福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0782民初2397号原告：温丽贞，女，1963年11月8日出生，汉族，退休职工，住武夷山市。委托诉讼代理人：张庆林，福建武夷律师事务所律师。被告：何志才，男，1966年5月25日出生，汉族,经商，住武夷山市。委托诉讼代理人：严小华，福建夷顺律师事务所律师。原告温丽贞与被告何志才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温丽贞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年7月29日签订的《店面租赁合同》；2.被告向原告支付2016年8月15日-2017年4月（8个月）的租金72000元；3.被告将租赁的房屋恢复原状或者赔偿损失。事实和理由：2016年7月29日，原、被告双方签订了店面租赁合同，原告将坐落于武夷山市XX号店面及XX幢XX层XX号办公用房等一并租给被告使用。合同约定：租赁期限20年，每月租金9000元，按季度提前一个月支付给原告。合同订立后，原告收取被告定金5000元，依约将出租房屋交付被告，被告进行了重新装修施工，将原告原装修过的房屋地面、墙面及其他设施基本拆除，但此后被告却擅自毁约，意图单方面终止合同，既不支付已到期的租金，也不将房屋恢复原状或者赔偿损失，致原告至今无法实现合同目的，损失仍在延续，被告的行为明显违约，请求法院依法支持原告的诉讼请求。何志才辩称，原告隐瞒其出租的房屋不得用于一些具有污染商业性行为，在此之前的承租户就是受到其他业主的阻挠，无法租赁下去。原告隐瞒了该事实与被告签订房屋租赁合同，合同明确约定房屋用于建冰库，合同签订后，原告交付房屋，被告在装修期间收到了武夷山市民生110转来的关于武夷山市成宇大楼全体住户的人身、财产侵权行为处理申请书，并责令停止施工。被告根本无法实现合同的目的，原告存在欺诈行为，由此产生的损失应由原告承担，同时被告在履行合同时也受到了损失，请求依法驳回原告的诉讼请求当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，温丽贞与何志才签订了《店面租赁合同》，合同约定，温丽贞将其坐落于武夷山市XX号店面三间及办公室、后院出租给何志才做冷库和办公使用，月租金9000元，租赁期限为20年，承租期限从2016年8月15日至2036年8月14日止。隔墙如需拆除，合同到期不租时墙体恢复原状。租赁期内，店面装修维护费用以及水、电费和其它一切费用由何志才承担支付等事宜。合同签订后，何志才支付给温丽贞定金5000元，温丽贞将出租房交付何志才，何志才于2016年8月初开始对出租房装修施工，对承租房屋隔墙、地面瓷砖等设施进行了拆除。何志才在装修施工期间，遭到了成宇大楼住户的阻挠。2016年8月5日，何志才接到武夷山市民生110工作人员的口头通知，要求其停止施工，并将武夷山市XX全体住户投诉的人身、财产侵权行为处理申请书转给何志才，申请书中主要载明：1.在施工过程声音太大，特别是中午没有停止施工，影响居民休息。2.在办公区、居民区建冷库，环境卫生达不到要求。3.在办公区、居民区建冷库，有漏氨而造成空气污染及爆炸的风险，将对人身、财产造成损害的极大威胁。同时要求何志才立即停止施工，不能在办公区、居民区建设冷库，消除人身、财产安全威胁，恢复原状等。此后何志才一动工，均受成宇大楼住户阻挠。何志才以合同无法履行为由向温丽贞提出解除合同，温丽贞表示同意，但要求何志才恢复原状并赔偿损失，双方因未能达成一致而产生纠纷。因何志才在收房后对承租房墙隔、地面瓷砖等设施进行了拆除，诉讼过程中，经本院释明，温丽贞申请对出租房屋原装修造价或损失进行评估，评估结论为出租房屋恢复原状的预算造价为115743元。本院认为，温丽贞与何志才签订的《店面租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，因当事人意志以外的原因造成了合同无法履行，现温丽贞提出解除合同，何志才表示同意，予以采纳。本案焦点问题有：1.损失的确定问题。损失包括租金损失和装修损失，依据合同约定，租金于2016年8月15日起算，在合同履行期内，因合同当事人意志以外的原因导致合同实际无法履行，为了避免损失扩大，在本院主持协调下，温丽贞于2016年11月2日收回何志才交还的房屋钥匙，因此，租金计算截止日期可定为2016年11月2日，为77天×300元=23100元，温丽贞主张租金应计算至2017年4月鉴定机构现场勘查之日不予支持。何志才承租后，对房屋进行拆改，现合同解除，何志才应将房屋恢复原状，经鉴定机构评估，房屋恢复原状的预算造价为115743元，考虑房屋装修折旧等问题，损失酌定按70%计为81020元，租金和装修损失合计为104120元。2.损失的承担问题。何志才与温丽贞双方均有履行合同的意思表示，系当事人意志以外的原因导致合同不能履行，双方主观上均无过错，但作为何志才而言，其对经营风险判断不足，因此对因合同不能履行造成的损失原则上应由何志才承担，但是从民事活动应当遵循的公平原则出发，温丽贞可适当分担部分损失，结合本案的实际情况，酌定由何志才承担上述损失的80%为83296元，扣减何志才支付的5000元定金，尚应承担78296元，其余损失由温丽贞承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第十一条第四项规定，判决如下：一、解除温丽贞与何志才于2016年7月29日签订的《店面租赁合同》。二、何志才于本判决生效之日起三十日内支付给温丽贞租金和装修损失78296元。三、驳回温丽贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3155元，由温丽贞负担1398元，何志才负担1757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  曾晋武审 判 员  林 璇人民陪审员  王 斌二〇一七年五月三十一日书 记 员  陈 丽本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。