重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终1419号上诉人（原审原告）：廖再虎，男，1971年8月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：周曦娟，重庆远桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码915000007688803241。法定代表人：王全良，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人廖再虎与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（下称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初6705号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人廖再虎上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人因房屋价值减损造成的经济损失10000元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于被上诉人就涉案房屋所在小区存在违约行为、导致小区房屋品质下降，应向上诉人承担违约责任的事实未认定，属于认定事实不清。从上诉人举示的证据可以证明被上诉人在销售的过程中对上诉人进行了欺诈。上诉人在一审庭审中举示了以下证据：1、重庆市商品房买卖合同；2、保利林语溪产品白皮书；3、业主与销售人员的微信对话；4、林语溪沙盘的照片；5、林语溪生活别册；6、（1）周雪辉名片；（2）收条、收款收据；（3）微信截屏；7、照片（巴南区规划局电脑图纸；8、竣工说明及续（来源于城市建设档案馆）；9、网络截图；10、视频资料等证据材料。但一审法院只是采纳了上诉人举示的部分证据，并未就上诉人举示全部证据进行通篇综合考虑。第一、关于涉案小区的市政规划道路。虽然在沙盘照片中能清晰显示高层房屋和洋房之间修建一条道路，以及原告举示的竣工说明、被告举示的建设工程规划附图也显示了该道路在涉案小区建设规划时是便规划成了市政道路，但这些证据和上诉人的主张并不冲突。其一、正是因为上诉人在向销售人员了解涉案小区的情况时，发现沙盘上有一条标注有“规划道路”字样的道路将高层区域和洋房区域分割开，才向销售人员询问该道路的情况。然而，购房者得到的答复几乎都是“这是小区内部道路，通往小区车库”，“这是小区的消防通道”，也有答复是“这是小区中庭”的。不管如何回答，都向购房者清楚传达了这样的信息即这条路属于小区的组成部分，这条路属于小区业主共同所有。其二，沙盘上清晰的显示该道路仅与主干道相连，过小区后并未对外延伸，不管是沙盘还是其他的宣传资料、广告等都显示出这是一条断头路。销售人员对于前述道路的解释、答复，再结合沙盘的展示，直接让上诉人认为“规划道路”指的就是被上诉人对小区内部的车行通道进行了规划，该道路就是消防通道，也仅能通往车库。上诉人举示的竣工说明和被上诉人举示的建设工程规划附图也恰好证明了被上诉人在销售过程中的欺诈行为，被上诉人在取得土地使用权的时间就是取得了两块土地，一块是涉案小区高层区域，另一块是涉案小区洋房区域，但在销售过程中并没有如实告知购房者。从上诉人举示的微信截屏和视频资料中的录音就能够证明，然而一审法院仅以“或不足以证明待证事实，或缺乏与本案的关联性”一笔带过。第二，关于《产品白皮书》。在书中明确有文字描述涉案小区有游泳池、足球场，虽然在同页的图例中并无此两项体育设施。沙盘上没有游泳池，足球场的设置，但不能以此就否认了被上诉人对于小区中有游泳池、足球场的宣传、承诺。对于同样是体育设施的乒乓球场，在文字中有描述，但在同页的图例中也没有，然而涉案小区中却有好几处区域摆放了乒乓球台。涉案小区售价高昂，配套设施中有游泳池，足球场也是情理之中，游泳池、足球场极有可能是室内的，在沙盘上没有体现也属正常现象。《产品白皮书》是被上诉人向上诉人发放的，文字描述与图例存在不一致的不利后果，也不应当由上诉人承担。二、一审法院认定事实不清，直接导致其适用法律错误。从《重庆市商品房买卖合同》及各种宣传资料中都可以看出，涉案小区的出售价格高昂，上诉人正是相信了被上诉人打造的是一个高品质小区、才愿意与被上诉人签订购房合同，才愿意接受高昂的价格。