陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕04民终530号上诉人（原审被告）：咸阳彩虹物业管理有限公司，住所地咸阳市秦都区彩虹路一号。组织机构代码68158812-8。法定代表人：刘锁让，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵会斌，陕西宇斌诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：咸阳中电彩虹物业管理有限公司，地址咸阳市彩虹路1号院内办公楼二层南2号。组织机构代码证08811776-3。法定代表人：何红卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄平，陕西渭民律师事务所律师。上诉人咸阳彩虹物业管理有限公司（以下简称彩虹物业）因与被上诉人咸阳中电彩虹物业管理有限公司（以下简称中电彩虹物业）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人赵会斌，被上诉人的委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩虹物业上诉请求：彩虹物业公司上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼请求；诉讼费等全部由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不是原租赁合同的主体，不是适格的原告，应当驳回其全部诉讼请求。2、被上诉人必须拿出证据证明对《房产租赁合同书》中约定的租赁门面房、小吃城、300平米车库及3860平米土地的相关权属证明，否则被上诉人对所租的标的就属于无权出租，合同就应当被认定无效或部分无效。3、彩虹集团公司严重违约，应当对上诉人承担违约责任。彩虹集团公司拖欠上诉人巨额物业管理费，该笔费用上诉人有权抵消相应的租赁费；彩虹集团公司通过下发会议纪要，强迫上诉人不许收取应收的物业费，给上诉人造成很大的损失；彩虹集团公司扬言在租赁合同到期后，会将租金提高到高于市场价的标准，并不承认在改制过程中所做的所有承诺，上诉人及全体改制职工坚决不能答应；被上诉人至今有3450平米的土地没有交付，不能提供有效的其享有出租权的证明。4、本案并不是一起简单的租赁合同纠纷案件，这里面不仅包含着近百名国企改制职工的切身利益，更关系着国企改革过程中国家对改制企业扶持政策的贯彻落实。5、彩虹集团公司拟收回给改制企业赖以生存的经营性用房，不仅侵犯了上诉人的合法权益，更违背了国家相关法规的禁止性规定。6、在租赁合同履行期间，彩虹集团拖欠了上诉人多项费用，应当依法折抵相应金额的租赁费。中电彩虹物业辩称，上诉状中大部分篇幅与本案不符，本案是在合同履行过程中上诉人拖欠费用的问题。作为上诉人，需要明确的是是否拖欠费用，一审判决事实认定正确。关于合同主体，通过一审事实有大量证据证明上诉人作为双方签订房屋租赁合同的主体，双方租赁关系形成于2008年，持续到2015年这7年没有争议。至于交付问题，通过前几年合同履行看没有争议，被上诉人完全履行了合同义务，上诉人应按照双方合同约定履行给付租赁费的义务。对于其他问题不是本案涉及的范围。一审判决合法，应予维持。中电彩虹物业向一审法院起诉请求：要求被告立即支付拖欠原告的房屋租赁费及占用费322866元，并支付滞纳金8万元（按照合同约定暂计至起诉之日的滞纳金为36.4万余元，此后到实际给付之日滞纳金另计，原告仅主张8万元）；被告立即返还占用的房产、土地、车库；本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月29日，彩虹集团公司（甲方，出租方）与被告彩虹物业（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于彩虹生活区内，其中，门面房及小吃城面积2988.71㎡，土地面积3860㎡，车库面积300㎡；该房屋租赁期共12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营性房屋及土地使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。该房屋月租金为人民币53811元，门面房及小吃城面积为2988.71㎡，租金按15元/㎡/月收取，月租金为44831元。土地面积为3860㎡，租金按2元/㎡/月收取，月租金为7720元。车库面积为300㎡，租金按4.2元㎡/月收取，月租金为1260元。房屋租金按季结算，合同签定时缴纳当季房租（7-9月份），每季末月房租20日前缴纳下季房租，先缴房租后用房，……乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计贰个月以上。……乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，租赁期内，乙方有第九条第3款行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金额的3%向甲方支付违约金……，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的贰倍支付滞纳金。