广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8145号原告：唐家树，男，1981年10月3日出生，汉族，户籍住址四川省泸县，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：冯钊和，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师。被告：杨斌，女，1973年10月12日出生，汉族，户籍住址广东省云浮市云城区，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所实习律师。原告唐家树与被告杨斌建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，于2016年6月20日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月22日再次公开开庭审理了本案。原告唐家树及其委托诉讼代理人冯钊和、郭嘉欣，被告杨斌的委托诉讼代理人孟凡亮、陈泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐家树向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购地款20万元；2.判令被告以20万元为基数支付该款从起诉之日起至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：原告与被告于2016年3月3日签订一份《土地使用权转让协议》，由原告以人民币2115000元向被告购买位于中山市沙溪镇乐群龙聚环村的两块土地使用权。合同签订后，原告向被告支付了定金20万元。后原告得知根据我国法律及中山市政府制定的政策，该土地属于空地被禁止转让过户。根据《土使用权转让协议》第5条约定，由于国家或当地政策致使本协议无法继续履行的，则本协议终止，双方均不追究违约责任，卖方应即无息退还本收款项给买方。原告与被告签订的《土地使用权转让协议》由于政策原因不能继续履行，原告根据合同约定要求被告返还已付款项，但被告予以拒绝。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告唐家树增加一项诉讼请求：判令解除原、被告签订的《土地使用权地转让协议》。被告杨斌辩称，双方签订的《土地使用权转让协议》是双方真实意思表示、不违反法律的规定。法律未禁止空地买卖，空地也可以转让过户，涉案协议可以继续履行。原告在签订合同时，被告已告知原告土地的相关情况（包括土地是被告与他人共有），且原告曾实地考察，了解涉案土地的情况，故被告不存在隐瞒事实。原告没有按合同约定按时支付定金，属于违约，原告所支付的20万元定金应当没收。原告在诉求中并没有主张解除合同，其所诉求的返还定金的法律基础并不存在，即使原告要求解除合同也是因原告未按时足额支付定金违约所导致，所支付的定金不应予以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日，杨斌（甲方、卖方）与唐家树（乙方、买方）签订一份《土地使用权转让协议》（以下简称转让协议）。转让协议约定：甲方将位于中山市沙溪镇乐群龙聚环村的土地使用权转让给乙方，用地功能为住宅；用地面积为：470平方米；土地单价为4500元/平方米，合计价格为215000元；乙方于本年三月份之内支付40万元作为购买定金，本年七月底前支付100万元，本年十二月底前支付715000元；甲、乙双方约定本协议签订之日起半年内约180日内到沙溪国土分局签名过户给乙方；乙方如未能按期支付购地款，每逾期一天，甲方按所欠购地款的0.05%向乙方收取滞纳金，协议期满之日起10天内未能履行义务视为乙方违约，甲方有权单方取消交易，并没收乙方已交的定金；如遇国家政策改变或当地政府政策改变及其他不可抗力影响致使本协议无法继续履行，则本协议终止，双方均不追究违约责任，甲方应即无息退还已收款项给乙方。转让协议还约定了其他事项。转让协议签订后，唐家树向杨斌合计支付了200585元定金。随后，由于唐家树得知上述土地只能建设三层楼高的住宅及空地不能过户交易，要求杨斌退还已收取定金未果，唐家树遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：本院依唐家树申请向中山市国土资源局调查了涉案土地的权属登记情况。根据中山市土地房产产权档案馆出具的中山市不动产登记资料证明表反映：坐落中山市沙溪镇乐群龙聚环村，，权利人均为杨斌、高凤新。另，杨斌为证明涉案土地的共有人对转让土地知情向本院提交了一份高凤新出具的《声明书》。该声明书载明：涉案的两块国有土地使用权属于本人高凤新与杨斌共同所有，就杨斌与唐家树2016年3月3日签订《土地使用权转让协议》，将前述土地使用权转让给唐家树，本人是知情的，也同意过户时配合办理所有手续。再查：本院为查明涉案土地使用权能否转让的事实，从另案中调取了中山市国土资源局中土函〔2014〕2007号《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》（以下简称通知）。该通知载明：土地使用权转让应符合以下条件：㈠以出让方式取得土地使用权……；㈡按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书；㈢……经质证，唐家树对本院调取的资料均予以确认；杨斌主认为唐家树对市国土局的通知是知情的，根据通知的内容看，涉案土地并非不能转让，只要将涉案土地开发投资到25%以上就可以办理过户手续。庭审中，双方均确认杨斌未将涉案土地交付唐家树使用，土地现状为空地。唐家树认为双方签订转让协议时对涉案土地开发投资没有约定。杨斌则认为双方口头约定房屋由唐家树自行设计，其代为修建，修建费用由唐家树承担，建好后土地及房屋一起过户给唐家树。但杨斌对其该主张未提交任何证据予以证实。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。唐家树与杨斌签订的转让协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案争议焦点在于：唐家树诉请解除涉案转让协议，退还已付购地款定金有否依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……㈡按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。由此可见，若涉案转让协议继续履行，涉案土地能够办理土地使用权过户手续的前提必须是涉案土地已完成开发投资总额的25%。然而，本案当事人均确认涉案土地现状为空地，双方就涉案土地的投资开发未能达成协议。因此，根据上述法律及本院调取的中山市国土资源局通知的相关规定，即涉案土地根本不具备我国现行法律法规所规定的土地使用权转让的条件，唐家树签订涉案转让协议的合同目的根本无法实现。据此，唐家树根据转让协议“如遇国家政策改变或当地政府政策改变及其他不可抗力影响致使本协议无法继续履行，则本协议终止”的约定，主张解除转让协议及返还已收取的购地款定金，本院认为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及双方约定，理据充分，予以支持。至于利息的问题，由于双方签订的转让协议明确约定如因政策或不可抗力致使协议无法继续履行，则双方均不追究违约责任，杨斌应无息退还已收款项给唐家树，故唐家树诉请要求杨斌支付利息，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，唐家树诉求合法部分，本院予以支持；杨斌抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告唐家树与被告杨斌于2016年3月3日签订的《土地使用权转让协议》；二、被告杨斌于本判决生效之日起七日内返还原告唐家树购地款20万元；三、驳回原告唐家树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告唐家树已预交），由被告杨斌负担（被告于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一七年五月十八日书 记 员  罗 敏陈奇