江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3463号原告：江苏吉田千翔物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区长江南路666号楼中心楼703、705室，统一社会信用代码：91320583752006499E。委托诉讼代理人：徐静，该公司员工。被告：彭立荣，男，1954年7月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：武源，江苏当代国安律师事务所律师。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司与被告彭立荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案，依法由审判员柴敏娟独任审理，并于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼，被告彭立荣及其委托诉讼代理人武源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的2013年10月1日至2016年12月31日期间的物业费84862元；2.判令被告支付违约金16972元（暂计算至2016年12月31日，实际计算至被告完全支付相关款项之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为吉田国际住宅C12栋2904/3004室及2901/3001室的业主。在《吉田国际广场前期物业管理协议》中，有关物业管理服务费标准及服务内容等均作出了约定，同时也约定了违约责任。2007年1月原告进驻吉田国际广场，根据《前期物业管理服务协议》第七条的规定，住宅：2.6元/月平方米；办公楼及商铺：4.5元/月平方米；商场：5元/月平方米；单位公寓及酒店：3元/月平方米（均按建筑面积），按被告的住宅面积836.91平方米，其每月应缴物业管理服务费为2175.97元，2013年10月1日至2016年12月31日期间共欠缴物业费84862元。交房时，预收六个月管理费，而后物业费每三个月提前收取一次。第十条规定，如被告违反本协议约定，不按时交纳物业管理费和其它费用的，除仍应如数补交外，被告需承担从逾期之日起按应交未交费用每天0.03%加收违约金。被告2013年10月1日至2016年12月31日期间，共欠缴物业费84862元，由于被告未按时交纳物业费，已产生违约金16972元（按应交未交费用每天万分之五的标准计算，暂计算至2016年12月31日，实际计算至被告完全支付相关款项之日）。同时，经原告多次催讨，被告均据付应缴物业费，被告已构成严重违约。综上所述，被告已严重违反了双方的前期物业管理协议，给原告的正常经营造成了严重影响。在原告多次催缴被告仍未缴款的情况下，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，以期法院的公正裁决。被告彭立荣辩称：1.我方认为原告不适格，因为原告不是与被告之间前期物业服务的相对人，如果原告变更了名称，就应当变更物业服务的主体，在前期物业的主体没有发生变更的情况下，原告不是本案适格的诉讼当事人；2.原告要求被告支付物业费84862元，不符合法律规定，原告没有按照本省及昆山市、苏州市按照空关物业70%来计算收取物业费，所以原告的主张不能成立；3.原告在收取物业费不符合规定的情况下，要求被告支付违约金没有法律依据，原告违反了本省、苏州市、昆山市对物业费收取的管理规定，属于超标准收费；4.涉案房屋质量有瑕疵，原告没有尽到合同约定的维修及报修义务。并请求撤销合同中关于物业费2.6元/月/平方米标准的合同内容。经审理查明：吉田千翔物业管理（昆山）有限公司为吉田国际广场的物业服务公司，彭立荣系吉田国际广场XX幢XXXX＋XXXX（住宅建筑面积418.58平方米）/XXXX+XXXX（住宅建筑面积418.33平方米）业主。因彭立荣拒交2012年1月至2013年9月的物业管理费，江苏吉田千翔物业管理有限公司作为原告起诉彭立荣要求支付，本院作出（2014）昆民初字第2653号、2654号民事判决，认为江苏吉田千翔物业管理有限公司，原吉田千翔物业管理（昆山）有限公司，与彭立荣之间存在物业服务合同关系，彭立荣拖欠物业管理费，构成违约，依法支持了江苏吉田千翔物业管理有限公司的诉讼请求。彭立荣对本院作出两件案件的判决不服，依法提起了上诉，江苏省苏州市中级人民法院依法于2015年6月8日、6月10日作出（2015）苏中民终字第01413号、01412号民事判决，驳回了彭立荣的上诉请求，维持了原判。后彭立荣不服，依法申请再审，认为：一、二审判决认定彭立荣按照合同约定支付物业管理费错误，江苏吉田千翔物业管理有限公司未按照约定履行维修等义务，彭立荣有权拒付物业服务费；2.一、二审判决适用法错误，涉案房屋属于毛坯房，物业服务费按照国家规定可以享有折扣优惠，一、二审判决彭立荣按照合同约定的价格支付物业服务费错误；3.二审法院认定彭立荣经合法传唤拒不到庭，程序错误。江苏省高级人民法院于2016年9月5日作出（2016）苏民申2306号民事裁定书，认为，物业服务协议并未将彭立荣房屋维修等事宜纳入物业管理范围，彭立荣未因此取得先诉抗辩权，即使物业公司承诺维修其房屋，彭立荣也不能拒缴物业费用，由此产生的纠纷彭立荣可另行起诉解决，因此一、二审判决彭立荣应按合同约定向江苏吉田千翔物业管理有限公司支付物业服务费并无不当。