四川省筠连县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1527民初243号原告：史学刚，男，1964年7月14日出生，汉族，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师，特别授权。被告：四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司，住所地：四川省筠连县筠连镇滨河东路三段29号，统一社会信用代码：91511527078880650D。负责人：罗鑫，经理。委托诉讼代理人：闵书全，四川瑞龙律师事务所律师，一般授权。原告史学刚与被告四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司（以下简称怀德房产筠连公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史学刚的委托诉讼代理人戴家彬，被告怀德房产筠连公司的委托诉讼代理人闵书全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史学刚向本院提出诉讼请求：1、被告给付逾期交付房屋产生的违约金41409元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系筠连县“筠州国际社区”楼盘的开发商，原告系购房户。2015年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，被告向原告预售其开发的筠连县“筠州国际社区”X幢X层X号商品房一套，总价款547734元；被告应在2015年12月31日前向原告交付合同项目下的商品房，且交付应符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。该合同还约定若被告逾期交房，则自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》约定了被告只需具备主合同第十一条第（二）款第一项的约定条件即可交付。2015年12月31日，被告向原告发出交房通知书，原告于当日接收了房屋，亦按被告的交付日期履行了付款义务。但被告所交付的房屋不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，未向原告出具“规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”等。其后，原告及相关业主代表多次要求被告提供，被告均未提供该部分材料，被告交付房屋未达到合同约定的交付条件，即未完成合同项目下房屋交付。原告了解到被告在2016年9月8日才获得上述建筑工程竣工验收备案表。根据双方合同约定，被告的行为违约，应向原告支付违约金。被告逾期交付的天数为252天（自2016年1月1日至2016年9月8日止），违约金为547734元×0.0003×252天=41409元。因双方对此处理无果，原告遂诉至法院。被告怀德房产筠连公司辩称，1、被告按《商品房买卖合同》约定时间通知原告接收所购商品房，原告在接收时未提出异议，原告诉称被告逾期交房不是客观事实，原告诉请被告支付逾期交付房屋违约金无事实依据；2、被告在涉及本案商品房的“筠州国际社区”一期工程X号楼竣工验收时已具备26类备案资料中的23种资料，竣工验收合格后的15日内就启动了建筑工程竣工验收备案程序，非被告原因有3种资料形成时间略有延迟，系备案机关的确认时间拖延，才导致整个备案工作至2016年9月8日才确认完毕，此种情形属于补充协议约定免责情形；3、在原告起诉前，被告建筑工程竣工验收已完毕，被告已履行合同约定义务，被告竣工备案略有迟延，并未造成原告损失，被告依法不应给付原告逾期交房违约金；4、若刻意理解合同中关于交付条件约定，被告事实上不能履行，被告按照法定交付条件交付没有违约。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、原告身份证及被告工商登记信息，拟证明原、被告基本情况及诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，拟证明原、被告于2015年2月5日签订购房合同及补充协议，约定原告购买被告开发的商品房，被告应当在2015年12月31日前向原告交付合同项目下的商品房，且交付应符合约定条件。若被告逾期交房，则应支付约定的违约金；3、购房款票据，拟证明原告已按合同约定向被告支付了购房款及其他费用；4、交房通知书，拟证明被告虽在2015年12月31日向原告发出了《交房通知书》，但其交付不符合合同及法律规定的条件，应视为未交付。被告对原告提供的第1-4组证据的真实性无异议，但对第4组证据的证明目的有异议，认为《交房通知书》仅能证明被告在约定时间通知原告交房的事实，无法达到原告的证明目的。被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，拟证明买卖合同系四川省建设厅、四川省工商行政管理局制定的格式合同，该类合同印刷部分不能修改，该合同约定的交付条件是“建筑工程竣工验收备案表”，不是“竣工验收备案书”，以及补充协议约定的延迟交房免责情形等；2、交房流程确认单，拟证明原告于2016年2月15日确认“交房手续办理完毕”，接收到房屋；3、建筑工程竣工资料，拟证明2016年9月8日被告已完成竣工验收备案，但竣工验收备案资料中并没有“建筑工程竣工验收备案表”，只有“竣工验收备案书”。原告所购买的房屋在2015年11月18日已经竣工验收合格，达到法定交付使用条件。