广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初17471号原告：东莞市伟明物业投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区白马振兴工业园先锋路8号综合楼412#。法定代表人：王依东，系原告的总经理。委托诉讼代理人：李惠江，系广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓坤，系广东名成律师事务所辅助人员。被告：黄锋，男，1981年1月22日出生，汉族，住湖南省临武县，原告东莞市伟明物业投资管理有限公司（以下简称“伟明公司”）与被告黄锋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要组成合议庭于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告伟明公司的委托诉讼代理人李惠江、王晓坤到庭参加诉讼，被告黄锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟明公司诉称，2015年7月30日，就承租物业事宜，原、被告双方签订了《非住宅房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）约定，原告将位于东莞市道滘镇小河路明都酒店一楼的餐厅的房屋出租给被告经营；租赁期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止；第一年租金每月为13000元、第二年每月租金为14300元、第三年每月租金为15730元；租金按月支付并应于每月5日前支付；租金应按时支付，如有逾期则被告应承担应付款每百分之三的违约金，若逾期20天以上，原告有权采取停水、停电等限制性措施（因限制性促使造成的损失，原告不承担赔偿责任）或单方解除合同，收回出租的房屋。上述合同签订后，原告即依约将案涉租赁物业交付给了被告经营使用，全面履行了自己的约定义务。但是，被告未能依照上述合同约定履行支付租金及其他应付费用的义务，截至目前，已累计拖欠原告应付租金和应付其他费用97715元以及迟延付款违约金98640元。为向被告追收拖欠费用，原告多次通过电话、上门催收、委托律师寄发《律师函》等方式向被告追讨，但被告一直拒付至今。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2015年7月30日签订的《非住宅房屋租赁合同》；2、被告向原告交还位于东莞市道滘镇小河路明都酒店一楼的餐厅的物业及附属设施、设备（详见设施、设备清单）；3、被告向原告支付2016年6月2日前的欠款67900元及其迟延付款违约金（自迟延付之日起，每日按迟延付款总额的3%分段计算，其中，暂计至2016年7月12日止为81480元）；4、被告向原告支付2016年6月、7月份租金26000元及其迟延付款违约金（自迟延付之日起，每日按迟延付款总额的3%分段计算，其中，暂计至2016年7月12日止为17160元）；5、被告向原告支付欠付费用3815元；6、被告向原告支付自2016年7月起至实际交还案涉物业的租金、水电费等费用。7、被告承担本案之全部诉讼费用。原告于2016年10月21日向本院提出变更诉讼请求申请书，称因被告黄锋已于2016年7月30日将租赁物业内自有物品搬离，双方租赁合同已经实际解除，原告已实际收回租赁物业，且经核实，涉案物业尚未办理建筑规划许可证，故原告根据实际情况将诉讼请求变更为：1、依法判令被告向原告支付2016年6月2日前欠付的物业占有使用费67900元；2、依法判令被告向原告支付2016年6月、7月份物业占有使用费26000元；3、依法判令被告向原告支付欠付费用3272.67元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院依法向被告黄锋送达开庭传票、应诉通知书、举证通知书、起诉状副本及证据副本、民事裁定书（转普）等材料。被告黄锋在法定期间内未作出答辩，亦未向本院提供任何证据。本案经开庭审理，被告黄锋未到庭质证。经审理查明，2015年7月30日，原告与被告签订《非住宅房屋租赁合同》，合同主要内容：原告将位于东莞市道滘镇小河路明都酒店一楼餐厅出租给被告作为经营餐厅使用；租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日；租金计算方式为：2015年8月1日至2016年7月31日每月租金为13000元，2016年8月1日至2017年7月31日每月租金为14300元，2017年8月1日至2018年7月31日每月租金为15730元；原告给予被告一个月免租期，即2015年8月1日至2015年8月31日，减免金额在第二、三个月租金中每月扣除6500元；被告向原告交纳39000元作为房屋租赁保证金，如被告未违约则原告将保证金退回或抵偿租金；被告自行管理物业，承租期间发生的水、电等费用由被告自行承担；原告须于2015年8月5日前正式交付房屋给被告使用；被告未按约定交纳租金的，每逾期一日须承担应付款项的3%作为违约金；甲方处有“东莞市伟明物业投资管理有限公司”印章，乙方处签有“黄锋”及捺印。原告主张案涉房屋于2015年7月30日交付被告使用，至2016年7月30日被告搬离该房屋。根据原告提供的确认书，主要内容：被告确认于2015年7月30日和原告就位于东莞市道滘镇小河路明都酒店一楼的餐厅房屋租赁事宜签订了《非住宅房屋租赁合同》，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止，被告确认已于2016年7月30日将其全部自有物品搬离，同意与原告解除上述租赁合同，确认人处签有“黄锋”及捺印，日期为“2016年9月13日”。