福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初2543号原告：泉州金桥房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市官桥镇金桥开发区。法定代表人：徐伟福，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐长青，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。被告：王彩彬，女，1971年4月10日出生，汉族，住福建省南安市。被告：陈文招，男，1971年1月8日出生，汉族，住福建省南安市。原告泉州金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产公司）诉被告王彩彬、陈文招商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金桥房地产公司的诉讼代理人徐长青到庭参加诉讼，被告王彩彬、陈文招经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金桥房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认金桥房地产公司与王彩彬签订的编号为201406196的《商品房买卖合同》于2016年11月30日解除。2、王彩彬立即协助金桥房地产公司到原登记主管部门办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记等合同解除后的相关事宜。3、王彩彬、陈文招向金桥房地产公司支付代偿银行贷款本息人民币420489.22元。4、王彩彬向金桥房地产公司支付违约金人民币125515.8元。5、王彩彬支付金桥房地产公司支出的律师费人民币16000元。6、王彩彬支付金桥房地产公司因（2016）闽0583民初2054号案承担的诉讼费人民币3532元。事实和理由：2014年8月13日，金桥房地产公司与王彩彬签订编号为201406196的《商品房买卖合同》，购买址于南安市。根据买卖合同约定，上述商品房总价款836772元，首付426772元，余款41万元按揭支付。合同附件六补充协议约定，买受人原因导致出卖人对银行承担担保责任，买受人承担已付款15%违约金，出卖人有权解除合同，诉讼费、律师费由买受人承担。合同签订后，王彩彬、陈文招支付了全部房款。2015年9月29日、2015年12月31日，因王彩彬逾期还贷，金桥房地产公司先后被贷款行建设银行扣款代偿19500元及9800元。2016年3月15日，因王彩彬继续逾期还贷，建行同时起诉金桥房地产公司及王彩彬、陈文招。2016年6月13日法院判决王彩彬、陈文招清偿按揭款本金378139.47元及利息、罚息，金桥房地产公司承担连带担保责任。建行遂于2016年6月30日、2016年7月6日分别自金桥房地产公司帐户扣款30000元及361189.22元。至此，银行四次扣款合计420489.22元。因王彩彬、陈文招不能向金桥房地产公司付清代偿款，金桥房地产公司于2016年11月26日通知王彩彬解除合同。为此，金桥房地产公司提出本案诉讼。王彩彬、陈文招未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王彩彬、陈文招经传票传唤未到庭，本院无法组织其对证据进行质证。本院经审查认定事实如下：金桥房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，金桥房地产公司并取得讼争商品房项目的商品房预售许可证。2014年8月13日，金桥房地产公司与王彩彬签订合同编号为201406196的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，王彩彬向金桥房地产公司购买址在南安市，建筑面积共107.94平方米，单价为7752元，总金额为836772元，付款方式及期限详见合同附件六等内容。附件六《合同补充协议》约定银行按揭付款，主合同签订时，买受人向出卖人支付购房款256772元作为首付款，买受人于2014年8月30日前向出卖人支付170000元作为首付款，主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房款410000元……出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款15%向出卖人承担违约责任，出卖人有权立即解除合同。买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、公证费、诉讼/仲裁费、财产保全费、调查取证及差旅住宿等费用由买受人承担。合同签订后，王彩彬支付了购房款836772元，其中410000元向银行办理按揭贷款，2014年8月25日讼争商品房买卖合同办理了商品房买卖合同备案及预告登记。2014年10月28日，王彩彬、陈文招、金桥房地产公司与中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建行南安支行”）签订《个人住房借款合同》一份。但王彩彬、陈文招未依《个人住房借款合同》的约定向建行南安支行按时偿还贷款。2015年9月29日、2015年12月31日，建行南安支行从金桥房地产公司帐户直接划扣19500元、9800元，用于偿还王彩彬、陈文招逾期未还的贷款本息。2016年3月15日，建行南安支行向南安市人民法院提起诉讼。