贵州省大方县人民法院行 政 判 决 书（2017）黔0521行初54号原告常秀惠（曾用名常秀会），女，1959年8月17日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告常莉（曾用名常胜利），女，1965年5月11日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。二原告委托代理人周旭，贵州毕节律师事务所律师。二原告委托代理人兰继超，贵州毕节律师事务所律师。被告毕节市七星关区人民政府，住所地：毕节市七星关区开行路。法定代表人胡敬斌，区长。委托代理人（特别授权）侯克勤，毕节市七星关区人民政府法律顾问。委托代理人漆俊贤，毕节市七星关区人民政府房产局工作人员。第三人肖独成，女，1960年2月3日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。第三人常秀芬，女，1949年5月10日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。第三人陈明俊，女，1967年12月16日生，汉族，住贵州省毕节市。原告常秀惠、常莉诉被告毕节市七星关区人民政府（以下简称“七星关区政府”）房屋登记管理一案，于2017年1月12日向本院提起行政诉讼。本院于2017年1月12日立案后，于2017年1月16日向被告邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因常秀芬、陈明俊与被诉行政行为或本案的处理结果有利害关系，本院于2017年4月13日依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第一款之规定，通知其作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭审理了本案。原告常秀惠、常莉的委托代理人周旭、兰继超，被告七星关区政府的委托代理人侯克勤、漆俊贤，第三人肖独成、陈明俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常秀惠、常莉诉称，常莉、常秀惠与第三人肖独成系姑嫂关系。1986年2月，以肖独成之夫常贵友（已故）为甲方，常秀惠、常莉、常秀芬为乙方，签订《合资建房协议》，约定：甲方坐落在北门口的承包地一块，面积约130㎡。因无钱修建，乙方有钱而无宅基地修建。为此，甲方愿意出地基及办理好土地使用手续，乙方负责出修建整个房屋的资金；三层房屋建完后，甲方得第三层靠西面的两个进出及楼梯间，常秀芬得第一层靠西面的两个进出及楼梯间，常秀惠得第二层靠西面两个进出及楼梯间，常莉得靠西面的一个进出及楼梯间一至三楼的三个进出，楼梯通道为公用。房屋建完后，常秀惠、常莉于1995年3月分别办理了第95××92号、第95××90号《房屋所有权证》。肖独成于1995年5月办理了第95××89号《房屋所有权证》。1997年12月，肖独成向被告申请办理房屋产权证书，被告在未作任何核实的情况下仅依据肖独成的申请将上述房屋全部登记在肖独成名下，并为肖独成颁发了第00××59号《房屋所有权证》，该证包含面积为现原告持有房产证房屋面积，并有所增加，由原75.6㎡增加到332.2㎡。综上，二原告的第95××92号、第95××90号《房屋所有权证》的房屋所有权未消灭的情况下，被告向肖独成颁发第00××59号《房屋所有权证》事实不清，程序违法，没有合法依据，严重侵害原告合法权益。特提起诉讼，请求撤销被告颁发的第00××59号《房屋所有权证》，诉讼费由被告承担。原告常莉、常秀惠向本院提交了以下证据：1、二原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体适格。经庭审质证，被告及第三人肖独成、陈明俊无异议；2、《合资建房协议》，拟证明原告与肖独成丈夫常贵友几兄妹出资合伙建房的事实，该房位于现××××村民组，占地面积130㎡。经庭审质证，被告、肖独成对该证据无异议，陈明俊对该证据有异议，理由是不知晓时间；3、1995年肖独成办理房产证的说明、第95××89号房屋所有权证存根、房屋产权登记申请审批表、房屋平面图、房屋界限情况表，拟证明肖独成因丈夫病故后，根据合资建房协议申请办理第95××89号房屋产权证，建筑面积75.6㎡，办证时间是1995年5月。