北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初22504号原告（反诉被告）：王云彬，男，1987年6月19日出生，汉族，长江证券新三版业务部投资总监，住北京市朝阳区。委托代理人：杨锦炎，北京易准律师事务所律师。被告（反诉原告）：金炜，男，1984年1月1日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托代理人：刘素婷（金炜之母），女，1956年4月15日出生，汉族，煤气热力设计院退休职工，住北京市海淀区。委托代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。第三人：盛世南方（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：包建兵，经理。委托代理人：杜小虎，男，1986年9月19日出生，汉族，盛世南方（北京）房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）王云彬（以下简称姓名）与被告（反诉原告）金炜（以下简称姓名）、第三人盛世南方（北京）房地产经纪有限公司（以下简称盛世南方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王云彬及其委托代理人杨锦炎，金炜委托代理人刘某、钱飞，盛世南方公司委托代理人杜某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王云彬向本院提出诉讼请求：1、要求金炜协助王云彬办理位于北京市朝阳区天畅园3号楼8层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的过户手续；2、王云彬在上述第一项履行完毕之日起十日内支付金炜剩余房款260万元（按照付款保证协议第三条的约定，王云彬应该在办理过户及贷款抵押之后15个工作日内向金炜支付270万元，实际后来王云彬已支付10万元，剩余260万元，现在王云彬可以全款支付）；3、要求金炜支付王云彬违约金90万元（依据补充协议第二条，根据合同第十二条第一款约定，双方应在合同签订之日起150日内办理过户，但实际至今未办理）。事实和理由：2016年9月5日，经盛世南方公司提供居间服务，王云彬与金炜签订了编号为M000XXX《北京市存量房买卖居问合同》及补充协议，约定由王云彬购买金炜名下的涉案房屋（房屋所有权证号：X京房权证朝字第**），成交总价款为人民币450万元；此外，双方就房屋基本情况、权属情况、成交方式、居间服务、成交价格、付款方式、房屋交付及保证金、权属转移登记、违约责任以及争议解决方式等条款均作了详细约定。合同签订后，在盛世南方公司的见证下，王云彬当日即向金炜支付了购房定金10万元。2016年9月22日，王云彬向金炜支付了170万元首付款，并按金炜要求又支付了另10万元购房款。截至起诉之日，王云彬共计支付购房款190万元。合同约定：自合同签订之日起150日内（即2017年2月2日之前），金炜应协助办理房屋过户手续。但金炜多次以各种借口不予配合办理交易房屋的过户手续，经委托人、交易居间方盛世南方公司通过面谈、电话、短信或微信等方式多次沟通并催促金炜继续履行合同，但金炜均以各种借口推脱，不配合履行房屋缴税手续，致使房屋买卖合同不能如期履行。王云彬无奈之下，于2017年3月5日由王云彬代理律师向金炜委托代理人刘某快递寄出律师函，敦促金炜按约履行合同，但金炜未予理睬。根据《中华人民共和国合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第107条亦规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”王云彬认为，依据上述法律规定以及双方合同约定，金炜拒绝协助办理房屋缴税手续、拒绝继续履行房屋买卖合同的行为己然构成违约，理应承担违约责任，故王云彬有权要求金炜按合同约定继续履行。