江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10322号原告：华融置业南京有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中门大街301号501室。法定代表人：袁洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱网祥，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡云，江苏致邦律师事务所律师。被告：江苏省常青藤贸易有限公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园西12号1幢202室。法定代表人：王晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵雷，男，该公司经理。委托诉讼代理人：胥爱超，江苏拯义律师事务所律师。第三人：潘华，男，1982年11月10日出生。委托诉讼代理人：梁官成，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈溪，江苏苏源律师事务所实习律师。原告华融置业南京有限公司（以下简称华融公司）与被告江苏省常青藤贸易有限公司（以下简称常青藤公司）、第三人潘华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人朱网祥、蔡云，被告常青藤公司的委托诉讼代理人赵雷、胥爱超，第三人潘华及其委托诉讼代理人梁官成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告与王北城之间签订的《房屋租赁合同》已解除；2.被告立即迁出、腾空南京市鼓楼区××小区××广场××层的房屋，并返还原告；3.被告支付拖欠的房屋使用费256666.67元，逾期支付违约金593600元，以及逾期返还房屋的违约金605000元，合计1455266.67元（自2015年11月18日暂计算至2016年10月26日，最终应计算至被告腾空该房交付给原告之日止）。事实和理由：2011年2月18日被告与案外人王北城签订《房屋租赁合同》，约定被告承租王北城所有的位于南京市鼓楼区××小区××广场××层的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2011年2月20日至2019年2月19日，年租金为28万元。2015年10月9日原告通过南京市中级人民法院（以下简称南京中院）司法拍卖程序，竞买获得王北城的上述涉案房屋，并于2015年12月14日取得房地产权属证书，随后，原告通知被告上述产权变更事实并要求其签署《主体变更协议》、支付租金，但被告未予理睬。为维护原告的合法竞买人利益，2016年3月1日南京中院召开执行协调会，再次明确原告为该房屋的产权人，但被告仍然拒绝原告的要求。2016年6月1日原告向被告发出《关于尽快签署的催告函》，但被告仍不予理睬。鉴于被告的行为，2016年6月17日原告向被告发出《关于收回房屋和补缴租赁费用相关事宜的告知函》，要求被告接函后10个工作日内自行迁出涉案房屋，并向原告补缴2015年12月1日至2016年6月17日房屋租金。但截至目前为止，被告明确拒绝返还涉案房屋并拒付房屋租金。由于被告的行为已经构成严重违约，故原告解除合同于法有据。为维护自己的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告常青藤公司辩称，被告在原告取得涉案房屋所有权之前已经按原合同缴纳了房租，即2016年2月20日至2016年8月19日半年的租金计13万元；原告于2016年6月1日、6月17日发给被告两份告知函中，只提到了产权转移的情况，未提供相应的产权变更证明，故被告对原告所谓的产权不明知；被告自2016年8月20日延交租金的真实原因，是原、被告及第三人未就产权及其租赁权等达成一致意见。原告与第三人对被告租金交给何方存在较大差异，双方都要求被告缴纳租金，造成被告缴纳租金的困难。2016年7、8月份，原、被告双方及第三人多次就租金及租赁权问题进行沟通协商，原告单位领导明确向被告表示，既然如此，租金谁也不交，等情况定下来再说，应该就是指法律途径；被告作为承租人，从未有过故意不交租金的行为，综上，被告不存在违约。原告在此情况下提出解除合同及要求巨额的违约金，没有事实和法律依据。第三人潘华述称，被告应当向第三人交付租金，原告的诉讼请求不能成立，理由如下：1.2012年7月1日，第三人与房屋原所有人王北城签订房屋租赁合同，王北城将南京市阳光广场负一层到三层出租给第三人，租赁期限为2012年7月1月至2031年6月30日，合同约定第三人有转租权和招商权，并约定该房屋免租期从2012年7月1日至2014年6月30日，后免租期限延长到2016年6月30日；2.合同免租后，第三人花了大量精力解决房屋纠纷，于2013年11月29日与被告签订合同，将第一层130平米出租给被告进行食品经营，租赁期限自2014年2月20日至2019年2月19日，后又将租赁期限延长至2024年2月20日，合同签订后，被告按约定付租金给第三人至2016年8月19日，后租金尚未支付。现已向法院提起诉讼，要求支付租金。因第三人与被告签订的合同有效，故被告应当向第三人支付租金。3.