安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0207民初2646号原告：南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司，住所地：芜湖市鸠江经济开发区。法定代表人：叶斌，董事长。委托诉讼代理人：陈敏，该公司员工。委托诉讼代理人：殷昭芳，安徽平衡律师事务所律师。被告：金仲瑜，男，1988年7月9日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司诉被告金仲瑜商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月26日公开开庭进行了审理。原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司的委托诉讼代理人陈敏、殷昭芳到庭参加诉讼。被告金仲瑜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。2、依法判令被告返还原告位于南翔万商商贸物流城1区2A号楼5065-5079号共计15套房屋。3、判令被告配合原告撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记、预告登记；4、依法判令被告承担原告实际损失及违约金（含借款本金3573820.91元、利息26128.23元、罚息269.08元、实现债权费35000元、案件受理费46202元、公告费560元、代垫款利息10677.74元、代垫款违约金35347.01元及解除合同后应支付的10％违约金共计878492.6元，上述款项均在原告返还被告的购房款中予以扣除）；5、判令被告赔偿原告实现债权费用15万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告南翔万商（安徽）物业产业股份有限公司与被告金仲瑜于2013年9月16日签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议书》，被告金仲瑜购买原告开发的南翔万商商贸物流城一区2A#5065-5079号共计15套房屋，建筑面积共计1569.57平方米，房屋总价款8784926元，已付房款4401926元，余款4383000元办理按揭贷款。2013年9月25日，被告金仲瑜与建设银行芜湖市分行签订《个人住房（商品房）借款合同》，由原告提供阶段性借款保证。2014年6月10日原告取得了涉案房屋初始登记证，按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条第二款约定被告金仲瑜应于2014年9月9日前办理商品房所有权转移登记手续，但被告未按约定办理。2014年11月原告书面催告被告金仲瑜办理商品房所有权转移登记手续，但被告金仲瑜仍未办理。后因被告金仲瑜未按约还本付息，致建设银行芜湖市分行起诉（案号（2016）皖0207民初902号），提前终止借款合同，该案判令被告金仲瑜提前偿还全部借款本息并判令原告承担连带清偿责任。为避免损失扩大，原告依据生效判决，为被告金仲瑜代偿借款本金、罚息等费用。原告为被告金仲瑜代偿上述款项后，依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第二条、第三条第二款之约定，通知解除双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，并催告被告金仲瑜按照约定偿还代偿款项、承担违约责任、撤销涉案商品房买卖合同备案、登记手续，但被告拒不履行。被告金仲瑜行为已严重违反双方合同约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三第五条第1款及《商品房买卖合同补充协议书》第二条、第三条第二款之约定及相关规定，原告依法提起诉讼，请求贵院判如所请。原告为证明其诉请，向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件，证明被告主体适格。2、《商品房买卖合同》、交房通知书、交房催告通知书，证明原告已按照合同约定履行了交房义务，被告未能按照合同约定办理房屋交接手续。3、个人贷款还款凭证，结清证明、电子回单、判决书、银行转账凭证、收款凭证，证明因被告逾期偿还银行按揭贷款，原告承担保证责任后由此造成的损失费用。4、《商品房买卖合同补充协议》、芜湖市商品房初始登记证、办理房屋产权证通知书、解除通知书，证明被告逾期偿还银行贷款以及逾期办理房屋产权证，已构成合同解除情形。原告解除合同行为符合合同约定，被告应当向原告支付合同总价款10%的违约金。5、委托代理合同、发票，证明原告向被告主张债权支付的律师费用。被告未答辩，亦未提交证据。经庭审质证，原告提供的证据1、2、3、4、5符合证据的合法性、真实性、关联性，对其证明效力本院均予以认定。根据以上认定的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院查明如下法律事实：原告南翔万商（安徽）物业产业股份有限公司与被告金仲瑜于2013年9月16日签订了15份《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议书》，被告金仲瑜购买原告开发的南翔万商商贸物流城一区2A#5065-5079号共计15套房屋，建筑面积共计1569.57平方米，房屋总价款8784926元，已付房款4401926元，余款4383000元办理按揭贷款。2013年9月25日，被告金仲瑜与建设银行芜湖市分行签订《个人住房（商品房）借款合同》，由原告提供阶段性借款保证。