青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终41号 上诉人（原审原告）：青海富鸿环保科技有限公司。住所地：青海省西宁市。 法定代表人：曹宝根，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：史西宁，北京京坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华融昆仑青海资产管理股份有限公司。住所地：青海生物科技产业园。 法定代表人：王小波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张萍，青海智凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏彪，青海智凡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青海瑞合铝箔有限公司。住所地：青海省西宁市。 法定代表人：周嗣东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何晓云，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡有钦，青海瑞合铝箔有限公司管理人工作组成员。 被上诉人（原审被告）：青海省投资集团有限公司。住所地：青海省西宁市。 法定代表人：程国勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温建华，女，该公司员工。 上诉人青海富鸿环保科技有限公司（以下简称富鸿公司）与被上诉人华融昆仑青海资产管理股份有限公司（以下简称华融公司）、青海瑞合铝箔有限公司（以下简称瑞合公司）、青海省投资集团有限公司（以下简称投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人富鸿公司的法定代表人曹宝根及其委托诉讼代理人史西宁，被上诉人华融公司的委托诉讼代理人张萍、魏彪，瑞合公司的委托诉讼代理人何晓云、蔡有钦，投资公司的委托诉讼代理人温建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富鸿公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销（2019)青01财保16号民事裁定，解除对城北区海湖大道9号景岳公寓5号楼1单元1144室房屋（以下简称案涉1144室房屋）查封；3.诉讼费由华融公司承担。事实与理由：1.富鸿公司与瑞合公司在人民法院查封前已签订合法有效的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》，约定瑞合公司将其所有的商品房出售给富鸿公司，以瑞合公司欠付的技术服务费作为抵付房款；且明确了买卖标的物、价款数额、双方权利义务等，协议系双方真实意思表示，应受法律保护；2.富鸿公司在人民法院查封之前已合法占有该不动产，瑞合公司已将房屋钥匙、门禁卡、燃气卡、水电卡均交付给富鸿公司，事实上形成了对该房屋管理、占有的排他性；3.富鸿公司已支付全部价款。基于富鸿公司与瑞合公司长期的业务往来关系，瑞合公司欠付富鸿公司服务费，按照服务合同约定的支付期限，同时以到期债权作为购买案涉房屋的支付方式，符合双方的交易习惯。当案涉房屋在青海省产权交易市场（以下简称产权交易市场）进行公开拍卖后，由公司法人前往参加竞拍和购买，房屋的价格是经合法拍卖确定的，符合市场合理价格；4.未办理过户登记非因富鸿公司的原因，是因瑞合公司欠西宁市城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税，导致无法办理案涉房屋的过户手续；5.瑞合公司依据法定程序向出资人投资公司请示并批示后，通过产权交易市场处置案涉房屋，未造成国有资产损失；6.华融公司不享有案涉房屋的优先债权，属于普通债权，其也未参加案涉房屋的竞拍，富鸿公司参与竞拍并支付了成交价后，享有优先于华融公司的期待权，足以排除对案涉房屋的查封保全。 华融公司辩称，1.