广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤18民终634号上诉人(原审被告)：刘威成，男，汉族，住连州市。委托代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡光明，男，汉族，住连州市。委托代理人：蔡丽娟，女，汉族，住佛山市南海区，系被上诉人女儿。上诉人刘威成因与被上诉人蔡光明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院(2016）粤1882民初937号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘威成上诉请求:1、撤销广东省连州市人民法院(2016）粤1882民初937号民事判决第二、四、六项，改判为蔡光明赔偿刘威成屋内设施装修费55757元，并返还刘威成所交的租赁押金2000元；2、由蔡光明承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案中，上诉人自始至终均未明确表明过拒绝交租，2016年9月1日之后，被上诉人一直拒绝收上诉人的租金，并以此为由主张解除租赁合同。被上诉人提交的《人民调解终结书》根本不足以证明上诉人拒绝交租的事实，该调解书全是被上诉人单方面描述，上诉人根本没有向被上诉人或者是人民调解委员会明确表示过拒绝交租。报警是因为双方之间对电表的争执引起的，并不是被上诉人说的“通过报警向上诉人追讨租金”。关于欠付租金的比例、数额及期限达到何种程度可以作为解除合同的事由，现行法律法规及司法解释并没有明确的规定。2、对上诉人的装修损失认定错误。二、一审判决适用法律错误。1、本案中，上诉人本着诚实信用的原则，在合同履行过程中自始至终不曾存在任何的违约行为，导致合同解除是被上诉人一方的原因，因此，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款的规定。2、双方订立的《租屋合同》第5条规定：“租用期间，甲方不能中途收回房屋，否则甲方支付屋内设施装修费”，上诉人以该条款追究被上诉人的违约责任。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人蔡光明辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。(一)关于拒交租金还是拖欠租金的问题，上诉人明确表示不肯缴纳房租。(二)上诉人称《人民调解终结书》只是答辩人单方面的陈述，其工作忙没有前往调解不是事实。人民调解委员会的工作人员给上诉人打这电话要求其本人到场调解，但上诉人拒绝了，并提出两个极其苛刻的条件，一是把现有的住宅楼改变为商用用途，二是减租，是强人所难。(三)一审法院对上诉人装修损失认定正确，上诉人并没有对房屋进行实质性装修，根本不存在63305元的巨额支出。(四)上诉人违约在先，其不履行合同的行为导致答辩人被迫解除合同。(五)上诉人称其试图交纳租金被上诉人拒收不是事实，上诉人也没有实际交纳租金的行为。二、一审适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，被上诉人同时要求上诉人支付一审判决后的房屋租金损失。被上诉人蔡光明向一审法院起诉请求：1、解除蔡光明与刘威成于2013年3月1日签订的房屋租赁合同；2、刘威成支付蔡光明9月1日至9月17日房租566元及利息；3、刘威成返还因无理要求克扣蔡光明租金收入400元及利息；4、蔡光明不返还刘威成押金2000元；5、刘威成赔偿蔡光明诉讼期间的房租损失，刘威成自案结日起2日内搬离蔡光明房屋；6、本案所有诉讼费由刘威成承担。一审法院认定事实：连州市连州镇**路74、76号房屋权属人是蔡光明。2013年3月1日，蔡光明作为甲方，刘威成作为乙方签订《租屋合同》，约定：“甲方将座落在**路76号屋租给乙方使用，具体条约如下：1.乙方租用期为五年，从2013年6月1日起至2018年6月1日止，乙方续用由双方协商，租用期间，不得拖欠房租，电费，水费，拖欠的按每天20元收滞纳金给甲方，3月1日至5月份装修期，合同期满不得拆走电线，电灯，光管。2.租金每月壹仟元，按季度交租，从6月1日收租，房屋押金贰仟元，合同期满后归还乙方，如果乙方违约，押金不退回给乙方。3.乙方租屋期间水电费排污费垃圾费等有关费用乙方负责，另外门窗，卷闸门等内设施如有损坏由乙方负责修好。