贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终528号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢军，女，1972年9月20日生，汉族，贵州省龙里县人，大专文化，龙里县邮政公司职员，住贵州省龙里县，上诉人（原审被告、反诉原告）：王先和，女，1946年12月10日生，汉族，贵州龙里县人，小学文化，农民，住贵州省龙里县，上诉人卢军因与上诉人王先和合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2016）黔2730民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。卢军上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判上诉人与被上诉人签订的《合作建房协议》及《合资建房补充协议》为有效合同，并由被上诉人支付违约金3万元；3、判令被上诉人依法履行合同。事实和理由：一审以当事人没有办理用地批准而判定《合作建房协议》及《合资建房补充协议》无效，引用法律和认定错误。一、上诉人与被上诉人签订的合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，未损害国家、集体或者第三人利益，该合同是有效合同，双方当事人应当按照合同的约定完全履行自己的义务，且上诉人已经履行了自己应当履行的义务；二、一审认为“双方当事人的合作建房违背了法律的禁止性规定”判定合同无效。上诉人认为这是对法律的误解。上诉人与被上诉人修建的房屋的性质是居民住宅，并非房地产开发；三、上诉人与被上诉人之间的协议是在龙里县人民政府行政许可的前提下签订，上诉人并不是不去交纳相关规费和办理土地分割手续，而是在履约过程中，被上诉人毁约才导致本案的产生；四、本案所涉建设用地系龙里县人民政府划拨给被上诉人王先和的拆迁安置用地，上诉人与被上诉人签订的合作建房协议系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，当事人签订合同的行为符合法定条件，即可认定为有效。合同有效，当事人各方都应受合同约束，承受依据合同约定产生的相关权利义务，双方应当按照协议严格履约。王先和上诉请求：1、请求核实调查被上诉人提交的《合作建房协议书》、《合资建房补充协议》真伪，查清事实后依法重审或改判；2、撤销龙里县人民法院（2015）龙民初第01080-1号民事裁定书作出的土地保全裁定；3、判决被上诉人纠正利用虚假合同侵权侵财事实，赔偿补偿上诉人被被上诉人恶意虚假诉讼，错误财产保全造成的各项经济损失、精神损害，并承担支付所有相关诉讼费用（经济损失费用100000元，其他费用另算）。事实和理由：一、2012年2月26日，上诉人与被上诉人签订合作建房协议书后，被上诉人在上诉人不知情的情况下，于2012年11月8日、21日先后在龙里住房和城乡建设局私自办理领取了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，该两证栏目中显示卢军、王先和两人，被上诉人已然成为A-12号土地实际共有人，两证原件至今仍被其扣留。被上诉人甚至利用两证原件向法院申请保全上诉人A-12号土地。而上诉人请求其纠正返还这一财产权益，却被驳回不当；二、2015年10月，上诉人在长达3年半的时间等待中未见到被上诉人有任何诚意解决合作建房事宜，只得自己着手动工修建，随之遭到被上诉人的起诉。被上诉人声称积极履行了协议中约定义务，但未明确履行哪一条义务。被上诉人提交的《合作建房协议书》、《合资建房补充协议书》是其编造虚构的；三、上诉人在一审诉讼及发回重审阶段均向一审提交了相关证据，证明被上诉人存在虚构合作协议书内容的事实，并通知了《合作建房协议书》中的相关共同乙方当事人作证，一审在事实清楚证人具在的情况下认定上诉人也存在过错，要求上诉人退还合同定金2800元不当。原审原告卢军向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《合作建房协议书》及《合资建房补充协议》；2、被告支付违约金30000元；3、本案受理费由被告承担。