云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云08民终92号 上诉人（原审被告）：刘付娟，女，1981年5月3日生，住云南省景谷傣族彝族自治县。 被上诉人（原审原告）：景谷乾安物业管理有限公司，住所地云南省景谷傣族彝族自治县。 法定代表人：普应富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨雨威，云南杨晓东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人刘付娟因与被上诉人景谷乾安物业管理有限公司（以下简称乾安物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省景谷傣族彝族自治县人民法院（2019）云0824民初1120号判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘付娟上诉请求：一、请求云南省普洱市中级人民法院重新收集证据、查清事实，依据《物业管理条例》第十一条的规定撤销云南省景谷傣族自治县人民法院（2019)云0824民初1120号民事判决；二、一、二审案件受理费用全部由乾安物业承担。事实和理由：一审判决采信乾安物业提供的（2018）云0824民初717号判决书，认定乾安物业进驻鸿泰雅苑小区已得到小区业主共同同意，据此判定业主委员会与乾安物业签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》有效。而（2018）云0824民初717号是乾安物业在2018年起诉刘付娟的判决书，庭审当时乾安物业并没有提供小区业主共同同意聘请乾安物业的签字名册，刘付娟认为这种用自己前案的判决作为证据来证明后案是不妥的，没有任何意义。从乾安物业强行进驻小区以来，与物业费相关的案件，乾安物业都没有提供过小区业主共同同意聘请乾安物业的签字名册。乾安物业与业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》，均属业主委员会花尽心思编造各种材料私自勾结乾安物业签订的，两项合同协议所涉及的均是小区的重大事项，但均未得到小区业主共同同意，小区业主质问过业主委员会主任周正英时说出乾安物业进驻小区是她们自己聘请的（有录音为证）。乾安物业与业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》没有得到小区业主共同同意,违反了《物业管理条例》第十一条第4点的规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，所以是无效的，对刘付娟没有法律约束力，请求中级人民法院撤销云南省景谷傣族彝族自治县人民法院的一审判决。 乾安物业辩称，刘付娟认为“业主委员会没有得到业主的同意，很多备案材料是现业主委员会为获得报备而编造、伪造的，物业管理合同和补充协议未得到小区过半数业主同意”与事实不符。乾安物业在2017年6月份诉杨正达物业服务合同纠纷一案中所举证据“鸿泰雅苑小区业主选票280张”，证实280名业主一致选举周正英等人为业主委员会主任、委员的事实，“景谷县威远镇白龙社区居民委员会证明”证实2016年5月10日鸿泰雅苑小区召开业主大会及选举业主委员会主任、委员的情况，“鸿泰雅苑小区业主区域证明”证实小区住宅建筑面积54232.94平方米、总户数513户。“选票”及“证明”充分证实小区过半业主一致选举周正英等人为业主委员会主任、委员，这些材料不是编造、伪造的。景谷县人民法院（2017)云0824民初696号民事判决书依据“选票”、“证明”、“备案表”、“业主大会记录及签到表”等证据认定《业主委员会委托小区物业管理合同》是业主大会经314户、占建筑总面积28332.41平方米的业主签字同意等事实。刘付娟一直以来长期拖欠物业费，17年物业费是云南省普洱市中级人民法院判决生效后，强制执行才缴纳的。根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定第九条“下列事实，当事人无需举证证明（六）已为人民法院发生法律力的裁判确认的事实”的规定，原判决认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。 乾安物业向一审法院起诉请求：1.判令刘付娟给付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务管理费1503.20元，诉讼过程中，乾安物业变更要求刘付娟给付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业服务管理费1503.20元的诉讼请求为：判令刘付娟给付2018年1月1日至2019年8月31日止的物业服务管理费1252.00元；2.案件受理费由刘付娟承担。 一审法院认定事实：景谷县鸿泰雅苑小区位于景谷县，规划用地面积31978.97平方米，总建筑面积59250.62平方米，住宅面积为54132.94平方米，共有14幢住宅楼，513套。刘付娟购买鸿泰雅苑小区11幢1单元502室，面积104.39平方米。2016年5月15日，鸿泰雅苑小区召开第一次业主大会，选举产生业主委员会主任、委员，并成立鸿泰雅苑小区业主委员会。2016年7月，鸿泰雅苑小区的前期物业服务企业终止对该小区的物业服务。2016年8月8日鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业有限公司签订《业主委员会委托小区物业管理合同》，委托管理期限5年，自2016年8月8日起至2022年12月31日止；委托管理事项包括物业维修、维护、保安、保洁等。2016年9月3日，鸿泰雅苑小区业主委员会召开第五期业主大会，会议公开了7-8月管理费收支情况、制定了受损房屋的修缮方案、决定选聘景谷乾安物业管理有限公司进行小区物业服务等事宜，此次会议经314户住户，占建筑总面积28332.41平方米的业主签字同意。