广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20776号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市福宝兴业有限公司，住所地：深圳市宝安区。法定代表人：陆雨珂。委托诉讼代理人：谢长征，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁仁兵。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市远望工业自动化设备有限公司，住所地：深圳市宝安区。法定代表人：龙超祥。委托诉讼代理人：孙大勇，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎，广东前海律师事务所实习律师。上诉人深圳市福宝兴业有限公司（以下简称福宝兴业公司）因与被上诉人深圳市远望工业自动化设备有限公司（以下简称远望公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初16299号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人福宝兴业公司上诉请求：1、撤销原审深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初16299号民事判决书第一、二、四项；2、改判确认上诉人与被上诉人2016年6月9日签订的《厂房租赁定金意向协议书》、2016年6月15日签订的《厂房、宿舍租赁合同》已解除；3、改判被上诉人立即向上诉人支付违约金人民币781244元（相当于三个月租金的违约金总额881244元，扣除被上诉人已经支付的租赁诚意金100000元）。4、本案诉讼受理费、反诉受理费、上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中涉案租赁物已经办理了历史遗留违法建筑申报，涉案建筑物具备复工通知书及工程质量安全受监证、涉案建筑物已经按照深圳市相关法规对建筑物的工程质量进行了测绘评估、并且该涉案建筑物已经向主管各部门缴纳相应的款项。故，根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》、《试点实施办法》的相关规定，本案的涉案建筑物可以上市租赁，系经过合法程序处理过的建筑物，是经过主管部门批准建设的。二、本案的涉案建筑物，在空租之前一直租赁给其他经营主体使用，能够办理租赁证、也能办理相应经营所必须的证照。在实践上来讲，涉案建筑物根本不影响被上诉人的使用。被上诉人解除双方租赁合同的行为系不诚信、不愿履行合同义务的行为，应担受到法律的限制与调整。综上，一审判决存在明显不当的情形，应予以撤销，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人远望公司辩称，一、上诉人福宝兴业公司没有提供涉案出租建筑物的产权证书，也没有建设规划许可证，或者经主管部门批准建设的证明，涉案出租建筑物是违法建筑，故上诉人福宝兴业公司与被上诉人远望公司订立的《厂房租赁定金意向协议书》和《厂房、宿舍租赁合同》无效。二、上诉人福宝兴业公司提供的复工通知书，无法与本案的涉案建筑物建立对应关系，无法证明系为涉案建筑物开具，与本案不具有关联性。三、退一步讲，即使上诉人福宝兴业公司提供的复工通知书与本案涉案建筑物有关，复工通知书所注明的设计层次为4层，而涉案建筑物的厂房为5层，即至少有一层为违法建筑，从而导致上诉人福宝兴业公司与被上诉人远望公司订立的租赁合同整体无效。四、上诉人福宝兴业公司提交的其与信成塑胶电器（深圳）有限公司签订的《厂房、宿舍租赁合同》无效，根据信成塑胶电器（深圳）有限公司与上诉人福宝兴业公司所签订的《厂房、宿舍租赁合同》补充协议第一条可以得知，厂房和宿舍的产权人是王志榕，因此信成塑胶电器（深圳）有限公司无权同上诉人福宝兴业公司签订《厂房、宿舍租赁合同》，二者签订的合同无效，上诉人福宝兴业公司无权转租涉案厂房宿舍给被上诉人远望公司。五、上诉人福宝兴业公司称涉案租赁物曾经租赁给其他经营主体，办理了遗留违法建筑证明和临时使用证明，但未提供任何证据，即使能够提供相应的证据也不能够证明其已经取得了涉案建筑物的合法产权证明和规划许可证。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人福宝兴业公司的上诉，维持原判。被上诉人远望公司向原审法院起诉请求：被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司于2016年6月9日签订厂房租赁定金意向协议书(以下称为“定金协议”)，协议书约定上诉人福宝兴业公司将深圳市宝安区沙井街道步涌同富裕工业区大田小区1-3号的l栋A区五层厂房10420平方米、一楼前台1**平方米、四楼中间区域厂房(待按实际测量为准)、一楼中间区域厂房(待按实际测量为准)、宿舍A栋第二至第五层工人宿舍面积3500平方米(以下称为“待租厂房”)出租给被上诉人远望公司，被上诉人远望公司支付定金拾万元，合同正式签订后此定金转为押金。