安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1602民初812号原告:冯佩全，男，1963年6月3日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告:亳州市天润房地产开发有限责任公司。住所地：安徽省亳州市谯城区。法定代表人：陈兴魁，该公司董事长。委托诉讼代理人：方金亮，男，1963年11月9日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。该公司员工。冯佩全与亳州市天润房地产开发有限公司（以下简称天润房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。冯佩全、天润房地产公司的委托诉讼代理人方金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯佩全向本院提出诉讼请求：判令天润房地产公司向冯佩全支付逾期办理产权登记违约金53920元（计算时间为2012年3月1日到2016年12月31日，标准为每日总房款万分之一）；天润房地产公司按照银行定期利息支付冯佩全收取冯佩全办证费用五年内所产生的利息4600元；天润房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年7月13日原、被告签署商品房买卖合同，约定冯佩全购买亳州市天润玉兰苑D#楼1单元301室住房，总价为305500元。冯佩全依约支付了全部房款，于2011年12月26日交接了房屋。但是，天润房地产公司迟迟了不能按照合同约定提供产权登记所需的资料。之后，冯佩全才了解到，天润房地产公司因为违法违规建设，导致不能及时合法合规完成全部验收，所以不能提供给冯佩全产权登记材料。冯佩全购买房屋，按照法律法规，不仅享有占有、使用的权利，还包括收益、抵押、转让等许多权益。但是，没有产权证书的情况下，收益、抵押、转让等合法处分权利都被限制，无法行驶，严重损害冯佩全利益。合同中约定，逾期办理产权登记违约金为总房款0.01，即万分之一，计算下来才30元。这种极端不合理的约定，绝对应该调整。首先，按照合同约定，在交房两个月后，既从2012年3月1日起，延迟1天就要承担违约金责任，而本案中延期长达5年时间，为1700天，延期超过1700多倍时间了。既然延期一天是30元，那么延期100天、1700天还是30元的话，明显不合理、不公平。第二，合同条款中，由冯佩全购买人承担的违约责任，约定标准都是每日的标准，为什么天润房地产公司作为开发商违约时就没有了每日这个标准呢？合同法倡导公平对等，不能实现双重标准，不能显失公平。所以，天润房地产公司开发商也应该承担每日万分之一的违约责任。国内各个省市地区的商品房买卖合同中，约定的违约标准，开发商和购房人通常都是执行相同的标准。天润房地产公司于2011年12月26日向冯佩全收取了13535元办理房产证的费用，到目前已经五年过去了，办理房产证仍然遥遥无期。天润房地产公司应该按照银行同期贷款利率向冯佩全支付办证费用产生的利息。2012年度贷款基准利率为6.8%，每年利息为920元，五年利息共4600元。综上所述，冯佩全认为：冯佩全与天润房地产公司的合约合法有效，冯佩全依约履行了义务。天润房地产公司自身违法违规，逾期长达几年不能履行义务，是严重违约行为。为了维护自身合法权益，冯佩全现依法提起诉讼，请求贵院支持冯佩全的诉讼请求。天润房地产公司辩称，1.双方对逾期办证违约金有明确的约定，答辩人只能按照合同的约定承担违约责任。业主购房的唯一目的就是居住，逾期办证并不会导致业主的权益受损，因此，《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，出卖人按已付房价款的0.01%支付违约金。因此，答辩人只能按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，即按已付房价款的0.01%支付违约金。2014年4月9日，答辩人已经办理了该案房屋产权证，并于2014年6月5日在各楼道门口以张贴公告方式，通知被答辩人办理产权转移登记。该栋楼的其他业主从2014年4月开始，已陆续领取了房产证。因此，实际逾期的时间只是从2012年3月1日至2014年4月。被答辩人要求从2012年3月1日到2016年12月31日，且按总房款的日万分之一计算逾期办证违约金，没有事实和法律依据。且被答辩人并未举证其因此造成的损失。2.被答辩人要求按照银行定期利息支付办证费用利息，没有法律依据。答辩人受被答辩人的委托，为被答辩人代办产权证，答辩人收取被答辩人交纳的办证费，只是代收代缴，并未占为已有，被答辩人要求答辩人支付利息，没有法律依据。3.被答辩人的诉求已超过诉讼时效。答辩人已于2014年4月9日办理了产权证，并通知了被答辩人，被答辩人是办理产权转移登记的主体，须本人携带证件亲自前往登记机关办理，故未及时办理转移登记的责任不是答辩人造成的。综上，应驳回被答辩人的诉讼请求。