原审被告王先和向一审法院反诉请求：1、请求依法裁定“贵阳市城铁路龙里县谷脚泉溢谷安置小区A-12(120㎡)”划拨安置土地合法拥有权益人，明确该安置土地准许产权交易适用法律法规；2、请求依法判令被反诉原告纠正及返还其私自办理的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》中被反诉原告为共同拥有人的侵权行为；3、请求判令被反诉原告以欺诈方式获取的划拨安置土地A-12号《合作建房协议》、《合资建房补充协议》无效；4、请求判令被反诉原告承担及赔偿其故意隐瞒真相，虚构合作建房协议，非法侵占建房土地并恶意诉讼造成反诉原告各项经济精神损害人民币60万元及承担所有法律诉讼费用。一审法院认定事实：2012年2月26日，卢军与王先和签订《合作建房协议书》，双方约定：由乙方（王先和）提供地块，甲方（卢军）出资修建房屋；甲方补助乙方人民币2万元；安置地块分配到户后，乙方必须积极配合甲方办理相关建房手续和土地分割手续；签订协议之日，甲方付乙方定金人民币2800元，余款17200元待房屋建成后交房时付清；房屋建成后，甲方获得所建房屋第一层和第四层以上房屋产权，乙方获得所建房屋第二层和第三层房屋产权，第一层和第三层楼梯间甲乙双方共用，第四层以上楼梯间归甲方自用；房屋建成后，由甲方为乙方所获得第二层和第三层房屋刮瓷粉和贴地砖；双方不得违约，如违约，违约方需承担守约方一切损失并另支付违约金2万元。同日，卢军按约定向王先和支付定金2800元。同日，卢军、案外人王金作为甲方，王先和、案外人胡德宽、胡家海、杨琼作为乙方签订另一份《合作建房协议书》，约定：由乙方提供（A36、A37、A11、A12）地块，甲方出资修建房屋；由甲方补助乙方胡德宽、胡家海人民币29000元（每棕地块），补助王先和、杨琼人民币20000元（每棕地块）；安置地块分配到户后，乙方必须积极无条件配合甲方到城建局等相关部门办理建房手续和土地分割手续；签订协议之日，甲方付胡德宽、胡家海定金人民币5000元，付杨琼、王先和3000元，其余尾款待房屋建成后付清；房屋建成后，胡德宽获得A36号地块上所建房屋第二层和第三层房屋产权，胡家海获得A36号地块上所建房屋第四层和第五层房屋产权，王先和获得A37号地块上所建房屋第三层和第四层房屋产权，杨琼获得A37号地块上所建房屋第二层和第五层房屋产权，卢军获得A12号整棕地块上所建房屋产权及该棕土地的土地产权，获得A37号地块上所建房屋第一层和第六层以上房屋产权，王金获得A11号整棕地块上所建房屋产权及该棕土地的土地产权，获得A36号地块上所建房屋第一层和第六层以上房屋产权，A36、A37的第一层至第五层楼梯间或通道归甲乙双方共同使用，产权为甲乙双方共同所有。其它房屋及屋面、楼梯间通道归甲方所有；房屋建成后，甲方以毛坯房形式交付胡德宽、胡家海，不负责所获得房屋装饰，甲方将所建房屋交付王先和、杨琼后负责给王先和、杨琼所获得房屋刮瓷粉和贴地砖；双方必须共同遵守本协议，若违约，违约方须付守约方一切经济损失，另支付守约方违约金3万元（每棕地3万元）；未尽事宜，甲乙双方共同协商解决。2012年11月8日，龙里县住房和城乡建设局颁发地字第520000201216049号建设用地规划许可证（该证已由卢军领取并放于卢军处），用地单位为王先和、卢军，用地项目名称为住宅楼，用地位置在贵阳市域铁路××县××脚××小区Ａ-12，用地性质为居住用地，用地面积120平方米。2012年11月21日，龙里县住房和城乡建设局颁发地字第520000201215608号建设工程规划许可证（该证已由卢军领取并放于卢军处），建设单位（个人）为王先和、卢军，建设项目名称为住宅楼，建设位置在贵阳市域铁路××县××脚××小区Ａ-12，建设规模总面积595.02平方米，层数为5层。2014年8月16日，龙里县铁路建设指挥部办公室作出“关于安置小区建房相关事宜的通知”，通知对象为各拆迁安置户，通知内容：一、在此前已经申请建房放线及放线后在施工中不论任何原因停工的，请抓紧时间建房，并在半年之内完成房屋工程建设，以便开展屋顶斜面、凉棚工程建设，如停工达一月以上的，在二期工程结束后方可允许建房施工；二、在二期工程施工期间（含保养期），各安置户的房屋工程主体工程不能施工，必须待二期工程结束验收后方可施工，否则，后果自负。