重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0242民初4259号原告:王浩,男,汉族,1990年7月21日出生,重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住重庆市酉阳县。原告委托代理人：冉承华，重庆汇润律师事务所律师。被告：重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地：重庆市经开区北区金开大道1596号（办公楼）11、12层。统一社会信用代码：91500000756226341C。法定代表人李聘，该公司董事长。被告：重庆多佳厨房设备技术公司，住所地：重庆市沙坪坝区上桥农场湾70号。统一社会信用代码：915001062028956823。法定代表人唐大祝，该公司总经理。被告共同委托代理人：况洪江，重庆翰墨律师事务所律师。原告王浩诉被告重庆建工集团房地产开发有限公司（以下简称为建工集团公司）、重庆多佳厨房设备技术公司（以下简称为多佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告建工集团公司、多佳公司的共同委托代理人况洪江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月24日，原、被告共同签订商品房买卖合同，原告在被告处购买位于酉阳的商品房一套，房屋总价款324551.71元，原告依约支付了相应的房款。原告依照合同于2012年7月15日接房入住，但因被告的原因未能按期办理并取得房地产权证。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1.由被告立即为原告办理《房地产权证》；2.由被告支付原告逾期办证违约金49429.22元（从2012年10月15日至2016年12月16日止，按日以原告已付购房款为基数，按0.1%为标准计算）；3.由被告承担本案诉讼费用。被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司辩称：1.涉案房屋未能办理《房地产权证》的原因在于原告，原告既未向房屋登记机关提交办证申请，也未提供资料委托被告办理，逾期办证的责任不在被告，被告不存在违约；2.即便违约，违约金计算标准过高，原告并未产生实际损失，应当依法调低。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年4月24日，二原告作为乙方，被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司作为甲方，双方共同签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于酉阳县的商品房一套，房屋建筑面积为110.47平方米，房屋总价款为324758元，付款方式为首付97758元，按揭付款227000元。《合同》第七条第（一）款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”；第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由己方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。附件五合同补充协议第3条约定：“乙方应在本合同约定的商品房交付时，将办理权属登记需由乙方提供的资料报送甲方。”第4条约定：本合同第十三条第2款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间变更为90个工作日。2012年6月27日，被告重庆建工集团房地产开发有限公司给原告出据购房发票324551.71。2012年7月15日，原告接房入住。原、被告均同意继续履行《合同》。被告至今未取得登记受理单，原告至今未取得涉案房屋的房地产权证。认定上述事实的证据有原告提交的身份证复印件、被告的营业执照、重庆市商品房买卖合同、收款收据、购房款发票、抵押贷款合同、个人购房担保借款合同、住宅交付验收单以及当事人的陈述等证据记录在案，事实清楚，足以认定。本院认为，当事人有举证证明自己的诉讼主张及反驳对方诉讼主张的权利。原、被告签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，对双方具有法律约束力，原、被告应按照约定履行自己的义务。根据本院查明的事实，依据相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：一、被告是否为原告办理房地产权证。国务院《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。被告有义务根据双方签订的合同的相关约定为原告向登记机构申请办理房地产权证并备齐办证所需材料，并取得土地房屋登记机构的登记受理单。当事人未提供无充分证据证明是否具备办证条件。故对原告请求被告办理房屋产权证诉求，本院不予支持。二、被告是否应当支付逾期办证违约金。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，原、被告应在本商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因被告的责任，未能按期提出申请，取得登记受理单的，逾期超过90日后且原告要求继续履行合同，被告应自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。原、被告签订的《合同补充协议》第4条约定，……本合同第十三条第二款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间均为90个工作日。因土地房屋登记机构原因，造成甲方不能按合同约定时间为乙方办理合同登记备案及《房地产权证》的，甲方可据实予以延期，不承担相应责任。原告接房日为2012年7月15日，按照约定，被告应在2012年7月15日起90个工作日前，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办证的违约事实成立。被告辩称涉案房屋未办理房地产权证的责任不在被告，而是原告未将授权手续等提交被告，故被告不应支付逾期办证违约金。因被告未提交相关证据加以证明，故本院对其该辩称不予支持。被告主张本案已过诉讼时效的理由，由于逾期办证的违约行为处于持续状态，而合同约定“并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”因此，本案未超过诉讼时效。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被告逾期办证的违约事实成立，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今未取得登记受理单，原告请求计算至2016年12月16日，本院予以支持。原告已经通过办理银行按揭的方式向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购买款为基数进行计算，计算得出的逾期办证违约金为：基数为324551.71元，每日按万分之一计算，自2012年8月1日起届满90个工作日的次日（2012年11月20日）至2016年12月16日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司于本判决生效后5日内支付原告逾期办证违约金基数为324551.71元，每日按万分之一计算，自2012年7月15日起届满90个工作日的次日至2016年12月16日止。即：324551.71元×1484天×0.0001=48163元二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1035元，由被告重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司负担985元，原告承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  喻 梅人民陪审员  周翠香人民陪审员  冉隆忠二〇一七年五月二十三日书 记 员  王 俊