广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0108民初159号原告：崔凤春，男，汉族，1952年3月3日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：甘海杰，广西胜开律师事务所律师。被告：南宁市金之库房地产开发股份有限公司，住所地南宁市青秀区青环路82号恒大苹果园金色阳光30号楼1603号房。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐珍珍，广西广来律师事务所律师。被告：深圳右海房地产项目管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道梅龙路皇嘉梅陇公馆Ａ座1504号。法定代表人：杨存侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。被告：广西南宁沃尔德房地产投资有限公司，住南宁市青秀区桂花路9号香港园区5栋1单元102号。法定代表人：侯晓玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦李波，广西伟宁律师事务所律师。原告崔凤春与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）、被告深圳右海房地产项目管理有限公司（以下简称佑海公司）、广西南宁沃尔德房地产投资有限公司（以下简称沃尔德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告崔凤春及其委托诉讼代理人甘海杰，被告金之库公司的委托诉讼代理人唐珍珍，被告右海公司的委托诉讼代理人邓燕兵，被告沃尔德公司的委托诉讼代理人韦李波到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告崔凤春向本院提出诉讼请求：请求依法判决1.确认原告与被告金之库公司签订的《定向合作开发协议》无效；２、被告金之库公司返还原告购房款231377元；3、被告金之库公司赔偿原告50%的利息损失16255元（以231377元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年4月29日起暂计至2016年11月30日），并依此计算至还清款项为止；4.被告右海公司、沃尔德公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.请求依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告金之库公司在南宁市××区××大道××路、××韵路交汇处（五象体育中心对面）进行“五象中央广场”房地产项目开发，并进行商品房销售。2014年4月29日，原告与被告金之库公司签订《定向合作开发协议》，合同约定原告购买商品房一套，房屋总价为618514元，原告应于协议书签订当天支付房款总额的30%作为首期购房款。原告在协议签订后总共支付了购房款231377元，被告出具了两张收据，其中一张加盖的是金之库公司的印章，另一张加盖的是沃尔德公司的印章。销售人员说右海公司和沃尔德公司是共同代理商，所收取的钱均属于购房款。原告认为，《定向合作开发协议》虽然约定原告与金之库公司定向合作开发原告所购买的房子，但该协议约定了原告购买的房屋的房号、面积、价款、付款方式及违约责任等内容，该定向合作开发协议实际是商品房买卖合同，属于商品房预售行为。原告支付房款之后，被告金之库公司未开工建设，也没有办理《商品房预售许可证》。另外，由于右海公司与沃尔德公司作为代理销售商，与被告金之库公司之间授权不明，且明知金之库公司没有取得《商品房预售许可证》，故右海公司应对返还购房款及赔偿损失承担连带责任，请求判如所请。被告金之库公司辩称：1、虽然金之库公司授权给右海公司，由右海公司代理销售楼盘，但金之库公司与沃尔德公司不存在合作合同或者商业上的来往关系，金之库公司从未向沃尔德公司签发任何授权书，沃尔德公司不是金之库公司的代理人。而且，原告并没有按照定向合作开发协议的约定向金之库公司指定的账户交购房款，而是向被告右海公司支付购房款，收据上盖有金之库公司的公章是因为金之库公司将盖有公章的空白收据交给右海公司，右海公司并没有将相关的款项移交给金之库公司，即右海公司是涉案购房款的实际收款人，应当由右海公司承担返还购房款的责任；2、收取涉案服务费是右海公司和沃尔德公司的单方法律行为，与金之库公司无关，涉案服务费收据上加盖的是沃尔德公司的印章，因此服务费的返还应当由沃尔德公司自行承担。被告右海公司辩称：右海公司是金之库公司的代理人，双方之间的代理关系合法有效，右海公司的销售代理行为的法律后果应由金之库公司承担，因此，返还的义务应由金之库公司承担，请求驳回原告对右海公司的诉请。同时，右海公司在代理行为结束后，已经将大部分款项转给金之库公司，现有部分没有对账完毕而已。至于两被告的代理关系，待庭后可以通过协商或者诉讼另行解决。被告沃尔德公司辩称：沃尔德公司是深圳右海公司的分销公司之一，主要工作是代开发商介绍项目，且公司已经完成了工作，所收取的服务费不予退还。票据上所列明的费用，大部分的款项已经转给了右海公司，由右海公司转给金之库公司，再返还部分款项给沃尔德公司。原告诉请沃尔德公司承担连带责任，不符合法律规定的条件，应予驳回。根据各方诉辩意见，本案争议焦点为：1、涉案的《定向合作开发协议》是否合法有效？2、如《定向合作开发协议》无效，各方当事人对协议无效是否具有过错？如有效，该协议履行情况如何？如未履行，导致未能履行的过错在何方？３、原告请求被告金之库公司返还购房款及承担利息损失是否合法有据？４、各被告间是什么关系？被告右海公司、沃尔德公司是否应当与被告金之库公司承担连带责任？