四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0792民初602号原告:杨凤琼，女，汉族。委托代理人：李进，四川智禾田律师事务所律师。委托代理人：蒋丹，四川智禾田律师事务所律师。被告：绵阳豪盛投资有限公司。住所地：绵阳高新区永兴镇兴业南路*号。法定代表人：赵勇，公司董事长。委托代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师。委托代理人：米惠，四川斗城律师事务所律师。原告杨凤琼与被告绵阳豪盛投资有限公司(以下简称：“豪盛投资公司”)商品房销售合同纠纷一案。本院于2017年4月20日立案受理，依法由审判员何艳红适用简易程序，公开进行了审理。原告杨凤琼及委托代理人李进、蒋丹，被告豪盛投资公司的委托代理人许明荣、米惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨凤琼向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付违约金46764元，包括（1）被告未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的违约金26375元(计算方式：从2014年4月1日计算至2015年11月30日，共608天，违约金额度43.38元/天)。（2）被告未能完成原告在约定期限内取得房屋所有权证书的违约金20389元（计算方式：从2015年12月1日计算至2017年3月15日，共470天，违约金额度43.38元/天)；事实和理由：2012年7月27日，原告与被告豪盛投资公司在福星•西城国际售楼部签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：XXXXXXX），合同约定原告购买被告出售的位于永兴镇兴业南路XX号的商品房一套，商品房位于福星•西城国际X幢X单元XX层X号，建筑面积117.28平方米，房屋总价433800元。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记（一）初始登记”约定“出卖人应当在2014年3月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记（二）转移登记”约定，“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起至取得总权证后180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人时间取得所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款项，但被告未按照合同约定期限办理原告购买商品房所在楼栋的权属登记（按照合同约定应当在2014年3月31日前完成）；也未按照合同约定期限办理商品房产权的转移登记（按照合同约定应当在2014年9月27日前完成），导致原告至今未取得商品房所有权证书。被告违反合同约定的行为，对原告经济利益和原告对房屋的管理使用处置造成了严重的障碍。被告豪盛投资公司辩称：1、逾期办证不是被告的原因造成的，系市国土局等部门的工作失职，将相邻的宇发房产公司已办理土地使用权的土地，重复规划了662平方米在被告用地红线范围内，且过规审核时对被告的设计图已审核通过；2、被告承担逾期办理登记证书违约金的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效期限；3、被告逾期办证未对原告造成实际的损失和影响，原告仍然可以正常居住、使用等，故原告主张按日计算支付已付款万分之一的违约金属于法律规定的“违约金约定过高”，请求法院依法予以减少。本院经审理查明如下事实：2012年7月27日，原告杨凤琼与被告豪盛投资公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：XXXXXX），合同主要约定:原告杨凤琼购买福星•西城国际X幢X单元XX楼X号住宅商品房一套,建筑面积117.28平方米，价款共计433800元。合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后原告杨凤琼按约向豪盛投资公司支付了全部购房款，2016年7月21日，豪盛投资公司向原告杨凤琼补开了案涉房屋的住房销售发票，发票上载明住宅房面积为117.28平方米，房屋价款为433800.00元。2012年8月6日，原告杨凤琼向豪盛投资公司缴纳了代收住房维修基金8796.00元。2014年2月8日，原告杨凤琼向豪盛投资公司缴纳了代收契税8676.00元及代收工本费103元。2015年11月30日，原告所在的福星•西城国际X幢商业住宅取得了初始登记。福星•西城国际X幢X单元XX楼X号住宅商品房的所有权至今未转移登记至原告杨凤琼的名下。本院认为：本案争议的焦点是原告主张的逾期办理初始登记违约金是否超过诉讼时效。违约金责任的承担系债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定，现被告以原告的此项诉请超过诉讼时效作为抗辩理由，应依法先予审查这一抗辩事由，如此理由成立，自无审查其他问题之必要。商品房买卖合同的标的物是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，因此，出卖人承担交付标的物的义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助买受人办理商品房物权登记，使其取得房屋所有权证的义务。如前所述，办理商品房权属证书的权利义务具有了物权的属性，因此，因出卖方的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人未能在2014年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明即未能办理初始登记的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日（2014年4月1日）起至实际取得权属证明之日（2015年11月30日）止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，即出卖人应于2015年12月29日前向买受人支付逾期办理初始登记违约金。此违约金请求权的清偿期限，已通过双方订立的合同予以确认，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，如果原告杨凤琼认为被告豪盛投资公司逾期办理房屋初始登记损害了其合法权益，其应当在合同约定的违约金清偿期限届满的两年内即2017年12月29日前请求出卖人支付违约金。因此，原告杨凤琼的主张并未超过法律规定的诉讼时效，被告豪盛投资公司辩称原告主张的逾期办理初始登记违约金已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予认可。原告杨凤琼与被告豪盛投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告杨凤琼已按照合同约定履行了给付购房款等相关费用的义务，被告豪盛投资公司亦应按照合同约定履行交付商品房实物、办理房屋初始登记、协助办理房屋转移登记的义务。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中还约定，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日（2016年5月28日）内取得房屋所有权证书的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日（2016年5月29日）起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。现豪盛投资公司至今未将案涉房屋的所有权转移登记至原告杨凤琼的名下，距约定的时间已逾期，已严重违反合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告杨凤琼要求被告豪盛投资公司承担逾期办理转移登记违约金的请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。豪盛投资公司在办理福星•西城国际X幢房屋初始登记时亦存在逾期办证的违约行为，对于原告杨凤琼要求被告豪盛投资公司承担逾期办理初始登记违约金的请求，本院依法予以支持。关于豪盛投资公司辩称逾期办证是因行政机关的土地规划所致。但因被告豪盛投资公司未能举证土地规划纠纷与房屋产权的初始登记办理之间具有关联性，且被告豪盛投资公司也当庭认可在目前土地规划纠纷仍未得到解决的情况下，业已办理了初始登记。故也能够反映土地规划纠纷与房屋产权的延期办理不具有必然关联性。故被告豪盛投资公司辩称系行政机土地纠纷所致，与事实不符，本院不予采信。原、被告在合同中约定了违约金按买受人支付全部已付款的日万分之一进行计算，被告庭审中答辩称违约金过高。经计算，该违约金约定已低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的标准，并不存在过高的情形，故被告豪盛投资公司的违约金过高的答辩意见，本院不予采信。据此，经计算，逾期办理初始登记违约金为26375元（433800/10000元/天×608天）；原告主张逾期办理转移登记违约金从取得总产权证后180日内即从次日2016年5月29日计算至2017年3月15日（原告主张的截止时间），计算标准为每日元43.38元（433800元÷10000），逾期办理转移登记违约金经计算为12580.2元（43.38元/天×290天），两项违约金合计38955.2元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告绵阳豪盛投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告杨凤琼违约金38955.2元；二、驳回原告杨凤琼的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为485元，保全费488由被告绵阳豪盛投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  何艳红二〇一七年五月九日书记员  白 敏