重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终274号上诉人（原审原告）：王小勇，男，1970年8月10日生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：崔美荣，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘育刚，重庆经冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆润轩房地产开发有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇观音南巷**号。统一社会信用代码：915002400703229533。法定代表人：徐静，该公司总经理。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐洪元，男，1970年11月27日生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人王小勇因与被上诉人重庆润轩房地产开发有限公司（以下简称润轩公司）、徐洪元房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2016)渝0240民初2734号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王小勇提出上诉请求：1.改判原审判决第二项为二被上诉人润轩公司和徐洪元按每月1000元向上诉人王小勇支付从2015年1月起至交房时止的房租费（2015年1月至2016年12月止计24000元）；2.改判第三项为二被上诉人润轩公司和徐洪元支付违约金4000元；3.判令润轩公司按750元每平方米与上诉人王小勇结算“瑞璟家园”1-14-1房款，并在条件成就时协助王小勇办理该不动产物权过户登记；4.判令二被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决认定的事实与实际不相符合，甚至是错误的，适用法律也有不当之处。一审法院认定徐洪元对润轩公司开发的“瑞璟家园”1幢14楼1号没有处置权是不符合实际的。润轩公司开发修建的“瑞璟家园”项目是公司成立前徐洪元向家院子楼遗留项目，现在该项目虽然名义上是润轩公司的，但实际控制人是徐洪元。徐洪元多年前一直在筹备成立房地产公司，同时进行房地产开发事宜。润轩公司就是徐洪元为了解决其原向家院子住宅楼项目而成立的公司，该项目在公司成立之前实际责任人为徐洪元，在公司成立后涉嫌非法集资被关押之前实际责任人仍然是徐洪元，涉及该项目的所有事情均是徐洪元说了算，“瑞璟家园”项目所收房款也是直接进入徐洪元个人账户，徐洪元拥有“瑞璟家园”1幢14楼1号的处置权，润轩公司仅仅是该项目的名义开发商；二、一审法院认定王小勇与徐洪元于2007年4月3日所签合同和换房合同之间的关系是正确的，但认定所换房屋为砖混结构是错误的。2007年初王小勇与徐洪元签订的合同和他所换房屋明确为砖混结构，徐洪元向王小勇承诺房屋结构和质量更好，单价仍按750元每平方米计算，当时该处类似的房屋价格已经上涨到每平方米一千五六百元，如果所换房屋结构、质量不更好，单价还要上涨的话，除了徐洪元补出因涨价给王小勇带来的损失，否则谁都不会换房子，这是正常人都会想到的事；三、一审法院判令润轩公司是有条件承继徐洪元与王小勇2007年4月3日所签合同中的权利和义务，既不符合实际，也不符合情理，更不符合法律规定。润轩公司及徐洪元与王小勇自始自终未达成按2850元每平方米的价格计算所换房屋的任何协议，这一点一审法院已予以确认。一审中王小勇举示了多份证据均证明润轩公司承继了徐洪元与王小勇于2007年4月3日签订的合同中的权利与义务。（1）2013年10月14日，润轩公司向县危改办书面请求：“前期遗留预售安置选房时的执行价格按多少计算？二、现公司对危房拆迁户已经安置，是否将所有遗留问题户选房安置情况报县危改办备案？是否张榜公布？”