浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初11054号原告：绍兴志顺纺织品有限公司，住所地绍兴市柯桥区中国轻纺城城东市场1楼331号，统一社会信用代码91330621771903670T。法定代表人：洪重山，该公司总经理。委托诉讼代理人：郦珊珊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。被告：绍兴建材城有限责任公司，住所地绍兴市人民东路347号，统一社会信用代码913306001430174751。法定代表人：马建国。委托诉讼代理人：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。第三人：浙江中国轻纺城集团股份有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖路1号中轻大厦，统一社会信用代码913300001460375783。法定代表人：翁桂珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍雄伟，男，该公司员工。原告绍兴志顺纺织品有限公司（以下简称志顺公司）与被告绍兴建材城有限责任公司（以下简称建材城公司），第三人浙江中国轻纺城集团股份有限公司（以下简称轻纺城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，建材城公司曾提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回。另，志顺公司申请财产保全，本院依法裁定予以准许。原告志顺公司的委托诉讼代理人郦珊珊，被告建材城公司的委托诉讼代理人陶鹏，第三人轻纺城公司的委托诉讼代理人鲍雄伟到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告曾申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。原告志顺公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认中国××城东交易区××楼××号营业房租赁期限自2016年4月21日起至2017年1月20日止部分无效，并要求被告建材城公司返还租金、押金共计277000元及利息7600元（自2016年4月21日起按银行贷款利息计算至判决确定的履行之日止）；2.要求被告建材城公司赔偿原告志顺公司损失50000元。经本院释明本案原、被告签订的合同效力，原告变更第一项诉讼请求为：自2016年4月21日起解除双方签订的《营业房租赁协议》，其余仍按原诉请。事实和理由：原告自2009年开始向被告承租位于中国××城东交易区××楼××号营业房，租赁合同一年一签，双方于2015年12月25日签订该营业房2016年度的租赁协议一份，协议约定：租期自农历2015年12月24日（公历2016年2月2日）起至2016年12月23日（公历2017年1月20日市场关门）止，租金为355000元，原告于签订协议当日将该款一次性汇入被告账户。2016年4月20日，第三人告知原告其为案涉营业房的实际产权人，且被告与其租赁关系已到期。2016年8月，因被告未向第三人交纳租金，第三人要求原告从案涉营业房腾退，此后原告多次催促被告交纳租金，但其均不予理会，以致第三人到原告处讨要租金，严重影响原告的正常经营。原告认为，原、被告签订租赁协议期间，被告明知案涉营业房租期将至而不续租，还向不知情的原告收取全年租金，在其与第三人房租到期后，其也拒绝向原告退还租金，严重损坏了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告建材城公司辩称，原告从2006年开始向被告承租案涉营业房。被告认为，原、被告于2015年12月25日签订的《营业房租赁协议书》应认定有效，协议签订后，被告确实收到了原告支付的2016年度的租金355000元及押金2000元。被告于2010年6月支付了轻纺城东市场331号、332号两间营业房租金62万元（租期自2010年4月21日起至2016年4月20日止），又于2016年10月20日向第三人交纳了该两间营业房2016年度租金103300元，故被告对案涉轻纺城东市场331号营业房继续享有2016年4月21日至2017年4月20日的承租权，并有权向原告收取相应租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人轻纺城公司辩称，第三人在2004年7月27日与案外人建设银行绍兴县支行签订书面协议一份，约定将案涉轻纺城东市场331号、332号两间营业房出租给该行使用，租期自2004年4月21日起至2010年4月20日止，每间营业房租金均为18万元。2010年4月，第三人对案涉营业房进行新一轮续租收费（2010年4月21日起至2016年4月20日止），同年6月28日，被告通过银行转账方式向第三人支付62万元，但第三人未与案外人建设银行绍兴县支行或被告签订书面租赁合同。2016年4月，第三人通过函告、报纸公告等形式向案外人建设银行绍兴县支行告知续租事宜，但该行未予理会。