广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终2772号上诉人（原审原告）：张志强，男，1989年7月2日出生，汉族，个体，住所地河北省河间市，现住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：张明，柳州市正源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：龚远锋，柳州市正源法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：刘长胜，男，1953年1月28日出生，汉族，住所地广西柳州市柳南区。被上诉人（原审被告）：潘玉娇，女，1953年7月21日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。原审第三人：广西宁铁建筑总公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路30号。法定代表人：蒋建宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。上诉人张志强与上诉人刘长胜、被上诉人潘玉娇、原审第三人广西宁铁建筑总公司（以下简称宁铁总公司）土地租赁合同纠纷一案，两上诉人不服柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第31号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭于2017年3月15日进行了询问。上诉人张志强及其委托诉讼代理人张明、原审第三人宁铁总公司的委托诉讼代理人罗清良到庭参加诉讼。上诉人刘长胜和被上诉人潘玉娇于2017年3月10日签收了传票，并与2017年3月14日解除其与原委托诉讼代理人梁静的委托关系，但上诉人刘长胜和被上诉人潘玉娇经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人张志强上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判刘长胜和潘玉娇向张志强退回押金6000元；三、改判刘长胜和潘玉娇赔偿张志强34572.45（鉴定之后的造价）元；四、本案一、二审案件受理费及鉴定费用由刘长胜和潘玉娇承担。事实和理由：一、张志强在履行租赁合同的过程中不存在任何的过错责任。二、宁铁总公司已张贴了搬迁通知，要求2014年3月30日前必须搬迁，宁铁总公司也于2014年5月断电了，张志强实际从2014年5月就无法使用租赁场地，一审法院判决张志强承担五、六月的场地使用费没有事实依据。三、刘长胜和潘玉娇没有提出反诉，不应用押金冲抵租金。四、一审法院对双方应承担的诉讼费和鉴定费的计算也不对。请求二审法院予以改判。上诉人刘长胜和被上诉人潘玉娇对张志强的上诉请求未提交书面的答辩意见。原审第三人宁铁总公司对上诉人张志强的上诉认为由于本案与宁铁总公司无关，请求法院依法判决。上诉人刘长胜上诉请求：撤销一审判决，驳回张志强要求返还押金和赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、刘长胜是宁铁总公司的职工，刘长胜和潘玉娇在承租该场地时亦向宁铁总公司说明了场地的用途及允许转租条件，宁铁总公司的主要领导完全同意转租的，只是在签订租赁合同时，刘长胜和潘玉娇由于文化低，对合同的意思根本不清楚，才签订了合同。二、刘长胜于宁铁总公司签订的《场地租赁合同》，该合同没有提到场地内所有的建筑物，如铁棚、板房、大门门口两边小房及电源设备、水源管道、公共厕所等，但并非场地内不存在这些设备设施。三、张志强没有在场地内搭建任何铁棚。张志强承租之前铁棚就已经建有作为建材仓库，由于停用多年失修、损坏，张志强承租时，应自己整修，并非重新搭建。四、张志强在与刘长胜签订租赁合同之时，刘长胜已经将其与宁铁总公司的《场地租赁合同》交给了张志强，张志强对此事是知晓的，张志强用该份合同到工商局办理了营业执照。张志强以其2014年9月才知道刘长胜与宁铁总公司的《场地租赁合同》为由，主张与刘长胜签订的租赁合同无效是不能成立的。根据合同法第五十二条、五十三条以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和十六条的规定，刘长胜与张志强签订的租赁合同是有效的，一审认定无效是错误的。