海口市龙华区人民法院民事判决书（2016）琼0106民初265号原告（反诉被告）：赵婷婷，女，1985年7月25日出生，汉族，住海口市美兰区海府路**之一海南省。委托诉讼代理人：徐晓影，海南上哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈婕，女，1991年8月6日出生，汉族，住海口市;金龙花园"2A203房。原告赵婷婷（反诉被告，以下简称原告）与被告陈婕（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵婷婷的委托诉讼代理人徐晓影、被告陈婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵婷婷向本院提出诉讼请求：1、被告陈婕归还原告海口市滨贸路1号"滨海贵族温泉花园凭海阁"2702室的水电卡，被告将房屋内墙壁恢复原状，将电器（包括电视、洗衣机等）、厨具（包括抽油烟机、燃气灶等）、卫生间内马桶等维修至可以使用；2、判令被告支付原告房屋占用使用费12750元（以租金2500/月计算，2015年11月9日至2016年4月11日：5个月×2500/月+2500/月÷30天/月×3天=12750元）；押金2500元归原告所有；3、被告支付原告物业费、电梯费及电费合计3011.91元（其中，2015年7月至2016年4月物业费96.84/月×10个月=968.4元，电梯费41元/月×10=410元；2015年6月16日至12月15日电费1633.5元）；4、被告赔偿开锁、换锁芯费用260元；第2至第4项，合计18521.9元；5、本案诉讼等费用全部由被告承担。事实与理由：2013年6月9日，原告赵婷婷与被告陈婕签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：原告赵婷婷将位于海口市××区号"滨贸贵族温泉花园凭海阁"2702房出租给被告，房屋共59m2，租金每月2500元，租期自2013年6月9日至2014年6月8日止，保证金2500元在合同到期前一个月由被告支付给原告。以上合同履行到期前一个月，被告与原告续签《房屋租赁合同补充协议》（以下简称"补充协议"），约定，被告继续租赁原告上述房屋，租期自2014年6月9日续至2015年5月8日止，权利义务等依照原合同的约定；租赁期满时，待原告确认房屋、家电的完整性及相应的费用已结清后，归还被告保证金。被告依照原合同及补充协议约定，向原告支付2500元保证金。后被告第二次续租，并与原告签订《房屋租赁合同补充协议二》（以下简称"补充协议二"），第二次续租房屋，租期自2015年5月9日至2015年11月8日止，双方约定保证金等约定延续使用原合同及补充协议。在合同即将到期前的2015年10月9日，原告除通过电话、短信等方式通知被告不再续租，并以邮寄方式向被告送达书面《不再续租通知书》，告知租期满后不再续租，被告应做好搬离房屋的准备工作，被告亲自签收了通知。2015年11月8日，补充协议(二)约定的续租期限已满，原告要求被告结算物业费、清点物品后搬出房屋，被告却无理拒绝。2015年11月20日原告再次要求被告搬出租赁房屋，被告仍然违法占用且拒不搬出。至原告提起诉讼之日，被告在租房合同期满的前提下，又强行居住一月有余，且现在仍强行占用房屋，拒不腾出房屋，也不归还房屋钥匙。根据租赁合同第六条第3款的约定，租赁期间，房屋所有的水、电、物管等费用由被告自行承担。被告尚拖欠物业费968.4元、电梯费410元、电费1633.5元（其中物业费、电梯费暂计自2015年7月至2016年4月，实际应计至被告返还房屋之日止；电费计算自2015年6月16日至12月15日）被告应当一并支付。被告还应赔偿开锁、换锁芯的费用260元。依据原、被告双方签订的租赁合同约定，若被告违约，被告的保证金原告不予退还，并应赔偿原告损失。现被告合同到期却不搬出，拒不归还房屋给原告，已经违约，原告有权不予返还保证金。被告占用房屋又不支付费用，导致原告无法将房屋另租他人。