北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初8025号原告（反诉被告）：古文国，男，1960年2月7日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京市三维律师事务所律师。被告（反诉原告）：范亚丽，女，1973年12月5日出生，北京市监狱管理局中心医院未管所分院大夫，住北京市朝阳区。被告：邢和初，男，1971年7月13日出生，住北京市丰台区。范亚丽、邢和初共同委托诉讼代理人魏金明，北京市中孚律师事务所律师。范亚丽、邢和初共同委托诉讼代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师。被告：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。法定代表人胡鹏伟，总经理。委托诉讼代理人：吴阳，男，1984年8月28日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司职员，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：赵婷婷，女，1988年3月23日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司职员，住该单位宿舍。原告（反诉被告）古文国与被告（反诉原告）范亚丽、被告邢和初、被告满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）古文国的委托诉讼代理人蒋曼，被告（反诉原告）范亚丽及其与邢和初共同委托诉讼代理人魏金明、靳双权到庭参加诉讼，被告满懿公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古文国向本院提出诉讼请求：1、范亚丽、满懿公司继续履行双方于2016年2月27日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、范亚丽、邢和初、满懿公司立即协助古文国办理坐落于大兴区新居里XX号楼X层X-XXX室房屋的产权变更手续；3、范亚丽、邢和初向古文国交付大兴区新居里XX号楼X层X-XXX室房屋；4、范亚丽向古文国支付违约金（违约金的计算，以1695000元为基数，自2016年4月21日起至实际履行过户手续之日止，按照日万分之五计算）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：古文国、范亚丽、满懿公司于2016年2月27日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定范亚丽将其所有的坐落于大兴区新居里XX号楼X层X-XXX室房屋出售给古文国，古文国于当日支付定金2万元。范亚丽亦未按照合同约定将房屋交付给古文国占有使用，但当古文国及满懿公司通知范亚丽前往银行办理付款及过户手续时，范亚丽却不予配合，故提起诉讼，请求法院判如所请。范亚丽辩称，不同意古文国的诉讼请求，古文国负有先行支付合同价款的义务。实际上，古文国未按合同约定履行支付价款的合同义务，范亚丽有权拒绝过户，并且范亚丽已经向古文国主张解除双方之间的房屋买卖合同。邢和初辩称，邢和初、范亚丽于2016年3月2日办理了离婚登记手续，在签订房屋买卖合同时，已就财产问题达成了一致意见。涉案房屋由范亚丽单独所有，故邢和初对范亚丽出售房屋的全部行为认可。其余答辩意见同范亚丽一致。满懿公司最后一次庭审未到庭，但在简易程序庭审时辩称，如果合同可以继续履行，满懿公司愿意配合办理相关手续，交付房屋与满懿公司无关，要求满懿公司支付违约金没有合同依据，不同意承担诉讼费用。范亚丽向本院提出反诉诉讼请求：1、解除2016年2月27日范亚丽与古文国签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、古文国协助范亚丽办理北京市大兴区新居里XX号楼X层X-XXX室房屋的解除网签备案登记手续；3、古文国向范亚丽支付违约金339000元；4、本案反诉的诉讼费用全部由古文国承担。事实与理由：2016年2月27日，范亚丽与古文国签订《房屋买卖合同》，合同约定：范亚丽（出卖人）以1695000元的价格将位于北京市大兴区新居里16号楼2-301的房屋出售给古文国（买受人）。同日，范亚丽（甲方）与古文国（乙方）签订《补充协议》。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，至今范亚丽收到2万元定金，剩余房价款古文国未支付。古文国违反双方合同的约定，并且已经达到合同解除条件。因此，范亚丽根据《民事诉讼法》相关规定提起反诉，恳请依法支持范亚丽的反诉请求。古文国针对范亚丽的反诉辩称，1、古文国不存在违约行为，范亚丽无权要求解除合同，也无权要求古文国支付违约金；2、古文国自始至终具备支付全款的能力，并同意随时支付剩余房款，因此，不同意办理解除网签备案登记的手续。也不同意承担本诉及反诉费用。经本院审理查明：2016年2月27日，古文国（买受人）与范亚丽（出卖人）经满懿公司居间介绍，签订房屋买卖合同，合同约定：范亚丽所售房屋坐落为北京市大兴区新居里XX号楼X-XXX（以下简称：涉案房屋），房屋性质为经济适用住房，建筑面积90.71平方米。该房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租，甲方陈述并保证该房屋无任何权利限制情况，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币100万元整；经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民69.5万元，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币2万元整；双方协商一致同意采取买受人以自有资金交易（即全款交易）的交易方式：买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋价款。如按照银行资金监管或托管形式支付购房款，则依据双方签署的银行资金监管或托管协议约定进行房款支付。具体付款方式及期限的约定见补充协议；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后三十个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于10个工作日内将该房屋交付给买受人；第十条，违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；（二）逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，范亚丽（出卖人，甲方）、古文国（买受人，乙方）、满懿公司（居间人，丙方）签订补充协议，除以上内容外，另外补充约定：定金事宜：乙方于2016年2月27日向甲方支付定金人民币2万元整；购房款支付：乙方应于过户前一日，将第一笔购房款人民币167万元整以自行支付的方式支付给甲方；权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于三十个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有转移登记手续：若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。