海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终83号 上诉人（原审被告）：海南力智生物工程有限责任公司澄迈农药厂，住所地：澄迈县老城工业开发区。 负责人：徐建设，该厂总经理。 委托诉讼代理人：魏莹，女，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：海南鼎固建材科技有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区玉堂南路1.1公里处东侧。 法定代表人：欧彬斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许冬月，海南瑞来律师事务所实习律师。 原审被告：海南力智生物工程有限责任公司，住所地：海南省海口市沿江五西路15号白沙门别墅16栋。 法定代表人：徐建设，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏莹，女，该公司职员。 原审被告：徐建设，男，汉族，1954年8月20日出生，现住海南省海口市。 上诉人海南力智生物工程有限责任公司澄迈农药厂（以下简称力智农药厂）因与被上诉人海南鼎固建材科技有限公司（以下简称鼎固公司）、原审被告海南力智生物工程有限责任公司（以下简称力智生物公司）、原审被告徐建设租赁合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 力智农药厂上诉请求：1.请求撤销（2019）琼9023民初484号民事判决第三项“被告海南力智生物工程有限责任人公司澄迈农药厂于本判决生效之日起十日内向原告海南鼎固建材科技有限公司支付赔偿款60000元”；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、在租赁合同签订前，被上诉人已清楚了解租赁标的物的现状，知晓没有不动产权证书的事实，因此，损失应由其自行承担。在双方对租赁合同进行洽谈时，被上诉人已到现场详细考察了涉案租赁标的物的现状，清楚知道办公楼区域正在施工装修尚未验收等事实，且在签订租赁合同前，上诉人也向被上诉人明示过“是否能够办理入园手续”，明确告知被上诉人未取得不动产权证书。被上诉人坚信自己能够办理入院手续后，再进行后续的合作洽谈事宜。且在双方合作的过程中，2018年9月10日给被上诉人的回函中再次告知没有不动产权证。因此，上诉人已经履行了告知义务，将涉案租赁物的情况如实告诉被上诉人，被上诉人应当对其是否能够办理入园手续有自己的判断，其在知道没有不动产证书的情况下，依然进行项目消防施工、验收、设备入场等工作，应当对自身的行为负责，与上诉人无关。二、被上诉人不能证明其损失，一审法院判决上诉人向被上诉人支付60000元赔偿款，缺少事实和法律依据被上诉人向法院提交的证据为与第三方签订的协议书、合同及第三方出具的款项收据或微信转账凭证。但协议书或合同约定的事项是否真实履行、履行程度如何都无法得知，且第三方出具的收据并非法定的款项支付凭证，无法真实反映相关费用的支出情况。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付60000元赔偿款，缺少事实和法律依据。综上所述，一审法院判决上诉人向被上诉人支付60000元赔偿款，缺少事实和法律依据，应当予以撤销，请求法院支持上诉人的上诉请求。 鼎固公司辩称，上诉人称“在租赁合同签订前，被上诉人已清楚了解租赁标的物的现状，知晓没有不动产权证书的事实”，完全与事实不符。相反，上诉人在合同签订前，明确表示“厂房”是有不动产证的。2018年7月25日我方代表唐艺玮与上诉人力智公司的办公室主任魏莹洽谈租赁合同的相关事宜，魏莹明确表示，拟出租的工厂地有不动产证的。显然鼎固公司是很关心承租厂房的产权问题的，不是没有尽注意义务。上诉人在签订合同前恶意隐瞒房屋没有产权证并作出虚假陈述称房地都有产权证，诱导被上诉人与上诉人签订租赁合同，骗取被上诉人交纳租金和保证金等各项费用。之后，上诉人又进一步作出虚假的承诺，承诺尽快办好产权证不影响被上诉人使用，导致被上诉人加大投入，最终造成了各项损失。二、被上诉人对生产经营前期建设和安装的设备都已申请公证保存证据，结合被上诉人与第三方的合同、付款记录、收据及发票，可以证实被上诉人方实际的经济损失，上诉人应对该损失承担赔偿责任。涉案厂房内的生产设备不可能凭空出现，被上诉人与第三方签订的合同已履行完毕。被上诉人为生产经营前期建设和安装设备支出的每一笔款项是真实的，上诉人应当对被上诉人方的损失承担赔偿责任。一审法院判决上诉人仅承担6万元赔偿损失已是最轻的赔偿责任。实际上，被上诉人为生产经营前期准备投入远远超过6万元，被上诉人存在不可挽回的成本高达429785元。三、被上诉人并不认同一审法院认定被上诉人应承担租赁合同目的不能实现的主要责任，以及应向上诉人支付3个月租金106260元的事项。