四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0726民初354号原告：安县秀水贵翔副食品超市,住所地：绵阳市安州区。负责人：唐述明，安县秀水贵翔副食品超市经营者。被告：绵阳翰博投资有限公司，住所地：绵阳市涪城区。法定代表人：王利平，该公司总经理。原告安县秀水贵翔副食品超市与绵阳翰博投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年03月24日受理后，依法由审判员何祥飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安县秀水贵翔副食品超市委托代理人陈东恒、冉雨洁到庭参加诉讼,被告绵阳翰博投资有限公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安县秀水贵翔副食品超市向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同和补充协议的义务，不得阻碍一楼、三楼经原告招商进驻的餐馆和其他商家的装修等正常经营活动；2、判令被告排除妨碍，履行合同、补充协议约定的义务，履行为一楼、二楼、三楼供电、供气、供水等义务，确保原告正常的经营活动。事实与理由：原告与被告于2014年8月15日签订《经营场地租赁合同》（合同编号2014翰字第039号），合同签订后，原告按约支付100万元保证金，并同时按约对合同载明的北川县云盘北路6-8号一楼、二楼，建筑面积5307平方米房屋进行经营，后由于被告经营周转困难，原告于2014年9月19日又同被告签订一份借款合同和《补充协议》。借款合同约定，原告出借100万元给被告，被告应于2015年3月30日前归还本息，如被告违约，则将100万元借款自动转为租赁合同项下所约定的保证金，并同时签订一份补充协议，原告对租赁房屋装修和对租赁房屋或部分设施、设备、管、线进行调整需经被告书面同意的情况下方可实施，被告有权停止水、电等能源供应的约定，全部变更为以下三条：第一、因经营需要，在互不影响房屋安全、房屋结构、消防和外观面貌的情况下，原告有权对其所租赁的经营场地房屋进行装饰、装修且承担相应安全责任，被告不得干涉；第二，被告不得干涉原告对外招商所涉及的合同，联营等正常经营行为；第三，该补充协议内容与“2014年翰字第039号合同”不一致的，以该补充协议内容为准。2015年9月14日，因被告升降机改造，部分货款及部分消防安装款需资金，原告又与被告签订补充协议，约定原告为被告垫付款18万元，约定了利息，同时约定原告向被告支付租金时扣除。2015年10月12日，原告与被告又签订《经营场地租赁合同》（2015翰字第001号），合同约定原告租赁被告三楼外，其合同第5条第5款再次明确约定“被告不得以非正常理由干涉、影响原告正常经营、也不得干涉原告内部管理，若因此造成原告及第三方损失，由被告承担赔偿责任。该合同第6条第1款约定”租赁期间，被告同意原告对该租赁房屋进行任何形式的转租、分租、合作、联营、对外承包等经营行为，且该条款适用于2014年8月15日原、被告签订的“2014年翰字第039号合同”。本合同第9条第2款约定，如因经营需要，原告有权对该房屋一楼、二楼、三楼的经营项目进行调整。2016年3月18日，原告与被告又签订一份借款协议，原告出借20万元给被告用于完善消防系统、并约定本金和利息，在本案所涉的租赁房屋一、二、三楼租金中抵扣。上述合同签订履行后，被告多次找原告另外借款，因原告资金周转同样困难，故未再借给被告。被告无视合同协议的约定，以原告违反租赁合同约定的经营品种为商品、百货超市为借口，不顾2015年10月12日签订的第二份第9条第2款约定原告有权对租赁房屋一、二、三楼经营项目进行调整之规定，且不顾由于前期原告在合同项目调整后，特别是在应被告的要求给予其借款，以及在租赁的一楼已装修、开业经营了一家餐馆的情况下，当被告再次借款的要求没有得到满足后，被告无视合同、协议，强行停止给原告招商进驻一楼经营的第二空餐馆和三楼供电，给原告商业信誉和经营活动造成巨大的损失。请求支持原告的诉讼请求。被告绵阳翰博投资有限公司未答辩。经本院审理查明如下案件事实：2014年8月15日，原告与被告签订《物业租赁合同》（合同编号2014翰字第039号），合同约定：原告租赁被告位于北川羌族自治县云盘北路6-8号（一楼、二楼，一楼不含正门四个铺面和办公区），租赁场地建筑面积共计5307平方米；租赁期限总计15年，即自2014年8月28日到2019年8月27日；租金标准和租金支付，第1-3个租约年免租金，第4-7年每年50万元，第8个租约年起以第7个租金为基数每年递增3%，合同项下第一期租金应在2017年5月31日前支付。合同同时约定：乙方（原告）应当在该房屋内经营的品种为商场、百货超市，租赁期限内，未经甲方（被告）同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；保证金，免租期内保证金为100万元，免租期后保证金总额为20万元；乙方进场后，如需对局部或部分设施、设备、管线进行调整，安装空调，在不影响安全、房屋结构的前提下经甲方书面确认方可实施。合同对其他相关权利、义务进行了约定。2014年9月19日原、被告又签订《补充协议》和《借款合同》各一份，《补充协议》约定：《物业租赁合同》（合同编号2014翰字第039号）项下部分条款予以修改，同时新增条款，1、合同第四页第8.2条、第九条合并，修改为“因经营需要，在不影响房屋安全、房屋结构、消防和外观风貌的前提下，乙方有权对其所租赁的经营场地的房屋进行装饰、装修且承担相应安全负责，甲方不得干涉；2、甲方不得干涉乙方的对外招商所涉及的合作、联营等正常经营行为；3、补充协议的内容与2014翰字第039号合同内容不一致的，则以该补充协议内容为准。