江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1121民初609号原告：上饶市华越资产管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道9号18栋1－1、2－1，统一社会信用代码91361102091089273Ｊ。法定代表人：彭冬云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林小为，江西贤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶涛，江西贤和律师事务所律师。被告：上饶市东信汽车销售服务有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区三清山西大道汽贸园汽车专卖区，统一社会信用代码913611007841438932。法定代表人:孙俊,该公司总经理。委托诉讼代理人：汪健，江西申民律师事务所律师。原告上饶市华越资产管理有限公司与被告上饶市东信汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林小为、叶涛及被告委托诉讼代理人汪健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市华越资产管理有限公��向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告房屋租赁合同关系，被告立即搬离租赁房屋，并将房屋恢复原状；2.判令被告支付拖欠原告的租金69,549.66元（暂计算至2017年2月28日，要求被告按照合同约定的租金支付至搬离之日止）；3.判令被告向原告赔付违约金18,777.6元，并结清所有物业、水电等费用；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告变更第三项诉讼请求违约金数额为6,255元。事实和理由：上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司系位于上××清××大道××幢涉案房屋的原所有人，其在享有房屋所有权期间将涉案房屋出租给了被告，并签订了协议书，协议书第四条约定：一楼房屋租金在2015年5月15日至2018年5月15日每平方米为每月14元、二楼房屋租金在2015年5月15日至2021年5月15日每平方米每月9元；第五条约定：按半年交纳当期租金，在合同期的五个时期中每个时期来临1��月前交清下一个半年租金；第七条第三款约定：乙方（被告）在应交租时间未交纳租金超过三个月，视为单方终止合同不再续租（在超过的三个月中按每日千分之三承担违约金）。装修无偿归甲方所有。物管费、水电费由乙方缴纳。2014年期间，上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司将位于上××清××大道××幢1007号、1008号、1009号的房屋出售给了原告，并办理了房屋产权证。原告在取得涉案租赁房屋的所有权后，原、被告及上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司三方于2016年3月1日签订了协议书，根据协议书的约定：由上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司将2016年6月30日前的租金交付给原告，被告应当从2016年7月1日起的租金直接交付给原告，租金按照一楼331.97㎡、二楼342.24㎡的租赁面积及原租赁合同中的租金单价计算，被告承诺按照此次签订的协议及之前的协议书内容缴纳租金。自上述协议签订后，被告并未按照协议事项履行其合同义务，至起诉之日被告逾期交付房屋租金已长达9个月，原告多次催取被告不予理睬。为维护原告的合法权利，诉至法院。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、原告单位信息，证明原告的主体适格；2、房屋产权证书三份，证明被告租赁的房屋系原告所有及房屋的面积；3、协议书及三方协议，证明涉诉房屋的租金及租金支付方式，2016年7月1日之后的租金被告一直未支付，被告的行为构成合同的根本性违约。被告上饶市东信汽车销售服务有限公司辩称：1、被告无违约的主观意愿，原告基于产权转让取得涉案租赁物的所有权，在长达10年的合同履行期间，被告从未出现过违约情况，2016年3月1日，因涉案租赁的房屋物权变动，约定由被告向原告支付租金，但该协议未载明指定的租��接受账户；2、在合同履行期间原告法定代表人涉嫌刑事案件一直无法联系；3、参与签订三方协议的被告经办人未及时将新达成协议书交给公司财务，未与公司办理交接；4、从维护合同关系稳定性出发，要求继续履行合同；5、诉讼期间，被告查明三方协议后已向法院交付涉案租金，但因办理过程中错将款项打入上饶市中级人民法院，现已申请退款；6、原告的目的是涨租金，被告不同意的情况下，原告明确表示拒收租金，故被告提请原告能够尊重协议约定，和平解决争议。被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、汇款凭证，证明诉讼期间的付款行为；2、2016年下半年及2017年上半年被告交付租金的汇总凭单及原始出租人出具的函件，证明被告一直执行2006年租赁合同，其他收租单位变动均有书面函。本院经审理认定事实如下：2006年2月28日，上饶市月亮湾汽贸园经营管理委员会与被告签订一份协议书，协议书约定：出租方上饶市月亮湾汽贸园经营管理委员会（以下简称甲方），承租方上饶市东信汽车销售服务有限公司（以下简称乙方），双方就乙方进驻甲方拥有的上饶汽贸园建设东风日产品牌汽车专营店，经营东凤日产系列产品事宜达成如下一致意见：1、上饶市三清山大道汽贸园汽车专卖共计3000平方米。一楼1760平方米，二楼1240平方米（按实际丈量建筑面积为准）；2、用途品牌专卖汽车销售、售后服务及配套用途；3、租期共计15年；4、租金第一个三年商铺为每平方米每月8元，二楼为每平方米每月3元，即一楼商铺2006年5月15日至2009年5月15日每平方米每月8元，2009年5月15日至2012年5月15日每平方米每月10元，2012年5月15日至2015年5月15日每平方米每月12元，2015年5月15日至2018年5月15日每平方米每月14元，2018年5月15日至2021年5月15日每平方米每月16元；二楼办公区2006年5月15日至2009年5月15日每平方米每月3元，2009年5月15日至2012年5月15日每平方米每月5元，2012年5月15日至2015年5月15日每平方米每月7元，2015年5月15日至2021年5月15日每平方米每月9元。