.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初45号原代：宁夏崇业贸易有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：顾伟育，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳红，宁夏合天律师事务所律师。被告：杨颖，女，1988年6月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏崇业贸易有限公司诉被告杨颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张艳红、被告杨颖到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.被告支付欠缴的租金101107.6元，采暖费6985.62元、物业费2651.64元，并承担违约金30332元（欠缴租金总额101107.6元的30%），以上共计141076.86元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原告从银川万达投资置业有限公司（以下简称万达公司）购买了银川万达中心室外步行街商铺。购买前已知该商铺由被告承租，经协商双方同意继续履行万达公司与之剩余租期的租赁合同，万达公司将未到期的租金24947元和租赁保证金转给原告。为了明确原被告的权利义务，原、被告又签订了新的租赁合同。截止起诉前，除了从万达公司转来的租金和租赁保证金外，被告没有再支付任何费用。万达公司转来的24947元只能冲抵到2016年3月29日的租金，从2016年3月30日至今的租金被告分文未付。根据双方合同第16条的规定，被告的违约行为已经具备了合同解除的条件。当原告通知被告要解除合同时，被告又以种种理由搪塞拖延。由于被告不仅不交纳租金和其他费用，还很少开门营业，严重影响了原告利益的实现和万达中心的形象。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.被告同意解除双方签订的租赁合同；2.对原告主张的租金数额有异议。2016年9月11日，原告委托工作人员韩甜和郑潇潇将被告店门锁闭，致使被告无法营业，同时不允许被告搬店里的任何东西，因此被告认为自2016年9月11日后原告已经将房屋使用权收回。大概在9月底的时候，被告找原告洽谈房屋出租事宜，洽谈期间被告配合原告的一切安排。因此，自2016年9月11日之后被告不应当承担房租；3.对采暖费和物业费有异议。自2016年9月11日之后，原告收回了房屋的使用权，被告不应承担之后的采暖费和物业费���4.对违约金的计算也应当以原告收回房屋之前所欠的租金为基数进行计算，计算标准为最高不超过所欠租金的30%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的《房屋租赁合同》、房屋所有权证书各一份，被告提交的照片、短信记录等证据，双方对证据的三性均无异议，本院予以确认；原告提交的情况说明一份，被告提出异议认为不应由其承担，本院经审查，对该证据的三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于银川万达中心室外步行街商铺出租给被告使用，该商铺建筑面积为167.12平方米；租赁期限为56个月零5天，自2015年12月25日至2020年8月29日止；第三条租金标准和租金支付：房屋租金��照建筑面积支付，自2015年12月25日至2016年8月29日，每月每平方米110元，其中免租4个月5天，合计租金70905.11元；自2016年8月30日至2017年8月29日，每月每平方米110元，其中免租3个月，合计租金165449元；自2017年8月30日至2018年8月29日，每月每平方米110元，其中免租3个月，合计租金165449元；自2018年8月30日至2019年8月29日，每月每平方米115元，合计租金230626元；自2019年8月30日至2010年8月29日，每月每平方米115元，合计租金230626元；租金每季度支付一次租金，每次支付均需提前20日，如遇节假日则顺延；合同首期租金应于合同签订后5个工作日内支付，2015年12月25日至2016年3月29日期间应交租金24947.11元；第五条保证金：合同签署当日，被告应向原告支付人民币18383元作为租赁保证金；合同终止且经原告确认被告已履行合同约定的全部义务后30日内，原告将剩余的租赁保证金无息还予���告；原告有权从租赁保证金中扣除被告欠付的租金或物业费，由此造成的租赁保证金或物业服务费保证金的不足部分，被告应在收到原告通知后7日内补足，原告扣除被告欠付的租金或物业服务费并不免除被告应承担的相应违约责任；第七条物业服务费及物业管理：作为房屋承租人，被告应当自计租之日起向物业服务公司按规定标准交纳该房屋是物业服务费；因被告迟延交纳物业服务费，导致原告代为支付并承担责任的，原告有权向被告追偿并要求被告承担原告因此而支付的其他费用；第十六条违约责任：合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下之租赁保证金；被告迟延交纳合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，被告应当向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过15日，原告有权单方解除合同；在租赁期限内，���被告迟延交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告也有权解除合同；第十八条房屋的交还和交还期：因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止的，则在终止后7日内被告应将房屋交还给原告，在交还期内，被告仍应按照届时月租金标准向原告支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。