江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终4434号上诉人（原审被告）：江苏昊天投资有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：刘国英，总经理。委托诉讼代理人:徐征曦，江苏雉水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱孔泉，男，1958年3月27日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：邵秀峰，如皋市长江法律服务所法律工作者。上诉人江苏昊天投资有限公司（以下简称昊天公司）因与被上诉人朱孔泉商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2016）苏0682民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。昊天公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人出售的房屋是符合规定的商业用房，且已通过消防验收，房屋能按合同约定的用途使用，一审法院以消防部门的不予受理通知书否认房屋的用途显然错误。2、一审法院认定被上诉人交付购房款为913000元错误，其中两份收据共计384000元为政府对接收据款，实际是政府给予拆迁安置人员购房的欠款，并非被上诉人交付的现金，若被上诉人不购买房屋，则不能享有该权利，现被上诉人要求解除合同，就不能享有该款项。被上诉人朱孔泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、上诉人未依双方所签订的商品房买卖合同及相关补充协议交付商业用房，且根据如皋市公安消防大队[2008]第0137号建筑工程消防验收意见书，上诉人申报圣名国际广场D1—D4共12幢地上三层，一层为店面，二层至三层为住宅消防验收，对三层以上的阁楼无任何建筑工程消防使用功能设施，不具备商业业态的用房。一审法院判决解除其与上诉人签订的商品房买卖合同及相关补充协议有事实依据。2、上诉人与被上诉人于2009年7月2日签订商业用房买卖合同后，上诉人直至被上诉人要求解除商品房买卖合同后才补办相关批准手续，但原土建工程建筑设计图纸并未更改。3、被上诉人交纳房款中，另有被上诉人提供地方政府6人拆迁安置计划，补助款对对接款有上诉人出具收据2份合计384000元，上诉人已将该款从地方政府对接结账。故上诉人应当返还被上诉人913000元。朱孔泉向一审法院起诉请求：1、判令解除其与昊天公司于2009年7月2日签订的商铺商品房买卖合同；2、要求上诉人返还购房款913000元；3、要求上诉人赔偿其诉争商铺装潢装饰费用，待人民法院委托价格评估机构鉴定后确定实际经济损失的赔偿；4、因上诉人交付商铺商品房按合同违约，要求上诉人支付其从起诉之日已缴商铺房款91.3万元利息，按中国人民银行同期贷款利率结算至上诉人实际给付91.3万元的房款止；5、本案一切诉讼费用由昊天公司承担。一审法院认定事实：2009年6月19日，朱孔泉作为乙方与昊天公司作为甲方签订一份《圣名·国际广场认购协议书》，约定：乙方认购的商品房为D区2栋211号物业，该物业一至四层单价为2708元/㎡，面积326.23㎡（面积暂定，实际测量为准多退少补），总房款为883430元；乙方选择的付款方式为分期付款，于2009年6月19日向甲方交纳100000元作为认购定金，于2009年7月3日向甲方支付总房款的50%即441715元，剩余房款另行约定等。2009年7月2日，朱孔泉作为买受人与昊天公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：朱孔泉向昊天公司购买圣名·国际广场D区D211号房，该商品房用途为商业，属框架梁柱结构，建筑层数地上四层，建筑面积为326.23平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为2541.152元每平方米，总金额为829000元；付款方式及期限为买受人于签订合同之日，首付商品房款429000元，余款400000元，合同双方另行约定；出卖人应当在2009年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。同日，朱孔泉与昊天公司签订一份《合同补充协议》，约定了朱孔泉购买的D211号房的商业业态规划为五金机电，买受人不得使用该物业经营其它商业业态。同日，朱孔泉与昊天公司签订一份《房屋交接单》，昊天公司交付给朱孔泉所购圣名·国际广场D211号房屋。