广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初54号原告（反诉被告）：陈嘉宇，住广东省云浮市郁南县。委托代理人：袁卫星，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁镜泉，住广东省广州市南沙区。委托代理人：黎桂花，广东港宏律师事务所律师。原告（反诉被告）陈嘉宇与被告（反诉原告）梁镜泉租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈嘉宇及其委托代理人袁卫星，被告（反诉原告）梁镜泉的委托代理人黎桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈嘉宇向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《铺位租赁合同》在2016年8月31日解除；2.判令梁镜泉双倍返还定金30000元及利息（自2016年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3.判令梁镜泉赔偿装修损失21875元、设备损失22246.5元、两名员工遣散费用8300元以及预期经济收益损失30000元；4.梁镜泉承担本案诉讼费用。事实和理由：我与梁镜泉于2015年6月1日签订《铺位租赁合同》，约定梁镜泉将位于广州市南沙区东某启新路商业铺位出租给我，租期自2015年6月1日起至2018年6月1日止，租金每月4000元。合同签订后，我按约定支付了履行定金15000元，并每月按时交纳租金。2016年7月底，梁镜泉通知我需在2016年8月底解除《铺位租赁合同》，限令我在2016年9月1日前撤场，其于2016年8月31日指派人员清理场地并办理交接手续。我认为，梁镜泉提前解除合同的行为已经构成违约，应当双倍返还收取的定金并赔偿各项损失。梁镜泉辩称，1.我不存在违约行为，我在签订合同时已经明确告知陈嘉宇，案涉商铺的租赁期限为一年一签。我之后与业主签订合同以及续签协议均约定了合同期限为一年。但陈嘉宇坚决要求签订三年的合同，双方协商即使与业主的合同到期也可以有其他商铺。合同到期前几个月，业主称不再续签，我多次与陈嘉宇协商可以在附近的商铺继续经营，不存在任何影响，但陈嘉宇予以拒绝。因此，陈嘉宇在签订合同时是想限制我。2.案涉商铺未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的《铺位租赁合同》是无效合同。我收取的是押金而非定金，我同意在扣除水电费等相关费用的情况下退还押金，但不同意支付利息损失。3.我在交付案涉商铺给陈嘉宇使用时是适租的，陈嘉宇没有对商铺进行装修，不存在装修损失，其提供的证据不足以证明其存在装修及装修所支出的费用。4.签订合同时，我将原有设备一并租赁给陈嘉宇，其无需再购置设备，不存在设备损失的问题。5.无法确认陈嘉宇与收款人的关系是劳务或劳动关系，也无法确认收款人的身份、收款人签名的真实性以及收款人收取过所谓的遣散费用，不同意陈嘉宇主张的两名员工遣散费用8300元。6、预期经济收益是陈嘉宇单方面制作的，无法确认其经营的盈亏状况，即便法院认定陈嘉宇主张的装修、设备损失、遣散费和预期经济收益有相应的事实，这些费用也不应由我承担。综上，请法院驳回陈嘉宇的第二、三项诉讼请求。梁镜泉向本院提出反诉请求：1.判令陈嘉宇支付电费5219.11元；2、判令陈嘉宇支付水费1166.2元；3.判令陈嘉宇归还营业执照原件、卫生许可证原件；4.确认双方签订的《铺位租赁合同》无效；5.判令陈嘉宇支付2016年9月1日起至实际归还商铺之日止的租金（房屋占用使用费），按照4000元/月的标准计算；6.