浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1121民初3181号原告：金志燕。原告：金志宇。两原告共同委托诉讼代理人：胡安阳，浙江五洲律师事务所律师。原告：徐孟圣。原告：郑建芬。两原告共同委托诉讼代理人：周丽华。原告：周丽华。原告：张克华。被告：叶汉琴。委托诉讼代理人：汤昱星，浙江丽阳律师事务所律师。原告金志燕、金志宇与被告叶汉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法追加周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华为本案共同原告参加诉讼。因案情复杂，于2016年11月1日裁定转换为普通程序并组成合议庭于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告金志燕、金志宇的委托代理人胡安阳、被告叶汉琴及其委托代理人汤昱星到庭参加了诉讼，原告周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法口头裁定对原告周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华的起诉按撤诉处理。本案现已审理终结。原告金志燕、金志宇起诉称：2009年1月16日，青田A房地产开发有限公司（以下简称A公司）与被告签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：1、A公司将其所有的A2-5、A2-6及A3-6号商铺出租给被告，租赁期自2009年12月16日至2019年12月31日；2、租金支付：按年度支付租金，每年11月30日支付下一年度租金；3、承租方如拖欠租金超过30天视为违约，出租方有权收回商铺，承租方需结清相关款项，且无权要求返还押金；4、合同双方都应当按照合同约定履行各自义务，若一方不履行本合同的任何一条，即为违约，违约方应向对方支付违约金（以承租方交纳的押金为准），守约方的损失若超过违约金的，违约方还应承担赔偿损失的责任。2011年5月23日，A公司将A3-6号商铺出售给郑建芬夫妇和周丽华夫妇四人。2011年7月8日，A公司将A2-5、A2-6号商铺出售给原告金志燕、金志宇。后A公司与被告因租赁合同的履行及优先购买权致成纠纷诉至法院。2011年11月16日经青田县人民法院调解，双方自愿达成协议，被告叶汉琴作为承租人明确表示放弃优先购买权，商铺租赁合同在被告叶汉琴与原告金志燕、金志宇之间继续履行。2012年6月26日，因与被告叶汉琴因房屋租赁事宜致成纠纷，两原告作为案涉商铺权利人提起诉讼。2012年8月3日庭审中，双方就租金分配、收取方式及收款人予以明确，被告叶汉琴均已知悉。明确后，被告并未按约履行支付租金义务，自2014年底起开始拖欠2015年度租金，至今尚欠2015年度租金20万元，同时分文未付2016年度租金。原告多次催讨，被告均以种种理由进行推诿。据此，原告诉请：1、依法判决解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，被告立即腾空房屋交还给原告；2、依法判决被告向原告支付拖欠租金560831.5元及10万元违约金（2015年租金结欠200000元，2016年租金计算至2016年5月31日，每增加一日，租金增加2004.62元）；3、依法判决原告不返还被告押金10万元；4、依法判决被告承担原告因诉讼而支出的律师费20000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。后原告增加第二项诉讼请求为：依法判决被告向原告支付拖欠的租金1167031元，违约金10万元及滞纳金（租金：2015年结欠200000元，2016年租金721663元，2017年1-4月租金245368元，2017年租金每日2044.74元；滞纳金按0.3%/日计算）。