重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终1859号上诉人（原审被告）：重庆珠江实业有限公司，住所地重庆市江北区北滨太阳城1号12幢第4层，组织机构代码62191589-5。法定代表人：刘鹤辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：革启奎，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄诗涵，男，汉族，1982年4月26日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李应德，重庆向道律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡芮，重庆向道律师事务所实习律师。上诉人重庆珠江实业有限公司（以下简称“珠江公司”）因与被上诉人黄诗涵房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第12990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人珠江公司的委托诉讼代理人革启奎，被上诉人黄诗涵的委托诉讼代理人李应德、胡芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第12990号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.重庆恒申达工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告其计价方式错误，不应采信。该鉴定报告的计价方式采用的《重庆市建筑工程计价定额》CQJZDE-2008，《重庆市安装工程计价定额》CQJZDE-2008，《重庆市装饰工程计价定额》CQJZDE-2008。采用2008定额计算装饰工程造价是错误的，住建部于2013年7月1日发布了《建设工程量清单计价规范》（GB50500-2013），该规范第3.1.2条明确说明，非国有资金投资的建设工程应采用工程量清单计价。采用定额计价计算造价是计划经济时代的计价方式，市场经济条件下应采用清单计价方式。采用定额计价方式计算出的工程造价明显高于市场价，在招投标市场，采用定额计价方式计算出来的造价，在投标时一般要下降8%—10%。2直接采用鉴定报告结论作为计算装饰损失的依据错误，一审法院在认定装修损失时，直接采用鉴定报告的造价结论是错误的，被上诉人自2001年对房屋装修后一直居住在该房屋中，2001年至本案一审判决时，已经整整过去了十五年，目前市场上装修折旧的计算方式一般采用五年制折旧计算方式，即装修满五年后，就只剩下20%的残值了。本案中房屋装修已经使用了十五年，其残余价值已经几乎为零，而一审法院按现行市场价格来计算房屋装修损失，明显不公平，上诉人认为应请专业评估机构对该房屋目前的装修残值进行评估，然后对装修残值进行补偿。被上诉人黄诗涵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。黄诗涵向一审法院起诉请求：1、珠江公司赔偿黄诗涵房屋因质量问题造成的维修整改损失（以司法鉴定为准）。金额为202万元左右及过渡、搬迁费用、停车费、监理费；2、本案诉讼费及其他费用由珠江公司承担。审理中，黄诗涵将其诉讼请求明确为：要求珠江公司支付房屋鉴定费160000元、房屋大修费1073095.41元、房屋大修监理费85000元、房屋装修费954144.19元、搬迁费12592元（314.8平方米×40元）、过渡费224295元（314.8平方米×25元加50%×12个月、314.8平方米×25元加75%×6个月）、停车费23400元（停车库2个×650元×18个月）、诉讼费及逾期付款要求按银行同期贷款利率4倍计算违约金。一审法院认定事实：2001年1月20日，黄诗涵、珠江公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，由黄诗涵购买珠江公司开发的位于重庆市九龙坡区杨家坪直港大道的房屋，房屋面积为314.8平方米；《住宅质量保证书》是合同附件，出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2001年5月，黄诗涵接房后发现该房屋出现地面下陷、墙体开裂等质量问题。2001年，珠江公司出具情况说明一份，该情况说明载明：…由于回填土没有夯实，造成开裂，现应重新夯实，重新地平。如果发生由此而产生的原因给买受人造成一切损失，由珠江公司赔偿造成的损失。2003年12月1日，黄诗涵函告珠江公司，“关于业主房屋质量问题，多次向贵公司售房部、物管部提出房屋地面及墙出现严重裂缝，物管部一年半前派人前来查看过，但无结果。事后，我们又多次请贵单位尽快解决，还是无结果。现再次请贵单位尽快解决以上问题”。2006年12月11日，黄诗涵向一审法院起诉，要求珠江公司对诉争房屋的质量问题进行整改等。