北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终631号上诉人(原审原告):上海永琪美容美发经营管理有限公司,住所地中国（上海）自由贸易试验区华京路2号6层612室。法定代表人:王美芳,执行董事。委托诉讼代理人：秦峰，北京实地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京京状律师事务所律师。上诉人(原审被告):北京万州太白居美食有限公司,住所地北京市朝阳区安华西里三区15号楼一层。法定代表人:黎伟影,总经理。委托诉讼代理人：邓文忠，男，1966年4月8日出生，北京万州太白居美食有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋继东，男，1967年6月21日出生，北京万州太白居美食有限公司副经理，住公司宿舍。被上诉人（原审第三人）：北京华都安然物业管理中心有限公司，住所地北京市朝阳区安外外馆东街50号。法定代表人：郭春利，经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1994年8月2日出生，北京华都安然物业管理中心有限公司职员，住公司宿舍。上诉人上海永琪美容美发经营管理有限公司（以下简称永琪公司）、上诉人北京万州太白居美食有限公司（以下简称太白居公司）因与被上诉人北京华都安然物业管理中心有限公司（以下简称华都安然公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初65111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永琪公司上诉请求：1.不服一审判决第四项,不服金额80万元,请求太白居公司于判决生效后十日内向永琪公司支付违约金100万元；2.本案上诉费用由太白居公司承担。同意一审判决第一、二、三项。事实和理由：一审判决关于违约金的认定是不全面的。首先,依据太白居公司与永琪公司签署合同的相关约定，可以看出房屋装修损失为40万元,一审判决仅支持20万元显属调整过大。其次,违约金具有惩罚性质,由于至2015年5月19日,永琪公司刚经营3年,如果合同终止损失过大,太白居公司应赔偿营业损失,故双方在签署《协作经营合同》时按照经营年限约定违约金,从合同第七条的约定可见,从第一年至第三年违约赔偿金逐年减少,而第四年违约赔偿金比第三年增加了40万元,由此可见违约赔偿金对合同年限违约责任有特别约定,该约定是双方真实意思的表示,对于当年100万元违约赔偿金的约定应予以支持。太白居公司辩称：不同意一审判决，也不同意永琪公司的上诉请求。华都安然公司辩称：同意一审判决。太白居公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回永琪公司一审全部诉讼请求:2.诉讼费用由永琪公司、华都安然公司承担。事实和理由：一、一审判决对太白居公司投建370平方米违章建筑相关事实认定错误。太白居公司与永琪公司2012年签署合同涉及面积725平方米比太白居公司与华都安然公司2005年签署合同涉及面积352.5平方米,多出约370平方米,一审判决将两面积错误混同。二、一审判决对永琪公司未向太白居公司腾退370平方米违章建筑与华都安然公司无权要求腾退370平方米事实未作认定。三、一审判决认定永琪公司与华都安然公司218.9平方米的合同等同于725平方米,违背常理与法律。四、一审判决断章取义地认定（2013）朝民初字第07335号民事判决书认定事实。五、华都安然公司的陈述均不符客观事实与法律规定。六、一审判决给了华都安然公司无法律及合同约定的权利,即将太白居公司投建违章建筑事实占有权利无偿判给华都安然公司享有物权或其他物权性质权利,不但让华都安然公司占用国家道路、公园道路、小区居民道路成为合法,还让华都安然公司占有太白居公司投入的建筑材料及劳动成果。显然违法也不公平。七、根据与华都安然公司约定,太白居公司在租赁期间新建水电气设备设施所有权完全属于太白居公司。一审判决事实上将该权利连同370平方米违章建筑一并判给华都安然公司,无事实与法律依据。