湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0105民初651号原告（反诉被告）:朱志辉，男，1991年12月28日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：黄仁春，北京（武汉）大成律师事务所律师，特别授权代理。被告:杨卫星，男，1958年6月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告（反诉原告）：代杨，女，1981年10月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：黄俊、张玥单，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权代理。第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：高凡春，该公司总经理委托诉讼代理人:范珍、邱睿，该公司职工。本院于2017年2月8日立案受理了原告朱志辉诉被告杨卫星、代杨以及第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，由审判员戴猛独任审理，于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告朱志辉及代理人黄仁春，被告杨卫星、代杨的代理人黄俊、张玥单，第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司的代理人范珍、邱睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱志辉诉称：2016年12月17日，在第三人居间介绍下，被告杨卫星受被告代杨委托，与原告签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，将被告代杨名下的位于汉阳区三里坡三里民居10栋1单元4层3室房屋一套出售给原告，成交价为1050000元。双方约定，办理银行贷款面签的时间（双方应提供齐全的贷款面签资料）为本合同签订之日起15日内，任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定，即如守约方选择继续履行的，双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定，即按照房屋成交总价的20%支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由被告承担。房屋买卖合同签订当天，原告依约向被告支付了20000元定金及5000元物业保证金。2016年12月27日，被告杨卫星、第三人与原告约定当天下午先到房产管理部门进行房屋产权调查后，再共同到贷款银行办理面签手续。当天下午，在汉阳区房产管理部门进行产权调查时，被告杨卫星寻找借口将存放在第三人手中的涉案房屋所有权证拿到手后，交由其妻带离现场，并向原告及第三人明确表示不办理银行面签手续了，房子不卖了。此后，被告杨卫星将原告及第三人列入黑名单，导致原告及第三人无法与其取得联系。原告认为，涉案房屋买卖合同合法有效，合同各方均应全面履行合同约定的各项义务。现被告逾期不配合办理银行面签手续，并明确表示房子不卖了，属于违约方，应承担相应的违约责任。原告为此提起诉讼，请求：1、依法解除原告与被告于2016年12月17日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2、两被告共同向原告返还25000元已付款；3、两被告共同向原告支付210000元违约金；4、本案的诉讼费用由两被告承担。被告杨卫星辩称：1、杨卫星不是本案适格被告，根据民法通则第63条规定，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任，被告杨卫星在本案中，只是代杨的的被代理人，故不是本案适格被告。2、朱志辉在起诉状中与事实不符，朱志辉在起诉状中2016年12月27日产调时杨卫星在银行明确表示不办理面签手续，房子不卖了，但事实却恰恰相反，2016年12月27日产调时，因确定朱志辉要多交50000多的税费，为此朱志辉要回家与家人商议，第二天即2016年12月28日朱志辉表示经商量表示多的50000多税费家里去凑，提出继续面签，杨卫星表示同意。第三天即2016年12月29日，朱志辉要求退还定金，表示不再购买房屋，此时仍在武汉市存量房买卖合同约定的面签时间内，其后，朱志辉拒绝退还收据，并拒绝与杨卫星联系，进一步表明其不履行合同的真实意愿，故应认定朱志辉违约。3、原告诉讼请求无事实与法律依据，不应得到法庭支持，朱志辉已于2017年1月12日向杨卫星发出解除合同通知函，确认其不履行合同，2017年1月16日杨卫星向原告发送回复函，逐一驳斥了朱志辉的意见，并表明要追究原告的违约责任，因此，合同已经在2017年1月12日解除，现朱志辉又起诉要求解除合同，诉讼基础不存在，是恶意诉讼。