湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终1840号上诉人（原审被告）：长沙市天心区教育后勤管理中心，住所地湖南省长沙市天心区白沙街**号。法定代表人：李志文。委托诉讼代理人：管小平，湖南湘康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜杰，湖南湘康律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：蒋艳才。委托诉讼代理人：周先冬，湖南琨霖律师事务所律师。上诉人长沙市天心区教育后勤管理中心（以下简称天心区教管中心）因与被上诉人蒋艳才房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天心区教管中心上诉请求：一、撤销原审判决第一项，重新评估案涉工程造价（将案涉工程折旧因素考虑在内），以重新评估的工程造价扣除案涉工程中“教学楼西头钢棚”的造价后重新确定被上诉人的损失；二、二审诉讼费用由蒋艳才承担，并根据二审确定的蒋艳才的损失数额重新核定一审诉讼费用的分摊。事实和理由：一、根据《价格认证结论书》及《补充评估报告》的鉴定范围，《补充评估报告》中的“教学楼西头钢棚”即是《价格认证结论书》中的“钢架结构厂房、砖混结构下料房”。原审将《价格认证结论书》及《补充评估报告》所确定的损失之和认定为蒋艳才的损失数额是将“教学楼西头的钢棚造价”的拆除损失进行了重复计算。二、案涉工程虽由蒋艳才承建，但其使用多年，为其创造了商业收益且双方签订的租赁合同的租期也仅余一年多的时间，故应在评估涉案工程的造价时将折旧因素考虑在内。蒋艳才辩称：一、本案不存在重复计算的可能性，《评估报告》及《补充评估报告》评估系双方共同委托进行，系对工程造价的评估，而《价格认证结论书》系对搬迁损失的评估，两者并不冲突。二、一审未考虑折旧系因天心区教管中心未在举证期内提出，且天心区教管中心进行征收时应当是先补偿后拆迁而对方违反法定程序且未保留相关证据，另从征收至今，蒋艳才未得到任何赔偿，因此折旧和违约互抵。综上，请求驳回上诉，维持原判。蒋艳才向一审法院起诉请求：一、判令天心区教管中心赔偿蒋艳才因违约导致的损失2635540元；二、判令天心区教管中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：长沙市天心区校办企业公司（以下简称校企公司）为原长沙市天心区校办产业管理办公室的下属机构，2006年2月14日，天心区教育局发文将各学校房屋、门面、闲置资产归口长沙市天心区校办产业管理办公室统一管理，后长沙市天心区校办产业管理办公室更名长沙市天心区教育后勤管理中心。2003年6月，蒋艳才与校企公司签订《租赁合同》（以下称01号合同），蒋艳才租赁原大托乡披塘村蒋家湾的房屋及空地（原大托乡教育组红线内房屋及空地），租期为5年，从2003年6月20日起至2008年6月19日止，租金为每年68000元，空地建设投入如遇国家政策发生变化，所有建设投入补偿归蒋艳才，如校企公司征用，应补偿蒋艳才损失。2003年10月底，蒋艳才、蒋明良（后退伙）与长沙市天心区披塘中学签订《租房合同》（以下称02号合同），蒋艳才及蒋明良租赁位于披塘中学教学楼西头空地一块，租期为8年，从2003年11月1日起至2011年11月1日止，租金为每年17500元，空地建设投入如遇国家政策发生变化，所有建设投入补偿归蒋艳才，如校企公司征用，应补偿蒋艳才损失。2004年3月，蒋艳才、康建平、卢为阳（后康建平、卢为阳均退伙）与校企公司签订《土地租赁合同书》（以下称03号合同），蒋艳才、康建平、卢为阳租赁靠书院南路一侧披塘中学约25米×60米的操坪，租期为4年,租金每年递增。合同期满。蒋艳才将所租土地及上面的建筑无条件、无偿移交给校企公司，归校企公司所有，如续签合同，蒋艳才同等条件下优先。如遇国家政策发生变化（含披塘中学搬迁），蒋艳才必须在校企公司通知后两个月内无条件搬迁，同时不得向校企公司提出任何经济赔偿。2004年10月，校企公司与披塘中学相关人员、蒋艳才等人协商后，校企公司出具《证明》，同意01号合同与02号合同同步执行。上述合同签订后，蒋艳才在承租范围内填埋了土方，建设了围墙、护坡、钢棚、厂房等设施，并将部分房屋出租给他人使用，但因相关建设手续未办妥，03号合同在蒋艳才完成土方等基础工程后未能实际履行。