浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初8938号 原告：绍兴市千客隆超市有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区人民东路1426号1幢2层201。 法定代表人：汪海根，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：王水根、吴圆圆，浙江纳森律师事务所律师。 被告：绍兴塔山市场开发有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区环城东路1868号。 法定代表人：杨晟，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈静，女，系公司员工。 被告：绍兴市柏富毛纺织有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区亭山工业园区。 法定代表人：孙柏富，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯坚、劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。 第三人：浙江安吉五联物业管理发展有限公司，住所地浙江省湖州市安吉县昌硕街道天荒坪南路99号（安吉商会大厦）1幢4单元401室4-5。 法定代表人：吴孟凡，系公司总经理。 委托诉讼代理人：朱宇亮、孙洁，浙江金道律师事务所律师。 原告绍兴市千客隆超市有限公司（以下至判决主文前简称千客隆公司）与被告绍兴塔山市场开发有限公司（以下至判决主文前简称塔山公司）、绍兴市柏富毛纺织有限公司（以下至判决主文前简称柏富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理。依法适用普通程序，于2019年10月25日、2019年11月18日两次公开开庭进行审理。后依法追加浙江安吉五联物业管理发展有限公司（以下至判决主文前简称五联公司）为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序于2020年1月13日公开开庭进行审理。被告柏富公司的委托诉讼代理人劳晓洁到庭参加第一、三次庭审，第三人五联公司的委托诉讼代理人朱宇亮、孙洁到庭参加第三次庭审，原告千客隆公司的法定代表人汪海根及委托诉讼代理人王水根、吴圆圆，被告塔山公司的委托诉讼代理人陈静，被告柏富公司的委托诉讼代理人冯坚三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告千客隆公司与被告塔山公司之间的《房屋租赁合同》已于2017年10月16日终止；二、被告塔山公司赔偿因《房屋租赁合同》提前终止给原告造成设施设备剩余使用价值损失3759317.60元，剩余租赁期内附合的装饰装修物及设备安装价值损失9965833元，该项实际损失合计13725150.6元（原告该部分损失计算为初步统计结果，最终损失金额可据实调整）；三、被告塔山公司承担原告因本案诉讼支付的律师费350000元、公证费6000元、评估费10000元、审计费60000元、造价咨询费20000元，该项损失合计446000元。第二、三项诉讼请求合计为14171150.6元；四、确认原告于《房屋租赁合同》解除后应支付给被告的房屋租金及占有使用费6455589.08元（计算依据详见附表）与被告应向原告承担的损失赔偿总金额14171150.6元进行抵销，抵销后被告还需向原告赔偿实际损失7715561.52元；五、被告柏富公司对上述第四项诉讼请求确定的金额承担连带清偿责任；六、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告新增及变更后的全部诉讼请求为：一、确认原告千客隆公司与被告塔山公司之间的《房屋租赁合同》已于2017年10月16日终止；二、被告塔山公司赔偿因《房屋租赁合同》提前终止给原告造成设施设备剩余使用价值损失3759317.60元，剩余租赁期内附合的装饰装修物及设备安装价值损失9965833元，该项实际损失合计13725150.6元（原告该部分损失计算为初步统计结果，最终损失金额可据实调整）；三、被告塔山公司承担原告因本案诉讼支付的律师费350000元、公证费6000元、评估费10000元、审计费60000元、造价咨询费20000元，该项损失合计446000元；四、被告赔偿原告因《房屋租赁合同》终止后原告在案涉承租房屋内无法继续经营而与员工解除劳动合同解除需支付的经济补偿金1444462元；第二、三、四项诉讼请求合计为15615612.6元；五、确认原告于《房屋租赁合同》终止后应支付给被告的房屋租金及占有使用费6455589.08元（计算依据详见附表）与被告应向原告承担的损失赔偿总金额15615612.6元进行抵销，抵销已于2019年10月24日生效。