福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽09��终536号上诉人（原审原告、反诉被告）：李梓前，男，1975年12月2日出生，汉族，住福建省福安市。上诉人（原审原告、反诉被告）：李仙，男，1977年1月3日出生，汉族，住福建省福安市。上诉人共同委托诉讼代理人：高燕树，福建迈瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王小东，男，1987年10月15日出生，汉族，住湖北省随县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡龙，男，1965年10月8日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被上诉人共同委托诉讼代理人：刘淑贝，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。上诉人李梓前、李仙因与被上诉人王小东、蔡龙房屋租赁合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2016）闽0902民初6028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案受理后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人李梓前、李仙的共同委托诉讼代理人高燕树、被上诉人王小东、蔡龙的共同委托诉讼代理人刘淑贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李梓前、李仙上诉请求：撤销一审判决，改判支持李梓前、李仙一审诉讼请求，驳回王小东、蔡龙一审反诉请求。事实及理由：一、租赁期间，虽然李梓前、李仙拖欠2015年10月4日至2016年3月9日租金及水费等，而蔡龙、王小东要求与李梓前、李仙解除租赁合同，但在李梓前、李仙没有出面解决的情况下，应将店内设备清点、拍照并制作设备清单后，放置其他地方，所产生费用由李梓前承担。然而，蔡龙与王小东没有尽到出租房保管好承租人财务的义务。依据缪锦莱三人与李梓前签订转租协议，明确记载酒楼内设备名称、数量及作价16万元，这是一审庭审确认的事实。但李祖彪与林丹凤签订转让协议仅将上述所有设备作价4万元转让。两次转让时间间隔9个月，价格相差悬殊，不符合市场价值。李梓前根本没有委托授权李祖彪签订设备转让协议，况且李梓前没有收到分文设备款。李祖彪转让协议中证明人系蔡龙，可以推断蔡龙为了尽快将上述店面出租给林凤丹，恶意串通第三人，损害李梓前利益。一审对此认定事实错误。二、一审违反法定程序受理反诉。本案案由应是财产损害赔偿纠纷而非房屋租赁合同纠纷，侵权人系蔡龙和王小东，蔡龙和王小东反诉的法律关系是房屋租赁合同，这与本诉系不同法律关系。且蔡龙系产权人，王小东系承租人，李梓前、李仙系次承租人，在次承租人未支付租金的情形下，有权主张租金的要么是蔡龙，要么是王小东。王小东、蔡龙作为共同主体主张租金，缺乏法律依据。一审受理反诉并审理，使用法律错误，违反法定程序。王小东、蔡龙辩称：一、关于本诉部分。1、上诉人承租被上诉人的店面，拖欠租金，被上诉人按照租赁合同的约定，提出解除租赁关系，符合双方的约定，也符合法律规定，上诉人因此所受到的所谓20多万元的损失，应自行承担，与被上诉人无关，原审判决驳回上诉人要求赔偿的诉讼请求是正确的。2、上诉人的所谓损失20多万元没有确实可信的证据给予证明，原审不予认定是正确的。3、店内所余物品被李祖彪出让给林丹凤与被上诉人无关。物品被出让时，店面尚未交还给被上诉人，店面的使用权、管理权都控制在上诉人。李祖彪持有店面的钥匙，并将物品出让给林丹凤的行为，不可归责于被上诉人。原审认定被上诉人提供的证据不足以证明物品是被被上诉人出让或损毁符合事实。二、关于反诉部分。1、上诉人在一审诉称“二被告共同赔偿因故意毁约给原告造成的经济损失20.386万元”说明上诉人提起的是违约之诉，而不是侵权之诉。因此，原审将本案的案由确定为租赁合同纠纷是正确的。既然是租赁合同纠纷，被上诉人作为出租方，依据租赁合同提起要求支付租金、水电费、物业费的反诉，与本诉是基于同一法律关系。原审将反诉与本诉合并审理，符合民事诉讼法的有关规定。2、关于被上诉人蔡龙与王小东能否作为共同反诉人提起反诉的问题。蔡龙是店面的所有权人，王小东是第一手承租人，王小东将店面转租给上诉人之后，上诉人又直接向蔡龙���纳租金，在一审，上诉人又将蔡龙、王小东列为共同被告，这说明被上诉人已将蔡龙和王小东视为共同出租人。因此，在本案中蔡龙和王小东有权作为共同反诉人提起反诉，原审判决没有违反法定程序。请求驳回上诉，维持原判。李梓前、李仙向一审法院起诉请求：判令王小东、蔡龙共同赔偿因故意毁约给李梓前、李仙造成的经济损失17万元（转让费16万元，退还租房押金1万元）。一审法院认定事实：1、蔡龙与王小东于2014年3月20日签订店铺租赁合同，约定王小东承租蔡龙与吴丽琴共有的位于宁德市××天××路××广场××、143店面，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日，月租金10230元，按季度结算，每季季初7日前支付。2、���锦莱、李祖如、林石寿与李梓前、陈蔡玲于2015年6月1日签订转让协议，约定将诉争店铺以16万元价格盘转给李梓前、陈蔡玲经营（里面设备：中央空调3台、1.5匹格力4台、大厅冰箱1台、海鲜池1个、厨房冰箱3台，电脑2台、消毒柜1台）。3、2015年6月2日，王小东与李梓前、李仙签订《租赁合同》，约定李梓前、李仙承租位于宁德市××天××路××广场××号房屋，2015年6月2日至2015年9月1日，月租金为10253元；2015年9月2日至2016年6月1日，月租金为11962元；2016年6月2日至2017年3月31日，月租金为11962元；租金按三个月支付一次，租金应提前5日支付，并交纳押金1万元，租赁期间违约的押金不退。