重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初1366号原告：王小容，女，1968年3月8日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏琴玲，重庆江泰律师事务所律师。被告：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区菩提街道桃源西四路2号长寿古镇C区25栋，统一社会信用代码9150011569657479XQ。法定代表人：李陈，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：廖梓辰，重庆渝州律师事务所律师。原告王小容与被告重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称为长寿古镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告王小容的委托诉讼代理人王国忠、夏琴玲、被告长寿古镇公司的委托诉讼代理人梁伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小容向本院提出诉讼请求：1.判令被告长寿古镇公司将原告王小容购买的位于重庆市长寿区桃源西四路3号同元•御府华庭小区11幢的电梯更换为合同约定的德国原装蒂森电梯；2.判令被告长寿古镇公司完成入户大厅外挂石材贴墙砖；3.判令被告长寿古镇公司对11幢每层过道贴墙砖；4.若11幢电梯不能更换，则判令被告长寿古镇公司赔偿原告王小容10000元（暂定，以评估为准）。事实和理由：原告王小容于2015年10月27日与被告长寿古镇公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告王小容购买被告长寿古镇公司开发的位于重庆市长寿区桃源西四路3号同元•御府华庭11幢10-4号房屋。原告王小容与被告长寿古镇公司签订合同前，被告长寿古镇公司的销售人员向原告王小容提供的宣传资料及带领原告王小容所见的实物，均声称被告长寿古镇公司开发的房屋是高档品质房，安装国际一流品牌电梯、入户大厅外挂石材等。临近合同约定的交房时间，原告王小容到实地查看，发现11幢安装的电梯为国内三线电梯，入户大厅没有外挂石材贴墙砖，楼层过道也没有贴墙砖，还有其他以次充好的情形。被告长寿古镇公司要交付的房屋与合同约定及宣传的相差悬殊，其实质为虚假宣传，存在合同欺诈。为此，原告王小容多次找到被告长寿古镇公司，要求按照合同约定交付房屋，但被告长寿古镇公司拒不理睬，现为维护原告王小容的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告长寿古镇公司辩称，原告王小容的诉讼请求不能成立，应驳回原告王小容的全部诉讼请求，理由如下：1、原告王小容请求更换电梯的诉讼请求不明确，且不符合合同约定。原告王小容仅仅是明确了品牌，其他技术参数及规格均不具体，不具有可执行性；同时原告王小容请求将电梯更换为德国原装蒂森电梯，但双方签订的合同仅仅约定了品牌电梯，并未明确具体的品牌及型号，而被告长寿古镇公司安装的巨人通力电梯为合资品牌电梯，且通力系芬兰品牌，是世界上最大的历史最悠久的专业电梯公司，巨人是中国最大的电梯公司，巨人通力电梯在北京奥运会、残奥会、上海世博会等国际性盛会有影响的建筑物上均有使用，长寿区范围内的阳光世纪城、时代中心等小区亦使用的是巨人通力电梯，该电梯的市场占有率也最高。因此原告王小容要求更换电梯的诉讼请求不符合合同约定，基于此原告王小容主张若11幢全部电梯不能更换，则判令被告长寿古镇公司赔偿原告王小容损失的诉讼请求亦无事实和法律依据，不应予以支持；2、原告王小容要求的入户大厅外挂石材和贴墙砖，将11幢每层过道贴墙砖的诉讼请求亦不明确，也不符合合同约定。原告王小容并未明确石材、墙砖的品牌、型号及比例，且双方在合同的第16条及附件3中均对入户大厅、电梯前室及入户通道明确约定为墙砖涂料饰面相结合（具体以实际交付为准），案涉房屋经专业设计机构进行设计，由专业施工机构进行施工，并经法定部门验收后交付使用，相关图纸能够证明被告长寿古镇公司是按照合同约定进行的施工，并未违反合同约定；3、被告长寿古镇公司并未进行虚假宣传，合同附件5即《补充协议》中第14、15条对口头信息和宣传资料的效力作出了明确约定，均需以双方签订的书面合同为准，其他均不能作为双方履约的依据，且原告王小容所提供的宣传资料上标注的所售房屋的商品房预售许可证是2013年的预售房屋（一期），也注明了宣传资料为要约邀请，所涉及图片文字仅供参考，从文意看可知描述的是会所而非被告长寿古镇公司所售的商品房。