盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0991民初1181号原告(反诉被告)盐城东悦化纤有限公司破产管理人，住所地在盐城市开放大道北路52号。法定代表人姜啸然，该公司负责人。委托诉讼代理人胡万楼，江苏法震律师事务所律师。委托诉讼代理人宋相根，江苏法震律师事务所律师。被告（反诉原告）盐城鼎信房屋拆迁有限责任公司，住所地盐城市亭湖区城中城7楼第10层。法人代表卞开群，该公司总经理。委托诉讼代理人陈军，江苏一正律师事务所律师。原告盐城东悦化纤有限公司破产管理人（以下简称东悦公司）与被告鼎信房屋拆迁有限责任公司（以下简称鼎信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法适用普通程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告东悦公司的委托诉讼代理人胡万楼、宋相根，被告鼎信公司及其委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（本诉被告）东悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除租赁关系；2、判令被告迁让出办公室四楼；3、判令被告支付租金3万元（暂计算从2015年5月18日起至2016年5月17日，后续计算至实际迁让为止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月13日，原告与被告签订《场地租赁合同》一份，约定：东悦公司将其办公室四楼出租给被告使用，租期2年，自2013年5月18日至2015年7月17日，租金每年30000元，按年支付。2010年4月19日，原东悦化纤公司因严重亏损，不能清偿到期债务，被盐城市中级人民法院受理破产、指定破产管理人，并于2010年9月1日被裁定破产清债。2014年5月23日原告因破产清债而书面通知各位承租户（包括被告）另找经营场所。2015年2月15日原告又书面告知各位承租户（包括被告）迁让并结账未果，遂诉至法院。被告（反诉原告）鼎信公司辩称：我司作为案涉房租的承租人按照合同约定全面履行了支付租金的义务，但由于东悦公司内部原因封堵大门造成我方工作人员无法进出办公室，从2014年7月后又单方断电断水致使我司无法继续使用承租房屋，使我司无法实现合同的目的，其应当赔偿我司就案涉房屋发生的装潢维修等损失，另我司支付给东悦公司的60000元租金没有开具发票，其应当向我司开具正规发票，综上，请求法院依法判决。被告（反诉原告）鼎信公司在本案的审理过程中，于2016年10月26日向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告租金25000元（从2014年7月至2015年5月，计10个月）及押金3000元，并向反诉原告开具已收租金的正式发票；2、反诉被告赔偿反诉原告装潢损失计62240元、房屋漏水及维修损失费5000元；3、反诉被告承担本案反诉费。事实与理由：2013年5月13日，我司与反诉被告东悦公司签订《场地租赁合同》一份，约定：反诉被告将其办公室四楼租给我司使用，租期2年，自2013年5月18日起至2015年5月17日止，租金每年30000元，按年支付，另交押金3000元。合同签订后，反诉被告分别于2013年6月5日、2014年4月18日向反诉原告收取两年租金60000元，并于2013年6月5日收取押金3000元。我司承租该房屋后即投入装修。反诉被告屡屡违约，单方断水断电，致我司无法继续承租该房屋。原告（反诉被告）东悦公司辩称：1、根据租赁合同第四条约定：装修费用应由反诉原告自行负责；2、反诉原告无证据证实职工封堵大门；3、在租赁合同中未约定开具租金的正式发票，依照惯例，有收据就行，并因反诉原告已经计入账簿，记账本身说明收据本身能作为支出入账的，已无需开取正式发票，且反诉原告已认可；4、房屋渗漏及损失无事实根据，也无确实充分证据证明，综上，请求法院驳回反诉原告的诉请。当事人围绕本诉请求与反诉的请求一并提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对无异议的证据本院予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：1、对东悦公司举证的关于要求鼎信公司限期搬离并腾空承租场地的系列通知，有鼎信公司员工潘先智签名的接收单为证，故本院对该司辩称未收到通知的意见不予采信，该证据与本案待证事实有关联，依法作为定案依据；2、对鼎信公司举证的承租房屋的照片，系被告单方制作，无其他证据相互印证，亦未得到东悦公司的认可，故不能实现其证明目的，本院对该证据不予认定。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2013年5月13日，盐城东悦化纤有限公司作为甲方与鼎信公司作为乙方签订了《场地租赁合同》一份，约定甲方将其办公室四楼租给乙方使用。租期为2年，自2013年5月18日至2015年5月17日止，租金每年30000元，另交押金3000元。合同第四条约定，租赁期内，乙方在租赁场所需改造的费用及相关批准手续自行负责，防盗、安全管理由乙方负责，甲方负责安全、监督；第九条约定，租赁期内，甲乙双方如有单方提出终止合同，须提前60日通知对方，并协商做好交接工作；第十条约定，租赁期内，如遇甲方重大改制，此合同自行终止，甲方不承担违约责任。