.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院民事判决书（2016）内0421民初7245号原告:刘某，男，1957年3月25日出生，汉族，教师，现住山东省泰安市，公民身份号码×××。原告:程某，女，1967年10月17日出生，汉族，退休职工，公民身份号码×××，与原告刘某系夫妻关系。二原告委托代理人:武某，内蒙古源生律师事务所律师。被告:赤峰市润鑫房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市大板镇四区大板街北。法定代表人:张某，系公司经理。委托代理人:姜某，内蒙古百力律师事务所律师。原告刘某、程某与被告赤峰市润鑫房地产开发有限责任公司（以下简称润鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告刘某、程某的委托代理人武某、被告润鑫公司的委托代理人姜某到庭参加诉讼，第二次开庭原告刘某及原告刘某、程某的委托代理人武某、被告润鑫公司的代理人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告即速完成房屋施工向原告交付；2.请求判令被告支付不能如期交付房屋的违约金10万元；3.请求判令被告双倍返还房屋不足合同约定面积款351848元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月1日，原、被告签订了《房屋置换拆迁合同》，原告将完全产权的自有房屋交由被告拆迁，双方商定用被告在房屋原址建设的一层、二层大厅140平方米进行置换。按照被告在《房屋置换拆迁合同》中的承诺应在2015年12月30日交付。如今已经逾期7个月，被告应交付给原告的房屋仍未完工，尚有卫生间瓷砖未粘贴、二层厨房的上下水以及抽油烟机的出风口等未完成，尚不能达到合同约定的交付条件。同时，答应交付原告的房屋经测量仅为125.58平方米，比合同约定的140平方米少了14.42平方米。被告的上述行为已经构成违约，被告应尽快完成施工交付房屋，同时按照合同第七条第八项的约定向原告支付违约金10万元，并且对14.42平方米的不足部分按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条双倍返还原告人民币351848元（被告公开挂牌价格为每平方米12200元×14.42×2=351848元）。被告不顾诚实信用原则，在逾期交房已经既成事实的情况下，推脱、躲避原告，不与原告就有关问题进行协商，处于无奈，具状诉至人民法院，请求依法判令被告交付合格房屋、支付违约金、双倍返还面积不足部分的价款。被告辩称，本案是房屋置换拆迁合同并非是商品房买卖合同，所以置换合同不适用商品房买卖合同的法律规定。2014年7月1日，我方与原告签订了一份《房屋置换拆迁合同》，合同约定原告将自己所有的房屋由我公司进行拆迁，同时置换一二层相等140平方米的商厅，合同第七条第一项约定：”甲方（答辩人）将根据《拆迁公告》向乙方（原告）送发《拆迁通知》（拆迁时间为15天），乙方接到《拆迁通知书》后必须按时搬迁。”从上述约定来看，我方只是对原告的房屋进行拆迁，对原告使用的土地置换商厅，并为对该土地进行投资建设开发。可是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第一条规定：”本解释所称的商品房，是指房地产开发企业将尚未建成或者以竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定为无效”。另外，商品房的预售，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%方可预售。根据上述规定可见，我公司与原告签订的《房屋置换拆迁合同》，是在我公司未投资开发建设之前签订的安置合同，不是上述规定的商品房买卖合同，从而就本案而言，不应适用《解释》的规定。原告诉称我公司违约不能成立。根据阿鲁科尔沁旗建设局规划设计要求，我公司已将原告房子的原址退变为公共场地，没有在原告房子原址开发建设楼房，而且楼房的设计也是根据地况、地位及楼房结构进行设���，并非以我公司意志为转移。我公司在该地位上建设一二层商厅有120余平方米商厅，也有140余平方米商厅，商厅位置及面积由原告选择，原告完全可以选择140余平方米的商厅，就在原告选择商厅的10米处，有一个01017号140.46平方米的商厅可供原告选择，二原告却选择了01014号125.58平方米的商厅，并主张我公司违约，我公司认为原告诉称没有道理，原告房子原址已规划为公共场地，且我公司也能提供140余平方米和125余平方米的一二层商厅供原告选择，原告选择了125余平方米的商厅后来诉我公司违约，没有事实根据，所以原告主张我公司违约不能成立。我公司不存在超过2015年12月30日之前交付置换房屋和未完工的情况。我公司在2015年12月30日之前对建设的楼房全部交付使用，而且其他置换户装修入住，因原告举家在山东省居住，不能及时接受选择置换的商厅，不是我公司���责任。