原告周丽华、徐孟圣、郑建芬的诉讼请求：一、依法判决解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，被告立即腾空房屋并交还给原告；二、依法判决被告向原告支付拖欠租金360843元及违约金10万元（2014年租金欠7737元，2015年欠租金57737元，2016年欠207737元，2017年截至4月份止欠87632元，2017年租金每增加一日，租金增加730.26元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。前述原告诉称的事实与理由与原告金志燕、金志宇所诉事实一致。原告张克华虽未到庭参加诉讼，也未办理相关委托手续，但庭前向本院陈述：与原告郑建芬意见一致，要求解除合同且由被告支付拖欠的租金。原告郑建芬对此予以了确认。被告叶汉琴答辩称：一、被告同意支付已经拖欠的租金，但应以原告金志燕、金志宇出面解决宾馆空调、电梯等事宜为前提。二、原告主张不返还10万元押金并要求10万元违约责任，两项均属于违约责任范畴，明显重复、过高且不合理。原告在本案中存在明显过错，被告曾就宾馆空调更换及电梯维修事宜多次联系原告金志燕、金志宇，但其至今居住国外从未出面解决，对宾馆的经营造成了严重影响，直接导致合同目的无法正常实现，进而导致被告暂时无力支付租金，是原告违约在先，被告拖延支付租金具有正当理由，不构成违约，不应承担违约责任，即包括押金、违约金、律师费在内的款项均不应由被告承担。三、被告承租目的为商务宾馆经营，投资装修约800万人民币，并扩建了宾馆大厅（违章未处理），租期为10年，至2019年12月31日止，考虑到实际投资且亏损的情况，被告不同意解除《商铺租赁合同》。该合同系格式合同，对相关条款应作出有利于被告的解释。如法院判决解除《商铺租赁合同》，由于该合同对解除后装饰装修等应如何进行处理没有约定，所以应依法对装饰装修作出处理。四、由于答辩人承租的宾馆由2、3楼组成，对于合同解除权应当由六原告共同行使，现3楼的出租人已经按撤诉处理，也没有到庭作出意见，为了实现合同目的不应当解除案涉合同。五、租金数额有异议，对2015年租金结欠20万元租金无异议，2016年租金应当按照60万计算，不应当以72万计算，租金中的滞纳金和违约金有重复。原告金志燕、金志宇为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、金志燕的护照复印件、金志宇的护照复印件各一份。用以证明两原告的身份信息。二、叶汉琴户籍证明原件一份。用以证明被告的身份信息。三、《商铺租赁合同》复印件一份。用以证明原、被告之间租赁关系及合同相关约定。四、（2012）丽青民初字第738号民事判决书复印件一份。用以证明原、被告就案涉租赁房产租金分配、收取方式及收款人作出了明确约定。五、委托代理协议复印件及发票原件各一份。用以证明原告为实现债权所花费的律师代理费用。六、青田鸣良物业管理有限公司业主意见书原件一份。用以证明案涉房屋处空调不能安装的原因为1、被告方一直安装在一处；2、被告方与各业主关系十分恶劣。实际上空调是可以通过其他方式安装进行解决的。七、权利人为徐孟圣、张克华、郑建芬、周丽华的青田县不动产登记查询证明原件及权利人为金志燕、金志宇的青田县不动产登记查询证明原件各一份。用以证明六原告系案涉房屋所有权人。被告叶汉琴质证认为：对证据一至二均无异议。对证据三的证据三性无异议，但认为该合同系被告与青田A房地产开发有限公司所签订的格式合同，故相关条款及约定的理解，应作出有利于被告的理解。对证据四的证据三性无异议，但不能证明原告所主张的待证事实，在合同履行过程中原、被告对租金有过变更约定即2015年开始租金均以每年60万元计算。对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告已将空调事项向原告告知如原告方不出面解决空调及电梯事宜，被告方享有迟延支付租金的权利，因此相关律师费用不应由被告承担。对证据六有异议：1、真实性有异议，该证据落款章是事先加盖的；2、该证据的形式不符合法律规定，没有相关工作人员和公司负责人的签字；3、根据证明所体现的内容系业主说明，签名因由业主签名，而非物业公司盖章；4、根据习惯空调损害应在原先位置进行安装维修；5、被告曾向青田鸣良物业管理公司法定代表人了解该业主意见书，法定代表人表示完全不知情。对证据七的证据三性无异议。被告叶汉琴为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、被告向原告金志燕发的微信聊天记录截图复印件一张。