经庭审质证，被告、第三人均无异议，但肖独成提出其房屋在三楼，不在一楼；4、第95××92号、第95××90号《房屋产权证》及集体土地使用权证（毕镇集建93字第0738号、0714号），拟证明原毕节市（现七星关区）人民政府根据原告几兄妹合资建房协议为常秀惠、常莉颁发房屋所有权证和集体土地使用证。经庭审质证，被告、肖独成无异议。陈明俊认为常秀惠的房屋所有权证不真实，对常莉的房屋所有权证的真实性不发表意见，集体土地使用证有改动痕迹，不真实；5、第00××59号产权证存根、申请表、房屋调查报告、房屋界限情况表、申请房屋产权审批表、申请，拟证明1997年，肖独成提供虚假材料对原有的编号为95××89号房屋产权重复办理，被告违反办证程序，在95××89号房屋产权证存在的情况下对肖独成重复颁证，且新颁发的第00××59号房屋产权证将原有的面积扩大到332.2㎡，该面积没有合法来源，且与原告持有的房屋产权证面积重叠，该重复颁证行为依法应当撤销。经庭审质证，被告认为00××59号房产证已被注销，该组证据达不到原告证明目的。肖独成对申请表真实性无异议，对其他证据不清楚，未领到房产证。陈明俊对该组证据的真实性无异议；6、（2014）黔七行初字第42号、（2015）黔毕中行终字第140号行政判决书，拟证明00××59号房屋所有权证还存在。经庭审质证，被告对该组证据真实性、合法性无异议。肖独成对该组证据真实性、关联性无异议，但判决不合理。陈明俊对该组证据无异议。被告七星关区政府辩称，涉案00××59号房产证存在重复登记的情况。依据2012年11月5日七星关区人民法院司法建议函，建议被告注销第00××59号房产证。被告于2012年12月31日注销并公告后答复七星关区人民法院，原告起诉的行政行为已不存在，请求人民法院依法判决。被告七星关区政府向本院提交了以下证据、依据：肖独成房屋登记申请、身份证复印件、证明、毕节市房屋所有权登记申请表（1997年）、房屋调查报告、房屋界限情况表、房申请屋产权审批表、毕镇集建（90）字第0170号集体土地建设使用证，常胜利房屋产权登记申请审批表、房屋平面图、房屋界限情况表、房屋所有权证存根字第95××90号、司法建议函、注销肖独成00××59号房屋所有权证的情况说明、肖独成的说明及申请书、毕节晚报公告、行政复议决定书，拟证明原告起诉的行政行为已不存在。经庭审质证，原告对该组证据来源合法性无异议，被告注销房产证原因是重复颁证，被告颁证的面积与第三人申请办证的面积不符。房屋界限情况表、审批等注明的332.2㎡来源不合法，达不到被告证明目的。肖独成对该组证据真实性无异议，但申请办证的面积是127.4㎡，不是房产证上注明的332.2㎡。陈明俊对该组证据合法性无异议，但复印的证据显示是330多㎡，2楼3楼已抵押给银行，公告是区法院判决后发出的。第三人肖独成述称，1987年，肖独成丈夫常贵友与原告等3人共同商议，由常贵友出地，原告常莉等人出资新建一栋五列四间的三层房屋。房屋建好后，毕节市房产局于1995年基于常贵友与常莉、常秀惠、常秀芬签订并存档于房产局的合资建房协议分别向肖独成及房屋共有权人常莉、常秀芬、常秀惠颁发第9501089、9501090、9501091、95××92号房屋所有权证，将四人共建的房屋进行产权分割。1997年12月，肖独成向毕节市房产局提出单独办理自己的房屋所有权证，该局在未调查核实的基础上制作编号为00××59号的《房屋所有权证存根》，将常莉、常秀芬、常秀惠房屋所有权证项下的房屋全部错误登记在肖独成名下。第00××59号的《房屋所有权证存根》登记的房屋四至界限为：前抵北门小路，后、左、右均抵复烤厂宿舍。该房屋四至将肖独成、常莉、常秀惠、常秀芬房屋所有权证所载房屋的四至全部包括，相互重合。故，00××59号房屋所有权证将属于二原告的房屋也确认给了肖独成，该颁证行为侵害了二原告的合法权益，应予以撤销。另外，00××59号房屋所有权证存根虽以肖独成名义办理，但肖独成不知道存在00××59号房屋所有权证，也未持有该证，只有1997年12月26日的申请书上的申请人“肖独成”系肖独成所写。1997年12月，肖独成因生意资金周转困难，向信用联社申请贷款，因肖独成95××89号房屋所有权证已办理抵押登记，不符合再次抵押贷款的条件。肖独成想通过虚假方式，重新办理房产证。毕节市房产局经过核实认为肖独成申报不实，拒绝为肖独成办理，肖独成手书申请就遗留在房产局。不知是何原因，不知是谁利用肖独成作废的申请并伪造肖独成的签字意图办理00××59号房屋所有权证，但该证在毕节市房产局只有存根而未颁发过，该存根系他人伪造肖独成名义办理。肖独成当时申请的建房面积为127.4㎡，房产证面积为332.2㎡，签字领证的人不是肖独成，可以申请作鉴定。