北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初50495号原告徐文梅，女，1955年1月1日出生，住址北京市朝阳区。委托代理人邵文，北京市道可特律师事务所律师。委托代理人李岩，北京市道可特律师事务所实习律师。被告侯震，男，1976年10月16日出生，住址宁夏石嘴山市。委托代理人傅娜，北京市炜衡律师事务所律师。被告魏倩，女，1984年1月31日出生，住址河北省承德市。委托代理人傅娜，北京市炜衡律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖。委托代理人樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经济有限公司员工，住址北京市海淀区。第三人北京中融信担保有限公司，住所北京市朝阳区朝外大街乙12号O-1703A、O-1705室。法定代表人左晖。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京中融信担保有限公司员工，住址吉林省通化市。原告徐文梅与被告侯震、魏倩、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员高玲担任法庭记录。徐文梅及其委托代理人邵文、侯震、魏倩及其委托代理人傅娜、链家公司委托代理人樊耀博均到庭参加了诉讼，中融信公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。徐文梅诉称：2015年12月11日，我同侯震、魏倩签订了房屋买卖合同，出售北京市朝阳区团结湖路X号楼X单元X室（以下简称争议房屋）。合同总价款160万元，双方约定侯震、魏倩付现款55万元，余款通过贷款支付。双方还约定在网签后且评估报告下发后三至五个工作日共同办理贷款手续。2016年2月25日我同他们进行了网签。当时链家公司通知我侯震有6万元没到账，让我接通知后再去链家公司取钱。2016年3月初我发现前还没有到账，反而进了链家公司的账户，就找到他们，他们承认没有给我把合同说明白。后我仔细看了各方签订的几份合同，发现合同中对申请贷款履行债务的期限约定不明。我多次和侯震、魏倩协商未果。2016年4月21日，我当着链家公司再次要求侯震、魏倩把105万余款付清，他们表示没钱。后我经过查询发现侯震在京连续缴纳社保不足5年。我认为侯震不符合北京市购房条件，我给了他们5个月时间筹款，但一直未得到支付。故诉至法院，请求1、解除我与侯震、魏倩签订的北京市存量房屋买卖合同。2、解除我与侯震、魏倩、链家公司签订的补充协议、买卖定金协议书。3、要求侯震、魏倩协助我解除涉案房屋的网签，编号C1184991。4、解除我与侯震、魏倩、中融信公司签订的房屋交易保障服务合同、融信托管协议。侯震、魏倩共同辩称：不同意原告的诉讼请求，解除合同没有法律和合同依据，双方间的买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。徐文梅所述与事实不符，房屋交易流程、资金监管、支付方式等经过合同各方多次沟通，徐文梅对此十分清楚。因为我们是贷款买房，申请贷款和批贷需要一定时间，无法事先约定明确，但如果徐文梅按照交易习惯履约，则合同约定的过户时间完全可以完成贷款审批。侯震、魏倩是夫妻关系，按照北京市政府文件，本次购房以家庭为单位，魏倩在北京连续缴纳社保已满五年，我们完全符合在京购房的条件。实际上徐文梅一直拒绝履行合同，擅自提价，我们和中介方多次联系她，她均不配合。因此，我们提出反诉，反诉请求如下：1、要求徐文梅继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议。在我方支付全款同时协助我们办理涉案房屋的产权变更登记手续，将涉案房屋过户到魏倩名下、协助我方办理税费缴纳并交付房屋。2、徐文梅支付违约金508800元。徐文梅针对反诉辩称：不同意侯震、魏倩的反诉请求。是他们不履行债务，由于约定的付款期限不明确，2016年4月21日我就要求他们付清余款，他们说没钱。