辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初5545号原告：沈阳双赢物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街6号2-12-13室。法定代表人：李维臣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高迎洁，系该公司职员。被告：李杰。原告沈阳双赢物业管理有限公司与被告李杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，由本院代理审判员潘鸿飞独任审判，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告沈阳双赢物业管理有限公司委托诉讼代理人高迎洁，被告李杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳双赢物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴清从2015年4月16日至2017年4月16日止所欠的物业管理服务费2144元（被告所属房屋建筑面积为40.6平方米）；2、请求法院判令被告支付滞纳金从欠费之日起暂计算至起诉之日止为187元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告沈阳双赢物业管理有限公司是一家专门从事物业管理的企业，2005年8月通过公开招投标形式接管沈阳“一世界”住宅小区，并于该小区的开发建筑单位沈阳豫园房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。2013年1月1日又与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，经沈阳市物价局批准及合同的约定该小区的物业服务费的收费标准为2.2元/平方米.月。同时合同约定了业主应当履行缴费义务，按时足额缴纳物业费用，欠缴物业服务费应当承担违约责任。被告李杰是沈阳“一世界”住宅小区2-12-28室的业主，从2015年4月16日至2017年4月16日被告一直拖欠应当缴纳的物业服务费用。在此期间，原告多次进行催缴，被告一直没有给付，导致今天诉讼行为的发生。被告不履行合同义务拖欠物业服务费用的行为不仅影响了原告正常工作的开展，同时也侵害了广大交费业主的合法权益。为了维护原告及广大交费业主的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第108条；中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第7条第5款、第42条及相关法律法规，原告要求被告履行其缴费义务，承担违约责任。故请求法院查明事实，依法公开裁决。被告李杰辩称，被告李杰于2006年4月入住一世界住宅小区，2011年1月房屋开始出现保温缺陷，就此问题被告李杰多次向物业公司提出维修意见，原告一直以各种理由，一拖再拖不予维修，直到现在仍然没有维修。因物业公司不作为，被告忍无可忍才拒交物业费。原告于2015年7月将被告曾诉至贵院，贵院认为：其房屋内部出现墙体发霉，长毛现象系楼梯外墙发生渗漏而导致，而楼体外墙墙面的维修、养护和管理根据物业合同的约定属于原告的服务范围之内，质保期满后，原告应及时进行修复或申请住房维修基金，被告房屋出现问题，原告未能及时予以处理，应当认定原告提供服务存在瑕疵，原告对此负有一定的责任，根据收取费用与服务质量相适应的原则，贵院认为由被告按欠费金额的85%向原告缴纳物业费较为公平。被告按照法院判决向原告缴纳了物业费，同时也向原告再次提出维修一事。当时原告承诺一定给维修，去年我也找过原告商谈维修一事，可是原告至今还是没有维修。上个月原告打电话语气特别硬，不谈维修一事，问被告交不交物业费，不交还把被告诉至法院。根据《物业管理服务质量标准》第二条第四项规定：房屋及设施、设备维修、养护、及时有效，保证大修五天，中修三天，小修24小时内完成。急修10分钟到4小时内完成处理。维修及时率达到96%以上，合格率达到95%以上。根据《物业服务合同》第十二条规定：开展有效的社区文化活动和便民服务工作。以上是物业公司与被告业主签订的物业服务合同条款。原告严重违反了物业服务合同，原告提供服务存在严重的瑕疵，原告对此次诉讼应当承担主要责任，并承担主要后果。根据《辽宁省物业管理条例》第三十五条的规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。被告认为诉讼被告按欠费金额的50%向原告交纳物业费较为公平。被告的案涉房屋是常年出租的。在漏水前每月租金是1500元，自从出现漏水后每月租金才1000元。在这几年时间因原告违约给被告造成3万多元的经济损失。所以被告请求法院不予支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、庭审中，原告提供物业服务合同复印件，用于证明原、被告之间存在物业合同关系，原告已经对被告所居住的小区进行了物业服务，且履行了物业服务内容，合同第十一条规定物业收取方式为每年缴纳一次，实行上打租制。