江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0703民初3434号原告：王章河，女，1970年11月14日生，赣州市大余县人，住大余县。委托代理人：林松(系原告丈夫），男，1968年10月9日生，赣州市大余县人，住大余县。被告：赣州市南康区光明房地产开发有限公司，住所地：赣州市南康区东山街道（105国道旁）。法定代表人：吴明权。委托代理人：蔡衍，江西泰康律师事务所律师。原告王章河与被告赣州市南康区光明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林松，被告赣州市南康区光明房地产开发有限公司的委托代理人蔡衍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王章河向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告双方签订的《意向登记》；2、判令被告退回原告购商铺款226452元（实际付款196323元+抵扣商铺价款的租金30129元）；3、判令被告赔偿有证商铺升值的财产损失1696548元及其他侵害原告财产所有权所造成的损失50000元；4、判令被告赔偿欺诈原告的损失679356元；5、判令被告支付原告（2016）赣0703民初2123号案件受理费100元。事实和理由：2009年7月29日，原、被告签订《意向登记》一份，约定由原告购买被告开发的赣州市南康区光明家具城内××区附九××号商铺。原告于当日支付了购房款196323元（不包括33个月的商铺租金30129元）。《意向登记》约定被告应负责办理好房产证，但被告至今未为原告办理好房产证。被告收取了全部购商铺款，完成了购买商铺的行为，商铺是现房，双方签订的应该是《商品房买卖合同》，但被告却欺诈原告签订《意向登记》，被告从来没有向原告明示过《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。被告说可以用商铺33个月的租金30129元抵扣购房款，故原告支付的商铺价款应为226452元，但《意向登记》中没有将这笔款项算作商铺总价款，原告提供的经办人签名的原始单据足以证明该事实，故请法院确认30129元计入商铺总价款的一部分，并作为总价款计算原告的各项损失；被告故意没有告知原告光明家具城物业公司与光明房地产开发有限公司不是同一主体，使得原告无法说明这33个月的租金是用来抵扣商铺总价款的。根据我国《消费者权益保护法》、《合同法》、《侵权责任法》的规定，被告应当按照有证商铺升值后的价格支付原告受到的损失1696548元（64.1平方米×3万元/平方米×3倍-226452元）；被告有欺诈行为，应增加赔偿原告受到的损失679356元（226452元×3倍），以及因原告不能完全占有、适用、收益、处分商铺造成的损失50000元。被告赣州市南康区光明房地产开发有限公司辩称，原、被告双方签订的只是《意向登记》，是一种意向性的想法，存在不确定性，而不是正式的商品房买卖合同，也未向房管局登记备案，双方的行为不符合《商品房销售管理办法》的规定；被告并未隐瞒原告，也不存在欺诈，所以双方在《意向登记》约定以签订商品房买卖合同为准；双方签订《意向登记》后，答辩人一直在履行报批手续，目前仍是等待政府批复状态，是行政行为的不可抗力，不存在答辩人违约；答辩人已于2009年8月1日向原告交付了商铺，该商铺至今一直由原告占有、使用、出租，如果是返还，原告应将占用期间的租金返还至答辩人；原告的诉请无事实和法律依据，请依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人向本院提交的《意向登记》、《委托协议》、收据等证据，本院对其证明效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月29日，原、被告签订《意向登记》一份，约定“乙方（即原告）经过实地考察，并认可甲方（即被告）新建设的光明家具城玖栋至壹拾壹栋间附玖栋建设项目，有意向登记该附楼的壹拾店面，并经双方协商自愿达成如下意向登记协议：一、乙方意向登记店面位于上述附楼的壹楼壹拾号店面，面积约陆拾肆点壹㎡含公摊面积……该店面售价为每平方米叁仟零陆拾贰元柒角陆分，计总价壹拾玖万陆仟叁佰贰拾叁元整。……甲方负责办理好房产权证，其办证费用由乙方支付。……”同日，双方签订《委托协议》一份，约定原告自愿将上述商铺自2009年8月1日起至2012年4月底交于被告代管，代管期间原告自愿放弃该商铺的管理权，被告无需向原告支付任何费用。