原告于庭审中确认案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故案涉的房屋租赁合同无效，所以向被告主张房屋占有使用费和水电费。原告主张被告尚欠其截至2016年6月2日的房屋占有使用费共计67900元，并向本院提供缴费通知单予以证明。缴费通知单的主要内容：上部表格分别列明2016年3月、4月、5月的租金、水电费、各期应缴金额，备注有“以上租金我司委托王彬雄代为收取”并有“东莞市伟明物业投资管理有限公司”印章；中部书写“上述款项同意按8.5折收费，计款67900元”和签有“王彬雄”，日期为2016年6月2日；下部手写“以上欠款67900元本人分四个月向王彬雄付清”和签有“黄锋”，日期为2016年6月2日。原告主张由于被告提出餐厅存在漏水的情况，故原告同意在原基础上按8.5者收取费用，王彬雄为原告的员工，原告委托其办理该项事宜。原告主张案涉房屋被告实际使用至2016年7月30日，故被告还应按租赁合同约定的租金13000元/月向原告支付2016年6月、7月两个月的占有使用费共计26000元。原告主张被告于2016年6月、7月使用案涉房屋产生了水电费，共计3272.67元，被告尚未支付给原告，故应当支付该两月的水电费用共计3272.67元。原告提供了2016年6月、2016年7月水电费明细表予以证明，该两份表显示：2016年6月应交水费156.68元、应交电费2424.77元；2016年7月应交水费168.64元、应交电费522.59元。另原告向本院提交了律师函、快递单，主张其通过律师函的方式向被告催收租金和应缴费用。以上事实，有《非住宅房屋租赁合同》、缴费通知单、律师函、快递单、确认书、水电费明细表以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，被告黄锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因案涉房产至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告就案涉房产的租赁合同关系因违反上述强制性规定而应认定为无效。虽然案涉租赁合同无效，但被告黄锋实际使用了案涉租赁物，应支付占用期间的场地使用费，同时使用案涉租赁物产生的水电费亦应由被告承担。缴费通知单明确了截至2016年6月2日被告尚欠原告的租金、水电费按8.5折计算后为67900元，且亦签有“黄锋”，被告并未提供证据予以反驳，故本院对缴费通知单予以采信，并以此认定被告尚欠原告截至2016年6月2日的房屋占有使用费、水电费共计67900元。对于原告要求被告支付2016年6月2日前欠付的物业占有使用费和水电费共计67900元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告应按13000元/月的标准支付2016年6月和7月的占有使用费26000元。根据案涉租赁合同的约定，2016年6月、7月的租金均为13000元。原告提供的确认书落款处签有“黄锋”，被告未提供证据予以反驳，故本院对确认书予以采信，并据此认定被告使用案涉租赁物至2016年7月30日搬离。故被告实际应当支付原告2016年6月2日至2016年7月30日的占有使用费，按13000元/月的标准计算，即为（29天/31天+30天/31天）×13000元=24742元。对于原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持；对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。对于原告诉请的2016年6月、7月水电费共计3272.67元。根据原告提交的确认书，被告确认其于2016年7月30日搬离案涉租赁物，其于2016年6月、7月实际使用了案涉租赁物，期间产生的水电费应当由被告承担。根据水电费明细表，2016年6月水电费共计2581.44元，2016年7月水电费共计691.23元。故被告应当支付原告2016年6月和7月水电费共计2581.44元+691.23元=3272.67元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告黄锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市伟明物业投资管理有限公司支付截至2016年6月2日的场地使用费、水电费共计67900元；二、被告黄锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市伟明物业投资管理有限公司支付2016年6月2日至2016年7月30日的场地使用费共计24742元；三、被告黄锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市伟明物业投资管理有限公司支付2016年6月、2016年7月的水电费共计3272.67元；四、驳回原告东莞市伟明物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费4227.10元（原告已预交），由原告东莞市伟明物业投资管理有限公司负担2162.26元，被告黄锋负担2064.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张志芳人民陪审员  李建平人民陪审员  万惠嫦二〇一七年五月二十二日法官 助理  王 冕书 记 员  周海浪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。