江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终3659号上诉人（原审被告、反诉原告）：永大昶商业发展（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路219号。法定代表人：陈炳龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雁萍，江苏盛乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱航澜，江苏盛乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州智成投资置业有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路199号4558D。法定代表人：查建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：田莉，江苏新苏律师事务所律师。上诉人永大昶商业发展（苏州）有限公司（以下简称为永大昶苏州公司）因与被上诉人苏州智成投资置业有限公司（以下简称为苏州智成公司）相邻土地、建筑物利用关系纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00481号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。永大昶苏州公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏州智成公司一审全部诉讼请求，支持永大昶苏州公司一审反诉请求。事实和理由：一、苏州智成公司没有任何证据证明讼争土地由其合法使用，也没有任何有效证据证明永大昶苏州公司擅自占用了苏州智成公司的地盘。在部队与双方分别签订的协议中并无任何书面材料证明讼争位置系归苏州智成公司所有。苏州智成公司无任何证据证明其与永大昶苏州公司之间各自所应有的界限。永大昶苏州公司的建造物坐标是来自于在苏州市政府规划局备案的坐标线位并依据该坐标建造，没有侵占苏州智成公司任何利益，永大昶苏州公司搭建的消防梯用于公众使用，该行为不属于侵权行为。即使苏州智成公司认为该消防梯占用了其界限，对其利益也没有任何损害。二、丁亚洲并非永大昶苏州公司员工，也未接受永大昶苏州公司委托，且苏州智成公司提供的有丁亚洲签字的承诺书也没有原件。丁亚洲一审出庭作证证明是苏州智成公司一定要其签名，丁亚洲明确其无权做主，该承诺书必须加盖公章后方成立，但苏州智成公司持有该承诺书后并未完成盖章的手续。一审法院仅凭该份所谓的证据判令永大昶苏州公司承担150万元的巨额款项，依据不足。综上，请求二审法院改判支持永大昶苏州公司的上诉请求。苏州智成公司辩称，一审法院认定永大昶苏州公司的消防梯占用苏州智成公司土地之事实，丁亚洲也确认了承诺书复印件的真实性。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回永大昶苏州公司的上诉，维持原判。苏州智成公司向一审法院起诉请求：一、永大昶苏州公司拆除其占用苏州智成公司土地所建的消防梯，并补偿占用苏州智成公司消防梯占用费用150万元（按50万/每年，从2011年2月4日计算到2014年2月3日）；二、永大昶苏州公司补偿苏州智成公司全景大厦受损维修费用5234210.38元；三、诉讼费用由永大昶苏州公司承担。永大昶苏州公司向一审法院反诉请求：一、苏州智成公司立即拆除占用永大昶苏州公司租赁土地搭建的配电间（部分占用）、室外观光电梯及广告灯箱；二、苏州智成公司返还临时用电押金5万元；三、反诉诉讼费用由苏州智成公司承担。一审法院认定事实：2008年苏州科信置业有限公司与南京军区第四房地产管理分局签订《南苏字第4558D坐落场地租赁意向合同》,约定后者将苏州市广济南路199号（南苏字第4558D号坐落）南兵营地块基地面积5000平方米出租给前者管理使用。2008年1月28日，苏州科信置业有限公司将上述合同的全部权利义务转让给了苏州智成公司。2008年3月10日，南京军区第四房地产管理分局与苏州智成公司签订关于南苏字第4558D（大酒店）坐落场地租赁补充协议，约定租赁合同期限为2009年12月1日至2027年11月30日。2008年7月份，苏州智成公司在租赁的上述场地上投资建设全景大厦，大约于2010年3月份整体竣工。