三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初2165号原告：刘莹，女，1950年2月22日出生（公民身份号码×××），汉族，现住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彪，海南信容慈律师事务所律师。被告：胡来水，男，1962年4月12日出生（公民身份号码×××），汉族，现住江西省南昌市。被告：邹循芝，男，1954年8月22日出生（公民身份号码×××），汉族，现住江西省抚州市崇仁县。被告：徐月华，男，1964年1月23日出生（公民身份号码3601O31964********），汉族，现住江西省南昌市。被告共同委托诉讼代理人：胡杰，江西洪城律师事务所律师。原告刘莹与被告胡来水、邹循芝、徐月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法由审判员杜鹏辉独任审理，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告刘莹委托诉讼代理人聂友峰、张彪，被告胡来水、邹循芝、徐月华共同委托诉讼代理人胡杰及被告邹循芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：三名被告为海南日鑫置业有限公司(于2016年3月15日注销)的股东。2012年1月15日原告与海南日鑫置业有限公司（以下简称日鑫公司）签订《商品房买卖合同》，约定了日鑫公司将其开发的位于三亚市××区房向原告出售、房屋总价款为274000元整等内容。同时该买卖合同的附件四“合同补充协议”即《出卖人逾期办理产权产权证的违约责任》还约定了：“出卖人即日鑫公司应当在日鑫公寓清盘后520个工作日(两年)办理好房屋产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1、买受人清盘【交付使用520个工作日（两年）】要求退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已支付房价款，无条件退还给买受人，并按两年出租房免费使用，出租权及租金归买受人所有；2、买受人退房。出卖人须按同期银行存款利率支付给买受人所得利息”。日鑫公司在售房前向原告等买受人宣称该楼房相关手续合法、为70年大产权、两年内能办理房产证，并在售楼处粘贴了该内容的宣传海报。合同签订后，原告于2012年1月18日将全部的购房款向日鑫公司支付，日鑫公司也于当日将该房屋交付给原告使用。日鑫公司至今未能按照约定为原告办理完产权证。后原告了解到，日鑫公司向原告销售的房屋并未取得销售许可证，并不属于正规的商品房，遂多次找日鑫公司协商要求退房。作为日鑫公司股东的三位被告，为了逃避法律责任，在2015年1月6日作出了股东会决议，决定注销日鑫公司，并成立清算小组，清算组成员也为三名被告。2015年8月19日，日鑫公司向工商行政管理局提交注销登记申请书，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，于2016年3月15日核准注销。原告认为，日鑫公司在注销之前未依法与购房业主结清债权债务，原告等购房业主均为日鑫公司的已知债权人，三名被告作为该公司的股东及清算组成员并未向各位业主告知“申报债权”，严重违反公司的清算程序，采用欺骗的方式，向工商行政管理部门提交虚假清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记。根据最高法关于适用《中华人民共和国公司法》的规定(二)第19条“有限责任公司的股东以及实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”及《公司法司法解释(二)》第11条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，日鑫公司的三名股东即三名被告应当承担因无法办证而向原告承担退房退款及支付利息的相关责任。同时，日鑫公司在售房时对该楼房作了“相关手续合法、为70年大产权、两年内能办理房产证”的虚假宣传，原告基于对该宣传的充分信任才签订的买卖合同、支付相关款项，日鑫公司该虚假宣传的行为属于欺诈，因此原告有权依照法律的有关规定向被告主张按照购房款的20％支付欺诈赔偿。由于与被告协商无果，原告特具状起诉，请求贵法院依法支持原告各项诉求。1、请求依法判决被告共同向原告退还购房款274000元及利息21011.67元(该21011.67元利息为暂计至2017年2月25日，具体的利息应按照中国人民银行同期存款利率自2012年1月18日计算至被告实际支付完毕之日止)。二、请求依法判决被告向原告赔偿54800元(按房款20％计算)。三、请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。被告胡来水、邹循芝、徐月华共同辩称：1、刘莹不按合同约定交纳办理房产证经费，是涉案房产证不能办理的主要原因。双方签订的《出卖人逾期办理产权证的违约责任》合同补充协议写明“出卖人应当在日鑫公寓清盘后520个工作日(两年)办理好房屋产权证，办证时买受人应按国家规定的办证费用标准承担办证费用”。该条约定买受人即刘莹应承担所有费用，比如土地出让金。由于刘莹不愿承担办理房产证应支付的土地出让金，造成涉案房屋产权证办不下来，违约责任在刘莹一方。刘莹说多次要求办证不属实。2、刘莹要求退还购房款理由不充分。