宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0402民初988号原告（反诉被告）：宁夏龙胜达市场开发有限公司,住所地:固原市西兰银商贸物流园区。法定代表人:宋如娇,系该公司董事长。委托诉讼代理人：苟克强，宁夏古雁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：梁振甲，男，1973年9月20日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，农民，住固原市。委托诉讼代理人：张爱国，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）宁夏龙胜达市场开发有限公司（以下简称宁夏龙胜达公司）与被告（反诉原告）梁振甲租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁夏龙胜达公司的委托诉讼代理人苟克强、被告（反诉原告）梁振甲及其委托诉讼代理人张爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁夏龙胜达公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的租赁意向书，由被告返还承租的房屋并清理垃圾恢复原状；2、请求依法判令被告向原告支付2013年12月31日至2016年12月31日拖欠租金404896.00元及支付2017年1月1日至返还房屋期间占用租赁房屋使用费；3、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月4日，原、被告签订《租赁意向书》，约定被告承租原告所有的位于固原市西兰银商贸物流园龙胜达国际家具建材城内10#标段石材生产加工、销售区房屋（房屋编号：16B-1#、2#、3#、10-6#），建筑面积648平方米，租赁期为三年，自2013年12月31日前将房屋交付给乙方即本案被告使用。月租金18元/平米，月租金11664.00元，年租金为139968.00元整。原告向被告收取房屋保证金50000.00元。原、被告对于房屋的用途、租金支付方式等均做了约定，合同签订后原告依约向被告交付了租赁的房屋，被告却违反合同约定，拖欠房屋租金。原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒绝。原告依法行使单方解约权，告知被告1个月后将收回该房产。但被告在接到通知后，拒不搬离。时至今日，仍拒不将房产交还原告，租金至今也未缴纳。综上所述，原、被告签订的合同不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，原告依约履行了合同的义务，被告却不履行合同约定，拒不支付租赁费，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益。被告（反诉原告）梁振甲辩称，一、原、被告签订的是《租赁意向书》，而不是《商业租赁合同》，该《租赁意向书》不具有《商业租赁合同》的属性，系《商业租赁合同》的预约合同。二、原告没有向被告交付《租赁意向书》约定的房屋，不存在向原告支付租赁费的基础。综上，原告不能够以没有给付租赁物而主张租赁费，也不能按照预约合同要求被告支付约定的租赁费，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）梁振甲向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令原告向被告双倍返还定金10万元，支付补偿金2万元；2、由原告向被告支付损害赔偿金5万元；3、本案反诉费由原告承担。事实和理由:2013年10月4日，被告因原经营场所的南宇建材城拆迁，正好当时原告开发建设固原市西兰银龙胜达建材城招商，原、被告经协商签订了《租赁意向书》，在该预约合同中，双方约定了定金交付数额、签订《商铺租赁合同》的时间及约定租赁房屋交付的条件和时间，但被告按照该预约合同支付定金后，因资金链断裂，原告没有开发建设固原市西兰银商贸物流园区龙胜达国际家具建材城，同被告签订的《租赁意向书》中约定的房屋承建人也没有建成交工，建材城现在还处于荒地上一片垃圾场，原告无法按照《租赁意向书》约定向被告交付约定的房屋，也无法同被告签订《商业租赁合同》，根据《租赁意向书》约定，原告应向被告返还双倍定金10万元，支付补偿金2万元，并承担相应的损害补偿。原告（反诉被告）宁夏龙胜达公司针对被告（反诉原告）梁振甲的反诉请求及反诉事实和理由辩称，被告的反诉请求不能成立，请求依法驳回其反诉请求。2013年10月4日,原、被告签订了《租赁意向书》，意向书签订后，原告于2013年12月31日将房屋交付给被告使用，同时被告予以签收确认，故其反诉请求不能成立。原告（反诉被告）宁夏龙胜达公司围绕其诉讼主张提供了证据：《租赁意向书》、商品房预售许可证、龙胜达国际建材城16#石材区租赁一览表、照片。因上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信。被告（反诉原告）梁振甲围绕其本诉抗辩及反诉主张未提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2013年10月4日，原、被告签订《租赁意向书》约定，被告承租原告所有的位于固原市西兰银商贸物流园龙胜达国际家具建材城内10#标段石材生产加工、销售区房屋（房屋编号：16B-1#、2#、3#、10-6#），建筑面积648平方米，租赁期限为三年，自房屋交付使用之日起计算。