海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终40号上诉人（一审被告）：李艳，女，1976年8月19日出生，汉族，住江西省德兴市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彬，海南川合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：海南海控置业有限公司，住所地海南省海口市大同路38号国际商业大道9楼，统一社会信用代码914600007931259106。法定代表人：冯瑛宏，董事长。委托诉讼代理人：龙依莎，该公司职员。委托诉讼代理人：刘岗，该公司职员。上诉人李艳因与被上诉人海南海控置业有限公司（以下简称海控公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回海控公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由海控公司承担。事实和理由：一、一审法院超过诉讼请求范围判决，且认定事实错误、采用证据错误。1.海控公司在一审当庭变更诉讼请求为：继续履行合同，李艳支付违约金，李艳承担诉讼费，但一审法院却裁判：继续履行合同，李艳支付购房款，李艳支付违约金，李艳承担诉讼费，明显超出了海控公司的诉讼请求范围，违反“不告不理”原则，严重违法。2.一审法院认定事实错误，海控公司要求李艳支付购房款及违约金的诉讼请求已严重超过诉讼时效，依法丧失胜诉的权利。双方签订的合同明确约定，李艳应在2014年7月30日前向海控公司付清全部购房款，本案中海控公司所享有的权利为债权请求权，其享有的权利的诉讼时效起算时间应为知道或者应当知道其权利受侵害之日起即2014年8月1日起计算，至2016年8月1日海控公司所享有的债权请求权诉讼时效届满，海控公司丧失胜诉的权利。一审法院认定李艳抗辩诉讼时效问题无事实法律依据，明显认定事实错误，依法应予改判。3.一审法院对《催款函》《律师函》《解除〈海口市商品房买卖合同〉通知书》及其邮寄凭证的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证，属于采用证据错误。4.一审法院认定双方均有履行合同的意思表示，属于认定事实错误。李艳在一审过程中仅是本着节约司法资源、提高司法效率的想法，同意海控公司当庭变更诉讼请求，但同时多次提出海控公司变更后的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院却错误地认定李艳有按合同约定履行合同的意思表示，属于认定事实错误，侵害了李艳的合法权益。5.一审法院认定根据《海口市商品房买卖合同》附件七的约定，海控公司可以解除合同，李艳不同意，属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，海控公司所享有的合同解除权依法已经消灭，李艳在一审中依此规定进行抗辩，但一审法院不仅错误地赋予海控公司依法已经消灭的解除权，还企图强迫李艳接受海控公司继续行使依法已消灭的、对李艳的不利的权利，认定事实错误。6.一审法院认定违约金计算标准按日万分之四计，属于认定事实错误。根据双方签订的涉案合同补充协议第7条之约定“……买方要求继续履行合同的，经卖方同意，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期付款万分之四的违约金。”该标准适用的前提是李艳要求继续履行合同。而本案之中，李艳并未提出反诉，且从未表示过放弃诉讼时效抗辩继续向海控公司支付购房款及违约金。但一审法院枉顾事实与法律，进行错误的事实认定，依法应予改判。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，海控公司的全部诉讼请求均已过诉讼时效，依法应予全部驳回。海控公司辩称，一、李艳于2013年11月1日就其购买的海航国际广场B座815房与海控公司签订《海口市商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。李艳支付首付款后，海控公司已完成合同备案登记手续，李艳享有对抗第三方的权利，其购房权利已得到了充分的保障，且房屋亦具备交房及办理不动产权证的条件。由此可见，海控公司一直在充分且积极地履行合同义务，且双方都可预见合同履行的过程中不存在任何对李艳不利的障碍。基于此，海控公司在李艳拖延支付购房尾款、逾期数年的情况下，诉至法院希望解除合同。李艳在庭审中明确表达了希望保留房屋的意思表示，出于对合同利益最大化、促进交易的考虑，海控公司变更了诉讼请求，请求法院判令李艳继续履行合同，李艳应按照合同约定支付剩余房款即为该请求的应有之意，一审判决并没有超过诉讼请求。二、海控公司认为诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。在房屋买卖合同关系中，支付购房款是获取房屋所有权的对价，李艳以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，一方面会使海控公司取得房款的合同目的无法实现；另一方面也无法取得房屋，合同履行陷入僵持状态，双方都无法获取收益。三、李艳逾期付款，违反合同约定，海控公司可行使解除权。但鉴于李艳希望保留房屋，继续履行合同，依据补充协议第7条之约定，其应当自应付款期限届满之次日起至实际付清房款之日止，每日按照逾期应付款的万分之四支付违约金。