山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初3044号原告：李素英，女，汉族，1975年5月1日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：牛凯，山东青大泽汇律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市三里河街道办事处刘家村，统一社会信用代码：913702816971867807。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，1963年12月16日出生，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。原告李素英与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李素英的委托诉讼代理人牛凯、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李素英向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金113540元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令被告支付给原告逾期交房违约金自2014年12月31日至2017年3月20日，本金1400000元×日万分之一×811天，共计113540元。事实和理由：2014年6月3日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市，购房款1400000元，原告己按照合同约定履行付款义务，按照合同第11条约定被告应于2014年12月30日前将房屋交付给原告，如逾期交房，应当支付违约金，合同签订后，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、原告的诉讼主张已超过诉讼时效，应依法判决驳回其诉讼请求。被告与原告于2014年6月3日签订《商品房预售合同》，合同第十一条约定，被告应于2014年12月30日前将半岛蓝湾小区2号楼栋商业单元1层116户商品房交付原告，除不可抗力外；合同第十二条约定，如未在合同第十一条约定的期限内将房屋交付，逾期则支付原告违约金，按日万分之一计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2017年3月20日向贵院提起逾期交房违约金之诉已经超过2年的诉讼时效期间，原告至此应在2016年12月30日前提起诉讼，逾期将不受法律保护；同时《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在合同约定的交房期限届满后被告没有交房即已构成违约，原告就已经知道自己的权利被侵害，即该行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实既已确定，原告就应在诉讼时效期间内提起诉讼，原告于2017年3月20日起诉已超过时效，故法院应依法驳回诉讼请求。二、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任.根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程；地址：204国道以东，花园路以北；工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。三、原告主张已收楼后的违约金没有事实和法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案所涉房屋被告已于2016年8月1日办理了房屋竣工备案登记证，2016年8月15日已交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，故原告主张支付2016年8月1日以后的违约金没有事实和法律依据。综上所述，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李素英向本院提交了如下证据材料：证据一、原被告于2014年6月3日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明：原告出资1400000元于2014年6月3日购买被告开发的位于胶州市（合同第2条、第3条）；双方约定于2014年12月30日被告向原告交付该商品房（合同第11条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）。证据二、收款收据二份，证明原告于2014年6月5日、2015年1月29日分别向被告支付1000000元、400000元，共向被告支付了二次购房款合计1400000元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、EMS回执单一份，证明2016年8月12日由李素英签收，通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续；证据2、工程竣工验收备案证复印件一份。证明涉案工程已经过竣工验收。证据3、《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及情况说明各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。证据4、收楼确认单一份，证明原告于2016年8月15日已收楼。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2、4没有异议。对证据3有异议，合同第十条约定该房屋的交付必须符合的条件是房屋竣工验收被告逾期交房已经构成了违约。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的两份证据及被告提交的证据1、2、4，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据3，因系复印件且原告不予认可，故对上述证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年6月3日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区2号楼商业单元1层116户商品房一套，房屋价款1400000元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2014年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2014年6月5日、2015年1月29日分别向被告支付1000000元、400000元，共向被告支付了购房款合计1400000元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。另查明，2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年8月15日，被告将涉案房屋交付给原告。本院认为，被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。被告抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2014年12月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。涉案房屋于2016年8月1日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件，被告已于2016年8月15日将涉案房屋交付原告使用，原告领取了房屋钥匙并签署了《收楼确认单》，故原告主张2016年8月15日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2014年12月30日之前，房屋总价款为1400000元，故被告应支付原告逾期交房违约金83160元（本金1400000元×日万分之一×594天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李素英逾期交房违约金83160元；二、驳回原告李素英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2571元，减半收取1285.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年五月六日书记员  刘岩红