.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省澄迈县人民法院民事判决书（2016）琼9023民初1416号原告：海南绿生房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市滨海大道123号鸿联商务广场4C。法定代表人：李新爱，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝晓立，男，1981年9月9日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄康，男，1963年4月22日出生，汉族，系该公司员工。被告：张永，男，1989年7月12日出生，汉族，户籍所在地：安徽省铜陵市。被告：彭娇云，女，1984年10月15日出生，黎族，户籍所在地：海南省万宁市。原告海南绿生房地产开发有限公司（以下简称海南绿生公司）诉被告张永、彭娇云商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法由审判员刘洋担任审判长，与人民陪审员杨成国、王凤童共同组成合议庭适用普通程序于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告海南绿生公司的委托诉讼代理人黄康到庭参加诉讼，被告张永、彭娇云经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海南绿生公司诉称，2014年12月10日，原告与被告张永签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于海口市××园号房屋，该房屋合同单价为6222元/m2，合同建筑面积122m2，合同总价为759084元（实测建筑面积122.4m2，实测总价761573元。）；合同约定被告张永向原告支付购房定金20000元，首付购房款为228084元（银行按揭支付），剩余购房款531000元也由被告张永银行按揭支付。合同签订后，被告张永向原告支付购房定金20000元，首付实测购房款230573元（含定金）。2014年12月24日两被告与中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南省分行）签订《个人住房（商业住房）借款合同》，该合同约定：建行海南省分行向被告张永发放个人住房借款531000元，借款期限为30年，共360期，执行浮动利率，由原告向建行海南省分行提供保证。建行海南省分行对被告张永购买的绿生花园紫荆阁（13幢）6层1B6号房屋享有抵押权。该合同签订后，原告依约向被告交付房屋，建行海南省分行向两被告发放了借款合同约定的借款。但被告仅向建行海南省分行偿还了共9期借款本息后，就不再偿还借款，原告也无法与两被告取得联系，建行海南省分行按借款合同的约定转而向原告追偿，按期自原告的银行帐户扣划本应由两被告承担的借款本息。至2016年7月31日，原告共为两被告代偿其余全部银行借款共351期，合计542088.54元。根据原告与被告张永签订的房屋买卖合同约定，被告张永逾期偿还银行按揭贷款的，应向原告按20%承担违约责任。故被告应向原告支付违约金107913.26元。两被告失联至今已10个多月，其行为已表明不再与原告履行双方之间签订的房屋买卖合同，故原告为了维护自己的合法权益诉至贵院请求：1、判决解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同，房屋返还原告。2、两被告共同向原告偿还原告垫付银行利息21841.29元，两被告向原告支付违约金107913.26元。以上合计129754.55元。3、本案诉讼费用由两被告承担。在本案审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为两被告共同向原告偿还垫付银行款项24363.54元，两被告向原告支付违约金108417.71元。被告张永、彭娇云未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年12月10日，原告绿生公司与被告张永签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定张永购买原告开发建设的的位××县号房屋，房价总金额为759084元，付款方式如下：（1）购房定金20000元，须在签署本合同前付清，并在第一期购房款中冲抵；（2）第一期购房款228084元须于2014年12月10日前付清，须于2014年12月10日前提供银行要求的有效按揭资料；（3）余款531000元，以银行按揭贷款方式支付给出卖人。合同另约定房屋交付时间为2016年12月5日前。合同附件七补充协议第二条约定，按揭付款的，买受人与银行签订借款合同后，在买受人所购房产的他项权利办理抵押登记前，如未依借款合同的约定期限向银行支付本息，造成银行向出卖人主张担保权利，银行直接扣划出卖人款项的，出卖人除有权向买受人追偿被银行划扣的款项外，还应按划扣款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，张永共计向原告支付供房款（含定金）230573元。2014年12月24日，原告与被告张永、彭娇云、中国建设银行股份有限公司海南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，张永、彭娇云以房产抵押贷款531000元，借款期限30年；同时，原告为两被告该借款提供阶段性保证。其后，建设银行依约发放贷款531000元给原告。因两被告连续逾期未还贷，建设银行于2016年7月28日提前收回所有贷款，原告因履行保证责任，建设银行共计从原告账户扣划贷款本金、利息、罚息、违约金等共计542088.54元，其中贷款本金517725元，利息、罚息及违约金24363.54元。另查，涉案房屋并未交付给被告张永。以上审理查明的事实有原告提供的《澄迈县商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、关于履行担保责任提前结清贷款的通知、还款凭证5张等证据材料以及当事人的陈述和庭审笔录等在案佐证，经当庭对质，可以认定。本院认为，原告与被告张永于2014年12月10日签订的《澄迈县商品房买卖合同》及原告与被告张永、彭娇云、中国建设银行股份有限公司海南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于原告主张追偿垫付款项及违约金的问题。本案中，被告存在逾期偿还银行贷款的违约行为，致原告承担保证责任被银行扣划款项542088.54元，其有权向被告两位债务人追偿，故原告主张两被告偿还利息、罚息及违约金等共计24363.54元，本院予以支持。另《澄迈县商品房买卖合同》附件七第二条约定，如买受人未依借款合同的约定期限向银行支付本息，造成银行向出卖人主张担保权利，银行直接扣划出卖人款项的，出卖人除有权向买受人追偿被银行扣划的款项外，还应按划扣款的20%向出卖人支付违约金。原告依上述约定，主张划扣款项的20%违约金108417.71元（542088.54元×20%=108417.71元），因该数额过分高于被告违约给原告造成的实际损失，本院根据被告张永违约给原告造成的损失为基础，兼顾合同履行等情况、根据公平原则进行衡评，酌情确定违约金（以542088.54元为基数，自2016年7月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的200%计算）；。关于涉案《澄迈县商品房买卖合同》是否应予解除的问题。本案中，被告逾期偿还贷款的行为导致其以贷款形式向原告支付的购房款向银行回流，实质是一种变相的迟延乃至拒绝履行支付购房款行为，且从合同履行情况看，涉案房屋目前尚未交付，原告亦并未实际取得出卖房屋的完全对价，也没有证据表明被告张永有付款的意愿及能力，双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》目的已不能实现，构成根本违约，符合合同的法定解除情形，原告主张解除合同，本院予以支持。因涉案房屋并未交付被告，故原告要求返还房屋的请求，本院不予支持。但《澄迈县商品房买卖合同》解除后，原告应将被告张永已付首付款230573元及银行发放的贷款抵扣原告承担保证责任中本金部分的余额13275元(531000元-517725元=13275元)返还被告张永。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告海南绿生房地产开发有限公司与被告张永于2014年12月10日签订的《澄迈县商品房买卖合同》；二、被告张永于本判决生效之日起十日内向原告海南绿生房地产开发有限公司支付违约金（以542088.54元为基数，自2016年7月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率的200%计算）；三、被告张永、彭云娇于本判决生效之日起十日内向原告海南绿生房地产开发有限公司偿还24363.54元；四、驳回原告海南绿生房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2895元，由原告海南绿生房地产开发有限公司负担1553元，被告张永负担811元，由被告张永、彭云娇共同负担531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长刘洋人民陪审员杨成国人民陪审员王凤童二〇一七年五月十二日法官助理ＸＸ书记员王驰