江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初5042号原告：常熟市尚湖镇练南村村民委员会，住所地常熟市尚湖镇练南村。法定代表人：张国芳，村主任。委托诉讼代理人：任建明，常熟市练塘法律服务所法律工作者。被告：常熟淙盛新材料科技有限公司，住所地常熟市尚湖镇练南村。法定代表人：宗开元，总经理。委托诉讼代理人：瞿国平，江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑尧，江苏华元民信律师事务所律师。第三人：张琪，男，1978年12月19日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。第三人：芦国强，男，1977年5月2日出生，汉族，住常熟市。原告常熟市尚湖镇练南村村民委员会（以下简称练南村）与被告常熟淙盛新材料科技有限公司（以下简称淙盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理，审理中，原告向本院申请追加张琪、芦国强为本案第三人，本院予以准许，并依法通知第三人张琪、芦国强到庭参加诉讼。审理中，被告向本院对原告提起反诉，本院予以准许，并将本诉反诉合并审理。本案依法由审判员何斌适用简易程序于同年7月5日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于同年8月30日、2017年4月17日、5月4日公开开庭进行了审理。原告练南村的委托诉讼代理人任建明、被告淙盛公司的委托诉讼代理人郑尧、第三人张琪及其委托诉讼代理人陈志荣、第三人芦国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练南村向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告之间的租赁合同关系，被告即日搬出原告所有的租赁房屋；要求被告支付结欠的房屋租金171400元。审理中，原告变更诉讼请求：要求解除原、被告于2015年12月25日签订的集体房屋租赁合同所确定的租赁关系，被告及第三人将原告出租的房屋土地恢复原状后返还原告；要求被告支付2015年年底前所欠的租金171400元及自2016年1月1日起到2017年4月30日止所欠的租金，若法院判决合同无效，则要求被告支付2015年年底前所欠的土地房屋使用费171400元及自2016年1月1日起到2017年4月30日止所欠的土地房屋使用费90709元，合计262109元。事实和理由：原、被告之间有多年租赁关系，被告为了经营所需向原告租赁房屋和土地，双方并签订了多份集体房屋租赁合同，双方维持租赁关系至今。但被告未能及时交付租金，原告多次催讨未果。原告为维护自身合法权益，故向法院起诉。被告淙盛公司辩称：被告不同意解除租赁关系。结欠原告租金属实。要求依法判决。第三人张琪辩称：对原、被告之间的租赁情况并不清楚。因被告向第三人张琪借款100万元未还，被告将其所租赁的土地范围内的房屋转让出租给了第三人张琪以折抵上述债务，第三人张琪又将其中部分房屋转租给了第三人芦国强。原、被告之间的租赁合同尚未到期，不应解除租赁关系，若法院判决解除租赁关系并收回土地房屋，原告应当对第三人作出相应的赔偿。要求依法判决。第三人芦国强辩称：第三人芦国强向第三人张琪租赁了部分房屋，现正进行生产。若法院判决解除租赁关系并收回原告出租给被告的土地房屋，原告应当对第三人芦国强作出相应的赔偿。要求依法判决。被告淙盛公司向原告练南村提起反诉请求：要求原告赔偿损失20万元。事实和理由：被告向原告租赁土地、厂房多年，现原告要求收回其向被告租赁的土地、厂房，并要求被告将承租土地恢复原状。被告在承租土地上自建了厂房，原告应当对被告自建厂房的损失予以赔偿。原告练南村针对被告淙盛公司反诉辩称：原告并无过错，不应对被告的损失予以赔偿。要求驳回被告对原告的反诉请求。经审理查明：常熟市开元化工有限责任公司（以下简称开元公司）成立于1993年7月22日，于2016年4月13日变更登记为淙盛公司。原告练南村与被告淙盛公司发生租赁关系多年，2008年1月22日，原告与开元公司签订集体房屋土地租赁合同1份，前者将村集体建造的939平方米房屋、2798平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2008年1月1日至同年12月31日，年租金为67992元；支付方式为由后者在每季末前将当季度租金支付给前者；后者若拖欠租金数额超过1万元、且逾期超过一个月的及以任何形式转租、转让、抵押本合同标的物的等，前者可以解除合同，收回房屋；后者若要对租赁物进行改建、增建等，必须经前者书面同意。租赁期满或者因后者违约导致提前解除合同的，后者对租赁物进行改建、增建的财产归前者所有。2009年2月11日，原告与开元公司又签订集体房屋租赁合同1份，前者将村集体建造的939平方米房屋、2798平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2009年1月1日至同年12月31日，年租金为67992元，合同其他内容与上一份合同相同。