江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2562号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁坤，男，1990年11月14日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：金磊，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王炳龙，男，1970年10月5日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：戴志群，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海君，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人袁坤与上诉人王炳龙房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁坤上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，依法改判王炳龙向袁坤支付违约金173000元。2、本案一、二审诉讼费用由王炳龙被上诉人承担。事实和理由：1.王炳龙接受袁坤解押首付款，且同意再次配合袁坤向其他银行办理贷款申请行为表明，双方就支付解押首付款的时间和数额、另行办理贷款申请等重新达成了合意。在此过程中，王炳龙并未向袁坤提出过异议。袁坤向银行申请住房贷款何时能够通过审核，对此袁坤无法控制或获知，而王炳龙对此也应该有充分的认识或准备。王炳龙再次配合袁坤办理贷款申请，就应该给予袁坤再次贷款审批的合理期限。但王炳龙在未获知袁坤贷款申请是否通过的情况下，拒绝办理房屋过户等相关手续，导致交易中断，王炳龙应当向袁坤支付相应数额的违约金。但一审法院却判决袁坤向王炳龙支付相应补偿款，无事实依据。2.王炳龙向一审法院提交了借条、转账凭证等，用于证明袁坤存在违约行为且导致王炳龙向他人借高利贷款用于购买房屋。但袁坤认为，该组证据不能够客观真实的反映袁坤所证明的事实存在。王炳龙向法庭提供了多份付款账户名为孙丽的转账凭证，其中2016年4月20日的转账凭证上明确记载了款项分别为“工资”，而非“借款”。该笔转账发生在袁坤与王炳龙形成房屋买卖合意之前，所以此份转账凭证更具备客观性、真实性。故王炳龙主张向他人高利借款用于购买房屋的事实并无客观证据予以证明。综上所述，请求法院依法支持袁坤的上诉请求。王炳龙辩称，其曾向一审法院申请到南京银行城北支行调查袁坤爱人的贷款信息，证明袁坤未实际到银行办理贷款手续。一审法院已将该调查情况随卷移送。其一审中所提交的证据能够证明因售房买房所遭受的损失，该项损失应当由袁坤承担。王炳龙上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判解除双方签订的《房地产买卖中介合同》。2.判决袁坤支付违约金173000元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院事实认定不清。一审中认定王炳龙以袁坤无法再次贷款为由提出解除合同，缺乏事实和法律依据。事实上，一审中袁坤并未提交其在南京银行申请贷款获批的任何书面材料，而仅仅以口头方式单方面表示其贷款已经于2016年7月7日获批。经过王炳龙以及王炳龙的代理人去南京银行进行询问，银行工作人员明确表示袁坤的该笔贷款并没有获批。同时依据2017年1月17日，袁坤在法院所做谈话笔录可以看出，袁坤要将现在住的房子到银行办抵押贷款，用以支付购房款。由此可以看出，袁坤在第二次向银行办理贷款亦并未通过。且没有足额的付款能力。2.袁坤违约应承担违约金。袁坤两次办理贷款均未获批，其行为已经构成违约且造成王炳龙较大损失。依据双方所签订的合同约定，袁坤即没有通过贷款审批，也并未向王炳龙支付现金来补足购房款，事实上已经构成违约，应当向王炳龙支付违约金。综上所述，请求依法支持王炳龙的上诉请求。袁坤辩称：1.双方约定办理抵押贷款，在第一次贷款存在问题未获通过后，对方同意再次配合袁坤向其他银行办理贷款，并且双方也去过银行提交了贷款申请。在此过程中，对方未提出过任何异议，而对方在并未获知贷款申请是否通过的情况下单方解除房屋买卖合同，导致交易中断，存在明显的违约行为。最终贷款未获通过是由于对方单方解除合同，导致合同在当时的情况下无法继续履行。即使贷款未获通过，根据原合同约定，对方也无当然的合同解除权，而是首先应当履行通知袁坤自筹资金补足房款的义务。因此，袁坤在合同履行过程中不存在违约情形。2.关于违约金的问题，本案争议系因对方的违约行为导致，应当由王炳龙承担违约金，袁坤没有违约情形，不应承担违约金。且对方在一审过程中提交的借款、转账凭证等在时间、金额上并不能一一对应，无法证明其因购房向他人高利借款的事实，且与本案无关。