广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3367号上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，营业场所：广州市番禺区。法定代表人：张彦玲，职务：总经理。委托代理人：史煜，该公司员工。委托代理人：薛志辉，该公司员工。上诉人（原审被告）：李龙，身份证住址：广州市越秀区。上诉人雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐公司）、李龙因物业服务合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：1．撤销广东省广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初8946号民事判决的第一项；2．改判李龙依据双方签订的物业服务合同的约定按每月410.59元的标准缴纳2015年10月至2016年11月的物业管理费，共计5748.26元；3．本案的二审诉讼费由李龙承担。事实与理由：一审法院依据在互联网上查得的广州市发展和改革委员会和广州市住房和城乡建设委员会于2016年11月8日向各区发展改革局、住建部门、广州市物业管理行业协会、各有关单位发出的《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》和《关于规范我司住宅物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》)裁定我司11月应按2.8元／㎡／月的标准向李龙收取物业管理费，此判决适用法律错误，涉案小区不符合《通知》的适用条件，不应按《通知》的标准进行收费。一、涉案小区于2015年7月竣工验收，不属于新建住宅。依据《通知》第一条的规定只有新建住宅才应当按照政府指导价收费，而涉案小区并非新建住宅，当然不应按照《通知》标准收费，一审法院适用法律错误；二、涉案小区的物业收费标准已经过广州市番禺区物价局批准(详见番价费(2013)47号《番禺物价局关于君域公馆住宅前期物业服务收费标准的批复》)，收费价格合法合理，且依据《通知》第三条之规定，未经批准的小区才应当按照《通知》收费标准执行，显然涉案小区不在《通知》规定应当使用政府指导价的范围之列，不应按照《通知》所规定的标准进行收费，一审法院适用法律错误；三、李龙己于2015年7月完成了收楼验收手续，涉案物业早已交与李龙使用，依据《通知》第七条，明确规定住宅物业交付使用后物业服务费依据商品房买卖合同约定的收费标准执行，即涉案物业应当以3.2元／㎡／月的标准向李龙收取物业管理费，一审法院适用法律错误。李龙上诉请求：改判番禺区人民法院(2016)粤0113民初8946号民事判决第一项。事实和理由：一、一审判决法官未采纳李龙的补充证据，据此作出错误判决。广州市物价局已经明文要求从2013年12月18日起按《广州市住宅物业服务收费参考标准》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同分为五个服务等级。物业服务费为五项服务收费的总和，即使具有一级资质物业服务资格的物业公司，五项服务按最高等级标准收费的总和也不能超过2.8元／平方米／月。广州市番禺区物价局番价费47号文件关于君域公馆住宅前期物业服务收费标准的批复签发日期为2013年10月23日，其中第三项规定：执行中若遇国家调整物业收费管理规定，按新规定执行。该批复早于广州市物价局要求从2013年12月18日起按《广州市住宅物业服务收费参考标准》执行，因此违反番禺区物价局给予君域公馆的物业服务收费批复，批复明确要求执行中若遇国家调整物业收费管理规定，按新规定执行。因此乙方自2014年7月收楼之日起就应该按照最高不超过2.8元／平方米／月。因此2015年7月—2016年2月按建筑面积128.3081平方米，按每月每平方米2.8元计得。其中2015年7月-9月三个月已经被物业强制按3.2元／平方米／月预缴物业费，因此多收取128.3081平方米*(3.2—2.8)元／平方米*3个月=153.97元，虽然协议规定多收取不予退还，但此为霸王条款，违反合同公平原则。必须退还。2015年10月至2016年2月按128.3081平方米*2.8元／平方米*5个月=1796.31元，而不是一审判决的2052.95元。2016年3月至2016年11月按127.5508平方米*2.8元／平方米*9个月=3214.28元，而不是一审判决的3265.28+357.14=3622.42元。综上所诉，总计：1796.31+3214.28-153.97=4856.62元，而不是一审判决的5675.37元。雅居乐公司和李龙答辩均不同意对方的上诉请求，坚持己方的上诉意见。因本案纠纷，雅居乐公司于2016年10月18日向一审法院起诉请求：1.判令李龙按每月410.59元的标准向雅居乐公司支付自2015年10月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2016年11月，拖欠的物业管理费为4927.08元；2.判令李龙从逾期付款之日至全部费用付清之日止，每天按欠交物业管理费的千分之一支付违约金，暂计至2016年11月30日，违约金为977.20元；3.判令李龙承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1.雅居乐物业管理服务有限公司已领取物业服务企业资质证书，资质等级为一级。雅居乐公司是其分公司，根据与房地产开发单位的协议，为涉案小区雅居乐某公馆提供前期物业管理服务。此有雅居乐公司提供的资质证书、营业执照、《雅居乐某公馆前期物业管理服务协议》证实；2.