山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终746号 上诉人（原审被告）：胡晓慧，男，1973年11月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司，住所地青岛市黄岛区隐珠街道海景路608号世茂国际中心2楼物业服务中心。 主要负责人：闫佩伦，总经理。 原审被告：王亚玉，女，1971年1月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人胡晓慧因与被上诉人世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司（以下简称世茂物业）、原审被告王亚玉物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初15469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡晓慧上诉请求：撤销一审判决，改判2017年4月1日前上诉人不缴纳物业费，之后按住宅最低标准缴纳。事实和理由：世茂物业没有相应的资质，不能从事物业经营管理，双方签订的合同系无效合同，被上诉人签订物业前期服务合同时间为2012年10月25日，与上诉人签订物业服务合同为2015年3月20日，被上诉人没有提交证据证明其此时具有物业服务的资质。被上诉人代理人身份不适格，其没有提供劳动合同或者社保证明。被上诉人的收费标准没有按照法律规定对合同进行备案，其收取物业非不具有合法性。对格式条款的理解发生争议的，应作出对提供格式条款一方不利的解释，因此对物业合同第三章第七条解释应为没有明确约定，即应视为2017年4月1日前不收取物业费。《前期物业服务合同》应当对物业服务内容、服务标准其实时间等内容进行约定，收费标准应以政府主管部门审批为准，后期上诉人没有公示收费标准及收费批复的文件，被上诉人提供的服务水平低于最低标准支付的物业服务标准，应按最低收费标准执行。 世茂物业未答辩。 世茂物业向原审法院提出诉讼请求：1、胡晓慧、王亚玉支付物业服务费10266.2元；2、胡晓慧、王亚玉支付逾期交纳物业费违约金6929.7元；3、本案诉讼费用由胡晓慧、王亚玉承担。 原审法院经审理认定事实如下: 1、世茂物业的名称原为“黑龙江世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司”，于2013年11月13日变更为世茂物业管理有限公司青岛胶南分公司。 2、世茂物业提交的前期物业服务合同，内容明确约定物业名称为世茂国际中心，物业类型为商业，商业网点收费标准为10元/月/平方米。胡晓慧、王亚玉提交的物业服务合同，证明世茂物业为世茂国际中心商业网点提供物业服务，胡晓慧、王亚玉提交的物业服务合同第七条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业网点物业管理费在2017年3月31日前为5元/月/平方米（建设单位对业主补贴5元/月/平方米），2017年4月1日后，商业网点物业管理费为10元/月/平方米。该合同约定物业服务费按季交纳，未能按时足额交纳物业服务费用等相关费用的，每日应按未缴费金额的千分之三向物业管理公司支付违约金。合同中约定了前期物业服务期限自交房之日起至业主大会成立选聘新的物业服务企业之日止。世茂物业提交前期物业管理备案审查意见证明对前期物业合同已在物业办公室进行过备案登记。 2、胡晓慧、王亚玉胡晓慧、王亚玉系世茂国际中心商业A区199-213室商铺业主，房屋建筑面积73.33平方米；庭审中原胡晓慧、王亚玉共同确认该房屋自交房之日至2018年5月1日之前的物业服务费已经全部交纳，2017年4月1日之前是按照5元的标准，之后是10元的标准。 3、世茂物业主张胡晓慧、王亚玉拖欠自2018年5月1日至2019年6月30日的物业服务费用10266.2元。 4、世茂物业提交催缴函以及邮寄该函的EMS快递单及快递查询，证明其在起诉前已通过书面形式对胡晓慧、王亚玉进行了催缴。胡晓慧、王亚玉对此不予认可。 5、胡晓慧、王亚玉提交自2019年1月-8月拍摄的照片、录制的录像视频资料，欲证明世茂物业提供的服务达不到标准，整个物业服务区域内到处是垃圾，公用设施损害不及时维修，积雪不及时清理，存在安全隐患。世茂物业将商业用房租给民工作为宿舍使用，导致胡晓慧、王亚玉无法正常经营。 胡晓慧、王亚玉提供案外人物业费发票的照片复印件，欲证明在2017年4月1日之后世茂物业按照5元每月的标准收取其他业主物业费。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。世茂物业提交的前期物业服务合同、胡晓慧、王亚玉提交的物业服务合同，合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，按照法律规定，该两份合同对世茂国际中心的全体业主和物业使用人具有法律约束力，故原、胡晓慧、王亚玉双方应按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中世茂物业已提供物业服务，胡晓慧、王亚玉作为业主理应支付物业服务费用，且胡晓慧、王亚玉曾按照合同约定的标准支付过物业费，世茂物业继续按照合同约定的10元/月/平方米的标准向胡晓慧、王亚玉主张物业服务费，并无不当，符合法律规定，原审法院予以支持。对于胡晓慧、王亚玉所提交的照片及视频等，无法证明世茂物业的物业服务是否符合标准，胡晓慧、王亚玉不能据此拒付物业服务费用。胡晓慧、王亚玉提交的案外人的物业费发票，真实性无法确定，且不能作为本案的标准予以采纳。世茂物业提交的催缴函、EMS快递单等证据证明其已经书面催交，胡晓慧、王亚玉无正当理由在催告的合理期限内仍未交纳物业费，世茂物业请求胡晓慧、王亚玉支付物业费，原审法院予以支持。胡晓慧、王亚玉应缴纳的自2018年5月1日至2019年6月30日的物业服务费用，应按照73.33平方米×10元/平方米×14月计算为10266.2元。世茂物业按照日千分之三向胡晓慧、王亚玉主张迟延交纳物业费的违约金，胡晓慧、王亚玉认为过高，且世茂物业未证明其损失，故对于违约金原审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡晓慧、王亚玉于判决生效之日起十日内支付世茂物业自2018年5月1日至2019年6月30日的物业服务费人民币10266.2元；二、驳回世茂物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，世茂物业已预交，减半收取115元，由世茂物业负担46元，胡晓慧、王亚玉负担69元，胡晓慧、王亚玉应负担的部分限胡晓慧、王亚玉于判决生效后十日内支付给世茂物业。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、原审程序是否合法；二、上诉人应否缴纳2017年4月1日前的物业费；三、2017年4月1日后的物业费收费标准。 关于焦点一，本案一审中，被上诉人世茂物业的代理人提交其与世茂物业的劳动合同及授权委托书，原审经审理后确认该代理手续合法并准许代理人出庭，审判程序并无不当。 关于焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人原为黑龙江世茂盛物业管理有限公司青岛胶南分公司，该公司系具有物业服务资质的企业，2013年1月13日更名为被上诉人世茂物业。青岛世茂投资发展有限公司与黑龙江世茂盛物业管理有限公司青岛胶南分公司签订《前期物业合同》，并在青岛市黄岛区城市管理局进行了物业管理备案，故该合同对包括上诉人在内业主均具有约束力。本案《物业服务协议》是基于《前期物业服务合同》的补充协议，《物业服务协议》对双方当事人均具有约束力。《物业服务协议》分别对2017年3月31日前及2017年4月1日后的物业费用进行约定，故原审据此确认上诉人应缴纳的物业费数额合法有据，上诉人主张其不应缴纳2017年4月1日前的物业费无事实及法律根据，本院不予支持。 关于焦点三，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张世茂物业服务质量差，未达到合同约定的服务标准，但其未举证证明，故其主张按最低标准收费的主张于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人胡晓慧的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费230元，由上诉人胡晓慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年三月二日 书记员  翟国媛