浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5012号 上诉人（原审被告、反诉原告）：钟志兵，男，1963年8月6日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：蔡泽华，女，1959年10月5日出生，汉族，住四川省筠连县，系上诉人妻子。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宝军，男，1966年10月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：葛淑华，女，1965年5月19日出生，汉族，住浙江省诸暨市，系被上诉人妻子。 上诉人钟志兵因与被上诉人杨宝军房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初7364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 钟志兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人于一审时提出的反诉请求。事实与理由：2019年5月底我老婆蔡泽华去找出租房，看见葛淑华(杨宝军的妻子)写的出租房广告和联系电话，周围邻居和小区保安说此广告已挂了几个月了，因为租金偏高和室内装修已破旧而无人问津。葛淑华联系了装修公司准备装修，我老婆联系到葛淑华看房时，正好遇见葛淑华请了敲墙的工人准备敲墙装修。同年6月2日，我第一次与葛淑华在出租房里见了面，谈了租房的意向，了解她准备装修，我是装修水电专业，当时我就询问了葛淑华怎么个装修。葛淑华对我说的，装修公司总报价(包工包料)4.5万元，其中水电工钱4仟元，敲墙5仟元。我说，我是水电专业，房子租给我，水电我可以免费帮她做。经协商我和葛淑华达成了初步的租房意向，房子是二室一厅，我方只是夫妻二人，住不完情况可以转让和别人合租。房子不装修也行，年租金1.6万加车库1仟元，计年租金1.7万，押金1仟元，租期为三年，葛淑华拿出了早就预备好的中介租房合同，因为是草签，所以当时就没有认真。6月6日葛淑华再次与我进一步协商未尽事宜，经过考查，我发现室内装修实在破旧，特别是电，存在重大安全隐患，所以，我就向葛淑华提出要装修房屋。装修得花几万元，我可以自己出钱装修，但条件是租期必须改为5年，租金(包括车库)每年1.6万，押金1仟元，房内的一切东西我都不要，葛淑华坚持留下室内二个空调，谁违约谁赔偿另一方损失，葛淑华因为忙又要去上海，她又拿出中介合同，当时我就有异议，葛淑华说让我只管装修：“只要不破坏主体结构，该敲敲，该砸砸，大不了我再重新装修一遍。”我看葛淑华较通情达理，所以就没有坚持重写合同，当场我就向葛淑华交齐了一年的租金和押金壹万柒仟元整。葛淑华也在微信上给我打了收条。在开工装修之前，因为葛淑华在上海7月1日回不来柯桥，合同是7月1日起算租金，是葛淑华叫她儿子把钥匙拿来放在出租房电箱内给我，叫我装修的，装修期间产生的垃圾都是葛淑华通过小区保安搬运的，当然费用是我出的，所以说我的装修是完全通过葛淑华同意和知情的，6月21日葛淑华从上海返回看见我的装修与她的想法不一样，让我按照她的设想装修。我出钱按照她的设想装修，我肯定不同意，分歧较大，当时她就强令我立即停止装修，并报了110，警察来后，争议的焦点是厨房改成厕所，只是在地面上放了下水管，并不影响别人，经过警察的调解，叫把厨房恢复成厨房，我同意了警察的调解。但葛淑华又提出无理要求，要追加1万块钱的押金，这个我肯定不同意，矛盾由此而起，最终进行了诉讼。自从进入法院的第一时间起我就怀疑法官周国鑫与葛淑华有说不明白的关系，苦于没有证据，就没有提出回避请求。在后来的庭审中得到了证实，庭审过程中他们用浙江土话进行交流，我多次提出抗议，浙江话我听不懂，希望他们说普通话，可法官周国鑫对我的抗议置之不理，继续他们的土话庭审。这场官司我是受害者，交了17000元房租，花了1万多买材料进行装修，最后是因为对方单方强行终止合同，而我却不明不白输了这场官司，打死我也不服，这荒唐的判决我宁愿赔命也不赔钱。 杨宝军辩称，双方于2019年6月4日达成协议，协议书是从中介处拿来的，钟志兵先给了我2000元定金，说回去要改一下合同及房子不怎么顺他的心。我同意他回去想一下。同年6月9日，我问他有没有改好，他要求加一段，要允许他装修。