金炜辩称，第一，王云彬起诉书中所述不实。王云彬称“金炜以各种借口推脱，不配合履行房屋缴税手续，致使房屋买卖合同不能如期履行”不是事实。实际情况是，2016年9月4日，金炜的代理人刘某经我爱我家公司介绍与王云彬在我爱我家媒体村店相识并就涉案房屋的出售进行了洽谈，但当时没有谈成。第二天也就是2016年9月5日，王云彬邀请刘某到在搜房网北苑家园店与盛世南方公司的业务员杜某相识，经过再次洽谈，最终签订了涉案房屋的买卖合同，合同金额450万元。当天王云彬支付定金10万元。其中因刘某年底要去美国看小孩及需要在美国的金炜出具委托书，所以特别将房屋转移登记日期延长至150天。2016年9月30日，金炜配合王云彬及中介杜某在中信银行和平里支行申请住房贷款270万元。之后，刘某因要去美国，曾多次催促王云彬缴税，直到2016年11月10日刘某接到中介业务员杜某的发的微信，内容为朝阳地税发给王云彬的编号为A16111YYY预约缴税通知。要求2016年11月15日上午去朝阳第三税务所缴税，可2016年11月13日杜某又对刘某说要查网签所以先不缴了（王云彬事后承认对此完全知情）。当时刘某就非常不理解，查网签就查网签，为什么会影响缴税，但由于得准备出国，并未对此深究。在美国期间，刘某将全部经过与金炜详细说明，金炜根据相关情况怀疑王云彬与盛世南方公司做假，因此，刘某在2017年1月1日回国后第一件事就是要求看批贷函，可盛世南方公司一直没有给。直到2017年1月12日，王云彬通过微信发过来了一份批贷函，可金炜去查时，该批贷函已被撤销。此时，盛世南方公司工作人员称“贷款已经失效，你们不用过户了”。至此，金炜及其委托代理人刘某才发现一直被王云彬及盛世南方公司蒙在鼓里，在此情况下，王云彬于2017年1月16日又提出找小贷公司于过户当天全额支付270万元尾款并己告知中介在此之前办理缴税。可直至合同约定的过户期限超期，王云彬仍未能缴税，也未能按照其承诺支付剩余房款，其又在2017年2月9日通过微信“建议把那个合同的过户期限延长两个月，把剩下的流程走完”。至此，金炜及其委托代理人刘某已经有理由确认王云彬因没有履行能力，一直在采用欺骗的手段拖延时间。因此，未能办理缴税手续的责任在王云彬。此外，2017年1月，经多次催促，刘某才收到王云彬发的网签中的合同资料，此时才发现房地产经纪机构改成了：北京嘉家置地房地产经纪有限公司(京经纪(2009)第6764号)房地产经纪执业人员姓名：随某(BJ00XXX)。网签中卖方代理人的名字“刘某”改成“刘某1”，卖方代理人的电话133XX****XX也改成156XXXX****。此错误也导致买卖合同后序手续根本无法继续进行。第二，王云彬企图通过“高贷低过”的方式逃避应缴纳的税费。王云彬首次申请贷款金额为270万元，贷款申请后，又通过盛世南方公司办理新网签降低房屋成交价格以达到“避税”的目的，其行为违反《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》等法律法规，直接侵害了国家的税收管理秩序，损害了国家及银行的相应权益。第三，王云彬违反合同约定，理应承担违约责任。根据合同第十一条约定，合同履行过程中缴纳的各项税费由买受人承担，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。合同第九条第（二）款第1项，逾期付款超过十日，出卖人有权解除合同，买受人应按累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。本案中，王云彬不按法律、法规规定缴纳相关税费，违约在先，银行贷款失效后承诺一次性支付全部款项又再次违约，依照合同约定，金炜有权解除合同，王云彬应按照合同约定承担违约责任。盛世南方公司述称，合同签订后11月份，卖方要求买方支付全款。此外，卖方在春节前后多次要求买方加价90万元，实际交易过程中已经加价了10万元。我公司认为合同应该继续履行，现在双方发生纠纷是因为卖方违约。