福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0981民初6198号原告：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，该局局长。委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉晶，福建人文律师事务所律师。被告：刘善希，男，1969年12月23日出生，汉族，住福建省福安市。原告中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区福安房管局）与被告刘善希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告南京军区福安房管局的委托诉讼代理人刘春光、刘玉晶到庭参加诉讼，被告刘善希经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京军区福安房管局向本院提出诉讼请求：1.确认南京军区福安房管局与刘善希之间的房屋租赁关系已于2016年11月15日解除；2.刘善希立即腾空坐落于福安市上步下路21号楼1至2层、J16号楼1层整栋房（坐落号南闽字第××号），并将该房屋交还给南京军区福安房管局；3.刘善希向南京军区福安房管局支付：①拖欠的2015年年度租金46954元，以及逾期支付租金的违约金（自2015年1月30日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2%标准计算，暂计至2016年11月21日的违约金为23069.04元）；②拖欠的2016年年度租金73191.78元（暂计至2016年11月21日，82200元/年÷365天×325天=73191.78元），以及逾期支付租金的违约金（自2016年1月1日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2%标准计算，暂计至2016年11月21日的违约金为11975.16元）；4.刘善希向南京军区福安房管局支付承租房屋的管理费900元；5.刘善希向南京军区福安房管局支付占用房屋的使用费（自2016年11月16日起至实际腾房之日止，以日租金82200元/年÷365天＝225.21元/天算，暂计至2016年11月21日的占用房屋的使用费225.21元/天×5天=1126.05元）。诉讼过程中，南京军区福安房管局放弃第2项[刘善希立即腾空坐落于福安市上步下路21号楼1至2层、J16号楼1层整栋房（坐落号南闽字第××号），并将该房屋交还给南京军区福安房管局]、第5项[刘善希向南京军区福安房管局支付占用房屋的使用费（自2016年11月16日起至实际腾房之日止，以日租金82200元/年÷365天＝225.21元/天算，暂计至2016年11月21日的占用房屋的使用费225.21元/天×5天=1126.05元）]的诉讼请求。事实与理由：南京军区福安房管局与刘善希于2015年1月30日签订《军队房地产租赁合同》一份，合同编号：南闽[2015]140060号0018785-A。该合同第一条、第三条、第四条约定刘善希自愿承租南京军区福安房管局所有的坐落于福建省××下路××楼××、××楼××层整栋房（坐落号南闽字第××号），租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为82200元；租金半年结算一次，刘善希应于每半年的前十日内将租金支付给南京军区福安房管局；该合同第十五条约定刘善希应支付给南京军区福安房管局承租房屋的管理费900元；该合同第十一条约定被告刘善希逾期支付房屋租金及有关费用，刘善希应按逾期交纳费用总额的日千分之三的标准向南京军区福安房管局支付违约金；逾期支付租金的天数超过30日，南京军区福安房管局有权解除该房屋租赁合同并收回依合同约定属于南京军区福安房管局的全部财产。从2016年1月1日起，双方已形成不定期的房地产租赁关系，现由于刘善希未依约按期足额履行支付租金、承租房屋的管理费的义务，至今仅支付2015年年度租金35246元以及房屋管理费900元。鉴于刘善希的根本违约行为，南京军区福安房管局于2016年11月15日向刘善希送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，刘善希于同日签收该通知书。双方的租赁关系已于2016年11月15日解除，现五天的腾房期限亦已过，刘善希至今未腾退诉争房屋，仍然占用诉争房屋。南京军区福安房管局认为刘善希违反合同约定，依法应承担向南京军区福安房管局支付合同约定的承租房屋的管理费以及房屋租金、违约金、占用房屋使用费的责任，且应立即腾退诉争房屋归还给南京军区福安房管局。刘善希逾期支付租金、违约金、承租房屋的管理费、占用房屋的使用费暂计至2016年11月21日为拖欠租金总额46954元+73191.78元=120145.78元、违约金总额23069.04元+11975.16元=35044.2元、承租房屋的管理费900元、占用房屋的使用费1126.05元，共计157215.25元。刘善希未作答辩。经审理查明：1.2015年1月16日，南京军区福安房管局与刘善希签订了南闽[2015]140060号0018785-A《军队房地产租赁合同》及《合同补充协议书》。主要约定：南京军区福安房管局将其所有的位于福安市城区上步下21号楼1-2层、J16楼1层整栋房（坐落号南闽字第××号）租赁给刘善希作为厂房使用；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；年租金总额为82200元，租金按半年结算，刘善希于每半年的前十日支付；合同签订后10日内，刘善希向南京军区福安房管局缴纳保证金20100元；刘善希逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，南京军区福安房管局按滞交经费总额的日千分之三加收违约金；逾期30日，有权解除合同并收回属于南京军区福安房管局的全部财产；逾期60日，南京军区福安房管局有权向刘善希收取所欠租金及滞纳金；刘善希应支付给南京军区福安房管局承租房屋的管理费900元。2.合同签订后，刘善希于2015年10月16日支付租金21747元，于2016年1月5日支付租金13772元、管理费900元。3.2015年6月26日，南京军区福安房管局向刘善希送达《关于缴纳半年租金的通知》，要求刘善希于2015年7月6日之前交纳一年租金和到期欠缴余额合计46954元；2015年9月1日，向刘善希送达《关于缴纳租金的通知》，要求刘善希于2016年9月20日前交纳到期欠缴余额98329元。刘善希分别于当日签收了上述通知。4.2016年1月1日，租赁合同到期后，刘善希继续承租上述房产。2016年11月3日，刘善希停止在南京军区福安房管局出租的场地经营，并将承租房产交还给南京军区福安房管局。5.南京军区福安房管局催讨租金未果，遂于2016年11月15日向刘善希送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，通知解除与刘善希的不定期租赁关系，刘善希接收该通知书后5日内将诉争房屋返还南京军区福安房管局，刘善希接收了该份解除合同的通知。