安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0102民初1380号原告：合肥信地乐汇商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路安徽大市场L2幢东3楼，统一社会信用代码91340100586110775L（1-1）。法定代表人：孟斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张会娟，该公司法务。被告：孟赛男，女，1989年3月17日出生，汉族，户籍地安徽省太和县。委托诉讼代理人：王亮，安徽百协律师事务所律师。委托诉讼代理人：司杰，安徽百协律师事务所实习律师。原告合肥信地乐汇商业管理有限公司（以下简称：“信地商管公司”）与被告孟赛男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月6日立案后，依法由本院审判员黄瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信地商管公司的委托诉讼代理人张会娟，被告孟赛男委托诉讼代理人王亮、司杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信地商管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金290089元，综合服务费190715.43元，物业费22427.68元，违约金58203元，以上合计561435.25元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年5月10日签订了《商铺租赁管理合同》一份，约定被告承租原告位于合肥信地乐汇步行街的D1-10商铺，用于经营服装零售，租赁面积为129.34平方米，被告经营的服装名城为“红贝缇”，租赁期间自2013年5月1日起至2016年4月30日止，被告应向原告支付租金、综合服务费、物业费、能源费用。合同同时还约定，被告逾期支付租金、综合服务费、物业费、能源费用等超过15日的，原告有权解除合同，被告应支付相当于三个月租金的违约金，且其已缴纳保证金不予退还。合同签订后，被告于2013年5月26日进场经营，按双方的约定，且原告再次给予被告计租期限减免的优惠扶持政策后，于2013年8月10日才开始计取租金等费用。但虽经原告多次催要，被告一直未支付任何费用，故原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告孟赛男辩称，一、被告与原告之间的租赁合同已经在2015年5月5日自动解除，故原告诉称被告欠付的租金数额及其他费用与事实不符；二、原告出租商铺所在的市场萧条，没有达到原告宣传的经营环境，被告是在原告不实宣传诱惑下租房投资，惨淡经营，损失巨大，原告不应当在收取房屋租金及其他费用，且原告承诺入住达到70%的情况下才收取租金。入住商铺极少，是原告违约，被告不存在承担违约金的问题。三、本案合同中已经约定有物业费，且原告未提供任何所谓的综合服务，且无权再收取综合服务费，已经收取的应当退还给被告。四、原告并非物业管理公司，不具有物业费收取资格，应当由实际服务的物业公司作为实际主体，也不应当继续收取。五、原告在双方合同解除后强行扣留被告的货架，办公用具，销售服装等物品，加上装修费用，共造成被告损失高达90余万元，原告应当予以返还及赔偿，也进一步证明原告起诉是没有道理的。六、被告缴纳的保证金38000元应当予以返还。七、请驳回原告的诉请，维护被告的权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实：本院审理后查明，2013年5月10日，信地商管公司作为出租方（甲方）与承租方孟赛男签订《商铺租赁管理合同》，就信地乐汇商业步行街D栋1层D#1-10号铺面的租赁事宜进行了约定。双方约定租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止。租金标准为第一年90元/月·㎡，计11641元/月，第二年96元/月·㎡，计12417元/月，第三年102元/月·㎡，计13193元/月。租金每叁个月支付一次。该合同还同时约定，孟赛男应向信地管理公司交纳商铺综合服务费，综合服务费的标准为第一年7761元/月，第二年8149元/月，第三年8666元/月。合同第四条约定，乙方承担并直接向甲方或甲方指定的物业服务工交纳该商铺物业费。物业费优惠后第一年实际按777元/月交纳，第二年实际按906元/月交纳。作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订的同时一次性交纳38000元的租赁保证金。如乙方违约，甲方有权从租赁保证金中直接扣除所欠租金、综合服务费、物业费、能源费用、违约金等。合同第六条违约责任约定如乙方逾期交纳租金、租赁保证金、综合服务费、物业费、能源费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额1%的违约金。合同终止后，乙方应在7日内将商铺恢复到进场日状态。并在交还该商铺前结清租金、综合服务费、物业费、能源费等费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方撤离其物品；由此导致损失和责任全部由乙方自行承担。乙方未能按约定交还该商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费，且甲方有权采取封门、自行清离铺内物品等强制措施，因此导致损失和责任由乙方承担。