云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0925民初35号原告：彭燕，女，1984年9月27日出生，傣族，大专文化，教师，住双江自治县。委托诉讼代理人：董绍良，男，云南两江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：双江锦丽房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91530925592012645T，住所地：双江自治县锦丽时代购物广场五楼。法定代表人：刘军，男，该公司董事长。原告彭燕与被告双江锦丽房地产开发有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭燕的委托代理人董绍良、被告双江锦丽房地产开发有限责任公司的法定代表人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭燕向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告签订的JLXC-2014026号商品房购销合同为有效合同；2、请求依法确认被告延期交房构成违约；3、请求判令被告支付延期交房违约金93776元（截止2017年1月5日，扣除已经支付的前90天的违约金900元）；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月16日，原告与被告签订购房合同1份，合同编号为JLXC-2014026。双方就商品房的基本情况、计价方式及价款、面积误差、付款方式和逾期违约责任承担等作了明确的约定。其中交房期限约定为2014年12月28日（甲方将经过结算单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方）。逾期交房的违约责任约定为：（1）交房时间届满的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期90天后，甲方按照乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约履行了应尽的义务。可是被告的房屋一直未经组织验收，因为达不到交房条件，所以原告一直未接房。2017年1月5日，为解决住房问题，原告接受了被告的房屋。截止2017年1月5日，被告逾期天数为739天，应该支付的违约金为94676元，扣除已支付的900元，还应支付93776元。因就违约金的赔付事宜双方不能达成一致，特诉至法院。被告双江锦丽房地产开发有限责任公司辩称，原告所述房屋达不到交房条件不是事实，公司在房屋验收后于2015年8月5日通知原告接房，是原告自己不按时接房。按照接房通知的时间计算，公司应支付原告的违约金为21963元。同时，与原告同期购房的业主接到公司的接房通知后都按通知要求接房了，是原告自己不来接房。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据本院认定如下：1、竣工验收备案表，本院认为，该证据来源合法、内容真实、与本案相关联，结合下述本院依职权制作的调查笔录，本院予以采信；2、客户领取交房钥匙明细表，本院认为，该证据来源合法、内容真实、与本案相关联，能够证实原告彭燕于2017年1月5日领取房屋钥匙的事实，本院予以采信。为查明案件事实，本院依职权向双江住房和城乡建设局工程质量监督站负责人赵双华进行调查，制作调查笔录1份，赵双华证实，按照中华人民共和国住房与城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《建设工程质量验收统一标准》第6.0.6条的规定：“建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收。”，竣工验收是由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位进行验收，在该备案表上签字确认后，相应的主体责任就由其终身承担。而没有在工程质量监督站进行备案是由于政府的一些特殊原因导致，且没有进行备案不影响工程的验收，工程竣工验收的时间是按备案表上的签章时间即2015年8月6日计算。对本院依职权制作的调查笔录，原告质证后不予认可，被告质证后认可该证据。本院认为，该证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院依法予以采信。本院据此认定事实如下：2014年6月22日，原告彭燕与被告双江锦丽房地产开发有限责任公司经协商后签订合同编号为JLXC-2014026号的《商品房购销合同》一份，购买位于双江忙袜河南侧锦丽新城B19幢第1单元2层202号房。合同明确约定了购买的商品房基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任、交接等相关权利和义务。该合同于2014年7月16日在双江房地产管理所备案。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告双江锦丽房地产开发有限责任公司未能在合同约定的期限即2014年12月28日前按期交房。被告按合同约定向原告支付逾期交房头90天的违约金900元。截止2016年8月6日，勘察单位中佳勘察设计有限公司、设计单位云南汇邦设计（院）有限公司、施工单位遂宁市宏厦建筑工程有限公司云南分公司、监理单位临沧志合建设工程监理有限责任公司、建设单位双江锦丽房地产开发有限责任公司均在《竣工验收备案表》上签名确认该工程合格，但未在备案机关备案。2015年8月26日，被告双江锦丽房地产开发有限责任公司通知原告接房，但原告认为被告未按合同约定组织房屋验收，达不到交房条件，拒绝接房，直至2017年1月5日才接房。因原告认为被告逾期交房构成违约，按合同约定应支付相应的违约金，但双方就违约金应计算至什么时间不能达成一致意见，故原告诉至法院，提出如上诉请。本院认为，原告彭燕与被告双江锦丽房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告要求确认《商品房购销合同》为有效合同的主张符合法律规定，本院予以支持。合同约定，被告应于2014年12月28日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，但被告却未在合同约定的期限内履行交付义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。因原、被告双方在《商品房购销合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，被告双江锦丽房地产开发有限责任公司应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。按照双方的合同约定，被告应承担的违约责任为：在合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按照原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。关于被告违约的实际天数，本案中，截止2015年8月6日，被告所购买商品房工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均认定房屋质量合格，符合《建设工程质量验收统一标准》的规定，应认定商品房工程已于2015年8月6日组织验收合格。被告于2015年8月26日电话通知原告办理商品房交接手续，符合双方约定的通知方式，被告已履行了合同约定的通知义务，按照合同的约定，由于原告的原因，未能按期交接的，责任应由原告承担。2015年8月26日后的迟延交房是由于原告认为被告未组织验收商品房，属于原告自身原因造成交房的不能，在被告履行通知义务后的逾期交房责任应由原告自行负担。故被告逾期交房的时间应计算至2015年8月26日。原告诉请要求按截止到2017年1月5日计算违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。截止2015年8月26日，被告共逾期242天，按照合同约定，逾期90天内，按每日10元计算；逾期90天后，按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，故被告应支付的违约金为（90天×10元）+（288988元×0.05%×152天）=22863元，扣除被告已先行支付的900元，还应支付违约金21963元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告彭燕与被告双江锦丽房地产开发有限责任公司签订的合同编号为JLXC-2014026号的购房合同有效；二、被告双江锦丽房地产开发有限责任公司延期交房已构成违约，应于本判决生效后15日内向原告彭燕支付逾期交房的违约金21963元；三、驳回原告彭燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2144元，按《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定减半收取1072元，由被告双江锦丽房地产开发有限责任公司负担350元，原告彭燕负担722元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员 赵 勇二〇一七年五月五日书记员 王金金