山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0103民初6074号 原告：金莹，女，1984年5月31日生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：杨海，山东悦明达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳亚男，山东悦明达律师事务所实习律师。 被告：刘桂香，女，1981年6月3日生，汉族，山东大学齐鲁医院护士，住济南市。 委托诉讼代理人：杜建忠，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告金莹与被告刘桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金莹的委托诉讼代理人杨海、柳亚男，被告刘桂香及其委托诉讼代理人杜建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金莹向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金9360元；2、判决被告支付逾期办理户口迁出手续的违约金5万元；3、判决被告赔偿原告为此支付的户口迁出费2500元；4、判决被告向原告支付律师费3000元。事实和理由：2016年4月19日，原告经济南连城房产经纪有限公司介绍，与被告签订了关于济南市的《房屋买卖合同》和《合同补充协议》，并于当日交付了购房定金2万元，并依据合同约定在2016年5月5日支付了首付款38万元，总计40万元，其余款项，原告依照约定办理了房屋按揭贷款。根据合同约定，被告保证此房产项下户籍状态为空户，如果房产项下有户口，被告应当在2016年6月20日前，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将与本房屋有关的户口迁出的，应当向原告支付伍万元的违约金，但是，被告并没有按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应该在收到全款叁拾日内通知原告进行房屋验收交接，但是，被告未能按照约定的期限履行自己的义务，被告拒不按照合同的约定履行其义务，给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，以维护原告的合法权益。 刘桂香辩称，我于2016年3月份看中了现在居住的房子，由于资金不足想要把涉案房屋先卖掉再买现在居住的房子，于是我到中介表明我要出售涉案房屋，中介将涉案房屋挂到网上进行出售，原告在网上看到了信息，与中介协商想要购买涉案房屋，在签订房屋买卖合同之前，我将要先卖房子再买房子的事情告知了中介和原告，原告明确表示对此事不介意，我问中介需要多久能办理好，中介说一个月绝对能办完，于是我签合同时就约定了留两个月的时间迁出户口，最晚2016年6月底前迁出，在办理房产证过程中，由于原告为了少交税款向房管局提供的资料错误，导致房产证的面积与实际交税面积不符，无法进行抵押贷款，在原告补齐税款后，房管局将原告第一个房产证收回，原告重新提交资料，房管局又给了原告新的房产证，每次提交资料到下房产证需要至少14天的时间，2016年6月20日是约定迁户口的时间，由于原告两次办理房产证拖延了抵押贷款的时间，我无法向现居住房子的原房主支付房款，无法取得新购房屋的房产证办理户口迁移手续，在原告的催促下，我于2016年6月24日到经八路派出所把户口迁出时，派出所的电脑坏了，无法办理业务，后又逢周末，我于2016年6月27日将户口本、身份证又交到派出所，工作人员让我把资料放在那里，等办理好了给我打电话来取，我于2016年6月29日取到了新户口本，由于原告办理两次房产证，导致我户口没有及时迁出，我在约定的日期内将房屋收拾完毕，给原告打电话让她来取钥匙进行物业交接，但原告联系不上，电话打通但是不接，迫于无奈与中介取得联系，中介表示与原告沟通，原告坚决拒绝来取钥匙，我无奈将钥匙交给中介，并办理了交接，并签了物业交接单。针对原告第一项诉讼请求，被告不存在逾期交房的情形，被告是按照合同约定如期交付房屋，因此不应当承担违约金，合同约定的违约金也过高。针对第二项诉讼请求，被告不存在违约行为，因为在合同签订时，虽然双方在合同中约定在2016年6月20日迁出，但实际双方在中介的见证下达成了口头的约定，最迟不迟于2016年6月底迁出户口，根据合同第九条约定，被告不存在因个人原因而耽误与房屋有关的户口迁出，恰恰是由于原告为了少交税款等非法目的而提供办理房产证的虚假资料，导致两次办理房产证，从而耽误户口的迁出期限，延长至少14天，且补充协议第四条是对买卖合同第九条内容的补充和修改，被告于2016年6月29日将户口迁出并不影响原告2016年9月1日前孩子上学报名及落户问题。且合同约定的违约金也过高。另，不存在原告为迁移户口支付2500元，故被告不应承担，原告第三、四项诉讼请求于法无据。 本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告金莹（买方、乙方）、被告刘桂香（卖方、甲方）、案外人济南连城房产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告刘桂香将位于济南市房屋（房产证号：中字第*号，建筑面积43.31平方米）出售给原告金莹，总价款为78万元，原告金莹应在签订合同时向被告刘桂香支付定金2万元，并应于2016年5月10日前且网签当日支付首付款40万元（含定金2万元），剩余房款38万元办理按揭贷款，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，原告金莹应一次性补足。合同第九条约定：“甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，出卖人应当在2016年6月20日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付伍万元的违约金；”第十条约定：“甲、乙双方同意，甲方于收到全款叁拾日内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担；”第十一条“违约责任”约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；3、若甲方违反第九条、第十条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；……”同日，原告金莹（乙方）、被告刘桂香（甲方）、案外人济南连城房产经纪有限公司（丙方）签订《合同补充协议》一份，该协议第1条约定：“甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、装修费等）。……”第4条约定：“甲方承诺本房屋辖区学校未使用上学名额，不影响乙方2016年9月1日前孩子上学报名，并承诺抵押金额、房屋落户、产权等属实，如出现问题，由甲方负责解决并承担一切相关费用和法律责任。”