北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0106民初4569号原告：尹笠羊，男，1990年1月20日出生，中国民生信托有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：崔全来，北京市华联律师事务所律师。被告：刘某银，男，1965年5月5日出生，北京城建天宁消防有限责任公司项目执行经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。被告：李守琴，女，1961年12月3日出生，住北京市丰台区。第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人：卢航，董事长。委托诉讼代理人：张中彩，女，1990年8月15日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。原告尹笠羊与被告刘某银、李守琴，第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹笠羊及其委托诉讼代理人崔全来，被告刘某银及其委托诉讼代理人何正永，被告李守琴，第三人安信瑞德公司委托诉讼代理人张中彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹笠羊向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理北京市丰台区石榴庄南里66号院1号楼7层3单元701号房屋所有权转移登记，将该房屋所有权变更给原告并交付房屋；2、判令被告向原告支付逾期办理该房屋抵押登记注销手续违约金45150元；3、判令被告每日按照该房屋总价款的万分之五支付自2016年2月7日起至实际过户之日止的违约金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月28日，我与安信瑞德公司签订了《房屋购买居间协议》，同日与被告刘某银签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。我购买被告所有的位于北京市丰台区石榴庄南里66号院1号楼7层3单元701商品房一套，价格451.5万元。合同签订后，我按照约定共支付了241.5万元购房款，余款210万元采取商业贷款的方式支付。2016年1月6日，我同被告共同向北京银行世纪城支行提出购房商业贷款申请。2016年1月26日，我申请的购房贷款获批，并通知了被告。按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，被告应自原告贷款申请获得银行批准后十个工作日内办理该房屋所有权转移登记并于过户当日将该房屋交付。2016年1月27日，我同被告、安信瑞德公司共同到丰台区房屋所有权转移登记部门办理过户手续，我按照过户当日支付11.5万购房款约定，将该款项汇入被告账户，但是被告在收该购房款后拒绝履行办理房屋所有权转移登记并交付该房屋的义务，因此被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。刘某银辩称：不同意原告的诉讼请求。2015年11月28日经第三人安信瑞德公司居间介绍双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于2016年1月15日签订《存量房屋买卖合同》约定，我将位于北京市丰台区石榴庄南里66号院1号楼7层3单元701室房屋出售给原告。2015年11月30日房屋核验后，尹笠羊没有及时支付定金。我于2015年12月1日向银行申请提前还款，并通过第三人转告通知尹笠羊，经我多次催促，尹笠羊以资金没有到位为由，迟迟没有支付购房款。我于2016年2月17日、2月26日、3月10日、4月8日向尹笠羊、第三人安信瑞德公司发出两份《告知函》、两份《律师函》，告知，由于尹笠羊没有按《补充协议》约定的期限支付购房款，构成根本违约，我解除合同，用尹笠羊已支付的房款冲抵违约金903000元，如果尹笠羊想继续购买涉案房屋，尹笠羊应补齐购房款903000元并提交贷款银行正式批贷函及相关手续。尹笠羊没有回复。我认为，房屋买卖合同及补充协议是各方真实意思表示，符合法律规定合法有效。合同各方应全面履行合同约定义务。尹笠羊没有按照合同约定期限支付购房款，构成根本违约，应承担违约责任。我是为了改善居住条件，出售面积较小的旧房，准备购买面积较大的新房。2015年底2016年初，房屋市场价格暴涨，尹笠羊迟延支付购房款，导致我不能用相同数额的钱换购相同面积的房屋。我有权解除合同，要求尹笠羊支付违约金。对此我已经另行起诉。李守琴辩称：不同意出售房屋，其他意见同刘某银。