新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵1202民初1539号原告：孙凤红，女，1974年6月7日出生,住新疆哈密市。委托诉讼代理人：金永灿（系孙凤红丈夫），男，1974年5月24日出生，住新疆哈密市。代理权限特别授权。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。第三人：中国建设银行股份有限公司哈密地区分行，住所地新疆哈密市天山东路365号。统一社会信用代码91652200929128927C。负责人：刘国峰，行长。委托诉讼代理人：王萍，新疆嘉峰律师事务所律师。代理权限特别授权。原告孙凤红与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）、第三人中国建设银行股份有限公司哈密地区分行（以下简称建行哈密分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙凤红及其委托诉讼代理人金永灿，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军，第三人建行哈密分行的委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙凤红向本院提出诉讼请求：1、退还原告剩余房款256263元。2、支付未退还的车位款74850元；3、支付违约金78750元。4、支付购房按揭贷款担保费1794元，按揭贷款利息费用41234.08元；5、支付购房款的利息30978.82元（从2013年11月28日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）和车位款利息12342.32元（从2014年9月28日起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）；6、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；7、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2013年11月28日，原告孙凤红与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告孙凤红购买被告春天公司开发的位于红星国际城16号楼2单元703号房屋。房屋总价款为443105元，面积为130.49平方米，并约定该房屋于2015年10月30日前交付。后原告支付首付款183105元，余款260000元通过银行贷款方式支付。自2015年4月25日至2016年10月25日,原告向第三人建行哈密分行已支付贷款本金29029.77元及利息41234.08元，并支付了贷款保险1794元。2014年9月10日，原告向被告支付车位款99800元。合同签订后，被告迟迟未按合同约定时间交付房屋，原被告在大营房城管委和十三师房管局的协调下于2016年3月25日签订了一份《退房协议书》，约定原被告双方解除2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》，被告应于2016年7月30日前将原告所交房款183105元及10％的违约金全部退还，被告应当退还原告每月支付给银行的本息及已付房款10％的违约金，如逾期未能退还，按合同约定的每日按已付车款的0.03％向乙方支付违约金。该协议还约定，原告需配合被告到银行办理撤销按揭手续，原告所欠银行按揭款全部由被告支付。后被告于2016年5月26日向原告退购房款16000元，2016年7月1日被告向原告退还购房款85421元。此后，被告仍未按约定退还购房款及支付违约金。2016年8月30日，原被告双方达成《抵押协议》，约定被告若在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款及车位款，被告愿意以红星国际城一期16号2单元403室房屋（价款480856元）作抵押，如被告未按时返还购房款，违反协议约定，原告有权向法院提起诉讼拍卖、变卖该房屋。后被告分两次退款110371元。2016年11月7日，被告向原告开具了两张空头支票以达到拖延退款的目的，为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，原告孙凤红提出的尚未退还的房款数额是正确的。根据抵押协议，违约金是包含利息的，对原告提出利息请求，被告方不认可，被告给原告给了两万，加上约定的违约金就是包括利息的违约金，因此利息不应再另行支付。保险费被告方也不认可，是原告的个人行为。第三人建行哈密分行辩称，原告孙凤红为购买被告春天公司开发的红星国际城涉案房产向第三人借款260000元是事实，孙凤红授权第三人建行哈密分行将借款260000元全部划入被告春天公司的账户。其他事实第三人没有参与不是合同方，因此与第三人无关。对孙凤红向建行哈密分行缴纳的贷款保险，第三人认为原告并未将贷款保险费缴纳到建行哈密分行，因此对该部分第三人不认可。在庭审中，原告向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：1、《商品房买卖合同》一份，证明原告按揭购买被告位于红星国际城一期16号楼2单元703室的一套房产，总价为443105元，原告首付183105元，剩余房款在建设银行办理了按揭贷款，被告应在2015年10月30日交房的事实。经质证，被告春天公司、第三人建行哈密分行对该证据无异议。2、借款合同1份，贷款转存凭证1份，收据复印件1份。证明借款数额为260000元。经质证，被告春天公司、第三人建行哈密分行对该证据无异议。3、车位保留协议一份。证明原告给被告付款99800元保留车位的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议，第三人建行哈密分行认为自己不清楚。4、退房协议1份，证明2016年3月25日原被告双方经过协商签订了退房协议，约定2016年7月30日前将已付房款及违约金全部退还的事实；经质证，被告对该退房协议无异议；第三人对退房协议无异议，认为原被告双方签订退房协议，就应将第三人的贷款本息一次性付清。5、抵押协议1份，他项权证1份，证明2016年8月30日原被告双方签订了抵押协议，被告向原告抵押房屋一套的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议，第三人建行哈密分行认为自己不清楚。6、退款确认单3份，证明被告共给原告退款211792元的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议，第三人建行哈密分行认为自己不清楚。7、进账单4份，证明原告给被告交款已进入被告账户的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议，第三人建行哈密分行认为自己不清楚。8、收据一份，证明为办理贷款缴纳贷款保险1794元的事实。经质证，被告春天公司认为该证据看不出来有效内容，不清楚，且被告方没有收到该款，不认可该证据。第三人建行哈密分行认为这不是第三人收的款，且建行哈密分行没有保险业务。9、个人贷款对账单3份，证明原告孙凤红自2014年4月25日至2016年10月25日已偿还借款本金29029.77元，利息41234.08元的事实。经质证，被告及第三人对该证据均无异议。10、转账支票2份，退款确认单2份，证明被告给原告出具空头支票的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议，第三人建行哈密分行认为自己不清楚。在庭审中，被告春天公司向本院提交以下证据：退款确认单1份，证明被告方退还原告孙凤红20000元，这个款是包含在退房款中。经质证，原告对该证据的真实性认可，但认为这是被告在二次违约后赔偿给原告的违约金，不应算作房款。第三人认为该证据与自己无关，不发表质证意见。在庭审中，第三人建行哈密分行向本院提交以下证据：商品房买卖合同第17页第一行，证明该合同约定，借款人与被告解除合同，需要请求建行哈密分行同意，10日内应当通知第三人，并得到第三人的同意，才可解除合同。经质证，原告孙凤红认为借款的手续办完后，原告并没有违约，现在是自己和春天公司的合同解除，但和银行的借款合同还在履行。被告春天公司认为该合同没有到房管局真正撤销备案。经审理查明，2013年11月18日，原告孙凤红与被告春天公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的16栋2单元703室，面积为130.49平方米，房屋总价为443105元。