广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终309号上诉人（原审被告）：罗凤英，女，1945年7月6日出生，壮族，住凤山县。委托诉讼代理人：林虎，男，1977年6月4日出生，壮族，住凤山县。系罗凤英儿子。委托诉讼代理人：黄万国，广西弘生联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗苗红，女，1972年7月13日出生，壮族，住凤山县。被上诉人（原审原告）：罗爱群，女，1959年5月28日出生，壮族，住凤山县。被上诉人（原审原告）：曾桂鲜，女，1963年2月26日出生，汉族，住凤山县。被上诉人（原审原告）：梁秀荣，女，1968年12月20日出生，壮族，住凤山县。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宝登，凤山县法律事务中心法律工作者。原审第三人：林虎，男，1977年6月4日出生，壮族，住凤山县。委托诉讼代理人：黄万国，广西弘生联合律师事务所律师。原审第三人：中国西南扶贫世界银行贷款项目广西凤山县办公室，住所地：凤山县凤城镇朝阳大道**号。法定代表人：韦明章，该办公室主任。上诉人罗凤英因与被上诉人罗苗红、罗爱群、曾桂鲜、梁秀荣（以下简称“罗苗红等四人”）、原审第三人林虎、中国西南扶贫世界银行贷款项目广西凤山县办公室（以下简称“凤山县世行办”）房屋租赁合同纠纷一案,不服凤山县人民法院（2016）桂1223民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月21日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人罗凤英的委托诉讼代理人黄世国，被上诉人罗苗红、罗爱群、曾桂鲜及罗苗红等四人的共同委托诉讼代理人陈宝登到庭参加诉讼，原审第三人林虎到庭参加诉讼。原审第三人凤山县世行办经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗凤英上诉请求：1、判决撤销一审判决第一项，第二项；2、依法改判上诉人与第三人中国西南扶贫世界银行贷款项目广西凤山办公室于2007年8月20日签订的（（房屋租赁协议书》继续履行；3、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案不符合法定解除合同的条件，即上诉人没有根本性违约从而导致合同目的无法实现的情形。1、2007年8月20日，上诉人与第三人凤山世行办签订《房屋租赁协议书》后，投入大量资金对世行项目培训楼进行装修、购置设备打算长期进行经营酒店。岂料，酒店刚开始正常经营，凤山县人民政府和世行办在未通知上诉人的情况下，于2010年12月18日，将世行办原办公楼拍卖给四被上诉人，侵犯了上诉人的优先购买权。2、在租赁房屋所有权转以后，凤山世行办作为出租人至今都没有以任何形式通知上诉人租赁房屋所有权已转移或通知上诉人向新房东即被上诉人支付租金，直至2014年5月30日，被上诉人起诉上诉人后，上诉人才得知租赁房屋所有权已转让给四被上诉人。根据《合同法》第八十条“债权人转让权利，应当通知债务人。未通知，转让对债务人不发生效力”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案中，上诉人最初的房屋租赁合同是与凤山世行办签订的，而且已经一次性支付了8年的租金，所以在凤山世行办提供证据证明被上诉人已享有产权，通知上诉人向被上诉人支付租金，并由被上诉人与上诉人签订租赁主体变更合同之前，上诉人仍应按原合同履行，将租金交给凤山世行办，特别是在《房屋租赁协议书》中未约定后7年房屋租金支付方式的情况下，一审法院认定上诉人未按合同的约定向被上诉人履行义务，该认定完全没有事实和法律依据。3、(2014)凤民初字第198号民事判决书生效后，上诉人才知道拖欠了部分租金，并愿意支付，为此，上诉人及第三人林虎已主动致电、致函给主办法官华桂鸾，要求四被上诉人提供租金交付的银行账号，但四被上诉人故意拒绝提供账号，执意申请强制执行，导致上诉人履行不能，而且蒙上拒绝履行之冤。