.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1075号上诉人（原审原告）：谢丽君，女，汉族，包头回民中学教师，现住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审被告）：马一博，男，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市号。原审第三人：包头市众邦置业经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑大街团结大街15号街坊鞍山道6号居安家园1-115d。法定代表人武异新，该公司董事长。委托诉讼代理人曹小海，该公司副总经理。上诉人谢丽君因与被上诉人马一博、第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司（以下简称：众邦置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初3355号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢丽君上诉请求：1、上诉人不服包头市青山区人民法院作出的内0204民初3355号，请求撤销或改判青山区法院的判决中的第三项；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院驳回上诉人请求被上诉人给付50000元违约金的诉讼请求判决认定事实及适用法律错误。2016年3月15日上诉人谢丽君（甲方〉与被上诉人马一博（乙方）签订《房屋买卖置换合同》，合同约定：乙方购买甲方所有的位于包头市青山区保利花园溪水园房屋一套，房款60万元，2016年3月15日被上诉人支付定金10000元，2016年3月23日一次性付清全部房款，甲方与2016年3月28日腾房，丙方（中介公司）留存甲方房产证一本。另约定，违约方需向另一方支付本合同约定房屋实际成交价的10%作为违约金。1、我国《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”与第九十四条之规定并不矛盾，守约方可以在解除合同的同时，主张违约金。被上诉人未按合同约定的期限，于2016年3月23日向上诉人一次性付清房款，导致合同无法继续履行。故上诉人在经过催告后，才起诉要求解除合同，同时要求对方承担违约金。而被上诉人辩称因上诉人未腾房，未配合其办理房屋公正手续，所以未付房款。作为正常人，我们不难理解，在被上诉人未按合同约定时间支付房款的情况下，谁会配合公正及过户？更何况上诉人己将房产证交于第三方中介，完全可以看出上诉人是有心出售此房的。签订合同是双方真实的意思表示，合同约定了明确的义务履行时间，即先付房款后交房。因此，不难看出，被上诉人不按合同约定支付房款的行为，表明其不愿继续履行合同。故，上诉人有权根据《合同法》的规定解除合同并要求其承担违约金。综上，重审法院应结合《合同法》第108条与94条作出判决，而不应仅仅依据《合同法》94条。2、重审法院在判决中称，原告陈述被告违约在先，请求被告支付违约金，举证不足。明显违背了事实，上诉人提交的《房屋买卖合同》，合同明确约定了义务履行的先后顺序。同时，上诉人将房本交给第三人中介，表明其在积极履行合同义务，也做好了配合被上诉人过户的准备，设想一下，谁会轻易把房本交于别人保管，如被上诉人按合同约定支付房款，则不存在后续的事情。故，本案事实清楚，证据确凿，重审法院所说证据不足完全违背常理。二、按合同约定，被上诉人应支付60000万元的违约金，上诉人之所以要求50000元的违约金，是因为被上诉人支付了10000元定金。重审法院要求上诉人返还被上诉人是不恰当的。三、原青山区法院做出的内0204民初1036号一审判决公平合理，于法有据，并不是没有依据。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。马一博、众邦置业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢丽君向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告承担违约责任，给付原告违约金50000元；3、判令第三人返还原告所有权证；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告谢丽君作为售房人（甲方）与被告马一博作为买房人（乙方）、第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司作为中介方（丙方）于2016年3月15日共同签订《房屋买卖置换合同》一份，合同约定：乙方购买甲方所有的位于包头市青山区保利花园溪水园房屋一套，房款600000元，2016年3月15日被告支付定金10000元，2016年3月23日一次性付清全部房款并于同日由原告配合办理房屋公证手续，甲方于2016年3月28日腾出房屋，丙方留存甲方房产证一本。违约方需向另一方支付本合同约定房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订当日，被告马一博给付原告谢丽君购房定金10000元，原告谢丽君将包头市青山区保利花园溪水园房屋所有权证书交付第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司保管。2016年3月23日，被告马一博未向原告支付房款；2016年3月28日原告未向被告交付房屋，双方签订的《房屋买卖置换合同》未继续履行，房屋所有权证书仍在第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司处。现原告不同意将房屋出售给被告马一博，马一博同意继续履行合同，但要求原告先交付房屋后支付房款。以上事实，有原、被告陈述及提交的书证、庭审笔录、证人证言在案为凭。一审法院认为：原、被告于2016年3月15日共同签订的《房屋买卖置换合同》是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以认定，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖置换合同》约定2016年3月15日被告马一博于给付原告谢丽君定金10000元，被告已依约履行。合同同时约定，2016年3月23日被告给付剩余房款并于同日由原告配合被告办理房屋公证手续，根据交易习惯，原、被告双方在此互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。因双方约定房款给付方式需通过第三人中介公司，2016年3月23日，原、被告均积极向第三人中介公司寻求解决途径，但终未达到合同约定的目的，即交付剩余房款及办理房屋公证手续均未实现，现原告陈述被告违约在先，请求被告按合同约定支付违约金，举证不足，本院不予支持。原告请求解除合同，被告要求原告先予腾房后再支付房款，已对合同主要条款进行变更，对此双方无法协商一致，原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，故予以解除，被告预交购房定金10000元，原告应予以返还。原、被告房屋买卖合同解除后，第三人应返还原告所有的包头市青山区保利花园溪水园房屋所有权登记证书。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告谢丽君与被告马一博、第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司于2016年3月15日签订的《房屋买卖置换合同》；二、第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司返还原告谢丽君包头市青山区保利花园溪水园房屋所有权登记证书,于本判决生效之日起七日内履行完毕。三、驳回原告谢丽君的其他诉讼请求。案件受理费1050元，原告谢丽君已预交，由原告谢丽君负担525元，被告马一博负担525元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新的证据。经本院审理查明的案件事实，与原审法院审理查明的案件基本事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人谢丽君与被上诉人马一博及原审第三人众邦置业于2016年3月15日共同签订的《房屋买卖置换合同》是几方当事人的真实意思表示，属于有效协议。上诉人谢丽君与被上诉人马一博应当按照合同约定履行各自的义务，被上诉人马一博于合同签订后给付上诉人谢丽君定金10000元，说明被上诉人马一博已依约履行，之后合同另一方原审第三人众邦置业的工作人员通知被上诉人马一博暂停支付房款，而上诉人谢丽君与被上诉人马一博并未约定由被上诉人马一博直接给上诉人谢丽君付款，造成被上诉人马一博无法转账或支付现金，所以上诉人谢丽君要求被上诉人马一博承担违约责任的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人谢丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人谢丽君负担。本判决为终审判决。审判长杨励昕审判员赵红玲代理审判员王婷二○一七年五月二十五日书记员于雁