北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初1760号原告：刘鹏程，男。委托诉讼代理人：宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：王慧珠，女。被告：李健生，男。第三人：北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫慧敏。原告刘鹏程与被告王慧珠、李健生、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘鹏程及其委托诉讼代理人宗大鹏，被告王慧珠、李健生，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫慧敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏程向本院提出诉讼请求：1、判令二被告协助原告办理北京市丰台区西罗园南里32号楼4层×号房屋所有权转移登记手续；2、判令二被告向原告交付该涉案房屋；3、判令二被告以278万元为基数，自2016年12月1日起至协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按照每日万分之五的标准给付原告逾期办理过户违约金；4、判令二被告按照房屋总价款20%的标准给付原告违约金55.6万元；5、判令二被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告王慧珠在第三人链家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，上述合同约定:原告购买被告王慧珠名下位于北京市丰台区西罗园南里32号楼4层×号房屋，建筑面积64.18平方米，房屋及家具家电、装饰装修和配套设施设备价款共计278万元。同时还约定：原告于2016年7月16日前支付被告王慧珠定金8万元；于2016年11月20日前，原告以理房通托管的方式给付被告王慧珠首付款148万元；双方应于网签且评估报告后5个工作日内共同到贷款机构办理贷款申请手续（120万元公积金贷款），并在2016年11月30日前，办理房屋所有权转移登记手续。在合同签订后，原告依约向王慧珠支付定金8万元，双方办理了房屋网签手续及公积金贷款手续，但王慧珠至今未协助原告办理房屋所有权转移登记手续，也没有向原告交付房屋。故原告诉至法院。被告王慧珠、李健生辩称：李健生与王慧珠系夫妻关系。涉案房屋产权登记在王慧珠名下，买卖合同是李健生代理王慧珠签订的，王慧珠不知道原告所述情况，王慧珠后来知道李健生代理签订了房屋买卖合同，但也不同意出售该房屋。我方跟链家公司说的是换房，就是卖了此房再购买新房。链家公司跟王慧珠说办理相应手续就可以换房，但链家公司一直没有联系到新房。后来王慧珠签过一些文件，但不知道签订的是什么文件；认可原告给了李健生八万元定金。网签、贷款李健生都没有配合办理，是王慧珠配合办理的网签和贷款面签，但王慧珠不明确知道是做什么。不同意原告的诉讼请求。第三人链家公司述称：认可原告所述事实，签订合同是李健生代王慧珠签订的，但李健生持有王慧珠的委托书，该委托书是我方的工作人员看着王慧珠签订的委托书，首付款双方约定通过理房通方式支付，我方在2016年11月18日向被告发过催告函，让被告在11月21日到场办理，当天下午被告就收到了，也通过短信、微信告知过被告办理理房通托管手续及时间，被告都收到了，这是由于之前有段时间联系不上被告，所以宽松了一天的时间；同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李健生与王慧珠系夫妻关系。2016年7月16日，李健生代理王慧珠（出卖人）与刘鹏程（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘鹏程购买王慧珠名下位于北京市丰台区西罗园南里32号楼4层×号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积64.18平方米，该房屋成交价格为200万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价78万元，其中定金8万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元。该合同第六条房屋的交付约定：出卖人收到买受人全部首付款后2个工作日内将该房屋交付给买受人；第七条违约责任约定，（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第九条权属转移登记约定，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起135日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，王慧珠（甲方）、刘鹏程（乙方）与链家公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，4、首付款：（1）乙方于2016年11月20日前将第一笔首付款人民币148万元以理房通托管的方式支付甲方；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年11月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同日，王慧珠（甲方）、刘鹏程（乙方）与链家公司（丙方）还签订了《买卖定金协议书》，约定：乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金8万元。签订该协议的当日，刘鹏程向王慧珠支付了定金8万元。上述协议签订后，王慧珠与刘鹏程及链家公司配合办理了网签及贷款面签手续。2016年11月17日，链家公司通过快递方式向王慧珠发送了《催告函》，要求王慧珠于2016年11月21日17时前配合办理资金监管及缴税事宜。但王慧珠收到上述《催告函》后并未配合继续履行上述协议。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：刘鹏程与王慧珠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。上述相关合同虽不是王慧珠亲自签订，但事后王慧珠亲自配合刘鹏程办理了网签及贷款面签手续，表明王慧珠对上述合同予以认可，故李健生对王慧珠的代理行为成立。对李健生、王慧珠关于王慧珠对出售房屋不知情的辩称，本院不予采信。因双方约定原告以理房通托管方式支付第一笔首付款，理房通托管方式需原告、被告签订相关协议，但王慧珠、李健生经链家公司催告后，并未配合办理相关手续，故刘鹏程未支付该笔首付款，系因不能签署理房通托管协议所致，原告不构成违约。故对刘鹏程要求王慧珠、李健生配合办理涉案房屋的过户手续并交付该房屋，于法有据，本院予以支持。现双方未能按合同约定日期（2016年11月30日前）办理房屋产权登记过户手续，系被告不积极配合所致，被告应当承担逾期过户违约责任。原告要求被告承担逾期过户违约金的请求，本院应予支持。但鉴于双方约定的违约金数额与原告因此遭受的实际损失相比，明显偏高，且被告亦对此提出异议，本院根据原告的实际损失情况对违约金数额予以酌减。原告要求被告依照《补充协议》第四条第二款的约定支付房屋总价款20%的违约金，因该约定系适用合同解除情形的违约金约定，与本案情形不符，故对原告的此项请求，本院不予支持。被告李健生为涉案房屋的共有人，亦有配合履行合同的义务，原告要求被告李健生履行相关义务，本院予以支持。被告关于与链家公司办理换房事项时存在的纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另案提起诉讼，亦不能作为其拒绝履行房屋买卖合同相关义务的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘鹏程于本判决书生效之日起十五日内向王慧珠、李健生一次性支付剩余购房款二百七十万元；二、王慧珠、李健生于本判决书生效之日起十五日内协助原告刘鹏程将北京市丰台区西罗园南里32号楼4层×号房屋的权属登记过户至刘鹏程名下；三、王慧珠、李健生于本判决书生效之日起十七日内将北京市丰台区西罗园南里32号楼4层×号房屋交付刘鹏程；四、王慧珠、李健生于本判决书生效之日起十五日内向刘鹏程支付逾期过户违约金（以房屋总价款二百七十八万元为基数，按照日万分之零点五的标准，自二○一六十二月一日起计算至实际过户之日止）；五、驳回刘鹏程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16744元，由原告刘鹏程负担2749元（已缴纳），由被告王慧珠、李健生负担13995元（于本判决生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李岩二〇一七年五月二十日书记员  张欢