江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1907号上诉人（原审被告）：焦杰，女，1976年3月16日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司德玉，辽宁怡盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈路明，女，1984年4月12日生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：谭小猛，江苏盛律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京泽房置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道网板路16号-11。法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。上诉人焦杰因与被上诉人陈路明、南京泽房置业顾问有限公司（以下简称泽房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人焦杰及其委托诉讼代理人苏聪聪和司德玉、被上诉人陈路明及其委托代理人谭小猛、被上诉人泽房公司的委托诉讼代理人李天平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦杰上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人不存在违约行为，被上诉人构成违约。1、2016年3月29日《房地产买卖中介合同》签订时，两被上诉人均明知涉案房屋尚登记在上诉人与薛志新（己去世）名下，仅有生效法律文书确认涉案房屋归上诉人和其未成年儿子薛予森所有。2、上诉人并非房产销售专业人士，不清楚房屋交易的细节，各方根据泽房公司安排，拟定了办理贷款及交易过户的时间，期限届满后无法过户系因泽房公司疏忽所致，并非上诉人主观违约。3、《房地产买卖中介合同》签订后，上诉人始终在积极履行合同义务，2016年5月26日上诉人去贷款银行办理了相应手续，2016年7月4日办理新不动产权证后，上诉人曾多次通知被上诉人继续交易，并于2016年7月16日、2016年7月19日向被上诉人发出书面《合同情况说明》和《催促履行合同的告知函》，但均被被上诉人拒绝。4、2016年7月房价虽已大幅上涨，但上诉人仍多次要求被上诉人按约履行，并未因此而毁约。本案合同最终未能履行系因被上诉人原因所致，是其要求做高房价，因此不应由上诉人承担违约责任。二、一审判决认定的违约金、中介费、损失没有事实和法律依据。1、法律设置违约责任之目的在于填平守约方损失、对违约方进行惩罚，本案在房价大幅上涨的情况下，上诉人作为出售方始终坚守诚信原则积极履行合同，不应承担违约责任。2、各方虽未能按《房地产买卖中介合同》约定的期限履行，但在履行障碍清除后，上诉人便立即要求履行合同，并有证据证明2016年7月上诉人仍在要求继续履行合同，因此迟延履行并未给被上诉人造成损失，一审判决支持违约金和损失没有依据。3、一审判决虽然查明房价上涨，但并未查明被上诉人是否已另外购房，或确因房价上涨受到损失，根据《中华人民共和国合同法》第119条之规定，被上诉人有防止损失扩大之义务，不得就扩大损失要求赔偿。4、根据《房地产买卖中介合同》第二条之规定，泽房公司的委托事项为提供咨询和促使买卖双方签订《南京市存量房交易合同》，而本案中泽房公司并未完成委托事项，不应收取3.7万元佣金。三、一审判决认定上诉人不配合办理贷款没有事实依据。根据双方房屋买卖合同补充协议的约定，被上诉人应于2016年4月10日前与银行签订借款合同，但本案的事实是被上诉人从未与银行接触过，也未提交过相关的贷款申请。