约定月租金18元/平米，月租金11664.00元，年租金为139968.00元。2013年12月31日，原告将石材加工区面积为432平方米房屋交付给被告使用，交付后至庭审结束，加工区周围设施未完工（简易庭在庭后到现场查看），销售区在庭审后未完工至今未交付（简易庭在庭后到现场查看）。原、被告签订《租赁意向书》前，被告于2013年9月22日向原告交纳房屋定金50000.00元，双方在意向书中约定该定金在双方签署《商业租赁合同》后自动转为该租赁合同中约定的租金部分。该意向书签署后，若被告的原因未能就《商业租赁合同》和原告达成一致，定金不予退还，该意向书同时作废；原告未能按期交付，给予被告2万元补偿款。意向书约定租金支付方式为：第一年上半年租金须在签订本协议时作为定金一次性付清；第一年下半年租金在生产加工、营业房交付时一次性付清；第二年租金须在第一年租赁期到期前90天内一次性付清。优惠政策：原告对入住租赁的经营户，在2013年9月30日前签订租赁意向书并一次性交纳定金的，且在规定期限内交足两年租金，执行送一年租赁期的优惠政策。意向书约定生产加工区交付时间为2013年12月31日前，交付被告作为临时使用，配备照明电。现原、被告双方因房屋租金发生纠纷协商解决未果。被告梁振甲在庭审时提出对原告提供的证据龙胜达国际建材城16#石材区租赁一览表中自己签名申请笔迹鉴定，经释明后，其在本院指定的期限内未向本院提供书面申请，视为其放弃申请笔迹鉴定。本院认为，本案原、被告签订的《租赁意向书》是在双方充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该意向书不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。意向书签订后，被告依约履行向原告交纳定金的义务，原告理应依约履行向被告交付租赁标的物的义务。从庭审查明的事实来看，原告按期只向被告交付了生产加工区房屋，销售区房屋至今未交付，按照意向书约定，原告的行为构成部分违约。故对被告反诉要求原告给予2万元补偿金的请求酌情支持1万元。因意向书约定的租赁期限已到期，现房屋租赁关系为不定期租赁，租赁各方有权随时要求解除意向书。原告在本诉中主张解除该意向书的请求成立，本院予以支持。该意向书解除后，原告应当返还被告定金，被告应当清理垃圾恢复原状后向原告返还租赁标的物房屋（生产加工区房屋）。对于被告反诉要求原告退还双倍定金的请求，因租赁标的物部分交付使用，故其请求不能成立，本院不予支持。对于被告反诉主张的损害赔偿金，因本案系合同纠纷而非侵权纠纷，故被告的该项反诉请求于法无据，本院不予支持。对于原告主张的租赁费，因意向书签订后，原告未全面履行其义务，尤其销售区至今未交付，给被告的经营带来很大影响，本院酌情降低租赁费标准，即按双方约定的每平米18元减半予以支持。另外，虽然生产加工区房屋如期交付了，但按照意向书约定，当时交付使用只是临时使用，只配备了照明电，且未约定临时使用期限，综合考虑房屋交付后被告的使用情况，本院酌定临时使用期限为三个月，即该三个月为被告无偿使用期，故原告主张的租赁费期限按三十三个月计算予以支持。对于原告主张的2017年1月1日以后的租赁费，因原告未主张具体数额，且该期限不确定，原告亦未交纳该期间相应的诉讼费用，原告的该项主张，本院不予支持。庭审中，被告的部分抗辩理由成立，其部分抗辩意见本院予以采纳。综上所述，原告的部分诉请成立，其部分诉讼主张本院予以支持。被告的部分反诉请求成立，其部分反诉主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宁夏龙胜达市场开发有限公司与被告（反诉原告）梁振甲签订的《租赁意向书》；二、由被告（反诉原告）梁振甲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁夏龙胜达市场开发有限公司返还租赁标的物房屋（生产加工区房屋）；三、由被告（反诉原告）梁振甲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁夏龙胜达市场开发有限公司支付房租费128304.00元（432平方米乘以9元再乘以33个月）；四、由原告（反诉被告）宁夏龙胜达市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梁振甲返还定金50000.00元、支付补偿金10000.00元，合计60000.00元；五、驳回原告（反诉被告）宁夏龙胜达市场开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）梁振甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取3686.00元（原告已预交），由原告宁夏龙胜达市场开发有限公司负担2518.00元，由被告梁振甲负担1168.00元。案件反诉受理费减半收取1850.00元（被告已预交），由被告梁振甲负担1197.00元，由原告宁夏龙胜达市场开发有限公司负担653.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员  张清伟二〇一七年五月十八日书记员  马丽琴