安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0181民初1001号原告：王而国，男。委托诉讼代理人：郭涛，安徽正新律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋竹，安徽正新律师事务所律师。被告：江永春，男。委托诉讼代理人：路飞云，安徽韶阳律师事务所律师。被告：张维翠，女。原告王而国与被告江永春、张维翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王而国及其委托诉讼代理人郭涛、蒋竹，被告江永春委托诉讼代理人路飞云到庭参加诉讼，被告张维翠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王而向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告江永春于2015年12月4日签订的《房屋转让合同》；2、两被告连带返还原告购房款45万元，并连带承担违约金（赔偿金）25万元，合计70万元；3、两被告自原告起诉之日起，以上述总标的为基数，另外按照月息2%赔偿损失；4、被告承担诉讼费用。事实与事由：原告有积蓄30万元，准备在巢湖买房，因被告江永春急于用钱，且声明可将本案诉争房屋出卖给原告，原告从朋友角度出发，同意暂时借款给江永春使用，后原告分批将30万元借给江永春使用（根据江永春指令转款或提现交付江永春），江永春在借到30万元后，给原告出具一份借条。2015年12月4日，原告与江永春正式订立《房屋转让合同》，约定江永春将位于巢湖市西圣新村**栋*单元***号房产计206平方米出售给原告，价款45万元，同年12月30日将该房产交付给原告使用。逾期达一个月以上即视为江永春不履行合同，原告有权解除合同，并向原告按日支付总房价10%的违约金，并备注月底办理过户手续，现支付江永春订房款30万元，本月底原告承诺支付15万元。合同订立后，江永春将其出具给原告的借条收回、销毁。原告及时将后续的15万元房款按照江永春的指示支付到张维翠账户。张维翠原系江永春配偶，两人离婚后仍同居生活，对原告的损失应承担连带责任。为保护自身合法权益，诉至法院。江永春辩称，原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，2015年12月4日签订的房屋转让合同是原告为了骗取其妻子婚前财产而要求江永春配合签订的。涉案房屋直到2016年1月其才通过与他人签订房屋转让合同取得，其与原告间不存在房屋买卖的基础。原告与江永春均系巢湖市春江商贸有限公司（以下简称春江公司）股东，原告曾向春江商贸公司投资18万元，但不是对江永春的借款，借款本息原告已经收回。张维翠是其前妻，其借用张维翠身份证进行股权登记，以张维翠名义开的银行卡，用于春江公司业务资金往来，张维翠对银行卡的使用并不知情，更不存在财务混同。原告是春江公司的股东和会计，张维翠的银行卡一直由原告使用至今。综上，其与原告间并无房屋买卖合同关系，原告并未支付其45万元购房款，请法院驳回原告全部诉请。张维翠未予答辩。本院经庭审认定的事实如下：两被告曾系夫妻，现已离婚。春江公司成立于2015年3月24日，登记股东为张维翠、丁维明、王而国，张维翠系法定代表人，该公司实际由江永春经营，王而国在该公司担任会计。在公司经营上，江永春安排王而国办理公司资金往来业务，王而国将自己的银行卡用于春江公司开展业务，张维翠在中国民生银行亦办理银行卡用于春江公司经营。2015年12月4日，原告与江永春签订《房屋转让合同》一份，约定江永春将位于巢湖市西圣村**栋*单元***号房屋转让给王而国，房屋面积206米2，价款45万元，同年12月30日将房屋交付给原告，如未按照约定的时间交付房屋，每逾期一日按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的即视为江永春不履行合同，原告有权解除合同，并向原告支付房价每日10%的违约金，原告未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为原告不履行合同，江永春有权解除合同，原告向江永春支付购房款10%的违约金。合同尾部有江永春手写以下内容：“备注，本月底做过户手续，现支付江永春订房款参拾万元整，本月底乙方承诺支付甲方壹拾伍万元整”。王而国书写“乙方认可签字，王而国”字样。合同首页标注甲方为江永春，乙方为王而国，在签订时，甲方项下王而国签名，乙方名下江永春签名。2015年12月31日，原告向张维翠建设银行卡中分三次共汇款15万元。案涉房屋位于巢湖市东风西路西圣宫新村，原系丁冰心、杜仁松所有，2015年9月28日，杜仁松出具承诺书，称该房屋房产证载明所有人系其前妻丁冰心，因两人离婚时约定该房屋不归丁冰心所有，故杜仁松有转让处理的权利，其借款约定同年9月27日归还，如不能归还则该房产有江永春处理，其愿意承担由此产生的法律问题。2016年1月22日，江永春与杜仁松、丁冰心签订房屋转让合同，杜仁松、丁冰心将案涉房屋转让给江永春，同年1月25日，杜仁松确认已收到全部房款。庭审中，原告与江永春均认可案涉房屋系“小产权房”。