江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终949号上诉人（原审被告、反诉原告）：陆振斌，男，1968年3月5日生，户籍地江苏省海安县，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：范臻，江苏普泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋怀兵，男，1965年12月30日生，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：丁圣祥，海安县雅周法律服务所法律工作者。上诉人陆振斌因与被上诉人蒋怀兵房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陆振斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判蒋怀兵损失自负，同时给付陆振斌房租。2.蒋怀兵承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.本案租赁合同是陆振斌与蒋怀兵签订，而蒋怀兵将房子转租给海安客润来超市，该超市的经营者是蒋中海，一审法院没有追加客润来超市不当。2.蒋怀兵从事商业经营活动，对于租房经营条件完全清楚，其两次现场考察，对房屋的性质、结构等非常了解，其也看了该房的图纸（图纸上标有底层为商业和车库），陆振斌并未隐瞒和欺骗。双方于2014年9月3日签订房屋租赁合同，实际开始履行时间为2015年2月1日，中间有5个月的时间供蒋怀兵办手续，合同签订后蒋怀兵进行了装修。2014年10月24日，海安县消防大队作出海安客润来超市消防设计不合格通知时，该超市所有商品都已经全部进场，等待2014年11月1日正式开业，蒋怀兵接到通知后放弃主张权利。蒋怀兵被罚款1万元是因为其未经消防验收就开业使用，到目前为止，没有任何单位通知海安客润来超市停止经营，陆振斌出租房屋中有车库，但并不影响经营，即使商业经营对消防有要求，也应当由经营者自己承担。3.蒋怀兵在签订租赁合同时明知承租房屋中有594平方米的车库，蒋怀兵申请一审法院调取海安消防大队在接受海安客润来超市申办消防的手续，一审法院未能履行职能，即使陆振斌有过错，也是极小的，一审法院在没有任何证据的情况下认定3万元搬运费用，没有事实依据。4.一审法院判决解除合同错误，解除合同应当由当事人主张，法院予以确认或否定解除合同的效力。且房屋是否达到承租人的目的，是承租人的事情，蒋怀兵延迟交房却要陆振斌承担70%的房租损失，没有依据。综上，请求二审法院支持上诉请求。蒋怀兵辩称，一审法院在查明相关事实的基础上依法作出的判决公正合法，请求驳回陆振斌的上诉请求，维持原判。关于本案的诉讼主体，蒋怀兵具有诉讼主体资格，海安客润来超市是蒋怀兵经营，其在一审中向法庭提供了海安客润来超市注册登记人系蒋怀兵的儿子蒋中海，租赁合同也是蒋怀兵签订，其具有诉讼主体资格。从实际处理看，陆振斌在签订合同时欺骗了蒋怀兵，其与蒋怀兵约定租赁面积1100平方米，用处为商业，陆振斌称其使用的合同是工商部门提供的，但是该格式合同由陆振斌提供给蒋怀兵签订，致使蒋怀兵误认为1100平方米全部是营业用房，事实上营业用房只有650平方米，蒋怀兵要求与陆振斌解除合同于法有据。合同订立后陆振斌提供房屋不具有商业用途，致使蒋怀兵无法达到目的，过错在陆振斌，故造成的损失应由陆振斌承担。综上，陆振斌的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蒋怀兵向一审法院起诉请求：1.依法解除蒋怀兵与陆振斌签订的租赁合同，判令陆振斌赔偿蒋怀兵损失200000元；2.诉讼费由陆振斌承担。陆振斌向一审法院反诉请求：1.请求蒋怀兵给付案涉房屋一年租金350000元；2.诉讼费由蒋怀兵承担。一审法院认定事实：2014年9月3日，蒋怀兵与陆振斌签订房屋租赁合同一份，陆振斌为合同甲方，蒋怀兵为合同乙方，合同中双方约定所出租房屋位于海安县墩头镇墩头村17组，共计15间，朝北，房屋为框架结构，建筑面积为约1100平方米。房屋用途为商业。租赁期限为2015年2月1日至2023年1月31日。租金每年350000元，按年结算，先缴后用。同时双方约定在合同期内不终止合同。一方终止合同须赔偿另一方350000元，甲方提前终止合同则须补偿乙方装潢费每平方米200元。