综上，原告王小容的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：2015年1月9日，重庆市长寿区房屋管理局向被告长寿古镇公司颁发了长房（2015）预字第（5）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》，被告长寿古镇公司取得了重庆市长寿区桃源西四路3号同元•御府华庭二期商住楼项目11幢的预售预租资格。2015年10月27日，原告王小容（乙方）与被告长寿古镇公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告王小容购买被告长寿古镇公司开发的位于重庆市长寿区桃源西四路3号同元•御府华庭二期11幢10-4房屋，案涉房屋建筑面积为79.36平方米，套内建筑面积为62.73平方米，建筑面积单价为3699元/平方米，套内建筑面积单价为4679.63元/平方米，总成交金额为293553元。合同第十六条约定：“商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：1、甲方赔偿双倍的装饰、设备价差。2、甲方在双方约定时间内修复或变更，逾期未修复或更改的甲方将赔偿1倍装饰、设备差价。3、X。”合同附件三约定：“同元•御府华庭高层10幢、11幢、12幢、13幢、14幢按毛坯房标准交付，具体标准如下：一、结构：框架剪力墙结构。二、外墙面：涂料饰面。三、内墙面：1、户内：水泥砂浆抹面。2、入户大厅、电梯前室及入户通道：墙砖涂料饰面相结合（具体以实际交付为准）。3、消防楼梯间：腻子刮白……八、电梯：品牌电梯……。”合同附件四“特别提示”载明：“为确保乙方充分理解商品房买卖合同及补充协议的条款，甲方特别提示乙方在签字或盖章前，应详细阅读并充分理解商品房买卖合同及补充协议等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明，本协议一经签订即对双方具有约束力。”合同附件五即同元•御府华庭《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》首部载明：“甲、乙双方协商一致，订立以下补充条款，该补充条款系对正文条款的增补。根据《重庆市商品房买卖合同》（以下简称主合同）正文第二十六条的约定，合同附件与主合同具有同等法律效力，为此，甲方特别提示乙方应注意和认真审核本补充条款。乙方应保证有充分权利订立合同，有能力履行合同条款；对主合同及补充条款内容已完全明白和同意；保证其购房款及有关费用的资金来源合法并享有所有权。”第十四条“对口头信息的补充约定”载明：“1、甲、乙双方均同意以本合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的对双方不发生约束力，请乙方在签合同时特别注意。2、本合同及其补充协议的修改均为打印或铅印形式，其他任何形式内容均由甲乙双方签字盖章（甲方必须盖公司合同专用章）认可方为有效。3、甲方对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、医院、学校等的说明介绍，仅为乙方提供参考信息，请乙方自行了解落实。”第十五条“对广告效力及示范单位的补充约定”载明：“1、甲、乙双方共同确认，甲、乙双方的权利义务，均以主合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议的约定为准。甲方在签署主合同及其附件、其他双方正式共同签署的相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，仅作为要约邀请，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，请乙方购房时特别注意。（法律、法规、司法解释规定应当作为要约的除外）2、甲方所提供的样板间（含宣传资料）内的装饰、家具的所有房间及功能区的主灯饰仅供展示和参考使用，不构成甲方对乙方的承诺；乙方所购房屋其装修、装饰、设备标准、户型结构等，均以主合同及附件、附图为准。