福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初1135号原告（反诉被告）：厦门桐林物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区长乐路3号海发大厦二期壹座1楼B105室。法定代表人：张任东，公司总经理。委托诉讼代理人：张乐斌，福建永时律师事务所律师。被告（反诉原告）：林荣，男，1977年8月16日出生，汉族，住福建省武平县。原告（反诉被告）厦门桐林物业管理有限公司与被告（反诉原告）林荣房屋租赁���同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）厦门桐林物业管理有限公司的委托诉讼代理人张乐斌，被告（反诉原告）林荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门桐林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年11月15日签订的合约号为2-070和合约号为2-071的《房屋租赁合同》；2.林荣向厦门桐林物业管理有限公司支付自2015年5月1日起的租金；3.林荣向厦门桐林物业管理有限公司支付自2014年7月1日起至2015年11月30日止的水电费25572.6元；4.林荣向厦门桐林物业管理有限公司支付自2015年6月1日起至2016年1月28日止的物业管理费4207.84元、公维金485.52元，共计4693.36元；5.林荣以欠款金额155341.96元为基数按日利率万分之六点六六（6.66）向厦门桐林物业管理有限公司支付��2016年1月29日起至实际支付之日止的违约金；6.本案诉讼费用由林荣承担。事实和理由：2013年11月15日，厦门桐林物业管理有限公司与林荣签订了合约号为2-070的《房屋租赁合同》（含附件《租赁责任及注意事项》），约定：厦门桐林物业管理有限公司将位于厦门市湖里区长乐路3号中桐广场贰座A105房出租给林荣使用，房屋用途为商业;租赁面积108平方米，押金4800元;租赁期限陆年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金4800元。协议还约定：租赁期内，林荣负责承租房屋的租金、水电费、卫生防疫费、房屋（大厦）物业管理费、本体维修基金、电话费、燃气费、有线电视费及由于林荣承租、经营发生的维修费、垃圾处理费等其他各项费用；物业管理费每月2.6元/平方米，每月物业管理费280.8元；本体维修基金每月0.3元/平方米，每月小区本体维修基金32.4元。另外，附���中还约定：林荣要按时交纳租金和所有相关费用，否则每延迟一天，林荣须按欠付金额的3%向厦门桐林物业管理有限公司支付违约金；延迟超过3天厦门桐林物业管理有限公司有权停止水电供应，林荣6天不退租又不补交租金，厦门桐林物业管理有限公司有权单方终止合同，并自行收回租赁房屋，林荣所欠的租金及其他费用，厦门桐林物业管理有限公司有权保留追索权。同日，厦门桐林物业管理有限公司还与林荣签订了合约号为2-071的《房屋租赁合同》（含附件），约定：厦门桐林物业管理有限公司将位于厦门市湖里区长乐路3号中桐广场贰座A104房出租给林荣使用，房屋用途为商业;租赁面积204平方米，押金人民币9200元;租赁期限陆年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金人民币9200元。协议还约定：租赁期内，林荣负责承租房屋的租金、水电费、卫生防疫费、房屋（大厦）物业管理费、本体维修基金、电话费、燃气费、有线电视费及由于林荣承租、经营发生的维修费、垃圾处理费等其他各项费用；物业管理费每月2.6元/平方米，每月物业管理费530.4元；本体维修基金每月0.3元/平方米，每月小区本体维修基金61.2元。另外，附件中还约定：林荣要按时交纳租金和所有相关费用，否则每延迟一天，林荣须按欠付金额的3%向厦门桐林物业管理有限公司支付违约金；延迟超过3天厦门桐林物业管理有限公司有权停止水电供应，林荣6天不退租又不补交租金，厦门桐林物业管理有限公司有权单方终止合同，并自行收回租赁房屋，林荣所欠的租金及其他费用，厦门桐林物业管理有限公司有权保留追索权。合同签订后，厦门桐林物业管理有限公司依约交付了上述两处房屋。但截止2016年1月28日，林荣尚欠厦门桐林物业管理有限公司租金���物业管理费、水电费等共计155341.96元，已构成违约。