.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}林西县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2016）内0424民初2499号原告：邢某，男，1976年10月29日出生，汉族，职工，住内蒙古赤峰市林西县。身份证号×××委托诉讼代理人：王某，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：魏某，男，1958年2月6日出生，蒙古族，个体户，住内蒙古赤峰市林西县。身份证号×××被告：赵某，女，1957年8月26日出生，汉族，退休职工，住内蒙古赤峰市林西县。身份证号×××第三人：张某，男，1958年11月17日出生，汉族，职工，住内蒙古赤峰市林西县。身份证号×××委托诉讼代理人：陈某，内蒙古兴林律师事务所律师。原告邢某与被告魏某、赵某、第三人张某执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢某经本院传票合法传唤未到庭，原告委托诉讼代理人王某、第三人张某及其委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼，被告魏某、赵某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢某向本院提出诉讼请求：1、请求确认林西县林西镇西街如意家园4号楼6单元202室楼房归原告所有；2、判令二被告继续履行合同，并协助原告办理房屋产权过户手续；3、请求解除对涉案房屋的查封措施；4、诉讼费及费用由二被告承担。事实与理由：2010年9月15日，原告与两位被告签订房屋买卖合同，原告购买了被告位于××县房一处，合同约定：房屋总价款为253000元，原告交付预付款150000元，尾欠款103000元在2011年5月10日前被告交付房产证时一次性付清。2010年9月15日，即合同签订之日，原告依约支付了首付款150000元。2011年9月份，被告将房屋交付给原告，但未向原告交付房产证。原告多次向被告索要房产证，并于2011年9月6日再次向被告交付房款60000元，同时，双方再次约定：待被告交付房产证时余款一次性付清。依据双方该约定，在被告交付房产证之前，原告为保证交易安全，不能向被告交付43000元尾款。虽经原告多次催促，被告以种种理由借口拖延，后两位被告离开林西，去向不明，至今未向原告交付房产证。后原告得知，2014年4月29日，第三人张某以民间借贷为由，向林西县人民法院申请诉前财产保全，林西县法院作出(2014)林立保字第77-1号民事裁定书，查封了登记在××县在××县房一处，即原告购买的楼房。现该案已审理终结，且第三人张某已向林西县法院申请执行，该案现在执行程序中，原告就此向贵院提出书面执行异议，在异议中原告明确表示，可随时应法院要求交付剩余房款，2016年8月2日，贵院以涉案的房屋买卖合同是否真实及房屋权属问题应通过实体诉讼来确定为由，驳回原告的书面异议。原告认为，该楼房已于2011年9月份交付给原告居住使用至今，且未办理过户登记系二被告违约所致，故提起本次诉讼及上述诉讼请求，请求人民法院查清事实，依法裁判。被告魏某、赵某未作答辩。第三人张某述称，（一）原告在实体上及法定程序上均不具备拥有该房屋权属的条件，所谓买卖合同涉嫌原、被告恶意串通。理由为：1、买卖合同涉嫌原、被告恶意串通，2010年8月被告与第三人签订抵押合同，2010年9月即与原告签订了房屋买卖合同，这之后二人一直不办手续，双方都涉嫌违约，却又都不依法主张，而今被告更是不出庭，避而不见，涉嫌恶意串通；2、原告根本没有一直实际占有该房屋，据小区居民反映原告母亲是近一两年才住进该楼房，之前一直居住在其所有的平房内。2013年11月第三人张某与被告魏某签订了一份还款承诺书，还是在该涉案房屋中签订；3、林西县法院(2016)内0424执异7号执行裁定书中查明的事实为案外人（本案原告）没有将剩余价款交付给法院，法院裁定驳回案外人（本案原告）的执行异议是正确的；4、抵押发生在买卖合同签订前，并且被告向第三人张某交付了房屋产权证。（二）原告存在诸多过错：1、原告系房屋管理部门职工，在人民法院查封涉案房屋之前长达六年时间未办理房屋过户手续，也可以向被告主张合法权利，原告拖延至今不符合常理且具有明显过错；2、房产证在张某之手，原告作为房屋管理部门职工，原告从签订买卖合同到后来几年时间均没有见到房产证应当完全能够预见房屋权利有瑕疵，即使被告说房产证丢失了，补办房产证对原、被告来说也不难，也不会成为阻碍办理房屋过户的理由，故原告自身亦存在过错；3、原告系与个人签订房屋买卖合同，买房的真正意图不属实，况且一直不办证，由恶意串通的嫌疑；4、多地法院办案发布《执行异议之诉案件审理指南》中规定，所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋。而原告有多处房产；5、原告起诉书中称2010年9月交付了首付150000元，合同约定2011年5月交付房产证，直到2011年9月6日被告没有交房产证的情况下，原告明知被告违约居然又给了60000元，这根本不符合常理，原告明显在此过程中存在过错；6、原告没有付清房屋价款，也没有将剩余价款交付给法院。