浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终713号 上诉人（原审原告）：凌校习，男，1966年10月18日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 上诉人（原审原告）：成玉华，女，1965年4月26日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴鸿、陈达锋，浙江广诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：湖州新锦江房地产开发有限公司，住所地湖州市御园商业1幢青铜路1739号。 法定代表人：吴恒，董事长。 委托诉讼代理人：徐骏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 上诉人凌校习、成玉华（以下简称凌校习二人）因与上诉人湖州新锦江房地产开发有限公司（以下简称新锦江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年6月19日公开开庭进行审理。上诉人成玉华，成玉华与凌校习的共同委托诉讼代理人吴鸿、陈达锋，上诉人新锦江公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌校习二人上诉请求：撤销湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初2938号民事判决，改判新锦江公司赔偿损失408万元，支付延期交付房屋违约金248472.0元（按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，暂算至2017年12月20日，要求计算至最终房屋接收之日）。事实与理由： 一审判决认定案涉房屋的庭院围墙超规划红线错误。案涉小区用地红线图上可以看出44幛D座的庭院围墙门楼位置在用地红线范围内，但是如果将44幢D座的庭院围墙门楼位置按照购房合同所附图施工，且44幢D座庭院围墙外的道路也按照总平面图、规划图的设计来施工，那么该小区的最外侧隔离围墙就会超越用地红线，但并非案涉房屋的围墙超过规划红线，一审判决以此得出“庭院部分变小，在法律上属于自始履行不能”的结论是错误的。一审判决未认定新锦江公司构成民事欺诈错误。一审判决认定成玉华与新锦江公司工作人员的谈话录音能够证明我二人在购买案涉房屋前即知道规划的小庭院的理由不能成立。在2017年7月19日的谈话录音中，并无证据证明我二人在购房时知晓该情况，事实上我是在2017年4月中旬到现场发现案涉房屋的围墙位置向大门内缩进了4米，和购房合同中图纸及展示的小区模型完全不一致，遂向新锦江公司提出质疑，新锦江公司称在5月份交房时会按照图纸交付。5月31日，我二人接到交付通知书到现场验房时，发现案涉房屋的围墙位置还是不符合购房合同中的约定，便拒绝收房。双方合同对案涉房屋的描述及房屋平面图均可显示庭院为大庭院，而待交付的房屋实为小庭院，案涉小区及房屋自规划至竣工并未发生变化，都是小庭院，新锦江公司明知此事实，却以有大庭院作为卖点，通过宣传图册、展示售楼沙盘的小区模型、罗列各种大庭院房的优点等，成功诱使本欲购买山边住宅的我二人转而买了案涉房屋，并在合同附图中明示是大庭院面积配置，使我二人认为所购买的房屋是配套有大庭院的房屋。根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条第十款、第六条第二、三、八、九款及第十六条的规定，新锦江的行为属于欺诈。新锦江公司未能按约交付房屋后称可以改成大庭院，仍然继续欺诈我二人，直到无法隐瞒后才告知我二人无法按合同交付，一审法院却未予认定。一审判决认定的延期交房理由和延期时间错误。延期交房的理由并非自始不能，按照合同约定，延期交房的时间应根据双方合同第十条第一款第（2）项认定。案涉房屋质量不符合建设工程验收规范，现有围墙内侧面至今未粉刷，交界处裂缝达6公分且未见拉结筋，属于质量不合格的工程，不具备交付条件，我二人完全有理由拒收。