广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28380号原告：何沛明，男，1960年9月6日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。被告：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（原为广州市海珠区二龙工业公司），住所地广州市海珠区同福中路天庆里1号。负责人：王红薇。委托代理人：王泽、何文颖，均为广东海云天律师事务所律师。第三人：王荣辉，男，1950年4月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，第三人：吴柳明，女，1965年8月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，第三人：冯娓娓，女，1963年8月7日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。原告何沛明诉被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（以下简称“二龙公司”）、第三人王荣辉、吴柳明、冯娓娓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人招小明亦是第三人冯娓娓的委托代理人，被告的委托代理人何文颖均到庭参加了诉讼。第三人王荣辉下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，第三人吴柳明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月11日，原告与第三人吴柳明签订《房屋买卖合同》购买广州市海珠区同福中路二龙街××204房，面积49.8833平方米，总房款55万元已交齐，且上述房屋交由原告使用，房屋由吴柳明向王荣辉购买。因房屋产权登记在被告二龙公司名下，且原告使用该房屋是被告须为原告办理房地产权证。原告付清了房屋的全部房款并入住，因该房屋登记在被告名下，被告拖欠资料导致原告迟迟无法向相关部门办理产权登记。后被告停业，推脱在处理办证事宜，但一直未有结果。故起诉请求判令：被告为原告办理广州市海珠区同福中路二龙街××407房屋的所有权证。被告辩称：一、根据合同相对性，被告并非合同相对方，并不负有合同履行义务。原告起诉依据是其与吴柳明签订的合同，被告并不是该合同的当事人或签约人。二、涉案房屋未能办妥产权证主要是由于华联公司未缴清相应的土地出让金及相关费用，过错方为华联公司，与被告无关。涉案房屋为被告与华联公司合作改建，按照被告与华联公司的约定，在合作改建及交付环节中的一切税收及费用应由华联公司承担。第三人王荣辉没有提出意见和举证。第三人吴柳明述称：房款全部给齐了王荣辉，后来其把房屋卖给原告，与原告签完合同就向原告交付了房屋。第三人冯娓娓述称：其与原告是夫妻关系，同意房屋过户到原告名下，因为合同是原告一人签订。经审理查明：据已经生效的（2018）粤0105民初2065号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区二龙工业公司于1998年12月20日变更名称为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司。1993年7月13日，二龙公司与华联公司签订《委托书》，大致内容为二龙公司是广州市同福中二龙街趣园1号房屋的业权人，因二龙公司外出，现委托华联公司为二龙公司的合法代理人，代二龙公司在广州执行和处理以下事项：代向房管局部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋契证手续；代对上述房产进行管理，修缮，订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，申请办理修缮拆建手续；代向有关部门缴纳上述房产的税款和支付一切正常费用；对上述房屋有出卖的权利；对上述房屋有转委托；等。受委托人在办理上述事项的过程中所签署的一切法律文件，二龙公司予以承认；此委托书有效期为直至上述事项办妥为止。1993年11月3日，二龙公司（甲方）与华联公司（乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，约定：经双方协商同意合作改造海珠区二龙工业公司属下的位于二龙街趣园一号的原裕华毛织厂厂房（面积2847.49平方米），并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；改造厂房及房改等工作，均由乙方负责，甲方委托乙方办理，由甲方出具有关委托书，和办理投资批文等必须的证明；如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付；等。该案原告提交了：1、广州市国土资源和房屋管理局于2006年9月12日向二龙公司作出的穗国房字【2006】788号《关于限期缴清土地出让金的决定》，主要内容为责令二龙公司收到本决定书之日起15日内持该决定书到该局缴交上述欠款人民币995078元及滞纳金；等。