广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2450号上诉人（原审被告）：钟志锋，男，汉族，1978年6月26日出生，身份证住址广州市增城区。被上诉人（原审原告）：广州锦绣香江物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内。法定代表人：罗振宇，董事长。委托诉讼代理人：吴毅锋，男，该公司工作人员。上诉人钟志锋因与被上诉人广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法适用独任制进行了审理。现已审理终结。上诉人钟志锋上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回锦绣香江公司的诉讼请求。事实和理由：一、锦绣香江公司未能按照合同约定提供相应的物业服务。下水管道的破损状态起码维持了三年以上，而且还是每天都有明水漏落一楼地面的，但锦绣香江公司一直未能检查出来并给予维修养护，无疑说明其提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显。虽然没有经过三方鉴定无法认定房屋渗水的全部原因，但自锦绣香江公司修补好破裂下水管道后，案涉房屋主卧卫生间沉箱的水一直没有再上涨的事实就可以证明，主下水道破裂一定是造成案涉房屋漏水的主要原因。二、锦绣香江公司怠于履行合同规定的有关住房装箱维修资金的义务。钟志锋认为渗水责任在谁只能说明由谁来赔偿所造成的损失，而合同有关住房专项维修资金的规定说明，即使是使用维修资金，锦绣香江公司也应履行共用设施设备的维修养护义务，然而事发至今，钟志锋曾与锦绣香江公司有过多番沟通，锦绣香江公司从来没提出过有关住房专项维修资金使用的建议，更谈不上提出计划。综上所述，一审判决并未考虑锦绣香江公司存在的不履行或者不完全履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务，给钟志锋造成了明显的不便和直接的财产损失，只是认为锦绣香江公司“提供的物业管理服务存在一定瑕疵”，忽视了锦绣香江公司在本次物业纠纷中应承担的责任，此判决显失公平，应予纠正。被上诉人锦绣香江公司辩称：本案的争议焦点是公用和共有部分的争议，由钟志锋在一审提交的照片可以显示导致漏水的管道并不属于全体业主共有，而是属于2栋第8至11楼业主的公用部分，该部分应当由8至11楼的业主共同管理。漏水的管道是埋藏在墙体里面的，无法从外面看到漏水的情况，虽然属于锦绣香江公司的管理范围，但导致漏水的原因责任并不在于锦绣香江公司。钟志锋提出的是其家里洗手间的漏水，是其独有的部分，应由钟志锋承担相应的责任。锦绣香江公司向一审法院起诉请求：1.钟志锋支付所购买的锦绣香江花园锦绣路138号2栋802房自2017年1月起至2019年5月止的物业管理费33161.5元，累计违约金14107.4元，合计47268.9元；2.钟志锋支付欠交的2016年11月1日到2019年3月31日的水费3373.8元（水表行至读数为2387）；3.钟志锋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：锦绣香江公司是具有从事物业管理资质的企业法人。锦绣香江公司于2019年8月20日查询打印的广州市不动产登记查册表记载，坐落在番禺区南村镇××802（下称案涉房屋）的产权人是钟志锋，权证号码为7051382号，建筑面积381.18平方米，登记时间2016年7月26日，使用性质住宅。2015年10月14日，广州锦绣香江花园业主委员会与锦绣香江公司就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜签订了《锦绣香江花园物业服务合同》，约定由锦绣香江公司对锦绣香江花园进行物业服务。该合同第四条“物业服务事项”第2款约定，房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：……楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等。第六条“物业服务期限、期满终止及续约”第1款约定，物业服务期限为四年，自2015年11月1日至2019年10月31日。第七条“物业服务费用”第3款约定，业主交纳费用时间为每月15号前向锦绣香江公司交纳本月所需的物业服务费用；第4款第（1）项约定，锦绣路138号住宅物业服务费用单价为每月每平方米3元；第5款约定，无论是否居住或使用房屋，业主都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业服务费用。