广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17410号上诉人（原审原告）：杜秀妙，户籍地址：广州市芳村区。上诉人（原审原告）：刘伟正，户籍地址：广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：林祯祥，户籍地址：广州市荔湾区。上述三上诉人委托代理人：李红卫，系广东粤广律师事务所律师。委托代理人：林文峰，户籍地址：广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：孙国林，职务：董事长。被上诉人（原审被告）：广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司，住所地：广州市荔湾区。两被上诉人共同委托代理人：潘炫燕，广东骏森濠律师事务所律师。上诉人杜秀妙、刘伟正、林祯祥因与被上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝公司）、广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司（以下简称恒宝公司恒荔湾畔分公司）物业服务纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杜秀妙、刘伟正、林祯祥上诉请求：1.撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初第3080号民事判决，改判确认恒宝公司恒荔湾畔分公司《调价方案表决结果》无效；2.判令恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司在杜秀妙、刘伟正、林祯祥及其他业主监督下重新核实提升管理费投票及《调价方案表决结果》；3.由恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决事实不清、证据不足，应予撤销。1.恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司自行印制的《确认票》中部分业主的签名不是业主本人签名,不完全核实就有324户业主签名存在造假。杜秀妙、刘伟正、林祯祥虽在一审提出要重新核实《确认票》中所有业主签名，但一审法官采信恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司的“经与业主以前本人签名比对，发现笔迹是一致”的陈述，而没有组织业主对《确认票》中签名进行核对调查。我方认为，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司作为当事人一方，对有争议的签名，无权自行判定是否一致，必须要第三方公平公正的判定才能确定事实真相，一审法院未调查核实的情况下就认定《确认票》签名属实，有违民事诉讼法的规定。另外，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司《确认票》投票及统计过程中无也人监督，真实性存疑。而且一审中，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司的证人也己当庭承认部分《确认票》非业主本人签名的事实。2.恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司《调价方案表决结果》同意升价的票数没有双过半。恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司统计的2090户中有1139户同意调升物管费，但1139户同意调价的数字中，有324户是不同意升价的，因此，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司没有取得双过半通过的票数，一审法院判决明显违反了《物权法》第76条规定的双过半原则。3.一审法院认为杜秀妙、刘伟正、林祯祥及业主未在公示期内提出异议而认定《调价方案表决结果》有效是错误的。提升物管费是恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司的单方面行为，所谓“公示期”也是恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司单方面规定，部分业主在公示期内发现投票有造假嫌疑而去查验投票时，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司工作人员并不允许更改，因此一审法院认定杜秀妙、刘伟正、林祯祥及业主未在公示期内提出异议是错误的。二、恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司《确认票》不是业主的真实意思表示。恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司自行印制的《确认票》里面没有“不同意升价”的选项，业主对升价与否并无选择权，选票中更无对“不同意”选项的表达方式作出明确指示，选票明显存在误导及装设陷阱的情况，该种选票明显有失公平，不能表达业主真实意思，更不能作为提升物业管理费的合法依据，故一审法院将《确认票》作为判决的依据是错误的。同时一审中恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司的证人已证明，签票时根本没有向业主说明如何表达“不同意”的意见。三、恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司调价的依据不足。此次升价不符合恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司与全体业主所签订的《恒荔湾畔花园管理规约》。根据该约定，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司根本无权因费用不足的原因提升管理费标准，只能针对物业服务费支出年度结算后不足部分，每年向全体业主和物业使用人公布的经注册会计师事务所审计的年度物业服务费收支使用情况，请全体业主或物业使用人分摊承担。本次提升物业管理费不是因为管理费用不足，也不是为了提高小区整体服务水平，其目的仅仅是为了恒宝物业本身非法谋取更大的利益，因提升的管理费将直接与恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司按《管理规约》收取的物业服务酬金挂勾，故本次提升物管费没有事实和法律依据。恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，杜秀妙、刘伟正、林祯祥的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由不成立，应予驳回。理由如下：一、恒荔湾畔花园物业管理费调价是合法有效的。恒荔湾畔花园物业管理费调价方案，通过书面征求业主意见形式，已经专有部分占建筑物总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上的业主表决通过，表决结果亦公示60天以上，异议期内13人次共14户业主查验了本人表决意见，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司已更正统计表决结果并公告，相关文件亦已依法书面报送恒荔湾畔社区居民委员会、荔湾区花地街道办事处以及荔湾区发展和改革局、荔湾区住房和建设局备案，所以调价方案是合法有效的，属于业主共同决定变更管理规约约定的物业管理费收费标准的法律行为。二、恒荔湾畔花园物业管理费收不抵支，提升物业管理费具有合理性。经广州市诚谨会计师事务所有限责任公司审计，2014年恒荔湾畔花园物业管理费用收支差额-373612.76元、2015年上半年度恒荔湾畔花园物业管理费用收支差额-187141.08元，广州市诚谨会计师事务所有限责任公司亦出具了《关于调整广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司住宅物业管理费合理性的专项审计报告》，审计意见证明物业管理费由2.8元/㎡/月调升至3.2元/㎡/月是合理的。三、杜秀妙、刘伟正、林祯祥上诉状中声称2090户中1139户同意调升物业管理费的有324户是不同意升价的，“存在签名造假”，不是业主本人签字，完全是捏造虚假事实。根据投票结果，324户中有234户业主在表决中签了同意票，公示期也没有提出异议，公示期满后又在杜秀妙、刘伟正、林祯祥提供的《授权确认表》中签名反对，属于反悔行为，无法对抗依法经双过半业主表决通过且已发生法律效力的调价决定。杜秀妙、刘伟正、林祯祥于2016年8月8日提供的《业主核查情况说明》45户业主的本人认定意见，声称“物管造假，反对升价”，实为原告教唆业主作假证。45户业主中有32户，为业主本人在《确认票》上签字，亦与商品房交楼书、商品房预售合同上的业主签名笔迹一致，并且经物业工作人员上门拜访，45名业主中有7户业主均表示是杜秀妙、刘伟正、林祯祥教唆其在《确认票》上写明“物管造假，反对升价”字样，并予以重新更正。因此，这足以证明原告唆使业主作假证，诬陷恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司。四、恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司根据业主查验本人表决意见的结果，更正统计结果并公告，根本不存在杜秀妙、刘伟正、林祯祥上诉状中所称的公示期内不允许业主查验本人投票的情况。