江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初10742号原告：如皋正翔商业广场管理有限公司，住所地：如皋市如城街道中山西路1号。法定代表人：周银宝。委托诉讼代理人：侯晴，女，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：李晓霞，江苏如一律师事务所律师，特别授权。被告：陆霞，女，1978年9月2日生，汉族，户籍所在地：如皋市，现住如皋市。被告：葛家鹏，男，1978年5月20日生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：黄亮，江苏苏骏律师事务所律师，特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：黄永峰，江苏苏骏律师事务所律师，特别授权。原告如皋正翔商业广场管理有限公司（以下简称正翔公司）与被告陆霞、葛家鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理，原告正翔公司委托代理人侯晴、李晓霞与被告陆霞委托代理人黄亮到庭参加诉讼。后本院根据原告正翔公司的申请依法追加葛家鹏为本案的共同被告参加诉讼，并于2017年1月12日公开开庭进行了审理，原告正翔公司特别授权委托代理人侯晴、汤向群与被告陆霞、葛家鹏共同委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月28日、2017年5月5日公开开庭进行了审理，原告正翔公司特别授权委托代理人侯晴、李晓霞与被告陆霞、葛家鹏共同委托诉讼代理人黄永峰、黄亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正翔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠至2016年3月22日的房屋物业费33182.42元。2、判令被告按每日1‰的标准给付上述期限的滞纳金3085.96元。3、判令被告给付2016年3月23日起至被告实际将承租房屋交还出租人之日期间的物业费（计算至2016年10月26日）92216.99元。审理中，因被告方已于2016年12月20日通过法院将案涉店铺还，故变更诉讼请求：1、要求判令两被告给付拖欠的2016年1月1日至2016年3月22日期间的物业费33182.42元。2、两被告给付2016年1月1人至2016年3月22日期间的滞纳金3085.96元。3、两被告给付2016年3月23日至2016年12月20日期间的物业费115482.74元。事实和理由：被告于2012年6月2日签订租赁合同，承租如皋金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）购物中心四层4-003号商铺。合同约定被告作为该房屋的承租人，应当自计租日起向原告支付该房屋的物业服务费。现被告仅交纳前期部分物业费，欠缴的物业费至今未缴清。原告多次催款无效后，于2016年3月8日向其下发三次催缴通知单，同时根据合同约定，告知了相应的法律后果。然而，被告于2016年3月25日强行搬离店内物品，原告多次要求被告来我司办理相关手续并缴清所欠费用，被告均不予理睬。被告陆霞辩称：1.承租方不是陆霞本人所签，而是陆霞前夫葛家鹏所签，原告明知并确认合同相对方为葛家鹏，故本案应列葛家鹏为被告。2.辛都汇工商登记的经营者是陆霞，但是葛家鹏实际经营，经营期间陆霞一直在家带孩子，并未参与使用房屋。几年来房租和物业费都是葛家鹏缴纳，至2015年底前的费用已付清，而辛都汇已在2015年12月31日注销登记，且陆霞和葛家鹏在2015年12月24日登记离婚，2016年1月1日开始合同相对方就更不能认定为被告陆霞。3.按照解除合同通知，原告不应当计算2016年3月23日向后的物业管理费。2016年3月25日是葛家鹏与高利贷债权人协议后擅自将店里物品及属于葛家鹏、陆霞的财产抵算高利贷，与被告陆霞无关。