河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终3936号上诉人（原审被告）：祝丹丹，女，1979年1月2日出生，满族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张连松，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州恒发工程咨询有限公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人：刘玉明，总经理。委托诉讼代理人：周从善，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人：常瑞生，河南明天律师事务所律师。上诉人祝丹丹因与被上诉人郑州恒发工程咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初13256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祝丹丹及其委托诉讼代理人张连松，被上诉人郑州恒发工程咨询有限公司委托诉讼代理人常瑞生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝丹丹上诉请求：撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初13256号民事判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金、违约金、履约保证金等共计896732.18元（其中租金592013.67元、履约保证金249850.36元、违约金54868.15元）。诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，上诉人祝丹丹变更上诉请求为：改判上诉人支付被上诉人的租金、履约保证金及违约金共计65万，其中租金59万，违约保证金按贷款利息计算2万，违约金4万。并增加一项诉讼请求为：请求法院判令解除租赁合同。事实和理由：双方签订合同后，因被上诉人强行断水断电并对租赁的房屋强行上锁导致合同无法履行，被上诉人无权要求上诉人支付全年租金。一审法院酌定的违约金过高，应当予以减少。被上诉人主张的律师费并非其实现债权的必要开支，也不是本案租赁合同纠纷的争议及审理范围，该律师费不应获得支持。郑州恒发工程咨询有限公司辩称，上诉人增加诉讼请求要求解除租赁合同，根据法律规定，当事人在二审期间增加诉讼请求的，法院应予调解，调解不成的另行起诉，故上诉人增加的诉讼请求不属于二审法院的审查范围。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑州恒发工程咨询有限公司向一审法院请求：1、判令被告支付拖欠商铺租金、履约保证金共计1528952.52元，并支付违约金4080433.674元(暂计算至2016年6月30日)、律师代理费187500元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月17日，原告与河南省王鼎泓大置业有限公司签订租赁协议一份，约定由原告坐落于郑州市郑东新区商铺，建筑面积为10129.85平方米（此面积最终以郑州市房屋管理部门核准面积为准，平面布局附图），租赁期限自2015年10月15日至2035年10月14日止，租金为每年租金1820073元，每五年为一个递增周期，自第六年开始每五年递增10%，以后年份以此类推，租金按年支付，原告应于每个计租年度到期之前提前两个月支付下个租赁年度的租金。2015年10月21日，原告与被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将上述房屋部分租赁给被告，租赁面积为1层245平方米，2层1305平方米，租赁期限自2015年10月21日至2020年2月10日止，租金计算起止日与租赁期限一致，1-2层商铺每月租金为124925.18元，履约保证金为249850.36元。租赁期内，房租第一年按年支付，以后租期的房租按每季度付。每次提前一个月预交下期租金，上月的水电费于当月5日前向出租方支付。另约定，承租人在商铺租赁合同签订之日起10日内向出租方交付租金、履约保证金、半年物业费。承租方拖欠出租方租金、水电费、物业管理费均视为违约，出租方有权采取相关措施督促承租方交纳，且每逾期一天，按所欠金额总额的1%计算违约金，拖欠时间达二十天者，出租方有权解除合同，承租方的全部合同权利视为放弃，承租方须付清所欠的款项，并无条件把该商铺完整无损地交回出租方，出租方已收的各种款项不予退还。已收款项不足以抵偿拖欠的租金、物业管理费、水电费及违约金的，承租方应当补足。承租方承诺承担出租方为实现合同债权所支出的全部费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、律师服务费、文书材料费、交通费、差旅费等）。合同签订后，被告分别于2016年3月4日、2016年4月11日、2016年4月15日、2016年4月22日、2016年4月30日向原告支付共计22万元。另查明，原告与河南明天律师事务所签订委托协议一份，约定由该律师事务所指派律师作为原告与被告祝丹丹房屋租赁合同的代理人，并由原告支付代理费187500元。本院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。合同当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的商铺租赁合同，系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告应按照约定向原告按时足额支付租金。对于原告主张的履约保证金，经查，商铺租赁合同中对履约保证金的金额、支付时间进行了明确约定，故原告主张被告支付履约保证金249850.36元的诉讼请求，事实清楚，予以支持。关于房屋租金，本案中，商铺租赁合同中约定了租金的数额为1499102.16元，该数额为一租赁年度的租金，现原告自认被告已经支付房屋租金22万元，被告未提出相反证据加以证明，故原告主张被告支付房屋租金1279102.16元的诉讼请求，予以支持。对于违约金，本案中原、被告约定逾期缴纳租金、履约保证金、半年物业管理费款项的，每逾期一天，按所欠金额总额的1%计算违约金。经查，上述租金、履约保证金均约定的支付时间为商铺租赁合同签订之日起10日内，商铺合同签订时间为2015年10月21日，租金、履约保证金支付时间为2015年10月21日至2015年10月31日止，被告于2016年3月4日始向原告支付租金，故被告存在违约情形。对于原告主张的违约金4080433.674元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、支付租金的能力等因素，本院酌情确定违约金为35万元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告关于违约金的请求本院予以部分支持。关于律师费，经查并无不当，故原告主张被告向原告支付律师费187500元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告祝丹丹于本判决生效后十日内向原告郑州恒发工程咨询有限公司支付房屋租金、履约保证金、违约金、律师费共计2066452.52元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52378元，由原告郑州恒发工程咨询有限公司36643元，由被告祝丹丹负担15735元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人祝丹丹与被上诉人郑州恒发工程咨询有限公司签订的租赁合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行义务、行使权利。被上诉人郑州恒发工程咨询有限公司按照合同约定将涉案房屋交付上诉人使用，上诉人朱丹丹未依合同约定足额支付租赁费，其应当承担相应的违约责任。该事实有商铺租赁合同、委托代理协议书等证据在卷佐证，互相印证，足以认定。故一审法院判决上诉人依据合同约定向被上诉人支付租金、履约保证金及违约金并无不当，应予维持。祝丹丹上诉称其应承担7个月的租赁费、违约金过高及律师费不应支持，证据不力，其上诉理由不能成立，本院不予支持。祝丹丹上诉请求解除与被上诉人签订的租赁合同，因其在一审中未提起反诉，故不属二审法院审理范围，其应另行起诉，对该项上诉请求本院不予支持。综上所述，祝丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12767元，由上诉人朱丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  张向军审判员  李润武审判员  张海霞二〇一七年五月二十五日书记员  时婉秋