河北省张家口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）冀07民终742号上诉人（原审原告）：段林河，男，1973年1月1日出生，汉族，个体，现住张家口市桥西区。委托诉讼代理人石峻峰，女，1972年7月29日出生，汉族，系段林河妻子，现住张家口市桥西区。被上诉人（原审被告）：肖桂萍，女，1970年3月9日出生，汉族，个体，住张家口经济开发区。被上诉人（原审被告）：冯立新，男，1969年11月13日出生，汉族，个体，住张家口经济开发区。原审第三人中国工商银行股份有限公司张家口桥东支行，住所地张家口市解放大街20号。负责人平建华，该支行行长。委托诉讼代理人秦江，该支行员工。委托诉讼代理人ＸＸ，中国工商银行股份有限公司张家口分行员工。原审第三人李国朋，男，1970年10月25日出生，汉族，个体，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人雷挺，河北海龙律师事务所律师张家口分所律师。上诉人段林河因与被上诉人肖桂萍、冯立新，原审第三人中国工商银行股份有限公司张家口桥东支行（以下简称工商银行桥东支行）、李国朋房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2016）冀0791民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。段林河及委托诉讼代理人石峻峰，工商银行桥东支行委托诉讼代理人秦江，李国朋及委托诉讼代理人雷挺到庭参加诉讼。肖桂萍、冯立新经本院传票传唤无故未到庭。本案现已审理终结。段林河上诉请求：撤销张家口市经济开发区人民法院(2016)冀0791民初272号民事判决，依法发回重审或改判房屋买卖合同有效，涉诉房屋所有权归段林河所有，并判令肖桂萍、冯立新协助段林河办理房屋过户事宜；一、二审诉讼费用由肖桂萍、冯立新及李国朋承担。事实与理由：一、本案是房屋买卖合同纠纷，李国朋并不是买卖合同的任何一方的缔约人，且本案涉诉房屋并未在李国朋处抵押，他只是与肖桂萍、冯立新另外借贷案件的债权人，本案与其无任何法律关系，而一审法院却将其错误地列为本案第三人，且任听其摆布，歪曲事实，干扰法院的正常办案程序，以致法院作出错误的判决。二、段林河与肖桂萍、冯立新是在签订了房屋买卖协议后给肖桂萍、冯立新转款的，并非之前即有欠款，而且转款也是按照买卖协议数额并扣除租金转付的，肖桂萍、冯立新收到房款后才将涉诉房屋的商品房买卖合同、销售不动产发票、完税证及房屋专项维修资金收据交予段林河。在2016年3月11日后，段林河又按照当时的口头约定，为肖桂萍、冯立新承担了100万元的银行贷款，且至今已实际归还贷款20余万元。对于上述事实，肖桂萍、冯立新在庭审时均不持异议，且促成段林河与肖桂萍、冯立新房屋买卖的最直接证人范某亦出庭作证，与段林河及肖桂萍、冯立新的陈述是一致的，一审法院应当予以认定。然而，一审法院迟迟不作裁判，故意拖延时间，想方设法保护李国朋的利益，最后导致肖桂萍、冯立新改口，自己推翻了其之前庭审时的说辞，歪曲了案件的事实，在此情况下，一审法院不顾段林河提交的证据、证人证言及肖桂萍、冯立新第一次陈述，却轻信肖桂萍、冯立新第二次虚假陈述，还认为段林河与肖桂萍、冯立新之间的房屋买卖行为不符合正常交易习惯及交易常理，想当然地作出驳回段林河诉讼请求的错误判决。三、一审法院判决没有明确认定段林河与肖桂萍、冯立新之间的房屋买卖协议的效力，亦没有说明房屋及房款如何处理，只是草率地驳回了段林河的诉讼请求，不能体现案结事了的原则，这样就可以执行该涉诉房屋，以便保护李国朋的利益，可见一审法院的用心良苦。四、一审法院早已作出判决却不给当事人及时签发，还哄着让段林河与李国朋进行调解，但因肖桂萍、冯立新不到庭配合，未能达成调解协议，从此亦能看出一审法院对李国朋的用心。综上所述，一审法院错误地将并非合同当事人的李国朋列为本案第三人，不考虑案件的客观证据及证人证言，任由肖桂萍、冯立新及李国朋信口雌黄，随意作出错误的判决，彻底颠覆了法律的威严与公信力，故请二审法院对本案予以审慎处理，依法发回重审或改判，以维护段林河的合法权益。肖桂萍、冯立新未答辩。工商银行桥东支行辩称，涉案房屋在我行有贷款，结清贷款后可以办理房屋过户或转让手续。