山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0881民初2818号原告：曲阜市贵人置业有限公司。统一社会信用代码：9137088106590692X51-1。法定代表人：赵永贵，董事长。委托诉讼代理人：孔祥健，曲阜市贵人置业有限公司法律顾问，特别授权。被告：济宁华富智业地产顾问有限公司。法定代表人：李新荣，经理。组织机构代码：79866639-6委托诉讼代理人：倪培盛，济宁华富智业地产顾问有限公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：高传峰、张鲁南，山东宏易律师事务所律师。特别授权。原告曲阜市贵人置业有限公司（以下简称贵人置业）诉被告济宁华富智业地产顾问有限公司（以下简称济宁华富）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵人置业委托诉讼代理人孔祥健到庭参加诉讼，被告济宁华富在第二次庭审时经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵人置业向本院提出诉讼请求：1、要求被告退回暂付佣金款20万元；2、要求被告支付未完成任务的惩罚款5万元及违约金；3、诉讼费用等其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年10月5日签订《曲阜新人民医院商业街销售代理服务合同》，2014年5月29日签订《奖惩协议》，2015年1月23日签订《贵人商业街招商协议》。合同约定由被告负责代理销售及招商原告开发建设的曲阜新人民医院贵人商业街商品房屋。原告按照合同的约定按期、如实支付了被告的代理费用。2015年6月30日原告在被告的一再要求下又向被告支付暂付佣金款20万元，但被告收到款项后无故终止房屋销售及招商，被告的工作人员私自撤走，代理销售及招商的全部相关文件未与原告交接。在被告代理销售过程中，被告未完成合同约定的各项任务指标，被告又违反合同的约定私自向客户收取房屋转让费、定金等。被告的行为已严重违反合同的约定，给原告公司造成严重损失。经多次协商未果。故诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告济宁华富辩称1、原告要求被告退回暂付佣金20万元无事实及法律依据，不应支持。2013年10月5日，原、被告双方签订《曲阜新人民医院商业街销售代理服务合同》，合同签订后，被告积极履行合同，自2014年1月至2015年1月先后五次按照被告销售回款额原告向被告支付佣金合计1158347元，在此期间，双方无争议。被告于2015年6月30日收到20万元暂付佣金款是基于2015年1月23日至2015年8月份的佣金，根据双方《销售代理合同》及《招商协议》约定，结合2015年2月至7月被告完成的销售招商回款数额，被告应得佣金为418336元（销售佣金为360412元、招商佣金为57924元），扣除原告2015年6月30日已付佣金20万元，尚欠218336元。2、被告完成合同约定销售任务，不存在违约行为。《代理销售合同》中2.4条约定了被告的销售累计任务为：开盘之春节前销售累计完成总房源的40%或签单额不低于6000万元；开盘6个月，销售累计完成总房源的60%；开盘12个月，销售累计完成总房源的75%；开盘12个月，销售累计完成总房源的85%。该约定以原告于2013年10月31日前取得预售许可证为前提。同时合同2.5条约定佣金计取比例和方式即：完成销售任务按销售额的1.5%计取，未完成任务按1.2%结算。同时，双方2014年5月29日签订《奖惩协议》，也约定了具体的销售任务及奖惩方式。结合自2014年1月至2015年1月双方佣金结算均是按照1.5%的比例计算的，也可反映出被告已经完成了销售任务。否则原告不会按1.5%计算并支付佣金。另外该奖惩协议第6条约定了原告应确保工程质量达到合格标准、确保项目如期交房，否则影响销售或产生纠纷，被告不承担违约责任。另双方约定原告于2013年10月31日前取得预售许可证，但实际上原告取得预售许可的时间为2014年12月17日，交房时间由2014年12月31日推迟至2015年4月30日。根据上述条款，即使被告未完成相应销售任务，也不应当承担违约责任。综合以上两点，请求贵院查明本案事实，依法驳回原告诉求。原告贵人置业为证明自己的主张，向本院提交如下证据：一、2013年10月5日的《曲阜市新人民医院商业街销售代理服务合同书》一份；2014年5月29日的《奖惩协议》一份；2015年1月23日的《贵人商业街招商协议》一份。