3、甲方所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，合同有约定按约定，未约定的均以实际建成为准。4、甲方为整体综合需要，有权在主合同所述房屋所在的社区场地中选址建设环境和配套设施，如植物、雕塑小品、自行车棚、配电室、管道井、消防栓、垃圾收集点等。沙盘、模型、样板间所展示的上述环境和配套设施仅供参考，合同有约定按约定，未约定的最终以实际建成为准，且甲方不对乙方承担任何责任，但甲方建设上述配套设施不能实质改变小区已审核备案的规划要求。”2016年9月9日，被告长寿古镇公司取得同元•御府华庭二期10、11、12、13、14号楼及部分地下室工程《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告长寿古镇公司同元•御府华庭宣传资料载明：“品质房长寿首个超五星级奢华会所、6.5米挑高精装入户大堂、外挂石材、国际一线品牌电梯，精工品质，巧夺天工，让建筑成为城市的贵胄。”在该份宣传资料的正反面最下方均写明“本宣传资料为要约邀请，所涉及图片、文字仅供参考，具体内容以政府最终批准法律文件及双方买卖合同为准。”在该份宣传资料正面右上角写有“同元年终盛惠”，其中“盛”字下面的“皿”被改写成“2014”。该份宣传资料正面下方载明了所售商品房的预售许可证号，为渝长（2013）预字第（008）号、渝长（2013）预字第（016）号、渝长（2013）预字第（019）号、渝长（2013）预字第（020）号、渝长（2013）预字第（036）号、渝长（2013）预字第（037）号、渝长（2013）预字第（047）号、渝长（2013）预字第（092）号、渝长（2013）预字第（093）号。原告王小容对被告长寿古镇公司提交的同元•御府华庭10-14幢公区装修设计图纸（涉及本案的包括10-13#楼的一层入户大堂立面索引图1张、10-13#楼的一层入户大堂立面图6张、11-13#楼标准层立面索引图1张、11-13#楼标准层电梯间立面图4张）、同元御府华庭二期三标段10-14幢的公共区域精装修竣工图（涉及本案的包括10-13#楼一层入户大堂立面索引图1张、10-13#楼一层入户大堂立面图6张、11-13#楼标准层立面索引图1张、11-13#楼标准层电梯间立面图4张）及11幢的实景照片真实性无异议。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，本院依次予以评述。关于重庆市长寿区城乡建设委员会向本院复函是否采信的问题。审理过程中，本院依职权向重庆市长寿区城乡建设委员会发出长寿法函〔2017〕8号的函。2017年3月16日，重庆市长寿区城乡建设委员会向本院复函，载明：一、同元•御府华庭二期共23幢，包含以下幢号：9幢-28幢、30-1幢、30-2幢、31幢。其中以下幢号：9幢-14幢、17-19幢、24-27幢、30-1幢、31幢共15幢已办理竣工验收备案，并取得竣工验收备案证；其余8幢即15幢、16幢、20幢-23幢、28幢、30-2幢未办理竣工验收备案。二、经核查，同元•御府华庭二期项目已办理竣工备案楼幢的电梯（电梯井及电梯参数）、窗户和入户大厅及过道墙面装饰均按照设计图纸施工，满足设计和施工规范要求，竣工验收合法合规，并予以备案。被告长寿古镇公司对此无异议，原告王小容对该复函真实性、关联性不予认可。因该复函是重庆市长寿区城乡建设委员会针对本院的询问函所作出的回复，内容与原告王小容的诉讼请求具有关联性，故对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。关于原告王小容拍摄于被告长寿古镇公司售楼大厅的照片及网上截屏的图片是否采信的问题。原告王小容向本院提交了拍摄于被告长寿古镇公司售楼大厅的照片及网上截屏的图片，拟证明被告长寿古镇公司向原告王小容承诺的为品质房，入户大厅外挂石材、电梯为德国原装蒂森电梯。被告长寿古镇公司对上述证据真实性不予认可。根据原告王小容提交的照片显示，拍摄地点位于被告长寿古镇公司售楼大厅，并有楼盘沙盘，展板上也载有“长寿首个超五星级奢华会所、6.5米挑高精装入户大堂、外挂石材、国际一线品牌电梯，精工品质，巧夺天工，让建筑成为城市的贵胄”等内容，综合考量，对该照片的真实性本院予以确认。对来源于网络的截屏图片，因并非来源于被告长寿古镇公司官方网站或相关权威网站，而是百度搜索相关词条，原告王小容也未提供其他证据予以佐证，故对其真实性、关联性本院不予确认。