舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初2567号原告（反诉被告）：定海区盐仓街道叉河社区管理委员会，住所地舟山市定海区盐仓街道叉河村长笆弄**，组织机构代码77722763-4。负责人：吴均辉，主任。本诉原告的委托诉讼代理人：王燕，浙江合飞律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢小英，女，1964年8月30日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。原告（反诉被告，以下均称原告）定海区盐仓街道叉河社区管理委员会与被告（反诉原告，以下均称被告）谢小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，被告于2016年8月23日提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行审理。因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行审理。原告的负责人吴均辉及原告本诉的委托诉讼代理人王燕、被告谢小英及其委托诉讼代理人林海伟两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定海区盐仓街道叉河社区管理委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退其占有的位于叉河社区西侧的房屋；2.要求被告恢复原状；3.判令被告支付自2016年5月12日起至实际腾退之日止按照137元/日计算的房屋租费。事实与理由：2015年5月12日，原、被告经协商达成《租房协议》，约定：原告将位于叉河社区西侧的一幢房屋出租给被告，租赁期限6年；租金5万元/年，租金按年支付；租赁期间届满后，除可以搬迁的设备外，场地及房屋内的装修不得破坏，归原告所有。租赁期间届满后，原告多次催讨被告要求其腾退房屋，被告拒不腾退。为此，原告提起诉讼。被告谢小英辩称，1.案涉租赁房屋是否系原告所有缺乏证据；2.案涉租赁房屋未取得房屋产权证，也未办理建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租房协议》无效。被告谢小英向本院提出反诉请求：1.依法确认原、被告签订的《租房协议》无效；2.原告赔偿被告因装修案涉租赁房屋、新建建筑物等造成的经济损失150万元，并支付该150万元自反诉之日起至150万元付清之日止按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算的违约金。事实与理由：2009年，被告正在新建案涉租赁房屋。建房过程中，被告与原告当时的负责人口头约定，房屋建造完成后，原告先将房屋出租给被告作为办公和仓储使用，待该房屋取得房屋产权证书后，原告将其出卖给被告。房屋建造大部分完成后，原、被告即于2010年5月12日签订《租房协议》一份，约定：原告将其所有的坐落于叉河社区西侧的一栋房屋及房屋前的场地出租给被告使用，租赁期限6年，租金5万元/年，按年支付。协议还就其他相关事项进行约定。协议签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告按约支付租金。被告接收房屋后，在征得原告同意的情况下，即筹集巨资对房屋进行了装饰装修，对承租的场地进行了平整和浇筑，并修建了大门和围墙。同时还在承租房屋和场地的周围搭建了相应的附属用房。此后，原告一直催促被告依法办理房屋产权证，并将房屋出卖给原告，但被告一直未取得房产证，导致原告一直承租、使用上述房屋至今。为此，原告提起反诉。原告定海区盐仓街道叉河社区管理委员会辩称，1.被告无证据证实其承租房屋后对房屋进行了装饰装修，对承租的场地进行了平整和浇筑，并修建了大门和围墙。同时还在承租房屋和场地的周围搭建了相应的附属用房。相反，根据舟山市国土资源局2010年12月27日行政处罚决定书，案涉楼房、平房及围墙系由被告出资建造；2.案涉租赁房屋系舟山市定海区人民政府盐仓街道办事处委托原告管理，故《租房协议》有效；3.根据《租房协议》约定，房屋及场地的装修在租赁期限届满后系归原告，无须补偿。其余部分系被告私建的违章建筑，由此产生的损失应由其自行负担。原、被告对以下事实无争议：原、被告于2010年5月12日签订《租房协议》1份，双方约定：原告将位于叉河社区办公楼西侧的一幢房屋出租给被告，该房屋上下两层面积400㎡，租赁期间6年，在租用期内，该房屋及房屋前面的地面归被告使用；租金5万元/年，按年支付，其中第一年、第二年的10万元租金被告应一次性付清；租赁期限届满后，被告除有关设备可以搬迁外，场地房屋内的装修不得破坏，归原告所有。合同签订后，原告按约将未经装饰、装修的房屋一幢交付被告，被告亦按约向原告支付租赁期限内的租金，并在租赁期限内对租赁房屋进行了装饰装修。租赁期限届满后，被告继续占有、使用案涉房屋至今。原告于2016年7月10日向被告发函告知被告，因租赁期限届满，原告基于自身用房需要，决定收回房屋，不再续租给被告，并要求其在2016年7月25日前腾退房屋。