北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）朝民初字第23943号 原告：刘某利，女，1973年9月12日出生，住北京市平谷区。 委托诉讼代理人：黄喜军，北京美信律师事务所律师。 被告：王琳琪，女，1969年9月1日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：郭恂，北京市中森律师事务所律师。 第三人：北京天亚物业开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇开发区**。 法定代表人李树英，董事长。 原告刘某利（以下简称原告）与王琳琪（以下简称被告）商品房合同纠纷一案，本院受理后，作出（2014）朝民初字第xxx号民事判决。原告不服判决提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第xxx号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，并在诉讼中依职权追加北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚公司）作为第三人，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄喜军，被告的委托诉讼代理人郭恂到庭参加了诉讼，天亚公司经本院公告传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1.判令被告支付自2004年7月至2013年5月北京市朝阳区2209号的房屋使用费1892113.10元（按照每月17850.12元计算）。 事实及理由：天亚公司系北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心开发商。2004年7月，被告于天亚公司就朝阳区2209号房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同签订后，天亚公司已经将房屋交付给被告，被告自此实际占用该房屋。被告占有、使用诉争房屋后，不积极主动向天亚公司交付购房款，导致该房屋被北京市第二中级人民法院查封并拍卖给他人。被告于2013年5月自该房屋搬离。2013年4月10日，北京市朝阳区人民法院提起诉讼，以上述《商品房买卖合同》无法实际履行为由请求解除合同，并认可上述实际占用房屋及未支付购房款等事实。2013年8月12日，朝阳法院作出（2013）朝民初字第xxx号民事判决，判令解除天亚公司、被告之间就上述房屋所签订的《协议》，2013年10月15日，北京市第三中级人民法院作出（2013）三中民终字第xxx号民事判决，维持原判。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，天亚公司与被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应当支付实际占用上述房屋期间的房屋使用费，支付标准参照北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第xxx号民事判决所确定的租金标准，即上述房屋面积为157.73平方米，每月租金为15000元，折算每平方米每月租金为95.10元，苏正房屋面积为187.7平方米，折算每月租金为17850.12元。2013年10月18日，原告与天亚公司签订《债权转让协议》，天亚公司将其向被告追偿上述房屋使用费等相关权利转让给原告，并于2013年11月5日向被告送达了《债权转让通知书》，告知被告债权转让的事实，并要求被告向原告履行债务。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告辩称：不同意原告的诉讼请求。天亚公司对被告不享有债权。第一，天亚公司对于涉案房屋存在一房二卖的违约事实，先卖给了张珉并做了预售登记，后在预售登记未解除的情况下将房屋卖给了被告，被告一直不知情，后张珉欠贷款导致涉案房屋被法院拍卖，致使被告无法取得涉案房屋，天亚公司的一房二卖给被告造成了很大损失，按法律规定其至少应当双倍返还已付房款及房屋增值的差价。第二，涉案房屋买卖合同已经生效法律文书判决解除，但天亚公司至今未归还购房款。涉案房屋项下的权利应当由张珉享有，天亚公司不享有所谓房屋使用权，依据二中院的判决及拍卖裁定始终认定为涉案房屋为张珉名下，不是天亚公司。即使存在房屋使用费的情形，也不应以市场租金价格，因为双方是房屋买卖行为，应当以房价除以房屋使用年限，这才是双方订立买卖合同的真实意思表示。原告的债权转让存在不真实，原告的律师和天亚公司的律师都是同一人，原告与天亚公司也有千丝万缕的联系。