浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终795号上诉人（原审原告）：宁波嘉丽置业有限公司。住所地：慈溪市浒山街道环城南路***号。法定代表人：胡云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓梅，浙江上林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司。住所地：慈溪市浒山街道水南路**号***号***号***号***号。法定代表人：杨燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑛，上海市联诚律师事务所律师。上诉人宁波嘉丽置业有限公司（以下简称嘉丽公司）因与上诉人慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司（以下简称拉缇娜公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初6122号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉丽公司上诉请求：一、撤销原判第二、三、四项；二、改判拉缇娜公司在判决生效后七日内向嘉丽公司支付自2015年4月1日起至2016年8月2日止、按52217元/月计算的房屋租金以及自2016年8月3日起至实际腾房之日止、按52217元/月计算的房屋占有使用费；三、改判拉缇娜公司立即支付水费399元、电费11765元，物业管理费15380元；四、改判拉缇娜公司赔偿因其违约造成的经济损失300000元；五、由拉缇娜公司负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、嘉丽公司不存在违约行为。1.双方对涉案房屋作出了约定，经营酒吧只能视为拉缇娜公司作出的单方承诺，不能视为嘉丽公司对房屋可用作特定经营用途的保证。结合该合同第五条第3款中有关拉缇娜公司自行向城管、工商、环保、卫生、消防等相关部门办理报批手续的约定以及第七条中有关拉缇娜公司根据需要按有关规定办妥工商、税务、消防、公安、环保、卫生等证照的约定，应将该公司的承诺理解为对自身权利的限制，而不能理解为嘉丽公司对房屋用途的保证。2.涉案房屋可用作经营酒吧，拉缇娜公司未能取得经营活动的环境影响评价批准文件，并非因其经营酒吧，而是因为该公司在经营酒吧的同时从事室内娱乐活动。3.即使合同约定的房屋用途为经营酒吧，拉缇娜公司承租该房屋后已按音乐茶座模式进行装修与经营，应认定为双方当事人已对房屋用途作出了变更。如拉缇娜公司欲再次装修转而经营酒吧，需双方再次合意。一审法院以涉案房屋不符合酒吧的经营用途为由认定嘉丽公司违约，缺乏合同依据；二、嘉丽公司不存在违约行为，出租的房屋符合约定用途。对于拉缇娜公司占有、使用该房屋期间产生的物业管理费，嘉丽公司已先行垫付，拉缇娜公司应全额赔偿；三、因拉缇娜公司违约，在合同解除后，嘉丽公司需重新进行招租，对于房屋空置损失，结合原约定的租金，嘉丽公司的诉请合情合理，应予支持。拉缇娜公司答辩称：一、嘉丽公司的第二项上诉请求是要求拉缇娜公司支付2016年8月2日至实际腾房期间的房屋占有使用费，该诉请在一审中并未提出，属于新的诉请；二、嘉丽公司主张的物业费是与解除合同的期限相吻合；三、对于300000元的违约金，嘉丽公司在一审中并未提出六个月的招租期限，属于新的诉请；四、嘉丽公司存在根本性违约。在合同第2.1条中，拉缇娜公司向嘉丽公司承诺开设酒吧，但该承诺系基于要约作出的。由此可见因嘉丽公司的过错导致合同不能履行。拉缇娜公司办理环保消防许可证时出现的问题，是由房屋选址错误造成的，也即是因嘉丽公司的根本性违约导致的。对于酒吧的性质，一审中已经确认酒吧属于娱乐业。一审法院认定租赁时是用作酒吧，后来实际按照茶座经营，然后又改成酒吧，这是不成立的。拉缇娜公司自经营开始一直都是经营酒吧。另外，该公司无法使用涉案房屋，是因为嘉丽公司在没有事先通知的情况下加锁，致使拉缇娜公司的员工无法进入该房屋。拉缇娜公司上诉请求：一、撤销原判第二项，依法改判驳回嘉丽公司的上诉请求；二、本案一、二审案件受理费均由嘉丽公司负担。