湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初158号原告汪某，女，汉族，1979年3月3日出生，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人刘婷，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人向又香，湖南弘一律师事务所律师。被告湖南科佳投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦22010房。法定代表人汪华，总经理。委托代理人陈扬东，湖南蜜獾律师事务所律师。被告长沙科佳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站路21号（凯旋国际A座611房）。法定代表人窦晓昆，执行董事兼总经理。原告汪某诉被告湖南科佳投资管理有限公司（以下简称湖南科佳公司）、长沙科佳商业管理有限公司（以下简称长沙科佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，适用简易程序，并于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告汪某的委托代理人刘婷、向又香，被告湖南科佳公司的委托代理人陈扬东到庭参加诉讼。被告长沙科佳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪某诉称，2018年7月6日，汪某与湖南科佳公司达成购买位于长沙市华瑞电子商厦5层531号商铺的合意，汪某于当日通过银行转账的方式向长沙科佳公司支付定金10000元。2018年7月7日，汪某与湖南科佳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，该商铺建筑面积为4.17平方米，该商铺单价为19192.09元每平方米，商铺总价80031元，湖南科佳公司应当在汪某签订买卖合同生效之日起60个工作日内，将权属登记资料报产权登记机关进窗。合同签订当日，汪某应湖南科佳公司要求通过银行转账的方式向其支付76232元，后湖南科佳公司向汪某出具契税、办证综合费用共计6201元的收据和商铺房款80031元的收据。另长沙科佳公司系商铺的运营方并且持有湖南科佳公司30%的股份，长沙科佳公司并非《商品房买卖合同》的主体，却收取汪某支付的定金、购房款、契税和办证费。长沙科佳公司与湖南科佳公司构成财务混同，其就涉案款项应承担连带清偿责任。湖南科佳公司在合同约定期限内未办理变更登记手续，且故意隐瞒国有土地使用权和房屋所有权分割析产的实际情况，无法办理商铺产权登记证书，其也未将款项退还给汪某，应当从汪某支付款项之日起按年利率6%支付资金占用期间的利息，并承担为实现债权而产生的费用。故请求：1、判令解除原告汪某与被告湖南科佳投资管理有限公司于2018年7月7日签订的位于长沙市华瑞电子商厦5层531号商铺的《商品房买卖合同》；2、判令被告湖南科佳投资管理有限公司向原告汪某返还商铺款80031元、商铺契税及综合办证费6201元，小计86232元；3、判令被告湖南科佳投资管理有限公司向原告汪某支付资金占用期间的利息7459元（以86232元为基数，按年利率6%的标准计算，自2018年7月7日起暂计算至2019年12月16日止，此后资金占用期间的利息计算至实际清偿之日止）；4、判令被告湖南科佳投资管理有限公司向原告汪某支付律师费7495元；5、判令被告长沙科佳商业管理有限公司对第二、三、四项诉请承担连带责任；6、本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、保函费）由被告湖南科佳投资管理有限公司、长沙科佳商业管理有限公司共同承担。被告湖南科佳公司辩称，湖南科佳公司未能按照合同约定替汪某办理产权变更登记手续是事实，其愿意按照合同相关约定承担违约责任，汪某所主张的律师费，在双方合同中并没有约定，恳请法庭予以驳回该项诉讼请求。被告长沙科佳公司在答辩及举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明，2018年7月7日，汪某与湖南科佳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：汪某购买坐落于长沙市华瑞电子商厦5层531号商铺，建筑面积4.17平方米；商铺总价为80031元；汪某需在本合同签订当日向湖南科佳公司一次性支付商铺款80031元；湖南科佳公司应当在签订买卖合同生效之日起60个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进窗。如因湖南科佳公司的责任，未能在上述期限内将应由其提供的资料报产权登记机关进窗，致使汪某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，进窗逾期在30日以上的，湖南科佳公司按购房款的1%支付违约金，另外，汪某有权提出退房，湖南科佳公司在汪某书面提出退房要求之日起7日内将汪某已付房价款退还。2018年7月6日，汪某通过中国农业银行以转账形式向长沙科佳公司支付了定金10000元。次日，汪某通过银行ＰＯＳ机刷卡的形式向长沙科佳公司支付了剩余商铺款、契税及办证综合费共计76232元。后湖南科佳公司就所收商铺款80031元及契税、综合费6201元向汪某开具了两张收据。因湖南科佳公司至今未办理好涉案房屋产权变更登记手续,汪某于2020年1月3日诉至本院，要求判如所请。另查明，涉案房屋尚处于抵押状态，无法办理产权登记手续。汪某的全部款项均付至长沙科佳公司的账户。长沙科佳公司持有湖南科佳公司30%的股份，且本案购房款等相关交易费用都由长沙科佳公司收取，两者公司财务未独立区分，存在混同。2019年12月16日，汪某为本次诉讼聘请湖南弘一律师事务所处理诉讼事宜，并支付律师费2000元。2020年1月7日，汪某向阳光财产保险股份有限公司长沙中心支公司支付诉讼财产保全责任保险保险费204元。以上事实，有商品房买卖合同、收据、银行流水、委托代理协议、发票、保函以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，汪某与湖南科佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应全面履行。因湖南科佳公司将涉案房屋抵押，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担退还房款及支付违约金等违约责任。由于本案合同目的已不能实现，故汪某诉请解除与湖南科佳公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故汪某要求湖南科佳公司退还购房款人民币80031元、契税及办证综合费人民币6201元，共计人民币86232元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于资金占用利息。湖南科佳公司至今没有为汪某办理产权转移登记，逾期超过1年，合同约定的违约金明显低于汪某所受损失，故汪某主张按年利率6%的标准要求湖南科佳公司赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。关于长沙科佳公司是否承担连带责任。根据汪某提供的银行流水，证明其在交易过程中长沙科佳公司收取了汪某的购房款。而湖南科佳公司、长沙科佳公司均未举证证明长沙科佳公司将所收款项转回湖南科佳公司。故可以认定湖南科佳公司与长沙科佳公司财产发生混同。长沙科佳公司滥用法人独立地位和股东有限责任，势必将损害湖南科佳公司债权人利益，应当对法人债务承担连带责任。故长沙科佳公司应当对湖南科佳公司的债务承担连带责任。关于律师费。双方合同未约定由湖南科佳公司承担律师费，且聘请律师并非进行诉讼的必须行为，不属于法律规定的诉讼费用，故汪某主张律师费由湖南科佳公司承担的诉求，本院不予支持。汪某为申请财产保全而向保险公司支付的保险费并非案涉合同未履行所造成的直接损失，故汪某要求湖南科佳公司承担保险费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告汪某与被告湖南科佳投资管理有限公司于2018年7月7日签订的有关长沙市华瑞大厦电子商厦5层531号商铺的《商品房买卖合同》解除；二、被告湖南科佳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪某商铺款人民币80031元、商铺契税款及办证综合费人民币6201元，共计人民币86232元；三、被告湖南科佳投资管理有限公司支付原告汪某资金占用利息（以人民币86232元为基数，按年利率6%的标准计算，自2018年7月7日计算至实际清偿之日止）；四、被告长沙科佳商业管理有限公司对上述第二、三项被告湖南科佳投资管理有限公司需履行的支付义务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告汪某的其他诉讼请求。案件受理费人民币2324元，减半收取人民币1162元，保全费人民币1030元，共计人民币2192元，由被告湖南科佳投资管理有限公司、长沙科佳商业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李革文二〇二〇年三月三日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。