四川省广安市前锋区人民法院 行 政 判 决 书 （2017）川1603行初3号 原告广安区建安北路立新景苑电梯公寓业主委员会，地址四川省广安市广安区建安北路**。 负责人蒋大刚，主任。 委托诉讼代理人杨盛乾，四川活福律师事务所律师。 被告广安市国土资源局，住，住所地四川省广安市广安区金安大道**/div> 法定代表人李玉京，局长。 委托诉讼代理人陈德清，广安市国土资源局法规监察科科长。 委托诉讼代理人（特别授权）王君，四川爱众律师事务所律师。 第三人广安立新房地产开发集团有限公司，住所地，住所地四川省广安经开区奎阁园区石滨路**iv> 法定代表人汪泽勇，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）苏翔志，四川信和信律师事务所律师。 原告广安区建安北路立新景苑电梯公寓业主委员会（以下简称立新景苑业委会）诉被告广安市国土资源局（以下简称市国土局）及第三人广安立新房地产开发集团有限公司（以下简称立新房产公司）房屋行政管理行政登记一案，本院立案受理后，依法向被告市国土局、第三人立新房产公司送达了起诉状副本、应诉通知书、参加诉讼通知书、举证通知书、开庭传票等，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告立新景苑业委会的负责人蒋大刚、委托诉讼代理人杨盛乾，被告市国土局的副职负责人屠建明、委托诉讼代理人陈德清和王君，第三人立新房产公司的法定代表人汪泽勇、委托诉讼代理人苏翔志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告立新景苑业委会诉称，第三人在2003年开发建设立新景苑小区时将该小区地下负一层规划设计为车库以水电配套设施用房。开工建设后，第三人陆续将房屋对外出售，2005年竣工验收完毕，第三人提供虚假资料向广安市房地产管理局（以下简称市房管局）申请初始登记，市房管局未经调查核实便错误地根据虚假资料将该小区地下负一层及水电配套设施用房（共计1130.06平方米）登记为第三人所有、并颁发了房屋所有权证（广安房权证广房字第00**14**）。之后，第三人又将地下负一层（除水电配套设施用房外的部分）出租给他人开设超市，致使小区业主的汽车无处停放、严重威胁了小区的安全。小区业主多次向市房管局和第三人主张，市房管局均以各种理由推卸责任。2014年全体业主委员会成立，提出要求撤销市房管局对第三人所属地下负一层的产权登记，主要依据的理由是双方签订的房屋买卖合同中并未约定地下负一层及水电附属设施用房的产权归第三人所有，恰好在公摊面积之内由全体业主分摊。因此市房管局将地下负一层（包含水电附属设施公用房）确权给第三人的行为没有事实和法律依据，属于错误登记，应当被依法撤销。现今市房管局的房屋登记职能已整体划给被告市国土局，故市国土局应当依法纠正市房管局的错误行为。原告特诉来法院，要求判令撤销市房管局对广安区建安北路205号立新景苑负一层作出的房屋产权登记（房屋所有权证证广房字第00514**的行为。 被告市国土局辩称，原告诉称的房屋权利来源清楚、合法，市房管局的登记程序合法有效，不应当被撤销。主要表现在，案涉土地先由中国银行广安分行使用，1999年国土局将该土地中1666平方米划拨给柴建波等56户使用，2002年又将其中2000平方米转让给第三人立新房产公司使用，立新房产公司与中国银行广安分行联合开发了立新景苑1号楼，双方取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后开始施工建设，2005年该项目经验收合格备案，立新房产公司和中国银行广安分行又签署分房协议对该房屋进行了分割，立新房产公司将1号楼地面以上的住宅转让给立新景苑电梯公寓的业主，这样一来本案争议的房产就属于第三人立新房产公司，即表明第三人取得案涉房产权利来源清楚、合法。之后，第三人立新房产公司向市房管局申请办理房屋所有权初始登记，市房管局根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条之规定审查了其提交的相关资料，再根据该办法第十七条之规定为其办理了初始登记，并颁发了《房屋所有权证》。由此说明市房管局的登记行为符合相关法律、法规的规定。故，原告的诉讼主张不成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人立新房产公司述称，原房屋登记机关依法将案涉的地下负一层登记在第三人名下是合法的，原告方称第三人提供虚假资料申请登记则应当举证加以证实，原告方称案涉地下负一层被计入了地面房屋的公摊面积则应当举证来证实。 