重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)綦法民初字第01085号原告：重庆綦江煤炭实业有限公司,住所地重庆市綦江区赶水镇沿江路1号，组织机构代码20349716-8。法定代表人：文德全，董事长。委托诉讼代理人：谢旭明，男，1946年7月8日出生，住重庆市綦江区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王令，重庆广普律师事务所律师。被告：重庆中联煤炭开发有限公司,住所地重庆市潼南县江北新城春阳街379号，组织机构代码77175926-9。法定代表人：熊靖韬，总经理。委托诉讼代理人：周中举，重庆康索律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，重庆志平律师事务所律师。原告重庆綦江煤炭实业有限公司(以下简称綦江煤炭公司)与被告重庆中联煤炭开发有限公司(以下简称中联公司)租赁合同纠纷一案，原经重庆市綦江县人民法院一审判决以及重庆市第五中级人民法院终审判决。2014年12月16日，重庆市高级人民法院作出的（2014）渝高法民提字第00126号民事裁定书，撤销一、二审判决，将本案发回重庆市綦江区人民法院重审。本院于2015年1月22日立案受理，依法由审判员刘扬担任审判长,与审判员高念奎、人民陪审员陈乐惠组成合议庭，由书记员留微微担任法庭记录，适用普通程序，分别于2015年10月29日、2017年3月23日两次公开开庭进行审理。原告綦江煤炭公司的法定代表人文德全及其委托代理人谢旭明、王令，被告中联公司的委托代理人周中举、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告綦江煤炭公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付租用费1805422.40元（6099.4平方米×18.5元/平方米/月×16个月），本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2008年8月1日双方口头约定，被告从2008年8月1日起租用原告岔滩煤炭货场面积6099.4平方米堆放煤炭，租用费按岔滩火车站同类同地货位的价格计算。被告从2008年8月1日起到现在都一直租用原告的岔滩煤炭货场堆放煤炭。从2008年8月1日起到2011年3月31日止的租赁费已经法院判决。从2011年4月1日起，被告仍将自有的煤炭堆放在原告货场，并用作出质抵押向银行贷款，堆放的煤炭尚未对外销售。从2011年4月1日起至2012年7月31日止被告仍有21043吨煤炭继续堆放在原告煤炭货场的事实客观存在，被告应向原告支付货物堆放的租赁费1805422.40元。经原告多次催收，被告置之不理，为了维护原告的正当权益，遂诉至法院。被告中联公司辩称：本案不是租赁合同纠纷，原告与被告之间并不存在租赁合同关系，只是场地占用。被告实际占用的面积只有3200平方米左右。我们愿意按照合理的市场价格并按照实际占用的面积支付使用费，剩下的3000多平方米不是被告在使用，原告也曾出租给他人使用。原告主张按照18.5元/平方米/月计算不合理，原告的成本远低于这个价格，以此要求我们支付一百多万的租金极不合理。为证明自己的主张，原告举示下列证据：1、岔滩铁路专用线货场平面图（测绘图）、重庆市房地产权证、占用土地协议书，证明岔滩货场测绘的总面积有7797.76平方米，除铁路外的土地面积有6097.3平方米，其中原告享有的土地使用权面积为1966.67平方米，其余从货场所在地的社集体和土地承包户处租用。被告占有的货场面积是6097.3平方米。2、租赁协议，用以证明货场同类同地段租金标准，原告按照18.5元/平方米/月计算。对原告举示的第1份证据，被告质证认为:对重庆市房地产权证的真实性无异议，对原告单方面测绘的面积不予认可，被告实际使用的货场面积为3292平方米，对土地流转协议的真实性无法确定。对第2份证据被告质证认为：原告并无证据证明证据中租赁协议上的地段与本案所涉岔滩货场属同类同地段。该协议也并未实际履行，对合同的真实性需要核实。