广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1203民初143号原告(反诉被告)：肇庆市宏信物业发展有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城八区（桂城创业路口与321国道交界处临街商铺13、14卡）。法定代表人：陈建光。委托代理人：黄宇杰，该公司员工。委托代理人：禤宇杰，该公司员工。被告(反诉原告)：陈锦辉，男，汉族，1969年5月20日出生，住肇庆市鼎湖区。委托代理人：韩国辉，广东立顺律师事务所律师。委托代理人：曾益莉，广东立顺律师事务所律师。原告肇庆市宏信物业发展有限公司诉被告陈锦辉租赁合同纠纷一案和被告陈锦辉反诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，两案合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄宇杰、禤宇杰，被告的委托代理人韩国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月15日，原、被告签订了两份《租赁合同》，约定：原告将其位于肇庆市××湖区××城水坑××花坛东侧××湖××批发市场××区××号、××区××、××号、414-418、427-432号商铺（合计面积922.6平方米）按现状出租给被告使用；租赁期限自2014年1月10日起至2016年12月31日止，月租金为12916.4元，月管理费为738.08元，合计13654.48元，由被告于每月的10日前一次性缴纳当月的租金、管理费。《租赁合同》第十条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前叁个月向甲方提出，如甲方同意继续租赁，则可续签新租赁合同”。同时，《租赁合同》的第三条第二款还约定：“租赁期满后，乙方交还场地给甲方时，乙方无违约的，甲方则不计利息把押金退还给乙方”。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定将上述商铺交付给被告使用。租赁期限届满后，鉴于原告因自身经营所需以及被告没有按合同约定在租赁期限届满前三个月内向原告提出续租，故原告决定不再与被告续租上述商铺，并分别于2016年10月31日和2017年1月5日向被告发出《不再续租通知书》和《通知》，告知被告租赁期限已于2016年12月31日届满，原告不再与被告续租，要求被告在收到《通知》后7日内搬出上述商铺并按《租赁合同》的约定返还商铺。但被告在收到腾退通知后一直没有按合同约定将上述商铺腾退清空并归还给原告，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为：原、被告双方签订的两份《租赁合同》已于2016年12月31日因租赁期限届满而终止，被告应当按照合同约定将租赁商铺归还给原告，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告有权要求被告立即腾退上述商铺并有权没收被告支付的25000元租赁押金。同时，因被告在租赁合同期限届满后一直非法占用上述商铺，故原告有权按已经终止的《租赁合同》中约定的租金和管理费为标准，按实际非法占用的天数向被告陈锦辉收取房屋占用费。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、确认原告与被告签订的两份《租赁合同》于2016年12月31日终止；2、被告立即将座落于肇庆市××湖区××城水坑××花坛东侧××湖××批发市场××区××号、××区××、××号、414-418、427-432号商铺腾退清空返还给原告；3、被告立即向原告支付房屋占用费16840.55元（房屋占用费每天455.15元为标准，暂计至2017年2月7日，2017年2月8日起的房屋占用费按前述标准计算至被告实际腾退清空并归还商铺之日止）；4、原告有权没收被告缴纳的25000元租赁押金；5、本案诉讼费用由被告承担。原告提供证据如下：1、营业执照、法人代表证明、法人代表身份证，证明原告的基本情况及其主体资格适格。2、被告身份证，证明被告的身份信息及其主体资格适格。3、租赁合同，证明合同约定被告每月应承担的租金为12916.4元、月管理费为738.08元，合计13654.48元。按合同约定租赁期满之日即为合同终止之日，乙方违约甲方有权没收其租赁押金。