被告因为是续租，因此租金一直是2500元，根据现在的房屋租赁价格，原告的房屋出租租金每月至少3000元，即每天100元，因此，被告占用房屋期间应当支付给原告使用费以100元／每天计至实际归还房屋之日止。综上，原告认为，被告逾期拒绝搬离原告的房屋的行为已构成违约，侵害了原告的合法利益。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请判如所请。被告陈婕辩称：1、原告诉请被告立即搬出海口市滨贸路1号"滨海贵族温泉花园凭海阁"2702室，将房屋完整归还原告子虚乌有。因为事实上被告已于2015年10月8日搬离上述房屋。被告此前应原告要求提前退房，已于10月7日租赁了海甸岛四西路的一处房屋，有租房合同和水电费为证。因原告违约在先，不肯退还本应属于被告的7500元（一个月的房租2500元和两个月的租赁押金共5000元），才导致原、被告双方无法交接，这并不能说明被告占据房屋。2、原告诉请要求被告支付原告房屋占用使用费。如上所述，被告已于2015年10月8日搬离涉案房屋又何来占用、使用之说。物业水电费为零的单据表明此房无人居住。合同到期日为2015年11月8日。自此日之后，原告自动拥有该房屋的所有权和使用权，被告对该房屋无任何权利，因此也不存在所谓交接事宜。而原告未采取任何实际取得房屋的动作而臆断被告"占据"该房致使房屋空闲，原告应承担全部责任，与被告无关。3、原告诉请被告支付原告物业等各项费用，原告诉讼的暂计日期是从2015年7月至12月止，实际被告应承担的费用应是7月至10月8日截止，电费1562.03元，电梯费164元，物业费387.36元，共计2113.39元。并不是原告所控诉的应支付2460.55元。在此需要声明的是，在原、被告双方所签订的合同中已有明确约定所欠费用可以在退房时从押金中扣除，并不存在拖欠，况且原告事实上扣押着被告5000元押金尚未退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈婕向本院提出反诉请求：1、判令原告赵婷婷退还被告陈婕一个月的房屋租金2500元、或判令赵婷婷赔偿由于她违约导致陈婕另外租房的一个月房租2400元；2、判令赵婷婷退还陈婕两个月的房屋租赁押金共5000元；3、判令赵婷婷支付陈婕精神损失费用1000元；4、本案诉讼的所有费用由赵婷婷承担。事实和理由：2013年6月9日，被告陈婕与原告赵婷婷签订了第一份《房屋租赁合同》，陈婕向赵婷婷承租房屋位于海口市××区号"滨海贵族温泉花园凭海阁2702房"，房屋租赁期限至2014年6月8日。每月租金2500元，租期为12个月，租金共计30000元整，此份合同没有租房押金。签订合同时，陈婕一次性现金支付了全年租金30000元，但未索取任何收据。上述合同期限届满时，陈婕与赵婷婷又签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称'补充协议'）。租期自2014年6月9日至2015年5月8日。每月租金2500元，租期为11个月，租金共计27500元。在签订"补充协议"时，赵婷婷要求陈婕支付一个月的房屋租赁押金2500元，由陈婕的母亲向赵婷婷支付27500元租金和2500元押金共30000元整并索要了一张2500元押金条。续租合同到期前，双方约定第二次续租，并签订了《房屋租赁补充协议二》（以下简称：'补充协议二'）。租期6个月，自2015年5月9日至2015年11月8日。月租金2500元，6个月租金共15000元。在支付房租时，赵婷婷说"租房押金都是押两个月的"，又再次索要了一个月的押金2500元，于是，连同租金15000元一起，陈婕向赵婷婷一次性交付了17500元现金，与第一次付款一样，未索取收据。但至此双方均明白租房押金共5000元。在合同到期前的两个月（2015年8月底），赵婷婷曾打电话向陈婕询问是否还要续租，陈婕回应说不再续租。