金炜向本院提出反诉请求：1、请求判令双方于2016年9月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除（依据约定解除，合同第九条第二款第一项，根据2016年9月30日的付款保证协议和2017年1月16日王云彬和刘某之间的往来微信，双方已经变更了合同中约定的付款方式和期限，最后王云彬在1月16日的微信中称他找了一个小额贷款公司要全款垫资，但实际最后也没有付款，我方认为按照王云彬在微信中的意思，无论是哪天过户，都应该在2017年2月2日前支付剩余房款，因为合同中约定的过户期限150天应截至2017年2月2日；至于缴税，合同中没有约定具体时间，盛世南方公司通知的时间是2016年11月15日）；2、请求判令王云彬支付金炜违约金90万元（根据合同第九条第二款第一项和第十一条）。事实和理由：2016年9月5日，金炜通过代理人与王云彬在盛世南方公司的居间服务下签订了编号为M000XXX号的《北京市存量房屋买卖居间合同》，双方约定金炜将涉案房屋出售给王云彬，合同总价款人民币450万元。合同签订后，金炜依约在2016年9月30日配合王云彬及盛世南方公司在中信银行和平里支行办理了剩余270万元住房贷款的申请手续，于2016年10月15日将涉案房屋钥匙交予王云彬。之后因刘某年底要去美国看小孩及需要在美国的金炜出具委托书，所以特别将房屋转移登记日期延长至150天。2016年9月30日，金炜配合王云彬及中介杜某在中信银行和平里支行申请住房贷款270万元。之后，刘某因要去美国，曾多次催促王云彬缴税，王云彬和盛世南方公司称可以在2016年11月15日办理，可2016年11月13日又说因建委要查网签所以不能办理。当时刘某就非常不理解，查网签就查网签，为什么会影响缴税，但由于得准备出国，并未对此深究。在美国期间，刘某将全部经过与金炜详细说明，金炜根据相关情况怀疑王云彬与盛世南方公司做假，因此，刘某在2017年1月1日回国后第一件事就是要求看批贷函，可盛世南方公司一直没有给。直到2017年1月12日，王云彬通过微信发过来了一份批贷函，可金炜去查时，该批贷函已被撤销。此时，盛世南方公司工作人员称“贷款已经失效，你们不用过户了”。至此，金炜及其委托代理人刘某才发现一直被王云彬及盛世南方公司蒙在鼓里，在此情况下，王云彬于2017年1月16日又提出找小贷公司于过户当天全额支付270万元尾款并己告知中介在此之前办理缴税。可直至合同约定的过户期限超期，王云彬仍未能缴税，也未能按照其承诺支付剩余房款，其又在2017年2月9日通过微信“建议把那个合同的过户期限延长两个月，把剩下的流程走完”。至此，金炜及其委托代理人刘某已经有理由确认王云彬因没有履行能力，一直在采用欺骗的手段拖延时间。根据合同第十一条约定，合同履行过程中缴纳的各项税费由被反诉人承担，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。合同第九条第（二）款第1项，逾期付款超过十日，出卖人有权解除合同，买受人应按累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。王云彬对金炜的反诉辩称，认可建委所述的合同中约定的过户期限150天应截至2017年2月2日。至于缴税，合同中没有约定具体时间，盛世南方公司通知的时间是2016年11月15日。但是王云彬认为2017年1月16日的微信不属于书面的协议约定，王云彬没有必要遵照履行，最后一次应该就是2016年9月30日的书面付款保证协议，应该就是双方最终的协议。王云彬已切实履行合同，金炜应继续履行合同将涉案房屋过户到王云彬名下。在涉案房屋过户后15日内，王云彬根据《付款保证协议》的约定将剩余房款260万元支付给金炜。金炜未能在2017年2月2日之前将房屋过户到王云彬名下且要求王云彬在过户前付清全部房款否则应支付27万元利息等行为，己构成违约，其应向王云彬支付90万元违约金。金炜反诉王云彬违约的理由并不能成立，应驳回金炜的反诉请求。