陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终613号上诉人（原审原告）李军平，男，1974年10月29日出生，汉族，陕西省神木县人。被上诉人（原审被告）陕西恒源煤电集团发电有限公司，住所地：陕西省榆林市神府经济开发区神树塔小区。法定代表人徐玉忠，该公司总经理。上诉人李军平因房屋买卖合同纠纷一案，不服神木县人民法院2016年11月30日作出的（2016）陕0821民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李军平上诉请求：1、上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同无效；2、由被上诉人返还上诉人购房款及同期银行贷款利息；3、由被上诉人向上诉人补偿装修费。事实与理由：一、原审判决认定关键事实不清，且存在错误。1、一审判决认定2010年1月1日恒源煤电集团公司将涉案楼盘交由上诉人处置管理，但签订合同时上诉人并非恒源煤电集团公司的全资子公司。2、“且竣��验收备案一说”纯属捏造事实。涉案房屋未经过验收。一审法院认定2013年4月15日同意验收并备案无证据证明，且与2013年1月办理房产证前后矛盾。3、一审法院为偏袒被上诉人将明显属仿造的证据作为认定事实的依据，被上诉人递交的申请立项及验收会议文件形成于2010年，但加盖的公章却是2013年以后才使用的防伪公章。二、一审判决适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同存在欺诈行为，并非上诉人的真实意思表示，违背了法律的强制性规定，又以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，属无效合同。三、涉案房屋买卖合同的性质无论是房屋买卖合同还是集资建房买卖合同均为无效协议，均应当依法改判。1、购房时双方均认可所购房为商品房，因被上诉人售房时未取得预售许可证等相关批准文件，因此其出售行为无效。2、如果不能定性为商品房，���能属于单位集资建房（经济适用房），合同也应当无效。被上诉人的转让行为因违反国家经济适用房相关法律法规强制性规定，被上诉人对政府的报建为单位集资建房，但真正的目的是进行商品房买卖和开发，谎称买房人是其单位职工，将不符合购房标准的买受人通过欺骗国家的方式取得购房资格，这种采取欺诈的方式签订房屋转让合同，严重损害了国家和他人的合法权益，应属无效行为。3、涉案房屋与土地至今处于分离状态，购房者权益至今处于不确定、不完整的状态。李军平向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告所签订的《房屋转让合同》无效，由被告返还原告已支付的购房款890712元及利息267213.6元；2、判令被告赔付原告装修款10万元；3、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。原审法院查明：恒源���电公司系陕西恒源煤电集团有限公司的全资子公司。2005年4月3日，陕西恒源煤电集团有限公司与神木县地毯有限公司签订了《土地使用权拍卖成交合同书》。2005年7月16日，神木县国土资源局作出神国土转子〔2005〕第327号土地使用权转让件，同意将神木县地毯有限公司的办公用地转让与陕西恒源煤电集团有限公司，并确定了四至界限。陕西恒源煤电集团有限公司于2007年6月18日取得（2007）052号《建筑工程施工许可证》。载明：商住楼合同开工时间2007年6月20日，合同竣工时间2009年6月20日。2007年7月4日取得神木县城建许字（2007）第037号《榆林市城市建设工程规划许可证》，2009年6月20日主体工程完工。2009年8月15日，在陕西高科建设监理有限公司的主持下，陕西恒源煤电集团机建工程部、恒源煤电集团发电公司、陕西华瑞堪察设计有限责任公司及陕西核工业工程勘察院��神木县建设工程质量安全监理站、神木县建筑设计研究院、榆林市神府建设工程有限公司等单位在工地会议室召开会议，并形成“恒源集团电力公司2、3﹟职工住宅楼、办公楼及地下车库主体分部验收会议纪要”。2011年5月30日，神木县气象局作出（神）雷验NO:2011T020《防雷装置竣工验收合格证》，载明：工程建筑的防雷装置经验收合格，特发此证。