且既然明知3月25日该店经营财产就已经搬离，原告应当把房屋另作他用，继续关着不用，是扩大损失，不应当由合同相对方承担。4.2015年11月陆霞本人就向原告的代理人侯晴当面口头提出12月就停止经营，要求原告接受房屋，当时侯晴是同意的。5.2016年元旦以后，辛都汇已经注销，原告接受了葛家鹏缴纳的费用应当认为原告同意合同相对方已从形式上和实质上彻底变更为葛家鹏，与被告陆霞无关。6.物业费标准远高于房屋租金标准，请求法院考虑这一反常现象。7.租赁合同上面加盖的金茂公司印章，而非加盖正翔公司公章，该两单位是独立的法人，虽然在房屋租赁合同中有关于物业管理的条款，但金茂公司不应当当然成为物业管理的一方当事人。原、被告之间不存在物业服务管理关系被告葛家鹏辩称：1.辛都汇餐厅实际经营者是葛家鹏，对外发生的民事权利和义务都应由葛家鹏承担；2.2015年12月之前，陆霞已经向原告口头提出不再经营并要求交还房屋，当时原告也是同意的，事实上2015年12月辛都汇餐厅没有经营。2015年12月24日，被告葛家鹏与被告陆霞登记离婚，12月31日陆霞对辛都汇餐厅进行了注销登记，2016年1月是葛家鹏经营到2016年3月8日，在此期间，征得原告同意后一直寻求将店铺转租，是因原告坚持提高房租标准使得谈判失败，被告葛家鹏未能及时返还房屋使得损失扩大，原告应承担大部分责任；3.2016年3月22日，金茂公司向被告葛家鹏发出解除合同通知书，明确解除双方的合同关系，被告未提出异议，故原告主张物业费只能计算到2016年3月22日止；.2016年1月至3月期间属于无证经营，其责任应由葛家鹏承担，葛家鹏愿意依照人民法院的判决承担责任，与陆霞无关。5.租赁合同上面加盖的金茂公司印章，而非加盖正翔公司公章，该两单位是独立的法人，虽然在房屋租赁合同中有关于物业管理的条款，但金茂公司不应当当然成为物业管理的一方当事人，原、被告之间不存在物业服务管理关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告正翔公司为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：﹙一﹚原告金茂公司所举证据：1.原告金茂公司与被告陆霞签订的租赁合同以及租金明细协议书一份，证明被告陆霞承租商铺的事实以及租金标准，同时双方约定如被告违约，原告可以解除合同。2.原告发给被告的催缴单，证明原告多次采取员工上门送催交单并将催交单张贴在被告所租赁商铺门口等形式向被告索要租金。3.被告设立辛都汇餐厅的工商登记资料，证明被告陆霞是辛都汇的实际投资经营者。4.解除合同的通知，证明由于被告违约，原告于2016年3月22日单方解除了合同。5.原告发给被告的搬离通知，证明由于合同解除，原告要求被告限期搬走并开始计算房屋占用费。6.辛都汇餐厅的注销资料，证明被告陆霞对于辛都汇餐厅的设立、经营及关闭，至始至终都是投资、参与、认可的。7.原告正翔公司的资质证书，证明原告享有从事物业管理服务的资质。8.原告正翔公司与金茂公司签订的物业管理服务合同以及委托经营管理协议，证明原告正翔公司有权对金茂公司所有的正翔商业广场进行物业管理和商业运营管理，包括对案涉商铺物业费的收取以及物业费的计算依据。被告陆霞发表质证意见如下：1.证据中所有陆霞签名均是葛家鹏所签，不是陆霞的真实意思表示。2.双方租赁合同中约定的物业费，远远高于房屋租赁费的标准，属于为了逃避租赁税，故关于物业费的约定违法。3.依照合同约定，被告葛家鹏缴纳的5万元保证金，在乙方违约的情况下，甲方有权没收，因没收的权利只能属于有行政处罚权的行政机关及相关的司法机关，该约定不合法，原告应在解除合同时向葛家鹏返还保证金5万元。4.催款搬离通知均发生在2016年1月之后，事实上该期间在所租房屋内的经营者均是葛家鹏，与陆霞无关，相应的法律责任应由葛家鹏个人承担。5.原告提供的解除合同通知，被告葛家鹏收到了，也未提出异议，证明相关费用只能计算到2016年3月22日。