江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终641号上诉人（原审原告）：海安县海海毛绒制品有限公司，住所地江苏省海安县海安工业园区。法定代表人：邓爱铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。委托诉讼代理人：范建军，江苏钻石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海安海欣色织整理有限公司，住所地江苏省海安县海安工业园区。法定代表人：彭国云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆模军，该公司副总经理。上诉人海安县海海毛绒制品有限公司（以下简称海海公司）因与上诉人海安海欣色织整理有限公司（以下简称海欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海海公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定海欣公司按照70%承担责任，属于认定事实不当。按照合同约定，海欣公司应当先租金，再用房屋，海欣公司履行义务在先，根据合同法的规定，海欣公司未履行相应义务，则海海公司有权拒绝海欣公司相应的履行要求。海欣公司没有从租赁房屋搬出的具体行为，海海公司也不可能阻止其搬迁。海海公司对海欣公司未能搬出设备没有任何过错，海欣公司应当全额支付租金和占用费。海欣公司辩称，海海公司上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。海欣公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，上诉费由海海公司负担。事实和理由：海欣公司曾多次去拆卸机器设备，但被海海公司阻挠，如海欣公司强行关闭天然气管道阀门可能会导致安全隐患，故至今未能搬迁。一审认定海欣公司关闭主管道，严重影响海海公司经营生产的说法不能成立。车间门前铁管直径大于八十厘米，单凭人力不能移动，一审认定该铁管以及车间内管道是临时的，随时可以移走不能成立。海欣公司对案涉房屋没有控制权，海海公司安装管道也未经海欣公司同意。海海公司拖欠海欣公司款项不给，并且强行扣留设备。海海公司曾经起诉海欣公司主张房租等费用，后又变更房租给付期，在没有通知海欣公司的情况下，应当视为海海公司放弃2012年5月14日后的房租。结合本案事实看，海海公司在本起纠纷中应当承担全部责任，至少也是主要责任。2012年5月14日后海欣公司仅夫妻二人勉力支撑，后因家庭发生变故，2014年1月以后，根本就没能够去对设备进行搬迁，只能拍卖，但如果拍卖过程中大的设备不予拆卸和海海公司阻挠就更没有商家来收购设备。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销一审法院，依法改判。海海公司辩称，海欣公司上诉请求不能成立，请求驳回上诉。海海公司向一审法院起诉请求：1.判令海欣公司支付房屋租金及占用费544125.12元（从2012年5月15日起至2012年5月31日止为租金，从2012年6月1日起至2015年12月14日为占用费；租金和占用费标准均为151723.2元/年，即415.68元/天），并从2015年12月15日起仍按415.68元/天支付占用费直到实际返还房屋之日止。2.赔偿逾期交付租金或占用费的利息损失53103.12元（从2012年5月15日起每年应付的租金或占用费，从当年年底计算至2015年年底，均按照年利率7.2%分段计算；2012年5月15日至2012年12月31日，租金和占用费为96022.08元，利息损失为20740.77元；2013年占用费为151723.2元，利息损失为21848.14元；2014年占用费为151723.2元，利息损失为10924.07元；2015年度未计算；合计为53512.98元，但只主张53103.12元）。一审法院认定事实：2009年10月1日，海海公司（甲方）与陆兴厂签订租赁协议一份，约定：甲方位于海安镇黄海大道西168号现有厂房，乙方因生产需要向甲方租赁厂房13间，建筑面积1896.54平方米，每平方租金80元，计年租金151723.20元，租金在使用前付清，在当年11月30日前交清下一年的租赁费；租赁期限10年；第一年租金在当年10月30日前交清。协议还对水、电、汽费用负担等其他事项做了约定。此后，海欣公司以案涉租赁房屋作为经营场所进行了工商登记，并进行实际经营。