四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终1755号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘仁川，男，1947年11月29日出生，汉族，住成都市青羊区。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：秦洪英，女，1957年12月27日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：张万成，四川法银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利，四川法银律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：袁玉洁，男，1962年3月12日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：唐运泽，四川兴蓉律师事务所律师。特别授权。上诉人刘仁川、秦洪英因与被上诉人袁玉洁房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2016)川0105民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘仁川、秦洪英上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回原审本诉袁玉洁的诉讼请求，支持刘仁川、秦洪英诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认为：“《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（以下简称《四川省公有住房出售暂行办法》）第九条规定的限制交易时间已过，刘仁川、秦洪英可以协助袁玉洁过户，不存在因政策原因无法过户的情形”，无任何证据证明，案涉房屋与机关办公区无法区分，至今无法过户。2.刘仁川、秦洪英要求解除合同既符合上述法规规定，具有法律依据，而且符合合同约定。3.秦玉洁让陈诗泰冒充刘仁川的养子，非法将房屋过户给陈诗泰，该行为既违法，又规避了合同约定，一审判决将房屋过户变相支持了这一行为。秦玉洁辩称，一审判决事实清楚、法律适用正确，请求维持原判。事实和理由：1.刘仁川、秦洪英作为房屋所有权人，依法享有转让房屋的权利，买卖房屋系真实意思表示，其解除合同的请求于法无据。2.物权法对于已取得房屋产权的房屋的处置没有限制性条件，涉案房屋目前允许交易，《四川省公有住房出售暂行办法》系下位法，突破了物权法的规定，案涉房屋具备过户条件，应当责令办理过户。3.由于买卖行为发生的价格与目前相差甚远，刘仁川、秦洪英要求解除合同属恶意行为，违反了诚实信用原则和违约方不得获利原则。袁玉洁向一审法院起诉请求，刘仁川、秦洪英拒绝按《房屋买卖合同》办理案涉房屋的过户，请求判令其履行过户义务。刘仁川、秦洪英向一审法院反诉请求，袁玉洁与案外人陈诗泰恶意串通，以虚假赠与方式将案涉房屋过户给陈诗泰，且自己与袁玉洁签订的《房屋买卖合同》违反了《《四川省公有住房出售暂行办法》第九条关于“与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作区分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或单位职工出售。”的规定，请求判令上述《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：刘仁川、秦洪英（作为卖方）与袁玉洁（作为买方）、成都金大房产代理有限公司（作为中介方）签订未注明签订日期的《房屋买卖合同》，其中载明：刘仁川自愿将位于“青羊区光华村街6号产权证号0168697套型2楼层6面积55.74（平方米）”出售给袁玉洁；双方议定此房总售价为64000元；若因政策性因素而导致房屋不能过户，不属违约，则甲方应退还给乙方所交定金，此合同亦即终止。袁玉洁于2003年8月4日付定金64000元给刘仁川，双方约定于2003年8月4日办理过户（公证），同时支付全款（余款）。刘仁川陈述其从中介处收到房款64000元，但未参与办理过户手续。2003年9月15日形成《赠与合同》一份，载明：赠与人刘仁川系受赠人陈诗泰的养父，刘仁川自愿将个人所有的成都市青羊区光华村街6号3幢3单元602号房屋全部赠与陈诗泰。刘仁川主张该份《赠与合同》上“赠与人”处“刘仁川”签字并非其本人所签，陈诗泰对此予以认可。2003年9月15日形成（2003）川省公证字第3427号《公证书》一份，该《公证书》内容为对刘仁川作为赠与方与受赠方陈诗泰签订的《赠与合同》进行公证。2014年10月13日，律政公证处（原四川省公证处）提交了《情况说明》一份，载明：“经核实，我处公证档案中并无（2003）川省公证字第3427号赠与公证书”。刘仁川、陈诗泰对该《情况说明》均无异议。2003年9月22日，上述房屋的所有权人从刘仁川变更登记为陈诗泰，登记原因为“房赠”。后经成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第4857号民事判决书认定，确认上述赠与方署名为“刘仁川”，被赠与方为被告陈诗泰的《赠与合同》未成立、生效。该判决书已于2015年1月14日发生法律效力。