天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初9367号原告：侯学起，男，1963年11月7日生，汉族，农民，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘崇彬，天津金辰律师事务所律师。被告：郭胜成，男，1956年10月5日生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郭阔（被告之子），男，1988年12月31日生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李鑫，天津禾木律师事务所律师。原告侯学起与被告郭胜成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯学起及其委托诉讼代理人刘崇彬、被告郭胜成及其委托诉讼代理人郭阔、李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯学起向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将其占用的位于北辰区养牛场的车间、场地及附房腾空、恢复原状，交还原告；二、判令被告给付自2016年12月至实际腾空上述车间、场地及附房的占地使用费（按年租金5万元标准计算）三、诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告诉讼请求第二项变更为：判令被告给付自2017年1月1日至实际腾空上述车间、场地及附房的占地使用费（按年租金5万元标准计算）事实与理由：2011年9月，被告租赁原告位于北辰区养牛场的车间、场地及附房（总面积400多平方米），用于开办铅笔板厂，租期八年，年租金5万元，双方为此签订了《房屋租赁协议》，之后原告将上述租赁物交付被告，被告投产经营。自2016年12月，被告拒绝交纳租金，至2019年3月，双方因租金问题发生争执，原告报警。在当地派出所主持下，双方口头约定，原告免除部分租金，前提是被告立即将租赁物全部腾空返还原告。但随后，被告仍占用上述租赁物，拒不腾室返还，直至现在，原告无奈诉至法院。郭胜成辩称，同意腾空交还但是需要时间清空厂房设备，诉讼请求第二项不同意，被告已经结清全部费用，并有原告的收条作为证据，双方当时就原告所主张的2017年1月1日开始到2019年的年底的房屋使用费一次性结清，没有附其他的条件，双方也没有口头或文字的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，即原告提交的东堤村委会租赁协议2份、房屋租赁协议、照片，被告提交的收条8张、通知一份，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2011年9月29日，原告侯学起（出租人）与被告郭胜成（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，内容为“今有出租人侯学起所有的坐落：厂房、住房，间数：厂房一处，住房14间，面积：4亩地（附图所示）。出租给承租人使用。…（二）租赁期限为八年；（三）租金给付方式为每年两次；房租每半年给付一次贰万五千元。年租金五万元。”经询问，原认可被告已经将2017年1月1日之前所产生的租金支付完毕。2019年3月12日，原告侯学起向被告出具收条一份，内容为“今有侯学起收房租款人民币壹万伍仟元整（15000.00），至2019年的房租已全部结清。”原告称该借条意思是，原告给被告一个月时间将租赁物腾空，原告同意被告给付1.5万元租金，其他租金不再主张，但是被告没有按约定时间腾空。被告对原告主张不予认可，称被告租赁房屋系用于企业生产经营，租赁房屋坐落于农业用地，因土地性质原因导致企业无法继续生产，厂房只能用于存放机器设备，鉴于被告俩年时间内不能正常经营，双方协商以1.5万元租金结清双方租赁合同欠款。另查，双方均认可该1.5万元租金被告已给付完毕，被告承租原告房屋坐落于天津市北辰区小豆嘴（4.54亩），该土地系原告侯学起与天津市北辰区民委员会签订的《养殖地租赁协议》所承租。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当继续给付2017年1月之后的租金或占有使用费。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。上述法律规定表明，对于农用地的建设使用，法律是有限制条件的。本案中，涉案租赁不动产中的土地建设因未取得土地管理部门批准，违反了相关的法律规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方所签订的《租赁合同》应当无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应当腾空并返还其所占用的原告承租的位于天津市北辰区小豆嘴土地（面积4.54亩）及地上物。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告郭胜成实际占有使用诉争房屋，虽合同无效，但应参照租金标准向原告支付房屋占有使用费。2019年3月12日，原告侯学起向被告出具收条一份，表示“至2019年的房租已全部结清”，原告虽主张意思表示系附生效条件，但未提交相应证据予以证明，原告认可收到被告给付的1.5万元租金，该履行行为及收条的意思表示应当视为原告认可双方已就该部分租金达成给付完毕的一致意见，并已经实际履行完毕。至于租金的截止时间，原告的意思表示并不明确，双方亦对该收条的解释存在分歧，无法达成一致意见，根据双方签订的租赁协议到期日为2019年9月28日，合同到期后双方亦未签订新的协议进行续租，故“至2019年的房租”应当视为截至租赁合同到期之日，故截止2019年9月28日的“租金”被告已经给付完毕。自2019年9月29日至被告实际返还租赁土地及地上物之日的占有使用费，被告应当按照合同约定的租金标准支付。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，判决如下：一、被告郭胜成于本判决生效后三十日内将坐落于天津市北辰区小豆嘴的土地（面积为4.54亩，原告侯学起与天津市北辰区民委员会于2017年1月1日签订的《养殖地租赁协议》所承租）及地上物腾空返还原告侯学起；二、被告郭胜成自2019年9月29日起以每年5万元标准继续支付原告侯学起占有使用费至实际腾空返还之日止；三、驳回原告侯学起的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,000元，减半收取计1,500元，由被告郭胜成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李伟二〇二〇年三月二日法官助理于江锟书记员刘少江附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。