2015年3月28日，彩虹集团公司出据授权委托书：兹授权咸阳中电彩虹物业管理有限公司（注：本案原告）负责咸阳彩虹生活区内权属彩虹集团公司名下的房产及土地资产经营管理，该授权从2015年4月1日起生效。2015年6月11日，彩虹集团公司房地产部与原告中电彩虹物业共同发出通知：各租户；彩虹集团公司已授权中电彩虹物业负责咸阳彩虹生活区内彩虹集团公司名下的房产及土地的经营管理。原租赁合同中甲方的责权利转移至“中电彩虹物业”，本期租赁合同到期后如续租，请按合同要求与中电彩虹物业公司另行签订《房屋租赁合同书》……。2014年10月28日，彩虹物业向彩虹集团交纳2014年1-6月房租273508.5元。2015年4月30日，彩虹物业向彩虹集团公司交纳2014年7月-12月房租276546元。2015年7月15日，中电彩虹物业向彩虹物业发出催款函：……自2015年4月1日至2015年9月30日尚欠房屋租赁款共计322866元……。2015年7月21日，彩虹集团公司房地产部向彩虹物业发出通知：贵司所欠彩虹集团公司2015年一季度房租161433元……请贵公司接此通知于7月31日前缴纳2015年一季度房租及按合同条款约定的所欠房租应缴纳的滞纳金。2015年9月9日，中电彩虹物业诉至法院，诉请如前，该院于2015年11月17日作出（2015）秦民初字第02692号民事裁定书，认为原告中电彩虹物业的起诉不符合法定的起诉条件，与本案没有直接利害关系，故驳回其起诉。2016年4月20日，咸阳市中级人民法院作出（2016）陕04民终693号民事裁定书，撤销咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第02692号民事裁定书，指令咸阳市秦都区人民法院对本案进行审理。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告与彩虹集团公司于2014年8月29日签订《房屋租赁合同书》为有效合同，双方均应自觉履行。该合同期限从2014年7月1日起至2015年6月30日止。被告仅于2015年4月30日交纳了2014年7月-12月房租276546元，地租46320元，共计322866元。后再未支付租赁费。2015年4月1日，彩虹集团公司授权本案原告中电彩虹物业负责其名下的房产及土地资产经营管理，其曾多次向被告主张权利，被告理应向原告支付下欠租赁费，并在合同履行期满后返还租赁物。故原告要求被告返还占用的房产、土地、车库并支付拖欠的租赁费及占用费2015年4月-9月322866元一节，符合相关法律规定，予以支持。被告的辩驳理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告彩虹物业于本判决生效之日起30日内一次性向原告中电彩虹物业支付租赁费及占用费322866元。二、被告彩虹物业于本判决生效之日起30日内一次性向原告中电彩虹物业返还所租房屋、土地及车库（门面房及小吃城面积2988.71㎡）土地（3860㎡）、车库（300㎡）三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7342元，由被告承担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，彩虹集团公司授权中电彩虹物业于2015年4月1日起负责咸阳彩虹生活区内彩虹集团名下的土地、房产的经营管理，彩虹物业与彩虹集团公司2014年8月29日签订的《房屋租赁合同书》中彩虹集团公司的权利转移至中电彩虹物业，彩虹集团公司与中电彩虹物业将该事实通知了彩虹物业及各商户，故中电彩虹物业与本案物业存在直接利害关系，具有原告诉讼主体资格。彩虹物业与彩虹集团公司自2008年7月起开始签订租赁合同，首次签订租赁合同的期限为三年，期满后，租赁合同每一年签订一次，此前并不存在争议；2014年8月29日双方续签的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，为有效合同，合同期限从2014年7月1日至2015年6月30日，彩虹物业向彩虹集团公司交纳了2014年7-12月的房租，2015年4月1日之后的房屋租金应该向中电彩虹物业交纳，但彩虹物业既不交纳合同期内所欠租金，又未与中电彩虹物业续签合同，仍持续占用相关土地和房产，构成违约，原审判处彩虹物业向中电彩虹物业支付2015年4-9月的租赁费及并返还所租赁财产并无不当。上诉人彩虹物业提出的企业改制问题、彩虹集团公司拖欠其多项费用问题，均不属本案审理范围，应分别情况通过其他途径或另案解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6143元，由上诉人咸阳彩虹物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈军伟审判员  闫亚君审判员  马 莹二〇一七年五月二十三日书记员  赵茜儒