河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书(2016）豫1303民初1810号原告：孙晓燕，住南阳市卧龙区。被告：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，住所地南阳市人民北路。组织机构代码证745XXXXXX。法定代表人：冯居朝，任董事长职务。委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告孙晓燕与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）商品房销售合同纠纷一案，原告孙晓燕于2016年4月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告孙晓燕、被告淯阳公司的委托诉讼代理人马胜利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓燕诉称，2009年8月14日，原告与被告签订淯阳东华新村认购协议书，协议约定，原告购买被告开发的东华新村4号楼21层3单元C户的房屋，共价款为156420元。后原告按照协议约定将房屋款项全部结清。该房屋于2010年9月30日竣工。2012年6、7月份，被告才将本案房屋交付原告。原告收到房屋钥匙后多次催促被告到房管机关办理房屋登记手续，均被被告以种种理由拒绝，综上，办理房屋产权登记是被告的义务，被告至今未办理显然错误。故起诉至法院，请求依法确认买卖合同有效，判令被告立即协助原告办理淯阳东华新村4号楼21层3单元C户的房屋产权登记，判令被告支付原告违约金10万元，诉讼费由被告承担。被告淯阳公司辩称，首先淯阳公司对没有从原网签人手中解除完全，对未为购买东华新村房屋的业主及时在房管局办理网签表示道歉。淯阳公司主动接受卧龙区政府工作组的管理监督，就是为了尽快的为购房业主办理网签及备案合同向前推进，彻底解决问题。东华村房产原网签的抵押借款户，对此问题，淯阳公司解决的办法是用商业大楼资产解决，在工作组的主持下，与各网签户的谈判协商在进行中，协调各相关机关的工作也在进行中，淯阳公司会竭尽全力，全力以赴配合推动问题的尽快解决。由于东华村售房部被两家加锁封门，原始资料无法核对，但可以确认起诉淯阳公司的东华村业主，只要是正常签订合同，接收购买的房产，都是按照与淯阳公司签订购房合同，按照合同支付房款的业主。只有极少数是没有按照合同数额支付的。对于所有起诉淯阳公司业主的业主的界定，都以所持的原始的合同、收据为准。淯阳在工作进行到为业主办理在网签备案时，予以核对具体的原始手续。对于东华村业主对淯阳公司的诉讼，淯阳公司全体股东及员工因未能及时的撤出原网签，为购房业主办理合同备案深感内疚，原不打算去人参加开庭，但考虑到由于涉及之前网签，可能涉及法律问题的复杂性，为协助东华村起诉业主，派律师参加，如有起诉业主不同意淯阳公司律师参加的，淯阳公司委托的律师，可以无条件的对个案不参加诉讼。经审理查明，2009年8月14日，原告孙晓燕购买被告淯阳公司开发的位于新村××楼××单元××Ｃ户，面积71.10平方米，单价2200元/m2,合计人民币156420元（大写人民币壹拾伍万陆仟肆佰贰拾元），双方签订淯阳东华新村购房协议书。协议签订后，原告孙晓燕一次性交纳了购房款156420元，2012年7月被告向原告交付房屋。2014年10月11日，原告孙晓燕将该房屋转让给彭燕，并签订了买卖协议，后因房屋备案问题，彭燕将原告孙晓燕诉至南阳市卧龙区人民法院，要求解除双方之间的买卖协议，退还购房款，本院于2015年9月8日作出（2015）宛龙民二初字第127号民事判决书，判决解除双方之间的买卖协议，原告孙晓燕退还彭燕的过房款280000元，后因孙晓燕不服提起上诉，南阳市中级人民法院于2016年3月18日作出（2016）豫13民终349号民事判决书，维持原判。另查明，原告购买房屋的预售证号为宛市房预售证第2011041号（办证时间为2011年10月19日）。根据原告提供的南阳市物业维修交存凭证显示（NO：00081344），该房屋面积为74.44平方米。2013年12月11日，被告淯阳公司将原告孙晓燕购买的上述房产网签备案给吴合勤，网签合同号为13804636。2017年4月25日南阳市淯阳房地产开发有限公司有关稳定问题协调工作领导小组办公室出具情况说明“根据南阳市市淯阳房地产开发有限公司提供的证明和该公司主要股东吴云东、田子京的证言及公司提供的清单，孙晓燕于2009年在该公司开发的东华新村小区一次性付款购买该小区4号楼3单元21层C户房产一套，并付清有线电视、水、电入户、大修基金等费用，该公司于2013年12月将上述房产网签抵押给吴合勤，综上所述孙晓燕对上述房屋拥有所用权”。上述事实由原被告双头庭审陈述、购房合同、交款票据等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。在本案中，原被告双方签订的购房协议书，该协议书中明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，且原告已经按照约定向被告淯阳公司支付了全部购房款，且作为出卖人的被告淯阳公司对收取原告孙晓燕全部购房款的事实也予以认可。