苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初1526号原告：福建新文行灯饰有限公司，组织机构代码73800745-2,住所地福建省泉州市洛江区双阳华侨经济开发区。法定代表人：吴志华，董事长。委托诉讼代理人：王志勇，福建华达（石狮）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达（石狮）律师事务所律师。被告：苏州工业园区中翔美通仓储销售有限公司，组织机构代码79539417-X,住所地江苏省苏州工业园区娄葑板泾工业区312国道边扬清路1号。法定代表人：程书昌，董事长。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，组织机构代码685467518，住所地上海市浦东新区绿科路90号1幢301室G座。法定代表人：车建芳，董事长。被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司苏州园区分公司，组织机构代码：59119967-1，住所地江苏省苏州工业园区扬清路1号综合楼。法定代表人：车建芳，经理。委托诉讼代理人：杨新登，北京大成（苏州）律师事务所律师，代理上述三被告。原告福建新文行灯饰有限公司（以下简称福建新文行）诉被告苏州工业园区中翔美通仓储销售有限公司（以下简称中翔美通）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称红星美凯龙）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司苏州园区分公司（以下简称美凯龙园区分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于原告2016年2月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告福建新文行的委托诉讼代理人王志勇、被告中翔美通、红星美凯龙、美凯龙园区分公司共同的委托诉讼代理人杨新登到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告福建新文行诉称：2014年8月，原告福建新文行与被告中翔美通、美凯龙园区分公司签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，就原告承租苏州工业园区红星美凯龙商场综合馆5楼F8092、F8093、F8095、F8096、F8097、F8098、F8099展位（编号1126-A05-Z00031）的相关事项做了约定，第一年租赁期间的合同双方已履行完毕。2015年8月，双方对于第二年即从2015年8月17日起至2016年7月31日的展位租赁及管理服务达成口头协议，约定租赁期间延续一年，原告按约支付了至2015年12月31日的租金及经营管理费，其中2015年12月的租金系2015年11月23日原告公司人员李某到该商场将押金57089.5元转为2015年12月份租金。2015年10月，被告美凯龙园区分公司无故以原告未按商场运营管理规范要求进行经营为由通知将于2015年11月1日解除租赁合同关系，并对原告承租的展位强行采取了关闭等措施，原告员工曾于2015年10月21日报警请求解决但无果。此后被告再次以原告拖欠租金为由要求原告在2015年11月30日前完成场地清理交还工作。原告在2015年11月20日缴纳了11月份的租金及经营管理费，在2015年11月23日按照被告美凯龙园区分公司的通知，由原告公司人员李某到场将押金57089.5元转为2015年12月份的租金。2015年11月24日，原告人员李某、卢某与被告美凯龙园区分公司经理沟通在已交租房屋内继续经营，但被告人员不许原告继续经营，继而被告在没有任何书面通知的情况下从2015年11月25日起趁原告员工不在场的情况下强行将原告承租展位内的灯具及所有的装饰开始拆除。2015年12月19日，原告公司李某到商场查看，发现被告美凯龙园区分公司在原告公司未知情的情况下擅自拆除原告展厅内的灯具，原告人员报警，警察出警后至今未回复。2015年12月29日，原告人员王某等人到现场，发现被告美凯龙园区分公司又在原告公司不知情的情况下擅自拆除原告公司展厅内的天花板，当时与美凯龙园区分公司商场总经理戴军沟通协商，后美凯龙园区分公司继续破坏原告展位的装修及财产。原告租赁展位期间，将价值3279088.35元的挂样灯具及配饰安装于商场展位内，原告展示的灯具属于高端装饰性商品，非专业人员拆移会对灯具造成磨损，无法再次销售；原告花费了2400000元的装修费用，现均已由被告拆除完毕。