32万元的违约金和继续履行合同的请求是冲突的，18.8万元的违约情形我不存在。第三人链家公司述称：我方不同意徐文梅的诉讼请求，我方认为本次房屋交易均是按照合同约定办理交易事宜，不存在解除合同的情形。反诉与我方无关。第三人中融信公司未到庭应诉，但在谈话中表示：不同意徐文梅的诉讼请求，应当继续履行我公司与徐文梅、侯震、魏倩签订的合同。经审理查明：争议房屋系徐文梅个人所有。2015年12月11日，徐文梅作为出卖人与买受人侯震、魏倩签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）。该合同主要约定徐文梅向侯震、魏倩出售争议房屋，该房屋建筑面积37.29平方米，成交价格160万元人民币。该房屋未设定抵押。买受人直接支付出卖人定金5万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人拟向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额105万元。具体付款方方式及期限的约定见补充协议。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日把房屋交付给买受人。房屋交付时，出卖人与买受人应共同对房屋附属设施、装饰装修等具体情况进行验收，并交接补充协议及物业交割单中物品，双方在交接清单上签字并移交该房屋钥匙。双方同意自本合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。同日，徐文梅作为甲方与乙方侯震、魏倩、丙方链家公司签订补充协议，针对前述合同补充约定，乙方于2015年12月11日将定金5万元支付甲方。房屋无抵押。乙方于缴税前三个工作日内将第一笔首付款49万元以理房通托管方式支付甲方。甲方在收到丙方评估通知后5日内配合评估公司进行房屋评估。甲乙双方应于网签完毕且评估报告下发后3-5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续。在批贷后3个工作日内双方预约缴税过户。过户当日，甲乙双方自行完成物业交割。本次交易涉及税费均由乙方负担。双方任何乙方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方如拒绝出售房屋给乙方或擅自提高交易价格的，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金。链家公司收取乙方的费用由甲方直接赔付乙方。2015年12月11日，徐文梅、侯震、魏倩及链家公司又签订了一份买卖定金协议书，重申了前述买卖合同中约定房屋价款、税费负担、支付方式等问题，并强调定金5万元在协议签署时由侯震、魏倩直接支付徐文梅。2015年12月11日，徐文梅作为甲方与乙方侯震、魏倩、丙方中融信公司签订房屋交易保障服务合同，约定丙方为甲乙双方提供交易保障服务，服务内容包括提供资金托管服务、协助办理按揭贷款手续等。保障服务费8000元，由乙方承担，在该合同签订之日由乙方直接支付丙方。2016年2月25日，徐文梅、侯震、魏倩进行面签，但因魏倩提供的材料不符合规定，贷款手续并未于当日完成。2016年2月27日，甲方徐文梅、乙方侯震、丙方中融信公司、丁方链家公司司法签订一份融信托管协议，约定甲乙双方在理房通开立账户，授权丙方及理房通对托管账户进行管理，并按约定划转资金。各方还在该协议中对购房款、物业交割保证金的划转条件、收款账户、资金退还等事宜进行了约定。截止庭审结束，侯震、魏倩支付了徐文梅定金10万元，另有购房款45万元交至双方约定的托管账户。双方也完成了涉案房屋的网签。庭审中双方争议主要集中在合同到面签阶段无法继续履行的原因。徐文梅表示：我按照合同约定配合侯震、魏倩面签，但当日为什么面签没有成功我至今不清楚，我认为是侯震、魏倩的原因。他们始终没有给我合理的解释，从2016年2月25日共同办理面签，到三周以后侯震、魏倩才跟我联系，到2016年4月9日，二人依然无法确定贷款能否成功，我对他们丧失了信任的基础。