湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终103号 上诉人（原审被告）：张家界康茜置业有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇文明路。 法定代表人：廖珍武，董事长。 委托诉讼代理人：向佐祥，湖南昌源阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈功恒，男，1961年2月13日出生，白族，住湖南省桑植县。 上诉人张家界康茜置业有限公司（以下简称康茜公司）与被上诉人陈功恒商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院（2019）湘0822民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷，询问各方当事人，本院认为原审案件事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 康茜公司的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.买卖合同中约定了如因政府行为导致门面不能交付，可据实顺延。被上诉人的诉讼请求原为要求履行合同并赔偿损失，经一审告知后才将诉讼请求变更为终止合同并赔偿损失。本案一审实体处理错误，突破了意思自治原则。2.本案系因政府行为导致的不能交房，上诉人提出按照公平原则依法调减赔偿的请求，但一审没有支持，侵害了上诉人合法权益。 陈功恒辩称：一审认定事实清楚，证据充分，应当维持原判。陈功恒早已交付了购房款，上诉人确长久未履行交付义务，已造成陈功恒实际损失。且上诉人在签订合同时隐瞒了有可能导致合同不能如期履行的情况，因涉案房屋的土地在征收过程中遗留问题造成门面不能交付，不能成为上诉人推卸赔偿责任的理由。涉案合同履行已陷入僵局，终止合同赔偿损失是彰显公平性原则的。一审法院考虑市场行情及当地物价所确定的损失已经很低了，并非上诉人所称高额赔偿。一审法院适用法律正确，程序合法，望二审维持原判。 陈功恒向一审法院提出的诉讼请求：1、康茜公司立即出示《商品房竣工验收方案证明》，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》，交付门面，并办理《不动产权证》；2、康茜公司承担未按合同约定交房违约金83216元，门面实际租金损失84000元，合计167216元；3、康茜公司承担本案的一切诉讼费用。庭审中，陈功恒变更诉讼请求：要求解除合同，并按现在门面市场交易价格向陈功恒回购并赔偿可得租金损失、按合同承担违约金和陈功恒垫付的鉴定费用。 一审法院认定事实：2011年10月10日，陈功恒、康茜公司签订《桑植县商品房买卖合同》（合同编号：20110007106，康茜公司将瑞塔铺小城镇建设项目中的第1#幢1层06房屋出售给陈功恒，房屋建筑面积45.09平方米，价款162865元，合同约定康茜公司应当在2012年4月30日前将商品房交付给陈功恒，并约定了逾期交付的违约责任：逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。庭审中，经陈功恒申请，一审法院委托，对商品房的市场价格进行评估，2019年10月15日，湖南德珹房地产土地资产评估有限公司作出湘德珹（司）字2019SZ第0216号房地产估价报告，该商品房的估价结果为293716元,陈功恒花费鉴定费4500元。另查明，因案涉房屋的土地在征收过程中的遗留争议，导致合同成立后康茜公司至今未能交付陈功恒所购门面，2019年期间，该商品房同地段门面年租金约为10000元。 一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈功恒向康茜公司支付了购房款，康茜公司却一直没有履行交付商品房的义务，陈功恒现要求解除合同、赔偿损失符合法律规定，应予支持，对于康茜公司主张该商品房交付不能的责任在于瑞塔铺镇政府的辩论意见，一审法院认为虽因政府征地遗留问题，导致本案合同履行陷入僵局，造成康茜公司履行不能，但根据合同的相对性原则，该主张不能对抗本案的陈功恒，故对康茜公司的该辩论意见不予采纳。根据本案合同的僵局，已不能实现合同目的，依法应予解除。关于陈功恒损失的确认范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此陈功恒的损失范围应包括所购房屋的现有市场价值、从逾期交付至今的租金损失以及垫付的鉴定费用，陈功恒既主张所购房屋的现有市场价值、从逾期交付至今的租金损失和垫付的鉴定费用，还主张了违约金损失，四项合计已超过了陈功恒因康茜公司违约所造成的实际损失，故对陈功恒诉请的违约金损失，不予支持。康茜公司主张按合同约定的违约金条款赔偿损失，但一审法院认为本案约定的违约金明显低于陈功恒的损失，所以直接适用违约金条款，显失公平，对康茜公司的该主张亦不予采纳。综上，一审法院认为陈功恒的损失范围为所购房屋的现有市场价值、从逾期交付至今的租金损失以及垫付的鉴定费用。现有房屋的市场价值为293716元，关于租金损失，因陈功恒仅提交证据证明2019年的年租金约为10000元，一审法院根据市场情形与本地物价波动，酌情认定从逾期交付（2012年4月30日）至今，陈功恒的租金损失为45000元，垫付的鉴定费用为4500元，故陈功恒的损失合计为343216元（293716元+45000元+4500元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决：一、解除陈功恒与康茜公司于2011年10月10日签订的《桑植县商品房买卖合同》（合同编号：20110007106）；二、康茜公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈功恒损失343216元；三、驳回陈功恒其他诉讼请求。案件受理费3644元，减半收取1822元，由康茜公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。二审另查明，涉案《桑植县商品房买卖合同》约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的”。 本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决解除合同并赔偿损失是否准确；2.赔偿损失金额是否合理。 关于焦点一，上诉人主张本案系因政府行为导致门面不能交付，根据合同约定应当顺延交付期限，不应判决解除合同。经查，上诉人与被上诉人签订的《桑植县商品房买卖合同》中约定的可顺延情形为遭遇不可抗力，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免的客观情况。而本案未能履行系案涉房屋的土地在征收过程中的遗留争议导致，在合同签订之前即存在，自然不属于法律意义上的不可抗力。一审根据当事人的诉请、合同约定及法律规定，在上诉人未能如约履行合同的情况下，判决解除合同并赔偿损失并无不当。 关于焦点二，上诉人主张一审认定的赔偿金额过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，一审综合考虑到涉案房屋现有市场价值、从逾期交付至今的租金损失、垫付的鉴定费用等被上诉人因合同未能履行所遭受的损失情况，确定被上诉人所遭受的损失数额较为合理。上诉人该上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，上诉人康茜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3644元，由上诉人张家界康茜置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇二〇年三月十一日 法官助理田慧 书记员覃琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。