北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初45250号原告（反诉被告）：北京市融鼎时代土地科技有限公司，住所地北京市朝阳区某一层1002号。法定代表人：吴有龙，董事。委托诉讼代理人：李雪梅，女，1990年11月23日出生，北京市融鼎时代土地科技有限公司法务专员，住北京市朝阳区北三环东路15号北京化工大学。被告（反诉原告）：北京栋格林投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼1610室。法定代表人：孟东风，董事长。委托诉讼代理人：刘某，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。被告：北京华商天润投资管理有限公司，住所地北京市东城区东四西大街46号3号楼302室。法定代表人：孟东风，董事长。委托诉讼代理人：刘某，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓佩，北京市华泰律师事务所律师。被告：边栋，男，1987年1月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市融鼎时代土地科技有限公司（以下简称融鼎公司）与被告（反诉原告）北京栋格林投资顾问有限公司（以下简称栋格林公司）、被告边栋（以下简称边栋）、被告北京华商天润投资管理有限公司（以下简称华商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。融鼎公司之法定代表人吴有龙及其委托诉讼代理人李雪梅，栋格林公司、华商公司之共同委托诉讼代理人刘某、栋格林公司、边栋之共同委托诉讼代理人田旷，华商公司之委托诉讼代理人邓佩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融鼎公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除融鼎公司与栋格林公司于2012年6月15日签署的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令栋格林公司退还融鼎公司押金37.5万元；3.请求判令栋格林公司支付融鼎公司违约金450万元；4.请求判令栋格林公司支付融鼎公司因栋格林公司违约给融鼎公司造成的实际损失4501251.98元；5.请求判令栋格林公司支付融鼎公司经济损失2488577.51元；6.请求判令边栋和华商公司对栋格林公司上述支付义务承担连带赔偿责任。事实和理由：2012年5月22日，融鼎公司与江苏顺通能源发展有限公司（以下简称顺通公司）签署房屋租赁合同，约定顺通公司将位于北京市朝阳区某楼（原20号楼，以下简称8号楼）租赁给融鼎公司。合同签订后，融鼎公司按照合同支付给顺通公司半年租金225万元，一个月的房屋37.5万元作为押金。顺通公司未按合同约定时间交付该房屋，2012年8月13日，顺通公司出具了房租收据确认从2012年8月15日起算租期，免租期延长至2012年12月31日。2013年年初，栋格林公司找到融鼎公司称其为8号楼产权人，顺通公司在2012年6月28日将房屋转让给栋格林公司。融鼎公司多次要求与栋格林公司重新签订租赁合同，栋格林公司2013年9月11日给融鼎公司一份承认融鼎公司为该房屋直接承租人的声明。2014年4月8日，一些人称栋格林公司委托，暴力手段封锁8号楼入口，导致承租方无法继续营业。栋格林公司于2014年12月18日将8号楼转让给北京光华纺织集团有限公司（以下简称光华公司）。2015年1月16日，栋格林公司唯一股东边栋将公司全部股份转让给了华商公司，2016年5月19日，栋格林公司被吊销。栋格林公司故意拖延融鼎公司善意协商请求，蓄意制造融鼎公司拖欠租金违约的假象，擅自以暴力收回出租的房屋，导致合同无法继续履行，构成根本违约，应承担违约责任，并赔偿由此造成的全部经济损失。