上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3492号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市。法定代表人：丁佐宏，董事长。委托诉讼代理人：王云。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海百诺斯餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：熊本善，总经理。委托诉讼代理人：庄振祥。上诉人上海月星环球家饰博览中心有限公司(以下简称“月星公司”)与被上诉人上海百诺斯餐饮管理有限公司(以下简称“百诺斯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。月星公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第二项关于履约保证金部分的判决、第四项、第五项、第六项，发回重审，或者改判驳回百诺斯公司一审本诉请求，支持其一审反诉请求。事实和理由：1、2013年7月5日开业前发生过两次漏水，第一次漏水双方已妥善解决，第二次漏水双方协商未果，但不影响百诺斯公司支付租金。百诺斯公司未支付2013年7月5日至9月14日的租金，显属违约；2、2013年9月14日和10月7日的两次漏水并未对百诺斯公司经营造成影响，月星公司从未拒绝就实际损失进行赔偿；3、月星公司已给予合理的履约期限，并告知不履约的后果，但百诺斯公司始终未付租，月星公司于2013年11月采取断电措施，合理合法；4、一审法院认定百诺斯公司装修残值过高，没有事实依据。百诺斯公司辩称：1、本来双方已经就赔偿问题达成初步意向，只是就租金的起算日存在分歧，月星公司也起草了补充协议，但因月星公司换了管理人员，导致补充协议未签成；2、因审理时装潢已不存在，一审法院采取其它咖啡馆装修的平均值，并无不当。请求驳回上诉，维持原判。百诺斯公司向一审法院起诉，请求判令月星公司：1、赔偿各类经济损失共计人民币(以下币种均为人民币)2,499,476.71元(包括开办费498,002.4元、装修费425,452.8元、员工培训费186,967.09元、设备费422,056.52元、调味配料50,887.66元、广告宣传费6,600元、网络销售损失24,000元、名誉损失费50,000元、停电造成原材料损失5,000元、漏水、停电造成人员工资、营业额损失281,724.24元、定作物损失23,025元、宽带设备赔偿款360元、宽带注销损失费用6,029元、特许经营权费用519,372元)；2、返还百诺斯公司履约保证金192,647元、装修保证金20,000元。审理中，百诺斯公司变更第一条诉讼请求，仅要求月星公司赔偿装修费425,452.8元，其他各项经济损失不再于本案中主张。月星公司向一审法院提起反诉请求：1、确认百诺斯公司与月星公司签订的《租赁合同》于2013年12月19日解除；2、百诺斯公司支付自2013年7月5日起至2013年12月19日止的租金及自2013年12月20日起至2014年1月9日止房屋占用费，均按46,337元/月的标准计付(其中扣除百诺斯公司已支付的租金43,204.21元)；3、百诺斯公司支付自2013年8月1日起至2014年1月9日止的物业管理费，按10,156元/月的标准计付(其中扣除百诺斯公司已支付的物业管理费10,156元)；4、百诺斯公司支付自2013年8月1日起至2014年1月9日止的推广宣传费，按1,270元/月的标准计付。一审法院认定事实：2012年6月19日，百诺斯公司作为承租方(乙方)、月星公司作为出租方(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将上海市中山北路XXX号地上2层L2121号房屋(计租面积126.95平方米、以下简称“系争房屋”)出租给乙方经营咖啡馆；租期3年，自租赁物业的交付日起算，免租装修期为甲方交付租赁物业之日起算60日；第一个租赁年度租金为46,337元/月，应当在前一个月的20日前支付；本合同签订后10个工作日内，乙方向甲方支付一个月的平均月固定租金与一个月的物业管理费，计64,216元；乙方在交付日前应当另向甲方支付二个月的平均月固定租金与二个月的物业管理费，计128,431元，上述各款项之和作为本合同的履约保证金，共计192,647元；物业管理费为10,156元/月，自免租装修期届满后次日起算并按月支付；免租装修期物业管理费共10,156元，乙方应于租赁物业交付前一次性向甲方支付；乙方应当按照10元/月/平方米支付推广宣传费，每月为1,270元/月，用于“环球港”整体宣传推广；甲、乙方开业日暂定为2012年9月22日；乙方应当在进场装修前2个月，根据本合同约定以及甲方制定的“装修标准”，包括但不限于装修手册、设计规范等文件，就乙方将进行内部装修工作制作完整的装修施工图设计，并报甲方审批；免租装修期届满前，乙方及其指定工程施工方应当根据本合同“装修标准”以及经甲方认可的“施工图”的约定，完成安装、装修工程，并取得相关行政主管部门的验收；乙方在系争房屋内进行首次及后续装修，均应当使用经甲方审核通过的围板。