广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4439号上诉人（原审原告，反诉被告）：潘乐韵，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：潘康碧，住广东省湛江市霞山区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：孙栋，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴文林，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：付寅翀，广东科德律师事务所律师。原审第三人：刘肖仪，住广东省广州市海珠区。原审第三人：高展飞，住广东省广州市白云区。上诉人潘乐韵因与被上诉人孙栋，原审第三人刘肖仪、高展飞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人潘乐韵上诉请求：1.改判潘乐韵与孙栋不按3：7的比例分担就租赁合同的装修损失责任；2.认定一审判决第二判项的转让费为320000元，孙栋应退还潘乐韵的转让费为290472元；3.一审判决第三判项的装修损失赔偿款137088元，是按不动产装修损失的现值195840元×70%计算的，应将潘乐韵所投资的配套动产59950元列入损失计算；4.撤销一审判决第五判项；5.一审案件受理费10480元、鉴定费5850元(分担比例错误)、反诉费6922元由孙栋全部承担。事实和理由如下：1.租赁合同不能履行的直接原因是孙栋违反合同第六条第5项约定，未能办妥让潘乐韵进场经营所需的相关手续。潘乐韵多次去函去电催告无果后被迫停业。一审判决既已认定孙栋未将租赁合同进行备案是导致合同解除的主要原因，那么判令潘乐韵和孙栋就租赁合同的装修损失责任按3：7承担实为误判。2.转让费320000元来源于合同第三条第6款的约定。潘乐韵于2013年3月1日前付清才能进场装修和经营，从2013年4月l日潘乐韵开始试业至2014年6月期间孙栋从未主张签约当日首付的100000元整(含已付20000元诚意金)，其反诉请求也未曾提到首付的80000元欠款。潘乐韵分别于2013年1月27日转给孙栋80000元、于2013年3月1日转给孙栋133000元和97000元。因为是以现金方式入账，凭证已遗失，银行流水也查找不到。孙栋应承担未收到该笔款的举证责任。3.不动产的评估现值195840元和动产的配套现值59950元是租赁合同双方签约履行下潘乐韵所投资的全部财产，违约方理应赔偿其违约所造成的经济损失。一审判令不动产按照3：7分担责任、动产的配套损失责任全归潘乐韵承担，是法理的误判。4.2014年6月16日潘乐韵被迫停业撤场后，2014年8月孙栋已收回铺位场地自己使用。为便于物资和投资的日后评估，潘乐韵只好把能搬动的物资搬入一间10平方米的小房和100平方米的厨房内存放。停业的直接原因是孙栋违约，不应由潘乐韵承担孙栋提出的所谓反诉的租金和违约金的责任。5.因孙栋违约，所以本案所产生的法律费用理应全部由孙栋承担。被上诉人孙栋二审辩称：请求二审法院驳回潘乐韵的全部上诉请求。1.就租赁合同的装修损失责任，一审法院查明应按照合同解除的过错进行比例分担不存在问题，但合同解除的过错或者主要过错在于潘乐韵，一审判令孙栋承担过错的比例过重。2.一审法院查明孙栋收取的转让费金额为25万元，其中有2万元对方是没有证据予以证明的，一审法院查明事实错误，不存在返还潘乐韵总金额为32万元的说法。由于一审代理人没有及时通知孙栋缴纳上诉费，故未能上诉，但是案件事实确实有误，请求法院予以考虑。3.关于非附和装修这部分的损失赔偿款，根据关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第10条规定，孙栋无需承担此部分所谓的装修损失赔偿款，即配套动产59950元。4.一审法院查明的潘乐韵就本案租赁物第三层270平方米的租金至合同签订之日都无需支付租金这一事实，是没有法律依据和合同依据的。