富鸿公司提交的《情况说明》等证据证明的事实在一审庭审前已存在，并非新发现的证据，此部分证据不能作为定案依据；2.瑞合公司与富鸿公司签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》在产权交易中心拍卖前已确定买受人，竞拍行为违法，且瑞合公司处置资产程序违反国有资产处置流程；3.《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》的签订是为消灭双方之间的债权债务而形成的，并非有效的房屋买卖合同，且未支付房屋价款，也未办理过户登记，房屋权属未发生变动；4.人民法院对案涉房产的查封执行合法有据，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，富鸿公司提交的证据并不能支持其诉求，故请求驳回上诉，维持原判。 瑞合公司辩称，基于瑞合公司与富鸿公司之间存在债权债务关系，2019年1月22日，瑞合公司与富鸿公司签订《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》，瑞合公司将其所有的案涉1144室房屋转让给富鸿公司，双方在办理房屋过户登记手续时，因瑞合公司尚欠国家税务总局西宁市城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税，导致涉案房产因欠付税款未能及时办理房产的土地清算，并导致房产未能办理过户登记手续。据此，瑞合公司对富鸿公司的诉讼请求及事实与理由全部予以认可。 富鸿公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）青01财保16号民事裁定，解除对案涉1144室房屋的查封；2.本案诉讼费用由华融公司、瑞合公司、投资公司承担。 一审法院审理查明，华融公司与瑞合公司、投资公司诉前财产保全一案，一审法院于2019年5月20日作出（2019）青01财保16号民事裁定书，裁定冻结瑞合公司、投资公司在开户银行账户内存款154540000元，如存款不足此数额，则查封、扣押其相应价值的其他财产。裁定作出后，一审法院依华融公司提供的财产线索，采取保全措施，于2019年5月27日查封了瑞合公司名下位于青海省西宁市城北区海湖大道9号5号楼1单元1134、1144、1154、1164、1174室房产，不动产权证号为：青（2018）西宁市不动产权第0045355、0044829、0044843、0045357、0045356号，建筑面积共计758.65㎡，查封期限为三年，查封期限届满日为2022年5月26日。富鸿公司针对案涉1144室房屋的查封，向一审法院提出执行异议，请求撤销（2019）青01财保16号民事裁定。一审法院于2019年7月24日作出（2019）青01执异81号执行裁定，裁定驳回富鸿公司的异议请求。现案涉1144室房屋登记在瑞合公司名下。 另查明，2017年10月1日，富鸿公司与瑞合公司签订《青海瑞合铝箔有限公司纯水站技术服务合同》，合同期限2017年10月1日至2018年9月30日。富鸿公司为瑞合公司负责纯水站的日常运行维护及现场一切日常，支付方式为费用月结。富鸿公司在执行异议期间，向本院提交其与瑞合公司在2019年1月22日签订的《房屋买卖合同》，约定瑞合公司将其所拥有的案涉1144室房屋以1213840元价格出售给富鸿公司，第一笔款606920元于2019年1月30日前支付，第二笔款606920元未约定支付日期,并约定2019年1月30日正式交付房屋。该协议签订后富鸿公司向瑞合公司转款200000元，曹宝根向瑞合公司转款100000元。富鸿公司还提交2019年2月25日其与瑞合公司签订的《房屋买卖补充协议》，该协议约定鉴于双方在2019年1月达成协议，将总房款1213840元的房屋转让给富鸿公司，富鸿公司已经支付房款300000元，尚欠房款913840元。现将上述欠款，作为2017年10月1日签订的《纯水站技术服务合同》运营费抵付，瑞合公司累计付款200000，未付980675.44元，以房屋抵付后剩余欠款66835.44元。 