广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0503民再1号原审原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道国际金融大厦。负责人：张军建，行长。委托诉讼代理人：苏珊珊，女，1982年8月29日出生，汉族，住所地北海市海城区，系中国银行股份有限公司北海分行员工。委托诉讼代理人：王铭燕，女，1987年5月27日出生，汉族,住所地北海市，系中国银行股份有限公司北海分行员工。原审被告：康建林，男，1969年7月29日出生，汉族，住北海市海城区。原审被告：刘志芳，女，1971年5月6日出生，汉族，住北海市海城区。二原审被告共同委托诉讼代理人：廖德军，男，1971年5月8日出生，壮族，北海康泰康农业科技有限公司的公司员工，住北海市海城区。二原审被告共同委托诉讼代理人：李海天，广西先导联合律师事务所北海分所律师。原审被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市四川南路明珠花园内。法定代表人：刘力宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何春强，女，1978年11月13日出生，汉族，该公司员工，住北海市海城区。原审原告中国银行股份有限公司北海分行（以下简称“中行北海分行”）与原审被告康建林、刘志芳、北海实业开发有限公司（以下简称“实业公司”）借款合同纠纷一案，本院于2007年6月15日作出（2007）银民初字第418号民事判决书，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年1月13日作出（2017）桂0503民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。并与（2016）桂0503民初1253、1254、1255、1256号原告康建林、刘志芳诉被告实业公司商品房预售合同纠纷四案进行了合并审理。原审原告中行北海分行的委托诉讼代理人苏珊珊、王铭燕、原审被告康建林、刘志芳的委托诉讼代理人廖德军、李海天、原审被告实业公司的委托诉讼代理人何春强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告中行北海分行称：原审原告与原审被告实业公司于2001年11月23日签订《销售商业用房合作协议》、《保证合同》各一份，合作协议主要约定原审原告向原审被告实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房提供贷款业务，保证合同则约定由原审被告实业公司对原审原告发放的该项目的所有单笔贷款承担连带保证责任。2004年8月20日，原审原告与原审被告康建林、刘志芳签订《房地产抵押借款合同》一份，向原审被告康建林、刘志芳发放贷款人民币1220000元，期限为10年，还款方式为月均等额还款，以原审被告康建林、刘志芳共有的房地产作贷款抵押并办理了抵押登记手续。贷款发放后，原审被告康建林、刘志芳没有按时还款，截止2007年4月5日，原审被告康建林、刘志芳已经拖欠20期贷款本息未还，保证人亦未进行垫付，导致原审原告不良贷款增加，信贷风险加大，影响了原审原告的经营活动，侵害了原审原告依借款合同应取得的利益，并经原审原告催收后仍未归还，已构成根本性违约，故向法院提起诉讼。原审原告对其主张在举证期限内向本院提供的证据有：1、《销售商业用户合作协议》；2、《保证合同》；3、《关于北海外沙岛项目物业向社会公开销售的决议》、《授权委托书》；4、《个人借款申请表》；5、《房地产抵押借款合同》；6、《北海市预购房地产抵押登记证明书》；7、《借款借据》；8、《收寄挂号函件登记清单》；9、《对账单》；10、原审被告康建林、刘志芳的《居民身份证》、《户口簿》、《结婚证》；11、原审被告实业公司工商登记信息。原审被告康建林、刘志芳再审辩称：1、同意解除《房地产抵押借款合同》，但解除合同的理由与原审原告主张不同。原审被告康建林、刘志芳认为《房地产抵押合同》是从合同，主合同是原审被告康建林与实业公司签订的《商品房买卖合同》，现在主合同解除，从合同也应一并解除；2、请求驳回原审原告第2、3项诉讼请求，认为借款应当由原审被告实业公司承担。原审被告实业公司再审辩称：不同意解除合同。原审被告实业从房地产交易中心查询过，涉案房屋由于原审被告康建林不按时向中行北海分行偿还贷款，现已被拍卖。如果要解除合同也需要先返还房屋给原审被告实业公司，之后由原审被告实业公司逐一承担责任。现在原审被告实业公司权利已受到侵害，所以不同意解除合同。原审原告中行北海分行向本院提出诉讼请求：1、解除原审原告与原审被告康建林、刘志芳签订的编号为（2004）北中银零商贷字第038号《房地产抵押借款合同》；2、原审被告康建林、刘志芳归还原审原告贷款本金1135910.4元及相应利息；3、原审被告实业公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、确认原审原告对原审被告的贷款抵押物享有优先受偿权。本院原审认定案件事实：2001年11月23日，原审原告中行北海分行与原审被告北海实业公司签订了《保证合同》，合同约定：原审被告北海实业公司为合作协议项下所有借款人的借款向原审原告提供保证，保证担保的范围为：依据合作协议，原审原告与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等，保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，原审原告有权直接要求原审被告北海实业公司履行还款责任；保证期限为：自原审原告根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的第一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日两年内；借款合同履行期间，借款人发生借款合同约定的违约情况的，原审原告有权要求原审被告北海实业公司提前承担保证责任；合同还对解除、变更的条件作了约定。