福建省漳州市龙文区人民法院执 行 裁 定 书(2017)闽0603执异7号案外人：陈泉全，男，1962年5月21日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：许忠辉、林艺华，福建闽格律师事务所律师。申请执行人：厦门市精艺装饰有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路2号F14H室之三，组织机构代码61225929-1。法定代表人：李学庆，该公司总经理。被执行人：福建省融都置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路桂溪名都1408号，组织机构代码68935426-2。法定代表人：林秋生，该公司董事长。在本院执行厦门市精艺装饰有限公司与福建省融都置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈泉全于2017年9月4日对执行查封福建省融都置业有限公司址在漳州市龙文区融都·新界3幢808室、809室、812室、813室、814室、815室、816室共7套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈泉全称，请求中止对址在漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋的查封。事实和理由：2012年10月17日陈泉全与福建省融都置业有限公司就漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋签订了《房屋认购协议书》，陈泉全对此支付了对应的价款，福建省融都置业有限公司于2014年9月10日就将该7套房屋交付陈泉全实际使用占有。陈泉全已付清漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋全部房款，且该7套房屋已经交付陈泉全实际使用占有，该7套房屋虽未办理过户，但仍属于陈泉全的合法财产。漳州市龙文区人民法院确定的厦门市精艺装饰有限公司对福建省融都置业有限公司的债权只有1135837元及利息，却查封执行7套房产，明显存在超标的执行。因此，漳州市龙文区人民法院对该7套房屋的执行行为是错误的，损害了陈泉全的合法权益，故请求中止对漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋的执行，并解除查封。在异议过程中，陈泉全撤回对“明显超标的执行”的事实与理由。厦门市精艺装饰有限公司称，首先，陈泉全不具备提出执行异议的主体资格，陈泉全虽然提供了认购协议书、收款收据、记账凭证、入伙通知书、物业服务合同等证据，但上述证据均不能满足据以认定权利人的证据形式。因不能证明其为涉案房产的权利人，陈泉全不具备提出执行异议的主体资格。即便陈泉全的主体资格明确，陈泉全也应当先行向融都公司提起所有权确认之诉或者通过其他方式，待能够确定其是涉案房产的权利人后，才有权提出执行异议。其次，陈泉全提出执行异议没有依据，其提交的《融都·新界认购协议书》，但陈泉全并未提交808室与809室的认购协议书，以提交的认购协议书中没有载明日期，不能证明陈泉全在2012年10月17日就向融都公司购买了上述房屋，认购协议书在性质上也仅是一种初步购买意向，陈泉全与融都公司之间是否存在商品房买卖合同关系，应以正式的商品房买卖合同及网签为准。该证据不能认定陈泉全在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。陈泉全所购商品房不适用于居住且陈泉全名下有其他用于居住的房屋。陈泉全购买涉案房屋是用于投资，房产数量众多，已经明显超出陈泉全的自住需求，且其现已无法从缴纳物业费与电费的角度查清陈泉全是否有将涉案房产用于自住的意图。陈泉全将涉案房产出租给了漳州星悦房地产营销有限公司，用于酒店仓储，并没有将所购房屋用于居住。陈泉全提交的收款收据、记账凭证均由融都公司出具，两张收款收据均载明陈泉全于2012年10月17日向融都公司支付660万元，其中一张收款收据还注明“现金收讫”，陈泉全不以银行转账支付如此大额的购房款明显违背常理，而且其是否具备如此雄厚的经济实力，以现金全款买房，尚待核实。最后，陈泉全主张的超标执行的情形，应由人民法院对涉案房产进行委托评估，根据委托评估价格进行重新审查后，再行认定。及时存在超标的查封的情形，也应由人民法院及时解除对超标的额部分财产的查封即可。综上，陈泉全的异议不能成立，请求依法驳回申请。本院查明，厦门市精艺装饰有限公司与福建省融都置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，福建省漳州市芗城区人民法院于2015年4月20日作出（2015）芗民初第1784-2号号执行裁定，裁定：查封被告福建省融都置业有限公司址在漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋。2015年6月26日福建省漳州市芗城区人民法院作出（2015）芗民他字第1784号案件移送函，将本案移送至本院审判。本院于2016年10月9日出（2015）文民初字第1629号民事判决。福建省融都置业有限公司不服，向漳州市中级人民法院上诉，漳州市中级人民法院于2017年1月16日作出（2017）闽06民终10号民事裁定：本案按上诉人福建省融都置业有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。厦门市精艺装饰有限公司于2017年2月8日向本院申请执行。本院于2017年6月23日作出（2017）闽0603执212号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人福建省融都置业有限公司1135837元及利息的银行存款或扣留、提取被执行人福建省融都置业有限公司1135837元及利息的收入或查封、扣押、拍卖、变卖被执行人福建省融都置业有限公司相当于1135837元及利息的财产。扣划被执行人福建省融都置业有限公司案件执行费13800元的银行存款。（以上冻结期限，冻结被执行人银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。）2017年6月27日，本院对漳州市龙文区融都·新界3幢808室、809室、812室、813室、814室共5套房屋进行现场查封。2017年9月4日，案外人陈泉全向本院提交其与福建省融都置业有限公司签订的《融都·新界认购协议书》、收款收据、记帐凭证、入伙通知书、融都新界前期物业服务合同、融都新界临时管理规约、房产交付验收单、承诺书、电表客户名的说明、房屋租赁合同、银行流水账、走账确认书、通知及照片等，欲证明福建省融都置业有限公司将其位于漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋出售给陈泉全，陈泉全已实际占有使用该房屋，请求中止对址在漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋的查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，金钱债券执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人陈泉全虽与福建省融都置业有限公司签订《融都·新界认购协议书》，并已占有该房屋，但无证据证明支付了房款。案外人陈泉全的异议不能成立，本院不予支持。虽然福建省漳州市芗城区人民法院裁定查封后将案件移送本院审判，该裁定效力延续，但福建省漳州市芗城区人民法院裁定只查封被告福建省融都置业有限公司址在漳州市××都·××室、××室、××室、××室、××室、××室共××套房屋，并未查封漳州市龙文区融都·新界3幢815室。陈泉全对查封漳州市龙文区融都·新界3幢815室提出异议没有依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十五条第一款第一项、第二十九规定，裁定如下：驳回陈泉全的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  黄宝发人民陪审员  郑 颖人民陪审员  陈加新二〇一七年五月十七日书 记 员  陈晓君