用以证明：1、原告委托被告济宁华富代理销售曲阜市新人民医院商业街门头，并约定了销售指标、价格、佣金、双方的权利与义务等相应条款。2、奖惩协议约定：被告如完不成任务指标，被告应交纳5万元惩罚款；3、原告委托济宁华富对曲阜贵人商业街进行招商，并约定了招商政策、结算方式等相应条款。经质证，被告对其证据的真实性无异议，但具体的双方约定依据第2.4、2.5以及奖惩协议的销售任务的约定原告支付佣金比例一直按照1.5%计算，被告不存在未完成销售任务的违约行为，同时合同中约定了原告应于2013年10月31日前办理预售许可证，另外奖惩协议中第4条也约定原告保证在2014年7月15日之前办理完预售许可证。第6条约定项目如逾期交房，被告不承担违约责任。二、济宁华富公司向原告出具的代理费发票（共6张）。用以证明：原告已足额、及时向济宁华富公司支付代理费共计：1158347元。证明已经结算完毕，被告出具的代理费发票。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但是不能证明原告已经全部结清被告应得的佣金，该1158347元是2014年1月至2015年1月份期间被告应得的佣金。三、领款凭证及银行流水。用以证明：原告应被告的要求于2015年6月30日再行向济宁华富公司支付暂付佣金款20万元，但被告公司收到此款后第二天夜晚无故终止合同，私自撤走工作人员。经质证，被告对该证据的真实性无异议。被告认可2015年6月30日收到原告支付的佣金款20万元，但是原告证明收到此款后无故终止合同，私自撤走工作人员，通过该证据不能证实。该20万元的支付情况是自2015年2月份原告就未向被告支付佣金，根据被告的销售额应付佣金远超过20万元，在被告的一再要求下，原告一直推迟至6月30日才向被告支付20万元，被告收取该款后，继续房屋的销售及招商，直至2015年8月13日与原告办理交接手续。四、被告方工作人员私自收取客户房屋转让费、定金等证明（共3份）。用以证明：被告方的工作人员私自收取客户的钱款，严重违反双方签订的合同，被告的行为给原告造成严重损失。（注：这只是其中一部分，据了解，私自收取的客户很多）。经质证，被告主张：1、对该三份证明真实性不予认可。2、其证据也不符合证据的形式要件要求。3、该证据与本案原告的诉求也没有任何的关联性，并且也不能证实被告工作人员向客户收取转让费的情况。被告济宁华富为证明自己的主张，向本院提交如下证据：一、《曲阜新人民医院商业街销售代理服务合同》、《奖惩协议》、《贵人商业街招商协议》各一份。证明原告将其开发的新人民医院商业街房屋的销售及招商工作委托给被告完成，并且约定了佣金的计算方式及支付条件，以及其他的双方权利义务。经质证，原告对该证据的真实性无异议，从该份证据中能够证明被告未按合同的约定及时履行合同约定的相关条款。二、2014年1月至2015年1月贵人商业街佣金结算表一份、被告出具的收据记账联5张、为原告出具的发票记账联6张。证明原、被告双方在履行上述证据一合同过程中，佣金系按成交客户回款额的1.5%来计算的，原告也是按该数额来支付的佣金，双方结算至2015年1月份，在此之前双方佣金结算无争议。同时通过该份证据1.5%的结算标准结合《曲阜新人民医院商业街销售代理服务合同》第二条2.5也可印证，被告完成了销售任务。付款流程根据结算表是被告方的销售人员作出佣金结算表签字之后，交予原告财务人员，由原告相关的负责人签字同意之后向被告付款，通过收据的日期可反映出原告实际支付佣金的时间以及支付佣金期间，结算表的双方签字的原件在原告公司。经质证，原告主张：1、对于结算表是被告一方单独进行的计算，并非双方。2、被告方出具发票的时间最晚为2015年10月16日，更能够印证双方代理佣金已经结算完毕。3、被告所说的签字原件在原告公司是不存在的。被告补充主张通过被告提交的银行转账的凭证，原告支付佣金的数额与被告开具的收据记账联以及发票对账联金额均一致，并且收据的时间与转款时间是同一时间，发票系后补开具的。三、贵人商业街资料交接表7页。证明原被告双方于2015年8月13日完成了交接，被告的代理销售、招商工作一直持续到2015年8月份，交接时被告将完成的工作成果（包括已成交客户的合同、租赁明细等资料）已全部移交给原告，并且原告接收人员高筱也签字确认。经质证，原告主张：1、被告人员撤走的时间是2015年6月30日，从2015年6月30日到2015年8月13日贵人商业街销售部一直无人，造成了贵人商业街无法销售的困境，给原告公司造成重大损失。