即使协议是真实的，也不能参照适用。因协议上约定的是货位费，原告请求的是场地租赁费，不能参照货位费的收费标准。为证明自己的答辩意见，被告中联公司举示证据如下：1、重庆市公证处公证书1份、重庆佳渝测绘有限公司测量说明1份，证明2012年煤坪堆放的煤矿现场情况，以及2014年测绘出的堆放煤炭最大面积是3292平方米。2、租赁协议2份，分别是原告与綦江县东盛煤焦有限公司、重庆卓辰煤炭销售有限公司签订，用于证明原告曾与其他公司订立租赁协议；重庆市华友南方分公司和重铁物流赶水经营部客户发送统计表，用于证明原告多次利用岔滩货场对外发货。原告对被告举示的第1份证据不予认可，认为测绘面积不能代表货场的真实情况，测量也并非对所有堆放煤炭面积的测量，只是对煤炭堆放较厚的地方进行的测量。对第2份证据真实性不予认可。原告与重庆卓辰煤炭销售有限公司签订的协议是假协议，也没有付款使用，未实际履行。发货统计表不真实，不合法，重庆市华友南方分公司没有经营铁路货运发运的资格，故没有资格出具这个证据。重庆市华友南方分公司并非上级单位，统计的材料并没有证明力，且未出庭作证。该案在审理过程中，因原、被告双方对本案所涉场地的租金标准问题争议较大，被告遂向本院提出对该货场租金标准进行司法评估，本院准许。重庆普华房地产土地资产评估有限公司接受本院委托后，采用比较法进行了评估，并于2017年1月13日作出《估价报告书》，就2011年4月1日至2012年7月31日期间的租金标准评估如下：面积6097.36平方米，租金市场价格为10.60元/平方米/月。此次鉴定产生鉴定费6000元，系被告中联公司垫付。原告质证认为该报告结论依据不足，评估的价格违背了市场规律，低于原告付出的成本，故申请鉴定人出庭作证。鉴定人证实：鉴定人通过对货场现场及周边铁路沿线的走访了解，对綦江煤炭市场的基本情况进行调查，结合土地性质、位置、条件等分析判断，得出评估单价。该单价并非原、被告成交价，也非实际运营成本的价值。在鉴定过程中，鉴定人未受到委托人以及当事人影响其专业评估的干扰。被告质证认为，对该份报告真实性没有异议，但作出的价格偏高。经审理查明，原告綦江煤炭公司在綦江赶水岔滩火车站设有货场一个，该货场有经划拨取得的工业用地1966.67平方米，另有通过在赶水镇岔滩村第七村民小组租用土地6.196亩（4130.63平方米），合计面积6097.3平方米。原告在该货场设有铁路运输专用线一条，另有办公用房、磅等设施设备。从2008年起，被告便陆续购进煤炭堆放于该货场，至2010年2月岔滩货场共堆放煤炭21043吨，至今未在煤炭数量、位置上发生变化。原告在原一审时，提供了重庆市重铁物流有限公司华友分公司与重庆三丰能源有限公司签订的场地使用协议，以证明同地段的岔滩火车站四线三号货位场地租赁费在2011年1月至2011年12月31日期间为24.25元/平方米/月，2012年1月1日至2012年12月31日期间为52元/平方米/月。原告认为应以此作为租金参考，且诉讼请求仅按照18.5元/平方米/月计算。对此，被告不予认可。审理中，被告向本院提出对该货场租金标准进行司法评估。重庆普华房地产土地资产评估有限公司接受本院委托后，采用比较法进行了评估，并于2017年1月13日作出《估价报告书》，就2011年4月1日至2012年7月31日期间的租金标准评估如下：面积6097.36平方米，租金市场价格为10.60元/平方米/月。此次鉴定产生鉴定费6000元，系被告中联公司垫付。岔滩货场是沿铁路专线设置，紧靠铁路线的是用于上货用的货位，货位一侧则是用于堆放煤炭的场地，场地内有原告的办公用房，以及地磅等设施设备。2014年2月，中联公司委托重庆佳渝测绘有限公司对其堆煤场和办公用房的占地面积进行测量，重庆佳渝测绘有限公司测量结果为堆煤场面积3292.2平方米，房屋面积为366.8平方米，合计3659平方米。原告对此不予认可，认为该测绘面积仅仅是根据被告单方面的要求测量了堆放煤层较厚的场地面积，并非全部面积。原告则在原一审中举示了其房地产权证，该证上记载的綦江煤炭公司在赶水镇大矿二社通过划拨方式取得工业用地1966.67平方米，另原告分别在2005年、2010年与赶水镇岔滩村七社签订占用土地协议书，约定原告租用该社共计6.196亩（4130.63平方米）土地用于岔滩货场堆煤使用。