江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0424民初610号原告(反诉被告)张凌云，男，1981年9月1日出生，汉族，经商，住修水县。被告(反诉原告)鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司，住所地修水县义宁镇良塘新区（宁红国际商贸城一至三楼），组织机构代码59888863－X。委托代理人姜智慧，鹰潭市万福家居博览有限公司员工。委托代理人胡俊，江西东太律师事务所律师。原告(反诉被告)张凌云与被告(反诉原告)鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告(反诉被告)张凌云，被告(反诉原告)鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司的委托代理人姜智慧、胡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月1日，原告与被告签订《修水万福家具广场租赁合同》，约定：被告将位于修水县宁红国际商贸场内1栋1层W101、W102号商铺出租给原告使用，租期为5年，自2015年4月1日至2019年12月31日止，租金每月9968元，每月的5日前支付。签订合同时，原告当即向被告支付9968元的履约保证金和9968元的质量保证金。2015年，被告单方涨租15%，因涨租数额大，当时原告和其他承租人向被告提出异议。2016年12月被告再次单方涨租15%。2017年3月4日，被告未经双方协商一致，单方作出大幅度涨租决定，并强行要求原告支付，原告多次与被告协商，被告均置之不理，并擅自关闭原告经营场所的电路，导致原告无法经营，造成原告较大的经济损失。综上所述，原告与被告存在合法的租赁合同关系，被告单方提高租金，无理关闭电源，属于严重的违约行为，造成原告停业损失，被告理应承担。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行合同义务；2、被告赔偿原告停业损失13506元（后续损失计算至原告恢复正常营业为止）；3、被告向原告支付违约金9968元；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，2015年4月，原告与被告签订了《修水万福家具广场租赁合同》，约定原告承租宁红国际商贸城1号W101、102商铺，面积453.1平方米，租期自2015年1月1日至2019年12月31日止；2015年度月租金9968元；从2016年1月1日起，租金根据一楼铺面整体租金水平变动，采取先交租金后使用的原则，即每月的5日之前向出租方支付一个月租金，以此类推。如未按时支付租金等费用的，每逾期一日赔偿被告应支付总额5‰的违约金；每逾期十日的，被告有权停止各项服务；逾期十五日的，视为原告自动解除合同，被告不退还保证金，并有权收回铺面。2016年11月15日，原告又租用被告W103/W104铺面，面积计为458.7m2,月租金6881元，以上铺面2016年度月租金总计17624元。2016年12月24日，被告书面通知原告，根据合同相关条款，2017年度租金在2016年度的租金基础上增加15%（除门口租金不变外），计月租金19235元（不含原告与案外人徐胜合伙租用铺面的租金），并于2017年1月10日前交清1月份的租金。但直到2017年1月21日，原告才交清1月份的租金及之前的电费。2017年2月份，原告以租金涨幅为高为由，拒不交2月份的租金。被告多次向原告催要，原告均不予理睬。2017年3月4日，被告在原告拖欠租金及费用的情况下，根据租赁合同第十条规定，停止了提供商铺电源的服务。3月11日，被告秉承“和气生财”的理念，恢复了电源，并公告督促原告按时足额交清铺面租金和费用，但原告仍不交租金。被告停止供电系因原告未按时足额支付租金，根据租赁合同约定，被告的行为没有违约，不应承担赔偿原告停业损失责任。同时，被告提高2017年度租金标准，没有违反租赁合同规定，且在合同约定的合理幅度范围内。被告停止供电行使合同权利，被告并未违约，应驳回原告的诉讼请求。根据《租赁合同》的规定，2016年1月1日起，租金根据一楼铺面整体租金水平计算。2016年度届满，被告因宁红国际商贸城整体租金增加和聘用的管理人员工资成本等因素，经合理测算，按合同规定，将于2017年度的租金在2016年度租金基础涨幅了15%，被告并于2016年12月24日书面通知了原告。原告亦在2017年1月21日按新租金标准交纳了一月份的租金35253元（含电费3483元、代徐胜交17205元）。但从第二月开始，原告又不按时足额交纳2017年2月－4月份的租金含电费在内总计62868元（不含案外人徐胜租用的铺面租金），原告仅分别在3月11日和3月21日交纳16896元、32814元，包括电费在内尚差61212元。原告已违反合同约定，构成违约。为此，依法提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付2017年2月至4月的租金计61212元；2、原告向被告支付违约金28000元；3、反诉费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告涨租金的要求，同时被告也无权停止供电服务，被告要求原告支付违约金不合理。