广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终1211号上诉人（原审被告）：冯适，男，汉族，1975年4月12日出生，住四川省绵阳市涪城区，委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎玉珍，女，汉族，1971年3月5日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：杨伟，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹芬，广东华法律师事务所实习律师。原审被告：佛山市顺德区乐从镇卢凤君家具店，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居委会北村第一工业区新地路段西侧*排之一。经营者：卢凤君，女，汉族，1979年8月3日出生，住广西壮族自治区藤县。上诉人冯适因与被上诉人黎玉珍、原审被告佛山市顺德区乐从镇卢凤君家具店（以下简称卢凤君家具店）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯适上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由黎玉珍承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定1-3号商铺按照《租赁合同》于2016年起的租金及垃圾费为19000元没有事实和法律依据。双方真实履行的合同是2014年1月1日签订的《租赁合同》，约定租赁的商铺为1-2号铺，2015年1月1日至2016年12月30日的月租金应为14300元。因为冯适在承租1-2号铺的同时，黎玉珍与案外人卢显明签订《租赁合同》，约定卢显明承租3号铺，期限自2013年8月1日至2014年7月30日止。因此，冯适不可能同时使用3号铺，也不可能履行作废的合同。二、根据相关法律规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，需经集体经济组织成员表决决定，黎玉珍无法提供其合法取得涉案土地的用益物权，也无法提供股份社的证明及村民会议表决同意出租的依据，涉嫌侵害股份社的权益，故黎玉珍无权主张房屋占用费。三、一审法院认定双方签订的《租赁合同》无效，双方互负返还责任，但未对黎玉珍应当返还的押金51400元作出处理，也未进行扣减。四、冯适并未租赁所谓的4号商铺，双方未就4号铺的租赁关系达成合意，黎玉珍也没有证据证明冯适占用4号铺，而且《租赁合同》也没有对面积及空间、租金进行区分，一审法院认定冯适占用4号铺并应支付占用费，缺乏依据。黎玉珍辩称:一、黎玉珍与案外人卢显明签订的《租赁合同》约定的租赁地址是乐从镇北村工业区（新地）路段首层4号商铺，而非冯适所称的3号商铺，黎玉珍不存在一物二租的情形。而且双方在2013年12月25日签订的关于1-2号商铺的《租赁合同》已于2013年12月27日由双方签字作废，黎玉珍已于2013年12月25日将冯适支付的按金41400元予以退还，双方于2013年12月26日重新签订《租赁合同》，约定黎玉珍将乐从镇北村工业区（新地）路段首层1-3号商铺出租给冯适，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月30日，租金为第三年每月19000元。因此，双方实际履行的即为2013年12月26日重新签订的《租赁合同》。二、冯适自承租涉案物业时，即知悉物业的权属情况，并未提出异议。涉案物业均为黎玉珍实际建设、管理、控制，冯适实际占有使用，根据公平原则，冯适应向黎玉珍支付占用费及水电费。三、一审过程中，冯适并未提出反诉，亦未就51400元押金主张权利，一审法院判决并无不当。四、黎玉珍与案外人卢显明签订的租赁合同约定的地址是4号商铺，押金5400元，租赁期限是2013年8月1日至2014年7月31日，卢显明、黎玉珍与冯适达成口头协议，约定自2014年3月1日起由冯适承租该商铺，卢显明支付的押金5400元由冯适向卢显明支付。且有冯适签名确认的通知，以及冯适向卢显明支付5400元押金的转账统计表佐证。因此，一审法院判令冯适支付4号商铺的占用费并无不当。卢凤君家具店在二审期间未作陈述。黎玉珍向一审法院起诉请求：1.解除黎玉珍和冯适于2013年12月26日签订的《租赁合同》；2.冯适立即向黎玉珍支付拖欠的租金81721.5元（暂计至2016年5月31日）；3.冯适按照每月19000元的标准向黎玉珍支付自2016年6月1日起至实际搬离商铺之日止的占用费；4.冯适支付逾期付款违约金4110.11元（按银行同期同类贷款利率四倍计算，暂计至2016年5月31日）；5.卢凤君家具店对冯适所欠黎玉珍的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；6.