《借款合同》约定：被告因正常经营周转需要，向原告借款100万元，该借款定于2015年3月30日前归还，被告向原告支付相应利息，标准为月利率1%，如被告违约，此100万元借款自动转为2014翰字第039号合同项下所约定的保证金性质，同时延长该合同项下所约定的免租金期限，即2014年8月28日至2020年8月27日，共计6年，此保证金在2028年8月27日前归还，否则该100万元保证金又自动转为借款性质，此时借款人须支付相应利息，此利息标准按银行同期贷款利率3倍计算。上述合同签订后，原告按合同约定的时间入场经营，并进行商铺招商。2015年9月14日，原、被告再次签订《补充协议》，约定：原升降电梯改造、部分货架货款、部分消防安装款所需支付资金代计20万元，先同原告向被告支付，该垫付资金及生产的利息资金在原告向被告支付租金中扣除；被告同意支付185000元作为新增二部扶梯的安装工程资金，该资金同样由原告垫资支付，该资金同样在原告向被告支付租金时在租金中扣出。2015年10月12日，原、被告签订《物业租赁合同》约定：被告向原告出租位于北川羌族自治县云盘北路6-8号（三楼除茶楼经营使用面积），租赁期限总计14年，即自2015年10月20日到2029年10月19日；租金标准和租金支付，第1-5个租约年免租金，第6-14年每年租金凭原告与第三方签订的合同（或协议）的年租金为准；被告不得以非正常理由干涉、影响原告正常营业，也不得干预原告管理，若因此造成原告及第三方损失，由被告承担赔偿责任；租赁期间，被告同意原告对该租赁房屋进行任何形式的转租、分租、合作、联营、对外承包等经营行为，且该条款适用于2014年8月15日原、被告所签订的“20141翰字第039号经营场地租赁合同”；如因经营需要，原告有权对该房屋一楼、二楼、三楼的经营项目进行调整，所有费用由原告承担。2016年3月18日，原、被告再次签订《补充协议》，约定：为了更好实施“20141翰字第039号经营场地租赁合同”，完善业主物业消防系统及取得消防许可证以方便原告的经营，原告同意借款20万元给被告用于支付租赁物业的消防安装及取得合格的许可证，此款直接支付给四川久瑞消防工程有限公司绵阳分公司，此借款被告按月息1%向原告支付，本金及累计利息在三楼租赁款和一楼、二楼的房屋租金中皆可抵扣。原告接收租赁物后，引入部分商户入住经营，2016年12月原告在对北川羌族自治县云盘北路6-8号一楼约600平方米的商铺招租过程中，被告工作人员予以阻止，2017年2月原告招商的商户在对房屋进行装修时，被告工作人员再次阻止商户施工。2017年2月，被告向北川羌族自治县天燃气公司出具《情况反映》一份，载明：“绵阳翰博投资有限公司拥有所有权的位于北川羌族自治县云盘北路6-8号的商铺，现因安县秀水贵翔副食品超市采用欺诈的方式，骗取相关合同，并擅自以其名义出租给第三方，并收取相应款项，现今第三方不顾我公司的劝告，将进行装修、开通天燃气、办理营业执照等，在此，我公司特请求有关部门维护我们业主方的权益，不让我方损失再次扩大，不批准未经我公司书面同意授权的第三方开通天燃气、不办理营业执照等，相关纠纷我公司将诉诸法律途径。”另查明：原告所租赁的北川羌族自治县云盘北路6-8号房屋，被告于2013年7月29日抵押给哈尔滨银行股份有限公司成都分公司，并办理了抵押登记，2016年7月6日绵阳市中级人民法院对该房屋限制登记，2016年9月13日绵竹市人民法院对该房屋限制登记，2016年10月13日对该房屋限制登记。上述事实有《物业租赁合同》、《补充协议》、《借款合同》、《情况反映》、证人梁小琴的出庭作证证言等证据在卷佐证，事实清楚、足以认定。本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思，依照《中华人民共和国合同》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当全面履行合同义务。被告虽在向北川羌族自治县天燃气公司出具《情况反映》中称，原告以欺诈的方式骗取相关合同，但并未提供相应的证据证实，同时被告也未按法律程序，请求对《物业租赁合同》、《补充协议》予以撤销或变更，因此，被告以此理由阻碍原告招商的商户进行经营及装修，违反了合同义务。同时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”之规定，原告所租赁的房屋虽然于2013年7月29日抵押给哈尔滨银行股份有限公司成都分公司，但现原告租赁房屋的所有权未发生变动，因此被告仍应按双方签订的合同及补充协议履行其义务，不得妨碍、影响原告招商商户的经营活动及装修，被告违反《物业租赁合同》、《补充协议》的约定，造成原告损失，原告可另行主张权利。综上所述，原告请求被告履行《物业租赁合同》、《补充协议》，不得阻碍一楼、三楼经原告招商进驻的餐馆和其他商家的装修等正常经营活动的主张，本院予以支持。关于原告主张的判令被告履行为一楼、二楼、三楼供电、供气、供水等义务，确保原告正常的经营活动的主张，因供电、供气、供水属于相关职能部门管理的范畴，不属于法院受案范围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告安县秀水贵翔副食品超市与被告绵阳翰博投资有限公司继续履行双方签订的《物业租赁合同》、《补充协议》，被告绵阳翰博投资有限公司不得阻碍一楼、三楼由原告安县秀水贵翔副食品超市招商进驻的餐馆和其他商家的装修及正常经营活动。二、驳回原告安县秀水贵翔副食品超市的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告绵阳翰博投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  何祥飞二〇一七年五月二十五日书记员  张裕烽