就此，徐文梅提交了录音光盘1张、录音文字整理稿3页，证明自己要求侯震、魏倩付款，对方明确表示没钱。侯震、魏倩对该证据真实性、关联性均不认可。侯震、魏倩表示：双方约定的贷款形式为混合贷，办理面签当日商贷手续就完成了，公积金贷款没有完成，因工作人员表示魏倩的劳动合同过期了，需要提交新的劳动合同，我方当日就把新的劳动合同补交了。经过正常的审批手续，2016年3月24日，贷款工作人员通知我们面前，但我们无法联系到徐文梅了。侯震魏倩提交了催告函4张、邮件快递回执4张，证明中介方多次催促徐文梅，要求其配合履行合同，还提交了侯震同徐文梅的短信聊天记录4页，证明徐文梅拒绝履行合同。徐文梅质证称对于短信聊天记录真实性认可，证明目的不认可，对于催告函和邮件回执，徐文梅先是表示曾经收到过一份催告函，但记不清是哪一份了，后又表示对催告函的真实性、证明目的均不认可。侯震、魏倩申请证人赵某、刘某出庭作证。证人赵某作证称：我是链家经纪人，双方的这单生意是我经手办理的。2015年11底12月初左右，侯震、魏倩就找到我们考虑买房，经过两天的看房，锁定了争议房屋。经过我们从中协调，2015年12月11日晚，双方在我们门店里签订了合同，当时约定的贷款买房，采用混合贷的方式，价款也达成了一致。侯震、魏倩的购房资质审核通过后就可以做网签了。网签之前徐文梅要出差，并把钥匙交给我们了，但是徐文梅没有告知我出差多久。我们同买方联系，买方同意等徐文梅回来，我又联系徐文梅，徐文梅告知我1月底回来。1月底徐文梅就回来了，我方同徐文梅、侯震、魏倩沟通，双方也同意在过完年之后办理相关手续。过完年之后我就通知买卖双方办理网签、面签，在2月份的时候网签办理完毕，我同银行约定一周之后做面签，约定当日双方都去银行做面签了，当天商业贷款的全部面签都做完了。当时我们在办理公积金贷款面签的时候，工作人员要求魏倩补交一份材料，这份材料必须是单位出具的，所以当天没有完成公积金的面签。后来这份材料我听说魏倩已经交了。当时办理公积金面签的时候，公积金的工作人员说魏倩补交材料后，还需要15个工作日进行审核。我把这个情况，面签当天就告诉了徐文梅。后侯震、魏倩给徐文梅打了一笔首付款45万元，通过我们店的POS机刷卡，进入监管账户。过了一段时间，徐文梅告诉我说银行卡里没有收到45万元，我在电话里告诉她这笔钱进入监管账户了。又过了一段时间，侯震、魏倩的公积金贷款审批通过了，需要徐文梅再次配合，进行一个公积金面签。我联系徐文梅，但是徐文梅一直没有接电话，给徐文梅发信息，徐文梅也没有回复。到今年四月中旬，我才联系到徐文梅，当我告知徐文梅需要进行配合面签时，徐文梅表示这件事拖得时间太长，不太愿意配合了。后来我又联系徐文梅，徐文梅表示如果侯震、魏倩立即支付剩余的全部款项，就可以配合他们办理房屋的后续手续。我转告给侯震、魏倩，侯震、魏倩表示不能接受立即支付100多万元，让我从中在协调一下。经过我的协调，双方约好见面谈。当时由于我身体原因休假了，就把这件事托付给我的经理了，后续的情况我就不太清楚了。证人刘某作证称：曾经给徐文梅、侯震和魏倩做过一次深入沟通。具体时间我记不清楚了，是2016年大概3、4月份，地点在团结湖公园里，当时我们约了徐文梅、侯震和魏倩。魏倩他们想继续履行合同，徐文梅当时表示针对市场变化和时间周期比较长，如果能够履行，价格方面是否能调整。但是当时还没有超过合同的履行期限。双方没有达成一致，坚持各自的看法。当时徐文梅称如果能涨20万左右，就可以继续履行，要不然就解除合同，但是魏倩、侯震均不同意这个方案。后来我又同双方电话沟通过一次，但是还是没有达成一致。徐文梅对两位证人证言的真实性均不认可，侯震、魏倩、链家公司对证人证言均予以认可，没有异议。案件审理过程中本院组织双方进行调解，双方达成了如下协议：一、解除原告徐文梅诉被告侯震、被告魏倩二〇一五年十二月十一日签订的北京市存量房屋买卖合同（编号DZQY20150200078459）、补充协议。