三亚市城郊人民法院民事判决书(2017)琼0271民初2697号原告：韩春霞，女，1963年10月4日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市南边海渔港路万宝威尼斯蓝湾**。委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。原告韩春霞诉被告三亚万宝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩春霞的委托诉讼代理人聂友峰、潘语眉，被告三亚万宝房地产开发有限公司委托诉讼代理人何灵凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩春霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2009年12月30日至2012年5月31日的延期办证违约金51808.57元；2.判令被告向原告支付自2012年6月1日至2013年12月5日的延期办证违约金129550.76元；3.判令被告向原告返还房价款34835.16元及利息（按照银行同期贷款利率计算，期限自2013年12月5日至实际支付日）；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年3月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于三亚市南边海渔港路的万宝·威尼斯蓝湾第4栋1101号房。合同约定套内建筑面积为103.08平方米，商品房按套内建筑面积计价，每平方米11384.04元，总房款为117346元整。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，被告将房屋交付原告使用。被告却迟迟未为原告办理房屋产权证，直到2013年12月5日原告的房屋权属证书才办出。根据合同第八、第十五条约定，被告应办妥产权证的时间为2009年12月30日，逾期按照已付房款的每日万分之零点五支付违约金。另外，根据三亚市城郊法院及三亚市中院生效判决“审理查明”部分已认定的事实：被告在2012年3月向部分业主出具了一份《承诺书》，承诺“自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主”；2014年2月14日，被告董事长王田庆明确表示：“没有拿到《承诺书》的业主，《承诺书》的内容同样对他们有效”，因此，小区业主不论是否拿到《承诺书》，自2012年6月1日以后，逾期办证违约金应按照已付房款的万分之二计算。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金共计181359.33元，具体计算如下：1.从2009年12月30日到2012年5月31日，计883日，按合同应付违约金为：883天＊0.5/10000/天＊1173467元=51808.57元；2.从2012年6月1日到2013年12月5日，计552日，按承诺书应付违约金为：552天＊2/10000/天＊1173467元=129550.76元。原告领取产权证书后发现，产证的套内建筑面积仅为100.02平方米，与商品房买卖合同约定的套内建筑面积103.08平方米，相差3.06平方米，面积误差比2.97%。根据合同第五条“产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，因此被告应向原告返还面积误差款34835.16元。原告多次催要，被告一直以资金困难为由向后拖延，为维护原告权利，向法院提起诉讼。被告三亚万宝房地产开发有限公司辩称，支付逾期办证违约金的诉求已经超过诉讼时效，从三亚市城郊法院和三亚中级人民法院判决的诉讼时效起算，办证诉讼时效起算是合同约定办证时间第二天，提出起诉支付违约金两年内没有起诉，没有发生诉讼时效中止、中断的情形，就本案来看，诉讼时效一过，有些案件是约定2009年及2010年办证，原告从2010年至2017年长达7年时间才要求支付违约金，万宝公司无需支付违约金，从三亚判例对诉讼时效起算的时间点比较严格，办证之日的第二天起算诉讼时效，其他确定诉讼时效起算点较为宽容的是从办证完第二天，案件办理的时间2013年至2014年同样也已经超过诉讼时效，办证违约金被告认为不应当支付；关于面积误差款的问题，在房产证领取第二天起债务已经形成，原告应当积极维护自己的权益，要求支付面积误差款也同样超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：一、2008年3月27日，赵君与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：赵君购买万宝公司开发的位于三亚市南海边渔港路的万宝·威尼斯蓝湾第4栋1101房，建筑面积共116.16平方米，其中，套内面积103.08平方米。公共部位与公共房屋分摊建筑面积13.08平方米，按套内面积计算每平米11384.04元，房价款总共1173467元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，韩春霞不退房的，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还韩春霞，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给韩春霞；万宝公司应于2008年12月30日前将验收合格的商品房交付给赵君使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，赵君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日0.005％支付违约金，直至房产证办妥。合同签订后，赵君向万宝公司支付房款1173467元，万宝公司依约将房屋交付给赵君使用。2013年12月5日向赵君颁发土地房屋权证，买受人赵君于2012年6月21日去世，涉案房屋土地房屋权证于2017年2月13日变更权利人为继承人韩春霞；二、本院做出（2014）城民一初字第17912号生效民事判决书，认定以下事实：万宝公司对部分业主所作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于为未取得《承诺书》的业主，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向原告履行义务；根据《承诺书》的内容，2012年1月1日至2012年5月30日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算。万宝公司发出的《通知》写明：万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。以上事实，有《商品房买卖合同》、《土地房屋权证》、本院（2014）城民一初字第1792号民事判决书、三亚市中级人民法院（2014）民一终字第654号民事判决书及当事人陈述等证据佐证，并经双方当事人当庭举证、质证，足以认定。本院认为，赵君与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于支付逾期办证违约金的问题以及是否超过2年诉讼时效期间。合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向赵君支付违约金，直至房屋产权证办妥为止。合同约定房屋交付时间为2008年12月30日，万宝公司按合同约定应在2009年12月30日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司未在365日内办理分户权证备案时间，逾期完成房屋产权备案登记义务，已经构成违约。依据（2014）城民一初字第1792号民事判决书的认定，本案的诉讼时效应从2012年5月31日的次日即2012年6月1日开始计算，至2014年6月1日届满。但买受人赵君于2012年6月21日去世，即从2012年6月21日起诉讼时效中止。2017年2月15日才确认房屋继承人为韩春霞，即2017年2月15日诉讼时效继续计算，韩春霞于2017年3月22日向本院提起诉讼，未超过2年的诉讼时效。按照合同约定，逾期办证违约金按应付款万分之零点五支付违约金，但万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算，因此，2009年12月30日至2012年5月31日的逾期办证违约金为51808.57元（1173467元×0.00005×883天），2012年6月1日至2013年12月5日的逾期办证违约金129550.76元（1173467×0.0002×552天），共计181359.33元。关于房屋面积误差款的问题。因韩春霞起诉未超过诉讼时效，商品房买卖合同约定的套内建筑面积103.08平方米，而产权证登记的套内建筑面积仅为100.02平方米，房屋面积差异3.06平方米，按照合同约定，房屋面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由被告返还原告。万宝公司应向韩春霞返还房价款34835.47元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩春霞支付逾期办证违约金181359.33元。二、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩春霞返还房价款34835.47元。本案受理费2271元(原告韩春霞已预缴),已减半收取，由被告三亚万宝房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 杜鹏辉 二○一七年五月二十二日法官助理 高卡扎书 记 员 郑 瑜附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期不提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实当事人无需举证证明。......（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。