原告认为：己方按约缴纳了租金及管理费，应当有权使用展位，被告在双方租赁关系未经合法程序解除或终止的情况下单方强行拆除原告灯具及展位内的装修，行为已经构成严重侵权。原告的装修2400000元及展位内价值3279088.35元的挂样灯具及配饰，现均按照70%主张折旧损失，该损失应由被告赔偿。原告起诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告经济损失3975361.8元（其中承租的展位商铺装修损失1680000元、展位商铺挂样灯具及配饰损失2295361.8元）；2、被告承担本案诉讼费。被告中翔美通、美凯龙园区分公司、红星美凯龙辩称：原、被告目前并无书面的租赁合同，而是按照原来的合同继续履行。根据之前的约定，被告应当按季度提前支付相应的租金及管理费用，但被告没有按照合同约定按时足额交纳上述款项，已经违反合同约定，被告有权解除合同并要求原告拆除相应的装修并运走其商品，被告也据此将相关装修拆除。就原告诉请的展位商铺挂样灯具及配饰，被告拆除后另寻场地妥善保管，并未造成原告任何损失，相关物品也愿意返还，至于被告据此支出的拆除、仓储费用，保留另案要求原告赔偿的权利。经审理查明：2014年8月，中翔美通（出租方）、美凯龙园区分公司（管理方）、福建新文行（承租方）签订《租赁经营管理合同》，约定甲方将位于苏州工业园区红星美凯龙商业综合楼F8092、F8093、F8095、F8096、F8097、F8098、F8099的租赁场地（展位）租赁给丙方用于合同约定商品的经营，租赁面积合计878.3平方米（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积），该面积为双方确定的计算支付租金、管理费等面积计付款项的依据。丙方租赁上述展位用于经营灯具类商品，品牌为新文行，变更类别需要提前30天书面申请并得到乙方书面确认，否则视为违约。租赁期限为开业之日至2015年8月16日，租赁及管理费的起算时间为2013年8月17日，租金每月每平方米10元，每月8783元，付款方式为季付；管理费每月每平方米40元，每月35132元，付款方式为季付。甲方可委托乙方代为收取并转交租金，发票或收据按照规定开具。租金为先付后用，丙方在签约后3个工作日内在乙方指定银行开户用于结算。如丙方未按时交纳场地租金、管理费等款项，在乙方书面催缴二次之后仍未按时交纳，乙方有权从丙方统一收银款中扣减以上欠缴款以抵扣场地租金、管理费等款项，并按照每天0.3%的标准向丙方扣减违约金。为保证丙方按约经营及遵守管理秩序，需要缴纳商品质量保证金3万元，作为商品质量及客户投诉的处理费用，以及经营管理保证金43925元，可作为丙方违约时乙方追究其责任时作为违约金扣除。合同变更与解除、终止部分，各方约定合同变更必须甲乙丙三方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖甲乙二方公章（或合同专用章）后生效，未经甲乙二方特别向丙方出具书面授权，甲乙二方工作人员无权代表甲乙二方作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此丙方在签订本合同已完全理解和同意，且不对前述约定持有任何异议。有关合同的解除和终止，由甲乙丙三方根据合同通用条款及附件的约定执行。送达部分，双方约定由于甲乙二方日常经营管理需要，丙方同意并确认甲乙二方可将相关通知和法律文件送达至丙方租赁场地（展位），并由丙方向乙方报备的营业员签收后即视为送达。合同通用条款部分，确定出租人是具有出租权或使用权资格和能力的当事人，管理人是为家居商场提供物业服务、经营管理的当事人，承租人为承租上述家具商场相应场地展位的当事人，违约责任是一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的责任。合同解除或终止的，丙方应于解除或终止之日前三日内（或甲乙二方指定的其他期限），按约定办妥相关手续后，将丙方展位内物品全部撤出展位。丙方违反合同相关约定的，甲乙双方有权按照约定行使合同解除、终止权。丙方特别承诺，因其未按合同规定期限付款导致甲乙二方解除合同时，丙方自愿将其租赁场地（展位）内的全部商品让与甲乙二方所有（商品数量与价格以双方解除合同时租赁场地内的样品为准），并授权甲乙二方自行处理。甲乙二方有权决定是否接受丙方的商品，如甲乙二方接受商品则以实际变卖金额为准，丙方放弃因此向甲乙二方主张任何费用或损失的权利。上述变卖金额可抵作丙方影响甲乙二方支付的租金、管理费、违约金及损失赔偿，不足部分由丙方补足，未经甲乙二方同意，丙方不得将本款所称“商品”作价出售（本条款已在签订租赁合同时由甲乙二方明确告知丙方并作出必要解释，丙方愿意接受约定和承诺）。合同解除或钟之后，丙方租赁场地（展位）的全部装修归甲乙二方所有，丙方不得拆除、破坏，甲乙二方无需为此向丙方再支付任何费用和补偿。