消防一切责任由乙方承担，如需开具税费由乙方承担。甲方提供报消防的相关手续等。合同订立后，蒋怀兵按约向陆振斌交付了第一年度的租金350000元，并安排装修人员进入案涉租赁房屋内进行装修施工，同时向消防大队申请消防设计备案。2014年10月1日，蒋怀兵实际经营的海安客润来超市开张营业。2014年10月8日，海安县公安消防大队（以下简称消防大队）对蒋怀斌所经营的海安客润来超市作出海公消设查字【2014】第0244号建设工程消防设计备案检查不合格通知书，通知书载明蒋怀兵的消防设计存在以下问题“一、规划图中主要经济指标显示该商住楼一层使用功能为商业和车库，商用建筑面积为650平方米，共用车库面积为594平方米。未能提供规划部门变更使用性质的材料。鉴于以上问题，该工程消防设计备案检查不合格。请你单位组织设计单位进行修改后，向我大队申请复查。工程现已施工，你单位应当依法停止施工；未经检查合格，不得恢复施工。”2015年7月3日，消防大队对海安客润来超市作出海公（消）行罚决字【2015】X481号行政处罚决定书，决定书载明“现查明：2015年6月23日，海安县公安局墩头派出所消防监督员在检查中发现海安客润来超市东北侧的安全出口封闭，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定。……根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，现决定给予海安客润来超市罚款人民币壹万元整的处罚。”2015年7月7日，海安客润来超市交纳上述罚款。2015年10月20日，蒋怀兵向陆振斌发出告知书一份，告知书中载明了蒋怀兵所开办的超市被消防大队责令整改和罚款的事实，并再次要求陆振斌提供消防合格的手续，否则将终止上述租赁合同。该份告知书于2015年10月21日为陆振斌所签收。2016年2月，海安客润来超市停止经营。蒋怀斌将超市内存放的货物及可拆除装潢部分搬出，但未将租赁房屋的钥匙交还陆振斌。2016年11月30日，海安中信资产评估事务所有限公司作出海中信评报字【2016】第128号评估报告，评估结论为：海安县人民法院委评的位于海安县墩头镇墩头村17组海安客润来超市评估基准日装修成本评估价值272769.00元，剩余价值为160335元。蒋怀兵花去评估费3150元。2016年12月28日，蒋怀兵将承租房屋的钥匙交还陆振斌。同时查明，原墩头影剧院区域（即案涉房屋区域）改造规划图，该图纸载明主要经济指标：“…其中商业建筑面积650平方米…底层公用车库面积594平方米”。一审法院认为，一、本案中陆振斌未按约定交付足够商业用途面积的房屋，致合同目的不能实现，蒋怀兵诉请解除合同合法有据。蒋怀兵、陆振斌之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，合同成立后，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案合同中写明房屋建筑面积为1100平方米商用性质，但是最终陆振斌交付的房屋中仅有650平方米用途为商业用途，陆振斌履行合同显然不符合上述约定。本案中，蒋怀兵所经营的海安客润来超市室内装修工程设计备案检查不合格而被消防大队勒令停工，系因陆振斌所提供的房屋中含有车库面积594平方米，该建筑面积为民用而非商用所致，其后陆振斌亦未能取得上述车库变更使用性质的相应手续。陆振斌交付的房屋不符合合同约定，亦无法就部分面积变更使用性质，实质上已经导致了蒋怀兵的合同目无法实现，故蒋怀兵请求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。二、蒋怀兵并非第一次开办超市，对租赁合同履行风险其亦未尽到审查防范义务，故对履行合同过程中所受损失，蒋怀兵自身亦需承担一定的责任。庭审过程中，蒋怀兵述称其在外地同时经营另一家超市，作为已有一定经验的经营者，在订立合同时应当具备一定的谨慎注意义务。而蒋怀兵在订立合同后并未对案涉房屋的区域规划指标及时进行核查确认，而在合同订立后不久即安排人员进行装修施工，对此种粗疏大意的行为所导致的损失，蒋怀兵自身亦应承担一定的责任。三、本案中客润来超市未取得消防设计备案许可的根本原因是案涉房屋车库部分不能变更用途所致，而根据合同约定和法律规定，交付符合使用目的的房屋是出租人的主要义务。