江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏03执异16号案外人：曹庆富，男，汉族，1956年7月14日生，住邳州市。委托代理人：朱仕宝，邳州市水上法律服务所法律工作者。申请执行人：李永，男，汉族，1977年10月24日生，住邳州市。委托代理人：郭捍东，上海汉联律师事务所律师。被执行人：徐州金煌房地产开发有限公司，住所地邳州市镇北一路粮食局车队26-1号。法定代表人：魏莲欣，该公司经理。在本院执行李永与徐州金煌房地产开发有限公司（以下简称金煌公司）债权转让合同纠纷一案中，案外人曹庆富对本院查封邳州市文化鑫苑商城1-1001、1-1002、1-1017、1-1018、1-1030、1-1032、1-1033共7套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人曹庆富异议称，徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）在执行过程中查封了邳州市文化鑫苑商城1-1001、1-1002、1-1017、1-1018、1-1030、1-1032、1-1033共7套房屋。因被执行人金煌公司欠曹庆富工程款、借款、垫付款及相应的利息，案外人与金煌公司协商约定将上述7套房屋卖给案外人，充抵金煌公司应付的工程款、借款、垫付款及相应利息并在产权部门办理了网签合同，现上述房产归案外人所有，徐州中院将上述房屋作为金煌公司的财产予以查封存在错误。综上，请求法院依法解除对上述7套房屋的查封并终止执行。申请执行人李永答辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了在执行程序中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行的情形。案外人当庭出示了其与被执行人金煌公司关于诉争房屋的买卖合同，但其明确表示未支付过任何合同价款，其与被执行人存在其他债权债务关系，且诉争房产系商住性质，并非供居住。在法院查封时，涉案房屋仍在建造施工中，不存在任何人占有，直至今日，涉案房屋仍在施工建设中，案外人未合法占有。综上，案外人的异议请求不符合司法解释的规定，不能排除法院对涉案房屋的强制执行，请求法院依法驳回案外人的执行异议。经审查查明，李永诉金煌公司债权转让合同纠纷一案，本院经审理，于2014年12月18日作出（2013）徐民初字第155号民事判决，判决内容为：（一）金煌公司于本判决生效后十日内向李永偿还借款本金800万元及利息（以800万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍从2011年12月3日起计算至2013年8月6日止，利息不超过380万元）；（二）驳回李永的其他诉讼请求。该判决生效后，金煌公司未履行还款义务，李永向本院申请强制执行，执行案号为：（2016）苏03执38号。2016年1月18日，本院作出（2016）苏03执38号执行裁定书，裁定：冻结、扣划金煌公司银行存款1220万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2016年4月29日，本院向邳州市房产服务中心送达（2016）苏03执38号执行裁定书和协助执行通知书，要求协助：（一）查封金煌公司所有的登记在曹庆富名下的位于文化鑫苑商城1-1001、1-1002、1-1017、1-1018、1-1030、1-1032、1-1033；崔印传名下1-1003；程运然名下1-1029；于恒平名下1-1031的房产。（二）查封登记在时兴瑞名下金煌公司所有位于文化鑫苑商城1-05、1-06、1-07、1-08、1-09、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-18、1-19、1-20的房产。（三）查封期限：2016年4月29日至2019年4月28日。案外人曹庆富对上述查封措施不服，向本院提出执行异议，主张文化鑫苑商城1-1001、1-1002、1-1017、1-1018、1-1030、1-1032、1-1033共7套房产已经抵偿且办理网签手续，上述房产归其所有，要求解除对上述房产的查封并终止执行。案外人曹庆富为支持其主张向本院提交了：2014年5月21日承诺书一份、2015年11月4日协议书一份、2015年12月8日情况说明一份、2015年12月20日金煌公司承诺书一份、2016年1月28日协议书一份、2016年2月23日网上备案的商品房买卖合同7份。