江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0281民初1418号原告汪敏亮，男，1973年9月16日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市。原告袁四平，女，1978年2月24日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市。二原告共同委托代理人朱敏，江西弘乐律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托代理人朱天恩，江西弘乐律师事务所律师，特别授权。被告朱卫福，男，1980年3月24日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市。委托代理人张贵和，江西济仁律师事务所律师，一般代理。被告周卫荣，女，1973年4月3日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市。被告江西劲天实业有限公司。法定代表人董复森，系该公司董事长。原告汪敏亮、袁四平诉被告朱卫福、周卫荣、江西劲天实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告汪敏亮、袁四平及其委托代理人朱天恩、被告朱卫福及其委托代理人张贵和到庭参加诉讼，被告周卫荣、江西劲天实业有限公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪敏亮、袁四平诉称，2013年10月11日，原告通过被告周卫荣的介绍向被告朱卫福购买位于乐平市××时代广场单身公寓××室，当即原告给付被告朱卫福定金10000元，随后双方于2013年11月27日签订了一份房屋买卖合同，原告给付被告朱卫福人民币80000元，后原告于2014年2月23日再次给付被告朱卫福51960元，支付被告周卫荣1000元中介费。现原告已向被告朱卫福支付了所有的购房款，但被告迟迟不交付房屋，两被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法调解或判决被告朱卫福返还购房款141960元并承担10000元的违约责任，被告周卫荣返还中介费1000元，本案诉讼费由两被告承担。原告为支持其诉请提供以下证据：1、两原告身份证复印件、结婚证复印件各一份；2、2013年11月27日原告与被告朱卫福签订的房地产买卖契约；3、2014年2月23日被告朱卫福向原告出具的购房款收条一张；4、2016年4月27日乐平市人民法院（2016）赣0281民初656号民事判决书一份；5、2015年2月16日被告出具的保证书一份；6、房产中介收据一份；7、录音光盘一份。被告朱卫福辩称，本案争议标的乐平市新时代广场1栋单身公寓911室房屋的买卖双方主体系原告袁四平与被告江西劲天实业有限公司，被告朱卫福是被告江西劲天事业有现公司的外围销售人员，每卖出去一套房有2000元的报酬，被告江西劲天实业有限公司2016年7月16日出具的书面证明上已经明确了朱卫福的身份情况。被告朱卫福在收到原告的房款后已经将收到的房款转账到了被告江西劲天实业有限公司的账户。2013年11月27日原告汪敏亮与被告签订的房地产买卖契约已被2014年1月24日原告汪敏亮以袁四平的名义与被告江西劲天实业有限公司签订的商品房买卖合同所取代。本案争议房屋已在乐平市房地产管理局办理了网签手续。故原告与被告朱卫福之间不存在商品房买卖合同关系，原告诉请没有事实根据和合同依据，请求法院依法驳回原告对被告朱卫福的一切诉讼请求。被告朱卫福为支持其辩称提供以下证据：1、袁四平与江西劲天实业有限公司签订的商品房买卖合同、交付房款的收据各一份；2、江西劲天实业有限公司销售信息；3、江西劲天实业有限公司出具的证明一份；4、被告在收取房款后，通过银行转交给江西劲天实业有限公司的汇款清单。旨在证明原告就争议房屋与江西劲天实业有限公司签订了商品房买卖合同并已办理了网签，并由该公司收取了房款，与被告朱卫福不存在销售关系。被告周卫荣未到庭，未答辩。被告江西劲天实业有限公司未到庭，未答辩。经审理查明，原告袁四平与汪敏亮系夫妻关系。被告周欣荣系欣荣房地产中介的经营者。2013年11月27日原告汪敏亮与被告朱卫福签订房地产买卖契约，购买座落在乐平市××时代广场单身公寓××楼××号商品房，双方约定房屋成交价格为141960元，双方约定付款方式为汪敏亮于2013年10月11日付定金10000元，于2013年11月27日付款80000元，余款51960元待被告朱卫福帮原告汪敏亮在开发商处开好发票后全部付清，被告周卫荣在协议中证人处签名。后由于二原告主张XX室靠近电梯就协商变更为了XX室。原告袁四平与被告江西劲天实业哟徐爱你公司签订商品房买卖合同并到乐平市房管局办理网签手续，该商品房买卖合同约定：出卖人应当在2014年7月30日前交付房屋，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2014年2月23日被告朱卫福向原告出具收条一张“今收到袁四平购新时代单身公寓XX号房房款人民币壹拾肆万壹仟玖百陆十元整（其中包括江西劲天实业有限公司收据XX票据金额92274元）”。