浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终529号上诉人（原审原告）：王海平，男，1977年9月21日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：马惠，浙江泰嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄美宝，女，1964年12月25日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：沈雨、张雨婷，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐勤琴，女，1980年12月18日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人王海平因与被上诉人黄美宝、徐勤琴合同纠纷一案,不服嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王海平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定徐勤琴系善意第三人，善意取得案涉房屋属事实认定错误，法律适用不当。1、徐勤琴受让案涉房屋不存在善意。本案中，黄美宝要求徐勤琴将购房时间倒签，徐勤琴已注意到了该细节，并留有房屋转让录音一份，该录音中显示徐勤琴曾多次问及倒签原因及后果，黄美宝未给出明确的答复。徐勤琴在庭审中明确表示其是因为房屋便宜，故才会在上述情况下购买房屋。以上事实均表明徐勤琴在受让房屋时明知转让价67000元远远低于市场价却不顾及他人利益，系恶意受让。一审中，评估公司的估价为121000元，更加印证了徐勤琴的恶意受让事实。故一审认定徐勤琴系善意受让错误。2、徐勤琴既未支付合理对价也未办理产权登记手续，不符合善意取得的适用条件。二、一审法院在庭审中未对本案《购房协议书》的效力认定与王海平主张的法律性质不一致进行释明程序违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。该规定要求法院履行释明义务。具体到本案的《购房协议书》，因该类型协议的效力在理论界及实务界均存在较大争议，故王海平曾表示希望一审法院对《购房协议书》的效力进行释明。而一审法院却无视法律规定和王海平的请求，在未经释明的情况下作出了与当事人主张的法律关系性质不一致的认定，属程序严重违法。三、根据一审法院查明的事实足以认定黄美宝是在王海平不知情的情况下恶意转让夫妻共同财产，徐勤琴则系恶意受让财产。一审查明如下事实：案涉房屋系王海平与黄美宝的夫妻共同财产；黄美宝处置案涉房屋系在王海平不知情的情况下所为；黄美宝通过倒签日期的方法转移隐匿财产；黄美宝未将转让房屋所得款项用于夫妻共同生活；徐勤琴明知案涉房屋价格很低；徐勤琴明知黄美宝让其倒签日期定有原因，并对交易过程进行了录音。以上事实足以证明黄美宝和徐勤琴的行为严重侵害了王海平的权益。一审法院却在没有事实和法律依据的情况下作出了违反公平正义、公众认知的判决。该判决会将社会大众引向与第三人串通、恶意低价转让夫妻共同财产的趋向，不利于社会的安定。黄美宝辩称，一审认定事实清楚，徐勤琴是善意取得。黄美宝出售房屋时是征得了王海平同意，买卖房屋也是通过正常途径。徐勤琴辩称，其购买房屋时与黄美宝、王海平都不认识，不存在恶意串通的问题。王海平向一审法院起诉请求：一、撤销黄美宝与徐勤琴签订的《购房协议书》；二、徐勤琴返还房屋，房屋转让款由黄美宝返还给徐勤琴。一审法院认定事实：张学林于1996年1月8日向嘉兴市镇中房屋开发公司购买了位于嘉兴市秀洲区王店镇原轻工机械厂对面楼房602室房屋。黄美宝与张学林于2005年4月签订《购房协议书》一份，约定由黄美宝向张学林购买上述房屋。黄美宝与徐勤琴于2015年6月30日签订《购房协议书》一份，约定由徐勤琴向黄美宝购买上述房屋，房屋转让价为67000元。协议签订后，徐勤琴按约向黄美宝支付了购房款67000元，占有使用了上述房屋，并进行了装修。另，王海平与黄美宝原系夫妻关系，于2004年4月6日登记结婚，2016年6月14日经海盐县人民法院调解离婚，对上述房屋转让及转让款未作处理。一审法院认为，本案所涉位于嘉兴市秀洲区王店镇原轻工机械厂对面楼房602室房屋，系黄美宝在与王海平婚后向案外人张学林购买所得，属夫妻共同财产，由王海平与黄美宝共同共有。