江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终291号上诉人（原审被告）：祝竹，男，1986年2月13日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）:扬州卓越物业管理有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区京华城路99号怡景苑49幢101室。法定代表人：徐斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：宰有道，扬州市邗江区永盛法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王峰，扬州市邗江区永盛法律服务所法律工作者。上诉人祝竹因与被上诉人扬州卓越物业管理有限公司（以下简称卓越公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初6822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝竹二审诉讼请求：一、撤销原判，驳回卓越公司的诉讼请求；2，解除扬州京华城怡景苑业主委员会（以下简称怡景苑业主委员会）与卓越公司2011年9月9日签订的《物业服务合同》。事实与理由：上诉人祝竹家人在收到一审法院邮寄送达的应诉材料后，由于家人没能及时转达，致使祝竹缺席一审庭审，并被判败诉，对于祝竹在二审给予重新提交证据，请求给予审查。二、原判认定事实错误。卓越公司自2010年9月1日起，首次收取物业费时就已存在欺诈行为，且收费标准未得到物价部门备案核准，导致上诉人祝竹无法履约，并同时行使抗辩权，拒绝支付物业费。祝竹有证据证明卓越公司物业收费标准是在2011年8月22日后获得物价部门的备案核准，卓越公司在此之前一年即已开始违规收费，卓越公司违约在先。根据2011年9月9日怡景苑业主委员会与卓越公司签订的物业服务合同约定，在此之前祝竹与卓越公司之间并不存在合同关系。卓越公司在履约期间，存在种种不规范、劣质服务的违约行为，导致合同无法履行，对此原审未予查明。卓越公司当庭辩称：怡景苑业主委员会与卓越公司签订的《物业管理服务合同》，是双方真实意思的表示，并不违背法律禁止性规定，应认定合法有效。祝竹的上诉理由于法无据，原审法判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。原告卓越公司向一审提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业管理费15820元并承担按同期银行贷款利率的1.3倍计算的违约金。事实和理由：被告系扬州市京华城路99号怡景苑71幢601室业主。原告于2011年9月9日与扬州京华城中城怡景苑业主委员会（以下简称怡景苑业主委员会）签订物业服务合同。被告拖欠原告物业费，原告曾通过电话、短信、发律师函等方式催款，但被告置之不理，原告遂提起本案诉讼。被告祝竹未答辩亦未提供证据。一审认定事实：被告系扬州市京华城路99号怡景苑71幢601室业主，其房屋建筑面积为187.8平方米。2011年9月9日，原告与新盛街道殷巷社区怡景苑业主委员会签订物业服务合同一份，约定由原告为该小区提供物业管理服务，委托管理期限为四年，自2010年9月1日零时起至本届业主大会届满止，被告所属物业按建筑面积每月每平方米1元标准计算物业费。2011年8月22日，扬州市物价局出具扬价服备字[2011]35号备案回复表，同意怡景苑小区叠加、联排别墅物业服务费按每月每平方米1元收取。2011年9月19日，原告与业主委员会协商一致同意物业费新标准从2011年5月1日开始执行。2014年9月10日，原告与怡景苑业主委员会签订物业服务合同，委托管理期限为两年，自2014年9月1日零时起至本届怡景苑业主委员会届满止。2016年3月13日，原告与怡景苑业主委员会签订物业服务合同，委托管理期限为一年，自2015年8月7日时起至2016年8月6日止。2016年8月8日，原告与怡景苑业主委员会签订物业服务补充协议一份，约定原告延长服务期限一个月，即自2016年8月7日起至2016年9月6日止。一审认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案原告自2010年9月1日起开始为怡景苑提供服务，并由2011年9月9日及此后签订的物业服务合同、补充协议所确认，故原告要求被告支付自2010年9月1日至2016年9月6日的物业服务费15820元，有事实和法律依据，予以支持。原告要求按照同期银行贷款利率的1.3倍计算被告迟延支付物业费的违约金亦符合法律规定，予以支持。被告祝竹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自负不到庭举证、质证的法律后果，依法可作缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求应予支持。依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告祝竹应于本判决生效之日起十日内给付原告扬州卓越物业管理有限公司物业费15820元，并支付自拖欠之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率1.3倍标准计算的违约金。案件受理费269元，减半收取计135元，由被告祝竹负担。经审理查明，怡景苑业主委员会（甲方）与卓越公司（乙方）在自愿、平等、协商一致的基础上签订了上述《物业服务合同》及补充协议，将涉案物业委托卓越公司实施物业管理，双方对委托管理事项、管理期限、物业管理服务质量、物业管理服务费范围和标准、违约责任等权利义务进行了约定。其中对于物业管理服务费约定，住宅中的中小高层由乙方按建筑面积（下同）每月每平方米0.7元向业主收取，叠加和联排由乙方按每月每平方米1.0元向业主收取；电梯运行费实行包干制，由乙方向业主按每月每平方米0.5元收取；管理服务费标准的调整，住宅按政府指导价调整，非住宅按市场调节价调整；业主逾期交纳物业管服务理费的，从逾期之日起按每天应交费用的5‰交纳滞纳金；乙方违反合同约定，未能达到约定管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改……终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。