重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0243民初1164号原告：杨成常，男，1967年4月9日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：王子高，重庆渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敏，重庆渝东律师���务所律师。被告：罗玉彬，男，1966年10月23日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：阮小菊，女，1969年3月21日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上列二被告的共同委托诉讼代理人：周大猛，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。原告杨成常诉被告罗玉彬、阮小菊确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月8日第一次公开开庭进行了审理。原告杨成常及其委托诉讼代理人王子高、徐敏，被告罗玉彬及二被告的共同委托诉讼代理人周大猛到庭参加诉讼。后本案因案情所需，于2017年5月12日第二次公开开庭进行了审理，原告杨成常及其委托诉讼代理人王子高，被告罗玉彬及二被告的共同委托诉讼代理人周大猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨成常向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年9月5日签订的《房屋出让合同书》无效；2.被告向原告返还购房款114800元并承担利息（利息以114800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付，从2012年9月5日起支付至付清之日止）；3.被告赔偿原告装修损失30000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：二被告系夫妻关系。2012年9月5日，原、被告签订《房屋出让合同书》，被告将自建的位于彭水县XX街道XX社区XX路XX号XX层临乌江房屋一套卖给原告，约定价格114800元，水、电、有线等设备三通，房产证根据国家政策办理。当年底，原告经装修后入住该房，并于2013年2月10日付清全部房款。因原告所购买的房屋系负层，位置较低，2014年夏曾被乌江洪水淹没，加之被告在原告房屋外临江一侧另行修建房屋严重遮挡原告房屋采光，被告将通往原告房屋的电线剪断，现原告房屋完全变成地下暗室无法居住。被告所建房屋系违法建筑，违反城乡规划法的相关规定，应当依照合同法的规定认定为无效，且原告购买该房屋不能实现获得房屋所有权以及能够实际居住的目的，现特依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告罗玉彬、阮小菊共同辩称：1.原、被告于2012年9月5日签订的《房屋出让合同书》是双方真实意思表示，没有胁迫、欺诈的行为，合同有效。2.被告在修建涉案房屋是以出让方式取得国有土地使用权，取得了许可修建的房屋，也支付了房屋配套费，被告修建的房屋是合法的。3.原告在本案中主张的涉案房屋位置较低曾被乌江河水淹没、房屋采光被遮挡、电线被断等没有事实和法律依据。4.原告在本案中请求确认房屋出让合同无效，如果人民法院通过审查，认为合同应确认为无效，原告是在知道涉案房屋的性质、状况的情况下与二被告订立房屋出让合同，其主张购房款的利息不应得到支持，同时被告要求原告返还房屋，并由原告拆除房内装修，恢复房屋原状；另要求原告承担2012年9月起至返还房屋之日的占用房屋费用，参照当地房屋租金标准10000元/年计算。本院经审理认定事实如下：2012年9月5日，原告杨成常(乙方)与被告罗玉彬、阮小菊(甲方)签订《房屋出让合同书》，其主要内容：“一、甲方出让房屋（坐落于XX村XX组XX站XX公路XX方向前100米左右，约105平方米）一套给乙方。二、房屋总价格114800元。三、楼梯通道为公用通道。四、三通即水、电、有线等设备由甲方安装到乙方房屋门口（已安装）。五、房屋一经出让成交后，该套房屋的权利义务不论乙方住进与否均属乙方永久性所有。六、产权所有证书即《房产证》的办理由甲乙双方根据国家政策协调办理。乙方的单独《房产证》办理的相关费用由乙方承担。”在签订合同时，原告杨成常支付了购房款100000元，余下14800元已于2013年2月10日前付清。另查明：截止本案一审法庭辩论终结前，二被告出售给原告杨成常的房屋未取得土地使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续，也未取得房屋产权登记。在庭审中，对于被告方主张的占用房屋费用，原告杨成常认为不应支持，如人民法院认为应当支持，其同意在本案中用装修损失和利息损失抵扣。同时，原告杨成常不认可被告方主张的10000元/年的租金标准。原告杨成常认为与其购买的房屋同地段、条件基本相当的房屋，租金不超过3000元/年。关于接收房屋的时间，被告方主张是2012年5、6月接收房屋，2012年8、9月入住；原告杨成常则主张其于2012年9月接收房屋，2012年腊月装修完毕入住，其目���还持有房屋的钥匙。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。争议的焦点在于：一、原、被告双方于2012年9月5日签订的《房屋出让合同书》的效力应如何认定；二、如《房屋出让合同书》被确认无效，造成合同无效的过错、合同无效之后的处理（即返还购房款及房屋、装修损失、利息损失、占用房屋费用等问题）。关于争议焦点一。原、被告双方签订的《房屋出让合同书》所涉及的房屋即被告方修建、出售给原告杨成常的房屋，到目前为止未取得土地使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续，亦未取得房屋产权登记。本院认为，本案迄今为止，被告罗玉彬、阮小菊未提供标的房屋所占土地使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续。