五、刘长胜出租给张志强的铁棚原是建材仓库多年没有维修，到处楼漏雨，张志强承租后进行维修。该铁棚没有设计图、施工图纸、任意搭建，没有报建手续，属于违章建筑，不应得到法律的支持，一审判决不应当申请评估鉴定。评估鉴定没有事实依据，进行现场查勘评估的时候，鉴定物已经不复存在，所谓的现场查勘记录不真实、不客观、不公正，完全是张志强如何说如何记录，不能作为定案依据。上诉人张志强对上诉人刘长胜的上诉答辩理由与其上诉状一致。原审第三人宁铁总公司对刘长胜的上诉认为本案与宁铁总公司无关，请求法院依法判决。张志强向一审法院起诉请求：一、确认张志强与刘长胜于2013年12月26日签订的合同无效；二、刘长胜和潘玉娇向张志强返还押金6000元并赔偿损失33910元，共计39910元；三、本案诉讼费由刘长胜和潘玉娇承担。一审法院认定事实：2013年6月28日，刘长胜与宁铁总公司签订《场地租赁合同》，约定宁铁总公司将位于柳州市革新路一区龙屯农贸市场西面、面积为6000㎡的场地出租给刘长胜，合同中约定该场地已列为宁铁总公司2013年投资开发计划，临时租用期自2013年7月5日起至宁铁总公司开发使用该场地止，宁铁总公司因投资开发使用该场地时应提前15日告知刘长胜，刘长胜应及时交还；场地租金每月6000元，合同还约定刘长胜不得在租赁的场地上修建永久性建筑物及地下管线，不得转让、转租或出售合同用地及地上临时建筑设施等。刘长胜未经宁铁总公司同意，于2013年12月26日与张志强签订合同，约定刘长胜将位于柳州市革新路一区龙屯高架桥300㎡出租给张志强，租期5年，自2014年1月10日至2019年1月10日，租金每月3000元等。当日，刘长胜收取张志强租场地押金6000元。之后张志强在场地上搭建铁棚做仓库。张志强支付租金至2014年4月。2014年3至5月间，宁铁总公司资产经营分公司多次通知刘长胜，要求收回出租场地，限期搬迁。2014年9月5日，刘长胜和宁铁总公司资产经营分公司书面通知张志强于2014年9月7日18时前清空场地。同月18日，张志强搭建的铁棚部分被人拆除，张志强于当日搬离涉案场地。本案在诉讼过程中，张志强申请对铁棚的造价进行鉴定，经祥浩工程造价咨询有限责任公司鉴定，张志强搭建的铁棚造价为34572.45元。一审法院另查明，张志强承租的场地系宁铁总公司出租给刘长胜的场地，刘长胜与潘玉娇系夫妻关系。一审法院认为，刘长胜未经宁铁总公司同意，擅自将承租宁铁总公司的场地分租给张志强，因此，张志强与刘长胜签订的场地租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或这没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案刘长胜未经宁铁总公司同意将场地分租给张志强，主观上存在过错，张志强在刘长胜未出示任何可以证实其合法出租等材料的情况下，就与刘长胜草率签约，未尽到承租人的审慎义务，主观上也存在过错，因此，根据双方过错大小，刘长胜对因合同无效造成的损失应当承担60%的责任，张志强承担40%的责任，即对张志强因搭建铁棚而遭受的损失，由刘长胜承担20743.47元，张志强自行承担13828.98元。虽然合同无效，但张志强占有使用涉案场地期间应当按照双方约定的租金标准支付占有使用费，鉴于张志强向刘长胜支付占用费至2014年4月，张志强2014年5、6月仍然占用涉案场地，故刘长胜要求张志强支付的6000元押金冲抵2014年5、6月的场地占有使用费的意见，该院予以支持。对张志强要求刘长胜和潘玉娇返还押金的诉讼请求，该院不再支持。鉴于刘长胜和潘玉娇系夫妻关系，潘玉娇并未举证证实刘长胜应当承担的债务是其个人债务，故潘玉娇应当承担共同偿还的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、张志强与刘长胜于2013年12月6日签订的合同无效；二、刘长胜、潘玉娇赔偿张志强损失20743.47元；三、驳回张志强的其他诉讼请求。二审期间，上诉人张志强对于一审查明的事实的异议是一审认定张志强在2014年9月18日搬离涉案场地是错误的，事实上其已经在2014年4月搬离涉案场地。张志强未提交新的证据。原审第三人宁铁总公司对一审查明的事实均无异议，亦未提交新的证据。上诉人刘长胜与被上诉人潘玉娇未出庭参加诉讼，亦未提交新的证据。