江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0824民初1681号原告：张成奇，男，1990年1月4日出生，汉族，新干县人，初中文化，住新干县。被告：刘志平，男，1979年8月13日出生，汉族，新干县人，初中文化，住新干县。第三人：陈秋华，女，1970年5月4日出生，汉族，新干县人，住新干县。原告张成奇与被告刘志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案。于2017年2月15日适用简易程序公开开庭进行了审理，当事人均到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依职权追加陈秋华为本案第三人，于2017年3月17日再次公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼，第三人陈秋华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告已支付的转让费21000元和保证金1000元；3.判令被告返还原告已支付的2016年3月31日至2017年3月31日的房租10800元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月31日签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将位于川琴路劳动局的店面出租给原告使用，租赁期限为2016年3月31日至2021年3月31日，共5年，年租金为18000元，按年结算，原告预交1000元保证金，被告保证该房屋无产权纠纷。合同签订后，原告于2016年9月9日分别向被告交付了10800元房租和21000元转让费。之后，原告得知租赁房屋非被告所有，而是其向第三人陈秋华租赁的，他二人签订的《房屋租赁合同》明确约定在承租期内，未经陈秋华同意被告无权转租，被告在与原告签订合同当日未经陈秋华同意却将承租物转租给原告并收取了转让费26000元。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，如出租人解除合同势必损害原告的权益。再者，被告与原告签订租赁合同的行为系无权处分，该行为未经陈秋华的追认，故该租赁合同无效。被告收取原告的转让费、租金、保证金应当返还给原告。被告刘志平辩称，双方签订的租赁合同是有效的。2016年9月份签订租赁合同时，我询问过原告是否是经营餐饮或者喧闹生意，原告说不是，而房东陈秋华说只要不是经营餐饮或喧闹生意的，都允许我转租，所以转租给原告是有效的。租赁时，我告诉了原告可以跟房东签协议，也可以直接跟我签协议，原告说跟我签协议就行。原告交的房租实际是10500元而不是10800元，交的转让费只有21000元，还差5000元未付。原告要求我返还房租和转让费，我不同意。即使2017年3月底，陈秋华收回了店面，也是因为原告未交房屋所导致的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年3月31日，被告（乙方）与第三人陈秋华（甲方）签订《房租租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于川琴路劳动局的店面出租给乙方使用，租赁期间自2016年3月31日至2021年3月31日，共计5年。二、本房屋年租金为人民币18000元，按年结算。乙方须提前二个月缴清第二年的房屋租金。……四、乙方同意预交1000元作为保证金，合同终止时，房屋无损坏并缴清水、电等费用后，甲方退还保证金。……七、在承租期内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。八、……”。被告按约交付了房租和保证金并开始使用该店面。2016年9月4日，原告与被告协商上述店面的租赁事宜，原告向被告交付了500元押金。被告告知了原告店面是第三人陈秋华所有。2016年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述店面签订了一份《房屋租赁合同》，合同内容除第七条删除了“在承租期内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋”外，其余内容与被告与第三人陈秋华签订的《房屋租赁合同》均相同，合同落款时间亦为2016年3月31日。双方另协商由原告支付被告转让费26000元。当日，原告向被告交付了房租10000元、保证金1000元及转让费21000元，尚差5000元转让费未付。转让时，该店面为空店。双方协商转租店面及签订《房屋租赁合同》均未通知陈秋华。原告承租该店面后便开始经营足浴按摩生意。2016年11月初，陈秋华听其他租户反映原告经营生意影响了其他租户的生活，遂到店内查看情况才发现原、被告转租的事实。2016年11月10日左右，原告停止了经营。此后不久，原告要求被告返还其转让费、房租等，双方协商不成。2016年12月5日，原告诉至本院。诉讼过程中，因被告未按约向第三人陈秋华交付房屋租金及被告未经第三人陈秋华同意转租店面等原因，2017年3月31日，第三人陈秋华通知被告要求收回店面，原告将其放置在店内的物品搬走后将钥匙交给了陈秋华，陈秋华向被告退还了保证金1000元。目前，案涉店面已由陈秋华出租给他人经营使用。本院认为，本案的争议焦点为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，承租人未经出租人同意却转租的，法律赋予出租人6个月的合同解除权及认定转租合同无效的权利。在本案中，被告系承租第三人的店面，再转租给原告经营使用，在与原告协商转租店面过程中，被告未告知过第三人亦未取得第三人同意转租，第三人在事后才得知转租一事。被告虽称第三人口头同意被告在非经营餐饮及喧闹的生意情形时可以转租，但被告并未能提供证据予以证实，本院不予支持。2017年3月底，第三人返还被告保证金并将店面收回，该行为的实质为解除第三人与被告签订的《房屋租赁合同》，同时对被告向原告转租店面的行为不予认可，且是在法律赋予的6个月时间内作出的，故第三人的行为符合法律规定，本院予以支持。因此，被告转租店面系无处分权而处分他人财产，且未得到权利人的追认，依法应认定为无效，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，租赁物已由第三人收回，不存在返还财产的情形。关于原告损失的问题：一、租金。原告交付的租金至2017年3月31日，原告虽未经营至2017年3月31日，但其掌握了店面的钥匙，应认定为其实际能够使用、控制店面至2017年3月31日，故租金不属于原告的损失。二、转让费。原、被告签订的《房屋租赁合同》实际的租赁期限为2016年9月9日至2021年3月31日，共计55个月，原告实际使用、控制店面的时间为7个月，其余48个月因第三人陈秋华收回店面而无法使用，若原告需继续向被告支付转让费，则对原告显失公平，而被告在未能向原告继续提供租赁物的情形下却继续收取转让费而获利，也不符合法治精神。原告向被告交付了转让费21000元，48个月对应的转让费为18327.27元，此费用应由被告返还至原告。三、保证金。根据《房屋租赁合同》约定，原告向被告预交1000元作为保证金，在合同终止时，房屋无损坏并缴清水、电等费用后，被告退还保证金。第三人已向被告退还了保证金，被告亦应向原告退还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张成奇与被告刘志平于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘志平应在本判决生效后十日内返还原告张成奇转让费18327.27及保证金1000元，共计19327.27元；三、驳回原告张成奇的其它诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元（原告已预交），由原告负担310元，被告负担310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  张志勇审 判 员  吴祥考代理审判员  周雅琴二〇一七年五月二十七日书 记 员  杨 珍提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。附法律链接：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。