四川省绵阳市游仙区人民法院执 行 裁 定 书(2017）川0704执异14号异议人（案外人）：梁显成，男，生于1976年9月1日，住梓潼县。委托诉讼代理人：赵帅，四川林志律师事务所律师。申请执行人：绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社。负责人：龚举柏。申请执行人：绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社。负责人：唐庆兵。被执行人：绵阳市博贸商贸有限公司【（2016）川0704执138、146号案被执行人之一】。委托诉讼代理人：李生高。被执行人：绵阳市欣兰商贸有限公司【（2016）川0704执144号案被执行人之一】。委托诉讼代理人：李生高。被执行人：冯学科，男，生于1975年5月5日，住绵阳市游仙区。【（2016）川0704执32、34号案被执行人之一】。被执行人：林代福，男，生于1977年11月8日，住三台县【（2016）川0704执**号案被执行人之一】。在本院执行绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社、绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社与绵阳市博贸商贸有限公司、绵阳市欣兰商贸有限公司、冯学科、林代福等借款合同纠纷五案中，案外人梁显成于2017年5月2日对要求占用人和承租人搬出位于绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号、X-X-X号、X-X号、X-X-X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁显成提出异议请求：停止向申请执行人移交异议人占有的位于绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号、X-X-X号、X-X号、X-X-X号房屋。事实和理由：2012年11月1日，异议人和案涉房屋业主代表林芳签订《房屋租赁合同》一份，约定业主将位于绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层的商业服务用房（案涉房屋系其中一部分）约1065平方米出租给异议人，租期为9年，自2014年1月16日起至2023年4月15日止，免三个月租金，租期内每年租金为60万元，总租金540万元,同时约定异议人有权将承租的房屋转租、分租、转借、与他人合伙，无需征得业主同意。后来业主交房延迟，异议人和林芳于2015年4月27日签订《补充协议》，将租期变更为自2015年4月27日至2023年4月25日，总租金变更为480万元。该协议还确认，异议人通过现金、转账、补偿款等方式已付清2015年4月27日至2022年1月21日的租金共计406万元，剩余租金应于2022年1月22日前给付。2015年4月27日，异议人与姜凌签订《房屋租赁合同》将所承租的上述房屋转租给姜凌，租期至2018年4月1日。2016年11月1日，异议人与姜凌签订《补充协议》，确认租金已付至2016年12月6日，并变更了此后租金为每年90万元。2017年1月3日，异议人与姜凌签订《合同解除协议》，解除了之前签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，并约定姜凌继续使用房屋至2017年3月5日。因姜凌将其承租的房屋转租给第三人经营的“欧度服装”，而该第三人无法于2017年3月5日还房，延迟了半个月，还将延迟期间租金交给了申请执行人，异议人找申请执行人交涉，申请执行人同意通过延长租期的方式解决。现该房屋继续由异议人占有、使用。2017年4月20日，贵院公告通知要求异议人于同月30日搬出本案诉争的房屋。该房屋多年来一直处于租赁状态，异议人承租房屋时，申请执行人和被执行人均未告知案涉房屋已经抵押登记或被查封或以物抵债。根据《合同法》第229条、《商品房屋租赁管理办法》第12条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，异议人仍然有权继续占有该房屋至2023年4月25日租赁期满。综上所述。根据“买卖不破租赁”原则，异议人不应现在搬出案涉房屋。申请执行人绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社、绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社称，一、异议人主张2012年即与林芳建立房屋租赁关系，由于其主要证据缺失，无法证明租赁关系的真实性。异议人从案件开始执行至今仅向人民法院提供了《房屋租赁合同》复印件，始终不提供《房屋租赁合同》及《补充协议》原件，出租人也不提供原件，无从考证相关证据的真实性，也就不能查明是否存在真实的租赁关系。二、异议人提供的《房屋租赁合同》及《补充协议》复印件与其他承租人提供的租赁合同之间存在矛盾，且未得到排除。2009年12月6日，林芳与姜凌签订《房屋租赁合同》，租赁期限8年。2015年4月3日又签订《变更补充合同》，租赁期限变更为3年，租期从2014年12月6日至2017年12月5日。2015年4月27日又签订《合同解除协议》。异议人与林芳和林芳与姜凌签订的合同之间重叠且无法履行。