三楼涉案面积270平方米交付潘乐韵使用之后一直未交还。直至一审庭审过程中由法院主持才交还，潘乐韵应承担相应的租金。涉案房屋的三楼在法院主持交还之前，潘乐韵在一审庭审中确认其中的厨房部分也是一直由其加锁。5.本案的受理费、鉴定费、反诉费，按照双方在合同解除过程中的过失承担相应比例的费用，一审法院查明无误，但是诉讼费用的承担比例存在问题，应由潘乐韵承担全部或主要过错责任。原审第三人刘肖仪、高展飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。2015年6月12日，潘乐韵向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除潘乐韵与孙栋于2013年1月27日签订的《租赁合同》；2.孙栋赔偿潘乐韵装修设备款项268809元；3.孙栋返还合同约定的转让费320000元和租赁保证金41300元；4.孙栋返还租赁合同中第三层270平方米包房无法使用而已付的4个月租金37800元；5.判令孙栋承担全部诉讼费用。孙栋在一审中反诉请求：1.潘乐韵向孙栋支付从2013年8月1日至交还租赁物之日止的租金及违约金。从2013年8月1日起至2014年6月30日止，按每月欠付的租金9450元（第三层未交租金每月按租赁物三楼面积270平方米*35元）计算；从2014年7月1日起至2015年3月31日止按每月欠付的租金20650元（每月租赁物面积590平方米*35元=20650元）计算；从2015年4月1日起至交还租赁物之日止按每月租金25960元（每月租赁物面积590平方米*44元=25960元）计算。违约金是以欠付的月租金为本金，按每日1%的标准，从次月的11日开始计算至付清租金之日止。2.由潘乐韵承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市南沙区XX四街24号、XX大街49号219、319单元的登记权属人为黄某甲、简某；广州市南沙区XX大街31号、49号220、320单元的登记权属人为黄某甲；XX大街43号、49号208、308的登记权属人为李某乙、张某甲；XX四街32号、34号、XX大街39号、41号、49号209、210、211、212、309、310、311、312的登记权属人为黄某乙；XX四街36号、XX大街49号207、307的登记权属人为刘某、文某；XX四街30号、XX大街37号、49号213房、214房、313房、314房的登记权属人为张某乙；XX四街38号、XX大街49号205、305的登记权属人为李某丙；XX大街45号、49号206、306的登记权属人为李某丁、李某丙；XX四街42号、XX大街49号201、301的登记权属人为颜某；XX大街49号202、302的登记权属人为李某戊；XX四街28号、XX大街35号、49号215、216、315、316的登记权属人为区灵、区捷；XX四街26号、XX大街33号、49号217、218、317、318的登记权属人为陈某甲、陈某乙；XX四街40号、XX大街49号203、204、303、304的登记权属人为陈某丙。2012年7月21日，陈某甲代表上述权属人与（出租人、甲方）与孙栋（承租人、乙方）签订《南沙XX城G5-（9）幢租赁合同》约定：甲方将南沙区XX大街31-49号（单号）及XX四街24-42号（双号）（以下将上述物业简称为本楼宇）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）房产出租给乙方经营餐饮、百货、办公用途使用，乙方为整体承租经营，未经甲方同意不得将楼宇转租，不得超越上述经营范围。租赁期限由2012年8月1日至2027年7月31日止，共15年。后孙栋于2013年8月30日成立了广州润东餐饮有限公司，该公司登记地址为南沙区XX大街49号201房至202房。2013年1月27日，潘乐韵（乙方）与孙栋（甲方）签订《租赁合同》约定：“二、甲方同意将座落于南沙区XX大街二层、三层的房地产出租给乙方作餐饮等用途使用，总建筑面积为590平方米。三、1、租赁期限由2013年3月1日至2027年2月30日，共14年。