瑞合公司以拟处置部分房地产为由，委托青海中科华资产评估有限公司对包括案涉1144室房屋在内的5套房产进行资产评估，该公司出具青华评报字［2018］第068号《资产评估报告》，2018年12月6日瑞合公司向投资公司提交《关于处置固定资产的请示》，请示为盘活闲置资产，缓解资金压力，青海中科华资产评估有限公司对5套房产完成评估，评估总价值为5408000元，约每平米7200元，拟对包括案涉房屋在内5套房产进行抵账及销售处理。投资公司于2018年12月19日对此作出《关于处置房产的批复》，批复同意瑞合公司对5套房产进行处置，根据青海中科华资产评估有限公司出具的资产评估报告，以评估值为基础，进入产权交易市场公开挂牌处置。2019年1月23日瑞合公司与产权交易市场签订《产权转让委托服务协议》，约定瑞合公司拟转让其所有的包括案涉1144室房屋在内的5套房产，委托产权交易市场为其提供服务，产权交易市场接受委托，并同意提供服务。2019年1月23日，产权交易市场发布公开转让公告。2019年2月19日曹宝根与产权交易市场签订《产权（实物）受让委托服务协议》，约定曹宝根委托产权交易市场作为其拟受让报名瑞合公司景岳公寓5号楼1单元1144、1164、1174室房产提供服务，产权交易市场接受曹宝根委托并为其提供委托服务。后曹宝根竞得瑞合公司景岳公寓上述房产，产权交易市场《竞价结果通知单》显示案涉1144室房屋成交价款为1213840元，在场内结算。庭审中瑞合公司向本院提交制单日期为2019年6月3日的案涉1144室房屋《产权交易凭证》，凭证显示合同签署日期为2019年3月1日。本院要求瑞合公司及富鸿公司提交《产权交易合同》，两公司均未向本院提交。富鸿公司向本院明确，曹宝根及富鸿公司均未向产权交易市场或瑞合公司按照《竞价结果通知书》支付成交价款。瑞合公司向本院提交了2019年2月20日加盖有产权交易市场财务专用章的《情况说明》，明确委托转让房产的房产交易资金实行场外结算。2019年2月26日瑞合公司与富鸿公司签订《房屋交付（清单）确认书》，确定瑞合公司将案涉1144室房屋于2019年2月26日交付富鸿公司，富鸿公司确认已经收到。庭审中富鸿公司向本院提交了其持有的案涉1144室房屋在2019年7月及7月之后开具的燃气、物业缴费票据。 一审法院认为，富鸿公司起诉称案涉1144室房屋，瑞合公司已经通过以物抵债的方式交付，双方之间以物抵债的协议合法有效且已经履行完毕，但在办理过户登记时，因瑞合公司的原因没有完成产权变更登记，不能归责于富鸿公司，富鸿公司以物抵债获得的物权期待权足以排除华融公司的债权。对此一审法院认为案外人执行异议之诉的目的，是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，人民法院应依据案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益作出认定和处理，故本案争议的焦点问题为富鸿公司对案涉1144室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，根据查明的事实，案涉1144室房屋仍登记在瑞合公司名下，对外公示的所有权人仍为瑞合公司，从物权公示的效果看，瑞合公司仍系案涉房屋的所有权人。现富鸿公司对登记在瑞合公司名下的不动产提出异议，排除执行的事由应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”予以审查。从富鸿公司、瑞合公司分别向本院提交的第二组证据看，富鸿公司虽与瑞合公司签订《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》，其实质系以物抵债协议，基于双方债权法律关系产生，目的在于消灭富鸿公司对瑞合公司的债权而并非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且案涉1144室房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记以前，以物抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，亦不能据此产生物权期待权及物权本身。