湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终1516号上诉人（原审原告）：赵伯平，男，1966年4月16日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人:侯平，湖北正典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄知全，男，1951年3月12日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：廖康余（系黄知全妹夫），男，1942年3月9日出生，土家族，住湖北省恩施市。上诉人赵伯平因与被上诉人黄知全房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2470号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵伯平及其委托诉讼代理人侯平到庭参加诉讼。被上诉人黄知权经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经当事人申请，依法扣除和解期限三个月。由于案件复杂，经本院院长批准，依法延长审理期限三个月。本案现已审理终结。赵伯平上诉请求：撤销原判，依法改判；由黄知全承担案件受理费。事实及理由：一、一审认定合同未生效，属认定事实错误。双方签订的《房地产买卖合同》虽然约定合同经当地房产交易部门审查监证、登记之日起为合同生效条件，但对房地产交易部门约定不明，视为未约定。若房地产部门拒绝审查登记，合同永远无法生效，故该约定不现实。合同从签订之日起已经履行了12年多，赵伯平已经支付了黄知全5000元购房款，黄知全也将房屋交付给赵伯平使用，双方均履行了主要义务；二、黄知全应当为赵伯平办理房屋产权过户手续。双方于2005年1月7日签订的《关于房屋产权证书的协议书》第二条明确约定，黄知全认可在2005年2月给赵伯平交付房产证，是双方对办理房屋产权证的重新约定，应以该约定为准。故赵伯平购买的房屋登记在黄知全名下，黄知全应当办理过户手续。黄知全辩称：一、房屋是黄知全从恩施市燃料公司（以下简称燃料公司）处购买，房屋和土地已由燃料公司抵押给恩施州建设银行了，黄知全在2001年与燃料公司签订的合同第三条约定，黄知全向燃料公司支付房款后，由燃料公司向恩施州建设银行偿还清债务。黄知全事后才知道燃料公司并未向恩施州建设银行偿还债务，故恩施州建设银行对土地仍然享有抵押权。恩施州中级人民法院1998年的执行文件可以证明案涉房屋已被执行给恩施州建设银行；二、黄知全和赵伯平签订的合同第十四条约定要通过房地产管理部门登记后才能生效，且第四条约定了黄知全收到全部购房款后三日内才给赵伯平交房，赵伯平还有2000元房款未支付，构成违约。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权未经登记不发生法律效力，案涉合同本身没有生效；三、黄知全卖房未经过家里其他人同意。赵伯平向一审法院起诉请求：1、判令黄知全办理并向赵伯平交付土地使用证及房产证；2、判令黄知全支付赵伯平违约金（按合同执行）；3、由黄知全承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2004年8月1日，黄知全（甲方）与赵伯平（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：第一条甲方自愿将恩施市解放路170号菜市场负1层8号住房（建筑面积16㎡，砖混结构）出售给乙方。第三条该房地产成交总价为7000元。第四条本合同签订之日起，乙方付给甲方房价款5000元；剩余房价款2000元，在办理完该房地产转移过户手续后付清。第五条甲方收到乙方全部房价款3日内，将该房地产交付给乙方。第七条甲方逾期不交付该房地产给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按该房地产成交总价的0.5%向乙方支付违约金。第八条乙方逾期仍未付清全部房价款给甲方，甲方不解除合同的，乙方每逾期一日，按该房地产成交总价的0.5%向甲方支付违约金。第九条甲、乙双方在本合同生效之日起30日内，携带《房屋所有权证》、《土地使用权证》等有关证件到房地产交易管理部门办理该房地产交易登记、过户手续，在办理完成过户手续后30日内申请办理房屋所有权变更登记，并应同时申请土地使用权变更登记。第十四条本合同自双方签章，并经房地产交易管理部门审查监证、登记之日起生效。第十六条双方约定的其他事项：甲方承担一切过户手续费用，手续三个月内办清交付乙方，若三个月内不到位，按合同第七条、八条执行。同日，赵伯平向黄知全交纳了购房款5000元。