辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终323号上诉人（原审原告）：周健，女，1982年10月26日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：葛运英，男，1956年5月19日出生，汉族，退休干部，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：大连兴华海林房地产开发有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处五一路一段98-26-1B。法定代表人：戚国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。上诉人周健因与被上诉人大连兴华海林房地产开发有限公司（以下简称兴华地产公司）不当得利纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初7244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。双方均由委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周健上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉讼请求；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：（一）上诉人付款给被上诉人270万元证据确凿。原审已经查明，上诉人直接付给被上诉人案涉房屋购房款170万元，包括2015年10月13日现金给付定金10万元，2016年3月5日银行分2笔转账30万元，2016年3月9日银行分2笔转账11万元，2016年3月15日贷款付给119万元。上诉人前男友宋凯的母亲刘艳春于2015年11月6日通过银行给付100万元。因被上诉人在刘艳春（另案原告）诉周健（另案被告）不当得利纠纷案中证明该笔款项用于上诉人购买案涉房屋，并得到该案生效判决的认定。故上诉人总共付给被上诉人购房款270万元。（二）原审依据无效的《房屋认购协议》裁判错误。2015年10月13日，上诉人代前男友宋凯与被上诉人签署案涉房屋的《房屋认购协议》，约定宋凯或其母刘艳春以270万元价格购买案涉房屋。上诉人前男友宋凯是该房屋认购协议的乙方即案涉房屋买受人，上诉人只是因宋凯在外地挂职，代宋凯在该协议上签字。上诉人代宋凯签字的直接证据是，房屋认购协议签署后，宋凯的母亲刘艳春于2015年11月6日按房屋认购协议第二条第一项的约定，通过银行付给被上诉人的股东刘娜案涉房屋的购房定金100万元，证明房屋认购协议是宋凯或者其母亲刘艳春的意思表示，而非与宋凯无法定婚姻关系的上诉人周健的意思表示，对上诉人无约束力。最重要的是，该房屋认购协议第四条约定：“双方正式签署商品房买卖合同后，本协议自动失效”。这一约定表明，即使房屋认购协议与上诉人有某种关系，也因上诉人与被上诉人正式签署《商品房买卖合同》，使房屋认购协议自动失效。因此，《房屋认购协议》既不是上诉人购买案涉房屋的真实意思表示，又不是本案的有效合同，对上诉人没有任何约束效力。原审以《房屋认购协议》约定的房屋价款270万元裁判，没有法律根据。（三）双方的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋的价款198.4万元。因该合同双方均已实际履行完毕，上诉人足额交纳了购房款，被上诉人向上诉人交付了房屋并出具了198.4万元的含税购房发票。故该合同系双方的真实意思表示，合法有效。人民法院应以此合同约定进行裁判。（四）原审认定案涉房屋的“套外面积”须付款错误。原审认定，上诉人多付款71.6万元系用于购买案涉房屋产权面积239平方米以外的车库、院落、地下室等设施（下称套外面积），更为合理，亦更符合交易习惯。这一认定不符合事实，亦违反法律规定。案涉房屋是别墅式楼房，自底层至顶层独立成户，套外面积与产权面积不可分割。而上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定了该房屋的交易价格，并未约定套外面积须另行付款、付款多少，被上诉人也没有给上诉人开具套外面积的购买发票和产权或使用权证明。