福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初4123号原告：唐建生，男，1959年4月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：邹文生，男，1984年8月2日出生，汉族，住福建省连城县。原告唐建生与被告邹文生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告唐建生到庭参加诉讼，被告邹文生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐建生向本院提出诉讼请求：1.解除原告唐建生与被告邹文生签订的《房产买卖协议》，并判令由被告邹文生向原告返还原告已支付款项人民币619200元及相应利息（按同期银行贷款利率从2013年5月30日起计算至实际清偿之日，暂计至2016年11月9日为133282.8元）；2.被告邹文生向原告支付违约赔偿金人民币1518700元；3.被告邹文生支付原告已代垫的中介费15000元。上述款项暂计至2016年11月9日为人民币2286182.8元；4.本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由被告邹文生承担。事实与理由：2012年1月10日，被告邹文生向厦门市万科滨海置业有限公司购买位于厦门市××区“万科金域华府”A-5地块（12#、13#、15-17#、23#楼及二期地下室）17#楼房产，该房产定于2014年6月30日前交房。2012年11月27日被告向建行厦门市分行就该房产办理了总额为63万元期限为20年的按揭贷款（从2012年11月27日至2032年11月27日止），借款每期应还本息额为4499.17元。被告自2012年12月起开始支付按揭款，每月还款日均在当月的24日左右。2013年5月30日原告通过厦门市意腾房产代理有限公司居间介绍，与被告签订一份《房产买卖协议》（编号：0000514），协议约定：被告将上述房产以总价120万元出售给原告；协议签订之日原告支付被告购房定金人民币3万元；原告于2013年6月30日前向被告支付购房款人民币60万元；双方应于2013年6月30日前到公证处办理委托公证；被告应于收到购房全款之日将房产交付给原告使用；若原告不能按期支付房款或被告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；任何一方逾期超过十日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按协议第12条第1款的约定承担悔约责任；被告应配合原告办理过户手续。协议签订后，原告除向厦门市意腾房产代理有限公司支付了中介费15000元外，原告还依照购房买卖协议约定向被告支付购房定金30000元、前期购房款587100元（含定金30000元），以及以被告名义通过其卡号为62×××44的建行龙卡向银行支付了2013年7月至2014年2月的按揭款（包括2014年3月15日转账至该账户5000元）。不料，2014年3月6日被告单方书面告知原告解除双方签订的房产买卖协议，并随之恶意挂失还贷银行卡、解除房产委托公证。2014年3月9日，被告与庄爱彬、厦门市××区丹厦乐海房屋中介服务部签订《房屋买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542），将讼争房产违约以总价158万元另行出售给庄爱彬，并已于2016年初办理相应产权过户手续，致使原被告无法继续履行《房产买卖协议》。另外，据原告了解到，万科置业位于厦门市××区的“万科金域华府”小区目前均价为每平方米31000元，被告的违约行为已经给原告造成了约1518700元的损失。综上所述，在原被告双方签订的《房产买卖协议》合法有效并且原告依约履行合同义务的情况下，被告用其实际行动严重违反原被告双方《房产买卖协议》的相关约定，已构成根本违约。根据《房产买卖协议》第十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条等的相关规定，原告有权解除原被告双方签订的《房产买卖协议》，有权要求被告返还原告已支付款项并支付相应违约赔偿金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。被告邹文生未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：2012年1月10日，被告邹文生与厦门市万科滨海置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：02059528），约定由邹文生向厦门市万科滨海置业有限公司购买万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）的房屋，建筑面积87.7平方米，房屋总价为903195元，付款方式为：按揭方式付款，签订合同当日内支付不低于总楼价款30%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕，交房期限为2014年6月30日前。2012年1月10日，上述《商品房买卖合同》（编号：02059528）向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2012年3月16日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具一份《预购商品房预告登记证明》（编号：YGH2012003946），载明：“商品房预购合同号：02059528，商品房座落：万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室），出卖人名称：厦门市万科滨海置业有限公司，买受人名称：邹文生。”2013年5月30日，以邹文生为出售方（甲方）、以唐建生为购买方（乙方）、以厦门市意腾房产代理有限公司为中介方（丙方），三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000514），合同约定如下：“第一条、甲方同意将坐落于见备注的房产，用途住宅，出售给乙方。建筑面积87.7平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）02059528。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已经充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（小写￥1200000）。