福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民初457号 原告（执行案外人）：戴燕月，女，1982年4月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：何国伟，福建凡华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路5号，统一社会信用代码913506028565938195。 负责人：杨炜强，行长。 委托诉讼代理人：蔡丽石羡，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 被告（被执行人）：福建省天露茶业有限公司，住所地福建省漳州市芗城区闽南新城综合大市场24幢19号，组织机构代码78454644-9。 法定代表人：游振洋，总经理。 被告（被执行人）：游振洋，男，1965年5月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告（被执行人）：游丽惠，女，1987年4月28日出生，汉族，住福建省南靖县。 原告戴燕月与被告中国农业银行股份有限公司漳州芗城支行（以下简称农行芗城支行）、福建省天露茶业有限公司、游振洋、游丽惠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴燕月的委托诉讼代理人何国伟、被告农行芗城支行的委托诉讼代理人蔡丽石羡、卢琤、被告福建省天露茶业有限公司的法定代表人游振洋到庭参加诉讼，被告游丽惠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 戴燕月向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对戴燕月购买的位于漳州市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认戴燕月及游振洋于2014年5月15日签订达成的《房地产买卖协议》合法有效；3、判决游振洋立即协助和配合戴燕月办理漳州市房屋的产权过户登记；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年5月15日，戴燕月与漳州碧湖万达广场Ａ1地块5幢1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1314号、1315号、1316号房产的所有人游振洋签订《房产买卖协议》，约定戴燕月向游振洋购买上述房产，总成交价2300000元（协议签订当日支付2063000元，过户手续完成、领取新房产证当日支付余款237000元），并承担上述房产的剩余银行按揭款。该协议签订后，戴燕月依约于2014年5月15日向游振洋支付2063000元，并于2014年6月向其支付银行按揭款550000元。其后，游振洋向戴燕月交付上述房产。现上述房产均由戴燕月占有、使用、收益。近日，戴燕月得知上述房产因涉讼被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，戴燕月的诉求符合该规定。 农行芗城支行辩称，1、戴燕月主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中排除执行的情形：戴燕月与游振洋未在查封涉案房产时签订合法有效的书面买卖合同，戴燕月提供的《房产买卖协议》落款日期存在涂改痕迹，可以明显看出是“2016”改为“2014”，将签订时间提前至查封之前，明显是为了排除对涉案房产的执行而涂改的；从《房产买卖协议》的内容上看，涉案房产的价格明显低于市场价格，且未对已偿还的按揭贷款金额及未偿还按揭贷款金额进行明确，也未约定原告支付按揭款的开始时间，与正常的房产交易严重不符。据此，该《房产买卖协议》系戴燕月与游振洋签订的虚假合同。戴燕月未实际支付合同约定的购房款。从戴燕月提供的相关汇款凭证均不足以证明其向游振洋支付了合同约定的价款，更不用说涉案房产的全部价款。戴燕月未在法院查封之前占有涉案房产。戴燕月仅提供租赁合同，未提供承租人支付租金及其支付水电费、物业费等相关证据，不足以证明其在查封之前即2016年1月4日之前占有涉案的房产。涉案房产未办理过户系其自身原因造成的。从《房产买卖协议》第一条的内容上看，按揭款由戴燕月承担，但戴燕月未按期偿还按揭款，导致中国农业银行股份有限公司漳州龙文支行于2016年8月向龙文区人民法院提起诉讼，要求收回全部贷款本息。据此，未办理过户手续系戴燕月自身的原因造成的。2、戴燕月与游振洋签订的《房产买卖协议》属于虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”之规定，认定《房产买卖协议》无效。戴燕月与游振洋为达到非法目的，伪造合同，凭空捏造房屋买卖的民事法律关系，并提起诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，依法应将本案移送至公安机关。戴燕月的诉求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 福建省天露茶业有限公司、游振洋辩称，2014年房子卖了之后，钱也收了，之后银行申请查封的行为不当，不能直接过户。买卖是真实，银行不能申请查封。 