6.关于注销工商登记的相关资料，注销是陆霞本人注销的，但是均是葛家鹏经办的。7.对于原告正翔公司的资质证书无异议。8.对于原告正翔公司与金茂公司签订的物业服务合同客观性、合法性无异议，但与本案缺乏关联性。按照该合同，物业公司应与业主或者经营者签订物业服务合同，但原告正翔公司并未与两被告签订合同，金茂公司无权代理正翔公司与业主或经营者签订物业服务合同。正翔公司也无证据证明为两被告或辛都汇提供物业服务，辛都汇餐厅连垃圾都是自己处理的。2015年前被告葛家鹏本就不应向正翔公司缴纳物业服务费用，事实上葛家鹏所缴纳费用均汇入金茂公司账户，葛家鹏认为既然与金茂公司签订租房合同，那么缴纳的就应是房屋租金，如果原告正翔公司认为其中有物业服务费，那么应举证证明哪一部分是物业费且进入物业公司账户，同时约定的经营商户物业费标准为22元/平方米，严重违背了市场经济规律，大大超过了市场通行标准，对任何业主都极不公平，也不应受到法律保护。被告葛家鹏的质证意见同被告陆霞的意见一致。本院认证认为，除租赁合同外，两被告对证据的真实性没有异议，本院予以确认。对于租赁合同，两被告提出合同上陆霞的名字为被告葛家鹏代签，原告亦未提出异议，本院对该事实予以确认。对于原告金茂公司提供的房产证，经本院查证属实，依法确认其证明力。对于原告所举物业管理服务合同，两被告对关联性有异议，本院经审查，该证据与本案具有关联，且真实性、合法性两被告均予以认可，故本院对该份证据的三性予以确认。﹙二﹚被告所举证据：9.离婚证，证明两被告2015年12月24日登记离婚；10.个体工商户注销登记通知书，证明辛都汇餐厅于2015年12月31日注销工商登记。被告认为，证据1、2具有公示的效力，无需专门通知合同相对方。11.2012年12月20日葛家鹏签署的承诺书，证明被告葛家鹏承诺按时交纳房租和物业费；2012年12月25日签署的计租日确认函，证明计租日为2012年10月1日，故本案相关费用按第四年的标准计算是对的。12.缴纳物业费的刷卡凭证、原告发出的整改通知书、原告制作的安装派工单、确认空调调试有关问题的确认书、催交单、缴纳物业费和租金的刷卡记录﹙以上凭证材料，均为葛家鹏签名﹚、江苏省农村信用社的通用凭证﹙载明葛家鹏房租﹚。被告认为，证据12均来源于原告金茂公司第一次起诉时所提交，能证明租赁合同关系一直发生在原告和葛家鹏之间，被告陆霞不是合同相对人。原告质证认为：关于离婚证和注销登记，因被告未及时告知原告，原告并不知情，虽有对外公示的效力，但在未告知的情况下产生的相应后果，仍应由两被告承担。其他证据进一步证明在两被告夫妻关系存续期间，以共同接受赠与的财产进行辛都汇的投资，一方为经营者业主，另一方对外经营，是夫妻共同经营，应共同承担风险，故本案合同相对人仍然是陆霞，陆霞负有不可推卸的责任。本院认证认为，原告对证据的真实性未有异议，本院亦予以确认。13.为证明其因夫妻感情不和，已经于2015年10月明确向原告金茂公司相关负责人口头提出注销经营、交还房屋不再租赁，且得到原告负责人侯晴同意的事实，被告陆霞申请证人周某、刘某到庭作证。证人周某作证称：“陆霞是我的朋友，葛家鹏是陆霞的前夫。2015年10月或者11月的时候，我和陆霞到正翔物业也就是沃尔玛楼上的办公室，同去的还有一个叫刘某的朋友，陆霞跟正翔物业姓侯的经理说要离婚，店就不开了。物业公司的经理就是坐在原告席上的﹙代理人﹚，说普通话的。我记得经理说，你不开，会有其他人开。陆霞提前去说，是要让物业提前知道她店不开了，想拿押金。陆霞和她老公感情不好，店正常是葛家鹏在那，陆霞本人不在那里。”证人刘某作证称：“我认识原告席上的代理人，她是沃尔玛的，叫侯晴。2015年下半年我陪陆霞去找过她。因为陆霞不想租房子了，从沃尔玛地下室上去到侯晴的办公室找到她的，当时侯晴说你不租我们再找人租，大概是10月或者11月。我和陆霞是朋友关系，当时是三个人去的，还有个朋友叫周某。当时是陆霞夫妻两个开的辛都汇，陆霞老公叫葛家鹏，陆霞说夫妻感情不太好，所以不想开了，我们去找侯晴的时候店还开着，具体什么时候关门的我不清楚。