石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0110民初108号原告何晓，男，1978年4月17日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托代理人王军立、赵宪德，河北冀华律师事务所律师。被告贾凤云，女，1965年5月23日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托代理人侯永利，男，1970年10月5日生，汉族，住河北省石家庄市桥东区。原告何晓与被告贾凤云为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王丙午独任审判，公开开庭进行了审理，原告何晓及其委托代理人王军立、赵宪德、被告贾凤云及其委托代理人侯永利均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何晓诉称，2016年8月28日，原、被告在中介方石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告何晓购买被告贾凤云位于石家庄市××区××村的恒大金碧天下××房产，房屋价款为335万元，何晓向贾凤云支付购房定金10万元，任何一方擅自解除合同，拒绝履行本合同义务的，均视为违约，由违约方向守约方承担合同约定房款的5％的违约金，被告贾凤云承诺收到全部房款三个工作日，腾空房屋，交原告何晓使用……（详见房屋买卖合同）。原告何晓认为，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当本着诚实信用的原则，履行合同。签约当日，原告何晓向被告贾凤云支付购房定金10万元，并按约定期限将首付款95万元交给中介方保管，但被告贾凤云后来明确表示拒绝履行合同，原告何晓认为其行为已构成违约，应承担违约责任，同时应继续履行合同。为了维护原告何晓的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令，一、被告贾凤云继续履行《房屋买卖合同》，且被告贾凤云自行办理房产证，并在办证后将房产过户到原告何晓名下；二、被告贾凤云向原告何晓支付违约金16.75万元；三、案件受理费由被告贾凤云负担。被告贾凤云辩称，本案《房屋买卖合同》违法，应确认无效，驳回原告何晓的诉求。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第37条、38条、39条之规定，被告贾凤云没有办理权属登记，属于不得转让的范畴。诉争房屋系贾凤云与前夫刘计领的共有财产，未经共有人同意，不得转让。经审理查明，2016年8月28日，原告何晓、被告贾凤云在中介方石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告何晓购买被告贾凤云位于石家庄市××区××村的恒大金碧天下××房产；贾凤云保证在签订合同时向何晓、中介方履行了如实的告知义务，贾凤云保证对其出售的房屋具有完全的所有权，其能够合法处分房屋，能够合法上市自由交易，没有其他形式的权属纠纷、债务、继承争议，贾凤云保证能够将该房屋的所有权转让给何晓，并将房屋及其附属设施实际交付给何晓；该房屋的实际成交价格为335万元；何晓向中介方缴纳居间信息费4万元；何晓于2016年8月28日向贾凤云自行交付购房定金10万元，该定金在房屋过户后转为房款，剩余房款325万元双方协商一致，何晓于2016年9月15日之前将首付款95万元交与中介方保管，何晓采取按揭贷款购房，贷款部分为230万元，由何晓委托中介方办理银行按揭贷款支付，何晓保证在2016年9月15日前提供贷款所需的全部资料（银行批准贷款及放款时间以银行即时政策为准），若银行批准的贷款额不足，何晓应当在银行确认贷款额后7日内补足差额，该差额交由中介方保管，何晓未在7日内补齐房款的，视为何晓擅自解除本合同；任何一方擅自解除合同，拒绝履行本合同义务的，以及贾凤云违反合同第二条未履行如实告知义务的，均视为违约，由违约方向守约方承担合同约定房款的5％的违约金，并据实赔偿守约方的经济损失，双方必须提供真实的信息及合法证件，若提供虚假证件、信息的，则该方视为违约，应向守约方承担违约责任；……。落款由贾凤云、何晓、中介方石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司签名、盖章，时间2016年8月28日。庭审中，原告何晓为了证明自己的主张，提交如下证据：一、贾凤云身份证复印件。证明贾凤云的身份情况。二、2011年10月13日贾凤云与恒大地产公司签订的《商品房买卖合同》。三、2015年8月20日贾凤云的《房屋所有权转移（商品房）登记申请书》。四、2015年8月13日贾凤云的《销售不动产统一发票》。五、贾凤云的《维修基金明细表》。以上证据二、至证据五、证明贾凤云已向恒大房地产开发商支付了全部房款，且房屋登记未显示有共有人，其对出售房产享有产权，贾凤云与何晓签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行。六、2016年8月28日何晓与贾凤云签订的《房屋买卖合同》。七、2016年8月28日，何晓缴纳中介方石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司中介费4万元、评估费1.7万元、贷款服务费2.3万元、定金10万元、首付款95万元的收条及POS机刷卡记录。八、2016年8月28日，贾凤云与何晓、中介方签订的房屋买卖补充《协议》。内容为，2016年1月至8月31日期间，该房屋未交清的维修基金由贾凤云承担、物业费由何晓承担。九、2016年9月14日，何晓转给中介方购房首付款95万元的银行《账户历史交易明细清单》。十2016年8月29日，何晓代贾凤云缴纳房屋契税50518.62元的《税收完税证明》。提交李会琴名下建设银行个人活期账户交易明细，何晓和李会琴是夫妻关系，有结婚证为证。十一、中介方石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司的工商登记信息。十二、资金实力证明。提交何晓借记卡银行账户流水。十三、中介方的证明。