2010年5月30日，天心区校办产业管理办公室向蒋艳才发出《通知》，内容为：“根据区委、区政府、区教育局的要求，披塘中学将扩大办学规模，你所租的门面将被规划为教学用地。现正式通知你，请你谅解并积极配合，于2009年（应为2010年）7月30日前先做好资产的清理与腾空工作，善后事宜另行具体协商。”蒋艳才接到上述《通知》，与其承租户张顺全、文海波、杨桂生、王伟平、刘伟胜、郭先军协商后，共计支付70000元让承租户搬离。2010年7月23日，蒋艳才要求天心区校办产业管理办公室赔偿因单方违约解除合同给其造成的损失共计325.11万元。2011年5月21日，天心区校办产业管理办公室赔偿蒋艳才损失68000元。关于解除合同对蒋艳才造成的损失，蒋艳才、天心区教管中心共同委托长沙市价格认证中心对蒋艳才在合同土地上建设的钢架结构厂房、下料房、围墙及传达室等项目的搬迁损失进行鉴定，长沙市价格认证中心出具长价认证字（2011）第808号《价格认证结论书》，认定蒋艳才搬迁损失为303675元。关于蒋艳才在合同土地上建设的钢棚、围墙、护坡及土方工程的损失，经蒋艳才申请，双方共同选定鉴定机构，一审法院于2015年4月28日委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司湖南分公司对钢棚、围墙、护坡及土方工程的造价进行鉴定。2015年7月15日，深圳市国晨工程造价咨询有限公司湖南分公司作出《关于天心区披塘中学的钢棚、围墙、护坡、土方工程造价评估司法技术评估报告》，天心区教管中心对评估意见不服，经双方同意，一审法院组织深圳市国晨工程造价咨询有限公司湖南分公司进行了补充鉴定，并于2017年1月11日出具补充评估报告，认定蒋艳才在合同土地上建设的钢棚、围墙、护坡及土方工程的造价为1127854.22元。蒋艳才为此支付司法技术评估费16600元。另查明，因还有部分钢棚没有拆除，天心区教管中心于2014年12月23日出具《关于披塘中学租赁场地的情况说明》，承诺如蒋艳才自行全部拆除钢棚，可以补偿40000元作为搬迁费。一审法院认为：蒋艳才、天心区教管中心签订的三份租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。天心区教管中心提前解除与蒋艳才签订租赁合同，应当赔偿因此给蒋艳才造成的损失。经鉴定，蒋艳才在合同土地上建设的钢架结构厂房、下料房、围墙及传达室等项目的搬迁损失为303675元，以及钢棚、围墙、护坡及土方工程的造价1127854.22元，长沙市天心区教育后勤管理中心应予赔偿。蒋艳才按照天心区教管中心的要求让租赁户搬离，为此支付租赁户7万元，天心区教管中心应予赔偿。天心区教管中心承诺如蒋艳才拆除全部钢棚，蒋艳才可以补偿搬迁费4万元，蒋艳才亦承诺会尽快拆除剩余钢棚，且拆除了大部分钢棚，保证了披塘中学教学楼的建设顺利进行，天心区教管中心应于蒋艳才拆除剩余钢棚并将场地返还后支付蒋艳才搬迁费4万元。综上所述，天心区教管中心应支持蒋艳才1541529.22元（303675元＋1127854.22元＋7万元＋4万元），天心区教管中心已支付68000元，还应支付1473529.22元。蒋艳才诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。天心区教管中心辩称3号合同不属于本案的审理范围。经查，蒋艳才、天心区教管中心签订的三份租赁合同属同一法律关系，且长沙市天心区教育后勤管理中心同时解除三份合同，蒋艳才因此一并起诉，一审法院一并审理并无不妥。天心区教管中心辩称评估报告中的现场勘查记录表中有几十处改动，有重大的程序问题。经蒋艳才、天心区教管中心双方同意，一审法院组织深圳市国晨工程造价咨询有限公司湖南分公司进行了补充鉴定，并出具补充评估报告。天心区教管中心辩称存在折旧问题。虽然，蒋艳才建设的房屋、钢棚有一定年限，但由于天心区教管中心解除合同对蒋艳才造成经营上的损失，一审法院以工程造价认定蒋艳才的损失并无不妥。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决：一、天心区教管中心于本判决生效后15日内支付蒋艳才赔偿款1433529.22元；二、天心区教管中心于蒋艳才拆除剩余钢棚并将场地返还后15日内支付蒋艳才搬迁费4万元；三、驳回蒋艳才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27888元，由天心区教管中心负担15592元，蒋艳才负担12296元。