广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1566号上诉人（原审被告）：吴浩晖，男，1970年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层D区。法定代表人：邓树广，该公司总经理。委托诉讼代理人：方嘉咏，该公司员工。上诉人吴浩晖因与被上诉人中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初20187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。吴浩晖上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实与理由：1.2015年12月31日，中山市金汇置���有限公司（以下简称金汇公司）与吴浩晖签订租赁合同，租赁期限为2016年1月1日至2017年11月30日。合同履行期间吴浩晖没有任何违约行为。金汇公司在没有通知、催告及给予吴浩晖期限的情况下，于2016年8月15日向吴浩晖发出解约告知函，单方违约解除租赁合同。利和公司受金汇公司委托与吴浩晖签订物业管理服务协议，上述租赁合同与该物业管理服务协议之间是主从合同关系。根据合同法的相关规定，从合同以主合同的存在为前提，二者之间在成立、存续、消灭上具有从属关系。主合同变更或消灭，从合同随之变更或消灭。鉴于作为主合同的租赁合同没有解除，作为从合同的物业管理服务协议也不存在解除的条件。一审在没有认定租赁合同的主合同效力的情况下处理从合同违法。2.利和公司无事实依据和充分证据证明吴浩晖欠交水电费。一审法院仅凭利和公司提交的数据认定吴浩晖拖欠水电费不妥。3.一审没有审查利和公司是否履行了物业管理的义务，按照权利义务一致的要求，在没有证据证明其履行了物业管理义务的情况下，吴浩晖无需支付物管费。被上诉人利和公司辩称，利和公司已经向吴浩晖发送了解除租赁合同的函，吴浩晖已经在一审期间承认租赁合同在2016年9月1日解除。涉案水电费是吴浩晖使用产生的费用，利和公司没有伪造数据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。利和公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方在2015年12月31日签订的物业管理服务协议；2.判令吴浩晖向利和公司支付物业管理费22120元，电费42453.52元，水费6881.71元，违约金3084.02元，合计74539.25元。庭审中，利和公司增加并明确诉讼请求：物业管理费从2016年9月1日计算至2016年10月18日为34963.87元；水费从2016年7月1日计算至2016年10月16日为10287.81元；电费从2016年7月1日计算至2016年10月16日为65624.84元；物业管理费违约金从2016年9月6日起按每日千分之三分段计算，水电费违约金从2016年8月6日起按每日千分之三分段计算。一审法院认定事实：金汇公司是中山市东区中山三路16号之一利和广场四层的业主。2015年12月31日，金汇公司与吴浩晖签订房屋租赁合同及中山利和广场商铺租赁补充协议，约定由金汇公司将中山市东区中山三路16号之一利和广场四层410号商铺出租给吴浩晖作商业使用，承租单元建筑面积632平方米，租赁期限为2016年1月1日至2017年11月30日。2011年8月12日、8月17日，金汇公司与利和公司签订了物业管理服务合同，后利和公司又与吴浩晖签订了利和广场购物中心物业管理服务协议，约定：物业管理费的收费标准为每月每平方米35元（按承租单元���建筑面积计算），每月物业管理费为22120元（632平方米×35元/平方米/月）；物业管理费按自然月计算，其中计算期限不足1个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴，吴浩晖应于每月5日前（节假日顺延）向利和公司缴纳当月的物业管理费和上月的水电费；利和公司代收代缴水电费；逾期缴纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按所欠费用总额的千分之三缴纳违约金。2016年8月15日，金汇公司向吴浩晖发出解约告知函，要求与吴浩晖解除租赁关系，吴浩晖应于2016年9月1日前签复后附之解除协议，撤出承租商铺。现利和物业公司称吴浩晖拖欠2016年9月1日至2016年10月18日的物业管理费34963.87元（22120元/月+18天÷31天×22120元/月）、2016年7月1日至2016年10月16日的水费10287.81元（具体各月水费：7月份2553.60元、8月份2828.11元、9月份2528.06元、10月份2378.04元，��计10287.81元）及电费65624.84元（具体各月电费：7月份16323.01元、8月份17130.51元、9月份16297.87元、10月份15873.45元，合计65624.84元）。利和物业公司经多次催讨无果，遂于2016年9月19日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。利和公司与金汇公司签订的物业管理服务合同，是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。依据合同约定，利和公司为涉诉物业提供物业管理服务，吴浩晖作为中山市东区中山三路16号之一利和广场四层410号商铺的承租方，理应向利和公司支付物业管理费。对于吴浩晖的辩解，没有相关证据证明其已实际撤出涉案物业，吴浩晖仍在涉案物业经营，并享受利和公司提供的物业管理服务。吴浩晖未交纳物业管理费已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。涉讼房屋建筑面积632平方米，利和公司主张以35元/平方米/月计算物业管理费有合同依据，每月物业管理费应为22120元（632平方米×35元/平方米/月），利和公司主张吴浩晖拖欠的2016年9月1日至2016年10月18日的物业管理费共计34963.87元（22120元/月+18天÷31天×22120元/月）。关于水电费问题，利和公司能提供证据材料以及明确具体的计算方式，予以支持。