安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0191民初4585号原告：解修圣，男，1967年11月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张佳佳，安徽禾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴华聪，安徽禾森律师事务所律师。被告：谢书强，男，1989年12月5日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。被告：汪小丽，女，1991年1月25日出生，汉族，住安徽省潜山县。两被告共同委托诉讼代理人：朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。原告解修圣与被告谢书强、汪小丽房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告解修圣及其委托诉讼代理人张佳佳、戴华聪，被告谢书强及其委托诉讼代理人朱国恩，被告汪小丽的委托诉讼代理人朱国恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解修圣向本院提出诉讼请求：1、确认2016年6月21日签订的芙蓉名园X栋906室的《房屋买卖合同》及补充协议已依法解除；2、谢书强、汪小丽协助解修圣办理恢复产权过户登记手续，并由谢书强、汪小丽承担恢复产权登记所产生的一切费用；3、谢书强、汪小丽赔偿原告经济损失178400元。（包括违约金5万元、借款利息9万元、拆装房子费用2.8万元、房屋2个月空置损失4400元、解修圣应约往返合肥淮南12次费用6000元。）事实和理由：解修圣因孩子在国外上学用钱急需，将安徽省合肥市蜀山区金寨南路66号芙蓉名园X栋906室于2016年6月21日进行出售，买方系谢书强。双方于2016年6月21日签订房屋合同，合同约定房款1078000元，谢书强应于2016年7月1日前将278000元（不包括定金50000元）存入资金托管账户，剩余房款750000元由谢书强向商业银行申请抵押贷款。解修圣应谢书强要求于2016年7月底腾空房屋准备交接，并按照谢书强的要求拆除房屋部分建设。2016年7月6日，双方于房产局办理了房屋过户手续，房屋登记为谢书强、汪小丽共同所有。且谢书强表示会尽快办理贷款，支付余下房款。2016年8月12日，谢书强、汪小丽仍未办理贷款手续，中介公司工作人员李清新反映，谢书强办不了房屋抵押手续。后谢书强表示因其与汪小丽产生家庭纠纷，不能够办理贷款，也没有经济能力直接支付剩余房款。为给予谢书强、汪小丽宽限期，双方于2016年8月22日约定2016年8月31日为付清余下房款的最后期限。但到该日期后，谢书强仍表示不能办理贷款手续，让解修圣起诉要回房屋。2016年9月8日，谢书强再次表示因其与汪小丽家庭矛盾，办理不了按揭贷款。之后解修圣多次催要房款，均没有结果。根据合同第八条约定，谢书强逾期超过十日后未支付转让存量房价款的，解修圣有权单方解除合同。解修圣已按约将房屋过户登记为两被告所有，但谢书强、汪小丽在房屋过户后迟迟不履行合同义务，致使解修圣出售房屋取得房屋价款的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约。解修圣有权解除合同，并要求两被告协助办理恢复原房产登记手续，并要求谢书强支付违约金、赔偿经济损失。被告谢书强、汪小丽辩称：1、房屋买卖合同应当继续履行，解修圣主张合同已经解除不符合法律规定；2、谢书强、汪小丽不承担恢复产权过户费用，本案中的房屋买卖合同并没有因解修圣单方通知而解除，我方自然不用承担恢复过户的费用；3、解修圣主张的损失利息无证据支持与本案有关联性，且拆房的费用仅仅是收据，其中还包括装修的费用。关于空置损失，我方一直多次到涉案房屋查看，房屋继续在对外出租的，解修圣也不存在什么空置损失。交通费用也无法证明其是买卖房屋所产生的。违约金方面我方认为也不应当由我方来承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2016年6月21日，解修圣与谢书强签订《存量房买卖合同》，约定解修圣将其所有的安徽省合肥市蜀山区金寨南路66号芙蓉名园X栋906室（建筑面积97.02平方米）出售给谢书强，售价1078000元。同日双方签订《补充协议》。谢书强应于协议生效日向解修圣支付定金5万元，于2016年7月1日支付首付款278000元（不包含定金），剩余房款由谢书强进行商业贷款。后双方均能按照约定履行，但在2016年7月6日双方办理完转移登记手续后，谢书强因私人原因未能在短期内完成贷款手续。期间，谢书强确曾多次表示因家庭原因，无法办理贷款，要求解修圣起诉解除合同并返还房屋。在谈话中，谢书强曾表示，因买卖房屋而需要解修圣将房屋原部分附属设施进行拆除，谢书强愿意承担拆除等费用。2016年9月19日，解修圣要求谢书强、汪小丽于三日内付清余款。2016年10月13日，解修圣因未收到全部房款，短信通知谢书强要求解除合同。2016年8月11日，谢书强、汪小丽向中国银行申请住房贷款。2016年10月11日，贷款本金发放至双方约定的合肥市存量房资金托管中心产权监理处分中心账户。2016年11月10日，谢书强开始偿还银行按揭贷款。本院认为：本案争议的焦点为：一、《房屋买卖合同》及《补充协议》是否已经实际解除，谢书强是否应将房屋重新转移登记至解修圣名下。二、关于谢书强、汪小丽是否应当向解修圣赔偿经济损失。关于争议焦点一。本案中双方在房屋产权转移登记之前均能如约履行，在住房贷款申请阶段产生矛盾。谢书强、汪小丽确对贷款申请未能积极配合，影响了支付房屋余款的效率。但房屋贷款在解修圣发出解除合同通知前确已经实际完成。其后，谢书强亦多次偿还贷款，其行为未构成根本性违约。解修圣现诉请要求确认《房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，并要求谢书强、汪小丽将房屋重新转移登记至其名下，本院不予支持。关于争议焦点二。谢书强、汪小丽虽未构成根本性违约，但其迟延行为确为解修圣造成相应损失，该损失其应予支付。关于违约金，因谢书强、汪小丽贷款不及时，解修圣未能如期收到剩余房款，其要求谢书强、汪小丽于2016年9月22日前支付房款。根据双方合同约定，谢书强、汪小丽未能在规定期限内支付房屋价款，应按照日万分之三支付违约金，故自2016年9月23日至2016年10月10日，谢书强、汪小丽应以750000元为基数，按照日万分三向解修圣支付违约金。解修圣诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于房屋空置损失，因2016年7月6日双方已完成转移登记手续，但至2016年10月11日谢书强、汪小丽方完成贷款手续，迟延确给解修圣造成一定损失，故解修圣诉请2个月的房屋空置损失，本院予以支持，但解修圣未提供租房合同等相应证据证明损失程度，故本院酌定该损失为1800（900×2）元。关于房屋拆装损失，因谢书强、汪小丽对房屋购买意向曾发生变动，解修圣为交房产生了损失，谢书强在双方交涉过程中承诺支付该项费用，但解修圣与谢书强并未对该费用进行约定或结算，故本院酌定谢书强应向解修圣支付房屋拆装损失15000元。关于借款利息、交通费用，双方进行房屋买卖交易，以房、款交讫为目的，出卖人、买受人出于何种目的进行交易、其后可能产生何种收益、交易过程中因个体差异产生的费用均非合同相对方能够预见，故解修圣该两项诉请，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告谢书强、汪小丽于本判决生效之日起十日内向原告解修圣支付房屋空置损失1800元及违约金（自2016年9月23日至2016年10月10日，以750000元为基数，按照日万分三计算）；二、被告谢书强于本判决生效之日起十日内向原告解修圣支付房屋拆装损失15000元；三、驳回原告解修圣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3868元，减半收取为1934元，由原告解修圣负担934元，被告谢书强、汪小丽负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孙宗欣二〇一七年五月二十八日书记员  孙蕴韵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。