2014年5月21日金煌公司出具的承诺书一份，内容为：我公司由于基坑打桩抢险资金困难，向曹庆富借款三十五万元，为保证不影响土建基础施工，我公司承诺此借款在一个月内归还，如一个月内不能归还，给施工单位造成的损失全部由我公司承担。2015年11月4日，金煌公司（甲方）与邳州市建筑安装工程公司（乙方）签订的协议书一份，内容为：经甲乙双方协商，乙方承建的邳州市文化鑫苑商城工程，主体工程已于2015年6月19日通过有关部门验收合格，并出具相关验收报告。为了能使工程施工顺利进行，自2015年10月25日起，乙方将进行工程的内外粉施工，为此甲方承诺：乙方提前七天上报工程施工所需的工程款项（包括材料费及人工工资等），甲方应及时支付。因甲方未按时支付工程款，由此造成的停工损失，应由甲方全权负责。2015年12月8日，刘明军向金煌公司出具情况说明一份，内容为：我和曹庆富挂靠邳州市建筑安装工程公司并以邳州市建筑安装工程公司的名义与金煌公司签订建设工程施工合同，承建金煌公司开发的邳州市文化鑫苑商城工程。该工程施工中实际由曹庆富施工、投资、管理，相关权利和责任由曹庆富负责，请贵公司同曹庆富结算工程款。2015年12月20日，金煌公司出具承诺书一份，内容为：对于我公司工程项目邳州市文化鑫苑商城工程拖欠施工方邳州市建筑安装工程公司工程款一事，为保证工程款给付，我公司特承诺：只要我公司办理完毕商品房预售许可证，即第一时间将邳州市文化鑫苑商城地上一层1-5轴交A-H轴的价值2000万元商品房网签于曹庆富名下。2016年1月28日，金煌公司与曹庆富签订协议书一份，内容为：甲方：金煌公司；乙方：曹庆富。乙方曹庆富挂靠邳州市建筑安装工程公司并以邳州市建筑安装工程公司的名义承建甲方金煌公司开发的“邳州市文化鑫苑商城”工程，该工程由曹庆富实际施工、曹庆富投资、曹庆富管理，工程施工中甲方金煌公司应付给乙方的工程款、借款和垫付款等未能兑现，现为了不影响施工，经甲乙双方协商一致达成如下协议：1.甲方将已经许可销售的邳州市文化鑫苑商城的商铺23套折价卖给乙方（房号、面积、价款详见网签的商品房买卖合同）。2.甲方卖与乙方的上述23套商铺产权归乙方所有，乙方应付甲方的房屋价款，待签订正式商品房买卖合同办理房产证时由乙方用甲方应付的工程款、借款、垫付款的本息折抵。3.乙方承建甲方的邳州市文化鑫苑商城工程，甲方应付乙方的工程款、借款、垫付款的本息（利息继续计算直至工程竣工验收之日）不再支付，以房屋价款折抵。4.本协议第2、第3条约定的甲乙双方应付对方的款项，待签订正式商品房买卖合同办理房产证时相互结算并多退少补，否则每天支付对方银行利率四倍的利息。5.乙方承建甲方的工程保证正常施工，直至工程竣工甲方不再支付工程款。6.乙方协调邳州市建筑安装工程公司应该给甲方出具的工程竣工报告、工程验收资料、税票。否则由乙方赔偿甲方损失。7.本协议经甲乙双方签字即生效。2016年2月3日，曹庆富与金煌公司就文化鑫苑商城1-1001、1-1002、1-1017、1-1018、1-1030、1-1032、1-1033的房产签订网上备案《商品房买卖合同》。另查明，涉案房屋目前尚未竣工。以上事实有当事人陈述、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、承诺书、协议书、情况说明、商品房买卖合同等证据予以证明。本院认为，对于案外人主张涉案房产所有权并请求排除执行是否应予支持的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，涉案房屋登记在被执行人金煌公司名下，案外人虽主张其与被执行人金煌公司签订了商品房买卖合同并办理了网上备案，但涉案房产的物权并未发生转移。案外人请求排除执行应具备上述司法解释规定的情形。涉案房屋本院于2016年4月29日查封，目前尚未竣工验收，案外人并未在法院查封前合法占有该不动产。同时根据司法解释的规定，要求案外人在法院查封之前已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在本案中，案外人主张其购房款是用工程款、借款、垫付款的本息折抵的，根据上述司法解释的规定抵债受让人未列入物权期待权的保护范围。综上，案外人曹庆富请求排除法院执行不符合法律规定的排除执行条件，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人曹庆富的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。审 判 长  张 锐审 判 员  孙 燕代理审判员  宋正喜二Ｏ二Ｏ一七年五月八日书 记 员  李 安