本案的诉讼目的是天亚公司逃避向被告履行还款义务，所以天亚公司不直接来诉讼。该案之前在本院起诉过，原告撤诉。 涉天亚公司未到庭，亦未发表陈述意见。 当事人围绕其请求和意见，提交了证据。本院经审理认定事实和证据情况如下： 北京市朝阳区2209号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积187.7平方米）系天亚公司开发的房屋。2004年7月8日，被告与天亚公司签订《协议》，约定由被告购买涉案房屋，被告向天亚公司支付了购房首付款758305元，面积增加款45276元。天亚公司就涉案房屋还曾与案外人张珉签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给张珉，后双方签订《退房协议》。2008年1月，中国信达资产管理股份有限公司北京分公司（以下简称信达北京公司）因与天亚公司、张珉的借款合同纠纷向北京市仲裁委员会提出仲裁申请，并向北京市第二中级人民法院提出财产保全申请，查封了涉案房屋。北京仲裁委员会于2008年12月3日作出（2008）京仲裁字第xxxx号裁决，裁决张珉向信达北京公司偿还贷款本金余额2485000元并支付利息和罚息；天亚公司对于张珉的债务承担连带责任；张珉、天亚公司共同向信达北京公司支付财产保全费、仲裁费等。裁决后，信达北京公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行，北京市第二中级人民法院以（2009）二中执字第xxxx号执行案件对张珉、天亚公司的上述义务进行强制执行。在该案执行过程中，北京市第二中级人民法院对此前查封的涉案房屋进行评估并准备执行。对此，被告提出执行异议，北京市第二中级人民法院于2010年11月12日作出（2010）二中执异字第xxxx号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。信达北京公司不服，向北京市第二中级人民法院起诉要求对涉案房屋许可执行。北京市第二中级人民法院于2011年12月19日作出（2011）二中民初字第xxxx号民事判决，许可（2009）二中执字第xxx号执行案件对涉案房屋的执行。后涉案房屋经拍卖，被徐忠拍得。北京市第二中级人民法院于2013年3月20日作出（2009）二中执字第xxx号执行裁定，裁定涉案房屋所有权及相应的其他权利归买受人徐忠所有，该房产的财产权自本裁定送达买受人徐忠时起转移；买受人徐忠可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 后被告将天亚公司诉至本院，请求解除与天亚公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同，并要求天亚公司退还房屋首付款758315元和面积增加款45276元。本院经审理作出（2013）朝民初字第xxx号民事判决，判令解除被告于天亚公司就涉案房屋所签订的《协议》，天亚公司返还被告首付款785305元及面积增加款45276元。天亚公司不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2013）三中民终字第xxx号民事判决，驳回上诉，维持原判。 原告主张，在被告起诉天亚公司商品房销售合同纠纷案中，被告起诉称其自2004年7月8日（约定的交付时间）至2013年5月一直入住涉案房屋。被告主张，其居住在涉案房屋的期间为2004年12月23日（缴纳首付款次日），直至2012年10月27日（法院查封房屋次日）。就此，原告提交被告与天亚公司商品房预售合同纠纷中被告提交的证据目录，其中被告证据三为交涉案房屋物业费发票及费用收据，其证明目的载明为“2004年7月至今，2209号房屋由原告占有和使用”。 就涉案房屋的使用情况，原告另提交北京市通州区人民法院（2014）通民初字第3480号民事判决书。该案系徐忠起诉被告及第三人埃里克森（北京）管理顾问有限公司（以下简称埃里克森公司）不当得利纠纷。徐忠在该案中主张，自2009年3月20日（2009）二中执字第xxx号执行裁定向其下达，涉案房屋归徐忠所有，被告将涉案房屋出租给埃里克森公司的收益自2013年3月20日起应归徐忠所有。北京市通州区人民法院经审理认定，2012年11月21日，被告与埃里克森公司签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定房屋续租期自2013年2月1日至2014年1月31日，租金为人民币28.8万元；埃里克森公司分别于2012年11月20日向被告汇款9万元、11月22日向被告汇款11万元、11月24日向被告汇款9.4万元、共计29.4万元。