安信瑞德公司述称：双方合同系我公司居间介绍签订的，原告的诉讼请求不针对我公司，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日，尹笠羊（买受人）与刘某银（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区石榴庄南里66号院1号楼7层3单元701号房屋，该房屋成交价格为4515000元；关于抵押情况约定为：该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2015年12月15日前办理抵押注销手续；关于房屋的交付约定为：出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。关于违约责任约定为，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，尹笠羊（乙方、买受方）与刘某银（甲方、出卖方）、安信瑞德公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。上述《补充协议》对于具体付款方式及期限约定为乙方于2015年11月28日向甲方支付购房定金5万元；乙方于房屋核验后向甲方支付第二笔购房定金5万元；乙方于甲方申请银行还款当日向甲方支付购房款220万元；乙方于过户当日向甲方支付购房款115000元；剩余房款人民币210万元乙方以贷款方式支付，乙方采取商业贷款申办抵押贷款。关于抵押登记注销约定为，甲方应于2015年12月15日办理该房屋的抵押登记注销手续。关于过户约定为，自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心），批准后10个工作日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。关于物业交割约定为，甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。关于违约责任约定为，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方出现逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同。乙方出现上述根本违约情形的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。上述合同签订后，原告于2015年11月30日向被告支付定金5万元，于2015年12月8日支付定金5万元，于2015年12月29日支付购房款50万元，2016年1月4日支付购房款170万元，2016年1月27日支付购房款11.5万元。被告于2016年1月13日办理解除抵押登记手续。双方于2016年1月15日签署了《存量房屋买卖合同》并办理了网签手续。2016年1月26日，原告取得《个人二手住房按揭贷款承诺函》。2016年1月27日，双方办理过户手续时发生争议，以致形成本诉。庭审中，被告刘某银提交其与链家公司工作人员周建强2015年11月30日的短信记录，链家公司工作人员李金刚2015年12月1日的短息记录。另提交其与原告尹笠羊的微信记录，该微信记录显示：刘某银于2015年12月15日发微信称“11月30日我让房产经纪中介的小周小李他们说了几次……，他们说给你们这边说了……；可是贵在努力，凡事赶早不敢晚，此事赶前不敢托后；笠羊好，我这随时随地等你佳音喽……”；尹笠羊回复称“好的，您放心，我这边一定尽力去办”。2015年12月18日尹笠羊称“叔叔，20号之前可能批不下来了，我们会履行之前的承诺，我也去全力催办，您放心我一定赶早不赶晚”，“请您谅解，再给点时间！谢谢！”；刘某银回复称“谢谢合作，但尽量在12月23日能否办妥；便可维持计划日程等等不受经济影响”。2016年12月23日尹笠羊称“叔叔我们月底付款，一次付清”；刘某银回复“那我就等着收款了”。2015年12月31日尹笠羊称“今天估计到不了了叔叔，元旦回来后即刻支付”，“5号之前把剩余付清”；刘某银回复称“2016年元月4日都不敢拖延啊！16年1月4日上午11点前工行金融街支行约定办理手续的喽！尹笠羊望你切切注重/重视啊？早就给你讲述过多少次了（赶早不敢晚）”，“行，叔叔这个人，就这么执着，善意归善意，底线要有的。前面说等你好消息，这说了一个月，天天都等你好消息。截止现在，还不能说等你好消息，等你马上去办，赶紧付款。尹笠羊，我们这儿，都有约定呢。不光我给你约定，我跟别人也有约定。不光你跟我违约，或者逾期，那我跟别人违约逾期，违约，怎么说呢。我这么大岁数，当然跟年龄大小没关系，年龄大与小都要有诚信，咱们以诚信为根本为宗旨，办事儿，作人，做事儿，也一样。好吧，等你通知”；尹笠羊称“其实合同里并没有牵扯到首付日期的事情，所以不存在违约事项，我只是本着我对您的承诺做事，请您理解”；刘某银称“你要这么说，我就明白了，我还是希望你赶紧办”；尹笠羊称“当时确实说的是一个月左右啊，真的没有拖着您的意思”，“所以凑钱花了点时间”。