湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初5594号原告：潘鹏，女，1980年1月1日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市，现住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号长源大厦2401、2402室。法定代表人：罗钧，总经理。被告：杨ＸＸ，男，1974年11月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。第三人：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。负责人：高钧平，行长。委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，公司员工。原告潘鹏诉被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、杨ＸＸ，第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由审判员李红鹰担任审判长，与人民陪审员翁月芬、朱爱民组成合议庭，因被告联友公司下落不明，本院于2016年11月1日在《人民法院报》上向被告联友公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭组成人员通知书、廉政监督卡，于2017年2月4日开庭，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人王盟盟、第三人中行江汉支行委托诉讼代理人毛进军、张峥辉到庭参加诉讼，被告联友公司、杨ＸＸ经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘鹏诉称，原告与被告联友公司于2003年11月28日签订了《武汉市商品房买卖合同》，联友公司将其开发的位于武昌区中华路都景园1栋1-5-5房屋作价283922.34元售给原告，并约定了逾期办证的违约条款。原告按约向联友公司付清了全部购房款，联友公司向原告交付该房屋，原告一直居住使用至今。联友公司于2012年11月28日向原告开具了《销售不动产统一网络发票》，并与当日向原告出具承诺书：认可原告付清房款，承诺即日起90天内为原告免费办理房地产权属证书。但是，联友公司至今未能配合原告办理上述房屋的房地产权属证书。现经原告发现，联友公司为了自用资金需要，以虚假房屋买卖形式与杨ＸＸ签订房屋买卖合同，向第三人按揭贷款，杨ＸＸ与第三人签订了《零售贷款抵押合同》，并办理了预购商品房合同抵押权。原告认为原告与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系真实意思表示，原告付清全部购房款，并一直居住使用该房屋，是该房屋的真实购买者，《武汉市商品房买卖合同》具备法律效力。而联友公司与杨ＸＸ签订的房屋买卖合同并无买卖房屋的意思表示，实际是为套取贷款，应属无效合同，杨ＸＸ并无房屋权利，与第三人签订的《零售贷款抵押合同》无效，被告和第三人应当解除预购商品房合同抵押权。根据合同约定和法律规定，联友公司逾期未为原告办理房地产权属证书，应当承担违约责任。故诉至本院请求判令：1、原告潘鹏与被告联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-5-5的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、被告联友公司与杨ＸＸ签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、被告杨ＸＸ与第三人中行江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、被告和第三人解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、被告协助原告办理诉争房屋的房地产权属证书；6、被告向原告支付逾期办证违约金2839.22元；7、本案诉讼费、查询费等费用由被告承担。庭审中，原告明确第4、5项诉讼请求中的被告是指被告联友公司、杨ＸＸ，第6、7项诉讼请求中的被告是指被告联友公司。原告潘鹏为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、原告身份证、被告联友公司工商公示信息，拟证明原被告的主体身份。证据二、2003年11月28日潘鹏与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、联友公司出具的销售不动产统一网络发票1张、联友公司承诺书，拟证明原告从被告联友公司购房并支付全部价款的事实。证据三、潘鹏出具的情况说明1份及照片1张，拟证明诉争房屋由原告潘鹏实际居住使用。证据四、杨ＸＸ与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、杨ＸＸ与第三人中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》、武汉市房屋抵押记载信息单，拟证明联友公司以虚假房屋买卖形式与被告杨ＸＸ签订房屋买卖合同，属无效合同，抵押权无效。证据五、武昌区房管局查询档案服务费发票2张，拟证明原告到房管局查询房屋状况的花费110元。被告联友公司未作答辩，亦未提交证据。被告杨ＸＸ未作答辩，亦未提交证据。2016年11月23日，本院向被告杨ＸＸ做了询问笔录，载明：我2004年在深圳嘉音装饰公司武汉分公司工作，老板叫胡红媛（音）。后来我知道胡红媛的老公是联友公司的，叫罗钧，具体是做什么，我们不清楚。当时我入职时，公司曾要求我们交身份证，我就把我的身份证复印件交给公司了。我没有购买过都景园的房子，商品房买卖合同上不是我签的名字，我也没有找中国银行贷款。我认为这个购房和贷款行为都与我没有关系，我要求解除。第三人中行江汉支行辩称，抵押合同和借款合同都是有效的，杨ＸＸ的房子办理了物权登记，银行取得了抵押权，债权不能对抗物权，愿意协商解决纠纷。第三人中行江汉支行为支持其辩解意见，提交以下证据：证据一、杨ＸＸ身份证和户口簿的复印件，拟证明杨ＸＸ办理抵押时向银行提供身份证明的事实。证据二、公证书1份，拟证明杨ＸＸ在借款合同和抵押合同上的签名是真实的。证据三、联友公司向贷款人开具的收据，《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》、《武汉市期房抵押证明》，拟证明杨ＸＸ与中国银行签订贷款合同，合同真实有效，并且中行江汉支行已取得抵押权的事实。经庭审举证、质证，被告联友公司、杨ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。第三人中行江汉支行对原告提供的证据四真实性无异议，对证明目的有异议，认为证明了己方意见，对其他证据认为与己无关，不予质证。原告对第三人提供的证据三真实性有异议，对证据一的真实性无异议，对证据二认为被告杨ＸＸ无权用原告房屋进行抵押，抵押合同无效。原告对杨ＸＸ所做的询问笔录真实性无异议，第三人中行江汉支行对该证据的真实性有异议，不认可杨ＸＸ的说法。本院对双方无异议的证据的证明效力予以确认。对第三人中行江汉支行提供的公证书载明，杨ＸＸ于2003年4月22日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但上述两份合同杨ＸＸ落款时间为2003年4月9日，公证书与实际不符，且与杨ＸＸ陈述未与中行江汉支行签订合同相矛盾，本院不予采信该份证据。