2010年2月5日，原告与开元公司签订第三份集体房屋租赁合同，前者将村集体建造的939平方米房屋、2798平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2010年1月1日至同年12月31日，年租金为67992元，合同其他内容与上一份合同相同。2011年2月24日，原告与开元公司签订第四份集体房屋租赁合同，前者将村集体建造的939平方米房屋、2798平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2011年1月1日至同年12月31日，年租金为67992元，合同其他内容与上一份合同相同。2012年2月18日，原告与开元公司签订第五份集体房屋租赁合同，前者将村集体建造的939平方米房屋、2798平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2012年1月1日至同年12月31日，年租金为67992元，合同其他内容与上一份合同相同。2013年2月28日，原告与开元公司签订第六份集体房屋租赁合同，前者将村集体建造的939平方米房屋、2798平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2013年1月1日至同年12月31日，年租金为67992元，合同其他内容与上一份合同相同。2014年2月18日，原告与开元公司签订第七份集体房屋租赁合同，前者将村集体建造的939平方米房屋、2798平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2014年1月1日至同年12月31日，年租金为67992元，合同其他内容与上一份合同相同。2015年2月14日，原告与开元公司签订第八份集体房屋租赁合同，前者将拥有的1020平方米房屋、3408平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2015年1月1日至同年12月31日，年租金为68032元，合同其他内容与上一份合同相同。2015年12月25日，原告与开元公司签订第九份集体房屋租赁合同，前者将村集体建造的620平方米房屋、3408平方米土地租赁给后者作工业使用，租赁期限自2016年1月1日至同年12月31日，年租金为68032元，合同其他内容与上一份合同相同。被告至今拖欠原告2015年12月31日前使用费171400元未付，之后的使用费亦未支付。另查明：2014年10月27日，开元公司、宗开元向第三人张琪借款100万元。2015年1月27日，开元公司与第三人张琪签订厂房及设备转让协议、厂房租赁合同各1份，转让协议载明：前者自愿将其位于练南村的1500平方米厂房及设备作价80万元转让给后者以冲抵上述借款80万元，签订协议当日前者即将标的物交付给后者，后者对标的物享有所有权并可自由支配（转让、出卖、租赁等）；租赁合同载明：前者将其位于练南村的1300平方米厂房出租给后者，租赁期限为2015年1月27日-2025年1月27日，年租金为2万元，前者以该房10年期限租金贰拾万元冲抵上述借款20万元，租赁期间，后者在不影响前者收益前提下可以将该厂房转租给第三方。2016年4月20日，第三人张琪与第三人芦国强签订租赁协议1份，约定前者将位于练南村的2100平方米厂房出租给后者，租赁期限自同年4月30日至2026年4月30日，年租金为21万元，后者在签订合同后三个工作日内一次性支付三年租金65万元。同年4月22日，第三人张琪向第三人芦国强出具收条1份，表示收到后者房租65万元。现原告出租给被告的土地、厂房均被第三人张琪、芦国强占用。同年8月22日，第三人张琪以被告、宗开元向其借了上述100万元借款未还为由向本院起诉，要求被告、宗开元归还上述借款【（2016）苏0581民初9149号案件】，后本院认定被告已以设备折抵借款12万元，故判决被告、宗开元归还第三人张琪借款88万元，该判决现已生效。又查明：原告出租给被告的厂房未办理合法建设手续。被告亦未办理合法建设手续而在其向原告承租的土地上自建了厂房。审理中，经被告申请，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对被告自建厂房的现有市场价值进行了评估，2017年3月21日，该公司出具房地产估价报告1份，评估结果为：建筑物（含门卫、平房、简易房、化工车间、厕所、食堂、会议室、彩钢棚）价值为343600元，附着物（含储油池2个、水泥地坪）价值为17000元，建筑物及附着物合计价值为360600元。庭审中，原告表示：2006年起其与被告发生租赁关系，起初其出租给被告的厂房面积为939平方米，后来部分厂房被拆除了，现在还剩下620平方米的厂房。其出租给被告的土地面积为3408平方米。被告拖欠其租金未付，且未经其许可擅自在承租的土地上建造了厂房，依据合同，其有权解除双方签订的租赁合同，被告应当拆除自建厂房并将承租的土地厂房返还其。被告与第三人张琪签订的租赁合同及第三人张琪、芦国强之间签订的租赁合同未经过其同意，其也不知情，属无效合同。其同意以上述房地产估价报告中评估结果作为确定被告损失的依据，但其没有过错，不应对被告及第三人的损失予以赔偿。被告表示：其与原告发生租赁关系已有20多年，其在承租的土地上自建厂房均得到原告的同意，2015年4、5月，原告在其与钱四宝签订的建房合同上盖章确认了其对其所自建厂房的所有权。