原告在起诉状中要求返还250000元已付款，但实际上其中5000元物业保证金是由武汉搜房怡然居客房地产有限公司的邱睿收取的，故该诉讼请求无理无据。4、原告应对其违约承担赔偿责任，朱志辉在武汉市存量房买卖合同约定的面签时间内，明确表示不再购买房屋，因此，未按照约定进行面签的责任应当由朱志辉承担。综上，杨卫星不是本案是适格被告，原告应当对其违约承担违约责任，请求驳回原告全部诉讼请求。被告代杨辩称：1、本案中整个房屋交易都是杨卫星及杨卫星女儿杨姗和原告及中介机构经办，被告代杨从未表示不卖房屋，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到法庭支持。2、根据2016年12月17日签订的武汉市存量房买卖合同第三条第三款，办理银行贷款面签的时间为签订本合同之日起15日内，因元旦放假，故面签时间应顺延至2017年1月4日，但原告朱志辉在2016年12月29日就要求退还定金，也即在面签时间到期前明确表示不买房屋，因此，真正的违约方是原告，其应当按合同约定承担违约责任。综上，原告的诉讼请求与事实不符，其违约应当承担违约责任，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司述称：请求支持原告的诉讼请求。2016年12月17日原被告经第三人居间签订了武汉市存量房买卖合同，合同约定的交易流程是首先办理银行贷款面签，面签时间为合同签订之日起15日内，后第三人，工作人员邱睿电话通知原被告双方具体的面签时间为12月27日，并告知面签当天需要首先进行产调，而12月27日在做产调时，被告借口将交由第三人保管的房产证拿走，然后告知第三人房屋不卖了。12月28日第三人继续联系被告，被告表示会继续配合办理贷款面签，但是并没有确定具体的时间，此后，被告的电话一直无人接听或者关机，第三人无法联系到被告，在这种情况下，第三人告知原告通过法律维权，所以请求法院支持原告全部诉讼请求。被告代杨反诉称：原告在本诉诉状中所述与事实不符，其称是杨卫星不进行面签、不卖房子，但事实是原告违反合同约定的义务。根据合同第七条第一款约定，本次交易应缴纳的所有税费由原告承担。2016年12月27日产调得知要多交58000元左右的税费后，原告提出需要回去与家人商议，当日就没有再进行面签，因此当日没有进行面签的责任在原告。第二天（12月28日）原告称家里正在凑钱愿意继续购买房子，杨卫星表示同意。但第三天（12月29日）原告却又表示不买了。合同第十三条第四款约定：“房屋涉及到经济适用房上市政策限制导致乙方税费过高及不满足上市要求，本合同视为无效，房东退还定金”，原告据此要杨卫星退还定金，被告代杨同意按合同退还定金但要求退还定金与返还收据一并进行，但原告一直不肯返还收据并拒绝见面，并于2017年1月12日又向杨卫星发出《解除合同通知函》，违约解除合同。2017年1月16日，杨卫星向原告发送《回复函》，逐一驳斥了原告的意见，并表明要追究原告的违约责任。原告在本诉诉状中称被告杨卫星将原告与第三人的手机号码列入黑名单，导致与杨卫星无法联系，但事实恰恰相反，是原告将杨卫星列入黑名单，拒绝与其联系。为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定及合同第三条第三款、第九条第五款及第十条第一款的约定，提起反诉，请求：1、依法判令原告支付违约金210000元；2、依法判令反诉的诉讼费用由原告承担。原告朱志辉针对被告代杨的反诉辩称：1、被告的诉状与事实不符，没有多交五万多元税费的事实。2、没有面签的责任在代杨，当时约好2016年12月27日到场，但其本人未到场，在准备进行产调时，杨卫星及其妻子以拍照为借口将存放于第三人处的房产证原件带离现场，称家里有纠纷，到春节之后才能有个说法，房屋暂时不卖了，就没有进行产调及面签。因此，没有产调及面签的责任在代杨。3、朱志辉没有表示过不购买涉案房屋，我们发函是主张朱志辉的权利，不是不购买房屋。4、12月27日之后，代杨一直不接电话或者无法接通，不配合原告及第三人办理产调及面签手续，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。综上，请求驳回代杨的反诉请求。第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司针对被告代杨的反诉述称：12月27日约定产调及面签，当日代杨本人未到场，不能进行产调及面签，代杨属于事实违约。房产证依据居间服务合同第四条应当交由第三人保管，但是，在12月27日当天，杨卫星将房产证拿走，也违反了合同约定。原告朱志辉12月27日一直在楚河汉街知音广场四楼贷款面签室等到下午四点，代杨未出现，然后朱志辉将准备好的面签资料交给第三人，并委托第三人只要联系上被告并确定面签时间后马上通知他，可以随时到场。经审理查明：位于武汉市汉阳区三里坡三里民居10栋1单元4层3室房屋（建筑面积83.05平方米）登记在被告代杨名下。