2011年7月27日，神木县公安消防大队作出神公消验〔2011〕第14号《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程消防验收合格，2012年4月23日，神木县环境保护局作出神环发（2012）77号《关于陕西恒源煤电集团有限公司商住楼项目竣工环境保护验收的批复》，载明：该工程符合《建设项目环境保护验收管理条例》的相关规定，同意该项目通过竣工环境保护验收。2012年7月23日神木县住房和城乡建设局作出神住建验字（2012）第15号《神木县建设工程规划专项验收合格证》，载明：经规划管理部门组织验收，该工程符合神城建许字（2007）第037号建设工程规划许可证及附图的要求，特发此建设工程规划专项验收合格证。2012年9月4日，神木县人民政府给陕西恒源煤电集团有限公司颁发了神国用（2012）第G018634号国有土地使用证，地类（用途）：住宅用地，地号：SM-（33）-1，图号：02.5-54.5，使用权类型：出让，终止日期：2082年8月20日，使用权面积：9535.32平方米。2013年4月15日，神木县住房和城乡建设局同意验收并备案。2010年1月1日陕西恒源煤电集团有限公司将其建成的恒源煤电集团二号家属区（恒电家苑小区）交由恒源煤电发电公司处置管理。该小区大部分房屋由本单位职工出资修建居住，剩余部分向外出售。2010年12月13日，恒源煤电发电公司（甲方）与李军平（乙方）签订了《房屋转让��同》，约定：乙方自愿购买甲方位于原国营地毯厂的恒源集团二号家属区第X幢四单元1801户房屋一套，建筑面积约为115.15平方米，转让价格为754233元。同时约定了付款方式等内容。合同签订后，李军平将购房款一次性付清。恒源煤电发电公司将房屋交付李军平使用。2013年，神木县房地产管理所将涉案房屋的产权登记在李军平与刘翠霞名下，并颁发了房屋所有权证，证号为：神木房权证神木镇字第091406**号。原审法院判决认为，本案争议的主要焦点是合同的性质问题，即李军平与恒源煤电发电公司签订的《房屋转让合同》是普通的房屋买卖合同，还是商品房买卖合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。显然，本案所涉恒源集团二号家属区（恒电家苑小区）属于陕���恒源煤电集团有限公司建设的职工住宅小区，其主要目的是供本单位职工居住使用,并不是商品房，双方签订的合同应为普通的房屋买卖合同。该小区从土地的购买到房屋的建设都经有关部门批准，小区建成后大部分房屋由职工居住，只有少部分房屋由陕西恒源煤电集团有限公司授权其子公司即恒源煤电发电公司以其自己的名义向外转让。原、被告所签订的合同中也明确约定“乙方自愿购买甲方二号家属区的一套房屋”，可见，李军平对此是知晓、知情的。双方在签订合同时，该房屋的土地使用权属明确，恒源煤电发电公司经建设方授权签订合同，其情形不影响合同的效力。根据法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益。李军平与恒源煤电发电公司签订合同后，恒源煤电发电公司提供了房屋，李军平已将款项付清，房屋所有权证也已办理在原告指定的刘美霞名下。双方签订的《房屋转让合同》合同均按约定履行完毕。综上，李军平与恒源煤电发电公司签订的合同，系双方作为平等的民事主体，在平等、自愿、协商一致的基础上形成的，是双方真实的意思表示，其合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律规定合同无效的情形，属于有效合同。故李军平诉称合同无效的理由不能成立，其要求返还购房款及赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第四十四条第一款之规定，判决：驳回李军平的诉讼请求。案件受理费23990元，由李军平负担。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。经审查，二审与一审查明的事实基本���致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对于涉案房屋已交付入住的事实表示认可。因此，二审审理的焦点问题为：涉案《房屋转让合同》的性质及效力认定。关于涉案房屋转让合同的性质问题。