河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀11民终476号上诉人（原审被告）：故城县农村信用联社股份有限公司，住所地故城县郑口镇康宁路72号。统一社会信用代码：911311007302675089。法定代表人：卢志刚，董事长。委托代理人：王峰，经理。委托代理人：王冠亮，河北人民长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹文辉，男，1954年10月24日出生，汉族，现住故城县。委托代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。上诉人故城县农村信用联社股份有限公司（以下简称故城信用联社）因与被上诉人曹文辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2016）冀1126民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人故城信用联社的委托代理人王峰、王冠亮、被上诉人曹文辉的委托代理人陈章岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人故城信用联社上诉请求：1、确认被上诉人主张的房屋买卖行为无效；2、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定曹文辉主张的1999年与齐成兴达成的口头房屋买卖合同有效，根据系争房屋被另案判归他人所有和估价80万元的鉴定意见，判决被告赔偿曹文辉损失50万元。上诉人认为，一审判决因证据采信偏颇导致认定事实不清，遗漏当事人存在重大程序缺陷，适用法律不当，最终实体判决错误。1、被上诉人主张的房屋买卖行为违法无效。自2014年起，被上诉人根据房屋买卖口头协议、支付购房价款、持有房地产证、长达十几年公开居住使用、以吴淑梅赎回典当物违法等理由，对抗吴淑梅的房产诉讼请求；衡水市中级人民法院考虑到争议房产的客观实际，全面审查诉辩各方所持理由和依据，判决被上诉人主张的房屋买卖行为无效。本案诉辩双方均该判决案件当事人，受到生效判决的羁束，被上诉人转嫁败诉责任的不当诉讼无理。2、被上诉人对房产买卖无效承担全部责任。案涉房产1996年出典的当金即13万元，被上诉人知道该房产的市场价值于当金，不低于20万元，应当知道典当行没有转让房产的权利。被上诉人利用系典当行负责人齐成兴亲舅的特殊身份转移占有案涉房屋，串通牟取不当利益，伪造房地产证掩盖不法事实。被上诉人长期占有诉争房屋的使用和收益权，应对无效的房屋买卖行为负全责。3、本案遗漏重要当事人，程序严重违法。被上诉人利用典当行法定代表人齐成兴经营管理绝当财产的职务便利，牟取他人财产权利。齐成兴作为上诉人一方的代理人，与被上诉人串通损害上诉人的利益，该二人基于共同行为存在连带责任，与本案存在法律上的利害关系，应当依法参加本案诉讼。否则，协议的达成、款项交接、房屋交付、房地产证办理等事实，尤其是存在重大争议的8万元收款收据的真伪鉴别，将难以查清。被上诉人曹文辉辩称，1、上诉人的上诉理由不足，齐成兴是职务行为，不是本案当事人。2、造成本案房屋买卖无效的过错方是上诉人，上诉人未按适当财产处理涉案房产造成的，上诉人应承担全部的违约责任。上诉人故城信用联社的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。曹文辉向一审法院起诉请求：请求判令故城信用联社赔偿曹文辉购房损失50万元并承担诉讼费用。在庭审中，曹文辉将赔偿损失额变更为500522元并要求故城信用联社承担诉讼费及鉴定费用。事实和理由：曹文辉与故城县银龙典当行订立房屋口头买卖合同后，于1999年12月3日购买了位于故城县郑口镇体育街西侧的临街门市及住房一处。该房屋系故城县银龙典当行出卖的死当财产。当时口头约定房屋价款13万元，曹文辉交付了8万元购房款，该典当行用于偿还了常官豹名下的典当抵押贷款，其后，曹文辉又将剩余的5万元交于典当行时任经理齐成兴。该典当行为曹文辉办理了房产证及土地证。曹文辉于1999年12月3日入住该房屋，居住至今。2014年8月，该房屋原房主吴淑梅诉请物权保护。此案经两级法院审理，判决曹文辉停止侵权、恢复原状并搬出该房屋返还吴淑梅。另外，2001年故城县银龙典当行改制并入故城信用联社，其所为民事法律行为的法律后果应由故城信用联社承担。在上述案件诉讼过程中，原故城县银龙典当行经理齐成兴及工作人员王建峰、宫瑞红、曾广敬均出庭作证，证实了曹文辉购买该房屋的整个过程，这已被河北省衡水市中级人民法院（2015）衡民一终字第271号民事判决予以认定。对剩余5万元房款的交付问题，齐成兴现在作为故城信用联社的工作人员惧怕自身责任不敢承认交款事实。否则，曹文辉何以能够自1999年居住至今达17年之久？衡水市中级人民法院上述判决虽然认定故城县银龙典当行与曹文辉买卖诉争房屋的行为无效，但也确认了买卖诉争房屋这一事实。故城信用联社与该房屋原房主吴淑梅恶意串通，擅自将该房屋所有权证返还给吴淑梅，隐瞒并拒不承认曹文辉与故城县银龙典当行买卖诉争房屋的事实，绑架诉讼，纯属欺诈行为，应承担相应法律后果。衡水市中级人民法院上述判决也赋予了曹文辉诉讼的出路和权利。目前，该诉争房屋价值已达80余万，因齐成兴不敢承认5万元房款的交付问题，仅按8万元基数计算，故城信用联社的上述买卖和欺诈行为给曹文辉造成的经济损失也达50余万元。一审法院认定事实：1996年8月26日，典当人常官豹以吴淑梅位于故城县郑口镇体育街西侧房字××号房屋做典当，向故城县银龙典当服务商行典当借款13万元，典当期限为3个月，典当到期后，常官豹未能及时偿还典当借款。故城县银龙典当服务商行后更名为故城县银龙典当行。1999年，故城县银龙典当行将以上典当房屋出售于曹文辉，房屋价格13万元以及屋内暖气价格1000元，总价款为13.1万元。1999年12月3日，曹文辉向故城县银龙典当行交付购房款8万元，故城县银龙典当行时任法定代表人齐成兴向曹文辉书写收条一份，并在上面加盖故城县银龙典当行公章。