四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1503民初42号原告：四川广莱商业管理有限公司，住所地：宜宾市南溪区滨江新城。法定代表人：李达鑫，职务：董事长。委托诉讼代理人：高婷，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。被告：刘俊利，女，1986年9月17日出生，汉族，宜宾市南溪区人，住四川省宜宾市南溪区刘家镇，现住四川省宜宾市南溪区南溪街道。委托诉讼代理人：唐欢（系原告刘俊利之夫），男，1984年3月7日出生，汉族，住四川省双流县西航港川大路。原告四川广莱商业管理有限公司（以下简称：广莱商管公司）与被告刘俊利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广莱商管的委托诉讼代理人高婷，被告刘俊利及其委托诉讼代理人唐欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广莱商管公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方于2015年3月5日签订的《鑫宇·钻石城商铺租赁合同》，并判令被告向原告返还房屋；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付2015年5月1日至房屋归还之日产生的租金；3、请求人民法院依法判决被告向原告支付违约金3663元；4、请求人民法院判决被告向原告支付因本案诉讼原告已经支付的律师代理费4000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求中的租金起算时间变更为从2015年8月1日起至房屋返还之日止，并放弃主张律师代理费4000元和诉讼费。事实和理由：原告受物业所有权人四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司的委托管理【鑫宇·钻石城】的商铺。2015年3月5日，原被告双方签订【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同，约定被告承租的【鑫宇·钻石城】-1-5号的商铺。双方在合同中对商铺租赁的相关事宜约定如下：1、商铺租赁期限为5年，即从2015年5月1日起至2020年4月30日止；2、承租商铺的面积为61.7平方米，租金标准为第一年70元/月/平方米、第二年74.9元/月/平方米、第三年80.9元/月/平方米、第四年88.2元/月/平方米、第五年97元/月/平方米；3、租金按季度支付，第一次支付租金的时间为原告交付商铺或交付商铺通知确定之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应予上个季度结束前支付原告。租赁期内原告给予被告3个月的免租期，免租期内，原告免收租金；4、被告逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向原告支付违约金；5、原告因向被告催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及原告因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由被告承担。2015年4月25日，原告向被告交付商铺，自2015年5月1日起，被告应当按照合同约定向原告缴纳租金，但截止原告起诉之日，被告未向原告缴纳分文租金。为了维护原告自身权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘俊利辩称：一、原告存在欺诈招商、恶意隐瞒、虚假诱导的恶意行为，存在经营不善的无能行为。涉案合同签订的日期不存在，商铺的图纸与我方实际接收的商铺有差距；在未完成交房手续的时候商铺就已经交付我方经营了，在装修期间电梯及相关设施均未使用，钻石城私改规划，至今大量业主未接房，绿化面积不满足规划条件，公共区域改为商铺，商业环境改变恶化，竣工验收也未通过；二、纠纷非是被告原因造成，原告应负全责。被告并非故意拖欠房租，而是在平等、合理、合法的基础上，通过正常渠道不断争取与原告协商解决，但原告的诸多行为导致商场经营环境日渐恶劣，原告均未正面回应，也未采取积极行为。被告自开业以来，亏损已达20余万元。原告的种种恶意行为诱导原告签订商铺租赁合同，导致原告经营损失严重，应给与原告相应赔偿，被告保留该案的相关法律权益。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，黄晓君购买了四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司出卖的坐落于宜宾市南溪区文化路西段鑫宇钻石城负一层商业-1层-1-5号商业服务房屋。2013年9月29日，黄晓君委托原告广莱商管公司代为租赁鑫宇钻石城-1层-1-5号商业服务房屋。2015年3月5日，原告作为出租人与被告刘俊利作为承租人签订了《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》，约定：原告租赁的商铺位于四川宜宾南溪区【鑫宇·钻石城】-1-5号商铺；商铺的建筑面积为61.7平方米，全部为买受人委托甲方经营管理，由机房代行商铺买受人履行本合同约定的相关权利与义务；租赁期限、租金及费用的支付期限和方式：租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月31日止；租金：第一年70元/月/平方米、第二年74.9元/月/平方米、第三年80.9元/月/平方米、第四年88.2元/月/平方米、第五年97元/月/平方米，日租金等于月租金标准除以30日；免租期3个月，免租期内甲方免收租金；上述租金不包括乙方需支付的物业管理费、商业管理费以及产生的水、电、燃气、税费等各种费用；租金按季度支付，第一次支付租金的时间为甲方交付商铺或交付商铺通知确定的交付之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应于上个季度结束前支付甲方;乙方应当在签订本合同时向甲方支付租赁保证金，作为履行本合同的保证。租赁保证金按照第一年度第贰个月的租金标准缴纳，即8638元；商铺的交付：甲方应当将商铺于2015年5月1日前交付乙方，如甲方迟延或提前交付商铺的，起租日以甲方实际交付或《商铺交付通知》确定的日期为准，并相应调整本合同的租赁起止日期；经双方协商一致，甲、乙双方可以对本合同进行变更或解除；本合同依法解除或终止后，乙方应当将商铺腾空，在结清租赁期间的租金和其他费用后退还甲方，并办理书面的商铺移交手续；违约责任：乙方逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向甲方支付违约金；甲方因向乙方催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及甲方因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由乙方承担；合同的生效：本合同经甲、乙双方签字或者盖章后生效。