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被上诉人对于涉案小区的描述、承诺、广告、宣传等都应当视为要约，视为合同内容。由于被上诉人的虚假宣传、欺诈销售，导致上诉人购买的房屋品质严重下降，必然导致房屋价值的减损，被上诉人应当对上诉人承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清，被上诉人应当就房屋价值减损造成的经济损失向上诉人承担违约责任。故为维护上诉人的合法权益，根据法律规定，提起上诉，望贵院公正判决。被上诉人保利公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。廖再虎一审诉讼请求：1、判令保利公司赔偿其因房屋价值减损造成的经济损失53846元；2、判令保利公司按照已建成的小区中庭园林景观建造、栽植标准对洋房后的14003平方米坡地景观和绿化进行整改，整改后并以相同标准对其维护、管理；3、判令保利公司将车库地面整改为耐磨地坪；4、判令保利公司开通6栋、7栋之间小区大门，并设置门禁，将其作为小区正式出入口之一。原审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的购房合同签订时间、房屋面积、购房总价款、地下车库地面应为耐磨地坪等事实，法院予以确认。对于原告廖再虎所称小区的市政道路，根据原告所举示的竣工说明、沙盘照片及被告举示的建设工程规划附图显示，该道路于涉案小区建设规划之时便规划为市政道路，且沙盘照片能清晰显示存在原告诉称的高层房屋和洋房之间修建了一条道路，该道路并未封闭，对此事实法院予以确认。故原告廖再虎以此证据证明其所称被告保利公司故意隐瞒高层房屋和洋房之间修建了一条道路市政道路的事实，法院不予采信。原告廖再虎所称被告保利公司未修建的游泳池、足球场等体育设施，其依据为原告举示的《产品白皮书》，但即便在该《产品白皮书》中也仅在文字描述中有游泳池、足球场字样，而在同页的图例中并无此两项体育设施，即该《产品白皮书》的文字描述和图例之间尚不一致，故该《产品白皮书》不足以证实被告允诺修建游泳池、足球场等体育设施的事实，法院不予采信。原告廖再虎拟通过证明涉案小区存在部分问题来证明被告保利公司存在违约行为、涉案房屋品质下降这些关键事实，因原告所举示的除购房合同、竣工说明、沙盘照片外的微信对话等其他证据，或不足以证明待证事实，或缺乏与本案的关联性，法院不予采信。对于被告保利公司举示的竣工验收备案登记证、项目现场照片、车库地坪施工合同、检测报告、竣工验收会议记录，因其足以证明本案待证事实，且原告廖再虎并无证据予以反驳，法院予以采信，并据以认定以下事实：被告对涉案小区洋房临近山体已修建步道、种植绿化等处理；地下车库地坪属于符合购房合同约定的耐磨地坪；被告于小区6栋、7栋之间已修建大门，并设置门禁系统。对于被告保利公司举示的其他证据，因其与待证事实缺乏关联性，法院不予采信。综上，对于被告保利公司就涉案房屋所在小区存在违约行为，导致小区房屋品质下降，应向原告廖再虎承担违约责任并应对小区进行整改这些有争议事实，法院不予确认。原审法院认为，原、被告签订的购房合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反效力性强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有各自的权利、承担各自的义务。原告廖再虎基于商品房预售合同关系，主张被告保利公司承担违约责任及整改责任，应依据购房合同及补充协议的相关约定并举示充足证据予以证实。本案中，即使按照原告廖再虎所举示的《产品白皮书》及沙盘照片也可显示出原告所称市政道路在小区建设之初即已规划，且在涉案沙盘中能清晰辨明存在原告诉称高层房屋和洋房之间的道路，该道路未封闭为小区道路，其并无证据证明被告保利公司就此故意隐瞒且具有违约行为。对于原告廖再虎所称被告保利公司未修建的游泳池、足球场等体育设施及卫生服务站等便民设施，均属与其举示的《产品白皮书》等宣传资料不符的情况，而其举示的《产品白皮书》等宣传资料既非合同要约，也非合同附件，对双方当事人均无法律约束力，原告并不能据此享有主张违约的权利。