围板的尺寸、材料标准及圈地范围由甲方提供，围板内容的设计由乙方完成并提前交甲方审核。经审核通过的，乙方应当在装修期间规范使用；乙方及其指定的工程施工分包方根据“装修标准”的约定在“租赁物业”上所添加的物料或设备，除双方当事人另有约定外，所有权归乙方。在因租赁期限届满或提前解除而使本合同终止时，甲方有权要求乙方进行拆除、恢复至交付时的状态；如甲方要求乙方保留门楣、吊顶、地板等固定装修的，乙方不得予以拆除，且不得要求甲方补偿；租赁期限届满或经双方协商一致提前解除而终止本合同的，乙方应当在合同终止前完成清理、拆除、还原工程，使租赁物业恢复原状交还甲方，其他原因造成合同解除的，还原期为自合同解除之日起3日；还原期内，乙方仍须支付本合同约定的包括租金、物业管理费、水电公用事业费在内的所有费用。因一方违约而解除本合同的，还原期内的租金、拆除费用等应当作为违约所造成的实际损失的一部分由违约方承担；乙方归还租赁物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃其内财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。期间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担；乙方应就其行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为同期日租金的两倍；对于甲方所属“配套设施”以及“租赁物业”所出现的故障，甲方应当在接到乙方报修后及时修复；经甲方催告后，乙方在10日内仍不履行本合同约定的支付义务中的任何一项的，或在租赁期间，三次拖延履行支付义务的，甲方有权以书面通知方式解除本合同；因乙方违约，导致甲方按本合同相应条款的约定单方行使合同解除权的，乙方所支付的包括但不限于履约保证金、预付租金等均不予退还，且甲方有权要求乙方赔偿相应损失，包括但不限于剩余租赁期间的物业管理费、租金等可预期利益。合同另附《租户商铺的交房标准》，对系争房屋地面、吊顶、墙、柱、店铺门面/标牌、防火卷帘/防火分区、空调/新风、电话线、供电、烟感探头、喷淋头、消防排烟消防补风消防栓、厨房排烟/补风、广播系统、保安系统等的装修标准对承租方予以约定。合同签订后，月星公司于2012年9月28日将系争房屋交付百诺斯公司。双方约定租期自该日起至2015年9月27日，百诺斯公司支付履约保证金192,647元，装修保证金20,000元。经月星公司通知，百诺斯公司于2013年7月5日在系争房屋内开业经营。2013年2月5日，百诺斯公司支付物业管理费10,156元。2013年8月30日，百诺斯公司支付租金43,204.21元。之后，百诺斯公司未再向月星公司支付任何款项。期间，系争房屋于2013年5月18日发生漏水情况，经双方协商，月星公司赔偿百诺斯公司15,000元。2013年6月中旬、9月14日、10月7日，系争房屋又三次漏水。因百诺斯公司欠付租金，故月星公司于2013年10月27日对系争房屋采取停电措施。百诺斯公司为此于2013年11月11日向月星公司递交《申请说明》，提出解决方案：一、待房屋彻底维修双方签字确认后，商场再收取房租，之前免收租金；二、待店面不漏水，由商场派员来店维修，费用由商场承担，我司放弃一切索赔要求。2013年11月27日，月星公司对系争房屋实施停电措施。2013年12月12日，月星公司向百诺斯公司发出《关于支付租金、物业管理费、推广宣传费之催告函》，告知：“就百诺斯公司提出商铺漏水事宜，自收到百诺斯公司报修后，月星公司当即责成施工单位进行维修，施工单位已于2013年11月6日回复完成了维修。在赔偿事宜达成统一意见前，月星公司曾提出暂缓收取百诺斯公司2013年8月至11月之租金、物业管理费、推广宣传费，百诺斯公司应按租赁合同之约定支付2013年7月(部分)及12月的上述费用。现通知百诺斯公司就商铺漏水损失赔偿事宜，尽快书面提出具体的损失金额及提供相应的损失依据，以便双方尽快商定赔偿事宜。