南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初646号原告：廖以朝，男，1963年5月24日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。委托诉讼代理人：莫海峰，广西创想律师事务所律师。被告：黄开泉，男，1961年4月10日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：冯爱娣，北京市信利律师事务所律师。原告廖以朝与被告黄开泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖以朝向本院提出诉讼请求：1.解除原告廖以朝与被告黄开泉的房屋租赁关系；2.被告黄开泉支付拖欠的房屋租金44000元给原告廖以朝(计到2016年8月份)；3.被告黄开泉支付违约金50000元给原告廖以朝；4.被告黄开泉立即腾出原告廖以朝所有的位于南宁市友爱北路西五巷10号楼房屋中的第2层、第3层、第4层、第5层、第7层、第8层及第1层1-3房共计57间房屋；5.本案诉讼费用及保全费用由被告黄开泉承担。诉讼过程中，原告廖以朝撤回诉讼请求第二项。事实和理由：2011年11月30日，原告作为甲方与作为乙方的邓湘军签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将自有的位于南宁市友爱北路西五巷10号楼（原秀厢村北区房屋中的第2层、第3层、第4层、第5层、第7层、第8层及第1层1-3房共计57间房屋租赁给乙方承包使用；房间租赁期为：13年，自2011年12月1日至2024年11月30日止，2011年12月1日至2014年11月30日，年租金为205200元，2014年12月1日至2019年11月30日止，年租金为240000元，2019年12月1日至2024年11月30日止，年租金为310000元；付款方式：实行先交租金，后使用房屋的原则，按每季度交一次租金，即合同签字之日起生效，交清第一季度房租53100元，下期交租金时间为当期期满前十天内交付给甲方，乙方超过10天不交租金视为违约；乙方超期一个月不交租金属乙方违约，甲方有权单方终止合同，并没收乙方在甲方房间里的一切财产，并支付违约金50000元。”2015年5月，邓湘军与被告达成口头协议，由邓湘军将其与原告签订的上述《房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给被告，各条款按原合同执行，日期从2015年6月1日起。邓湘军与被告达成的协议也取得了原告的同意，此后从2015年6月1日之日起，本案房屋的租金就由被告直接支付给原告。但被告在租赁房屋的过程中，除了在2015年6月3日按期足额交付第一个季度的房屋租金给原告以外，之后被告均未能依约按时、足额向原告支付租金，为此原告多次与被告交涉要求解除合同并腾退房屋，但被告却置之不理，至今尚拖欠原告租金44000元。综上，原告与被告之间的房屋租赁关系真实、合法有效，原告依约将房屋交付其使用，被告亦应当依约向原告履行缴交租金之义务，其未依约及时履行支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告黄开泉辩称：1.原告要求解除房屋租赁合同没有事实依据，既不符合合同约定，也不符合法律规定；2.原告自2015年9月份一直接受按月缴纳租金的方式，视为双方对合同条款的一种变更，双方以实际行为变更了原合同的履行条款，原告的行为表明双方可以继续履行合同；3.原告诉称的支付拖欠租金和50000元违约金没有事实和合同依据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋属于原告廖以朝所有。2011年11月30日，原告廖以朝（出租方，甲方）与邓湘军（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于南宁市友爱北路西五巷10号楼（原秀厢村北区的第2、3、4、5、7、8层及第1层1-3房共计57间房屋租赁给乙方使用；租赁期限13年，自2011年12月1日至2024年11月30日止；租金：2011年12月1日至2014年11月30日，年租金为205200元，2014年12月1日至2019年11月30日止，年租金为240000元，2019年12月1日至2024年11月30日止，年租金为310000元；付款方式：实行先交租金，后使用房屋的原则，按每季度交一次租金，即合同签字之日起生效，交清第一季度房租51300元，下期交租金时间为当期期满前十天内交付给甲方；乙方超期一个月不交租金，甲方有权单方终止合同，并没收乙方在甲方房间里的一切财产，并支付违约金50000元；在租期内乙方有权转让，但必须征求甲方同意，经甲方同意后可转让；合同还对其他事项进行了约定。