然而，林荣至今未向厦门桐林物业管理有限公司支付上述所欠租金、物业管理费及水电费等，厦门桐林物业管理有限公司多次要求林荣支付上述所欠费用，均未果。为维护厦门桐林物业管理有限公司合法权益，厦门桐林物业管理有限公司特诉至贵院，恳请判如所请。林荣辩称，一、林荣愿意支付2015年11月21日前的租金和水电费等。2015年11月22日早上厦门桐林物业管理有限公司更换了门锁后的租金和水电费等费用不应由林荣承担。二、厦门桐林物业管理有限公司与林荣签订的合同约定不得招入其他餐饮商家，但厦门桐林物业管理有限公司后来自行招入其他餐饮单位，对林荣的经营收入起到重大影响，造成了巨大的经济损失。林荣向本院提出反诉请求：1.厦门桐林物业管理有限公司赔偿林荣因在租赁合同存续期间强行断水断电、更换门锁等导致林荣无法正常营业从而造成的损失、财产损失等共计105000元；2.厦门桐林物业管理有限公司立即将租赁房屋内属于林荣的设施设备及财物归还林荣；3.厦门桐林物业管理有限公司和林荣签订的《房屋租赁合同》于2015年11月21日解除；4.厦门桐林物业管理有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月15日，林荣于厦门桐林物业管理有限公司签订了合同编号为2-070和2-071两份《房屋租赁合同》，双方约定：“厦门桐林物业管理有限公司将位于湖里区长乐路3号中桐广场贰座的A104和A105面积共计312平方米的两个房间出租给林荣用于经营餐厅。租赁期限从2014年1月1日起至2019年12月31日止”。同时厦门桐林物业管理有限公司还与林荣约定：“讼争店面一楼商铺不能再招进餐厅（内部食堂除外）”。《房屋租赁合同》签订后，林荣依约履行了自己的义务。然而，厦门桐林物业管理有限公司违约，私自招商引进了多家餐饮店和便利店，厦门桐林物业管理有限公司的行为给林荣造成了巨大的经济损失。并且在2015年11月21日，厦门桐林物业管理有限公司在林荣餐厅仍然正常经营的情况下，指令其员工强行断开了林荣餐厅的水、电，并强行更换了餐厅厨房门锁两把、煤气间门锁一把、餐厅大门挂锁一把，直接导致林荣无法正常营业，客源流失，被搁置在租赁房屋内的酒水、失误过期等种种严重后果。厦门桐林物业管理有限公司辩称，一、厦门桐林物业管理有限公司有权根据合同约定对林荣采取停水停电的措施，且不存在林荣诉称的强行更换门锁。二、厦门桐林物业管理有限公司采取的保护自身合法权益的相应措施，并未对林荣造成任何经济损���、财产损失。三、厦门桐林物业管理有限公司并未占有租赁房屋内的设备设施，林荣拒不处理租赁房屋内的设备，亦不将其搬离，仍应按照合同约定向厦门桐林物业管理有限公司支付租金。本院经审理认定事实如下：2013年11月15日，厦门桐林物业管理有限公司与林荣签订了合约号为2-070的《房屋租赁合同》，约定：1、厦门桐林物业管理有限公司将位于厦门市湖里区长乐路3号中桐广场贰座A105房出租给林荣使用，租赁面积108平方米，房屋用途为商业；2、租赁期限6年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金4800元，自第三年起每年租金在前一年租金基础上递增6%，租金每三个月交纳一次，于第三个月的5日前交纳下一期租赁费用；3、押金4800元，若有未交清款项，厦门桐林物业管理有限公司有权在押金中直接抵扣，如不足抵扣，厦门桐林物业管理有限公司有权直接处置林荣资产并保留追索权；4、租赁期内，林荣负责承租房屋的租金、水电费、卫生防疫费、房屋（大厦）物业管理费、本体维修基金、电话费、燃气费、有线电视费及由于林荣承租、经营发生的维修费、垃圾处理费等其他各项费用，物业管理费每月280.8元，本体维修基金每月32.4元。并签订附件《租赁责任及注意事项》，约定：林荣要按时交纳租金和所有相关费用，否则每延迟一天，林荣须按欠付金额的3%向厦门桐林物业管理有限公司支付违约金，延迟超过3天厦门桐林物业管理有限公司有权停止水电供应，林荣6天不退租又不补交租金，厦门桐林物业管理有限公司有权单方终止合同，并自行收回租赁房屋，林荣所欠的租金及其他费用，厦门桐林物业管理有限公司有权保留追索权。