广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0323民初15号原告胡玲娟，女，汉族，1966年12月9日生，住广西桂林市七星区。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，组织机构代码：73996652-4，法定代表人：蒋晓群，职务：总经理。被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，组织机构代码：73517769-1，法定代表人：马晓珍，职务：总经理。二被告委托代理人方凤兰，系二被告公司员工。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行，住所地：南宁市园湖南路10号，负责人：许生勇，职务：行长。委托代理人韦良峰，广西欣源律师事务所律师。委托代理人黄潘羽，广西欣源律师事务所律师。原告胡玲娟诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序进行了审理，在审理过程中，经审查，中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行（以下简称邮政储蓄银行南宁分行）系本案讼争房产的抵押权人，本院依法追加邮政储蓄银行南宁分行为本案第三人参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行了审理。2017年4月27日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告的委托代理人谢继香，第三人的委托代理人韦良峰、黄潘羽到庭参加诉讼。二被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票等，无正当理由未到庭参加诉讼（缺席）。本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月3日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××幢房屋一套，建筑面积为382.33平方米，总价款为2929111元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。合同签订后，原告依约支付了房款，缴纳了契税。被告于2012年1月19日将房屋实际交付原告。但被告并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺，被告提供的只是临时水电。其临时施工用电，电压极不稳定且经常断电，供水由被告自行抽取黄沙河的河水，经简单过滤后供业主使用，达不到生活用水的标准，且经常停水，无法正常使用。被告也未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，使原告的合法权益严重受损。“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发，两被告应共同承担相关责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、确认“桂林漓江奥林苑”E59幢房屋所有权及土地使用权（即不动产权）归原告所有；2、二被告将办理“桂林漓江奥林苑”E59幢房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理上述房屋所有权证及土地使用权证（即不动产权证书）并交付原告；3、二被告为原告上述房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等符合正常生活要求的配套基础设施；4、本案的诉讼费由二被告负担。原告对其陈述的事实提供了以下证据：一、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告的商品房买卖关系及被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺和关于产权登记的约定；二、销售不动产统一发票、现金收入凭单各一张，证明原告已按合同约定付清房款，并交纳了契税的事实；三、收房确认书一份、前期物业服务协议一份、物业费交费收据一张，证明被告将本案涉案房屋已经交付原告使用的事实；四、两被告工商电脑咨询单各一份，证明被告的基本情况；五、照片九张，证明被告没有为原告提供符合规定的永久性的水电等基础配套设施；六、银行转账凭证二张，证明原告已经缴纳购房款的事实；二被告未作答辩，也未提供证据。第三人陈述称：一、原、被告双方的买卖合同无效，被告桂林市松杉房地产开发有限公司无权单独出售房产；即便合同有效，原告的诉讼请求不应当得到支持。二、不动产物权以登记产生效力，涉案房屋目前的产权登记在二被告名下，二被告为讼争房屋所有权人。三、原告的诉求已经超过诉讼时效。四、原告至今未付清房款，二被告将房屋抵押给第三人是以实际行动解除原、被告间的商品房买卖合同。五、第三人已经合法取得涉案房屋的担保物权，享有对涉案房屋进行处分所得价款优先受偿的权利。第三人对其陈述的事实提供了以下证据：一、房权证复印件，证明二被告是涉案房屋合法所有权人；二、小企业授信额度合同、小企业最高额保证合同、小企业最高额抵押合同、房屋他项权证、小企业流动资金借款合同、小企业法人授信业务额度借款支用单、借据（以上证据均是复印件），证明第三人经合法借贷、合法抵押登记，取得涉案房屋抵押权的事实。为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局及灵川县不动产登记局调取了两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》、桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》及“桂林漓江奥林苑”E59幢房屋的产权登记情况。《合作协议》及《销售证明》上载明两被告共同开发“桂林漓江奥林苑”项目，被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局提出认可桂林市松杉房地产开发有限公司销售房屋。灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人邮政储蓄银行南宁分行；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产土地证证号为灵01国用（2014）第21700045号。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院依法送达诉状副本及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。经过开庭质证，第三人对原告提供的证据四无异议。原告及第三人对本院依法调取的证据均无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。第三人对原告提供的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为本案涉案房屋系二被告共同共有，被告桂林市松杉房地产开发有限公司单方出售房屋及将房屋交付原告的行为无效，销售不动产统一发票和现金收入凭单属大额资金往来，没有转账凭证相验证。第三人对原告提供的证据六不予认可，认为该证据与原被告间的商品房买卖合同无关系，其转账数额与发票数额不一致，转账日期与合同订立日期也不一致。本院认为，原告提供的证据一、二、三、六具备了民事证据的形式要件，且各证据能互相验证，证据六中两张转账凭证显示的转账金额总数与证据二中销售不动产统一发票和现金收入凭单显示的金额总数一致，销售不动产统一发票中显示的金额与商品房买卖合同中关于签订合同时原告需支付的房款金额一致。至于日期不一致的问题，在日常生活中是广泛存在的，不足以否定相关证据的真实性。在第三人未提供其他明确相反证据的情况下，对原告提供的证据一、二、三、六的客观真实性、来源的合法性、与本案的关联性本院依法予以认可。至于被告桂林市松杉房地产开发有限公司单方出售房屋及将房屋交付原告的行为的效力问题，待后文论述。第三人对原告提供的证据五的真实性、合法性、关联性不认可，认为无法核实照片中显示的是否是本案涉案房屋。本院认为，原告提供的证据五中，照片的内容并无明显标识显示其与本案讼争房屋的关系，在无其他证据相佐证的情况下，原告提供的证据五无法单独证明讼争房产现有的供水供电状况。原告对第三人提供的证据一、二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为第三人提交的证据是复印件，其真实性无法核实，涉案房屋权属状态不真实，因为被告已经将房屋出卖给原告，第三人无证据证明其抵押行为已经是经过二被告股东大会决议及董事会决议同意，第三人的抵押是无效的。本院认为，第三人提供的证据虽为复印件，但具备了民事证据的形式要件，第三人也在其上加盖了公章，愿对证据的真实性负责，且第三人提供的证据与各当事人均无异议的灵川县房产管理局向本院出具的《灵川县房屋登记档册》所载明的情况能互相验证，在原告无其他相反证据证明的情况下，对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。