乙方拥有租赁期届满后在同等条件下续约优先权。2、二、三层租金自2013年4月1日至2015年3月31日每平方为35元。以后自2015年3月1日2017年2月30日每平方44元，2017年3月1日开始至2022年各月租金价格按前一期租金价格基础上每年递增10%计算按月收取（每期租金总额角位数按四舍五入计结）。3、从本租赁合同第10年开始，甲乙双方参照届时周边同等条件楼宇租赁价格重新评估本合同租金价格（在此基础上以不高于5%的升幅确定租金）。4、租金按月结算，由乙方在每月10日前付款给甲方。5、二、三层装修期由2013年3月1日至3月31日为装修免租期，从2013年4月1日起正式计付租金。6、经双方协商，二楼的租赁场地甲方已装修配套物资等，全部转给乙方。乙方需支付装修设备等物资转让费320000给甲方，支付按合同签定日付款100000元整（含已付20000元诚意金），余额220000元于2013年3月1前付清。四、乙方向甲方交纳两个月租金41300元作为租赁保证金，甲方应在租赁期届满，双方完成本合同约定条款、符合解除合同条件之日将保证金全额退回乙方，不计付利息。五、双方的主要职责。3、甲乙双方要为客人选择对方的菜式食物提供方便和履行义务。4、甲乙双方客人有权使用对方餐厅出入口及通道进入就餐位。5、甲乙双方客人有权使用大堂电梯等。（乙方每月负责支付1000元给甲方）6、甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。六、甲方的权利和义务。1、依照合同约定将房屋及设备如期交由乙方使用。3、合同签约后，甲方应尽快搞好独立水电供乙方使用。4、发现乙方擅自改变房屋结构用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可自动解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。5、甲方应办妥能让乙方进场经营所需的招牌、灯箱广告位置，厨房装修和本合同签约的相关手续。七、乙方的权利和义务。1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。2、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。3、合同期内乙方所产生管理费、水费和电费等费用由乙方负责缴交。4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。5、乙方有权免费使用开业所需具备甲方的相关手续证照。6、合同期内，乙方有权与另一方合作或转让的权利，并通告甲方。7、同等条件，乙方有权优先承接甲方本合同内物业的转让，或合作。八、在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理，双方均不承担违约责任。九、2013年3月1日租赁期开始。乙方应向甲方缴交的租赁保证金及装修转让金等款项，转入甲方指定账户。租金从4月1日开始计缴。十、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向仲裁委员会申请仲裁。孙栋当庭确认在签约前未见过潘乐韵，都是高展飞、刘肖仪及案外人张某丙与潘乐韵洽谈租赁事宜，在他们谈好后由孙栋在合同上签名，其与高展飞存在合作关系。高展飞当庭确认其与张某丙、刘肖仪有参与与潘乐韵租赁事宜，孙栋是案涉租赁物二、三层的承租人，将部分场地出租给潘乐韵是为了减轻租金压力，其与孙栋是合作关系；潘乐韵有通过转账方式向某栋支付过物资转让费。经现场勘验，双方确认上述租赁物二楼部分面积为220平方米、三楼大厅面积为270平方米、厨房100平方米；案涉整栋楼宇只有一部电梯，在三楼出电梯后通过太平洋人寿保险公司南沙经营部的通道才能进入潘乐韵出租的三楼租赁物；合同约定的“装修设备等物资转让费”系指租赁物二楼部分的装修费用及交付时的设备费用，交付时未对所涉物资进行清点。同年2月28日，潘乐韵向孙栋名下帐户分别存入97000元、133000元。潘乐韵另陈述在签约当日有存入80000元至孙栋帐户，但未提交证据证明。