广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0681民初60号原告:中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司，住所地上海市黄浦区层。负责人:闫钧，上级公司执行总裁。委托诉讼代理人:凌凌，上海中夏旭波律师事务所律师。委托诉讼代理人:华玲，上海中夏旭波律师事务所律师。被告：东兴鸿德房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东盟。法定代表人：刘进旺，执行董事。委托诉讼代理人:项光生，广西云鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢玺，广西云鸿律师事务所实习律师。原告中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司（以下简称“投融资公司华东分公司”）诉被告东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称“鸿德公司”)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告投融资公司华东分公司委托代理人凌凌、华玲，被告鸿德公司委托代理人项光生、谢玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告投融资公司华东分公司向本院提出诉讼请求：1.被告鸿德公司将东兴市兴国际家电城（喜盈门）三期地下室第B-3-45号车位交付给原告使用；2.被告鸿德公司赔偿原告违约损失（损失计算：按每月300元，自2014年12月31日计至实际交付案涉车位止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告投融资公司华东分公司与案外人上海守发工贸有限公司（以下简称“守发公司”）签订《担保授信及追偿合同》，约定“原告投融资公司华东分公司为守发公司提供担保，守发公司对于中信银行股份有限公司上海分行的债务逾期，原告投融资公司华东分公司在《担保授信及追偿合同》约定的担保范围内为守发公司于2012年12月27日至2013年3月26日向中信银行股份有限公司代偿了39905257.04元，而守发公司未能向原告履行合同项下清偿代偿款等义务。就上述代偿，原告投融资公司华东分公司与守发公司等分别于2013年11月27日、2014年4月14日在上海市黄浦区人民法院达成《民事调解书》，案号分别为（2013）黄浦民五（商）初字第3692、10515号。为了实现对于守发公司享有的债权，原告于2014年6月12日与被告、案外人郑芳芳、守发公司签订了编号为2011-A010202-HDDBY-015-X-1号《协议书》，约定“郑芳芳将其坐落于东兴市盟大道1518号1栋2501号等11套房屋在《商品房买卖合同》项下的全部权利及坐落于东兴市兴国际家电城（喜盈门）三期地下室第B-3-45号等11个车位在《机动车地下停车位买卖合同》项下的全部权利均转让给原告，原告在条件成就后将其对守发公司享有的6241700元转让给郑芳芳。同日，原、被告就案涉车位签订了《机动车地下停车位买卖合同》，约定“被告鸿德公司承诺于2014年12月30日前，将案涉车位交付原告使用，并约定原告对于该车位享有永久使用权”。至原告起诉之日止，被告鸿德公司未按约交付案涉车位，构成违约，同时造成原告无法使用该车位而发生的经济损失。被告鸿德公司辩称，1.本案不是《机动车地下停车位买卖合同》关系，鸿德公司与嘉兴皇都房地产开发有限公司（以下简称“嘉兴公司”）、亚都建设集团有限公司（以下简称“亚都公司”）及赵岳军等四方签订《以在建商品房抵偿工程材料款、垫资款协议》，约定鸿德公司作为第三人代债务人嘉兴公司履行其与亚都公司及赵岳军等的债务。依据协议，鸿德公司同意委托赵岳军对包括本案诉争房屋在内的11套房屋及11个车位进行分配，以代为履行嘉兴公司的债务。后赵岳军将房屋及车位分配给案外人郑芳芳。郑芳芳与鸿德公司不存在直接的商品房买卖合同关系，不具有直接请求被告交付房屋及车位的权利。同时，郑芳芳未向鸿德公司给付任何款项，鸿德公司也从未开具过销售发票给郑芳芳。原告与守发公司之间的债权债务关系也鸿德公司无关，鸿德公司与原告、守发公司、郑芳芳签订《协议书》，仅是鸿德公司表示愿意继续作为第三人代嘉兴公司履行债务，而不是认可郑芳芳将赵岳军分配的房屋、车位的合同权利转让给原告；且该协议也约定，因郑芳芳、守发公司的原因导致房屋、车位无法按约定交付过户的，原告可自书面通知之日起，债权又自动转回原告，从而可知，鸿德公司仅处于第三人代为履行的地位。原告虽与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，但实际不存在商品房买卖合同的事实，不是双方真实的意思表示，现诉争房屋处于停工烂尾状态的在建工程，鸿德公司作为第三人代为履行义务不能完成，原告应向守发公司主张权利，答辩人不应承担继续履行合同和赔偿损失的责任；2.因鸿德公司涉及刑事案件，已由浙江省丽水市公安局进行侦查，本案应中止审理，待刑事案件终结后再恢复审理，并建议法院向丽水公安局调取相关的审计报告，以查明本案的事实；3.答辩人认为本案应追加中国长城资产管理公司广西区分公司、嘉兴公司、亚都公司、赵岳军、郑芳芳作为第三人参加诉讼；4.案涉地下停车位属人防工程，依法不能进行买卖，案涉买卖合同无效；5.如法院认定本案是商品房买卖合同关系，且该合同有效，因为任何一方包括原告在内都没有向被告实际支付过购房款，属于原告违约，被告不应承担责任。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供：1、《协议书》可以证明案外人郑芳芳将本案商品房买卖合同项下的买受人权利全部转让给原告，转让行为得到出卖人即被告的确认；并明确被告已向郑芳芳出具房款收讫收据，原告无需向被告鸿德公司支付任何款项及费用，被告鸿德公司依约向原告交付房屋。