江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣06民终111号上诉人（原审原告）童珊凤，女，1977年3月19日出生，汉族，住所地江西省鹰潭市月湖区。委托代理人王叶龙，江西恒红律师事务所律师。上诉人（原审被告）鹰潭市绿城房地产开发有限公司，住所地鹰潭市林荫东路83号02号公寓，统一社会信用代码：9136060055085975XM。法定代表人陈苏江，执行董事。委托代理人官振华、张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。上诉人童珊凤、鹰潭市绿城房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第1637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人童珊凤的委托代理人王叶龙、上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司的委托代理人张荣财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人童珊凤上诉称：一、一审判决部分事实认定不清。一审法院判决认定：被告曾两次电话通知原告前来办理房屋交接手续，2015年11月底，双方因原告应缴纳各项费用的事宜未达成一致意见，原告再次拒绝收房。事实上，上诉人此次拒绝收房不仅是因为被上诉人收费不合理，还有被告仍然拒绝出示验收备案等文件，拒绝提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，房屋建筑是否完成、是否符合法律规定、质量是否合格上诉人无从得知，按照合同要求被上诉人提供相应的资料，被上诉人均不予提供，故拒绝收房。二、一审法院法律认定、适用错误。一审法院认为：因建设红线之外的詹爱国、占国进的房屋二、三楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道的上方空间，导致消防通道验收未通过，而詹爱国、占国进的房屋建设在红线之外，不属于被告建设范围内的拆迁，故对詹爱国、占国进的房屋是否拆迁，什么时候拆迁，都是由政府决定的，被告不能控制，不可预见，不能避免，属于不可抗力的认定是错误的。被上诉人开发建设绿城梅林翠园项目在建设之前，经过一、二批的拆迁已经完成了拆迁工作，拆迁范围已经确定，建设面积已经完全固定。被上诉人也经过地勘，设计好相关的建设方案，规划好建设图纸，建设方案也得到相关部门的批准，然而因被上诉人没有按照建设图纸实施施工，导致消防通道变窄，验收不过关，这才将建设红线之外的詹爱国、占国进的房屋进行拆迁，进行补救，这完全是因为被上诉人的个人原因导致的。为此，请求二审法院依法改判被上诉人承担全部违约责任，将已付房款的违约金、利息除一审法院已判决外的其余款项共计28961.6元全部支付给上诉人。一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司上诉称：原审判决在已认定“未能在竣工验收后及时取得主管部门的备案手续，是由于不可抗力的因素造成的，并非上诉人的过错”的情况下，不尊重双方关于“如遇不可抗力，不能履行合同的，双方重新协商签订补充协议”的约定，却判令上诉人承担违约责任，明显有悖事实与法律，属错误判决。为此，请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回童珊凤的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由童珊凤承担。原审法院查明：被告系绿城?梅园翠林小区的开发企业。2012年11月24日，原告与被告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》(合同编号为YT2012001417)，合同约定了被告将位于鹰潭市鹰东连接线以南，梅园大道以西绿城?梅园翠林1栋02单元902室以总价款494298元出售给原告，原告于2012年11月24日前一次性支付商品房全部价款494298元；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付;被告于2014年8月31日将符合土这条仕的商品房交付原告使用，如遇不可抗力，不能履行合可巧，双方重新签订合同；除遇不可抗力外，被告如未按合同第五条约定交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，被告还应每日按已付房价的万分之一向原告支付违约金;被告应书面通知原告办理商品房交接手续，同时还应提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交付房屋钥匙，被告不出示证明文件或文件出示不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担等内容。