杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0105民初1833号原告：中国农业银行股份有限公司杭州之江支行，住所地：杭州市拱墅区湖墅南路418号。代表人：朱卫兴，行长。委托代理人（特别授权代理）：郭虹，系原告员工。被告：陈薛聪，男，1978年10月15日出生，汉族，住泰顺县。被告：夏春萍，女，1980年1月21日出生，汉族，住泰顺县。被告：杭州金地自在城房地产发展有限公司，住所地：杭州市西湖区金地自在城乐活湾4幢308室。法定代表人：ＸＸ，董事长。委托代理人（特别授权代理）：陆凤麟、何一，浙江康而沃律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行（以下简称农行之江支行）与被告陈薛聪、夏春萍、杭州金地自在城房地产发展有限公司（以下简称金地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用普通程序于2016年8月11日、2017年4月18日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭虹，被告金地公司的委托代理人何一两次均到庭参加了诉讼。被告陈薛聪、夏春萍经本院合法传唤无正当理由两次均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行之江支行诉称：2012年8月23日，被告陈薛聪、夏春萍与原告签订了《个人购房担保借款合同》，期限自2012年8月23日起至2042年8月22日止，期限30年，借款金额1350000元。原告于2012年8月31日向被告陈薛聪发放了一手房贷款1350000元。目前被告陈薛聪于2015年11月30日起至2016年2月29日止已逾期4期贷款未还，原告多次催讨无果，根据《个人购房担保借款合同》的约定要求被告偿还所欠的全部借款本金、利息及承担本案的一切费用。综上，现诉至法院请求判令：1、被告陈薛聪归还个人住房抵押借款本金1291865.40元，利息（正常息、罚息、复利）21291.04元，本息合计1313156.44元（利息计算至2016年3月14日），2016年3月15日起至贷款结清日止的利息（正常息、罚息、复利）按借款合同的约定另行计算；2、被告夏春萍承担共同还款责任；3、被告金地公司承担保证担保责任；4、原告对被告抵押时所提供的抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用及原告为实现债权的费用由被告承担。在本案审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求为：被告陈薛聪归还个人住房抵押借款本金1291865.40元，利息（正常息、罚息、复利）48288.97元，本息合计1340154.37元（利息计算至2016年8月11日），2016年8月12日起至贷款结清日止的利息（正常息、罚息、复利）按借款合同的约定另行计算。被告金地公司答辩称：1、被告金地公司对被告陈薛聪、夏春萍因购买位杭州市西湖区室的房产向原告贷款1350000元，由金地公司为该贷款提供阶段性担保，并在《个人购房担保借款合同》上盖章签字的事实没有异议；2、由于金地公司充当的是阶段性担保人的角色，没有参与还款过程，无法掌握被告陈薛聪、夏春萍的还款金额、逾期还款情况等，对于上述情况请法院查明事实后予以确认；3、原告之所以要求金地公司提供阶段性担保，是因为贷款时抵押房产还在建设中，银行是否能够对抵押房产享有优先受偿权还无法确定，在银行享有优先受偿权前，由金地公司提供保证担保。如果法院支持了原告关于“对抵押物享有优先受偿权”的诉讼请求，确认了原告的优先受偿权，金地公司提供阶段性担保的目的已经实现，无需继续承担担保责任；4、退一步讲，如果法院不接受金地公司的上述主张，认为金地公司应当承担保证责任的，由于本案中有借款人自己提供的物的担保，金地公司希望先以抵押房产的价值清偿债务，不足部分，再由金地公司清偿；5、金地公司已经按照商品房买卖合同的约定交付房屋、办理初始登记，并委托中介机构通知购房户办理转移登记。涉案房产因借款人即被告陈薛聪怠于办理房产转移登记和抵押登记，后又因与他人债权债务关系被法院预查封，导致抵押登记至今未能办理，金地公司不存在任何过错。因此，希望法院在确定责任的承担上能考虑这一点。如果法院最终认定金地公司要承担责任，希望能够在判决中明确金地公司承担责任后有权向借款人追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告农行之江支行提交的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房产预告登记证、结婚登记审查处理表，被告金地公司对三性无异议，但认为根据《个人购房担保借款合同》的约定，金地公司提供的是阶段性担保，即在原告享有优先受偿权后，金地公司的保证责任可以免除。