贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终306号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙里县杰龙房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县洗马镇街上。法定代表人：张玉龙。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张汝一，男，1964年4月26日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王红燕，女，1966年9月7日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人龙里县杰龙房地产开发有限公司（以下简称杰龙房开公司）因与被上诉人张汝一、王红燕商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杰龙房开公司上诉请求撤销原判，改判驳回张汝一、王红燕的一审诉讼请求，并支持杰龙房开公司的一审反诉请求。事实与理由：一、张汝一、王红燕存在根本违约，其行为导致合同目的不能实现，符合法律关于合同解除的法定条件。根据商品房买卖合同，张汝一、王红燕应按时足额缴纳购房款，但是本系列购房合同自双方签订至今，其二人始终未履行支付购房款的义务。诉讼中，张汝一、王红燕二人也没有向法院提交其缴纳购房款的证据，由于其二人没有履行缴纳购房款义务，导致买卖合同目的无法实现，满足合同的法定解除条件，所以案涉合同依法应予解除；二、本案涉及的债权转让不成立。诉讼中，张汝一、王红燕未能举证证明双方签订有书面债权转让协议，同时本案涉及的八套房屋和三个门面，总价款共计190多万元，韦仕勇向张汝一、王红燕出具的欠条，借款本金为150万元，相差40多万元，债权债务不对等。至于杰龙房开公司的法定代表人出具收条，收到韦仕勇出具的《借条》，是因为担心张汝一、王红燕没有购房能力，该借条起到质押的作用。三、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人。一审判决认定杰龙房开公司与张汝一、王红燕存在债权转让关系，但没有追加债务人韦仕勇为当事人参加诉讼，导致韦仕勇与张汝一、王红燕之间的借贷关系的真实性无法确认。经杰龙房开公司多方打听，韦仕勇于2019年4月涉嫌集资诈骗，已被公安机关立案侦查。现张汝一、王红燕提起诉讼，存在虚假诉讼的可能。四、一审判决适用法律错误。一审判决以杰龙房开公司法定代表人张玉龙与韦仕勇的债务等同于公司债务属于适用法律错误。张汝一、王红燕辩称，一、本案现有证据充分表明，双方当事人已在事实上成立债权转让关系，由张汝一、王红燕将对案外人韦仕勇所享有的150万元本息，作为支付案涉房屋门面的购房款，并且已经实际履行，三方达成债权转让后，张汝一、王红燕与杰龙房开公司双方当事人于2015年10月24日签订案涉房屋认购协议，于2015年12月2日签订商品房买卖合同，并于2015年12月28日进行合同备案。在备案当天，张汝一、王红燕将案外人韦仕勇出具的四张借条原件交付给杰龙房开公司的法定代表人张玉龙，张玉龙并出具收据。随后杰龙房开公司将案涉的三个门面向张汝一、王红燕交付，据此，张汝一、王红燕已经履行支付购房款的合同义务。杰龙房开公司不存在债权转让关系以及债权抵偿购房款的主张，没有事实和法律依据。二、杰龙房开公司法定代表人张玉龙的行为属于代表杰龙房开公司的职务行为，由此产生的法律后果依法由杰龙房开公司承担，该公司关于张玉龙的行为是个人行为的主张，没有事实和法律依据。首先是关于合同履行，三方协议以后，杰龙房开公司以实际行为作以房抵债；张玉龙收到借条后，杰龙房开公司交付三个门面；2015年12月28日进行合同备案时，杰龙房开公司注明付款方式为一次性付款，付款时间为2015年12月2日，并加盖印章予以确认。上述行为足以说明杰龙房开公司认可张玉龙的职务行为，并愿意承担法律责任。三、韦仕勇不属于必须参加诉讼的当事人，首先从买卖合同来看，本案争议的是房屋买卖纠纷，韦仕勇不是买卖合同的任何一方当事人，其没有必要参加诉讼；其次从债权转让来看，韦仕勇作为债务人，其对本案标的没有独立请求权，不属于必须参加诉讼的当事人。因此一审程序完全正确。张汝一、王红燕向一审法院起诉请求：1、判令杰龙房开公司给张汝一、王红燕办理位于龙里县房屋产权证；2、判令杰龙房开公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金共计22210.70元（暂计至2019年8月13日）；3、本案诉讼费用由杰龙房开公司承担。