上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初15551号原告（反诉被告）：上海大骏物业管理有限公司。法定代表人满冬梅，总经理。委托诉讼代理人：陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨新勤。委托诉讼代理人：于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海大骏物业管理有限公司与被告杨新勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法受理反诉原告杨新勤诉反诉被告上海大骏物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月20日公开开庭进行了合并审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈妤霞、被告（反诉原告）杨新勤及其委托诉讼代理人于佃亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司（以下简称大骏公司）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《经营管理合同》，被告将房屋内物品搬离，将房屋恢复原状交还原告；2、判令被告支付自2016年6月19日至实际搬离日止的租金损失（按每天每平方米2.18元计算）及物业管理费（按每天每平方米1元计算）；3、判令被告支付违约金人民币（下同）96,919元。事实与理由：2014年8月8日，原、被告签订合同编号为FJGC-903《房屋租赁合同》和《经营管理合同》，约定被告租赁原告经营的上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号的“金汇商业广场”1层1207号房屋，经营用途为服饰，品牌为漂亮妈妈，租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日，第一年租金按每天每平方米2元计算，第二年租金按每天每平方米2.18元计算，物业管理费按每天每平方米1元计算。《房屋租赁合同》约定了双方的权利义务和违约责任等。《经营管理合同》约定了双方的权利义务及商场的管理制度等内容。合同签订后，被告缴纳了租赁保证金、三个月租金和物业管理费，原告于2014年11月15日将房屋交付给被告，被告于2015年6月19日正式对外营业。2016年6月19日起被告未按合同约定向原告缴纳租金及物业管理费，且在未通知原告的情况下，于2016年6月20日擅自停业；至今尚未搬离上述房屋，故原告诉讼来院。被告（反诉原告）杨新勤针对本诉辩称，同意原告要求解除两份合同的诉讼请求。关于房屋内的物品，被告向原告要求去搬离的时候，原告保安不让搬，所以有些服装道具还没搬走，是原告不让搬，不是被告违约，现在房屋内东西被告不要了，原告可自行处分；同意将房屋交还原告，但不同意恢复原状，原告可自行去接收。2016年6月，因房屋性质是工业性质，并不是商业性质，被告发现后认为被告租赁的房屋根本不能满足商场所需要的一些要求，原告提供的房屋消防和环评都没有通过，故被告向原告提出不租了，让原告租赁给别人，并要求原告退还押金及补偿装修，原告说因为被告违约所以不退。但被告认为是原告违约在先，被告不应当承担租金损失。系争房屋内的营业执照被告已主动注销，被告没有占用原告的店铺。由于原告违约在先，故也不同意支付违约金。同时，被告（反诉原告）杨新勤向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》；2、判令反诉被告返还保证金46,000元，返还租金30,478元、物业管理费15,239元，共计91,717元；3、判令反诉被告赔偿装修费60,000元（以实际评估为准）。事实与理由：反诉原告杨新勤与反诉被告大骏公司经过沟通，于2014年8月8日签订《房屋租赁合同》、《经营管理合同》。约定杨新勤租赁上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号金汇广场1层1207号，计租面积167平方米，物业类型为当地政府批复的2.5产业房屋，经营范围服饰，经营品牌为漂亮妈妈。合同签订之前，2014年8月8日，大骏公司收到杨新勤91,717元，包括2014年10月1日起至2014年12月31日的租金30,478元、3个月物业管理费15,239号、及保证金46,000元。合同签订后，杨新勤委托第三方进行装修，共计花费装修费60,000余元。合同签订后，2015年6月19日开始正式计算租金，杨新勤开始试营业。营业期间，发现大骏公司的金汇广场的招商效果很差，并且陆续有一些店铺退租，经过了解发现该金汇广场有违法建筑，是工业用地，不能用于商业用途。其他商铺有和大骏公司诉讼，商场根本没有正式营业。并且，传言商场没有通过环评，也没有通过消防。如果没有通过消防，毫无疑问，杨新勤一直在危险中进行试营业，随时可能发生重大的危险，杨新勤的人身和财产得不到安全保障。故杨新勤在试营业一年之后，决定不再租赁大骏公司的商铺，有安全隐患的商铺肯定是不能租赁的，按照法律规定，大骏公司不能将没有通过消防的房屋进行出租。