湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异10号案外人：彭樱女，1975年12月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托代理人：张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。申请执行人：何亚萍女，1970年7月17日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人：平正，上海协力（长沙）律师事务所律师。被执行人：湖南中南投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区中山路85号。法定代表人：杨非，董事长。在本院执行申请执行人何亚萍与被执行人湖南中南投资置业有限公司（以下简称中南公司）实现担保物权纠纷一案中，案外人彭樱对本院依据（2019）湘0102执3113号《执行裁定书》、（2019）湘0102执3113号之一《执行裁定书》查封、拍卖、变卖被执行人中南公司名下的位于湖南省长沙市芙蓉区（权证号码为71××84，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人彭樱提出异议称，一、彭樱对案涉房屋享有补偿安置权，案涉房屋应归彭樱所有。中南公司系从事房地产开发的企业，经长沙市人民政府决定，在中山路建设长沙报业文化大厦。因彭樱的房屋在拆迁规划红线范围内，双方经协商后于2011年3月6日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定中南公司以安置房面积补偿和支付过渡费的方式对彭樱进行拆迁补偿安置。彭樱在协议签订后，按约定将被拆迁房屋腾交给中南公司。2014年2月26日，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》，对安置房的具体位置、面积、房号进行了明确，案涉房屋即在该拆迁补偿的安置房范围之内。虽然彭樱获得的补偿安置房屋尚未办理产权登记，但其基于拆迁补偿安置取得包括案涉房屋在内的房屋，是以牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿安置协议享有的安置房请求权，应给予优先保护，即彭樱对包括案涉房屋在内的补偿安置房屋享有所有权；二、彭樱对执行标的享有的补偿安置权应优先于何亚萍享有的抵押权，且足以排除何亚萍对案涉房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对基于拆迁补偿安置协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，最高人民法院在（2018）最高法民终112号《民事判决书》对这一观点予以了认可和说明。本案中虽然何亚萍对执行标的享有的是抵押权而非商品房买卖，但设立抵押权的执行标的是对安置房的重复处理，而且抵押权人享有的是物的交换价值的权利，彭樱应当享有优先取得执行标的的权利，故彭樱对案涉房屋享有的补偿安置权足以排除何亚萍对案涉房屋的强制执行。综上所述，请求中止对案涉房屋的执行，停止拍卖、变卖案涉房屋。申请执行人何亚萍、被执行人中南公司未陈述意见。本院查明，何亚萍与中南公司、湖南友帮世纪装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案，长沙市岳麓区人民法院于2015年12月30日立案受理后，在案件审理过程中双方当事人达成调解协议，长沙市岳麓区人民法院于2016年1月28日作出（2015）岳民初字第08318号《民事调解书》，该调解书发生法律效力后，中南公司未履行调解书所确定的义务。据此，何亚萍向本院申请实现担保物权，请求准许拍卖或者变卖中南公司名下的案涉房屋，拍卖或变卖所得价款在中南公司担保的范围内受偿。本院于2018年6月13日作出（2018）湘0102民特48号《民事裁定书》，裁定准予对中南公司名下的案涉房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，何亚萍对变价后所得价款在借款本金500万元范围内优先受偿。该裁定发生法律效力后，何亚萍向本院申请执行，本案立案受理后于2019年7月3日作出（2019）湘0102执3113号《执行裁定书》，裁定查封中南公司名下的案涉房屋，并于同日作出（2019）湘0102执3113号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖中南公司名下的案涉房屋。另查明，由于彭樱所有的湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路243号第001栋2-8楼（建筑面积合计2690.36平方米）在中南公司兴建长沙报业文化大厦项目的拆迁范围内，中南公司与彭樱经协商后于2011年3月6日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定中南公司对彭樱所有的被拆迁房屋实行产权调换，在建成后的长沙报业文化大厦一、二层补偿安置彭樱房屋面积3300平方米，协议签订后至交房前中南公司每年度向彭樱支付300万元作为拆迁安置过渡费。彭樱在协议签订后按协议约定搬迁并向中南公司腾交了被拆迁房屋，中南公司于2013年9月24日对彭樱所有的被拆迁房屋办理了产权注销。