上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初10127号原告：刘烨，男，1982年5月2日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。原告：王露，女，1985年3月20日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：丁旻，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海恺熠置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：姜忠民，董事长。委托诉讼代理人：左士萍，上海正地律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾逸玮，上海正地律师事务所律师。原告刘烨、王露诉被告上海恺熠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2016年10月25日公开开庭进行了审理，原告刘烨及其两原告共同委托诉讼代理人丁旻到庭参加诉讼，被告上海恺熠置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2017年4月21日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人丁旻、被告委托诉讼代理人左士萍、贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘烨、王露诉称：2015年3月，原告在看了被告正在开发建造之中的位于青浦区赵巷镇置旺路288弄博望苑(又名“万科有山”)楼盘宣传信息后，于3月29日到该楼盘售楼处(当时被告委托“世联行”销售)，经销售人员陆伟琪介绍并现场查看样板房(375号101室，房前附带60平方米大花园)后表达了购房意愿，明确提出拟购房型及房前附带花园须与样板房一致，即房前花园面积不少于60平方米。后在被告销售人员联系落实和确认之下，原告决定购买其推荐的该楼盘269号101室房屋，与被告签订了相应的登记书和《定金合同》，之后于同年4月30日与被告签订《商品房预售合同》，购房总价确定为3,994,400元。签约时原告已支付购房款1,234,400元(含保证金3万元，已退还原告)，签约后原告又及时办理贷款手续向被告支付279万元，全部房款已付清。2016年4月2日，当原告前往预看房时，发现所购房屋前带的花园面积仅28平方米，和样板房相比缺少的面积达32平方米，当即致电被告销售人员提出质疑，被告销售人员也表示不应该出现这种情况，会向公司反映，之后，原告先后与被告销售人员以及业务经理程嗜斌、客服经理姚吉等人交涉多次，被告虽然承认当时委托“世联行”销售工作中确实出现失误，并承诺愿意在交付房屋前通过拓展房屋东边的公共花园面积来弥补房前缺少的私家花园面积，但对赔偿由此造成的原告实际购房价值损失金额未能达成一致的解决方案，到2016年5月15日约定的交付房屋日，被告既未实施拓展公共花园面积的弥补措施承诺，也未赔偿实际已造成的原告购房价值损失。为此，原告已在被告的现场看房情况记录单、房屋交付流程表等文件上均明确提出了异议。根据本案事实，原告就是看中样板房附带的大花园并根据被告销售人员的确认才决定出资购买涉案房屋，此后却由于被告的原因事与愿违，且被告承认工作有误却迟迟不予采取弥补措施和赔偿损失，为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求：1、判令被告按约定(确认)履行交房义务，向原告交付房前附带不低于60平方米私家花园的房屋；若被告实际已不能履行，应赔偿原告实际购房价值损失100万元(暂估)；2、判令被告支付违约金，以购房价款万分之五/日(1,997.20元/日)为标准，自交房日(2016年5月15日)之次日起、暂算至原告起诉日，共36天，计71,899.20元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求判令被告赔偿实际购房价值损失471,000元；第二项诉讼请求判令被告支付违约金，以购房价款万分之五/日(1,997.20元/日)为标准，自交房日(2016年5月15日)之次日起算至判决之日止；第三项诉讼请求诉讼费及鉴定费由被告承担。原告增加诉讼请求要求办理房屋交付手续。被告上海恺熠置业有限公司辩称：被告无违约行为，且已根据预售合同约定按时交付了系争房屋，原告的请求于法无据，请求驳回原告的诉请。系争房屋按照原、被告双方签订的预售合同附件二房屋建筑设计及平面图进行交付了，原告已领取了钥匙，完成了交付。原告主张交付的60平方米花园属于小区绿化，并非原告私有产物，无法也不能进行交付，预售合同补充条款第十九条第2点及第3点的约定说明原告知悉所谓的花园是小区绿地，且交付时的绿篱也不得不变化，对此原告要求被告交付乃无稽之谈。原告已按时按质交付房屋，并无违约行为，原告要求赔偿100万元无理由，该费用的计算构成均无任何依据。原告要求支付违约金未说明请求权的基础，双方于预售合同中也未约定相关违约金。原告没有任何证据证明原、被告在系争房屋出售时，对赠送花园进行约定，且原、被告双方达成合意的仅为预售合同及相关文件，被告也严格履行预售合同约定。关于所谓陆伟琪的录音，录音时间明显是后补，且无法反映销售时的状态，而此时陆伟琪这名销售人员早已因为人品和诚信问题离开代理公司，同时陆伟琪收受原告打点费，他们之间存在私下利害关系。原告主张多花钱购买了系争房屋，是因为系争房屋与示范单位有一样的花园，这明显没有依据和证据，预售合同补充条款第十六条第6点也明确约定“若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具重大影响的事项，须进行书面确认，未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力。”