苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初6434号原告：孙亚雷，男，1990年4月8日生，汉族，户籍所在地安徽省涡阳县，现住江苏省苏州市。原告：刘问问，女，1990年6月20日生，汉族，户籍所在地安徽省涡阳县，现住江苏省苏州市。上述两原告委托诉讼代理人：黄晓炎，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：朱庆莲，女，1959年2月18日生，汉族，住上海市静安区。第三人：苏州中润房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇甪昆路北4号楼1室。法定代表人：邹亮亮。原告孙亚雷、刘问问与被告朱庆莲、第三人苏州中润房地产经纪有限公司（下称中润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄晓炎到庭参加诉讼，被告及第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙亚雷、刘问问诉称，两原告于2016年3月22日通过第三人向被告购买被告位于苏州市吴中区甪直镇××室房屋，交易价格为300000元，其他费用7000元，共计307000元。同时双方约定定金为20000元，于2016年4月10日前办理相关过户手续，如有违约，则违约方需向对方支付房屋成交价的10%的违约金。合同签订后，原告支付定金20000元，之后其多次催促，被告迟迟不办理房屋过户手续。被告存在违约，给原告造成经济损失。综上，请求判令被告双倍返还定金40000元，支付违约金30700元。审理中，原告变更诉讼讼请求如下：判令解除原、被告签订的房屋买卖定金协议，判令被告返还定金20000元，赔偿损失30000元。被告朱庆莲未作答辩。第三人中润公司述称，被告将房屋挂在其处出售，办理该房屋中介事宜的经办人是祝某某，被告通过微信告知祝某某可代被告签订买卖合同并收取定金，没有出具书面的授权委托书。涉案房屋有房产证，但没有土地证，土地证需被告和她丈夫一起去办理。后被告称她丈夫找不到，故无法办理房屋土地证，致合同无法履行下去。其听被告讲被告夫妻俩都定居在澳大利亚的，其不知道被告的住址，具体是否在那儿，其不清楚，只是打电话或微信联系。其收到法院送达的起诉状等材料后，亦拍照后通过微信把起诉状等材料发给了被告，被告说由法院依法处理。经审理查明，两原告系夫妻。2016年3月22日，原告孙亚雷、刘问问（乙方）与祝某某（甲方）、中润公司（丙方）签订房屋买卖定金协议1份。协议载明，售房人为朱庆莲，购房人为孙亚雷，见证方为中润公司。甲方将位于苏州市吴中区甪直镇××室房屋出售给乙方，成交价格为300000元，过户时的相关费用由乙方承担。乙方于2016年3月22日支付定金20000元。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方约定2016年4月10日前到指定地点办理过户手续，否则视为违约。甲乙任何一方解除本协议或拒绝履行本协议，由违约方向另一方支付本协议确定的房屋成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。协议约定其他事宜处载明：1、购买此房一次性付款。2、此房307000元，中间无任何其他收费。协议落款处甲方代理人处有祝某某的签名，丙方处盖有中润公司的公章，经办人处有祝某某的签名。同日，原告孙亚雷向祝某某支付定金20000元。祝某某作为收款人出具定金收条1张。收条载明，今有出售方即甲方朱庆莲收到买受方即乙方孙亚雷购买房屋的购房定金20000元。收条备注处载明，1、如甲方违约，甲方需赔偿乙方双倍定金，且乙方有权要求甲方赔偿总房价的10%，另甲方需赔偿丙方中介费所得的100%（甲方中介费加乙方中介费）；如乙方违约，甲方有权不退乙方的定金且甲方有权要求乙方赔偿房价的10%，另乙方需赔偿丙方中介费所得的100%。收条见证方处盖有中润公司的合同专用章。另查明，祝某某系中润公司的员工，就涉案房屋买卖事宜，由祝某某经办。涉案房屋现由中润公司对外出租。据此，中润公司提供了房屋租赁合同1份。该合同载明出租人为朱庆莲、祝某某（代），承租人为计某某，租期自2016年9月20日至2017年9月19日止。合同落款处出租人处写有朱庆莲的名字，代理人处有祝某某的签名。庭审中，祝某某称，因房屋一直没有卖掉，被告就委托中润公司出租，没有出具书面授权委托书，是口头委托的，其把其与承租人签订的租赁合同发给被告，被告明确同意。以上事实，由原告提供的房屋买卖定金协议、收条、第三人提供的房屋租赁合同及当事人陈述予以证实。