山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0211民初4489号原告：青岛睿海物业管理有限公司开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区前湾港路218号1栋厂房1楼。统一社会信用代码：91370211595276240D。法定代表人：赵青，职务总经理。委托代理人：石彩杰，男，1989年1月10日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。该公司员工。委托代理人：文湘洺，男，1963年12月19日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。该公司员工。被告：褚衍生，男，1985年10月1日出生，汉族，现住青岛开发区。被告：赵新颖，女，1983年7月5日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。现住青岛开发区。原告青岛睿海物业管理有限公司开发区分公司与被告褚衍生、赵新颖物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人石彩杰、文湘洺、被告褚衍生、赵新颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年1月至2016年12月物业服务费4303元，滞纳金2356元，共计6659元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月，开发商与原告签订了《前期物业服务合同》，约定：1、本物业的物业服务费，住宅房屋由原告��建筑面积2.4元/月·平方米向业主或物业使用人收取。2、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交费用的千分之三交纳滞纳金。被告系青岛市开发区嘉陵江东路257号海信凤凰金岸2号楼2单元101户业主，房屋建筑面积89.64平方米。自2015年1月至2016年12月，原告多次与被告协调，要求被告履行义务，按时缴纳物业服务费，但被告均拒绝缴纳，其间共拖欠物业服务费4303元，截至2016年12月应交滞纳金2356元，共计6659元。请判如所请。被告共同辩称，欠原告物业费属实，但被告有不交物业费的原因：一是2015年1月之前，被告按时交纳物业费。2014年10月，被告家人做防水维修的时候发现该房屋承重墙混凝土结构不达标，造成无法入住，直到2015年3月，开发商才予以解决，解决之前被告自己花费用解决相关问题。二是2016年9月30日晚，因2楼公共管道反水，造成被告家厨房屋顶被泡，卫生间门口地板、门口屋顶被泡，直到现在物业没有解决。被告认为发生问题没有解决期间的物业费不应交纳。经审理查明，青岛经济技术开发区嘉陵江东路257号海信凤凰金岸系青岛海信房地产股份有限公司开发建设。项目建成后，青岛海信房地产股份有限公司与原告签订该海信凤凰金岸小区前期物业服务合同，合同约定原告为该小区提供物业服务，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中住宅物业费每月每建筑平方米2元，电梯运行费每月每建筑平方米0.4元。合同签订后原告为该小区提供物业服务至今。位于青岛经济技术开发区嘉陵江东路257号海信凤凰金岸2号楼2单元101户系两被告共同所有，房屋建筑面积89.64平方米。原、被告于2013年11月19日交接该101户房屋，同日原、被告签订入住合约约定住宅物业费每月每���筑平方米2元，电梯运行费每月每建筑平方米0.4元，业主或物业使用人于每季度首月10日前缴纳当季的物业服务费、电梯运行费等；逾期，应按缴纳费用日千分之三的标准支付违约金。被告将该101户房屋物业费交至2014年12月，2015年1月至2016年12月期间的物业费未予缴纳。庭审时，被告提交照片、音频资料等欲证明2014年10月-2015年3月房屋受损情况、2016年10月公共管道漏水房屋情况以及房屋受损后被告与原告工作人员之间的对话等。原告称照片无法确认与现场的关系、时间、地点等，原告工作人员与被告之间通过话无异议。原告提交协议书一份，该协议书系被告与房屋建筑企业之间签订，该协议书记载，2014年11月15日，被告报修卫生间北墙阴湿，经查发现卫生间北墙混凝土浇筑不密实导致渗水，属于施工质量瑕疵造成，约定予以维修，维修企业承担相关费用，因房屋质量���责任单位洽谈、维修等事宜造成被告误工损失费、前期卫生间维修费、北卧室家具维修费、保洁费、给被告造成生活上的不便等费用共计人民币10000元，由施工企业补偿给被告。被告称协议书是真实的。上述事实，有原、被告提交的书证以及当庭陈述笔录在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与物业业主双方在平等协商基础上，按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准，由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关物业区域内的环境卫生和秩序的活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益，由物业业主或物业使用人支付相应服务费用，以此为内容而达成的协议。物业业主的主要义务是缴纳物业服务费，物业服务企业的主��义务是提供公共服务，包括设备维护、小区环境卫生、保安等全方面的综合服务。原告与青岛海信房地产股份有限公司之间签订的前期物业服务合同、原告与被告之间签订的入住合同均系在平等基础上签订，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，原、被告均应依据合同享有权利、履行义务。原告系被告房屋所在小区的实际物业服务人，被告享有原告的物业服务，被告应按照入住合同约定的标准支付物业服务费用，其未按时支付，另应承担逾期支付的滞纳金，但被告认为合同约定的滞纳金过高，本院予以适当调低。关于被告抗辩房屋承重墙混凝土结构不达标，造成无法入住，直到2015年3月，开发商才予以解决，解决之前被告自己花费用解决相关问题、2楼公共管道反水，造成被告家厨房屋顶、卫生间门口地板、门口屋顶被泡，从���不应缴纳没有解决期间的物业费的问题。本院认为，原告的物业服务范围是认定其是否存在违约行为的基础，被告应就原告所负有的相关服务义务承担举证责任。本案被告虽然提交了照片等证据材料，但被告提交的照片无法确认时间、地点等要素，又，根据被告与建筑企业之间的维修合同，被告承重墙混凝土问题已经有了解决方案和赔偿约定，至于公共管道漏水问题，被告应当依法另行主张自己的权利，该不足以抗辩其应当免交或减交物业费，不应以拒交物业费为抗辩理由，故本院对被告的该抗辩事由不予支持。综上，原告作为海信凤凰金岸小区的物业管理人，对小区实施物业管理服务，被告作为该小区业主应支付相应的物业服务费用，即被告应当支付原告2015年1月至2016年12月的物业服务费4302.72元（89.04平方米×2元/月·平方米×24个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告褚衍生、赵新颖于本判决生效之日起10日内支付原告青岛睿海物业管理有限公司开发区分公司自2015年1月至2016年12月的物业服务费4302.72元；二、被告褚衍生、赵新颖于本判决生效之日起10日内支付原告青岛睿海物业管理有限公司开发区分公司逾期付款滞纳金1075元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本��递交上诉状，正本1份，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。判决生效后，权利人申请强制执行的期限为2年。审判员  马先明二〇一七年五月十六日书记员  曹 彬附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫���和相关秩序的活动。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。