重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初2763号原告（反诉被告）：刘春梅，女，1964年3月22日出生，汉族，住巴南区。被告（反诉原告）：重庆路久置业顾问有限公司，住所地重庆市巴南区。法定代表人：陈文武，公司经理。被告：唐和贵，男，1971年1月29日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：张春梅，女，1979年5月15日出生，汉族，住巴南区。原告刘春梅诉被告重庆路久置业顾问有限公司（以下简称路久公司）、唐和贵、张春梅暨反诉原告路久公司反诉反诉被告刘春梅合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法由审判员涂恩适用简易程序，于2017年3月24日、4月24日公开开庭进行审理，原告刘春梅，被告路久公司、唐和贵到庭参加诉讼（唐和贵第二次未到庭），本诉被告张春梅经本院传票传唤未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘春梅向本院提出诉讼请求：1.被告重庆路久公司赔偿原告精神损失费20000元；2.判决居间合同无效，被告唐和贵、刘春梅返还定金20000元并支付利息（按照中国人民银行同期活期存款利率）；3.被告唐和贵、刘春梅赔偿原告精神损失费1000元。审理中，原告刘春梅将第2项请求变更为“撤销签订的《房地产买卖居间协议》，被告唐和贵、刘春梅返还定金20000元”，并自愿放弃利息。事实及理由：2017年1月21日，原告在安居客网站上看到路久公司发布的关于涉案房屋的广告，年代一栏注明2009年，之后由路久公司工作人员一起约见房主看房，对房屋很满意，遂与被告唐和贵商定房屋价格为578000元，当日即与路久公司、唐和贵、张春梅签订《房地产买卖居间协议》，并预付了20000元定金。1月22日，原告发信息与被告唐和贵要求核实房屋年代，被告唐和贵未予理睬。同时，原告又向路久公司工作人员黄仁丽核实，黄仁丽称广告确实有误，应是2007年的房屋。1月24日，原告向巴南区花溪工商所投诉。随后，原告多次与路久公司、唐和贵要求核实年代问题，并要求退还定金未果，故依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》之规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，误导消费者并损害消费者利益，提出如前请求。被告路久公司辩称，二手房买卖以实地看房为准，在安居客网站网页和《房地产买卖居间协议》均有特别声明和告知，路久公司不存在欺诈行为。原告刘春梅解除合同的主要原因是未与家人协商一致，其请求应予驳回。被告唐和贵辩称，对广告中年代的问题不清楚，应按合同办事，不应退还定金。被告张春梅未予答辩。反诉原告路久公司向本院提出反诉请求：反诉被告刘春梅支付中介费5700元，支付违约金17340元。事实和理由：反诉原告路久公司在安居客网站上发布广告上标注的2009年，该年代是指该物业第一次使用时间，在小区配套栏上已明确标明建造年代为2006年，且网页最后一栏有声明：该物业信息不包含任何购买要约意图，任何文字、图片信息不构成物业交付标准或配套，相关物业信息仅供参考。在签订的《房地产买卖居间协议》也特别告知：签订合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，并对房屋的物理状况、权属状况等情况充分了解，其中的物理状况就是指年代、装修、屋内配套等相关情况。二手房买卖一直是以现状进行交易，刘春梅是在看房议价后要求签约的。反诉被告刘春梅辩称，反诉原告路久公司在广告中提供虚假事实，存在欺诈，其请求不应支持。本院经审理认定事实如下：2006年12月，路久公司工作人员黄仁芬、黄仁丽分别在安居客网站上发布江南水乡复式跃层即涉案房屋信息，房屋信息年代一栏注明2009年，在黄仁芬发布信息中，第二页小区配套中又标明建造年代为2006年，最后一页末端网站声明：本网站所载内容来源于物业顾问，不保证物业信息的准确性、完整性，任何文字、图片信息构成物业交付标准或配套，最终以物业顾问提供信息为准。2017年1月21日，原告刘春梅（反诉被告）通过手机APP看到黄仁丽发布信息后，在路久公司工作人员黄仁芬的安排下，到花溪街道红光大道72号江南水乡3幢3单元1-2实地查看了房屋，并与涉案房屋所有人暨被告唐和贵商定交易价格为578000元。