四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初639号 原告：张剑锋，男，生于1971年8月1日，汉族，高中文化，个体工商户，住巴中市恩阳区。 原告：冯爱明（张剑锋之妻），女，生于1971年11月27日，汉族，高中文化，个体工商户，户籍地巴中市巴州区，住巴中市恩阳区。 委托代理人：马绍金，四川律生和律师事务所律师。 被告：王洪国，男，生于1981年4月14日，汉族，大专文化，个体工商户，住平昌县。 委托（特别授权）代理人：洪雨，四川良讼律师事务所律师。 原告张剑锋、冯爱明与被告王洪国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯爱明及原告张剑锋、冯爱明的委托代理人马绍金，被告王洪国的委托代理人洪雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张剑锋、冯爱明诉称：2016年12月9日，案外人巴中市广建房地产开发有限公司与被告王洪国签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定广建房产公司将其开发的位于巴州区房屋（合同备案号538454，建筑面积876.41平方米）出售给被告王洪国。2018年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的、位于巴州区房屋，合同约定单价为4200元／平方米，共计3680922元，约定房屋价款分三次付清：1、签订本合同之日，乙方向甲方支付购房定金50万元，在支付购房款变更商品房买卖合同的买受人时转化为购房款；2、第二次支付于2019年4月25日前支付购房款50万元；3、网签合同于2023年4月25日前将商品房买卖合同的买受人变更为乙方，变更当日支付购房款协议余额89万元…… 原、被告于2019年7月24日签订《补充协议》，约定将《房屋买卖合同》第十条“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，由甲乙双方同意在巴中市仲裁委员会仲裁”变更为“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，甲乙双方同意由不动产所在地人民法院管辖”。合同签订后，经原告调查发现，因被告欠大量外债，所出售给原告的房屋被多家法院予以查封，致使购买房屋的目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失。 综上，为维护自身合法权益，特依据相关法律规定诉至贵院，请求人民法院判令：解除原、被告于2018年4月26日签订的《房屋买卖合同》；被告立即返还原告已支付的购房款120万元，并以120万元为基数，自2018年4月28日起按照月息2%支付资金利息至实际清偿之日止；案件受理费由被告承担。 被告王洪国辩称：原、被告签订的《房屋买卖合同》内容约定具体明确，对变更登记的期限、支付款项、违约责任等都作出了明确约定，该份合同也是原告起草后双方签订的。原、被告在签订合同当日签订《合伙协议》，2018年5月10日签订《合伙补充协议书》，原告是将所购买的房屋用于与被告合伙经营，且实际在经营，并领取分红款。原、被告对购房款支付的约定时间明确的，原告未按合同约定交纳购房款，合同第五条明确约定案涉房屋存在抵押，交纳银行贷款期限也是明确的，本案不存在合同无效的法定情形。原告只交纳购房款60万元，原告支付的另外50万元属于合伙投资款，合伙投资之后已领取利润至少187629.22元，另有案外人的10万元是借款。按照双方签订的《房屋买卖合同》第六条第三款约定，原告应按累计应付款的20%承担违约责任，合同继续履行。 经审理查明，2016年12月19日，被告与巴中市广建房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号538454），购买了该公司开发的位于巴中市巴州区房屋，合计价款7186562元，被告于2016年12月20日前支付房款4186562元，余款3000000元向巴中农村商业银行股份有限公司贷款支付，贷款期限15年。 2018年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方将其购买的位于房屋（合同备案号538454，建筑面积876.41㎡）包括顶层花园的使用权出售给乙方，房屋单价为4200元／㎡，共计3680922元，签订合同之日乙方向甲方支付购房定金50万元，在支付购房款变更商品房买卖合同的买受人时转化为购房款，第二次支付于2019年4月25日前支付购房款50万元，网签合同于2023年4月25日前将商品房买卖合同的买受人变更为乙方变更当日支付购房协议余款89万元，下欠购房尾款189万的支付方式：1、以前述出售的房屋第十二层、十三层的租金按以下约定抵扣购房尾款，乙方不再以现金支付，直至抵扣清为止；2、第十二层、十三层的租金方式为每年合计16.1万元（租金自2019年4月25日计算）；3、抵扣足额购房尾款后租金同上以现金方式支付给乙方（租房合同期限内不再上调年租金）。所售房产之前是甲方在银行按揭贷款所购，因此为乙方变更合同买受人之前银行所欠按揭款由甲方自行支付，与乙方无关，若因甲方原因造成其他不良后果由甲方全部自行承担，甲方在2023年4月25日之前付清银行贷款之后，乙方再向甲方支付购房尾款89万元，甲方无条件配合乙方办理房屋变更手续，办理产权登记所产生的税、费由乙方全部承担。乙方如未按本合同约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，月利息按2%计算，逾期超过30天即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权要求乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金，合同继续履行；终止合同乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金，若仍有损失由乙方据实赔偿。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方若未按本合同约定的期限还清银行贷款，为乙方办理变更商品房买受人手续，乙方有权按已交付的购房款向甲方追究违约利息，月利息则按利率计算。