原告立新景苑业委会为证明其诉讼主张，举示了如下证据材料： 一、广安市物业管理区域业主委员会备案回执、（2016）川1602民初1658号民事裁定书、（2016）川16民终1181号民事裁定书，拟证明原告业主委员会提起行政诉讼是经法院的生效裁定确定的事实； 二、异议登记申请书、广安市国土资源局关于撤销地下车库产权登记申请的回复，拟证明业主委员会向市房管局提出了异议登记申请，经被告回复要求原告依法诉讼，原告才提起诉讼的事实； 三、地下室设计图纸，拟证明立新景苑地下负**原设计为车位和设备用房，而属于小区业主的生活配套设施（总面积979.62平方米）的事实； 四、广安市房权房权证广房字第0**14**所有权证，拟证明房管局违法将立新景苑负一层登记为仓储与设计图纸不符的事实，同时第三人没有单独的地下负一层仓储的土地使用证，房管局的登记属于违法登记的事实； 五、部分业主的房屋所有权证和土地使用证，拟证明立新景苑地下负一层属于小区的公共设施应当归全体小区业主共有、根据证上记载的公摊面积统计的总面积已远远超过该小区的土地使用面积的事实； 六、立新景苑办证花名册、立新景苑办证分户面积统计表，拟证明该小区地下负一层的面积包含在地面房屋的公摊面积之内，应当属于全体业主共有的事实。 被告市国土局质证认为：对证据一无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据二无异议，被告仅是告知原告通过法律途径来解决问题；对设计图纸的真实性有异议，无法看出是从哪个单位复印的，即便是真实的，在办理房屋初始登记时应当以竣工验收的图纸为准，地下负**包含仓储和发电机房等设施设备专用房；对房屋所有权证的真实性无异议，但地下负一层的建筑面积为1130平方米，其分摊的土地面积为67平方米，这分摊的土地面积是包含在整栋楼的809.54平方米的土地面积之中的，仓储的建筑面积加上发电机等设施设备专用房的建筑面积才等于建筑面积1130平方米；对证据五、六的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 第三人立新房产公司质证认为：对证据一、二的真实性无异议，但本案不属于行政诉讼的受案范围，应当属于民事诉讼的解决范围，原告方的诉讼主张是地下负一层应当属于共同业主所有；对证据三的质证意见与被告的质证意见一致；对证据四、五、六的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。 被告市国土局为证明登记行为的合法性，举示了以下证据材料、法律依据： 一、土地登记审批表、土地登记申请书、授权委托书及身份证明、广安市国土资源局关于中国银行广安分行转让国有土地的批复、广安市广安区国土局关于同意柴建波等五十六户划拨国有土地使用权的批复、联合开发协议、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权出让合同、土地宗地地籍图、总平面图、土地出让金缴费票据、勘测规划图、国有土地使用证，拟证明了案涉房屋所在的土地权属来源合法的事实； 二、四川省地方税务局契税纳税申报表、广安区建筑设计室设计变更通知单、分房协议书、建设工程施工合同、广安市思源大道建安北路立新景苑1号楼办证花名册、广安市广安区建安北路205号立新景苑办证花名册、广市国用（2004）第04264号国有土地使用证、广市国用（2002）字第1103号国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、证明、广安市地名使用准予登记证、四川省建设工程竣工验收备案书，拟证明案涉房屋法施工建设并验收合格备案，第三人取得案涉房屋的产权是合法的、原登记机关审查第三人提供的资料齐全应当为其办理初始登记的事实； 三、广安市房屋所有权申请登记材料，拟证明原登记机关对案涉房屋初始登记的程序合法的事实； 四、城市房屋权属管理登记办法，拟证明原登记机关是依照规定进行登记的事实。 原告立新景苑业委会质证认为：广市国用（2004）第04264号国有土地使用证载明的使用权面积为809.54平方米，但地下负一层登记的建筑面积为1190平方米，这已经超过了土地使用权的面积，对此有异议；原登记机关将小区业主的设施设备专用房的产权登记在第三人的名下，侵害了全体业主的合法权益；对其他证据材料和法律依据均无异议。 第三人立新房产公司对被告市国土局举示的证据材料、法律依据均无异议，其举示了房屋所有权证、国有土地使用证、商品房预售合同，拟证明第三人已取得了案涉房屋的所有权和土地使用权、原告购买商品房时并未约定地下负一层属于他们所有的事实。 原告立新景苑业委会质证认为：对第三人立新房产公司举示的证据材料的真实性无异议，但地下负一层是在修建该小区时一并修建的，而非第三人单独投资修建，故应当属于小区全体业主所有。 被告市国土局对第三人立新房产公司举示的证据材料无异议。 原、被告及第三人举示的证据材料，各方对真实性均无异议，本院予以认可，可以作为认定案件事实的依据。根据上述证据材料，本院综合认定如下事实： 1998年12月15日，市国土局广安区分局向中国银行广安分行颁发了《国有土地使用证》，载明中国银行广安分行享有的国有土地使用权面积为7966.61平方米。