补充条款第十六条第7款也明确了即使销售人员在销售时做过相应承诺，也不得作为合同内容，更何况原告并没有证明有过承诺。在房地产销售中，各大开发商均会建造示范区，而示范区仅作概念展示，如按原告意见就是每户都需要与示范单位一样，没有书面确认及承诺，业主就可以随意将绿地占为己有。对于系争房屋和示范单位的价格及价值，没有可比性，根据房地产开发商的定价原则，一房一价，双方之间并没有可比性，本案中示范单位总价4,716,554元，而系争房屋总价3,994,400元，示范单位的价值本就高于系争房屋。经开庭审理查明：2015年3月29日，原告与被告签订《上海万科有山项目诚意登记书》。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《定金合同》，约定乙方预订青浦区置旺路288弄《博望苑》269号101室(以下简称该房屋)，甲方已领取该房屋商品房预售许可证(证书号：青浦房管(2014)预字XXXXXXX)，并经青浦区房地产测绘所测绘机构预测，该房屋建筑面积110.3平方米，该房屋定于2016年5月15日交付。乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为39,295.14元，乙方预订的该房屋总房价4,334,254元。乙方同意签订本合同时，支付定金5万元，作为甲乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲乙双方商定，预订期为3天，乙方到上海市青浦区赵巷镇置旺路288弄与甲方签订《上海市商品房预售合同》。双方另约定了其他权利义务。2015年4月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇置旺路288弄《博望苑》269号101室(复式)，据甲方暂测该房屋建筑面积为110.30平方米，其中套内建筑面积为104.06平方米，公用分摊建筑面积为6.24平方米，另有地下附属建筑面积0平方米(价格详见补充条款)，该房屋建筑层高为2.9米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为36,213.96元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，房屋总价款暂定为3,994,400元，甲方定于2016年5月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除合同。该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。合同补充条款第七条“小区平面布局变更”约定：1、甲方为配合法律、法规、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约；2、小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施(如箱变、开关站、街坊变电站、配电分支箱等)、弱电系统(如有线电视箱、宽带设备等)、供水设施(如水泵房等)、供气设施(如煤气调压站等)、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准，本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约；3、乙方同意甲方可在以下情形下对小区平面布局进行变更，甲方不构成违约，但该等变更对合同的订立以及房屋价格的确定有重大不利影响的除外：⑴、在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整；⑵、在符合多数购房人利益的情况下对小区平面布局进行局部调整；⑶、对本合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改。合同补充条款第十六条“关于销售广告及宣传资料、示范单位、销售员口头介绍的效力”约定：1、双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准；2、甲方此前在书面的销售广告和宣传资料、模型中对该项目开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任；甲方在上述场合已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束；3、甲方在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的不利因素公示及其它说明、示范等仅供乙方参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束；甲方在销售广告、宣传资料中所展示的各类示意图、效果图等仅为展示项目风格之用，除非标明为本项目，否则非特指本项目，乙方对此已充分了解。4、该房屋交付标准示范单位构成合同内容，双方受其约束，但甲方在示范单位中或以其它明示不属于交付范围的内容除外，合同及其附件另有明确约定的内容除外，其他示范单位仅供参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。5、因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，乙方对此予以充分理解。6、若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具有重大影响的事项，须进行书面确认，未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力。7、甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不视作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力。