同日，厦门桐林物业管理有限��司与林荣签订了合约号为2-071的《房屋租赁合同》，约定：1、厦门桐林物业管理有限公司将位于厦门市湖里区长乐路3号中桐广场贰座A104房出租给林荣使用，租赁面积204平方米，房屋用途为商业;2、租赁期限6年，自2014年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金9200元，自第三年起每年租金在前一年租金基础上递增6%，租金每三个月交纳一次，于第三个月的5日前交纳下一期租赁费用；3、押金9200元，若有未交清款项，厦门桐林物业管理有限公司有权在押金中直接抵扣，如不足抵扣，厦门桐林物业管理有限公司有权直接处置林荣资产并保留追索权；4、租赁期内，林荣负责承租房屋的租金、水电费、卫生防疫费、房屋（大厦）物业管理费、本体维修基金、电话费、燃气费、有线电视费及由于林荣承租、经营发生的维修费、垃圾处理费等其他各项费用，物业管理费每月530.4元，本体维修基金每月61.2元。并签订附件《租赁责任及注意事项》，约定：林荣要按时交纳租金和所有相关费用，否则每延迟一天，林荣须按欠付金额的3%向厦门桐林物业管理有限公司支付违约金；延迟超过3天厦门桐林物业管理有限公司有权停止水电供应，林荣6天不退租又不补交租金，厦门桐林物业管理有限公司有权单方终止合同，并自行收回租赁房屋，林荣所欠的租金及其他费用，厦门桐林物业管理有限公司有权保留追索权。合同签订当日，林荣向厦门桐林物业管理有限公司支付了中桐广场贰座A105房押金4800元和中桐广场贰座A104房押金9200元。但截止2015年11月20日，林荣尚欠厦门桐林物业管理有限公司租金、物业管理费等费用共计123485.5元，为此，厦门桐林物业管理有限公司向林荣送达《催交通知书》对上述费用予以催交，林荣应于2015年11月30日缴清上述欠款。2015年11月22日，厦门桐林物业管理有限公司对林荣停水停电并对讼争店面采取了加锁的措施。2015年11月25日，林荣出具欠款说明一份，确认欠厦门桐林物业管理有限公司房租和物业水电费116371.1元等。2015年12月15日，厦门桐林物业管理有限公司向林荣送达《再次催交通知书》，截止2015年12月31日，林荣尚欠厦门桐林物业管理有限公司租金、物管水电及公摊费用等费用共计131933.4元，明细如下：1、A104#房的15年6月至11月物管水电及公摊费用16425.6元，15年5月至12月租金73600元；2、A105#房的15年11月水电公摊73.8元，15年5月至12月租金38400元；3、2014年7月至2015年11月林家广告灯电费3434元。林荣应于2015年12月30日缴清上述欠款。2015年12月16日，林荣在该份通知书上确认上述欠款属实，愿将店内设备设施交公司处理。2016年4月26日，本院组织双方到讼争店面进行现场勘察，并通过110开锁进入讼争房产，对现场物品进行清点，清单如下：椅子120张、大圆桌11张、圆桌玻璃9块、方桌玻璃9块、转盘9个、椅套120条、4匹的空调3台、大2匹空调3台、风扇3台、冰柜4台、冰箱1台、电视2台、洗衣机1台、四方餐桌9张、沙发2套、鱼缸1个、制冷器1台、柜子4个、热水器1台、烧水壶（随手泡）2个、微波炉2台、蒸饭柜2台、炒菜炉（双炉）1台、保鲜柜1台、配菜不锈钢桌子1张、电饭锅3个、厨房餐具1套、洗碗池1个、烧水桶2台、餐具10箱、喜力啤酒（易拉罐）10件（箱）、小青岛啤酒5件（箱）、雪津精品啤酒3件（箱）、椰树椰汁2件（箱）、大果粒橙1件（箱）、健力宝1件（箱）、康之味芭乐汁6件（箱）、康之味麦子茶3件、大可口可乐1件、大雪碧1件、五粮液1瓶、白酒31瓶、葡萄酒47瓶（红酒）、���州老酒12瓶、迎驾酒6瓶、葡萄酒42瓶、劲酒6瓶、西凤酒（100毫升）27瓶、米酒6瓶、大煤气瓶2个、电视1台。现场勘验后，讼争店面由厦门桐林物业管理有限公司上锁并管理。2016年7月6日，本院再次组织双方到讼争店面进行现场勘察，寻得相关发票和票据材料，清单如下：空调发票5张、TCL电视保修卡1份、TCL电视说明书1份、康佳电视说明书1份。在现场勘察时，厦门桐林物业管理有限公司同意林荣将讼争店面内的物品予以处理并将处理所得款项直接支付给厦门桐林物业管理有限公司用于抵扣林荣所欠租金及水电违约金等。林荣对此亦表示同意，并确认如其无法处理则同意由法院拍卖讼争店面内的物品。另查明，厦门桐林物业管理有限公司欠林荣餐饮费8138元，厦门桐林物业管理有限公司同意在本案中予以抵扣，押金因��荣违约应当予以没收。以上事实，有厦门桐林物业管理有限公司提供的《房屋租赁合同》2份、《租赁责任及注意事项》2份、《催交通知书》、欠款说明、《再次催交通知书》，林荣提供的《收条》2份、《酒家菜单》、现场勘验照片以及庭审笔录、质证笔录、现场勘查笔录等为证。