四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终1973号上诉人（原审被告）：成都英之吉鞋业有限公司。住所地：成都市武侯区武侯大道文昌段**号。法定代表人：彭朗，经理。委托诉讼代理人：黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都中小企业融资担保有限责任公司。住所地：成都市青羊区顺城大街***号富力中心*****楼。法定代表人：龚民，董事长。委托诉讼代理人：雍石泉，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：马志新，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人成都英之吉鞋业有限公司（以下简称英之吉公司）与被上诉人成都中小企业融资担保有限责任公司（以下简称融资担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区（2015）武侯民初字第7336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。成都英之吉鞋业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回融资担保公司的全部诉讼请求，依法改判英之吉公司不应腾退房屋；本案一二审诉讼费由融资担保公司负担。事实和理由：1.对于租金差额30000元，一审法院并未审理，事实认定不清；2.即便是不定期租赁，英之吉公司已经缴纳租金到了2017年1月1日，一审要求在此之前腾退房屋是裁判错误；3.一审并未就合理使用房屋期间英之吉公司支付的维护费，水网、电网的改造费，土地使用税费等各项费用折抵租金的事实进行审查，事实认定不清；4.不合理的腾退房屋将打乱英之吉公司的生产经营计划，势必造成重大损失；5.（2004）成执字第539号裁定书本身有误，房屋不能变更所有权给集体所有人之外的人。融资担保公司辩称：（2004）成执字第539号裁定书合法有效，没有事实和法律依据证明该房屋无法抵偿；一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。融资担保公司向一审法院诉讼请求：1.判令英之吉公司腾退位于成都市武侯区的房屋；2.英之吉公司按每月15000元的标准向融资担保公司支付房屋占用费（自2015年7月1日至实际腾退之日止）。一审法院认定事实：2005年4月18日，成都市中级人民法院作出（2004）成执字第539号民事裁定书，将被执行人成都万达皮鞋厂位于成都武侯区的房产5003.35平方米抵偿给申请执行人成都市中小企业信用担保有限责任公司。该房产登记地址为成都市武侯区，权证登记号为村房权证武企字第××号。2012年12月5日，成都市中小企业信用担保有限责任公司经变更登记为成都中小企业融资担保有限责任公司。2013年3月21日，融资租赁公司和英之吉公司双方签订《租赁合同》，约定将上述房产即武侯区文昌段44号面积5003.35平方米的全部厂房、办公房和宿舍出租给英之吉公司，期限自2013年4月1日至2014年3月31日，如期间遇拆迁，则期间至拆迁时终止。合同还约定：全年租金180000元，按季度支付，每季度租金45000元需提前一个月支付。2015年5月26日，融资担保公司向英之吉公司发出《律师函》，表示在租赁期满后，融资担保公司按照成都市国资委要求进行公开竞价招租，由案外人竞得案涉房屋的租赁，故双方在租赁期满后实际构成的不定期租赁关系，融资担保公司现要求解除合同，要求英之吉公司在收函后30日内腾退案涉房屋。2015年6月4日，英之吉公司作出《回复函》，表示上述律师函所陈述并非事实，融资担保公司要求也不符合法律规定。英之吉公司庭审中出示自2014年3月至2016年9月26日期间，每季度向融资担保公司转账支付的房屋租金，每次转账金额为45000元，最后三次转账金额分别为75000元，以证明英之吉公司按约支付了涉案房屋的租金，并实际支付了截止2017年1月1日的租金。2015年8月1日，融资担保公司向英之吉公司转账退还房屋租金45000元。庭审中根据英之吉公司陈述，英之吉公司租得案涉房屋后，至今实际也由兴海汽修厂在共同使用，而兴海汽修厂的负责人系英之吉公司的法定代表人彭朗。庭审中融资担保公司提供票据、收据若干，拟证明在租赁期间在涉案房屋外部又修建了近3000平方米房屋，并支付了相关费用及税费。一审法院认为，双方之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同中约定的租赁期限于2014年3月31日届满，期满后双方没有续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按���约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故一审法院对融资担保公司要求腾退房屋的诉请予以支持。根据庭审中双方确认，因案涉房屋在英之吉公司使用期间，也由案外人兴海汽修厂在共同使用，而兴海汽修厂系由英之吉公司的法定代表人在实际控制，故在英之吉公司履行腾退房屋义务期间，兴海汽修厂有予以协助配合的义务。对融资担保公司主张的房屋占有使用费，根据英之吉公司提供的证据，英之吉公司使用房屋期间按照合同约定已经向融资担保公司支付了截止2017年1月1日的房屋占有使用费，并不存在拖欠支付行为，故融资担保公司要求英之吉公司支付2015年7月1日起的房屋占有使用费的请求不符合事实，一审法院不予支持。对英之吉公司提出的其增修的3000多平米房屋的补偿，因其并未出反诉请求，故本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、英之吉公司于本判决生效之日起十五日内向融资担保公司腾退位于成都市武侯区（产权证号：村房权证武企字第××号，建筑面积5003.35平方米）的房屋；二、驳回融资担保公司的其他诉讼请求。一审案件受理费550元，由英之吉公司负担。二审中，双方没有提交新证据。本院认为，英之吉公司与融资担保公司之间形成的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，内容不违法法律法规禁止性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：1、融资担保公司是否为涉案房屋合法所有权人；2、英之吉公司现是否应向融资担保公司腾退房屋。关于融资担保公司是否为涉案房屋合法所有权人。本院认为，2005年4月18日，本院作出（2004）成执字第539号民事裁定书，将被执行人成都万达皮鞋厂的涉案房屋抵偿给申请执行人融资担保公司。该民事裁定书已发生法律效力，且未经其他程序否定其效力，同时成都市建设委员会亦登记融资担保公司为涉案房屋的所有权人，故本院对英之吉公司关于融资担保公司不是涉案房屋合法权利人的主张不予支持。关于英之吉公司是否应腾退房屋。英之吉公司与融资担保公司签订的书面《租赁合同》约定的租赁期限为2013年4月1日至2014年3月31日，在约定的租赁期限届满后，因双方并未另行约定租赁期限，故双方实际形成了不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对���赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”融资担保公司已在2015年5月26日通知了英之吉公司腾退事宜，英之吉公司应及时履行腾退义务。英之吉公司抗辩认为其与原所有权人成都万达皮鞋厂达成了租赁至拆迁之日止的协议，但因英之吉公司后又与融资担保公司签订了《租赁合同》，重新约定了租赁期间，故英之吉公司的租赁期限应以其与融资担保公司签订的《租赁合同》为准。英之吉公司主张其还对房屋进行了维修改造，但其在一审中并未提出反诉。同时，无论是否应抵扣租金，均不影响在租赁期届满后英之吉公司应履行的腾退义务。英之吉公司还抗辩认为其已支付房租至2017年1月1日，故对方起诉之日时尚在履行期间。对此��院认为，在不定期租赁期间，不能将承租方单方支付租金的期间视为双方对租赁期间达成了一致意见，且本案诉讼期间已超过了2017年1月1日，故英之吉公司应及时腾退租赁房屋。故本院对英之吉公司关于其不应腾退房屋的主张不予支持。综上，上诉人英之吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人成都英之吉鞋业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  王果审判员  赵韬二〇一七年五月十一日书记员  黄迪