丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6901号 原告：蓝丽虹，女，畲族，1984年5月23日出生，住所地：丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：丁一芯、张楚，浙江博翔律师事务所律师。 被告：浙江归侨联合创业投资有限公司。住所地：丽水市莲都区丁香公寓商铺202室。统一社会信用代码：91331100554761143C。 法定代表人：方芝玲，执行董事。 委托代理人（特别授权）：刘臻，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：项芳婷，浙江万申佳（景宁）律师事务所实习律师。 原告蓝丽虹与被告浙江归侨联合创业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年11月13日向本院起诉，本院依法组成合议庭于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁一芯、被告的委托代理人刘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝丽虹诉称：2018年底，原告通过被告对外正式公开发布的售楼广告了解到案涉房屋楼盘在售的信息，并通过案外人董创业购买了被告组织的“存五抵七”优惠活动，向被告预先支付了购房款5万元。2019年1月，原告在被告专门销售人员的带领下实地查看了案涉房屋（SOHO丽水B号楼607室）。实地看房后，原告于2019年1月17日向被告支付了定金10万元。2019年1月18日，原、被告签订商品房买卖合同一份（该合同名为“SOHO丽水使用权转让协议”，但其本质系商品房买卖合同），该合同明确约定了原、被告双方的名称、姓名及住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任及双方约定的其他事项等内容，该合同具备了商品房买卖合同的主要内容。其中，双方约定房屋毛坯总价款人民币854398元。经“存五抵七”优惠后，实际应支付购房款为834398元。在合同签订当日，原告依约支付了所有余款。至此，被告在2019年1月18日已经收受原告支付的购房款共计人民币834398元。在该商品房买卖合同签订之时，被告设置了专门的售楼部大厅，按照正常销售商品房的方式对外发布广告并由专门的销售人员带领买受人实地看房，在此过程中被告故意隐瞒了其没有取得商品房预售许可证明的事实。在上述商品房买卖合同签订且被告已经收受全额购房款人民币834398元后，直至2019年4月，原告才被告知被告实际并未取得商品房预售许可证明，且至原告起诉之日，被告仍未取得预售证。原告多次尝试与被告沟通协商，但被告却无实质诚意，以致此事拖延至今。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，本案双方签订的合同应认定为商品房买卖合同，且该商品房买卖合同应认定无效，被告应返还已付购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护合法权益，原告请求判令：一、确认原、被告签订的《SOHO丽水使用权转让协议》无效；二、被告立即向原告返还已支付购房款人民币834398元及利息（利息自2019年1月18日起以834398元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止，利息暂计算至2019年11月17日约为人民币35000元）；三、被告向原告支付赔偿款人民币834398元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告浙江归侨联合创业投资有限公司辩称：该项目所使用土地是城西村的集体土地，是作为村留三产用地进行投入使用的项目，它并不是一个商品房住宅楼项目，而是村的第三产业用房，是办公用楼办公用房。该项目公司是由城西村的村委自行设立，并通过市招商引资政策合作设立的一个项目公司。因此，本案所涉的项目并不是普通的商品房项目，而是城西村的第三产业用房的办公楼项目。因此，在双方签订的转让协议中并不是对村集体用房的所有权转让，因为村集体用房是无法对外转让的，所以转让的是使用权，在这种情况下，本案中并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，恳请法庭驳回原告的诉请。 本院对案件事实认定如下：2019年1月18日，原告与被告签订一份《SOHO丽水使用权转让协议》，约定原告向被告认购商业项目40年的使用权（用途为办公）；面积53.45㎡，单价15985元/㎡，总价854398元，优惠后价格为784398元；交付时间为2019年12月31日前。合同还约定若交付使用1年内，上述房屋若由于被告原因不能办理不动产登记，被告同意以原告所交款之总价款的20%作为补偿款；若原告不同意按上述方式补偿的，被告退还原告所交款项，并参照人民银行公布的同期活期利率三倍支付利息，协议解除，结清相关费用后退房。原告于2019年1月17日、1月18日、共计支付被告购房款784398元。 另查明，丽水市人民政府专题会议纪要载明，原则同意城西村民族大厦项目在竣工验收和整体转让后并经绿谷智慧项目主管单位审核认为适宜的前提下，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发【2001】15号）和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等文件有关规定，经市建设（规划）、消防、国土等部门研究同意并报市政府批准后，按照有关程序办理分割销售手续；上述涉及项目转让、改变用途、分割销售的办理须按规定补缴土地出让金。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告的身份证据、SOHO丽水使用权转让协议、银行明细清单、收据、照片，本院调取的市政府专题会纪要及当事人的庭审陈述。 本院认为，原告以欺诈为由，援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，诉请被告返还购房及利息并支付购房款一倍的赔偿款。本院认定本案不存在原告诉称的欺诈情形，理由如下：首先，案涉合同名称写作“SOHO丽水使用权转让协议”，也即合同抬头显眼字样已明确写明了系使用权而非所有权转让协议；而合同的具体条款亦写明转让的系使用权（合同第一条、第四条第一款和第二款、第五条均出现使用权转让的字样），而非所有权。其次，合同第十一条第四款明确写明案涉房屋暂不能办理不动产权证，而原告作为具有不动产交易经验和常识的人，应知晓办理不动产权证方能彰显房屋所有权，故原告理应对于交易并非完整、确定的所有权有所认识。再次，合同约定案涉房屋单价为15985元/㎡，优惠后原告实际付款单价为14675元/㎡，而原告提供的照片显示，被告所打出的宣传广告写明项目均价为13888元/㎡。可见，不论是项目均价还是案涉房屋的单价均远低于同一时期、同一地段的商品房所有权交易市场价格，按照一般常理，原告理应对交易的并非完整、确定的所有权有所认识。由此可知，被告未故意隐瞒相关事实，原告在案涉交易中亦未因此陷入错误认识。 另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。也即该司法解释第九条针对的是已经确定的商品房的所有权买卖，而案涉合同指向的是使用权，故本案并不适用前述司法解释。 综上，原告以欺诈为由诉请一倍赔偿，但既无欺诈的事实基础，亦无一赔赔偿的法律依据，故本院不予支持。原告以被告未取得商品房预售许可证明为由诉请确认案涉合同无效，因商品房预售指向的是所有权买卖，与案涉合同的交易指向不一致，故该诉请无法律依据，本院不予支持。原告以合同无效为由诉请返还购房款及利息，因本案合同并非当然无效，经释明后，原告不愿变更诉请，故本院对基于合同无效为由的返还诉请予以驳回。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 驳回原告蓝丽虹的诉讼请求。 案件受理费20134元，由原告蓝丽虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  张 云 人民陪审员  叶小虹 二〇二〇年三月十三日 代书 记员  何 烨