江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0411民初816号原告：常州龙腾房地产开发有限公司，住所地常州市新北区西夏墅镇灵山中路26号，统一社会信用代码91320411739432004C。法定代表人：常媛玉，该公司总经理。委托代理人：章丽娟，常州市天宁区清凉法律服务所法律工作者。被告：常州同步工具有限公司，住所地常州市新北区西夏墅镇岳山路，统一社会信用代码91320411666813227D。法定代表人：殷红兴，该公司总经理。委托代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。委托代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。原告常州龙腾房地产开发有限公司诉被告常州同步工具有��公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法由审判员陈哲勇适用简易程序，于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人章丽娟、被告的委托代理人邱泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告之间存在买卖合同关系，由原告将位于江苏省西夏墅工具产业基地的第12栋第01单元的三层厂房出卖给被告，总价为3661980元。截止至起诉之日，被告尚结欠原告购房款83万元及部分利息。经多次催要未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、法院判决被告向原告支付第二期房款利息7.824万元及违约金4.15万元（83万元*5%），共计11.974万元；二、诉讼费、保全费、诉讼代理费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求调整为：要求被告支付第三期房款83万、第二期利息7.824万元、第三期利息3.32万元及后续利息（��2016年12月31日起至实际付清之日止，计算标准为月息千分之八，计算基数为83万）、违约金24.9万元（83万元*30%），共计119.044万元。被告答辩称：第一，对原告提交的《协议书》、《承诺书》、《补充协议》均无异议；第二，对原告主张的欠款本金83万元无异议；第三，对原告主张的利息计算方式无异议；第四，在前期的付款中，我方多支付了利息2800元，要求在本次诉讼中予以扣除；第五，对违约金不予认可，因为，我方不存在违约行为，之所以未支付剩余款项，是因为原告存在如下问题：未按约定时间办理房产证、收取款项后未出具规范的票据、房屋存在漏水、墙体开裂等情况。即使存在违约行为，原告计算违约金的标准也过高；第六，承诺书系为方便贷款而出具的，后贷款没有成功，该承诺书对双方不应具有法律约束力；第七，我方不承担诉讼费��代理费及后续利息。经审理查明：原、被告之间存在买卖合同关系，由原告向其出售厂房。2014年12月1日，双方签订《协议书》一份，约定：厂房位于江苏省西夏墅工具产业基地第12栋第01单元，属框架结构，总层高为三层。甲方（原告）按照乙方（被告）的实际使用要求为乙方定制该厂房，约定建筑面积共1220.66平方米；按建筑面积计算，单价为人民币每平方米￥3000元，总金额为人民币3661980元；乙方于2014年12月1日之前交纳该厂房转让金1231980元，剩余款项243万元，由乙方从银行贷款支付，甲方负责为乙方担保；甲方于2014年12月30日前将厂房交予乙方使用，并签订《厂房及其附属设施移交书》和《消防安全责任书》、《装饰装修管理协议书》；甲方应当在乙方付清全部厂房转让金和相关费用，并在厂房交予乙方使用后，将办理权属登记所需提供的资料报产权���记机关备案，协助办理厂房的产权登记，涉及的各项费用按国家有关法律规定各自承担，于2016年3月31日前办理房地产权属证书；如乙方未按协议约定支付转让金，每逾期一日，乙方按转让金总额的万分之二点五向甲方支付违约金，同时，甲方可顺延交付厂房；贷款办理事宜由甲方负责为乙方担保，甲方办好银行贷款准入手续一周内签订客户购置贷款合同，乙方应无条件配合；乙方将所有款项支付清，并且银行贷款放贷后，方可入住装修生产。2015年3月3日，被告出具《承诺书》一份，承诺243万元房款从工商银行贷款支付；如银行最终放贷额度不足243万元，差额部分自银行放贷之日起，两个月内支付给原告，并承担月息千分之八的利息，如被告未能按时支付全部欠款及相应利息，原告有权停止被告的供电供水，同时，被告将支付欠款部分的百分之五作为违��金；如银行贷款审核被告不符合银行贷款政策而不予放贷。被告承诺自审核之日起六个月之内将243万元支付给原告，并承担月息千分之八的利息，如被告未能按时支付全部欠款及相应利息，原告有权停止被告的供电供水，同时，被告将支付欠款部分的百分之五作为违约金；如因此产生诉讼，被告将承担诉讼费、代理费等相关合理费用。