河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0411民初631号原告：袁新红，女，1969年8月12日出生，汉族。被告：河南居尚房地产开发有限公司。住所地：平顶山市光明路与南环路交叉口向南100米。法定代表人：于联合，总经理。委托诉讼代理人：李盼盼，女，1983年11月19日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：李卿，河南金豫律师事务所律师。原告袁新红与被告河南居尚房地产开发有限公司（以下简称居尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁新红与被告居尚公司的委托诉讼代理人李盼盼、李卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁新红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的三份房屋买卖合同；2、判令居尚公司偿还袁新红购房款926159元及利息（利息按同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费由居尚公司负担。事实与理由：2015年5月26日，居尚公司与袁新红签订订房协议书三份。居尚公司将其开发的位于平顶山市湛河区姚电大道西段南侧山水倾城小区的三套房屋出售给袁新红。其中有两套面积均为102.02平方米，单价为每平方米3300元，总价均为336666元。具体位置分别是该小区2号楼东一单元一层的东南户和西南户。另一套位于该小区2号楼东一单元七层的东南户，面积为102.02平方米，单价为每平方米3420元，总价均为348908元。合同签订时该栋楼房主体已建至13层，居尚公司承诺2016年12月30日前交付房屋。但该楼盘一直处于停工状态。袁新红已向居尚公司交付房款926159元。综上，居尚公司已根本违约。袁新红有权解除房屋买卖合同，并要求返还房款及利息。居尚公司辩称，袁新红所诉内容与事实不符。其与居尚公司之间是因债权债务而签订的订房协议书，该订房协议书属于对双方的债权、债务的担保。依据民间借贷司法解释第24条规定，袁新红坚持解除订房协议书的诉讼请求应该予以驳回。双方签订的订房协议书不能认定为商品房买卖合同，系双方签订的对方买卖的预约合同，预约合同是诺成性合同，且该订房协议书是双方真实意思的表示，不违反法律的规定。该订房协议书也就是在居尚公司未办妥开发项目的相关手续之前，双方对于买卖房屋的相关事宜达成的初步确认协议，此时没有发生真正的房屋买卖行为，处于房屋买卖成立前的契约阶段。后需要双方另行签订商品房买卖合同，确定订房协议中的先决条件，因此该订房协议是依法成立的有效合同，自成立时就生效。双方在订房协议中没有约定退房产生的利息，因此袁新红要求返还购房款并支付利息的诉讼请求应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。袁新红提供了三份订房协议书及三份收款收据。居尚公司提供了六份借款本息结算单等证据材料。双方均对对方提供的证据真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日前，居尚公司与袁新红等人存在借贷关系。2015年5月26日，经双方结算，居尚公司共欠袁新红等人本息926159元。经三方协商，其他人将其名下对居尚公司的债权转让给了袁新红。926159元债权全归袁新红享有。结算当天，居尚公司与袁新红签定了三份订房协议书，并向袁新红出具三份收款收据。依据订房协议约定，居尚公司将其开发的位于平顶山市湛河区姚电大道西段南侧山水倾城小区的三套房屋（面积均为102.02平方米）出售给袁新红。其中两套单价为每平方米3300元，每套房款336666元。具体位置为该小区2号楼东一单元一层的东南户和西南户；另一套位于该小区2号楼东一单元七层的东南户，单价为每平方米3420元，房款为348908元。合同签订时该栋楼房主体已建至13层，居尚公司承诺2016年12月30日前交付房屋。签订订房协议至今，居尚公司未办理商品房预售许可证等相关开发售楼手续。因资金问题，双方约定楼盘一直处于停工状态。本院认为，合法债权应依法予以保护。违反禁止性法律规范的合同为无效合同，无效合同当事人应相互返还取得的合同财产，并根据合同双方的过错承担相应的损失。本案中，通过对借款本息的结算和债权转移，居尚公司欠袁新红926159元。居尚公司将其未取得预售许可证等法定许可的楼盘出售给袁新红，抵偿债务。双方签订的订房协议约定了房屋位置、单价、总价、交房日期等具体事项，从协议约定内容可认定该协议名为订房协议实为商品房买卖合同。我国城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售人应当取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。本案居尚公司与袁新红签订房屋买卖协议至今未取得商品房预售许可证，袁新红与居尚公司所签订的订房协议属无效协议，居尚公司提出订房协议是为担保借贷债务而订立买卖合同的主张与事实不符，且与其主张订房协议为有效合同的主张相互矛盾，本院对其答辩主张不予采信。就无效合同过错程度而言，居尚公司作为房地产开发公司，其过错明显大于袁新红。故对袁新红主张的的借款利息的请求应予以支持。袁新红诉请解除合同的的理由不能成立，本案应按无效合同处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告河南居尚房地产开发有限公司于本判决生效后三日内偿还原告袁新红购房款926159元及利息（利息按同期同类贷款利率从2015年5月26日计算至本判决限定的还款之日止）。二、驳回原告袁新红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13062元，由被告河南居尚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并应按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 刘 威审判员 岳华锋审判员 王红梅二〇一七年五月二日书记员 陈玉阁附：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和圭地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。