辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0281民初3839号原告（反诉被告）：刘俊章，男，1968年2月25日出生，汉族，无业，现住瓦房店市。原告（反诉被告）：张黎明，女，1968年11月24日出生，汉族，无业，现住瓦房店市。二原告共同委托代理人：时学丹，辽宁爱奉律师事务所律师。二原告共同委托代理人：左沣静，辽宁爱奉律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连九江房地产开发有限公司，住所地瓦房店市九龙街道办事处吴店村。统一社会信用代码：91210281726044950N。法定代表人：王世宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈铭利，辽宁法栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟艳红，辽宁法栋律师事务所律师。原告（反诉被告）刘俊章、张黎明与被告（反诉原告）大连九江房地产开发有限公司（以下简称九江房地产公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊章、张黎明及其共同委托代理人时学丹、被告九江房地产公司的委托诉讼代理人陈铭利、孟艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊章、孟艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋动迁补偿款3499996元及利息；2.判令被告在原告被拆迁房屋享有区域内给付原告两套各80平方米的房屋；3.被告承担诉讼费。事实与理由：2014年7月27日，被告与原告签订了房屋征收产权调换协议书，被告将原告所有的位于瓦房店市（房屋所有权证号XXXXXX、建筑面积176平方米及3411703、建筑面积117.6平方米）的两处房屋及559.32平方米临时建筑进行了动迁。被告与原告约定：1.回迁要两套大约80平户型；2.动迁补偿款共计3499966元。合同还约定依法应得费用于领取迁出证明次日，房主本人持本协议及合法有效身份证领取。被告于2014年7月29日为原告开具迁出证明，记载被征收人可持此证及双方签订的协议书，本人身份证办理回迁安置手续，七日内付清动迁款。原告房屋动迁至今2年，被告不履行付款义务，导致原告一家老人、孩子无法正常生活，陷入极度困难境地。原告多次与被告协商无果，现诉至法院，请依法判决。庭审中，原告明确补偿款利息自拆迁安置补偿协议签订之日即2014年7月22日起给予合理期限6个月，从2015年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。被告九江房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的第一项诉讼请求当中所称3499996元没有明确其由来及构成。关于利息部分，双方对利息没有约定，被告也不同意给付利息。原告要求在相应区域内给2套80平方米房屋，相应区域属于诉讼请求不明确，不应得到支持。反诉原告九江房地产公司向本院提出诉讼请求：1.撤销反诉原告与反诉被告刘俊章之间签订的房屋征收产权调换协议书；2.撤销反诉原告与反诉被告张黎明签订的房屋征收产权调换协议书；3.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2014年7月22日，反诉原告与二反诉被告签订房屋征收产权调换协议书，协议编号分别为XXXXXX、XXXXXX。同时，瓦房店市房屋管理办公室下发瓦房管字（2013）XXX号文件，即祝华办事处西北侧搬迁补偿与安置方案，对二反诉被告所在区域的搬迁补偿安置作了统一的规定，特别是货币补偿标准。但案涉两份协议书中约定的内容与上述文件标准名下不符，且有重大出入，存在重大误解，使反诉原告的利息遭受重大损失，造成显失公平的严重后果。一、对于评估价值每平方米不足4000元的，私有产权的按原房屋建筑面积4000元/平方米补偿，并且房屋实际测量建筑面积小于房屋产权登记面积的，按实际面积给予补偿。反诉被告提供的房产执照和房屋平面位置图显示房照面积和实测面积有重大出入，房屋平面位置图和拆迁补偿明细表中都显示瓦房XXXXXX实测面积为94.14平方米（建筑面积117.65平方米），农房XXXXXX实测面积为90.14平方米（建筑面积176平方米）。但是案涉XXXXX号协议书确认以远大于实测面积的建筑面积为计算基数，虚高的计算了拆迁补偿款。实际应补偿的面积总额为94.64+90.14＝184.78平方米，但是二反诉被告另外要了两套80平方米的房屋，货币补偿的面积应当为24.78平方米，补偿金额为24.78平方米×4000元/平方米＝99120元。而协议书中对此项的补偿金额为534600元，高出标准435480元，显失公平。另外，二反诉被告在迁出时，将房屋的附属设施拆走，致使补偿的价值高于向反诉原告交付的标准，也属于显失公平。二、对于临建房屋的补偿，市政府批准的临时建筑属于使用人自住的，具有常住户口，别处确定无住房的，安置面积按照搬迁面积折半计算，但折半面积不得超过48平方米。可见对临建的补偿，有严格的标准，既要有政府批准，又要有严格的限制条件，且最多不超过48平方米。二反诉被告的临建既无合法手续，又不满足限制条件，同时无证件显示临建的真实面积，故对于临建不应该予以补偿，而案涉协议却对于反诉被告所谓临建房屋补偿货币2237280元，计算依据为临建559.32平方米，补偿标准4000元/平方米。