用以证明被告曾就宾馆空调维修事宜向原告主张要求出面解决，如原告方不解决，被告方可按先期违约迟延或拒绝支付租金。二、二楼电梯图片复印件三张、空调位置照片复印件一张。用以证明电梯、空调损害及现场位置的情况。三、青田鸣良物业管理有限公司出具的《情况说明》原件一份。用以证明原告未曾出面解决空调、电梯的维修事宜。原告金志燕、金志宇质证认为：对证据一的三性无异议。但不能待证被告的主张，该段内容中被告提到空调的运入与更换，证明该租赁物的空调在原告介入案涉合同权利义务之前就已经安装存在，现被告对租赁物内改善和增设他物并非对租赁物本身进行改善；被告于2015年10月份提出空调事宜，但2014年年底就开始拖欠租金，其拖欠租金的行为早于提出空调维修事宜近一年时间。对证据二的证据三性及待证事实无异议。对证据三的证据三性无异。1、空调的性质、维修及更换不是房东的法定维修义务的范围；2、新空调安装受阻的原因是被告先前的不当行为引起，导致邻里关系的不断恶化，同时被告不同意变更安装的位置和方式；3、该问题也不是原告配合就能解决的。物业公司出具的证明将空调问题能否解决和原告出面能否解决相联系，缺乏事实和法律依据。该说明也没有明确原告有何种义务必须亲自出面解决。物业公司并非鉴定机构，其相关问题的判断和结论并无证明力。原告金志燕、金志宇向本院陈述：被告所称双方在合同履行过程中就租金支付方式进行过变更不属实。被告所称空调未能更换系被告与案涉房屋所在小区其他业主关系不睦所致。案涉房屋押金现在原告金志燕、金志宇处。被告向本院陈述：案涉空调系我出资购买安装；空调未能更换系原告方与案涉房屋所在小区其他业主关系不睦所致。电梯系被告承租房屋所在建筑的公用电梯，只到三楼，现由被告及另一商户在使用。原告金志燕、金志宇，被告一致向本院确认：空调问题至今未解决；电梯于2016年下半年损坏，被告已向原告金志燕、金志宇告知。为核实证据，本院依法调取了与（2012）丽青民初字第738号合并审理的（2012）丽青民初字第737号原告郑建芬、周丽华诉被告叶汉琴房屋租赁合同纠纷确认两案的判决书载明：案涉商铺所有权人在两案诉讼中再度向被告明确了A2-5、A2-6及A3-6号租金分配比例及支付方式。本院认证认为：原告金志燕、金志宇提交的证据一、二、七均系有关职能部门依职权出具的公文书证，可以证明原告金志燕、金志宇与被告的身份以及两原告系案涉房屋所有权人的事实，本院予以采信。原告金志燕、金志宇提交的证据三、四经被告质证对证据三性均无异议，本院予以采信；被告抗辩双方就案涉房屋租金另有约定，但未向本院提交相关证据予以证明，现原告不予认可，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。原告金志燕、金志宇提交的证据五经被告质证对其真实性无异议，可以证明原告为实现债权花费律师代理费20000元的事实，本院予以采信。原告金志燕、金志宇提交的证据六系书面证人证言，不符合证据法定的形式要件，原告亦未提交证人不能出庭作证的合理理由，故本院不予采用。被告提交的证据一经原告金志燕、金志宇质证对其证据三性无异议，可以证明被告曾就案涉房屋空调维修事宜向原告金志燕、金志宇要求出面解决的事实，本院予以采信。被告提交的证据二经原告金志燕、金志宇质证无异议，可以证明被告在承租案涉房屋期间空调、电梯损坏的事实，本院予以采信。被告提交的证据三经原告金志燕、金志宇质证对证据三性无异议，结合原、被告陈述，可以认定以下事实：案涉房屋空调自2015年出现损坏需要更换，但因案涉房屋所在小区业主反对至今未能解决；原告金志燕、金志宇已知悉电梯于2016年下半年损坏事宜。原告周丽华、徐孟圣、郑建芬虽未到庭参加诉讼，但庭前向本院陈述对本案的处理意见并提交了民事起诉状：原告周丽华、徐孟圣系夫妻关系，原告郑建芬、张克华系夫妻关系；原、被告之间的租金分配、支付方式、支付时间均于2012年原、被告就案涉房屋诉讼中明确告知，此后的租金按照前述租金分配比例相应递增；就案涉合同中约定的押金100000元未在前述原告处；前述原告要求解除被告与A公司签订的《商铺租赁合同》，并由被告支付拖欠的租金。