中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终4434号上诉人（原审被告）：成中英(CHENGCHUNG-YING)，男，1934年9月29日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李强，男，1971年9月25日出生。委托诉讼代理人：关少青，北京市海拓律师事务所律师。上诉人成中英（CHENGCHUNG-YING）因与被上诉人李强房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人成中英（CHENGCHUNG-YING）之委托诉讼代理人纪宏建，被上诉人李强及其委托诉讼代理人关少青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成中英（CHENGCHUNG-YING，以下称成中英）上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李强的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李强承担。事实和理由：1.原购房协议被认定为无效，成中英并无任何过错，李强存在明显过错，应由李强承担合同无效后的全部法律后果；2.装修损失系李强无视法律后果，在诉讼期间恶意扩大损失所致，不应由成中英承担赔偿责任；3.原购房协议被认定无效系因涉案房产系小产权房所致，该房产本身就不受法律保护，信赖利益损失不应赔偿；4.《价格评估报告书》不应作为证据使用，不具备参考价值，我方对《价格评估报告书》已经提出投诉并提交了调查取证申请书，申请法院对该报告的合法性进行核实；5.损失承担比例的分配不合理，李强对涉案房屋为小产权房是有认知的，其过错程度比成中英大，应承担大部分责任。李强辩称，同意一审判决，不同意成中英的上诉请求，认为：1.李强购买房屋是基于信赖成中英出具的朝阳法院另案判决，成中英以此证明涉案房屋可以过户，因此对于李强的信赖利益损失应予赔偿；2.小产权房的过户需要村委会配合，并向其交纳费用；3.涉案小产权房本就是成中英买来的，是有市场价值的；4.对方未能提交《价格评估报告书》违法的证据；5.成中英称房款由其代理人孙×持有，但孙×的行为即代表成中英的行为，腾房与返还卖房款应同时履行。李强向一审法院起诉请求：1.判令成中英赔偿李强装修损失674980.65元及鉴定费23660元；2.判令成中英赔偿李强信赖利益损失3138100元及鉴定费46780元；3.判令成中英赔偿李强中介费20000元；4.判令成中英支付李强违约金200000元。一审法院认定事实：2011年7月9日，孙×以成中英（合同甲方）代理人的名义与李强（合同乙方）签订了一份《房产转让合同书》，合同约定：甲方拥有23号房屋（现房号为崔各庄乡马泉营村马泉营×区×号），该房产为乡产权房（小产权房），由崔各庄乡政府和马泉营村委会共同盖章核发房屋产权证和荣誉村民证；房屋产权证登记的房屋建筑面积为220.67平方米。甲方于2003年进行房屋加建改造，加建面积约190平方米；甲方将23号房屋转让给乙方，转让总价为379万元。上述合同签订后，成中英对李强和孙×提起诉讼，请求判决：“1、确认孙×、李强签订的《房屋产权人变更协议书》无效。2、李强腾退23号房屋并交还成中英。3、李强返还成中英房屋所有权证。”北京市朝阳区人民法院于2012年7月17日作出了（2012）朝民初字第00564号民事判决书，判决驳回成中英的全部诉讼请求。成中英不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院于2012年12月19日作出了（2012）二中民终字第17693号民事判决书，认为：“由于23号房屋是在农民集体土地上建设的住宅房屋，尚未取得国家有权机关颁发的所有权证，不具备依法进行市场交易的条件，故该买卖行为不受法律保护，李强应将23号房屋腾退给成中英，成中英亦应将卖房款返还给李强”，判决：“一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第00564号民事判决。二、李强于判决生效之日起九十日内将北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村丽苑小区A二十三号房屋腾退给成中英（CHENGCHUNG-YING）。三、成中英（CHENGCHUNG-YING）于判决生效之日起九十日内返还李强购房款三百七十九万元。四、驳回成中英的其他诉讼请求。”李强依据《房屋产权人变更协议书》取得涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修。庭审中，李强向法院提交了一份（2010）朝民初字第10278号民事判决书，李强以该判决书证明在卖房时，成中英出示该判决书证明其有权出售涉案房屋，并且该出售行为合法有效。经查，上述判决书判决主文内容为：“确认位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村丽苑小区A×号房屋归原告CHENGCHUNG-YING（中文名：成中英）所有。”该判决也已生效。李强在看到上述判决书后决定购买涉案房屋。李强于2013年申请对涉案房屋的装修工程造价进行评估，法院依法委托北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋的装修工程造价进行评估，该公司于2013年11月5日作出了JJY－（司鉴）－2013－031号《工程造价鉴定意见书》，该鉴定意见书确定涉案装修工程造价674980.65元。鉴定意见书载明，二层主卧吊灯已经被拆卸，该吊灯主材费为1767.5元。