广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初11992号原告：吴小娜，女，1977年2月2日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：李增和，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍家宁，广东粤鑫律师事务所律师。被告：翁为石，男，1974年7月30日出生，汉族，身份证住址江苏省四洋县，委托诉讼代理人：卞连兵，广东比拓律师事务所律师。第三人：王琳，女，1973年12月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：周飚，男，1976年12月20日出生，汉族，身份证住址深圳市罗湖区，第三人：朱梅青，女，1985年7月25日出生，汉族，身份证住址高要市，第三人：周涛，男，1974年5月12日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，原告吴小娜与被告翁为石、第三人王琳、周飚、朱梅青、周涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴小娜及其委托诉讼代理人李增和、伍家宁，被告翁为石的委托诉讼代理人卞连兵到庭参加了诉讼。第三人王琳、周飚、朱梅青、周涛经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满逾期未到期参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小娜诉称：2014年7月11日，原告经经纪方广州市源美房地产代理有限公司（以下简称源美公司）介绍，与第三人王琳签订《房屋买卖合同》（合同编号为：No0000241）。其中合同约定：一、王琳将其所有的坐落于广州市白云区环河路126号的2505、2506房以总价为人民币316万元的价格出售给原告；二、买方，即原告于本合同签订之日向源美公司支付人民币四万元作为咨询及中介服务费；三、买方，即原告于本合同签订之日向源美公司支付人民币四万元作为咨询及中介服务费；三、王琳同意原告或经纪方将款项存入户名为李红涛的中国工商银行账号，账号为：62×××45，办理委托公证之日原告付清全部楼款；五、签订本合同时，原告需同时支付人民币十万元作为定金，并于2014年7月16日前付清楼价余款，即306万元。2014年7月11日，第三人王琳与原告另外签订补充协议，内容主要如下：一、王琳因2014年7月17日须回澳大利亚，故原告须在2014年7月16日前付齐全部楼款给王琳；二、王琳收齐楼款后应在2014年7月16日前办理全权委托公证以及将该物业两本房地产证原件，2张维修基金卡原件交付给原告；三、王琳须在2014年10月16日当天为原告办理该物业两本房地产权证的过户资料，原告需于2014年10月16日前准备好房管部门过户所需所有资料；四、王琳在收到全部楼款当日交楼给原告，并结清前期的全部费用。合同签订当天，原告即通过银行ATM机分别向李红涛名下中国建设银行（账号为：62×××52）和中国工商银行（账号为：62×××45）分别转账人民币五万元，王琳当天即出具收款收据确认收到原告支付购房定金人民币十万元。2014年7月16日，原告向源美公司支付中介费四万元，同日，原告向王琳现金支付人民币358359元；原告从本人中国工商银行账户转账2501614元到李红涛中国工商银行（账号为：62×××45）；原告在通过银行转账向李红涛中国农业银行太和支行（账号为：62×××16）支付人民币20万元。同日，王琳出具收款收据，确认收到原告支付的楼款余额306万元，至此全部楼款316万元已经付清。2014年7月16日当天，在源美公司的见证下，王琳将2505、2506房交付原告使用，并按双方约定交付原告两本房产证原件及两张维修基金卡，同时，双方还签订了《收楼确认书》对前述事项进行确认。于当天，双方还到广东省广州市南方公证处办理了全权委托公证，后原告一直居住及使用至今（其中2506房已于2014年11月份出售）。原告入住涉案房后，因第三人王琳之前没有按合同约定支付装修公司装修款导致装修人员给原告制造了很多麻烦，最后在多次报警后在警察介入后原告才得以免其滋扰。为此，原告对王琳的信任度大大下降，原告为维护自己的权益，便于2014年7月24日尝试将涉案房产2505房过户到外甥女的名下，后因外甥女在广州无购房资格，故无法顺利过户。在此期间，因原告联系不上第三人王琳，亦找不到自己的家属来过户房产，故只能委托源美公司放盘，寻找合适的买家。2014年9月22日，在中介的帮助下原告以王琳的名义与客户刘伟昌签订2505房房屋买卖合同，双方在9月30日前往房管局过户时却被告知2505房已于2014年9月29日被广州市白云区法院以（2014）穗云法民二初字第1872号民事裁定书首次查封了。经原告询问才得知该房被做了诉前保全，查封期限为两年，第1872号案原告为葛光华，被告为陈昌雄、王琳，原告为了保护自己的合法权益，故在国庆节后即向该案经办法官提交了保全异议申请书。