湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘1002民初3990号 原告：欧阳家禄，男，1976年5月16日出生，汉族。 原告：彭云，女，1976年3月22日出生，汉族，系原告欧阳家禄之妻。 两原告共同委托代理人：张勇，男，1970年2月4日出生，汉族。 两原告共同委托代理人：曹先平，男，1958年2月18日出生，汉族。 被告：郴州市鼎丰房地产开发有限公司，组织机构代码73286096-2，住所地湖南省郴州市五岭大市场北苑****。 法定代表人：何尚怀，系该公司董事长。 委托代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 原告欧阳家禄、彭云与被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳家禄、彭云的共同委托代理人张勇、曹先平，被告鼎丰公司的委托代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳家禄、彭云向本院提出诉讼请求：1、判令被告鼎丰公司赔偿原告违约金8458.62元（按已付房款2%计算）；2、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2009年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸的A栋1001号房，房款共422931元。合同约定了被告应在商品房交付后365日内完成该幢商品房的初始登记，否则应承担按已付房款向买受人支付3‰的违约金。原告按合同约定支付了全部购房款并入住，但被告未在合同约定的期限内办理房屋初始登记，致原告无法办理权属登记。2014年9月29日，颐豪福邸小区的12名业主代表与被告签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下称），《协议书》第二条约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。但被告并未在约定的期限内办理好原告的房产证、土地使用证及契税证手续，实属违约。 被告鼎丰公司辩称：1、原告没有在2014年9月28日《协议书》上签字，不是《协议书》的当事人，无权依据《协议书》主张权利；2、《商品房买卖合同》明确开发商只负责办理“该幢商品房的初始登记”即房产总证，分证由买受人自行申请办理权属登记，或另行委托出卖人代为办理房屋权属登记；3、根据相关法律规定，开发商的办证义务是办理总证，分证由业主自行办理或另行委托办理；4、《协议书》约定的是办理总证，而不是办理分证；5、鼎丰公司已于2014年11月28日办理好了该商品房初始登记，于2014年10月31日办理好了颐豪福邸项目土地总证；6、办理房产分证及土地分证，需业主另行委托授权，需另行签订委托书或委托协议的，需要业主提交办证资料并交纳相关的办证费用和代办费用，即使业主委托开发商代办，但因为业主未按期提交办证资料、未按期交纳办证费用和代办费用，相关责任应不可归咎于被告，且办理相关权证的机构是相关职能部门，而不是原告，原告即使受委托代办，所履行的也是代办义务；7、颐豪褔邸业主向规划部门投诉导致市规划局2015年1月15日向市房产局出具《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，以业主投诉为由，要求市房地产暂缓办理该项目所有剩余房产手续，致使无法颐豪褔邸项目按期办证。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明案件事实如下： 2009年8月11日，欧阳家禄、彭云与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》，约定欧阳家禄、彭云购买鼎丰公司开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸项目A栋1001号住房，以银行按揭贷款方式支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方约定买受人不解除合同，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。 2013年11月19日，被告代郴州市北湖区地税避向欧阳家禄、彭云开具《销售不动产统一发票》，载明房屋面积为143.33平方米，价款为422931元。 2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》），第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。原告欧阳家禄、彭云非上述12名业主代表之一，但在本案庭审过程中，原告欧阳家禄、彭云明确表示认可颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》。 鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2016年1月18日办理好了《国有土地使用证》分证；于2014年11月28日办理好了“颐豪福邸”A栋商品房的初始登记；欧阳家禄、彭云于2015年1月19日到被告处领取房产分证。 2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。 湖南省郴州市中级人民法院于2016年6月27日作出的（2016）湘10民终592号民事判决书中认定，颐豪福邸小区业主委员会委员黄家拔、刘名海到郴州市国土局政务中心窗口查到颐豪福邸小区第一批办理国土证时间是2015年1月21日，办理了20户；第二批是在2015年5月10日，办理了29户。 判决的理由与结果 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。欧阳家禄、彭云与鼎丰公司签订的《商品房买卖合同》及业主代表与鼎丰公司签订的《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为:1、《协议书》第二条约定的办证期限及违约责任是否构成对《商品房买卖合同》第十六条的合同变更问题；2、延期办证是否应归责于鼎丰公司的问题。下文分述如下： 一、《协议书》第二条约定的办证期限及违约责任是否构成对《商品房买卖合同》第十六条的合同变更问题 《商品房买卖合同》第十六条与《协议书》第二条均是合同双方当事人就办理涉案房屋产权登记的时限和违约责任进行的约定。《商品房买卖合同》约定鼎丰公司产权登记的办理时限是，应在房屋交付使用后365日办理房屋初始登记；约定的违约责任是，如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人按已付房款的3‰支付违约金。《协议书》约定的办理时限是2015年1月31日前办好房产证、国有土地使用证、契税证；约定的违约责任是，如逾期未办好，按购房合同总价的5%补偿给业主。虽然此处的违约责任表述为“补偿金”，但其功能与性质仍然属于违约金范畴。因此，从产权登记办理时限的接续、约定违约金的比例可以看出，《协议书》第二条是对《商品房买卖合同》第十六条产权登记中办理时限及违约责任的变更。在《协议书》签字的业主代表系“颐豪福邸”业主推举产生，代表全体业主与鼎丰公司达成协议，《协议书》中表述的均是“本小区业主”，且欧阳家禄、彭云庭审中亦认可《协议书》的对其的约束力，故本院对鼎丰公司主张欧阳家禄、彭云没有在《协议书》上签字，不是《协议书》的当事人，无权依据《协议书》主张权利的辩解意见不予支持。 二、延期办证是否应归责于鼎丰公司的问题 根据相关行政规定及常理可知，办理好房屋所有权证、国有土地使用证、契税证的前提条件是：第一、房地产开发企业必须具备办理国土、房产分证的基本条件，即已办理好房屋所有权证总证、国有土地使用证总证；其次、如果系委托办证，购房者应当出具授权委托，委托开发企业代为办理产权分证并提供相关个人信息资料，并按规定交纳契税及办证费用。本案《协议书》约定鼎丰公司为涉案房屋办理好房屋所有权证、国有土地使用证、契税证的时限是2015年1月31日前，而被告至2016年1月18日才为原告办理好《国有土地使用证》分证，超过上述约定的时限。评析本案的违约责任，关键在于谁的行为及责任导致办证时间延迟，本院认为，鼎丰公司于2014年10月31日办理了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证,于2014年11月28日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记，已具备办理国土、房产分证的基本条件。本院根据本案事实及相关法律规定，认定鼎丰公司应承担延期办证的违约责任。原告自愿将违约金支付比例从应按已付购房款的5%调减至2%予以计算，不违反法律规定，本院予以支持。依此计算，本案违约金为8458.62元（422931元×2%）。郴州市规划局出具的《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》是否系导致延期办证的原因，本院认为，房屋产权登记的办理有其法定的条件和程序，《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》不是办理产权登记的阻却事由，并不会必然导致房屋产权登记无法办理。该法律事实及意见在湖南省郴州市中级人民法院于2016年6月27日作出的（2016）湘10民终592号民事判决书中亦作出相同意见的认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告欧阳家禄、彭云支付违约金8458.62元。 如果被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  谢宇明 人民陪审员  石利丽 人民陪审员  谢寒梅 二〇一七年五月三十一日 书 记 员  唐 忱 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。