辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10325号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛财，男，1968年3月4日生，汉族，住大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：唐杰，辽宁善成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐连甫，男，1954年3月18日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。上诉人薛财因与被上诉人唐连甫房屋租赁合同纠纷一案，不服长海县人民法院（2019）辽0224民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛财上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，支持薛财的一审全部诉请，驳回唐连甫的全部反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实不清,证据不足。1.一审法院以薛财在瓦房店市人民法院告知暂停向唐连甫支付租金期间,既未向唐连甫支付租金,同时未将租金交付至瓦房店市人民法院，即认定薛财违约在先,从而驳回薛财的诉讼请求,是错误的。事实上,在2018年6月12日即瓦房店市人民法院第一次向薛财告知不得继续支付租金开始,薛财就一直联系该院要求告知提存租金的账号,而法院迟迟未与告知。因此,未将租金按时存入法院并非为薛财的过错,薛财自始至终均为诚信之人,不存在任何违约行为。2.薛财已在一审庭审过程中,提交瓦房店市人民法院的执行笔录作为证据,则一审法院有义务向瓦房店市人民法院询问该情况,而一审法院在收到该份证据后,未予核实,径行判决,严重侵害了薛财的合法权益。3.退一步说,针对一审判决第三项,薛财无法按照一审判决履行。瓦房店市人民法院已经告知薛财不得将租金给付唐连甫,而一审法院判决却要求薛财于判决生效之日起十日内向唐连甫给付,这无疑为一个行为两种标准,薛财无法履行判决内容。4.一审程序错误，未追加曲钊为当事人，未查明本案事实，侵害薛财的权利。本案中，薛财是基于案涉房屋房主曲钊因与中国农业银行股份有限公司执行一案，按照瓦房店市人民法院的要求向唐连甫止付租金的，而本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，薛财应当且只应当向唐连甫支付租金，而瓦房店市人民法院直接向薛财要求向唐连甫止付租金，才造成了本案诉讼的发生。因此，该案的执行与本案存在直接的利害关系，一审法院应当追加案外人曲钊为当事人，并据此查清执行案件与本案的关系，查清本案包括执行法院在执行曲钊案件中要求薛财对唐连甫止付租金的事实及原因、是否告知唐连甫止付租金等事实，一审法院在未追加查清本案事实的前提下，直接判决，侵害了薛财的合法权益，程序违法，应予撤销。5.即使按照一审法院认定，薛财欠付租金，则薛财也仅仅欠付1万元租金，按照租金比例而言，也仅仅是七分之一，尚未构成合同解除的条件。但唐连甫在明知薛财是在法院通知止付租金的前提下，直接将房门锁死，不让薛财继续经营使用，此时，唐连甫无权在合同尚未达到合同解除的法定或者约定条件的情况下，直接通过私力救济手段，解除合同，收回租赁物，因此，唐连甫将房门上锁构成根本违约，应承担相应的违约责任。另外，根据合同约定，若因唐连甫违约或各种原因造成薛财不能正常经营的，唐连甫应返还当年房租，并包赔装修及各种物品投资款19万元整，也就是说，在案涉合同中，唐连甫有保证薛财正常经营的义务，而被唐连甫将房门锁死，导致薛财不能正常经营，应当承担违约责任。对唐连甫要求返还租金的主张应予驳回。6.关于唐连甫要求薛财返还特种经营许可证、食品经营许可证等证件的主张，上述证件均以薛财名义办理，且存在办理花费，薛财可以将上述证件予以注销或办理废止，但唐连甫无权要求薛财将上述材料给付唐连甫。唐连甫辩称，不同意薛财的上诉请求，服从一审判决。薛财向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.依法判令被告赔偿原告装修及各种物品投资款19万元。诉讼过程中,原告薛财增加诉讼请求,要求被告返还鱼缸(带制冷空调,3000元)、海尔电视机1台(30寸,600元)、热水器3个(樱花牌60升,450元/个×3个=1350元)、白钢架(厨房用,400元)、电蒸锅1口(400元)、茶几1个(200元)。