2、三方签订的中介合同中关于违约金条款的约定不适用合同买卖双方的当事人，因为三方合同是中介合同、房屋买卖合同合为一体，通过违约责任的条款可以看出买卖双方作为一方，丙方是指中介公司。这是针对这两方约定的条款，该合同中对买卖双方并没有明确约定违约责任。3、本案中第一次履行是交付2万元定金，第二次履行买方应当到银行办理贷款手续，且在合同中约定由银行直接向上诉人支付款项。合同约定2016年4月10日之前必须办理完毕贷款手续，买方未成功办理贷款手续，买方已经构成先行违约。4、合同约定解除合同的条件是上诉人未将户口迁出，方可解除合同及要求赔偿损失。陈路明起诉时要求继续履行合同，后变更为解除合同，该解除合同应当是买卖双方当事人协商解除的，并非是依据合同条款约定解除。陈路明辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。理由如下：1、关于违约责任，焦杰在购房程序中需要先期履行的是应将涉案房屋的不动产权属证书交给银行以便办理贷款手续，但上诉人始终没有完成这一步骤，才导致房屋买卖合同无法继续进行。2、上诉人强调其积极履行合同义务，但在本案起诉至玄武区法院后，焦杰仍然不同意办理过户手续，所以违约方为上诉人。3、上诉人所陈述的关于做高房价以及贷款的相关情况没有任何证据予以证明，只是其一面之词。4、2016年4月10日未完成贷款手续的原因，系上诉人未提交相应的房屋产权证，导致银行无法进行借款合同及预审批的相关手续，导致最终贷款未完成，并非是陈路明的原因所致。5、一审中陈路明原先的诉讼请求是继续履行合同，因上诉人在一审中拒绝配合办理房屋过户手续以及贷款审批手续，导致合同无法继续履行，所以陈路明才变更诉讼请求要求解除合同。泽房公司辩称：1、根据上诉状中事实和理由第一部分第二点，中介合同是三方真实意思表示，对于办理贷款时间及交易过户时间均做出了明确的约定，泽房公司并没有存在任何疏忽，在合同签订之后，直至本案纠纷开始至诉讼过程中，上诉人认为合同无效，并且拒绝办理产权过户手续。合同无法履行是由于上诉人拒绝配合相关的贷款审批及产权过户手续，一审法院对于该事实的认定及作出的判决合理合法。2、合同约定的违约责任是明确约定甲乙双方有违约情形应承担的违约责任，上诉人所述的违约金条款不适用于甲乙双方的主张，不符合合同约定。陈路明向一审法院起诉请求：1、判决解除陈路明、焦杰和泽房公司三方签订的《房地产买卖中介合同》；2、判决焦杰向陈路明退还已支付的购房款17万元并支付违约金17.5万元；3、判决焦杰承担陈路明缴纳的中介费用3.7万元；4、判决焦杰赔偿所购房屋增值45万元的损失给予陈路明；5、本案诉讼费由焦杰和泽房公司承担。一审法院认定事实：2016年3月29日，陈路明与焦杰在泽房公司的主持下，签订了《房地产买卖中介合同》，约定陈路明以175万元购买在焦杰与其未成年儿子薛予森名下的案涉房屋，合同约定定金2万元，2016年4月30日前陈路明支付15万元首付款；2016年5月31日前陈路明将第二期房款25万元支付给焦杰，当天双方前往南京市房产局办理产权变更登记手续；剩余房款131万元由陈路明办理商业贷款；尾款2万元，陈路明于房屋交付当日一次性支付给焦杰；并约定违约金为17.5万元。陈路明于签订合同当天给付焦杰定金2万元。2016年4月15日，陈路明将首付款15万元支付给焦杰。2016年5月21日焦杰将案涉房屋解押后注销了他项权证，2016年7月4日，焦杰办理了新的不动产权证。2016年3月31日，陈路明支付给泽房公司中介费3.7万元。陈路明提供的银行一本通交易明细能证明从2016年5月29日起至2016年8月12日，其银行账户中始终保持高于25万元的金额。后焦杰未配合陈路明办理过户及贷款的相关手续。双方有争议的证据和事实如下：陈路明提交了365网站链家网同地段房屋价格，证明在陈路明购买案涉房屋时每平米均价为18000元，目前该地段房屋均价已上升至每平米23000元至24000元之间，以此证明陈路明的损失。