上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初12013号原告(反诉被告)：王远朝，女，1952年5月9日生，汉族，住广西北海市。委托诉讼代理人：李甲三，上海中和律师事务所律师。被告(反诉被告)：吴崧，男，1965年3月24日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：吴岗。第三人：徐丰，男，1983年3月1日生，汉族，住河南省开封市。原告王远朝与被告吴崧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，依照原告的申请，追加徐丰作为第三人参加本案诉讼。本案于2016年10月18日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年12月12日再次公开开庭进行了审理。嗣后，被告提出反诉，本院依法受理后，于2017年2月9日又再次公开开庭进行了审理。原告王远朝及其委托诉讼代理人李甲三，被告的委托诉讼代理人吴岗均到庭参加诉讼。第三人徐丰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告王远朝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告及第三人搬离坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)并返还给原告；3.判令被告支付拖欠的租金22,050元(自2016年2月1日开始计算至2016年10月31日止，按照每月2,450元计算)；4.被告支付物业管理费3,067.2元(自2015年7月1日至2016年10月31日止，按照每月191.7元计算)；5.被告及第三人支付原告自2016年11月1日开始至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，按照每天300元计算。事实和理由：2013年1月27日，原、被告就系争房屋签订房屋租赁合同一份，租赁期限至2019年5月2日止，租金为每月2,450元，每季度一次。2013年6月9日，双方在上海市松江区房地产交易中心就租赁合同办理备案登记，并约定如被告逾期支付租金累计超过一个月，原告有权解除合同。2015年7月起，被告开始不交物业费。2016年开始，原告与被告失去联系，直至起诉之日，已经有5个月没有支付租金了。因被告将系争房屋转租给第三人使用，故要求第三人搬离系争房屋并支付相应房屋占有使用费。因原、被告协商未果，故原告诉至法院，望判如诉请。被告吴崧辩称，不同意解除租赁合同。案外人管某某作为新的次承租人已经代为被告于2016年9月11日向原告支付了租金18,000元，被告于2016年9月12日向原告支付租金4,050元及物业管理费3,258元，并支付原告逾期支付租金之违约金100元。被告于2016年10月18日向原告支付物业管理费191.7元。故不再存在拖欠租金和物业管理费之情形。因原告同意被告就系争房屋进行转租，故被告系有权转租，被告不存在违约行为。根据合同约定，原告如欲单方解除合同，须以书面形式提出，与被告协商解决。被告吴崧向本院提出反诉请求：1.判令原告返还转租收益22,300元；2.原告赔偿房屋装修损失120,000元。事实和理由：此前，被告将系争房屋转租给案外人，月租金为6,800元，案外人将租金直接支付给原告，原告再将6,800元减去2,450元的差价4,350元支付给被告。但经过核算，被告发现原告尚有22,300元差价没有支付。另，被告对系争房屋进行过两次装修，花费400,000元左右。现原告要求提前解除合同，故应赔偿被告装修损失。原告王远朝针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告仔细核对了银行卡转账明细，原告已经将全部转租差价支付给了被告。被告主张尚有22,300元差价未能支付，没有事实依据。被告确实对系争房屋进行过装修，原告自愿补偿被告48,000元。第三人徐丰未发表陈述意见。经审理查明，2009年12月20日，系争房屋产权登记在原告名下。2013年1月27日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为6年，自2013年3月1日至2019年2月28日止，月租金为2,450元。双方约定首期付三押一，以后每三个月结算一次，提前7天支付下次房租。被告在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及物业管理费等费用应由被告自行承担，并按单如期缴纳。双方同意本合同的押金为2,450元。合同另对其他相关事项作了相应约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。2013年6月9日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定的租赁期限为自2013年5月3日至2019年5月3日。