袁坤向一审法院起诉请求：1.王炳龙继续履行房地产买卖中介合同，协助袁坤办理购房贷款，房屋过户等手续；2.王炳龙向袁坤赔偿违约金173000元；3.本案全部诉讼费用由王炳龙承担王炳龙向一审法院反诉请求：1.确认解除袁坤与王炳龙签订的房地产买卖中介合同；2.袁坤向王炳龙赔偿违约金173000元；3.本案全部诉讼费用由袁坤承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，袁坤、王炳龙与案外人南京家德城业房屋租赁置换有限公司（以下简称家德公司）签订房地产买卖中介合同，约定袁坤购买王炳龙名下位于雨花台区新湖大道8号金地自在城第八街区2幢一单元1401室房屋，总价1730000元，违约金为标的额的10%。双方还在补充协议中约定，袁坤办理商业贷款1200000元，双方在2016年5月15日前携带贷款资料共同去贷款银行办理贷款相关签字手续。如因买卖一方未能按时提供有效贷款资料或未能按时签字而影响交易进程的，由双方协商解决并各自承担相关责任。袁坤借给王炳龙500000元，用于2016年6月15日前办理解押手续。袁坤在签订合同当日向王炳龙支付20000元定金，在2016年6月14日以借款的形式支付王炳龙购房款450000元，在2016年6月21日以借款的形式支付王炳龙购房款90000元，共540000元用于涉案房屋的解押。2016年5月19日，王炳龙配合袁坤前往中国银行办理贷款申请，但因袁坤的原因没有办理成功。2016年6月14日，王炳龙向其贷款银行办理了提前还贷解押手续。2016年6月21日，王炳龙再次配合袁坤前往南京银行办理贷款申请。在该次贷款初审结果出具前，王炳龙于2016年7月6日向袁坤发送短信称由于袁坤的原因至今无法办理贷款，系其违约造成交易中断，王炳龙有权不再退还定金并收取违约金，对房屋另行处置。一审法院另查明，2016年5月23日，王炳龙与案外人汪丽丽等人签订房屋买卖合同一份，约定王炳龙购买此房总款为2280000元，2016年5月23日支付定金60000元，2016年5月31日王炳龙申请购房贷款，在贷款审核通过5日内支付首付款620000元。为证明袁坤贷款延迟，王炳龙不得不向案外人孙丽借款支付买房首付款，王炳龙在庭审中提供了其在2016年6月20日向孙丽出具的900000元借条，借条约定的借款期限一年，年息20%。同时，王炳龙还提交了2016年4月20至2016年8月3日期间，孙丽向王炳龙转账662500元及孙丽取现230000元的银行流水。王炳龙系于2016年6月30日向汪丽丽支付了620000元首付款。一审法院认为，袁坤与王炳龙签订的房地产买卖中介合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁坤本诉主张与王炳龙继续履行合同，且王炳龙无故要求解除合同应承担合同约定的违约金责任。王炳龙反诉主张袁坤多次违约，尤其拖延办理房贷属严重违约，致其获得卖房款的合同目的不能实现，故要求解除买卖合同并由袁坤承担合同约定的违约金责任。首先，袁坤以借款形式向王炳龙付齐用于解押的首付款、提交贷款资料的时间虽比合同约定的晚了几天，并且袁坤的房贷申请没有得到贷款银行的审批。但是，王炳龙接受了袁坤的解押首付款，也同意再次配合袁坤向其他银行办理贷款申请的行为表明，双方就支付解押首付款的时间和数额、另行办理贷款申请等重新达成了合意。王炳龙应当给予袁坤再次贷款审批的合理期限，在双方并无约定袁坤贷款迟延王炳龙可以立即解除合同、王炳龙没有充分证据证明袁坤再次贷款仍然无法获得审批以及袁坤缺乏其他付款能力的情况下，即以袁坤无法再次贷款为由提出解除合同，缺乏事实和法律依据。因此，王炳龙向袁坤发出的合同解除短信不发生解除合同效力。袁坤要求继续履行合同，王炳龙将涉案房屋过户至袁坤名下的诉请，依法予以支持。王炳龙要求解除合同的反诉请求，依法不予支持。其次，关于双方互相主张对方承担违约责任的问题。纵观本案，双方发生争议的起因在于袁坤第一次贷款申请因其个人原因失败，即使双方对重新贷款达成了合意，但客观上确已影响了合同的进程。袁坤在合同履行上的这一瑕疵致使王炳龙获得剩余卖房款的时间延迟，需要另行筹措资金买房。据此，袁坤要求王炳龙承担违约金的诉请，依法不予支持，并且袁坤应当为其履行合同的瑕疵对王炳龙进行适当补偿。至于补偿的数额，主要考虑以下几个因素：1、袁坤已向王炳龙支付了560000元，尚欠剩余购房款1170000元的金额；2、因袁坤贷款延迟造成王炳龙缺少购房资金，产生借贷的融资成本；3、王炳龙不再配合袁坤贷款，袁坤融资成本与按揭贷款的差额；4、双方在合同中没有对袁坤贷款审批通过时间作出明确约定，王炳龙在卖房与买房之间的衔接上应当有足够的预判，并且王炳龙对能否以袁坤审批的贷款支付自己买房的首付款在时间上是明知的，在此情况下仍然同意与袁坤重新办理贷款等。