浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18372号 原告：杭州弼信实业有限公司（原名杭州弼信房地产营销策划有限公司），住所地杭州市余杭区良渚街道通运街279-1号。 法定代表人：孙书燕，总经理。 委托代理人：徐明威，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：吕玉春，男，汉族，1972年8月7日出生，住杭州市余杭区。 委托代理人：陈姿君，浙江泽大律师事务所律师。 原告杭州弼信实业有限公司（以下称原告）为与被告吕玉春（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月21日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并依据原告的申请，于2019年10月23日作出（2019）浙0110执保2461号民事裁定书，裁定对被告的财产采取诉讼保全措施；本院于2019年12月16日对本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人徐明威、被告委托代理人陈姿君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年10月10日，被告承租位于杭州市余杭区房屋而与案外人浙江烜赫控股有限公司签订房屋租赁合同，后原、被告及浙江烜赫控股有限公司经协商一致，浙江烜赫控股有限公司将前述房屋租赁合同中的权利义务转给原告，浙江烜赫控股有限公司退出租赁合同，为此，原、被告间直接签订了租赁合同，约定被告每半年向原告支付租金251850元，并承担水电、物业等一切费用，若逾期支付租金，原告有权解除合同，并由被告承担6个月租金金额的违约金以及逾期支付租金的延期违约金等。但合同签订后，被告仅支付至2019年7月9日止的租金205114元，而应于2019年6月10日支付的2019年7月10日至2020年1月9日期间的租金251850元，被告却拖延不付，原告经反复催促也无效。为此，原告提起诉讼，要求判令：1、与被告解除《商铺租赁合同》及《房屋租赁综合服务协议》；2、被告立即腾空位于杭州市余杭区房屋并恢复原状后返还给原告；3、被告支付2019年7月10日至10月9日期间的租金125925元（按251850元/6月的标准暂计算至2019年10月9日止，实际应计算至合同解除之日止，此后的房屋占用费按251850元/6月计算至房屋腾退交还之日止）；4、被告支付2017年10月10日至2018年1月9日装修免租期间的租金125925元；5、被告承担解除合同违约金251850元以及逾期支付租金的延期违约金15111元（以251850元自2019年6月10日起暂计算至2019年10月9日，此后仍按每日万分之五计算至实际支付之日止），合计266961元；6、被告注销或变更以租赁房办理的工商登记；7、被告支付水电费38014.21元（暂计算至2019.11.25日止，实际应计算至房屋腾退交还之日止）、物业费及能耗费21501.09元（暂计算至2019年12月31日止，实际应计算至房屋腾退交还之日止实际履行之日止），共计59515.3元；8、被告承担本案诉讼费用。 为证明所述事实，原告向本院提交证据如下： 1、2018年12月20日签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁综合服务协议》各1份（原件），用以证明被告承租原告房屋以及逾期支付租金导致合同解除而应承担违约责任的事实； 2、老哥门物业费能耗费及水电费欠费明细1份（原件），用以证明被告至今拖欠物业费能耗费及水电费合计59515.3元的事实。 被告答辩称：原、被告签订的合同、协议均不符合约定及法定解除条件，因原告违约在先，其交付的房屋不符合约定使用条件，存在漏水、漏电、漏气，致被告暂不交付租金；至于原告主张的违约金亦过高，应按照银行同期存款利率计算；关于水电费和物业费，并不在租赁合同约定范围中，该费用应该由被告直接交付至物业公司，而非向原告交纳。原告的诉讼请求均不成立，应予以驳回。 为证明所述事实，被告向本院提交证据如下： 1、2019年12月11日被告拍摄的照片1组10张（打印件），用以证明被告的承租房的两侧墙体发生严重霉变的事实； 2、2019年4月声明1份（复印件），用以证明原告的工作人员声明会解决两侧墙体的渗水问题的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告提交的第1-2项证据，被告对第1项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第2项证据的真实性有异议，且金额无法核实，本院经审核，认为该项证据所证事项不属原、被告租赁合同权利义务范围，故不予认定。 （二）被告提交的第1-2项证据，原告对第1项证据认为是打印件，无原始载体核对，且是局部图而无法确定属于租屋房部位及拍摄的时间，而第2项证据不是承诺，表示是去协调解决问题；本院经审核，认为前述两项证据，均不符合有效证据的形式要件，故不予认定有效。