判令陈嘉宇归还设备设施（包括桌子13台、凳子50张、粉炉1个、粥煲1各、粉磨1个、冰箱3个、电视机2个、电磁炉8个、吊扇6个、座扇3个）；7.陈嘉宇承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2015年6月1日签订《铺位租赁合同》，我将位于广州市南沙区东某启新路商业铺位出租给陈嘉宇。案涉商铺未取得建设工程规划许可证。依据合同第7条之约定，陈嘉宇在使用商铺时应负责商铺内的水、电安装费及水、电费，但其未缴纳使用期间的水电费。同时，陈嘉宇在2016年9月未经我同意将商铺的营业执照原件、卫生许可证原件等证照私自拿走，也未归还设备设施。故，梁镜泉提出反诉。陈嘉宇对梁镜泉提出的反诉辩称，1.《铺位租赁合同》有效，对双方均具有约束力。案涉商铺有无取得建设工程规划许可证的责任均是在于梁镜泉一方。2.梁镜泉对水电费的计算数据明显不合理，其提交的水电费发票均不是案涉商铺；双方在多次协商过程中也从来没有提出过水电费的问题，因此，显然不合常理。3.梁镜泉没有证据证明将营业执照原件交付给我。卫生许可证在2016年7月已经到期，梁镜泉委托我办理续期，我已经将该许可证递交给相关政府部门，且该证是登记在梁镜泉名下，其可以向相关政府部门领取。4.案涉商铺的业主和某泉均要求我撤场，我在2016年8月31日已经撤场，且多次要求梁镜泉到场清点物品，但其没有到场，故即便存在设备遗失也应由其自行承担责任。我已经和业主办理了交接，我没有拿取梁镜泉主张的设备设施，我还有相关设备设施留在附近场地。事实上，梁镜泉已经在我撤场后运走了其主张的设备设施和我的部分设备设施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈嘉宇提供的“道班美食店面装修项目费用及票据、设备清单及部分购买票据、现场照片”，陈嘉宇主张的装修项目包括搭棚、围栏、鱼生柜、酒架、鱼池设备、灯箱位于临近案涉商铺外的空地，虽与其经营餐饮有关，但与本案的铺位租赁合同没有关联，且庭审时陈嘉宇确认装修已经拆除无法鉴定而不申请司法鉴定。2.陈嘉宇提交的设备清单，没有双方的清点确认，且仅有部分购买的收据而无发票，其提交的照片不能反映出具体的数量，且庭审时和进行现场勘查时无法进行清点，本院不予采信。3.陈嘉宇提交的遣散费收据，没有劳动合同、工资发放记录等予以佐证双方之间的劳动合同关系，签名人亦未出庭作证，本院不予采信。4.陈嘉宇提交的2016年6、7、8三个月营业额系其自行制作，无其他证据予以佐证，本院不予采信。5.梁镜泉提交的铺内设备设施明细，陈嘉宇签名并按指模，对该证据的真实性予以采信。6.梁镜泉提交的电费发票，由南沙供电局有限公司出具，户名为道班XX号铺，本院予以采信。7.水表用水费用明细清单记载的地址为启新路XX号，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺系梁镜泉从案外人黎某处承租，用于经营早餐。梁镜泉与案外人黎某就东涌镇启新路XX号（亦称道班商铺）商铺按照一年一签的方式订立《铺位租赁合同》，其最后一份租赁合同系陈嘉宇代梁镜泉与黎某签订，合同期限从2015年9月1日起至2016年8月31日止，签订时间是2015年10月11日。梁镜泉确认其承租的黎美珍的上述启新路51即为案涉的启新路XX号商铺。2015年6月1日，梁镜泉（甲方）与陈嘉宇（乙方）订立《铺位租赁合同》，约定梁镜泉将位于广州市南沙区东某启新路商业铺位（东某道班部位）出租给陈嘉宇使用，约定：“一、该铺的位置、结构及面积：……（二）结构及面积：该铺属框架结构，分上下两层，总建筑面积为80平方米，并将铺内现有的设备、设施一并租给乙方使用（附设备设施明细表）。