江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民再38号上诉人（原审原告）：南京市白下区房屋拆迁安置办公室，住所地南京市御道街****号*楼。法定代表人:邹建东，南京市白下区房屋拆迁安置办公室主任。委托诉讼代理人:张毅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡登辉，江苏德擎律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王文漪，男，汉族，1943年10月20日出生，户籍所在地南京市。上诉人（原审被告）：王玉昆，男，汉族，1948年2月27日出生，户籍所在地南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：王文玉，女，汉族，1936年3月28日出生，320103193603280527，户籍所在地南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：王文海，男，汉族，1940年10月15日出生，户籍所在地南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：王文秀，女，汉族，1933年3月1日出生，户籍所在地南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：王扬，男，汉族，1960年11月7日出生，户籍所在地南京市秦淮区。上诉人南京市白下区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）与上诉人王文漪、王玉昆,被上诉人王文玉、王文海、王文秀、王扬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）(2015)秦民再初字第4号民事判决(以下简称第4号判决)向本院提出上诉。本院于2017年3月3日立案后依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人拆迁办的委托诉讼代理人张毅、蔡登辉，上诉人王文漪、王玉昆到庭参加诉讼。被上诉人王文玉、王文海、王文秀、王扬经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人拆迁办上诉称：北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估公司）所作出的仁达房（估）字第201603108001511号《房地产估价报告》（以下简称估价报告）不能作为涉案房屋拆迁补偿安置的依据。1996年11月19日南京市原白下区人民法院(以下简称原白下法院)作出的（1996）白民初字第939号民事判决(以下简称第939号判决)第二项确认拆迁办安置王文漪、王玉昆的非住宅房并不等同于营业用房，秦淮法院主动委托仁达评估公司，并要求对涉案房屋同地段的营业用房进行评估，程序违法。仁达评估公司又错误将“同地段的营业用房”理解成“原址”，将“临中华路”理解成“临街”，造成评估单价过高。而双方于1998年4月12日签订的《补偿安置协议》并未明确约定安置地点。综上，请求二审法院撤销第4号判决，一审案件受理费、评估费，二审案件受理费均由王文漪、王玉昆方承担。上诉人王文漪、王玉昆上诉称：1、拆迁办将涉案补偿安置房屋的地块另行出卖给他人，原标的转移到他人的建设项目中，按照相关规定，应当优先将被拆迁人安置在原地位置；2、中华路1号第29号房屋是被拆迁房的原地位置，面积也是最接近的一套，其兄弟二人主张按照该房作为标的物的补偿标准具有法律依据，且其兄弟二人也从未不同意异地安置的方式替代执行；3、关于双方于1998年4月12日签订的《补偿安置协议》的性质，已被南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2009）宁监执字第64号裁定认定为“是双方为履行生效判决所做的准备工作。”因此，第939号判决被撤销，该份协议也随之无效。根据《南京市房地产管理局拆迁私房调查登记表》实际测量涉案房屋认可的建筑面积是116.12平方米。按五个子女协议平均继承，其兄弟二人应继承建筑面积46.4平方米，故拆迁办应安置其兄弟二人营业用房46.4平方米；4、仁达评估公司所作涉案估价报告不能作为涉案房屋拆迁补偿款的依据。