八、对永琪公司起诉事实与理由的意见：1.关于太白居公司未能履行五年合同期限属于严重违约的事实不存在,恰恰是永琪公司多处严重违约,致使太白居公司未能与华都安然公司续签725平方米中的352.5平方米的合同,其退还保证金及约定赔偿金要求无事实及法律依据。2.太白居公司与永琪公司2012年的合同超过太白居公司与华都安然公司合同约定期限,并不当然无效,只是可能无效。导致合同最终无效的责任完全在永琪公司,应当自行承担法律后果。3.370平方米违章建筑是太白居公司占用国家、公园、小区道路投建,事实占有至今,太白居公司享有新建水电气设备设施的法定所有权,永琪公司一直未能腾退占用至今,应当依法参照合同约定标准向太白居公司承担责任。九、一审判决理由罔顾事实。1.关于司法解释第十五条,超过部分无效并不是当然无效。合同期满续签超过部分就依法有效。2.关于所谓华都安然公司“明确表示不同意与太白居公司续签合同”的事实含糊。3.认定永琪公司不存在违约行为完全违背事实,其保证金依法依约不应当返还。4.华都集团委托华都安然公司出租的房屋仅为218.9平方米,太白居公司对自行车棚挖深加高面积为352.5平方米,占用国家道路、公园道路及小区居民道路改扩新建370平方米并事实占有,依法享有对370平方米违章建筑事实占有权利。相反，华都安然公司无事实及法律依据享有370平方米违章建筑所有权或其他物权。永琪公司辩称：不同意太白居公司的上诉请求。对于太白居公司上诉所列事实和理由，一审判决都有论述，永琪公司对该部分同意一审判决。太白居公司基于错误的认识，认为存在所谓的违章建筑所有权，产生的一切请求，都是没有事实依据和法律依据的。华都安然公司辩称：同意一审判决，坚持一审的陈述意见。永琪公司向一审法院起诉请求：1.判令太白居公司返还永琪公司多支付的2015年5月20日至2015年6月25日的租金101369.86元（每月按83333元标准计算），2015年6月26日至2015年9月25日的租金300000元；2.判令太白居公司返还保证金100000元；3.判令太白居公司支付违约金1000000元；4.判令太白居公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年5月12日，华都安然公司作为出租方（甲方）、太白居公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将朝阳区安外外馆×号院内东大门南侧上下两层（原用途为自行车棚），呈南北走向，使用面积352.5平方米，有供电、供水、设施设备出租给乙方，租赁房屋用途为开餐厅，租赁期限自2005年5月20日至2015年5月19日，共计十年。未经甲方许可，乙方在租赁期内不得以任何形式将该房屋部分或全部转租给他人。2012年4月6日，太白居公司作为甲方、永琪公司作为乙方签订《协作经营合同》，约定：甲方是位于朝阳区安外外馆×号商铺（现经营餐饮，经营者为邓文忠，个体户执照名称为蜀都饭庄，上下三层，呈南北走向，有供电、供水、设施设备，实际使用总面积双方一致估算值约为725平米，以下简称“商铺”）的合法使用者，2012年2月对该店扩建（扩建费用双方一致评估为人民币260万元）及装修结束（装修费用双方一致评估为人民币100万元，不含留乙方使用电器及设备）。甲方同意将该商铺提供给乙方使用以取得扩建、装修费用的补偿及利润损失补偿。合作期限五年，自商铺实际交由乙方管理之日起计算（也就是从2012年5月12日起计算）。乙方装修期满后每年支付甲方补偿费用均为人民币120万元（大写：壹佰贰拾万元整），即每个月补偿费用为人民币10万元（大写：壹拾万元整）。补偿费用每半年支付一次，每次人民币60万元。首次支付期限为本合同签订之日，其后应在每年的5月及11月前支付下期补偿费用。本合同签订之日，乙方应向甲方缴付人民币10万元（大写：壹拾万元整）作为保证邓文忠含美容美发经营项目个体户营业执照合法使用及履行本合同的保证金。在乙方全部履行本合同义务、乙方交还邓文忠个体户营业执照、商铺并交清所欠的一切费用（包括水、电、气及电话等费用）情况下，甲方于乙方退房之日起15日内退还乙方保证金（不计利息）。