2009年4月份，永大昶苏州公司在从南京军区第四房地产管理分局租赁来的与全景大厦北侧相邻的本市广济南路219号（南苏字第4558D号坐落）面积为13845平方米的场地上投资建设新苏德基广场（新苏大厦），在施工期间，永大昶苏州公司因工程建设需要向苏州智成公司交纳5万元的临时用电押金，借用苏州智成公司的电力。新苏大厦建设大约于2010年年底竣工。全景大厦与新苏大厦相邻，两者之间存在大约几百平方米的通道。2009年6月25日，苏州智成公司（甲方）、永大昶苏州公司（乙方）、南京军区第四房地产管理分局（协调方）签订协议书，该协议书载明：乙方在试营业（2011年5月1日）前将围墙拆除，并进行地面分界，分界线划分的位置、形式在不影响甲乙双方消防安全的前提下，由协调方根据实际情况进行确定。2010年1月1月，南京军区第四房地产管理分局（甲方）与苏州智成公司（乙方）签订军队房地产租赁合同一份，约定甲方将坐落在本市广济南路199号（南苏字第4558D号坐落）的房屋整楼、场地面积5000平方米出租给乙方使用，租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月30日止，年租金为240万元，半年一付，到期前提前十日支付，合同还对其它事项作了约定。苏州智成公司陈述军队房地产租赁合同每五年一签。2010年4月27日，苏州智成公司因全景大厦及配电房墙体等发现多条裂缝，遂委托苏州市房屋安全鉴定管理处对其北侧在建工程（新苏德基广场）后续施工对全景大厦及配电房是否有影响进行鉴定。2010年10月9日，苏州市房屋安全鉴定管理处出具鉴定书，鉴定结论为全景大厦及配电房北侧在建工程（新苏德基广场）的施工对全景大厦及配电房有轻微影响。2010年7月1日，苏州智成公司与永大昶苏州公司就苏州广济南路4558D综合楼项目配电房维修方案达成备忘录：自2009年9月永大昶苏州公司的开发项目施工以来，苏州智成公司配电房四周墙体开始出现不同程度的裂纹，并且出现墙体渗漏现象，苏州智成公司决定进行维修。经双方协商，由永大昶苏州公司承担该维修工程总价70%的款项，约合人民伍万元整。上述款项包括配电房日后的补漏及维修，此后配电房因墙体防水渗漏因产生的维修费用由苏州智成公司直接承担，与永大昶苏州公司无关。2010年8月3日，永大昶苏州公司支付了苏州智成公司上述5万元款项。2011年3月24日，在南京军区第四房地产管理分局主持下，苏州智成投资置业有限公司与新苏商业发展（苏州）有限公司就建筑物相邻关系有关事宜协商并达成如下共识：一、有关全景大厦维修及通道事宜，双方深入交换意见，同意今后进行一步协商；二、智成公司同意新苏公司自即日起在相邻通道施工，包括全景大厦化粪池填实、北侧地基注浆加固、邦家消防楼梯维修加固、后三通、道路铺设。新苏公司施工时应保证电缆、光缆、煤气管道及其他地下管线安全。2011年4月25日，南京军区第四房地产管理分局（甲方）与永大昶苏州公司（乙方）签订军队房地产租赁合同一份，约定甲方将坐落在本市广济南路219号（南苏字第4558D号坐落）面积为13845平方米的场地出租给乙方用于综合商业，租赁期限自2011年4月28日起至2016年4月27日止，年租金为1550万元，半年一付，到期前提前十日支付，合同还对其它事项作了约定。永大昶苏州公司陈述军队房地产租赁合同每五年一签。2012年，永大昶苏州公司（发包人）与苏州工业园区繁欣建筑有限公司（承包人）签订工程施工合同书一份，约定发包人委托承包人对全景大厦综合楼、裙房北侧外墙等进行修缮，并支出工程款27万元。2015年6月3日，南京军区第四房地产管理分局就我院的咨询函复函如下：一、我局原南兵大酒店地块移交给承租单位（苏州智成公司）管理使用时，未办理地块四址交接手续，但交接现场明确苏州智成公司承租的地块北侧以原食品市场最南侧1栋房屋的南墙为界。二、现查看原始图，原食品市场最南侧1栋房屋的南墙坐标分别为：西端X：51848.7608、Y：44410.3385，东端：X：51920.6520、Y：44428.5942。一审另查明：2014年7月28日，新苏商业发展（苏州）有限公司更名为永大昶苏州公司。一审审理中，苏州智成公司提供承诺书复印件一份，该承诺书载明：“苏州智成公司：因我公司工程项目（石路新苏德基广场）于南边的围墙雨污水管道、煤气管道、消防钢楼梯施工需要，现需立即拆除围墙，我公司承诺在大楼取得消防验收合格证之后一个月内将消防钢楼梯拆除，否则我公司愿给予人民币伍拾万元／每年的赔偿。请贵公司协助为感！承诺方：新苏商业发展有限公司。2011年1月3日。请苏州智成公司协助为感！