辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0105民初2051号原告:肖宇光委托代理人：吴凤君被告：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司法定代表人：周晓阳委托代理人：刘春英被告：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司法定代表人：张书娟委托代理人：刘春英原告肖宇光诉被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司（以下简称富莱斯普公司）、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司（以下简称渥尔夫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖宇光的委托代理人吴凤君，被告富莱斯普公司、渥尔夫公司的委托代理人刘春英均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的团购商品房买卖协议书；2、请求法院判令被告返还购房款款800,000元；3、判令被告按合同约定赔偿原告违约金660,000元（暂定），具体数额按购房款25%的比例计算（起始时间为2013年12月13日至实际给付之日止）；4、判令被告二承担连带清偿责任；5、二被告承担本案诉讼费。被告富莱斯普公司辩称，1、原、被告签订的合同为预约合同，预约合同的目的是为了将来签订正式合同的机会，正式合同需要双方在合意的情况下签订，被告通知原告选房并签订正式合同，我方有证据可以证明，但原告至今没有选房，导致预约定合同失效并解除，故未签订正式合同的责任不在被告，根据预约合同解除的法律后果，被告只同意承担返还本金及利息。2、双方签订的团购协议中约定的25%的违约金，仅为十五个月，并非实际给付之日，合同对十五个月后的违约金标准没有约定，原告诉请按25%给付至实际之日没有依据，故十五个月之后应该按银行同期利息支付违约金。3、本案约定的违约金过高，被告请求法院予以调整，本案的案由为商品房买卖合同纠纷，应适用关于商品房买卖的司法解释第十六条、第十七条的约定，应该按同地段、同类房屋确认实际损失或者按同期贷款利率确认损失，我们不同意按25%支付违约金。4、按合同约定第五条第四项约定如因乙方原因未能如期办理赔偿相关事宜（乙方所团购单位的其他成员办理赔偿手续的，视为乙方收到领取赔偿款的相关通知），甲方不承担违约责任。原告的主张已经超过两年诉讼时效，原告合同届满期限是2014年12月13日，诉讼时效期间届满是2016年12月12日，原告是2017年3月1日起诉，故超过诉讼时效。被告渥尔夫公司辩称，辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司不承担连带保证责任。首先，原、被告于2013年12月13日签订团购《商品房买卖协议》。该协议第五条约定：如果甲方未在2014年8月31日按期交付乙方团购房屋，甲方应在本协议签约之日起一年期限届满时后七个工作日内将乙方支付的购房款返还，并向乙方支付购房款总价的25%的违约金。从上述约定可以看出，被告的诉讼时效起算点应从2014年12月12日开始计算。其次，本案中保证人系承担连带保证责任，且仅用其所摘取的大东区东北大马路电力专科学校地块对本案承担连带保证责任，但未约定担保期限。故根据《担保法》第二十六条之规定，本案保证人辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司的保证责任应为主合同届满后六个月内即2015年9月12日之前承担连带保证责任，而本案原告的起诉日期为2017年3月1日，超出了主债务届满后六个月期限的规定，故辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司不承担连带保证责任。其他意见同被告富莱斯普。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，原告与被告富莱斯普公司签订《团购》，原告为乙方，被告富莱斯普公司为甲方。双方约定甲方负责沈阳市大东区二十八中学地块项目规划和开发建设并提供该地块上的高层商品房，预售平均单价为每平方米人民币4,000元。乙方预购商品房金额捌拾万元，最终结算价格依据摇号后确定房源的面积差、层差的差别据实结算。甲方保证在2014年8月31日交付房屋，商品房具备入住条件，并与乙方签订商品房买卖合同及办理相关入住手续。关于违约责任，如甲方未在2014年8月31日按期交付乙方团购房屋，甲方应在本协议签约之日起一年期限届满时后七个工作日内，将乙方支付的购房款返还，并向乙方支付购房款总价的25%的违约金。如甲方在上述期限内不能支付购房款及违约金，甲、乙双方同意甲方可以在本协议约定期限后三个月内予以返还乙方购房款及违约金，超出协议约定期限的三个月甲方按乙方交纳购房款年25%的比例支付违约金。辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司摘得的大东区东北大马路电力专科学校地块对本协议承担连带担保责任。被告渥尔夫公司在该《团购》下方盖章确认。该协议签订当日，原告向被告交纳团购款人民币800,000元。2014年8月31日交付商品房期限届满，但原告所团购的商品房未建成，故原告起诉至法院，要求被告返还团购款并支付违约金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《团购》合法有效，双方均应依协议履行。原告支付团购房款后，被告富莱斯普公司未在约定期限内交付商品房，构成违约。现团购协议履行已不可能，本院依法解除双方间的《团购》,因导致团购协议不能履行系因被告违约行为所致，故其应对协议解除负全部责任。协议解除后,被告应返还原告支付的团购房款，并按协议约定给付违约金。关于被告渥尔夫公司是否应承担连带担保责任，依据《中华人民共和国担保法》规定，连带责任的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。原、被告双方约定2014年8月31日交付团购房屋，届时房屋未交付的，应在签约之日起一年期限届满时后七个工作日内返还购房款，依此约定原告自2014年12月24日起即可主张被告返还购房款并承担违约责任，同时向连带保证人主张权利，现原告2017年1月起诉，已超过六个月期限，故本院对原告该项诉请不予支持。关于违约金的给付标准，被告提出协议约定违约金过高应予调整。依据“合同法”解释（二）第二十九条规定，违约金超过实际损失百分之三十的，应视为过高。原告交纳团购款预购商品房，但因被告违约行为导致商品房交付不能，团购房款亦未返还，双方约定按已支付购房款总价年25%标准支付违约金，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，该违约金不构成约定过高情形，本院对被告的主张不予支持。故被告应按合同约定向原告支付购房总价的25%的违约金即200,000元。另被告应从双方签约之日起一年期限届满和七个工作日届满后即2014年12月24日起支付违约金，至商品房预购房款实际返还之日止。关于被告提出原告主张违约金超过法定诉讼时效的抗辩主张，原告要求被告给付违约金的请求是债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于两年普通诉讼时效期间的规定。根据双方协议约定，被告应在协议签约之日起一年期限届满时后七个工作日内返还购房款并支付违约金，如被告在上述期限内不能履行的，双方同意被告可以在本协议约定期限届满后三个月之内予以返还购房款及违约金，据此约定可确定双方合同的最后履行期限为2015年3月23日，诉讼时效期间届满是2017年3月22日，原告于2017年3月1日向本院提起诉讼主张权利，未超过两年的诉讼时效期间，故本院对被告的抗辩意见不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告肖宇光与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订的《团购》；二、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告肖宇光预购房款人民币800,000元；三、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告肖宇光违约金人民币200,000元；四、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告肖宇光违约金,按已付预购房款人民币800,000元为基数,按年25%标准给付,自2014年12月24日起至预购房款实际返还之日止；五、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,940元，减半收取8,970元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 历 贺二〇一七年五月二十四日书记员 赵冰洋