四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初3319号 原告：任华，女，生于1967年10月23日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈正军，四川红彤律师事务所律师。 被告：吴明博，男，生于1979年5月18日，汉族，住四川省营山县。 被告：曾桥花，女，生于1980年8月20日，汉族，住四川省营山县。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。 第三人：马潜，男，生于1980年4月21日，汉族，住四川省营山县。 原告任华与被告吴明博、曾桥花，第三人马潜执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序于2019年11月18日进行了公开审理，原告任华及其委托代理人陈正军、被告吴明博、曾桥花的委托诉讼代理人甘涛到庭参加了诉讼。为查明案件事实，本院依法通知被告吴明博、曾桥花到庭，于2020年1月13日再次进行了公开审理，原告任华、被告曾桥花及其委托诉讼代理人甘涛到庭参加了诉讼。第三人马潜经本院依法传唤，均未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告任华向本院提出诉讼请求：1.依法驳回被告吴明博的执行异议请求并判决准许执行营山县房屋；2.依法确认被告曾桥花不再具有执行异议申请之权利；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人马潜民间借贷纠纷一案，营山县人民法院于2015年12月16日作出（2015）营民保字第540号民事裁定书，于2016年6月27日作出（2015）营民初字第3439号民事判决书。该判决生效后，原告依法向营山县人民法院申请强制执行。2019年，被告向营山县人民法院提出执行异议，营山县人民法院以（2019）川1322执异28号裁定书裁定中止对营山县房屋的执行。原告认为该裁定损害了其合法权益，遂依法提起诉讼，请求法院支持原告前列之诉请。 被告吴明博、曾桥花辩称，被告在第三人处购买房屋的行为足以排除执行行为，营山县人民法院以（2019）川1322执异28号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回原告的诉讼请求。 第三人未到庭应诉也未向本院递交书面意见。 原告任华围绕诉讼请求提交了原、被告及第三人身份证复印件、（2015）营民保字第540号民事裁定书、（2015）营民初字第3439号民事判决书、（2016）川1322执679号执行裁定书、（2016）川1322执异28号执行裁定书、（2016）川1322民初3462号民事判决书及庭审笔录、（2018）川1322民再8号民事判决书、（2017）川1322执恢191号执行裁定书（于2018年5月30日作出）、（2017）川1322执恢191号执行裁定书（于2018年11月20日作出）、（2019）川13民再21号民事判决书、（2019）川1322执异28号执行裁定书、房产证复印件、房产查封信息查询情况说明、营山县房地产管理局产权情况记载表、房产登记信息查询情况说明、执行笔录及房屋租赁合同、（2019）最高法民申3875号民事裁定书等证据。被告吴明博、曾桥花提交了被告身份证复印件、第三人人口信息证明、营山县人民法院送达回证、房屋买卖合同、公证书、交款凭证、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、纳税申报表、纳税凭证、转移登记手续费、登记费收款凭证、（2015）营民初字第2131号民事裁定书、吴明博及曾桥花银行交易流水等证据。本院依职权对张廷富、曹雨露进行了询问。本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。对原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月16日，原告任华与第三人马潜民间借贷纠纷一案被营山县人民法院立案受理，同日，营山县人民法院根据原告申请查封了第三人马潜在营山县房屋。2016年6月27日，营山县人民法院作出（2015）营民初字第3439号民事判决书，判决马潜于该判决生效后十日内支付原告296000元及利息。2016年9月5日，原告向营山县人民法院申请执行。