对于合法临建最多补偿标准就是48平方米×4000×60%元/平方米＝115200元。协议的补偿标准显失公平，且反诉被告在迁出时已将临建和附属物拆除。三、彩钢板房屋，根据材质拆除时按500-800元/平方米补偿。显反诉被告提供的所有证据中与彩钢板相关的材料全部面积为140.11平方米，以最高价800元/平方米的补偿技术金额仅为112088元。案涉协议却将彩钢板补偿金额定为（137.41+189.84）平方米×2000元/平方米＝654500元。且两个补偿面积无事实基础，属于事实不清，2000元的标准也没有法律依据，属于重大误解。超出政府补偿标准542412元显失公平。同时，XXXXXX号协议中补偿彩板在政府文件中也没有约定。另外，政府文件中规定被征收人搬家腾空房屋后要保持原住房完整、设施齐全，不得损坏和拆除，违者按规定定赔。原、被告在迁出现场确认，彩板被全部拆走，若应按补偿协议履行，对反诉原告极不公平。四、案涉XXXXXX号协议中要求补偿金额27340元没有任何事实基础和法律依据。上述所有计算结果是在原告提交的证据真实有效的基础上计算，最高货币补偿总额为211208元，而协议中约定的补偿总金额为3499996元，超出标准3288788元，显失公平，且协议书中多个补偿项目存在重大误解，依法应予撤销。为维护反诉原告的合法权益，现依法提出反诉，请支持反诉原告的反诉请求。反诉被告刘俊章、张黎明辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，在程序上，反诉原告超过行使撤销权的使用期间，反诉原告已经丧失撤销权。在实体上，不存在真实的撤销事由，应当驳回其反诉请求。经审理查明，案涉房屋位于瓦房店市，建筑面积117.65平方米，为六间瓦房，房产执照为瓦房执字第XXXXXX号，登记所有权人为原告刘俊章，共有人为原告张黎明。另一处案涉房屋位于瓦房店市祝华办事处祝华村山咀西屯，建筑面积176.00平方米，为六间捣制房，房产执照为瓦农房执字第XXXXXX号，登记所有权人为原告张黎明。案涉房屋已被拆除，被告未支付补偿款。2014年7月22日，原告张黎明（乙方）与被告九江房地产公司（甲方）签订编号为XXXXXX号的房屋征收产权调换协议书，约定：乙方被征收房屋坐落于祝华办事处山咀西，房屋所有权证号为XXXXXX，建筑面积176平方米；乙方应得搬迁补助费2000元，临时安置费每户每月2112元，发放1年，金额为25344元，上述费用合计为27344元，于领取迁出证明次日领取；等等。被告在该协议书上盖章，其公司员工何守胜、于长巨作为经办人、徐兴艳作为审核人在该协议书上签字；原告张黎明作为乙方在该协议书上签字。同日，原告刘俊章（乙方）与被告九江房地产公司（甲方）签订编号为000039号的房屋征收产权调换协议书，约定：乙方被征收房屋坐落于瓦房店市，房屋所有权证号为XXXXXX，建筑面积117.6平方米,无照房屋建筑面积559.32平方米；乙方应得搬迁补助费2000元，临时安置费每户每月1411元，发放1年，金额为16932元，上述费用合计为18932元，于领取迁出证明次日领取；其他约定：回迁要两套大约80平户型；133.65×4000＝534600，临建559.32×4000＝2237280，彩板137.41×2000＝274820,18932+27344+27340，彩板加189.84×2000＝379680元，合计3499996元。被告在该协议书上盖章，其公司员工何守胜、于长海作为经办人、徐兴艳作为审核人在该协议书上签字；原告刘俊章作为乙方在该协议书上签字。庭审中，二原告主张，其被征收的房屋系经营用房；因其要求要两套80平户型回迁房屋及350万元补偿款，被告同意该要求后与二人签订上述房屋征收产权调换协议书，该协议中所列明的补偿项目由被告公司员工徐兴艳填写，二原告不清楚其来源与依据。另查，瓦房店市房屋管理办公室于2013年11月13日下发瓦房管字[2013]100号《祝华办事处瓦轴小学西北侧搬迁补偿与安置方案》文件，案涉房屋征收办法：房屋选择产权调换的，在原房屋面积基础上免费增加20%给予安置，增加面积按280元/平方米结算差价给安置单位后，享有私有产权权利；私有产权房屋回迁不结算差价；搬迁经市政府有关部门批准的临时建筑，属于使用人自住的，具有常住户口，别处确定无住房的，安置面积安置搬迁面积折半计算；采用货币补偿的，评估价值每平方米不足4000元的，私有产权的按原房屋建筑面积4000元/平方米补偿，无照房屋按每平方米1720元/平方米予以补偿（高度在2.2米以上的砖混结构房屋）；等等。被告确认于2013年11月13日知道该文件存在。被告提供的刘俊章平面位置图显示，瓦房XXXXXX，房照面积117.65平方米，实测面积94.64平方米；农房XXXXXX，房照面积176.00平方米，实测面积90.14平方米；另有捣制房实测面积280.90平方米、63.68平方米。被告主张，上述测量结果由第三方制作测量，得出上述结果后其与二原告签订案涉房产征收产权调换协议书。2014年7月29日，被告公司员工何守胜、于长巨向二原告出具验房联络签，载明案涉两处房屋已腾空并转移给房屋安置单位。其中在刘俊章的验房联络签中标注：经现场确认彩板全部被拆走、主房、临建被拆除。被告主张因其上述房屋拆除，所以一直未给二原告回迁安置，也未支付补偿款。原告主张，其移交房屋时上述彩板房等均完好存在，是被告工作人员将其拆除。庭审中，被告工作人员何守胜、于长巨确认，上述验房联络单中的标注内容系其回到公司将现场情况告知单位其他工作人员，由徐兴艳后期填写。被告提供了案涉房屋录像资料，图像中门窗、彩板已被拆迁，二原告未显示在录像现场，该录像亦未显示录制时间。