在合同签订之日付首付款183105元，余款260000元买受人通过银行贷款支付。并约定该房屋于2015年10月30日前交付。合同签订后，原告孙凤红于2014年3月10日交纳首付款183105元，于2014年4月1日通过第三人建行哈密分行贷款交纳房款260000元。在办理该贷款时支出贷款保险费1794元。2014年9月28日，原被告双方签订一份《红星国际城车位号保留协议》，原告向被告交款99800元，该车位双方未签订正式合同。后由于该房屋一直未完工，2016年3月24日，原告孙凤红作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2013年11月28日签署的《商品房买卖合同》；2、乙方需配合甲方到银行办理撤销按揭手续，并不得利用保留的《商品房买卖合同》原件、《车位号保留协议》原件办理抵押、落户等相关事宜；3、退款方式：甲方于2016年7月30日前将乙方交纳的购房首付款183105元，于2016年4月30日前将乙方所交车位款99800元全部退还；乙方所欠银行按揭尾款由甲方支付；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款101421元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（孙凤红）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城一期16号楼2单元703室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款443105元、车位款99800元、违约金78750元，乙方于2016年8月27日前已退回房款101421元，剩余房款441484元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期16楼2单元403号房屋，总房款480856元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期16号楼2单元703号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天公司向原告孙凤红退回房款85421元，退回车位款24950元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退房款85421元，退车位款24950元。但原告孙凤红于2016年11月7日在承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告孙凤红向本院提出诉讼，请求判令：1、退还原告剩余房款256263元；2、支付未退还的车位款74850元；3、支付违约金78750元；4、支付购房按揭贷款担保费1794元，按揭贷款利息费用41234.08元；5、支付购房款的利息30978.82元（从2013年11月28日起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）和车位款利息12342.32元（从2014年9月28日起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）；6、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；7、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书》、《退款确认单》等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告孙凤红购买被告春天公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，是双方在自愿协商一致下达成的解除房屋买卖的协议，该内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还房款明确载明为441484元（包括车位款），后被告在抵押协议签订后退回房款85421元、退回车位款24950元，现尚有房款256263元、车位款74850元未退还，对原告要求被告退还房款256263元、车位款74850元之请求，本院予以支持。对被告方认为原告孙凤红在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金赔偿给原告，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金78750元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定被告应当向原告支付违约金78750元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告承担原告在向第三人借款时支付的购房按揭贷款保险费1794元，因该款系原告为购买被告开发的涉案房屋所支出的，现该买卖合同已解除，造成合同解除的原因是被告春天公司未按期交房造成的，而贷款时所支出的保险费系原告的实际损失，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告支付按揭贷款利息41234.08元的诉讼请求，因原被告在签订抵押协议时对该费用并未约定，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因被告春天公司支付给原告孙凤红的违约金高于原告孙凤红向第三人建行哈密分行支付的利息损失，因此对原告该请求本院不予支持。对原告孙凤红要求被告春天公司支付购房款的利息30978.82元之请求（从2013年11月28日起至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）和车位款的利息12342.32元（从2014年9月28日起至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）之请求，因双方办理抵押协议时明确约定了每笔款的退款时间，逾期后应当承担逾期利息。逾期利息应当按原告孙凤红在第三人建行哈密分行贷款的年利率5.39％计息，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告抵押物，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订抵押协议时明确约定被告将位于红星国际城一期16号2单元403号房屋抵押给原告，在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条及《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告孙凤红房款256263元、车位款74850元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定支付之日止，按本金110371元，年利率5.39％计息；自2016年12月1日至本判决确定支付之日止，按本金110371元，年利率5.39％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金110371元，年利率5.39％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金78750元，于本判决生效后十日内向原告孙凤红付清；三、被告哈密春天房地产开发有限公司承担原告孙凤红支出的贷款担保费1794元，于本判决生效后十日内向原告付清；四、如被告哈密春天房地产开发有限公司未能在本院限定的期限内履行以上三项义务，则原告孙凤红有权采取拍卖、变卖等方式依法变价被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城一期16号2单元403号房屋，原告孙凤红对变价后的所得价款在房款256263元、车位款74850元及相关利息、违约金78750元、贷款担保费1794元内优先受偿。五、驳回原告孙凤红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8743元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  闫瑞鹏代理审判员  寇 雯代理审判员  张继华二〇一七年五月十八日书 记 员  马靖钊