潘乐韵于同年4月2日支付了押金41300元，高展飞向潘乐韵出具了收款收据。孙栋于同年3月1日将上述租赁场地交付给潘乐韵，潘乐韵在该场地进行装修，并在租赁物三楼建设了一个厨房用于餐饮经营至2014年6月，期间潘乐韵向高展飞、刘肖仪支付了2013年4月至2014年5月止的租金及水电费等，其中2013年4月至7月每月支付的租金为20650元、2013年8月至2014年5月每月的租金为12200元。刘肖仪向潘乐韵出具的2013年8月至2014年5月每月的租金收据中均注明“湛江鸡饭店二层、三层厨房共320平方租金、大堂电费1000元，合计12200元。”其中刘肖仪向潘乐韵出具的2013年7月的《收款收据》列明：“今收到湛江鸡饭店（2013.7.1-2013.8.1）租金（含1000元电梯分摊费）21650元。”孙栋确认刘肖仪是代其向潘乐韵收取租金，高展飞是自行向潘乐韵收取租金，但不确认其有收到潘乐韵支付的转让费。潘乐韵及刘肖仪、高展飞确认潘乐韵经营至2014年6月16日止，三楼场地未进行过经营。2013年8月6日，潘乐韵向孙栋身份证地址邮寄了函件一份，内容为“孙栋老板：三楼的使用，由于你方未能就通道开通致使我方向你承租的270平方米至今年都未能使用，造成我方4个多月近40000元的租金损失，接近4个月的催告等待都未能获得你的协调结果，竟采取拒接电话的方式进行拖延，无奈之下，除保留由此造成我方相应损失追讨赔偿权利外，我方决定从2013年8月份开始对三楼270平方米租金9450元停止缴交，至通道开通和我方能正常使用为止。另就今后有关租赁合同的相关事项，我委托我父亲潘康碧作全权代理，特此告照。”孙栋当庭表示对该函件不予确认，并陈述未收到该函件；刘肖仪、高展飞表示对该证据不清楚。潘乐韵陈述其虽暂无证据证实有将该函件送达孙栋，但2013年8月起其是按照320平方米面积向孙栋交租，孙栋亦出具了相应的收据给潘乐韵。2013年8月7日，广州市工商行政管理局南沙分局出具《个体工商户名称预先核准通知书》，内容为同意预先核准潘乐韵申请的个体工商户名称为广州市南沙区南沙财哥湛江鸡饭店，该预先核准的个体工商户名称保留至2014年2月3日；预先核准的个体工商户名称未到登记机关完成个体工商户开业登记的，保留期满后自动失效；经登记机关准予开业登记，颁发营业执照后个体工商户名称正式生效。2014年1月24日，广州市南沙区食品药品监督管理局向潘乐韵发出（2014）0000424号《责令改正通知书》，内容为你单位未领取《餐饮服务许可证》从事餐饮服务的非法经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条规定，责令其立即停止餐饮服务等。2014年2月14日，广州杰安财务咨询有限公司向孙栋邮寄信函，内容为“孙栋:受潘乐韵委托，为之办理营业执照等相关证照手续。经查阅相关资料，你方尚未到外管中心办妥相关合同备案手续，故我方需候等你方合同备案手续完备后，才能办理餐饮服务许可证，工商营业执照等证件，特此通告。”孙栋当庭表示对该函件不予确认，并陈述未收到该函件；刘肖仪、高展飞表示对该证据不清楚。2014年2月26日、3月6日，潘乐韵分别向孙栋身份证地址邮寄了函件一份，内容为孙栋经潘乐韵催告，至今尚未办妥合同备案手续，如果因此造成我店停业或承担相关法律责任，你方将全部承担由此发生的一切经济责任和法律责任；因孙栋未能办妥备案手续，导致潘乐韵一年多时间内无证经营，被有关部门稽查四次，无奈被迫停业等。孙栋当庭表示对该函件不予确认，并陈述未收到该函件；刘肖仪、高展飞表示对该证据不清楚。2014年6月16日，潘乐韵向孙栋身份证地址邮寄了函件一份，内容为“孙栋：已曾多次去函催告你：市、区等卫生部门多次来我店催办相关手续，无奈这一催等已一年有余。后你说为减少办证费用开支，挂靠你‘周记’属下一机构，我又顺你意去办，一办又两个多月，现又无音讯结果。……据悉你的周记股份和法人，你已全部转让给别人，……。根据以上种种，我方决定暂停营业，等候你的手续完备后再开业，由此产生的一切损失由你方负责。”