江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16273号原告张嘉缘，女，1994年3月26日生，汉族，住上海市静安区。原告张树年，男，1958年1月22日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人任飞，江苏封强律师事务所律师。委托代理人王东，江苏封强律师事务所律师。被告蔡国伟，男，1984年8月25日生，汉族，住山东省郯城县。被告昆山房尚房房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道258号-1-1-102室。法定代表人王尉涛。委托代理人沙俊青，男，该公司员工。委托代理人张力安，男，该公司员工。原告张嘉缘、张树年诉被告蔡国伟、昆山房尚房房地产经纪有限公司（以下简称“房尚房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审判，于2017年1月11日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告张树年及其委托代理人任飞、王东到庭参加诉讼，被告蔡国伟到庭参加诉讼，被告房尚房公司委托代理人沙俊青和张力安到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告张树年、张嘉缘及其委托代理人任飞到庭参加诉讼，被告蔡国伟到庭参加诉讼，被告房尚房公司委托代理人沙俊青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树年、张嘉缘向本院提出诉讼请求：2016年8月28日，两原告经由被告房尚房公司的居间签订房地产买卖居间协议，协议书约定由两原告购买被告蔡国伟名下的昆山市花桥镇花桥裕花园14号楼1803室，且协议同时规定若国家政策使税率变化，原被告可以协商，协商不成，被告应当退还定金。为此原告支付了10万元定金。同年10月4日苏州市政府制发限购文件，两原告因政策原因不符合购房资格，不能实现合同目的。被告房尚房公司作为中介也要求两原告与被告蔡国伟解除合同返还定金，但被告蔡国伟不同意解除合同返还定金。按照约定被告房尚房公司对于被告蔡国伟的还款义务承担连带责任。鉴于限购政策，使得原告丧失在昆山的购房资格，后经推荐，原告于2016年10月5日与案外人杭州东晖房地产开发有限公司签约，购买相关房屋，相关款项亦实际给付。现因不可归责于原被告的原因导致合同目的无法实现，且实际原告亦将原准备购买涉案房屋的钱款使用他处。为此，原告只能要求解除合同，两被告对于定金返还义务承担连带责任。现原告诉至法院，要求：1、判令解除原被告签订的房地产买卖居间协议，被告蔡国伟返还原告定金10万元，并承担逾期还款利息（利息计算方式为以10万元为基数按银行同期贷款利率从起诉之日起至实际返还之日止）暂定1000元；2、判令被告蔡国伟支付原告律师费5000元；3、判令被告房尚房公司对于被告蔡国伟的第一、二项诉讼请求承担连带责任。被告蔡国伟辩称，不同意解除与原告签订的房地产买卖居间协议。自2016年10月20日限购政策细则出来后，原被告之间的买卖居间协议是可以继续履行的，是原告不愿意继续履行居间协议。不同意返还原告定金，并要求原告支付我返还房屋贷款的损失。不同意支付原告律师费。被告房尚房公司辩称，不同意解除涉诉房地产买卖居间协议，也不同意被告蔡国伟退还原告定金。因在2016年10月3日我约原告过来付首付款，我将国家发布的政策第一时间发送给原告看，在合同有效期内原告将自己的钱拿去杭州买了其他房屋，后由于限购细则出台，在2016年10月3日之前签订的认购协议都按老政策执行。不同意原告的诉请三中要求我方对被告蔡国伟返还定金及支付律师费的主张。在2016年10月20日下来的限购细则后我第一时间通知双方过来做网签等事宜，原告说由于钱已经去别处购买了房屋，拿不出钱，所以是原告违约。协议中有载明：若违约，需支付中介方房屋总价2个点（即2%）。经审理查明，2016年8月28日，原告张嘉缘、张树年与被告蔡国伟在被告房尚房公司的居间下，签订了《房地产买卖居间协议》（意向简称“居间协议”），约定由原告购买被告名下的位于昆山市花桥镇花桥裕花园14号楼1803室，建筑面积为63.36平方米，房屋成交价为1145000元。该居间协议第3.1条约定：“在甲、乙双方签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首期房款人民币肆拾捌万元整（含已付定金人民币拾万元整）及交房尾款人民币壹万元整”。