云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初9392号原告：阙庆云，男，1977年8月6日出生，汉族，云南省昆明市人，现在云南聚光科技有限公司工作，住云南省昆明市西山区，被告：昆明佳久房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：孔艳群，总经理。委托诉讼代理人：陈秋羽，云南上乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南百大新百房地产有限公司，住所地：云南省昆明市高新区二环西路398号高新科技信息中心主楼。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：黄鹤荣、应雯劼，云南百大新百房地产有限公司员工，特别授权代理。原告阙庆云与被告昆明佳久房地产经纪有限公司（以下简称：佳久经纪公司）、云南百大新百房地产有限公司（以下简称：新百地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阙庆云、被告佳久经纪公司的委托诉讼代理人陈秋羽、被告新百地产公司的委托诉讼代理人黄鹤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阙庆云向本院提出诉讼请求：1、判令被告佳久经纪公司退还房源团购款（订金）18260元；2、判令被告佳久经纪公司赔偿三倍房源团购款54780元；3、判令被告新百地产公司退还购房款304700元、代收办证费9146元、代收产权工本费550元、产权代办费100元、代收合同印花税152.35元、维修基金4597.56元，共计319245.91元；4、判令被告新百地产公司按中国人民银行逾期贷款利息标准计算赔偿：2016年10月30日到2017年3月31日，按利率4.95%计算150日，合计6494元。事实和理由：2016年10月29日，原告为购买百大·悦尚西城2栋D座32层3208号房屋（以下简称：3208号房屋），向被告佳久经纪公司交纳了“团购优惠费定金”18260元，向被告新百地产公司交纳了购房款304700元、代收办证费9146元、代收产权工本费550元、产权代办费100元、代收合同印花税152.35元、维修基金4597.56元，合计319245.91元，并与被告新百地产公司共同办理了商品房买卖的网签备案手续。后在签订《商品房购销合同》时，原告发现合同中3208号房屋的公摊面积与被告方销售人员在推销时介绍的公摊面积差距较大，被告有欺诈行为，故未签订《商品房购销合同》，并要求二被告退款未果。原告认为，首先，被告方在销售房屋过程中有欺诈行为，其应按照消费者权益保护法的规定承担三倍赔偿责任；其次，被告在订立合同前有违规操作行为，且本案当事人并未签订书面商品房买卖合同，本案的商品房买卖合同关系不成立，二被告应当将其收取的款项退还原告，并承担相应利息。被告佳久经纪公司辩称，我公司系百大·悦尚西城项目的销售代理人，现已促成原告与新百地产公司建立买卖关系；其次，原告交付的18260元并非定金而是服务费或者中介费，原告违约，该费用不应退还；第三，我公司并无欺诈行为，而是原告混淆了面积和百分比的概念。原告在完成网签后反悔构成违约，故其诉讼请求不应得到支持。被告新百地产公司辩称，原告与我公司之间的合同关系依法成立，且已完成网签备案手续，实际已经签订了合同；其次，在完成网签、付款前原告已对3208号房屋进行了实地查看等了解；第三，3208号房屋的价款是按套内面积计价，公摊面积并未纳入房款范围；第四，合同依法成立，且原告已经履行了付款义务，合同应受法律保护，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月25日，原告阙庆云（乙方）与被告新百地产公司开发的百大·悦尚西城项目的销售代理人被告佳久经纪公司（甲方）签订《佳久地产团购优惠协议书》，涉案内容：1、本协议签订时，乙方向甲方支付18260元作为团购优惠服务费，每一笔优惠费仅可享受佳久地产提供的一套房屋优惠，优惠费用不构成房价款的一部分；2、当乙方在支付优惠费后未成功认购任何房产，在乙方提出申请并交齐佳久地产指定的退款材料后，佳久地产会在五个工作日内完成审核并发起退款；3、在乙方成功认购（即签订房屋认购协议书或者商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的则优惠费概不退还。同日，阙庆云向佳久经纪公司交纳了3208号房屋的“团购优惠费定金”18260元。