湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0102民初6380号原告（反诉被告）：武汉长贸置业有限公司，住所地武汉市江岸区惠济路11号。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：樊媛媛（特别授权代理），上海星瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎冰（特别授权代理），上海铭汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡静轩，男，1955年12月10日出生，汉族，武汉市江岸区市场开发服务中心退休人员，住武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘汉全（一般授权代理），湖北鼎诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威（一般授权代理），湖北鼎诚律师事务所律师。原告武汉长贸置业有限公司（以下简称长贸公司）诉被告胡静轩房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年11月16日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员李国良、刘静萍参加的合议庭进行审理。本案审理中，被告胡静轩提起反诉。经审查，本院予以准许并与本诉合并审理。本案于2017年1月6日，同年4月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）长贸公司的委托诉讼代理人樊媛媛，被告（反诉原告）胡静轩及其委托诉讼代理人刘汉全、张威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长贸公司诉称，2016年2月6日，我公司与胡静轩签订《意向协议》，约定我公司将位于江岸区惠济路20号物业，房屋建筑面积为2600平方米，租赁给胡静轩开办养生养心保健休闲场所使用。该协议第九条约定，乙方以个人名义签订此意向协议，2月29日之前签订正式租赁合同。正式租赁合同“乙方”为包括乙方为股东的企业法人。经了解，胡静轩租赁该房屋用于经营市场使用，拟将其分割成80余个商铺门面另行出租给其他商户。结合房产的客观情况及胡静轩租赁房屋的目的，无法满足《商店建筑设计规范》中对大中型商店的建筑要求，亦无法通过公安机关有关消防安全检查并投入使用。该协议实际无法履行。有鉴于此，双方尚未签订正式的租赁合同，我公司也多次找胡静轩商谈终止该意向协议，但胡静轩仍执意要求与我公司继续签订正式的租赁合同。我公司认为，此协议仅为一份意向协议，属于双方磋商性文件，对双方当事人并无法律约束力。且该协议约定的房屋用途，实际无法实现。另外，诉争房屋已于2016年12月初出租给他人，无法继续履行与胡静轩签订正式合同。据此，我公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除我公司与胡静轩在2016年2月6日签订的《意向协议》；2、胡静轩承担本案的诉讼费。被告（反诉原告）胡静轩辩称，1、《意向协议》合法有效，对协议双方具有约束力。《意向协议》是我与长贸公司协商一致的结果，系当事人真实意思表示，《意向协议》内容并不存在违反法律、行政法规的强制性规定；2、《意向协议》已经具备了正式合同的要素，与正式合同并无实质性区别。意向协议虽然冠以意向二字，但从其内容上来看，双方已经就房屋租赁用途、租金标准与支付方式、租赁期限、装修与免租期、协议保证金等与租赁相关的主要条款达成了一致，房屋租赁合同的基本条款在该《意向协议》中都有明确具体的约定，且具有可操作性。之所以冠以意向二字，主要是长贸公司作为国有企业需要履行相关流程而已。《意向协议》经双方签字盖章，完全具有合同成立的要件。《意向协议》签订后，我依约向长贸公司支付了10万元（人民币，下同）保证金，且长贸公司也依约接受了保证金；3、《意向协议》不存在任何被解除的事由。《意向协议》中并未约定合同解除的条款，故不存在依约解除的问题。我一直积极履行《意向协议》，并无违约行为。《意向协议》不存在《合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形；4、长贸公司在起诉之后将诉争房屋租赁给他人，这是一种严重的违约行为，故长贸公司应承担相应的法律责任。被告（反诉原告）胡静轩反诉称，2016年1月，我在赶集网上看到长贸公司的招租信息，随后与长贸公司招租负责人开始磋商租赁事宜。双方经多次自愿、平等协商，就江岸区惠济路20号房屋租赁用途、租金标准与支付方式、租赁期限、装修与免租期、协议保证金等与租赁相关的主要条款达成了一致，并于2016年2月6日签订了《意向协议》，约定租金标准为首年68万元，第2、3年每年递增3%，从4年起，每年递增5%，租赁期限为10年，合同总价为826.92万元。