该请求表明润轩公司因其享有了徐洪元原向家院子住宅楼遗留项目的开发权而无条件地承担了该遗留项目的权利和义务；（2）在2014年初二润轩公司均通知王小勇到以润轩公司名义开发修建的“瑞璟家园”处选定所换房为1幢14楼1号；（3）2015年5月30日，润轩公司通知王小勇交纳所换房“瑞璟家园”1幢14楼1号购房款40000元到徐洪元的账户，并由被上诉人出具收据予以确认；（4）润轩公司于2016年6月14日向王小勇发出通知，该通知的内容证明润轩公司对原合同无条件承继的事实。四、一审法院判决认定“徐洪元出售给王小勇的房屋约定为砖混结构，而润轩公司出售给王小勇的房屋为框架结构，两个结构不同，造价不同，若继续按照原合同约定的750元每平方米计算，确有显失公平，而润轩公司主张按照2850元每平方米计算较为合理”。这一认定既不符合事实，也不合理，对王小勇极不公平。被上诉人润轩公司辩称：1.王小勇与徐洪元签的合同均与润轩公司没有关系，润轩公司不是合同相对方，对润轩公司无法律约束力；2.王小勇与徐洪元签订合同时，润轩公司尚未成立，该合同的效力不及于润轩公司；3.徐洪元跟王小勇签订合同的行为不是公司职务行为；4.公司的收费行为和通知签订合同行为也不是徐洪元个人行为追认，润轩公司通知王小勇签订《商品房买卖合同》是相互之间形成新的房屋买卖关系，因双方对购房单价未协商一致而致使买卖关系未成立。请求驳回上诉，维持原判。王小勇在一审中起诉请求：确认王小勇与徐洪元于2007年4月3日签订的《售房合同书》有效；2.王小勇所换购的“瑞璟家园”1-14-1房屋按照750.00元/平方米的价格向润轩公司支付购房款；3.润轩公司协助办理该不动产权物权过户登记；4.润轩公司、徐洪元自2015年1月起每月支付王小勇房租费1000.00元至交房时止（至2016年7月止为19000.00元）；5.润轩公司、徐洪元连带支付王小勇违约金4000.00元。一审法院经审理查明：2006年初徐洪元与王小勇签订售房合同，约定王小勇购买徐洪元在南宾镇向家院子修建的砖混结构房一套，王小勇支付购房款60000.00元。后因徐洪元一房多卖致使无法交房，徐洪元与王小勇协商用其即将在原购房旁边（即现瑞璟家园所在地修建的房屋调换，徐洪元返还王小勇购房款20000.00元，剩下的40000.00元作为新购房屋的购房款。2007年4月3日，王小勇（乙方）与徐洪元（甲方）重新签订《售房合同书》，约定甲方将位于向家院住宅楼B幢6楼（房号待定）一套面积为120平方米左右的砖混结构房屋以750.00元/平方米的价格出售给乙方；甲方负责统一办理房屋和土地所有权证，费用由甲方负担；签订合同时，甲方首先收取40000.00元定金，其余部分乙方在对房屋进行装修前付清，乙方向甲方的付款金额以甲方开具给乙方的现金收据为准；房屋交付乙方日期为2008年4月30日前，甲方必须准时向乙方交房，乙方必须在合同规定的日期内向甲方付款；由于该房屋设计图未定，所以在甲方的总体设计完成时，乙方有优先选择户型和楼层的权利，甲方在未向乙方交付产权证前，乙方扣留5000.00元押金，房屋总价决算时，以房屋产权证为准；甲方自签订合同之日起每月给乙方补助房屋租金250.00元直到甲方交房之日止。本合同之签订属甲、乙双方平等自愿的原则下进行的，所以双方均不得违反合同规定内容，否则均视为违约，如有违约，违约方须向对方支付5%的违约金，并承担因此而引起的相关损失及责任。徐洪元于同日向王小勇出具40000.00元购房款收据。2007年到2008年，徐洪元先后两次支付王小勇补助房屋租金3000.00元、5000.00元,2014年底又支付王小勇补助房屋租金20000.00元。2014年，润轩公司通知王小勇选房，并告知房屋单价为2850.00元/平方米并重新签订正式商品房买卖合同，王小勇选定了瑞璟家园1-14-1号房屋，但双方未能就选定房屋价格达成一致意见并签订正式商品房买卖合同。2015年5月30日，王小勇向徐洪元个人账户存入购房款40000.00元，润轩公司于同日出具收据，载明收款事由为购买瑞璟家园14-1号房购房款。2016年6月14日，润轩公司向王小勇发出《通知》，载明：“王小勇：你好！你于2007年4月3日与我公司签订了购买我公司开发修建的”瑞璟家园“1幢14楼1号房屋买卖合同。现我公司依法取得了该楼盘的商品房预售许可证，可以与你签订正式的商品房买卖合同。为此，特向你发出书面通知。希你接到本通知后十日内前来我公司签订正式的商品房买卖合同，否则，我公司根据《合同法》第96条之规定依法解除你于2007年4月3日签订的房屋买卖合同。特此通知”。2016年6月27日，润轩公司向王小勇发出《解除房屋合同通知书》，载明：“王小勇，你好！