朱孔泉于2009年6月19日、7月2日、7月25日、2010年2月8日、2月11日分别向昊天公司支付100000元、200000元、100000元、29000元、100000元，合计529000元，昊天公司分别出具收据；昊天公司于2015年4月20日、4月21日分别向朱孔泉出具收据各一份，收据均载明缴款单位为朱孔泉，收款方式均为政府对接收据，收据分别载明款项数额为128000元、256000元，收款事由均为政府对接收据壹份，余款待政府对接款全部到位，办理房产证后多退少补。另查明，2007年5月31日，如皋市发展和改革委员会作出皋发改[2007]133号《市发改委关于江苏昊天投资有限公司开发R0629号地块项目的核准通知》文件，核准：同意昊天公司在如皋港经济开发区高新园区永兴村8组、海坝村11、12组，疏港路西侧（现用地范围内）开发R0629号地块；项目建设规模：该项目总建筑面积6万平方米，分为家居展销区、五金交电区、建材装潢区等相关产品销售区及办公附属用房和休闲广场等。2007年6月6日，如皋市建设局颁发皋规地（2007）镇字第22号《建设用地规划许可证》。2007年6月26日，如皋市建设局颁发皋规建（2007）镇字第65号《建设用地规划许可证》。同日，如皋市建设局、如皋港区规划局颁发《建设工程实施要求》，载明：根据皋发改（2007）133号项目核准通知、皋公消审2007第109号建筑工程消防设计审核意见书，同意昊天公司在受让土地范围内新建圣名国际广场，明确了楼号、长度、宽度等具体事项。如皋市建筑工程管理局颁发了《建筑工程施工许可证》。后昊天公司进行施工，并建成了上述房屋。2008年11月20日，如皋市公安消防大队作出《建筑工程消防验收意见书》，对圣名国际广场相关工程消防验收合格。2008年12月工程竣工验收备案。2012年12月14日，如皋市发展和改革委员会作出皋港发改投资[2012]033号《市发展改革委关于江苏昊天投资有限公司开发R2012296号地块项目的核准通知》文件，核准：原则同意昊天公司开发R2012296号地块等。2012年12月18日，如皋市住房和城乡建设局、如皋港区规划建设局颁发港320682201200021号建设用地规划许可证，载明：用地单位为昊天公司，用地项目名称为圣名国际广场（R2012296地块），用地位置为长江镇（如皋港区）圣名大道北侧，用地性质为商业等。2012年12月28日，如皋市住房和城乡建设局颁发港320682201200052号建设工程规划许可证，载明：建设单位为昊天公司，建设项目名称为圣名国际广场A1-A5、B1-B5、C1-C5、D1-D5商业楼，建设位置为长江镇（如皋港区）圣名大道北侧等。同日，如皋市住房和城乡建设局、如皋港区规划建设局作出港320682201200052号建设工程实施要求，载明：根据皋港发改投资（2012）033号项目核准通知、皋国用2012第82401361号国有土地使用权证、皋环表复（2007）082号环评审批意见、皋公消验2008第0137号消防验收合格的意见、房屋面积测绘报告、单位工程竣工验收证明书，经研究，同意昊天公司补办长江镇（如皋港区）圣名大道北侧圣名国际广场A1-A5、B1-B5、C1-C5、D1-D5商业楼建设工程规划许可手续等。2013年1月23日，如皋市建筑工程管理局颁发320682320130003号建筑工程施工许可证，载明：建设单位为昊天公司，工程名称为A1-A5、B1-B5、C1-C5、D1-D5商业楼，设计单位为南通双隆建筑设计有限公司等。2013年3月13日，如皋市住房和城乡建设局、如皋港区规划建设局颁发如房销（皋港）001号商品房销售备案证明书，载明：开发项目名称为如皋港圣名国际广场，开发单位名称为昊天公司。2013年3月26日，如皋港区规划建设局颁发皋港规验（2013）第6号长江镇（如皋港区）建设工程规划验收合格证，载明：圣名国际广场D1-D5商业楼的使用性质为商业，建筑层数为四层等。一审法院对设计单位南通双隆建筑设计有限公司相关人员进行调查，其反映：圣名国际广场于2006年开始图纸设计，2007年设计结束，2008年施工结束并竣工验收，设计时是按照一层商铺、二层以上是住宅，2012年取得西区用地审批手续后，由于用地性质明确后，该地块的房屋已竣工验收，根据新的土地政策要求，用地与建筑要相符，昊天公司于2013年申请，经我公司作出“设计说明”，二层以上为公寓，符合商业用地性质（公寓属于商业性质，符合《城市用地分类与规划建设用地标准》），公寓既可以用于办公，也可以用于居住。虽然当初设计的是商住，现为商业和公寓，但图纸没有实质变更，设计说明为公寓后，建筑物就符合土地使用性质，与《建筑设计防火规范》的标准是一致的，不需要变更消防设计，建筑工程消防审核意见书不需要重新审核。