合同附件三《合同补充协议》第二条约定:除本合同预定的房款外，原告还应向被告缴交代政府相关部门或有关单位收取的费用，买受人应在商品房交付之日一次性向出卖人付清，未付清的，出卖人有权不予交房……。2012年11月24日，原告一次性将商品房全部房款494298元支付给被告。原告所购绿城?梅园翠林1#楼于2014年7月3日分户验收合格，并于2014年9月29日工程竣工验收。因建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道上方空间，大型消防车无法通行，致使绿城?梅园翠林项目消防通道设施未通过验收。后经政府多次协调，月湖区梅园詹家城中村改造项目部、童家镇政府于2015年4月22日与詹爱明、占国进签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该房屋随后被拆迁后，被告才完成消防通道的施工。2015年5月18日，勘察单位，建设单位、施工单位、监理单位在备案表中的竣工验收意见栏中均盖章确认绿城?梅园翠林验收合格，2015年6月25日，鹰潭公安消防大队出具鹰公消验备告(2015)第003号建设工程消防验收备案抽查结果告知书，确定绿城?梅园翠林(1#、2#、3#)工程竣工验收消防备案经抽查，综合评定为合格。2015年11月18日绿城?梅园翠林1#-6#楼完成工程竣工验收备案口在绿城?梅园翠林1#楼竣工验收后，被告曾两次电话通知原告前来办理房屋交付手续，第一次为2014年9月底，原告以房屋未验收备案及被告无法提供《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》为由拒接收房;第二次是2015年11月底，双方因原告应缴纳各项费用的事宜未达成一致意见，原告再次拒接收房。原告遂于2015年12月22日诉至法院，请求判如所请。原审法院认为：原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定按时缴纳了、购房款494298元，被告本应按合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告，但由于建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、二楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道的上方，进而影响大型消防车的通过，导致消防验收未通过。在发生消防验收不能通过的情况下，被告积极与政府沟通，建议提前把詹爱明、占国进的房屋纳入第三批拆迁范围进行拆迁，政府通过协商，于2015年4月22日由月湖区梅园詹家城中村改造项目部、童家镇人民政府与詹爱明、占国进达成了《房屋拆迁安置补偿协议》，并完成拆迁。詹爱明、占国进的房屋被拆迁后，被告也积极完善消防通道的施工，于2015年6月25日通过消防验收，并于2015年11月18日完成整个项目的竣工备案。按设计图纸建设，消防通道的宽度符合消防部门规定，但因建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出的部分占据该项目的消防通道的上方空间，且导致消防通道验收未通过，而詹爱明、占国进的房屋在建设红线之外，不属于被告建设范围内，故对詹爱明、占国进的房屋是否拆迁，什么时间拆迁，都是由政府决定，被告在建设过程不能预见，不能避免，且不能克服。故本案所涉绿城?梅园翠林工程消防通道不达标，以致消防验收不能通过的客观情况应属于不可抗力的情形，故被告关于不可抗力答辩意见，予以采纳。原、被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2014年8月31日，但绿城?梅园翠林1#楼竣工验收的时间为2014年9月29日，因而2014年9月1日至2014年9月29日期间应当认定为被告逾期交付房屋的时间;做告在不可抗力情形消除后，积极完成并通过了消防验收，但没有及时到相关部门办理工程竣工验收备案手续，因此，从消防验收通过之日(2015年6月25日)到完成竣工验收备案之日(2015年11月18日)的期间，也应当认定为被告逾期交付房屋的时间，故被告逾期交付房屋的时间为29天+146天=175天，按合同约定，被告应向原告支付已付房款利息494298元×3.75%/365天×175天=8887.2元，及支付违约金494298元×l%oo×175天二8650.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告童珊凤支付已付房款利息8887.2元；二、被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告童珊凤支付违约金8650.2元；三、驳回原告童珊风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币962元(原告已预交)，由原告童珊风负担600元，被告鹰潭市绿城房地产开发有限公司负担362元。