上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2802号上诉人(原审被告)：李宗福，男，1969年6月15日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审被告)：张心永，男，1967年10月8日出生，汉族，住河南省。上诉人(原审被告)：冶海英，男，1966年3月8日出生，回族，住青海省。上诉人(原审被告)：郑德和，男，1974年5月25日出生，汉族，住福建省。上列四位上诉人之共同委托诉讼代理人：孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。上列四位上诉人之共同委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海荣威置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李卫东，执行董事。委托诉讼代理人：李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸靖，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原审被告：上海裕鸿商贸有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：肖玉庆，总经理。原审被告：王新爱，女，1978年12月2日出生，汉族，住河南省。上诉人李宗福、张心永、冶海英、郑德和因与被上诉人上海荣威置业有限公司(以下简称“荣威公司”)，原审被告上海裕鸿商贸有限公司(以下简称“裕鸿公司”)、王新爱房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李宗福、张心永、冶海英、郑德和上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回荣威公司的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋存在严重漏水问题，荣威公司拒绝修理，从而已构成先行违约。上诉人不能正常使用房屋，故未支付租金。荣威公司也未给予裕鸿公司合理期限以支付欠付租金，故一审法院判决荣威公司与裕鸿公司间的租赁合同于2016年3月29日解除是错误的。另外，四上诉人是自2013年起承租涉案房屋并分别挂牌经营，故荣威公司对于裕鸿公司将房屋转租给上诉人的情况应是知晓的，因此一审法院以裕鸿公司擅自转租作为判决的理由是错误的。荣威公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。荣威公司在2016年3月才知道转租情况。根据荣威公司与裕鸿公司之间的《房屋租赁合同》约定，裕鸿公司逾期支付租金30天，则荣威公司有解除合同的权利。合同亦约定在涉案房屋只能注册一家公司，故即便有挂牌经营的情况，被上诉人也只是认为是裕鸿公司一个经营主体在经营。裕鸿公司在一审判决后并未上诉，说明该公司应是认可一审判决的。裕鸿公司、王新爱未作答辩。荣威公司向一审法院起诉请求：一、确认荣威公司与裕鸿公司于2013年7月1日签署的编号为1470-1473号的《房屋租赁合同》和编号为1486号的《房屋租赁合同》于2016年3月29日解除；二、裕鸿公司将上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋恢复原状后返还荣威公司；三、李宗福将上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上二层房屋恢复原状后返还荣威公司；四、张心永将上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上房屋恢复原状后返还荣威公司；五、冶海英将上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋恢复原状后返还荣威公司；六、王新爱将上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋恢复原状后返还荣威公司；七、郑德和将上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋恢复原状后返还荣威公司；八、裕鸿公司支付荣威公司截止至2016年3月29日的租金人民币139,654.59元(以下币种均为人民币)；九、裕鸿公司向荣威公司支付自2016年3月30日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费(按月租金13,224.48元的二倍计算，即881.63元/日)；十、裕鸿公司支付荣威公司违约金5,545.11元(按年租金的3%计算)。一审审理中，荣威公司申请撤回第二项诉讼请求中要求返还上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的请求，并申请变更第九项诉讼请求为：裕鸿公司向荣威公司支付自2016年3月30日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费，其中上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋在2016年4月10日至2016年6月30日期间的占用使用费按照每月13,224.48元的两倍计算，在2016年7月1日至实际搬离之日期间的占用使用费按照每月26,448.96元的两倍计算；上海市普陀区祁顺路XXX号房屋在2016年4月10日至2016年6月30日期间的占用使用费按照每月2,178.60元的两倍计算，在2016年7月1日至2016年8月10日期间的占用使用费按照每月4,357.20元的两倍计算。一审法院认定事实：一、2013年7月1日，荣威公司与裕鸿公司分别签订编号为1470-1473的《房屋租赁合同》和编号为1486的《房屋租赁合同》，分别就裕鸿公司承租上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的相关事宜进行约定。双方就包含租金标准及给付方式、租赁期限、违约责任、解除合同条件、转租限制等条款的合同约定内容均无异议。后裕鸿公司向荣威公司分别支付租赁保证金两笔，金额分别为40,000元和10,000元。自2015年7月1日起，裕鸿公司未再向荣威公司支付租金。二、2013年10月15日，李宗福与裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由李宗福承租上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上二层房屋用于经营足浴，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。