浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0782民初3001号原告:义乌市龙虎日用品有限公司，住所地：浙江省义乌市荷叶塘开发区。法定代表人：刘加法，董事长。委托诉讼代理人：施平平，浙江星耀律师事务所律师。被告：浙江国利国际货运代理有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道稠州北路1121号501室。法定代表人：施海平，董事长。委托诉讼代理人：吕继雷，浙江六和(义乌)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶金明，浙江六和(义乌)律师事务所律师。原告义乌市龙虎日用品有限公司与被告浙江国利国际货运代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月22日立案受理后，由代理审判员廖莎独任审判，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告义乌市龙虎日用品有限公司的法定代表人刘加法及委托诉讼代理人施平平、被告浙江国利国际货运代理有限公司的委托诉讼代理人叶金明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市龙虎日用品有限公司起诉称，2014年5月21日，原、被告双方签订《仓库租赁合同》，约定对涉案房屋进行出租6年，租金每年35.6万元，三年后按10%递增，后，原告将房屋交付被告使用。因被告不支付第三年（2016年6月15日至2017年6月14日）的租金，原告于2016年7月29日起诉被告要求支付第三年的租金。庭审时，被告提出已将房屋腾空，不再继续承租涉案房屋，且时至今日，被告仍未支付第三年的租金。为了防止损失的扩大，原告积极采取补救措施，将涉案房屋分开出租，终于将涉案房屋全部出租。出租情况分别为：2016年9月25日出租3间，租金3.9万元；2016年10月1日出租2间，租金1.9万元；2016年10月26日出租3间，租金3.55万元；2016年11月3日出租3间半，租金4万元；2016年11月25日出租7间，租金7.2万元，合计租金为21.83万元，其中138483元为原告收取的第三年的租金，故原告的第三年的租金损失为217517元。原告认为，被告以自己的行为不履行合同的主要债务，已构成违约，被告的行为给原告造成巨大的经济损失。为此，请求判令：1、原、被告双方签订的《仓库租赁合同》解除；2、被告支付违约金3.56万元；3、被告支付原告第三年度的租金损失217517元。被告浙江国利国际货运代理有限公司答辩称，1、涉案的仓库租赁合同已经由双方在2016年5月初协商一致解除，在原告提起的(2016)浙0782民初12568号案件中被告已经举证证明原告诉请解除合同的基础不存在。2、原告主张的3.56万元和租金损失没有法律依据，因为原被告双方是协商一致解除合同的，不适用违约条款，亦无需支付下一年度的租金，且根据合同法第114条规定，原告同时诉请违约金和租金损失（即损害赔偿金）不应得到支持。3、原告应该返还押金2万元和剩余租金4.45万元，被告在2014年共支付了37.6万元，其中35.6万元是第一年的租金，2万元是押金，该部分押金原告至今没有退还，2015年被告支付了35.6万元租金，但在2016年5月初原被告双方就已经解除了合同，剩余一个半月没有实际使用，租金合计4.45万元，原告应当予以返还。原告为证明其所主张的事实，向本院提交了如下证据材料：一、仓库租赁合同复印件一份（原件存于2016浙07**民初12568号案件中），证明被告向原告租赁房屋，第三年租金为35.6万元等事实。二、房屋所有权证复印件一份，证明涉案房屋归原告所有的事实。三、租房协议6份、收款收据6份，证明原告为避免损失扩大出租涉案房屋的事实。2016年9月25日出租3间租金3.9万元、2016年10月1日出租2间租金1.9万元、2016年10月26日出租3间租金3.55万元、2016年11月3日出租3间半租金4万元、2016年11月15日出租1间租金1.28万元、2016年11月25日出租7间房屋（104平方米）租金7.2万元，合计租金21.83万元，其中138483为原告已收的第三年的租金，原告第三年的租金损失为217517元。四、收款收据一份（编号为0002093），证明被告于2016年8月经多次催缴才支付水电费的事实，从而证明原被告双方的协议没有解除。五、被告于(2016)浙0782民初12568号案件中提供的证据照片打印件一份，证明被告仍在使用租赁房屋的事实。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据，发表如下质证意见：对证据一、二的三性均无异议。对证据三的真实性有异议，即使是真实的，损失也不是由被告造成的，而是由市场波动造成的。对证据四的真实性有异议，被告对这份收款收据并不知情。对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，照片拍摄的时间是在2016年5月3日，但实际上在当天就已经腾空房屋并将钥匙交给了原告。被告为证明其所主张的事实，向本院提交如下证据材料：一、网上银行付款回单打印件三份，证明被告已经付清了涉案《仓库租赁合同》解除前的租金，且2014年多付的2万元为押金，原告至今没有返还。二、从2016年5月4日起义乌商报信息广场（广告）板块复印件一份8页，证明原告已在第一次起诉中认可该组广告是由原告的法定代表人发布，涉案的仓库租赁合同于2016年5月之前解除。四、（2016）浙0782民初12568号的开庭笔录核对件、原告变更诉讼请求申请书核对件各一份，证明原告在该案中承认了义乌商报上的广告是由其法定代表人发布的，并称该广告是其法定代表人名下其它厂房的招租广告及其法定代表人名下在荷叶塘有四处厂房，但实际上原告不能提供产权证明，最终选择变更诉讼请求，但法院不予准许的事实。经庭审质证，对被告提交的证据，原告发表如下质证意见;对证据一的真实性无异议，款项原告均已收到，但其中2014年5月22日的5万元是定金（后定金已作为租金抵扣），6月16日32.6万元其中的30.6万元是根据合同付的2014年度的剩余租金，1万元是押金，还有1万元是租赁房屋外面原告搭建钢台给被告使用，被告支付的补偿款，2015年5月27日的35.6万元是2015年度的租金，被告至今没有支付2016年度的租金，已经违约。