广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2439号上诉人（原审被告）：广州市荔湾广场物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区下九路荔湾广场。法定代表人：周国洪。委托诉讼代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州铁路投资建设集团有限公司。住所地：广州市白云区云城东路。法定代表人：杨宇正，董事长。委托诉讼代理人：付科尧，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小玲，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市荔湾广场物业管理有限公司（以下简称荔湾广场公司）因与被上诉人广州铁路投资建设集团有限公司（以下简称铁路公司）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人荔湾广场公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令驳回铁路公司的全部诉讼请求；3、判令铁路公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，认定错误。1、铁路公司通过划拨方式取得涉案停车场产权，理应继受前产权人的所有权利和义务，根据《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》第十二条规定，荔湾广场公司从来没有看到有关的批准文件，对有关的无偿划转是否程序合法及划转后承受企业应承担责任、如何处理与荔湾广场公司之间的债权债务的问题等提出异议，二审法院应查明有关事实。2、广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心仅为受托人并非产权人，产权人与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心之间的《物业委托管理合同》中并没有授权其解除或中止合同的权利。本案中，由始至终前产权人从未向荔湾广场公司发出任何的解除通知，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心也从未向荔湾广场公司发出解除《停车场委托管理协议》的通知。3、作为新产权人的铁路公司，在继受停车场的产权后理应继承了前产权人所有的权利义务。包括与荔湾广场公司之间发生的合同关系。荔湾广场公司与铁路公司之间存在合同关系，而非铁路公司所称的非法侵占，停止侵害的侵权，铁路公司诉请停止侵害及返还非法侵占停车场物业是没有任何事实和法律依据。4、铁路公司单方收回停车场物业，其单方行为是违约行为，造成了荔湾广场公司重大损失，造成的损失应由责任方承担。5、即使认定《停车场委托管理协议》实为租赁合同关系，作为承租人有买卖不破租赁的法定权利，业主更替并不影响荔湾广场公司继续使用占有停车场的合法权利。二、一审判决缺乏法律依据。1、前产权人是非常明确知道停车场存在物业管理服务的，物业管理服务包括系统的日常保养、维修，而其仅仅提供了场地给荔湾广场公司使用，并没有包含上述应付费用。本案中荔湾广场公司有两个身份角色，导致了其他案件把物业管理服务与管理协议中场地使用人的角色混为一谈，把本应由产权人支付的物业管理费混同到了所谓的管理协议费用里面。2、即使荔湾广场公司不与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心签订任何协议已经可以享受本应作为物业管理公司应收取的每月112216.4元管理费。而与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心签订《停车场委托管理协议》后不但没有增加收入，管理后反而仅有5490元的收入。遇到经济环境不好的时候，停车场空置率很高，连预计的收益都无法达到，甚至亏本。可以推断出前产权人广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心与荔湾广场公司之间的合同关系是不包含物业管理费的。若法院强制认为包含，不但损害了荔湾广场公司的作为物业管理服务企业的合法收益权利，还损害了其他商场小业主的平等分摊物业服务的权利，无疑是增加商场众多小业主的物业分摊费用，免除了负二层停车场业主的物业分摊费用，产生不公平不合理的社会效应。三、一审法院适用法律错误。一审法院根据铁路公司单方委托评估，对涉案的停车场使用费进行评估，并以此不科学的数据作为场地使用费的标准要荔湾广场公司支付，完全没有任何法律依据。根据租赁司法解释规定，荔湾广场公司基于原合同关系使用物业的，即使法院判决清场，期间的使用费也应参照原来的约定。被上诉人铁路公司辩称：不同意荔湾广场公司的全部上诉请求。一、一审判决事实查明清楚，不存在查明事实不清，认定错误。1、荔湾广场公司对无偿划转的批准文件、程序合法性等问题的异议与本案没有关联性。2、荔湾广场公司与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心的《停车场委托管理协议》在铁路公司取得案涉物业产权前已经解除，合同关系已经终止。3、荔湾广场公司声称荔湾广场公司与铁路公司之间存在合同关系无事实及法律依据。二、铁路公司从未将案涉物业委托荔湾广场公司进行物业管理，至于荔湾广场公司与机关服务中心的《停车场委托管理协议》是否包括了物业管理费，与铁路公司无关，与本案不具有关联性。三、荔湾广场公司不认可铁路公司单方委托评估，但在一审中又单方撤回评估申请，荔湾广场公司应承担举证不能的法律后果。铁路公司于2019年9月6日向一审法院起诉请求：1、请求依法判决荔湾广场公司立即停止侵害，将非法侵占的广州市荔湾区德星路9号负二层停车场物业返还铁路公司；2、请求依法判决荔湾广场公司向铁路公司支付2019年3月6日起的场地占用费本金2749328.66元（自2019年3月6日起算，暂计算至2019年8月31日，实际应计算至荔湾广场公司返还广州市荔湾区德星路9号负二层停车场之日止）及利息（自2019年3月6日起算，计算至荔湾广场公司实际支付全部费用之日止，按照银行同期贷款利率的双倍计算）；3、本案的诉讼费用由荔湾广场公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区德星路9号负二层（停车场）建筑面积22443.28平方米，于2019年3月6日经划拨登记至铁路公司名下。