浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终71号 上诉人（原审原告）：王虎，男，1986年7月6日出生，汉族，住安徽省宁国市。 上诉人（原审原告）：蔡跃琴，女，1989年11月5日出生，汉族，住安徽省宁国市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘球光，上海德禾翰通律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：上海房雀信息技术有限公司，住所地上海市杨浦区政通路177号1602-01室。 法定代表人：刘才元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中大房地产集团上虞有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道678号十层。 法定代表人：李志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 上诉人王虎、蔡跃琴因与被上诉人上海房雀信息技术有限公司（以下简称房雀公司）、中大房地产集团上虞有限公司（以下简称中大公司）服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初7845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员姚瑶、韦玮参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王虎、蔡跃琴共同上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持两上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审未对《认购协议》《服务合同》《商品房买卖合同》、备案价、公示、购房过程等相关事实作出全面调查并合理认定，机械独立认定《服务合同》有效错误。1.被上诉人中大公司认可备案价与最终的合同价基本一致，说明之前的认购价高于备案价，一审未对此原因、目的进行审查，从而错误认定《服务合同》有效；2.2017年8月之前两被上诉人之间并无《服务合同》，后续凭空出现，一审亦未对此进行调查，予以回避；3.一审已经认定备案价未公示，说明销售行为违法，但未进一步调查被上诉人中大公司隐瞒备案价的目的，以及与《服务合同》之间的因果关系，事实上正是因为两被上诉人为额外收费，才不敢公示备案价；4.一审未调查优惠服务的本质及优惠资金的来源或用途，错误认定《服务合同》已履行。优惠只能是商家给予，被上诉人房雀公司并无此权限，除非获得被上诉人中大公司授权，即使是中介费，也应由被上诉人中大公司承担；5.一审未对《服务合同》的异常性作出合理调查认定，被上诉人房雀公司在本案中存在双重代理行为，应属无效。二、一审适用法律错误。1.被上诉人房雀公司既是被上诉人中大公司出售房屋的代理人，又是购房人洽谈优惠房价的代理人，显属双重代理，无效。2.一审已认为两被上诉人的行为有可能涉嫌违反政策，但又认为《服务合同》有效，错误。房屋限价限购、一房一价等政策是国家保障民生、维持房价市场秩序稳定的重大宏观调控，《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确，若规章内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定违反规章的合同无效。一审孤立审查《服务合同》，错误适用法律。 房雀公司辩称，一、关于《服务合同》的效力。1.两上诉人依据的政策并非是法律法规，也非是规章，不能适用九民纪要的规定，且案涉合同内容未涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗。2.两上诉人依据的政策所调整的是商品房买卖合同关系，不是本案的服务合同关系。根据江浙沪一带有关备案价的类案判决，均倾向性认为备案价不影响民事判决。二、关于被上诉人房雀公司是否按约提供服务，能否收取10万元服务费的问题。1.被上诉人房雀公司不存在双重代理行为。房雀公司基于自身的分销渠道资源，促使两上诉人购房成功，理应获取服务费，合法合规。2.被上诉人房雀公司已按照合同约定提供了购房优惠服务，两上诉人在向被上诉人房雀公司缴纳10万元服务费后，已享受到了13万元的购房优惠。