北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终438号上诉人（原审原告）：崔洁，女，1977年3月25日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志忠（崔洁之夫，法国籍），住北京市西城区。上诉人（原审被告）：马燕，男，1952年4月6日出生，汉族，北京科学电影制片厂退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文娟，北京市仁杰律师事务所律师。原审被告：王娜萍，女，1955年11月10日出生，汉族，无业，住北京市西城区。上诉人崔洁、马燕因与原审被告王娜萍房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初39019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔洁上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判马燕协助崔洁将位于北京市西城区新街口西里二区××号楼××层××单元××号房屋（以下简称涉案房屋）40%的产权过户至崔洁名下；2.一、二审诉讼费由马燕承担。事实与理由：1.一审认为马燕并非合同相对方，属于适用法律错误。仅从合同表面看，马燕不是合同相对方，但《房屋买卖经纪合同》签订时，马燕未取得房屋共有权利，王娜萍有权就房屋的整体权利进行转让，该合同被法院生效判决认定有效；2.根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。马燕取得涉案房屋40%产权发生在《房屋买卖经纪合同》签订之后，王娜萍处分房屋的行为，就涉案房屋设立了合同履行之债，根据上述法律规定，《房屋买卖经纪合同》的效力及于马燕，其应当承担合同履行之债。如果认为王娜萍侵害其权利，可主张赔偿；3.《房屋买卖经纪合同》的标的为房屋整体权利，王娜萍将40%产权份额转移的行为，应视为部分权利义务转让给马燕，马燕在出售房屋长达八年的时间未提出异议，其行为表明愿意履行合同，构成债务加入。因此，合同应当履行。马燕上诉请求：撤销一审判决第一项，裁定撤销一审判决，驳回崔洁的起诉，诉讼费由崔洁承担。主要事实和理由：1.崔洁属于重复起诉。其曾经以王娜萍为被告、马燕为第三人，要求王娜萍办理涉案房屋所有权转移登记手续，第三人马燕协助办理，被法院生效判决驳回。本案仍然是办理要求办理产权转移登记手续，属于一事不再理；2.在涉案房屋拆迁时，王娜萍与马燕于2003年6月就约定涉案房屋归双方共有，但一直由王娜萍管理使用。2014年7月马燕占有涉案房屋40%的产权份额，王娜萍占有60%份额，王娜萍在处分其所有的产权份额时，马燕享有优先购买权；3.王娜萍在处分涉案房屋时，马燕与王娜萍已经离婚，不是夫妻关系，对出售房屋不知情。王娜萍所签订的房屋买卖合同对马燕不发生效力。对崔洁的上诉意见答辩称：马燕与王娜萍已办理了该房屋的物权登记手续，取得了房屋产权证，因此崔洁要求马燕将其依法享有的40%产权转移登记给崔洁于法无据。崔洁对马燕的上诉答辩称，不同意马燕的上诉请求。1.本案不属于重复起诉，前案中，崔洁诉讼请求是要求王娜萍将房屋产权过户到崔洁名下，要求马燕协助。马燕和王娜萍分别持有了产权证书，产权分出了具体份额，崔洁要求马燕协助王娜萍过户法院无法判，故另案提起诉讼，将诉讼请求进行了一个细化和明确，形成了本案诉讼，诉讼请求不一致；2.关于马燕提出的享有优先购买权。在王娜萍取得房屋权属证书时是百分之百的产权，后马燕才取得房屋的40%，后取得的40%房屋共有权份额不能对抗在先的合同。王娜萍在处分房屋的时候马燕并非法律上房屋的共有人。因此，其主张的优先购买权没有法律依据；3.2006年签订房屋买卖合同的时候，马燕实际上对房屋不享有任何权利。王娜萍当时向崔洁所述她离婚了，跟前夫没有任何关系，而且他在公证处签署售房的公证书中也已经做了相应的承诺。崔洁要求王娜萍过户的时候，马燕要求增加50万购房款，后来崔洁只是答应给20万，马燕不同意；4.我们认为王娜萍跟马燕捏造了所谓的协议书。并且由马燕到法院提起了一个诉讼，制作了一个调解意见。最终将房屋的40%份额登记到马燕名下来对抗房屋买卖合同履行。对于马燕不知情这件事，很难令人信服。如果他们的协议是真实的，王娜萍与马燕在拆迁时就签订了房屋共有协议，自2006年的房屋就已经交付给崔洁了，马燕到2015年说不知情，不知道房屋现状，不合常理。王娜萍未到庭发表意见。2018年8月，崔洁向一审法院提出诉讼请求：判令王娜萍协助崔洁将涉案房屋60%的产权过户至崔洁名下；判令马燕协助崔洁将涉案房屋房屋40%的产权过户至崔洁名下。一审法院认定事实如下：2006年1月7日，崔洁作为乙方即购买人，王娜萍作为甲方即出售人，北京中大恒基房地产经纪有限公司作为丙方即经纪人，三方签订《房屋买卖经纪合同》，约定甲、乙方委托丙方代理买卖涉案房屋，权属性质为回迁，产权人为王娜萍；房屋成交价为79万元，签订合同时乙方交付甲方购房定金3万元，乙方交付丙方居间费15800元；房产委托公证当日腾空房屋交付乙方所有钥匙，并迁出房屋所有注册户口。