河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初53号原告：郑州锦荣置业有限公司，住所地：新密曲梁镇五虎庙村，统一社会信用代码：914101835860399801。法定代表人：李万超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓威，男，出生于1988年6月19日，汉族，住河南省沈丘县。该公司员工。被告：胡彦超，男，出生于1972年10月24日，汉族，住河南省南阳市卧龙区。被告：姚琼，女，出生于1973年10月12日，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。二被告共同委托诉讼代理人：张攀，河南崇迪律师事务所律师。原告郑州锦荣置业有限公司与被告胡彦超、姚琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓威、二被告共同委托诉讼代理人张攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期付款违约金71125.11元；2、判令被告向原告支付被扣划的保证金103530.29元及补偿金6570.94元（暂计至2019年11月7日，2019年11月7日后的补偿金以被扣划的保证金为基数按日万分之五的标准计算至被告实际支付之日）；三、被告承担本案涉诉费用。事实与理由：2016年5月16日，原告与被告胡彦超签订《锦荣服装创意园认购书》，约定被告胡彦超购买原告开发的H29-B幢厂房，总价款6862671元。2016年11月12日，原告与被告胡彦超签订《锦荣服装创意园认购书》补充协议，双方对付款方式进行了约定，并约定了逾期付款违约条款。2018年1月25日，原告与被告姚琼就上述房产签订《锦荣服装创意园认购书》补充协议，双方对未付清款项的付款时间进行了约定，同时约定了逾期付款违约金的计算方式。2017年11月8日，原告与被告姚琼签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的上述房屋。2018年4月3日，被告姚琼与河南新密农村商业银行股份有限公司（以下简称新密农商行）签订《个人购房借款（综合）合同》，原告对被告的上述借款承担连带责任保证。后因被告逾期还贷，新密农商行累计扣划原告保证金103530.29元，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应承担被扣划保证金日万分之五的补偿金。二被告辩称：原告起诉的诉讼请求第一项主张违约金被告不认可，被告已经向原告支付完首付款，原告当时和被告已经达成口头协议，首付款支付完就不再追究首付款的违约责任。且当时原告向被告出具有首付款催交函，真实情况是被告买房时是地基，谈好付订金后原告开工，盖到第一层时，付一部分款，封顶时再付一部分，办手续交房时全部付完，后因原告公司销售人员觉得被告购买的房子的位置好，价格卖的低，更因房产因郑州大面积拆迁变的紧俏，想逼迫被告退房，而不顾当时口头承诺的付款方式，实际目前园区内仍有很多首付款尚未到位就已经先期装修营业的情况。原告面对业务签署的文件和催款通知被告没有原件或复印件。原告当时说只是走过场，钱交了，有房产证就可以了。2019年被告因资金回拢紧张造成四个月不连贯、金额不等的拖交现象，拖交金额共计103530.29元。原告扣除利息（按日万分之五的标准）作为罚息，被告事先不知情，也不知道这笔款的存在。本院根据当事人的陈述、举证、质证，对本案事实确认如下：2016年5月16日，原告与被告胡彦超签订了《锦荣衣天下认购书》（以下简称《认购书》），约定被告胡彦超认购原告开发的H区H29-B（共4层）幢房屋，建筑面积1989.18平方米（以政府测绘部门最终测绘为准），总房款6862671元，定金1000000元。2016年11月12日，原告作为甲方，被告胡彦超作为乙方，双方签订了《锦荣服装创意园认购书补充协议》（以下简称《补充协议一》），该协议对《认购书》补充约定如下：房号H29-B；面积1989.18平方米；单价3450元；总价6862671元；定金1000000元（已付）；首付50%：3432671元，2016年5月28日付1000000元（定金），2016年11月9日前付400000元，2017年1月20日前付400000元，2017年4月25日付1632671元；剩余50%按揭贷款。违约责任：如乙方未按合同执行付款，应付未付金额每月2%支付违约金。协议对其他事项也进行了约定。2018年1月25日，原告作为甲方，被告姚琼作为乙方，双方签订了《锦荣服装创意园认购书补充协议》（以下简称《补充协议二》），该协议对《认购书》及《补充协议二》补充约定如下：房号H29-B；面积1848.56平方米；单价3450元；总价6377533元；首付3217533元，已付2917533元（已付）；按揭50%，3160000元已办；付款时间：2018年1月31日付100000元，2018年2月28日付100000元，2018年3月31日付100000元。违约责任：如乙方未按合同执行付款，应付未付金额每月2%支付违约金。2017年11月8日，原告作为出卖人，被告姚琼作为买受人，双方针对前述《认购书》、《补充协议一》及《补充协议二》中的房产签订了五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：17325086，17325087，17325088，17325089，17325091），合同约定买受人购买出卖人开发的位于新密市曲梁镇××大道南侧××幢房屋。