上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初2175号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业场所上海市闵行区。负责人：丘学梅，总经理。委托诉讼代理人：李凤萍，女。委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。被告：徐志伟，男，1979年3月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司与被告徐志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年2月16日庭审中，原告的诉讼代理人李凤萍、方莉、被告徐志伟到庭参加诉讼；2017年5月8日庭审中，原告的诉讼代理人方莉到庭参加诉讼，被告徐志伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审判。本案现已审理终结。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2009年6月16日起至2015年9月10日止的物业费55,619.13元(人民币，币种下同)；2、要求被告支付滞纳金3,000元。事实和理由：原告受上海天祥华侨城投资有限公司委托，对本市江桦路XXX弄XXX号“新浦江城一期”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方米4元。被告未交纳2009年6月16日至2015年9月10日止的物业管理费。原告多次催讨无果，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告徐志伟辩称，原告未履行物业服务合同约定的责任和义务，故其未交纳该期间的物业费。原告按合同约定履行职责后其同意缴纳物业费，但要求扣除不合理的费用。本院经审理认定事实如下：2007年9月25日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、上海金晨物业经营管理有限公司为乙方，双方签订《上海“新浦江城首期项目”前期物业管理服务委托合同》，约定上海金晨物业经营管理有限公司对座落于上海市闵行区浦江镇东至浦泉路、西至浦锦路、南至江柳路、北至南江榉路的新浦江城首期项目(122-1#、2#、3#、6#、7#地块)，占地面积260,665平方米，总建筑面积236,918平方米的多层公寓(4层、带电梯)、小高层公寓(11层、带电梯)、联排别墅(3、4层)、独院住宅(2层)、独立住宅等住宅商品房提供前期物业管理服务；委托管理期限自2007年6月15日起至2009年6月14日止；物业管理服务费用为联排别墅4元/月/平方米等。业主临时公约约定物业服务收费标准为联排别墅4元/月/平方米。2009年5月22日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、上海金晨物业经营管理有限公司为乙方、深圳市华侨城物业管理有限公司为丙方，三方签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，约定乙方物业管理期限至2009年6月15日止，2009年6月16日起由丙方接管负责新浦江城首期物业管理；2009年6月15日前新浦江城首期物业的管理费归乙方所有，自2009年6月16日起新浦江城首期物业管理费归丙方所有等内容。2009年7月13日，以深圳市华侨城物业管理有限公司为乙方、上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，双方签订《前期物业服务合同》，约定由深圳市华侨城物业管理有限公司对上海市新浦江城首期122-1、2、3、6、7#地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即本市闵行区江桦路199弄、200弄、399弄、400弄、600弄；江柳路200弄、400弄；浦申路1888弄、1889弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排住宅4元/月/平方米；本合同为期两年，自2009年7月13日起至2011年7月12日止；业主大会尚未成立的，本协议自动续延至业主委员会成立签订新的合同为止等。2016年1月25日，以原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司为乙方、上海市闵行区浦江镇新浦江城一期业主大会为甲方，双方签订《物业服务合同》，约定由原告对上海市闵行区浦江镇新浦江城一期商品房、底层商铺、商业用房，即江桦路199弄、江桦路200弄、江桦路399弄、江桦路400弄、江桦路600弄、江柳路200弄、江柳路400弄、浦申路XXX号、浦申路XXX号、会所(江桦路XXX弄XXX号)房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排别墅4元/月/平方米；合同期限自2016年1月25日起至2017年1月24日止；本合同期限届满前两月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2006年8月10日，上海市物业管理行业协会出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，载明新浦江城物业服务收费标准为每平方米建筑面积4元/月(联体别墅、叠加别墅)等。原告自2009年6月16日起为该小区提供物业服务至今。本市闵行区江桦路XXX弄XXX号房屋于2008年11月28日核准登记的权利人为被告徐志伟，共有人及共有情况为：张岑槿共同共有。该房屋建筑面积185.81平方米，房屋类型为联列住宅，房屋产权注销日期为2015年9月10日。被告于2006年12月办理房屋入住手续。因被告未向原告交纳物业服务费，原告于2010年10月8日、2011年7月5日、2012年8月27日、2013年7月或8月、2013年12月7日、2014年6月12日、2014年7月3日、2015年2月17日多次以信函方式向被告催讨物业费，其中2013年邮寄的两封及2014年7月3日邮寄的一封信函被退回，邮寄地址均为上海市江桦路XXX弄XXX号。原告称另五封信件也邮寄至上述地址，其中三封退回，另两封已妥投。被告称未收到上述信函。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记信息、新浦江城交楼表、新浦江城房屋交付流程表、前期物业服务合同、关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议、物业服务合同、国内挂号信函收据、整付零寄交寄清单、退信、收费标准论证报告、上海市商品房预售合同、新浦江城业主临时公约、上海“新浦江城首期项目”前期物业管理服务委托合同、准予变更登记通知书，以及当事人的陈述等证据所证实。庭审中，被告称原告系分公司，不符合主体资格；原告起诉已超过两年的诉讼时效。本院认为，开发商与原物业公司上海金晨物业经营管理有限公司、深圳市华侨城物业管理有限公司签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》后，由原告实际对小区提供物业服务。原告公司的总公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》以及原告与业主大会签订的《物业服务合同》均真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。对被告房屋的物业费收费标准，相关部门已明确意见，有关合同也已作约定，原告按4元/月/平方米标准收取物业费合理。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据原告提供的证据，其公司曾数次以书面方式向被告催讨物业费，诉讼时效因原告每次的催讨而中断，之后的诉讼时效期间重新计算，故原告的诉讼请求不超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。原告系依法成立并领取营业执照的法人的分支机构，其可作为民事诉讼当事人，现其作为原告提起诉讼符合法律规定。物业服务具有长期性和持续性等特点，物业服务内容也比较广泛，难以做到尽善尽美，即使原告服务存在些微瑕疵，业主也应有一定的容忍度。对原告公司而言，应积极主动听取业主意见，对业主反映的问题及时予以处理和答复，对服务不到位之处应主动整改，提升服务质量。原告要求被告支付物业费的请求本院予以支持，要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐志伟应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年6月16日起至2015年9月10日止的物业服务费人民币55,619.13元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币676.06元，由原告负担70.40元，被告负担605.66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡婉莉二〇一七年五月十一日书记员  李 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。