经成都市青羊区人民法院（2015）青羊行政初字第170号行政判决书判决撤销成都市城乡房产管理局向陈诗泰颁发的房屋所有权证（蓉房权证成房监证字第××号）的颁证行为所对应的房屋所有权证登记行为。该判决书发生法律效力。另查明，1993年3月26日，刘仁川（作为购房人、乙方）与四川省气象局（作为售房产权单位、甲方）签订《售购房合同书》一份，载明：甲方同意将坐落在成都市青羊区光华村街6号三幢三单元六楼02号公有住房一套，分户门以内建筑面积49.98平方米出售给乙方；该套住房出售总房价款计9746.10元；乙方享受优惠后应付总房价款计5997.60元；乙方缴付购房款自愿选择一次付清，实付购房款计4798.08元；乙方在付清房款、办妥产权手续后，即对该住房拥有全部占有权、使用权和受到限制的受益权、处分权，可以使用、继承，不得赠与、出租；乙方在取得房屋产权证满五年后，允许出售等。2001年5月，刘仁川（作为购房人、乙方）与四川省气象局（作为售房产权单位、甲方）签订《转换全产权售购房合同书》一份，载明：甲方同意将1999年以标准价出售给乙方的位于成都市青羊区光华村街6号3幢3单元6楼602号的住房转换成全产权；该住房建筑面积为55.74平方米，其中楼梯间面积为5.76平方米；乙方转换全产权应补房价款必须一次付清，实际应补房价款为12004.03元；乙方补足房价款后即取得所购住房的全部产权，住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归乙方所有等。2.2014年6月24日，四川省气象局保卫科出具《证明》一份，载明“陈诗泰（身份证编码510105197611181795），以我局2004年外来人口登记资料显示，从2004年至今住我局3幢3单元602号”。3.2014年6月25日，成都市青羊区人民政府光华街道办事处浣花社区居委会出具《证明》一份，载明：陈诗泰从2004年长期居住在成都市青羊区3栋3单元602号；户籍迁入时间为2004年12月8日。4.2014年6月30日，四川省气象局机关服务中心物业管理科出具《说明》一份，载明“我单位职工刘仁川于2004年2月向我单位书面提出申请，3栋3单元602号房屋的水电气费用由陈诗泰自己交纳，单位不再从其工资卡上扣除”，该份说明上另有“朱彪”签署“刘仁川当时到省局后勤中心物业管理科写出书面说明，要求其水电气费由陈诗泰到物管科现金缴交，情况属实，近几年来，3-3-602号一直按时缴交，不欠费用”。5.2014年5月，刘仁川作为房屋出租人、陈诗泰作为房屋承租人与四川省气象局保卫科签订《治安消防责任书》，载明：“……3幢3单元602号房屋出租人刘仁川，承租人陈诗泰，向四川省气象局保卫科签订消防治安责任书，……”2014年10月14日，四川省气象局保卫科出具《“责任书”制作说明》，载明：“在制表（治安消防责任书）过程中，我科统一将变更了房屋使用人的房屋原房东（分配房屋的职工）列为‘房屋出租人’，在签字栏中，就没有再注明：出售、借用、租赁人等其他情况。”6.2004年9月6日，刘仁川向陈诗泰出具收条一份，载明：今收到陈诗泰2003年11月至2004年10月电视收视费共计110元。2005年10月11日，刘仁川向陈诗泰出具收条一份，载明：今收到陈诗泰光纤收视费从2004年10月至2005年9月，共12个月费用130元。2006年9月18日，刘仁川向陈诗泰出具收条一份，载明：今收到陈诗泰光纤电视费从2005年10月至2006年9月（每月11元），共计11元/月×12月＝132元。一审审理中，刘仁川、秦洪英提交了四川省气象局机关住房制度改革领导小组办公室出具的《情况说明》一份，证明案涉房屋与省气象局办公区未分割开。袁玉洁对其真实性、合法性、关联性均不予认可，认为四川省气象局机关住房制度改革领导小组办公室不是独立的法人，无权出具的《情况说明》，该证据形式不符合法律规定。一审法院认为，袁玉洁与刘仁川、秦洪英签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。袁玉洁已经按照合同约定支付了全部购房款64000元，刘仁川也确认已经收到了购房款64000元，刘仁川、秦洪英作为合同相对方应当履行协助过户义务，故一审法院对袁玉洁主张的协助过户义务的诉请予以支持。刘仁川、秦洪英反诉称《房屋买卖合同》违反了《四川省公有住房出售暂行办法》第九条“与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作去分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或单位职工出售。”的规定，合同无效并要求返还袁玉洁所交定金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，《四川省公有住房出售暂行办法》不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，刘仁川、秦洪英以此为据主张《房屋买卖合同》无效不符合上述法律的规定，一审法院不予支持。刘仁川、秦洪英反诉主张《房屋买卖合同》违反了《四川省公有住房出售暂行办法》第九条“与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作去分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或单位职工出售。”的规定，无法过户，根据《房屋买卖合同》关于“若因政策性因素而导致房屋不能过户，不属违约，则甲方（卖方）应退还给乙方（买方）所交定金，此合同亦即终止”的约定，房屋因政策因素不能过户，不属违约，则卖方退还定金，合同终止，故《房屋买卖合同》约定解除附条件。