山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终4049号上诉人（一审被告）：王继堂，男，1966年3月30日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人（一审被告）：枣庄继堂食品有限公司，住所地：枣庄市市中区工业园。法定代表人：王继堂，职务：总经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李茂东，山东龙头律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：贾岚，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张明军，男，1968年5月23日出生，汉族，21196805232912，住枣庄市市中区。一审第三人：枣庄好运来木业有限公司，住所地：枣庄市市中区孟庄镇工业园（泉头路）。法定代表人：张庆功，职务：总经理。一审第三人：张庆功，男，1972年12月26日出生，汉族，原住枣庄市中区凤凰岭甘泉寺路口向东200米路北，现住址不详。上诉人王继堂、枣庄继堂食品有限公司因与被上诉人张明军、一审第三人枣庄好运来木业有限公司、张庆功租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2012)市中民初字第1132号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王继堂、枣庄继堂食品有限公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2012)市中民初字第1132号民事判决；2.驳回张明军的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由张明军负担。事实与理由：一、由王继堂和枣庄继堂食品有限公司共同返还被上诉人5万元租金的判决不当。1.厂房买卖合同的责任主体应为枣庄继堂食品有限公司和张明军。第一，从交易的标的物看，厂房买卖合同的标的物是枣庄继堂食品有限公司的厂房；第二，王继堂作为公司法定代表人、总经理，完全可以代表公司出售该厂房；第三,从合同内容看，从厂房买卖合同中的附图1已经明确本案标的物为公司的厂房；最后，结合法律规定看，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款之规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”该买卖行为应认定是继堂公司的民事法律行为，因此厂房买卖合同的责任主体应为枣庄继堂食品有限公司。2.关于5万元“租金”，上诉人与张明军之间不存在法律关系。结合厂房买卖合同第五条和附表三，厂房交付之日为2010年9月30日，另依据厂房买卖合同第九项的约定，厂房及所有附着物即归张明军所有。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，最高人民法院《关于贯彻执行张明军辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。枣庄好运来木业有限公司、张庆功均未作答辩。张明军向一审法院起诉请求：1.判令王继堂、枣庄继堂食品有限公司及枣庄好运来木业有限公司、张庆功返还租金5万元；2.判令王继堂向张明军支付违约金8万元；3.本案诉讼费用均由王继堂、枣庄继堂食品有限公司负担。一审法院认定事实：2010年1月6日，枣庄继堂食品有限公司（甲方）与枣庄好运来木业有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要约定：枣庄继堂食品有限公司将其所有的坐落于枣庄市市中区孟庄工业园枣庄继堂食品有限公司西院厂房、办公室全部租赁给枣庄好运来木业有限公司使用；租赁费每年5万元，合同签订之日即为合同生效日。乙方在签订之日一次性交付全部（当年）的租金。租赁期限为贰年，从2010年元月8日至2012年元月5日止。合同签订双方认真执行，如有特殊情况，需终止合同，双方提前一个月通知对方，如单方违约，对方双倍赔偿另一方（以租金为基数）。等等。2010年9月30日，王继堂（甲方）与张明军（乙方）签订《厂房买卖合同》，合同主要约定：一、甲方自愿将所租用土地上的所有附着物一次性出售给乙方。二、甲方的厂房转让后，原有土地变更为乙方租赁，甲方负责原合同变更的一切必要手续。三、甲方整体厂房的出售金额为人民币壹佰零捌万元整（1080000元）。四、付款方式：甲方应在2010年9月30日前，付给甲方玖拾万元整（900000元），余款在2010年10月25日之前全部付清。五、厂房交付时间：甲方应在2010年10月25日前将厂房及所有的设施交给乙方，并签署资产清单。六、违约责任：双方约定违约金为捌万元整（80000元），如甲方违约，则退还乙方所有资金，并另付违约金为8万元给乙方；如乙方违约，甲方则扣除违约金8万元整，余款一次性返还给乙方。七、甲方的责任和义务：甲方在合同生效之日前，必须负责处理完毕所有遗留问题。原遗留的问题与乙方无关，具体内容主要包括：1、甲方在租赁土地期间，因该土地造成的一切遗留问题全部由甲方处理，与乙方无关。2、甲方在建设工程中遗留的问题，由甲方负责处理完毕，无异议。3、甲方在原生产经营中遗留的问题，如水、电、税收等问题，由甲方负责处理完毕，无异议。4、甲方在合同生效之日前，负责将原厂房租赁给第三者的所有问题处理完毕，并经乙方认可，无异议。（第三方张庆功租赁期到2010年12月31日结束，最迟可延长到2011年1月15日。）5、原厂房四周边界所有遗留的问题，由甲方在合同生效前，全部处理完毕，双方无异议。6、原厂房不得有任何性质的买卖、质押或抵押贷款等问题。否则，按合同违约处理，并赔偿乙方损失。八、乙方的责任和义务。1、乙方必须按合同约定支付给甲方所有款项。2、乙方有义务配合甲方变更原租赁合同，履行相关手续。九、本合同自签订之日起，便具有法律效力，不得改变。其厂房及所有附着物的产权即归乙方所有。十、未尽事宜，双方协商解决。该《厂房买卖合同》经王继堂、张明军双方签字、捺印生效后，王继堂与张明军按照《厂房买卖合同》进行了交接。