秦淮法院提交的委托函、估价对象，均没有合法的证据和法律依据，估价报告有违国标规范的规定，内容自相矛盾，不能作为定案依据；5、本应2000年安置其兄弟二人经营用房，到2016年11月6日才出具估价报告，因拆迁办违约，造成其兄弟二人的经济损失，拆迁办应依法赔偿；6、中华路19号房屋营业用房从业人员两人，胡月娥有营业执照、刘永强有纳税证，秦淮法院应当追加上述两人为本案当事人而未追加。综上，请求二审法院：1、撤销秦淮法院第4号判决并依法改判；2、判定拆迁办按中华路1号临街经营用房的规格购房补偿拆迁安置建筑面积46.4平方米的营业用房；3、判定仁达评估公司所作涉案估价报告无效；4、判定拆迁办赔偿因逾期安置经营用房给其兄弟二人造成的经济损失；5、增加本案从业人员胡月娥、刘永强为本案当事人；6、按《34号令》第39条规定，依法补足个体工商户从业人员过渡期间的生活补助费。1996年9月10日，拆迁办向原白下法院起诉称：拆迁办依法拆迁、安置王文玉一户天堂村两中套房屋，安置王扬一户天堂村一中套。但王文玉等人执意不肯搬迁，请求法院依法裁决。王文海答辩称，王文海有被拆迁房屋五分之一产权，户口在里面，其本人虽不住此，但儿子王俊一家三口住此，同意安置一中套，但不同意到天堂村。王文秀、王扬答辩称，其这户虽然是三人，但叔嫂同居一室不便，且王扬夫妻还要生孩子，要求分套安置。王文漪、王玉昆答辩称，王文漪、王玉昆有五分之二的房产权，王玉昆的爱人胡月娥在此经营五金，要求偿还40平方米门面房。王文玉未作书面答辩。原白下法院查明，坐落于本市××号房屋（产权证载明建筑面积84.3平方米）的产权系王永华所有，王永华去世遗有五个子女，其中王文秀另有住房，王文秀的长子王扬及媳韩玲、次子ＸＸ使用18平方米；王文玉在册户口五人即王文玉、其夫曹松茂、女曹宁知及王文海、王文海之子王俊。王文玉使用18平方米；王文海不在此处住，由其子王俊、媳王金陵、孙王贵豪居住，使用18平方米；王文漪、王玉昆无户口且不居住，但其二人合伙经营五金，营业执照的登记人系王玉昆的妻子胡月娥，营业用房建筑面积34.2平方米。白下拆迁办于1995年8月起依法对本市中华路地段拆迁，中华路19号房屋亦属于拆迁安置范围，该房收购价款为15782.50元。双方当事人无法达成拆迁安置协议，拆迁办为此向法院起诉要求处理。原白下法院于1996年11月19日作出第939号判决:一、拆迁办安置王文玉夫妻及女儿于本市天堂村10幢202室一中套；王俊夫妻及子于本市天堂村03幢603室一中套；安置王扬夫妻于本市天堂村03幢303室一中套；ＸＸ于本市天堂村13幢608室一单室套承租使用，新增面积补偿款按规定结算；二、拆迁办安置王文漪、王玉昆于拆迁原地02幢建筑面积34.2平方米非住宅房，购买产权按规定结算；三、拆迁办于本判决生效后三日内一次性支付王文秀、王文玉、王文海、王文漪、王玉昆私房收购款计人民币15782.50元，同时以上人员及王扬一户、王俊一户将本市××号房屋腾空交拆迁办拆除;四、拆迁办于判决生效后三日内一次性支付王文玉一户六人搬家补助费、区位差、移位差款、层次费计人民币10248.80元；支付王扬一户三人搬家补助费、区位差、移位差款、层次费计人民币5232.40元；支付胡月娥个体生活补贴3600元。王文玉不服，以原白下法院所计算中华路19号的房屋面积错误且不同意到天堂村去居住为由，向本院提起上诉。本院二审认为,原审法院根据中华路19号王姓家庭的人员情况进行的房屋安置并无不当。二审对涉案房屋进行复核测量,认定原审认定该房的实际面积正确。本院于1997年4月1日作出（1997）宁民终字第147号民事判决(以下简称本院第147号判决)，驳回上诉，维持原判。2008年8月19日，王文漪、王玉昆作为申请执行人，向原白下法院申请执行第939号判决书第二项。请求拆迁办原地安置或出资购买中华路1号观城迎街门面房一间，购买产权按规定结算。该案执行中查明：原判决书第二项所规定的“原地02幢”复建房并未开工建设，且因原拆迁地块的规划已变更，开发商也已变更，原规划中的“02幢复建房”已不复存在，故不可能原地安置。经法院多次协调，终因双方意见差距较大而未能安置。2014年12月15日，秦淮法院裁定终结本次执行程序。2015年8月18日，本院审判委员会经研究认为，第939号判决发生法律效力后，作为判决依据的案件基本事实发生了变化，因基本事实的变化导致原判决认定事实错误，据以裁判的事实依据不足，故本案一、二审判决应予撤销。本院于2015年8月18日做出（2015）宁民再终字第35号民事裁定书，裁定撤销本院第147号判决和原白下法院第939号判决，发回秦淮法院重审。