温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初6557号 原告：平安银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市瓯海区温州大道1707号亨哈大厦一层、七层至九层。 负责人：钱平，该分行行长。 委托诉讼代理人：杨萌阳，浙江海昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萍萍，分行职员。 被告：薛小凤，女，1977年5月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：盛杰、胡建克，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：刘水林，男，1973年5月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：盛杰、胡建克，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：温州市新华成置业有限公司，住所地：温州市瓯海区梧田东洋路南瓯嘉园一组团2幢103室。 法定代表人：杨剑，董事长。 委托诉讼代理人：黄雪巨、梅陈炎，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告平安银行股份有限公司温州分行诉被告薛小凤、刘水林、温州市新华成置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2015年11月25日向本院提起诉讼，本院于2016年10月31日作出一审判决后，被告温州市新华成置业有限公司不服一审判决提起上诉，温州市中级人民法院于2017年4月24日作出二审终审判决。后原告平安银行股份有限公司温州分行不服二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院受理再审申请后，于2018年10月22日作出裁定，撤销原一审、二审判决，发回温州市鹿城区人法院重审。本院立案后，依法适用普通程序并重新组成合议庭，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告平安银行股份有限公司温州分行的委托诉讼代理人杨萌阳、陈萍萍，被告刘水林及其与被告薛小凤共同的委托诉讼代理人胡建克，被告温州市新华成置业有限公司的委托诉讼代理人梅陈炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安银行股份有限公司温州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告薛小凤立即偿还贷款本金3115000.1元，并按《房地产买卖抵押贷款合同》约定支付自欠息之日起至款项还清之日止的利息、罚息、复利。2.判令原告有权就薛小凤、刘水林名下坐落于温州市瓯海区梧田街道站南D-43a地块橡树湾家园5幢1715室房地产行使抵押权，在约定的抵押担保范围内优先受偿。3.判令被告温州市新华成置业有限公司对第一项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由各被告承担。 事实和理由：2012年9月25日，原告与被告薛小凤、刘水林、温州市新华成置业有限公司签订编号为深发(温瓯）房贷字第××号《房地产买卖抵押贷款合同》，约定：被告薛小凤向原告贷款356万元，期限为240个月，利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率下浮15%，利率调整方式为按年调整，每年调整日为贷款发放月年度对应月份的结息日；还款方式为按期递减还款，具体为按月还款，首期还款日为贷款发放的次月结息日，以后还款日为每月的结息日。贷款到期或提前到期，被告未能按约定偿还贷款本息的，原告有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50％的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；如发生约定的违约事件时，原告有权主张贷款提前到期，提前收回已发放的贷款本息并要求支付相关费用。被告薛小凤、刘水林以其所购买的坐落于温州市瓯海区梧田街道站南D-43a地块橡树湾家园5幢1715室的房屋为抵押物；被告温州市新华成置业有限公司为本合同项下按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任保证。 同日，原告与被告薛小凤、刘水林、温州市新华成置业有限公司签订《贷款及保证承诺书》，约定：从借款发放日起至原告收到被告温州市新华成置业有限公司为被告薛小凤、刘水林代办的房屋产权证之日起延后两年止，被告温州市新华成置业有限公司对原告发放给薛小凤、刘水林的贷款承担连带责任保证。 2012年9月29日，原告依约支付借款金额356万元。薛小凤从2015年3月28日开始未按约偿付本息。原告催讨无果，遂诉至本院。 为证明诉称的事实，原告平安银行股份有限公司温州分行向本院提供了以下证据： 1.营业执照、金融许可证、法定代表人及身份证明、变更证明，证明原告诉讼主体资格。 2.被告身份证复印件、结婚证、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告诉讼主体资格。 