王继堂于2010年9月30日为张明军出具收到条一份，确认收到张明军购买厂房款90万元整。王继堂于2010年10月25日为张明军出具收到条一份，确认收到张明军购买厂房款18万元整。张明军按照合同约定付清了全部厂房转让款。枣庄继堂食品有限公司与枣庄好运来木业有限公司之间的租赁合同没有解除，枣庄好运来木业有限公司未从案涉厂房内搬迁出去。2011年2月8日，张明军（甲方）与张庆功（乙方）双方签订《协议》，协议约定：枣庄市继堂食品有限公司法定代表人王继堂在孟庄镇工业园区泉头路有厂房一处。2010年1月8日，王继堂与乙方张庆功签订了租赁厂房合同一份，合同期限为两年，自2010年1月8日至2012年1月7日。2010年9月30日，王继堂与张明军签订了该厂房的买卖合同一份，将该厂房整体卖给了张明军。王继堂负责解除与张庆功之间的租赁合同，并在2011年1月15日之前负责将该厂房清空交付给甲方张明军。但是，由于王继堂未与乙方张庆功达成解除合同协议，所以该厂房时至今日（2011年2月8日）仍然没有清空交付给张明军。为尽快办理交接事宜，避免甲方因此遭受更大损失，经甲乙双方共同协商，乙方自愿终止原租赁合同，将厂房清空交付给甲方。具体协议如下：一、自2010年10月25日起，甲方享有该厂房的所有权。乙方应按照原租赁合同向甲方交纳租赁费5万元（乙方已于2011年1月7日向公证部门提存），因此，甲方对乙方提存的2011年度的租金五万元亦享有所有权。二、因乙方生产经营另有安排，不再租赁该厂房。甲方同意解除原厂房租赁合同，乙方因原租赁合同而享有的一切权利和义务一次性终结。三、乙方必须将原租赁合同原件在2011年2月8日交给甲方。四、甲方付给乙方现金10万元。其内容包括2011年1月8日至2012年1月7日的租金5万元(乙方将该租金交公证部门提存)及搬家补偿金5万元。上述款项在原租赁合同终止后，且乙方将该厂房清空交接给甲方后一次性付清给乙方。等等。2011年2月8日，张庆功为张明军出具收条一份，该收条载明：今天收到张明军10万元整。王继堂于2011年1月14日为枣庄市兴鲁公证处出具收条，收条载明：今收到枣庄好运来木业有限公司提存在枣庄市兴鲁公证处的租赁费5万元整，王继堂在收款人后签字并捺印，该收条加盖了枣庄继堂食品有限公司的印章。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。枣庄继堂食品有限公司与枣庄好运来木业有限公司签订的《租赁合同》履行届满期为2012年1月5日止。在该《租赁合同》尚在履行期限内的情况下，王继堂与张明军于2010年9月30日签订了《厂房买卖合同》，王继堂将租赁物出卖给原告张明军。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据合同法这一买卖不破租赁的规定，王继堂与张明军签订《厂房买卖合同》时对原租赁事项的约定，侵犯了枣庄好运来木业有限公的合法利益，属于无效。由于枣庄好运来木业有限公司在租赁期限内未从所租厂房中搬迁，致使王继堂与张明军签订的《厂房买卖合同》未能如期实现。产生本案纠纷的根源在于王继堂与张明军签订合同时违反了“买卖不破租赁”的规定，王继堂与张明军双方对此均有责任。为使第三人搬出，张明军与张庆功达成协议，张明军付给张庆功现金10万元，即2011年1月8日至2012年1月7日的租金五万元(乙方已将该租金交公证部门提存)及搬家补偿金5万元。王继堂将厂房出卖给张明军后，张明军已将购房款付清，王继堂即对厂房租金不再享有权利，应由买受人张明军享有权利，故王继堂应返还张明军租金5万元。因为枣庄继堂食品有限公司也在为公证处出具的收条中加盖了印章，故枣庄继堂食品有限公司应负共同返还5万元租金的责任。张明军支付给张庆功的搬家补偿金5万元，系王继堂与张明军违反了“买卖不破租赁的原则”所致，对该损失，该院酌情由王继堂与张明军各承担2.5万元。因为《厂房买卖合同》中已经明确系王继堂与张明军签订，且王继堂为张明军出具收到条，收取购房款，故确认《厂房买卖合同》的签订方为王继堂与张明军。枣庄好运来木业有限公司、张庆功经公告送达未到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王继堂、枣庄继堂食品有限公司返还张明军租金5万元，于判决生效之日起十日内付清；二、王继堂给付张明军损失2.5万元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回张明军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由张明军负担1227元，王继堂、枣庄继堂食品有限公司负担1673元。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，枣庄继堂食品有限公司与枣庄好运来木业有限公司签订的《租赁合同》履行届满期为2012年1月5日止。在该《租赁合同》尚在履行期限内的情况下，王继堂与张明军于2010年9月30日签订了《厂房买卖合同》，王继堂将租赁物出卖给原告张明军。王继堂与张明军签订《厂房买卖合同》时对原租赁事项的约定，侵犯了第三人枣庄好运来木业有限公的合法利益，双方对此均有责任。王继堂将厂房出卖给张明军后，张明军已将购房款付清，王继堂即对厂房租金不再享有权利，应由买受人张明军享有权利，故王继堂应返还张明军租金5万元。因为枣庄继堂食品有限公司也在为公证处出具的收条中加盖了印章，故枣庄继堂食品有限公司应负共同返还5万元租金的责任。张明军支付给张庆功的搬家补偿金5万元，系王继堂违反了“买卖不破租赁的原则”所致，对该损失，一审院酌情由王继堂与张明军各承担2.5万元的处理并无不当。王继堂、枣庄继堂食品有限公司违约事实客观存在，张明军向一审法院起诉时请求判令王继堂支付违约金8万元，一审法院酌定王继堂承担2.5万元损失未超过张明军诉讼请求的违约金数额。王继堂、枣庄继堂食品有限公司上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由王继堂、枣庄继堂食品有限公司负担本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年三月二十三日本书记员  高 天