上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初617号原告：上海超依工贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：阮志明，总经理。委托诉讼代理人：高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告：陆永炳，男，1979年9月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。被告：上海明环工艺制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘贤香，执行董事。委托诉讼代理人：文明香，男。第三人：上海涛君实业有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路XXX弄XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：陆永炳，总经理。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。原告上海超依工贸有限公司诉被告陆永炳、上海明环工艺制品有限公司(以下简称“明环公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年3月7日第一次公开开庭进行审理，原告法定代表人阮志明及其委托诉讼代理人高荣华，被告陆永炳及其委托诉讼代理人赵凤英，被告明环公司的法定代表人刘贤香及其委托诉讼代理人文明香到庭参加诉讼。因上海涛君实业有限公司(以下简称“涛君公司”)与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知涛君公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年5月9日第二次公开开庭进行审理，原告法定代表人阮志明及其委托诉讼代理人高荣华，被告陆永炳及其委托诉讼代理人赵凤英，被告明环公司的法定代表人刘贤香及其委托诉讼代理人文明香，涛君公司的法定代表人陆永炳及其委托诉讼代理人赵凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海超依工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陆永炳签订的租赁合同，两被告在判决生效后十日内腾退房屋并归还原告；2、被告陆永炳支付结欠租金(按年租金人民币13万元的标准自2015年6月9日计算至2016年9月8日；再按照年租金14万元的标准从2016年9月9日计算至实际搬离房屋之日)；3、被告陆永炳赔偿原告经济损失32,500元(三个月租金)；4、被告上海明环工艺制品有限公司对第2项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2014年8月12日，原告和被告陆永炳签订《租赁合同》，约定被告陆永炳向原告租赁位于朱枫公路7363弄20幢建筑面积1,010平方米的房屋，期限自2014年9月8日至2017年9月7日，合同签订后被告陆永炳应支付1万元保证金，第一、第二年租金13万元，第三年租金14万元，租赁费先付后用，每半年支付一次，在合同期满付清水电费等费用后，由原告退回被告陆永炳，被告陆永炳逾期一个月不支付租金视作违约，原告有权终止合同，停止水电供应，收回房屋，被告陆永炳应赔偿原告经济损失三个月租金，双方还约定了其他事项。租赁合同签订后，被告陆永炳于2014年8月20日向原告支付1万元保证金和半年租赁费65,000元，于2015年3月21日向原告支付了三个月租金32,500元。根据租赁合同约定，被告陆永炳先后支付的9个月租金对应租期至2015年6月8日，后再未支付过租赁费，原告有权根据租赁合同单方面解除合同。原告出租房屋系于2004年8月出资向案外人上海均仁投资管理有限公司受让取得。原告受让房屋持有集体土地建设用地使用证。另，涛君公司系被告陆永炳与杨熠瑛、雍福生、褚丽燕于2014年8月8日在青浦区练塘镇练塘路XXX弄XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX号注册设立。