……三、租赁期限：该铺租赁期限从2015年6月1日起至2018年6月1日止。四、该铺的租金、合同定金及其交付方式：（一）租金收缴标准：租赁期内，该铺第一年每月租金为4000元。……（二）合同定金收缴方法：签订本合同时，乙方应向甲方交付人民币15000元作为履行本合同的定金，合同期满，乙方付清租金、水电费及有关费用，以及乙方要将铺内原有的设备设施完整归还后，甲方无息将定金退回给乙方。……六、违约责任：（一）若甲方在合同期内无故收回商铺，属甲方违约，届时甲方应将乙方收取定金双倍返还给乙方，还应赔偿乙方因此所受损失。……七、合同的生效及其他：……（二）该铺的水、电报装属甲方所有，乙方在使用该铺是，要负责该铺内的水、电安装费及水、电费。”同日，陈嘉宇缴纳定金15000元，双方签字确定铺内设备设施明细包括：桌子13台、凳子50张、粉炉1个、粥煲1个、粉磨1个、空调机1台、冰箱3台、电视机2台、电磁炉8台、吊扇6台、座扇3台。陈嘉宇同时向南涌村委承租了临近案涉商铺的一块空地并搭建了一个棚。梁镜泉在东涌镇启新路XX号登记了“广州市南沙区XX道班早餐店”（下称道班早餐店），并办理了营业执照，上述营业执照在转载给陈嘉宇后交由陈嘉宇使用。2016年7月13日，陈嘉宇为办理道班早餐店的食品经营许可证延续登记而向广州市南沙区食品药品监督管理局递交了《食品经营许可申请书》、营业执照等资料，东某政务服务中心出具了接受通知书，通知书上记载的联系人为梁镜泉。因案涉商铺到期，梁镜泉没有与黎某续签合同。因黎某要求收回案涉商铺，陈嘉宇电话通知梁镜泉于2016年8月31日来案涉商铺清点物品、设施。当天，梁镜泉没有到现场清点物品，由黎某和陈嘉宇就案涉商铺办理交接手续，有物品等用布（类似）遮盖而堆放在案涉商铺前和其搭建临近商铺的大棚里，庭审中，梁镜泉亦确认黎某于2016年8月31日收回涉案商铺。事后双方就提前解除租赁合同等事情进行协商，双方于2016年9月13日曾就陈嘉宇购买的设备、物品等的处理进行协商。2016年9月27日，梁镜泉向陈嘉宇发出通知书，其中记载：“2016年9月，你未经我的同意将上述饮食店的营业执照原件、卫生许可证原件等证照私自拿走，并把冰箱、厨具、玻璃柜等放置在上述铺位旁由我租赁的铺位外面。……请你在收到本通知书之日起5日内把证照原件归还，并将你的东西搬走。”2016年12月14日下午，陈嘉宇到案涉商铺发现物品不在现场而报警。本院于2017年3月10日组织双方到涉案商铺现场，双方确认案涉商铺门牌为启新路XXX号。本院就案涉商铺启新路XX号是否取得产权证或建设工程规划许可证依法向政府职能部门进行调查，经查商铺未取得产权证或建设工程规划许可证。此外，南沙供电局有限公司于2017年1月13日出具的发票显示，2016年6月2日至2016年8月2日的电费为4154.17元、2016年8月2日至2016年10月6日的电费为2129.87元，缴费方式为银行批扣。梁镜泉主张2016年8月2日-10月6日的电费按照50%计算为1064.94元。本院认为，陈嘉宇与梁镜泉仅就广州市南沙区东涌镇启新路XX号商铺订立铺位租赁合同，故对于陈嘉宇因经营餐饮同时向广州市南沙区东涌镇XX村委会承租的临近涉案空地并搭建棚架、进行装修等在本案中不予处理。本案的争议焦点一是案涉租赁合同的效力问题。由于案涉商铺未取得产权证，也没有取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，梁镜泉与陈嘉宇于2015年6月1日订立的《铺位租赁合同》无效。无效的合同是自始无效，故不存在案涉租赁合同已经于2016年8月31日解除的问题。本案的争议焦点二是当事人的各项诉请应否得到支持的问题。