对此，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，可见保证并保持出租物符合订约目的是出租人的主要义务，而陆振斌作为出租方，交付的房屋伊始而言即未能符合合同约定，也未符合规划许可要求，此为其后客润来超市未能通过消防设计备案检查的根本原因。另据一审法院勘查，案涉房屋中的商业部分与车库部分在长宽高及内部构造上高度相似，且二处空间相互连接，中间并无明显设备和标识将二者加以隔离区分，仅凭目力观察不能分辨何为商用何为民用，故陆振斌庭审中辩称不存在诈欺，蒋怀兵超市检查不合格与陆振斌无关等，与本案事实不符，对其上述抗辩，一审法院不予采信。四、客润来超市的室内装修设计验收属于消防设计备案，其可在施工单位取得施工许可之日起七日内进行。《中华人民共和国消防法》将建设工程消防设计分为验收型和备案型：对于验收型，该法第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”；对于备案型，该法第十条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”本案中客润来超市的室内装修设计显然属于备案型，根据上述法律的规定，其只须在取得施工许可之日起七日内将相关消防手续送交消防部门备案即可，陆振斌辩称蒋怀兵的室内装修应当先报送审核然后再装修，与法律规定不符，陆振斌的上述抗辩一审法院不予采纳。蒋怀兵主张其经济损失为200000元，其中装潢剩余价值为160335元，该价值为海安中信资产评估事务所有限公司评估得出，对此一审法院予以认可；蒋怀兵主张超市搬迁费用为40000元，一审法院根据本地生活水平、劳动力成本、运输费用成本等因素综合考虑，酌定为30000元。蒋怀兵另主张其损失中包括罚款费用10000元，根据消防大队海公（消）行罚决字【2015】X481号行政处罚决定书，该罚款系因蒋怀兵自己封闭消防出口所致，故对于该项损失一审法院不予支持。蒋怀兵的损失共计为190335元。综合考虑双方在合同履行中的各自过错，一审法院认定陆振斌对于蒋怀兵的损失承担70%的赔偿责任，即133234.50元。陆振斌辩称蒋怀兵邮寄给其的告知书不能说明其内容，但根据相关物流记录，该份告知书显已为陆振斌所收悉；另陆振斌辩称海安县公安消防大队的设计备案不合格通知书系针对客润来超市作出，与陆振斌无关，但消防大队对客润来超市室内装修设计备案不合格之决定，系因案涉房屋中含有车库面积594平方米，此为民用而非商用，不符合规划用途所作出，而向蒋怀兵交付符合规划用途、符合合同约定用途的房屋显系陆振斌在租赁合同中的基本义务，陆振斌以其未能履行合同义务而反称蒋怀兵所受之决定与其无关，此等抗辩实难令人信服；陆振斌另辩称客润来超市的业主为蒋中海，蒋怀兵并无主体资格，但从双方签订的租赁合同及其实际履行的过程来看，房屋租赁合同的相对方显然应为蒋怀兵，庭审中蒋怀兵称自己是客润来超市的实际经营人，与上述事实能够相互印证，陆振斌辩称蒋怀兵不具有主体资格，一审法院不予采信。陆振斌另辩称客润来超市虽然被勒令停工，但并未影响其经营，也没有相关部门责令蒋怀兵关闭超市。但陆振斌所提供的房屋中部分面积不符合合同约定，进而导致蒋怀兵经营的客润来超市未通过消防设计备案抽查却是不争的事实。诚然，蒋怀兵经营的超市未在一年内被关停，也未因上述使用性质的问题被科处罚款，但过去未经处罚并不意味着免除处罚，暂未关停也不能说明陆振斌的消防设计手续已经合格。蒋怀兵因陆振斌未能交付约定面积的房屋而被认定消防设计不合格的事实却持续存在，这种状态将导致蒋怀兵向陆振斌租赁房屋，持续、稳定、合法的经营一家超市的目的无法实现。因此，陆振斌的上述抗辩不能成立。陆振斌反诉要求蒋怀兵支付一年的房屋租金35万元，庭审中，蒋怀兵承诺给付2016年2月的租金，对此一审法院予以确认，蒋怀兵应向陆振斌支付2016年2月的房屋租金29166.67元。陆振斌主张的尚有其余11个月租金计320833.33元，对此，一审法院前已述及合同系因陆振斌未能按约向蒋怀兵交付相应商业面积的房屋而致解除，而房屋租赁合同为双务合同，订约双方互负给付义务，一方履行不符合约定时，另一方自可以此为由拒绝履行。陆振斌交付的房屋初始即不符合合同约定，蒋怀兵拒绝承担缴付租金义务于法有据，一审法院予以支持。蒋怀兵在腾空客润来超市后，应当及时通知陆振斌，并交还案涉房屋的钥匙，未能及时交还的，应当对此给陆振斌造成的租赁费用的损失承担赔偿责任。