边栋系栋格林公司唯一自然人股东，华商公司受让栋格林公司全部股权后被吊销，应对栋格林公司债务承担连带责任。故此，融鼎公司诉至法院。栋格林公司辩称，第一，同意解除双方之间的租赁合同。第二，租赁合同纠纷产生的原因是融鼎公司违约，未按照合同约定共支付租金。根据双方合同9.1条和8.3条的规定，融鼎公司应支付37.5万元的保证金和六个月租金225万元，但融鼎公司只在2012年8月15日支付262.5万元，包括2012年定金形式支付的37.5万元租金，融鼎公司未支付押金。2015年3月10日，栋格林公司将8号楼转让给光华公司，融鼎公司拖欠租金7248288元。第三，融鼎公司侵犯出租出租一方租赁楼房命名权，根据合同5.8条约定，栋格林公司享有命名权，但融鼎公司擅自命名为融鼎智慧场。第四，融鼎公司破坏租赁楼房主体结构，融鼎公司承租房屋后，擅自将东面一个大门改成三个，栋格林公司在2013年7月通过顺通公司向融鼎公司及融鼎律所发告知函，指出违约，但融鼎公司未作出回应，并以融鼎律所名义复函，只谈授权问题，也未纠正相应错误。第五，关于租户损失问题，根据原来诉讼案件，法院判决是由融鼎公司承担赔偿的，判决已生效，融鼎公司不服应申请再审，且其至今未执行，融鼎公司并未实际产生损失，其没有诉权。第六，关于经济损失，是融鼎公司违约导致损失，损失应融鼎公司承担。第七，关于装修，融鼎公司违反合同约定，破坏主体结构所谓装修费用，树立外立面广告，应由融鼎公司承担。第八，2013年12月6日顺通公司发出解除合同通知书，融鼎公司收到，栋格林公司向融鼎公司发告知书及腾退告知书，但融鼎公司并未搬离，其注册地还在涉案房屋。综上，因为融鼎公司违约行为导致纠纷产生，所以栋格林公司同意解除合同，其余全部诉讼请求不予支持。边栋辩称，融鼎公司起诉边栋没有法律依据，边栋是栋格林公司股东，但栋格林公司的资产实际有将近1个亿，边栋并未损害其他债权人的利益。本案主要是融鼎公司恶意拖欠租金导致违约纠纷，拖欠的租金达700多万，已经远超融鼎公司所提出的赔偿数额。华商公司辩称，不同意融鼎公司的全部诉讼请求，华商公司并非适格主体。华商公司系栋格林公司的股东，不应承担相应责任。华商公司并没有收取融鼎公司任何租金、押金。华商公司不存在违约行为，所以不应支付违约金。融鼎公司要求华商公司及栋格林公司承担损失无任何法律依据，融鼎公司没有举证证明华商公司与栋格林公司的财务存在混同。栋格林公司向本院提出反诉请求：1.请求判令融鼎公司支付栋格林公司房屋租金7248288元；2.请求判令融鼎公司赔偿栋格林公司租金利息损失（以应付租金数额为基数按照银行同期贷款利率自逾期之日起计算至实际付清租金之日止）。事实和理由：2012年5月22日，栋格林公司与融鼎公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定栋格林公司将8号楼出租给融鼎公司。2012年8月13日，融鼎公司支付租金2625000元，余款违约未支付，导致融鼎公司根本违约。直至2015年3月10日，栋格林公司将涉案房屋转让给光华公司时止，融鼎公司尚欠租金7248288元。融鼎公司对栋格林公司的反诉辩称，第一，栋格林公司要求融鼎公司支付房屋租金已过诉讼时效。自2014年4月8日，栋格林公司强行收回出租的该房屋后，栋格林公司未向融鼎公司主张过支付租金。第二，栋格林公司始终存在严重违约行为，应承担违约责任，无权要求支付租金。栋格林公司取得房屋所有权后，应法定承受北京市房屋租赁合同的约定，但栋格林公司严重违反合同规定，企图单方解除合同。2013年9月11日，栋格林公司承认融鼎公司为8号楼的直接承租人后，经融鼎公司催告，栋格林公司直至2013年11月8日仍未缴纳房产税、土地使用税，严重影响融鼎公司的正常经营及对房屋的正常使用。2014年4月8日，在未提前通知融鼎公司的情况下，暴力封锁8号楼，阻止融鼎工作人员及其他租户进入。栋格林公司的上述行为属于根本违约。栋格林公司故意不接收租金，以达到解除合同、把出租的房屋的产权顺利转移给光华公司的目的。