海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终19号 上诉人（原审原告）：金良福，男，1962年5月14日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：金敬选（与上诉人金良福系姑侄关系），住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：琼中金福房地产开发有限公司，住所地海南省琼中黎族苗族自治县营根镇营红路北侧（升坡村路口对面）。 法定代表人：王广惠，总经理。 委托诉讼代理人：裴儒静，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高梦怡，海南天皓律师事务所律师。 上诉人金良福与被上诉人琼中金福房地产开发有限公司（以下简称金福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金良福上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.股权转让协议书以及分房方案是有关主体签名确认，并且有被上诉人的法律顾问在场见证的情况下签订的，是有关主体的意思表示，应当认定为有效。2.上诉人是被上诉人的实际投资人之一，并且得到了被上诉人的确认，否则也不会存在被上诉人转款的事实及不会向上诉人出具承诺书等相关文件。3.一审判决以分房方案等损害了抵押权人的权利，与客观事实不符。本案中严林福等人退出后，被上诉人无法退回相关主体的投资款，故而产生分房的事实，这一事实发生在将本案所涉土地使用权、在建工程抵押给银行之前。因此，根本没有损害相关主体的合法权益。二、一审判决适用法律严重错误，应当给予改正。综上，上诉人认为一审判决认定案件事实不清，适用法律错误，应当予以纠正，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，维护其合法权益。 金福公司辩称，一、双方签订的案涉认购协议并非双方的真实意思表示，是基于答辩人原五个股东签订的《股权转让协议》、《股东会决议》和《股东会决议（补充）》及其附件。该认购协议是以合法形式掩盖非法目的的无效协议，其实质内容是违法处分答辩人所有财产的行为，双方并未成立房屋买卖合同关系或房屋买卖预约合同关系。《股权转让协议》、《股东会决议》和《股东会决议（补充）》及其附件的实质是原股东以股权转让的形式私分答辩人的财产。该行为实质为抽逃出资、非法减资的违法行为。案涉房产系答辩人所有，股东间的股权转让不能以答辩人财产作为财产转让的对价。原五个股东私分答辩人财产的行为不仅侵犯了答辩人的权利，更侵犯了各债权人的权利，且严重违反了公司法的有关规定，应属无效协议。依据上述无效协议签订的案涉认购协议，其内容并不真实，也并非双方的真实意思表示，被答辩人未支付过购房款或购房定金，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，答辩人不负有其诉请之义务。二、双方签订案涉认购协议时，案涉房屋已经抵押，根据担保法第四十九条的规定，应当认定该转让行为无效。案涉房屋于2014年12月31日抵押给银行，并办理了琼中在建工程抵押字第002号在建工程抵押登记证。在原股东明知案涉房屋存在抵押的情况下，仍然私分答辩人所有的财产，且原股东金良伟又将其分得的案涉房产处分给被答辩人，其又在明知案涉房屋存在抵押的情况下受让该房屋，该转让行为违反法律规定而无效。综上所述，案涉认购协议并非双方的真实意思表示，且上诉人也未支付购房款，双方并未成立房屋买卖合同关系或房屋买卖预约合同关系。案涉项目目前已被万宁市公安局查封，客观上也不具备继续履行的条件。请求驳回上诉人的全部上诉请求。 金良福向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原告与被告于2016年10月8日签订的《阳光紫荆花园认购协议》；2.判令被告将案涉房屋交付给予原告使用，并且支付违约金36292元，最终计算至将房屋交付给原告使用及办理完毕不动产登记证书之日止；3.判令被告为原告办理不动产登记证书；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月15日，被告全体股东金良伟（占股份34%）、林星福（占股份5%）、王广惠（占股份20%）、严林福（占股份12%）、郑磊（占股份29%）召开股东会，形成股东决议如下：股东金良伟的股权34%、林星福的股权5%、王广惠的股权20%、严林福的股权12%，全部转让给股东郑磊。