一审中对案涉房屋的评估对象、内容、评估时点、评估价错误。我二人在一审期间对评估报告中的评估对象及内容提出异议，我二人向法院申请的是按合同约定的房屋参照同质量、同位置、同户型、同庭院进行市场价值评估，而不是仅仅评估44幢D座现有房屋。评估报告中没有体现出庭院实际面积与合同约定面积减少38平方米的价值减损。我二人对评估报告中的评估价值时点定在2017年5月31日不予认可。当日既不是开庭审理日，也不是申请评估日，仅仅是合同约定交付房屋的日期，将价值时点定在当日违背了《房地产评估规范》的基本原则。本案进行评估的目的在于确定合同约定的房产当前价值与购房价的差值，以便得出我二人的损失，但2017年5月31日的价值与现在无关联性。评估机构也未提供其具体评估方法，评估结论不具有说服力。案涉房屋所在小区同样套型的房屋在2018年6月时转让价达到了680万，而评估机构评估的结论是432万元，完全脱离实际。 一审法院认为本案不适用《消费者权益保护法》的规定，以错误的评估报告为依据，采用庭院减少面积乘以一个没有法律依据的单价来计算赔偿额错误。新锦江公司的行为属于民事欺诈，应按照《消费者权益保护法》的规定对我二人进行赔偿。如以“退一赔三”计算损失，应支付我二人1632万元。现我二人考虑到不要求退房，自行将赔偿金额降到408，在合理范围之内，应当得到支持。 新锦江公司辩称：凌校习二人的上诉理由不能成立。关于所谓欺诈问题，我公司无论是主观上还是客观上，在案涉商品房的销售及交付过程中均不存在欺诈。案涉房屋的合同附图贴错不是孤例，附图为大庭院而实际交付的是小庭院，相反44幢B座合同附图为小庭院而实际交付的是大庭院，可以印证本案纠纷发生的根本原因仅在于我公司销售人员因工作失误两次错将相邻的43幢合同附图粘贴到了44幛B户和D户合同上，我公司既无主观欺诈的故意，也无客观的虚构行为，也经多方积极诚恳地向凌校习二人进行了解释。关于红线、整改、评估问题，根据法律法规，包括案涉围墙及庭院在内的房屋建筑及附属物工程均应按照报批且经政府部门批准的方案及图纸施工，未经法定程序不能随意调整。凌校习二人主观认为可以随意按照其认可的附图施工不具备法律及事实上的可操作性，势必导致案涉项目用地红线超范围，一审认定自始履行不能并无不当。关于评估问题，该评估系应凌校习二人申请，由法院委托具有法定资质的机构实施，程序及实体均合法合规，对于专业的问题应以专业机构的意见为准。关于“退一赔三”问题，因我公司并无欺诈故意，且在商品房销售领域适用该条款也不符合立法本意及法律规定，故不应适用。合同履行中的违约和工作上的疏忽失误应当区别对待，我公司在本案中不应承担如此重的责任。我公司并不否认在案涉合同附图粘贴过程中存在工作上的疏忽失误，但是这一失误行为的主观恶性及过错程度都是非常轻的，对应的责任也应当适度，与合同履行中的违约相比，应当有所区别，不宜一概而论。 新锦江公司上诉请求：撤销湖州市吴兴区人民法院(2018)浙0502民初2938号民事判决，改判驳回凌校习二人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由凌校习二人承担。事实与理由：案涉商品房符合合同约定的交付条件和法律法规规定的交付要求，我公司不存在违约情形。即使我公司存在违约，应承担的赔偿责任也应参照案涉司法评估报告金额与合同总价金额的差额即24万元予以确定。案涉合同的标的物为案涉房屋，庭院仅是附属物，而案涉房屋本身的位置、户型、空间、朝向、大小、使用功能上均无变化，庭院的减少不能等同于房屋本身面积的减少，凌校习二人提出的一刀切的计算模式是不妥的。我公司在一审中对凌校习二人计算方式无异议是建立在未进行司法评估的基础上，既然后续进行了司法评估，且得出了大庭院房屋具体准确的金额，应按照客观公允的评估金额进行计算。凌校习二人主张我公司支付逾期交付违约金缺乏依据，不应得到支持。即使我公司构成违约，也属于自始履行不能，一审判决的损失赔偿金理应已经包含了各项全部的损失救济因素，否则将陷我公司承担双重赔偿责任的境地。 凌校习二人辩称：评估的程序虽然合法，但评估依据及其得出的结论均错误。