刘莹购房发生在2012年1-2月间，按购房合同第15条约定应在交付房后520个工作日内办理房产证，补充协议又约定，买方清盘(交付使用520个工作日)或两年享有退房还款权利，但刘莹至2017年2月(起诉状日期)才行使退房权利，该权利已过约定排斥期限，故原告请求权不受法律保护。3、日鑫公司依法注销，不能成为刘莹请求退房房款的理由。日鑫公司于2015年1月6日股东会议决议清算注销，是股东行使公司法赋予的权利，日鑫公司清算注销不是为逃避本案所谓的债务。公司清算注销前本案所谓“债务”没有发生，故刘莹所述不属实。4、若涉案房产退房还款请求成立，刘莹应承担自收房后第三年起每月每套2500元使用房屋租金补充协议约定，若退房可以免两年房屋出租费用，两年满后至目前刘莹一直使用涉案房屋，每套房屋每月租金是2500元。如退房请求成立，刘莹应按每套每月2500元标准补偿被告方的实际损失。综上，本案房屋买卖合同，被告方已履行完合同义务，不存在违约过错和欺诈行为，因此对刘莹的请求依法驳回。经审理查明：2012年1月15日原告与日鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定了日鑫公司将其开发的位于三亚市××区房向原告出售、房屋总价款为274000元整等内容。同时该买卖合同的附件四“合同补充协议”即《出卖人逾期办理产权证的违约责任》还约定了：“出卖人即日鑫公司应当在日鑫公寓清盘后520个工作日(两年)办理好房屋产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1、买受人清盘【交付使用520个工作日（两年）】要求退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已支付房价款，无条件退还给买受人，并按两年出租房免费使用，出租权及租金归买受人所有；2、买受人退房。出卖人须按同期银行存款利率支付给买受人所得利息”。合同签订后，原告于2012年1月18日将全部的购房款向日鑫公司支付，日鑫公司也于当日将该房屋交付给原告装修后使用。日鑫公司至今未能按照约定为原告办理完产权证。原告多次找日鑫公司协商要求退房。被告胡来水、邹循芝、徐月华为日鑫公司的股东,在2015年1月6日作出了股东会决议，决定注销日鑫公司，并成立清算小组，清算组成员为三名被告。2015年8月19日，在没有通知所有债权人并且清偿债务的情况下,日鑫公司向工商行政管理局提交注销登记申请书，于2016年3月15日核准注销。以上事实，有《房屋买卖合同》、公证书、委托书、房产证及当事人的陈述等证据材料证实，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：本案争议的焦点是一、被告是否向原告退还购房款；二、被告是否向原告支付赔偿款。被告胡来水、邹循芝、徐月华为日鑫公司的股东,在没有通知所有债权人并且清偿债务的情况下,日鑫公司向工商行政管理局提交注销登记申请书，于2016年3月15日核准注销,其行为已经侵犯了债权人的利益,日鑫公司的债务应由其股东被告胡来水、邹循芝、徐月华共同承担。关于争议的焦点一被告是否给原告退还购房款。原告于2012年1月15日河西区儋州村北二巷于非常明显低于市场价格购买了被告销售的房屋,原告理应知道自己购买的房屋在是否符合法律规定的销售标准,因为购买的房屋与支付的价款明显的不合理,原告对自己的购买行为存在过错,原告理应为自己的过错行为承担民事责任。被告明知自己的房屋没有销售许可证，却向原告销售房屋，违反法律法规关于销售房屋的相关规定，被告也应为自己的过错行为承担民事责任。原被告双方的买卖行为均有过错，违反了合同效力的强制性规定，所以双方签订的合同无效。按合同无效的原则处理，双方因合同取得的财产理应相互返还，原告应把涉案房屋返还被告，被告应向原告退还购房款。退还购房款是维护当事人原始资产在交易中的安全,因为原告在购房过程中存在过错，利息部分的损失应由自己承担，原告诉求利息部分不予支持；关于争议的焦点二、被告是否给原告支付赔偿款。因为合同无效，所以不存在违约，被告不必向原告支付赔偿款，原告也不必向被告支付房屋占有使用费，双方的过错双方各自承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：1被告胡来水、邹循芝、徐月华应于本判决生效之日起十日内向原告刘莹退还购房款274000元人民币；2驳回原告刘莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3274元（原告刘莹已预交），由原告刘莹负担709元；由被告胡来水、邹循芝、徐月华共同负担2565元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 杜鹏辉 二0一七年五月二十三日书记员 董子涵附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤消后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确认当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据予以训诫、罚款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应该以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。