湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初261号原告：益阳高新产业发展投资集团有限公司，住所地益阳市高新区东部产业园孵化大楼。法定代表人：方孝军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：姚平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：长沙进军机械有限公司，住所地宁乡县夏铎铺镇夏铎铺社区（夏铎铺机械工业园）。法定代表人：张进军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁天宁，湖南日月明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南中旭重工机械有限公司，住所地益阳市高新区东部产业园单层标准化厂房B区B2栋。法定代表人：倪时海，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗龙，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告益阳高新产业发展投资集团有限公司（以下简称高新产业有限公司）与被告长沙进军机械有限公司（以下简称进军有限公司）、被告湖南中旭重工机械有限公司（以下简称中旭有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，并依法作出(2019)湘0903民初30号民事判决，后因当事人不服该判决，向益阳市中级人民法院提出上诉，益阳市中级人民法院受理后，依法裁定本案由本院重审，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理，高新产业有限公司的委托诉讼代理人姚平、进军有限公司的委托诉讼代理人梁天宁、中旭有限公司的委托诉讼代理人罗龙到庭参加诉讼。现已审理终结。高新产业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除房屋租赁合同，并由进军有限公司返还租赁房屋；2.判令进军有限公司支付房屋租金及物业管理费1257214元，并由中旭有限公司承担连带责任。事实与理由：2015年7月14日，高新产业有限公司与进军有限公司签订益高合2015－323号《益阳高新技术产业开发区标准化厂房租赁合同书》，约定由高新产业有限公司将益阳高新区东部产业园B区B2栋面积3773.9㎡的单层标准化厂房出租给进军有限公司使用，租赁期限三年，自2015年7月15日起至2018年7月14日止，装修期限三个月，自2015年10月15日开始缴纳租金。合同签订后，高新产业有限公司如约向进军有限公司交付了租赁房屋，进军有限公司将房屋转租给新成立的中旭有限公司。之后，进军有限公司、中旭有限公司一直没有向高新产业有限公司支付租金。截至2017年12月31日，已经拖欠租金1257214元。后高新产业有限公司多次催要租金未果，故诉至法院。进军有限公司辩称，1、进军有限公司未与高新产业有限公司签订本案租赁合同，高新产业有限公司提交的涉案租赁合同中进军有限公司的合同专业章，并非进军有限公司的印章，另在涉案租赁合同中签名的倪时海在租赁合同签订时并非进军有限公司的法定代表人，亦非进军有限公司授权的委托代理人，不能代表进军有限公司的意思；2、高新产业有限公司提交的于2015年7月14日签订的租赁合同，与中旭有限公司在工商档案中于2015年8月3日签订的租赁合同的租赁物和租赁期限相同，仅有承租人由进军有限公司变更为中旭有限公司；3、本案租赁合同约定的租赁房屋，进军有限公司并未使用，而使用人为中旭有限公司。综上，请求驳回高新产业有限公司对进军有限公司的诉讼请求。中旭有限公司辩称：1、本案涉案租赁合同签订时，中旭有限公司尚未成立，进军有限公司的股东为张进军与其妻子两人，另中旭有限公司的股东为张进军与倪时海，张进军与倪时海为成立中旭有限公司，以进军有限公司的名义与高新产业有限公司签订了本案租赁合同，属于发起人与高新产业有限公司签订的租赁合同，依据公司法的相关司法解释，股东以自己名义对外签订合同，约定的权利义务，如合同相对方要求发起人承担义务的，人民法院应予以支持；2、进军有限公司提交的2015年8月3日签订的租赁合同，该合同系基于公司法的规定，才与高新产业有限公司签订的合同。综上，高新产业有限公司要求进军有限公司承担责任，进军有限公司亦应承担责任。