抵销后被告还需向原告赔偿实际损失9160023.52元；六、被告柏富公司对被告塔山公司确定应向原告承担的损失赔偿金额承担连带清偿责任；七、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年12月30日，原告千客隆公司与被告塔山公司签订《房屋租赁合同》一份，原告向塔山公司承租位于绍兴市越城区南侧营业房(包括西首营业房)、地下一层、二～三层办公用房、夹层及附房，建筑面积共计约13229.56平方米，其中营业用房（一层面积约6021.57平方米、地下一层面积约6090.08平方米）；办公用房（二层面积约420.88平方米）；环城东路营业房（353.24平方米）；附房（夹层343.79平方米）。营业用房用于开设大型超市，租赁期限为15年，自2012年5月15日起至2027年5月14日止。租金标准分三个阶段，一至五年（2012年5月15日至2017年5月14日）年租金为530万元，之后每5年递增4%，第一次支付半年租金，之后租金按季度支付，由塔山公司出具租赁发票。后因有关手续未能办妥，经双方协商，塔山公司同意将房屋租金起算日向后延期两个月，租赁时间调整为2012年7月15日起至2027年7月14日止。此外，该合同104条及11.2条第（3）款还约定了合同的解除后果，即如因塔山公司利用租赁房屋向银行作抵押的原因造成双方不能执行合同，则塔山公司除支付千客隆公司相当于当前一年租金的违约金，还应承担千客隆公司其他损失。2014年初，塔山公司因融资需要，拟利用案涉房屋向平安银行萧东支行(以下简称“平安银行”)进行抵押贷款，两被告于2014年1月20日向原告出具《承诺函》，承诺因该笔抵押贷款而造成双方签订的租赁合同提前终止的，塔山公司自愿承担原告的一切损失并按合同赔偿，并由被告柏富公司担保。2015年3月30日，原告根据塔山公司及平安银行的要求出具《声明书》给平安银行，同意在平安银行行使抵押权等情形时，终止该《房屋租赁合同》。后因塔山公司未及时归还贷款，平安银行于2017年10月16日向法院提起诉讼，主张行使抵押权。此时，原、被告之间约定的合同提前终止条件已经成就，也即原、被告之间的《房屋租赁合同》于2017年10月16日终止。绍兴市越城区人民法院于2017年11月14日作出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，裁定对涉案房屋依法变价，并由平安银行在债权范围内优先受偿。后原告按照法院执行的要求，除一层营业房因腾退困难暂未腾退之外，其余租赁房屋已全部按期腾退。原告认为，在原告与塔山公司的《房屋租赁合同》及两被告出具给原告的《承诺函》中明确约定，因银行行使抵押权导致租赁合同提前终止的，给原告造成的一切损失，由塔山公司承担赔偿责任，并由柏富公司承担担保的约定合法有效。现由于塔山公司提前解除《房屋租赁合同》致使原告产生设施设备剩余使用价值损失3756275.21元、剩余租赁期内附合的装饰装修物及设备安装价值损失9965833元、原告因本案诉讼支付的律师费350000元、公证费6000元、评估费10000元、审计费60000元、造价咨询费20000元，总计14171150.6元。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，塔山公司应向原告支付违约金并承担相应的损失赔偿责任。根据《担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”柏富公司应承担连带保证责任，同时，根据《合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”原告于《房屋租赁合同》解除后应支付给被告的房屋租金及占有使用费6455589.08元与被告应向原告承担的损失赔偿总金额14171150.6元进行抵销，抵销后被告还需向原告赔偿实际损失7715561.52元。同时，因《房屋租赁合同》终止后原告在案涉承租房屋内无法继续经营而与员工解除劳动合同解除需支付的经济补偿金1444462元，故抵销后被告还需向原告赔偿实际损失9160023.52元。综上，原告为维护自身权益，特依据《民事诉讼法》第一百二十九条之规定，提起诉讼，以期判如所请。 被告塔山公司答辩称，一、原告诉称的原、被告双方签订合同的事实及内容基本没有异议，具体内容应以双方签订的《房屋租赁合同》为准。二、原、被告在履行房屋合同过程中，被告虽涉及经济纠纷被法院强制执行，但本案涉及的房屋租赁合同不存在因平安银行抵押贷款而造成案涉房屋租赁合同提前终止的情形，原、被告双方从未就终止解除、赔偿等事项进行过任何协商，双方也没有就上述事项达成书面协议，原告至今一直在正常经营之中，因此，原告认为房屋租赁合同已于2017年10月16日终止缺乏事实和法律依据。