福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申623号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：福州市鼓楼区金牛御景业主委员会，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥西路262号小区。主要负责人：郑志强，该业委会主任。委托诉讼代理人：郑榕民，男，汉族，1952年2月14日出生，住福建省福州市台江区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州耀华房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路278号太阳广场十层。法定代表人：林瑞华��该公司董事长。委托诉讼代理人：陈学谦，国浩律师（福州）事务所律师。委托诉讼代理人：游馨，国浩律师（福州）事务所律师。再审申请人福州市鼓楼区金牛御景业主委员会（以下简称金牛御景业委会）因与被申请人福州耀华房地产有限公司（以下简称福州耀华公司）合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2014）榕民终字第4414号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。金牛御景业委会申请再审称，（一）生效判决错误适用“法不溯及既往”原则，适用法律错误。金牛御景一期房屋业主与福州耀华公司之间的《商品房买卖合同》于2003年4、5月份签订，双方在此讼争合同中对住宅专项维修基金的交纳主体无任何约定。而1997年1月1日施行的较大市地方性法规《福州市城市住宅小区物业管理办法》、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日施行）虽然对住宅专项维修基金的交纳主体和时间有不同规定，但对向房地产管理部门交纳住宅专项维修资金的义务应属一致。而此时，《物业管理条例》尚未开始施行。因此，原审适用《物业管理条例》显属适用法律错误。（二）本案应当适用《福州市城市住宅小区物业管理办法》。《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十七条规定，新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金均应当由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额２％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。《福州市城市住宅小区物业管理办法》第���条规定本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理，所以2003年9月1日前销售的金牛御景商品房应当遵守该规定，拨付基本金。（三）1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第六十一条明确规定“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依此条款，本案中双方对住宅专项维修资金的交纳主体未作约定，应按照交易习惯确定。而通过《福州市房地产管理局关于物业专项维修资金收取工作的公告》可知，福州市的房地产领域在2003年4、5月时采取的习惯做法是由开发商向房地产管理部门交纳住房专项维修资金。因此，本案亦应由开发商交纳住房专项维修资金。综上，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法��第二百条第（二）项及第（六）项的规定再审本案。福州耀华公司提交书面意见称，（一）根据部门规章与相关立法原则，专项维修资金的缴纳义务人应当为业主，而非开发商。1、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条和《物业管理条例》第五十四条明文规定专项维修资金由购房者缴纳，福州耀华公司只有代收代交的义务，而非交纳义务。2、根据权利义务对等原则，专项维修资金也应当由金牛御景业委会交纳。《物业管理条例》和相关规章均规定，专项维修资金由业主交纳且属于业主所有。金牛御景业委会承担交纳义务，方可享有所有权，否则，不符合权利义务相对等原则。3、《商品房买卖合同》约定了福州耀华公司没有缴纳物业维修基本金的义务。《商品房买卖合同》附件四补充条款第一条约定：“购房总成交价不包含电增容费、有线电视初装费、电话安装费及物业管理等有关费用。”“物业管理等有关费用”即包括物业维修基本金。金牛御景业委会实际也按附件四补充合同履行合同，缴纳有线电视初装费、电话安装费等费用。故应按补充条款约定，由金牛御景业委会缴纳物业管理基本金。（二）应当适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》来确定本案专项维修资金的交纳义务人。1、2004年3月，福州市政府向市人大常委会提交的《福州市人民政府关于物业管理基本金缴纳办法的意见》称：“因部委规定和地方规定不一致，2001年5月市委有关会议议定按建设部、财政部规定执行，并尽快修订我市法规规章，市政府办公厅于2001年7月专门就此事致函市人大常委会办公厅。”可见，《福州市城市住宅小区物业管理办法》和《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》虽未废止，但实际已经失去约束力。2、国务院2003年颁布的《物业管理条例》明确了关于专项维修资金的收取办法由建设部和财政部制定，而非地方制定。3、因行政法规效力优于福州市地方性法规，故专项维修资金交纳义务人应当按《物业管理条例》规定，是业主。4、即使适用地方性法规而非规章，福州耀华公司也没有缴纳义务。《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定的是“开发建设单位在移交物业管理前”缴纳物业管理资金，因此，其缴纳时间点应为“项目竣工且具备交付条件之后，移交物业管理之前”，该时间点福州耀华公司才产生缴纳义务。然而，2003年9月1日《物业管理条例》生效之际，金牛御景小区的一期物业尚未竣工，更未移交物业管理，故福州耀华公司的缴纳义务尚未明确发生而新法《物业管理条例》已经生效。因此，关于专项维修资金的缴纳义务人问题，应当然适用《物业管理条例》，也就是应当由金牛御景业委会交纳。综上，原审判决并无不当，金牛御景业委会的再审申请缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。本院经审查认为，《福州市城市住宅小区物业管理办法》系1997年1月1日起施行，该办法亦仅规定：“新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。”但并未具体明确规定住宅专项维修资金应当由谁交纳。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》系建设部与财政部联合发布，1999年1月1日起施行，该办法第六条则明确规定……“购房者按购房款２％的���例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。”国务院2003年颁布的《物业管理条例》第五十四条第三款规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”明确了关于专项维修资金的收取办法由建设部和财政部制定，而非地方制定，故本案显然应当适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。福州市委、市政府已经明确就专项维修资金缴纳问题适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，不再适用福州市的地方性法规。2004年3月，福州市政府向市人大常委会提交的《福州市人民政府关于物业管理基本金缴纳办法的意见》中陈述道：“因部委规定和地方规定不一致，2001年5月市委有关���议议定按建设部、财政部规定执行，并尽快修订我市法规规章，市政府办公厅于2001年7月专门就此事致函市人大常委会办公厅。”可见，《福州市城市住宅小区物业管理办法》和《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》虽未废止，但实际已经失去约束力。本案金牛御景小区交房时间为，一期于2004年开始交付；二期于2005年开始交付。故本案缴纳住宅专项维修基金的时间节点应为2004年开始。2003年9月1日《物业管理条例》已经开始实施。《福州市城市住宅小区物业管理办法》系一地方性法规，根据《中华人民共和国立法法》第六十四条第二款规定：“在国家制定的法律或者行政法规生效后，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效，制定机关应当及时予以修改或者废止。”也就是说，福州市地方性规定中关于要求开发商负担专项维修资金的规定无效。原审不予适用并无不当。综上，金牛御景业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回福州市鼓楼区金牛御景业主委员会的再审申请。审 判 长  刘炳荣审 判 员  蔡毅明代理审判员  黄 曦二〇一七年五月十七日书 记 员  陈汉文