昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初6468号原告（反诉被告）：师冰，女，1980年1月25日出生，汉族，住昆明市高新区，原告(反诉被告)：张炜，男，1977年12月1日出生，汉族，住昆明市高新区，委托代理人：周晓英，系云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南上基房地产开发有限责任公司。住所：昆明市盘龙区茨坝青松路**。法定代表人：马罗矶,系该公司董事长。委托代理人：邓毅平，男，1990年6月10日出生，汉族，系该公司法务，，住昭通市盐津县一般授权代理。原告（反诉被告）师冰、张炜诉被告（反诉原告）云南上基房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用普通程序于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告师冰、张炜及委托代理人周晓英，被告委托代理人邓毅平到庭参加了诉讼。被告于庭审后申请庭外调解延期审理一个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）师冰、张炜诉称：二原告系夫妻，2014年7月20日原告与被告签订《昆明玉器城认购协议书》1份，认购被告投资开发的位于茨坝昆明玉器城2号地块29栋311号商铺一间，面积33.72平方米，该商品房的总金额为566496元的商铺。认购协议书签订同时，原告向被告缴纳了定金20000元和购房首付款138873元。之后，由于原告银行征信问题不能申请贷款，被告便建议二原告用亲戚朋友名字购买，随后二原告找到表妹赵云丽，因赵云丽夫妻没有银行征信问题可以贷款，遂与赵云丽签订《协议》委托赵云丽夫妻二人以其名义购买该物业，《协议》约定二原告为该商铺的实际出资人和所有权人，并委托表妹赵云丽以赵云丽名义购买上述商铺并办理贷款、公证等相关事宜。被告批准了原告的更名申请并同意赵云丽夫妻作为受托人以其名义购买该物业，并注明了更名原因和首付款已经付清，同时原告和赵云丽与被告一起办理了合同变更，交款手续的变更等事项。交房时间届满，被告不能按照合同约定交付房屋给二原告。原告曾于2016年2月4日向贵院起诉，因主体不适格驳回原告起诉。为维护原告合法权益，现诉至法院请求：1、判令解除受托人（受二原告委托）赵云丽、周顺金与被告签订的《商品房购销合同》；2、判令被告立即退还原告购房首付款138873.00元，并支付该款项自2014年10月21日起至实际付清之日止、按月利息2%计算的资金占用利息（暂计算至2016年10月20日为33329.52元）；3、判令被告双倍返还原告定金40000元；4、判令被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）云南上基房地产开发有限责任公司辩称：一、原告无权解除赵云丽与上基公司签订的《商品房购销合同》，根据合同法对合同解除权行使期限的规定，对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使则解除权消灭，原告提起诉讼的时间已明显超过法定期限，解除权已经消灭。二、原告的诉讼请求不成立，合同约定首付款为258516元，但原告只支付了部分首付款，赵云丽未按合同约定办理按揭贷款，其余房款至今仍未付清，基于合同履行的先后顺序，原告无权要求被告交房和双倍返还定金。三、本案因原告自身原因无法办理按揭贷款，违约在先，根据协议第5条“若在本协议第4条约定的期限内，因非甲方原因导致未能办理《商品房购销合同》及补充协议网签手续的，乙方交纳的购房定金不予退还，且甲方有权另行处置本协议所约定的商品房”之约定，被告有权不予退还原告交纳的购房定金。同时因原告的行为违反了协议书约定的付款义务，涉案房屋至今无法出售，给被告造成了损失，故提起反诉，请求法院判令原告赔偿被告损失人民币50000元、承担本案反诉费用，并请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告（反诉被告）师冰、张炜辩称：被告的反诉不能成立，没有事实和法律依据；认购协议书是被告的单方格式合同，对原告不利；被告的反诉理由前后矛盾，先主张赔偿50000元，后又主张被告有权不予退还原告缴纳的购房定金，又以原告违约主张违约金，而涉案房屋至今无法出售，是由于被告无法交付房屋所致；双方约定房屋总价款498516元的24%是由开发商缴纳，原告只需缴纳26%，故首付款为138873元，并非258516元，在更名申请表里被告已经注明首付款已付清，因此原告未违约，请求法院驳回被告的反诉请求并支持原告的本诉请求。