贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2006号上诉人（原审被告）：贵阳华亿房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区公园西路2号4楼。法定代表人：李琦松，该公司经理。委托诉讼代理人：杨伦欢，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201610517835。委托诉讼代理人：周松，男，1974年3月4日出生，汉族，贵阳华亿房地产开发有限公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路128号。负责人：李虹，该行行长。委托诉讼代理人：孙万平，中豪律师集团(贵阳)事务所律师，执业证号：15201199210584861。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团(贵阳)事务所律师，执业证号：15201201610643349。上诉人贵阳华亿房地产开发有限公司（以下简称“贵阳华亿房开公司”）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称“建行贵阳花溪支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初6700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贵阳华亿房开公司上诉请求：一、改判被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，上诉人无需承担返还被上诉人购房款792633.32元的责任；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2006年办理的产权证与合同约定面积的差异是一直存在且被上诉人已经并能够知晓的。被上诉人是在2006年12月22日得到产权证后才付的购房款5120000元。被上诉人不能知晓的只是两份产权证之间存在面积差；二、原判适用合同法对被上诉人进行维护，却对被上诉人怠于行使自身权利的行为视而不见，被上诉人的诉讼请求已超过当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。建行贵阳花溪支行答辩称：一、2006年12月取得的两份产权证仅是在特事特办情况下办理的，该证不能真实反映本案所涉房屋的实际建筑面积。被上诉人在2016年1月28日取得新的房产证时才知晓本案所涉房屋的实际面积和合同约定的面积存在差异，故诉讼时效应从此时计算。上诉人确认其在2015年3月有通知被上诉人缴纳维修基金，故双方直至2015年都在继续履行各自的合同义务，在合同仍在持续履行的情形下，被上诉人有权随时要求履行，故诉讼时效应从2016年1月28日起算；二、按照《承诺函》的约定2006年办理的产权证只用于银行财务核算凭证，并未登记房屋权利。被上诉人基于对《承诺函》中对于2006年房屋产权证的性质及上诉人承诺竣工验收后办理新证的信赖，在知晓真实产权登记面积后要求面积补差，不存在怠于行使权利的情形。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。建行贵阳花溪支行向一审法院起诉请求：一、被告贵阳华亿房开公司返还多收原告购房款792633.32元及资金占用费473930.87元(按中国人民银行同期货款利率的标准，从付款之日起暂计至2015年11月2日止)，以后的资金占用费按中国人民银行同期贷款利率计算至应返还购房款还清之日止；二、本案诉讼费等由被告贵阳华亿房开公司承担。一审法院查明：2006年3月23日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、出卖人以出让方式取得位于中××、编号××号的地块土地使用权，出卖人在上述地块上建设商品房主，暂定名为华亿大厦；二、买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为(2005)筑商房预字第103号；三、买受人购买的商品房为上述房屋的第一幢第一层编号为1-6、1-7号房，该商品房建筑面积共200.68平方米，其中套内建设面积为158.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建设面积42.52平方米；四、该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米33884.79元，总金额为人民币6800000元整；五、面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，大于合同约定建筑面积的，其超出部分的房价由出卖人承担，产权归买受人，产权证建筑面积小于合同约定面积的，其小于部分的房按合同约定单价计算，由出卖人退还买受人；六、买受人以分期方式付款，本购买合同签订之日起两日内，买受人首付出卖人购房款1000000元，本购房合同签订之日起壹日内出卖人将本购房合同送贵阳市产权监理处备案完毕，备案登记完毕之日起两日内，买受人支付出卖人5120000元，余款680000元在房屋产权证办妥，双方按面积差异处理条款的约定处理完面积差异，该房屋产权证交买受人收执当日内一次付清，以上每次付款出卖人均需向买受人开出相应发票；七、出卖人应当在2006年7月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告于2006年3月24日及3月28日分两次向被告支付了购房款1000000元及5120000元，共计6120000元。