2016年11月22日，第三人与原告就案涉轻纺城东市场331号营业房签订书面租赁合同一份，约定原告向第三人承租该营业房，租期自2016年4月21日起至2016年农历休市日止，租金为275000元（该款原告已于2016年11月2日通过银行汇款方式向第三人交纳）。另，第三人曾于2016年10月20日收到一笔署名“建设银行”的汇款103300元，但该“建设银行”至今未向第三人说明该款用途，故该款至今挂于第三人账面上。综上，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉营业房位于绍兴市柯桥区××城东市场××楼××号。2004年，第三人与案外人建设银行绍兴县支行签订租赁协议一份，约定该行向第三人承租案涉331号营业房，租期自2004年4月21日起至2010年4月20日止，6年租金合计18万元。2010年6月28日，被告通过银行转账方式向第三人汇款620000元（汇款摘要：房租东331、332）。2015年12月25日，原、被告签订《营业房租赁协议书》一份，约定原告向被告承租案涉331号营业房，租期自农历2015年12月24日起至2016年12月23日止（公历2016年2月2日起至2017年1月20日），租金为355000元，原告于签订合同当日将该款通过银行转账方式支付给了被告。2016年4月14日，第三人向案外人建设银行绍兴县支行发出一份《关于终止营业房租赁关系的函》，决定于2016年4月20日终止双方关于案涉营业房的租赁关系。2016年11月22日，第三人与原告签订《中国轻纺城市场临时出租营业房租赁协议》一份，约定原告向第三人承租案涉轻纺城东市场331号营业房，租期自2016年4月21日起至2016年农历休市日止（2017年1月20日止），租金为275000元（该款原告已于2016年11月2日通过银行汇款方式向第三人支付）。另，被告曾于2016年10月20日以“建设银行”的名义向第三人汇款103300元（汇款用途：东区331、332租金2016年5月至2017年4月）。本院认为，原、被告于2015年12月25日签订的《营业房租赁协议书》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。本案事实表明，被告既非案涉租赁房屋的所有权人，亦未取得案涉房屋的承租权，在其与原告签订的《营业房租赁协议书》履行过程中，因第三人与原告签订了《中国轻纺城市场临时出租营业房租赁协议》，约定租赁期限自2016年4月21日起至2017年1月20日止，故被告从2016年4月21日起已不能将租赁标的物交付给原告使用。《根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告签订的《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起已不能继续履行，现原告要求确认该《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起解除，于法有据，本院予以支持。另，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据前述分析，现原告要求被告返还自2016年4月21日起至2017年1月20日止的房屋租金及押金，理由正当，本院予以支持，具体被告应返还的租金及押金本院根据合同约定的租金标准、实际租赁时间及原告的主张确定为277000元（含押金2000元）。原告要求被告支付该款自2016年4月21日起至判决确定履行日止的利息损失。本院认为，利息属于法定孳息，因被告原因导致原、被告签订的租赁合同自2016年4月21日起无法继续履行，故被告应支付原告前述应退还的租金及押金合计277000元的相应利息损失。关于利息的计算标准，本院按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。诉讼过程中，原告要求被告赔偿损失50000元，但其未提交相应的证据，故对于其该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百一十条规定，判决如下：一、原告绍兴志顺纺织品有限公司与被告绍兴建材城有限责任公司于2015年12月25日签订的《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起解除；二、被告绍兴建材城有限责任公司应退还原告绍兴志顺纺织品有限公司租金及押金277000元，并支付该款自2016年4月21日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算的利息损失，上述款项限于本判决生效后十日内履行完毕，利随本清；三、驳回原告绍兴志顺纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6205元，减半收取计3103元，财产保全申请费2270元，合计5373元，由原告绍兴志顺纺织品有限公司负担806元，被告绍兴建材城有限责任公司负担4567元，被告绍兴建材城有限责任公司应负担的案件受理费，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  沈海明二〇一七年五月五日书记员  金燕敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。