成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0115民初2294号原告：成都珠江润景房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉镇华丰村新城会展中心B区附1号。法定代表人：陈勇。委托诉讼代理人：钟璐，女，汉族，1987年12月9日出生，住成都市锦江区，系成都珠江润景房地产开发有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：程星，男，汉族，1992年11月21日出生，住四川省苍溪县，系成都珠江润景房地产开发有限公司员工，一般授权代理。被告：曾正超，男，汉族，1982年1月2日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人：杜勇，四川经纬通律师事务所律师，一般授权代理。原告成都珠江润景房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）与被告曾正超房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人钟璐，被告曾正超及其委托诉讼代理人杜勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠江公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的“珠江御景湾”X幢X单元X层X号房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2015年2月12日解除；2、判令被告在判决生效后五日内配合原告到房产管理部门办理注销合同备案手续；3、判令被告向原告支付违约金408644.70元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定了被告购买原告开发的“珠江御景湾”X幢X单元X层X号商品房，房屋总价1362149元。之后，被告并未按照合同及补充协议约定如期付款，原告在多次电话催款无效后，于2015年2月5日向被告发出了《催款函》，要求被告按约付款，但被告不予理会。原告迫于无奈，于2015年2月12日向被告发出了《解除合同通知函》，要求被告在5天内持相关文件办理解除合同、退款、注销合同备案等事宜，但被告不予理会。后原告于2015年3月11日向被告发出了《退款通知函》，告知被告双方合同及补充协议已经解除，要求被告在3天内持相关文件办理领取房款等事宜，但被告一直未予回应。被告曾正超辩称，本案纠纷系原告行为导致的，在签订购房合同时，原告承诺帮助被告办理变相贷款，但在被告向原告交了贷款材料后，原告一直未帮助被告成功办理贷款，从而导致被告没有付清余下房款。被告已经向原告支付了购房款202149元。被告没有收到过原告发出的解除合同的通知书，其要求确认合同已经解除的诉讼请求没有事实依据，现被告也愿意继续履行合同。原告自身存在过错，且违约金标准过高，应当下调。由于本案诉讼系因原告引起，诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证程序。原、被告双方对《商品房买卖合同》及其补充协议、买卖合同摘要（备案表）、房款转账凭证及收据、催款函及快递单的真实性均无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、珠江公司提供《解除合同通知函》及快递信息单证明珠江公司于2015年2月12日书面通知曾正超解除合同，曾正超否认收到过《解除合同通知函》。由于珠江公司已经于2015年2月12日按照《商品房买卖合同》约定的通讯地址向曾正超邮寄了《解除合同通知函》，应视为《解除合同通知函》已寄达曾正超。2、珠江公司提供《退款通知函》及快递信息单证明珠江公司于2015年3月11日书面通知曾正超前来办理退房款事宜，曾正超否认收到过《退款通知函》。由于珠江公司已经于2015年3月11日按照《商品房买卖合同》约定的通讯地址向曾正超邮寄了《退款通知函》，应视为《退款通知函》已寄达曾正超。根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，原告珠江公司与被告曾正超签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》。《商品房买卖合同》约定，曾正超购买珠江公司开发的“珠江御景湾”X幢X单元X层X号商品房，房屋总价1362149元。《补充协议二》约定，房屋总价款1362149元分三期付清，即2014年11月27日前支付202149元，2015年1月31日前支付200000元，2015年5月31日前付清余下所有尾款；如曾正超未按约定时间支付任何一期房款，逾期超过10日的，珠江公司有权单方解除合同，曾正超应在收到解除合同通知之日起5日内按房屋总价款20%向珠江公司支付违约金。《补充协议》约定，如珠江公司依据双方约定解除合同的，曾正超应在收到解除合同通知之日起10日内，到珠江公司指定地点与珠江公司签署同意退房并办理注销备案登记的退房协议或解除买卖合同确认书等文件，到贷款银行办理完毕解除借款合同和还款手续，与珠江公司共同到房地产管理部门办理完毕买卖合同备案登记注销手续，若曾正超逾期履行上述义务，除承担已有的违约责任外，还应向珠江公司支付房屋总价款10%的违约金；被告通信地址以买卖合同中填写的为准，原告按被告通信地址寄出相关文件或者将通知内容公告于当地报纸的，即视为履行通知义务；原告向被告发出通知、文件等，以邮寄方式送达的，信件发出后第3日视为送达日。同日，曾正超向珠江公司支付首期房款202149元。2015年2月5日，珠江公司向曾正超在《商品房买卖合同》中预留的地址即四川省双流县华阳华府大道一段X幢X单元X层X号邮寄了《催款函》，要求曾正超于2015年2月8日前付清本应于2015年1月31日前支付的房款200000元。2015年2月12日，珠江公司向曾正超在《商品房买卖合同》中预留的地址即四川省双流县华阳华府大道一段X幢X单元X层X号邮寄了《解除合同通知函》，声明由于曾正超未按期支付房款，双方《商品房买卖合同》自《解除合同通知函》发出之日正式解除，要求曾正超在5日内前往珠江公司处办理撤销网签合同、退款等合同相关事宜，并按约定和法律规定承担违约责任。2015年3月11日，珠江公司向曾正超在《商品房买卖合同》中预留的地址即四川省双流县华阳华府大道一段X幢X单元X层X号邮寄了《退款通知函》，要求曾正超在5日内前往珠江公司地产销售中心办理领取退款等事宜。另外，曾正超在2014年11月27日之后未再向珠江公司支付过购房款。本院认为，原告珠江公司与被告曾正超签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。曾正超未按照约定时间支付购房款，珠江公司在催收无果的情况下，于2015年2月12日向曾正超在合同中预留地址发出了《解除合同通知函》。曾正超否认收到过《解除合同通知函》，但根据双方的约定，若珠江公司按曾正超在合同中的预留地址发出通知的，信件发出后第3日视为送达日。故应认定《解除合同通知函》已经于2015年2月15日送达曾正超，《商品房买卖合同》以及相关补充协议已经于该日解除，因此，珠江公司要求确认合同已解除并要求曾正超配合其到房产管理部门办理注销合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。根据《补充协议》、《补充协议二》的相关约定，因曾正超逾期付款导致合同解除的，曾正超应按房屋总价20%的标准向珠江公司支付违约金，同时，若曾正超在合同解除之日起10日内未配合珠江公司到房产管理部门办理注销合同备案手续的，曾正超还应另行按房屋总价10%的标准向珠江公司支付违约金。珠江公司据此要求曾正超共计向其支付房屋总价30%的违约金即408644.70元，曾正超认为该违约金标准过高，请求本院调低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，珠江公司未举证证明其实际损失，本院综合本案实际情况酌情将两项违约金合计调整为：以未付购房款总额1160000元为基数，自2015年2月1日起至曾正超配合办理完毕注销合同备案手续之日止，按两倍中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告成都珠江润景房地产开发有限公司与被告曾正超签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》已于2015年2月15日解除；二、被告曾正超于本判决生效之日起五日内配合原告成都珠江润景房地产开发有限公司到房产管理部门办理合同备案注销手续并支付违约金（违约金以未付购房款总额1160000.00元为基数，自2015年2月1日起至曾正超配合办理完毕注销合同备案手续之日止，按两倍中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告成都珠江润景房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3715元、诉讼保全费5000元，由被告曾正超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。代理审判员  宋远军二〇一七年五月二十二日书 记 员  周雪瑞