秦淮法院再审查明，拆迁办已安置王文玉夫妻及女儿于本市天堂村10幢202室一中套；王俊夫妻及子于本市天堂村03幢603室一中套；王扬夫妻于本市天堂村03幢303室一中套；ＸＸ于本市天堂村13幢608室一单室套承租使用，新增面积补偿款已按规定结算并发放。拆迁办已一次性支付王文秀、王文玉、王文海、王文漪、王玉昆私房收购款计人民币15782.50元，一次性支付王文玉一户六人搬家补助费、区位差、移位差款、层次费计人民币10248.80元；支付王扬一户三人搬家补助费、区位差、移位差款、层次费计人民币5232.40元。2016年3月1日，秦淮法院依职权委托仁达评估公司对涉案房屋进行评估，2016年11月16日，仁达评估公司作出涉案估价报告，确定原中华路19号同地段营业用房在以2016年2月25日为价值时点，其房地产市场单价为人民币62886元/平方米。2016年12月15日秦淮法院作出第4号判决，判决拆迁办于判决生效之日起十日内支付王玉昆、王文漪原中华路19号房屋拆迁补偿款人民币2150701.2元。原审案件受理费550元，再审评估费16600元，合计17150元，由拆迁办负担。拆迁办，王文漪、王玉昆均不服，提出上诉。本院再审查明，1998年4月12日，王文漪、王玉昆与拆迁办签订《补偿安置协议》，双方约定：1、依第939号判决，安置王文漪、王玉昆非住宅房，面积34.2平方米；2、安置地点为细柳巷或中华路，以先进住为定。2008年4月2日王玉昆、王文漪就从业人员生活补助费事项诉至原白下法院，该案先后经原白下法院、南京中院、江苏省高级人民法院审理。后拆迁办一直向王文漪、王玉昆发放个体工商户的生活补助费至2015年6月。双方当事人对秦淮法院查明的其他事实无异议，本院二审予以确认。本院再审认为，本案争议焦点是：一、秦淮法院委托评估机构对涉案房屋进行评估程序是否合法；二、仁达评估公司作出的涉案估价报告能否作为涉案房屋拆迁补偿的依据；三、拆迁办应以何种形式对王文漪、王玉昆进行拆迁安置问题；四、拆迁办安置王文漪、王玉昆非住宅房的建筑面积问题。关于争议焦点一、二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十六条规定，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定,“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。”本案中，拆迁办主张，由于客观情况的变化，拆迁办没有房子代为交付，已经无法履行第939号判决第二项内容。秦淮法院一审庭审中，拆迁办要求参照同类案件的补偿价格人民币40000元/平方米进行补偿。王文漪、王玉昆不同意按照40000元/平方米进行补偿,主张不论货币补偿还是购房补偿，必须按照中华路1号第29号房屋标准安置补偿。秦淮法院在双方当事人未能就补偿安置方式达成一致意见的情况下，从切实解决纠纷出发，采用随机方式确定并委托具有壹级房地产估价资质的仁达评估公司对涉案房屋进行鉴定，并不违反上述规定。拆迁办上诉所提，秦淮法院主动委托评估机构程序违法的主张，无法律依据。秦淮法院根据涉案房屋具体位置、第939号判决第二项确认的内容、双方当事人曾签订的《补偿安置协议》约定的房屋坐落、安置方式等，确定对南京市秦淮区原中华路19号同地段营业用房进行评估，并确定估价时点为2016年2月25日，并无不当。仁达评估公司接受委托后，注册房地产估价师冯小慧、张元生认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘，根据委托方提供的资料及评估目的和要求，依据法律、法规、规范性文件及房地产估价规范的技术标准，运用比较法、收益法对估价对象房地产市场价值进行了评估，作出涉案估价报告，程序合法，结果客观、公正，应当作为涉案房屋拆迁补偿的依据。且秦淮法院一审庭审时双方当事人对委托评估程序、评估机构资质及评估方法均未提出足够的法定证据予以否定，因此，秦淮法院一审对该估价报告予以采信符合法律规定。拆迁办上诉所提，仁达评估公司作出的涉案估价报告不能作为涉案房屋拆迁补偿依据以及王文漪、王玉昆上诉要求确认涉案估价报告无效和双方当事人上诉均提出的秦淮法院一审提交的委托函、估价对象没有合法的证据和依据的主张，均无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，拆迁办应以何种形式对王文漪、王玉昆进行拆迁安置问题。