四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川05民终1281号上诉人（原审被告）张世平，男，生于1980年9月6日，汉族，重庆市江津区人，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：成晓卿，四川恒智达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王中友，女，生于1963年6月21日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。委托诉讼代理人：郭懿娴，合江县光大法律服务所法律工作者。上诉人张世平因与被上诉人王中友房屋买卖合同纠纷一案，不服，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张世平及其委托代理人成晓卿，被上诉人王中友及其委托代理人郭懿娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张世平上诉请求：撤销一审判决第二项中上诉人支付被上诉人违约金20000元的判决事项。事实与理由：1.上诉人依法取得讼争房屋的处分权。本案讼争房屋为徐必光的安置还房，虽然该房还没有办理产权转移登记手续，但徐必光对该房享有合法的所有权和处分权，上诉人在徐必光处购买到该房，取得了该房的所有权和处分权。2.上诉人不存在违约事实。双方签订《购房协议》后，什么时候发生物权变动和方式，应根据双方意愿或合同约定。双方并未约定办理产权登记的时间。被上诉人提起诉讼是为了获取巨额违约金。上诉人不应承担违约金，即使承担，也不应承担超过实际损失的部分。请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人王中友辩称：原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判，1.徐必光并没有将讼争房屋出售给上诉人。上诉人与徐必光的《房地产转让协议》上没有徐必光的签名，也为提供徐晓倩的委托手续，不能证明其从徐必光处购买了该处房产。2.讼争房产并没有办理产权登记，不能进行交易，致使合同无法完成履行，上诉人违约，应当按照双方的约定承担违约金20000元，且上诉人在原审庭审中明确表示不要求减少违约金，原审判决正确，请求二审维持原判。王中友向一审法院起诉请求：判决被告双倍返还原告所交的购房定金20000元并承担违约金20000元；确认原、被告于2016年8月11日签订的售房协议无效。一审法院认定事实：2016年8月11日，原告王中友经中介介绍看房后，与被告张世平签订《售房协议》。协议载明“卖方（甲方）徐必光、张世平；买方（乙方）王中友；甲方自愿将坐落于合江镇学坎上38号6号楼12-4的房地产（面积约65平方米）出售给乙方；成交价格为266000元，乙方于2016年8月11日前分三次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；付款方式：第一次2016年8月11日付10000元、第二次2016年8月26日之前付236000元（此次交房、交钥匙）、第三次在房产过户手续办理后结清余额20000元；双方同意于2016年8月26日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；违约责任：双方约定违约金20000元，若甲方违约，应向乙方赔偿定金的双倍违约金，若乙方违约，则定金不退，无论甲乙双方哪方违约，收到违约金的一方，支付违约金的百分之二十给中介方，并承担因此给守约方造成的经济损失”。原告王中友作为乙方在协议上签字捺印，被告张世平作为甲方在协议上签署“张世平代（徐必光）”字样并捺印，中介胡在秀在协议上签字捺印。协议签订当日，原告向被告支付10000元，被告出具了收条。此后，原告要求被告请徐必光出面完善付款、交房手续未果，双方由此发生纠纷，遂成讼。另查明，本案涉诉的合江镇学坎上38号6号楼12-4房屋系徐必光于2011年12月23日与合江县人民政府房屋征收办公室签订的《合江县房屋征收产权调换协议书》取得的安置换房，该房至今未办理好房屋产权证、国有土地使用权证。上述事实，除原、被告当庭陈述外，有原告提供的售房协议、收条；有被告提供的复印自合江县人民政府房屋征收办公室的合江县房屋征收产权调换协议书等安置换房手续等证据在卷佐证，经庭审举证质证，原、被告对各证据真实性不持异议，各证据与原被告的陈述相互印证。关于原告向被告支付的10000元的性质问题。原、被告均称，该10000元系购房定金，被告向原告出具的收条也载明“收到购房定金”。但根据原、被告签订的《售房协议》约定内容，其中付款方式约定“第一次2016年8月11日付10000元……”，与原告向被告支付10000元的付款时间和金额一致，原告亦未再单独支付其他款项，双方在是否继续履行第二次付款过程中发生争议。原、被告签订合同和履行合同情况均显示，该10000元系原告向被告支付的第一次购房款。故本院确认原告向被告支付的10000元系购房款。一审法院认为，合法有效的买卖合同关系受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告双方协商一致自愿签订《售房协议》，系双方真实意思表示，协议成立且合法有效。被告在签订合同时并未取得房屋的所有权或处分权，该房屋无法完成过户登记，但房屋是否可以完成过户实现物权变动，并不影响合同本身的效力。被告提出房屋正在办理产权手续，待过户到自己名上后可以过户给原告，但该产权变动是否能实现以及实现时间均不能确定，且原告也明确表示房屋产权不明不再购买，原、被告双方的合同无法继续履行。故对原告要求解除合同的请求，本院依法予以支持。合同解除，被告收取的10000元购房款应当予以返还。本案涉诉房屋至今无房屋产权证，被告即使合法的向实际房主购买了房屋，在未办理好产权变更登记前，也不应将房屋进行交易。同时，原、被告双方签订的《售房协议》第四条约定“甲方（即被告）保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”，被告在签订合同时并未确保自己已取得房屋的所有权或处分权，其行为导致合同标的物的物权变动和变动时间无法确定，构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方约定违约金为20000元，经本院法律释明，被告对金额不要求予以核减，本院依法对原告要求被告承担违约金20000元的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条之规定，判决：一、原告王中友与被告张世平于2016年8月11日签订的《售房协议》在本判决生效之日解除。二、被告张世平在本判决生效之日起十日内返还原告王中友已付购房款10000元，并向原告王中友支付违约金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新的证据，对原审判决采信的其他证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否应当承担违约金20000元？上诉人认为其从徐必光处购买了讼争房屋，虽然该房屋没有办理产权转移登记手续，但徐必光对该房享有合法的所有权和处分权，上诉人在徐必光处购买到该房，就取得了该房的所有权和处分权。同时双方在合同中并未约定办理产权转移登记手续的时间，所以其不存在违约，不应承担违约金。同时违约金20000元的约定过高。根据原审查明的事实，本案讼争房屋为徐必光于2011年12月23日与合江县人民政府房屋征收办公室签订的《合江县房屋征收产权调换协议书》取得的安置换房，该房至今未办理好房屋产权证、国有土地使用权证。根据双方当事人在《售房协议》中的约定“甲方（即上诉人）保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”，上诉人在签订合同时该房屋就处于无法办理产权转移登记手续的状态，且何时能办理产权转移登记手续的时间也无法确定，其行为导致合同标的物的物权变动和变动时间无法确定。且未依法登记领取权属证书的房地产是不能转让的，上诉人明知讼争房屋未办理房屋产权证、国有土地使用权证，仍然与被上诉人签订《售房协议》，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金20000元是否过高的问题，原审庭审中上诉人在法官向其释明是否要求核减违约金时明确表示不需要核减，原审依法对被上诉人要求上诉人承担违约金20000元的请求予以支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审人民法院对本案认定事实清楚，证据充分，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张世平承担。本判决为终审判决。审判长  余琦审判员  赵娜审判员  刘颖二〇一七年五月十九日书记员  张静