第九条“代收代缴收费服务”约定，接受有关部门或单位的委托，锦绣香江公司可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向锦绣香江公司交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条“违约责任”第4款约定，业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，锦绣香江公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向锦绣香江公司支付违约金。此外，合同还对其他事项作了相关约定。合同签订后，锦绣香江公司为锦绣香江花园提供物业管理服务。广州市番禺区房地产东乡水厂于2010年11月5日出具的《证明》记载：“按照锦绣香江花园小区供水设计，我厂对锦绣香江花园小区实行总表计量收费，锦绣香江花园小区内住户的水费（含污水处理费）由广州锦绣香江物业管理有限公司收取。”广州市番禺区南村镇人民政府于2017年9月22日出具的《业主委员会备案回执》记载，锦绣香江花园业主委员会备案主要内容包括本届业主委员任期自2017年9月22日起至2022年9月21日止。受锦绣香江公司委托，某律师事务所分别于2017年11月26日、2018年6月22日、2019年4月25日向钟志锋邮寄律师函，催收案涉房屋拖欠的物业管理费和水费等。钟志锋确认收到上述三份律师函。锦绣香江公司制作的案涉房屋管理费及违约金计算明细记载，案涉房屋欠缴2017年1月至2019年5月合计29个月物业管理费33161.5元（每月1143.5元），对应违约金计至2019年5月31日止合计14107.4元；欠2016年11月1日至2019年3月31日止的水费1927.5元、水加压费420.2元、污水处理费1026.1元，合计3373.8元。钟志锋确认其欠缴上述管理费和水费。钟志锋主张其欠缴物业服务费的原因同其答辩意见。钟志锋提交了照片和视频光盘，用于证明其主张的问题。锦绣香江公司对证据的真实性无异议，但锦绣香江公司主张案涉房屋第一手业主于2009年12月收楼，钟志锋二手购买时房屋已使用了7年，案涉房屋的渗水范围属于该楼层的公用部分，并非小区公用部分，故案涉房屋所涉的维修在维修基金范围内，渗水的责任不在锦绣香江公司。锦绣香江公司否认双方曾口头约定待案涉房屋渗水问题处理完毕后钟志锋再缴交物业服务费。一审庭审中，双方确认，案涉房屋所在2栋的11楼与12楼之间的主下水管道有破裂，该破裂已由锦绣香江公司于2018年初修复。钟志锋主张上述破裂是导致案涉房屋渗水的原因。锦绣香江公司则表示无法确认上述破裂是否为案涉房屋渗水的原因，理由是沉箱属于自主房屋中土建结构，为物业不可分割的部分，除钟志锋外其他楼层业主并无反映存在渗水问题，钟志锋入住案涉房屋后进行过一次装修，故有可能是案涉房屋本身存在问题。钟志锋主张锦绣香江公司为查找渗水原因在案涉房屋主卧卫生间地上打开一个洞，但锦绣香江公司至今未将该洞修补好，其一直用石板将该洞盖住，以观察沉箱是否继续溢水，经观察一年多，未发现溢水情形，故其要求锦绣香江公司将该洞修补好，否则其不同意缴交物业服务费。对此，锦绣香江公司表示由于不清楚维修价格，无法确认其能否按钟志锋要求修补好上述洞口。本案一审诉讼中，锦绣香江公司确认钟志锋已经向其支付了2016年11月1日至2019年3月31日的水费、水加压费和污水处理费合计3373.8元，并撤回了相应的诉讼请求。一审法院认为：锦绣香江公司与广州锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》合法有效，锦绣香江公司、钟志锋之间存在物业服务合同关系，上述合同对锦绣香江公司、钟志锋均具有法律约束力。锦绣香江公司履行物业管理服务后，有权向钟志锋收取物业服务费。锦绣香江公司主张钟志锋欠缴2017年1月至2019年5月合计29个月物业服务费33161.5元，收费标准符合合同约定且双方无争议，一审法院予以确认。锦绣香江公司要求钟志锋支付案涉房屋自2017年1月起至2019年5月止的物业服务费33161.5元，一审法院予以支持。关于违约金问题。根据双方陈述及钟志锋举证，钟志锋主张的案涉房屋渗水情况客观存在，经双方协调处理后，发现案涉房屋所在2栋11楼与12楼之间的主下水管道破裂，该破裂经锦绣香江公司于2018年初修复后，钟志锋表示案涉房屋至今未发现渗水问题，但仍遗留锦绣香江公司在案涉房屋内打的洞口未修补，双方对该洞口修补事宜未能协商一致，由此可见钟志锋拒缴物业服务费系事出有因，也反映锦绣香江公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故对锦绣香江公司要求钟志锋支付逾期缴交物业服务费违约金的主张，一审法院不予支持。至于钟志锋提出的修补洞口主张，不属本案处理范畴，本案对此不予调处，钟志锋可另寻法律途径解决。