投票结果在2016年3月26日公告后，公示期间内有14户13人次到恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司处查验本人表决结果，共有4户有统计错误，误将2户投票“同意”的统计为不同意，2户投票“不同意’’的统计为同意，统计结果恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司已更正并公告。五、法律法规规定并没有提价的《确认票》必须要采取的格式或样本，不同意提价的业主可以弃权或选择其他意见，弃权和其他意见是不统计入同意票票数的。六、提升物业管理费事项是《物权法》及物业管理相关法律法规规定由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过，决定对业主具有约束力，属于业主共同决定变更管理规约约定的物业管理费收费标准的法律行为。七、自2016年6月1日正式调升物业管理费至3.2元／㎡／月至今，缴纳2016年6月收费率为93.94％，7月收费率为93.47％，8月收费率为92.79％，9月收费率为88.47％，10月收费率为83.93％，11月收费率为71.99％；另杜秀妙、刘伟正、林祯祥提供的声称“物管造假，反对升价”45户业主中，就有36户缴纳2016年6月份提价后的物业服务费。可见荔湾畔花园绝大部分业主是支持恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司调价的。杜秀妙、刘伟正、林祯祥向一审法院起诉请求：1.确认广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司的《调价方案表决结果》无效。2.由恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杜秀妙、刘伟正、林祯祥是广州市恒荔湾畔小区的业主，恒宝公司恒荔湾畔分公司是恒荔湾畔的物业管理公司。恒荔湾畔小区总户数2090户，住宅总建筑面积189490.82平方米。小区目前没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。2015年10月9日，恒宝公司恒荔湾畔分公司物业管理处张贴《关于调整恒荔湾畔花园物业管理费服务费收费标准的通告》，称如恒荔湾畔小区维持现有的2.8元每平方米的物管费收费标准，将导致物管处员工流失增加及物业服务工作质量下降等。为保持物业服务水准，物管处唯有调升物业服务收费标准，应对物价及综合成本上涨带来的经营和管理问题。管理处将安排工作人员上门派发《恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准确认票》（以下简称《确认票》）及回收，请各业主积极配合。《确认票》有四个选项，其中ABC选项为三个等级的物业管理服务费收费标准，A为3.2元每平米、B为3.5元每平米、C为3.8元每平米、D选项为其它意见，业主可以选择其中一种打“√”，多选或不选视为无效票；如房屋为共有，可只填写其中一位产权人姓名；业主委托代理人填写本票，视为有效票。2016年1月21日，恒宝公司恒荔湾畔分公司委托广州市诚谨会计所事务所有限公司责任公司分别出具2014年度、2015年上半年度专项审计报告，两份审计报告称按2.8元每平方米每月的收费标准，恒宝公司恒荔湾畔分公司财务收入低于财务支出，存在财务收支差额。2016年2月1日，恒宝公司恒荔湾畔分公司委托广州市诚谨会计所事务所有限公司责任公司出具了《关于调整广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司住宅物业管理费合理性的专项审计报告》，该审计报告称如物业管理收费提高至每月3.2元每平方米，则恒宝公司恒荔湾畔分公司可避免年度支出大于收入的情况，并有可能存在盈余。2016年1月27日，恒宝公司恒荔湾畔分公司向小区业主发出《关于提升物业管理服务费收费标准进展情况的公告》。公告称截止至2016年1月27日，投票户数1537户，占总户数的73.54%，占总建筑面积的69.01%。其中同意收费标准提升至3.2元每平米每月及以上有1104户，占总户数的52.96%，占总建筑面积的52.82%；不同意收费表示提升的有337户，占总户数的16.12%，占总建筑面积的16.05%；其它意见92户；弃权4户。恒宝公司恒荔湾畔分公司称小区同意提升物业管理费至3.2元每平方米每月的户数及面积已超过50%，符合提升物业管理费的法规要求。2016年3月26日，恒宝公司恒荔湾畔分公司向小区业主发出《关于“恒荔湾畔花园提升物业管理服务费”的投票结果的通告》，称物管处自2015年10月8日张贴《关于调整恒荔湾畔花园物业管理费服务费收费标准的通告》，并公布了会计师事务所出具的2014年度、2015上半年度审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准。