瑞合公司作为国有公司处置资产应当符合法定程序，从瑞合公司提交的第一组证据、第三组证据以及富鸿公司提交的第三组证据看，就案涉1144室房屋处置问题，瑞合公司向投资公司进行请示，投资公司已经批复要求瑞合公司通过产权交易市场公开挂牌处置，富鸿公司对此应是明知，但在产权交易市场参与竞拍的买受人是曹宝根个人而非富鸿公司，案涉1144室房屋在产权交易市场通过网络竞价，买受人为曹宝根并非富鸿公司，同时无论是曹宝根还是富鸿公司均未按照《竞价结果通知书》支付成交价款。富鸿公司称曹宝根是履行职务行为，但富鸿公司与瑞合公司均未向本院提交证据证明双方据此签订《产权交易合同》完成产权变更登记的证据，因此瑞合公司虽通过产权交易市场处置资产，但未完全依照法定程序办理，导致该资产仍登记在瑞合公司名下，富鸿公司当然不能据此阻却执行。瑞合公司与富鸿公司分别提交的第四组证据用于证明案涉房屋已经在2019年2月26日交付富鸿公司占有，虽然瑞合公司与富鸿公司签订《房屋交付（清单）确认书》确认的交付案涉1144室房屋时间是2019年2月26日，但富鸿公司提交的物业收费票据以及燃气收费票据的开具时间均在2019年7月1日之后，同时案涉房屋在2019年2月还在产权交易市场公开拍卖。因此依据现有证据本院不能认定富鸿公司在本院查封前已经合法占有该房屋。投资公司并非案涉1144室房屋的权利人，与富鸿公司、华融公司、瑞合公司就本案诉讼标的无关联，其不是本案适格主体的抗辩理由成立。 综上，富鸿公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。富鸿公司要求停止执行案涉1144室房屋的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定，遂判决：驳回富鸿公司的诉讼请求。案件受理费100元，由富鸿公司负担。 一审法院查明的案件事实，有相关证据予以证明，本院应予确认。 二审中，富鸿公司又提交以下证据： 1.瑞合公司《关于房产变更、缴费事宜的告知函》，证明案涉1144室房屋于2019年1月18日以现金方式转让给富鸿公司等。 2.青海翔光物业有限公司作出的《党委会议纪要》，证明在《关于房产变更、缴费事宜的告知函》上签署同意意见的**，系物业公司副总经理。 3.瑞合公司向本院出具的《情况说明》，证明案涉房屋未过户是因瑞合公司拖欠土地使用税及房产税的因素导致，西宁市城北区祁连路税务分局在该情况说明上备注瑞合公司拖欠土地使用税及房产税899588.31元，并加盖公章。 4.瑞合公司向产权交易市场出具的《情况说明》，证明拍卖案涉房屋的交易资金实行场外结算。 5.青海翔光物业有限公司出具的《专用收据》，证明2019年2月起富鸿公司开始缴纳案涉房屋的案涉房屋物业费等各项费用，富鸿公司在法院查封前，已实际占有使用案涉房屋。 6.照片，证明富鸿公司在法院查封前已经实际占有使用案涉房屋。 7.瑞合公司欠交物业费明细单，证明截止2018年12月瑞合公司案瑞合公司欠交案涉房屋物业费等各项费用12864.6元。 华融公司质证意见认为，富鸿公司提交的上述证据均非新证据，已丧失举证权，不能作为定案的依据。 瑞合公司对上述证据的真实性、关联性、证明力均认可。 本院认为，富鸿公司为补强其对案涉房屋占有的事实，向本院提交新的证据，并不违反民事诉讼的证据规则，本院可从证据的三性就待证的事实逐一审查判断，并予以认定。 本院经审理认为，本案为案外人执行异议之诉，综合富鸿公司的上诉及华融公司、瑞合公司的答辩，本案审查的焦点问题是富鸿公司对案涉1144室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中本院可根据富鸿公司提交的证据，审查在人民法院查封之前富鸿公司是否与瑞合公司签订合法有效的买卖合同，且合法占有并已支付全部价款，及非因富鸿公司自身原因未办理过户登记等方面予以认定。 首先，关于案涉买卖合同及付款的效力。2017年10月1日，富鸿公司与瑞合公司签订《纯水站技术服务合同》，约定富鸿公司为瑞合公司负责纯水站的日常运行、维护及结算开支，费用月结。合同履行中，富鸿公司依约提供了纯水站的技术服务，垫付了水费、电费、水处理药剂费、人工费、超滤膜更换等费用，瑞合公司亦获取了相应的服务项目。