冯适、卢凤君家具店承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月25日，黎玉珍与冯适签订一份《租赁合同》，约定黎玉珍自愿将顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层1-2号的商铺出租给冯适使用做家私用途，租赁期限为三年即自2014年1月1日至2017年12月30日止，第一年每月租金为12800元，第二年每月租金为14300元，第三年每月租金为164450元，冯适在签订合同时需向黎玉珍缴纳水电杂费按金3000元及按金40000元，冯适于当天向黎玉珍转账支付按金41400元。2013年12月27日，双方签名确认作废上述租赁合同。黎玉珍在2013年12月25日把按金41400元返还给冯适。2013年12月26日，黎玉珍与冯适重新签订一份《租赁合同》，合同约定黎玉珍自愿将顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层1-3号的商铺出租给冯适使用做家私用途，租赁期限为四年即自2014年1月1日至2018年12月30日止，第一年每月租金为15000元，第二年每月租金为16500元，第三年每月租金为19000元，第四年每月租金为22000元。冯适在签订合同时需向黎玉珍缴纳水电杂费按金3000元及按金47000元，冯适于2013年12月27日分两次共向黎玉珍转账支付按金50000元。合同还约定冯适每月需在5日前支付租金、垃圾费300元、水费、电费等日常所支出的各项费用，水电按抄表计算。黎玉珍与冯适、卢显明口头约定从2014年3月1日起由冯适租赁顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层4号的商铺，卢显明向黎玉珍支付的按金由冯适支付给卢显明，双方口头约定2014年每月租金3000元、垃圾费150元，2015年每月租金3300元、垃圾费150元，2016年每月每月租金3000元、垃圾费150元。2016年3月11日黎玉珍通知冯适在2016年3月14日前要将4号仓内的物品全部搬迁完毕，冯适在该通知上签名确认。截至2016年5月31日，冯适共向黎玉珍支付租金511972元，黎玉珍认为冯适、卢凤君家具店仍拖欠其租金及水电费共81721.5元，为此于2016年6月21日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，首先，本案需要解决的问题是黎玉珍与冯适实际履行的是哪一份合同，冯适认为实际履行的是2013年12月25日签订的《租赁合同》，但是黎玉珍提供该合同证明该合同在2013年12月27日双方签名确认作废，虽然冯适对黎玉珍举证的该份合同签名不予确认，但是一方面冯适未能举证足以推翻该份证据，另一方面黎玉珍、冯适提供的2013年12月25日签订的《租赁合同》除签名确认作废的内容外其他内容一致，另外结合黎玉珍提供的转账凭证证明其在2013年12月25日把按金41400元返还给冯适，冯适又于2013年12月27日分两次共向黎玉珍转账支付按金50000元，且冯适在2016年6月12日的电费明细上也确认2、3仓的电费，因此黎玉珍的举证及陈述更具说服力，一审法院确认黎玉珍与冯适实际履行的是2013年12月26日重新签订的《租赁合同》。其次，本案需要解决的问题是黎玉珍与冯适在2013年12月26日签订的《租赁合同》是否有效。本案中，黎玉珍出租的商铺属于城市、镇规划区内的房屋，诉讼中黎玉珍仅提供了案涉商铺所在土地的《土地出租合同》，未能举证证明案涉商铺已取得建设工程规划许可证，且黎玉珍在庭审中已明确案涉商铺没有办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，黎玉珍与冯适于2013年12月26日签订的《租赁合同》无效，不受法律保护。该合同对双方自始不发生法律效力。由于合同无效，黎玉珍主张解除其与冯适于2013年12月26日签订的《租赁合同》没有依据，一审法院不予支持。然后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，黎玉珍可主张要求冯适参照合同约定的租金标准向黎玉珍支付房屋占有使用费。对于黎玉珍是否与冯适口头约定从2014年3月1日起由冯适租赁顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层4号的商铺问题，对此一审法院分析认为2016年3月11日黎玉珍通知冯适在2016年3月14日前要将4号仓内的物品全部搬迁完毕，冯适在该通知上签名确认，虽然冯适认为4号仓只是饭店旁边的小仓库，但是其在第一次庭审中向本院提交的转账统计表中明确反映支付了饭店押金5400元，之后在第二次庭审中却陈述没有支付过，前后矛盾，在第一次庭审中其是毫无防备的情况下提供的转账统计表，一审法院认为更为可信，另外结合黎玉珍要求佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会消防安全专管员黎德荣出庭作证的证言，一审法院确认冯适从2014年3月1日至2016年3月14日租赁顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层4号的商铺。