福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0503民初1243号原告：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区刺桐路东侧国际星城12幢D802，统一社会信用代码91350500717388049J。法定代表人：庄能辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兵，福建建达（泉州）律师事务所律师。被告：陈琼兰，女，1970年12月29日出生，汉族，住泉州市丰泽区。原告泉州市长冠物业管理有限公司与被告陈琼兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法由审判员黄旭光适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李兵，被告陈琼兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉州市长冠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈琼兰向原告支付物业费及公摊费3242元。事实和理由：泉州市丰泽区群星广场小区自2001年交房到2016年7月间没有成立业委会，原告泉州市长冠物业管理有限公司自2005年6月20日接管该小区物业服务至今。群星广场首届业委会于2016年7月27日成立后，将小区再委托原告继续实施物业管理服务。被告陈琼兰系上述小区A幢百合苑202号房屋的业主，该房屋面积为70.96㎡。该被告拖欠上述房屋自2014年1月起至2016年12月31日止的物业费和公摊费用共计3242元，原告多次催讨未果。被告陈琼兰辩称，对原告所主张物业费用的拖欠时间及数额没有异议。但原告在履行管理职责方面距离《物业服务合同》约定条款相差甚远，多年来在管理中存在诸多问题至今未能解决，如楼内公共走道长期乱停车，应急楼梯墙面装有多台空调外机，热气及排水直接排在楼道内且越装越多，严重影响正常通行及存在安全隐患；沿街商铺经营网吧在楼梯平台打通一扇门，人员混杂可自由出入小区，对小区安全存在威胁；被告所居住楼层一、二层电梯厅公共部位墙面砖脱层断裂越来越严重，导致进户门无法开启，原告置之不理。鉴于原告未履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，被告有权拒绝支付物业服务费用。经审理查明，原告泉州市长冠物业管理有限公司系依法设立具有相应物业管理资质的企业法人，依法具备从事物业管理资格。原告自2005年6月20日起入驻泉州市丰泽区群星广场小区实施物业管理服务。2016年12月7日，泉州市丰泽区群星广场小区业主委员会与原告签订一份《群星广场（住宅小区）物业服务合同》，约定该业主委员会将群星广场小区委托原告实施物业服务，双方对物业管理服务期间的服务内容及标准、收费办法及违约责任等作了明确的约定。被告陈琼兰系群星广场小区房屋的业主，该房屋的建筑面积为71.75㎡，物业服务费的收费标准为1.1元/㎡/月（不含公共水电分摊费）。被告陈琼兰拖欠原告上述房屋自2014年1月起至2016年12月止的物业费和公摊费合计3242元，原告多次催讨未果，遂起诉至本院。以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、泉州市房屋登记信息查询结果表、群星广场（住宅小区）物业服务合同、证明及双方当事人在庭审中的陈述等证据加以证明。双方当事人对以上事实证据均无异议，本院予以认定。双方当事人的争议焦点为：被告以原告未履行服务管理职责为由拒交物业费用能否得到支持。原告认为，被告所说的电动车占用通道现象是个别业主的行为，为墙面砖脱层问题有与被告多次协商未成，对第三人违规安装空调，原告有予以制止及向有关执法机关反映，不存在不履行职责。原告已尽到物业管理义务，被告作为小区业主已实际享受物业管理服务，应该缴纳物业费用。被告认为，公共通道长期乱停车，其他业主在应急楼道违规安装空调外机，热气及排水直接排在楼道内且越装越多，入户门公共部位墙面瓷砖脱落应由物业公司进行维护。原告物业管理不到位，被告有权拒交物业服务费用。对双方当事人争议的焦点，本院作分析认定如下：被告以原告怠于履行其管理职责，给被告生活带来诸多不便为由拒交物业服务费用，并在庭审中提供了相应的证据。本院认为，原告对诉争小区提供物业服务，业主享受了服务，应该缴纳物业费用，拒缴物业费或者要求减少物业费须有正当的理由。因诉争小区存在的公共通道被占用及应急楼道违规安装等问题均属于物业公司日常管理中应当及时予以维护管理的范围，原告不能提供证据证明其在上述项目中已充分履行服务管理职责，故被告关于原告管理服务不到位的部分辩解意见予以采信。基于原告提供物业服务存在瑕疵，故原告请求被告支付的物业费，酌定予以减少568.3元（自2014年1月起至2016年12月止的物业费71.75㎡×1.1元/㎡/月×36个月×20%），被告陈琼兰拖欠原告截止至2016年12月的其余物业费和公摊费合计2673.7元，予以支持。综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告自2005年6月20日起入驻群星广场小区实施物业管理服务，期间群星广场小区业主委员会与原告于2016年12月7日签订了《群星广场（住宅小区）物业服务合同》，继续对小区实施物业管理。原告对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，被告陈琼兰作为该小区的业主已享受了该物业管理服务，有义务根据约定的标准向原告支付相应的物业费及公摊费。但基于原告提供物业管理服务存在瑕疵，故原告请求被告陈琼兰应支付欠缴的物业费和公摊费，酌定予以减少，本院以2673.7元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈琼兰应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市长冠物业管理有限公司支付物业费及公摊费2673.7元；二、驳回原告泉州市长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈琼兰负担。本判决为终审判决。审判员  黄旭光二〇一七年五月五日书记员  洪希文附:主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。