河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1728民初192号原告：遂平县长裕房地产开发有限公司。法定代表人：王领，总经理。委托代理人：熊继文，河南展志律师事务所律师。被告：董建峰，男，1975年10月6日出生，汉族，户籍地福建省长乐市，现住驻马店市。委托代理人：曹勇，河南北纬律师事务所律师。原告遂平县长裕房地产开发有限公司与被告董建峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遂平县长裕房地产开发有限公司委托代理人熊继文、被告董建峰委托代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遂平县长裕房地产开发有限公司（以下简称长裕公司）诉称，因经营需要，原告与被告商定向其借款800万元。在借款未实际全部交付原告情况下，被告要求原告以名为买卖协议的形式与其签订《房屋买卖合同》。2015年1月16日，原告委托人在以借贷为真实意思表示的情况下与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定将1-4层商住房面积约2775平方米，作价800万元由被告购买。实际的借贷关系，进行了部分履行。2015年12月，被告隐瞒原告签订合同借款的真实意思表示，向人民法院诉请履行房屋买卖协议，企图将原告1-4层面积约2775平方米的商住房据为己有。被告原来签订买卖合同的行为存在明显欺诈。若违背原告真实意思表示的房屋买卖合同成立，必然导致原告合法权益受到重大侵害，属显失公平。为维护公平的市场交易秩序，起诉请求撤销原告与被告签订的《房屋买卖合同》，诉讼费由被告承担。被告董建峰辩称：一、原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，不存在法律规定的撤销情形。原被告双方2015年1月16日签订的房屋买卖合同，约定董建峰购买原告公司2775平方米商品房，购房款800万元，付款时间为2015年1月16日前，交房时间为2015年3月16日前。董建峰向长裕公司支付的800万元购房款由三个部分组成：合同签订当日转账支付购房款310万元，2014年12月9日转账支付186万元，用原来的借款及利息304万元顶抵部分购房款。长裕公司向董建峰出具了收到800万元购房款的收据，该收据上加盖有长裕公司的公章，并由长裕公司授权委托人王鹤朴（系长裕公司法人代表王领之子）签署姓名。本案中原被告之间前期虽有借款关系，因长裕公司没有偿还借款，双方协商一致签订购房合同，建立房屋买卖关系，原借款转换为部分购房款并且被告董建峰支付了剩余的购房款。自原借款转为购房款时双方之间的原借贷关系终止，房屋买卖关系成立，原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，不存在撤销事由。二、原告请求撤销原被告双方2015年1月16日签订的房屋买卖合同，已经超过法律规定的行使撤销权的一年除斥期限，该撤销权已消灭。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第73条第二款规定，可变更或可撤销的民事行为自行为成立时起超过一年，当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中原被告双方签订房屋买卖合同时间是2015年1月16日，现原告在2017年1月向法院提起诉讼，请求撤销双方签订的房屋买卖合同，假如存在法律规定的撤销情形，也显然已超过法律规定的一年的除斥期间，撤销权已消灭。退一步说，遂平法院2015年12月29日向长裕公司送达起诉状副本时，长裕公司如认为合同存在撤销事由，应当在此时起算行使撤销权的一年期间。经审理查明，长裕公司是由自然人独资设立的房地产开发有限责任公司，成立于2007年5月，法定代表人王领，王鹤朴系王领之子。该公司投资开发的“颐和家园商住小区”位于遂平县城国槐路与××交叉口东南角。该小区九号楼共13层，第一至二层为临街商铺，建筑面积1434.93平方米，2015年2月6日抵押评估单价每平方米11500元；第三至四层为住宅，建筑面积为1516.66平方米，2015年4月22日抵押评估单价每平方米3960元。案外人刘某与王鹤朴系朋友关系，王鹤朴向刘某借过大额资金。2014年12月9日，刘某通过银行转给王鹤朴尾号为8817的银行卡内186万元。刘某与被告董建峰系同乡、同事关系。2015年初，长裕公司因经营需要，授权王鹤朴对外融资借款。在此期间，通过刘某介绍，王鹤朴与董建峰结识，王鹤朴向董建峰提出借款意向，董建峰同意出借给王鹤朴800万元资金。2015年1月16日，在驻马店市董建峰的办公室，王鹤朴与董建峰签订一份《房屋买卖合同》。约定：第一条，房屋情况及价格：位于遂平县国槐路××和家园××楼，房产证号遂平房权证字第××号，共13层，总建筑面积9018.23平方，现将一至四层全部商住房面积约2775平方出售给买受方，该1、2、3、4层商住房总价为人民币8000000元（捌佰万元）。