河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终4350号上诉人（一审被告）：洛阳新豪会娱乐有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区太康路与永泰街口银润中央广场。法定代表人：王伊兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张西斌，河南厚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ瑞，河南厚思律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：代双云，女，汉族，1966年7月2日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：来蓓蕾，河南经源律师事务所律师。上诉人洛阳新豪会娱乐有限公司（以下简称新豪会公司）因与被上诉人代双云租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初540号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新豪会公司的委托诉讼代理人张西斌、ＸＸ瑞，被上诉人代双云的委托代理人来蓓蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人新豪会公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，将本案发还重审；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据明显不足。1、上诉人从未收到过被上诉人邮寄送达的《解除合同通知书》，对被上诉人提出解除合同一事毫不知情。上诉人承租被上诉人位于洛龙区××中央广场××、××、××层商铺后，便开始进行精心的装修，前后花费四千多万元，形成较大投资规模。公司营运后，因全国出现经济发展迟缓、各行各业生意萧条情况下，难免会出现无法按时给付租金的情况，但上诉人一直积极主动与被上诉人协商，从未声明不予支付租金以及解除双方的《房屋租赁合同》，上诉人与被上诉人签订的是一份长期租赁合同，双方会进行长期的合作，上诉人从没想过要与被上诉人解除合同。在双方协商的期间，上诉人从没有接收到被上诉人邮寄送达的《解除合同通知书》，对此毫不知情，而一审法院据此认定双方于2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月1日解除，明显缺乏事实依据；2、被上诉人诉称2015年上诉人支付租金227580元、2016年上诉人支付租金1000000元，数额有误。二、一审判决适用法律明显不当。1、一审判决认定上诉人与被上诉人于2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月1日解除，明显于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人可以解除合同的情形有“(一)因不可抗力致使不能实现合同目的：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”，但本案完全不符合上述法律的规定。第一，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》没有遇到任何不可抗力的情形，合同仍然可以继续履行；第二，上诉人一直积极寻求与被上诉人的磋商机会，从未明确表示也没有其他任何行为表明不支付被上诉人的租金；第三，被上诉人一审诉称2015年11月30日向上诉人邮寄《解除合同通知书》，但上诉人从未接收到，并且在此之前被上诉人也从未以任何书面形式进行催告并给出上诉人合理的履行期限；第四，上诉人由于暂时的经济困难没有及时支付被上诉人租金，但上诉人愿意与被上诉人积极进行协商，及时结清拖欠被上诉人的租金，本合同仍可继续履行，并且上诉人已花费巨额的装修费，如果立即解除双方的合同，会给上诉人造成严重的经济损失。因此，一审判决认定上诉人与被上诉人双方于2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月1日解除，明显于法无据；2、上诉人与被上诉人双方于2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》约定第1-3年租金为每月125元／㎡；第4～6年租金为每月每平方米150元；第7—9年租金为每月每平方米180元；第10年租金为每月每平方米216元，明显显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据2013年洛龙区商铺租赁行情，繁华地段商铺租赁价格在60元／平方米左右，而在双方订立合同时，由于上诉人公司情况紧迫急需经营场地，加上对2013年洛龙区商铺租赁价格不甚了解，缺乏经验，所以才以高昂的价格承租被上诉人房屋。由于上诉人公司成立时间短，前期投入大，再加上近两年来经济迟缓，短期内资金回流慢，高昂的租赁费对于上诉人来说更是不堪重负，在此情况下，上诉人与被上诉人在订立合同时明显显失公平，因此，请求法院依法将每月的租金价格变更为60元／平方米。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审人民法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决或将本案发回重审。被上诉人代双云答辩称：一审判决正确无误，适用法律正确，应依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。1、关于解除合同的程序问题，被上诉人在2015年11月30日将书面的《解除合同通知书》通过邮政快递的方式邮寄给了上诉人，邮寄回执明确显示上诉人的法定代表人王伊兵于12月1日签收，可见上诉人所称并不是事实，并且根据双方签订的《房屋租赁合同》第11条内容约定，拖欠租金超过15天，被上诉人即有权解除合同并收回房屋，而本案中上诉人拖欠房租达2年之久，数额巨大，已经严重损害了被上诉人的合法权益，经多次协商和给予上诉人宽限时间之后，上诉人仍不予支付房租，故被上诉人依据合同和法律规定向上人提出了解除合同，该解除合同通知书程序合法有效，双方的《房屋租赁合同》已于2015年12月1日解除；2、上诉人辩称的有继续合作的意向和花费巨大装修等理由都不能成立，这些不能说明上诉人有诚意将继续履行合同，相反上诉人欠付租金数额巨大，2年房租未付，经被上诉人多次催要上诉人都不予履行，其以实际行动表示不予履行支付租金的主要义务，一审判决适用法律并无不当；3、上诉人诉称的《房屋租赁合同》签订时显失公平，是上诉人为了不交房租的托词。首先，显失公平的合同是指一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的合同。在合同法中，显失公平仅指自始显失公平，即在订立合同时就显失公平，并且根据《合同法》规定，提出变更或撤销合同的诉讼时效是1年，上诉人如认为合同显失公平应在签订合同后1年内提出，而双方的租赁合同于2013年3月签订至今近4年的时间，在被上诉人起诉要求其支付房租才提出，也早已经超过法律规定的诉讼时效，并且属于另外的法律关系，上诉人应另案另诉，不应在本案租赁合同纠纷中予以审理，并且本案的租赁合同也并非是显失公平的合同，上诉人作为一家专业的娱乐经营公司，应比被上诉人有更多、更优势的信息资源和经验，根本不存在显失公平一说，上诉人将自身的商业经营风险以显失公平的名义转嫁给被上诉人来承担，才是对被上诉人不公平的行为。