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租赁保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金（以解除前三个月的平均租金为基数）。双方当事人在合同中特别条款约定甲方给予乙方第一年一个月免租期。孟赛男在签订《商铺租赁管理合同》同时签署了《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》承诺书。上述合同签订后，孟赛男向信地商管公司缴纳了38000元租赁保证金。信地商管公司与孟赛男确定实际起租日为2013年8月10日。孟赛男分别于2013年10月22日向信地商管公司交纳58203元、2013年12月21日交纳10000元、2014年1月17日交纳10000元、2014年7月16日交纳28951.75、2014年11月23日交纳15000元、2015年1月31日交纳18000元、2015年4月10日交纳10000元。信地商管公司就上述费用向孟赛男出具了相应收据，收据载明上述费用中综合服务费为34860.7元，租金为115294.05元，孟赛男交纳物业费4074.09元，安徽信地物业管理有限公司开具了收据。2014年11月23日，孟赛男因拖欠各项费用委托其配偶向信地商管公司出具《承诺书》，内容为1、孟赛男承诺在2015年4月30日之前分阶段向原告支付所拖欠的93839.73元费用（2013年8月10日-2014年8月9日期间）。2、2015年4月30日之后的费用按合同约定正常缴纳。如违反承诺逾期，五个工作日后，视为自动解除合同。原告相关负责人员在承诺书上签署“同意此方案”。被告出具《承诺书》后除仅支付43000元。余款未付，并于2015年5月初停业也不再缴纳任何费用。信地商管公司在2016年3月5日由工作人员发短信给孟赛男，以孟赛男严重违约为由，提出正式解除双方的租赁合同，要求孟赛男清理商铺并交还。2016年5月份，信地商管公司自行将商铺内的物品清空。另查明：信地商管公司在信地乐汇广场开展了部分商业活动。上述事实，有信地商管公司提供的《商铺租赁管理合同》、《承诺书》、还款收据、短信打印件、活动照片等证据在卷佐证。本院认为：信地商管公司与孟赛男签订的《商铺租赁管理合同》依法成立并生效。双方当事人在该合同签订后也进行了履行。根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方当事人在合同期限届满前可协议解除。孟赛男因拖欠合同约定的各项费用，向信地商管公司出具《承诺书》，《承诺书》的内容包括《商铺租赁管理合同》解除的条件，该内容经过信地商管公司确认。故当孟赛男未在《承诺书》指定的期限内履行义务，可视为《商铺租赁管理合同》的解除条件已成就。信地商管公司主张孟赛男在《承诺书》约定的合同解除条件成就后，又继续履行了租赁合同，孟赛男对此不予认可，信地商管公司也未提供相应的证据，故本院对孟赛男辩称《商铺租赁管理合同》在2015年5月初已解除的辩解意见予以采信。根据《承诺书》确定具体解除时间应为2015年5月9日。《商铺租赁管理合同》解除前孟赛男应交纳的租金按信地商管公司提供的《欠款明细》计为228155.76元[116406元（2013年8月10日-2014年8月9日）＋12416.64元/月×9个月（2014年8月10日-2015年5月9日）]，孟赛男已交纳租金115294.05，还欠付112861.71元，根据合同约定，信地商管公司可从孟赛男缴纳的租赁保证金38000元中抵扣欠付租金，故孟赛男实际还应支付的租金为74861.7元。信地商管公司主张的2015年5月9日合同解除之后的租金，本院不予支持。如因孟赛男未交还房屋给信地商管公司造成房屋占用损失，信地商管公司可另行诉讼主张。信地商管公司主张的综合服务费，该费用系双方在《商铺租赁管理合同》中明确约定，在信地商管公司向孟赛男出具的收款收据中，载明孟赛男交纳的费用中包括部分综合服务费，对此孟赛男也未提出过异议。加之信地商管公司提供的证据能够证明该公司开展了相应的营销活动，故对信地商管公司诉请的《商铺租赁管理合同》解除前孟赛男实际欠付的综合服务费116079.08元[77604元（2013年8月10日-2014年8月9日）＋8148.42元/月×9个月（2014年8月10日-2015年5月9日）－34860.7元]，本院予以支持。物业服务费虽然合同约定由信地商管公司代收，但对该费用享有债权的并非信地商管公司，故信地商管公司诉请该费用，本院不予支持。《商铺租赁管理合同》约定孟赛男欠付租金、综合服务费应按欠付金额日1%的违约金，该违约金约定标准过高，本院调整为按年利率24%的标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告孟赛男于本判决生效之日起十日内支付原告合肥信地乐汇商业管理有限公司截至2015年5月9日之前欠付的租金74861.7元、综合服务费116079.08元，共计190940.78元及违约金（违约金自实际欠付之日以实际欠付金额为基数按年利率24%的标准分段计算至实际付清之日止）；二、驳回原告合肥信地乐汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9410元，减半收取4705元，由被告孟赛男负担2000元，由原告合肥信地乐汇商业管理有限公司负担2705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 黄 瑜二〇一七年五月二日书记员 李玉利