河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0302民初7067号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区，统一社会信用代码：×××。法定代表人陈耀忠，经理。委托代理人郭建华，河北港城律师事务所律师。被告李书刚，男，1965年11月1日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。委托代理人黄旗明，男，1968年10月27日出生，汉族，系海港区白塔岭街道办事处文体里社区居民委员会推荐，现住北京市通州区，公民身份号码：×××。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）与被告李书刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭建华，被告李书刚委托代理人黄旗明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2009年11月26日与湾海一号小区开发商秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，负责湾海一号小区物业管理工作，完成了物业公司应履行的合同义务，被告作为湾海一号业主，自2014年1月27日至2015年12月31日前未支付物业费，现被告未支付物业费8452元，违约金1506元，卫生费69元，合计10027元。原告为维护合法权益，诉至法院。1、请求依法判令被告支付物业服务费8452元、违约金1506元、卫生费69元，合计10027元；2、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，对于原告方提出的给付物业管理费一事，被告方认为该主张无法律、合同及事实依据，不予承认和接受。答辩如下：1.长城物业始终拒不提供有效合同。长城物业并非是开发商交房的时候签订的前期物业服务企业“秦皇岛市宜乐居物业服务有限公司”，被告方所持的是与宜乐居签订的《前期物业服务协议》，完整、真实、有效。证据1-《前期物业服务协议》。长城物业接手的时候，如前期物业合同已经终止，开发商在将部分或全部房产出售以后，已经不是物业管理区域唯一的业主了，无权单方决定对物业服务企业的选聘，如果要选聘新的物业服务企业的，也只能由全体业主召开业主大会表决确定，未经业主大会批准无权续签前期物业合同。即使可以续签，也要符合行政法规要求。要求原告方出具起诉书中所称的前期物业服务合同原件及下述相关证据，辨明真伪及其合法性。1.1依据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知-建住房〔2003〕130号规章要求，原告应提交以下证据：招标公告、招标文件、投标文件（包含物业管理方案）、中标通知书、物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案的备案资料、书面合同。1.2依据《物权法》第七十六条第四款及国务院《物业管理条例》第十一条第四款：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；原告应提交与全体业主的合同。1.3依据国务院《物业管理条例》第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。请原告表达长城物业与宜乐居物业的关系，提交与宜乐居物业交接的协议、提交开发商与宜乐居的解除协议。2、长城物业的资格国务院《物业管理条例》第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。请长城物业提供以下人员的资格证书。包括但不限于：2.1长城物业张贴在办公区域、业主接待区域、公共区域的具体客户服务人员；2.2各部门主管人员及驻场的经理人员；2.3维修工及专业技术人员；2.4消防中控室值班人员及变配电站值班人员；2.5安保人员，除上岗培训证书外还应提供无犯罪证明。3、长城物业目前无权提起诉讼国务院《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业提起诉讼的前置条件是经书面催交，且书面催交的主体是业主委员会。4、事实-长城物业近期曾承诺暂不催缴物业费、停止起诉欠费业主湾海一号小区自2009年交房至今长达7年都未能成立业主委员会，责任在于物业公司，《前期物业服务协议》（宜乐居版本）第四条15款有相关约定。长城物业强行进入小区后，因服务质量严重缩水、公共设施维护不当损坏严重、擅自处置业主财产牟利、未经业主大会同意自己经营小旅馆等违法、违反合同、违反临时管理规约的行为，引起广大业主的极度不满并数次引发与业主的冲突。为避免恶性群体事件出现，在海港区白塔岭街道指导下，业主代表自发推举出了“临时业主委员会”，并经居委会盖章备案，行使业委会的职能。证据2-居委会盖章的《通告》。事实是，在街道政府及居委会的调解下，临业委于2016年5月正式与长城物业就服务质量、服务价格进行理智耐心的协商，至今并未宣告结束。期间，长城物业明确表示不再向业主催收物业费。原告方对长城物业违反诚实信用原则的行为表示遗憾。证据3-《会议纪要》、《湾海一号》微信公众号文章、视频记录。证人-临业委参会人员。5、原告方无权代替宜乐居主张历史债权起诉书中，原告称其与开发商签订合同的时间是2012年8月9日，并未提供证据证明其为小区业主提供事实服务的起始日期，请提交该证据，同时依据《合同法》的有关条款补充证据。5.1《合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。请提交长城物业与宜乐居物业的转让通知，并有被告人的签字。5.2《合同法》第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。