逾期超过3个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行；终止合同甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，若仍有损失由甲方据实赔偿。本合同自履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方同意由巴中仲裁委员会仲裁”。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合伙协议》，双方就合伙经营巴中市巴州区超浪漫主题酒店相关事宜达成如下协议：“以甲方名义登记为巴中市巴州区超浪漫主题酒店，合伙地点为巴中市巴州区金鳞万点Ｂ栋十楼、十一楼、十二楼、十三楼，双方经充分核对认定合伙财产作价为5000000元，甲方出资4500000元占合伙投资比例的百分之八十二，乙方出资500000元占合伙投资比例的百分之一十八（甲方自愿让出百分之八原始股份给乙方为永久性经营股）。甲乙双方共同约定乙方将投资款50万元转入共同决定的账户：王洪国，账号62×××84，农村信用社，当乙方将投资款项转入上述账户时，视为乙方已经完全履行了合伙出资义务。若因本合伙协议所涉的一切争议甲乙双方应友好协商，协商不成，由合同履行地人民法院管辖”。 2018年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租房协议》，协议约定：“被告将其购买的原金鳞万点B幢12楼、13楼转卖给原告，自2018年4月30日开始即为张剑锋、冯爱明所有，现双方协商后该房屋由被告返租并经营，自2018年5月1日起至2019年4月30日止为免租期。房屋租金为12楼、13楼共计每年161000元，租赁期内不再调价，房屋租赁期限为十六年（含免租期一年）。房屋内所有装修归超浪漫主题酒店所有（王洪国、张剑锋按出资比例共同所有），若酒店解散，12楼、13楼现有设施设备属张剑锋、冯爱明所有，乙方不得以任何理由损坏、拆除，甲方不再支付乙方装修费用”。 2018年5月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合伙补充协议书》，其中“特别约定事项”约定：“超浪漫主题酒店营业执照的经营者变更，应乙方要求，甲乙双方一致同意将现有超浪漫主题酒店营业执照经营者王洪国变更为乙方冯爱明，变更期限为2018年5月至2023年4月，即金鳞万点B幢12楼网签给乙方后，期限届满乙方无条件将超浪漫主题酒店经营者变更给甲方。若因本合伙协议所涉的一切争议甲乙双方应友好协商，协商不成，甲乙双方均同意提交巴中仲裁委员会仲裁裁决”。 2019年7月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，将双方于2018年4月26日签订的《房屋买卖合同》中“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，甲乙双方同意由巴中仲裁委员会仲裁”变更为“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，甲乙双方同意由不动产所在地人民法院管辖”。 2018年4月28日，被告向原告出具收条一张：今收到张剑锋购金鳞万点B幢12楼房款550000元，张剑锋入股《超浪漫主题酒店》费用500000元，共计1050000元。5月17日，被告向原告出具《领款单》一张，收到张剑锋购金鳞万点B幢12楼房款50000元。5月22日，被告向原告出具《领款单》两张，收到张剑锋购金鳞万点B幢12楼购房款100000元。原告称案涉房产被多家人民法院查封，但未向本院提交相关证据。 庭审中原告变更第一条诉讼请求为确认双方于2018年4月26日签订的《房屋买卖合同》无效，变更第二条诉讼请求为判决被告返还购房款80万元并以80万元为基数自2018年4月26日起按月息两分计算资金利息至偿清之日止。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，商品房买卖合同，房屋买卖合同，合伙协议，租房协议，合伙补充协议书，补充协议，收条，领款单，银行流水，转款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，本案原、被告之间存在售房又返租并合伙经营等一系列法律关系，现原告以案涉房屋尚在抵押期间而抵押权人未同意出售且案涉房产被人民法院查封致合同目的不能实现为由，主张确认双方2018年4月26日签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原、被告签订《房屋买卖合同》之前原告已知晓该房产尚在抵押期间，合同中明确约定“所售房产之前是甲方在银行按揭贷款所购，因此为乙方变更合同买受人之前银行所欠按揭款由甲方自行支付，与乙方无关，若因甲方原因造成其他不良后果由甲方全部自行承担”，原、被告之间的《房屋买卖合同》没有符合前述规定的情形。原告称案涉房产已被多家人民法院查封，但未向本院提交相关证据予以佐证。故原告要求人民法院确认原、被告于2018年4月26日签订的《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持。 被告将案涉房产出售后又返租并与原告合伙经营酒店且原告参与了酒店分红，案涉房产已实际交付给原告，合同约定的被告的违约责任为未按约定期限还清银行贷款并为原告办理变更商品房买受人手续，但《房屋买卖合同》明确约定“甲方在2023年4月25日之前付清银行贷款之后，乙方再向甲方支付购房尾款89万元，甲方无条件配合乙方办理房屋变更手续，办理产权登记所产生的税、费由乙方全部承担”，现未超出双方的约定期限，被告没有合同约定的违约行为，原告要求被告返还房款并支付资金利息的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张剑锋、冯爱明的全部诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15600元，由原告张剑锋、冯爱明负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 肖黎明 二〇二〇年三月十三日 法官助理 肖 潇 书 记 员 李庆梅