广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19110号上诉人（原审原告）：杨敏，住广州市海珠区。委托代理人：周滨、程磊，均为广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区瑞宝街中顺华苑业主委员会，住所地广州市海珠区。负责人：赵鹏辉，主任。委托代理人：李青峰，广东百高律师事务所律师。上诉人杨敏与被上诉人广州市海珠区瑞宝街中顺华苑业主委员会业主（以下简称中顺业委会）撤销权纠纷一案，上诉人杨敏不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨敏上诉请求：一、撤销一审判决，依法进行改判；二、撤销中顺业委会于2015年4月26日作出的《业主大会会议记录和决定》中的三项决议内容：1.通过授权业主委员会不同意与现任物业公司(广东晟富物业管理有限公司)签订《物业服务合同》；2.通过授权业主委员会代表业主大会依照《广州市物业管理招投标程序》开展物业公司选聘的相关工作并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》；3.通过授权业主委员会代表业主大会处理小区物业管理交接事宜及相关法律诉讼。三、判令中顺业委会承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、依据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条、《广东省物业管理条例》第十四条、第十九条的规定，中顺业委会作出的决议在程序和实体上均严重违反法律规定,因此中顺业委会作出的决议应予以撤销。二、中顺业委会未能提交相应的证据证明其作出的决议达到了小区人数和面积“双过半”的业主同意，也没有提供证据证明中顺业委会作出的业主大会决议符合法律规定的程序，应承担举证不能的法律后果。一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，支持其上诉请求。中顺业委会答辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，应予以维持。对方提交的“广州市海珠区业主委员会备案申报表、基本情况表”，其一审没有提交，只能作为参考，不能作为证据，并且这不是这次业主大会选举的资料，而是第一次业主大会提供的备案资料，与本案没有关联。根据备案的基本情况也可反映是第一次业主大会，与对方撤销的业主大会不是同一个业主大会。第一次召开业主大会的时候，我方是根据已知的情况所列的面积数，与本次所召开业主大会的不一致，应当以本次业主大会获知的面积为准。杨敏于2015年6月1日向一审法院起诉请求：一、撤销中顺业委会于2015年4月26日作出的《业主大会会议记录和决定》中的三项决议内容：1.通过授权业主委员会不同意与现任物业公司（广东晟富物业管理有限公司）签订《物业服务合同》；2.通过授权业主委员会代表业主大会依照《广州市物业管理招投标程序》开展物业公司选聘的相关工作并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》；3.通过授权业主委员会代表业主大会处理小区物业管理交接事宜及相关法律诉讼。二、中顺业委会承担诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局核发的房地产权证载明，杨敏是海珠区XX路10号1203房的权属人。广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处（以下简称“瑞宝街道办”）于2014年11月7日向中顺华苑业主委员会出具了海珠瑞宝物业备〔2015〕第01号《业主委员会备案回执》。2015年4月26日，中顺华苑业主大会向中顺华苑全体业主发出《业主大会会议记录和决定》，载明：2015年4月26日，中顺华苑业主委员会在中顺华苑小区召开业主大会会议；中顺华苑业主总人数304人，本次共发出《表决票》203张，回收表决票188张；赞成票171户，占总户数的56.25%，赞成票专有面积25601.8648㎡，占总面积的54.25%，户数和面积双过半，表决通过；会议记录和决定了如下事项：1．通过授权业主委员会不同意与现物业公司（广东晟富物业管理公司）签订《物业服务合同》；2．通过授权业主委员会代表业主大会依照《广州市物业管理招投标程序》开展物业公司选聘的相关工作并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》；3．通过授权业主委员会代表业主大会处理小区物业管理交接事宜及相关法律诉讼；等。一审诉讼中，中顺业委会表示：在召开业主大会之前，于4月3日在A、B、C三栋楼的大堂张贴了通知，通知中明确大会的议程、程序等事项；4月18日-26日，此期间每天都在召开业主大会；上门、现场发放选票，选票内容与表决事项一样。