合同终止前，丙方如有意续约，应在租赁合同期满前二个月向甲乙二方提出书面申请，并重新签订书面合同。租赁期限内，丙方未按时交纳租赁展位租金、管理费、商品质量保证金、经营管理保证金等费用经甲乙二方书面警告或催要仍不交纳的，甲乙二方有权解除合同并要求丙方支付与商品质量保证金相等的违约金并另行赔偿甲方因此发生的全部损失。合同另对其余权利义务有约定。该合同下方，三方均加盖公章。该合同另由《红星美凯龙租赁经营管理合同》作为附件，对治安、运输、商户营业员管理等进行约定。签约后被告向原告交付展位，原告交付租金。诉讼中，原告另提交一份《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》（编号0256710009147）。该合同出租方列明为中翔美通，管理方为美凯龙园区分公司，承租方为福建新文行，承租部位与上述租赁合同一致。双方约定，经测量展位实测面积731.92平方米，公摊系数为1.2，展位实际面积为878.3平方米。租金约定每月每平方米25元，管理费每月每平方米40元，承租方在签订合同当日支付首期租金、市场推广费及管理费，此后应于每一付款周期之前的25日前支付下一期租金和管理费，付款周期为3个月。租期为2015年8月17日至2016年7月31日，质量保证金为40000元，履约保证金及服务保证金、装修保证金待定。商品标价限制、美凯龙园区分公司提供退货服务方式及承租方解除合同承担违约责任的方式条款均空白。承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，其工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更合同的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。合同生效部分，各方确认本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后生效。该合同下方，管理方有戴军签字、未加盖公司印章；承租方加盖福建新文行印章；出租方并无签字或盖章。原告诉称：戴军为被告美凯龙园区分公司的经理，并负责红星美凯龙现场整个五楼租户的管理。原告在前合同到期后继续使用展位，在2015年11月20日交纳了2015年11月份的租金，后与被告的人员戴军、刘劲松口头协商将押金57089.5元折抵了2015年12月份的租金，故此签订本合同。被告在2015年11月25日即将现场装修拆除并导致原告无法继续经营，合同也未能最终签订。被告辩称，并不知晓该份合同，该合同己方未盖章，出租方也未签字、盖章，己方对此不予确认。戴军为美凯龙公司苏南地区的负责人，具体职务不清楚，但戴军无权代表红星美凯龙签署该份合同。双方的租赁关系在2015年8月16日结束后未重新签订新合同，原告按照之前的惯例继续交纳租金直到2015年11月，原告应当提前15天交付下一季度租金再使用房屋，即应在2015年10月底缴清2015年11月至2016年1月份的租金，但原告未能交纳，经多次催要原告不肯交纳，故此拆除。被告装修拆除的时间为2015年12月底，至于报警，因为之前欠付租金催要也进行过报警。诉讼中，原告提交己方人员王某（以下简称王）与被告人员刘劲松（以下简称刘）、戴军（以下简称戴）的短信记录，被告对该证据予以确认。短信内容包括：2015年10月26日，刘劲松将催缴租金的《告知函》以彩信发送给王某。刘：告知函已彩信形式发于你，请按照规定时间节点缴纳租金，红星美凯龙园区商场家具部。2015年10月29日，刘劲松将加盖公章的《告知函》再次发送。刘：王总，告知函已发，请按照规定日期执行。王：租金事稍安勿躁，正在处理。刘：戴总再问我这个事，在骂我。王：现在不方便接电话。刘：经销商还没来。王：在飞机上。刘：租金怎么办。王：耽误不了。我在接待一个官员稍后回电。刘：我们还有半个小时财务就下班了，我如何交差。王：你回戴总，工厂或经销商会直接回复戴总。2015年11月8日。刘：我们今天已找人看场地，你们来办手续吧。2015年11月9日，刘劲松向王某发《告知函》，57089.5+13320.88元=70410.38元，打这么多钱过来。王：现在不方便接电话，稍后回电。2015年11月22日。王：开会。刘：你同意李某来经营了吗？王：现在不方便接电话。2015年10月30日，王：戴总，我是福建新文行全国招商……此次打扰是因我司在园区商场店铺事情跟其他商户有所不同造成中间有所误会，请您关照下。园区商场店面是我司承包给代理商经营，投资与签约都是我司但经营是代理商，所以造成代理商租金支付上可能拖延，我司得到信息较晚造成一定误会，所以一会致电给你。戴：王总，我们都是打工的，职责在身，还请海涵，请抓紧处理，时间不多了。2015年11月5日。