2015年3月5日，原告广莱商管公司及被告刘俊利分别在上述合同上加盖公司印章、签字并捺印。2015年4月25日，原、被告双方办理了交接房手续。2015年10月14日，鑫宇·钻石城通过了建设工程消防验收。2015年12月21日，鑫宇·钻石城经竣工验收合格。自合同签订后，被告刘俊利向原告支付了保证金8938元，未向原告支付房屋租赁费用。2016年7月5日，原告向被告催收拖欠的租金。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。在案件审理过程中，原、被告双方于2017年3月30日一致同意于2017年4月16日解除双方签订的《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》。截止于2017年5月4日，被告尚未腾空归还原告商铺。原、被告双方争议的焦点为：一、被告刘俊利是否存在违约行为；二、被告刘俊利是否应当按照合同约定的租金标准向原告支付租金至房屋归还之日；三、被告是否应当支付原告违约金。针对上述焦点，本院认定如下：关于被告是否存在违约行为：原、被告双方于2015年3月5日签订了《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》。原告经房屋所有权人授权租赁房屋，租赁合同系原、被告双方真实意思表示，且内容真实、合法。被告所出示的新闻报道截图、照片不能证明原告在签订合同时存在欺诈、隐瞒的情形，也未举证证明合同存在其他法定无效情形。被告抗辩的所租赁的房屋系租赁期间才经竣工验收合格，主张合同无效的理由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，本院依法不予支持。故原、被告双方在合同上签字并捺印后，合同即产生法律效力。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。签订合同后，原告在合同约定的时间内向被告交付了房屋，被告向原告履行了交付保证金的义务，但未按照合同约定给付房屋租赁费用，客观上具有违约行为。关于租金标准：原、被告双方签订的《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》，合同对租赁期限、租金及费用的支付期限和方式进行了明确约定。在合同签订后，双方未对该合同进行变更或补充，也未就租金问题重新达成协议。因此，原、被告应履行《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》约定的内容，即租金标准为：第一年70元/月/平方米、第二年74.9元/月/平方米、第三年80.9元/月/平方米、第四年88.2元/月/平方米、第五年97元/月/平方米。被告刘俊利应从接房之日（即2015年4月25日）起至返还房屋之日止按照约定向原告支付房屋租赁费用，应扣除免租期三个月的房屋租赁费用。关于原告要求的违约金：被告自合同签订后未按照合同约定向原告支付房屋租赁费用，存在违约行为，被告应当向原告支付违约金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》真实、有效，本院依法予以认定。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照约定提供了商铺，被告也应按照合同约定支付租赁费用。原被告双方一致同意于2017年4月16日解除《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》。在合同履行期间，被告应当按照合同约定向原告支付从租赁房屋期间的房屋租赁费用（其中应扣除合同约定免租期三个月的租赁费用）。合同解除后，被告应当在合理期限内腾空返还所租赁的商业服务房屋。原被告双方于2017年3月30日即具有解除合同的意思表示，但截止于2017年5月4日，被告仍未腾空返还房屋，未采取措施防止损失扩大。原告也未及时催告被告腾空返还房屋，存在一定过错。因此，对于解除合同后至房屋腾空返还之日止的租金损失，本院酌情认定由被告按照合同约定的租金的60%给付原告，剩余40%由原告方自行承担。在合同履行过程中，被告未按约支付租赁费用，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定免租期为三个月，按季度支付租金，在每季度租金应在上个季度末之前支付。因此，对于原告方主张的要求被告支付从2015年8月1日起至2016年9月30日止的违约金3663.08元的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以支持。被告主张的原告存在违约行为，但并未在本案中要求原告承担违约责任，故对于原告是否存在违约行为的问题，本院在本案中不作处理，被告可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定判决如下：一、原、被告双方于2017年4月16日经协商一致同意解除《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》，被告刘俊利于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司腾空返还房屋；二、被告刘俊利于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付房屋租赁费用（房屋租赁费用的计算方法为：从2015年8月1日起2016年4月30日止，按照70元/月/平方米×61.7平方米为标准进行计算；从2016年5月1日起至2017年4月16日止，按照74.9元/月/平方米×61.7平方米为标准进行计算；从2017年4月17日起至房屋实际归还之日止，按照74.9元/月/平方米×61.7平方米×60%为标准进行计算）；三、被告刘俊利于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付从2015年8月1日起至2016年9月30日止的违约金3663元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1676元，减半收取计838元，由原告四川广莱商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  陈德容二〇一七年五月四日书记员  胡其勤