上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初28263号原告(反诉被告)：王薇，女，1979年10月6日出生，汉族，住址上海市静安区。原告(反诉被告)：唐雅珺，女，1983年7月16日出生，汉族，住址上海市普陀区。二原告共同委托诉讼代理人：傅天华，上海欣尚律师事务所律师。被告(反诉原告)：路红英，女，1968年8月31日出生，汉族，住址上海市虹口区。委托诉讼代理人：方妮，上海市光明律师事务所律师。原告王薇、唐雅珺与被告路红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后,依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判。审理中，被告路红英于2016年12月27日提起反诉，本案于2017年2月16日本、反诉合并公开开庭进行了审理。原告王薇及唐雅珺的委托诉讼代理人傅天华，被告路红英及其委托诉讼代理人方妮到庭参加诉讼。审理中，当事人合意延长三个月的简易程序适用期间。本案现已审理终结。原告王薇、唐雅珺向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告返还未能履行《房屋租赁协议》剩余租期所收取的租金人民币(以下币种同)57,292元；2、判令被告向二原告支付房屋装修残值损失费计100,662.50元(按剩余租期装修费折旧自行估算)。案件受理费由被告承担。审理中，二原告变更诉请1为判令被告向二原告退还《房屋租赁协议》约定的租赁押金50,000元，理由为2014年5月，二原告向被告支付125,000元，其中75,000元为3个月的租金、50,000元为2个月的押金。事实和理由：2014年4月，原、被告就本市徐家汇路XXX号B房屋(建筑面积160平方米，下简称系争房屋)订立《房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋用于商铺经营，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止。2014年5月，二原告将3个月的租金、2个月的押金共计125,000元以转账方式支付给被告。2014年7月，二原告以系争房屋作为经营地址申请设立上海市黄浦区王薇宠物用品商店，并对系争房屋进行装修，发生装修费用共计420,000余元。二原告承租经营期间，案外人周某某(系争房屋产权人)因故向被告提起诉讼，上海市黄浦区人民法院以(2015)黄浦民四(民)初字第3022号民事判决书，判令系争房屋由案外人周某某收回。2016年8月，法院通过强制执行，令二原告搬离系争房屋，二原告终止经营。因二原告向被告交涉未果，故诉至法院，请求处理。二原告根据诉请提交证据如下：1、《房屋租赁合同》、2、转账凭证，证明被告需向二原告返还剩余押金；3、民事判决书；4、营业执照、5、组织机构代码证；6、装修合同，证明二原告为系争房屋装修支出420,000余元；7、银行借记卡明细清单，证明二原告向被告支付租金的总计金额。被告路红英辩称，对二原告变更后的诉请1予以认可，该押金可在被告反诉相关费用中予以抵扣处理。原、被告订立的房屋租赁合同虽约定租期至2019年5月31日止，但合同实际于2015年7月31日即终止，剩余租赁期限因超出原租赁合同期限无效，二原告负有返还系争房屋的义务。被告签约时已告知其与案外人周某某签订的租赁合同，案外人周某某也通知二原告原租赁合同到期终止事宜，并愿意与二原告续租，二原告未能续租应承担责任。二原告于2015年8月1日至2016年7月14日继续使用系争房屋，仅向被告支付100,000元，导致被告向房屋权利人支付了相关的房屋使用费，至2016年7月14日法院通过强制执行将系争房屋收回。二原告于2014年5月向被告支付的125,000元，其中50,000元系押金，75,000元是3个月的租金属实，该押金在扣除相关费用后可予返还。对二原告的诉请2不予认可，系争房屋交付时前租客已有装修，无法证明二原告实际支出了装修费用，系争房屋在执行时是清空状态。被告根据其主张提交本诉证据如下：1、《租赁合同》，证明被告与案外人周某某签订房屋租赁合同中约定被告有转租权；2、案外人周某某于2015年7月21日发给二原告的函，证明案外人周某某通知二原告愿意与其续租，二原告员工签收该函件；3、被告律师与中介公司人员的谈话笔录，证明二原告之后的租客称搬入系争房屋时二原告已搬空房屋内物品。被告路红英反诉称，2014年4月，原、被告签订房屋租赁合同，被告向二原告转租系争房屋，月租金为25,000元。