事实和理由：涉案商铺租赁合同目的不能实现的唯一原因是选址错误。一审法院认定双方当事人合意变更合同缺乏依据，拉缇娜公司自始至终一直在经营酒吧。同时，该公司经营酒吧的装修设计是经过嘉丽公司认可的。原判刻意审查二次装修的区别并进行定性，为查出“装修之后于7月再次开业并按酒吧模式对外营业”设置前提条件，并认定双方合意变更为经营茶室，均属杜撰。“静吧”与“动吧”均未脱离“酒吧”的范畴。在一审庭审后，拉缇娜公司提供了第一次装修的图纸、资料。其中设计图纸载明内容是酒吧，标识为“Bar”。拉缇娜公司的营业执照经营范围不完全一致，但不能作为推定其经营茶座的依据。行政判决书中也查明拉缇娜公司自2014年12月开始经营酒吧的事实。一审法院以该公司二次装修及变更经营范围为由认定双方当事人变更经营模式的合意，应属错误。嘉丽公司未将政府对涉案房屋周边的经营限制告知拉缇娜公司，致使合同目的无法实现，故其应承担解除合同、返还租金等法律后果。另外，嘉丽公司要求拉缇娜公司支付租金，缺乏依据。嘉丽公司答辩称：一、嘉丽公司并非专业进行商业运作及商圈运作的公司。在招租过程中，该公司虽进行了一定的宣传，但并不属于要约邀请。拉缇娜公司作出经营酒吧的承诺并不表示嘉丽公司曾作出过相应的要约。嘉丽公司发出招租的要约邀请，拉缇娜公司据此发出承租房屋的要约，后嘉丽公司作出承诺；二、酒吧与娱乐业属于并列的项目，拉缇娜公司现在无法经营，是因其在经营过程中同时经营娱乐项目。如果不经营娱乐业，该公司是可以继续经营的。一审法院与拉缇娜公司均认为系选址错误导致无法经营，缺乏依据。原审原告嘉丽公司向一审法院起诉请求：1.解除原审原、被告之间合同编号为HN-ZS-租赁-003和HN-ZS-租赁-004的两份《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》；2.原审被告立即向原审原告支付自2015年4月1日起至判决确定解除日止、按52217元/月标准计算的租金，并支付自2015年4月1日起至判决确定履行日止以应付租金为基数、按日千分之五计算的违约金；3.原审被告向原审原告支付因原审被告违约致协议解除给原审原告造成的经济损失300000元；4.原审被告支付由原审原告垫付的水费399元、电费11765元、物业服务费15380元，并支付自2016年1月1日起至实际履行日止以27544元为基数、按日千分之五计算的违约金；5.原审被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原审原告变更第二项诉讼请求为：原审被告立即向原审原告支付自2015年4月1日起至2016年8月2日止、按52217元/月计算的租金及自2016年8月3日起至实际腾房日止、按52217元/月标准计算的房屋占有使用费，并支付自2015年4月1日起至实际腾房日止、以所欠租金和占有使用费为基数、按日千分之五计算的违约金。同时，原审原告变更第四项诉讼请求为：原审被告支付由原审原告垫付的水费399元、电费11765元、物业服务费15380元，并支付自2016年1月1日起至判决确定解除日止以27544元为基数、按日千分之五计算的违约金。之后原审原告撤回了上述第二、四项诉请中有关逾期付款违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：无争议事实如下：1.原告开发建设“慈溪环球中心”即被告所称的“嘉丽环球中心”，并对外进行店铺招租。2014年7月18日，被告的原法定代表人茅伟英与原告嘉丽公司签订《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》二份（合同编号分别为HN-ZS-租赁-003、HN-ZS-租赁-004），由茅伟英承租原告位于慈溪市嘉丽环球中心水南路55号、57号、59号、61号、63号房屋（纯一层），房屋用途为商业服务，建筑面积共计320.41平方米。上述合同约定：茅伟英向原告承诺该租赁房屋只限于用作经营酒吧；租赁期限62个月，自2014年8月1日至2019年9月30日止；免租期为2014年8月1日至2014年9月30日。