另外，卫生间未粘贴，二层厨房上下水及抽油烟机的出风口未完成，是我公司考虑各个置换户就同类、同种、不同颜色瓷砖或理性粘其他材料的需要才预留的，不是我公司不施工，而是根据各户需要再粘贴，二层上下水和出风口也是根据各户需要指定位置才施工，我公司是为了方便各户需求一步到位，并非是我公司故意不施工，这纯粹是原告对我公司的误会，况且，上述施工多说用两个工作日就能完成，原告以此要求我公司承担违约责任，也不能成立。综上答辩意见，原告以《解释》第十四条规定双倍返还人民币351848元，是对《置换合同》与《商品房买卖合同》错误的解释，所以，应用法律有错误，同时我公司不存在违约，从而原告所诉讼请求没有事实依据和法律依据，我公司请求人民法院驳回原告诉讼请求。据被告的申请，本院司法辅助办公室委托赤峰悦诚房地产价格评估有限责任公司对阿鲁科尔沁旗天山镇吉祥家园二期一、二楼每平方米的价格进行鉴定，该鉴定中心于2016年12月30日作出房地产评估报告一份，评估结果为：01017号商厅，建筑面积为140.46平方米，评估单价为4500元/平方米，评估总价为632070元；01014号商厅，建筑面积为125.58平方米，评估单价为5500元/平方米，评估总价为690690元。被告预交鉴定费5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的被告提举的证据和证人郭某、孙某的证言本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对二原告提举的证据1、2的证明效力不予确认，因为其不符合证据的真实性、合法性和关联性，且被告有异议；2.赤峰悦诚房地产价格评估有限责任公司作出的房地产评估报告证据效力予以确认，理由是符合证据的真实性、合法性、关联性特征。本院认为，二原告与被告于2014年2月1日签订的房屋置换拆迁合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告承认01014号商厅面积为125.58平方米，不足与二原告合同约定的140平方米，因原告不同意置换相邻01017号面积为140.46平方米的商厅，因原、被告在房屋置换拆迁合同中明确约定”乙方商厅按原址回迁”，故对原告坚持置换01014号商厅及被告给付不足商厅面积补差款的诉讼请求本院予以支持。但原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定双倍返还商厅不足面积差价款的诉讼请求，本院不予支持。因该解释调整的是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而原、被告之间是被告基于与原告订立的房屋置换拆迁合同，将二原告原有的房屋拆除，置换被告建设的商厅，被告将竣工的商厅交付给特定人即二原告，并不是面向社会销售，故原、被告之间的纠纷不属于该解释调整的范畴。赤峰悦诚房地产价格评估有限责任公司具备鉴定资格，鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论客观真实，故本院对该公司作出的评估报告予以采纳。具体到本案房屋每平方米的价格应以其评估的价格为准。因证人郭某、孙某与本案二原告均系吉祥二期《房屋置换拆迁合同》的当事人，郭某、孙某证明2015年12月30日，被告已经用电话通知他们去接收置换房屋，并要求房主按自己所需指定二楼卫生间的具体位置，以满足房主的需求安装坐便器，他们去时已经有很多商厅贴出出租广告，且证人孙某在此之��就贴上出租广告。证明除此外楼房水、暖、电等工程已全部竣工，二原告本应在合同约定的交付房屋时间前来接受房屋，并就二楼洗手间的地点等指定位置，因二原告举家在山东省泰安市××区居住没有前来，被告没有违约交房。故对原告请求判令被告支付不能如期交付房屋承担违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赤峰市润鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将位于阿鲁科尔沁旗天山镇吉祥二期的01014号商厅交付给原告刘某、程某；二、被告赤峰市润鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告刘某、程某商厅不足面积差价款79310元[(140平方米-125.58平方米)×5500元/平方米]；三、驳回原告刘某、程某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8078元，由原告刘某、程某负担6660元，被告赤峰市润鑫房地产开发有限责任公司负担1418元。鉴定费5000元，由原告刘某、程某负担2600元，被告赤峰市润鑫房地产开发有限责任公司负担2400元。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰��中级人民法院。并交纳上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未交纳且未提缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长汪志刚审判员张龙人民陪审员石丽慧二○一七年五月十七日书记员董好月