湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0102民初1650号 原告：长沙某教育局，住所地长沙市。 法定代表人：谢小红，局长。 委托诉讼代理人：熊阳勤，湖南秉言律师事务所律师。 被告：袁某，男，1981年出生，汉族，住所地长沙市芙蓉区。 被告：王某，女，1957年出生，汉族，住所地长沙市芙蓉区。 被告：袁某某，男，1954年出生，汉族，住所地长沙市芙蓉区。 被告：长沙某婚庆服务部，住所地长沙市芙蓉区。 经营者：王某，女，1957年出生，汉族，住所地长沙市芙蓉区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：袁某，男，1981年出生，汉族，住所地长沙市芙蓉区。 被告：邹某，女，1981年出生，汉族，住所地长沙市天心区。 原告长沙某教育局（以下简称某教育局）与被告袁某、王某、袁某某、长沙某婚庆服务部（某服务部）、邹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某教育局的委托诉讼代理人熊阳勤，被告袁某（王某、袁某某、某服务部的共同委托诉讼代理人）、邹某到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告某教育局向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的租赁关系已于2015年1月20日解除；2、判令被告向原告支付自2009年9月15日至2015年6月30日期间的房屋租金和使用费共计673588元；3、判令被告向原告支付违约金564487.66元及自2009年9月15日起至房屋实际收回之日止的租金和房屋使用费利息（暂计算至2016年3月31日，实际计算至租金和房屋使用费付清之日止）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2006年7月7日，长沙市某小学与袁某签订房屋租赁合同，双方均加盖公章。合同约定：房屋租赁期限自2006年9月15日至2011年9月14日止；房屋租金为每年12万元，从2008年起每年递增10%。如承租方不能如期付款，按每天1%的比例收取违约金。如任何一方有违约情况，应向对方支付两万元的违约金。合同签订后，门面正式交给被告作为其经营婚庆业务的门店使用。2005年3月28日至2013年7月3日期间，被告以该门面注册个体工商户，名称为长沙某某婚庆策划服务部（以下简称某某服务部），负责人为邹某（现已注销）。2013年7月7日，个体公商户的名称变更为长沙某婚庆服务部（以下简称某服务部），负责人为王某（经营状态）。在门面营业期间，袁某、邹某和王某等人共同经营管理店内的事务。袁某与邹某为夫妻关系，袁某与王某为母子关系，王某与袁某某为夫妻关系。由此，可以得出被告是以家庭经营方式进行日常管理，符合《个体工商户条例》第二条第二款中“个体工商户可以给人经营，也可以家庭经营”的规定。 自2009年起，被告开始拖欠租金。原告在此期间屡次向被告催收租金，但对方一直拖延支付欠缴的租金。2015年1月20日，长沙市某教育服务中心（某教育局二级机构）向袁某发《律师函》，内容为：1、原合同早已到期，就双方现存的不定期租赁合同关系，出租方长沙市某教育服务中心决定解除双方的事实租赁合同；2、请于2015年1月31日前搬走并腾空租赁房屋；3、请于2015年1月31日前一次性付清拖欠租金共计17万元。2015年5月26日，被告在原告不断催促下交来6万元租金。2015年6月，被告的门面由某小学收回作为教学用房。2016年1月22日，某教育局向邹某发《律师函》，再次要求被告支付拖欠的租金和相应的滞纳金。 根据我国合同法的相关规定，被告应按照合同约定付清拖欠的租金、房屋使用费和相应的违约金。为维护某教育局的合法权益，确保国有资产的顺利收回，特提起民事诉讼，请求判如所请。 被告袁某、王某、袁某某、某服务部共同辩称：四答辩人是2006年7月份承租涉案门面，到2009年付了三年的房租。在2010年准备付房租的时候，学校不再收取房租而是称有关部门会联系，房租全部由上级部门收取。2012年12月份底，答辩人与教育局的主任协商，结果是答辩人将拖欠的尾款向教育局补齐。2014年12月，教育局将门面断电，于是答辩人将门面钥匙交给了教育局，因此不应当支付此后的房租。答辩人不认可违约金。袁某2008年和2009年没有参与某某服务部的经营。 被告邹某辩称：不认可房屋的滞纳金。2011年之后，答辩人与教育局没有签订任何合同，不存在违约金。2014年12月，教育局停了门面的电，答辩人是被动离开门面。答辩人是从门面租赁开始就在经营某某服务部。