重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初3244号原告:秀山华寓物业管理有限公司，住所地：重庆市秀山县中和街道建民巷22号，组织机构代码：67103893-1。法定代表人：唐蛟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光春，系该公司员工。被告:刘勇，男，土家族，1986年12月17日出生,重庆市秀山自治县人，住本县。原告秀山华寓物业管理有限公司与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秀山华寓物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄修建、李光春,被告刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秀山华寓物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘勇支付原告从2016年7月起至2017年3月的物业管理费567元及违约金（以567元为基数，按照日千分之三，从2017年3月22日起计算至清偿之日止）。二、判令被告支付2016年5月起至2017年3月的公摊电费38.5元。事实和理由：被告购买位于本县中和街道东风路191号宜景苑二期X栋X单元X号房屋，被告房屋的建筑面积为90平方米。被告在接房后于2014年7月29日向开发商（建设单位）秀山华信房地产开发有限责任公司承诺其制定的“宜欣﹒宜景苑”二期《临时管理规约》的约定，其中第三十四条第二款对物业管理费进行了约定，即：高层住宅每月按1元每平方米计算，多层住宅每月按照0.7元/平方米计收……。被告购买的是多层住宅，按照约定被告每月应向原告支付物业管理费63元。同时该规约第四十三条约定了逾期支付物管费所要承担的违约责任，即：如逾期则按日千分之三的标准支付违约金。然而被告从2016年5月起拒绝支付每个月的公摊电费3.5元，从2016年7月起拒绝支付物业管理费。经过原告多次催问，被告却以种种借口不予支付。被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。后原告自愿撤回了要求被告支付2016年5月起至2017年3月的公摊电费38.5元的诉讼请求。被告刘勇辩称，一、要求原告出示营业执照、资质证书、批文及管理申报材料。二、被告于2016年3月向物业管理部门反映漏水情况，其回复尽快处理，但是多次反映后却一直没有相关人员前来查看及维修。期间与原告收费处发生争执，导致2季度物业管理费延迟交纳，因此物管直到2016年6月才处理楼上飘窗漏水问题，然后被告补交了2季度的物业管理费，但是漏水造成室内墙面漆脱落发霉的损失至今未得到处理。三、公共设施的维护、保养形同虚设，楼梯过道的线槽破损严重、电线外漏，绿化无人修剪、杂草丛生。四、岗亭经常无人看管，对进入人员、车辆从不登记，小区的栏杆很少放下，导致墙面、楼梯、过道甚至业主门上到处都是各种广告张贴。五、原告收取0.7元/平方米的物管费没有依据。六、小区2、3、14栋没有消防栓，已向原告公司的杨卫主任反映多次。小区3月份发生过火灾，火灾情况是否上报存疑。七、原告从未公布物业共用部分、设施、设备和相关场地使用情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日，原告秀山华寓物业管理有限公司（乙方）与秀山华信房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对“宜景苑二期”实施前期物业管理服务，合同对物业基本情况、物业服务事项、服务质量、服务费用等进行约定。同时，《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》第二条约定，建设单位在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，物业买受人对本临时管理规约予以的书面承诺，表示认定本临时管理规约的内容。建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准。第三十四、三十五、三十六条约定，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），高层住宅按1元/平方米/月标准计收，多层住宅按0.7元/平方米/月标准计收。业主向物业管理企业交纳物业服务费后，物业管理企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供物业服务，盈余或亏损由物业管理企业享有或承担。公摊（如小区的路灯、楼道灯、水景观用电、用水等）、供电供水过程中的能源消耗，应独立计量核算，按建筑面积据实向业主分摊计收。业主同意自开发商通知的交房之日的次日起交纳其所拥有物业的物业服务费用。物业服务费用按月交纳，各业主应在每月二十日前履行交费义务。第四十三条约定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按千分之三/日的标准支付违约金，拖欠费用3个月以上（包括三个月），物业管理企业可依据本管理规约的授权，向违约业主提起诉讼。2014年7月29日，被告刘勇签订书面《承诺书》，载明的内容为，被告已确认并详细阅读（开发企业）指定的“宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约”，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告刘勇房屋为多层住宅，坐落位置为宜景苑二期X幢X单元X号，建筑面积90平方米，其尚欠2016年7月至2017年3月的物业管理费567元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告作为物业服务企业与秀山华信房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》合法有效，对原被告双方均具有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。原告依约提供了物业管理服务，被告理当按照合同约定支付物业管理费。被告辩称原告的物业服务存在问题，但是其并不能证明原告未履行物业管理的义务，存在严重的服务瑕疵，被告并不能以此对抗交纳物业管理费的基本义务。被告尚欠原告2016年7月至2017年3月的物业管理费567元。故对于原告诉请要求被告支付上述物业管理费的请求，本院予以支持。同时，被告未按时交纳物业管理费，已构成违约，应按约支付违约金。《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》约定被告应于每月二十日前履行交费义务。故对于原告主张从2017年3月22日开始起算违约金的请求，本院予以确认，违约金的具体计算方式为，以567元为基数，按照每日千分之三，从2017年3月22日起计算至物业管理费付清之日止。原告自愿撤回要求被告支付2016年5月起至2017年3月的公摊电费38.5元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。被告刘勇在庭审中辩称房屋漏水造成室内墙面漆脱落发霉，损失至今未得到赔偿的问题，被告辩称的内容涉及另一法律关系，当事人可另寻它途进行救济。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告刘勇在本判决生效之日起十日内支付原告秀山华寓物业管理有限公司物业管理费567元及违约金（违约金的具体计算方式为：以567元为基数，按照每日千分之三，从2017年3月22日起计算至物业管理费付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘勇负担。本判决为终审判决。审判员  李文雯二〇一七年五月二十二日书记员  林 憭