同日（2014年12月15日）各股东就以上股东会议形成的决议签订了一份《股权转让协议》，各股东一致同意将其各自持有被告的股权转让给股东郑磊。《股权转让协议》约定以上股权出让款以公司房屋出售得款支付给各出让股权的股东。为执行以上《股权转让协议》，通过销售房屋收入支付、兑现各出让股权股东的应得股权出让款，2015年1月3日，原股东金良伟、林星福、王广惠、严林福及现股东郑磊召开股东会议，并形成了一份《股东会决议（补充）》，约定通过抓阄的方式确定原各股东负责出售的房屋。本案案涉的位于被告开发的“阳光紫荆花园”项目内的6#楼803房由公司原股东金良伟负责销售。原告因出借资金给被告原股东金良伟入股持有被告公司股权，金良伟遂将被告开发的以上6#楼803房，以278100元的价格（面积55.62平方米，每平方米售价5000元）销售给原告。因原告出借资金给被告公司原股东金良伟入股持有被告公司股权，原告并没有实际向被告公司交付房屋出售款278100元，只是以购房的方式抵偿原告与金良伟之间的借款债务。另查明，原告与被告之间只是签订了一份《阳光紫荆花园认购协议》，并没有订立房屋销售合同，原告也没有实质向被告交付了购房款，但被告于2017年1月14日向原告开具了一张购房款发票。因被告公司的预售证过期，原告与被告无法签订房屋买卖合同。2018年6月15日，原告与被告签订了一份《协议书》，被告承诺办好房屋预售证后十天内到琼中县房管局相关部门办理解押手续，并及时配合原告签订购房合同。2014年12月31日，被告与海口联合农村商业银行股份有限公司签订了一份《抵押合同》，本案案涉的6#楼803房作为本抵押合同的担保物，已于2014年12月31日在琼中县住房保障与房产管理局进行了抵押登记（登记号为：琼中在建工程抵押字第002号）。以上《抵押合同》第2.1条约定：“主合同债务人履行债务的期限为12个月，自2015年1月4日至2016年1月3日止”。第3.2条约定：“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使”。第6.5条约定：“本合同有效期内，未经乙方（指海口联合农村商业银行股份有限公司）书面同意，甲方（指本案被告）不得转让、出租、再行抵押、赠与、托管、重大改装增补或以其他方式处分抵押物的全部或部分”。一审法院认为，原告与被告之间于2016年10月8日签订的《阳光紫荆花园认购协议》，在性质上只是购房邀约（预约）。原告与被告并没有签订房屋销售合同，原告也没有实际向被告交付购房款，支付交易对价。原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖法律关系。根据民法总则第一百四十三条的规定，有效的民事行为必须意思表示真实。因原告与被告之间并没有形成真实的房屋买卖意思表示，原告基于其与被告原股东金良伟之间存在的借款出资的关系，以被告开发、所有的6#楼803房抵偿其与金良伟之间的私人债务，金良伟处理公司案涉房产的民事行为并没有经过被告的追认，损害了被告的利益，以及被告其他潜在债权人的利益，属无效的民事行为。另外，被告公司股东郑磊受让金良伟的股权，只能以郑磊自有资金支付给金良伟股权转让款，不能以公司的房产（资产）来支付。原告与被告公司原股东金良伟的以公司所有房产抵偿股东私人债务的行为违反了公司法第二十条的规定，损害了被告的利益，是无效行为。再有，根据民法总则第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第二款的规定，担保权人在诉讼时效结束后2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。也即根据被告与海口联合农村商业银行股份有限公司签订的《抵押合同》第2.1条约定：“主合同债务人履行债务的期限为12个月，自2015年1月4日至2016年1月3日止”，以及第3.2条约定：“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使”。抵押权人行使抵押权的期限最早也应该在2019年1月3日后才开始起算。根据担保法第四十九条“抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，金良伟于2017年1月14日（发票开具时间）将被告已进行了抵押登记的6#楼803房，以物抵债的方式出售给原告，尚在抵押权保护期限内，其行为损害了抵押权人海口联合农村商业银行股份有限公司的权益，属无效行为。