恳请法院支持王云彬的诉讼请求，以维护王云彬的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年9月5日，金炜（出卖人、甲方，刘某代）与王云彬（买受人、乙方）及盛世南方公司（居间方、丙方）共同签订《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：金炜将涉案房屋出售给王云彬，房屋未设定抵押，金炜未将房屋出租。买卖双方通过盛世南方公司成交，王云彬向盛世南方公司支付居间服务费60750元。房屋成交价格为450万元，其中包含房屋的配套设施折价款272万元，房屋过户网签价款178万元。王云彬以商业贷款方式分3次交付房款，王云彬向金炜支付定金10万元，直接支付给金炜。在房源核验后、网签完成后2个工作日内，王云彬支付金炜首付款170万元，交付方式为自行交接。王云彬商业贷款部分房款270万元，王云彬因自身原因未获得银行批准的，双方同意由王云彬继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由王云彬自行负担。王云彬未按照附件五约定的时间付款的，逾期超过十日后，金炜有权解除合同，金炜解除合同的，王云彬应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向金炜支付违约金，并由金炜退还王云彬全部已付款。经买卖双方协商，本合同履行过程中，缴纳的各项税费由王云彬承担。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。当事人双方同意自本合同签订之日起150日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。经三方友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若买卖双方有一方违约，则买卖双方中的守约方有权要求买卖双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；若盛世南方公司违约，则买卖双方有权要求盛世南方公司退还全部已支付代理费。经三方友好协商同意，涉案房屋首次网签价格为386万元，在乙方获得银行批贷完成后，三方无条件配合撤销网签，并无条件配合第二次网签，第二次网签价格为178万元。合同签订当日，王云彬向金炜支付定金10万元。2016年9月22日，刘某向王云彬出具《关于对刘某和王云彬的补充协议》，载明：“今刘某收到王云彬购房的补偿款壹拾万元整，后该流程严格按照原合同执行，双方对原合同无任何异议。（担保3方于贷款当日签署）另外收到王云彬购买我名下位于北京市朝阳区天畅园3号楼8层XXX的房屋首付款壹佰柒拾万元整。”金炜认可证据的真实性，但称10万元约定的是补偿款不是购房款，因为尾款270万元王云彬在房屋过户后才能支付。签合同时，三方确认贷款办完了就可以拿到剩余房款，但是确认贷款办完还有抵押，所以又签订了补充协议。王云彬则称，该份补充协议上没有其签字，不认可10万元是补偿款，而认为就是购房款。在本案之前谈话过程中，金炜曾认可房屋总价款为450万元，剩余未支付房款为260万元。2016年9月30日，金炜委托代理人刘某（甲方）、王云彬（乙方）和杜某（丙方）共同签订《付款保证协议》，约定：“一、在丙方的帮助下，甲乙双方于2016年9月5日签署了甲方位于北京市朝阳区天畅园3号楼XXX室的买卖合同（合同编号：M000XXX以下简称：买卖合同）。……三、丙方同意为买卖合同提供付款担保。即：如果乙方申请银行贷款270万未能按期（办理过户及抵押后10个工作日内）到达甲方账户，乙方于5个工作日内向甲方支付270万现金。如果乙方于5个工作日内未能向甲方支付全部款项，丙方负责5个工作日内替乙方补齐全部款项，否则甲方有权收回房屋。”2016年10月26日，中信银行总行营业部就王云彬购买涉案房屋做出个人购房贷款审批表，最后审批人意见为“同意”。就上述《付款保证协议》和个人购房贷款审批，金炜称认可证据的真实性，证明杜某作为保证人，与王云彬共同保证贷款肯定能按时支付房款，如果银行不能放款，由王云彬及杜某承担连带付款责任，支付剩余房款270万元。