新锦江公司的欺诈事实明显且持续存在。其他答辩意见与其上诉意见相同。 凌校习二人向一审法院起诉请求：1.新锦江公司赔偿其损失408万元；2.新锦江公司赔偿其延期交付房屋违约金248472.0元（按日支付已交付房价款万分之三的违约金，暂算至2017年12月20日，要求计算至房屋接收之日）；3.本案诉讼费用全部由新锦江公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月，凌校习、成玉华欲购买新锦江公司开发的绿城御园楼盘房产，凌校习二人在参考了新锦江公司印制的S4户型鉴赏宣传资料后，决定购买该楼盘松泉苑44幢D座。双方于2016年9月25日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定御园松泉苑44幢D座地下层建筑面积为95.39㎡，一层建筑面积为117.08㎡，二层建筑面积为100.66㎡。计价面积为一层及二层面积，单价为每平方米18738元，总价408万元。合同第六条对面积确认及面积差异处理约定如下：“当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同第九条约定出卖人应当在2017年5月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过60日的，自约定交房最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金同上。合同第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形约定，“凡符合《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。”合同还对其他相关内容进行了约定。同时对包括该套房屋在内的御园松泉苑44幢A、B、C、D四户地下室、一层、二层平面图进行附图。根据双方房屋买卖合同一层平面图标示，A、B户为小庭院，C、D户为大庭院，C、D户庭院面积一样，经测算南面庭院面积为72.56㎡。 双方签订《浙江省商品房买卖合同》后，凌校习二人依约支付全部房款408万元，新锦江公司也依约按期完成楼盘竣工验收及政府备案，并在合同约定的交房日前通知凌校习二人办理交房手续。案涉44幢D座房屋的一层、二层及地下室房屋均符合合同约定。案涉房屋根据楼盘设计图及规划许可，44幢A、B、C座南面庭院应当为大庭院，D座南面庭院应当为小庭院，并与最终竣工验收情况一致。新锦江公司与凌校习二人签订合同所约定的大庭院，在签约时即超过了规划红线。至交房阶段，新锦江公司通知凌校习二人取房，凌校习二人认为新锦江公司拟交付的房屋与小区展示模型及购房合同约定不一致，南面庭院缩进了4米，故拒绝收房。此后双方进行了为期三个月左右的交涉，新锦江公司工作人员也曾与凌校习二人协商，并提出门头维持缩进，围墙可由开发公司找人负责扩建，大约可在2017年9月左右完成，但考虑到主管部门拆违，对外必须以凌校习二人名义进行。经现场踏勘，也确实有围墙扩建至与C户齐平的痕迹，但最终因其他业主向有关主管部门举报而未能成功。9月，凌校习二人再次与新锦江公司工作人员联系时，新锦江公司明确告知凌校习二人，已无法按照合同约定交付大庭院房。案涉房屋目前现状是南面庭院面积为34.56㎡，比约定图纸面积小了38㎡。整幢44幢4座房屋呈A、B、C座围墙突出，D座围墙缩进的状态。 根据凌校习二人2017年12月20日向该院提供的赔偿计算清单，凌校习二人认为44幢D座的市场估值为448万，而同幢C座或者B座因为是大庭院，市场估值超过590万，差值为142万。乘以3倍以后为426万，凌校习二人主动调整为购房款的等值即408万。案件审理过程中，2018年10月10日，凌校习二人向该院提出对44幢D座房屋按合同约定的大庭院状态进行评估，并要求以申请日为评估基准日，同年10月24日，凌校习二人要求变更评估基准日为2018年6月30日。