上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1160号原告：李敬慧，女，1971年3月16日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杜鸿亮，上海市锦天城律师事务所律师。被告：陈奎，男，1974年12月9日生，汉族，住上海市宝山区。原告李敬慧与被告陈奎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告李敬慧的委托代理人杜鸿亮、被告陈奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敬慧向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同，并返还上海市宝山区淞宝路69弄《三水国际广场》99号房屋(以下简称“系争房屋”)；2、被告支付自2016年5月16日起至返还日止的租金及房屋使用费(按每月人民币26,000元计算)、物业费(按每月3,000元计算)、水电费4,532.56元；3、被告支付逾期付款违约金(按未付款的日千分之一计算，其中2016年5月16日至8月15日的租金78,000元自2016年5月16日起算，2016年8月16日至11月15日的租金78,000元自2016年8月16日起算，2016年11月16日至2017年2月15日的租金78,000元自2016年11月16日起算，以上均计算至实际支付之日止)。事实和理由：2015年9月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2015年9月16日起至2020年11月15日止。合同签订后���被告自2016年6月15日起即以经营不善为由拖欠租金及物业费等，严重违反合同约定，故原告向本院提出上述诉请。被告陈奎辩称，2016年7月10日与原告达成协议，合同终止履行，被告将房屋交还给了原告，截止至该日的租金、物业费、水电费均已全部结算完毕，不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：2015年9月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限从2015年9月16日起至2020年11月15日止，其中2015年9月16日至2015年11月15日为装修免租期；2015年11月16日至2017年11月15日租金每月26,000元，租赁押金为26,000元，租金须先付后用，每季度支付一次，支付日期为应付租金当月10日，由乙方转账至甲方账户；合同签订之日，乙方应一次性支付给甲方三个月房屋租金及房屋押金共计104,000元；乙方在经营过��中所产生的各类费用由乙方自行承担(包括水、电、煤、生活垃圾、物业管理费等)；乙方必须按时支付租赁费，逾期十天不付，视作乙方违约，违约金按每天租赁费年度总额的5%扣罚，累计计算，如乙方逾期30日未支付租金，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋并扣除乙方押金。合同签订后，被告支付租金至2016年5月15日，并以每月3,000元的标准向原告支付物业费至2016年5月15日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告提供：1、三水国际广场水电费收缴明细表，由上海吴淞口物业管理有限公司三水国际广场物业管理服务中心出具，载明系争房屋2016年5月水电费909.27元、2016年7月水电费3,345.7元、2016年8月水电费277.59元；2、发票签收联，证明被告收到了909.27元的水电费发票，但未支付上述款项。被告对2016年5月水电费909.27元、2016年7月水电费3,345.7元真实性无异议，同意支付，但2016年8月水电费277.59元真实性不予认可，并非被告使用产生，对证据2真实性不予认可。审理中，被告表示因2016年5月16日起未付租金，原告代理人王井于2016年7月10日提出若付不出租金就关门，于是被告关门，将房屋钥匙给原告，原告同意东西暂时放在房屋内，等有人租房屋，如果可以转让的话就转让，若租户不需要则由被告搬走，双方说好房屋押金26,000元不再退还，拖欠的租金亦不用再付，目前房屋由原告控制，并提供原告委托王井处理房屋租赁事宜的委托书及2017年3月2日及3日与王井的录音，录音中王井表示为了看房将被告的锁锯掉扔掉了，也说过不收房租了，让被告关门，且同意被告东西放在房屋里面。原告表示从未与被告达成2016年7月10日的约定，王井从未同意被告可以长期占有系争房屋，并提出要求被告尽快缴清租金和尽快搬走是协商的前提，而录音中被告对该部分进行了剪辑；被告未将钥匙交还给原告，2017年3月1日，物业公司在巡逻时发现房子被打开，里面没有人，物业公司通知原告后，由物业公司和原告一起将房屋加锁，但被告至今未将房屋内物品清空；被告支付的押金26,000元根据合同约定应当没收。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。被告表示已于2016年7月10日与原告达成协议，已返还房屋并结清所有费用，但其提供的录音不足以证明上述事实，本院不予采信。被告自2016年5月16日起即未付租金，根据双方合同约定，原告享有合同解除权。被告应腾空房屋并将房屋交还原告，并支付实际使用期间的租金及��业费、水电费。原告自述已于2017年3月1日将房屋加锁，故本院认定被告已于该日失去对系争房屋的控制，故本院认为被告需支付截止至2017年3月1日的租金及物业费，无需支付之后的房屋使用费、物业费，且原告应对被告腾空房屋予以配合。关于水电费，原告举证的水电费收缴明细表由系争房屋所在的物业公司开具，本院予以采信，且被告对其中载明的2016年5月水电费909.27元、2016年7月水电费3,345.7元真实性无异议，同意支付，被告表示已在7月即已将房屋返还原告，故对2016年8月水电费277.59元不予认可，而本院前述认定该时间段仍在被告使用期间，故本院认为被告应当支付2016年8月的水电费。原告主张因被告违约导致合同解除，应没收押金26,000元，符合合同约定，本院予以准许。被告未按约支付租金，原告诉请要求被告支付逾期支付租金的违约金，符合双方合同约定，��院予以准许。因合同约定的违约金标准过高，被告请求本院予以调整，本院酌情调整为按日万分之二计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李敬慧与被告陈奎就上海市宝山区淞宝路69弄《三水国际广场》99号房屋签订的租赁合同；二、被告陈奎于本判决生效之日起十日内，腾空并将上述房屋交还原告李敬慧，原告李敬慧予以配合；三、被告陈奎于本判决生效之日起十日内，支付原告李敬慧租金246,133元、物业费28,400元、水电费4,532.56元；四、被告陈奎支付的押金26,000元，由原告李敬慧没收；五、被告陈奎于本判决生效之日起十日内，按日万分之二计算，支付原告李敬慧截止至2017年2月15日租金的逾期付款违约金(其中78,000元自2016年5月16日起算，78,000元自2016年8月16日起算，78,000元自2016年11月16日起算，均计算至实际支付之日止)；六、原告李敬慧的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,151元，由被告陈奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一七年五月十七日书记员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求���依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。