贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初659号当事人基本情况及案件审理经过原告：贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地瓮安县瓮水办事处文峰南路83号，统一社会信用代码915227255733024876。法定代表人:王安碧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖兴风，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴雨东，系该公司员工，代理权限为特别授权。被告:肖娜莉,女，1973年7月21日生，仡佬族，贵州省黄平县人，住所地瓮安县，委托诉讼代理人：陈永超，系瓮安县扶贫开发局所推荐公民，代理权限为特别授权。原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称佳美物业）与被告肖娜莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理，依法适用简易程序，由审判员欧乔云于2017年3月9日公开开庭进行第一次审理。原告佳美物业委托诉讼代理人肖兴风、被告肖娜莉及其委托诉讼代理人陈永超到庭参加了诉讼。审理中，被告肖娜莉因对原告佳美物业提交的前期物业管理服务协议中被告肖娜莉的签名及捺印有异议，认为不是其本人所签及捺印，提出司法鉴定申请，本案延期进行审理。之后，由于原告佳美物业认可其提交的前期物业管理服务协议中被告肖娜莉的签名及捺印均不是被告肖娜莉本人所签及捺印，本院认为该鉴定已无意义，未委托相关部门进行鉴定。2017年4月20日，本院由同一审判组织再次公开开庭审理本案。原告佳美物业委托诉讼代理人肖兴风、吴雨东、被告肖娜莉及其委托诉讼代理人陈永超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告佳美物业的诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业服务费用3828.48元，滞纳金7874.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告肖娜莉的答辩意见：原告以2013年3月16日与被告签订的物业服务合同为由起诉被告要求缴纳物业管理费和滞纳金于法有悖，请求驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：第一，被告未与原告签订过任何物业服务合同，原告不能要求被告履行该合同义务向原告交付物业服务费；第二、被告购买的房屋严重漏水，从购买房屋至今，被告一直未在该房屋居住过，亦未将该房屋出租给他人居住，原告的服务应该是在为开发商服务，服务费用应由开发商负责；第三、被告有权主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。审理查明的事实2013年，原告佳美物业与贵州锦美房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告对被告所居住的“锦美·时代广场”小区提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等条款均进行了约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：电梯楼住宅1.0元/月/平方米，沿街门面2.0元/月/平方米多，商业物业1.5元/月/平方米；物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前第一月10号前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务服务费用的，应按3‰的标准向原告方支付违约金。业主应于房屋竣工验收通知交房之日起交纳物业服务费用。未交付使用的物业不收取物业服务费用。合同期限自2011年6月26日起至2016年6月26日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，贵州锦美房地产开发有限公司与原告应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，贵州锦美房地产开发有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同期限届满后，原告一直向锦美·时代广场小区提供物业管理服务至今。被告肖娜莉系锦美·时代广场第1-3幢2单元28层2-28-6号房屋的所有权人，登记的房屋建筑面积为119.64平方米。2013年3月16日，被告接收房屋开始进行装修，并按合同交纳了2013年3月16日至2014年3月15日期间的物管费1436元。之后，被告一直未按照双方合同约定的收费标准向原告交纳物业管理服务费。判决理由和结果本院认为：原告佳美物业与贵州锦美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律和政策规定，应属有效。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，小区的建设单位贵州锦美房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告肖娜莉具有约束力。因此，被告称其未在该合同上签字，该合同与其无关的辩解意见，本院不予采纳。合同签订后，原告一直依照合同约定向锦美·时代广场小区提供物业管理服务至今，被告肖娜莉作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《前期物业服务合同》约定，交纳物业管理费。对于被告辩称的没有按照法定程序进行交房，且房屋严重漏水，被告未在房屋居住过，也未将房屋出租给他人居住，并未享受服务，应由房开商负责交纳物业费的意见，因原告与贵州锦美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定有业主应于房屋竣工验收通知交房之日起交纳物业服务费用，本案中不管被告接房的程序如何，但其接收了房屋并进行了装修是事实，应按照《前期物业服务合同》约定向原告方交纳物业服务费，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。对于被告的房屋漏水问题，被告可另寻途径解决。对于原告起诉的物业服务费的给付期间，虽原告与贵州锦美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的服务期限至2016年6月26日止，但服务期限届满后，原告一直在向锦美·时代广场小区提供物业管理服务，因此原告要求被告给付2014年3月16日至2016年10月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院应予支持。因被告方购房合同上约定的房屋面积为119.64平方米，物业服务费应以119.64平方米从2014年3月16日计算至2016年10月31日，则依据合同约定所欠物业管理服务费为1元/㎡×119.64㎡×31个月+1元/㎡×119.64㎡×16天=3770元（四舍五入）。原告要求的7874.7元的滞纳金，虽原告与贵州锦美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向原告方支付违约金，但未具体约定是按什么标准的3‰进行支付，导致本院无法确定违约金的具体计算方式，因此，对于原告方的该诉讼请求，本院不予支持。为此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务企业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告肖娜莉于本判决生效之日起五日内给付原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司2014年3月16日至2016年10月31日期间的物业服务费三千七百七十元；二、驳回原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取46元，由被告肖娜莉承担25元，原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司承担21元。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  欧乔云二〇一七年五月三日书记员  邓 衡