2014年2月26日，彭樱与中南公司签订《房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》，约定中南公司向彭樱产权调换补偿新建房屋面积3300平方米，具体位置为长沙报业文化大厦项目，第一层房号为101至113，第二层房号为201至207，第三层房号为330至333，以及湖南省长沙市芙蓉区中山路85号整栋6层共284.29平方米，中南公司承诺在2014年12月31日前按对市场销售房屋的交房标准将上述房屋交付给彭樱。2015年5月15日，中南公司与何亚萍签订《借款合同》，中南公司向何亚萍借款500万元，中南公司以其名下的案涉房屋向何亚萍提供抵押担保，双方于2015年5月18日办理了案涉房屋抵押权登记。本院认为，关于彭樱对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人中南公司的责任财产范围，彭樱、中南公司及何亚萍对案涉房屋各自享有的权利性质等情况予以综合认定。一、案涉房屋不属于中南公司的责任财产，不应当被纳入强制执行的范围。法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限，如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。本案中，何亚萍申请执行的案涉房屋，系彭樱基于《房屋拆迁补偿安置协议》获得的补偿安置房屋，2011年3月6日，彭樱与中南公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定中南公司以面积补偿（即产权调换）和支付过渡费的方式对彭樱所有的被拆迁房屋进行拆迁补偿安置，彭樱依约搬迁、腾空房屋并配合中南公司于2013年9月24日办理了被拆迁房屋产权注销。2014年2月26日，彭樱与中南公司签订《房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》，对采用产权调换方式补偿安置的房屋的具体位置、面积、房号等予以了明确，案涉房屋为中南公司对彭樱拆迁补偿的安置房。据此，彭樱与中南公司所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》《房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》能够明确指向执行标的即为案涉房屋，而中南公司对案涉房屋已不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助彭樱办理案涉房屋所有权过户登记的义务。换言之，案涉房屋已经脱离中南公司责任财产范围，中南公司在对彭樱原所有房屋进行拆迁后建设了除案涉房屋以外的新房屋，其责任财产并未因此减损，中南公司业已无权再用案涉房屋设定抵押偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。二、彭樱对案涉房屋享有的物权期待权应优先于何亚萍对案涉房屋享有的抵押权予以保护。其一，从彭樱享有的权利性质来看，其享有的是一种物权期待权。物权期待权是指己具备将要取得之权利的部分要件，依社会经济需求而受到法律保护的，能够产生确定性的可转让利用的一种财产权。物权期待权本质上仍属于债权请求权，但物权期待权又不同于普通债权，其具有排他性和对抗性，是一种特殊的、突破债权保护范围、受到物权保护的权利。本案中，基于《房屋征收补偿协议》及相关法律规定，彭樱在已经配合中南公司注销其原所有房屋产权登记的情况下，即对中南公司享有请求协助办理案涉房屋产权过户登记手续，进而取得案涉房屋所有权的债权请求权，尤其在拆迁补偿安置法律关系中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对被拆迁人彭樱基于拆迁补偿安置协议享有的这种特殊债权请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人彭樱享有的债权赋予其债权物权化的特别保护。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。而参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的说明，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。综合前述两条规定，对同一标的物，被拆迁人就拆迁补偿安置协议享有的物权期待权优先于抵押权人的抵押权，故被拆迁人彭樱的物权期待权应当优先于抵押权人何亚萍享有的抵押权。综上所述，彭樱对案涉房屋所享有的民事权益足以阻却本案执行，且案涉房屋已非中南公司的责任财产，应当排除于执行范围之外，故案外人彭樱对执行标的提出异议的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：中止对位于湖南省长沙市芙蓉区房屋（权证号码71××84）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  江涛人民陪审员  苏麟人民陪审员  周玲二〇二〇年三月十八日法官助理李家成书记员周磊附本裁定适用法律条文原文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。