甲方的违约责任：1、邓文忠未能在本合同签署后60日内办理完毕营业执照等各项手续，逾期超过30日，乙方有单方面解除本协议的权利，并由甲方承担违约责任。2、甲方和邓文忠未能履行五年合同期限条款的。3、违反本合同第六条第一款的约定，导致乙方无法经营的（乙方顾客、访客或与乙方或乙方实际经营者有关的华都安然公司的干扰，则由乙方自行承担责任）。4、因甲方或邓文忠原因该商铺被查封或因其他情形被禁止/限制使用，并于二个月内不能得到解除的。乙方享有单方面合同解除权，甲方除应退还乙方所缴纳的保证金及附属违约情形时乙方当期已交补偿费用外，还应向乙方支付约定赔偿金，且甲方无权主张本协议剩余未支付补偿费用，甲方发生乙方违约行为之日起30日内，如甲方承担违约责任或已与乙方达成谅解协议，乙方未履行解除权的，本合同继续履行。乙方违约责任：1、乙方逾期一个月未支付补偿费用。2、乙方未能按照本合同约定经营满五年。3、欠缴各项费用达40天以上的。4、擅自改变经营房屋的用途或拆改主体结构、变动主体结构、损坏房屋主体结构的。5、将该商铺转让或转租给华都安然公司经营的。6、严重不服从北京安然物业管理中心统一物业管理的，导致其向甲方发出解除商铺租赁合同通知，经甲方协商不能避免商铺租赁合同解除后果的。7、发现乙方利用经营房屋从事违法犯罪活动的，经公安机关调查核实的。8、违反本合同第二条第四款约定的，甲方享有单方面合同解除权，除乙方所缴纳的保证金及支付的当期补偿费用甲方不予退还外，乙方还应向甲方支付约定赔偿金。甲方行使单方解除权时，视为同时放弃合同剩余期限未付补偿费用主张。乙方发生乙方严重违约行为之日起30日内，如乙方已承担违约责任或已与甲方达成谅解协议，甲方未行使解除权的，本合同继续履行。约定赔偿金：第一年截至日期2013年5月前赔偿金为200万元。第二年截至日期2014年5月前赔偿金为100万元。第三年截至日期2015年5月前赔偿金为60万元。第四年截至日期2016年5月前赔偿金为100万元。第五年截至日期2017年5月前赔偿金为80万元。已过期限的赔偿金不重新计算，违约时以后年限期间的赔偿金不累加。违约时当年期限内的赔偿金金额固定，不因时间减少而减少。2012年12月24日，太白居公司作为甲方，永琪公司作为乙方签订《协作经营合同补充协议》，约定：一、甲方同意此次要求乙方实际支付的减免后的补偿费数额为1000000元（大写：壹佰万元整），分三期支付，第一期10万元于本协议签订后当日内支付；第二期于2013年1月份内支付40万元，并将原甲方与物业签订的合同复印件交于乙方。第三期50万元于2013年3月份支付。二、乙方本次向甲方支付的款项对应期限为2013年6月26日至2014年6月25日，以后各期补偿费的支付期限仍执行原合同规定。三、除本补充协议中明确所做修改的条款外，原合同其他部分继续有效。从2014年6月26日至2015年6月25日止，仍继续按2012年签订的《协作经营合同补充协议》执行，减免后补偿费数额仍为1000000元（大写：壹佰万元整），分二期支付，第一期50万元于本签订之日支付，第二期于2013年底支付。（引用部分为原文）。合同签订后，永琪公司因经营项目的变更对涉案租赁房屋进行了装修。2013年华都安然公司诉至一审法院要求太白居公司赔偿房屋损失1107750元，理由是2005年5月12日华都安然公司与太白居公司签订《房屋租赁合同》。2012年5月太白居公司对租赁物进行装修，其未经华都安然公司同意擅自对房屋楼板和承重墙打孔，并在拆卸设备时野蛮施工，造成原完好的屋顶损坏，破坏了租赁物的主体结构，华都安然公司多次制止，但是太白居公司仍继续施工。根据我院调查，当时装修施工人为永琪公司。该案经我院审理认为，对涉诉地点租赁房屋的扩大，不应仅仅视为装修行为，应属改、扩建或新建行为，应当按照规定取得合法建设手续。依据我院查明事实可知，后建房屋并未取得建设规划许可证在内的合法建设手续。纵观双方租赁情况，时间跨度从1999年到2012年，十几年间，产权证上所记载的房屋经过多次大规模的改、扩建和装修，涉及房屋主体结构，期间还因墙体裂缝进行过加固。现华都安然公司诉称，对之前的改、扩建、装修及租赁均无争议，仅要求太白居公司就2012年的装修进行赔偿。