自2018年1月至12月，双方按月结算并出具结算单，瑞合公司欠付富鸿公司服务费。2019年1月27日，富鸿公司与瑞合公司签订《房屋买卖合同》，约定瑞合公司将其所有的案涉1144室房屋以1213840元的价格出售给富鸿公司，同时约定2019年1月30日前支付第一笔款606920元，第二笔款606920元未约定支付日期，还约定2019年1月30日交付房屋。协议签订后，2019年1月22日富鸿公司及其法定代表人曹宝根分别向瑞合公司转款200000元、100000元。2019年2月25日，富鸿公司与瑞合公司签订《房屋买卖补充协议》，约定“瑞合公司将景岳公寓住宅楼房1套房，总房款价值1213840元转让给富鸿公司，富鸿公司已经支付房款300000元，尚欠房款913840元。现将上述欠款，作为2017年10月1日签订的《纯水站技术服务合同》运营费抵付（原欠款1180675.44元，2018年12月4日瑞合公司将其名下帕萨特轿车一辆以200000元抵给富鸿公司），未付980675.44元，以房屋抵付后剩余欠款66835.44元”。合同中富鸿公司法定代表人曹宝根、瑞合公司法定代表人周嗣东及公司六部门共同会签。上述《纯水站技术服务合同》《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》的约定，系双方当事人真实意思的表示，合同合法有效。双方以现金支付及以房抵账方式完成房屋交易中给付全部房款的约定，目的在于消灭富鸿公司与瑞合公司之间的到期债权，此约定不违反法律、行政法规规定，应受法律保护。基于案涉1144室房屋系国有资产，为履行国有资产处置的报备程序，2018年12月6日，瑞合公司向投资公司上报《关于处置固定资产的请示》，明确报备对案涉房屋进行抵账及销售处置。同年12月19日，投资公司向瑞合公司下发《关于处置房产的批复》，同意瑞合公司对案涉1144室房屋进行处置，并要求进入产权交易市场公开挂牌处置。据此，2019年2月21日，产权交易市场接受瑞合公司的委托对案涉房屋实施拍卖并出具《竞价结果通知单》，富鸿公司竞拍成交。至于拍卖价款如何支付的问题，2019年2月26日，瑞合公司向产权交易市场出具《情况说明》，确认案涉房屋拍卖交易资金实行场外结算。产权交易市场加盖公章予以确认。同日，瑞合公司与富鸿公司签订《房屋交付（清单）确认书》，瑞合公司将案涉1144室房屋交付给富鸿公司。据此，本院应认定在一审法院查封案涉房屋之前，瑞合公司与富鸿公司依据房屋买卖合同和以房抵债合同的约定，通过拍卖方式完成了房屋交付和支付房款的义务，拍卖的法律后果应受法律保护。诉讼中，华融公司认为《网络竞价协议书》《竞价结果通知书》《房屋交付（清单）确认书》中的签字人均为曹宝根个人，未经富鸿公司盖章确认，表明瑞合公司对其所有的案涉房屋经拍卖程序处置，曹宝根是以个人名义参与竞拍，富鸿公司并未参与，案涉的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》并未实际履行。本院认为，曹宝根系富鸿公司法定代表人，其在《纯水站技术服务合同》《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》中的签字，属于行使职务职责，在合同履行中，曹宝根在拍卖现场、移交房屋现场等具体事项中的签字也应认定为代表公司履行职务行为，其以个人名义的签字并不影响合同及拍卖的效力。至于富鸿公司将案涉房屋产权拟办理于贺存善名下的行为，是富鸿公司对其买卖及抵账取得的财产行使处置权，系富鸿公司与贺存善的另一法律关系，并不必然影响《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》的效力和合法履行。 其次，案涉1144室房屋在一审法院查封之前是否合法占有。2019年2月26日，瑞合公司与富鸿公司签订《房屋交付（清单）确认书》，瑞合公司将案涉1144室房屋及入户门钥匙、单元门禁卡、燃气卡、水电费卡交付给富鸿公司，富鸿公司合法占有了该房产，双方履行了买卖合同及以房抵债的合同义务。