经审理查明，2015年4月1日，原告张凌云（乙方）与被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司（甲方）签订了《修水万福家具广场租赁合同》，约定原告承租宁红国际商贸城内1栋1层W101、102号铺面，租期自2015年1月1日至2019年12月31日止；2015年1月1日至12月30日以建筑面积453.1平方米（含公共分摊面积）作为乙方支付租金以及其他费用的计算，每平方米每月22元，每月计9968元；2016年1月1日起以建筑面积467.1平方米作为乙方支付租金以及其他费用的计算面积，从2016年1月1日起，租金根据一楼其它铺面整体租金水平计算；采取先交租金后使用的原则，即每月的5日之前向出租方支付一个月租金，以此类推。如未按时支付租金等费用的，每逾期一日赔偿被告应支付总额5‰的违约金；每逾期十日的，被告有权停止各项服务；逾期十五日的，视为原告自动解除合同，被告不退还保证金，并有权收回铺面。该合同履行到2016年度月租金上调至10743元。2017年1月，被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司要求以2016年的租金标准涨幅15%向原告收取租金，原告认为该涨幅标准过高，不予答应。原、被告双方对此无法达成一致意见。原告于2017年1月21日向被告交款38736元。被告向原告出具的收据载明：“交款单位张凌云收款事由皇家1号元月租金及电费16018+1187+12354+1638+6881+446+212。”另原告还于2017年3月11日、3月21日、4月28日分别向被告交款16896元、32814元、33001元，上述所交款项共计121447元。另查明，涉案宁红国际商贸城内1栋1层W101、102号铺面2017年1－4月的电费分别为1638元、1342元、734元、848元，共计4562元。因原告还另行租用被告商铺W103、W104、W119、W121、W122，诉讼过程中，原告自认其按2016年度的月租金10743元交纳涉案的宁红国际商贸城内1号楼1层W101、102号铺面2017年1－4月的租金和应支付的电费，其所交的多余款项系为其它铺面租金和电费2017年3月4日，被告以原告拖欠其租金为由，停止对原告的电源供应，同月11日恢复电源供应。因租金标准问题及停电造成原告停业损失原、被告双方协商未果，遂提起本案诉讼。上述事实，有当事人陈述、租赁合同等为证，且经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告均应依约全面履行自己的义务，根据租赁合同约定，被告有权自2016年1月1日起，对租金标准进行调整，双方未就涨幅租金标准事宜达成意思表示一致，原告因此停止支付租金，而交付租金系原告最根本合同之义务，故在原告未能履行该项合同根本义务情形下，被告本应采取合理合法手段向原告主张权利，但被告却为保护己方合法权益径行停止供电进行催讨，亦有过错。鉴于租金涨幅问题双方始终未能达成一致意见、原告未能按期交纳租金、被告停止供电时间长短、赔偿损失应限定在实际租金范围内等因素，本院酌定原告要求被告赔偿损失与被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期租金的违约金相互抵消，互不追究。关于涉案租金标准如何确定问题。因合同约定，自2016年1月1日起，租金根据一楼其它铺面整体租金水平计算。现原、被告均无法提供确凿的证据证明随行就市的涨幅度，考虑到案外人修水县华宁商务服务有限公司与本案被告约定涉案商铺租金的涨幅（1－3层，总面积12220平方米，从2016年的月租金73320元到2017年的月租金85540元，每平方米单价上涨1元，涨幅比11.6%），本院酌定按2016年的每月10743元上浮10%，即每月租金11817元标准计算2017年1月以后的租金。被告（反诉原告）诉请的涉案宁红国际商贸城内1栋1层W101、102铺面2017年1－4月的租金，经本院审核后，确认为47268元（11817×4个月）。因原告还另行租用被告商铺W103、W104、W119、W121、W122，诉讼过程中，原告自认其按2016年度的月租金10743元交纳涉案的宁红国际商贸城内1号楼1层W101、W102号铺面2017年1－4月的租金和应支付的电费4562元，其所交的多余款项为其它铺面租金和电费，经本院核算被告尚应交给涉案的铺面W101、W102租金为4296元（1074元×4个月）。至于被告提起的反诉要求原告支付另外商铺W103、W104和W119、W121、W122，由于本案原告并就该铺面相关事宜进行提起诉讼，被告的反诉条件不成立，本案对此不作处理，被告可与原告就该铺面租金问题进行协商，协商不成，可另行起诉解决。综上所述，综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度等因素，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定，判决如下：一、由反诉被告张凌云于本判决生效之日起十日内支付反诉原告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司W101、W102铺面租金4296元。二、驳回原告张凌云的其他诉讼请求。三、驳回被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费387元,减半收取193.5元，反诉费1015元，共计1208.5元，由原告张凌云负担242.5元，由被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司负担966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  苏家发二〇一七年五月二十七日书记员  徐 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。