并且上诉人诉称的租金过高、要求调整也不是事实。生意不好资金回流慢要求降低租金，那生意好资金充足是不是我们可以要求提高租金？故综上，上诉人的上诉事实和理由均不能成立，应依法予以驳回，维持一审判决。被上诉人代双云向一审法院起诉请求，判令：1、解除原被告于2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即支付拖欠原告的租金5544840元及利息，违约金577242元，滞纳金55448.4元；3、被告从2016年1月1日起向原告支付使用本案房屋给原告造成的损失，以房租标准计算至实际交接房屋给原告止；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月4日原被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将位于洛龙区太康路银润中央广场一二三层商铺（商业3号），建筑面积3848.28㎡，租赁给被告；租赁期限为2013年1月12日起至2023年1月11日止，并给予100天免租金装修期；第1-3年租金为每月每平方米125元（税后），第4-6年租金为每月每平方米150元（税后），第7-9年租金为每月每平方米180元（税后），第10年租金为每月每平方米216元（税后）；租金交付时间为每年1月1日前15日内为租金交清期限，一次性付清下一年度全年房租。合同还规定了被告无正当理由拖欠租金超过十五天的，原告有权解除合同并收回房屋，同时被告应向原告交纳年度租金的百分之十作为违约金。合同签订后，原告给予了被告装修期，被告也对商铺进行了装修并经营。2015年度租金，被告支付了227580元，2016年2月3日被告支付租金1000000元。2015年11月30日原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，被告也于2015年12月1日收到该邮件。一审法院认为：原被告双方签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，原被告双方应按合同约定履行自己的义务，原告按合同约定将商铺交给被告进行装修并经营，被告应按合同约定按时交纳房屋租金，被告未按约定交纳房屋租金造成违约，应按《房屋租赁合同》规定承担年租金的百分之十的违约金577242元（3848.28㎡×125元/㎡×12个月×10%），原告要求被告支付违约金577242元，该院予以认定。因为被告违约，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，该院予以支持，该院确定合同解除日期为被告收到《解除合同通知书》日期即2015年12月1日。原告要求被告支付拖欠的房屋租金，该院予以支持，该院认定被告欠房屋租金5063805元（3848.28㎡×125元/㎡×11个月-227580元）。被告现占用原告房屋，原告要求被告从2016年1月1日起支付因被告使用房屋给原告造成的损失，按房租标准计算至房屋实际交付给原告止，该院认为，原被告双方之间的《房屋租赁合同》于2015年12月1日解除，因被告使用房屋给原告造成的损失应从2015年12月1日起计算至原告清单载明的截止的时间即2016年5月31日，共计2367245元（3848.28㎡×125元/㎡+3848.28㎡×150元/㎡×5个月-1000000元）。对于原告要求被告承担利息，应从合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。原告要求的滞纳金，没有法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事合同法》第四十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十三条的规定，判决：一、原告代双云与被告洛阳新豪会娱乐有限公司2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月1日解除；二、被告洛阳新豪会娱乐有限公司在判决生效后十日内支付原告代双云房屋租金5063805元及利息（利息从2015年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）、违约金577242元；三、被告洛阳新豪会娱乐有限公司在判决生效后十日内支付从2015年12月1日起至2016年5月31日止使用原告代双云房屋给原告造成的损失2367245元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费68246元，由被告洛阳新豪会娱乐有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人新豪会新豪会公司提交了七份银行转账凭证，证明：2015年度上诉人向被上诉人支付370万元租金，实际欠租金2072420元，并不是一审认定的数额5063805元；2、2016年支付租金180万元，也不是一审认定的100万元。被上诉人质证意见为：对真实性没有异议，对证明方向有异议。1、付款的主体是曹晓克、焦攀博和上诉人什么关系并没有显示，此两人并不是上诉人的股东、经营管理者或法定代表人，并且每张单子后面的备注都是手写，也没有说明是支付的房租款；2、上诉人所称这都是2015年支付的370万元房租，数额并不清楚，并且显示的2015年转账就算是支付的被上诉人房租款，其中一部分款项也是还的2014年拖欠的房租，要求上诉人提供自租赁至今所有的付款记录。本院认为：代双云与新豪会公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同签订后，代双云按照约定向新豪会公司交付了本案所涉房屋，但新豪会公司并未按照合同约定及时支付相应租金，代双云于2015年11月30日以邮政快递的方式向新豪会公司送达了解除通知书，该邮寄回执显示新豪会公司的法定代表人王伊兵于12月1日签收，另根据双方签订的《房屋租赁合同》第11条约定，拖欠租金超过15天，代双云有权解除合同并收回房屋，据此，一审法院根据查明的本案案情并结合双方合同约定，确认代双云与新豪会公司2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月1日解除并无不当，本院予以维持。关于新豪会公司提出租金过高数额及租金问题，根据《合同法》相关规定，提出变更或撤销合同的除斥期间1年，代双云与新豪会公司于2013年3月签订的《房屋租赁合同》至今近4年的时间并未提出租金的问题，已经超过法律规定的期间，一审判决认定租金数额并无不当，故本院对其上诉理由不予支持。关于新豪会公司提出的装修损失的问题，与本案系不同一法律关系，新豪会公司可另行解决。综上，上诉人新豪会公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费67858元，由洛阳新豪会娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一七年五月二日书记员  候少祎