三、原告诉称人民法院强制腾退的事实与客观事实不符。四、从原告诉状所称自认其租金仅支付到2017年4月14日之后未按约定支付租金，已构成根本性违约。被告也曾于2018年3月26日向原告发送书面函，要求原告支付5263333元租金，并多次与法律顾问前去催讨租金，但均被原告拒绝。原告已于2017年4月构成违约，由此应承担相应的法律后果。五、被告所有的案涉抵押房产被法院拍卖，并没有导致本案案涉的房屋租赁合同提前终止。六、据被告了解，案外人五联公司与本案原告抵押权纠纷一案已作出一审判决，判决书第15页事实认定部分已明确原告不能证明已履行了腾退义务，也没有出具任何证据证明农贸市场地下车库部分已腾退，判决原告应向案外人支付735万余元租金。该判决虽尚未生效，但查明的事实足以说明原告并没有腾退所有的租赁房屋。七、从双方签订的租赁协议来看，原告目前应支付的租金为每年551.2万元，由于市场原因，租金价格大跌，按市场实际成交价测算，上述房屋的租金应下跌40%左右。八、原告的损失评估并不客观存在，更没有实际发生，所作的评估均是单方所为，依法不能得到法院的支持。九、对原告尚未支付被告的租金，被告将通过其他途径予以主张。十、原、被告双方约定的违约金过高，应以实际损失为限。本案中原告并没有实际腾退房屋，不存在获得任何赔偿的权利。同时，原告提交的员工清单系单方制作，并不能证明其存在的损失。综上，被告认为原、被告双方的合同不存在因平安银行抵押贷款而造成案涉房屋租赁合同提前终止的情形，被告不承担赔偿责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告柏富公司答辩称，一、原告和被告塔山公司没有约定抵押贷款的合同解除情形，本案也不属于合同法规定的可以解除的情形。由于被告塔山公司没有向原告主张过解除，尤其是在原告没有按时支付租金已经事先构成违约的情况下，即使解除的话也是被告塔山公司享有相应的解除权利。二、关于被告柏富公司是否应当承担担保责任的问题，原告提供的证据没有证明其存在相应的损失，如果存在，被告柏富公司也仅对抵押给平安银行的这部分房屋不能租赁造成的损失进行担保，原告就全部租赁物来主张损失，超过了范围。原告主张2017年10月16日租赁合同已经终止，如果确认解除的话意味着2017年10月17日开始被告侵犯了其权利，但并没有明确相应的担保期限，即使承担担保责任的话也应为6个月，原告没有在担保期限内主张权利视为放弃。三、承诺书和声明书只是约定结果，并没有约定合同提前终止的情形。声明内容是本案原告对银行作出的声明，而非本案原告与被告塔山公司之间的约定，不符合租赁合同或租赁合同补充的形式，而且该内容仅仅是说他愿意，但在本案的抵押权实施过程中案外人平安银行并没有主张腾退。根据原告在第一次庭审中讲到银行通常按照合同约定只有在租赁会造成标的物价值贬损才会要求腾退，而本案中平安银行并没有要求腾退，原告也没有在执行过程中申报权利，诉讼请求第一项附条件终止没有约定也没有成就的情形。同时，对于原告增加的职工损失问题，该证据没有任何关联性。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人五联公司答辩称，五联公司应作为独立的第三人参加诉讼，请求事项是确认千客隆公司与塔山公司签订的《房屋租赁合同》合同有效。首先，案涉的房屋租赁合同合法有效，不存在提前终止或原告诉称的附解除条件的情形。案涉房产在执行拍卖、变卖的时候，拍卖、变卖公告中明确是带租拍卖，在相关的评估报告中案涉房屋承租人是原告，现状是经营超市使用。其次，原告所谓的提供给平安银行的声明书和塔山公司给原告的承诺函不符合合同法附条件的约定。塔山公司和平安银行均未主张原告就案涉房屋进行腾退，实际上也没有主张解除相应的合同，在2017年4月至今原告超市实际占有并使用案涉房屋，拒绝腾退，原告不存在赔偿损失的问题。原告主张的赔偿金和应支付的房屋租金也不存在约定抵销或法定抵销的情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持第三人的请求。 经审理查明，2011年12月30日，原告千客隆公司与被告塔山公司签订《房屋租赁合同》1份，约定原告千客隆公司向被告塔山公司租赁位于绍兴市嘉禾小区南侧营业房一层（包括西首营业房）、地下一层、二至三层办公用房，夹层及附房。房屋建筑面积共计约13229.56平方米，其中营业用房（一层面积约6021.57平方米、地下一层面积约6090.08平方米）；办公用房（二层）面积约420.88平方米；环城东路营业房（353.24平方米）；附房（夹层343.79平方米）。租赁期限为15年，自2012年5月15日起至2027年5月14日止。