广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初3443号原告：胡鹏，男，1987年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：邹海波，男，1974年1月2日出生，住广东省韶关市武江区，委托诉讼代理人：罗碧莹，广东禅信律师事务所律师。第三人：佛山市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）。住所地：××，统一社会信用代码：××。法定代表人：罗立平。委托诉讼代理人：李玲、钟小冬，均系该公司员工。上述原、被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年3月14日立案受理后，于同年5月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡鹏、被告邹海波及其委托诉讼代理人罗碧莹到庭参加了诉讼；第三人经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签的房屋买卖合同，由被告按房屋成交总价的20%向原告赔偿违约金13万元；2、被告双倍返还定金4万元；3、被告向原告赔偿房屋评估费2600元；4、被告向原告赔偿见证费200元；5、被告向原告赔偿中介费佣金15000元；6、被告承担诉讼费用。2017年4月10日，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿本次购房可得的逾期利益损失（房屋差价）52万元。事实和理由：2017年1月18日，第三人作为中介方，促成原、被告签订二手房买卖及居间服务合同，约定由原告向被告购买佛山市南海区××房。原告同月17日向第三人支付了定金2万元，第三人随后将该定金转给被告。同年2月10日，原、被告在第三人安排下，到中国银行佛山分行办理按揭贷款合同，原告支付了律师见证费200元、房产评估费2600元及居间方佣金15000元。同年2月25日，第三人通知原告，被告拒绝办理剩下的房屋转让手续。同年3月5日，被告明确向第三人表示违约，要求解除合同。目前，楼市价格大幅上扬，该楼盘二手房的价格已升至每平方米13000元，被告的违约行为导致原告可得的预期利益损失远远超过被告根据《购房协议》所约定的违约责任，故增加诉讼请求，要求被告向原告赔偿本次购房差价52万元。被告辩称：1、我方同意解除合同，但我方不存在违约行为，不应承担违约责任；2、原告起诉我方承担违约金没有事实与法律依据；3、原告并未依约支付定金，本身存在违约行为，故我方无需向其退还双倍定金；4、评估费、律师见证费与本案无关，不应由我方支付；5、因中介方未尽义务，应退还佣金，我方不存在违约行为，不应由我方支付中介佣金，原告应向中介方主张；6、原告增加的房屋差价计算没有事实依据，原告并无证据证明有差价损失，我方不存在违约行为，反而是原告违约并主动要求解除合同。第三人书面述称：签约当日，原告向被告支付了2万元定金，为防控交易风险，双方同意按《资金托管协议》的约定，将定金托管在第三人处，而该笔定金我方已按约定转付给被告。签约后，我方按约定积极履行居间义务，但被告未依约及时办理赎楼手续，双方未能就“赎楼问题”达成协议，造成交易停滞不前。庭审中，原告举证如下：1、原、被告身份证复印件各1份；2、企业信用公示信息复印件1份；3、借记卡明细手机截图原本1份，用以证明原告于2017年1月17日按约转款2万元定金予第三人；4、收款收据（NO.0158121）照片打印件1份，载明代收××房评估费2600元；5、收款收据（NO.4001667）原件1份，载明2017年2月10日支付了律师见证费200元；6、收据原件1份，载明胡鹏于2017年2月10日向家家顺公司支付了佣金15000元；7、2017年1月18日，卖方邹海波、买方胡鹏、居间方家家顺公司签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》原件1份，主要内容是卖方将南海区××房（建筑面积89.88平方米）以65万元出售给买方，买方签约当日支付定金2万元，买方在签约当日向居间方支付佣金19500元；如卖方逾期履行超过15个工作日，买方可解除合同，并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。庭审中，被告举证如下：1、手机截图原本1份；2、借记卡账户历史明细清单原件1份。用以证明2017年1月20日被告收到家家顺公司的2万元并非原告所主张的定金，根据合同约定，家家顺公司无权代收任何款项，定金应由原告直接支付给被告，但截止到开庭之日原告未履行合同义务。经质证，被告对原告提供的证据的质证意见如下：对第1、2项证据无异议；对第3项证据不予确认，认为截图显示账户并非被告，与本案无关；对第4项证据不予确认，认为没有原件核对；对第5项证据不予确认，认为该费用是否产生无法确认，且收据没有公章或财务章，非有效发票，即使实际产生，亦不应由被告支付；对第6项证据不予确认，认为非有效发票，亦不是必然产生，被告无违约行为，原告此主张没有任何法律依据；对第7项证据无异议，认为合同“重要提示”中明确不能授权居间方收款等事项，因此居间方无权代被告收取定金。原告对被告提供的证据无异议。经审查，综合被告的质证意见、第三人的书面述称，本院对原告提供的第1-3、5-7项证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提供的第4项证据，被告不予确认，原告庭审后虽提供了该证据的原件，但该证据没有印章，本院对该项证据的真实性、合法性、关联性不予确认。原告对被告提供的证据没有异议，本院对被告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年1月17日，原告向第三人家家顺公司支付了购房定金2万元。1月18日，被告邹海波作为卖方，与作为买方的原告胡鹏、居间方的第三人家家顺公司签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将南海区××房（建筑面积89.88平方米）以65万元出售给原告，签约当日买方支付定金2万元及佣金19500元；如卖方逾期履行超过15个工作日，买方可解除合同，并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；合同同时对付款方式等作了约定。1月20日，第三人家家顺公司将2万元定金转付给被告。2月10日，原告支付了律师见证费200元，同时向家家顺公司支付了佣金15000元。此后，因被告未依约及时办理赎楼手续，造成合同无法继续履行。庭审中，就适用双倍返还定金及违约金问题，经征询原告意见，原告表示适用合同约定的违约金。本院认为：原、被告及第三人签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。作为居间方的第三人家家顺公司，在书面陈述中明确指出，本次房产交易是因“被告未依约及时办理赎楼手续，造成合同无法继续履行”，且庭审中，被告没有举证证明其依约履行了合同约定的售房手续，据此，本次交易的违约方应为被告。被告应按约定承担相应的违约责任。根据合同约定，卖方违约，买方可选择双倍返还定金或主张转让总价款20%的违约金，庭审中，作为买方的原告，选择转让总价款20%的违约金，此主张符合合同约定，因转让房屋的总价款为65万元，故违约金为：65万元×20%=13万元。原告的第1项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，本案买卖双方在合同中约定违约方适用双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，而原告在第1项主张中适用了违约金，据此，原告在第2项诉请中要求被告双倍返还定金4万元的主张没有法律依据，本院不予支持。根据上述同一法律第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告第2-5项诉请所主张的评估费、律师见证费、佣金等，均属于因被告违约行为造成的损失，而本院支持原告的违约金13万元已高于上述三项损失的总和，据此，原告的第2-5项诉请没有法律根据，本院不予支持。根据上述同一法律第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，预期利益损失，是“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案被告作为违约方，按常理，签约时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失是利息损失以及房屋交付后的租金损失，而商品房价格的升降幅度，受政策等各种因素的影响，无论守约方或违约方，很难有准确的预见，因此，原告以此为由，增加被告赔偿因房价升幅造成预期利益损失52万元的主张没有法律依据，本院不予支持。综上，家家顺公司作为无独立请求权的第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告邹海波于本判决生效后十日内向原告胡鹏支付违约金13万元；二、驳回原告胡鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费6528元（原告已预交），由原告负担5078元，由被告负担1450元，被告应于本判决生效后十日内将受理费1450元向本院交纳。对原告多预交的1450元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶志标二〇一七年五月十日书记员  林浩成