四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终1185号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市保丰投资有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道办事处高家社区。法定代表人：吴章焰，董事长。委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娇，四川泰常律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石青梅，女，1987年1月21日出生，汉族，住四川省资中县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石艳青，女，1988年7月29日出生，汉族，住四川省资中县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王国权，北京中银（成都）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈辉，北京中银（成都）律师事务所律师。上诉人成都市保丰投资有限公司（以下简称保丰公司）与被上诉人石青梅、石艳青商品房销售纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保丰公司上诉请求：请求依法撤销一审原判第一、三项，改判驳回石青梅、石艳青的一审全部诉讼请求，支持保丰公司的一审反诉请求，将双方签订的商品房买卖合同约定的层高由6米变更为4.45米。事实和理由：合同中约定的房屋层高6米系工作人员笔误造成，双方系按照4.45米价格进行的交易，案涉房屋完全满足规划要求，具备正常使用功能。保丰公司的笔误未对石青梅、石艳青造成任何实质性影响，且合同签订时间和鉴定时间并不一致，同时估价结果是按照最佳利用状况进行确定，因此鉴定报告与本案不具有关联性。笔误造成了重大误解且显失公平，保丰公司有权要求变更。石青梅、石艳青共同辩称，保丰公司关于约定层高系笔误的主张缺乏依据，即便存在笔误，也应该在一年内予以变更，鉴定结论系对差异损失的鉴定，与本案具备关联性。综上，请求驳回上诉，维持原判。石青梅、石艳青向一审法院提出诉讼请求：1.保丰公司向石青梅、石艳青交付涉案商铺；2.保丰公司向石青梅、石艳青支付因层高不足6米的房屋差价款657700元；3.保丰支付违约金（按照已交购房款2181452元每日万分之四日的标准，从2014年10月1日起计算至实际交付之日止）；4.保丰公司返还因石青梅、石艳青逾期支付购房款而产生的违约金22269元；5.封堵楼梯间1楼进门楼道。保丰公司一审法院提出反诉请求：将双方签订的商品房买卖合同约定的层高由6米变更为4.45米。一审法院认定事实：2013年6月28日，石青梅、石艳青与保丰公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买保丰公司开发的位于成都市新都区，太平7、8组的保利城××号商业用房，建筑面积为179.85平方米，套内建筑面积153.31平方米，房屋价款按照套内面积14229.03元/平方米计算，总价款2181452元，层高6米。合同第十条交付条件载明“（一）出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”合同第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(1)和（2）不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”石青梅、石艳青在2013年6月27日、2013年11月29日、2014年4月9日分四次向保利公司支付了房屋总价款2181452元，并于2013年11月29日、2014年4月9日分两次向保丰公司支付了逾期支付购房款所产生的违约金24607元和49257元，共计73864元。2014年4月9日之前，向保丰公司支付了全部购房款并承担了因迟延交付购房款产生的违约金73864元。保丰公司按照合同约定的交房期限通知石青梅、石艳青到场接收该房屋，石青梅、石艳青以该房屋层高低于合同约定的6米为由，拒绝收房。经与保丰公司就层高问题进行协调未果，诉至一审法院。在一审法院审理过程中，保丰公司认可该房屋的层高为4.45米，与该房屋的设计层高一致，之所以在合同中所载6米层高，系笔误，该房屋已经经过竣工验收并取得规划验收合格证，不可能对房屋的层高进行改变。石青梅、石艳青遂将诉讼请求变更为赔偿因层高不足而造成的经济损失，并赔偿其他相关损失。