通告称物管工作人员上门征集“提升物业管理服务费”工作已圆满结束，截止至2016年3月26日，投票户数1584户，投票率75.79%；同意3.2元及以上的户数1139户，占总户数54.50%，占总面积54.77%；不同意户数353户，占总户数16.89%，占总面积16.66%；其它意见票户数92户，占总户数4.0%；未投票（弃权）506户，占总户数24.21%。本次投票同意提价户数和面积均已超过总户数及总面积数的50%，已完全符合提升物业管理费的法规要求。物管处将业主投票统计结果集各栋业主投票情况在各大堂进行公示（公示日期从2016年3月30日至2016年5月30日止），同时将书面向政府相关部门报备。公示期满后，恒宝公司恒荔湾畔分公司将从2016年6月1日起按3.2元每平米每月的价格收取物业管理服务费。恒宝公司恒荔湾畔分公司从2016年3月30日开始公示投票结果。2016年5月10日，恒宝公司恒荔湾畔分公司向全体业主发出《通告》，称2016年3月30日起，物管处在小区各栋大堂公示了本次提升管理服务费的投票结果汇总及明细。公示期满后，恒宝公司恒荔湾畔分公司将从2016年6月1日起按3.2元每平米每月的价格收取物业管理服务费。如业主对上述投票统计结果有任何疑问，敬请于2016年5月31日前到物业管理费查验自己的签票情况。2016年6月2日，恒宝公司恒荔湾畔分公司再次向全体业主发出《通知》，称公示期间查验本人表决结果的有14户13人次，共有4户统计错误，误将2户投票“不同意”统计为“同意”，将2户投票“同意”统计为“不同意”，现予以更正，其他投票结果不变。恒宝公司恒荔湾畔分公司陆续将《关于调整恒荔湾畔花园物业管理服务费收费标准的通告》（附《确认票》）、《关于提升物业管理费收费标准进展情况的公告》（附《关于提升物业管理服务的整改方案》等）、《关于“恒荔湾畔花园提升物业管理服务费收费标准”的函》、《关于“恒荔湾畔花园提升物业管理服务费”投票结果的通知》、《恒荔湾畔花园提升物业管理服务费各座业主投票结果公示表》、《恒荔湾畔花园提升物业管理服务费各栋业主投票户数结果汇总公示图》、《恒荔湾畔花园提升管理费公告图片》、《关于恒荔湾畔花园提升物业管理费的最终通告》等资料报备给广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局、广州市荔湾区花地街恒荔湾畔花园社区居委会、广州市荔湾区花地街道办事处以及广州市荔湾区发展和改革局。2016年4月，杜秀妙、刘伟正、林祯祥制作《恒荔湾畔小区业主反对提升物业管理费授权确认表》，收集到324户业主反对提升物管费，其中有234户在恒宝公司恒荔湾畔分公司恒宝公司恒荔湾畔分公司公示的投票结果中统计为同意升价。杜秀妙、刘伟正、林祯祥还提供了45户业主否认《确认表》非本人签名，认为恒宝公司恒荔湾畔分公司对《确认票》造假，表示不同意提升物管费的签名。该45户业主在杜秀妙、刘伟正、林祯祥提供的234户反对升价名单中。对于杜秀妙、刘伟正、林祯祥234户不同意升价的统计，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司提供了该234户签名同意升价至3.2元每平方米的《确认票》。对于杜秀妙、刘伟正、林祯祥认为恒宝公司恒荔湾畔分公司伪造签名的45户同意升价票，恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司称其没有伪造《确认票》，这45户在《确认票》中签名同意升价，当中有6户为家属签名，39户为业主或业主之一签名。恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司提供了39户对应业主签署的交楼书、商品房买卖合同、业主登记表等，证明该39户业主在《确认票》上的同意升价签名与其在交楼书、商品房买卖合同、业主登记表中签名一致。另查，杜秀妙是C1栋-2602房的业主，杜秀妙的配偶黄某争在《确认票》中签名同意按3.2元每平米每月收费。杜秀妙、刘伟正、林祯祥称黄某争在上班时被物管处赶着要求签名，因杜秀妙起诉，没有去物管处更改签票。刘伟正、林祯祥诉称恒宝公司恒荔湾畔分公司将其不同意升价的意见统计为弃权。杜秀妙、刘伟正、林祯祥另提供两位证人出庭证明恒宝公司恒荔湾畔分公司将其不同意升价统计为弃权。一审庭审中，杜秀妙、刘伟正、林祯祥表示其对恒宝公司恒荔湾畔分公司统计的投票户数统计有异议，对恒宝公司恒荔湾畔分公司根据投票户数计算的小区面积比例没有异议。在本案，杜秀妙、刘伟正、林祯祥提供《恒荔湾畔花园管理规约》，当中对物业服务收费标准由以下约定：物业服务公司每月按当月应收物业服务费总额的10%的比例提取服务酬金，物业公司无须从服务酬金中支付因招聘任何职工为该物业管理、运作、会计、核算等一切直接开支费用；物业服务费支出应全部用于本管理规约的支出，物业服务费支付年度结算不足部分，由全体业主或物业使用人承担。