合同补充条款第十九条“关于庭院、露台、地下室等部位的约定”：1庭院、露台、地下室等部位的使用(若该房屋有涉及)，其具体使用方式和使用范围，以本合同所附平面图及产权证确定的内容为准，并依法使用。2、乙方在购买房屋并签订本合同时已经明确知悉，在交付时，小区绿地内有绿篱存在，乙方同意，保持该绿篱的状况不变。涉及日常设施设备的检修和维护，如有需要乙方应予配合。3、房屋相邻绿篱所围区域只能作绿化用途(若该房屋涉及)，若用于绿化以外用途，或损害其他业主合法权益，或涉及其它违法违规事项的，甲方或相关物业管理方有权要求相应业主恢复至原来状态，由此产生的损失或纠纷由业主自行承担。合同签订后，原告支付购房款3,994,400元。2016年5月7日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》，告知在2016年5月13日至15日集中办理房屋交付手续。2016年5月15日，原告签署《交付流程表》，确认收取钥匙等。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、中国建设银行个人贷款支付凭证、银联签购单、房屋交付通知书、房屋交付指引、交付流程表等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告申请对其在系争房屋与样板房各自的市场价进行评估，本院委托上海富申房地产估价有限公司进行评估，该公司于2017年1月9日出具了司法鉴定报告，明确上海市青浦区赵巷镇置旺路288弄博望苑XXX号XXX室房屋市场价值5,923,900元，375号101室样板房6,394,900元，价值时2016年12月12日。为此，原告支付了鉴定费用27,900元。原告对该鉴定报告不持异议。被告认为269号101室与375号101室是两套独立的房屋，没有可比性。鉴定报告第9页评估对象范围房屋是根据预售合同及小产证办理面积为准，花园是小区绿化面积，不应该作为评估对象。第11页建筑物的描述第二段三行花园是赠送，花园从来没有赠送这一说。28或60都没有承诺或约定过。装修参考375号101室示范单位，不能与系争房屋比。不是直接做对比，是纵观的对比。评估报告中先说花园面积是赠送，又说是按照产调来评估，小区是一房一价，没有可比性。样板房比系争房屋有80多万的差价，本来就比系争房屋价格高。原告认为：原告到现场才发现花园面积缩水。原告发现后即提出质疑。被告承认工作存在失误，承诺通过拓展公用花园面积进行弥补，但后面没有协商成功，至今未兑现，且对于损失补偿也未提出公平合理的方案。原告虽在交付流程表等上签名，但注明了异议。被告销售人员陆伟琪也认为系争房屋的花园应当是和样板房的一致。原告也已向被告提出书面异议。平面图上没有明确标明花园的面积，都是被告口头说的。没有入住和装修，双方签署的预售合同标的物应该是和样板房一样附带不低于60平方米的花园，但实际没有交付给原告不少于60平米的花园，虽然预售合同等证据没有明确写明，但间接证据证明被告应该交付不少于60平方米的花园。原告认为销售或客服都是被告的工作人员，都是代表被告的公司行为。预售合同中补充条款免责性的提示说明，但与原告的承诺不一致，但定金合同中都明确将售楼书作为附件，特别对花园面积进行了说明，承诺系争房屋与样板房是一样的，交付不少于60平方米的花园面积。房屋实际价值损失是花园面积产生的，评估结果差异存在471,000元也是花园面积。被告认为：原告买的是边套，被告已经交付房屋，流程表中已经将钥匙交予原告，原告也已经签字确认，房屋交付通知书被告已经告知原告交付义务。交付流程表中原告已经领取钥匙，系争房屋已经完成交付手续。没有对原告承诺过赠送花园面积或赠送多少。销售书中是中套，与系争房屋没有可比性。花园是公共面积，而不是任何一方能做改变。发生的所有买卖行为都是与预售合同为准。系争房屋与样板房一房一价，没有可比性，原本就存在80万的差价，如原告认为系争房屋与样板房仅是花园的话，那么售价的80万是不是也能证明价值高于系争房屋，同时两套房屋有面积的差异，价格上有差距，不能说明问题。系争房屋在一楼，可享受花园，但并不是私家花园。合同中有约定有质量问题原告可以不交付，但系争房屋不存在质量问题，没有不交付的理由。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告在系争房屋符合交房条件后，即通知原告交房，2016年5月15日，被告按合同约定将房屋钥匙等交给原告，履行了交房义务，原告要求被告支付迟延交房违约金及办理交房手续的请求，缺乏依据，本院难以支持。关于系争房屋花园面积的问题，因合同并未约定花园的面积，也未计入房屋总价，原告凭样板房的尺寸并按市场价值计算损失，并没有依据。根据合同补充条款的规定，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施；样板房仅供参考之用，不属于交付的标准或交付条件；原告也无被告书面确认其所购系争房屋花园面积应为60平方米的证据；故原告要求被告赔偿因花园面积减少造成实际购房价值损失的请求，并没有法律和合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：一、原告刘烨、王露要求被告上海恺熠置业有限公司赔偿实际购房价值损失人民币471,000元的诉讼请求不予支持；二、原告刘烨、王露要求被告上海恺熠置业有限公司支付违约金[以购房价款万分之五/日(1,997.20元/日)为标准，自交房日(2016年5月15日)之次日起算至判决之日止]的诉讼请求不予支持；三、原告刘烨、王露要求被告上海恺熠置业有限公司办理交房手续的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币8,365元，减半收取计人民币4,182.50元，评估费人民币27,900元，共计人民币32,082.50元，由原告刘烨、王露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一七年五月二十六日书记员  张 莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。