双方还对其他事项进行了约定。《租赁合同》签订后，该商铺的原所有人万达公司转来与被告租赁合同中未到期租金24947元、租赁保证金18383元。万达公司转来的24947元未到期租金双方确认已冲抵被告应交纳的2015年12月25日至2016年3月29日期间的租金，2016年3月30日至今的租金被告未向原告交纳；另被告将租赁商铺的物业服务费交至2016年8月31日，2016年9月1日起的物业费未予交纳；2015年度及2016年度采暖费未予交纳。另查明，因被告未能按期交纳租金，原告于2016年9月11日将被告经营的店铺门锁闭。后双方协商未果，引起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在履行合同过程中，双方产生争议，本院逐一评判如下：争议焦点一、原告于2016年9月11日锁闭被告商铺门的行为是否发生解除合同的效力。本院认为，原告未按合同约定支付租金且超过约定天数时，��同约定的解除条件即已具备，原告依约享有单方解除权。原告于2016年9月11日采取了将被告商铺门锁闭的行为，该行为即代表解除合同的意思表示，且已为被告所知悉，即可发生解除合同的效力。故本院确认本案《租赁合同》在2016年9月11日已解除，对被告的相关答辩意见本院予以采纳，原告第一项诉讼请求已然实现，本院在本案中不作处理。争议焦点二、2016年9月11日合同解除后的房屋租金被告是否承担交纳义务。被告对原告要求其交纳2016年3月30日至2016年9月11日期间租金主张无异议，对原告要求其交纳2016年9月11日之后的租金有异议，认为合同已经解除，不应交纳。本院认为，正是因为合同已经因被告的违约行为而由原告单方予以解除，应适用合同第十八条”因被告违约导致本合同终止的，则在终止后7日内被告应将房屋交还给原告，在交还期内，被告仍应按照届时月租金标准向原告支付占用费”的约定，被告应在2016年9月18日前将房屋交还给原告并承担相当于租金标准的占用费。但因未找到新的承租人，被告至今未将房屋交还给原告。原告现主张解除合同后的房屋租金，实质上系以房屋租金为标准的房屋占用费，该项诉请并无不当，故对原告要求被告支付2016年3月30日至2016年12月29日期间租金101107.6元的诉讼请求，本院依法予以支持；对被告提出的2016年9月11日之后不承担租金的答辩意见，本院不予采纳。争议焦点三、被告所欠物业费、采暖费是否应予交纳。因双方当事人在《租赁合同》中约定物业费及能源费自计租之日起由被告负担，故物业费及采暖费系本案租赁合同中被告应履行的附随义务，被告应按合同约定履行交纳义务。现被告认为租赁合同于2016年9月11日解除后其不应继续承担物业费、采暖费的答辩意见，因合同解除系由被告的违约行为所造成，且被告在该物业费、采暖费产生期间尚未将房屋交还给原告，故被告的该项答辩意见不能成立。被告应交纳所欠物业费、采暖费。争议焦点四、租赁保证金18383元是否应予没收。双方在《租赁合同》中约定，合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收合同项下之租赁保证金。现没收条件成就，原告主张没收租赁保证金18383元具有合同依据，本院予以支持。争议焦点五、原告主张欠缴租金总额30%的违约金30332元能否成立��因原告没收租赁保证金系以被告违约导致合同提前终止为依据，故该租赁保证金的性质实系违约金，而违约金系以惩罚性为辅，补偿性为主，原告没收租赁保证金18383元的行为已足以弥补其经济损失，故对其主张的违约金30332元本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共��国消防法》第十五条、第七十三条第一款第三项，《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨颖与本判决生效后十日内向原告宁夏崇业贸易有限公司支付房屋租赁费101107.6元（2016年3月30日至2016年12月29日）、物业费2651.64元（2016年9月1日至2016年12月29日）、采暖费6985.62元（2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2016年12月29日），合计110744.86元；二、驳回原告宁夏崇业贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1561元，由被告杨颖负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员何玲二〇一七年五月六日书记员马旭元