《意向登记》签订时，涉案商铺已竣工，原告于签订当日支付给被告商铺价款196323元。被告在建设涉案商铺时未取得建设用地许可证、建设规划许可证以及建设施工许可证。截至一审法庭辩论终结前，被告仍未能就涉案商铺为原告办理产权登记。本院认为，一、关于原、被告签订的《意向登记》是否应当解除的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告于2009年7月29日签订的《意向登记》约定了买卖商铺的房号、面积、价格、付款方式、付款时间、交付时间、办理产权登记有关事宜以及其他事项，并且被告已经收取了由原告支付的全部房款，故该《意向登记》应当认定为商品房买卖合同。该《意向登记》约定被告应负责办理好房产权证，但截至本案一审法庭辩论终结前，被告仍未能给原告办理好产权证书，现原告以涉案商铺不能办理产权证书、不能实现合同目的为由要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告主张被告应在合同解除后返还原告已支付的购房款196323元，本院予以支持。因原告与被告签订的《委托协议》中约定代管期间原告自愿放弃该商铺的管理权，被告无需向原告支付任何费用，且原告提供的证据不足以证明被告应支付33个月租金且租金已抵扣在商铺价款当中，故原告要求被告退回30129元，本院不予支持。二、关于被告是否应当向原告支付因有证商铺升值造成的损失问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告双方于2009年7月29日签订《意向合同》，但被告截至一审法庭辩论终结前仍未能给原告就涉案商铺办理相应的产权证书，被告行为已构成违约；双方于《意向合同》中未对不能办理产权证书的违约责任及违约金进行约定，原告要求被告赔偿有证商铺升值的财产损失1696548元，亦缺乏证据，本院不予支持，其损失宜由被告按照原告已支付的商铺总价款195300元，自2009年10月28日起（自合同订立之日起第91日）至返还195300元之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息给原告。原告要求被告支付其他侵害原告财产所有权所造成的损失50000元，于法无据，本院不予支持。三、关于被告是否应当向原告赔偿欺诈造成的损失问题。根据我国《消费者权益保护法》第二条的规定，“消费者为生活消费需要购买、适用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”第三条规定，“经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。”商铺是专门用于商业经营活动的房地产，原告购买商铺后一直用于出租收取租金，而不是“为生活消费需要”购买，因此，原告购买商铺不是一种消费行为，原告购买商铺的行为不属于《消费者权益保护法》的调整范围，故原告依据该法要求被告支付惩罚性赔偿的主张，本院不予支持。四、关于被告是否应当支付原告（2016）赣0703民初2123号案件受理费100元的问题。原告曾诉至本院要求处理其与被告之间的房屋买卖合同纠纷，案号为（2016）赣0703民初2123号。后原告申请撤诉，本院裁定准予原告撤诉，案件受理费200元，减半收取100元，由原告负担。即（2016）赣0703民初2123号案件的受理费已在该案中作出处理，故原告要求被告支付（2016）赣0703民初2123号案件受理费100元的主张，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王章河与被告赣州市南康区光明房地产开发有限公司于2009年7月29日签订的《意向登记》；二、由被告赣州市南康区光明房地产开发有限公司退回原告王章河购买商铺价款195300元；三、由被告赣州市南康区光明房地产开发有限公司按照195300元，自2009年10月28日起至返还上述第二款款项之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息给原告，息随本清；四、履行期限：上述款项，限被告于本判决生效后二十日内履行完毕。五、驳回原告王章河的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28044元，由原告负担14022元，由被告负担14022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 长  钟华斌审 判 员  陈 俊人民陪审员  邱万柄二〇一七年五月三十一日代理书记员  叶春蕾