重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民初900号原告（执行案外人）：李丹，女。被告（申请执行人）：中信银行股份有限公司重庆分行，营业场所重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。负责人：史原，行长。委托诉讼代理人：郑帅，重庆铭友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璇，重庆铭友律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：陈凯，男。原告李丹与被告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）、第三人陈凯案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丹、被告中信银行重庆分行委托诉讼代理人郑帅和杨璇到庭参加了审理。第三人陈凯经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李丹诉称，在中信银行重庆分行申请执行陈凯强制执行一案中，重庆市第五中级人民法院依法查封了陈凯名下位于重庆市南岸区腾龙大道23号附XX号房屋，对此，李丹提出书面异议，重庆市第五中级人民法院审查后作出（2016）渝05执异992号执行裁定书，裁定驳回案外人李丹的异议请求。李丹认为该裁定书的裁定事项缺乏事实和法律依据。理由为：贵院已经查明2014年1月9日第三人陈凯与李丹签订《房屋租赁合同》且涉案房屋前期用作仓库，2014年2月17日第三人陈凯才向中信银行重庆分行办理抵押登记。该事实足以证明李丹不仅先于中信银行重庆分行签订《房屋租赁合同》，而且自《房屋租赁合同》签订后李丹立即占有并使用重庆市南岸区腾龙大道23号附XX号房屋，但贵院仍然错误地驳回李丹的执行异议请求。综上，该执行裁定书驳回了李丹作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，请求确认李丹享有在租赁期内阻止向中信银行重庆分行移交重庆市南岸区腾龙大道23号附XX号房屋的实体权利；确认重庆市南岸区腾龙大道23号附XX号房屋应当带租赁拍卖，本案诉讼费由中信银行重庆分行承担。中信银行重庆分行辩称，李丹不享有在租赁期内阻止向中信银行重庆分行移交涉案房屋的实体权利，同时涉案房屋也不应当带租赁拍卖。理由如下：1.无法确认租赁合同的真实性。本案中李丹提交的租赁合同时间虽为2014年1月9日至2034年1月8日，但真实性、合法性、关联性无法具体确认。同时该租赁合同中实际约定2014年1月9日至2017年1月9日这三年期间免交租金，作为一个正常的交易，在门面租金仅有2440元每月的情况下，该条款的约定本身就具有不合理性，从而更让人怀疑其合同的真实性。即使该合同真实存在，其租赁期限也应从2017年1月9日起算。2014年1月12日，陈凯向中信银行重庆分行出具了《未出租声明书》，该“声明”证明在2014年1月12日前，本案所涉房屋并未进行出租，但李丹所称的租赁合同签订日期为2014年1月9日，故此中信银行重庆分行有理由相信李丹提供的租赁合同不排除伪造的嫌疑。2.李丹在中信银行重庆分行设定抵押前并未实际占有租赁房屋。陈凯经本院公告传唤未出庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.中海物业出具的《情况说明》出具时间为2016年10月17日，其所附交费清单3张形成时间为2015年12月10日，该时间晚于涉案房屋抵押权设立时间，且无其他证据相佐证，本院对其不予采信；2.物管费发票1份形成时间为2016年10月17日，且缴费内容显示为缴纳2016年8月12日至2016年10月1日的物业费和电费，该时间晚于涉案房屋抵押权设立时间，不能达到李丹的证明目的，本院亦不予采信；3.中国工商银行交易存根1份中显示的支付款项时间为2015年9月27日，该时间晚于涉案房屋抵押权设立时间且款项用途不明，不能达到李丹的证明目的，本院不予采信；4.