上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2917号上诉人（原审原告）：项渝，男，1988年8月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：吴知菲，女，1988年3月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：潘浩，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周丽萍，女，1976年10月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人项渝、吴知菲因与被上诉人周丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初83652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项渝、吴知菲上诉请求，撤销原审判决第三项，判令被上诉人向上诉人支付自2016年10月31日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。事实和理由：1、承诺书是迫于无奈才签订的，不签承诺书被上诉人就不同意重新签订购房合同，承诺书中约定的30%补偿款过高；2、上诉人在10月24日就办妥了贷款手续，但被上诉人直至10月28日才去办理相关手续，导致贷款审批的延后，且被上诉人要求上诉人提前支付5.5万元（人民币，下同），该些行为均表明被上诉人存在阻碍交易完成的恶意，故双方未能在10月30日过户的责任在被上诉人；3、10月30日之前双方一直在就5.5万元的支付时间以及过户时间延后进行协商，且上诉人在10月30日当天还在积极联络中介，原审法院武断认定上诉人没有积极履行过户义务属于认定事实错误。周丽萍辩称，由于上诉人私下撤销了双方的第一份网签合同，所以才需要被上诉人配合签订第二份合同，承诺书是当时双方协议的结果，上诉人是自愿签署的，承诺书的相关约定都是合法有效的，不存在补偿金额过高的情形；被上诉人在整个合同履行过程中不存在任何阻碍交易完成的行为，被上诉人始终积极配合，10月30日当天被上诉人要求上诉人过户，上诉人却不去办理过户手续，故当天未能办理过户手续的责任完全在上诉人。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。项渝、吴知菲向一审法院起诉请求：1、周丽萍协助项渝、吴知菲办理上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）过户至项渝、吴知菲名下的手续并交付系争房屋；2、周丽萍支付项渝、吴知菲从2016年10月31日起至实际过户日止按照每日630元的标准计算的预期过户违约金。一审法院认定事实：对于当事人双方关于房屋来源、居间协议、买卖合同、付款情况以及项渝、吴知菲向周丽萍出具承诺书的事实，法院予以确认。项渝、吴知菲已支付周丽萍房款66万元（含定金），剩余尾款65.5万元。系争房屋无抵押，项渝、吴知菲具有购房资格。双方签订的房地产买卖合同约定，双方于2016年10月30日前办理过户手续。2016年10月21日，项渝、吴知菲向周丽萍出具的承诺书中承诺的主要内容为：2016年10月30日前必须过户掉，若承诺人不按该期限过户，双方解除买卖合同。若承诺人在2016年10月30日前不能过户且有意向继续买房，在2016年10月30日后15天内提出，并另加购房总价款的30%补偿给周丽萍。2016年10月22日，项渝、吴知菲向周丽萍出具“借条”，“借款”5.5万元作为项渝、吴知菲尚欠的补偿款。一审法院认为，双方签订的买卖合同、项渝、吴知菲向周丽萍出具的承诺书均系当事人真实合意，不违反法律规定，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立，合同义务以及承诺书中的义务均应按约履行。承诺书手写更改部分，双方均进行签字确认，且有中介见证，可以看出，承诺书的订立是在项渝、吴知菲慎重、自愿的基础上所签，故项渝、吴知菲提出承诺书非自愿、属无效的意见，依据不足，法院不予采纳。从项渝、吴知菲出具给周丽萍的承诺书内容来看，2016年10月30日前过户，项渝、吴知菲具有积极的义务，而周丽萍具有配合的义务，过户需要双方到场，原则上不可能由一方完成，双方均应清楚。结合周丽萍提供的房产证收据（以证明房产证押在中介）、当天发给中介的微信记录等证据，可以认定周丽萍于当天采取了一定措施以配合过户。项渝、吴知菲陈述其于当天去了交易中心，从上午9点待到下午4点，其间没有打周丽萍电话、没有打中介电话，也没有接到过中介、周丽萍的电话，发现周丽萍没来就自己走了的说法，显然有违一般常人之举动，明显与常理不符，故法院对其陈述内容不予采信，认定项渝、吴知菲违背承诺书未在2016年10月30日前积极履行过户的义务。2016年11月9日项渝、吴知菲向周丽萍发送催办通知，可认定项渝、吴知菲有意继续买房，虽然项渝、吴知菲有违约行为在先，但不至于致合同目的无法实现，故本案合同仍应继续履行，周丽萍提出的解除合同的意见法院不予采纳。