浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终1621号上诉人（原审被告）：温州市金阁房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道城南龙居A幢303室。法定代表人：陈默，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：任乐平、苏亮，浙江嘉一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州万达安邦物业服务有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道恒隆商务楼502室。法定代表人：蔡瑞云，该公司经理。委托诉讼代理人：刘政华，浙江晨达律师事务所律师。上诉人温州市金阁房地产开发有限公司因与被上诉人温州万达安邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。温州市金阁房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、原判认定自上诉人与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订《房屋租赁合同》之日起，就应对物业服务费用承担连带责任，是错误的。《物业服务委托合同》第一条明确约定合同“甲方”为上诉人，即开发建设单位。但该合同第九条第二项针对的是“业主”，即房屋买受人。同时，该合同第十三条第七项约定，对于尚未出售的房屋出租的，甲方即上诉人仅负有向承租人催缴的义务。2、原判认定被上诉人已实际提供恒隆商务楼一至三层的物业服务，并据此判决上诉人支付物业服务费，属认定事实错误。2011年5月16日，上诉人与温州恒隆广场商业有限公司签订《房屋租赁合同》，将恒隆商务楼一至三层出租给温州恒隆广场商业有限公司，租期10年。但因市场情况变化，该租赁合同并未实际履行，商场一直处于空置状态，双方于2014年6月26日终止了该租赁合同。3、原判认定按5元/月·平方米标准计算物业服务费，属认定事实错误。《物业服务委托合同》第八条第三项约定，大厦1-5层商场的物业服务费参照财富中心、华盟广场的综合收费标准，6层以上按5元/月·平方米收取。但实际情况是，财富中心和华盟广场并无相应的商场物业收费标准。被上诉人对恒隆商务楼的承租经营户实际是按3元/月·平方米收取物业服务费的，但由于其并未完全按照服务项目的公示内容提供物业服务，故应相应减少物业服务费。综上，原判认定事实错误，判决结果不当，应予撤销。温州万达安邦物业服务有限公司辩称：1、《物业服务委托合同》于2009年订立时，双方并不知道房屋是否全部出售，故在合同中使用了“甲方”和“业主”的称谓。当房屋建成后由开发建设单位自持时，合同的“甲方”就具有物业服务合同的“业主”身份，两者并不矛盾。因此，上诉人作为涉案房屋的所有人，应当履行支付物业服务费的合同义务。2、上诉人称恒隆商务楼1-3层空置，并非事实。水电费缴纳凭证显示水电费用是持续的，表明房屋属于使用状态。即便空置，依照《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的，物业服务费也应当由建设单位交纳。并且，《物业服务委托合同》已明确约定物业出租时应从租赁合同生效之日起由承租方交纳。3、原判认定按5元/月·平方米收取物业服务费，是正确的。《物业服务委托合同》签订时，华盟广场和财富中心并未投入使用，也不知道具体物业服务收费标准，但商场物业费标准明显高于办公楼。而华盟广场的物业收费标准就是5元/月·平方米，且上诉人与他人签订租赁合同时，约定的物业服务费标准也是5元，表明其认可该收费标准。4、物业服务企业是对房屋设备、外观、卫生、安全等方面提供公共服务，恒隆商务楼1-3层作为大楼的组成部分，属于物业服务范围，上诉人作为物业服务的受益人，不得因其自身是否需要作为不交纳物业服务费的抗辩理由。温州万达安邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.支付恒隆商务楼1-2层自2011年6月1日至2015年12月31日的物业服务费1245281元及滞纳金2839204元；2.支付恒隆商务楼3层2011年6月1日至2014年2月28日及2014年10月31日间的物业服务费430359元及滞纳金1345567元（3层现为两个承租户，分别为麦吧KTV及鲜尚轩火锅，其中麦吧KTV2014年3月10日进场，鲜尚轩火锅2014年11月12日进场，3层的物业服务费应从2011年6月1日起计算至麦吧KTV及鲜尚轩火锅进场前一个月，滞纳金也按该期间计算）。一审法院认定事实：2009年4月1日，原告温州万达安邦物业服务有限公司（乙方）与被告温州市金阁房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方通过协议招标方式将车站大道恒隆商务楼委托给乙方实施物业管理服务；建筑面积（委托面积）：21173.7平方米（以房管实测为准）；前期物业管理服务合同期限，自合同签订之日起至业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；甲方按政府有关规定配置物业管理用房，乙方按政府有规定使用物业管理用房；物业服务费：大厦1-5层（包括5层）商场的物业服务费参照财富中心、华盟广场商场的综合收费标准，6层以上（包括6层）按5元/月/平方米的标准进行收缴（不含电梯运行费、二次供水费、楼梯间等公共部位照明所产生的费用）；费用的支付：1.业主应于收到房屋验收交付使用通知之日起计算交纳物业服务费用；2.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费用不予交纳，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责缴纳；3.