陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终261号上诉人（原审被告）神木县慧泽房地产开发有限公司。地址：神木县神木镇干河路东12号。法定代表人高慧雄，该公司经理。被上诉人（原审原告）王赛峰，女，1953年9月10日出生，汉族，住定边县。被上诉人（原审原告）ＸＸ洁，女，1977年7月18日出生，汉族，住上海巿，系王塞锋之女。被上诉人（原审原告）李林洁，男，1983年5月23曰出生，汉族，住定边县，系王塞锋之子。上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院2016年9月30日作出的（2016）陕0828民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。神木县慧泽房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人支付被上诉人合同约定的第一笔款项人民币2421100元，判令被上诉人向上诉人履行交付产权证书，并配合上诉人办理过户义务。王塞锋、李鵬洁、李林洁答辩认为，第一，因搬离的对象为慧园小学，存在择校对接、搬迁费用承担等问题，从签订合同之日起7天内彻底搬离客观上存在很大困难，被上诉人也在积极履行该合同，所以不存在违约。关于产权证书的交付，被上诉人已将合同约定交付的部分证书交给上诉人，反而上诉人于2011年3月30日强拆，不按合同约定支付被上诉人第一笔款项，直至现在仅仅给被上诉人出借了50万元，构成违约。第二，履行合同过程中，被上诉人有权提起诉讼，是否支持被上诉人的诉讼请求是人民法院法律认定问题，上诉人称被上诉人起诉存在过错并导致其经济损失没有依据。第三，原审法院依据《合同法》第167条之规定判决上诉人支付被上诉人购房款人民币709.74万元正确。原审法院查明：2003年4月28日，李培森从定边县人民法院委托的陕西信达拍卖有限公司购买位于定边县定边镇农机路南一巷院落一处（面积4.8亩），并登记在李培森名下。2000年1月28日，定边县教育局作出定政教基（2000）02号关于举办慧园小学的批复，该校为私立全日制完全小学，法定代表人为李培森。2005年5月4曰，定边县教育局为该校颁发了民办学校办学许可证。2008年7月10曰，定边县人民政府以定政法【2008】36号文件颁发了”关于印发定边县旧城区危房改造事实办法〔试行）的通知”。据此，被告经定边县住房和城乡建设局、环境保护局批准立项，此次共改建248户，总占地119亩，包括慧园小学在内。2010年7月12日，李培森与赵春林及中介人李柏良签订了《慧园小学转让协议书》，约定将慧园小学经营权以32万元的价款有偿转让给赵春玲。2010年7月I5曰，李培森与赵春林、郭琦于2010年7月15曰签订《房屋租赁合同》，约定李培森将其所有的位于定边镇农机路南一巷110号房产40间租给赵春林、郭琦办学，合同期限为从2010年7月20曰至2013年7月20日。2010年10月4曰，被告慧泽公司的法定代表人高慧雄与原告王塞锋签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告征收慧园小学及东院，土地使用面积为3412.5平方米，双方约定以土地置换新单元房方式补偿原告方。同时约定等农机路南一巷所确定改建的住户中最后一户搬迁完算起，有效施工期20个月，将经相关部门验收合格的置换单元房交付乙方，并向乙方提供验收报告复印件。该协议上有李培森与王塞锋的签字和捺印。王塞锋一方将涉案的房产定房工字第0123号房屋所有权证交付给了被告。2010年10月5日，被告向原告王塞锋支付了50万元的房屋押金，原告王塞锋出具借据一支。2011年3月13曰，原告王塞锋、李林洁与被告签订《购房合同》，约定定边县慧园小学同意将该小学及东院（面积共计4.8亩）一次性以700万元及一套140平方米住宅、车位一个卖给被告。付款方式分两批付清。第一批（350万元）在慧园小学及东院搬完具备拆除条件（从签订后到2011年3月20曰具备拆除条件）；第二批款（350万元）在楼房预售开始15日全部付清。该合同上有苏来成作为中间见证人的签字。合同签订后，由于慧园小学一直未搬迁，2011年3月27日慧泽公司定边项目部负责人胡占忠，后勤人员刘峰及其雇佣的十余名民工，强行将慧园小学南围墙推倒，学校厕所被损毁。事发后，原告王塞锋向定边县公安局报案，2011年3月31日经定边县公安局干警调解，慧泽公司赔偿了因推倒慧园小学围墙、损毁厕所等损失共计12000元，王塞锋、高慧雄均在调解协议上签字，见证人刘宝平、慧园小学校长赵春林均签了字。