2004年8月20日，原审原告与原审被告康建林、刘志芳签订了编号为（2004）北中银零商贷字第038号《房地产抵押借款合同》一份，借款合同约定：原审被告康建林向原审原告借款1220000元用于购买房屋，贷款期限为10年，贷款利率为月4.80‰，贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整；贷款利息从贷款发放之日起计算；还贷方式为等额本息还款法，借款人在贷款发放次月起逐月还款，每月还款日为10日；上述借款以原审被告康建林、刘志芳购买的位于北海市外××东××大厦××、××、××、××号房屋作抵押担保，当原审被告康建林不能按合同约定履行还款义务的情况下，原审原告除继续向原审被告康建林追讨外，有权按合同约定的方式处分该抵押物，并从中优先受偿，抵押但保的范围为借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及原审原告实现贷款债权的费用；抵押期限自本合同生效之日起至贷款结清之日止；原审被告康建林的妻子原审被告刘志芳作为抵押物共有人在合同上签名。同月23日，原审原告与原审被告康建林、刘志芳在北海市房地产交易中心办理了该房地产抵押登记手续；同月25日，原审原告按原审被告康建林的授权将贷款1220000元以支付购房价款的名义直接付至原审被告北海实业公司的帐户。此后，由于原审被告康建林、刘志芳未依照合同约定还款付息，原审原告于2006年3月17日通过邮寄挂号函件形式向原审被告康建林催收借款，但原审被告康建林仍未履行还款义务，原审被告北海实业公司对原审被告康建林、刘志芳的欠款也未进行垫付。截止2007年4月5日，原审被告康建林、刘志芳已有20期贷款本息未按期归还，尚欠原审原告借款本金1135910.4元及利息。另查明，原审被告康建林、刘志芳向原审原告借款时系夫妻关系。2004年8月22日，中国银行北海分行因改制名称变更为中国银行股份有限公司北海分行。原审被告北海实业公司是中外合资经营企业，经营房地产开发，码头仓储建设及国家允许的工业开发性业务等。本院原审认为，原审原告与原审被告康建林、刘志芳签订的《房地产抵押借款合同》及原审原告与原审被告实业公司签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》均是上述各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了抵押登记，合同合法有效；各方当事人均应当分别按照所签订的合同全面履行合同约定的义务，原审原告依约履行了贷款义务，但原审被告康建林不按合同约定履行还本付息义务，原审被告实业公司在原审被告康建林拖欠20期未履行还本付息义务时亦未依《保证合同》的约定履行代还贷款义务，均构成违约，二原审被告依法均应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同的规定，原审原告起诉请求解除与原审被告康建林签订的《房地产抵押借款合同》，理由正当，本院予以支持；原审被告康建林、刘志芳是夫妻关系，俩人在婚姻存续期间为购买商业用房向原审原告借款而产生的债务，依法认定为共同债务，原审原告请求原审被告康建林、刘志芳共同偿还借款本息，有事实和法律依据，本院予以支持，即在合同解除后，原审被告康建林、刘志芳应将借款本息偿还给原审原告。在该借款合同履行期间，由于原审被告康建林发生借款合同约定的违约情形，原审原告根据与原审被告实业公司签订的《保证合同》约定，请求原审被告实业公司对原审被告康建林所欠原审原告借款本息承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。原审原告与原审被告康建林、刘志芳已就贷款的抵押物办理了抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于债务人不履行债务时，债权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的规定，原审原告请求对原审被告康建林、刘志芳抵押借款的北海市外××东××大厦××、××、××、××号房屋享有优先受偿权，依法有据，本院予以支持。本院原审判决：一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与原审被告康建林、刘志芳签订的（2004）北中银零商贷字第038号《房地产抵押借款合同》；二、原审被告康建林、刘志芳应偿还给原审原告中国银行股份有限公司北海分行借款本金人民币1135910.4元及利息（利息计算，自欠款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期偿还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付;上述利息均计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）;三、原审被告北海实业开发有限公司对原审被告康建林、刘志芳的上述债务承担连带保证责任;四、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对原审被告康建林、刘志芳位于北海市外××东××大厦××、××、××、××号房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案受理费15020元，法院专递费100元，两项合计15120元，由原审被告康建林、刘志芳、实业公司共同负担。