二、将上诉人赶出租赁房屋是被上诉人的终极目的，被上诉人存在重大违约和侵权行为。根据“买卖不破租赁”原则和《拍卖概括及有关说明》第十五条“原签订合同继续有效，如买受人需要变更请自行与原承租人协商”。被上诉人作为新所有权人应该继续履行租赁义务。可是，被上诉人依仗拥有强大政治背景，在无其他竞拍者参与竞拍，且低于市场价格一半的情况下，竞拍取得世行项目培训楼后，便不择手段提前收回上诉人租赁的房屋。为达到让上诉人妥协的目的，上诉人于拍卖结束当天就开始采取各种卑鄙手段干扰上诉人的正常经营，先是到酒店告诫酒店员工房子是他们的，他们要收回去。被上诉人的家属电话和当面威胁第三人林虎，要在不赔偿上诉人任何经济损失情况下提前收回世行办培训楼。同时捏造事实，向凤山县政府、县委、纪委等部门状告凤山世行办领导违纪出租世行办培训楼，以此逼迫上诉人解除合同。在得不到县政府、县委、纪委支持的情况下，上诉人又拉来几车巨石倒在酒店门口，并聚集群众，大肆宣扬房子是他们的，上诉人霸占了他们的房子。此后几年时间里，由于被上诉人不断的无故干扰，严重影响了上诉人的正常经营，严重损害了酒店的对外形象，导致租赁房屋一楼有两间门面至今都无法装修使用。被上诉人在通过非正常途径达不到目的情况下，又两次企图恶意通过诉讼程序解除合同。对于上述事实，上诉人在两个案件一审期间都作出陈述，但一审法院对被上诉人上述重大违约的事实和侵权行为却未予置评，既未否认也未认定，故意回避该影响本案判决的关键事实。三、一审判决认定事实错误。本案中，被上诉人的一审诉讼请求为要求法院确认《房屋租赁协议书》已于2016年7月31日解除。一审法院在判决书第13页认定“被告方拒绝签收原告方发出的解除合同通知，不能据此认定该解除合同通知书于7月31日送达对方，合同于2016年7月31日解除，对原告的该项诉请，本院不予支持”。既然法院已认定被上诉人解除通知无事实和法律依据，不支持上诉人的诉请，那么，在双方当事人没有协议解除合同的情况下，一审法院置上述事实和合同法的规定于不顾，生硬的给出了一个“本院于2016年9月14日向被告送达民事诉状等应诉材料，可视为原告方的解除合同通知于2016年9月14日解除”的结论，法院行使了本应属于当事人的合同解除权。请问，法院“依法”解除当事人的合同，所依据的是哪部法律？在司法实践中，只有当事人提出要求解除合同的请求符合法律规定时，法院才能根据具体情况做出支持的判决，而法院本身并不能代替当事人将合同予以解除。一审法院的该判决，实在是一种“抛开双方争议而自说自话”的不成逻辑的思维成果。综上，上诉人认为，人民法院在确认合同效力问题应当是谨慎的，合同的目的及精神是促使交易而不是宣告合同无效阻碍交易。同样的道理，人民法院在确认合同解除效力时，也应当从交易成本考虑，事实上上诉人不仅支付了租金而且投入了大量的资金装修房屋。人民法院一旦确认解除合同，显然会导致合同根本目的不能实现。更何况，被上诉人单方面解除合同，没有事实及法律依据，请求二审法院从本案事实，认真分析法律关系，正确适用法律出发，依法予以改判。被上诉人罗苗红等四人答辩称：一、一审判决确认租赁合同已经解除有事实和法律依据。2007年8月20日，上诉人由第三人林虎代理与凤山世行办签订《房屋租赁协议书》，由上诉人租用凤山世行办的房屋。2010年12月1日，凤山县人民政府以凤政发［2010]56号文将凤山世行办的房地产收回，交由凤山财政局按照规范程序公开拍卖。2010年12月18日，被上诉人合伙投标竞买成功，2011年8月1日取得该房地产的所有权。租赁物产权转移后，原租赁合同仍继续有效。租赁物所有权转移之事，上诉人及其儿子林虎是明知的。当时林虎在凤山财政局工作，县政府的拍卖文件发给财政局，拍卖公告登报上电视，也发到上诉人手中（有被告在一审举证为据）；在2010年12月18日的拍卖会上，第三人林虎向竞买人等散发“关于暂缓拍卖中国西南扶贫世界银行贷款项目凤山办公室培训楼场地（网络宾馆）的函”；拍卖会后，县财政局还制发了拍卖成交确认书、委托拍卖成交报告，国有房产转让合同等文件，这些林虎是非常清楚明白的。