对双方有争议的其他证据的证明效力，本院综合当事人陈述及其他有效证据予以认定。经审理查明，2003年11月28日，原告潘鹏与出卖人被告联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：潘鹏以总价28万元购买位于武昌区中华路137号都景园第1栋1单元5层5号房，建筑面积134.5平方米；潘鹏2003年11月28日付款1万元、2003年12月28日前付5万元、余款22万元银行按揭20年；2003年12月1日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，原告潘鹏陆续支付了购房款，联友公司向潘鹏交付了诉争房屋，潘鹏一直居住使用至今。2012年11月28日，被告联友公司向潘鹏出具了《销售不动产统一网络发票》，载明：付款方潘鹏，收款方联友公司，不动产项目名称都景园，楼牌号1栋1单元5楼5号房，建筑面积136.37平方米，金额283922.34元，款项性质售房款等。同日，联友公司出具“承诺书”，载明：1、我公司已于2012年11月28日收到潘鹏女士购买都景园1单元505室136.37平方米，该房屋总价人民币283922.34元，尾款人民币223922.34元，至此，该房屋的所有房款已经全部付清，同时，我公司已向潘鹏女士开具了该房屋的购房发票；2、我公司将指派专人免费为潘鹏女士代为办理该房屋的两证，并承诺在自2012年11月28日起的90天内将所有手续全部办理完毕；3、若因我公司的原因导致在上述时间段内未能将该房屋的两证办理完毕，我公司愿意承担由此引起的相关法律和经济责任。另查明，2003年2月18日，杨ＸＸ与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：杨ＸＸ以总价528996元购买位于都景园第1栋1单元5层5号房，建筑面积203.46平方米；杨ＸＸ首付158996元，按揭37万元；2002年12月30日前交房。2003年4月17日，武汉市武昌区房产管理局办理了该房屋的商品房买卖合同备案登记。被告杨ＸＸ陈述未签订过上述购房合同，未实际支付过购房款，也未占有使用该房屋。2003年4月，中行江汉支行与杨ＸＸ签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：杨ＸＸ向中行江汉支行借款37万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行1次性以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，杨ＸＸ以都景园1-1-5-5房屋为借款合同提供抵押。合同尾处杨ＸＸ签名按印，落款时间2003年4月9日，中行江汉支行签名盖章，落款时间2003年4月16日。2003年4月25日，中行江汉支行在武昌区房产管理局办理了编号为昌200301667预购商品房合同抵押权。被告杨ＸＸ陈述未签订过上述贷款合同，未实际取得贷款。查明，原告潘鹏到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。本院认为，原告潘鹏与被告联友公司2003年11月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助潘鹏办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给潘鹏，该合同已经实际履行，购房款已全部结清，被告联友公司应当继续履行协助原告潘鹏办理房屋权属证书的合同义务。故对原告请求确认与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。联友公司将本案诉争房屋出售给潘鹏后，又与杨ＸＸ签订《武汉市商品房买卖合同》，将该房屋出售给杨ＸＸ，并以杨ＸＸ的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。被告杨ＸＸ到庭陈述未与联友公司签订过购房合同，未交纳过购房款，亦未与中行江汉支行签订过任何合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告要求确认联友公司与杨ＸＸ签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。关于杨ＸＸ与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，被告杨ＸＸ否认签订过该合同，因联友公司与杨ＸＸ签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，杨ＸＸ也无权将并非本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了原告潘鹏的合法权益，故杨ＸＸ与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故本院对原告潘鹏请求确认杨ＸＸ与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，本院予以支持。被告联友公司将诉争房屋销售给潘鹏，又与杨ＸＸ签订《武汉市商品房买卖合同》，并将该房屋作为抵押向中行江汉支行申请贷款，导致潘鹏无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与潘鹏签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，联友公司应按已付房价款的1%向潘鹏支付违约金，即283922.34元×1%=2839.22元。故对原告请求被告联友公司支付逾期办证违约金2839.22元，本院予以支持。关于潘鹏请求被告联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故本院对潘鹏的该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告潘鹏与被告武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、被告武汉市联友房地产开发有限公司与被告杨ＸＸ签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。三、被告杨ＸＸ与第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效。四、被告杨ＸＸ、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200301667期房抵押证明的手续。五、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告潘鹏办理房地产权属证书。六、被告联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告潘鹏支付逾期办证违约金2839.22元。七、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告潘鹏支付查询费110元。本案案件受理费5601元，公告费560元，合计6161元，由被告武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款原告潘鹏已垫付，由被告武汉市联友房地产开发有限公司随同上述款项一并付给原告潘鹏）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  李红鹰人民陪审员  翁月芬人民陪审员  朱爱民二〇一七年五月十一日法官 助理  邱一恒书 记 员  吴 迪