一审法院认为，《四川省公有住房出售暂行办法》第九条规定的限制交易时间已过，刘仁川、秦洪英可以协助袁玉洁过户，不存在因政策原因无法过户的情形，故刘仁川、秦洪英以上述理由认为房屋不能过户缺乏事实依据，主张解除《房屋买卖合同》无合同及法律依据，一审法院不予支持。另，虽诉争房屋曾以“房赠”为由变更登记至案外人陈诗泰名下，但经生效判决书确认《赠与合同》未成立生效，并撤销了成都市城乡房产房管局对陈诗泰的领证行为，故刘仁川、秦洪英协助办理过户至袁玉洁名下的上述义务并无阻却事由，也并非不能履行。综上，对袁玉洁的诉请，一审法院予以支持；对刘仁川、秦洪英的全部诉请，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、刘仁川、秦洪英于本判决发生法律效力之日起三十日内协助袁玉洁将位于成都市青羊区光华村街20号3栋3单元602号房屋（权3316678、建筑面积55.74平方米）的房屋所有权证过户登记至袁玉洁名下；二、驳回刘仁川、秦洪英的全部反诉请求。本诉案件受理费1920元，减半收取960元，由刘仁川、秦洪英负担；反诉案件受理费100元减半收取50元，由刘仁川、秦洪英负担。二审中，刘仁川、秦洪英提交了以下证据：四川省气象局机关住房制度改革领导小组办公室出具的《情况说明》一份，主要内容为：该单位办公区与住宅区未分割开，目前已出售的所有政策性住房只允许在本单位职工中上市交易。拟证明案涉房屋与四川省气象局办公室未分割开。袁玉洁质证认为，该证据由四川省气象局的内设机构出具，因该机构不具有代表气象局的职权，且无单位负责人和经办人签名，对其真实性、合法性、关联性不予认可。成房权证监证字第××号房产证复印件，主要内容为：成都市青羊区光华村街20号3栋3单元602号房屋于2016年6月23日被登记在刘仁川名下，共有状况为单独所有。袁玉洁质证时认可该证据的真实性、合法性和关联性。本院审查认为，关于证据1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。上述情况说明虽然在二审中由经办人补充签名，但仍无单位负责人签名或者盖章，因不符合法律规定的形式要件，不具有合法性，本院不予采信。关于证据2，因系刘仁川从房产证原件复印而来，双方均认可其真实性、合法性、关联性，且有案件事实相印证，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，成都市青羊区光华村街20号3栋3单元6楼602号房屋现被登记为刘仁川单独所有。在一审庭审中，刘仁川、秦洪英针对袁玉洁关于将房屋和房产证交付给袁玉洁，以办理房屋转让手续的陈述称，自己只交付了房屋和房产证，且当时双方都清楚房屋不能过户。以上事实，有一审中刘仁川、秦洪英的陈述，二审中经出示和质证的成房权证监证字第××号房产证复印件，予以证实。本院认为，刘仁川、秦洪英与袁玉洁签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，并应成为双方履行义务、行使权利的依据。关于刘仁川、秦洪英所提一审判决认定案涉房屋不存在因政策原因无法过户的情形与事实不符，且与四川省气象局机关办公区无法区分，至今无法过户的上诉意见，本院认为，首先，根据刘仁川与四川省气象局签订的《转换全产权售购合同书》的约定以及2001年房屋登记信息，随着补齐相关房价款刘仁川已取得案涉房屋的全部产权，且可以在合同签订五年后交易。虽然刘仁川、秦洪英与袁玉洁签订合同时该五年期限尚未届满，但在本案袁玉洁一审起诉前该期限已经届满，表明案涉房屋此时已具备上市交易条件。其次，《四川省公有住房售购暂行办法》为政府规章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，该办法不应作为认定合同无效的依据，故一审认定刘仁川、秦洪英与袁玉洁签订房屋买卖合同有效并无不当，本院予以维持。同时，虽秦玉洁通过虚假赠与的办法将房屋过户给陈诗泰违反房屋登记有关规定，但该房屋最终被过户给刘仁川也表明案涉房屋具备过户条件。故该上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于刘仁川、秦洪英所提其要求解除合同既符合上述暂行办法规定，又符合合同约定，案涉合同应当解除的上诉意见，本院认为，刘仁川、秦洪英请求解除合同所依据的事实基础是案涉房屋是否具有限制过户的政策依据，如上所述，案涉房屋刘仁川既有全部产权，又具备过户的条件，《四川省公有住房出售暂行办法》又不能作为认定合同无效的法律依据，故本案不具有合同规定的因政策原因不能进行产权过户并应解除的情形，本院对该上诉意见不予采纳。关于刘仁川、秦洪英所提秦玉洁让陈诗泰冒充刘仁川的养子，非法将房屋过户给陈诗泰的行为违法，一审判决将房屋过户给秦玉洁变相支持了这一行为的上诉意见，本院认为，案涉房屋被非法过户给陈诗泰的行为已被成都市青羊区人民法院（2015）青羊行初字第170号行政判决书和行政机关登记行为予以纠正，且该行为不影响对此前刘仁川、秦洪英向秦玉洁售房行为法律性质的认定，故该上诉意见亦不成立，本院不予采纳。综上所述，刘仁川、秦洪英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2020元，由刘仁川、秦洪英共同负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年五月二日书记员  刘 璐