2015年7月31日，被告与系争房屋产权人周某某的租赁合同终止，原、被告间的房屋租赁合同也同时终止，但二原告不顾上海市黄浦区人民法院以(2015)黄浦民四(民)初字第3022号腾空房屋的民事判决，自2015年8月1日起至2016年7月14日法院强制执行日继续占有使用系争房屋，为此被告向案外人周某某支付房屋使用费291,161.16元，水费65元、电费2,000元，执行费5,926元，鉴于二原告已支付房屋使用费100,000元，故反诉二原告应向被告支付199,152.16元。被告路红英针对反诉提交证据如下：1、法院判决书；2、案外人周某某出具的收款条；3、付款通知；4、授权委托书、宣判笔录、送达回证；5、执行告知书、照片；6、黄浦区人民法院缴纳代管款通知、收据、搬运费发票、开锁发票、代管款处理情况表；7、水费信息摘录；8、黄浦区市场监督管理局企业登记档案有关二原告出具的《个体户开业登记申请书》、《上海市房地产权证》，证明二原告申请个体工商户时向市场监督管理局提交了系争房屋的产权证，知悉房屋系转租，二原告未尽审慎义务，对合同违约应承担责任。二原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，对于产权人起诉至法院要求腾房，2015年7月后二原告继续使用系争房屋，是基于原、被告签订房屋租赁合同属合法，且被告收取二原告租金至2016年2、3月份，故被告向二原告主张支付房屋使用费不合理。经质证，二原告对被告提供的本诉证据1形式上不表异议，但对二原告无拘束力，对被告有权转租的内容有异议，转租合同期限已超过原租赁合同的期限；证据2确认该函是贴在系争房屋门上，但该函未提及相关背景内容，二原告对该函无法接受；证据3真实性无法认可，二原告离开系争房屋时尚有电脑、空调、打印机、吹毛机等物品及装修留在系争房屋内，之后由何人拆除搬离二原告并不知情。二原告对被告提供的反诉证据1真实性认可，但该判决书是事后收到；证据2真实性认可，对支付事实表示确认，对计算基础不知情，对计算的款项不认可；证据3意见同证据2；证据4真实性确认，当时未到庭参加审理，判决书也是之后收到；证据5真实性认可，对此无异议；证据6、7真实性认可，但与本案无关；证据8真实性认可，二原告的确知道转租情况，签订合同长于原合同期限责任在于被告。被告对二原告提供的证据1真实性不认可，其上无租金金额，该合同是原告用于工商部门备案，租金金额实际是25,000元/月；证据2真实性认可，是三个月租金和押金；证据3真实性认可，但证明目的与本案无关，当初签订合同时被告向二原告出示原租赁合同，签订五年期合同是二原告要求的；证据4、5真实性认可；证据6真实性不认可，合同金额不匹配，无材料清单、设计方案、竣工验收凭证、付款凭证及发票，装修合同亦无经办人签字，单凭合同无法证明二原告实际支出的费用；证据7真实性无异议，确认是属二原告支付的租金及使用费。本院经审理认定事实如下：上海市黄浦区徐家汇路XXX号底层、夹层店铺，建筑面积290.04平方米，权利人系案外人周某某。2014年5月26日，二原告为承租方(乙方)、被告为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，被告将本市黄浦区徐家汇路XXX号B商铺，建筑面积约160平方米，出租给二原告，甲方同意2014年6月1日交房，交房后30天作为乙方装修施工与开张准备期，此期间甲方不向乙方收取租金；月租金为25,000元，每三个月支付一次，先付后用，押金为二个月的租金，租赁终止时，押金除用以抵冲合同约定二原告承担费用外，剩余部分无息归还二原告；乙方应在甲方交房之日起1个工作日内支付押金及首付租金，若乙方延付租金，应支付甲方每日月租金0.5%的滞纳金，延期超过10日，甲方有权单方解除合同，租赁期内二原告使用系争房屋所产生的水、电、电话、门前三包、卫生、治安等其他费用均由二原告承担；租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，租赁期届满，双方有意继续合作，则提前三个月续签合同，二原告有续租优先权；违约责任，如乙方违约，甲方有权解除合同并没收全部押金，甲方违约应双倍返还押金。合同还约定，合同终止(自然或协商终止)执行时，由乙方拆除原乙方装修的可移动装修，装潢内容及设备、设施。2014年7月，二原告以系争房屋作为经营地址申请设立上海市黄浦区王薇宠物用品商店进行经营。2015年10月26日，系争房屋权利人周某某作为原告向本院起诉被告路红英、第三人王薇、唐雅珺，要求被告路红英、第三人王薇、唐雅珺搬离系争房屋；被告路红英按每日896.43元标准支付自2015年8月1日起至实际搬离日的房屋使用费；被告路红英按每日300元标准支付自2015年7月1日起至2015年9月30日止的违约金27,300元。