如果变更了消防设计或进行了二次装修，则应另行申报消防审核。圣名国际广场审批的项目是建材类市场，如果不作其他用途，则不需要重新进行审核验收，如果需要改成浴室、宾馆等对消防有特殊要求的行业，在改造时消防设计发生变更，就要通过加钢梯等方法，使其符合《建筑设计防火规范》的要求，这样在二次验收时才能通过。又查明，如皋市房地产监理所于2013年8月6日登记的长江镇圣名国际广场D210室皋房权证字第××号产权证载明规划用途为商业。2016年4月27日，朱孔泉诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，朱孔泉陈述：1、涉案房屋已经于2010年装修，装修前未申报消防验收。2、关于购店记录，是朱孔泉购买房屋后不好开店，自己住在里面。昊天公司陈述：1、涉案房屋原告已经装修，出租给别人经营建材，今年才没有出租。2、涉案房屋一层变更为商铺，二层以上变更为公寓，但性质变更后没有重新进行建筑工程消防验收，因为不需要。一审法院认为，本案所涉商品房买卖合同及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，虽然昊天公司在进行相关开发时未预先办妥相关审批手续，但事后对该房屋的相关手续已经进行补办，取得了所涉商品房买卖的相关手续，故双方签订的合同应认定为有效。对于生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如一方当事人存在违约行为致合同目的无法实现的，另一方可以解除合同。本案的主要争议焦点在于本案所涉商品房买卖合同是否已达到合同解除的条件。关于合同是否应当解除的问题。本案中，朱孔泉与昊天公司约定购买商业性质用房，昊天公司交付的房屋亦为商业性质的四层房屋。但根据案涉房屋的消防验收文件记载，即前述第0137号消防意见书的记载内容，案涉房屋系一层商业，二、三层住宅。昊天公司在补办相关规划手续后，将案涉房屋的使用性质确定为四层商业性质用房，理应向公安消防部门申报变更验收，此亦为商品房出卖方应当履行的义务。根据消防部门出具的不予受理通知书的记载，消防部门以案涉房屋土建工程未出具规划变更，与其出具的第0137号消防意见书使用性质不相符合为由，对相关消防设计备案申请不予受理，亦证明土建规划发生变更的，仍需通过消防验收。昊天公司迟迟未能对案涉房屋申报变更消防验收，致使朱孔泉在事实上无法通过房屋装修的消防设计备案与验收，亦即无法对该房屋进行商业经营，无法实现其将案涉房屋作为商业性用房进行购买并经营的合同目的，故其要求解除合同的请求有事实和法律依据，予以支持。昊天公司称由于图纸未变更，原来的消防设计不需要重新变更，故消防意见书不需要重新申报审核的意见，没有法律依据，不予采纳。根据法律规定，合同解除后，对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，朱孔泉应当将房屋返还给昊天公司，昊天公司应将购房款返还给朱孔泉并赔偿朱孔泉的相关损失。关于购房款及利息问题。双方签订的合同价款829000元，昊天公司出具给朱孔泉的913000元的收据中包含两份政府对接收据款项384000元，该两份收据中体现的财产价值作为房款的一部分由昊天公司收取，昊天公司亦出具收据交由朱孔泉收执，故昊天公司应当返还朱孔泉913000元。至于该两份收据是否涉及拆迁安置政策的问题，不属本案理涉范围。因双方的合同因昊天公司的违约行为导致解除，故昊天公司应当赔偿朱孔泉已支付款项的利息损失。鉴于朱孔泉已实际占有、使用案涉房屋，朱孔泉主张利息的损失自起诉要求解除合同之日（2016年4月27日）起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，不违反法律规定，予以支持。关于朱孔泉主张的装潢装饰费用的问题。案涉房屋属于商业用房，朱孔泉在进行装修之前首先应该向公安消防部门申报建设工程消防设计备案，在消防设计通过之后才可以进行内部装修。朱孔泉在未进行消防设计备案的情形下径行装修，属于因其自身过错而造成的损失，其要求昊天公司承担缺乏法律依据，不予支持。对于朱孔泉的该装修，可由朱孔泉在不破坏房屋结构的前提下自行拆除。鉴于本案系因昊天公司的违约行为导致合同解除，因由其承担解除合同后对房屋所造成的不利后果，故对于上述装修中不能拆除的部分，由昊天公司自行恢复原状。鉴于此，对于朱孔泉要求对涉案房屋装潢装饰费用进行评估的申请，不予采纳。朱孔泉诉称昊天公司存在欺诈行为的问题。昊天公司开发的圣名国际广场主要经营建材类商品，其对圣名国际广场各区域的功能、经营范围均作了明确标注，其系根据商业惯例所作宣传，从现有证据难以认定其存在虚假宣传行为。