因此，原审认定上诉人多付款71.6万元用于购买套外面积，没有事实根据。另外，被上诉人提供给上诉人的售房宣传单上明确标明，房屋产权面积以外的套外面积为赠送。该售房宣传单是被上诉人以赠送面积为条件向购房者发出的售房要约邀请，根据我国《合同法》第十五条第二款、第二十五条的规定，该售房宣传单视为要约，在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，已经生效，具有合同约束力。因此，套外面积属被上诉人赠送面积，上诉人无须为这些套外面积付款。原审判决称“但该宣传单应属于销售方向社会不特定人员作出的宣传方式，并不能证明一套外面积系赠送面积”，这个认定违反我国《合同法》第十五条第二款的规定。该规定原文为：商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。显见原审判决违法。而且，被上诉人销售独立楼房附赠非产权面积的销售行为，也符合现行国内房地产行业的交易习惯。房地产商销售高档住宅，均以附赠非产权面积为要约邀请，影视广告、平面广告、标牌广告比比皆是，几乎没有例外。进一步证明原审认定的商品房附赠面积须另外付款“更为合理，亦更符合交易习惯”，根本没有事实根据。（五）上诉人贷款数额与《房屋认购协议》巧合不是被上诉人占有上诉人多付款项的合法依据。原审以上诉人付款40万元后，在签订商品房买卖合同当天又付款11万元，加上刘艳春付款100万元、上诉人贷款119万元，刚好与房屋认购协议约定的270万元购房款吻合，推理认为上诉人多付款系明知购房款为270万元这个事实，被上诉人无须返还上诉人多付款项。原审认定纯系主观臆断，单方推理，没有证据支持和法律依据。首先，上诉人是在宋凯通过其母亲刘艳春汇给被上诉人100万元购房定金后，宋凯不符合贷款条件，商议由上诉人出资购房后，上诉人才以自己的名义付款给被上诉人51万元。为保护上诉人自身权益，上诉人坚持房屋产权办到上诉人名下，遂以自己的名义与被上诉人签订了案涉商品房买卖合同。上诉人与宋凯的矛盾也自此产生。因此，房屋认购协议的约定，不是上诉人的真实意思表示，对上诉人没有约束力。上诉人与被上诉人双方的有效合同只有商品房买卖合同，该合同对双方具有约束力，上诉人依据该合同约定，应付购房款198.4万元，而不是270万元。其次，上诉人贷款119万元，是依据双方的商品房买卖合同约定履行的，不是依据失效的房屋认购协议履行的。原审推理上诉人贷款数额刚好与房屋认购协议约定的270万元房款相吻合，系上诉人自己确认房款为270万元，没有证据支持。至于上诉人付款加贷款为170万元，未达到198.4万元的购房价款，客观上使用了刘艳春付款100万元中的28.4万元问题，上诉人对此是知晓的。因为，宋凯与上诉人商议由上诉人购买婚房后，宋凯母亲刘艳春明确表示这100万元赠与上诉人，用于补偿上诉人的相关损失，包括装修、购置设备的费用等。因此，上诉人认为使用刘艳春汇款中的28.4万元，理所应当，与被上诉人无关。另外，即使按照原审的推理，上诉人按照之前房屋认购协议约定的270万元房款办理了按揭贷款，也只能解释为上诉人对此产生了重大误解。因为房屋认购协议在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之时起，已经失效，上诉人按有效合同的约定应支付房款198.4万元，而不是270万元。上诉人仍按270万元付款，只能是重大误解误按房屋认购协议约定付款。而上诉人因重大误解多支付的房款，被上诉人仍应返还给上诉人。因此，上诉人贷款119万元与房屋认购协议中约定的房款270万元刚好吻合，不能推理为上诉人确认270万元为案涉购房款。（六）关于本案诉讼时效。由于刘艳春汇款的剩余款项，刘娜是否返还给宋凯或者刘艳春，上诉人不知情，上诉人又不是汇款的权利人，无法向被上诉人主张权利。上诉人与宋凯分手后，因刘艳春提起100万元的不当得利之诉，被上诉人在该案出证证明刘艳春汇给刘娜的100万元用于上诉人购买案涉房屋，上诉人才获得诉权。被上诉人在该案出证足以证明，在被上诉人出证之前，刘艳春汇给被上诉人的100万元的权属是不清楚的。即被上诉人出证时间应为诉讼时效起算时间。