安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1145号上诉人（一审被告）：芜湖赛格市场经营管理有限公司。法定代表人：陈志宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李岳梅。一审被告：浙江信源市场经营管理有限公司。法定代表人：陈志宾。一审被告：芜湖居然之家家居建材市场经营管理有限公司。法定代表人：陈志宾，该公司总经理。上诉人芜湖赛格市场经营管理有限公司（简称赛格公司）因与被上诉人李岳梅、一审被告浙江信源市场经营管理有限公司（简称信源公司）、一审被告芜湖居然之家家居建材市场经营管理有限公司（简称居然之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赛格公司上诉请求：一、部分改判一审判决。具体内容为：改判一审判决的第二项为退还李岳梅租金5106元、市场管理费786.6元、保证金3000元，合计8892.6元；改判一审判决的第三项为赔偿李岳梅门头背景装修费24162.57元、律师代理费10000元。二、根据二审判决结果确定赛格公司和李岳梅各自应承担的一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院在事实认定和法律判断上出现若干偏差，导致判决结果未能公平维护赛格公司的合法权益。赛格公司在最大限度的尊重商户意志的前提下，部分接受一审判决，同意解除双方之间的租赁合同关系。但对于相关费用的退赔，赛格公司认为一审判决有误，应予纠正。一、租金和管理费应当按照合同约定标准计算退还数额。双方租赁合同约定租金为2553元/月、市场管理费为6元/月。李岳梅应当自2015年5月15日开始计付租金及管理费，至赛格公司停止提供经营场所的2016年5月中旬止。据此计算，赛格公司应退还的租金及管理费应为两个月，分别是5106元和786.6元。一审法院将一整年的租金均摊到“租一送一”的24个月，再以此计算赛格公司所应退还的租金和管理费，既不符合合同约定，也违背了赛格公司的合同本意。二、赛格公司不应赔偿李岳梅移动公司扣收的保证金。李岳梅与运营商签订的《指定专营店业务代理协议》中，甲方为中国移动安徽分公司，而《保证金收据》及《处罚通知》上均为芜湖分公司市区营业部，与合同主体不一致，也没有证据证明两者之间存在委托关系。因此，即使赛格公司与安徽分公司存在这样的代理关系，但安徽分公司并未授权第三方扣收保证金。如果第三方在没有合同依据的情况下强制扣收李岳梅的保证金，属于第三方的侵权行为，不应由赛格公司代为承担责任。三、赛格公司不应赔偿李岳梅的员工工资损失。对于李岳梅所谓“员工工资损失”，虽然李岳梅提供了《劳动合同》，但并未按照法定程序由劳动部门鉴证备案，李岳梅也没有为该两名员工办理劳动保险。即使李岳梅确实向员工支付了双倍违约赔偿金，也完全有可能是李岳梅未办理社会保险所致。李岳梅声称每次都以现金方式支付工资，不符合常理，也未按照税法规定代扣代缴个人所得税，故李岳梅并未完成涉及劳动关系方面的举证义务。李岳梅向一审法院起诉请求：1.解除李岳梅与赛格公司签订的《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》；2.赛格公司退还李岳梅商铺租金30636元、管理费4720元、保证金3000元、违约金5106元、迟延交付赔偿金3825元，合计47287元；3.赛格公司赔偿李岳梅移动公司保证金20000元、门头背景广告费28800元、墙体广告费4850元、柜台及收银台14600元（含柜台6节、收银台2节）、办公用品6440元（含办公桌2张、茶几1张、老板椅2张、皮具沙发1张）、电脑3台共7500元、打印机、复印机、扫描仪、写卡器各1台共8680元、微波炉1台599元、电视机1台1899元，合计93368元；4.李岳梅赔偿其员工的工资损失41600元由赛格公司承担；5.赛格公司赔偿李岳梅部分营业损失234000元；6.