另，原告未取得案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，舟山市国土资源局于2010年12月27日认定原告违法用地，并责令其退还所占耕地。上述事实有原告提交的《租房合同》、《函》、会议记录、《行政处罚决定书》等证据予以证实，被告对上述证据无异议，本院审查后对上述证据的三性予以认可，并结合双方陈述对上述事实予以确认。原、被告对以下事实尚有争议：1.租赁房屋内装饰装修的现状。被告就租赁房屋内装饰装修的现状提交装修材料清单及照片作为证据，证实房屋内装饰装修的现状；原告承认被告对租赁房屋进行了装饰装修，但对原告依据装修材料清单及照片主张的装饰装修现状不予认可；2.租赁房屋外被告新建部分（含建筑物、构筑物及场地浇筑）的范围。被告主张除租赁房屋外其余部分均为其新建，具体见被告绘制的《一楼平面图》。原告对被告的主张不予认可，其对现状无法确定，并主张《一楼平面图》中第二部分中原有80平方米建筑，第五部分中原有1处50平方米的小平房，但其并未提交相应证据。本院认为，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告签订的《租房合同》，应属无效。合同无效的情况下，当事人有权要求对方返还其因该合同的取得财产，有过错的一方并应赔偿对方因此受到的损失。首先，就应该返还的财产。现原告要求被告腾退房屋，该请求符合法律规定本院予以支持。其次，就损失的赔偿。第一，原告要求被告支付自2016年5月12日起至腾退房屋之日止按照约定的租金标准即137元/日计算的占有使用费，该请求符合法律规定，本院予以支持；第二，被告要求原告赔偿其装饰装修及新建部分（含建筑物、构筑物及场地浇筑）的经济损失，即其主张的损失包含两部分，其中一部分为就案涉租赁房屋内的装饰装修的损失，另一部分为新建部分的损失，分别对应事实争议1、2。即使被告就事实争议1、2中的主张成立：就装饰装修的损失，依照常理，承租人在投入装饰装修成本时，应对装饰装修的使用期限有合理预期，即装饰装修的使用期限应为租赁期限，投入的装饰装修成本应该在租赁期限内摊销完毕，故在租赁期限届满的情况下，该部分不应该列入被告的损失范围。因此，合同虽无效，但就案涉房屋内的装饰装修，原告无需承担赔偿责任；对于被告新建部分的损失，因被告因无证据证实其新建部分经过原告同意，即原告对此并无过错，且因新建部分均未取得建设工程规划许可证，已经被行政部门依法认定为违章建筑，已不具备正常使用、交易价值，故就新建部分的损失原告亦无须承担赔偿责任。综上，即使被告就争议事实1、2的主张成立，原告无需承担损失赔偿责任。若原告就争议事实1、2的主张不成立，则损失不存在，原告亦无须承担赔偿责任。因此，争议事实1、2对本案审理结果无影响，故无必要查明，且被告要求就前述损失进行评估的损失亦无必要，故本院对被告就前述损失要求评估的申请不予准许。另，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）恢复原状，根据本案实际，其要求予以回复原状的亦包含两部分，其中一部分为租赁房屋，因房屋的装饰装修经过原告同意，故对原告要求就该部分恢复原状的请求不予支持。一部分为新建部分即房屋前面的地面，但原告庭审中陈述，交付租赁房屋时房屋前面的地面具体状况，其亦无法确定，故其该项请求不明，本院不予支持。至于《租房合同》约定的租赁期限内的占有使用费及被告（反诉原告）支付的租金，原、被告（反诉被、原告）均未向对方主张相关权利，本院不予干涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第一条第二款、第二条、第五条第一款、第九条第一款、第二款、第十二条、第十三条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）定海区盐仓街道叉河社区管理委员会与被告（反诉原告）谢小英于2010年5月12日签订的《租房协议》无效；二、被告（反诉原告）谢小英于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）定海区盐仓街道叉河社区管理委员会腾退位于定海区西侧的房屋，并于腾退房屋之日向原告（反诉被告）定海区盐仓街道叉河社区管理委员会支付自2016年5月12日起至腾退房屋之日止按照137元/日计算的房屋占有使用费；三、驳回原告（反诉被告）定海区盐仓街道叉河社区管理委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谢小英的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）谢小英负担，反诉案件受理费9150元，由被告（反诉原告）谢小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。审 判 长  周志明人民陪审员  潘永光人民陪审员  方秀定二〇一七年五月四日书 记 员  侯微波?*MERGEFORMAT?4??*MERGEFORMAT?2?