山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初750号原告：杨川，男，汉族，1986年9月18日生，住胶州市。委托诉讼代理人：付华，山东海之源律师事务所律师。被告：王井法，男，汉族，1958年8月31日生，住胶州市。被告：赵从利，男，汉族，1965年1月10日生，住济南市市中区，现住胶州市。委托诉讼代理人：赵兵，胶州恒德法律服务所法律工作者。原告杨川与被告王井法、赵从利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告杨川及委托诉讼代理人付华、被告王井法、被告赵从利的委托诉讼代理人赵兵到庭参加了诉讼；第二次庭审中，原告杨川及委托诉讼代理人付华、被告王井法、被告赵从利及委托诉讼代理人赵兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨川向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告王井法签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令被告王井法、赵从利为原告办理胶州市兖州路117号新向阳小区改造工程4号楼1单元1702号房屋的过户手续；3、依法确认被告王井法与被告赵从利签订的房屋买卖合同无效；4、本案诉讼费、保全费、评估费等诉讼费用均由被告负担。事实和理由：2010年9月30日，原告与被告王井法就胶州市兖州路117号新向阳小区改造工程4楼1单元1702号房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定被告王井法将涉案房屋出售给原告，建筑面积77.82平方米，转让价格为人民币26万元。2013年8月15日原告与被告王井法签订房产转让协议书，双方确认原告已向被告王井法支付购房款人民币18万元，剩余8万元房款于被告王井法办好涉案房屋房产证交给原告后，再由原告一次性付清。2016年12月23日，被告赵从利找到原告家中，要求原告腾房。原告经多方问询与查询才得知，被告王井法已于2016年11月15日办理了涉案房屋的房地产权证，并于2016年11月24日前将涉案房屋以远远低于市场交易价格卖给了被告赵从利，为被告赵从利办理了涉案房屋的房地产权证。原告自2010年购买涉案房屋后便居住在涉案房屋，至今已经五年有余。由于涉案房屋系拆迁安置房屋，期间多次与被告王井法交涉办理涉案房屋房地产权证的问题，并于2013年签订了房产转让协议书，约定待被告王井法为原告办理好房地产权证之后就支付剩余款项。现被告王井法在办理了涉案房屋的房地产权证之后，不通知原告办理房屋产权证问题就私自将涉案房屋以远低于市场价价格并于十日内卖给了被告赵从利并办理了房地产权证，存在明显恶意，严重侵害了原告的合法权益。而被告赵从利在购买涉案房屋时，从未对涉案房屋进行实地调查了解，买卖价格也远远低于市场交易价格。二被告恶意串通，故意损害原告利益，二被告之间的房屋买卖合同无效，二被告应当为原告办理涉案房屋的过户手续。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告王井法辩称，涉案房屋是我的名，卖房本就不是我的真实意思，当时跟原告之间的房屋买卖是我儿子经办的，我都不知道。我现在不想卖给原告了。我多次向原告索要剩余购房款，原告一直不给我，到现在为止尚欠我8万元购房款。我因为急用钱就把房产证抵押给赵从利，从赵从利那里贷出款来，我跟赵从利不是房屋买卖合同关系。现在房屋登记在赵从利名下，我不知道怎么过户到他名下的。因为原告一直不给我尾款，所以房屋我不卖给原告了，他以前支付的钱我可以退给他。被告赵从利辩称，原告的诉讼请求不成立。我方已经合法取得了涉案房屋的房产证，根据我国物权法规定，我方是合法享有对该房屋的所有权，对于原告所述，均与事实不符，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。我们保留对原告侵占所有房屋的权利。不认可刚才王井法所述，把房产证抵押给我方贷款的事情，我方跟王井法之间以前不认识，我们是办房产证的时候才认识。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。有原告提交的胶州市国土资源局不动产调查材料、胶州市国土资源局不动产调查材料卷宗与房产买卖协议，被告赵从利提交的胶私转不动产权第××号房产证、交税材料，因双方当事人均无异议，以上证据本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对于原告提交的房屋买卖合同、收到条、房产转让协议书，拟证实原告与王井法于2010年9月30日就涉案房屋签订房屋买卖合同，原告向王井法支付购房款18万元，双方约定剩余8万元购房款待王井法办好房产证后交给原告。被告王井法经质证后对证据均予以认可，被告赵从利经质证后认为不知情，均不予质证。二、对于被告赵从利提交的银行明细一份，拟证实赵从利分七笔借给案外人周兆章32万元，二人约定好涉案房屋价款折抵债务30万元。原告经质证后认为周兆章是案外人，与本案当事人无任何法律关系，赵从利转账给周兆章的32万元，与本案房屋买卖无任何关联性。本院经审查认为，对原告提交的上述证据，原告提交的房屋买卖合同及房产转让协议书系原告与被告王井法签订的，二人对该证据的真实性均认可，故本院予以采信。