安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0111民初1063号 原告：胡明玉，男，汉族，1980年6月8日出生，住安徽省寿县。 委托代理人：符佳佳，安徽力澜律师事务所律师。 委托代理人：黄伟，安徽力澜律师事务所律师。 被告：左家彬，男，汉族，1963年8月8日出生，住安徽省舒城县。 被告：韦传香，女，汉族，1963年1月14日，住安徽省舒城县。 共同委托代理人：薛飞，安徽天地缘律师事务所律师。 原告胡明玉诉被告左家彬、韦传香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡明玉及其委托代理人符佳佳、黄伟，被告左家彬、韦传香的委托代理人薛飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡明玉诉称：2016年7月31日，被告之子韦伟作为被告的代理人与原告签订一份《存量房买卖合同》，合同约定被告以190万元的价格将其名下位于合肥市滨湖区××幢××室的房产转让给原告，并约定待被告房产证下来之日，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。随后，双方签订一份补充协议，约定原告向被告支付定金30万元，后双方协议变更为20万，当日下午原告即让其友张新芳转账20万元至被告指定账户。2016年10月2日，合肥市房地产管理局联合合肥市国土资源局等六部门出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，实施区域性住房限购，因原告不符合购房条件，《存量房买卖合同》的合同目的无法实现，自该限购政策出台后，原告不断联系被告，表示因政策原因，希望被告可以将定金退还，以减少双方损失，但被告均不予理睬。综上，原告因不可预见的政策原因导致合同目的无法实现，但被告一直拒绝退还原告定金，无奈之下，为维护自己的利益，原告依照有关法律向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原被告于2016年7月31日签订的《存量房买卖》和合同补充协议；二、被告返还原告支付的购房定金20万元，并按照银行同期贷款利率自2016年10月2日开始计算利息直至款清之日止；三、被告支付原告因本案支付的律师费9000元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告左家彬、韦传香辩称：一、原告诉请多处与事实不符。1、双方约定的定金数额为30万元，并未变更为20万元。2016年7月31日，被告委托儿子韦伟卖房，当时原告担心房屋涨价，被告违约，故将定金约定为30万元。在合同签订后，原告声称看上了别的房子，另外10万元定金以后再付，被告至今在中介处出具的收条仍为30万元定金，并非20万元；2、当时已经预见到政府限购，而且其真实目的还是高价转卖给别人谋利，当时原告声称其在合肥有几套房子，政府马上就要限购，如果登记在自己名下，可能不行，因此要求允许原告将该房以别人名字办理房产证，否则要承担总房价20%的违约金，由于被告是真心卖房，也就同意了，双方在合同中作了特别约定，后来原告声称又看上一套房子，被告猜测原告是专门炒房的，通过这种手段倒买倒卖，谋取高额利益；3、原告涉嫌欺诈，原告声称自己在合肥市有房产，但经律师到合肥市不动产管理中心查询，发现原告根本没有房产；4、原告是专门从事炒房谋利的，其既然从中赚取高额利润，那么也应当承担相应风险；二、原告给被告造成巨大损失。其中包括租金损失（每月3000多元）、利息损失；三、原告违约，而不是遭遇情势变更。原告与被告在《合肥补充协议》中第9条约定：“甲乙双方协商约定，乙方因名下有房，可以用其他名字买房，甲方应配合乙方办理手续，若任何一方违约，需赔偿对方总房价的20%作为违约金”。合同已经赋予原告可以用其他名字买房，原告自己不符合条件，完全可以找符合条件的人办理手续。现因合肥房价不但没有涨，而且有较大幅度下跌，现原告认为无利可图，就想解除合同，这是一种明显的违约行为。至于政府限购，当时已经传得沸沸扬扬，估计很快就有限购政策出台，所以原告才与被告作出上述约定，因此并不属于不可预见；四、原告违约，应当承担定金损失，合同约定违约定金为30万元，原告仅支付20万元，还有10万元定金，原告应当予以支付。综上，请求法院驳回原告诉请，并判令原告再支付定金10万元。 经审理查明：2016年7月31日，在0551中介公司的居间下，二被告委托案外人韦伟与原告签订《存量房买卖合同》及合同补充协议各1份，该合同约定，原告购买被告位于合肥市滨湖区××幢××室，总价款1900000元。另因案涉房屋尚未办理产权初始登记，双方在合同第五条约定在案涉房屋的初始产权证下发之后共同向房地产管理部门申请办理产权转移登记手续。补充协议第五条约定原告应在协议签订后支付被告购房定金300000元。另补充协议第9条约定：“甲、乙双方协商约定，乙方因名下有房，可以用其他名字买房，甲方应配合乙方办理手续，若任何一方违约，需赔偿对方总房价的20%作为违约金”。合同签订当日，韦伟出具300000元的定金收条一份置于中介公司处，但原告因经济压力仅支付二被告购房定金200000元。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条规定实施区域性住房限购，即“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房”，该限购政策出台后，原告以其户籍系安徽省寿县而不符合购房条件为由，于2016年12月要求被告返还购房定金，双方协商未能达成一致意见，故致原告诉讼来院，请求判如所请。 另查明：2017年3月6日，合肥市国土资源局不动产登记机构向二被告颁发案涉房屋的《不动产权证书》。 庭审过程中，本案就解除案涉合同询问双方当事人意见，被告表示解除合同须以不予退还200000万元定金，原告另支付其100000元定金为前提，双方就解除案涉合同未能达成一致意见。另原告提出双方在补充协议第九条约定的“乙方可以用其他名字买房，甲方应配合乙方办理手续”中的“其他名字”特指其妻子和孩子，且限购政策出台后，其妻子及儿子亦不符合购房条件。 以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及双方提供的《存量房买卖合同》及补充协议、转账流水等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原、被告于2016年7月31日签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行各自义务。本案中，原告以限购政策导致其合同目的不能实现为由诉请被告返还购房定金200000元，但根据补充协议第九条约定，原告可以以“其他名字”购房，该条款的约定应为双方对合同履行方式的约定，即原告可以他人名义购买案涉房屋，被告在过户时应按原告要求过户至原告指定的第三人名下，该“其他名字”应为不特定的第三人，原告在本案中主张该“其他名字”特指其妻子及儿子，但双方在合同及补充协议中均未作出具体约定，其亦未提供证据证明双方口头约定该合同条款中的“其他名字”即特指原告妻子及儿子的家庭成员，应承担举证不能的诉讼后果，据此，原告主张限购政策导致其合同目的不能实现并不成立。另根据庭审查明的事实，原告于合同签订当日仅支付二被告购房定金200000元，对此原告主张双方曾协商变更定金数额为200000元，但根据补充协议约定，原告应于合同签订后支付原告定金300000元，原告当庭亦认可被告曾在中介处出具300000元的定金收条，故在原告未能提供证据证明双方就变更定金数额达成合意的情况下，本案定金数额应按合同约定的300000元予以认定。现原告以限购政策导致其合同目的不能实现，主张解除案涉合同不能成立，另双方在庭审过程中就解除合同及返还定金亦未达成一致意见，故在合同尚未解除的前提下，原告要求返还其购房定金200000元，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告胡明玉对被告左家彬、韦传香的全部诉讼请求。 案件受理费4480元，减半收取2240元，由原告胡明玉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  程大光 二〇一七年五月十九日 书记员  阮继贤 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。