此后，曹文辉搬入上述典当房屋居住至今并对房屋进行改扩建，经评估该房屋现在市场价值为500522元，曹文辉支付评估费用5000元。2012年常官豹因交通事故死亡。吴淑梅于2014年4月30日向故城信用联社偿还借款本息131000元，故城县农村信用合作联社向吴淑梅出具证明，证实典当已结清，并将房屋所有权证返还给了吴淑梅。吴淑梅持房屋所有权证，要求曹文辉搬出上述典当房屋，曹文辉以其系合法占有为由拒绝搬出，吴淑梅遂于2014年8月4日诉至故城县人民法院，故城县人民法院作出（2014）故民一初字第1100号民事判决，判决曹文辉对吴淑梅位于故城县郑口镇体育街西侧的第1314号房产停止侵权、恢复原状并搬出该房屋返还吴淑梅，曹文辉不服该判决，向衡水市中级人民法院提起上诉，2016年4月14日，衡水市中级人民法院作出（2015）衡民一终字第271号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，故城县银龙典当行是独立的法人单位，与故城信用联社没有隶属关系，故城县银龙典当行时任法定代表人为齐成兴，2001年左右，故城县银龙典当行并入故城县农村信用合作联社，故城县农村信用合作联社后更名为故城县农村信用联社股份有限公司。一审法院认为，曹文辉与故城县银龙典当行存在口头房屋买卖合同关系，该买卖合同是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依照合同约定履行。故城县银龙典当行作为出卖人负有将合同标的物所有权转移于买受人即曹文辉的义务，其出卖的标的物，应当属于出卖人即故城县银龙典当行所有或者有权处分，出卖人故城县银龙典当行就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人曹文辉主张任何权利的义务。在故城县银龙典当行将作为合同标的的房屋交付曹文辉占有使用将近15年之后，吴淑梅向曹文辉主张权利，因故城县银龙典当行违反中国人民银行1996年4月3日发布施行的《典当行管理暂行办法》的规定，未将死当物品委托当地拍卖行公开拍卖或应当由公证部门现场监督公开拍卖，而是其自行定价将死当物品出卖给曹文辉，致使其出卖行为无效，从而使曹文辉无法取得出卖标的物即房屋的所有权，故城县银龙典当行存在过错，应承担违约责任。关于曹文辉所主张的其已经将剩余房款5万元已经交付于故城县银龙典当行法定代表人齐成兴和齐成兴免除1000元的主张，没有证据佐证，对该项主张，不予采纳。曹文辉作为买受人，应当按照约定的数额在其占有出卖的标的物即房屋时向出卖人故城县银龙典当行支付价款，其未全额支付，故应就未支付部分向故城县银龙典当行承担违约责任。因故城县银龙典当行已经并入故城信用联社，故故城县银龙典当行的有关民事权利及义务，应由故城信用联社享有和承担。综上所述，曹文辉的诉讼请求，依法予以支持，但其亦应向故城信用联社承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告故城县农村信用联社股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹文辉500522元、评估费5000元，共计505522元；二、原告曹文辉于本判决生效之日起十日内支付被告故城县农村信用联社股份有限公司51000元及利息（自1999年12月3日起至本判决付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告曹文辉负担2200元，由被告故城县农村信用联社股份有限公司负担2200元。本院认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，故城县银龙典当行与被上诉人曹文辉之间房屋买卖行为已被本院生效的（2015）衡民一终字第271号民事判决确认无效，上诉人故城信用联社的关于买卖合同无效的主张，予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中由于故城县银龙典当行违反中国人民银行1996年4月3日发布施行的《典当行管理暂行办法》的规定，未将死当物品委托当地拍卖行公开拍卖或由公证部门现场监督公开拍卖，而是自行将死当物品出卖给曹文辉。此行为致使双方之间的买卖行为无效。因此，故城县银龙典当行对买卖行为无效应承担相应责任，退还所得财产8万元给曹文辉并赔偿曹文辉的损失。案涉房屋经过衡水正誉资产评估有限公司评估市场价值为500522元，增值部分为500522元减去130000元所得结果370522元，曹文辉只交付了8万元，未按约定全额交付13万元的购房款，所以损失应按实际交付比例8/13计算，计算结果是228013元。一审判决结果不当，应予纠正。故城县银龙典当行已经并入上诉人故城信用联社，其有关的民事权利义务由故城信用联社享有和承担。故城信用联社主张齐成兴是曹文辉的外甥，有意便宜其舅舅，因故城信用联社未提证据予以证明，齐成兴是否具有便宜其舅舅的行为无从认定，故城信用联社要求齐成兴参加诉讼没有依据，不予支持。综上所述，上诉人故城信用联社的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省故城县人民法院（2016）冀1126民初955号民事判决；二、上诉人故城县农村信用联社股份有限公司返还被上诉人曹文辉80000元，并赔偿被上诉人曹文辉损失228013元，共计308013元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，减半收取计4400元，评估费5000元，由上诉人故城县农村信用联社股份有限公司负担7708元，被上诉人曹文辉负担1692元；二审案件受理费8800元，由故城县农村信用联社股份有限公司负担5416元，被上诉人曹文辉负担3384元。本判决为终审判决。审判长  付圣云审判员  杨建一审判员  关信娜二〇一七年五月二十四日书记员  王 超