对于地下车库地坪建设情况，被告保利公司的证据已能证明其交付使用的地下车库地坪符合合同约定，原告廖再虎又无证据予以反驳，被告就此不存在违约行为。对于小区道路积水问题，原告廖再虎并无证据足以证明小区道路存在严重质量问题，不能证明被告保利公司应就此承担整改责任。对于6栋、7栋之间的通行问题，被告保利公司已在两栋楼之间修建大门，并设置门禁系统，并不存在原告所称人为封闭、无法使用的问题。原告廖再虎基于其诉称的小区所存在的问题而主张所购房屋品质下降、房屋价值减损所产生的经济损失并无事实及法律依据，不应由被告保利公司承担相应赔偿责任。综上所述，因原告廖再虎所举示证据不足以证明被告保利公司应承担违约责任及整改责任，故对其所有诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖再虎的全部诉讼请求。二审中，保利公司为证明上诉人在诉讼中向法院提交的《保利林语溪产品白皮书》与其提供给业主的版本不一致，特向本院提出律师调查令申请，向重庆市巴南区消费者权益保护委员会调取《保利林语溪产品白皮书》；根据本案审理的需要，本院对涉案重庆市巴南区保利林语小区进行现场勘验，并制作《保利林语小区现场勘验笔录》。本院对双方提交的具有不同内容的《保利林语溪产品白皮书》和《保利林语小区现场勘验笔录》进行了庭审质证。二审查明:保利公司调取的业主蒋珂等人向巴南区消费者权益保护委员会提交的《保利林语溪产品白皮书》上面载明的体育设施中没有游泳池和足球场。本院现场勘验并制作的《保利林语小区现场勘验笔录》载明，林语溪小区内有氧健身设施、儿童乐园、羽毛球场、乒乓球台、篮球场等活动场所，没有游泳池和足球场。另外，自然山体上有步道，高层与洋房之间有全高门，可以通行。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为,本案的争议焦点是：一、涉案楼盘范围内的附属设施是否与产品白皮书不一致，被上诉人是否应当赔偿上诉人因房屋价值减损造成的经济损失。二、涉案楼盘是否影响使用的质量问题，被上诉人是否应当承担赔偿责任。现评析如下：一、涉案楼盘范围内的附属设施与产品白皮书一致，被上诉人不应赔偿上诉人因房屋价值减损造成的经济损失。上诉人依据其提交的《保利林语溪产品白皮书》，认为被上诉人未能兑现在宣传资料及产品白皮书中承诺的小区将修建游泳池、足球场等体育设施及卫生服务站等便民设施，但其提交的《保利林语溪产品白皮书》与被上诉人提供给业主的版本不一致，也与业主向巴南区消费者权益保护委员会提交的版本不一致。被上诉人依据其向重庆市巴南区消费者权益保护委员会调取《保利林语溪产品白皮书》，认为其向业主发放的产品白皮书中并没有关于游泳池和足球场的描述，而产品白皮书中载明的有氧健身设施、儿童乐园、羽毛球场、乒乓球台、篮球场及山体步道，在小区中已经全部修建，被上诉人已经兑现了产品白皮书中关于楼盘附属设施的承诺。鉴于被上诉人调取的、小区业主向巴南区消协提交的产品白皮书与被上诉人持有的产品白皮书内容一致，与现场勘验笔录一致，均没有关于游泳池和足球场的描述，故本院应当予以采信；而上诉人认为被上诉人提交的产品白皮书有伪造的嫌疑，又未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。上诉人还认为小区附属相关设施的尺寸和功能不能满足居民的日常生活、运动的需要，亦未提供证据支持。为此，上诉人的该上诉请求与事实不符，本院不予支持。二、涉案楼盘不存在影响使用的质量问题，被上诉人不应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张涉案房屋存在地下车库不是合同约定的耐磨地面、6栋、7栋之间的步行道大门人为封闭，无法使用、小区道路雨天积水严重等质量问题，应当提供相应的证据证明。上诉人并未举示证据证明房屋存在的质量问题，应承担举证不能的不利后果。相反，被上诉人举示了竣工验收备案登记证、项目现场照片、车库地坪施工合同、检测报告、竣工验收会议记录等证据来证明涉案小区洋房临近山体已修建步道、种植绿化等处理；地下车库地坪属于符合购房合同约定的耐磨地坪；小区6栋、7栋之间已修建大门，并设置门禁系统。因此，上诉人的该项上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人廖再虎负担。本判决为终审判决。审判长  江信红审判员  邓方彬审判员  钱昳心二〇一七年五月十日书记员  张乾胜