丁亚洲、2011.1.3”。就该承诺书复印件真实性问题，丁亚洲于2015年11月13日出庭作证，其陈述：“确实存在该承诺书，当时原件给了苏州智成公司。承诺书上原本应该是公司敲章，不用我个人签字，但当时总经理吴志春打电话给我，让我先让签个字，第二天再去盖章，所以我才写这句话是说明情况，不是我个人的承诺。我在苏州市大元置业有限公司工作，吴志春是该公司的总经理，同时也是永大昶苏州公司的总经理，他带着苏州市大元置业有限公司的人在管新苏天地这个项目的基建和开发。”审理中，苏州智成公司陈述在相邻的通道中，紧邻永大昶苏州公司的土地有几个车位，由苏州智成公司聘请的物业公司进行管理并收费。自2014年起永大昶苏州公司的货车不再使用上述通道，但垃圾车还在通行。上述事实，由苏州智成公司提交的承诺书、2011年7月27日函、2011年3月24日协商纪要、配电房维修方案备忘录、2015年6月3日复函、军队房地产租赁合同、苏州市房屋安全鉴定书及一般缴款书、永大昶苏州公司提供的进帐单及发票、协议书、军队房地产租赁合同等及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，关于苏州智成公司要求永大昶苏州公司拆除消防梯的问题。一审法院认为该消防梯属于永大昶苏州公司的新苏天地大厦附属的必要设施，如果拆除势必严重影响该商业体的运转，影响范围甚大，反观从对苏州智成公司的影响来看，影响并不大，故苏州智成公司要求永大昶苏州公司拆除其所建的消防梯的诉讼请求，一审法院难以支持。关于消防梯补偿费的问题。一审法院认为，苏州智成公司有理由相信丁亚洲向其出具的承诺书获得了永大昶苏州公司的授权，理由如下：一、虽然丁亚洲当时系苏州市大元置业有限公司而不是永大昶苏州公司的员工，但是丁亚洲当时受同时担任永大昶苏州公司及苏州市大元置业有限公司总经理吴志春的安排参与管理永大昶苏州公司的在建工程，对此，苏州智成公司有理由相信丁亚洲系永大昶苏州公司公司的员工。二、虽然承诺书的承诺方落款处系“新苏商业发展有限公司”，与永大昶苏州公司更名前的名称“新苏商业发展（苏州）有限公司”相比缺少了“（苏州）”字样，但结合承诺书的内容来看，足以识别该承诺方为新苏商业发展（苏州）有限公司即永大昶苏州公司。三、从常理来看，丁亚洲作为个人，根本没有无经授权向苏州智成公司出具赔偿金额如此之大的承诺书的动机，并且丁亚洲也明确当时承诺书的内容系经吴志春认可，吴志春也表示第二天后会盖章。综上，丁亚洲向苏州智成公司出具承诺书的行为构成表见代理行为，该承诺行为的后果应由永大昶苏州公司承担。根据该承诺书，如果永大昶苏州公司取得消防验收合格证之后一个月内未将消防梯拆除，永大昶苏州公司愿意按每年50万元予以赔偿，然而该消防梯至今存在，并未拆除，故苏州智成公司要求永大昶苏州公司补偿苏州智成公司2011年2月4日至2014年2月3日消防梯占用费用150万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于墙体裂缝鉴定费、配电房电缆沟补漏费用、配电房外墙维修及配电房电缆沟二次改造费的问题。一审法院认为，关于墙体裂缝鉴定费，根据苏州智成公司提供的房屋安全鉴定结论，永大昶苏州公司当时的在建工程对苏州智成公司的房屋只是存在轻微影响，不足以排除其建筑本身的质量存在问题，故苏州智成公司要求永大昶苏州公司支付该墙体裂缝鉴定费，一审法院认为依据不足，不予支持。关于配电房电缆沟补漏费用、配电房外墙维修及配电房电缆沟二次改造费，因双方已于2010年7月1日就配电房维修方案达成备忘，由永大昶苏州公司承担5万元的维修费用，并且约定之后配电房的维修费用与永大昶苏州公司无关。之后永大昶苏州公司亦实际支付了该费用，故苏州智成公司再次要求永大昶苏州公司支付配电房电缆沟补漏费用、配电房外墙维修及配电房电缆沟二次改造费的诉讼请求，法律依据不足，一审法院不予支持。关于道路租金、通道人员管理费、道闸维修费、沥青道口施工费、沥青道路施工费、沥青罩面施工费。一审法院认为，两个大厦之间的通道主要由苏州智成公司使用、管理并收取停车费，并且自2014年起永大昶苏州公司基本不再使用该通道，即使存在垃圾车的通行，亦属于相邻关系中必要的、合理的通行，故苏州智成公司要求赔偿上述费用的诉讼请求，一审法院不予支持。关于下水道开挖、排污、堵漏、维修恢复费用的问题。一审法院认为，苏州智成公司提供的证据不足以证明该费用的支出与永大昶苏州公司之间存在直接因果关系，故一审法院不予支持。关于永大昶苏州公司要求苏州智成公司拆除配电间、室外观光电梯及广告灯箱的问题。