二审期间，天心区教管中心向本院提交了长沙市价格认证中心据以作出涉案《价格认证结论书》的部分鉴定资料，拟证明：1、蒋艳才全程参与了该次价格认证；2、一审重复计算了教学楼西头空地所有建筑物包括钢棚在内的造价30万元。蒋艳才对上述证据的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该价格认证仅是针对2号合同，而非全部三份合同，且该次价格认证系针对搬迁损失，而非造价认定。本院对天心区教管中心提交的上述证据的真实性、合法性予以认定。因双方当事人对《价格认证结论书》包含的内容存在上述争议，本院于2017年4月18日致函长沙市价格认证中心进行调查，长沙市价格认证中心于2017年4月27日向本院回函进行了内容为“认证结论303675元为认证标的在认证基准日时的价值，不包含其它搬拆迁补偿费用”的情况说明，天心区教管中心对该情况说明无异议，蒋艳才对该情况说明的真实性无异议，合法性有异议，该情况说明与《价格认证结论书》中的部分分项认证项目的内容和名称存在冲突，比如“原商店、厕所拆迁”。本院认为，上述情况说明系《价格认证结论书》的作出机关所作，具有高度证明力，故予以认定。本院二审查明，涉案1、2号合同所涉土地上的建筑物由蒋艳才于2010年11月底开始拆除。长沙市价格认证中心作出的涉案《价格认证结论书》载明的认证总价由以下分项构成：1、钢架结构厂房67500元；2、砖混结构下料房31500元；3、围墙及传达室31275元；4、后院基础改造37500元；5、电力改造6300元；6、给、排水改造8050元；7、二、三楼装修28000元；8、水泥地面58550元；9、原商店拆迁11500元；10、原厕所拆迁16000元；11、电动门7500元。深圳市国晨工程造价咨询有限公司作出的《补充评估报告》载明的评估造价由以下分项构成：1、钢棚421678.29元；2、教学楼西头钢棚300000元；3、围墙19883.24元；4、护坡121348.74元；5、土方264943.95元。双方一致认可上述《补充评估报告》分项序号1系针对1号合同所涉土地上的相关建筑及工程的造价，分项序号2系针对2号合同所涉土地上的相关建筑及工程的造价，分项序号3、4、5系针对3号合同所涉土地上的相关建筑及工程的造价。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据长沙市价格认证中心作出的内容为“认证结论303675元为认证标的在认证基准日时的价值，不包含其它搬拆迁补偿费用”的情况说明及二审查明的事实，涉案长沙市价格认证中心作出的《价格认证结论书》及深圳市国晨工程造价咨询有限公司作出的《补充评估报告》分项2“教学楼西头钢棚”均系针对涉案2号合同所涉土地上的建筑物的价值进行的评估造价，一审判决将上述两项针对同一土地上的建筑物的造价重复计入赔偿金额不当，应当予以纠正，本院采信对2号合同所涉土地上建筑物造价较高的《价格认证结论书》，对《补充评估报告》中2号合同所涉土地上建筑物的造价300000元予以核减，故天心区教管中心应向蒋艳才支付1133529.22元。对于天心区教管中心提出的在认定建筑物价值时应考虑建筑物折旧因素的主张，本院认为，一审综合天心区教管中心提前解除合同确会给蒋艳才造成经营损失的情况，对建筑物折旧不予考虑并无不当。综上所述，天心区教管中心的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3904号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3904号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初3904号民事判决第一项为“长沙市天心区教育后勤管理中心于本判决生效后十五日内支付蒋艳才赔偿款1133529.22元”；四、驳回蒋艳才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费27888元，由蒋艳才负担15470元，天心区教管中心负担12418元；二审案件受理费15592元，由蒋艳才3174元，天心区教管中心负担12418元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一七年五月十日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。