2014年11月5日，上述六人签订《合资建房补充协议》一份，变更约定：A36地块由王金、胡家海合作建房，A37地块由卢军、胡德宽合作建房，A12地块由卢军、王先和合作建房，A11地块因杨琼自身原因自愿退出合作建房；房屋建成后，胡家海获得A36地块上所建房屋第二层和第三层房屋产权，王金获得A36号地块上所建房屋第一层、第四层、第五层以上房屋产权，胡德宽获得A37地块上所建房屋第二层和第三层房屋产权，卢军获得A37号地块上所建房屋第一层、第四层、第五层以上房屋产权，王先和获得A12地块上所建房屋第二层和第三层房屋产权，卢军获得A12号地块上所建房屋第一层、第四层、第五层以上房屋产权；交房过后甲乙双方必须积极配合对方办理房产手续，违约方需按守约方所得房屋市场价的双倍价格赔偿守约方。A36、A37地块上已经建好房屋。2015年6月3日，龙里县铁路建设指挥部办公室向谷脚泉溢谷安置小区各安置户发出“关于泉溢谷安置区道路硬化及给水工程施工公告”，该公告原因及公告事项：泉溢谷安置区因安置房建设进程参差不齐，导致安置区内道路硬化迟迟未能施工，给搬迁入住的安置户生活出行带来了极大不便，为加快安置房建设进度，经过不断的督促，现大部分安置房主体工程已基本建成，经实地察看，安置区二期工程已基本具备施工条件，为确保工程顺利实施，将有关事项公告如下：一、道路硬化及给水工程施工时间自2015年6月12日至9月11日；二、于6月10日前，请各安置户务必将放在道路上影响施工的所有杂物进行清理，确保施工顺利进行，逾期不清理影响施工的，将由施工队清理，费用由安置户负责；三、施工期间，将对安置区内的道路进行封闭，请各安置户提前做好生产生活及相关准备，尽量减少因施工带来的不便；四、保养期内，严禁车辆在小区硬化道路上通行。2015年10月5日，王先和到龙里县铁路建设指挥部办公室领取龙里县国土资源局于2013年3月1日填发的龙里县国土资[2013]字第040号建设用地批准书，该建设用地批准书载明事项：用地单位为王先和，用地项目名称为市域铁路拆迁安置，批准用地机关及批准文号为县政府，批准用地面积120平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为住宅，土地座落在贵阳市域铁路××县××脚××小区Ａ-12，批准的建设工期自2013年3月至2015年3月。2015年10月8日，王先和在A-12地块上动工修建房屋。同日，卢军通知王先和立即停止施工。嗣后，王先和仍然继续施工。后卢军诉至本院，随后，王先和提出反诉并在发回重审阶段变更诉讼请求。一审另查明：至今，双方未依法分割土地使用权（即王先和与卢军至今未依法办理土地使用权变更登记手续）。上述三份协议均未约定建房时间和交房时间。卢军对王先和曾催告其抓紧修建房屋无异议。一审法院认为，本案的争议焦点为卢军与王先和签订的《合作建房协议》及《合资建房补充协议》的效力问题。从本案查明的事实来看，卢军和王先和至今未办理土地使用权的权属证书，龙里县国土资源局颁发的用地批准书上注明的用地人是王先和，土地性质是国有，土地取得形式是划拨，涉案土地是因王先和因其原有房屋及宅基地被政府征收拆迁后，由政府统一划拨安置地给王先和用于自建住房的土地，该宗土地是具有社会保障功能且带有宅基地性质的国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……”的规定，卢军并未享有该宗土地的使用权，2014年11月5日卢军、案外人王金作为甲方，王先和、案外人胡德宽、胡家海、杨琼作为乙方签订的《合资建房补充协议》已变更该6人2012年2月26日签订的《合作建房协议书》，不管是卢军和王先和两人签订的《合作建房协议书》还是《合资建房补充协议》，在协议签订后，在长达几年时间内，卢军并未在王先和的土地上修建房屋，并不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定的情形。同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。……”之规定，国土部门并未批准卢军作为土地使用权人，以及依照《中华人民共和国合同法》五十二条违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，卢军和王先和签订的《合作建房协议书》和《合资建房补充协议》均违反了强制性规定，应视为无效合同。关于无效合同的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王先和应返还卢军因该合同支付的2800元现金，双方都明知是国有划拨土地仍签订协议，均存在过错。