江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）���09民终995号上诉人（原审原告、反诉被告）：范晓燕，女，1967年2月28日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：郭乃伟（系范晓燕丈夫），男，1966年11月18日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：葛红雨，男，1968年4月20日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人范晓燕与上诉人葛红雨房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范晓燕上诉请求：依法改判支持范晓燕的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决既认定双方当事人于2012年6��1日签订的租赁合同部分无效，又判决驳回范晓燕因履行该无效协议而遭受财产损失的赔偿请求，不符合法律规定。2.范晓燕从未承诺对盐城格林鸿泰酒店管理有限公司（以下简称格林鸿泰公司）出资并成为投资人，且案涉房屋租赁合同的权利义务主体都是个人，与格林鸿泰公司无关，故范晓燕诉请判令葛红雨按照出资比例赔偿范晓燕的相关损失应予支持。葛红雨辩称，1.范晓燕与其签订租赁协议是真实有效的，并已经部分履行，范晓燕第一年房租18万元已经实际支付；2.截止葛红雨提出反诉之日，房屋租赁协议并未解除；3.租赁的房屋大部分有产权证，还有部分没有产权证，按照以往的判决案例不应轻易判决协议无效；4.范晓燕投资的所谓150万元并没有得到葛红雨的确认，而且即使存在投资事实，因房屋是范晓燕自行租赁经营，其投资多少也���葛红雨无关；5.案涉房屋系葛红雨向案外人承租，葛红雨已按协议交付房屋。范晓燕租赁案涉房屋并实际使用，依法应当向葛红雨支付房租和使用费。葛红雨上诉请求：撤销一审判决第一、三项内容，改判支持葛红雨的一审反诉请求；本案一、二审诉讼费用均由范晓燕负担。事实与理由：1.租赁的房屋大部分有产权证，部分没有产权证，且属于不可分割的整体，按照以往的判决案例不轻易判决协议无效；2.范晓燕与其签订租赁协议是真实有效的，并已经部分履行，范晓燕第一年房租18万元已经实际支付，且截止葛红雨提出反诉之日，房屋租赁协议并未解除，因葛红雨已经向出租人支付了2015年12月31日前的租金，故范晓燕应当向葛红雨支付转租的租赁费用；3.葛红雨是否享有要求范晓燕支付租金及房屋使用费的权利与葛红雨是否具有格林鸿泰公���股东身份无关。范晓燕辩称，1.2013年10月18日召开的专题会议已经明确范晓燕从2013年1月起承包经营西环路5号投资项目，承包金为132万元/年，承包范围包括客房部、咖啡厅、餐饮部，说明案涉租赁合同已经不履行，江苏省盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）在（2015）亭商初字第1161号葛红雨起诉要求范晓燕支付承包金一案中已经对此问题进行了审查认定；2.租赁面积部分二层小楼只有539.6平方米，占整个租赁面积的三分之一到四分之一，范晓燕从消防部门取得的该物业土建消防验收许可证是不包括这二层小楼的，该小楼不符合消防法以及公安部的相关规定。在2012年夏天因一楼引发火灾后，消防部门多次明确表态案涉租赁的部分根本不会取得消防许可证，无法对外进行经营；3.葛红雨在多场合、多个诉讼过程中确认这部分的投资金额��用途是与宾馆配套的，范晓燕与葛红雨写给亭湖法院的质证说明和庭审记录等足以证明上述事实。请求驳回葛红雨的上诉请求。范晓燕向一审法院起诉请求：1.确认葛红雨与范晓燕于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令葛红雨按照比例赔偿范晓燕装修及设备等损失60万元；3.本案诉讼费用由葛红雨负担。葛红雨向一审法院反诉请求：1.判令范晓燕支付葛红雨房租及使用费18.6万元；2.本案诉讼费用均由范晓燕负担。一审法院认定事实：2011年6月，郭乃伟、葛红雨与江苏九州石化机械有限公司（以下简称九州公司）签订房屋租赁协议，租赁该公司所有的位于盐城市西环路5号的楼房（一楼自北向南六间、二层及以上楼房及后部院落所拥有的食堂、场地及二层小楼、门前场地等）从事酒��及相关服务；同月，郭乃伟、葛红雨以个人名义，按6:4的比例加盟格林豪泰酒店，地点在盐城市城南新区西环路5号。2012年2月10日，郭乃伟、葛红雨投资设立格林鸿泰公司，并经工商部门办理了登记手续，公司注册资本为50万元，郭乃伟出资30万元，持股比例为60%，葛红雨出资20万元，持股比例为40%。