江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2037号上诉人（原审原告）：陈文华。被上诉人（原审被告）：金新城置业集团有限公司，住所地张家港经济开发区（杨舍镇斜桥村8组）。法定代表人：许培新，该公司董事长。委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：朱缨，国浩律师（苏州）事务所律师。上诉人陈文华因商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初11218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、协议中预定的汽车位并未约定是人防车位，涉嫌捆绑销售。在本人于2016年10月14日前去售楼处准备正式签约时才知晓是人防车位，并坚决不买此人防车位遭到拒绝。人防车位是不可以买卖的。被上诉人违约在先，在上诉人起诉后，其才做出让步。由此造成的违约责任应由被上诉人承担。二、2016年10月3日，苏州市进一步完善差别化住房信贷政策，导致本人在张家港买房不符合贷款条件，属于情势变更。三、上诉人不同意在合同中授权被上诉人改造房屋被拒绝。四、上诉人要被上诉人更改合同条款将物业费改为一年一交。五、被上诉人要求交清首付款才打印证实合同，属于霸王条款。六、在上诉人多次催促下被上诉人提供了正式合同范本，上诉人因前述原因被迫放弃签订正式合同。责任不在上诉人。金新城置业集团有限公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈文华向一审法院提出诉讼请求：判令原审被告退还原审原告购房定金25000元。一审法院经审理查明，2016年9月25日，金新城置业公司（甲方）与陈文华（乙方）签订一份《商品房认购书》，约定乙方认购甲方湖滨世家项目公寓52幢3层一单元301室住宅一套，预测建筑面积总计126.58平方米，房屋建筑面积单价7158元/平方米，总房价906060元，双方同意上述面积与楼价计算若有误差或错误，以双方最终签订的《商品房买卖合同》中所列为准。《商品房认购书》第二条关于付款方式约定：付款方式为按揭付款，首期房款为总房款的30%，乙方必须在签署《商品房买卖合同》当日付清，余款为总房款的70%，乙方必须在签署《商品房买卖合同》之日起30日内付清，乙方应当于签署《商品房买卖合同》前提供真实完整按揭贷款资料，如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因），乙方应当在签署《商品房买卖合同》之日起30日内，自筹资金补足差额。《商品房认购书》第三条约定：1.为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金5万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2.乙方应当自本认购书签订之日起7日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。3.双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款，且乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及补充条款等相关文件之样本，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋/土地抵押、违约责任、争议解决方式等）等合同内容乙方已充分知晓，且对此完全理解和认同。鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4.不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者选择解除本协议并无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。11.认购住宅房屋时，本人自愿认购指定区域内标准车位一个，标准车位价格为75000元/个。《商品房认购书》还注明，如定金未能如数兑现，则甲方有权按照本认购书第三条第4款约定处理。《商品房认购书》签订当日，陈文华支付给金新城置业公司25000元，金新城置业公司开具了相应的发票，陈文华在《商品房认购书》中注明：本人定购湖滨世家52幢301室，今日交保证金25000元，剩余保证金25000元于2016年9月26日前补足，若逾期按违约算。2016年10月10日，金新城置业公司向陈文华发出《催告函》，主要内容为：根据《商品房认购书》约定，陈文华应于2016年10月2日到售楼处签订《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款，但截至2016年10月10日，陈文华仍未办理相关手续，已严重违约，要求陈文华收函后五个工作日内前来办理相关手续及缴纳应交房款，否则视为违约，定金没收，不得以任何理由要求退回，该房屋另行销售。2016年10月25日，金新城置业公司委托律师再次发函陈文华，主要内容为：截至2016年10月25日，陈文华仍未前往办理购房手续，要求陈文华收到函告后5日内（最迟于2016年11月5日前）办理购房手续并支付剩余部分保证金及房款，否则金新城置业公司有权解除《商品房认购书》，并没收已支付的定金25000元。因双方未能签订《商品房买卖合同》，引起本案纠纷。审理中，陈文华陈述，其在苏州已有两套房子的贷款，这次是第三次贷款，按照苏州市的房地产调控政策，要交50%的首付，而且根据苏州市民防局的问题回复，人防工程停车位的出租时间不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。关于未能签订《商品房买卖合同》主要原因是贷款问题，其他还有车位认购、2000元改造费、物业费缴纳等三个问题无法达成一致意见。为证明双方签订正式合同的磋商情况，陈文华还提供了其与金新城置业公司销售人员王瑛的录音资料，相关内容为：陈文华不同意物业费二年一交，要求改为一年一交，王瑛当场表示可以一年一交；陈文华因不同意房屋改造，不愿意支付2000元改造费，王瑛称之前交2000元已与陈文华讲清楚的；陈文华表示不要车位，但王瑛不同意，并称车位问题当时明确与陈文华讲清楚的，如陈文华认购商品房时不要车位，是不会把房子卖给陈文华的。金新城置业公司对此质证称：同意陈文华不进行改造及承担2000元改造费；根据公司现在政策可以原审原告可以不购买人防车位；物业费原审原告也可以根据实际情况一年一交。以上事实，有原审原告提交的《商品房认购书》、发票、录音资料以及一审法院庭审笔录、质证笔录等材料予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。又，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原审原被告之间签订的《商品房认购书》系当事人双方约定将来订立本合同即《商品房买卖合同》的协议，属预约合同，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当承担违约责任。原审原告提出解除《商品房认购书》，主张双方未能签订《商品房买卖合同》的责任不在原审原告，对此应当承担举证证明责任。关于贷款政策问题，根据《商品房认购书》约定，如原审原告申请贷款额度与银行批准额度产生差额，原审原告有义务自筹资金补足，因此即使原审原告的首付比例按照相关政策调高，也应当由原审原告按约定自行补足相应差额。关于认购车位问题，原审原被告双方在《商品房认购书》中对认购车位及车位价格进行了明确约定，原审原告认购车位系自愿、自主的民事行为，并不构成对其权利的侵害，且庭审中原审被告已表示同意原审原告可以不购买车位。关于原审原告所称的前期物业问题，原审被告也已表示可以按照原审原告的要求一年一交。关于改造费2000元的问题，从录音资料来看，原审被告销售人员早已告知原审原告，原审原告现表示不愿意支付改造费2000元，有违诚信原则，且原审被告也表示同意原审原告不进行改造的意见。综上，《商品房买卖合同》未能签订，从原审原告陈述的理由看，根本原因还在于首付比例问题，原审原告未能提交原审被告拒绝缔约之证据，亦无证据证明存在不可归责于当事人双方的事由，故原审原告要求原审被告返还定金的请求不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条规定，一审法院判决如下：驳回原审原告陈文华的诉讼请求。案件受理费减半收取213元，由原审原告陈文华负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，合同当事人应当重合同守信用。根据涉案《商品房认购书》第三条第三款约定：双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款，且乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及补充条款等相关文件之样本，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋/土地抵押、违约责任、争议解决方式等）等合同内容乙方已充分知晓，且对此完全理解和认同。上诉人要求更改合同无依据。关于车位、物业费、改造费2000元等问题，当事人可以通过协商等途径予以解决，上诉人尚不足以据此可以要求解除合同。另根据《商品房认购书》约定，如上诉人申请贷款额度与银行批准额度产生差额，上诉人有义务自筹资金补足，因此即使上诉人贷款条件发生变化，也应当由上诉人按约定自行补足相应差额，一审法院对此认定正确。综上所述，陈文华的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由陈文华负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年五月二十三日书记员  毛莉莉