综上，被告作出的行政行为事实不清，程序违法，应予撤销，请求人民法院依法判决。第三人肖独成向本院提交了以下证据：房产证存根、合资建房协议、1995年说明、房屋产权登记申请表及审批表、房屋平面图、调查报告、房屋界限情况表、1997年申请、村委证明，拟证明肖独成有申请办证但未领取房产证的事实。经庭审质证，原告对该组证据真实性无异议，且达到证明目的。被告及第三人陈明俊无异议。第三人陈明俊述称，毕节市房产局注销第00××59号《房屋所有权证》的行为是不对的。1999年，肖独成有权利卖房。其办理的00××59号房产证是对的，1997年办的1999年才卖给我们。2005年我们已经交了合同，并经法院认定。房产证有涂改痕迹，是假的，是无效的。肖独成签字的事实存在，不签字不能办证。没有证件不能改名字。陈明俊的买房行为合法，房产局的注销行为错误，涉案证据有涂改痕迹，请求人民法院驳回原告是诉讼请求。第三人陈明俊向本院提交了如下证据：1、房屋产权登记申请审批表1号、房屋平面图、房屋界限情况表、房屋所有权证存根第95××89号、合资建房协议、房屋产权登记申请审批表、房屋调查报告、房屋界限情况表、申请房屋产权审批表、第00××59号房屋所有权证存根、申请、金钟村委证明，拟证明陈明俊买房合法，第00××59号产权证上载明的所有人是肖独成。经庭审质证，二原告认为该组证据与其证明目无关联，达不到陈明俊证明目的。被告无异议。肖独成对该组证据真实性无异议，但没有领到房产证；2、（2015）黔毕中民终字第643号、（2012）黔七民初字第753号、（2012）黔七民初字第577号、（2015）黔毕中民终字第644号民事判决书，（2015）黔毕中行终字第140号、（2014）黔七行初字第42号行政判决书，拟证明陈明俊合法取得的涉案房屋是经过法院确认的。经庭审质证，二原告对该组证据三性无异议，但民事判决证明目的与本案无关，行政判决达得到其证明目的。被告无异议。第三人肖独成认为民事判决与本案无关，对行政判决无异议；3、第95××92号、第95××90号《房屋所有权证》，及0738号、0714号、0710号集体土地使用证，拟证明证据本身存在涂改痕迹。经庭审质证，原告认为该组证据依法存在，对是否涂改不发表意见。被告及第三人肖独成无异议；4、买房合同、收据，拟证明00××59号产权证存根上的领证人签字字迹和买房合同的签字字迹一致，是同一人所签。经庭审质证，原告认为该组证据与本案无关联，只能约束合同相对方，是否相对人签字无法考证。被告、肖独成无异议。第三人常秀芬未到庭参加诉讼，视为放弃陈述、举证及质证等相关权利。本院对本案诉讼当事人提交并经庭审质证的证据分析认证如下：二原告提交的第1、3组证据，当事人无异议，本院予以采信。原告提交的《合资建房协议》，符合证据“三性”规则，本院依法予以确认。原告提交的第4组，其中集体土地使用证存在明显的涂改痕迹，不符合证据合法性的要求，本院依法不予采信，而房屋所有权证加盖原毕节市人民政府公章，其形式、来源合法，本院依法予以采信。原告提交的第5证据符合证据客观、合法、关联性规则，本院依法予以认定。原告提交的第6组证据，当事人对真实性均无异议，本院依法予以确认；被告提交的证据，原告对来源合法性无异议，肖独成对真实性无异议，陈明俊对合法性无异议，本院予以采信；第三人肖独成提交的证据，二原告对真实性无异议，被告及第三人陈明俊无异议，本院依法认定其真实性；第三人陈明俊提交的第1、2、4组证据符合证据“三性”要求，本院依法予以采信。陈明俊提交的第3组证据中的第0738号、0714号集体土地使用证存在明显改动痕迹，本院依法不予认定其合法性，该组其余证据符合证据“三性”要求，本院依法予以认定。经审理查明，1986年2月18日，以常贵友（第三人肖独成之夫）为甲方，常秀芬、常秀会、常胜利为乙方，双方签订《合资建房协议》，约定：甲方出地基及办理使用土地手续，乙方出资负责修建整个房屋；三层房屋建完后，甲方得第三层靠西面的两个进出及楼梯间，建筑面积约70㎡。常秀芬得第一层靠西面的两个进出及楼梯间。常秀会得第二层靠西面两个进出及楼梯建，面积70㎡左右。常莉得靠西面的一个进出及楼梯间一至三楼的三个进出，面积约90㎡，楼梯通道为公用。1995年，涉案房屋所在地的原毕节市人民政府（现七星关区政府）下属的房产登记管理机构，原毕节市房屋产权发证办公室依据当事人提交的《合资建房协议》、施工执照为常秀惠、常莉、常秀芬、肖独成分别办理了《房屋所有权证》，证号分别为：字第9501092、9501090、9501091、95××89号，加盖原毕节市人民政府公章后颁发。