冯适认为案涉商铺存在严重问题影响其使用，但其举证的证据并不能证明，且从一审法院到现场查勘的情况来看也未发现存在上述问题，因此对于冯适的意见，一审法院不予采纳。冯适已在2016年6月12日的电费明细上签名确认，一审法院确认1-3号商铺用电度数共16798度，每度1.5元，共25197元。黎玉珍未能举证证明4号商铺的电费和水费，一审法院不予确认。1-3号商铺从2014年1月至2016年5月的占有使用费（含垃圾费）共481700元，4号商铺从2014年3月至2016年3月14日的占有使用费（含垃圾费）共80670元(2014年31500元、2015年41400元、2016年1月至3月14日7770元)，另外1-3号商铺按照《租赁合同》2016年6月起的租金及垃圾费应为19300元，现黎玉珍主张1-3号商铺从2016年6月起按19000元的标准计算占有使用费，为黎玉珍在法律规定的范围处分自己的权利，一审法院予以确认，截至法庭辩论终结的2016年8月，1-3号商铺的占有使用费共57000元，之后若冯适仍有拖欠占有使用费，黎玉珍应另行主张。扣减冯适已支付的511972元，冯适应向黎玉珍支付房屋占有使用费及水电费合共132595元。另外黎玉珍主张要求冯适支付逾期付款违约金，由于上述已认定黎玉珍与冯适实际履行的《租赁合同》无效，且合同无效是由于黎玉珍出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此对于黎玉珍主张的逾期付款违约金，一审法院不予支持。同时，根据合同相对性原则，案涉的《租赁合同》均是由冯适与黎玉珍签订，黎玉珍主张要求卢凤君公司承担支付租金及水电费的责任没有法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决：一、冯适于判决发生法律效力之日起十日内向黎玉珍支付房屋占有使用费及水电费合共132595元；二、驳回黎玉珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1945.8元，减半收取计972.9元，财产保全费878.31元，合共1851.21元（黎玉珍已预交），由冯适负担。本院二审期间，冯适提交了报警回执三份、发票三份，黎玉珍与案外人卢显明于2013年12月27日签订的租赁合同一份。黎玉珍、卢凤君家具店没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，冯适提交的报警回执无法显示报警原因，发票仅能证明卢凤君家具店购买物品的情况，均无法证实黎玉珍于一审判决后阻挠冯适及卢凤君家具店对涉案商铺的占有使用，故本院对其证明内容不予采信。黎玉珍对冯适提交的租赁合同的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，其他认证意见则于“本院认为”部分一并论述。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。黎玉珍提供的涉案商铺所在土地的《土地出租合同》足以证明黎玉珍有权使用涉案土地作工业厂房和仓库用地。由于涉案商铺未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，黎玉珍就涉案商铺与冯适订立的租赁合同无效。虽然双方订立的租赁合同无效，但根据前述司法解释第五条之规定，黎玉珍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，冯适上诉主张黎玉珍无权主张涉案商铺的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案二审的争议焦点在于双方实际履行的是哪一份合同，冯适实际承租的租赁物范围及冯适应支付的占有使用费数额。本案中，黎玉珍主张双方签订的打印落款日期为“2014年1月1日”的《租赁合同》[租赁顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层1-2号商铺]实际签订于2013年12月25日，合同签订当天双方就协商该份合同作废，并于2013年12月26日另行签订一份租赁顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层1-3号商铺的《租赁合同》，并实际履行该份合同；冯适则辩称双方实际履行的是打印落款日期为“2014年1月1日”的《租赁合同》。