第二条，付款方式：买受人在2015年1月16日前付清全部房价款即实际付款额为人民币8000000元（捌佰万元）。买受人应当如期将全部房款当面交付给出卖方委托代理人或汇入出卖方委托代理人指定的银行，出卖方委托代理人收到购房款后应出具收条并加盖公章。第三条，交付期限：出卖人应当在2015年3月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。第四条，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过十日自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款千分之二的违约金，合同继续履行……。第九条：自本合同生效之日起60天内，出卖人应给买受人办理过户手续。王鹤朴在《房屋买卖合同》出卖人长裕公司委托代理人项下签名、董建峰在买受人项下签名后，二人同刘某一起开车到遂平县长裕公司盖章。到达长裕公司后，董建峰、刘某二人在车内等候，王鹤朴一人进入长裕公司，在《房屋买卖合同》上加盖长裕公司公章，后三人又回到驻马店市董建峰办公室，王鹤朴用事先已经加盖长裕公司公章的空白纸，给董建峰出具了“今收到董建峰购房款现金及转账捌佰万元整（8000000.00）”的收条。收条出具后的当天，刘某用尾号2484银行卡汇入王鹤朴妻子尾号为8478银行卡内310万元。剩余490万元，董建峰至今未给付长裕公司及委托代理人王鹤朴。因长裕公司未按照《房屋买卖合同》向董建峰交付房屋，董建峰于2015年12月18日向本院提起诉讼，请求长裕公司交付房屋并承担违约责任〔案号（2015）遂民二初字第00344号〕，本院于2015年12月29日向长裕公司送达应诉手续。在该案庭审中，董建峰代理人述称，刘某在2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元系购房意向金，应顶抵购房款，下余304万元在签订合同当日董建峰以现金形式给付了王鹤朴；董建峰的证人刘某也当庭证明，听董建峰说借一部分现金给付了王鹤朴。而在本案庭审中，董建峰代理人提交刘某与王鹤朴的录音资料一份，证明是用原来王鹤朴借刘某的借款及利息304万元顶抵了购房款。2016年1月14日，长裕公司向本院提起诉讼，请求撤销与被告董建峰签订的《房屋买卖合同》。因本院于2016年8月11日作出（2015）遂民二初字第00344号民事判决书，认定长裕公司与董建峰之间系民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，判决驳回董建峰的诉讼请求，长裕公司于2016年8月15日申请撤诉，本院当日裁定准许长裕公司撤诉。本院（2015）遂民二初字第00344号民事判决书送达后，董建峰提起上诉，驻马店市中级人民法院经审理作出（2016）豫17民终3281号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）遂民二初字第00344号民事判决书，将该案发回重审，该案由本院民二庭承办审理。长裕公司于2016年12月9日提起本案诉讼，本院当日向长裕公司开具《预交诉讼费用通知》，长裕公司当日通过银行交纳诉讼费用后，本院受理长裕公司的起诉材料，于2017年1月5日决定立案，本案由本院车站法庭承办审理。本案审理中，本院民二庭作出中止诉讼裁定书，对董建峰诉长裕公司房屋买卖合同纠纷一案裁定中止诉讼。上为本案事实。上述事实，有原被告陈述、书证、董建峰诉长裕公司房屋买卖合同纠纷一案原审开庭笔录在卷为证，证据充分，足以认定。本院认为，双方当事人争议的焦点是双方之间是借贷关系还是房屋买卖关系，长裕公司请求撤销双方于2015年1月16日签订的《房屋买卖合同》是否应予支持。根据双方诉辩意见及举证，本院认为双方之间名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系，双方签订《房屋买卖合同》是对民间借贷的担保。理由如下：一，从《房屋买卖合同》签订过程看，1、合同签订前，双方未进行充分协商，缺乏进行房屋买卖的合意。双方买卖标的物价值巨大，董建峰没有证据证明签订合同前亲自到现场查看了房屋位置坐落、布局结构、使用现状等情况，没有与长裕公司或代理人王鹤朴进行反复协商的过程，不能充分反映其真实购房的意思表示。2、签订合同草率。签订合同当日在董建峰办公室内，由董建峰事先拟好合同条文及授权委托书，董建峰和王鹤朴在各自署名处签名，然后董建峰、王鹤朴和刘某又到长裕公司，让王鹤朴一人单独去长裕公司盖章。由此看出，董建峰先让王鹤朴在买卖合同委托代理人处签名，再让王鹤朴在授权委托书上加盖长裕公司印章，签订合同过程草率。3、董建峰如真实购买上述房屋，必定考虑产权过户等问题，因而会使用房屋管理部门统一印制的销售商品房合同文本。双方签订合同价款800万元，却没有使用正规合同文本。