吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2261号上诉人（原审被告）:朱非，女，1971年5月24日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人:于岩飞，男，1962年10月27日生，汉族，系朱非丈夫。委托诉讼代理人：胡浩，长春市东风法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:程万银，男，1940年1��7日生，汉族，无职业，住长春净月高新技术产业开发区先锋村付家屯委托诉讼代理人:程爱庆，男，1978年3月20日生，汉族，个体户，系原告之子，住绿园区锦江公寓6门***室。委托诉讼代理人：佟悦菊，女，1955年8月23日生，蒙古族，无业，程万银亲属，住长春市朝阳区重庆路省公安厅宿舍**栋4门*楼中门。原审被告：朱丽，女，1962年5月30日生，汉族，住长春市南关区。原审被告：朱艳，女，1968年8月3日生，汉族，住长春市南关区永吉街道全安小区委354组乙栋3门205室上诉人朱非因与被上诉人程万银房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合��庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱非上诉请求：撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0194民初1937号民事判决，改判驳回程万银诉讼请求。理由如下：朱非母亲邵玉芳（已故）与长春市先锋膨润土加工厂先后签订两份租赁协议，分别是2007年5月1日和2007年10月8日，租赁了先锋村两半屯西山坡的1万平方米场地、300平方米厂房，用于养殖场经营。2014年5月22日双方协商，租期延长至国家征收土地时止，现邵玉芳去世，程万银要求朱非迁出，原审法院认为租赁期限到期，程万银随时可以解除合同错误。程万银并非本案适格主体，朱非使用的厂房、场地是长春市先锋膨润土加工厂的厂房、场地。程万银与邵玉芳签订的协议不具有法律效力，原审法院对租赁协议是否到期认定有误。程万银针对上诉请���辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。朱丽、朱艳二审未答辩。程万银原审提出诉讼请求：：1、被告从所侵占的房屋搬出，一切物品不得损坏和拆除，如果损坏将追究刑事责任；2、诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：案外人邵玉芳与三被告系母女。2007年5月9日，被告朱非的丈夫于岩飞代表邵玉芳与原告于签订了租赁协议，该协议约定：原告将先锋村二半屯北山其租用的花窑一处（集体所有）出租给邵玉芳养鸡使用，邵玉芳在原有花窖自建养鸡舍一处，租期内如国家征收或集体收回，邵玉芳无条件退出，其所建鸡舍的损失由原告负责向有关部门申请补偿，补偿费由双方平分（不包括原建筑物），租金每年5000元，上打租，租期三年，自2007年5月9日至2010年5月9日，如期满后邵玉芳��要继续使用，协议顺延，协议条款不变。该协议签订后，双方按协议约定履行，原告将租赁物花窖交付邵玉芳使用，邵玉芳交纳了租金。2008年1月21日，净月经济开发区邵老丫蛋鸡养殖场注册成立，登记经营者为邵玉芳，经营场所为先锋村，企业类型为个体工商户，从业人数为4人。2010年5月9日，因前述协议到期，邵玉芳需继续租用，便由被告朱非代表邵玉芳与原告又签订了租赁协议，该协议约定：双方同意2007年5月9日签订的租赁协议有效顺延，从2010年5月9日起至2013年5月9日终止，租金每年15000元，提前一个月交付，租期内如国家、集体占用，邵玉芳无条件退出，鸡舍补偿费由原告负责向有关部门申请并双方平分，租期届满双方终止合同时，邵玉芳所建鸡舍等地上物归原告所有，且原告在被告持有的协议中租期条款处手书“如乙方（邵玉芳）需延续合同，到期可在延��拆迁，程万银”。该协议签订后，双方按协议约定履行。2013年5月9日租期届满后，双方未在重新签订租赁协议，邵玉芳继续使用租赁物经营净月经济开发区邵老丫蛋鸡养殖场，并按2010年5月9日签订的租赁协议的约定每年继续向原告支付租金。2015年5月28日，原告收取了租金10000元，并出具收条。2015年6月，邵玉芳因病去世。2015年11月，原告认为邵玉芳拖欠租金5000元，且邵玉芳已故，无法继续履行原租赁协议，故向本院起诉。原审法院认为：一、本案系租赁合同纠纷，三被告使用案涉租赁物系基于租赁协议的延续。2007年5月9日、2010年5月9日原告与邵玉芳先后签订的两份租赁协议，已明确租赁物用于养鸡，且协议分别由被告朱非的丈夫于岩飞、被告朱非代邵玉芳所签，庭审中三被告均表示参与了净月经济开发区邵老丫蛋鸡养殖场的经营，虽然该��殖场为个体工商户，登记的经营者为邵玉芳，但登记从业人数为4人，鉴于邵玉芳与三被告系母女，该养殖场由家庭成员共同经营符合常理，故应认定邵玉芳与三被告系共同承租人。2013年5月9日，第二次签订的租赁协议到期后，双方虽未再签订书面租赁协议，但邵玉芳和三被告继续使用案涉租赁物，并交纳租金10000元，原告亦收取且未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故三被告继续使用案涉租赁物系基于原、被告之间形成的不定期租赁关系。二、不定期租赁关系，当事人可以主张随时解除，原告解除租赁关系已在合理期限通知了三被告。原告于2015年5月28日收取了租金10000元，按2010年5月9日租赁协议约定的租金及交付方式，相当于8个月的房屋租金（即2015年5月9日至2016年1月9日），原告于2015年11月通过起诉的形式，要求三被告退出案涉租赁物，并在原审庭审中变更诉请，要求解除不定期租赁关系，属于在合理期限通知了三被告。本次审理，原告再次表示如双方存在不定期租赁关系，同意自判决生效之日予以解除，并放弃向三被告主张判决生效之日以前的租金，仅要求三被告返还租赁物，原告的请求于法有据，本院应予支持。关于三被告主张其持有的2010年5月9日签订的租赁协议中有原告手书约定“如乙方需延续合同，到期可在延续拆迁，程万银”的意见，因在第一次租赁协议约定的三年期限届满后，原告与邵玉芳又重新签订了三年期的书面租赁协议，且租金等内容也发生了变化，从双方形成的租赁习惯及租赁协议约定的租期条款看，原告手书内容仅是对续租的意向性约定，租期届满后还需要双方的商议并重新签订书面租赁协议，故对三被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告程万银与案外人邵玉芳及被告朱非、朱丽、朱艳于2010年5月9日签订的《租房协议书》，被告朱非、朱丽、朱艳于本判决生效之日起十日内从上述协议所涉租赁物中搬离；二、驳回原告程万银其他诉讼请求。案件受理费50元，由三被告负担。本院二审查明的案件事实与一审法院查明一致。本院认为：程万银与朱非（代其母）签订的2010年5月9日的《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。程万银向朱非家人提供了案涉协议中的房屋供其经营使用，程万银系出租人作为本案原告主体适格。至于朱非主张其与长春市先锋膨润土加工厂签订了《租房协议》，应由长春市先锋膨润土加工厂向其主张权利问题，因朱非养殖场地唯一，与2010年5月9日的《租房协议书》一致，而长春市先锋膨润土加工厂《租房协议》并未明确租赁位置，租赁价款也与实际履行不一致，故本院对其主张不予采信。现2010年5月9日的《租房协议书》已超过租赁期限，双方对继续租赁没有达成一致意见，程万银有权要求朱非迁出2010年5月9日的《租房协议书》所涉房屋，原审法院判决正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱非负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 迪代理审判员  李东鹤代理审判员  梁 芳二〇一七年五月二十六日书 记 员  李玉鑫