四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川16民终363号上诉人（原审被告）：肖光英，女，汉族，生于1935年8月6日，住四川省邻水县。上诉人（原审被告）：王轸桔，女，汉族，生于1968年6月1日，住四川省邻水县。上诉人（原审被告）：王正梅，女，汉族，生于1976年4月3日，住四川省邻水县。三上诉人共同委托诉讼代理人：胡道明，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：冯长寿，男，汉族，生于1963年5月13日，住四川省邻水县。被上诉人（原审原告）：王华斌，男，汉族，生于1969年4月25日，住四川省邻水县。被上诉人（原审原告）：张建德，男，汉族，生于1968年3月15日，住四川省邻水县。被上诉人（原审原告）：钟仁平，男，汉族，生于1972年8月5日，住四川省邻水县。四被上诉人共同委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。上诉人肖光英、王轸桔、王正梅因与被上诉人冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平确认合同效力纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2016）川1623民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王轸桔及三上诉人共同委托诉讼代理人胡道明，四被上诉人共同委托诉讼代理人邓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖光英、王轸桔、王正梅上诉请求：撤销原判，依法裁定发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定的基本事实不清，主要是对《旧房改造合同》的签订过程及过错责任未查清、对诉争拆迁房屋的土地性质、实际面积、原材料去向、房屋收益未查清；2.案涉《旧房改建合同》无效的原因是违背城市规划法；3.一审判决显示公平、公正。冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：诉争房屋土地性质属国有划拨土地，双方签订的《旧房改建合同》因违反法律强制性规定而无效，上诉人因合同无效所取得的财产应当返还；对于损失的赔偿，上诉人在一审中未提出反诉，不同意在二审中一并处理上诉人关于赔偿损失的请求。冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《旧房改建合同》无效；2、请求判令肖光英、王轸桔、王正梅返还保证金人民币100,000元；3、请求判令本案诉讼费由肖光英、王轸桔、王正梅承担。一审法院认定事实：王轸桔、王正梅系肖光英女儿，肖光英夫王力（立）武已故。2013年5月26日，肖光英、王轸桔、王正梅作为甲方与冯长寿、王华斌作为乙方签订《旧房改建合同》，约定甲方将其一旧房交由乙方筹资改建，具体内容为：甲方提供旧房原址，占地面积共386平方米，在改建施工过程中，甲方负责协调本组左邻右舍关系，并提供改建工程中的水、电，费用由乙方付给甲方。一、选房原则：乙方改建面积为一梯三户楼层空间为2.88米，建好后乙方将五楼大户型一套（三室一厅面积约85-90平米），五楼小户型两套（两室一厅面积约65-70平米），六楼大户型一套（三室一厅面积约85-90平米）和底楼两个单间面积归还甲方，其余楼层面积归乙方永久所有。二、还房标准：底楼层高不低于3.2米，室内含厕所下水道。以市场清水房标准归还。以上选房均以旧房实际面积计算，乙方必须还足甲方总面积，正负十平米内互不补差价，超出十平米外按房屋造价计算互补。三、乙方拆旧房时向甲方交保证金壹拾万元，乙方施工至二楼盖板时甲方退还保证金壹拾万元。四、乙方需按照建筑要求施工，保证工程质量，质量问题和安全责任甲方概不负责。五、违约责任：如一方违约，由违约方赔付给守约方壹万元整。六、修建时间：2013年6月1日至2013年10月1日。2013年6月2日，肖光英、冯乔生、李秀清作为甲方与冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平作为乙方签订《旧房改造补充协议》，协议载明：……旧房拆出前，乙方一次性支付甲方李秀清搬家费500元……此旧房改建期限为2013年12月31号交付房屋。如延期自动放弃，所有合同作废……。协议签订后，冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平按照协议约定于2013年6月4日交付保证金100,000元，并由王轸桔向四人出具收条一张。随后，冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平按照协议约定开始自筹资金对肖光英、王轸桔、王正梅交付的旧房屋进行拆除。