杨敏表示：涉案小区原来是由广东晟富物业管理有限公司管理，杨敏是该物业公司的股东；杨敏没有参加投票；要求中顺业委会提交业主投票原件。中顺业委会为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1.中顺业委会于2015年4月3日向全体业主作出的《关于业主大会表决小区物业管理事项的通知》及张贴该通知的照片。其中通知记载：“我小区首届业主委员会己于2015年1月选举产生成立，经业主委员会扩大会议表决通过，决定召开全体业主大会会议，表决公开招标选聘物业服务公司等相关事项。本次业主大会会议采用书面征求意见形式，投票时间为2015年4月18日起至4月26日止，期间本次会议的会务人员（由业委会和监事会人员组成）将上门派发并回收《表决票》，请各位业主按时参加！特别提醒：1.本次业主大会采用记名投票，业主投票时须出具身份证和房产权属证明，经核对业主投票权清册后方可投票，业主权属如有变更与公示的业主清册不一致的请及时联系业委会（赵某：131××××5345）做变更登记并行使权利。2.业主投票时请同时提交身份证、房产证复印件；业主委托他人行投票权的，应同时提交业主授权委托书和身份证复印件。3.《中顺华苑业主大会议事规则》第十三条第二款约定：‘未参与表决的业主，其投票权数计入己表决的多数票’。”2.张贴《表决票结果公示》、《业主大会会议记录和决定》及《中顺华苑业主大会选举投票记录表》的两组照片。3.内容为清点选票的光盘。4.广州市海珠区瑞宝街中顺华苑业主大会出具的《表决票结果公示》（A、B、C栋，共14张）。5.“表决票”样板，该票中记载：表决事项：一、是否同意授权业主委员会与现物业公司（广东晟富物业管理公司）签订《物业服务合同》；二、授权业主委员会代表业主大会依照《广州市物业管理招投标程序》开展物业公司选聘的相关工作并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》；三、授权业主委员会代表业主大会处理小区物业管理交接事宜及相关法律诉讼。业主意见：同意；不同意；弃权。说明：……2.业主投票时请同时提交身份证、房产证复印件：业主委托他人行使投票权的，应同时提交业主授权委托书、业主及投票人身份证复印件；等。杨敏表示：对证据1中的《通知》的真实性、合法性、关联性不予确认，对照片的真实性确认，但里面的内容无法看清；对证据2的真实性予以确认；对证据3的真实性予以确认，但其中并无街道办事处工作人员到场，仅有居委会工作人员到场；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据5的真实性予以确认。一审另查明：案外人刘会根曾起诉瑞宝街道办及中顺华苑业主委员会，要求：撤销瑞宝街道办颁发给中顺华苑业主委员会的《业主委员会备案回执》。一审法院对此作出（2015）穗海法行初字第116号行政判决：撤销瑞宝街道办作出的海珠瑞宝物业备【2015】第01号《业主委员会备案回执》。瑞宝街道办不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2016年8月1日作出（2016）粤01行终51号行政判决：驳回上诉，维持原判。瑞宝街道办又于2016年8月8日向中顺华苑业主委员会出具了海珠瑞宝物业备〔2016〕第01号《业主委员会备案回执》。一审曾鉴于中顺业委会的备案登记的诉讼于2015年11月30日中止审理，后于2016年9月1日恢复审理。一审法院认为：业主委员会作为业主大会的执行机构应为合格的中顺业委会，故本案争议的焦点在于中顺华苑业主大会作出《业主大会会议记录和决定》是否违反了法律规定。中顺业委会提交的证据中：2015年4月3日向全体业主作出的《关于业主大会表决小区物业管理事项的通知》及张贴该通知的照片显示，中顺业委会已提前至少十五日在小区公告栏通知业主召开全体业主大会会议以及表决的内容、形式、投票时间；清点选票的光盘，显示中顺业委会公开清点选票的过程；张贴《表决票结果公示》、《业主大会会议记录和决定》及《中顺华苑业主大会选举投票记录表》的两组照片，显示了中顺业委会在显著位置公示了表决结果。因清点选票应为业主大会会议的环节之一，而杨敏自己确认现场有居委会工作人员到场，可见中顺业委会确已通知相关人员参加选票的清点，而居委会工作人员到现场也可反映其对业主大会会议程序的认可，故上述证据间可以相互印证，可以证明业主大会是按照《物业管理条例》的相关规定作出决议。因此，杨敏关于业主大会决定违反法律规定的主张，不予采纳，其要求撤销业主大会决议的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。杨敏作为业主有权参加业主大会进行投票表决和监督投票表决过程，且其作为原物业公司的股东也应当清楚业主大会的具体进程，但杨敏并未参加业主大会行使自己的权利，则杨敏现在要求中顺业委会公开所有业主选票缺乏依据。