次日，黄知全将涉案房屋交付赵伯平使用至今。2005年1月7日，黄知全（售房人）与赵伯平及案外人李德学（购房人）签订《关于房屋产权证书的协议书》，其中载明：“二〇〇四年八月一日，赵伯平、李德学购黄知全在六角亭原燃料公司地带房屋各一间，作价柒仟元壹间。在协议书上写明，从8月1日起，三个月内交房产证给买房者，现已过五个月余，买房者仍未见黄知全交付房产证，现协议如下：一、黄知全所售房屋所建立的协议书永远有效，其房价和所建立的协议书内容完全不变。二、售房者因各种原因暂无法去领回房产证，经协商，售房者在甲申年腊月二十八日前交付给购房者赵伯平、李德学（售房者黄知全要求二〇〇五年二月底交）。三、售房者如果不能按时交付房产证，仍然按原‘买卖协议书’违约责任论处。四、此协议自签订之日起生效。”一审法院认为，赵伯平与黄知全所签《房地产买卖合同》明确约定，“本合同自双方签章，并经房地产交易管理部门审查监证、登记之日起生效”。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”因双方约定的生效条件尚未成就，亦无证据证明当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就，应当认定该合同未生效。虽然《关于房屋产权证书的协议书》约定“售房者如果不能按时交付房产证，仍然按原‘买卖协议书’（即《房地产买卖合同》）违约责任论处”，但因《房地产买卖合同》尚未生效，当事人亦未举证证明涉案房地产具备办理过户登记手续的客观条件，赵伯平的诉讼请求缺乏合同依据和事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回赵伯平的诉讼请求。案件受理费100元，公告费300元，合计400元，由赵伯平负担。二审期间，赵伯平向本院申请调取市私14566、14565、14564、14××62号房产证档案登记资料，本院依法在恩施市房地产档案信息中心调取了房屋他项权证存根、抵押担保借款合同、平面构造图，证实包含案涉房屋在内的九个门面在2003年被黄知全抵押给恩施农村商业银行，并办理了抵押登记。本院组织当事人对证据进行了质证，赵伯平对该组证据无异议；黄知全对证据本身无异议，但表示案涉房屋土地是燃料公司违法出售，根据1998年恩施州中级人民法院执字第19号裁定书，该土地属恩施州建设银行的土地。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，具备民事诉讼的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。基于上述证据，本院认定以下事实：2003年1月25日，恩施市舞阳坝农村信用合作社（贷款人）与黄知权（全）（借款人、抵押人）签订《抵押担保借款合同》，该合同第一条约定“贷款种类：短期贷款；借款用途：开发房地产；贷款金额14万元；贷款期限：自2003年1月25日至2004年1月25日止。”第二条约定“抵押人愿以下列财产门面九个（详见抵押物清单）作为本合同载明借款的抵押物。”第十一条约定“抵押担保直至贷款还清为止。”恩施市舞阳坝农村信用合作社办理了恩市他字第1586号《房屋他项权证》，该证载明所涉房产为门面九个，即“市私14××62号-14510号”。赵伯平确认其购买的黄知权房屋的产权证为市私14566号。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，综合赵伯平的上诉理由、黄知全的答辩理由，结合审理查明的案件事实，本案争议焦点归纳为：诉争房产是否能够办理过户。对此，分析评判如下：2003年，黄知全与恩施市舞阳坝农村信用合作社签订《抵押担保借款合同》，将包含案涉房屋在内的九个门面办理了抵押登记，抵押权人为恩施市舞阳坝农村信用合作社，由于贷款本息黄知全至今未偿清，案涉房屋的抵押登记并未消灭，诉争房屋目前无法办理房屋过户手续，赵伯平要求黄知全办理过户的诉讼请求实际不能履行。赵伯平与黄知全所签《房地产买卖合同》明确约定，“本合同自双方签章，并经房地产交易管理部门审查监证、登记之日起生效”。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”之规定，因《房地产买卖合同》的生效条件尚未成就，一审认定合同尚未生效具有事实和法律依据，赵伯平请求判令黄知全按照合同约定支付违约金的诉讼请求因合同尚未生效而不应支持。一审判决驳回赵伯平的诉讼请求正确。综上所述，赵伯平的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵伯平负担。本判决为终审判决。审判长  王朝友审判员  李 丽审判员  李志华二〇一七年五月二十二日书记员  何奕娥