江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2671号上诉人(原审被告):王梦琳。委托诉讼代理人:钱斌，上海申浩（昆山）律师事务所律师。被上诉人(原审原告):苏鸿洲。委托诉讼代理人:朱亚斌，江苏柏庐律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:昆山北区房产咨询有限公司中航城店,住所地江苏省昆山开发区前进东路599号中航城花园85号楼3室。负责人：杨才宜。上诉人王梦琳因与被上诉人苏鸿洲、被上诉人昆山北区房产咨询有限公司中航城店(以下简称“北区房产咨询中航城店”)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王梦琳上诉请求：1、依法撤销（2016）苏0583民初15469号民事判决书，并依法改判苏鸿洲承担违约责任;2、本案上诉费用由苏鸿洲承担。事实和理由：原审判决认定苏鸿洲于本合同生效之日起84日内将31万元首付款支付给我方系事实认定错误。从我方提交的与苏鸿洲的微信聊天记录可以看出，我方已与苏鸿洲达成了先行支付首付款再行过户房屋的约定；原审认定苏鸿洲积极履行房屋合同系事实认定错误，其未履行合同约定的首付款行为；相关短信、电话录音、微信记录足以证明我方一直在履行合同；原审判决我方继续履行合同,又要求我方支付10万元违约金，加重了我方损失,显属主观臆断;涉案合同中苏鸿洲拒不支付其承诺的相应款项构成先行违约。苏鸿洲辩称：王梦琳从一开始的预期违约明确表示不履行合同到后来的不予履行协助办理房屋过户手续的义务，其行为已构成根本违约。我方不存在违约行为，根据合同约定，我方支付首付款的最后时限与王梦琳协助办理过户手续的截止日一致。我方与王梦琳之间也从未就上述首付款的支付期限做任何变更约定。因此在王梦琳一再表示不履行合同并不予出面协助办理过户的情况下，我方享有不安抗辩权或同时履行抗辩权。我方不存在违约行为。综上，我方一审请求继续履行合同，并由王梦琳承担违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。北区房产咨询中航城店未作答辩。苏鸿洲向一审法院起诉请求：1.判令王梦琳协助将昆山开发区莫愁湖路1288号建滔裕景园15号楼2309室的房地产权属证书过户至我方名下，并交付房屋；2.判令王梦琳支付律师费17000元；3、判令王梦琳支付违约金170000元；4、案件受理费、保全费、财产保全保险费等由王梦琳承担。一审法院认定以下事实：2016年7月8日，在北区房产咨询中航城店的居间下，王梦琳作为出售方甲方、苏鸿洲作为购买方乙方，双方签订合同编号为3201788的房屋买卖合同（以下简称“合同”）一份。该份合同约定：王梦琳同意将坐落在昆山市建滔裕景园15号2309室房屋出售给苏鸿洲，房屋建筑面积为81.86平方米,房屋转让总价款为850000元;合同签订之时，苏鸿洲需支付50000元作为购房定金;合同生效之日起84日内，苏鸿洲需将310000元首付款支付给王梦琳；双方应于2016年9月30日前办理过户手续；余款540000元需贷款，由北区房产咨询中航城店代苏鸿洲办理相关手续。双方中若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时,违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同补充约定，双方须积极配合对方及中介办理贷款审批及过户等相关手续，并提供真实有效证件。全款交房，乙方贷款审批通过支付甲方首付款，如通不过该房屋贷款审批，甲方退还该房屋定金。合同尾部王梦琳与苏鸿洲签名并捺印，北区房产咨询中航城店盖章确认。苏鸿洲于合同签订当日支付给了王梦琳购房定金50000元，其中30000元汇入王梦琳账户，剩余20000元保存于北区房产咨询中航城店。在北区房产咨询中航城店的协助下，2016年8月25日左右，涉案房屋的网签手续在交易中心备案，2016年8月31日网签手续正式通过。其间，2016年8月27日，北区房产咨询中航城店从王梦琳及其男友处确知王梦琳不愿出售涉案房屋，并于次日告知苏鸿洲。之后，苏鸿洲通过手机短信形式多次向王梦琳表示已经准备好了一切购房手续，希望王梦琳配合办理过户手续，但王梦琳未予回复。2016年9月6日，苏鸿洲向上海浦东发展银行昆山支行申请金额为510000元的住房贷款审批通过。2016年9月20日，苏鸿洲委托律师向王梦琳及北区房产咨询中航城店快递律师接洽函各一份，该律师接洽函记载：我方（苏鸿洲）承诺，将一如既往保持良好的个人征信，保证银行贷款顺利，如期发放，若因合同约定的本人事由导致贷款未能如期发放，我方将在收到银行正式通知后，自行筹款补足。