内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书(2017)内0823民初638号原告：李国政，男，汉族，退休职工，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托诉讼代理人：董建明，男，汉族，退休职工，现住乌拉特前旗乌拉山镇。被告：郑旺，男，汉族，无业，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托诉讼代理人：贾敏，内蒙古子阳律师事务所律师。原告李国政与被告郑旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国政及其委托诉讼代理人董建明，被告郑旺及其委托诉讼代理人贾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国政向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告租赁费50000元。2、判令被告给付其租赁期间的采暖费5389元、物业费3600元，合计8989元3、诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求要求被告承担从2016年3月31日至2017年3月31日的房屋租赁费40000元、物业一年1800元及采暖费2695元，共计44495元。事实和理由：原告为福都名苑棚户区改造项目的拆迁户，2010年8月原告与鄂尔多斯市亿福房地产公司乌拉特前旗分公司（以下简称亿福公司）签订了“城市房屋拆迁补偿安置协议”，原告以原有的住房置换了鄂尔多斯市亿福房地产公司乌拉特前旗分公司开发的福都名苑B1栋-4号底店。2012年8月18日，原告与亿福公司签订《福都名苑认购书》，缴纳了相关费用，并于2013年6月22日领取钥匙对该房屋进行装修使用。至此，原告已合法取得福都名苑B1-4号底店的所有权及处分权。2014年4月1日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，原告将福都名苑B1-4号底店即福都名苑东门北侧第五间门点房（连体一二楼）一套租给被告，约定租赁期限为二年，从2014年4月1日起至2016年3月31日止；租金为40000元∕年，第一年被告先支付原告人民币30000元，剩余租金于签合同之日起二个月内付清，第二年租金在2015年4月1日前必须一次性付清，同时约定，在租赁期间产生的采暖费、物业费、水电费及其他相关费用均由被告承担。合同签订后，被告只给付原告租金30000元，尾欠租金50000元及采暖费、物业费等费用8989元，至今未付，之后，原告多次向被告催要租金等费用，但被告均以种种理由推诿未付。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且符合法律规定，为有效合同，被告未按合同履行给付义务，其行为已构成违约。为此，原告依法向贵院提起诉讼，望贵院予以支持原告的诉讼请求为盼。被告郑旺辩称，1、根据《合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。被告与原告签订租赁合同后，在交付30000元租金没几天，便有第三人持真实的商品房买卖合同上门阻止承租人使用房屋，使用第3个月时，被第三人锁门无法经营。因第三人主张权利，导致承租人即本案被告不能对租赁物使用、收益，被告未要求原告返还已付租金已经仁至义尽，不想原告作为违约方还起诉要求守约方给付房租。在被锁门后三个月内，承租人便向贵院提起诉讼，要求解除合同并返还租金，在案件开庭审理过程中，原告也同意解除租赁合同，但不同意赔偿承租人即本案被告的损失。既然合同已经解除，何来给付租金的义务，因此，应驳回原告诉讼请求。2、况且被告作为房屋出租人，并不是没有过错就不是违约，作为出租人，应当对租赁物承担权利瑕疵担保责任，由于出租人未尽瑕疵担保义务，出租房屋存在权利瑕疵，被第三人占有，导致合同目的无法实现的，应认定出租方违约，出租方承担履行不能的责任。因原告出租的房屋存在权利瑕疵，承租人承租时间为2014年4月1日，直到2015年7月6日，人民法院才确认原告的房屋买卖合同有效，权利瑕疵至此才消失，而自2014年7月起，该出租房屋始终处于锁门状态，也即被告仅使用三个月便再没有使用过租赁物，而原告起诉主张两年的房屋租金，没有任何事实及法律依据。