2015年6月1日，被告陆永炳代表涛君公司与被告明环公司股东文明香签订《设备转让协议》，涛君公司将朱枫公路7363弄20幢房屋内的设备转让给明环公司，后因发生纠纷诉诸青浦区人民法院，判决被告明环公司应向涛君公司支付设备转让款80万元，现该案已经生效。2016年8月，原告以被告陆永炳结欠租赁费向青浦区人民法院起诉，请求解除双方签订的《租赁合同》，并主张结欠的租赁费及赔偿经济损失，因被告陆永炳在诉前调解中出具原告给涛君公司的证明，认为2015年6月8日起的租赁费应由被告明环公司支付给原告。2016年11月1日，原告撤回起诉后决定另行向法院起诉。综上，因被告陆永炳未按合同约定向原告支付租赁费，根据合同第五条约定，原告有权解除合同，有权向被告陆永炳主张结欠的租赁费和赔偿经济损失。涛君公司并非注册在原告场所，根据合同相对性原则，不属履行合同义务人。现被告陆永炳以原告在他案中出具的证明拒绝履行合同义务，且因被告明环公司受让的设备至今存放在原告场所，故原告提起诉讼。被告陆永炳辩称：不同意原告的诉讼请求。被告陆永炳不是适格的主体，合同主体不是被告陆永炳。涛君公司是被告陆永炳与另外的股东组成的，后由被告陆永炳与原告签订合同作为涛君公司的厂房，故涛君公司应为合同主体。原告明知被告陆永炳租赁用途是作为涛君公司的经营场所，实际使用人应为涛君公司。原告于2015年11月9日出具的证明中明确，涛君公司2014年9月租赁原告厂房并生产，原告已经确认涛君公司是承租人。原告、涛君公司和明环公司达成一致，涛君公司的权利义务由明环公司承接，自2015年6月9日起的租金由明环公司直接支付给原告。生效判决确认，涛君公司与明环公司协商房屋转让事宜，转让后原告向明环公司催讨租金，2015年6月1日明环公司接管厂房，故涛君公司与厂房无关。涛君公司已经将房租交到了2015年6月8日，之后的房租与涛君公司无关。被告陆永炳实际支付了押金1万元，要求原告返还1万元押金。被告上海明环工艺制品有限公司辩称：明环公司没有与原告签订租赁合同，不存在支付租金的义务，不同意原告的诉请。目前设备仍未交接，前案判决明环公司在申诉中。目前房屋内有机器设备，但仍在涛君公司名下，涛君公司没有办理交接手续给明环公司。第三人上海涛君实业有限公司述称：不同意原告的诉讼请求。具体意见同陆永炳。本院经审理认定事实如下：2006年8月28日，案外人上海均仁投资管理有限公司作为甲方、原告作为乙方签订《大浜肉禽场资产及土地有偿使用权转让协议书》，约定大浜肉禽场坐落于青浦区练塘镇大新村直辖区内，地址为老朱枫公路7363弄，根据乙方意愿，甲方将由北向南的第7、8、9、10、11、12幢的房屋所有权及土地有偿使用权转让于乙方，转让金额为540万元，土地有偿使用期限自本协议签订之日起至2044年12月31日止，共计38年。2014年8月12日，原告作为出租方(甲方)、被告陆永炳作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定房屋地址位于朱枫公路7363弄第20幢，房屋及建筑面积为1,010平方米，双方确定房屋及建筑物租赁费：第一年至第二年每天、每平方米0.36元，年租赁费13万元；第三年每天、每平方米0.38元，年租赁费为14万元；租赁期限暂定为三年(自2014年9月8日至2017年9月7日止)，期满提前三个月按当时实况另议续租事宜。在同等条件下，乙方有优先续租权；合同签订后，乙方随即向甲方支付1万元，作为合同保证金，保证金在合同期满后，乙方付清电费、水费、通讯费等费用后，甲方退回乙方保证金；乙方逾期一个月不交房屋租赁费视作违约，甲方有权终止合同、停止水、电供应、收回房屋，损失由乙方自负。乙方应赔偿甲方损失(三个月租赁费)等。2014年8月20日，原告出具收据，确认收到陆永炳支付的1万元押金；同日，原告出具收据，确认收到陆永炳支付的65,000元房租；2015年3月21日，原告出具收据，确认收到陆永炳支付的房租32,500元。之后被告陆永炳和涛君公司未向原告支付过租金。另查明，涛君公司于2015年9月起诉明环公司，要求支付设备转让款80万元，并赔偿违约金4万元。我院以(2015)青民二(商)初字第1877号案件予以受理，并于2015年12月21日作出判决，认定双方设备转让协议有效，涛君公司已经按约完成了设备交付义务，并判令明环公司支付涛君公司设备转让款80万元和违约金4万元。明环公司提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年4月12日判决驳回上诉、维持原判。