安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初2870号原告：芜湖柏丽置业有限公司，住所地安徽省芜湖市九华南路(柏庄丽城售楼中心)，统一社会信用代码91340200667902803T（1-1）。法定代表人:施永，董事长。委托代理人：苏大连，安徽深蓝律师事务所律师。被告：李斌,男,1980年11月7日出生,汉族，高中文化，个体，住安徽省巢湖市。原告芜湖柏丽置业有限公司（以下简称柏丽公司）诉被告李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月21日公开开庭进行了审理。原告柏丽公司委托代理人苏大连、被告李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告将其所有的位于芜湖市弋江区楼二层4#-3-18号商铺出租给被告经营“李老爹香辣蟹”。双方因此于2015年2月2日签订《租赁合同》，约定：租金每平米每月44元，物业费每平米每月16元，两者合计每平米每月60元，房屋计租面积为299平米。其中，为便于双方更好合作，原告承诺在被告履行合同的情况下，2015年5月1日至2016年4月30日共12个月的租金免收。被告承租房屋后，仅在签订合同时预先支付了2016年5月1日至同年6月30日的租金和物业费，至今拖欠大量租金和物业费。另被告违反合同约定，私自停业，原告多次与其协商未果。原告认为被告属严重违约，2015年5月1日至2016年4月30日附条件免租被告将无法享受，直至2016年8月31日，租期共14个月，租金共为184184元，物业费66976元、欠缴电费15767.27元。现依法诉请判令：一、解除原被告间的租赁合同关系。二、被告支付租赁费用266927.27元（其中租金184184元，物业管理费66976元，电费15767.27元，均暂计算至2016年8月31日，逾期顺延）。三、被告支付违约金3498元（该违约金暂计算至2016年8月31日，逾期顺延）。四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我承租房屋尚在免租期内，不应当承担房租。关于物业费，在开业期间，因房屋漏水导致无法经营，2015年7月17日向原告要求处理，但原告未回复。经审理查明：弋江区柏庄时代广场4#楼208室房屋房地产权利人为柏丽公司。2015年2月2日，柏丽公司作为甲方（出租人）与李斌作为乙方（承租人）签订《租赁合同》一份，约定：柏丽公司将上述房屋出租给李斌经营餐饮李老爹香辣蟹，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日，第1至第3个租约年租金每月每平方米44元、物业费每月每平方米16元，第4至第5个租约年每月每平方米45.76元，物业费每月每平方米16元；计租面积299平方米；租赁期限内甲方给予乙方12个月免租期，本合同项下即为2015年5月1日至2016年4月30日，免租期内乙方需承担物业管理费及实际发生的水、电费，乙方自开业之日起承担物业管理费，免租期结束次日开始承担该房屋的租金；乙方开业日为2015年5月1日；首期租金为计租日起至第2个月最后一期期间的租金，除首期租金外，其租金均按每2个完整的自然月为一个交租期缴纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金，首期租金和首期物业管理费应于本合同签订后5各工作日内支付，租金期间为2015年5月1日至2016年6月30日；乙方迟延交纳租金或其它费用，每延迟一日，乙方应当向甲方、商管公司支付相当于欠费金额日万分之五的违约金，延迟5日未足额缴纳的，甲方或商管公司有权授权物业公司对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任，经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担导致本合同过提前中止的违约责任；双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟缴纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次，甲方有权解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出享有改正的积极有效措施，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无需缴纳租金、物业服务费；双方特别明确乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方开业后经营免租期的前提，如乙方原因导致本合同提前中止，乙方应在本合同中止后7日内按照免租期结束后的第一个租约年的租金标准补缴经营免租期的全部租金；如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理，整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交换条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方应当按照合同终止时该房屋日租金标准的2倍每日向甲方支付占用费，并继续按照合同终止时该房屋物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止，如因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费或其它损失的，乙方均应全额赔偿。合同签订后，李斌按期开业，并依约向柏丽公司支付两个月房租合计26312元，向安徽柏庄物业服务有限公司芜湖物业服务分公司支付物业费9568元。后双方在履行涉案租赁合同中产生争议，成讼。另李斌在庭审中陈述，合同约定的是2015年5月1日开业，但实际上是2015年5月29日开业，因涉案房屋存在质量问题，发函给原告方，但原告方一直未给予回复，同时原告当时宣传是有大型餐饮入住，但实际并未没有，导致被告无法达到经营预期，故未交物业费及租金。2016年4月1日，原告与我们协商未果，私自断电导致我无法经营，断电是为了让我们缴纳物业费。2016年7月份，原告的领导张丽已经与我们沟通协商解决，已经同意房屋不继续租赁，原告方要求我们配合招商，并答应把储藏室借给我方存放店铺内物品，我在2016年7月10日左右已把店铺钥匙负责餐饮的楼层经理张鸣莉。另李斌提交请办函（该请办函载明：柏丽公司领导：一些是我们店由于开业经营至今，因贵方单位原有造成的经营损失，请知悉：1、因延期开业的造成后厨工资损失37600元、前厅人员工资损失27400元、停业损失260000元；2、因装修施工质量漏水问题、油烟道、中央空调造成损失：漏水5月29日至7月16日60000元、油烟管道48000元、商场中央空调5月29日至7月15日电费3000元，该请办函盖有弋江区独一味香辣蟹火锅店章，落款日期2015年7月17日）、照片复印件一组，证明由于房屋严重渗漏，给政策经营活动造成重大影响，要求原告适当赔偿，请办函是发给原告方分管工作人员方涛，但他一直未回复，后来开始协商时，方涛被调走。该柏丽公司对该证据真实性不予认可，认为房屋并无质量问题，且原告并未收到该请办函，原告方亦未收到被告交付的钥匙。另柏丽公司在庭审后提交说明一份，载明：承租人李斌将柏庄时代广场4#-3-18独一味香辣蟹店铺内所有物品全部清空，并将钥匙交给安徽柏庄物业服务有限公司芜湖物业服务分公司。柏丽公司及安徽柏庄物业服务有限公司芜湖物业服务分公司在该说明上盖章，李斌在该说明上签字。上述事实有经庭审质证的原告提交的产权证书、租赁合同，被告提交的请办函、照片、宣传材料、物业保证金及履约保证金票据及当事人陈述等在卷佐证。以上证据均为复印件。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、本案原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。涉案租赁合同签订后，被告依约按期开业。后在经营过程中双方产生争议。被告辩称其在2016年7月10日其已将涉案房屋钥匙交付给原告，但其并未提供充分证据佐证，故本院难以采信。但根据原告提交的2016年12月7日说明，可以确认截至2016年12月7日，被告已经将涉案房屋交付给原告。由此原被告双方租赁合同已通过自身的实际行为解除。关于原告主张被告无法享受免租期，被告应支付2015年5月1日至2016年4月30日免租期租金，无事实法律依据，本院不予支持。但免租期满后至被告交付房屋日期间租金被告应予以支付。关于原告主张的违约金，因无充分事实法律依据，本院不予支持。另关于原告诉称的物业费、电费，因原告并非物业公司，且原告也未提交证据证明其代被告履行了缴纳物业费、电费的义务，故对原告该诉请，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告芜湖柏丽置业有限公司与被告李斌于2015年2月2日签订的《租赁合同》依法解除；二、被告李斌于本判决生效之日起十日内按每月13156元标准向原告芜湖柏丽置业有限公司支付自2016年7月1日至2016年12月7日期间的租金；三、驳回原芜湖柏丽置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取2678元，原告芜湖柏丽置业有限公司负担2027元，被告李斌负担651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  陈利利二〇一七年五月二十二日书记员  王立婷附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。