.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市崆峒区人民法院民事判决书（2017）甘0802民初282号原告（反诉被告）王保文。诉讼委托代理人张春云，甘肃广辰律师事务所律师。诉讼委托代理人丁义峰，甘肃广辰律师事务所律师。被告（反诉原告）曹秀兰。诉讼委托代理人张志荣（系被告曹秀兰长子）。（特别代理）被告（反诉原告）张军。本院受理原告（反诉被告）王保文与被告（反诉原告）曹秀兰、张军房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员杨瑞平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张春云、丁义峰，被告曹秀兰的委托代理人张志荣、被告张军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王保文向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告退还房屋转让款65000元，并按同期中国人民银行贷款利率支付2014年4月3日至2017月1月10日的利息9617.92元，此后利息按同期中国人民银行贷款利率计算至房屋转让款全部付清之日为止；2、判令二被告向原告支付违约金50000元；3、判令二被告向原告支付修缮款8000元；4、判令二被告赔偿原告经济损失和信赖利益损失400000元；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年4月3日，原告与二被告签订书面《院落转让协议》，约定二被告将其所有的位于平凉市××区社的一处农村宅基地转让给原告，院落转让总价款为65000元，原告于当日支付；同时约定院落一旦遭遇拆迁，拆迁补偿款归原告所有；一方违约，应向对方支付违约金50000元。2016年6月，原告所购买的二被告院落被崆峒区人民政府纳入棚户区改造征收范围，但原告被开发区房屋征收办公室工作人员告知不能领取该院落补偿款。2016年12月7日，原告将二被告诉至平凉市崆峒区人民法院，请求判令原告领取该院落的拆迁补偿款，被法院认定原告与二被告签订的《院落转让协议》无效，驳回了原告的起诉。现原告起诉请依法支持诉讼请求。反诉原告曹秀兰、张军向本院提出反诉请求：1、确认合同无效；2、判令反诉被告王保文返还位于平凉市××区社院落一处（登记在张永元名下）。反诉事实与本诉事实基本一致，增加的事实为:反诉原告与反诉被告对院落转让协议被认定无效后的事宜，双方自愿协商约定，反诉原告向反诉被告返还转让款以及同期银行利息、违约金、补偿金共计150000元，反诉被告向反诉原告交还院落及签订的《院落转让协议》；后反诉原告支付反诉被告150000元，但反诉被告不守诚信，又再次起诉。现反诉要求确认合同无效，驳回反诉被告请求；判令反诉被告返还院落。本诉中，二被告对原告所主张的事实无异议，但认为：1、本案曾经平凉市崆峒区判决，我们遵从上次判决，不同意原告的诉讼请求；2、因原告不是天门村西庄社村民，所以我们双方签订的房屋买卖合同是无效的，不存在向原告支付违约金等费用。3、我们双方最后达成一致意见，由我们向原告支付150000元，原告向我们返还涉案房屋。我们已经向原告支付了150000元，原告却未返还院落，望支持被告的反诉请求。反诉中，反诉被告对反诉原告所主张的事实无异议，但认为：反诉原告称双方已经通过协商的方式解决了，但是双方并没有达成一致意见，所以反诉原告的反诉请求不成立，请求法院驳回。双方承认对方在本案中主张的事实，故对本诉事实和反诉事实均予以确认。根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的诉辩意见，本案争议焦点主要是:一、双方签订的《院落转让协议》是否有效？二、如果转让协议无效，会产生什么法律后果？三、双方是否对善后事宜协商一致？本院认为，农村房屋及宅基地转让应当符合法律和行政法规的规定。本案中，对于双方签订的《院落转让协议》是否有效的问题，《农村宅基地管理办法》第二条规定”农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体所有土地。”、第八条规定”农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。......”、第十七条规定”农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，......报乡（镇）人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。”；《中华人民共和国土地管理法》第八条规定”......宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第十条规定”农民集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；......”、第六十三条规定”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”；《中华人民共和国物权法》第六十条规定”对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”、第一百五十三条规定”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据上述规定，我国农村集体土地存在乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村内两个以上农民集体经济组织所有三种情形，即我国实行的是”三级所有”的农民集体所有土地的基本形式，而宅基地就属于农村集体土地，农村村民对宅基地只享有使用权，并且该使用权与特定的身份相关联，只有具备本集体经济组织身份的人才能取得该使用权，即该农村集体经济组织之外的人不能申请并取得集体土地使用权；同时，法律和行政法规亦作出了禁止性规定，即该集体经济组织的特定成员不能将集体土地使用权转让给本集体经济组织之外的人；即使进行集体土地使用权转让，也要严格遵守法律和行政法规规定的申请、审查、审核、批准、变更登记等相关程序。本案中，被告曹秀兰、张军为天门村西庄社农民，而原告王保文为甘肃省××县上场社农民，并非同一农村集体经济组织内的成员，且二被告与原告签订的《院落转让协议》中所涉及的宅基地的性质为天门村西庄社集体土地，原、被告之间转让天门村西庄社集体土地使用权的行为违反了法律和行政法规的禁止性规定，并损害了天门村西庄社全体成员的利益，故应认定该《院落转让协议》无效；对于合同无效后产生的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条作了明确规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，二被告应返还原告转让款，原告应将房屋及院落交还二被告；对于双方是否对善后事宜协商一致的问题，由于本案涉及的标的物被列入政府拆迁范围，拆迁协议至今未签订，补偿款数额无法确定，且原告亦未提供相关证据证明其损失，因此，原告的经济损失应另案起诉，二被告超出转让款返还的款项亦应一并审查；原告入住时对二被告的房屋进行了修缮，二被告承认修缮的事实，且修缮费用原告主张8000元亦合理，故二被告对原告的修缮费用应当返还。综上所述，对原告要求二被告返还转让款、修缮款及二被告反诉要求原告返还房屋院落的诉讼请求均予以支持；原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《农村宅基地管理办法》第二条、第八条、第十七条之规定，判决如下：一、确认被告曹秀兰、张军与原告王保文签订的《房屋院落转让协议》无效；二、被告曹秀兰、张军于本判决生效后十日内返还原告王保文转让款65000元（已返还）。三、原告王保文于本判决生效后十日内向被告曹秀兰、张军交还位于××区社房屋及院落一处；四、被告曹秀兰、张军返还原告王保文房屋修缮款8000元。五、驳回原告王保文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9126元，减半收取4563元，原告承担2282元，二被告承担2281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员杨瑞平二○一七年五月十日法官助理高志龙书记员白亚茹