综上所述，本案涉案房屋由于原告的过错未办理过户手续，因而未产生对外公示的效力，第三人张某无从知悉。如果简单认定异议成立，势必助长恶意串通规避执行之气，且对申请执行人显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。在本院指定的举证期限内，原告提交证据如下：1、房屋买卖合同一份、收据一枚、证据一枚，证明原、被告签订涉案房屋买卖合同，分两次交付了部分房款，并再次约定余款待房产证交付时一次付清；2、林西县广电局收费发票6枚，正和物业公司出具物业费收据5枚，顺达热力公司出具热力费收据3枚，以上证据证明2011年9月份后原告就开始向以上三部门交付相关费用，在2011年就已经实际占有使用该房屋，而且再次佐证原、被告房屋买卖合同的真实性；3、（2016）内0424执异7号执行裁定书1份，证明2016年6月份提出执行异议，法院以原、被告之间买卖合同真实性需要审查为由，告知15日内提起执行异议之诉；4、林西县人民法院（2015）林民初字第1398号民事卷宗中书证，①第三人张某在此次诉讼中的起诉状及增加诉讼请求申请书各一份，②（2014）林立保字第77-1号民事裁定书一份，③第三人提交与被告之间借款合同书一份，证明第三人与二被告之间民间借贷是不真实的，因合同中魏某将涉案楼房抵押给第三人，本次借贷并没有办理抵押登记，魏某涉嫌诈骗；5、（2015）林民初字第1398号民事卷宗中书证，两次庭审笔录、判决书，证明两次庭审中被告均未出庭，结合本案对二被告公告送达事实，说明二被告在近几年离开林西去向不明，因此,在合同签订后没有办理房屋过户登记是因为二被告去向不明的原因，并非原告过错。经庭审质证，第三人张某对原告证据1、房屋买卖合同、收据、证据，真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2、广电局发票真实性无异议，关联性有异议，因原告在该小区有另外一处楼房，无法证实该发票是涉案房屋缴纳费用。对物业费、热力费票据真实性、合法性、关联性均有异议；对证据3、4真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据5认为被告虽未参加诉讼但委托其女儿参加诉讼，并不能证明被告下落不明，该组证据与本案无关。第三人张某向本院提交如下证据：1、抵押合同一份，证明第三人与被告签订抵押合同；2、还款承诺书，2013年第三人与被告在涉案房屋中签订，证明被告是可以联系到并非下落不明；3、（2016）内0424执异7号裁定书，证明本案原告因自身过错没有办理过户登记，本案原告并没有将剩余价款交付到法院。经庭审质证，原告对第三人张某提交的证据1、认为该合同如是真实的，被告魏某涉嫌诈骗，并没有办理抵押登记；对证据2真实性有异议，被告魏某没有出庭不能证明是否是本人签署，并没有书面记载是在涉案房屋所签；对证据3真实性无异议，证明不了本案第三人抗辩主张，只是对程序进行裁定，没有对原、被告买卖合同进行实体认定。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对邢某提交证据3、4、5真实性、合法性，张某质证无异议，本院对其真实性、合法性予以确认；对邢某提交证据1，张某对该组证据真实性、合法性、关联性均持有异议，认为赵某书写笔迹不是同一时间形成，但经本院释明，张某并未申请对合同笔迹形成时间进行鉴定，同时也未提出相反证据予以证明买卖合同不真实，本院对证据1予以采信。对证据2，张某认可广电局发票的真实性，对物业费和热力费发票真实性有异议，法院依职权对广电局、物业费、热力费发票进行核查，广电局、物业公司、热力公司均认可发票系其公司为涉案房屋出具的收费凭证，因此本院对证据2予以确认。对被告张某提交的证据1、2，原告对其真实性有异议，本院不予确认。对证据3真实性予以确认，对关联性不予采信。经审理查明，2014年4月29日,本院依张某申请作出（2014）林立保字第77-1号民事裁定书，裁定查封魏某与其妻共有的位于××县的的位××县房一处。2014年5月28日,张某向本院提起诉讼，诉讼中魏某、赵某委托其女儿魏新蔓出庭参加诉讼，2015年11月21日，本院作出（2015）林民初字第1398号民事判决，判决书中确认了魏某、赵某向张某2010年8月5日借款的事实，判决被告魏某、赵某偿还张某借款245000元并支付利息。后因被告魏某、赵某拒不履行判决确定的义务，张某申请该案强制执行。在执行阶段，邢某向本院提出执行异议申请，本院于2016年8月2日作出（2016）内0424执异7号执行裁定书驳回案外人邢某的异议。案外人邢某不服该裁定，遂提出执行异议之诉。另查，2010年9月15日,邢某与魏某、赵某签订《房屋买卖合同》，约定：”甲方：魏某、赵某，乙方：邢某。甲方将如意家园4号楼6单元202室住宅楼出售给乙方，楼房售价为贰拾伍万叁仟元;签订合同时，乙方给甲方交付预付款为拾伍万（以甲方出具的收据为凭），乙方所欠甲方其余房款壹拾万零三千元在2011年5月10日之前在甲方交给乙方房产证时一次性付清。另外2011年5月10日甲方向乙方交付此楼房。”2010年9月15日，魏某、赵某出具内容为”今收到售楼款壹拾伍万元整”收据一枚，2011年9月6日魏某出具内容为”今收到房款陆万元￥60000.00元，其余部分待交房产证时一次付清”的证据一枚。再查，2011年起，原告开始缴纳物业费、热力费、广播电视费等相关费用。