2、广州市国土资源和房屋管理局于2009年11月11日作出的穗国房群字【2009】1442号信访复函，其中载明：海珠区同福中路二龙街趣园1号A、B、C座，产权人为广州市海珠区二龙工业公司（以下简称二龙公司）；原分别以统字120433号、统字120434号、统字120435号登记，分别为一幢6层钢筋混凝土、混合和砖木结构住宅及两幢1层砖木结构住宅；后经广州市城市规划局海珠区分局批准【（93）海城建字757号、（94）海城建字499号及（95）海城建字668号】进行改建，建成一幢8层（部分7层）的钢筋混凝土结构楼房，并经广州市城市规划局{穗海规验【2003】86号}验收合格；房屋地址经龙凤街派出所证明，由海珠区同福中路二龙街趣园1号A、B、C座变更为海珠区同福中路二龙街××；2006年9月，二龙公司委托代理人陈列向海珠区交易登记所提交房产证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证、规划验收合格证、房屋面积测量成果报告书等资料申请办理变更登记，海珠区交易登记所以2006登记08020824号立案受理；经审核，海珠区房地产交易登记所确认该物业建筑面积为3980.31平方米；经对该项物业评估后，海珠区房地产交易登记所出具了《广州市国有土地使用权出让金评估答复书》，产权人二龙公司须缴纳土地出让金共2736861元；海珠区房地产交易登记所多次通知二龙公司前来补缴土地使用权出让金手续，但二龙公司至今未交，导致该登记案件暂未能办结；等。吴柳明曾向本院起诉王荣辉、龙凤街办事处和二龙公司，要求为其办理涉案房屋的房产证及支付迟延办证违约金。王荣辉反诉要求解除其与吴柳明签订的《房屋买卖合同》及补充合同中的房屋买卖合同关系、吴柳明将涉案房屋交还给其。本院作出（2011）穗海法民三初字第2673号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区华联房产服务公司是经工商行政部门核准登记成立的集体所有制企业，营业期限从1990年12月10日至1998年12月31日，该公司经营范围包括房地产信息咨询等，法定代表人是王荣辉，该公司于1998年9月10日注销。另据工商档案资料记载，该公司于1998年8月12日填写了《企业申请注销登记注册书》，向工商部门申请歇业。据上述《企业申请注销登记注册书》记载，该公司的主管部门为广州市海珠区华侨企业服务公司，广州市海珠区华侨企业服务公司于1998年8月25日在该申请书第2页“有关部门签署意见”一栏写明“同意申请歇业，该企业如有债权债务发生，我公司负责督促其清理”，并加盖公章。王荣辉于1998年8月13日出具《债权债务承诺书》，承诺其愿承担该公司歇业前发生的债权债务。1998年12月30日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处发出海龙办〔1998〕32号《关于二龙街工业公司更名的通知》，其中载明：根据海珠区委海委发〔1998〕10号文精神。经海珠区委、区政府研究同意，我街由原来的二龙街、凤凰街合并取名为龙凤街。为此，我街属下的原广州市海殊区二龙工业公司现变更为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司。2000年3月26日，广州市海珠区二龙工业公司出具《报告》，广州市公安局龙凤街派出所于2000年4月20日在该报告左下方加注“经查我所有关资料，原趣园1号原裕华毛织厂厂房改建为职工住宅后，现门牌号码为：××。特此证明。”，并加盖公章。2010年8月7日，吴柳明（买方）、王荣辉（卖方）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（编号：NO·0049684），约定买卖双方独家委托中介方促成广州市海珠区同福中路二龙街××204房的买卖事宜，该物业成交价为336712元；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。同日，吴柳明（买方）、王荣辉（卖方）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）还签订了另外六份《房屋买卖合同》，分别约定买卖双方独家委托中介方促成关于广州市海珠区同福中路二龙街××202、309、310、402、409、702房的买卖事宜；等。2011年1月27日，吴柳明（乙方）与王荣辉（甲方）签订了一份《补充合同》，该合同主要内容如下：根据双方于2010年8月7日签订的《房屋买卖合同》及2010年8月18日签订《补充协议书》内容，双方经协商达成以下协定：一、甲方同意乙方以直销方式办理上述房屋买卖合同内容有关房屋的房屋产权手续，所需费用待双方协商确定；二、甲方已将上述房屋全部交付乙方使用，乙方同意支付甲方至购房款总额90%，余款在双方向房管部门申办产权过户手续时一次性由乙方支付甲方；三、由甲方向有关部门申报交易税费减免手续，双方商定在今日起35个工作日内办理全部有关房屋交易过户手续；等。上述合同签订后，王荣辉共收到原告支付的上述七套房屋的房款合计1825000元，并先后开出11张收款收据给吴柳明收执。吴柳明及王荣辉均确认204房屋总价336712元，已付房款270000元；吴柳明还提供了日期为2010年12月15日、内容为收到吴柳明202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房11-12月份服务费、卫生费、梯灯费的《收据》一张，证明讼争房屋已于2010年11月交付吴柳明使用。法院认为吴柳明与王荣辉签订了关于涉案房屋的《房屋买卖合同》和补充协议，吴柳明已向王荣辉支付了部分购房款，王荣辉已将涉案房屋交付给吴柳明使用，吴柳明与王荣辉之间存在涉案房屋的买卖关系……吴柳明购买涉案房屋的目的是为了转售他人。该案判决驳回吴柳明的全部诉讼请求，驳回王荣辉的全部反诉请求。2015年10月15日，吴柳明起诉王荣辉和蔡安妮，要求王荣辉支付迟延办证违约金、返还购房楼款等。