赛格公司赔偿李岳梅律师代理费10000元；7.赛格公司赔偿李岳梅移动公司工号令牌一枚；8.信源公司、居然之家公司对上述2至7项诉讼请求承担连带赔偿责任；9.赛格公司、信源公司、居然之家公司因侵权行为向李岳梅赔礼道歉；10.本案诉讼费由赛格公司、信源公司、居然之家公司承担。一审法院认定事实：2014年10月27日，李岳梅与赛格公司签订《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》，约定由李岳梅承租赛格公司所有的位于芜湖市九华北路和天门山东路东北侧信源商业城的芜湖赛格电子市场内一层A区1A017号、1A018号建筑面积共计65.55平方米的两个铺位，用于经营移动营业厅。合同约定：租期为2015年4月1日起至2017年3月31日止，共计24个月；租金为2553元/月，李岳梅享受交1年租金使用2年的优惠政策，合同期内租金共计30636元；铺位的市场管理费为6元/平方米/月，李岳梅享受交1年市场管理费使用2年的优惠政策，合同期内市场管理费共计4720元；赛格公司向李岳梅收取经营保证金3000元；李岳梅必须于2014年10月27日前付清租金、管理费、保证金共计38356元。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。其中保证金的退还条件为：在本合同期满办妥退租手续并扣除承租方应承担的费用，三个月后退还余额。违约责任为：1.本合同生效后，双方均应依法履行，如一方违约，违约方依照法律规定和本合同约定承担责任外，违约方还应就违约行为给守约方造成的经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、通讯费、仲裁费等）进行赔偿；2.因一方违约导致本合同不能履行的，违约方必须向守约方支付相当于两个月租金及市场管理费的违约金，违约金不足以弥补另一方损失的，违约方还应赔偿守约方的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、通讯费、仲裁费等。签订合同当日，李岳梅交纳了租金、管理费、保证金共计38356元。赛格公司的该市场于2015年5月15日正式开业，赛格公司将租期调整至2015年5月15日起算24个月。李岳梅承租铺位后对铺位进行了装修并添置了日常办公用品。2015年5月8日，李岳梅与中国移动通信集团安徽有限公司芜湖分公司签订《指定专营店业务代理协议》并开办移动营业厅。2015年5月11日，李岳梅向中国移动安徽公司芜湖分公司市区直营部缴纳了新建保证金20000元。营业厅开业后，李岳梅聘请刘美洁、杨金桃两名员工在营业厅负责日常经营活动并支付相应工资。2015年11月30日，赛格公司发布《芜湖赛格市场经营管理有限公司关于赛格市场局部铺位调整的公告》，载明芜湖赛格市场依据市场实际情况结合商家意见，对市场部分经营区域进行业态调整，将市场A区1楼、A区2楼商家整体调整至市场C区2楼规划区域；赛格公司针对该市场调整措施给予商户相应的奖励，包括免费延长租期、负责装潢、办理营业执照、税务登记证等；调整工作于2015年12月5日开始，2015年12月16日前完成调整手续签订工作的商家，另给予三个月租金的现金奖励。公告发布后，部分商户不同意调整，通过上访、媒体等方式主张权利。2016年3月，赛格对该市场A区的商户进行了清场，并将该区用围栏进行了封闭。赛格公司对李岳梅铺位内的电视、电脑、打印机等办公用品搬运至仓库保管，并对铺位进行清理。2016年3月18日16时46分，赛格公司在清理商铺时与商户发生纠纷，芜湖市公安局鸠江分局官陡派出所出警处理，并告知双方通过协商或法律手段解决分歧。同日17时46分，赛格广场再次发生警情，民警到场后发现李岳梅疾病发作，现场联系急救120前来救治。2016年4月28日，中国移动安徽公司芜湖分公司市区直营部向李岳梅经营的移动营业厅下发了《处罚通知》，载明“本公司与你网点2015年5月8日签订《指定专营店业务代理协议》，双方合同约定你网点代理期限至2018年5月31日止，自2016年2月中旬，你网点突然停止营业，未履行双方协议，造成我公司损失，已构成根本违约。