3、被告租赁原告房屋，因房屋权利瑕疵，第三人主张权利，导致承租人不能对租赁物使用收益，并致使合同目的无法实现，合同因此解除，但被告给付原告30000元租金原告却未返还给被告，被告将保留对该部分租金的诉讼权利，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交了房租租赁协议一份，证明原、被告签订租赁协议一份，起止时间为2014年4月1日至2016年3月31日，租金为每年40000元，已交付30000元，采暖费物业费由被告承担。被告对协议的真实性认可，对举证意图不认可，该协议中明确约定，如乙方不续租，应提前一个月告知甲方，被告在2014年10月份已向人民法院提起诉讼要求解除双方的租赁协议。本院审核认为，该协议由双方签订，客观真实，予以采信。2、原告提交了证明一份，证明采暖费两年是5389元，物业费两年是3600元，共计8989元。被告不认可，认为供暖费及物业费应由相应的公司及物业公司出具发票或收费依据及供暖合同和物业合同，该证明中是B一号楼4号商铺，而房屋租赁合同中是第五间门点房，不是同一个房屋。本院经审核，将结合本案其他证据，进行综合认证。3、原告提交了（2015）巴民二终字第89号民事判决书及（2014）乌前民初字第1763号民事判决书各一份，证明争议的房屋是我的，我有所有权，同时证明柴长征给被告赔偿损失了。被告对两份判决书真实性认可，举证意图不认可，因为柴长征也只给赔偿了8个月20天的租金损失，是2014年7月12日到2015年4月2日。实际只使用了三个月房子，其他时间的物业费不承担，使用的这段时间没有供暖，没有产生供暖费。郑旺起诉柴长征的案子是2016年6月12日才判决下来的。2014年7月21日立案起诉原告李国政要求解除合同。自2014年7月12日以后再没有使用过涉案房屋。本院审核认为，该证据是法院依法作出的且已发生法律效力的判决书，客观、真实，予以采信。4、被告提交了房屋租赁协议，证明该协议中明确约定，如乙方不续租，应提前一个月告知甲方，被告在2014年10月份已向人民法院提起诉讼要求解除双方的租赁协议。原告对协议真实性认可，举证意图不认可，因为被告已经违约，没有权利起诉我。本院审核认为，该协议由双方签订，客观真实，予以采信。5、被告提交了（2014）乌前民初字第1916号民事判决书一份，证明该判决书二审终审是2015年7月16日宣判，因此该房屋上的权利瑕疵于2015年7月16日消失，且该判决书中第六页法院查明案件争议房屋于2014年7月份左右由第三人柴长征管理使用，导致被告无法使用租赁物，合同目的无法实现。原告对真实性认可，对举证意图不认可。本院审核认为，该证据是本院依法作出的且已发生法律效力的判决书，客观、真实，予以采信。6、被告提交了价格评估报告书，证明柴长征只给赔偿了8个月20天的租金损失，是2014年7月12日到2015年4月2日，其他什么也没有。原告对真实性认可，对举证意图不认可。本院审核认为，该证据是经有资质的鉴定机构依法出具，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福都茗苑东门北侧第五间门点房连体一二楼和福都茗苑B1栋-4号（福都茗苑B1号楼4号商铺）底店是同一个房屋。2014年4月1日，原告李国政与被告郑旺签订了《房屋租赁协议》，双方约定内容为：一、甲方（李国政）同意将福都茗苑东门北侧第五间门点房（连体一二楼）一间租给乙方（郑旺）。乙方（郑旺）不得随意转租，如转租需甲方（李国政）同意。二、乙方（郑旺）租赁甲方（李国政）房屋时间为2014年4月1日至2016年3月31日止，每年租金为肆万元整（40000元）人民币，第一年乙方（郑旺）先支付甲方（李国政）人民币叁万元（30000元），剩余租金于签合同日起二个月内付清，第二年租金在2015年4月1日前必须一次性付清，如乙方（郑旺）第二年不续租必须提前一个月通知甲方（李国政），如违约，甲方（李国政）有权终止本协议。合同期满后，首先优先乙方（郑旺）续签。三、乙方（郑旺）租赁甲方（李国政）房屋起其它所有费用（水、电、取暖、供热等费用）均由乙方（郑旺）承担，不得拖欠。四、乙方（郑旺）租赁甲方（李国政）房屋起，此房屋的取暖费和物业费由供暖和物业公司核算价钱后，由乙方（郑旺）支付甲方（李国政），不得拖欠。……被告郑旺从2014年4月1日租赁使用房屋至2014年7月12日，2014年7月12日柴长征管理使用房屋。另查明，2014年7月21日，被告郑旺将原告李国政诉至本院，审理中被告郑旺申请追加柴长征为第三人参加诉讼，柴长征申请追加鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司乌拉特前旗分公司为第三人参加诉讼，本院予以准许。