同时约定，如甲、乙方由于任何一方原因未完成签约及支付余下的保证金和一个月租金，违约一方需向另一方支付保证金3倍即叁拾万元的赔偿金。定金协议签订后，被上诉人远望公司向上诉人福宝兴业公司支付了拾万元定金。被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司于2016年6月15日签订厂房、宿舍租赁合同(以下称为“租赁合同”)，租赁合同约定待租厂房租赁期限为2016年6月13日至2022年7月30日，其中2016年6月13日至2016年7月13日为免租期，即被上诉人远望公司应当自2016年7月13日开始向上诉人福宝兴业公司支付租金。租赁合同签订过程中，被上诉人远望公司一直要求上诉人福宝兴业公司提供待租厂房的建设工程规划许可证以及房产证等合法产权证明，上诉人福宝兴业公司均以“正在寻找”为借口不予提供。眼见租赁合同免租期将满，被上诉人远望公司即将开始向上诉人福宝兴业公司支付租金，但上诉人福宝兴业公司仍然未能就待租厂房提供合法产权证明。而待租厂房是否拥有合法的产权，是否属于违法建筑，将对租赁合同是否能够正常履行产生重大影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于上诉人福宝兴业公司一直未能提供建设工程规划许可证以及房产证等合法产权证明，故根据上述司法解释的规定，被上诉人远望公司于2016年6月23日、2016年6月27日分别向上诉人福宝兴业公司发出律师函，正式函告对方自2016年6月13日起放弃承租待租厂房。根据上述法条的规定，由于上诉人福宝兴业公司的违约行为致使定金协议和租赁合同的合同目的不能实现，被上诉人远望公司可以解除定金协议和租赁合同，并要求上诉人福宝兴业公司退回被上诉人远望公司已支付的拾万元定金。同时，根据定金协议中的约定，由于上诉人福宝兴业公司的原因导致租赁合同不能正常履行，上诉人福宝兴业公司应当向被上诉人远望公司支付叁拾万元的违约金。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司双方于2016年6月15日签订的厂房、宿舍租赁合同；2.解除被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司双方于2016年6月9日签订的厂房租赁定金意向协议书；3.上诉人福宝兴业公司向被上诉人远望公司退回已支付的定金100000元；4.上诉人福宝兴业公司向被上诉人远望公司支付违约金300000元；5.本案的诉讼费由上诉人福宝兴业公司承担。上诉人福宝兴业公司在原审中辩称并反诉称：双方于2016年6月9日签订关于涉案厂房及宿舍的《厂房租赁定金意向协议书》，于2016年6月15日签订《厂房、宿舍租赁合同》。被上诉人远望公司在与上诉人福宝兴业公司签订意向书及正式租赁合同前均知晓涉案厂房、宿舍的现状及产权状况并对厂房及宿舍进行实际测量；上诉人福宝兴业公司也向被上诉人远望公司出示了关于涉案厂房及宿舍产权的相关凭证。《厂房、宿舍租赁合同》签订后，被上诉人远望公司由于自身的原因不向上诉人福宝兴业公司履行支付租赁保证金和租金的义务，还屡次找并不存在的借口向上诉人福宝兴业公司发函解除《厂房、宿舍租赁合同》。双方在《厂房、宿舍租赁合同》第十三条明确约定了解除合同的条件及提前解除合同违约责任的承担。现被上诉人远望公司恶意无故解除双方签订的《厂房、宿舍租赁合同》，违反了诚实信用的原则，也违反双方在合同中的约定。为维护自身合法权益，上诉人福宝兴业公司特提起反诉，请求判令：1.被上诉人远望公司支付上诉人福宝兴业公司违约金781244元（相当于三个月租金的违约金总额881244元，扣除被上诉人远望公司已经支付的租赁诚意金100000元）；2.本案全部诉讼费由被上诉人远望公司承担。原审查明：2016年6月9日，被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司双方签订了一份《厂房租赁定金意向协议书》，约定上诉人福宝兴业公司将深圳市宝安区沙井街道步涌同富裕工业区大田小区1-3号的1栋A区五层厂房10420平方米、一楼前台1**平方米、四楼中间区域厂房（待按实际测量为准）、一楼中间区域厂房（按实际测量为准）、宿舍A栋第二至第五层工人宿舍3500平方米出租给被上诉人远望公司使用，并约定被上诉人远望公司在7天内交付承租定金100000元。该意向协议书还约定由于任何一方原因未完成签约及支付余下的保证金和一个月租金，违约一方须向另一方支付保证金3倍即30万元的赔偿金。签订上述意向协议书后，被上诉人远望公司于2016年6月12日向上诉人福宝兴业公司支付了定金100000元。