原告要求被告在其开发建设的小区进行回迁安置，并要求安置在XXXXXX室，建筑面积85.87平方米，及XXXXXXX室，建筑面积83.04平方米。被告主张目前已无80平方米左右的户型可以安置，但其同意给二原告在小区中由被告确定的拆迁安置区域（XXX楼）进行安置，并保证房屋总面积160平方米。经核实，XXXX室房屋已售且进行了外网备案登记，XXX室未进行外网备案登记。二原告同意如无法回迁80平方米户型，可以按照瓦房店市房屋管理办公室文件中规定的4000元/平方米补偿其款项。被告不同意对原告进行货币补偿，但认可瓦房店市房屋管理办公室的文件规定的补偿标准。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋征收产权调换协议书、营业执照、税务登记证，被告提供的瓦房管字[2013]XXX号文件、房屋征收产权调换协议书、房产执照、领取房照申请书、刘俊章平面位置图、验房联络签、房屋普查登记表、被征收房屋附属物补偿认证单、瓦房店祝华办事处祝华村、瓦轴小学西北侧地块拆迁普查明细表、迁出证明存根、录像资料、证人何守胜、于长巨证言及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告与二原告于2014年7月22日签订的两份房屋征收产权调换协议书是双方真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，协议自双方签字时成立并生效。协议生效后，原、被告双方均应按照协议要求全面履行义务，原告已经履行搬迁并交付案涉房屋的义务，被告应当履行支付拆迁安置补偿费及安排回迁安置房屋的义务。对于二原告要求被告支付3499996元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方协议书中约定，搬迁补助费、拆迁安置费等自领取拆出证明的次日领取，其余拆迁补助费领取时间未有明确约定。二原告于2014年7月29日迁出案涉房屋并领取迁出证明，其于2014年7月30日即应该领取搬迁补助及拆迁安置费，但被告至今未向其支付上述费用。案涉房屋已被拆除，原告主张给予被告六个月的合理期限，自2015年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的回迁房屋，因XXXXXX室已进行备案登记，无法再安置给原告。XXXXXX室未进行备案登记，仍属于被告公司待售房源，可以对原告进行安置。因此，对于原告要求被告回迁安置在龙小区XXXXXX室、建筑面积83.04平方米房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于无法安置的另一套80平方米房屋，二原告同意按照瓦房店市房屋管理办公室文件中规定的4000元/平方米进行货币补偿，被告亦认可上述文件标准。故二原告应得款项为（160-83.04）平方米×4000元/平方米＝307840元。反诉原告以案涉房屋征收产权调换协议书存在重大误解、显失公平为由进行抗辩，并向本院提出解除上述两份案涉协议书的反诉请求。反诉原告在与二反诉被告签订上述协议书时已对案涉房屋进行实际面积进行测量，且在明知其测量结果和瓦房管字[2013]XXX号文件存在的情况下，仍自愿与二反诉被告签订案涉协议书，如其认为该协议书中存在重大误解和显失公平的情形，应当自知道或者应当知道之日起一年内行使撤销权，即2014年7月22日起一年内主张撤销上述协议书。但直至本案审理过程中反诉原告才主张行使撤销权，已超过法律规定的行使期间。对于反诉原告的上述抗辩主张和反诉请求，本院不予支持。反诉原告以反诉被告搬出案涉房屋时将彩板房、门窗、主房等拆除为由拒绝支付反诉被告拆迁安置补偿费，其提供的录像中不能证明录制时间，亦不能证明是由二反诉被告拆除上述物品，对于反诉原告的该项抗辩主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十五条第一款第（一）项、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连九江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）刘俊章、张黎明拆迁补偿费3499996元；二、被告（反诉原告）大连九江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘俊章、张黎明上述费用自2015年1月22日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告（反诉原告）大连九江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于瓦房店市XXXXXXX室房屋回迁安置给原告（反诉被告）刘俊章、张黎明；四、被告（反诉原告）大连九江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘俊章、张黎明回迁房屋补偿费307840元；五、驳回反诉原告大连九江房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40971元，由被告大连九江房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告大连九江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李佩昕审 判 员  李 蓓代理审判员  宫元达二〇一七年五月二十六日书 记 员  化凌弘