河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终2219号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘树伟，女，1981年5月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冯爱娣，北京市信利律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏胜珍，女，1958年1月25日出生，汉族，羁押于北京市大兴区团河监狱。委托诉讼代理人：吴小军，北京市智汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新，北京市智汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：三河市兴达房地产经纪有限公司，住所地三河市兴达大厦。法定代表人：吕凤侠，总经理。上诉人刘树伟因与被上诉人夏胜珍、三河市兴达房地产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5880号民事判决向本院提起上诉。本院2017年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人刘树伟委托诉讼代理人冯爱娣，被上诉人夏胜珍委托诉讼代理人吴小军、王新到庭参加诉讼，被上诉人三河市兴达房地产经纪有限公司经本院合法传唤后未到庭。本案现已审理终结。上诉人刘树伟请求撤销一审判决，依法改判。主要理由如下：（一）被上诉人夏胜珍因涉嫌犯罪被抓捕归案失去自由不属于法律规定的不可抗力情形，其犯罪时应当预见到其随时都会被刑事拘留的可能。一审法院以被上诉人夏胜珍因不可抗力不能履行合同为由而免除其违约责任，无事实基础及法律依据。（二）双方约定委托办理过户的期限为一年，其在被拘留之前完全有时间可以办理过户手续，但其却怠于履行义务。即使其在被拘留失去人身自由期间，完全也可以聘请辩护人，委托他人代为办理涉诉房屋的过户登记手续。（三）被上诉人夏胜珍为了隐藏其犯罪所得，在一年公证期内故意迟迟不履行过户手续，影响了上诉人按照第一套购房标准购买其他房子，给上诉人造成了巨大经济损失。（四）涉案《房屋居间买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，上诉人的诉求具有事实基础及合同依据，应当予以支持。被上诉人夏胜珍辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。（一）被上诉人夏胜珍被刑事拘留、逮捕和被判刑完全是不可抗力，其在拘留所至被判刑前不可能对外打电话，也不可能对外委托进行民事行为。（二）已生效的刑事判决书认定的是单位虚开增值税发票罪，被上诉人夏胜珍并不是单位的法定代表人，而且刑事判决书只对两家单位处于罚金并追缴税款，没有判决夏胜珍承担任何罚金和税款，也没有认定夏胜珍具有侵占、掠夺、贪污公司和国家财产行为，所以上诉人刘树伟说夏胜珍不办理过户行为系隐藏其犯罪所得是无端猜测和诬陷。（三）被上诉人夏胜珍已经全部支付给刘树伟购房款137万元，收到了刘树伟交付的该房屋原房产证、土地证、房屋钥匙、小区门禁卡，并且对涉案房屋进行了装修，按时缴纳了契税和物业费，所以没有理由能办理过户手续而不办理。（四）被上诉人夏胜珍在被拘留前不能履行过户手续完全是因为上诉人刘树伟故意不作为造成。上诉人即卖房者刘树伟在房屋买卖合同和公证书提供的身份证号和办理过户时提供的结婚证显示的身份证号不一致，才导致了房管部门不予办理。（五）被上诉人夏胜珍在刑事判决生效后，才能见到家属并及时出具委托和证明材料，家属多次要求上诉人配合办理过户手续，但由于房屋涨价，被上诉人或要求加价或拒不配合，上述情况有一审中我们提供的录音和短信为证。原审原告刘树伟一审诉求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋居间买卖合同》；2、请求判令被告（反诉原告）夏胜珍腾退房屋；3、判令被告（反诉原告）夏胜珍支付违约金356200元；4、判令被告承担本案诉讼费用。