湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终1215号上诉人（原审被告）：王勤，女，1963年2月27日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，被上诉人（原审原告）：襄阳市唐凯物业管理有限公司。住所地：襄阳市樊城区沿江大道特*号。法定代表人：杨青林，襄阳市唐凯物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：包宗涛，湖北隆中律师事务所律师（代理权限：特别授权）。上诉人王勤因与被上诉人襄阳市唐凯物业管理有限公司（以下简称唐凯公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2016)鄂0606民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王勤，被上诉人唐凯公司的委托诉讼代理人包宗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王勤上诉请求：请求二审法院依法改判或将本案发还一审法院重审。事实和理由：1.被上诉人未通过法定程序来主张拖欠物业费用，未书面催缴及给合理缴纳期限。2.一审判决上诉人负担诉讼费和逾期违约金毫无道理。《前期物业管理服务协议》中的违约金条款是单方强迫签字；且属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，理应无效；2016年11月25日，被上诉人在小区公示栏张贴被上诉人起诉上诉人物业费的起诉状及法院受理通知后到物业客服处缴纳物业费时被拒收。3.一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定的房屋住宅面积错误，且有4天被上诉人停止服务，应当扣减相应的物业费。上诉人垫付了因被上诉人停止服务临时找人员值班的工资800元及清理卫生费用3000元，该款项也应扣减。一审判决认定交纳物业费的截止日期为2016年6月30日错误，应当为2015年6月2日止。据此请二审法院依法处理。唐凯公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉，维持原判。唐凯公司向一审法院起诉请求：1、判令王勤支付自2014年10月19日至2016年10月31日的物业服务费5139元及违约金948元（自2016年10月31日以后违约金分段累计计算）；2、本案诉讼费用由王勤承担。一审法院认定如下事实：王勤系襄阳市樊城区沿江大道特8号龙世家小区业主，其房屋建筑面积为176.72㎡。2007年4月13日，王勤与唐凯公司签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：唐凯公司对房屋共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；王勤按照1.2元/㎡/月向唐凯公司交纳物业费，交费时间为每季度第一个月10日前；若王勤未按协议约定的时间和收费标准交纳物业费，唐凯公司有权要求王勤从逾期之日起按每天5‰支付违约金。物业合同签订后，王勤开始支付物业费，但自2014年10月19日后，王勤未再向唐凯公司支付物业费。2015年6月2日，襄阳市樊城区龙世家小区业主委员会（以下简称龙世家业委会）与襄阳鑫华凯物业管理有限公司（以下简称鑫华凯公司）签订《物业管理服务委托合同》，合同约定龙世家业委会委托鑫华凯公司对龙世家小区进行物业服务。2015年7月，龙世家业委会将唐凯公司诉至襄阳市樊城区人民法院，要求唐凯公司撤离龙世家小区，移交物业管理用房、车位押金、水电费明细等。襄阳市樊城区人民法院于2015年12月25日作出〔2015〕鄂樊城民三初字第00406号民事判决，判令唐凯公司于判决生效后15日内退出龙世家小区物业服务区域，并移交物业管理用房、车位押金及预收物业费和水电费等相关明细。唐凯公司不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2016年5月13日作出〔2016〕鄂06民终478号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。唐凯公司于2016年6月15日收到二审判决书。因唐凯公司未按生效判决履行相应义务，龙世家业委会向襄阳市樊城区人民法院申请强制执行，现该案尚在执行过程中。一审法院对当事人双方有争议的证据和事实认定如下：1、唐凯公司为证明该公司已向王勤履行了书面催交物业费的义务，向一审法院提交了该公司在门牌号码为××”的房屋大门上张贴催交费用明细的照片一张。王勤虽然辩称其房屋大门上从未张贴过催交费用明细单，但认可唐凯公司曾在龙世家小区公示栏上张贴过催交费用明细单，且称“我知道后主动到唐凯公司交物业费，但唐凯公司拒收”。根据王勤确认的事实及陈述，可以认定唐凯公司已经向王勤履行了书面催交物业费的义务。2、王勤称曾代替龙世家业委会垫付了值班人员工资800元及卫生费3000元，该费用应当冲减物业费，并提交了2014年9月3日收条一张及2014年9月4日收据一张。唐凯公司对王勤主张的事实不予认可，对收条、收据的真实性、关联性均有异议。经审查，该收条、收据均为复印件，王勤未提供原件以供核对，也未提供其他证据予以佐证，故该收条、收据不能单独作为认定本案事实的依据，王勤的抗辩理由不予采信。一审法院认为，唐凯公司与王勤签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。王勤辩称唐凯公司长期不履行物业服务义务，存在违约行为，因王勤未提供相应证据证明，该辩称理由不予采信。王勤提交的收条、收据不足以证明其垫付了小区值班人员工资及卫生费的事实，一审法院对其要求用该费用抵扣物业费的主张不予支持。王勤辩称唐凯公司收取了本属于全体小区业主共有的公告栏、电梯商业广告收入，且对王勤存在打击报复、诋毁名誉的行为，因该辩称理由与本案并非同一法律关系，属于新的诉求，一审法院不予审查，王勤可另行依法主张权利。唐凯公司与王勤签订了《前期物业管理服务协议》，并履行了相关物业服务义务，王勤应当按照协议约定支付物业费。但因龙世家业委会于2015年6月2日另行与鑫华凯公司签订《物业管理服务委托合同》，人民法院的生效法律文书也已判令唐凯公司于判决生效后15日内退出龙世家小区物业服务区域，唐凯公司于2016年6月15日收到法律文书，该公司最迟应在2016年7月1日前退出龙世家小区物业服务区域，但唐凯公司至今并未退出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，对唐凯公司要求王勤支付2014年10月19日至2016年6月30日（共计20个月零12天）物业费的诉讼请求予以支持，该物业费按照合同约定应为4326元（其中20个月的物业费为176.72㎡×1.2元/㎡/月×20个月=4241元，12天的物业费为176.72㎡×1.2元/㎡/月÷30天×12天=85元）。