四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初313号原告:刘海燕，现住四平市。被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场11栋（B22）商网。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，四平乐邦泰合物业管理有限公司员工。原告刘海燕与被告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日受理，依法适用简易程序，于2016年4月7日公开开庭进行了审理，原告刘海燕、被告的委托代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海燕诉称：2016年5月25日，原告到被告处办理位于铁东区华亿紫金城C区房屋入住手续，被告违规向原告收取各种费用总计人民币6027.49元，其中包含原告还没入住期间的物业费、电梯电费（2015年12月1日至2016年5月25日的物业费、电梯电费），原告若不按被告要求交纳各项费用、签订物业合同，被告就不给原告办理入住手续，原告出于无奈，被迫缴纳各种费用、签订不合理物业合同。被告收取的各项费用违反了吉省价收【2012】179号及《物业法》等相关法律、法规及政策的规定，同时被告系三级物业资质，应按其资质等级收取物业费，且华亿紫金城C区属于棚户区改造回迁小区，系保障性住房，物业费收费标准不能和商业用房相同，原告按1.2元/平方米收取物业费高于同一小区华亿紫金城一期、二期（商品房，非棚户区改造回迁保障性住房）及周边同类A07地块棚户区改造回迁东方小区的收费标准1元/平方米，故原告起诉至法院，请求判令泰合物业返还原告人民币6027.49元，并承担本案的诉讼费用，以维护原告的合法权益。泰合物业辩称：华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。制定业主公约的法律依据是：（1）依据“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条，建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月，又于2012年2月调整收费标准再次公示并经业主签字生效。四发改收管字[2006]57号第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字[2013]46号第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。建设单位委托物业管理的法律依据是：依据“《国务院物业管理条例》第二十一条，业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”服务费的价格确定：依据“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》，约定了物业服务费、电梯电费、装修材料运费、装修装饰服务费及相关费用代收代缴规定条款进行了现场公示。收取电梯费的政策依据：四发改收管字[2006]57号第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字【2016】46号第九条“由物业服务单位与业主双方按照补偿电梯日常运行成本的原则约定电梯运行维护费。”收取装修材料运费的政策依据：《国务院物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”之规定将电梯维保服务维托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。经住建局出面协调，由业主使用电运输装修材料并支付运输费用，签订协议（业主公约）。业主运输装修材料、货物结束后，对电梯进行一次大修，确保电梯安全运行。原告在签订《业主公约》时是知情的，并且自愿履行了约定。收取装饰装修服务费的政策依据：依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，并签订了《业主规约》。华亿紫金城小区已于2011年1月制定了《业主规约》同时进行公示、签字生效，所收取的建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）在公示范围内。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，业主共同制定的管理规约中有约定的从其约定。此项费用在《业主公约》中也有明确约定，原告在签订《业主公约》时是知情的，并且自愿履行了约定。收取电卡10元及二次供水电费补偿为物业公司代收代缴费用的依据：《物业管理条例》第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2011年1月1日实施的四平市人民政府令，第82号，第77条规定物业服务企业可以接受委托代收此费用；四发改收管字【2012】36号、吉省价收【2012】179号文件第三条第二款规定，业主共同制定的管理规约中有约定的从其约定。此项费用在《业主公约》中有明确约定。收取有线电视初装费的政策依据：华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，收取的有线电视费用未含建设成本及销售成本中。依据四住建字【2015】99号文件第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款）规定，业主共同制定的管理规约中有约定的从其约定。双方签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第66条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。