对于该证据，焦杰的质证意见为，近期房屋价格有下降的趋势，网上的截图价格与现实价格差距还是很大的。泽房公司无异议。为查明本案事实，一审法院就案涉房屋价格对该房附近的链家公司及中环地产公司门店进行了询价。链家公司的工作人员表示，从2016年3月以来，案涉房屋所在小区的房价有所上涨，最近的成交记录在2016年9月，均价为每平米21000元左右，目前的挂牌价为每平米23998元。中环地产公司的工作人员答复称，案涉房屋所在小区类似房屋近半年无成交记录，目前的挂牌价为每平米23000元左右。一审法院认为，陈路明，焦杰、泽房公司签订的关于案涉房屋的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行各自义务。《房地产买卖中介合同》签订后，陈路明依照约定支付了定金2万元及首付款15万元，焦杰因此得以办理案涉房屋解押，后陈路明亦在约定的第二期房款25万元给付日期即2016年5月31日之前将此款准备好。按照合同约定，焦杰应接受25万元的款项，并于当天配合陈路明办理房屋过户的手续。但焦杰不愿意配合陈路明办理相关手续，且拒将不动产权证提供给银行以便陈路明贷款。焦杰辩称因陈路明的首付款达不到30%，资金和流水也未达到银行要求的贷款条件，才不配合陈路明办理相关手续。但焦杰并未提供任何证据证明相关政策规定或银行的要求。且首付款的金额是陈路明、焦杰、泽房公司签订合同时约定的，焦杰亦无证据证明其就首付款金额不够的问题跟陈路明有所协商或曾要求增加首付款。故对焦杰的辩称意见，一审法院不予采纳。合同中约定陈路明以贷款方式支付部分购房款项，故焦杰作为卖方，应该履行配合陈路明办理贷款的义务。陈路明为贷款购房，在贷款未能办理的情况下，因无法购买房屋不能实现合同目的，要求解除房屋买卖合同，一审法院予以支持。陈路明要求焦杰退还购房款17万元，一审法院予以支持。因焦杰的违约行为导致合同无法正常履行，依法焦杰应当承担违约责任，因此对于陈路明要求焦杰按合同约定支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于陈路明要求焦杰承担陈路明缴纳的中介费用3.7万元的诉讼请求，该中介费系陈路明因购买房屋实际支出的费用，焦杰应予赔偿。陈路明另要求焦杰赔偿房屋增值损失45万元，经查，陈路明所举证的房屋挂牌价与一审法院的询价结果能够互相印证，证明案涉房屋的房价确实有所上升。但由于房屋状况、交易情况等各不相同，陈路明的差价损失并不必然为45万元，且考虑到已判定焦杰支付陈路明违约金，对该损失一审法院酌情判定为5万元。判决：一、陈路明、焦杰、南京泽房置业顾问有限公司2016年3月29日签订《房地产买卖中介合同》于判决发生法律效力当日起解除。二、焦杰于判决发生法律效力十日内退还陈路明购房款17万元。三、焦杰于判决发生法律效力十日内支付陈路明违约金17.5万元。四、焦杰于判决发生法律效力十日内支付陈路明中介费3.7万元。五、焦杰于判决发生法律效力十日内赔偿陈路明损失5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20550元，保全费5000元，共计25550元，由焦杰负担（陈路明已预交此款，焦杰于判决发生法律效力之日起十日内支付此款于陈路明）。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、催促履行合同的告知函，以及邮寄证据顺丰邮寄单据两张、邮寄回单一张、被退回的邮件一份，证明2016年7月19日上诉人向被上诉人陈路明发出通知，要求继续履行合同，上诉人分别向两个地址邮寄，其中一份被上诉人签收，另外一份退回，以此证明上诉人不存在违约。被上诉人陈路明质证称：告知函和顺丰快递其均未收到，且上诉人寄出的时间均是2016年7月19日，在其起诉之后。