李龙于2014年8月14日与房产开发企业订立《商品房预售合同》，购买了涉案小区中的一间房屋，编号为某单元，合同约定建筑面积为128.3081平方米，用途为住宅（电梯洋房）。2016年3月21日，该房屋经房屋管理机关登记的建筑面积为127.5508平方米。此有雅居乐公司提供的《商品房预售合同》及《产权情况表》证实；3.2015年7月8日，雅居乐物业服务管理有限公司番禺分公司与李龙签订《雅居乐某公馆前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），该协议与《雅居乐某公馆临时管理规约》（以下简称《管理规约》）合订为一本，而且《管理规约》装订在前。《管理规约》约定该规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力，其中第三章第十八条约定：本物业管理区域内禁止下列行为……9、擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等；10、……。第十九条约定：1、按照法律规定办理饲养许可证并定期进行防疫处理；2、饲养宠物不得影响公共区域卫生和影响他人日常生活和休息；3、带领宠物散步必须用绳子约束，防止惊吓他人，并及时清理宠物粪便；4、不得在小区内饲养猛禽猛兽及大型犬类作为宠物。《物业服务协议》包含了以下内容：甲方（即雅居乐公司，下同）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反《管理规约》的行为；每半年向乙方（即李龙，下同）公布物业管理费用收支账目；乙方应依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务内容中的交通秩序与车辆停放一项的内容是：责任区内公共停车秩序维护；而房屋装饰装修管理内容是：按照《房屋装饰装修管理协议》进行管理；收费标准约定：住宅（电梯洋房）按建筑面积每月每平方米3.2元收取；物业建筑面积以产权证为准，如日后产权证面积与本协议不一致，则按产权证面积计收，此前已支付的费用不作多退少补；甲方违反协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任和赔偿责任；乙方违反协议，不按本协议或物业管理制度约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并支付违约金，违约金从欠费当月30号开始起计，逾期之日起按欠费总额的每日千分之一计收。此事实有《物业服务协议》和《管理规约》证实。4.李龙从2015年10月份起停交物业管理费，雅居乐物业公司除上门派发收费通知单外，还用放置通知单或寄发通知单的形式通知业主交费。一审诉讼中，李龙确认雅居乐物业公司派人上门，在本人无人在家的情况下，擅自拍照。雅居乐物业公司解释是上门放置通知单时，拍照留存。5.李龙为证实其拒交物业管理费的理由，向一审法院提供了以下证据：一.照片一组（9张，编号为1），内容是其楼上装修对天花板的破坏，有挖地板铺水管、天花板出现裂缝并渗水的现场状况，李龙以此要求证明其上述答辩意见中的第一项理由。二.照片一组（2张，编号为2），内容是有车辆停在小区内、建筑物旁，李龙以此要求证明其上述答辩意见中的第二项理由。三.照片一组（3张，编号为3），内容是在小区的电梯、公共门厅安装了广告牌，李龙以此要求证明其上述答辩意见中的第三项理由。四.照片一组（1张，编号为4），内容是一人用绳拴着一条狗站立在疑似电梯的场所，李龙以此要求证明其上述答辩意见中的第五项理由。五.名为《番禺区物价局关于君域公告住宅前期物业服务收费标准的批复（番价费[2013]47号）》的打印件，李龙认为雅居乐物业公司现行收费标准是番禺区物价局于2013年10月23日批复的标准，但该批复第三条已明确：“执行中若遇国家调整物业收费管理规定，按新规定执行”。六.名为“《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》”和名为“《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》”的两份文件，李龙以此拟证明，按广州市价格主管部门的最新规定，从2016年11月1日开始，未成立业主委员会的住宅小区的物业管理费实行政府指导价，最高收费标准为每月每平方米2.8元。雅居乐物业公司质证认为：对楼上装修导致渗水一事，接到李龙的电话后，即派人到现场关水闸，要求楼上业主进行整改，当天整改完毕，修复了水管（因为是水管漏水导致渗水），并与楼上业主沟通，因楼上业主认为李龙天花板的裂纹并非其责任，并要求李龙找鉴定机构进行鉴定，通过法律程序解决，本公司作为物业管理公司，不可能作为诉讼主体直接起诉该楼上业主，本公司已经履行了告知、协调的义务；对证据二，本公司没有违反约定，本公司已设置了禁止停车的标示牌，照片中的车辆是临时停泊，不影响小区秩序；对证据三，照片中的广告牌设置是本公司的合理权利，本公司有权出租这些广告位置，而且这些广告牌得益也是用于小区管理；对证据四，本公司没有违反合同约定，而且照片中的狗只已经用狗绳拴住，不影响小区秩序，且饲养狗只是业主的权利；对证据五暂时无法确认真实性，虽然是关于涉案小区的批复，但本公司是按照每平方米每月3.2元收费，不超过该批复的标准；对证据六的真实性、合法性、关联性不认可。6.李龙提供的名为“《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》”和名为“《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》”的两份文件，实际上是市发展改革委和市住房城乡建设委向社会公示的征求意见稿。