审理中被告郑旺经营的白宫摄影会馆的停业损失经巴彦淖尔市恒博价格评估有限责任公司鉴定，营业损失价值为268666.67元（8个月零20天）；房屋租金为28888.89元（8个月零20天）。被告郑旺请求依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，要求原告及第三人连带赔偿被告停业损失及门店租金297555.56元、门店装修费损失54488元、鉴定费8000元，共计360043.56元，并由原告及第三人承担本案的诉讼费用。本院于2016年6月12日依法作出（2014）乌前民初字第1763号民事判决书，判决：一、第三人柴长征于本判决生效后七日内给付被告郑旺营业损失268666.67元、房屋租金损失28888.89元、装修费用54488元、鉴定费8000元，共计360043.56元。二、原告李国政及第三人鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司乌拉特前旗分公司不承担本案的民事责任。三、驳回被告郑旺的其他诉讼请求。柴长征不服判决，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年11月28日依法作出（2016）内08民终1366号民事调解书。再查明，2014年8月6日，原告李国政将鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司乌拉特前旗分公司（以下简称亿福房地产公司）及柴长征诉至本院，要求1、依法确认原告与被告房地产开发公司签订的《福都名苑认购书》合法有效。2、判令被告房地产开发公司向原告办理房屋产权证书。3、本案诉讼费用由被告承担。本院于2014年12月24日依法作出（2014）乌前民初字第1916号民事判决书，判决：一、确认原告李国政与被告亿福公司签订的《福都茗苑认购书》合法有效。二、驳回原告李国政的其他诉讼请求。柴长征不服判决，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年7月16日依法作出（2015）巴民二终字第89号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告向原告租赁房屋，并签订了《房屋租赁协议》，双方形成了租赁合同关系。该租赁协议合法、有效，对于有效的合同，双方当事人应当恪守。双方在房屋租赁协议中明确约定租赁期间所有费用（水、电、取暖、供热等费用）均由被告郑旺承担，取暖费和物业费由供暖和物业公司核算价钱后，由被告支付原告。对原告要求给付租金50000元的诉讼请求，因原告出租给被告的房屋权属存在瑕疵，从2014年8月6日至2015年7月16日权利瑕疵才消除，被告从2014年7月12日开始没有再实际使用房屋，但被告起诉柴长征赔偿一案的营业损失及租赁费是计算在2015年4月2日，因此被告应向原告支付2014年4月1日至2015年4月2日之间的租金。一天的租金109.59元（40000元/年÷365天），2014年4月1日至2015年4月2日的租金为40109.59元，被告已给付30000元，还应给付10109.59元。对原告要求给付供暖费5389元、物业费3600元的诉讼请求，经查明被告应付一年的供暖费、物业费，故对一年物业费1800元、一年供暖费2695元，本院予以支持。对原告要求给付从2016年3月31日至2017年3月31日的房屋租金40000元、物业费1800元、供暖费2695元的诉讼请求，原告李国政与被告郑旺签订的《房屋租赁协议》约定租赁期限从2014年4月1日至2016年3月31日，现租赁期限已届满，原、被告双方的《房屋租赁协议》已解除，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告郑旺于本判决生效后十日内给付原告李国政房屋租赁费10109.59元。二、被告郑旺于本判决生效后十日内给付原告李国政物业费1800元及供暖费2695元。三、驳回原告李国政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，减半收取1185元，实际收取1185元，由被告郑旺负担83元，超标的的诉讼费1102元由原告李国政负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员  德领兄二〇一七年五月二十五日书记员  赵 宇注：本法律文书生效后，申请人在二年内未申请执行的，视为放弃执行。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。