合同履行过程中，涉案房屋270万元批贷函被银行撤销，贷款实际根本无法取得。在此情况下，王云彬通过微信再次确认在过户前支付全款270万元，但实际未履行。王云彬2017年1月12日才发给我方批贷函，只有照片，待我方核实时就已经撤销了。王云彬称，因为金炜没有办理过户，所以批贷函取消了。盛世南方公司称，王云彬所述属实，批贷函之前杜某就发微信给过金炜，现在找不到记录了。审理中，王云彬提交其与刘某往来微信打印件，其中部分内容如下：“2016年9月22日王云彬：好的好的阿姨，还有最后45万正在打，然后那个昨天小杜跟我说，可能这次给我带了二百七十五出来，之前说是带两百七嘛，所以到时候你可能会收到两百七十五，你把那五万还给我就好了，就等于我多带了。刘某：没问题，没问题，多带的肯定给你啊，放心吧。小王，那个钱都到齐了啊，首付款加上那个你就多打给我那十万块钱全都到了……2016年9月25日刘某：哦，那行，你在北京就行，我刚才问了小杜，那看他吧，他可能问问他跟银行约得怎么样了，咱们听他就可以了，我也行，我时间也没有问题。2016年9月29日王云彬：明天十一点在银行面签。刘某：好的，明天见。2016年10月25日刘某：贷款还没批下来吗？我11月20号走。别到时连税都交不了。王云彬：应该是这周。我问下。刘某：好的。2016年10月26日王云彬：我昨天问了，他说这周应该能出了，没什么问题。刘某：撤网签的事情赶紧给办了吧。然后撤完以后号赶紧的约交税啊……王云彬：批贷函一出就撤。刘某：争取就周五吧，争取就周五我把那个给撤了，因为下礼拜我说不准哪天就走了，周六周日不知道是不是，周六肯定不放工吗，没法撤呀。2016年10月27日王云彬：这个批贷函已经出来了，可以撤销网签了，然后在重新做。2016年11月11日刘某：小杜说交完税后本月28号就能过户。这之前你赶快筹钱，把余款给我好过户。2016年11月24日刘某：他跟我说的还是过完户银行放款，如果说是有问题再给你借钱给你。王云彬：是这样的，就是这个钱我肯定保障给你，就是银行不报，我给你补上嘛，你如果是想要提前要的话，我这边因为我没有那么多钱，我找了一个金融机构。然后就做一下过桥，原来先把钱过你，然后回来以后这个钱再把金融机构，他收点利息就好了做这个事，他就需要过完户才能做，他拿到房产证和银行那个手续去他那里做抵押，这样的。就相当于我给他承担利息。刘某：咱俩不是都说好先给钱再过户吗？王云彬：不过户就给钱的话，那个钱没有那么多，我现在去借钱也是过完户他那边才给我借，知道吧。他才认这个房子是我的。才给我借，是这样的。你那个提前拿钱，我能理解，没问题，那个小贷公司我找到小贷公司他可能需要就过完户两三天以后他就可以把钱打给你。但他需要过完户才能……你在深圳的房子已经涨了十万，是说当时拿到尾款拿到的晚，给你补偿的利息，如果要让我去承担高利贷的话，好，可以，你把利息给我嘛，然后你去找高利贷，我就承担利息就行了嘛。就按你说的，你去找嘛……阿姨，按照合同我没有任何一次晚给你钱。你这话说的可冤了。当时就是因为你贷款拿到晚了，所以我给你补偿这些利息。我们当时电话里边也这么谈了。我开始就了十万块嘛，我给了你十万嘛。就是现在这个钱找借款嘛，不管谁找，利息都由我来承担，可以吗？刘某：你家肯定有别的财产，你把别的财产凑合凑合，你愿意怎么抵押，你去贷款，你只要把那个钱给我，咱们还那么什么。但是还有一个问题呢，你这样吧，你先看看，你是拿的出多少钱来，什么时间能拿得出多少钱来，或者说拿不出钱了。王云彬：哪有什么别的财产啊，阿姨你要逼死我啊……过完户我就能立刻抵押出来钱给你……就算这两个月就一直欠你钱了，就欠你270万嘛，是这样嘛。刘某：我意思就是说，那什么你一年的利息按10%的给我，咱们到年底再过户，完了我再把钱拿给你，我是这个意思。虽然不过户这房子不是也你住着嘛。这等于是我也没有过户，然后呢在中间我也没有损失什么，等到年底你凑够了钱再过户，是这个意思啊。王云彬：我觉得过户还是别拖了……你去找一个贷款公司吗，好吧，然后我去给你承担利息不就完了嘛。你不是嫌我找得你不放心嘛。