在和侯晴交流之后双方没有办理相关的手续。”原告质证认，证人周某跟陆霞是朋友，证据效力很低。在关键问题上的证言含糊其辞，表述去的时间是10月份，而两被告离婚是12月份，证人证言不具有真实性。证人刘某证言不是事实，因为办公室有门禁，门不可能开着，且办公室是一共九张办公桌，原告代理人侯晴并没有见过这两位证人。其次如有商户提出续约或者解约，需要商户补交免租期以及免装修期的租金，而且必须以书面的形式告知我方，我方会以书面的形式回函，并办理相关手续。另外，两位证人证言反而证明了案涉的商铺系两被告共同经营的事实。﹙三﹚原告反驳证据：14.原告为反驳被告证人证言，申请证人宋某出庭作证，宋某作证称：“我是正翔公司的员工，2012年入职，一直在营业部，侯晴是领导，我是侯晴的助理。办公室有九个人，九张桌子，有门禁，门正常关着。我不认识证人刘某，也没有见过，我认识陆霞。2015年下半年陆霞没有跟刘某来找过我。一般商户进场或者提前解约都是侯总带我一起谈，我主要负责文字这一块，需要提前下单子或者解约。陆霞没有来找过侯晴谈解约的事情。”被告质证认为：证人是原告公司的员工，对其证言的真实性有异议，证人说没有遇到，并不代表被告没有去过。本院对证据13、14认证认为：证人宋某系原告公司员工，与原告存在一定的利害关系，其证言不能单独作为定案的证据，需要结合对案件的全案证据及各证据与案件事实的关联程度进行综合审查判断。证人周某、刘某也均系被告陆霞的朋友，与陆霞的关系较一般人亲密，依照民事诉讼证据规则的规定，其陈述的对陆霞方有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。两证人陈述的与被告陆霞一同前往原告金茂公司副总经理办公室口头提出不再经营以及交还房屋等相关证言，因原告予以否认，现被告陆霞未能提供其他证据予以佐证，故本院对被告陆霞所主张的原被告已经协商解除案涉租赁合同、原告金茂公司已经同意解除合同的证明力不予采信。因证人周某、刘某与被告陆霞系朋友关系，对两被告之间的关系以及经营辛都汇餐厅的真实情况比一般人更为了解，故对于她们证言中所陈述的该部分情况本院可以结合其他证据进行综合认定其证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于如皋市如城街道中山西路1号的如皋正翔商业广场4层的4-003号商铺（合计建筑面积584.8平方米）系如皋金茂置业有限公司所有。2011年6月8日，原告正翔公司（乙方）与金茂公司（甲方）签订物业管理服务合同一份，双方约定：甲方将如皋金茂置业·正翔商业广场委托乙方实行统一、专业化的前期物业服务，物业类型包括高级写字楼、高档酒店、综合商业（如皋正翔商业广场）、高尚住宅，坐落位置在如皋中山西路、益寿路交叉口西南侧，建筑面积118071.75m2,乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。同时约定乙方的物业管理服务的主要内容包括管理服务人员、装修管理服务、物业共用部位、公用设施的日常维修保养、物业管理区域绿化养护、区域内公共秩序维护等内容，且乙方向业主和物业使用人收取物业管理服务等费用，合作期限2012年1月1日至2020年12月31日，共捌年。合同第二十三条约定本物业管理区域内业主、物业使用人、物业经营人必须支付物业管理服务费，其中综合商业（正翔商业广场，带电梯）22元/月·平方米（包含公共能源分摊及电梯运行费用）。物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用（不含垃圾消纳）等。2012年6月1日，金茂公司与被告签订《租赁合同》一份，约定：金茂公司（甲方）将其所有的如皋正翔商业广场4层的4-003号商铺租赁给被告陆霞（乙方）经营餐饮使用，双方约定对商铺提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的物业服务公司为原告如皋正翔商业广场管理有限公司，案涉商铺的套内建筑面积为584.8平方米。