二、原告徐文梅于二〇一七年五月二十三日前退还被告侯震、被告魏倩定金十万元，原告徐文梅于二〇一七年五月二十三日前赔偿被告侯震、被告魏倩损失一百万元。被告侯震、被告魏倩于收到上述全部款项当日，协助原告徐文梅注销北京市朝阳区团结湖路X号楼X单元X室的网签手续（编号C1184991）。案件受理费七千三百五十元，由原告徐文梅负担。但协议签订后徐文梅反悔，表示无法支付相应款项给侯震、魏倩。现侯震、魏倩已将全部剩余购房款提存至本院。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同、补充协议、中国银行跨行人民币汇款凭证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：徐文梅与侯震、魏倩签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、徐文梅与侯震、魏倩、链家公司签订的补充协议均是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。房屋买卖活动是相对复杂的市场交易行为，涉及多个环节，需要专业机构从中辅助买卖双方，同时仰赖与交易双方的诚实信用。关于房屋买卖合同是否应当解除的问题，徐文梅认为解除的原因主要有三，一是合同对付款期限约定不明，二是侯震、魏倩拒绝支付购房款，三是侯震欠缺购房资格。但从证据和庭审情况来看，这些均不构成解除合同的条件，可以说在合同履行过程中尚不存在从根本上导致合同无法履行，合同目的落空的事由。首先，付款期限问题即使约定不够详细具体，也可以通过双方补充约定来进行完善。从双方已有的约定来看，对于重要事项已有了一个框架性的约定，具体实施细节可以在协商的基础上予以补充完善，并不应因为合同细节问题不够周延而解除整个合同。其次，从在案证据来看，侯震、魏倩不存在拒付购房款的问题，现在侯震、魏倩提交的证据足以证明二人具备继续履行的能力。最后，侯震欠缺购房资格并不当然导致房屋无法过户，交易不能进行。本次交易系以侯震、魏倩夫妻名义购买房屋，按照相关法律法规、政策规范，魏倩具备购房资格，本次交易可以正常进行，侯震亦同意将房屋过户至魏倩一人名下。因此，本院对徐文梅的诉讼请求不予支持。关于反诉，前文已经表明本院对徐文梅的诉求不予支持，故合同应当继续履行，在侯震、魏倩支付全部购房款的同时，徐文梅应当协助侯震、魏倩办理涉案房屋的产权变更登记手续和税费缴纳手续，并将涉案房屋交付他们。具体履行时间、方式由本院依据双方签订的合同等书面文件依法确定。针对违约金问题，侯震、魏倩表示违约金包括两部分，其一是徐文梅迟延履行的部分，其二是徐文梅拒绝售房，擅自加价产生的部分。但从合同的履行过程来看，侯震、魏倩仅支付了少部分购房款，且面签当日确因魏倩方面的原因导致原定的面签程序无法完成，此外，考虑到房地产市场的整体态势，从弥补守约方实际损失的角度，和保证公平的基本原则出发，本院对违约金的请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐文梅继续履行与被告（反诉原告）侯震、被告（反诉原告）魏倩签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议，于本判决生效之日起十五内协助被告（反诉原告）侯震、被告（反诉原告）魏倩办理北京市朝阳区团结湖路X号楼X单元X室的产权变更登记手续（过户至被告魏倩名下）和税费缴纳手续，并将该房屋交付被告（反诉原告）侯震、被告（反诉原告）魏倩。二、驳回原告（反诉被告）徐文梅的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）侯震、被告（反诉原告）魏倩其他反诉请求。案件受理费九千六百元，原告（反诉被告）徐文梅负担（已交纳）；反诉案件受理费九千六百元，被告（反诉原告）侯震、被告（反诉原告）魏倩负担五千六百元（已交纳），原告（反诉被告）徐文梅负担四千元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一七年五月二十三日书记员  高 玲