北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初26288号原告（申请执行人）：冯金皋，女，1965年4月25日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。被告(执行案外人)：刘波，男，1987年11月28日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴丹，男，北京天泰伟业房地产经纪有限公司推荐。委托诉讼代理人：王小虎，男，由辽宁省XXX村村民委员会推荐。被告(执行案外人)：王小虎，男，1978年8月9日出生，汉族，住河北省承德市。第三人（被执行人）：田津举，男，1961年8月15日出生，汉族，住河北省承德市。委托诉讼代理人：刘东阳，男，1980年12月2日出生，汉族，住天津市蓟县，由田津举所在的北京市锦易茂科技发展股份有限公司推荐。第三人（被执行人）：张国荣，女，1963年8月15日出生，汉族，住河北省承德市。原告冯金皋与被告刘波、被告王小虎、第三人田津举、第三人张国荣执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯金皋的委托诉讼代理人王雷、被告王小虎本人及其作为刘波的委托诉讼代理人、第三人田津举的委托诉讼代理人刘东阳到庭参加诉讼，第三人张国荣程经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯金皋向本院提出诉讼请求：1．请求法院继续执行对位于北京市西城区XXX房屋（以下简称涉案房屋）的腾退，责令刘波、王小虎迁出涉案房屋；2．刘波、王小虎承担本案诉讼费用。事实和理由：刘波、王小虎承租田津举名下涉案房屋长达十年之久，且一次性付款完毕，明显不真实、不合理且不具备必要性。刘波系房地产行业从业人员，理应清楚其行为不符合常理。涉案房屋的租金为每年100000元，与同地段同等户型房屋相比，租金明显偏低。田津举的另一债权人华夏银行股份有限公司北京北沙滩支行（以下简称华夏银行）在与田津举商谈还款事宜时，田津举已承认该出租行为虚假，系为担保债务的履行。故此，刘波、王小虎就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且有可能存在与田津举恶意串通、妨碍执行的情形。综上，请求法院支持冯金皋的诉讼请求。刘波、王小虎辩称,不同意冯金皋的诉讼请求。刘波、王小虎与田津举就涉案房屋签订租赁合同时，涉案房屋上并未设定抵押。在此之后田津举是否将涉案房屋抵押，刘波、王小虎并不知情。刘波、王小虎并未请求阻却拍卖涉案房屋，而只请求履行在涉案房屋设定抵押前既已签订的租赁合同。综上，请求法院驳回冯金皋的诉讼请求。田津举述称，不同意冯金皋的诉讼请求。田津举与刘波、王小虎之间的租赁关系真实有效。双方之所以签订长期租赁合同并采取一次性支付方式，系田津举为筹措资金。在向华夏银行借款时，田津举并未如实告知涉案房屋已出租的事实。综上所述，请求法院驳回冯金皋的诉讼请求。张国荣未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：冯金皋与田津举、张国荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月26日保全查封涉案房屋，并于2018年12月19日作出（2018）京0115民初22560号民事判决书，判决：田津举、张国荣偿还冯金皋借款本金1000000元并支付借款利息。田津举、张国荣不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），二中院于2019年3月28日作出（2019）京02民终1645号民事判决书，判决：撤销（2018）京0115民初22560号民事判决；田津举、张国荣偿还冯金皋借款本金700000元并支付借款利息。该判决生效后，田津举、张国荣未如期履行判决书确定的义务，冯金皋向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2019）京0115执5187号。执行过程中，刘波、王小虎就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年9月30日作出（2019）京0115执异208号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的腾退。冯金皋不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉，即本案。根据相关司法解释规定，申请执行人作为原告提起执行异议之诉的，仍由作为被告的案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即刘波、王小虎应就其对涉案房屋享有足以排除腾退的民事权益承担举证证明责任。庭审中，为证明已于查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋，刘波、王小虎提供了以下证据：1．