湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终280号 上诉人（原审原告）：李盛，男，1979年9月7日出生。 被上诉人（原审被告）：莫彩芳，女，1964年7月25日出生。 被上诉人（原审被告）：资兴粤华房地产开发有限公司。 法定代表人：刘建华，该公司经理。 上诉人李盛因与被上诉人莫彩芳、资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省资兴市人民法院（2019）湘1081民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李盛上诉请求：确认李盛与粤华公司2018年1月26日签订的《房屋买卖合同》有效；解除对资房权证东江字第xx号房产的查封；将资房权证东江字第xx号房产过户至李盛名下。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。李盛虽然仍有75万元的房款未付清，但李盛愿意在将75万元按照人民法院的要求交付执行。2.诉争房产未办理产权过户手续，李盛不存在过错，是由于有抵押、有查封导致的。 莫彩芳、粤华公司未作答辩。 李盛向一审法院起诉请求：1.确认李盛与粤华公司2018年1月26日签订的《房屋买卖合同》有效；2.解除对资房权证东江字第xx号房屋的查封；3.将资房权证东江字第xx号房产过户至李盛名下。 一审法院认定事实：2016年11月12日，粤华公司用本案诉争的座落于xx号的“资房权证东江字第xx号”等房产作抵押，为债务人唐艳向资兴农商行贷款750万元提供担保，并办理了抵押登记，抵押期限至2019年11月25日。2017年10月，李盛与粤华公司签订租赁合同，租赁本案诉争的“资房权证东江字第xx号”房产用于超市经营。同年10月30日，李盛工商注册登记了“能贤超市”，并使用“资房权证东江字第xx号”房产作为“能贤超市”的经营场所至今2018年1月26日，李盛与粤华公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：李盛购买粤华公司开发建设的座落于xx商铺房，产权证面积694.98平方米，单价2805.8元/平方米，总房款195万元；签订《房屋买卖合同》时付总房款的10%即20万元；其余分期付款，于2020年12月31日全部付清。合同签订后，截止2018年3月12日止，李盛按约向粤华公司及其法定代表人刘建华给付了购房款120万元，尚欠75万元至今未付。一审法院在执行莫彩芳与粤华公司房屋租赁合同纠纷一案中，于2019年5月13日向资兴市不动产中心发出（2019）湘1081执344号协助执行通知书，要求资兴市不动产登记中心协助查封粤华公司名下的座落于xx号的“资房权证东江字第xx号”房产，查封期限自2019年5月14日至2022年5月13日止。李盛向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年9月25日作出（2019）湘1081执异27号执行裁定书，驳回了案外人李盛的异议申请。李盛遂又向法院提起执行异议之诉。另查明，李盛在与粤华公司签订《房屋买卖合同》时，粤华公司告知了李盛涉案房产抵押担保情况，但未征得抵押权人同意转让。粤华公司收到李盛的120万元购房款后，亦未将该款用于偿还抵押担保的贷款本金，只是偿还了20万元贷款利息。 一审法院认为：本案的争议焦点是李盛对执行标的—座落于xx号“资房权证东江字第xx号”房产（商铺），是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。李盛与粤华公司签订房屋买卖合同后，虽按合同约定支付了粤华公司120万元的购房款，但双方未到房产部门办理物权登记，故本案诉争房产物权转让尚未发生效力，诉争房产物权还属粤华公司所有，李盛与粤华公司之间只是存在因订立买卖合同而产生的合同之债权债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。李盛与粤华公司签订买卖合同时，粤华公司已明确告知了李盛该房产作了抵押担保，粤华公司转让案涉房产时亦未经抵押权人同意。李盛已明确知道该房产存在交易不能的风险，且在给付粤华公司120万元购房款时，未代为清偿债务消灭抵押权，诉争房屋未办理产权过户手续李盛存在过错。故李盛对座落于xx号“资房权证东江字第xx号”房产（商铺），不享有足以排除强制执行的权利。对李盛要求解除对“资房权证东江字第xx号”房屋查封的诉讼请求，依法不予支持。李盛要求确认其与粤华公司签订的《房屋买卖合同》有效及将“资房权证东江字第xx号”房产过户至原告名下的诉讼请求，李盛可基于双方所签订的合同，另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：“驳回原告李盛的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李盛负担。” 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条规定，人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据李盛的举证，李盛虽然与粤华公司在查封前签订了涉案房屋的买卖合同，但双方未到房产部门办理物权登记，该诉争房产仍登记在被执行人粤华公司名下。而双方在买卖房屋时，李盛明知涉案房屋已经被抵押，抵押权不消灭不能办理转让登记，涉案房屋在查封前，李盛并未依法律规定代为清偿债务消灭抵押权，故一审认定诉争房屋未办理产权过户手续李盛存在过错，李盛对涉案资房权证东江字第xx号房产（商铺）提出的排除执行的诉请不符合法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，一审对该诉讼请求不予支持，符合法律规定。 综上所述，李盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李盛负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年三月十六日 法官助理 袁浩飞 书 记 员 张 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。