李国朋辩称，一审法院查明的事实是客观的，认定的基础法律关系是正确的，所适用的法律是正确的，二审法院应予维持。段林河向一审法院起诉请求：一、判令肖桂萍、冯立新将位于张家口市高新区富强路瑞麟轩小区17号楼38号底商交付给段林河，并协助段林河办理过户手续等相关事宜；二、判令肖桂萍、冯立新向段林河支付拖欠一个月的房租6万元；三、如有客观原因肖桂萍、冯立新交付不了房屋，要求肖桂萍、冯立新退还房款并支付相应利息；四、判令肖桂萍、冯立新承担本案全部诉讼费用。庭审中，段林河将第二项诉讼请求中的房屋租金变更为12万元，并撤销第三项诉讼请求。一审法院认定事实：段林河为支持其诉讼请求，提供房屋买卖协议书一份，载明“甲方（出售方）：肖桂萍、冯立新。乙方（购买方）：段林河、石峻峰。甲方自愿将富强路瑞麟轩17幢38号303.46㎡的房屋，以150万元人民币卖给乙方，乙方对所购房屋做了详细了解，愿意购买。经协商达成如下协议并共同遵守。一、150万元购房款包括商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收通用完税证、住房专项维修资金收据。二、甲方应保证房屋权属清楚。若甲方隐瞒上述房屋涉案、查封、债权债务、产权纠纷及欺骗相关权利人擅自出售该房出现的后果和经济损失，由甲方负责解决和赔偿，并承担相关民事责任。三、房屋付款方式及交接时间：付款方式一次性付清购房款150万元整。时间为2015年9月11日。四、房屋过户行为：甲方有义务无条件提供过户所需一切手续。五、该房屋交接前原欠款项由甲方结清，如欠房费、水、电、煤气、暖气、物业费等。六、如果该房先付定金，定金遵守双倍返还原则，即不买定金不退，不卖双倍返还定金。八、本协议未尽事项，双方可另行议定。补充协议具有同等法律效力。十、本协议一式叁份，甲乙双方和证明人各一份。双方签字后生效。购房款以收条为据。十一、无论成交的是私产房或公产房，成交双方必须在约定期限内办理过户手续，若逾期不办理，后果自负（双方另有约定的自行解决）。该房屋买卖协议书甲方处有肖桂萍、冯立新签字、捺印；乙方处有段林河、石峻峰签字、捺印。证明人处有范某签字并捺印。签订时间为2015年9月11日”。原告为证明其支付房款情况提供银行转账凭条、存款凭条各一张及收条一张，该张银行转账凭条显示2015年9月11日从石峻峰账户向肖桂萍账户转款48万元，该张存款凭条显示2015年9月16日段林河向肖桂萍账户存款96万元。该张收条由肖桂萍于2015年9月11日出具，载明“今收到段林河购房瑞麟轩38号底商款150万元整。收款人处有肖桂萍签字并捺印”。段林河并提供了该涉案房屋的住房专项维修资金收据、完税证明及不动产发票，欲证明其购房时被告已交付了该房屋的相关手续。另，段林河提供租房协议一份，载明“甲方：段林河。乙方：肖桂萍。甲方愿将富强路瑞麟轩17幢38号底商上下两层，面积303.46㎡出租给乙方，双方协议如下：一、租期暂定为半年，月租金为6万元，每月11日前交6万元整。如逾期不付，每天按10%违约金赔偿；二、水、电、物业费等按实际用量由乙方缴纳；三、乙方住房应遵守国家法律法规及物业规章制度，并处理好邻居关系，否则后果自负；四、屋内水、电、火炉等设施，由于乙方使用不当，所造成的人员伤亡及财产损失由乙方全权负责；五、在租赁期内，甲方不得随意令乙方搬家，乙方也不得随意提前退房，否则违约方赔偿经济损失。六、如有不可抗拒的自然情况或政府行为（如拆迁、违法）等，租赁自动结束，本协议无条件终止。七、本协议双方签字后生效。该租房协议甲方处有段林河签字、捺印；乙方处有肖桂萍签字、捺印。证明人处有范某签字并捺印。签订时间为2015年9月11日”。对于段林河提供的上述证据，庭审中肖桂萍、冯立新均不持异议。工商银行桥东支行表示没有意见。李国朋则对上述房屋买卖协议、收条及租房协议不予认可，并认为“涉案房屋被告2009年买时为360万元，2016年价值600万元，现以150万元卖掉，房屋买卖不真实，不符合常理，且冯立新在法院表示房子没有卖，由于肖桂萍有很多借款，段林河提供的两张银行转账凭证不能排除也是借款。该房屋肖桂萍以150万元卖给段林河，然后再以每月6万元的租金租过来，租房协议也是不真实、不符合常理的”。段林河提供欠条一张欲证明肖桂萍欠其18万元，该欠条载明“截止到2016年3月11日结算，还欠段林河人民币18万元整。欠款人处有肖桂萍签字并捺印。落款时间为2016年3月11日”。