广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5439号上诉人(原审被告)：广州市星荟力健身有限公司,住广东省广州市越秀区。法定代表人：莫发钦，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐碧玉，广东熊嘉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市金炜照明技术有限公司,住广东省广州市越秀区。法定代表人：陈芝合，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵少伟，广东颐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东颐和律师事务所律师。原审被告：莫发钦，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：徐碧玉，广东熊嘉律师事务所律师。上诉人广州市星荟力健身有限公司(以下简称星荟力公司）因与被上诉人广州市金炜照明技术有限公司（以下简称金炜公司）、原审被告莫发钦租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人星荟力公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判星荟力公司依照《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向某炜公司支付自2016年1月1日起至2016年5月31日止的租金278315元。事实和理由：1.《广州市房屋租赁合同》有双方的签字盖章，合法有效。而《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》是当事人违反相关规章政策恶意串通而签订的损害国家利益的合同，应当被认定为无效合同。因此上述期间的租金标准应当按照《广州市房屋租赁合同》约定的55663元/月执行。2.星荟力公司暂缓支付租金是对租赁房屋严重漏水且金炜公司拒绝维修的事实行使的抗辩权，不属于违约行为，星荟力公司无需向金炜公司支付违约金。因涉案租赁房屋不符合消防有关的规定，导致星荟力公司被消防机关罚款120000元，星荟力公司暂缓支付租金也是基于上述事实而行使的合法抗辩权。星荟力公司并非是违约，也愿意承担278315元的租金。被上诉人金炜公司二审辩称：同意一审判决，星荟力公司没有证据证明消防以及房屋漏水是金炜公司造成的，请求二审法院驳回星荟力公司的上诉请求。原审被告莫发钦二审述称：与星荟力公司意见一致。2016年3月24日，金炜公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.星荟力公司、莫发钦向金炜公司支付2016年1月1日至2016年5月31日的租金472060元（按每月94412元计算）；2.星荟力公司、莫发钦向金炜公司支付逾期支付2015年2月1日至2016年5月31日租金的违约金659226.56元（每月租金应于该月7日前支付，遇法定节假日顺延至之后的第一个工作日，每月租金的违约金均自逾期之日起，按应付未付租金的每日1%计付；迟延给付2015年2月至12月租金的违约金是从每月租金逾期之日起计至实际支付该月租金之日止；迟延给付2016年1月至5月租金的违约金从每月逾期之日起计至2016年5月31日止，其中迟延给付2016年1月及2月租金的违约金已超过本金，金炜公司仅主张相等于本金数额的违约金）。一审诉讼过程中，金炜公司撤回了逾期支付2015年2月、3月租金的违约金的诉讼请求。一审法院经审理查明：金炜公司是广州市越秀区XX路X号6A房的所有权人，该房屋建筑面积1070.448平方米，使用性质为办公。2013年8月2日，金炜公司（甲方、出租方）与莫发钦（乙方、承租方）签订《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》。合同约定：甲方将上述房屋按房产证所列面积1070.448平方米出租给乙方用于经营健身俱乐部；乙方应在签订合同当天到新富熊大厦办理收铺手续；租赁期限自2013年8月1日起至2023年7月31日止，其中2013年8月1日至2013年10月31日为免租期，2013年11月1日至2014年7月31日月租金额为85635元，2014年8月1日至2015年7月31日月租金额为89917元，2015年8月1日至2016年7月31日月租金额为94412元；以上租金为甲方实收租金不含管理费、水电费、空调费、超出备案合同所列租金部分的税费等，如因乙方被有关各部门检查等各种原因造成甲方被追缴税金，由此造成甲方的一切损失，包括相应的税费、滞纳金、罚款等由乙方全额承担，如因甲方原