甲乙双方同意向房管部门办理交易过户时的申报价为人民币（大写）伍拾捌万元整（小写580000），本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人名币（大写）叁万元整（小写￥30000），并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房价款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可以冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2013年6月30日之前向甲方支付人民币（大写）陆拾万元整（小写￥600000）……第六条、甲乙双方应于2013年6月30日前到公证处做公证，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续……第九条、交房事项：1.甲方应于收到购房全款将房产交付给乙方使用……第十二条、违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过拾日仍未履行约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任……第十三条：鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签定后，甲乙双方同意向丙方支付中介费壹万伍仟元整……本协议签定后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。……第十七条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力，双方约定的其他事项：1.万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）。2.乙方应于每月21日前还甲方向银行贷款月供，乙方应配合甲方办理过户手续。”该《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。上述《房产买卖协议》签订后，自2013年5月30日起至2013年6月26日期间，唐建生共从银行汇款给邹文生587100元，其中，2013年5月30日汇款30000元，2013年6月2日汇款50000元，2013年6月3日汇款50000元，2013年6月24日汇款50000元，2013年6月26日汇款407100元。2013年6月26日，邹文生出具一份《购房首付款收据》，载明：“本人（买方）邹文生今收到买方唐建生因购买本人位于厦门市××区万科金域华府A-5地块（12＃13#15#17#23#及二期地下室）的房屋而根据双方签订的买卖协议所支付的购房首付款伍拾捌万柒仟壹佰元整（￥587100），剩余购房款陆拾贰万壹仟捌佰捌拾叁元陆角柒（￥621883.67）由买方向银行按揭方式支付，首付款买方通过银行转账方式向卖方邹文生付款为准。此据，签收人（收款人）：邹文生，2013.06.26。”邹文生在该《购房首付款收据》上签名捺印。上述《购房首付款收据》载明的587100元包含了定金30000元。2013年6月26日，邹文生到厦门市公证处办理了（2013）厦证经字第12477号委托人为邹文生、受托人为唐建生的委托公证书及（2013）厦证经字第12478号影印本与原本相符的公证书。同日，原告唐建生向厦门市意腾房产代理有限公司支付中介费15000元。2013年7月，邹文生办理一张户名为邹文生的建设银行银行卡交给唐建生专用于偿还被告银行贷款。唐建生代为支付了自2013年7月至2014年3月的按揭贷款。庭审中，原告主张同意已支付被告邹文生的总款项按619200元计算。本院庭前在向被告邹文生制作的询问笔录一份，被告邹文生陈述：“房款619200元会尽力凑齐还给原告。”2014年2月25日，邹文生至厦门市公证处声明撤销了（2013）厦证经字第12477号委托公证书及（2013）厦证经字第12478号影印本与原本相符的公证书。2014年3月6日，邹文生向唐建生邮寄一份《告知书》，决定取消与原告的房屋买卖协议。2014年3月9日，以邹文生为出售方（甲方）、以庄爱彬为购买方（乙方）、以厦门市××区丹厦乐海房屋中介服务部为丙方（居间方），三方签订一份《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542），约定如下：“第一条、甲方同意将其已购买座落于厦门市××区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）的房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为02059528，建筑面积87.7平方米。……第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币（大写）壹佰伍拾捌万（￥1580000）元整。”讼争房屋已于2016年2月转移登记至案外人庄爱彬名下。2014年5月4日，唐建生向邹文生提起房屋买卖合同纠纷诉讼，诉求为：1.确认双方签订的房产买卖协议有效，判令邹文生继续履行该协议，即邹文生应将2014年3月28日挂失补办的用于偿还房屋按揭贷款的建行龙卡（挂失时尚有原告存入金额5100余元）交给唐建生，便于唐建生按月偿还银行按揭贷款；邹文生应按协议约定交房给原告并配合办理产权过户手续；2.判令邹文生按日支付房产成交总价0.05%的违约金给原告直到被告按协议履行之日止；3.邹文生承担本案全部诉讼费用。2015年5月26日，厦门市集美区人民法院作出（2014）集民初字第1699号民事判决书，判决：“一、确认原告唐建生与被告邹文生于2013年5月30日签订的《房产买卖协议》（编号：0000514）有效；二、确认第三人庄爱彬与被告邹文生于2014年3月9日签订的《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）有效；三、驳回原告唐建生的其他诉讼请求；四、驳回第三人庄爱彬的其他诉讼请求。”原告唐建生不服一审判决，提出上诉。厦门市中级人民法院于2015年11月18日作出（2015）厦民终字第3398号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。（2015）厦民终字第3398号民事判决书已于2015年11月24日发生法律效力。原告唐建生不服二审判决，向福建省高级人民法院申请再审，2016年6月2日福建省高院作出（2016）闽民申693号裁定书驳回原告唐建生的再审申请。因原告唐建生要求被告邹文生继续履行合同的主张未得到支持，上述一、二审判决书中均告知唐建生可另行向邹文生主张违约赔偿责任。原告于2016年11月14日提起本案诉讼，本院依法于2017年1月6日向被告邹文生送达诉讼材料。