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；4.物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的十日前履行交纳义务；5.已交付业主（买受人）但未入住的物业服务费，由业主（买受人）全额交付（即每平方每月5元）。超过缴纳物业服务期限一个月（即每季度最后一个月的最后一天之日起一个月）的业主或非业主使用人，加收每日千分之三的滞纳金，乙方可采取但不限于停水、停电的方式催缴，直到业主或非业主使用人缴清所欠费用为止；甲方尚未出售的房屋出租的，甲方应协助乙方向承租人催缴物业服务费用。同年4月3日，双方就该物业合同向有关部门进行了备案。2011年5月16日，被告金阁房开公司与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼一至三层出租给该公司，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日。同年11月20日，被告金阁房开公司与案外人温州坚尼汽车销售服务有限公司签订《租赁合同》，约定由被告将其名下坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼一层出租给该公司，建筑面积约400平方米。之后，该公司按5元/月/平方米向原告缴纳自2012年2月1日至2014年9月30日的物业服务费56800元。2014年，案外人温州市麦吧餐饮娱乐有限公司向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积1500平方米；案外人温州市鹿城区南浦鲜尚轩火锅店向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积800平方米。案外人温州市麦吧餐饮娱乐有限公司与温州市鹿城区南浦鲜尚轩火锅店分别于2014年3月、11月进场经营，并已按约向原告缴纳物业服务费。2014年12月1日，被告金阁房开公司（甲方）与温州市小团圆餐饮有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方向乙方出租位于温州车站大道238号的恒隆商务楼裙楼第一层02柜位，场地建筑面积约438.5平方米，甲方承担缴纳物业管理费按建筑每平方交纳5元/月，自合同签订之日起收取全年物业管理费。2016年1月23日，原告就恒隆商务楼1-4楼自2011年起至2015年止的物业费向被告金阁房开公司送达催缴通知单。但被告至今未向缴纳恒隆商务楼1-3层的物业服务费（1层：以建筑面积2075.49平方米为基数，自2011年5月16日起至2015年7月12日止；2层：以建筑面积2659.35平方米为基数，自2011年5月16日起至2015年10月15日止；3层：以建筑面积1500平方米为基数，自2011年5月16日起至2014年2月28日止；以建筑面积800平方米为基数，自2011年5月16日起至2014年10月31日止）。另查明：2015年7月13日，恒隆商务楼101室（建筑面积：2075.49平方米）由被告金阁房开公司名下转移登记至案外人陈骞、林晓红名下；2015年9月22日，恒隆商务楼301室（建筑面积：2411.51平方米）由被告金阁房开公司名下转移登记至案外人陈隆名下；2015年10月16日，恒隆商务楼201室（建筑面积：2659.35平方米）由被告金阁房开公司名下转移登记至案外人陈骞、林晓红名下。根据相关出租信息，财富中心与华盟商务广场写字楼收费标准均为5元/月·平方米；恒隆商务楼多家商铺承租户于2016年1月26日出具《证明》，载明涉案商铺物业费为5元/月·平方米。一审法院认为：因被告金阁房开公司于2011年5月16日与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告将坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼一至三层出租给该公司，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日。根据《物业服务委托合同》第九条第二、三项约定“……，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责缴纳”、“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”自上述《房屋租赁合同》签订之日起，被告应就物业服务费缴纳承担连带责任。被告主张恒隆商务楼1-3层竣工后未出租时系空置状态，且与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订的租赁合同亦未达到合同目的已终止，故不应承担物业服务费。一审法院认为，原告温州万达安邦物业服务有限公司已实际就恒隆商务楼一至三层提供物业服务，并结合《物业服务委托合同》的约定，金阁房开公司的上述主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于涉案恒隆商务楼1-3层物业收费标准问题。一审法院认为，结合双方提供的有关一至三层被告与部分承租户签订的租赁合同约定的物业服务费收费标准以及原告实际向该部分承租户收取的物业服务费收费标准等证据，原告主张按5元/月·平方米为标准进行计算，合情合理，予以支持。关于原告主张支付恒隆商务楼1-2层自2011年6月1日至2015年12月31日拖欠的物业服务费。被告金阁房开公司辩称部分物业服务费主张已超过诉讼时效。一审法院认为，原告就欠缴物业服务费于2016年1月23日进行催缴，故其主张2011年6月1日至2014年1月23日的物业服务费已超过诉讼时效，不予支持。鉴于恒隆商务楼101室（建筑面积：2075.49平方米）于2015年7月13日转移登记至案外人陈骞、林晓红名下，恒隆商务楼201室（建筑面积：2659.35平方米）于2015年10月16日转移登记至案外人陈骞、林晓红名下。