4.乙方在经营期间国家一切税收由乙方负责支付与甲方无关，甲方只负责把房屋租给乙方，在经营期间其经营事务及责任由乙方自行处理，与甲方无关。门口天棚装修不得拆走。5.通道双方使用，租用期间甲方不能中途收回房屋，否则甲方支付屋内设施装修费。6.合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字日起生效。7.乙方租用期间，通道甲方不能租于其他人或阻塞”。签订合同后刘威成在合同约定的装修期内对屋内部分墙体进行了扇灰等简单翻修后入住，庭审中蔡光明确认除了2015年1至3月份与2016年6月至8月两次被刘威成各克扣了200元租金外，刘威成自租赁房屋至2016年8月份的租金已交清，只是拖欠2016年9月之后的租金未交。刘威成提交的2016年6月《收据》，内容：“今天收到刘威成交来房租3个月共（3000元）叁仟元正6月至8月。2016年6月，收款人蔡光明”。蔡光明确认该份《收据》签名字迹“蔡光明”是其本人签名。蔡光明提交的《客户抄表结算复核单》，载明**路76号2016年9月3日至11月3日用电81度，电费48.46元，刘威成在庭审中确认2016年8月、9月之后的电费都没有交。蔡光明因刘威成拖欠租金向连州市连州镇人民调解委员会申请调解，连州市连州镇人民调解委员会于2016年9月14日出具《人民调解终结书》，内容：“蔡光明：你反应刘威成和你签订租屋合同，但是刘威成没有按时交租，你想解除合同，收回房屋，不再租赁，但是刘威成拒绝退房，也不肯交租。经连州镇人民调解委员会调解，双方分歧太大，无法达成一致意见，现本委员会对此事终结调解，建议你通过其他法定途径解决诉求。”蔡光明提交的《送货单》（9113562）、《收款收据》（0400677），证明2016年6月6日蔡光明购买了腻子粉（70元）、防水涂料（240元）、水泥（60元）、沙（150元）等总计835元的装修材料对涉讼房屋进行了维修。刘威成提交的盖有连州佳惠化工建材店章的2013年3月2日《收据》、2013年3月3日《收据》、2013年3月13日《收据》证明购买白水泥、腻子粉、粘粉、胶水、立邦净味油漆等装修材料支出3305元；2013年3月12日《送货单》（4616307），证明购买PVC瓦支出720元；赖红签名的2013年4月2日《收据》（079115），证明搭建番禺路76号门口天棚人工费2000元。刘威成提交的盖有连州市**厨具商店发票专用章的五张《送货单》（6300897、6300896、6300899、6300898、6300900）、一张《收据》（3490776）及盖有洪钟日杂商行的一张《送货单》（NO.3263744）证明刘威成购买用于经营的相关厨具餐具等合计支出36644元，盖有五金化工装饰材料店收款专用章的2013年4月3日《收据》，证实刘威成购买铁床支出230元，盖有连州市五金店的2014年4月2日《收据》证明购买电表支出450元。2016年12月2日，一审法院组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘验拍摄照片一组、向连州市公安局北湖派出所调取涉讼房屋照片一组，证实涉讼房屋的部分墙体、天花有渗水痕迹，一楼的部分墙体及顶层的天花有少量的水泥沙石块脱落的迹象，门口搭建的天棚已被拆除。庭审中，蔡光明明确其第2项诉讼请求的租金数额为：2016年9月1日至9月17日租金人民币566元，9月18日至11月11日租金人民币1766元。一审法院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于如何认定《租屋合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”蔡光明作为涉讼房屋的出租人，在刘威成有效的承租期内，负有保持该房屋符合合同约定用途之义务。根据一审法院现场勘验，蔡光明出租给刘威成的房屋是比较老旧的自建房，双方签订合同时，刘威成对此是知情的，签订合同后刘威成经蔡光明同意对承租房屋进行了扇灰等简单翻修后入住，在租赁期间，涉讼房屋出现部分墙体有渗水及水泥沙石块空鼓脱落的现象，一审法院现场勘验也进一步证实该事实的存在，对刘威成正常使用房屋造成了一定的影响。蔡光明曾于2016年6月对涉讼房屋的部分墙体进行了扇灰、防水维修，一定程度上履行了对租赁物的维修义务，但至一审法院现场勘验时，仍发现部分墙体、天花有渗水痕迹及有少量的水泥沙石块空鼓脱落，因此，蔡光明未完全履行对租赁物的维修义务，存在一定的过错。