一审法院在互联网上查得，广州市发展和改革委员会和广州市住房和城乡建设委员会于2016年11月8日（11月11日在互联网发表）向各区发展改革局、住建部门、广州市物业管理行业协会、各有关单位发出《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》和《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》，该通知内容包括：新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为每月每平方米2.8元；未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准；本通知自发布之日起施行，有效期三年；市发展改革委和市住房城乡建设委此前印发的相关物业服务收费政策文件与本通知规定不一致的，以本通知为准。一审法院认为：雅居乐公司与李龙订立的前期物业管理合同，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，雅居乐公司有对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共安全秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，制止违反《管理规约》的行为等义务。李龙则应依据约定向雅居乐公司交纳物业管理费用。现李龙未缴纳2015年10月至2016年11月的物业管理费的事实清楚，双方对此事实无争议。双方争议的焦点是李龙拒绝缴纳物业管理费的事实及理由是否成立。李龙抗辩的第一个理由是其房屋天花板因楼上业主装修不当造成开裂渗水，雅居乐公司应该动用楼上业主的装修保证金修复。一审法院认为，雅居乐公司在事发后已履行了及时到场制止、组织协商、暂停退还装修保证金、建议双方循法律途径解决等义务，装修保证金除用于督促装修的业主依规、文明装修外，主要用于装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的修复，而李龙的天花板非属共用物业、共用设施设备，其与楼上业主的纠纷是相邻关系纠纷或侵权纠纷，应循法律途径解决，故其以此为抗辩理由，不合法亦不合理。李龙的第二个抗辩理由是小区公共停车秩序混乱。一审法院认为，物业小区的停车秩序维护，确实应该是物业服务企业的工作重点之一，其应及时制止车辆乱停乱放。雅居乐公司已设置必要的禁停告示或标志，但因涉案小区条件限制，仍出现个别人员无视告示、不听劝阻的乱停现象，确实较难避免，但不能以此认定雅居乐公司未履行该义务，只是仍有瑕疵而已。李龙的第三个抗辩理由是雅居乐公司未经业主同意，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用。一审法院认为，双方在合同中未明确约定利用共用部位、共用设施设备出租或经营广告的权利和义务，双方应进一步明确，但在没明确之前，雅居乐公司的收益应作为全体业主的收益用于全体业主。李龙引用的《管理规约》第三章第十八条第9项是对业主的规约而非对雅居乐公司的规制，因此，不能认定雅居乐公司违反该约定。李龙的第四个抗辩理由是雅居乐公司未按约定每半年公布物业管理费用收支账目。一审法院认为，涉案小区的物业服务收费实行的是包干制而不是酬金制，管理费用收支账目的公示应依双方约定进行。《物业服务协议》是雅居乐公司与李龙签订的，其中约定“每半年向乙方公布物业管理费用收支账目”，乙方即李龙，即应向李龙本人公布，但双方对公布的方式方法未具体约定，而且李龙没有提供证据证明其要求查看而遭拒绝，因此，不能认定雅居乐公司违约。李龙的第五个抗辩理由是雅居乐公司没有约束其他业主文明饲养宠物。一审法院认为，《管理规约》是对全体业主的约束，其中已明确约定文明、合法饲养宠物的要求，当业主违反该条规约时，雅居乐公司也只有规劝、监督、举报权，没有执法权，李龙提供的证据不能证实雅居乐公司怠于履行该义务。李龙的第六个抗辩理由是政府部门已调整物业服务收费的政府指导价，应以最新的政府指导价为限确定物业服务收费。李龙的该抗辩理由依法有据，一审法院予以采纳。李龙的第七个抗辩理由是应以房产登记面积计算物业服务收费。一审法院认为合同约定“日后产权证面积与协议不一致时按产权证面积计收”，虽李龙未正式领取产权证，但政府相关部门已核准登记该房屋面积，应从登记之日的当月起，以登记产权面积计算物业服务收费。综上，李龙主张的大部份抗辩理由均不能成立，但鉴于雅居乐公司提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，雅居乐公司主张的违约金一审法院不予支持。雅居乐公司诉请要求判令李龙支付的物业管理费没有界限，但本判决后的物业服务合同尚未履行，雅居乐公司提前要求支持其收费权利没有事实和法律依据，一审法院不予支持。经计算，2015年10月至2016年2月按建筑面积128.3081平方米，按每月每平方米3.2元计得，李龙应缴物业服务费2052.95元；2016年3月至2016年10月按建筑面积127.5508平方米，按每月每平方米3.2元计得，李龙应缴物业服务费3265.28元；2016年11月按建筑面积127.5508平方米，按每月每平方米2.8元计得，李龙应缴物业服务费357.14元；以上物业服务费合计5675.37元。