租赁期限为5个租约年，即从计租日2012年7月15日至2017年7月14日止，乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，计租日起每平米每月22元人民币。物业服务费支付方式：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。租赁期限届满之日或因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，交还期满后乙方仍未能将符合要求的该房屋交还给甲方的，则乙方应当按照合同终止时房屋物业费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方交还该房屋为止。并约定，物业服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。合同第十八条进一步约定了物业服务公司的相关责任和义务。此外，甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于物业服务公司的权利，直接由物业服务公司行使，无须甲方再出具任何授权。本合同自双方签署之日起生效。金茂公司加盖合同专用章并由经办人周志刚签字，乙方由被告葛家鹏书写陆霞的名字。合同签订后，金茂公司按约将房屋交付给被告使用。两被告在案涉承租房屋内从事餐饮经营活动，原告正翔公司依约对包含被告经营的商铺在内的物业区域范围提供物业服务。被告陆霞于2013年1月17日设立登记如皋市辛都汇餐厅，性质为个体工商户，经营者为陆霞。此后，原被告双方以辛都汇的名义进行相关合同义务的履行，被告方经营的辛都汇餐厅亦按照合同的约定向原告正翔公司履行缴纳物业服务费的给付义务至2015年12月31日。2016年3月8日，被告方经营的辛都汇餐厅停止营业活动，并将大门紧锁。因被告延迟缴纳合同项下的租金及物业服务费等，原告正翔公司于2016年3月7日及3月8日将催缴单张贴于被告经营的辛都汇餐厅大门玻璃上。金茂公司于2016年3月22日发出解除合同的通知，并要求被告陆霞于2016年3月30日前将房屋交还甲方，否则将行使法律手段维护合法权益。2016年3月29日，原告正翔公司发出关于解除合同限期搬离的通知，要求被告陆霞交清拖欠费用并于2016年3月30日交还房屋，否则自交还期届满之日的次日起按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业公司支付物业服务费等，并将该通知张贴于被告经营的辛都汇餐厅大门玻璃之上。审理中，原被告双方一致确认金茂公司与被告方所签订的租赁合同于2016年3月22日解除。另查，两被告于2007年2月14日登记结婚，于2015年12月24日登记离婚，2015年12月31日，被告陆霞将如皋市辛都汇餐厅注销工商登记。又查，本院在审理原告宗小军与被告葛家鹏、陆霞买卖合同纠纷（案号为（2016）苏0682民初10891号）过程中，被告陆霞本人到庭述称：“2016年我去店里面发过工资，但是我发的是2015年10月份左右的工资，因为2015年11月份就不开了，之所以在不开之后还去发工资，是因为我打电话让大家到店里去拿工资。辛都汇在2015年11月份关掉之后，葛家鹏开过，但是开到什么时候我就不清楚了。我是在2016年1月份曾经去店里发过工资，最后一次去店里应该是2016年2月6日。当时店应该是对外营业的。”因两被告未能及时缴清案涉商铺的物业服务费，造成讼争，原告正翔公司于2016年5月向本院起诉要求被告陆霞给付拖欠的物业费，后按自动撤回起诉处理。原告正翔公司又于2016年11月向本院起诉，要求判如所请。为避免双方损失进一步扩大，审理中，被告于2016年12月20日将案涉房屋交还给所有人金茂公司。审理中，原告正翔公司向本院出具书面声明，明确表示不要求对业主金茂公司承担连带责任。以上事实，有原被告提供的证据、当事人及委托代理人的陈述在卷佐证，足以认定。