重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2015)合法民初字第00953号原告：徐灿，女，1966年6月30日出生，汉族，住重庆市铜梁区委托诉讼代理人：刘建波，重庆新申律师事务所律师。被告：徐欢，女，1982年9月14日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：张义光，重庆市铜梁县巴川法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被告：殷波，男，1975年11月30日出生，汉族，户籍地重庆市铜梁县被告：熊明芬，女，1967年10月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。原告徐灿与被告徐欢、殷波、熊明芬房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐灿及其委托代理人刘建波、被告徐欢及其委托代理人张义光、被告殷波等到庭参加诉讼，被告熊明芬经传票传唤无正当理由拒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐灿向本院提出诉讼请求：一、请求判令三被告连带向原告支付租赁房屋承包金424980元及违约金50000元，合计474980元；二、按中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%支付逾期利息；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与三被告于2008年4月26日签订《承包经营协议书》约定：原告将自己所有的铜梁巴川镇大北街×号原凯宾酒店第一、二、三、四、五层及顶楼附楼第二层（厨房）及顶楼花园承包给三被告经营宾馆、桑拿等服务行业。承包经营期限从2008年7月26日起至2016年7月25日止，共八年。承包金前五年为每年68000元，后三年为每年75000元。同时还约定，前五年的承包款作为被告徐欢的投资款入股，被告殷波、熊明芬，在前五年内应当向原告支付承包利润，每月3333元，三被告在后三年内按每年75000支付承包金。原告按协议约定交付了房屋，但被告未支付承包金，本案在诉讼期间，合同期限届满，故提出前述请求，请法院支持原告的全部诉讼请求。审理中，原告依据徐欢等被告的辩解，同意由徐欢承担合同义务。被告徐欢辩称，1、三被告签订了内部转让退股协议，基于原告所诉租金应由徐欢承担，与殷波、熊明芬无关；2、房屋租金已全部付清；3、即使未付清也过诉讼时效期间；4、2011年5月5日徐照取得涉案房屋权利，此前的租金已付清，此后的租金应由徐照收取；原告与徐照之间关于涉案房屋产权争议一案尚在审理中，因此本案应追加徐照参加诉讼，并驳回原告的诉讼请求或中止审理。被告殷波辩称，殷波已退出经营，涉案房屋是徐欢使用，殷波与原告没有经济往来纠纷。被告熊明芬未答辩。本院经审理认定事实如下：原告徐灿获得铜梁巴川大北街×号房屋产权（209房地证2005字第07473号、209房地证2005字第07474号）。2008年4月26日，原告（甲方）徐灿与被告（乙方）殷波、熊明芬、徐欢签订《承包经营协议书》约定：第一条：甲方将自己所有的位于铜梁巴川大北街×号的原凯宾大洒店第一、二、三、四、五层及顶楼，附楼第二层（厨房）及顶楼花园承包给乙方经营（房屋的具体情况以乙方的实地考查和房产证为准）。第二条：乙方在不改变承包房屋的结构和对其造成安全隐患的情况下，将承包房屋原有装修的设施、设备撤除后，自筹资金重新进行装修及添加和安装设施设备。第六条：承包期限、承包金的计算和缴纳时间、方式。1、承包经营房屋的承包经营期限从2008年7月26日起至2016年7月25日止，共八年；2、承包经营房屋的承包金从2008年7月26日起至2013年7月25日止，每年68000元，以后每年75000元；3、房屋承包金的给付。乙方徐欢、殷波、熊明芬三人平均合伙投资经营，甲方同意用2008年7月26日起至2013年7月25日止的房屋承包金共计340000元冲抵徐欢的投资款（投资款按三人平均计算），不足部分在徐欢的股份应分得利润中抵扣，多余部分直接给付甲方；第七条：乙方实行自主经营，自负盈亏。乙方的殷波、熊明芬必须保证在其承包经营期间前五年内，无论经营有无盈利或盈利多少，都于每月的月底前将该月的利润（如有盈利该笔款首先在徐欢应分得利润中扣减）中的3333元汇入甲方指定的帐户或现金交给甲方。