上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初15835号原告：陆文辉(系陆蕴绎之父兼法定代理人),男,1975年11月20日出生,汉族,住上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室。原告：陆蕴绎,女,2002年8月12日出生,汉族,住上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室。原告：徐莉,女,1974年12月19日出生,汉族,住上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室。三原告共同委托诉讼代理人：沈炳英(系原告陆文辉之母)，女。被告：上海浦东星河湾房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴惠珍,董事长。委托诉讼代理人：魏静,女。原告陆文辉、陆蕴绎、徐莉诉被告上海浦东星河湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆文辉、陆蕴绎、徐莉共同委托诉讼代理人沈炳英、被告上海浦东星河湾房地产开发有限公司委托诉讼代理人魏静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆文辉、陆蕴绎、徐莉向本院提出诉讼请求：1、被告以房价款人民币11,034,826元为基数，按日万分之五标准支付2010年12月29日至2012年3月29日期间及按万分之三标准支付2011年3月30日至2016年3月28日期间的逾期交房违约金合计人民币6,538,134元；2、被告以房价款人民币11,034,826元为基数，按日万分之一标准支付2011年6月29日至2016年3月28日期间的逾期办理产权证违约金合计人民币1,914,542元；3、被告赔偿缴税利息损失人民币82,761元；4、被告赔偿税务代管保证金人民币29,040元。事实与理由：1、三原告向被告购买了上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，房价款人民币11,034,826元，约定交房日期为2010年6月28日，办理产权登记日期为2010年12月28日，但因原告之故，三原告直至2016年3月28日才完成产权登记，被告逾期交房及办证构成违约，应根据约定承担违约责任；2、三原告已于2011年1月缴纳税款人民币331,044.78元，5年利息损失按年利率5%计算；3、因逾期办理产证造成三原告缴纳的税务代管保证金人民币29,040元无法退还。被告上海浦东星河湾房地产开发有限公司辩称：被告已于2010年完成交房，不存在逾期交房；对于逾期办证三原告可以单方解除合同，现提起诉讼已超过诉讼时效，三原告要求损失赔偿无依据，故不同意三原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：1、陆文辉、徐莉系夫妻，陆蕴绎系其女。2、2009年8月13日，陆文辉、陆蕴绎、徐莉与上海浦东星河湾房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定陆文辉、陆蕴绎、徐莉向上海浦东星河湾房地产开发有限公司购买上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，暂测建筑面积244.87平方米，每平方米建筑面积单价人民币45,215.40元，总房价暂定人民币11,071,903元。合同第十条约定房屋的交付条件中包括：上海浦东星河湾房地产开发有限公司承诺在2010年12月28日前办理房地产登记手续，取得商品房房地产权证(大产证)。合同第十一条约定房屋交付日期为2010年6月28日。合同第十二条约定：上海浦东星河湾房地产开发有限公司未按合同第十一条约定日期交付房屋的，应当支付违约金，违约金按已付购房款的万分之五每日的标准自合同第十一条约定的最后交房期限的第二日计算至实际交付止，逾期超过90日且合同继续履行的，违约金按已付购房款的万分之三每日的标准自合同第十一条约定的交付期限届满之次日计算至实际交付止。合同第十四条约定：在上海浦东星河湾房地产开发有限公司取得房地产权证(大产证)后90日内，双方签订《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90日内向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款第八条关于办理产权登记的约定：由于所购房屋为精装修标准,合同第十条约定的办理房地初始登记手续时间顺延至交楼次日起365个工作日内取得房地产权证(大产证)，若上海浦东星河湾房地产开发有限公司不能在合同第十条约定时间内取得房地产权证(大产证)的,应按已付购房款的万分之一每日的标准支付自上述约定的期限届满之次日至陆文辉、陆蕴绎、徐莉办理完毕权证之日止的违约金,除此以外，上海浦东星河湾房地产开发有限公司无需给陆文辉、陆蕴绎、徐莉其他形式的赔偿，陆文辉、陆蕴绎、徐莉同意不以此为由解除合同。3、2007年7月7日，陆文辉、陆蕴绎、徐莉与上海浦东星河湾房地产开发有限公司签订《钥匙交接单》。2009年10月16日,陆文辉、陆蕴绎、徐莉预告登记为上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋权利人。2011年1月13日，上海浦东星河湾房地产开发有限公司向陆文辉、陆蕴绎、徐莉出具《房屋交接书》，载明：上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋实测面积244.05平方米，总房价人民币11,034,826元，陆文辉、陆蕴绎、徐莉已支付所有购房款。同日，陆文辉、陆蕴绎、徐莉缴纳购房契税人民币331,044.78元。2016年3月11日，上海浦东星河湾房地产开发有限公司再次向陆文辉、陆蕴绎、徐莉出具《房屋交接书》，载明：上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋实测面积244.05平方米，总房价人民币11,034,826元，陆文辉、陆蕴绎、徐莉已支付所有购房款。