山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初4338号原告：威海联力置业有限公司，统一信用代码913710006931480156，住所地威海海滨中路28号1402室。法定代表人：董云峰，董事长。委托诉讼代理人：马广路，山东英良泰业律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露露，山东英良泰业律师事务所律师。被告：袁×。第三人：中国银行股份有限公司威海分行，统一社会信用代码91371000866682137P，住所地威海市青岛北路9号。代表人：高智，行长。委托诉讼代理人：许永卫，男，汉族，1971年2月4日出生，住威海市环翠区塔山中路180-5号502室，系该公司员工。原告威海联力置业有限公司与被告袁×、第三人中国银行股份有限公司威海分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海联力置业有限公司之委托诉讼代理人马广路、许露露，第三人中国银行股份有限公司威海分行之委托诉讼代理人许永卫到庭参加诉讼，被告袁×经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威海联力置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、请求判令被告给付原告违约金413018.80元（按合同约定的购房款总额2065094的20%计算）；3、请求判令被告给付原告垫付银行贷款13742.41元（截止2016年8月28日，自2016年8月29日至实际履行之日的利息按原、被告签订的合同补充协议第二条第三款第一项约定计算）及实际还款日违约金（按日万分之五计算，暂计至2016年8月29日为618.40元）及相关费用（律师费81485元）；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年11月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定，原告将威海市环翠区海滨中路-62-5号-3101室房屋出售给被告，房屋建筑面积为164.33平方米，房屋总价款为2065094元。合同签订时，被告给付原告定金50000元；在合同签订后3日内，被告交付购房款575094元;余款用银行贷款付清。2015年5月29日，原告协助被告到中国银行威海分行贷款1240000元，并为被告承担阶段性连带保证责任。现被告多次未按期归还借款本息，中国银行股份有限公司威海分行已于2016年8月将被告诉至法院，要求被告支付本息，并要求原告承担连带保证责任（截止起诉前，原告已代为偿还银行贷款13742.41元）。原被告双方在签订《商品房预售合同》同时，签订合同补充协议，补充协议约定被告未能按期偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，构成严重违约，原告有权要求解除合同。同时被告应向原告支付房屋购买款总额20%的违约赔偿金及赔偿相关损失。原告认为被告行为已构成根本违约，原告有权解除合同，故原告诉至法院，请求判如所请。被告袁×未答辩。第三人中国银行股份有限公司威海分行述称，2015年5月29日，第三人与被告袁×签订个人一手住房贷款合同，合同约定被告向第三人贷款124万元用于购买海滨中路-62-5号3101室房屋，原告对该笔借款承担阶段性连带保证责任，案外人袁××、刘××为共同债务人。合同签订后，第三人按约向被告发放了贷款。因被告多次未按期归还借款本息，第三人依据合同约定依法向法院提起诉讼，要求提前结清全部贷款本息并承担实现债权的费用，原告作为保证人承担连带保证责任。2016年11月23日，法院作出（2016）鲁1002民初4042号民事判决书，判决原告及共同债务人偿还借款本息及费用，原告承担连带责任。鉴于上述事实，第三人主张，本案原、被告之间的预售合同是否解除均不影响被告袁×作为借款人及原告作为保证人应承担的相应义务，故请求依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据一、原告与案外人威海经济技术开发区众旺房产信息咨询中心签订的“唐人海湾公馆”分销代理合同一份，证明原告与案外人威海经济技术开发区众旺房产信息咨询中心约定原告按照购房款实际成交价向其支付了成交价12%的佣金247811元；证据二、威海经济技术开发区众旺房产信息咨询中心出具的收款收据一份，证明原告向威海经济技术开发区众旺房产信息咨询中心就被告购买的涉案房产支付了247811元代理佣金；证据三、涉案房屋原告缴纳的税金计算表，证明为销售涉案房产原告向税务机关缴纳各项税费总计256071.66元，该损失应当由被告承担。被告未到庭发表质证意见，第三人对原告提交的证据的真实性及证明内容均无异议。本院对原告所提供证据认定如下：对证据一系原告与案外人达成的协议，真实性无法确认；对证据二系案外人出具，真实性无法确认；对证据三系原告单方出具，真实性无法确认。根据原告提交的证据可以认定本案事实如下：2014年11月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《威海市商品房【预售】合同》（合同编号：【预】201400038520），合同约定，被告购买原告位于威海市环翠区海滨中路-62-5号-3101室，该房屋总购房款为2065094元；付款方式为分期付款，1、签订合同时买受人第一次性付款50000元做为定金；2、在签订合同后3日内前，买受人再交购房款575094元整；3、余款1440000元，于2014年12月31日前银行贷款付清。补充协议第一条，买受人确认，合同所填写的买受人名称、地址、电话等均为准确有效。合同有效期内，如买受人的地址、电话等发生变更，买受人应在变更后立即通知出卖人，经出卖人正式签收确认后，变更方为有效。如因合同中买受人地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的，出卖人通知应视为已合法有效送达买受人，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由买受人自行承担，出卖人就此不承担任何责任。同日原告（甲方）与被告（乙方）签订合同补充协议，该合同补充协议第一条第1项约定，除本合同及本合同补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体/报纸上发布公告等方式送达。