辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽09民初9号原告：高志刚。被告：阜新市细河区同盛小额贷款有限责任公司。法定代表人：张宝岐。委托代理人：马浩，辽宁凯旋律师事务所律师。委托代理人：高雷，辽宁凯旋律师事务所律师。被告：王素清。委托代理人：戴宝冬，辽宁金佳策律师事务所律师。第三人：阜新海罗恒基房地产有限公司。法定代表人：胡宝全。第三人：阜新三鑫融资担保有限公司。法定代表人：胡宝全。第三人：阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库。法定代表人：胡宝全。第三人：胡宝全。委托代理人：陶春霞，系当事人亲属。第三人：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。法定代表人：胡涛，该公司经理。委托代理人：胡宝全，系当事人亲属。第三人：胡涛。委托代理人：胡宝双，系当事人亲属。本院受理原告高志刚与被告阜新市细河区同盛小额贷款有限责任公司（以下简称同盛小贷公司）、王素清，第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫担保公司）、阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库（以下简称鑫泉粮库）、胡宝全、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小贷公司）、胡涛案外人执行异议之诉一案，2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告高志刚，被告同盛小贷公司的委托代理人马浩、高雷、被告王素清的委托代理人戴宝冬，第三人海罗公司的法定代表人胡宝全、第三人三鑫担保公司的委托代理人胡宝全、第三人鑫泉粮库的法定代表人胡宝全、第三人胡宝全及胡宝全的委托代理人陶春霞、第三人三鑫小贷公司和胡涛的委托代理人胡宝双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高志刚向本院提出诉讼请求：一、请求停止对细河区东风路156-1193号商品房屋的执行，解除保全、查封；二、原告与第三人海罗公司在2012年10月签订的《商品房买卖合同》有效，合同继续履行，请求确认阜新市细河区东风路156-1193号商品房归原告所有，第三人海罗公司协助办理房屋产权手续；三、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告在2012年10月16日向第三人海罗公司缴纳购房款20万元，购买第三人开发的阜新市细河区东风路156-1193号商品房，2016年11月10日在第三人的要求下，原告又缴纳房款41477元，并与第三人签订了《商品房买卖合同》，现房款已经全部结清，并实际占有此房屋。同时又缴纳了3年物业费，2年取暖费及其他相关费用。原告是在法院查封之前，即本案中涉诉房屋的产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合同，当时虽未补交余款和办理过户登记手续。但原告认为自己没有过错，人民法院对此房屋不得查封。现原告请求确认原告与第三人海罗公司签订的《商品房买卖合同》有效、合同继续履行，商品房归原告所有，第三人海罗公司应当配合原告办理过户手续。在被告申请执行第三人海罗公司案件中，贵院查封了原告商品房，原告对贵院的查封于2016年11月6日提出了案外人异议申请，贵院于2016年11月29日作出了（2016）辽09执异474号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，贵院的查封措施查封的是案外人即本案原告的财产侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，现提请诉讼，请依法裁判。王素清：法院做出的驳回执行异议的查封正确，原告没有取得房屋产权，原告与海罗公司仍属债权债务关系，请求法院继续依法执行该财产。同盛小贷公司辩称：一、原告在起诉状中称争议房屋的房款是分两次支付的，最后一笔房款41477元是在2016年10月31日支付的，而该合同第六条明确写明房款一次性付清，总房款241477元。因此，答辩人认为原告与海罗恒其公司合同的签订时间既不是2012年10月24日，也不是2016年10月24日，而是在2016年10月31日之后。虽然原告提出其在2012年10月24日交付了20万元房款，但由于其没有与海罗恒基公司签订正式的商品房买卖合同，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告支付房屋订购款的时间不能视为商品房买卖合同的成立时间。本案中，法院查封诉争房屋的时间是在2014年11月21日，故原告与海罗恒基公司在法院查封之后所签订的房屋买卖合同不具有法律效力，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、原告与海罗恒基公司所签合同的第十九条明确约定发生争议的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。本案中，原告提出的确认合同有效，并要求海罗恒基公司协助办理房屋产权手续这一实体权利诉求，应由阜新市仲裁委员会审理，故原告提出的第二项诉讼请求不应由法院管辖。综上，原告不享有排除强制执行的民事权益，请求人民法院查清本案事实后驳回原告的诉讼请求。海罗公司、三鑫担保公司、鑫泉粮库、胡宝全述称：只要原告提供的证据与我公司的帐目核对相符后，同意原告的诉讼请求。三鑫小贷公司、胡涛述称：支持原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异474号执行裁定书等。上述证据经庭审质证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。根据上述证据本院认定：2012年10月16日原告向第三人海罗公司交纳购房款20万元，购买座落于阜新市细河区东风路156-1193号商品房，2016年11月10日又缴纳房款41477元，并与第三人签订《商品房买卖合同》，同时交纳了3年物业费、2年取暖费及其他相关费用，原告实际占有该房屋。海罗公司未给原告出具发票，原告未办理房屋产权登记手续，后中级法院查封了诉争的房屋。阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。本院于2014年11月21日作出（2014）阜民三初字第91号裁定书、于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定书，裁定查封了阜新市细河区东风路156-1193号商品房。高志刚于2016年11月18日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异474号执行裁定驳回高志刚的异议申请。本院认为，本案系案外人高志刚针对各个申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区东风路156-1193号商品房的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点为：1、高志刚停止执行的诉讼请求是否应予支持；2、高志刚要求确认诉争房屋归其所有、海罗公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求是否应予支持。关于第一个争议焦点，本院认为，在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，2012年10月16日，高志刚向海罗公司就诉争房屋已付购房款，海罗公司向高志刚开具购房收据，且为双方真实意思表示，应视为双方就诉争房屋已达成购房协议，该购房协议时间在先，其目的为取得诉争房屋物权，其请求权明确指向诉争房屋，高志刚对诉争房屋物权的期待权效力高于一般金钱债权。故高志刚对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。关于第二个争议焦点，高志刚要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。高志刚于2012年10月16日即与海罗公司就诉争房屋达成协议，高志刚交付房屋购房款20万元。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故高志刚与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故高志刚尚未能进行产权登记，高志刚尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对阜新市细河区东风路156-1193号商品房的执行；二、驳回原告高志刚的其他诉讼请求。案件受理费100元，由阜新市细河区同盛小额贷款有限责任公司、王素清各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长  吴晓东审判长  谭 冰审判员  吴 晖二〇一七年五月十九日书记员  杨 冰