1999年2月16日，市国土局广安区分局作出批复，同意将广安市广安区城南金安大道旁原中国银行广安分行使用的国有土地1666平方米有偿划拨给柴剑波等56户作为职工住宿建设用地。市国土局与中国银行广安分行签订《国有土地使用权出让合同》，将位于广安市广安区城南金安大道旁2000平方米的国有土地划拨给中国银行广安分行；同时，中国银行广安分行与立新房产公司签订《国有土地使用权转让合同》。2002年3月5日，市国土局作出批复，同意中国银行广安分行将位于广安市广安区城南金安大道的国有土地2000平方米转让给立新房产公司。2002年12月25日，中国银行广安分行与立新房产公司签署《联合开发协议》，主要约定：中国银行广安分行出土地、立新房产公司出资金来共同开发来修建房屋，立新房产公司负责施工修建房屋，双方对修建竣工的房屋进行了产权划分。立新房产公司聘请了专业设计单位对该房屋进行了设计（其中地下负一层为车位、发电机房、共用楼梯间、消防通道）。立新房产公司缴纳了相关税费、办理了施工需要的各种手续。中国银行广安分行与广安市建筑总公司金地分公司签订了《建设工程施工合同》，约定由广安市建筑总公司金地分公司施工修建立新景苑1号楼。2004年12月16日，中国银行广安分行与立新房产公司邀请相关单位对立新景苑1号楼进行了竣工验收，填写了《四川省建设工程竣工验收备案书》，广安市建设局于2005年4月19日对此进行了备案登记。2005年4月26日，中国银行广安分行与立新房产公司签订《分房协议书》，约定：中国银行广安分行分得立新景苑1号楼一层面积789.4平方米、二层面积938.41平方米、三层面积1262.19平方米、负一层面积60平方米（总面积3050平方米），其余面积归立新房产公司所有。 与此同时，立新房产公司与他人签订了若干《商品房预售合同》，将立新景苑1号楼中属于立新房产公司的的地面房屋分别销售给了他人。在该合同中并未约定立新景苑地下负一层的权属问题。之后，立新房产公司为购买立新景苑1号楼地面房屋的业主分别办理了《房屋所有权证》。2005年8月25日，立新房产公司向市房管局申请对立新景苑地下负一层办理产权初始登记，其提交了土地登记审批表、土地登记申请书、市国土局文件、市国土局广安区分局文件、联合开发协议、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、契税凭证、设计变更通知单、分房协议书、建设工程施工合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、证明、广安市地名使用准予登记凭证、四川省建设工程竣工验收备案书等资料。其填写的广安市房屋所有权申请登记表中，登记类别为初始、登记原因为新建、取得方为立新房产公司、房屋座落于广安市广安区建安北路205号、房屋所在层数为负一层、确认建筑面积1130.06平方米、设计用途为仓储。经市房管局的工作人员审查立新房产公司提交的资料后，在该表初审意见一栏记载为“该房屋产权来源清楚，资料齐全合法；经审查，符合房屋权属初始登记条件”，复审意见一栏为“符合房屋产权初始登记规定”，审批意见一栏为“同意办理”。在该表房屋分幢分层平面图中“共用梯间”用单独小框符号表示、右上角有阴影部分单独隔离开来，空白处的面积为1089.58平方米、建筑面积为1130.06平方米（分摊面积为40.48平方米）。2005年9月19日，市房管局向立新房产公司颁发了《房屋所有权证》（广安市房权证房权证广房字第0**14**明房屋座落于广安市广安区建安北路205号、1幢、结构混合、房屋总层数8、所在层数-1、建筑面积1130.06平方米、其中共用分摊面积40.48平方米。市国土局在2005年4月29日向立新房产公司颁发了《国有土地使用证》(广市国用（2005）第03673号)，载明土地使用权人立新房产公司**落于广安市广福办事处建安北路**附**、地号0106026、使用权面积67.10平方米。另，立新房产公司在2004年6月10日取得立新景苑1号楼的《国有土地使用证》（广市国用（2004）第04264号），载明该建筑的土地使用权面积为809.54平方米。 立新景苑的业主认为在购买房屋时，立新房产公司并未与其就该小区地下负一层的权属问题作出明确约定，按照法律规定则地下负一层的权属应当归于全体业主一方。故立新景苑业委会的代表人曾志豪于2016年9月20日向市国土局提出异议登记申请，要求撤销该地下车库的产权登记并公告属于立新景苑的全体业主共有。2016年11月7日，市国土局向曾志豪等人作出《关于撤销地下车库产权登记申请的回复》，明确告知请求撤销地下车库的产权登记事宜，建议通过法律程序解决。与此同时，立新景苑业委会向广安市广安区人民法院提起民事诉讼，要求立新房产公司恢复地下负一层车库用途。该院经审理后，认为原告的诉讼主张不属于民事诉讼的受案范围，故而裁定驳回了立新景苑业委会的诉讼请求。立新景苑业委会对该裁定不服，上诉至广安市中级人民法院，仍被驳回上诉、维持原裁定。