对此本公司将按照协议要求，扣除你网点20000元保证金，另我公司还将扣除你网点所有已办理的业务积分奖励及各季度竞赛奖励。”一审法院另查明：李岳梅为主张权利，委托安徽兄弟律师事务所指派的一名律师代理本案诉讼，并支付律师代理费10000元；赛格公司于2013年1月18日由信源公司独资设立；居然之家公司于2016年3月31日由赛格公司独资设立。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。李岳梅与赛格公司签订《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同已经成立并生效，双方均受合同条款的约束。现李岳梅已履行其交纳租金、管理费、保证金等义务，赛格公司应当履行其提供商铺、管理等义务。2015年11月30日赛格公司发布公告，要求芜湖赛格市场A区1楼、A区2楼商家于2015年12月5日开始整体调整至市场C区2楼规划区域。李岳梅承租的铺位地处该市场A区1楼，且租期尚未届满，其不同意赛格公司的上述调整意见，并据此要求解除合同、赔偿损失。一审法院认为，李岳梅与赛格公司签订的租赁合同已将李岳梅承租的商铺位置及面积进行了明确约定，双方均应遵守合同约定。现赛格公司单方要求变更李岳梅承租的商铺位置，李岳梅不同意，赛格公司采取清场、封闭市场等行为致使李岳梅无法经营，双方签订的租赁合同目的已不能实现，赛格公司的行为已构成违约。故李岳梅要求解除其与赛格公司签订的《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》的主张，符合法定解除情形，应予支持。关于赛格公司的违约时间点。一审法院认为，赛格公司于2015年11月30日发布调整公告，要求各商户于2015年12月5日开始调整。自市场开始调整时起，赛格公司已无法提供一个正常的经营环境供各商户经营，故赛格公司应当自2015年12月5日起承担相应的违约责任。李岳梅与赛格公司签订的租赁合同租期为24个月（自2015年4月1日至2017年3月31日），实际租期自2015年5月15日起算，至赛格公司违约时（2015年12月5日）李岳梅实际使用商铺时间为203天。对该商铺的租金及管理费，双方在合同中约定租金为2553元/月、市场管理费为6元/平方米/月，同时约定租金和管理费李岳梅享有交1年使用2年的优惠政策，但未明确约定李岳梅先使用的租期是收取租金的期间还是免费赠送的期间，为公平起见，现按赛格公司收取的合同期内租金、市场管理费与李岳梅的承租期限24个月平均计算租金和市场管理费。故对李岳梅要求赛格公司退还的租金，现认定为30636元÷720天×（720天-203天）=21998.35元；对李岳梅要求赛格公司退还的市场管理费，一审法院认定为4720元÷720天×（720天-203天）=3389.22元。对李岳梅要求赛格公司退还的经营保证金，合同约定在合同期满办妥退租手续并扣除承租方应承担的费用，三个月后退还余额，赛格公司于2015年12月5日违约至今已满三个月，且赛格公司未提供证据证明李岳梅应承担相关费用，故对李岳梅要求赛格公司退还经营保证金3000元的主张应予支持。对李岳梅主张的律师费10000元，合同约定违约方应承担守约方包括律师费在内的经济损失，故对该主张应以支持。关于李岳梅主张的迟延交付赔偿金。一审法院认为，该市场于2015年5月15日开业，赛格公司于2015年5月初（该时间点为李岳梅开庭时陈述）将商铺交付给李岳梅，李岳梅接受赛格公司交付的商铺后未对交付时间提出异议并对商铺进行装修后开业经营，应视为李岳梅与赛格公司就商铺交付时间及租期顺延至2015年5月15日的处理结果是达成一致意见的。故对李岳梅要求赛格公司支付迟延交付赔偿金的主张不予支持。关于李岳梅主张的装修损失及店内物品损失。