据此，一审法院依照《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：驳回杨敏的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨敏负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，已经生效的本院（2016）粤01行终51号行政判决中认定以下事实：2014年11月7日，中顺业委会向瑞宝街道办递交《广州市海珠区业主委员会备案基本情况表》的内容中写明：中顺华苑小区，具有业主大会投票权的业主总人数305人，具有业主大会投票权的建筑物总面积53267.0356平方米。二审期间，杨敏主张涉案小区总建筑面积为54010平方米均应计入专有部分占建筑物总面积，中顺业委会认为除住宅44457平方米、地下汽车库2734平方米（合计47191平方米）应计入专有部分占建筑物总面积外，其他规划验收明细表所列的老年活动中心、居委会、文化站、公共厕所、地下自行车库、设备用房等因是公共服务设施或市政公用部分，且没有取得产权证，不应计入专有部分占建筑物总面积。本院向广州市住房和城乡建设委员会发函咨询，该委员会向本院出具了穗建物业函（2017）1572号复函，写明“贵院要求核查的小区专有部分及老年活动中心、居委会等产权登记情况均登记在不动产登记信息中”。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，杨敏有权提起本案诉讼要求撤销涉案决定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主同意”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑规划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案争议的焦点在于中顺业委会作出的案涉决定是否符合上述规定即是否经过了专有部分占建筑总面积过半数的业主同意。对于中顺业委会作出的案涉决定得到的赞成票专有面积为25601.8648㎡，双方当事人没有争议。对于案涉小区专有部分占建筑总面积是多少，双方当事人存在争议。双方当事人均确认住宅44457平方米、地下汽车库2734平方米应计入专有部分占建筑物总面积，对于其他规划验收明细表所列的老年活动中心、居委会、文化站、公共厕所、地下自行车库、设备用房等是否应计入专有部分占建筑物总面积存在争议。对此，本院认为，根据广州市住房和城乡建设委员会的复函内容“贵院要求核查的小区专有部分及老年活动中心、居委会等产权登记情况均登记在不动产登记信息中”，老年活动中心、居委会等符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的专有部分的划分规定，应计入专有部分占建筑物总面积。中顺业委会主张案涉小区专有部分占建筑物总面积仅为住宅44457平方米、地下汽车库2734平方米之和，与广州市住房和城乡建设委员会的复函内容相矛盾。中顺业委会这一主张与生效的行政判决认定的中顺业委会在2014年11月7日向瑞宝街道办递交《广州市海珠区业主委员会备案基本情况表》中写明“中顺华苑小区，具有业主大会投票权的业主总人数305人，具有业主大会投票权的建筑物总面积53267.0356平方米”的这一事实也相矛盾。故本院认定，中顺业委会作出的案涉决定得到的赞成票专有面积为25601.8648㎡没有达到专有部分占建筑总面积的一半，即中顺业委会作出的案涉决定未能经专有部分占建筑总面积过半数的业主同意。杨敏要求撤销案涉决议，于法有据，本院予以支持。综上所述，杨敏的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实有误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1051号民事判决；二、撤销广州市海珠区瑞宝街中顺华苑业主委员会于2015年4月26日作出的《业主大会会议记录和决定》中的三项决议内容：1.通过授权业主委员会不同意与现任物业公司(广东晟富物业管理有限公司)签订《物业服务合同》；2.通过授权业主委员会代表业主大会依照《广州市物业管理招投标程序》开展物业公司选聘的相关工作并与选聘的物业公司签订《物业服务合同》；3.通过授权业主委员会代表业主大会处理小区物业管理交接事宜及相关法律诉讼。本案一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由广州市海珠区瑞宝街中顺华苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年五月十八日书记员  袁 蕾林飘云