现立新景苑业委会认为，本案经法院裁定不属于民事诉讼的范围，而应该属于行政诉讼的范围，遂诉至本院，要求判令如诉所请。 另，因不动产登记职能的调整，市房管局对房屋的登记管理职能已整体划归市国土局行使。 本院认为，本案原、被告的争议焦点在于原房屋登记机关（市房管局）对案涉房屋（即立新景苑1号楼地下负一层）的初始登记的行为是否合法和立新景苑1号楼地下负一层的所有权归属问题。从本案审理的情况来看，立新房产公司与中国银行广安分行均取得了该地块的土地使用权，签署了联合开发协议，办理相关手续后进行开发建设，修建了立新景苑1号楼，竣工验收之后双方又对小区房屋进行了分配。立新房产公司将属于自己部分的立新景苑1号楼的房屋（地面部分）出售给了他人，在出售的合同中并未约定1号楼地下负一层的权属归购房的其他业主。在此情况下，立新房产公司向市房管局申请对1号楼地下负一层进行初始登记，提交了相关资料。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”原登记机关（市房管局）对立新房产公司提交的资料进行审查后，认为其权属清楚、产权来源资料齐全，即对案涉房屋进行了初始登记、颁发了《房屋所有权证》。基于此，原登记机关的该行政行为并无不当。 原告立新景苑业委会主张立新景苑1号楼地下负一层的所有权应当属于全体业主所有。从审查第三人立新房产公司提交的商品房预售合同看，能够证实在立新房产公司将该小区地面的房屋出售给他人（本案原告）并未约定地下负一层的所有权归属。而，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权的归属应当通过法定的不动产登记程序或诉讼程序予以确定。虽然原告方主张在该小区规划设计时拟定的地下负一层是车库和配套的发电机房、共用梯间等公共设施，而应当属于全体业主共用。但其举示的证据材料（规划设计图纸）仅能证实在修建该小区之前，开发商拟定的规划设计方案；然而在施工建设完毕各方组织人员对该小区进行竣工验收时并未反映地下负一层的用途是车库，反而在立新房产公司向市房管局申请初始登记的资料中显示地下负一层的用途为仓储，市房管局依照《城市房屋权属登记管理办法》的规定对其进行了初始登记（登记在立新房产公司名下），已经以法定不动产登记程序的方式确定了地下负一层的所有权属于立新房产公司而不是原告方、且用途为仓储。虽然原告方主张地下负一层应当归全体业主所有，并在民事诉讼中要求将地下负一层恢复为车库给全体业主共同使用。但其并未通过法定程序来确认地下负一层属于全体业主所有。 在诉讼中，原告方以地面房屋的分摊土地使用面积和建筑物公摊面积已大于开发商取得的土地使用面积和建筑面积为由，以此拟证明地下负一层的建筑面积和土地使用面积已包含在地面房屋的土地使用面积和建筑面积之中，故地下负一层应当属于该小区的配套建筑而归全体业主所有。审查原、被告及第三人提交的证据材料，广安市房权证广房权证广房字第0**14**权证》附图中载明：除去共用梯间、发电机房、公共通道等共用设施后，剩余部分的建筑总面积为1130.06平方米（已包含了公用分摊的建筑面积40.48平方米）；广市国用（2005）第03673号《国有土地使用证》附图中载明地下负一层的土地使用面积为67.10平方米。由此可以确认地下负一层（除去共用设施部分）与地面的房屋均是独立的，都有相应的建筑面积和土地使用面积，且都属于整个小区的不同部分，而不是作为地面建筑的附属设施。加之，从《房屋有权证》附图能够看出，共用梯间、发电机房、公共通道等共用的设施均单独标注而不属于地下负一层《房屋所有权证》的内容。故，原告方在诉讼中称，市房管局为地下负一层办理初始登记颁发《房屋所有权证》的行为侵犯了其使用公共设施的权利，此观点明显没有事实依据。对此观点，本院不予采纳。前述原告方主张地下负一层是地面房屋的配套附属设施的观点，缺乏事实和法律根据，本院同样不予认同。 综上，原告方的诉讼理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。反之，被告根据《城市房屋权属登记管理办法》为立新房产公司办理地下负一层（除去共用梯间、发电机房、公共通道等部分）的初始登记并颁发《房屋所有权证》的行政行为，其依据的事实清楚、证据确实充分、程序正当、适用法律、法规及规章正确，应当依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，判决如下： 驳回原告广安区建安北路立新景苑电梯公寓业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告广安区建安北路立新景苑电梯公寓业主委员会负担，向广安市前锋区人民法院交纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  刘志强 人民陪审员  叶建元 人民陪审员  李本路 二〇一七年五月十八日 书 记 员  董丽丽