2014年6月10日原告取得了涉案房屋初始登记证，但被告未按约定于2014年9月9日前办理商品房所有权转移登记手续办理。2014年11月原告书面催告被告金仲瑜办理商品房所有权转移登记手续，但被告金仲瑜仍未办理。后因被告金仲瑜未按约还本付息，致建设银行芜湖市分行起诉（案号（2016）皖0207民初902号），提前终止借款合同，该案判令被告金仲瑜提前偿还全部借款本息并判令原告承担连带清偿责任。原告依据生效判决，为被告金仲瑜代偿借款本金3573820.91元、利息26128.23元、罚息269.08元；实现债权费35000元，案件受理费46202元，公告费560元；代垫款利息10677.74元，代垫款违约金35347.01元，合计3728004.97元。原告为被告金仲瑜代偿上述款项后，通知解除双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，并催告被告金仲瑜按照约定偿还代偿款项、承担违约责任、撤销涉案商品房买卖合同备案、登记手续，但被告未履行。另查明：涉案房屋被告金仲瑜欠付银行的贷款余款原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司均已全部代偿还清；截至目前，原、被告双方尚未办理涉案房屋的交接手续，被告亦未办理房屋产权证；2016年9月18日，原告聘请安徽平衡律师事务所律师为其代理本案诉讼，与该所签订《委托代理合同》一份，并支付律师代理费150000元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1、根据《商品房买卖合同补充协议书》第二条、第三条第二款之约定，被告未按期向银行归还贷款已构成违约，原告有权解除买卖合同，故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉请，本院予以支持。2、因涉案房屋尚未交付，不存在返还的问题，故原告诉请要求被告返还原告位于南翔万商商贸物流城1区2A号楼506-5079号共计15套房屋，本院不予支持。3、因涉案15套房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记、预告登记，《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理涉案房屋的预告登记注销及合同备案注销等相关手续，故对原告的该部分诉请，本院予以支持。4、原告为被告购房贷款提供担保，并在被告未能按期向银行归还借款的情况下，于2014年10月17日至2016年6月30日期间，为其代为偿还本金3573820.91元，并因此产生了利息26128.23元、罚息269.08元，实现债权费35000元，案件受理费46202元，公告费560元、代垫款利息10677.74元，代垫款违约金35347.01元，现原告要求被告支付上述费用，因银行贷款3573820.91元系直接发放至原告账户，且涉案所有房屋均未交付，该部分款项本就应由原告直接支付给贷款银行，故对原告诉请要求将该款从首付款中扣除的诉请，本院不予支持。原告诉请的其他款项合计154184.06元均可在被告已支付的购房款中直接予以扣除。原告主张被告支付解除合同后应支付的10％的违约金878492.6元，符合双方合同的约定，故原告的该诉请，本院予以支持，该款亦可从被告支付给原告的购房首付款中扣除。5、关于律师代理费，双方在合同中有明确约定，被告对其违约造成原告损失的应予赔偿，但原告主张的律师费用过高，本院依据安徽省律师收费办法的相关规定酌定该项损失为40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司与金仲瑜于2013年9月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；二、被告金仲瑜于本判决生效之日起十日内协助原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司办理位于南翔万商商贸物流城1区2A号楼5065-5079号房屋的商品房买卖合同备案注销手续、预告登记注销手续；三、被告金仲瑜于本判决生效之日起十日内给付原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司损失共计154184.06元(含代偿银行贷款的利息26128.23元、罚息269.08元，实现债权费35000元，案件受理费46202元，公告费560元；代垫款利息10677.74元，代垫款违约金35347.01元)及解除合同的违约金878492.6元，上述款项可在被告已支付的购房首付款中直接扣除；四、被告金仲瑜于本判决生效之日起十日内给付原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司实现债权费40000元；五、驳回原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73294元，公告费560元，合计73854元，由原告南翔万商（安徽）物流产业股份有限公司负担35391元，被告金仲瑜负担38463元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ文人民陪审员  王广珍人民陪审员  彭广峰二〇一七年五月三十一日书 记 员  叶 青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第一百四十四条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。