请求法院依法驳回原告的诉讼请求并承担本案的诉讼费用。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告身份证复印件，证明原告身份及自然情况；2、产权调换协议书，证明原告从原来的住址回迁到现在的住址，系被告管理小区的业主，原告现住华亿紫金城小区1号楼2单元603室；3、四平乐邦泰合物业管理有限公司收取物业费、电梯电费、装修材料运费、等费用2张收款收据，证明以上票据是原告入住时缴纳的由被告单位收取的费用。对于原告提供的上述证据，被告均无异议。被告四平乐邦泰合物业管理有限公司向法庭提供证据材料如下：1、法定代表人身份证明、营业执照、资质证书、组织机构代码证、企业变更通知书、授权委托书，证明被告身份及企业资质。原告质证意见：有异议。1.资质证书本身真实性无异议，证明内容有异议。2.原告入住时被告的资质等级是三级。3.即便这个资质是真实的，这个资质取得日期是2016年12月27日，在原告入住之后，对原告入住时无约束力。4.被告的二级资质与事实不符，根据物业管理条例，不同等级资质应当具备不同等级的条件，原告物业现在的现状不具备二级管理的条件。原告保留对被告资质证书的发放进行另案诉讼的权利。2、中标通知书、成本测算报告，证明原告提出诉请的费用没有包含在建设成本内。由原告质证意见：中标通知书与本案诉请无关，成本测算报告有异议，是华亿地产单方出具的报告，没有在相关机构备案，不能证明被告证明的内容。本报告中记载的内容，恰恰证明被告的不合理收费不在预算中。3、首份业主公约、业主本人业主公约、业主公约公示照片、泰合物业公司签署的照片，证明小区公约依法进行公示的生效时间及业主本人对业主公约内容知情并签订该公约。原告质证意见：有异议。对2012年2月22日管理规约与原告无关，对原告无约束力。2012年2月16日规约承诺人签署单位乐邦是被告，是被告自己的行为，是被告自己的承诺，对原告无约束力。规约中相关的内容为手工填写，后填入的，且有涂改行为，不具有真实性。对我本人签的管理规约，我签的时候物业费手工填写的内容是没有的，是因为我不签署不给我办理入住，我是被迫签署的。内容是被告自行填写的，不是我填写的，不具有真实性。公告照片不具有真实性，没有在小区内公示，证据也不能显示在小区内公示，这个公告也没有进行公证，相关媒体，不具有真实性。公示的内容也没有相关的公章，日期。4、在四平日报发布的公告，证明通知原告来办理入住的时间。原告质证意见：没有原件，不具有真实性。这个公告回迁时间是回迁安置的时间，是计划的时间与实际不符。这个公告中的内容显示将在2015年10月30日之后办理是允许的。何时办理回迁是原告的权利，且知道原告办理入住的时候2016年1月25日，物业还没有达到物业二级、三级管理的水平。5、电梯维保合同，证明物业公司依照政府的相关规定对电梯实施相关的管理，并且聘用具有维修资质的单位进行保养。原告质证意见：这个合同与原告交电梯费无关，是被告与经营单位签署的合同。合同约定的内容是保养与是否交电梯费多少无关。6、水费、电卡费的收据，证明物业公司收取的电卡费及电费交给了供电公司。原告质证意见：对5张发票，本身真实性无异议，对证明内容有异议。客户明是物业给水泵，不能是物业交的电费。这个电费用于什么无法证明用电内容。缴费行为与原告无关。对手写的2张收据不是正规的发票收据，不具有真实性。依据物业的相关的法律规定代收的费用应当出具正当的发票，被告没有，此费用不成立。经审理查明：2016年5月25日原告与被告签订了《业主公约》，并办理了华亿紫金城C1号楼2单元6楼房屋的入住手续，约定物业管理服务费1.4元/㎡（实际按照收取1.2元/㎡收取）、电梯电费0.5或0.6元/㎡、装修材料运费（一次性）2㎡/层、装修装饰服务费15元/㎡、代收电费卡10元、代收二次供水电费补偿款0.2元/㎡、代收有线电视费880元/㎡。被告泰和物业具备二级资质物业管理资质。本案诉讼争议的焦点是：原告要求被告返还其收取的各项费用共计6027.49元及要求被告返还原告高于三级物业资质收费部分人民币458.21元是否合理？是否应得到法律支持？本院认为：被告与原告签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应全面履行合同义务。参照国家发展和改革委2014年发改价格【2014】2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。原告与被告在签订的《管理规约》中第五章第十四条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，原告所诉请的各项收费内容均在第十四条内说明，原告在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行，故对原告刘海燕的诉讼请求，本院不予支持。原告在庭审结束后向本院提交申请，要求对业主公约里涉及手工填写内容鉴定，因被告泰合物业承认该内容为其工作人员在签署公约时填写，故对原告刘海燕提出的鉴定请求，本院不予支持。另，原告主张被告泰合物业公司为三级物业资质，不应按照一级物业资质收费的诉讼请求。依据四平市发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局联合下发的关于印发《四平市物业服务收费管理办法》的通知附件2，市区普通住宅小区物业管理服务等级标准，第一条“物业服务企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业”。被告泰合物业在庭审中举证证明其具有二级资质证书，并有三年以上物业管理经验，故应符合以及物业管理服务等级标准，因此对于原告主张的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘海燕的诉讼请求。案件受理费25元，由原告刘海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。代理审判员  周明博二〇一七年五月七日书 记 员  于志强