广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初387号原告：陈冬凌，女，1954年12月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮雄标，男，系原告丈夫。被告：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区康王北路903号负一层B15154、B15155、B15156号。法定代表人：胡健明，总经理。委托诉讼代理人：王化平，男，系该司员工。第三人：广州市康晋物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4828。法定代表人：郝庆梁，董事长。委托诉讼代理人：张健，女，系该司员工。委托诉讼代理人：刘移山，男，系该司员工。原告陈冬凌与被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司（以下简称恒懋旺公司）、第三人广州市康晋物业经营管理有限公司（以下简称康晋公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告陈冬凌及其委托诉讼代理人阮雄标，被告委托诉讼代理人王化平，第三人委托诉讼代理人刘移山，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬凌向本院起诉请求：1.判令恒懋旺公司与康晋公司共同向陈冬凌腾退广州市康王北路903号柏德来商业城负二层8228铺，并按照合同和交铺标准恢复原貌，交还铺位给陈冬凌；2.恒懋旺公司支付2019年1月1日到现在的临时占用费（标准为30元每月每平方，18.92平方米）；3.恒懋旺公司承担本次诉讼所需的全部费用。事实与理由：在2018年12月31日之前，恒懋旺公司租赁了陈冬凌名下的广州市康王北路903号柏德来商业城负二层8228商铺。由于陈冬凌与恒懋旺公司的合约在2018年12月31日到期，而恒懋旺公司未因此向陈冬凌腾退该商铺，并且一直继续经营到现在。期间恒懋旺公司没有继续向陈冬凌交付“临时占用费”也没有商讨有关腾退铺位的任何事项，经陈冬凌多次讨要“临时占用费”而未得。恒懋旺公司侵占了陈冬凌个人利益。临时占用费计算：以购买面积18.92平方米计算，每平方米临时占用费30元/月（以一般租金算），占用时间为12个月，共计6811.2元。被告恒懋旺公司答辩：一、涉案商铺的权属归广州市华康地空开发有限公司（以下简称华康地空公司）所有。广州市荔湾区人民法院和广州市中级人民法院分别作出（2016）粤0103民初7402号和（2018）粤01民终19761号判决，认定陈冬凌诉称的商铺所在康王北路903号负二层至今没有办理产权登记，但华康地空公司已经取得《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》，是该地块的土地受让者及建设者，并在1999年取得土地使用证。故华康地空公司对该商业城享有使用权。二、涉案商铺现由广州市荔康家具有限公司（以下简称荔康公司）使用，涉案商铺的租金由华康地空公司管理人收取。（2016）粤0103民初7402号和（2018）粤01民终19761号判决书认定包括涉案商铺在内的康王北路903号负二层物业由荔康公司使用。荔康公司与华康地空公司管理人达成执行和解，包括涉案商铺在内的康王北路903号负二层物业的租金由华康地空公司管理人收取。三、恒懋旺公司与陈冬凌的合同到期后，鉴于上述两份判决的原因，不能与陈冬凌继续签订合同，而并非不愿继续签订合同。陈冬凌也与荔康公司多次交涉，但鉴于产权问题和上述两判决书认定的事实以及相关判决内容，荔康公司已告知陈冬凌应与华康地空公司管理人协商解决。四、涉案商铺所在的康王商业城负二层物业属于烂尾工程。根据一审判决查明事实，负二层物业至今未办理权属登记和装修施工许可手续。故陈冬凌诉称恢复商铺原貌和交还商铺没有标准。第三人康晋公司陈述：涉案8228商铺所在的广州市康王北路903号柏德来商业城负二层除了1-22轴外，剩余部分均由康晋公司使用。康晋公司是向商铺的两个出租人交租的，一个是华康地空公司管理人，另一个是广州市致楷房地产咨询有限公司。康晋公司已经交租给出租人了，所以不应该向陈冬凌交租。经审理查明，2001年7月13日，陈冬凌与华康地空公司签署《商品房买卖合同》约定，由陈冬凌向华康地空公司购买广州市中山七路康王地下商业城负二层F区8368号商铺。2003年8月23日双方签订《康王商业城认购书》确定陈冬凌所购为广州市康王北路903号柏德来商业城负二层8228商铺（以下简称涉案商铺）。本院于2016年5月25日作出（2016）粤0103民初1725号民事判决，判令华康地空公司协助陈冬凌办理涉案商铺的房地产权属过户登记手续。该案于2016年6月27日发生法律效力，但涉案商铺至今未办理产权证。2015年7月29日，陈冬凌（出租方、甲方）与恒懋旺公司（承租方、乙方）签订《柏德来商业城商铺租赁合同》，约定：甲方出租涉案商铺给乙方，建筑面积14.02平方米，套内面积10.53平方米（合同期内以本合同确认的建筑面积确认租金和物业管理费）。租赁期限自2009年1月1日至2018年12月31日止，共十年。