一审法院认为，2012年的装修，是因为涉诉地点经营项目由餐饮转为美容美发，故对租赁物的要求有较大不同。为满足美容美发的经营需要，大厅分割成小服务间，楼板钻空增加给排水设施等。这些装修行为，华都安然公司是明知的。现华都安然公司以2012年的装修行为对涉案房屋的主体结构的损坏以及安全性能降低为由主张损害赔偿，因涉诉房屋改、扩建均未取得规划竣工验收的所有手续，2012年装修前设计方案、安全状况、使用年限、房屋质量均无法判断，现鉴定结论均是在现状基础上做出，无法认定2012年装修为房屋主体结构损坏及安全性能降低的唯一原因。故以此驳回了华都安然公司的诉讼请求。据此，太白居公司认为永琪公司当时的装修行为影响到其与华都安然公司之间合同的续签。2015年5月8日，永琪公司向太白居公司交纳至2015年9月25日的补偿费300000元。2015年5月6日，安然中心向永琪公司出具通知，告知其与太白居公司的租赁合同于2015年5月19日到期，且其不与太白居公司续签合同。望你单位接到通知后及时采取措施，腾退房屋。2015年5月25日，安然中心两次向永琪公司出具郑重声明，要求永琪公司立即搬走，结清所欠费用，腾退所占房屋，停止侵权行为。2015年5月29日，永琪公司向太白居公司出具《关于协作经营合同相关问题的函》，写明：根据我公司与贵公司签署的协作经营合同，我公司协作期限到2017年4月19日，现我公司接到该房屋业主北京安然物业管理中心的通知，您与安然物业管理中心的租赁合同于2015年5月19日到期终止不续签，并责令我公司立即搬走，腾退所占房屋。为此，我公司通知您：因您未能与物业中心续租房屋，造成我公司与您的协作经营合同无法继续履行，已属违约。我公司于今日解与您的协作经营合同，同时您应向我公司退还多支付的补偿费用383333元，保证金100000元，并支付违约金1000000元。2015年8月3日，太白居公司向永琪公司出具通知，写明：要求永琪公司继续缴纳拖欠的费用。之后双方多次函件往来均不能取得一致意见。2015年9月12日永琪公司向太白居公司交接了北京汉丰开州美容美发中心的公章一枚、邓文忠的身份证复印件一份、营业执照复印件二份。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。永琪公司与太白居公司签订了《协作经营合同》，但是太白居公司并不参与永琪公司的经营，双方以补偿费的形式交纳租金，故双方合同性质为房屋租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。华都安然公司和太白居公司的租赁合同于2015年5月19日到期，到期后华都安然公司已明确表示不同意与太白居公司续签合同，故太白居公司与永琪公司的协作经营合同超过2015年5月19日的部分无效。太白居公司收取永琪公司的房屋租金至2015年9月25日，故太白居公司收取永琪公司2015年5月20日至9月25日的租金缺乏法律依据，应当予以返还。太白居公司和永琪公司的协作经营合同履行至2015年5月19日期间，永琪公司不存在违约行为，其交纳的保证金应当予以返还。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故永琪公司主张的违约金条款依然有效，一审法院准予。鉴于双方约定违约金目的是减少或避免给永琪公司造成的装修损失，现永琪公司与华都安然公司已签订租赁合同，故该部分违约金可以适当予以调整，具体金额一审法院予以酌定。一审法院判决：一、上海永琪美容美发经营管理有限公司与北京万州太白居美食有限公司签订的《协作经营合同》、《协作经营合同补充协议》超过2015年5月19日期限的部分无效；二、北京万州太白居美食有限公司于判决生效后十日内向上海永琪美容美发经营管理有限公司返还保证金十万元；三、北京万州太白居美食有限公司于判决生效后十日内向上海永琪美容美发经营管理有限公司返还补偿款四十万零一千三百六十九元八角六分；四、北京万州太白居美食有限公司于判决生效后十日内向上海永琪美容美发经营管理有限公司支付违约金二十万元；五、驳回上海永琪美容美发经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，太白居公司主张其与永琪公司签署合同所涉面积约为725平方米的建筑，除包含太白居公司与华都安然公司签署合同所涉面积为352.5平方米的建筑外，还包含邓文忠与华都安然公司签署合同所涉面积为22平方米的门卫室，该门卫室经太白居公司拆除并改扩建后变为约370平方米建筑物。