而且，在刘艳春诉周健案第一次一审时（起诉时间为2018年11月），上诉人即已请求人民法院追加被告的股东刘娜为该案被告，但未被法院采纳。即使按原审认定的诉讼时效截止日期2019年3月14日，上诉人已经在诉讼时效期间主张了权利（见该案效判决）。因此，上诉人提起本案诉讼不超过法定的诉讼时效。综上，被上诉人没有法律依据占有上诉人的财产，应当返还并赔偿原告的经济损失。兴华地产公司二审辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求没有事实根据及法律依据，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。首先，坚持原审期间的答辩观点、质证意见及辩论意见。在此基础上补充强调如下：（一）上诉人不具备诉讼主体资格。2015年10月15日上诉人与被上诉人签订了房屋认购书并交纳房屋定金10万元，2015年11月6日案外人刘艳春向被上诉人转账100万元，根据瓦房店市人民法院（2019）辽2081民初2326号民事判决以及大连市中级人民法院（2019）辽02民终7983号民事判决所认定的事实，上述款项系刘艳春所交纳的购房款，根本不是上诉人所称是接受赠与的款项，既然上述100万元是案外人刘艳春向被上诉人交纳的购房款，那么与上诉人没有关系，上诉人无权要求被上诉人返还案外人刘艳春向其支付的款项，上诉人不具备诉讼主体资格。（二）上诉人的上诉请求没有事实根据与法律依据。2015年10月15日双方签订了房屋认购协议书，明确约定上诉人购买的房屋价款是270万元，案外人刘艳春在瓦房店市人民法院以及大连市中级人民法院所审判的案件中均确认上述事实，房屋价款是270万元。2015年10月15日上诉人向被上诉人交付购房款的定金是10万元，2015年11月6日案外人刘艳春为上诉人购买房屋向被上诉人支付了100万元，2015年的11月7日被上诉人向上诉人出具了110万元收款收据，上诉人在该收据中的缴款人处签名确认，显然上诉人对案外人刘艳春向被上诉人支付的100万元系购房款是明知的，并予以认可。2016年3月5日上诉人向被上诉人转账30万元，被上诉人为上诉人出具了30万元的收款收据，上诉人在该收据中的缴款人处签名确认。2016年3月9日，上诉人向被上诉人转账11万元，被上诉人为上诉人出具了11万元的收款收据，上诉人在该收据人中缴款人处签字确认。上诉人于2016年3月15日与中国银行签订房屋贷款合同贷款119万元支付给被上诉人，而此前被上诉人总计已向上诉人支付购房款150万元，如按上诉人的说法，房屋价款为198.4万元，那么上诉人仅需贷款47.4万元即可，为什么还要贷款119万元支付给被上诉人呢？上述款项合计亦正好是双方签订的房屋认购协议书中约定的270万元，上诉人是完全行为能力人，对于双方所约定的房屋价款是充分了解的，对其交付的房款数额也是完全清楚的，且上诉人的经济状况较好，属于社会中的经济阶层，难道其在已经支付150余万元的购房款的情况下不会计算购房款的差额吗，难道一个精英阶层会多支付给被上诉人71.6万元在三年多的时间内浑然不知吗？故上诉人的说法毫无逻辑可言，无法自圆其说，严重违背常理。而实际情况是上诉人与案外人因感情原因分手，导致宋凯母亲向上诉人主张返还100万元，在上诉人辩称100万系赠与的说法没有被法院采信，法院判决上诉人向刘艳春返还100万元的情况下，上诉人谎称购房款是198.4万元，并以此为由要求被上诉人返还“多付”的购房款。至于双方签订合同中约定的购房款是198.4万元，这仅是能够办理房屋产权登记的房屋面积部分，上述198.4万元的购房款不包括不能办理产权登记的车库、地下室、院落等。上诉人向被上诉人总计支付了270万元购房款，被上诉人亦向上诉人交付了房屋（包括地下室、车库、院落），双方的实际履行行为能够证实案涉房屋（包括地下室、车库、院落）的价款就是270万元。（三）本案已超过诉讼时效。上诉人最后通过银行贷款交付房款时间是2016年3月15日，此时上诉人已经明确其向被上诉人交付购房款的总额是270万元，如果上诉人认为其合法权利被侵害，应该在三年之内即2019年3月14日前向法院提起诉讼，上诉人于2019年11月11日向法院提起诉讼，已过诉讼时效。