对于项渝、吴知菲第一项诉请，依法有据，法院予以支持，第二项诉请，因项渝、吴知菲违约过户在先，现要求周丽萍承担迟延过户的违约金，于法无据，法院不予支持。因买卖合同为双务合同，项渝、吴知菲自愿于房屋过户同时给付周丽萍剩余购房款符合合同约定。对于承诺书中的项渝、吴知菲加价补偿责任，项渝、吴知菲违约责任基础已经产生，且参考系争房屋的实际市场价变动情况，上述加价比例并不构成显失公平，故项渝、吴知菲有义务按照承诺另加购房总价的30%对周丽萍进行补偿。对于购房总价，双方对项渝、吴知菲尚欠的5.5万元补偿款是否算在总价内产生争议，根据现有证据，5.5万元认定买卖合同签订后项渝、吴知菲的自愿加价补偿较为合理，结合承诺内容，项渝、吴知菲应承担合同购房总价款126万元的30%即37.8万元，再减去先前同意补偿的5.5万元，即32.3万元作为购房补偿金。法院为减轻当事人讼累，在本案中对尾款、补偿款一并予以处理。一审法院判决：一、周丽萍于判决生效之日起十日内协助项渝、吴知菲办理将登记位于上海市南汇区XX镇XX路XX弄XX号XX室（现上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室）房屋产权过户至项渝、吴知菲名下的手续，同时项渝、吴知菲支付周丽萍剩余购房款655,000元；二、周丽萍于判决生效之日起十日内将登记位于上海市南汇区XX镇XX路XX弄XX号XX室（现上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室）房屋交付项渝、吴知菲；三、项渝、吴知菲于判决生效之日起十日内支付周丽萍购房补偿款323,000元;四、驳回项渝、吴知菲其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,140元（项渝、吴知菲已预交），减半收取计8,070元，由项渝、吴知菲负担4,035元，周丽萍负担4,035元。周丽萍负担之款，于判决生效之日起七日内交至法院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、10月30日的微信记录，证明当天上诉人一直在和中介公司沟通，不存在原审认定的拨打上诉人电话不接的事实；2、上诉人和被上诉人之间的通话记录，证明10月30日当天被上诉人没有拨打过上诉人的电话；3、上诉人另外一套房屋已经出售的交易记录，证明在本案交易时上诉人名下只有一套经适房。被上诉人经质证认为，1、微信记录只能证明上诉人在和中介公司联系，上诉人当天没有到交易中心也没有到中介公司是客观事实，该行为导致当时双方未能过户；2、电话记录不能证明当天被上诉人没有拨打过上诉人的电话，被上诉人有证据证明当天拨打过上诉人的电话但是上诉人没有接；3、上诉人另行出售房屋的相关材料与本案无关。本院经审查认为，对于上诉人与中介人员的微信记录，仅能证明上诉人和中介人员在当天进行了沟通，从沟通内容来看，可以反映被上诉人要求当天支付剩余款项，而上诉人向中介人员表示贷款时间由银行审批，并要求在和银行确认时间后再和被上诉人谈，故该微信不能实现上诉人的证明目的，本院不予采纳；2、关于电话记录，上诉人提供的查询清单中所有电话记录均是通话成功情况下的相关记录，并没有相关未接来电的记录，而从被上诉人一审中提供的相关证据材料，可以证明被上诉人确实在当时拨打过上诉人的电话，故上诉人提供的电话记录不足以推翻被上诉人一审的举证，不能实现其证明目的，本院不予采纳；3、关于上诉人另行出售房屋的相关情况与本案双方争议不具有关联性，本院不予采纳。二审期间，上诉人申请中介经办人员安某出庭作证，证人安某对双方整个交易过程做出如下陈述：双方第一份网签合同将房屋价款做低为100万元，过户时间是10月30日，根据该份合同上诉人仅能贷款50万元，上诉人又没有能力在过户当天以现金方式补足，故和被上诉人协商按照真实的合同价126万元重新网签合同，被上诉人要求上诉人出具承诺书，否则不同意重新网签合同；10月21日双方重新签订了网签合同和承诺书，约定10月30日必须过户，但根据操作惯例10月30日之前贷款不可能办出来，这个情况当时也和双方说了；之后10月24日上诉人去银行办理了贷款手续，被上诉人在外培训所以在10月28日才去银行办的手续，由于贷款没有办出来，28号到30号双方一直在协商5.5万元以及过户时间延长的事宜，但没有达成一致意见；10月30日当天被上诉人给中介人员发了消息要求办理过户手续，但是中介人员也记不清楚是否和上诉人说要去过户；整个履行过程中没有因为被上诉人的原因导致贷款审批延期。上诉人认为由于被上诉人原因导致贷款审批延期，其余中介人员陈述与客观情况相符。被上诉人表示，证人证言内容基本属实，予以确认，第一份网签合同是上诉人私自撤销的，重新网签的时候房价已经涨到大约180万元，但被上诉人还是同意和上诉人按照原来的价格网签合同，前提就是必须在10月30日完成过户。本院经审查认为，证人安某作为涉案房屋交易的中介经办人员，参与了整个交易过程，其对交易过程作出的相关陈述具有一定客观性，且双方对其所陈述的交易流程也不持异议，故本院对其证言予以采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。