海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终549号上诉人（原审原告）：符友培，男，1961年5月17日出生，汉族，住海南省临高县。委托诉讼代理人：曾琦，海南弘纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛丽琴,女,1960年5月10日出生,汉族,住海南省临高县。委托诉讼代理人：王正郭，海南大华园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春晓，海南毓广律师事务所律师。原审第三人：符各竹,女,1971年10月5日出生,汉族，住海南省临高县。原审第三人：临高县自来水公司，住所地海南省临高县。法定代表人：符建精，该公司经理。上诉人符友培因与被上诉人毛丽琴，原审第三人符各竹、临高县自来水公司共有权确认纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2011）临民一初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。符友培上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持符友培的一审诉讼请求。2.诉讼费用由毛丽琴承担。事实和理由：一、本案事实清楚，各方当事人均认同以下事实：涉案房屋原为临高县自来水公司的综合办公楼，楼房虽在名义上分为南北部分，但整栋楼只有北楼有唯一楼梯及过道，包括二层至五层的卫生间，历来均是南、北楼的公共设施，这是历史事实。因临高县自来水公司拖欠债务，该楼房被法院依法执行抵债，目前的现状是符友培拥有南边楼房的产权，毛丽琴拥有北边楼房的产权。毛丽琴认为其购买北边的楼房包括原来共有的楼梯、过道、卫生间，该设施均为其私有财产，拒绝和阻止符友培继续使用，导致符友培的南楼无法使用。另，符友培在购买南楼时，为了解决将来独立通道问题，曾于2005年1月19日与临高县自来水公司订立了一份《房产处置协议》，约定划出南面楼西墙处2米宽的土地作为符友培建立楼梯之用。二、符友培认为涉案楼房由南北楼构成，从设计的本意看，楼房唯一的楼梯、过道、卫生间等附属设施与楼房形成一个统一体，密不可分，属于楼房的公用物业，现尽管已分为南北楼进行权属登记，也不能改变原来的历史事实。毛丽琴凭借该楼的楼梯、过道、卫生间等设施登记在其产权面积范围内，拒绝和阻止符友培使用，使符友培购买的南楼失去效用，造成符友培重大的经济损失。一审判决武断地认为符友培无权使用，违反了不动产相邻关系的原则，也违反了《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。综上，请求二审法院支持符友培的上诉请求。毛丽琴辩称，一、涉案楼房由南北楼组成，分别进行了产权登记。因临高县自来水公司拖欠他人债务，法院执行时已按照该楼房南北楼分别处置。二、争议的楼房通道、楼梯、卫生间及地下化粪池为毛丽琴楼房的附属设施，依法属于毛丽琴专有的物权，与符友培无关。三、符友培与袁发群购买南楼时，明知南楼没有通道、楼梯、卫生间等设施产权。四、2005年1月9日符友培与临高县自来水公司签订的《房产处置协议》约定划出南面楼西墙处2米宽的土地作为符友培另立楼梯之用，属于无权处分。因为，2004年4月29日原海南省海南中级人民法院已强制执行临高县自来水公司北楼及空地676平方米抵债给了临高县建筑安装工程总公司，后来该地又随该楼转卖给了毛丽琴。且该协议与争议的过道、楼梯、卫生间没有关联性。综上，请求二审法院驳回符友培的上诉请求，维持原判。符各竹、临高县自来水公司未到庭应诉亦未书面陈述意见。符友培向一审法院起诉请求：1.认定符友培对坐落于临高县临城镇解放路1号楼房一至五层的楼梯及二至五层过道、卫生间及地下化粪池享有共同的使用权并责令毛丽琴停止侵权，开放符友培对该物业使用限制。2.本案受理费由毛丽琴承担。一审法院认定事实：临高县自来水公司在临城镇解放路1号东至保险公司、南至解放路、西至水利边坡、北至跃进西路有1183.99平方米土地的使用权，其在该地上建有南、北两栋五层高的楼房，作为办用房，在临高县自来水公司使用该楼房期间，南北楼共同使用一个楼梯和通道、卫生间。该楼房的楼梯和通道、卫生间设在北楼的范围内。2003年至2005年间，临高县自来水公司因清偿债务，经法院裁判，该楼房北楼与676平方米的空地经评估后抵债给临高县建筑安装工程总公司，南楼卖给袁发群偿还了工商银行临高县支行的债务。北楼及空地先后转让给了符各竹、毛丽琴，现毛丽琴已取得了北楼的房产所有权，所有权证号为临房权证临城字第LC018**号。临高县自来水公司于2005年1月19日将南楼转让给袁发群时，因考虑到楼房通道问题，与袁发群约定自来水公司将楼房沿西面楼墙划一段2米宽的地给袁发群做楼梯用。