同时，百诺斯公司应于2013年12月18日前支付拖欠的费用，否则月星公司将解除租赁合同，百诺斯公司已付的履约保证金用于冲抵欠付费用，并支付违约金”。2013年12月15日，百诺斯公司致函月星公司，要求月星公司供电且自供电之日起计算租金及其他费用。2013年12月19日，月星公司向百诺斯公司发出《解约函》，告知：“自本函到达百诺斯公司之日，双方签署的《租赁合同》解除，百诺斯公司支付的履约保证金不退还，百诺斯公司应于2013年12月23日之前，将所拖欠的费用支付月星公司，百诺斯公司按合同约定完成租赁物业的清理、拆除、还原工程，并将租赁物业恢复原状返还月星公司，否则，月星公司将自行进行处理，由此产生的相关费用由百诺斯公司承担”。2013年12月21日，百诺斯公司向月星公司发出《回复函》，认为在漏水问题尚未解决的情况下，不同意月星公司《解约函》所告知的事项。2014年1月10日，月星公司在其委托的律师的见证下，对百诺斯公司存放于系争房屋内的陈设及物品进行了现场见证，并对店内的原状进行了拍摄后，收回了系争房屋。当日，月星公司向百诺斯公司发出《关于清场之告知函》，告知百诺斯公司系争房屋内的物品在律师的见证下已存放于月星公司仓库，要求百诺斯公司尽快取回物品并支付拖欠款项。2014年12月19日，月星公司再次向百诺斯公司发出《告知函》，要求百诺斯公司于本函发出之日起七日内支付拖欠的费用及逾期付款违约金，在付清上述款项后领取存放在月星公司处的物品。若未能在上述期限内付清款项，月星公司有权对百诺斯公司的物品(包括可移动设备及与商铺固定装修一体的冰柜、炊具、货柜等设施设备)自行处理。基于月星公司已将系争房屋清场的事实，一审法院无法委托相关部门对该房的装潢残值进行评估，故告知月星公司根据百诺斯公司提供的系争房屋装潢合同、财务凭证及其附件、营业现场装修照片等相关证据，由月星公司财务部门进行审核，并结合“环球港”制定的“装修标准”对系争房屋装饰装修费用进行核价。月星公司经审核，认为系争房屋全部硬装修费用为166,437.60元(详见月星公司提供附表二“上海咖啡厅硬装市价明细”)，门头制作费扣除非硬装费用后为21,320元，消防改造费用为22,006.80元。百诺斯公司对此不予认可，表示根据惯例，装潢残值在一年内应以8折赔付，系争房屋因月星公司另行出租致无法评估，故请求法院依法判决。针对百诺斯公司第二条诉请的装修保证金20,000元，月星公司表示该款中应予以扣除以下费用：垃圾清运费1,904.25元、电话宽带费700元、电费634.75元、水费253.9元。百诺斯公司对此无异议，同意上述款项在装修保证金予以扣除后返还百诺斯公司。一审法院认为，关于本诉，百诺斯公司与月星公司签订《租赁合同》后，月星公司将系争房屋交付百诺斯公司，百诺斯公司在该房内经营咖啡馆。然，百诺斯公司于2013年8月30日支付租金后即未再支付任何费用。百诺斯公司称其未付租金是因系争房屋漏水，月星公司未尽修缮之责，致使百诺斯公司经营受损。经查，2013年5月18日，系争房屋确发生漏水现象，百诺斯公司与月星公司为此达成合意，月星公司赔偿百诺斯公司15,000元。但2013年6月中旬、9月14日、10月7日，系争房屋又发生三次漏水现象，月星公司理应对此尽到修缮之责。然，在双方对赔偿事宜尚未达成一致意见的情况下，百诺斯公司迟延支付租金是具有合法事由的。月星公司却于2013年11月27日即以租金未付为由对系争房屋采取停电措施，该行为显然缺乏法律依据，而停电必然给百诺斯公司经营带来影响。嗣后，月星公司发函要求百诺斯公司于2013年12月18日前支付拖欠的租金等费用，期限届满次日，月星公司以百诺斯公司欠付租金等费用为由向其发出《解约函》，告知《租赁合同》解除。2014年1月10日，月星公司未征得百诺斯公司同意即对系争房屋清场，收回了系争房屋。月星公司在自身履约存在瑕疵的前提下，又未能给予百诺斯公司合理的履约期间，故百诺斯公司的上述主张符合事实。现百诺斯公司与月星公司鉴于现状均同意解除合同，予以准许。审理中，百诺斯公司变更诉请，仅要求月星公司赔偿其装修损失，撤回其他各项损失的赔偿，未有不妥，予以准许。百诺斯公司诉请要求月星公司赔偿其装修费425,452.8元，为此提供系争房屋装潢合同、票据凭证、营业现场装修照片及相关证据。月星公司根据百诺斯公司提供的上述证据，由其财务部门对此进行审核后，确认系争房屋全部硬装修费用为166,437.60元、门头制作费21,320元、消防改造费用为22,006.80元。由于月星公司已将系争房屋清场，致法院无法委托相关部门对该房的装潢残值进行评估。