广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初1872号原告：广州杰锐塑料制品有限公司，住广州市白云区太和镇侨苑花园3栋3号403铺，统一社会信用代码：91440101MA5AYY10XY，法定代表人：罗俊碧。委托诉讼代理人：周翠芳,广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：林境威,广东聚方律师事务所律师。被告：广州市友田房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房，统一社会信用代码914401147268178531。法定代表人：曾玉芬，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国豪，北京市盈科(广州)律师事务所律师。原告广州杰锐塑料制品有限公司与被告广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告广州杰锐塑料制品有限公司的诉讼代理人周翠芳、林境威，被告友田公司的诉讼代理人邝晓君、邓国豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交楼违约金12649.62元（以总房款540582元为基数，按每日0.02%的标准计算违约金，从2019年1月1日开始计算至交楼之日止）；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告于2018年7月17日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居2栋5梯1102房。建筑面积为95.78平方米，房款总价款为540582元，合同第十条约定：被告应在2018年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，被告应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。综上，原告认为原告已依约向被告支付全部购房款，而被告未按合同约定按时将涉案房屋交付给原告使用，被告应依约向原告支付延期交楼违约金。被告友田公司辩称，1、涉案商品房已于2018年4月27日取得竣工验收报告，达到安全居住的使用状态。杰锐公司也签署了《同意书》同意按项目用地现状及现状的绿化面积交付使用，于2019年4月27日与友田公司协商和解，一致认为不能收楼原因属不可抗力，由友田公司补偿其物业管理费后于同日收楼入住。至此，双方就此前不能按约交楼的问题已作了结，杰锐公司也无权再追究此前的逾期交楼责任。2、双方一致认可友田公司不能按约交楼是由于不可抗力导致，这是双方对于免责事由的特殊约定，并且没有违反法律、行政法规或公序良俗，理应有效并共同遵守。即便法院最终认定该事由不属于不可抗力，但根据双方的真实意思表示以及杰锐公司同日收楼的行为，表明本质上是约定了免责条款，认可双方均无过错，所以才采用均无过错的补偿形式解决2019年1月1日至2019年4月27日期间不能按期交楼的问题，这是双方和解的本意和目的。3、即便友田公司此前存在逾期交楼的违约责任，但双方已变更了违约责任的承担方式为“以赠送物业管理费的补偿方式”，并且友田公司已赠送了物业管理费，已经承担了相应的责任，杰锐公司无权再追究友田公司责任。本院经审理认定事实如下：友田公司是广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向广州杰锐塑料制品有限公司出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2018年7月17日，原告广州杰锐塑料制品有限公司（乙方、买方）与被告友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居2栋5梯1102房，房屋用途为住宅，建筑面积95.78平方米，总金额540582元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收第一款约定：乙方（广州杰锐塑料制品有限公司）应在收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。合同签订后，原告按约定向友田公司支付了全部购房款。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号住宅楼自编B、C、E栋合法穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，友田公司于2003年12月30日取得友田朗逸雅居工程项目所在地块的《国有土地使用证》（国有土地使用证上登记的土地使用权面积为31967.96平方米），2007年12月5日取得建设用地规划许可证，2009年6月25日取得建设工程规划许可证。同年，友田公司因涉案地块东北角已被村民建房，向规划部门申请调整建筑设计方案，将东北角地块的设计变更为绿地。2009年11月10日广州市城市规划局出具《关于要求调整建筑设计的复函》，同意友田公司调整该项目建筑设计方案。2010年底开始项目工程施工。2014年，友田公司向规划部门申请对涉案项目地下室设计方案进行调整，2014年5月20日，广州市规划局出具《关于调整建设工程规划许可证的复函》，同意友田公司的申请。本院在（2019）粤0114民初1477号案中向广州市花都区城市管理和综合执法局（以下简称城管局）发函查询相关情况，城管局复函及附件表明：友田公司在取得涉案地块国有土地使用证及建设用地规划许可证后，2009年3月24日狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）将涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地款763740元退还友田公司。狮岭公司表示由于部分村民不同意，所以上述4.243亩土地未被征用。也就是说，友田公司在取得涉案地块国有土地使用证后，曾在2009年发生收回部分退地款的情形。而涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地原属合成村的集体土地，该村村民在2007年开始陆续在上述地块建设了10栋农房，至友田公司在2010年开始项目工程施工时，该10栋农房早已建成。广州市花都区国土资源和规划局关于涉案友田朗逸雅居未能通过规划验收问题向广东电视台作出的情况说明也反映了友田公司在2009年将东北角约2800平方米用地退回合成村，退地后未向国土规划部门申请变更用地权属红线，在未告知退地的情况下，于2012年与国土部门按最终批复的修建性详细及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。友田公司于2018年11月向其咨询办理该项目的规划验收手续，经检查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房。因该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收。该情况说明并提出了两个解决方案。友田公司对城管局的复函及国规局的情况说明均表示异议，认为复函及情况说明均与事实不符，其不存在退地的情形，涉案地块东北角约2800平方米即10栋农房所占用的土地一直为其合法享有使用权。但友田公司对其于2009年3月24日向狮岭公司出具的收据凭证（收到狮岭公司退回宝峰路东、流溪河南4.243亩的土地款763740元）的真实性予以确认，但认为其收到的该款项只是狮岭公司不能将涉案地块无瑕疵移交所作的补偿，收据凭证的内容是其按照狮岭公司的要求所写。2019年1月14日，友田公司向原告邮寄收楼通知书，2019年4月27日，原告办理了收楼手续，并与友田公司达成协议，同意友田公司以赠送3784元物业管理费的方式承担违约责任，原告签名并确认，该协议已履行。本院认为，广州杰锐塑料制品有限公司与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。原告作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向原告交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋于2019年7月22日取得《建设工程规划条件核实意见书》，于2019年7月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋自此后已具备交付条件，友田公司在此之前构成逾期交楼。依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条交付时的验收约定，乙方（广州杰锐塑料制品有限公司）应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。原告已于2019年4月27日办理收楼手续，并签订协议，以被告赠送3784元物业管理费的方式承担违约责任，应视为原被告对逾期交楼违约责任行为作出了重新协议，被告也作出了补偿，原告作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承担相应的法律后果。故原告要求被告支付从2019年1月1日至2019年4月27日的逾期交楼违约金的诉请，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州杰锐塑料制品有限公司的诉讼请求。案件受理费58元，由原告广州杰锐塑料制品有限公司负担。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判审判员  黄玉玲二〇二〇年三月二十四日书记员  毕永佳