2015年9月11日，双方签订《补充协议》一份，约定：243万元的支付方式如下：期数支付日期应付本金支付利息金额本金余额12016.1.3080万元243万*8‰*5=9.72163万元22016.7.3080万元163万*8‰*6=7.82483万元32016.12.3083万元83万*8‰*5=3.320嗣后，被告仅支付了第一期本息、第二期本金，第二期利息及第三期本息至今未付。经多次催要未果，原告遂起诉来院，要求处理。另查明：庭审中，原、被告一致认可，被告在前期付款中多支付了2800元利息，且原告同意在第二期利息中予以相应的扣减。以上事实，有原告提交的《协议书》1份、《承诺书》1份、《补充协议》1份等证据及原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。本院认为：对于原告主张的第二期利息7.544万元（已扣除前期多支付的0.28万元）、第三期本金83万元及利息3.32万元，被告不持异议，本院依法予以确认。本案的主要争议焦点为：第一，《承诺书》对被告是否具有法律约束力？第二，被告是否需要承担相应的违约责任，如果需要承担，违约金计算标准应如何确定？第三，被告是否应当承担诉讼费、代理费及后续利息？针对第一个争议焦点。本院认为，《承诺书》对被告具有法律约束力。庭审中，被告对承诺书的真实性不持异议，但认为系为贷款方便而出具的，不应具有法律约束力。原告对被告的说法不予认可。因被告对其主张未进一步提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。因此，被告的该抗辩意见不能成立，本院不予采纳，该《承诺书》应认定为被告的真实意思表示，对被告具有法律约束力。针对第二个争议焦点。本院认为，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任，主要理由如下：第一，原告对办理产权证书享有先履行抗辩权，在购房款未付清之前，被告不能以原告未办理权属证书为由拒绝支付购房款。《协议书》第三条第3点约定，被告应先付清全部转让金，原告才予以办理权属证书。而事实上，被告至今仍未付清购房款，故其作为先履行义务的一方，在其自身义务未完全履行的情况下，无权要求后履行义务一方的原告办理权属证书，更不能以此为由拒绝支付购房款；第二，原告收款后，开具票据不规范不能成为被告拒���付款的理由。因为，开具票据属于一种附随义务，而付款属于合同的主要义务，二者不具有对等性，因此，被告不能以原告未完全履行开票的附随义务为由而拒绝履行合同的主要义务；第三，对于被告抗辩所称的质量问题，在性质上属于提出了新的主张，本院在本案中不作审查。如有纠纷，当事人可以另案主张。该抗辩意见同样不能成为拒绝付款的理由；第四，《补充协议》中对付款时间进行了明确的约定，且双方并未对付款条件作出明确的限制，故被告未按约定时间支付购房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准问题。《承诺书》中约定为欠款部分的百分之五，《补充协议》中约定为总房价的30%，原告在诉状中系按《承诺书》约定的5%进行计算的，庭审中，又将其调整为欠款部分的30%。本院认为，《补充协议》中以总房价为基数计算违约金的约定不尽合理，因为，被告已按约定支付了大部分购房款。相对而言，《承诺书》中以欠款部分为基数计算违约金的约定较为合理。庭审中，原告将违约金的标准调整为欠款部分的30%，经审查，缺乏明确的合同依据，且有违“禁反言”规则之嫌（诉状中已明确表示按欠款部分的5%计算），况且，欠款部分本身已计算了相应的利息，违约金计算标准也不宜过高，故本院依据《承诺书》中的约定及原告在诉状中的主张，确认违约金为欠款部分的5%，即4.15万元（83万元*5%）。针对第三个争议焦点。本院认为，诉讼费系法院依职权按照“谁败诉谁承担”的原则确定的，不以当事人的主观意志为转移。对于代理费，虽《承诺书》中有明确约定，但被告不予认可，原告未进一步举证证明代理费发生的实际情况，应承担举证不能的不��后果，本院对原告的该主张不予支持。对于后续利息，因被告未能及时付清购房款，已构成违约，且势必导致原告的资金占用损失，故原告要求自2016年12月31日起按此前标准月息8‰计算利息的主张具有合理性，本院予以支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告第二期利息7.544万元。二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告第三期本金83万元及利息（2016年7月31日至2016年12月30日的利息为3.32万元；自2016年12月31日起至实际清偿之日止，计算标准为月息8‰，计算基数为83万元）。三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金4.15万元。四、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7757元，保全费1119元，合计8876元，由原告负担1568元，被告负担7308元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户头：江苏省常州市中级人民法院；开户银行：江苏银行常州��行营业部；账号：80×××63）审判员  陈哲勇二〇一七年五月十二日书记员  俞 萍