一般的装修就是墙壁刷白，不要的东西拿走，我不知道他的目的是改装，然后转租给他人，他分成三户租给别人。本来我是三年，他说要装修，要延期5年。我说租赁5年就5年。同月10日-18日我出差了。出差期间居委会给我打电话让我去清运垃圾，18日我出差回来到房子一看，人也进不去了，客厅变成了房间，厨房变成了厕所。我们的房屋是公房，所有人家的厨房的位置都是一样的。双方签订的合同上不允许上诉人转租给别人的，如果转租是需要经过我同意的，而且他擅自改变了房屋的结构，按照合同上诉人是违约的。请求维持原判。 杨宝军于一审起诉时的本诉请求：1.判令被告立即停止装修，终止租赁关系；2.赔偿损失5万元。 钟志兵于一审起诉时的反诉请求：请求判令原告（反诉被告）因违约给反诉方造成的经济损失47,323元（黄沙水泥砖1630元、搬楼费500元、钻孔200元、砌墙费450元、瓷砖1687.50元、运费100元、搬楼84元、水电材料2072元、6月11日起自行装修至21日12天，大工12天*350元＝4200元、小工12天*200元＝2400元、因违约造成定金2000元，应加倍赔偿为4000元、返还房租和押金17,000元，赔偿违约金13,000元，共计47,323元）。 一审法院认定：2019年6月4日，原、被告草签《租房合同》一份，约定甲方（指杨宝军）将位于浙纤南区出租给乙方（指钟志兵），租期为5年，年租金17,000元，押金1000元，合计18,000元；乙方的物业管理费、电梯能耗费、有线电视费、宽带上网费、管道煤气费、水电费等费用均自理；乙方不能将房屋内的结构和设施擅自更改和损坏，如有更改和损坏要恢复如初或照价赔偿（如确有需要更改要征得甲方同意）；乙方不得擅自转租，如遇特殊情况要转租需要甲方同意）；房内设施：空调2只、热水器1只、煤气瓶1只、床2只、席梦思1张、沙发1套、机顶盒1只；其他约定事项：租期为五年，谁违约赔偿对方损失，因为乙方要求装修一下，费用乙方自理，期满无条件搬出，特此协议，乙方如果搬走，空调二个不能拆走，家具可以带走。先预交定金2000元，正式合同签好后一次（性）付清余款。同月9日，双方正式订立《租房合同》一份，其中租期约定为：租期五年，自2019年7月1日至2024年6月30日止，年租金17,000元，押金1000元，合计人民币18,000元，于签订合同当天一次性付清；房内设施：空调2只、热水器1只、煤气瓶1只；其他约定事项：乙方想自费装修，甲方同意，待期满后无条件搬出，甲方不贴装修费用，除了家具可以带走，空调不能拆走，合同其余内容与日期为2019年6月4日的合同一致。该合同由原告妻子葛淑华与被告签订。双方口头谈妥第一年租金按16,000元计，水电押金为1000元，合计17,000元，该款被告于当天付清。同月11日被告开始对房屋进行装修，为了转租需要，被告未经原告同意，将厨房改成厕所，客厅改成卧室、房间内吊柜、吊顶、空调被全部拆除，原告发觉后当即要求被告停止装修，纠纷经当地有关部门协调，终因双方意见分歧较大，未果，原告遂诉至本院成讼。为查明本案事实，该院根据原告杨宝军的申请，依法委托诸暨宇信价格评估有限公司以2019年8月6日为评估基准日对被告将原告位于绍兴市柯桥区房屋的厨房改成卫生间、厨房吊柜被拆、厨房油烟机被拆、客厅改成卧室、主卧吊顶被拆、主卧空调被拆、房间落地衣柜被拆、房间次卧空调被拆等恢复原状所需的费用进行评估，该机构接受评估以后，于2019年9月16日作出评估报告书，评估结论为：绍兴市柯桥区恢复原状所需费用评估金额为31,705元。原告为此次评估花去评估费5000元。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告先后签订过两份《租房合同》，但从第一份其他约定事项的内容来看，后一份是正式合同，故双方的权利义务关系应以后一份合同为准。后一份合同由原告妻子以原告名义与被告签订，原告表示认可，故该合同当事人依法应确认为本案原、被告。双方于2019年6月9日签署的《租房合同》，系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原告作为出租人虽同意被告自行装修，但双方在合同中对装修事宜具体约定为：“乙方不能将房屋内的结构和设施擅自更改和损坏，如有更改和损坏要恢复如初或照价赔偿（如确有需要更改要征得甲方同意）。”被告出于转租的需要，未经原告同意，擅自将厨房改成厕所，客厅改成卧室、房间内吊柜、吊顶、空调被全部拆除，不仅违反了上述约定，也违反了合同规定的“乙方不得擅自转租，如遇特殊情况要转租需要甲方同意）。”