案涉房屋自2016年3月至12月虽处于空置状态，但其实一直处于蒋怀斌控制之下，陆振斌亦因房屋空置导致相应经济损失，故蒋怀兵在合同履行过程中同样存在违约行为，其对蒋怀兵的租金损失承担相应的赔偿责任。案涉房屋在2016年3月至12月的租金为291666.67元，根据双方在合同履行中违约责任的大小，一审法院酌定蒋怀兵对于上述租金损失承担30%的赔偿责任，为87500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款第三项之规定，判决：一、解除蒋怀兵与陆振斌于2014年9月3日签订的房屋租赁合同。二、陆振斌给付蒋怀兵货款房屋装修损失及腾房费用共计133234.50元。三、蒋怀兵给付陆振斌2016年2月房屋租金29166.67元。四、蒋怀兵赔偿陆振斌租金损失87500元。以上二、三、四项三项相抵后，陆振斌应给付蒋怀斌16567.83元，于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。五、驳回蒋怀兵的其他诉讼请求。六、驳回陆振斌的其他反诉请求。案件受理费4300元，鉴定费3150元，合计7450元，由蒋怀兵负担2235元，由陆振斌负担5215元；反诉费4300元，由陆振斌负担3010元，由蒋怀兵负担1290元（该款已由陆振斌代垫，因陆振斌应给付蒋怀兵诉讼费用5215元，扣减蒋怀兵应负担的1290元，陆振斌应给付蒋怀兵3925元，在履行上述义务时一并给付）。二审中，双方未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、蒋怀兵诉讼主体资格是否适格。二、案涉房屋租赁合同是否解除及解除时间。三、如合同解除，装修及搬迁损失如何承担。四、如合同解除，案涉房屋2016年3月至12月的空置损失如何承担。关于争议焦点一，案涉租赁合同由蒋怀兵与陆振斌签订，双方当事人之间订立的租赁合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同；双方当事人均应按照合同约定，全面履行合同义务。蒋怀兵以其儿子蒋中海的名义注册海安客润来超市并取得营业执照，并不影响其租赁合同主体身份的确定，且陆振斌在签订该租赁合同时，明知蒋怀兵用于商业用途，其在一、二审诉讼中主张蒋怀兵不具备诉讼主体资格，于法无据，本院不予采信。关于争议焦点二，首先，蒋怀兵以合同目的不能实现行使法定解除权于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，一方违约行为致使合同目的不能实现的，非违约方享有合同解除权。本案中，蒋怀兵是否享有法定解除权，主要考量其合同目的能否实现。蒋怀兵以经营超市为目的租赁案涉房屋，其合同目的不能实现应当以超市不能经营或经营受到严重影响为标准。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公共聚集场所必须经过消防安全检查合格才可以投入使用、经营。《中华人民共和国消防法》第十条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十六条亦规定了消防设计和竣工验收的备案制度。开设超市应当通过消防设计备案检查，案涉房屋因自身因素不符合备案要求，被消防大队出具不合格通知书，但该通知书要求客润来超市停止施工，未经检查合格，不得恢复施工。消防大队于2014年10月24日出具通知书时，客润来超市已经施工完毕且于2014年10月1日开始营业，此后，客润来超市一直正常经营，并未因消防备案不合格而被罚款，也没有被责令停业整顿。2015年7月3日客润来超市被消防大队罚款1万元并非其未通过消防设计备案检查，而是因为客润来超市自行将超市东北侧的安全出口封闭。同时，蒋怀兵以其儿子蒋中海的名义申请海安客润来超市的营业执照，并于2014年10月9日取得营业执照。蒋怀兵并未举证其不能经营或经营受到严重影响，不享有基于合同目的不能实现的合同解除权。基于前述，客润来超市不再继续经营与消防设计备案检查不合格没有直接因果关系，蒋怀兵以此为由行使法定解除权于法无据，本院不予支持。其次，因双方均存在违约行为，案涉租赁合同事实上不具备继续履行的条件，法院可判决合同解除。一般而言，由于解除权系形成权，应当由当事人主动提出，法院审查后予以确认。