湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申677号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：肖阳，男，汉族，1977年12月4日出生，住安徽省蚌埠市蚌山区，现住北京市通州区。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：胡姣秋，女，汉族，1970年8月7日出生，住湖北省武汉市武昌区。再审申请人肖阳因与被申请人胡姣秋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉中级人民法院（2016）鄂01民终6478号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。肖阳申请再审称：（一）原判决认定事实错误。原一、二审判决在未充分考虑中介方胡强的证人证言及武汉市东湖新技术开发区政务大厅的现场录音的情况下，仅依据2016年2月19日手机通话内容、胡姣秋在2016年3月12日要求肖阳办理房产过户手续后3-5日付清房屋尾款而未获满足的情况下拒绝办理房产过户登记手续一事、随后又要求肖阳在办理房产过户登记手续后10天内付清房款以及胡姣秋于2016年3月26日向肖阳发出《催款函》等行为进行推论，并根据推论作出肖阳没有直接向胡姣秋明示将改变涉案购房合同的首付款、尾款金额、付款时间，双方没有达成变更案涉购房合同中房屋付款时间、方式的基本事实，缺乏证据证明。二审调查笔录和开庭笔录作为新的证据可证明胡姣秋做虚假陈述，混淆事实，二审判决认定的事实与实际不符。（二）原判决适用法律错误。肖阳与胡姣秋已经就案涉购房合同中房屋付款时间、方式的变更达成一致意见，即将公积金贷款转换为商业银行贷款方式，贷款金额由600000元更改为700000元，其余首付款在房产过户当日由肖阳支付给胡姣秋。而胡姣秋在2016年3月12日未能办成过户登记手续时催告要求在当月23日付清房款，并未与肖阳达成合意，故肖阳未能在2016年3月23日前付清房款不属于延迟履行主要债务。且对于之后办理贷款过程中得知的政策变化导致付款时间的变化，肖阳已作出努力去解决，系因胡姣秋不配合而导致未能付款，不属于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，胡姣秋不具有案涉购房合同的解除权。肖阳依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。本院审查查明，胡姣秋系武汉东湖新技术开发区光谷大道46号丽岛漫城10栋2层02室房屋的所有权人。因家中急需用钱，胡姣秋于2015年12月拟出售前述房屋。2015年12月底，经案外人经纪代理方武汉福鼎城房地产代理有限公司（以下简称福鼎城公司）推荐，肖阳拟购买胡姣秋名下的案涉202室房屋。2016年1月8日，肖阳（买方）、胡姣秋（卖方）与福鼎城公司（经纪代理方）共同签订一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：卖方出售的房屋坐落于武汉东湖新技术开发区丽岛漫城10-2-02室，建筑面积89.24平方米，“房屋所有权证”号为“湖字第2012007001号”，“土地使用权证”号为“商2012字第05496号”；买卖双方对上述房屋的交易成交价为938000元整；本合同签订之日，买方支付定金50000元；买方首付款288000元以为卖方提前还贷的形式支付，并另行拟定《代为提前还贷协议》；尾款600000元买方委托经纪代理方办理银行贷款（公积金贷款600000元），具体金额及年限以银行审批为准；在见到已是买方名下的房屋房产证收件单后（部分区局要求见房产证原件、土地证收件单及契税发票，以所在区局规定为准）七日内，由买方在经纪代理方陪同下，至贷款银行通知放款到卖方指定账户；本合同签订之日，买方按宗须向经纪代理方支付经纪代理费18600元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费，买卖双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费；卖方应在收到买方全部房款后一日内交付房屋；卖方违约，逾期不交付房屋给买方，买方不解除合同的，卖方每逾期一日，按已付房款的1%向买方支付违约金；买方解除合同的，卖方应退还买方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向买方支付违约金；买方违约，逾期不交付房款给卖方，卖方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向卖方支付违约金；卖方解除合同的，按全部房款的10%向卖方支付违约金；等内容。胡姣秋在该合同卖方及配偶处签名，罗志明在该合同房产共有权人处签名，肖阳在买方处签名，中介方在该合同经纪代理方处盖章。合同签订当日，肖阳向胡姣秋支付了定金50000元。2016年1月12日，肖阳向胡姣秋支付了首付预付款150000元，胡姣秋向肖阳出具的收条上标明此款用于协助卖方胡姣秋偿还银行欠款。同日，胡姣秋用收到的前述款项付清了案涉房屋上的银行贷款。2016年1月19日，胡姣秋注销了案涉房屋上的银行抵押手续。在当天经纪代理方的胡强陪同胡姣秋办理注销案涉房屋的银行抵押手续时，不清楚银行贷款需要不动产证，告诉胡姣秋现在办证很慢，需要几个月。2016年2月19日傍晚，胡姣秋电话联系肖阳时，肖阳告知胡姣秋其将公积金贷款转为商业贷款并准备多贷款100000元，还称“反正能快一点儿”，胡姣秋在电话中对肖阳介绍的以上事情大部分是以“啊”、“嗯”的口语来回应肖阳，在肖阳说到“反正能快一点儿”后，胡姣秋说“嗯，那，那就随便你”。2016年2月28日，经纪代理方的胡强收到银行审批通过贷款的信息后，就联系肖阳、胡姣秋并预约双方办理不动产过户事项，后协商一致于2016年3月12日办理案涉房屋的过户手续。直到2016年2月28日左右银行贷款审批通过后，胡强才知道银行放款需要见到不动产登记证，该证办下来需要30个工作日左右，胡强将此情况告知肖阳、胡姣秋时，胡姣秋没有同意。2016年3月12日上午，肖阳、胡姣秋、经纪代理方的胡强按照约定到达武汉东湖新技术开发区政务中心准备办理案涉房屋的过户登记手续，但胡姣秋不同意在当天办完房产过户登记手续后不能按照案涉购房合同约定的时间获得剩余的房款，并要求肖阳在房产过户后的3-5日内付款。