段林河另提供工商银行桥东支行出具的证明一份、说明一份、借款合同变更申请审批表一份及还款凭证两张欲证明截止2016年3月11日，肖桂萍、冯立新尚欠银行贷款993775.40元，后工商银行桥东支行同意由段林河继续偿还该房屋的银行贷款。该工商银行桥东支行出具的证明、说明显示“肖桂萍及配偶冯立新，于2010年11月11日办理个人商用房按揭贷款1740000元，期限10年，到期日2020年11月11日，还款方式，按月等额还款；用于购买位于张家口市高新区富强路2号瑞麟轩小区17栋38号底商一套。截止2016年3月11日贷款本金993775.40元。现因收入下降等原因，无能力按期归还我行贷款，我行同意段林河代其按期归还我行剩余贷款。”对于上述证据，原告陈述“2015年9月11日我方从被告手里拿到了房屋的所有手续，现在我方已经给了肖桂萍、冯立新1**万元，承担了100万元的银行贷款，抵顶了18万元的借款、12万元的房租及其他费用5万元，庭后我方再给肖桂萍、冯立新65万元的房款”。庭审中，肖桂萍、冯立新对上述证据亦不持异议。工商银行桥东支行对上述证据表示没有意见，并陈述“因为被告收入下降，我方启动了原告的账户进行还款，现在原告已还了两期贷款”。李国朋则对上述欠条及银行出具的说明不予认可，并认为“是原被告串通好的，对其真实性不予认可，合同中约定原告一次性付清150万元，怎么又另行给被告100万元”。庭审中，段林河申请证人范某出庭作证，证人范某陈述“我与原告是朋友关系，与被告也是朋友关系，与两位第三人不认识。2015年肖桂萍手头缺钱，让我帮忙问一问有没有人买瑞麟轩小区底商和瑞麟轩小区住宅的房屋，后来我带别人看过房子。对于底商，我到原告的茶楼喝茶，说起了肖桂萍的底商，原告有意向买，我就给联系了，后来段林河与肖桂萍在我的装饰公司碰的面，谈的150万元的现金加上银行100万元贷款，共250万元卖这个底商，协议是在见了面两三天签的。买卖协议上证明人的签字是我签的，因为没有房本，过不了户，商量由我作证明人在上面签了字，签完合同后下午我记得分两次分别打了100万元和50万元，打款的时候我没有去，后来的情况我就不清楚了。对租房的情况因为肖桂萍、冯立新开门诊，一时腾不出来，就约定签一份租赁协议，上面有我的签字，我记得是6万元一个月。肖桂萍在签合同的时候就把房屋买卖合同及手续都给段林河了。对于贷款说的在2016年3月份由段林河开始还贷款，也就是在肖桂萍腾出房子后还。当时涉案房屋的房价我不清楚。”对于证人范某的上述陈述内容，被告表示没有异议，工商银行桥东支行表示没有意见，李国朋则认为证人证言不真实。为此，李国朋提供录音材料、光盘一份欲证明冯立新于2016年1月29日说涉案底商没有出卖，冯立新在该录音材料中亦表示该底商没有出卖;提供短信照片一张欲证明2015年9月11日肖桂萍在青海，不在张家口；提供涉案房屋示意图一份，欲证明肖桂萍以每月6万元租金反租房屋是虚假的。提供房屋买卖合同等手续复印件一组，欲证明2015年12月26日前涉案房屋的相关手续还在肖桂萍手中。原告段林河对李国朋提供的上述证据均不认可。肖桂萍、冯立新的代理人亦对上述证据持有异议。工商银行桥东支行则表示没有意见。另查明：诉讼中，冯立新就本案相关情况于2016年5月26日向本院陈述“2015年9月份，因为我方着急用钱，我与范某是朋友关系，当时好像是我让范某帮问一问谁买房，范某就问了段林河，当时我还不知道是段林河要买房，后来通过范某介绍，说段林河想买房，后来我一见段林河，我和段林河还认识，段林河在我底商旁的茶馆，而且我和段林河认识七八年了，我和段林河也有经济往来，我向他借过款，他也向我借过款，当时2015年9月11日在范某办公室财富中心的底商，他是做装修装饰生意的，当时在范某办公室我说着急用钱，想卖瑞麟轩的底商，段林河说他想买，当时商量了房屋价款，商量的是段林河给我150万元现金，再给银行付100万元贷款，从2016年3月11日开始付银行100万元贷款，当时也说除了上述的250万元再由段林河追加给我100万元，当时因为我在底商开门诊，还想继续开门诊，就与段林河商量由我继续租赁该套底商，每月付段林河租金6万元，当时因为该套房屋没有房本，商量等房本下来后再过户，商量好了当时就签了房屋买卖协议及租房协议。当时商量买卖房屋的事宜时有我和我媳妇肖桂萍，段林河和他媳妇还有范某。