3.《房地产买卖抵押贷款合同》、《贷款及保证承诺书》、产权证，证明被告向原告借款并提供抵押担保及保证担保的事实。 4.出账确认书、划款及扣收委托书、付款授权书、个人贷款出账凭证、特种转账贷方传票，证明贷款关系及原告已履行放款义务。 5.按揭贷款催收函、快递凭证、快递流水，证明原告向被告主张贷款提前到期的事实。 6.账目明细表，证明被告还款及欠款情况。 被告薛小凤、刘水林辩称：1.认可原告要求被告温州市新华成置业有限公司承担保证责任的请求。2.因被告温州市新华成置业有限公司延期交房，房屋存在瑕疵才未办理房产登记。对损失的扩大应由被告温州市新华成置业有限公司承担责任。3.原告主张的复利计算缺乏依据，不应支持。4.现房屋仍登记在被告温州市新华成置业有限公司名下，同意处置抵押物由原告优先受偿。 被告薛小凤、刘水林未提供证据。 被告温州市新华成置业有限公司辩称：1.被告温州市新华成置业有限公司已完成商品房开发义务并积极配合房产转移登记。产权转移登记及抵押登记未办妥的原因非因被告温州市新华成置业有限公司违约所致，再要求其承担担保责任有失公平合理，故应解除被告温州市新华成置业有限公司的担保责任。2.在同一债权既有人保又有物保的情况下，债务人提供物的担保的，应先就物实现担保物权，故原告因先行使抵押权。 被告温州市新华成置业有限公司提供证据如下：1.补充协议，证明交付按照约定时间按交付，房屋质量无误。2.房屋所有权证1份，证明案涉的房屋已经办理初始产权登记，原告的债权可以实现抵押权，被告新华成置业公司的阶段性保证可以予以解除。 原告提供的证据经质证，被告薛小凤、刘水林对证据1-4、证据6的三性均无异议。对证据5三性均有异议，认为并未收到，对其不发生效力；被告温州市新华成置业有限公司经质证对证据1-2、4-6的三性均无异议，对证据3的真实性无异议，但认为合同约定的担保条款为阶段性担保，被告温州市新华成置业有限公司已完成开发义务，房屋符合居住条件，可以流通拍卖，原告的抵押权已经可以保障，担保责任应以免除。 被告温州市新华成置业有限公司提供的证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。对证据2的真实性无异议，但是初始登记非正式办理在业主名下的产权证，涉案房屋至今未办理产权证，被告温州市新华成置业有限公司仍应承担担保责任；被告薛小凤、刘水林对证据1真实性无异议，但认为该协议有瑕疵，被告之间有过多份承诺书，双方一直在谈。对证据2真实性无异议，涉案房屋产权现在一直在被告温州市新华成置业有限公司名下。 结合双方当事人的质证意见，上述证据经审核，本院认为：原告提供的证据除证据5外来源真实、合法，且与本案具有关联，本院均予以认定。对于证据5，因被告薛小凤、刘水林否认收到该函，原告仅凭快递单无法得出已向被告有效送达该函的结论。被告温州市新华成置业有限公司提供的证据1与本案无关，本院不予采纳。对证据2来源真实、合法，可以证明现在涉案房产的登记情况，本院予以认定。 经审理对原告诉称的事实本院予以确认。另查明：《房地产买卖抵押贷款合同》约定，被告薛小凤拖欠贷款本金、利息、费用的，原告有权主张贷款提前到期，提前收回全部或部分已发放贷款本息。被告薛小凤连续或累计三期未归还贷款本息的或被宣告提前到期的，原告有权要求被告温州市新华成置业有限公司承担连带保证责任，清偿合同项下全部债务。保证期间为从借款发放日起至原告收到被告温州市新华成置业有限公司为被告薛小凤、刘水林代办的房屋产权证之日起延后两年止 2012年8月31日，经工商部门核准，原告的企业名称由“深圳发展银行股份有限公司温州分行”变更为“平安银行股份有限公司温州分行”。 2012年9月27日，原告与被告薛小凤、刘水林办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。2014年6月27日，涉案房屋已经办理了被告温州市新华成置业有限公司名下的房屋所有权初始登记手续，但至今尚未办理薛小凤、刘水林名下的所有权登记手续。 根据本院认定的事实及相关法律，对下列争议焦点，本院做如下评议： 一、关于被告温州市新华成置业有限公司是否应当承担担保责任。本院认为，本案担保合同系原告与被告温州市新华成置业有限公司自愿签订，意思表示真实，内容未违反法律的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。对于合法有效的保证合同，保证人保证责任的免除或消灭，或依当事人的约定而免除，或依法定事由免除或消灭。本案中，被告温州市新华成置业有限公司为被告薛小凤向原告的贷款提供连带责任保证，各方事先并未特别约定免除被告温州市新华成置业有限公司的保证责任。在担保合同成立并生效后，原告未书面免除被告温州市新华成置业有限公司的保证责任，亦无其他法定事由免除其担保责任。现被告温州市新华成置业有限公司仅以已完成商品房开发义务并积极配合房产转移登记，产权转移登记及抵押登记未办妥的原因非因被告温州市新华成置业有限公司违约所致，再要求其承担担保责任有失公平合理等为由，抗辩要求免除其担保责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 二、关于原告能否对涉案房屋行使抵押权并优先受偿。