此外，在被上诉人向上诉人催交所欠租金无果后，被上诉人于2014年5月起诉到法院，上诉人再次知道租金的受益人、权利人是原告，但其仍拒交租金。2014年11月3日，法院判令上诉人支付一楼2012年、2013年、2014年三年的租金39000元，上诉人拒不履行生效判决确定的债务，直到2016年4月巧日，原告请求强制执行后，上诉人才被迫履行。但是一楼的租金从2015年至今分文不交，二至五楼的租金从2014年10月2日至今也分文未交。被上诉人多次以口头，打电话、发短信追索租金未果，于2016年7月7日以书面通知上诉人，限于7月11日10时至12时到凤山农业局一楼的“凤山九丰农资有限责任公司”门店商谈租金调整及缴交租金，上诉人不予理睬。鉴于上诉人拒不履行法院限期支付一楼租金的判决，且又从2015年以后不交一楼租金，从2014年10月2日以后不交二至五楼租金，被上诉人于2016年7月23日通知上诉人解除合同。本案合同既具备约定解除条件，也具备法定解除条件。合同约定一楼租金每年1.3万元，于每年初一次性支付。合同还约定，不在规定时间内交清租金的，不得进行实质性使用。被上诉人在取得租赁物产权后，一楼头3年的租金是通过诉讼程序和强制执行取得，从第4年起至今上诉人拒交，二至五楼的租金从2014年10月至今拒交，按合同约定，上诉人不得对租赁物进行实质性使用。依照《合同法》第九十三条的规定，被上诉人取得约定解除权。虽然合同对二至五楼2014年10月2日以后的租金支付方式未明确约定，但被上诉人除了多次口头催告外，2016年7月7日再以书面催告，而上诉人却未在规定的时间内履行。依照我国《合同法》第226条、第94条、第227条等规定，被上诉人取得法定解除权，故一审判决确认合同已解除正确。二、上诉人的上诉请求及事实理由均不成立。1、上诉人上诉主张“拍卖知情权”、“优先购买权”，属另一法律关系，与本案无关。2、案涉租赁物产权转移后，原租赁合同仍继续履行多年，只是上诉人持续性违约，一直拒交租金，被上诉人才单方通知解除合同。3、上诉人上诉指控被上诉人存在重大违约和侵权行为，除了无事实依据外，也未依法告诉。4、被上诉人根据合同约定和依照法律规定行使合同解除权，无需与上诉人协议并经同意。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。原审第三人林虎答辩称：答辩意见与上诉人的上诉意见一致。原审第三人凤山世行办未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被上诉人罗苗红等四人向一审法院起诉请求：一、判决确认被告罗凤英（第三人林虎代）与凤山世行办于2007年8月20日签订的《房屋租赁协议书》已于2016年7月31日解除。并判令被告将其财物搬离租房，把房屋完好无损地交还给四原告；二、判决被告补交其承租的房屋一楼自2015年1月1日至2016年12月31日2年的租金共26000元给四原告；三、判决被告补交其承租的房屋二至五楼自2014年10月2日至2016年8月31日共23个月的租金47916.66元给四原告。庭审中，原告增加诉请：判决被告支付房租至返还房屋之日止。一审法院认定事实：被告罗凤英与第三人林虎系母子。2007年8月20日，第三人凤山世行办与被告罗凤英签订《房屋租赁协议书》，约定：罗凤英租用由第三人凤山世行办管理的位于凤山凤城镇东棚开发区的凤山世行办培训楼1-5楼(联通基站原租用的一间除外)，租用期限为2007年10月1日至2022年10月1日，共15年，二至五楼租金为每年25000元，于签约后50日内，罗凤英一次性交清二至五楼七年租金175000元。自2008年1月1日起，一楼租金为每年13000元，由罗凤英于每年年初一次性交付给凤山世行办，原凤山世行办与其他承租户签订的承租合同由罗凤英代为履行；如罗凤英违约，不在规定时间内交清租金的，不退回已交纳的租房定金30000元，不得使用房屋。凡因罗凤英违约而被凤山世行办终止合同的，罗凤英已交的租金不予退还。凤山世行办违约终止合同的，退还租金并赔偿罗凤英一切经济损失。