四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川34民终407号上诉人（原审原告）：四川庄稼源农资有限公司，住所地：四川省德昌县香城大道。法定代表人：高明华，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：陈敏，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：张霞，女，1979年6月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县德州镇。委托诉讼代理人（特别授权）：刘世发，四川谦亨律师事务所律师。上诉人四川庄稼源农资有限公司因与被上诉人张霞房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。四川庄稼源农资有限公司的上诉请求：1.撤销四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初914号民事判决，改判被上诉人支付上诉人房屋使用费539805.00元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.四川省凉山州中级人民法院（2016）川34民终169号民事判决书明确解除双方签订的《门面及住房购房合同》，上诉人退还被上诉人分若干期所支付的购房款及利息2046908.00元，驳回被上诉人其他诉讼请求（包括被上诉人提出的527683.00元装修费）。2016年5月23日，四川省德昌县人民法院对该判决予以执行，上诉人与被上诉人互负交付义务已经结案。至此，被上诉人已经占有、使用、收益上诉人房屋开办“康佳超市”53个月，按照德昌县城门市通常房屋使用费每平方米不低于21.00元的标准，被上诉人欠上诉人房屋使用费539805.00元是客观事实。一审判决认定双方使用等价交换获得的财物所得利益在理论上是相当错误的。因为上诉人的房屋是一次性交付被上诉人使用，而被上诉人的购房款没有按合同约定的3800168.00元一次性支付，而是用了近一年半的时间分若干期支付本息到2040000元，明显从时限、价值总量上是不对等的。3.上诉人诉请被上诉人支付房屋使用费绝不是违背“一事不再审”原则。2014年12月16日上诉人“通知”与2015年5月15日被上诉人起诉并非“合意”行为，因为在“通知”中限定了条件，属于《合同法》中的要约行为,被上诉人没有及时作出承诺，后又做实质性改变，故属于失效要约。在四川省凉山州中级人民法院（2016）川34民终169号民事判决中也未指出上诉人无权提出房屋使用费，反而是作出被上诉人若无新证据不得再主张装修费的要求。故被上诉人于2013年起诉要求解除合同，后撤诉，2015年再次起诉，要求解除合同、退还资金及利息，赔偿装修费，法院判决驳回，现在又起诉房屋装修费才是违背了“一事不再理”原则。4.一审法院对证据认定错误。上诉人当时未提出房屋使用费的诉请，今天作为另一个诉提出符合法律规定。上诉人举出了临近商铺使用单价，证据充分且符合通常参照标准，但就因被上诉人有异议，就不采信，系主观判断，难以令人信服。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。张霞辩称：本案是房屋买卖合同，合同中说明了首付100000.00元，后面支付利息，当时没有约定何时付清。解除合同确实是无法履行，我方在使用房屋过程中，上诉人多次骚扰、阻止，导致不能继续履行合同，因此起诉到法院，法院判决解除合同，返还各自的财产。在退还房屋前房屋是属于被上诉人的，被上诉人使用自己的财产，不应当给付对方所谓的占有期间的利益。上诉人上诉理由不符合法律规定，不能成立，请求驳回上诉，维持原判。四川庄稼源农资有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令张霞向四川庄稼源农资有限公司支付房屋使用费费539805.00元；2、依法判令张霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年1月，四川庄稼源农资有限公司通过竞拍购得原德昌计划生育局办公楼715平方米土地的使用权，之后，四川庄稼源农资有限公司以拟在该土地上修建公司职工经济适用房为由，向相关部门进行报批。在获得批准后，四川庄稼源农资有限公司即组织施工人员进行施工，工程于2012年1月竣工（该栋房屋一楼为门市，二楼以上为住房）。2012年3月16日，张霞的前夫赵仕君（乙方）与四川庄稼源农资有限公司（甲方）签订《门面及住房购房合同》，合同约定：“第一条房屋住房及门市总建筑面积为485平方米以上，土地使用期限按土地证上的年限为准。第二条双方在按照国家相关法律法规公平公正的基础上，同意上述房屋总价款为叁佰捌拾万零壹佰陆拾捌元整（3800168.00元）。合同签订之日，乙方付定金壹拾万元，余款部分从合同签订之日起支付利息（按信用社同期贷款利率及担保费按3%）。第三条房屋产权登记证办理，乙方必须出具真实有效证件。甲方协助办理，能办证的部分所需的费用由甲、乙双方共同支付（各付一半）。第四条甲方以清水房形式交付给乙方，甲方只负责街道边的地板砖安装及门安装完好……”。合同签订后，四川庄稼源农资有限公司即将赵仕君购买的两个门面交付给赵仕君，赵仕君也按照合同约定按月向四川庄稼源农资有限公司支付了相应的购房款和利息。2013年3月4日，赵仕君与张霞在德昌县人民法院调解离婚，协议为：“一、赵仕君提出离婚，张霞同意离婚；……三、共同财产：1、位于德昌县西宁街西段18号4间门市由张霞所有，赵仕君应配合张霞办理产权登记、办理产权登记各项费用由张霞承担；……四、共同债务：1、赵仕君与张霞购买位于德昌县西宁街西段18号4间门市贷款2280000元由张霞负担，门市装修余款和应支付贷款由张霞自行负担；……。”张霞与赵仕君离婚后，依据民事调解书约定，于2013年3、4、5、6月分别以自己的名义向四川庄稼源农资有限公司支付了每月的购房款及利息，支付的本息合计120000元。