辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终472号上诉人（原审被告）：王梦姣，女，1987年6月15日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口市南湖物业服务有限公司，住所地营口市站前区南湖公寓小区B2-甲1号。法定代表人：王余春，该公司总经理。委托诉讼代理人:哈杰，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。上诉人王梦姣因与被上诉人营口市南湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王梦姣，被上诉人营口市南湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人哈杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王梦姣的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019)辽0802民初882号民事判决书。2.请求依法改判上诉人不承担给付物业费的义务。3.请求二审法院对被上诉人给上诉人造成的损失予以赔偿。事实和理由：一、被上诉人在未经相关部门批准的情况，收取0.5元/平的物业费用于法无据。根据《物业管理条例》及《营口市物业服务收费管理办法》“物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同，将服务内容和收费标准在小区内显著位置公示7天后，到辖区物业行政主管部门填报住宅小区物业服务收费备案表。经辖区物业行政主管部门初审，报辖区价格主管部门备案，审查合格后发放《收费许可证》而被上诉人在没有履行上诉行为的情况下，就按0.5元/平的标准收取费用，是没有任何依据的。综上所述，被上诉人没有依据地收取物业费用，并且不履行服务义务的情况下，一审法院判决是有误的。请求二审法院查清事实，依法改判上诉人不给付被上诉人物业服务费用11880元及相关利息、案件受理费97元，以维护上诉人的合法权益不受侵害。二、被上诉人未按合同履行义务，不应收取物业费用。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2010年12月22日，上诉人办理入住，交纳一年的物业费用（每平方米收取0.6元）。从第二年初房顶就开始漏雨，上诉人多次找到被上诉人要求其进行维护，被上诉人均以种种理由推脱。直至2013年末才维修好，致使上诉人的二楼由于漏雨，严重发霉，气味大，三年无法使用，并且雨水泡坏了地板，照明灯及办公桌、客户会计资料等重要用品，严重地影响了上诉人对房屋的合理使用，无法进行办公，给上诉人造成了很大的经济损失。二楼由于漏雨，造成二楼在雨天无法办公，因此上诉人房屋租金少收取30000余元。按照《物业管理条例》规定被上诉人营口市南湖物业服务有限公司没有履行物业管理合同规定的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在2018年春，房屋又开始漏雨，去找物业，无人理睬，直至今年雨季，漏雨又加重了，去告知物业来看情况，可是至今一直也没有给维修解决，造成二楼又无法使用。而且物业提出要上诉人提供房屋维修基金发票复印件，否则不给解决。因为导致上诉人房屋漏雨的地方是二楼平台，属于公共部分，所以不应该使用个人房屋维修基金。使用房屋维修基金应按照相关规定合理使用，不能随意支取。2019年上诉人二楼公共下水管道（卫生间管道）漏水，物业不给维修，时间长达2月有余，造成二楼臭气熏天，无法办公，在物业不给维修的情况下上诉人不得不自行维修，自付维修费用。此外，上诉人从未享受到被上诉人的其它日常服务。比如：门口积雪积水从未清理，卫生从未清扫，安保没有，监控不好用（门前停靠的汽车被撞监控查不到）等等。综上所述，被上诉人没有履行服务义务，所以无权收取物业费用，在一审的判决中没有考虑到上诉人的权利及损失。如果法院认为被上诉人（营口市南湖物业服务有限公司）有收费依据，但被上诉人没有提供全面性的服务，尤其是2010-2013年、2018-2019年这两个时间段上，房屋漏水严重，造成二楼房屋不可使用或只能部分使用，相关设备及办公用品、客户重要会计资料损坏等，被上诉人没有服务到位，故上诉人没有义务交纳物业费。2014年-2017年期间即使房屋没有漏雨，但被上诉人（营口市南湖物业服务有限公司）也没有提供应提供的全面性的服务，上诉人根据相关法律、法规及相关条例的规定，也没有义务全额交纳物业费（国务院公布最新《物业管理条例》【2018年3月19日修正版】、辽宁省物业管理条例、营口市物业管理实施细则、营口市物业服务收费管理办法等)。营口市南湖物业服务有限公司辩称，一、被上诉人收费有法律依据和事实依据。《物业管理条例》第四十二条和《辽宁省物业管理条例》第四十条均规定业主有按照物业服务合同交付物业费用的义务，上诉人是小区业主，其有义务交费；二、被上诉人履行了服务义务，有权利收费。房屋漏水问题在房屋质保期内属于房屋质量问题，有开发建设单位承担维修义务，质保期满的，应启动房屋维修基金，按照行政流程审批维修；三、上诉人作为小区业主，享受物业服务，应当交纳物业费用。营口市南湖物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法请求法院判令被告立即支付所欠原告的物业费共计人民币11880元，滞纳金数额按应付额的日3‰计算，从欠费之日开始计算。2、案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：被告王梦姣系天宇宏府小区业主，其居住的房屋为门市房，房屋建筑面积为247.57平方米。2010年10月12日，原告南湖物业公司与被告王梦姣签订《物业管理服务合同》，合同约定业主每年交纳一次物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费，每日按全额的3‰交滞纳金。门市房物业服务费按0.5元/平方米/月收取。2011年10月12日至2019年10月12日期间，被告连续8个年度没有交纳物业服务费。一审法院认为：原告南湖物业公司与被告王梦姣签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。现原告南湖物业公司已履行了物业管理服务义务，被告王梦姣作为业主已经享受了原告提供的物业服务，所以应当按约定支付物业服务费。关于原告主张的滞纳金，因约定的滞纳金标准过高，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率之标准从原告起诉之日（2019年4月17日）起给付至实际付清物业服务费之日止。判决：被告王梦姣于本判决生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司2011年10月12日至2019年10月12日期间的物业服务费11880元及违约金,违约金以11880元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年4月17日起计算至被告实际付清物业服务费之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费97元（原告已预交本院），由被告承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，营口市南湖物业服务有限公司为其业主王梦姣提供物业服务，其二者形成物业合同法律关系，王梦姣作为业主，其在享受物业服务同时，应当承担缴纳物业费之义务，故原审判令王梦姣向营口市南湖物业服务有限公司缴纳物业费并无不当，应予支持。由于目前已实行“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，故原审判决中关于利息的裁判部分依法予以调整。综上所述，上诉人王梦姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更辽宁省营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初882号民事判决为王梦姣于本判决生效后十日内给付营口市南湖物业服务有限公司2011年10月12日至2019年10月12日期间的物业服务费11880元及违约金，违约金以11880元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年4月17日起计算至实际付清物业服务费之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费97元，二审案件受理费97元，总计194元，由上诉人王梦姣负担。本判决为终审判决。审判长  陈友占审判员  崔 卿审判员  杨明环二〇二〇年三月六日法官助理狄荣书记员崔尧