巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初858号原告：罗艺，男，生于1976年，户籍地巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：蔡俊珍，四川琴台律师事务所律师。被告：川消消防工程有限公司巴中分公司法定代表人：周仕杰，系该公司负责人被告：周仕杰，男，生于1961年，系川消消防工程有限公司巴中分公司负责人，住巴中市巴州区。原告罗艺与被告川消消防工程有限公司巴中分公司（以下简称：“川消消防公司”）、周仕杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何知梦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗艺的委托代理人蔡俊珍到庭参加诉讼，被告川消消防公司、周仕杰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：被告二是被告川消消防公司的法定代表人，两被告对外宣称，被告川消消防公司是巴中市天元房地产开发有限公司开发的城市之光房产的水电安装工程承包方，其与天元房地产公司签订协议，将工程款抵作购房款，被告川消消防公司享有城市之光部分房屋的所有权。被告周仕杰以个人名义及川消消防公司的法定代表人名义承诺，对工程款所抵房屋拥有绝对处置权。若不按期交房，两被告立即返还购房款，并支付利息。2014年6月22日，原、被告约定，原告从两被告处购买城市之光X号楼右临区防疫站前街从6-15屋中任意挑选一套。原告立即支付了首付款25万元整。两被告随即向原告出具了收条。被告周仕杰于2016年2月18日与原告签订《补充协议》，双方约定2016年3月底前交房，若逾期，原告选择退款的，被告周仕杰应于3月底前一次性返还购房款25万元，并支付5万元利息。截止2016年5月，两被告仍未交房，也不返还购房款。两被告于2016年5月10日、2016年7月7日共同承诺于2016年5月30日前全额返还购房款，若逾期则按每月一万元支付利息，共计叁拾万元整，若两周内无法退款的，以叁拾万为基数，按月息2.4%计算逾期退款利息。2016年8月11日，被告周仕杰再次作出承诺，认可收到原告共计支付的房款35万元，并承诺将在8月底前签好正式合同。2016年10月18日，两被告再次向原告出具《欠条》，确认两被告应返还购房款43万元整，并承诺2016年1月底无法交房则退还现金。截止起诉之日，两被告既未交房，也未返还购房款，现原告依法起诉，请求：判令两被告立即返还购房款43万元；判令两被告支付购房款利息（以43万元为基数，按月息2.4%从起诉之日起计算至付清之日止）；判令两被告承担本案的差旅费暂记5千元；判令两被告承担本案的全部诉讼费用；判令两被告对前述第1至第4项诉讼请求承担连带责任。被告川消消防公司、周仕杰未答辩。经审理查明：被告周仕杰系被告川消消防公司的法定代表人。2014年6月22日，被告川消消防公司出具一张《收条》载明：“今收到罗艺的城市之光X号楼十一楼临街（防疫站）的购房款贰拾伍万元（250000.00元），于六月份签正式合同……”。落款处被告川消消防公司加盖了单位公章，被告周仕杰签名并加盖了其个人印章。收条书立当天，原告罗艺即向被告周仕杰缴纳了购房款250000.00元。2016年2月18日，原告罗艺与被告周仕杰签订了《补充协议》，协议中约定了房屋价款及违约责任等。2016年5月10日，被告周仕杰书立了一份《承诺》载明：“关于罗意购房一事退款叁拾万，若2016.5.30前不付清，按每月月利息壹万元付。承诺人周仕杰2016.5.10”。2016年7月7日，被告周仕杰又在此份承诺中加注：“二周内要房要钱都办理，利息按原的利息照算（10000.00元），若没办理差旅费照算，共计叁拾叁万元，若两周内办不好按2.4%月息算，周仕杰”。2016年8月11日，被告周仕杰再次向原告罗艺书立《承诺》：“原罗艺在我周仕杰处购天元公司X号楼房子壹套，朝向防疫站这头户型十一楼院内面积为104㎡，定于2016年8月底内签好正式合同。若没签到合同，按原本金叁拾万，每月的百分之二的月息计算退还本息。计算时间原交钱之日起，2014.6，若合同签了就不计利息，共叁拾伍万元，已收。承诺人周仕杰，2016.8.11”。2016年10月18日，被告周仕杰向原告罗艺书立了一份《欠条》载明：“领到罗艺人民币肆拾叁万元正（430000.00元）。定于11月中前签好房子，没房子手续办好就付现金。此据。欠款人周仕杰”。落款处加盖了被告川消消防公司单位公章。同时查明：原告实交购房款25万元。经本院释明后，原告罗艺坚持不增加解除合同的诉讼请求。上述事实，有原告的陈述，原、被告的身份证明，《收条》，《补充协议》，《承诺》，《欠条》，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中被告川消消防公司向原告出具的《收条》及原告与被告周仕杰签订的《补充协议》，对原告购买房屋的位置、房屋价款、签订正式合同时间等进行了约定，而被告周仕杰向原告出具的《承诺》及被告川消消防公司向原告出具的《欠条》证实被告收取了原告25万元房款。原告与被告川消消防公司之间虽未签订书面协议，但被告川消消防公司接受原告房款的行为可以认定其与原告之间形成了房屋买卖合同关系。虽然《补充协议》、《承诺》系周仕杰签名，但因周仕杰是川消消防公司的法定代表人，其行为系履行川消消防公司法定代表人的职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，周仕杰不承担民事责任。合同双方当事人本应按照合同全面履行义务，而现在与原告罗艺形成房屋买卖合同关系的被告川消消防公司无法在案外人处取得房屋，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项之规定，原告罗艺与被告川消消防公司之间的房屋买卖合同关系应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于原告方已付房款25万元，被告川消消防公司应当返还，故原告要求被告支付购房款43万元的超出部分，本院不予支持。本案中，由于被告川消消防公司的过错导致合同解除，应当承担违约责任。被告川消消防公司及负责人周仕杰先后向原告罗艺出具的《承诺》、《欠条》中有关所交房款数额的变化和资金利息的约定，系基于被告的违约行为而对原告承担的违约责任，鉴于原告未提供证据证明因被告违约对其造成的损失，故本院酌定以原告实缴房款25万元为基数，从交付购房款之日起按年利率24%计算至起诉之日止。庭审中，原告对其主张的差旅费未提供证据证明，根据“谁主张、谁举证”的规则，应当承担举证不能的后果，其要求被告承担差旅费5000元的诉请，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告川消消防工程有限公司巴中分公司在本判决生效后十日内向原告罗艺返还购房款250000.00元及资金利息；利息以250000.00元为基数，从2014年6月22日起按年利率24%计算至起诉之日止。二、驳回原告罗艺对被告周仕杰的诉讼请求。三、驳回原告罗艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7750元，减半收取3875元，由被告川消消防工程有限公司巴中分公司负担3487元，由原告罗艺负担388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  何知梦二〇一七年五月十五日书记员  张鑫媛