2016年10月15日，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业签订《补充协议》，其中约定“2016年7月1日至12月31日的物业服务费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月”。2017年2月1日，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业订立《补充协议》，协议约定：2017年1月1日起至《业主委员会委托小区物业管理合同》终止之日的物业服务费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月。刘付娟未交纳2018年1月1日至2019年8月31日物业管理费1252.00元。 一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。关于乾安物业与鸿泰雅苑小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》、《补充协议》对刘付娟是否具有拘束力的问题？根据《中华人民共和国物权法》相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，鸿泰雅苑小区业主委员会与乾安物业签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，业主大会决定聘请乾安物业为小区物业服务企业，符合法定专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方签订的物业管理合同对业主具有拘束力。 关于乾安物业的物业管理是否不到位，造成刘付娟拒交物业管理费的问题？本案中，乾安物业的物业管理有鸿泰雅苑小区业主委员会于2019年9月10日出具的《鸿泰雅苑小区业主委员会关于景谷乾安物业管理公司物业服务的情况说明》在案佐证，证实乾安物业2018年1月1日至2019年8月31日期间在鸿泰雅苑小区完全履行了物业服务合同约定的义务。故刘付娟应当全面依照合同履行交纳物业服务管理费等义务。 关于乾安物业诉请的2018年1月1日至2019年8月31日的物业管理费刘付娟是否应当交纳的问题？本案中，乾安物业与鸿泰雅苑小区业主委员于2016年10月15日、2017年2月1日签订的《补充协议》，系按国家发改委、云南省物价局相关文件规定，在放开市场价格的基础上，对物业服务管理费进行协商调整的结果，未超过2015年3月1日以前的物业服务收费标准，无损害接受服务方合法权益的情形，属合理范围内约定，依法应予支持。对刘付娟的前述所有辩称，因所举证据不能证实，故一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，和《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：由刘付娟于一审判决生效后十日内支付景谷乾安物业管理有限公司2018年1月1日至2019年8月31日物业管理费1252.00元。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由刘付娟承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于《业主委员会委托小区物业管理合同》及两份《补充协议》对刘付娟是否具有约束力的问题。2016年8月8日、2016年10月15日、2017年2月1日鸿泰雅苑业主委员会分别与乾安公司签订《业主委员会委托小区物业管理合同》及两份《补充协议》，三份合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”据此，本院认为，刘付娟作为鸿泰雅苑小区的业主，小区的业主委员会与乾安公司签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》及两份《补充协议》对其具有约束力，刘付娟应按照合同约定全面履行自己的义务。刘付娟上诉称，上述三份合同均未得到小区业主同意，系业主委员会私自与乾安物业签订的，侵害了业主的权益，不应对刘付娟产生约束力。本院认为，根据上述法律规定，业主认为业主委员会作出的决定侵害业主权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但撤销事由不在本案审查范围。刘付娟的上诉上述意见无事实和法律依据，故本院不予采信。 关于刘付娟于应否支付乾安公司2018年1月1日至2019年8月31日物业管理费1252元的问题。根据《业主委员会委托小区物业管理合同》、两份《补充协议》的约定，2017年1月1日至合同终止期的物业服务费为0.60元/平方米/月。乾安公司按照刘付娟居住面积104.39平方米计算2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业管理费为1252元。乾安物业已经按照物业服务合同履行其应尽的物业管理义务，刘付娟作为被服务的业主应履行其支付物业管理费的义务，据此，一审法院判决刘付娟支付乾安公司物业管理费1252元并无不当，本院予以维持。刘付娟认为乾安物业未按照合同约定提供相关服务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，因刘付娟未向法院提供有效的证据证实其主张，由其承担举证不能的不利后果。 综上所述，刘付娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘付娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵  键 审判员 张 劲 松 审判员 付 学 华 二〇二〇年三月十日 书记员 欧阳成愉