租金从计收租金的第三年开始每年递增，2014年1月1日至2018年12月31日，每月每平方米租金为31.5元，每月租金共计441.63元。合同约定铺位的物业管理费、水电费在合同期内由乙方承担，其权利义务由乙方与志燊物业管理公司另行签订物业管理合同。合同到期，若乙方停止租赁，属于乙方的可移动物品乙方自行处理，但装修不得拆除，属于甲方的一切设施乙方不得搬走，如乙方有改变租赁物业的间隔或设施则必须在租赁期满由乙方负责复原，等等。签订前述租赁合同当日，陈冬凌与恒懋旺公司还签署了《柏德来商铺租赁经营确认书》，确认陈冬凌收取恒懋旺公司涉案商铺租赁保证金和一个月预付租金。《柏德来商业城商铺租赁合同》期限届满后，恒懋旺公司未按约定将涉案商铺交还给陈冬凌，同时从2019年1月开始也没有向陈冬凌支付使用费。涉案商铺一直由康晋公司使用。2018年8月10日,本院对原告华康地空公司与被告荔康公司、广州市康旺物业经营管理有限公司（以下简称康旺公司）、广州市志燊物业管理有限公司（以下简称志燊公司）、第三人张圣明、黄少芳等物权保护纠纷一案作出（2016）月0103民初7402号民事判决，其中判决第二项：荔康公司腾退广州市荔湾区康王北路903号负二层22轴至79轴（33-40轴除外）的场地，志燊公司、康旺公司、张圣明、黄少芳腾退广州市荔湾区康王北路903号负二层14轴至79轴（33-40轴除外）的场地，将上述场地交还华康地空公司。当事人不服前述（2016）粤0103民初7402号判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理于2018年12月12日作出（2018）粤01民终19671号民事判决，变更（2016）月0103民初7402号号民事判决第二项为：志燊公司、康旺公司、荔康公司、张圣明、黄少芳腾退广州市荔湾区康王北路903号负二层14轴至79轴（33-40轴除外，其中，荔康公司腾退负二层22-32轴、41-79轴，张圣明、黄少芳腾退其实际承租和使用的面积）的场地，将上述场地交还给华康地空公司。（2018）粤01民终19671号民事判决生效后，进入执行程序。2020年2月14日，本院在涉案商铺所在商场出入口张贴通知，限期要求涉案商铺承租人、实际使用人向本院进行权利登记，除康晋公司外，没有其它主体在通知期限内进行权利申报。庭审中，陈冬凌与恒懋旺公司均确认涉案商铺处于广州市荔湾区康王北路903号负二层33轴与34轴之间。关于涉案商铺实际使用情况，恒懋旺公司称涉案商铺是交给荔康公司使用；康晋公司确认，涉案商铺一直由其使用，其与荔康公司属于合作关系。本院认为，涉案商铺由陈冬凌向开发商华康地空公司购买，虽然商铺目前仍未办理权属证明，但生效判决已判令华康地空公司协助陈冬凌办理涉案商铺的房地产权属过户登记手续。为此，陈冬凌有权对涉案商铺享有占有、使用、收益的权利。陈冬凌与恒懋旺公司所签署《柏德来商业城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，对当事人双方具有约束力。《柏德来商业城商铺租赁合同》到期后，陈冬凌与恒懋旺公司并未就涉案商铺续签租赁合同，恒懋旺公司应当按约定将涉案商铺交还给陈冬凌。在未履行前述交还商铺义务的情况下，陈冬凌要求恒懋旺公司继续履行交还商铺的义务并支付自2019年1月开始的使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。由于合同并没有涉及商铺原貌的描述，也无其他证据证实合同签订后出租方向承租方交付时的商铺状况，故陈冬凌有关交铺标准问题，缺乏事实依据，本院不予支持。双方应当按照涉案商铺目前原状交付，明确商铺四至，且恒懋旺公司在交付时必须确保商铺具备供电、通讯等的正常使用条件。至于商铺使用费标准问题，合同约定2018年12月31日前的租金标准每月共计441.63元，恒懋旺公司应参照该标准自2019年1月至商铺实际交还之日，向陈冬凌支付涉案商铺的使用费。陈冬凌所提使用费标准缺乏依据，本院不予采纳。恒懋旺公司有关涉案商铺权属及实际使用情况的抗辩意见，并不成立，本院不予支持。康晋公司作为涉案商铺的实际使用人，与恒懋旺公司共同负有向陈冬凌交还涉案商铺的义务。康晋公司本案主张其向案外人广州市致楷房地产咨询有限公司承租涉案商铺，但本院已经就涉案商铺诉讼限期要求相关权利人进行权利申报，但无案外人提出。对于康晋公司就涉案商铺其承租问题的意见，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司和第三人广州市康晋物业经营管理有限公司共同腾空广州市康王北路903号柏德来商业城负二层8228铺交还给原告陈冬凌（按现状交还，须标明商铺四至，并保证供电、通讯等的正常使用条件）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司以441.63元/月标准向原告陈冬凌支付自2019年1月1日起至实际交还广州市康王北路903号柏德来商业城负二层8228铺之日止的使用费；三、驳回原告陈冬凌的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年三月二十五日书记员  魏冬菊黄辉燕