湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初3784号原告：曹迪，女，1993年4月6日出生，汉族，住湖南省南县，。委托诉讼代理人：熊超，湖南金州律师事务所律师。被告：钟彩云，女，1988年7月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县，。委托诉讼代理人：何芝贤，湖南中楚律师事务所律师。第三人：长沙市嘉邦房地产经纪有限公司，住所地长沙市岳麓区金星中路288号西子湖畔沃府第五幢1层503房。法定代表人：喻志，执行董事兼总经理。原告曹迪诉被告钟彩云、第三人长沙市嘉邦房地产经纪有限公司（以下简称“嘉邦地产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于2017年2月13日转为普通程序继续审理。原告曹迪及其委托诉讼代理人熊超、被告钟彩云及其委托诉讼代理人何芝贤、第三人嘉邦地产经纪公司的法定代表人喻志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹迪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告钟彩云按照定金罚则承担2万元的赔偿责任；3、判令被告钟彩云承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月3日，原、被告、第三人签订了合同编号为0000183号《房屋买卖合同》，合同第一条约定“甲方（即原告）对转让房地产的权属提供如下承诺：2、该房地产的权利被限制的情况为B、该房地产在交易前已经设定抵押，甲方应于乙方（即被告）银行通过后过户前办理抵押注销手续；甲、乙、丙（即第三人）三方协定，提前赎楼的资金由甲方负责。”合同第二条约定“除定金外的剩余房款63.8万元，甲、乙双方约定采取以下B种付款方式：B、乙方采取贷款方式付款（包括但不限于按揭贷款、省市公积金、货币补贴+按揭贷款），剩余房款45万元应于贷款机构放款的当日直接支付给甲方。”除此之外，三方还约定了其他内容。合同签订后，被告一直未向原告提交正式的银行审核通过的相关资料，且在被告向长沙银行华龙支行办理银行贷款的过程中，第三人嘉邦地产经纪公司办理该业务的人员告知被告采用提供虚假婚姻资料（本已经登记结婚、办理假的未婚资料）的方式办理银行贷款业务，目的是获得首套房贷款优惠政策，规避税款等。综上，在被告采取欺诈方式办理银行贷款的情况下，给原告房屋买卖对价款的获得造成极大的风险，且买卖合同继续履行的话，必将造成国家损失，而被告仍未提交符合合同要求的正式银行贷款资金或其他货币补贴资金，故原告特向人民法院提起诉讼要求解除合同。被告钟彩云辩称，《房屋买卖合同》真实有效，在对方明确表示不再出售房屋后，被告仍要求继续履行，并且对提供资金证明进行了相应的回应，愿意向人民法院或者其他机构交纳房屋总价款，足见被告履行合同之诚意以及买房之迫切。原告要求被告提供资金证明，该前提本身就是没有合同依据的，原因在于三方签订的合同中，即使被告的贷款无法通过，也可以一次性支付房款。原告所发函件属于一厢情愿。综上，被告在合同履行过程中是积极履行合同，原告是迟迟不愿将房屋卖给被告，任何一个公正的人都可以看到过错的所在及问题的实质。第三人嘉邦地产经纪公司述称，在没有办理过户的时候，不存在交税，申请贷款与交税之间没有任何联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于编号为0000183号的《房屋买卖合同》，能够证实原、被告及第三人签订了买卖合同并约定了各自的权利义务等事实，本院予以采信；关于结婚登记审查表，能够证实被告钟彩云于2015年3月19日与案外人刘华登记结婚，双方系夫妻的基本事实，本院予以采信；关于佣金收据，二笔费用的支付与收取均发生于被告钟彩云与第三人嘉邦地产经纪公司之间，且二者均无异议，故本院予以认可；关于《告知函》的《复函》，原告曹迪认可已经收到相应函件，本院予以认可，至于被告钟彩云欲依函件所达成之证明目的，则应当结合本案查明的事实判断是否成立。根据上述有效证据及原、被告、第三人的当庭陈述，本院查明的事实如下：2016年10月3日，原告曹迪（甲方）、被告钟彩云（乙方）、第三人嘉邦地产经纪公司（丙方）三方签订了一份合同编号为0000183号的《房屋买卖合同》，曹迪将其所有的位于长沙市望城区金星北路三段209号东方明珠小区三期第2幢1302号的房屋以总价款65.8万元的价格出售给钟彩云，嘉邦地产经纪公司居中协调买卖双方的合同签订、履行及相应的手续办理等事项并收取一定的居间服务费用。合同约定，该房屋在交易前已经设定抵押，甲方应在乙方银行按揭贷款审批通过后产权过户前办理抵押注销手续。乙方在合同签订之日向甲方支付定金2万元作为购房担保，该定金由丙方托管并在产权过户时支付给甲方，若交易过程中甲方毁约的，应双倍返还乙方定金；若乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成产权过户申请手续签字时，该定金抵作购房款；剩余房款乙方采取贷款方式付款（包括但不限于按揭贷款、省市公积金贷款、货币补贴+按揭贷款），乙方应当在过户当日支付甲方首付款18.8万元，剩余房款45万元申请贷款或货币补贴。甲乙双方应于签订本合同后五日内向丙方提交贷款申请的相关手续，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接支付给甲方。若贷款机构实际审查贷款额不足以支付房款余额或贷款未获准许批准的，乙方应于贷款机构出具审批结果后过户当日补足应交款。同时，双方还就产权过户、房屋交付、违约责任、中介服务等事项进行了明确约定。