上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初3180号原告：上海中海物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：罗肖，董事长。委托诉讼代理人：孔丽，上海海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金鹏，上海海华永泰律师事务所律师。被告：邵文军，女，1966年11月28日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：陈强华(系邵文军丈夫)，男，1966年2月11日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。原告上海中海物业管理有限公司与被告邵文军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告上海中海物业管理有限公司委托诉讼代理人孔丽、被告邵文军及其委托诉讼代理人陈强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费15,436.62元(按照每平方米每月2.55元标准，房屋面积为155.22平方米，自2013年10月1日计算至2016年12月31日止)；2.判令被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费违约金8,125.92元(以每日千分之三为标准，自2013年10月1日起计算至2016年12月31日止，共计27,770.69元，酌情调整为8,125.92元)。事实与理由：2013年12月,原告与中海瀛台业主委员会签署了《物业服务合同》。根据《物业服务合同》的约定，原告为上海市龙瑞路XXX弄、XXX弄中海瀛台物业(以下简称“中海瀛台”)提供物业服务，物业服务费为住宅2.55元每月每平方米，业主或住户在每月10日前到管理处履行交纳义务，对逾期交纳及不缴纳的，将按日加收应缴费用千分之一的滞纳金(2013年12月30日前按《前期物业合同》为千分之三)。被告为涉案物业XXX号XXX室业主，自2013年10月后，被告未再向原告支付物业服务费。原告已按约提供了物业服务，被告拒不付物业管理费已构成违约，故提出如上诉请。邵文军辩称，不同意原告的诉请。一是原告无权提起诉讼。根据《物业管理条例》的相关规定，督促缴纳物业服务费用的职责在业主委员会，现被告没有收到业主委员会任何形式的催缴通知，且原告起诉也未征得业委会的同意。二是原告未尽物业服务之责，物业服务不完整。原告长期拒绝给被告开通进出地下车位的门禁卡，属于严重的服务缺失和侵权。三是原告起诉依据的三份协议不完整。最后一份《展延协议》是对前期2007年12月30日合同的展延，而原告提供的合同却是2006年的，且原告提供的《物业服务合同》也不完整。四是原告主张的物业费一部分超过两年的诉讼时效。经审理查明，被告于2008年4月30日取得上海市龙瑞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权，房屋建筑面积155.22平方米，用途为居住。2007年12月，上海新海汇房地产有限公司(甲方)与中海物业管理(上海)有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对其开发的上海市龙吴路XXX号中海瀛台小区实施前期物业管理，并明确乙方可按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅按每月2.55元/平方米收费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。合同约定乙方管理期限为二年，自该小区第一批业主正式入伙之日起至其后二年。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。签约后，原告按约进驻小区实施物业管理服务。前期物业服务合同到期后，双方又签订《前期物业管理委托合同展延协议》，明确，在前期物业管理委托合同到期至中海瀛台项目业主委员会正式成立，并与其选聘的物业公司签订《物业管理服务合同》以前的前期物业管理阶段，甲方继续委托乙方对项目进行物业管理服务，即对原前期物业管理委托合同进行展延，双方按原合同所规定的权利义务继续履行。本延展协议在中海瀛台项目成立业主大会，并产生业主委员会，与其选聘的物业公司订立《物业管理服务合同》时止。后，上海市徐汇区中海瀛台业主委员会(甲方)与原告(乙方)签订物业服务合同，约定由原告对中海瀛台小区(座落位置龙瑞路XXX弄、XXX弄)提供物业管理，合同期限自2013年12月30日起至2016年12月31日止，其中住宅按每月2.55元/平方米收费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，按日加收应缴费用千分之一的滞纳金。被告自2013年10月起未支付相应的物业服务费，原告多次催讨。另查明，原告企业名称原为中海物业管理(上海)有限公司，于2008年4月1日经相关部门核准变更为现名。2014年原告曾起诉被告主张2011年1月起至2013年9月止的物业管理费，后本院作出(2014)徐民四(民)初字第2525号生效判决。以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告提供的前期物业服务合同、物业服务合同、房地产登记簿、企业名称变更预先核准通知书、缴费凭证、业主资料登记表、(2014)徐民四(民)初字第2525号判决书等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。原告提交2014年5月21日催款通知及邮寄凭证，主张2011年1月至2014年5月期间的物业费；2016年1月27日催款通知及邮寄凭证，主张2013年10月至2016年1月物业管理费；2016年4月21日催款通知及邮寄凭证，主张2013年10月至2016年4月物业管理费，欲证明原告向被告发函催讨物业费，被告否认收到过上述催款通知，且认为原告主张的部分物业费亦已超过两年诉讼时效，鉴于被告否认上述催款通知及邮寄凭证的真实性，但未提供证据否定原告提供的邮寄凭证的真实性，也未提供证据证明原告上述邮寄凭证为其他内容，故本院认定原告于2014年5月21日、2016年1月27日、2016年4月21日向被告提出催款要求。本院认为，原告与开发商及中海瀛台业主委员会签订的前期物业服务合同及展延协议、物业服务合同，内容于法不悖，应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。被告作为小区业主，接受了原告对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向原告支付物业管理服务费用。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。原告的邮寄催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，现原告主张的物业管理费并未超过法律规定的诉讼时效的规定，故对原告要求被告支付2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务费，本院予以支持。考虑到被告不支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付逾期违约金之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、邵文军于本判决生效后十日内向上海中海物业管理有限公司支付自2013年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费15,436.62元；二、驳回上海中海物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计195元，由原告上海中海物业管理有限公司负担67.20元，被告邵文军负担127.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一七年五月十五日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。