但为了减轻双方诉累，不浪费司法资源，尽快结束彼此的纠纷，故未对本案提出上诉。然而上诉人在一审判决结果有利于其一方的情形下，以违背客观事实的理由提起上诉，上诉人显然是在逃避自己应当承担的赔偿责任，恶意损害被上诉人的合法利益。根据《老城经济开发区厂房租赁管理暂行办法（试行）》第六条之规定，出租方即上诉人应当在出租前取得厂房的不动产权证，上诉人明知其没有取得厂房的不动产权证，仍然将厂房租赁给被上诉人，上诉人应当对租赁合同目的不能实现承担全部责任。其次，在租赁期间因上诉人未取得不动产权证，致使被上诉人租赁的涉案厂房不能进行生产经营。上诉人应减免租赁期间3个月的厂房租金106260元。 原审被告力智生物公司、徐建设述称，同意上诉人的上诉意见。 鼎固公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方签订的《租赁合同》已于2019年1月4日解除；2.判令被告力智农药厂、被告力智生物公司共同退还原告支付的租金210000元、租赁押金30000元，及支付应退款项的延期付款利息（利息以应退款为基数，按人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率，从2019年1月4日起计至款项全部退还之日止）；3.判令被告力智农药厂、被告力智生物公司共同向原告支付设备搬迁费266200元（设备拆卸、包装、安装运输费）、厂房消防验收手续费33000元、安监手续费20000元、板房定购装修费30000元、厂房水电安装及装饰装修费62895元、装修期间人员食宿费14390元、证据保全费3300元，上述费用合计429785元；4.被告徐建设对上述债务承担连带偿还责任；5.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月9日，原告鼎固公司的法定代表人欧彬斌与被告力智农药厂签订《租赁合同》，约定：由被告力智农药厂将坐落于老城经济开发区玉堂南路1.1公里处东侧其厂区内一间总面积为1610㎡的成品仓库出租给原告。租金标准为第一年租金为22元／平方／月，月租金为35420元，以后每平米租金逐年上涨1元。双方还约定支付押金30000元，租金支付方式：原告需提前支付半年的租金，首次支付的半年租金为210000元；该合同第十一、十二条也明确约定：被告出租的讼争厂房财产权利清楚，被告负责提供财产使用权利证明，供原告办理相关手续相使用。合同签订后，原告如约向被告力智农药厂支付押金30000元和首期半年租金210000元。被告力智生物公司于2018年9月10日向原告《回复函》称：“我司已收到贵司发来的函，现将具体回复如下：1.租赁合同里已经明确承租关系、仓库库容面积及详细的权责和年限，且出租前已告知目前没有拿到不动产证，并将土地相关证件出示......”2018年12月24日，海南老城经济开发区招商局给原告的复函：“鉴于申请租赁厂房的业主（被告力智生物公司）未按照老城经济开发区厂房租赁管理暂行办法第六条的规定向我局提供拟出租厂房的不动产权证，我局不同意贵司项目建设申请。”从而致使原告无法办理入园手续，无法进行生产经营。2019年1月3日，因被告出租的涉案厂房未取得不动产权证，原告无法办理入园等相关手续，导致原告无法投产，原告租赁厂房的目的无法实现，原告向被告寄出解除合同书，被告于同日收到该通知书。原告在租赁涉案厂房期间，在该场地投入了相应的前期建设和相关的设备安装。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告力智农药厂订立的《租赁合同》是否于2019年1月4日已解除；二、造成《租赁合同》解除的责任如何认定以及被告力智农药厂是否应退还的租金、押金和违约金数额的认定；三、被告力智生物公司是否应承担责任及被告徐建设是否应承担连带责任。窗体顶端关于原告与被告力智农药厂订立的《租赁合同》是否于2019年1月4日已解除的问题。本案中，被告力智农药厂因不能提供出租厂房的不动产权证，老城管委会不同意原告的项目建设申请，致使原告不能实现合同的目的，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告力智农药厂在接到解除通知后三个月内未向有关机关提出异议，且《租赁合同》的目的已达不到履行的目的。因此，双方签订的《租赁合同》已于2019年1月4日解除。关于造成《租赁合同》解除的责任如何认定以及被告力智农药厂是否应退还的租金、押金和违约金数额的认定问题。首先，原告与被告力智农药厂订立的《租赁合同》的第十一条和第十二条约定的标准不明确，即财产权利清楚和权利证明的标准理解不一，被告力智农药厂认为其是原始取得并已提供了建设工程规划许可证及相关的土地证明即可，但原告认为被告应提供的是房屋不动产权证；其次，原告作为承租方，对自己租地建设的项目在老城管委会所需求的条件应有明确的了解，未尽到自身的注意义务便与被告订立了租赁合同，该院认为，这是造成不能实现合同目的的主要原因，因此，该院酌情认为被告力智农药厂应赔偿原告损失60000元；再次，被告力智农药厂已在2018年9月10日的复函中表示：出租前已告知目前没有拿到不动产证，并将土地相关证件出示。