根据《租赁合同》中月星公司对在“环球港”经营的店铺制定的较为高标准、严要求的“装修标准”，结合月星公司迟延开业，百诺斯公司装修后开业至被清场的经营时间较短，一审法院对月星公司应支付百诺斯公司的装潢残值金额酌情予以确定。《租赁合同》解除后，百诺斯公司诉请要求月星公司返还履约保证金192,647元、装修保证金20,000元，因百诺斯公司确认装修保证金20,000元应扣除垃圾清运费1,904.25元、电话宽带费700元、电费634.75元、水费253.9元，故百诺斯公司在其与月星公司结清相关应付费用后，月星公司应将其余款项予以退还。月星公司不同意退还保证金的辩称意见，理由不足，不予采纳。关于反诉，基于本诉阐述，对月星公司要求解除《租赁合同》的诉请，予以支持，确认《租赁合同》的解除日期为2013年12月19日。基于本诉中关于漏水事宜及履行合理期限的认定，月星公司对百诺斯公司已支付的租金43,204.21元、物业管理费10,156元不持异议，法院予以确认。百诺斯公司欠付租金，对月星公司要求百诺斯公司支付租金、房屋占用费、物业管理费的诉请，应予支持。至于上述费用金额，由法院根据百诺斯公司与月星公司的责任酌情予以确定。同理，月星公司要求百诺斯公司支付推广宣传费，亦酌情予以确定。百诺斯公司不同意支付该款的辩称意见，不符合合同约定，不予采纳。据此判决：一、上海月星环球家饰博览中心有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百诺斯餐饮管理有限公司装潢残值人民币300,000元；二、上海月星环球家饰博览中心有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海百诺斯餐饮管理有限公司履约保证金人民币192,647元、装修保证金人民币16,507.1元；三、上海月星环球家饰博览中心有限公司与上海百诺斯餐饮管理有限公司就上海市中山北路XXX号地上2层L2121号房屋签订的《租赁合同》于2013年12月19日解除；四、上海百诺斯餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海月星环球家饰博览中心有限公司自2013年7月5日起至2013年12月19日止的租金、自2013年12月20日起至2014年1月9日止的房屋占用费，均按人民币23,168元/月的标准计付(其中扣除百诺斯公司已支付的租金人民币43,204.21元)；五、上海百诺斯餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海月星环球家饰博览中心有限公司自2013年8月1日起至2014年1月9日止的物业管理费，按人民币5,078元/月的标准计付(其中扣除百诺斯公司已支付的物业管理费人民币10,156元)；六、上海百诺斯餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海月星环球家饰博览中心有限公司自2013年8月1日起至2014年1月9日止的推广宣传费，按人民币635元/月的标准计付。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，百诺斯公司与月星公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。百诺斯公司在使用系争房屋时发生了四次漏水现象。2013年5月18日发生漏水现象后，双方协商一致，月星公司赔偿了百诺斯公司15,000元。但2013年6月中旬、9月14日、10月7日，系争房屋又发生三次漏水现象，双方对赔偿事宜未达成一致。百诺斯公司因此迟延支付租金，符合常理，并无不妥之处。月星公司上诉称百诺斯公司延迟支付租金属违约，依据不足，本院不予采信。月星公司于2013年11月27日对系争房屋采取停电措施，以此逼迫百诺斯公司支付租金。嗣后，在自身履约存在瑕疵、赔偿问题尚未解决的情况下，月星公司又发出《解约函》，自行清场，收回了系争房屋，显属不当，应当承担相应责任。百诺斯公司诉请月星公司赔偿其装修损失，依法有据。由于月星公司已将系争房屋清场，无法对装潢残值进行评估，故一审法院根据双方提供的证据，酌情确定月星公司应支付百诺斯公司的装潢残值金额，并无不当。综上所述，月星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,611元，由上诉人上海月星环球家饰博览中心有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 丁康威审判员 徐 江二〇一七年五月九日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……