违约责任：1、甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议的约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无处分权或无完全处分权的（包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得无所有权的；（3）交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（5）拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的；（6）将交易房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。2016年2月27日，范亚丽出具收条，载明在满懿公司的居间服务下，今收到购买人古文国购买位于大兴区新居里XX号楼X-XXX的房屋购房定金共计人民币2万元整。双方均认可按照合同约定应当于2016年4月11日前办理房屋产权转移登记手续，均认可延误系因古文国购房资质存在问题造成，满懿公司陈述系由政策原因造成，范亚丽对该原因不认可。2016年4月12日，范亚丽、古文国签订网签合同并提交备案，合同编号为C1244556。2016年4月18日，范亚丽、古文国缴纳了相关税费。2016年3月2日，邢和初与范亚丽在北京市丰台区民政局登记离婚，离婚协议书中未对涉案房屋进行约定，在庭审中，双方均认可涉案房屋现由范亚丽单独所有，且登记在范亚丽名下。庭审中，古文国提交短信记录，2016年4月21日满懿公司工作人员向范亚丽发送短信“姐，咱们明天过户，您那时间能安排开吗”，范亚丽回复“明天我上班，下周你安排吧”，2016年4月25日（周一）21时36分，满懿公司工作人员发短信给范亚丽，内容为：“姐，明天上午九点咱们去建委东边建行给您打房款”。范亚丽未做回复，以证明满懿公司催促范亚丽履行合同义务，并且与范亚丽约定4月26日到银行办理转账支付剩余房款事宜。范亚丽、邢和初对以上短信的真实性认可，但认为范亚丽同意4月26日见面，系同意双方就违约金问题进行协商，而非同意接收房款。满懿公司对证据的真实性、证明目的认可。庭审中，双方主张系因为对方违约造成2016年4月26日未能如约交付房款。经范亚丽申请，本院调取银行监控录像，能够确认双方均于当日到达约定银行，且双方进行了协商，范亚丽未进入交易大厅，但因银行监控录像仅有画面，无法判断双方交谈内容。范亚丽认可未向古文国提供过银行账号。满懿公司陈述未能如约支付房款的原因系双方因就2016年4月11日未能如期办理房屋转移登记手续的违约金未能协商一致，范亚丽、古文国亦认可当天双方系因违约金数额产生分歧后各自离去。庭审中，范亚丽提交其与满懿公司的工作人员的通话录音，以证明范亚丽认为古文国已经构成根本违约，最后交款日期应为4月25日，满懿公司的工作人员认为古文国未构成根本违约。对该组证据，古文国对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。满懿公司仅对录音文件的真实性认可，并认为该录音证明了该公司工作人员在合同履行过程中，与范亚丽一方曾有过多次沟通、交流，对其他证明目的均不认可。庭审中，范亚丽提交快递存单及解除合同通知书，证明其于2016年6月21日向古文国邮寄送达解除合同通知书，主要内容为古文国未按合同约定支付购房款的行为违反了合同约定，按照合同约定范亚丽通知其自2016年6月20日解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。对该份证据，古文国称并未收到，且该份证据系诉讼中形成，不予认可。上述事实，有房屋买卖合同及补充协议、房屋买卖定金合同、网签合同、收条、短信往来记录、视频光盘及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：满懿公司未到庭参加诉讼,视为其放弃相应权利,对于其答辩、举证、质证意见，本院以其之前在庭审中发表的意见及提交的书面意见为准。古文国与范亚丽、满懿公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中第一个争议焦点在于古文国支付房款的最后日期，双方均认可按照合同约定，2016年4月11日为办理房屋转移登记手续的最后一日，按照合同约定，逾期15日构成根本违约，该期间应截至2016年4月26日，范亚丽认为按照合同约定，支付剩余全部房款的日期为过户前一日，故2016年4月25日古文国未支付房款已构成根本违约，但满懿公司工作人员于2016年4月22日联系范亚丽时，范亚丽回复称“明天我上班，下周你安排吧”，应当视为范亚丽同意将付款时间延长至下周，即2016年4月25日至4月31日，故古文国于2016年4月26日支付剩余房款并未构成根本违约。现双方均主张2016年4月26日未能如约交付房款系对方过错，但根据双方现有证据，无法判断当日未能如约交付房款的具体原因，根据在本案审理过程中，古文国诉讼请求为要求继续履行，而范亚丽发函并提起反诉要求解除合同的实际情况，本院认定，本次合同的违约方为范亚丽一方。虽合同中对于违约金有所约定，但古文国所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额，且范亚丽提出该约定违约金过高，要求法院予以调整，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为范亚丽一次性支付古文国违约金2万元，对于古文国要求范亚丽、满懿公司协助古文国办理坐落于北京市大兴区新居里XX号楼X层X-XXX室房屋的产权变更手续及要求范亚丽交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；因范亚丽为违约方，范亚丽反诉要求古文国解除房屋买卖合同、补充协议、网签备案登记手续、赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。另需指出，对于此前因古文国的原因双方未能按照合同约定日期完成过户的情况，因双方均未要求在本案中解决，故本案中不宜一并处理，双方可就此自行协商，协商不成的，另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、古文国于本判决生效后10日内给付范亚丽剩余房款167.5万元；二、范亚丽于本判决生效后10日内协助古文国办理北京市大兴区新居里XX号楼X层X-XXX房屋的产权转移登记手续；三、本判决第一项全部履行完毕后10日内，范亚丽向古文国交付北京市大兴区新居里XX号楼X层X-XXX室房屋；四、范亚丽向古文国支付违约金2万元；五、驳回古文国的其他诉讼请求；六、驳回范亚丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12900元，由古文国负担6450元（已交纳），范亚丽负担6450元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费11536元，由范亚丽负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 王 静审判员 韩文静审判员 唐 钰二〇一七年五月二十六日书记员 黄冰瑶