本院认为，厦门桐林物业管理有限公司与林荣于2013年11月15日签订的两份《房屋租赁合同》和两份《租赁责任及注意事项》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。厦门桐林物业管理有限公司主张解除讼争合同，林荣反诉主张讼争合同已于2015年11月21日解除，本院认为，因厦门桐林物业管理有限公司确认于2015年11月22日对讼争店面停水停电并采取了加锁的措施，���门桐林物业管理有限公司已单方面解除讼争合同，故本院对林荣的上述反诉请求予以支持，讼争合同已于2015年11月22日解除，对厦门桐林物业管理有限公司的上述主张不予支持。因林荣在《再次催交通知书》上确认尚欠厦门桐林物业管理有限公司2015年5月至12月的租金112000元、2015年6月至11月物管水电及公摊费用16499.4元、2014年7月至2015年11月林家广告灯电费3434元，故厦门桐林物业管理有限公司关于支付上述款项的主张，本院予以支持。因《再次催交通知书》约定林荣应于2015年12月30日缴清上述欠款，《租赁责任及注意事项》约定林荣未按时交纳租金和相关费用时，林荣须按欠付金额的3%每日向厦门桐林物业管理有限公司支付违约金，现厦门桐林物业管理有限公司主张林荣按日利率万分之六点六六支付上述欠款的违约金，有合同和法律依据��本院予以支持。因厦门桐林物业管理有限公司已于2015年11月22日对讼争店面加锁，其已实际控制讼争店面，故厦门桐林物业管理有限公司主张林荣应按合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起的租金，没有事实依据，本院不予支持。同理，厦门桐林物业管理有限公司主张林荣支付2015年12月1日至2016年1月28日止的物业管理费和公维金，没有事实依据，本院不予支持。厦门桐林物业管理有限公司主张因林荣违约，押金14000元应予以没收，而讼争合同关于押金的约定是用于抵扣林荣未交清的款项，为方便诉讼，本院认为押金14000元可直接用于抵扣租金，另厦门桐林物业管理有限公司尚欠林荣餐饮费8138元，厦门桐林物业管理有限公司同意在本案中予以抵扣，故林荣尚应支付厦门桐林物业管理有限公司租金89862元。林荣反诉主张厦门桐林物业管理有限公司应赔偿林荣在租赁期间断水断电等导致林荣无法正常营业而造成的损失，因讼争合同约定林荣延迟交纳租金和所有相关费用超过3天的厦门桐林物业管理有限公司有权停止水电供应，故林荣的上述主张没有事实依据，本院不予支持。林荣反诉主张厦门桐林物业管理有限公司应返还讼争店面内的属于林荣的设施设备，因林荣在案件审理中同意讼争店面内的物品在其未处理的情形下同意由法院进行拍卖，故林荣的上述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门桐林物业管理���限公司与林荣于2013年11月15日签订的合约号为2-070和合约号为2-071的《房屋租赁合同》已于2015年11月22日解除；二、林荣应于本判决生效之日起十日内，向厦门桐林物业管理有限公司支付2015年5月至12月的尚欠租金89862元；三、林荣应于本判决生效之日起十日内，向厦门桐林物业管理有限公司支付物业管理费、水电费和公维金合计19933.4元。四、林荣应于本判决生效之日起十日内，向厦门桐林物业管理有限公司支付违约金（违约金以欠款金额131933.4元为基数，按日利率万分之六点六六自2016年1月29日起计至本判决确定还款日止）。五、驳回厦门桐林物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回林荣的其他反诉请求。如果林荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5820元，由厦门桐林物业管理有限公司负担150元，由林荣负担5670元；反诉案件受理费1200元，由林荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  范功怡二〇一七年五月五日代书 记员  马承威附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条���事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。