2016年1月3日刘某银称“笠羊，明天上午约一起10点到招商银行金融街支行办理及工商银行金融街支行的手续等等；上回我及我们一起也去过金融街。再次约定明天上午金融街一起见OK”。同时，提交其与链家公司工作人员李金刚于2015年12月29日的通话录音，在通话录音中，刘某银称“你抓紧弄吧。31号之前他还能准备多少，尽量”；李金刚称“行行行”；刘某银称“咱们也不是说不商量，尽量尽量尽量”；李金刚回复称“尽快弄这个事”。被告刘某银提交上述证据以证明其要求链家公司通知原告争取在2015年12月20日前准备好首付款以办理解除抵押手续，并多次催促尹笠羊支付首付款。原告尹笠羊对于其与刘某银的微信记录真实性认可，但不认可证明目的，对于刘某银与链家公司工作人员的短信记录及通话录音真实性无法核实。被告李守琴认可上述证据。第三人安信瑞德公司认为双方的微信记录与我公司无关，刘某银与我公司工作人员有过很多沟通，买卖双方直接进行了沟通。原告尹笠羊提交其与刘某银的微信记录及《房屋买卖合同补充协议（合同）》照片，以证明刘某银于2016年1月27日收到其支付的购房款115000元后出具上述《房屋买卖合同补充协议（合同）》，其表示不同意签署上述补充协议后，刘某银拒绝配合办理过户手续。被告刘某银、李守琴对于微信记录的真实性认可，但不认可证明目的，并认为双方对于该《房屋买卖合同补充协议（合同）》没有达成一致意见，该协议尚未发生法律效力，且对照片的真实性不予认可。第三人安信瑞德公司认可《房屋买卖合同补充协议（合同）》照片的真实性，对于买卖双方的微信记录真实性无法核实。本案审理期间，原告明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款210万元支付给被告，并向本院提供了210万元的存款证明书。另查，涉诉房屋现无抵押，尹笠羊于2016年3月28日向本院申请诉讼财产保全，本院作出民事裁定书对涉诉房屋进行了查封。本院认为：原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。原告与被告签署的《补充协议》中约定，被告应于2015年12月15日前办理抵押注销手续；原告于被告申请银行还款当日向被告付购房款220万元。依据现有证据及当事人陈述，原告支付购房款220万元后，被告以原告支付的购房款偿还贷款以办理解除抵押登记手续。因原告迟至2016年1月4日才履行支付购房款220万元的义务，导致被告无法于2015年12月15日前办理抵押注销手续，系原告违约。故原告要求被告支付逾期办理房屋抵押登记注销手续违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本案中，原告出现逾期支付购房款的行为后，按照双方合同约定，逾期付款7日，被告有权解除合同，但被告未提出解除合同，并给予原告一定的宽限期，收取原告后续支付的购房款，办理解除抵押登记手续等继续履行后续合同，这种行为应视为被告放弃了解除权，选择了继续履行合同，后续被告再以原告未按照《补充协议》约定支付购房款为由要求解除合同，本院难以支持。原告在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，本院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在原告履行支付剩余购房款之义务后，被告应当依约履行协助办理房屋产权过户手续以及交付房屋的义务。故对原告要求被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的逾期过户违约金，考虑到合同履行过程中原告违约在先且原告未就实际损失提交相应证据证明等因素，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘某银、李守琴于本判决生效之日起十日内协助原告尹笠羊办理位于北京市丰台区石榴庄南里66号院1号楼7层3单元701号房屋所有权转移登记手续。二、原告尹笠羊于办理房屋所有权转移登记手续同时向被告刘某银、李守琴支付剩余购房款二百一十万元。三、被告刘某银、李守琴于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区石榴庄南里66号院1号楼7层3单元701号房屋交付原告尹笠羊。四、驳回原告尹笠羊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43282元、保全费5000元，由被告刘某银、李守琴负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 艳人民陪审员  王继承人民陪审员  杨意琴二〇一七年五月十九日书 记 员  宋 悦