虽原告提供的物业服务合同系复印件，但被告对于该份证据的真实性没有异议。故，本院对于该份证据予以采信。2、庭审中，原告又提供了（2016）辽0103民初10394号民事判决书复印件一份，用于证明业主家房屋漏水是房屋质量问题，不属于物业服务范畴。被告对于该份证据的真实性没有异议，但其主张该份判决书与本案无关，判决书中载明系窗沿漏水，而本案系房顶漏水。鉴于被告对于该份判决书复印件的真实性予以认可，本院对于该份证据的真实性予以采信；但由于该份判决书中载明的被告并非本案被告，亦无法体现与本案所涉房屋存在关联关系，故，本院对于该份证据的关联性不予采信。3、庭审中，被告提供（2015）沈河民五初字第1293号民事判决书一份，用于证明房屋存在漏水，且该份判决书已经认定房屋漏水是物业服务范围，物业服务存在瑕疵，至今没有维修。由于本案与该份判决书中原告、被告以及认定的事实均在统一性和延续性，且被告对于该份判决书的真实性没有异议，故，本院对于该份判决书的真实性、合法性、关联性均予以采信。4、庭审中，被告又提供七张照片、三段视频，用于证明案涉房屋漏水、长毛。虽原告对于该组证据提出异议，但原告明确表示对于照片和视频中载明的房屋漏水的情况并不申请鉴定，且明确表示视频中所出现的人员为原告公司的员工，故，本院对于该组证据的真实性予以采信。另，庭审中，原告对于视频中该公司员工进行检查的房屋是否为案涉房屋表示不清楚，但在本院限定的期限内并未提供书面的核实材料，应承担举证不能的不利后果，同时，原告亦自认案涉房屋的确存在漏水的问题，故，本院对于该份证据的关联性予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于沈阳市沈河区朝阳街6号2-12-28室，建筑面积40.6平方米的房屋的业主，该房屋属于沈阳一世界公寓，一直由原告提供物业服务。2013年1月11日，一世界业主委员会与原告签订《物业服务合同》，由原告继续为一世界小区提供物业服务，履行保障物业公共部位和公共区域的维修、养护和管理等义务，住宅房屋的物业费收费标准为2.2元/平方米.月，物业服务费用收取方式为每年交纳一次，实行上打租制，期限自2016年12月1日至2021年12月1日。因被告拖欠2015年4月16日至2017年4月16日共计24个月的物业费未付，原告起诉来院。庭审中，原告自认案涉房屋质保期已经届满。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与被告房屋所在小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告之间形成物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅2.2元/平方米.月，被告所有的位于沈阳市沈河区朝阳街6号2-12-28室房屋建筑面积40.6平方米，自2015年4月16日起至2017年4月16日止，被告共计欠费24个月，故被告所欠原告物业费数额为2144元（2.2元/平方米.月×40.6平方米×24个月）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定、相关行业规定以及合同约定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于被告主张案涉房屋存在漏水、长毛等问题的抗辩意见。根据被告提供的照片和视频显示，其房屋内部出现墙体发霉、长毛现象应系楼梯外墙发生渗漏而导致，而楼体外墙墙面作为公共部分，其维修、养护和管理根据物业合同的约定属于原告的服务范围之内，质保期满后，原告应及时进行修复或申请住房维修基金。庭审中，原告自认案涉房屋的确存在漏水等问题，但其并未提供证据证明对于上述问题原告已经及时进行修复或申请住房维修基金，应承担举证不能的不利后果。现被告房屋出现问题，原告未能及时予以处理，应当认定原告提供服务存在瑕疵，原告对此负有一定的责任，但该项服务仅为原告提供物业服务中的一部分，被告以此拒交全部物业费缺乏依据，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的85%向原告交纳物业费较为公平，故，本院对于被告应交物业费数额为1822元（2144元×85%）予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告李杰于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳双赢物业管理有限公司物业服务费1822元（自2015年4月16日起至2017年4月16日止）；二、驳回原告沈阳双赢物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告李杰未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元（原告预交，已减半收取），由被告李杰承担。本判决为终审判决。代理审判员 潘      鸿      飞二〇一七年五月十二日书 记 员 陈曦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条规定：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。