成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初3505号原告：努尔麦麦提·艾再木，男，维吾尔族，1993年12月7日出生，住成都市高新区。委托代理人：马洪远，四川精伦律师事务所律师。特别授权代理人。被告：法孜力亚·热合曼，女，维吾尔族，1995年1月5日出生，住成都市武侯区。原告努尔麦麦提·艾再木诉被告法孜力亚·热合曼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2017年4月14日公开开庭进行了审理，原告努尔麦麦提·艾再木及其代理人马洪远、被告法孜力亚·热合曼到庭参加诉讼；于2017年5月16日进行第二次开庭，原告努尔麦麦提·艾再木及其代理人马洪远到庭参加诉讼，被告法孜力亚·热合曼经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理；于2017年5月23日公开宣判，原告努尔麦麦提·艾再木及其代理人马洪远、被告法孜力亚·热合曼到庭参加。本案现已审理终结。原告努尔麦麦提·艾再木向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年1月4日签订的《店铺转让合同》；2、判令被告返还原告的转让款34500元，被告向原告支付物管费、水电费3870元。事实及理由：2016年3月8日，原告从房东处承租位于成都高新西区合作路89号“龙湖.时代天街”18栋2层9号商铺。同年11月15日，原告将商铺的承租使用权及设备转让给被告经营，约定转让款30000元，被告委托其男友支付4000元定金后，原告向其交付了房屋。此后被告陆续转款13000元，尚有13000元未支付。2017年1月4日，双方签订《店铺转让协议》，被告将商铺转回给原告，约定转让款40000元，原告依约向被告支付21500元，并代被告支付了物管费、水电费3870元，加上之前被告尚欠原告的13000元，原告已经实际履行完毕付款义务，被告应当将商铺交付原告使用，但被告反悔，认为此次转让费是70000元，而不是40000元，并将商铺上锁，拒不退还原告支付的价款，导致原告无法经营，致使合同目的不能实现，故请求解除合同并要求被告退还原告已支付的款项。被告法孜力亚·热合曼答辩称，1、第一次转让款已支付完毕，并不欠原告的款项，在我方进入店铺的时候原告尚欠水电、物业费5945元，员工工资3750元；未完成的包月餐1110元，员工的住宿费2250元，原告还擅自在美团取走1000元；2、第二次合同上约定的转让款是70000元，不是40000元；3、原告没有缴纳物业费、水电费，所以物管把店铺门锁了，不是我方锁门；4、我方没有再把房屋出租给别人，是店铺的房东把房屋收回的。经审理查明，2016年3月8侯某告努尔麦麦提.艾再木在案外人侯卫强（房东）处承租了位于成都高新西区合作路89号“龙湖.时代天街项目”18栋2层09号商铺一间，建筑面积151.16m2,用于餐饮经营；租赁期限3年，从2016年4月1日至2019年3月30日，2016年4月1日至2017年3月31日每月租金4000元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金4500元，2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金按市场行情收付；租金支付方式：每6个月一交，交纳时间为上一期结束十五日前；物管费每月1662.76元，按月支付，当月15日前支付下月物管费；履约保证金8000元。2016年11月15日，原被告双方签订了《店面转让协议书》，原告将该商铺的承租使用权及设施设备转让给被告，由被告继续经营，双方约定：“1、甲方（原告）同意将自己位于成都高新西区合作路89号18栋2层09号店铺转让给乙方（被告）使用……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；……4、乙方在2016年11月30日向甲方支付转让费共计人民币30000元整；5、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。”合同签订后，被告通过案外人拍如克.排祖拉的支付宝于2016年11月15日至2016年12月4日，分四次向原告支付了转让费共计17000元。