对照合同约定，卓越公司对祝竹所属物业的管理服务费按每月每平方米0.7元、电梯运行费按每月每平方米0.5元计收。卓越公司根据涉案合同计算，祝竹应支付物业管理服务费明细如下：2010年9月1日至2011年4月30日，按2010年9月1日之前的原标准，服务费每月每平方米0.5元、电梯运行费每月每平方米0.4元收取；2011年5月1日至2016年9月6日，按照合同约定调整为服务费每月每平方米0.7元、电梯运行费每月每平方米0.5元计收，合计为15820元。原判对卓越公司主张的祝竹所属物业服务费标准每月每平方米为“1元”与应支付物业服务费“11175元”的引（表）述有误，本院予以纠正。另查明，2016年9月间，怡景苑业主委员会与卓越公司双方已终止了物业管理服务合同关系。此后，案涉怡景苑小区中，有上百户业主因与卓越公司之间的物业费纠纷涉讼。二审查明的其余事实与一审一致。二审中，祝竹提供了案涉小区部分物业状况的图片（复制件），认为卓越公司存在物业服务质量问题，主要表现在：对小区路面、道路、地下管网等公共设施维护不当，出现塌陷、破裂、漏水现象；绿化未按时修理，地面草坪多处缺失；楼道声控照明不亮，电梯维修不及时故障多发；小区公共停车区域管理无序，车辆乱停乱放，影响正常通行；消防设施破损，无法正常使用；安保措施不到位等情形。同时还提交了其所在小区业主委员会（业主）向政府部门就小区内部规划、建筑质量、路面塌陷、地下管网设计等问题对开发商进行投诉的书面材料。经当庭质证，卓越公司对祝竹提供的图片资料的证明力不予认可，并认为案涉小区地面塌陷问题其曾向有关部门、房管局汇报，不是其能够解决的；卓越公司只收了一部电梯的费用，没有适用的那一部电梯是没有年检；消防设施是小区开始建设的时候就在规划设施里面，卓越公司不可能对此进行破坏；智能监控也不是说一直不会损坏；小区原有的绿化没有被破坏。卓越公司是严格按照与业主委员会签订的物业服务合同履行的，祝竹应当履行物业费的交纳义务。二审本案争议焦点：一，祝竹是否受卓越公司与小区业主委员会签订的物业服务合同的约束；二，祝竹所称的卓越公司违规收费、服务内容不符合合同的行为是否存在，如果存在是否可以构成祝竹不履行交纳物业服务费合同义务的抗辩。关于本案争议焦点一。本院认为，怡景苑业主委员会与卓越公司签订的上述《物业服务合同》，将涉案物业委托卓越公司实施物业管理，双方对委托管理事项、管理期限、物业管理服务质量、物业管理服务费收费标准、违约责任等权利义务进行了约定，是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性的规定，合法有效。祝竹等小区业主在形式上虽非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，卓越公司实际上不是同怡景苑业主委员会而是与业主之间建立物业服务法律关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，在本案中祝竹作为怡景苑小区业主成员之一，涉案的相关《物业服务合同》对其具有约束力，其依法享有合同权利并承担合同义务。关于本案争议焦点二。本院认为，物业管理服务兼具带有为社会公共服务和业主个体服务的群体性服务与全天候、不间断、多层次的过程性服务的特征，正是由于物业服务的这一特性，致使物业管理服务企业的服务难免会出现一些这样或那样的问题，导致业主因对其服务的不满意而拒交物业管理服务费，并由此而产生纠纷。当然，作为物业服务企业应在服务过程中加强与业主的沟通，在既有情况下努力提升服务质量，进而改善与业主的关系。在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解与支持。作为业主亦应按照合同的约定，主动、及时、足额交纳物业管理服务费用，如此方能使得双方协调、有序、高效地履行合同。反之，如若因物业服务费用收交额度不能正常到位，必然会导致物业服务企业运营投入的不足并直接影响其整体物业服务水平的的提高，由此所产生的不良物业服务效果，最终还得由业主通过其身心感受来承担。根据涉案《物业服务合同》，怡景苑业主委员会与卓越公司对物业管理服务收费的范围、标准和期限等均有明确约定，双方意思表示一致，且在实际履行过程中不存在卓越公司违反物业管理服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形。法律规定，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业服务企业应按照合同约定履行其物业服务义务，为业主的物业的正常使用提供管理服务，业主亦有义务按期交纳物业管理服务费用。结合卓越公司的服务与收费标准，其履行了对受托物业进行管理服务的基本义务，业主祝竹负有按期交纳物业管理服务费用的义务。祝竹未依约向卓越公司支付上述费用，构成违约并应承担相应的违约责任。祝竹主张卓越公司未尽职履行物业管理委托事项，物业管理服务质量不符合合同的约定，但其所提供的相关证据尚不足以证明卓越公司自受托对涉案物业进行管理服务以来长期存在上述问题，且其中不能排除存在开发商前期在小区内部规划、建筑质量、路面铺设、地下管网设计等问题上的责任。即使卓越公司在物业管理服务过程中存在一定的质量瑕疵，祝竹以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为，既缺乏合同和法律依据，也非正当合理之举。即便祝竹当初基于正当理由可以拒绝交纳物业费，其也完全能够自行或通过业主委员会根据《物业服务合同》的约定，要求卓越公司限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。抑或积极地根据法律的规定要求卓越公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不单是以消极地拒绝交纳物业管理服务费来对抗。祝竹因在一审诉讼中，经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自负不到庭举证、质证和进行抗辩的法律后果。祝竹若尚有充分证据证明卓越公司存在违法、违规、违约行为或者履行合同有重大瑕疵，损害其业主合法利益的，可另行通过法律途径提出独立诉求，主张权利。综上所述，祝竹的上诉请求与理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由上诉人祝竹负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  邱世国代理审判员  郝佳佳二〇一七年五月十五日书 记 员  陈 诚