因此，被告应分别支付恒隆商务楼1层自2014年1月23日起至2015年7月12日止欠缴的物业服务费，鉴于案外人温州坚尼汽车销售服务有限公司已向原告缴纳自2012年2月1日至2014年9月30日的物业服务费56800元，故应予相应扣减，即（5元/月·平方米×2075.49平方米×17.7个月）-（5元/月·平方米×355平方米×7.3个月）=170723.36元；恒隆商务楼2层自2014年1月23日起至2015年10月15日止欠缴的物业服务费，即（5元/月·平方米×2659.35平方米×20.8个月）=276572.4元。综上，被告应向原告支付恒隆商务楼1-2层物业服务费共计447295.76元。另因恒隆商务楼301室（建筑面积：2411.51平方米）于2015年9月22日转移登记至案外人陈隆名下，故被告应向原告支付恒隆商务楼3层自2014年1月23日起至2015年9月21日止欠缴的物业服务费。鉴于案外人温州市麦吧餐饮娱乐有限公司向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积1500平方米；案外人温州市鹿城区南浦鲜尚轩火锅店向被告承租恒隆商务楼三层局部，场所建筑面积800平方米；并分别于2014年3月、11月进场经营，且已按约缴纳物业服务费。原告要求被告支付该两部分租赁场地物业服务费截止日期分别按2014年2月28日、10月31日计算，合情合理，予以支持。因此，被告实际应向原告分别支付恒隆商务楼3层自2014年1月23日起至2014年2月28日止欠缴的物业服务费（按场所建筑面积1500平方米计算），即（5元/月·平方米×1500平方米×1.2个月）=9000元；自2014年1月23日起至2014年10月31日止欠缴的物业服务费（按场所建筑面积800平方米计算），即（5元/月·平方米×800平方米×11.3个月）=45200元。综上，被告应向原告支付恒隆商务楼3层物业服务费共计54200元。基于被告逾期缴纳物业服务费，实已构成违约，依法应承担违约责任，故原告诉请支付物业费逾期缴纳违约金，于法有据，予以支持。但原告主张违约金按逾期缴纳物业费用的日千分之三计算过高，予以调整，酌情确定为日万分之二，故恒隆商务楼1层物业费逾期缴纳产生的违约金以170723.365元为基数，自2014年9月30日起至2015年7月12日止，按日万分之二计算，即9628.80元。恒隆商务楼2层物业费逾期缴纳产生的违约金以276572.4元为基数，自2014年1月23日起至2015年10月15日止，按日万分之二计算，即34460.92元。恒隆商务楼3层物业费逾期缴纳产生的违约金，其中场所建筑面积1500平方米部分，以9000元为基数，自2014年1月23日起至2014年2月28日止，按日万分之二计算，即64.80元；场所建筑面积800平方米部分，以45200元为基数，自2014年1月23日起至2014年10月31日止，按日万分之二计算，即2513.12元。综上，被告金阁房开应向原告支付恒隆商务楼1-3层物业服务费501495.76元及违约金46667.63元，共计548163元。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告温州市金阁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州万达安邦物业服务有限公司支付物业服务费及逾期缴纳物业费产生的违约金，共计548163元；二、驳回原告温州万达安邦物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52822.88元，减半收取26411.44元，由原告温州万达安邦物业服务有限公司负担23941.44元，被告温州市金阁房地产开发有限公司负担2470元。二审中，双方当事人均没有提供新的证据，本院经审核双方当事人一审提供的证据后，对原判认定的事实予以认定。本院认为，双方于2009年4月1日签订《物业服务委托合同》属前期物业服务合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法具有约束力，双方均应恪守履行。通常情况下，物业服务合同中的“业主”是指依法取得建筑物专有部分所有权的人。但是，当物业所有权人与实际使用人不一致时，该物业的承租人、借用人或者其他使用人，仍将依照相关法律、司法解释规定或者基础合同的约定，与物业服务企业发生物业服务合同上的权利义务关系。在前期物业服务合同中，房屋建成后未出售且已登记为建设单位所有的，该建设单位应当认定为物业服务合同中的“业主”，依法负有物业服务费交纳义务。根据本案双方订立的《物业服务委托合同》第九条第二项约定，金阁房开公司应当“从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责交纳”；同时，《物业管理条例》第四十一条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。因此，无论基于合同约定，还是法律规定，金阁房开公司均应承担物业服务费支付义务。至于金阁房开公司称其与温州恒隆广场商业有限公司于2011年5月16日签订的《房屋租赁合同》是否实际履行，并不影响其物业服务费的支付义务。鉴于本案《物业服务委托合同》中有关恒隆商务楼1-5层的物业服务费收费标准约定不明确，原判结合实际物业服务情况、同类物业服务收费标准以及当前物业使用人物业费缴纳情况等因素确定按5元/月·平方米标准计算，并无不当。双方对原判有关物业面积、违约金的认定以及诉讼时效的法律适用等方面均无异议，二审予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，金阁房开公司的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9281元，由上诉人温州市金阁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨宗波代理审判员  郭阳平代理审判员  张元华二〇一七年五月八日书 记 员  戚彬滨