内容为，何晓和贾凤云在我们中介方的介绍下，签订了房屋买卖合同、补充协议，按照合同约定，何晓支付了中介费4万元、评估费1.7万元、贷款服务费2.3万元、定金10万元（已由贾凤云收取）、首付款95万元（由中介方代收）、契税50518.62元，后来贾凤云要出国，要求将房屋首付款95万元拿走，因不符合合同约定，中介方和何晓不同意，贾凤云没有拿走，后来由于房价上涨，贾凤云不再卖房。签订房屋买卖合同时贾凤云的爱人刘计领也到了现场，其对出售房屋是认可的，因该房屋仅登记在贾凤云一人名下，故合同上只有贾凤云签名。十四、何晓、李会琴、何佳宜房产查询证明。以上证据证明，何晓、贾凤云签订的《房屋买卖合同》，合法有效，应当作为买卖双方解决纠纷的依据。合同签订后，何晓已按约定缴纳了定金10万元、首付款95万元等各项费用，履行了自己的义务。贾凤云的行为已构成违约，应承担违约责任，同时应继续履行合同。何晓的家庭符合贷款条件。何晓为了购房，目前又筹措了资金，有能力一次性付清全部房款335万元，我可以将房款交到法院保管。十五、房产中介卷款而逃的百度搜索网页载明的案例。何晓缴纳的首付款95万元给中介保管，承担了很大的风险。十六、何晓缴纳保费10050元、保全费5000元的发票。针对原告何晓的主张和提供的证据，被告贾凤云的质证意见为：对证据一、无异议；证据二、至证据五、，无原件，对无原件的证据不认可；证据六、，有原件，合同上的签字和手印是一名自称为何晓的女同志签字、按手印的不认可；证据七、，都是中介开的收据，不是正规发票，不认可，95万元收据的日期好象有涂改；证据八、，有原件，但是不认可，签完字后中介就收回去了，解除了合同，不知道为什么到原告手里了（包括买卖合同的原件），协议里的签字是我本人签的，第一个买卖合同的贾凤云的签字也是我本人签的；证据九、，应当打一个当月的流水，9月14日转给中介首付款95万元，9月15日-18日期间中介又退回给何晓了，后来合同解除后又把钱打给了中介，原告应当提供当月的流水；证据十、，契税缴纳认可，交到税务局了；证据十一、，与我方无关；证据十二、，该银行流水不认可，不能证明属于何晓的资金实力，日均不达万元；证据十三、，中介方提供的情况说明存在多处错误，对其真实性不认可，其中写有被告贾凤云签收10万元的定金与事实不符，应当由原告提供相应证据，而且写被告要拿走95万元也与事实不符，被告也从未收到过此款，被告是因为与原告达成解除合同意向才不卖的，并不是因为房价上涨，被告与中介方签署独家代理事实存在，中介公司质押被告房屋买卖合同，商品房买卖合同一份，2016年8月31日原、被告房屋买卖合同解除后，该中介公司将被告贾凤云约至该公司与贾凤云商谈独家代理售房一事，双方约定由中介方向贾凤云缴纳押金10万元，然后由贾凤云指定该中介公司为独家代理，中介说独家代理就是只找他们一家不让找别的中介了，被告贾凤云给该中介公司写了收条，约在中午左右被告收到中介公司的押金10万元，被告将商品房买卖合同一份质押在中介，后因被告贾凤云国外人员催促急需出国，于9月11日将该商品房买卖合同取回，委托自己妹妹办理接下来的业务，并答应中介在房本办下来后，第一时间给中介送过去，房管局说年底下来，中介说没问题，同时，中介公司让贾凤云书写了一张将商品房买卖合同取回的证明，该证明将来由办下来的房产本置换；证据十四、，与我方调查的结果相同，证明何晓、李会琴、何佳宜名下没有房产，也没有大额的存款，不具备购房能力，原、被告房屋买卖合同第二条2款中约定，乙方何晓应保证其有能力购买本合同约定的房屋，并按约定支付定金、房款等，仅定金10万元，原告经被几经催促都没有缴纳，根据其银行流水及其名下没有大额存款及固定房产、日流水不足万元，足以证明其不具备购房能力；证据十五、与被告无关；证据十六、，原告何晓应当提供质押下的资产，被告方将依法对原告侵权行为进行起诉。诉讼中，原告何晓已将剩余购房款325万元交到法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告何晓、被告贾凤云签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告何晓已按合同约定将定金10万元交付被告贾凤云、将首付款95万元交给中介方保管、并缴纳了契税、贷款服务费等，履行了自己的义务，故原告何晓要求被告贾凤云按照法律的规定和双方合同的约定继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，符合相关法律法规的规定，本院予以准许。关于定金问题，原告何晓称通过中介方将定金10万元转交给了贾凤云，贾凤云称该10万元是我和中介方签订的独家代卖房屋合同时中介方给付的押金，但被告贾凤云对其主张未提供证据证实，对此，本院不予采纳，应当认定何晓支付了定金。关于贾凤云所称该房产未经其他共有人同意，不得转让的问题，首先，贾凤云与恒大房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋所有权转移（商品房）登记申请书》中买受人仅为贾凤云一人，没有共有人；其次，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定“贾凤云保证在签订合同时向何晓、中介方履行了如实的告知义务，贾凤云保证对其出售的房屋具有完全的所有权，其能够合法处分房屋，能够合法上市自由交易，没有其他形式的权属纠纷、债务、继承争议，贾凤云保证能够将该房屋的所有权转让给何晓”，再次，原、被告签订《房屋买卖合同》整个交易的过程贾凤云与前夫刘计领也均参与，故对贾凤云的抗辩，本院不予采纳。原告何晓要求被告贾凤云支付违约金16.75万元，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贾凤云继续履行与原告何晓签订的《房屋买卖合同》；二、原告何晓在本判决生效后支付被告贾凤云剩余房款325万元；三、被告贾凤云按照规定配合原告何晓办理房产过户手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，减半收取1825元，财产保全费5000元，计6825元，由被告贾凤云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  王丙午二〇一七年五月十一日书记员  赵建芳