本院经审理认定事实如下：2009年1月16日，A公司与被告叶汉琴签订《商铺租赁合同》，合同约定A公司（甲方）将其所有的B城A2-5、A2-6及A3-6号商铺出租给被告（乙方）经营商务宾馆，租赁期自2009年12月16日至2019年12月31日，其中租赁年限第6年即2015年1月1日至2015年12月30日年租金979400元，支付租金日期为2014年11月30日；租赁年限第7年即2016年1月1日至2016年12月31日年租金979400元，支付租金日期为2015年11月30日；租赁年限第8年即2017年1月1日至2017年12月31日年租金999000元，支付租金日期为2016年11月30日。合同约定：1、租赁期间，如乙方放弃优先购买权，甲方将房产所有权转移给第三方。但甲方应在转让发生后二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有甲方的权利，承担甲方的义务；2、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠金额0.3%/日。如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权收回商铺，乙方需结清相关款项，且无权要求返还押金；3、合同解除及终止之日，乙方应负责将租赁商铺交还甲方，乙方基础装修部分（电器设备等大件物资除外）归甲方所有，乙方不得损坏，并搬出乙方在租赁商铺内的所有活动营业设施，装饰物和添置物，但不得损害商铺建筑和甲方的设备、设施，所需的一切费用均由乙方承担；4、本合同生效后，双方都应当按照合同的约定履行各自的义务，若一方不履行本合同的任何一条，即为违约，违约方应当向对方支付违约金（以乙方交纳的押金为准），守约方的损失若超过违约金的，违约方还应当承担赔偿损失的责任；5、若一方违约而致成诉讼的，守约方为诉讼所支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等费用，均由违约方承担。2011年5月23日，A公司将A3-6号商铺出售给郑建芬、张克华夫妇和周丽华、徐孟圣夫妇四人共同共有。2011年7月8日，A公司将A2-5及A2-6号商铺出售给原告金志燕、金志宇姐弟共同共有。2011年，A公司与叶汉琴因租赁合同的履行和优先购买权致成纠纷诉至法院，后经本院调解，双方自愿达成协议：双方继续履行《商铺租赁合同》，被告叶汉琴作为承租人明确表示放弃优先购买权。2012年，商铺业主郑建芬、周丽华与金志燕、金志宇分别作为原告对被告提起诉讼，要求其支付案涉商铺租金，本院进行了合并审理，在庭审中，原告再度就租金分配、收取方式及收款人等问题向被告予以了明确告知，即2012年度租金为950000元，其中A2-5、A2-6号房屋应收租金700000元，支付给金志燕，工商银行账号为62×××14；A3-6号房屋应收租金250000元，支付给郑建芬，中国银行账号为38×××72。本院根据权利人约定的租金分配的比例作出（2012）丽青民初字第737、738号民事判决书判定被告支付所拖欠的租金。此后，案涉房屋租金按照前述租金分配比例相应递增。2015年，被告在案涉房屋所开设的宾馆的空调需要更换，但因案涉房屋所在小区业主反对，该空调问题至今未解决。2016年下半年，就案涉房屋所在建筑公用电梯损坏被告已向原告金志燕、金志宇告知了相关情况。现被告尚欠原告金志燕、金志宇2015年租金200000元，2016年起至今的租金均未支付。现原告金志燕、金志宇以被告拖欠租金为由诉至本院请求解除房屋租赁合同并承担相应的违约责任。本院认为：被告与A公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。后A公司将案涉房产分别转让给本案六原告，并依据合同约定，六原告继受合同的权利与义务，在2012年诉讼中，各原告也向被告主张了权利，并明确了租金分配比例及支付方式，故《商铺租赁合同》在原、被告之间继续履行，对各方当事人具有约束力。本案争议焦点:一、《商铺租赁合同》是否应当予以解除。原告金志燕、金志宇主张被告未按约支付租金即自2014年底开始拖欠租金至今，从而要求解除案涉房屋租赁合同，对此被告抗辩称因原告金志燕、金志宇未履行租赁物空调更换及电梯维修的出租人先履行义务而延迟支付租金。