广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20386号上诉人（原审原告）：陈春铃，男，1948年6月28日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：陈苹，福建正联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丛海，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州花都稠州村镇银行股份有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇宝峰南路46号之七107铺，之八108铺。法定代表人：丁翀。委托诉讼代理人：黄嘉雯，系该公司员工。委托诉讼代理人：揭莉莉，系该公司员工。原审第三人：张志，男，1977年4月28日出生，汉族，住福建省。原审第三人：吴小平，女，1971年5月4日出生，汉族，住福建省柘荣县。原审第三人：谢飞华，男，1964年3月26日出生，汉族，住福建省霞浦县。原审第三人：卓陈飞，男，1977年5月11日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人：兰莲英，女，1982年4月20日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人：广东创智投资有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇宝峰南路46号403房，统一社会信用代码05259513-0。原审第三人：廖贵生，男，汉族，住福建省福安市。原审第三人：卓明星，男，汉族，住福建省福安市。上诉人陈春铃因与被上诉人广州花都稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行），原审第三人张志、吴小平、谢飞华、卓陈飞、兰莲英、广东创智投资有限公司（以下简称创智公司）、廖贵生、卓明星案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初6891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈春铃的委托诉讼代理人陈苹、黄丛海，被上诉人稠州银行的委托诉讼代理人黄嘉雯、揭莉莉到庭参加诉讼，原审第三人张志、吴小平、谢飞华、卓陈飞、兰莲英、创智公司、廖贵生、卓明星经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春铃上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认陈春铃对福安市城区城南××单元房产享有所有权；3.要求停止对陈春铃享有的福安市城区城南××单元房产的执行。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，一审判决认定陈春铃与张志在法院查封涉案房屋前签订《买卖合同书》合法有效，且陈春铃在房产被查封前就已支付购房款，合法占有使用该房产，陈春铃对一审判决作出的前述认定没有异议。下面对陈春铃是否由于自身原因未办理过户登记这一情况持有异议：首先，一审判决以“签订合同时已明知涉案房屋因土地使用权证尚未办理无法过户”的标准，认定陈春铃对房产未过户存在过错，有失偏颇。陈春铃在裁判文书网查阅广东省有关执行异议之诉的相关判决观点，广东省高级人民法院作出(2017)粤民终2676号判决认定买受人不存在过错，对涉案执行房产享有足以排除强制执行的民事权利。其次，陈春铃在2015年9月15日购买涉案房屋时，房屋不存在法院查封的情形，因为房屋有房产证，按照一般人的认知，有房产证的房屋是可以买卖的。由于该房屋原是福安市城镇集体工业联合社单位职工宿舍房，陈春铃在签订合同前特意前往联合社询问房屋产权相关事宜。联合社当时出具一份《证明》表示：“涉案房屋1994年按照公房改革的相关文件精神，都已房改附户，办理了房屋产权证，其房屋的出租、售让等一切事务责任由住户自行负责与单位无关。”同时，陈春铃签订房屋买卖合同时，涉案房屋国有土地使用证已经在审批中，由于是房改户，涉及面广，审批手续比较繁琐，先要办总证到联合社名下，再分户到各户，所以陈春铃与张志在《商品房买卖合同》第三条第三款约定：“土地证暂时还没办理，待二轻局职工统一办理交给乙方办理移户手续”，联合社的《证明》以及了解该幢住户与转让人张志在介绍土地情况相一致，陈春铃相信购买房产后预期物权将确定无疑地变动到其名，陈春铃不存在过错。该批单位职工宿舍房20余户(包含涉案房屋)在2017年已经办理房屋国有土地使用证。综上，请求二审法院予以改判。稠州银行答辩称：同意一审判决，不同意陈春铃的上诉请求，一审法院认定陈春铃对未能办理过户登记存在过错事实清楚，法律依据充分，陈春铃的权利不能排除执行。