在拆除和改建过程中，因该房屋涉嫌违法建筑，冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平未继续按协议约定修建房屋。2015年3月18日，肖光英与邻水县鼎屏镇人民政府签订《邻水县老旧城区火烧（倒塌）房安置协议》，协议约定由邻水县鼎屏镇人民政府对肖光英（王立武）位于邻水县鼎屏镇张家湾蔬菜7组证载建筑面积126平方米，使用权面积85.63平方米，房屋所有权证号字第3019号，国有土地使用证号邻南集建（1993）字第1381号（即旧房改建的房屋）房屋进行征收，并以货币安置方式进行补偿。另查明，肖光英（王力武）位于城南乡蔬菜村七组住宅土地所有权性质为国有，土地权属来源为划拨。一审法院认为，本案双方当事人虽具有相应的民事行为能力，并根据双方真实意思表示签订了《旧房改建合同》，但法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定为无效合同。本案《旧房改建合同》系冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平出资金，肖光英、王轸桔、王正梅出国有划拨土地使用权，合作建房协议，并对建成后的房屋分配进行约定，该协议实质是以合作建房的名义进行城市房地产开发，本案双方均不具备房地产开发经营资质，属合同无效之情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。双方签订的《旧房改建合同》违反了法律禁止性规定，故冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平诉求确认《旧房改建合同》无效符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案所涉保证金的性质为保障肖光英、王轸桔、王正梅在房屋拆除后的实际利益，本案冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平虽因客观原因未能对肖光英、王轸桔、王正梅房屋进行拆除并修建，但肖光英与案外人邻水县鼎屏镇人民政府签订《邻水县老旧城区火烧（倒塌）房安置协议》，对被告待改建的房屋征收并按政策予以货币安置进行了经济补偿，已挽回肖光英房屋被拆的实际损失，即本案肖光英并未遭受实际损失，故对冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平请求返还100,000元保证金的诉讼请求，予以支持。肖光英、王轸桔、王正梅称邻水县鼎屏镇人民政府对其安置房屋面积为85.63平方米，双方所签订的合同面积为386平方米，但并未出示证据证明386平方米的合法性，因此，其要求赔偿未安置部分的损失于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、确认冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平与肖光英、王轸桔、王正梅于2013年5月26日签订的《旧房改建合同》无效；二、肖光英、王轸桔、王正梅于该判决效之日十日内返还冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平保证金100,000元。案件受理费2300元，由肖光英、王轸桔、王正梅负担。本院二审期间，肖光英、王轸桔、王正梅申请了证人朱立文出庭作证，证实其旧房在拆除前一直出租收取租金。本院对该证据予以采信。本院二审查明的事实除与一审查明一致外，另查明肖光英、王轸桔、王正梅的旧房在拆除前一直在出租使用。本院认为，双方当事人签订的《旧房改建合同》，因旧房土地权属为划拨土地使用权，违反了法律强制性规定，且系修建违法建筑，损害了社会公共利益，故一审判决认定《旧房改建合同》无效是正确的。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。肖光英、王轸桔、王正梅应当返还所取得的保证金100,000元。至于冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平因拆除旧房给肖光英、王轸桔、王正梅所造成损失的赔偿问题，肖光英、王轸桔、王正梅在一审中未提出反诉，一审法院主动予以处理不当，本院予以纠正。二审中,冯长寿、王华斌、张建德、钟仁平不同意一并审理肖光英、王轸桔、王正梅的损失赔偿请求，本院对此进行调解未成，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，肖光英、王轸桔、王正梅可就损失问题另行起诉。综上所述，肖光英、王轸桔、王正梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人肖光英、王轸桔、王正梅负担。本判决为终审判决。审判长 胡 成审判员 张登贵审判员 陈 萱二〇一七年五月二十七日书记员 李佼娥