2015年4月27日异议人与姜凌签订《房屋租赁合同》，2016年双方又签订《补充协议》，2017年1月3日签订《合同解除协议》，这几份合同与林芳和姜凌签订的合同完全雷同。以上种种情形既不符合经营常理又明显违背交易规则。2、几份租赁合同中对租金的约定与常理相悖。从合同约定租金可见：林芳与姜凌租金高于异议人与林芳租金几十万，异议人与林芳之间租金交付金额又是通过协议确认等等。三、仅有两张转款凭据，没有其他有效证据证明异议人和林芳之间确实建立了租赁关系的事实，不能认定租赁合同的真实性。两张转款凭证不具有排他性，不能证明用途，租赁房屋根本谈不上交付、占有、使用的前提下，租赁期限还不知何时开始计算的情况下，即提前几年迫切交付租金，违背交易规则，转款仅能证明2012、13年双方有经济往来，不能证明对租赁合同由履行行为。请求驳回执行异议。被执行人绵阳市博贸商贸有限公司、绵阳市欣兰商贸有限公司、冯学科、林代福称，与异议人签订合同是属实的。本院查明，2015年10月29日，本院作出（2015）游民初字第2921号民事判决书，认定2013年2月4日冯学科将位于绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号房屋【房产证号：绵房权证市房监字第XXXXXXX**号，国有土地使用权证：绵城国用（XXXX）字第XXXXX号】为敬燕在绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社的贷款400万元抵押担保并办理了抵押登记合法有效，遂判决：绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社对绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号房屋有优先受偿权。2015年10月29日，本院作出（2015）游民初字第2841号民事判决书，认定2013年2月4日冯学科将该房屋为谢富强在绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社的贷款400万元抵押担保并办理了抵押登记合法有效，遂判决：绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社对绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号房屋有优先受偿权。2015年10月29日，本院作出（2015）游民初字第2922号民事判决书，认定2013年1月23日林代福将位于绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X-X号房屋【房产证号：绵房权证市房监字第XXXXX**号，国有土地使用权证：绵城国用（XXXX）字第XXXXX号】为自己在绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社的贷款490万元抵押担保并办理了抵押登记合法有效，遂判决：绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社对绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X-X号房屋有优先受偿权。2015年11月12日，绵阳市涪城区人民法院作出（2015）涪民初字第4550号民事判决书，认定2015年1月8日绵阳市博贸商贸有限公司将位于绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号房屋【房产证号：绵房权证市房监字第XXXXX**号，国有土地使用权证：绵城国用（XXXX）字第XXXXX号】为绵阳市郡逸商贸有限公司在绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社的贷款100万元抵押担保并办理了抵押登记合法有效，遂判决：绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社对绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号房屋有优先受偿权。同日，绵阳市涪城区人民法院作出（2015）涪民初字第4560号民事判决书，认定2015年1月6日绵阳市博贸商贸有限公司将该房屋为自己在绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社的贷款100万元抵押担保并办理了抵押登记合法有效，遂判决：绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社对绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号房屋有优先受偿权。2015年11月12日，绵阳市涪城区人民法院作出（2015）涪民初字第4556号民事判决书，认定2015年1月23日绵阳市欣兰商贸有限公司将位于绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X-X号房屋【房产证号：绵房权证市房监字第XXXXX**号，国有土地使用权证：绵城国用（XXXX）字第XXXXX号】为自己在绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社的贷款450万元抵押担保并办理了抵押登记合法有效，遂判决：绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社对绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X-X号房屋有优先受偿权。