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房应当符合已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件，本案中被告于2011年10月19日对东华新村3#4#（1-34层）5#（6-31层）住宅办理了商品房预售许可证，因此，属于在起诉前取得商品房预售许可证明的法定情形，故原被告之间的买卖合同应为有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了全部款项，被告也认可已将涉案房屋交付原告使用，且被告对双方之间的买卖合同的真实性也予以认可，因此，被告应当履行房屋买卖的附随义务，协助原告办理本案争议房屋的所有权登记手续，故对原告要求被告立即协助原告办理淯阳东华新村4号楼3单元21层C户的房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告孙晓燕要求被告淯阳公司支付违约金10万元的诉讼请求，本院认为，原告主张违约金包含二个方面，一是被告延期交付房屋的违约金，二是未办理房屋权属证书的违约金。关于延期交付房屋的违约金问题，从双方签订的认购房协议来看，协议中未明确约定房屋的交房日期，只约定房屋的竣工日期，在双方仅约定竣工日期的情况下，从公平原则考虑，竣工日期毕竟不是交房日期，被告在工程竣工后还要有验收、结算、备案登记等相关工作，还需一定的时间，在上述工作完成后房屋才具备交付的条件，故从公平原则出发，本院酌定在双方约定的竣工日期（2010年9月10日）后顺延三个月视为双方的交房日期为宜，即2010年12月31日为交房日期。在此期间之后被告逾期交付房屋被告应承担违约责任。从公平原则上考虑，协议中双方约定的违约金明显过高，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，酌定违约金以原告已交房款156420元按照中国人民银行同期贷款利率计算自2011年1月1日起至实际交房之日2012年7月30日止。关于被告未办理房屋权属证书的违约金问题。被告在房屋具备网签合同条件后故意将房屋网签给案外人，造成不能给原告办理房屋所有权登记，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证明的，除当事人有特殊约定的，出卖人应当承担违约责任。(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案中被告向原告交付房屋时间为2012年7月，依据上述规定，被告应自2012年7月30日起90日内为原告办理房屋权属证书，被告违约未办理应自2012年10月31日起以原告已交房款156420元按照中国人民银行同期贷款利率计算至给原告办理网签合同手续之日止。关于被告给案外人吴合勤办理网签合同的效力问题，案外人吴合勤与被告系民间借贷法律关系，吴合勤为债权人并非属于买卖合同当事人，被告为保证债务履行为吴合勤办理了网签备案，将已出售给原告的房屋又抵押给债权人吴合勤，因此，该网签抵押为非所有权人将他人财产设置抵押行为，应为无效的民事行为，如相关人认为此抵押行为给其造成有损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、原告孙晓燕与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订的购房协议书合法有效。二、本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司协助原告孙晓燕办理位于南阳市人民路北段淯阳.东华新村4号楼3单元21层C户房屋产权登记手续。三、本判决生效之日起十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司支付原告孙晓燕逾期交房违约金（以原告已交房款156420元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2011年1月1日起至2012年7月30日止。）四、本判决生效之日起十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司支付原告孙晓燕逾期办证违约金（以原告已交房款156420元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2012年10月31日起至给原告办理网签合同手续之日止。）五、驳回原告孙晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。案件受理3430元，由被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  康 宏审 判 员  胡进锋人民陪审员  陈 飞二〇一七年五月二十三日书 记 员  谭瑾姣