2011年4月30曰凌晨，慧泽公司在慧园小学未搬迁的情况下将该校房屋全部推倒。2011年4月28日，被告慧泽公司与慧园小学的承办人赵春林、郭琦签订《关于慧园小学搬迁损失赔偿协议》，约定被告负责运送学校的所有物品，并负责校舍的维修及新建彩钢房等，以上开支16万元，除以上开支，慧泽公司承担因搬迁学校所造成的财务损失、新校舍房租、安置师生必要开支等费用共计36万元。本损失费在学生安置完后一次性付给赵春林、郭琦。协议签订后，被告慧泽公司按照约定履行了协议。2011年5月3日，李培森将慧泽公司以物权保护纠纷诉至本院，本院做出(2011）定民初字第00710号民事裁定书，裁定慧泽公司对李培森所有的位于定边镇农机路南一巷的房产停止侵权。后李培森以原告王塞锋、李林洁、被告慧泽公司为被告提起诉讼，要求确认慧泽公司与王塞锋、李林洁签订的《房屋搬迁安置协议》、《购房合同》无效，本院于2011年6月26日做出（2011)定民初字第00710号民事裁定书，裁定中止了李培森与慧泽公司物权保护纠纷一案，之后做出（2013）定民初字第00696号民事判决书，支持了李培森的诉讼请求。慧泽公司不服判决上诉至榆林巿中级人民法院，该院做出榆中民一终字第00195号民事判决书，维持原判。在二审期间，李培森于2014年2月10日因病去世。李培森的女儿李朋洁作为其继承人参加了诉讼。慧泽公司不服榆林中院的判决，向陕西省高级人民法院提起再审，该院于2015年10月9日做出陕民提字第00063号民事判决书，认为《房屋搬迁安置协议》、《购房合同》有效，撤销了(2013)定民初字第00696号民事判决书、榆中民一终字第00195号民事判决书，并驳回了李朋洁的诉讼请求。2015年11月24日，三原告向本院申请撤回对慧泽公司物权保护的纠纷，于2016年1月20日再次向本院提起诉讼，要求被告慧泽公司履行《房屋搬迁安置协议》、《购房合同》。原审法院判决认为，《房屋搬迁安置协议》、《购房合同》是合同双方在平等自愿的基础上基于真实意思表示签订的有效的合同。因《购房合同》在《房屋搬迁安置协议》后形成，并将《房屋搬迁安置协议》中主要的内容进行了变更，即将原来安置协议中确认以土地置换新单元房的方案变更为被告以700万元及一套140平方米的住宅房、车位一个的价格购买了原告所有的慧园小学的房产及院落，双方约定合同签订后如有一方违约，违约方负一切后果，未尽事宜双方协商解决，可见《购房合同》是对《房屋搬迁安置协议》的变更，且本案的案由是房屋买卖合同纠纷，故原、被告应该按照《购房合同》来履行合同义务。在《购房合同》中约定了被告分期分批向原告支付购房款，第一批在慧园小学及东院具备拆除条件后支付。被告已于2011年4月30曰将慧园小学全部拆除，但是并未向原告支付第一批购房款，已经构成违约，被告应该履行第一批的付款义务。对于第二批购房款约定支付时间是在楼房预售开始15日全部付清，但从签订合同至今已经过了五、六年，被告尚未开工进行建设，参考原、被告签订的《房屋搬迁安置协议》，甲方在乙方等农机路南一巷所确定改建的住户中最后一户搬迁完算起，有效施工期20个月，但被告至今仍未与确定拆迁的全部住户签合同，至今亦未取得规划许可证、预收许可证等证件，故第二个条件从客观上不能实现，且被告对第一笔款项,已经违约，《合同法》第167条规定,分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。被告支付第一笔款已经违约，支付第二笔款的条件不能实现，原告要求被告一次性支付700万元符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉求的利息，因原告在2011年3月20日尚未具备拆除条件，亦存在违约，故对利息损失本院不予支持。由于第二个付款条件不能实现，被告至今未建房，原告要求将一套140平方米的住宅房、车位一个折价返还合乎情理，符合公平原则，本院予以支持。对于原告要求被告支付其违约金的诉求因合同已经变更，在《购房合同》中未明确约定违约责任，故原告的诉求因无事实依据不予支持。对于鉴定费属于被告违约后给原告造成的损失，应由被告承担。被告辩称已经向原告支付了50万元拆迁安置押金，原告予以认可，但因合同已经变更，被告至今未开工，无法实现按照工程进度返还押金的条件，被告要求将50万元的拆迁安置押金抵在购房款中，本院予以支持。