合同还约定了各种税费的承担、安全责任及其他违约责任，并约定合同自双方签字之日起生效。在合同的乙方(签章)栏上的“罗凤英”签名处由林虎代签。协议签订后，凤山世行办将该培训中心楼交付给被告方承租，二至五楼被告方用于经营酒店，林虎于2007年至2008年间已向凤山世行办交足2007年10月1日至2014年10月1日二至五楼七年的房屋租金175000元，2014年10月2日至2022年10月2日的房屋租金缴纳方式双方在合同上并未明确约定。2010年12月1日，凤山县人民政府以凤政发[2010]56号文将上述房地产收回，交由凤山财政局按规范程序公开拍卖。2010年12月18日，四原告合伙投标竞买，以231万元成交。2011年8月1日取得该房地产的所有权。2014年5月30日，四原告向法院提出诉请要求解除与被告签订的《房屋租赁协议书》，并支付尚欠原告的租金157000元。2014年11月3日，该院作出（2014）凤民初字第198号民事判决书，判决被告支付一楼自2012年至2014年共3年的租金39000元给原告。因被告未履行给付房租的义务，2016年4月15日，四原告向该院申请执行，2016年8月26日，案件执结。因被告未按照合同的约定给付房屋租金，2016年7月7日，四原告向被告发出限期交费通知书，主要内容为要求被告于2016年7月11日上午10:00-12:00到县农业局一楼向四原告交纳房屋租金共计63250元及协商房屋租金调整问题，如被告不按时或拒绝前来商谈、或拒交所欠房屋租金，原告方则解除《房屋租赁协议书》并将房屋收回，并于同日上午将该交费通知书送达被告且将通知张贴于被告承租的原世行办大楼一楼。因被告未按照通知上的要求与四原告协商房屋租金调整、缴纳问题，亦并未向四原告支付所欠付的房屋租金，2016年7月23日，四原告向被告发出解除《房屋租赁协议书》通知书，其内容主要为因被告不主动履行《房屋租赁协议书》中规定的义务，四原告决定解除被告与原凤山世行办签订的《房屋租赁协议书》，要求被告在本通知送达后一个月内将承租的房屋内添置的财产迁移他处，同时注意保护房屋完整不受损坏，逾期不迁则视为放弃，原告方有权处置或以其折价抵偿搬迁费。并将该通知书邮寄给被告罗凤英，2016年7月31日，邮件到达被告处，但被告拒签，2016年8月1日，原告方到被告承租的原世行办大楼一楼张贴解除《房屋租赁协议书》通知书。一审法院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、罗苗红等四原告是否具有参加诉讼的主体资格；二、本案诉争的《房屋租赁协议书》是否具备法定的解除条件，应否解除；三、被告应给付四原告的房屋租金数额。关于四原告是否为适格的诉讼主体的问题，四原告通过竞买方式取得案涉房屋的所有权，且已依法办理房屋所有权的转移手续，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，凤山世行办与罗凤英签订的《房屋租赁协议书》对作为房屋买受人的四原告继续有效，但房屋出租收益依法应当自买受人取得该楼房的所有权时即2011年8月2日起转移至买受人一方，四原告在取得房屋所有权后，已多次催告被告方履行合同义务，否则将行使合同解除权，至此，被告方已经知悉合同权利义务转移到原告方的情况，在作为原房屋出租人的凤山世行办怠于履行通知义务的情况下，仍主张合同债权转移对债务人不发生效力，将会侵害作为房屋买受人的四原告的合法权益，对被告“四原告不是《房屋租赁协议书》签订的相对方，不享有解除权”这一抗辩，依法不予采信，故本案四原告为适格的诉讼主体。关于本案诉争的《房屋租赁协议书》是否具备法定的解除条件，应否解除的问题，被告罗凤英与第三人凤山世行办签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方应当依照合同的约定享有合同权利，承担合同义务。该合同签订后，凤山世行办已经依约将楼房交付给被告方经营使用，已经履行了合同义务。被告罗凤英亦应按照合同的约定全面履行自己的义务。