后又过了十几天，9月中旬左右，赵婷婷又再次打电话告知有人要租她的房子，与陈婕商议能否在10月8日搬走（也就是提前一个月），并主动提出退还陈婕剩余一个月的租金和两个月的押金。陈婕同意后，赵婷婷于9月24号通过短信的方式通知陈婕10月8号来收房。随后，陈婕积极四处找房，于2015年10月7日在海口海甸四西路找到房子并签订了租房合约。按照双方约定，10月8号赵婷婷与陈婕见面，赵婷婷以种种理由突然提出，要求执行完原合同（即要求11月9日终止合同）不予退还一个月的房租和两个月的押金。赵婷婷的行为属严重不诚信。赵婷婷要求陈婕提前退房在先（有短信为证），之后又反悔；赵婷婷事实上先后收取了陈婕5000元保证金，但赵婷婷却因为陈婕未索取收据而拒不承认押金为5000元，然而事后有短信为证。赵婷婷与陈婕事先约定了提前一个月退房，致使、陈婕提前一个月签订了另外租房的合同，但按双方约定的10月8日来交房时，赵婷婷却又以种种理由不退押金导致退房不了了之。赵婷婷的行为属严重违约，其行为导致了陈婕已经租赁海甸四西路的房屋被迫支付一个月的租金。因此，应由赵婷婷赔偿被告另外租赁的海甸四西路的房屋一个月的房屋租金2400元。事实上，自2015年10月8日以后，陈婕即搬离"滨海贵族温泉凭海阁"2702房，比较9月份及其他月份每月四、五百元的水电费，10月份仅不到一百元的水电费剧降的事实即可证明陈婕并未居住，因此，赵婷婷应当退还陈婕一个月的房屋租金2500元。由于赵婷婷将本应属于陈婕理的钱款拖欠至今，百般抵赖不予退还，严重影响了陈婕正常的工作和生活，也造成了一定的精神和经济损失。为维护陈婕的合法权益，故提起反诉，请判如所请。原告赵婷婷对反诉辩称：一、反诉人陈婕请求退还租金和赔偿租金没有事实与法律依据。1、赵婷婷与陈婕之间签订房屋租赁合同，合同到期日是2015年11月8日，陈婕在合同到期日拒不交房，继续居住在房屋内，直至2016年4月12日，法院到涉案房屋现场勘查，陈婕拒不到场，强行撬锁开门后，法院将房屋交付给赵婷婷，因此，不是赵婷婷要退房租，而是陈婕要支付赵婷婷房租至2016年4月份。2、反诉人陈婕违约拒不退房，合同到期还长期占用赵婷婷的房屋，应当是陈婕赔偿赵婷婷相应损失。陈婕称自己出去租房造成损失，其是否租房、何时租房都与赵婷婷没有关系，更与本案没有关系，赵婷婷更没有理由赔偿其所谓的租房损失。二、被告陈婕请求退还2个月押金没有事实法律依据反诉人陈婕在反诉状的"事实和理由"部分确认，双方签订《房屋租赁合同》时，陈婕没有支付押金，即合同所称的保证金，赵婷婷也确实没有收取。双方在签订《房屋租赁合同补充协议》时，正如陈婕所称，原告赵婷婷收取了2500元的保证金并向被告陈婕出具了收条。双方在签订《房屋租赁合同补充协议（二）》时，该协议第三条第2款约定明确："保证金延续使用补充协议签订时交纳的保证金即可"。双方已经书面约定关于保证金的使用，赵婷婷没有再收陈婕的取保证金，陈婕的反诉状陈述又索要押金是虚假的，根本不是事实。根据双方签订的房屋租赁合同，被告陈婕合同到期拒不交还房屋，已经严重违约，赵婷婷根据合同约定不退保证金。更不存在要退2个月押金的说法。陈婕的该主张没有事实和法律依据，依法应当不被支持。三、反诉人陈婕请求支付精神损失费没有事实与法律依据陈婕逾期不返还赵婷婷房屋事实清楚，而且赵婷婷要求陈婕交还房屋时，陈婕不是谩骂就是恐吓威胁，而且还称不按她的要求发短信给钱就别想拿到房子。精神上受到损失的不是陈婕，而恰恰是赵婷婷。赵婷婷在合同到期后多次去收房都受到陈婕的威胁，赵婷婷报警后陈婕及其母亲在警察面前对赵婷婷也是拉扯纠缠。因此，赵婷婷认为，陈婕的所有反诉请求都没有事实和法律依据，都不应当被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告赵婷婷提交的《不再续租通知书》、《EMS全球邮政特快专递》、《物业管理中心收费通知书》、报警视频录音录像及通话录音、《开锁专用登记簿》、《收据》、短信记录的真实性、合法性和部分证明效力予以确认；2、对被告陈婕提供的与案外人王某签订的《租房合同》、《证明》、《物业缴费发票》、手机通话记录、短信记录的证明效力无法确认。