广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初21244号原告（反诉被告）：苏健能，男，1972年9月9日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：杨勤，系广东常道律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市顺德区腾悦物业代理有限公司（简称腾悦公司），住所地广东省佛山市顺德区大良街道东乐路188号铺。法定代表人：罗春艳。委托诉讼代理人：黎邦健，系广东科顺律师事务所律师。第三人：麦伟龙，男，1979年7月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人：胡若莎，女，1983年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上列当事人因居间合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，并将本案与(2016)粤0606民初21247号案合并公开开庭进行了审理。原告苏健能及其委托诉讼代理人杨勤，被告委托诉讼代理人黎邦健，第三人麦伟龙、胡若莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告代理服务费2500元，并赔偿原告定金损失30000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月14日，原告与麦伟龙在被告处签订了《房产买卖合约》，由原告购买涉案房产。签订合同时，原告发现麦伟龙并非涉案房产的产权人，但麦伟龙称业主即胡若莎系其妻子，因有事在外地未能过来，可以后补签名并提交相应材料。原告出于信任，签订上述合同并支付定金30000元、中介费2500元（中介费最终双方商定为5000元）。但之后原告查明，两第三人于2013年离婚，麦伟龙也未能补充相关证明，其没有合法的委托授权出售涉案房产。被告作为居间人，收取了服务费后未能协助原告掌控该物业交易所需的所有手续，导致原告有所损失，应承担相应责任。原告多次要求被告及麦伟龙退回定金，未果。被告辩称，1.其收到胡若莎委托麦伟龙进行房产交易的委托书后，已催促原告继续履行合同，但原告拒绝，因此违约方系原告。2.其与原告约定的居间代理费为10200元，不是5000元。3.其已促成合同成立，原告需支付居间费用。4.因原告系交易的违约方，其无法取回已支付给卖方的定金，故诉请要求被告赔偿损失。请求驳回原告对其的全部请求。麦伟龙辩称，1.被告促成双方的合同成立，合同已明确写明胡若莎系卖方，麦伟龙系代理人，原告清楚该事实并进行交易。2.原告实际上是因为资金原因不愿意继续交易，故恶意寻找理由主张麦伟龙违约。3.在磋商过程中，麦伟龙多次让步希望能履行合同，但原告坚持不同意，并表明不愿意再购买涉案房产。胡若莎辩称，已委托了麦伟龙进行处理，无其他意见发表。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付违约金17900元；2.原告支付律师费3000元；3.诉讼费由原告负担。事实和理由：经被告努力，促成原告与胡若莎签订了房屋买卖合同，按约定原告应支付中介费10200元。但原告仅付2500元，余款至今未付，属违约，应承担相应责任。针对反诉原告辩称，1.合同无法履行的违约方系麦伟龙，不是原告，故违约责任不应由原告承担。2.合同未实际履行，被告要求支付居间费用无事实与法律依据。3.即便要支付违约金，应以实际损失为限，且原告已支付了2500元中介费用，违约金应参考原告已支付的中介费用标准计付。4.对于律师费，因违约方不是原告，所以不应由原告负担。针对反诉麦伟龙辩称，中介费用合同有明确约定，应按照合同约定处理。针对反诉胡若莎辩称，无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的催告函、快递底单及签收记录，由于送达的地址系原告的住所地和经常居住地并显示已签收，故本院确认原告已收到被告的催告函，可证明被告曾催告原告履行合同义务。2.各方当事人提供的其他有争议的证据，其他当事人均认可证据的真实性，故本院确认上述证据的真实性，可作为本案定案的依据。本院对本案事实作如下认定：2016年9月14日，苏健能与胡若莎（由麦伟龙代理，麦伟龙与胡若莎曾是夫妻关系,胡若莎向麦伟龙出具了委托书）在腾悦公司的介绍下，签订了《房屋买卖合约》（合约中明确记载，卖方系胡若莎，委托人系麦伟龙），约定由苏健能购买胡若莎所有的位于大良××路××号的房产（下简称涉案房产）。买卖双方约定涉案房产按680000元的价格交易，苏健能于签订合约当天支付定金30000元（苏健能已于签订合约当天支付完毕，款项由麦伟龙收取并已转交给胡若莎），270000元于2016年10月15日前支付给业主垫还款，2016年11月15日前到交易所过户，因楼价余款380000元延迟支付给胡若莎，所以2016年12月10日前，双方到交易所办理房产抵押，苏健能把房屋价值380000元债权抵押给胡若莎，楼价余款380000元于2017年4月28日支付给卖方。