冯佩全围绕诉讼请求、天润房地产公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院当庭组织原、被告进行了证据交换和质证。对冯佩全提交的《商品房买卖合同》及物业费收据，天润房地产公司对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据证明了原、被告双方的合同关系及房屋交付事实，另合同明确约定了延期办证的违约责任。对冯佩全提交的办证费用收据，天润房地产公司对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该份证据证明了双方代收代缴的委托关系。对冯佩全提交的亳州市国土资源局信访事项告知书，天润房地产公司对其真实性无异议，证明目的有异议，该证据只是一份信访告知书，且告知的内容与事实有较大冲突。无法作为本案依据。冯佩全提交的《商品房买卖合同》、物业费收据、办证费用收据、亳州市国土资源局信访事项告知书，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院对其证据效力予以认定。对天润房地产公司提交的天润房地产公司营业执照复印件及预览苑D、E号楼领证名单复印件、房地产权证复印件、预抵押登记证复印件冯佩全无异议，本院对其予以确认并在卷佐证。对天润房地产公司提交的购房发票复印件、税费缴纳凭证复印件及办证通知照片，冯佩全有异议，认为其没见过上述文件及照片。对天润房地产公司提交的购房发票复印件、税费缴纳凭证复印件，其证据形式不合法，本院对其证据效力不予认定。对天润房地产公司提交的办证通知照片，不能达到其证明目的，本院对其证据效力不予认定。查明的事实为：2010年7月13日，冯佩全与天润房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定冯佩全购买天润房地产公司开发的位于安徽省亳州市谯城区汤王大道天润玉兰苑D#楼1单元301室商品房，总金额305500元。合同签订后，冯佩全按照合同约定交付了房款。合同约定天润房地产公司应当在2012年3月31日前，将取得建设工程竣工规划验收证的商品房交付冯佩全使用，天润房地产公司于2011年12月26日向冯佩全交付了上述房屋。合同另约定天润房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由天润房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因天润房地产公司的责任，冯佩全不能在规定期限内取得房地产权属证书的，冯佩全不退房，天润房地产公司按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。本院认为：本案争议的焦点一：涉案房屋至今是否具备转移登记过户条件。本院经审理查明，涉案房屋因天润房地产公司的责任，至今不具备转移登记过户条件。本案争议焦点二：天润房地产公司是否应对未转移登记承担违约责任及计算方法。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天润房地产公司未按约定的时间为冯佩全代办房屋登记手续，构成违约，应当承担违约责任。冯佩全认为合同约定的产权登记违约金明显偏低，要求按总房价每日0.01%计算至今，本院认为，因天润房地产公司原因致使不能办理房产权属证书（可以进行抵押、转移）至今，远远超过合同约定的60日期限，由此造成冯佩全对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房价款的0.01%计算的违约金确实偏低，鉴于冯佩全未能举证证明其实际损失数额等客观情况，结合双方的书面约定、被告的违约事实及实际造成的影响，本院酌情按已付房价款的2%标准予以调整，计算为：305500元×2%=6110元。本案争议焦点三：过户费13535元是否应给付利息及利率如何计算。对于冯佩全要求天润房地产公司按照银行同期同类银行贷款利率支付收取冯佩全办证费用五年内所产生的利息4600元的诉讼请求，本院认为，因双方当事人对该项内容未约定，对其该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告亳州市天润房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告冯佩全支付违约金6110元。二、驳回原告冯佩全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1263元，减半收取631.5元，由被告亳州市天润房地产开发有限责任公司负担500元，由原告冯佩全负担131.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  丰灵芝二〇一七年五月四日书记员  何云燕附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。