2015年2月6日被告朱卫福向原告出具保证一份（新时代单身公寓911室，已卖给袁四平并已签订购房合同，本人保证此房不卖第二家，如卖第二家赔偿人民币贰拾万元整，如袁四平已出卖与本人无关）。2016年7月16日江西劲天实业有限公司出具证明一份，证明“二原告诉争的位于乐平市××时代广场单身公寓××房，原告汪敏亮已于2014年1月10日通过朱卫福转交了141960元到本公司账上，朱卫福系本公司聘请的外围商品房销售人员。当时汪敏亮选购的是单身公寓XX房，至2014年1月24日在其以原告袁四平的名义与本公司签订商品房买卖合同时，通过朱卫福说情要求换成XX房，因XX两房的面积、房款是相同的，所以本公司出具的收款收据就没有更换，其中收据上的汪敏亮写成“马明亮”系笔误，待开正式销售发票时以双方签订的商品房买卖合同上的名字为准。收据和商品房买卖合同上的房款为92274元，与实际上原告汪敏亮支付的141960元房款存在差异，二原告不仅是明知的，而且也是同意的，因为实际房价是4000元每平方米，合同价是2600元每平方米，便于原告税负优惠。后二原告又将该房转卖给他人，要求在本公司办理商品房买卖合同的变更登记，因原告与本公司的商品房买卖合同已到房产部门备案并进行了网签，所以无法给予这点方便，只能进入二手房交易市场交易”。上述事实，有原、被告举证材料、当事人陈述、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、本案中原告与被告周卫福之间签订的房地产买卖契约及原告与被告江西劲天实业有限公司之间签订的商品房买卖合同的效力如何认定？二、本案中双方当事人违约行为的认定及责任承担。针对第一个焦点问题，原告主张因被告周卫福与被告江西劲天实业有限公司之间存在债权债务关系，故被告江西劲天实业有限公司以房抵债，将其公司开发的本案争执的房产抵给被告周卫福，故被告周卫福通过中介即被告周欣荣介绍与原告鉴定房地产买卖契约，至于之后与被告江西劲天实业有限公司签订商品房买卖合同，目的是为办理产权登记需要，故原告认为其与被告周卫福签订的房地产买卖契约合法有效，被告不能依约履行合同义务，致使房屋不能实际交付，合同目的不能实现，应承担违约责任。被告周卫福主张其系被告江西劲天实业有限公司聘请的外围销售人员，合同双方应为原告及被告江西劲天实业有限公司，这有原告与被告江西劲天实业有限公司签订的正式商品房买卖合同及被告江西劲天实业有限公司出具的收款凭证证实。故本案中被告周卫福不是合同相对人，不应承担本案民事责任。综合双方陈述及本案证据，现就原告与被告周卫福之间签订的房地产买卖契约及原告与被告江西劲天实业有限公司之间签订的商品房买卖合同的效力作如下评析:该两份合同指向的标的物相同，应结合合同签订的主体、内容、时间及目的等综合因素予以客观评判。本案中原告没有证据证明被告江西劲天实业有限公司存在以房抵债的事实，也没有证据证明被告周卫福缺德合同标的物处分权，且被告江西劲天实业有限公司作为标的物所处楼盘的开发商，结合原告与被告周卫福签订房地产买卖契约后，经原告提出变更房号后又与被告江西劲天实业有限公司签订正式的商品房买卖合同，双方并到房地产管理部门办理预登记及网签手续。该行为表明被告江西劲天实业有限公司以实际行为即与原告签订商品房买卖合同对原告与被告周卫福签订的房地产买卖契约进行了追认，且以后一份合同进一步明确了双方的权利义务。故本案中合同的相对双方应为原告和被告江西劲天实业有限公司。被告朱卫福主张其本人不是合同实际相对人，依法不应承担本案因合同违约产生的民事责任应予支持。针对第二个焦点问题，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据买卖合同的规定，原告已经履行支付购房款的义务，被告应当按合同约定将出售的房屋的所有权转移给原告的义务至今未履行。根据合同法的相关规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还购房款并承担违约责任的诉请依法予以支持，违约责任应当按照双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，按已付房款的1%支付违约金，故被告江西劲天实业有限公司应当支付原告违约金141960元×1%=1419.6元。综上，本案符合合同的法定解除条件，虽然原告未提出解除合同的诉讼请求，但原告要求被告承担合同法定解除的法律后果，应予支持。关于原告主张被告周欣荣返还中介费1000元的诉请，本院认为，根据合同法第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原告以居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况为由要求返还中介费没有证据证明，故对原告该诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西劲天实业有限公司于本判决生效后15日内返还原告购房款141960元并承担违约金1419.6元。二、驳回原告对被告周卫福、周欣荣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费3359元，由被告江西劲天实业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  汪秋红人民陪审员  石红琴人民陪审员  江文淑二〇一七年五月五日书 记 员  钱麓宇