广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初7540号原告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号，组织机构代码73489197-3。法定代表人：曾健庆，职务所长。委托代理人：黄丽娜、梁靖宇，该所员工，通讯地址。被告：广东人民出版社有限公司，住所地广州市越秀区大沙头四马路10号。法定代表人：肖风华，职务社长。委托代理人：范国勇，广东壮达律师事务所律师。委托代理人：黄冠茹，广东壮达律师事务所实习律师。第三人：李佩仪，女，汉族，1942年7月16日出生，住广州市越秀区。第三人：陈民雄（李佩仪的儿子），男，汉族，1970年1月27日出生，住广州市越秀区。第三人：姚敏施，女，汉族，1982年1月6日出生，住广州市越秀区。第三人：莫炳云，女，汉族，1954年2月14日出生住广州市越秀区。第三人：李筱红，女，住广州市越秀区。原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告广东人民出版社有限公司、第三人李佩仪、陈民雄、莫炳云、姚敏施、李筱红等租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄丽娜、梁靖宇，被告委托代理人范国勇、黄冠茹，第三人陈民雄、莫炳云均到庭参加诉讼，第三人李佩仪、姚敏施、李筱红经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方租赁关系，并判令被告立即将北京路xxx、xxx号阁二、三、四、五、六层房屋腾空交还给原告，各第三人及实际使用人承担协助腾空交还房屋的义务。2、追缴被告户由2017年3月1日起至腾空房屋之日止的租金（每月按租金2267.30元计付）。事实和理由：北京路xxx、xxx号阁二、三、四、五、六层房屋为原告管辖的直管房，均由被告承租，承租面积545.29平方米，作住宅使用，由于被告无故拖欠租金，经原告多次催缴仍未支付，已构成违约。原告于2017年3月22日向被告发出收屋通知，但被告至今未办理退回房屋的手续，因原告是向被告整体出租房屋的，故要求整体交还。被告辩称：同意解除与原告的租赁合同，事实上被告认为涉讼租赁合同自2017年1月1日起已经实际解除，因为最后一份租赁协议约定的租期至2014年6月30日届满，到期后双方继续履行但没有约定租期，双方可随时解除合同。被告于2016年10月20日发函原告，告知其2016年12月31日后不再续租，故双方的租赁协议应于2017年1月1日起解除。被告已经履行腾空房屋及缴清租金的义务，已向原告缴纳租金至2017年2月28日，且在2016年11月14日就书面通知所有住户及时搬离，截至2017年2月28日，除本案五位第三人经被告多次催告仍未搬离以外，其余单元均已清空，对于已腾空的部分房屋，被告也已催告原告及时接收管理，因原告怠于接收管理造成的损失被告不需承担责任，故认为被告不再承担支付租金及腾空房屋的义务，应由实际使用人承担相应的侵权责任。第三人陈民雄述称：不同意原告的诉讼请求，我与我母亲李佩仪2人居住在涉讼3楼xx房，该房屋没有其他人居住，我一直有按时交租给被告，半年交租一次，交至2016年12月31日，2017年的租金还未到支付期间。由于我母亲刚做完腰椎手术，不方便移动，而且我们在本市没有其他房屋可搬迁，故我们无法搬出。我本人没有工作没有收入，我母亲每月退休金3000多元。第三人莫炳云述称：不同意原告的诉讼请求，我在本市没有其他房屋可搬迁。我也是一直向被告交租至2016年12月31日，半年交租一次，2017年的租金未到支付期间。我自己一人居住在涉讼房屋，我已经退休了13年，每月退休金3000多元。经审理查明：广州市越秀区北京路xxx、xxx号阁二至六层为原告管理的公房。2012年，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路xxx、xxx号阁二、三、四、五、六部位（产别：经租）的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积545.29平方米，租期2012年7月1日至2014年6月30日，月租金2267.30元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。本合同终止、解除后，乙方必须在本合同终止或解除之日起3个月内将该房屋人人员户籍登记迁出，否则，造成的法律后果，由乙方负责等。合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，被告继续使用涉讼房屋，并按每月2267.30元的标准向原告支付租金至2017年2月28日止。2016年10月20日，被告向原告发出《关于不再续租房屋的函》，内容为：我公司原承租贵所位于广州市越秀区北京路xxx、xxx号阁、二、三、四、五、六楼房屋，租赁期限于2016年12月31日期满，我公司决定期满后将不再续租以上房屋，现居住在该房屋的员工将于期满前全部搬出，请贵所协助办理相关手续。