重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初2469号原告：重庆丹龙润洲置业有限公司，住所地重庆市南岸区兴欣佳园商业门面，统一社会信用代码915001086710204401。法定代表人：禹鸿，总经理。委托诉讼代理人：雒扬，重庆儒泰律师事务所律师。被告：周静，女，1992年2月24日出生，汉族，住湖南省桃源县。原告重庆丹龙润洲置业有限公司与被告周静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆丹龙润洲置业有限公司的委托诉讼代理人雒扬到庭参加诉讼，被告周静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆丹龙润洲置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止（解除）原被告签订的《房屋租赁合同书》；2.依法判决被告支付原告租金34014元及物业费10337元（暂计至2017年2月28日，最终计算至合同终止之日）；3.依法判决被告支付原告违约金10204元；4.依法判决原告不返还被告保证金17017元；5.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月8日，被告就租赁润洲江山城RZJSC2＃1-14号门面（建筑面积为298.54平方米）与原告签订了《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”），合同约定租赁期限从2015年11月30日至2020年11月29日，第一年租金按建筑面积19元/月/平方米计算，租赁期限内第三年起每年在上一年的基础上递增6%，直至合同租赁期满。租金的支付方式为先付费后使用，租金由被告按季度支付，在每季度期满的十天前向原告缴清下一季度租金。第一次租金支付时间在被告接房当日前。被告逾期缴纳租金，被告同意原告委托物业管理公司对被告所租赁物业断水、断电。同时，以当年年度租金为基数，按日向被告收0.5%的滞纳金，若超过30天未缴纳，在原告书面催收3日后仍未补缴所欠租金的，原告有权单方终止租赁合同，并与第三方重新签订租赁合同，被告装修归原告所有，不再退还被告所交履约保证金及已缴纳租金。被告从2016年9月开始截止2017年2月28日拖欠原告租金及物业费共计44351.4元。原告向被告多次催交租金未果后，于2016年12月20日以EMS向被告发出《租金缴纳通知书》。但，被告至今未支付拖欠的租金。2017年2月10日，原告收悉重庆润洲物业管理有限公司关于被告租赁房屋《催收物业费及水电费的函告》，原告于2017年2月21日代为缴纳了被告租赁期间的物业费及水电费合计10337.4元。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。诉讼中，原告主动请求将违约金的计算方式变更为以34014元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，自2016年8月20日起至付清之日止。被告周静未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同书》（合同编号：RZJSC2＃1-14），合同约定：原告将位于重庆市万盛区润洲江山城RZJSC2＃1-14号（临时编号）建筑面积298.54平方米的物业出租给被告；租赁期限从2015年11月30日起至2020年11月29日止；第一年租金按建筑面积19元/月/平方米计算，租赁期限内第三年起每年在上一年的基础上递增6%，直至合同租赁期满；租金的支付方式为先付费后使用，租金由被告按季度支付，在每季度期满的十天前向原告缴清下一季度租金，第一次租金支付时间在被告接房当日前；被告逾期缴纳租金，被告同意原告委托物业管理公司对被告所租赁物业断水、断电。同时，以当年年度租金为基数，按日向被告收0.5%的滞纳金，若超过30天未缴纳，在原告书面催收3日后仍未补缴所欠租金的，原告有权单方终止租赁合同，并与第三方重新签订租赁合同，被告装修成果归原告所有，不再退还被告所交履约保证金及已缴纳租金；被告应承担物管费及其他应交纳的费用（包括但不限于：水、电、燃气费、通讯费、网络费、有限收视费等费用）由被告另行据实承担并缴付，物业管理费每月每平方米3元，被告应于每季度第一个工作日前向原告委托的物业服务企业支付当季的物业管理费；被告应于本合同签订之日向原告缴纳17017元用作其履行本合同的保证金，如被告迟延缴付履约保证金，除非原告另行书面同意，否则，本合同自始未生效；原告应于租赁期限届满，并在被告书面确认不再续租并完成所有移交手续后的15个工作日内将保证金一次性无息退还给被告。原、被告双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方依约开始履行合同。原告于2015年9月11日将租赁物业交付给被告。被告于合同签订当日向原告交纳履约保证金17017元。被告租金交纳至2016年8月，原告于2016年12月20日按照双方约定的送达地址向被告邮寄了《租赁费缴款通知书》，限被告于接到通知后五个工作日内到原告处交纳房屋租金和物业费。被告未在原告宽限的时间内交纳。2017年2月10日，重庆润洲物业管理有限公司向原告发出《催收物业费及水电费的函告》，要求原告交纳被告租赁房屋产生的物业管理费9825.4元（2016年4月-2017年2月）、电费502元（2016年9月-2016年12月）、水费10元（2016年4月），共计10337.4元。为此，原告于2017年2月21日向重庆润洲物业管理有限公司交纳了上述物业管理费及水电费合计10337.4元。上述事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同书》、EMS快递单及跟踪查询结果、收据、《催收物业费及水电费的函告》、《租赁费缴款通知书》、收房书及当事人陈述等在卷证实，并经当庭质证和本院审查属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应基于诚实信用原则全面、适当履行合同义务。原告将租赁物业交付给被告使用，被告应当依约交纳租金。根据双方约定，被告应当在2016年8月21日前向原告交清下一季度租金，但被告并未交纳。而双方约定如果被告方违约，并在收到原告书面催收通知后的宽限期内仍未交纳，原告有权单方解除合同。被告至今亦未交纳欠付租金，故原告有权解除租赁合同，本院对原告主张解除租赁合同的请求予以支持。被告欠付原告2016年9月-2017年2月租金共计34033.56元。原告请求被告支付欠付租金34014元，不违反法律规定，本院予以支持。另外，被告使用物业期间所产生的物业管理费和水电费10337.4元应当由被告承担，现原告已代为交纳，原告请求被告给付10337元，被告应当给付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方约定，被告逾期缴纳租金，原告以当年年度租金为基数，按日向被告收0.5%的滞纳金。但原告自认上述约定违约金过高，本院综合原告的损失及被告的违约情况，对违约金予以调减，具体分段计算为：自2016年8月22日起以17016.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算至付清之日止；自2016年11月21起以17016.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算至付清之日止。至于履约保证金的问题，原、被告双方虽约定：“在原告书面催收3日后仍未补缴所欠租金的，原告有权单方终止租赁合同，并与第三方重新签订租赁合同，被告装修成果归原告所有，不再退还被告所交履约保证金及已缴纳租金”，但综合原、被告双方专门约定履约保证金系抵扣欠付费用以及亦约定了违约金来看，“不再退还被告所交履约保证金”的意思并非系没收该保证金。而被告亦未提出请求使用履约保证金抵扣欠付费用或请求返还履约保证金，故本院对该履约保证金不予处理。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆丹龙润洲置业有限公司与被告周静于2015年9月8日签订的《房屋租赁合同书》自本判决生效之日解除；二、被告周静于本判决生效后十日内给付原告重庆丹龙润洲置业有限公司租金34014元；三、被告周静于本判决生效后十日内给付原告重庆丹龙润洲置业有限公司物业管理费及水电费合计10337元；四、被告周静于本判决生效后十日内给付原告重庆丹龙润洲置业有限公司违约金（具体分段计算方式为：自2016年8月22日起以17016.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算至付清之日止；自2016年11月21起以17016.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算至付清之日止）；五、驳回原告重庆丹龙润洲置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计795元，由被告周静负担550元（原告已预交，由被告在上述期限内一并直接支付给原告550元），原告重庆丹龙润洲置业有限公司负担245元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  何代宝二〇一七年五月十八日书记员  胥 丹