唐连甫反诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令反诉被告立即给付欠付反诉原告的2018年租金1万元及2019年租金7万元；3.依法判令反诉被告立即返还反诉原告消防证、身份证读码器、食品经营许可证,并注销工商营业执照；4.依法判令反诉被告返还拖欠的水电费900元(包括电费500元和水费400元)；5.依法判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失费5000元。一审法院认定事实：2016年3月20日,曲钊与唐连甫签订《房屋租赁协议》,约定“租赁期限自2016年3月20日至2036年3月20日止。租赁期限内,乙方(唐连甫)有权转租,无需告知甲方(曲钊),也无需经甲方同意”。后唐连甫将案涉房屋转租给薛财，并于2017年5月23日,唐连甫与薛财签订《房屋租赁合同》一份，约定“甲方(唐连甫)愿将坐落在长海县柳条村新村电2号3号、新村电2号4号一至四层780.08平方米出租给乙方(薛财)。第一年租金为陆万元整,以后每年租金为柒万元整,租期为五年，五年租期内乙方有权转租。具体相关事项如下：一、租赁时间为五年，上打租，每年5月1日乙方向甲方交付房租。租赁期间,水、电、取暖费、有线电视、消防、卫生、防疫、工商、税务等一切产生的费用均由乙方自负。……三、租赁期间双方不得以任何理由违约或反悔,甲方若违约或各种原因造成乙方不能正常营业,甲方包赔乙方装修及各种物品投资190,000元，甲方在两个月内赔付给乙方。乙方若违约,酒店装修的各种电器及保证金归甲方。四、租赁期限自2017年6月1日至2022年6月1日(即2017年租期为2017年6月1日至2018年6月1日;2018年租期为2018年6月1日至2019年6月1日；2019年租期为2019年6月1日至2020年6月1日)。五、甲方收乙方保证金壹万元(保证合同延续,合同终止时全部物品完好无缺失)附原酒店物品清单一份。乙方退租一个月内甲方退保证金”。薛财承租案涉房屋后,经营长海县小肥羊酒店。合同履行过程中,薛财向唐连甫支付2018年租金6万元。2018年6月12日,瓦房店法院笔录告知薛财2018年租金3万元暂时停止支付。2019年6月24日,瓦房店法院作出(2019)辽0281执恢796号民事裁定书，裁定“提取曲钊在薛财处房屋租金(2019年6-8月份)”。因薛财未及时支付租金，唐连甫于2019年6月21日将案涉房门上锁。截至薛财7月13日离开案涉房屋时,尚欠唐连甫2018年租金1万元及2019年6-7月租金8749.5元(7万元÷12个月×1.5个月)未付。另查明,庭审过程中,薛财与唐连甫均同意解除案涉房屋租赁合同。唐连甫因提供不了证据证明薛财给其造成物品损失的事实,故撤回了要求薛财赔偿其财产损失费5000元(包括电视、床、椅子、床上用品等物品损失)的请求。唐连甫于2019年6月17日为长海县广鹿乡小肥羊酒店交纳电费500元，并提供交费明细予以证明。唐连甫反诉要求薛财返还该部分费用，薛财同意按照实际发生的费用返还给唐连甫。再查明，案涉营业执照的名称为长海县小肥羊酒店，经营者为薛财；特种行业许可证的企业名称为长海县小肥羊酒店，法定代表人为薛财；食品经营许可证经营者名称为长海县小肥羊酒店，法定代表人为薛财；卫生许可证的单位名称为长海县小肥羊酒店，负责人为薛财。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中,双方当事人均同意解除案涉房屋租赁合同,现本案的争议焦点为:合同解除后的违约责任及案涉相关证照薛财是否应当返还给唐连甫。关于合同解除后的违约责任问题。案涉房屋租赁合同已明确约定租金支付为上打租,薛财须于当年的5月1日支付全年的租金,并且，合同中载明，若唐连甫违约或各种原因造成薛财不能正常营业，唐连甫包赔薛财装修及各种物品投资190,000元，若薛财违约，酒店装修的各种电器及保证金归唐连甫。本案中，薛财承租案涉房屋后经营长海县小肥羊酒店，租赁期间，薛财未按合同约定时间向唐连甫支付租金，虽然有瓦房店法院的执行笔录和民事裁定书告知薛财暂时停止向唐连甫支付租金，但在此期间薛财既未将房租钱交至瓦房店法院，亦未向唐连甫支付租金，故薛财违约在先，按照合同约定，薛财预交保证金1万元应归唐连甫所有，其主张赔偿装修及各种物品投资款19万元，返还鱼缸、电视等财产，一审法院不予支持。唐连甫反诉要求薛财给付2018年租金1万元及2019年租金7万元，因薛财是于2019年7月13日离开案涉房屋，2019年合同期限是自2019年6月2日至2020年6月1日,故2019年薛财实际使用期间仅为一个半月，应付租金8749.5元，加上2018年欠付的1万元，薛财共需给付唐连甫房屋租金18,749.5元。