2014年9月30日，清远仲裁委员会作出（2014）清仲字第218号裁决书，裁决内容如下：一、被申请人周飚、朱梅青、周涛向申请人翁为石支付剩余欠款本金共计215000元；二、被申请人周飚、朱梅青、周涛向申请人翁为石支付逾期还款违约金；三、申请人翁为石因本案发生的合理费用2万元由四被申请人周飚、朱梅青、周涛、王琳承担；四、被申请人王琳对第一、第二、第三、第五项裁决承担连带清偿责任；五、本案仲裁费10000元由四被申请人周彪、朱梅青、周涛、王琳承担。2014年11月25日，广州市白云区人民法院受理的（2014）穗云法执字第7559号案件（即上述清远仲裁案的执行），对王琳名下位于广州市白云区环河路126号2505房的产权进行了轮后查封。2016年7月28日，广州市白云区人民法院对原告申请的执行异议进行执行听证，并于2016年8月30日作出（2016）粤0111执异4号裁定驳回案外人原告的异议申请。原告不服裁定提起案外人执行异议之诉，主要理由如下：一、原告为善意买家，已完全支付对价，并已入住涉案房屋至今，理应取得涉案房屋的所有权。如前所述，原告在该套房屋居住至今，主动缴纳管理费、报警处理房屋装修事宜、先行为第三人王琳偿还所欠银行按揭贷款290505.97元等行为可以看出，原告真实把自己当成涉案房屋的主人，为善意买家，故其理应取得涉案房屋的所有权。二、（2016）粤0111执异4号《执行裁定书》认定事实不清，理解适用法律错误。1、约定过户时间是在法院首次查封时间之后，涉案房屋被查封成为产权过户的障碍；根据吴小娜与王琳双方之间的约定，办理产权过户的时间为2014年10月16日，且需双方都达成合同约定条件成就，双方才可能在2014年10月16日当天办理过户手续，而涉案房屋在2014年9月29日被首次查封，故即使双方约定条件成就，涉案房屋被查封亦会成为产权过户的障碍。二、原告一直主动积极寻找过户办法，故不能认定原告消极对待房产过户问题；原告在2014年7月24日即打算将涉案房产过户到亲属名下，但是原告一直找不到合适的亲属过户，并且经房管部门的提醒后，意识到问题的严重性，为减少资金风险及损失，原告主动找到中介放盘，并希望在短时间内出售房产，而房产的出售快慢并非原告所能控制，而这恰恰说明原告一直在主动积极的寻找方法避开风险。三、买家和全权委托的受托人为同一人，凭委托无法过户到原告名下；原告虽为王琳全权委托公证的受托人，但其亦为涉案房屋的买家，故原告无法自行办理过户手续，故无论是实体上或是程序上均会成为原告将涉案房屋过户到自己名下的障碍。四、2506房的过户并不理所当然肯定2505房可正常过户；首先，2505房与2506房虽为两证，但实则为一套房，故在产权过户中均按一房处理，同时过户；其次，2506房的过户并非过户到原告个人名下，而是原告凭借全权授权委托书将此房出售给他人；最后，原告发现2505房被查封后，担心2506房会像2505房一样被查封，将2505房与2506房重新分隔开，并先行替王琳还清2506房银行贷款涂销抵押后再将出售过户的，故原告这是为及时维护自己权益的行为，并不能理所当然认为2505房亦能正常过户到自己名下或出售。综上，原告购买王琳的涉案房屋，已经在查封前签订书面《房屋买卖合同》，并根据合同约定按时支付了全额后，实际占有了房屋，且在房产交易、履行过程中不存在任何过错，为善意买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，根据法律规定，请求法院判令：1、立即停止对原告购买的位于广州市白云区环河路126号的2505房的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2、位于广州市白云区环河路126号的2505房归原告所有；3、被告承担本案诉讼费用。被告翁为石辩称：1、涉案的房屋查封是轮候查封，根据最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结规定，我方的查封是轮候查封是还没有产生实际查封效率的，原告不能对针对轮候的查封提起本案的执行异议之诉。2、原告与王琳就涉案2505房所签的房屋买卖合同没有办理网签手续，因此无法判断该买卖合同的真实性和签订时间。3、关于原告支付购房款的事实与房屋买卖合同及交易习惯不符，在原告与王琳所签买卖合同中约定的收款人是李红涛，并且收取的是购房款的全额，与普通买卖交易习惯不符，并且原告支付的购房款有定金5万元和另外的20万元，没有按照买卖合同的约定划入李红涛尾数为5345的账户，且付款的358359元是以现金支付，我方认为如此大额的现金支付，原告应提高相应的支付凭据，并且原告转账的金额与现金支付的金额均非整数，明显与通常的交易习惯不符。4、原告在申请执行异议时，没有提交涉案2505房的交接条件，没有按照普通交易程序详细列明水电费读数的说明，与交易习惯不符。5、涉案2505房的查册表时间均是购房之后，查册人并非原告本人，也与二手房交易习惯不符，所以我方对原告是否与王琳达成房屋买卖交易、是否支付购房款存疑，且因为原告原因对涉案房屋未能办理过户，不符合最高人民法院关于人民法院审理执行异议、复议案件若干问题规定的第28条第4点规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王琳、周飚、朱梅青、周涛无述称。