然在本案的四原告于2011年8月1日依法取得诉争房屋的所有权后，已多次催告被告履行交付房租的义务，但被告一直未向四原告履行义务，2012年至2014年的房屋租金四原告需通过诉讼的方式进行追缴，而在法院作出生效判决后，被告亦未主动履行生效判决确定的义务，而是需要通过强制执行的方式进行追缴。2014年至2016年的房屋租金被告亦未主动交付，四原告只能再次通过诉讼的方式进行追缴，被告的行为已表明其已无意再履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，四原告已于2016年7月7日催告被告履行给付房租的义务，但被告未在规定的时间内履行，因此，原告方取得了解除权。2016年7月23日，四原告将解除合同通知书通过邮寄的方式送达被告，但被告于2016年7月31日拒绝签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告方拒绝签收原告方发出的解除合同通知书，不能据此认定该解除合同的通知书于7月31日送达对方，合同于2016年7月31日解除，对原告的该项诉请，不予支持。原告方于2016年8月30日向法院起诉要求解除与被告签订的合同，原告方的该行为可视为其通过法院再次向被告送达解除合同的通知，法院于2016年9月14日向被告送达民事诉状等应诉材料，可视为原告方的解除合同通知于2016年9月14日送达被告，至此，双方签订的《房屋租赁协议书》于2016年9月14日解除。被告辩称在其与凤山世行办签订的《房屋租赁协议书》中无合同解除的约定，故本案的租赁协议不应予解除，虽在双方签订的合同中未约定解除合同的条件，但原告诉请的解除合同已符合法定的解除合同条件，在双方无约定的情况下，可依照法定的解除条件对合同进行解除。对被告《房屋租赁协议书》中未约定后八年二至八楼租金的给付方式，被告可随时履行的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，2015年的房屋租金被告应在一年期限届满即2015年10月1日给付原告方，被告的行为已构成违约，故对被告的这一抗辩理由不予采信。综上，被告与凤山世行办签订的《房屋租赁协议书》已于2016年9月14日解除。关于房屋租金数额问题。合同解除后，被告罗凤英拖欠的房屋租金及实际占有使用费应予支付。一楼的房屋租金被告自2015年1月1日起尚未给付，二楼的租金自2014年10月2日起未给付，故至合同解除之月即2016年9月30日止被告罗凤英应给付四原告尚欠的房屋租金为：一楼的房屋租金为22750元(13000元／年÷12个月×21个月)，二至五楼房屋的房屋租金为47916.6元(25000元／年÷12个月×23个月)，两项合计共为70666.6元。第三人林虎不是《房屋租赁协议书》的当事人，根据合同的相对性原则，合同只对合同所涉当事人具有约束力，林虎非案涉《房屋租赁协议书》签约一方，且原告方未能举证证明林虎系案涉房屋的实际承租人，故第三人林虎不承担支付尚欠房屋租金的义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认被告罗凤英与第三人中国西南扶贫世界银行贷款项目广西凤山办公室于2007年8月20日签订的《房屋租赁协议书》于2016年9月14日解除；二、被告罗凤英于本判决生效之日起三十日内将本案所涉租赁物即位于东棚开发区的世行办培训楼一至五楼的房屋（联通公司承租的一间除外）腾空并交由原告罗苗红、罗爱群、曾桂鲜、梁秀荣使用；三、被告罗凤英于本判决生效之日起三十日内支付原告罗苗红、罗爱群、曾桂鲜、梁秀荣尚欠的房屋租金70666.6元及支付房屋实际占用费（一楼的房屋租金按年租金13000元计算，二楼的房屋租金按年租金25000元计算，从2016年10月1日起计算至实际返还所租房屋之日止）；四、驳回原告罗苗红、罗爱群、曾桂鲜、梁秀荣的其余诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：罗凤英二审提交了《声明书》，用于证明愿意继续履行原合同；另提交两份关于要求罗苗红等四人提供交纳租金银行账号的信函，证明罗凤英愿意按照合同的约定缴纳租金，但因罗苗红等四人拒绝提供银行账号而无法履行该义务。