被告向法庭提交了原被告双方签订的《成都阿斯尔餐饮有限公司股权转让协议》，协议约定，原告将成都阿斯尔餐饮有限公司股权50万元转让给乙方，但是未提供履行的证据。被告在庭审中抗辩称，第一次转让款剩余的13000元，实际上是支付了原告经营期间应该支付的费用，其中水电费和物业费5945元、员工工资3750元、未完成包月餐1100元、员工宿舍租金2250元，共计13045元，因此，不存在尚欠转让费的问题。但是除一笔支付宝转账5945元的凭证外，无其他任何证据予以证明，其所称的员工工资、包月餐、员工宿舍租金，并未在《店面转让协议书》中进行约定，且属于另一法律关系，被告可以另案主张。对于水电物业费5945元，原告自认2016年11月15日前，包含2016年9月12日至11月12日两个月电费以及11月的半月物管费，共计3650元，由于原告的自认，本院对于原告自认3650元部分予以认可，对于被告提出的其他部分，因其未能举证证明，故不予认可。故认定被告在此次转让中尚有9350元未支付。2017年1月4日，原被告双方签订了《店铺转让合同》，被告又将案涉店铺转让回原告，合同约定：“。五、乙方（原告）在2017年1月6日前一次性向甲方（被告）支付转让费共计15000元，乙方在公司执照登记完成后于2017年1月30日前向甲方支付人民币15000元，于2017年2月14日前结清总计人民币40000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用。；六、甲方应配合乙方尽快完成转交，并结清2017年1月1日前物业水电费，乙方接手后的商铺及公司的一切债权、债务由乙方负责。”合同签订后，被告向原告交付了店铺，原告于2017年1月6日分两次通过支付宝向被告男友即案外人拍如克.排祖拉转账15000元，2017年1月12日通过支付宝向被告转账6000元，对此被告予以认可，后因双方对转让总价款认知产生分歧，影响了合同履行，原告认为总价款为40000元，而被告认为总价款为70000元。2017年1月12日，原告交纳了物管费、电费、水费等费用共计3870.57元，其中：物管费费用期间为2017年1月，金额1511元；电费费用期间为2016年12月，金额为1720.82元；工程纯工时服务、工程含辅材工程服务2项费用期间为2016年12月，三项金额合计为510元；生活垃圾处置费费用期间为2017年1月，金额为18元；水费抄表时间为2016年12月19日，金额为110.75元。第一次开庭后，被告向本庭提交了一份《情况说明》和一份《证明》，《情况说明》上载明的出具人为程箭，出具时间为2017年4月13日，内容：“2017年2月11日11时35分4秒，商家来电要求开锁，接到报事后立即到现场，看见商家法洛克和另一个商家在谈话，内容好像是：钱未付清，我要开门，并拿出了合同，另一个商家好像不同意开锁。但法洛克说了之后，另一个商家就走了，之后与法洛克核实，商铺合法租赁人为法洛克，故按商家要求开启了锁，后续事情我不知情。1、我到现场时，双方均在现场沟通，具体情况围绕合同；2、另一商家走后，向法洛克确认后开锁；3、我与业主侯某户是法洛克，根据商家法洛克要求开锁。”《证明》上载明的出具人为案涉房屋房东侯卫强，出具时间为2017年2月14日，内容为：“于2017年2月5日，因努尔麦麦提.艾再木未交齐房租并拖欠物管费，龙湖时代天街18栋2楼209号店铺被本人收回，并换锁，之后努尔麦麦提.艾再木也并未交租，于是就租给拍如克.排祖拉使用。”上述《证明》、《情况说明》皆为自然人作出的书面证言，因被告第二次开庭拒不到庭，且书面证言的证人没有到庭作证予以证实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据。(五)无正当理由未出庭作证的证人证言。”的规定，本院应不予采信。但是原告在庭审过程中对所载内容进行了说明，承认说明人为物管，其所说的法洛克就是本案被告的男友拍如克，另一商家就是其本人，2017年2月11日，双方确实在店铺面前进行过协商，拍如克认为转让协议约定价格为70000元，原告没有付清，要求开锁入场，收回房屋，原告认为约定转让价格为40000元，不同意开锁，其后因协商未果，原告离开后，物业开的锁，因此，对于原告自认与《情况说明》记载一致的部分予以采信。