东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0502民初4011号原告（反诉被告）：闫亚妮，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住东营市东营区。委托诉讼代理人：韩建璋，山东德文律师事务所律师。被告（反诉原告）：胜利油田干休所劳动服务公司，住所地：东营市东营区。法定代表人：赵士杰，经理。委托诉讼代理人：韩冠勇，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。原告（反诉被告）闫亚妮与被告（反诉原告）胜利油田干休所劳动服务公司（以下简称“服务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫亚妮的委托诉讼代理人韩建璋与被告服务公司的委托诉讼代理人韩冠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫亚妮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告因解除合同给原告造成的租房押金损失12000元、房屋装修损失89490元、不可移动设备损失2600元、营业损失60000元，共计164090元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月23日，原告闫亚妮自东营新东方海鲜家常菜的经营者吴某某处转租被告服务公司一楼沿街的商铺一处，用于经营和福陕西味道面馆，原告接收房屋以后，就开始投入资金对该经营场所装修，以符合开张营业的要求。直到2015年12月12日才达到要求正式营业。但2016年2月26日，原告却接到被告的一纸协议，要求原告立即清理、清退该营业用房，使原告刚刚装修完毕投入经营的饭店于2016年6月10日被迫关张。起初，原告在承租该经营用房时就再三询问转让方吴某某（拟另案起诉）和被告的副所长吴某甲该房屋是否能连续多年承租，他们都做了肯定回答。但是，在原告投入20余万元才开始经营的情况下，经营了不到三个月就无法继续经营。原告实在无法接受，为了维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告服务公司辩称，第一，原告所述部分与事实不符，吴某某于2014年12月31日从被告处承租了位于东营市东营区五台山路39号的沿街商铺一处，用于经营海鲜（取名新方海鲜），并与被告签订了房屋租赁合同，租赁期限为从2014年12月31日至2015年12月31日，房租为48000元，后吴某某经过被告同意将涉案房屋转租给原告（原告将租金支付给了吴某某），被告与吴某某解除了合同并与原告签订了房屋租赁合同，上述两份租赁合同的内容完全一致，租赁期限与房租金额相同，通过上述一系列民事行为，原告成为涉案房屋的承租人，原告是在明知剩余租赁期限较短的情况下承租该房屋，至于该房屋是否进行了室内装修以及是原告进行了装修还是吴某某进行了装修，被告并不清楚，原告诉称被告的副所长吴某甲以及吴某某答复原告房屋可以连续承租多年不属实，因合同已明确约定租赁期限。第二，原、被告签订的房屋租赁合同为期限届满而终止而非解除。因此，原告要求赔偿因解除合同造成的损失于法无据。至2015年12月31日，原、被告签订的房屋租赁合同期限届满，双方既未续签房屋租赁合同，原告也未继续缴纳房租，因此，上述房屋租赁合同系因期限届满而终止并非解除。第三，原、被告于2016年2月26日签订的协议性质为通知而非解除合同，理由如下：房屋租赁合同已因期限届满而终止；房屋租赁合同终止后，原告拒不搬出涉案房屋，同时，被告的上级主管部门要求对所有租赁房屋进行清退，因此被告于2016年2月26日再次要求原告于2016年6月10日之前必须搬出涉案房屋，之所以给原告留出将近4个月的时间将房子腾出，是被告出于人道主义考虑，在不收取其房租的情况下让原告有更多的时间寻找房源，原告也同意在上述指定的时间搬出涉案房屋，双方签订协议一份，因此，此协议的性质并非为解除合同，而是得到原告同意的一份通知。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。被告服务公司向本院提出反诉请求：1.依法确认原、被告之间的房屋租赁合同予以解除；2.依法判令原告搬出并腾空被告的房屋；3.依法判令原告支付被告自2016年6月11日至2017年1月19日的房租29802元及自2017年1月20日起至原告搬出涉案房屋之日止的房租（房租计算标准为每天131.5元）；4.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月31日，被告与吴某某签订房屋租赁合同，合同约定，吴某某租赁被告坐落在其服务楼一楼的房屋（用于经营新方海鲜），租金48000元一年，租期自2014年12月31日至2015年12月31日。