其与原告签订的租赁合同并未到期，虽结欠原告租金，但原告同意其缓交，其并不构成违约，双方之间的租赁关系不应解除。若原告收回土地房屋应对其进行赔偿。与第三人张琪所签订的两份合同目的在于将相关厂房和设备用于借款抵押，今后相关财产变现后优先偿还借款，而非转让、租赁财产，借条其未从第三人张琪处取回，两份合同上的面积均不对，其转让、租赁的厂房设备价值远远不止合同上的金额，合同并非其真实意思表示，合同也未得到履行，其也未将厂房设备交付给第三人张琪。2016年4、5月，其停止生产后将厂房设备闲置，后来其准备继续生产时才发现第三人张琪擅自将其厂房设备转租给了第三人芦国强。若其与原告签订的租赁合同无效，其要求原告对其损失进行赔偿，其损失同意按照评估报告中建筑物及附着物（变压器除外）数额确定。被告并向法庭提交了有原告盖章确认的建房合同1份，该合同由开元公司与案外人钱四宝于2005年5月5日签订，合同约定前者经村委会同意委托后者在练南村开元公司所承租厂区内建造1500平方米车间与800平方米仓库。原告在该合同上盖章，并写明“所建厂房的土地归练南村集体所有，所建车间产权属开元化工厂”。经庭审质证，原告对建房合同真实性没有异议，但表示该份合同是由被告今年拿到其处让其证明其出租的厂区内有些厂房是被告建造的，其就在合同上盖了章。第三人张琪表示：原告在建房合同上盖章确认了被告对被告自建厂房的所有权。其与被告签订的转让、租赁合同是双方真实意思的表示，合同也履行了，被告将厂房设备于2016年年初交给其了，其还将两份合同提交给原告，原告并未提出反对。第三人芦国强对建房合同没有异议。上述事实，有集体房屋租赁合同、借条、厂房及设备转让协议、厂房租赁合同、租赁协议、收条、建房合同、集体土地使用证、本院（2016）苏0581民初9149号民事判决书、房地产估价报告及本案庭审笔录、询问笔录等在卷佐证。本院认为：对第三人张琪关于被告已将被告租赁的土地范围内的房屋转让租赁给其以冲抵被告欠其的债务的主张，被告予以否认，第三人张琪已就被告欠其债务向本院提起诉讼并获支持，该主张明显与事实不符，故对第三人张琪上述主张，本院不予采信。原告出租给被告的房屋及被告租赁期间自建的厂房均未办理合法建设手续，原告与被告签订的集体房屋租赁合同及第三人张琪与第三人芦国强签订的租赁协议均属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告出租给被告的土地房屋现被第三人张琪、芦国强占用，第三人张琪、芦国强占用上述土地房屋并无合法依据，故第三人张琪、芦国强应当将上述土地房屋交还原告，被告应将租赁土地范围内其自建的建筑物及附着物拆除并恢复原状。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告应支付原告2015年12月31日前所欠的使用费171400元及自2016年1月1日起到2017年4月30日止所欠的使用费90709元，合计262109元。对原告关于其对被告自建厂房并不知情，也未同意，其不应对被告的损失予以赔偿的主张，被告予以否认，原告在被告与案外人签订的建房合同上盖章并确认了被告对被告自建厂房的所有权，原告对被告自建厂房显然是知情并同意的，故对原告上述主张，本院不予采信。对于被告自建厂房的损失，应当由双方根据各自的过错承担相应的责任，本案中，原、被告过错相当，原告应当对被告的损失承担50%的赔偿责任。至于被告损失，原、被告均同意按照房地产估价报告中评估价360600元确定，系当事人的意思自治，本院予以准许，故原告应当赔偿被告损失180300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条之规定，判决如下：一、原告常熟市尚湖镇练南村村民委员会与被告常熟淙盛新材料科技有限公司之间签订的集体房屋租赁合同均属无效合同。二、第三人张琪、芦国强于本判决生效后三十日内将两人占用的被告常熟淙盛新材料科技有限公司向原告常熟市尚湖镇练南村村民委员会所租赁的坐落于练南村的建筑面积为620平方米的房屋、3408平方米的集体土地及上述土地范围内被告自建的建筑物及附着物交还原告。三、被告常熟淙盛新材料科技有限公司于第三人张琪、芦国强交还原告上述房屋土地后三十日内拆除被告在租赁土地范围内自建的建筑物及附着物并恢复原状。四、被告常熟淙盛新材料科技有限公司于本判决生效后三十日内向原告常熟市尚湖镇练南村村民委员会支付使用费人民币262109元。五、原告常熟市尚湖镇练南村村民委员会于本判决生效后三十日内向被告常熟淙盛新材料科技有限公司赔偿损失人民币180300元。上述第四、五项如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费5232元，评估费3720元，合计诉讼费8952元，由被告负担（原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。反诉部分案件受理费减半收取2150元，由原告负担1938元，由被告负担212元（被告同意其预交的诉讼费中由原告负担部分，由原告向其直接支付，本院不再退还，由原告在本判决生效后十日内向被告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  何 斌人民陪审员  章彩萍人民陪审员  杨振茁二〇一七年五月四日书 记 员  丁 艳