两份合同约定第一年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金分别为263500元、363100元，共计626600元；2014年10月1日起的年租金，采用“先付后用”方式可分两期支付，租金起算日支付半年租金，后每半年需提前1个月支付下一个半年的租金；茅伟英应于合同签署当日支付原告相等于1个月租金作为履约保证金共计52220元，合同期满，茅伟英应在与原告清算一切费用后，将所租赁的房屋完整无损全部归还原告，原告在15天内把该履行保证金（不计息）全额退还给茅伟英；租赁期间，水、电及物业管理费、门前三包费等费用均由茅伟英承担，水电费按月清算，当月水电费于次月5日前由茅伟英支付原告；茅伟英自行向城管、工商、环保、卫生、消防等相关部门办理报批手续，原告予以配合并提供相关资料；茅伟英须持有该经营品牌的有效授权证书和行业经营的合法执照，并根据需要按有关规定办妥工商、税务、消防、公安、环保、卫生等证照；茅伟英不得随意改变租赁房屋的经营用途；茅伟英进场装修前需在原告处办理有关进场手续，将装修相关图纸（施工平面图、水电/空调施工图、立面图、消防、安防、环保等）、效果图等交原告认可后，自行报请相关部门审批同意后，方可进场施工；在租赁期间，水、电及物业管理费、门前三包费等费用均由茅伟英承担；水电费按月清算，当月水电费于次月5日前由茅伟英付给原告；物业管理费及门前三包费等茅伟英应根据有关规定按年向有关部门或单位自觉交纳；茅伟英逾期交纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，自应支付之日起至实际支付之日止向原告支付逾期付款违约金，违约金按逾期付款金额的日千分之五计算；茅伟英拖欠租金、水费、电费等相关费用的，原告在通知茅伟英整改后五日内，茅伟英仍未纠正的，原告有权终止对茅伟英的后勤保障服务（如水、电、气供应等）；合同另对其它事宜作出约定。2.上述租赁合同签订后，原告于2014年7月21日出具收款收据2份，载明收到杨燕（被告的现任法定代表人）向原告支付的履约保证金52220元及自2014年10月1日至2015年3月31日租金313300元，后经催讨，被告仅于2015年7月30日向原告支付租金100000元。原告于2014年8月1日向茅伟英交付租赁房屋，被告的发起人于同年8月开始对租赁房屋进行首次装修、用电扩容、招聘员工，并添置经营所需的设施、设备、用品等，同年12月8日登记成立了慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司即现被告，法定代表人为茅伟英，登记住所及经营地址为慈溪市浒山街道水南路55号、57号、59号、61号、63号，经营范围为水果、预包装食品、散装食品的销售，并对外开始营业。之后，被告对上述商铺予以重新整体设计并暂停营业、进行再次装修，又于2015年7月1日变更法定代表人为杨燕，同时将经营范围变更登记为：冷热饮品供应；水果、预包装食品、散装食品的销售；提供演出场所服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。装修之后于该7月再次开业并按酒吧模式对外营业。2015年9月25日，慈溪市城市管理行政执法局作出（2015）慈行六决字第21号行政处罚决定，认为被告在未取得环境影响评价批准文件的情况下擅自从事娱乐服务行为，违反《宁波市环境污染防治规定》第十条第一款之规定，作出停止使用租赁房屋内的娱乐服务建设项目及罚款30000元的行政处罚决定。同年10月20日，慈溪市环境保护局出具了退件通知单1份，载明被告于该日申请的酒吧审批事项，因选址不符合环保审批相关要求等原因，予以退件。2016年2月19日，被告向该院对慈溪市城市管理行政执法局提起行政诉讼，该院于2016年6月1日作出（2016）浙0282行初18号行政判决，该判决认定被告于2014年12月始对外营业，并认定被告于2015年10月21日在慈溪市城市管理行政执法局进行复查时停止营业的事实。同时，该判决认为，慈溪市城市管理行政执法局认定被告在未取得环境影响评价批准文件的情况下，擅自投入使用娱乐场所建设项目，事实清楚。3.原告于2015年10月21日始采取中断租赁房屋电力供应的行为，当月24日，原告在被告已对营业场所锁门的情况下又上了一道门锁。4.