新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵1202民初1536号原告：许生财，男，1974年11月28日出生，住新疆哈密市。原告：周月花（系许生财之妻），女，1975年3月17日出生，住新疆哈密市。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。第三人：中国建设银行股份有限公司哈密地区分行，住所地新疆哈密市天山东路365号。统一社会信用代码91652200929128927C。负责人：刘国峰，行长。委托诉讼代理人：王萍，新疆嘉峰律师事务所律师。代理权限特别授权。原告许生财、周月花与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）、第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行（以下简称建行哈密分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许生财、周月花，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军，第三人建行哈密分行的委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许生财、周月花向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款206542元。2、被告向原告支付违约金56943元。3、被告向原告支付购房按揭贷款担保费1725元；4、请求被告向原告支付房款（366903元）的利息（从2014年8月12日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；6、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年1月1日，原告许生财、周月花与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告许生财、周月花购买被告春天公司开发的位于红星国际城1期16楼1单元1802号房屋，总价款为366903元，原告首付116903元，余款250000元通过银行贷款方式支付。合同约定被告于2015年10月30日前交房，合同签订后，被告迟迟未按合同约定时间交付房屋，原被告在大营房城管委和十三师房管局的协调下达成了抵押协议，但被告并未履行该协议，为此，原告诉至法院，请求依法裁判。被告春天公司辩称，对原告提出的尚未退还的房款被告206542元认可。对原告的诉讼请求在法律允许的范围内我方愿意承担并予以认可。第三人建行哈密分行辩称，原告许生财、周月花为购买被告春天公司开发的红星国际城涉案房屋向第三人借款250000元，经许生财、周月花授权第三人后，第三人建行哈密分行已将借款划入被告春天公司的账户。对原告起诉的其他事实第三人并没有参与，因此与第三人无关。在庭审中，原告向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、《商品房买卖合同》一份，证明2014年1月1日，原被告签署了合同，原告按揭购买被告位于红星国际城一期16号楼1单元1802室的一套房屋，总价为366903元，原告首付116903元，剩余250000元在建行哈密分行办理了按揭贷款，被告应在2015年10月30日交房的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议；第三人建行哈密分行只认可向春天公司打款的事实，对其他证据不发表意见。2、退房协议1份，证明2016年3月25日双方经过协商已签订退房协议，约定2016年7月30日前将首付款全部退还及银行贷款全部支付的事实；经质证，被告对该退房协议无异议；第三人对退房协议无异议，认为原被告双方签订退房协议已严重地损害了第三人的利益，解除合同就应将第三人的贷款本息一次性付清。3、抵押协议1份，证明2016年8月30日原被告在大营房城管委和房产局的调解下达成协议，为了保证退款顺利给原告，被告将抵押协议中载明的一套房屋抵押给原告，拍卖款原告方有权优先受偿的事实。经质证，被告及第三人对该证据无异议。4、他项权证复印件1份，用于证实抵押的房屋办理了他项权证；经质证，被告对该证据无异议，第三人认为自己不清楚。5、退款凭证3张，证明被告3次给原告共计退款156361元；经质证，被告春天公司对1份复印件有异议，认为原告自认的退款要向公司核实，对其他两份证据无异议，第三人建行哈密分行认为自己并不清楚。6、个人贷款对账单3份，证明截止至2016年11月25日原告方已归还贷款本金48586.91元、利息36454.59元。经质证，被告春天公司、第三人建行哈密分行对该证据均无异议。7、转账支票1张，确认单1份，证明被告向原告方提供空头支票，银行账上没钱，原告方没有拿到钱的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议，认为当时本公司账号被查封了；第三人建行哈密分行认为自己不清楚。在庭审中，被告春天公司、第三人建行哈密分行未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告许生财、周月花与被告春天公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的16栋1单元1802室，面积为122.71平方米，房屋总价为366903元。在合同签订之日付首付款116903元，余款250000元买受人通过银行贷款支付。并约定该房屋于2015年10月30日前交付。合同签订前，原告许生财、周月花已于2013年12月21日交纳首付款116903元，于2014年5月30日通过第三人建行哈密分行贷款交纳房款250000元。后由于该房屋一直未完工，2016年3月25日，原告许生财、周月花作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年1月1日签署的《商品房买卖合同》；2、乙方需配合甲方到银行办理撤销按揭手续，并不得利用保留的《商品房买卖合同》原件办理抵押、落户等相关事宜；3、退款方式：甲方于2016年7月30日前将乙方交纳的购房首付款116903元全部退还；乙方所欠银行按揭尾款由甲方支付；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款70181元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（许生财、周月花）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城一期16号楼1单元1802室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款366903元，违约金56943元，乙方于2016年8月27日前已退回房款86180元，剩余房款280723元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城X期X楼X单元X号房屋，总房款326179元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期16号楼1单元1802号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天公司向原告退还了房款70181元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款70181元。但原告许生财、周月花在2016年11月7日承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告许生财、周月花向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款206542元。2、被告向原告支付违约金56943元。3、被告向原告支付购房按揭贷款担保费1725元；4、请求被告向原告支付房款（366903元）的利息（从2014年8月12日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；6、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书》、退款确认单等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告许生财、周月花购买被告春天公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，是双方在自愿协商一致下达成的解除房屋买卖的协议，该内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份《抵押协议》，该协议对被告未退还房款明确载明为280723元，后被告在抵押协议签订后退回房款70181元，现尚有210542元房款未退还，对原告要求被告退还房款206542元之请求，属原告处分自己的权利，对该请求本院予以支持。对原告方要求被告支付违约金56943元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定被告应当向原告支付违约金56943元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告支付自2014年8月12日至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率计息的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余房款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款70181元，剩余房款再未退还，对未退还的房款应自逾期之日起承担利息，利率应当按原告在第三人处贷款的年利率5.39％计息，对原告该请求本院予以部分支持。原告要求依法处置被告抵押物，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订抵押协议时明确约定被告将位于红星国际城X期X号X单元X号房屋抵押给原告，在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。对原告许生财、周月花要求被告支付按揭贷款担保费1725元之请求，因原告未证据证实该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告许生财、周月花房款206542元及利息（自2016年10月31日起至本判决确定给付之日止，按本金70181元，年利率5.39％计息；自2016年12月1日起至本判决确定给付之日止，按本金70181元，年利率5.39％计息；自2016年12月31日起至本判决确定给付之日止，按本金66180元，年利率5.39％计息），于本判决生效后十日内向原告付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金56943元，于本判决生效后十日内向原告许生财、周月花付清；三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告有权采取拍卖、变卖等方式依法变价被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城X期X号X单元X号房屋，原告许生财、周月花对变价后的所得价款在房款206542元及利息、违约金56943元内优先受偿；四、驳回原告许生财、周月花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5278元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年五月九日书 记 员  马靖钊