同时，也希望你方能够在2016年9月30日之前，如期与我方及居间方前去房产登记部门办理过户手续，以避免不必要的诉累。苏鸿洲投寄王梦琳的此份律师接洽函快递因“人已他往”未能妥投。北区房产咨询中航城店将苏鸿洲已经准备好购房相关手续的事实告知王梦琳，但王梦琳仍以担心办理过户手续后，苏鸿洲的贷款不能顺利发放至其账户为由拒绝见面履行合同，至2016年9月30日未协助办理过户。2016年11月15日,王梦琳又向北区房产咨询中航城店表示愿意卖房,但已过了合同约定的最后履行期限。以上事实有《房屋买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、购房定金收据、律师接洽涵及快递回单、电话录音记录、手机短信、当事人庭审陈述等予以证实。一审法院认为，王梦琳与苏鸿洲签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，苏鸿洲应于本合同签订之时支付50000元定金，在合同生效之日起84日内支付310000元首付款，王梦琳应在2016年9月30日前配合苏鸿洲办理过户手续。本案争议焦点为对房屋买卖合同履行过程中谁存在违约行为的认定。苏鸿洲已按约在合同签订之时支付了50000元定金。2016年8月27日左右王梦琳通知北区房产咨询中航城店不愿出售房屋，后北区房产咨询中航城店将王梦琳的意思告知苏鸿洲，苏鸿洲希望北区房产咨询中航城店敦促王梦琳继续履行合同。在北区房产咨询中航城店协助下，苏鸿洲已于2016年8月25日左右在房产交易中心备案网签手续。2016年8月31日网签手续正式通过，同年9月7日左右银行贷款审批也正式通过。苏鸿洲在接到北区房产咨询中航城店转达王梦琳不愿卖房的意思表达后，仍在积极为买房做相关的准备工作，并且在之后快递王梦琳和北区房产咨询中航城店的律师接洽函中明确表示：若因合同约定的本人事由导致贷款未能如期发放，将在收到银行正式通知后，自行筹款补足。由此可以证明苏鸿洲积极履行房屋买卖合同。关于王梦琳提出的其在与北区房产咨询中航城店的手机短信中有表示愿意出售房屋的意思以及于2016年11月15日与北区房产咨询中航城店手机通话表示愿意出售房屋，只是因为苏鸿洲迟迟不支付首付款，才不配合办理过户手续的抗辩意见，一审法院认为，仅有一则短信的内容尚不足以证明王梦琳有积极履约的意思表示，2016年11月15日王梦琳与北区房产咨询中航城店通话表示愿意卖房的时间也远远超过了合同约定的最后履行期限。苏鸿洲未支付首付款是基于王梦琳之前明确表示将不再出售房屋而行使的不安抗辩权，故一审法院对于王梦琳的抗辩不予采信。王梦琳的行为导致合同未能继续履行，应承担违约责任。对于苏鸿洲要求王梦琳协助将昆山市开发区建滔裕景园15号2309室的房地产权属证书过户至苏鸿洲名下的诉讼请求予以支持。关于合同后续履行的问题，因考虑到后续强制执行可能遇到的障碍，在征得苏鸿洲同意下,由其自愿将剩余购房款一次性提存至一审法院。关于违约金，由于王梦琳在合同履行期到期之后表示愿意卖房，且苏鸿洲没有因此受到重大损失，故一审法院酌情调整违约金为100000元。苏鸿洲要求王梦琳支付律师费，没有相关依据，一审法院不予支持。原审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、苏鸿洲于判决生效后十日内支付王梦琳购房余款800000元。二、王梦琳于判决生效后十日内协助苏鸿洲办理昆山市开发区建滔裕景园15号2309室产权一变更登记手续，变更登记至苏鸿洲名下，并支付违约金100000元。上述一二项相抵，苏鸿洲需支付被告王梦琳700000元，另扣除王梦琳应承担的诉讼费6150元，苏鸿洲需支付王梦琳余款693850元。三、驳回苏鸿洲的其他诉讼请求。案件受理费12300元，减半收取6150元，由王梦琳负担。二审期间，王梦琳向本院提供如下证据:1、北区房产咨询中航城店业务员姚佳于2016年12月20日出具的书面证明，用以证明此前北区房产咨询中航城店于2016年10月29日出具的书面证明是受到苏鸿洲胁迫所开；2、2016年9月29日苏鸿洲的姐姐与北区房产咨询中航城店业务员姚佳的微信聊天记录，用以证明北区房产咨询中航城店也曾催促过苏鸿洲履行答应过支付王梦琳相应款项的事实；3、2016年11月份王梦琳与北区房产咨询中航城店业务员姚佳的电话录音及2016年8月29日及9月12日的短信记录，用以证明王梦琳有积极履行涉案合同的意愿，并就相应事项与苏鸿洲已沟通并达成一致，但最终因双方就尾款部分无法沟通一致，拟好的协议并未签署；4、江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初15109号民事判决书，用以证明王梦琳向苏鸿洲催讨涉案款项无果，因而向昆山市人民法院提起过诉讼的事实。