河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终1000号上诉人（原审被告）：王晶，女，汉族，1983年11月6日出生，住河南省确山县。委托诉讼代理人：赵延红，男，汉族，1981年9月21日出生，住河南省林州市。上诉人（原审被告）：杨杰，男，汉族，1985年8月20日出生，住拉萨市城关区。委托诉讼代理人：赵延红，男，汉族，1981年9月21日出生，住河南省林州市。被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街62号。法定代表人：冯玉琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。上诉人王晶、杨杰因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司（以下简称隆辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初25326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晶的委托诉讼代理人赵延红，上诉人杨杰及其委托诉讼代理人赵延红，被上诉人隆辉物业公司的委托诉讼代理人姬烨、彭科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晶、杨杰上诉请求：一、依法撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初25326号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足，且适用法律不当。1、合同的缔结成立与合同的全面履行是两个完全不同的概念，一审判决将合同成立与合同义务的履行两者合并犯了严重错误。2、按照《前期物业管理服务协议》中关于缴费期限的约定，依据我国《民法通则》的时效规定，2014年1月15日之前的费用已超过诉讼时效，被上诉人已丧失胜诉权。3、违法的侵占期间不能计入收费的服务时间范围。二、一审法院认定证据程序违法，应当依法改判。被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司辩称：一、一审认定事实清楚，上诉人应依照合同约定及法律规定向被上诉人缴纳物业费。二、被上诉人主张上诉人补交物业费，根本不存在超出诉讼时效一说。三、本案一审程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。隆辉物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付其欠缴2012年4月至2016年6月物业费共计7321元，并支付滞纳金3661元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）；二、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告杨杰、王晶系夫妻关系，并于2011年4月8日接收房屋。被告王晶系怡景花园的业主。2011年4月8日，被告王晶与原告签订《怡景花园前期物业管理服务协议》，主要约定：被告王晶所购买的位于怡景花园1-2F-东南、建筑面积为106.46平方米的房屋（高层住宅），被告王晶对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；被告交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向原告交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米高层1.3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0.05元；被告王晶违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的日1%交纳违约金。另查明，涉案房屋的实际使用面积为106.33平方米。自2011年4月8日交房后，原告为二被告提供物业服务。从2012年4月起二被告未向原告交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计7321元（1.35元/月/平方米×106.33平方米×51个月）。2015年9月，原告委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向被告邮寄了《律师函》，告知二被告在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，原告每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。原告提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示原告在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。一审法院认为，原告系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。本案中原告为被告提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，被告应依约缴纳物业费。被告对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故被告理应向原告缴纳物业管理费。二被告应共同支付物业费用。原告主张二被告缴纳自2012年4月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于被告主张原告服务不合格，而拒绝缴纳物业费用，该院根据原告物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25%，即按照1.01元／平方米收取（1.35元／平方米×75%）。关于原告请求被告支付3661元滞纳金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十五条、第二十一条并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、被告杨杰、王晶于判决生效之日起十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2012年4月至2016年6月期间的物业服务费5477元；二、驳回原告郑州隆辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告杨杰、王晶负担。本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：1、业主委员会对被上诉人的履约通知函。2、物业管理合同和时间证明。3、业主委员会公告2份。4、业主委员会物业管理招标公告。5、郑州市房地产房产监察支队向郑州隆辉物业管理有限公司行政执法调查通知书。6、金水区住建局物业管理科的备案时间证明。7、住建局的限期改正违法通知书。以上证据拟证明郑州隆辉物业管理有限公司合同的时间终止点，对物业交费起至时间是错误的。被上诉人针对上述证据发表如下意见：上诉人提交的照片系复印件，对其真实性不予认可。照片中显示的君悦城业委会成员长期拖欠物业费未交，依法不具备业员会委员的资格。对业员会名义作出的决定不予认可。在前期物业服务期限履行过程中，如果业委会要求提交解除物业合同，应按照郑州市房管局关于郑州市物业服务企业退出项目暂行管理规定执行，上诉人提交证据中所谓的与第三方签订的物业服务协议，未由业主投票表决，证明材料未经业主大会通过，是其在业主不知情的情况下做出，不具有法律效力。关于限期改正违法行为通知书，被上诉人已经通过诉讼手段起诉金水区房管局2016）豫0191行初269号，经郑州市高新技术开发区人民法院进行审理，已经撤销了该限期整改通知书，被上诉人作为诉争小区唯一的物业服务企业，经主管部门备案有效期至2018年12月31日，因此有权向上诉人收取物业费。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为，上诉人二审中提供的上述证据，均不属于新的证据，本院不予采信。依据有效证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人王晶与被上诉人隆辉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应依约缴纳物业费。上诉人对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，其拒缴物业费行为有所不妥，没有相应的依据，故隆辉物业公司要求王晶支付物业费的理由成立，应予以支持。一审判决根据被上诉人物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌减，并驳回被上诉人主张的违约金的诉请并无不当。被上诉人实际向所在小区提供物业服务至2016年6月，自2012年4月上诉人未交物业费一直处于持续状态，上诉人称被上诉人违法侵占期间不能计入收费的服务时间及2014年1月15日之前的费用已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。经审查，经审查，一审程序符合法律规定，并无不当。综上所述，上诉人王晶、杨杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人王晶、杨杰负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 李 静审判员 谢宏勋二〇一七年五月二十六日书记员 郭冠利