原告通过司法拍卖取得房屋所有权，但至今未通过执行法院（南京市中院）向第三人主张权利。原告提供的拍卖须知明确记载买受人在取得房产权属证书后，与房屋占用人未能签订租赁合同或未能出租的，需要法院腾空房屋的，可申请法院强制迁出占用人，所以房屋腾退是执行程序，原告要求被告腾退房屋无依据，应当驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区阳光广场8号房屋为四层建筑（建筑面积共计5187.66平方米，以下简称8号房屋），包括负一层（建筑面积为739.61平方米）、一层（建筑面积1948.71平方米）、二层（建筑面积1816.96平方米）、三层（建筑面积682.38平方米），该四层建筑原来的登记所有权人为王北城。涉案房屋位于8号房屋中的第一层西南角，建筑面积约130平方米。2011年2月18日被告（乙方）与案外人王北城（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的8号房屋中第一层的部分房屋即涉案房屋，租赁期限为2011年2月20日至2019年2月19日；年租金为28万元，乙方按半年为一期向甲方支付租金14万元，并应于每期开始前3日内支付租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金数额按拖欠天数乘以租金总额的1%计算；乙方有不交付或不按约定期限迟延交付租金达1个月，或乙方所欠交的各项费用达2000元等情形的，甲方有权解除合同，并依法追究乙方相关责任；租赁合同期限届满或由于其他原因提前终止、解除合同的，无论乙方出于何种原因及何种理由仍占据房屋不迁出交还的，乙方按每日5000元支付甲方实际损失及可得利益损失，该损失不足以补偿项目开发损失的，还应另行赔偿等等。2012年3月2日南京中院根据申请执行人力联集团有限公司、南京南北建设实业有限公司的申请，作出（2012）宁执字第61号民事裁定书，首轮查封8号房屋，期限为2012年3月2日至2018年3月5日，查封期内禁止转移、变更及抵押房屋等等。该执行案件的执行依据为南京中院于2011年12月27日对力联集团有限公司、南京南北建设实业有限公司与王北城、江苏诚泰房地产投资发展有限公司及第三人翟韶均、项凤宁房屋买卖合同纠纷案所作出的（2010）宁民初字第133、134、135、136、137、138、139、140号民事调解书。2012年7月1日王北城将8号房屋中的负一层至三层共约4500平方米房屋出租给第三人用于经营，双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年7月1日至2031年6月30日，每月租金8万元，第三人有权转租、招商等等。2013年5月王北城、第三人办理了该合同的房屋租赁登记备案证明。2013年11月20日王北城出具一份授权书，授权第三人全权处理8号房屋的租金收取、出租和日常管理工作等等。2013年11月29日，被告再次与第三人订立了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租8号房屋中第一层部分房屋即涉案房屋，租赁期限为2014年2月20日至2019年2月19日，年租金为28万元等等。双方办理了房屋租赁登记备案证明。后双方签订补充协议，约定将租期调整为十年等等。南京中院在执行上述案件过程中，于2014年12月20日发布公告，要求房屋占有人于2014年12月31日前迁出2015年4月8日第三人与王瑞生、南京王祥房产经纪有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将8号房屋中的1400平方米（一层800平方米、二层600平方米）出租给王瑞生，租期十年，年租金150万元等等。2015年4月10日南京中院发布执行公告，告知8号房屋已被查封，正在进行司法评估、拍卖，2012年3月2日后王北城与他人签订的任何租赁合同均不受法律保护，非法占用人不得从事对上述房屋的任何装修、添附行为等等。2015年4月第三人潘华另案向本院起诉王瑞生，要求王瑞生赔偿房屋装修损失20万元。2015年10月本院对该案作出（2015）鼓民初字第4678号民事判决书，驳回潘华的诉讼请求。潘华不服上诉，2016年1月南京中院对该案作出（2015）宁民终字第7581号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年7月被告已经向第三人支付了2015年8月20日至2016年2月19日期间的房租12.5万元，第三人对此开具了发票。2015年9月南京中院通过淘宝网法院司法拍卖平台，对8号房屋进行拍卖，在拍品介绍中，注明8号房屋一层有部分房屋出租给麦当劳和被告经营，租赁期限分别为2011年11月24日至2020年11月23日、2011年2月20日至2019年2月19日，并在拍卖公告中特别说明如下：本次拍卖标的除一层部分房屋有合法租赁外（详见租赁合同），其余均不受法律保护，拍卖成交后，除合法租赁外，买受人可在取得房产权属证书后与占用人重新签订租赁合同，如买受人与占用人未能重新签订租赁合同，或买受人不同意出租，需要法院腾空房屋的，可申请法院强制迁出占用人，在买受人向法院申请强制迁出占用人前及法院强制迁出占用人期间，买受人由此产生的一切损失均由买受人自行承担等等。