对于因减少的38㎡庭院面积而造成的房屋整体价格的减少，凌校习二人要求按照大庭院房的整体评估价除以整体面积（合同约定的一层面积+二层面积+地下室面积+大庭院面积）来计算整体面积单价，再乘以38㎡来确定房屋整体的减损价值。最终要求根据消法规定乘以3倍。该院在征询新锦江公司意见时，新锦江公司提出，在保留答辩意见无需赔偿的前提下，同意凌校习二人的损失计算方式，但基准日应当定在合同约定的最后交房日，即2017年5月31日，且计算得出的损失值即为最终损失值，不能乘以3倍。该院最终决定以2017年5月31日为估价的价值时点委托评估，最终按照大庭院标准对44幢D座进行司法评估，评估金额为432万元。评估费用为11800元。凌校习二人因对评估基准日有异议，庭审时拒将评估报告作为证据提交。 44幢4户购房合同一层平面图出现两个版本：A、C户版本中，A、B、C为大庭院，D为小庭院；B、D户版本中，A、B为小庭院，C、D为大庭院。所以B户合同上签的是小庭院，实际得到的是大庭院。43幢4户一层平面图均一致，均为A、B座是小庭院，C、D座是大庭院。一层平面图纸中除幢号外，与44幢B、D户所附一层平面图纸完全一致。 一审法院认为，一、新锦江公司于合同约定的交房日前拟将交付的44幢D座房屋是否符合双方约定。新锦江公司对拟将交付给凌校习二人的房屋的南面庭院比双方书面合同中约定的庭院减少了38平方米即小庭院没有异议，但认为双方在签合同过程中已经达成一致，凌校习二人是明知44幢D座房屋为小庭院的，合同中的一层平面图显示的大庭院，系新锦江公司工作失误，误将43幢一层平面图错误粘至案涉合同中所致，其交付行为符合双方约定。对此，该院认为，新锦江公司无法证明双方在书面合同签订之后，又形成了新的合意，故新锦江公司的该主张不成立，新锦江公司应按照书面合同的约定进行履行，而无论新锦江公司是否因工作失误而粘错图纸，凌校习二人方在合同签订过程中无责。至于新锦江公司答辩中所陈述的一层平面图下方所打印的备注“1、上述房屋平面图仅对商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力”，“2、上述房屋平面图中的框架尺寸以该商品房的竣工图为准”等内容，新锦江公司以此推诿即使交付小庭院房，亦不属于违约的抗辩，该院无需从格式条款、限制对方主要权利等方面进行证伪分析，该图纸中，C座、D座庭院大小一致，但现状是D座的围墙要比C座缩进4米之巨。二、本案是否适用《消费者权益保护法》的争议。该争议历来有两派观点，赞成派认为商品房属于消法规定的商品，且消费者于商品房的交易过程中属于经济上弱者的地位，且购买商品房往往是消费者一生积蓄所得的成果，消法中规定的消费者权利，在商品房的交易中应同样予以适用。反对派认为商品房买卖并非是买受人当然的为生存而进行的消费，且国家对商品房买卖可出台限购等调控政策，说明商品房不具消费者权益保护法所规定商品的属性，且商品房买卖合同司法解释已经规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿，应排他适用。另外，还应当注意到商品房作为不动产与作为动产的普通商品的差异，商品房买卖合同上即使存在出卖人隐瞒或者捏造的情况，也不能与普通商品交易中的欺诈行为相提并论。撇开理论之争，商品房买卖纠纷司法实务中亦未尝见到“退一赔三”的做法。该院认为，从双方签订的书面合同约定来看，双方在合同第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形中提到了在某些退房条件下，买受人可以选择按《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第二十八条第三款进行处理。而该《办法》第28条第三款也仅规定了“遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。”双方在合同第六条房屋建筑面积确认及差异处理中，对于产权登记面积小于合同登记面积情形下，也仅对超出3%部分的房价款的双倍返还。举重以明轻，作为房屋附属物的庭院，亦无法超越。新锦江公司是否构成民事欺诈。