租赁期满，在同等条件下，原告享有优先承租权续租房屋。双方合同10.4条约定，为解决被告塔山公司融资，原告应同意被告塔山公司利用租赁房屋向银行作抵押，但被告塔山公司（包括银行）不得影响本租赁合同的执行。如因该条原因造成双方不能执行本合同，在被告塔山公司除按11.2条第（3）款执行外，还应承担原告其他损失。合同第11.2条第（3）款约定，因被告塔山公司原因要求提前终止合同，被告塔山公司有权向原告发出不少于6个月的书面通知并支付原告相当于当前一年租金的违约金，提前终止租赁关系。双方还就其他事项进行了约定。2012年9月30日，原告与被告塔山公司签订《补充协议》1份，载明原房屋租赁合同中租赁时间调整为自2012年7月15日起至2027年7月14日止。 2014年1月20日，被告塔山公司、柏富公司向原告千客隆公司出具《承诺书》1份，载明如因塔山公司因抵押贷款而造成双方签订的租赁合同提前终止，塔山公司愿意承担由此而引起千客隆公司的一切损失并按合同赔偿，由柏富公司担保。2014年3月4日，案外人平安银行与被告塔山公司签订《最高额抵押担保合同》1份，抵押物为涉案租赁房屋。2015年3月30日，原告千客隆公司向平安银行出具《声明书》1份，载明“我单位作为绍兴塔山市场开发有限公司所有的的承租人，同意贵单位在行使抵押权，变卖、拍卖该物业时，终止租赁合同”。 2017年10月16日，平安银行就其与被告塔山公司申请实现担保物权一案向本院提起诉讼，本院于2017年11月14日作出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，认定抵押权依法成立并生效。后因被告塔山公司未能履行债务，平安银行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院拟拍卖被执行人塔山公司名下位于绍兴市。 2017年10月25日，原告与被告塔山公司签订《减免租金协议书》，被告塔山公司在2017年4月15日至2017年7月14日租金中减免原告租金231000元。原告实际支付租金至2017年4月14日。 2018年2月1日，本院出具（2018）浙0602执187号公告，载明本院拟拍卖被执行人塔山公司名下位于绍兴市。如对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2018年2月28日前向本院申报相关权利或提出执行异议。同日，本院出具（2018）浙0602执187号公告之一，载明本院拟拍卖被执行人塔山公司名下位于绍兴市。被执行人塔山公司应于2018年3月31日前腾退上述房屋或提出执行异议。 2018年3月28日，原告千客隆公司向本院提交《关于退还租赁物的报告》1份，载明：被执行物现由我公司承租并开设大型超市（绍兴市千客隆超市有限公司嘉禾购物中心），由于该超市面积达12000平方米，为大型购物中心，不仅员工多，而且商品和设施设备数量大，整体腾退难度巨大，我公司只能分步分块执行。现我公司已按贵法院要求对被执行物之一（嘉禾花园塔山农贸市场地下车库）进行了清理，现已具备腾退条件，请贵法院及申请人前来办理移交手续。而一层（绍兴市环城东路塔山综合市场）腾退有难度，要求贵法院在拍卖成交后给予10个月的处理时间，以便我公司对员工、商品和设施设备进行妥善安置和处理。2018年4月20日，原告向本院提交保留优先购买权的报告。 2018年5月，本院发布涉案租赁房屋的拍卖公告；2018年8月，本院发布涉案租赁房屋的变卖公告。拍卖、变卖公告均注明带租拍卖。 2019年4月9日，第三人五联公司向本院申请变更申请执行人，本院于2019年4月9日做出（2018）浙0602执187号之三执行裁定书1份，认定平安银行对塔山公司的债权，经两次债权转让，已将相关权益全部转让给了最后一次受让人五联公司，两次债权转让行为均符合法律规定，故裁定变更五联公司为本案申请执行人。2019年4月12日，本院出具（2018）浙0602执187号之四执行裁定书1份，将涉案房屋过户至第三人五联公司名下。 2019年10月22日，原告向被告塔山公司发送通知函，通知被告塔山公司双方之间的房屋租赁合同终止并要求赔偿损失。 现原告千客隆公司认为2017年10月16日案外人平安银行起诉要求实现担保物权时，其与被告塔山公司之间的涉案房屋租赁合同终止，故起诉要求确认合同终止并赔偿损失。 以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、补充协议1份、减免租金协议书1份、最后一期租金支付凭证复印件1份、发票复印件2份、承诺函1份、（2017）浙0602民特321号民事裁定书复印件1份、（2018）浙0602执187号公告1份、（2018）浙0602执187号之一公告1份、关于退还租赁物的报告复印件1份、通知函1份、物流送达信息1份、房租发票2份，被告柏富公司提交的拍卖公告打印件1份、变卖公告打印件1份、保留优先购买权报告1份，第三人提交的（2018）浙0602执187号之三民事裁定书复印件1份、（2018）浙0602执187号之四民事裁定书复印件1份、拍卖、变卖记录复印件3份、拍卖公告复印件2份（加盖档案章），本院出示的最高额抵押合同1份、声明书1份及当事人的庭审陈述予以证实。