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月6日判决如下：一、被告李龙应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付2015年10月至2016年11月的物业管理服务费5675.37元；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李龙负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，雅居乐公司向本院提交《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》，拟证明：物价局对于物业收费服务最高收费标准为2.8元每平方米每月，至少公布了三次，分别在2010年、2013年、2016年，最高的收费标准都是2.8元每平方米每月，该三份通知的内容基本相同，该三份通知最关键的一项是新建住宅的物业在销售使用前要使用政府的指导价，如果超过政府指导价需要审批，作为涉案小区，我方在兴建住宅交付使用前选聘我方公司进行管理时，由于我方公司的服务标准较高，所以我方根据2010年市物价局的文件按照3.2元的标准作出申请，并于2013年10月23日取得番禺区物价局的批复同意，至于2016年又出台了文件，但是我方认为该文件的收费标准并没有变化，所以我方就没有重复申请审批了，且2016年涉案小区也不属于新建的小区，我方认为也无需重新进行审批。李龙认为：雅居乐公司提交的批复的有效期只有两年，在2016年已经到期，雅居乐公司称2013年物价局出具的通知与2016年的通知是大致相同的，但是我方认为有很大不同的，雅居乐公司应该要去重新审批。李龙二审中向本院提交：1、发布日期为2013年12月18日《广州市物价局广州市国土资源和房屋管理局关于广州市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》、《广州市物价局广州市国土资源和房屋管理局广州市物业管理行业协会关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》，拟证明：自2013年12月18日的标准应该按照2.8元的标准缴纳物管费，我方是在2015年收楼的，所以我方应该按照2.8元的标准缴纳物管费。雅居乐公司认为：合同明确约定是按照3.2元的标准收取物管费，且我方不是新建小区，我方已经申请按照3.2元的标准，物价局已经批准，所以我方认为应该按照3.2元的标准收取物管费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，结合一审查明的事实以及雅居乐公司、李龙的上诉请求，本案二审争议的焦点为涉案物业的物业服务费收取标准问题。雅居乐公司与李龙在2015年7月8日签订《雅居乐某公馆前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《雅居乐某公馆前期物业管理服务协议》的约定，住宅（电梯洋房）按建筑面积每月每平方米3.2元收费，双方应当按照合同约定履行。虽然广州市发展和改革委员会和广州市住房和城乡建设委员会于2016年11月8日向各区发展改革局、住建部门、广州市物业管理行业协会、各有关单位发出《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》和《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》，通知内容有：新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为每月每平方米2.8元；未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准。但一方面，雅居乐公司与李龙在2015年7月8日签订的《雅居乐某公馆前期物业管理服务协议》在上述通知发布之前已经约定每月每平方米3.2元，在合同依然有效且未协商一致变更的情况下，双方应当按照合同约定的标准继续履行。另一方面，《广州市住宅物业服务收费参考标准》明确物业服务收费的总和最高为每月每平方米2.8元，但该标准仅为参考标准，且广州市番禺区物价局作出的番价费(2013)47号《番禺物价局关于君域公馆住宅前期物业服务收费标准的批复》中，核定君域公馆住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米3.32元（不含水电公摊），亦即雅居乐公司与李龙在《雅居乐某公馆前期物业管理服务协议》约定的收费标准并没有违反相关主管部门的规定。虽然该批复中有“执行中若遇国家调整物业管理规定，按新规定执行”，但若李龙认为雅居乐公司按照该批复的收费标准过高可以向相关主管部门请求予以调处。综上，经计算，2015年10月至2016年2月按建筑面积128.3081平方米，按每月每平方米3.2元计得，李龙应缴物业服务费2052.93元；2016年3月至2016年10月按建筑面积127.5508平方米，按每月每平方米3.2元计得，李龙应缴物业服务费3265.30元；2016年11月按建筑面积127.5508平方米，按每月每平方米3.2元计得，李龙应缴物业服务费408.16元；以上物业服务费合计5726.39元，原审处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人李龙的上诉请求不成立，本院予以驳回，上诉人雅居乐公司的上诉请求理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8946号民事判决第二项及诉讼费用的认定；二、变更广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8946号民事判决第一项为：李龙应在本判决发生法律效力之日起三日内向雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司支付2015年10月至2016年11月的物业管理服务费5726.39元。本案二审案件受理费50元，由上诉人李龙负担。本判决为终审判决。审判长  刘碧莹审判员  岳为群审判员  黄春成二〇一七年五月二十五日书记员  张永亮