栋格林公司于2014年4月8日收回出租的房屋，属于严重违约，无权要求支付租金。即使融鼎公司未按时支付租金，栋格林公司应先催告，催告后融鼎公司不履行交付租金的义务的，栋格林公司才可以行使解除合同的权利，且解除合同应该通知对方，自通知到达对方时合同解除。栋格林公司使用暴力手段强行封锁房屋，属于根本违约，无权要求支付租金。另外，关于命名权，融鼎公司与栋格林公司有口头协议，融鼎公司不存在破坏主体结构的情况，融鼎公司在与栋格林公司口头协商过后，根据出租需要开了两个门，不属于房屋主体结构的破坏。融鼎公司支付的租赁保证金就是押金。边栋、华商公司对栋格林公司的反诉辩称，认可栋格林公司的全部反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，顺通公司（出租房、甲方）与北京市融鼎律师事务所（承租方、乙方，以下简称融鼎律所）签署《北京市房屋租赁合同》，其内容为乙方承租位于北京市朝阳区某（原北京市朝阳区大黄庄南里20号楼）。该房屋权属状况甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权或该房屋购买合同。甲方允许乙方在该租赁区域范围内对该房屋进行装修、装饰或添置新物等改造，如有特殊改造双方另行书面约定。甲方享有大楼的命名权以及大楼外立面及楼顶的使用权和收益权。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的相关设施的设计用途，也不得采取封堵或阻挡等方式使其无法实现其设计用途。租赁期限自2012年6月15日至2022年6月14日，共计10年。租赁物场所免租期自2012年6月15日至2012年10月30日止。免租期届满次日为起租日，即2012年10月31日为起租日，开始计收租金。租金为1.85元每天每平，年租金为450万元。租金每三年递增以此，均为在上一个年度的基础上递增5%。合同期内乙方按半年付方式向甲方支付租金。甲乙双方签订合同之日起15日内，乙方一次性向甲方支付6个月的租金225万元。第二期租金支付时间为第一期租金到期前7个工作日内一次性向甲方支付，第二期租金支付时间为2013年4月30日，支付金额为225万元，其余租金支付以此方式计算。本合同签订后3日内，乙方需要向甲方支付相当一个月的租金作为该租赁房屋的租赁保证金37.5万元。租赁物物业管理由乙方自行管理该物业。甲方应于2012年6月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。除甲乙双方另行约定外，乙方在租赁期内可将该房屋部分转租给他人。租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有同等法律效力。任何一方不得提前终止本合同，如果其中乙方提前终止本合同，须向另一方赔付全部损失及相当于一年的租金。甲方延迟交付房屋达60日的，交付的房屋危及乙方安全的，乙方有权单方解除合同。加甲方有上述情形之一的，应按当年租金向乙方支付违约金。乙方延迟支付租金达30日的，擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，利用该房屋从事违法活动的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。乙方有上述情形之一的，应按当年租金向甲方支付违约金。乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。甲乙双方租赁合同期满，在乙方不续租的情况下，乙方须在15日内办理撤离甲方物业注册地址，否则甲方有权继续收取本合同租金。庭审中，融鼎公司与栋格林公司均认可，上述合同系栋格林公司委托顺通公司出租，融鼎公司委托融鼎律所承租，上述合同的主体系栋格林公司与融鼎公司，且实际从2012年12月31日起算租金。