当日，被告唐和贵、张春梅作为甲方，原告刘春梅作为乙方，路久公司作为经纪方，共同签订《房地产买卖居间协议》，《房地产买卖居间协议》首页特别告知中载明：签订合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，并对交易房屋的物理状况、权属状况等情况充分了解。协议约定：房屋价格为57800元，中介服务费5700元由乙方支付，双方不得违约，违约方支付另一方违约金50000元及总房价3%的中介费。协议另对履行期限和方式、逾期违约责任等进行了约定。张春梅未在协议中签字。协议签订后，原告刘春梅即向被告唐和贵交付定金20000元，唐和贵出具收条一份。之后，原告刘春梅多次通过手机短信与路久公司工作人员黄仁芬、被告唐和贵进行沟通，要求核实涉案房屋建筑年代，黄仁芬在短信中明确表示2009年这个时间有一定出入。经本院依职权调查，包含涉案房屋的该幢房屋初始登记时间为2004年8月25日。庭审中，被告路久公司陈述标注“2009年”系根据江南水乡小区其他业主提供的，未向被告唐和贵核实。被告路久公司、唐和贵均陈述在看房和签订协议过程中，没有提及“2009年”年代的问题。本院认为，涉案协议为三方签订的合同，主合同为买卖合同，但反诉人针对居间协议部分提出反诉，故本案案由确定为合同纠纷为宜。在合同签订中，一方以欺诈方式，使另一方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。被告路久公司作为专业从事房地产经纪业务的企业，在从事二手房买卖中介事务中，相对于普通群众更具有优势地位和丰富经验，应当尽到更高的注意义务，但本案中，被告路久公司在未经审查、登记和核实的情况下，即草率发布涉案房屋的年代信息，在签订协议时亦未就年代问题向购房人予以纠正或明确说明。同时，房屋建筑年代系决定房屋安全、价值的重要因素，本案中产权初始登记于2004年的房屋，其建筑年代最晚也是在2004年，被告路久公司却发布信息为2009年，其间至少相差5年之久，足以对原告刘春梅是否决定购买该房屋，以及房屋交易价格构成重大影响，从而导致其作出错误意思表示，故被告路久公司的行为构成欺诈，原告刘春梅撤销该协议的请求应予支持。被告路久公司辩称所标注的“2009年”系房屋所有人第一次使用房屋时间，不符合行业惯例，亦与常理不符，本院不予采纳。被告路久公司另辩称二手房系现房交易，安居客网站和《房地产买卖居间协议》中已经特别声明，且原告刘春梅也到现场查看了房屋，故不存在欺诈行为，二手房交易虽有其特殊性，但买房人并非通过现场看房就可以了解所有信息，对于与订立协议有关的重要隐蔽信息，卖房人和中介机构应尽到合理的告知义务，其特别告知和声明并不能免除该义务。经查，房屋产权证上并无房屋建筑年代信息，相对于原告刘春梅，被告路久公司和唐和贵更易知道该信息，客观上原告刘春梅也难已查明该信息，在被告路久公司已经明确公布该信息的情况下，让原告刘春梅自行查实该信息后再交易，近于强人所难，故对该辩解意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，20000元定金由被告唐和贵收取，当由其退还。至于被告唐和贵可能受到的损失，可基于缔约过失责任另行寻求解决。本案系二手房买卖合同纠纷，不应由《中华人民共和国消费者权益保护法》调整，原告刘春梅在合同纠纷中主张精神损害赔偿，于法无据，其请求不应支持。被告张春梅既未在《房地产买卖居间协议》中签字，也未收取该20000元定金，不应承担相应责任。因协议已撤销，且导致协议撤销的责任并非反诉被告刘春梅，故反诉原告路久公司的反诉请求不应支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告刘春梅与被告重庆路久置业顾问有限公司、唐和贵于2017年1月21日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告唐和贵于本判决生效后十日内退还原告刘春梅定金20000元；三、驳回原告刘春梅其他诉讼请求；四、驳回反诉原告重庆路久置业顾问有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费410元，由原告刘春梅负担200元，被告重庆路久置业顾问有限公司负担210元；反诉案件受理费376元，由反诉原告重庆路久置业顾问有限公司负担（本诉案件受理费已由原告刘春梅垫付，被告重庆路久置业顾问有限公司在履行时一并支付原告刘春梅，本院不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决即发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审 判 员  涂 恩二〇一七年五月十一日法官助理  乔兴秀书 记 员  王 露