江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终376号上诉人（原审原告）：杨宝妹，女，1972年8月16出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：张希，江苏金星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏，江苏金星光律师事务所律师。被上诉人（原审被告��：王雷，男，1980年6月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：符智，江苏乐助律师事务所律师。上诉人杨宝妹因与被上诉人王雷房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初2841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宝妹上诉请求：撤销一审判决，依法重新作出公正判决。事实和理由：一、杨宝妹与王雷签订涉案《协议》时，因杨宝妹欠哥哥杨宝钢钱款，而杨宝钢恰又欠丁恩明13.5万元，因此对购房款事宜约定为，王雷负责拿回杨宝钢打给丁恩明的一张13.5万元欠条给杨宝钢，并支付建房款4.5万元。这样杨宝妹、王雷、杨宝钢、丁恩明四人之间13.5万元的债权债务关系相互抵消，王雷只需支付杨宝妹建房款4.5万元，故涉案房屋实际作价为18万元。但王雷至今仍未将上述丁恩明所持欠条取回，没有完全履行给付购房款义务，如若丁恩明向杨宝钢主张债权，杨宝妹仍要承担13.5万元的债务。一审法院既然认定《协议》系当事人真实意思表示，王雷就应当切实履行《协议》的约定。原审判决认定购房款为4.5万元的事实错误。二、涉案《协议》中约定了杨宝妹的可期待利益，根据约定，如拆迁王雷划拨一套110平方米安置房给杨宝妹。否则，杨宝妹不可能与王雷达成房屋转让协议。上述条款成就的条件为“房屋拆迁”，而非王雷取得“安置房屋”。现涉案房屋已经拆迁，王雷履行协议的条件已成就，若由于王雷在拆迁时未取得安置房屋即导致杨宝妹可期待利益灭失，有失公平。一审中，鉴于王雷已以货币形式取得房屋拆迁补偿，杨宝妹参照同类地区110平方米安置房屋的价值30万元，向王雷主张权利，原判认为没有事实和法律依据，属于认定事实不清，适用法律错误。三、农村房屋不具备登记过户的条件，判断所有权转移的标准为实际交付、占有。涉案《协议》约定，房屋拆迁前居住权归双方，王雷一直未实际占有涉案房屋，同时王雷没有履行《协议》的约定，因此案涉房屋在拆迁前所有权未转移，杨宝妹仍享有自建房屋部分的拆迁利益。王雷辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。杨宝妹向一审提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年2月8日签订的《协议》无效；2、被告给付原告拆迁安置补偿款30万元。事实和理由：2011年2月18日，双方签订房屋转让协议一份，约定原告将位于原扬州市维扬区西湖镇蜀岗村大杨组14号约105平方米的自建房转让给被告，被告负责将原告哥哥杨宝钢打给丁恩明的一张13.5万��欠条拿回来并支付原告购房款4.5万元。如遇房屋拆迁，被告需将一套110平方米左右的拆迁安置房交付给原告，并无需原告补贴任何费用。协议签订后，被告在原有房屋上加盖一层。现房屋拆迁，被告为了达到不向原告给付一套拆迁安置房的目的与房屋征收公司签订了纯货币安置补偿协议，拆迁补偿款约60万元，并且被告也未按协议约定将杨宝钢打给丁恩明的13.5万元的欠条拿回。被告并非西湖镇蜀岗村集体经济组织成员，无权享有村集体经济组织人员权益，该农村房屋转让协议依法应当确认为无效。被告应支付原告房屋部分的拆迁安置补偿款。王雷辩称：该房屋系违章房屋，没有任何文件，在后续拆迁过程中，根据村里及拆迁办的调查，签订了一份违章建筑的拆迁协议，不涉及到宅基地的转让，也就无从谈起转让协议有效无效的问题；拆迁办及村里在完全���查清楚的情况下，认定被告系拆迁房屋的所有人，与其他人无关。请求驳回原告的诉讼请求。