另，原告还提供了原告母亲曾某与祝某某之间的往来微信。其中，2016年3月22日，祝某某向曾某发送了房屋所有权证及朱庆莲的身份证的照片。所有权证载明涉案房屋的所有权人是朱庆莲。4月6日，祝某某称“房东预计在4.20号左右回来，我会尽快为您安排过户的”；7月12日，曾某说“那房子的事情你有没有和房东联系过，有什么消息？这事你放在心上好吧”，祝某某回“好的”。8月27日，祝某某将其与朱庆莲的往来微信截屏发给曾某，微信截屏内容为祝某某发微信给朱庆莲称“还是以前的那个买房客户今天来店里了”，朱庆莲回“你知道的暂时不可能”，“我早就让你告诉她不用等我的”，祝某某称“现在的关键是当时您让我收的定金客户现在要起诉我说的”，朱庆莲回“那就让她起诉，大家都按法律办便是”。曾某收到上述微信截屏后回祝某某“那我们没办法，只能走法律程序了。”审理中，本院向祝某某调查，祝某某称，其是中润公司的工作人员。朱庆莲是上海人，她说她现定居在澳大利亚。从被告处了解到，涉案房屋她挂了七八家中介在出售，包括中润公司。朱庆莲给了一把钥匙，房产证没有留下，她通过微信发了1张房产证的照片给其。房屋挂了一段时间没有出售，被告就口头委托中润公司出租了。其公司将房屋挂在外网上的，原告看到后电话联系其说要看房，在2016年3月20日左右，因承租人不在家，所以没有看到房屋。当时原告说这个房型他们了解过的，不用看了。21日晚上，原告电话联系其说确定要买这套房屋，提出280000元购买，其当天晚上就微信联系被告，被告提出300000元。合同上的307000元是包括了税费、中介费等费用。22日上午，其电话联系原告告诉他们价格。原告当天下午来中润公司签订了合同。同时，祝某某称，其把被告的相关情况告知原告了，即被告在澳大利亚不可能回来，且被告没有书面授权中润公司签订合同，被告仅通过微信告诉其，其可以代替被告签订合同、收取定金。如原告愿意签订合同就签。据此，祝某某提供了其与被告的往来微信。其中，2016年3月21日，朱庆莲问“我再确认一下是扣除所有的费用，包括你的佣金以后到我手上是28万”。祝某某回“需要您付我们服务费5000元，其他您27.5万到手”，朱庆莲称“小祝，我要求你帮我做到28万到我手”。2016年3月22日，祝某某问“面积是54.2平”，朱庆莲回“记不得”，“马上要吗”，祝某某回“是的，如果可以我就先收个定金什么的”，朱庆莲回“我赶回家去拍照传给你”。后朱庆莲将房屋所有权证拍了照片微信发给祝某某。祝某某称“价格我就按28万来定，定金我收个20000元，等签完合同我们具体安排您回来的时间”，朱庆莲回“是扣除所有费用，包括你的佣金，到我手上28万是吗”。祝某某回“是的”。后祝某某又发“两万定金已收，具体回来时间您定，越快越好，所需材料：1、夫妻双方身份证，2、夫妻双方户口本户头加本人那页，3、结婚证，4、房产证土地证”。3月23日，朱庆莲称“小祝，就按我们谈好的做吧，我可能会委托我哥办理此事”。祝某某回“您等我今天去调档以后，看怎么去操作”。2016年4月7日，朱庆莲称“你用老的证交易行吗？让客人得房后自己去办新证，我回来就签名？”祝某某回“必须两证齐全才能上市交易的，必须要用老的房产证办出新的不动产登记证，一星期时间目前来说肯定不能完成手续，关键是前期还有未知的手续需要处理”。关于房屋买卖协议未能履行的原因，祝某某称，主要是房屋没有土地证没办法过户。签订合同前，被告没有发给其土地证，故在合同上没写，其问过被告房屋情况。后在打印网签合同时就涉及到土地证。被告有购房凭证，可以办理土地分割证，但因房屋是被告婚后购买的，土地证要办到被告一人名下，必须要夫妻双方共同去办理。据被告讲被告夫妻俩都在澳大利亚。被告后来也回来过一次，去开发商处把土地分割证办出来了，还和其一起去房管部门询问办理房屋土地证所需要的材料，需要被告夫妻俩在澳大利亚办理公证，再回国办理手续。据其了解，被告想卖房的，被告在办理手续，至于为何没有办出来，其不清楚。在原告起诉前，被告没有明确说不办理手续，不卖房。在原告起诉后，其通过微信和被告联系的，并且把法院寄来的起诉状副本、开庭传票等拍照后微信传给被告了。被告还问其有无其他办法可以把房屋卖掉，其让被告问其老板邹亮亮，其把邹亮亮的电话给了被告。邹亮亮和被告沟通的情况其不清楚。原告支付的定金一直在中润公司的账户上，因被告办理后续手续要来的，被告来时可拿定金。被告来过两次，第一次来是到中润公司挂牌卖房屋，第二次来就是去房管部门问办理过户手续需要什么材料。原、被告没有见过面，只电话联系过一次。本院经向邹亮亮调查，邹亮亮称，涉案房屋的土地证是可以办出来的，根据相关行政部门的意见，该房屋要办理土地证必须被告和她丈夫一起去办理。