广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2017)粤71行终420号上诉人（原审原告）：罗某，女，1974年11月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：谭某某，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。法定代表人：彭某某，主任。原审第三人：陈某某，女，1949年10月20日出生，汉族，住广州市天河区。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行。住所地广州市荔湾区南岸路**号首层（小商场）、三层、四层。负责人：崔某某。委托代理人：邓某，该行工作人员。上诉人罗某因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会房地产权属登记一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法行初字第210号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年1月25日，第三人陈某某通过拍卖方式向广东物资拍卖行有限公司购买广州市海珠区昌岗中路151-161号地下室。同年3月6日，被告向第三人陈某某核发粤房地证字第××号《房地产权证》，确认第三人陈某某是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的权属人，房屋用途为非居住用房，钢筋混凝土结构，套内建筑面积1044.7556平方米，附记：房屋使用性质为商业。第三人陈某某于2009年11月9日向被告递交《房地产登记申请书》，申请换证登记。被告审核后于2009年11月20日进行登记，核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》给第三人陈某某，该证记载：广州市海珠区昌岗中路151-161地下室由第三人陈某某单独所有，其规划用途为商业。2014年3月18日，第三人陈某某向被告提交《广州市房地产登记申请书》，申请办理广州市海珠区昌岗中路151-161号地下室B124铺的分割及抵押权变更登记手续，并提交房地产登记申请书、房地产他项权利登记申请书、粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》、粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》、委托书、同意函、穗规函[2012]2792号《关于要求调整建筑设计的复函》、穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》、穗海公消安检字[2013]第0215号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、申请人身份证明、纳税证明、《房屋面积测量成果报告书》等材料。其中，穗规函[2012]2792号《关于要求调整建筑设计的复函》记载：一、根据《广州市城乡规划程序规定》第三十六条的有关规定，你（第三人陈某某）申请调整上述地址地下室平面布局的问题可以免于申领建设工程规划许可证。二、根据2009年5月1日出台的《中华人民共和国消防法》，消防安全专业审查采用审核、备案、抽查等制度。建筑设计调整应符合消防法规和国家工程建设消防技术标准的规定，并按规定向公安机关消防机构申请办理消防设计审核、消防验收、备案抽查等手续。穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》记载：经查，海珠区昌岗中路151-161地下室已由广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），其登记的用途为商业。为此，你中心（广州市房地产交易登记中心）应按市国土房管局已核发的房地产权证登记的使用功能继续衔接办理相关产权手续，无须征求规划意见。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载地址：广州市海珠区昌岗中路151-161号地下室、153之一之二，使用性质为商场。《房屋面积测量成果报告书》记载地址为：海珠区昌岗中路#151-#161地下室、#153-1#153-2首层（分割）。被告收到后，以14登记01010309号立案受理。被告审核后，于2014年4月30日进行登记，向第三人陈某某核发权证号码为15××46号的《房地产权证》，向第三人荔湾支行核发《房地产他项权证》。被告核发的《房地产权证》记载：第三人陈某某是涉案房屋的权属人（单独所有），规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割，建筑面积5.2976平方米，其中套内建筑面积2.91平方米。2013年12月20日，广州市添泽物业管理有限公司（授权代理人、经营管理公司）代第三人陈某某（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，双方约定：原告购买涉案房屋（房号及平面图以附件标示为准），该商铺建筑面积共5.2976平方米。其中，套内建筑面积2.91平方米，公共部位与公用房屋等分摊建筑面积2.38平方米。