湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0107民初378号原告：喻长胜，男，1968年1月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市公安局青山区分局（钢城分局）冶金街派出所干警，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：陈威，湖北多能律师事务所律师（特别授权代理）。被告：曾钢，男，1971年2月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，现羁押于武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。被告：曾红英，女，1969年3月6日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：汪超，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。原告喻长胜诉被告曾钢、曾红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻长胜的委托诉讼代理人陈威，被告曾红英及其委托诉讼代理人汪超到庭参加诉讼。被告曾钢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告喻长胜向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋转让协议》无效，被告返还原告购房款150,000元，并赔偿原告经济损失310,000元；2、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2011年6月被告曾钢向原告借款120,000元，后因无力偿还，经与其母亲杨焕香协商，将杨焕香所有的位于武汉市青山区河边村1号的六间平房作价150,000元出让给原告。2011年6月20日原告与杨焕香签订了《房屋转让协议》，杨焕香将房屋以150,000元出售给了原告，同日，原告又向杨焕香支付了购房款30,000元，当时有三位见证人在该协议上签字见证。此后，原告接收并占用了该六间平房，杨焕香于2013年6月23日去世。2016年11月30日该房屋被确定在拆迁范围内，杨焕香的子女，即两被告拒不配合原告办理拆迁手续，给原告造成了巨大的经济损失。原告为此诉至法院。被告曾钢未到庭参加诉讼，庭后辩称，我不同意原告的诉请。我于2011年6月20日向原告借款120,000元，但原告要求我向胡健出具借条。我母亲未将诉争房屋出售给原告，她也不可能出售此房屋，因为此房屋是我于1999年4月所建。原告与我母亲是否签订了《房屋转让协议》，我不清楚，我母亲也没有将该6间平房交付原告，我于2014年还在诉争房屋内居住了几个月。原告知道该房屋要拆迁了，就于2015年10月对房屋进行了装修，原告于2015年派社会闲杂人员强行住进了该房屋内。我现同意还款130,000元及利息。被告曾红英辩称,1、原告与我母亲签订的房屋转让协议不真实，并非我母亲的真实意思表示。如原告诉称的150,000元属实，充其量也是被告曾钢的借款，与我母亲无关。我母亲杨焕香于2012年12月突发脑溢血中风，意识不清，双手颤抖厉害，从《房屋转让协议》中第一个看不清楚的签名可以看出这一点，杨焕香是在被逼无奈的情况下，在病床上签订的这份所谓的协议，所以我认为这份协议并非杨焕香的真实意思表示，当时原告并不在场，签订时间也不是2011年6月20日，应该是在杨焕香中风后。原告也没有向杨焕香支付30,000元现金，卖房是一件大事，我作为杨焕香的女儿从未听母亲说过卖房一事，这是不符合常理的。《房屋转让协议》中杨焕香的第二个签名及手印，我无法确认其真实性。2、即使该《房屋转让协议》是杨焕香的真实意思表示，造成《房屋转让协议》无效的责任在原告，并非被告造成。杨焕香是在其儿子所谓借了原告120,000元无力偿还的情况下，被逼无奈将两被告及杨焕香共同所有的没有房屋权证的140平方米6间房屋，以所谓的150,000元转让给了原告，这是在乘人之危、显失公平的情况下转让，因此造成《房屋转让协议》无效的原因错在原告，不在被告，同时原告强行占有被告的房屋，给被告造成的损失应当承担赔偿责任。3、原告从2011年6月20日后强行占有被告的房屋，给被告造成了巨大的损失，应当支付占有使用费，按每年24,000元计算，暂计算至2017年4月，原告应支付140,000元。既然《房屋转让协议》无效或被撤销，那么该协议自始没有法律约束力，因此被告根据法律规定，要求原告对占用房屋给被告造成的经济损失承担赔偿责任的请求，应得到支持。4、原告主张的150,000元借款及损失没有事实与法律依据。原告诉称120,000元借给被告曾钢，30,000元借给杨焕香，仅提供了一张杨焕香的收条，该收条载明的内容为“今收到喻长胜现金150,000元整”，原告在诉状中称曾钢借了原告120,000元无力偿还，怎么能说杨焕香收到了现金150,000元，因此该收条显然是不真实的，无法达到原告的证明目的，并且该150,000元原告没有提供任何转账记录或银行凭据，因此无法证明杨焕香实际收到了30,000元以及曾钢收到了120,000元。