因买卖双方对于房产过户后剩余房款的支付时间未能达成一致意见，致使当天未能完成案涉房屋的过户登记手续。2016年3月14日，经纪代理方的胡强找到胡姣秋，口头告知胡姣秋可以找一个金融公司在案涉房屋过户后的3-5个工作日内办理700000元的付款，但是需要押胡姣秋的身份证、签署垫资协议和担保协议等，胡姣秋不同意，此事就此搁置。2016年3月16日，经纪代理方的胡强电话联系胡姣秋。胡姣秋在电话中向胡强强调说签合同时就已告知他自己急用钱，上次询问胡强时他还说3-5个工作日放款；胡强回复胡姣秋签合同是在2016年1月8日，不动产证是其之前没有预想到的，由于政策性原因，不动产证是2016年1月12日施行的，并称胡姣秋在2016年3月18日不继续履行义务，结果只能通过法律途径。胡姣秋回复胡强其不是不履行合同义务，是他没有达到其要求，他在3月12日沟通时称跟银行沟通一个星期放款，说这个钱款可以到位，是这样其就继续履行合同，根据当天胡强的承诺和合同约定，其给10天时间，即在23日之前钱到位，其可以履行案涉合同，并称如果是肖阳的原因，则每一天逾期要赔其三千元钱的违约金。2016年3月26日，胡姣秋向肖阳发出一份《催款函》。该函中胡姣秋告知肖阳因其未按照合同约定支付首付款，按合同约定肖阳已违约，应从2016年1月13日起计算违约金，违约金未交款应为未付的首付款138000元，每日1%计算至今。因胡姣秋投邮的地址系肖阳的户籍地址，而肖阳本人此时不在其户籍地址居住，故肖阳于2016年4月初才收到此函。因肖阳与胡姣秋就案涉房屋买卖合同是否继续履行等事项未能达成一致意见，故肖阳于2016年3月21日诉至一审法院，请求判令：1.胡姣秋承担违约责任160000元(按照每天2000元，从2016年3月12日起计算至2016年5月31日止)；2.胡姣秋承担中介费用16100元；3.胡姣秋继续履行合同；4.胡姣秋承担本案诉讼费用。胡姣秋提出反诉，请求判令：1.确认胡姣秋与肖阳于2016年1月8日签订的《武汉市存量房居间买卖合同》中双方的房屋买卖合同于2016年3月12日已解除；2.肖阳向胡姣秋支付违约金93800元；3.由肖阳承担本案全部诉讼费用。2016年8月10日，湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院作出（2016）鄂0192民初787号民事判决：1.解除肖阳与胡姣秋于2016年1月8日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同；2.胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳返还房款200000元；3.胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳支付补偿款50000元；4.胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳支付占用200000元房款期间的利息损失（该损失计算方法为：第一段利息损失，以50000元为本金，从2016年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际退还50000元房款之日止的利息；第二段利息损失，以150000元为本金，从2016年1月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际退还150000元房款之日止的利息）；5.驳回肖阳的其他诉讼请求；6.驳回胡姣秋的反诉请求。肖阳不服，提起上诉。在二审诉讼过程中，肖阳自认购买涉案房屋的首付款288000元应一起支付。胡姣秋出具书面承诺书载明：其自愿在一审判决的基础上向肖阳支付经济补偿费40000元。2016年12月16日，湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终6478号民事判决：1.维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初787号民事判决第一、二、四、五、六项；2.变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初787号民事判决第三项为：胡姣秋于本判决生效之日起十日内向肖阳支付补偿款90000元。本院经审查认为，肖阳的再审申请事由不能成立，理由如下：1.胡姣秋于2016年1月8日与肖阳、经纪代理人福鼎城公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》出售案涉房屋，其签订该合同的目的系因家中急需用钱而需要及时获得房款。胡姣秋将此情告知负责促成此次交易的中介方福鼎城公司工作人员，并在合同中对房屋价款、付款时间、付款方式进行了明确约定。该合同是双方真实意思表示，合法有效，肖阳与胡姣秋均应按照合同约定行使权利和履行义务。2.由于肖阳未能如约就购房尾款办理公积金贷款，其与胡姣秋协商将贷款方式转为商业贷款后，又因国家行政部门房产登记的政策变动而导致贷款银行的放贷条件发生变化，致使肖阳不能在合同约定的付款期限内取得贷款并向胡姣秋支付购房款。3.胡姣秋在得知办理房产过户登记手续后，肖阳不能按照合同约定的时间向其支付房款后，明确表示不同意迟延付款，并催告肖阳在合理期限内履行付清房款的义务，但肖阳未能在限期内付清房款，故胡姣秋有理由认为合同继续履行已无法实现其在签订案涉合同时希望及时获得房款的合同目的。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原判决判令解除双方签订的房屋买卖合同具有事实和法律依据。另外，原一审法院考虑到肖阳不能如约支付购房尾款的客观原因以及案涉房屋所在区域在合同签订后房价上涨的实际情况，酌定由胡姣秋向肖阳支付50000元款项并承担占用200000元房款期间的利息损失，胡姣秋在二审诉讼过程中又自愿在一审判决的基础上向肖阳支付经济补偿费40000元，已对肖阳在合同解除后的损失进行了合理补偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回肖阳的再审申请。审判长 肖 松审判员 刘 畅审判员 陈艳萍二〇一七年五月二日书记员 胡 静