广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终543号上诉人（原审原告）：宋惠芝，女，1958年9月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州豪城房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区**路67号。法定代表人：林绚瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。上诉人宋惠芝与上诉人广州豪城房产开发有限公司（以下简称豪城公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宋惠芝上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判一审判决第一项为：豪城公司向宋惠芝支付逾期办证违约金（以191100元为基数，按年利率6%的标准，自2016年7月9日起计至实际办妥产权登记之日止）；3.本案诉讼费由豪城公司承担。事实和理由：一审法院认定双方就涉案车位的买卖合同关系已经成立有效，但是双方未约定具体的办证期限，从而判决豪城公司向宋惠芝支付违约金的期限从起诉之日起算，属于适用法律错误，且显失公平，应当依法改判。事实上，前述情况应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理，涉案车位于合同订立时已竣工，自合同订立之日起90日后，宋惠芝有权向豪城公司主张逾期办证的违约责任，宋惠芝主张从立案之日起根据诉讼时效规定往前倒推三年开始起算逾期办证违约金是合法合理的。如若按照一审法院认为的因为双方未约定具体的办证日期，豪城公司就可以无时间限制的拖延办证而仅需从宋惠芝起诉之日起承担违约责任，显失公平。豪城公司二审答辩称，不同意为宋惠芝办理产权过户手续，因双方之间是使用权协议，协议书明确约定办证前需双方签订正式的《广州市商品房买卖合同》，该条件未成就，豪城公司没有办证义务。不同意支付违约金，因豪城公司已经完全履行完毕双方签订的《车位使用权协议》，不存在违约行为，无需向宋惠芝支付违约金。豪城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回宋惠芝的全部诉讼请求；2.宋惠芝承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）宋惠芝与豪城公司签订的是《车位使用权协议书》，双方并不存在买卖合同关系，一审法院错误认定双方之间就涉案车位的买卖合同关系已经成立生效属于认定事实不清。涉案《车位使用权认购书》约定，在未签署正式的《商品房买卖合同》前，若因发展商原因致使该物业不能出售时，发展商不受任何事先约束，发展商将认购方所支付的款项无息退还且互不承担违约责任。涉案《车位使用权协议书》明确约定，乙方未就该车位与甲方签订及履行《广州市商品房买卖合同》，并明白该协议所述车位之现状，足以证明宋惠芝在签订《车位使用权协议书》时已知悉该车位现状，也知悉《车位使用权协议书》的内容为转让车位使用权，而非买卖合同关系，豪城公司仅负有交付车位的义务，并且已经实际履行，未签署正式的商品房买卖合同之前，双方之间不存在买卖合同关系，豪城公司没有为宋惠芝办理产权过户登记手续的义务。一审法院忽视双方在签订《认购书》及《协议书》时的真实意思表示，不顾合同条款约定的内容，属于认定事实不清。（二）一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定判令豪城公司按照年利率6%的标准支付违约金，属于适用法律错误，豪城公司无需向宋惠芝支付逾期办证违约金。根据涉案《车位使用权协议书》约定，豪城公司负有办理过户登记手续义务的前提条件是双方签订正式的商品房买卖合同，因该条件未成就，双方的买卖关系未成立，豪城公司无需承担办证的义务及逾期办证的违约责任。宋惠芝二审答辩称，不同意豪城公司的上诉请求，答辩意见如下：1.一审法院认定宋惠芝与豪城公司之间签订《车位使用权协议书》，双方就涉案车位的买卖合同关系已经成立生效，这一事实认定是清楚正确的，双方签订的《车位使用权协议书》已经具备商品房买卖合同的主要内容，在协议书的第6条也明确写明“本协议书具备广州市商品房买卖合同效力的内容，一经生效双方应遵守”，宋惠芝作为涉案车位的购买方，已经按照双方的协议完全履行了支付车位款的义务，豪城公司也将车位交付给宋惠芝使用多年，且双方签订的车位使用权协议书所约定的第2条中也约定了车位是按个出售，总车位款191100元，由此可见，豪城公司是将涉案车位出售给宋惠芝，而不是转让使用权，协议14条也有产权登记的约定，所有权的转让才涉及所有权的登记，综上，双方达成的是对涉案车位买卖的合意，双方形成车位买卖合同的法律关系。2.关于违约金部分，在一审法院认定双方属于商品房买卖合同关系的前提下，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决豪城公司应向宋惠芝支付违约金合法合理，但是宋惠芝对一审法院该违约金的起算时间有异议。宋惠芝向一审法院起诉请求：1.