江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初3638号 原告：凌红芹，女，1984年6月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：廖化凡，沭阳县城南法律服务所法律工作者。 被告：江苏同丰置业有限公司，住所地沭阳学院路与上海路交汇处沭阳智慧大酒店有限公司**。 法定代表人：郭振南，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。 原告凌红芹与被告江苏同丰置业有限公司（下简称“同丰公司）”商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖化凡、被告委托诉讼代理人冯华沭、耿艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌红芹向本院提出诉讼请求：判令同丰公司向原告支付逾期交房违约金（以359147元为基数，自2016年10月1日起至涉案房屋验收合格并交付原告之日止，按万分之一的标准计算）。事实和理由：2015年8月5日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以359147元的价格购买被告开发的中央花园小区17幢2单元2607室房屋，约定的房屋交付日期为2016年9月30日前，并约定若逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2016年10月1日至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。目前涉案房屋尚未通过综合验收，不符合交付条件。 原告为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1.商品房买卖合同及被告出具的首付款收据各一份。旨在证明原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定了房屋交付时间以及逾期交房的违约责任，原告已支付房屋首付款109147元。 2.中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同一份。旨在证明原告将剩余房款250000元办理了银行按揭贷款。 3.审判规范指引复印件。旨在证明房屋没有达到综合验收违反国家强制性规定，即使已交付房屋也属于违约，逾期交房违约金应计算至符合交付条件之日止。 被告同丰公司辩称：1.原、被告签订商品房买卖合同属实，但被告已按期履约，不存在违约行为。2.合同补充协议约定在房屋交付前，原告应与物业管理单位签订合同并交清房屋维修基金、契税、产权证费等费用，如不交纳相关费用，被告有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。3.原告已经办理交房手续，即使被告违约，被告承担的违约金应当计算至实际交房之日止。涉案房屋已验收合格，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩理由提供了以下证据： 1.合同补充协议一份。旨在证明其中第四、五条约定了在房屋交付前，原告应与物业管理单位签订合同并交清房屋维修基金、契税、产权证费等费用，如不交纳相关费用，被告有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。 2.涉案小区4号楼单位（子单位）工程质量竣工验收表一份。旨在证明涉案小区4号楼于2016年9月26日通过验收，涉案房屋符合合同约定的交付条件。 3.沭阳县城镇规划管理办公室出具的回复。旨在证明涉案楼房原为4号楼，后变更为17号楼。 4.中央花园入住会签单一份。旨在证明涉案房屋已于2017年2月4日实际交付原告使用。 5.凌红芹房屋贷款发放情况表一份。旨在证明凌红芹房屋贷款于2015年8月31日发放到位。 6.涉案房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份。证明涉案房屋具备上述证明文件。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议；对原告提交的证据2、3的关联性有异议。原告对被告提交的证据1、3、4、5无异议；对被告提交的证据2的关联性有异议，认为验收应当通过住建局的综合验收；对被告提交的证据6的真实性有异议。 本院通过审查核实认证如下：原告提交的证据1，被告未提出异议，本院予以采纳。原告提交的证据2，与本案有关联性，本院予以采纳。原告提交的证据3，与本案没有关联性，本院不予采纳。被告提交的证据1、3、4、5，原告未提出异议，本院予以采纳。被告提交的证据2，与本案有关联性，故本院予以采纳。被告提交的证据6，原告对其真实性有异议，但未提供相反证据证明，故本院对该证据予以采纳。 基于上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院依法确认以下事实：2015年8月5日，凌红芹（买受人）与同丰公司（出售人）签订商品房买卖合同，约定凌红芹购买同丰公司开发的位于沭阳县房屋，房屋建筑面积为95.84平方米，其中套内面积77.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.49平方米，单价为每平方米3747.36元，总价款为359147元。同日，凌红芹（买受人）与同丰公司（出售人）签订关于上述合同的补充协议。 合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、买受人付清所有房款和各种税费。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇出卖人意志无法控制的政府政策、方案调整，政府行为或社会行为。 合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。 合同补充协议第三条约定：买受人确认《合同》第一页中所填的买受人通讯地址、电话均为正确、有效的。在本《合同》有效期内，如买受人的通讯地址、电话发生变更的，买受人有义务在变更后立即以书面方式通知出卖人，否则引发《合同》内容项下的通知无法及时送达，责任均归买受人承担，只要出卖人按《合同》中所填的买受人通讯地址寄出通知的，就视为买受人收到并知晓内容。第四条约定：买受人同意在交房前，与出卖人选聘的物业管理单位签定前期物业管理合同。第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款及政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还须交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。凌红芹、同丰公司均在该合同及合同补充协议上签名、捺印。 凌红芹于2015年7月26日向同丰公司缴纳首付款109147元，余款250000元办理了银行按揭贷款并于2015年8月31日发放到位。涉案房屋于2017年2月4日实际交付原告使用。 另查明：中央花园小区4号楼（后变更为17号楼）单位（子单位）工程质量竣工于2016年9月26日经验收合格。 本案的争议焦点为：1.同丰公司以凌红芹未交纳契税、维修基金等税费而拒绝交付房屋有无事实和法律依据；2.同丰公司是否存在逾期交房行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。 关于第一个争议焦点。本院认为，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，凌红芹已履行该房屋买卖合同的付款义务，交纳契税、维修基金等税费与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，同丰公司以凌红芹不交纳契税、维修基金为由拒绝交付房屋，并不承担违约责任，对买受人而言显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了买受人的责任，该条款应认定为无效条款。 关于第二个争议焦点。本院认为，凌红芹、同丰公司之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示、合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据该合同第八条约定，同丰公司应于2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付凌红芹使用。根据同丰公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，中央花园小区5号楼于2016年9月26日通过四方主体验收合格，符合合同第八条约定的交房条件。被告辩称其已按合同约定书面告知原告办理交房手续，被告对此未提供证据加以证明，故对被告的该辩称，本院不予采信。被告于2017年2月4日将涉案房屋实际交付原告使用，应承担逾期交房的违约责任。本院对原告主张的逾期交房违约金中以359147元为基数，自2016年10月1日起至2017年2月4日止，按万分之一的标准计算的部分予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告江苏同丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告凌红芹逾期交房违约金4525.25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告江苏同丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。 审判员 仲 裁 二〇一七年五月二十七日 书记员 王治红 书记员 司忆秋 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。