长贸公司表示自己系国有企业，先签订《意向协议》，待完成相应的流程后再签订正式协议，并明确承诺正式协议的内容与《意向协议》一致，只是完善有关细节。《意向协议》签订后，我按照约定向长贸公司支付了10万元保证金，并根据《意向协议》对租赁物业进行了装修设计，在全国多个城市进行了招商，就开办养生养心保健休闲场所已经做了大量的准备工作。期间，我多次要求长贸公司按照《意向协议》第九条的约定签订正式协议。但是，长贸公司一直以各种理由拖延。2016年11月11日，长贸公司向法院提起诉讼，以合同实际不能履行，要求解除双方于2016年2月6日签订的《意向协议》。2017年1月5日开庭审理时，长贸公司提出就涉案物业租赁事宜又于2016年11月25日与案外人湖北世纪周兴和新材料有限公司（以下简称世纪公司）签订了《物业租赁合同》，约定将江岸区惠济路11号（现20号）房屋出租给世纪公司，租金标准为第一年48万元，以后按年递增5%，租赁期限为五年。长贸公司在本诉诉讼期间，在《意向协议》尚未解除的情况下，意图造成不能实际履行的假象以逃避履行《意向协议》义务，与世纪公司恶意串通签订《物业租赁合同》，其行为不仅违约，而且违法，具有合同法第五十二条第二项规定的情形，属无效合同。基于合议庭的释明，为维护自身合法权益，现提起反诉，请求判令：1、长贸公司承担违约责任，支付违约金165.38万元（含实际损失122万元）；2、长贸公司承担本案反诉费。原告（反诉被告）长贸公司针对反诉辩称，1、双方之间签订的《意向协议》，欠缺合同必备的要件，因此不构成合同。主体不明确，协议第九条约定，主体是胡静轩，而正式的合同主体是包括胡静轩在内的企业法人，同时根据庭审查明的事实，拟签订租赁合同的企业法人尚未成立，不具备签订正式租赁的主体资格。起租期不明确。协议的第二条、第六条约定，房屋的租期不明，应当认定为履行期限不明确。我公司从未向胡静轩承诺过正式的租赁合同与意向协议的内容一致。我公司是基于胡静轩租赁合同的要求无法满足消防安全条件，即无法实际履行而与胡静轩多次协商解除意向协议。我公司将诉争房屋出租给世纪公司不构成恶意串通。因为诉争房屋一直没有出租，再次出租是为了挽回损失所以才降价另行出租给世纪公司。与胡静轩租赁诉争房屋的目的相比，其承租方结构复杂混乱，世纪公司作为房屋独一的承租方会降低房屋的风险，保证了国有资产的安全。因此我公司的出租行为合法、合理。胡静轩主张适用违约金没有事实和法律依据，双方没有约定违约金和违约后的赔偿计算标准，也没有签订正式的租赁合同，如果按照《意向协议》的租金总额作为违约金计算标准是不合理的。经审理查明，长贸公司系位于本市江岸区惠济路20号（原11号）房屋的所有权人。2016年1月，胡静轩知悉长贸公司拟出租位于本市江岸区惠济路20号房屋的信息后，遂与长贸公司招租负责人开始磋商租赁事宜。2016年2月6日，长贸公司（甲方）与胡静轩（乙方）签订《意向协议》一份。双方约定：一、乙方承租甲方位于江岸区惠济路20号物业。该物业占地面积4000平方米，房屋建筑面积2600平方米（不含厂房面积）。乙方承诺，租赁该物业仅作为开办养生养心保健休闲场所使用；二、租赁期限10年。自签订正式租赁合同之日起算；三、租金每年为68万元/年，第2年、第3年每年递增3%，从第4年起，每年递增5%，直至租期期满；四、每半年支付一次租金。乙方每期提前七个工作日向甲方支付当期租金，以甲方收到为准；五、签约时，乙方须支付协议保证金10万元整。签订正式租赁合同时该保证金转为押金（另增加5万元）；六、免租期为4个月，自签订正式租赁合同之日起算；七、乙方对承租物业进行维修装修改造，实际使用面积不得少于现有房屋建筑面积（包括拟拆除的厂房面积）。期满乙方不续租或因乙方原因导致合同终止的，所有建筑物归甲方所有，乙方不得要求任何形式的补偿。遇不可抗拒因素导致合同终止和损失时，双方互不负责；八、租赁期满，甲方继续对外出租时，同等条件下，乙方拥有优先承租权；九、乙方以个人（自然人）名义签此意向协议，2月29日之前签订正式租赁合同时，正式租赁合同“乙方”为包括乙方为股东的企业法人。若因乙方原因导致无法履行和乙方拒绝签订正式租赁合同时，乙方交纳的保证金不予退还。由此造成的损失由乙方承担；十、此协议自签订之日起生效。未尽事宜另行协商。协议签订当日，胡静轩委托案外人孙红勇向长贸公司汇款10万元作为保证金。嗣后，双方并未按期限签订正式合同。2016年7月6日、同月14日、同年8月3日，长贸公司三次约请胡静轩，协商解除《意向协议》以及赔偿的事宜，但均未果。2016年11月16日，长贸公司起诉至本院，要求解除与胡静轩在2016年2月6日签订的《意向协议》。同年12月1日，胡静轩签收本院送达的起诉状副本等诉讼文书。另查明，2016年11月25日，长贸公司与世纪公司签订《物业租赁合同》。