这是被告方后期出于无奈与我方工作人员签订的交接表。2、交接表只是对销售部相关资料进行交接，并非能够证明被告的人员撤走的时间，也不能证明被告代理销售、招商工作的时间。四、2015年2月至7月贵人商业街销售佣金表一份、2015年3月至7月招商佣金表一份及被告为原告开具的金额为20万元的发票一张。证明原、被告双方于2015年2月之后，双方未进行结算，原告在2015年6月30日暂付佣金20万元，根据被告销售、招商回款情况，截止2015年7月份原告应付销售佣金为360412元、应付招商佣金为57924元，合计418336元，扣除原告2015年6月30日已付佣金20万元，尚欠218336元。经质证，原告主张：1、刚才被告方举证的2015年1月之前的佣金结算单，是被告方单行制作，并未与我方实际结算。2、被告提供的2015年2月到7月份也是被告方私自进行的计算。3、双方已经对前期2015年6月30日之前双方的代理及招商佣金进行了全部结算，结算总金额为1158347元，我方已付1358347元，多付了20万元。五、贵人商业街认购协议及商品房买卖合同（样本合同各一份）。用以证明原告将交房时间有认购协议中约定的2014年12月31日延迟为商品房买卖合同中的2015年4月30日。原告存在迟延交房行为，依据双方2014年5月29日签订《奖惩协议》第6条约定，即使被告未完成销售任务，也不承担违约责任。证据六、商品房预售许可证一份（复印件）。颁发时间为2014年12月17日，与代理销售合同以及奖惩协议中原告保证商品房预售许可证办出的时间延迟达一年之久。经质证，原告主张该份证据与本案无关，即使有关，奖惩协议第4条约定，甲方在2014年7月15日前办理完预售许可证，否则第一条约定时间顺延，即使顺延至被告方举证的商品房预售许可证的时间，被告方也未完成销售任务指标，故奖惩协议第3条约定的处罚款5万元也应交付甲方。根据原、被告双方的举证、质证，本院认定事实如下：原告贵人置业与被告济宁华富于2013年10月5日签订《曲阜新人民医院商业街销售代理服务合同》一份，2014年5月29日签订《奖惩协议》一份，2015年1月23日签订《贵人商业街招商协议》一份。合同约定:由被告负责代理销售及招商原告开发建设的曲阜新人民医院贵人商业街商品房屋。同时，《曲阜新人民医院商业街销售代理服务合同》第二条约定代理房屋、销售价格、销售指标、佣金条款。《奖惩协议》第3条约定，乙方在规定时间内完不成任务指标，甲方处罚乙方5万元。签订合同后被告负责对原告开发建设的商业街进行代理销售及招商，原告对被告的销售及招商情况支付佣金，原告在2015年6月前陆续向被告支付佣金1158347元，2015年6月30日原告又向被告暂付佣金款20万元，后被告未再继续履行合同，原告遂诉来本院，要求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的《曲阜新人民医院商业街销售代理服务合同》、《奖惩协议》、《贵人商业街招商协议》，均系双方真实意思表示，合法有效，对此本院予以确认。原告按照合同的约定在2015年6月前陆续向被告支付佣金1158347元的事实本院予以确认，就原告应被告的要求于2015年6月30日向被告暂付佣金款20万元，被告收到此款后不再继续履行合同，被告的行为违背诚实信用原则；同时原被告双方之间的合同自被告撤走工作人员时即视为解除合同，对此原告亦是明知且默认。就原告要求被告返还暂付佣金20万元的请求，本院予以支持；关于原告要求被告支付未完成任务的惩罚款5万元及违约金，原告未提交其他证据予以证实，于法无据，对此不予支持。另就被告庭审中提到的在2015年6月份以后存在回款，且要求原告按合同兑现佣金问题，因被告未提供相关证据证明，对此，本院不予审理，但被告如有新证据可另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告济宁华富智业地产顾问有限公司于本判决生效后十日内返还原告曲阜市贵人置业有限公司暂付佣金款20万元；二、驳回原告曲阜市贵人置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告承担1010元，被告承担4040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  曹建国人民陪审员  仪 娟人民陪审员  郭传胜二〇一七年五月十日书 记 员  孔素雅