根据太白居公司所述，邓文忠与华都安然公司所签署的涉及22平方米租赁物的合同已于2007年7月31日到期，之后双方亦未再续签。邓文忠系太白居公司总经理，亦为太白居公司的股东。永琪公司及华都安然公司均认可太白居公司是在华都安然公司原有建筑上改扩建，经改扩建后现为一处建筑面积约725平方米的整体建筑物，改扩建未取得规划审批手续；永琪公司承租后仅仅进行了内部装修。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有二，一是太白居公司是否应当向永琪公司返还租金及保证金；二是太白居公司是否应当支付违约金及违约金的数额应当如何认定。本案中，根据查明事实，可以认定太白居公司与永琪公司所签署的《协作经营合同》实为太白居公司将涉案房屋出租给永琪公司使用的房屋租赁合同性质。关于争议焦点一，太白居公司是否应当向永琪公司返还租金及保证金的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。华都安然公司与太白居公司的租赁合同于2015年5月19日到期，到期后华都安然公司已明确表示不与太白居公司续签合同，虽然太白居公司主张其与永琪公司签署合同中所涉违章建筑物包含了邓文忠以个人名义承租华都安然公司的部分建筑改扩建而来，但邓文忠系太白居公司总经理及股东，与太白居公司存在关联关系，且太白居公司与永琪公司签署合同中亦载明所涉商铺的实际经营者系邓文忠，故本院可以认定，太白居公司将约725平方米建筑整体出租给永琪公司系经过邓文忠同意，且邓文忠与华都安然公司的租赁合同于2007年7月31日到期后亦未续签，故一审法院综合案件事实认定太白居公司与永琪公司所签署合同超过2015年5月19日的部分无效并无不当，本院予以维持。合同到期后，太白居公司作为转租人不再享有向次承租人永琪公司收取租金的权利，其对原有租赁房屋进行改扩建的纠纷应与出租人华都安然公司依据合同或者法律规定予以解决，太白居公司并不能依据其投资建设违章建筑而主张继续收取租金。永琪公司在履行与太白居公司之间的租赁合同过程中不存在违约，故太白居公司应退还保证金。此外，太白居公司上诉主张华都安然公司无权收取违章建筑的租金，因华都安然公司与永琪公司之间建立的租赁合同关系与本案争议不属于同一法律关系，华都安然公司是否有权收取租金不属于本案争议事实及处理事项，本案不作评价和处理。关于争议焦点二，太白居公司是否应当支付违约金及违约金的数额应当如何认定的问题，本院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，现太白居公司在合同履行过程中存在违约行为，永琪公司依据合同中的违约金条款主张权利应予支持，太白居公司主张永琪公司存在违约行为致使其与华都安然公司的合同无法续签等，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。鉴于该项违约金系减少或弥补永琪公司因装修等造成的损失，现永琪公司并未向太白居公司或者华都安然公司腾退涉案房屋，且仍继续使用涉案房屋，故一审法院结合案件事实及永琪公司的损失情况，酌情调整违约金数额并无不当，本院不持异议。永琪公司上诉主张违约金数额过低，依据不足，本院不予采信。综上所述，永琪公司、太白居公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费18322元，由北京万州太白居美食有限公司负担（于本判决生效后10日内交纳）。二审案件受理费22614元，由北京万州太白居美食有限公司负担10814元（已交纳），由上海永琪美容美发经营管理有限公司负担11800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静审 判 员  王 黎审 判 员  何灵灵二〇二〇年三月十二日法官助理  赵 纳法官助理  李 君书 记 员  高 媛