2012年6月1日，郭乃伟、葛红雨作为甲方与范晓燕作为乙方签订了一份房屋租赁协议，约定将郭乃伟、葛红雨租用的位于盐城市城南新区西环路5号的部分房屋（后部院落所拥有东部一栋平房北部及南部员工宿舍、二层钢结构及后部二层办公楼等）租赁给范晓燕经营餐饮，年租金18万元，租赁期限参照郭乃伟、葛红雨与九州公司签订的租赁合同的约定。甲方落款处为邓俊华、葛红雨签字，乙方落款处范晓燕签字，郭乃伟未作签名。在签订协议后，范晓燕已付第一年房租18万元，葛红雨已收到租金7.2万元。审理中，范晓燕、葛红雨均认可租赁的房屋除了后部二层办公楼外其余部分无产权证书。2013年10月18日，格林鸿泰公司召开了由郭乃伟、葛红雨、范晓燕、周爱华等人参加的会议，会上一致决定：西环路5号投资项目从2013年元月起，由范晓燕承包经营，承包金为每年132万元，分两次支付，每年7月1日前、12月31日前（支付），日常管理费用以及30万元房租的租赁税由范晓燕负责，业主的房租及非正常经营出现的税务等问题，由两股东负责。一审另查明，2014年12月29日，葛红雨已将其持有的格林鸿泰公司40%的股份作价150万元转让给殷书珍、开大洋，相关的事实已经(2015)都商初字第00166号民事判决书确认。格林鸿泰公司对该判决不服提起上诉，上诉称：格林鸿泰公司营业实体分三块，一是格林豪泰客房；二是托馥咖啡厅；三是宴会及餐饮。格林豪泰加盟协议，租赁房屋装修、空调等均是以个人名义签订并投入的，属于股东个人及其他投资人的资产，不是公司财产。同时，格林鸿泰公司提交了2012年5月31日0052号会计凭证，装修入账说明，用于证明宴会厅的资产已入公司账户，记郭乃伟的出资，长期应付款为150万元。该案件，经本院审理，已驳回格林鸿泰公司的上诉，维持原判。审理中，经一审法院释明，葛红雨将要求范晓燕支付租金的诉讼请求变更为对后部院落东部一栋平房北部及南部员工宿舍、二层钢结构无产权部分主张房屋使用费，对后部二层办公楼有产权的部分主张租金，房屋使用费和租金合计18.6万元。一审法院认为，关于范晓燕主张的第一项诉讼请求。根据法律规定，因租赁物未取得建设工程规划许可证，出租人与承租人签订的租赁合同无效。范晓燕和葛红雨均认可范晓燕租赁的部分除了后部二层办公楼外其余均无相关的产权证书，故范晓燕与葛红雨签订的关于后部院落东部一栋平房北部及南部员工宿舍、二层钢结构的租赁协议无效。对后部二层办公楼因有相关的合法手续，故涉及到该部分的租赁协议仍为有效。关于范晓燕主张的第二项诉讼请求。根据相关的法律法规规定，虽承租人经出租人同意装饰装修，未形成附和的装饰装修等物品，可由承租人拆除取走，已形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，范晓燕陈述其为租赁房屋装饰、装修等已投入150万元，葛红雨在格林鸿泰公司投资比例为40%，故葛红雨应承担范晓燕的损失60万元（150万元×40%）。但范晓燕所租赁的房屋���用于经营宴会及餐饮，且自2013年1月1日起，格林鸿泰酒店由范晓燕承包经营。范晓燕主张的该项诉讼请求中，要求赔偿损失的依据是范晓燕自认2013年起该宴会及餐饮部分已经纳入格林鸿泰公司的经营范围，其装饰、装修费用150万元应算作郭乃伟与葛红雨的投资。而在一审法院审理的开大洋、殷书珍与格林鸿泰公司、葛红雨股权转让纠纷一案中，格林鸿泰公司陈述格林鸿泰公司的营业实体分成三块，包含了由范晓燕租赁的宴会及餐饮部分，并认为该150万元的装修、装饰费用已入公司账户，应视为郭乃伟和范晓燕对于格林鸿泰公司的出资。也就是说无论是范晓燕还是格林鸿泰公司对于范晓燕投入的装修、装饰部分的费用，双方均已经认可并入格林鸿泰公司的财产，尽管双方之间并未对此形成书面的协议，但是从双方的陈述以及范晓燕提交的证明自身损失的格林鸿泰公���的记账凭证来看，应当视为双方对范晓燕的装修、装饰费用已经做了相关约定和处理，故在本案中即使范晓燕与葛红雨签订的协议无效，范晓燕也不能因租赁协议无效而再次主张自己装饰装修费用的损失。关于葛红雨主张要求范晓燕支付租金和房屋占有使用费计18.6万元。2015年2月2日，葛红雨作为转让人与殷书珍、开大洋作为受让人签订了股权转让协议书，将葛红雨在格林鸿泰公司40%的股份转让给殷书珍、开大洋，葛红雨不再是格林鸿泰公司的股东，葛红雨无权再向范晓燕主张房屋占有使用费和租金，故驳回葛红雨的反诉请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、范晓燕与葛红雨、邓俊华于2012年6月1日签订的关于后部院落东部一栋平房北部及南部员工宿舍、二层钢结构租赁协议无效；二、驳回范晓燕的其他本诉诉讼请求；三、驳回葛红雨的反诉诉讼请求。本诉案件受理费9800元，保全费3020元，合计12820元，由范晓燕负担。反诉案件受理费2010元，由葛红雨负担。二审另查明，1.