2016年6月7日，潘乐韵表示同意将涉案租赁物交还孙栋，并放弃租赁场地内的物品；孙栋明确表示同意接收涉案租赁物二楼的场地，不同意接收三楼的场地。潘乐韵另提交证据《华姐湛江鸡饭店投资明细表》及收据等证明其对该饭店的投资总额为667909元。孙栋及刘肖仪、高展飞对该证据不予确认。一审庭审中，孙栋确认其与高展飞系合作关系，孙栋与高展飞及高展飞母亲张某丙合作经营润东餐饮有限公司，与潘乐韵的租赁合作事宜主要是由高展飞及高展飞母亲负责管理；刘肖仪确认她是代表孙栋对涉案租赁物进行管理。一审诉讼中，根据潘乐韵申请，广东高迪评估咨询有限公司对潘乐韵案涉租赁物的装修及物品进行了评估，该公司出具的高迪评估[2015]XX号《价格评估结论书》评估结论为：“租赁物在价格评估基准日的装修现值为195840元；租赁物内的物品在价格基准日的现值为59950元。”以上两项的评估费分别为3450元、2400元。广州市南沙区南沙街出租屋管理服务中心出具《复函》称：“1、南沙区XX大街49号213、214、215、216、217、218、220、314、316、318、320房产是有备案的，出租方：房屋产权人；承租方：孙栋，备案时间为：2012年6月1日至2017年8月31日。2、孙栋并没有对南沙区XX大街49号213、214、215、216,217,218,220,316,318,320房产作出转租备案，其中南沙区XX大街49号314房由孙栋转租给中国太平洋人寿保险股份有限公司广州市番禺支公司，‘租赁期限为：2013年1月1日至2017年12月31日。3、如果上述房产是由孙栋转租给潘乐韵的，该种情况下应该由原房屋产权人提供《同意转租证明》，并由孙栋办理双方的备案登记。”太平洋人寿保险公司南沙经营部在《调查笔录》中陈述，其是在2012年10月份到涉案租赁物三楼部分的隔壁进行装修，后来在此进行办公。其办公场地与三楼案涉租赁物之间有一个消防门，为了安全该消防门一般都是锁上的，方式是将按钮关上，隔壁那边没有按钮，不能打开。如果非其工作人员要经过其办公场地区隔壁大厅一般要经过其同意。隔壁大厅始终没有出租，要租赁隔壁大厅也是不现实的，毕竟三楼只有其经营场所内的一部电梯，并无其他电梯。隔壁大厅一直是空的。孙栋曾找过我方协商使用通道到隔壁大厅问题，但基于安全考虑，其认为不可行，故未答应。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。潘乐韵、孙栋签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同,双方应自觉履行。关于涉案合同应否解除问题。潘乐韵承租涉案租赁物目的是为了经营餐饮，但根据广州市南沙区食品药品监督管理局出具《责令改正通知书》，潘乐韵经营的餐饮被相关政府部门责令停止，且潘乐韵已未在租赁物内经营，双方合同目的已经无法实现，该合同应予以解除。根据潘乐韵、孙栋合同约定“乙方有权免费使用开业所需具备甲方的相关手续证照”，孙栋负有提供潘乐韵开业所需的证照的义务，但在合同履行过程中，在潘乐韵已经无法使用潘乐韵的证照进行经营时，孙栋未能举证证实其有积极协助潘乐韵办理餐饮经营的相关证照，相反，潘乐韵证据能够证实孙栋未能履行协助办证义务，其作为出转租人，亦未将案涉租赁合同进行备案，导致潘乐韵无法办理相关的证照，已经构成违约，是导致双方合同解除的主要原因。潘乐韵在签订合同过程中，对自身经营所需要的证照也应该是明知的，却同意使用孙栋证照进行经营，最终导致合同解除，亦存在过错。故就租赁合同的装修损失，一审法院酌定潘乐韵、孙栋按3:7的比例进行分担。据此，孙栋应赔偿给潘乐韵的装修损失应为195840元*70%即137088元，对潘乐韵主张的超过该金额部分，不予支持。潘乐韵主张的租赁物内物品的损失，没有法律依据，不予支持。合同的解除并非潘乐韵违约造成，合同解除后，孙栋理应将收取的租赁保证金41300元退还潘乐韵。关于潘乐韵主张的转让费问题。潘乐韵主张其依约支付了转让费320000元,但孙栋不予确认。根据潘乐韵证据，结合高展飞所述潘乐韵有转账支付转让费，故潘乐韵向孙栋缴纳的转让费为合同所述的20000元诚意金及潘乐韵证据显示转账支付的97000及133000元，实际支付金额为250000元。