江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初4239号原告：牛伟，男，1982年9月16日生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：季君，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈世同，江苏展驰律师事务所律师。被告：陆进元，男，1970年11月20日生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山��安好家房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇景丰路149号，统一社会信用代码913205833391973326。法定代表人：何峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晶晶，该公司员工。原告牛伟与被告陆进元、第三人昆山市安好家房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐敏独任审理，分别于2017年4月10日、5月9日公开开庭进行了审理。原告牛伟及其委托诉讼代理人沈世同和季君、被告陆进元、第三人昆山市安好家房地产有限公司的委托诉讼代理人徐晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛伟向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告退还购房定金20000元。2、被告承担违约责任，向原告支付违约金134000元。3、本案诉讼费由被告承担。事���与理由：2016年6月27日，原被告双方在第三人的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定，原告购买位于昆山市××楼××室的个人住房及车库，购买价款为670000元。原告已履行合同义务向被告支付现金20000元作为定金。然而在合同履行过程中，被告拒绝履行合同，被告的违约行为已经严重损害了原告的权益。被告陆进元辩称：同意解除合同。被告不存在违约行为，不同意退还定金和违约金。诉讼费用由法院依法判决。第三人昆山市安好家房地产有限公司辩称：我们一直催告被告办理过户手续，被告一直拖延，并且要求按照现在的市场价重新签订合同。今年年初被告已经将房屋过户至其女儿名下。经审理查明：案外人柯友林动迁取得位于昆山市××城镇××楼××室房屋及车库，房屋面积93.63平方米，车库面积25.42平方米。2011年9月13日，柯友���与被告签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：1、被告购买上述房屋和车库，成交总价450000元，合同签订时，支付5000元定金，2011年9月25日前支付425000元，柯友林将房屋钥匙交付被告，余款20000元在房屋产权证办理至被告名下时付清；2、产证下发前允许被告转售别人，柯友林无条件协助；3、产证下发后，柯友林需在60个工作日内协助过户，过户费由被告自理，双方约定违约金为总房价的3倍。合同签订当天，被告支付柯友林5000元，同年9月21日，又支付425000元，合计430000元。柯友林将房屋钥匙交付被告。因房屋为动迁房，产权证在办理过程中，双方未进行过户。此后，被告将房屋挂在二手房平台出售，经协商，原告欲购买该房屋。为此，2016年6月27日，经第三人居间，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、被告将上述房屋出售给原告，转让价款670000��，合同签订时，支付定金20000元，自合同生效之日起至产证过户当日，原告支付300000元，剩余350000元通过贷款方式支付；2、双方在签订合同后，未按照约定时间过户，逾期两个月内，如被告违约，退还原告定金，另赔偿原告50000元，如原告违约，所付定金作为违约金，被告不予退还，双方配合第三人办理终止手续，逾期超过2个月，守约方有权单方解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金；3、半年时间完成整个过户流程，任何一方没有按合同完成，算违约处理。合同签订当天，原告支付被告定金20000元。2016年9月7日，涉案房屋和车库的产权证办理完毕，登记为：柯友林、唐芬英共同共有，坐落于昆山市××城镇××楼××室房屋及××室车库，房屋面积93.60平方米，车库面积25.55平方米。产权出来后，产权证的原件由被告保管，被告亦通知第三人产权证已办理完毕。因产权人是柯友林，10月27日，柯友林协助办理了网签手续，网签合同上注明卖房人柯友林，买房人牛伟。11月28日，网签合同打印完毕，12月，柯友林配合办理了贷款审批手续。2016年12月26日，第三人通知被告准备办理过户手续，被告称在上班没有时间，未去，当天，未办理过户。此后，经第三人联系，三方见面协商过户之事，但协商未果。第三人继续联系被告，被告称合同约定的半年期限已到，其没有履行合同的义务。2017年2月11日，被告将购房尾款25500元支付柯友林。2017年2月22日，在未事先告知原告的情况下，被告指示柯友林将房屋过户至其女儿陆敏佳的名下。2017年2月27日，原告诉诸本院，言明解除合同，被告返还定金并支付违约金。被告于2017年3月4日签收原告主张合同解除的民事起诉状。另查明：自2016年10月22日开始，原告账���一直预留28万元余元的存款。本院认为，合法的民事权益受法律保护。原被告签订的《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，双方约定在半年内完成过户手续。原告在支付完定金后一直为过户做准备，包括网签、贷款审批、备足首付款等，直至2016年12月26日过户条件已经具备后，通知被告过户，此时未超过合同约定的半年期限，该期间，原告并未有任何违约行为，被告以自己没空为由，虽然可能事出有因，但该事由不可归责于原告，被告理应继续配合办理过户手续。在2016年12月26日之后，三方就过户事宜进行协商，此时被告完全能够配合过户但未予以配合，且指示柯友林将房屋过户至陆敏佳名下，致使原告买房的目的无法实现，已经构成根本违约，原告有权解除合同。《房屋买卖合同》自原���主张合同解除的民事起诉状到达被告时解除，即2017年3月4日解除。被告构成违约，应当返还原告定金20000元，并承担违约金。依据原被告之间关于“违约方应向守约方支付总房款20%的违约金”的约定，房屋购房总价为670000元，违约金为总房款的20%即134000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告牛伟与被告陆进元在2016年6月27日签订的《房屋买卖合同》于2017年3月4日解除。二、被告陆进元于本判决生效之日起十日内返还原告定金20000元并支付违约金134000元，合计154000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3380元、减半收取1690元，由被告陆进元承担。该款原告已经预交，本院不予退还，被告陆进元在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏富路支行，账号:10×××76。代理审判员  唐敏二〇一七年五月十六日书 记 员  ＸＸ附页（法律条文）：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九���四条有下列情形的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《���高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。