贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终418号上诉人（一审被告）江口县易通房地产开发有限公司。住所：贵州省江口县双江街道象狮大道西段（二完小对面）。法定代表人：彭义峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾先齐，该公司职工。被上诉人（一审原告）李云高，男，1952年9月13日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。上诉人江口县易通房地产开发有限公司（以下简称江口易通房开公司）因与被上诉人李云高商品房预售合同纠纷一案，不服江口县人民法院（2016）黔0621民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，2017年5月8日公开开庭进行了审理，上诉人江口易通房开公司的诉讼委托代理人曾先齐，被上诉人李云高的诉讼委托代理人蔡华刚到庭参加诉讼。现本案已审理终结。江口易通房开公司上诉请求：撤销江口县人民法院（2016）黔0621民初506号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实理由：上诉人与被上诉人李云高2015年2月8日签订的编号为“2015000375”、“2015000376”号二份《商品房买卖合同》，合同于2015年2月9日在江口住房和城乡规划建设局予以备案，但被上诉人至今仅向我公司支付购房款300万元，尚欠购房款1938361元，故双方交易未完成，不存在上诉人违约。被上诉人与周奎实在我公司成立之前发生的合作，其之间的债权债务与我公司无关。被上诉人提供的转款票据是转给周奎的，并非转入我公司账号，被上诉人与周奎之间实质为民间借贷与本案无关。被上诉人李云高答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李云高向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年2月8日签订的编号为“2015000375”、“2015000376”商品房买卖合同有效；2、判令被告将合同项下的第1幢2层2-1号、第2、3幢2层2-1号房屋交付给原告；3、判令被告按合同约定支付违约金270622元（自2015年10月1日起至2016年7月31日止），2016年8月1日起至实际交付之日止依据合同总款按日万分之二计算违约金；4、判决被告返还原告多支付的购房款201639元，并按银行同期贷款利率支付利息至还清之日止；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李云高与案外人陈安全合伙购买被告江口易通房开公司位于江口县双江街道××大道江口汽车客运中心第1幢2层2-1号、第2、3幢2层2-1号房屋。原告李云高以其个人名义于2015年2月8日与被告江口易通房开公司签订了《商品房买卖合同》（编号分别为2015000375号、2015000376号）。其中，2015000375号合同约定的总价款为1513674元，2015000376号合同约定的总价款为3424687元。合同约定房屋交付时间为2015年9月30日前。2015年2月9日办理了相关商品房预售合同备案登记。案外人周奎系被告易通房开公司的实际控制人及股东之一。2015年2月12日至2015年6月26日，原告李云高指示案外人陈安全、陶冶（为李云高儿媳）向被告江口易通房开公司及其实际控制人周奎支付了购房款共计6068000元。扣除应支付的购房款及被告江口易通房开公司已返还的部分购房款，被告江口易通房开公司尚有201639元购房款未退还原告李云高。一审法院认为，原、被告签订的2015000375号、2015000376号商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容无法定的无效情形，且被告易通房开公司未向本院提交任何证据予以反证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告江口易通房开公司应当自行承担举证不能的不利后果。故本院依法确认原告李云高与被告江口易通房开公司签订的2015000375、2015000376号商品房买卖合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告江口易通房开公司应当严格按照合同约定，在约定的期限内向原告李云高交付合同项下的房屋，逾期交付的还应当承担违约责任。原告李云高与被告江口易通房开公司签订的2015000375、2015000376号商品房买卖合同约定房屋交付时间均为2015年9月30日前，逾期交房的责任均约定为“逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”，被告江口易通房开公司至今未能向原告李云高交付合同项下房屋，已构成违约，现原告李云高要求被告易通房开公司交付合同项下房屋，并支付逾期交房的违约金的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。关于违约金，原告李云高主张的2015年10月1日至2016年7月31日期间的违约金为270622元，未超过其与被告江口易通房开公司的约定，本院依法确认2015年10月1日至2016年7月31日期间的违约金为270622元。2016年8月1日起至实际交房期间的违约金按原、被告的约定计付。结合合同总价款及原告已付购房款的情形，本院依法确认被告江口易通房开公司还应返还原告李云高购房款201639元，但对原告李云高要求被告支付应返还的购房款的利息的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告李云高与被告江口易通房地产开发有限公司于2015年2月8日签订的2015000375号、2015000376号商品房买卖合同有效。二、被告江口易通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李云高交付位于江口县双江街道××大道江口汽车客运中心第1幢2层2-1号、第2、3幢2层2-1号房屋。三、被告江口易通房地产开发有限公司在实际交付位于江口县双江街道××大道江口汽车客运中心第1幢2层2-1号、第2、3幢2层2-1号房屋之日起的十五日内向原告李云高支付违约金（其中2015年10月1日至2016年7月31日期间的违约金为270622元；2016年8月1起至实际交房时止的违约金，按全部已付款每日万分之二的标准计付）。四、被告江口易通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李云高购房款201639元。案件受理费14990元，由原告李云高承担6252元、被告江口易通房地产开发有限公司承担8738元。二审中，上诉人江口易通房开公司提供如下证据：1.营业执照，用以证明上诉人诉讼主体资格。2.工商企业登记信息，3.转账凭证，用以证明（1）彭义峰之前不清楚四被上诉人的购房事宜，在江口县法院作的询问笔录与事实相差甚远；（2）李云高、陶冶转款入周奎账户，其转账与本公司无关。4.商品房买卖合同，5.银行对账单，用以证明被上诉人未依约支付购房余款。被上诉人对上诉人提供的1、2、3、4、5号证据的真实性无异议。被上诉人二审提交新证据：1.合作协议书，2.合同，3.解除合同协议，用以证明投资款的原始来源。上诉人的质证意见：对这些证据的真实性无异议，但只能证明周奎与被上诉人的个人经济往来关系，与公司无关。本院对上诉人提交1、2、3、4、5号证据的真实性予以认定。被上诉人二审提交新证据：1.合作协议书，2.合同，3.解除合同协议，用以证明投资款的原始来源。上诉人的质证意见：对这些证据的真实性无异议，但只能证明周奎与被上诉人的个人经济往来关系，与公司无关。本院对本上诉人提交1、2、3号证据的真实性予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年2月8日上诉人江口易通房开公司与被上诉人李云高签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容未违反法律法规等强制性规定，属有效合同。被上诉人李云高已按合同约定全额支付了购房款，上诉人所持被上诉人尚欠购房款1938361元证据不足，其上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人公司是2013年11月成立的，本案双方房屋买卖关系是2015年2月8日发生的，且交付房款是在签订合同之后，故上诉人所持被上诉人与周奎之间合作关系与其无关的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人所持的上诉理由不能成立，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8384元，由上诉人江口易通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 芦化莉审判员 吴爱民二〇一七年五月二十七日书记员 王奕民