广西壮族自治区那坡县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1026民初55号原告：吴汉雄，男，1982年2月26日出生，壮族，住那坡县。被告。被告：郭黎明，女，1985年1月11日出生，壮族，住那坡县。第三人：李荣新，男，1964年11月8日出生，壮族，住那坡县城厢镇城北社区者庙屯**号。第三人：李崇徽，男，1987年4月23日出生，壮族，住那坡县。委托诉讼代理人：李荣新，男，1964年11月8日出生，壮族，住那坡县。系李崇徽父亲。原告吴汉雄与被告隆加卫、郭黎明，第三人李荣新、李崇徽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告吴汉雄、第三人李荣新到庭参加诉讼，被告隆加卫、郭黎明经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令由二被告协助原告办理房屋产权过户手续。事实与理由：2015年被告隆加卫和郭黎明与原告签订房屋转让合同，约定被告将位于那坡县壮龙幸福新城第一期3幢3单元401号套房转让给原告，原告已按合同约定支付房款，被告也将房屋交给原告，但未办理产权过户手续。原告为证明其主张，提供以下证据予以证明：1、房屋转让合同、收条，证明原、被告双方签订房屋买卖合同及相关内容，原告于签订合同当天支付被告150000元首付款；2、收贷收息凭证、收据，证明原告2016年1月20日为被告返还那坡县农村信用合作联社贷款本息93592.43元；3、2015年10月份至2016年3月份物业费收据、电费收据，证明原告向广西水利电业集团有限公司那坡供电分公司支付被告自2015年10月至2016年3月的电费及2015年10月至2016年3月的物业管理费、水费等费用；4、房屋租赁合同，证明隆加卫出租房屋给隆金东，租赁合同已经到期现房屋为原告实际使用；5、（2016）桂1026民初215号民事判决书，证明本院判决确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，该判决已经生效。被告隆加卫、郭黎明未作答辩，也未提供证据。第三人李荣新、李崇徽向本院提出诉讼请求：将位于那坡县壮龙幸福新城第一期3幢3单元401号套房拍卖以偿还被告欠第三人的债务。事实与理由：一、（2015）那民一初字第738号民事调解书确认被告隆加卫和郭黎明欠第三人113000元借款及利息，并规定于2016年2月26日前偿还。二、第三人申请，那坡县人民法院作出（2015）那民一初字第738－2号民事裁定书，查封了被告的的该房屋，原告是在法院查封房屋后才支付部分房款，原告提出异议被法院驳回。3、执行局向被告的询问笔录中被告隆加卫承认该房只抵押给第三人，吴汉雄帮被告返还部分贷款由被告与吴汉雄自行处理。原告称已支付全部房款不是事实，原告只是帮被告偿还了部分贷款。第三人提供下列证据以证明其主张：借条、借款合同、承诺书、房屋转让协议、（2015）那民一初字第738号民事调解书等，以证明被告欠其借款、及该房屋已抵押给第三人的事实。经庭审质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认证如下：对第三人提交的证据，本院对其真实性、合法性予以认定，但对其关联性不予认可，认为其仅能证明第三人与被告之间存在借贷关系及借款数额等，不能证明第三人享有房屋抵押权。故对该证据关联性本院不予认可。综合全案证据本院认定下列法律事实：被告隆加卫和郭黎明是夫妻。2011年1月26日被告隆加卫与百色长江天成房地产开发有限公司那坡分公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买壮龙幸福新城一期3号楼三单元401号房，房款总额为154726元，首付款为46726元，余额108000元由被告隆加卫向银行申请商品房按揭贷款支付，2011年3月16日隆加卫与那坡县农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》，向该信用社借款108000元，以该房作抵押，并办理抵押登记。房地产公司交房后被告进行了装修，将房屋出租给隆金东居住。2015年2月26日原告吴汉雄与被告隆加卫、郭黎明签订《房屋转让合同书》，约定：一、被告将上述房屋卖给原告，首付和装修作价150000元；二、原告支付前款规定的价款后被告将该房屋的发票等相关材料交付原告；三、被告协助原告办理该房的过户手续，产生的费用由原告承担；四、因该房在转让前出租给隆金东，于2016年2月26日到期，被告应协助通知隆金东办理退房手续；五、该房转让给原告后由原告承担偿还按揭贷款等内容。原告于合同签订当日向被告支付150000元，2016年1月20日返还那坡县农村信用合作联社贷款本息93592.43元，并从那坡县农村信用合作联社取回桂房他证那字第（8007）70号他项权证。被告与隆金东房屋租赁合同到期后原告实际使用该房。