显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担违约责任，现原告要求终止合同，实际上是要求解除合同，符合《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第四项规定的解除合同情形，予以支持。具体解除合同日期，根据《合同法》第九十六条第一款规定，以被告收到本院送达的起诉状副本之日即2019年7月10日为准。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案被告应将租赁房屋返还给原告，并按评估价赔偿原告恢复原状所需的费用31,705元。原告要求被告赔偿损失5万元，对其过高部分，不予支持。反诉原告以反诉被告违约为由要求其赔偿经济损失47,323元，其中的17,000元系反诉原告要求反诉被告返还已支付的房租和押金，反诉被告在扣除反诉原告应支付的2019年7月1日起至腾退日止按每天43.84元的标准计算的租金及水电费后，剩余部分应返还给反诉原告。反诉被告辩称反诉原告欠付车库租金1000元，与其微信上对反诉原告说的“今年租金16,000元”不符，不予采纳。反诉原告其余反诉诉讼请求，因本案事实和证据表明，本案违约方是反诉原告自身，反诉被告并没有违约行为，故反诉原告的其他反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决一、自2019年7月10日开始解除原告杨宝军与被告钟志兵于2019年6月9日签订的《租房合同》；二、被告钟志兵应返还原告杨宝军位于绍兴市柯桥区房屋一套及房屋内物品空调2只、热水器1只、煤气瓶1只和266号车库一个，限于本判决生效后十日内腾退、交付履行完毕；三、被告钟志兵应赔偿原告杨宝军恢复房屋原状所需费用31,705元，限于本判决生效后十日内履行完毕；四、反诉原告钟志兵应支付反诉被告杨宝军自2019年7月1日起至腾退日止按每天43.84元的标准计算的租金，并结清水电费，反诉原告钟志兵业已缴纳的租金、水电费17,000元，在扣除前述费用后，剩余款项反诉被告杨宝军应返还给反诉原告钟志兵,限于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告杨宝军的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告钟志兵的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告杨宝军负担192元，被告钟志兵负担333元，反诉案件受理费492元(已按减半缴纳计算)，由反诉原告钟志兵负担423元，反诉被告杨宝军负担69元，限被告钟志兵和反诉被告杨宝军于本判决生效后七日内向本院缴纳；评估费5000元，由被告钟志兵负担，该款已由原告杨宝军垫付，被告钟志兵应于本判决生效后十日内支付给原告杨宝军。 二审中，双方均无向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人有无事先与被上诉人就装修方案达成一致意见及一审判决结论是否正确等问题。双方签订的房屋租赁合同约定上诉人可以对涉案房屋进行装修，同时约定上诉人不能将房屋内的结构和设施擅自更改和损坏，如的确需要更改要征得被上诉人同意，否则要恢复原状或赔偿。双方均表示上诉人可以装修，分歧点在于上诉人的具体装修方案有无经过被上诉人同意。上诉人在二审中承认具体装修方案双方未沟通好。上诉人的装修方案是将厨房与卫生间对调、客厅改成卧室，这是对房屋内结构的更改，按照合同约定，应经被上诉人同意。双方就装修事项发生纠纷后，经当地居委会调解，被上诉人提出厨房与卫生间恢复原状，上诉人亦同意，但对被上诉人提出的增加押金不予同意，故诉至法院。因此，在未经被上诉人同意的情况下，上诉人擅自更改室内结构，属于违约行为，按约应恢复原状。经鉴定，恢复原状需31705元，此项费用依法应由上诉人承担。本案没有证据证明被上诉人存在违约行为，故上诉人要求被上诉人赔偿其损失，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1542元，由上诉人钟志兵负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 王 瑜 审判员 张百元 二〇二〇年三月六日 书记员 叶 婷