2015年6月1日，经原告同意，邓湘军（甲方）与被告黄开泉（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方于2015年6月1日将南宁市友爱北路西五巷10号丽都宾馆所有设备、经营权及与原告签订的合同一起转让给乙方，转让金额403000元，2015年6月1日前的债权债务归甲方，转让后一切费用和后果由乙方承担，双方签订之日后生效。转让协议签订后，被告于2015年6月3日向原告支付一个季度租金60000元。2015年9月份之后的租金，被告基本按月支付，具体是：2015年9月17日支付20000元，2015年10月14日支付20000元，2015年11月12日支付20000元，2015年12月21日支付20000元，2016年1月27日支付20000元，2016年3月8日支付16000元。2016年3月18日晚，原告通过手机向被告发送短信，内容载明：“黄老板你好！你欠我的房租（2016年2月至3月30日止）房屋承包金请在3月25日前付清！房东廖以朝。”被告于次日向原告廖以朝回复短信，内容载明：“老大你好！不是我有意欠你的房租，实在是亏损太多了，每月亏1万来元，实无力生存下去。再加上外面传言这房屋拆建。然而，住在房子的要出去，外面的想租房子不进来。在这种情况下，我肯求老大你帮减少租金，每月帮我减四千元，其亏损我想办法补齐给你。如你同意我表示万份感谢！也一定想办法按时交租。”之后，被告又分别于2016年3月24日支付16000元，2016年4月20日支付6000元，2016年4月27日支付10000元，2016年5月21日支付16000元，2016年6月21日支付13000元，2016年6月25日支付3000元，2016年7月20日支付16000元，2016年8月20日支付20000元，2016年8月25日支付24000元，2016年9月10日支付20000元，2016年10月10日支付20000元。庭审中，经双方核对确认，至原告起诉之日，被告已付清截止2016年8月的租金。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：私人住宅建设工程规划许可证、集体土地建设用地使用证、《房屋租赁合同》、银行交易明细单、证明、手机短信、《转让协议》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原告和邓湘军于2011年11月30日签订《房屋租赁合同》，涉案合同的出租人是原告，承租人是邓湘军。2015年6月1日，经原告同意，邓湘军将涉案合同之后的权利和义务转让给被告，故自2015年6月1日起，涉案合同的承租人已由邓湘军变更为被告，原告和被告是涉案合同的合同相对人，且双方之间的合同内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除问题。首先，虽然合同约定租金按季度支付，但根据查明的事实来看，自2015年9月之后的租金，被告基本按月支付，且从原告2016年3月18日向被告催款的短信内容来看，原告催缴的也仅仅是月租金，而不是季度租金，故被告主张双方在实际履行合同过程中，经双方协商，租金已由按季度支付变更为按月支付，本院予以采信。其次，根据合同约定，被告超期一个月不交租金，原告有权单方解除合同。从查明的事实来看，被告确实存在拖欠租金的情形，但每个月拖欠的租金均尚未超过一个月，故原告诉请解除合同不符合合同约定，本院不予支持。第三，租赁合同是出租人提供租赁物给承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，原告出租房屋的主要目的是收取租金收益，虽然被告存在拖欠租金的情形，但至原告起诉之日，拖欠的租金已实际付清，故被告拖欠租金的行为并未导致原告无法实现合同目的，也未构成根本性违约，原告诉请解除合同亦不符合法律规定。综上，原告主张解除合同并请求被告立即腾出涉案房屋，本院不予支持。关于拖欠租金问题。庭审中，双方已确认，至起诉之日，被告已付清截止2016年8月的租金，原告为此自愿撤回诉讼请求第二项，是当事人对自己民事权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。关于违约金问题。合同约定，被告超期一个月不交租金，需向原告支付违约金50000元。如前所述，被告虽然存在拖欠租金的情形，但均未超过一个月，故原告诉请被告支付违约金50000元，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告廖以朝全部诉讼请求。案件受理费2150元，减半收取计1075元（原告已预交），由原告廖以朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  杜金泽二〇一七年五月二十日书记员  韦春迪