贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1654号上诉人（原审被告）:贵州国惠民生农业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路天恒城市花园天恒大厦北幢负1层1号。法定代表人：李彦，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：陈洪林，男，1986年10月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：钱宇，贵州玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：董维宏，贵州玉顺律师事务所律师。上诉人贵州国惠民生农业发展有限公司（以下简称国惠公司）因与被上诉人陈洪林租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初4145号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国惠公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审未认定被上诉人的违约行为。被上诉人未按照合同约定提交解约申请，以闹事、空摊的方式来达到退还租金及保证金的目的，违反合同约定。2、原判判令上诉人全额退还租金及保证金与合同约定相悖，违反公平合理原则。合同解除前的租金应由被上诉人承担，因被上诉人违约，且一直拖欠管理费、水电费等费用，保证金不应返还。陈洪林辩称，原判认定事实清楚，适用法律得当，应当予以维持。被上诉人的诉讼请求符合双方合同约定，且在合理期限提出。租赁摊位2016年5月7日正式使用，被上诉人在5月24日书面提出解除合同，被上诉人并无空摊、拖欠水电费等违约行为。陈洪林向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《贵州国惠民生农业发展有限公司+商铺（档）租赁合同》；2、判令被告退还原告租金60000元和保证金50000元，共计110000元整；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月21日，被告国惠公司（甲方）和原告陈洪林（乙方）签订一份《贵州国惠民生农业发展有限公司+商铺（档）租赁合同》，主要约定：“1.1、甲方将位于贵阳市××天××花园××楼（下××区）或××楼（下××区）商铺（××）××区××号乙方，本商城所有商铺的公摊费用是百分之三十五；。2.1、租赁期限为一年，从商城统一开业之日起算；2.2.1、甲方商铺签约时间为一年，该商铺（档）Ｂ区10号，租金为60000元，保证金为50000元，（合计110000元），签订合同之日一次性支付；。3.2.2、乙方将租赁场地用于经营包子点心。3.2.21、乙方业主以自主盈亏的方式经营，经营期间未经甲方同意不得空岗、空摊或闲摊出租、出兑，若违约，甲方有权根据违约程度按1000-5000元／次不等的标准要求乙方承担违约金；若空岗或30日内未交租金、管理费、水电费等费用，甲方应书面通知乙方在5个工作日内交清相关费用，否则视为严重违约，押金不予退回；。4.1.4、若乙方中途需要提前终止合同，需提前三个月向甲方提出书面申请，并于退场之日内交清应付款项，甲方在90个工作日内将保证金无息全额退还给乙方；。6.1、自然终止的条件：因不可抗力、城市规划、市场搬迁、市场布局调整改建、法律法规规定的其他原因致使本合同不能继续履行的；6.2、因乙方逾期15天不交清费用和违反合同约定的其他款项，乙方不履行合同义务或未尽义务的，甲方有权单方面解除本合同。备注：本商城开业三个月内，根据商家经营情况及意见，可无息退回租金及保证金”，被告在合同上盖章，甲方委托代理人李光亮签名并捺印，原告在合同上签名并捺印。合同签订当日，原告即向被告支付租金60000元及保证金50000元，被告向原告出具收款收据。20162016年5月24日，原告陈洪林向被告提交《申请书》，载明：“尊敬的国惠民生生鲜商城领导：您好！我是商城包子馒头店B-10号的经营者。从5月7号开业以来营业额一天不如一天，除去各种开支每天都是入不敷出，已经无法再营业下去。根据合同以及贵商城的承诺‘本商城开业三个月内，根据商家经营情况及意见，可无息退回租金及保证金’，本人现向贵商城提出在此商城经营以及退还本人租金陆万元整（60000元）和保证金伍万元整（50000元整）共计壹拾壹万元整（110000元整）。申请人：陈洪林时间：2016年5月24日”。2016年6月29日，原告陈洪林提出《商铺租赁解除函》，主要内容为原告根据双方租赁合同备注条款以及经营状况和被告对商城状况的处理情况，对被告提出提前解除租赁合同，并要求被告退回租金60000元、保证金50000元。原告通过邮寄方式将上诉文件送达于被告，此后原、被告经多次协商未果，原告遂诉至法院。另查明，本案所涉商铺于2016年5月2日交付，2016年5月7日商家统一开始经营，开始计算租赁期限。本案在举证答辩期内，被告依法向一审法院提起反诉，要求被反诉人（原告）继续履行《贵州国惠民生农业发展有限公司+商铺（档）租赁合同》，并扣除履约保证金50000元，被反诉人（原告）支付违约金、市场管理费、水电公摊费等租赁期间发生的相关费用、赔偿因被反诉人违约导致反诉人商场无法正常经营所造成的损失5000元。但在开庭审理前，被告自愿申请撤回反诉，一审法院裁定准予被告撤回反诉。一审法院认为，原、被告签订的《贵州国惠民生农业发展有限公司+商铺（档）租赁合同》合法有效。合同中“备注”约定了原告（乙方）一方可解除合同的条件，即乙方在商城开业三个月内，根据经营情况及意见，可无息退回租金及保证金。合同第4.1.4条还约定了退还保证金的程序，即如果乙方中途需要提前终止合同，需提前三个月向甲方提出书面申请，并于退场之日内交清应付款项，甲方在90个工作日内将保证金无息全额退还给乙方。原告于2016年5月7日开业后，因经营困难已于三个月内向被告书面申请并提起诉讼要求解除合同及退回租金、保证金，虽不符合租赁合同中第6.1、6.2约定的解除条件，但符合双方在租赁合同中关于原告一方解除合同的“备注”条款，因被告并未在相应期限内对原告的申请予以答复，故被告不能以原告未在退场之日内交清应付款项为由而拒绝退还原告保证金。原告要求解除其与被告签订的《贵州国惠民生农业发展有限公司+商铺（档）租赁合同》并要求被告退回租金60000元及保证金5000元之诉请，于法有据，予以支持。被告辩称原告长期空岗、空摊，拖欠管理费、水电费等费用，根据租赁合同3.2.21的约定，视为严重违约，押金不予退回。一审法院认为，被告未提供充分的证据证明原告长期空岗、空摊。同时，按照该条约定，被告并未书面通知原告于5个工作日内交清其应付的费用，故不应视为严重违约，但原告因此应承担的管理费、水电费等费用，被告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告陈洪林与被告贵州国惠民生农业发展有限公司于2016年1月21日签订的《贵州国惠民生农业发展有限公司+商铺（档）租赁合同》；二、被告贵州国惠民生农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告陈洪林租金人民币60000元和保证金人民币50000元，共计人民币110000元。案件受理费2500元，由被告贵州国惠民生农业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与原判一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《贵州国惠民生农业发展有限公司+商铺（档）租赁合同》是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。在该合同中以备注的方式约定被上诉人在商城开业三个月内，根据经营情况及意见，可无息退还租金及保证金，被上诉人在商城开业后在约定时间内向上诉人提交退还租金、保证金，解除合同的书面申请，符合双方合同约定，原判判令解除合同，退还租金及保证金正确，本院予以维持。上诉人主张被上诉人应承担合同解除前的租金与双方当事人合同约定不符，本院不予支持。上诉人主张被上诉人有违约行为，但未提交充分证据，本院对该主张不予支持。上诉人主张被上诉人拖欠物管费、水电费，因其一审就此提出反诉后又撤回反诉，原判判令其另案主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，国惠公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人贵州国惠民生农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韦娟审判员  刘妍审判员  龙珑二〇一七年五月十九日书记员  卢军