因此，原告请求被告将案涉的6#楼803房交付给原告使用，并为原告办理不动产登记证书的诉讼请求，无事实根据及法律依据，应不予支持。因原告、被告之间签订的《阳光紫荆花园认购协议》及《协议书》涉及的合同标的物6#楼803房，是已经抵押给海口联合农村商业银行股份有限公司的抵押物，损害了抵押权人的利益，根据担保法第四十九条的规定是无效协议。因此，原告请求被告继续履行《阳光紫荆花园认购协议》的诉讼请求不予支持。原告请求被告按《阳光紫荆花园认购协议》的约定支付违约金36292元，因以上协议无效，原告的以上诉讼请求无事实根据及法律依据，应不予支持。原告与金良伟之间的出借资金的借贷行为，原告可以另行起诉。终上所述，原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，原告也没有向被告支付案涉房屋的对价。原告与被告达成的《阳光紫荆花园认购协议》及《协议书》属无效协议。原告的诉讼请求没有事实根据及法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回原告金良福的诉讼请求。案件受理费6061元（原告已预缴），由原告金良福负担。 本院二审期间，上诉人金良福提交如下新证据：1.（给金良伟本人）转账记录；2.协议书、收条、证明和个人活期账户明细；上述两份证据拟证明金福公司成立前上诉人将款项借给公司购买土地。3.商品房买卖合同、转账记录和购房发票，拟证明10号楼804房屋出售以后款项交给上诉人。4.中国建设银行存款账户明细，拟证明上诉人房产出售后被上诉人金福公司将款项归还上诉人。被上诉人金福公司的质证意见如下：上述证据均形成于一审庭审之前，不属于新证据，不能作为定案的依据。对证据的关联性和证明内容均不予认可。被上诉人金福公司没有提交新证据。本院的认证意见：对上诉人金良福提交的证据的关联性均不予确认。对一审提交的证据，双方当事人均无新的质证意见，本院予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉认购协议约定：金良福在签订案涉认购协议后接金福公司通知即与金福公司签订正式商品房买卖合同；签订正式房地产商品房买卖合同后，金良福已付的定金自动转为购房款的一部分。案涉房屋已被公安机关查封。 本院认为，本案双方争议的焦点是：1.案涉协议的效力和能否继续履行；2.金福公司应否将案涉房屋交付给金良福使用并办理案涉房屋的不动产登记证书和承担相应的违约金。 一、关于案涉协议的效力和能否继续履行的问题。 本案中，根据查明的事实，金福公司原股东金良伟依据案涉《股权转让协议》、《股东会决议》和《股东会决议（补充）》及其附件取得案涉房屋的销售权后，基于金良福曾出借资金给其入股金福公司，遂将案涉房屋以278100元的价格抵给金良福偿还欠款。而后，金福公司与金良福于2016年10月8日签订案涉认购协议，金福公司也于2017年1月14日向金良福开具购房款发票。这一系列行为足以证明金福公司与金良福签订案涉认购协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效协议。 案涉认购协议约定金良福接金福公司通知后双方需要再次签署一份正式的商品房买卖合同。而至今为止，金福公司没有通知金良福签订正式的商品房买卖合同，可见，双方并未最终就案涉房屋的买卖达成一致的意见。故案涉认购协议在性质上仅是预约合同，双方没有形成正式的房屋买卖关系。现金福公司以实际行为拒绝继续履行认购协议，且案涉房屋已被公安机关查封，案涉认购协议事实上已无法继续履行。故本院对金良福诉请继续履行案涉认购协议不予支持。 二、关于金福公司应否将案涉房屋交付给金良福使用并办理案涉房屋的不动产登记证书和承担相应的违约金的问题。 如前所述，案涉认购协议已无法继续履行，且双方没有签订正式的商品房买卖合同，并没有形成正式的房屋买卖关系。在此情况下，金良福诉请将案涉房屋交付给其使用并办理不动产登记证书和承担相应的违约金缺乏事实根据和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人金良福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6061元，由上诉人金良福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年三月六日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。