海南省第二中级人民法院民事判决书（2020）琼97民终60号上诉人（原审原告）：郑喜强，男，1982年5月6日出生，汉族，住海南省儋州市。被上诉人（原审被告）：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。法定代表人：陈铮，该公司执行董事。上诉人郑喜强因与被上诉人儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2019)琼9003民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑喜强上诉请求：1.一审判决认定部分事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判；2.一审、二审的案件受理费由晋发公司承担。事实与理由：一、一审判决认定晋发公司支付郑喜强的6851元补偿费应当从逾期办证的违约金扣除的事实是错误的，因为涉案房屋没有竣工验收，晋发公司支付给郑喜强6851元是物业补偿费，并非违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人在交房360日内为买受人办理房屋权属证书，逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，已生效的（2017）琼9003民初7729号民事判决书是按自然日来计算违约金的，虽然在合同第十五条最后一行标注以上所有日期约定均以工作日为计算单位，但合同的义务和权利是对等的，买受人违约是按自然日向出卖人支付违约金，出卖人违约金也应以工作日向买受人支付违约金，因此，一审法院在该判决还是按工作日来计算。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，支持郑喜强的合法权益。晋发公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。郑喜强向一审法院起诉请求：1.判令晋发公司60日内把需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送到房地产行政主管部门并协助郑喜强办理土地使用权变更及房屋产权登记手续；2.判令晋发公司向郑喜强支付违约金21800元（2018年1月1日至2019年9月1日）；3.判令案件受理费由晋发公司承担。郑喜强在庭审中当庭明确表示上述违约金的计算以购房款437109元为基数，按自然日每日万分之一计算。一审法院认定事实:2014年4月23日，郑喜强（买受人）与晋发公司（出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》，约定：晋发公司将位于儋州市××路处“海南.亚澜湾”1＃栋12层1204号房出售给郑喜强。房屋建筑面积105.38平方米，每平方米4147.93元，总价款为437109元；付款方式为签订购房合同时支付首期房款337109元，余款100000元申请办理银行按揭贷款支付；交房期限为2014年12月28日前。第十二条约定面积最终以产权证测绘面积为准，按多退少补原则据实结算。第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位”。另外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、税款缴纳、前期物业服务、物业专项维修资金等进行了约定。签订合同当天，郑喜强向晋发公司支付购房首付款337109元，晋发公司向郑喜强出具相应数额的收据。2014年12月26日晋发公司向郑喜强交房时，郑喜强向晋发公司付完购房尾款101078元，晋发公司于当日向郑喜强出具相应数额的发票。至此，郑喜强依约实际支付全部购房款438187元，晋发公司亦依约将房屋交付给郑喜强使用，但涉案房屋权属证书至今尚未办理完成。另查明晋发公司开发的“海南.亚澜湾”项目因未能依约定期限给购房人办理房地产权属登记手续，多个购房人于2016年底向一审法院起诉晋发公司，要求晋发公司限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中购房人周国朋不服一审法院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。案经海南省第二中级人民法院审理于2017年6月20日作出（2017）琼97民终573号《民事判决书》，认为“根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件内容、专题会议纪要等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非晋发公司的责任。故周国朋请求晋发公司支付违约金不符合双方合同的约定。尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，晋发公司无权决定权属证书的办理时间，但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并‘提供必要的证明文件’。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定‘房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续’。故周国朋请求晋发公司限期办理权属证书的实质内容包含请求晋发公司协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故晋发公司应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助周国朋办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。二审判决撤销一审民事判决，要求晋发公司自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助周国朋办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回周国朋关于支付违约金的诉讼请求。二审判决于2017年6月27日送达周国朋，于2017年6月30日送达晋发公司发生法律效力。但截至2017年8月30日，晋发公司仍旧不履行协助办证义务。再查明，郑喜强因涉案房产办证及违约金问题于2016年10月8日、2018年11月1日向一审法院起诉。一审法院于2018年12月26日作出的（2018）琼9003民初10078号民事判决书中查明，郑喜强与晋发公司就房屋约定建筑面积与实测面积差异签订《补充协议》，确定房屋实际家住面积为105.64平方米，总价438187元，郑喜强应补交房款1078元。该判决书判决晋发公司向郑喜强支付自2017年9月1日至2017年12月31日的违约金3870元。2018年3月，包括郑喜强在内的22名业主与晋发公司就逾期办证违约金进行协商，晋发公司对2018年的违约金给予郑喜强6851元的物业补偿费。一审法院认为，郑喜强与晋发公司于2014年4月23日签订的《儋州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。合同签订后，郑喜强依约支付了全部购房款，晋发公司将房屋交付郑喜强使用，现因涉案房屋权属证书未能按期办理双方产生争议。根据上述（2017）琼97民终573号《民事判决书》可知，晋发公司应在该判决生效之日起60日内协助业主办理房地产权属登记。该案中，郑喜强主张的涉案房屋与上述573号《民事判决书》涉及的房屋系同一项目，办证的条件是相同的，晋发公司在二审判决确定的期限内仍未协助郑喜强等业主办理涉案房产所有权登记手续，责任在于晋发公司。现郑喜强主张晋发公司60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送至房地产行政主管部门并协助办理土地使用权变更及房屋产权登记手续，有事实根据和法律依据，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”的规定，郑喜强有权向晋发公司主张逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，郑喜强与晋发公司对逾期办证违约金的承担进行了约定，晋发公司应按合同约定给向郑喜强支付相应的违约金。因涉案合同第十五条约定的日期为工作日，且郑喜强明确表示违约金以合同约定的购房款437109元为基数计算，故违约金应为18227.45元（437109元×0.0001×417日）。至于晋发公司已支付给郑喜强的补偿费6851元应否从违约金中扣除的问题，根据查明事实可知，晋发公司支付郑喜强6851元是为解决晋发公司逾期办证的违约责任问题，根据公平原则，该笔款项应从逾期办证违约金中抵扣。故晋发公司应支付郑喜强逾期办证违约金11376.45元(18227.45元-6851元），郑喜强诉请超出部分，不予支持。晋发公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加应诉，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、儋州晋发房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送至房地产行政主管部门并协助郑喜强办理土地使用权变更及房屋产权登记手续；二、儋州晋发房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向郑喜强支付逾期办证违约金11376.45元；三、驳回郑喜强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元（郑喜强已预交），由郑喜强负担83元，儋州晋发房地产开发有限公司负担90元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案违约金的违约日期是按自然日还是按工作日计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。以上所有日期约定均以工作日为计算单位”。故以工作日为单位计算逾期办证违约金系双方的合同约定，该约定不违反法律、行政法规禁止性规定，对双方当事人应当有约束力。一审法院以工作日计算逾期办证违约金符合双方的约定，本院予以支持。郑喜强关于应以自然日计算逾期办证违约金的主张与双方签订的合同内容相悖，故不应予以支持。另，关于郑喜强主张6851元系物业补偿费，不应从逾期办证违约金中予以扣除的问题。本院认为，本案中郑喜强与晋发公司之间系房屋买卖合同关系，并无物业服务合同关系，晋发公司无义务承担郑喜强的物业服务费，晋发公司之所以给予郑喜强6851元物业补偿费，是基于其承担逾期办证违约责任而给予郑喜强的补偿费，本质上属于违约金的一部分，故一审判决从晋发公司应负担的违约金中予以扣除，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，郑喜强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由郑喜强负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二○二○年三月十八日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印12份）