关于原告王小容向本院提交的同元•御府华庭8幢、27幢的照片14组、11幢的实景照片是否采信的问题。原告王小容向本院提交了同元•御府华庭8幢、27幢的照片14组，拟证明该两幢楼的入户大厅的墙立面为外挂石材，入户通道的墙面装饰均为墙砖，所使用的电梯均为德国蒂森电梯，并述称购房时是由被告长寿古镇公司的售房人员引导至8幢实地查看，被告长寿古镇公司的售房人员称所有的房屋品质及装修风格是一致的；原告王小容另提交了11幢的实景照片，拟证明11幢没有按照宣传的对入户大厅外挂石材，每层入户通道也未贴墙砖。被告长寿古镇公司对11幢的实景照片无异议，本院予以确认。对8幢、27幢的照片，被告长寿古镇公司认为该公司并未在8幢设置样板间，原告王小容并非8幢、27幢的购房业主，故该照片与本案无关。因原告王小容系以被告长寿古镇公司违反双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定为由向本院起诉，其并未提交证据证明被告长寿古镇公司承诺的11幢的房屋品质及装修风格应与8幢、27幢一致，且原告王小容亦确非8幢、27幢业主，故其提交的照片与本案无关，本院不予采信。关于入户大厅的范围问题。原告王小容向本院提交上述同元•御府华庭8幢、27幢的照片、11幢的实景照片，认为11幢的入户大厅应与8幢、27幢一致，即既包含入户门内的封闭性区域，又包含入户门外的未封闭框架性结构体。根据10-14号楼公区装修施工图显示，入户大厅应指地面第一层入户门内封闭性区域，未包含入户门外的未封闭框架性结构体。关于被告长寿古镇公司向本院提交的巨人通力电梯有限公司简介、荣誉证书、重庆部分地区业绩表、11幢的电梯监督检验报告是否采信的问题。被告长寿古镇公司向本院提交了巨人通力电梯有限公司简介、荣誉证书、重庆部分地区业绩表，原告王小容对其真实性不予认可，因上述证据为打印件或复印件，且未加盖任何单位有效证明的印章，被告长寿古镇公司不能证明其真实性，故对以上证据本院不予采信。对被告长寿古镇公司提交的11幢的电梯监督检验报告，原告王小容对其真实性予以认可，本院予以采信。关于被告长寿古镇公司向本院提交的同元•御府华庭10-14幢公区装修设计图纸、同元•御府华庭二期三标段10-14幢的公共区域精装修竣工图、11幢的实景照片是否采信的问题。被告长寿古镇公司向本院提交上述证据，拟证明被告长寿古镇公司是按照设计图纸进行的施工，并经竣工验收，符合合同约定。原告王小容对上述证据的真实性均无异议，但称被告长寿古镇公司提交的设计图的制图出图时间在原告王小容提交的宣传资料之前，但被告长寿古镇公司的宣传资料所显示的情况与设计图纸不一致，存在虚假宣传的情况，从设计图也可以看出入户大厅的墙面是需要装饰墙砖的，但是11幢入户大厅的墙面全部是涂料饰面。对上述证据，因原、被告对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，且设计图纸与竣工图纸完全一致，并经建设主管单位验收合格予以备案，另被告长寿古镇公司亦提供了现场实景照片予以证明，照片显示的装饰装修与设计图纸、竣工图纸一致，故本院确认被告长寿古镇公司对11幢入户大厅及每层楼的入户通道即过道的装饰装修均与设计图纸、竣工图纸一致，且符合合同约定。即案涉房屋所在的同元御府华庭11幢所安装的电梯为巨人通力电梯；11幢入户大厅被告长寿古镇公司按照10-14号楼公区装修施工图进行了施工，装饰的内墙面为挂石材、贴墙砖，外墙面为涂料饰面；每层楼过道的墙面装饰为墙砖涂料饰面相结合。本院认为，原告王小容与被告长寿古镇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照该合同约定行使权利及履行义务。关于被告长寿古镇公司提供的宣传资料、售楼大厅的相关展板等是否构成对原告王小容的要约，是否是合同的组成部分的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告长寿古镇公司的同元•御府华庭宣传资料载明：“品质房长寿首个超五星级奢华会所、6.5米挑高精装入户大堂、外挂石材、国际一线品牌电梯，精工品质，巧夺天工，让建筑成为城市的贵胄。”原告王小容提供的照片显示售楼大厅的相关展板亦有同样的表述，但在上述宣传资料的正反面最下方均写明“本宣传资料为要约邀请，所涉及图片、文字仅供参考，具体内容以政府最终批准法律文件及双方买卖合同为准。”