.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省澄迈县人民法院民事判决书（2016）琼9023民初1242号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号。法定代表人：刘建，该公司总裁。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。被告：商丘市方兴建材贸易有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区文化路南侧文化新村建行家属院。法定代表人：王承军。原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）诉被告李娜、商丘市方兴建材贸易有限公司（以下简称商丘方兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告在本案审理过程中撤回对被告李娜的起诉，本院予以准许。原告中奥物业公司的委托诉讼代理人聂友峰到庭参加诉讼，被告商丘方兴公司经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费14286元；2、判令被告支付逾期交纳物业费的违约金7328.72元；3、判令被告承担原告因本案产生的律师费1080.74元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系鲁能·海蓝福源东一区A-128号房的业主。原告于2013年3月28日与小区开发商海南盈滨岛置业有限公司签署《海蓝福源东一区前期物业服务合同》，自2013年4月1日起为小区业主提供物业服务。被告自2013年4月开始拖欠物业费，经原告多次催缴，一直不履行缴纳物业费的义务，截止至原告起诉日，被告A-128号房欠缴物业管理费的期限为2013年4月1日至2014年3月31日，欠缴金额合计为14286元。根据《前期物业服务合同》，被告除缴清上述费用外，还应按所欠物业管理费的每日万分之五向原告支付至2016年4月30日的违约金7328.72元，并承担原告因此产生的律师费、诉讼费等一切费用。被告商丘方兴公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年10月15日，被告与海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买盈滨岛公司开发的位于老城开发区盈滨半岛桃花涧（海蓝福源）A-128栋房。被告于2012年4月24日办理了房屋的交房手续，并于当日与深圳市之平物业发展有限公司海口分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费用为4.3元/㎡/月，物业费按月交纳，房屋交付时一次性交纳一年，第二年的第一个月起，每月5日前履行交纳义务，逾期一日将承担千分之五的滞纳金。该房屋为独栋别墅，于2013年9月18日取得房屋所有权证，建筑面积276.86平方米。2013年3月31日，新的物业服务提供方中奥物业公司（乙方）与盈滨岛公司（甲方）签订了《海蓝福源东一区前期物业服务合同》（合同编号：中奥合字20130411，以下简称”前期物业服务合同”），该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定，合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。其中，合同第六条规定物业服务费收费标准：独栋别墅住宅物业服务费收费标准暂定4.3元/平方米建筑面积/月，联排别墅住宅物业服务费收费标准暂定3.5元/平方米建筑面积/月。合同第七条规定，物业服务费用按每1年为一周期计收，单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起首30日内按时交纳当期物业服务费用。合同第八条规定，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者已出售但因甲方原因未按时交付给单元物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按85%全额交纳，乙方自行承担公摊。物业依法交付单元物业买受人后发生的物业服务费用，由单元物业买受人或使用人向乙方按100%全额交纳。合同第三十四条规定，甲方、单元物业买受人或物业使用人违反本合同的约定，未按时交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之三向乙方支付违约金。乙方可以依法向人民法院申请支付令或者起诉，诉讼费、律师服务费、执行费等一切法律费用由败诉方承担。再查，原告中奥物业公司与海南信容慈律师事务所于2016年3月1日签订了《法律事务委托合同》，委托海南信容慈律师事务所指派律师代理原告中奥物业公司起诉海蓝福源东一区物业服务合同纠纷案件。上述事实，有原告提交的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》，《法律事务委托合同》、律师费发票、转账凭证、业主/住户信息登记表、商品房交接验收记录单、入伙资料签收表、《鲁能·海蓝福源前期物业管理服务协议》，本院调取的《商品房买卖合同》、房产证、澄迈县房屋所有权转移登记申请书，当事人的陈述及庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为，原告中奥物业公司和盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依照合同履行约定义务，为被告房屋所在小区提供物业管理服务，原告与被告之间实际形成服务与被服务的物业服务合同关系，作为接受服务的业主应当履行支付物业管理费的义务。被告未按约支付物业管理费，除应向原告支付拖欠的物业管理费外，还应支付违约金。从2013年4月1日至2014年3月31日，被告应交纳A-128栋的物业费为12467.4元（4.3元/平方米/月×276.86平方米＝1190.5元/月，1190.5元×12个月＝14286元）。关于违约金，原告与盈滨岛公司签订的《前期物业服务合同》中关于物业费交纳期限由按月交纳变更为按年交纳，现无证据表明被告已知晓并接受该情况，故本院认为，该变更加重了业主的负担，原告与盈滨岛公司关于物业费按年交纳的约定对业主没有约束力，被告仍应按月交纳物业费。原告主张按月万分之五计算违约金，低于《前期物业管理服务协议》及《前期物业服务合同》的约定，且符合法律的规定，本院予以支持。违约金应计算为：A-128栋物业费的违约金从2013年4月1日起，以1190.5元为基数，逐月累加1190.5元至2014年3月31日，按日万分之五计算至2016年4月30日止。关于律师费。虽然原告与盈滨岛公司签订《前期物业服务合同》对被告有法律上的约束力，但该合同中有关律师费由败诉方负担的约定因不属于物业服务管理范畴，且该约定加重了业主责任，故该条款对被告没有约束力。原告关于律师费的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《海南经济特区物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告商丘市方兴建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付物业服务费14286元；二、被告商丘市方兴建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付违约金（从2013年4月1日起，以1190.5元为基数，逐月累加1190.5元至2014年3月31日，按日万分之五计算至2016年4月30日止）；三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元（原告已实际缴纳），由原告广东中奥物业管理有限公司负担17元，被告商丘市方兴建材贸易有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长刘洋人民陪审员杨成国人民陪审员王凤童二〇一七年五月二十六日法官助理ＸＸ书记员王驰附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：......（五）按时交纳物业服务费用；......第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《海南经济特区物业管理条例》第四十条已竣工单尚未出售或者已出售但因建筑单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；但建设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。