2007年6月25日，黄诗涵、珠江公司在审理过程中达成庭外和解：1、珠江公司同意对黄诗涵房屋的质量问题进行整改，并恢复原状；2、珠江公司在签订本协议之日起60日内，将该房屋的整改方案交付黄诗涵，并经黄诗涵进行确认，确认时间为收到整改方案5日内；3、经黄诗涵确认整改方案后，珠江公司应当在整改方案所确定的期限内完成整改；4、如售房无法完成上述协议，任何一方均可向法院起诉。同日，黄诗涵以与珠江公司双方已达成庭外和解为由，向法院提出申请，撤回了对珠江公司的起诉。2009年1月13日，黄诗涵向一审法院起诉，因珠江公司在2007年6月25日达成协议，同意对诉争房屋的质量问题进行整改，并恢复原状，但至今珠江公司一直未整改恢复原状，现黄诗涵不要求珠江公司整改，要求珠江公司赔偿黄诗涵应房屋质量问题造成的维修、整改损失（具体以司法鉴定为准）。在审理过程中，珠江公司对诉争房屋存在质量问题有异议，认为诉争房屋没有质量问题。为此，黄诗涵向一审法院提出申请，要求对诉争房屋是否存在质量问题进行鉴定。经一审法院委托，2011年4月22日，后勤工程检测中心作出后司检（2011）第0005号司法鉴定书（产生鉴定费用2万元），认为珠江花园荷景苑G号房屋在地坪开裂、墙体裂缝、墙体和楼屋面防水方面存在严重的、明显的质量问题。后珠江公司对诉争房屋存在质量问题没有异议。因双方对整改方案无法达成一致意见，黄诗涵、珠江公司双方均同意对整改方案及装修损失进行鉴定。经一审法院委托，2015年5月，重庆市建筑科学研究院作出了珠江花园荷景苑G号房屋加固方案图（产生鉴定费2万元），加固内容为：对地基采用灌浆法进行处理；铲除原混凝土地坪，代之钢筋混凝土梁、板；由于填充墙体渗水及开裂现象较严重，为达到根治，拆除所有填充墙体，重新砌筑，门窗等按原设计恢复；对所有存在防水问题的楼屋面，拆除原防水层，重新做防水层和面层等。2014年12月28日，重庆恒申达工程造价咨询有限公司作出渝恒申达司法【2015】造价鉴字第01号司法鉴定意见书（产生鉴定费2万元），认为诉争房屋装修工程总价为924144.19元。2015年6月4日，黄诗涵委托重庆市长橡建筑安装工程公司根据重庆市建筑科学研究院作出的珠江花园荷景苑G号房屋加固方案图对诉争房屋改造工程作出预算报价，预算总价为1068366.13元。珠江公司对该预算报价不予认可，认为是黄诗涵单方委托的，且重庆市长橡建筑安装工程公司没有鉴定资质。经一审法院委托，2016年5月23日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司作出渝中咨询（2016）鉴字第002号关于杨家坪直港大道珠江花园荷景苑G号的房屋造价鉴定意见书（产生鉴定费10万元），认为诉争房屋所在小区为成熟小区，业主已入住满，根据小区物业公司规定该房屋拆除、重建施工，只能在周一至周五业主上班期间施工，需工期378天；为保证工程质量及施工安全、过往行人安全，应按规定聘请监理单位进行监督施工等。重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园荷景苑G号房屋修复整改工程鉴定造价为1073095.41元，该鉴定结论中未考虑未来施工期材料价格上下浮动、因工程质量要求发生的监理费、施工期间物管收取的费用及环保部门收取的费用等不确定因素。2016年6月7日，黄诗涵向一审法院申请，要求对诉争房屋整改期间监理费进行鉴定。2016年7月21日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司作出关于补充监理费鉴定的结论，认为监理费为8.5万元，工期一年。上述鉴定报告，法院均已送达双方当事人。珠江公司认为，1、重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司出具的关于本案讼争工程加固方案费用的鉴定报告鉴定的费用过高，不应采信；且没有收到加固方案图，无法核实工程量。2、即使诉争房屋存在质量问题，珠江公司应承担的质保义务是维修义务，而非直接赔偿维修损失。珠江公司公司一直要求给黄诗涵维修，但黄诗涵却拒绝珠江公司入场维修。3、黄诗涵的装修损失也不能直接按鉴定结论主张。本案诉争房屋应当先由珠江公司进行维修，再根据维修结果来确定装修损失，而本案装修损失的鉴定是对整个装修造价的鉴定，且黄诗涵一直居住在诉争房屋内，应考虑折旧。4、黄诗涵主张过渡费和搬迁费应当以实际发生为原则。审理中，经一审法院对诉争房屋现场勘验，诉争房屋有一个车库可停一辆车，黄诗涵在车库门口还停了一辆车。另查明，诉争房屋同地段位于重庆市九龙坡区杨家坪的斌鑫世纪城停车库小车包月停放650元/月。黄诗涵认为，黄诗涵在2002年向法院起诉，要求珠江公司承担维修义务，双方达成协议，珠江公司同意对诉争房屋的质量问题进行整改，并恢复原状后，但珠江公司一直未整改恢复原状，现黄诗涵不要求珠江公司整改，要求珠江公司直接赔偿维修费用，自行整改。搬迁费、过渡费、停车费，因整改工期为一年，加上装修，黄诗涵要求珠江公司支付一年半的上述费用，搬迁费、过渡费按重庆市拆迁补偿标准计算，停车费按同地段收费标准计算。一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。