至于上诉人辩称刘艳春汇给被上诉人100万元的款项权属不清，应当以被上诉人在另案中出证的时间为本案诉讼时效起算时间系混淆视听，2015年11月7日，被上诉人为上诉人出具了110万元的收款收据，已明确上述刘艳春支付的100万元系购房款，上诉人在该收款收据中交款人处签名确认，显然对案外人刘艳春向被上诉人支付的100万系购房款是明知的，并予以认可。至于该款项是否是属于刘艳春或宋凯赠与给上诉人与本案无关，这是上诉人刘艳春之间的民事纠纷，本案是否存在不当得利与这100万元是否系刘艳春（或宋凯）赠与上诉人的无关。上诉人还称在刘艳春诉周健案第一次一审时其请求法院追加刘娜为该案被告，故其没有超过诉讼时效，上诉人的上述说法没有事实根据和法律依据，上诉人此前从未向被上诉人主张过返还，至于其是否向刘娜主张与被上诉人亦无关系，被上诉人也根本不知情。周健向一审法院起诉请求：1.被告返还原告多付购房款71.6万元；2.被告向原告支付上述款项自2015年11月6日起至款付清日止按年息6%计算的利息，暂计算至2019年11月5日为17.184万元；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月13日，原告周健与被告兴华地产公司签订房屋认购协议，约定周健购买兴华地产公司开发建设的位于兴华南山·御景园项目A21号楼1单元1号房屋，该房屋建筑面积239平方米，折扣后房屋总价款270万元。协议同时对付款方式及特别约定、附则等进行约定。原告在该协议中签字捺印，被告在该协议中加盖单位印章。协议签订后，原告周健向被告交付定金10万元，案外人刘艳春（系原告前男友宋凯的母亲）为原告购买案涉房屋向被告转账100万元。2015年11月7日，被告针对上述110万元款项为原告出具收款收据1份，收据载明：交款人周健，金额110万元，收款事由A21#1-1239㎡。周健在收款收据中交款人处签名。2016年3月5日，原告向被告转账30万元，被告为原告出具收款收据1份，收据载明：交款人周健，金额30万元，收款事由A21#1-（1-3）-1239㎡。周健在收款收据中交款人处签名。2016年3月9日，原告向被告转账11万元，被告为原告出具收款收据1份，收据载明：交款人周健，金额11万元，收款事由A21#东1-（1-3）-1239㎡。周健在收款收据中交款人处签名。该笔款项交付同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的兴华园A区第21幢1单元1-3层1号房，行政街号为文兰办事处五一路一段98-100号1单元1-3层1号，建筑面积239.00平方米，总金额198.4万元整，付款方式为首付款79.4万元，贷款119万元。合同同时约定了其他事项。合同签订当日，被告给原告出具销售不动产统一发票，发票载明：付款方周健，不动产项目兴华园A区，不动产地址五一路一段-98-100号-1-1-3-1，建筑面积239.00㎡，金额79.4万元，备注贷款119万元。2016年3月14日，原告与中国银行股份有限公司大连瓦房店支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告为购买文兰办事处五一路一段98-100号1单元1-3层1号房屋向银行贷款119万元，约定放款账户户名为大连兴华海林房地产开发有限公司，同时约定贷款期限、贷款利率、还款方式、抵押担保等事项。2016年3月15日，119万元贷款发放到被告公司账户。另查，案涉房屋另有地下室、车库、院落等设施。原告称该设施均为赠送面积，原告无需付款，并提交宣传单一份证明其主张。被告称该设施并非赠送，双方意向案涉房屋总价款270万元包含该设施，而合同中约定198.4万元价款仅是建筑面积239平方米的房屋价款。又查，案外人刘艳春曾以周健为被告向一审法院提起不当得利之诉，要求周健返还1099900元（此款包含刘艳春转给本案被告购房款100万元）及利息，一审法院于2019年8月19日作出（2019）辽0281民初2326号民事判决：一、被告周健于本判决生效之日起十日内返还原告刘艳春购房款100万元及利息；二、驳回原告刘艳春的其他诉讼请求。刘艳春与周健均对该判决提出上诉，大连市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）辽02民终7983号民事判决：驳回上述，维持原判。一审法院认为，不当得利，是指没有合法依据，有损于他人而取得的利益。