根据生效法律文书的判决内容，唐凯公司最迟应在2016年7月1日前退出龙世家小区物业服务区域，故对唐凯公司要求王勤支付2016年7月1日以后物业费的诉讼请求一审法院不予支持。王勤未按时支付物业费，根据《前期物业管理服务协议》的约定，唐凯公司有权要求王勤支付违约金，但《前期物业管理服务协议》中约定的违约金条款为“唐凯公司有权要求王勤从逾期之日起按每天5‰支付违约金”，该条款仅约定了5‰的计算比例，而未约定计算基数，属于约定不明。综合衡量合同履行程度、当事人过错、违约造成的损失等多项因素，酌情按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准计算违约金，自2016年6月30日起以王勤拖欠的物业费数额4326元为基数计算违约金至物业费全部付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决：一、被告王勤于判决生效之日起十五日内支付原告襄阳市唐凯物业管理有限公司物业服务费4326元及违约金（违约金以4326元为基数，自2016年6月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准计算至物业服务费全部付清之日止）。二、驳回原告襄阳市唐凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由原告襄阳市唐凯物业管理有限公司负担5元，被告王勤负担20元。本院二审期间，上诉人提交了唐凯公司出具的《告示》两份，一份内容为唐凯公司于9月1日零时暂停服务，落款日期为2014年8月31日。另一份落款日期为2014年9月4日，内容为唐凯公司正常工作先恢复。经当庭质证，唐凯公司认可告示的真实性，但辩称实际未停止服务，但对该辩称未提供证据证实。对前述两份《告示》，本院予以采信，认定唐凯公司暂停物业服务3天。二审查明唐凯公司在一审诉状中明确认可王勤房产证载明该住宅建筑面积为175.77平方米。故本案中物业费收取金额应当按此面积进行收取。上诉人提交了垫付值班人员工资800元及卫生费3000元收据的原件。经质证，被上诉人认为无法核实证据的真实性，该费用与本案不是同一个法律关系，与本案没有关联性。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。二审归纳本案争议的焦点：一是收取物业费的面积标准、截止日期及违约金；二是应否扣减停止物业服务日期的物业费；三是王勤垫付的相关费用应否抵扣物业费。本院认为，王勤与唐凯公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。上诉人王勤未按约支付物业费，应当支付违约金。一审法院认定对王勤交纳的物业费的标准计算有误，应按房产证记载的面积175.77平方米进行核算。对此，唐凯公司已经认可。上诉人王勤主张物业费计算的面积应按房屋实际面积进行计算的上诉理由成立，本院予以采纳。王勤提出其垫付人工工资800元及垃圾清运费3000元，要求抵扣物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业费服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。王勤要求唐凯公司支付该款项，系对唐凯公司提出承担违约责任的请求。因王勤未提起反诉，故该上诉理由不属于本案审理范围，本院不予支持。关于物业费截止日期的认定，《前期物业管理服务协议》约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合约》生效时止的物业管理；2015年6月2日上诉人王勤居住的小区襄阳市樊城区龙世家小区业主大会与襄阳鑫华凯物业管理有限公司签订了《物业管理服务委托合同》，该合同约定自签订之日起生效，对此，本院(2016)鄂06民终字478号民事判决亦作认定；故本院认为本案唐凯公司收取物业费的截止日期应为2015年6月2日。一审法院认定收取物业费截止日期为2016年6月30日不当，应予纠正。王勤提出的物业费截止日期应为2015年6月2日，还提出应扣除唐凯物业在服务期间停止3天的物业费，具有事实与法律依据，本院予以支持。上诉人王勤应支付的物业费日期为自2014年10月19日起至2015年6月2日止(期间扣除3天物业费)，金额为1553.81元(175.77㎡×1.2元/㎡/月/×7个月=1476.47元，11天的物业费为175.77㎡×1.2元/㎡/月/÷30天×11天=77.34元)。关于违约金，本院认为因王勤未按时支付物业费，根据《前期物业管理服务协议》的约定，唐凯公司有权要求王勤支付违约金，但《前期物业管理服务协议》中约定的违约金条款为中无计算基数，属于约定不明。一审判决按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计违约金并无不当。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%。因罚息利率系浮动的，本院决定罚息利率按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算，自2015年6月2日起按拖欠物业费的数额1553.81元计算至物业费全部付清之日止。综上所述，王勤的上诉请求部分成立。一审法院适用法律、认定事实存在部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：（2017）撤销襄阳市樊城区人民法院(2017)鄂0606民初367号民事判决。（2017）上诉人王勤于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人襄阳市唐凯物业管理有限公司物业服务费1553.81元及违约金(违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2015年6月2日起按拖欠物业费的数额1553.81元计算至物业费全部付清之日止)。三、驳回被上诉人襄阳市唐凯物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由襄阳市唐凯物业管理有限公司负担18元，王勤负担7元。二审案件受理费50元，由襄阳市唐凯物业管理有限公司负担35元，王勤负担15元。本判决为终审判决。审判长  涂晶晶审判员  王启飞审判员  尹波涛二〇一七年五月二十三日书记员  周宇昂