关于房屋存在质量问题，是珠江公司维修，还是珠江公司赔偿维修费用，黄诗涵自行修复的问题。黄诗涵、珠江公司双方签订的《商品房买卖合同》系各自真实意思表示，合法有效，双方应当遵守其约定。珠江公司基于该合同而向黄诗涵交付的《新建商品房屋质量保证书》，系珠江公司就诉争房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面作出的质量保证和承诺，其意思表示真实，珠江公司应当受保证书的约束并履行其承诺。在诉争房出现屋地坪开裂、墙体裂缝、墙体和楼屋面防水方面存在严重的、明显的质量问题后，珠江公司应当按照质量保证书中的承诺于保修期限内承担免费维修责任，同时依据相关法律规定就对黄诗涵造成的财产损失承担赔偿责任；但因珠江公司一直怠于承担维修责任，现黄诗涵要求珠江公司赔偿维修损失，黄诗涵自行修复，并无不妥。珠江公司认为是黄诗涵拒绝珠江公司入场维修，但未在法庭指定的举证期限内提供证据予以证实，其抗辩理由不能成立。关于珠江公司认为重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司出具的关于本案讼争工程加固方案费用的鉴定报告鉴定的费用过高，不应采信的问题。该鉴定报告是鉴定人运用专业知识和技术，依照法定程序作出的鉴别和判断，现珠江公司认为费用过高，又未要求重新鉴定，该鉴定报告一审法院应予采信。关于黄诗涵的装修损失能否直接按鉴定结论主张，是否应折旧的问题。根据加固方案中加固内容为：对地基采用灌浆法进行处理；铲除原混凝土地坪，代之钢筋混凝土梁、板；由于填充墙体渗水及开裂现象较严重，为达到根治，拆除所有填充墙体，重新砌筑，门窗等按原设计恢复；对所有存在防水问题的楼屋面，拆除原防水层，重新做防水层和面层等。也就是说诉争房屋除了梁外，全部要重新修筑，房屋的装修肯定是对整个房屋重新进行装修，黄诗涵要求按鉴定结论主张装修损失，一审法院予以支持。本案诉争房屋黄诗涵在接房装修后就发现质量问题，因珠江公司一直未引起重视，未及时整改、修复，致使诉争房屋除了梁外，全部要重新修筑，重新装修，因珠江公司的原因造成损失扩大，责任在珠江公司，重新装修只是恢复原状的手段，故装修费用不应折旧。关于过渡费、搬迁费、停车费、监理费是否主张的问题。监理费用是本案诉争房屋加固整改工程，工程质量要求必须发生的费用，应属加固整改工程造价的一部分，应当主张。过渡费、搬迁费、停车费是本案诉争房屋加固整改工程一定产生的费用，但房屋的面积已包含了车位的面积，现按房屋面积主张过渡费，再要求主张停车费属重复计算，故停车费不应主张；因诉争房屋同地段没有独栋别墅，黄诗涵要求参照重庆市房屋拆迁补偿标准计算过渡费、搬迁费并无不妥；且根据重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司出具的关于本案讼争工程加固方案费用的鉴定报告，工期为378天，加上装修，黄诗涵要求过渡费、搬迁费计算18个月较为合理，一审法院予以支持，即过渡费141660元（314.8平方米×25元×18个月）、搬迁费12592元（314.8平方米×20元×2）。综上，依照《中华人民共和同合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、重庆珠江实业有限公司于本判决生效后5日内赔偿黄诗涵房屋大修费1073095.41元、房屋大修监理费85000元、房屋装修费954144.19元、搬迁费12592元、过渡费141660元，以上共计2266491.60元；二、驳回黄诗涵的其他诉讼请求。本案案件受理费6550元、鉴定费16万元，共计166550元，由重庆珠江实业有限公司负担（因黄诗涵已预交，此款由珠江公司随赔偿款直接支付黄诗涵）。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.重庆恒申达工程造价咨询有限公司出具的房屋装修工程总价鉴定报告是否应予采信；2.是否应直接采用鉴定报告结论作为装修损失的依据。现评判如下：1.对于重庆恒申达工程造价咨询有限公司的渝恒申达司法【2015】造价鉴字第01号司法鉴定意见书，上诉人认为应采用工程量清单计价、该鉴定报告的造价过高，经审查，该鉴定报告系鉴定人运用专业知识和技术，依照法定程序作出的鉴别和判断，上诉人认为鉴定报告造价过高但未要求重新鉴定，一审法院对该鉴定报告予以采信并无不当。2.重庆市建筑科学研究院对案涉房屋作出了相应的加固方案，从该加固方案可以看出，案涉房屋除了梁外，全部要重新修筑，必然造成对原有装修的破坏，且被上诉人在接房装修后就发现了房屋存在质量问题，也及时告知了上诉人，上诉人一直未及时整改、修复，造成了被上诉人损失扩大，上诉人称装修鉴定总价应予折旧的理由不符合事实和法律规定,一审法院按鉴定结论主张被上诉人的装修损失并无不当。综上所述，上诉人重庆珠江实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人重庆珠江实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年五月十九日书 记 员  许翠玲