2019年4月4日，铁路公司向荔湾广场公司发出《广州铁投集团关于接管荔湾广场停车场的函》，称：其已取得案涉停车场的产权，通知荔湾广场公司将该停车场交还铁路公司。2019年4月9日，荔湾广场公司复函称：由于停车场旧权属人仍拖欠其巨额物业管理费，希望铁路公司先妥善处理好停车场产权变更前拖欠的物业管理费的遗留问题。2019年8月30日，铁路公司委托广东广信君达律师事务所向荔湾广场公司发出《律师函》，要求荔湾广场公司停止侵害、返还物业并支付场地占用费。该函件于2019年9月2日由他人签收。经铁路公司委托，广东卓越土地房地产评估咨询有限公司以2019年3月6日为评估基准日对案涉停车场月租金总额进行评估，确定委估荔湾广场月保车位及临时停车位月租金总额市场价值评估值为463370元。荔湾广场公司对该评估报告不予确认，认为该评估报告由铁路公司单方面制作，且其场地使用费计算过程中既没有考虑正常状况下租赁方的盈利空间，也没有扣除实际经营过程中所产生的维护、水电、劳动力等费用，评估结果不具有公信力。2019年10月18日，荔湾广场公司向一审法院提出对案涉停车场场地占用费进行评估的申请。2019年11月13日，荔湾广场公司撤回上述评估申请。一审另查：2019年1月30日，案外人广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心委托广东科德律师事务所向荔湾广场公司发出《律师函》，通知荔湾广场公司在本律师函达到之日起三日内，付清拖欠的案涉场地2017年5月至2019年1月期间场地使用费及滞纳金，否则将依法解除与荔湾广场公司签订的《停车场委托管理协议》并收回停车场，等等。该函件荔湾广场公司于当日收到。一审又查：2019年6月26日，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心诉荔湾广场公司房屋租赁合同纠纷一案在一审法院受理，该案广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心要求判令荔湾广场向其支付拖欠的2017年10月1日至2019年的3月5日的场地使用费本金515万元以及滞纳金等等，案号：（2019）粤0103民初5176号。该案经审理查明：2015年，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心与荔湾广场公司就案涉停车场签订《停车场委托管理协议》，约定：管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月场地使用费300000元，在每月的30日前，荔湾广场公司以支票付款方式向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付停车场当月的场地使用费，每逾期1天，按应缴未缴费总额的0.5%支付滞纳金给广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心，荔湾广场公司拖欠场地使用费超过二个月的，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心有权单方解除本协议并收回停车场，同时要求荔湾广场公司赔偿因此所受到的损失，等等。签订合同后，案涉停车场由荔湾广场公司经营管理。合同期满后，荔湾广场公司继续使用案涉停车场，但从2017年5月起开始拖欠广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心场地使用费。2019年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心向荔湾广场公司发出《告知函》，告知荔湾广场公司案涉停车场已于2019年3月6日过户登记至铁路公司名下，荔湾广场公司应自2019年3月6日起向铁路公司就上述不动产承担法律责任，并立即将上述不动产交还给铁路公司，等等。该案认为：广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心与荔湾广场公司签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》实际上是租赁合同。在合同约定的期限届满后，荔湾广场公司继续使用停车场并按《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》约定的标准向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付场地使用费，双方之间形成了不定期的租赁关系。该案判决：荔湾广场公司向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元及场地使用费的滞纳金，等等。该案件现在二审审理阶段。一审法院认为：案涉停车场是铁路公司所有的房产，铁路公司依法对该物业享有占有、使用、收益、处分的权利。荔湾广场公司是案涉停车场的实际使用人，基于与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心签订的《停车场委托管理协议》使用案涉停车场，因拖欠租金，经广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心发函解除上述协议并送达后，双方的租赁关系已经解除。故荔湾广场公司使用案涉停车场已无依据，铁路公司作为权属人，有权要求荔湾广场公司返还物业并支付占用期间的使用费。关于场地占用费的问题。铁路公司于2019年3月6日取得案涉停车场的所有权，即自该日起有权获取收益，故荔湾广场公司应向铁路公司支付2019年3月6日之后的场地占用费。铁路公司要求按其委托评估的月租金市场价值463370元收取场地占有费，并无不妥，一审法院予以支持。荔湾广场公司虽对该标准有异议，但其并无提供反证证实，应承担举证不能的法律后果。至于占用费利息，因双方对此并无约定，铁路公司此诉求依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月6日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市荔湾广场物业管理有限公司将广州市荔湾区德星路9号负二层停车场交还广州铁路投资建设集团有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾广场物业管理有限公司向广州铁路投资建设集团有限公司支付2019年3月6日起至实际返还上述物业之日止的场地占用费（每月463370元）。