李梓前、李仙负责交纳该房产租赁期限内所发生的费用（水费、电费、物业管理费、闭路、宽带、电视费等）。若李梓前、李仙拖欠租金款连续15天以上���王小东有权终止合同，收回房产，不退还押金，并由李梓前、李仙赔偿造成的经济损失。2015年11月1日，王小东与李仙签订《店铺租赁合同》，将店铺月租金调整为8600元，按季支付25800元。4、蔡龙分别于2016年4月14日、2016年4月15日以微信方式通知李仙要求其协商解决房租事宜，否则视为自动放弃；2016年4月16日，蔡龙要求李梓前、李仙于2016年4月18日前将店内东西搬走，否则一切后果由自行承担。并将上述内容张贴于诉争店铺门面。5、2015年6月2日，李梓前、李仙向王小东支付租金29051元、押金1万元、2015年10月28日支付租金14000元、物业费6000元；李梓前、李仙尚欠王小东、蔡龙2015年6月2日至2016年3月9日租金（扣除已支付部分）计49162.74元、物业费6486.36元、水费5204.8元。一审法院认为，庭审中，各方对王小东与相对方签订的协议、合同均无异议，表示认可并遵守。李梓前、李仙未依约支付租金超过15日，依照双方合同约定，王小东、蔡龙有权要求解除合同，并不退还押金。故对李梓前、李仙要求退还押金1万元，不予支持。2016年4月16日，蔡龙要求李梓前、李仙于2016年4月18日前将店内东西搬走，系解除合同之意思表示，该合同于当日解除。李梓前、李仙要求王小东、蔡龙赔偿转让费16万元，但其提供的证据不足以证明其已向原出让人支付上述费用及原店铺设备为王小东、蔡龙所占有或毁损，且其未依约履行支付租金义务，已构成违约，故其要求非违约方王小东、蔡龙赔偿上述费用，无事实和法律依据，不予支持。李梓前、李仙尚欠王小东、蔡龙2015年6月2日至2016年3月9日租金（扣除已支付部分）计49162.74元、物业费6486.36元、水费5204.8元。王小东、蔡龙要求其支付49132.74元、物业费6486.36元、水费5204.8元，符合法律规定，予以支持。判决：一、驳回原告李梓前、李仙的全部诉讼请求；二、反诉被告李梓前、李仙应于本判决生效之日起十五日内向反诉原告王小东、蔡龙支付租金49132.74元、物业费6486.36元、水费5204.8元。本诉案件受理费3700元，由原告李梓前、李仙负担；反诉案件受理费660元，由反诉被告李梓前、李仙负担424元，由反诉原告王小东、蔡龙负担236元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2016年3月9日，林祖彪、林丹凤签订《转让协议》，约定将租赁店面内的设备以4万元价格转让，蔡龙作为证明人在该协议���签字。本案争议焦点为：一、一审程序是否合法，蔡龙能否向李梓前、李仙主张权利；二、李梓前、李仙向蔡龙、王小东主张损失17万是否有依据？本院就此分析认证如下：关于程序问题，本院认为，反诉(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=15&Gid=242703&ShowLink=false&PreSelectId=280402320&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_7#m_font_7?)与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=15&Gid=242703&ShowLink=false&PreSelectId=280402320&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_8#m_font_8?)与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案，从李梓前、李仙一审的诉讼请求来看，李梓前、李仙认为蔡龙、王小东违反租赁合同约定需承担赔偿责任，而蔡龙、王小东主张李梓前、李仙拖欠租金也系基于双方之间存在房屋租赁关系。故两个诉均基于双方存在房屋租赁合同关系。一审合并审理并无不当，也避免讼累。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第十七条规定：“因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。”可见，在特定情形下，次承租人可以直接向��租人支付租金。蔡龙系产权人也系出租人，李梓前、李仙作为次承租人拖欠承租人王小东租金、水费、物业费，承租人王小东亦同意蔡龙作为权利人共同向李梓前、李仙追讨拖欠的租金、水费、物业费，系王小东自由处分权利，亦不违反法律禁止性规定。故一审程序并无明显不当。关于损失问题，本院认为，各方对李梓前、李仙拖欠租金、水费、物业费及拖欠的数额并无争议。故李梓前、李仙要求退还押金1万元缺乏依据，一审不予支持正确。二审庭审时，双方确认李祖彪系李梓前堂哥，从2016年3月9日林祖彪、林丹凤签订的《转让协议》可知，系李祖彪将李梓前、李仙店内设备转卖他人，蔡龙仅作为证明人。且李梓前、李仙租期到2016年3月9日，李祖彪转让设备时，租赁店面仍处于李梓前、李仙控制中。李梓前、李仙亦未提供证据��明蔡龙与李祖彪存在恶意串通。故李梓前、李仙主张蔡龙、王小东赔偿损失缺乏事实依据。一审对此认定正确。综上所述，李梓前、李仙的上诉请求不能成立，其上诉应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4762元，由上诉人李梓前、李仙负担。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  易丽容二〇一七年五月二十五日书记员  彭杨清附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；