广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1203民初142号原告(反诉被告)：肇庆市宏信物业发展有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城八区（桂城创业路口与321国道交界处临街商铺13、14卡）。法定代表人：陈建光。委托代理人：黄宇杰，该公司员工。委托代理人：禤宇杰，该公司员工。被告(反诉原告)：赖发友，男，汉族，1972年12月14日出生，住肇庆市鼎湖区。委托代理人：韩国辉，广东立顺律师事务所律师。原告肇庆市宏信物业发展有限公司诉被告赖发友租赁合同纠纷一案和被告赖发友反诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，两案合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄宇杰、禤宇杰，被告赖发友及其委托代理人韩国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月29日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：原告将其位于肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧鼎湖农副产品批发市场九区第405-412号、九区第433-440号中共计面积270.2平方米的商铺按现状出租给被告；期限自2013年9月1日起至2016年12月31日止，月租金为3782.8元，月管理费为216.16元，合计3998.96元，由被告于每月的10日前一次性缴纳当月的租金、管理费和水电费。《租赁合同》第十条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前叁个月向甲方提出，如甲方同意继续租赁，则可续签新租赁合同”。同时，《租赁合同》的第三条第二款还约定：“租赁期满后，乙方交还场地给甲方时，乙方无违约的，甲方则不计利息把押金退还给乙方”。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定将上述商铺交付给被告使用。租赁期限届满后，被告既没有按合同约定在租赁期限届前三个月内向原告提出续租，也没有按合同约定在租赁期限届满后将上述商铺腾退清空并归还给原告，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为：原、被告双方签订的《租赁合同》已于2016年12月31日因租赁期限届满而终止，被告应当按照合同约定将租赁商铺归还给原告，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告有权要求被告立即腾退上述商铺并有权没收被告支付的12000元租赁押金。同时，因被告在租赁合同期限届满后一直非法占用上述商铺，故原告有权按已经终止的《租赁合同》中约定的租金和管理费为标准，按实际非法占用的天数向被告收取房屋占用费以及被告非法占用商铺时产生的水电费用。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止；2、被告立即将座落于肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧鼎湖农副产品批发市场九区第405-412号、九区第433-440号中共计面积270.2平方米的商铺腾退清空返还给原告；3、被告立即向原告支付房屋占用费4665.5元（房屋占用费每天126.1元为标准，暂计至2017年2月7日，2017年2月8日起的房屋占用费按前述标准计算至被告实际腾退清空并归还商铺之日止）；管理费266.77元（管理费按每天7.21元为标准，暂计至2017年2月7日，2017年2月8日起的管理费按前述标准计算至被告实际腾退清空并归还商铺之日止）、水电费（水电费按被告占用房屋时产生的实际费用计算，并主张至被告实际腾退清空返还商铺之日止）；4、原告有权没收被告缴纳的12000元租赁押金；5、本案诉讼费用由被告承担。原告提供证据如下：1、营业执照、法人代表证明、法人代表身份证，证明原告的基本情况及其主体资格适格。2、被告身份证，证明被告的身份信息及其主体资格适格。3、租赁合同，证明合同约定被告每月应承担的租金为3782.8元、月管理费为216.16元，合计1935.84元。按合同约定租赁期满之日即为合同终止之日，被告违约，原告有权没收其租赁押金。4、房地产权证书，证明原告为肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧农副产品批发市场九区405-412、433-440号商铺的所有权人。5、证明，证明肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧农副产品市场九区现时对应的门牌号就是粤房地产证肇字第××号房地产权证上的肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号（4号楼）的事实。6、证明，证明被告在2017年3月13日才将租赁商铺交还给原告，而《租赁合同》第十条明确约定租赁期限届满，租赁合同即终止，届时被告须将房屋退还原告。被告的行为构成根本违约，原告有权不予退还被告支付的租赁押金。被告辩称：根据《租赁合同》，租赁期限自2013年9月1日至2016年12月31日，合同到期，我方并未续约，根据合同约定，租赁合同已自动终止。2016年8月份接到原告的搬迁通知后就寻找其他合适场地，2016年10月10日，与肇庆市端州区睦岗街卫村股份合作经济社签订《厂房租赁合同》，承租其2000平方米的厂房。在与原告的租赁合同到期前早已搬离承租商铺，再无占用其铺位的理由，已将铺位交还原告。租赁合同到期后，我方已将商铺交还，并未占用原告商铺，无需再支付租金及管理费等。我方无违约行为，也无造成原告损失，租赁合同无任何条款约定，原告有权没收我方的押金，应将押金全额退还并支付逾期付款的违约金。被告并反诉称：《租赁合同》到期后，已不再承租其270.2平方米的铺位，并通知原告收回商铺，同时退还押金，但原告一直不退还押金，其行为已构成违约。为此，请求判令：1、原告退还租赁商铺押金12000元，逾期付款违约金165.6元，合计12165.6元[逾期付款违约金按《最高人民法院关于修改（最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复）的批复》（法释{2000}34号）标准，自租赁合同到期之日暂计至2017年3月13日止，以后违约金计至退还押金之日止]；2、原告承担本案的诉讼费用。被告提供证据如下：1、身份证，证明被告诉讼主体资格。