湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16067号原告：周仁辉，女，1979年7月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谢迎，湖南源真律师事务所律师。被告：长沙谷山源房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道滨江海棠湾20栋二楼013号。法定代表人：李其，董事长。委托诉讼代理人：杨东升，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，湖南湘达律师事务所律师。原告周仁辉与被告长沙谷山源房地产开发有限公司（以下简称“谷山源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周仁辉及其委托诉讼代理人谢迎，被告谷山源公司的委托诉讼代理人李森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周仁辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》;2.请求法院判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2015年10月19日签订《商品房买卖合同》,以824769元的价格购买位于长沙市岳麓区商铺,合同第十八条约定:“因出卖人原因,造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记,或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内,完成该幢商品房的初始登记。初始登记后60日内办妥买受人的房屋所有权证。目前土地使用性质为划拨地,办理分户土地证明时由出卖人完善相关手续,保证分户土地使用权证土地性质为出让地。”被告于2016年6月30日将该商铺交付原告,理应于2017年12月15日前完成该幢商品房的初始登记,2018年2月13日前办妥房屋所有权证。但是直至今日已超过2年,被告土地依然为划拨性质,无法为原告办理房屋所有权证,原告多次向被告反映该问题,但是被告均未正面答复,只称会办理,具体办好时间不知道。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规,特诉至贵院,请求法院支持原告的诉讼请求。被告谷山源公司辩称：一、被告并不存在严重违约行为，且非恶意违约，期间一直在积极处理涉案房屋的权证办理事宜。根据涉案《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XX150205197)第十八条第三款的约定，谷山源公司办妥该套房屋权证的最后截止日期为2019年7月12日，并不存在严重违约的情形。二、被告认为原告并不享有合同解除权，涉案合同依法依约均不应被解除。涉案合同对于逾期办证的违约责任有明确约定，并未赋予周仁辉解除合同的权利，所以周仁辉诉请解除合同缺乏合同依据。涉案房屋已于2016年6月30日交付，并由原告使用超过3年时间，涉案合同的主要事项已经履行完毕，合同目的已经实现，而且被告也一直在积极办理涉案房屋的权属证书，目前已经基本解决了遇到的问题；所以涉案合同不具备法律规定的可解除的情形，依法不应当解除。三、涉案合同合法成立，系双方真实意思表示，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，各方均应依约履行。综上，原告的诉讼请求缺乏合同及法律依据，请求贵院依法予以驳回。经审理查明：2015年10月19日，原告（买受人）周仁辉与被告（出卖人）谷山源公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ150205197），合同约定原告购买被告座落于长沙市房屋，建筑面积35.21㎡，其中套内建筑面积20.28㎡，共有部位与共用房屋分摊建筑面积14.93㎡，单价23424.28元／㎡，总房价824769元，规划用途为商业。付款方式及期限为银行按揭贷款，应于签订合同时向出卖人交付首期414769元，剩余房款410000元向湖南湘江新区农村商业银行股份有限公司申请贷款。合同第十条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十八条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后60日内办妥买受人的房屋所有权证。办妥买受人房屋所有权证后365个工作日内办妥买受人的分户土地使用权证。目前土地使用性质为划拨地，办理分户土地证时由出卖人完善相关手续，保证分户土地使用权证土地性质为出让地。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续双方同意按下列处理：如果办理的土地使用权证土地性质不是出让地，出卖人须按合同金额的10%向买受人支付违约金，并在180个工作日内出卖人必须将土地使用权证性质变更为出让地。任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起柒日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续，否则，另一方可不承担违约责任，并有权要求对方赔偿相应的损失。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告周仁辉于2015年10月19日、2015年10月26日依约向被告支付了首期购房款、物业专项维修资金、产权登记费等全部费用。被告谷山源公司于2016年6月30日依约向原告交付了房屋，但至今并未在合同约定的期限内为原告办理房屋所有权证。2019年10月17日，原告周仁辉向被告谷山源公司邮寄了一份《解除合同通知书》，通知即日起解除与被告谷山源公司签订的ＸＸ150205197号《长沙市商品房买卖合同》。被告谷山源公司已于2019年10月24日签收该通知书。长沙市国土资源局颁发的长国用（2011）第008561号土地使用权证记事中2019年11月26日载明“将该字地中有载面积10465.31平方米协议出让给长沙谷山源房地产开发有限公司，用途为商业，使用期限至2059年11月26日止。”另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。以上事实有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、收据、《解除合同通知书》、快递运单详情打印件，被告提交的商品房预售许可证、土地使用权证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告周仁辉与被告谷山源公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，依法成立并合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了合同付款义务，而被告至今未按照合同约定将涉案房屋的产权登记至原告名下，已构成违约。本案的争议焦点为涉案合同是否应当解除？第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后60日内办妥买受人的房屋所有权证。办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内办妥买受人的分户土地使用权证。同时，根据长沙市人民政府于2016年8月19日颁布的《关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]，从2016年9月9日起，在长沙市城区实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。故本院根据双方所签订的合同约定及现有政策确认被告应当在2019年7月12日前（自交房次日即2016年7月1日起经过790个工作日）为原告办理不动产权证书，被告存在逾期办证的违约行为，但该期限尚未超过一年，不符合法律规定的解除条件。第二，原、被告双方在合同中亦未明确被告逾期办证，原告有权解除合同。合同第十八条明确确认了双方签订合同时，本案所涉房屋土地使用性质为划拨地，办理分户土地证时由出卖人完善相关手续，保证分户土地使用权证土地性质为出让地。本案中，所涉房屋土地也在本案诉至本院之前即2019年11月26日，已经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，并不存在原告主张的因土地为划拨性质，无法办理房屋所有权证的情形，故原告要求与被告解除合同的诉讼请求，缺乏相应的法律依据及事实依据，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告周仁辉的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告周仁辉承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年三月二日法官助理谢加斌书记员陈果