福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初445号原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。法定代表人：林国勋，董事长。委托代理人：孙风军，男，该公司职员。被告：陈超，男，1964年4月5日出生，汉族，住三明市三元区。原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告陈超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托代理人孙风军、被告陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈超支付2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理服务费2005元、2014年7月1日至2016年12月31日的水电公摊费403元、2014年电梯年检费21元、2015年电梯年检费18元、2016年电梯年检费18元，合计2465元；2.判令陈超支付2014年7月至2016年12月31日拖欠物业费产生的违约金666元。事实和理由：海欣物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。2011年10月，海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司（以下简称“明辉地产公司”）签订了前期《物业管理委托服务合同》，并依照《物业管理委托服务合同》的相关约定对“省安小区二期”进行管理服务，而陈超却拒绝依照《物业管理委托服务合同》的相关约定交纳物业服务费及公共用水、用电分摊费用，致使海欣物业公司对“省安小区二期”的物业管理服务工作不能正常开展，蒙受一定的经济损失。因陈超的行为已构成违约，故具状起诉，请求依法判决。陈超辩称，根据福建省三明市三元区人民法院（2017）闽0403民初362号民事裁定书，“省安小区二期”7幢401室的业主诉讼主体不适格，不能起诉明辉地产公司与海欣物业公司签订的《物业管理委托合同》无效。陈超与该7幢401室的业主在同一个小区，依法享有相同的权利和义务，因此同样适用该裁定书。既然陈超不能作为适格的诉讼主体起诉明辉地产公司与海欣物业公司所签订《物业管理委托合同》的合法性，同样，海欣物业公司也不能将陈超作为适格的诉讼主体，请求驳回海欣物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1、海欣物业公司于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立，于2011年9月7日获得三明市住房和城乡建设局核发的物业管理企业三级资质证书。2011年10月，明辉地产公司与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》，主要约定：明辉地产公司将“省安经济适用房（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理；委托期限为贰年，自2011年10月1日起至2013年10月1日止；物业管理服务费由海欣物业公司按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2011年12月18日，海欣物业公司与陈超签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》，主要约定：住宅物业管理费为每月每平方米0.7元；陈超应在交房时一次性交纳6个月物业服务费，之后物业服务费应于每月5日之前交纳，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；协议自双方签字之日起生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止等。2013年9月15日，明辉地产公司与海欣物业公司再次签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》，主要约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向海欣物业公司出具《前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三元区住房和城乡规划建设局向海欣物业公司出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三明市三元区住房和城乡规划建设局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日，明辉地产公司清算小组与海欣物业公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》，主要约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止等。2015年11月9日，三明市三元区住房和城乡规划建设局向海欣物业公司出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2016年9月30日，明辉地产公司清算小组再次与海欣物业公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》，主要约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；合同期限自2016年10月1日起至2018年9月30日止等。2017年3月20日，三明市三元区住房和城乡规划建设局向海欣物业公司出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2、本案涉讼房屋（三明市三元区富文路12号4幢1001室）所有权人为陈超，住宅建筑面积95.52平方米。“省安小区（二期）”至今尚未成立业主委员会。陈超累计拖欠海欣物业公司自2014年7月1日至2016年12月31日物业管理服务费2005元、2014年7月1日至2016年12月31日水电公摊费403元、2014年电梯年检费21元、2015年电梯年检费18元、2016年电梯年检费18元。海欣物业公司于2015年3月10日、2016年6月17日、2017年2月24日向陈超发出费用催缴通知书，但陈超未按期缴纳，遂诉至本院。3、2017年3月13日，三明市三元区富文路12号7幢401室业主陈庆森、郭黎萍（即陈超所在小区的业主）向本院提起诉讼，要求判令明辉地产公司与海欣物业公司于2011年签订的《物业管理委托合同》无效并给予撤销。2017年4月27日，本院作出（2017）闽0403民初362号一审民事裁定书，认定陈庆森、郭黎萍作为物业服务合同关系中的权利义务直接承担者，但是其提起确认合同无效之诉，涉及整个小区的全体业主利益，而本案仅有陈庆森、郭黎萍两名业主提起诉讼，不能代表全体业主的真实意思表示，诉讼主体不适格，裁定驳回起诉。上述事实，有海欣物业公司提供的营业执照、物业管理企业资质证书、《物业管理委托合同》、《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同到期备案证明》、《物业服务合同备案证明》、《通告》、电梯类特种设备检验费票据、水费票据、电费票据、费用催缴通知单等；陈超提供的（2017）闽0403民初362号民事裁定书与双方当事人在庭审中的陈述为凭，本院依法予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。结合海欣物业公司与陈超签订的《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》，约定期限至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止，现涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，明辉房地产公司作为建设单位，其清算小组与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》，将“省安小区（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理，该合同合法有效，对陈超具有约束力。陈超辩称其小区7幢401室的业主无权起诉明辉地产公司与海欣物业公司所签订前期物业合同的合法性，故海欣物业公司也无权起诉陈超，但（2017）闽0403民初362号裁定书已明确载明，主体资格不适格系因确认合同无效之诉涉及整个小区的全体业主利益，但该案仅有两名业主起诉，不能代表全体业主的真实意思表示，故对陈超的辩称，不予支持。海欣物业公司依据合同对所涉物业进行管理、提供服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。陈超作为小区的业主之一，接受了海欣物业公司的服务，应当按照合同的约定，履行相关费用的缴款义务。对海欣物业公司要求陈超支付违约金的诉讼请求，虽然双方在物业管理服务协议中有约定违约责任，但本案海欣物业公司在物业服务的过程中确实存在较多不足，致业主因此而产生较大抵触情绪，本院综合考虑纠纷的发生原因，对海欣物业公司此项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、陈超应于本判决生效之日起十日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司自2014年7月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费2005元；二、陈超应于本判决生效之日起十日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司2014年7月1日至2016年12月31日止的水电公摊费403元、2014年电梯年检费21元、2015年电梯年检费18元、2016年电梯年检费18元，合计460元；三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由陈超负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  傅瑞芳二〇一七年五月二十六日书记员  王昙琳附本判决书所依据的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。