2015年10月9日原告通过南京中院司法拍卖程序，以10051万元的价格竞买获得王北城的上述8号房屋，并于2015年12月14日取得8号房屋的房屋所有权证。2015年11月18日南京中院裁定8号房屋归原告所有。2016年3月1日南京中院召开执行协调会，再次明确原告为该房屋的产权人。原告取得合法物权登记之后，告知被告上述产权变更事实并要求其签署《主体变更协议》、支付租金等，但被告未予同意。2016年1月被告向第三人交纳了2016年2月20日至8月10日期间的房租13万元。2016年6月2日原告向被告发出《关于尽快签署的催告函》，要求被告在收函后五个工作日内签署《租赁合同主体变更协议》等等。次日被告签收该函，但未表示同意。2016年6月17日原告向被告发出《关于收回房屋和补缴租赁费用相关事宜的告知函》，要求被告收函后10个工作日内自行迁出涉案房屋，并向原告补缴2015年12月1日至2016年6月17日房屋租金。但被告明确拒绝返还涉案房屋并拒付房屋租金。次日被告签收该函，未予同意。2016年由于第三人认为南京中院2014年12月20日发出的前述执行公告侵犯其合法权益，向南京中院提出执行异议。2016年9月23日南京中院对该案作出（2016）苏01执异388号执行裁定书，认为虽然潘华与王北城签订租赁合同并办理备案登记，但由于之前8号房屋已被法院依法查封，依据有关司法解释等规定，潘华的租赁权不能对抗法院执行，遂裁定驳回了潘华的执行异议。2016年11月第三人潘华曾另案向本院起诉被告，要求被告支付2016年8月20日至2017年2月19日期间的房租13万元。后第三人潘华于2017年2月撤回该案起诉。此后，原告与被告方联系，要求被告方腾空并交还房屋。被告对此不予同意。双方为此产生纠纷，由于协商未果，原告诉至本院，要求判如所请。由于当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、拍卖公告、《房屋租赁合同》、生效裁判文书、书函、邮寄单据等；被告提供的租金发票、授权书、付款票据、《房屋租赁合同》等；第三人提交的房屋租赁登记备案证明、《房屋租赁合同》、生效裁判文书等；本院调查取证材料以及本案开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；所有权变动之后，受让人和承租人成为租赁合同的当事人，租赁合同对受让人和承租人产生法律效力，双方应当依照该合同约定行使权利、履行义务。关于被告与王北城、第三人之间是否存在房屋租赁合同法律关系的问题。1.根据南京中院的拍卖公告和被告提交的《房屋租赁合同》等证据，可以认定被告在2011年2月即与王北城签订了《房屋租赁合同》，该合同签订、履行在南京中院司法查封、拍卖之前，该租赁合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。2.根据南京中院生效裁判文书以及当事人陈述等证据，可以认定第三人与8号房屋原所有权人王北城签订房屋租赁合同的时间为2012年7月1日，而在此之前的2012年3月2日南京中院已经对8号房屋进行了司法查封，根据南京中院（2016）苏01执异388号执行裁定书等证据，第三人的租赁权不能对抗法院的执行。根据法律规定，当事人不得处分经司法查封的房地产，由于第三人与王北城在订立租赁合同时均应当知道司法查封等事实，双方均负有不得违反上述法律等义务，该合同符合法律规定的无效情形，应属无效，因此，第三人对涉案房屋不享有处分权，亦不能基于无效合同而享有合法转租权。3.2013年11月29日第三人与被告重新签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定第三人将合法拥有“处分权”的涉案房屋出租给被告，但该合同内容与2011年2月被告、王北城签订的前述合同效力有冲突，结合2013年11月20日王北城出具的授权书的内容，即王北城授权第三人全权处理8号房屋的租金收取、出租和日常管理工作等等，则第三人应仅系王北城的代理人，王北城、第三人在2012年7月1日司法查封之后，均不享有对涉案房屋的处分权，故在未经南京中院认可情况下，第三人与被告重新签订合同亦应归于无效。被告向第三人支付租金等合同履行行为的效果应归属于王北城。4.综合以上分析，被告仅与原房屋所有权人王北城存在2011年2月签订的《房屋租赁合同》法律关系，与第三人潘华之间不存在合法的房屋租赁合同法律关系。关于原、被告之间是否存在房屋租赁合同法律关系的问题。原、被告之间虽然未订立涉案房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定，在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下，新的房屋所有权人取代原房屋所有权人，成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人，原房屋所有权人退出租赁合同法律关系，从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中，原告系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人，基于法律规定其取代案外人王北城而成为《房屋租赁合同》中的当事人，因此，在原告经物权登记于2015年12月14日成为涉案房屋所有权人之后，原、被告之间即存在房屋租赁合同法律关系，双方的权利义务仍按照《房屋租赁合同》予以确定。