一审法院认为，杜秀妙、刘伟正、林祯祥称在恒宝公司恒荔湾畔分公司统计同意升价的1139户中有234户不同意升价，其中有45户非本人签名，认为恒宝公司恒荔湾畔分公司的《调价方案表决结果》无效。首先，杜秀妙、刘伟正、林祯祥称恒宝公司恒荔湾畔分公司造假45份《确认票》，该45份《确认票》有6份是家属签名，恒宝公司恒荔湾畔分公司采用上门书面征求意见的方式收集意见，业主家属代签并未违反法律规定，该6户业主如果不认可家属代签意见，可以在公示期间提出异议。另外39份由业主或业主之一签署，结合恒宝公司恒荔湾畔分公司提供的证据，该39份《确认票》中的表示同意升价的业主签名与其在商品房买卖合同等文件中的签名一致，杜秀妙、刘伟正、林祯祥没有其它证据证明恒宝公司恒荔湾畔分公司伪造业主签名，杜秀妙、刘伟正、林祯祥称恒宝公司恒荔湾畔分公司在统计票数过程中造假没有依据。其次，杜秀妙、刘伟正、林祯祥表示有234户不同意升价的投票被恒宝公司恒荔湾畔分公司统计为同意升价。恒宝公司恒荔湾畔分公司在小区公布投票统计结果后，有2个月的公示期。该234户业主如认为恒宝公司恒荔湾畔分公司的统计有误，应在公示期间向恒宝公司恒荔湾畔分公司申请改正。公示期间，该234户业主并没有向恒宝公司恒荔湾畔分公司提出异议。另外，杜秀妙、刘伟正、林祯祥还诉称恒宝公司恒荔湾畔分公司将刘伟正、林祯祥及2户业主不同意升价的意见统计为弃权。同理，刘伟正、林祯祥及该2户业主应当在公示期内提出异议。综上，恒宝公司恒荔湾畔分公司本次提升物业管理费的投票统计数据有效，有1139户业主同意将物业管理费提升至3.2元每平方米每月。该1139户业主占小区总业主户数的54.5%，同时，该1139户业主所有的住宅专有面积占小区住宅总建筑面积的54.77.%。恒宝公司恒荔湾畔分公司公布的调价方案表决结果有效。杜秀妙、刘伟正、林祯祥认为该结果无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回杜秀妙、刘伟正、林祯祥的诉讼请求。一审案件受理费100元，由杜秀妙、刘伟正、林祯祥承担。经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。另查明，经杜秀妙、刘伟正、林祯祥申请，龙某、欧某、李某乙、陈某乙、许宝珠出庭作证，拟证明恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司在公示期间不允许业主更改投票内容。双方当事人确认在此次调价之前，案涉小区曾经调整过一次住宅的物业管理费。双方当事人确认案涉小区的面积包括住宅、车位、商业等等。恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司确认案涉小区除了住宅建筑总面积189490.8165平方米外，还包括小区配套公共服务面积（广州市荔湾区花地街社区卫生服务中心建筑面积1175.39平方米，中国邮政集团广州市西区邮政局建筑面积336.97平方米，广州市荔湾区教育局建筑面积1497.715平方米），还有广州恒果房地产开发公司未售商铺建筑面积11644.3356平方米、未售车位建筑面积1031.135平方米等。双方当事人均确认商铺面积的物业管理费标准是每月12元/平方米，车位面积的物业管理费标准是每月150元/个。杜秀妙、刘伟正、林祯祥主张小区配套公共服务面积、商铺面积、车位面积等均应计入此次投票的专有部分面积。恒宝公司、恒宝公司恒荔湾畔分公司则表示小区配套公共服务面积、商铺面积、车位面积所涉及的物业管理费标准与住宅标准不同，此次投票只针对住宅专有部分的住宅物业管理费标准，故专有部分面积应以住宅建筑总面积189490.8165平方米为准。本院向广州市住房和城乡建设委员会发函咨询，广州市住房和城乡建设委员会向本院回复了穗建物业函[2017]1644号复函，写明：一、调整物业管理费与政府指导价关系的问题。《广州市物业管理暂行办法》第六十七条、六十八条对广州市新建住宅(不含别墅)前期物业服务费的收费标准作了规定，即“建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。新建住宅(不合别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准”。据了解涉案小区于2008年已经交付使用，不属于新建住宅，广东恒宝物业管理有限公司恒荔湾畔花园分公司(以下简称恒宝公司恒荔湾畔分公司)调整涉案小区住宅的物业管理费的行为不适用上述规定，不受政府指导价限制，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，必需经多数业主同意后方可调整物业服务收费标准。二、调价方案需征求业主意见范围的问题。广州市物业管理暂行办法》第六十九条第一款第(三)项规定：“调价方案经专有部分占建筑物总面积1／2以上的业主且占总人数1／2以上的业主表决通过；……”。