本院认为，《声明书》是2014年5月5日在广西日报上登出，而之后的生效判决即（2014）凤民初字第198号民事判决已经认定罗凤英需向罗苗红等四人而不是向凤山世行办交纳租金，《声明书》的内容不能推翻生效判决所认定的事实，本院不予采信作为定案依据；而两份信函是罗凤英于2017年3月13日向一审法院凤城镇法庭及华桂鸾法官发出，该时间在本案一审审理终结之后且二审审理过程中，且发出的对象不是罗苗红等四人，证据未达到罗凤英的证明目的。罗苗红等四人提交了《委托拍卖成交报告》及《通知》作为证据，证明罗凤英对罗苗红等四人通过拍卖取得本案租赁房屋所有权的事实知情。本院认为，罗凤英对两份证据的真实性、合法性无异议，仅对关联性有异议，而两份证据的内容与案件事实有关联性，可以认定罗凤英对罗苗红等四人通过拍卖取得本案租赁房屋所有权的事实知情。二审当事人争议的事实仍是一审争议的事实，二审经审理查明，一审认定的事实除属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：罗苗红等四人请求解除本案租赁合同及返还房屋是否有事实及法律依据。本院认为，本案罗凤英与凤山世行办在自愿的基础上签订房屋租赁合同，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。在合同履行过程中，罗苗红等四人通过政府拍卖方式取得案涉房屋的所有权，并依法办理了产权登记手续，由此承接了凤山世行办在合同中的权利义务，与罗凤英存在租赁合同关系，受合同效力的约束。针对罗凤英提出的上诉理由，首先，在本案诉讼之前，罗苗红等四人曾因本案租赁合同将罗凤英诉至法院，请求解除合同、支付租金。该案中，罗凤英提出罗苗红等四人的诉讼主体资格问题、承租人优先购买权问题、出租人转让租赁物未通知承租人无效等抗辩理由。一审法院于2014年11月3日作出（2014）凤民初字第198号民事判决，判决针对罗凤英的辩解理由作了全面充分的论述，合理有据，该判决已经发生法律效力。本案罗苗红等四人基于同一合同同样事实同样理由提出相似的诉讼请求，罗凤英亦提出同样的抗辩理由，本院认同（2014）凤民初字第198号民事判决对罗苗红等四人的诉讼主体资格问题、罗凤英的优先购买权问题、出租人转让租赁物未通知承租人合同无效问题的认定结论，在本案不再重复。其次，（2014）凤民初字第198号民事判决支持罗苗红等四人支付租金的请求，未支持解除合同的请求。判决后罗凤英未提起上诉或者申诉，视为其服从判决的内容，即知道应按合同的约定向罗苗红等四人支付房屋租金。罗凤英辩解租金支付不能的理由不成立，本院不予支持。最后，合同明确约定先支付房租再使用房屋，对于生效判决确定的义务，罗凤英未主动履行，罗苗红等四人通过申请强制执行的方式才得以维护自己的合同权利。在罗苗红等四人已经通过诉讼方式追讨房租且申请强制执行房租的情形下，罗凤英仍未按照合同的约定支付2014年至2016年的房租。罗苗红等四人已经发出通知要求支付，但罗凤英仍未支付，罗凤英的行为已表明其拒绝履行合同主义务，构成根本性违约，罗苗红等四人只能再次通过诉讼的方式追讨。至于罗凤英辩解罗苗红等四人在租赁期间干扰经营造成损失的问题，罗凤英未提交证据予以证明，本院对其辩解不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，罗苗红等四人请求解除合同返还房屋有事实及法律依据，本院予以支持。一审关于本案合同解除时间的论述合理有据，本院予以认同，不再重复。罗凤英辩解本案合同不具备法定解除条件的理由不成立，本院不予支持。综上，罗凤英的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1648元（罗凤英已预交），由上诉人黄罗凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长  韦 媛审 判 员  张桂生代理审判员  蓝苑榕二〇一七年五月十二日书 记 员  梁 捷附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。