本案中，原、被告于2015年10月13日签订的房屋认购协议中，明确约定案涉房屋总价款为270万元，为此，原告按照协议约定交付购房定金10万元，其前男友的母亲即案外人刘艳春交付购房款100万元，被告给原告出具了收到110万元购房款的收款收据，原告在该收款收据的交款人处签名确认，由此可见，原告对案外人刘艳春交付的100万元不仅知情，更知晓系用于购买案涉房屋。之后，原告又于2016年3月5日向被告交付购房款30万元，又于房屋买卖合同签订之日向被告交付购房款11万元，至此，原告在明知道双方签订的房屋买卖合同约定购房款198.4万元且贷款119万元的情况下，在其已经向被告支付购房款140万元时仍向被告交付了11万元，也就是原告仍按照房屋认购协议约定向被告足额支付了认购协议约定的270万元购房款，足以说明原告认可案涉房屋总价款为270万元。至于双方合同中约定房屋价款198.4万元的问题，原、被告均认可案涉房屋建筑面积239平方米，另有地下室、车库、院落等无产权登记的设施，原告虽主张该设施系赠送面积，并提交兴华南山御景园销售宣传单予以证明，但该宣传单应属于销售方向社会不特定人员作出的宣传方式，并不能直接证明案涉房屋中地下室、车库、院落等设施均系赠送面积，而原告在合同约定案涉房屋价款198.4万元情况下仍按照双方认购协议约定支付购房款270万元，可见被告所述合同中价款系有产权面积的价款，其余款项为地下室、车库、院落等设施的价款的说法更为合理，亦更符合交易习惯。关于本案诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，原告无论是自行交付的51万元购房款，还是案外人刘艳春交付的100万元购房款，被告都是给原告开具收款收据，原告均在收款收据中交款人处签名，可见原告对于购房款交付款项金额、时间十分清楚明了。原、被告双方在购房合同中约定贷款119万元，且贷款于2016年3月15日发放。至贷款发放之日，原告已经明确清楚其实际交付购房款总额为270万元（此款包含贷款119万元），如原告认为其权利受到损害，则应在2019年3月14日前向被告主张权利，原告现提起本案诉讼已超过诉讼时效。原告以其在刘艳春提起诉讼后才知晓被告未返还多收款项为由，主张本案未超过诉讼时效，因案涉房屋购房人及产权登记所有人均为原告，被告亦是给原告出具购房发票，若被告退款，则势必经过原告，故其主张不知情与客观事实不符，亦与常理不符，一审法院不予采纳。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，且已超过诉讼时效，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告周健的诉讼请求。案件受理费12678元，由原告周健负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，关于案涉《房屋认购协议》的签署主体。经查本案所涉的《房屋认购协议》，该《房屋认购协议》上签订协议的双方系本案诉讼双方，其中房屋买受人（乙方）一栏填写的是本案上诉人周健，而非案外人宋凯，在买方落款处亦仅写有上诉人周健及其身份证号、联系方式等，并由其签字，无任何内容显示案涉房屋系案外人宋凯购买，周健系代宋凯签字的意思表示；且在嗣后每次支付购房定金或购房款后（无论是由上诉人周健本人支付，还是由案外人宋凯的母亲刘艳春支付），被上诉人兴华地产公司开具的收款收据付款人栏均为上诉人周健，亦均由上诉人周健在交款人栏签名。上述证据证实上诉人所述“其仅是代案外人宋凯与被上诉人兴华地产公司签署《房屋认购协议》，其不是案涉《房屋认购协议》的签订主体”“上诉人是在宋凯通过其母亲刘艳春汇给被上诉人100万元购房定金后，宋凯不符合贷款条件，商议由上诉人出资购房后，上诉人才以自己的名义付款给被上诉人”并无事实依据，仅凭宋凯母亲刘艳春通过银行向被上诉人支付购房款100万元的事实，亦不足以证明宋凯是《房屋认购协议》的签订主体。本院对上诉人认为“《房屋认购协议》不是其意思表示，对其无约束力”的意见，不予采纳。第二，关于案外人宋凯母亲刘艳春支付的100万元款项的性质。