大骏公司曾承诺和在相关网站上宣传，将引进肯德基、KTV、电影院等等，由于大骏公司通过的商铺是工业用地，根本不能成功引进，由于是工业用地也不能进行很好的商业经营，大骏公司的行为也是一种违约、欺骗杨新勤的行为。导致杨新勤在此期间损失惨重，大骏公司应当赔偿。由于大骏公司单方面原因，导致杨新勤的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》不能继续履行。杨新勤多次要求大骏公司退还保证金和赔偿各类损失，但是大骏公司不予解决。庭审中，杨新勤变更第一项诉讼请求为：判令双方签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》无效。原告（反诉被告）大骏公司针对反诉辩称，双方签订的合同均有效。不同意第二项诉讼请求，杨新勤违约在先，双方在2014年8月8日签订合同的时候，杨新勤已知土地是工业用地性质，双方仍签订合同，2015年6月18日对外经营，系争房屋内由杨新勤办理营业执照，杨新勤能正常使用系争房屋至2015年6月18日。后因杨新勤经营不善，关闭了该店铺。大骏公司的行为违反租赁合同约定，应当承担违约责任。不同意第三项诉讼请求，大骏公司无需补偿杨新勤任何装修损失，是杨新勤违约在先。对于第四项诉讼请求，请法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大骏公司与杨新勤于2014年8月8日签订《房屋租赁合同》及《经营管理合同》各一份，约定：杨新勤承租大骏公司位于上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号的“金汇商业广场”1层1207号房屋；租赁建筑面积167平方米；杨新勤承诺该房屋作为经营服饰之用途，经营品牌为漂亮妈妈；租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；杨新勤开业之日为正式起租日期；双方暂约定该房屋交付日为2014年10月1日，大骏公司可以提前交付该房屋，大骏公司书面通知的交付日为该房屋的正式交付日期；双方暂定该房屋的开业日期为2014年10月1日，如杨新勤届时无法完成装修并正式开业，则视为杨新勤违约，大骏公司有权提前终止合同，收回房屋，同时按合同约定追究杨新勤的违约责任；自杨新勤正式开业之日起，大骏公司计收该房屋租金和所有相关费用；租金标准为2014年10月1日起至2015年9月30日年租金121,912元，2015年10月1日起至2016年9月30日年租金132,882元，2016年10月1日起至2017年9月30日年租金148,121元；租金采取先付后用、付三押三原则，以每三个月为一期支付；合同正式签署之日，杨新勤向大骏公司一次性支付首期3个月的租金30,478元，以后再每期最后一个自然月的15日前，向大骏公司支付下期3个月租金；杨新勤应于合同正式签署之日向大骏公司支付该房屋租赁保证金46,000元；大骏公司对该房屋物业管理费按照合同计租面积每天每平方米1元收取，即该房屋的每年物业管理费为60,956元；合同正式签署之日，杨新勤向大骏公司一次性支付首期3个月物业管理费15,239元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给大骏公司或管理公司。该合同第10.4条约定：“若杨新勤需要于广场经营时间或该房屋营业时间内暂停或停止营业，杨新勤应事先书面通知大骏公司并在获得大骏公司书面同意后方可暂停或停止营业；如杨新勤擅自暂停或停止营业二天以上，杨新勤之行为即为擅自中途退租，须按本合同第12.2条承担违约责任。”该合同第12.2条约定：“杨新勤有下列情形之一的，大骏公司可书面通知杨新勤解除本合同，大骏公司有权向杨新勤索取杨新勤提前进场装修期间所免去的所有租金和/或物业管理和/或其他费用，此外，杨新勤还须支付给大骏公司违约金，违约金为杨新勤已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用＋当年六个月的租金＋六个月的物业管理费之和的金额；同时，如违约金不足以弥补因此给大骏公司造成的损失的，大骏公司保留依照本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前大骏公司因杨新勤违约而遭受的损失而向杨新勤追索的权利。”合同第12.2.4条约定：“逾期支付租金或其他任何应付款项任何一项累计超过3日的。”合同第13.1条约定：“杨新勤应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向大骏公司交还该房屋，杨新勤应将其添置的可移动物品搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，但不得损坏该房屋的结构和装修，由此发生的费用由杨新勤承担；杨新勤逾期未拆除的，大骏公司有权自行拆除，并要求杨新勤承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经大骏公司同意保留房屋现状的，杨新勤添置的不可移动的物品归大骏公司所有，大骏公司对此不予以任何补偿和/或赔偿。”