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2006年7月7日，袁某代表某某服务部与长沙市某小学（以下简称某小学）签订《房屋租赁合同》，约定某小学将位于长沙市的某房屋出租给服务部，期限为五年，自2006年9月15日至2011年9月14日。租金标准和交纳期限：承租期间，第一、二年每年房租12万元。从2008年起，房租在第一、二年的基础上每年递增10%。签约时一次性交清一年租金12万元，以后若不能按期交款，每超过一天收取1%的滞纳金，且某小学有权交房屋另租他人。租赁期满，任何一方是否签约，均应在期满前两个月通知对方（国家政策性拆迁在外）。期满而不续签的，某某服务部应按期无条件搬出并交某小学验收；不得借故拖延。双方任何一方在履行合同过程中，如有违约情况，应向对方支付违约金人民币2万元并负责赔偿。 合同签订后，登记注册为某某服务部的个体工商户在涉案门面经营婚庆礼仪策划等业务直至2013年4月28日注销，登记经营者为邹某，由邹某和袁某实际共同经营管理。2013年7月3日，个体工商户更名为某服务部继续在涉案门面经营婚庆礼仪服务业务，登记经营者为王某，由邹某和袁某实际共同经营管理。某服务部于2014年12月被某教育局采取了断水断电措施留有部分物品在涉案场地后另寻他处继续经营相关业务。2015年1月19日，湖南秉言律师事务所受长沙市某教育服务中心委托向袁某邮寄送达律师函，要求其于2015年1月31日前搬离租赁门面，并支付计算至2015年1月31日的拖欠租金17万元。2016年1月22日，湖南秉言律师事务所受某教育局委托向邹某邮寄送达律师函，要求其按租赁合同约定向某教育局支付截至2015年6月底所拖欠的673588元租金和相应的滞纳金。 2015年12月18日，长沙市某小学出具证明，称其工作人员与某教育局老师一起于2015年6月底收回涉案场地用于教学，2006年至2008年共收取租金360000元，从2009年起该场地由某教育服务中心管理，学校再未收取租金。2013年3月4日，某某服务部交纳租金15万元。某服务部2014年1月3日交纳租金5万元，2014年6月19日交纳租金15万元，2014年7月17日交纳租金4万元，2015年5月20日交纳租金6万元，此后未再交纳租金。从2009年9月15日至今，某某服务部和某服务部共交纳租金45万元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方均应严格履行合同约定的义务。本案中，某某服务部与某小学签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。从2009年起，因政策变化，该场地由某教育局管理即由其承接了该合同中某小学的权利义务，某某服务部也予以认可。2011年9月14日，合同到期后，双方未再续签、新签书面合同，而某教育局允许某某服务部在该场地继续经营，由此双方构成了不定期租赁合同关系，而不定期租赁合同关系中双方的权利与义务可参照《房屋租赁合同》执行。某某服务部注销之后，某服务部承接了某某服务部的权利义务，继续在该场地经营，由此某服务部与某教育局又构成不定期租赁合同关系。 依据和参照《房屋租赁合同》约定的“承租期间上交房租第一、二年壹拾贰万元每年，从2008年起，房租在第一、二年的基础上每年递增10%”租金标准，2008年9月15日至2009年9月14日的房租为13.2万元；2009年9月15日至2010年9月14日的房租为14.52万元；2010年9月15日至2011年9月14日的房租为15.972万元，2011年9月15日至2012年9月14日的房租为17.5692万元；2012年9月15日至2013年9月14日的房租为19.3261万元；2013年9月15日至2014年9月14日的房租为21.2587万元；2014年9月15日至2015年9月14日的房租为23.3846万元。 自2009年9月15日至某某服务部2013年4月28日注销之日，某某服务部应交纳租金为60.0275万元[14.52+15.972+17.5692+11.9663(19.3261*226/365)]，实际交纳15万元，拖欠45.0275万元。因某教育局于2014年12月底对涉案门面采取了断水断电措施，导致某服务部无法经营，某服务部无需对此后租金承担支付责任。此后某教育局又于2015年1月20日发函解除该不定期合同关系，由此可确认该租赁关系此时已解除。 自2013年4月29日至2014年12月31日，某服务部应交纳租金为35.4737万元[7.3598(19.3261*139/365)+21.2587+6.8552(23.3846*107/365)]，实际交纳30万元，拖欠5.4737万元。 