当事人确认合同约定的“转让费”实为案涉租赁物装修及孙栋交付潘乐韵时的设备的费用，潘乐韵、孙栋在交付时的未对物品进行清点，双方亦不申请对所涉的装修物现有价值进行评估，且该转让行为亦是以潘乐韵对涉案场地进行餐饮经营为目的，现双方合同目的无法实现，故潘乐韵、孙栋应按上述过错比例，结合潘乐韵实际使用租赁物时间及双方合同约定的使用期限，计算孙栋应向潘乐韵收取的转让费金额即250000元*潘乐韵实际使用时间15.5月（2013年4月至2014年6月15日）/合同期限（14年*12个月）即23065元，孙栋应向潘乐韵退还的转让费应为实际支付金额250000与23065元二者差额的70%即158854.5元。关于潘乐韵、孙栋主张的租金问题。虽然孙栋陈述其未收到潘乐韵租金，但在涉案合同签订过程中孙栋均是委托刘肖仪、高展飞与潘乐韵进行洽谈，涉案场地的租金等费用亦是由刘肖仪、高展飞收取，且孙栋承认其与高展飞系合作关系、刘肖仪系代其收取租金，故对孙栋未收取租金的抗辩意见一审法院不予采信。根据租赁物现状及太平洋人寿保险公司南沙经营部所陈述的内容，涉案租赁物三楼大厅（270平方米）实际不具有对外经营的条件，当事人亦确认潘乐韵未在此进行过经营，在潘乐韵反映通道问题后，孙栋亦未帮助潘乐韵解除通道使用问题，其无权收取该部分租赁物的租金，故对潘乐韵要求退还该部分租赁物所缴交的2013年4至7月份的租金共37800元（45元*270平方米*3个月），予以支持，对于反诉潘乐韵的主张的该部分租赁物的租金，不予支持。现当事人确认潘乐韵在2014年6月份后已未进行经营，但潘乐韵尚占有案涉部分租赁物，故潘乐韵应按照合同约定，以及双方之间导致合同不能履行的过错程度3:7向孙栋支付占用期间的租金，故在2014年8月1日起至2015年3月1日前，潘乐韵每月应向孙栋支付的租金应为35元*320平方米*30%即3360元；在2015年3月1日以后，应按44元*320平方米*30%即4224元标准向孙栋支付租金。但在2016年6月7日日孙栋明确拒绝接收涉案场地，其无权就扩大的租金等损失向潘乐韵主张权利，故孙栋主张的租金应计算至该日止，对孙栋主张超出该金额部分的租金，不予支持。双方合同约定的违约金标准明显过高，且孙栋未就潘乐韵迟延给付租金对其造成的损失进行举证，潘乐韵抗辩违约过高应予调整有法律依据，一审法院予以采纳，故酌定潘乐韵按中国人民银行同期一年期基准贷款利率标准向孙栋支付违约金。对孙栋主张的超出该金额部分的违约金，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条的规定，于2016年11月30日作出如下判决：一、解除潘乐韵与孙栋于2013年1月27日签订的《租赁合同》；二、孙栋应于该判决发生法律效力之日起十日内向潘乐韵退还租金37800元、押金41300元及转让费158854.5元，三项目金额合计为237954.5元；三、孙栋应于该判决发生法律效力之日起十日内向潘乐韵支付装修损失赔偿款137088元；四、驳回潘乐韵其他诉讼请求。五、潘乐韵应于该判决发生法律效力之日起十日内向孙栋支付从2014年8月1日起至2016年6月7日止的租金（2015年3月1日前，每月租金按3360元计算；该日以后，每月租金按4224元标准计算）及违约金（违约金以每月欠付租金为本金，按中国人民银行同期一年期基准贷款利率标准，从次月的11日起计算至付清之日止，违约金总额不得超过本金）；六、驳回孙栋其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10480元，由潘乐韵承担承担3000元，由孙栋负担7480元；鉴定费5850元，由潘乐韵承担4815元，孙栋负担1035元；反诉受理费6922元，由孙栋承担4845元，潘乐韵负担2077元。本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人都没有提交新证据。二审中，潘乐韵述称《价格评估结论书》评估的装修费是其承租后自行装修三楼所支出的装修费用，孙栋对此未予以否认。