南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初54015509号原告：杨娟，女，1980年11月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高柳松，江苏东南律师事务所律师。被告：南京恒工房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园1-342号，统一社会信用代码913201006673666924。法定代��人：张方明。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。原告：朱月芹，女，1986年8月14日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：凌建豪、周厚生，江苏泰和律师事务所律师。被告：孙龙祥，男，1965年11月25日生，汉族，住南京市栖霞区。被告：孙莉，女，1978年1月14日生，汉族，住南京市栖霞区。被告：南京大贺房地产销售有限公司，住所地南京市玄武区红森公寓3幢101室。法定代表人：陈晓吉，公司执行董事。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告朱月芹、杨娟与被告南京恒工房地产���发有限公司（以下简称恒工公司）孙龙祥、孙莉、南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）房屋买卖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年910月309日立案后，依法适用简易程序依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱月芹的委托诉讼代理人周厚生原告杨娟的委托诉讼代理人高柳松，被告恒工公司的委托诉讼代理人杨焘孙龙祥，被告孙莉，被告大贺公司的委托诉讼代理人苏聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨娟朱月芹向本院提出诉讼请求：1、1、被告恒工公司退还原告装修款322489.8元孙龙祥、孙莉返还定金2万元；2、被告孙龙祥、孙莉支付违约金14万元；3、被告孙龙祥、孙莉、大贺公司承担；2、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的恒基·某某誉（某某庭）XX幢XXX室住房一套���房屋单价为9220元/平方米，装修单价为1086.15元/平方米，被告一直未履行装修义务，又不肯退还装修价款。原告购买房屋时，被告告知原告一楼住户均已安装报警系统，可以保证安全，但现在整体小区无一家能够正常使用报警装置。2016年7月21日，原告、被告、大贺公司签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定被告将位于南京市栖霞区某某山庄XX幢X单元XXX室房屋出售给原告，该房建筑面积79.71平方米，售价1438000元。合同第九条第三项约定：“三方商定，上述违约行为方，约定违约金14万元作为违约金分别支付给各守约方”。《补充协议》约定：“甲方双方在签约时，乙方支付甲方定金2万元”。同日，原告依约向被告支付定金2万元。然而，被告在签订合同后以各种理由拒绝配合原告办理相关过户手续，2016年8月至9月间，原告多次催促被告按照合同约定严格履行合��，被告以各种理由拒绝办理相关手续。在此情形下，原告请求媒体曝光，被告仍然不予理睬。为此，原告提起诉讼，望判如所请。被告孙龙祥辩称被告恒工公司辩称，涉案房屋性质原为临时物业用房，原告实际购房日期是2014年9月17日，当时因为临时物业用房尚不具备签约条件，故双方没有签订购房合同。原告于2014年9月17日当天支付了全部购房款，款项付清后办理房屋接收手续，后自行装修并居住至今，双方均认可的涉案房屋交易总价为3060000元。2016年3月15日，涉案房屋完成临时物业用房置换手续后，原、被告于2016年4月25日补办购房合同签约手续。原告明知该房屋为毛坯状态交付，却要求被告返还装修款，违背双方真实意思表示，没有事实与法律依据。原告还诉请被告修复报警系统，被告查实后发现是原告装修时导致报警系统损坏，且原告未向被告履行保修程序，故被告不应承担相应的损失，请求法院驳回原告诉请。孙龙祥以孙莉的名义与原告签订的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》无效，本案房屋实际所有权系孙莉，孙龙祥代为签订上述合同事先未获得孙莉的授权，事后也未得到追认。孙龙祥、孙莉虽为父女，但两人均为完全民事行为能力人，孙龙祥未经授权无权代理孙莉签订合同，孙莉得知后也明确表示了反对。第二，原告依据无效合同要求被告承担14万元违约金没有法律根据。第三，原告明知涉案房屋所有权人不是孙龙祥，而是孙莉，却对孙龙祥有无孙莉授权一事不闻不问，自身存在过错。综上，请求法院依法处理。被告孙莉辩称，其是涉案房屋的所有权人，与孙龙祥虽为父女，但孙龙祥以孙莉名义签订的《房地产买卖中介合同》事先没有获得孙莉的授权，事后也未得到追认，行为无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以备代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，孙龙祥以孙莉名义签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》是无效的。