其中第9501092、9501090《房屋所有权证》载明的面积分别是75.6㎡、85.6㎡，第95××89号《房屋所有权证存根》载明的面积是75.6㎡，均为5间砖混结构，坐落于毕节市翠屏乡××村民组。1997年12月26日，第三人肖独成再次申请办理房屋产权证，毕节市房产局依据肖独成的申请、土地使用证、原毕节市西金钟村委的房屋权属证明，为肖独成办理了第00××59号《房屋所有权证》（登记资料载明1幢，单数为18间，建筑面积为332.2㎡），该证与第9501092、9501090、9501091、95××89号《房屋所有权证》载明的房屋系同一栋。庭审中，被告认可了1995年、1997年两次办证颁证的事实，且1995年所办的4份《房屋所有权证》载明的房屋与1997年肖独成申办的房屋系同一幢房屋。另外，生效的民事、行政判决已确认如下事实：1998年10月，因肖独成未履行（1997）毕经初字第142号民事调解书，七星关区人民法院作出（1998）毕民初字第076号民事裁定书，将肖独成担保的坐落于毕节市倒天村北门组的砖混结构二、三层抵偿给申请执行人原毕节市农村信用合作联社，但实际执行的二、三层靠楼梯间的两个进出又被信用社卖给其他人。1999年11月24日，第三人肖独成将其所有的位于毕节市七星关区翠屏村北门口村民组（北门口靠复烤厂宿舍）一栋三层房屋的第一层（三个进出）以￥15000.00元卖给案外人包自福，并与包自福签订《买房文契》。同年，肖独成将该房屋交付于包自福后，包自福将其出租给第三人陈明俊居住使用。2011年11月3日，包自福将该房以￥50000.00元卖给陈明俊，双方签订了卖房协议，陈明俊在该房一直居住使用至今。贵州省毕节市七星关区人民法院（2012）黔七民初字第577号、753号《民事判决书》，判决驳回了常秀惠、常莉诉请肖独成、包自福、陈明俊返还上述已卖的房屋的诉讼请求。常秀惠、常莉不服，提起上诉，贵州省毕节市中级人民法院驳回其上诉，维持原判。2012年，七星关区人民法院在审理常莉、常秀惠诉七星关区人民政府土地登记一案中，向七星关区政府发出“司法建议函”，主要内容为：“……发现你府向常莉、常秀惠登记颁发的房产证号95××92号、95××90号《房屋所有权证》上的房屋重复登记颁发在肖独成的00××59号《房屋所有权证》上，出现重复登记颁证情况。特建议你们及时采取措施，对登记颁发给肖独成的00××59号《房屋所有权证》予以注销。”2012年12月31日，毕节市七星关区房产事业局向七星关区人民法院出具情况说明，内容为：“根据你院的司法建议函，现对登记颁发给肖独成的00××59号《房屋所有权证》予以注销。”2013年1月21日，肖独成向毕节市七星关区房产事业局提出申请，撤销00××59号房产证，原因是本人申报不实，并出具同意该局对00××59号房产证公告作废的说明。2013年1月23日，毕节市七星关区房产事业局公告00××59号产权证作废。第三人陈明俊对毕节市七星关区房产事业局于2012年12月31日注销肖独成持有的00××59号《房屋所有权证》的具体行政行为不服，申请七星关区政府行政复议。七星关区政府于2013年7月17日作出毕市七星府行复决字（2013）第7号《行政复议决定书》，维持七星关区房产事业局注销肖独成的00××59号《房屋所有权证》的具体行政行为。陈明俊仍不服，在法定期限内向七星关区人民法院提起诉讼，请求撤销毕节市七星关区房产事业局注销00××59号《房屋所有权证》的行政行为。七星关区人民法院于2015年8月12日作出（2014）黔七行初字第42号《行政判决书》，判决撤销毕节市房产事业局注销肖独成00××59号《房屋所有权证》的具体行政行为。常莉、肖独成对该判决不服，提起上诉。2015年12月23日，毕节市中级人民法院作出（2015）黔毕中行终字第140号《行政判决书》，判决驳回常莉、肖独成之上诉，维持原判。2017年1月12日，原告常莉、常秀惠以被告向肖独成颁发第00××59号《房屋所有权证》事实不清，程序严重违法，侵害原告合法财产权为由向本院提起行政诉讼，请求判如前述诉请。本案的争议焦点：1、本案是否超过起诉期限；2、第00××59号《房屋所有权证》是否已经被注销；3、被告颁发给第三人肖独成第00××59号《房屋所有权证》的具体行政行为是否合法，是否应当被撤销。本院认为，由已生效的（2012）黔七民初字第753号、（2012）黔七民初字第577号《民事判决书》，可以认定原告常莉、常秀惠于2014年以前已知晓涉案房屋所在地的房产登记管理机构已于1997年12月为第三人肖独成办理第00××59号《房屋所有权证》的事实。