广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初12550号原告：邓耀金。委托诉讼代理人：祁胜举，广东大洲律师事务所律师。被告：东莞市威皇物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇大卢村太宝路******，统一社会信用代码为9144190033802574XW。法定代表人：曾旋锐。委托诉讼代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁惠仪，广东彰显律师事务所律师。原告邓耀金诉被告东莞市威皇物业管理有限公司（以下简称威皇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，被告威皇公司在答辩期内提出管辖权异议，东莞市中级人民法院终审后裁定驳回其异议。本案依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告邓耀金及其诉讼委托代理人祁胜举，被告威皇公司的诉讼委托代理人方木辉、梁惠仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓耀金诉称：被告威皇公司的前身东莞市威皇投资有限公司拟在东莞市虎门镇威皇商务大厦一到四楼建设威皇家居建材馆，印制《招商手册》并开展招商活动。原告看中被告整体商业规划，经洽谈，于2015年11月份和被告签订了《租赁合同》，原告承租的铺位为威皇商务大厦A区二层2008号，用于经营门业、窗。原告进驻后对案涉租赁物进行了装修。然而，在租赁合同的履行过程中，被告并未按照当初承诺和宣传去履行合同，即将威皇商务大厦一到四楼建成威皇家居建材馆（家居建材一站式采购中心），而是将三楼和四楼出租给案外人用于开办网吧、沐足城，并将原规划的一楼建材城的大堂改造为沐足城专用，原规划的大厦后面的停车场已经围起来，不再作为停车场使用，作为建材城的消防迟迟未做，没有消防器材和消防通道，规划的室外货梯一直没有投资建设，导致原告租赁案涉标的物经营建材的商业目的基本落空。因被告的上述违约行为，原告多次和被告协商，要求被告整改，被告均不予理会。为了维护原告的合法权益，原告不得不通过法律解决，请法院在查清案件事实的基础上，依法判令：1.被告继续履行租赁合同，即将威皇商务大厦一到四楼建设成家居建材一站式采购中心、恢复后面停车场、建设和恢复消防通道、修建室外货梯；2.本案诉讼费由被告承担。被告威皇公司辩称：答辩人制作的《招商手册》仅仅是做宣传之用，没有涉及租赁合同的租期、租金、违约条款等主要合同条款，不是《租赁合同》的组成部分，该《招商手册》是针对不特定的人发出的，仅仅是希望他人向答辩人发出要约的意思表示，因此应理解为要约邀请，并非要约，且《招商手册》上已经明确“本册内容仅供参考，双方权利义务以签订合同为准”，故答辩人与被答辩人之间的租赁合同关系应当以双方订立的《租赁合同》条款为准；租赁合同中仅仅约定被答辩人租赁答辩人的商铺做经营厨房电器、橱柜之用，答辩人并没有向被答辩人作出承诺一定要把威皇商务大厦的一至四楼建设成家居建材一站式采购中心和修建室外货梯；答辩人为被答辩人等商户提供大型停车场及地下停车场，且建有货梯和客梯共三部，还有七条楼梯，两条人行楼梯，并不影响被答辩人的正常经营，不存在被答辩人所称的恢复后面停车场和修建室外货梯的必要；案涉租赁物已经修建消防通道，且其竣工验收消防已经报公安机关消防机构备案，符合消防验收规定，被答辩人所称的恢复消防通道与事实不符；答辩人声明，无论双方如何争议，都不构成原告方拖延给付租金的依据，答辩人保留追究原告拖延支付租金及承担违约责任的权利，并在此催告原告支付租金，否则将承担相应的违约后果。经审理查明，被告威皇公司原名为东莞市威皇投资有限公司，于2016年9月26日更名为东莞市威皇物业管理有限公司。2015年11月10日，被告威皇公司作为甲方，原告邓耀金作为乙方，签订一份《租赁合同》，约定：被告威皇公司将位于东莞市虎门镇太宝路193号的威皇商务大厦A区第2层A-2008号商铺出租给原告邓耀金经营门业、窗，面积215平米；租赁期限为叁年，租赁期从2015年11月9日至2018年11月8日止，以商场开业之日起算合同期，该商铺的租金起算日为2016年3月1日（暂定）；乙方承担该商铺每月租金33元每平米，即每月租金共计7095元，租金按月缴付，乙方必须于每月五日前主动到甲方财务部缴交当月租金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金及预交首期合同款，保证金相当于两个月租金共计15480元，首期合同款为7740元；租赁保证金由甲方保管，直至本合同期满，在乙方已缴清全部租金及其它应缴之费用且并无违约的情况下，甲方应在合同期满后15天内将乙方的履约保证金如数免息退回乙方；管理费按建筑面积计算，每月管理费共计645元，乙方商铺内自己加装的照明或其他用电工具的，按该商铺内独立电表的每月实际电表读数产生额交付费用，公共用电费用按商城整体实际用电量产生的费用，按乙方商铺的租赁面积分摊，以上费用按月缴付，乙方必须于每月五日前主动到甲方财务部缴交当月费用；因甲方原因致使乙方确实不能继续经营，而必须中途离场，在双方均无可挽回的情况下，甲方负担乙方在此商铺经营时所造成的损失，具体由甲乙双方协商解决，并退还乙方的保证金。