泽房公司质证称：两份通知单并非发送给泽房公司，泽房公司对此不知情。2、涉案房屋2016年6月22日登记的房产证复印件，证明涉案房屋2016年6月22日登记在上诉人和其子薛予森名下，2016年7月4日拿房产证更换为新的不动产证，而在更换不动产证后不久，上诉人就要求被上诉人办理过户。被上诉人陈路明质证称：对该证据的真实性认可，可以看出该房产证在2016年6月22日便登记完毕，但是焦杰仍然没有及时将房产证交予银行审核，另外其完全没有必要将房产证换成不动产权证，又耽误了1个月的时间，焦杰是故意拖延时间，实际是不想将房屋售出。被上诉人泽房公司质证称：对该证据的真实性没有异议，上诉人在签订合同一个半月后才办理产权变更手续，存在拖延的情形。3、中国银行业务单，证明上诉人为履行合同，于2016年5月26日配合被上诉人开办新的银行卡。被上诉人陈路明质证：对该证据的真实性没有异议，该银行业务单只能证明上诉人在2016年5月26日去办理银行卡，但是焦杰并没有在后期将房产证交给银行进行贷款审批，该证据并不能证明焦杰不存在违约行为。被上诉人泽房公司质证称：对证据的真实性没有异议，但该证据和本案没有直接的关联。4、2016年7月21日通话录音，通话人为上诉人及其丈夫与泽房公司员工邱可可，内容为上诉人表示找不到陈路明，因此找泽房公司，并提出首付25%不能贷款，其签合同时答应做高房价是被泽房公司骗了，做高房价有风险等，以此证明是被上诉人拒不配合履行合同，上诉人到泽房公司要求找被上诉人协商相关事宜，其中也提到了被上诉人和泽房公司要求做高房价，被上诉人拒绝。被上诉人陈路明质证称：关于该录音其完全不知情，不存在做高房价的行为，另外上诉人在收到一审法院通知的情况下，完全可以向法院表示愿意履行买卖合同的义务，根本不需要与泽房公司联系，上诉人拨打电话的目的就是为了规避其违约给自己带来的不利影响。被上诉人泽房公司质证称：上诉人所提交的录音文字稿和实际录音存在偏差，其文字稿是截取部分，并不是完整的；该份证据形成时间是2016年7月21日，在被上诉人起诉后；该份录音不能证明上诉人要求继续履行合同。5、上诉人从网上打印的中国银行办理个人住房贷款流程及所需材料，证明贷款人在中国银行贷款应当符合六种条件，在提交贷款条件中并未要求必须提供房产证，而是要求提交房屋买卖合同。6、网上打印的2015年10月1日实施的中国银行房贷新政策，其中明确规定购买住房首付款比例不低于30%。7、从网上打印的南京市房屋置业担保有限公司的性质，是唯一经市政府批准在建设部备案的住房置业担保有限公司，专业从事贷款担保的权威机构。8、录音证据一份，上诉人陈述是其与中国银行华侨路支行办理贷款的林姓工作人员对话录音，证明中国银行华侨路支行只认可南京市房屋置业担保公司提供的担保，其他担保公司进行的担保中国银行华侨路支行不予认可，且南京市房屋置业担保公司是一个事业单位。被上诉人对证据5－8发表质证意见称：上诉人提交的证据不符合法律意义上的新证据，法院不应当认定该证据对本案有决定性的作用；无论贷款的要求是什么，首先上诉人应当配合被上诉人办理贷款，至于贷款是否能够审批以及担保是否符合要求，这是第二个程序，上诉人在第一部分未进行的时候就试图证明被上诉人不符合贷款条件，这根本不能证明被上诉人构成违约，恰恰证明了上诉人的违约行为，中国银行的贷款需要提供房屋产权证，上诉人未履行该义务，其需要承担涉案房屋交易未完成的所有责任。被上诉人泽房公司质证称：1、上诉人提交的证据5－8均不属于新证据。2、证据5上明确写明是办理一手房，即商品房的交易所需提供的资料，并非是本案审理的二手房所需要的贷款申请资料。因此，上诉人提交的证据5与本案无关。3、上诉人提交的证据6、7与本案无关。其他质证意见同被上诉人陈路明的质证意见。