二审审理中，上诉人童珊凤提交了如下新证据。证据一，整改通知及整改前后的部分对比照片，用以证明绿地公司在施工建设过程中存在多处违反合同的约定，未按照相关部门的批准方案施工，达不到相关部门的质量要求，相关部门要求其整改。证据二，录音一份，用以证明该工程设计院总设计师发现绿地公司存在多处违反设计方案的地方，要求其整改。上诉人绿地公司提交了如下新证据：《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》、《江西省建设工程档案预验收意见书》、《建设工程档案移交证》，结合原审提供的《鹰潭市建设工程竣工验收备案表》，用以证明绿地公司在2015年5月18日就开始在向相关单位报送竣工验收备案手续，最终取得的时间是2015年11月18日。从2015年5月18日至2015年11月18日期间，绿地公司都在办理手续，并非原审认定的没有及时办理相关手续。经庭审质证，上诉人绿地公司对上诉人童珊凤提供的证据的质证意见为，对第一组证据，认为下整改通知时，政府正在做红线以外房屋的拆迁工作。这期间，都是因为消防无法验收合格及红线外的房屋政府未完成拆迁等不可抗力因素导致房屋无法交付。对照片的三性均有异议，首先这些照片无法反映其拍摄的时间，如果真实的，到底是在商品房买卖约定的交房时间之前还是之后拍摄的，无法显示出来。而本案的房屋在2014年的7月份就已经分户验收合格，2014年9月份就已经全部竣工验收合格。整改通知也是反映出房屋延期交付的问题，并不存在其他的整改问题。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该录音是否是设计院的人员以及是否经过对方同意均无法反映或者证实。该录音所反映的问题到底是2014年8月31日之前的问题还是之后的问题，无法进行证实。上诉人童珊凤对绿地公司提供的证据的关联性有异议，认为无法达到绿地公司证明目的，如果仅仅是消防这一项没有验收合格的话，更不需要花费这么长的时间。经审理，本院所查明的事实与原审法院所查明的事实相同。本院认为：本案的争议焦点，一是该案所涉房屋消防验收未通过是否是由不可抗力情形造成的，二是绿地公司是否应承担逾期违约责任及违约期限如何计算。关于争议焦点一，消防通道验收未通过是由于建设红线之外的詹爱明、占国进的房屋二、三楼阳台突出部分占据该项目的消防通道的上方空间，影响了大型消防车的通过造成的。而詹爱明、占国进的房屋在建设红线之外，不属于绿地公司建设范围内拆迁，对詹爱明、占国进的房屋拆迁情况是由政府决定，绿地公司无法预见、无法预防、无法避免和无法控制，原审法院认定属于不可抗力的情形，并无不当。故对上诉人童珊凤的上诉理由，本院不予采信。关于争议焦点二，双方合同约定的交房时间为2014年8月31日，但绿城?梅园翠林2#楼竣工验收的时间为2014年9月29日，即2014年9月1日至2014年9月29日期间应当认定为绿地公司逾期交房时间。绿地公司在不可抗力消除后，积极完成并于2015年6月25日通过了消防验收。本院认为，原审法院认定绿地公司从消防验收通过之日到完成竣工验收备案之日的期间为逾期交房的时间，不尽合理，根据常理及习惯，从消防验收通过之日到完成竣工验收备案需要一定的时间办理相关手续，应当给予相应的合理期限，本院认为以60天的时间为宜，故从消防验收通过之日到完成竣工验收备案之日再扣减60日的期间认定绿地公司逾期交房的时间。即逾期交付房屋的时间为29天+（146天-60天）=115天，按合同约定，绿地公司应向童珊凤支付已付房款利息494298元×3.75%/365×115天=5840.16元，及支付违约金494298元×1/10000×115天=5684.43元。上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。原审判决欠妥，依法应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第1637号民事判决第三项；二、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第1637号民事判决第一、二项；三、上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向上诉人童珊凤支付已付房款利息5840.16元；四、上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向上诉人童珊凤支付违约金5684.43元。五、驳回上诉人童珊凤的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费962元，二审案件受理费962元，合计人民币1924元，由上诉人童珊凤承担1200元，上诉人鹰潭市绿城房地产开发有限公司承担724元。本判决为终审判决。审 判 长  陈华秀审 判 员  陈信仕代理审判员  孔梦娜二〇一七年五月三日书 记 员  罗玉萍