合同末尾附有一张二层位置示意图，显示A-2008铺位的具体位置及面积，并加盖了“东莞市威皇投资有限公司”字样公章。合同签订后，原告邓耀金即向被告威皇公司支付了保证金15480元及首期合同款7740元，并对案涉租赁物进行了装修。另查明，原告邓耀金向本院提交一份《威皇家居建材馆招商手册》，记载：本家居建材馆位于东莞市××镇××（××与××路交汇处），总建筑面积30000余平方米，一至四楼为家居建材馆，同时配有大型停车场，其它为酒店与写字楼；一至四楼的业务分布图显示各楼层的经营业务、规划格局、位置面积等内容；威皇家居建材馆配有专门的仓储中心、物流中心，配有超大型停车场、人性化的内部通路设计以及高标准、合理的观光梯、人货梯、手扶电梯等通路设施布局使整个家居建材馆大而明，繁华而顺畅；本册内容仅供参考，双方权利义务以签定合同为准。原告邓耀金还向本院提交了照片若干，拟证明被告威皇公司未按照《招商手册》的约定将一至四楼建设成家居建材一站式采购中心，而是将三楼和四楼出租用于经营网吧及沐足城，并未按约定修建室外货梯，建设大型停车场，且将一楼消防通道改建成沐足城大堂使用。被告威皇公司亦向本院提交了照片若干，拟证明案涉租赁物已修建电梯三座，室内楼梯七座，室外楼梯一座。被告威皇公司向本院提交《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》以及照片若干，显示被告威皇公司已就案涉工程进行了消防设计备案和竣工验收消防备案，案涉租赁物内消防设施完善。另查明，案涉租赁物已取得《房地产权证》，产权人为广东黄河实业集团有限公司。2015年5月9日，被告威皇公司与案外人东莞市黄河时装城管理有限公司签订一份《租赁合同》，取得案涉租赁物所在整栋大厦的使用权。以上事实，有原告邓耀金提交的《威皇家居建材馆招商手册》、《租赁合同》、保证金收据、首期合同款收据、友好协议书、照片若干，被告威皇公司提交的《房地产权证》、《租赁合同》、《威皇家居建材馆招商手册》、照片若干、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》以及当事人陈述附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉租赁物已取得《房地产权证》，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。对于原告邓耀金的各项诉请，本院分析如下：一、原告邓耀金主张被告威皇公司未按照《招商手册》的记载将案涉租赁物一至四层全部建设成家具建材馆，而是将三至四层建成了网吧和沐足城，本院认为，《招商手册》上面所记载的内容只是被告威皇公司对未来的一个规划，并非对租户的单方承诺，应当视为要约邀请，且明确注明“本册内容仅供参考，双方权利义务以签定合同为准”，案涉《租赁合同》亦未约定被告威皇公司必须将案涉租赁物的一至四层全部建成家具建材馆，故对于原告邓耀金的该项诉请，本院依法不予支持；二、对于原告邓耀金主张的恢复大型停车场及修建室外货梯的问题，案涉《租赁合同》对此并未作出具体约定，原告邓耀金确认案涉租赁物四周有五十多个停车位，目前尚无证据显示车位无法满足需求，故对于原告邓耀金的上述诉请，本院亦依法不予支持；三、对于原告邓耀金主张的消防通道问题，原告邓耀金提交的一楼位置示意图并未显示一楼中堂附近的通道为消防通道，且被告威皇公司提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》足以证明案涉建材城的竣工验收消防也已经报公安机关消防机构备案，故对于原告邓耀金的该项诉请，本院亦依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邓耀金的所有诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由原告邓耀金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 胡 辉二〇一七年五月十日书记员 丁紫茵谢鹏