西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0112民初5632号原告（反诉被告）朱羽川。委托代理人刘艳玲，陕西哲勤律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西晨光异型钢管有限公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城三路凤凰新城*座****室。注册号610000100163837。法定代表人崔勇。委托代理人冯赟，陕西方新律师事务所律师。委托代理人李德隆，陕西方新律师事务所实习律师。原告朱羽川与被告陕西晨光异型钢管有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘艳玲，被告委托代理人冯赟、李德隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月21日，其与被告签订《营业房、场地租用合同》，约定被告将北三环大明宫钢材市场A区8排16-17号营业房及场地租赁给其。合同签订后，其依约向被告支付2013年4月27日至2014年4月26日的租金28.7万元，并支付履约保证金5万元。后因第三人主张租赁场地的权利，致其推迟两个多月才进驻租赁场地，经营时间不足十个月，又被迫搬离。故诉法院，请求判令：被告返还保证金5万元，租金47834元，合计97834元；被告赔偿装修损失9890元、搬迁费损失1.15万元、资金占用费损失2.25万元，合计43890元；被告承担本案诉讼费。被告辩称，其与原告签订合同后，已于2013年4月23日将租赁房屋及场地交付原告，并同原告父亲办理了交接手续，双方就租赁房屋及场地内的装修设施、设备进行了确认，故不存在原告所述的推迟两个月进驻租赁场地的事实；就租赁场地其与案外人陕西通顺发工贸有限公司（以下简称通顺发公司）虽在存在纠纷，但该纠纷已于2014年4月23日经西安市中级人民法院判决，解除了其与通顺发公司签订的租赁房屋，并限令其于30日内腾房，而原告的租金也是交到2014年4月26日，其与通顺发公司的纠纷实际并未影响原告占有使用租赁房屋及场地；原告明知其与通顺发公司存在纠纷，然在搬走时却不向其移交租赁房屋及场地，致其价值近50万元的设施设备去向不明、无法要求通顺发公司赔偿其全部损失，故其不应向原告返还保证金；原告主张的各项损失合计43890元，没有任何依据。综上，请求依法驳回原告各项诉请。并反诉称，双方合同明确约定，原告应当合理使用租赁物，合同无论什么原因解除或者终止后，原告应及时恢复场地经营原貌并移交给其，而原告在未通知其的情况下，将租赁房屋及场地交给通顺发公司占有使用，造成其价值388030元的设施设备损失仅追回15万元，故剩余238030元的损失应当由原告承担。请求判令：原告赔偿装修损失13.86万元、钢结构库房及内部设施设备损失99430元，合计238030元，并承担本案全部诉讼费用。经审理查明，2011年4月14日，西安大明宫建材家居有限公司与陕西通顺发工贸有限公司（以下简称通顺发公司）签订《北三环大明宫建材家居批发市场租赁合同》，约定西安大明宫建材家居有限公司将位于北三环大明宫建材家居批发市场钢材A区8排16-17号的营业房租赁给通顺发公司。2012年2月1日，通顺发公司与被告签订《北三环大明宫建材家居批发市场钢材钢管区租赁合同》，约定通顺发公司将上述场地租赁给被告。被告取得租赁场地后，又于2013年4月21日与原告签订《营业房、场地租用合同》，将上述场地租赁给原告，原告实际占有使用租赁场地用于钢材经营。通顺发公司因不同意被告的转租行为，于2013年将被告诉至本院，本院于2013年11月20日作出判决，解除了通顺发公司与被告签订的租赁合同，并限令被告30日内腾房。宣判后，被告不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2014年4月23日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。生效判决作出后不久，原告即搬离租赁场地，通顺发公司根据生效判决书占用租赁场地。通顺发公司占用租赁场地后，被告又起诉通顺发公司要求赔偿各项损失388030元，通顺发公司提起反诉，要求被告支付判决生效后未腾交租赁场地期间的使用费11万元，案件经本院主持调解，双方最终达成一致调解意见，通顺发公司撤回反诉，并支付被告资产设备款、房屋装修款、设备使用费等共计15万元，该15万元被告已收到。原、被告签订的《营业房、场地租用合同》约定，租期4年，自2013年4月27日至2017年4月26日；2013年度租金为28.7万元，2014-2016年度北三环大明宫钢材市场应收的租金及一切费用全部由原告承担外，原告每年另付给被告场地配套使用费10.7万元；合同生效后，被告收取原告保证金5万元。合同期内无论何原因，如原告单方终止合同，保证金归被告；原告租用的营业房、钢结构库房及配套设施、设备未经被告同意不得随意更改原貌。