因则由甲方承担；从起租日起，乙方须于每月第七日前向甲方支付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后的第一个工作日），租金期限按法定自然月计缴，其中计租期限不足一个月的，按计租天数除以30乘以当月月租金计缴；乙方须于签订本合同时一次性向甲方支付第一个月租金85635元及相当于两个月标准月租金的租赁保证金171270元；每月乙方必须按甲方提供的银行账号或者以现金方式缴纳租金，甲方须向乙方提供当月街道备案合同所列租金的等额发票，超出街道备案合同所列租金部分，甲方无须提供租赁发票给乙方；乙方未能依约按时支付租金，每一天须按拖欠金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过30日的，乙方同意甲方就乙方承租的写字楼采取停止供水、供电、禁止或限制写字楼人员或财务进出等保全措施，且甲方无须就该措施带来的结果承担责任，如因甲方原因导致乙方未能按时支付租金，甲方无权采取上述措施等。同日，莫发钦向金炜公司支付租赁押金171270元及2013年11月租金85635元，金炜公司将该房屋交付莫发钦使用。2013年8月21日，金炜公司与莫发钦将双方已经签名盖章的《广州市房屋租赁合同》在广州市国土资源和房屋管理局越秀分局办理了租赁备案。该合同载明：出租人、甲方为金炜公司，承租人、乙方为莫发钦；甲方同意将坐落在越秀区XX路X号6A层的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积1070.448平方米；租赁期限自2013年8月1日起至2023年7月31日止，其中2013年8月1日至2014年1月31日为免租期，2014年2月1日至2016年7月31日月租金额为55663元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳111326元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。2014年6月20日，星荟力公司成立。2015年2月，金炜公司作为出租人、莫发钦作为原承租人、星荟力公司作为现承租人共同签订《关于广州市越秀区XX路X号6A层物业租赁合同变更协议》。载明：应承租人莫发钦要求就2013年8月1日签订的广州市越秀区XX路X号6A层物业租赁合同签订以下变更协议：1.承租人由莫发钦更改为星荟力公司；2.原租赁合同的承租方莫发钦的权责由本协议签订当天开始由现承租人星荟力公司全部承担；3.原承租人莫发钦在各有关部门签下的承诺和协议，现承租人星荟力公司继续履行；4.原承租人莫发钦在签订本协议前与出租方的所有债权债务由星荟力公司全部承担。经共同确认，星荟力公司、莫发钦以银行转账方式向金炜公司支付了2015年2月至2015年12月的租金。金炜公司开具的该时间段租金发票记载付款方为星荟力公司，金额55663元/月。2016年1月1日以后的租金星荟力公司、莫发钦至今未向金炜公司支付。2016年7月28日，星荟力公司以全球邮政特快专递（EMS）方式向金炜公司寄出一份《催告函》，地址为金炜公司注册登记地址，收件人为金炜公司工作人员“赵小姐”。函称自星荟力公司进驻6A层以来，6A层的玻璃墙体部分一直漏水严重，对经营环境造成重大不良影响，且致使该司多台价值不菲的跑步机损毁，造成巨大经济损失，要求金炜公司近期予以维修等。该函已被退回，信封所附速递邮件改退批条记载“此地址无此公司，电联收件人要求退”。金炜公司称，该邮件地址不是金炜公司实际经营地址，因此无人签收；收件人“赵小姐”是金炜公司员工，但不是负责租赁事宜的人，2016年7月底至8月初，该人休假。本案一审审理过程中，关于星荟力公司、莫发钦何时支付2015年2月至12月租金及实际按照哪一份租赁合同履行的问题，一审法院限期要求双方进行举证。金炜公司就此补充提交了其法定代表人陈芝合浦东发展银行客户卡对账单作为证据，称星荟力公司、莫发钦通过网银方式向该账户支付涉案租金，但汇入账户仅有账号，未显示户名，故金炜公司不清楚星荟力公司、莫发钦是以何人账户支付租金的。金炜公司结合该对账单标注租金具体付款时间及金额如下：2015年3月10日支付2015年2月租金89916元；2015年4月8日支付2015年3月租金89917元；2015年5月6日支付2015年4月租金89917元；2015年6月2日支付2015年5月租金89917元；2015年7月1日支付2015年6月租金89917元；2015年8月4日支付2015年7月租金89917元；2015年9月1日支付2015年8月租金89917元；2015年10月2日支付2015年9月租金94412元；2015年11月2日支付2015年10月租金94412元；2015年12月3日支付2015年11月租金94412元；2016年2月3日支付2015年12月租金3万元，2016年2月26日支付2015年12月租金3万元，2016年3月4日支付2015年12月租金34412元。