唐连甫主张薛财返还电费500元，因有电费明细予以佐证,并且薛财在庭审中已表示按实际发生的费用返还给唐连甫租金，故对唐连甫的此项反诉请求一审法院予以支持。其主张水费400元，因无证据予以佐证，一审法院不予支持。关于案涉相关证照薛财是否应当返还给唐连甫的问题。案涉相关证照均登记在长海县小肥羊酒店名下，法定代表人(负责人)均为薛财，鉴于此，案涉房屋租赁合同解除后，薛财应在指定期限内将营业执照注销，将除营业执照外的其他与该营业场所相关联的许可证照及身份证读码器返还给唐连甫，唐连甫应在指定期限内到相关部门变更上述证照中的法定代表人及负责人。据此，一审法院作出如下判决：一、解除原告薛财与被告唐连甫签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告薛财的其他诉讼请求；三、反诉被告薛财于判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告唐连甫租金18,749.5元、电费500元,以上合计19,249.5元；四、反诉被告薛财于判决发生法律效力之日起十日内将案涉营业执照予以注销；并返还给反诉原告唐连甫特种行业许可证、食品经营许可证、卫生许可证、身份证读码器等与该营业场所相关联的许可证照,反诉原告唐连甫于判决发生法律效力之日起三十日内到相关部门更换法定代表人及负责人；五、驳回反诉原告唐连甫的其他诉讼请求。案件本诉受理费4219元，减半收取计2109.5元，由薛财负担；反诉受理费1822元，减半收取计911元，由薛财负担217元(此款唐连甫已预交,薛财在给付上述款项时一并付给唐连甫)，唐连甫负担694元。二审中，双方当事人提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于双方有争议的证据，本院认为如下：关于薛财提供的执行笔录，唐连甫对真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初3329号案件的执行法官于2018年9月10日给唐连甫作执行笔录，向唐连甫出示薛财向该院提供的案涉房屋租赁合同，并告知唐连甫已对案涉房屋予以查封及准备评估拍卖的情况，唐连甫认可将案涉房屋出租给薛财的事实，且口头表示对查封和拍卖有异议。对于薛财提供的2019年6月26日其与（2017）辽0281民初3329号案件执行法官的电话录音，唐连甫对真实性不予认可，唐连甫与薛财的租赁合同约定支付租金的时间为每年的5月1日前，而该录音录制于2019年6月26日，且从录音中无法体现瓦房店法院在2019年5月1日前要求薛财停止支付下一年的租金，不足以证明薛财对于未按合同约定支付租金不存在过错，故该录音与本案无直接关联性，本院不予采信。对于唐连甫提供的（2017）辽0281执4790号民事裁定书，薛财对真实性并无异议，该证据显示案涉房屋及所在的土地于2018年6月12日被瓦房店市人民法院查封。对于薛财提供的其与唐连甫的微信记录及银行凭证，与唐连甫提供的中国农业银行交易明细相互印证，本院对上述证据均予以采信。上述证据显示唐连甫于2018年5月29日通过微信告知薛财支付租金的账户，薛财于当日分次向该账户支付共计4万元，2018年8月16日薛财向唐连甫支付2万元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为以下两个：一是本案应否追加曲钊作为当事人参加诉讼；二是薛财未在租赁合同约定的期限内支付租金是否构成违约，唐连甫据此解除双方的租赁合同应否获得支持。针对第一个焦点问题，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，薛财作为承租人要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求唐连甫赔偿其相关的损失，出租人唐连甫亦要求解除合同，同时要求薛财支付租金，并返还经营所需的相关证照，故本案所需解决的是薛财与唐连甫之间关于租赁合同的权利义务纠纷。曲钊虽系案涉房屋的所有权人，但双方当事人对于曲钊将案涉房屋出租给唐连甫，并同意唐连甫转租等事实并无异议，故唐连甫应系本案适格的出租人，曲钊与本案的处理结果不具有直接的利害关系，薛财要求追加曲钊作为当事人参加本案诉讼，无充分的事实及法律依据，一审法院未予追加并无不当，本院依法予以维持。针对第二个焦点问题，即薛财未在租赁合同约定的期限内支付租金是否构成违约，唐连甫据此解除双方的租赁合同应否获得支持，本院认为，在唐连甫与薛财签订的《房屋租赁合同》中约定，薛财应于每年的5月1日向唐连甫交付租金。