原告（反诉被告）师冰、张炜为证明其诉讼主张及反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：一、师冰夫妻身份证和结婚证，证明师冰和张炜的自然身份情况以及二原告是合法夫妻关系；二、被告内资企业登记基本情况表，证明被告是经合法登记注册的独立企业法人；三、《昆明玉器城认购协议书》、《缴费一览表》、原告与赵云丽《协议》、银联POS刷卡凭证，证明原告师冰与被告签订《昆明玉器城认购协议书》，约定师冰认购被告开发的2-29-311商铺1间以及位置、面积、价款以及交纳定金的事实，以及二原告向被告交付定金、支付购房首付款的事实；四、《昆明玉器城更名申请》、赵云丽缴费一览表、《公证受理通知单》，证明师冰委托表妹赵云丽以其名义购买该商铺并以其夫妻名义办理贷款等事实情况，同时证明被告批准和同意原告以赵云丽名义购买该物业，并注册首付款已经付清的事实；五、《昆明玉器城综合商业区协议》、《昆明玉器城综合商业区经营管理委托合同》，证明原告购买商铺的位置、面积、总价以及被告交房时间和委托第三方经营管理出租等事实；六、收据，证明原告为房号2-29-311商铺交付房屋首付款138873元的事实；七、《商品房购销合同》，因合同签订后，被告从未将原件交给原告，此复印件系上次庭审被告提交给法庭，由原告代理人复印取得，证明受托人赵云丽受师冰委托签订《昆明玉器城认购协议书》，约定了购买房屋的地址、位置、面积价款、交付时间等内容的事实；八、（2016）云0103民初684号《民事裁定书》，证明原告曾于2016年2月4日以受托人赵云丽夫妻名义起诉因主体不适格驳回的事实。经庭审质证，被告云南上基房地产开发有限责任公司对原告师冰、张炜提交的证据一的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，被告最终是与赵云丽签订的合同；对证据二的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据三《昆明玉器城认购协议书》真实性、关联性予以认可，师冰与赵云丽签订的协议真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，原告与被告签订的是更名申请，买受人已变更为赵云丽，缴费单据真实性、合法性、关联性予以认可，被告已收到首付款138873元；对证据四的更名申请及赵云丽缴费一览表真实性、合法性、关联性予以认可，公证受理通知书真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，由于被告至今未办理贷款，所以公证并不属实；对证据五的两份协议不予质证，是赵云丽与中合安迪公司签订的委托经营合同，与被告无关；对证据六的收款收据真实性、合法性、关联性予以认可；对证据七《商品房购销合同》由于没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可；对证据八的《民事裁定书》真实性、合法性、关联性予以认可。被告（反诉原告）云南上基房地产开发有限责任公司为证明其答辩意见及反诉主张，向本院提交如下证据材料：一、《昆明玉器城认购协议书》，证明原告与被告于2014年7月20日签订协议，认购由被告开发的2-29-311号商品房；二、《缴费一览表》，证明原告先后与2014年7月25日、7月31日向被告缴纳定金即首付款138873元；三、《昆明玉器城更名申请》，证明原告于2014年9月12日申请将购房人变更为赵云丽，被告经办人批准。经庭审质证，原告师冰、张炜对被告云南上基房地产开发有限责任公司提交的证据真实性、合法性、关联性予以认可，缴费一览表载明定金已经含在首付款138873元当中，认购协议书第一条双方约定定金在签订商品房购销合同时转为商品房价款，因此原告对定金的诉讼请求，由法院依法判决。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告提交的证据一、二、三、四、六、八，经被告质证对真实性、合法性予以认可，不认可证明目的，故本院对上述证据予以确认；被告对证据五不予质证，系赵云丽与案外人中合安迪公司所签合同，不属于本案处理范围，本院不予确认；证据七虽为复印件且被告不予认可，但原告对其来源作出合理说明，且本院（2016）云0103民初684号《民事裁定书》对该合同事实已作出认定，本院依法予以确认。对被告提交的证据经原告质证认可真实性、合法性、关联性，本院予以确认。双方证据证明效力及关联性，本院将在其后结合案件事实进行评判。