2014年5月23日，东悦公司向所有承租户发出告示，载明：盐城化纤集团有限公司、盐城东悦化纤有限公司破产清算工作已接近尾声，为了不影响各承租户的正常经营，管理人准备在一至两个月内清退所有承租户，请各位承租户尽快另找其他租赁场地，特此告示。2014年12月1日，盐城市中级人民法院向鼎信公司发出通知，载明：盐城东悦化纤有限公司破产清算工作已接近尾声，因你司在两次收到限期搬迁的书面通知后未及时搬迁，影响了破产清算工作进程，并限其在10日内搬出原租赁场地。鼎信公司接到该通知后仍未返还租赁场地。另查明，2010年9月1日，盐城市中级人民法院依法宣告盐城东悦化纤有限公司破产，并指定江苏仁禾中衡会计事务所有限公司为破产管理人。再查明，鼎信公司向东悦公司交纳租金60000元，租期至2015年5月17日，另交纳押金3000元。本案的争议焦点为：1、案涉的租赁合同是否应当解除？2、如果合同解除，双方产生的权利义务如何认定及处理？本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应遵循诚信原则，全面适当地履行合同义务。关于争议焦点一：本院认为，案涉租赁合同对租赁物、租赁期限、租金等均作了约定，系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第九条约定，甲乙双方如有单方提出终止合同，须提前60日通知对方，并协商做好交接工作。该约定赋予双方均享有对合同的解除权，充分体现了涉案合同签订于东悦公司破产清算中这一基本背景，鼎信公司理应对合同履行期限的不确定性及合同解除的法律后果有所预知。2014年5月23日，东悦公司发出了公示，清楚载明因破产清算之需而要终止租赁，并向鼎信公司发出了限期搬离的通知，届时，合同约定的解除条件已成就。涉案合同应在上述通知发出之日起60日期限届满之日即2014年7月23日予以解除。自此时起，鼎信公司应当返还租赁物并与东悦公司进行结算。据此，本院对东悦公司提出的要求解除原、被告的租赁关系并要求被告迁让出租赁场地的诉求依法予以支持。关于争议焦点二：《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同；第二百三十五条规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。结合本案，自东悦公司2014年5月23日发出终止租赁限期搬离的公示起的60日后，即2014年7月23日，双方租赁合同已解除。鼎信公司继续占有承租场地的行为已非基于双方约定的租赁关系，其逾期归还租赁场地，东悦公司有权要求鼎信公司返还租赁场地并赔偿损失，该赔偿应以占有使用费的形式折价补偿给东悦公司。鼎信公司应当向东悦公司支付自2015年5月18日起至今的占有使用费。鼎信公司辩称，因东悦公司的破产清算及水电不能正常供应，严重影响其经营，该意见应作为考量双方合同是否得以正常履行的因素，对租期内租金比照原约定适当予以核减，方显公允。同时，合同解除后，尽管鼎信公司仍占用场地，但已不能正常使用和经营，故占有期间的占有使用费也不能完全参照原约定的租金标准来计算。根据租赁合同的约定，双方均有权单方终止合同，条件是提前60日通知对方，在此基础上，合同还约定，租赁期内，乙方在租赁场所需改造的费用及相关批准手续自行负责。庭审中鼎信公司认可装潢于2013年5月，约用一个月的时间装修完毕，但除装潢合同及装修发票之外亦未能举证证明：自2013年5月装潢之日至2014年10月29日最后一张发票出具之日，其陆续向装修公司付款的证据。换言之，该装潢所花费用无法确认。但考虑到租赁时间的确未满合同约定的期限，其对承租房屋的装潢投资，未达到订约时预期的利益回报效果，综合衡量上述因素，本院酌情认定，自2014年7月合同解除之日起至合同约定租赁期间届满之日，东悦公司应对鼎信公司核减的租金，并与合同解除后至今鼎信公司应予赔偿的占有使用费相互冲抵，故双方之间互相不负给付义务。关于鼎信公司诉求的装潢损失62240元，因缺乏法律及事实依据，本院依法不予支持；关于其要求东悦公司开具已收租金正式发票的诉求，因双方在合同中对此没有约定，且发票的开具属于税务机关行政管理的范畴，故本院不予理涉；关于其诉求房屋漏水及维修损失费用5000元，因未提供充分证据予以证明该损害事实及所用款项的存在，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）盐城东悦化纤有限公司破产管理人与被告（反诉原告）鼎信房屋拆迁有限责任公司的租赁关系于2014年7月23日解除。二、被告（反诉原告）鼎信房屋拆迁有限责任公司迁让出原告（反诉被告）盐城东悦化纤有限公司破产管理人的四楼办公室，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告（反诉被告）盐城东悦化纤有限公司破产管理人的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）鼎信房屋拆迁有限责任公司的诉讼请求。案件受理费275元，由本诉原告盐城东悦化纤有限公司破产管理人负担，反诉案件受理费2230元，减半收取1115元，由反诉原告鼎信房屋拆迁有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  周琳苒代理审判员  缪大军二〇一七年五月十五日书 记 员  张文清附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。