甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘01民初855号原告杨么麦，男，1966年10月8日出生，东乡族，住甘肃省东乡族自治县。原告马义良(曾用名马林)，男，1968年4月1日出生，东乡族，住兰州新区。原告马占林，男，l971年2月13日出生，回族，住甘肃省广河县。三原告共同委托诉讼代理人：张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。被告陈万全，男，1970年1月9日出生，东乡族，住兰州市七里河区。原告杨么麦、马义良、马占林与被告陈万全确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨么麦、马义良、马占林的共同委托诉讼代理人张国发、被告陈万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨么麦、马义良、马占林向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《拆建协议》及《售房协议》无效；2.判令被告向原告退还房款2900000元；3.判令被告向原告承担利息l000000元、资金占用损失1200000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，经原告杨么麦与被告协商，双方就被告所有的位于兰州市七里河区骆驼巷l92号院落的拆除与建设签订《拆建协议》，被告的住宅房产面积为208平方米，还建面积为416平方米，过渡费以现行兰州市过渡补偿类别每平方米l0元计算。次日，双方又签订《售房协议》，该协议进一步确定了房屋面积为168平方米，将《拆建协议》关于双倍面积还建的约定变更为现金6400000元以及还建两套l00平方米的新建楼房，并明确了房屋过户等责任，该协议由原告马林代杨么麦签订。协议鉴订后，依据三原告之间的约定，由原告马占林分三次向被告支付了2900000元。然而，两份协议签订前，就协议约定的拆建并未取得相关部门批准手续，协议实际因违反建设法规无法履行，房屋至今仍由被告占有使用。经与被告多次协商，三原告要求退还已支付的2900000元款项，但被告拒绝退还，故依法提起诉讼。陈万全辩称：1.《售房协议》合法有效，答辩人请求继续履行合同，依法驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人出售的房屋坐落于兰州市七里河区西湖街道骆驼巷192号，由兰州市人民政府颁发所有权证书，属答辩人的合法财产，答辩人与被答辩人签订的《售房协议》没有欺诈行为、胁迫手段，意思表示真实，且不违反社会公共利益，是双方在平等自愿的基础上进行的交易，故合法有效。《售房协议》签订后，被答辩人分三笔支付购房款2900000元，剩余购房款未支付，被答辩人违约在先，答辩人请求双方继续履行合同。2.《售房协议》是答辩人与被答辩人马义良(马林)所签，马林是否为马义良，请求予以核实。《拆建协议》是答辩人与被答辩人杨么麦所签，马占林与答辩人既无买卖关系，也无合同关系，其不具备原告的诉讼主体资格。3.对《拆建协议》的说明。2011年4月24日，答辩人与被答辩人杨么麦签订《拆建协议》，协议主要是为了应对周围邻里关系，如有争执由答辩人出面协调并搞好原有房屋的档案工作，该协议看似附加协议，实际上没有任何实质上的约定，只是让答辩人“做好左邻右舍层界墙等事宜”，提供有关房产所需的手续和相关证件。被答辩人在诉状中提出“该协议约定的拆建并未取得相关部门拆除与建设手续，实际上因违反建设法规无法履行”，答辩人认为本人没有参与被答辩人的拆建项目，《售房协议》和《拆建协议》也未约定房屋拆建由答辩人负责，故拆建项目审批手续与答辩人无关。4.答辩人与被答辩人签订《售房协议》后，被答辩人分三次支付答辩人售房款2900000元，之后未再支付，也未提出违约及退还房款的诉讼。至今事隔六年，被答辩人才提起诉讼，已超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.马义良曾用名马林。杨么买、马义良、马占林表明，三人在本案中为合伙关系，案涉《拆建协议》及《售房协议》系杨么买、马义良代表三人签订，并由马占林代表三人向陈万全付款2900000元。2.案涉房屋坐落于兰州市七里河区西湖街道骆驼巷192号，登记的房屋所有权人为陈万全。至本案审理中，该房屋未拆除，仍由陈万全占有使用，房屋所有权未变更。3.案涉《拆建协议》由陈万全与杨么麦于2011年4月24日签订，双方约定，陈万全将协议所涉院落、住宅交由杨么麦拆除改造修建，双方共同计量的房屋面积为208㎡，还建面积为416㎡，陈万全在拆除前负责做好左邻右舍房屋界墙等事宜并提供相关房产手续和证件。