6.截至2016年11月21日，刘善希拖欠南京军区福安房管局2015年年度租金46954元；拖欠2016年1月1日起至2016年11月3日止的租金69363.29元（82200元/年÷365天/年×308天），合计拖欠租金116317.29元。另查明，刘善希拖欠南京军区福安房管局2016年度租赁合同管理费900元。南京军区福安房管局向刘善希催讨拖欠租金未果，诉至本院。上述事实，有南京军区福安房管局提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，南京军区福安房管局作为讼争房屋的所有权人，与刘善希签订的《军队房地产租赁合同》及《合同补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。上述租赁合同及补充协议于2015年12月31日期满后，刘善希一直使用涉案房屋。南京军区福安房管局没有对刘善希继续使用租赁房屋的行为提出异议，故南京军区福安房管局与刘善希之间自2016年1月1日起形成了不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同。刘善希于2016年11月3日将承租房产交还出租人时，南京军区福安房管局接收后未提任何异议，可视为双方已就租赁合同解除达成一致，双方的不定期租赁关系已于2016年11月3日解除。刘善希承租南京军区福安房管局的房产，应按合同约定支付租金。刘善希拖欠南京军区福安房管局租金2015年度租金46954元，事实清楚，证据充分，予以支持。因双方自2016年1月1日起至2016年11月3日合同解除之日，形成不定期租赁关系，故不定期租赁关系期间的租金可参照2015年1月30日的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算租金，南京军区福安房管局主张按82200元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当，刘善希应支付2016年1月1日起至2016年11月3日止的租金为69363.29元（82200元/年÷365天/年×308天）。截止至2016年11月21日，刘善希共拖欠南京军区福安房管局租金为116317.29元，故此，南京军区福安房管局的该项诉求，部分予以支持，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，双方原租赁合同继续有效，故刘善希应按合同约定交纳管理费900元，南京军区福安房管局的该项诉讼请求于法有据，予以支持。对于南京军区福安房管局要求刘善希支付违约金的问题，原合同约定，年租金为82200元，租金每半年支付，刘善希需要在每半年的前十日支付租金，即应在1月10日、7月10日前交付半年租金，刘善希逾期支付租金，每逾期一日，按未交租金金额的日千分之三支付违约金，现南京军区福安房管局以月利率2%计算逾期违约金并无不当，予以支持。因刘善希于2015年1月30日在《军队房地产租赁合同》及合同补充协议书签字，至此合同成立并生效，刘善希应于合同签订当日开始向南京军区福安房管局支付租金，刘善希未按约定支付租金，构成违约，应当向南京军区福安房管局支付从合同签订之日起至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%计算的违约金，违约金暂算至2016年11月21日止为34296.31元（计算方式详见附注1）；南京军区福安房管局的该项诉求，部分予以支持，超出部分不予支持。刘善希经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与刘善希的不定期租赁关系于2016年11月3日解除；二、刘善希应于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付租金116317.29元；三、刘善希应于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付逾期付款违约金34296.31元（暂计至2016年11月21日）；四、刘善希应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付从2016年11月22日起至租金实际支付之日止，以拖欠的租金116317.29元为基数，按月利率2%计算的逾期违约金；五、刘善希应于本判决生效之日起五日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费900元；六、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3444元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担114元，刘善希负担3330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  姜 玟代理审判员  张志杰人民陪审员  刘莉芸二〇一七年五月十二日本件与原本核对无异书记员郑凯莺附1：本案违约金计算方式：违约金暂计算至2016年11月21日止为34296.31元，具体如下：（1）拖欠2015年1月1日至2015年6月30日的实际租金为41100元，2015年10月16日支付21474元，2016年1月5日支付13772元。该笔租金的违约金计算方式为：①2015年1月30日至2015年10月15日违约259天，按月利率2%计算，违约金为41100元×（月利率2%÷30天）×259天=7096.60元；②2015年10月16日至2016年1月4日违约81天，按月利率2%计算，违约金为（41100元-21474元）×（月利率2%÷30天）×81天=1059.80元；③2016年1月5日至2016年11月21日违约322天，按月利率2%计算，违约金为（41100元-21474元-13772元）×（月利率2%÷30天）×322天=1256.66元；（2）拖欠2015年7月1日至2015年12月31日的实际租金为41100元。该笔租金的违约金计算方式为：2015年7月11日至2016年11月21日违约500天，按月利率2%计算，违约金为41100元×（月利率2%÷30天）×500天=13700元；（3）拖欠2016年1月1日至2016年6月30日的实际租金为41100元。该笔租金的违约金计算方式为：2016年1月11日至2016年11月21日违约316天，按月利率2%计算，违约金为41100元×（月利率2%÷30天）×316天=8658.40元；（4）拖欠2016年7月1日至2016年11月6日的实际租金为28263.29元。该笔租金的违约金计算方式为：2016年7月11日至2016年11月21日违约134天，按月利率2%计算，违约金为28263.29元×（月利率2%÷30天）×134天=2524.85元。附2：本案适用法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。