本院作出（2015）穗海法民三初字第1866号民事判决书查明：2013年4月23日，吴柳明（乙方、买方）与王荣辉（甲方、卖方）签订了一份《补充协议》，约定：广州市海珠区同福中路二龙街××房屋是广州市海珠区华联房产服务公司（其法定代表人为甲方）根据其与广州市海珠区龙凤街二龙工业公司于1993年11月签订的《关于合作改建厂房的协议书》出资兴建的，该房屋在2010年11月取得房管部门核发的《广州市房地产权属证明书》，权属人为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司；广州市海珠区龙凤街二龙工业公司同意将该房屋中的202房、204房、309房、310、402房、409房、702房共七个单元过户至甲方名下，而广州市海珠区华联房产服务公司在歇业前的一切债权债务依法由甲方承担；甲、乙双方于2010年8月7日签订《房屋买卖合同》七份，约定乙方向甲方购买广州市海珠区同福中路二龙街××202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房共七套房产，房屋成交价235万元，乙方已付182.5万元；甲方同意将广州市海珠区同福中路二龙街××202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房共七套房产卖给乙方，确认甲方与乙方签订的广州市海珠区同福中路二龙街××202房、204房、309房、310房、402房、409房、702房共七套房产的七份《房屋买卖合同》真实、合法、有效（第一条）；甲方同意乙方有权指定上述七套房屋的产权人姓名，同意和保证在本协议生效后广州市海珠区华联房产服务公司与乙方具体指定人员签订房屋买卖合同，保证房屋产权人广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（或该单位注销后其债权债务的依法承继者）配合乙方办理房屋过户手续所需的所有资料，将产权过户到乙方具体指定人员名下：204房，何沛明、冯娓娓（第二条）；双方同意解除双方于2011年1月27日、2011年5月7日签订的《补充合同》和《补充合同二》，该两份补充合同中约定的双方的权利义务违约责任不再执行（第三条）；乙方尚未支付的剩余房款共52.5万元（七套房产合计），乙方应将其中32.5万元在本协议签订之日起三天内提存于广州公证处，20万元存入中国工商银行广州工业大道支行“吴柳明、蔡安妮”联名帐户（第四条）；等。同日，吴柳明根据上述《补充协议》中第四条的约定，将325000元提存于广州市广州公证处。2013年4月24日，吴柳明与蔡安妮开立联名账户，吴柳明存入该账户198500元。该案诉讼中，当事人均确认：《补充协议》所涉及的525000元属于七套房屋的尾期楼款，其中涉案房屋的尾期楼款为69223元；除提存于公证处和联名账户的款项之外，吴柳明还向王荣辉支付了现金1500元。法院认为吴柳明提交的证据均没有显示涉案房屋不能对外销售或者无法办理房产证，且涉案房屋现已登记至广州市海珠区龙凤街二龙工业公司名下，房管部门也受理了何沛明、冯娓娓申请转移或交换（已正式收件），故吴柳明主张涉案房屋无法办理房产证依据不足。该案判决驳回吴柳明的全部诉讼请求。2011年7月11日，第三人吴柳明（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋卖给乙方，成交价为550000元，甲方收齐楼款当天交楼，乙方已知悉甲方正在办理出房产证期间，愿意由签订本合同之日起60天内等候出房产证转名，等。2011年7月11日、2013年5月9日、2013年10月30日、2020年1月10日，第三人吴柳明分别向原告出具收据，载明收到原告交来定金20000元、楼款50000元、楼款470000元、尾款10000元，合计550000元。据2020年3月10日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区同福中路二龙街××房地产的权属证明书登记的权属人为被告；建筑面积为3980.3145平方米；规划用途为住宅；登记时间为2010年11月5日；登记附注：2013年10月30日冯娓娓、何沛明申请转移或交换（二手房免勘），2013登记字8034237号（同福中路二龙街××204房）存案（已正式收件）；来函摘要：司法类型为公函，执行明细为欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务，来函单位为广州市土地利用发展中心，收件日期为2014年1月28日；等。另查，原告与第三人冯娓娓是夫妻关系。2020年1月15日，广州市海珠区不动产登记中心向本院出具的《购房资格证明》载明：经核查，截至2020年1月15日止，原告与第三人冯娓娓具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，原、被告二龙公司在诉讼中均确认涉案房屋的现址为广州市海珠区同福中路二龙街××204房。原告表示本案诉讼费其愿意自行负担，鉴于是原告一人与吴柳明签订买卖合同，故房屋过户至原告名下。本院认为：生效的裁判文书已经查明并认定第三人吴柳明与王荣辉签订了关于涉案房屋的《房屋买卖合同》和补充协议，第三人吴柳明已向王荣辉支付了部分购房款（其余房款依约提存于公证处和联名帐户中），王荣辉已将涉案房屋交付给第三人吴柳明使用，第三人吴柳明与王荣辉之间存在涉案房屋的买卖关系。根据原告提交的证据可以认定，后第三人吴柳明又将涉案房屋转售于原告，原告向第三人吴柳明支付了房款550000元，涉案房屋于2012年11月18日交付给原告使用至今。现被告已经取得涉案房屋所在楼宇的权属证明书，对于原告向吴柳明购买房屋并未提出异议，且《广州市不动产登记查册表》亦登记附注“2013年10月30日原告申请转移或交换，已正式收件”。故原告要求被告为其办理涉案房屋的房地产权证的请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市海珠区龙凤街二龙工业公司在本判决生效之日起15日内，协同原告何沛明办理广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号204房的房地产权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月二十三日书 记 员  李敬钊吴越鸣