你拿钱不用等那银行放款，银行放不放款那就是我的事情了。这个贷款是压在我身上的，不是你去贷款，你知道吗，小贷公司是我去贷，不是你去贷。贷款完以后，银行贷款是压在我身上，小贷公司也在我身上，跟你没什么关系呀。刘某：我后来一想，拿到房产证以后，找不着这个事。关键是拿到房产证以后，啊呀，别了，这个我都觉得那什么，我原来是说我要来要找的话，拿你家别的财产，你现在没有别的财产，拿这个话，那肯定也不行。房产证过了以后关键谁去，对不对。王云彬：我爱我家都有这种尾款垫付的这种业务，就是找银行交钱公司提前垫付尾款，都有这种业务，这很成熟的一个业务。不要想到拿到房产证了，你只要过完户就行了。刘某：过完户了，我房子就是你的了，说实话，王云彬这是你说的，我要一个过完户就不去找小贷公司的人怎么办，不就怕那个吗，不是不相信你，就这事闹得我现在都不敢相信谁了，你看你老家有没有房子之类的，或者你看看你妹妹那房子什么时候下来，用那个吧，用那个房子吧，然后这之前的利息你该怎么给我，怎么给我也行。好吧？王云彬：你那个不是过完户就找，是我们现在就找，就找好，把协议都签好，等到过完户就可以放款，是这样的，不是过完户再去找，那样的话就太慢了。刘某：那个给谁，就这个房子吧，那个你给我我那190万是吧，是190万还是180万，反正我记不清了，反正有证据可查。那个东西是那什么的，签了网签就可以给的，那可不是过完户你才给我的。好，那可不是过完户才给的。那都是首付和尾款嘛，是两回事……行了，反正那个什么，那个你这样吧，你还是先想办法去找钱吧，要不找不来钱，你就看看能不能你就这样，你反正就按照那个270万，一年10%的利息给我，我也不逼你，这东西咱们已经到了这个份上，我这房子卖不卖你也能知道，我也不会去违约，我要违约我早违约了。有那么多机会违约，我干嘛呢，我不是那种人。然后呢，就算我给你们投资了，你就踏踏实实缓了一年的时间，我不到知道这样行不行。王云彬：好的好的，阿姨，我建议你还是问一下小贷公司嘛，我这边也在做努力，不用房产证下来，它就是过完户就可以了。刘某：过完户这个房子就是你的了，就是你的了。关键是，不过你要说提前可以先签完协议，签完协议人家到时候人家也没有管，人家不放款就完了，人家你反正是不给手续不给人家，你也不放款就完了，那损失的还是我呀。对不对……我还有房子给了你，住着，然后我呢，我租金我也收不了，然后最后我还拿不到那钱，拿不到那个尾款。那哪是尾款呀，那是大头，我都拿不着，我更难受，我也不知道这个事情怎么办，反正这个风险我不能担。王云彬：之前说是给你，但那会儿说是过户以后给你呀，是这么说的呀……阿姨你哪天回国？刘某：什么事啊，怎么着。王云彬：推进啊。刘某：你什么时候能把钱借过来啊？王云彬：无抵押借不到，过户前我再给你五十万。同时我去找小贷公司过完户给你钱。刘某：我不清楚情况，问问再说吧。无抵押贷款不行对吧？王云彬：不行的。刘某：先这样，回头再说。2016年11月26日王云彬：阿姨，我过户前给你凑165万行吗，剩下的银行贷款下来你直接扣掉就行了，毕竟贷款是下到您卡里，也体谅体谅我的难处，把朋友们都借遍了……年轻人没钱您也能理解嘛，我们还要做长期的朋友呢对吧？2016年11月28日王云彬：阿姨，可以吗？2017年1月12日王云彬：批贷函应该要过期了，年前不过户就废了。刘某：你还要这笔贷款吗？怎么不见你着急。我要查放贷函是不是真的。贷款撤销了怎么办？王云彬：我着急没有用啊，您没回来，肯定想要啊……我们商量一下怎么往下走吧。刘某：我跟家人商量一下再说吧。2017年1月16日王云彬：阿姨，您商量的怎么样了，下一步怎么推进？刘某：你有什么想法我听听。王云彬：我建议接着按原方案走，银行那边我去沟通……现在有一点，我们两得先知道这一点就是现在不能撤销网签，因为重新做网签你要把以前的首付款全部退回来。建委那边要进行监管。就是你自己不能拿首付款了，这个你肯定不接受啊，所以现在不能动这个网签了。刘某：你得把全款都给我才行。王云彬：所以高贷低过肯定做不了了，那现在只能按照正常的流程走了，就是你没有任何风险了。正常找个银行去做贷款就好了……所以这样的话，那下一步就是按照现在的网签价，去找个银行做面签，去做批贷然后接着再走缴税过户。