另从2019年4月3日瑞合公司致青海翔光物业有限公司《关于房产变更、缴费事宜的告知函》中记载：将案涉1144室房屋抵账给富鸿公司，该房屋的物业费、水电费、采暖费自2019年1月1日起由富鸿公司承担，2019年以前的欠付款项继续挂在瑞合公司名下、及青海翔光物业有限公司出具的案涉1144室房屋截止2018年12月31日欠费12864.6元的明细、青海翔光物业有限公司出具的水费、电费销售记录、2019年7月22日暖气费收据（缴纳暖气补差价：2018年12月1日至2019年4月14日，金额2344元，交款人曹宝根）等证据，能够证明案涉房屋在一审法院查封前已被富鸿公司合法占有的事实。虽然缴纳费用的部分凭证记载的日期发生于法院查封之后，但不能否认在一审法院查封之前富鸿公司已对案涉房屋进行了有效的支配和控制。一审法院仅以“富鸿公司提交的物业收费票据以及燃气收费票据的开具时间均在2019年7月1日之后”为由，认定富鸿公司并未实际占有案涉1144室房屋与事实不符。二审中，华融公司亦认可富鸿公司实际占有案涉房屋的事实，却又否认占有的合法性，但无证据证实富鸿公司非法或擅自占有的事实。纵观本案事实，本院应认定富鸿公司系合法取得案涉房屋并实际占有。 再次，关于是否因富鸿公司的原因导致未办理过户登记。庭审中，瑞合公司提出导致未能办理房屋产权过户登记的主要原因是因瑞合公司拖欠税费，继而不能办理案涉房屋土地清算及产权过户手续的答辩意见，同时提交了2019年12月26日其向本院出具的《情况说明》，记载“因瑞合公司尚欠城北区税务局2018年四季度、2019年一季度的房产税，导致该5套房产在办理土地税清算时，因欠税未能及时办理该5套房产的土地清算，暂时未能办理过户手续”，国家税务总局西宁市城北区税务局祁连路税务分局在此情况说明中签署“经查询截止2019年12月27日该企业欠城镇土地使用税及房产税899588.31元”的意见，该证据能够证明因瑞合公司拖欠土地使用税、房产税的因素，导致案涉房屋无法办理产权变更登记的事实。另从富鸿公司提交的《房屋买卖合同》《房屋买卖居间服务合同》《房屋交易后期服务合同》《代收定金协议书》《房屋买卖全权委托声明》《佣金确认书》等证据，亦能够证明在一审法院查封之前富鸿公司已开始办理案涉1144室房屋的过户手续，由于出现瑞合公司拖欠税费的障碍无法办理。因此，不存在富鸿公司收到案涉房屋后怠于办理过户登记的事实，也无证据证明因富鸿公司自身原因导致未办理过户登记的事实。 综上所述，本院认为，富鸿公司在一审法院实施查封案涉1144室房屋之前，与瑞合公司签订了合法有效的房屋买卖合同和以房抵债合同，以买卖及抵账方式完成了房屋交易中给付全部房款的义务，并对涉案房屋实施了管理和支配，未能办理不动产过户登记并非由于富鸿公司过错所致。且综合现有在案证据，未发现瑞合公司与富鸿公司就房屋买卖及以房抵债的民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害债权人权益的情形，故本院应确认富鸿公司对案涉1144室房屋享有物权期待权，该权益相对于华融公司涉案债权具有优先效力。据此，富鸿公司对案涉1144室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对于富鸿公司关于不得执行案涉1144室房屋的上诉请求应予以支持。至于富鸿公司提出“撤销（2019）青01财保16号民事裁定，解除对城北区海湖大道9号5号楼1单元1144室房屋查封”的诉，不属于案外人执行异议之诉审理的范围，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初475号民事判决； 二、不得执行青海瑞合铝箔有限公司位于西宁市城北区海湖大道9号景岳公寓5号楼1单元1144号房产。 青海省西宁市中级人民法院（2019）青01执异81号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 二审案件受理费100元，由华融昆仑青海资产管理股份有限公司负担；一审案件受理费100元照此收取。 本判决为终审判决。 审 判 长 索 晓 春 审 判 员 刘 尚 英 审 判 员 马  威 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 祁选姐措 书 记 员 马 乾 熙