权证》。另查，2014年6月3日，原告诉被告至本院，请求被告支付逾期办理房地产权证的违约金。2014年10月21日，本院作出(2014)浦民一(民)初字第20527号民事判决书，判令被告支付原告逾期办证违约金，计算方式为以房价款574,090元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准自2012年6月3日起算至该案一审判决之日止。该判决现已生效。2016年9月2日，原告发《催款函》给被告，要求被告支付2014年10月21日至2015年11月12日的逾期办证违约金。本院认为，原、被告之间的《预售合同》系当事人的真实合意，应为合法有效。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，系争房屋实际于2015年11月13日才登记至原告名下，被告的行为已构成违约。被告辩称早就告知原告可以办证，由于原告未及时到被告处领取材料导致逾期办理，对此，本院认为，被告对此并未提供证据证明，且原告作为购房人如在得知可办证后未及时配合，显然有悖常理，故被告应承担逾期办证的违约责任。原告于2016年9月2日发函要求被告支付逾期办证违约金，故被告认为原告诉请已过诉讼时效的辩解，亦缺乏事实依据，本院不予采纳。关于违约金计算方式，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算基数，应将系争房屋的真实交易价格认定为574,090元，并以此作为违约金计算基数，被告辩称应以《预售合同》约定的价格为房屋真实交易价格，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江赛熙逾期办证违约金(以574,090元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2014年10月22日起计算至2015年11月13日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,016元，减半收取计508元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一七年五月十日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。