三、2013年9月11日，张心永与裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由张心永承租上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上房屋用于经营茶室，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。四、2013年9月24日，冶海英与裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由冶海英承租上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋用于经营餐饮，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。五、2013年9月11日，王新爱与裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由王新爱承租上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋用于经营便利店，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。六、2013年9月13日，郑德和与裕鸿公司签订《房屋租赁合同》，约定由郑德和承租上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋用于经营美容美发，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。七、2016年3月28日，荣威公司委托律师出具《律师函》，因裕鸿公司擅自转租，且自2015年7月1日起未支付租金及其他费用超过约定的支付期限30日，故通知裕鸿公司解除双方签订的两份《房屋租赁合同》，支付租金及其他费用并限期搬离。该函件通过快递发出后，裕鸿公司于2016年3月29日收到。八、2016年6月9日，裕鸿公司向荣威公司出具《关于要求赔偿消防水管爆裂造成损失的函》，称因连亮路XXX号二楼消防水管爆裂，造成连亮路XXX号、114号二楼及底层房屋及房屋内设施损坏，恳请给予补偿。同日，裕鸿公司向荣威公司出具《关于要求履行房屋修复义务的函》，称连亮路XXX号一楼、连亮路XXX号一楼、连亮路XXX号106号二楼、连亮路XXX号一楼、连亮路XXX号114号二楼均存在漏水情况，要求予以修补。以上两份函件荣威公司已收到。九、2016年6月30日，裕鸿公司向荣威公司出具《关于提前解除房屋租赁合同返还承租房屋的函》，以上海市普陀区祁顺路XXX号房屋长期空置导致合同目的无法实现为由，通知提前解除就该房屋签订的《房屋租赁合同》。该函件荣威公司已收到。2016年8月10日，荣威公司从裕鸿公司处取得该房屋钥匙。一审法院认为，荣威公司与裕鸿公司就上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，双方对租金标准及给付方式、租赁期限、违约责任、解除合同条件、转租限制等内容予以明确约定，均系当事人自愿达成，与法不悖，故两份合同合法有效。两份合同中均载明“荣和家园是普陀区人民政府保障性住房实事工程，地处外环外，周边无商业设施，为了尽快方便入住居民的日常生活……双方协商一致，签署本合同……”，该表述虽表明合同所涉房屋存在特殊性质，但双方所签合同仍应按照相关法律规定处理，双方均应按照约定履行各自义务。但在合同履行中，裕鸿公司存在逾期给付租金的情况，其理由为房屋存在漏水情况而荣威公司未及时修缮及荣威公司未能配合办理经营商户的营业执照。但根据合同约定，涉案房屋“未经甲方书面同意，乙方不得转租”，同时合同也明确约定“本合同项下房屋，若能办理工商营业执照，乙方仅可注册成立一家公司”，但目前实际承租人为五人，故显然荣威公司未能配合办理经营商户的营业执照，并非拒付租金的理由。此外，对裕鸿公司所称的漏水问题，若情况属实，裕鸿公司有权主张荣威公司给予修缮处理，但实际上涉案房屋仍由李宗福等人实际经营，并不存在导致无法使用的情况，故即使涉案房屋存在漏水情况，同样不足以对抗荣威公司与裕鸿公司之间关于支付租金的约定。因此，裕鸿公司未按约定给付租金，已构成违约；同时依据合同约定，“乙方……逾期30天未支付租金”的，荣威公司有权解除合同，故荣威公司发出解除合同的通知时具备双方约定的合同解除的条件，双方所签两份《房屋租赁合同》应自2016年3月29日通知送达裕鸿公司之日起解除。因裕鸿公司系未经同意擅自转租，自荣威公司与裕鸿公司签订的《房屋租赁合同》解除之时，实际承租人李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和应从所承租的房屋内迁出。因裕鸿公司尚欠付租金，故应给付2015年7月1日至2016年3月29日期间的房屋租金，其中上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的租金按照每月13,224.48元计算，上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金按照每月2,178.60元计算。按照双方所签合同的约定，“本合同期限届满之日或提前解除或终止本合同之日起的10个工作日内，乙方向甲方交还该房屋……如乙方未能在前述期限内迁离并向甲方交还该房屋的，每逾期一日，应当按照本合同第二条约定的租金标准的二倍向甲方支付使用费……本合同期限届满未续租的或提前解除或终止后，仍有次承租人使用该房屋并拒绝搬走的，每逾期一天，乙方应当按照本合同第二条约定的租金标准的二倍向甲方支付占用费”，故在合同解除之日起10个工作日后(即2016年4月13日后)，裕鸿公司应给付占用使用费；鉴于双方约定的占用使用费标准较高，裕鸿公司亦对该标准持有异议，故法院酌情调整为按照月租金标准给付占用使用费。其中上海市普陀区祁顺路XXX号房屋已办理交接手续，虽然裕鸿公司于2016年6月30日发出解除该房屋相应《房屋租赁合同》的通知，但裕鸿公司应及时与荣威公司进行房屋交接，故房屋交接时间已以荣威公司取得房屋钥匙的时间为准，即2016年8月10日；因此，裕鸿公司应给付2016年4月13日至2016年8月10日期间的占用使用费，按照合同约定，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金2,178.60元计算，2016年7月1日至2016年8月10日期间的占用使用费按照月租金4,357.20元计算。上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋因仍由次承租人，即王宗福等占用使用，故裕鸿公司亦应按照约定给付占用使用费，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金13,224.48元计算，2016年7月1日至李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和搬离涉案房屋之日止的占用使用费按照月租金26,448.96元计算。