2010年4月2日，海海公司与海欣公司另行签订房产租赁协议一份，协议中对租赁房屋的位置、面积、租金标准、租赁期限、租金给付方式、水电汽等费用的负担等主要内容均与海海公司与陆兴厂在2009年10月1日签订的上述协议相同，但增加约定解除合同需在三个月前书面通知对方的内容。当日，海海公司的关联公司海安海汇实业有限公司（以下简称海汇公司）与海欣公司签订了安全生产责任书，对安全生产的有关问题进行了约定。2012年4月，海欣公司认为海海公司未尽到房屋出租人应尽的租房屋的维修义务、在双方合作安装使用锅炉中账目不清、未及时退还海欣公司投入的锅炉款，双方之间产生矛盾。2012年5月13日，海欣公司发函给海海公司，敦促海海公司履行义务，否则将依法解除合同。当日，海海公司强行将海欣公司的生产用电拉断，此后至今海欣公司再未生产。2012年5月31日，海欣公司发函通知海海公司解除合同，同时主张其他权利。因双方协商未果，海欣公司于2013年3月6日向一审法院提起诉讼，要求海海公司及海汇公司返还锅炉投资款、赔偿海欣公司改装天然气的安装费、赔偿强行断电而给海欣公司造成的损失等。经审理，一审法院于2014年5月30日作出（2013）安商初字第0122号民事判决书。海欣公司不服提起上诉，南通中院经审理后认为原审判决认定的基本事实不清，于2014年11月裁定发回重审。一审法院另行组成合议庭，重新对该案进行了审理，于2015年12月11日作出（2015）安商初字第00127号民事判决书，确认“2012年5月13日，海海公司认为海欣公司欠缴相关费用而拉断电源，停止向海欣公司供电至今，已以自已的实际行为解除了合同。2012年5月31日，海欣公司书面通知海海公司提出解除2009年10月1日的签订的租赁协议，说明海欣公司亦要求解除租赁协议。因双方均发函或以自己的行为表明解除双方签订的租赁协议，因此双方签订的租赁协议已实际解除”，海海公司及海欣公司均不服而提起上诉。2013年8月19日，海海公司向一审法院提起诉讼，要求海欣公司及陆兴厂的投资人陆模军等给付水、电、汽、煤炭、加工费及租金等。关于租金，海海公司起诉时要求海欣公司给付从2010年3月1日起至2013年底的租金，诉讼过程中，海海公司变更为暂要求海欣公司给付至2012年5月14日止的租金。一审法院于2015年10月27日作出（2013）安开民初字第1487号民事判决书。根据审理中双方共同确认的2010年4月7日码单注明的海欣公司的电表自2012年2月25日13时启用，认定海海公司主张从2010年3月1日起要求海欣公司给付租金的起算点有事实依据，同时认为因海欣公司一直将设备存放在租赁厂房内，所租赁的厂房一直未退还给海海公司，故认定海海公司要求海欣公司支付至2012年5月14日止的租金应予支持。该判决作出后，海欣公司不服而提起上诉。上述两案上诉后，至一审审理终结，尚未作出裁决。一审法院认为，最初海海公司与陆兴厂签订租赁协议，后海欣公司以协议中陆兴厂租赁的厂房作为经营场所而申请工商登记，海欣公司设立后随即与海海公司签订了房屋租赁合同，且前后两份合同的主要内容高度一致，由此可见，双方之间就案涉房屋的租赁使用意思表示真实，合同内容无违反法律或行政法律的情形，双方之间房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约全面履行义务。通过此前的诉讼，海海公司作为出租人已向承租人海欣公司主张了截止2012年5月14日的租金，虽然一审判决后上诉审理至一审判决前尚未最终结束，但这并不影响海海公司另行主张2012年5月15日后的房屋租金或占有使用费。海欣公司主张海海公司在本案中主张的租金或占用费与此前裁决有交叉，与事实不符，不予采信。双方发生纠纷后，海海公司拉断海欣公司生产用电，客观上导致海欣公司无法实际生产经营，但海欣公司一直未将租赁房屋退还，给海海公司造成租金、房屋占用费及利息损失，海海公司要求给付租金和房屋占用费依法应予支持，海欣公司未及时付款给海海公司造成利息损失，海海公司要求海欣公司赔偿也合法有据，但综合考虑双方对案涉纠纷的过错，一审法院酌定海欣公司按70%承担责任。海海公司要求海欣公司全额给付与事实不符，难以全额支持。为了减少双方损失，希望海欣公司尽快腾空交房给海海公司，海海公司也应积极配合，至于双方之间的其他纠纷理当通过合法途径解决。海海公司主张的租金或房屋占有使用费的起算点正确、标准符合双方合同约定，一审法院均予以采信。海海公司主张逾期付款应按年利率7.2%赔偿利息损失，该标准既无合法依据，也未经双方约定，一审法院酌定以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，一审判决：一、海安海欣色织整理有限公司按双方约定的年租金151723.2元的70%，从2012年5月15日起，向海安县海海毛绒制品有限公司给付房屋租金和房屋占有使用费，直到腾空交房之日止。