8号楼于2012年10月30日登记于栋格林公司名下，2015年3月10日，上述房屋由栋格林公司名下转移登记至光华公司名下。2013年7月，顺通公司出具《告知函》，其内容为融鼎律所在房屋租赁使用过程中存在如下严重违约情形，1、至今仍然拖欠顺通公司2012年度房租、租赁保证金等32万元；逾期未支付2013年度半年租金225万元[付款期限为2013年4月30日前]，已经构成“延迟支付租金达30日”；2、未经顺通公司同意擅自拆改边栋房屋结构，在租赁房屋一层东侧外墙上开门，损坏租赁房屋主体结构；3、违反租赁合同的约定，擅自将租赁房屋（地上部门）转租予第三方，且未经顺通公司同意擅自在房屋主体外立面冠名“融鼎智慧场”。2013年7月30日，融鼎律所出具《律师函复函》，其内容为贵所发函称顺通公司是北京栋格林投资顾问有限公司委托的房产管理单位，而附件授权委托书中委托人为北京栋格林投资发展有限公司，委托人名称与产权人明显不相符，该授权书存在真实有效性的瑕疵。截止本所发函之日止，我方从未收到北京栋格林投资顾问有限公司对贵所委托单位的合法有效授权，我方本着和平友好的态度解决此事之原则，请贵所委托单位取得合法有效的授权再与我方协商相关事宜。2013年9月11日，栋格林公司出具《声明》，其内容为本公司因贷款需要委托融鼎公司与北京典佳盛投资有限公司签订的合同无效，由此产生法律后果一律由本公司承担，本公司只认可融鼎公司作为朝阳区某楼的直接承租人。2013年12月6日，顺通公司出具《解除通知书》，其内容为2012年6月15日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定将8号楼租赁给被告，但被告入住后发生严重违约情形，顺通公司通知融鼎律所，自今日起解除双方于2012年6月15日签订的《北京市房屋租赁合同》。请融鼎律所于2013年12月9日前自动搬离租赁房屋、将租赁房屋清理干净后移交给我公司并妥善解决其他租户的安置补偿问题。2014年4月8日，栋格林公司出具《告知书》，其内容为我公司是朝阳区大黄庄南里甲八号楼房的房屋所有权人。该房屋于2012年6月15日由第三方（现以隐匿）出租给现使用公司，由于该公司从2013年6月30日开始恶意拖欠房屋租金，导致我公司利益损失受损，应向巨大。且该房屋目前的使用者并非与我公司直接签订合同的承租人，因此，我公司敬请正在使用我公司房屋的单位（个人）3日内搬离大黄庄南里甲八号楼房，逾期，视为贵单位（个人）放弃在我公司房屋内物品的所有权，我公司将另行处理。2014年4月8日，栋格林公司开始对8号楼进行限制进出，同时要求楼内各租户限期办理。庭审中，融鼎公司称其2014年4月8日搬离涉案房屋，次承租人全部于2014年7月1日搬离。栋格林公司称大部分次承租人于2014年7月1日搬离，但现在没有完全清空，融鼎公司注册地仍没有从涉案房屋迁出。2014年4月18日，融鼎律所出具《律师函》，其内容为自2014年4月8日7时，栋格林公司采用非正当手段，单方面强制性将8号楼封锁。希望栋格林公司收到函件后，立即与融鼎律所联系，采用正当方式解决争议，协商签约事宜，并恢复正常办公经营秩序，以免将我方及租户的损失进一步扩大。融鼎公司提交2012年6月15日的《收条》、2012年8月13日的《收据》、银行凭证，以此说明融鼎公司支付栋格林公司262.5万元（包含押金37.5万元）。栋格林公司认可上述证据真实性，但认为栋格林公司只收到7个月租金262.5万元，融鼎公司未缴纳37.5万元租金。融鼎公司又提交2012年7月6日的凭条等以此说明融鼎公司之后又缴纳40万元租金，栋格林公司、华商公司、边栋认为40万元凭条与本案无关，不是本案涉案合同的租金。庭审中，融鼎公司提交民事判决书，以此说明次承租人于2014年7月1日搬离8号楼以及融鼎公司因栋格林公司违约导致赔偿次承租人的损失。融鼎公司又提交照片、发票、收条、收据等证据以此说明装修损失、工资支出、水电费、电梯维修费、暖气费等经济损失，栋格林公司、华商公司、边栋对此均不认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。