2014、2015、2016年物业费票据上所记载兰玉芹，与本案原告邢某系母子关系，现诉争房屋由兰玉芹居住。又查，在审理期间，原告邢某按照法院的要求将剩余价款43000元交付法院。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。所谓案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。执行异议之诉的目的是请求人民法院排除或者继续对特定执行标的的执行行为。就本案而言，邢某诉讼请求为：1、请求确认林西县林西镇西街如意家园4号楼6单元202室楼房归原告所有；2、判令二被告继续履行合同，并协助原告办理房屋产权过户手续；3、请求解除对涉案房屋的查封措施；4、诉讼费及费用由二被告承担。《最高人民法关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人在提起执行异议之诉同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，本案可以对原告请求确权的问题一并审理。邢某在执行异议之诉中请求判令二被告继续履行合同，并协助原告办理房屋产权过户手续，该诉讼请求不属执行异议之诉审理范围，本院不予处理。原告可根据合同相对性原则，另行主张权利。关于当事人的诉讼地位。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。依据《内蒙古自治区高级人民法院关于审理执行异议之诉案件相关问题的指导意见(试行)》第三条”被执行人不发表意见或被执行人下落不明，无法对案外人、申请执行人的请求表明意见的，列为共同被告。”本案中，邢某在执行过程中对执行标的提出书面异议被驳回。邢某提出案外人执行异议之诉应为原告，张某应为被告，被执行人魏某、赵某应为共同被告。原告起诉将张某列为第三人，不符合法律规定，本院予以更正。本案的争议焦点为原告邢某与魏某、赵某之间买卖合同是否真实有效，能否确认涉案房屋归邢某所有，其提出的阻却执行张某与魏某、赵某民间借贷纠纷案的理由是否成立。（一）关于涉案房屋买卖合同关系的真实性问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由于邢某与魏某、赵某之间买卖涉案房屋的相关协议未违反法律禁止性规定，亦未违反公序良俗，根据上述规定，协议自成立时起即生效；涉案房屋虽然尚未办理产权证，但该情形亦不影响协议效力。原告邢某对于涉案房屋买卖的事实、交款的事实以及合法占有的事实，均提出合法有效的证据予以证明，故本院认定邢某和魏某、赵某就案涉房屋存在真实的买卖关系，且该买卖合同签订时间早于人民法院采取强制措施的时间，故对原告要求确认涉案房屋所有权的诉请予以支持。张某关于《房屋买卖合同》系邢某与魏某、赵某恶意串通签订的理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）邢某是否具有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，邢某在法院查封之前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，其次，邢某提交的缴纳物业费、热力费、广播电视费的票据足以证明案涉房屋在人民法院查封之前，已由邢某实际占有。再次，张某虽对邢某的付款事实不予认可，但并未提交相反的证据予以推翻，且在审理过程中，邢某向法院提存了涉案房屋剩余价款43000元。最后，结合张某与魏某、赵某民间借贷纠纷庭审中魏某、赵某本人未到庭以及本案因魏某、赵某下落不明公告送达的情形，据此可以认定邢某对未办理过户登记手续没有过错。因此，在涉案房屋被人民法院为执行张某与魏某等民间借贷案件查封后，邢某有权依照上述规定行使异议权，其所提执行异议有法律和事实依据，阻却执行的事由成立。(三)庭审中原告诉称，对张某与魏某、赵某之间债权真实性持有怀疑，魏某将涉案楼房抵押给第三人，并没有办理抵押登记，魏某涉嫌诈骗。因张某与魏某、赵某之间的民间借贷已为生效判决所确认，魏某是否存在诈骗行为与本案无关，本院对此不予审查。（四）此外，张某关于邢某与魏某、赵某涉嫌恶意串通的主张，没有足够的证据证明，本院对其主张不予支持。综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定邢某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《依照中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认林西县林西镇西街如意家园4号楼6单元202室楼房归原告邢某所有；二、不得执行林西镇西街如意家园4号楼6单元202室楼房；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，邢某、张某各负担50元，邮寄送达费80元，邢某、张某、魏某、赵某各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2016）内0424执异7号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长李颖审判员何静人民陪审员马春明二〇一七年五月四日书记员张晓宇