竣工验收备案所需的26项资料中，有23项被告在竣工验收以前已经具备，有3种资料形成时间略有延迟系因备案机关的确认时间拖延，才导致整个备案工作至2016年9月8日才确认完毕；4、《四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司关于再次请求县人民政府为企业排忧解难的报告》，拟证明截至2015年10月12日，工程所在区域的环形道路、市政配套等市政基础设施未实施，致使被告工程的消防验收等迟延；5、《竣工验收备案表》、《竣工验收备案书》，拟证明被告工程验收备案资料中没有《竣工验收备案表》，只有《竣工验收备案书》，二者要求内容完全不同。原告对第1组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同为格式合同，系被告提供，在合同发生争议时应作出对提供方不利的解释，而补充协议约定的不是本案确定的免责条款，亦无相关机构出具证明证实被告行为属于免责行为；对第2组证据真实性无异议，但认为合同约定交付的资料未完成，就应视为被告违约；对第3组证据真实性无异议，但认为本案所涉工程于2016年9月8日才由备案机关确认备案，被告完全履行交付义务的时间应为2016年9月8日，而非2015年12月31日；对第4组证据真实性、关联性均有异议，认为与本案无关；对第5组证据真实性无异议，但认为与本案无关，原告要求的是被告交付房屋时资料应齐全。经审查，原告提交的第1-4组证据被告对其内容真实性无异议，本院予以采信；被告提交的第1、2、3、5组证据原告对其内容真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的第4组证据系被告单方出具，原告不予认可，该证据亦无其他依据予以佐证，故本院不予采信。经过以上认证，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案法律事实如下：被告怀德房产筠连公司成立于2013年，经营范围为受主体企业委托从事房地产投资开发等。原告史学刚于2015年2月5日与被告签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：一、原告购买被告开发的位于筠连县“筠州国际社区”X幢X层X号商品房一套，总价款为547734元；二、商品房交付条件为：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》”；三、逾期交房责任为：“第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间……逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的……出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；；四、交接手续约定为：“第十五条（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，对房款给付、交房标准、迟延交付的免责条件等事项进行了补充约定。合同签订后，原告于当日向被告支付首付款164734元。2015年12月31日，被告向原告方发出《交房通知书》，原告于2016年1月22日支付了购房款余款383000元，于2016年2月15日接收了约定的商品房并于当日签署了《交房流程确认单》，其中载明：“业主确认交房手续办理完毕”。对于交房日期，原告在起诉状中陈述为：“原告于2015年12月31日接收房屋”。2016年9月8日，“筠州国际社区”X幢楼经筠连县住房城乡规划建设和城镇管理局批准同意备案，取得了竣工验收备案书。现原告认为被告交付房屋时不具备“规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”等，未达到买卖合同约定的交付条件，根据双方合同约定，被告的行为违约，应向原告支付约定违约金。双方对此处理未果，遂酿成诉讼。本院认为，原、被告于2015年2月5日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方对《商品房买卖合同》第十一条交付条件的约定及被告按约定期限已向原告交付房屋的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为，被告在向原告交付房屋时，缺少部分约定的资料文件是否构成逾期交房；被告是否应按合同第十三条约定的违约金计算方式给付原告违约金。对此，本院认为，《商品房买卖合同》中明确约定了被告交付房屋时应当具备“规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”等，而事实上被告在交付房屋时确未取得建筑工程竣工验收备案表等文件，存在瑕疵交付的情形。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，此情形下原告享有拒绝接收房屋的权利，由此产生的逾期交房责任由被告承担并按照第十三条约定处理。但本案中原告并未选择拒绝接收房屋，而是对此瑕疵交付予以认可并接收了房屋。被告交房后，于2016年9月8日完善了相应备案材料，已继续履行合同，且原告对被告的瑕疵交付行为，也未提交产生了实际损失的任何依据。对被告的瑕疵交房行为，原告已接收房屋，按照合同第十五条的约定，其不能再以第十三条的约定要求被告承担违约责任。故原告方主张要求被告支付逾期交付房屋产生的违约金41409元的请求，理由不充分，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告史学刚的诉讼请求。案件受理费418元（已减半），由原告史学刚承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代理人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  杨顺成二〇一七年五月五日书记员  何 莹