2016年6月15日，被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司双方正式签订了《厂房、宿舍租赁合同》，约定上诉人福宝兴业公司将深圳市宝安区沙井街道步涌同富裕工业区大田小区1-3号的1栋A区五层厂房10420平方米、一楼前台1**平方米、四楼中间区域厂房426平方米、一楼中间区域厂房462平方米、宿舍A栋第二至第五层工人宿舍面积3500平方米出租给被上诉人远望公司使用，租期从2016年6月13日至2022年7月30日止（其中2016年6月13日至2016年7月13日为免租期），每月租金293748元（2019年7月至2022年7月期间每月为323123元）。2016年6月23日，被上诉人远望公司发函以上诉人福宝兴业公司未能提供涉案厂房及宿舍建设工程规划许可证以及房产证为由主张上述协议书、合同无效，声明自2016年6月13日起放弃承租涉案厂房及宿舍。2016年6月27日，被上诉人远望公司再次发函以上述理由主张自2016年6月13日起放弃承租涉案厂房及宿舍。2016年7月15日，被上诉人远望公司诉至本院，请求判如所请。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案上诉人福宝兴业公司没有提供涉案出租建筑物的产权证书，也没有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司双方签订的《厂房租赁定金意向协议书》、《厂房、宿舍租赁合同》无效，被上诉人远望公司要求解除上述意向协议书及租赁合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，被上诉人远望公司要求返还定金100000元，本院予以支持，被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司基于上述意向协议书及租赁合同要求对方支付违约金的诉求，均于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、深圳市远望工业自动化设备有限公司与深圳市福宝兴业有限公司于2016年6月9日签订的《厂房租赁定金意向协议书》、2016年6月15日签订的《厂房、宿舍租赁合同》为无效合同；二、深圳市福宝兴业有限公司应于本判决生效之日起五日内向深圳市远望工业自动化设备有限公司返还定金100000元；三、驳回深圳市远望工业自动化设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳市福宝兴业有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费3650元、反诉受理费7300元，由深圳市远望工业自动化设备有限公司承担913元，深圳市福宝兴业有限公司承担10037元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：一是被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司双方签订的《厂房租赁定金意向协议书》及《厂房、宿舍租赁合同》是否有效。二是被上诉人远望公司是否应支付上诉人福宝兴业公司违约金。本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人福宝兴业公司在出租房屋过程中，没有提供涉案出租房屋的产权证书，也没有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故被上诉人远望公司与上诉人福宝兴业公司双方签订的《厂房租赁定金意向协议书》、《厂房、宿舍租赁合同》无效。第二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案合同无效，原审判令上诉人福宝兴业公司向被上诉人远望公司返还定金100000元，符合法律的规定，本院予以支持。导致本案涉案合同无效的原因，上诉人福宝兴业公司与被上诉人远望公司明知涉案房屋没有产权证书，也没有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，仍然签订涉案合同，双方皆有过错，依法应当各自承担相应的责任。上诉人福宝兴业公司基于上述被确认无效的意向协议书及租赁合同中的约定条款要求被上诉人远望公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人福宝兴业公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3650元，由上诉人深圳市福宝兴业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张  士  光审 判 员 彭  建  钦代理审判员 邓  亚  玲二〇一七年五月二十三日书 记 员 刘媛媛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。