上述判决生效后，绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社、绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社申请强制执行。2016年11月30日，本院作出执行裁定书【（2016）川0704执32号之一、34号之一、31号之一、138号之一、146号之一、144号之一】，分别将案涉房屋抵偿给绵阳市游仙区农村信用合作联社长虹中段分社、绵阳市游仙区农村信用合作联社六里分社。2017年4月20日，本院作出公告，要求绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层X-X号、X-X-X号、X-X号、X-X-X号房屋的占有人和承租人在2017年4月30日前搬出上述房屋，到期仍不履行的将依法强制执行。异议人梁显成举出《房屋租赁合同》、《补充协议》、《委托书》两份等证据，均为复印件。《房屋租赁合同》主要内容：甲方（出租方）林芳将绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X栋X层、建筑面积1065平方米的房屋出租给乙方梁显成，租期为九年，自2014年1月16日至2023年4月15日止，每年租金60万元，总租金540万元；本合同签订之日支付定金10万元，签订合同3日内，乙方一次性支付房租170万元，乙方应在2014年1月16日之前向甲方支付房屋租金180万元；甲方保证在2014年1月16日之前将房屋腾空后已交给乙方；2012年11月1日。2012年12月26日《委托书》内容为：兹有谢富强、林芳、林代福、冯学科四人，共同委托林芳签订、解除绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X楼的租赁合同并收取租金等关于房屋租赁的一切事宜。《补充协议》内容为：甲方（出租方）林芳、乙方（承租方）梁显成，甲乙双方2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，因甲方原因未能按时移交房屋，经协商达成如下协议；1、因甲方原因造成迟延移交房屋双方互不追责。2、甲方同意补偿50万元给乙方。3、双方确定租金自2015年4月27日至2023年4月15日的总租金为480万元。4、甲方于2015年4月27日将房屋移交给乙方，并退还甲方已收取的自2015年4月27日至2015年12月6日的租金36万元。5、双方同意补偿给乙方的50万元及退还的36万元共计86万元直接转为乙方应付的房屋租赁款。6、甲方确认乙方分别于2012年11月1日支付现金10万元，2012年11月3日转账170万元，2013年12月9日转账支付140万元，2015年4月27日支付86万元，租期2015年4月27日至2022年1月21日的租金406万元已付清。7、2022年1月22日至2023年4月15日的租金74万元在2022年1月22日付清。签约时间2015年4月27日。2015年4月13日《委托书》内容为：兹有谢富强、林芳、林代福、冯学科、绵阳市欣兰商贸有限公司、绵阳市博贸商贸有限公司共同委托林芳签订、解除绵阳市XX区XX街XX号XX大厦X楼的租赁合同并收取租金等关于房屋租赁的一切事宜。2012年11月3日、2013年12月9日，通过柜面交易，梁显成分别向林芳账户、谢富强账户存入170万元和140万元。本院要求异议人梁显成和林芳提交《房屋租赁合同》、《补充协议》、《委托书》两份的原件，均称原件已遗失。在询问林芳、谢富强、冯学科、林代福及绵阳市欣兰商贸有限公司、绵阳市博贸商贸有限公司的委托代理人时，陈述：林芳与谢富强系夫妻，冯学科、林代福系林芳、谢富强亲属，购买房屋时是林芳、谢富强出资，所以二人没有要求林芳、谢富强付租金；绵阳市欣兰商贸有限公司、绵阳市博贸商贸有限公司在购买房屋时，原产权人已收取租金，因此不再收取前几年的租金收益。本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，虽然从形式上看，异议人梁显成与林芳在2012年11月1日签订了9年租赁期的《租赁合同》，2015年4月27日又签订《补充协议》，异议人梁显成也提交了其支付了310万元的证据，但异议人梁显成占有使用案涉房屋时间应该是2015年4月27日，按以已占有作为认定租赁权成立与否的标准，异议人梁显成对案涉房屋租赁权的成立时间就是2015年4月27日，而案涉房屋办理抵押登记时间最迟都在2015年1月23日，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，异议人享有的租赁权不能对抗申请执行人享有的抵押权，异议人梁显成请求阻止向申请执行人移交占有的案涉房屋不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人梁显成的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  田应强审判员  魏 东审判员  周心海二〇一七年五月十六日书记员  王维安