豪城公司协助宋惠芝将位于广州市荔湾区**路67号荔港南湾**负一层**号车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金；2.豪城公司返还已经收取费税费7829元（其中契税2000元、权证综合费5829预案）；3.豪城公司以191100元为本金按年利率6%的标准自2016年7月4日起计至实际办妥产权登记之日止向宋惠芝支付逾期办证违约金。一审法院认定事实：2010年3月25日，宋惠芝与豪城公司签订《荔港南湾车位使用权认购书》约定，宋惠芝向豪城公司认购**负一层**号车位，成交价191100元，税金2000元，权证综合费5829元，宋惠芝须于签订认购书三天内（即2010年3月29日前）至豪城公司指定地点签署《车位使用权协议书》及有关文件等。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位2000元于签购房合同时收取等。后宋惠芝与豪城公司签订《车位使用权协议书》主要约定：宋惠芝向豪城公司购买荔湾区**路67号荔港南湾**负一层**号车位；总车位款总金额为191100元；付款方式为一次性付款；本协议自宋惠芝付清车位款之日起正式生效；本协议书具备《广州市商品房买卖合同》的主要内容，一经订立生效，双方均应严格遵守。一审庭审中，宋惠芝、豪城公司均确认宋惠芝已支付购车位款191100元。根据广州市规划和自然资源局的复函显示，荔湾区**路67号**以穗规验证字[2001]第543-546号《建设工程规划验收合格证》办理验收规划。**对应报建时的第二期。因广州豪城房产开发有限公司在申报上述建设工程的过程中提供了虚假资料，原广州市城市规划局分别以穗规[2005]640、641号文撤销了荔港南湾第二期（自编A幢、B幢）《建设工程规划许可证》，并对上述建设工程的违法建设出具了《违法建设行政处罚决定书》。至2009年底，上述违法建设行政罚款已最终缴清。荔港南湾项目涉案的（第二期、第四期）违法建设整改及移交已完成14项（穗规决[2005]110号、穗规决[2005]82号）。目前荔港南湾**负一层未办理首次登记，暂无**路67号荔港南湾**负一层**号车位预购商品房登记、抵押、查封和产权登记的信息。一审法院认为：宋惠芝与豪城公司签订的《荔港南湾车位使用权认购书》及《认购须知》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，从上述合同的内容来看，双方之间就涉案车位的买卖合同关系已经成立有效，双方均应依约履行。首先，关于宋惠芝要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续的问题。宋惠芝已依约向豪城公司支付了全部购房款，豪城公司也依约向宋惠芝交付了涉案车位，故豪城公司应为宋惠芝办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案车位未办理首次登记。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于宋惠芝要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。其次，关于宋惠芝主张逾期办证违约金的问题。双方并未约定豪城公司的办证期限，但宋惠芝起诉主张后，豪城公司仍未办证，根据公平原则，在宋惠芝作为守约方选择不退房时，豪城公司应自起诉之日起支付逾期办证违约金。合同没有对违约金进行约定的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。宋惠芝主张按年利率6%的标准计算，并不过高，一审法院予以支持，但违约金总额应以本金为限。豪城公司辩称不应支付违约金的意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。豪城公司应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实宋惠芝应予另案起诉。最后，宋惠芝要求豪城公司返还契税、权证综合费的问题。宋惠芝没有提交证据证明其已经向豪城公司支付契税、权证综合费，且豪城公司对宋惠芝该项主张也予以否认，宋惠芝应自行承担举证不能的法律后果，对于宋惠芝的该项主张一审法院不予支持，依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年10月31日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州豪城房产开发有限公司向宋惠芝支付逾期办证违约金（以房屋总价款191100元为基数，按年利率6%的标准，从起诉之日起计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）；二、驳回宋惠芝的其他诉讼请求。案件受理费428元，由宋惠芝负担378元，广州豪城房产开发有限公司负担50元。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《车位使用权协议书》签订于2010年3月30日，该协议书除对车位的基本状况、车位价款、付款方式、付款时间等有清楚约定外，对于逾期付款的违约责任、车位交付时间、逾期签署《广州市商品房买卖合同》的违约责任等亦有约定。