双方并约定，自拆除之日起，过渡费以兰州市现行过渡补偿类别为标准、按照实际计量面积10元/㎡支付，还建房屋自开工之日起两年内交付，超期过渡费继续支付。4.案涉《售房协议》由陈万全与马义良于2011年4月25日签订，马义良在协议中署名马林。协议中约定，陈万全自愿将案涉房屋共5间、168㎡以6400000元卖于杨么买，房屋院落范围内的土地使用权一次性出售，杨么买承诺在骆驼巷新建楼房中给陈万全解决两套100㎡左右的住房。5.截止2011年5月17日，杨么买、马义良、马占林共计向陈万全支付2900000元。本院认为，本案争议焦点是：1.案涉《拆建协议》及《售房协议》是否合法有效；2.原告诉请被告退还案涉房款并承担相关损失的主张有无事实及法律依据，应否支持;3.本案是否超过诉讼时效期间。关于案涉《拆建协议》及《售房协议》是否合法有效，涉及对协议性质的认定问题。《拆建协议》中约定，陈万全将案涉房屋及院落交由杨么买拆除改造修建，杨么买按两倍面积向陈万全交付还建房屋并支付过渡费。该协议名为《拆建协议》，但从协议内容来看，双方约定的实质内容，是由陈万全提供案涉房屋、院落及占用范围内的土地使用权，杨么买出资建设房屋并向陈万全提供还建房屋。故该协议实为双方因合作开发房地产而达成的合同。关于《售房协议》的性质。陈万全主张，《售房协议》与《拆建协议》无关，系其与原告就案涉房屋买卖达成的协议，原告则主张，《售房协议》系双方对《拆建协议》中约定还建条件的变更。经审查，《售房协议》中约定，陈万全将案涉房屋168㎡以6400000元卖于杨么买，该价款与市场交易价格相差悬殊，陈万全未就此作出合理说明，故房屋买卖价款与常理不符。此外，《售房协议》中又约定，杨么买在新建楼房中给陈万全解决两套100㎡左右的住房，在协议中已然约定房屋买卖价款的情形下，双方又进行此项约定亦不符合常理。据此，陈万全的主张不能成立，本院不予支持。《售房协议》应当认定为系双方对《拆建协议》中约定还建条件进行的变更，亦属双方因合作开发房地产而达成的协议。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。本案中，原、被告双方当事人均不具有房地产开发经营资质，故双方所签案涉《拆建协议》及《售房协议》应当认定为无效合同。原告诉请确认《拆建协议》及《售房协议》无效的主张成立，本院予以支持。关于原告诉请退还房款2900000元、利息1000000元及资金占用损失1200000元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，陈万全因案涉《拆建协议》及《售房协议》取得的房款2900000元应当予以返还，对其占用房款2900000元期间给原告造成的利息损失亦应承担，自陈万全于2011年5月17日收取房款2900000元之日起至原告主张的起诉之日2016年11月28日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，利息为1005696元，原告诉请支付利息1000000元并无不当，本院予以支持。关于原告主张的资金占用损失1200000元。经审查，原告对其主张的资金占用损失1200000元未提供充分证据加以证明，且原告对案涉《拆建协议》及《售房协议》无效的法律后果亦有过错。故对其该项主张，本院不予支持。关于本案是否存在超过诉讼时效期间的问题。本院认为，原告能否主张返还案涉款项须基于案涉《拆建协议》及《售房协议》是否合法有效而行使，该项请求权的诉讼时效期间应自案涉协议被依法认定无效之日起计算。原告在起诉确认案涉协议无效的同时一并请求返还案涉款项，不存在超过诉讼时效期间的问题。故陈万全关于本案超过诉讼时效期间的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，杨么麦、马义良、马占林的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告杨么麦、马义良、马占林与被告陈万全签订的《拆建协议》及《售房协议》无效；二、被告陈万全于本判决生效之日起15日内向原告杨么麦、马义良、马占林返还房款2900000元并支付利息1000000元；三、驳回原告杨么麦、马义良、马占林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47500元，保全费5000元，由原告杨么麦、马义良、马占林负担10500元，被告陈万全负担42000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  石 林代理审判员  王锡东代理审判员  关 涛二〇一七年五月四日书 记 员  耿瑞娇