上诉人主张涉案系商品房买卖合同或单位集资建房买卖合同、经济适用房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案所涉恒源集团二号家属区（恒电家苑小区）属于陕西恒源煤电集团有限公司建设的职工住宅小区，陕西恒源煤电集团有限公司及其下属恒源煤电发电公司均不是房地产开发企业，所建房屋亦不是全部向社会销售，建房的主要目的是供本单位及其下属企业职工居住使用,向上诉人出售的房屋只是向内部职工出售的剩余房屋，故涉案合同不属于商品房。根据《经济适用住房管理办法》第二条的规定，经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。第七条、第八条规定了优惠政策，主要体现在：划拨建设用地，免收城市基础设施配套费和各项行政事业性收费和政府性基金。本案中，“恒电佳苑小区”的建房用地是陕西恒源煤电集团有限公司于2005年通过公开拍卖程序，竞购原神木国营地毯厂的土地，并依法缴纳了全部土地出让金及建设项目费，因此，涉案房屋不属于经济适用房，不应适用《经济适用住房管理办法》的相关规定。上诉人亦不是被上诉人单位职工，不属于单位集资建房，一审法院认定双��签订的合同应为普通的房屋买卖合同，未适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《经济适用住房管理办法》正确。关于涉案房屋买卖合同的效力认定问题。上诉人主张被上诉人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，并以合法形式掩盖非法目的，且违反了国家法律法规的强制性规定，合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。合同法第五十二条第一款应具备以下条件：行为人主观上有欺诈人的故意，即故意欺诈对方使其陷入错误诱导与自己订立合同；须发生在订立合同之时，行为人如果不实施欺诈，或告之真相，对方就不能与其订立合同；欺诈与受害方所实施的行为有因果关系，正是由于欺诈方所实施的欺诈，导致受害人发生认识上的错误，并基于这种错误与欺诈人订立合同；行为人实施欺诈行为，损害了国家利益。上诉人与被上诉人订立合同时，合同标的房屋已建成，房屋的状况、价款���方均有明确约定，被上诉人并未欺诈上诉人，上诉人签订合同后即接收了房屋，之后被上诉人为上诉人办理了房屋产权证书，将涉案房屋的所有权转移至上诉人及其妻子共有，双方权利义务均已履行，上诉人业已实现了合同全部合同目的，亦未损害国家利益，故上诉人主张被上诉人系以欺诈的手段与其订立合同的上诉理由不能成立。以合法的形式掩盖非法目的的行为，是指行为人利用一种合法的民事行为掩盖一个非法的民事行为，就行为性质而言，这种行为是一种规避法律的民事行为，实际上包括两种民事行为，一是用来掩盖另一种民事行为的合法行为，但该行为并不反映行为人的真实意志，而后者（被掩盖的民事行为）虽然反映了行为人的真实意志，但行不人欲达到的目的是违法的，因而是无效的。上诉人与被上诉人订立的合同是平等民事主体之间自愿签订，��上诉人出售的房屋系其向内部职工出售剩余房源，被上诉人与上诉人订立合同出售房屋只有一个民事行为，故不能认定为“以合法形式掩盖非法目的。至于被上诉人擅自改变建设规划审批，超审批修建、以其职工名义办理房屋产权登记等行为虽违法，亦不是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效事由，上诉人主张合同无效的上诉理由，依法不予支持。至于上诉人主张一审判决认定事实问题。被上诉人与上诉人签订合同时是否已成为恒源煤电集团公司的合资子公司并不影响本案的实体处理，即便被上诉人当时是无权处分，事后得到权利人恒源煤电集团公司的追认，合同亦为有效。“恒电佳苑小区”的主体结构、主体防雷装置、消防、环境保护、节能工程专项均已验收，上诉人所持一审认定了被上诉人提供的伪造证据无证据证明及事实依据，依法���予采纳。对于一审判决认定的“2013年4月15日，神木县住房和城乡建设局同意验收并备案”，因无证据证明，故本院对于该事实予以纠正。综上，原审法院认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体判决并无不当，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23990元，由上诉人李军平负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  杨文智代理审判员  任小明二〇一七年五月二十二日书 记 员  李 杨