杰龙房开公司向一审法院反诉请求：1、依法驳回张汝一、王红燕的本诉诉讼请求；2、依法判决解除双方于2015年12月2日签订的《商品房买卖合同》；3、判令张汝一、王红燕在本案《商品房买卖合同》解除后协助杰龙房开公司办理注销龙里县商品房预售合同备案登记即相关手续；4、本案全部诉讼费用由张汝一、王红燕承担。一审法院认定事实：张汝一与王红燕系夫妻关系。案外人韦仕勇在2014年7月8日至2015年4月19日期间共分四次向王红燕借款150万元，并向王红燕出具《借条》4张。2015年10月24日，张汝一、王红燕与杰龙房开公司签订了二份《洗马镇百乐花园商品房认购协议》，约定张汝一、王红燕购买龙里县杰龙房地产开发有限公司开发的涉案龙里县洗马镇百乐路百乐小区8套住房和3个门面，住房房号为：3栋3-4-1、3栋3-6-1、3栋2-5-2、3栋3-5-1、3栋2-4-2、3栋3-6-2，2栋3-5-1、2栋3-5-2；门面编号：2栋负1-9、2栋负1-8、2栋负1-7。2015年12月2日，双方签订本案中位于龙里县房屋（面积107.61㎡）的《商品房买卖合同》，合同第16-17页约定出卖人于2014年1月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，超过90日的，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同载明该套住房总价款为172176元。该《商品房买卖合同》已在龙里县房地产管理中心办理了预售备案登记，备案登记表注明“付款方式：一次性付款，付款时间：2015年12月2日”，杰龙房开公司作为售房单位在备案登记表中加盖公章确认。2015年12月28日，杰龙房开公司法定代表人张玉龙向王红燕出具一张《收条》，载明“今收到王红燕交来韦仕勇借条原件共计4份（金额共计壹佰伍拾万元整）”。2015年12月28日，张汝一向杰龙房开公司交纳了涉案位于龙里县房屋的维修资金2152.20元。2016年4月1日，张汝一与何军、夏江签订一份《租房合同》，约定张汝一将龙里县洗马镇百乐小区2栋负1-9、2栋负1-8、2栋负1-7等3个门面出租给何军、夏江，租期从2016年4月1日至2017年3月31日，租金1800元／月。2017年4月1日，张汝一又与何军、夏江、王佳、何云飞签订另一份《租房合同》，继续将龙里县洗马镇百乐小区2栋负1-9、2栋负1-8、2栋负1-7等3个门面出租，租金2400元／月。一审法院认为，本案争议焦点是王红燕与案外人韦仕勇、杰龙房开公司法定代表人张玉龙之间是否成立债权转让协议？根据张汝一、王红燕提交证据2015年12月28日张玉龙出具给王红燕的一份《收条》和两份门面的《租房合同》，可以看出杰龙房开公司已将三个门面交付王红燕、张汝一占用使用，张玉龙表示收到四张《借条》，按照借贷习惯，债务人在债务清偿完毕时确实应该收回借条，这也符合借贷逻辑。因而这些事实印证了王红燕与案外人韦仕勇、杰龙房开公司法定代表人张玉龙三方确实达成了债权转让的协议，三方之间的债权让与成立并生效。王红燕代替韦仕勇，成为杰龙房开公司的新债权人，杰龙房开公司向王红燕履行以物抵债（以房产抵债）的清偿责任，对韦仕勇同时发生清偿的效力。张玉龙作为杰龙房开公司法定代表人，处分该公司名下房产的行为代表公司，属于职务行为，对杰龙房开公司产生效力。因此，王红燕、张汝一依据有效的债权让与履行了《商品房买卖合同》的合同义务即支付房款的责任，并且在预售合同备案登记表中也载明了购房人张汝一、王红燕于2015年12月2日一次性付款，杰龙房开公司也在备案登记表中盖章确认。杰龙房开公司作为合同出卖人至今未交付商品房转移登记相关文件给买受人张汝一、王红燕，构成违约，依法应当承担违约责任。所以，王红燕、张汝一的诉讼请求，于法有据，予以支持。针对杰龙房开公司的全部诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》条五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、龙里县杰龙房地产开发有限公司在判决生效之日起九十日内协助张汝一、王红燕办理位于龙里县房屋的不动产权证；二、龙里县杰龙房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向张汝一、王红燕支付欠款逾期办证违约金22210.70元；三、驳回龙里县杰龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案已减半收取的本诉诉讼费178元、反诉诉讼费25元，共计203元，由龙里县杰龙房地产开发有限公司承担。二审中，杰龙房开公司提供其银行账户流水，拟证实张汝一、王红燕未向该公司交纳购房款。本院认为，张汝一、王红燕主张通过债权冲抵的方式支付购房款，除此之外，其二人也未主张向该公司实际支付购房款，因此该公司提供该流水并无实际意义；杰龙房开公司还提出要求何军、夏江在二审中出庭作证，本院认为，申请证人出庭作证，理应在一审中提出，且其申请该二人作证，并没有说明证实案件事实的具体内容，故对该申请，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。