杨焕香常年生病，经济条件差，根本无能力为曾钢承担所谓的借款，原告主张的损失不值一驳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告喻长胜向本院提交了如下证据：证据一、杨焕香死亡信息，证明杨焕香于2013年6月23日去世。证据二、两被告的身份信息，证明两被告的主体身份。证据三、武汉市公安局青山区分局（钢城分局）冶金街派出所出具的证明，证明两被告系杨焕香的法定继承人，应在遗产继承范围内承担债务清偿责任。证据四、武汉市青山区楠姆社区居委会出具的证明，证明杨焕香对诉争房屋享有所有权。证据五、房屋转让协议、收条、银行交易明细，证明杨焕香自愿将房屋转让给原告，并收取了转让款。证据六、房屋征收决定书、评估公告、房屋征收补偿价值评估结果汇总表、宣传手册，证明诉争房屋已被征收，诉争房屋的拆迁补偿均价为8,000元左右。证据七、青山区人民法院执行局的函，证明本案诉争房屋经青山区人民法院查证属实，2012年杨焕香具有完全行为能力。证据八、证人田某证言，证明原告与杨焕香签订了真实的协议，被告曾钢收到了原告支付的120,000元，杨焕香同意以房屋抵偿债务，并追加借了10,000元，共借款130,000元，加上利息，合计150,000元，杨焕香以150,000元的价格转让了本案诉争的房屋，杨焕香在签订协议时意识清楚。证据九、证人刘某证言，证明原告对诉争房屋进行了装修，增加了房屋价值。被告曾钢、曾红英未向本院提交证据。经庭审质证，被告曾红英对原告提交的证据一、二无异议，被告曾钢庭后对原告提交的证据进行了质证，对原告提交的证据一、二无异议，原告提交的证据一、二，本院予以采信。被告曾钢对原告提交的证据三有异议，认为诉争房屋系其所建，与杨焕香和被告曾红英无关；对原告提交的证据四有异议，认为其是诉争房屋所有权人，房屋所有权人不是杨焕香；对原告提交的证据五中的《房屋转让协议》和收条，认为是在其母亲神智不清的情况下所写，该证据上不清楚的签名系其母亲所签，清楚的签名是他人拿着其母亲的手签的，而且签订《房屋转让协议》和出具收条时，原告不在场，原告的签名是其事后补上的，都是田某操作的，对该证据五中银行交易明细，表示不清楚，杨焕香只在《房屋转让协议》和收条上签了字，没有在上面捺印，均不予认可。《房屋转让协议》和收条的落款时间均与事实不符，2011年6月20日是曾钢向胡健出具借条的时间，当天杨焕香不可能出具收条，《房屋转让协议》和收条是原告事后伪造；对原告提交的证据六，认为均与原告无关；对原告提交的证据七，认为与本案无关；对原告提交的证据八有异议，认为部分不属实，田某称杨焕香、曾钢与原告签订了房屋抵押协议不属实，要求证人出具原始的房屋抵押协议。曾钢向原告的借款并非150,000元，是130,000元；对原告提交的证据九，表示不清楚，曾钢没有要求证人装修。被告曾红英对原告提交的证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议；对原告提交的证据四的真实性有异议，认为房屋是杨焕香及其配偶的夫妻共同财产；对原告提交的证据五中《房屋转让协议》的真实性有异议，认为杨焕香不存在自愿将房屋转让给原告。对证据五中的收条的真实性有异议，认为杨焕香没有收到150,000元，且认为与原告的起诉状相矛盾。对证据五中的银行交易明细，认为与本案无关；对原告提交的证据六，认为与本案无关；对原告提交的证据七的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为杨焕香于2012年12月突发脑溢血，2013年6月23日去世，可见脑溢血情况严重；对原告提交的证据八的证明目的有异议，认为见证人与原告是多年的好友，是见证人拿着原告的10,000元交给杨焕香的，该证人证言不能采信；对原告提交的证据九的证明目的有异议，认为不能证明是原告委托证人进行的装修，且房屋是杨焕香的，没有经过两被告及杨焕香的同意，所谓的装修是侵权行为。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三、四、五，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；原告提交的证据六，能够证明原告所要证明的事实，本院予以采信；原告提交的证据七与本案无关，本院不予采信；原告提交的证据八与证据五相印证，能够证明原告所要证明的事实，本院予以采信；原告提交的证据九，能够证明原告所要证明的事实，本院予以采信。经审理查明：两被告系姐弟关系，杨焕香系两被告的母亲，于2013年6月23日去世，两被告的父亲于2002年去世。2011年6月20日被告曾钢向原告借款120,000元，后被告曾钢一直未还款。2012年两被告的母亲杨焕香同意用武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间）抵偿被告曾钢的借款120,000元，但要求原告再支付10,000元,原告向杨焕香支付了10,000元后,杨焕香（甲方）与原告（乙方）于2012年签订了《房屋转让协议》1份，约定：杨焕香将位于青山区冶金楠姆河边村1号对面私有房屋平方（房）六间，约140平方转让给原告所有；转让价人民币150,000元整，本协议自签订之日原告支付给杨焕香；本协议签订之日起，上述房屋归原告所有，相关税费由原告承担；自本协议签订之日起，以后遇土地征用等房屋拆迁的一切收益归原告所有，并且杨焕香应积极协助原告办理相关拆迁事宜，否则杨焕香赔偿原告各项经济损失共计50,000元，且应退还原告已支付的房屋款人民币150,000元整；本协议一式三份，杨焕香、原告双方签名捺手印即生效。