陈凯于2014年1月12日向中信银行重庆分行出具《无出租声明》，李丹表示不知情，但并未提供相反证据予以反驳，经核实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：在中信银行重庆分行诉朱兴敬、王志群、马力、陈凯、艾夏网络公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年6月25日作出（2015）渝五中发民初字第00801号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、原、被告双方一致约定继续履行编号（2014）渝银个贷字第637583号《中信银行个人借款合同》，被告朱兴敬按照该合同的约定向原告中信银行重庆分行偿还贷款本息；二、被告朱兴敬于2015年6月28日前支付原告中信银行重庆分行截至2015年6月15日的逾期利息63006.78元、罚息197.67元；三、被告朱兴敬于2015年6月28日前支付原告中信银行重庆分行律师代理费20000元；四、案件受理费47172元，减半收取23586元，由被告朱兴敬负担，此款由原告中信银行重庆分行预交，被告朱兴敬在支付前述第二、三项款项时一并支付给原告中信银行重庆分行；五、若被告朱兴敬逾期未履行前述义务，原告中信银行重庆分行有权就被告朱兴敬所欠的全部债务向法院申请强制执行，申请执行的金额为借款本金500万元、律师代理费20000元、案件受理费23586元，合计5043586元；并自违约之日起至付清时止，以借款本金500万元为基数，按年利率12.6%计收罚息；从违约之日起至付清之日止，以应付未付利息为基数，按年利率12.6%计收复利，但应扣除被告朱兴敬已实际履行部分；六、原告中信银行重庆分行就被告陈凯所有的位于重庆市南岸区腾龙大道23号附XX号（房地产权证号：106房地证2014字第00XXX号）的房屋在前述第五项范围内享有优先受偿权；七、被告王志群、马力、艾夏网络公司就前述第五项承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后，因朱兴敬、王志群、马力、陈凯、艾夏网络公司未如期履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年1月6日作出（2015）渝五中法民初字第1044号执行裁定，查封了被执行人陈凯名下位于重庆市南岸区腾龙大道23号附XX号房屋。另认定，2014年1月9日，出租人陈凯（甲方）与承租人李丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其座落于重庆市南岸区腾龙大道23号附XX号房屋出租给乙方使用；租赁用途为商铺、仓库、餐饮等行业使用；租赁期共20年，即从2014年1月9日起至2034年1月9日；免租期为三年，即自2014年1月9日起至2017年1月9日止；租金标准为2440元/月，租赁支付时间为2017年1月9日起。本院（2015）渝五中法民初字第00801号民事调解书载明：“中信银行重庆分行（乙方、抵押权人）与陈凯（甲方、抵押人）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其所有的位于重庆市南岸区腾龙大道23号2栋附XX号（房地产权证号：106房地证2014字第00XXX号）的房屋设定抵押权作为朱兴敬向乙方履行债务的担保，抵押期限12个月，从2014年2月14日到2015年2月14日。该合同于2014年2月17日办理了抵押登记。”再认定，本案中第三人陈凯，于2014年1月12日曾向本案被告中信银行重庆分行出具关于重庆市南岸区腾龙大道23号2栋附XX号房屋的《无出租声明》。本院认为，李丹称其于2014年1月9日与本案第三人陈凯签订《房屋租赁合同》并占有涉案房屋前期用作仓库、后期用于经营至今，但就李丹提供的现有证据来看，虽签订合同的时间在抵押之前，但其用于证明实际占有涉案房屋的相关证据生成时间均晚于中信银行重庆分行与陈凯签订办理抵押登记的时间，除此之外，李丹亦并未提供其他充分证据证明其实际占有案涉房屋的时间早于抵押登记的时间，故李丹主张其租赁权成立时间早于抵押权成立时间的证据不足。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，故李丹所称的租赁权不能对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”虽然李丹在本院查封前与本案第三人陈凯签订了书面房屋租赁合同，但其没有提供在本院查封前实际占有案涉房屋的相关证据，故李丹与陈凯签订的租赁合同亦不能对抗本院的查封。综上所述，李丹请求在租赁期内阻止向中信银行重庆分行移交占有案涉房屋，请求带租赁拍卖案涉房屋的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：驳回原告李丹的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告李丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一七年五月十八日书 记 员  吴晓亮