法院经审理查明，2012年3月27日，被告与案外人周某某签订《租赁合同》，约定：周某某将系争房屋底层、夹层店铺出租给被告，租赁期自2012年7月1日起至2015年6月30日止。系争房屋每月租金30,000元，被告最迟于每季度第一个月的15日向周某某支付下一季度租金，被告逾期支付租金，每逾期一日，需按所欠付款项的1%承担违约金。被告应支付房屋租赁保证金，保证金为60,000元，租赁关系终止时，周某某收取的上述房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分在七天内由原告无息返还被告。租赁期内被告使用系争房屋所产生的水、电、煤气等公共事业费以及通讯、设备、空调供应、门前三包、卫生、治安等其他费用均由被告承担，由被告向物业管理机构或相关公用事业机构支付。除周某某书面同意续租外，被告应于合同终止日或终止日前向周某某返还系争房屋，除双方另有约定外，被告返还系争房屋应当符合交付时的状态，被告返还系争房屋，应经周某某验收许可，结清各项费用，注销工商登记、交还钥匙。合同第11.1条约定，被告逾期支付应付款项，每逾期一日，则被告需按所欠付款项的1%承担违约金。第11.3条约定，合同终止后，被告不按合同约定或周某某要求返还而继续占有系争房屋的，自占用之日起，每占用一天被告应当按照当期日租金的2倍向周某某支付房屋占有费，造成损失的，还应承担赔偿责任。第11.4条约定，被告根据本合同及法律法规规定应向周某某支付的违约金、赔偿金，周某某有权在履约保证金中扣除，不足部分由被告补足。合同签订后，被告实际支付保证金56,000元，并按照每月28,000元支付自2012年10月起的租金，原告未提出异议。2014年5月26日，被告路红英、第三人王薇、唐雅珺签订《房屋租赁合同》，约定被告将本市徐家汇路XXX号西侧B店铺，建筑面积约160平方米，出租给二原告，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，月租金为25,000元。2015年4月22日，周某某与被告路红英协商一致，将系争房屋租赁期限延长至2015年7月31日。2015年7月27日，周某某书面通知被告路红英到期返还系争房屋，结清相关费用及注销证照，逾期返还则需支付使用费及赔偿损失。2016年4月25日，本院以(2015)黄浦民四(民)初字第3022号民事判决书，认为周某某与被告路红英签订的房屋租赁合同期满，被告路红英应向周某某返还系争房屋。被告路红英将系争房屋转租给第三人，转租合同期限超过原租赁合同期限，超过部分无效。周某某要求被告路红英和第三人共同返还系争房屋，应予支持。被告路红英应向周某某支付自2015年8月1日起按每日836.67元标准支付房屋使用费及滞纳金。该案审理中，第三人及其委托诉讼代理人缺席未到庭，该判决一审生效。2016年7月14日，本院以(2016)沪0101执2885号执行告知书，向第三人王薇、唐雅珺告知对系争房屋予以强制清场。2016年7月25日，周某某确认被告路红英应支付房屋使用费291,161.16元(2015年8月1日起至2016年7月13日)，2015年7月租金滞纳金93元、截止2016年7月13日物业费3,126.87元、截止2016年7月13日水费65元、截止2016年7月13日电费2,000元，法院执行费5,926元。扣除路红英已支付房屋使用费50,200元、租赁保证金56,000元，法院从路红英银行账户实际扣划111,840.99元、路红英支付差额78,405.04元、法院执行费5,926元。2016年11月9日，二原告诉至法院，要求判如所请。另查，案外人周某某于2015年7月21日向二原告发函，称其与被告路红英的租赁期限将于2015年7月31日到期，如二原告有意与周某某续租，则于次日洽谈相关具体事宜，否则周某某将于2015年7月31日采取措施收回房屋。审理中，经原、被告对账确认，二原告分别于2014年5月26日、9月29日、12月30日、2015年3月28日、3月28日、7月26日、10月31日、11月30日、12月31日、2016年2月18日向被告支付125,000元、75,000元、75,000元、30,000元、45,000元、25,000元、25,000元、25,000元、25,000元、25,000元，其中2014年5月26日支付的125,000元，含2个月押金50,000元，3个月的租金75,000元，其他各笔付款均为租金。以上被告共计收到二原告付款475,000元，其中押金50,000元，租金、使用费425,000元(17个月)。