黄美宝与徐勤琴签订《购房协议书》，将上述房屋出售给徐勤琴，现无证据显示该交易行为及交易价格等在交易时征得王海平同意，属夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条的相关规定，在该种情形下，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，本案中，所涉房屋无房屋产权证，唯有的权利凭证系嘉兴市郊区公私房屋卡及黄美宝与案外人张学林签订的《购房协议书》，上载房屋权利人仅涉及黄美宝，无张学林，故徐勤琴购房时有理由相信黄美宝享有房屋处分权，徐勤琴在黄美宝要求下将《购房协议书》落款日期倒签，尚不足以证明双方存在恶意串通，在无充分相反证据情形下，徐勤琴购房应属善意购买，购房价格虽少于评估价，但鉴于房屋评估系在徐勤琴装修房屋后，评估价包含了装修价值，且房屋无产权证，交易价值本身较不固定，故黄美宝和徐勤琴议定的购房价格尚在合理范围内，且徐勤琴已支付该对价，房屋过户登记未办理系因该房屋本身不符办理过户登记条件，徐勤琴已实际占有并使用房屋，符合了善意取得的构成要件，综上，王海平要求徐勤琴返还房屋，不予支持。对于王海平要求撤销《购房协议书》一节，黄美宝向徐勤琴出让与王海平共有的房屋未经王海平同意，属无权处分，效力待定，王海平不予追认，则该《购房协议书》不发生法律效力，王海平主张撤销，于法无据，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回王海平的诉讼请求。案件受理费减半收取738元，由王海平负担，评估费930元，由王海平负担465元，黄美宝负担465元，于本案生效之日起七日内交纳。二审中，当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于案涉购房协议的效力问题。合同无效事由具有法定性，应以《合同法》第五十二条所列事由作为判断依据。本案中，案涉房屋属于王海平与黄美宝的夫妻共同财产，本案又无证据证明黄美宝出售房屋时取得了黄美宝的同意，故黄美宝擅自将房屋出售给徐勤琴的行为属于无权处分。但案涉购房协议系黄美宝和徐勤琴的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦无证据证明黄美宝和徐勤琴具有恶意串通损害王海平合法权益的情形，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无权处分并不影响合同的效力，故案涉购房协议合法有效。王海平二审提出徐勤琴低价购买并将购房日期倒签系恶意受让，对此，本院认为，房屋买卖属市场交易行为，即使交易价格偏低，也属当事人意思自治范畴，而徐勤琴倒签购房日期一事系在黄美宝要求进行，其并不知晓具体原因，故王海平主张徐勤琴非善意买受人不能成立。王海平二审还提出案涉房屋未办理产权登记，交易不合法，购房协议应为无效，对此，本院认为，买卖未经登记房屋的后果是无法办理物权变动登记手续，进而不能产生物权变动效力，而买卖合同作为物权变动的原因行为，其本身效力不受影响，故王海平的该理由不能成立。综上，案涉购房协议书合法有效，王海平二审主张该购房协议无效的理由不能成立，同时，一审法院认定该购房协议效力待定也属法律适用不当，本院予以纠正。关于案涉房屋是否应予返还的问题。本案中，由于案涉房屋在交易前并未进行设立登记，交易后也未补办相关设立登记手续并进行转移登记，不符合善意取得的构成要件，故一审以徐勤琴善意取得案涉房屋所有权驳回王海平的返还请求，明显属于法律适用错误，应予纠正。本案虽不发生物权的变动，但由于案涉购房协议合法有效，黄美宝仍负有交付案涉房屋于徐勤琴的合同义务，徐勤琴也有权依据合同占有和使用案涉房屋。同时，案涉房屋由于未经权属登记，王海平并非房屋登记所有权人，不享有物权请求权。另外，王海平对案涉房屋享有的权益来源于黄美宝与张学林的购房协议，而在该购房协议中，王海平并非买受人，故对徐勤琴来讲，王海平对案涉房屋享有的权益缺少权利外观。因此，王海平请求徐勤琴返还案涉房屋缺乏依据。关于一审程序问题。王海平认为一审在合同效力上未行使释明权，程序违法。对此，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第三十五条规定的本意在于如果当事人主张的民事行为效力与人民法院的认定不一致，且该不一致将最终影响当事人实体诉请的，人民法院应当行使释明权，以便当事人据实变更诉讼请求。但本案中，不管案涉购房协议的效力如何，王海平的最终请求都是要求徐勤琴返还房屋，故一审未行使释明权未对王海平的实体诉请造成影响。综上所述，王海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽法律适用错误，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由上诉人王海平负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤代理审判员  章玉萍二〇一七年五月十日书 记 员  周 妙