庭审中融鼎公司与栋格林公司均认可2012年6月15日签署的《北京市房屋租赁合同》系栋格林公司委托顺通公司出租，融鼎公司委托融鼎律所承租，上述合同的主体系栋格林公司与融鼎公司，故栋格林公司与融鼎公司均应严格按照合同约定履行己方义务。关于租金和押金，融鼎公司与栋格林公司均认可涉案合同从2012年12月31日起算租金，结合栋格林公司2014年4月8日出具的《告知书》确认的拖欠租金时间，融鼎公司应已交纳了2012年12月31日至2013年6月30日期间半年的租金225万元。故融鼎公司提交的2012年8月13日《收据》中262.5万元中包含了融鼎公司支付的押金37.5万元和半年租金225万元。关于融鼎公司提交的40万元银行转账凭证，本院结合2012年8月13日的《收据》及银行转账时间，上述40万元无法证明系融鼎公司交纳的涉案租赁合同的租金。依据租赁合同相关约定，融鼎公司应最迟于2013年6月30日前交纳第二期租金225万元，融鼎公司以产权变更要求与栋格林公司重新签署租赁合同、栋格林公司不收取租金等理由进行抗辩，但2013年9月11日栋格林公司已经出具《声明》确认融鼎公司承租人的地位，且涉案合同亦明确了收款账户，故本院对融鼎公司该抗辩意见不予采纳。融鼎公司延迟支付租金已超过30日，构成违约。融鼎公司要求退还押金，依据涉案合同对房屋租赁保证金的约定，本院对融鼎公司该项请求不予支持。关于融鼎公司要求栋格林公司支付违约金、赔偿实际损失及经济损失，融鼎公司构成违约，融鼎公司上述请求无事实依据，本院对此不予支持。融鼎公司起诉要求判决解除涉案合同，栋格林公司亦同意解除涉案合同，本院对此不持异议。关于合同的解除时间，栋格林公司提交了2013年12月6日顺通公司向融鼎律所出具的《解除通知书》，鉴于2013年9月11日栋格林公司出具的《声明》，已经明确了涉案合同主体为栋格林公司与融鼎公司，故本院对上述通知书不予认可。结合栋格林公司2014年4月8日出具《告知书》及次承租人起诉栋格林公司、融鼎公司的生效判决，本院确认栋格林公司于2014年7月1日收回涉案房屋，故《北京市房屋租赁合同》于2014年7月1日解除。栋格林公司反诉要求融鼎公司支付租金及利息，融鼎公司以栋格林公司的反诉请求超过诉讼时效为由进行抗辩。栋格林公司于2014年7月1日收回涉案房屋，并于2015年3月10日将涉案房屋出售，至栋格林公司于2016年10月提起反诉要求融鼎公司支付租金，已经超过诉讼时效。栋格林公司称其一直想融鼎公司催要租金，并提交民事判决书以此说明并未超过诉讼时效。栋格林公司并未就其催要租金提供证据予以说明，且上述判决书无法认定栋格林公司向融鼎公司主张租金的请求，不存在诉讼时效中断事项，亦不存在诉讼时效中止情形。故栋格林公司反诉要求融鼎公司支付租金及利息超过诉讼时效，本院对其该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市融鼎时代土地科技有限公司与被告（反诉原告）北京栋格林投资顾问有限公司于二〇一二年六月十五日签署的《北京市房屋租赁合同》于二〇一四年七月一日解除；二、驳回原告（反诉被告）北京市融鼎时代土地科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京栋格林投资顾问有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费92988元，由原告（反诉被告）北京市融鼎时代土地科技有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费31268元，由被告（反诉原告）北京栋格林投资顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡东方代理审判员  路 航代理审判员  李文丹二〇一七年五月八日书 记 员  高 源