至于2017年8月之前有无服务合同，均系市场机制下的合理、正常现象，不能以此推定本案《服务合同》无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。 中大公司辩称，一、案涉房屋初始认购价格不存在违反禁止性规定、公序良俗等法定无效情形。二、本案不存在双重代理关系，案涉模式符合商业逻辑且合法合规，两上诉人的意见属于主观臆测，没有事实和法律依据。三、两上诉人明知及应知案涉房屋的备案价，相关协议价格及参加团购优惠均系其真实意思表示，被上诉人房雀公司也不存在向被上诉人中大公司输送款项、合谋欺诈两上诉人的情形。四、两上诉人的行为有违诚实信用，不应得到鼓励。两上诉人曾一直认可并积极配合案涉团购优惠及服务费，但在一审中却多次回避本案基本事实，在享受到相关优惠后又予以反悔，违背诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王虎、蔡跃琴共同向一审法院起诉请求：1.判令房雀公司退还服务费10万元；2.判令房雀公司支付孳息暂计1000元（具体先以10万元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，自2017年10月11日起计算至房雀公司结清为止）；3.判令中大公司对以上1、2项诉请与房雀公司承担连带责任。 一审法院经审理查明：2017年9月29日，王虎、蔡跃琴（甲方）与房雀公司（乙方）签订购房服务协议一份，载明房雀公司依托自身企业品牌、信用及资源，为王虎、蔡跃琴从开发商处争取到优惠条件购买阳光城君悦龙山项目，王虎、蔡跃琴愿意接受房雀公司提供的本次购房优惠服务，并约定团购金额为10万元，优惠金额为13万元，房源选择（房号）为上虞区百官街道君悦龙山小区9幢1单元302室，合同总价为79万元（该套房源已参加现场所有优惠）。购房优惠服务费10万元于2017年9月30日签约当日一次性付清（服务费不计入签约合同价）。获知渠道为杭州忆居房地产。协议同时约定：若甲方首次与开发商签署买卖协议之任一合同，则乙方提供的购房服务即告履行完毕。相关内容乙方已向甲方作出了详尽解释和充分说明，甲方已完全理解，甲、乙双方均愿意认真履行。同日，王虎与中大公司签订《商品房认购书》一份，约定王虎、蔡跃琴认购绍兴市上虞区百官街道君悦龙山小区9幢302室房屋，预测建筑面积为87.54平方米，总房款为92万元，双方同意上述面积和房款计算若有误差或错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》约定为准。2017年9月30日，蔡跃琴向房雀公司支付4万元，房雀公司向其开具4万元的收据一份。2017年10月10日，中大公司与王虎、蔡跃琴就上述房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同载明房价为77万元。同日，王虎、蔡跃琴向房雀公司支付6万元，房雀公司向王虎、蔡跃琴开具6万元的收据一份。另，中大公司自认其报政府备案价格与成交价格基本一致（或相差无几）。 一审法院认为，本案的争议焦点为王虎、蔡跃琴与房雀公司之间签订的购房服务协议的效力及履行问题。 关于购房服务协议的效力认定。王虎、蔡跃琴认为协议系中大公司为规避房屋销售价格不得高于备案价格，与房雀公司恶意串通以服务费的方式变相提高房屋售价，其行为明显违反相关部门或单位的规章规定，属于对房产交易市场秩序的严重破坏，应认定为无效。首先，根据王虎、蔡跃琴提供的政策文件，其主张的关于“商品房买卖必须明码标价，商品房实际销售价格不得高于备案价格”规定均来自政策性文件，不能作为法院认定合同无效的依据。其次，王虎、蔡跃琴与中大公司系房屋买卖合同关系，与房雀公司系服务合同关系，即使上述政策性文件涉及合同效力考量问题，其调整的对象也是商品房买卖合同法律关系，而不能否定本案服务合同的效力。再次，根据房雀公司提供的分销中介费用支付凭证，可认定其将获取的服务报酬近半都分配给分销中介，且庭审中也未发现房雀公司向中大公司输送款项、双方恶意串通以服务费变相提高房屋售价的情形，故对王虎、蔡跃琴主张的恶意串通事实不予采信。综上，王虎、蔡跃琴主张协议无效缺乏依据，该院不予支持。购房服务协议系王虎、蔡跃琴与房雀公司的真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，该院依法认定协议合法有效。 关于购房服务协议的履行认定。