因案涉房屋确实存在先建设后审批的过程，对于消防验收的状况并非昊天公司主观原因所致，故不能认定昊天公司存在欺诈行为。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除朱孔泉与昊天公司于2009年7月2日签订的商品房买卖合同及相关补充协议。二、昊天公司于判决生效后十五日内返还朱孔泉购房款913000元及相应的利息（自2016年4月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。三、驳回朱孔泉的其他诉讼请求。如果昊天公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12930元，由江苏昊天投资有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，2013年8月6日，崔建军（2010年10月15日与昊天公司签订商品房买卖合同，约定购买圣名·国际广场B区210号房）以昊天公司为被告诉至一审法院，崔建军诉请：解除双方在2010年10月15日所订的诉争商铺商品房买卖合同，昊天公司返还购房款430000元等。一审法院于2013年11月13日作出（2013）皋民初字第1180号民事判决，崔建军不服上诉至本院。2014年6月6日，本院裁定撤销一审法院（2013）皋民初字第1180号民事判决，发回重审。如皋市人民法院作出（2014）皋民初字第1024号民事判决，驳回崔建军的诉讼请求。宣判后，崔建军不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日依法作出（2015）通中民终字第00422号民事判决：一、撤销如皋市人民法院作出（2014）皋民初字第1024号民事判决；二、解除崔建军与昊天公司于2010年10月15日签订的商品房买卖合同及相关补充协议；三、昊天公司返还崔建军购房款43万元及相应的利息，崔建军退还昊天公司圣名·国际广场B区2单元210号房；四、驳回崔建军的其他诉讼请求。崔建军不服二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2016年10月12日依法作出（2016）苏民申3676号民事裁定，驳回崔建军的再审申请。本院认为，本案二审主要争议焦点为昊天公司出售的房屋是否符合合同约定；案涉款项中政府对接款384000元能否认定为朱孔泉支付的房款。根据本院作出（2015）通中民终字第00422号生效民事判决确认，本案所涉商品房买卖合同及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，虽然昊天公司在进行相关开发时未预先办妥相关审批手续，但事后对该房屋的相关手续已经进行补办，取得了所涉商品房买卖的相关手续，故双方签订的合同应认定为有效。对于生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如一方当事人存在违约行为致合同目的无法实现的，另一方可以解除合同。本案中，朱孔泉与昊天公司约定购买商业性质用房，昊天公司交付的房屋亦为商业性质的四层房屋。但根据案涉房屋的消防验收文件记载，即前述第0137号消防意见书的记载内容，案涉房屋系一层商业，二、三层住宅。昊天公司在补办相关规划手续后，将案涉房屋的使用性质确定为四层商业性质用房，理应向公安消防部门申报变更验收，此亦为商品房出卖方应当履行的义务。根据消防部门出具的不予受理通知书的记载，消防部门以案涉房屋土建工程未出具规划变更，与其出具的第0137号消防意见书使用性质不相符合为由，对相关消防设计备案申请不予受理，亦证明土建规划发生变更的，仍需通过消防验收。昊天公司未能对案涉房屋申报变更消防验收，致使朱孔泉在事实上无法通过房屋装修的消防设计备案与验收，亦即无法对该房屋进行商业经营，无法实现其将案涉房屋作为商业性用房进行购买并经营的合同目的，故朱孔泉要求解除合同的请求有事实和法律依据，一审判决予以解除正确。关于房款中两份政府对接收据款项384000元的认定，该两份收据中体现的财产价值作为房款的一部分由昊天公司收取，故昊天公司应当返还朱孔泉上述款项。综上所述，江苏昊天投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12930元，由上诉人江苏昊天投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴勇军审 判 员  陆海滨代理审判员  张晓光二〇一七年五月二十二日书 记 员  朱媛帅