本院（2016）苏09民终4299号民事判决认定，2013年10月18日会议决定的范晓燕承包西环路5号投资项目的发包人系格林鸿泰公司，非葛红雨个人；2.格林鸿泰公司2015年1月26日股东会决议第2条明确：对外转让或第三方承包经营时，优先支付第三方范晓燕投资的150万元（餐饮、会议室及员工宿舍等投资款），第4条明确：公司资金缺口一是向股东筹款，二是由经营管理层带头内��借资，利率月2%；3.范晓燕与郭乃伟于1991年3月20日办理结婚登记。二审中，葛红雨提交了郭乃伟于一审法院（2015）都商初字第00258号案件审理过程中提交的格林鸿泰公司于2012年12月31日形成的两份资产负债表。范晓燕对此质证认为：格林鸿泰公司有两套账，有发票的记一套账，没有发票的记另一套账，2012年5月31日形成的150万元记账凭证是属于没有发票的账目，该两份账目相加即为公司的实际账目。根据上述两份资产负债表，本院认定以下事实：其中一份资产负债表固定资产及长期应付款均为空白。另一份资产负债表固定资产为空白，长期应付款年初数为564万元，期末数为887万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于案涉2012年6月1日租赁协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，范晓燕、葛红雨均认可作为案涉租赁合同标的的房屋部分有产权、部分无产权，且无产权部分系郭乃伟、葛红雨自行出资建设，故应当认定租赁双方关于有产权部分房屋的租赁协议有效，关于无产权部分房屋的租赁协议无效。二、关于西环路5号投资项目是否包括宴会及餐饮部分的问题。范晓燕认为，宴会及餐饮部分因房屋产权问题无法办理相关消防手续，无法独立对外��营，实际上是包括在西环路5号投资项目中。葛红雨认为，由于其对于2012年5月31日记账凭证并不认可，且2012年6月1日签订的租赁合同已经足以表明该部分系出租给范晓燕由其自行装修对外经营，故并不包括在西环路5号投资项目中。对此，本院认为：1.格林鸿泰公司于2012年5月31日的记账凭证显示，范晓燕所投入的装潢、装修等费用已作为公司对郭乃伟的长期应付款；2.范晓燕及其委托诉讼代理人郭乃伟自认格林鸿泰公司实际账目应为两份账目相加，而两份账目中的资产负债表显示，格林鸿泰公司在2012年有关固定资产的长期应付款增加323万元（887万元-564万元）;3.格林鸿泰公司2015年1月26日股东会决议第2条明确：对外转让或第三方承包经营时，优先支付第三方范晓燕投资的150万元（餐饮、会议室及员工宿舍等投资款）；2013年10月18日的会议记录中并未特别注明是否将宴会及餐饮部分排除在承包范围之外。可见，格林鸿泰公司已经明确认可宴会及餐饮部分属于其资产，范晓燕对该部分进行的装修、设备投入由格林鸿泰公司偿还，故应当认定西环路5号投资项目包括宴会及餐饮部分。关于葛红雨否认的理由，属于公司与股东之间的其他纠纷，其是否知晓公司的财务情况并不能成为否认公司财务的依据。三、关于范晓燕要求葛红雨按照比例赔偿其装修及设备等损失60万元的问题。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”因宴会及餐饮部分已经成为格林鸿泰公司的资产，且本院（2016）苏09民终4299号民事判决已经确认2013年10月18日会议决定的范晓燕承包西环路5号投资项目的发包人系格林鸿���公司，故范晓燕在本案中主张的相关债务应由格林鸿泰公司以其所有财产承担清偿责任。葛红雨仅系格林鸿泰公司的前股东，且其相应股份已转让给案外人，故范晓燕要求葛红雨按比例赔偿其相关装潢、设备损失没有法律依据。四、关于葛红雨要求范晓燕支付租金及使用费的问题。本案中，虽然葛红雨、郭乃伟曾于2012年6月1日与范晓燕签订了案涉租赁协议，但根据本院审理的情况，宴会及餐饮部分实际属于格林鸿泰公司的资产，故宴会及餐饮部分房屋的使用主体应为格林鸿泰公司，故案涉租赁协议实际上是葛红雨、郭乃伟以签订租赁合同的形式将宴会及餐饮部分承包给范晓燕独立经营。而由于包括宴会及餐饮部分在内的整个西环路5号投资项目已经于2013年1月1日起由格林鸿泰公司承包给范晓燕经营，故应当认定双��之间的案涉协议已于2013年1月1日解除，据此，葛红雨要求范晓燕支付2013年6月1日后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，范晓燕与葛红雨的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13820元，由上诉人范晓燕负担9800元，上诉人葛红雨负担4020元。本判决为终审判决。审 判 长  樊丽萍审 判 员  谢超亮代理审判员  刘 淼二〇一七年五月二十三日书��员周洋