本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在物业服务合同关系？二、两被告应否承担责任及承担何种责任？三、原告正翔公司主张的物业费标准是否合法？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。关于争议焦点一。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告正翔公司作为具有物业管理资质的物业服务企业，与业主金茂公司签订的物业服务合同系合同双方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定原告正翔公司对包含两被告经营的辛都汇餐厅之内的正翔商业广场提供房屋建筑共用部位维修、养护、共用设备维修、养护以及公共环境卫生、维护公共秩序等各方面物业管理服务，且负责向物业使用人收取物业管理服务等费用。同时，金茂公司作为业主与作为承租人的辛都汇经营者即被告陆霞所签订的租赁合同，也明确约定了案涉商铺的物业服务企业为原告正翔公司，承租人陆霞应向正翔公司按照约定的物业费标准按时缴纳该房屋的物业服务费，否则应承担相应的违约责任。该合同同时明确物业公司有权直接援引租赁合同中有关物业管理服务约定向乙方主张权利，该约定并不违反法律、法规和管理规约的有关规定。且位于原告物业管理区域内的辛都汇餐厅实际接受了原告正翔公司的物业管理服务，并在2016年1月1日之前被告陆霞均是按照约定标准向正翔公司支付了足额的物业服务费，也从未提出任何异议。故本案中原告正翔公司主张其与被告间物业服务合同关系成立。关于争议焦点二。本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。一方面，被告在筹备设立如皋辛都汇餐厅过程中，被告葛家鹏持被告陆霞的身份证等资料与出租人金茂公司签订租赁合同，以及在此后被告葛家鹏持陆霞身份证等证件设立登记以陆霞为经营者的个体工商户，因两被告系夫妻关系，被告陆霞应当知道被告葛家鹏以其名义实施上述各项民事行为，结合被告陆霞申请的两位证人证言，两位证人系被告陆霞之友，她们均清楚陆霞开设辛都汇餐厅的事实；另一方面，被告陆霞称其曾到原告处要求解除租赁而非对以其名义进行的租赁提出异议的陈述，亦能证明被告陆霞对以其名义承租房屋签订合同是明知的事实，且直至原告正翔公司向辛都汇餐厅张贴催缴租金及物业费催缴单时，被告陆霞均没有作出否认表示。相对人金茂公司及原告正翔公司进一步确信行为人葛家鹏有代理权，构成表见代理，后果应由被告陆霞承担。故本院认定案涉租赁合同的主体应为金茂公司与被告陆霞，案涉的物业服务合同关系的主体为正翔公司与被告陆霞。至于被告陆霞辩称的其与被告葛家鹏于2015年12月24日离婚、于2015年12月31日注销辛都汇餐厅，且2016年1月1日之后均是由被告葛家鹏向金茂公司与原告正翔公司缴纳租金及物业费，合同主体已由陆霞方变更为葛家鹏，故2016年1月1日之后产生的各项费用不应由陆霞承担的辩解，本院认为合同的相对人为被告陆霞个人，结合被告陆霞本人在（2016）苏0682民初10891号案件中的陈述，被告陆霞在2016年1月及2月仍到辛都汇店铺发放工资，且其在与葛家鹏离婚及注销工商登记之后仍然明知葛家鹏对外经营，此时案涉的租赁合同及物业合同尚未解除，亦可以认定被告陆霞对葛家鹏以自己名义使用承租房屋从事经营活动不作否认表示，故其是否离婚及是否注销其开办的个体工商户，在合同有效的前提下均不影响原告正翔公司向其个人追索合同约定物业费的权利，对于其辩解本院不予采纳。此外，被告葛家鹏作为被告陆霞的配偶，在如皋辛都汇餐厅筹备及三年经营过程中，主要负责餐厅事务的管理及租金物业等各项费用的缴纳符合社会情理。因葛家鹏自愿承担相应的法律责任，可视为其对于被告陆霞所承担债务的自愿加入，故本院认定本案中被告葛家鹏对陆霞的给付义务承担连带责任。关于争议焦点三。