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2018年10月9日，被告为承租原告位于杭州市余杭区㎡建筑面积的房屋而与原告签订《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》，主要约定：（1）被告承租原告房屋用于经营，租期自2017年10月10日起至2023年1月9日止，其中2017年10月10日至2018年1月9日为房屋装修期，修期内免租金，但未满租赁期限，被告要求终止租赁合同，不管何种原因，房屋装修期不免租金，须按照第1年租金标准计算和支付；（2）租金，被告于签订合同当日支付2018年1月10日至7月9日租金合计251850元，于2018年6月10日支付2018年7月10日至2019年1月9日租金合计251850元；（3）被告于签订合同当日交付租房保证金，合计金额75555元，在合同到期后，该保证金在扣除相关费用及可能产生的赔偿或违约责任后，无息全额退还；（4）被告在签订租赁合同时，与原告委托的园区运营管理公司或物业公司签订《物业入住公约》，因租赁房屋而产生的物业管理、水电、网络、空调等费用由被告直接向园区运营管理公司或物业公司缴纳，具体收费标准及支付时间，以《物业入住公约》约定为准；（5）被告逾期支付租金或其他费用，迟延7日以上的，除应付的租金和费用之外，每迟延1日，需支付未付金额0.1%的延期违约金，而未足额支付任何一期租金及物业管理费或其他费用，且在原告发出的催款函超过10日仍未支付的，原告有权单方解除合同，解除合同的书面通知送达之日为合同解除日，且在本情形发生5日后，原告有权直接进入租赁房，并视被告留存在租赁房内的任何物品为废弃物而由原告处置，被告同意不向原告索赔；原告依约行使合同解除权的，被告应于合同解除之日起5日内结清所有应付款项，同时原告有权要求被告支付相当于6个月的租金及物业费的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，原告仍有权要求赔偿。 前述《商铺租赁合同》、《房屋租赁综合服务协议》签订之后，被告仅支付至2019年7月9日止的租金205114元，而应于2019年6月10日支付的2019年7月10日至2020年1月9日期间的租金251850元，被告却拖延不付。为此，原告提起诉讼，要求判如所请。案经开庭审理，庭审中，原、被告就违约责任意见分歧，不能达成调解协议，但原告要求解除合同，被告明确同意，且庭审后双方确认租赁合同于2020年1月10日解除，租金一致同意计算至该日止，租赁房的腾退和交还亦已于2020年1月13日完成。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且《商铺租赁合同》与《房屋租赁综合服务协议》共同组成原、被告之间的租赁合同关系，原、被告应依约履行。（1）在合同履行中，因被告未按约于2019年6月10日支付约定租金251850元，且时续至原告提起诉讼，远超约定限期，存在根本性违约，符合合同约定解除情形，而被告辩称交付的房屋存在质量瑕疵而影响使用，但其提交的证据不足以证明，况且，即使存在前述质量瑕疵，亦不构成延交租金的正当理由，被告可以依据合同约定而先行维修，并就维修费及相应经济损失向原告主张抵扣或赔付，而事实上被告并未积极行使该项权利，因而被告延付租金的抗辩理由不成立，原告以被告延付租金违约而要求解除租赁合同，有理有据，但在诉讼中，双方确认合同已于2020年1月10日解除且房屋亦已腾退完毕，因而原告再要求判令解除合同以及腾退房屋已无事实依据，其相应的解除合同、腾房诉讼请求，依法不予支持。（2）合同解除后，被告应予以付清租金，并依约将租赁保证金75555元用于抵扣，其中租金，应付金额为2019年7月10日至2020年1月10日合同解除之日计251850元，扣除租赁保证金后，余额为176295元，至于原告主张的房屋占有使用费，基于合同解除后被告有5日的合理腾房期，被告于2020年1月13日完成腾房，属在限期内完成了腾房，因而要求其支付房屋占有使用费，没有事实依据，依法不予支持。（3）租赁合同解除，虽然是原告请求，被告同意，但该解除系由被告逾期交付租金违约所致，依约应由被告承担合同被解除的违约责任，具体依据合同约定：应付未付租金承担逾期未付金额日0.1%的延期违约金，而原告主张按日0.05%标准计算，即为251850元×0.05%/日×214日（2019.6.10-2020.1.10）计26947.95元；而合同解除应承担合同解除违约金为支付相当于6个月的租金即251850元，但被告提出异议，认为违约金过高，因而基于合同解除主要是出租方招租空置期经济损失，故酌情予以调低为2个月租金金额即251850元/6月×2月计83950元。（4）原告主张装修期间的租金，因合同约定是未满租赁期限，被告要求终止合同，原告不予免租，而现在情形是因被告违约被原告提请解除合同并被追究违约责任，与原告约定的装修期不予免租的情形不相符，因而原告主张的装修期租金，依法不予支持。（5）关于原告要求被告注销或变更以租赁房办理的工商登记，因该事项不属民事诉讼审理范畴，应另行处理。（6）原告诉请的水电费、物业费及能耗费，因租赁合同明确约定，由被告与园区运营管理公司或物业公司签订《物业入住公约》并交费，原告无权直接向被告收取，而且在诉讼中，也并无证据证明原告已实施了垫付，因而原告的前述各项费用，依法不予支持。综上，原告的诉讼请求，其合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吕玉春支付原告杭州弼信实业有限公司租金人民币251850元，扣除已交押金75555元，余款176295元于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告吕玉春支付原告杭州弼信实业有限公司租期内租金迟延交付违约金人民币26947.95元，于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告吕玉春支付原告杭州弼信实业有限公司合同解除违约金人民币83950元，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告吕玉春支付原告杭州弼信实业有限公司因本次诉讼而支出的财产保全申请费人民币1545元，于本判决生效之日起十五日内付清； 五、驳回原告杭州弼信实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4792元，由原告杭州弼信实业有限公司负担2412元、被告吕玉春负担2380元。 原告杭州弼信实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吕玉春应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年三月二十日 书记员  俞礼佳