四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2015)阆民初字第6070号原告：宋克纯，男，生于1962年7月30日，汉族，阆中市规划设计院职工，住阆中市。委托诉讼代理人：彭贵平，四川中星律师事务所律师。被告：邢绍禹，男，生于1972年9月12日，汉族，农民，住阆中市。委托诉讼代理人：柯长青，四川源正律师事务所律师。被告：四川省阆中市鑫龙房地产开发有限责任公司。法定诉讼代表人：徐立鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：宋皇荣，阆中市恒生法律服务所法律工作者。第三人：邓勇，男，生于1959年11月5日，汉族，下岗工人，住阆中市。委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。原告宋克纯与被告邢绍禹、四川省阆中市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称：鑫龙公司）第三人邓勇房屋腾退纠纷一案，本院于2012年11月20日作出的（2011）阆民初字第2816号民事判决书判决：驳回原告宋克纯的诉讼请求。判后原告不服向四川省南充市中级人民法院提起上诉，2013年8月1日，四川省南充市中级人民法院作出（2013）南中法民终字第310号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。原告宋克纯仍对判决不服向四川省高级人民法院申请再审。2015年8月3日，四川省高级人民法院作出（2015）川民提字第180号民事裁定书裁定：一、撤销四川省南充市中级人民法院（2013）南中法民终字第310号民事判决和阆中市人民法院（2011）阆民初字第2816号民事判决；二、本案发回阆中市人民法院重审。本院另行由审判员、人民陪审员组成合议庭，于2016年6月28日第一次公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告邢绍禹的委托代理人、被告鑫龙公司的委托代理人、第三人邓勇及委托代理人到庭参加了诉讼。2017年4月28日依法由审判员、人民陪审员组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告邢绍禹的委托代理人、被告鑫龙公司的委托代理人、第三人邓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年12月22日，原告购买了被告鑫龙公司修建在阆中市保宁街道办事处公园路南街2号楼x单元x楼x号的商品房一套，后被告鑫龙公司又将该房抵偿给了被告邓勇，邓勇叉将该房转卖给了被告邢绍禹。经阆中市人民法院（2007）阆民重字第6号民事判决判决，由被告阆中鑫龙返还原告购房款和赔偿损失共计28.6万元。阆中鑫龙公司与被告邓勇房屋买卖纠纷案，经阆中市人民法院（2008）阆民初字第49号民事判决书确认邓勇与阆中鑫龙公司签订的商品房买卖合同无效。因被告鑫龙公司无力返还原告的购房款和赔偿款28.6万元，原告与被告鑫龙公司于2008年10月20日重新签订以房抵债协议，原告于2009年4月7日取得了阆中市保宁街道办事处公园路南街2号楼x单元x楼x号住房的房屋所有权证和国有土地使用权证。原告已经合法取得该案争议房，因第三人邓勇未退被告邢绍禹的购房款，致被告邢绍禹强占住进原告的房屋内长达7年之久，经多次协商无果。诉请判令：一、被告邢绍禹腾退位于阆中市保宁街道办事处公园路南街2号楼3单元5楼3号的房产；二、被告邢绍禹赔偿原告房屋租金损失8.4万元；三、本案诉讼费由被告负担。被告邢绍禹辩称，被告邢绍禹在邓勇处所买的房屋，是邓勇从张朝国处抵偿建房原料价款而取得的房屋，被告邢绍禹支付了房款并居住在该房内并不违法，属于善意取得，并居住多年；原告取得该房所有权证违法，原告要求被告邢绍禹腾退房屋并赔偿损失没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告鑫龙公司辩称，原告主张被告邢绍禹腾退房屋与我公司没有关系，我公司不应该进入本案诉讼。第三人邓勇述称，被告鑫龙公司所开发的位于阆中市公园路南街2号商住楼的投资者是张朝国，张朝国是在公司授权的范围内将土建工程发包给文政施工，我供给该幢楼预制混凝土板后，由于对方无现金支付价款，张朝国作为该商品房的投资人便将房屋抵押给我，其行为是有效的。我与邢绍禹之间是抵偿物的转移关系，不是房屋买卖关系。原告以不合法手段办理的产权证应属无效。经审理查明，2001年4月5日，张朝国以被告鑫龙公司的名义，在阆中市公园路南街取得2377平方米用地用作商品房开发，并办理了建设用地规划许可证。2003年12月19日和2004年4月30日，张朝国又分别以鑫龙公司的名义办理了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。