一审认定事实：2011年2月18日，杨宝妹（甲方）与王雷（乙方）签订《协议》一份，主要内容为“经甲乙双方协商达成如下协议，杨宝妹将维扬区西湖镇蜀岗村大杨组14号杨宝钢房屋西侧自建房约105平方米的房子转让给王雷，协议如下：1、王雷负责把杨宝钢打给丁恩明的一张拾叁万伍仟元的欠条拿回给杨宝钢；2、如拆迁王雷划拨1套110平方米左右拆迁安置房归杨宝妹所有，不需杨宝妹补贴任何费用；3、王雷付杨宝妹建房款肆万五千元整；4、拆迁前的房屋居住权归双方所有，以后一切建房和装潢费用与杨宝妹无关；5、乙方将安装水电。2011年2月18日，杨宝钢向王雷出具收条一份，内容为“今收到王雷购房款计人民币肆万伍仟元整（大房西侧五间平房）”。《协议》签订后，王雷在案涉房屋上加盖一层房屋，并居住在房屋内。《协议》中涉及的105平方米的房屋没有审批手续。杨宝妹的哥哥杨宝钢所有的房屋与《协议》中的房屋地址均为维扬区西湖镇蜀岗村大杨组14号。2016年3月21日的《房屋拆迁补偿表》一份，其中记载“被拆除房屋地点：西湖镇蜀岗村大杨组；被拆除房屋使用人姓名：王雷；被拆除房屋的重置价格结合成新1340**元；搬家补助费2300元；临时安置补助费13800元；装潢及定附着物评估价123875元；各项移机费3218元；奖励30000元；房屋重置价增加1.5倍补134011元×1.5=201016元；货币化补偿增加20%补（134011元+123875元+201016元）×20%=91780元；合计60万元”。一审庭审中，王雷陈述，在签订协议的时，杨宝妹和王雷说西湖镇上拆迁，正常都是补三套房子以及���十万的装潢款，如果拆迁的话，杨宝妹辅助拆迁工作，王雷拿到房子的话将三套房子中的一套免费给杨宝妹。杨宝妹对王雷的上述陈述不予认可，认为当时王雷说，只要拆迁，不管王雷拿几套房子，优先给其一套110平左右的房屋。一审认为，双方告签订的《协议》中约定杨宝妹将案涉房屋有偿转让给王雷，系出自双方当事人的真实意思表示。因案涉房屋并未取得相关审批建筑的手续，王雷在取得案涉房屋后又在原有房屋的基础上进行了翻建，同时根据王雷与相关拆迁部门签订的《房屋拆迁补偿表》可见，王雷所得的拆迁补偿款60万元系对翻建后房屋本身被拆除损失的补偿，并未涉及房屋占有的土地，因此本案并未涉及集体所有土地的转让，杨宝妹以王雷并非西湖镇蜀岗村集体经济组织成员要求确认《协议》无效，无事实和法律依据，应予驳回。虽《协议���中约定“如拆迁王雷划拨1套110平方米左右拆迁安置房归杨宝妹所有，不需杨宝妹补贴任何费用”，但因案涉房屋没有相关审批建筑手续，拆迁时并未涉及集体土地的拆迁、安置，因此没有获得如期的拆迁安置房屋，现杨宝妹以协议中约定的给付1套拆迁安置房屋为由，要求王雷给付30万元的拆迁补偿款无事实和法律依据，不予支持。综上，杨宝妹要求确认《协议》无效及王雷给付拆迁安置补偿款30万元的诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告杨宝妹的全部诉讼请求；案件受理费5880元，由杨宝妹负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，二审查明的事实与一审一致。本院认为，一、关于涉案《协议》的效力问题。根据《最高��民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》（法[2016]399号，以下简称《纪要》）精神，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。本案中，对照上述《纪要》精神，杨宝妹与王雷签订涉案《协议》约定，杨宝妹将维扬区西湖镇蜀岗村大杨组14号杨宝钢房屋西侧自建房约105平方米的房子转让给非该村组集体经济组织成员王雷，加之杨宝妹原自建的涉案房屋，未经合法的报建批准手续，对于杨宝妹建造房屋的事实行为与双方对该房屋实施的转让行为，因违反了土地管理法等相关法律法规的强制性规定，不能得到法律的肯定性评价。据此，本院确认2011年2月18日杨宝妹与王雷签订涉案《协议》无效，根据约定权利义务内容来看，双方均存在共同过错。二．关于涉案《协议》中的房屋转让价款问题。首先，双方当事人在《协议》中约定，王雷付杨宝妹“建房款”4.5万元整。杨宝妹在提起本案一审诉讼之初，并未主张涉案房屋转让价款为18万元，诉讼中也未能提供“13.5万元欠条”所涉债权债务是组成房屋转让价款一部的证据。