广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初20611号原告：邓学通，男，1983年7月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郑送银，系邓学通的配偶。原告：郑送银，女，1985年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：广东美的置业有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇美的大道6号美的总部大楼D区10楼A区。法定代表人：郝恒乐。委托诉讼代理人：李高峰，广东中天鼎盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘希，广东中天鼎盛律师事务所律师。原告邓学通、郑送银与被告广东美的置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，被告于答辩期间内提出管辖权异议，本院予以驳回。本案于2017年4月20日公开开庭进行了审理，原告郑送银及被告的委托诉讼代理人李高峰到庭参加诉讼，原告邓学通没有到庭。本案现已审理终结。原告邓学通、郑送银起诉称：原、被告双方于2012年7月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX），该合同约定原告以总价613655元购买被告开发建设的位于顺德区北滘镇××路××花园××房。合同还约定该房的套内建筑面积为70.63平方米，建筑面积为90.27平方米，按建筑面积计算，该房每平方米单价是6797.99元。原告于2014年10月5日收楼，于2015年4月办好房产证。房产证显示8座1003房的建筑面积为88.4平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积90.27平方米相比缩水1.87平方米，面积误差比为2.12%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》没有约定建筑面积不符的处理办法，因此，应按照上述法律规定进行处理。综上所述，请求判令：1.被告向原告支付补偿款12712元及银行同期贷款利息（从2012年10月起算）；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。被告广东美的置业有限公司辩称：案涉面积争议应按照合同约定处理，且合同约定按照套内建筑面积单价作为计价依据，并未约定套内建筑面积单价、建筑面积单价两种计价依据。套内面积误差应以套内面积误差为处理依据，且面积误差未超出双方约定的免补偿误差比例，被告不应作出任何补偿;案涉合同采用了行政部门颁布的示范文本，不违反法律规定，且主管部门就争议合同条款作出解释，建筑面积单价仅为方便与按建筑面积计价的其他区域商品房价格进行比对，商品房公摊面积差异引起的建筑面积差异不做补差，仅按套内面积为依据进行差异处理。本院经审理认定事实如下：2012年7月11日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同（合同编号：XXX）》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会东兴路XX号美的翰诚花园X座XX房。合同第三条“乙方（原告）所购商品房的基本情况”约定“……，该商品房的套内面积70.63平方米，土地使用面积5.47平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.64平方米，故该商品房建筑面积90.27平方米，……”；合同第四条“该商品房的价格”约定“甲方（被告）、乙方（原告）约定按下述方式确定该商品房的价格，价格以人民币结算。该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米8688.31元，按建筑面积计算，为每平方米6797.99元，总金额613655元，套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用”；合同第六条“面积确认及面积差异处理”约定“该商品房以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；若本套商品房属别墅式商品房，当事人可另约定土地自用面积差异的处理方式。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式（双方自行约定，详见补充协议）进行处理”。补充协议第三条“关于商品房面积差异的处理方式（对合同第六条的补充）”约定“1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……”。合同及补充协议还约定了其他事宜。签订合同及补充协议后，被告于2014年10月5日向原告交付房屋，并于2015年4月协助原告办理涉案房屋的《房地产权证》，《房地产权证》显示涉案房屋的建筑面积为88.4平方米，套内建筑面积为70.43平方米。原告认为被告交付房屋建筑面积差异不符合合同约定，故提起本案诉讼。另查明，本院于2016年12月8日向被告送达了民事起诉状副本等诉讼材料。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：案涉商品房的面积差异应如何处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定了案涉商品房按套内建筑面积和建筑面积两种方法计价，并约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方在同日签订的《商品房面积差异补充协议》中，对套内建筑面积差异的处理方式进行了约定，但该约定只是针对套内建筑面积发生差异的处理方法，双方并没有对因公摊面积差异引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，被告仍应按前述司法解释的规定退还相应房款。经核算，被告应退还12712元[6797.99元×（约定建筑面积90.27平方米－交付建筑面积88.4平方米）]予两原告。至于原告主张的差价利息问题，宜从被告收到本案起诉状之日即2016年12月8日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿日止。对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、广东美的置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邓学通、郑送银退还房款12712元及利息（利息以12712元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月8日计算至清偿日止）;二、驳回邓学通、郑送银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为58.9元（邓学通、郑送银已预交），由广东美的置业有限公司负担（该款项请迳行支付给邓学通、郑送银，本院不作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李海龙二〇一七年五月二日书记员  李莹芬