1、原告金志燕、金志宇与被告均认可被告曾就案涉房屋空调更换事宜向原告反映要求原告与案涉房屋所在小区业主等予以协商处理，其中原告金志燕、金志宇主张原告方已沟通但因被告不肯变更空调安装方式，并与其他业主关系不睦从而未予解决，且上述空调更换非出租人法定的义务，但被告对原告金志燕、金志宇的上述陈述不予确认，认为根据空调性质不能变更其位置且系原告方与小区业主关系不睦导致空调未能更换、安装。本院评析，原告金志燕、金志宇与被告所指空调系被告在承租案涉房屋后自行购买安装，其日常维护、修理非原、被告约定内容或出租人法定义务；空调更换运输受到其他业主妨害，被告作为案涉房屋合法使用权人，可依法行使相邻权利并可请求排除妨害，故被告以空调更换事宜为由延付租金的抗辩，本院不予采纳；2、电梯作为建筑物公共区域，系业主共同所有，其维修义务应当及于案涉房屋所在建筑物的全体业主，被告承租房屋位于二、三楼，且被告陈述案涉房屋至今仍在经营使用中，对被告的经营未造成严重影响，故被告迟延支付2015年部分及2016年至今的租金的行为，显属违约，现被告延迟履行租金支付行为，致使原告不能实现合同目的，并且A公司出租给被告，由被告整体使用，之后方由各买受人按合同约定的继受权利义务，各买受人成为了合同的共同相对方，故原告金志燕、金志宇要求解除合同，需要征求其他权利人意见。原告周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华均已向本院表示要求解除《商铺租赁合同》及支付拖欠租金，显然解除合同系出租人一致意见，故原告金志燕、金志宇请求解除案涉合同的诉讼请求，没有损害其他出租人利益，本院予以支持。二、原、被告是否存在违约责任，违约责任如何承担。综上评述，被告迟延支付及未支付租金的行为显属违约，应当承担相应的违约责任。1、被告抗辩称原告金志燕、金志宇与被告就案涉房屋租金另有变更约定，但未向本院提交变更的相关证据，现原告不予认可，故本院对被告的该项抗辩不予采纳，被告应按《商铺租赁合同》约定的金额支付拖欠的租金。2、原告主张案涉合同中分别约定滞纳金、押金、违约金（已交纳的押金为准）三项违约责任内容，并要求被告均予以承担。被告对此认为前述违约责任重复、过高且不合理，并请求依法予以调整。本院认为，被告存在的违约行为系拖欠租金，原告对被告的该违约行为适用上述各项违约责任，明显过高，应予调整为根据拖欠应付原告租金的数额每月按2%承担违约责任为宜；违约责任的具体数额应当按照被告每年拖欠的实际租金数额相应确定。3、原告金志燕、金志宇因被告拖欠租金的违约行为致成诉讼，两原告为实现债权所花费律师代理费20000元，依据《商铺租赁合同》约定，应当由被告承担。三、被告要求就解除合同后案涉房屋装修装饰等问题予以处理，但原告金志燕、金志宇与被告均未向本院举证证明该装修装饰部分的具体内容，故本院在本案中不予评析。此外，原告诉请要求被告腾空房屋，鉴于被告承租该房屋系用于开始宾馆经营使用，其腾空应当给予一定的时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条之规定，判决如下：一、解除青田A房地产开发有限公司与被告叶汉琴于2009年1月16日签订的由原告继受履行的《商铺租赁合同》，被告于本判决生效之日起两个月内腾空并搬离坐落于青田县鹤城街道B城A2-5号、A2-6号房屋；二、被告叶汉琴于本判决生效之日起三十日内支付给原告金志燕、金志宇拖欠的自2015年起至2017年4月30日止的租金1167031元及违约金（按照欠付款：自2014年12月1日起至2015年11月30日止为200000元，自2015年12月1日起至2016年11月30日止为979400元，自2016年12月1日起至2017年4月30日止为999000元的数额以每月2%计算违约金）；三、被告叶汉琴于本判决生效之日起三十日内支付给原告金志燕、金志宇律师代理费20000元；四、驳回原告金志燕、金志宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27290元，由原告金志燕、金志宇负担15856元，由被告叶汉琴负担11434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  洪钰玲人民陪审员  朱剑伟人民陪审员  朱如飞二〇一七年五月三十一日代书 记员  洪津杰附：本案适用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