年前把那个面签做了，然后年后缴税过户吧……这样走，相当于你没有承担任何风险，就跟正常流程一样。所以我之前给你那十万块钱的风险补偿金吧，我觉得你应该还给我……那样的话，我还是希望你把那十万块钱给我，这样我也少点压力，我也尽快让你拿到钱，基本上2月初你就拿完全款了，不用等银行了，剩下的全是我自己……最新情况是这样的，我找了个小贷公司，全款垫资。1、签三方协议；2、交税过户；3、过户当天给全款。小杜说年前可以走完交税，年后第一周过户，现在排队人少。这是最快的方式了。2017年1月17日刘某：这种方案，年前咱们都讨论过了。不是不行吗。再说小贷公司合法吗？别跳出高贷低过的虎口，又进了小贷公司的狼窝，你再想别的办法吧。2017年1月19日刘某：我问了，小贷公司不受法律保护。咱们还是走合法渠道吧。2017年2月6日王云彬：我找了个朋友，过户当天给你全款，收到钱咱们再过户。2017年2月9日王云彬：我刚问了律师了，违约方是您，希望您再考虑下，我不希望咱们真的走到司法那一步。刘某：我怎么违约了？王云彬：批贷函下来后，没有按期过户。刘某：是中介不让过，说怕查网签。王云彬：有他的责任，没错。刘某：为什么怕查网签？王云彬：我建议把那个合同的过户期限延长两个月，我们把剩下的流程走完。过户前一天给你全款，这是我的方案，我已经尽力了。刘某：我还有什么违约的地方？王云彬：如果您认为都没违约，那就应该继续执行合同。刘某：我想知道我错在哪儿了？王云彬：我们耽误了三个时间，美国公证的时间、您出国的时间、过年的时间。刘某：就是因为这些事才约定五个月过户的。不然哪里需要这么长时间？王云彬：是。刘某：我也咨询一下，我们依法依理办事好吧。2017年2月17日刘某：小王你好，我也找律师咨询了。你是违约方，所以你哪天方便咱们先谈谈吧。王云彬：你都认为我违约了还有啥聊的啊。刘某：也可以说中介违约，如果走法律程序我只接受撤销合同。不接受其它方案。你别听人忽悠，在北京法院应该是公正的。你再考虑一下吧，我反正话都说到了。王云彬：我全款买你也不接受，还能咋样。刘某：明明二月五号合同到期，你要是按期给我钱还行。结果你又要单方面提出拖二个月，我凭什么同意呀。去年你就说先付款后过户，等到十二月又说没钱了。谁知道你过二个月后是不是又变卦了。王云彬：你先拿钱再过户啊。刘某：到时你不给钱，我有什么办法呢？王云彬：那你就不过户啊。刘某：既然有合同，应该按合同走，谁违约谁赔偿。中介违约你应该找中介。”金炜认可该份证据的真实性，但称不代表其不履行合同，王云彬断章取义，2016年11月11日前双方一直说的是过户前把钱都给了，是在电话里达成一致的，之后王云彬变卦了说给不了这么多钱，双方就开始争执。王云彬和金炜均提交刘某与盛世南方公司工作人员杜某往来微信打印件，其中部分内容如下：“2016年11月23日杜某：【朝阳地税】：尊敬的王云彬您好！您的A16111YYY号预约单已生效，个人密码为：117919,。请在2016年11月15日上午到朝阳区来广营红军营南路甲3号第三税务所办理。刘某：交完税几天过户呀？杜某：交完税大概在十五天到二十天过户。刘某：那就等1月1号后吧，我一号回去。争取一月20号左右过完户。这之前小王还得把余款给我。多给他几天时间吧。杜某：他跟我说的还是过完户银行放款，如果说是有问题再给你借款给你。刘某：那不可能。他变卦了？杜某：还有过户给你，他手里肯定没有钱了。上次我们签的那个补充协议不也是这样的吗？刘某：所以他说借高利贷呀。2016年12月30日杜某：阿姨，你几号回国？我准备约缴税号了。看到信息一定回复，银行催了。2017年1月5日刘某：小杜，方便时尽快把网签的资料和批贷函都发给我，我孩子要看一下。谢谢。2017年3月1日刘某：小杜你好，你和王云彬商量的怎么样了？他什么时候能借到钱？能借多少？我还等你回话呢……就是说他只同意按原合同进行是吗？杜某：你跟他沟通吧，你同意就进行手续。”经询，王云彬和金炜均表示，就本反诉主张的违约金不要求法院调整。就本反诉原告所承受的实际损失，王云彬、金炜均未举证。