2006年11月24日，原告因财务制度要求，当年购买的固定资产必须在当年凭产权证入账，否则将导致网点投资计划，因此向贵阳市政府及市长报告，请求对原告所购房屋先进行分段验收，并办理房屋产权证书，领导批示，同意原告先行办证。同年12月6日，原、被告双方签订《承诺函》，共同作出如下承诺：一、原告与被告公司签订的(GF-2000-0171)《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同已在产权部门登记备案，合法有效，原告所购买的1-6、1-7号商铺建筑面积为200.68平方米，总金额人民币6800000元；二、同意按合同约定面积办证；三、同意先行按合同金额征税，多退少补；四、待华亿大厦整体完工办理产权手续时，原告将交回此次办理的产权证，再行换办新证，但产权证号不更改。2006年12月18日，被告将原告购买的房屋交付原告。12月18日，被告将原告所购商铺交付原告。12月21日，贵阳市房屋产权监理处向原告核发了两份产权证，证号为筑房权证南明字第××号产权证上载明1-6号房屋建筑面积为55.13㎡，证号为筑房权证南明字第××号产权证上载明1-7号房屋建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计152.22㎡。2013年4月11日，被告委托贵阳市房产测绘队就被告开发的华亿大厦进行实际测量及计算建筑面积，贵阳市房产测绘队出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，该报告就原告所购买的1-6号及1-7号的商铺建筑面积的测量结果分别为1-6号商铺56.88㎡，1-7号商铺为100.34㎡。同时，该报告在首页其他说明处说明如下：2006年12月7日应中国建设银行股份有限公司贵阳城东支行委托现场测量一层商场1-6号(55.13平方米)，1-7号(97.09平方米)套内面积。原告提交了贵阳市房屋产权监理处根据《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》于2016年1月28日向原告核发的两份产权证，其中证号为筑房权证南明字第××号的产权证上载明：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为56.88㎡，套内建筑面积为55.04㎡；证号为筑房权证南明字第××号的产权证上载明：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为100.34㎡，套内建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计157.22㎡，与原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积小了43.46㎡。被告表示华亿大厦是2012年之后才具备办理房产登记条件，2006年华亿大厦并不具备办理产权登记，是在特事特办的情况下办理的产权证，被告于2006年3月28日向原告出具6120000元的购房发票时被告并未实际收到6120000元的购房款，6120000元的购房款原告实际是在2006年3月28日之后才支付给被告，具体付款时间记不清楚了，原被告曾经达成过口头协议，约定购房尾款和面积差互不追究，故被告从未向原告主张过购房尾款。原告认为华亿大厦是在2013年4月11日，贵阳市房产测绘队出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》后才具备办证条件，2006年华亿大厦不具备办证条件，被告出具的购房发票时2006年3月28日，但是实际付款时间是2016年12月22日，原被告从未约定购房尾款和面积差互不追究。另查明，2013年2月26日，中国建设银行股份有限公司城东支行调整为中国建设银行股份有限公司花溪支行管辖。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当严格履行合同的权利义务。2006年12月21日，贵阳市房屋产权监理处向原告核发了两份产权证（证号为筑房权证南明字第××号产权证上载明1-6号房屋建筑面积为55.13㎡，证号为筑房权证南明字第××号产权证上载明1-7号房屋建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计152.22㎡。），从原告向贵阳市政府出具的建贵报（2006）497号报告、原被告于2006年共同向贵阳市房屋产权监理处出具的《承诺函》及原被告在庭审中的陈述来看，华亿大厦在2006年是不具备办理产权登记条件的，而且《承诺函》中明确写明“二、同意按合同约定面积办证；三、同意先行按合同金额征税，多退少补；四、待华亿大厦整体完工办理产权手续时，原告将交回此次办理的产权证，再行换办新证，但产权证号不更改”，说明原被告是知情产权登记部门于2006年12月21日出具的两份产权证是不能完全反应房屋的真实面积的，而且知晓在华亿大厦整体完工后是要重新办理产权证的事实。