原审被告夏胜珍反诉请求：1、判令被反诉人刘树伟履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，协助反诉人夏胜珍办理过户手续；2、判令被反诉人刘树伟支付反诉人夏胜珍违约金356200元；3、判令被反诉人刘树伟承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月18日，原告（反诉被告）刘树伟与被告（反诉原告）夏胜珍在被告三河市兴达房地产经纪有限公司（以下简称兴达中介）居间下签订了《房屋买卖居间合同》。2013年12月24日，原告（反诉被告）刘树伟与夏胜珍签订了《委托合同》，并在公证处进行了公证。《房屋买卖居间合同》及《委托合同》约定主要内容为：1、原告（反诉被告）刘树伟将其名下的位于三河市××开发区××东侧、规划路南侧东方××钻石山区××室房屋（房权证号：三河市房权证燕字第××号）出售给被告（反诉原告）夏胜珍，房屋总价款1370000元，并约定了给付房价款时间。2、约定了被告兴达中介协助义务，并确定了中介服务费用数额。3、原告（反诉被告）刘树伟、被告（反诉原告）夏胜珍约定于2014年12月23日止为办理涉案房屋所有权转移期限，原告（反诉被告）刘树伟予以协助配合被告（反诉原告）夏胜珍办理涉案房屋过户手续。4、原告（反诉被告）刘树伟、被告（反诉原告）夏胜珍还约定了违约责任，即双方按合同约定期限内办理房屋产权变更登记手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房价款的千分之三承担违约责任。逾期超过20天的，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方按总房价款的20%数额向守约方支付违约金。合同签订后，被告（反诉原告）夏胜珍按约全部支付了涉案房屋总价款，原告将涉案房屋交付给被告（反诉原告）夏胜珍，该涉案房屋已装修，并由被告（反诉原告）夏胜珍方居住至今。2014年上半年，因原告提供的身份信息有误，三方办理涉案房屋过户手续未能实现。2014年8月28日，被告（反诉原告）夏胜珍因涉嫌虚开增值税专用发票被刑事拘留，并将此情况经兴达中介告知原告（反诉被告）刘树伟。2016年3月9日，北京市高级人民法院对其作出终审裁定，被告（反诉原告）夏胜珍被判有期徒刑十五年。2016年4月22日，被告（反诉原告）夏胜珍从羁押地发出委托被告兴达中介协助办理涉案房屋过户手续的委托书，同年4月29日，被告（反诉原告）夏胜珍缴纳了涉案房屋税款，但在办理涉案房屋过户手续时，原告（反诉被告）刘树伟以被告（反诉原告）夏胜珍已超过约定的过户期限为由不予配合，故诉至法院。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《委托合同》、公证书、装修合同、北京市高级人民法院刑事裁定书、夏胜珍的委托书、涉案房屋税费票据、涉案房屋产权证、兴达中介经办人段大宪的证人证言、录音资料、公安机关出具的原告（反诉被告）刘树伟身份信息证明、户籍登记卡及原、被告在庭审中的陈述、辩解笔录等证据予以证实，本院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《委托合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）夏胜珍在约定涉案房屋过户期限内未办理所有权过户手续，系其违约，应承担相应的违约责任。但被告（反诉原告）夏胜珍在约定的过户期限内因被公安机关刑事拘留失去人身自由及通讯自由，无法办理合同约定的相关义务，该事件发生为不可抗力，依法免除被告（反诉原告）夏胜珍承担的违约责任。鉴于原告（反诉被告）刘树伟已收到全部涉案房屋价款，并将房屋交付被告（反诉原告）夏胜珍入住、装修，被告（反诉原告）夏胜珍获得通讯自由后积极与被告兴达中介联系办理过户手续，缴纳了房屋过户的相关税费，房屋交易基本完成，且双方办理涉案房过户手续，不会损害原告（反诉被告）刘树伟的权益，因此本院对被告（反诉原告）夏胜珍要求原告协助办理过户涉案房屋手续的请求予以支持。原告（反诉被告）刘树伟无证据证明被告兴达中介在合同履行过程中有过错，因此被告兴达中介不承担违约责任。原告（反诉被告）刘树伟、被告（反诉原告）夏胜珍其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘树伟于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）夏胜珍办理位于三河市××开发区××东侧、规划路南侧东方××钻石山区××室房屋（房权证号：三河市房权证燕字第××号）所有权过户手续，所需税费由被告（反诉原告）夏胜珍自行承担。