你于2007年4月3日与徐洪元签订的房屋买卖合同，我们于2016年6月14日通知你来我公司签订正式的商品房买卖合同，但至今为止，你未来我公司签订合同，现书面通知你，解除徐洪元原与你签订的房屋买卖合同，请你接到本通知后，立即来我公司办理解除合同的相关事宜，否则一切后果自负”。2016年6月28日，原告向一审法院提起诉前保全申请，申请保全润轩公司开发修建的瑞璟家园1幢14楼1号房屋，一审法院于同日作出的（2016）渝执保19号民事裁定书裁定查封润轩公司开发修建的瑞璟家园1幢14楼1号房屋，王小勇预交保全费920.00元。润轩公司于2013年6月18日成立，股东为徐静、徐洪元，徐静、徐洪元系姐弟关系，注册资本为20000000.00元。2014年11月11日，润轩公司股东由徐静、徐洪元变更为徐静。瑞璟家园项目系由润轩公司开发修建，徐洪元系瑞璟家园项目部负责人。2013年7月30日，润轩公司取得瑞璟家园项目建设用地规划许可证。2014年1月9日，润轩公司取得瑞璟家园项目房地产权证。2014年4月10日，润轩公司取得瑞璟家园项目建设工程规划许可证。2014年6月3日，润轩公司取得瑞璟家园项目建设工程施工许可证。2014年9月20日，润轩公司取得瑞璟家园项目商品房预售许可证。2013年11月13日，石柱县县城规划利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室给润轩公司作出《批复》（石危改办〔2013〕22号），载明：“润轩公司：你公司于2013年10月14日向我办书面请示，要求对你公司开发修建的石柱县南宾镇向家院子‘瑞璟家园’项目预售房部分的价格问题予以明确。为此，经我办集体讨论，特批复如下：一、对原预售房部分的销售价格按照县政府批准的处置测算方案每平方米价格为2850.00元。二、对该项目的全部拆迁户、预售房户的选房安置情况以书面形式报我办备查”。涉案房屋为框架结构，尚未通过竣工验收，暂不具备交付使用条件。一审法院认为,王小勇与徐洪元于2007年4月3日签订的《售房合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同相对性原则，润轩公司并非《售房合同书》当事人，徐洪元与润轩公司系两个不同的民事主体，其以自已个人名义对外签订的合同并不因徐洪元曾系润轩公司的发起人和股东而对润轩公司产生约束力。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效；第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。润轩公司虽非《售房合同书》当事人，如经王小勇、徐洪元协商一致，也可承继徐洪元在该合同中的权利与义务，润轩公司通知王小勇选房、向其发出《通知》要求其与润轩公司签订正式商品房买卖合同时均告知王小勇因房屋结构从砖混变为框架结构要求将房屋价格调整为2850.00元/平方米，润轩公司通知王小勇选房、发出《通知》、出具购房款收据的行为均表明润轩公司愿意承继《售房合同书》中徐洪元的权利义务，但附加了生效条件即王小勇认可按照2850.00元/平方米计算房屋价款。徐洪元出售给王小勇的房屋约定为砖混结构，而润轩公司出售给王小勇的房屋为框架结构，两者结构不同、造价不同，如继续按照徐洪元与王小勇约定的750.00元/平方米计算，确有显失公平，而润轩公司主张按照2850.00元/平方米计算较为合理。因王小勇不同意补交差价，与润轩公司未能达成一致意见，润轩公司向王小勇发出《解除房屋合同通知书》的行为表明其不愿承继《售房合同书》中徐洪元的权利义务，故《售房合同书》对润轩公司自始至终不具有约束力，故王小勇只能根据《售房合同书》约定向徐洪元主张权利。故一审法院对王小勇要求对“瑞璟家园”1-14-1房屋按照750.00元/平方米的价格向润轩公司支付购房款，润轩公司协助办理该不动产权物权过户登记的诉讼请求不予支持。因徐洪元未能按照《售房合同书》约定在2008年4月30日前交付房屋构成违约，根据合同应自签订合同之日起即2007年4月3日起每月支付王小勇补助房屋租金250.00元直至徐洪元交房时止，因徐洪元已经支付补助房屋租金28000.00元，共计112个月，已支付至2016年7月3日，故对于2016年7月3日之后至徐洪元交房前的房屋租金徐洪元应当继续支付。