2016年10月29日，阙庆云（买受人、乙方）与新百地产公司（出卖人、甲方）就3208号房屋买卖事宜完成了商品房买卖合同登记备案，合同登记号：KM2016102968536，登记备案内容：1、乙方所购商品房：①项目名称：百大·悦尚西城Ⅰ；②座落于：昆明市商新区商院路；2、合同标的基本情况：①合同计价方式：按套内面积计；②合同总金额：304700元；3、合同房屋情况：①幢号：百大·悦尚西城2栋；②单元：D座；③层数：34；④层次：32；⑤房号：3208；⑥建筑结构：钢混结构；⑦用途：办公；⑧建筑面积：套内46.91平方米、公摊22.75平方米，合计69.66平方米；4、付款方式：①付款方式：一次性付款；②付款金额（元）：304700；③付款日期：2016年10月29日；5、备注：①本合同连同附件共23页，一式四份；②转让手续费：278.64元；③合同中与本表相同条款，内容应当一致。同日，阙庆云向新百地产公司交纳了3208号房屋的“房款”304700元、“维修金”4597.56元、“产权代办费”100元、“代收办证费1”9141元、“代收办证费2”5元、“代收产权工本费”550元、“代收合同印花税”152.35元。3208号房屋的合同登记备案完成后，阙庆云以《商品房购销合同》载明的公摊面积（比例）与其看房时佳久经纪公司的销售人员李某向其介绍的房屋公摊面积（比例）不一致，未在《商品房购销合同》上签字，并要求退还已付费用未果，遂诉来本院。另查明，3208号房屋现未接房，也未办理不动产权登记。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。首先，原告与二被告协商后双方口头达成购买3208号房屋的合意，并在此合意基础上原告与佳久经纪公司签订了《佳久地产团购优惠协议书》，与新百地产公司共同办理了合同登记备案，同时还向二被告分别支付了“团购优惠费定金”18260元和“房款”304700元、“维修金”4597.56元、“产权代办费”100元、“代收办证费1”9141元、“代收办证费2”5元、“代收产权工本费”550元、“代收合同印花税”152.35元，履行了买受人的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”、第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”规定，本院认为当事人虽未签订书面《商品房购销合同》，但因当事人合意形成的商品房买卖合同登记备案表已经具备了商品房买卖合同的主要内容和条款，结合买受人履行了主要义务，对方接受履行等事实，本院依法确认原告与被告新百地产公司之间以3208号房屋为标的物的商品房买卖合同依法成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，当事人应当按照约定履行约定义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，以3208号房屋为标的物的商品房买卖合同正在履行过程中，现买受人已经履行了主要义务，等待出卖人履行交房等约定或者法定义务，本案现未发生合同终止或者一方当事人行使合同解除权等可以不履行的事由，因此，原告在本案中以当事人之间没有合同关系（包括合同不成立或者无效等）为由，要求二被告返还已付款无合法依据，本院不予采纳。关于原告主张本案存在欺诈理由，要求佳久经纪公司按消费者权益保护法的规定承担三倍赔偿责任的理由，本院认为，合同登记备案表中已经注明3208号房屋的公摊面积，并约定房屋计价方式为“按套内面积计”，公摊面积并非影响房屋价款的因素，故本院对其该项诉讼理由不予采纳，与其对应的诉讼请求亦不支持。综上所述，原告以本案不存在商品房买卖合同，当事人之间未建立起商品房买卖合同关系为由，要求二被告还款、付息，并承担赔偿责任的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。应当说明的是，本案当事人在未签订书面《商品房购销合同》之前，即办理合同登记备案的行为即使违反了国家对商品房买卖的管理性规定，此也系行政管理范畴，应由行政主管机关予以处理，而并非影响民事合同关系成立与否的必要条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第三十七条、第四十四条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：驳回原告阙庆云的诉讼请求。案件受理费7282元，由原告阙庆云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李其恒审 判 员  吕 刚人民陪审员  丁 茜二〇一七年五月二十二日书 记 员  查香灵