对被告金地公司提交的浙江省商品房买卖合同、金地自在城林溪里房屋及设备交接单、房屋钥匙及资料收条、杭房权西字第××号号房屋所有权证、杭州佰年房地产经纪有限公司出具的情况说明、预购商品房抵押权预告登记信息查询记录，原告农行之江支行均无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原告农行之江支行及被告金地公司在庭审中的陈述及有效证据，本院查明以下案件事实：2012年8月23日，陈薛聪（借款人）与农行之江支行（贷款人）、金地公司（担保人）签订了编号为33020120120081640的《个人购房担保借款合同》一份，约定：陈薛聪向农行之江支行借款1350000元，用于购买位杭州市西湖区室的房屋（购房合同编号2011预1125191）；借款期限360个月，自2012年8月23日起至2042年8月22日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10％后确定；本合同的还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日；陈薛聪不可撤销地申请并授权农行之江支行将全部借款直接划入杭州金地自在城房地产发展有限公司账户，开户行为招商银行股份有限公司杭州武林支行，账号57×××055；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，即由阶段性保证人金地公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起两年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；2、抵押人与抵押物共有人同意杭州市西湖区室的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起办妥抵押预告登记；自上述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。另合同还约定：若借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人按逾期借款利率计收复利；如发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。夏春萍作为抵押人亦在上述合同中签字确认。2012年8月29日，农行之江支行及陈薛聪分别作为预告登记权利人、预告登记义务人，就位杭州市西湖区室的房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，登记的债权数额为1350000元。2012年8月31日，农行之江支行依约向陈薛聪发放贷款1350000元，在个人借款凭证中载明的借款日期为2012年8月31日，到期日期为2042年8月30日。然陈薛聪自2015年11月1日起连续逾期未还贷款。为此，农行之江支行依据合同约定，决定提前收回全部贷款本息，并向本院提起诉讼。至今，陈薛聪尚欠农行之江支行借款本金为1291865.40元。另查明，陈薛聪作为涉案房屋的买受人，至今未向出卖人金地公司办理收房手续，也未办理房屋所有权登记手续。陈薛聪、夏春萍于2006年1月17日办理结婚登记手续。本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。原告农行之江支行已按约履行发放贷款的合同义务，但被告陈薛聪作为借款人未按合同约定按期履行还本付息的义务，原告有权依据合同约定宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告陈薛聪立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。因案涉贷款发生在被告陈薛聪、夏春萍婚姻关系存续期间，应当作为夫妻共同债务处理，被告夏春萍对被告陈薛聪应归还的贷款本息应承担共同还款责任。另原告作为涉案房产杭州市西湖区室预购商品房抵押权预告登记的权利人，提出对上述抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为，鉴于原告与该商品房的买受人即被告陈薛聪已就上述房产依法办理了抵押权预告登记，但由于预告登记义务人被告陈薛聪的原因（未向出卖人收房并办理房屋所有权登记手续）导致原告客观上无法将预登记转为正式的房屋抵押登记。此外，由于被告陈薛聪自2015年11月起开始不按约向原告履行还本付息的义务至今，根据合同约定，原告行使抵押权的条件业已成就。据此，本院认为，对非抵押权人原因导致无法办理正式的房屋抵押登记的，抵押权人对抵押物仍应享有优先受偿权。因此，对原告农行之江支行要求对涉案抵押物享有优先受偿权之诉请，本院亦予以支持。因涉案抵押物至今未正式办理房屋抵押登记手续，被告金地公司作为阶段性保证人，应承担连带保证责任。综上，本院对原告变更后的诉讼请求予以支持。被告陈薛聪、夏春萍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈薛聪、夏春萍于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行借款本金1291865.40元，并支付利息48288.97元（该利息暂算至2016年8月11日，从2016年8月12日起至款清之日的利息按编号为33020120120081640的《个人购房担保借款合同》的约定另行计付）。二、原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行有权对被告陈薛聪购买的位杭州市西湖区室的房屋折价、拍卖、变卖所得价款主张优先受偿权。三、被告杭州金地自在城房地产发展有限公司对被告陈薛聪的上述第一项应付款项承担连带清偿责任。本案案件受理费16861元，由被告陈薛聪、夏春萍共同负担，被告杭州金地自在城房地产发展有限公司连带负担。原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告陈薛聪、夏春萍、杭州金地自在城房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  崔 姗人民陪审员  王春英人民陪审员  王敏华二〇一七年五月十七日代书 记员  杨 瑜