对此，本院分析如下：首先，黎玉珍持有的打印落款日期为“2014年1月1日”的《租赁合同》上有双方签名确认“此合同以作废”字样，冯适否认其上签名的真实性，但未提供证据予以推翻。其次，从双方提供的证据显示，冯适于2013年12月25日按照打印落款日期为“2014年1月1日”的《租赁合同》支付了41400元按金，但黎玉珍于同日就将该按金全额返还给冯适，可以印证黎玉珍关于前述合同于签订当日协商作废的陈述。此后，冯适于2013年12月27日分两笔共支付50000元予黎玉珍，冯适在二审期间对该50000元款项的构成解释为包括“40000元押金，3000元水电押金和半个月的租金6400元，因为当时口头承诺给予半个月的免租期，总数应为49400元，为了取整才给了50000元”。经审查，冯适在一审期间自列的转账记录并未有列明2013年12月27日两笔转账款中的40000元那笔，而是载明押金为2013年12月25日支付的41400元和2013年12月27日支付的10000元，2014年1月免半月租金为9500元，在一审法院询问冯适其主张共支付51400元押金是根据那份合同支付的时候，冯适述称“双方于2014年1月1日签订的合同支付的，40000元是押金，1400元是预交水电，10000元是预交租金”。由此可见，冯适在一、二审期间关于支付款项构成的事实陈述前后矛盾，不具有可信性。相反，冯适于2013年12月27日支付的共计50000元款项能与双方于2013年12月26日签订的《租赁合同》约定的按金数额相对应。再者，冯适在2016年6月12日电费明细上签名确认1仓及2、3仓的电费数额，可以印证双方实际履行的是租赁物为顺德区乐从镇北村工业区（新地）路段首层1-3号的商铺的那份租赁合同。冯适在二审期间述称其实际承租的只是1-2号商铺，其签名确认的电费对应的仓号是黎玉珍自编的号码，并不代表其承租的是1-3号商铺，并提交黎玉珍与案外人卢显明于2013年7月27日签订的租赁合同拟证明在同期是卢显明承租3号商铺，冯适不可能使用3号商铺。对此，黎玉珍解释如下，卢显明首先要求租赁的是3号商铺，因此双方针对3号商铺签订了租赁合同，后卢显明临时要求变更为4号商铺，不再租赁3号商铺，故双方再次签订了针对4号商铺的租赁合同，由于3号商铺较4号商铺面积大，且设施更齐全，故3号商铺的押金为10000元，4号商铺的押金仅为5400元。经审查，结合冯适在一审期间自行制作的转账记录记载的“总计……饭店押金5400元”字样分析，黎玉珍关于冯适从卢显明处承接了4号商铺，并由冯适直接将4号商铺的押金5400元支付给卢显明的陈述更加真实可信。综合上述分析，本院确认双方实际履行的是于2013年12月26日签订的《租赁合同》，一审法院参照该份租赁合同的约定，认定冯适应支付1-3号商铺从2014年1月至2016年5月的占有使用费（含垃圾费）共481700元，从2014年6月至8月的占有使用费57000元，并无不当，本院予以维持。对于黎玉珍主张4号商铺的占有使用费应否予以支持的问题。首先，2016年3月11日，黎玉珍通知冯适在2016年3月14日前要将4号仓内的物品全部搬迁完毕，冯适在该通知上签名确认，该事实可以证明冯适实际占有使用4号仓。其次，从冯适自行制作的转账记录来看，其主张支付给黎玉珍的费用包含“饭店押金5400元”，该押金数额可以与卢显明之前承租4号商铺的租赁合同内容相互印证。因此，结合佛山市顺德区乐从镇沙滘社区居民委员会消防安全专管员黎德荣的证言，在冯适未提供相反证据予以推翻的情况下，一审法院对黎玉珍关于冯适自2014年3月1日起开始承租4号商铺的主张予以采信，并无不当。而结合黎玉珍与案外人卢显明就4号商铺签订的租赁合同约定的租金数额来看，一审法院对黎玉珍关于双方口头约定2014年每月租金（含垃圾费）3150元，2015年每月租金（含垃圾费）3450元，2016年每月租金（含垃圾费）3150元的主张予以采信，并据此认定冯适应支付4号商铺从2014年3月至2016年3月14日的占有使用费（含垃圾费）80670元，并无不当，本院亦予以维持。另外，黎玉珍提供的证据足以证明冯适使用1-3号商铺期间的用电情况，故本院对一审法院认定冯适应支付电费25197元予以维持。至于冯适主张合同无效，黎玉珍应返还租赁押金的问题。由于冯适并未提出反诉，且冯适亦未举证证明其已经交还涉案1-3号商铺，而本案判决的1-3号商铺占有使用费仅计算到一审辩论终结时即2016年8月，即双方对于此后的占有使用费尚未结算完毕，故本院对冯适在二审期间关于退还押金的诉请不予支持。综上所述，冯适的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2951.9元，由上诉人冯适负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年五月八日书 记 员  钟勉力