鉴于恒宝公司恒荔湾畔分公司此次调价方案仅涉及涉案小区的住宅部分，恒宝公司恒荔湾畔分公司此次调价方案仅需要住宅专有部分“双过半”的业主同意。三、业主在公示期间将表决意见变更为其他意见的问题。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条第二款规定：“公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果”。该规定明确业主在公示期间可以查验本人表决意见，但未规定业主在公示期间可以更改其表决意见。本院认为，我国《物权法》第七十六条规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主同意”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。调整小区住宅物业管理服务费的标准，属于涉及业主共同管理权利的重大事项，依法应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主同意。恒宝公司恒荔湾畔分公司作为案涉小区的物业公司，通过向住宅业主发放物业管理服务标准确认票的形式来征求业主的意见没有违反法律规定。本案双方当事人争议的焦点如下：一、恒宝公司恒荔湾畔分公司此次调整小区住宅物业管理服务费的标准仅需要住宅总建筑面积189490.8165平方米的过半业主同意还是需要案涉小区的全部专有面积为207872.3122平方米的过半业主的同意？对此，本院认为，由于案涉小区的住宅、商铺、配套公共服务机构、车位施行的是不同的物业管理服务费标准，本次调整的物业管理服务费标准只针对住宅的物业管理服务费，根据权利义务对等的原则，恒宝公司恒荔湾畔分公司仅向住宅部分的小业主征求此次调价方案的意见并无不当。广州市住房和城乡建设委员会的复函也是上述意见。故本院认定恒宝公司恒荔湾畔分公司此次关于调整小区住宅物业管理服务费的标准这一事项，经过了案涉小区住宅专有部分建筑面积过半数的业主同意，没有违反法律规定。杜秀妙、刘伟正、林祯祥主张恒宝公司恒荔湾畔分公司的此次调整住宅物业管理服务费的标准没有经过业主双过半同意，理据不足，本院不予采纳。二、业主在投票结束后对投票结果进行公示的期间是否可以更改投票意见？对此，本院认为，证人二审期间出庭作证拟证明的均是投票结束之后未能在公示期间更改之前的投票意见。案涉投票存在投票期间，住宅业主理应在投票期间进行投票，未能投票的可视为弃权。恒宝公司恒荔湾畔分公司从2015年10月9日发出调整收费标准的通知到2016年3月26日投票结束，已历时五个月，大部分住宅业主已投票。投票期间结束后，业主的投票结果已固定，不存在再变更的问题。投票公示期间，只是公示各业主投票的结果以便于已投票的业主来核实本人的表决意见来避免统计错误，并非变更投票业主的本人的投票意见。广州市住房和城乡建设委员会的复函也明确“业主在公示期间可以查验本人表决意见，但未规定业主在公示期间可以更改其表决意见”。杜秀妙、刘伟正、林祯祥以业主未能在公示期内变更其投票意见为由主张案涉小区住宅业主同意调整住宅物业管理费标准的票数没有达到双过半的要求，缺乏依据，本院不予支持。三、恒宝公司恒荔湾畔分公司此次调整小区住宅物业管理服务费的标准是突破了政府指导价限制？小区的物业管理服务费的标准是否突破了政府指导价限制，需由当地政府的相关部门来予以确认。由于广州市住房和城乡建设委员会的复函中明确“涉案小区于2008年已经交付使用，不属于新建住宅，恒宝公司恒荔湾畔分公司调整涉案小区住宅的物业管理费的行为不适用上述规定，不受政府指导价限制，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，必需经多数业主同意后方可调整物业服务收费标准”这一意见，本院认定恒宝公司恒荔湾畔分公司此次调整小区住宅物业管理服务费的标准不受政府指导价限制。另，虽然《恒荔湾畔花园管理规约》中对于物业服务收费标准约定恒宝公司恒荔湾畔分公司按物业服务费总额的比例提取服务酬金，但没有约定恒宝公司恒荔湾畔分公司不能提高物业管理服务费标准。恒宝公司恒荔湾畔分公司在此次调价之前，已经委托案外人出具了多份审计报告证明调价的依据，且案涉小区在此次调价之前曾经调整过一次住宅的物业管理费标准。故杜秀妙、刘伟正、林祯祥仅以恒宝公司恒荔湾畔分公司是按物业服务费总额的比例提取服务酬金为由，主张恒宝公司恒荔湾畔分公司不能调价，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，杜秀妙、刘伟正、林祯祥要求确认恒宝公司荔湾畔分公司调价方案表决结果无效，理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杜秀妙、刘伟正、林祯祥负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年五月二十六日书记员  袁 蕾林飘云