4、粤房地权证肇字第××、03××63号房地产权证书，证明原告为肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧农副产品批发市场五区第114-115号、九区第419-422、424-426号、414-418、427-432号商铺的合法所有权人。5、不再续租通知书、通知，证明原告分别2016年10月31日和2017年1月5日书面通知被告不再续租及通知被告在租赁合同期满日后腾空并返还商铺的事实。6、证明，证明肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧农副产品市场八区现时对应的门牌号就是粤房地权证肇字第××、03××63号房地产权证上的肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号（3、5号楼）的事实。7、证明，证明被告在2017年2月27日才将租赁商铺交还给原告，而两份《租赁合同》第十条明确约定租赁期限届满，租赁合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。（租赁期限自2014年1月10日至2016年12月31日止）被告的行为构成根本违约，原告有权不予退还被告支付的租赁押金。被告辩称：对原告的第一项诉讼请求，租赁合同是2017年2月27日终止的，合同是经被告跟原告口头协商，同意被告2月底前搬走，我方在2月27日把东西搬走，并把钥匙交还给原告，已开具收据；对原告的第三项诉讼请求，租金是计算至2月27日，在押金里扣减，当时原告老板娘与被告口头协商，没有拖欠租金，之前的租金已经清还了。被告并反诉称：2013年8月15日，原告与被告签订《租赁合同》，承租原告位于鼎湖区水坑××花坛东侧××批发市场××区××号、××区××、××号、××、××号商铺。租期2014年1月1日至2016年12月31日止，押金共计25000元。由于被告承租铺位较多，作为饮料的批发之用，在合同到期前，经双方协商一致，同意在2月底再搬迁。2月27日，被告已将商铺钥匙交给原告，但原告却将被告起诉到法院。被告认为，已交付的押金25000元可抵扣延期的租金。故提起反诉，请求法院判令：1、被告交付的押金25000元与延期产生的租金抵消；2、原告承担本案的诉讼费用。被告提供证据如下：押金单两份，证明被告按租赁合同向原告缴纳押金的事实。对被告的反诉，原告辩称：被告没有依照《租赁合同》约定按时返还租赁商铺，其行为已构成根本违约，我公司有权不予返还其缴纳的租赁押金。我公司与被告签订的《租赁合同》约定租赁期限自2014年1月10日至2016年12月31日，期满须将商铺退还，要求继续租赁，须提前三个月提出。同时还约定，被告交还场地时，无违约的，不计利息退还押金。然而被告没有在租赁期限届满前三个月提出续租申请，也没有在租赁期限届满后按时返还商铺，其行为已构成违约，因此对于被告支付的租赁押金，我公司有权不予退还。我公司未曾同意被告在二月底再搬移，其称与我公司达成口头协商，其对此应负举证责任，但其没有提供任何相关证据证明这一事实。我公司分别于2016年10月31日和2017年1月5日向被告发出《不再续租通知书》及《通知》，已明确告知其租赁期限已于2016年12月31日届满，我公司不再与被告续租，要求其收到《通知》后7日内搬出并按约定返还商铺，因此，我公司根本不可能再同意其在2月底再搬迁。综上所述，我公司认为被告不按合同约定按时返还租赁商铺，已构成根本违约，我公司有权不返还押金，被告的反诉没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明：2013年8月15日，原、被告就被告租赁原告座落在肇庆市××湖区××城水坑××花坛东侧××湖××批发市场××区××号、××号（面积534.6平方米）铺位签订了一份《租赁合同》，约定由被告按现状租赁该物业作饮料批发仓库使用，租期自2014年1月10日至2016年12月31日止，月租金每平方米14元（不含税价），月租金共7484.4元，月管理费每平方米0.8元（不含税价），月管理费427.68元，在每月10日前，付清当月租金和管理费、水电费，逾期支付，每日按当期应交租金和管理费及水电费总额的1%计收滞纳金；签订合同时，缴付租赁押金10000元，租赁期满，被告交还场地时，无违约的，不计利息退还。租赁期满后，合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，如继续租赁，则须提前三个月提出，原告同意继租的，续签新租赁合同，如出现政府建设征用或拆迁、原告改建、不可抗力等因素，原告有权提前终止合同，双方无须承担违约责任，原告应提前三个月书面通知被告，已付但未到期部分租金、管理费及押金不计息退回被告。