三、驳回广州铁路投资建设集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14397元，由广州铁路投资建设集团有限公司负担100元，由广州市荔湾广场物业管理有限公司负担13397元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。荔湾广场公司提交追加广州市规划和自然资源局作为第三人的申请书，并提交调查取证申请书，申请调取铁路公司与广州市规划和自然资源局之间关于涉案停车场的无偿转让协议及办理转让的相关手续。二审另查明：荔湾广场公司不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5176号民事判决，向广州市中级人民法院提出上诉。2019年11月27日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终21502号民事判决，认定荔湾广场公司与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心的物业服务合同关系与本案房屋租赁合同关系属不同的法律关系，判决驳回荔湾广场公司的上诉，维持原判。2019年9月3日，荔湾广场公司向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求判令广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和房屋管理局）、广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心向荔湾广场公司支付2013年1月暂计至2019年8月31日的公摊水电费、物业管理费共计897.72万元及滞纳金，铁路公司就上述诉请承担连带责任。广州市荔湾区人民法院作出（2019）粤0103民初7822号民事判决，认定荔湾广场公司与广州市规划和自然资源局、广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心不存在物业服务合同关系，也不存在事实上的物业服务事实，双方仅存在租赁合同关系，同理，铁路公司在取得产权后并无与荔湾广场公司建立物业服务关系，判决驳回荔湾广场公司的全部诉讼请求。荔湾广场公司不服已提出上诉，该案正在二审审理过程中。二审中，荔湾广场公司主张场地占用费应参照其与机关服务中心签订的《停车场委托管理协议》约定的场地使用费300000元/月的标准计算，明确表示对于场地占用费没有重新评估的必要。另，荔湾广场公司主张因新型冠状病毒××疫情的影响，应当免除2个月的场地占用费。铁路公司表示涉案停车场并非企业厂房或商铺，而是属于住宅性的停车场，受疫情影响不大，不同意免除。本院认为：本案二审的争议焦点为：1.荔湾广场公司占有使用涉案停车场是否具有合法依据；2.如果荔湾广场公司需要支付场地占用费，场地占用费的标准如何确定。关于荔湾广场公司占有使用涉案停车场是否具有合法依据的问题。首先，（2019）粤01民终21502号生效判决已认定荔湾广场公司与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心之间在《停车场委托管理协议》期满后形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心可以随时解除合同。广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心在2019年1月30日向荔湾广场公司发出的《律师函》及2019年3月11日的《告知函》中已明确作出解除合同、交还场地的意思表示，故广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心与荔湾广场公司之间的不定期租赁合同已解除。荔湾广场公司在未与铁路公司形成新的租赁关系的情况下，继续占有使用涉案停车场缺乏依据。其次，荔湾广场公司与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心之间物业管理费的支付问题属于债权，铁路公司对涉案停车场享有完整的物权，且铁路公司在取得产权后并无与荔湾广场公司建立物业服务关系，故荔湾广场公司不能以其与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心的债权对抗铁路公司享有的物权，故荔湾广场公司以此为由拒绝交还涉案停车场给铁路公司缺乏依据，本院不予采纳。综上，在铁路公司取得涉案停车场的产权后，荔湾广场公司继续占有涉案停车场缺乏约定及法定依据，应当依法予以返还，并支付占用期间的场地占用费。关于荔湾广场公司提交的追加广州市规划和自然资源局作为本案第三人的申请书、申请调取铁路公司与广州市规划和自然资源局之间关于涉案停车场的无偿转让协议及办理转让的相关手续的调查取证申请书。荔湾广场公司与广州市规划和自然资源局之间的纠纷、铁路公司与广州市规划和自然资源局之间关于涉案停车场的产权变更情况并不影响本案的事实认定及处理，故本院对上述两项申请不予准许。关于场地占用费的标准如何确定的问题。铁路公司在一审中提交的评估报告虽是由铁路公司单方委托评估机构作出，对于该份证据，在荔湾广场公司未提供足以反驳的相反证据的情况下，法院可以依法确认该份评估报告的证明力。一审法院根据该份评估报告评定的涉案停车场月租金市场价值确定场地占用费标准并无不当，本院予以确认。《停车场委托管理协议》约定的管理期限为2015年，与铁路公司取得产权的时间相距超三年，且上述协议为荔湾广场公司与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心签订，对铁路公司并无约束力，故荔湾广场公司主张参照上述协议约定标准计算场地占用费依据不足，本院不予采纳。至于荔湾广场公司主张因新型冠状病毒××疫情免除2个月场地占用费的问题，由于荔湾广场公司与铁路公司之间并非租赁关系，且铁路公司不同意免除，故荔湾广场公司主张免除2个月场地占用费缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，荔湾广场公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26794元，由广州市荔湾广场物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年三月二十五日书记员  黄咏欣熊盈颖