2018年5月30日，营山县人民法院作出（2017）川1322执恢191号执行裁定，终结本次执行。2018年11月20日，营山县人民法院作出（2017）川1322执恢191号执行裁定，将案涉房屋续查封，查封期限为三年。 另查明，2015年7月30日，被告吴明博、曾桥花与第三人马潜签订《房屋买卖合同》，马潜将案涉的房屋以980000元的价格卖给被告。合同约定：被告在2015年7月31日前支付第三人购房款900000元，余款为第三人到相关单位签完所有的字，能够办理为被告名下时支付。同时约定，在办理产权过户时所产生的一切税费由原告承担。2015年7月31日，被告曾桥花通过银行转账方式向第三人支付购房款900000元，第三人向其出具收条。2015年8月3日，第三人在《房屋买卖合同》中注明“门市款已全部付清，共计980000元。”2016年3月18日，被告向税务部门缴纳了案涉房屋权属转移相关税费。2016年3月23日，被告向房管部门缴纳了案涉房屋转移手续费、登记费。2016年5月5日，被告曾桥花就案涉房屋向营山县人民法院提出查封异议，要求解除查封。2016年11月1日，营山县人民法院作出（2016）川1322执异28号执行裁定，驳回被告曾桥花的异议请求。2016年11月14日，被告向营山县人民法院起诉，要求第三人将案涉房屋过户给被告。2017年11月3日，营山县人民法院作出（2016）川1322民初3462号民事判决书，判决第三人马潜、案外人刘琴在该判决生效之日起二十日内协助被告办理过户手续。2018年6月1日，营山县人民法院裁定对该案进行再审。2018年10月30日，营山县人民法院作出（2018）川1322民再8号民事判决，撤销（2016）川1322民初3462号民事判决，驳回被告的诉讼请求。二被告不服，向南充市中级人民法院提起上诉，2019年6月27日，该院作出（2019）川13民再21号民事判决，撤销（2018）川1322民再8号民事判决，并驳回二被告的起诉。2019年9月9日，被告吴明博、曾桥花向营山县人民法院提出执行异议申请，请求终止对案涉房屋的执行并解除查封。2019年9月11日，营山县人民法院作出（2019）川1322执异28号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。原告认为该裁定损害了其合法权益，遂提起执行异议之诉。 还查明，本案所涉门市登记的房屋所有权人为第三人马潜及案外人刘琴，共有方式为共同共有。马潜、刘琴于2012年5月15日办理离婚登记，双方约定案涉门市归马潜个人所有，但一直未办理变更登记。2015年7月31日，第三人马潜及案外人刘琴达成补充协议，将案涉门市产权变更为马潜、刘琴共同共有，各占50%，并进行了公证。同日，案外人刘琴以“我们已将上述非住宅三间出售，因我在外地工作，不便亲自协助买方及受委托人办理房屋产权证及国有土地使用权证的过户登记的相关手续”为由，委托第三人马潜作为其代理人，代为办理案涉门市产权过户等相关事宜，双方就该委托事项进行了公证。 庭审中，被告曾桥花辩称，其与吴明博通过中介得知第三人马潜出售案涉门市的信息，事前二被告与马潜并不相识。其与第三人马潜签订的《房屋买卖合同》由中介提供，其中第七条第一项税费约定“甲乙双方在产权证过户时所产生的一切税费由乙方承担，甲方一概不管。”以及第八条“第二次付款日期以甲乙双方在办理产权过户时，甲方到相关单位签完所有的字，能够办理为乙方户名时为准。”的内容系被告曾桥花亲笔所写。马潜用其支付的900000元购房款偿还了信用社贷款后，被告才见到案涉门市的房产证，没有注意房产证登记的产权人。因马潜称缺钱急用，被告在2015年8月3日支付了80000元尾款。曾桥花先辩称该80000元系通过柜台取现的方式一次性支付。本院出示曾桥花该农业银行账户交易流水后，曾桥花辩称分三次支付，其中，取现金10000元，转款56000元、以及转款15000元。对于2015年8月1日与承租人张廷富签订的《房屋租赁合同》上“张廷富”的签名与其他合同上“张廷富”的签名不一致的问题，曾桥花辩称，该合同是曾桥花亲自递给张廷富的，该合同上“张廷富”的签名，记不清是张廷富本人还是张廷富的妻子代签。对于2015年8月1日与承租人方桂英签订的《房屋租赁合同》中没有明确房屋的具体位置的问题，曾桥花辩称，记不清具体的门市位置。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告应当举证证明本案符合前列四个方面的情形，足以排除强制执行。 （一）关于被告与第三人签订的《房屋买卖合同》的效力问题。