苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4809号原告：苏州市翔泽房地产开发有限公司,住所地江苏省苏州市相城区太平街道金澄路。法定代表人：沈刚祥，总经理。委托诉讼代理人：周杰，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜勋，江苏益友天元律师事务所实习律师。被告：黄金明,男,1970年8月6日生，汉族，住江西省南康市。被告：彭修莲,女,1969年9月12日生，汉族，住江西省南康市。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司（以下简称翔泽房地产公司）与被告黄金明、被告彭修莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理，依法由代理审判员戚鸣宇适用简易程序独任审判。因被告黄金明、被告彭修莲下落不明，本院依法适用普通程序进行审理。本院向被告黄金明、被告彭修莲公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司的委托代理人周杰、姜勋到庭参加诉讼。被告黄金明、彭修莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告翔泽房地产公司诉称，原告与被告黄金明、被告彭修莲于2012年12月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定两被告向原告购买相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑10幢1206室房屋，房屋总价为人民币646197元，并按贷款方式支付。因两被告未及时向中国建设银行股份有限公司苏州相城支行按约还贷，该行于2016年3月10日向原告寄发了《通知函》，告知已扣划了原告243564.27元，使原告承担了担保责任，原告遂于2016年7月21日向两被告寄发了《解除函》一份，根据合同约定单方解除了上述《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201212090081，并要求两被告承担违约金及办理网上备案注销手续，但两被告一直未办理。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告翔泽房地产公司与被告黄金明、被告彭修莲之间的《商品房买卖合同》（合同编号为苏相合同201212090081）已经解除；2、两被告向原告支付违约金193851元，并偿还原告基于担保责任而被银行扣划的贷款本息243564.27元，在原告应返还给两被告的房款中进行扣除；3、两被告协助原告至房地产交易部门办理《商品房买卖合同》（编号：同上）的网上备案注销手续。4、本案诉讼费用由被告承担。被告黄金明、被告彭修莲均未作答辩。经审理查明，2012年12月9日，原告翔泽房地产公司与被告黄金明、被告彭修莲签订了《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201212090081），合同约定：两被告购买原告翔泽房地产公司开发的位于苏州市相城区太平街道××室房屋，翔泽房地产公司的商品房预售许可证号为：苏房预相2012173号；房屋总价款为人民币646197元，两被告作为买受方于2012年12月2日支付定金20000元，于签订购房合同当日再支付房款人民币174197元，剩余房款452000元应由买受人于签订合同当天办理完银行按揭手续；出卖方于2014年6月30日前交付商品房，在该商品房交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记等。该合同中附件五：合同补充协议第二条关于按揭贷款方式付款的约定第3条约定：“关于本合同第七条买受方逾期付款的违约责任的另行约定如下：买受方所购商品房如果采用银行按揭方式支付房款并由出卖方做借款担保的，在借款担保合同生效期间，一旦买受方对银行违约，则视同对出卖方违约，出卖方有权终止本合同（解除权一年），将买受方所购房屋另行出售并以所得款项并代为偿还银行贷款，并可按合同总额的30%向买受方收取违约金。出卖方有权从买受方已支付房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，余额退还买受人。”。双方随即办理了该合同的网上备案手续。2013年3月20日，被告黄金明、彭修莲与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人在合同上盖章确认，两被告均系借款人、抵押人，该合同约定：借款人借款本金为258000元，借款期限自2013年3月20日至2033年3月20日，借款人采用等额本息还款方法，在该合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2062.92元等，其中约定：“第十二条保证条款…二、保证人在本合同项下提供的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。…第十六条违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；…第十七条违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；…第三十六条对第十二条的约定关于保证期间的约定为以下第贰种：…贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。因被告黄金明未按约还款，连续多期拖欠偿还本金及利息，达到合同约定之提前偿还全部借款之条件。中国建设银行苏州相城支行于2016年3月10日向原告寄发《贷款代偿通知书》，扣划原告作为保证人代两被告偿还截止2016年3月10日的本金240508.48元、利息3010.11元、利息罚息30.78元、本金罚息14.90元，合计243564.27元。至此，被告黄金明、被告彭修莲与中国建设银行股份有限公司苏州分行在前述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的本金及相应利息等均由原告代偿结清。2016年7月21日，原告翔泽房地产公司按合同约定的地址及联系方式向两被告邮寄发函要求解除《商品房买卖合同》，但未送达而退回。又查，座落于苏州市相城区太平街道××室的房屋已经进行预告登记并存在司法机关预先查封情况。审理中，原告翔泽房地产公司明确：两被告共向原告支付购房款合计人民币646197元，合同解除后，购房款646197元我公司应返还两被告，但因我公司代偿了两被告应支付银行的243564.27元，两者应抵付，另因我公司主张了违约金193851元，故应作相抵扣。以上事实，有原告翔泽房地产公司提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、通知书、还款凭证、解除函、邮寄凭证、房屋权属登记簿等材料及当事人陈述附卷佐证。本院认为，原告翔泽房地产公司与被告黄金明、被告彭修莲签订的《商品房买卖合同》、与两被告及中国建设银行股份有限公司苏州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现两被告共同购买相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑10幢1206室房屋，但未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时足额归还贷款，中国建设银行股份有限公司苏州相城支行按合同约定自保证人翔泽房地产公司处扣划243564.27元，按《商品房买卖合同》的约定，两被告对原告构成违约，原告据此依约定要求解除合同合法有据。原告主张在起诉前已与两被告解除《商品房买卖合同》，但未能举证证明已将相应解除函送达给两被告，该主张缺乏依据，不予支持。该合同应在本院公告送达两被告诉状副本时解除。签订的《商品房买卖合同》解除后，两被告理应协助原告办理所涉《商品房买卖合同》的备案注销手续。两被告的违约行为导致合同的解除，不仅应支付原告垫付的243564.27元，还应承担相应的违约责任，故两被告应按合同的约定支付原告主张的违约金193851元，与两被告已支付原告的购房款646197元相抵后，原告直接返还两被告208781.73元。被告黄金明、彭修莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩的权利，应承担对己不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏州市翔泽房地产开发有限公司与被告黄金明、被告彭修莲于2012年12月9日签订的编号为苏相合同201212090081《商品房买卖合同》。二、被告黄金明、被告彭修莲于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市翔泽房地产开发有限公司办理编号为苏相合同201212090081《商品房买卖合同》网上备案注销手续。三、被告黄金明、被告彭修莲应共同支付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司违约金人民币193851元、垫付款243564.27元，合计人民币437415.27元。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司应返还被告黄金明、被告彭修莲购房款人民币646197元。两者相抵后，原告苏州市翔泽房地产开发有限公司尚应支付被告黄金明、被告彭修莲人民币208781.73元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币14552元、公告费600元，合计人民币15152元，由被告黄金明、被告彭修莲负担（两被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  苏林泉代理审判员  戚鸣宇人民陪审员  邱玉芳二〇一七年五月十二日书 记 员  顾 月