因此，原告至此也应该明确的知悉其向被告力智农药厂所租的房屋尚没有取得不动产证。故被告力智农药厂主张9月10日后所造成的扩大损失应由原告承担的抗辩，应于采纳。综上，该院认为，《租赁合同》于2019年1月4日已解除，原告应给付被告租金为106260元（35420元／月×3个月＝106260元），被告应退还原告的租金为103740元（210000元－106260元＝103740元），同时被告也应退还原告押金30000元。关于被告力智生物公司是否应承担责任及被告徐建设是否应承担连带责任的问题，因被告力智农药厂是被告力智生物公司的分支机构，应由其共同承担责任；至于被告徐建设是被告的法定代表人，其履行的是公司的职务行为，且原告没有证据证明其滥用了法定代表人的行为，故原告请求被告徐建设承担连带责任的请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告海南鼎固建材科技有限公司与被告海南力智生物工程有限责任公司澄迈农药厂在2018年8月9日签订的《租赁合同》已于2019年1月4日解除；二、被告海南力智生物工程有限责任公司澄迈农药厂于本判决生效之日起十日内退还原告海南鼎固建材科技有限公司已支付的租金103740元和租赁押金30000元；三、被告海南力智生物工程有限责任公司澄迈农药厂于本判决生效之日起十日内向原告海南鼎固建材科技有限公司支付赔偿款60000元；四、被告海南力智生物工程有限责任公司对上述第二、三项判决承担连带责任；五、驳回原告海南鼎固建材科技有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10498元由被告海南力智生物工程有限责任公司澄迈农药厂和海南力智生物工程有限责任公司共同负担3037元，由原告海南鼎固建材科技有限公司负担7461元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明，2018年8月9日，原告鼎固公司的法定代表人欧彬斌与被告力智农药厂签订《租赁合同》第十条约定：违约责任：任一方如违反本租赁合同中的条款，违约方应支付相当于当期半年租金的违约金给守约方。 本院认为，上诉人力智农药厂与被上诉人鼎固公司2018年8月9日签订《租赁合同》为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人对于一审判令解除该合同并无异议。本案的二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付违约赔偿款60000元。根据本案查明的事实，上述《租赁合同》第十一、十二条明确约定：上诉人出租的讼争厂房财产权利清楚，上诉人负责提供财产使用权利证明，供被上诉人办理相关手续相使用。根据该约定，提供被上诉人办理相关手续使用的财产使用权利证明，是上诉人的合同义务。双方签订租赁合同租赁的标的物为厂房，合同中约定的财产权利证明，指的应当是讼争产房的不动产权利证书，而不是上诉人所认为的建设工程规划许可证及相关的土地证明即可。本案中因上诉人未能提供出租厂房的不动产权利证书，导致被上诉人无法办理入园手续，无法进行生产经营，上诉人应当承担相应的违约赔偿责任。上诉人称在签订租赁合同前已经明确告知被上诉人未取得不动产权利证书，但除了其自己出具的回函中提及外，没有提供证据予以证明，本院对此不予采纳。根据《租赁合同》第十条“违约方应支付相当于当期半年租金的违约金（即210000元）给守约方”的约定，被上诉人已经按照合同约定给付相应租赁款，属于守约方，而违约金为双方对于违约损失的预先评估，即使没有提供证据证明损失，亦可依据约定索赔，除非有相反证据予以反驳，因此作为守约方的被上诉人可不需要提供证据即有权向上诉人主张违约金，何况本案中被上诉人还提供了违约赔偿的证据，因此上诉人主张被上诉人未能证明其损失的理由，不能成立，本院不予采纳。一审判决根据双方履行的实际情况酌定上诉人向被上诉人赔偿60000元损失，被上诉人对此虽然有异议，且主张上诉人应减免租赁期间3个月的厂房租金106260元，但未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院对被上诉人的主张不予审理，对于一审判决予以维持。 综上所述，力智农药厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人海南力智生物工程有限责任公司澄迈农药厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 珍 审判员 白玉琳 审判员 杨 洁 二〇二〇年三月十一日 书记员 邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。