合同第4-2条约定，被告应于每期7日前向原告支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.3%支付违约金。合同第4-3条约定，被告支付租金的方式为转账方式。合同第9-2条约定，被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权解除合同。合同补充协议1第5条约定，原告同意被告对该房屋除自住外可以自行合法转租(用途为正常居住)，租客应依法登记，转租应该遵守国家相关法律法规不得分租。合同补充协议1第6条约定，原告在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同收回房屋必须书面向被告提出协商解决，并赔偿被告的损失。被告在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同也必须书面向原告提出协商解决，并放弃所有已投入的固定装修，原告不能直接打扰租客。双方同意违约金为两个月租金。合同补充协议2约定，被告将按约对系争房屋进行全面室内装修。原告于审理中表示2013年3月1日至2013年5月2日期间为被告的装修免租期。2013年6月18日，被告就承租系争房屋取得《上海市房地产登记证明》，登记的租赁类型为房屋出租，租赁期限为2013年5月3日至2019年5月3日。被告将系争房屋装修后转租给案外人，租金为每月6,800元，案外人按月将租金直接支付给原告，再由原告将租金差额部分返还给被告。2015年6月15日，被告与第三人就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋出租给第三人使用，自2015年6月25日起至2016年6月24日止，月租金为5,500元。第三人将租金直接支付给被告。被告于2015年8月16日向原告转账支付7,350元，于2015年11月16日转账支付原告7,381元。原告表示该7,381元系2015年11月、2015年12月及2016年1月的租金，被告对此无异议。直至本案诉讼前，被告未再向原告支付款项。2016年4月19日，原告向被告发送手机短信，表示因从2016年1月28日开始无法联系被告，被告亦未支付租金、物业管理费，按照合同约定，被告存在违约，故要求解除合同，收回系争房屋。但被告表示没有收到该短信。2016年6月2日，原告支付系争房屋自2015年7月至2016年12月期间的物业管理费3,450元。另查明，本案诉讼过程中，案外人管某某于2016年9月11日通过银行转账汇款的方式向原告支付18,000元。被告提供三张手机截屏，证明其于2016年9月12日通过支付宝转银行卡方式分三次向原告分别支付逾期付款违约金100元、物业管理费3,258.9元及租金4,050元。被告还提供案外人管某某出具的《承诺保证书》一份，证明案外人管某某同意代被告支付被告拖欠的租金及物业管理费，并表示其同意今后将租金直接支付至原告账户，请求原、被告之间的租赁合同继续履行。原告看到被告提供的案外人管某某出具的《承诺保证书》后，因并不清楚收到的100元、3,258.9元及4,050元实际由谁支付，故于2016年10月20日将25,408.9元通过邮政储蓄银行汇款方式汇给了案外人管某某。2016年10月18日，案外人谢某向原告转账支付191.7元。被告表示该款项系案外人谢某代其向原告支付的，包括上述18,000元、3,258.9元及4,050元，被告已经付清截至2016年10月31日之前的租金及物业管理费。审理中，本院通知原、被告及第三人于2017年5月12日下午至系争房屋勘查，但因第三人未到场，致使本院无法进入系争房屋就装修情况进行勘查。审理中，被告表示，被告本打算其与第三人的租赁合同期限届满后，将系争房屋转租给案外人管某某，故案外人管某某才出具《承诺保证书》并向原告支付18,000元。但因第三人在租赁期限届满后表示仍要继续租赁系争房屋，故被告与第三人于2016年12月6日签订了《租赁合同补充协议》，约定的租赁期限为自2016年6月25日至2019年5月3日止。现系争房屋仍由第三人实际占有使用。审理中，原告表示同意返还被告租赁保证金2,450元。以上事实，有《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产登记证明》、银行卡历史交易明细清单及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。在本案诉讼之前，被告最后一次支付租金是2015年11月16日，2016年2月3日后的租金，被告未能按约支付相应租金，逾期超过1个月，根据合同约定，原告有权解除合同，故本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。因原告未能提供证据证明其于2016年4月19日向被告发送的要求解除合同的手机短信已有效送达给被告，且该手机号码并非合同载明的被告手机号码。故本院以本案诉状副本送达被告之日即2016年9月12日作为合同解除之日。虽然，案外人管某某在2016年9月11日向原告转账18,000元以及被告于2016年9月12日支付原告租金、物业管理费和逾期付款违约金，但并不影响合同的解除。因为被告逾期支付租金超过1个月，原告享有了约定的合同解除权并已行使解除权。