2016年3月28日，陆文辉、陆蕴绎、徐莉登记为上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋权利人。4、2010年9月25日，陆文辉、徐莉分别向上海市浦东新区地方税务局缴纳纳税保证金人民币14,520元。5、陆文辉、陆蕴绎、徐莉为无法办理上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋产权登记而于2013年11月8日、2014年6月10日、2015年5月21日、2016年1月19日向上海市浦东新区信访办公室反映情况。2013年6月25日，上海市浦东新区信访办公室就此事宜召开协调会并达成具体解决方案，要求上海浦东星河湾房地产开发有限公司在一周内向区规土局土地利用处提交补地价申请，在取得补地价联系单后按程序办理签订补充合同手续,再向区规土局执法大队办理土地核验手续。2016年5月16日，上海市浦东新区房地产交易中心向上海市浦东新区信访办公室出具情况说明：2009年报10月14日，陆文辉、陆蕴绎、徐莉与上海浦东星河湾房地产开发有限公司申请上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋预告登记，2009年10月20日核准并发放预告登记证明；2010年12月22日，上海浦东星河湾房地产开发有限公司申请新建房屋的初始登记，因项目容积率超过原规划要求，包括上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋在内的5套房屋不在初始登记范围内；2015年9月22日，上海浦东星河湾房地产开发有限公司申请上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋初始登记，2015年10月15日核准登记；2016年3月14日，陆文辉、陆蕴绎、徐莉与上海浦东星河湾房地产开发有限公司申请上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋产权转移登记，2016年3月28日核准并发放产权证。2016年6月20日，上海市浦东新区规划和土地管理局信访办向上海市浦东新区信访办公室出具情况报告：上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋所在地块核准建造面积93,389.26平方米，实际建造面积96,539.85平方米，故上海浦东星河湾房地产开发有限公司于2010年12月申请办理项目验收手续时，包括上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋在内5套房屋押后检验，不予办理；2015年报1月13日，与上海浦东星河湾房地产开发有限公司签订补充出让合同，增加建筑面积1,058.15平方米；2015年4月3日，该建设项目取得合格证。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、《钥匙交接单》、发票、协调会记要、情况说明、处理情况报告、来电信访单及庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陆文辉、陆蕴绎、徐莉与上海浦东星河湾房地产开发有限公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示,合法有效,应予恪守履行；现因上海浦东星河湾房地产开发有限公司之故,致使陆文辉、陆蕴绎、徐莉无法在约定期限内完成产权登记,上海浦东星河湾房地产开发有限公司应根据约定承担违约责任。当事人协商一致，可以变更合同。陆文辉、陆蕴绎、徐莉与上海浦东星河湾房地产开发有限公司在补充条款第八条中对于办理产权登记的期限及违约责任承担作出明确约定，且陆文辉、陆蕴绎、徐莉亦将该条款作为其主张的依据，故该条款应属于对原《上海市商品房预售合同》相应条款的有效变更，仅就办理产证一项履行义务的期限及违约金的确定应当依据该条款，而不再适用原有约定。根据补充条款第八条约定,上海浦东星河湾房地产开发有限公司取得房地产权证(大产证)期限为交楼次日起365个工作日内,而合同约定的交房日期为2010年6月28日,故上海浦东星河湾房地产开发有限公司取得房地产权证(大产证)最后期限为2011年12月14日(按国务院规定年工作日250天计,365个工作日为533天,自2010年6月29日起算),其应承担的违约金为人民币1,726,950.27元(自2011年12月15日计算至2016年3月28日,按每日房屋总价款人民币11,034,826元的万分之一计算)。因当事人一方的违约行为，侵害对方财产权益的，受损害方应就要求其承担违约责任或承担侵权赔偿责任选择其一。陆文辉、陆蕴绎、徐莉既已选择要求上海浦东星河湾房地产开发有限公司承担违约责任，且违约金金额远高于其主张的损失而足以弥补，故对于其主张的缴税利息及税务代管保证金损失赔偿不予支持。不动产的交付包括占有转移及权利转移，仅交付房屋并不构成完全交付,而上海浦东星河湾房地产开发有限公司于2016年3月16日方完成协助产权转移之协助义务,故对于其提出的已交付房屋不构成违约及本案已超过诉讼时效之答辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、被告上海浦东星河湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆文辉、陆蕴绎、徐莉违约金人民币1,726,950.27元；二、对于原告陆文辉、陆蕴绎、徐莉其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币71,751元，减半收取为人民币35,875.50元，由原告陆文辉、陆蕴绎、徐莉负担人民币25,000元,由被告上海浦东星河湾房地产开发有限公司负担人民币10,875.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 啸二〇一七年五月十九日书记员 刘月娥附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。