除依据情势变更原则由法院根据具体情况依职权解除合同外，其他类型的解除合同，法院均不应依职权径直解除系争合同，只能基于请求权人的请求确认合同解除，且根据诚实信用原则，非违约方一般不享有合同解除权。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据该条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行合同事实上不可能，又不宜强制履行时，违约一方请求解除合同，法院可以判决支持，并要求违约方承担相应的违约责任。具体到本案，蒋怀兵在2016年2月将客润来超市搬走后，不再继续使用案涉房屋，如不允许其解除合同，将导致该房屋一直处于空置状态，造成社会资源的不当浪费。诚然，对于出租人陆振斌而言，其仅主张蒋怀兵继续支付房租并非事实上不能履行，但租赁合同的特殊性在于，房租产生的基础系对租赁房屋的合理使用，在承租人因自身原因不再继续使用房屋时，让其继续承担给付房租的义务，显然造成权利义务的不对等，违背公平原则。尽管承租人可以将房屋另行转租他人，但承租人另行转租将增加流转环节和社会成本，且转租需要取得出租人的同意，增加了转租的不确定性。就租赁合同而言，为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，承租人不再继续租赁经营并搬离房屋的，该租赁合同无法强制履行，法院在平衡双方当事人利益的基础上，可以依职权解除合同。允许承租人在承担违约责任的基础上从租赁合同中解放出来，有利于社会资源的合理再利用和经济效益最大化。在本案中，蒋怀兵已经将超市搬到其他地方经营，案涉房屋空置近一年，应当认定案涉租赁合同事实上不能继续履行，尽管蒋怀兵不享有法定解除权和约定解除权，但本院为平衡双方当事人之间的利益，认定合同自2016年2月29日解除。解除合同后，蒋怀兵、陆振斌应当按照过错各自承担违约责任。关于争议焦点三，首先，蒋怀兵对于合同的解除承担主要责任。根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十五条、第七十三条的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为建设单位或企业的开办经营者，本案中，租赁合同明确约定申报义务人为蒋怀兵。蒋怀兵作为案涉房屋的使用人，具有开设超市的经验，在签订合同时未能对承租房屋是否符合消防设计备案条件尽到合理的注意义务，陆振斌与其在2014年9月3日签订租赁合同，但直至2015年2月1日起计算租金，免租期近5个月，蒋怀兵完全有条件对案涉房屋是否适合经营超市进行全面考察。且蒋怀兵与陆振斌在租赁合同中明确约定租赁房屋为商业用途，商业用途的范围较为广泛，不同的商业项目所需要的消防备案条件也不一样，合同中亦明确消防一切责任由乙方（蒋怀兵）承担，陆振斌提供相关手续，说明蒋怀兵作为消防设计备案的申报人，明知可能无法通过消防设计备案的风险。进而言之，消防设计备案不合格并未影响蒋怀兵对超市的经营，其不再经营超市与消防设计备案不合格没有直接因果关系，对于合同的解除应当承担主要责任。其次，陆振斌对于合同的解除承担次要责任。由于案涉房屋所在商住楼整体消防验收合格，但经营超市需要通过二次消防验收即消防设计备案检查合格，客润来超市未能通过二次消防验收，原因在于陆振斌出租的房屋中有594平方米的面积属于公共车库，其无法提供规划部门变更使用性质的证明材料。案涉租赁合同中明确注明“建筑面积约1100平方米”、“甲方提供报消防的相关手续”，陆振斌与蒋怀兵在签订房屋租赁合同时，明知蒋怀兵用于商业用途，而1100平方米中有594平方米规划功能为公共车库，该部分不能用于商业用途为普通人明知的常识，其应当及时明确告知。陆振斌主张其在签订合同时就已经向蒋怀兵出具规划图纸，规划图纸中注明594平方米属于车库。尽管蒋怀兵在2014年10月8日向消防大队报送消防设计验收材料时提交了规划图纸，但陆振斌并不能证明该图纸在2014年9月3日签订合同时就交付蒋怀兵。由于陆振斌未能举证证明其主张，应承担举证不能的法律后果。2015年10月20日，蒋怀兵向陆振斌发出告知书一份，要求陆振斌提供消防设计备案的手续，但594平方米公共车库一直未能变更规划用途。故对于客润来超市未能通过消防设计备案检查，陆振斌具有过错，尽管客润来超市的经营并未因消防设计备案不合格受到实际影响，但正如一审法院所言，蒋怀兵经营的超市未在一年内被关停，也未因上述使用性质的问题被科处罚款，但过去未经处罚并不意味着免除处罚，暂未关停也不能说明陆振斌的消防设计手续已经合格。