宁夏回族自治区永宁县人民法院   民事判决书   （2017）宁0121民初1091号   原告：田某某，男，1975年3月17日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区永宁县。   委托诉讼代理人：张某某，宁夏鑫池律师事务所律师。   委托诉讼代理人：龚某某，宁夏鑫池律师事务所律师。   被告：杨某某，男，1973年3月21日出生，回族，个体工商户，住宁夏回族自治区永宁县。现住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：蒋某某，宁夏言成律师事务所律师。   原告田某某与被告杨某某合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告田某某及其委托诉讼代理人张某某、龚某某、被告杨某某及其委托诉讼代理人蒋某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   田某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年2月1日原告田某某与被告杨某某签订的《转让协议》；2.判令被告杨某某返还原告已支付的转让费7.5万元及原告出具的7.5万元欠条一张；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月1日，原被告签订一份《转让协议》，该协议为三方协议，甲方杨某某，乙方田某某，丙方张宪坤。协议约定被告杨某某将位于望远镇四季鲜南大门口3-1号房以15万元转让给原告田某某，并声称其已将鑫海宾馆转让事宜已告知了房屋所有人张宪坤，且张宪坤也同意被告将鑫海宾馆转让给原告。被告杨某某称鑫海宾馆的租金交纳至2017年4月底，因张宪坤有急事未能签字，原被告即签订了《转让协议》，承诺张宪坤随后补签。事后，原告向被告支付7.5万元转让费，又出具7.5万元欠条一份。但张宪坤一直未在《转让协议》上签字，也向原告表明事前并不知道此事，也不同意转让涉案房屋，并且被告还欠房屋所有人张宪坤半年多房租至今未付。原告多次与张宪坤联系协商此事，张宪坤给原告打电话表明不让我营业，也不同意被告转让行为。鑫海宾馆四季鲜的物业公司也通知我，鑫海宾馆的消防不合格，也不让我经营。综上，被告以欺诈手段促使合同签订，损害原告利益，故原告提起诉讼。   杨某某辩称，1.诉讼请求中要求解除协议，说明原告认可该协议是合法有效的，既然是合法有效的协议，发生了违约行为才可以解除合同，但被告并没有违约行为和事实发生。解除合同的法律后果也是尚未履行的终止履行，已经履行的要求恢复原状并要求赔偿。被告和原告自签订宾馆转让协议起，已经将宾馆所有的设施及经营宾馆的各种证照全部交付给了原告，原告予以接收。按照原告在2017年2月16日向法院提交的诉状上陈述的事实，就是原告已经全部接受了被告的财产，并且已经进行营业，因此被告的转让协议中约定的义务已经全部履行，不存在违约情况。2.原告所述房屋出租方没有同意原告转让鑫海宾馆，实际上是转让的是经营宾馆的设施，而不是房屋。因此本案被告和原告以及房屋出租方，三方是达成了一致协议的，不存在房屋出租房不同意转让的说法。依据原告在第一次起诉中所陈述的事实理由，也可以清楚表明，原告为了达到解除合同的目的而陈述的理由是：供热费花费太多，宾馆存在消防隐患，原告多次找到被告就此解决问题，但被告杨某某明确表示不管，在该案第一次开庭前，被告杨某某向法院提交了消防安全验收合格证等文件，原告基于此事实不成立的情况下而撤诉，并且在第一次起诉时也没有向法院补充或陈述所谓的出租方不同意宾馆的转让和房屋转租的事实，也就是说今天原告又以此理由起诉要求解除合同，是无中生有。到目前为止，本案原告接受了财产，也实际进行了经营，且所谓的出租方不同意转租没有此事实。至目前为止，本案原告是不向出租方和被告支付房屋租金，并且宾馆停止经营的行为也是原告自己的行为，与被告和出租方没有任何关系。综上，原告所陈述的事实不能成立，被告已经履行了所有的合同义务，且没有违约行为的存在，请求法庭依法驳回原告的诉请。