本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据上述确认的证据，本院查明：2014年4月29日，原告与被告金之库公司签订《定向合作开发协议》。约定：金之库公司接受原告委托定向开发《五象．中央广场》项目，该项目位于南宁市××新区××路与歌韵路交汇处，宗地号为450108100008GB00017、450108100008GB00018，住宅使用年限为70年；该地块开发为商品住房，该房用途为住宅，位于1#地块G栋18层06号房，建筑面积89.51平方米，每平方米6910元，总金额618514元；原告在签订协议时支付总房款的30%即186514元（含定金），在项目取得预售许可证后7日内（以金之库公司通知为准），支付总房价的30%并换签《商品房买卖合同》；余款在项目主体结构封顶后7日内付清。金之库公司承诺于2015年6月取得预售许可证。合同签订当天，原告支付购房款186514元，金之库公司向原告出具了收据。原告同时支付费用44863元，沃尔德公司出具的收条上记载该款为五象中央广场项目咨询服务费。2014年1月20日，金之库公司授权右海公司为五象中央广场项目1#地块楼盘销售的独家代理商。右海公司授权沃尔德公司合作销售五象中央广场项目1#地块。至本案法庭辩论终结时止，金之库公司未能就涉案开发项目取得商品房预售许可证明。本院认为，原告与金之库公司签订的《定向合作开发协议》，就当事人名称或姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件和日期、违约责任等均作出了具体明确的约定，具备了商品房买卖合同的实质内容，由于讼争房屋在双方签订合同时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情形下与原告订立商品房预售合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《定向合作开发协议》应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，金之库公司与原告依据无效合同取得的财产应当互相返还。金之库公司出具收据向原告收取的186514元，应向原告返还。金之库公司辩称未收到此款，当时只是把盖有公章的空白收据交给右海公司，但金之库公司既自愿将盖有公章的空白收据交予他人处理，则对相应后果亦应自行承担。对于由沃尔德公司出具收据的“服务费”，沃尔德公司辩称该款项系其为原告提供房屋销售服务收取的服务费，不应退还。收据上虽然注明款项为“服务费”，但沃尔德公司及其余被告均未提供证据证明其与原告或彼此之间就收取服务费有过约定，且该款项系原告基于购买案涉房屋而支付，故本院认定该款项属于原告预付的购房款。因沃尔德公司系受右海公司委托对案涉房屋进行销售，而右海公司又系受金之库公司委托对案涉房屋进行销售，原告有理由相信沃尔德公司收取购房款的行为系代表金之库公司而为之，该代理行为的后果应由被代理人金之库公司承担，故该44863元应由金之库公司返还。虽然金之库公司否认其与沃尔德公司之间存在任何合同关系，但2014年4月29日当天，原告与金之库公司签订涉案协议的同时，还向金之库公司和沃尔德公司分别交纳了相关款项，可见金之库公司应当知晓并承认沃尔德公司的代理销售行为，且金之库公司亦未提交证据证明其禁止右海公司授权他人代理销售。故金之库公司的主张，本院不予采信。同理，原告请求沃尔德公司、右海公司与金之库公司承担连带责任，本院不予支持。综上，金之库公司应向原告返还合计231377元。至于金之库公司是否实际收到上述款项，可由金之库公司与右海公司及沃尔德公司自行厘清。关于利息损失问题。金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情形下销售涉案房屋，对合同无效存在过错。涉案《定向合作开发协议》中已写明金之库公司承诺取得预售许可证的时间，可见原告在签订该协议时已明知金之库公司未取得商品房预售许可证明，其仍然选择与金之库公司签订合同，故对合同无效亦存在过错，双方对合同无效应各承担50%的责任。因此，金之库公司因占用原告的款项所产生的利息损失，由金之库公司承担50%，该利息损失应以实际占用时间，按照中国人民银行同期贷款利率分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告崔凤春与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司于2014年4月29日签订的《定向合作开发协议》无效；二、被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司返还原告崔凤春购房款231377元；三、被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司赔偿原告崔凤春利息损失的50%（利息损失计算：以231377元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年4月29日起计算至本案判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告崔凤春的其他诉讼请求。上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费5014元，由被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蓝 彬审 判 员  黄婉莹人民陪审员  孙科命二〇一七年五月三十一日书 记 员  詹 妮附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。