江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0724民初978号原告：叶贤光。委托诉讼代理人：陈蔚富，江西腾龙律师事务所律师。被告：洪强。原告叶贤光与被告洪强土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年2月24日、5月3日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，双方当事人及原告叶贤光的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告叶贤光及其委托诉讼代理人陈蔚富到庭参加诉讼，被告洪强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案案情复杂，依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告叶贤光向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2010年8月16日签订的《土地租赁合同》，并判决被告腾出原告的土地。2、判决被告支付原告租金88000元，利息14460元（其中租金20000元，按月利率3％从2015年8月15日计算至2015年12月14日；其中租金10000元，按月利率3％从2015年8月15日计算至2016年5月14日；其中租金26000元，按月利率3％从2015年8月15日计算至2016年8月14日），以上合计102460元。租金应按合同约定金额从2016年8月16日起计付至被告腾出土地之日止；利息自2016年8月15日起按本金88000元，月利率3％计付至被告支付租金之日止。3、判决原告租赁土地上的现有建筑物所有权归原告所有（一个竹棚、一个钢架棚、一个钢结构活动板房）。4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告叶贤光放弃、变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2010年8月16日签订的《土地租赁合同》，并判令被告腾出原告的土地。2、判令被告支付原告截止2016年8月15日止的租金88000元。3、从2016年8月16日起至判决生效之日止，被告按月租金5666.7元继续支付租金给原告；4、判令被告支付原告违约金27800元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年8月16日签订了一份《土地租赁合同》，约定将登记在原告名下的位于上犹县油石竹木工业园11.8亩土地的使用权出租给被告使用，期限从2010年8月16日起至2018年8月15日止，合同第三条约定，被告不得擅自转租本宗土地的使用权，如需转租应征得原告的书面同意，否则原告有权收回土地使用权，终止合同；合同第五条约定，2010年8月16日至2014年8月15日每年租金为50000元，2014年8月15日至2018年8月14日每年租金递增6000元，被告应当在当年8月15日前付清该年租金，如未付清则按月利率3%计算利息；合同第八条约定，合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，被告应向原告办理交接手续，被告在租赁期间建造的建筑物的所有权归原告。合同签订后的一段时间内，被告尚能履行合同义务，但在2015年8月15日，被告未按合同约定支付2014年8月15日至2015年8月14日的租金，原告多次催收，被告才分别于2015年12月支付了20000元租金、2016年5月支付了10000元租金，之后，被告分文未支付租金。此外，被告未经原告同意，于2015年12月擅自将土地转租他人。原告多次向被告催收租金、要求解除合同未果，遂诉至法院，要求判如所请。被告洪强辩称，1、被告欠原告88000元的租金是事实，在被告能承受的情况下尽快支付租金，但是不同意计算利息；2、因种种原因，导致被告经营困难；3、被告不同意解除土地租赁合同，也不同意该土地上建筑物归原告所有，对事实和理由方面被告不想答辩，希望原告能考虑到被告的困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实。本院认定如下：1、对原告提交的2015年3月14日被告洪强与案外人刘颂禄、郑文、曾宪亮签订的租赁合同，被告洪强只是认为其并未足额拿到该合同中约定的租金，对该合同的真实性未提出异议，本院确认被告洪强转租涉案土地及厂房的事实；2、对被告提交的供电交费单、变压器维修单，被告欲证明原告违约，导致其多支付了110000元电费，原告质证认为上述证据与原告是否存在违约情形无关联。本院认为上述证据与被告的证明对象无关联，不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告叶贤光与被告洪强双方于2010年8月16日签订了一份《土地租赁合同》，约定将登记在原告名下的位于上犹县油石竹木工业园11.8亩土地[国有土地使用证号：上国用（2009）字第298号，土地使用者：叶贤光]的使用权出租给被告，同时原告提供江西省木竹经营加工许可证给被告办厂经营，期限从2010年8月16日起至2018年8月15日止，合同第三条约定，被告不得擅自转租本宗土地的使用权，如需转租应征得原告的书面同意，否则原告有权收回土地使用权，终止合同；合同第五条约定，2010年8月16日至2014年8月15日每年租金为50000元，2014年8月15日至2018年8月14日每年租金递增6000元，被告应当在当年8月15日前付清该年租金，如未付清则按月利率3%计算利息；合同第八条约定，合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，被告应向原告办理交接手续，被告在租赁期间在该宗土地上建造的建筑物的所有权归原告。合同签订后的一段时间内，被告尚能履行合同义务，但在2015年8月15日，被告未按合同约定支付2014年8月15日至2015年8月14日的租金，原告多次催收，被告才分别于2015年12月支付了20000元租金、2016年5月支付了10000元租金，之后，被告分文未支付租金，截止2016年8月15日，被告欠原告88000元租金。原告多次催收及协商解除合同无果，遂诉至本院要求处理。另查明，2015年3月14日，被告未经原告同意，将本案土地转租他人并签订了租赁合同，被告当庭陈述其转租合同已终止。本院认为，原、被告双方签订的土地租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告按约定交付了土地给被告使用，被告长期拖欠租金，经原告催收，仍未在合理期限内支付，同时，被告未经原告同意，将土地转租他人，构成根本违约，应承担违约责任。现原告要求解除合同并要求被告腾出土地，符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告有权要求赔偿损失，同时，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于租金问题。被告承认截止2016年8月15日仍欠原告88000元租金的事实，本院予以确认。原告要求被告从2016年8月16日起至2016年12月31日按月租金5166.7元计算的租金23250元，两项共计111250元，并从2017年1月1日起至判决生效之日止按月租金5666.7元继续支付租金的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。原告关于租金诉求中超出部分，不予支持。被告以经营困难为其违约行为抗辩，理由不能成立，不予支持。关于违约金问题。合同第五条约定，被告应当在当年8月15日前付清该年租金，如未付清则按月利率3%计算利息。该条款实际是逾期支付租金的违约惩罚条款，被告长期拖欠租金，应承担违约金，应承担违约金，但上述关于违约金的约定过分高于造成的损失，应予调整。兼顾本合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由被告赔偿原告违约金10000元。原告关于违约金的诉求中过高的部分，不予支持。被告主张原告未按合同约定履行供电的条款，导致被告损失，庭审中要求反诉，但在规定的时间内未提交反诉状并交纳相应的反诉费，根据《最高人民法院关于适用的通知》第二条之规定，对于被告的反诉请求，按自动撤诉处理。被告可以依法另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告叶贤光与被告洪强于2010年8月16日签订的土地租赁合同，限被告洪强于判决生效后十日内腾出土地，将土地交还原告叶贤光；截止2016年12月31日，被告洪强欠原告叶贤光租金111250元，限于判决生效后一个月内付清，并从2017年1月1日起至判决生效之日止，被告洪强继续按月租金5666.7元支付租金；被告洪强支付原告叶贤光违约金10000元，限于判决生效后一个月内付清；驳回原告叶贤光的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2549.2元，由被告洪强负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长  李鉴敏审 判 员  罗荣标人民陪审员  罗治强二〇一七年五月三十一日代理书记员  方绍利