合同又约定本次交易的其他事项，其中第十条约定买方支付定金后拒绝或不能按时支付定金外的足额楼款，或拒绝购买该物业的，则作买方违约，卖方可没收定金，将房产另外出售。合同第十一条约定，买卖双方均须在签订合同当天向中介方支付10200元作为居间服务费。合同第十二条约定，买卖一方违约或者买卖双方同时违约的，违约方须按成交价的3%支付居间服务费和由此产生的律师费等。上述合同签订后，苏健能向腾悦公司支付中介服务费2500元（胡若莎未支付中介费）。但之后苏健能拒绝支付第二笔款270000元，也拒绝支付剩余的中介费（对于中介费，苏健能主张双方口头约定是5000元）。三方曾经于2016年10月16日到中介方处协商，但未果。腾悦公司于2016年12月4日向苏健能发出催告函，催告其支付剩余的中介服务费，同样未果。因双方协商未果，苏健能遂向本院提起本案以及(2016)粤0606民初21247号案的诉讼。另查，苏健能有一笔存期为三年的定期存款，存款到期日是2017年4月26日，金额为33万多元。腾悦公司委托广东科顺律师事务所指派律师代理本案诉讼，花费律师费3000元。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：何方导致合同无法履行,违约责任如何确定。首先，苏健能虽然在诉讼过程中多次强调是因为无法确定麦伟龙是否取得了胡若莎的有效授权，从而担心交易的安全性而不支付第二期款项270000元。但从证据的内容以及本院所查明的事实可知，在涉案合同签订之时，苏健能已经明知麦伟龙是胡若莎的代理人，诉讼中胡若莎也承认麦伟龙是她的代理人。故苏健能在交易的过程中无端怀疑麦伟龙没有取得胡若莎的授权并不合理。其次，无论是麦伟龙还是腾悦公司均主张苏健能实际是由于资金不到位而无法支付第二期款项270000元，虽然该主张没有直接证据证明，但苏健能在本院的指令下，也无法拿出证明其可以在原约定的2016年10月15日支付270000元的依据。虽然庭审中苏健能补充提交了金额为33万多元的定期存款单欲证明其有支付第二期款项的能力，但该笔存款的到期日却在2017年的4月26日，明显不是用于支付第二期款项270000元。反而是麦伟龙、腾悦公司所称的该笔存款是用于支付第三笔380000元的主张，无论是从金额上还是从存款到期的时间与约定支付第三期380000元购房款的时间吻合程度上看，都更有说服力。综上，本院不认可苏健能主张的其不支付270000元购房款的原因在于麦伟龙没有得到胡若莎的有效授权，导致合同不能继续履行的过错在于苏健能，依合同约定属于苏健能违约，其他几方均不存在违约行为。在此情形下苏健能主张腾悦公司存在过错，需退还其已交纳的中介费2500元并赔偿其支付给胡若莎的定金30000元，无事实和法律依据，本院不予支持。同上述，在此情形下，腾悦公司主张苏健能违约，按照合同的约定要求苏健能支付违约金，合法有据。对于违约金的金额。在腾悦公司已促成买卖双方签订房屋买卖合同、形成有效的房屋买卖关系的情况下，合同约定买卖双方都应向中介方支付中介服务费各10200元，但由于苏健能的违约导致腾悦公司无法收到相应的中介费，其合理的期待利益受到损害。故其主张违约金按合同约定的合同成交总价的3%即买卖双方应交纳的中介费之和，没有超过腾悦公司的合理损失范围，本院予以支持。扣减苏健能已经支付的中介费2500元，差额17900元苏健能应予以支付。此外，根据合同约定，由于苏健能违约导致腾悦公司为追讨中介费所支付的律师费3000元，同样应由苏健能负担。苏健能又辩称双方口头约定中介费总额为5000元，无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告苏健能的全部诉讼请求；二、原告苏健能应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告佛山市顺德区腾悦物业代理有限公司支付违约金17900元；三、原告苏健能应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告佛山市顺德区腾悦物业代理有限公司支付律师费3000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费306.25元（已减半），由原告苏健能负担。反诉受理费161.25元（已减半），由原告苏健能负担（原告苏健能应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告佛山市顺德区腾悦物业代理有限公司支付，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄建宇二〇一七年五月三十一日书记员  梁颖儿