河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终534号上诉人（原审被告）：杨占兵，男，1973年8月5日出生，汉族，住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：李成旺，河北文昌阁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓萍，女，1953年2月2日出生，汉族，住张家口市桥东区。被上诉人（原审原告）：任银池，男，1950年9月25日出生，汉族，住张家口市桥东区。二被上诉人的委托诉讼代理人：付文洁（系二被上诉人儿媳），女，1981年11月16日出生，汉族，住张家口市宣化区东二道巷**号院*号楼*单元***室。二被上诉人的委托诉讼代理人：田禾，河北华研律师事务所律师。上诉人杨占兵因与被上诉人王晓萍、任银池房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨占兵及委托诉讼代理人李成旺、被上诉人王晓萍、任银池的委托诉讼代理人付文洁、田禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨占兵上诉请求：撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1564号民事判决；依法改判驳回王晓萍、任银池的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定案件基本事实错误。首先，认定王晓萍不同意出卖诉争房屋错误。从一审庭审可以看出，王晓萍从房屋买卖协商到合同的签订以及打款、交付房屋，都始终参与其中，应视为同意，且王晓萍、任银池没有提供证据证明王晓萍不同意出卖诉争房屋。其次，原审法院认定杨占兵非善意错误。从事实上讲，《张家口市房改售房协议书》只有任银池的名字，没有王晓萍的名字，杨占兵支付了合理对价，王晓萍、任银池并没有提供不是善意的证据；二、原审法院所附法律条文文不对题，判决解除合同没有任何法律依据。原审判决解除一个已经履行完毕的合同、判决书矛盾混乱、判决解除合同所附条文文不对题、无任何一个司法判例支持。王晓萍、任银池辩称，我自始至终没有同意出卖自己的房屋，一审认定事实正确，杨占兵没有直接证据证明王晓萍同意出卖房屋，一审肯定了书证的证明力，排除了证明力较低的证人证言，作为房屋的共同共有人，王晓萍自始至终没有在房屋买卖协议上签字，杨占兵主张王晓萍同意出售房屋，没有法律依据。关于是否善意取得问题，根据物权法第106条规定，善意取得必须同时具备三个条件，且涉案房屋系单位产权，无法办理产权变更登记手续，不构成善意取得。有关杨占兵主张房屋买卖合同已履行完毕是对法律的曲解，办理房屋过户手续才是房屋买卖合同履行完毕的标志，依据最高法院民一庭指导案例的意见，对本案有重大借鉴作用。综上，杨占兵的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王晓萍、任银池向一审法院起诉请求：1.依法判令解除任银池与杨占兵签订的《个人售房协议书》。2.依法判令杨占兵返还房屋。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王晓萍、任银池提交的证据有：1.1999年3月张家口市房改售房协议书1份，证明诉争房屋的权属归任银池与王晓萍共同所有，同时证明该房屋既属于集体产权的共有住房，王晓萍、任银池以成本价购买该房屋，依据法律规定未经批准不能进入市场流通。2.2014年10月22日个人售房协议书1份，甲方出卖人是任银池，乙方买受人是杨占兵，证明诉争房屋的售房协议中出卖方仅有任银池的签名，没有王晓萍的签字确认，王晓萍是不知情该买卖。3.2014年10月22日收条1张，收款人是付文洁，证明杨占兵虽然依据售房协议给付了房屋定金，但却交付给了付文洁，并没有直接交付给王晓萍、任银池的任何一方。4.2014年10月22日转帐凭条1张，证明杨占兵通过朱秀琴向付文洁转帐24万元定金。5.建设银行转帐凭条1张，证明2016年6月28日杨占兵向付文洁再次转帐11万元，该笔款项是剩余的房款。6.付文洁为杨占兵出具的收条1张，证明付文洁为杨占兵出具收条确认收到剩余的房款11万元，此收条同样只有付文洁一人的签字，并没有王晓萍、任银池的签字。7.2016年11月4日杨占兵与王晓萍的电话录音1份，证明杨占兵明知道王晓萍不同意卖房，在杨占兵第一次看房乃至交付定金给付文洁时，王晓萍均不知情。杨占兵于9月1日拿到钥匙以后，搬入房屋时存在恶意取得房屋交付，并且占有的行为。8.付文洁的银行流水1份，证明付文洁先后两笔收到杨占兵及朱秀琴给付的房屋定金与剩余房款，分别是24万元和11万元。杨占兵质证：对于证据1的真实性无异议，但是对于证明目的有异议，房改房全款买了以后不能在市场流通这个说法没有任何法律依据。对于证据2真实性、合法性无异议，同时也证明了该房屋合同已经成立并且生效了，不存在解除问题。对于证据3、4、5、6打款记录及收条的真实性均无异议，但是对于证明目的有异议，付文洁是王晓萍、任银池指定的收款人，付文洁收到款视为王晓萍、任银池收到款，王晓萍交付房屋的行为足以证明王晓萍对付文洁收款的行为认可。对于证据7录音的真实性无异议，是杨占兵和王晓萍的通话，但不是录音全部，此段录音杨占兵也有，也要作为证据向法庭提交，证明从商谈到卖房王晓萍是知情的，后来她反悔了，不想卖房了。杨占兵提交的证据有：1.2016年10月21日杨占兵向东源热力有限公司交暖气费的收据1份。2.2016年11月1日交付天然气的费用收据1张。3.2016年10月6日交水费的收据1张。