后吴某某与原告协商，吴某某将该房屋转租给原告，经被告同意，被告与原告签订了房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告坐落在其服务楼一楼的房屋用于经营面馆，租金48000元/年，租期自2014年12月31日至2015年12月31日。房屋租赁合同到期后，原、被告未续签房屋租赁合同。2016年2月26日，原、被告签订协议一份，约定：2016年1月1日至2016年6月10日期间，被告不收取原告房租，原告应在2016年6月10日前腾空所租房屋。约定期限届满后，原告以各种理由拒不搬出涉案房屋，直至今日，给被告带来诸多损失。原告闫亚妮针对被告服务公司反诉辩称，第一，2015年12月20日左右，原、被告之间又重新签订了合同，原告应工商所的要求向工商所出具复印件一份，现原件已由被告在解除合同时收回。第二，涉案房屋的租赁时间是2015年9月23日，2016年2月应被告的要求解除合同，并收回原租赁合同，2016年6月10日，被告就将营业场所停水停电，因原告所经营的是饭店，在此情况下无法经营，无法实现合同目的，这种状态是双方未协商好妥善的解决方案所造成的，损失不应由原告承担，从2016年2月开始，涉案房屋已不能用于经营，即使有损失也不应当按照租赁合同的价格来计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的租赁期限为2014年12月31日至2015年12月31日的房屋租赁合同、协议、营业执照均无异议，原告对被告提交的房屋所有权证书、被告与案外人吴某某签订的房屋租赁合同、协议均无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。对原告提交的以下证据，被告提出异议：1、房屋租赁合同复印件1份，证据出处是东营区黄河商贸园工商管理所。拟证明2016年原、被告续签了房屋租赁合同，原告的房屋租赁具有持续性。被告质证认为，对证据的真实性和证明目的均不予认可。2、收条1份。拟证明原告于2015年9月23日自案外人吴某某处承租涉案房屋。被告质证认为，对证据的真实性无法确定，若此份证据是真实的，能够证明原告在明知涉案房屋租赁期限仅剩三个月的情况下进行装修，其装修损失不应由被告承担。3、录音资料1份。拟证明原告于2016年8月5日下午与被告领导吴某甲交涉的情况。被告质证认为，对此份录音形成的时间有异议，并不是原告所主张的2016年8月，而是2016年1月1日以后至2016年2月26日房屋租赁期限届满后，原、被告双方就租房是否延续等事宜协商时的录音，同时被告工作人员吴某甲所说的剩余房租4个月，和原告所说的剩余房租3个月是时间计算错误，从2015年9月23日至2015年12月31日，为三个月多一点的时间，因此双方均认可剩余房屋租赁期限为三个多月的时间，并不是原告所主张的同意延长租赁期限，此份录音证据证明的效力不能大于原、被告双方签订的房屋租赁合同的效力，原告也承认自己存在过错，被告工作人员吴某甲并不认可双方重新签订的延长涉案房屋租赁期限的合同，即使此份合同是存在的，也如原告庭审时所说系为了给原告办理营业执照而出具，通过录音也不能认定被告工作人员吴某甲曾承诺可以延长租赁期限。4、照片及复印件各1份。拟证明2015年4月被告在其公告栏张贴涉案房屋不能对外租赁的通知，同年9月原告开始承租涉案房屋。被告质证认为，对照片及复印件的真实性无法确认，对证明目的也不予认可，若此通知真实，且是原告提供，那么原告更应该清楚该通知的内容：租赁合同到期一户停租一户，因此原告对租赁合同期限届满后被告不再继续出租房屋这一法律后果系明知，在未经被告同意的情况下，涉案房屋的装修造成的损失与被告无关。5、东营福人居装饰报价合同书及收据各1份。拟证明原告的装修（不包括物品）损失为89490元。被告质证认为，无法确认证据的真实性，原告装修需经被告同意，对于原告擅自进行装修造成的损失被告不予承担。对于原告提交的以上证据，本院分析如下：关于证据1，被告在庭审中认可为了帮助原告取得营业执照，被告曾与原告续签房屋租赁合同1份，且该份合同被告已收回，被告未能提供该份合同，本院对证据1的真实性予以确认。关于证据2，该份证据能与原、被告的当庭陈述及其他证据相印证，本院对该证据予以采信。关于证据3，被告对录音资料的真实性予以认可，本院对该录音资料予以采信。关于证据4，该份证据与被告庭审中所作其曾于2015年4月公告通知到期一户停租一户的陈述相印证，本院对该证据予以采信。关于证据5，原告提供的收据非正式发票，原告未能提供其他证据对该组证据进行印证，本院对证据5不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所有权人为被告服务公司，房屋坐落于东营市东营区五台山路39号05幢一楼自南起第3户。2014年12月30日，案外人吴某某与被告服务公司签订房屋租赁合同，约定吴某某租赁涉案房屋，租赁期限为1年，自2014年12月31日至2015年12月31日；租金48000元，一次付清；房内装修须经被告同意。2015年4月16日，被告以张贴公告的方式向各承租户发出通知，通知内容为：接上级组织通知，凡涉及干休所的出租房屋，租赁合同到期一户停租一户，今年内全部停止出租，望各承租户相互转告，尽早联系办理相关事宜。