请求二审法院予以维持。张志、吴小平、谢飞华、卓陈飞、兰莲英、创智公司、廖贵生、卓明星经本院公告未到庭陈述意见。2018年7月2日，陈春铃向一审法院起诉请求判令：1.确认陈春铃对福安市城区城南××单元房产享有所有权；2.要求停止对陈春铃享有的福安市城区城南××单元房产的执行。一审法院经审理查明：涉案房屋位于福安市城区城南××（××）4层B404号，权属于张志。申请执行人稠州银行与被执行人吴小平、谢飞华、卓陈飞、张志、兰莲英、创智公司、廖贵生、卓明星借款合同纠纷一案，由于被执行人没有履行生效的(2015)穗花法民二初字第1772号民事判决书确定的义务，被执行人吴小平、谢飞华、卓陈飞、张志、兰莲英、创智公司、廖贵生、卓明星应向申请执行人稠州银行偿付借款本金999981.25元及利息、罚息、复利。根提申请执行人广州花都稠州村镇银行股份有限公司的申请，一审法院于2017年11月7日立案执行，执行案号：(2017)粤0114执6311号。在案件审判过程中，依稠州银行申请，一审法院于2015年11月11日查封了被执行人张志名下位于福安市城区城南××单元房。上述房产的权属人是被执行人张志。2015年9月18日，陈春铃作为买方（乙方）与张志作为卖方（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定张志将继承其父母的涉案房屋卖与陈春铃，总价为278000元，定金5000元，2015年9月20日前支付105000元，2015年10月20日前支付余款158000元。合同第三条第三点约定：关于土地证暂时还没办理，要待二轻局职工统一办理后交给乙方办理移户手续，现暂预留壹万元等土地证办理转户后，甲方应配合乙方办理“两权”证过户手续后付清。注：办理原土地证费用由甲方负责。关于付款情况，陈春铃陈述：合同签订当日陈春铃支付5000元定金，2015年9月24日支付了105000元，2015年10月5日支付了168000元，其中有10000元预留金，之后张志给回陈春铃。2015年10月5日，张志向陈春铃出具收据，承认收到购房款278000元。陈春铃提交一份由福安市城镇集体工业联合社于2015年9月15日出具的《证明》，称：现座落在新华南路86号（原二轻局宿舍楼）于1994年按照公房改革的相关文件精神，都已房改到户并办理了房屋产权证，其房屋的出租、售证等一切事务责任均由住户自行负责与单位无关，特此证明。2015年10月5日，陈春铃与张志再次签订《立套房卖断契》。目前，陈春铃一直居住在涉案房屋内。关于过户原因，陈春铃陈述：当时没有土地证所以一直没有过户，当土地证可以办理时，发现涉案房屋已被查封，所以一直没有办理。陈春铃于2017年9月22日向福建省福安市人民法院提起诉讼。经福建省福安市人民法院依法审理，于2017年11月6日作出(2017)闽0981民初6693号民事判决书，判决陈春铃与张志于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》有效。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈春铃与张志签订合同时已明知涉案房屋因土地使用权证尚未办理无法过户，因此，陈春铃对未能办理过户登记存有过错，因此，陈春铃主张停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。涉案房屋登记在张志名下，故对陈春铃要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，一审法院于2019年3月1日作出如下判决：驳回陈春玲的全部诉讼请求。一审案件受理费5470元，由陈春玲负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为陈春铃对涉案房屋是否具有排除执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该法律规定，必须同时符合上述四个条件才能排除执行。本案中，虽陈春铃提交的证据显示，其在涉案房屋被查封前已签订了合法有效的买卖合同，并实际入住，但从陈春铃与张志所签订的合同约定看，陈春铃已明知涉案房屋未取得土地使用权证，该证需待二轻局职工统一办理后交给陈春铃办理移户手续，之后才能办理涉案房屋“两证”的过户手续。故陈春铃对于涉案房屋未能及时办证的风险应当是明知的，也应承担相应的法律后果。因此，一审法院认为陈春铃对未能办理过户登记存有过错，不予支持陈春铃主张停止对涉案房屋执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，陈春铃的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由陈春铃负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇二〇年三月五日书记员  张 旭