本院依法组织当事人进行了举证和质证，对各方当事人均无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。原审被告康建林、刘志芳再审中对原审原告提供的证据9的证明目的有异议，认为原审被告康建林当时是配合原审被告实业公司贷款，该贷款实际应由原审被告实业公司偿还。本院认为，原审被告康建林、刘志芳对其异议未提供证据证实，且原审原告及原审被告实业公司均不认可，故异议不成立，该证据证明目的本院依法予以确认。本院再审认定借款事实与原审认定的事实一致。再审还查明：涉案商品房至今尚未交付原审被告康建林、刘志芳管理使用。本案与（2016）桂0503民初1253、1254、1255、1256号原告康建林、刘志芳诉被告实业公司商品房预售合同纠纷四案合并审理，上述四案所涉及的北海市外××东××大厦××、××、××、××号房屋的《商品房买卖合同》，本院已判决解除。经北海市房地产交易中心查询，本案涉案房屋已由本院于2010年4月20日协执过户，尚未办理转移登记，原审原告中国银行股份有限公司北海分行已就原审被告康建林、刘志芳用于抵押的北海市外××东××大厦××、××、××、××号房屋在拍卖所得价款优先受偿。本院再审认为，原审原告与原审被告实业公司经协商后签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》以及原审原告与原审被告康建林、刘志芳签订的《楼宇抵押借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原审原告依照借款合同约定履行了借款义务，原审被告康建林、刘志芳没有按照合同约定履行还本付息义务，原审被告实业公司作为保证人亦未按照约定履行代还贷款义务，均构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原审原告请求解除与原审被告康建林、刘志芳签订的《楼宇抵押借款合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。由于原审被告实业公司至今未将房屋交付给原审被告康建林、刘志芳，也未办理房屋产权登记，属于根本违约，原审被告康建林、刘志芳作为购房者用于抵押的房屋一直不属于自己，所贷款项已全部由原审被告实业公司收取使用；且原审被告康建林、刘志芳与原审被告实业公司签订的四份《商品房买卖合同》已被本院依法判决解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也原审被告解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，应由原审被告实业公司将收受的购房贷款的本金及利息直接返还给原审原告。原审原告要求原审被告康建林、刘志芳承担还款付息的责任，没有法律依据，本院不予支持。原审原告与原审被告康建林、刘志芳就贷款抵押物已办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原审原告请求就抵押物位于北海市外××东××大厦××、××、××、××号房屋享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，应予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第九十四条第一款第三项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与原审被告康建林、刘志芳签订的（2004）北中银零商贷字第038号《房地产抵押借款合同》；二、原审被告北海实业开发有限公司偿还给原审原告中国银行股份有限公司北海分行借款本金1135910.4元及利息（利息计算，自欠款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期偿还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付;上述利息均计至本生效判决确定的履行期限最后一日止）;三、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对原审被告康建林、刘志芳用于抵押的位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦一层1C015、1C016、1C017、1C018号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回原审原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。本案受理费15020元，法院专递费100元，两项合计15120元由原审被告北海实业开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费15020元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：第三人北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦振静审 判 员  刘 瑞人民陪审员  傅辉雄二〇一七年五月十日书 记 员  叶子龙