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人自行拆除；已形成附合的装饰装修物，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。赛格公司交付商铺后，李岳梅对商铺进行装饰装修并经营，赛格公司对李岳梅的装饰装修未提出异议，应视为同意承租人装饰装修。但李岳梅与赛格公司在租赁合同中未对装饰装修物的处理进行约定，故对李岳梅主张的未形成附合物的柜台、打印机等办公用品及装饰物，其可自行拆除；对已形成附合物的装饰装修物品，赛格公司应赔偿剩余租赁期内的残值损失。对李岳梅可自行拆除的物品已被赛格公司搬至仓库，赛格公司应及时返还给李岳梅。故对李岳梅主张的柜台6节、收银台2节、办公桌2张、茶几1张、老板椅2张、皮具沙发1张、电脑2台、打印机1台、复印机1台、写卡器1台、微波炉1台、电视机1台，赛格公司应自判决生效后十日内返还给李岳梅。对李岳梅索赔清单上载明的3台电脑，李岳梅开庭时自认店铺内仅有2台电脑，另一台送出去维修，故应在上述返还清单中认定赛格公司返还2台电脑；对李岳梅索赔清单上载明的扫描仪、移动公司工号令牌，因其未提供证据证明该物品在商铺内，李岳梅与赛格公司提供的视频均无法确认该物品在商铺内，故其该主张缺乏事实依据，应不予支持。对李岳梅主张的门头及背景制作费、广告制作费，虽然李岳梅提供的均为收据，但该费用与李岳梅经营的移动营业厅相符，且李岳梅与赛格公司提供的视频均证明其确实制作了门头、背景等，该装修物已形成附合物，故对李岳梅主张的门头及背景制作费28800元及广告制作费4850元，合计33650元，赛格公司应赔偿剩余租赁期内的残值损失，即33650元÷720天×（720天-203天）=24162.57元。关于李岳梅主张的移动公司保证金及预期部分营业损失。一审法院认为，李岳梅租赁商铺经营移动营业厅并与中国移动通信集团安徽有限公司芜湖分公司签订《指定专营店业务代理协议》，协议约定李岳梅需缴纳履约保证金20000元，李岳梅缴纳保证金后中国移动安徽公司芜湖分公司市区直营部向李岳梅开具了保证金收据，2016年4月28日，中国移动安徽公司芜湖分公司市区直营部向李岳梅经营的移动营业厅下发了《处罚通知》，扣除李岳梅20000元的保证金及积分奖励和季度竞赛奖励，故对李岳梅主张的20000元保证金损失，系由赛格公司违约导致李岳梅无法经营造成的，赛格公司应予赔偿；对赛格公司主张保证金系李岳梅的经营成本，不应由赛格公司承担的主张不予采纳。对李岳梅主张的预期营业损失234000元，因其未提供证据予以证明，《处罚通知》未载明扣除的积分奖励和季度竞赛奖励金额，李岳梅提供与本案无关的另外一个营业厅的酬金标准也与其经营的移动营业厅不具有可比性，不能证明李岳梅的预期营业损失，故对其该项主张应不予支持。关于李岳梅主张的赔偿员工工资损失。一审法院认为，从李岳梅提供的有赛格公司印章的商家工号牌、店内视频可见李岳梅确有聘请两名员工在店内工作，且李岳梅与员工在劳动合同内约定的工资标准也未超过安徽省服务行业人均工资。根据李岳梅与员工签订的《劳动合同》可见，合同期限自2015年5月15日至2016年5月14日，月工资标准为3200元。自2015年5月15日起至2015年12月5日李岳梅无法经营时止，两名员工共在李岳梅处工作六个月以上不满一年，根据《中华人民共和国劳动合同法》的规定，因李岳梅违反该法律规定解除劳动合同的，李岳梅应赔偿劳动者2个月的工资。该损失系由赛格公司违约后李岳梅无法经营所致，故对李岳梅主张的赔偿员工工资损失，现认定为3200元/月×2月×2名=12800元，赛格公司应予赔偿。李岳梅此项诉请超出部分，与法不符，应不予支持。关于李岳梅主张的违约金。一审法院认为，违约金的目的在于补偿守约方的损失，本案中李岳梅与赛格公司在租赁合同中虽约定了两个月租金及市场管理费的违约金，但李岳梅已主张其全部损失，一审法院也根据其提供的证据结合案件事实和法律规定予以认定，且李岳梅主张的违约金远低于其主张的损失，故对其主张的损失予以部分支持，对李岳梅主张的违约金不再支持。