出租人田津举（甲方）与承租人刘波、王小虎（乙方）签订的《北京市房屋租赁合同》，主要内容为：合同签订时间为2018年5月23日；甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期自2018年5月23日至2028年5月22日，共计10年；甲方应于2018年10月30日前将涉案房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为每年100000元，乙方于甲方交房后半年内付清全部租金。2．收条3张及转账凭证2张，证明：2018年5月23日，田津举出具收条，确认其收到刘波交来租房定金现金50000元；2018年10月17日，王小虎通过其工商银行账户向田津举中国建设银行账户转账500000元，田津举于当日出具收条，确认其收到王小虎交来租金500000元；2019年1月18日，刘波通过其中国工商银行账户向田津举中国建设银行账户转账450000元，田津举于当日出具收条，确认其收到刘波交来租金450000元，全部租金1000000元已收齐。3．房屋交割清单，证明交房时间为2018年10月20日。4．与田津举的通话记录，证明田津举向其确认租赁关系成立于涉案房屋设定抵押前。为反驳刘波、王小虎的主张，冯金皋提交了如下证据：1．田津举（抵押人）与华夏银行（抵押权人）于2018年6月4日的签订编号为YYB02（高抵）20180010的《个人最高额抵押合同》，约定：以涉案房屋作为抵押财产，担保编号为YYB02（融资）20180007的《最高额融资合同》项下的主债权；《个人最高额抵押合同》所附抵押财产清单（房地产）中载明：涉案房屋并未出租。2．经冯金皋申请，华夏银行工作人员罗美香出庭发表证言，罗美香作证称：涉案房屋设定抵押时，华夏银行要求田津举必须告知涉案房屋是否出租，田津陈述未出租。3．华夏银行与田津举于2019年5月23日协商还款事宜的通话记录，证明：当日，田津举承认其与刘波、王小虎之间的租赁关系系由双方之间的借贷关系所产生。4．贝壳网在线房屋租金查询截图，截图显示同地段60平方米房屋租金为每月6000余元，证明：涉案房屋面积为180平方米，年租金仅为100000元，明显低于市场价。另查，刘波系北京天泰伟业房地产经纪有限公司法定代表人及股东。本院认为，根据民事诉讼法的规定，张国荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应同时满足以下条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；二是在人民法院查封之前占有使用该不动产。本案中：第一，关于田津举与刘波、王小虎之间租赁关系的真实性问题，虽然田津举在庭审中陈述租赁关系为真，但根据当事人举证的相关规定，只有当一方当事人陈述的事实于己不利时，另一方当事人才无需举证证明。而在执行异议之诉中，考虑到存在申请执行人、被执行人与案外人的三者关系格局，故应当严格适用自认规则，具体到本案，租赁关系为真对田津举而言并非不利，故刘波、王小虎仍需对租赁关系的真实性承担举证责任。结合刘波、王小虎提交的《北京市房屋租赁合同》、转账凭证、收条等证据来看，合同中约定的租赁期限长达10年，全部租金1000000元在不到一年时间内分三笔支付完毕，且租金明显低于市场价，均不符合一般的交易习惯；承租人刘波系北京天泰伟业房地产经纪有限公司的代表人与股东，作为房地产行业从业人员，其理应具备相应商业常识的及风险研判能力，故其采取上述交易行为，更加有悖常理。田津举在以涉案房屋作为抵押物向华夏银行借款时，明确表示涉案房屋未出租。虽然其在庭审中陈述当时并未告知华夏银行实情，但田津举并未对前后陈述不一致作出合理解释。因此，本院对田津举与刘波、王小虎签订的《北京市房屋租赁合同》的真实性不予认可。第二，承租人以案外人身份主张阻却执行的实体权利时，需满足查封前占有不动产这一条件，使之具有供不特定第三人识别的权利外观。而刘波、王小虎提交的证明其于查封前占有使用涉案房屋的证据仅为一纸《房屋交割清单》，而无其他证据予以佐证。单凭该项证据，刘波、王小虎尚未完成对查封前占有使用涉案房屋这一待证事实的举证责任。故本院认定刘波、王小虎并未于查封前占有涉案房屋。第三，根据相关司法解释的规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖。即使田津举与刘波、王小虎之间存在租赁关系，且即使双方已于2018年10月20日完成交付，结合有转账凭证予以佐证的资金交易情况来判断，其租赁关系亦存在于涉案房屋设定抵押之后，该租赁权影响在先的抵押权的实现，故应予以除去。综上所述，冯金皋请求继续腾退涉案房屋于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，缺席判决如下：对位于北京市西城区白纸坊桥西街22号楼1218室房屋予以腾退执行。案件受理费70元，由刘波、王小虎负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由刘波、王小虎负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  程 立人民陪审员  解春燕人民陪审员  王爱清二〇二〇年三月二十日书 记 员  熊诗岚