合同签订后，钟彩云支付曹迪定金2万元并由曹迪出具一份定金收条。之后，钟彩云向长沙银行华龙支行申请贷款并于2016年11月初完成审批手续，但曹迪未能完成案涉房屋的抵押注销手续，并明确告知钟彩云及嘉邦地产经纪公司不再出售案涉房屋。双方关于合同履行问题没有协商一致，钟彩云于2016年11月15日向本院提起诉讼，该案已另案处理，案号为（2016）湘0112民初3306号，要求曹迪继续履行合同并承担购房居间佣金，曹迪在收到本院送达的诉状副本及相应的证据材料后，于2016年12月13日向钟彩云、嘉邦地产经纪公司发出一份《告知函》，称因钟彩云在办理按揭贷款的过程中存在不诚信的现象给曹迪履行《房屋买卖合同》造成风险，故要求钟彩云在收到函件之日起2日内向曹迪提交符合合同要求的正式银行贷款资金或其他货币补贴资金，若不能出具则曹迪将提请人民法院解除合同，并于2016年12月14日向本院提起诉讼要求解除合同。钟彩云收到上述函件后向曹迪出具一份《复函》，称曹迪所述并不属实，且愿意一次性付款从而继续履行合同，并要求曹迪在收到函件之日起3日内明确告知钟彩云是否同意继续履行合同，否则钟彩云将保留相应的合同权利。（2016）湘0112民初3306号案件审理过程中，根据曹迪的申请，本院向长沙银行华龙支行进行了核实，确定钟彩云在向该行申请按揭贷款时陈述系未婚，所提交的贷款审核材料也是按照贷款银行关于无配偶申请银行贷款的要求出具，而钟彩云已于2015年3月19日与案外人刘华登记结婚，双方系夫妻，钟彩云向长沙银行华龙支行提交贷款审批材料时没有如实陈述自己的婚姻状况，在长沙银行华龙支行已经通过了钟彩云的贷款申请后，经曹迪反映上述情况，长沙银行华龙支行已经决定停止发放钟彩云申请的该笔银行贷款。本案双方争议的焦点在于：一、原告曹迪与被告钟彩云、第三人嘉邦地产经纪公司于2016年10月3日签订的合同编号为0000183号的《房屋买卖合同》是否应当解除？二、原告曹迪主张由被告钟彩云按照定金罚则承担2万元赔偿责任是否于法有据？本院认为，曹迪与钟彩云、嘉邦地产经纪公司签订的《房屋买卖合同》系双方经过充分协商后达成，是真实意思表示，合法有效。关于争议焦点一、根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定，合同解除区分为约定解除与法定解除，约定解除即合同双方当事人可以协商一致或是约定合同解除的条件，能够达成一致意思表示或约定的解除条件成就时，即可主张解除合同；法定解除则必须满足合同法关于合同解除确定的法定构成要件。合同解除以通知到达对方时生效，对方有异议的，可以请求人民法院或是仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方约定的合同解除权行使条件在《房屋买卖合同》第五条“违约责任”第一款中，即“除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金，逾期超过壹拾伍日的，甲方有权解除本合同”。根据本案已查明事实，双方签订的《房屋买卖合同》并未进入实质履行阶段，约定的乙方支付购房款的条件尚未成就，不存在乙方逾期付款的行为，上述合同解除的约定条件没有达到，曹迪不能以此主张解除合同。曹迪称钟彩云隐瞒真实信息向贷款银行申请贷款违反诚实信用的基本原则，现贷款银行也已经停止发放贷款，钟彩云在收到曹迪发出的《告知函》后也没有及时向曹迪提交符合合同要求的正式银行贷款资金或其他货币补贴资金，因此主张解除合同。本院认为，曹迪的该主张不能成立，理由为：首先，根据合同约定，购房款的支付为首付款加银行贷款，但是双方在购房合同中也明确约定了贷款审核未能通过或是贷款数额不足的补救措施，即由钟彩云在房产过户时自行补足，而钟彩云在本案审理过程中明确表示其愿意以一次性支付全部购房款的方式履行合同义务；其次，钟彩云在申请银行贷款时确实隐瞒了已婚的事实，以未婚的身份向银行申请，后经曹迪向银行反映导致购房贷款停止发放，但是根据中介方嘉邦地产经纪公司的当庭陈述及本院向贷款银行的了解，在钟彩云向本院另案提起诉讼之前，其申请的银行贷款已经通过审核具备发放条件，钟彩云已经能够依照合同约定支付剩余购房款，从而保障曹迪依照购房合同约定获得相应款项，即使钟彩云存在不诚信行为，但该行为并未对曹迪欲依照合同约定取得的权益造成任何损害，也不是曹迪主张解除合同的法定理由；最后，曹迪在钟彩云向本院另案提起诉讼过程中向贷款银行反映情况并向钟彩云发出《告知函》，并以此主张不再履行，但曹迪所给予的合理期间（2日）过短，且钟彩云在收到函件后及时复函表明态度，该案正处于诉讼阶段，钟彩云基于对诉讼活动的依赖及信任而并未按照《告知函》的要求履行义务符合常理，曹迪的该告知行为明显不当，不能作为解除合同的正当理由。因此，曹迪主张解除与钟彩云、嘉邦地产经纪公司签订的《房屋买卖合同》不符合双方约定的合同解除条件，也不符合我国合同法关于合同解除的法定构成要件，不能成立。关于争议焦点二，曹迪主张按照定金罚则的约定由钟彩云承担2万元赔偿责任，前提是钟彩云在合同履行过程中存在违约行为导致曹迪合同权利受到损害或是合同目的无法实现，而根据本案已查明事实来看，钟彩云并无任何明显违约行为，曹迪所述的不诚信行为本院已经分析论证，单单以此并不能作为主张钟彩云存在违约行为的依据。因此，曹迪的该项主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曹迪的诉讼请求。本案受理费300元，由被告曹迪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  殷兵兵人民陪审员  刘卫东人民陪审员  彭建中二〇一七年五月二十二日代理书记员  肖 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。