文书送达的时间为：······以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第7日为送达日；第二条第3项约定，如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付上述相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）乙方没有按本项第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项；（3）如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本项第（1）小项约定向甲方还款、赔偿及支付补偿金外，甲方还有权解除本合同及其附件、其他相关协议等。如甲方解除本合同及其附件、其他相关协议的，乙方应按照本补充协议第十一条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。······第十一条合同解除第2项约定，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。后被告向原告支付全部购房款，原告于2015年6月1日向被告交付涉案房屋。2015年5月29日，原、被告与第三人中国银行股份有限公司威海分公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定第三人中国银行股份有限公司威海分公司为被告袁×提供贷款1240000元用于购买位于海滨中路-62-5号-3101室房屋，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法。原告对被告的上述贷款提供阶段性连带责任，保证期限自被告袁×办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并贷款人收到他项权证之日起两年。2016年8月12日，因被告逾期偿还银行贷款，第三人中国银行股份有限公司威海分公司将本案原告、被告袁×及案外人袁瑞太、刘湘芹诉至法院，要求判令被告袁×、案外人袁瑞太、刘湘芹提前偿还借款本金1215701.2元及利息、罚息，并判令本案原告威海联力置业有限公司对上述债务及费用承担连带保证责任，后于2016年11月23日，本院做出（2016）鲁1002民初4042号民事判决书，判令被告袁×、案外人袁瑞太、刘湘芹共同偿还第三人中国银行股份有限公司威海分公司贷款本金1215701.2元及利息、罚息；被告袁×、案外人袁瑞太、刘湘芹支付原告律师代理费61485元、保全申请费5000元；本案原告威海联力置业有限公司对被告袁×、案外人袁瑞太、刘湘芹的上述还款义务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向被告袁×、案外人袁瑞太、刘湘芹追偿。起诉前原告分别于2016年5月31日、2016年6月30日代被告向第三人支付7148.57元、6593.84元，截止2016年12月30日，共计已支付53356.59元。原告以EMS全球邮政特快专递的方式向被告邮寄载明内件品名为告知函的邮件一份，2017年1月10日，该邮件因收件人不在指定地址被退回。2017年1月11日，原告与案外人山东英良泰业律师事务所签订委托代理合同一份，原告因本案委托案外人山东英良泰业律师事务所律师代理，为此原告支付律师费81485元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2014年11月12日签订的《威海市商品房【预售】合同》及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，若被告未能按期偿还银行到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及因此遭受的全部损失向原告支付，若被告未能按期向原告付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，则视为被告严重违约。原告有权选择立即解除本合同。现被告未及时归还银行贷款，致使原告承担连带还款保证责任，双方约定的合同解除条件成就，故原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定与法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同约定了解除合同后被告所应承担的违约责任，但考虑到合同解除后，原告应向被告返还购房款，而被告则应向原告返还涉案房屋，原告可继续出售涉案房屋，从这一角度来说，双方所约定被告应承担的违约责任（包括合同约定的违约金及违约应给付的补偿金）明显高于原告因被告违约行为所受损失，故对于原告主张被告承担违约金的数额，本院依据公平原则，酌定被告按购房款总额相应贷款利息的1.3倍计算为宜。对于因被告袁×未按期偿还银行贷款本息，导致原告至起诉时共计为被告向第三人垫付贷款本息13742.41元，该款项被告应给付原告；另虽双方合同约定律师费由被告承担，但原告主张的律师费系以合同中约定的房款总额、违约金等数额为计算标准，明显过高，较为不合理，本院按律师相关收费标准酌情予以调减；综上，原告要求被告支付相关款项及违约金的诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除2014年11月12日原告与被告袁×签订的威海市商品房【预售】合同（合同编号为：【预】201400038520）；二、被告袁×于本判决生效后十日内支付原告违约金（以2065094元为本金，自2016年8月30日起计算至本判决确定履行之日止，按银行同期贷款利率1.3倍计算）；三、被告袁×于判决生效后十日内支付原告13742.41元及律师费23000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7496元，公告费460元，由原告负担4579元，被告负担3377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  宫伟丽人民陪审员  王宗文人民陪审员  徐汝东二〇一七年五月二日书 记 员  王 芳