星荟力公司、莫发钦对上述证据真实性无异议，但认为该证据未显示汇款人信息，故无法证明上述款项是星荟力公司、莫发钦支付的租金，并称因星荟力公司、莫发钦以公司及个人等多个账户向金炜公司支付租金，因此无法核实金炜公司举证的对账单中付款账号是否是星荟力公司、莫发钦向金炜公司支付租金的账号。除租金发票外，星荟力公司、莫发钦未提交2015年2月至12月租金转账支付时间、金额及实际按照哪一份租赁合同履行的证据。在一审法院向其释明星荟力公司、莫发钦作为租金支付的义务履行方对已履行义务的事实负有举证责任，且因租金为转账支付，星荟力公司、莫发钦有能力就租金具体支付时间、金额进行举证，如放弃举证要承担举证不能的法律后果的情况下，星荟力公司、莫发钦仍称无法提交证据。一审法院认为：首先，就涉案房屋的租赁事宜，金炜公司与莫发钦签订有两份租赁合同，租金及押金标准不同，金炜公司认为应以《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》为准，星荟力公司、莫发钦则主张2016年1至5月租金按照《广州市房屋租赁合同》约定的标准计付，双方存在争议。虽然双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定的标准与金某公司开具的租金发票数额相符，但双方在《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》中约定“甲方须向乙方提供当月街道备案合同所列租金的等额发票，超出街道备案合同所列租金部分，甲方无须提供租赁发票给乙方”，意指实际租金数额高于街道备案合同即《广州市房屋租赁合同》所列数额。且从双方实际履行情况来看，莫发钦按《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》的约定向金炜公司支付押金、首月租金，金炜公司举证的银行对账单入账数额亦与《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》相符。上述证据相互印证，可见《广州市房屋租赁合同》中约定的租金数额并非双方真实意思表示，关于租金标准仍应以《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》为准。星荟力公司、莫发钦关于格式合同的抗辩依据不足，一审法院不予采纳。其次，关于应向金炜公司支付租金及逾期付款违约金的责任主体。金炜公司与星荟力公司、莫发钦于2015年2月共同签订《关于广州市越秀区XX路X号6A层物业租赁合同变更协议》，约定承租人变更为星荟力公司、签订该协议当天开始原租赁合同承租方莫发钦的权责由星荟力公司承担、签订该协议前莫发钦与出租方的所有债权债务亦由星荟力公司全部承担。上述协议是三方自愿签订，为有效合同，对各方均有约束力。因此根据该协议，《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》中承租人莫发钦的权利义务已概括转移给星荟力公司，本案中向金炜公司支付租金及逾期付款违约金的义务人为星荟力公司。金炜公司主张星荟力公司、莫发钦共同承担责任依据不足，一审法院不予支持。最后，关于租金及违约金的计付问题。金炜公司已将涉案房屋交付星荟力公司、莫发钦使用，星荟力公司作为承租人负有按时向金炜公司支付租金的义务。星荟力公司、莫发钦未举证证明莫发钦缴纳的消防罚没款为金炜公司违约行为所致，也无证据证明讼争时间段内涉案房屋存在严重漏水，故其行使抗辩权而缓交租金的答辩证据不足，一审法院不予接纳。星荟力公司未能依约履行付款义务已构成违约，应承担相应违约责任。因此，金炜公司要求星荟力公司支付2016年1至5月租金及迟延给付2015年4月至2016年5月期间租金的违约金依据充分，予以支持。关于违约金的计算标准，合同约定为每日按拖欠金额的1%计付，金炜公司按此标准计得截止至2016年5月31日为659226.56元，远超过星荟力公司至2016年5月31日未付的租金数额，确属过高，星荟力公司要求予以调低于法有据。考虑到未付款项的性质及本案实际情况，一审法院酌情调整为自逾期支付之日起以应付未付租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利率的上限（即按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%）计算。