其次，在杨宝妹与王雷签订涉案《协议》当天，杨宝钢向王雷出具的收条载明：今收到王雷购房款计四万五仟元整（大房西侧五间平房）。对此，杨宝妹称，因其欠哥哥杨宝钢5万元，所以委托杨宝钢收款。再者，结合杨宝妹在诉讼中所称：建房时“跟我哥借了5万元”、“大概花了6万多元”等表述，双方当事人约定的涉案房屋的价值即转让价款4.5万元，接近于杨宝妹砌建该房屋时的建造费用，符合本案双方交易当时的实际。杨宝妹主张涉案房屋转让款作价为18万元的理由，缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。三、关于涉案《协议》标的物财产权益转移与否问题。在双方签订《协议》之后，杨宝妹已将标的物实际交付，王雷亦支付对价并实际占有、居住且对之进行了改扩建和添附，故涉案《协议》标的物房屋财产权益已经发生转移。四、关于杨宝妹主张的可期待利益问题。如上所述，杨宝妹原自建的涉案五间房屋，虽不具备合法的报建批准手续，而建造属于事实行为，是建筑物所有权原始取得的方式之一，因该事实行为违反了土地管理法等相关法律法规的强制性规定，不能得到法律的肯定性评价，��法建筑天生的违法性注定其不能取得物权法意义上的所有权。但不能据此而否定杨宝妹对涉案房屋作为地上建筑物所享有的财产性权益。五、关于涉案《协议》无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案诉讼之前，涉案房屋经由王雷与拆迁人签订了房屋拆迁补偿协议，对房屋实施了拆除，��此王雷因涉案《协议》取得的杨宝妹的原自建房屋，已不具备返还的事实条件。结合双方当事人的约定“如拆迁王雷划拨1套110平方米左右拆迁安置房归杨宝妹所有，不需杨宝妹补贴任何费用；”“拆迁前的房屋居住权归双方所有，以后一切建房和装潢费用与杨宝妹无关。”由此可见，杨宝妹与王雷在订立《协议》时，其内心对涉案房屋将来可能出现的拆迁安置利益已然产生了心理预期。所以，上述约定本质上属于双方对于涉案房屋的拆迁利益，在杨宝妹与王雷之间进行分配的一种意思表示。但是，由于涉案《协议》无效，且王雷就涉案房屋最终所获得拆迁补偿的事实，并未显现双方心理预期的情形，杨宝妹认为上述《协议》条款约定，履行的成就条件为涉案“房屋拆迁”而非以王雷“取得安置房”为前提，以此要求王雷给付其一套110平方米安置房并按照30万元的对价，向王雷主张涉案房屋拆迁安置的可期待利益，缺乏法律和事实依据的支撑。所以，现杨宝妹也仅能就其对涉案房屋享有的财产权益，主张对该房屋被拆迁所衍生的拆迁利益，在涉案《协议》被确认无效后王雷又不能返还原物的情况下，唯一能够平衡双方利益关系的途径，只有采取从王雷所获得的上述全部拆迁补偿中，划出原属杨宝妹那一部分房屋的拆迁补偿利益，对杨宝妹予以相应的经济补偿。综合本案中杨宝妹原有房屋的状况和该房屋在王雷已获得的拆迁利益中所占比例份额、双方对拆迁利益效果的预期及其各自的过错程度等因素，根据公平原则，扣除王雷已支付的购房款4.5万元后，本院酌情确定由王雷给予杨宝妹涉案房屋拆迁利益补偿7万元。综上所述，杨宝妹起诉请求确认涉案《协议》无效的理由成立，一审判决适用法律错误，二审依法予以改���，本院依据相关法律规定，并结合案件的实际，酌情判决王雷给予杨宝妹房屋拆迁利益补偿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初2841号民事判决；二、2011年2月18日杨宝妹与王雷签订《协议》无效；三、王雷在本判决送达后十日内给付杨宝妹房屋拆迁利益补偿款7万元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5880元、财产保全申请费2020元，计7900元（杨宝妹已交），由杨宝妹负担6530元，王雷负担1370元；二审案件受理费5880元��杨宝妹已交），由杨宝妹负担4510元，王雷负担1370元。上述王雷应负担部分计2740元，由王雷在本判决送达后十日内直接给付杨宝妹。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  邱世国代理审判员  郝佳佳二〇一七年五月十五日书 记 员  陈 诚