北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1443号上诉人（原审被告）：马雪涛，男，1957年8月3日出生，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人马雪涛因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马雪涛上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审。事实与理由：一审法院认定基本事实不清，违反法定程序。第一，马雪涛与深长城物业公司之间没有签订过物业服务协议，双方之间不存在物业服务法律关系。2010年11月，马雪涛与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司石景嘉园管理处签订了物业服务协议，之后马雪涛没有与任何一家物业服务公司签订过物业服务协议。第二，一审法院判决未查清事实。未查清深长城物业公司是何时提供物业服务，深长城物业公司与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司石景嘉园管理处之间是什么法律关系，深长城物业公司是何时与北京市石景山区石景嘉园物业业主委员签订的物业服务合同。第三，一审法院程序违法。一审庭审过程中，未经过举证质证程序，马雪涛未看到深长城物业公司提交的证据，应属严重违反法定程序。第四，深长城物业公司提供的物业服务严重不合格，小区环境脏乱差，看不出有物业公司服务的痕迹。第五，深长城物业公司存在欺骗业主的行为，未备案收取业主停车费，出租属于业主的2号楼自行车车库、侵占停车位、占用公共绿地建设60平方米的违章建筑出租盈利，未公示物业费的用途及账目情况、挪用公共维修基金赚取利息、将小区内属于业主的广告收益、出租车位的收益、房屋出租收益及其他属于业主的收益占为己有。深长城物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意马雪涛的上诉请求和理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马雪涛支付拖欠的物业费6675.78元（期间2013年11月14日—2019年12月13日）、垃圾清运费182.5元（期间2013年11月14日—2019年12月13日）；2.判令马雪涛支付违约金2000元；3.诉讼费由马雪涛承担。一审法院认定事实:马雪涛为北京市石景山区××街××号院××号楼××层××室业主，房屋建筑面积67.74平方米，房屋性质为经济适用房。马雪涛所在小区业主委员会与深长城物业公司相继签订四份《物业服务合同》，约定由深长城物业公司为马雪涛所在小区提供物业服务，物业服务期限自2011年7月1日至2019年6月30日，住宅物业费标准为1.35元／平方米／月，生活垃圾清运费30元／户／年，该相应《物业服务合同》亦就物业服务事项、服务质量、物业的经营与管理、双方的权利义务等其他事项进行了约定。上述《物业服务合同》签订后至今，深长城物业公司为包括马雪涛在内的业主提供相应物业服务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当依约交纳物业服务费用。本案中，深长城物业公司与马雪涛所在小区业委会签订的《物业服务合同》应属合法有效。现深长城物业公司已为包括马雪涛在内的业主提供了相应物业服务，马雪涛作为业主，亦应按期交纳相应物业费，故对深长城物业公司要求马雪涛交纳物业费6675.78元（期间2013年11月14日—2019年12月13日）、垃圾清运费182.5元（期间2013年11月14日—2019年12月13日）的诉讼请求，法院予以支持。关于马雪涛提出深长城物业公司提供物业服务存在的问题，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准及内容，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求，本案中马雪涛提供的相应证据尚不足以证实深长城物业公司存在严重违约，亦不足以构成马雪涛不交纳相应物业费的抗辩。马雪涛提出的电梯广告等公共收入不公开等其他问题，与本案物业服务并非同一法律关系，马雪涛可另寻其他途径解决。但马雪涛提供的相应证据亦能够体现出深长城物业公司提供物业服务存在相当问题，希望深长城物业公司对马雪涛提出的诸多问题真正高度重视，在今后工作中认真听取业主意见，切实提高物业服务质量，故综合本案情况，对深长城物业公司要求马雪涛给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于诉讼时效的问题，深长城物业公司提供了初步证据证实其曾就物业费进行过催收，结合物业服务的特性，物业费属于分期收取，物业服务属于持续状态，对深长城物业公司关于催收的证据要求不宜过苛，故法院认为深长城物业公司的相应主张未超出诉讼时效。需要指出的是，物业服务企业与小区业主间不同于一般的服务合同，物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望深长城物业公司、马雪涛今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决:一、马雪涛于本判决生效后7日内给付北京深长城物业管理有限公司物业费6675.78元（期间2013年11月14日—2019年12月13日）、垃圾清运费182.5元（期间2013年11月14日—2019年12月13日）；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，马雪涛提交了小区业主于2013年至2018年拍摄的涉案小区照片数张，证明物业公司服务质量差。深长城物业公司发表质证意见称，真实性与证明目的均不予认可。本院认证意见如下：马雪涛提交的材料均指向涉案小区物业服务质量问题，本院将在本院认为部分予以论述，不再此予以赘述。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审期间，深长城物业公司提供的证据显示该公司与马雪涛所在小区业主委员会签订《物业服务合同》中约定，从2011年7月1日起为小区提供物业服务，上述合同对全体业主具有约束力。深长城物业公司为马雪涛居住的小区提供了物业服务，该公司与马雪涛之间存在物业服务合同关系,有权向马雪涛主张物业费用，马雪涛以对《物业服务合同》不知情为由拒绝交纳物业费的理由不成立。经过查阅一审庭审笔录，进行了举证质证环节，一审开庭过程合法，马雪涛该项上诉理由，本院不予采信。马雪涛提出深长城物业公司利用公共区域获取收入，且收入未公开等问题，上述问题并非是马雪涛拒绝交纳物业费的合理理由，法院不予支持。马雪涛认为其建筑物共有部分相关权利受到侵害，可以另行解决。关于服务质量问题。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，马雪涛上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重不合格，但其所提交的现有证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，马雪涛以深长城物业公司服务存在严重不合格为由要求减免物业费，依据不足，本院不予支持。综上所述，马雪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马雪涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年三月五日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