该房屋系经济适用房，合同签订时间为2009年7月12日，至2014年7月12日后方可上市。被告代杨委托被告杨卫星出售该房屋。2016年12月17日，被告杨卫星作为被告代杨（甲方）的代理人与原告（乙方）通过第三人居间签订了《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下的上述房屋出售给乙方，成交总价为1050000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金20000元。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。乙方于房屋产权转移办理的当天，向甲方支付除定金及贷款金额之外的剩余房款。办理银行贷款面签的时间（双方须提供齐全的贷款面签资料）为本合同签订之日起15日内，任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定。合同第九条第（五）款约定为，除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定。合同第十条约定为，如甲方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。如乙方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。双方还约定，房屋涉及到经济适用房上市政策限制，导致乙方税费过高及不满足上市要求，本合同视为无效，房东退还定金。合同签订当日，原告向被告代杨支付了定金20000元及物业保证金5000元。2016年12月27日，第三人工作人员组织买卖双方进行产权调查及银行贷款面签，发现该房屋需要缴纳50000余元税费，被告代杨本人也未到场，产权调查及面签均未完成。次日，原告通过微信向被告杨卫星女儿杨姗（其系房屋买卖过程主要联系人）表明对于多的税费五万家里正在凑钱，要求早点去银行办理面签，杨姗回复称尽力。同年12月29日，原告通过微信将其工商银行账号发送给杨姗，杨姗要求返还收据。此后，第三人工作人员曾再行组织双方进行面签，因未能与被告联系上而作罢。2017年1月12日，原告向被告代杨发出解除合同通知函，称2016年12月27日办理面签手续时，被告将房屋房产证拿走拒不归还并称不卖了，原告与被告联系，被告拒绝沟通，并表明原告有权单方解除合同，合同自被告收到该函解除。被告杨卫星向原告发出回复函，对原告所称不卖房子、拒绝沟通等予以否认，并称是原告不买房子也不理睬被告。现原、被告就房屋买卖事宜协商无果，原告起诉来院。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，原、被告各持已见，未能达成一致协议。以上事实有当事人陈述、武汉市存量房屋买卖合同、收据、收条、房屋所有权证、微信截图、公证书及微信内容截图、解除合同通知函、回复函等证据证实，可作如上认定。本院认为：原、被告双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》中明确约定：“房屋涉及到经济适用房上市政策限制，导致乙方税费过高及不满足上市要求，本合同视为无效，房东退还定金。”涉案房屋所有权证记载该房屋至2014年7月12日后方可上市，已满足上市要求，因此，“乙方税费过高”应为双方约定合同无效的条件。2016年12月27日，原、被告及第三人在进行产权调查及面签时发现该房屋交易要多交50000余元税费，尽管原告于次日表示凑钱支付该笔费用，但双方约定的合同视为无效的条件已满足，该合同应视为无效。且双方也对退还定金达成一致，只是对收据的返还未达成一致。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告杨卫星系被告代杨的代理人，相关法律后果应由被代理人代杨承担，即被告代杨应当返还原告已支付的定金及物业保证金共计25000元。对原告的其他诉讼请求及被告代杨的反诉请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）代杨于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱志辉25000元；二、驳回原告（反诉被告）朱志辉的其他诉讼请求；三、驳回被告代杨（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4825元?原告（反诉被告）朱志辉已预交?减半收取为2412.5元，由原告（反诉被告）朱志辉承担2000元，由被告代杨（反诉原告）承担412.5元，被告（反诉原告）代杨于本判决生效之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接支付给原告（反诉被告）朱志辉；反诉案件受理费2225元由被告代杨（反诉原告）承担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 戴 猛二〇一七年五月五日书记员 王秋蔚