所谓欺诈，一般指一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，进而使对方作出有利于自己的法律行为。本案中，结合双方的举证，难以得出新锦江公司存在故意隐瞒情况或故意虚假夸大的欺诈情形。更何况，从凌校习二人提交的成玉华、另一购房业主与新锦江公司工作人员张丽娟的谈话录音可知，凌校习二人在购买房屋前即明知涉案44幢D座房屋在规划中是小庭院，只是新锦江公司确实口头允诺会将小庭院扩建为大庭院，故本案不适用《消费者权益保护法》第五十五条的规定。 依法成立的合同，双方当事人均应本着诚实信用的原则履行约定。无论在合同签订前，双方如何进行磋商，书面合同成立并生效后，任何一方无权进行单方变更。新锦江公司应在合同约定的2017年5月31日前向凌校习二人交付44幢D座（大庭院）房屋。现在房屋的庭院面积较约定小了38平方米，比约定减少了一半以上，对房屋整体美观及价值产生了较大影响，特别是对凌校习二人属于改善型购房而言。故凌校习二人有权选择解除合同或者追究新锦江公司的违约责任。案件审理过程中，凌校习二人也确实变更过诉讼请求，要求解除合同，“退一赔三”，但最后又将变更后的诉讼请求撤回，要求按照原诉讼请求审理。凌校习二人不要求退房是凌校习二人自由处分其权利，故仅对新锦江公司的违约行为给凌校习二人造成的损失做如下分析：1、评估基准日的确定。案涉房屋从红线规划到竣工验收，均是小庭院房，从法律角度出发，新锦江公司已无法采取补救措施使该房屋变成大庭院房。凌校习二人不要求退房的，应当从双方约定的交房日作为房屋因减少附属庭院面积而产生损失的基准日。凌校习二人以新锦江公司未能交付完全符合合同约定的房屋为由拒绝办理交房手续，并以交房期届满后的任意一日（本案中凌校习二人选取诉讼过程中的2018年6月30日）作为基准日的要求，缺乏依据，不予准许。凌校习二人关于庭院减少面积单价的计算模式，新锦江公司表示没有意见，该院认为未违反法律规定，且具有一定的合理性，故予以照准。据此测算出的面积单价为4320000÷（117.08+100.66+95.39+72.56）=11200.71元，乘以减少的38平方米，减少的价值为425626.98元。2、延期交房违约金。本案中，房屋主体结构部分，新锦江公司如约完成，并在交房期前通知凌校习二人取房，庭院部分，在法律上属于自始履行不能，本不存在延期交房违约金问题。但凌校习二人拒绝收房后，新锦江公司方工作人员为实现向凌校习二人交付大庭院房的目的，与凌校习二人进行了几个月的沟通，包括提出私自违法扩建围墙的方案，使凌校习二人对仍能获得大庭院房而有所期待，但凌校习二人至迟于2017年9月份，已完全知晓案涉房屋无法变成大庭院房。故该院酌定新锦江公司延期105天，按照双方约定的每日万分之三的标准，逾期交房违约金为128520元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条第三款之规定，判决：一、湖州新锦江房地产开发有限公司赔偿凌校习、成玉华因所购绿城御园松泉苑44幢D座房屋庭院面积减少38㎡而产生的损失425626.98元，支付延期交房违约金128520元，两项合计554146.98元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回凌校习、成玉华其余诉讼请求。若湖州新锦江房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41428元，评估费11800元，由凌校习、成玉华负担36124元，湖州新锦江房地产开发有限公司负担17104元。 二审中，凌校习二人提供2019年6月12日在案涉房屋拍摄的照片7张，以证明案涉房屋围墙外侧未按图纸施工，围墙内侧未做粉刷且有巨大裂缝，围墙基础持续沉降，不符合施工规范及验收条件。新锦江公司质证认为，该组照片不属于二审中的新证据，照片所显示的内容在一审中就已经客观存在，且与本案双方争议无关联性。围墙并非案涉房屋的组成部分，是否符合交付条件，应根据双方合同约定进行评判。即使存在这些瑕疵，也属于质保范围，与房屋是否符合交付条件无关。