刘威成自2016年9月开始拖欠蔡光明租金拒不支付，刘威成亦存在一定的过错，已构成违约。双方均诉请解除合同，一审法院予以确认。解除《租屋合同》，刘威成应腾空涉讼房屋返还给蔡光明，故蔡光明诉请刘威成腾空并返还房屋的请求，一审法院予以支持。二、解除《租屋合同》双方的损失应如何认定、责任应如何承担？1、基于上述论析，租赁合同关系的解除，双方均存在过错，应根据各自的过错承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据上述法律规定，首先，刘威成应支付自2016年9月至合同解除之日止的租金给蔡光明（暂计至2016年11月11日为2366.67元）。刘威成提交的2016年6月《收据》，内容：“今天收到刘威成交来房租3个月共（3000元）叁仟元正6月至8月。2016年6月，收款人蔡光明”，蔡光明也确认该份《收据》签名字迹“蔡光明”是其本人签名。故刘威成2016年6月至8月无克扣蔡光明租金，蔡光明诉请刘威成返还克扣的租金400元的主张，理据不足，于法无据，不予支持。针对刘威成提出的返还押金2000元，租赁押金属于承租方对合同义务之金钱担保，现租赁合同已解除，刘威成拒付租金存在过错，已构成违约，根据《租屋合同》2.约定：“。如果乙方违约，押金不退回给乙方”，刘威成诉请蔡光明归还租赁押金2000元，理据不足，于法无据，不予支持。蔡光明诉请不予返还租赁押金2000元的诉讼请求，理据充分，于法有据，予以采纳。关于刘威诚诉请蔡光明赔偿屋内设施装修费6.8万元的主张。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。刘威成提交的盖有连州**化工建材店章的2013年3月2日《收据》、2013年3月3日《收据》、2013年3月13日《收据》证明被告为翻修涉讼房屋购买白水泥、腻子粉、粘粉、胶水、立邦净味油漆等装修材料支出3305元，对该支出予以认定。对刘威成提交的2013年3月12日《送货单》（4616307），证明购买ＰＶＣ瓦支出720元；赖红签名的2013年4月2日《收据》（079115），证明搭建**路76号门口天棚人工费2000元。由于刘威成搭建在涉讼房屋门口的天棚是被案外人拆除，刘威成无提交证据证明是被蔡光明拆除，而且刘威成搭建天棚不属于对涉讼房屋的装修，该损失不应由蔡光明承担，对该笔支出不予认定。对刘威成提交的盖有连州市**厨具商店发票专用章的五张《送货单》（6300897、6300896、6300899、6300898、6300900）、一张《收据》（3490776）及盖有洪钟日杂商行的一张《送货单》（ＮＯ.3263744），证明刘威成购买用于经营的相关厨具餐具等合计支出36644元，盖有五金化工装饰材料店收款专用章的2013年4月3日《收据》，证实刘威成购买铁床支出230元，盖有连州市五金店的2014年4月2日《收据》证明购买电表支出450元。刘威成购买的以上厨具餐具、铁床、电表等属于动产，不属于已和房屋形成附合的装饰装修物，刘威成完全可以自行搬走，不属于蔡光明承担损失的范围，故对该支出不予认定。对刘威成提出的赔偿诉讼期间的经济损失、误工费，刘威成提出的该项请求不明确，亦无相关证据佐证，不予支持。蔡光明未请求刘威成支付电费、水费，根据不诉不理原则，本案不予处理。一审法院认定刘威成对涉讼房屋装修已形成附合的装饰装修物价值为3305元。蔡光明出租的房屋出现部分墙体渗水、水泥沙石空鼓脱落，影响到刘威成对房屋的使用，对合同的解除负有同等责任。刘威成迟延支付租金，存在一定过错，已构成违约，刘威成对合同的解除亦负有同等责任。按照租赁合同约定的租赁期（2013年6月1日起至2018年6月1日止共60个月）及刘威成已实际使用房屋的期限共43个月（2013年6月至2016年12月），剩余17个月租期，对刘威成诉请蔡光明赔偿设施装修费的损失，可支持的部分为：3305元×17／60×50%＝468.21元。对超出部分，理据不足，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年12月19日作出（2016）粤1882民初第937号民事判决：（一）解除蔡光明与刘威成于2013年3月1日签订的《租屋合同》，限刘威成于本判决发生法律效力之日起五日内腾空房屋返还给蔡光明；（二）限蔡光明于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿刘威成房屋装修残值损失人民币468.21元；（三）限刘威成于本判决发生法律效力之日起五日内支付自2016年9月至《租屋合同》解除之日止的租金（暂计至2016年11月11日为2366.67元）给蔡光明；（四）蔡光明不予返还刘威成所交的租赁押金2000元；（五）驳回蔡光明的其他诉讼请求；（六）驳回刘威成的其他反诉请求。