对于为什么房屋买卖协议中只写了150万元房款，银行贷款100万元及追加付款100万元没有写到房屋买卖协议中，因为当时银行贷款100万元及追加付款100万元房款是口头约定的，没有写在房屋买卖协议中。当时签合同当日扣了2万元房租，段林河通过银行给我媳妇肖桂萍账户转了48万元，后来又隔了四五天给我方转了96万元，扣了4万元房租，后来银行贷款一直还由我方偿还，等到了2016年3月11日，剩余银行贷款正好100万元，由段林河开始偿还。房租我方一直付到2015年12月份，后来我方在2016年2月份不经营门诊了，由段林河占有。关于段林河庭审中提交的2016年3月1日的欠条，当时我也在场，因为我不能写字，由肖桂萍写的，这个欠条显示欠段林河18万元是以前经济往来的欠款，有的是我进货缺钱向他借的，也有资金周转向他借的。确实现在还欠18万元。我购买该底商时总价是340万元，首付170万元，从银行贷了170万元。对于李国朋说我和段林河签房屋买卖协议那段时间我给李国朋发短信说肖桂萍在青海，当时我方不在青海，是因为李国朋催我还款催的太紧，我给他发个短信说在外地，不然他还要找我。对于李国朋提供的录音材料，当时因为我第一次上法庭，挺紧张，而且因为去年我得了脑梗，记忆力不太好，一紧张将段林河买我房子的事忘了，所以那时才在录音上那么说”。后就本案所涉情况，冯立新又于2016年10月25日向本院陈述“肖桂萍和段林河于2015年9月11日签订的房屋买卖合同的真实情况是借款关系，房屋买卖合同实际是借款的抵押，具体过程是我和段林河以前就认识，2015年9月份我和肖桂萍需要钱，就通过朋友想和段林河借点钱，当时段林河问我借款有什么抵押物没有，我说有一套底商，他说让我和他签房屋买卖合同，我当时急需用钱，就和他借了150万元，并签了房屋买卖合同，段林河通过他媳妇石峻峰账户分两笔给我借款144万元，提前扣了一个月利息6万元，月息4分。当时写没写借条我记不清了。房屋买卖协议中证明人范某就是给我们介绍借款的人，他和段林河是老乡。对于为什么开庭时及上次笔录中，我都说和段林河是房屋买卖关系，因为当时李国朋起诉我，保全了这套底商，段林河和我说让我和段林河合作，以房屋买卖合同起诉，等我有钱了再和段林河把房子赎回去，段林河还说再给我100万元，再把银行贷款由他还清，由他作为原告起诉，我方配合应诉，后来还专门写了一个租房协议，约定租金6万元，正好是一个月利息，后来诉讼中，段林河带人将我在该底商开门诊的大夫、××人员都轰出去，强行霸占了我的底商，后来他答应给我的钱也没有给我，银行贷款也没有还，银行已经把我媳妇肖桂萍拉成黑名单了，价值20多万元的药品还在店了，已经过期了。我现场给肖桂萍打电话，肖桂萍也是这个意思。从2015年9月至2015年12月共给付过4个月利息，给利息都是通过手机银行转的账，我媳妇那都有这个记录”。对于上述2016年10月25日冯立新的陈述内容，段林河不予认可，并陈述“冯立新该笔录中的陈述内容都是虚假的，没有真实性，我方与冯立新、肖桂萍签订的房屋买卖合同是真实的，有效的，不是冯立新说的借款抵押，冯立新所述与我方是借款关系，我方不认可。银行贷款我方现在一直在偿还，现在准备一次性凑钱还齐。答应给冯立新、肖桂萍的65万元待法院判决后我方再支付冯立新、肖桂萍”。证人范某陈述“对于冯立新在该笔录中的陈述内容我不认可，当时就是冯立新、肖桂萍将房子卖给段林河，我是见证人，不是冯立新说的是借款介绍人。”李国朋陈述“对于冯立新的该陈述内容，这回是属实的，我了解的真实情况也是这样的，冯立新与段林河签订的房屋买卖合同确实是借款的担保，对于段林河与范某的陈述内容我不认可，范某是段林河老乡，范某给冯立新的女儿装修宾馆，听说欠范某装修款，冯立新让范某找贷款人，能贷上款就还他钱，所以范某找了段林河借款，拿底商做担保，所以范某的陈述内容也是虚假的”。再查明：涉案房屋为位于张家口市高新区富强路瑞麟轩小区17幢38号底商，建筑面积为303.46平方米，由被告肖桂萍于2006年12月8日与张家口市帅玺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同单价为每平方米11523.1元，总房款为3496800元。现该房屋产权证尚未下发，在房屋管理部门为合同备案阶段，仍显示在肖桂萍名下。李国朋曾于2016年1月4日以肖桂萍、冯立新为被告起诉，要求肖桂萍、冯立新偿还借款379.5万元及利息，并于2016年1月5日对该房屋进行了诉讼保全。