本案审理过程中，本院依据原告的申请对讼争房屋的市场价值进行司法鉴定，2017年4月17日厦门均达土地房地产评估咨询有限公司根据本院的委托作出房地产估价报告（厦均达房估[2017]F007号），估价结果为2015年11月24日的市场价值为164.47万元，2016年11月24日的市场价值为273.37万元。该司法鉴定的评估收费金额为7467元。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、预购商品房预告登记证明、《房产买卖协议》（编号：0000514）、（2013）厦证经字第12477号公证书及（2013）厦证经字第12478号公证书、银行收支明细清单、转账凭条、自动柜员机客户通知书、自助终端客户凭条、《告知书》、《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）、声明书及（2014）厦证经字第7155号公证书、（2014）集民初字第1699号民事判决书、（2015）厦民终字第3398号民事判决书、法律文书生效证明书、收款收据，房地产估价报告（厦均达房估[2017]F007号）、收费通知单，本院依法制作询问笔录、庭审笔录及原告的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系因解除合同、赔偿损失而引发的房屋买卖合同纠纷。原、被告于2013年5月30日签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。关于本案的争议焦点，本院分述如下：1、关于合同解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”被告邹文生“一房二卖”并已将讼争房屋转移登记至案外人庄爱彬名下，其违约行为导致原告无法实现合同目的，故原告主张解除双方签订《房产买卖协议》，于法有据，本院予以支持。本院已于2017年1月6日向被告邹文生送达本案诉讼材料，故本院认定原被告双方签订《房产买卖协议》于2017年1月6日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因《房产买卖协议》已解除，故原告主张被告返还已付款619200元，于法有据，本院予以支持。被告邹文生违约行为导致合同解除，其长期占用原告的已付款造成原告的损失，现原告主张被告支付相应利息，于法有据，本院予以支持。因原告向被告所付款项是从2013年5月30日起陆续支付的，其中2013年6月26日支付了最大一笔款项407100元，原告主张从2013年5月30日开始计算利息损失缺乏事实依据，因被告于2014年3月6日决定取消与原告签订的房屋买卖协议，故本院酌情认定利息以619200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年3月6日起计算至被告实际还款之日止。2、关于赔偿金主张。原告主张因被告违约致使合同无法履行，起诉时讼争房屋小区均价为3.1万/平米，房屋总价约为2718700元，与约定购房价1200000元的差额即为损失1518700元。本院认为，2013年以来厦门市的房地产价格逐年攀升，被告“一房二卖”违约行为致使原告无法取得讼争房屋，确已造成原告较大的损失，但对于损失金额认定除应考虑原告的实际损失外，还应考虑以下因素：(1)原告有防止损失扩大的义务。依据《中华人民共和国》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在2014年原告唐建生起诉被告邹文生继续履行合同一案中，因唐建生继续履行合同的主张未能得到支持，故该案一、二审判决书中均告知唐建生可另行向邹文生主张违约赔偿责任。该案二审判决已于2015年11月24日生效，但原告唐建生在被福建省高院驳回再审申请后，方于2016年11月14日提起诉讼主张赔偿损失，而在2014年至2016年期间厦门市房价已发生重大变化，原告诉讼时间节点的选择导致损失的部分扩大。（2）损失的可预见范围。依据《中华人民共和国》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”2014年原被告签订《房产买卖协议》时原被告双方并无法预料到2016年厦门房价走势，原告以2016年11月份的房价主张差价损失，赔偿金额超出被告在签订合同时可预见的范围。综上，依据公平原则和诚实信用原则，考量合同履行情况、原告的实际损失、被告的违约行为、原告止损的义务、损失可预见的范围等综合因素，本院酌情认定被告应赔偿原告的损失为980000元。3、中介费。《房产买卖协议》第十三条约定：“双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。”原告已向案外人厦门市意腾房产代理有限公司支付中介费15000元，因被告违约致使合同解除，现原告主张被告支付已付的中介费15000元，于法有据，本院予以支持。本案的鉴定费7467元，依据本案的情况，本院决定由被告邹文生承担。被告邹文生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为本人主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告唐建生与被告邹文生签订的《房产买卖协议》（编号：0000514）于2017年1月6日解除；二、被告邹文生应于本判决生效之日起十日内返还原告唐建生返还已付款619200元及利息（以619200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年3月6日起计算至本判决确定还款之日止）；三、被告邹文生应于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐建生损失980000元；四、被告邹文生应于本判决生效之日起十日内返还原告唐建生已付中介费15000元；五、驳回原告唐建生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25089元，由原告唐建生负担5912元（已预缴），由被告邹文生负担19177元。该款被告邹文生应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费7467元，由被告邹文生负担。被告邹文生应于本判决生效之日起十日内向厦门均达土地房地产评估咨询有限公司支付该鉴定费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 长  林福赞代理审判员  林 达人民陪审员  谢家仪二〇一七年五月五日代书 记员  林雅霏附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。