本案受理费25元，反诉费750元，由蔡光明负担25元，刘威成负担750元。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，上诉人提交了证据一、《租屋合同》，证明上诉人与被上诉人仅仅约定：“租金每月壹仟元，按季度交租，从6月1日收租”，并没有明确约定当月1日就是交租期限的事实；证据二、2016年11月14日1分36秒的电话录音光碟与证据三、刘威成139****9077电话呼叫记录，共同证明上诉人一直都愿意向被上诉人支付租金的事实；证据四、黄*超出庭作证的证人证言，证明上诉人对**路76号房进行装修共花费55757元的事实。经质证，被上诉人对以上证据三性均不予认可，被上诉人已明确说明1日是交租时间；被上诉人父亲从未拒绝过收租，反而是上诉人不断电话骚扰，存在作假嫌疑；另外并不存在55757元装修费的事实。被上诉人二审期间提交了一份报警情况说明，证明被上诉人从一开始就要求上诉人交房租而上诉人拒绝交房租的事实。经质证，上诉人对该证据的关联性有异议，认为没有附上当时的报警回执、监控视频及笔录，没有证据效力。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否应将租赁押金2000元返还给上诉人；2、上诉人对租赁房屋进行装修的残值损失如何计算及分配。上诉人与被上诉人均同意解除双方签订的《租屋合同》，本院予以确认。关于被上诉人是否应将租赁押金2000元返还给上诉人的问题。上诉人与被上诉人双方签订《租屋合同》，是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律的行政法规禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。上诉人作为承租人，应依约向被上诉人按时交纳租金。上诉人自2016年9月起即拖欠租金至今未交，其行为已构成违约。上诉人称是被上诉人拒绝接收租金，并无充分的证据证实，而被上诉人提交的证据可证实，被上诉人曾主动通过报警、申请调解、提起诉讼等途径要求上诉人交纳租金，上诉人均没有交纳租金的实际行动，故对上诉人的这一主张，本院不予采信。根据《租屋合同》第2条“……如果乙方违约，押金不退回给乙方”的约定，一审法院判决被上诉人不予返还租赁押金2000元给上诉人并无不当，本院予以采纳。关于上诉人对租赁房屋进行装修的残值损失如何计算及分配的问题。如前所述，上诉人未按合同约定履行交纳租金的义务，构成违约，而一审法院现场勘验时发现涉案房屋有部分墙体及天花渗水、水泥沙石脱落的现象，可知被上诉人未完全履行对租赁物的维修义务。故对合同的解除，双方均有责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，一审法院确认双方各承担50%的装饰装修残值损失责任并无不当。对于涉案房屋装修已形成附合的装修物的价值，一审判决认定的装修材料支出3305元，有相应的收款收据等证据证实，本院予以采信。上诉人申请证人出庭证明除上述3305元支出外，还有五万多元的装修费用，但没有提供与其主张相吻合的装修合同、材料采购清单、各项目收款收据等予以证实，且涉案房屋经超过五万元额度的装修后，按理应该较为完好，而涉案房屋的现状却有部分墙体及天花渗水、水泥沙石脱落的现象。故对上诉人的这一主张，本院不予采信。一审法院根据涉案房屋的剩余租期及双方应承担的责任，计算出对上诉人应支持的房屋装修残值损失为468.21元，本院予以采纳。上诉人请求被上诉人赔偿涉案房屋设施装修费55757元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘威成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1432.62元，由上诉人刘威成负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年五月十八日书记员  周 莹附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。