同年7月，由于张霞与四川庄稼源农资有限公司就购房后的相关事宜发生纠纷，张霞停止向四川庄稼源农资有限公司支付每月的购房款本息，因双方就争议的事项未达成协议，张霞于2013年12月17日以四川庄稼源农资有限公司不具有房地产开发资质，不能为其办理产权过户手续，以及四川庄稼源农资有限公司可能将其购买的门市用于抵押贷款等为由向凉山州中级人民法院提起诉讼，请求解除赵仕君于2012年3月16日与四川庄稼源农资有限公司签订的《门面及住房购房合同》。在该案审理过程中，张霞于2014年4月自愿撤回起诉。2015年5月15日，张霞以四川庄稼源农资有限公司不具有房地产开发资质，不能为其办理过户手续，以及四川庄稼源农资有限公司可能将其购买的门市用于抵押贷款等为由重新起诉至德昌县人民法院，请求判令解除四川庄稼源农资有限公司与赵仕君于2012年3月16日签订的《门面及住房购房合同》，由四川庄稼源农资有限公司退还张霞已支付占用资金利息612000.00元，赔偿张霞装修损失费用400000.00元，并承担本案的诉讼费用。德昌县人民法院于2015年8月18日作出（2015）德昌民初字第516号民事判决书，驳回张霞的诉讼请求，张霞不服一审判决，上诉至四川省凉山彝族自治州中级人民法院，2016年5月6日，四川省凉山彝族自治州中级人民法院作出（2016）川34民终169号民事判决书。其判项为：“一、撤销四川省德昌县人民法院（2015）德昌民初字第516号民事判决书；二、解除张霞与四川庄稼源农资有限公司的《门面及住房购房合同》；三、由四川庄稼源农资有限公司返还张霞已付购房款及利息2046980.00元；四、驳回张霞的其他诉讼请求。”另查明，2013年7月，张霞停付购房款及利息。2014年12月16日，四川庄稼源农资有限公司向张霞、赵仕君发出书面《通知》一份，《通知》中明确因四川庄稼源农资有限公司已按双方签订的《门面及住房购房合同》交付房屋，但至今张霞、赵仕君仅支付了1600000.00元购房款，剩余的购房款及利息经四川庄稼源农资有限公司多次催收仍未支付，鉴于张霞、赵仕君的违约行为，四川庄稼源农资有限公司决定解除购房合同，并要求张霞、赵仕君在收到通知之日起三日内退还房屋并办理交接手续。张霞收到通知后既未向四川庄稼源农资有限公司退还房屋，也未继续履行给付购房款的合同义务。至2015年5月15日，张霞再次起诉要求解除与四川庄稼源农资有限公司的购房合同为止，四川庄稼源农资有限公司未对该书面《通知》进行撤销。一审法院认为，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：合同解除后，张霞是否应向四川庄稼源农资有限公司支付房屋使用费的问题。一审法院对该焦点问题作如下认定：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方《门面及住房购房合同》解除后，张霞已退还门市房屋，四川庄稼源农资有限公司已退还房款，完成了相互返还财产的义务。本案中的焦点问题即是赔偿损失的问题，因前案在解除合同中，本案的被告张霞提出赔偿损失的请求即支付违约金及资金占用利息，本案原告四川庄稼源农资有限公司就损失未提出反诉。其《通知》中也未要求支付房屋使用费，凉山彝族自治州中级人民法院（2016）川34民终169号民事判决书，驳回了本案被告张霞提出赔偿即支付违约金及资金占用利息的请求，该判决为终审判决。依据解除合同后相互返还财物、赔偿损失的相对性以及合同法的公平原则。四川庄稼源农资有限公司在凉山彝族自治州中级人民法院（2016）川34民终169号判决中未支持张霞购房款利息损失的前提下，现主张张霞支付其房屋使用费的请求缺乏事实依据，不符合相关法律规定，故本案中张霞不应向四川庄稼源农资有限公司支付房屋使用费。综上所述，四川庄稼源农资有限公司要求张霞支付房屋使用费的诉讼请求，不符合相关法律规定，一审法院不予支持。张霞的辩称符合相关法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，判决如下：驳回四川庄稼源农资有限公司的诉讼请求。案件受理费9198.00元，由四川庄稼源农资有限公司负担。上诉人、被上诉人对一审判决查明的事实均无异议。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，已经部分履行的合同解除后，当事人享有请求恢复原状、采取其他补救措施和损害赔偿的民事权利。赔偿损失系合同解除后的法律后果之一，但请求赔偿的损失原则上应为因合同解除所造成的实际损失。因双方签订的合同为房屋买卖合同，张霞取得案涉房屋并使用系依据该合同的约定，合同约定的付款方式为分期付款，上诉人在依约交付案涉房屋后也已收取了张霞按照合同约定支付的部分购房款，实际占有了该资金。而生效的四川省凉山州中级人民法院（2016）川34民终169号民事判决，判决双方返还依据该合同取得财产的同时，驳回了张霞要求上诉人支付上述资金占用利息的诉讼请求，但四川庄稼源农资有限公司占用上述资金期间必然获得相应利益，已经对其主张的房屋使用费进行了弥补。故依据公平原则，上诉人四川庄稼源农资有限公司要求赔偿的房屋使用费不应认定为合同解除后的实际损失。且在审理中，上诉人提交的证明其房屋使用费的证据均系其与案外人签订的合同，其收取的租赁费也是案外人支付的，对该证据张霞不予认可，上诉人也无其他证据予以印证，故该证据不能合法证明其诉请的房屋使用费539805.00元的真实性、合法性。因上诉人四川庄稼源农资有限公司要求被上诉人张霞支付案涉房屋使用费的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人四川庄稼源农资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9198.00元，由上诉人四川庄稼源农资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈慧玲审判员  姜奋飞审判员  王和平二〇一七年五月十三日书记员  孙 耘附本判决书适用的法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审