合同及补充协议签订当日，原告金莹向被告刘桂香支付定金2万元。2016年5月5日，原告金莹通过银行转账方式向被告刘桂香支付首付款38万元。剩余购房款38万元原告金莹办理了济南市个人住房公积金贷款，该38万元由农行槐荫支行于2016年7月13日放款至被告刘桂香个人银行账户。原告金莹已取得涉案房屋的不动产权证书，产权证号为鲁（2016）济南市不动产权第*号，登记时间为2016年6月21日。原告金莹于2016年6月29日将其户口自涉案房屋处迁出。原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2016年8月17日。 另查明，原告金莹为本次诉讼支出律师代理费3000元。 庭审中，原告金莹主张被告刘桂香拒不办理户口迁出手续，其无奈向中介交纳的2500元，由中介出面办理了户口迁出手续，并提交韩康书写的收条为证。被告刘桂香对该收条的真实性有异议，且认为该收条无法证实是为被告办理户口迁出手续。 庭审中，原告金莹主张系被告刘桂香个人原因未按合同约定办理房屋验收和交接手续，并提交微信聊天记录截图为证。被告刘桂香对该截图的真实性、合法性均有异议，认为该记录无法显示具体时间，也无法核实是否原、被告之间的聊天内容。 庭审中，被告刘桂香主张是由于原告未在规定时间内办理房产证拖延了抵押贷款的时间，致使其无法向其新购房屋的出卖方支付房款，无法取得新购房屋的房产证以办理户口迁移手续，为此被告提交房屋权属状况信息及办理权属登记的相关资料、被告与案外人签订的房屋买卖合同、业务凭证、交易明细、不动产权证复印件为证。对被告刘桂香提交的上述证据，原告金莹认为：1、对房屋权属状况信息及办理权属登记的相关资料的真实性无异议，但办理房产证与被告在约定的期限内迁移户口没有任何关系。2、对于被告与案外人签订的房屋买卖合同、不动产权证复印件、交易明细与本案无关，对于业务凭证中2016年7月13日被告账户中收到38万元无异议，其他内容与本案无关。 庭审中，被告刘桂香主张原、被告口头约定迁移户口的时间为2016年6月底之前及如果晚腾房按市场价支付房租，并提交2份证言为证。原告金莹不认可双方达成了上述口头约定，对于该2份证言，原告认为不可信，证人未出庭作证，且从证人的身份上看，两证人系中介的工作人员，与本案有利害关系，不能客观公正的作证。 以上事实，由房屋买卖合同、合同补充协议、定金收到条、收条、转账凭条、住房公积金贷款凭证、委托代理合同、发票及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告金莹与被告刘桂香签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。被告于2016年7月13日收到全部购房款，根据《房屋买卖合同》第十条约定，被告应于2016年8月12日前通知原告进行房屋交接，而原、被告实际房屋交接的时间为2016年8月17日，根据第十一条第2、3款，被告迟延交房，应向原告支付迟延交房违约金。原告要求按照合同约定的总房款日千分之三的标准计算，被告认为违约金标准约定过高。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张的总房款日千分之三的标准过高，本院酌定将总房款日千分之三降低为总房款日万分之三。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金936元（自2016年8月13日起至2016年8月16日止，以78万元为基数，按日万分之三的标准计算），对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告辩称在合同约定的日期内联系原告办理交接，但联系不上原告，通过中介联系但原告表示拒绝来取钥匙，但其未能提交证据证明，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。被告刘桂香辩称原、被告口头约定如果晚腾房按照市场价房租计算，但其未能提交充分有效证据予以证明，对被告的该项辩称意见，本院不予采信。 关于原告主张的迟延迁出户籍违约金问题。根据《房屋买卖合同》第九条约定，被告应当在2016年6月20日前办理原有户口迁出手续，而被告直至2016年6月29日才将原有户口迁出，被告迟延迁出户口的行为违反了合同约定，是有一定过错的，原告以此要求被告承担违约责任，符合双方合同约定。关于违约金的数额，合同约定为5万元，被告主张违约金数额过高。对此，根据上述最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，本院酌定违约金金额为1万元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。被告辩称双方在《合同补充协议》中对户籍的迁出时间重新做了约定，对此，本院认为，原、被告双方在《合同补充协议》中系对涉案房屋是否在辖区学校内使用过上学名额进行了约定，而非是对户籍迁出的约定，故对于被告的该项辩称意见，本院不予支持。被告辩称双方口头约定迁出户口的时间为2016年6月底之前，但其未能提交充分证据予以证实，故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。被告辩称系由于原告未在规定时间内办理房产证拖延了抵押贷款的时间，致使其无法向其新购房屋的出卖方支付房款，无法取得新购房屋的房产证以办理户口迁移手续，对此，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中并未约定被告迁出户口的时间与原告办理权属证书的时间之间有关联，被告购买其他房屋的行为亦与本案无关，故被告的该项辩称意见，本院不予采信。 对于原告主张的户口迁出费用，原告仅提交了韩康书写的收条为证，且原告亦无法说明该费用的具体用途，故对原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 对于原告主张的律师费，本院认为，被告刘桂香未按合同约定迁出户口、交付房屋，构成违约，根据原、被告签订的《合同补充协议》的约定，违约方应当赔偿对方的律师费损失。故原告金莹要求被告刘桂香承担其已支付的律师费3000元，合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告刘桂香于本判决生效之日起十日内支付原告金莹逾期交房违约金936元。 二、被告刘桂香于本判决生效之日起十日内支付原告金莹逾期办理户口迁出手续的违约金1万元。 三、被告刘桂香于本判决生效之日起十日内支付原告金莹律师费3000元。 四、驳回原告金莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元，由被告刘桂香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年五月四日 代理书记员  商玉莹