在该案审理过程中，上海超依工贸有限公司蔡章辉作为证人到庭陈述：2015年上半年，涛君公司和明环公司的负责人在证人办公室洽谈设备转让以及转让后的房租由明环公司支付等事宜，转让之后，未见明环公司来此生产经营。证人曾多次向明环公司催讨租金无果。2015年11月9日，原告在内容为“上海涛君实业有限公司自2014年9月起向我公司租借上海市青浦区朱枫公路7363弄20幢厂房并进行生产。2015年6月1日，上海涛君实业有限公司将全部设备转让给被告上海明环工艺制品有限公司，并于当天交付。上海明环工艺制品有限公司接收设备后也进行了近两个月的生产。由于涛君公司已将全部设备转让给明环公司，故当时说好从2015年6月8日后的房屋租金由明环公司向原告支付，但明环公司虽我公司多次催讨租金，却至今未支付租金。”的《证明》上盖章。还查明，2016年8月原告起诉被告陆永炳，要求解除双方签订的租赁合同并腾退，支付欠付租金并赔偿损失，后原告撤回起诉。2016年6月1日，明环公司起诉涛君公司加工合同纠纷一案，本院以(2016)沪0118民初5499号案件予以受理，并于2016年9月29日作出判决，认定双方之间的加工合同合法有效，明环公司为涛君公司提供加工物后，涛君公司应支付加工款。在本案的诉前调解阶段，被告陆永炳于2016年12月17日签收本案的诉讼材料，被告明环公司于2016年12月17日签收本案的诉讼材料。审理中，经本院释明，原告坚持认为承租人为陆永炳，要求被告陆永炳支付租金，明环公司作为实际占有使用人对租金承担连带责任。对于当事人无争议的事实，由原、被告和第三人的陈述，转让协议书、集体土地建设用地使用证、租赁合同、收据、民事判决书、证明、民事起诉状及撤诉申请书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：2014年8月12日，原告与被告陆永炳签订了《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点系该租赁合同的承租方是否进行了变更。从涛君公司和明环公司签订的《设备转让协议》约定的内容看，2015年6月9日起的租金由明环公司承担，与涛君公司无关。原告认可2015年11月9日的《证明》系原告加盖印章，但认为内容系涛君公司为诉讼需要要求原告加盖公章后自行填写内容，对此涛君公司予以否认，原告也未提供证据予以证明，本院认为原告对自己的公章具有保管的义务，公章对外具有代表公司的效力，故对《证明》的真实性和合法性本院予以认可。从原告员工在前案中的证人证言和原告出具的《证明》内容看，原告认可2015年6月9日起的租金由明环公司直接支付给原告，并且原告也向明环公司多次催讨租金，故原告、两被告及第三人实际上已经一致确认租赁合同的承租方变更为明环公司。因陆永炳、涛君公司和明环公司均未向原告支付2015年6月9日起的租金，原告有权按照合同约定行使解除权。明环公司于2016年12月18日收到本案的诉讼材料，故本院认定该时间为租赁合同的解除时间。生效法律文书已经认定系争房屋内的机器设备已经交付明环公司，故系争房屋实际由明环公司占有使用。合同解除后，明环公司理应腾退系争房屋。陆永炳作为合同的原签订方，并代表涛君公司签订了转让协议，有义务配合一并腾退。原告坚持认为合同的承租人为陆永炳，否认已经变更为明环公司，故对被告要求陆永炳支付租金和损失，并要求明环公司承担连带责任的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告上海超依工贸有限公司与被告陆永炳于2014年8月12日签订的《租赁合同》于2016年12月18日解除，被告陆永炳和被告上海明环工艺制品有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区朱枫公路7363弄房屋并将房屋交还原告。原告上海超依工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持。本案受理费4,200元，减半收取计2,100元，由原告负担2,060元，被告陆永炳和被告上海明环工艺制品有限公司共同负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年五月二十五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。