关于李岳梅要求信源公司、居然之家公司应承担连带赔偿责任及赛格公司、信源公司、居然之家公司应赔礼道歉的主张。一审法院认为，赛格公司、信源公司、居然之家公司均为独立法人，信源公司、居然之家公司非本案租赁合同的当事人，李岳梅要求信源公司、居然之家公司承担连带赔偿责任于法无据，应不予支持。本案系合同纠纷，即使为侵权纠纷，赔礼道歉一般适用于人身侵权，并不适用于财产侵权。李岳梅未提供证据证明赛格公司、信源公司、居然之家公司存在人身侵权行为，故其要求赛格公司、信源公司、居然之家公司赔礼道歉的主张，无事实和法律依据，应不予支持。综上，一审法院判决：一、解除李岳梅与赛格公司于2014年10月27日签订的《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》；二、赛格公司于判决生效后十日内退还李岳梅租金21998.35元、市场管理费3389.22元、保证金3000元，合计28387.57元；三、赛格公司于判决生效后十日内赔偿李岳梅门头背景装修费24162.57元、移动公司扣收的保证金20000元、员工工资损失12800元、律师代理费10000元，合计66962.57元；四、赛格公司于判决生效后十日内返还李岳梅柜台6节、收银台2节、办公桌2张、茶几1张、老板椅2张、皮具沙发1张、电脑2台、打印机1台、复印机1台、写卡器1台、微波炉1台、电视机1台；五、驳回李岳梅的其他诉讼请求。案件受理费7934元，公告费560元，合计8494元，由李岳梅负担5761元，赛格公司负担2733元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于赛格公司应当退还的租金及市场管理费数额。1、因赛格公司发布的调整公告要求各商户于2015年12月5日开始调整。自市场开始调整时起，赛格公司已无法提供一个正常的经营环境，故一审法院认定赛格公司应自2015年12月5日起承担相应的违约责任，并无不当。2、双方在合同中约定租金和管理费李岳梅享有交1年使用2年的优惠政策，但未明确约定李岳梅先使用的租期是收取租金的期间还是免费赠送的期间，一审法院按赛格公司收取的合同期内租金、市场管理费与李岳梅的承租期限24个月平均计算租金和市场管理费，符合公平原则，本院不予调整。二、关于赛格公司是否应赔偿李岳梅移动公司扣收的保证金。中国移动安徽公司芜湖分公司市区直营部于2016年4月28日向李岳梅移动营业厅下发了《处罚通知》，该通知明确说明李岳梅网点于2016年2月突然停止营业，违反其与中国移动安徽公司芜湖分公司订立的《指定专营店业务代理协议》，构成违约，故扣除其网点20000元保证金。李岳梅受到上述处罚系赛格公司违约致李岳梅无法经营造成，故一审法院判令赛格公司向李岳梅赔偿被扣收的保证金并无不当。三、关于赛格公司是否应赔偿李岳梅的员工工资损失。李岳梅在一审中提供了盖有赛格公司印章的商家工号牌、店内视频，能够证明其确实聘请两名员工在店内工作。李岳梅又提供了其与两名员工订立的劳动合同，该合同约定劳动期限自2015年5月15日至2016年5月14日，月工资标准为3200元，该标准未超过安徽省服务行业人均工资。自2015年5月15日起至2015年12月5日李岳梅无法经营时止，两名员工共在李岳梅处工作六个月以上不满一年，根据《中华人民共和国劳动合同法》的规定，因李岳梅违反该法律规定解除劳动合同的，李岳梅应赔偿劳动者2个月的工资。该损失系由赛格公司违约后李岳梅无法经营所致，故一审法院判决赛格公司赔偿李岳梅两名员工的2个月工资损失，有事实和法律依据，应予维持。综上所述，赛格公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1142元，由上诉人芜湖赛格市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 吴丽群审判员 王习芸二〇一七年五月二十七日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。