河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0305民初4670号原告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春路东23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：尹欢，职务：执行董事。委托代理人：金营，河南广文律师事务所律师。被告：张利平，女，1981年4月9日出生，汉族，初中文化程度，河南省洛宁县人，无业，住河南省洛宁县。原告洛阳尚锦置业有限公司诉被告张利平为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人金营、被告张利平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳尚锦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2013年7月8日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0201779），包括合同附件及补充协议；2、依法判令被告向原告返还涧西区珠江路369号升龙城B区第6幢3单元3-1303号房屋；3、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；4、依法判令被告向原告支付原告代其偿还的款项（暂计算2016年6月30日为81229元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5、依法判令被告向原告支付违约金163909.4元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月8日，原、被告签订了编号为YS0201779的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛阳市××路××区××单元××号房屋，合同总价款为819547元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为249547元，贷款金额57万元。根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第5款约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议。自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用）”。现因被告违反《个人购房借款/担保合同》的约定，超过三期以上未归还银行借款本息，致使原告向贷款银行承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，被告应配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并按照房价款20%支付违约金，并从已付购房款中直接扣除。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护自身合法权益，诉至法院。被告张利平辩称，原告所诉属实，被告所欠原告的款项，会及时偿还，日后也按时支付银行按揭贷款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，原告洛阳尚锦置业有限公司与被告张利平签订《商品房预售合同》及《补充协议》一份，约定;被告张利平购买原告洛阳尚锦置业有限公司开发的位于升龙城6幢3单元3-1303号房产一套，合同总价为819547元整，付款方式为首付款249547元，剩余款项57万元以按揭贷款的方式支付。该合同还对房屋交付、违约责任等内容进行了约定，其中《补充协议》第7条第5款中关于违约责任约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议。自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。2013年7月3日，被告张利平与交通银行股份有限公司洛阳分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告以购买原告开发的升龙城6幢3单元3-1303号房产作抵押，向银行借款57万元用于购买涉案房产，借款期限180个月，原告为该贷款提供连带责任保证。合同签订后，被告张利平在支付首付款并办理银行按揭贷款后，仅仅支付了部分按揭贷款。由于被告张利平未依约履行还款义务，交通银行股份有限公司洛阳分行先后于2014年12月31日至2016年11月23日分21笔从原告账户上共计扣划108453.59元进行代偿。以上查明事实由原告向本院提交的《商品房预售合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《还款凭证》、《代偿证明》等证据在卷资证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告洛阳尚锦置业有限公司与被告张利平签订的《商品房预售合同》和原、被告与银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，均系双方当事人真实意思表示，未违反国家强制性法律法规的规定，依法应为有效合同。现被告张利平在支付房屋首付款并实际办理贷款成功后，迟迟不能按照约定履行向银行的还款义务，致使银行扣划原告洛阳尚锦置业有限公司的款项予以代偿，应当承担相应的法律责任，故对于原告洛阳尚锦置业有限公司要求被告张利平向其支付被银行扣划的保证金（代偿的按揭贷款）108453.59元的诉讼请求，本院予以支持。《商品房预售合同》补充协议明确约定：买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议。原告作为贷款保证人，代偿被告张利平所欠的按揭贷款达二十余次，而被告张利平并未及时偿还原告所支付的款项，故依据合同约定，原告有权解除《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，故对于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。《商品房预售合同》补充协议约定的违约责任为：被告张利平向原告支付该商品房总价款20%的违约金。本案中，被告张利平多次未按约定缴纳按揭贷款，已构成违约，故原告可以向被告主张违约责任，由于合同约定的违约金过高，依据公平原则，本院酌定违约金为5万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告张利平于2013年7月8日签订的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告张利平应于本判决生效之日起三日内配合原告洛阳尚锦置业有限公司办理该《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）的备案登记注销等相关手续。二、被告张利平于本判决生效后十日内将位于升龙城B区6幢3单元3-1303号房产返还给原告洛阳尚锦置业有限公司。三、被告张利平于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿的按揭贷款108453.59元（暂计算至2016年11月23日，之后按银行实际扣划金额为准）。四、被告张利平于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付违约金5万元。五、驳回原告洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费9983元，由被告张利平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋世伟人民陪审员  周玉林人民陪审员  帖永华二〇一七年五月二十六日书 记 员  李冰冰