因《售房合同书》明确约定了房屋租金支付标准，故一审法院对王小勇要求从2015年起每月按照1000.00元支付房屋租金至交房时止的请求不予支持。因徐洪元违约，根据合同约定应向王小勇支付5%的违约金，因该合同总价款并不明确，鉴于签订合同时王小勇已支付的购房款为40000.00元，可以该笔款项作为计算基数，故徐洪元应向王小勇支付违约金2000.00元（40000.00元×5%），王小勇于2015年5月30日向徐洪元支付的40000.00元，虽由徐洪元个人收取，但润轩公司出具收据认可收到该笔款项，故该笔款项不能作为计算违约金的款项，故一审法院对王小勇请求按照80000.00元计算违约金的请求不予支持。因《售房合同书》对润轩公司不具有约束力，故一审法院对王小勇要求徐洪元、润轩公司承担连带支付房屋租金、违约金的请求不予支持。因润轩公司在本案中不承担责任，故对王小勇请求润轩公司承担诉前保全诉讼费用的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王小勇与徐洪元于2007年4月3日签订的《售房合同书》有效；二、徐洪元自本判决生效之日起十日内按照250.00元/月标准向支付王小勇房屋租金（从2016年7月3日起计算至被告徐洪元向王小勇交付房屋时止）；三、徐洪元自本判决生效之日起十日内向王小勇支付违约金2000.00元；四、驳回王小勇的其他诉讼请求。本院二审查明的事实和一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、润轩公司是否承继了徐洪元在王小勇与徐洪元于2007年4月3日签订的《售房合同书》的权利和义务，王小勇主张按照该《售房合同书》中约定的房屋单价750元与润轩公司结算其选定的“瑞璟家园”1-14-1房屋的购房款的主张应否得到支持；二、王小勇主张润轩公司、徐洪元从2015年1月按照1000元每月的租金标准支付至交房之日止的诉求应否得到支持；三、王小勇主张润轩公司、徐洪元连带支付4000元违约金的请求应否支持；四、王小勇主张润轩公司在条件成就时协助办理房屋产权证的请求应否支持。现逐一分析评述如下：（一）关于焦点一。首先，润轩公司是否承继了王小勇与徐洪元签订《换房合同》约定的权利义务的问题。《换房合同》虽然签订时间在润轩公司成立之前，但润轩公司开发的瑞璟家园项目是各方当事人一致认可的《换房合同》中徐洪元所称的在石柱县南宾镇向家院另修建的房屋，润轩公司因开发瑞璟家园项目而成立，徐洪元是润轩公司成立的发起人和股东，也是瑞璟家园项目的项目负责人，因此，徐洪元虽以个人名义与购房人（包括王小勇）签订的与瑞璟家园项目有关的协议约定的权利和义务应当及于润轩公司，润轩公司在之后通知王小勇选房、收取房款、送达通知等行为，也足可认定润轩公司对王小勇与徐洪元达成的换房约定是认可的。其次，王小勇与徐洪元签订的《售房合同书》因当时所还房屋尚未建设，润轩公司尚未成立，属于效力待订定，润轩公司成立后，因自己的行为表示愿意承继售房义务，属于对《换房合同》约定的售房义务的确认，因润轩公司开发的瑞璟家园项目取得商品房预售许可，王小勇与润轩公司应当重新签订《商品房买卖合同》，房屋买卖活动应当按照商品房买卖的法律规定进行。王小勇与徐洪元于2007年4月3日签订的《售房合同书》约定的成交房屋没有电梯等结构，且属违建房屋，而瑞璟家园项目在建设中，取得了合法的建设许可、规划许可，瑞璟家园房屋建设为高层框架结构，并配套了电梯等设施，因此，润轩公司虽然承继了换房的合同义务，但其在建设中也相应的增加了土地出让、附属设施、房屋结构变化等建设成本，情势发生变化，因此双方在签订正式的《商品房买卖合同》时，就房屋的单价发生争议。王小勇在签订《商品房买卖合同》时实则就是购房户，只是其购房户身份是基于原《售房合同书》而来而已。从争议的核心问题看，如果按照原《售房合同书》的约定价格签订《商品房买卖合同》，不论从非法建筑转为合法建筑，还是房屋的结构优化，以及建设成本的增大等角度出发，都显失公平，因此按照石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室石危改办[2013]22号文件确定的“对原预售房屋部分的销售价格按照县政府批准的处置测算方案每平方米价格2850元”比较合理。王小勇主张按照原《售房合同书》确定交易价格750元每平方米结算其选定的“瑞璟家园”1-14-1房屋的购房款的请求，本院不予支持。