该合同第6.1条约定：“甲、乙双方同意在本协议生效之后50天内至丙方处签订《房地产买卖合同》。甲、乙双方有义务在约定的签订《房地产买卖合同》时限前与丙方确认签约时间、地点”。该居间协议第七条约定：“如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）。甲方在收到乙方违约金后，将其中50%支付丙方作为服务费；如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。乙方在收到甲方违约金后，将其中50%支付给丙方作为服务费”。签订合同当日，原告向被告支付100000元购房定金，被告向原告出具收据一份，该收据备注部分载明：“如果此定金发生任何问题，由我公司昆山房尚房地产经纪有限公司全额赔偿。经办人：张力安”，该备注部分加盖了被告房尚房公司的公章。之后，双方未再签订《房地产买卖合同》，现涉案房屋在2016年9月7日登记于昆山国仁置业有限公司名下。另查明，2016年10月3日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，其中规定：“非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内再苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”，该意见自2016年10月4日起实施。两原告的户籍非苏州市户籍。再查明，原告提供证明一份，其上载明：“2016.10.15下午2:00召集甲方（蔡国伟）、乙方（张树年）在昆山花桥××号（昆山房尚房经纪有限公司）二楼会议室就因国家新政导致张树年购买蔡国伟花桥裕花园14号1803室房屋无法进行特约双方进行协商”，其上有蔡国伟、张树年、张力安和沙俊青的签字，原告以此证明三方在2016年10月15日之前都认为合同无法继续履行。被告蔡国伟认为证明是中介人员沙俊青所写，当时我在场但字不是我签的，对证明真实性无异议，该证明想表达的意思是：先等一下，等政策细则后出来再看是否可以购买。被告房尚房公司认为该证据是我方人员所写，但是想表达的意思是：2016年10月8日房产交易中心暂停一切房产交易，该证明的目的是为了让双方先等一下，等政策细则后出来再看是否可以购买。原告提供《商品房购销合同》一份（出卖人为昆山国仁置业有限公司，买受人为蔡国伟），证明涉案房屋的坐落及状况，证明该房屋系期房非现房。被告蔡国伟对该证据真实性无异议，但是该房屋系现房不是期房，2016年7月初我已经收房，在与原告签订买卖居间协议时我还带原告去看房。被告房尚房公司对该证据真实性无异议，但是该房屋系现房不是期房，我们公司经理带着原告去看过房。原告提供认购确认单、定金合同、支付凭证，证明原告基于对购房政策的信赖，原告将钱款已用作他处购房。被告蔡国伟和房尚房公司对该证据均无法确定。原告提供法律服务委托合同，证明原告为本案支付律师费5000元。被告蔡国伟和房尚房公司对该证据均认可。原告提供其与被告房尚房公司的员工沙俊青的微信聊天记录，证明2016年10月3日中介将限购政策发送给原告，意思是房屋买卖合同不能继续履行，原告回复“沙先生，对不起了，我们要求把钱退给我们吧”，中介回复“好的，我约房东”并之后向原告推荐南通等他处投资房屋。被告蔡国伟和被告房尚房公司对该证据认可。原告提供2016年10月15日原告和两被告三方会谈的录音资料一份，其上载明：“蔡：就是这样。要不按照流程往下走，要不咱就是说，我第一天给你打电话时候说的，我这边房子什么时候卖掉，我什么时候把这钱还给你，就这么简单。然后要不你就选择违约。实在不行，你就起诉我，走法律程序。就这么简单。我这边有事先走”，证明在2016年10月20日之前，三方经多次协商同意解除合同，并退还已收款项。被告对该证据真实性认可，要先等几天，等限购政策明晰后，如果确实原告买不了就退钱，如果买的了，就继续交易。被告房尚房公司对该证据认可。又查明，被告蔡国伟提供2016年10月8日的通知一份，该通知为昆山市住房和城乡建设局房产科和昆山市房产交易管理中心发布，该通知载明：“经研究决定：昆山市存量房买卖网签合同于2016年10月3日二十四点之前上传的按原方式照常备案，10月3日二十四点之后上传的全部退回，暂缓备案（商业、办公、工业用地上的厂房等除外）。昆山市房产交易管理中心的存量房买卖自行成交网签窗口暂停受理（商业、办公、工业用地上的厂房等除外）。待苏州市出台具体实施意见后，按新规定上传备案，届时将另行通知”，证明房产交易中心暂停一切房屋买卖交易，并未表达涉案房屋受限购影响不能交易。