关于第三人抵押权的效力问题，待后文论述。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2002年7月1日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”项目。《合作协议书》约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。2008年3月26日，桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具《销售证明》，明确表示认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同。2010年，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××幢房屋一套，房屋建筑面积为382.33平方米，房屋总价款为2929111元，签订合同当日支付房款2782655元，余款于交房时一次性付清。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。原告依合同约定向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款2782655元及由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收的契税87873.33元。2010年3月3日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司向原告出具了2782655元的销售不动产统一发票及87873.33元的契税收据。2012年1月19日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司将房屋交付原告，但并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺。被告桂林市松杉房地产开发有限公司也未按合同约定为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。2013年8月28日，二被告取得“桂林漓江奥林苑”E59幢房屋房产证，房屋所有权人登记为两被告。另查明，2014年1月27日，两被告与第三人签订了《小企业最高额抵押合同》，两被告以登记在其名下的包括“桂林漓江奥林苑”E59幢房屋在内的多套房产作为抵押担保物，为广西金诺建设工程有限公司向第三人邮政储蓄银行南宁分行的贷款提供最高额为10000000元的抵押担保，并于2014年1月28日办理了抵押登记手续，第三人取得房屋他项权证。本院认为：本案争议焦点有五个，一是原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二是原告的诉讼是否超过诉讼时效；三是本案讼争房屋应归谁所有及二被告是否应及时为原告办理涉案房屋的不动产权证；四是二被告是否应及时为原告提供符合使用条件的永久性供水供电等基础设施；五是第三人取得的抵押权是否有效及如何保护。一、关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本院认为，在两被告签订的《合作协议书》中双方约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。桂林润松休闲健身有限公司在向灵川县房产局出具的《销售证明》中也明确表示，认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”项目房屋进行市场销售过程中签订的合同。由此可知，在“桂林漓江奥林苑”项目的开发过程中，被告桂林市松杉房地产开发有限公司可代表两被告对外开展房屋的销售，被告桂林市松杉房地产开发有限公司销售“桂林漓江奥林苑”房屋的行为是得到被告桂林润松休闲健身有限公司认可的，原告有理由相信其与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，也不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力。二、关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。本院认为，原告要求被告将讼争房屋的权属登记资料报产权登记机关备案并为原告办理产权证，以及要求二被告提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础设施不仅是二被告依照《商品房买卖合同》应当履行的约定之债，也是根据《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定应当履行的法定之债，不宜简单的适用2年诉讼时效的规定。原告诉请要求确认享有本案讼争房屋的所有权，具有物权属性，亦不适用2年诉讼时效的规定。故，原告的诉请未超过诉讼时效。三、关于本案讼争房屋应归谁所有，二被告是否应及时为原告办理涉案房屋的不动产权证的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告依合同约定向被告支付了购房款2782655元，已付房款达到房屋总价的95%，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了契税87873.33元，履行了合同主要义务，被告也将房屋交付给了原告，原告是本案讼争房产的真实权利人。且抵押登记的存在对依法确认房屋的真实权利人并不存在法律规定上的障碍，所有权与抵押权也并非同一物上互相排斥或不可拆分的两种权利，而是可共存并互相之间具有一定独立性的两种权利，依法确定房屋归属，并不影响第三人邮政储蓄银行南宁分行的抵押权。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。但因本案讼争房产已被抵押给了第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理产权登记的相关规定，暂不具备将相关资料备案及将不动产权证办理至原告名下的条件。故，对原告要求办理资料备案及为其办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权证件。四、关于二被告是否应及时为原告提供符合使用条件的永久性供水供电等基础设施的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原告要求二被告提供符合交房使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，也符合有关法律法规的规定。二被告未提供证据证明其已为本案讼争房屋提供了符合交付使用条件的水电等基础配套设施，依法应承担举证不能的不利后果。故，对原告要求二被告为本案讼争房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施的诉讼请求本院依法予以支持。五、关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。本院认为，抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。第三人提出原告至今未付清房款，二被告将房屋抵押给第三人是以实际行动解除原、被告间的商品房买卖合同。本院认为，二被告未依《商品房买卖合同》的约定为原告办理合同备案及不动产权证，也未依合同约定提供相应的生活配套设施，且在将房屋出售给原告后，又隐瞒有关事实将房屋抵押给第三人，二被告的行为严重影响其商业信誉，原告得以行使不安抗辩权。原告可在二被告履行其义务后再行履行支付购房余款的义务。二被告将房屋抵押给第三人的行为并不符合法律关于合同解除的规定，也不符合原、被告关于合同解除的约定。对第三人提出的原告未付清房款，二被告将房屋抵押给第三人是以实际行动解除原、被告间的商品房买卖合同的意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××幢房屋归原告胡玲娟所有；二、被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后60日内为原告胡玲娟所有的灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××幢房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施；三、驳回原告胡玲娟的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。上述应负义务，义务人应按本判决确定履行期限履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。审 判 长  周元璋审 判 员  易升龙人民陪审员  李金香二〇一七年五月十八日书 记 员  陈荣财附：本案适用的法律法规1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。