安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017皖01民终1125号上诉人（原审被告）：杨军，男，1971年8月8日出生，汉族，住安徽省肥东县，委托诉讼代理人：杨庭明，男，汉族，1945年4月24日出生，住安徽省肥东县，系杨军父亲。被上诉人（原审原告）：安徽肥东农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇新街1号，组织机构代码32794802-0。法定代表人：李涛，董事长。委托诉讼代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴松，安徽李丰升律师事务所实习律师。原审被告：杨学文，男，1966年8月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，上诉人杨军因与被上诉人安徽肥东农村商业银行股份有限公司（以下简称肥东农村商业银行）、原审被告杨学文房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第04915号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨军的委托诉讼代理人杨庭明，被上诉人肥东农村商业银行的委托诉讼代理人李丰升、吴松，原审被告杨学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨军的上诉请求为：1、撤销肥东县人民法院(2015）肥东民一初字第04915号民事判决；2、上诉费由肥东农村商业银行承担。事实和理由：杨军在租用的肥东农村商业银行的两间房屋是钟鲁明个人所有，肥东农村商业银行不具备诉讼主体资格。租赁合同的出租方安徽肥东农村合作银行签章是肥东县众兴银行支行，是无效合同。肥东农村商业银行庭审中未提供任何证据证明两间房屋的所有权。被上诉人肥东农村商业银行答辩称：杨军与肥东农村商业银行之间是租赁合同关系，双方之间有签订租赁合同。涉案房屋原来是钟鲁明的，因为钟鲁明拖欠肥东农村商业银行的贷款，后双方签订协议，用借贷款本息抵偿房屋的出售款，1999年涉案的房屋又被拆迁，是由肥东县广播电视局拆迁，广播电视局与肥东农村商业银行达成拆迁协议，并且经过公证，因拆迁房屋政府没有统一办理房产证，但不影响肥东农村商业银行对涉案房屋享有所有权，本案的争议焦点不是房屋产权的归属问题，而是杨军拖欠肥东农村商业银行房租到期不付，既不支付房租，又不退还房屋。原审被告杨学文述称：杨学文在本案中不应承担责任。肥东农村商业银行向一审法院的起诉请求为：杨军立即停止侵害，排除妨碍，从肥东农村商业银行所有的位于店埠镇青春居委会北头居民组梁园路广电局大楼下原众兴信用社“青春储蓄所”的两间门面房中迁出并将该房屋恢复原状；杨军支付拖欠房租25560元（自2015年4月1日计算至同年11月3日），自2015年11月4日起，杨军按每月每间1800元标准赔偿房租损失直至将非法侵占的房屋交付为止；杨学文对上述债务承担连带责任；本案诉讼费用由杨军、杨学文承担。一审法院查明：双方于2011年1月1日签订了《房屋租赁协议》，肥东农村商业银行将其所有的位于店埠镇青春居委会北头居民组梁园路广电局大楼下原“众兴信用社青春储蓄所”的两间门面房出租给杨军，杨学文在该租赁协议上作为担保人署名。杨军在租赁肥东农村商业银行房屋后，不履行合同义务，自2015年4月1日起拖欠肥东农村商业银行租金，肥东农村商业银行根据《房屋租赁协议》关于解除合同的约定，在安徽法制报上公告解除双方签订的租赁协议。为了避免遭受更大的损失，肥东农村商业银行遂以诉称理由起诉至一审法院。一审法院认为：肥东农村商业银行诉称其拥有涉案出租房屋的所有权，虽然产权证因种种原因没有过户，但肥东农村商业银行是涉案出租房屋的实际所有人，一审法院予以采信。杨军辩称肥东农村商业银行不是该房屋的合法所有人，不具有诉讼主体资格，理由不当，不予支持。杨军其他答辩，没有合理依据，不予采信。双方签订《房屋租赁协议》后，在杨军无故拖欠肥东农村商业银行租金之前，双方一直履行合同义务。这充分说明该《房屋租赁协议》是双方自愿签订的，是双方真实意思的表示，租赁协议合法有效。该《房屋租赁协议》第六条第三款明确约定，杨军如无故拖欠房屋租金达15天，肥东农村商业银行可以单方终止该协议。现杨军自2015年4月1日起即拖欠肥东农村商业银行房屋租金，肥东农村商业银行于2015年11月3日在安徽法制报上登报，公告解除《房屋租赁协议》，予以认可。根据双方签订的《房屋租赁协议》中有关违约责任和担保人责任的约定，杨学文负有连带保证责任，杨军辩称所有责任由其负担，杨学文不承担任何责任，不予认可。肥东农村商业银行在举证期间对恢复原状所需费用未申请评估，所以对肥东农村商业银行该请求，不予支持。肥东农村商业银行要求杨军自2015年11月4日起，按每月每间1800元标准赔偿肥东农村商业银行房租损失直至将其侵占肥东农村商业银行的房屋交付为止，从肥东农村商业银行所租赁的两间门面房中迁出；杨军支付拖欠房租25560元（自2015年4月1日计算至同年11月3日），自2015年11月4日起，杨军按每月每间1800元标准赔偿肥东农村商业银行房租损失直至将其侵占肥东农村商业银行的房屋交付为止；杨学文对上述债务承担连带责任。肥东农村商业银行的诉讼请求符合合同法和担保法的相关法律规定，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条，第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、杨军于判决生效之日起十日内，从肥东农村商业银行所有的位于肥东县店埠镇梁园路青春居委会北头居民组广电局大楼下原“众兴信用社青春储蓄所”的两间门面房中迁出。二、杨军支付肥东农村商业银行拖欠的房租25560元（自2015年4月1日计算至同年11月3日），自2015年11月4日起，杨军按每月3600元标准赔偿房租损失，直至将房屋交付肥东农村商业银行为止。三、杨学文对杨军上述第二项的债务承担连带责任。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审经审理查明：本案所涉房屋原房屋所有权人为钟鲁明，因钟鲁明拖欠肥东农村合作银行贷款，双方签订协议，用房屋的出售款抵偿借贷款本息，后涉案房屋被肥东县广播电视局拆迁，肥东县广播电视局与肥东农村合作银行达成拆迁协议，并且经过公证。另查明，2014年12月23日，中国银监会安徽监管局下达皖银监复【2014】369号批复，该批复载明“安徽肥东农村商业银行股份有限公司开业的同时，安徽肥东农村合作银行自行终止，其债权债务转为安徽肥东农村商业银行股份有限公司债权债务”。本院认为：根据皖银监复【2014】369号批复，肥东农村商业银行已承继肥东农村合作银行的相关债权债务，故肥东农村商业银行作为原告起诉主体适格。肥东农村商业银行就本案所涉房屋虽未办理房屋所有权证，但本案现有证据足以证明肥东农村商业银行是案涉房屋的合法所有权人，房屋租赁协议的出租方即为肥东农村商业银行，且杨军在庭审中认可房租一直都是交至肥东农村商业银行，故杨军认为肥东农村商业银行无权收取房租的上诉理由不能成立。杨学文作为担保人在房屋租赁协议，其应承担连带还款责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费520元，由杨军负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年五月十三日书记员 李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。