（2016）浙0282民初5776号案件于2016年3月29日进行诉前登记，案件编号为（2016）浙0282立预63号，在该诉讼过程中，根据被告申请及其评估要求，该院依法委托了余姚永信资产评估有限公司对被告在租赁房屋内投入的装修部分及固定设备（不可拆除）部分在2015年1月15日的市场价值进行评估，评估结论为：被告位于慈溪市浒山街道水南路55号、57号、59号、61号、63号房屋内投入的装修部分及固定设备（不可拆除）部分在评估基准日2015年1月15日的评估价值（重置价值）为人民币2603142元。5.原告于本案中请求解除两份商铺租赁合同，而被告在（2016）浙0282民初5776号案件中对原告亦提出了解除上述合同的诉请，该院对该两案进行了合并审理。在2016年8月2日的庭审过程中，双方一致确认涉案两份商铺租赁合同于该日解除。上述两份合同中未就合同解除后租赁房屋内的装饰装修物如何处理作出约定，现原告表示其不同意就租赁房屋内的装饰装修物予以利用。原、被告对以下事实存在争议：1.双方签订合同时有无就租赁房屋的酒吧经营模式进行约定，以及原告首次装修及经营的模式如何认定；2.再次装修开始时间如何认定；3.原告有无支付其所主张的水电费、物业管理服务费。对于争议事实1，原告主张双方签订合同时约定被告在租赁房屋内经营的是酒吧中的“静吧”即音乐茶座，且被告首次系按音乐茶座模式进行装修并按音乐茶座模式对外营业，再次装修时方才进行“动吧”方面的装修并按“动吧”模式对外经营，而被告主张双方之间不存在“静吧”或“动吧”的约定，其一直按酒吧模式进行装修并对外营业的。该院经审查认为，根据原、被告双方的合同约定，所租赁房屋限于经营的系“酒吧”，原告该主张显与合同约定不符，对此不予采纳；其次，众所周知，酒吧一般归类于娱乐场所，系需经环评审批的建设项目，而茶座通常不具备强噪音，一般情况下无需进行环评审批。被告承租商铺并进行首次装修后，系以音乐茶座作为企业经营类型予以工商登记，登记的经营范围“水果、预包装食品、散装食品的销售”亦与音乐茶座的经营模式相符，其再次装修系经重新整体设计，大范围拆除了首次装修所形成的装饰装修物，并增设大量的酒吧音响、灯光及升降舞台等，同时在再次装修后被告的登记经营范围亦相应变更增加了“冷热饮品供应”及“提供演出场所服务”，以及有关部门亦系在被告再次营业期间以被告未经审批擅自从事娱乐服务行为而作出处罚。综合以上情形，可以认定被告之前系按音乐茶座模式进行首次装修及营业，之后系按酒吧模式进行再次装修及营业的事实。对于争议事实2，被告主张其停止首次营业、开始再次装修的时间点系同一的，为2015年3月18日，即证据B5中的装饰工程设计合同签订时间，而原告主张系该时间点在同年4月中旬。该院审查认为，被告以设计合同的签订时间认定装修的开工时间显然不合理，且证据B5中的施工合同显示签订日期为2015年5月23日，预算书编制时间为2015年4月26日，均迟于其主张的装修开始时间，故原告主张再次装修开始于2015年4月中旬具有合理性，对此予以认定。对于争议事实3，原告主张其为被告垫付水费399元、电费11765元，对此提供了证据A4（即业务回单、电费发票各一份）、A5（客户业务回单一份）,被告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能确定是否为被告所消费。该院审查认为，上述证据中水费发票所显示装表地址为“水南路57-59#”、电费发票所显示地址为“水南路环球中心大厦59-61-63号”，发票中所载明地址均系租赁房屋，计费时间均为2015年10月，且被告亦确认该时间段的水电费其尚未交纳，也未提供反驳证据证明该费用金额有误，故被告的异议不能成立，应系被告使用租赁房屋而产生，根据现有证据可认定原告为被告垫付水费399元、电费11765元的事实；原告另主张其为租赁房屋支付物业管理费15380元，对此提供了证据A6（即物业服务费发票一份），被告对上述证据的真实性无异议，但认为其已支付该年度部分物业管理费。因被告未提供其已支付物业管理费的证据，且上述证据与本案具有关联性，该院对证据A6的证明力予以确认，并对原告为租赁房屋支付2015年度物业管理服务费15380元的事实予以认定。一审法院经审理认为，茅伟英在被告公司成立前以个人名义与原告订立商铺租赁合同，承租房屋用作被告公司经营场所，现原、被告亦确认被告系本案商铺租赁合同的相对方，故原、被告之间的商铺租赁合同成立，且合同内容不违反法律和相关行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对双方均有约束力。