后本案段林河对该套房屋申请了诉前财产保全，并于2016年2月22日以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼。另段林河于2016年4月5日就李国朋申请执行该套房屋提出执行异议。一审法院认为，段林河以与肖桂萍、冯立新存在房屋买卖及租赁关系为由起诉要求肖桂萍、冯立新交付房屋、办理过户手续并支付所欠租金12万元。段林河并提供了房屋买卖协议、收条、租房协议等证据，李国朋则认为段林河与肖桂萍、冯立新双方的房屋买卖及租赁事实是虚假的，并提供了与冯立新的录音材料等证据，冯立新在该录音材料中亦表示该底商没有出卖，虽然肖桂萍、冯立新在庭审中对段林河提供的上述证据及房屋买卖事实均予以认可，但之后冯立新又在2016年10月25日法庭向其所做的询问笔录中否定了该房屋买卖的事实，并陈述其与段林河实为借贷法律关系，该房屋买卖合同实为借款之抵押担保，租金金额实为利息金额。另结合本案所涉房屋区域房价、地价普遍上涨的客观情况，肖桂萍于2006年12月8日与张家口市帅玺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以总房款3496800元购买该房屋，后于2015年9月11日就该房屋与段林河签订房屋买卖协议，协议约定房款150万元，与该房屋市场价值明显不符，亦不符合交易常理，虽然段林河及肖桂萍、冯立新庭审中表示双方另口头约定由段林河偿还剩余银行贷款100万元，并另行给付肖桂萍、冯立新1**万元房款，但之后冯立新又在2016年10月25日法庭向其所做的询问笔录中否定了该意见，并陈述“因为当时李国朋起诉我，保全了这套底商，段林河和我说让我和段林河合作，以房屋买卖合同起诉，等我有钱了再和段林河把房子赎回去，段林河还说再给我100万元，再把银行贷款由他还清，由他作为原告起诉，我方配合应诉，后来还专门写了一个租房协议，约定租金6万元，正好是一个月利息……”本案中，虽然冯立新未提供相关借条、借款协议等证据，但如此大额的房款给付及履行事项，双方未在房屋买卖协议中确定，亦不符合正常交易习惯及交易常理。综上，根据冯立新及李国朋对本案所涉房屋买卖协议性质的异议，并结合该房屋买卖行为存在的多种瑕疵，对于本案原告主张其与二被告为房屋买卖及租赁关系的意见，本院难以采信，对于段林河的上述诉讼请求，本院不予支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：驳回原告段林河的诉讼请求。案件受理费18840元，由段林河承担。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的基础法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系，是当事人争议的焦点。从一审法院查明的事实证明，段林河与肖桂萍、冯立新之间的房屋买卖关系存在多种瑕疵。段林河在本院二审时并没有提交房屋买卖多种瑕疵存在的客观、合理性的证据。而且，冯立新主张“其与段林河实为借贷法律关系，该房屋买卖合同实为借款之抵押担保，租金金额实为利息金额。”段林河也没有提交反驳冯立新主张的相关证据。根据《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故段林河应承担举证不能的法律后果。一审法院判决驳回段林河的诉讼请求，与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定相悖，属适用法律不当，本院予以纠正。基于段林河上诉主张仍然坚持其与肖桂萍、冯立新之间系房屋买卖关系，故段林河的上诉请求本院无法支持。段林河应以民间借贷基础法律关系，向肖桂萍、冯立新主张给付借款本金及利息。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2016）冀0791民初272号民事判决；二、驳回段林河的起诉。一审案件受理费18840元，退还段林河；段林河预交的二审案件受理费18840元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李振生审判员  成 进审判员  姜建龙二〇一七年五月二十三日书记员  宋 力附相关法律规定：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；