河南省洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异29号异议人（案外人）：党利娜，女，汉族，1986年6月2日出生，住河南省嵩县。申请执行人：王振峰，男，汉族，1976年11月8日出生，住河南省洛宁县。申请执行人：金国杰，男，汉族，1978年5月26日出生，住洛阳市洛龙区。共同委托代理人：董进果，河南诚然律师事务所律师，特别授权。黄红智（实习），河南诚然律师事务所律师，一般授权。被执行人：李光友，男，汉族，1980年4月18日出生，住湖北省荆门市东宝区。被执行人：吕方，男，汉族，1983年10月28日出生，住河南省嵩县。本院在执行申请执行人王振峰、金国杰与被执行人李光友、吕方买卖合同纠纷一案中，异议人党利娜作为案外人对该执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人党利娜提起异议称：申请撤销（2019）豫0311执恢316号执行裁定，解除对位于河南省洛阳市××区金城××以西展览路以北××雅××房产的查封。事实与理由：2017年9月1日，申请人与吕方签订房屋买卖协议，协议约定，吕方将位于河南省洛阳市××区金城××以西展览路以北××雅××房产转让给申请人。在协议签订后，申请人就一直实际占有以上房屋，但由于吕方的原因导致该房屋一直没有办理房屋过户手续。现在得知，在金国杰、王振峰诉吕方、李光友买卖合同纠纷一案，金国杰、王振峰申请贵院对以上房产进行了查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中申请人已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但申请人对此无任何过错。因此贵院对以上房屋的查封违反了最高院的规定，是错误的。综上所述，贵院对以上房屋的查封行为违反了最高人民法院的相关规定，严重侵害了申请人的合法权益，申请人作为第三人依法提出异议，要求解除对案涉房屋的查封行为。请贵院依法受理，查明本案事实，解除对以上房屋的查封。申请执行人金国杰、王振峰辩称：申请人党利娜要求解除对洛阳市洛龙区金城寨街以西展览路以北一品雅居2幢2-2303号房产的查封没有依据，应驳回其执行异议。一、申请人党利娜与吕方、王彦飞之间存在恶意串通转移财产的嫌疑，《房屋买卖合同》应认定为无效。金国杰、王振峰诉吕方、王彦飞一案在2017年3月29日法院已经正式立案受理，2017年9月1日党利娜与吕方、王彦飞签订《房屋买卖合同》时，案件已经开过庭法院即将做出判决，而且房屋的建筑面积是140.77平方米，价款仅为110万元，明显低于市场价格。申请人党利娜与吕方、王彦飞之间存在恶意串通转移财产的嫌疑，根据《合同法》第52条第二项之规定，《房屋买卖合同》应认定为无效。二、申请人党利娜仅支付部分房款，法院有权对案涉房产进行查封。1、即便党利娜与吕方、王彦飞签订《房屋买卖合同》有效，法院也有权对案涉房屋进行查封。根据申请人党利娜在异议申请书事实与理由部分援引的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、综观本案，申请人提供的银行转账凭证显示：申请人从2017年9月1日至2018年12月5日，共计向吕方和吕便成转款77.51万元，而吕方、王彦飞与党利娜签订的《房屋买卖合同》约定的总房款为110万元，党利娜并未支付全部价款。其次，党利娜并未提供证据证明其实际占有该房产。再次，该房产并未办理产权过户登记手续。因此，法院对本案涉案房产的查封并不违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，所以法院对案涉房产的查封合理、合法，不应解封。综上所述，异议人党利娜的执行异议没有依据，依法应当予以驳回，以维护答辩人的合法权益。经审查查明：原告王振峰、金国杰诉被告李光友、吕方买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）豫0311民初2141号民事判决书，判决内容为：一、被告吕方、李光友于本判决生效之日起十日内支付原告金国杰、王振峰钢筋款1179702元及利息（利息按年利率24%从2016年3月9日计算至本金实际付清之日止）。二、驳回原告金国杰、王振峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23005元、保全费5000元，共计28005元，由被告吕方、李光友承担。吕方、李光友不服判决上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2018年1月29日作出（2018）豫03民终332号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10197元，由吕方、李光友负担。上述民事判决书生效后，因吕方、李光友未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，王振峰、金国杰作为申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为：（2018）豫0311执1640号，后案件终结执行。申请执行人向本院申请恢复执行，案号为：（2019）豫0311执恢316号。本院于2018年11月15日依法将登记在吕方名下位于河南省洛阳市××区金城××以西展览路以北××房产（预告登记证号：洛房预市字第××号）予以查封。洛阳市不动产登记中心出具的查档证明显示，河南省洛阳市××区金城××以西展览路以北××房产登记权利人为吕方，预告登记证号：洛房预市字第××号。异议人党利娜作为案外人不服提起异议。异议人党利娜为证明本案事实提交下列证据：证据一、吕方、王彦飞与党利娜于2017年9月1日签订的《房屋买卖合同》一份，约定卖方为吕方、王彦飞，买方为党利娜，经纪方为洛阳博大房地产经纪有限公司，买卖房屋地址为：洛阳新区金城寨街以西展览路以北，房产按套销售，成交价为110万元。签订本合同之日买方交定金拾万元，定金后期冲抵房款，买方同意于2017年12月31日前支付部分房款（包括定金）捌拾伍万元给卖方，剩余房款共计贰拾伍万元，在2019年10月1日前给卖方，卖方结清该房屋银行贷款，注销抵押并配合买方过户，在办理过户前由卖方支付该房屋银行贷款。证据二、中国工商银行境内汇款电子回单九份，显示党利娜共计向吕方转账275100元，共计向吕便成转账500000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因涉案房产登记在在被执行人吕方名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。异议人党利娜虽然提交有吕方、王彦飞与党利娜签订的《房产买卖合同》、党利娜共计向吕方转账275100元，共计向吕便成转账500000元的银行交易证明等证据，但上述证据不能证明异议人已经将全部约定的房屋买卖价款支付给吕方，也不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记。故异议人不能证明其为涉案房产真实、合法的权利人。因此，按照执行异议形式审查的原则，异议人的异议请求不成立，该异议请求不能排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条、第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回异议人党利娜的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长 ：张唯颖人民陪审员 ：王晓燕人民陪审员 ：武幼谦二〇二〇年三月六日书 记 员 ：卢璐璐