原告对该证据真实性认可，但认为文件打印时间为2017年1月5日，该文件被告方并未告知原告，对被告所述的“并未表达涉案房屋受限购影响不能交易”不认可。被告房尚房公司对该证据认可。被告蔡国伟提供2016年10月20日昆山市房产交易管理中心发布的告知书一份，其上载明“对于10月4日0:00之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行”，证明原被告之间的房屋买卖居间协议是有效并可以继续交易的，明确表示涉案房屋不受限购影响，按老政策执行。原告对该证据的真实性认可，但是两被告均未告知原告，并且2016年10月20日的文件不能影响此前的行为，此前原告认为合同不能继续履行是基于对政策及对被告房尚房公司的信任，不能归责于原告。被告房尚房公司对该证据认可。被告蔡国伟提供2016年10月22日昆山市房产交易中心发布的通知一份，证明2016年10月4日之前签订认购协议并且支付房款的，应在2016年10月31日之前进行网签；原告知道该政策，但是原告未按照中介通知在2016年10月31日之前网签，所以是原告违约。原告对该证据真实性认可，原告已收到该通知，但是时间仅有一周，且被告未办好房屋产证，不可能在合理期限内履行合同。被告房尚房公司对该证据认可。最后查明，被告蔡国伟和房尚房公司在庭审中陈述，苏州限购之前的老政策为，没有限购政策、没有社保要求、也没有居住年限要求，只有限制贷款，即如果在全国范围内有两套房屋贷款，以后必须全款支付。原告在庭审中陈述，其在签订居间协议前，没有其他房屋贷款。经本院调查，苏州发布限购政策之前的老政策为，对于购房者没有户籍要求，没有社保要求，也没有工作地点要求。上述事实有房地产买卖居间协议、收据、银行缴款回单、商品房购销合同、认购确认单、定金合同、支付凭证、证明、微信聊天记录、法律服务委托合同、2016年10月8日的通知、2016年10月20日的告知书、2016年10月22日的通知、关于进一步加强全市房地产市场调控的意见、不动产权属登记查询，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原告和被告签订的房地产买卖居间协议系双方真实意思的表示，依法成立并有效，双方均应恪守。关于原告要求解除原被告签订的房地产买卖居间协议，并要求被告蔡国伟返还原告定金10万元的诉请：其一，原告在向被告交付购房定金后，双方未再签订《房地产买卖合同》，原告也未向被告支付首期房款，且涉案房屋现仍登记在案外人昆山国仁置业有限公司名下；其二，2016年10月3日，苏州限购政策规定，非本市户籍人员需满足缴纳社保的条件才能在苏州市购房；2016年10月20日的告知书规定，对于10月4日0:00之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。由此可知，本案中的居间协议签订于2016年10月4日前，且在这之前已支付了购房定金，涉案房屋买卖交易仍应按老政策执行，即原告满足购房条件；其三，2016年10月15日由被告房尚房公司召集原被告双方协商的证明以及录音，并非三方合意解除居间协议，而只是三方应对购房政策进行的协商；其四，原告将购房资金已用作他处购房。综上，本案的居间协议因原告不愿意继续履行，且涉案房屋仍登记在案外人国仁置业名下，由此本院对原告要求解除居间协议的诉请予以支持。关于原告要求被告蔡国伟返还定金10万元的诉请，在苏州限购政策明晰后，原告符合购房政策，而不愿继续履行居间协议，该行为违反了居间协议的约定，故本院对其要求返还定金10万元的诉请不予支持。关于原告要求被告蔡国伟支付律师费5000元的诉请，因本案属于原告违约，故本院对于原告的此项诉请不予支持。关于原告要求被告房尚房公司对被告蔡国伟的付款承担连带责任的诉请，因本院未支持原告要求被告返还定金、支付律师费等诉请，故本院对原告的此项诉请亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张嘉缘、张树年与被告蔡国伟于2016年8月28日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、驳回原告张嘉缘、张树年的其他诉讼请求。案件受理费15106元，保全费1020元，合计16126元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  胡蔷薇人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年五月三日书 记 员  张 洁附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。