天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初2048号原告：王建军，男，1981年10月5日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。被告：李立君，男，1971年5月8日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第四分公司，住所地天津市宝坻区开元路第十小学旁。负责人：赵海涛，经理。原告王建军与被告李立君、天津市宝坻区恒信房地产经纪有限公司第四分公司（以下称恒信四公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建军及其委托诉讼代理人苏桂祥，被告李立君，被告恒信四公司负责人赵海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建军向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告订立的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告李立君向原告返还定金10000元，预交房款100000元，被告恒信四公司负连带责任；3.判令被告恒信四公司返还居间服务费2000元；4.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年2月12日经被告恒信四公司作为居间方，原告与被告李立君订立《房屋买卖合同》，约定原告购买被告李立君坐落在天津市宝坻区××还××房××号的房屋，建筑面积73.4平方米，价款528000元，2017年2月12日交定金10000元，2月13日预交房款100000元，2019年10月交房。房屋更名后2日内付清余款，不能更名于2017年3月5日前付款368000元，剩余房款过户时付清，并约定了违约责任。合同订立后原告交付了定金及预交房款110000元，房屋未能更名，原告向被告恒信四公司支付服务费2000元。原、被告订立的合同属不动产交易，房屋尚未建成，属标的物不存在，交易对象不明确，不具备有效合同条件。依据房地产管理法规定，未取得产权证的房屋不得买卖，何况被告李立君出售的房屋根本不存在，该合同违法。因此房屋买卖合同无效，被告李立君应返还原告收取的款项。被告恒信四公司作为专业经纪人，未能确保合同依法成立，具有过错应承担连带责任，并返还已收取的服务费。故原告提起诉讼。李立君辩称，房屋买卖合同有效，合同条款是买卖双方认可的，原告亦清楚涉案房屋是期房不是现房。被告现在要求解除合同，不同意将涉诉房屋出卖给原告，但是原告违约在先，要求原告按照合同约定赔偿被告涉案房屋市值的百分之五十的损失。故不同意原告的诉讼请求。被告恒信四公司辩称，被告提供的是信息，该信息是真实有效的，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理对无争议的事实确认如下：2017年2月12日，原告与被告李立君经被告恒信四公司居间订立《房屋买卖合同》，约定：售房人李立君（以下简称甲方），购房人王建军（以下简称乙方），居间方天津市恒信房地产经纪有限公司第四分公司（以下简称丙方）。第一条1、甲方自愿将坐落在天津市宝坻区东苑庄西区1排4号还迁房11-703的房屋出售给乙方。第二条：甲乙双方协商后的实际成交价格为528000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第三条：甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳房屋信息服务费实际成交价1%；乙方须向丙方交纳房屋信息服务费实际成交价1%。第四条：1、（1）乙方于2017年2月12日向甲方交付房屋定金10000元；（4）经甲乙双方友好协商，乙方承诺2017年2月13日一次性交于甲方壹拾万元整。第五条：3、甲方承诺于2019年10月份腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。第六条：7、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金，丙方所收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿其服务费的损失。第八条：经甲乙双方友好协商，甲方承诺负责该房屋更名手续，如果更名手续不能办理，乙方自行负责办理该房屋更名手续。如果甲乙双方都不能办理更名，则待该房屋不动产权证下发后7个工作日办理过户，甲方需无条件配合乙方。如果不能更名，乙方承诺于2017年3月5日前将部分房款368000元一次性交于甲方，剩余50000元在过户时一次性交清。如果过户时需要资金监管，该手续由甲方负责。如果可以更名，乙方承诺在更名后20日之内将剩余房款一次性交予甲方。如果以后甲乙双方任何一方存在违约，须向对方支付该房屋市值的总房款的50%作为违约金。合同签订后，原告给付被告李立君部分购房款100000元，并给付被告恒信四公司居间服务费2000元。后原告主张《房屋买卖合同》无效，向本院提起诉讼。另查，2016年9月28日，天津市欣盛城市建设有限公司（置换人、甲方）与被告李立君（被置换人、乙方）经天津市宝坻区钰华街道办事处（丙方）签订了宝坻新城东苑庄房屋置换协议书，协议约定，乙方将其所有的坐落于宝坻区钰华街道东苑庄村西区1排4号，所有权证号宝农房（2005）第0011号的房屋置换成包括涉诉房屋在内的四套楼房，协议约定了其他条款。原告与被告李立君对以下事实存在争议：原告称与被告签订的《房屋买卖合同》交易对象不明确，标的物不存在，应为无效合同。原告已经向被告交付定金10000元，被告应予返还。被告称《房屋买卖合同》有效，既然原告不想购买，被告同意解除合同，并要求原告承担违约责任，另外被告没有收到原告给付的定金10000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”之规定，只要求标的物合法且有权处分，对于该标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。本案中，涉案房屋尚未建成，原告对此亦知晓，且被告李立君有权处分。《城市房地产管理法》中关于未依法登记领取权属证书不得转让的规定，属于行政管理性规定，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，并不影响合同的效力。故本院对原告称买卖标的物不存在，合同违反法律强制性规定，合同无效的主张不予支持。原告称已经给付被告李立君定金10000元，对此被告李立君予以否认，原告未能提交证据予以证实，故本院对原告要求被告李立君返还定金10000元的诉请不予支持。本案中，《房屋买卖合同》没有约定以交付定金为合同成立或生效的条件，且主合同已经部分履行，故是否交纳定金不影响本合同的效力。综上，原告与被告李立君签订的《房屋买卖合同》有效。原告请求返还购房款，被告要求解除合同，合同已无继续履行的可能，故该合同应予解除。依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施”之规定，被告李立君应返还原告购房款100000元。依据原、被告签订的《房屋买卖合同》第六条第7款的约定，同时被告恒信四公司在合同的签订与履行过程中无过错，本院对原告要求被告恒信四公司返还原告居间费2000元的诉请不予支持。原告要求被告恒信四公司对被告李立君给付原告的购房款等承担连带责任的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。对于被告李立君要求原告承担违约责任，要求原告按照合同约定赔偿被告涉案房屋市值百分之五十的损失，因被告李立君未交纳反诉费用，本院不予审理，被告李立君可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、九十四条第（二）项、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李立君于判决生效后十日内返还原告购房款100000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，减半收取计1270元，由被告李立君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李会民二〇一七年五月十八日书记员  运正盼附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。