2、营业执照、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体资格。3、租赁合同，证明被告承租原告270.2平方米铺位于2016年12月31日到期，租赁合同已终止事实，合同约定原告收取押金12000元的事实。4、无折存款回单、收款收据，证明被告已将押金12000元交付反诉被告的事实。5、通知、厂房租赁合同，证明被告接到原告搬离承租房屋通知后，已与新的出租单位签订厂房租赁合同，出租新场地的事实，被告无需占用原告出租房屋的事实。6、照片，证明原承租房屋被告早已搬空的事实。7、短信记录，证明被告多次与原告负责人联系，要求其退还租赁押金，但原告拒绝沟通的事实。8、逾期违约金计算表，证明逾期违约金计算方法和依据。对被告的反诉，原告辩称：被告虽称已与肇庆市端州区睦岗街卫村股份合作经济社签订了《厂房租赁合同》，承租了2000平方米的厂房，但并不能在逻辑上推导出被告有返还房屋的事实，因是否需要占用商铺与是否逾期占用商铺无任何关联，同时，被告提供的搬空商铺的照片，只是其单方提供的，无法证明是合同到期前还是合同到期后拍摄，且从照片中完全无法看出是涉案的商铺，不存在任何证明力。而根据我公司提供的证据可以证明，被告是在2017年3月13日才将涉案商铺腾退返还给我公司的，该腾退返还的时间已远远超出腾退搬迁的期限。根据原、被告的《租赁合同》约定，被告没有依照《租赁合同》约定按时返还租赁商铺，其行为已构成根本违约，我公司有权不予返还被告缴纳的租赁押金。因此，被告的反诉没有任何事实和法律依据，请法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2013年8月29日，原、被告就被告租赁原告座落在肇庆市××湖区××城水坑××花坛东侧××湖××批发市场××区××号（面积约390.6平方米）、九区第433-440号（面积约390.6平方米）建筑总面积781.2平方米，其中511平方米是由原三区60号之一（面积20平方米）、三区49-59号（面积400平方米）、四区105-106号（面积91平方米）铺位调换使用，实际本合同新增租用铺位建筑面积270.2平方米的铺位签订了一份《租赁合同》，约定由被告按现状租赁该物业作饮料批发仓库使用，租期自2013年9月1日至2016年12月31日止，月租金每平方米14元，月租金共3782.8元，月管理费每平方米0.8元（不含税价），月管理费216.16元，在每月10日前，付清当月租金和管理费、水电费，逾期支付，每日按当期应交租金和管理费及水电费总额的1%计收滞纳金；签订合同时，缴付租赁押金12000元，租赁期满，被告交还场地时，无违约的，不计利息退还。租赁期满后，合同即终止，届时被告须将房屋退还原告，如继续租赁，则须提前三个月提出，原告同意继租的，续签新租赁合同，如出现政府建设征用或拆迁、原告改建或转让、不可抗力等因素，原告有权提前终止合同，双方无须承担违约责任，原告应提前三个月书面通知被告，已付但未到期部分租金、管理费及押金不计息退回被告。合同签订后，原、被告均依约定履行义务和行使权利，被告并向原告缴付了租赁押金12000元。2016年8月1日，原告向被告发出通知，称因肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）项目的需要，租赁的商铺列入拆迁范围，要求被告在2016年8月31日前搬出。因被告没有搬出及交回商铺，原告遂向本院提起诉讼。2017年3月13日，被告将上述商铺交回原告，双方并办理了交接手续，确认水表的上月读数分别为696、9298，本月读数分别为703、9299，原告收回了商铺的四条锁匙。2017年3月15日，被告提起反诉。庭审中，原告撤回了要求被告返还商铺和没收租赁押金的请求，双方确认被告已付清租赁期内的租金。案经本院调解，调解不成。本院认为：原告撤回要求被告返还商铺和没收租赁押金的请求，属其自主处分权利的行为，本院予以准许。原、被告签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应以此合同履行各自的义务和行使权利。被告在租赁期满后，因没有续租，双方签订的《租赁合同》因租赁于2016年12月31日届满而终止，故原告主张确认双方的《租赁合同》于2016年12月31日终止理据充分，本院予以支持；合同终止后，被告应将租赁的商铺交回原告，但被告于2017年3月13日才将租赁的商铺交回原告，因此，被告应按《租赁合同》约定的租金及管理费标准计算2017年1月1日至同年3月13日（共72天）期间的房屋占用费及管理费，具体计算如下：租金按月3782.8元计算，管理费按月216.16元计算，房屋占用费为9078.72元（3782.8元÷30天×72天），管理费为518.78元（216.16元÷30天×72天）；根据《租赁合同》约定，租赁期满（含改建）后，如甲方继续将上述房屋出租，在同等条件下乙方有优先承租权，但原告并未通知被告是否继续出租，剥夺被告优先承租权，因此被告继续占用承租房屋并支付相应费用不构成违约，且合同约定是租赁押金，并非定金，押金只能用于冲减债务，故被告反诉要求原告退还押金，理据充分，本院予以支持，但被告是在租赁合同期限逾期，原告起诉后，才于2017年3月13日将租赁的商铺交回原告，因此，由此产生的本、反诉受理费，应由被告承担；由于被告在合同期届满后继续占用，原告不存在违约行为，故主张按其交付押金为本金按《最高人民法院关于修改（最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复）的批复》标准计付逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。由于原告未提供实际发生的水电费，故本院不作处理，待实际发生时再另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认本诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司于2013年8月29日与本诉被告赖发友签订的《租赁合同》在2016年12月31日终止。本诉被告赖发友于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司支付2017年1月1日至2017年3月13日期间（共72天）的房屋占用费9078.72元、管理费518.78元。驳回本诉原告肇庆市宏信物业发展有限公司的其他诉讼请求。反诉被告肇庆市宏信物业发展有限公司退回租赁押金12000元给反诉原告赖发友。驳回反诉原告赖发友的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费112元，由被告赖发友负担；反诉受理费104元，由反诉原告赖发友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇一七年五月四日书记员  邵仲强