虽然违约金标准酌情予以调整，但本案诉讼因星荟力公司违约所致，金炜公司系按照双方合同约定的标准提出诉讼请求，故本案受理费、财产保全申请费均应由星荟力公司承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，于2016年11月28日作出如下判决：一、星荟力公司在该判决发生法律效力之日起10日内，一次性向金炜公司支付2016年1月1日起至2016年5月31日止的房屋租金472060元；二、星荟力公司在该判决发生法律效力之日起10日内，一次性向金炜公司支付迟延给付2015年4月1日至2015年12月31日期间租金的违约金（2015年4月8日至2015年5月6日、2015年5月8日至2015年6月2日、2015年6月9日至2015年7月1日、2015年7月8日至2015年8月4日期间以89917元为基数；2015年8月8日至2015年9月1日、2015年9月8日至2015年10月2日、2015年10月9日至2015年11月2日、2015年11月10日至2015年12月3日、2015年12月8日至2016年2月3日期间以94412元为基数；2016年2月4日至2016年2月26日以64412元为基数；2016年2月27日至2016年3月4日以34412元为基数；均参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算）；三、星荟力公司在该判决发生法律效力之日起10日内，一次性向金炜公司支付迟延给付2016年1月1日至2016年5月31日期间租金的违约金（2016年1月8日至2016年2月14日以94412元为基数；2016年2月15日至2016年3月7日以188824元为基数；2016年3月8日至2016年4月7日以283236元为基数；2016年4月8日至2016年5月9日以377648元为基数；2016年5月10日至2016年5月31日以472060元为基数；均参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算）；四、驳回金炜公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14982元、财产保全申请费5000元，均由星荟力公司负担。本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。二审另查明，星荟力公司在一审期间提交了一份广东省非税收入（电子）票据，载明交款人莫发钦向越秀区公安分局交防大队缴纳消防罚没款120000元，拟证明因涉案房屋存在消防问题导致其司被罚款。二审中，星荟力公司述称因其司是以员工个人账户转账支付租金给金炜公司，现在公司停业，员工离职，故无法提供转账记录。星荟力公司同时述称涉案房屋从2015年开始漏水，2016年漏水情况严重，其司一直是打电话及当面向金炜公司反映该问题，但无证据证实，有证据证实星荟力公司就渗漏问题向金炜公司提出主张的是2016年7月28日的快递催告函，星荟力公司也从未聘请他人对涉案房屋的渗漏进行维修。金炜公司则述称在本案诉讼之前，星荟力公司从未向其司反映涉案房屋有渗漏。本院认为，本案二审争议的焦点问题有二：一是星荟力公司应按何标准缴纳租金；二是星荟力公司有无权利迟延缴纳租金。关于星荟力公司应按照什么标准缴纳租金的问题。星荟力公司主张应按双方签订的《广州市房屋租赁合同》中约定的租金标准交租，金炜公司则主张应按双方签订的《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》中约定的标准交租。从双方履行合同的实际情况来看，星荟力公司支付押金和租金均是按照后一份合同约定的标准履行，故一审法院认定星荟力公司应按照后一份合同约定的租金标准交租，并无不当，本院予以维持。金炜公司在本案诉讼中自认其为逃避税收签订了与实际履行租金标准不符的《广州市房屋租赁合同》，现又为少交租金而主张《越秀区XX路XX大厦6A层房租赁合同》是无效合同，不仅有悖诚信，且与其签订合同之真实意思不符，本院对其要求按《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准交租的主张不予支持。关于星荟力公司有无权利迟延缴纳租金的问题。星荟力公司一方面未能提供证据证实涉案房屋存在渗漏影响其正常营业，另一方面也未能提供在本案诉讼之前有就涉案房屋存在渗漏一事与金炜公司进行沟通协商，并以此要求迟延交租，故其在本案诉讼中以此抗辩称其有权迟延交租，本院不予支持。莫发钦虽有缴纳消防罚没款120000元，但星荟力公司并无证据证实该笔罚款系因金炜公司提供的涉案房屋存在消防问题所致，故其以此主张其有权迟延交租，本院亦不予支持。综上所述，星荟力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4423元，由上诉人广州市星荟力健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年五月十八日书记员 马婷婷