2016年3月24日原告向广西水利电业集团有限公司那坡供电分公司支付被告自2015年10月至2016年3月的电费及2015年10月至2016年3月的物业管理费、水费等费用。2015年2月17日被告隆加卫、郭黎明与第三人李荣新、李崇徽签订《借款合同》，约定被告以那坡县壮龙幸福新城的商品房及瑞达汽车租赁有限公司作为抵押，向第三人借款人民币100000元，借款期限为六个月。2015年8月2日，被告隆加卫、郭黎明再次向第三人借款人民币30000元，借款期限为六个月。双方约定，若被告未按约定的时间偿还借款本金及支付利息，被告则于2016年2月26日将位于那坡县壮龙幸福新城一期3幢3单元401号商品房过户给第三人，但未办理抵押登记手续。因被告未能按期还款，第三人于2015年11月2日向本院起诉，并申请财产保全。本院于2015年11月25日作出（2015）那民一初字第738－1民事裁定书，查封该房屋。原告提出异议，称该房屋被告已卖给原告，本院于2016年2月18日作出（2015）那民一初字第738－2民事裁定书，驳回原告的异议。本院于2015年12月17日作出（2015）那民一初字第738号民事调解书：一、确认被告欠第三人借款本金113000元及利息30000元；二、被告于2016年2月26日前偿还借款和利息；三、如被告未能按调解书规定的期限偿还借款本金和利息，被告将该房屋过户给第三人，抵欠款76541元，余下66459元被告于2016年3月26日前还清。本院于2016年5月3日受理原告吴汉雄对李荣新与郭黎明、隆加卫民间借贷纠纷一案提起第三人撤销之诉，并于2016年10月11日作出（2016）桂1026民撤1号民事判决书，撤销（2015）那民一初字第738号民事调解书第三项即“若被告在上述期限内未按约定履行还款义务，被告同意将其所有的商品房一套（位于那坡县壮龙幸福新城第一期3幢3单元401号）转让过户给原告，充抵欠款76541元；余下部分欠款本金及利息66459元，被告自愿定在2016年3月26日前向原告一次性还清”。2016年6月14日那坡县房地产管理所向被告隆加卫颁发房屋产权证书。第三人从那坡县房地产管理所领取了该房产证。本院认为：一、关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。根据《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人有向买受人交付合同标的物并转移所有权的义务。原告与被告签订的《房屋转让合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行合同义务。根据双方签订的合同约定，支付合同价款是原告的义务，办理房屋产权过户手续是被告的义务。原告已按合同的约定支付了合同价款，即首付和装修部分价款150000元，按揭贷款93592.43元，被告理应履行交付房屋义务，即协助原告办理房屋产权过户登记手续。原告与被告签订的《房屋转让合同书》未约定办理房屋产权过户手续的期限，原告支付全部房屋价款后可随时要求被告履行义务，至原告提起本案诉讼时已有一年时间，被告应有足够时间办理房屋产权过户手续，被告未履行合同义务办理房屋产权过户手续，已构成违约，应承担相应的责任。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。二、第三人的诉讼请求是否事实和法律依据的问题。第三人请求拍卖涉案房屋以偿还其债权的诉讼请求实质是实现抵押权的请求，根据《物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，抵押权设立之后抵押权人才取得抵押权，才对抵押物享有优先受偿权。本案第三人与被告签订借款合同，约定以涉案房屋作抵押，双方签订抵押合同仅设定本案第三人取得抵押权的权利，本案第三人要取得抵押权还应办理抵押登记，也就是说本案第三人要取得抵押权，要有两个要件：签订抵押合同和办理抵押登记。现本案第三人未能提供证据证明其办理了抵押登记，因此抵押权并未设立，本案第三人未取得抵押权，不能对抗抵押权人以外的第三人，其没有优先受偿权，也无权要求实现抵押权，第三人的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》一百三十五条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告隆加卫、郭黎明在本判决书生效之日起十日内协助原告吴汉雄办理房屋产权过户手续；二、驳回第三人李荣新、李崇徽的诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担。上述义务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，帐号：60×××1012001397，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄运军审 判 员  覃国颂人民陪审员  关优国appoint二〇一七年五月二十六日书 记 员  张秀连