本院经审理认定事实如下：2015年7月14日，高新产业有限公司与进军有限公司签订了编号为益高合2015-323号《益阳高新技术产业开发区标准化厂房租赁合同书》，约定高新产业有限公司将益阳高新区东部产业园B区B2栋面积3773.9㎡的单层标准化厂房出租给进军有限公司使用，租赁期限三年，自2015年7月15日起至2018年7月14日止，装修期限三个月，自2015年10月15日开始计收租金；进军有限公司自合同签订之日起5个工作日内向原告支付租赁押金5万元；进军有限公司在租赁期内水电费自负，并按0.5元/㎡/月向原告交纳物业管理费；原告实行优惠租金价格，进军有限公司先按优惠租金8元/㎡/月交纳租金，并确保每年的纳税强度达到200元/㎡，否则应以支付现金的方式等额补交税款或按20元/㎡/月补交租金差价，厂房空置部分按20元/㎡/月收取厂房闲置费。2015年8月3日，中旭有限公司注册成立，自此，中旭有限公司成为涉案租赁合同的实际承租方。2017年12月28日，中旭有限公司与高新产业有限公司签订《退租协议书》，约定：1、自签订该协议之日起解除益高合2015-323号租赁合同；2、双方确定的退租截止日期为2017年12月30日，中旭有限公司于本合同签订之日起30个工作日内结清所欠高新产业有限公司的厂房租金及其他费用，于2017年12月31日前清空B2栋厂房北面一半交还高新产业有限公司，如逾期1月未搬迁交付场地，视为放弃合同约定可搬迁的权利，高新产业有限公司自行处置不承担任何经济和法律责任；3、双方系友好协商自愿解除合同，均不要求对方承担相应违约责任，也不要求对方承担或补偿任何损失费用。现高新产业有限公司至今未收到房屋租金，故诉至法院。另查明：高新产业有限公司现用名称系由益阳高新技术产业资产经营总公司变更登记而来，涉案合同约定的B2栋厂房北面另一半在原告起诉前已由中旭有限公司返还给原告。本院认为，高新产业有限公司与倪时海及进军有限公司于2015年7月14日签订的益高合2015－323号《益阳高新技术产业开发区标准化厂房租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，依法予以保护。合同签订后，高新产业有限公司按合同约定向进军有限公司交付了租赁房屋，但涉案租赁物则实际由中旭有限公司使用至退租时，又根据高新产业有限公司与中旭有限公司签订的《退租协议书》，因该《退租协议书》中约定的涉案租赁物的相关权利与义务，系双方真实意思表示，且不违反法律强制规定，本院予以确认，因《退租协议书》中约定涉案租赁物的租金及相关费用由中旭有限公司负担，租赁物亦由中旭有限公司负责返还，故本案涉案租赁合同支付租金及返还租赁物由中旭有限公司承担。关于租金的计算问题，因本案租赁合同系高新产业有限公司制定的格式条款，其中租金的约定为租金8元/㎡/月、物业费为0.5元/㎡/月，另如每年的纳税强度未达到200元/㎡，则应以支付现金的方式等额补交税款或按20元/㎡/月补交租金差价，因税收取决于其所得及相关税收政策，当事人在签订合同时无法预知，故该约定系明显加重合同相对方的责任，该条款为无效条款，租金、物业费应按8元/㎡/月和0.5元/㎡/月计算。关于自2015年10月15日至2016年10月15日期间的租赁面积，涉案合同约定的是3773.9㎡，高新产业有限公司主张的是3774㎡，双方均没有提出异议，本院对此予认定；经核算，租金及物业管理费数额为3774㎡×12个月×8.5元＝384948元。关于自2016年10月16日至2017年12月31日期间的租赁面积，涉案合同约定的是3773.9㎡，高新产业有限公司主张的是1887㎡，经核算，该段时间租金及物业管理费总额为1887㎡×14.5个月×8.5元＝232572.75元。以上两笔租金及物业管理费共计617520.75元，综上，中旭有限公司应向益阳高新产业有限支付租金及物业费617520.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，判决如下：一、被告湖南中旭重工机械有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告益阳高新产业发展投资集团有限公司房屋租金、物业管理费合计617520.75元；二、驳回原告益阳高新产业发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16110元，，由原告益阳高新产业发展投资集团有限公司负担8000元，被告湖南中旭重工机械有限公司负担8110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  李 强人民陪审员  刘巧珍人民陪审员  刘 莉二〇二〇年三月九日法官助理张倩书记员李林