2016年6月13日，南安市人民法院作出（2016）闽0583民初2054号民事判决书判决：1、解除建行南安支行与王彩彬、陈文招、金桥房地产公司签订的合同编号为350656306-2032-20140527715的《个人住房借款合同》；2、王彩彬、陈文招应于本判决生效后10日内一次性偿还尚欠建行南安支行的借款本金378139.47元及相应的利息、罚息；3、金桥房地产公司对上述王彩彬、陈文招的给付义务承担连带保证责任，但金桥房地产公司在承担保证责任后，有权向王彩彬、陈文招追偿。该判决生效后，2016年6月30日、2016年7月6日，建行南安支行从金桥房地产公司帐户直接扣款30000元、361189.22元用于清偿王彩彬、陈文招尚欠的贷款本息。2016年7月6日，王彩彬、陈文招尚欠建行南安支行的贷款本息已经全部偿还完毕，其中金桥房地产公司代偿的金额为420489.22元。王彩彬、陈文招至今未将金桥房地产公司代偿的款项支付给金桥房地产公司。2016年11月26日，金桥房地产公司向王彩彬邮寄《律师函》一份，邮寄地址为福建省南安市内都村内辽28号，《律师函》通知王彩彬自律师函送达日起，双方签订的编号为201406196的《商品房买卖合同》解除。2016年12月9日，该邮件退回。另，金桥房地产公司因（2016）闽0583民初2054号案件支出诉讼费3532元，因本案支出律师费16000元。本院认为，金桥房地产公司与王彩彬签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，王彩彬、陈文招向建行南安支行办理按揭贷款手续用于支付讼争房屋的房款，并由金桥房地产公司提供阶段性保证。王彩彬、陈文招未依《个人住房借款合同》约定向建行南安支行按时偿还贷款，其行为构成违约，经法院判决，金桥房地产公司代王彩彬、陈文招向建行南安支行清偿了贷款本金及利息、罚息等。金桥房地产公司已履行了保证责任，依照双方签订的《合同补充协议》中“出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款15%向出卖人承担违约责任，出卖人有权立即解除合同。买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、公证费、诉讼/仲裁费、财产保全费、调查取证及差旅住宿等费用由买受人承担”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，金桥房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求王彩彬支付代偿款项420489.22元，违约金125515.8元、案件受理费3532元、律师费16000元。陈文招作为《个人住房借款合同》的借款人，应与王彩彬共同偿还金桥房地产公司因履行保证责任而代偿的银行贷款本息420489.22元。金桥房地产公司于2016年11月26日邮寄《律师函》通知王彩彬解除合同，该邮件于2016年12月9日退回。根据《合同补充协议》，出卖人将依据主合同首部买受人或其代理人的联系信息与买受人方联系。该信息变更的，买受人应在变更后三日内书面通知出卖人，否则应承担联系不畅或通知不到后果。通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；因收件人原因（如提供联系信息不详或错误、变更联系信息未及时告知、拒收邮件等）导致通知无法送达的，该通知发出合理时间后（本市为四日，外埠为七日）视为送达的约定，金桥房地产公司寄出的《律师函》于2016年11月30日视为送达王彩彬，双方签订的《商品房买卖合同》于送达当日即2016年11月30日解除。因此，金桥房地产公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2016年11月30日解除，合理合法，应予支持。本案合同已办理备案手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，金桥房地产公司请求王彩彬配合其解除《商品房买卖合同》的备案登记手续，符合法律规定，予以支持。因王彩彬未在本案中提出请求，对于金桥房地产公司应返还王彩彬的剩余购房款，本案不予处理，双方可另行处理。王彩彬、陈文招经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认泉州金桥房地产开发有限公司与王彩彬2014年8月13日签订的编号为201406196的《商品房买卖合同》于2016年11月30日解除；二、王彩彬应于本判决生效后十日内协助泉州金桥房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记手续；三、王彩彬、陈文招应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司因履行连带保证责任支出的款项420489.22元；四、王彩彬应于本判决生效后十日内支付泉州金桥房地产开发有限公司违约金125515.8元，律师费16000元及因（2016）闽0583民初2054号案件支付的受理费3532元，上述三项共计145047.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12167元，减半收取计6084元，由王彩彬、陈文招负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  倪丽端二〇一七年五月二十五日书 记 员  杨玲娥速 录 员  陈家群附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。