2003年12月22日，鑫龙公司的法定代表人苟祯伟代表鑫龙公司与原告宋克纯签订填充式《商品房销售合同》一份，约定：宋克纯购买鑫龙公司在阆中市保宁镇公园路南街开发修建的二号楼x单元x层x号，户型为三室两厅，建筑面积为130平方米的住房一套，价格为每平方米500元，房款总额为65,000元，宋克纯分期付房款，第一次在合同签字时付房款40,000元，第二次主体工程五层盖板后付房款15,000元，第三次付房款在工程竣工宋克纯领钥匙时一次付清余款；竣工时间及房屋交接为鑫龙公司自破土动工之日起十五个月内完工，房屋经质监部门验收合格后交付使用。鑫龙公司在合同上加盖印章，鑫龙公司的法定代表人苟祯伟和宋克纯在合同上签字。宋克纯分别于合同签订的当天、2004年2月2日、2005年6月18日三次向鑫龙公司交购房款20,000元、20,000元、15,000元，合计55,000元。鑫龙公司向原告出具了收款收据，在前两次的收款收据上加盖了鑫龙公司的财务专用章，最后一次收款收据加盖了鑫龙公司的行政印章,三张收款收据上的收款人处均加盖了苟祯伟的印章。同时查明，张朝国将阆中市公园路南街房地产开发项目的土建工程承包给他人，其中3号楼发包给文政和林正清。文政在与张朝国签订土建工程承包合同时，鑫龙公司于2002年9月14日出具了委托书，其内容是：“兹有阆中市公园路南街旧房改造工程，由张朝国同志负责。”2004年2月10日，文政以鑫龙公司公园路商住楼3号楼负责人的名义作为甲方与江鸿预制构件有限公司的邓勇作为乙方签订一份预制件供板协议，约定：公园路南街商住楼使用乙方预制板，每立方米单价为470元，付款方式为此工程所用的板款全部用鑫龙公司在公园路南街的商住楼抵付。2004年3月31日，张朝国以鑫龙公司的名义作为甲方与邓勇作为乙方签订一份填充式《商品房销售合同》，约定：乙方向甲方购买商品房为2号楼x单元x层x号，户型为三室两厅，建筑面积约138平方米；价格为每平方米700元，房款金额为96,600元；付款方式为文政修3号楼工程款中逐层扣除；甲方收取乙方窗内装饰税200元。该合同的其余条款内容与宋克纯和鑫龙公司签订的商品房销售合同一致。该合同上未加盖鑫龙公司的印章，有张朝国、邓勇和文政在合同上签字。邓勇实际给文政216.57立方米的水泥预制板，价款101,780元。2004年9月14日被告邢绍禹的父亲邢学双代邢绍禹与邓勇签订了一份《购房协议》，约定：一．、邓勇转售给邢绍禹住房为公园路南街鑫龙公司张朝国开发的商品房，其楼层为2号楼x楼x号，户型为三室两厅，面积大约为138平方米（以产权证面积为准），单价为每平方米740元；二、邓勇转售给邢绍禹的房屋，除按每平方米740元付给邓勇外，其他各种费用，均由邢绍禹付给邓勇给房地产商，此费用均按鑫龙公司商品房销售合同执行；三、邢绍禹在签合同时应首付现金6万元，房屋主体完工之后再付4万元；最后留2,120元待产权证办后一手交钱一手交证。2005年6月11日，邓勇向邢学双出具了收房款100,000元的收条一张。2006年7月3日原告宋克纯以商品房买卖合同纠纷向本院起诉被告鑫龙公司、被告张朝国、邓勇和邢绍禹以第三人身份参加诉讼。诉讼中本院以(2006)阆法民诉保字第36号民事裁定书将争议房屋予以查封。本院以(2006)阆民初字第1473号民事判决书判决：一、宋克纯与被告鑫龙公司2003年2月22日所签订的《商品销售合同》无效。二、被告鑫龙公司返还原告购房款55,000元及利息。三、被告鑫龙公司向原告支付房屋差价款140,800元。四、被告鑫龙公司向原告宋克纯支付赔偿款11,000元。五、第三人邓勇与被告张朝国2004年3月31日所签的《商品房销售合同》无效。六、第三人邢绍禹的父亲邢学双与第三人邓勇2004年9月14日所签订的《购房协议》无效。宣判后，邓勇和鑫龙公司均不服判决并提出上诉，南充市中级人民法院以(2007)南中法民终字第308号民事裁定书对(2006)阆民初字第1473号案发回重审。本院重审中认定，四川省阆中市鑫龙房地产开发有限责任公司于2007年6月28日更名为阆中市华康房地产开发有限公司。本院于2008年4月18日以(2007)阆民重字第6号作出判决：华康公司返还原告购房款5.5万元,赔偿宋克纯损失23.1万元，合计28.6万元。判后双方未提出上诉。2008年鑫龙公司以商品房买卖合同纠纷起诉邓勇,本院于2008年5月4日以(2008)阆民初字第49号民事判决书判决鑫龙公司与被告邓勇2004年3月31日签订的商品房销售合同无效。同年邓勇以商品房买卖合同纠纷起诉被告鑫龙公司返还购房款96,600元及资金利息，赔偿房屋差价款234,600元，支付不超过所交购房款一倍的赔偿责任19,320元。本院于2008年10月21日以(2008)阆民初字第1461号民事判决书判决：一、鑫龙公司返还邓勇购房款96,600元，并从2005年6月2日起按国家商业银行同期同业货款利率标准计付资金利息至返还购房款之日止。