我方本要提交和王晓萍、任银池提交的1、2、3、4、5、6一样，因为王晓萍、任银池已经提交了，我方已经发表了质证意见，我方的质证意见就是我方的证明目的。4.录音一份。5.申请证人梁某和杨某出庭作证，证明从商谈到交房以及签协议，王晓萍在场，是主要当事人，并不是不知情。王晓萍、任银池质证：对以上3份证据的真实性无异议，但是只能证明杨占兵占用房屋，和本案房屋买卖合同的解除或者是无效没有直接的关联性，不能直接证明王晓萍、任银池真实的在该房屋里居住。证人梁某证明：其与杨占兵是一般同事关系。2014年9月下旬，具体日期忘了，杨占兵去单位找证人，说是他买了一处房，要谈合同的事，证人与杨占兵及其妻子去了建国路邮电楼家属院的一栋楼房里。房中的老两口都在，给介绍了一下房子的情况，还聊了家常。老两口看了杨占兵起草的合同，说是他们也不大懂。过了一会儿他们儿媳妇回来以后说合同有点复杂，说她给起草1份，证人一行又坐了一会儿就走了。证人就见过王晓萍这一次。证人杨某证明，其是杨占兵的叔伯姐姐。王晓萍、任银池给了杨占兵钥匙后，具体时间记不住了。杨占兵买上房，叫证人去看看。有一天下午证人和老伴龚全德去看的房子，王晓萍和任银池都在。任银池和杨占兵说开关、煤气表、电表、水表怎么看，证人和杨占兵及其妻子在客厅站着，老太太就说这个房子挺好住，说简单的收拾一下就行等等，还聊了家常。证人就见过王晓萍这一次。王晓萍、任银池认为两位证人与杨占兵均存在利害关系，他们证人证言的真实性不认可。证人证言并不能证明王晓萍、任银池已腾空房屋。证人杨某证言只能证明他在事后去过该房屋，并不能证明她经历了整个房屋交易的过程，所以她的证言与本案无关。杨占兵认为在这种房屋交易的过程中，杨占兵只能带他的同事和亲戚去，不可能拉着外人去，所以证人证言是合法有效的。本院的认证意见：双方提交的书证真实性无异议，本院予以采信。对于双方均提交的录音，录音的内容不能证实王晓萍知晓任银池与杨占兵协商房屋买卖、签订合同、转账房款及交付房屋等情况。证人梁某、杨某所作证言，欲证明王晓萍知晓任银池与杨占兵协商房屋买卖、签订合同、转账房款及交付房屋等情况。王晓萍予以否认，双方提交的书证中均不能证明王晓萍知晓，加之证人与杨占兵的关系，证人证言的证明力低于书证的证明力，故对证人证言不予采信。王晓萍、任银池为夫妻，在夫妻关系存续期间，任银池与张家口移动通信公司于1999年3月签订《张家口市房改售房协议书》，以成本价购买该公司的位于本市桥东区××院××楼××单元××室房屋，即本案诉争房屋。任银池与杨占兵于2014年10月22日签订《个人售房协议书》，协议约定杨占兵购买诉争房屋，房屋价款为350000元。协议签订后，杨占兵分别于2014年10月22日和2016年6月28日将首付款240000元和剩余房款110000元转账到王晓萍、任银池儿媳付文洁的银行账户。付文洁将房屋钥匙于2016年8月31日委托同事交于杨占兵。另查，本案起诉状副本于2016年10月31日送达杨占兵。一审法院认为，任银池与杨占兵于2014年10月22日签订《个人售房协议书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。但任银池签订该协议时，未征得共有人王晓萍的同意，且至今王晓萍亦未同意，故任银池要求解除合同，本院予以支持。双方主张的适用《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，杨占兵不能证明其为善意，且未办理产权登记手续，故不适用本案情形。合同解除后，杨占兵应返还房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百五十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、任银池与杨占兵于2014年10月22日签订《个人售房协议书》于2016年10月31日解除。二、杨占兵于本判决生效之日起十日内将位于本市桥东区××院××楼××单元××室房屋返还王晓萍、任银池。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，2014年10月22日，任银池与杨占兵双方签订《个人售房协议书》，协议约定杨占兵购买诉争房屋，房屋价款为350000元。该协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方应遵照执行。协议签订后，杨占兵分别于2014年10月22日和2016年6月28日将首付款240000元和剩余房款110000元转账到王晓萍、任银池儿媳付文洁的银行账户，付文洁将房屋钥匙于2016年8月31日委托同事交于杨占兵并入住。作为买受人杨占兵已按照合同约定履行了付款义务，作为出卖人任银池应按照合同约定履行相应义务。有关王晓萍、任银池提出签订该协议时，未征得共有人王晓萍同意的主张，因王晓萍、任银池系夫妻关系，房屋买卖从2014年10月签订协议到2016年8月31日杨占兵入住诉争房屋并进行装修，历经20个月，经过长时间协商、交款、搬家腾房、交房，且王晓萍、任银池也未提供王晓萍不同意卖房的证据，综合考虑梁某、杨某的证人证言，故对王晓萍不同意卖房的主张本院不予支持。一审法院以王晓萍不同意卖房为由判决解除合同不当，本院予以纠正。综上所述，杨占兵的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1564号民事判决；二、驳回王晓萍、任银池的诉讼请求。一审案件受理费3275元减半收取1638元，二审案件受理费3275元，共计4913元，由被上诉人王晓萍、任银池负担。本判决为终审判决。审判长  梁金前审判员  姜 兵审判员  姜建龙二〇一七年五月四日书记员  梁秀峰附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。