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权。该公司有权以自己的名义从事物业经营管理的一切活动，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉。出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；等。现第三人陈某某尚未办理涉案房屋涂销抵押手续，也未为原告办理涉案房屋的转移登记手续。原审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条规定：经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：（一）房地产权利人更改姓名或者名称的；（二）房地产用途发生变化的；（三）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（四）土地、房屋面积增加或者减少的；（五）房地产分割、合并的；（六）房屋结构发生改变的；（七）其他应当办理房地产变更登记的情形。第三十三条规定：申请房地产变更登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件。申请房地产变更登记，除本办法第三十二条第（一）、（二）项规定的情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。本案中，第三人陈某某在申请对涉案房屋进行分割登记时，提交了上述规定的文件材料，其中，具体到本案原告争议的涉案房屋在分割登记前第三人陈某某是否改变了海珠区昌岗中路151-161地下室的使用性质的问题，根据被告提交第三人陈某某申请办理分割登记的材料记载，第三人陈某某经拍卖程序买受海珠区昌岗中路151-161地下室后已经取得房管部门核发的《房地产权证》，该证记载地下室的使用性质为商业；而且，广州市规划局海珠分局在穗规海珠[2014]236号《复函》中，已明确要求被告按已核发的房地产权证登记的使用功能继续衔接办理相关产权登记，无须征求规划意见。至于第三人陈某某在分割登记前应否取得《建设工程规划许可证》和《建设工程验收合格证》的问题，规划部门作出的穗规函[2012]2792号《复函》中已告知第三人陈某某：申请调整地下室平面布局可免于申领建设工程规划许可证，并告知办理消防安全验收的相关程序；而实际上，第三人陈某某在提出申请分割登记前亦已取得公安消防主管部门核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。此外，第三人陈某某在申办分割登记时，已提交广州市房地产测绘院对海珠区昌岗中路151-161地下室分割后的每个商铺的测量成果报告书。鉴此，第三人陈某某申请分割登记时提交了合法有效的证明材料，且资料齐备，符合上述规定办理房屋分割登记的条件，被告向第三人陈某某核发涉案房屋《房地产权证》事实清楚、证据充分，适用法律法规正确，程序合法。现原告主张撤销被诉《房地产权证》，缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告罗某的诉讼请求。上诉人罗某不服原审判决，向本院提起上诉称：在本案中，一审法院忽略了被上诉人作出具体行政行为实体及程序上的合法性，在被上诉人未完全审核原审第三人提交材料的情况下，在原审第三人未按照商铺分割规定提供完整申请材料的情况下，轻易作出颁发房产证的行为，被上诉人及一审法院对于案件的审理均存在着严重的疏漏及错误。具体详述如下：1.按照被上诉人提供的证据《关于规范商业用房分割登记的意见》，第三点明确规定申请商业用房分割登记应提交材料，但针对被上诉人提供的材料中，并未完全符合。根据《关于规范商业用房分割登记的意见》（三）申请商业用房分割登记，应提交下列材料，如属按原规划许可的间隔办理分割登记的，无需提交材料6、7、8项：6．已办理消防验收或备案的证明文件。属消防设计审核、消防验收范围的，需提交消防机构出具的《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收合格意见书》：属消防设计备案、消防验收备案范围的，需提交经广东省消防网网上备案的《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程消防设计备案表》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案表》，如建设工程被确定为抽查对象的，需增加提交消防机构出具的消防设计、验收合格证明（或广东消防网网上发布的消防设计备案、验收备案抽查合格结果公告）。7．经消防验收或备案的消防设计平面示意图。8．消防设计单位的营业执照及消防设计资质证明。但根据法院审理的事实和被上诉人提交的证据材料并未显示原审第三人申请分割的物业属于“如属接原规划许可的间隔办理分割登记的”，反而，被上诉人提供的不完整的消防备案材料反证申请分割的物业需要提交上述材料。但被上诉人仅仅提供了建设工程竣工验收消防备案受理凭证、广东省消防网网上备案的《建设工程消防设计备案受理凭证》，此外并未提供其他需要提供的材料。其次，根据被上诉人提供的建设工程竣工验收消防备案受理凭证显示，申请分割的物业已被确定为抽查对象，但针对抽查对象需要提供的消防设计、验收合格证明均未提供。因此，被上诉人不应在消防验收存在问题时轻易作出颁证的具体行政行为时，被上诉人颁证行为应予以撤销。