对被告赵从利提交的证据，因原告未申请案外人周兆章出庭作证，且赵从利未提交证据证实双方与王井法存在用周兆章欠赵从利的债务抵顶购房款的约定，故仅依据赵从利提交的其与周兆章之间银行账目的往来情况，无法证实赵从利的待证事实。根据庭审调查和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2010年9月30日，原告杨川（乙方、买方）与被告王井法（甲方、卖方）在中介方胶州市福来居房产信息服务中心的见证下签订房屋买卖合同一份，约定甲方被告王井法将其位于胶州市兖州路向阳小区4号楼1单元17楼1702号房屋出卖于原告，建筑面积为77.82平方米，合同价款为26万元，付款方式为首付10万元，还约定房产办理过户交易等一切费用由乙方承担，甲方保证上述房地产权属清楚，如因甲方个人原因未能办理房产证，甲乙双方解除合同并且甲方赔偿乙方双倍经济损失。原告在该合同乙方处签字捺印，被告王井法在甲方处签字捺印，被告王井法之子王浩男在甲方下方委托代理人处签字捺印。签订合同后，原告杨川陆续给付被告王井法购房款18万元。签订合同后，被告王井法将涉案房屋交付给原告，原告一直居住至今。2013年8月15日，原告杨川（乙方）与被告王井法（甲方）签订房产转让协议书一份，约定关于王井法、王浩男父子于2010年9月30日将向阳小区4号楼1单元17楼1702号房屋出卖于原告，原告已付给王井法、王浩男父子18万元，经双方约定王井法父子二人办好该楼房房产手续并将房产证交付给原告后，原告一次性付清剩余房款。王井法、王浩男在该协议书甲方处签字捺印，原告在乙方处签字捺印。另查明，涉案位于胶州市兖州路向阳小区4号楼1单元17楼1702号房屋系回迁安置房。2016年11月15日，涉案房屋登记于被告王井法名下，房权证号为胶私变字不动产权第58084号。再查明，根据胶州市国土资源局及胶州市地方税务局的相关材料证，2016年11月24日，被告王井法（甲方、卖方）与被告赵从利（乙方、买方）签订房屋买卖协议一份，约定王井法将其位于向阳小区4号楼1单元1702户房屋卖于被告赵从利，房产转让价格为20万元，还约定在交易中产生的费用由乙方承担，甲方应于全部房款到账之日起，保证在三日内将房产交付乙方使用。2016年12月19日，涉案房屋变更登记于被告赵从利名下。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告杨川与被告王井法之间签订的房屋买卖合同是否有效。二、被告王井法与被告赵从利之间所签订的房屋买卖合同是否合法有效。关于本案争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》规定，依法订立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立的有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。本案中，原告杨川与被告王井法于2010年9月30日自愿签订房屋买卖合同，是在平等自愿的基础上达成的协议，是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方当事人均应自觉履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告按照合同约定履行了给付大部分购房款的义务，且被告王井法向原告交付了房屋，原告也已装修并入住。根据原告与被告王井法于2013年8月15日签订的协议书，约定了王井法将涉案房屋房权证书交付原告办理过户手续后，原告一次性付清尾款，而被告王井法在2016年11月15日取得涉案房屋的房权证后，未按照协议的约定配合原告办理过户手续，其行为违背了诚实信用原则，现原告要求被告王井法协助其办理相关的房屋过户手续符合法律规定，本院予以支持。被告王井法辩称买卖房屋不是其真实意思表示，是其子与原告经办的，本院认为，庭审中经本院询问，被告王井法对房屋买卖合同、房产转让协议书及收到条中均认可是其签字，亦认可收到购房款，既然不是真实的买卖房屋，却收受原告缴纳的购房款并未提出异议，被告王井法对此未作出合理解释。故对被告王井法的辩解不成立，本院不予采信。被告王井法辩称向原告追索剩余8万元购房款未果故原告违约在先，根据原告与被告王井法于2013年8月15日签订的协议书，双方约定剩余房款代王井法办理涉案房屋的房权证后原告一次性付清，该协议中对剩余房款的给付附期限，原告在期限届至前未履行给付义务符合协议的约定，不存在违约行为，故被告王井法的该辩解本院不予采信。关于本案争议焦点二，首先需要审查被告王井法与被告赵从利之间是否存在房屋买卖合同关系。被告王井法辩称是将房产抵押贷款，不是真实的房屋买卖合同关系，根据胶州市地方税务局及胶州市国土资源局调取的材料，可证实被告王井法和赵从利签订房产买卖协议书，被告王井法与赵从利均在该协议书及不动产登记申请表中签字并捺印，即被告王井法对房屋买卖一事是明知的，其辩称是办理抵押贷款登记不符合事实，本院不予采纳。其次，本案中赵从利是否属于善意购房人，就此，本院从以下几点进行分析：1、从庭审查明的事实看，虽被告赵从利主张涉案房屋价款为32万元，但在胶州市地方税务局进行备案的双方签订的协议中的价格为20万元，虽被告赵从利辩称是为避税，但其未提交证据证实其与王井法存在买卖房屋价款32万元的约定，在被告王井法不认可该价款的情况下，本院对双方在行政管理部门胶州市地方税务局进行备案的合同予以确认。