关于水费问题。本案一审诉讼中，锦绣香江公司确认钟志锋已缴清其主张的水费，并撤回相应的诉讼请求，故本案不予调处。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2019年11月18日作出判决：一、钟志锋于本判决发生法律效力之日起五日内向锦绣香江公司支付案涉房屋自2017年1月至2019年5月止的物业服务费33161.50元。二、驳回锦绣香江公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1066元，减半收取计533元（原告锦绣香江公司已预交），由锦绣香江公司负担184元，钟志锋负担349元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审另查明：钟志锋、锦绣香江公司确认涉案房屋于2009年交付原业主使用，钟志锋于2016年购买取得。涉案房屋所在的2栋8楼与12楼之间的主下水管道由墙体遮挡，在3楼以下部分的墙体上可以看到明显的水流痕迹。2016年8月份，钟志锋向锦绣香江公司反映涉案房屋的外墙存在渗水的情况。钟志锋主张锦绣香江公司派人与其寻找渗水原因，后发现是12楼用水时就会发生墙体渗水情况，但锦绣香江公司未对渗水问题作出处理。锦绣香江公司主张其派工作人员上门查看后建议打开地面检测口，但钟志锋不同意，故未对渗水问题进行进一步处理，在开始装修后未再反映渗水情况。钟志锋称其在装修时是将卫生间地面全部打开的，不可能在装修前不同意物业公司的建议，更不可能在打开地面后不再反映渗水情况。为此，钟志锋在一审时提交了2016年8月装修时的照片。经质证，锦绣香江公司对上述照片的真实性无异议。钟志锋称其在2016年底将外墙多涂了几层防水材料后装修完毕进行使用。2017年11月份，钟志锋再次向锦绣香江公司反映墙壁渗水的情况。钟志锋称锦绣香江公司派人在其房屋卫生间地面上打了一个小洞，将沉箱中的积水抽出，并于2018年初将2栋11-12楼之间的主下水管道修复完毕。本院认为：本案二审的争议焦点在于钟志锋是否需要向锦绣香江公司支付物业服务费。锦绣香江公司依照《锦绣香江花园物业服务合同》约定负有对房屋共用部位的日常维修、养护和管理义务。虽现有证据无法断定2栋11-12楼之间的主下水管道破裂是导致墙体渗水的唯一原因，但从2018年年初修复后即不再渗水的事实，钟志锋主张主下水管道破裂是导致渗水的主要原因合理。锦绣香江公司在2016年8月份接到钟志锋反映有关涉案房屋外墙渗水的情况后，未及时妥善处理。从2018年初锦绣香江公司实际修复主下水管道的事实，可以说明锦绣香江公司具备查找漏水原因及修复的能力，但在2016年8月至2018年初期间长达一年多的时间内未能有效履行修复义务，存在履约的重大瑕疵，给钟志锋正常使用涉案房屋造成一定影响。《锦绣香江花园物业服务合同》约定的物业服务费是对物业管理公司依约提供全部物业服务项目的对价，现锦绣香江公司履约存在重大瑕疵，钟志锋有权要求减免物业管理费。考虑到涉案小区的物业服务内容包括清洁、安保等多项服务项目，共用部位的日常维修、养护和管理仅为其中一项，且锦绣香江公司在接到钟志锋反映的外墙渗水情况后，采取了一定的措施，并已于2018年初将主下水管道修复完毕，钟志锋主张免除全部物业服务费缺乏依据，本院不予采纳。本院综合考虑涉案房屋物业服务费的收费标准、锦绣香江公司的履约情况、业主受影响的程度等因素，酌情认定2017年1月至2018年1月期间物业服务费按合同约定标准的70%支付，自2018年2月起的物业服务费，仍应按合同约定标准支付。经核算，钟志锋应向锦绣香江公司支付2017年1月至2019年5月份的物业服务费金额为28702元。一审判决认定2017年1月至2019年5月份的物业服务费均按《锦绣香江花园物业服务合同》标准支付不妥，本院予以纠正。综上所述，钟志锋的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7803号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7803号民事判决第一项为：钟志锋于本判决书送达之日起五日内向广州锦绣香江物业管理有限公司支付广州市番禺区南村镇锦绣路138号2栋802房自2017年1月至2019年5月止的物业服务费28702元；三、驳回广州锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费533元，由广州锦绣香江物业管理有限公司负担231元，钟志锋负担302元。二审案件受理费629元，由钟志锋负担544元，广州锦绣香江物业管理有限公司负担85元。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年三月十七日书记员  黄咏欣沙宇航熊盈颖