福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初13483号原告：胡夏闽，女，1984年7月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲玲，福建九信律师事务所律师。被告：郑清龙，男，1950年10月20日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。原告胡夏闽与被告郑清龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡夏闽及其委托诉讼代理人胡文民到庭参加诉讼，被告郑清龙的委托诉讼代理人李安荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡夏闽向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年3月31日签订的编号0005705号《房产买卖协议》；2、被告赔偿原告经济损失674222元。事实及理由：原告因小孩在2017年秋将上小学一年级，为能够就读于厦门市槟榔小学，于2016年3月份通过中介在周边寻找多套房源。2016年3月31日，被告虚构其系案外人杜武林表哥，以杜武林的代理人名义将位于厦门市思明区房屋，以386.6万元的价格出售给原告，并与原告签订了编号0005705号的《房产买卖协议》，约定于2016年4月29日前与原告办理房屋的买卖过户登记手续。上述协议签订后，被告向原告出具一份《定金收条》，要求原告将购房定金15万元转入其账户。2016年4月1日，原告按约将15万元转入被告账户。之后原告多次要求被告提供杜武林委托其出售房屋的授权委托手续，被告先是再三保证杜武林会在2016年4月29日前与原告办理房屋买卖过户手续。但至2016年4月28日，被告通过中介通知原告将过户时间推迟，后才向原告说出实情。原来被告是合伙炒房的专业人员，于2016年3月8日以张露名义与杜武林签订了编号0005548号的《房产买卖协议》，约定以350万元的价格向杜武林购买上述房屋，并向杜武林支付购房定金20万元，随后被告以386.6万元的价格将房屋转售给原告，并从中赚取36.6万元的价差。在这一过程中，被告并非杜武林出售房屋的代理人，而是向原告转售房屋的主体。由于被告纯粹系以赚取房屋差价为目的的“炒房客”，在杜武林同意以支付40万元违约金为代价解除编号0005548号《房产买卖协议》时，因40万元违约金高于被告将房屋转售给原告的差价，张露即于2016年6月1日与杜武林签订《购房补充协议》，解除编号0005548号的《房产买卖协议》，并因此获得杜武林支付的40万元违约金。同日，被告以杜武林违约，无法继续履行与原告签订的《房产买卖协议》，告知原告终止履行协议。同时被告以该协议系其在未取得杜武林的授权情况下签订而无效为由，于2016年6月9日在未征得原告同意的情况下，将原告支付的15万元购房定金直接退还到原告账户。此外，被告拒绝向原告承担违约或缔约过失等责任。因张露与杜武林解除了编号0005548号的《房产买卖协议》，从而使原告失去了购买杜武林名下房屋的机会，而此时距原告与被告签订《房产买卖协议》的时间已超过2个月。期间房价大涨，原告迫不得已于2016年6月6日向案外人曾哲伟购买了与杜武林同一幢的隔壁梯位、楼层为九楼（不带电梯的多层楼房）的位于厦门市房屋，该房屋建筑面积110.25平方米，购买价格328万元，每平方米单价29750元，比被告转售给原告的房屋单价高出每平方米4421元，给原告最少造成674777元的经济损失。原、被告之间买卖讼争房屋的合同成立且生效，对原、被告均有法律约束力，原告有权解除合同，并要求被告赔偿经济损失。被告郑清龙辩称，原、被告之间签订的《房产买卖协议》是无效合同，对于无效的情况双方及中介均明知。原、被告并不相识，原告通过中介看房是凤屿路356号902室房屋，但该房屋价格高，中介又不想失信于原告，当时中介知道讼争房屋正在出售，为稳住客户，就让被告出面与原告签订了讼争协议，因讼争房屋面积更大、价格更低。签订协议时，各方均知道讼争房屋系案外人杜武林所有，被告无权处分该讼争房屋。后来因交易无法履行，被告收取的定金也退还给原告，双方已经两清，且原告随后也购买了902室房屋。此外，本案合同无效是基于双方原因，即使合同有效，合同本身也约定了违约责任。既然讼争合同无效，原告诉求赔偿损失也就没有依据，依法不应予以支持。原告胡夏闽围绕其诉讼主张提交了编号0005705《房产买卖协议》、定金收条及银行转账凭证、编号0005548《房产买卖协议》、《购房补充协议》、微信截屏、（2014）湖民初字第4109—2号民事裁定书、（2016）闽06执异4号执行裁定书、原告向曾哲伟购买房屋的《房产买卖协议》、收条、银行交易信息等证据，被告郑清龙围绕其答辩意见提交了土地房屋产籍调查表等证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，被告郑清龙以案外人杜武林（出售方、甲方）的代理人名义与原告胡夏闽（购买方、乙方）及作为中介方、丙方的厦门鼎原房地产行销策划有限公司福津加盟店的经办人林赐清签订一份编号为0005705的《房产买卖协议》，约定甲方同意将坐落于厦门市思明区房产以386.6万元的价格出售给乙方，建筑面积152.63平方米；乙方于本协议签订之日支付甲方购房定金15万元，该购房定金先交由丙方保管，待甲乙双方到厦门市国土资源与房产管理局办理交易过户当日再由丙方转交给甲方；乙方于2016年4月11日向甲方支付101.6万元，余款270万元由乙方向银行申请商业贷款；甲乙双方应于2016年4月29日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年4月29日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。