王：戴总，不超过周六款会到贵公司账上，至于代理商那里怎么讲你不用管，合同是我公司签的，你帮忙让他们这两天经营就可以。谢谢。2015年11月13日。王：戴总你好，此次事件作为我个人方面非常抱歉，新文行工厂其实也是受害者，目前工厂已将代理商李某发货已全停，处理好手里的事情后我已第一时间赶来苏州，不巧你在上海开会也不知道何时方便。2015年11月16日。王：戴总你回苏州了吗？戴：不好意思王总，有事你找商场李耀光李总，他会全权处理此事。2015年12月24日。王：戴总你好，此次我们公司内部问题造成贵方管理上不便，小弟深表歉意。这里也恳请戴总帮我公司跟我个人一个小忙，我司内部方面已妥善解决，望你看在我司与贵司合作多年基础上再给代理商一个机会。2015年12月1日，红星美凯龙给福建新文行发《告知函》，内容为：贵展位面积878.3平方米，单价65元，本次2015年11月1日-2016年1月31日期间的租金应于2015年10月15日之前交清，租金金额为171268.5元。经本公司多次电话沟通、书面催缴、短信通知，至今未缴纳，严重违反本公司《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》专项条款第4条租金及管理费等条款，故我司在2015年11月11日将关于解除合同该致函发至贵公司，按照此函明确指出将于2015年11月10日正式解除租赁合同关系、收回展位，于2015年11月30日前完成场地清理及交还工作，但截至目前为止，该场地至今未安排清场工作，特再次进行告知，于本月6号前安排人员来进行清场。如未按期来，将由我公司进行处理，产品出现损坏、丢失，我方概不负责，在此期间所产生的人工费、运输费、仓管费都由贵公司自行承担。诉讼中，原告申请证人出庭作证。证人王某证言如下：从2012年至2016年2月，我担任福建新文行的业务经理，原、被告的租赁合同是持续签约至2016年8月。2015年10月之前的租金原告都交掉了，具体怎么交的我不清楚，按照使用期限来说是没有欠付。2015年11月20日我来苏州缴纳的当年11月份的租金，12月份的租金说好是将押金5万多元转化为当月租金的。12月29日，我看到被告在现场进行拆除，故此报警。我们签约时一般都交付押金，性质其实和租金是一样的，如果使用房屋，最后一个月一般都是由押金转变为租金。本案双方是否对押金转化为租金有过约定不清楚。证人李某证言如下：我是原告在苏州的经办人员，第一次签约我不清楚，第二次签约是我来找美凯龙园区分公司苏州区域的总经理戴军，他说要涨价，双方达成口头协议，具体签约不清楚，合同是直接寄给原告厂里的。2015年8月、9月、10月的租金是我缴纳的，10月中旬通知我说要交房，说等厂里通知我，但是10月20日把电给断了，之后门也锁了。之前我们在被告处交付有押金，听我方刘劲松和胡翠霞说把押金折抵租金了，当时叫我把交押金的条子拿过来转租金，这样可以继续经营，我说条子没有了，他们让我写条子丢掉了。租金是一起交三个月的，之后是下季度的，被告确实有催讨，这次催讨的应该是2015年11月至2016年1月的租金。证人卢某证言如下：我是李某的老婆，也是福建新文行的财务管理人员，刘劲松是美凯龙园区分公司在我们承租楼层的楼管。之前的合同到期后本来是叫我们走的，但是里面有我们的大量物品及装修，我们找刘劲松，他叫我们把押金57000元转为12月份的租金，2015年11月24日，胡翠霞打电话给我说可以把押金转租金。刘劲松是否能代表被告不清楚，但是我们之前有问题都找他的；戴军是美凯龙园区分公司的管理人员。诉讼中，被告提交一份《告知函》及相关邮寄凭证，该函按照王某位于福建泉州的地址邮寄并留有电话，于2015年11月11日交邮，投递结果为“客户拒收，退回”。本院当庭拆封，内容为：美凯龙园区分公司发函告知本次2015年11月1日至2016年1月31日的租金应于2015年10月15日前交清，金额为171268.5元。经多次电话沟通、书面催缴、短信通知，至今未缴纳，严重违反《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》专项条款第4条租金及管理费等条款，本公司将于11月10日解除租赁合同关系，收回展位，请贵公司在2015年11月30日前完成场地清理交还工作。本案原告诉请赔偿的损失包括两部分：第一部分损失为展位商铺装修损失。原告据此提交两组证据，第一组为展位装饰结束后的部分照片，被告辩称根据照片无法确认是否为现场及装修状态，并明确基于整个商场经营调整，被告在2016年年底将装修拆除，之前的装修已不复存在。第二组证据为原告与王钱忠在2013年6月28日签订的《装饰工程施工合同》以及支付给王钱忠装修款的部分凭据，《装修工程施工合同》载明的工程造价为2400000元，工期为2013年7月15日至2013年10月15日；装修款中，原告主张2132000元为现金给付并提交王钱忠签字的收款收据，268000元为银行转账并提交转账记录。