对证据二的真实性无异议，确实由原告的法定代表人发布，当时庭审是因为被告当庭提供证据，无法及时核实，之前代理人都是和原告法定代表人的儿子进行联系的，被告庭审中提供证据时原告法定代表人的儿子也不清楚这个情况，基于此，更基于被告的答辩，庭审法官责令原、被告法定代表人出庭，再安排开庭，代理律师后跟原告法定代表人核实才确认对涉案房屋发布广告的情况，也了解了如何发布广告的前因后果，及时变更了诉讼请求，在后一次开庭中法官认为鉴于原告已经另行出租房屋，且变更后的诉请与原告诉请没有重合之处，认定为新的诉请要原告另案起诉，故原告撤回起诉。庭审中法官也进行调解，认为被告应当承担原告的租金损失，但被告仅愿意支付1万元，故协商不成。但该商报的内容不能达到被告的证明目的，不能仅凭发布广告就证明协议已经解除，广告是在租赁期间发布的，被告当时未曾搬移，广告是原告单方面发布的，不存在协商的过程，也不能证明协商的结果，该证据仅仅是广告，并没有实际出租掉，也没有对被告的租赁权及房屋的使用造成任何影响。当时被告的员工找原告的法定代表人说其生意不好，可能2016年度被告不打算续租了，如果有人租的话就更好了，所以原告法定代表人发布了招租广告，后来被告就再也没有联系原告，就擅自腾空了。对证据三真实性无异议，但均不能证明原、被告双方协商解除租赁合同的事实。对原、被告提供的证据，本院认证意见如下：原告提供的证据一、二，对其真实性本院予以认定，可以证明原、被告签订租赁合同，双方对租赁物、租期、租金及违约责任进行了约定的事实。证据三，系第三方证据，涉及到案外人，原告未申请协议及收款收据涉及的案外人出庭作证，故对该组证据的真实性和证明力本院不予认定。证据四，系原告单方制作，被告亦对其真实性有异议，本院对其真实性和证明力不予认定。证据五，未载明照片拍摄时间，故对该组证据的证明力本院不予认定。被告提供的证据一，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。证据二，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，可以证明自2016年5月4日开始，原告就涉案租赁标的物发布招租广告的事实，但仅凭发布招租广告的行为不能认定原、被告双方的合同于2016年5月4日之前已经解除的事实。证据三，对其真实性本院予以认定。结合本院认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年5月21日,原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《仓库租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方坐落于荷叶塘工业区凯旋北路42号前13间店面后401，合计1246平方，作为乙方的仓库使用。仓库租赁期为2014年6月15日至2020年6月15日，共计6年。甲方应于2014年6月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。房经甲乙双方交验并移交房门钥匙后视为交付完成。乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订仓库租赁合同。租金为356000元/年，一年一付，仓库三年后按租金10%递增，押金10000元，合同期满或特殊情况导致合同结束，乙方退租后返还。租金每年提前一个月续交，房租费、押金、水电费等费用以收据为准。协议还对仓库维修及改造、转租等进行了约定，并同时约定6年期间，如中途退房，乙方需赔偿当年租金的10%。具体情况协商解决。合同履行过程中，被告共计支付原告732000元，其中712000元系租期第一年、第二年的租金。现原告以被告不履行合同主要义务，已构成根本违约为由，诉至本院。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按照双方约定全面履行合同义务。被告主张其已于2016年5月3日与原告协商一致解除涉案合同，并将厂房腾退、交还原告，但是其提供的证据未能证明该事实，故对被告提出的涉案合同已由双方协商一致解除的意见本院不予采纳。而根据原告的陈述，其于2016年6月28日已接管房屋，房屋租赁合同以租赁物的实际使用为基础，故本院认定双方的租赁合同事实上已于2016年6月28日解除。对于合同解除前（2016年6月16日至2016年6月27日共计12天）的租金11704元，被告应支付给原告。此外，被告未按照双方约定的租赁期限继续承租涉案房屋并交纳租金，构成违约，该违约行为导致双方租赁合同的解除，应承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金并赔偿租金损失，经本院释明，原告选择要求被告赔偿损失，对于违约金原告不再主张。原告提供的证据不足以证明损失的数额，但涉案合同解除后至原告将涉案房屋再次出租应留有合理的期限，根据双方签订的租赁合同的约定，被告若继续承租的，应提前一个月向原告提出续租要求，可以推定签订合同时原告对于重新出租房屋的期限的合理预期为1个月，故本院认定本案的合理期限为1个月，该合理期限内的租金损失（356000元/年÷12个月×1个月=29667元）应由被告承担赔偿责任。除了已付的租期第一年、第二年租金，另外已付的2万元，其中1万元为押金，双方均无异议，另1万元原告主张系被告应承担的钢台费用，但其未提供证据证明，故在涉案租赁合同已解除的情况下，被告已付的上述2万元原告应当退还，本院在本案中予以扣除。综上，对于原告诉请中合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定,判决如下:一、确认原告义乌市龙虎日用品有限公司与被告浙江国利国际货运代理有限公司于2014年5月21日签订的《仓库租赁合同》已于2016年6月28日解除；二、被告浙江国利国际货运代理有限公司于本判决生效后十日内支付原告义乌市龙虎日用品有限公司租金人民币11704元；三、被告浙江国利国际货运代理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告义乌市龙虎日用品有限公司损失人民币9667元；四、驳回原告义乌市龙虎日用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2548元，由原告义乌市龙虎日用品有限公司负担2333元，由被告浙江国利国际货运代理有限公司负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员 廖 莎二〇一七年五月十五日代书 记员 陈雅萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。