本院对事实认定如下：2013年6月9日，原告赵婷婷与被告陈婕签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：原告赵婷婷将位于海口市××区号"滨贸贵族温泉花园凭海阁"2702房出租给被告陈婕；每月租金2500元，租期1年，自2013年6月9日至2014年6月8日止。合同签订之后，被告陈婕一次性现金支付了全年租金30000元。上述合同到期前一个月，被告陈婕与原告赵婷婷签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：被告陈婕继续租赁原告上述房屋，租期为11个月，自2014年6月9日起至2015年5月8日止，每月租金2500元；付款方式：一次性付清租赁期内的租金27500元及保证金2500元，共30000元整。上述合同补充协议到期前，双方约定再次续租，并签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：被告陈婕继续租赁原告赵婷婷上述房屋，租期为6个月，从2015年5月9日起至2015年11月8日止，每月租金2500元，保证金2500元（延续使用补充协议签订时缴纳的保证金即可），一次性付清租赁期内的租金15000元并支付2500元租房押金给原告赵婷婷。被告陈婕均照合同的约定，履行了租金支付义务。2015年9月初，原、被告沟通确认，被告陈婕到期不再续租。后原、被告约定被告陈婕提前一个月搬离房屋，原告赵婷婷退还被告陈婕一个月租金和押金。2015年10月7日，被告陈婕承租了美兰区海甸岛四西路金龙花园雅座2A203房。2015年10月8日，原、被告就交房事宜未能达成一致。10月9日原告赵婷婷通过EMS向被告邮寄发出《不再续租通知书》，书面告知被告陈婕，合同到期（2015年11月8日）后，不再与其续租，请被告陈婕交纳拖欠的物业等费用。被告陈婕本人签收了该邮件。原告赵婷婷与被告陈婕一直未就交房事宜协商一致，因被告陈婕私自更换涉案房屋的门锁并将钥匙带走，原告赵婷婷因无该门钥匙一直未进入涉案房屋内。另查，《滨海贵族温泉花园物业管理中心2015年12月份收费通知单》显示至2015年12月15日，被告陈婕承租的房屋，从2015年7月至12月15日，拖欠物业费581.1元、电费1633.5元、电梯费246元，共计2460.55元。2016年4月12日，本案主审法官前往涉案房屋所在地现场勘查。被告陈婕拒不前往现场交付房门钥匙，后主审法官联系开锁公司，在物业公司工作人员等在场人员见证下将涉案房屋门锁打开。在清查房屋的过程中，发现部分电器、家具有毁损的迹象，本院登记核查后，将涉案房屋交付给原告赵婷婷。本院认为，原告赵婷婷与被告陈婕签订的《房屋租赁合同》及二份《房屋租赁合同补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体及第三人的合法权益。系合法、有效的合同，受法律保护。合同双方应基于诚实信用原则履行各自义务。一、对本诉的处理意见。1、关于原告赵婷婷主张被告陈婕归还涉案房屋的水电卡并维修该房屋内墙壁、电器、厨具、马桶至可使用等问题的处理意见。2016年4月12日，本院在清查涉案房屋后已经将涉案房屋移交给原告赵婷婷，现涉案房屋已由原告赵婷婷实际占有。原告赵婷婷诉称屋内家具、电器损坏，但无法提供相应证据证明家具、电器损坏系被告陈婕所为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"原告赵婷婷应承担举证不能的不利后果。对于原告赵婷婷主张由被告陈婕维修屋内墙壁、电器等的诉求，理由欠缺，本院不予支持。水电卡被告陈婕称已经交还给原告赵婷婷，不存在再次归还的问题。2、关于原告赵婷婷主张被告陈婕支付房屋占有使用费12750元的问题。2015年11月8日，合同届满后，有《滨海贵族温泉花园物业管理中心2015年12月份收费通知单》显示，被告陈婕直至2015年12月15日才完全搬离该房屋。