上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2507号上诉人（原审原告）：景恒包装材料（上海）有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇打铁桥路19号2幢101。法定代表人：王卓，总经理。被上诉人（原审被告）：上海支江机械设备有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇打铁桥路19号2幢-1。法定代表人：支持，经理。委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。上诉人景恒包装材料（上海）有限公司（以下简称景恒公司）因与被上诉人上海支江机械设备有限公司（以下简称支江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初18182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景恒公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：一审法院用无效合同来处理本案，显然是不公正和公平的。即使按照一审法院对本案租赁合同作无效合同处理，支江公司作为过错方也应当赔偿景恒公司因此所受到的损失。被上诉人支江公司辩称，不同意景恒公司的上诉请求，要求维持原判。景恒公司向一审法院起诉请求：1、判令支江公司赔偿其停工停业损失36万元（每平方米停工停业费用300元×1,200平方米）；2、判令支江公司赔偿其搬迁费用24万元（每平方米搬迁费用200元×1,200平方米）。一审法院认定的事实：2010年9月15日，景恒公司作为乙方与支江公司作为甲方签订《房屋租用合同》，约定由乙方向甲方承租位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX的生产厂房约1,000平方米，宿舍楼第三层共五间约150平方米及办公楼第二层外面一间。租期五年，从2010年9月15日至2015年9月15日。年租金为22.80万元，超过两年，每年增长年租金金额5%。乙方如需要改建房屋主体必须经甲方同意。租金每六个月一次性付清，第二次付房租要提前十天，押金2万元待租用期满，水、电费及其它账结清后，甲方应不计利息如数归还乙方。第六条约定，如遇到国家政策性变动以及自然灾害双方无法抗拒的情况下，该合同无条件自动解除，双方不承担任何责任和经济赔偿。该合同另对其他相关事宜进行了约定。一审审理中，景恒公司还提供一份从上海市松江区市场监督管理局调取的《房屋场地租赁协议》，落款日期也是2010年9月15日，载明的甲方（出租方）为支江公司、乙方（承租方）为景恒公司。租赁地址位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX，建筑面积720平方米，产权性质为生产经营用房，租期从2010年9月15日至2015年9月15日。景恒公司称，该合同所涉租赁物包含于《房屋租用合同》所涉的租赁物之中，签订该合同是为了办理工商登记。对此，支江公司不予认可，并称，该《房屋场地租赁协议》仅是为了办理工商登记，并未实际履行。一审审理中，双方确认：涉案租赁物位于上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX，面积共计约1,200平方米，其中生产厂房面积约1,000平方米、宿舍楼共五间约150平方米、办公楼第二层外面一间约50平方米。涉案租赁物遭遇的并非拆迁，而是拆违。但关于租赁物是否合法的问题，双方意见不一。支江公司称，宿舍楼约150平方米及办公楼约50平方米具备合法建造手续，但生产厂房约1,000平方米系违章建筑。在签订《房屋租用合同》时，景恒公司就知道这个情况，且在办理工商登记的时候，对租赁物有无产证的情况景恒公司也应当知晓。对此，景恒公司反驳称，《房屋租用合同》时，支江公司并未向其告知过生产厂房无产证的情况，对租赁物是否有产证或合法建造手续一事，其表示不清楚。另外，一审审理中，双方确认曾就相关费用进行过结算。就此，支江公司提供了其自称2016年8月29日的结算单两张，第一张载明的应退金额为7万多，第二张载明的应退金额为9万多，以证明双方之间的结算情况以及其曾减让2万元租金的事实。景恒公司对该两张结算单的真实性无异议，但对支江公司的证明目的不认可，景恒公司称，两张结算单并非同一天形成，所载金额7万多的那张系由支江公司单方制作，形成于2016年8月29日之前，因该结算单上的数据景恒公司并不认可，景恒公司遂于2016年8月29日制作了金额为9万多的那张结算单，双方结算的应退金额实际为91,801元，但实退金额为9万元，并且在该结算单上注明“押金、房租、物业费、水电费于8月29日全部结清（实退支票90,000元整）”。一审审理中，双方还确认：因租赁物遭拆违，景恒公司已搬离了租赁物，具体情况为：2016年6月12日起搬，2016年6月14日生产厂房搬离完毕，2016年8月2日，宿舍楼和办公楼搬离完毕。对于搬离前的押金、房租、物业费、水电费等费用，双方表示均已结清。另就租赁物现状，支江公司称，生产厂房约1,000平方米已于2016年6月15日被全部拆违，且支江公司未因此获取任何补偿；宿舍楼和办公楼共计约200平方米尚存。一审审理中，关于《房屋租用合同》的续租问题，景恒公司坚称双方之间口头达成了一年期的租赁合同，年租金30万元，每半年一付，从景恒公司支付租金的情况来看，也可佐证该事实。支江公司对此则不予认可，并称双方之间形成了不定期租赁合同。