协议约定的内容为房雀公司为王虎、蔡跃琴提供购房优惠服务，因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，故当王虎、蔡跃琴与房雀公司就有无提供看房购房居间服务及优惠服务等事实发生争议时，应根据书面协议并结合履行情况进行判断。认购价系王虎、蔡跃琴与中大公司对购买涉案房屋的合意价格，后王虎、蔡跃琴与中大公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠15万元（含中大公司普惠的2万元），故房雀公司已按约提供居间服务及优惠服务。再结合王虎签署的经纪人确认单，并全额支付服务费的事实，可认定其实际接受房雀公司的购房优惠服务，现再提出无看房购房居间服务的抗辩缺乏依据，该院不予采纳。王虎、蔡跃琴提出中大公司与房雀公司提高认购价格虚构优惠金额，实际其未享受到优惠，优惠服务未履行。对此，该院认为，王虎、蔡跃琴与中大公司签订的《商品房认购书》中对房款已有明确约定，该价款应为王虎、蔡跃琴经综合考量后而予接受的价位，现其已在认购价基础上享受优惠，且中大公司亦认可房雀公司客户享有该优惠金额，故从服务合同角度而言，房雀公司已经实际履行优惠服务。商品房价格备案属于政府行政部门的监管措施，关于中大公司销售房屋是否违反备案价规定问题，王虎、蔡跃琴可向相关行政管理部门寻求解决。 综上所述，王虎、蔡跃琴与房雀公司签订的购房服务协议合法有效，房雀公司已按约履行服务内容。王虎、蔡跃琴诉请房雀公司返还服务费、支付孳息的主张于法无据，不予支持。中大公司没有收取该10万元费用，王虎、蔡跃琴亦无证据证明房雀公司收取该费用系受中大公司指令，故其要求中大公司承担连带责任，缺乏事实与法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王虎、蔡跃琴的诉讼请求。案件受理费2320元，减半收取计1160元，由王虎、蔡跃琴负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是两上诉人是否有权要求两被上诉人向其连带返还10万元服务费及相应孳息。因被上诉人房雀公司收取该10万元服务费的合同依据是《【君悦龙山】购房优惠服务及认购协议》，故具体应当评析该协议的效力问题和履行问题。 关于协议的效力问题。两上诉人认为案涉协议无效的主要理由是该协议违反国家对房价的宏观调控政策，两被上诉人以服务费的方式变相收取房款，使得两上诉人实际支付的房价高于备案价。本院认为，国家对房价的宏观调控政策针对的是商品房买卖合同关系，并非是本案的服务合同关系，两者显属不同法律关系，且两上诉人提供的用以主张案涉协议无效的依据又均来源于政策性文件，而该系列文件既非是法律法规，也非是规章，故其主张适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》依据不足。结合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，政策性文件不能作为认定合同无效的依据，且现有证据也不足以证实两被上诉人存在以服务费的方式变相收取房款的情形。故根据“谁主张、谁举证”的一般证据规则，两上诉人应当自行承担相应的不利后果，一审认定案涉协议有效并无不当。至于备案价的问题，系政府行政管理部门对房屋销售行为的一种监管措施，若两上诉人认为两被上诉人违反该监管措施的，可向相关行政管理部门寻觅救济途径。 关于协议的履行问题。该协议与《商品房认购书》《浙江省商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，各方均应遵照履行。根据案涉协议约定，两上诉人在向被上诉人房雀公司支付10万元服务费后，可在与被上诉人中大公司签订商品房买卖合同时享受13万元的优惠金额。现案涉《浙江省商品房买卖合同》确定的购房款较之前的《商品房认购书》认购的购房款而言已优惠了15万元（含中大公司普惠的2万元），故应认为两上诉人已实际享受到了被上诉人房雀公司提供的服务，其再诉请返还案涉服务费及孳息于法无据，本院不予支持。鉴于此，评析被上诉人中大公司是否对此负有连带责任已无必要。至于两上诉人提出的被上诉人房雀公司存在双重代理的行为，因缺乏充分证据证明，本院不予采信。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2320元，由上诉人王虎、蔡跃琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年三月二日 书记员  张青炀