被上诉人陈路明二审中提交了其从网站截取的涉案房屋现在均价的截屏图，证明诉争房屋目前的市场均价已经上涨至25685元/平方米，比合同签订时上涨了近8000元，上诉人不同意继续履行合同的原因是因为房价上涨近90万元。上诉人焦杰质证称：对该证据真实性无法核实，2016年7月房价上涨，上诉人仍然愿意继续履行合同，因此该证据并不能达到被上诉人推定因房价上涨上诉人违约的情况。被上诉人泽房公司质证称：对证据的真实性没有异议，这个价格确实是涉案房屋同小区最近的挂牌价。二审经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。二审审理中，被上诉人陈路明提出，如焦杰愿意按照合同约定价格出售房屋，其仍然愿意购买；焦杰表示如陈路明要购买，要在合同约定的价格上增加90万元。焦杰表示，其在办理了涉案房屋权属证书后，因泽房公司提出做高房价，故其没有提供权属证书配合办理贷款手续。泽房公司称，因焦杰办理权属证书存在拖延情形，银行政策发生变化，故其提出做高房价，但这只是协商。被上诉人陈路明称其从未提出过要做高房价。本院认为，陈路明、焦杰与泽房公司2016年3月29日签订的《房地产买卖中介合同》是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同履行。焦杰在取得涉案房屋的权属证书之后，不同意按照合同约定提供权属证书办理贷款和过户手续，使合同无法继续履行，其应当承担违约责任。焦杰上诉提出其一直积极履行义务，不存在违约情况，但其在二审审理中承认其在办理了涉案房屋权属证书后未配合办理相关手续。焦杰主张其未配合办理相关手续是因为泽房公司提出做高房价，对此，本院认为，焦杰办理房屋权属证书所用时间较长，已经远远超过合同约定的期限，对于合同履行中出现的政策调整等情形，各方应当本着诚实信用原则进行协商。焦杰在各方未充分协商的情况下，以泽房公司向其提出做高房价的建议为由拒绝履行合同，在诉讼中也仍然表示拒绝按照合同约定价格出售房屋。从上述情形分析，焦杰主张其不存在违约情形的主张不能成立。焦杰二审提供的证据中，其提供的证据1即邮寄的要求履行合同的告知函是在双方协商不成，陈路明向法院起诉之后所做；其提供的证据2即2016年6月22日登记的产权证复印件不能达到证明其要求履行合同的目的；其提供的证据3即中国银行业务单只能证明其在前期履行了合同义务，不能证明其后仍履行了合同义务；其提供的证据4即2016年7月21日的通话录音中并无其愿意履行合同的表示。其提供的证据5即上诉人从网上打印的中国银行办理个人住房贷款流程及所需材料，为购买商品房办理个人住房贷款流程及所需材料，与本案二手房办理流程和材料无关联性；其提供的证据6即网上打印的2015年10月1日实施的中国银行房贷新政策，不能证据涉案合同必然不能履行；其提供的证据7即从网上打印的南京市房屋置业担保有限公司的性质，与本案无关联性；其提供的证据8即录音证据，属于证人证言，且该证人姓名、身份不明，不符合法律规定的证人证言的形式要件，不应予以采纳。综上，焦杰二审中提供的证据亦不能证明其履行了合同义务，一审法院认定其违约并无不当。焦杰上诉提出，一审判决认定的违约金、中介费、损失没有事实和法律依据。经审查，一、二审审理中，陈路明对于涉案房屋涨价情况提供了证据，一审法院也进行了调查，一审法院认定的涉案房屋升值情况并无不当。陈路明在一审中亦提供了交纳中介费用的证据，泽房公司未完成委托事项是因焦杰不履行合同，焦杰主张泽房公司不应收取3.7万元中介费用的主张一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人焦杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20550元，由上诉人焦杰负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年五月二十五日书记员  汪海燕