从该合同中，可看出2016年被告赵从利与王井法之间签订的房屋买卖合同价款为20万元，而在2010年，被告王井法与原告就涉案房屋签订的房屋买卖合同价款为26万元，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，亦为明显不合理之低价。2、房屋非普通商品，购买房屋作为一项重大民事活动，一般而言，购房者在购买现房尤其是二手房之前均会要求实地查看所购房屋，了解房屋建筑质量、位置朝向、户型结构及装修装修状况，尤其是如果该房已经进行过装修并有人居住，购房者通常要对使用者是否对房屋结构进行过改动，是否满足自己的使用需求，装修价值加上房屋本身价值是否与房价大致相当等进行了解。本案中，被告赵从利和王井法签订房屋买卖合同时，涉案房屋早已被原告占用使用，被告赵从利作为房屋买受人，对房屋是否存在他项权利具有更高的注意义务，被告赵从利在没有实际考察该房屋是否存在权利瑕疵的情况下，尤其庭审中其陈述“听说有人租住在该房屋内”的情况下，并未实际查看过现房，其在不知晓房屋真实状况的情况下即与王井法签订房屋买卖合同明显有悖常理，不符合一般的交易习惯。3、关于支付对价，被告赵从利主张购买涉案房屋系因案外人周兆章欠赵从利借款30万元，后周兆章提出用涉案房屋以32万元的价款抵顶债务，购房款及所有税费均由周兆章负责，而庭审中王井法对此不予认可，主张系将房屋抵押并从赵从利处贷款，亦未认可通过周兆章与赵从利联系，对此，被告赵从利仅提交了其与周兆章之间的银行往来明细，该证据仅能证实其与周兆章之间存在资金往来情况，无法证实其所述的关于其与周兆章之间存在该约定。被告赵从利亦未提交证据证实周兆章确实将购房款给付王井法，故根据现有证据，无法证实被告赵从利为购买涉案房屋支付了相应对价。综合上述几点，本院认为根据本案现有证据难以认定被告赵从利为善意购房人。再次，原告主张被告王井法与赵从利之间所签订的房屋买卖合同属于恶意串通，损害了原告的利益，应属无效。经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或者第三人的利益并从中受益，其中有三项特性：1、当事人双方出于恶意，2、当事人之间互相串通，3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。本案中，作为被告王井法来说，在明知已经涉案房屋卖予原告的情况下，再次将涉案房屋卖予被告赵从利，属于典型的一房二卖，其主观恶意明显，明显存在过错。而被告王井法与赵从利之间所签订的房屋买卖合同是否属于合同法所规定的恶意串通的情形，本院认为，法律上的恶意串通系个人心理活动，对其认定应采取推定方式，在综合分析相关证据的基础上，按照证据规则第九条之规定，法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；根据盖然性原则予以判断和认定。恶意串通行为通常较为隐蔽，此时，可以通过数个已知来源于案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推定当事人之间是否存在恶意串通情形。如果当事人外在表示行为存在重大疑点，在订立房屋买卖合同过程中存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高即可认定该房屋买卖合同双方系恶意串通。本案中，根据以上所述，被告赵从利的购房行为存在重大疑点：所签房屋买卖合同的价款远低于市场价格、购买房屋之前未实地考察、对房屋现状不知情、是否支付对价存疑，双方买卖关系中存在诸多疑点和不合常理之处，可以推定其与被告王井法订立房屋买卖合同存在恶意串通。综上，原告与被告王井法签订房屋买卖合同且部分履行在先，被告王井法与被告赵从利形成的房屋买卖合同关系并恶意过户在后，致使原告合法使用多年的房屋房权证书却登记于被告赵从利名下，侵害了原告的合法权益，因此，被告王井法与被告赵从利之间形成的房屋买卖合同关系应属无效。原告的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）款、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四项、第七项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十条之规定，判决如下：一、被告王井法与被告赵从利签订的房屋买卖合同无效。二、被告王井法于本判决生效之日起十日内协助原告杨川办理位于胶州市兖州路117号号新向阳街区改造工程4号楼1单元1702号房屋所有权转移登记手续。三、原告杨川于本判决生效之日起十日内向被告王井法交付购房款8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费2520元，共计2620元，由被告王井法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  周 妍人民陪审员  杜运飞二〇一七年五月二十四日书 记 员  薛 冰附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。