一审法院认为，永大昶苏州公司并没有提供证据证明苏州智成公司的配电间占用其租赁的土地，故对于拆除配电间的诉讼请求，一审法院不予支持。因苏州智成公司对于其占用永大昶苏州公司土地建造室外观光电梯及广告灯箱的事实表示认可，故对永大昶苏州公司要求苏州智成公司拆除室外观光电梯及广告灯箱的诉讼请求，一审法院予以支持。关于临时用电押金的问题。苏州智成公司表示永大昶苏州公司使用的电费超出了用电押金金额。一审法院认为，永大昶苏州公司向苏州智成公司借用电力，应当在使用结束之后进行电费的结算，然而永大昶苏州公司并未提供双方电费结算的依据，故对于永大昶苏州公司要求返还临时用电押金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第八十四条、第一百零八条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、永大昶商业发展（苏州）有限公司于判决生效之日起十日内补偿苏州智成投资置业有限公司2011年2月4日至2014年2月3日期间的消防梯占用费用150万元。二、苏州智成投资置业有限公司于判决生效之日起十日内拆除占用永大昶商业发展（苏州）有限公司土地所建造的室外观光电梯及广告灯箱。三、驳回苏州智成投资置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回永大昶商业发展（苏州）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58939元，由苏州智成投资置业有限公司负担40639元，由永大昶商业发展（苏州）有限公司负担18300元。反诉案件受理费525元，由永大昶商业发展（苏州）有限公司负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是新苏大厦消防梯是否侵犯了苏州智成公司承租的土地使用权。苏州智成公司建设的全景大厦与永大昶苏州公司建设的新苏大厦所占土地使用权均是向南京军区第四房地产管理局租赁而来，且全景大厦与新苏大厦所占用土地均建造坐落于同一块土地范围之内，故双方之间承租土地的使用权归属争议不属于行政争议，对于涉案消防梯所占土地使用权归属，应根据本案现有证据予以综合判定。首先，根据南京军区第四房地产管理局向一审法院的咨询函复函意见明确了苏州智成公司承租土地的界限，而永大昶苏州公司并未提供明确证据证明其租赁土地的界限，苏州智成公司陈述其对承租土地界限进行自行丈量并发现涉案消防梯占用其土地，有其基础依据；其次，从苏州智成公司提供的丁亚洲以“新苏商业发展有限公司”（永大昶苏州公司前身）名义作出的承诺书复印件内容可以看出，消防梯占用了苏州智成公司承租土地。虽苏州智成公司未提供该承诺书原件，但丁亚洲出庭作证证明了该承诺书的真实性和形成的背景，且特别作证证明了承诺书内容系经新苏商业发展（苏州）有限公司总经理吴志春的同意。丁亚洲作为新苏大厦项目现场管理人员，根本没有在未经授权向苏州智成公司出具赔偿金额如此之大的承诺书的动机，且其作证内容亦没有违背常理之处，故丁亚洲作证内容具有较高可信度。综上，本院认定新苏大厦消防梯占用苏州智成公司承租土地之事实达高度盖然性，考虑到消防梯系新苏大厦附属的必要设施，拆除消防梯势必对新苏大厦经营产生重大影响，且消防梯的存在对苏州智成公司造成的影响并不明显，故一审法院根据实际情况判决永大昶苏州分公司按承诺书约定支付赔偿款，原则上并无不当，本院予以确认。永大昶苏州公司上诉提出无证据证明其消防梯占用了苏州智成公司承租土地以及丁亚洲出具的承诺书对其并无约束力的主张，本院不予采信。永大昶苏州公司上诉认为涉案消防梯即使占用了苏州智成公司土地，对苏州智成公司未造成任何不利影响，不应支付赔偿款，因涉案消防梯的存在侵犯了苏州智成公司承租土地的使用权，且与承诺书内容不符，故本院对该项上诉主张不予采信。永大昶苏州公司上诉要求支持其一审反诉全部请求，因无证据证明苏州智成公司搭建的配电间占用了其承租土地，且其与苏州智成公司就临时用电费用尚未进行结算，故一审法院驳回永大昶苏州公司关于拆除配电间、返还5万元临时用电押金的反诉请求，并无不当。综上，永大昶苏州公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18850元，由上诉人永大昶商业发展（苏州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一七年五月二十三日书 记 员  张维雯