黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书(2015)富民初字第798号原告李策，男，1986年4月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告蔡洪宽，男，1957年3月6日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告李长富，男，1960年5月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。第三人梁国生，男，1969年1月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。原告李策与被告蔡洪宽、李长富、第三人梁国生侵权责任纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李策、李长富、梁国生到庭参加诉讼，蔡洪宽经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李策向本院提出诉讼请求：1.确认被告蔡洪宽和第三人梁国生签订的房屋买卖合同无效；2.梁国生将房屋恢复原样后返还李策；3.李长富返还梁国生购房款2.3万元；4.梁国生给付李策房屋租金每月150.00元，共15个月，合计2250.00元。事实和理由：李长富系李策的父亲，蔡洪宽系李策的大舅。李长富与蔡洪宽在未征得李策同意和授权的情况下，将李策所有的房屋，该房屋坐落于富拉尔基区××办事处××组，以2.3万元的价格出售给梁国生。在2014年5月份蔡洪宽与梁国生签订了房屋买卖合同，梁国生将购房款2.3万元交予蔡洪宽，几日后蔡洪宽将2.3万元购房款交给李长富。蔡洪宽将该房屋的房照、土地证交给了梁国生，梁国生搬入该房屋居住。梁国生明知该房屋所有权人并非蔡洪宽，仍然与蔡洪宽签订房屋买卖合同，其存在过错。梁国生在该房屋居住至今，当李策从外地回来后，发现自己所有的房屋被蔡洪宽、李长富卖出，售房款被李长富消费殆尽。李策为维护其合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告李长富辩称，原告李策所述属实，但其认为合同有效，购房款2.3万元李长富已经收到了。被告蔡洪宽未到庭、未答辩、未提交证据。第三人梁国生述称，原告李策所述不属实，请求法院驳回李策的诉讼请求。李策委托其父亲被告李长富、舅舅蔡洪宽、姑姑、姑父李延福等4人卖房，在2014年5月24日李延福及其妻子与梁国生签订房屋买卖协议，并收取5000.00元定金，交付了房屋及钥匙。在签订合同前，李策的姑姑给李策的父母打电话，李策的父母表示全家都同意将该房出卖，价格为2.3万元。因该房屋年久破损严重，梁国生在签订合同后第二天就开始对该房屋进行修缮。2014年6月19日李策的大舅蔡洪宽拿着李策邮寄的房照和土地证到该房屋，蔡洪宽是受李策及其父母的委托确认房屋买卖事实，并在房屋买卖协议上签字并留下手机号码。当日，蔡洪宽将房照和土地证交付梁国生，梁国生将剩余房款1.8万元交予蔡洪宽。诉争房屋系李策委托蔡洪宽、李延福等人出售给梁国生，梁国生按约定交纳了购房款，并且该房屋实际交付。梁国生在诉争房屋居住至今，并投入6万元进行房屋修建。李策反悔的真正原因是诉争房屋在2015年8月份时，下发了动迁通知，李策的母亲和大舅蔡洪宽找到梁国生想要回房屋，因梁国生不同意，所以李策起诉至法院。该房屋的买卖合同为表见代理，将房屋卖给梁国生的是李策的近亲属。李长富与李策系父子关系，该房屋、钥匙、产权证、土地证均在他们手里，并交付梁国生。他们拥有使梁国生相信的权利外观，梁国生有足够的理由相信他们有代理权。李策要求恢复原状并给付房屋的请求没有法律依据，并且买卖关系已经实际成立、生效并实际履行。李策要求给付租金的理由不能成立，诉争合同为买卖合同，并非租赁合同。相反，李策应该无条件配合梁国生办理更名过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据及申请证人出庭，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据和证人证言，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案事实如下：被告李长富系原告李策的父亲，蔡洪宽系李策的舅舅。