根据二审中证人证言以及双方确认，本院另认定如下事实：双方购房协议约定的房屋总价为126万元。2016年8月17日，双方签订第一份网签合同，约定的购房价格为100万元，其中60万元购房款应当在办理过户手续之前办完贷款审批手续，若贷款申请未完成或者贷款不足，应当以现金方式补足。因上诉人依据上述网签合同仅能贷款50万元，且现金支付能力不足，故通过中介公司与被上诉人协商按照真实交易价格126万元重新签订网签合同。2016年10月21日，双方重新签订网签合同，其中约定的购房价格为126万元，过户时间为2016年10月30日，其余条款均与第一份网签合同一致。同日，上诉人出具承诺书，承诺书内容一审法院已经查明。之后双方曾因5.5万元款项支付时间以及过户时间延长等事宜进行过协商，但未能协商达成一致。本院认为，双方就涉案房屋签订的买卖合同以及承诺书系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议在于：一、双方未能于2016年10月30日办理交易过户手续的责任在哪一方；二、如果是由于上诉人的原因导致双方未能过户，上诉人应否按照承诺书的约定向被上诉人支付30%补偿款。一、关于双方未能于2016年10月30日办理交易过户手续的原因。首先，双方先后签订的两份买卖合同均明确约定，上诉人应当在办理过户手续之前办妥贷款审批手续，若贷款申请未完成或者贷款不足，则应以现金方式予以补足，故上诉人应当在办理过户当日完成贷款审批手续或者以现金补足的方式支付剩余60万元购房款，这是双方在签订买卖合同时都明确知晓并且认可的。其次，相关证据显示，10月30日当天被上诉人要求中介人员前往交易中心办理过户手续，且拨打了上诉人的电话，可以认定被上诉人在当天提出了过户的主张；相反，上诉人在当天尚未办理出贷款审批手续，也没有和被上诉人进行沟通协商通过现金方式补足余款以办理过户手续，从上诉人二审提供的其与中介人员的微信记录也可以反映，当天上诉人并没有去交易中心办理过户的意思表示。再次，上诉人主张其未于10月30日去办理过户手续的原因是双方一直就5.5万元款项的支付时间及过户延期时间进行协商，然从本案证据以及证人证言来看，双方确实为此进行过协商，但并未达成一致意见，故在双方未就合同相关内容的变更协商一致的情况下，仍应按照原来约定的内容履行相应义务，上诉人未能在合同约定时间去办理过户手续显属不当。综合上述理由，本院认为双方未能于2016年10月30日办理过户手续的责任在上诉人，原审对此所作认定正确。至于上诉人主张由于被上诉人迟延履行配合义务造成贷款审批延误才导致双方无法按期过户，对此上诉人未能提供相关证据加以证明，该主张本院难以采信。二、关于上诉人应否按照承诺书的约定向被上诉人支付30%补偿款。从双方的实际履行过程来看，双方已经在2016年8月17日签订了网签合同，之后重新网签合同是由于上诉人方面贷款及付款能力的原因所致，在已经签订过合同的情况下，被上诉人有理由拒绝上诉人重新网签合同的请求，现被上诉人同意在上诉人出具承诺书的前提下重新网签合同，系双方对后续履行达成的合意，即上诉人需要按照承诺书的内容履行相应义务，被上诉人同意配合其重新网签合同。既然承诺书是被上诉人同意重新网签的前提，上诉人也签署了承诺书，该承诺书显然对双方均具有约束力，上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在签署承诺书时理应对承诺书的内容有清晰的理解，既然签署了承诺书，理应视为同意并接受承诺书的内容。现被上诉人在上诉人出具承诺书的前提下配合其重新网签了合同，上诉人又主张承诺书的内容存在不公平不合理，上诉人该行为显然有违诚实信用原则，本院难以采信。关于30%补偿金金额是否过高一节，本院认为，双方约定的30%补偿金并非违约金性质，而是如果双方未能在10月30日办理过户手续但上诉人仍要求继续履行合同的情况下，对合同履行内容的一种变更，该约定是上诉人在签署承诺书的时候完全可以预见并且接受的，且从市场价格变动情况来看，该加价比例也不构成显失公平，故上诉人主张补偿金额过高缺乏依据。此外，原审法院在最终处理的时候已经扣减了上诉人此前自愿补偿了5.5万元，已经充分考虑了上诉人的利益，该处理结果符合公平合理之原则。此外，上诉人主张合同履行过程中被上诉人存在多种恶意阻却交易的行为，但从相关证据所反映的实际履行情况来看，被上诉人始终在履行配合义务，并不存在拒绝配合的情形，上诉人该主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，上诉人项渝、吴知菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,910元，由上诉人项渝、吴知菲负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰审 判 员  郑卫青代理审判员  严佳维二〇一七年五月二十二日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……