因消防设计不合格的事实持续存在，这种状态确实影响蒋怀兵持续、稳定、合法的经营超市。无论蒋怀兵出于何种原因不再租赁案涉房屋经营客润来超市，作为出租方的陆振斌交付的房屋有瑕疵，应当承担不完全履行的违约责任，就案涉合同解除而言，其过错较小，应承担次要责任。其三，房屋装修费用、搬迁费的损失由蒋怀兵、陆振斌分别承担60%、40%责任。基于前述，关于房屋装修的损失，一审法院认定陆振斌、蒋怀兵分别对该部分损失承担70%、30%明显不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”基于双方的过错程度，本院酌定对于案涉房屋的装修费用160335元，蒋怀兵承担60%责任，陆振斌承担40%责任。关于搬迁的费用问题，蒋怀兵并未举证证明其搬迁的具体费用，因超市搬迁必然产生一定的费用，一审酌定3万元搬迁费用并无明显不当，本院对于该部分费用不作调整，该损失亦按照各自过错比例承担。故对于装修损失及搬迁费用，由蒋怀兵承担114201元（190335×60%），陆振斌承担76134元（190335×40%）。关于争议焦点四，蒋怀兵对其承担2016年2月份的租金并无异议。问题在于2016年3月至12月房屋空置的损失如何承担。本案中，蒋怀兵2016年2月份诉请解除合同，其起诉后，可自行或与陆振斌协商后共同委托专业鉴定机构对装修损失予以鉴定。但是，蒋怀兵自2016年3月1日起持续控制案涉房屋，2016年9月一审法院委托海安中信资产评估事务所有限公司进行评估，2016年11月30日该所出具装修成本及剩余价值评估报告，蒋怀兵直至2016年12月28日交还钥匙，现并无证据证明蒋怀兵未能交还房屋钥匙的原因在于陆振斌，故2016年11月30日之前房屋的空置损失，应当由蒋怀兵承担60%的主要责任，2016年11月30日之后的空置损失，由蒋怀兵承担全部责任。2016年2月，蒋怀兵将超市搬离后起诉解除合同，陆振斌明知合同事实上无法履行，其无法将租赁房屋中594平方米的公共车库规划功能变更为商业，却坚持主张合同继续履行，怠于督促蒋怀兵及时返还房屋，考虑到陆振斌存在瑕疵履行行为，其对于合同解除后的占用费用损失负有减损义务，故2016年11月30日之前的空置损失，陆振斌应当承担40%的次要责任。参照租赁合同的租金标准，2016年3月到11月的占用费用共262500元（蒋怀兵、陆振斌对于年租金350000元按月平均计算并未提出异议，该9个月的租金计算方式为350000×9÷12=262500），由蒋怀兵承担157500元（262500×60%），由陆振斌承担105000元（262500×40%）,2016年12月1日到2016年12月28日（28天）的空置费用26344元（350000÷12×28÷31），故蒋怀兵共需给付陆振斌合同解除后的占用费用183844元。综上所述，陆振斌的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国消防法》第十条、第十五条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海安县人民法院（2016）苏0621民初1705号民事判决第一项。二、撤销海安县人民法院（2016）苏0621民初1705号民事判决第二、三、四、五、六项。三、陆振斌给付蒋怀兵房屋装修损失及腾房费用共计76134元。四、蒋怀兵给付陆振斌2016年2月房屋租金29166.67元。五、蒋怀兵赔偿陆振斌2016年3月1日到2016年12月28日的占用费用183844元。以上三、四、五项三项相抵后，蒋怀兵应给付陆振斌136876.67元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回蒋怀兵的其他诉讼请求。七、驳回陆振斌的其他反诉请求。一审本诉案件受理费4300元，鉴定费3150元，合计7450元，由蒋怀兵负担4470元，陆振斌负担2980元；反诉费4300元，由蒋怀兵负担2580元，由陆振斌负担1720元。二审案件受理费4300元，由蒋怀兵负担2580元，由陆振斌负担1720元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  张峥嵘代理审判员  谷昔伟二〇一七年五月三十一日书 记 员  施惠惠