双方约定，由世纪公司承租本案诉争房屋；租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日；年租金48万元，从第13个月起，租金按年递增5%，签约时，世纪公司支付房屋押金10万元。合同签订后，世纪公司已向长贸公司支付房屋押金10万元以及第一季度的房屋租金。胡静轩主张违约金的计算方式为，10年的租金为826.92万元，长贸公司与世纪公司的租金差额为200万元。该部分差额应视为长贸公司与世纪公司恶意串通所获得的利益。按照租金总额的20%计算。20%考虑到了双方的合同履行、长贸公司获得的利益及法定违约金的标准衡量的。上述事实，有经过庭审举证、质证的《意向协议》、《武汉市房地产平面图》、《会议纪要》（三份，2016年7月6日、2016年7月14日、2016年8月3日）、《物业租赁合同》、《收款收据》、《发票》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为，长贸公司与胡静轩签订的《意向协议》，合法有效。《意向协议》是否属预约协议或正式合同，不是本案所要认定的重点。本案双方争议焦点是，一、长贸公司是否有权解除《意向协议》？二、胡静轩主张的损失能否得到支持？一、长贸公司是否有权解除《意向协议》？本院认为，合同解除有约定解除和法定解除。本案双方当事人在《意向协议》中并未约定解除的行使条件，故约定解除不在本案论述范围内。关于法定解除的行使，《合同法》规定了以下几种情形，一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。上述情形中，第二至四项情形均为一方违约，另一方即守约方有权解除合同。本案中，双方约定签订正式合同的期限是在“2月29日之前”，而双方提交的证据均无法证明在2月29日之前，谁是守约方。因此，在2016年2月29日之前，长贸公司无权解除《意向协议》。但此后，长贸公司与胡静轩协商解除《意向协议》未果，遂于2016年11月16日向本院提起诉讼，并于同月25日与世纪公司签订《物业租赁合同》，世纪公司亦开始履行该份合同。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”长贸公司与世纪公司签约的行为客观上导致胡静轩与长贸公司之间的协议无法履行。为避免长贸公司与胡静轩之间的权利义务悬而不决，根据《合同法》第九十四条第五项的规定，长贸公司有权解除《意向协议》。胡静轩抗辩认为长贸公司与世纪公司恶意串通，所签合同为无效合同的理由，缺乏事实根据，本院不予确认。二、胡静轩主张的损失能否得到支持？本院认为，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，胡静轩有权要求长贸公司返还保证金并赔偿损失。胡静轩在反诉中主张的损失有人工费、车辆使用费、场地建筑设计费、工程施工人工费预付款、工程施工设备租赁保证金、市场考查、咨询费、市场营销招商费、其它杂费等八项，但均未提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，胡静轩应承担举证不能的法律后果，其部分反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，《意向协议》解除后，长贸公司应向胡静轩返还保证金10万元并赔偿资金占用期间的利息损失。本院综合考虑合同的履行情况以及预期利益等因素，酌定以10万元为本金，自2016年2月7日起计算至付清之日止，按年利率24%计算资金占用损失。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉长贸置业有限公司与被告（反诉原告）胡静轩在2016年2月6日签订的《意向协议》；二、原告（反诉被告）武汉长贸置业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）胡静轩返还保证金10万元；三、原告（反诉被告）武汉长贸置业有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）胡静轩赔偿资金占用损失（以10万元为本金，自2016年2月7日起计算至付清之日止，按年利率24%计算）；四、驳回被告（反诉原告）胡静轩的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费80元、邮寄费20元，合计100元由被告（反诉原告）胡静轩负担。反诉受理费9,690元（已减半），由被告（反诉原告）胡静轩负担8,721元，原告（反诉被告）武汉长贸置业有限公司负担969元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  李国良人民陪审员  刘静萍二〇一七年五月十日书 记 员  周 郴