宋惠芝、豪城公司均确认涉案《荔港南湾车位使用权认购书》、《车位使用权协议书》签订时，涉案车位所在项目已经竣工，涉案车位已于2010年3月30日交付给宋惠芝。豪城公司称该公司在销售涉案车位时已经明确告知宋惠芝涉案车位因未办理大确权手续无法办理交易过户，只能转让使用权供业主使用。豪城公司未能提供证据予以证实，宋惠芝对此亦不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、豪城公司与宋惠芝之间就涉案车位的买卖合同关系是否成立；二、宋惠芝主张的逾期办证违约金的诉讼时效问题。关于争议焦点一。豪城公司称该公司在销售涉案车位时已经明确告知宋惠芝涉案车位因未办理大确权手续无法办理交易过户，只能转让使用权供业主使用。豪城公司未能提供证据予以证实，宋惠芝对此亦不予确认，本院对豪城公司的该主张不予采信。从宋惠芝与豪城公司就涉案车位签订的《荔港南湾车位使用权认购书》、《车位使用权协议书》所约定的内容来看，宋惠芝的合同目的是为了取得涉案车位的所有权，豪城公司的合同目的是通过转让涉案车位的所有权以获得车位销售款，双方已形成转让涉案车位所有权的合意。前述《荔港南湾车位使用权认购书》、《车位使用权协议书》已清晰载明涉案车位的车位号、价款，《车位使用权协议书》还对付款方式、付款时间、违约责任等均有作出约定，并明确载明“本协议书具备《广州市商品房买卖合同》的主要内容，已经订立生效，双方均应严格遵守”，事实上，豪城公司已经按照约定收受宋惠芝支付的车位款并将涉案车位交付给宋惠芝，故一审法院认定豪城公司、宋惠芝就涉案车位的买卖合同关系已经成立并无不当，本院予以认同。豪城公司关于该公司与宋惠芝之间并无就涉案车位形成买卖合同关系、无须承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案《荔港南湾车位使用权认购书》、《车位使用权协议书》中并无约定豪城公司为宋惠芝办理涉案车位不动产权证的时间，豪城公司、宋惠芝均确认涉案《荔港南湾车位使用权认购书》、《车位使用权协议书》签订时，涉案车位所在项目已经竣工，涉案车位已于2010年3月30日交付给宋惠芝，现有证据并不足以证明豪城公司、宋惠芝对于房屋权属证书的办理时间有作出特殊约定，依照前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，宋惠芝自合同订立之日即2010年3月30日起90日内未能取得房屋权属证书的，豪城公司应承担违约责任。宋惠芝直至2019年7月8日诉至一审法院要求豪城公司承担逾期办证的违约责任，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2016年7月8日之后产生的逾期交楼违约金未超过诉讼时效期间，应予支持。宋惠芝认为豪城公司应支付的逾期交楼违约金自2016年7月9日起计的上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院关于逾期办证违约金的起算时间的认定有误，二审予以纠正。因目前涉案房屋尚未具备办证条件，在符合办证条件之前的事实尚未固定，故判决逾期办证违约金暂计至本判决发生法律效力之日为宜，此后的违约责任暂不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。宋惠芝、豪城公司并无约定逾期办证的违约金标准，一审法院判令豪城公司以宋惠芝支付的车位款191100元为基数，按照年利率6%的标准计付，符合前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院予以维持。即，豪城公司应以宋惠芝支付的车位款191100元为基数，按照年利率6%的标准，自2016年7月9日起计至本判决发生法律效力之日止计付逾期办证违约金给宋惠芝，违约金总额以本金为限。综上所述，豪城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；宋惠芝认为豪城公司应支付的逾期交楼违约金自2016年7月9日起计的上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院关于逾期办证违约金的起算时间的认定有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5631号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5631号民事判决第一项为：自本判决送达之日起三十日内，广州豪城房产开发有限公司向宋惠芝支付逾期办证违约金（以房屋总价款191100元为基数，按年利率6%的标准，自2016年7月9日起计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）；三、驳回宋惠芝的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由宋惠芝负担194元，广州豪城房产开发有限公司负担856元；二审案件受理费856元，由广州豪城房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年三月九日书记员  贾妍胡秀红