关于违约金问题，合同约定逾期缴纳物业管理费及其他应缴费用的，从逾期之日起按所欠费用总额的千分之三缴纳违约金，吴浩晖认为该违约金标准过高，申请一审法院予以调整。经审查，一审法院认为该违约金标准确实过高，物业管理费违约金应以9月物业管理费22120元为本金，从2016年9月6日开始计算，以10月物业管理费12843.87元（18天÷31天×22120元/月）为本金，从2016年10月6日开始计算，均按中国人民银行同期同类逾期贷款利率分段计算至清偿之日止；水电费违约金以具体各月水电费为本金，从计算该月水电费的次月6日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率分段计算至清偿之日止。吴浩晖逾期缴纳物业管理费及其他费用的行为已构成违约，利和公司主张解除双方在2015年12月31日签订的物业管理服务协议，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，利和公司诉求理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除利和公司与吴浩晖于2015年12月31日签订的物业管理服务协议；二、吴浩晖于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司支付2016年9月1日至2016年10月18日期间的物业管理费34963.87元及违约金（违约金计算方法：以9月物业管理费22120元为本金，从2016年9月6日开始计算，以10月物业管理费12843.87元为本金，从2016年10月6日开始计算，均按中国人民银行同期同类逾期贷款利率分段计算至清偿之日止）；三、吴浩晖于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司支付2016年7月1日计算至2016年10月16日期间的水费10287.81元及违约金（违约金计算方法：以7月水费2553.60元为本金，从2016年8月6日起开始计算，以8月水费2828.11元为本金，从2016年9月6日起开始计算，以9月水费2528.06元为本金，从2016年10月6日起开始计算，以10月水费2378.04元[截止至10月16日]为本金，从2016年11月6日起开始计算，均按中国人民银行同期同类逾期贷款利率分段计算至清偿之日止）、电费65624.84元及违约金（违约金计算方法：以7月电费16323.01元为本金，从2016年8月6日起开始计算，以8月电费17130.51���为本金，从2016年9月6日起开始计算，以9月电费16297.87元为本金，从2016年10月6日起开始计算，以10月电费15873.45元[截止至10月16日]为本金，从2016年11月6日起开始计算，均按中国人民银行同期同类逾期贷款利率分段计算至清偿之日止）。案件受理费1664元，减半收取为832元，由吴浩晖负担（吴浩晖于判决发生法律效力之日起七日内迳付利和公司）。二审期间，双方当事人没有向本院提交新证据。二审期间吴浩晖确认水电费是先由利和公司向水电公司交费，后利和公司再向各个租户收取水电费。操作流程为利和公司先抄表，吴浩晖核对后再由利和公司的财务人员根据抄表数额核算出具体水电费数额。本院对一审查明的事实予以确认。本院再查明，一审期间，为证明吴浩晖欠费数额，利和公司提交了水电计费清单、水电表照片、2月���8月水电费发票及刷卡单等证据。2016年10月27日，吴浩晖质证确认上述证据的真实性。2016年11月2日，吴浩晖提交的书面质证意见：确认吴浩晖已交水电费金额，不确认水电表的读数、不确认欠费计算表的数额。本院另查明，2016年1月至同年6月吴浩晖已交水费金额分别为：2486.57元、3057.94元、2374.85元、2330.16元、2097.14元、2480.18元；2016年1月至同年6月吴浩晖已交电费金额分别为：17184.08元、17764.97元、16438.37元、16957.47元、15284.80元、17245.87元。本院又查明，二审期间，对于吴浩晖何时搬离问题，利和公司表示：吴浩晖2016年11月29日仍在营业，2017年1月未再营业，但没有搬离物资。因吴浩晖拖欠水电费，利和公司不同意吴浩晖搬离；吴浩晖表示其想搬离但利和公司不同意，为此吴浩晖在2016年11月、12月及2017年1月三次报警。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。吴浩晖、金汇公司签订的租赁合同与吴浩晖、利和公司签订的物业服务合同虽有关联，但并不相互依存，是分别独立的合同，二者之间不存在主从关系。租赁合同的效力及解除问题不影响法院对物业服务合同的处理。吴浩晖关于两个合同系主从合同的上诉意见，本院不予采纳。双方签订的物业服务合同约定利和公司向水电公司交费后再向吴浩晖收取水电费。利和公司提供广东增值税专用发票等证据可以证明利和公司已代吴浩晖垫付水电费。吴浩晖此前支付水电费的流程为利和公司先行抄表提供水电费数据，吴浩晖核对后交费。本案利和公司提供了吴浩晖应缴水电费数据，一审期间吴浩晖也对相关证据进行了质证。吴浩晖先认可水电费证据的真实性，后又不确认欠费金额，但并未对此作合理说明或提交诸如水电表数据等方面的证据加以证��。再结合本案吴浩晖欠费数额与吴浩晖之前交费金额接近，合理可信，一审法院采信利和公司的水电费数据并无不当。利和公司向吴浩晖主张2016年9月1日至同年10月16日期间的物业管理费。利和公司作为专为物业服务机构，正常情况下其对物业提供服务是持续的。吴浩晖因搬离问题而三次报警的陈述印证吴浩晖上述期间并未搬离。吴浩晖主张利和公司未提供物业服务，其应提供诸如利和公司撤离或吴浩晖搬离的证据。由于吴浩晖未提供相应的证据，其主张缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人吴浩晖的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2518元（吴浩晖已���交832元），由上诉人吴浩晖负担（吴浩晖于本判决生效之日起七日内向本院补交1686元）。本判决为终审判决。审 判 长  薛焕彬代理审判员  张群立代理审判员  陈爱玲二〇一七年五月二十八日书 记 员  林蔓娜