一审审理中，为证明就拆违一事向景恒公司履行了告知义务，支江公司主要提供了下列证据：1、泗泾镇政府竖立大型公示牌的照片三张，证明2016年2月泗泾镇政府就通过竖立公示牌的方式下发了违章整治计划，该公示牌所处的位置使景恒公司不可能不知道拆违一事；2、景恒公司、支江公司经办人员之间的微信往来截屏及2016年5月24日通过微信发给景恒公司的泾日要闻网页信息，证明支江公司已及时通知景恒公司拆违事宜；3、案外人上海市XX公司出具的《情况说明》、泗泾镇政府《限期拆除违法建筑事先告知书》及支江公司送达回证、《责令限期拆除违法建筑决定书》及支江公司送达回证、《限期拆除违法建筑催告书》，证明至迟从2016年4月1日开始，景恒公司就应当知道拆违事宜。对上述证据，景恒公司质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但不认可证明内容。政府确实竖立了公示牌，但在景恒公司找支江公司协调时，支江公司称租赁物不在拆违之列，还称即便拆违也要到2016年10月，且其自称有能力将拆违延迟到2016年年底。2016年5月15日支江公司所发微信才是景恒公司从支江公司处获取的第一次拆违通知，如果支江公司能在2016年4月7日前就通知景恒公司，景恒公司就会有足够的时间搬场，也不至于损失如此惨重。至于泾日要闻，景恒公司未在微信中收到过该内容。且该网页信息是2016年5月11日的，支江公司于2016年5月24日才发给了景恒公司，显属迟误。至于证据3，真实性无法确认，景恒公司从未收到过这些材料，支江公司在收到这些材料后也未及时告知景恒公司。一审审理中，关于诉请的金额和计算方式，景恒公司解释称，其是根据一般情况下政府与被拆迁人所签订的拆迁安置补偿协议上列明的补偿项目及相关补偿标准，并结合本案实际提出相应主张的。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，因支江公司出租的约1,000平方米生产厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，虽然支江公司自称剩余的约200平方米租赁物有合法建造手续，若支江公司所述属实，原则上可认定部分有效、部分无效，但是本案中，考虑到一则支江公司并未提供剩余约200平方米的租赁物具有合法建造手续的相关证明；二则，即便该约200平方米的租赁物有合法建造手续，生产厂房也无合法建造手续，而该厂房面积占租赁物面积的大部分；三则，从行为目的来看，景恒公司租赁房屋的目的主要是用于生产经营，即生产厂房的使用才是其目的，至于剩余约200平方米租赁物，即便确认其对应的部分租赁合同有效，从交易习惯上来看，对景恒公司也无实际意义，景恒公司也不会单就该约200平方米的租赁物要求继续履行。综上，法院结合案情认定双方之间的租赁合同全部无效。至于景恒公司诉请应否获得支持的问题。首先，关于搬迁费用，一则，合同无效后，景恒公司理应向支江公司返还租赁物，而搬迁费则是返还租赁物时必然要发生的费用，二则，从双方之间的履约情况来看，原先的书面租赁合同已经履行完毕，后续的合同在实际履行中也经双方结算予以终止，景恒公司要求支江公司赔偿该费用尚缺乏依据，法院难以支持。其次，关于停产停业损失，一则，从现有证据来看，景恒公司对拆违一事理应是明知的，在此情形下，景恒公司负担一定的注意义务和减损义务，即应当对搬场一事有所预见，并对善后事宜作出相应准备；二则，即便真如景恒公司所述，支江公司最早向景恒公司告知拆违事宜的时间是2016年5月15日，那么距离2016年6月15日的最终拆违日期也有一个月的时间间隔，该期间内，景恒公司足以就搬场一事作出妥善处理。故此，综合案情，法院认为景恒公司的该项诉请也缺乏依据，法院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回景恒包装材料（上海）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由景恒包装材料（上海）有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，由于支江公司未能提供其与景恒公司就上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX的生产厂房及其附属房屋签订的《房屋租用合同》中涉及的房屋相应的合法建造手续，故一审法院依法确定涉案的《房屋租用合同》为无效合同，当属无误。至于一审法院对于本案合同无效后的后果处理问题是否得当的问题，本院认为，在上述《房屋租用合同》租期届满后，景恒公司继续租赁使用租赁物而支江公司对此也未提出异议，从目前的证据看，仅能认定为成立不定期租赁合同关系。后因政府相关部分的拆违行动而导致上述合同无法继续履行，本院认同一审法院有关景恒公司对于政府的拆违行动应当较早时间已经明知且应当有相应较充分时间作出妥善处理的分析，故景恒公司主张由支江公司承担其因拆违导致合同无法履行而发生的所谓停工停业损失、搬迁费等费用，缺乏充分的事实根据与法律依据。此外，在合同不再履行后，双方也实际进行了相应结算，应该说租赁合同无效的后果实际已处理完毕，因此，一审最终驳回其诉讼请求，并无不当。本院亦难以支持其上诉请求。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,800元，由上诉人景恒包装材料（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金绍奇代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年五月二十四日书 记 员  罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……