此外，依据合同约定，“若超过本合同约定的支付期限30日乙方仍未支付租金及其他费用，则甲方有权解除合同，且乙方须按照本合同第二条约定的年租金的3%向甲方支付违约金”，故裕鸿公司应分别按照上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金承担相应违约金，即5,545.11元。综上，判决：一、上海荣威置业有限公司与上海裕鸿商贸有限公司就上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋签订的编号为1470-1473号的《房屋租赁合同》及就上海市普陀区祁顺路XXX号房屋签订的编号为1486号的《房屋租赁合同》于2016年3月29日解除；二、李宗福应于判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上二层房屋；三、张心永应于判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号楼上房屋；四、冶海英应于判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋；五、王新爱应于判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋；六、郑德和应于判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区连亮路XXX号底层房屋；七、上海裕鸿商贸有限公司应于判决生效之日起十五日内将上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋恢复原状后返还上海荣威置业有限公司；八、上海裕鸿商贸有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海荣威置业有限公司2015年7月1日至2016年3月29日期间上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋及上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金，其中上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的租金按照月租金13,224.48元计算，上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的租金按照月租金2,178.60元计算；九、上海裕鸿商贸有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海荣威置业有限公司2016年4月13日至2016年8月10日期间上海市普陀区祁顺路XXX号房屋的占用使用费，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金2,178.60元计算，2016年7月1日至2016年8月10日期间的占用使用费按照月租金4,357.20元计算；十、上海裕鸿商贸有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海荣威置业有限公司2016年4月13日至李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和搬离上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋之日止的房屋占用使用费，其中2016年4月13日至2016年6月30日期间的占用使用费按照月租金13,224.48元计算，2016年7月1日至李宗福、张心永、冶海英、王新爱、郑德和搬离涉案房屋之日止的占用使用费按照月租金26,448.96元计算；十一、上海裕鸿商贸有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海荣威置业有限公司逾期支付租金的违约金5,545.11元。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审另查，荣威公司(甲方)与裕鸿公司(乙方)于2013年7月1日就乙方承租上海市普陀区连亮路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期为五年(2013年7月1日至2018年6月30日)；暂免两年租金，作为培育期，只收取经营管理费，一次性支付79,346.88元(2013年7月1日至2015年6月30日)；第三年租金每月13,224.48元(2015年7月1日至2016年6月30日)；第四年租金26,448.96元(2016年7月1日至2017年6月30日)；租金采用先付后用的方式，培育期内管理费两年一次性收取，第三年的租金一次性收取；第四年、第五年租金每半年收取一次，到期日提前20天付清；若超过合同约定的支付期限30日乙方仍未支付租金或其他费用，则甲方有权解除合同，且乙方按合同约定年租金的3%向甲方支付违约金；未经甲方书面同意，乙方不得全部转租、部分转租、与第三人合作租赁；如甲方同意乙方转租全部房屋或其一部分，乙方须以书面保证次承租人同意遵守、履行本合同项下全部条款、条件，次承租人的任何违法行为都视为乙方的行为，乙方应当按本合同约定向甲方承担违约责任，乙方同时须提供次承租人与乙方间的任何经济纠纷与甲方无关的书面保证；乙方未经甲方同意，擅自转租、部分转租或改变用途或与第三人合作租赁房屋，甲方有权解除合同。本院认为，本案的诉讼标的是荣威公司与裕鸿公司之间的租赁关系，虽四上诉人提出其拒付租金是因房屋漏水的问题，但基于四上诉人并非向荣威公司支付租金，故本案考量的是裕鸿公司是否以房屋漏水为由而未支付租金。就现有的证据及查明的事实，裕鸿公司在荣威公司于2016年3月28日发函解除合同之前，并未向荣威公司提出过房屋漏水导致其不能使用房屋的情况，也未因此而提出暂缓支付租金的表示。由于裕鸿公司拖欠租金超过合同约定的支付期限30日，荣威公司发函要求解除合同，符合荣威公司与裕鸿公司签订的《房屋租赁合同》的约定。并且，裕鸿公司与荣威公司之间的《房屋租赁合同》解除后，四上诉人继续占有涉案房屋已无依据，应从涉案房屋内迁出。四上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,202元，由上诉人李宗福、张心永、冶海英、郑德和负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一七年五月五日书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……