被告在2016年12月给其打过电话，问其有什么办法她丈夫不出面，被告自己出面就能把手续办下来。其告知不可以，夫妻共同财产必须俩人一起办理。这时被告说没办法办理了，因她丈夫找不到。涉案房屋买卖事宜之前一直是祝某某处理的，这是被告第一次给其打电话并说到她丈夫找不到。对此，祝某某称，被告从来没有告诉过其她丈夫找不到的事情，因房产证上只有被告的名字，被告也一直强调房子是她一个人所有的。被告现在的意见是她想卖房的，但土地证办不出来，等土地证办出后再卖房，还有房屋买卖合同不是她签订的。对祝某某的陈述，原告称，对祝某某陈述的看房及签订协议的大概过程无异议。3月22日签订协议前，原告提出要见房东及看房屋相关证件，祝某某就加了曾某微信，把房东身份证及房产证通过微信发给原告。且中润公司保证他们是正规中介公司，被告有授权他们卖房的。而且原告向承租人也了解到是中润公司在负责出租房屋，承租人也没有见到房东，租金是直接打到房东银行卡上的。另在签订合同时，祝某某也多次与被告电话沟通，其等了很久才签订合同。在签订合同过程中，其不知道房屋没有土地证，中介公司没有告诉其。后来与中介公司联系过，提供过户的材料，到4月10日即约定的过户时间，中介公司的人讲被告丈夫过不来，其亦与被告联系过，被告说过不来，没有明确说不卖房，就一直讲过不来。后来其一直催，被告就让其起诉。本院认为，首先，关于房屋买卖定金协议的效力问题。中润公司的经办人祝某某代表被告朱庆莲与原告签订了房屋买卖定金协议并收取定金。祝某某称被告口头委托其可代被告签订合同并收取定金。据此，祝某某提供了其与被告的往来微信，另双方还通过电话商谈了房屋出售事宜。根据微信，被告要求祝某某和原告商谈房屋出售价格定为280000元。在祝某某和原告签订房屋买卖定金协议当天，祝某某第一次提出代为收取定金时，被告朱庆莲虽未明确可否，但其亦按祝某某的要求通过微信发给祝某某关于房屋的相关材料。后祝某某又告知被告房屋出售价格定为280000元，收取定金20000元，并明确告知被告签订好合同后安排被告回来的时间；之后祝某某又告知被告定金20000元已收，让被告确定回来时间，并告知被告提供办理房屋过户的相关材料。在此基础上，被告亦回复祝某某按其与祝某某谈好的做。而关于被告回来要处理的事宜，根据双方的微信，是要求被告提供办理房屋过户的材料及办理房屋过户手续，且关于办证的问题，被告还提出让客户得房后自己去办新证。之后被告亦有到中润公司处，并办理了房屋的土地分割证，还至房管部门咨询办理房屋过户所需材料。期间，原告亦和被告就房屋过户问题沟通过。由上所述，被告明确告知祝某某按其与祝某某谈好的做，之后又在做房屋过户的相关事宜，在被告去中润公司时亦未对签订协议事宜提出异议。由此可确认被告是确认祝某某代其与原告签订的房屋买卖协议的，故该协议有效，对被告具有约束力。另，涉案房屋出租，亦是由祝某某代被告签订的租赁合同，亦可印证被告在委托中润公司处理房屋相关事宜。其次，被告是否存在违约行为的问题。根据被告与祝某某之间的微信，可确认被告已明确表示不履行协议。关于不履行协议的原因，被告未到庭陈述。根据中润公司的陈述，在于涉案房屋因被告夫妻的原因无法办理土地证，亦即无法过户，故协议无法履行下去。据此可确认，协议无法履行的过错在于被告，被告理应承担相应的违约责任。原告在本案审理中提出解除房屋买卖定金协议，如前所述，被告在2016年8月已明确表示不履行协议了，故双方间签订的房屋买卖定金协议于原告提出解除之日即2017年2月9日解除。原告向被告支付定金20000元，现原告要求被告返还，本院予以支持。关于原告主张的损失。房屋买卖定金协议载明违约方应向对方支付房屋成交价的10%的违约金，收条载明违约方赔偿对方总房价的10%，收条载明的条款没有加重被告责任，故原告根据收条内容要求被告赔偿损失30000元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙亚雷、刘问问与被告朱庆莲签订的房屋买卖定金协议于2017年2月9日解除。二、被告朱庆莲于本判决生效之日起十日内返还原告孙亚雷、刘问问定金人民币20000元。三、被告朱庆莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙亚雷、刘问问损失人民币30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，公告费600元，合计人民币6400元，由被告朱庆莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽芳人民陪审员  戴道林人民陪审员  汤丽华二〇一七年五月五日书 记 员  杨珺如