而2018年度的租金，薛财于2018年5月29日支付了4万元，8月16日支付了2万元，尚欠1万元未付。至于薛财上诉称，唐连甫2018年5月29日才将支付租金的账户告知薛财，薛财当日即支付了4万元租金，故对于迟延支付租金薛财并无过错一节，因双方租赁合同约定的租金支付时间仅为一日，并无分期支付的相关约定，而薛财在知道唐连甫账户后，并未将租金全部支付，仅支付了4万元，尚欠3万元未付，此后的2018年6月12日，瓦房店法院才向薛财下发暂停支付剩余3万元租金的通知，故薛财在瓦房店法院下通知前未付清2018年度租金的行为已经违反了合同约定，构成违约。现薛财未能提供证据证明2018年6月12日前其已接到了法院止付租金的通知，且其在本案二审上诉状中自认2018年6月12日系瓦房店法院第一次向其告知不得继续支付租金，故另案止付租金的通知不能免除薛财未按时支付租金所应承担的违约责任。至于薛财未支付2019年度租金是否违约的问题，因瓦房店法院2018年6月12日仅通知薛财暂时停止支付2018年剩余的3万元租金，并未要求薛财止付2019年的租金，而瓦房店法院要求提取曲钊在薛财处2019年6月到8月房屋租金的（2019）辽0281执恢796号民事裁定书系2019年6月24日下发,即在合同约定的租金支付时间及唐连甫将案涉房门上锁后。在薛财无充分证据证明2019年5月1日前曾接到法院止付租金通知的情况下，仅凭6月24日的民事裁定书，亦不足以免除薛财按时支付租金的义务。据此，薛财未在2019年5月1日前向唐连甫支付租金亦系违约行为，薛财主张其不存在违约行为，并要求唐连甫向其支付19万元违约金的诉请依据不足，对于其该项上诉理由本院不予支持。在薛财未按时支付租金50余日后，唐连甫于2019年6月21日将案涉房门上锁，薛财在二审向法院提交的情况说明中认可唐连甫多次向其索要房租，但在唐连甫将案涉房屋锁门后，薛财仍未支付房租，2019年6月24日瓦房店法院下发的民事裁定书仅要求提取薛财2019年6月到8月的房租，而薛财对于2019年度其他月份的租金亦未支付。故唐连甫要求解除案涉《房屋租赁合同》并未违反相关法律规定。薛财在本案诉讼中亦主张解除双方租赁合同，据此，一审法院判令解除案涉《房屋租赁合同》并无不当，本院依法予以维持。关于薛财应否向唐连甫支付租金，本院认为，瓦房店法院已告知薛财止付2018年剩余租金并要求提取曲钊在薛财处2019年6月到8月的租金，此系人民法院对案涉房租所作出的处理，一经作出立即发生法律效力。一审法院判令薛财向唐连甫支付的租金包含在上述法院要求止付并提取的范围内，与已生效的法律文书冲突，故对唐连甫要求薛财支付租金的反诉请求，本院依法予以驳回。一审法院对该项反诉请求的处理欠妥，本院依法予以纠正。关于薛财上诉称，案涉特种行业许可证、食品经营许可证、卫生许可证等证件均以薛财名义办理，并支付相关办理费用，薛财可以将上述证件予以注销或办理废止，但唐连甫无权要求薛财将上述材料给付唐连甫一节，本院认为，二审中，唐连甫同意薛财注销食品经营许可证、卫生许可证，本院予以准许。关于特种行业许可证，系薛财为经营旅店而办理的营业许可，法人代表登记为薛财，现双方租赁合同关系解除，薛财无法在案涉房屋继续经营，该证件亦应予以注销。故本院对薛财的该项上诉请求予以支持。关于消防证，薛财未向法院提交，唐连甫亦未提供证据证明案涉房屋已取得了合法有效的消防证明，故本院对唐连甫要求薛财返还消防证的反诉请求，不予处理。综上所述，薛财的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持长海县人民法院（2019）辽0224民初419号民事判决第一项；二、撤销长海县人民法院（2019）辽0224民初419号民事判决第二、三、五项；三、变更长海县人民法院（2019）辽0224民初419号民事判决第四项为：薛财于本判决发生法律效力之日起十日内将经营场所为辽宁省大连市长海县柳条村新村屯、经营者（或法定代表人）为薛财的营业执照、特种行业许可证、食品经营许可证、卫生许可证予以注销，并返还唐连甫身份证读码器；四、驳回薛财的其他诉讼请求；五、驳回唐连甫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费4219元(薛财已预交)，减半收取2109.5元，由薛财负担，反诉案件受理费1822元，减半收取911元，由唐连甫负担；二审案件受理费6041元（薛财已预交），由薛财负担4219元，唐连甫负担1822元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 张萍萍审判员 张 钱二〇二〇年三月十九日书记员 杜玉洁