合同附件四第三条第六项约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。合同对其他事项也进行了约定。2018年4月3日，新密农商行作为贷款人，被告姚琼作为借款人和抵押人，原告作为保证人，三方就上述《认购书》、《补充协议一》及《补充协议二》中约定的3160000元贷款签订了五份《个人购房借款（综合）合同》，合同约定：保证人为合同项下的借款提供连带责任保证担保，担保期间为主债务履行期届满之日起二年，且借款人到期应付未付的全部债务，保证人作为第一债务人直接向贷款人支付款项以清偿借款人所欠的债务，同时授权贷款人从保证人在所有金融机构开立的存款账户中依法扣收。《认购书》及《补充协议一》签订后，被告按约定支付了1000000元定金及2016年11月9日前应付的400000元。2017年1月20日前应付的400000元，后经协商改为300000元，被告胡彦超分别于2016年12月26日、2016年12月28日、2017年1月23日各支付了100000元。2017年4月25日应付的1632671元，后经协商改为1517533元，被告于2017年3月24日支付100000元；2017年4月30日支付417533元；2017年5月11日支付200000元；2017年5月25日支付100000元；2017年9月12日支付100000元；2017年10月29日支付100000元；2017年11月30日支付100000元；2018年1月2日支付100000元，剩余300000元再次分期并签订了《补充协议二》。根据《补充协议二》被告于2018年1月30日支付100000元，2018年3月23日支付100000元，2018年6月29日支付100000元。被告办理按揭贷款后，因未及时还款，导致新密农商行扣划原告保证金，期间被告向原告偿还过部分款项，具体扣划及支付数额如下（按时间先后顺序）：2019年1月3日扣划22867.76元；2019年1月5日扣划3683.16元；2019年1月20日被告向原告支付26550.92元；2019年2月10日扣划9180.77元；2019年6月30日扣划75280.37元；2019年10月16日扣划42718.25元；2019年10月18日被告向原告支付20000元；2019年11月6日被告向原告支付40000元；2019年11月7日扣划36350.9元。截止2019年11月7日，原告履行担保义务，被新密农商行扣划保证金余额为103530.29元，此数额被告当庭予以认可。本院认为：原、被告签订的《认购书》、《补充协议一》、《补充协议二》以及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。被告虽然支付了首付款，但其中有部分首付款未按约定的时间交纳，已构成违约，应当支付违约金。在被告支付首付款过程中，原、被告双方对房屋总价款及付款时间多次协商，依次形成了《认购书》、《补充协议一》、《补充协议二》，根据协议内容可以看出，每次签订协议不但对以前的约定及已履行的事实予以确认，而且对将要履行的义务进行重新约定。虽然被告在履行《补充协议一》中的付款义务时，未严格按照约定的时间付款，但在其后双方签订的《补充协议二》，对总价款及未付款项的再分期进行约定时，并未提及被告先前未按时付款的情形及处理，又考虑到本案涉诉房屋的面积和总价款最终确定于《补充协议一》签订之后，故《补充协议二》是双方在房屋面积和总价款最终确定后，对整个买卖合同权利义务的重新确认，其未提及先前被告未按约定时间付款的事实，应视为原告对被告付款行为的认可，违约金的计算应以《补充协议二》中约定再分期为准。根据《补充协议二》和被告付款情况，被告有两笔100000元的款项逾期，逾期时间分别为28天和90天，其违约金共计7866.67元。关于按揭贷款。新密农商行与原、被告签订了《个人购房借款（综合）合同》，被告为向原告支付剩余购房款向新密农商行借款3160000元，并由原告提供连带保证担保。后因二被告未及时还款，导致新密农商行扣划了原告的保证金，故原告履行担保责任，代被告向新密农商行支付的房款余额103530.29元，被告应当支付给原告。关于原告请求被告支付的补偿金，在双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第六项中有明确约定，根据该约定结合新密农商行扣划原告保证金的时间和金额，计算截止2019年11月7日，被告应向原告支付的补偿金为6570.94元，2019年11月8日起至款项付清为止的补偿金，应以欠付的103530.29元房款为基数按年利率18%支付。二被告分别就同一房产与原告签订《认购书》、《补充协议一》、《补充协议二》以及《商品房买卖合同》，且交替支付购房款及偿还银行借款，其二人应视为共同购买人，对上述债务应承担共同还款责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告胡彦超、姚琼于本判决生效后十日内向原告郑州锦荣置业有限公司支付违约金7866.67元；二、被告胡彦超、姚琼于本判决生效后十日内向原告郑州锦荣置业有限公司支付103530.29元及补偿金6570.94元，并以103530.29元为基数，自2019年11月7日起按年利率18%的标准向原告支付补偿金至款项付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为1963元，保全费1426元，由被告胡彦超、姚琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  栾猛二〇二〇年三月三日书记员  李可