当事人理应按照合同约定诚信、全面的履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审争议的问题主要有三，一是，杰龙房开公司法定代表人张玉龙在债权转让中的债务受让行为如何认定；二是，张汝一、王红燕是否已履行支付购房款的义务；三是，应否将韦仕勇列为当事人参加诉讼。关于问题一，本院认为，张玉龙的行为是履行职务行为。理由如下，基于债权人张汝一、王红燕与债务人韦仕勇存在150万元本金及利息的债权债务关系，经与杰龙房开公司法定代表人张玉龙商议后，三方达成债权转让协议，韦仕勇将欠张汝一、王红燕的150万元本息转让给杰龙房开公司，该公司作为次债务人，与债权人张汝一、王红燕签订商品房买卖合同，以其名下房屋出售给张汝一、王红燕；在2015年12月28日合同备案时，在张汝一、王红燕未实际付款的情况下，该公司注明付款时间为2015年12月2日，足以证明该公司认可购房者以该150万元债权冲抵购房款的事实。因此张玉龙的行为属于职务行为，其效力及于杰龙房开公司。杰龙房开公司主张三方未签订书面债权转让合同，根据法律规定，债权转让合同并不要求签订书面合同，只要该意思表达属三方真实意思表示，签订主体适格，内容未违反法律规定，合同即告成立。故对杰龙房开公司的相关上诉主张，本院不予采纳。关于问题二，本院认为，张汝一、王红燕已经履行支付购房款的义务。理由如下，首先，经三方债权转让，张汝一、王红燕享有杰龙房开公司借款本息的债权，双方于2015年12月2日签订商品房买卖合同，约定付款时间为签订合同当日，付款方式为一次性付款，买卖的共十一套房屋（八套住房、三个门面），总价刚好是转让的债权150万元，说明双方有以债权冲抵购房款的意思表示；其次，双方买卖合同签订后，2015年12月28日到不动产登记机关进行预售备案登记时，杰龙房开公司对付款方式和时间以加盖公章的方式进行确认，更说明了该公司认可此前冲抵的全部购房款，即认可购房人张汝一、王红燕已履行支付购房款的义务，同时，该公司法定代表人在合同备案后，立即立据收取了承受的四张金额共为150万元的《借条》内载的债务，至此，双方关于支付购房款的全部手续已办理完毕；再次，双方签订商品房买卖合同时，该三个门面已出租给承租人何军、夏江，根据买卖不破租赁的原则，杰龙房开公司将该三个门面的租金直接交由张汝一、王红燕收取，亦表达了双方对该三个门面已实际交付，由购房者进行管理的事实。此后的2016年、2017年，张汝一连续两年与承租者续签租房合同，亦证实了该房屋已由张汝一、王红燕实际支配。如若张汝一、王红燕未支付任何购房款，其二人不可能占有并出租门面多年。现杰龙房开公司再主张“支付”购房款，显与查明的事实不符，亦有违诚信。关于问题三，本院认为，韦仕勇不是本案必须参加诉讼的当事人。理由如下，首先，本案案由为商品房买卖合同纠纷，争议的是履行协助办证和是否支付购房款的问题，韦仕勇并非该商品房买卖合同的任何一方当事人，其并非必须参加诉讼的当事人；其次，对于转让后的债权债务，张汝一、王红燕作为债权人，其二人并未主张韦仕勇承担还款责任，在韦仕勇对该债权无独立请求权的情况下，其亦非必须参加本案诉讼，一审法院围绕买卖合同争议的问题，根据合同相对性，对当事人双方的权利义务进行认定符合法律规定。至于杰龙房开公司在上诉中主张其法定代表人和案外人韦仕勇的债务问题，一方面，该债务的认定并不影响案涉三方债权转让的合法性，亦其双方的债务性质不能对抗债权人张汝一、王红燕。另一方面，该争议属另外的法律关系，相关争议人可另案主张权利。在买卖双方当事人已达成以转让的债权冲抵购房款并履行完毕、双方约定的办证条件已然成就的情况下，杰龙房开公司理应履行合同约定的卖方应当提供办证资料协助办证的合同义务；现该公司主张买方未付款而要求解除合同，显然与查明的事实不符，其主张亦无事实和法律依据。另外，杰龙房开公司还主张转让的债权仅150万元，与其房屋价格190万元不对等的问题，对此本院认为，转让的债权为150元本息，并非仅为本金；杰龙房开公司主张其房屋总价为190万元，并未提供相应证据。同时，即便存在一定价格差异，但合同各方进行交易的目的是各取所需，法律也并未要求出售的价格与转让的债权达到严丝合缝。如果杰龙房开公司认为存在交易不公平或重大误解，其仍可以在法定的期间内行使撤销权，但其并未行使该合同撤销权，故对其相关主张，本院亦不予采纳。综上所述，杰龙房开公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由龙里县杰龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  熊元伦审判员  倪 安二〇二〇年三月十八日法官助理裘文昕书记员齐雯