其中，截止2015年12月14日，海安海欣色织整理有限公司实际应给付海安县海海毛绒制品有限公司380887.58元。二、海安海欣色织整理有限公司偿付海安县海海毛绒制品有限公司逾期付款利息损失（从2012年5月15日起，按双方约定的每年151723.2元的租金标准的70%，分年度计算当年租金或房屋占有使用费，并以每年租金或房屋占有使用费的数额为本金，从当年年底起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，计算至2015年12月31日止）。上述一、二两项均于判决发生法律效力后10日内履行完毕。三、驳回海安县海海毛绒制品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9241元，由海安县海海毛绒制品有限公司负担2772元，海安海欣色织整理有限公司负担6469元（海欣公司负担部分已由海海公司代垫，海欣公司在履行上述判决义务时一并给付海海公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海海公司提交法院执行案涉房屋照片以及通知书，证明其未扣留海欣公司设备，一审判决后通知海欣公司腾空房屋，但是海欣公司并未腾空。海欣公司质证认为，海海公司提交的证据恰恰证明了设备被扣留的事实，通知书是上诉以后收到的，且十天时间根本无法腾空设备。本院认为，法院执行以及海海公司发出通知书均在一审判决后，且上述证据均未直接涉及海欣公司设备是否扣留的问题，故海海公司提交的证据不能达到其证明目的。海欣公司提交接处警登记表四份、（2013）安开民初字第1487号及（2013）安商初字第0122号两案庭审笔录各一份，证明海海公司阻止其搬走设备，且导致已经拆下来的设备丢失。海海公司质证认为，四份接处警登记表并未载明扣留设备问题，而是双方之间其他纠纷报警记录，两份庭审笔录中关于阻止搬离设备的陈述均为海欣公司代理人陈述，而非海海公司陈述，故海欣公司的证据不能达到其证明目的。本院认为，四份接处警登记表载明的分别系租赁合同履行纠纷、水电纠纷、阻止施工纠纷以及设备丢失问题，并未涉及海海公司阻止海欣公司搬离设备的内容，两份庭审笔录中亦未见海海公司认可其阻止海欣公司搬离的陈述，故海欣公司提交的证据均不能达到其证明目的。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审阶段争议焦点为：一、海海公司主张的租金或占用期间使用费及逾期利息的请求是否应当得到支持；二、一审对双方责任的划分是否恰当。关于争议焦点一，关于租金或占用期间使用费以及逾期利息的问题。承租人应当按照约定的期限支付租金费用，合同期满或者合同解除后，承租人继续占有房屋的，出租人有权要求承租人支付占有使用费。本案中，海欣公司未缴纳合同解除前的租金费用，亦未在合同解除后搬出设备，腾空房屋，给海海公司造成损失，应予赔偿。海欣公司虽抗辩主张海海公司阻止其搬迁，但其提供的证据不能直接证明亦无法形成一个完整的证据链证明其主张，故其该点抗辩本院不予采信。海海公司虽曾起诉部分租金等费用后又变更诉讼请求，但变更诉讼请求并不直接导致诉讼权利的灭失，且本案与前案诉讼权利之间并不冲突，海海公司主张租金或占用期间使用费及逾期支付利息的请求符合法律规定。关于争议焦点二，关于一审对双方责任划分问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方均应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行及时通知、协助、提供必要的条件、防止损失扩大的义务。本案中，双方因对房屋维修义务、账目等问题产生纠纷，海海公司收到海欣公司敦促履行义务函后强行拉断海欣公司生产用电，导致海欣公司再未生产，海欣公司占用期间，海海公司进入租赁房屋安装管道、将铁管放置大门前，一审据此判决海海公司承担部分责任并无不当。海欣公司作为承租人，占用房屋亦应当缴纳相应租金或占有使用费。本起纠纷至今已达五年之久，牵涉数起民事诉讼，造成损失日益扩大，实非一方之过错，一审结合具体案情划分责任并无不当，本院予以确认。综上所述，海安县海海毛绒制品有限公司与海安海欣色织整理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9241元，由海安县海海毛绒制品有限公司负担2772元，海安海欣色织整理有限公司负担6469元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  张峥嵘代理审判员  周 敏二〇一七年五月二十七日书 记 员  施惠惠