四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终366号上诉人（原审原告）：邓贵平，男，1964年7月10日出生，汉族，住四川省大英县。委托诉讼代理人（特别授权）：邓建之（邓贵平之父），住四川省大英县。被上诉人（原审被告）：四川卓筒实业有限公司，住所地：大英县新城区卓筒大道67号。法定代表人：熊波，公司董事长。委托诉讼代理人：胡德勇，大英县隆盛镇法律服务所法律工作者。上诉人邓贵平因与被上诉人四川卓筒实业有限公司（以下简称卓筒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2016）川0923民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉委托诉讼代理人邓建之、被上诉人委托诉讼代理人胡德勇到庭参加诉讼，上诉人邓贵平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓贵平上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实与理由：原审法院认定邓贵平主张已过诉讼时效不属实，原告得知卓筒公司违约后，多次找到小区物管要求解决此事，物管也一直说在考虑解决方案，并初步提出以物管费抵扣，但没有履行相关手续。因此，原告以为已经解决，也未缴纳后期物管费，物业也没有在当年收取，直至今年物管公司将原告告上法庭，原告才知道被骗。原告从开始购房付款到交房都是物管公司在办理，其构成了卓筒公司的全权代理。一审出庭的也是物管公司，在此也能说明两公司虽登记为不同法人，但物管公司为卓筒公司在处理城市春天小区事务上的全权代表，因此应认定为诉讼时效中断。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求支持上诉人的诉请。被上诉人卓筒公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳上诉，维持原判。邓贵平向一审法院起诉请求：1.判令被卓筒公司向邓贵平支付两项违约金和多收三项费用4515.28元；2.一审诉讼费由卓筒公司承担。一审法院认定的事实：原告与被告在签订商品房买卖合同后，原告已交付购房款和交易税费用以及被告已将房屋交付原告并办理房屋产权。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同约定交房时间为2009年9月28日前，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。庭审中双方认可实际交房时间为2009年12月，2012年11月办理房屋产权证。原告在2009年12月2日前付清购房款、契税等款项，2011年5月2日，原告又补交五通费810元。根据最高人民法院关于诉讼时效的规定，原告主张被告承担迟延交房违约金的时间应在2011年12月前，主张迟延办证违约金的时间应在2014年11月前。原告主张被告应退还多交的五通费、代办房地产交易税和代办土地证的费用的时间应在2013年5月2日前。原告虽提供了2012年4月10日、2015年5月11日向相关部门的信函，力图证实其主张了权利，但均系复印件，更没有证据证明该证据的真实性，亦没有相关部门的回复，且原告没有充分证据证明其在诉讼时效期间向被告主张过权利，而原告向本院提起诉讼时效时间为2016年9月20日。因此，原告主张的权利已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决：驳回原告邓贵平的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25年，由原告邓贵平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人邓贵平提交的证人陈某甲、陈某乙、钱某某、唐某某的证言，因证人未出庭作证，也无其他证据予以佐证，本院不予采信。对上诉人邓贵平提交的，四川昭辉物业蓬溪分公司出具的遂宁市昭辉物业管理有限公司城市春天统一收费收据，因系上诉人交纳物管费用凭证，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月31日，上诉人与被上诉人签订合同编号CSCT－062号《商品房买卖合同》，约定被上诉人应当在2009年9月28日前向上诉人交付该商品房。自约定的期限届满之次日起至实际交付日止，被上诉人按日计算向上诉人支付已交房款万分之一的违约金。同时约定，如因出卖人的责任，上诉人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，被上诉人按已付房价款1%向上诉人支付违约金。2009年12月2日，被上诉人将房屋交付上诉人，2013年11月7日，上诉人领取房屋所有权证书。2011年4月9日，被上诉人向上诉人出具收款收据，载明补交五通费810元。2009年12月2日，上诉人向被上诉人交纳房产交易费686.34元，土地办证费658元。2016年9月20日，上诉人向四川省大英县人民法院起诉，要求被上诉人支付迟延交房违约金1002.67元、迟延办证违约金1658.27元，退还多收五通费810元、多收房产交易费686.34元、多收国土办证费358元，合计4515.28元。一审案件诉讼费由被上诉人承担。本院认为，本案争议焦点，上诉人主张被上诉人支付违约金，退还多收款项是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在2009年9月28日前向上诉人交付该商品房，在商品房交付之日起90日（即实际交房2009年12月2日+90日＝2010年3月2日）内取得房屋所有权证书，而商品房实际交付时间为2009年12月2日，实际取得房屋所有权证书时间为2012年11月。因此，上诉人在2009年9月29日就知道或应当知道接收房屋的权利被侵害，在2010年3月3日就知道或应当知道取得房屋所有权证书的权利被侵害，上诉人主张迟延交付房的诉讼时效期间为2009年9月29日至2011年9月28日，主张迟延办证的诉讼时效期间为2010年3月3日至2012年3月2日；2011年4月9日，被上诉人向上诉人出具收款收据载明补交五通费810元，上诉人认为根据《商品房买卖合同》约定，五通费12000元已支付完毕，收款收据载明的补交五通费810元，是被上诉人从退的费用中直接扣的，因此，上诉人2011年4月9日当天就应当知道权利被侵害，退还五通费的诉讼时效期间为2011年4月9日至2013年4月8日；2014年2月12日，大英县房地产管理局向上诉人出具收费标准，上诉人知道其多交纳房产交易费686.36元，因此，上诉人要求退还多交纳房产交易费的诉讼时效期间为2014年2月12日至2016年2月11日。2016年9月20日，上诉人向四川省大英县人民法院提起诉讼。对于上述诉讼时效期间，上诉人邓贵平虽提出其向物管公司主张过权利，但因物管公司与被上诉人系不同的法人，上诉人亦无证据证实其主张权利的意思表示到达被上诉人。同时，上诉人邓贵平提出，大英县基井湾社区城市春天业主委员会向相关部门反映过被上诉人违约及多收费用情况，但上诉人无证据证实相关部门在诉讼时效期间内收到业主委员会的材料，亦无相关部门的回复。因此，上诉人主张的迟延交房、迟延办证违约金，退还多收房产交易费已过诉讼时效，本院不予以支持。上诉人主张被上诉人退还多收的国土办证费358元，但并未提供证据证实系被上诉人多收取，本院不予支持。综上，一审判决认定诉讼时效期间与二审查明的事实不符，二审予以纠正，但裁判结果正确，故对上诉人邓贵平的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓贵平负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋熠炜审 判 员  张 皓代理审判员  梁 燕二〇一七年五月二十五日书 记 员  段富文