甲方应于办理完产权过户手续当日将房产交付给乙方使用。协议第十二条约定违约责任：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若一方中途悔约，应书面通知对方及丙方，若甲方中途悔约，甲方并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款返还给乙方；若乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。双方在协议第十七条对其他事项备注如下：因产权人杜武林无法到场签订合同，本合同现指定郑清龙签订，甲乙双均同意承担买卖违约责任；甲方保证本房产空户，无占用槟榔小学名额。上述《房产买卖协议》签订当日，被告郑清龙出具一份《定金收条》，载明：收到胡夏闽购买厦门市思明区房产支付定金15万元，收款人一栏的杜武林签名由被告郑清龙代签。2016年4月1日，胡夏闽将购房定金15万元转入郑清龙指定的建设银行账户（账号43×××07）。2016年6月9日，郑清龙将之前收取的购房定金15万元转账退还至胡夏闽账户。2016年6月6日，胡夏闽丈夫谢毅勇经前述中介方（经办人林赐清）的居间介绍向案外人颜绍禄（代理人曾哲伟）购买了位于厦门市思明区房屋（该房屋与本案讼争房屋系同一幢隔壁梯位，建筑面积110.25平方米），买卖双方并于2016年6月7日签署一份《存量房买卖合同》，该合同载明买卖双方商定的上述房产成交价为70万元。审理中，胡夏闽称郑清龙系以赚取房屋差价为目的的“炒房客”，在杜武林同意以支付40万元违约金为代价解除编号0005548号《房产买卖协议》，并因此获得杜武林支付的40万元违约金，但却拒绝向其承担违约或缔约过失等责任，致使胡夏闽最少造成674777元的经济损失，该损失应由郑清龙予以赔偿。为此，胡夏闽提交编号0005548号《房产买卖协议》及《购房补充协议》等证据予以佐证，并向本院申请对厦门市思明区房产目前的市场价格进行鉴定。郑清龙则认为，胡夏闽提交的上述证据均与本案无关，其不同意胡夏闽的鉴定申请，并认为讼争《房产买卖协议》无效，胡夏闽诉求赔偿损失没有依据。综上事实，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，胡夏闽与郑清龙签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。郑清龙主张其无权处分讼争房屋，双方所签《房产买卖协议》无效的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。因双方当事人在庭审中均主张前述《房产买卖协议》与案外人杜武林无关，并均不同意追加杜武林作为当事人参加本案诉讼。因此，本案所涉合同产生的法律责任应由郑清龙自行承担。鉴于郑清龙已于2016年6月9日将其所收取的购房定金15万元退还给胡夏闽，已明确表示不再履行双方所签订的《房产买卖协议》，且现讼争房产也已由原产权人杜武林出售给他人，故胡夏闽有权要求郑清龙承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。虽然胡夏闽主张其错过最佳购房时机造成重大经济损失，并因此提出对讼争房屋的市场价值进行评估，但郑清龙明确表示不同意评估，并认为没有评估必要。本院分析认为，由于讼争合同并未就赔偿损失进行约定，且郑清龙明确表示不同意评估，故本院对于胡夏闽提出的前述鉴定申请未予准许。根据双方合同约定，“若出售方中途悔约，应返还购买方所付定金的双倍及已付款项；若购买方中途悔约，购房定金归出售方所有；双方并在协议备注“因产权人杜武林无法到场签订合同，本合同现指定郑清龙签订，甲乙双方均同意承担买卖违约责任”。本案中，考虑到胡夏闽在讼争合同签订后仅支付购房定金15万元，且其也在同一时段通过同一中介购买同一幢隔壁梯位的房产，故其主张造成重大经济损失并不十分明显，但确存在一定的影响。综合以上情况，本院酌定郑清龙除已退还胡夏闽购房定金15万元外，还应再支付胡夏闽30万元作为补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1解除原告胡夏闽与被告郑清龙于2016年3月31日签订的编号为0005705的《房产买卖协议》；二、被告郑清龙于本判决生效之日起十日内支付原告胡夏闽30万元；三、驳回原告胡夏闽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36528元，由原告胡夏闽负担10140元，被告郑清龙负担26388元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  林月蓉人民陪审员  林月红人民陪审员  陈慧玲二〇一七年五月十五日书 记 员  冯莉平附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。