5、交租标准及方式按半年交纳当期租金；在合同期的五个时期中每个时期来临1个月前交清下一个半年租金，已交纳的定金冲抵第一次租金；6、交租地点甲方办公地点。7、甲乙双方约定乙方在应交租时间未交纳租金超过三个月，视为单方终止合同不再续租（在超过的三个月中按每日千分之三承担违约金），装修无偿归甲方所有等条款。上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司将位于上××清××大道××幢1007号、1008号1009号的房屋出售给原告，原告办理了不动产权证。2016年3月1日，上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）、���告（丙方）签订了一份协议书，协议书内容：1、甲方将代收的丙方即东信公司（东风日产4Ｓ店）2014年3月10日至2016年6月30日的租金，合计人民币189,185元整。自本协议签订之日一次性给乙方。除上述应转付租金外，甲方、乙方就东信公司（东风日产）租金账目结清。2、自2016年元月1日起甲方将东信（东风日产4Ｓ店）部分已出售给乙方的房产正式移交给乙方，租金由乙方自行收取，乙方从丙方所有的租金严格按合同租赁面积计算，即：东信公司（东风日产4Ｓ店）一楼：331.97平方米；二楼342.24平方米。其余部分的租金仍归甲方收取。3、丙方承诺按之前签订的租赁合同及本协议约定交纳租金。一楼房屋租金每平方米每月14元，二楼房屋租金每平方米每月9元。合同签订后，涉案房屋的租金自2016年7月1日起，应由被告按约给付原告，但被告至起诉时分文未付。诉讼期间即在2017年4月14日被告要求向本院提存给付原告租金92,732.88元，但误将该笔款项汇至上饶市中级人民法院。庭审中，原、被告双方一致认可物业及水电等费用，由被告自行向相关部门结算。原告提供的证据经当庭出示宣读，经庭审质证，被告对其真实性不持异议，但认为在三方协议中没有约定收款账号。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但恰好反映了被告欠付原告2016年6月1日至2017年5月31日的租金，对证据2的真实性持有异议，且与本案无关，被告提供该组证据的数额扣除了应向原告给付的租金数额。本院审查认为，原告提供的证据经庭审质证，被告对其真实性不持异议，本院予以确认。被告向上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司给付的租金与本案无关，被告称三方协议中未明确交纳租金的账户，无法交纳租金，原告在协议中未写明，事后又没有另行向被���说明，原告的行为虽然存在瑕疵，但不影响收取租金主体的确认，对被告这一辩称意见，不予以采纳。本院认为，原告通过物权变动的方式取得了涉案房屋的所有权，但不影响原租赁合同的效力。2016年3月1日原、被告及上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司签订的三方协议书，再次明确了自2016年1月1日起涉案房屋租金由原告自行收取，2016年6月30日之前涉案租金账目结清，被告也承诺按之前租赁合同及本协议交纳租金，该三方协议系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同履行各自义务。被告应依约交租，但被告自2016年7月1日以来未交租金，已构成迟延交租，合同约定承租方交租时间未交纳租金超过三个月，视为单方终止合同不再续租，在诉讼过程中被告虽然有向法院提存欠付租金的行为，但经法��多次做工作，原告仍坚持解除合同。被告迟延交租已超过三个月，原、被告双方解除合同条件成就，故原告要求解除涉案房屋租赁合同及要求被告腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应支付原告自2016年7月1日起至合同解除之日按月租金7727.74元计算租金，合同解除后至被告实际腾退房屋之日止的占有使用费仍按合同约定的租金标准计算。原告要求被告以三个月的租金为基数按每日千分之三计算三个月违约金6,255元的诉讼请求，与原合同约定不符,本院认为合同约定按每日千分之三承担违约金,计算基数按月租金算更符合合同约定的本意,被告承担违约金数额应为2,086.49元。鉴于涉诉房屋实际经营现状，应当给予必要的腾房时间。被告辩称三方协议未明确向原告交纳租金的账号，也未向被告出函说明，还有其经办人未将新签的协议交给财务，原告法定代表人涉嫌刑事案件，致使其未交纳租金，不存在违约主观恶意。究其原因被告内部管理问题，原告未注明收取租金的账号，虽存在一定的瑕疵，但不影响收取租金主体的确认，不能成为被告延期交纳租金的理由，对被告的这一辩称意见，本院不予以采信。被告称原告拒收其给付的租金，未提供相关证据证明，原告对此不认可，对被告这一辩称意见，本院不予以采信。相关物业、水电等费用由被告自行向物业及水电部门结算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告上饶市华越资产管理有限公司与被告上饶市东信汽车销售服务有限公司签订的租赁协议书；二、被告上饶市东信汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起二十日内腾退本案租赁的房屋给原���上饶市华越资产管理有限公司；三、被告上饶市东信汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告上饶市华越资产管理有限公司支付2016年7月1日至2017年5月20日止租金82,429.22元、违约金2,086.49元，合计人民币84,515.71元。2017年5月21日之后的租金及至房屋腾退之日止的占有使用费仍按原协议约定租金标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,008元，减半收取计1,004元，由被告上饶市东信汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为��年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  史海燕二〇一七年五月二十二日书记员余梦莹交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。法律附页：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据��约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。