现原告请求解除涉案租赁合同，双方在2016年8月2日庭审中合意解除合同，故双方的商铺租赁合同已于该日解除。当事人合意解除合同后，仍可依法追究违约方的违约责任，现原、被告均认为对方系违约方而提出了各自的诉求，被告的相关诉求已在（2016）浙0282民初5776号一案中予以主张，现就本案而言，双方存在以下三点争议：一、原告在招商时是否作过被告诉称的宣传内容，该宣传内容是否已构成要约，原告是否违约；二、双方租赁合同约定的所租赁房屋用于酒吧经营的合同目的是否可以实现，双方是否存在过错，民事责任如何承担；三、原告主张的各项费用及损失是否成立。对此，该院分析如下：关于争议焦点一，即原告在招商时是否作过被告诉称的宣传内容，该宣传内容是否已构成要约，原告是否成立违约。对此，被告认为原告对“慈溪环球中心”招商时进行了关于引入世界品牌、设立特色商业街等的宣传并明确作出承诺，其信任该承诺而租赁了原告商铺，现原告未实现上述承诺，应承担违约责任，对此提供证据B3联名信，该信件系慈溪环球中心的租户向原告所致的联名信，主要内容为：原告招商时承诺的引入世界品牌、“名品汇”、“餐饮街”、“酒吧街”并未兑现，现商业街设立不协调，人流稀少，导致商铺租户处境艰难，且相关设施、商业规划及物业管理不能匹配，要求给予答复与解决。原告质证认为该证据不能证明被告的待证事实，称其当时确实对慈溪环球中心作过相关规划及设想，但并未明确要设立特色商业街，也未承诺引入世界品牌，故未形成要约。该院审查认为，根据双方合同载明，未见有被告所主张的“引入世界品牌”、“设立特色商业街”等的相关约定，根据本案现有证据无从确认原告当时作出了何种规划或宣传以及该规划及宣传是否具备了要约的构成要件，故对证据B3的证明力不予确认，被告上述主张该院也不予认定。关于争议焦点二即双方租赁合同约定的所租赁房屋用于酒吧经营的合同目的是否可以实现，合同双方是否存在过错，民事责任如何承担。该院认为，首先，因被告所租赁的商铺所在位置不符合酒吧的环保选址要求等因素，不能通过酒吧项目的环保审批，现原、被告也均无法通过整改等方式解决该问题，故租赁房屋不能从事酒吧经营、合同约定目的不能实现的事实客观存在；其次，合同明确约定租赁房屋只限于经营酒吧，原告称该项约定仅系被告向原告所作的单方承诺，并非原告对租赁房屋用途作出了限制，但根据合同文义结合原告招商的行为，原告该项主张缺乏依据亦不符合常理，该院不予采纳。同时，原告主张其交付租赁房屋即履行了合同义务，对此合同已明确约定“租赁房屋只限于用作经营酒吧”、“承租人不得随意改变租赁房屋的经营用途”等，故原告应交付符合使用目的的商铺，且原告作为“慈溪环球中心”的开发商及经营管理人，对租赁房屋的周边现状及使用限制应予以了解，现其交付的商铺不符合合同约定的使用目的，原告对此负有责任；反之，作为经营者的被告，在涉案租赁房屋的周边环境相对固定的情形下，其应明知开设酒吧需要符合各项审批条件且有具体的选址要求，且合同中对此也已有明确约定，理应事先考察、审慎签订合同，故被告对此亦有明显的过错责任。综上，租赁房屋因环保要求不能按约实现“经营酒吧”的合同目的，合同不能正常履行，原、被告对因此造成的损失均有责任，该院酌定由原、被告各半承担。关于争议焦点三即原告主张的各项费用及损失是否成立。原告关于各项费用及损失的主张如下：一是支付自2015年4月1日起至2016年8月2日止、按52217元/月计算的租金及自2016年8月3日起至实际腾房日止、按52217元/月标准计算的房屋占有使用费；二是赔偿因被告违约致合同解除给原告造成的经济损失300000元；三是支付由原告垫付的水费399元、电费11765元、物业服务费15380元。对此该院认定如下：1.关于租金、占有使用费的支付问题。根据查明的事实，被告承租房屋后初期系以音乐茶座模式经营的，为此进行了一定程度的装修，并未按合同约定用途对租赁房屋使用、经营，而原告亦认可被告的上述行为，应认定双方的上述行为事实上已就租赁房屋的限定用途达成另一合意，即亦可经营音乐茶座，故上述被告占有使用原告房屋期间理应按约支付租金。而原告于2015年10月24日擅自对租赁房屋进行锁门的行为缺乏合同依据，且导致被告客观上丧失对租赁物的实际占有使用权，故该日之后的租金、占有使用费不应予以支付。