一审法院在违约金计算标准的认定上并无不妥。基于以上的事实与理由，海控公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故李艳的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。海控公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》；2.李艳支付违约金151937.6元（按合同约定商品房总价款的10%计算）；3.李艳协助办理注销合同备案登记；4.本案诉讼费由李艳承担。一审法院认定事实：2013年11月1日，海控公司与李艳签订《海航国际广场认购书》，约定李艳认购位于海口市××区海控国际广场项目第B座815房，认购总价款1519376元，用于商业（办公）使用，分三期支付房款。合同签订当日，李艳支付769376元，剩余两期约定于2014年2月28日前支付总房款的30%即450000元，于2014年7月30日前支付总房款的20%即300000元。双方于2013年11月1日签订《海口市商品房买卖合同》，约定：如李艳逾期付款，按本合同规定应付款期限届满之次日起至实际付清之日止，按每日应付款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%，逾期付清该期房款超过60天，海控公司有权解除合同，并按合同总房款的1%收取违约金。双方签字盖章。《补充协议》针对《海口市商品房买卖合同》付款期限进一步补充说明，协议第7条约定：……李艳逾期付款超过90日，海控公司有权单方解除买卖合同，并由李艳承担总购房款10%的违约金，在李艳配合海控公司完成注销本合同备案登记，并且李艳和按揭银行解除按揭合同（如有）并注销抵押登记后10个工作日内将李艳已付购房款（不计利息）扣除违约金和按揭贷款本息后退还李艳；李艳要求继续履行合同的，经海控公司同意，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，李艳按日向海控公司支付逾期应付款万分之四的违约金。2013年11月19日，根据合同约定，双方在海口市住房和城乡建设局作商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L00096342）。因李艳逾期未付剩余购房款750000元，海控公司分别于2017年4月17日、2018年6月15日向李艳发出《催款函》《关于催缴购房款律师函》，函告李艳支付余款750000元，如仍未向海控公司支付房款，海控公司将行使解除权，扣除违约金同时解除《海口市商品房买卖合同》。2018年11月20日，海控公司向李艳再次发出《解除〈海口市商品房买卖合同〉通知书》，即：由于李艳无履行合同义务的诚意，海控公司将依法解除与李艳于2013年11月1日签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议，并有权将该房屋另行出售，通知李艳于2018年11月30日前来海控公司处办理退款手续，并配合海控公司完成注销合同备案登记。李艳在接到海控公司解除通知书后仍未前往海控公司处办理相关手续，遂诉至一审法院。庭审中，因海控公司、李艳均有履行合同的意思表示，海控公司当庭变更诉讼请求为：1.判令李艳继续履行双方签订的《海口市商品房买卖合同》；2.判令李艳按照附件七第7条的约定自逾期付款之日至款项付清之日止，按应付未付款的万分之四支付违约金；3.李艳承担本案的诉讼费用。一审法院认为，海控公司与李艳签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。海控公司依约向海口市住房城乡建设局就涉案房屋作商品房买卖合同备案登记，李艳亦应支付房款。现李艳未能依照合同约定期限支付全部房款，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《海口市商品房买卖合同补充协议》附件七的约定，海控公司可以解除合同，李艳不同意，海控公司现请求继续履行合同，则李艳应自此继续支付剩余房款，李艳辩称诉讼时效问题无事实法律依据，不予采纳。李艳于合同签订当日已向海控公司支付769376元房款，余款750000元应向海控公司支付。关于违约金问题，由于李艳违约未按期付款，则应承担违约责任，海控公司主张李艳支付逾期违约金有事实和法律依据，予以支持。违约金计算方式：以450000元为基数，自2013年11月2日起至2014年2月28日止；以300000元为基数，自2014年3月1日起至2014年7月30日止；以750000元为基数，自2014年7月31日起至付清之日止；均按日万分之四计。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、海控公司与李艳继续履行《海口市商品房买卖合同》；二、限李艳于本判决生效之日起十日内向海控公司支付购房款750000元及违约金（违约金计算方式：以450000元为基数，自2013年11月2日起至2014年2月28日止；以300000元为基数，自2014年3月1日起至2014年7月30日止；以750000元为基数，自2014年7月31日起至付清之日止；均按日万分之四计）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3338.75元，由李艳负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审法庭询问中，李艳表示其愿意支付剩余购房款。