一审法院以剩余房款1170000元为基数，自2016年6月21日双方重新申请贷款之日起，以6.525%/年（中国人民银行同期同档贷款基准利率4.35%/年的1.5倍计算）作为袁坤需向王炳龙补偿的金额。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王炳龙于判决发生法律效力之日起十五日内继续履行合同义务，配合袁坤办理诉争房屋产权过户等手续；二、袁坤于判决发生法律效力之日起十五日内向王炳龙给付购房补偿款（以1170000元为基数，自2016年6月21日起至实际给付之日止，以6.525%/年计算）；三、驳回袁坤的其他诉讼请求；四、驳回王炳龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3960元，反诉案件受理费3960元，减半收取1980元，合计5940元，由袁坤负担4560元，由王炳龙负担1380元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于一审法院在一审判决后向南京银行城北支行工作人员张小芳的调查笔录，王炳龙认为该调查笔录可以证明袁坤与王炳龙第二次到南京银行办理贷款是用张琴的身份证办理的，银行只收到了张琴的身份证、户口本、结婚证三份材料，张琴未提供其他任何材料，所以贷款审批手续未启动，该银行信息系统中无法查询到张琴的贷款进程、审查结果等记录。袁坤对该份笔录的真实性没有异议，但认为该证据确认以张琴名义贷款是双方合意，确实也向银行提交了申请，至于贷款资料不全并不能反映是由于袁坤的原因导致。从6月21日至7月6日的几天时间内，银行未通知袁坤需要补充贷款资料以及具体需要的资料；申请贷款填写资料需买卖双方共同去办理，至于后续是因王炳龙明确提出解除合同，导致袁坤对当时情形下合同能否继续履行产生怀疑，导致最终贷款未获得审批。该份笔录在原审判决后形成的，即在一审审理过程中，王炳龙并不明确知道贷款有无获得通过。在未明确告知贷款未获通过的情况下，王炳龙单方解除合同，应当承担违约责任。本院经审查认定，一审法院的调查笔录可以证明袁坤向南京银行申请贷款的手续不全，该次贷款申请未启动。2.袁坤与王炳龙及案外人家德公司签订的房地产买卖中介合同补充协议第3条约定，甲乙双方约定乙方办理商业贷款人民币1200000元整，该款由银行直接下款至甲方账户。如因乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内须自筹资金补足房款。3.袁坤于2017年5月22日将购房款117万元交至本院。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人袁坤与上诉人王炳龙及案外人家德公司签订的房地产买卖中介合同合法有效，对各方当事人均有法律约束力。根据合同约定，如袁坤不能贷款，应在接到通知后三个工作日内自筹资金补足房款。本案中，袁坤第一次贷款失败，王炳龙同意并配合袁坤办理了第二次贷款申请，应当视为双方对另行贷款申请的时间重新达成了合意。此后，如王炳龙知晓袁坤未在合理时间内补齐贷款资料可能导致贷款审批时间超出正常时限，应当催促袁坤及时补齐，或者要求袁坤在约定时间内自筹资金补齐房款，袁坤在约定时间内仍无法补齐贷款审批资料或房款的，王炳龙方能行使合同解除权。因此，即使袁坤在南京银行无法通过贷款审批，王炳龙亦应先行催告，以确认袁坤能否以其他途径获取资金，但王炳龙并未提供证据证明其何时知晓袁坤的贷款审批情况，亦未依法予以催告，其单方解除合同，构成根本违约，其要求解除合同的通知不能产生合同解除的效力，一审法院判决案涉房屋买卖合同继续履行，并无不当。在王炳龙根本违约的情况下，其要求袁坤支付违约金173000元，于法无据，本院不予支持。王炳龙拒绝出售房屋虽然构成违约，但纠纷的发生系袁坤违约在先，系因袁坤自身的原因导致第一次贷款失败，客观上导致王炳龙不能按时获取房款，正因为王炳龙的谅解，袁坤才取得第二次向银行贷款的机会，得以继续购买案涉房屋，而王炳龙要求解除合同亦与其不能及时获取房款有关，故袁坤在一审法院判决双方继续履行合同的情况下仍要求王炳龙支付违约金173000元，有失公平，本院不予支持。一审法院结合本案实际情况，综合考量双方的过错责任及损失情况，判决袁坤对王炳龙的损失给予适当补偿，系对双方当事人利益衡平所做出的酌定，并不违反法律规定，本院予以确认。袁坤已将购房尾款1170000元交至人民法院，王炳龙可在协助袁坤办理房屋过户手续后向人民法院领取。综上，袁坤、王炳龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7520元，由上诉人袁坤承担3760元，上诉人王炳龙承担3760元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  刘 凡审判员  汪德全二〇一七年五月二十三日书记员  汪海燕