青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2017)青0102民初46号原告：马占生，男，回族，1972年1月9日出生，无固定职业，现住青海省共和县恰不恰镇。委托代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。被告：青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁市经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人：刘燕，系该公司董事长。委托代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。原告马占生与被告青海泰阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告马占生及委托代理人马丽娟，被告委托代理人郭宗军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马占生向本院提起诉讼请求：1、依法解除原被告签订的YS0075537号商品房预售合同；2.判令被告返还原告支付的房款299266元及利息106117元；3.判令被告向原告支付违约金5985元，（以上共计411368元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年6月2日原被告双方签订《商品房订购书》一份，原告购买了被告开发建设的泰阳国际商贸城1-1383号商铺一间，面积28.93平方米，每平米单价为10344.49元，总价299266元，当天原告向被告支付购房定金伍万元整，被告出具收据一张。同年6月12日双方就上述房屋签订《商品房预售合同》，约定付款方式为一次性付清。《合同》签订后，原告依约向被告一次性支付剩余房款249266元，被告收回之前双方签订的《订购书》等相关材料，并给原告出具房款收据一张，至此双方在签订《商品房预售合同》当天，原告履行了全部的合同义务，全部房款一次性交清。双方签订的《合同》约定，被告应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付原告。2012年，被告通知原告前去收房，原告到现场后看到购买的房屋尚不符合交付条件，故未接受房屋，至今被告未向原告交付房屋。根据双方签订《合同》第九条约定，被告逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。为此，为维护原告之合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告青海泰阳房地产开发有限公司辩称，首先,《商品房预售合同》未达解除条件。《商品房预售合同》第八条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：2、因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”，《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”双方约定2011年8月30日前交房，但是西宁市规划局于2011年7月19日给被告下发通知，撤销了被告的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》，2014年7月10日，被告书面通知原告因政府规划变更而延期交房。被告多次与政府相关部门联系，最终于2014年8月4日达成土地征收协议，用地范围最终确定。整个过程中，被告一直与政府积极协调，争取早日交房，没有违约之处。被告逾期交房因政府规划变更而致，符合合同约定的免责条件，虽然被告没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与被告逾期交房的因果关系，因此，《商品房预售合同》未达解除条件。其次,原告诉求的利息、其他损失没有依据。根据《合同法》第一百一十四条的规定违约金是对当事人经济损失的补偿，不能重复计算。《商品房预售合同》第九条只约定了被告逾期交房时承担原告已付房款2%的违约金，并没有约定被告违约时原告损失额的计算方法，原告也没有提供损失的证据，因此，其诉求的利息及其他各项损失既没有事实依据，也没有法律依据。第三,协商解决有利于实现购房人利益的最大化。被告接到西宁市中级人民法院的（2016）青01民终565号民事判决书后，积极与购房人协商，按判决书确定的2014年12月4日起支付违约金，并预付购房人一年的房屋租金，虽然没有实际交房，但购房人获得了一年的租金收益。至今，已经与二十多位购房人达成协议，避免了双方的讼累，实现了购房人利益的最大化，被告也同意与本案原告按上述思路协商，化解纠纷，诉讼并不是化解纠纷的最有力渠道。最后,若解除合同，违约金按总价款的2%执行。《合同法》第八条、第一百一十四条的规定均体现了合同法的约定优先原则，既然双方对逾期交房的违约责任做了明确约定，应当按合同约定执行，原告按银行贷款利息计算没有依据。而《商品房预售合同》第九条第一款第二项规定：“买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的2%支付违约金。”。综上所述，《商品房预售合同》未达解除条件，原告的诉求没有任何依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告提交了以下证据：证据1：身份证复印件，证明原告主体适格；证据2：《商品房预售合同》，证明1.2011年6月22日原被告就位于城东区互助西路1号1号楼1-1383号商铺达成购买协议，并签订《商品房预售合同》；2.《合同》第九条约定：出卖人逾期交房超过30天，买受人有权解除合同，出卖人按已付款2%向买受人支付违约金。