二、鑫龙公司支付邓勇房屋差价款207,000元。三、鑫龙公司支付邓勇赔偿款19,320元。上列判决生效后，宋克纯于2008年8月4日向本院申请执行本院(2007)阆民重字第6号民事判决，本院以(2008)阆法执字第586号立案。本院于2008年7月3日以(2006)阆民诉保字第36号附1号民事裁定书对阆中市公园路南街2号楼x单元x号三室两厅的住房予以继续查封。邓勇申请执行期间，2009年5月5日阆中市地产监察执法科向产权籍科档案室发出函告，暂停办理宋克纯的产权证，本院于2010年9月7日以(2008)阆法执字第1005—1号民事裁定书对以上争议房屋予以查封。2009年4月7日经宋克纯申请，本院以(2008)阆执字586—3号民事裁定书解除对以上争议房屋的查封，同日宋克纯到阆中市房地产管理处办理了产权证书（现房号为：x号楼x单元x楼x号。房屋所有权证号为：房权证阆中字第××号房屋所有权证书；国有土地证号为：阆国用(2010)第xxxx**号国有土地使用权证书）。另查明，2009年8月3日，被告邢绍禹诉第三人邓勇商品房买卖合同纠纷案，经本院（2009）阆民初字第1892号民事调解书确认：一、邢绍禹与邓勇签订的《购房协议》无效；二、邓勇于2010年6月1日前一次性返还给邢绍禹所交购房款10万元，并从2005年6月11日起按国家银行同期同类贷款利率计算资金利息至返还完毕之日止；三、邓勇于2010年6月1日前一次性赔偿邢绍禹房价差损失和室内装修、水、电、气安装户头费合计30万元。逾期不付，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4800元，由邓勇负担。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《商品房销售合同》、阆中市人民法院(2006)阆民初字第1473号民事判决书、阆中市人民法院(2007)阆民重字第6号民事判决书、阆中市人民法院(2008)阆民初字第1461号民事判决书、(2008)阆法执字第1005执行卷宗、(2008)阆法执字第586号执行卷宗、(2008)阆执字586—3号民事裁定书、房权证阆中字第××号房屋所有权证书、阆国用(2010)第015845号国有土地使用权证书、（2009）阆民初字第1892号民事调解书等为据。本院认为，原告宋克纯取得诉争房屋即阆中市公园路南街x号楼x单元x号住房的所有权证（房屋所有权证号为：房权证阆中字第××号；国有土地证号为：阆国用(2010)第xxxx**号），根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”的规定，原告宋克纯对涉案房屋享有物权，应当受法律保护。因原告宋克纯对涉案房屋享有物权，被告邢绍禹未能提供证据证明占有涉案房屋系合法占有，根据《物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告宋克纯有权请求被告邢绍禹腾退其占有的涉案房屋，故原告宋克纯要求被告邢绍禹腾退争议房屋，合法有据，本院予以支持。邢绍禹没有合法依据占有原告的房屋，给原告造成了损失，原告请求被告邢绍禹赔偿占有期间的租金损失，应予支持。其损失可从原告取得房屋产权证书之日起至房屋腾退之日止按同地段房屋租金标准进行赔偿。鉴于该争议房系被告邢邵宇装修和该地段精装房（带家具）的租金标准，本院酌定从2009年4月8日起至腾退之日止该争议房屋每年租金标准为4000元。被告邢绍禹辩称原告取得该争议房屋的产权证系违法，但未能向法庭提供充分的证据证明其主张，且被告邢绍禹和被告邓勇商品房买卖合同纠纷案，已经本院（2009）阆民初字第1892号民事调解书确认双方签订的《购房协议》无效，故，被告邢绍禹的辩解意见，本院不予采信。第三人邓勇述称，原告宋克纯采取不合法手段所取得的房产证应当无效，其辩解意见未能向法庭提供充分的证据证明，其辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款（六）项及上引法条之规定，判决如下：一、被告邢绍禹在本判决发生法律效力后30日内将位于阆中市保宁街道办事处公园路南街二号楼x单元x楼x号（现房号为：x号楼x单元x楼x号。房屋所有权证号为：房权证阆中字第××号；国有土地证号为：阆国用(2010)第xxxx**号）房屋腾退给原告宋克纯。二、被告邢绍禹从2009年4月7日起至腾退之日止按每年租金4000元标准向原告宋克纯赔偿损失。三、驳回原告宋克纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费300元，由被告邢绍禹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判长  卢开军审判员  宋明华审判员  王 军二〇一七年五月五日书记员  吕 莎