且该份宣传资料正面下方已经载明了所售商品房的预售许可证号，为渝长（2013）预字第（008）号、渝长（2013）预字第（016）号、渝长（2013）预字第（019）号、渝长（2013）预字第（020）号、渝长（2013）预字第（036）号、渝长（2013）预字第（037）号、渝长（2013）预字第（047）号、渝长（2013）预字第（092）号、渝长（2013）预字第（093）号，并不包含长房（2015）预字第（5）号，即上述宣传资料并非是针对原告王小容所购买的11幢楼。对原告王小容所提供的照片中相关展板的内容，原告王小容也并未提供其他证据证明上述信息对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为《重庆市商品房买卖合同》的组成部分。故上述证据不能视为被告长寿古镇公司对原告王小容的要约。关于原告王小容请求的前三项诉讼请求，1、判令被告长寿古镇公司将原告王小容购买的位于重庆市长寿区桃源西四路3号同元•御府华庭小区11幢的电梯更换为合同约定的德国原装蒂森电梯；2、判令被告长寿古镇公司完成入户大厅外挂石材贴墙砖；3、判令被告长寿古镇公司对11幢每层过道贴墙砖。上述三项诉讼请求涉及的实施标准原告方要求与8幢、27幢装饰装修标准一致。根据《重庆市商品房买卖合同》及其附件的约定，双方的权利义务已明确为：1、原告王小容已经明确知晓了合同主文及附件约定的内容，补充条款与合同主文具有同等效力，原、被告均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；2、被告长寿古镇公司的工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的对双方不发生约束力；3、被告长寿古镇公司在主合同及其附件、其他双方正式共同签署的相关补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传片及网络等媒体或其他方式发布的广告以及沙盘中所述内容，仅作为要约邀请，均不作为买卖双方确定各自权利义务的依据，请原告王小容购房时特别注意。（法律、法规、司法解释规定应当作为要约的除外）；4、入户大厅、电梯前室及入户通道的墙面为墙砖涂料饰面相结合（具体以实际交付为准），电梯为品牌电梯。原告王小容称其是由被告长寿古镇公司的工作人员引导至8幢，其工作人员称原告王小容所购买的房屋品质及装修风格与8幢是一致的，但原告王小容并未就此事实提供证据予以佐证，且即便属实，原告王小容也未举证证明双方曾就被告长寿古镇公司工作人员的上述口头承诺签订过书面协议予以确定，即被告长寿古镇公司的工作人员的口头承诺不属于《重庆市商品房买卖合同》的组成部分，故对原告王小容的该项理由本院不予采纳。现被告长寿古镇公司已按照装修施工设计图纸对入户大厅、入户通道的墙面施工完毕，入户大厅装饰的内墙面为挂石材、贴墙砖，外墙面为涂料饰面；每层楼过道的墙面装饰为墙砖涂料饰面相结合，安装的电梯为品牌电梯即巨人通力电梯，上述标准并未违反合同约定，且已经竣工验收。同时，入户大厅也仅指地面第一层入户门内封闭的由同幢业主共同共有的区域空间。对于原告王小容认为的也属于入户大厅范围的入户门外的未封闭框架性结构体的交付标准，合同及其附件并无约定，也未形成其他书面协议，故被告长寿古镇公司对该部分空间的装饰并无按照其他楼栋标准一致装修的义务，即不存在违约情形。综上，被告长寿古镇公司的宣传资料及原告王小容提交的照片中展示的内容并不构成被告长寿古镇公司对原告王小容的要约，也不应视为合同的组成部分，被告长寿古镇公司并未违反合同约定。故对原告王小容请求判令被告长寿古镇公司将11幢入户大厅、入户通道改为外挂石材、贴墙砖，将电梯更换为德国蒂森电梯的诉讼请求本院不予支持。关于原告王小容请求的若11幢电梯不能更换，则判令被告长寿古镇公司赔偿10000元的诉讼请求。因被告长寿古镇公司就11幢安装的电梯为品牌电梯即巨人通力电梯，并未违反合同约定，被告长寿古镇公司无须赔偿相关损失，基于此，原告王小容的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告王小容提出的就巨人通力电梯与德国原装蒂森电梯的采购、安装的差价进行司法鉴定，已无实际必要，故本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下:驳回原告王小容的诉讼请求。案件受理费40元，由原告王小容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨春秀二〇一七年五月十日书记员  席 鑫