针对上诉人张志强对一审查明事实提出的异议，本院认为，由于张志强认可其搭建的铁棚直至在2014年9月18日才被强制拆除，包括铁棚在内的场地仍然由其控制、占有，张志强没有证据证实在该时间之前已搬离了涉案场地，故本院对其提出的异议不予支持。经二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，一审庭审时法官询问张志强搭建的铁棚去哪里了？刘长胜回答称搭建的铁棚已由张志强本人拉走。本院认为，综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：一、张志强与刘长胜签订的《土地租赁合同》的效力如何？二、张志强主张刘长胜和潘玉娇返还押金并赔偿其损失是否有事实和法律依据？损失应如何计算？关于第一个争议焦点，未经出租人同意的转租合同，损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人的现有的信任的关系，一审判决认定刘长胜和张志强签订的租赁合同无效并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，首先，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，张志强有权要求恢复原状和赔偿损失。其次，刘长胜和张志强在签订《土地租赁合同》时，刘长胜在明知其与宁铁总公司已约定未经宁铁总公司的同意不能转租的情况下，仍擅自将场地转租给张志强，使张志强的承租行为处于不稳定状态，刘长胜明显具有过错；而张志强作为市场交易的次承租人，在签订租赁合同前，未能谨慎考察租赁物的现状、所有权状况，懈怠了其作为次承租人享有的权利，从而导致其自身的交易有可能处于不稳定状态，因此，刘长胜和张志强对《土地租赁合同》无效，收回场地的后果均存在过错，一审判决从双方对合同的履行态度和实际行为来认定刘长胜对张志强主张的损失负主要责任，承担损失的60%，张志强负次要责任，承担损失的40%并无不当，本院予以维持。再次，刘长胜在一审庭审时称张志强搭建的铁棚已由张志强本人拉走，即认可张志强在承租涉案场地之后搭建了铁棚的事实，而《土地租赁合同》在签订之后租期未满前即被要求解除，张志强主张赔偿修建铁棚的成本损失有事实依据。因本案诉讼前，铁棚已被拆除，经一审法院委托具有评估鉴定资质的祥浩工程造价咨询有限责任公司对涉案场地上搭建的铁棚造价进行鉴定，祥浩工程造价咨询有限责任公司出具的《建设工程造价司法鉴定意见书》，其鉴定结论主要是根据现场勘查拆除后地面上残留的柱脚埋件确定铁棚跨度，参考张志强提交的设计图得出，其鉴定过程及结论没有明显的不合理之处，一审判决确认以鉴定结论所作出的张志强搭建的铁棚造价为34572.45元为基准，由刘长胜和张志强各自按照过错比例承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。最后，张志强称在2014年4月份已经搬离涉案场地，，故不应当承担5、6月份的场地使用费。一方面，张志强没有证据证实其在2014年4月份就撤离了场地；另一方面，宁铁总公司和刘长胜多次向张志强发出的通知当中，明确要求张志强限期清空场地、拆除场地上的构筑物，恢复租赁物的原状。因铁棚是张志强搭建的，其有义务按照要求拆除铁棚，恢复场地的原状。而张志强并没有按照要求清空场地，直至2014年9月，铁棚被强行拆除，因此，刘长胜主张张志强应支付的2014年5月和6月的场地使用费从押金中予以扣除有事实依据，一审判决并无不当，本院予以维持。张志强提出其在2014年4月撤离了场地不再使用场地不需要支付租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，刘长胜和张志强的《土地租赁合同》无效，刘长胜应按照双方的过错比例对张志强提出的损失承担赔偿责任，张志强没有证据证实其在2014年4月已经完成了有效的返还清空场地的义务，一审判决基于张志强占有场地的事实，以张志强交纳的6000元押金用于抵扣其5月和6月的场地使用费正确，张志强要求返还押金6000元本院不予支持。综上所述，上诉人张志强和上诉人刘长胜的上诉理由均缺乏事实依据；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费319元（上诉人张志强已预交296元，上诉人刘长胜已预交319元），由上诉人张志强负担128元，上诉人刘长胜负担191元。本判决为终审判决。审 判 长  江 侦审 判 员  温清华代理审判员  彭 霞appoint二〇一七年五月十五日书 记 员  钟艳鸿