苏鸿洲对上述证据发表质证意见为：1、对于王梦琳提供上述证据形式上的真实性予以认可，但对其证明事项不予认可；2、北区房产咨询中航城店业务员姚佳于2016年12月20日出具的书面证明并未证明在2016年10月29日书面证明出具过程中我方存在胁迫行为,两份证明都是北区房产咨询中航城店基于事实作出的客观陈述；3、2016年9月29日的微信聊天记录仅能证明北区房产咨询中航城店业务员与我姐姐有过沟通，但并未就付款事项达成一致意见;4、短信记录能够反映双方曾就款项支付进行过沟通，但对方以尾款不知何时兑现为由,要求全款支付首付款,故未能达成协议；5、对江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初15109号民事判决书真实性予以确认，但该诉讼已与本案并案处理。二审另查明：王梦琳在2016年8月29日发过短信告知北区房产咨询中航城店希望继续履行合同，但需与苏鸿洲面谈。次日，王梦琳与苏鸿洲在北区房产咨询中航城店见面协商。协商过程中，王梦琳表示继续履行合同的前提是需对首付款和尾款达成原合同之外的新的协议，虽然双方做了沟通但最终协议未果。王梦琳在二审中提供的北区房产咨询中航城店证明人姚佳于2016年12月20日出具的书面证明并未证明此前2016年10月29日中介出具的书面证明系受到苏鸿洲胁迫所出，只能证明双方为房屋支付款项进行过沟通，但沟通未果的客观事实。另查明,王梦琳确因涉案房屋买卖合同纠纷起诉过苏鸿洲,原审昆山市人民法院依法作出了(2016)苏0583民初15109号民事判决,驳回了王梦琳的诉讼请求。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案所涉房屋买卖合同的签订系双方当事人真实意思表示，合同合法有效,双方均应恪守履行。按照合同约定,王梦琳应于2016年9月30日前配合苏鸿洲办理过户手续,但王梦琳于2016年8月27日左右通过中介做出了不愿出售房屋的意思表示，在同年8月29日左右又表示愿意售房但需提前支付首付款，之后,双方在北区房产咨询中航城店组织下也就付款事项进行过协商未果。据此可以认定王梦琳单方提出变更首付款支付时间的请求未得到苏鸿洲同意,因此，双方仍应按照原合同履行。此后苏鸿洲按照合同的约定进行涉案房屋网签和申请贷款审批等工作，并向王梦琳和北区房产咨询中航城店快递了律师接洽函，王梦琳在二审调查中表示虽没有收到快递件，但通过北区房产咨询中航城店发送的短信看到过此份律师接洽函的照片件，据此可以证明苏鸿洲在合同履行过程中向王梦琳积极履行了催告义务。合同约定首付款的期限是合同签订之日起84日内，即2016年9月30日为最后付款期。苏鸿洲为购得涉案房屋所进行的贷款、催告等系列行为也充分印证了其没有拒付首付款的主观恶意。在首付款支付最后期限之前，王梦琳以苏鸿洲未支付首付款为由而不配合办理过户手续的理由不能成立，其行为导致合同未能履行，已构成违约。但鉴于涉案《房屋买卖合同》第四条约定“甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金”，该条款中的违约金是仅针对守约方单方行使合同解除权,违约方应承担违约金的情形，但本案中守约方苏鸿洲并未要求解除合同，而是选择继续履行合同,故该违约金约定不适用本案情形,一审支持10万元的违约金缺乏合同依据，本院予以纠正。至于因王梦琳违约给苏鸿洲造成的其他损失，如确有证据，苏鸿洲可另案主张。综上所述，王梦琳上诉请求部分成立,本院予以部分采纳,一审判决对违约金条款适用有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15469号民事判决。二、苏鸿洲于本判决生效后十日内支付王梦琳购房余款800000元。三、王梦琳于本判决生效后十日内协助苏鸿洲办理昆山市开发区建滔裕景园15号2309室产权变更登记手续，变更登记至苏鸿洲名下。四、驳回苏鸿洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元，减半收取为6150元，保全费4770元，合计10920元，由王梦琳负担8620元，苏鸿洲负担2300元;二审案件受理费12300元，由王梦琳负担10000元，苏鸿洲负担2300元。本判决为终审判决。审判长 姜 彦审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇一七年五月二十四日书记员 黄 婷