被告将另行起诉原告追索经营期间的租金及下欠转让费。   原告围绕诉讼请求提交了如下证据:1.转让协议一份（原件）；2.收条一份、银行凭证两份；3.预存收据一份（望远镇手机营业厅）、谈话录音一份、短信一份，该证据谈话录音为原告打电话与房东张宪坤协商时的录音。短信也是原告和张宪坤互发。原告的手机号（138XXXX****）、房东张宪坤的手机号（153XXXX****）。被告质证认为，对原告证据1、2组真实性、合法性、关联性无异议；对原告证据3录音证据、短信证据合法性、真实性不予认可。短信是在诱骗和隐瞒事实真相的情况下和张宪坤的谈话。该证据不能证实被告有任何违约行为。   被告举证为:证据1、转让协议一份（复印件）、房屋租赁协议一份（复印件），原件在原告处。证明目的为原告和被告签订的转让协议，双方就租金支付时间进行了明确约定，且约定了合同解除的条件。被告按照合同约定移交了经营宾馆的所有设施，原告知晓房屋的租赁期限和经营期限，不存在被告隐瞒和欺骗原告的事实。原告质证认为:对转让协议的三性无异议，对证明目的有异议。1.该协议是三方协议，但是签字时该涉案房屋房东并未签字确认，原因是房东对房租的数额并未同意，没有谈妥，并且被告欠付数月房租，房东不签字明确表示不同意被告将涉案鑫海宾馆转让给原告田某某，也并不能证明被告所述协议中明确约定了房租的租赁方式和数额。2.被告陈述合同中约定消防设施不完善才可以解除，这是条件之一，但并不是唯一的协议解除条件。对租赁合同的三性和证明目的均不予认可，被告所述与原告协商房租为30万元，并不属实。房租是由房东张宪坤与原告来确认并签订协议，而自始至终房东张宪坤并未签字确认，表明其并不同意被告转让鑫海宾馆。本案原告未与被告及房东签订房屋租赁合同，就不存在房租，房租数额和支付方式均未有过约定，也未经房东确定。相反，本案涉案宾馆原告无法正常经营的原因，就是因为被告隐瞒其拖欠房东房租的事实，导致房东至今不予原告签订房屋租赁合同，所以原告无法正常经营涉案宾馆，合同目的也无法实现。证据2、营业执照、消防安全和公安特许经营证各一份（复印件），原件由原告持有。证明目的被告向原告移交了经营宾馆的设备设施，同时也向原告移交了有效的经营宾馆的相关手续。其中消防安全和公安特许经营证均合法有效。原告质证认为：原件我确实持有，对该证据三性无异议，但对证明目的有异议。被告出示的三份证据恰恰证明，被告是鑫海宾馆的负责人，在房东没有同意被告将宾馆转让给原告之前，原告是无权经营鑫海宾馆，宾馆的权利义务仍然归被告享有，交付证照不代表移交了经营权利。   本院认为，对原、被告所举证据对方无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据3短信和录音证据，本院认为该录音证据根据其所述内容可以证实与本案具有关联性，虽然被告对该证据有异议，但并未提供相关证据予以对抗，且否定证据的真实性，该证据来源不具有违法性，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。对于被告提供的证据房租租赁协议为复印件，被告陈述该协议原件由原告持有，但原告否认，被告未提供证据证实该证据的真实性，对此证据本院不予采信。被告出示的其他证据本院认为证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本庭予以采信。   本院经审理认定事实如下：2012年，被告租赁案外人张宪坤所有的位于永宁县望远镇四季鲜批发市场南大门3#楼营业房用以经营商务宾馆，年租金约30万元。2013年1月21日，被告以经营场所为永宁县望远鑫海商务宾馆、地址为永宁县望远镇四季鲜批发市场南大门**楼营业房、使用面积1452平方米、场所使用情况为1层大厅、2-3层客房向永宁县公安消防大队申请消防安全检查，永宁县消防大队核发了消防安全检查合格证。2013年3月26日，被告以永宁县望远镇鑫海商务宾馆名称办理了特种行业许可证。被告自2013年经营该商务宾馆，2014年9月28日，被告办理了营业执照。