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告师冰与原告张炜系夫妻关系，两原告于2014年7月20日与被告签订《昆明玉器城认购协议书》，认购被告投资开发的位于茨坝昆明玉器城2号地块29栋311号商铺一间，面积33.72平方米，房价款566496元，折扣后房价款为498516元。认购协议书签订后，原告向被告缴纳定金20000元和购房首付款118873元，合计人民币138873元。因原告银行征信原因不能申请银行贷款，原告于2014年9月12日与其表妹赵云丽签订《协议》，约定二原告为该商铺的实际出资人和所有权人，委托表妹赵云丽以赵云丽名义购买上述商铺并办理贷款、公证等相关事宜，并于同日向被告提出更名申请，被告认可更名原因及首付款已付清事实，同意购房人更名为赵云丽夫妻。2014年10月21日，赵云丽夫妻作为原告受托人与被告就涉案房屋签订《商品房购销合同》，约定交房时间为2014年12月31日。原告未向被告支付剩余房价款。因被告至今未将涉案房屋交付原告，原告曾于2016年2月4日以赵云丽夫妻名义向贵本院提起诉讼，因赵云丽夫妻系受托人而导致诉讼主体不适格被驳回起诉。现原告以被告不能按期交付涉案房屋为由诉到本院，提出前述诉讼请求。被告以原告未支付剩余房价款为由，提出前述反诉请求。本院认为：由于已生效的本院（2016）云0103民初684号《民事裁定书》，已对本案原告委托赵云丽夫妻作为原告受托人与被告就涉案房屋签订《商品房购销合同》的事实作出确认，因此，原告有权以自己的名义起诉要求解除与被告之间就涉案房屋而形成的《商品房购销合同》。原、被告双方自愿签订《商品房购销合同》，合同合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。合同约定涉案房屋首付款为258516元，但被告出具的缴费一览表上载明应付首付258516（含24%）、交款金额138873元，结合昆明玉器城销售广告上明确的“收益24%”等内容，本院认定原告应交纳的首付款实为138873元，且原告已按期交纳；《商品房购销合同》只约定了首付款支付时间为2014年10月21日，剩余款项只约定了贷款银行而未约定支付时间，因双方约定的交房时间为2014年12月31日，期满被告未交房，根据合同法规定，原告有权拒付剩余房价款，且被告逾期至今未将涉诉房屋交付原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于出卖人迟延交付房屋买受人有权请求解除合同的规定，由于被告至今未按照合同约定交付涉案房屋给原告，故原告要求解除双方所签《商品房购销合同》并返还购房本金的诉讼请求，本院依法予以支持；被告的反诉理由不能成立，其反诉请求本院依法不予支持；原告主张的利息一项，由于双方未就解除合同的违约金计算标准进行约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院酌情支持原告自《商品房购销合同》签订之日起至实际还款之日止以同期银行计收逾期贷款利息标准计算的资金占用费；原告主张的双倍返还一项，由于双方签订的《昆明玉器城认购协议书》第一条约定定金在签订商品房购销合同时转为商品房价款，此后原告委托赵云丽夫妻已与被告签订了《商品房购销合同》，因此定金20000元实际已转为房价款，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告师冰、张炜的受托人赵云丽、周顺金与被告云南上基房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》（合同登记号KM2014102175240）；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告师冰、张炜购房首付款人民币138873元，并支付该款自2014年10月21日至实际还款之日止的同期银行贷款利息；三、驳回原告师冰、张炜的其他诉讼请求；四、驳回被告云南上基房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4483元，由原告师冰、张炜承担人民币1549元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担人民币2934元；反诉受理费525元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  高 静人民陪审员  李克昌二〇一七年五月二十六日书 记 员  李 萌