二、驳回原告（反诉被告）刘树伟的全部诉讼请求。三、驳回反诉原告夏胜珍其他诉讼请求。本院二审庭审过程中，上诉人刘树伟提交证明一份，内容是“兹我原辖区野马盘村村民刘树伟1981年5月6日出生，原身份证号为，由于地市合并，将身份证号改为130732198105061040，特此证明，赤城县公安局镇宁堡派出所，2014年1月2日”。因为乡镇合并，身份证号与结婚证中的不一致，派出所出具证明，两个身份证号系一人，双方的委托公证是2013年12月24日，而出具证明是2014年1月2日，出具该证明后，我们将此证明已经交给了夏胜珍，夏胜珍完全可以依据该证明及公证书办理过户。被上诉人夏胜珍认为，由于上诉人提交的是手机照片，我方对于真实性不认可，但是由于上诉人身份证号不一致，所以无法办理过户手续，而且由于上诉人无法证明该证据何时交给我方，同时我方即便拿着该证明也无法到房管部门办理过户，行政部门本身就对公证书提出异议，过户的时候就要求本人到场，我们当时确实拿着公证书去的，行政部门发现了身份证不一致的情况，所以才不为我们办理过户。被上诉人提交2015年11月到2017年6月30日物业费缴纳证明，证明夏胜珍长期占有使用该房屋。上诉人认为，对该证据真实性没有异议，但是对于该证明的证明目的不认可，与本案争议的焦点没有直接的关系。本院认为，不可抗力一般包括某些自然现象和某些社会现象，故一审认定被上诉人夏胜珍被刑事拘留属于不可抗力欠妥，二审予以纠正，但确定涉案房屋买卖合同是否应予解除，被上诉人夏胜珍是否应承担违约责任，应综合涉案买卖合同履行程度、过户手续性质、委托手续性质及给双方是否带来经济损失进行综合判定。（一）从双方履行合同权利义务程度而言，本案中，卖方刘树伟已获得涉案房屋全部价款，实现了其合同主要权利和目的；买方夏胜珍按约定支付了全部价款，接受房屋后进行了装修，并按时交纳各种税费及物业费，双方合同权利的主要部分已履行完毕，双方均基本实现了合同目的，故上诉人主张解除合同的诉求不应得到支持。（二）从合同权利义务性质而言，权利是权利主体以作为或者不作为方式获得利益的一种手段，义务是义务主体以作为或者不作为的方式以保证主体获得利益的一种约束手段。本案中双方房屋、价款相互交付完成后，因房屋属于不动产，配合办理过户手续从性质上属于卖方刘树伟的一种义务，目的为了让买方夏胜珍的权利得到圆满实现，这一点亦可以从双方分别交付房屋和价款后，刘树伟为夏胜珍出具委托公证手续、提供相关身份证等材料让夏胜珍自行办理过户得到印证。（三）从涉案房屋买卖居间合同本身相关条款内容而言，三方约定由中介方根据相关程序确定过户时间后通知买卖双方按期办理过户手续，否则应承担相关违约责任，但其后因卖方刘树伟为买方夏胜珍出具了公证委托手续，在委托一年期内，履行过户义务主体由三方变为两方，故应视为买卖双方对上述原合同条款内容的变更，而不应再适用原合同违约解除条款。一年委托期满后，原买卖居间合同效力得以恢复，双方均可以按照原合同相关条款要求其他两方继续按约定办理过户手续。（四）上诉人刘树伟虽然主张被上诉人不尽快办理过户是为了隐藏犯罪所得，但未提供相应证据予以证实；其虽然主张由于没有及时办理过户造成其不能按第一套标准购买其他房屋，从而为自己带来了巨额经济损失，但其既未提供曾经另行购房的相关证据，也与本案过户问题没有直接因果关系。（五）从民法基本原则而言，被上诉人夏胜珍因其他犯罪行为，委托期内被公安机关刑事拘留失去人身自由及通讯自由，无法办理所买房屋过户手续，上述情形虽不属于法律意义上的不可抗力，但在刑事判决生效夏胜珍可以并委托家属代为办理过户手续后，上诉人刘树伟以此特殊情况为由，拒不配合过户，并要求解除合同、主张赔偿损失和加价等行为，有违民法诚实信用原则，也有违社会公众一般道德认知。故一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，对一审判决，本院仍予维持。综上，上诉人刘树伟上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6643元由上诉人刘树伟负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 梁志斌审判员 王传民二〇一七年五月二十六日书记员 宋 超