另查明，现案涉该店铺已转让给了他人。本院认为，原告努尔麦麦提.艾再木与被告法孜力亚.热合曼签订的《店面转让协议书》、《店铺转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点如下:1、《店铺转让合同》最终不能继续履行是因为被告的原因还是原告与房东之间原因造成的，合同是否应予解除；2、如果合同应予解除，被告应该退还原告的金额是多少。一、《店铺转让合同》最终不能继续履行是因为被告的原因还是原告与房东之间原因造成的。庭审中，原告通过自述以及视频录像证明，《店铺转让合同》不能继续履行是由于双方在合同签订后，被告将店铺交付给原告后，被告及其男友拍如克.排祖拉坚持认为合同约定的金额为70000元，双方就合同履行产生纠纷，因双方不能对合同中转让金额的文义达成一致，被告将房屋上锁收回，原告于2017年2月11日丧失店铺控制权；被告则提出合同不能履行是由于店铺转让给原告后，原告未交缴房租致使被房东收回房屋，与自己没有关系。本院认为这一事实系整个案件定性的基础，如果被告有证据能够证明其所述内容，则合同不能继续履行的责任在于原告而与其无关，原告的诉讼请求则难以成立；如果原告能够证明其所述事实，则是因为双方对合同约定转让款数额有异议，被告收回房屋致使合同无法继续履行的情况下，原告主张解除合同，被告就应该予以返还。虽然提交了案外人房东侯卫强出具的《证明》以证明其主张，但是第二次庭审时，不仅证人侯卫强未能出庭作证，证实其出具的《证明》内容，而且被告也未出庭应诉，原告也对《证明》的真实性不予认可，按照法律规定本院对被告的这份证据不予采信，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告对其所主张的事实未能提供足够证据予以证明，应该承担不利的后果。同时，被告提供的《情况说明》以及原告对《情况说明》载明内容的自认，正好印证了在2017年2月11日，原告与被告男友即案外人拍如克.排祖拉就《店铺转让合同》的履行产生疑义，最后在原告离开的情况下，物管为案外人拍如克.排祖拉开锁这一事实。被告自己提出的书面证人证言与被告所述事实不符，却能证明原告所述事实内容，属于被告自己举出的对其不利的证人证言，具有更高的可信性，且能够与原告的陈述相印证，故认定《店铺转让合同》最终不能继续履行原因在于原被告对于约定转让金额认识不一致而导致的被告收回房屋。因现案涉房屋已经转让与他人，无继续履行的可能性，故对原告提出的解除合同的诉讼请求予以支持，本案起诉状副本于2017年3月6日送达被告，故《店铺转让合同》于此时解除。二、被告应该退还原告的金额依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《店铺转让合同》解除后，被告应该返还其收取的21000元，以及原告接手店铺后交缴的原应由被告交纳的2016年12月的电费、水费以及其他费用共计2341.57元，两项共计23341.57元。原告的诉求中主张了双方第一次转让过程中《店面转让协议书》约定的店铺转让款，本不属于本案《店铺转让合同》所约定的内容，但由于两者之间存在紧密的联系，从节约司法资源和减轻当事人诉累考虑，在本案中对《店面转让协议书》中店铺转让款一并予以处理。基于本案事实部分的认定，被告还应支付原告9350元，至于被告所称的员工工资、包月餐、员工宿舍租金等因涉及到双方在经营以及公司股权转让方面的法律关系，可另行起诉主张。因此，合同解除后，被告应该支付原告共计32691.57元，故对原告的第二项诉讼请求予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告努尔麦麦提.艾再木与被告法孜力亚.热合曼于2017年1月4日签订的位于成都高新西区合作路89号18栋2层09号店铺的《店铺转让合同》于2017年3月6日解除；二、被告法孜力亚.热合曼于本判决生效之日起十五日内向原告努尔麦麦提.艾再木支付32691.57元；三、驳回原告努尔麦麦提·艾再木的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取380元，由被告法孜力亚.热合曼承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年五月二十三日书记员 韩亚群