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定物业服务收费应当区分不同的物业性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。本案中，原告正翔公司作为物业服务公司与业主金茂公司签订物业服务合同，双方约定了物业管理区域及物业费的计算标准为综合商业（正翔商业广场，带电梯）22元/月·平方米，之后双方签订的委托经营管理协议进一步约定由原告正翔公司为金茂公司出租的商铺实行物业管理服务，同时金茂公司作为出租人与陆霞作为承租人签订的租赁合同明确约定由商铺的使用人即被告陆霞向原告正翔公司按照上述标准缴纳物业费，上述约定系当事人意思的真实表示，物业费的计算标准422.98元/天（584.8m2×22元/m2×12÷365天）亦不违反法律、法规的强制性规定，现被告陆霞未能按时向原告正翔公司缴纳2016年1月1日至2016年3月22日的物业费，导致讼争，责任在被告，本院支持该期间的物业费损失为34684.36元（422.98元×82天），因原告正翔公司认可被告前期预留1600元予以冲抵，故该项损失为33084.36元。关于原告正翔公司主张的滞纳金，因合同当事人约定如被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用，每延迟一日应向金茂公司或物业服务公司支付相当欠费金额日千分之一的延迟履行违约金。现原告正翔公司主张参照合同约定的日千分之一计算延迟履行违约金，被告认为该标准过高，请求予以调整，本院认为该滞纳金实则为因被告违约造成原告正翔公司应收物业服务费逾期利息的损失，故本院调整为按照年利率24%的标准计算。此外，关于原告正翔公司主张合同解除后按照物业费的标准继续收取物业服务费的诉讼请求，本院认为，因被告与金茂公司约定在合同终止后7日未能将房屋交付给原告并验收确认，应按照合同终止时物业服务费标准支付物业服务费。该约定并不违反法律法规的强制性规定，本案中原、被告一致确认案涉的租赁合同于2016年3月22日予以解除，被告陆霞作为承租人应在2016年3月30日前出租人交还房屋，但被告陆霞直至2016年12月20日才将案涉房屋交还，故该期间被告仍应按约支付物业服务费。据此，本院支持原告正翔公司自2016年3月31日起至2016年12月20日期间的物业服务费112089.7元（422.98元/天×265天）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第二条、第六条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第四十七条之规定，判决如下：一、被告陆霞给付原告如皋正翔商业广场管理有限公司自2016年1月1日至2016年3月22日止的物业服务费33084.36元。二、被告陆霞给付原告如皋正翔商业广场管理有限公司滞纳金（以33084.36元为本金，自2016年1月1日至2016年3月22日止按年利率24%计算）。三、被告陆霞给付原告如皋正翔商业广场管理有限公司2016年3月23日至12月20日期间的物业服务费112089.7元。上述一、二、三项给付义务，于本判决生效后立即履行。四、被告葛家鹏对被告陆霞的上述给付义务承担连带责任。五、驳回原告如皋正翔商业广场管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2870元，由原告如皋正翔商业广场管理有限公司负担370元，由被告陆霞、葛家鹏负担2500元（此款原告已垫付，两被告于本判决生效后直接向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2870元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号47×××822）。审 判 长  马 跃代理审判员  宗爱萍人民陪审员  曹梅芳二〇一七年五月十日书 记 员  姚婷婷