合同约定逾期交租的滞纳金实际为逾期付款的违约金，但约定的标准过高，加重了当事人的负担，本院酌情以中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款基准利率四倍为标准予以支持。 因某某服务部于2013年3月4日交纳了15万元租金，故其中2009年9月15日至2010年9月14日的房租14.52万元逾期滞纳金从2009年9月15日开始计算至2013年3月4日；2010年9月15日至2011年9月14日的房租15.972万元中0.48万元（15-14.52）逾期滞纳金从2010年9月15日开始计算至2013年3月4日，其余15.492万元（15.972-0.48）逾期滞纳金从2010年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。2011年9月15日至2012年9月14日的房租17.5692万元逾期滞纳金，从2011年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。2012年9月15日至2013年4月28日的房租11.9663万元逾期滞纳金从2012年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。 某服务部2014年1月3日交纳租金5万元，2014年6月19日交纳租金15万元，2014年7月17日交纳租金4万元，2015年5月20日交纳租金6万元。故某服务部2013年4月29日至2013年9月14日房租7.3598万元中5万元逾期滞纳金从2013年4月29日开始计算至2014年1月3日，其余2.3598万元（7.3598-5）从2013年4月29日开始计算至2014年6月19日。2013年9月15日至2014年9月14日租金21.2587万元中12.6402万元（15-2.3598）逾期滞纳金从2013年9月15日计算至2014年6月19日，其中4万元从2013年9月15日计算至2014年7月17日，其中4.6185万元（21.2587-12.6402-4）从2013年9月15日计算至2015年5月20日。2014年9月15日至2014年12月31日房租6.8552万元中1.3815万元（6-4.6185）逾期交租滞纳金从2014年9月15日开始计算至2015年5月20日，其余5.4737万元从2014年9月15日开始暂计算至2016年3月31日。 某某服务部登记经营者为邹某，由邹某和袁某实际共同经营管理，但已经注销，故邹某和袁某应对某某服务部债务承担共同偿还责任；袁某称其2008年、2009年未参与某某服务部的经营，但未提供任何证据予以证明，本院对此异议不予采纳。某服务部登记经营者为王某，由邹某和袁某实际共同经营管理，因此某服务部与实际经营者邹某、袁某应对某服务部的债务承担共同偿还责任。某教育局的其他诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于邹某、袁某等提出的合同实际租金一直是以每月1万元的标准收取的异议，但其没有提供充分证据证明双方变更了租金收取标准，而作为租金收取方某教育局也未表示放弃递增部分租金的收取权利，故对此异议不予采信。关于邹某、袁某等提出的滞纳金在原合同到期后不应收取的异议，本院认为原合同到期后，当事人双方构成了不定期租赁合同，在没有新签合同的情况下，可参照原合同约定履行，故对此异议亦不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 一、确认长沙某婚庆服务部与长沙某教育局之间的关于某出租房的不定期租赁合同关系于2015年1月20日解除； 二、长沙某某婚庆策划服务部（已注销）的登记经营者邹某与实际经营者袁某于本判决生效之日起五日内支付长沙某教育局租金45.0275万元及滞纳金（滞纳金暂具体计算见附表一，实际计算至租金付清之日止）； 三、长沙某婚庆服务部（登记经营者王某）与实际经营者邹某、袁某于本判决生效之日起五日内支付长沙某教育局租金5.4737万元及滞纳金（滞纳金暂具体计算见附表二，实际计算至租金付清之日止）； 四、驳回长沙某教育局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15943元，由长沙某某婚庆策划服务部（已注销）的登记经营者邹某与实际经营者袁某负担10000元，由长沙某婚庆服务部（登记经营者王某）与实际经营者邹某、袁某负担1943元，由长沙某教育局负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  王 成 人民陪审员  喻方芳 人民陪审员  李长松 二〇一七年五月二日 书 记 员  杜丽云