浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初2774号原告：嵊州市仁鑫物业管理有限公司，住所地：嵊州市鹿山街道南马路13-1号。法定代表人：刘长源，总经理。被告：朱某某，男，1977年5月19日出生，汉族，住嵊州市。原告嵊州市仁鑫物业管理有限公司（以下简称“仁鑫物业公司”）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告仁鑫物业公司的法定代表人刘长源、被告朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁鑫物业公司向本院提起诉讼请求：1.被告支付原告自2016年1月1日起至2016年12月31日止锦越名都小区60幢一单元302室的物业管理服务费770元、逾期违约金485元，合计1255元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系鹿山街道工农3路110号，锦越名都小区60幢一单元302室的业主，其房屋的面积128.26平方米，根据小区业主委员会同原告订立的2015年《物业管理服务合同》第二十条第2项、第4项及补充协议的约定，2015年、2016年物业管理服务费按每月每平方0.5元计算，缴纳时间自当年3月1日至8月31日前缴纳，逾期缴纳的则自逾期之日起按日千分之三支付违约金，但违约金的总额不超过物业费的本金。原告一直依约在履行物业管理的义务，为被告提供了正常的物业管理服务。但被告借故拖欠原告2016年的物业管理费770元，逾期付款违约金计算至2017年3月10日，由此，被告尚应支付滞纳（违约）金485元。原告方曾多次会同业主委员会以多种形式向被告催缴物业管理费，但其一直拖欠。被告朱某某辩称，原告未履行自己的职责，在设备运行、车辆停放管理、小区环境卫生与绿化、公共秩序维护、公共设施修缮等方面未尽到管理义务，因此业主不应当全额缴纳物业费，更不需要承担违约金。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1.原告仁鑫物业公司的营业执照副本及法定代表人身份证明各一份，证明原告物业管理经营资格和法定代表人身份。证据2.《锦越名都小区物业管理服务合同》一份，证明原告已与嵊州市锦越名都小区业主委员会签订了为期二年的物业管理服务合同的事实。证据3.催缴2016年物业费通知两份，证明原告已经多次向被告催讨物业管理服务费的事实。证据4.嵊州市国土资源局不动产登记查询证明一份，证明被告系房屋所有人的事实。被告朱某某经质证称对证据3、4的真实性无异议，对证据1、2的真实性有异议，自己无从查证，且证据2没有物业管理服务行业指导标准的合同附件。本院认证认为，对于证据3、4，被告朱某某经质证无异议，本院对上述证据的证明力予以认定。对于证据1，营业执照副本及法定代表人身份证明能够证明原告经营资格和法定代表人的身份。对于证据2，已经能够证明原告与锦越名都小区业主委员会签订了物业服务合同的事实。被告为证明其主张，向本院提交如下证明：证据5.小区部分业主的签名和照片，证明物业管理服务未达到小区业主70%的满意度，未尽到管理职责。原告经质证称对该证据的真实性有异议，请法院审查。本院认证认为，被告提交证据5为证明原告在公共设施维护、养护、管理及车辆停放等方面未履行或未完全履行物业服务的问题，但照片仅能够证明其在拍摄时居住小区的状态，照片和签名并不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵或根本违约的情形，因此，该证据并不能达到被告证明目的。本院经审理认定事实如下：原告于2014年12月17日与嵊州市锦越名都小区业主委员会订立了《锦越名都小区物业管理服务合同》一份，合同约定：业主委员会委托原告进行物业管理，委托管理期限为两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。第一年小区多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向原告交纳物业管理服务费，其中顶楼业主有2层的，下层按照0.5元/月平方米标准缴纳，上层阁楼按0.3元/月平方米缴纳，两项合计一起缴纳。一年后视实际情况协商调整。同时约定物业管理服务费交纳时间从当年3月1日起,截止8月31止。截止日后，逾期不交，自逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交物业管理服务费本金。被告朱某某系锦越名都60幢一单元302室的业主，房屋建筑面积128.59平方米。原告已通过张贴通知的方式向被告催交2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费，但被告至今仍未支付。本院认为，原告与嵊州市锦越名都小区业主委员会签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力。原告提供了物业管理服务，被告亦应按时履行足额缴纳物业管理服务费的义务。原告诉请按128.26平方米计算物业费，未超过可主张的128.59平方米的建筑面积，本院予以照准。被告共计拖欠自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费0.5元/平方米·月×128.26平方米×12月=769.56元。现被告未按约支付物业管理服务费，属违约行为，应当承担相应的违约责任。至于违约金，合同约定物业管理服务费交纳时间从当年3月1日到8月31日，故当年未支付物业管理服务费的违约金从9月1日起计算。由于原告按每日千分之三计算违约金的标准过高，本院酌情调整为按每日万分之五计算。被告答辩称原告未按照物业服务合同约定尽到管理职责，但其并未提供有效证据予以证明。退一步讲，即使原告在物业管理中未尽到管理职责或管理上存在瑕疵，则侵害的是小区全体业主的共同权利，业主可通过业主委员会督促、要求物业公司弥补、改进服务，直至解除物业管理合同、更换物业管理公司；而且业主拒交物业费会影响物业公司的正常经营和服务质量，最终损害包括自己在内的所有业主的利益。因此，本院对被告的答辩意见不予采信。综上，对于原告的诉讼请求，理由正当部分，本院予以支持；理由不正当部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：代理审判员  李冠正二〇一七年五月十五日书 记 员  金丽燕法条附页：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。?*MERGEFORMAT?6??*MERGEFORMAT?5?