重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初2092号原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，社会统一信用代码91500113742899297Y。法定代表人黄文强，该公司总经理。委托代理人李智红，男，1965年6月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。被告吴继红，女，1973年5月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）诉被告吴继红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法由审判员刘平独任审判，适用小额诉讼诉讼程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司之委托代理人李智红，被告吴继红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日，原告洁庆置业公司与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道新山村小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1.00元/月·平方米，公共水电费7元/月·户（实际按6.00元/月·户收取）；二次供水加压费0.8元/吨（实际按0.6元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规规定对小区进行物业服务。然而被告却长期拖欠原告的物业服务费。期间，原告多次通知被告依法缴纳物业服务费未果。原告认为，被告在充分享受原告提供物业服务的同时，恶意拖欠物业服务费，其行为严重损害已交费业主及原告的合法权益，故特依据相关法律、法规的规定，向贵院提起诉讼，请求判令被告立即向原告支付自2015年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费734.8元及违约金58.8元（从次月1日起以每月应交物业管理费为基数按日千分之三计算至实际交清之日为止），公共水电费54元，二次供水加压费166.2元，并承担本案案件受理费。被告吴继红辩称，对欠费的金额没有异议。欠费的原因是原告未尽到其义务：1、物管人员的态度不好，小区的道路、路灯损坏也未维护、更换；3、小区车辆乱停放，消防通道被堵塞，存在安全隐患；4、原告未公示其收费依据的文件；5、小区车库被出租给他人作为商业使用，业主停不到车等。因原告违约在先，被告对其主张的违约金也不予认可。经审理查明，吴继红是洁庆置业公司提供物业管理服务的小区业主。2009年4月30日，原告作为乙方与甲方重庆天骄物业发展有限公司（以下简称天骄发展公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方对小区实施前期物业管理服务事宜，乙方提供物业服务主要内容为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定按本合同约定的收费标准执行（按建筑面积计算），标准如下：（1）住宅电梯楼：1.00元/月平方米（含电梯费）（2）多层住宅楼：0.7元/月平方米（3）商业门面：1.5元/月平方米（4）写字楼：3.5元/月平方米（5）商场：3.00元/月平方米（6）二次供水：在当时国家水费标准基础上，每吨增加0.8元作为二次供水电费、设备维保费、总表与分表之间的输差值（7）公共水电费：每户7元/月（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容的标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同还约定了甲乙双方的权利和义务等内容。2013年12月2日，被告在消防安全责任书、承诺书等材料上签字，表示愿意遵守《物业管理办法》及《装修管理规定》、《消防安全责任书》、《前期物业服务/管理的业主临时公约》、《业主手册》的一切约定条款及有关修订。《业主手册》包含洁庆置业公司简介、业主临时物业服务合同、物业管理办法、装修管理规定等内容。另查明，小区二次供水加压费实际按0.6元/吨计算，公共水电费实际按6元/月·户计收。洁庆置业公司在签订《前期物业服务合同》后入驻小区为该小区提供物业服务，该合同期满后，因未成立业主委员会，该合同按同等的权利与义务自动延续两年。2015年年底，洁庆置业公司退出该小区，未再继续提供服务。被告吴继红尚欠原告洁庆置业公司2015年1月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费734.8元（81.64㎡×1元/月·㎡×9），二次供水加压费166.2元，公共水电费54元。原告多次向被告催收上述费用。前述事实，有前期物业服务合同、通知书、消防安全责任书、承诺书、国内挂号信邮单、业主手册、巡逻签到表、工作日志、车辆出入登记表、报告单，二次供水协议、照片等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，天骄发展公司与原告签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。被告在承诺书上签字，愿意遵守《业主手册》的一切约定条款及有关修订，也认可了《前期物业服务合同》的内容，受该合同约束。原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。从审理查明的情况看，该小区确实存在消防通道堵塞、违章搭建等问题，虽然有些问题存在的原因是多方面的，但也同原告提供的物业管理未到位有关系，对此可以认定原告对该小区的物业服务中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告吴继红未按时向原告洁庆置业公司交纳相关费用，但原告仍对被告吴继红的住宅物业提供服务，履行了主要义务。被告的理由还不足以对抗物业服务费用的交纳。故本院对原告请求被告吴继红支付2015年1月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费734.8元、二次供水加压费166.2元，公共水电费54元予以支持。对于原告请求的违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共同国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴继红于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2015年1月1至2015年9月30日的物业服务费734.8元；二、被告吴继红于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司二次供水加压费166.2元；三、被告吴继红于本判决生效后五日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司公共水电费54元；四、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告吴继红负担（此费原告已预交，被告吴继红在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆洁庆置业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  刘平二〇一七年五月十五日书记员  肖瑶