上述合同签订后，崔洁于2006年1月27日入住涉案房屋，崔洁及其夫王志忠共支付王娜萍购房款79万元，支付中介公司代理费15800元。2006年1月27日，王娜萍办理公证委托，委托崔洁作为代理人，全权代表办理诉争房屋的更名、买卖、到房地产管理部门过户、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款等一切有关事宜。如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王娜萍承担责任。受托人在委托权限内签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限至委托事项办完为止，此委托书不予撤销。2013年11月，王娜萍取得诉争房屋的产权。2014年5月9日，马燕将王娜萍诉至法院，要求确认诉争房屋归双方共同共有（各占50%份额）。2014年5月22日，王娜萍、马燕达成调解协议：一、诉争房屋归王娜萍、马燕共有（马燕占共有份额的40%，王娜萍占共有份额的60%）。二、2014年6月9日前，王娜萍协助马燕办理诉争房屋过户手续。法院依据双方调解协议出具了（2014）西民初字第12328号民事调解书。2014年7月10日，诉争房屋按上述调解协议约定完成产权登记。马燕占共有份额的40%，王娜萍占共有份额的60%。针对（2014）西民初字第12328号民事调解书，崔洁表示，该调解书属王娜萍、马燕恶意串通，对此崔洁曾提起第三人撤销之诉，经法院审查，一审、二审裁定驳回了崔洁的起诉。2017年6月，崔洁将王娜萍、马燕诉至法院，要求确认其与王娜萍于2006年1月7日签订的房屋买卖经纪合同有效；王娜萍将涉案房屋过户至崔洁名下，马燕协助履行上述过户义务。法院作出（2017）京0102民初17112号民事判决，判决合同有效，驳回崔洁的诉讼请求，现该判决已经生效。另查，王娜萍与马燕原系夫妻关系，1995年7月26日协议离婚，离婚时约定，离婚后马燕暂住北京市西城区东新开22号平房一间，女方租借北京广渠门内大街23号平房一间。2003年6月3日，王娜萍（原承租人马燕）作为被拆迁人（乙方），北京市西城区城市建设开发公司作为拆迁人（甲方），双方就东新开胡同22号签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》。2003年6月3日，王娜萍（乙方）与马燕（甲方）签订协议书，载明：双方于1995年7月26日协议离婚，位于西城区新街口东新开胡同22号平房一间，由甲方承租。现由乙方一家居住使用，现该址拆迁，双方达成协议如下：一、甲方同意，由乙方与北京市西城区城市建设开发公司签订拆迁安置协议后，由乙方将被拆迁房屋交由拆迁人。二、拆迁人安置的位于桃园小区（设计号）C2号楼14-403号房产归甲方与乙方共同所有，各占百分之五十份额。三、待该房具备办理产权证的条件后，乙方应配合将该房产登记在甲、乙双方名下，二人各占百分之五十份额。四、该房入住后，由乙方及女儿继续居住，双方去世后该房产归女儿所有。一审法院认为：王娜萍经法院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参与诉讼，应视为其放弃相关答辩的权利，法院依法对其缺席审理。崔洁与王娜萍签订的《房屋买卖经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。王娜萍取得涉案房屋的产权后，应协助崔洁办理涉案房屋的产权变更手续，现涉案房屋王娜萍占共有份额的60%，马燕占共有份额的40%，王娜萍应将其共有份额的60%过户至崔洁名下，崔洁要求王娜萍协助将其名下60%的产权过户至崔洁名下的主张，理由充分，法院予以支持。马燕主张对王娜萍的份额有优先购买权的抗辩，崔洁与王娜萍签订《房屋买卖经纪合同》、占有涉案房屋时，马燕亦非涉案房屋的共有权人，马燕在后取得权利下不能否定崔洁在先的合法性，故马燕的抗辩，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。崔洁要求马燕协助将其共有份额的40%产权过户至崔洁名下的主张，马燕并非《房屋买卖经纪合同》的相对方，且马燕不同意崔洁的诉讼请求，崔洁的该项主张，缺乏法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年11月判决：一、自判决生效之日起7日内，王娜萍协助崔洁将北京市西城区新街口西里二区1号楼4层09单元403号房屋60%的产权变更登记至崔洁名下；二、驳回崔洁的其他诉讼请求。本院二审期间，崔洁提交王娜萍在另案中的两份答辩状与公证书一份。两份答辩状内容相同，王娜萍称出卖房屋是为了支付女儿出国留学费用，马燕作为父亲不可能不知道女儿留学费用的来源，其应当知晓涉案房屋出售的事实；公证书证明王娜萍承诺涉案房屋产权没有争议。马燕对上述证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。本院查明：马燕曾以返还原物纠纷起诉王娜萍、崔洁，马燕要求崔洁将案涉房屋腾退并交付马燕，被法院驳回。经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋的权利归属问题，而当事人亦为此进行过多次诉讼。