海控公司表示对其一审中提交的证据《催款函》《关于催缴购房款律师函》的邮寄凭证不能提交原件核对。二审查明：根据一审开庭笔录记载：一审庭审中，李艳表示要房；一审庭审中对海控公司提交的证据五、六：2017年4月17日、2018年6月15日向李艳发出的《催款函》《关于催缴购房款律师函》及邮寄凭证的认证意见为，邮寄凭证复印件无法确认是否邮寄，待庭后结合本案材料及事实经合议庭合议后再作认定；对证据七海控公司于2018年11月20日向李艳发出的《解除〈海口市商品房买卖合同〉通知书》及邮寄凭证的真实性、合法性、关联性予以确认。《解除〈海口市商品房买卖合同〉通知书》的邮寄凭证记载，订单的下单时间为2018年11月22日14：42：54时。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第二十六条关于通知的约定，“本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。出卖人按买受人（或买受代理人）在本合同提供的通讯地址以邮件、快递等方式送达相关书面材料的，即视为通知到达。”二审查明的其他事实与一审判决一致。本院认为：由于李艳在二审中明确表示愿意支付剩余购房款，故本案二审中的争议焦点为：海控公司主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效及违约金的计算标准。关于逾期付款违约金的计算标准问题。海控公司与李艳签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，李艳依约支付了第一期房款，未依约于2014年2月28日前、2014年7月30日前支付第二期、第三期房款450000元、300000元，已构成违约。海控公司起诉主张解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，鉴于李艳在庭审中主张要房，有履行合同之意，经李艳同意，当庭变更诉讼请求为继续履行合同，李艳按应付未付款的日万分之四支付违约金。而李艳在一审中表示要房，二审中表示愿意支付剩余购房款，都应视为其要求继续履行合同。故根据《海口市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第7条针对《海口市商品房买卖合同》付款期限的补充说明，李艳要求继续履行合同的，经海控公司同意，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，李艳按日向海控公司支付逾期应付款万分之四的违约金。故海控公司主张李艳按该条款约定支付逾期付款违约金，有合同依据，亦符合法律规定。李艳上诉主张逾期付款违约金按《海口市商品房买卖合同》第六条约定计算的理由不能成立，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于海控公司主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第7条约定的逾期付款违约责任属于单纯的债权性质的义务，逾期付款违约责任的请求权应当适用诉讼时效；该条款约定以日为单位累计计算逾期付款违约金数额，故双方当事人约定的逾期付款违约金的债权性质属于继续性债权，应以每日违约金形成的每个个别的债权分别适用诉讼时效。海控公司在一审中提交《催款函》《关于催缴购房款律师函》及邮寄凭证欲证明其2017年4月17日、2018年6月15日向李艳发出函件主张权利，但两函件的邮寄凭证未提交原件核对，不能证明函件是否寄出及邮寄时间。海控公司2018年11月22日向李艳邮寄出《解除〈海口市商品房买卖合同〉通知书》主张权利，构成诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定以及第一百九十五条权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效重新计算的规定，海控公司邮寄出通知向李艳主张权利的2018年11月22日倒推三年即从2015年11月23日起算的逾期付款违约金未超过诉讼时效，应予支持。李艳上诉主张海控公司主张的逾期付款违约金全部超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定李艳抗辩诉讼时效问题没有事实法律依据，判令从2013年11月2日起计算逾期付款违约金，适用法律错误，本院予以纠正。综上，李艳的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6621号民事判决第一项；二、变更海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6621号民事判决第二项为：限李艳于本判决生效之日起十日内向海南海控置业有限公司支付购房款750000元及违约金（违约金计算方式：以750000元为基数，自2015年11月23日起至付清之日止，按日万分之四计）；三、驳回海南海控置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李艳的其他上诉请求。一审案件受理费3338.75元，二审案件受理费3338.75元，均由李艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ二Ｏ年三月四日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。