确因营业需要，在不损害被告财产利益、房屋主体结构前提下，经被告同意可更改；合同无论何原因解除或终止，原告应及时恢复被告经营场所原貌。如不能恢复好，除给被告财产造成损失合理补偿外，原告对经营场所内的装修、改造应无偿移交被告。合同签订后，原告向被告交纳了2013年度租金28.7万元及保证金5万元,被告向原告出具《收款收据》。2013年4月23日，双方进行了租赁房屋及场地资产的交接，原告父亲朱贵福签署《交接单》。庭审中，原告称，因通顺发公司和被告就租赁场地存在纠纷，致其推迟2个月入场，其实际入场日期在2013年6月28日，故被告在返还其5万元保证金的同时，还应返还其2013年4月27日至6月27日共2个月的租金47834元（28.7万元÷12个月×2个月），有其提供的证人证言为证；另因被告的原因致双方合同提前终止，被告应向其赔偿各项损失43890元，但就该损失原告并未提交相应证据。被告不同意向原告返还2个月的租金、5万元的保证金及相应损失，辩称，合同签订后不久，其即与原告父亲进行了资产交接，双方形成《交接单》，故不存在原告迟延2个月入场的情形，原告为此提交的证人证言与原告存在利害关系，其不予认可。其与通顺发公司虽存在纠纷，但西安市中级人民法院生效判决确认的腾房时间并未影响原告对租赁房屋及场地的占有使用；原告在明知其与通顺发公司存在纠纷的情况下，不向其移交租赁场地，通顺发公司占用租赁场地后，致其设施设备损失情况无法查证，故其不应向原告返还保证金，原告还应向其赔偿通顺发公司未赔偿的损失238030元。原告对被告的反诉请求不予认可，称其完全是按生效判决将租赁场地内的设施设备移交给通顺发公司，被告主张的388030元无任何依据，且通顺发公司已向被告支付15万元的赔偿，被告不应再向其主张。以上事实，有《营业房、场地租用合同》、收款收据、交接单、民事判决书、民事调解书，证人证言、现场照片、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《营业房、场地租用合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的焦点为：原告的本诉请求及被告的反诉请求是否合法有据，对方应否支付。原告称其实际于2013年6月28日入场，要求被告返还已交纳的2013年4月27日2013年6月27日两个月的租金47834元，根据“谁主张、谁举证”的规则，原告应提供相应证据证明，然原告对此除证人证言外再无其他证据，该证人证言无其它证据相互佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，且原告所述推迟入场2个月的事实与被告提交的有原告父亲朱贵福签名的《交接单》相互矛盾，无法自圆其说，故本院对原告所述推迟2个月入场的事实，不予采信，原告要求被告返还2个月的租金47834元租金，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告返还5万元保证金的请求，原、被告签订的合同提前终止是因被告擅自转租，被告与通顺发公司的租赁合同提前解除，被告丧失出租权而致，并非原告单方面终止合同，原告就此并无违约行为，被告应向原告返还该5万元保证金。关于原告主张的各项损失合计43890元,无相应证据支持，本院不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿装修损失、钢结构库房及内部设施设备损失共计238030元,根据庭审查明的事实，被告主张的该部分损失已包括在与通顺发公司的损失赔偿中，后经本院调解，被告已收取通顺发公司15万元的赔偿并放弃了其余诉讼请求，另被告主张装修、库房改建损失已附着于租赁房屋及场地，原告搬离时无法带走，被告要求原告承担该部分损失无合同依据，其余设施设备双方的交接单中并未明确列明，被告提供的证据无法证明相关设施设备安装于租赁场地，即使安装于租赁场地，被告亦无证据证明系原告的原因导致上述设施设备的损失，原告作为租赁场地的实际占有人，依照生效判决书向通顺发公司移交租赁场地，并无过错，相反被告收到生效判决后，不积极组织进行设施设备的转移，为此产生的损失，被告应自行承担。综上，被告主张的损失238030元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西晨光异型钢管有限公司于本判决生效后十日内向原告朱羽川返还合同保证金5万元。二、驳回原告朱羽川其余诉讼请求。三、驳回被告陕西晨光异型钢管有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3134元（原告已预交），由原告承担2037元，被告承担1097元，被告承担部分于上述付款时一并向原告支付。反诉案件受理费2435元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  曹英萍人民陪审员  白 瑛人民陪审员  陈建芳二〇一七年五月二十九日书 记 员  王 彬