2015年9月23日，经被告同意，案外人吴某某将涉案房屋转租给原告闫亚妮，原告与被告签订房屋租赁合同，该合同约定的租赁标的、租赁期限、租金等内容与前述2014年12月30日的合同均一致。原告在该合同的承租方处签字，该合同出租方处加盖有被告印章，被告工作人员吴某甲在出租方委托代理人处签字。原告支付吴某某转让费73000元，吴某某将涉案房屋交付原告使用。2016年2月26日，原、被告签订协议1份，协议内容为：接上级通知，被告停止一切对外业务，所有租赁房屋即日起进行清理、清退，至2016年6月10日前清理完毕，整体封存；原告即日起缴纳房屋损毁押金（原告房屋一楼面馆押金金额12000元），退房后，经检查，房屋未出现损毁现象，押金全额返还，如有损毁，视损毁程度扣除部分押金；2016年1月1日至2016年6月10日期间，被告不再收取原告房租；原告在2016年6月10日前腾空所租房屋，办理交房手续，如到期后原告拒不办理交房手续，被告有权采取一切必要措施，收回房屋。协议签订后，原告支付被告房屋损毁押金12000元。原告未按照协议约定时间腾空涉案房屋并将房屋交付被告，现涉案房屋仍由原告占有使用。2016年6月10日起，被告将涉案房屋停电停水。原、被告曾签订房屋租赁合同1份，合同约定，原告租赁被告的涉案房屋，租赁期限自2015年12月31日至2016年12月31日，租金48000元，一次付清。合同另对其他事项作出了约定。原告未将该合同所涉租金支付被告，被告已将该合同原件自原告处收回。被告陈述，签订该份合同系为方便原告办理营业执照。本院认为，本案的争议焦点是：第一，原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除，若已解除，解除时间应如何认定；第二，原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据；第三，被告的反诉请求是否具有事实及法律依据。关于争议焦点一，对于原、被告签订的租赁期限为2015年12月31日至2016年12月31日的房屋租赁合同，根据原告提交的录音资料的内容，结合原告提交的该证据的出处及原告未实际交纳该合同所涉租金的事实能够认定原、被告签订该合同的目的系方便原告办理营业执照，该合同非双方因涉案房屋租赁事宜而签订。原、被告签订的租赁期限为2014年12月31日至2015年12月31日的房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，双方于2016年2月16日签订协议1份，该协议系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应严格按照该协议约定履行各自义务。根据该协议能够认定原、被告实际将双方之间的房屋租赁关系延长至2016年6月10日，即原、被告之间的房屋租赁合同自2016年6月10日解除，本院对此予以确认。关于争议焦点二，原告主张其在承租涉案房屋时，被告的工作人员吴某甲曾答复原告可以连续多年承租涉案房屋，但原告提交的证据不能证实其主张，对其该项主张，本院不予支持。原、被告签订的租赁期限为2014年12月31日至2015年12月31日的房屋租赁合同明确约定，原告装修涉案房屋须经被告同意，原告未能提供证据证明其装修房屋已经被告许可，且原、被告之间的房屋租赁合同系因双方协商一致而解除，被告对合同解除并不存在过错，原告主张的房屋装修损失89490元、不可移动设备损失2600元及营业损失60000元，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋押金损失12000元，因原告尚未将涉案房屋实际交付被告，根据协议约定，该笔款项尚不具备返还条件，对于原告的该项主张，本院不予支持。关于争议焦点三，因原、被告之间的房屋租赁合同已于2016年6月10日解除，被告要求原告搬出并腾空涉案房屋的主张，证据充分，理由正当，本院予以支持。自2016年6月10日起，被告已将涉案房屋停电停水，涉案房屋已不具备经营条件，被告要求原告按照每天131.5元的标准支付其自2016年6月11日起至原告实际搬出涉案房屋之日止的房租的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告闫亚妮与被告胜利油田干休所劳动服务公司之间的房屋租赁合同于2016年6月10日解除；二、被告闫亚妮于本判决生效之日起十日内搬出并腾空坐落于东营市东营区五台山路39号05幢一楼自南起第3户的房屋；三、驳回原告闫亚妮的诉讼请求；四、驳回被告胜利油田干休所劳动服务公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3582元，减半收取1791元，由原告闫亚妮负担；反诉费528元，由被告胜利油田干休所劳动服务公司负担。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  任爱娟二〇一七年五月二十七日书记员  杨 欣