本院认为，根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而涉案房屋至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，可知预告登记的目的是为了保证将来物权的实现。故原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权登记设立之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满前对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。现涉案房屋仅于2014年6月27日办理登记在被告温州市新华成置业有限公司名下的初始登记手续，不管因何原因拖延办理抵押登记，涉及的是导致抵押权不能有效设立的过错责任问题，不能成为原告主张确认享有涉案房屋抵押权优先受偿的理由。 三、关于被告薛小凤的欠款情况。本院认为，被告薛小凤借款逾期后，原告依据双方合同约定宣布贷款提前到期符合约定，本院予以支持。但贷款银行约定有权宣告提前到期，是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，其后果是使合同关于到期日的合同约束力归于消灭。故原告既已选择宣告贷款提前到期，其要求计收未到期本金的逾期利息的请求就缺乏合同依据，且在此情形下，请求支付未到期本金的逾期利息存在双重救济适当性的考量，容易造成宣告提前到期权利的滥用，及对不良贷款风险化解必要容忍度降低。因此，本院对原告要求未到期本金的逾期利息的诉讼请求不予支持。因原告未能提供证据证明提前到期通知已有效送达被告薛小凤、刘水林，故本院认定原告起诉之日即2015年11月25日为提前到期之日。按上述方式计算，截止2015年11月25日，被告薛小凤尚欠原告借款本金3115000.1元（到期本金103833.31元）、期内利息109643.8元、逾期利息865.57元、期内利息的复利2554.93元。 四、关于保证期间。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。本案中，原告与被告温州市新华成置业有限公司约定保证期间从借款发放日起至原告收到被告温州市新华成置业有限公司为被告薛小凤、刘水林代办的房屋产权证之日起延后两年止，被告温州市新华成置业有限公司对原告发放给薛小凤、刘水林的贷款承担连带责任保证，该保证期间的约定为约定不明的情形。本院现已认定2015年11月25日为涉案贷款提前到期之日，故本院认为本案保证期间为本案贷款提前到期之日即2015年11月25日起二年。 综上，当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告薛小凤向原告借款事实清楚。现被告薛小凤未按约还款，应承担还款责任并按合同约定承担违约责任。被告温州市新华成置业有限公司应在合同约定范围内对被告薛小凤所欠原告的债务承担连带责任保证担保。对原告要求对涉案房屋实现抵押权并优先受偿的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条、第三十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，判决如下： 一、被告薛小凤于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司温州分行借款本金3115000.1元及利息、期内利息的复利、逾期利息（截止2015年11月25日，利息109643.8元、期内利息的复利2554.93元、逾期利息865.57元，之后的利息以本金3011166.79元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及编号为深发(温瓯）房贷字第××号的《房地产买卖抵押贷款合同》约定的调整方式确定的贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及编号为深发(温瓯）房贷字第××号的《房地产买卖抵押贷款合同》约定的调整方式确定的贷款利率计算至实际履行之日止；之后的期内利息的复利以利息109643.8元为基数，逾期利息以到期本金103833.31元为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及编号为深发(温瓯）房贷字第××号的《房地产买卖抵押贷款合同》约定的调整方式确定的逾期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及编号为深发(温瓯）房贷字第××号的《房地产买卖抵押贷款合同》约定的调整方式确定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止）； 二、被告温州市新华成置业有限公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任。被告温州市新华成置业有限公司承担责任后，有权向被告薛小凤追偿。 三、驳回原告平安银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32705元，由被告薛小凤、温州市新华成置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长 陈 捷 人民陪审员 余 俊 人民陪审员 郭宝乐 二〇二〇年三月四日 书 记 员 潘婕妤