证据3：收据，证明2011年6月2日原告交付购房定金5万元，同年6月12日交付购房款249266元，原告已全部付清购房款的事实。证据4：商品房买卖合同登记备案证明，证明原、被告签订的YS0075537号《商品房预售合同》于2011年7月9日登记备案的事实；证据5：招商政策，证明被告称2011年房屋已经可以实际使用之情形并不属实，被告面向社会公开招商时间是2013年8月15日，即该房屋可以实际使用的最早时间应为2013年8月15日，其主张的因规划撤销导致不能如期交房的事实并不存在，证明被告拒不履行合同义务，将原告购买的房屋出租获益的事实。证据6：泰阳国际商铺租赁合同等，证明被告以另案原告李金花的名义将其购买的房屋出租获益，但拒绝向其交付房屋及已收取租金的事实，用以证明被告面向整个商铺购房业主违约的事实。证据7：（2016）青01民终565号民事判决书，证明1.被告开发建设的房屋至今不能竣工验收，依法不能向原告交付的事实；2014年8月被告的不可抗力情形已经消失；证据8：利息计算表，证明利息的计算方式及计算起止时间。经质证，被告对证据1、2、3、4、7的真实性无异议，可以作为定案依据，对其效力予以确认。对证据5、6，被告对其真实性及证明方向有异议，但对商铺已部分整体出租的事实无异议，对该证据的证明效力予以确认。被告提交了以下证据：第1组证据：商品房预售合同，证明合同第八条但书第二款约定：如遇国家规划调整，出卖人可以延期交房；第2组证据：2012年11月20日交铺通知单及快递回单、行程单，证明被告于2012年11月20日通知原告交房，原告签收；第3组证据：2011年7月19日通知，政府在2011年7月19日撤销了被告的《用地许可证》和《规划许可证》；第4组证据：2014年7月10日规划变更通知、快递回单、行程单，证明被告于2014年7月10日给原告邮寄了项目规划变更通知，告知原告因政府撤销许可证，交房时间延迟；第5组证据：2014年5月24日请示报告，证明被告在原许可证撤销后，向政府申请办理新的许可证；第6组证据：2014年6月15日规划局回函，证明规划局同意被告的申请，要求被告报送新的方案，予以批复；第7组证据：2014年8月4日土地征收协议及拆迁办第38次会议纪要，证明被告和政府于2014年8月4日签订征收协议，用地范围最终确定；第8组证据：（2016）青01民终565号民事判决书，证明房屋未经验收不能交付、被告承担违约责任的起算点为2014年12月4日；规划调整属于不可抗力。经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议，但对其证明方向不予认可，被告提交的证据可以作为定案依据，对其效力予以确认。依据双方均认可的证据，下列事实应当予以确认：2011年6月2日原、被告双方签订《商品房订购书》一份，原告购买了被告开发建设的泰阳国际商贸城1-1383号商铺一间，面积28.93平方米，单价为每平方米10344.49元，总价299266元，当天原告即向被告支付购房定金50000元整，被告出具收据一张。同年6月22日双方就上述房屋签订《商品房预售合同》，原告依约向被告一次性支付剩余房款249266元，被告向原告出具房款收据一张。合同还约定，被告应于2011年8月30日前将验收合格后的商品房交付原告。2012年，被告通知原告前去收房，因房屋未达到交付条件，原告未接受房屋，后至今日被告仍未向原告交付房屋。另，根据《合同》第九条约定，被告逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同,被告逾期交房时承担原告已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向被告发出通知，撤消了涉案工程的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给原告，双方产生纠纷，诉至法院。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原告履行了支付房款的义务，被告有义务交付房屋，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，被告和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而被告至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达6年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定的解除条件，故原告解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，本院应予支持。因双方约定的违约金不足以弥补原告的损失，则被告应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付原告损失至2017年2月28日。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百七十九条之规定，判决如下：一、原告马占生与被告青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告马占生购房款299266元；三、被告青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马占生经济损失51128元；四、驳回原告马占生的其他诉讼请求。案件受理费7470元，由被告青海泰阳房地产开发有限公司负担，与上述款项同时给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  王 芳审 判 员  马原花人民陪审员  黄蓓莉二〇一七年五月九日法官 助理  马晓宇书 记 员  黎艳娜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。