湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初1363号原告：綦振华。被告：岳阳市华厦苑置业投资有限公司。法定代表人：李岳华，公司董事长。原告綦振华与被告岳阳市华厦苑置业投资有限公司（以下简称“华厦苑置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，于2017年2月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告綦振华、被告华厦苑置业公司委托诉讼代理人李华到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告綦振华向本院提出诉讼请求：一、被告华厦苑置业公司继续履行合同义务，办理岳阳市华瑞义乌小商品城42栋第5层5333号房分户产权证；二、按照合同约定支付自2013年10月30日起至商铺办理产权证并交付使用日为止按已付房款按日万分之三计算的违约金。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月20日,原告綦振华与被告华厦苑置业公司签订编号为4916230110425333号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的岳阳华瑞义乌小商品城第42栋5层5333号房，用途为商业，建筑面积为26.82平米，其中套内建筑面积为13.5平米，分摊面积为13.32平米。合同约定的价款为242968元。合同第八条约定被告应在2013年10月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将商品房验收合格交付给原告。第九条约定，逾期交房超过60天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十六条约定被告在商品房交付使用后90天内向房屋登记机关提交办理初始登记的相关资料，365天内办理分户权证交付给买受人。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但因被告原因至今不能为原告办理房产权属证书。被告华厦苑置业公司辩称，被告开发的华瑞义乌小商品城取得预售许可证后于2012年对外销售，与原告签订了合同，原告交房款242968元后并进行了备案登记，被告按约定将商铺交原告，原告才将商铺出租给华瑞义乌小商品城管理有限公司，并收取了三年租金。向原告交付的商铺完全符合合同约定的标准，并取得了相应工程、消防验收合格证，现被告正在与政府相关部门协商解决，待处理完成后可以办理相关权证。故应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了商品房买卖合同、首付款收款专用凭据、预告登记费收据、工商银行个人购房借款合同及转账凭证、被告出具的承诺书各一份。被告质证认为除对承诺书证明目有异议外，对其他证据均无异议。本院经审查认为原告提交的证据真实、合法且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。被告华厦苑置业公司为支持其答辩意见向本院提交了主体结构工程质量验收记录、消防安全检查合格证、租金收据、收房公告、云溪区法院协助执行通知书相应材料、岳规函（2016）54号文件。原告质证认为租金收据、收房公告的真实性有异议，对其他证据的关联性有异议。本院经审查认为收房公告与合同约定不符故不予认定，对其他证据的真实性、合法性予以认定，对关联性及待证目的本院结合其他证据综合认定。本院依据所采信的证据，结合当事人当庭陈述，确认如下事实：2013年6月25日，原告綦振华与被告华厦苑置业公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告綦振华购买被告开发的岳阳华瑞义乌小商品城项目第42幢5层5333号商铺，建筑面积为26.82平米（套内面积为13.5平米，分摊面积为13.32平米），总房款为242968元，用途为商用。房款的付款方式为2012年11月20日前一次性支付首付款122968元，以银行按揭方式支付120000元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十六条关于产权登记约定为，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向商铺登记机关提交办理权属登记的资料。如因出卖人的原因，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在商品房交付使用后90日内向商铺登记机关提交办理初始登记相关资料，365日内办理分户权证交付给买受人。上述合同签订后，原告綦振华于2012年11月20日向被告支付首付款122968元，以银行按揭方式支付120000元。签订上述商铺买卖合同当天，约定原告将上述商铺直接租给华瑞义乌小商品城使用三年。交房时被告华厦苑置业公司未经过原告，而是将商铺直接交给华瑞义乌小商品城，并由该小商品城使用。为此，华瑞义乌小商品城就5333号商铺支付了三年的租金，但该租金并未直接交付给原告，而是抵扣了部分房款（合同中的商铺价款为抵扣以后的价款）。后在合同履行中，因被告华厦苑置业公司至开庭时仍未能根据合同约定为原告办好产权登记证书，现原告要求被告继续履行。本院认为：原告綦振华与被告华厦苑置业公司签订的商品房买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2013年10月30日之前，因合同约定的房屋交付日期前，原告约定将该商铺出租给华瑞义乌小商品城使用，被告未经原告已将房屋交付给华瑞义乌小商品城使用，应当视为具备交付条件，合同可以继续履行。根据原告与被告所签订合同中关于商铺产权登记的约定，合同中约定最迟的交房时间为2013年10月30日，故被告最迟应在2014年10月30日前办理分户权证交付给原告，但直至本案开庭审理（即2017年4月25日）时，被告仍未向原告办好并交付分户权证，已经违约了合同的约定，现原告请求被告继续履行，故对原告要求其履行办证义务并支付逾期办证违约金的诉请本院予以支持。就逾期办理产权证的违约金，原、被告双方在合同中未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院按照购房时已付购房款总额242968元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告岳阳市华厦苑置业投资有限公司继续履行其与原告綦振华就岳阳华瑞义乌小商品第42幢5层5333号商铺签订的商品房买卖合同，被告岳阳市华厦苑置业投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告綦振华办理好上述商铺的分户产权证并交付给原告綦振华；二、被告岳阳市华厦苑置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告綦振华支付逾期办理分户产权证的违约金（计算方法：计算期间自2014年10月31日起至实际向原告綦振华交付分户产权证为止，按照已付购房款总额242968元计算，利率参照银行同期贷款基准利率的130%计算）。三、驳回原告綦振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告岳阳市华厦苑置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 昱审 判 员  许君龙人民陪审员  潘四平二〇一七年五月十日书 记 员  姜 李附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自商铺交付使用之日起90日的；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工商铺，自合同订立之日起90日的。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。