石青梅、石艳青在本案中申请对因层高不足而造成的价值差异进行鉴定，一审法院依法委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司（以下简称天圣公司）对因层高不足而造成的价值差异进行鉴定。天圣公司接受一审法院委托进行鉴定。于2016年1月14日，出具了《房地产司法鉴定报告》，鉴定意见为：因层高不足6米造成的价值差异为657700元。鉴定机构人员到庭接受质询，保丰公司提出鉴定程序存在问题，鉴定结论不能采信，申请重新鉴定。经核实，鉴定机构到现场对房屋进行查看时，并未通知保丰公司，也并未进入房屋内部进行查看。一审法院认为鉴定机构的鉴定程序不合法，该鉴定报告不能采信，决定准许保丰公司提出的重新鉴定的申请。此次鉴定，石青梅、石艳青向天圣公司支付了鉴定费15920元，后天圣公司向石青梅、石艳青退还全部鉴定费。2016年3月22日，一审法院将该鉴定事项重新委托给江苏博文房地产评估土地造价咨询评估有限公司（以下简称博文公司，2015年1月20日，该公司名称变更为博文房地产评估造价集团有限公司，但在一审法院使用的鉴定机构名录上名称未作相应的变更），博文公司接受一审法院委托后，于2016年8月10日出具了《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果载明“注册房地产估价师在认真分析委托人提供的资料，以及注册房地产估价师现场查看和市场调查取得资料的基础上，对影响估价对象房地产价值的因素进行了综合分析，采用比较法和收益法测算，确定估价对象在层高6米情况下的市场价值为296.70万元，层高4.45米情况下市场价值为264.22万元，层高6米和层高4.45米情况下市场价值差异为32.48万元。”此次鉴定，保丰公司向博文公司支付鉴定费9918元。鉴定机构人员到庭接受质询，石青梅、石艳青认为鉴定程序违法，鉴定机构没有在法院指定的30个工作日内完成鉴定；根据司法鉴定通则的要求，鉴定人员需要具备高级职称，但本次鉴定中鉴定人员的资质均为中级职称；本案的鉴定意见是采用比较法得出的，但鉴定机构比较的依据是市场询价而非房屋管理部门备案的价格，采价来源不合法；本次鉴定系重新鉴定，但从鉴定报告上看不出来重新鉴定的特征。双方在选择鉴定机构时选择的名称是江苏博文，但出具报告的名称却是博文房地产评估造价集团有限公司。鉴定程序违反法律规定，鉴定过程不客观不公正，鉴定意见不客观、不科学，该鉴定结论不能作为本案的定案依据，如果有需要，可申请重新鉴定。保丰公司认为本次鉴定本身无必要进行，与本案没有关联性。一审另查明，一、2014年6月25日，该套房屋所在的保利城二期12号楼取得成都市新都区规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》。2014年5月27日，该套房屋取得成都成房测绘有限责任公司制作的《房产面积测绘成果报告书》。二、2016年9月19日，双方对诉争房屋进行了交接。一审法院认为，保丰公司与石青梅、石艳青签订的《房屋买卖合同》及补充协议、系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。保丰公司按照合同约定时间通知石青梅、石艳青前来接收房屋，石青梅、石艳青在验收过程中发现发现房屋的层高低于合同约定的6米，拒绝收房。在本案审理过程中，保丰公司提出该房屋已经经过竣工验收，不能对层高进行改变。石青梅、石艳青变更诉讼请求，要求保丰公司支付因层高不足造成的价值差异。经过鉴定，博文公司出具的鉴定意见为：层高6米和层高4.45米情况下市场价值差异为32.48万元。博文公司接受委托后，采取收集相关资料、核实资料，现场勘查、询问情况等鉴定方法对因层高造成的市场价值差异进行了鉴定，出具了造价鉴定报告。在当庭接受双方质询时，对各方有疑问的问题进行了解释和说明。关于该鉴定机构的名称，2015年1月20日，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司名称变更为博文房地产评估造价集团有限公司，但在一审法院使用的鉴定机构名册中尚未变更为新名称，故产生了在委托时的名称为江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司，出具鉴定报告时的名称为博文房地产评估造价集团有限公司。该鉴定报告程序合法、鉴定方法正确，鉴定结果客观、公正，可以作为本案确定因层高造成的市场价值差异的参考依据，一审法院予以采信。因此，保利公司因层高不足合同约定的6米给石青梅、石艳青造成了市场价值差异的损失，应向石青梅、石艳青支付经济损失32.48万元。关于该房屋的交付问题。合同约定该房屋的交付时间为2014年9月30日，在此之前该房屋已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的房产面积测绘成果报告书，符合《商品房买卖合同》第十条约定的房屋交付条件。