文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初8159号原告：赵军，男，白族，1975年1月15日出生，身份证住址贵州省织金县，委托诉讼代理人：严辉贤，广东宝杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘奕锋，广东宝杰律师事务所实习律师。被告：梁耀明，男，汉族，1966年3月6日出生，身份证住址广东省湛江市霞山区，原告赵军与被告梁耀明买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严辉贤、潘奕锋到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵军向本院提出诉讼请求：1.撤销双方于2016年2月5日签订的《转让合同》，由被告返还原告人民币160300元及利息（从2016年3月5日起，以160300元为基数，按银行同期贷款利率计至款项全部归还之日止）；2.被告向原告返还2016年4月10日至2016年5月4日的租金4416.67元；3.由被告赔偿原告支出的“旅业系统”维护及检查费800元；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年3月5日签订《转让合同》，约定被告经营的位于宝安区塘尾和沙路26号的“温馨网缘旅馆”经营权及附属财产转让给原告，转让价格为160300元，另原告每月向被告支付房屋租金5300元，期限从2016年2月5日至2018年10月14日。原告依约向被告支付了160300元转让费。当原告经营至4月10日时，突然冒出一个自称为一手房东的案外人林先生，把上述旅馆的水电全部切断，原告被迫中断经营。此时原告才知道被告并非涉案一手房东，签订涉案合同时被告对原告谎称自己是一手房东。且被告与一手房东签订的涉案房屋的《租赁合同》早在2015年5月14日已经到期。被告每月遵守诚实信用，对原告存在欺诈，使得原告根本无法实现合同目的。原告根据《中华人民共和国合同法》第六条、五十四条、五十八条的有关规定，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告梁耀明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年3月5日签订一份《转让合同》，约定原、被告经双方自主协商，被告同意将住宅楼二层转让给原告作住房使用，转让条件如下：被告将位于深圳市宝安区塘尾和沙路26号的经营住宿的一切财产以人民币155000元转让给原告经营；转让期为两年零八个月，即自2016年3月5日至2018年10月14日，原告每月交给被告租金为人民币5300元；原告向被告缴交责任承租保证金为人民币5300元，本转让期满且没有任何违约行为时，此保证金退还给原告；原告必须在每月5日前用现金缴交租金给被告，如原告不按时上交，则视原告违约，被告有权单方行使终止合同，并收回楼房，同时原告预付的保证金不予退还，以及固定装修部分不能拆除，由此造成的损失由原告自行承担；合同还对经营再转让、续约以及水电费缴交标准等进行了约定。当日，原告自被告处承接涉案租赁物业，被告向原告出具一张收款凭证载明收到转让金人民币155000元。原告主张房东于2016年4月10日收回涉案租赁物业，致其不能继续经营，并以被告在签订合同时谎称涉案租赁物业为其所有构成欺诈为由，诉请撤销合同并由被告返还转让费、多支付的租金并赔偿损失。为证明该主张，原告提交一份由深圳市公安局塘尾派出所出具的2016年4月15日报案报警回执，并申请本院向出具单位调取询问笔录。经本院依法调查取证，深圳市公安局塘尾派出所出具两份于2016年4月16日0时左右制作的询问笔录，两份调查笔录显示李龙会因要求退还涉案的塘尾和沙路26号2楼旅馆转让费16万与被告产生纠纷，被告承认因房租到期，房东不再向其出租涉案租赁物业，并确认收取转让费16万。原告已向被告缴纳2016年3月5日至4月4日、4月5日至5月4日租金各人民币5300元。原告主张向被告支付租赁保证金人民币5300元，虽未能提交保证金收据，但被告在派出所调查时确认收取转让金人民币16万，且该数额与合同约定转让款及保证金总款一致，本院予以确认。原告另提交《深圳市旅馆业治安管理信息系统前台登记软件维护服务合同》及付款银联小票，主张支出“旅业系统”前台登记软件维护人民币800元。庭审中，原告主张双方并未就转让的“温馨网缘旅馆”的具体财产进行约定亦未进行财产交接清点，合同约定的转让金人民币155000元为旅馆经营权的转让费用。又查，涉案租赁物业深圳市宝安区塘尾和沙路26号未取得房地产产权证书，原告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案不动产经主管部门批准建设的证明文件。以上事实，有《转让合同》、收据、报警回执、询问笔录等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《转让合同》虽名为转让，但合同未对转让的具体财产、交付方式等作出明确约定，合同条款实为房屋租赁合同有关出租租赁物业、租期、租金等合同主要条款的约定，故涉案合同虽名为转让实为租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房产无房地产产权证书，原告亦未能向本院提交涉案房产建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明，故原、被告就涉案的深圳市宝安区塘尾和沙路26号租赁物业签订的租赁合同应属无效。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还，原告需返还租赁物业，被告需返还收取的合同款项。原告主张涉案租赁物业已于2016年4月10日由房东收回，被告在公安机关的调查中亦确认房东不再出租涉案租赁物业的事实，故本院采信原告该主张，涉案租赁物业已由房东收回，原告无需再向被告返还。被告收取的转让金人民币155000元及租赁保证金人民币5300元，租赁保证金理应由被告返还原告。而转让款人民币155000元，原、被告签订的转让合同并未明确约定其具体组成，原告主张该款系涉案“温馨网缘旅馆”经营权转让费，在被告既未就此提出抗辩亦未提交证据予以反证的情形下，本院对原告主张予以支持，被告向原告收取“温馨网缘旅馆”经营权转让费没有法律依据，理应返还原告。但原告要求被告自合同签订之日支付上述款项的利息没有法律依据，本院不予支持，利息应自本院确定的返还之日起算。另，被告已收取2016年4月5日至5月4日期间的租金人民币5300元，而原告实际使用至2016年4月10日，被告还需退还多收取的涉案租赁物业占有使用费人民币4416.65元（5300元-5300元/月÷30天×5天）。关于原告要求赔偿购买“旅业系统”维护服务支出的费用人民币800元。因涉案租赁合同无效，致双方租赁合同不能继续履行，原告购买的软件服务不能继续利用必然产生损失，现原告主张该损失即支出的维护服务费人民币800元，未超出合理范围，本院予以确认。对合同的无效，原告方作为承租人未尽到查验租赁物业不动产产权证等资料的审慎义务，亦存在过错，理应承担同等责任，故本院判令该项损失人民币800元，由原、被告各承担人民币400元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵军与被告梁耀明签订的《转让合同》无效；二、被告梁耀明应于本判决生效之日起十日内返还原告赵军转让金人民币155000元、租赁保证金人民币5300元。若被告梁耀明未在本判决确定的期限内支付，则还需自判决确定的返还之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付款项占用期间的利息直至款项付清之日止；三、被告梁耀明应于本判决生效之日起十日内退还原告赵军人民币4416.65元；四、被告梁耀明应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵军损失人民币400元；五、驳回原告赵军的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3628元，诉讼保全费人民币1345元，均由被告梁耀明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吕  海  云人民陪审员 李    萍人民陪审员 赵  秀  莲二〇一七年五月二十七日书 记 员 钟秀敏（兼）书 记 员 叶  宝  英附本案相关法律文书如下:《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都由有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。