原告提交的公证书1份、房地产评估报告1份、咨询报告1份、预算造价书1份、法律服务委托合同1份、付款凭证1组（银行回单1份、发票4份）、公证费付款凭证1组（银行回单2份、发票2份）、业务约定书1份、付款凭证1组（银行回单2份、发票（审计）2份）、房地产估价委托协议书1份、付款凭证1组（发票1份、银行电子回单1份）、建设工程造价咨询合同1份、付款凭证1组（银行电子回单1份、发票1份）、劳动合同66份、购物中心员工清单1份，本院将结合本案案情进行认定。原告提交的（2016）浙0602执3153号公告复印件1份、（2015）绍越执民字3093号执行裁定书复印件1份、腾空公告1份与本案审理内容并无关联，本院在本案中不予认定。被告塔山公司提交的函件1份，落款主体并非被告塔山公司，本院不予认定。本院出示及第三人提交的（2019）浙0602民初3706号民事判决书，因该裁判文书并未生效，本院在本案中不予认定。 本院认为，本案争议焦点在于2017年10月16日案外人平安银行起诉要求实现担保物权是否导致原告千客隆公司与被告塔山公司之间关于涉案房屋的租赁合同终止。对此本院评析如下：一、根据承诺函载明的内容“如因塔山公司因抵押贷款而造成双方签订的租赁合同提前终止，塔山公司愿意承担由此而引起千客隆公司的一切损失并按合同赔偿，由柏富公司担保”，该内容明确了如因被告塔山公司抵押贷款而造成租赁合同提前终止，则由此导致的原告损失由被告承担，并非对涉案房屋租赁合同设置终止条件，同时声明书系原告向案外人平安银行出具的单方承诺，并不具有终止涉案租赁合同的效力，原告与被告塔山公司之间并未就终止租赁合同的条件达成合意。二、案外人平安银行在行使抵押权时，本院发布（2018）浙0602执187号公告载明向本院申报相关权利或提出执行异议，（2018）浙0602执187号公告之一则系向被告塔山公司告知腾退或提出执行异议，在公告规定的期限内原告作为承租人并未向本院提出执行异议，虽其认为其对涉案房屋进行了自行腾退，但根据其向本院提交的报告及庭审陈述，原告目前仍对涉案房屋经营与占有使用，且根据本院核实（2018）浙0602执187号执行案卷，抵押权人平安银行在执行拍卖、变卖过程中并未提出要求原告履行其声明书内容的情形即要求终止租赁合同，且在执行过程中平安银行亦认可带租拍卖，故本院在执行拍卖、变卖过程中均载明“带租拍卖”，作为承租人的原告亦向本院提交保留优先购买权的报告，其对带租拍卖的该节事实均系知情并默认。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，原告与被告塔山公司的房屋租赁合同签订在前，被告塔山公司与平安银行的最高额抵押担保合同签订在后，故平安银行申请实现担保物权时，法院对涉案房屋的处置并不影响原告的租赁权实现，执行公告亦明确告知原告有申报或提出执行异议的权利，而最终权利承受人即本案第三人五联公司对于涉案房屋租赁合同亦未提出异议或要求终止。综上，原告认为平安银行实现担保物权导致涉案房屋租赁合同终止的主张不能成立。 本院同时认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据上文评述，原告主张承诺书与声明书构成对涉案房屋租赁合同附条件终止的意见本院不予采纳，对原告要求两被告赔偿由此导致的损失的诉请本院均不予支持。对于第三人五联公司认为其系有独立请求权的第三人，要求确认原告与被告塔山公司之间的房屋租赁合同有效的请求，本院认为，本案系原告与两被告之间房屋租赁合同终止与否及损失赔偿纠纷，为查明案件事实，本院追加五联公司作为本案第三人加入诉讼，但第三人与本案审理内容并无实质关系，亦无请求之权利，本院对其请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告绍兴市千客隆超市有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费75920元，由原告绍兴市千客隆超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  冯 青 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  程 静 二〇二〇年三月九日 书 记 员  严叶萍 ? 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ? ?