关于原告能否解除与被告之间《房屋租赁合同》的问题。1.关于诉讼程序问题。在南京中院拍卖公告中，注明拍卖成交后，除合法租赁外，买受人可在取得房产权属证书后与占用人重新签订租赁合同，如买受人与占用人未能重新签订租赁合同，或买受人不同意出租，需要法院腾空房屋的，可申请法院强制迁出占用人等等，该内容实质上系带租交房的约定，原告作为买受人对此不持异议，故原告应当自行解决有关租赁合同争议。原告在接受带租交房的事实之后，可以依照法律规定另行处理租赁合同履行争议，原告向本院提起本案诉讼，符合法律规定。2.关于被告是否违约的问题。根据法律规定和本案查明的事实，原告在成为新的所有权人之后，有权要求被告继续履行原《房屋租赁合同》并及时缴纳租金，否则原告作为出租人可以依法解除合同。本案中，由于被告在2015年12月14日原告成为新的房屋所有权人之后，存在拖欠支付租金的行为，已构成违约，原告有权依据合同约定行使合同解除权。3.2016年6月17日原告向被告发出书面告知函，要求被告在收函后十个工作日自行迁出，被告于次日收到该函，则双方的租赁合同应于2016年7月2日起解除。综合以上分析，原告要求确认其与被告之间的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告迁出涉案房屋、支付违约金的诉讼请求能否支持的问题。1.根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在租赁合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告。原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2.由于被告拖欠租金构成违约，故原告要求被告支付欠租的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据本案查明的事实，2015年7月被告已经向第三人支付了2015年8月20日至2016年2月19日期间的房租12.5万元，第三人对此开具了发票，该付款事实在原告成为房屋所有权人之前，故被告对此可以不再次支付，原告因此产生的损失可与王北城、第三人等另行协商处理。但对于该期间的剩余租金1.5万元，被告仍应支付。对于2016年2月20日之后的租金，被告应当知道原告为新的房屋所有权人和合同相对人，故不得向其他人支付，原告要求被告支付2016年2月20日之后至合同解除前的租金以及合同解除后至实际腾空交付房屋时止的房屋占有使用费，符合法律规定，计算标准可参照合同约定的每年28万元予以确定。3.关于逾期支付租金违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金数额按拖欠天数乘以租金总额的1%计算，同时约定合同解除后被告拒不迁出房屋的，按每日5000元支付原告实际损失及可得利益损失。原告要求被告承担拖欠房租违约金和逾期返还房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，但由于该违约金标准过高，被告对此提出异议，故本院结合合同履行事实等案情，酌定该违约金标准均按照实际拖欠金额每日万分之三计算，被告拖欠的合同解除前（即2016年7月2日之前）的租金总额为117027元（=1.5万+102027），则被告应当以117027元为基数，按每日万分之三的标准自2016年2月18日起至本判决确定的给付之日止，支付相应的逾期付款违约金。对于合同解除之后的逾期返还房屋违约金，被告应当支付原告。故对原告要求被告支付相应违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告华融置业南京有限公司与被告江苏常青藤贸易有限公司就涉案房屋之间的《房屋租赁合同》于2016年7月2日起解除；二、被告江苏常青藤贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的南京市鼓楼区阳光广场8号第一层涉案房屋腾空并返还原告华融置业南京有限公司；三、被告江苏常青藤贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告华融置业南京有限公司拖欠租金117027元以及逾期付款违约金（以117027元为基数，按每日万分之三的标准自2016年2月18日起计算至本判决确定的给付之日止）；四、被告江苏常青藤贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告华融置业南京有限公司自2016年7月2日至实际返还租赁房屋期间按照每年28万元的标准所计算的房屋占有使用费，并按照实际拖欠金额、天数、每日万分之三的标准计算支付逾期返还房屋违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17897元，由被告江苏常青藤贸易有限公司负担（原告已预付，被告在给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  冯亚晨人民陪审员  张木芹人民陪审员  张桂华二〇一七年五月十一日见习书记员  何文君履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。