杨焕香、原告和见证人各持一份，均具有同等法律效力。杨焕香在该协议上甲方处签名并捺印，原告喻长胜在乙方处签名，刘腊银、付宝珠、田某在见证人处签名并捺印。同时杨焕香向原告出具了150,000元的收条1份,原告对此150,000元，称除其借给曾钢的120,000元和向杨焕香支付的10,000元外，另20,000元为借款利息。《房屋转让协议》上落款时间为2011年6月20日，但原告称应为2012年6月，打印错误，被告曾红英称应为2012年10月。之后，杨焕香将该房屋交付原告，原告于2015年对该房屋进行了装修。本案诉争的武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间）系杨焕香与两被告的父亲于九十年代自行私自搭建，未经相关部门审批，无法办理房屋权证。2016年该房屋被确定在拆迁范围内，现该房屋已被拆迁，按拆迁补偿规定，该房屋应补偿624,198.6元。另查明：武汉市青山区楠姆社区居委会于2016年6月20日出具证明1份，载明：“楠姆社区河边村1号老年公寓对面位于河旁边约140平方米的无证房，建于90年代初，此房屋系杨焕香所有”。庭审中，被告曾红英称本案诉争房屋系其母亲杨焕香与父亲于1995年所建，该房屋系私自搭盖，无法取得房屋权证的房屋。证人田某也称该房屋系杨焕香与其配偶所建。本院认为，本案争议的焦点：1、本案房屋买卖的购房款为多少？杨焕香与原告签订《房屋转让协议》的同时向原告出具了150,000元的收条，系杨焕香对收到150,000元购房款的认可，被告曾钢向原告借款120,000元，另原告向杨焕香支付10,000元，共计130,000元，原告称另20,000元为120,000元的利息，被告曾钢于2011年6月20日向原告借款120,000元，2012年6月杨焕香向原告出具150,000元的收条，原告要求支付2011年6月20日至2012年6月的利息20,000元，不违反法律规定，综上，本案房屋买卖的购房款为150,000元。2、原告与杨焕香签订的《房屋转让协议》是否系双方真实意思表示。原告与杨焕香分别在《房屋转让协议》上签名，且杨焕香在该协议上捺印，应系双方真实意思表示。被告曾红英称杨焕香是在被逼无奈的情况下，在病床上签订的这份所谓的协议，但未提交相应的证据证明。3、原告与杨焕香签订的《房屋转让协议》是否有效。原告与杨焕香签订的《房屋转让协议》虽系双方真实意思表示，但因武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间）系杨焕香及其配偶自行私自搭建，未经相关部门审批，无法取得房屋权证的违建房屋，杨焕香出售该房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告与杨焕香签订的《房屋转让协议》无效。原告要求确认《房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院应予支持。《房屋转让协议》无效，该协议自签订之日起对双方当事人就不具有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨焕香因《房屋转让协议》而取得的150,000元房屋转让费应返还给原告，因杨焕香已去世，作为其继承人的两被告应返还给原告。因房屋已被拆迁，原告无法返还房屋，该房屋的拆迁利益应归两被告享有。杨焕香明知该房屋为无法取得房屋权证的房屋而出售给原告，应承担责任，原告亦未尽到注意义务，盲目购买，亦应承担责任，对导致协议无效，原告与杨焕香均有过错，双方负有同等的责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据市场行情，存在房价上涨的因素，原告与杨焕香买卖的房屋存在升值的价值，该房屋已被拆迁，本案应按拆迁补偿费处理，按拆迁补偿规定，该房屋拆迁补偿费为624,198.6元，故升值部分为474,198.6元（624,198.6元-150,000元），根据原告与杨焕香的过错责任，原告应得237,099.3元（474,198.6元×50%）。因杨焕香已去世，作为其继承人的两被告应支付给原告237,099.3元。被告曾钢辩称诉争房屋系其于1999年4月所建，但未提交相应的证据证明，武汉市青山区楠姆社区居委会证明诉争房屋系杨焕香所有，被告曾红英称诉争房屋系其父母所建，证人田某也称该房屋系杨焕香与其配偶所建，故对此抗辩意见，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告喻长胜与杨焕香之间签订的《房屋转让协议》无效；二、被告曾钢、曾红英于本判决生效之日起10日内返还原告喻长胜购房款150,000元；三、被告曾钢、曾红英享有武汉市青山区冶金楠姆河边村1号对面房屋（平房六间，面积144.24平方米）的所有拆迁利益；四、被告曾钢、曾红英于获得拆迁利益当日向原告喻长胜支付237,099.3元；五、驳回原告喻长胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费5,150元，由被告曾钢、曾红英负担4,334元，由原告喻长胜负担816元。保全费3,770元，由被告曾钢、曾红英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费10,300元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘友芬二〇一七年五月五日书记员  汤西倩