安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终10号上诉人（原审原告）：**，男，汉族，1963年11月20日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：林国曙，安徽枞城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枞阳县大运车业经营有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇正大街。法定代表人：邬列刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘翠平，安徽枞城律师事务所律师。上诉人**因与被上诉人枞阳县大运车业经营有限公司（以下简称大运公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院（2019）皖0722民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。**的上诉请求：1.判决解除2016年10月14日双方当事人签订的商品房买卖合同；2.判决大运公司退还**已付的购房款752575元；3.判决大运公司向**支付合同约定的违约金15051元；4.本案一、二审诉讼费用由大运公司承担。事实和理由：1.大运公司在约定的房屋交付日，没有书面通知**办理房产证手续，没有履行房屋交付的相关义务，其行为已经构成违约。根据合同第九条的约定，大运公司逾期交房超过60日之后，买受人有权解除合同；2.按照合同约定大运公司应当履行合同先行义务，书面通知**办理房产证，在大运公司没有履行合同先行义务的前提下，**是无需承担提供办理房产证相关资料的义务。一审判决认为**有提供办理房产证相关资料的义务，将责任完全推给**，明显违背事实和法律规定；3.2018年大运公司众多诉讼案件佐证了大运公司在商品房交付过程中存在违约的事实。**当时不知情，也没有参与。但以上事实足以证明，大运公司在2018年6月时，整体上还没有履行合同约定交付房屋的相关义务。大运公司辩称：1.大运公司没有**诉称的违约行为，**所购商铺系产权式商铺，双方签订房屋买卖合同的同时，还就所购商铺与枞阳县大运汽车城物业有限责任公司（以下简称大运物业公司）签订了委托经营管理合同。按照该经营管理合同的约定，大运公司向大运物业公司移交商铺即视为向**移交商铺；2.办理房地产权登记，依法需要提供购房合同、发票、契税及维修基金缴纳依据、身份证等材料，由于**拒绝提供，导致房地产权证未办理。一审法院认定并无错误；3.2018年大运公司众多诉讼案件不能佐证大运公司在商品房交付过程中存在违约的事实。相反，该系列案证明，本案合同纠纷并不是**与大运公司单纯一对一的商品房买卖合同纠纷，上诉人购房渠道具有特殊性，鉴于此，一审法院判决合情合理。综上，请求二审法院驳回上诉人**的上诉请求，维持原判。**原审的诉讼请求：1．判决解除双方之间签订的商品房买卖合同（合同编号分别是YS0011062和YS0011226）；2．大运公司返还**购房款752572元；3．大运公司向**支付违约金15051元；4．大运公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月14日，大运公司与**签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别是YS0011062和YS0011226，约定**购买大运公司位于枞阳县枞阳镇长安大道大运车辆综合市场大卖场一层1118号和二层2198号商铺房，合计价款752572元。支付房屋价款的实际方式为炳恒公司的兑付款600000元，**补差152572元。大运公司向**开具上述房产增值税普通发票。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过60日之后。买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款等违约责任。同日，**与大运物业公司（大运车业关联公司）签订了《委托经营管理合同》，约定：**将涉案商铺委托大运物业公司经营管理，委托经营期限为10年，委托方在签订《商铺买卖合同》并交清全部购房款（以开发商收到购房全款并开具购房发票之日为准）起满三个月后第一天作为委托起始日；同时约定第一年免租，第二、第三年按照固定收益向**支付租金，第四年至第十年按照商铺的实际经营收益二、八分成等。炳恒公司系从事实业投资、资产管理等企业，法定代表人苏国铭。2016年9月，炳恒公司的股东苏国美与大运公司商谈欲全部收购大运公司的产业。随后，炳恒公司陆续支付3100万元，后因炳恒公司经营出现困难，资金链断裂，后续资金未到位，又因其对广大投资客户的资金难以兑现，其公司发布称可以公司资产进行兑付。**即是炳恒公司的投资客户（债权人）之一，其兑付的就是炳恒公司投资大运公司的商铺。大运公司因相信对方会继续支付余款而在**等117户投资户来兑现商铺时开具了房款发票5000万元，双方之间有1900余万元的差额。枞阳县人民法院对117户兑房者（除**外）的诉讼进行了调解结案。大运公司在2018年12月30日前为购房户办理产权证，购房户提供相应办理房产证所需的资料并交纳相应税款；按照委托合同约定的前三年零三个月应付购房户的租金转付大运公司等内容。**在与大运公司协商办理房屋产权证未能达成协议，由此成讼。原审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同双方当事人均应如实全面地履行合同约定的义务。**与大运公司签订的《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。炳恒公司为**提供了60万元兑付付款，枞阳大运车业出具了税务发票，应当认定大运公司认可**足额给付了购房款，事实上大运公司对购房差额款已另行诉讼追偿。大运公司应当按照合同约定为**办理房产权证，**亦有提供办理房产证相关资料的义务。大运公司认为**提供相关必须资料立即为其办理房产登记证，**以大运公司违约，拒绝为其办理房产证，未提供证据证明，其要求解除商品房买卖合同，返还购房款，承担违约金诉讼请求无事实和法律依据。其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告**诉讼请求。案件受理费11476元，由**负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大运公司向法庭提交如下证据：1.委托经营管理合同，该合同一审未组织质证，应是在一审庭审后提交的，证明根据该合同第二条第一项规定，大运物业公司的收房行为，是与**之间有明确约定的，大运公司向大运物业公司交付房屋，视为向**交付了房屋；2.相关案件的调解书及裁定书，提供法庭参考。**质证认为：1.证据1的真实性、合法性没有异议。但该合同是主合同的从合同，有无从合同，不影响主合同的成立生效。委托经营管理合同第二条只明确了委托经营管理方式和期限，并没有明确被上诉人交付商铺的事实。不动产权属变更需要办理登记，大运公司未履行办理变更登记义务，即没有履行交付义务；2.对于证据2的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。该证据反映出大运公司没有按照合同约定履行交付房屋的义务。本案中，**已经足额支付了购房款，与同类案件其他购买者有区别。对于上述证据本院认证如下：1.对于证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；2.对于证据2，因上述案件与本案无关，故在本案中，不作为证据使用。对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，双方均无异议，本院查明事实同一审。本案二审争议焦点：1.双方签订的商品房买卖合同是否应当解除？2.**主张的违约金15051元是否应当支持？本院认为：双方签订的商品房买卖合同及委托经营管理合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法律效力性强制规定，应为有效。本案合同价款在支付上有其特殊性，合同总价款752572元，第三方炳恒公司的兑付款600000元，**补差152572元。**按照约定完成补差款义务，第三方炳恒公司未按照约定，完成所有收购大运公司产业资金给付义务，故即其收购大运公司产业的行为实际未完成，其无权决定抵付**所购商铺价款数额。大运公司实际开具购房发票5000万元，炳恒公司实际出资3900万元，导致炳恒公司应承担的兑付款未实际到位，即使大运公司向**开具发票，是基于相信炳恒公司会继续支付余款的基础上，不能代表**已实际完成相对应的价款给付义务。大运公司在此情况下，不存在违约情形，故**要求解除双方签订的商品房买卖合同，大运公司退还全部房款752572元，并要求大运公司支付违约金的主张不能成立。由于第三方炳恒公司的违约行为给**、大运公司造成的实际损失，**、大运公司可向炳恒公司另行主张。综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11476元由**负担。本判决为终审判决。审判长 黄 冬 松审判员 朱 小 文审判员 盛 丽 娜二〇二〇年三月二日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。