广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初5623号原告：吴国光，男，1959年10月1日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：罗秀凯，广东瀚杰律师事务所律师。被告：梁舜健，男，1990年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告吴国光诉被告梁舜健租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法由审判员周昭君适用简易程序于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告吴国光及其委托代理人罗秀凯到庭，被告梁舜健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国光诉称，2014年11月23日，原告与被告签订一份《厂房租用合同》，约定：“原告将位于东莞市中堂镇吴家涌北潢路吴家涌工业区厂房、办公宿舍各一栋租给被告做玻璃胶加工使用，租用面积共2700平方米，每月租金为31000元，自2015年2月10日开始计算租金，租金每满3年递增10%，原告提供5吨吊机2台、自来水、消防和60KW三相电力给被告使用，租期由2014年11月23日至2030年1月31日止，签订合同时原告收取被告租赁保证金62000元，合同到期后1个月内免息退回被告，如合同未满中途退出，保证金不退；如被告拖欠租金、水电费一个月以上的，视为被告违约处理，守约方有权终止本合同。”合同签订后，自2016年年末以来被告就停止经营，但工厂物品仍继续占用着原告的厂房和宿舍，2017年1月至3月被告拖欠原告的3个月租金共93000元未付，欠电费9203.08元和水费及污水费762.84元未付，同时被告至今仍拒不办理原告的厂房和办公宿舍。原告依法提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告2014年11月23日签订的《厂房租用合同》已终止；2、被告立即搬出原告位于东莞市中堂镇吴家涌北潢路吴家涌工业区43号厂房、办公宿舍；3、被告支付拖欠的租金（占用费）93000元、电费9203.08元，水费及污水费762.84元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告梁舜健经本院传票合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据及书面答辩状。经审理查明：2014年11月23日，吴国光（甲方）与梁舜健（乙方）签订一份《厂房租用合同》，约定由吴国光将其位于东莞市中堂镇吴家涌北潢路吴家涌工业区厂房、办公宿舍各一栋出租给梁舜健，并约定以下条款：1、每月租金31000元，租金每满3年递增10%；2、乙方同意于2015年1月5日前交给甲方（吴国光）保证金共计62000元，乙方期满退场交付清所有费用后一个月内免息退还，如合同期未满中途退出，保证金不退；3、由于乙方对设备安装等原因，甲方同意租金计算期由2015年2月10日起至2030年1月31日止，每月5日前缴交当月租金。如拖欠租金、水费、电费等一个月以上的，甲方视为乙方违约处理，并加收租金的滞纳金每天千分之五，有权终止本合同。乙方违约，甲方没收乙方押金。2016年12月7日，梁舜健、东莞北斗硅材料科技有限公司向吴国光出具违约证明，内容为：东莞北斗硅材料科技有限公司因经营不善停业，无法继续维持由梁舜健所签东莞市中堂镇北潢路吴家涌工业区43号的厂房场地费用，本人和本公司承认违反与吴国光所签订的租赁合同，现同意退回租用吴国光的厂房场地，并承诺于2016年12月31日前将本人和本公司所属水电、工人工资等债权债务结清。2016年12月29日，梁舜健向吴国光出具《关于委托房东代缴电费的承诺书》，委托吴国光向供电、供水部分交纳2016年11月、12月的电费及水费，吴国光根据梁舜健的委托向东莞供电局缴纳东莞市快健有机硅科技有限公司2016年11月电费7289.7元、12月电费1913.38元、11月水费628.68元、12月水费134.16元，上述费用合计9965.92元。2017年1月3日，吴国光向梁舜健出具限期清退厂房通知书，要求梁舜健于2017年1月10日前结清相应费用并归还厂房，否则参照合同约定追讨场地使用费、违约金及相应的利息。吴国光称，双方签订租赁合同后，梁舜健已按照合同的约定向其交付了保证金62000元及2015年2月至2016年12月期间的租金，2017年1月至今的租金则分文未付，亦未清退其机器设备及生产资料。另查明，2016年5月27日，东莞市快健有机硅科技有限公司名称变更为东莞北斗硅材料科技有限公司，该公司法定代表人为梁舜健。再查明，吴国光称，其未就案涉租赁物办理规划许可，亦未办理产权证，但已向有关部门缴纳村镇基础设施配套费等费用及登记备案，已经东莞市公安局中堂分局对案涉租赁物消防验收合格。若法院认定案涉租赁合同无效，则其撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：被告支付使用厂房期间的占用费93000元（参考租金31000元/月的标准计算）、电费9203.08元、水费及污水费762.84元。吴国光并提供由中堂镇吴家涌村民委员会出具土地使用证、建筑物建成时间证明、已建房屋土地及建筑物权属证明及镇（街道）补办产权手续工作办公室出具的两份东莞市已建房屋登记备案回执、东莞市公安局中堂分局出具的两份建筑工程消防验收意见书、东莞市财政局中堂分局开具的收据等材料予以证明案涉租赁的权属状况。以上事实，有原告吴国光提供的权属证明和土地使用者证明、基建收据、登记备案回执、消防验收意见书、厂房租用合同、限期清退厂房通知书、违约证明书、委托代缴承诺书、电费发票、水费及污水处理费发票等证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，梁舜健经本院传票合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，对吴国光的主张也没有向本院提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果均应由其自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉租赁物虽然已经相关部门备案登记及消防验收合格，但至今仍未取得建设工程规划许可证，亦未提供证据证实案涉租赁物已经主管部门批准建设。故吴国光与梁舜健签订《厂房租用合同》应依法认定为无效合同。吴国光应当返还梁舜健支付的押金62000元，梁舜健已实际使用了吴国光提供的厂房和宿舍，应返还厂房、宿舍及支付使用费给吴国光，该厂房、宿舍使用费的计算可参照双方约定的租金标准，即按每月31000元的标准计算。故吴国光诉请梁舜健支付2017年1月至3月期间使用费93000元合法有据，但应扣减梁舜健已支付的押金62000元，即梁舜健应当向2017年1月至3月期间使用费为31000元。吴国光诉请梁舜健支付垫付电费、水费共计9965.92元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告梁舜健在本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴国光支付租金31000元；二、限被告梁舜健在本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴国光支付电费9203.08元、水费及污水费762.84元；三、限被告梁舜健在本判决发生法律效力之日起三十日内腾退案涉租赁物东莞市中堂镇吴家涌北潢路吴家涌工业区厂房、办公宿舍；四、驳回原告吴国光的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1179.66元（原告已预付），由原告吴国光负担710.66元，由被告梁舜健负担469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  周昭君二〇一七年五月二十六日书记员  黎晓明钟雪梅附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。