海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初264号原告李方连，男，1950年1月19日出生（公），汉族，现住黑龙江省鸡西市。委托诉讼代理人刘秀丽，黑龙江新时代（三亚）律师事务所律师。被告周裕平，男，1959年6月7日出生（公），汉族，现住福建省平潭县。被告张火财，男，1958年11月1日出生（公），汉族，现住广东省龙川县。上列两被告的共同委托诉讼代理人李全慧、童天行，海南瑞来律师事务所律师。被告薛星海，男，1964年7月21日出生（公），汉族，现住海南省三亚市。被告薛星坚，男，1973年12月6日出生（公），汉族，现住海南省三亚市。上列两被告的共同委托诉讼代理人严婷，海南建亚律师事务所律师。原告李方连与被告周裕平、张火财、薛星海、薛星坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理立案后，依法由审判员吉才军独任审判。在答辩期间，被告张火财于2017年2月3日向本院提出管辖权异议，本院于同年2月4日裁定驳回管辖权异议，被告张火财不服提起上诉，2017年3月17日三亚市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年4月26日，本院公开开庭对本案进行了审理，原告李方连及其委托诉讼代理人刘秀丽，被告周裕平、张火财的共同委托诉讼代理人李全慧，被告薛星海、薛星坚的共同委托诉讼代理人严婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李方连诉称，2010年6月5日，被告周裕平与张火财利用被告薛星海、薛星坚房屋宅基地建设两栋12层住宅楼，该住宅楼于2012年1月竣工。2012年12月原告经人介绍购买了其中一栋楼的505号房，建筑面积43平方米，每平方米5000元，总价款为人民币215000元，当时因四被告称审批手续齐全，保证原告六十年的产权，并称买卖合同不合法，属于小产权，故四被告让原告签订了联合建房协议书，而未签订商品房买卖合同，四被告保证原告对该房屋享有所有权和使用权。现经了解，争议涉案房屋属于非法建筑，不能办理产权证，该房屋是原告为缓解东北寒冷天气对自身关节炎、心脏病等慢性病的年的折磨，用一生积蓄购买，现无法取得所有权办理产权证，将会导致原告老无所居，故起诉至人民法院，请求：一、确认原、被告共同签订的《联合建房协议书》无效；二、被告周裕平、张火财共同返还给原告购房款215000元；三、被告薛星海、薛星坚对上述债务负连带返还责任。被告周裕平、张火财共同辩称，原告与我方签订的是联合建房协议书，双方是合作建房关系。一、双方约定在薛星海、薛星坚的宅基地上合作建房，也经过薛星海、薛星坚同意，故均是各方的真实意思表示，合同是合法有效的。二、原告经朋友介绍加入到合资建房当中，该土地的性质是宅基地、建房手续不齐全，双方在签订协议时都是清楚的，我们只是享有房屋的使用权，不存在如原告所诉的办理房产证一事。三、我们的建房成本约5000元每平方米，原告当时加入建房时我们已经开始打地基，按我们预估的成本，其投资215000元建房款可享有约45至50平方米的房屋使用权。买卖是以盈利为目的，我方并未盈利，故不存在买卖一说。四、房屋建成后原告享有505号房，一直支配使用至今。五、协议书的第三条也约定了如遇到国家征收拆迁，原告享有国家对其房屋的拆迁补偿款，这条约定说明了，当时各方是可以预见房屋将来被拆迁的可能性，也证明我们是合作建房的事实。综上，原、被告是合作建房关系，因共享收益共担责任，现因为房屋被政府征收拆迁，原、被告可主张对其房屋主张政府拆迁补偿款。被告薛星海、薛星坚共同辩称，被告薛星海、薛星坚未与原告签订联合建房合同，不是该协议的当事人，与原告没有任何法律关系，原告的房款，也是给付周裕平、张火财。原告突破合同相对性原则，要求我们负连带返还责任没有法律依据。经审理查明：2012年12月20日，原告李方连与被告周裕平、张火财授权委托的代理人郭伟庭签订一份《联合建房协议书》，约定：一、原、被告双方共同出资在房东薛星海、薛星坚兄弟俩的宅基地上合作建房，原告投入建房资金215000元，原告建房资金在被告交付房屋前以现金方式交付给被告；二、原告拥有楼房伍楼A5（505房）的使用权及所有权，使用期限60年，到期无偿归还房东，房屋所有权及使用权和土地全部归房东所有；三、如遇国家对该房产征收拆迁，国家对该房产的赔款及赔房均属原告所有；四、被告保证房屋水电正常开户使用，如遇到变压器或用水重新开户，费用由开发商负责。五、房屋建筑过程中发生的款项由被告负责。合同同时还约定了其他事项。被告薛星坚在房东一栏签名；被告薛星海在合同上签字"以房东和张火财和周裕平签的合同为标准"。合同签订当日，原告将房款215000元支付给被告周裕平、张火财的委托代理人郭伟庭，并接收了房屋。2017年2月，涉案505房被三亚市天涯区人民政府拆除。另查，上述505房屋所在的楼房位于三亚市××区，系被告周裕平、张火财出资，被告薛星海、薛星坚出宅基地联合所建，共12层，所建楼房没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。四被告在楼房建成后对楼房进行了分配，其中，被告周裕平、张火财分得以楼房中间楼梯为界的左边2-12层楼房，被告薛星海、薛星坚分得右边2-12层楼房，涉案505房系被告周裕平、张火财分得。本案在庭审中，原告表示被告薛星海、薛星坚在原告与被告周裕平、张火财签订的《联合建房协议书》上签名是为了证明涉案505房已经分配给了被告周裕平、张火财，薛星海、薛星坚允许周裕平、张火财对外出售。以上事实，有联合建房协议书、收款收据、宅基地证明、授权委托书、通话录音光盘、当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：原告与被告周裕平、张火财双方签订的《联合建房协议书》名为联合建房，但从双方约定的内容以及原告没有参与楼房建设和分配的事实来看，实为一方支付对价购买另一方房屋的行为，应认定为房屋买卖合同。被告周裕平、张火财主张双方合同关系为共同出资、共负风险的合作建房关系，本院不予采信。被告周裕平、张火财出售给原告的涉案房屋系非法利用农村土地修建，所建房屋属于人民政府近年来严厉打击、俗称为"小产权房"的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......"、《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，原告与被告周裕平、张火财双方订立的房屋买卖合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，被告周裕平、张火财因该合同取得的215000元购房款，应当返还给原告，原告请求被告周裕平、张火财返还215000元购房款符合法律规定，本院应予支持。涉案505房在原告与被告周裕平、张火财签订的《联合建房协议书》签订前已经分配给被告周裕平、张火财，被告薛星海、薛星坚不是合同当事方，被告薛星海、薛星坚对原告支付的215000元购房款没有参与分配，原告也承认被告薛星海、薛星坚在该合同上签名的目的是证明涉案505房已经分配给了被告周裕平、张火财，薛星海、薛星坚允许周裕平、张火财对外出售，故原告主张被告薛星海、薛星坚负连带返还房款的责任于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李方连与被告周裕平、张火财签订的《联合建房协议书》无效；二、被告周裕平、张火财应在本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告李方连购房款人民币215000元；三、驳回原告李方连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费适用简易程序减半收取为2262.5元（原告已预缴），由被告周裕平、张火财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吉才军 二0一七年五月十五日书记员 覃学佳附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。