本院认为，原、被告通过签订《房屋租赁合同》设定合同权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。本案中，被告路红英通过签约将系争房屋转租给二原告，转租合同约定租期超过原租赁合同，故超过原合同租期部分无效。二原告在与被告签订转租合同时知悉系争房屋的产权归属，且利用房屋产权证申请设立宠物用品商店进行经营，应对原租赁合同期限与转租期限是否一致负有审慎义务。被告明知原合同租期，应在签约时对约定租赁期限超过原合同负有明示阻却义务。被告路红英在与产权人周某某原租赁合同期限届满前，周某某曾致函二原告提示续租，但二原告未予回应，二原告在产权人周某某起诉并由法院判决搬离后仍继续占用系争房屋负有过错。原、被告对造成转租合同超过原租赁合同期限部分无效的后果，均负有责任。二原告本诉主张变更诉请后的租赁押金返还，被告予以确认并要求按合同约定抵扣相关费用，本院对该押金返还之诉请，可予支持。二原告诉请要求被告赔偿房屋装修残值损失，因二原告仅提交装修合同而不能提供与该装修实际支出相关的付款凭证及履行装修的凭据，难以证明二原告主张装修实际支出费用的事实存在，且合同并未就终止合同装修残值的负担方式进行约定，双方合同约定终止(自然或协商终止)执行时，应由二原告自行拆除原装修的可移动装修，装潢内容及设备、设施，故二原告的该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。被告路红英反诉二原告应按法院判决赔偿被告被执行支付的自2015年8月1日起至2016年7月13日止按每日836.67元为标准的房屋使用费，因该使用费的计算标准系被告路红英与产权人周某某签订房屋租赁合同所约定，本案有关二原告实际占用房屋的使用费应参照原、被告合同约定的月租金25,000元标准计算。二原告自2015年8月1日原租赁合同租期届满日起至2016年7月13日法院执行清场日止实际占用系争房屋用于经营，故应承担房屋使用费、法院执行费支付的主要责任，鉴于被告对造成合同租期超过原租赁合同无效亦有过错，故相关房屋使用费、法院执行费的负担，应根据双方过错责任按比例予以酌定。二原告占用房屋期间消费的水、电费部分应由其自行负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条第之规定，判决如下：一、被告路红英(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内返还原告王薇、唐雅珺(反诉被告)房屋租赁押金人民币50,000元；二、原告王薇、唐雅珺(反诉被告)主张被告路红英(反诉原告)支付房屋装修残值损失100,662.50元的诉讼请求，不予支持；三、原告王薇、唐雅珺(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告路红英(反诉原告)支付自2015年8月1日原租赁合同租期届满日起至2016年7月13日法院执行清场日止的房屋使用费128,387.08元[计算方式：以月租金为25,000元为基数，自2015年8月1日起至2016年7月13日止合计人民币285,483.85元×80%﹦228,387.08元，扣除原告王薇、唐雅珺(反诉被告)已支付房屋使用费100,000元]；四、原告王薇、唐雅珺(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告路红英(反诉原告)支付法院执行费人民币4,740.80元[计算方式：以执行费为5,926元为基数×80%﹦4,740.80元]；五、原告王薇、唐雅珺(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告路红英(反诉原告)支付占用房屋期间的水、电费计人民币2,065元；六、被告路红英(反诉原告)的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,313.25元，因本案适用简易程序，减半收取，计1,656.63元，由原告王薇、唐雅珺负担1,106.85元，被告路红英负担549.78元；反诉案件受理费人民币2,141.52元，由原告王薇、唐雅珺(反诉被告)负担1,453.75元，被告路红英(反诉原告)负担687.77元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 立二〇一七年五月十五日书记员 毛仕钦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。