安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终542号上诉人（一审被告）:阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处顺昌路168号，统一社会信用代码913412006897546884（1—1）。法人代表：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗超，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张守纯，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：秦孝伟，男，1977年9月19日出生，汉族，农民，住安徽临泉县。被上诉人（一审原告）：刘兰芳，女，1978年2月10日出生，汉族，农民，住址同上。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘丽梅，安徽弘大律师事务所律师。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱辉，安徽弘大律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）因与被上诉人秦孝伟、刘兰芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人利华公司的委托诉讼代理人苗超、张守纯，被上诉人秦孝伟、刘兰芳的委托诉讼代理人刘丽梅、朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：1.涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月即经五大责任主体验收合格，且其公司当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定其公司存在逾期交房行为，并判决其公司支付逾期交房违约金显属错误；2.涉案《商品房买卖合同》明确约定，因天气原因累计停工超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期，一审法院在计算逾期交房天数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当。秦孝伟、刘兰芳辩称：涉案房屋不符合法定和约定的交付条件；阜阳市利华置业有限公司未按照合同约定履行相应的通知交房义务；阜阳市利华置业有限公司提供的证据不能证明涉案合同约定的交房日期存在顺延情况，且没有履行相应的通知义务；其损失在继续扩大，阜阳市利华置业有限公司应承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。秦孝伟、刘兰芳向一审法院起诉请求：1、请求判令利华公司支付逾期交房违约金10474.2元（暂计算到2016年7月27日，此后的损失按每日50.6元计算至达到实际交付房屋条件之日止）；2、判令利华公司履行合同义务（按约定房屋交付时水、电应达到使用条件，立户到位）；一审审理过程中，秦孝伟、刘兰芳变更增加诉讼请求为：1、在违约金10474.2元的基础上，增加违约金4705.8元（暂时计算至2016年10月31日，此后的损失按每日50.6元计算至达到符合实际交付房屋条件之日止）；2、判令利华公司支付购房本金同期银行贷款利息（自2016年1月1日起至符合实际交付房屋条件之日止）；3、判令利华公司支付因违约交房造成的房屋租金损失10000元（暂时计算至2016年10月31日，此后的损失从违约交房之日起按每月1000元计算至达到符合实际交付房屋条件之日止）。一审法院认定事实：2015年3月23日，秦孝伟、刘兰芳与利华公司签订房屋买卖合同，秦孝伟、刘兰芳购买利华公司开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆21#住宅楼8层804室，房屋总价款506441元。秦孝伟、刘兰芳按照合同约定履行了付款义务。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。在该商品房及配套工程的建设过程中，累计雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气（最低气温低于摄氏零度以下天气）累计超过30日的，按超过的实际天数顺延交付时期。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按期交接的，自合同约定交房之日起10天内，出卖人代为保管，逾期买受人向出卖人按日支付总房款万分之一的管理费。合同第十条对规划、设计变更作出了约定。合同补充协议（三）主合同第十条补充条款约定，买受人主合同中的通讯方式变更必须以书面方式告知出卖人，因买受人原因造成通知未能送达的，一切责任由买受人自行承担。主合同第十一条补充条款约定，买受人办理交房手续，对该商品房进行查验，并与出卖人委托的物业管理公司交接钥匙。根据利华公司提供的临泉县气象局气象资料和施工监理日志显示，2015年3月23日至2015年12月31日（合同约定的交房日），利华公司因雨、雪或结冰等天气原因造成停工累计达15天。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于利华公司是否存在延期交房违约行为问题。双方争议焦点：秦孝伟、刘兰芳认为利华公司未按照合同约定方式通知秦孝伟、刘兰芳接收房屋，利华公司认为“秦孝伟、刘兰芳按照合同约定的通知交房方式于2016年5月25日电话通知秦孝伟、刘兰芳接收房屋，并于2016年5月24日分别在临泉县房产局网站和临泉在线网站发布交房通知，要求秦孝伟、刘兰芳办理交房手续，故利华公司不存在违约行为”。根据合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件(商品房经验收合格和该商品房取得商品住宅交付使用的批准文件)，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖方承担”。因利华公司仅在有关网站上发布公告和电话通知，并未按合同的约定书面通知秦孝伟、刘兰芳，应视为利华公司没有履行通知义务，并且利华公司实际也未依照约定将涉案房屋交付给秦孝伟、刘兰芳，已构成违约。利华公司因此应承担相应的违约责任。关于交房日期是否应当顺延。根据合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。在该商品房及配套工程的建设过程中，累计雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气（最低气温低于摄氏零度以下天气）累计超过30日的，按超过的实际天数顺延交付时期。利华公司主张在该商品房及配套工程的建设过程中，雨雪冰冻天气造成停工累计超过30日的天数都应该扣除。但是，双方签订房屋买卖合同之前的雨雪冰冻天气已经实际发生，利华公司在明知的情况下仍承诺于2015年12月31日前交房，说明利华公司已经考虑了天气因素并有足够的信心到期交房。诉讼期间又主张从开工之日开始计算雨雪冰冻天气造成停工的天数，不仅秦孝伟、刘兰芳不认可该格式条款的效力，并且也不公平、不合理，不予采信。根据利华公司提供的临泉县气象局气象资料和施工监理日志显示，2015年3月23（签订合同日）日至2015年12月31日（合同约定的交房日），利华公司因雨、雪或冰、冻等天气原因造成停工累计仅15天，因此本案涉案房屋不应延期交房。综上，秦孝伟、刘兰芳应按约在2015年12月31日前交付房屋，但利华公司至今未按照合同约定向秦孝伟、刘兰芳交付房屋，依法应承担违约责任。秦孝伟、刘兰芳要求利华公司赔偿延期交房违约金的请求，合理部分，予以支持。违约金的计算，按合同约定标准，按已交付房价款506441元的日万分之一计算（即每日50.64元）。