对于王先和要求卢军赔偿其各项损失600000元的请求，首先是因双方均存在过错，其次王先和未提供相应的证据证明其600000元损失的构成，其建房投入是用于其自己的土地，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、第四十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、卢军与王先和签订的《合作建房协议书》和《合资建房补充协议》无效；二、王先和于本判决生效后十日内返还卢军支付2800元；三、驳回本诉原告卢军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王先和的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费550元，保全费30元，反诉案件受理费减半收取4900元，由卢军承担680元，由王先和承担4800元。如果履行义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于本案双方当事人签订的《合作建房协议》及《合资建房补充协议》的效力问题。本案中，上诉人王先和因其原有房屋及宅基地被政府征收拆迁后，由政府统一划拨安置地给王先和用于自建住房。政府划拨给上诉人王先和的土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为住宅。此后，上诉人王先和与上诉人卢军签订《合作建房协议书》及《合资建房补充协议》，双方约定：由王先和提供地块，卢军出资修建房屋，房屋建成后，双方分别获得所建房屋不同楼层的产权。从双方签订的上述协议内容看，虽然双方签订的协议是合作建房协议，但实质上是变相的对政府无偿划拨的国有土地使用权进行转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，国有划拨土地使用权的转让，必须先经过有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，即在土地使用权人交纳了土地出让金，土地性质由划拨土地变更为出让土地后，方可进行转让。由于案涉土地系国有划拨土地，至今土地性质未发生变化，该幅土地也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故，双方签订的《合作建房协议书》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。另外，上诉人卢军作为城镇居民，其与上诉人王先和签订协议合作建房，也不符合国土部门严禁城镇居民到农村购买土地建房的土地政策。一审认定双方当事人签订的两份协议因违反法律强制性规定而无效正确，本院予以维持。对上诉人卢军提出涉案两份协议为有效合同的主张，本院不予采纳。关于王先和主张请求确认合同真伪的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，双方当事人签订的《合作建房协议》及《合资建房补充协议》既已认定无效，则无需再对合同真伪进行甄别，故，对上诉人王先和提出的该项主张，本院不予采纳。关于王先和主张撤销土地保全裁定的问题。经查，龙里县人民法院作出的（2015）龙民初字第01080-1号《民事裁定书》，系根据上诉人卢军的申请依法作出，上诉人王先和在收到该《民事裁定书》后并未在法定期限内提出异议。故，对上诉人王先和提出的该项主张，本院不予采纳。关于王先和主张由卢军赔偿其各项损失100000元的问题。首先，上诉人王先和向一审提供的购买钢筋发票、工资表仅能证实其为了修建自己的住宅而花费的情况，不能证实其因本案纠纷造成的实际经济损失；其次，即便上诉人王先和因房屋未能修建存在一定的经济损失，但因其明知涉案土地系国有划拨土地而与上诉人卢军签订建房协议，对于本案的发生亦存在过错，亦应当自行承担相应的责任。故，对上诉人王先和提出的该项主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人卢军、上诉人王先和的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，上诉人卢军负担550元，上诉人王先和负担2300元。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  莫玉魁审判员  熊元伦二〇一七年五月二十二日书记员  王 玮