北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4810号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵肃，女，1962年8月26日出生。委托诉讼代理人：曹岩，北京曹岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵贺，男，1987年2月27日出生。委托诉讼代理人：王泽，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟珍，女，1985年11月25日出生。委托诉讼代理人：王泽，北京市振邦律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职工，住单位宿舍。上诉人赵肃因与被上诉人赵贺、孟珍，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初46688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵肃及其委托代理人曹岩，赵贺和孟珍及其共同的委托代理人王泽，第三人的委托代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵肃上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判支持我方反诉请求中的第1、2、3项；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、根据补充协议第四条，2016年7月20日是合同最终期限。期限一到，我自然具有合同解除权。全部交易指的是“从订立合同”到“取得房款”。“过户”只是中间的一个环节，不是最后一步。合同超过了约定“履行完毕”期限仍未履行完毕，任何一方有权解除合同。2、被上诉人没有按补充协议约定的公积金面前当日付首付，迟延支付7天，违约。5月13日被上诉人具备缴税条件后迟迟不缴税，导致缴税延期及至后面的过户环节延期。本应于6月份顺利完成的过户拖延了1个月。本案中，中介承认迟延12天才预约过户。上述情况均属于违约，一审判决没有认定被上诉人违约并承担责任错误。3、朝阳区登记预约约号问题不是不可抗力，被上诉人不能因此免责。4、网签合同上没有买卖双方的签字，不具有合法性。第三人未经许可和授权利用空白合同进行了“网签”。赵贺、孟珍辩称：同意一审判决，不同意赵肃的上诉请求。赵肃坚持的各个手续办理延误，不能完全归咎于合同任何一方。履行中虽然时间有延误，但是一直在顺利履行。单独的延误不构成违约事项。造成约定过户时间延误，是行政管理机关工作量产生的，是合同方无法控制的情况。第三人述称：同意一审判决，不同意赵肃的上诉请求。2016年1月17日补充协议约定延期执行至2016年7月20日，是针对申请办理房屋权属转移登记手续的日期，就是在2016年7月20日可以共同申请过户。赵贺、孟珍向一审法院起诉请求：1.继续履行双方于2016年1月17日签订的北京市房屋买卖合同，要求赵肃协助办理位于北京市朝阳区×房屋过户手续；2.要求赵肃支付违约金574000元。事实和理由：双方于2016年1月17日在第三人的居间下签订位于朝阳区×房屋买卖合同，约定房屋总价款为280万元。当日，我们支付赵肃定金5万元，另外首付款155万元采用资金存管方式，120万元采用公积金贷款支付。后因房价浮动，赵肃不配合我及第三人工作，2016年4月21日双方又签订补充协议，将房屋总价款调整为287万。我们又支付赵肃7万元首付款。双方于4月22日进行网签，我们将首付款155万元采用资金村官方式存入银行。2016年5月13日，我们公积金贷款审核通过，双方于6月2日完成交税。第三人给我们预约于2016年7月27日办理过户手续，但是赵肃拒绝配合办理过户手续。赵肃在一审法院辩称并反诉称：2016年1月17日，我与赵贺、孟珍签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》第四条约定合同履行期限直行至2016年7月20日。2016年4月21日，在双方友好协商的基础上，房价款变更为287万元。我收到了赵贺、孟珍的定金5万元和首付款7万元，其余首付款为资金监管，我没有办法支取。我严格按照合同履行，但是2016年6月14日，第三人通知预约的过户时间为2016年7月27日，即使当日完成过户，房屋交接、放款等远远超过了约定的2016年7月20日。2016年7月22日，我依据《补充协议》通知对方解除合同，7月24日赵贺、孟珍收到上述快递。现我提出反诉，请求人民法院判令：1.确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年7月23日解除；2.要求赵贺、孟珍配合办理注销网签合同；3.要求赵贺、孟珍支付违约金57.4万元；4.要求赵贺、孟珍支付违约金（以100元每日×2016年7月23日起至网签合同实际注销之日止）。赵贺、孟珍在一审法院对反诉辩称：不同意赵肃的全部反诉请求，我们没有违约，一直拖延是赵肃自己造成的，其以各种理由拖延，直至我们增加了7万元房款。即使房屋没有在7月办理完毕过户手续，其原因在于赵肃，而非我们。我们要求继续履行合同，不同意注销网签合同，赵肃要求的违约金没有事实依据。第三人在一审法院述称：赵贺、孟珍、赵肃的诉讼请求均与我公司无关，我公司服从法院判决。2016年1月17日，经我公司居间促成了赵贺、孟珍与赵肃签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，房屋地址在于朝阳区×，房屋价款287万元。4月22日，我公司为双方办理完毕网签手续，双方按照流程办理公积金初审，5月13日赵贺、孟珍获得批贷。5月30日，我公司通知赵贺、孟珍及赵肃6月2日缴税，并办理完毕。后我公司要求伟嘉安捷公司预约过户，自6月3日开始预约，但是因朝阳区建委5、6月成交量大，所以直到6月14日才为赵贺、孟珍及赵肃预约到7月27日办理过户，并于当日告知双方。赵肃未提出异议，直至7月22日向我公司发函告知不继续履行合同，我公司工作人员多次与赵肃联系，但是赵肃拒绝履行，过户手续至今未完成。