被告抗辩向赵春林支付的款项应该从给原告的款项中扣除，因被告购买的是原告所有的慧园小学的房屋及土地使用权，而其向赵春林支付的是拆迁过程中造成的损失，与本案无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十七条之规定，判决：一、被告神木县慧泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王塞锋、ＸＸ洁、李林洁支付购房款人民币709.74万元。二、驳回原告王塞锋、李鵬洁、李林洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64981.8元，鉴定费5000元，由被告神木县慧泽房地产开发有限公司负担65705元，原告王塞锋、李鵬洁、李林洁负担4276.8元。二审期间，上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司向法庭提交以下新证据：定边县人民法院民事裁定书一份，证明因被上诉人的先予执行申请，导致定边县人民法院于2011年5月6日对案涉土地予以冻结，直到2016年10月2日才解冻的事实，进一步证明被上诉人在合同履行过程中存在重大过错。经庭审质证，被上诉人对裁定书的真实性无异议，认为被上诉人有权提起诉讼，是否支持被上诉人的诉讼请求是人民法院法律认定问题，另人民法院只是做出裁定责令上诉人停止侵权，并不存在查封冻结措施。本院对上诉人提交的证据作如下认定：对于上诉人提交的证据，因被上诉人有权通过诉讼解决双方之间的争议，被上诉人也不予认可，本院对该证据的证明目的不予采信。经审查，二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《房屋搬迁安置补偿协议》与《购房合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合同主体、形式合法，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《购房合同》系在《房屋搬迁安置补偿协议》之后签订，应当视为对《房屋搬迁安置补偿协议》的部分内容进行了变更。双方签订的《购房合同》明确约定：第一笔款350万元在慧园小学及东院搬完具备拆除条件（从签订后到2011年3月20日具备拆除条件），第二批款350万元在楼房预售开始十五日内全部付清。被上诉人王塞锋、ＸＸ洁、李林洁因多种原因虽未依约使慧园小学具备搬离条件，但上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司已于2011年4月30日将慧园小学全部拆除，已经具备了支付第一笔款350万元的条件，故上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司理应将第一笔款350万元支付被上诉人王塞锋、ＸＸ洁、李林洁。关于第二笔款项，合同约定为在楼房预售开始十五日全部付清，而楼房预售的具体时间无法确定，故应视为双方对第二笔款项的支付时间约定不明。现该合同并非客观上不具备履行条件，双方当事人也未达成解除合同的一致意思表示，又依据《合同法》第167条之规定，上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司应当支付被上诉人王塞锋、ＸＸ洁、李林洁第二批购房款项350万元。上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司称对尚未建成的房屋与车位进行鉴定估价并不科学之理由，因无相关依据，本院不予认可。关于上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司上诉称被上诉人应当履行交付产权证书，并配合其办理过户义务之请求，双方本应基于诚实守信原则充分协商并履行各自义务，本院鉴于上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司一审阶段并未就该项请求提起反诉，本院依法不予审理。上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司称被上诉方恶意提起物权保护诉讼与确认合同无效之诉存在重大过错，且案件审理5年之久，导致上诉人不能取得诉争土地的开发经营权，给上诉人造成了巨大的经济损失之理由，因与本案不属于同一法律关系，本院依法不予审理。综上，原审法院判决正确、合理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26170元，由上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  杨文智代理审判员  任小明二〇一七年五月二十二日书 记 员  李 杨