本院审核认为，上述证据虽可证明案涉房屋的围墙存在裂缝、未作粉刷的质量瑕疵，但该瑕疵可以通过质量保修方式解决，不能证明案涉房屋不符合交付条件。 新锦江公司未提供新的证据。 本院二查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实，本院予以认定。 根据双方的上诉理由及答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、新锦江公司在案涉房屋销售中是否对凌校习二人进行了欺诈，是否应当向凌校习二人承担赔偿责任。如应当赔偿，则赔偿数额如何确定；二、新锦江公司是否应当向凌校习二人承担逾期交房违约金，如应当承担，则数额如何确定。对此本院评判如下： 关于争议焦点一，本案中凌校习二人以新锦江公司存在欺诈为由，要求按照《消费者权益保护法》《侵害消费者权益行为处罚办法》的相关规定，判令新锦江公司按照购房价格的一倍进行赔偿。因欺诈与合同当事人的意思表示是否真实有关，故对合同的效力产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，以欺诈方式订立的合同，其后果是受欺诈人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，凌校习二人主张受欺诈，但不要求变更或撤销合同而主张新锦江公司赔偿损失并支付逾期交房违约金，故本案应以新锦江公司违反合同约定，不能提供合同约定的大庭院商品房而承担违约责任的方式解决。凌校习二人关于新锦江公司存在欺诈的相关上诉理由与本案的处理结果无关，且在案证据尚不足以证明新锦江公司存在欺诈的故意，故对凌校习二人该节上诉理由不予采纳。从新锦江公司展示的沙盘模型、房屋买卖合同中粘贴的房屋结构附图、S4房型的宣传资料、与成玉华在交付房屋过程中的沟通录音等证据及新锦江公司曾两次扩充案涉房屋庭院的行为看，可以认定新锦江公司应当按照约定向凌校习二人交付大庭院房屋，其不能交付符合合同约定的房屋，显属违约。新锦江公司认为其交付的房屋符合合同约定，凌校习二人购房时明知案涉房屋为小庭院房，不承担赔偿责任的理由不能成立。庭院大小对房屋的价值、使用功能等必然产生影响，系基本社会生活经验即可判定的事实，因建造大庭院违反规划，且其两次扩建庭院均被相关行政部门责令拆除，已无履行可能，故新锦江公司应承担违约责任，赔偿凌校习二人相关损失。双方关于损失额的确定存在重大分歧，凌校习一方据以确定赔偿额的依据是《消费者权益保护法》的相关规定，本院前已论述该赔偿依据不能成立。本案中，凌校习二人的损失主要是新锦江公司不能依约交付的38平方米庭院面积而给房屋总体价值带来的贬损，鉴于双方房屋买卖合同中没有对庭院部分单独约定价格，一审法院按照房屋总价款除以整体面积（合同约定的一层面积+二层面积+地下室面积＋大庭院面积），再乘以38㎡来确定房屋整体的减损价值，该计算标准尚属合理，本院予以维持。 关于争议焦点二，本案中新锦江公司不能在双方约定的交房时间（2017年5月31日）按时依约交付大庭院房屋，且在事后采取扩建围墙等相关措施欲行补救，但终因规划原因补救不能，并于2017年9月份告知凌校习二人已无法交付大庭院房，故其逾期交房的事实客观存在，应当依照合同约定支付逾期交付违约金。关于违约金的数额认定，本案证据表明，双方合同约定的交房时间为2017年5月31日，凌校习二人于2017年9月份已知晓案涉房屋无法按大庭院房进行交付，故在凌校习二人要求继续履行合同意思表示明确的情况下，应当及时主张权利，而不能放任损失的扩大，一审法院将逾期交房的时间认定为105天，并按照双方合同约定的每日万分之三的标准确定逾期交房违约金数额并无不当。 综上，凌校习、成玉华、新锦江公司的上诉请求均不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人凌校习、成玉华上诉部分35007元，由凌校习、成玉华负担。上诉人湖州新锦江房地产开发有限公司上诉部分9341元，由湖州新锦江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年三月五日 书记员 贾艳红