后袁发群将南楼转让给了符友培，符友培于2010年11月15日取得了南楼的房产所有权，所有权证号为临房权证临城字第LC025**号。符友培的南楼至今没有建筑独立的楼梯。符友培、毛丽琴至今均未办理该地的土地使用权证。该案在审理中，临高自来水公司认为其综合办公楼及土地面积1183.99平方米，被拍卖偿还债务后应余近200平方米，要求予以测量鉴定，一审法院委托临高县测绘局进行实地丈量后，被委托代单位至今没有出具有效的结论报告。一审法院认为，该案争议的焦点为临高县临城镇解放路1号楼的楼梯、过道、卫生间及地下化粪池是否属于南楼与北楼共用的物业。该楼在临高县自来水公司使用期间，虽然南楼与北楼使用的是同一楼梯、过道、卫生间及地下化粪池，但该楼房在物权转移时，南楼与北楼为两人受让，并以单独进行评估测算南楼与北楼各自的价格，由于该楼的楼梯、过道、卫生间设置在北楼，毛丽琴受让北楼后，该楼的楼梯、过道、卫生间已依法登记在其房产面积范围内。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”因此，毛丽琴主张临城镇解放路1号楼北楼包括该楼的楼梯、过道、卫生间为其个人财产，有事实根据和法律依据。而符友培主张该楼梯、过道、卫生间为南北楼共用的物业，因为，双方持有的房产所有权证，均未登记该楼的楼梯、过道、卫生间为共有或共用，且符友培所有的南楼在袁发群受让时，已明知该楼未享有楼梯和过道，故符友培的上述主张，没有事实根据，不予支持。但由于历史的原因致使解放路1号楼在分别出让后，南楼没有通向二至五楼的楼梯，造成符友培生活不便，毛丽琴应综合考虑历史原因以及处理好双方关系的基础上，在双方没有改造楼房之前，限时符友培使用该楼的楼梯。至于符友培在事实部分主张临高县自来水公司约定划出南楼西墙处2米宽的土地作为符友培另立楼梯之用，临高县自来水公司亦主张其单位在解放路1号的办公楼及土地面积1183.99平方米，被拍卖偿还债务后应余近200平方米，与本案不属同一法律关系，符友培或临高县自来水公司应另行诉讼。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法法》第九条第一款、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条的规定，判决：驳回符友培的诉讼请求。案件受理费100元，由符友培负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。另查明，原临高县自来水公司所属位于临高县临城镇解放路1号楼，临高县自来水公司对南楼、北楼分别办理了《房屋所有权证》（房产证号为0019**号，001987号）。以上事实有（2002）汇德房字第0**号《房地产估价报告》、原海南省海南中级人民法院（2003）海南执字第30-2号《民事裁定书》及海南省临高县人民法院（2004）临法执字第221号《民事裁定书》在卷证实，足资认定。本院认为，本案的争议焦点是符友培对临高县临城镇解放路1号楼中位于北楼的楼梯、过道、卫生间是否享有共有权。本案中，该楼的南楼、北楼虽然只有唯一的楼梯、过道、卫生间，但在临高县自来水公司使用期间就已分别办理了《房屋所有权证》，因当时南北楼均属临高县自来水公司所有，故本案争议的楼梯、过道、卫生间均由南北楼共同使用，没有异议。后因临高县自来水公司拖欠债务，南北楼分别评估作价，由法院强制执行进行抵债。南楼先由袁发群受让，后转卖给了符友培；而北楼及土地676平方米抵债给临高县建筑安装工程总公司，后转卖给了毛丽琴。符友培、毛丽琴亦分别办理了《房屋所有权证》，对各自的专有部分分别享有所有权。因本案争议的楼梯、过道、卫生间在毛丽琴的《房屋所有权证》范围内，故符友培主张享有共有权，缺乏依据。且根据符友培提供的《房屋处置协议书》等证据，其购买南楼时亦知道或应当知道南楼不具有楼梯、过道、卫生间等设施。因此，一审判决驳回符友培主张对争议的楼梯、过道、卫生间享有共有权的诉讼请求，有相应的事实根据及法律依据，本院予以维持。至于地下化粪池，不在双方的所有权证范围内，不属于某一方的专有物权，但因符友培未提供证据证明有无地下化粪池等情况，本院对其权属不予认定。另，鉴于南楼、北楼目前只有唯一的楼梯、过道、卫生间，毛丽琴、符友培作为不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确的处理相邻关系。综上所述，符友培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人符友培负担。本判决为终审判决。审 判 长 张模金审 判 员 雷琼艳审 判 员 何 亮二〇一七年五月三十一日法官助理 杨 舟书 记 员 胡燕君附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。