2016年11月14日，被告在涉讼房屋张贴《通知》，通知越秀区北京路xxx、xxx号阁二、三、四、五、六楼的住户，被告与原告的租赁期限到2016年12月31日止，被告决定从2017年1月1日起不再租赁上址房屋，其公司的所有员工将在期限前全部搬出，其余的所有租户务必提前做好搬离的准备工作等。2017年3月2日，被告又张贴《通知》，要求各住户立即迁出等。2017年3月22日，原告在涉××路××号门前张贴向被告发出的《关于收回房屋的通知》，通知其因逾期未缴付租金，共欠金额2267.30元，根据房屋租赁管理的相关规定，决定终止双方的租赁关系，收回上址房屋，并追讨拖欠的租金及违约金，要求被告接通知后5日内到原告处办理相关退租手续等。2017年4月，被告委托广东壮达律师事务所分别向各第三人寄送《律师函》，要求其腾空交还房屋。被告同时委托该律师事务所向原告寄送《律师函》，内容为：委托人（即被告）承租贵单位位于北京××××号房屋，现双方租赁合同已到期，委托人拟不再续租并于2016年11月致函贵单位，告知合同到期后终止等事宜。委托人在2017年1月1日，即腾空了租赁房屋（除xxx号301、302、502、601外）并交还贵单位，要求贵单位及时接受管理并办理交接手续。根据《民法通则》以及《合同法》等相关法律规定，房屋租赁合同到期后双方不再续租的，合同终止，合同终止后双方应及时交接房屋，目前，除xxx号301、302、502、601外，其余单元已腾空，而对于xxx号301、302、502、601的四户实际占用人，委托人已分别于2016年11月14日、2017年3月2日依法书面通知其需办理该房屋。因此，贵单位应对委托人已腾空的部分单元及时接收管理，并采取措施防止损失的扩大。若贵单位没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿……要求贵单位立即对委托人已腾空的房屋接收管理，及时减损等。原告称已收到该律师函，此后原告已口头告知被告，需要整体收回房屋，否则需要继续按整体收租，至被告实际腾空交还整体房屋之日止。庭审中，被告陈述其承租的房屋除xxx号301房（由第三人李筱红使用）、xx房（由第三人陈民雄、李佩仪使用）、笑嘻嘻小房屋（由第三人姚敏施使用）及XXXX房（由第三人莫炳云使用）外，其余房屋均已腾空，可以随时交还，但因原告不同意与被告办理腾空部分房屋的交接手续，故至今未有书面交接。第三人陈民雄、莫炳云对被告所述的上述房屋的使用情况予以确认。原告表示因是将涉讼房屋整体出租给被告使用，原告不清楚房屋的实际使用情况和实际使用人，且要求必须整体收回房屋。本院认为：原、被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告虽然于2016年11月发函给原告要求自2017年1月1日起解除双方的租赁关系，但未能在此期间之前将涉讼房屋整体腾空交还给原告，并继续向原告支付了2017年1、2月的租金，即双方的租赁合同未实际解除。根据目前查明的事实，被告也确实还剩余四套房屋未能实际收回，至今无法整体交还房屋。涉讼房屋的二至六层是由原告整体出租给被告，被告要求解除租赁关系，理应将承租的全部房屋腾空交还给原告并与原告办理相关的交接手续，被告要求原告先行收回部分房屋没有事实和法律依据，被告负有腾空交还全部房屋的法律责任。现原、被告双方均一致要求解除租赁合同，本院予以照准，但被告应向原告支付自2017年3月1日起至实际腾空交还房屋之日止的租金（房屋使用费）。租赁合同终止后，被告应承担腾空交还房屋的法律责任，各第三人及房屋的实际使用人应承担协助腾空交还房屋的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告广东人民出版社有限公司就广州市越秀区北京路xxx、xxx号阁二、三、四、五、六楼房屋的租赁关系予以解除。被告广东人民出版社有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区北京路xxx、xxx号阁二、三、四、五、六楼房屋腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所，第三人李佩仪、陈民雄、莫炳云、姚敏施、李筱红（均含同住成员）承担协助腾空交还房屋的责任。被告广东人民出版社有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付自2017年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月按2267.30元计付），此后的房屋使用费，由被告参照上述标准向原告逐月支付至实际腾空交还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取75元，由被告广东人民出版社有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  梁艳华二〇一七年五月二十二日书记员  徐浩龙