即使存在层高不满足合同约定的问题，在商品房满足合同约定的交付条件时，石青梅、石艳青应先接收房屋，因其拒绝接收房屋造成的损失，应自行承担。故石青梅、石艳青要求保丰公司按照逾期交房的责任支付总房款每日万分之四的违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。2016年9月19日，双方对诉争房屋进行了交接，石青梅、石艳青书面申请撤回要求保丰公司按照现状移交房屋的诉讼请求，一审法院予以准许。关于石青梅、石艳青要求保丰公司退还其向保丰公司支付的违约金22269元的诉讼请求，一审法院认为，石青梅、石艳青之所以向保丰公司支付该违约金，是因为其未按照合同约定的付款期限支付购房款，足额按期向保丰公司支付购房款是其合同义务，现在要求退还该违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于石青梅、石艳青要求保丰公司封堵楼梯间1楼进门楼道的诉讼请求，该栋房屋1楼的业主对房屋进行的改造，如果侵犯了石青梅、石艳青的合法权益，应向1楼业主主张权利，其要求保丰公司封堵楼梯间1楼进门楼道无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于保丰公司的反诉请求，关于合同的变更，保丰公司需举证证明该条款存在《中华人民共和国合同法》第五十四条存在的几种情形，但保丰公司并未举证证明存在上述条款规定的几种情形，其提出将《商品房买卖合同》中约定的层高变更为4.45米的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、保丰公司于本判决生效之日起十日内向石青梅、石艳青支付因层高不足合同约定造成的经济损失32.48万元；二、驳回石青梅、石艳青的其他诉讼请求；三、驳回保丰公司的反诉请求。如果保丰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11400元，由石青梅、石艳青负担8900元，保丰公司负担2500元，一审反诉案件受理费100元，由保丰公司负担。保全费5000元，由石青梅、石艳青负担2500元，保丰公司负担2500元，鉴定费9918元由保丰公司负担。二审中，双方没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点在于：1、保丰公司要求变更合同中层高的约定有无依据，是否应变更；2、保丰公司是否应就层高向石青梅、石艳青进行补偿。关于保丰公司要求变更合同的主张。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：1、具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；……”因案涉的《商品房买卖合同》及补充协议订立于2013年6月，故即便存在可变更的事由，保丰公司亦应在一年之内向人民法院提出。而保丰公司于2016年2月向人民法院提出反诉才提出变更主张，其撤销权已经消灭。故本院对保丰公司关于要求变更合同中层高约定的主张不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合同有效。关于保丰公司是否应就层高向石青梅、石艳青进行补偿及一审判决的。本院认为，合同条款体现了双方的意思表示，承载了当事人的权利义务。无论在合同订立时保丰公司是否存在笔误，在该合同合法有效的情况下，保丰公司应全面履行合同约定的义务，交付符合合同约定的房屋。在其交付的房屋不符合合同约定时，保丰公司应承担相应的违约补偿责任。同时，房屋的层高与房屋面积、坐落等条件一样，反映了房屋的价值。石青梅、石艳青系按照合同约定的房屋层高、价格进行的比选和议价，故交付房屋的层高不符合约定产生的价值差异即为石青梅、石艳青的客观、实际损失，鉴定机构所进行的评估鉴定系对该实际损失具体金额的评估鉴定。保丰公司还认为，该鉴定意见出具时间与合同订立时间不一致，不能体现订立时的情况。对此，本院认为，石青梅、石艳青所诉请的房屋差价款，实质为保丰公司因履行交付房屋不符约定所产生的违约金，其金额由人民法院综合具体案情确定。本案中鉴定机构出具的鉴定意见，系对2016年5月20日实地勘察日涉案房屋不同层高价值的评估，能够作为人民法院作出判决时对违约金的参考依据，故一审判决保丰公司向石青梅、石艳青支付32.48万元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人保丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6172元，由上诉人保丰公司负担。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  王果审判员  赵韬二〇一七年五月十九日书记员  黄迪