至于被告为经营酒吧再次装修之日起至2015年10月23日的租金，因经营酒吧亦符合合同约定，但最终因选址等问题无法实际经营，故该期间的租金应系被告的合理损失，由原、被告各半承担。该院认定被告再次装修系在2015年4月中旬，但具体时间无法查明，为计算租金所需，根据本案相关情况，酌定为4月15日。综上，被告承租房屋后应支付原告2014年10月1日至2015年4月15日的租金339408.33元，并承担2015年4月16日至同年10月23日期间的租金的50%即163516.85元，合计502374.86元，现被告已支付租金413300元，故尚需支付租金89074.86元，该院对原告诉请中的该部分租金予以支持，对其所主张的其余租金、占有使用费，该院不予支持；2.关于经济损失300000元的赔偿问题。原告主张因被告违约致协议解除而对原告造成上述损失，但未能提供证据证明该损失，且根据上文分析，其上述主张亦缺乏依据，故该院对其该项诉请不予支持；3.关于水费399元、电费11765元、物业服务费15380元的支付问题。原告于2015年10月30日为被告垫付当年10月份电费11765元、同年11月26日为被告垫付当年10月份水费399元的事实清楚，被告理应将上述费用按合同约定支付原告。原告支付了2015年度租赁房屋的物业管理服务费，被告主张原告并非物业管理费的收取主体，原告作为业主垫付物业管理服务费无合同依据。该院审查认为，虽原、被告之间签订的合同约定由被告直接向物业公司支付物业管理费，但物业公司仍可直接向业主要求支付物业管理费，原告为被告垫付物业管理费亦属合理，被告实际占有使用租赁房屋，享受物业管理服务，理应支付物业管理服务费，但与租金同理，2015年10月24日起，因原告将涉案租赁房屋加锁，客观上导致被告丧失了对涉案租赁房屋的占有使用权，故该日之前的物业管理费由被告承担，应由被告支付原告，而之后的物业管理费应由原告自行承担。原、被告对租赁房屋建筑面积320.41平方米、物业管理服务费按每月4元/平方米计算无异议。经计算，被告应承担自2015年1月1日起至2015年10月23日止（共计296天）的物业管理服务费为12472.29元。综上所述，涉案租赁合同已由双方合意解除，对原告诉请中的合理部分，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、原告宁波嘉丽置业有限公司与被告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司于2014年7月18日签订的合同编号分别为HN-ZS-租赁-003、HN-ZS-租赁-004的两份《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》于2016年8月2日解除；二、被告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波嘉丽置业有限公司房屋租金89074.86元；三、被告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波嘉丽置业有限公司水费399元、电费11765元、物业管理费12472.29元，合计24636.29元；四、驳回原告宁波嘉丽置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21903元，由原告宁波嘉丽置业有限公司负担20593元，被告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司负担1310元。财产保全申请费4020元，由原告宁波嘉丽置业有限公司负担3367元，被告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司负担653元，因原告宁波嘉丽置业有限公司已交纳，故被告慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司应于判决生效之日起七日内直接交付原告宁波嘉丽置业有限公司653元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、拉缇娜公司承租涉案商铺后其经营模式有无发生变更；二、导致涉案商铺租赁合同的合同目的无法实现的违约责任主体应如何认定；三、拉缇娜公司应否向嘉丽公司支付租金、房屋占有使用费、水电费、物业管理费、赔偿相应的损失以及各项费用的数额具体为多少。