广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初10198号原告：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市（双）的101房、广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：肖万满，行长。委托代理人：曾宪辉、林秋娴，广东启源律师事务所律师。被告：何燕媚，住广东省清新县。原告中国银行股份有限公司广州海珠支行诉被告何燕媚金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾宪辉、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月3日，原、被告签订编号为JGJWCB20132341的《个人商业用房贷款合同》，约定：被告向原告按揭贷款230000元用于支付其购买一手商业用房一套，即广州市花都区风神大道以南保利水晶花园岭东路97号、99号12层1218房，贷款期限为5年，按月等额本息还款方式还款；贷款利率为浮动年利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，按中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮10％计算，按月结息；被告以上述贷款所购房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，当被告出现未按期归还贷款本息的情况，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，解除合同，处分抵押物并有权对逾期金额计收罚息；被告出现未按期归还贷款本息等违约事件时，原告有权要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；被告提供的上述抵押担保范围为本合同项下被告全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因被告违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用。合同签订后，双方就抵押房屋办理了抵押预告登记。原告依约向被告发放了230000元贷款。但被告没有依约还款，截止2016年11月14日，被告已连续拖欠原告6期贷款本息未还。故起诉要求：1、解除原、被告签订的《个人商业用房贷款合同》；2、被告清偿贷款本金108562.26元及算至清偿日的利息和罚息（暂计至2016年11月1日的利息为2163.04元，暂计至2016年11月14日的罚息为486.44元）；3、被告向原告赔付本案律师费损失9400元；4、拍卖、变卖位于广州市花都区风神大道以南保利水晶花园岭东路97号、99号12层1218房所得价款优先清偿被告所欠原告本案一切债务（包括但不限于本金、利息、罚息、律师费、诉讼费、保全费、公告费）；5、被告负担诉讼费。被告辩称：对原告的诉讼请求没有意见，但现在没钱还。经审理查明：2013年6月3日，原告（贷款人）与被告（借款人）签订《个人商业用房贷款合同》（编号：JGJWCB20132341），约定：贷款金额为230000元；贷款期限为60个月；贷款用于购买花都区风神大道以南保利水晶花园岭东路97号、99号（岭东路97号、99号）1218房；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10％作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为约定贷款利率水平上加收50％；按月等额本息还款；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；等。合同签订后，双方办理了保利水晶花园岭东路97号、99号12层1218房的预购商品房抵押权预告登记，设定的预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告，登记时间为2013年9月17日。原告依约向被告发放贷款230000元。被告收到原告发放的贷款后，没有按约定还款，截至2017年3月29日，尚欠逾期本金39949.51元、利息3537.18元、罚息1328.97元、复利116.69元。另，未到期本金为68612.75元。原告与广东启源律师事务所签订了委托代理合同，原告为提起本次诉讼委托了该律师事务所，并支付了律师费9400元。本院认为，原、被告签订的《个人商业用房贷款合同》没有违反国家法律及行政法规的规定，是有效合同。原告已按合同约定履行了放款义务，但被告未按期履行还款义务，已构成违约。现原告起诉要求解除合同以及要求被告提前清偿贷款本息并承担律师费，被告表示同意，本院对双方的一致意见予以采纳。被告应将尚欠的借款本金39949.51元＋68612.75元＝108562.26元、利息3537.18元、罚息1328.97元、复利116.69元偿还给原告，并从2017年3月30日起按合同约定计付利息、罚息、复利给原告，并按合同约定承担本案的律师费。关于原告要求对被告提供的位于保利水晶花园岭东路97号、99号12层1218房的抵押房产优先受偿的请求，本院的意见是，原告在该房屋上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。现原告对房屋尚未办理抵押权登记，本院对原告要求对该房屋优先受偿的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司广州海珠支行与被告何燕媚于2013年6月3日签订的《个人商业用房贷款合同》（编号：JGJWCB20132341）。二、被告何燕媚在本判决生效之日起十日内清还借款本金108562.26元、利息3537.18元、罚息1328.97元、复利116.69元给原告中国银行股份有限公司广州海珠支行，并从2017年3月30日起至实际清偿之日止按合同约定计付利息、罚息、复利给原告中国银行股份有限公司广州海珠支行。三、被告何燕媚在本判决生效之日起十日内赔偿律师费9400元给原告中国银行股份有限公司广州海珠支行。四、驳回原告中国银行股份有限公司广州海珠支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4750元、财产保全费1123元，由被告何燕媚负担。上述诉讼费已由原告中国银行股份有限公司广州海珠支行预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费4750元、财产保全费1123元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  简扬生人民陪审员  甘永红人民陪审员  钟克山二〇一七年五月二十六日书 记 员  何伟宏戴秀娟