2.被上诉人错误理解穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》，函中所指仅针对房管局按照原有性质颁证的具体行政行为无需征求规划局意见，而海珠区分局咨询的也仅针对于此，而本案的海珠区分局咨询的应为涉案物业是否可进行分割，分割是否符合规划要求的问题被上诉人提供的证据材料穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》拟证明分割物业无需取得规划局同意，但根据函件名称及沟通的内容，咨询和答复的内容明显不属于上述问题，房地产交易中心咨询的内容仅为颁证，但介于规划局工作职能问题，规划局无法对此进行认定，因此仅能复函“你中心应按市国土房管局已核发的房地产权证登记的使用功能继续衔接办理相关产权手续，无须征求规划意见”。根据《规划法》及有关法律法规的规定，办理商铺分割出售的需办理《测绘规划许可证》或分割证明，但涉案物业进行分割出售前明显未经得规划局同意，且涉案物业原规划并不涉及分割间隔问题。因此，在规划局未同意允许情况下，被上诉人颁证的行为明显存在程序错误。3.根据《关于规范商业用房分割登记的意见》规定要前往实地查看，虽被上诉人进行实地查看，但并非属于规定须查看的内容。根据（二）商业用房分割登记的办理程序。3.实地查看。房地产登记机构实地查看房屋，确认测绘平面图与现场权属界线一致。但根据被上诉人提供的实地查看的证据材料，其查看的并非是确认测绘平面图与现场权属界线一致。综上所述，一审法院认定事实不清，作出具体行政行为程序错误，在不具备分割条件情况下，被上诉人作出颁证具体行政行为时亦未履行谨慎审查义务，故请求二审法院：1.撤销原审判决；2.判决支持上诉人的一审诉讼请求，即判决撤销给原审第三人颁发的位于海珠区××地址Ｂ124铺的房屋所有权证（房产证证号：10103**号）；3.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人广州市国土资源和规划委员会二审期间未提交答辩意见。原审第三人陈某某二审期间未陈述意见。原审第三人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行述称：我行于2012年9月26日向广州市泽生投资顾问有限公司发放贷款1780万元，向广州市宝粤昌国际贸易有限公司发放贷款2220万元该两笔贷款都以陈某某名下位于广州市海珠区昌岗中路151-161号地下室的物业用于贷款抵押。广州市宝粤昌国际贸易有限公司于2015年8月12日结清了我行的贷款，广州市泽生投资顾问有限公司于2016年2月19日结清了我行的贷款。两公司结清我行贷款后，我行为陈某某出具了涂销证明，现我行与上述两公司已无债权债务关系，抵押物也办理涂销，上诉人与被上诉人之间的纠纷与我行并不存在利害关系，产权人如何处置自己的物业，我行无权干涉。经审查，原审判决查明事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，本案被诉行政行为是被上诉人作出的房地产权属分割登记行为，法院审查的是被诉房地产权属分割登记行为的合法性。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条规定：经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：“……（五）房地产分割、合并的；……”第三十三条规定：“申请房地产变更登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件。申请房地产变更登记，除本办法第三十二条第（一）、（二）项规定的情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”本案中，原审第三人陈某某申请办理涉案商铺的分割变更登记手续，并提交房地产登记申请书、房地产他项权利登记申请书、粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》、粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》、委托书、同意函、穗规函[2012]2792号《关于要求调整建筑设计的复函》、穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》、穗海公消安检字[2013]第0215号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、申请人身份证明、纳税证明、《房屋面积测量成果报告书》等材料，被上诉人经审查认为陈某某提交的材料齐全并向其核发涉案商铺的房地产权证，符合上述规定，应予支持。原审法院据此驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人请求撤销涉案登记行为的理由，原审法院已作出回应，本院予以认可，不再赘述。上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人罗某负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨立志审 判 员  杨 芳代理审判员  余秋白二〇一七年五月十五日法官 助理  张?林书 记 员  陈土飞