而董建峰拟定的合同文本内容简单，条款不完备，在办理房屋产权过户手续时不会被房屋管理部门采用，且董建峰在签订合同后，从未向长裕公司索要《销售不动产统一发票》，势必造成过户困难。上述行为均不符合真实购房人应当实施的正常行为。二、从《房屋买卖合同》的价款看，1、合同约定董建峰购买的房产是长裕公司开发的颐和家园九号楼一至二层商铺和三至四层住宅，面积约2775平方米，购房款为800万元，房屋成交单价是2882.88元/平方米。该房产位于遂平县城繁华地段，地理位置优越。当时商铺抵押评估单价11500元/平方米，住宅抵押评估单价3960元/平方米。长裕公司以如此低价出售该房产，明显不符合常理和交易习惯；2、董建峰购买的是长裕公司的房产，巨额购房款理应通过银行转账支付给长裕公司，而合同却约定将800万元购房款当面给付委托代理人王鹤朴，或汇入王鹤朴指定的银行，不符合正常交易习惯，不符合正常房产交易当事人的正常心理。3、从购房款履行情况看，董建峰对给付购房款的事实陈述矛盾。在董建峰诉长裕公司房屋买卖合同纠纷一案原审庭审中，董建峰代理人述称，800万购房款包括刘某在2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元购房意向金、当日汇给王鹤朴妻子的310万元、当日董建峰以现金形式当面给付王鹤朴的304万元，证人刘某也证明听董建峰说借一部分钱给付王鹤朴的现金。而在本案庭审中，董建峰代理人提交刘某与王鹤朴的录音资料一份，证明是用原来王鹤朴借刘某的借款本息304万元顶抵购房款，不是当日给付的304万元现金。庭审中，董建峰提交的授权委托书证明王鹤朴在2015年1月16日才取得长裕公司的售房委托书，其辩称刘某在2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元系给付的购房意向金，自相矛盾。刘某于2014年12月9日汇给王鹤朴的186万元与购房款无关，属刘某与王鹤朴之间的经济往来。董建峰一方面承认在双方签订房屋买卖合同以前没有借款关系，一方面又辩称304万元购房款系用以前借款本息顶抵，且其提交的录音资料显示的也是刘某与王鹤朴之间的算账情况而不是董建峰与王鹤朴之间的算账情况；从录音资料看，刘某与王鹤朴算账情况含糊不清，数字来历不准，不能作为结算依据。董建峰关于给付304万元购房款的陈述和举证，自相矛盾，本院不予采信。因此，王鹤朴虽然向董建峰出具了收到800万元购房款的收据，但董建峰只实际给付了购房款310万元，其余购房款不能认定给付。综合以上分析意见，本院认为，长裕公司与董建峰虽然签订了《房屋买卖合同》、王鹤朴以长裕公司名义给董建峰出具了收到800万元购房款的收据，但双方的真实意思表示是进行民间借贷而不是进行房屋买卖。董建峰承诺给付长裕公司借款800万元，实际给付310万元，长裕公司与董建峰之间只存在310万元的民间借贷关系，双方名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系，双方签订《房屋买卖合同》是对民间借贷的担保。双方签订房屋买卖合同的实质是如长裕公司和王鹤朴不能归还借款，则以房屋买卖合同的标的物抵债。如董建峰的合同目的得以实现，必将使长裕公司价值2000多万元的房屋抵偿欠董建峰的310万元借款本息，长裕公司的财产权益因此受到重大侵害。双方以签订房屋买卖合同的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止约定抵押物的所有转移给债权人所有的法律规定。上述规定是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。因此，董建峰与长裕公司以签订房屋买卖合同的合法方式掩盖了牟取不当暴利的非法目的，属无效合同。因双方签订的房屋买卖合同属无效合同，不具有撤销事由，长裕公司请求撤销2015年1月16日与董建峰签订的房屋买卖合同，没有事实依据和法律依据，本院不予支持，其请求应予驳回。被告董建峰辩称双方签订的房屋买卖合同不存在撤销事由的理由，本院予以采纳。但其辩称双方签订的房屋买卖合同合法有效，本院不予采纳。原被告双方签订房屋买卖合同时间为2015年1月16日，此时应为长裕公司知道撤销房屋买卖合同事由的起算时间，长裕公司于2016年12月9日提起撤销权诉讼，超出法定行使合同撤销权的期限。对被告董建峰辩称长裕公司请求超出法定行使撤销权期间的理由，本院予以采纳。本案在审理中经调解达不成协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告遂平县长裕房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告遂平县长裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵新政人民陪审员  刘 长人民陪审员  孔香平二〇一七年五月十二日书 记 员  王梦春