关于一、二审判决未按折扣价格计算物业服务费及审理程序是否正确问题。认为，《吉田国际广场前期物业管理委托合同》对合同当事人具有约束力，非经法定事由不得变更。彭立荣主张该合同约定的2.6元/月/平方米的物业服务价格违反了《昆政规【2014】13号文件》，应属无效，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因《昆政规【2014】13号文件》仅为地方政府文件，因此即使江苏吉田千翔物业管理有限公司存在违规行为，应当由相关部门根据该文件第三十九条的规定进行行政处罚，二不能据此否定涉案服务合同关于服务价格约定的效力。对于彭立荣其他再审申请，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的申请再审事由。故依法裁定驳回彭立荣的再审申请。（2014）昆民初字第2653号、2654号一案中查明：2010年3月1日，吉田国际广场房地产开发企业吉田建设开发（昆山）有限公司与吉田千翔物业管理（昆山）有限公司签订《吉田国际广场前期物业管理委托合同》，合同期限2010年3月1日至2013年2月28日。合同规定，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，合同终止，合同期满后，吉田建设开发（昆山）有限公司没有将续聘或将解聘的意见通知吉田千翔物业管理（昆山）有限公司，且没有选聘的新的物业管理企业，吉田千翔物业管理（昆山）有限公司继续管理的，视为继续管理，合同自动延续，延续期限为原合同期限。合同约定物业费收费标准为住宅：2.6元／月／平方米，办公楼及商铺：4.5元／月／平方米，商场：5元／月／平方米，单身公寓及酒店：3元／月／平方米，物业费按月收取，上述收费标准由吉田建设开发（昆山）有限公司在售房时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由吉田千翔物业管理（昆山）有限公司向业主收取。合同到期后，吉田建设开发（昆山）有限公司没有将续聘或将解聘的意见通知吉田千翔物业管理（昆山）有限公司，也没有选聘新的物业管理企业，吉田千翔物业管理（昆山）有限公司继续在吉田国际广场进行物业管理。另查明：2009年12月24日，彭立荣与吉田千翔物业管理（昆山）有限公司签订《吉田国际广场前期物业管理协议》，收费标准同《吉田国际广场前期物业管理委托合同》内约定，另约定，交房时预收六个月管理费，而后每三个月提前收取一次；如不按时交纳物业管理费用和其他费用的，除仍应如数补交外，每逾期一天承担应交未交部分千分之三的滞纳金并承担相应的法律责任。合同期限自双方订立时起至依法成立的业主委员会与选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效时止。因彭立荣拒缴2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务管理费用，引发本案纠纷。以上事实由民事判决书、裁定书、催收通知书及回执、不动产登记信息查询结果证明、当事人陈述等在卷予以证实。本院认为，经过前期的诉讼可知，江苏吉田千翔物业管理有限公司为彭立荣所有的物业提供物业服务，彭立荣应按约定及时支付物业服务费，违约应承担相应的责任。吉田千翔物业管理（昆山）有限公司名称变更为江苏吉田千翔物业管理有限公司，故江苏吉田千翔物业管理有限公司作为原告，主体适格。彭立荣主张按7折交纳物业服务费，该申请已由（2016）苏民申2306号民事裁定书予以驳回，其再次申请，本院不予采信。对彭立荣提出撤销该双方关于2.6元/月/平方米约定条款的诉讼请求，本院不予受理。彭立荣认为案涉房屋质量存在问题，江苏吉田千翔物业管理有限公司未及时维修，该理由也在（2016）苏民申2306号民事裁定书中予以驳回，其以同样的理由拒交2013年10月至2016年12月的物业管理费，本院不予采信。综上，彭立荣拖欠物业服务费，构成违约，彭立荣理应缴清所欠物业管理费。故本院对江苏吉田千翔物业管理有限公司要求彭立荣支付84862元的物业服务费的诉请予以支持（2.6元/月/平方米）。关于滞纳金，协议约定，每三个月收取一次,逾期按应缴费用日千分之三加收滞纳金，该约定明显过高，现江苏吉田千翔物业管理有限公司主张滞纳金按合同约定从逾期之日起按照日万分之五计算，不违反法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告彭立荣于判决生效后十日内支付原告江苏吉田千翔物业管理有限公司2013年10月1日至2016年12月31日之间的物业管理费84862元及滞纳金（滞纳金以欠缴物业管理费期间的每季度应缴纳金额为基数，分别从2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，帐号32×××60-00194）案件受理费2338元，减半收取1169元，由被告彭立荣负担，于本判决生效后十日内支付原告江苏吉田千翔物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  柴敏娟二〇一七年五月十二日书记员  周婷昳