2017年1月27日，原告经考察，决定转让被告经营的鑫海宾馆，并向被告预付转让订金15000元。2017年2月1日，被告与原告作为甲乙双方签订转让协议，该协议为三方协议，协议上载明丙方为张老板（实际为房屋所有人张宪坤），但丙方未在该转让协议上签名。该协议载明：经三方协商将四季鲜南大门3-1号房鑫海宾馆以150000元转让给乙方田某某，协议内容如下，（一）将鑫海宾馆以150000元转让给乙方田某某，转让费分两次付清，2017年2月1日支付75000元，2017年8月1日支付剩余转让费；（二）宾馆内除电梯、三楼壁挂炉、二楼壁挂炉、楼梯道设施外，其余全部一次性转让给乙方田某某，田某某享有所有权、支配权、买卖权。如消防等主要设施不能正常使用，本协议自动解除；（三）2017年2月1日之前鑫海宾馆名下的所有债务由甲方杨某某承担，与乙方田某某无关；（四）2017年2月1日起鑫海宾馆名称归乙方田某某所有。甲方杨某某协调配合乙方变更法人名称。被告杨某某、原告田某某作为甲乙双方在协议上签名，房屋所有人张宪坤作为丙方未签名。协议签订后，被告将宾馆移交原告，原告开始经营鑫海宾馆。2017年2月16日，原告以消防设施不完善、存在消防隐患为由向本院起诉，要求解除合同。2017年3月20日，原告申请撤回起诉。2017年3月21日，原告向被告转账支付宾馆转让费6万元。自2017年2月1日起至2017年4月6日原告再次起诉时，房屋所有人张宪坤未在原、被告签订的转让协议上签名；经原告与张宪坤协商，张宪坤明确表示没有其签字许可，原告不能开业经营鑫海宾馆；被告未将鑫海宾馆营业执照并更为原告为经营人者，特种行业许可亦未进行变更。消防安全责任人也未并更为原告。截止原告第二次起诉时，被告未与原告签订过房屋转租合同，原告亦未与张宪坤签订房屋租赁合同。   本院认为，被告与原告签订的鑫海宾馆转让协议，实际为宾馆经营权转让关系。该转让协议是建立在房屋租赁合同基础上的。原、被告在签订转让协议时，房屋所有人未在该协议上签名。转让协议签订后，原、被告转让关系成立，但该转让关系处于效力待定状态。经原、被告与房屋所有人协商，房屋转租始终未得到房屋所有人的追认，原告也未与房屋所有人达成新的房屋租赁协议。房屋所有人的行为表明其拒绝认可宾馆转让的效力，同时亦表明拒绝转租其房屋。因此，在房屋无法转租的情况下，原告转让宾馆的目的始终无法实现，对于原告主张解除转让协议的请求，本院予以支持。被告未举证证实其在转让宾馆中取得了房屋是所有人的同意，在转让协议签订后，也未取得房屋所有人的追认，致使转让协议目的无法实现，因此，被告具有主要过错，应当承担违约责任。原告在未取得房屋所有人许可、未取得特种行业许可证、并在未变更营业执照的情况下，接收宾馆进行经营存在一定过错，同时实际对宾馆进行了经营，根据实际经营状况及其投入的经营成本等情况，应适当给被告予以补偿。补偿数额根据被告房屋租赁每月租金情况酌情确定为25000元为宜。原告主张被告收取的原告已支付的转让费75000元予以退还，本院予以支持。原告主张被告退回其出具的75000元欠条，由于合同目的无法实现，该欠条失去债权效力，被告应当予以返还。   综上所述，对原告田某某的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：   一、解除原告田某某与被告杨某某签订的鑫海宾馆转让协议；   二、被告杨某某于本判决生效后五日内向原告田某某退付转让费75000元，原告田某某补偿被告杨某某25000元，二项相抵，被告实际退付转让费50000元；   三、原告田某某于判决生效后五日内返还所接受的鑫海宾馆及财产；   四、被告杨某某退还原告田某某出具的75000元欠条。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3300元，减半收取计1650元，由杨某某负担1400元，由田某某负担250元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 黄永福   二〇一七年五月八日   书记员 翁婧