原告诉称，王钱忠为私人包工头，没有设立公司也未开发票，多数款项王钱忠要求以现金支付。被告对此均不予认可。第二部分损失为灯具损失，原告提交其统计展厅挂样灯具明细及配饰明细并确认该统计金额为装修初期的统计金额，被告辩称上述明细为原告自行制作，真实性无法核实，且即便真实也只能反映原告经营初期的灯具情况，无法体现经过一、两年经营后原告实际离场时的具体数量及状态。另外，被告主张在原告离场后己方已找专业人士将上述灯具拆除并寻找仓库妥善保管，被告据此提交一份《新文行灯具盘点明细表》，主张该表所载金额为己方将灯具拆除后经由清点而统计的灯具型号及数量。本院为进一步查明案件事实并减少损失，组织双方对于灯具进行清点并交接。原告在本院指定的时间派员来苏州清点，被告同时派员予以配合。因灯具数量较大，原告人员表示所需时间过长以及灯具经过拆卸后是否零部件缺损无法明确判断，故此提前离开苏州；被告人员表示一方面灯具数量较多而原告人员不肯等待，另一方面如果交接无法明确责任。故此双方未能予以清点交接。被告另明确，己方在保管之处即安装了监控，之后一直妥善保管，目前灯具仍处于拆除时的状态，己方已经完全尽到了相关义务。以上事实，由红星美凯龙苏州园区商场租赁合同、告知函、红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同、票据、装修施工合同等证据以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《红星美凯龙苏州园区商场租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。该合同既包含中翔美通基于对租赁展位的所有权而与原告之间产生的租赁合同关系，也包含美凯龙园区分公司基于管理而与原告之间产生的服务合同关系，而各方均应遵守诚实信用原则履行各自的义务。原、被告的租赁经营管理合同到2015年8月16日已届满，此后原告继续使用房屋，各被告也未提出异议，原告福建新文行与被告中翔美通之间构成不定期租赁关系，当事人均可以随时解除合同；而基于美凯龙园区分公司的管理人身份以及合同对于甲乙双方权利行使方式的约定，美凯龙园区分公司在一定程度上可以代为行使中翔美通作为出租方的合同权利。就原告福建新文行诉称双方已另行签订的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，本院综合判定该合同尚未生效：首先，从形式要件看，前合同约定丙方续租的需要期满前二个月向甲乙两方书面提出申请并重新签订书面合同，原告并未履行上述申请手续且获得被告认可，而后合同也明确约定需要经过法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。现上述条件均未满足，且中翔美通作为出租方是否知晓并完全认可合同条款不能确认。其次，从实质要件看，后合同对于租金的要求与前述合同不一致，属于对合同主要内容的变更，而两份合同均约定变更合同的承诺、保证或行为需要甲乙二方出具书面授权。各方均确认戴军仅为美凯龙园区分公司的人员，原告不能举证戴军签约时获得相关授权，且被告对其行为未予追认。故该合同各方尚未生效。本案中，根据现有证据，一方面，原告未按约定方式足额交付租金且被告持续催讨客观属实，原告虽主张与被告人员协商将押金转化为租金，但被告对此并不认可，原告也不能就其取得被告公司认可提交证据。且根据双方往来的短信，被告在解除租赁关系及清偿前一直向原告催讨租金，《告知函》也表明被告就租金催要及不缴纳将采取解除合同并清场进行过告知。另一方面，押金（保证金）的性质约定为确保商品质量及丙方违反合同约定的违约金，故其性质有别于租金，合同并未赋予哪一方可以将保证金直接冲抵租金的权利，原告的相关主张缺乏合同依据，本院不予支持。在上述情况下，原告欠付租金且被告持续催要，原告的行为已经构成违约，被告据此解除合同及拆除装修及灯具有合同依据，原告的赔偿主张缺乏依据，本院不予支持。被告确认将灯具拆除后妥善保管，原告方人员已经对此初步核实且未提出异议，尚无证据表明被告在保管过程中有重大过错，原告诉请被告赔偿灯具损失同样缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十二条、《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告福建新文行灯饰有限公司的全部诉讼请求。案件受理费收取38602元，由原告福建新文行灯饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。审 判 长  刘 虎人民陪审员  钱建和人民陪审员  郭全男二〇一七年五月十日书 记 员  夏李扬第14页共14页