对有争议的事实，本院认定如下：原告提供巢湖市公安局经济犯罪侦查大队讯问笔录、银行交易记录、录音光盘一份，拟证明两被告虽然离婚，但仍系同居关系，财产混同，应对差欠的债务承担连带责任。江永春对此不予认可，经本院审查，原告该组证据只能证明两被告离婚后有过联系，并不能证明两人仍同居生活且财产混同，故对原告主张的上述该事实不予认定。原告提供吉屋网网页打印件、房租收条，拟证明原告购房损失及房租损失，江永春认为与本案不具有关联性，经本院审查，原告该两份证据与本案不具有关联性，对原告主张的上述事实不予认定。江永春向本院提交房屋转让合同、民事诉状、案件受理通知书、巢湖市卧牛山街道西圣社区居民委员会证明、原告出具的购买付款统计证明、房屋所有权证各一份，证明原告所主张2015年12月4日购买的房屋，被告直到2016年1月才购得，因为产权过户问题，被告还曾向人民法院提起诉讼，原告为此还提供了书面证据证明被告购房资金的使用情况，原告在本案中所谓的2015年12月4日购买被告房屋从时间上明显不可能，签订合同只是为了帮助原告骗取其妻子婚前财产。原告认为江永春与杜仁松的房屋买卖，系建立在抵债的基础上，没有资金往来，双方资金往来发生在2015年，该组证据由江永春掌握，应由其提供，该组证据不能得出江永春配合原告骗取原告妻子婚前财产的任何事实。经本院审查，江永春向本院递交答辩状时提交杜仁松于2015年9月28日出具的承诺书一份，可以证明杜仁松曾向江永春借款，后因无法还清借款自愿将案涉房屋交由江永春处理，虽然江永春与杜仁松、丁冰心于2016年1月才签订房屋转让合同，但根据本案实际情况进行综合分析，至迟在2015年9月28日杜仁松出具承诺书时案涉房屋杜仁松已同意交由江永春处理，而王而国作为春江公司会计，春江公司由江永春实际经营，王而国应当知道杜仁松差欠江永春借款无法偿还而将案涉房屋交由江永春处理的事实，在此情况下，两人签订房屋转让协议具有合理性。故对江永春主张的上述事实，本院不予认定。本院认为，原告与被告江永春签订房屋买卖合同，因该合同约定交易的房屋系“小产权房”，即该房屋系在集体所有的土地上建设，原、被告均不属于房屋所在地集体经济组织成员，故原告与江永春签订的房屋买卖合同违反法律规定，属无效合同。无效合同自始无效，因该合同取得的财产应当相互返还。本案中，原告诉称已给付两被告45万元购房款，而江永春予以否认，对此，本院分析如下：原告与江永春签订的房屋买卖合同上，有江永春手写的附注，载明江永春认可已收到原告30万元的事实，江永春亦认可原告曾向江永春实际经营的春江公司投资18万元及向原告借款，江永春辩称借款已还清未提供证据证明，原告系春江公司会计，用自己的银行卡为公司开展业务，同时春江公司也支付原告工资，在无直接证据证明已偿还原告借款情况下，江永春需提供完整的财务凭证来证明原告个人银行卡用于春江公司经营情况、支付原告工资情况和偿还原告投借款情况，然江永春在掌握春江公司所有财务凭证情况下未能提交，其向法院提交的收条、汇款记录及部分记账凭证，这些证据较为碎片化，不能形成证据链，无法证明江永春拟证明的事实，另江永春辩称与原告签订房屋买卖合同是为帮助原告骗取原告妻子婚前财产，未提供证据证明，本院不予采信，结合庭审及双方提供的证据加以分析，原告陈述的事实更为合理，即原告借给江永春实际经营的春江公司30万元，原告与江永春签订房屋买卖合同上江永春载明的收到30万元即为原告出借的30万元，故对原告主张的江永春收到该30万元的事实本院予以认定，现原告主张江永春返还，本院予以支持。因江永春与张维翠已不是夫妻，现有证据亦不能证明两人财产混同，故张维翠不应对该30万元承担连带给付责任。2015年12月31日，原告向张维翠建设银行卡中分三次汇入15万元，江永春辩称张维翠建设银行卡在原告手中未提供证据证明，本院不予采信，原告系应江永春要求向张维翠银行卡中汇款，故江永春应当返还该15万元，原告诉请张维翠与江永春连带返还该15万元，因原告受江永春指示汇款，无论收款人系谁，其法律后果均应由江永春承担，故张维翠亦不承担该15万元的连带给付责任。因案涉合同系无效合同，故原告主张违约金本院不予支持。因江永春实际占用原告45万元，故原告诉请江永春从起诉日起赔偿损失本院予以支持，但原告按照月2%利率主张过高，本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王而国与被告江永春于2015年12月4日签订的《房屋转让合同》系无效合同；二、被告江永春于本判决生效之日起五日内返还原告王而国购房款45万元，并从2017年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，款清息止；三、驳回原告王而国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，原告王而国负担1930元，被告江永春负担3470元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  翟华菁二０一七年五月二十二日书记员  叶 原附：本判决所依据法律原文《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决。