且原告并未表示谅解被告的违约行为，放弃合同解除权。故对于被告辩称的次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权之意见，本院不予采信。既然原、被告之间的房屋租赁合同解除，被告作为承租人负有返还系争房屋的合同义务，第三人作为次承租人及系争房屋的实际占有使用人，亦负有搬离系争房屋的义务。被告作为承租人应当向原告支付合同解除前其拖欠的租金。因原告已经将诉讼过程中收到的25,408.9元返还给了案外人管某某，故该款项不能再视为被告的已付租金。虽然被告称其中的3,258.9元及4,050元是被告向原告支付的，并非案外人管某某支付，但因原告收到该两笔款项时并不知晓款项来源，原告根据被告提供的案外人管某某出具的《承诺保证书》将款项返还给案外人管某某，没有过错。被告与案外人管某某之间的债权债务关系，双方另行结算。被告支付租金至2016年2月2日，应支付原告自2016年2月3日起至2016年9月12日期间的租金17,966.67元(2,450元/月×7个月零10天)。合同解除后，被告未能及时返还系争房屋的，仍应支付原告相应的房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的标准，应参照合同约定的租金标准为宜，原告主张按照每天300元的标准计算2016年10月31日之后的房屋占有使用费，没有相应依据，本院不予支持。按照合同约定，被告应承担使用系争房屋期间的物业管理费。原告主张被告自2015年7月1日至2016年10月31日期间共计16个月的物业管理费，被告仅支付了其中一个月的物业管理费191.7元，尚有15个月的物业管理费共计2,875.5元应支付给原告。如第三人徐丰未能按照生效法律文书指定的期限履行搬离并返还系争房屋之义务的，则应承担相应的逾期腾房占有使用费，与被告就该期间的房屋占有使用费承担共同责任。被告主张原告返还租金差价22,300元，并未提供任何证据予以证明，且如果原告存在尚有租金差价未能返还的情形，被告却继续支付原告后续租金，未主动扣除原告所欠款项，于理不合。故本院对被告的该项反诉请求，不予支持。对于被告主张的装修损失120,000元，根据相关司法解释的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失额，不予支持。因原、被告之间的房屋租赁合同解除系因被告违约导致，故对于被告主张的装修损失，本院不予支持。但原告自愿支付被告装修补偿款48,000元，属对自身权利的合法处分，于法无悖，本院予以确认。该装修补偿款仅针对系争房屋内形成附合的装饰装修，对于未形成附合的装修部分被告或第三人可自行搬离。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王远朝与被告(反诉原告)吴崧就坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》及《上海市房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)吴崧、第三人徐丰于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋并返还原告(反诉被告)王远朝；三、被告(反诉原告)吴崧于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王远朝自2016年2月3日至2016年9月12日期间的租金17,966.67元；四、被告(反诉原告)吴崧于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王远朝自2016年9月13日至上述房屋实际返还给原告(反诉被告)王远朝之日止的房屋占有使用费，按照每月2,450元的标准计算。若第三人徐丰未能按照上述第二项指定的期限履行搬离及返还义务的，则应就履行期限届满次日的房屋占有使用费与被告(反诉原告)吴崧承担共同支付责任；五、被告(反诉原告)吴崧于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王远朝截至2016年10月31日的物业管理费2,875.5元；六、原告(反诉被告)王远朝于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)吴崧租赁保证金2,450元；七、原告(反诉被告)王远朝于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴崧装修补偿款48,000元(仅针对形成附合的装饰装修)；八、驳回被告(反诉原告)吴崧的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费968元，反诉案件受理费179元，合计诉讼费1,147元，由被告(反诉原告)吴崧负担(已付179元，余款968元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年五月三十一日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。