华亿大厦在2013年4月11日，贵阳市房产测绘队出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》后才有可能具备办证条件，原告根据《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》向产权登记部门提出了变更登记，产权登记部门于2016年1月28日向原告核发的两份产权证（其中证号为筑房权证南明字第××号的产权证上载明：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为56.88㎡，套内建筑面积为55.04㎡；证号为筑房权证南明字第××号的产权证上载明：房屋坐落于南明区中××大厦××号的房屋建筑面积为100.34㎡，套内建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计157.22㎡）。2006年12月21日办理的产权证中所载明的面积是按照原被告双方合同中约定的面积进行登记的，而且从原被告双方出具的《承诺函》来看，原被告是知情2006年12月21日办理的产权证中载明的面积是依据双方合同中约定的面积进行登记的，而2016年1月28日办理的产权证中载明的面积是依据2013年4月11日，贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》作出的，故法院认为2016年1月28日办理的产权证中载明的面积是客观真实的。原告在取得2016年1月28日办理的产权证后才能知晓被告向其交付房屋的实际面积，原告只有在知晓实际面积情况下才能知晓被告交付的房屋面积与合同约定面积存在多少面积差，原告主张权利的诉讼时效应当从2016年1月28日开始计算，故被告主张原告的诉求已过诉讼时效的辩解不予采纳。原被告双方约定的房屋建筑面积为200.68平方米，房屋实际建筑面积为157.22为平方米，原告要求被告依法退还原告多交的购房款792633.32元的诉请予法有据，予以支持。原告要求被告从原告付款之日起按照用户同期贷款利率支付资金占用费473930.87元的诉请，因原被告双方在《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理中双方自行约定“大于合同约定建筑面积的，其超出部分的房价由出卖人承担，产权归买受人。产权证建筑面积小于合同约定面积的，其小于部分的房款按合同约定单价计算，由出卖人退还买受人”的内容来看被告只有退还多余购房款的义务，故对原告的该项诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、被告贵阳华亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行多付给被告贵阳华亿房地产开发有限公司的购房款人民币792633.32元；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行的其余诉讼请求。案件受理费18592元，由原告中国建设银行股份有限公司贵阳花溪支行负担6957元，被告贵阳华亿房地产开发有限公司负担11635元（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间当事人未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案二审争议的焦点为：诉讼时效期间应从何时起算。本案中，案涉房屋虽于2006年12月21日即办理两份房屋产权证（证号为筑房权证南明字第××号产权证上载明1-6号房屋建筑面积为55.13㎡，证号为筑房权证南明字第××号产权证上载明1-7号房屋建筑面积为97.09㎡，建筑面积共计152.22㎡。），但根据贵阳市人民政府在建贵报（2006）497号报告上所做批示及双方当事人共同向贵阳市房屋产权监理处出具的《承诺函》，该两份房屋产权证系基于特殊情势下所产生，以作为银行财务核算依据，待华亿大厦整体完工办理产权手续时，再行换办新证。因此，该两份房屋产权证上载明的房屋建筑面积并非客观真实，故由此而计算的房屋面积差价款无法真实确定。而建行贵阳花溪支行于2016年1月28日取得的案涉房屋的两份房屋产权证系在华亿大厦具备办证条件后，根据贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》而作出，故该两份房屋产权证中载明的房屋建筑面积系客观真实的，因房屋实际面积与合同约定面积差异而计算的房屋面积差价款于此时确定，即建行贵阳花溪支行基于房屋面积差价款而对贵阳华亿房开公司的债权于此时形成。因此，原判认定建行贵阳花溪支行主张权利的诉讼时效应从2016年1月28日开始计算并无不当，本院予以维持。上诉人贵阳华亿房开公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23270元，由贵阳华亿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年五月十日书记员  黄倩