一审法院认定事实：2016年1月17日，赵贺、孟珍与赵肃签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定赵肃将位于朝阳区×房屋出售给赵贺、孟珍，房屋总价款为280万元，赵贺、孟珍应在合同签订当日向赵肃支付定金5万元赵贺、孟珍选择公积金贷款方式，拟贷款金额为120万元，赵贺、孟珍于网签后60日内向赵肃支付155万元通过资金监管方式划转。赵肃应当在过户完毕后7日内将房屋交付给赵贺、孟珍。同日，双方签订《补充协议》，其内容为由于赵肃原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经双方友好协商，双方于2016年1月17日签订的《买卖合同》及三方签订的《履行服务合同》、《居间合同》延期执行至2016年7月20日。如延期仍未履行完毕，双方任何一方均有权以书面方式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》及同第三人签署的《履约服务合同》，无须征得他方的同意，第三人的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。同日，赵贺、孟珍向赵肃支付定金5万元。2016年4月21日，赵贺、孟珍与赵肃签订《补充协议》，约定房价款变更为287万元，定金5万元在签订合同当时自行交割，网签完成后当日赵贺、孟珍交付赵肃首付款7万元，在公积金初审当日，赵贺、孟珍交付赵肃155万元，交付方式为资金监管。4月20日，赵贺、孟珍支付赵肃房屋首付款7万元。4月22日，赵肃与赵贺、孟珍进行了网签。5月12日，赵贺、孟珍将首付款155万元进行了资金监管。5月13日，北京住房公积金管理中心出具了《住房公积金贷款审核确认书》。6月2日，双方完成了缴税。经第三人预约，双方预定于7月27日办理过户手续。7月22日，赵肃向第三人邮寄《关于解除存量房屋买卖合同的通知》。7月24日，第三人收到上述函件。一审法院认为:2016年1月17日，赵贺、孟珍与赵肃签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及2016年4月21日的《补充协议》是各方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。本案争议的焦点在于所有权转移登记问题。按照合同约定双方应在2016年7月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续。事实上，因为朝阳区登记预约约号问题导致双方办理过户迟延，尽管是赵贺、孟珍聘请的中介机构，但此不能归咎于赵贺、孟珍，赵贺、孟珍也不因此构成违约，所以赵肃也不能享有解除合同的权利。关于继续履行双方《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，转移登记一节，考虑到合同履行的过程、款项支付、过户等问题，法院对赵贺、孟珍要求继续履行合同之诉讼请求予以支持，在此前提下，赵肃应配合办理转移手续事宜；关于要求赵肃支付违约金一节，考虑到转移登记时间、预约登记、购房款支付等因素，法院对赵贺、孟珍该项诉讼请求不予支持。关于反诉请求中确认合同解除一节，鉴于赵贺、孟珍之行为不构成违约，故法院对赵肃该项诉讼请求不予支持；鉴于法院确认涉案合同继续履行，故法院对赵肃要求赵贺、孟珍配合办理注销网签合同之诉讼请求不予准许；鉴于赵贺、孟珍没有违约，所以法院对赵肃的两项违约金诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、赵贺、孟珍与赵肃继续履行二〇一六年一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及二〇一六年四月二十一日签订的《补充协议》。二、赵肃于判决生效后十日内配合赵贺、孟珍办理完毕位于北京市朝阳区惠新里236号楼6单元3层302号房屋之权属转移登记手续。三、驳回赵贺、孟珍其他诉讼请求。四、驳回赵肃全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千八百八十元，由赵贺、孟珍负担四千七百七十元（已交纳），由赵肃负担一万零一百一十元（赵贺、孟珍已交纳，赵肃于判决生效后七日内转交给赵贺、孟珍）。反诉费一万六千八百九十六元，由赵肃负担（已交纳）。二审中，赵肃提交了网页打印件、自己所做电话记录，欲证明2016年北京二手住宅交易了走势和当时过户约号情况。对此，赵贺、孟珍和第三人表示对真实性不予认可，且不认可证明目的。在赵贺、孟珍和第三人对真实性提出异议的情况下，赵肃提交的上述证据不符合法定证据形式，本院不予采信。赵贺、孟珍和第三人在而二审中未提交新证据。经询问，赵肃称在本案中所主张的违约金系依据合同第11条第1款，因赵贺和孟珍没有在2016年7月20日之前让赵肃拿到房款。本院经审理查明的事实与原审法院所查明的事实一致。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。赵肃与赵贺、孟珍签订房屋买卖合同后，双方均应依照合同约定履行合同义务。本案中，双方在2016年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定“最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。之后双方又在《补充协议》中约定因赵肃原因导致合同未能按照原约定履行完毕，故将买卖合同延期执行至2016年7月20日。审理中，第三人表示于2016年6月14日为双方申请办理权属转移登记，并预约至2016年7月27日实际办理过户手续，符合合同约定。赵肃主张“延期执行至2016年7月20日”是完成全部房产交易的时间，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。因此，赵肃在不享有合同解除权的情况下所提出的相关反诉请求，于法无据，法院均不予支持。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对当事人未上诉的部分，本院亦予以维持。综上所述，赵肃的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34352元，由赵肃负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 王 朔审 判 员 夏 莉二〇一七年五月八日法官助理 李 惠书 记 员 胡 潇