但2012年12月31日，毕节市七星关区房产事业局注销了第00××59号《房屋所有权证》，并于2013年1月23日公告作废。2015年8月12日，七星关区人民法院行政判决撤销毕节市房产事业局注销肖独成第00××59号《房屋所有权证》的具体行政行为。2015年12月23日，毕节市中级人民法院二审终审判决维持该行政判决。据此，二原告虽于2014年以前就已知被告肖独成办理颁发第00××59号《房屋所有权》证的事实，但2012年12月31日至2015年12月23日期间，该证处于注销、公告作废的状态。因此，二原告诉请撤销被告向肖独成颁发第00××59号《房屋所有权证》的具体行政行为依然存在，本案的起诉期限不宜从二原告最初知晓被告颁发第00××59号《房屋所有权证》之时起算，而应当从生效的行政判决撤销毕节市房产事业局注销第00××59号《房屋所有权证》之日（2015年12月23日）起计算本案是否超过起诉期限。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应道知道起诉期限之日起算，但从知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因此，原告常莉、常秀惠于2017年1月12日向本院提起诉讼并未超过2年的起诉期限。根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律、行政法规、部门规章的规定，房屋等不动产所在地的不动产登记机构在进行不动产登记过程中，颁发不动产产权证前，应当依法履行查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，检查申请资料是否齐全、完备，核实不动产基本状况，审查登记申请是否违反法律、行政法规规定，还可以对申请登记的不动产进行实地查看。即不动产产权证的登记、颁证机关进行不动产登记颁发时应当尽到合理审慎的审查义务。而房屋产权登记申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记，因申请人提交错误、虚假材料或隐瞒真实情况申请房屋登记，对给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。本案中，原毕节市人民政府（即现在的被告毕节市七星关区人民政府）已对涉案房屋于1995年向常秀惠、常莉、常秀芬、肖独成分别颁发了《房屋所有权证》，证号分别为：字第9501092、9501090、9501091、95××89号，明确了各自的所有权。1997年12月，肖独成在申报不实的前提下，再次申请办理房屋所有权证。被告依据肖独成的申请及提供的土地使用证、原金钟村委关于房屋权属的证明材料向肖独成办理、颁发了第00××59号《房屋所有权证》，将第9501092、9501090、9501091、95××89号《房屋所有权证》记载的房屋重复登记在该证上，出现“一房二证”的事实。该行为虽系肖独成申报不实，隐瞒房屋已依法登记所致，但显然被告未尽到合理审慎的审查义务，在对涉案房屋所有权是否是肖独成一人所有的事实不清的情况下，为肖独成办理并颁发了第00××59号《房屋所有权证》，将涉案房屋全部登记在肖独成名下的具体行政行为证据不足，依法应予以撤销。但由于涉案房屋第二、三层已于1998年10月由七星关区人民法院依法执行，抵偿给原毕节市农村信用合作联社，该社将实际执行的第二、三层靠楼梯间的两个进出卖给他人。而涉案房屋第一层（三个进出）已于1999年11月24日由肖独成以￥15000.00元卖给案外人包自福。2011年11月3日，包自福又将该房以￥50000.00元卖给陈明俊，陈明俊在该房一直居住使用至今。综上，被告颁发给肖独成的第00××59号《房屋所有权证》虽依法应予撤销，但撤销将会严重损害社会公共利益及他人合法权益。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。”以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，判决如下：确认被告毕节市七星关区人民政府于1997年12月29日颁发给第三人肖独成的第00××59号《房屋所有权证》的具体行政行为违法。案件受理费50.00元，由被告毕节市七星关区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  杨世琴人民陪审员  蒙 丽人民陪审员  周 萍二〇一七年五月十一日书 记 员  刘 洪