关于争议焦点一，即拉缇娜公司承租涉案商铺后其经营模式有无发生变更。根据已查明的事实，拉缇娜公司在2014年12月8日进行工商登记时的经营范围为水果、预包装食品、散装食品的销售。后该公司又于2015年7月1日将其经营范围变更登记为冷热饮品供应、水果、预包装食品、散装食品的销售、提供演出场所服务。针对上述经营内容变更情况，现双方当事人一致认可音乐茶座亦属于酒吧的范畴，故本院对一审法院已认定的拉缇娜公司在承租涉案商铺后其经营模式曾由音乐茶座变更为酒吧以及双方当事人亦就经营模式变更达成一致合意的情况予以纠正，并认定该公司自2014年12月起即按酒吧模式对外经营的事实。关于争议焦点二，即导致涉案商铺租赁合同的合同目的无法实现的违约责任主体应如何认定。在上述合同的履行过程中，因选址不符合环保审批相关要求等原因，致使拉缇娜公司无法继续经营酒吧。对于引致此种后果的原因，首先，虽嘉丽公司主张其并未违约，但其作为出租方，理应了解且熟知涉案商铺的周边现状与使用限制，并交付具备开设酒吧条件的商铺予拉缇娜公司。其次，拉缇娜公司在签订商铺租赁合同及作出经营酒吧的承诺时，其亦应当对经营酒吧的相关规定及涉案商铺的客观现状予以事先考察，并尽到审慎的注意义务。现双方当事人签订涉案商铺租赁合同的合同目的无法实现，基于上述分析可知，该二公司对此均有一定的责任。一审法院据此认定相应的违约主体，理由充分，并无不当。关于争议焦点三，即拉缇娜公司应否向嘉丽公司支付租金、房屋占有使用费、水电费、物业费、赔偿相应的损失以及各项费用的数额具体为多少。具体分析如下：第一，针对嘉丽公司主张的自2015年4月1日起至2016年8月2日止的租金以及自2016年8月3日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，首先，结合该公司曾于2015年10月24日对涉案商铺实施锁门行为的事实，对于该日之后所产生的租金与房屋占有使用费，因拉缇娜公司已实际丧失对涉案商铺实际占有、使用的权利，故一审法院未予支持该部分费用，依据充分，应属合理；其次，对于2015年10月24日之前产生的租金，基于拉缇娜公司变更经营范围的情况及其实施装修行为的时间，同时考虑到双方当事人对于导致合同目的无法实现的过错大小以及方便计算租金之需，一审法院以酌定的再次装修时间即2015年4月15日为界，分别计算该日前后的租金数额，应属妥当。第二，针对嘉丽公司主张的水电费，涉案商铺租赁合同载明，租赁期间产生的水电费，由承租人承担，且按月清算。现嘉丽公司已代拉缇娜公司垫付2015年10月份所产生的水电费，故依约拉缇娜公司应向嘉丽公司返还该部分费用。第三，针对嘉丽公司主张的15380元物业服务费，涉案商铺租赁合同亦约定，租赁期间产生的物业管理费由承租人承担。现嘉丽公司要求拉缇娜公司支付2015年度的该项费用，但因拉缇娜公司已自2015年10月24日起即丧失对涉案商铺实际占有、使用的权利，故一审法院仅判令该公司支付2015年1月1日至2015年10月24日期间的物业管理费用，依据充分，并无不妥。第四，针对嘉丽公司主张的300000元经济损失，即在涉案商铺租赁合同解除后因重新招租所产生的六个月空租期的损失，对于该项主张，因嘉丽公司并无证据证明该项损失的存在，且该公司曾于2015年10月24日对涉案商铺实施锁门行为，此后该商铺即处于其控制之下，故其要求拉缇娜公司缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宁波嘉丽置业有限公司与慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18621元，由上诉人宁波嘉丽置业有限公司负担16594元，上诉人慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司负担2027元。本判决为终审判决。审 判 长  马金平审 判 员  赵保法代理审判员  郑 辉二〇一七年五月二十五日书 记 员  潘芬芬