一方面，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”梁镜泉作为出租人未提供合法建筑物给陈嘉宇，其在涉案商铺经营早餐且办理了营业执照，转租给陈嘉宇的商铺用途亦为餐饮，因此，陈嘉宇对于合同无效不存在过错，合同无效的责任在于梁镜泉，其应当赔偿陈嘉宇因此受到的损失。另一方面，对于当事人的各项诉请，本院分析如下：1.关于合同定金及利息的问题。原、被告在合同中关于定金15000元的约定属于履行合同期间解决争议方法的条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”且合同无效，梁镜泉存在过错，故陈嘉宇主张梁镜泉双倍返还定金30000元有理，本院予以支持。对于利息问题，原、被告双方在合同中没有明确约定，陈嘉宇要求梁镜泉支付利息没有依据，本院不予支持。2.关于装修损失的问题。一方面，陈嘉宇提交的证据以及视频显示大部分装修均不再案涉商铺内而在承租的临近空地，另一方面，陈嘉宇未证明其装修已经得梁镜泉的同意，双方就案涉商铺的装修事项亦各执一词，陈嘉宇亦在庭审中确认装修已经拆除而不申请鉴定。依据“谁主张，谁举证”，陈嘉宇应当承担举证不能的法律后果，本院对该项诉请不予支持。3.关于设备损失的问题。同理，陈嘉宇未能证明设备的具体数量、类别，且其从2015年6月1日购买设备并使用至2016年8月31日后依然可以对设备另行处置，梁镜泉亦没有因案涉合同而占有其主张的设备，故本院对该诉请不予支持。4.关于员工遣散费用和预期经济损失的问题。陈嘉宇仅提交了两张收据，未提交相应的劳动合同、工资发放记录等以证明双方的真实劳动关系和工资标准，故陈嘉宇应当承担举证不能的法律后果。同理，因陈嘉宇未能就其经济收益损失提供证据予以证实，本院对此不予支持。5.关于占有使用费、返还设备设施的问题。经查明，当事人在交还案涉商铺之前有过电话联系，梁镜泉因其自身原因而未到场清点其主张的物品和办理交接。陈嘉宇依约于2016年8月31日将案涉商铺交还给案外人黎某，且将相关物品设施摆放在商铺外，陈嘉宇未实际占用设备设施。故本院对梁镜泉主张自2016年9月1日开始的占用费、返还设备设施等不予支持。6.关于返还营业执照、食品卫生许可证的问题。梁镜泉未证明其已经将上述证照原件交给陈嘉宇，而陈嘉宇提交的东某政务服务中心于2016年7月13日出具的接受通知书亦可证明即便存在也是由陈嘉宇代其办理续期，而其中注明的联系人为梁镜泉，其完全可以自行领取，本院对该项诉请不予支持。7.关于水电费的问题。梁镜泉提交的证据不属于案涉商铺的水费，其提交的电费发票只能证明电费的金额，记载是“银行批扣”而没有显示缴费时间即为开票日期（2017年1月13日），且其在2016年9月27日向陈嘉宇发出的通知书亦未提及水、电费的问题，梁镜泉亦未证明陈嘉宇在合同期限内缴纳水、电费的时间、方式，故应当承担举证不能的法律后果，本院对该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁镜泉于本判决生效之日起十日内向原告陈嘉宇双倍返还定金30000元。二、确认反诉原告梁镜泉与反诉被告陈嘉宇于2015年6月1日签订的《铺位租赁合同》无效。三、驳回原告陈嘉宇的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告梁镜泉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1860元，由原告陈嘉宇负担1183元，由被告梁镜泉负担677元；反诉受理费230元，由反诉原告梁镜泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  邓小春审判员  何炎辉审判员  老善涵二〇一七年五月三十一日书记员  廖活年