福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终549号 上诉人（原审原告）：林兵，男，1985年4月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林金，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏凤英，福建君立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县城关东大街56号。 法定代表人：林小明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高金福，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：林文兰，男，该公司职员。 上诉人林兵因与被上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称隆江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院(2019)闽0128民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林兵及其委托诉讼代理人林金、魏凤英和被上诉人隆江公司的委托诉讼代理人高金福、林文兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林兵上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项判决，依法改判隆江公司向林兵支付逾期办证违约金(以1101269元为基数，按每日0.01%标准，自2016年8月19日起计至办妥不动产权证之日止)；2.判令本案一、二审诉讼费用由隆江公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏查明“林兵委托隆江公司代为办证并缴纳了相关证件代办费”的事实。一审庭审中林兵提供了证件代办费的收款收据，因此，本案逾期办证违约金应计算至办妥不动产权证之日止。二、案涉《商品房买卖合同》及附件六补充协议是隆江公司为了重复使用而预先拟定的，属于格式合同。合同中逾期办证违约责任条款存在提供格式条款一方免除或者限制己方主要责任、未尽提示说明义务的情况，隆江公司具有过错，应承担不利的法律后果，格式条款无效，应视为未约定逾期办证违约金，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、双方的权利义务明显不对等、不公平，违反了合同当事人权利义务对等的基本原则和市场交易的公平原则，依照《合同法》第五条、第一百一十四条等规定，林兵可以请求人民法院予以增加。 隆江公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在遗漏认定事实。二、讼争合同中约定的逾期办证违约金条款合法有效，不属于格式条款。本案中逾期办证违约金标准为“每日按已付款的0.001%”，该标准是隆江公司与林兵双方协商后确认一致才进行填写，是双方的真实意思表示，林兵知悉并认可该标准，合同条款应为合法有效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，林兵的上诉请求及事实与理由没有依据，请求依法予以驳回。 林兵向一审法院提出诉讼请求:1.判令隆江公司提供完备办理位于平潭县第1幢8层703号房屋的不动产权证的相关手续并协助林兵办理不动产登记手续；2.判令隆江公司向林兵支付逾期办证违约金（违约金以1101269元为基数，按每日0.01%标准，自2016年7月30日起计至隆江公司提供完备办理不动产权证的相关材料并协助办妥不动产登记之日止）；3.判令隆江公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年7月29日，林兵与隆江公司就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为1101269元。《商品房买卖合同》约定隆江公司应在2013年12月31日前交付房屋，并在房屋交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，林兵依约付清了购房款，隆江公司于2014年6月29日交付了房屋，案涉房屋至今未办理房屋所有权初始预登记。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，林兵已依约交纳了全部购房款，隆江公司依约负有在交房后60日内办妥房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付林兵的义务。但隆江公司未履行上述约定义务，至今未办理房屋所有权初始预登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。隆江公司主张双方已就逾期办证事宜达成协议，约定以免交物业费、水电公摊费等费用，折抵逾期办证违约金，但未提交相应证据予以佐证，故一审法院不予采信。 关于逾期办证违约金标准问题。依据合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.001%向买受人支付违约金。双方在合同中对逾期办证的违约金标准予以明确约定为“每日按已付款的0.001%”，林兵要求隆江公司按日万分之一支付逾期办证违约金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于逾期办证违约金的计算期间问题。对于违约金起算日期，林兵主张违约金自2016年7月30日起算，隆江公司抗辩部分违约金超过诉讼时效。一审法院认为，林兵于2019年8月19日向法院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故隆江公司该抗辩成立，违约金应自2016年8月19日起算；对于违约金截止日期，根据合同约定，隆江公司负有“办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”义务，故违约金应计至隆江公司提供完备办理不动产权证的相关材料并尽到通知义务之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内完备办理位于平潭县第1幢8层703号房屋的不动产权证的相关手续并协助林兵办理不动产登记手续；二、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林兵支付逾期办证违约金（违约金以总购房款1101269元为基数，按每日0.001%的标准，自2016年8月19日起计至福建省平潭县隆江房地产有限公司提供完备办理不动产权证的相关材料并尽到通知义务之日止）；三、驳回林兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2713元，减半收取计1356.5元，由林兵负担1254.5元，福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担102元。 二审中，林兵向本院提交如下证据：证据1、装修许可证及设计方案，拟证明案涉房屋交付使用后，林兵取得装修许可证并亲自设计装修方案，但由于隆江公司迟迟无法办证，导致林兵无法通过房屋抵押来获得贷款以继续完成房屋装修；证据2、与中介聊天记录以及中介售房信息登记表，拟证明林兵通过众诚置业福建有限公司等多个中介出售案涉房屋，但因未办理产权证导致案涉房屋至今无法转让。隆江公司经质证认为，证据1与本案缺乏关联性，房子装修本不应再次抵押贷款故不存在损失的情况；证据2与本案缺乏关联性。本院认为，林兵提交的证据不能证明损失的具体金额以及与逾期办证的关联性，故本院不予采信。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，讼争《商品房买卖合同》系福建省建设厅及福建省工商行政管理局监制的示范文本，该合同说明部分第5条载明“对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。”第十四条关于产权登记的约定载明双方经协商同意选择[2]以及第2项载明的标准为0.001%。在选择房产以及开发商的过程中，林兵是具有选择权的。林兵具有完全民事行为能力，应当对自己签订合同的行为负责。在商品房预售合同纠纷中，开发商的主要义务是交房、办证，对应的购房人主要权利是按合同约定取得房产和权利证书，逾期办证所产生的违约责任并不是开发商的主要责任，取得违约金赔偿亦非购房人的主要权利，所以，关于林兵主张本案存在隆江公司作为提供格式条款一方免除限制自身逾期办证责任、条款应属无效的上诉理由，本院不予采信。 关于林兵主张其已经支付代办费故而隆江公司应当支付逾期办证违约金至办证之日止的上诉理由，鉴于案涉合同并无关于隆江公司具体办理林兵产权证书的约定，故林兵的主张缺乏依据，本院不予支持。 关于林兵主张双方约定的权利义务明显不对等、违反公平原则而请求法院增加违约金标准的上诉理由，本院认为，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素对违约金是否调整、如何调整予以衡量，林兵的举证不足以证明损失，故本院对其主张不予支持。 综上所述，林兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2713元，由上诉人林兵负担。 本判决为终审判决。 审判长 缪 羽 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇二〇年三月四日 书记员 王亚珊