贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2595号上诉人（一审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司。住所地：遵义市红花岗区子尹路南段综合楼*号楼。法定代表人金晓梅，公司执行董事。委托代理人罗安梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗秋，男，汉族，生于1966年7月9日，贵州习水人，住习水县。被上诉人（原审原告）：贺胜妮，女，汉族，生于1964年9月25日，贵州习水人，住习水县。上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居公司）与被上诉人罗秋、贺胜妮商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。华居公司上诉请求：撤销原判，改判驳回罗秋、贺胜妮对华居房开的诉讼请求；一、二审诉讼费用由罗秋、贺胜妮承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失即为涉案房屋的租金损失是正确的，但涉案房屋位置在习水县杉王大道，该地段不属于习水县城闹市区，其购房面积128.86㎡，系住房而非商业用房，而且是毛坯房，没有包含装修成本，结合习水县城房屋租赁市场行情，该房屋的年租金在8000元以下，一审判决认定上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为每年16900元过高，据此作出的判决显失公平。二、被上诉人于2015年7月27日才将合同的全部款项付清，系被上诉人违约在先，且上诉人在2015年1月就开始交房了，被上诉人没有来接房是他们的原因。被上诉人罗秋、贺胜妮答辩称：被上诉人已按照合同约定履行了交付购房款的义务，上诉人在交房期限届满后，一直未履行交房义务，交房逾期510天，构成违约，给被上诉人带来经济损失，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。罗秋、贺胜妮一审诉讼请求：一、华居公司赔偿从2014年12月30日起至实际交房之日止的违约金41271.24元；二、华居公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：罗秋、贺胜妮于2013年10月30日与华居公司签订《商品房买卖合同》，购买华居公司开发修建的位于习水县××天生路××商品房××套，建筑面积128.86平方米，套内建筑面积111.89平方米。合同第八条约定付款方式为公积金贷款。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款134620.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十五日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后十日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；合同第十一条约定交房时间为2014年12月30日，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十三条约定逾期交房超过30个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同签订后，罗秋、贺胜妮于2015年7月27日交清全部购房款。2016年5月8日，华居公司首次正式以张贴交接房屋通知的方式通知14、15、16、17号楼的业主接房。另查明，罗秋、贺胜妮于2016年4月28日领取该涉案房屋的钥匙。与该涉案房屋同路段的房屋租金为10000元/年左右。一审法院认为：罗秋、贺胜妮、华居公司于2013年10月30日的签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，罗秋、贺胜妮按照《商品房买卖合同》约定向华居公司支付了购房款，华居公司应按合同约定向罗秋、贺胜妮交付房屋，但华居公司未依约交房，构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十三条的约定承担违约责任，向罗秋、贺胜妮支付违约金。华居公司当庭辩称违约金过高，要求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，对华居公司要求减少违约金的抗辩，本院予以支持。华居公司违约造成罗秋、贺胜妮不能如期入住，罗秋、贺胜妮的实际损失为租房产生的租金，综合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地住房租赁情况，对罗秋、贺胜妮的损失，酌情支持每年13000.00元的租金，即每年的违约金为13000.00元×（1＋30%）＝16900.00元。华居公司辩称应交清房款才交房，因华居公司未举证证明系罗秋、贺胜妮的原因导致公积金贷款迟延办理，致使房屋无法按期交付，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对华居公司的辩称，不予支持。华居公司未按合同约定的交接手续交付房屋，故以罗秋、贺胜妮认可的领取该涉案房屋钥匙的时间即2016年4月28日为交房时间。故支持从2014年12月31日开始计算违约金至2016年4月28日共485天，华居公司应当向罗秋、贺胜妮支付违约金：16900.00元÷365天×485天=22456.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、限遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向罗秋、贺胜妮支付违约金22456.16元；二、驳回罗秋、贺胜妮的其余诉讼请求。案件受理费832.00元，减半收取计416.00元，由遵义市华居房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为：华居公司与罗秋、贺胜妮于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，罗秋、贺胜妮按照合同约定向华居公司支付了全部房款，而华居公司未按合同约定的期限向罗秋、贺胜妮交付涉案房屋，该行为构成违约。根据双方合同约定，在华居公司逾期交房超过30日，罗秋、贺胜妮要求继续履行合同的情况下，华居公司应按日计算向罗秋、贺胜妮支付全部已付款万分之二的违约金，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。在一审庭审中，华居公司辩称违约金过高，要求减少，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，结合合同的履行情况、房屋面积以及涉案房屋所在地住房租赁情况，认定罗秋、贺胜妮的损失为租房产生的租金，酌情支持每年13000.00元的租金，在此基础上计算出的违约金为每年16900.00元符合法律规定。华居公司上诉主张涉案房屋的年租金应为8000元以下没有事实依据，本院不予支持。华居公司上诉称被上诉人于2015年7月27日才将合同的全部款项付清，系被上诉人违约在先，因双方约定的付款方式为公积金贷款，华居公司未举证证明系罗秋、贺胜妮的原因导致公积金贷款迟延办理，致使房屋无法按期交付，故对华居公司认为系罗秋、贺胜妮违约在先的上诉理由，本院不予采信。华居公司并未有证据证明其在2015年1月就通知罗秋、贺胜妮接房，且双方在合同第十三条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，而双方在一、二审中均认可罗秋、贺胜妮到华居公司领钥匙的时间为2016年4月28日，故原审认定逾期交房时间为2014年12月31日至2016年4月28日并无不当。综上所述，华居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由上诉人遵义市华居房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年五月二十七日书 记 员  何红莉