2、《机动车地下停车位买卖合同》、《收据》可以证明鸿德公司对上述《协议书》予以认可，并与原告就具体的交车位时间作出具体约定。被告提供：《抵押合同》及《在建工程抵押他项权证》可以证明案涉房屋以在建工程的形式抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处。经审理查明：原告投融资公司华东分公司对案外人守发公司享有债权。2014年6月12日，原告与案外人郑芳芳、守发公司、被告鸿德公司签订《协议书》，约定：案外人郑芳芳将其作为买受人对包括东兴国际家电城1栋2501号房屋在内的11套房屋、11个车位所享有的权利全部转让给原告；被告作为房屋的出卖人对此予以确认，并与原告签署新的买卖合同，完成以原告为权利人的全部买卖合同的预售登记手续后，原告就将对守发公司享有的6241700元债权转让给郑芳芳；在债权发生转让后，若因郑芳芳、守发公司、鸿德公司的违约行为或非因原告原因导致房屋、车位无法按约交付过户的，自原告书面通知之日起，债权自动转回至原告，原告有权再通过诉讼等方式要求守发公司继续清偿全部债务；郑芳芳对鸿德公司不存在任何应付未付购房款项，原告在《商品房买卖合同》及《机动车地下停车位买卖合同》项下的价款支付义务自买卖合同签订起全部履行，被告与郑芳芳、嘉兴公司、亚都公司、赵岳军等人基于《以在建商品房抵偿工程材料款、垫资款协议》现在或是将有的债权债务纠纷与原告无关，原告无需对被告支付任何款项及费用，被告依约及时向原告交付房屋及车等；《协议书》的“附件一”已列明上述B-3-45号车位。被告在《协议书》中明确表示取得债权转让事宜的书面通知，知悉并同意合同所涉债权转让事宜。同日，原告即与被告签订《机动车地下停车位买卖合同》，约定原告购买被告开发的上述B-3-45号车位；采用一次性付款方式，即在签订上述合同时付清全款；被告应在2014年12月30日前将该车位交付原告使用。2014年6月11日，被告鸿德公司出具收据，载明“郑芳芳购买本公司车位660000元，由嘉兴公司代为支付，郑芳芳将该车位转让给投融资公司华东分公司，该公司无需支付该车位款，收据为换取本公司发的车位证之用”。涉案停车位所在地下车库系人防工程。至原告起诉之日至，案涉车位未竣工验收。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的相关规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。案外人郑芳芳将其对被告鸿德公司享有的合同债权转让给原告投融资公司华东分公司，并通知被告鸿德公司，转让行为合法有效。原告投融资公司华东分公司与被告鸿德公司签订《机动车地下停车位买卖合同》，双方形成地下停车位买卖合同关系。根据《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案停车位所在地下车库投资建设单位系被告鸿德公司，享有涉案地下车库使用、管理、收益等权利，法律、法规亦无明确规定禁止转让使用权，双方签订的《机动车地下停车位买卖合同》合法有效。被告鸿德公司辩称案涉车位为人防工程，车位买卖合同无效的意见于法无据，本院不予采纳。被告鸿德公司未按约交付案涉车位，构成违约。又根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因案涉车位所在的大楼未竣工验收，未符合交付之条件，合同实际不能履行。且经本院依法释明有关法律规定后，原告坚持要求被告鸿德公司交付案涉车位，不同意变更诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案合同目前在事实上无法履行，故对原告要求被告交付案涉车位的诉请不予支持。被告鸿德公司未按期交付案涉车位，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告诉请被告鸿德公司按每月300元赔偿违约损失，未超过法律规定的最高限额，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十条，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、第十七条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、被告东兴鸿德房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿原告中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司损失（损失计算：按每月300元，自2014年12月31日计至本案判决生效之日止）；二、驳回原告中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（原告已预交），由被告东兴鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。审 判 长  陆淑芸代理审判员  简钱舟人民陪审员  谭宇兰二〇一七年五月二十七日书 记 员  莫永玲附:相关银行账号1、义务人主动履行金钱给付的，可直接存入本院案款账户（户名：东兴市人民法院，账号：20×××63，开户行：中国农业银行东兴支行）。2、义务人主动交纳诉讼费的，请存入法院诉讼费账户（户名：东兴市财政局，账号：20×××05；开户行：中国农业银行东兴支行）。3、当事人交纳上诉诉讼费的，请存入防城港市中级人民法院诉讼费账户（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：中国农业银行防城港分行营业室）。