上述合同签订后，大骏公司按约向杨新勤交付租赁房屋，原租赁房屋为毛坯状态；杨新勤向大骏公司支付租赁保证金46,000元。杨新勤已向大骏公司付清截止至2016年6月18日的租金及物业管理费。另查明，系争房屋产权属于案外人上海国尧纺织有限公司，土地性质为工业用地。本院认为，大骏公司与杨新勤签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于杨新勤辩称，租赁房屋未能通过消防验收，故租赁房屋有安全隐患，就租赁房屋达成的租赁合同无效的辩解意见，本院认为，系争房屋已取得产权证，在取得产权证之前已经通过消防验收合格；另外，杨新勤未能举证证明系争房屋存在严重的安全隐患，故对于杨新勤该辩解意见，本院不予采信，对于杨新勤反诉要求判令双方的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》无效的反诉诉讼请求，本院不予支持。杨新勤未能按照合同约定支付租金，且在合同期内擅自停止经营，按照双方合同的约定，大骏公司有权解除租赁合同，故对大骏公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对于杨新勤辩称系争房屋属于工业性质，而大骏公司用于商业用途，故租赁房屋不能满足商业用途的要求，系大骏公司违约在先的辩解意见，本院认为，杨新勤租赁房屋的目的为开设服装商店，杨新勤已在租赁房屋内成功申请办理了营业执照，系争房屋符合杨新勤的经营需求，故对杨新勤的该辩解意见本院不予采信。对于大骏公司要求杨新勤搬离房屋，将房屋恢复原状并交还的诉讼请求，符合双方合同的约定，于法有据，故本院依法予以支持。对于杨新勤辩称房屋内物品系大骏公司的保安不让杨新勤搬离，现在房屋内物品杨新勤不要了，由大骏公司自行处分，故杨新勤不应支付租金的辩解意见，本院认为，根据双方合同的约定，合同解除时杨新勤应对租赁房屋恢复原状并交还，杨新勤未能举证证明其已将租赁房屋交还大骏公司且大骏公司同意按现状接收，现大骏公司明确要求杨新勤履行恢复原状的义务后交还房屋，故杨新勤在恢复原状交还房屋之前仍处于对房屋的占有中，杨新勤应当支付占用期间的租金，故本院对杨新勤该辩解意见不予采信。对于大骏公司要求杨新勤支付自2016年6月19日起至实际搬离日止，按年租金132,882元计算的租金及按每年60,956元计算的物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于大骏公司要求杨新勤承担不予退还租赁保证金46,000元，及支付6个月租金及6个月物业管理费96,919元作为违约金两项违约责任的诉讼请求，本院认为，因杨新勤违约导致双方租赁合同解除，杨新勤应承担合同约定的违约责任。但现杨新勤提出合同约定的违约责任过高，故本院根据本案实际情况，酌定杨新勤需承担导致合同解除的违约责任为租赁保证金46,000元不予退还并支付大骏公司违约金10,000元。对于杨新勤反诉要求大骏公司退还租赁保证金的诉讼请求不予支持。对于杨新勤反诉要求判令大骏公司退还三个月租金及三个月物业管理费的反诉诉讼请求，本院认为，杨新勤未能提供证据证明租赁房屋存在无法经营的情形，故杨新勤要求大骏公司退还租金及物业管理费的反诉诉讼请求，无事实及法律依据，本院难以支持。对于杨新勤反诉要求判令大骏公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院认为，双方租赁合同关系的解除系因杨新勤违约导致，杨新勤作为违约方，要求大骏公司赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司与被告（反诉原告）杨新勤于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》。二、被告（反诉原告）杨新勤于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区金汇镇金闸公路XXX号1层1207号房屋，将上述房屋恢复原状并交还原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司。三、被告（反诉原告）杨新勤于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司自2016年6月19日起至实际搬离日止，按年租金人民币132,882元计算的租金及按每年人民币60,956元计算的物业管理费。四、被告（反诉原告）杨新勤于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海大骏物业管理有限公司解除合同的违约金人民币10,000元。五、对被告（反诉原告）杨新勤的反诉诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,223元，由被告（反诉原告）杨新勤负担。反诉案件受理费人民币1,667元，由被告（反诉原告）杨新勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张慧审 判 员  苏姝人民陪审员  罗明二〇一七年五月二十四日书 记 员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。