另，王云彬已于2017年5月9日将保证金270万元存至法院账户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，买卖双方于2016年9月5日与盛世南方公司共同签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》系三方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。王云彬与金炜并未在买卖合同中明确约定支付尾款270万元的具体时间。在双方与杜某共同签订的《付款保证协议》中，约定为270万元应在“办理过户及抵押后10个工作日内”到达卖方账户。作为金炜代理人的刘某虽然在与买方王云彬、中介方杜某微信往来沟通中均提及王云彬曾承诺于涉案房屋过户前付清剩余尾款一节，但未举证；而从微信记录和庭审笔录看，无论当时还是诉讼中，王云彬或杜某均未就此予以认可。至于王云彬所称“找小贷公司”云云，也已明确表示需要先办理涉案房屋过户手续再付款。尽管王云彬曾于2017年2月6日表示，同意过户当天支付全款，且表示可以待金炜一方收到钱再过户，但刘某并未就此与王云彬达成一致意见。因此，虽然双方经过了长时间、多回合的协商，但在未能达成新的合意之前，买卖双方均应按照原合同、原协议约定履行各自的义务。现金炜主张王云彬应在涉案房屋过户前支付尾款，并据此主张解除双方签订的房屋买卖合同，要求王云彬支付延期付款违约金，无事实依据，本院不予支持。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。现涉案合同已部分履行，买受人也已入住涉案房屋，双方仅就尾款的支付在合同和补充协议签订后又进行了协商，但未果，而在此过程中，无任何一方对于重新协商过程本身提出异议，故本院认定双方对于合同继续履行之步骤进行了进一步磋商。从双方往来意见看，各方均有变更原约定、重新订立新协议之意，但最终未达成一致意见。更何况，从买卖双方往来微信内容看，最开始未能按约定时间过户也有买方王云彬要求盛世南方公司帮其“高贷低过”的因素所致，故王云彬据此主张金炜违约，应支付逾期过户违约金，本院亦不予支持。鉴于涉案合同尚有继续履行之可能，王云彬业已将履约保证金270万元支付至法院账户，故王云彬要求继续履行合同，本院予以支持。至于王云彬主张剩余尾款金额为260万元，金炜一方虽在庭审中认可未付款金额为260万元，但诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，王云彬在庭审中主张已付款金额为190万元，但从买卖双方微信往来记录看，王云彬已认可其向金炜一方支付的10万元为补偿款，而非购房款，故本院认定王云彬未付款金额为270万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王云彬与被告（反诉原告）金炜继续履行于2016年9月5日签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、被告（反诉原告）金炜于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）王云彬办理位于北京市朝阳区天畅园3号楼8层XXX号房屋的过户手续。三、原告（反诉被告）王云彬于上述第二项履行完毕之日起十日内支付原告（反诉原告）金炜购房款二百七十万元。四、驳回原告（反诉被告）王云彬的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）金炜的全部反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21400元，由被告（反诉原告）金炜负担（王云彬已交纳，金炜于本判决生效之日起七日内支付王云彬）。反诉案件受理费21400元，由被告（反诉原告）金炜负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王阳二〇一七年五月九日书记员  戴玥