第二，孙莉与原告之见没有其他任何关系，也未收取原告的定金。第三，原告明知涉案房屋的所有人是孙莉，而非孙龙祥，却对孙龙祥有无孙莉授权一事不闻不问，自身存在过错。综上，孙莉与原告之间没有任何其他关系，原告诉称与事实不符，请求驳回原告对孙莉的诉讼请求。经审理查明，位于南京市××××·九某某誉（某霜庭）小区是恒工公司开发建设的一般住宅项目。2012年7月5日，恒工公司领取了该小区第一期��括X幢等楼幢的商品房销售许可证，于2012年7月6日开盘销售。恒工公司于2012年7月2日向管理部门提交的《商品房预售方案》中记载，XX幢交付标准为毛坯交付，X幢XXX室即涉案房屋系作为临时物业管理用房进行申报。2013年9月25日，13幢竣工验收合格，同年年底开始交付及现售。2014年4月3日，杨娟欲购买涉案房屋，向恒工公司支付诚意金20000元。2014年9月17日，杨娟决定向恒工公司购买涉案房屋，双方商定房屋总价款3060000元。由于涉案房屋的性质仍为临时物业用房，故杨娟向恒工公司出具《声明》一份，言明：“声明人声明：因该套住房为开发商的临时物业用房暂时不能办理相关手续，但由于本人自购的住房已卖，现无地方居住，故向贵司申请先全款付清房款并办理入住手续，待贵司办理好相关手续后再前往金满庭销售中心签订《商品房现售合同》”。2014年9月17日，杨娟在《恒基·某某誉（某某庭）销售合同内容及缴款确认单》上签字确认，该确认单记载：“该房屋原单价10306元/㎡，原总价3060000元，该房屋合同单价10306.15元/㎡，合同总价3060000元”。同日杨娟付清购房款3060000元（含诚意金20000元）。随后，恒工公司向杨娟交付了毛坯房屋，杨娟收房后装修入住。2016年4月25日，涉案房屋已完成临时物业用房置换手续，恒工公司（出卖人、甲方）与杨娟（买受人、乙方）签订《某某庭商品房现售合同》，约定：甲方出售给乙方的商品房坐落于栖霞区××单元××（××）室，该房建筑面积296.91平方米，合同第三条载明：乙方应于2014年9月17日前向甲方支付定金20000元。合同第四条载明：“乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为9220元/平方米，总价款合计2737510.2元，该总价款由下列款项构���：房价款：单价为9220元/平方米，合计2737510.2元。房屋套内的装饰装修款：单价为1086.15元/平方米，合计322489.8元。”坐落于南京市××区幕府山庄幕府山庄××单元××室房屋（以下简称涉案房屋）登记于被告孙莉名下，孙龙祥是孙莉的父亲。2016年7月20日，孙龙祥持涉案房屋的权属证书，以孙莉代理人的身份（甲方）与原告朱月芹（乙方）、大贺公司（丙方）签订《当地产买卖中介合同》，约定：孙莉将位于南京市栖霞区某某山庄XX幢X单元XXX室的房屋出售给朱月芹，该房建筑面积79.71平方米，甲方净得价款143.8万元。合同第九条违约责任约定：（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差的；4、其他过失影响甲、乙方交易的。（���）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方理由的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，上述违约行为方，按标的的10%，计人民币14万元作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，孙龙祥、朱月芹、大贺公司还签订《补充协议》约定：乙方于2016年7月20日之前支付甲方定金2万元，购房款70万元以贷款方式支付，于2016年8月5日之前签订贷款合同，乙方在取得银行《贷款审批意见函》三日内将购房首付款69.8万元支付至存量房交易资金监管账户，尾款2万元待房屋交付、户��全部迁出时支付。签约时，孙莉通过手机向孙龙祥提供了身份证照片。签约当日，朱月芹向孙龙祥支付定金2万元。2016年8月22日，双方电话联系，孙龙祥表示因孙莉不肯卖房致无法继续履行合同。双方因违约责任问题无法协商一致，故引起本案诉讼。本案审理中，孙龙祥、孙莉对于违约金数额提出异议，认为朱月芹并无实际损失。朱月芹表示，其损失主要由房屋差价、律师代理费组成，房屋差价应当以本案纠纷判决生效之日为基准日，在2016年8月22日时就已上涨50万元。孙龙祥表示，2016年8月22日房价上涨约10万元。合同第五条对于付款方式载明：买受方须于2014年9月17日之前一次性支付总房款，金额3060000元。合同第六条对于房屋交付时间载明：甲方应于2015年5月30日前向乙方交付该商品房。合同附件1按毛坯房交付标准���定了装饰装修配置。合同还对其他事宜进行了约定。2016年5月4日，杨娟向恒工公司发出《关于要求恒工公司答复办理两证准确时间的函》，载明：“我于2014年4月购买贵司开发的南京市栖霞区安怀东路与和燕路交汇处的某某誉XX栋XXX室住房一套，并于2014年9月17日付清了全部购房款，贵司随后将房屋交付与我，但是时至2015年4月，无可以办理房产证和土地证的准确时间。