潘乐韵同时确认《价格评估结论书》中评估现值为59950元的租赁物内的物品是指冰箱、炉具、台椅等可搬动的物品。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”，本院仅对潘乐韵的上诉请求进行审查。根据业已查明的事实可知，潘乐韵因未能领取《餐饮服务许可证》被广州市南沙区食品药品监督管理局责令停止餐饮服务。潘乐韵委托办营业执照的广州杰安财务咨询有限公司给孙栋发函表示须办妥合同备案手续后，才能办理餐饮服务许可证。广州市南沙区南沙街出租屋管理服务中心的《复函》则载明，如果孙栋将涉案房屋转租给潘乐韵，应该由原房屋产权人提供《同意转租证明》，并由孙栋办理双方的备案登记。潘乐韵多次发函给涉案租赁合同中载明的孙栋的地址（也是孙栋的身份证地址），催促孙栋办理涉案租赁合同的备案手续，但至今孙栋都未能举证其已办妥涉案租赁合同的备案手续。涉案租赁合同不能履行系孙栋一直不能办妥涉案房屋租赁合同的登记备案手续所致，故孙栋应对涉案租赁合同的解除承担违约责任。一审法院以在涉案租赁合同履行有障碍的情况下潘乐韵表示同意使用孙栋证照经营为由，认定潘乐韵对涉案租赁合同解除亦有过错，并要求潘乐韵承担合同解除的相应责任，认定不当，本院予以纠正。关于应返还的转让费问题。潘乐韵主张其支付了32万元转让费，但潘乐韵只能提供23万元的转账凭证，未能提供证据证实其还支付了8万元的转让费，对此其应承担举证不能的法律后果。结合双方签订的租赁合同中载明“已付20000元诚意金”，一审法院认定潘乐韵支付了25万元转让费并无不当，本院予以确认。一审法院按照潘乐韵实际使用租赁物的时间和双方合同约定的使用期限，计算孙栋应向潘乐韵返还的转让费为226935元【250000元－250000元×15.5月（潘乐韵实际使用时间）÷168月（合同期限14年×12个月）】，符合双方对转让费的理解，本院予以维持。如上所述，涉案租赁合同系因孙栋违约导致解除，潘乐韵不应承责，孙栋应赔偿潘乐韵涉案租赁物的装修价值195840元，一审法院判令潘乐韵需要承担30%的装修损失缺乏理据，本院对此予以纠正。二审期间，潘乐韵明确表示《价格评估结论书》中评估的价值为59950元的物品均属于可移动的物品，故其可自行将上述物品搬走，潘乐韵主张孙栋赔偿其该部分损失理据不足，本院不予支持。双方当事人虽确认潘乐韵于2014年6月已经搬离涉案房屋，但潘乐韵并未能提供证据证实其已将涉案房屋交还给孙栋，且客观上仍有私人物品留在涉案房屋，故潘乐韵对涉案房屋的空置所造成的损失应承担相应责任，一审法院判令其按照合同约定的租金标准的30%支付租金，合情合理，本院予以维持。潘乐韵的其他上诉理由缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，潘乐韵的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，唯案件处理部分欠妥，本院相应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第674号民事判决的第一、四、五、六项；二、变更广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第674号民事判决第二项为：孙栋应于本判决送达之日起十日内向潘乐韵退还租金37800元、押金41300元和转让费226935元，三项目金额合计为306035元；三、变更广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第674号民事判决第三项为：孙栋应于本判决送达之日起十日内向潘乐韵支付装修损失赔偿款195840元；一审本诉受理费10480元，由潘乐韵负担2620元，由孙栋负担7860元；鉴定费5850元，由潘乐韵负担3262元，由孙栋负担2588元；一审反诉受理费6922元，由潘乐韵负担1592元，由孙栋负担5330元。二审受理费5222元，由潘乐韵负担1306元，由孙栋负担3916元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年五月二十七日书记员 马婷婷