因该款系上诉人周健与被上诉人兴华地产公司签订《房屋认购协议》后的一个月内支付（《房屋认购协议》约定在签署《房屋认购协议》时，支付定金10万元，在签署《房屋认购协议》后30天内支付首付款160万元）；支付的对象是被上诉人兴华地产公司；该款项支付的第二天，被上诉人兴华地产公司向上诉人周健出具了收款事由一栏所书写的房号与《房屋认购协议》上购买房屋的房号一致的收款收据，金额亦为该笔款项金额100万元与周健签订《房屋认购协议》时交付的10万元购房定金之和；交款人一栏有上诉人周健的签名。故上述事实足以认定案外人宋凯的母亲刘艳春于2015年11月6日支付的100万元款项系支付购买案涉房屋的首付款的一部分，上诉人周健对此事实亦是明知的。至于该100万元是案外人宋凯赠与周健的，还是宋凯与周健共同出资购买案涉房屋作为双方结婚时的婚房，均不影响上诉人周健与被上诉人兴华地产公司之间的房屋买卖法律关系。且上诉人周健未提供任何证据证实该款项系赠与（生效的法律文书亦否定了该款系赠与），更无据证实该款系宋凯用于补偿上诉人周健相关装修、购置设备等费用的损失，其只使用了其中28.4万元用于支付购房款。故本院对上诉人周健认为该100万元系案外人宋凯赠与其用于补偿上诉人周健的相关装修、购置设备等费用的损失，其只使用了其中28.4万元用于支付购房款等意见，均不予采信。第三，关于案涉房屋的实际购房金额。经查《房屋认购协议》，其上明确约定“案涉房屋的原价款为3556320元，经戚总特批折价后案涉房屋的总价款降为270万元”。在双方实际履行协议的过程中，上诉人周健一边在与被上诉人兴华地产公司签订总购房款为198.4万元、首付款为79.4万元，贷款119万元的《商品房买卖合同》，一边在明知已经实际支付了151万元现金的情况下，还通过向银行贷款119万元支付给被上诉人，以实际行为履行《房屋认购协议》约定的支付案涉房屋购房款270万元的义务。且无论是《房屋认购协议》，还是《商品房买卖合同》均仅对案涉房屋中239㎡的部分的价款作了约定，并未对车库、地下室、院落等作出明确的约定。故根据上述实际履行的情况，不排除双方另行对车库、地下室、院落等的处理作出了口头的约定，也不排除双方为减少纳税等原因而故意签订少于实际支付购房款的《商品房买卖合同》，因在《房屋认购协议》的特别约定一栏，还约定了“乙方同意在做合同时应备注写明100万元贷款，首付50万元整”的内容。但无论何种情况，原审法院驳回上诉人周健关于被上诉人兴华地产公司不当得利的请求均无不当，本案不符合给付型不当得利一般应具有的无给付依据或给付依据事后被撤销、无效，或者给付对象错误等特征。若为前者，应认定上诉人周健明知的实际履行行为既是对《房屋认购协议》及《商品房买卖合同》的履行，亦是对宣传材料的相关赠送内容及《房屋认购协议》第四条内容的变更；若为后者，双方签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，损害国家利益的无效合同，在购房行为已实际完成的情况下，双方均应依法向税务部门主动申报补交相关税款并接受相应的处罚。第四，关于诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务之日起计算。依上所述，本案上诉人周健对其与被上诉人先签订了《房屋认购协议》，后签订了《商品房买卖合同》的事实是明知的，对在签订了上述协议及合同后通过其本人及案外人宋凯的母亲以现金给付及贷款给付的方式，共计给付了270万元购房款亦是明知的，若存在重大误解或其他原因导致其权利受损的事实，其亦应在签订《商品房买卖合同》时，或最后一次支付购房款项时明知或应当知道该事实的发生，原审认定上诉人周健提起本案诉讼已超过诉讼时效期间并无不当。对上诉人周健认为其对案外人宋凯的母亲刘艳春汇给被上诉人兴华地产公司的100万元的权属不清楚，应以刘艳春起诉其返还100万元时被上诉人兴华公司出证的时间作为本案诉讼时效起算时间的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人周健的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实当事人，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12678元（上诉人已预交），由上诉人周健负担。本判决为终审判决。审判长  毛国强审判员  富喜胜审判员  王 虹二〇二〇年三月十八日书记员  陈彩虹