据此，本案所涉标的房屋因无任何合法有效的手续而不得转让、买���，双方所签《房屋出让合同书》因违反法律的强制性规定而应认定为无效。故，本院确认原、被告于2012年9月5日签订的《房屋出让合同书》无效。关于二被告提出已取得房屋用地手续的抗辩理由。本院认为，从二被告提供的证据来看，被告罗玉彬从黄志忠处所购买的用地权，其所依据的两份《国有土地使用权出让合同》的出让期间均为1996年4月2日至2000年4月2日，早已超出了出让期间，仅凭此不足以认定二被告取得了房屋的土地使用权出让手续，故二被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于二被告提出的已缴纳房屋配套费，所建造的房屋合法的抗辩理由。本院认为，所谓配套费是指建设项目以外的市政共用配套设施，如城市道路、给排水、供电、供气、公共交通、环境卫生和园林绿化等的建设和维护，缴纳配套费并不能证明建造房屋的合法性，二被告的��项抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。首先，造成合同无效的过错问题。案涉房屋至今未办理土地使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续，二被告即修建并出售房屋，对合同无效的后果具有过错。房屋买卖属于重大交易活动，就该房屋在转让时未取得合法手续的事实，原告杨成常作为具有完全民事行为能力的购房人，应当在签订合同之前了解知悉，就购买该房屋后，存在因无法办理相应审批手续而导致合同无效的相应风险，亦应明知。在此情况下，原告杨成常仍然与二被告签订《房屋出让合同书》，购买尚未取得合法审批、建设手续的房屋，对合同无效的后果也具有过错。即原、被告双方对于《房屋出让合同书》被确认无效均具有过错。对于过错程度，综合本案情况，本院酌情确定由原、被告双方各承担50%。其次，合同无效后的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这确立了合同无效后处理的一般原则。结合本案，关于购房款的返还问题，二被告收取的购房款114800元，在合同无效的情况下，依法应当返还给原告杨成常。同理，原告杨成常应当将房屋返还给二被告。关于原告杨成常主张的装修损失，经查，其举示的销货清单、自书证实等证据，证据形式不符合规定，来源不明确，无法确定与本案涉案房屋的关联性，不足以证明其所主张的装修损失。另原告杨成常自称其房屋曾被洪水淹没，不适宜居住，所谓的装修损失是否还存在亦无证据证明。故对于原告杨成常主张的装修损失本院不予支持。关于二被告提出的拆除装修、恢复原状的主张，本院认为，原告杨成常承担返还房屋的责任是基于合同无效，而不是因侵权原因承担返还责任，只要原告杨成常将房屋腾空并交付给二被告，即能达到返还房屋之目的。另在合同被确认无效之前，原告杨成常对房屋进行装修并无过错，返还房屋应以现状为准，恢复原状既无可能也无必要，如存在装饰装修，由原告杨成常在不损房屋的情况下处理，否则由被告自行处理即可。故对二被告提出的该项意见本院不予采纳。关于利息损失，合同无效的法律后果是自始无效，原告杨成常将购房款支付给二被告后，现因合同无效而返还，必然产生相应的资金占用利息，对于原告杨成常主张的利息损失本院予以支持。利息的计算方式应按实际付款时间起，按中国人民银行同期同类贷款���准利率为标准，计算至购房款实际返清之日止，因原、被告双方在本案中均存在过错，故利息损失应由双方按照50%的比例分别承担。关于二被告提出的占用房屋费用，本院认为，原告因合同取得涉案房屋，并控制、居住使用，在合同无效后，应当给付相应的占用房屋费用。关于占用房屋费用的计算期间，应当以房屋的实际交付时间起算，就本案而言，二被告主张原告是2012年5、6月份交付的，但未举示证据证明，本院结合签订合同的情况以及原告的陈述，确定原告接收房屋的时间为2012年9月5日；虽原告陈述在2014年7月即搬离涉案房屋，但未举示证据证明，且其手中至今仍有争议房屋的钥匙，对房屋具有控制力，故占用房屋费用计算的截止时间应为原告将房屋实际腾空返还交付给二被告之日为止。关于占用房屋费用的计算标准，二被告主张占用房屋费用按10000元/年���租金标准计算，仅举示了两份调查笔录佐证，其证据不足以证明同地段、条件基本相当的房屋租金情况，本院结合原告的意见及房屋处于负楼的情况，酌情确定为3000元/年。因原、被告双方在本案中均存在过错，故占用房屋费用应由双方按照50%的比例分别承担。结合原、被告双方的意见，利息损失与占用房屋费用可相互抵扣，但抵扣后存在差额的一方应向对方补齐差额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨成常与被告罗玉彬、阮小菊于2012年9月5日签订的《房屋出让合同书》无效；二、被告罗玉彬、阮小菊在本判决生效后十日内向原告杨成常返还购房款114800元，并承担50%的利息（利息的计算方式：购房款114800元中，100000元从2012年9月5日起开始计息，余下的14800元从2013年2月10日起开始计息，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计算至实际付清之日止）；原告杨成常在本判决生效后十日内将2012年9月5日签订的《房屋出让合同书》所涉的房屋返还给被告罗玉彬、阮小菊，并承担50%的占用房屋费用（占用房屋费用的计算方式：从2012年9月5日起，按3000元/年的标准计算至实际返还房屋之日止）；前述利息和占用房屋费用可以相互抵扣，抵扣后存在差额的一方应向对方补齐差额；三、驳回原告杨成常的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3196元（原告杨成常已预交3196元），由原告杨成常承担1598元，由被��罗玉彬、阮小菊承担1598元（被告罗玉彬、阮小菊履行判决义务时直接支付给原告杨成常）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  文元兴代理审判员  冉 建人民陪审员  彭顺权二〇一七年五月二十五日书 记 员  严 怡