拆迁办主张，由于客观情况的变化，拆迁办没有房子代为交付，已经无法履行原来的拆迁安置补偿协议，要求以其他方式替代履行。王文漪、王玉昆主张，中华路1号第29号房屋是被拆迁房的原地位置，面积也是最接近的一套，按照相关规定,应当按照该房作为标的物的补偿标准。其兄弟二人从未不同意异地安置的方式替代执行。本院认为，王文漪、王玉昆与拆迁办签订的《补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,双方当事人均应当按约履行。在事实上和法律上确实无法履行的,可以替代履行。因原拆迁地块的规划已变更，当事人双方约定的原地02幢安置已经无法实现，双方就安置方式无法达成一致意见的情况下，采用货币补偿替代履行较为合理。有鉴于此，秦淮法院一审依职权委托仁达评估公司进行评估，以评估结果作为货币补偿的计算依据，符合法律规定。关于争议焦点四,拆迁办安置王文漪、王玉昆非住宅房的建筑面积问题。拆迁办主张，应当安置王文漪、王玉昆34.2平方米的非住宅房。王文漪、王玉昆主张，其家房屋的总面积是116.12平方米，其兄弟二人共同继承房产总面积的五分之二，即46.4平方米。虽然产权证载面积是84.3平方米，但我国的房产测量规划已经改动,其家超过证载面积部分可以作为产权交换面积,故应对王文漪、王玉昆安置46.4平方米门面房。本院根据现有证据确认拆迁办应当安置王文漪、王玉昆非住宅房建筑面积34.2平方米。理由如下：1、涉案房屋产权证载明建筑面积84.3平方米，王文漪、王玉昆在此无户口且不居住，但其二人合伙经营五金，营业执照的登记人系王玉昆的妻子胡月娥，营业用房建筑面积34.2平方米；2、第939号判决第二项，确认拆迁办安置王文漪、王玉昆于拆迁原地02幢建筑面积34.2平方米非住宅房；3、1998年4月12日，王文漪、王玉昆在本院作出维持第939号判决的本院第147号判决生效之后，又与拆迁办签订《补偿安置协议》，该协议双方约定安置非住宅房34.2平方米。拆迁安置补偿协议为双方真实意思表示，即双方确认安置面积34.2平方米非住宅房的事实。虽然双方最终并未按照协议履行，但并非对安置的建筑面积有争议，而是因为无法原地安置；4、王文漪、王玉昆关于我国的房产测量规划已经改动，其家实际面积是116.12平方米，超过证载面积84.3平方米部分可以作为产权交换面积的主张，与当时拆迁安置规定不符，且王永华户实际所安置面积远大于证载面积,亦远大于116.12平方米。综上，王文漪、王玉昆关于拆迁办应当安置其兄弟二人建筑面积46.4平方米的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王文漪、王玉昆上诉提出，要求增加从业人员胡月娥、刘永强为本案当事人以及补足个体工商户从业人员过渡期间的生活补助费和要求拆迁办赔偿损失等问题，考虑本案实际情况，王文漪、王玉昆可另行诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。拆迁办、王文漪、王玉昆上诉提出要求撤销秦淮法院第4号判决并依法改判的上诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第（一）项及当时有效的1991年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十九条、第二十八条、第二十九条、第三十一条第一、四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民再初字第4号民事判决。二、南京市白下区房屋拆迁安置办公室安置王文玉夫妻及女儿于本市天堂村10幢202室一中套；王俊夫妻及子于本市天堂村03幢603室一中套；王扬夫妻于本市天堂村03幢303室一中套；ＸＸ于本市天堂村13幢608室一单室套承租使用，新增面积补偿款按规定结算（已履行完毕）；三、南京市白下区房屋拆迁安置办公室已一次性支付王文秀、王文玉、王文海、王文漪、王玉昆私房收购款计人民币15782.50元（已履行完毕）；四、南京市白下区房屋拆迁安置办公室已一次性支付王文玉一户六人搬家补助费、区位差、移位差款、层次费计人民币10248.80元；支付王扬一户三人搬家补助费、区位差、移位差款、层次费计人民币5232.40元（已履行完毕）。原审案件受理费550元，再审评估费16600元，合计17150元，由南京市白下区房屋拆迁安置办公室负担。本判决为终审判决。审判长  仲新建审判员  李 伟审判员  于俊涛二〇一七年五月二十三日书记员  王嘉玉