北京市通州区人民法院作出（2014）通民初字第xxx号民事判决，认定因2013年3月25日根据法院的协助执行通知书，徐忠取得涉案房屋所有权，租金收益应归徐忠所有，判令被告向徐忠返还2013年3月25日至2014年1月31日期间的房租共计246970元。 就债权转让一节，原告提交天亚公司向被告发出的《债权转让通知书》，载明要求被告应当支付实际占用涉案房屋期间（自2004年7月至2013年5月）的房屋使用费，并说明，2013年10月18日，天亚公司与原告签订《债权转让协议》，追偿上述债权的权利转让给原告。该《债权转让通知书》于2013年11月5日以邮政快递形式向（2013）朝民初字第xxx号民事判决中被告地址“北京市朝阳区815室”进行了投递。王琳琪认可收到该通知书。 就房屋占有使用费标准，原告提交杨成功与天亚公司、第三人北京元茂荣兴税务师事务所有限公司合同纠纷一案的（2013）朝民初字第xxx号判决书、（2013）二中民终字第11041号民事判决书，其中涉及杨成功与天亚公司就朝阳区2020号房屋（以下简称2020号房屋，建筑面积157.73平方米）《房屋委托租赁合同》纠纷，杨成功委托天亚公司自2004年5月1日至2006年4月30日出租2020号房屋，保底收益为每月每平方米15美元；另，2010年7月1日至2012年6月30日期间房屋使用费认定为36万元。原告主张，2020号房屋折算每平方米每月租金为95.10元，本案中亦按照该标准主张。另，原告提交（2006）朝民初字第xxx号民事判决书、（2008）朝民初字第xxx号民事判决书、（2012）朝民初字第xxx号民事判决书、（2013）二中民终字第xxx号民事判决书，均涉及旺座商务中心房屋租金，其中1019号房屋（面积110.89平方米）自2004年5月1日至2008年4月30日期间每月每平方米租金为18美元,1809号房屋（与涉案房屋户型、面积相同），自2003年9月29日至2005年9月28日期间每月每平方米租金为22美元。 上述事实，有民事判决书、《退房协议》、仲裁裁决书，《债权转让通知书》等证据及当事人陈述意见在案佐证。 本院认为，被告与天亚公司的商品房买卖法律关系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当依约严格履行各自义务。 被告与天亚公司因涉案房屋被拍卖而无法继续履行合同，该合同已经被生效法律文书判令解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在被告与天亚公司的商品房预售合同被解除后，已经将涉案房屋腾出，并且经生效判决判令由天亚公司返还被告已经支付的购房款。现被告确实在房屋买卖合同解除前占有使用了房屋，故应该支付相应的占有使用费。被告若认为导致合同解除的责任在于天亚公司，可以另行要求天亚公司赔偿相关损失，并不影响被告应承担的房屋占有使用期间的使用费的义务。 债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权。被告收到了天亚公司的债权转让通知，且原告通过诉讼，被告亦知晓债权转让之情况，故被告应向原告支付房屋占有使用费。 就原告主张的占有使用费的标准及期间，根据原告提交的证据，被告曾经在与天亚公司的诉讼中自述其自2004年7月开始使用涉案房屋，现被告就其实际使用房屋的起始时间未提交证据，本院采信上述时间，按照原告主张的2004年7月8日认定；就占有使用费截止时间，根据（2014）通民初字第xxx号民事判决的认定，2013年3月25日之后涉案房屋的租金已经由所有权人徐忠所有，故本院认定被告应支付的占有使用费期间为2004年7月8日至2013年3月25日。就占有使用费标准，原告提交的相关判决书涉及涉案房屋所在小区相似房屋相应时段的保底收益、一般收益以及被告出租涉案房屋的收益，综合上述标准，本院认为原告的主张较为合理，本院按照每月每平方米95元予以支持。 关于被告与天亚公司商品房预售合同解除的相关损失赔偿，因当事人在之前相关诉讼中均未提出，可另行予以主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告王琳棋于本判决生效之日起七日内支付原告刘某利房屋占有使用费一百八十六万四千五百八十元五角； 二、驳回原告刘某利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21829元，由原告刘某利负担529元（已交纳），由被告王琳琪负担21300元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由原告刘某利负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 长  孙铭溪 人民陪审员  张宝荣 人民陪审员  周学芳 二〇一七年五月三十日 书 记 员  贾岐颖