请提交长城物业与宜乐居物业关于解决小区遗留问题及被告人个体投诉的协议，并有被告人的签字。5.3《合同法》第八十七条法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。同1.1。5.4《合同法》第九十一条第二款有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；同1.3，解释清楚宜乐居的合同是否已经解除。6、原告就事实服务必须提供的证据提交证据一：原告就接手前期物业管理服务的告知函一份及张贴在被告家门口的照片，证明原告履行了告知义务。提交证据二：由原告出具的保安、保洁等工作人员的工资表及绿化管理委托合同三份，证明原告实际为小区进行了保安、保洁、绿化等服务；提交证据三：河北省物价局颁发的经营服务收费许可证及收费准予备案表，证明原告具有收费资质；提交证据四：国网冀北电力有限公司秦皇岛供电公司出具的电费发票，证明原告实际向电力公司交纳了电费，均摊到每月每户电费金额为多少元；二次供水电费均摊到每月每户多少元（1-6层不收取二次供水费）提交证据五：由秦皇岛市海港区城市管理局出具的委托书及收据，证明原告有权代收垃圾处理费，同时证明原告向秦皇岛市海港区城市管理局收费中心交纳了垃圾处理费，标准是多少元；提交证据六；催缴通知单及律师顾问函照片复印件一张，证明将催缴通知单及律师顾问函贴于被告家门口，证明原告向被告在起诉前主张过物业费。综上，被告方请求人民法院裁定原告长城物业诉讼请求不成立，并驳回其诉讼请求。原告为支持其主张提供如下证据：证据一、湾海一号前期物业服务合同一份，证明湾海一号的建设单位，秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司依法选聘原告为湾海一号小区的合法物业服务企业，物业服务标准为2.8元每建筑平方米每月；证据二、被告身份证复印件、商品房买卖合同部分复印件，证明被告所购房屋位于湾海一号，原告为被告提供了物业服务；证据三、原告营业执照副本、企业资质证书，证明原告具有壹级物业服务企业资质；证据四、物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，1、电梯，电梯日常维护保养合同一份9张，电梯维护保养发票3张，电梯维修发票1张，电梯年检发票3张。2、公区电发票13张，3、公区水费发票10张，以上证据证明原告作为湾海一号的合法物业服务企业，已按前期物业服务协议及湾海一号小区服务标准约定，完全履行了物业服务的合同义务，没有任何违约行为；证据五、物业区域内清洁卫生费，清洁垃圾发票1张；证据六、物业区域内绿化养护费，1、湾海一号保洁服务合同，2、保洁人员工资表5张，3、保洁及绿化分包发票5张，4、楼梯口照片2张；证据七、物业区域内秩序维护费，保安服务费发票11张；证据八、客户服务管理，值班记录（部分）2015年3月，邮件代收领取记录（部分）2014年12月-2015年1月，报修登记表（部分）2014年12月-2015年3月，服务派工单（部分）魏振龙、吴萍、郝杰，班前班后会工作记录表（部分）2015年11月，湾海一号钥匙借用登记表（部分），湾海一号钥匙托管承诺书（部分），代购水电气申请表（部分）；以上证据四至证据八证明原告作为湾海一号的合法物业服务企业，已按前期物业服务协议及湾海一号小区服务标准之约定，完全履行了物业服务的合同义务，没有任何违约行为；证据九、漏雨情况登记表，证明针对漏雨情况原告履行了职责。被告对原告提供的证据发表如下质证意见：证据一、合同真实性合法性在答辩已经说过了，和原合同不一致，对合法性和延续性有异议；证据二、如果原告想证明原告为被告提供了物业服务不认可，商品房买卖合同证明不了；证据三、复印件证明与我方没有关系，我方要求的是原告公司人员有资质的证明；证据四、发票均不认可，现在电梯时2016年8月份到期，还有15年到期的，都没有进行过年检，年检没有办；证据五、证据六质证意见同证四；证据七、不认可，我方要的是保安服务的合同，只拿了保安服务费；证据八、任何单位传达室都能做到，拿这个证据主张高额物业费，我方认为站不住脚；证据九、跟物业费没有关系，漏雨是开发商造成的原因，不能以此份证据来证明履行了职责。被告为支持其主张提供如下证据：证据一、前期物业服务协议一份，证明我方和宜乐居签订的物业合同，物业费标准是2.2元，不是2.8元；证据二、我方2009年、2011年、2012年交纳物业费的发票3张，收据2张，其他业主何立新的收据1张，证明我方的物业费交纳情况，2009年物业费是2.2元加电梯费0.32元，是按2.52元收取的，2011年和2012年是远洋物业收取的费用，是按2.63元收取的，我方和远洋物业没有合同，其他业主何立新跟长城物业的交费收据单价是2.8元，但是按他的面积实际计算是1.6元，可以反映出物业没有标准的收费价格，存在乱收费；证据三、民事裁定书两份，会议纪要一份，证明长城物业近期曾承诺过暂不催缴物业费，停止起诉欠费业主；证据四、湾海一号临时业委会名单两份，证明从2015年开始小区就已经有了临时业主委员会，每一次的会议纪要参加人都是临时业委会的成员，证明我方是临业委的成员，既然有临时业主委员会，物业应通过业委会行使权利；证据五、物业费的测算表五张，证明我方在会议纪要跟原告探讨物业费的测算内容，原告跟业委会一直在商讨物业费价格，现在原告主张的2.8元物业费没有道理；证据六、会议纪要十份，证明业主代表和长城物业就物业服务标准和物业费价格在谈判，到现在谈判没有结论，其中2015年7月10日在文体里社区有临业委业主代表和物业巡回法庭人员等人在一起，巡回法庭要求物业提供物业人员构成情况及物业费成本核算，但是至今未提供，2016年1月19日会议纪要，我方要求物业提供业主名单，召开业主会议，但是一直未提供，消防、监控摄像存在问题；证据七、临业委的工作汇报十二份，证明跟物业的全部谈判跟街道进行汇报，业主对长城物业不满，先要求换物业经理，后要求换物业；证据八、在街道建议下，做了全体业主的调查，在多半业主同意下，要求物业公司退出，提供部分业主的签名；证据九、湾海一号业主对于现有物业公司非法强行收取物业费的投诉，证明物业乱收费，业主极其不满，海港区物价局已经受理，正在调查中；证据十、关于长城物业致全体业主公开信的回应信，证明物业是在公共部分张贴给全体业主的公开信，不尊重事实，业主不交物业费的原因，颠倒黑白，临业委澄清事实做的一个回应；证据十一、照片21张，证明物业合同违约，小区内存在消防，卫生，安全，绿化等的一些问题，及小旅馆的问题；证据十二、视频一份，拍摄于2016年10月2日物业公司前台，证明物业客服人员是小旅馆的经营人员，不为业主服务，为小旅馆服务。