2012年8月13日，原告就本案中租金向原重庆市綦江县人民法院提起诉讼，要求判令中联公司支付2011年4月1日至2012年7月31日期间的租金。该院于2012年12月13日作出（2012）綦法民初字第4261号判决，判令中联公司按照18.5元/平方米/月的标准支付此间租金共计1398720.62元，中联公司上诉后，二审法院维持了一审判决。后重庆市人民检察院提起抗诉，重庆市高级人民法院再审认为：1、原审判决没有查清中联公司实际占用货场的面积即以全部货场的面积计算中联公司的应付租金存在事实不清之处；2、原审法院依据綦江煤炭公司提供的同类同地段场地租赁费标准计算租赁费用不妥。2014年12月16日，重庆市高级人民法院作出的（2014）渝高法民提字第00126号民事裁定书，撤销一、二审判决，将本案发回重庆市綦江区人民法院重审。本院认为，本案的争议焦点为:一、原、被告之间形成何种法律关系，是占用关系还是租赁合同关系；二、如何确定场地租用面积以及租金标准。关于当事人之间的法律关系，本院认为，被告中联公司因合法的占有使用岔滩货场，并支付相应的费用，实际上就是与原告之间形成了一种租赁关系。虽然双方之间未签订书面的租赁合同，但中联公司使用原告的场地并非通过强制侵占等非法手段获取，原告认可其使用行为，并从中收取相关的占有使用费用，实际上就是一种租赁关系。在本案中，租赁关系或占有使用关系并无本质区别。关于计算租金的面积问题，被告中联公司举示了原告与綦江县东盛煤焦有限公司、重庆卓辰煤炭销售有限公司签订的租赁协议以及重庆市华友南方分公司和重铁物流赶水经营部客户发送统计表，用于证明原告另将货场租赁给他人使用，多次利用岔滩货场对外发货。对此，本院认为，岔滩货场的构成分为铁路专线、货位和堆煤场，被告租赁原告的场地，不仅仅是堆放煤炭，还有利用原告提供的铁路专线和设施设备装运煤炭。同时，被告所堆放的煤炭数量巨大，已严重影响货场的整体使用，故其租赁的应该是一个整体，即面积为6097.3平方米。关于租金标准，本院认为，本案评估鉴定意见可作为确定租金的标准。首先，双方对租金标准争议较大，在无法达成一致意见的情况下，双方共同委托或单方经法院同意委托有资质的中介机构对争议租金标准进行评估，更具公正性和客观性。无证据证明该评估意见存在程序违法和依据明显不足的情形，故能够作为法院认定事实的依据；其次，被告辩称评估得出的租金标准远远超出原告租用土地的成本，违背了市场经济规律，但被告使用的场地不仅仅只有租用的土地，还有铁路专用线、厂房及其它设施设备，包含了原告的经营成本等因素，故被告认为高出租用土地成本过高便不合理，理由并不充分。因此，本院采信评估公司所出具的结论，认定该货场2011年4月1日-2012年7月31日期间，租金市场价格为10.60元/平方米/月。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第六十二条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆中联煤炭开发有限公司支付原告重庆綦江煤炭实业有限公司从2011年4月1日起至2012年7月31日岔滩货场租金1034102.08元（6097.3平方米×10.60元/平方米/月×16月），于本判决生效后30日内付清；二、驳回原告重庆綦江煤炭实业有限公司其余的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17400元、财产保全申请费5000元，共计22400元[已在（2012）綦法民初字第4261号案件中由原告预交]，由原告重庆綦江煤炭实业有限公司负担7434元，被告重庆中联煤炭开发有限公司负担14966元。鉴定费6000元（本案中被告预交），由原告重庆綦江煤炭实业有限公司、被告重庆中联煤炭开发有限公司各负担3000元（关于诉讼费、鉴定费，被告在支付前述租金时自行与原告予以品迭）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘 扬审 判 员  高念奎人民陪审员  陈乐惠二〇一七年五月二十七日书 记 员  留微微