在此期间，被告陈婕应按照合同约定房租数额每月2500元支付房屋占有使用费3000元（2500元÷30天×36天）给原告赵婷婷。被告陈婕于2015年12月15日彻底搬离涉案房屋后，一直未将新换锁钥交付给原告赵婷婷。自2015年12月16日至2016年4月12日，该房屋一直处于闲置状态。原告赵婷婷一直未能完成房屋交接并再次出租涉案房屋，被告陈婕对此期间造成的租金损失应承担相应责任。同时考虑到原告赵婷婷在此期间未能积极采取措施，阻止损益扩大，且原告未与被告陈婕处理好租房押金问题，存在过错，也应承担相应责任。2015年12月16日至2016年4月12日期间，按每月租金2500元计算，租金损失共9833.3元（2500元÷30天×118天），基于公平原则，双方各承担50%的责任，计4916.7元。3、关于原告赵婷婷主张被告陈婕支付物业费、电梯费及电费及2500元押金归属问题。被告陈婕居住期间，从2015年7月至2015年12月15日期间，未按时缴纳物业费581.1元，电费1633.5元、电梯费246元，共计2460.6元。原、被告双方在《房屋租赁合同补充协议》第三条"租赁费用"第二项"保证金"中约定："待甲方（原告赵婷婷）确认房屋、家电的完整性及相应的费用（水电、天然气及物业费等）已结清后，归还乙方（被告陈婕）保证金；否则将按需相应扣除"。根据以上约定，原告赵婷婷在保证金2500元内扣除被告陈婕所欠费用2460.6元，应将剩余的39.4元保证金归还给被告陈婕。4、关于原告赵婷婷主张被告陈婕赔偿开锁、换锁芯费用问题。因被告陈婕一直未将更换后的新锁钥交付给原告赵婷婷，原告赵婷婷只能在法院主持下联系开锁技术工人开锁并更换新锁芯。上述损失260元，系被告陈婕过错造成，原告赵婷婷主张由被告陈婕赔偿260元，具有法律和事实上的依据，本院予以支持。二、对反诉的处理意见。1、关于被告陈婕反诉原告赵婷婷退还一个月租金2500元并赔偿额外租房房租2400元的问题。《滨海贵族温泉花园物业管理中心2015年12月份收费通知单》显示，被告陈婕实际彻底搬离涉案房屋时，双方签订的《房屋租赁合同》及二份《房屋租赁合同补充协议》均已自然履行完毕终止。被告陈婕反诉原告赵婷婷退还一个月租金并赔偿额外租房损失，缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。2、关于被告陈婕反诉原告赵婷婷返还两个月押金5000元问题。根据上述查明事实，原、被告双方在《房屋租赁合同》及补充协议内约定的保证金（即押金）为2500元。被告陈婕未能就支付了两个月租金作为押金提供确实、充分证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，被告陈婕承担举证不利后果，对被告陈婕主张原告赵婷婷返还两个月押金5000元的诉请，本院不予支持。3、关于被告陈婕主张原告赵婷婷赔偿1000元精神损失费问题。《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条规定："侵害他人人身权益、造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿"。本案系房屋租赁合同纠纷，被告陈婕诉请精神损害赔偿无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告陈婕于本判决生效之日起十日内向原告赵婷婷支付房屋占用使用费7916.7元，开锁、换锁芯费用260元，合计8176.7元。二、限原告赵婷婷于判决生效之日起十日内向被告陈婕返还房屋押金39.4元。三、驳回原告赵婷婷的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由原、被告各负担25元，反诉费25元，由被告陈婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 李家炎人民陪审员 李 芳人民陪审员 黄循洪 二〇一七年五月十九日书 记 员 林一苗