复印件提交法庭。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据一、不是和原告签订的合同，与本案没有关联性，湾海一号到现在没有成立业委会，物业公司应该由建设公司选定；证据二、是在长城物业入住之前，和本案没有关联；证据三、并没有写明因为什么原因撤诉，恰恰证明被告李格非和闫薇是长期不缴纳物业费，造成物业公司多次起诉；证据四、证据三性均不认可，因为按照法律规定具备条件的可以成立业委会，不具备条件的就是没有业委会，临时业委会在法律上没有这个称呼，是非法单位；证据五、证据三性均有异议看不出来是哪里制表，没有原告的签字和盖章；证据六、证据三性均不认可，全部是复印件，看不出由哪里制定的这个东西，签字也都是复印件，没有这些人的身份号码，这些东西全没有原告的签字和盖章，对这些东西都不认可；证据七、证据三性均不认可，临业委不是合法的组织，社区和街道没有权利干涉小区的物业管理；证据八、证据三性均不认可，街道没有权利主持物业公司调查，湾海一号小区有1100户，这些签字即便是真实的也不能代表全部业主的意思表示；证据九、证据三性不认可，如果长城物业真的有违法行为相关部门会处理；证据十、证据三性均有异议，没有看到长城物业的信，回应信看不出来是谁写的；证据十一、证据三性均不认可，看不出是湾海一号小区，没有找到标志，看不出时间，照片只能看到一小部分，不能反映小区的全貌，不具备证明效力；证据十二、证据三性均不予认可，单独的录音录像是不能作为证据使用的，第一段视频服务人员摇头了，表示拒绝登记小旅馆，第二段视频鸣笛看不出是从哪里录制的，鸣笛不是物业管理的范围，物业公司从未在该小区开办小旅馆，物业公司只是管理物业，没有住宅房没有门市房，被告的所有证据都不能证实物业公司在该小区开办了小旅馆。本院对原、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告提供证据一至证据九、被告提供的证据十一至证据十二因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原、被告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。根据原、被告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：2012年8月9日，秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订《湾海一号前期物业服务合同》约定，第五条物业服务费用5.1本物业管理区域内服务管理服务收费选择包干制方式；5.2包干制5.2.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2.8元/平方米/月。5.2.2实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容…。物业物业管理服务，另合同对物业基本情况、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、服务服务费用、合同终止、违约责任、通知与送达、不可抗力、争议解决等做了约定。被告李书刚居住于秦皇岛市海港区湾海一号1栋3单元901号房屋，房屋面积129.92平方米。被告欠付原告2014年1月27日至2015年12月31日物业费为：8366.85元（2.8元/平方米/月×129.92平方米×23个月），卫生费：69元（3元/月×23个月）。本院认为，原告与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司签订的《湾海一号前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。原告作为物业公司履行了约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告交纳物业费、卫生费。综合原告、被告的诉辩情况及双方提交的证据，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原告与秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司约定的收费标准，酌情予以扣减20%物业费较为合理。被告的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李书刚向原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司交纳物业费6693.48元（8366.85元×80%）、卫生费69元，共计6762.48元。于本判决生效后七日内履行；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他的诉讼请求。案件受理费51元，由被告李书刚负担，于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  范晓春人民陪审员  刘瑞玲人民陪审员  李庆贵二〇一七年一月五日书 记 员  王丙文