（二）关于焦点二。首先，王小勇主张其与徐洪元就提高徐洪元在王小勇与徐洪元于2007年4月3日签订的《售房合同书》中租金支付标准达成一致，但其没有举示证据予以证明。虽然徐洪元在一审过程中没有直接对王小勇的该主张予以否认，但也没有明确表示认可，不能视为徐洪元承认该事实存在。因此，王小勇要求从2015年1月其支付租金的请求缺乏事实依据，本院不予支持，一审法院从2016年3年起算租金并无不当；其次，润轩公司已经承继了徐洪元在合同中的权利和义务，润轩公司也未对《售房合同书》中关于违约责任的条款提出异议，因此，润轩公司应当对该合同约定的违约责任应当承继，由润轩公司承担违约责任。润轩公司承继《售房合同书》的权利义务后，徐洪元就不再是合同的义务人，王小勇主张由徐洪元和润轩公司承担连带责任就缺乏法律依据；再次，因王小勇与徐洪元于2007年4月3日签订的《售房合同书》中约定的交房时间是2008年4月30日前，在2007年至2008年这个时段王小勇租房居住的成本为250元属于合理范围，但由于徐洪元未按期履行交房义务，润轩公司承继合同后也未能尽早履行交房义务，至今仍未能交付房屋给王小勇，而物价不断上涨，如继续按照250元的标准支付租金，显然不能弥补因徐洪元、润轩公司的违约行为给王小勇造成的损失，王小勇要求提高租金标准合情合理。王小勇主张按1000元的标准支付，徐洪元、润轩公司未举示相反证据证明该标准过高。因此，对于王小勇要求按照1000元的标准支付租金的请求，本院予以支持。但是，由于王小勇与润轩公司还未签订正式的商品房买卖合同，且今后存在双方因故未能签订商品房买卖合同的可能性，如果任何一方明确表示不再签订商品房买卖合同，则润轩公司的交房义务免除。此时，王小勇主张润轩公司支付租金的截止日期只能计算至双方不再签订商品房买卖合同的事实确定之日，而不能无延期延长。（三）关于焦点三。既然润轩公司已经承继了徐洪元在合同中的权利和义务，那么，其应当按照该《售房合同书》的约定支付违约金。徐洪元之前收了4万元房款，润轩公司承继该《售房合同书》后又收取了4万元的房款，即王小勇为购买润轩公司开发的“瑞璟家园”1-14-1房屋已经支付了8万元房款。虽然该《售房合同书》没有约定支付违约金的基数，但按照已付购房款的金额作为基数计算违约金实属合理。因此，王小勇主张按照8万元为基数按5%的标准支付违约金的请求4000元于法有据，应当予以支持。一审判决支持2000元不当，本院予以纠正。（四）关于焦点四。因王小勇选定润轩公司开发的“瑞璟家园”1-14-1房屋还不具备交房条件，且未与润轩公司签订正式的商品房买卖合同，显然不具备办理房屋产权的条件。在该房屋具备办理房屋产权证的前提条件下，润轩公司当然具有协助办理房屋产权证的义务，而润轩公司不履行该义务，王小勇可再行主张权利。因此，对王小勇在本案中主张润轩公司在条件成就的情况下办理房屋产权证的请求，不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应当予以纠正。上诉人王小勇的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初2734号民事判决第一项；二、撤销石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初2734号民事判决第二、三、四项；三、重庆润轩房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内按照1000元/月标准向支付王小勇房屋租金（从2016年7月3日起计算至重庆润轩房地产开发有限公司向王小勇交付房屋时止）；四、重庆润轩房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向王小勇支付违约金4000元；五、驳回王小勇的其他诉讼请求。一审案件受理费6220.00元，诉讼保全费920.00元，由王小勇负担220元，重庆润轩房地产开发有限公司负担6000元；诉讼保全费由920元王小勇负担。二审案件受理费6220元，由王小勇负担220元，重庆润轩房地产开发有限公司负担6000元。本判决为终审判决。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  彭松涛二〇一七年五月三十一日书记员  印 聪