秦孝伟、刘兰芳要求利华公司赔偿已支付房价款的银行贷款利息和房屋租金损失的请求，既无合同约定也无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付秦孝伟、刘兰芳延迟交付房屋的违约金17977元（按每日50.64元，从约定交房日2015年12月31日计算至2016年12月21日，此后的违约金继续计算至实际交付房屋之日止）。二、阜阳市利华置业有限公司继续履行合同约定及相关法律规定的义务。三、驳回秦孝伟、刘兰芳其他诉讼请求。案件受理费1176元，减半收取588元，由阜阳市利华置业有限公司负担125元，由秦孝伟、刘兰芳负担463元。二审中，利华置业公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1.《利华中央公馆情况反映》复印件一份，证明其公司已经履行通知交房义务的事实。2.阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图各一份，共同证明其公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，交房日期应当顺延。3.（2016）皖1202民初4547号民事判决书一份，证明房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格即符合交付条件。4.18#-23#楼竣工验收消防备案凭证及消防备案复查意见书、利华中央公馆一期（18#-23#）建设工程规划核实合格证、《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，共同证明涉案房屋已经具备交付条件的事实。5.收房确认书，证明涉案房屋已经交付的事实。秦孝伟、刘兰芳质证认为：1.对《利华中央公馆情况反映》复印件及阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图真实性、合法性、关联性均有异议，不能实现其证明目的。2.对（2016）皖1202民初4547号民事判决的证明目的有异议。3.对第四组证据有异议，即便利华置业公司现对验收材料进行补充，但其公司并未书面通知交房，且并无竣工验收备案表。4.对于收房确认书无异议。秦孝伟、刘兰芳向本院提交如下证据：录音资料、申请、通知各一份，共同证明利华置业公司仍拒绝交房的事实。利华置业公司质证认为：对录音资料真实性有异议，且与本案无关，通知恰能证明其公司已履行了通知交房义务，申请系复印件，真实性无法核实。本院认证意见如下：1.涉案房屋在2016年5月份尚未完成消防、规划及环保验收，利华置业公司称其公司于2016年5月份即通知交房，但房屋不符合交付条件，故《利华中央公馆情况反映》复印件不能证明利华置业公司已经履行了通知交房义务，对于该证据的证明效力，本院不予认定。2.阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图缺乏其他证据相互印证，不能证明利华置业公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，故对于该组证据的证明效力，本院不予认定。3.（2016）皖1202民初4547号民事判决与本案不具有关联性，故对于该判决的证明效力，本院不予认定。4.利华置业公司所举第四组证据相互印证，能够证明涉案房屋已经具备交付条件的事实，故对于该组证据的证明效力，本院予以认定。5.秦孝伟、刘兰芳对于利华置业公司所举收房确认书无异议，本院予以确认。6.秦孝伟、刘兰芳所举录音资料、申请、通知，均缺乏足以相互印证的其他证据，本院对其证明效力，不予认定。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明：利华中央公馆18#-23#楼分别于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格，于2016年6月6日申报竣工验收消防备案，于2016年8月29日经消防备案复查合格，于2016年8月17日通过规划部门审核。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字〔2016〕278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境保护验收监测报告表进行备案。另查明：2016年8月29日，秦孝伟、刘兰芳接收了房屋。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》虽约定交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案房屋也于2016年5月11日经过建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收，但公安消防、环保、规划等专门管理部门尚未就此出具认可性意见，不应认定房屋已经验收合格。至2016年12月27日，该房屋陆续完成公安消防、环保、规划等专门管理部门审核，应视为房屋验收合格。故利华置业公司称涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月即经五大责任主体验收合格，且其公司当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定其公司存在逾期交房行为，并判决其公司支付逾期交房违约金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于秦孝伟、刘兰芳已于2016年8月29日接收房屋，房屋也已经符合交付条件，故本案逾期交房违约金应计算至实际交房之日，即：2016年8月29日，共计242天，逾期交房违约金为12254.88（50.64元／天×242天）元。一审判决计算至2016年12月21日及以后违约金计算至实际交房之日不当，本院予以纠正。同时，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定，在商品房及配套设施工程建设的建设过程中，如遇雨雪或冰冻天气超过30日的，交房日期相应顺延。但一、二审中，利华置业公司并未举出充分证据证明在涉案房屋建设过程中，存在因天气原因不能施工，且其公司已履行告知义务的事实主张。故利华置业公司称涉案《商品房买卖合同》明确约定，因天气原因累计停工超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期，一审法院在计算逾期交房天数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初4680号民事判决第二、三项，即：阜阳市利华置业有限公司继续履行合同约定及相关法律规定的义务；驳回秦孝伟、刘兰芳其他诉讼请求。二、变更安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初4680号民事判决第一项，即：阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付秦孝伟、刘兰芳延迟交付房屋的违约金17977元（按每日50.64元，从约定交房日2015年12月31日计算至2016年12月21日，此后的违约金继续计算至实际交付房屋之日止）为：阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付秦孝伟、刘兰芳延迟交付房屋的违约金12254.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1176元，由阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年五月十五日书记员  宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。