虽然马潜、刘琴在离婚协议中约定了房屋归马潜个人所有，但该约定仅对马潜、刘琴产生约束力，对外不产生法律效力。马潜尚未在房管部门变更登记，现该房屋的产权人仍然是马潜、刘琴，共有方式为共同共有。马潜未经共有人同意，将案涉房屋卖与被告的行为，构成无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。被告吴明博、曾桥花与第三人马潜签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，合同合法有效。 （二）关于被告在人民法院查封之前是否已合法占有案涉门市问题。为证明该事实，被告出示了其在法院查封前即于2015年8月1日与承租人张廷富、方桂英、曹雨露签订的三份《房屋租赁合同》以及持有的案涉门市《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等证据。对于三份租赁合同，经本院核实，张廷富否认在2015年8月1日至2016年7月31日承租了案涉门市。被告与方桂英所签订的《房屋租赁合同》中没有明确房屋的具体位置，无法核实是否为案涉门市。承租人曹雨露在2017年12月6日向本院陈述“2013年8月至2016年8月都是在马潜的父亲马贵阳手上租的，2016年8月开始就是在吴明博、曾桥花手上租的了”，但其在2019年12月18日向本院陈述“2015年吴明博买门市的时候就改了，统一把时间改到8月1日，便于收租”，曹雨露的前后陈述不一。对此，曹雨露及被告没有做出合理的说明并提供相关证据佐证。同时，被告也没有证据证明第三人交付房屋所有权证、国有土地使用权证的时间。综上，被告提供的证据无法达到证实其在人民法院查封之前是否已合法占有案涉门市这一目的，依法应当承担不利后果。 （三）关于被告是否已支付全部价款的问题。在被告与第三人签订的《房屋买卖合同》的第五条“付款方法及交易方式”中第5点约定“房屋交割方式：待该房屋的权属证书变更至乙方名下时，乙方即同意将全款支付给甲方”。为进一步明确相互的权利义务，被告曾桥花在该合同第八条“本合同未尽事项，可由双方协商解决”部分，亲笔书写“第二次付款日期以甲乙双方在办理产权过户时，甲方到相关单位签完所有的字，能够办理为乙方户名时为准。”由此可见，被告在签订合同时，对于通过下欠尾款的方式督促第三人履行办证义务的重视，且该做法符合交易惯例。被告称与第三人事前并不认识，在第三人没有办理完毕产权过户相关事宜的情况下，向第三人支付了尾款，与常理不符。同时，被告对于通过现金还是转账方式向第三人支付80000元尾款的陈述前后不一，与银行的交易流水也无法印证。故被告仅根据《房屋买卖合同》第七条第4点“附则”部分，注明的“门市款已全部付清，共计980000元，收款马潜亲笔”证明已经支付全部价款，本院不予支持。 （四）关于是否非因被告自身原因未办理过户登记的问题。被告吴明博、曾桥花与第三人马潜于2015年7月30日，签订《房屋买卖合同》，本院于2015年12月16日查封了案涉房屋，被告未办理过户登记的原因主要在于法院对案涉房屋的依法查封，应当归结为非因被告自身原因所致。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”被告吴明博、曾桥花与第三人马潜虽然签订了合同，但未进行转让登记，故被告尚未取得案涉门市的物权。若第三人拒绝履行合同约定的义务，被告只能依据合同约定向其主张继续履行、解除合同或者要求其承担违约责任，其对案涉门市相关请求权的性质为债权请求权。该债权和原告要实现的金钱债权同属债权性质，基于债权平等原则，被告的该债权不具有优先效力。被告提交的证据无法证实其对案涉房屋完全达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故不享有足以排除本院强制执行的民事权益。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准予执行营山县西林路31号2幢1层6、7、8号房屋。 本案案件受理费300元，由被告吴明博、曾桥花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本院（2019）川1322执异28号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  廖万军 人民陪审员  屠 丹 人民陪审员  李莲英 二〇二〇年三月五日 法官 助理  方 鹏 书 记 员  王小军