2013年8月15日，原、被告就被告租赁原告座落在肇庆市××湖区××城水坑××花坛东侧××湖××批发市场××区××号、××区××、××号（面积388平方米）铺位又签订了一份《租赁合同》，约定由被告按现状租赁该物业作饮料批发仓库使用，租期自2014年1月10日至2016年12月31日止，月租金每平方米14元（不含税价），月租金共5432元，月管理费每平方米0.8元（不含税价），月管理费310.4元，在每月10日前，付清当月租金和管理费、水电费，逾期支付，每日按当期应交租金和管理费及水电费总额的1%计收滞纳金；签订合同时，缴付租赁押金15000元，租赁期满，被告交还场地时，无违约的，不计利息退还。租赁期满后，合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，如继续租赁，则须提前三个月提出，原告同意继租的，续签新租赁合同，如出现政府建设征用或拆迁、原告改建或转让、不可抗力等因素，原告有权提前终止合同，双方无须承担违约责任，原告应提前三个月书面通知被告，已付但未到期部分租金、管理费及押金不计息退回被告。上述两份合同签订后，原、被告均依约定履行义务和行使权利，被告并向原告分两次共缴付了租赁押金25000元。2016年10月31日，原告向被告发出通知，称双方的租期将在2016年12月31日届满，因经营需要不再续租，要求被告在届满期结束时搬离商铺，逾期不搬，有权没收押金，并由被告承担由此产生的费用。2017年1月5日，原告向被告发出通知，称租期已于2016年12月31日届满，将不再续租，要求被告在收到通知后7日内搬出。因被告没有搬出及交回商铺，原告遂向本院提起诉讼。2017年2月27日，被告将上述商铺交回原告，双方并办理了交接手续，确认水表的上月读数分别为1195、240，本月读数分别为1198、242，原告收回了商铺的锁匙。2017年3月16日，被告提起反诉。庭审中，原告撤回了要求被告返还商铺和没收租赁押金的请求，双方确认被告已付清租赁期内的租金。案经本院调解，调解不成。本院认为：原告撤回要求被告返还商铺和没收租赁押金的请求，属其自主处分权利的行为，本院予以准许。原、被告签订的两份《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应以此合同履行各自的义务和行使权利。被告在租赁期满后，因没有续租，双方签订的两份《租赁合同》因租赁于2016年12月31日届满而终止，故原告主张确认双方的两份《租赁合同》于2016年12月31日终止理据充分，本院予以支持；合同终止后，被告应将租赁的商铺交回原告，但被告于2017年2月27日才将租赁的商铺交回原告，因此，被告应按两份《租赁合同》约定的租金及管理费标准计算2017年1月1日至同年2月27日（共58天）期间的房屋占用费，具体计算如下：按月租金12916.4元（7484.4元+5432元）和月管理费735.08（427.68元+310.4元）计算，房屋占用费为26392.86元（13651.48元÷30天×58天）；《租赁合同》约定是租赁押金，并非定金，押金只能用于冲减债务，故被告反诉要求冲抵租金（即房屋占用费），理据充分，本院予以支持，冲抵后，被告还需支付1392.86元给原告。但被告是在租赁合同期限逾期，原告起诉后，才于2017年2月27日将租赁的商铺交回原告，因此，由此产生的本、反诉受理费，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认本诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司于2013年8月15日与本诉被告陈锦辉签订的两份《租赁合同》在2016年12月31日终止。二、本诉被告陈锦辉于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司支付2017年1月1日至2017年2月27日期间（共58天）的房屋占用费26392.86元。三、驳回本诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告肇庆市宏信物业发展有限公司退回租赁押金25000元给反诉原告陈锦辉。五、驳回反诉原告陈锦辉的其他反诉请求。六、上述第二、四项判项相抵减，被告陈锦辉还需支付1392.86元给原告肇庆市宏信物业发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费423元，由被告陈锦辉负担；反诉受理费213元，由反诉原告陈锦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇一七年五月四日书记员  邵仲强