第六年起到承包期满每年的承包金75000元在每年的七月二十五日前汇入甲方指定的帐户或现金交给甲方；第十四条第一款第5项约定，其他方式违约的违约方应承担违约金五万元。徐照在该协议上签字同意撤除原凯宾大酒店装修的一切设施和设备。协议签订后，被告方使用涉案房屋，设立313商务酒店经营。2014年2月23日，被告方签订《内部转让协议》约定：从2014年3月1日起，2008年4月26日签订的《承包经营协议书》中乙方的所有权利义务由徐欢一人享有……2010年10月起，殷波、熊明芬、徐欢应付徐灿的所有房屋租金由徐欢一人负责给付。殷波由陈阳代签该转让协议，审理中，殷波认可该协议，原告徐灿亦认可该协议，同意由徐欢一人承担支付租金义务。另查明，徐灿与徐照于2010年5月5日签订涉案房屋买卖协议，约定房屋价款1250000元，分期付款，最后付款期限为2011年5月5日，并约定因徐照不能一次付清房款，由徐照支付徐灿房租25000元，徐照两次提存房款及租金1275000元。此后，徐灿与徐照围绕涉案房屋买卖或解除引起多次诉讼，徐灿亦依据与徐照的解除买卖协议的《调解协议》及相关判决提存750000元。本院认为，原告徐灿与被告殷波、熊明芬、徐欢签订的《承包经营协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务，被告应当按约定履行义务。对于被告徐欢辩解的意见本院评析如下：1、因内部转让，徐欢要求由其向原告徐灿承担合同义务问题，因原告徐灿认可内部转让，同意徐欢意见，且不损害殷波、熊明芬利益，故本院予以尊重，由徐欢向徐灿承担合同义务；2、房屋租金已全部付清意见，该辩解意见缺乏相应证据支持，且与徐欢的其他辩解意见相矛盾，其该项辩解意见本院不予采纳；3、即使未付清也超过诉讼时效期间问题，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，从履行期限届满之日起计算。根据涉案合同约定及原告的请求，本案为租金给付之诉，诉讼时效期间应为一年。涉案合同明确约定前五年内每月的3333元应于每月的月底前首先从当月的利润中支付，第六年起每年的75000元应于每年的7月25日前支付，根据前述约定及我国合同法的规定，则2008年7月26日至2013年7月25日期间每月的3333元应于租期届满一月前支付，即2013年6月26日至2013年7月25日的租金应于2013年7月25日前支付。2013年7月26日至2016年7月25日期间每年的租金应于租期届满一年前支付，即2013年7月26日至2014年7月25日的租金应于2014年7月25日前支付。原告没有举示诉讼时效中止或中断的证据，原告徐灿与徐照之间关于涉案房屋产权争议不产生本案诉讼时效中止或中断的法律后果，原告于2014年10月13日向重庆市铜梁区人民法院提起本案诉讼，则诉讼时效自起诉之日中断，即合同约定付款日在2013年10月13日前的超过诉讼时效期间；对原告请求中超过诉讼时效期间部分本院不予支持，未超过诉讼时效期间的部分，即2013年7月26日至2016年7月25日期间的租金225000元本院予以支持；4、2011年5月5日徐照取得涉案房屋权利，此前的租金已付清，此后的租金应由徐照收取问题。首先，目前涉案房屋登记产权人仍为原告徐灿；其次，根据合同的相对性，在债权人没有明确通知债务人向第三人履行义务情况下，债务人无权以此抗辩，故该辩解意见不成立。本案不以原告徐灿与案外人徐照之间的房屋买卖纠纷处理结果为依据，本案无须通知徐照参加诉讼，也不因徐照与徐灿之间的房屋买卖合同纠纷中止本案审理。涉案《承包经营协议书》明确约定支付租金时间，逾期未支付租金则构成违约，合同第十四条约定违约金五万元，原告请求的违约金符合法律规定和合同约定，本院予以支持；原告的损失为资金被占用的利息损失，原告依据合同约定请求的违约金解决了逾期支付租金的违约责任问题，原告的资金被占用的利息损失能够得到弥补，因此对原告的第二项有关利息损失请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、由被告徐欢向原告徐灿支付2013年7月26日至2016年7月25日期间的房屋租金225000元，违约金50000元，合计275000元，款限本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告徐灿的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6174元，减半收取计3087元，由被告徐欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  ＸＸ二〇一七年五月二十四日书 记 员  陆冬