案件鉴定费23660元，由李强预付。案件审理过程中，李强单方委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋在2013年9月3日的“市场价值”进行评估，该公司于2013年9月17日出具了京评（社）字2013第1032号《价格评估报告书》，该报告书载明上述房屋在2013年9月3日所体现的市场价值为人民币6928100元，该评估费46780元由李强预付。一审法院认为，合同被确认无效或撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担赔偿责任。本案中，李强、成中英双方签订的《房屋转让协议书》经法院判决确认不受法律保护，因在该协议书中已经明确约定涉案房屋属于小产权房，属于国家禁止买卖的房屋，对此李强、成中英均已经明知，在此情况下，成中英仍出售、李强仍购买该房屋，故法院认定，李强、成中英对该合同的无效均应当承担一定的责任。法院酌定成中英应当承担百分之六十的赔偿责任。因李强在购买该房屋后，对房屋进行了装修，该装修行为系李强依据《房屋转让协议书》所进行，由此造成的损失，成中英应当承担相应的赔偿责任，具体数额法院将根据装修造价评估结果（扣除二层主卧已经拆卸的吊灯主材价值）结合成中英的责任比例予以确定。李强基于对生效判决及对合同的信赖而决定购买涉案房屋，并丧失了订立其他有利合同的机会，现又因生效判决而无法取得涉案房屋，涉案房屋被法院生效判决判令腾退并交还成中英，李强有信赖利益损失。李强提交的《价格评估报告书》虽系自行委托，案件审理中双方也均未申请进行该评估，法院认为李强自行委托的评估具有参考价值，为平衡双方利益，法院参照《价格评估报告书》对李强主张的信赖利益损失应适当予以保护，并基于此对李强同时主张的违约金请求不予支持。李强主张成中英赔偿其自行委托鉴定的费用，缺乏合同或法律依据，法院对此不予支持。关于李强要求成中英赔偿中介费的诉讼请求，因李强未向法院提交充分证据证明该费用的实际发生，故法院对李强的该项诉讼请求亦不予支持。判决：一、成中英于判决生效之日起七日内赔偿李强装修损失四十万三千九百二十八元；二、成中英于判决生效之日起七日内赔偿李强信赖利益损失一百六十万元；三、驳回李强的其他诉讼请求。如成中英未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39628元，由李强负担16797元（已交纳），由成中英负担22831元（李强已预交，成中英于判决生效后七日内给付李强）；鉴定费23660元，由李强负担9464元（已交纳），由成中英负担14196元（李强已预交，成中英于判决生效之日起七日内给付李强）。二审期间，成中英提交了其于2017年5月5日向北京房地产估价师和土地估价师协会递交的《投诉申请书》和该协会秘书处出具的《收件证明》，证明自己对北京京评价格评估有限公司2013年9月17日出具的京评（社）字2013第1032号《价格评估报告书》不予认可，申请法院调取该协会对《价格评估报告书》的认定意见，并调查小产权房是否具备市场价值评估。李强对该证据不予认可，称该协会是行业自律组织，非上级机构，无权对《价格评估报告书》作出认定，且成中英与该协会会长私交不错，协会的中立性难以保证。本院认为成中英提交的调查取证申请内容不属于法院调查取证范围，对其调查取证申请予以驳回。经法院询问，成中英尚未将涉案房屋卖房款返还给李强，李强亦未腾退房屋。另查，李强在购买房屋后随即进行了装修，北京市第二中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）二中民终字第17693号民事判决书时，李强已完成装修。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：据已查明的事实，涉案房屋系成中英向马泉营村委会购买，其在购买房屋时并未取得《房屋所有权证书》，随后，其与案外人就该房屋归属发生争议并进行了诉讼，通过上述行为，其对所购房屋性质为集体土地上的无证房屋这一事实应当知悉。在此情况下，成中英仍向李强出售该房屋，应对合同的无效承担主要过错责任。一审法院依据成中英的过错程度酌定成中英承担百分之六十的赔偿责任并无不妥，本院对此予以确认。成中英以自己系美籍华人，对中国法律法规缺乏了解为由进行抗辩，缺乏依据，本院对其意见不予采纳。成中英称双方于2011年7月15日签署《房屋转让协议书》，成中英于2011年7月24日即向法院提起房屋买卖合同之诉，李强在诉讼期间装修是恶意扩大损失，对其装修损失不应予以赔偿。本院认为，李强在购买房屋后，是基于与成中英签订的《房屋转让协议书》对房屋进行装修的。即便涉诉，该房屋当时亦未经法院生效判决确认归属，故李强的装修行为并不属于恶意扩大损失，由此造成的损失，成中英应当承担相应的赔偿责任。诉争房屋交易行为已完成多年，房屋的价值有明显提升，现相关房屋买卖行为已经法院生效判决确认不受法律保护，李强无法取得涉案房屋，也丧失了订立其他有效合同的机会，且成中英至今仍未将房屋卖房款返还给李强，故一审法院依据过错程度酌定成中英对李强所主张的信赖利益损失予以赔偿并无不当。成中英虽称《价格评估报告书》违法，却未能提供任何证据证明其主张，且一审法院仅将《价格评估报告书》作为参照，故本院对成中英的该上诉意见不予采纳。综上所述，成中英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39628元，由成中英（CHENGCHUNG-YING）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  黄海涛审 判 员  薛 妍代理审判员  周艳雯二〇一七年五月九日书 记 员  潘园园书 记 员  杜超男