其中，马燕起诉王娜萍要求确认房屋共有关系，在达成调解协议后转移涉案房屋产权份额，是系列诉讼中之关键环节。由此引发第三人撤销之诉、房屋买卖合同纠纷、返还原物纠纷等案件。因此，确认涉案房屋的权利归属，对当事人间定分止争减少诉累具有重要意义。依据双方当事人的诉讼意见，确认上述问题需厘清以下问题：崔洁是否属于重复起诉；马燕对涉案房屋是否享有优先购买权；马燕是否有义务协助崔洁办理涉案房屋剩余40%产权份额转移登记。一、本案不属于一事不再理。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，崔洁要求王娜萍、马燕各自按照所有的份额分别协助办理产权转移登记手续，前诉中，崔洁要求王娜萍办理房屋产权转移登记手续，马燕作为第三人予以协助。前后两案当事人诉讼地位不尽相同，诉讼请求亦不相同。因此，本案不属于重复起诉或一事不再理范畴。二、关于优先购买权问题。马燕在本案中主张的是按份共有人的优先购买权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。法律规定在出卖人转让其份额时，其他按份共有人享有优先购买权，旨在保护已经存在的共有关系，从而最大限度发挥经济效益以及实现物尽其用的社会效果。因此，结合本案，考虑按份共有人马燕是否享有优先购买权，有两个关键问题，一是按份共有关系是否先于买卖关系建立，二是“同等条件”是否达到。本案中，马燕主张对涉案房屋享有优先购买权，本院对此持否定态度。理由如下：第一，马燕虽称与王娜萍于2003年6月3日订立房屋产权共有的协议，该协议从时间上看早于崔洁与王娜萍签订《房屋买卖经纪合同》的时间，但本院对该协议的真实性存疑。理由如下：首先，马燕称在拆迁时与王娜萍订立房屋产权共有的协议，但该协议未在拆迁档案或其他途径留存备查，真实性无法证明；其次，马燕与王娜萍系离婚夫妻关系，且育有共同子女，加之房价上涨因素，在对外关系上，其二人利益相对一致；再次，王娜萍在出售涉案房屋时，并未将协议向对方披露，反而承诺“如诉争房屋因家庭内部产权产生争议由王娜萍承担责任”。综上，本院对二人之共有协议真实性存疑。此外，退一步说，即使协议真实，马燕仅取得合同债权，在与善意第三人合法占有房屋之权利对抗中，其权利并不能优先予以保护。第二，马燕成为房屋按份共有人时间晚于房屋买卖合同订立及履行时间。马燕在2014年通过与王娜萍诉讼调解的方式取得涉案房屋40%产权份额，并办理产权转移登记，成为涉案房屋的按份共有人。但相对于马燕来说，崔洁于2006年签订房屋买卖合同、支付对价并长期合法占有使用房屋，在生活上产生依赖。法律权衡二者之利益，应优先考虑保护崔洁权利。通过以上分析，马燕在取得房屋共有份额时间条件不成立的情况下，“同等条件”问题亦毋庸赘述。因此，马燕不享有优先购买权。三、王娜萍与马燕之间按份转移登记房屋对崔洁不构成权利障碍，马燕应当协助崔洁办理其名下40%产权份额。理由如下：第一，涉案房屋系拆迁所得，拆迁时王娜萍为被拆迁人，拆迁房屋最初登记在王娜萍名下，王娜萍为拆迁安置房屋的权利人。王娜萍在涉案房屋出售给崔洁多年的情况下，与马燕在诉讼中订立协议，转让产权份额并进行转移登记，属于恶意转移登记。参考一房数卖情况下当事人的权利保护顺位，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。因此，对于崔洁的权利保护不能因产权份额已转移给马燕而收到限制。第二，马燕与王娜萍之间关于涉案房屋的共有权确认的调解，系离婚夫妻对已经出售房屋份额的分割，不能对抗善意第三人崔洁。第三，对于马燕来说，如其与王娜萍在拆迁时已约定共有关系，在崔洁合法占有房屋八年之久，对房屋现状完全放任，不合常理。加之，马燕与王娜萍之间的特殊关系以及利益的相对一致性，本院对其不知情的意见不予采信。其明知涉案房屋已出售仍与王娜萍达成共有权确认的调解，转移产权份额，形成共有关系。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人承担连带债权承担连带债务。因此，崔洁要求马燕协助办理其所占份额的所有权转移登记，于法有据，本院予以支持。综上所述，崔洁的上诉请求成立，应予支持。马燕上诉请求不成立，本院予以驳回。一审处理不当，没有彻底解决本案纷争，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2018）京0102民初39019号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初39019号民事判决第二项；三、自本判决生效之日起7日内，马燕协助崔洁将北京市西城区新街口西里二区××号楼××层××单元××号房屋40%的产权变更登记至崔洁名下；四、驳回马燕的上诉请求。一审案件受理费11700元，由马燕负担4680元，王娜萍负担7020元（均于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费7020元，由马燕负担（已交纳）本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  姚 颖二〇二〇年三月五日书记员  宋雨晴