游丽惠没有提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及本院确认的证据，本院认定事实如下： 农行芗城支行与福建省天露茶业有限公司、游振洋、游丽惠金融借款合同纠纷一案，法院于2015年11月27日作出（2015）漳民初字第462号民事调解书，确认了各方当事人在法院主持调解下自愿达成的如下协议：一、解除农行芗城支行与福建省天露茶业有限公司签订的编号分别为35010120130003765、35010120150003876的《流动资金借款合同》；二、福建省天露茶业有限公司同意于调解协议生效之日起十日内偿还农行芗城支行借款本金4000万元及相应的利息、罚息、复利等；三、农行芗城支行为实现债权而支出的费用（诉讼费、诉讼保全费等），由福建省天露茶业有限公司、游振洋、游丽惠负担；四、游振洋、游丽惠对上述债务承担连带清偿责任；五、农行芗城支行对福建省天露茶业有限公司提供的抵押物［权利范围以连林抵登（2013）第00004号《林权抵押登记证明书》及相应《林权抵押登记抵押物状况表》载明的范围为准］折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；六、若福建省天露茶业有限公司、游振洋、游丽惠未按协议第二项约定按期如数履行偿还借款本金及利息的义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、案件受理费247458元，调解减半收取123729元、诉讼保全费5000元，由福建省天露茶业有限公司、游振洋、游丽惠共同负担。其后，本院于2015年12月23日作出（2015）漳民初字第462号民事裁定：查封、扣押、冻结福建省天露茶业有限公司、游振洋、游丽惠名下价值相当于41131687.66元的财产，并据此于2016年1月4日查封了登记在游振洋名下的位于龙文区。2016年1月18日，农行芗城支行向法院申请强制执行，同日立案执行，案号为（2016）闽06执23号。在执行过程中，本院于2016年6月24日作出（2016）闽06执23号执行裁定书，裁定（2015）漳民初字第462号民事调解书执行一案由漳州市芗城区人民法院执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。戴燕月在本案所提供的《房产买卖协议》中，该协议尾部“签订日期”中的年份存在涂改痕迹，农行芗城支行提供的（2016）闽0602民初1998号民事判决书，为农行芗城支行起诉游振洋及漳州万达广场有限公司金融借款合同一案中，所诉即为本案讼争房产的借款合同，游振洋辩称到其在2016年5月时出现经营困难，并于2016年5月15日将涉案抵押物出让给戴燕月的陈述看，涂改日期前所写日期与游振洋的陈述一致。从戴燕月所提供的付款凭证材料来看，在交易额为2063000元的银行交易明细中，付款账户所属人不清，收款账户所属人并非游振洋，且收款账户不一，其中2000000元的收款账户与游振洋出具的《转账说明》中的指定收款账户一致，但其余63000元的收款账户则与指定账户不一致；在交易额为350000元的银行交易明细中，收款账户为游瑞清，并非游振洋本人，且付款摘要为“借款”，而非购房款；在交易额为199950元的信用卡交易明细中，交易场所为漳州市芗城区天露茶庄，未体现系支付购房款。从戴燕月所提供的对外出租案涉房产的租赁合同来看，其主张游振洋已于2014年7月向其交付案涉房产，但其自2016年1月3日起才开始对外出租部分案涉房产，而案涉房产被法院查封的时间为2016年1月4日；戴燕月亦未能提交在整个租赁期间相关承租人向其交付租金的完整支付凭证。从戴燕月所提交的《公证书》来看，所公证的事项系游振洋委托许炎坤代为办理归还案涉房产银行按揭贷款等相关事宜，并不足以证明游振洋将案涉房产转让给戴燕月的事实。因此，戴燕月所提供的材料存在疑点，不能形成完整证据链，不足以证明其与游振洋在人民法院查封案涉房产之前确已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房产，且已按合同约定支付价款的事实。据此，戴燕月未能充分举证证明其所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的（一）（二）（三）项情形。而且，《房产买卖协议》第二条约定“甲（游振洋）乙（戴燕月）双方同意，除去甲方上述房产在农业银行剩余的按揭款后总成交价为2300000元；甲方上述房产在农业银行剩余的按揭款由乙方承担”，从上述约定中关于“按揭款”的内容可知，戴燕月对于案涉房产设有抵押权登记是明知的，其对于该些房产未办理过户登记亦有一定过错，因此，戴燕月所提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综合戴燕月所提供的材料来看，其对案涉房产所提出的执行异议，并不符合上述规定的情形，其起诉提出停止对戴燕月购买的位于漳州市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉求，不予支持。戴燕月提出确认合同效力及协助办理产权过户登记的诉求，同样缺乏依据，不予支持。 综上所述，原告戴燕月对涉讼房屋所主张的权利不足以排除本院对该房屋的强制执行。本院于2015年12月23日依职权裁定对游振洋名下的该讼争房屋进行查封行为并无不当，戴燕月请求解除对漳州市房屋的查封，理由不能成立，本院不予支持。游丽惠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回戴燕月诉讼请求。 案件受理费30800元，由戴燕月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  叶小铭 审 判 员  林 健 人民陪审员  王闽燕 二〇二〇年三月十七日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