诉争房屋位于齐齐哈尔市××区××办事处××组，房权证：富拉尔基区字第**；建筑面积：53.60平方米；房屋所有权人：李策；产权来源：买受；取得日期：2008年8月18日。现诉争房屋未动迁。2014年5月24日李策的姑父李延福与第三人梁国生签订《卖房协议》，载明：“有沿江办事处临江委四组李亮∨策红砖瓦房一套，卖给梁国生23000元整，先交定金伍仟元整，剩余房证交于买主后，一次付清。经手人：李延福；买房人：梁国生。2014年5月24日。”当日，梁国生将5000.00元购房定金交予李延福，李延福将诉争房屋钥匙交予梁国生。次日，梁国生开始对诉争房屋进行修缮。李长富将诉争房屋的房权证、国有土地证交予蔡洪宽。2014年6月19日蔡洪宽将诉争房屋的房权证、国有土地使用证交予梁国生，梁国生将剩余购房款1.8万元交予蔡洪宽。蔡洪宽在上述《卖房协议》中签字，另书写内容为：“2014年6月19号剩余钱数全付清（18000）梁国生。经手人:蔡洪宽138××××****；买房人：梁国生。”李延福将购房定金5000.00元交予李长富，蔡洪宽将剩余购房款1.8万元交予李长富。2015年8月份李策向梁国生主张返还诉争房屋，双方未达成一致意见。本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有下列三点：（一）本案的房屋买卖合同是否构成了表见代理？（二）第三人梁国生对诉争房屋的投入如何处理？（三）原告李策要求给付租金的请求是否合理？关于本案的房屋买卖合同是否构成了表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，第三人梁国生认为李延福、被告蔡洪宽出售房屋的行为构成表见代理，但原告李策当庭予以否认。李延福、蔡洪宽与梁国生签订的《卖房协议》中，并没有载明出卖人的姓名，仅载明经手人和买受人，缺少合同相对一方当事人。根据法院查明的事实，李延福、蔡洪宽并未得到李策代为出售诉争房屋的相应授权，仅为李策的父亲李长富同意将该房产出售给梁国生。代为出售房屋是一项比较重大的事项，李延福、蔡洪宽、李长富虽然为李策的近亲属，但是梁国生在没有见到李延福、蔡洪宽出示任何授权的情况下就与其签订《卖房协议》，本院无法认定其有理由相信李延福、蔡洪宽具有代为出售房屋的授权。故本院认为，李延福、蔡洪宽出售诉争房屋的行为不构成表见代理。关于第三人梁国生对诉争房屋的投入如何处理的问题。李延福、被告蔡洪宽出售房屋的行为不构成表见代理，李延福、蔡洪宽与梁国生签订的《卖房协议》，事前未经所有人原告李策授权，事后李策亦未追认，故该房屋买卖合同无效。梁国生应撤走在诉争房屋内的所有财务，将诉争房屋返还李策。梁国生支付的购房款在李策的父亲李长富处，故李长富应返还梁国生购房款2.3万元。梁国生修缮诉争房屋投入的资金和该房屋无法分割物品的金额，以及给梁国生造成的经济损失，梁国生可另行诉讼。关于原告李策要求给付租金的请求是否合理的问题。李延福、被告蔡洪宽与第三人梁国生签订的《卖房协议》无效。造成诉争房屋所有人李策的合法权益受到侵害，其侵害的造成是李延福、蔡洪宽在未经李策的授权下将该房屋出卖。李延福、蔡洪宽以及李策的父亲李长富为侵权人，并非梁国生。另外，租金收取是基于租赁合同，而李策与梁国生之间并没有租房的合意，不存在关于诉争房屋的出租合同。故李策要求梁国生给付租金的请求，没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认李延福、被告蔡洪宽与第三人梁国生于2014年5月24日签订的《卖房协议》无效。二、第三人梁国生于本判决生效后60日内迁出位于齐齐哈尔市富拉尔基区沿江办事处临江委4组（房房权证富拉尔基区字第**）房屋，将房屋腾空交还原告李策使用。三、被告李长富于本判决生效后立即返还第三人梁国生购房款2.3万元。四、驳回原告李策的其他诉讼请求。案件受理费431.00元，由被告李长富、蔡洪宽共同负担100.00元，由原告李策负担331.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王英凯代理审判员  佟 丰代理审判员  刘玉华二〇一七年五月二十六日书 记 员  吴忠慧