江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2788号原告：江西中盛和置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区新赣州大道18号。统一社会信用代码证：9136070059375179XD。法定代表人：廖少锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：邱正健，男，1986年11月11日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，原告江西中盛和置业有限公司诉被告邱正健商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘传标到庭参加诉讼，被告邱正健经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年4月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金46396.6元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。本案在诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求为：1、被告所购“阳明国际中心”3栋22－11#房屋归原告所有；2、原告为被告代偿的中国银行股份有限公司赣州市分行贷款本息204480.05元及违约金46396.6元，从需返还给被告的购房款中优先扣除。事实和理由：2015年4月13日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的赣州市章贡区新赣州大道18号“阳明国际中心”3栋22－11#办公房屋，房屋总价款463966元，付款方式为按揭付款，首付款233966元，应按揭款项230000元。被告于2015年5月4日向中国银行贷款230000元，原告对该笔贷款提供阶段性保证责任。被告自2016年2月起未按约定偿还贷款，中国银行于2016年5月30日从原告保证金账户扣款19663.84元为被告还款。因被告连续4个月未还款，中国银行于2016年6月30日从原告保证金账户划扣184816.21元款项用于清偿被告全部贷款本息。根据合同约定，原告有权解除合同，并且被告应按合同总额的10%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、法定代表人证明书，证明原告的诉讼主体资格；证据2、邱正健居民身份证，证明被告的诉讼主体资格；证据3、赣州市商品房买卖合同，证明被告购买原告开发建设的阳明国际中心3栋22-11#办公（房屋）、合同总价款、付款方式、违约责任等；证据4、预收款收据，证明原告收到被告的购房款金额；证据5、个人商业用房贷款合同、住房（商业用房）按揭合同协议书，证明：①被告向中国银行借款230000元；②原告对中国银行向被告提供的商业用房贷款承担阶段性保证责任；证据6、扣划通知书、零售贷款保证金扣收还款通知书、中国银行转款凭证、贷款还款回单，证明：①被告未按借款合同约定还款（月供）；②中国银行从原告保证金账户扣款代被告还款（月供）；③中国银行扣款项用于清偿被告贷款本息金额；证据7、解除商品房买卖合同、邮政快递单及跟踪记录，证明原告已书面通知被告解除商品房买卖合同。被告未作答辩，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证，由于被告未到庭质证，经本院核实，原告提交的证据1－7能相互印证，形成完整的证据链，本院对上述证据的三性予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国银行股份有限公司赣州市分行（甲方）与原告江西中盛和置业有限公司（乙方）签订了《住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定甲方同意为乙方开发的“阳明国际中心”项目一期提供额度25000万元，并向该项目购房人发放个人商业用房贷款，乙方同意为本协议项目的购房人提供阶段性保证，并同时以担保质押金专户形式提供质押。保证期间与质押期间为：从甲方对本协议项目下的购房人发放贷款之日起至购房人办妥抵押登记手续、取得他项权证、房屋所有权证后止。2015年4月13日，原告江西中盛和置业有限公司（出卖人）与被告邱正健（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20150400793），约定被告购买原告开发的坐落于江西省××章××区章江新区F22地块“阳明国际中心”22－11#办公用房（建筑面积48.41m2）一间，房屋总价款463966元，首付款233966元，余款230000元办理银行按揭贷款支付。房屋交付时间为2016年6月30日前。同时，原、被告双方在《合同补充协议》约定：买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，担保期限为买受人自银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记之日止。如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出借方延迟收回剩余贷款余额的，或出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的20%，则出卖人在承担连带责任后即有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权自动取得买受人所购房屋的所有权，买受人须配合办理房屋产权变更给出卖人的手续，并在接到出卖人通知之日起30日内将房屋交付出卖人。买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担。如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出卖人代为清偿累计数额在总房款的20%以下的，出卖人除有权要求买受人清偿代付款之外，另向出卖人按总房款的5%支付违约金。在买受人未支付清偿代付款和违约金前或买受人未在出卖人书面通知的时间内到相关部门履行抵押登记手续的，买受人同意出卖人无偿接管该商品房的使用权，所产生的全部法律、经济责任由买受人自行承担。因买受人原因致使合同解除的，买受人除应承担全部法律责任外，还应向出卖人支付买卖合同总额10%的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。合同签订后，被告依约定支付了首期款233966元。2015年5月4日，被告邱正健与中国银行股份有限公司赣州市分行签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，办理贷款230000元用于支付上述房款，原告在该合同保证人处签章。合同签订后，银行按约定发放贷款。2016年5月30日，中国银行股份有限公司赣州分行向原告发出扣划通知书，主要内容为因被告邱正健连续4个月未及时还款，从原告的保证金账户中扣划本息19663.84元用于偿还被告邱正健贷款本息。2016年7月1日，中国银行股份有限公司赣州市分行再次从原告保证金账户扣划184816.21元，用于偿还被告全部贷款本息，理由为2016年5月30日扣划被告从2016年2月15日至2016年5月30日拖欠的贷款本息后，被告仍未办理好按揭房产的抵押登记，归还到期按揭贷款，根据合同规定提前终止该笔贷款。2016年7月6日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，要求根据合同补充协议的约定解除合同，并保留追索相关经济损失的权利。2016年7月27日，原告诉至法院，要求依法处理。本院认为：原告与被告邱正健签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。被告邱正健未按约定按期偿还贷款，导致原告承担保证责任，根据双方的约定，原告享有解除合同的权利，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告所购房屋归原告所有的诉讼请求于法有据，本院予以支持。由于被告邱正健的违约行为导致合同解除，原告根据合同约定要求被告承担解除合同违约金，该约定的数额过分高于原告的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告按总房款的5%向原告支付违约金23198.3元，对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。由于被告未按期偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告据此要求被告偿还代垫的贷款本息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告邱正健已支付的购房款扣除其应承担的违约责任后，由原告返还被告邱正健。被告邱正健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西中盛和置业有限公司与被告邱正健于2015年4月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20150400793）；二、被告邱正健于本判决生效之日起7日内向原告江西中盛和置业有限公司支付解除合同违约金23198.3元；三、被告邱正健于本判决生效之日起7日内向原告江西中盛和置业有限公司支付代垫的贷款本息204480.05元；四、被告邱正健已支付给原告江西中盛和置业有限公司的购房款463966元，扣除上述第二、三项款项后，原告江西中盛和置业有限公司于本判决生效之日起7日内退回被告邱正健；五、原、被告结清上述二至四项款项后，被告邱正健所购的坐落于江西省赣州市章贡区章江新区F22地块“阳明国际中心”22－11#办公用房（建筑面积48.41m2）一间，归原告江西中盛和置业有限公司所有；六、驳回原告江西中盛和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5063元，由原告江西中盛和置业有限公司负担480元，被告邱正健负担4583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  张如铂人民陪审员  钟 珍二〇一七年五月十九日书 记 员  李兆莎