经与贵司工作人员交涉，仍无准确答复。现要求贵司书面答复最迟在何日期可以办理此套住房的房产证及土地证。”2016年5月12日，杨娟取得涉案房屋的权属证书。2016年8月5日，杨娟向本院提起本案诉讼，要求恒工公司履行房屋装修义务、修复报警系统，后于审理过程中变更诉讼请求为要求恒工公司退还房屋装修款322489.8元，并撤回要求修复报警系统的��讼请求。上述事实，有双方当事人当庭陈述、，原告举证的《商品房现售合同》、房屋权属证书、被告举证的《商品房预售方案》、《声明》、收据、《销售合同内容及缴款确认单》、《关于要求恒工公司答复办理两证准确时间的函》等证据《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、定金收据、通话录音予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。庭审中，恒工公司举证的《声明》、《销售合同内容及缴款确认单》及《关于要求恒工公司答复办理两证准确时间的函》，杨娟对上述证据表示“需核实”，但未提出明确的否认意见，故对上述证据的真实性本院予以认定。上述证据结合《商品房现售合同》，能够证明杨娟与恒工公司之间磋商、订约及履行的全部经过。杨娟���具的《声明》及《销售合同内容及缴款确认单》表明，2012年7月19日，杨娟和恒工公司之间对以房价款3060000元为对价取得涉案房屋所有权达成一致，恒工公司据此向杨娟交付了未经装修的毛坯房，杨娟对此是明知并认可的，故双方之间的房屋买卖合同关系成立，各自的合同主要权利义务已经清楚明确。此后，杨娟收房并装修入住，直至2014年4月双方之间对房屋交付标准均未产生任何争议。因此，在2014年4月25日原、被告签订《商品房现售合同》之前，原、被告之间实际履约行为表明恒工公司交付毛坯状态的涉案房屋符合当事人约定，没有任何证据表明原、被告对“房屋精装修交付”作出过意思表示。2014年4月25日，原、被告签订的《商品房现售合同》，该合同虽然将房屋总价款按照房屋款、装修款进行分别列算，但两项合计总价仍然是3060000元，与杨娟已经实际付清的���屋总价款一致，同时双方也未补充达成关于精装修交付的任何具体约定。由此可见，《商品房现售合同》既未变更房屋总价款，也未变更房屋交付标准，仅仅根据房屋价格数额组成的内容，无法认定原、被告之间对房屋交付由毛坯标准变更为精装修标准达成明确并一致的意思表示。并且，时隔房款付清、房屋交付一年多之久，恒工公司在未提高合同总价的情形下，为涉案房屋提供精装修也有悖于合同权利义务相平衡的原则，不符合杨娟、恒工公司在订立合同时的真实意思表示。综上，杨娟主张恒工公司对涉案房屋负有装修义务，未提供充分的事实依据，其要求退还装修款的诉讼请求应予驳回。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，综观朱月芹与孙龙祥交易的具体经过，虽无确实证据证明孙莉口头或者书面授权孙龙祥出售涉案房屋，但基于孙龙祥、孙莉的父女关系，孙龙祥持有涉案房屋权属证书并登记了房屋出售信息，且在孙龙祥签订合同之时孙莉也提供了身份证件等交易情节来看，朱月芹对孙龙祥的代理行为已尽到了合理注意义务，客观上有充分正当的理由相信孙龙祥有代理权。因此，孙龙祥以孙莉名义签订房屋买卖合同构成表见代理，该代理行为有效，所签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。两被告明示违约后，朱月芹要求退还定金、承担违约责任，双方均无继续履行之行为和意愿，房屋买卖合同视为协议解除。孙莉无正当理由拒不履行合同，应承担违约责任。孙龙祥对于是否有代理权前后不一，比照委托授权不明情形下代理人���连带责任之法律规定，朱月芹要求孙龙祥承担连带责任本院予以支持。两被告辩称代理行为无效、合同无效缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据原、被告于2016年7月20日签约、孙龙祥于2016年8月22日明示违约的合同履行情况，在此期间产生的房屋差价损失应作为衡量朱月芹实际损失主要依据。按照孙龙祥认可此期间房屋差价约10万元，及朱月芹的其他损失，可见合同约定的违约金并未过分高于实际损失。因此，两被告认为违约金数额过高的意见不能成立，对朱月芹的违约金诉请本院予以支持。本案为房屋买卖合同之诉，朱月芹要求大贺公司承担因卖方违约所产生的法律责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中���人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决如下：一、被告孙莉于本判决生效之日起十五日内退还原告朱月芹定金人民币2万元；二、被告孙莉于本判决生效之日起十五日内支付原告朱月芹违约金人民币14万元；三、被告孙龙祥对本判决第二、三项所确定的义务承担连带责任；四、驳回原告朱月芹杨娟的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35006217元，减半收取1750元，保全费1320元，计3070元，由被告孙龙祥、孙莉原告杨娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判 员长 虞爱娟人民陪审员 葛秀芳人民陪审员 王 萍二〇一七年五月八日书 记 员 沈易茜