经审理查明，2014年6月9日，清远仲裁委员会受理了翁为石与周飚、朱梅青、周涛、王琳关于借款合同纠纷的仲裁申请。2014年9月30日，清远仲裁委员会作出（2014）清仲字第218号裁决书，裁决周飚、朱梅青、周涛向翁为石支付剩余欠款本金共计215000元；周飚、朱梅青、周涛向翁为石支付逾期还款违约金（以未偿还的215000元为本金，按照银行同期贷款利率的四倍，从2014年6月1日起计算至清偿之日止，总额应不超过借款本金）；翁为石因该案发生的合理费用2万元由周飚、朱梅青、周涛、王琳承担；王琳对上述裁决承担连带清偿责任；仲裁费10000元由周飚、朱梅青、周涛、王琳承担（翁为石已预缴该仲裁费，由周飚、朱梅青、周涛、王琳迳付给翁为石）。该裁决于作出之日发生法律效力，翁为石于2014年10月20日向本院申请强制执行，本院以（2014）穗云法执字第7559号立案执行。2014年11月25日，本院作出（2014）穗云法执字第7559号民事裁定书，裁定查封王琳名下位于广州白云区环河路126号2505房的房产，并于同年11月27日轮候查封该房产，涉案房屋于2014年9月29日因其他纠纷被查封，查封期限至2016年9月28日，查封期届满后未办理续封。吴小娜提出执行异议，本院于2016年8月30日作出（2016）粤0111执异4号执行裁定书，裁定驳回吴小娜的异议请求，吴小娜不服裁定，提起本案诉讼。涉案房屋位于广州市白云区环河路126号2505房，已于2011年5月31日核发房地产权证，登记权属人为王琳。2014年7月11日，吴小娜（买方）与王琳（卖方）、广州市源美房地产代理有限公司（经营方）签订《房屋买卖合同》（编号：0000241）,约定：第一条买卖之房屋地址为：广州市白云区环河路126号2506、2505房。第三条卖方持有该物业之权属证明（房产证号01××28），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第四条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币316万元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，……。第五条买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。第六条本次交易所产生税费按照由买方支付的方式交付。第七条卖方交付物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。第九条卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥过户手续时，卖方仍不需按时向银行偿还贷款。第十条基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币40000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。第十一条……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方并须退回买方已付的所有费用。……第十二条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。……第十五条卖方同意买方或经纪方可建款项存入下述账户，视同买方已收取楼款，银行名称：中国工商银行，户名：李红涛；账号：62×××45第十八条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：1、买卖双方约定2014年7月16日前到公证处办理全权委托公证，办理委托公证之日买方付清全部楼款；2、买方应在交楼时付清楼款。2014年7月11日，吴小娜（乙方、买方）与王琳（甲方、卖方）签订《协议书》，就广州市白云区环河路126号2505、2506（下称该物业）签订的编号为：0000241的《房屋买卖合同》（下称该合同）订立以下补充条款供双方共同遵守；一、因甲方2014年7月16日前（含当天）付齐全部楼款给予甲方。若乙方7月16日前（含当天）仍没有付齐所有楼款给予甲方，则甲方有权没收已收乙方之定金并解除合同再出售予任何人。乙方还需赔偿楼价的10%作为违约金（现金支付）给予甲方，若甲方没有如期办理全权委托则乙方无支付全部楼款的义务。二、甲方需在收齐楼款当天即2014年7月16日前（含当天）办理全权委托公证以及将物业两本房地产证原件，2张维修基金卡原件交付给乙方，公证书内容。七、甲方在收到全部楼款当天交楼给予乙方，并结清前期全部费用，甲方需于签订本协议之时支付人民币壹仟元给予乙方作为结清该物业之欠费，若甲方没有时间完成交楼手续，甲方同意乙方到中介方（广州源美房地产代理有限公司）取钥匙或自行开锁，并视为甲方同意并确认交楼。八、甲方需于2014年10月20日前迁出该物业所有户口。合同签订当日，吴小娜通过银行ATM机转账分别向李红涛名下中国建设银行账号为62×××52的账户和中国工商银行账号为62×××45的账户各支付5万元，王琳于当日出具收款收据确认收到吴小娜支付的购房定金10万元。同日，吴小娜向广州市源美房地产代理有限公司支付中介服务费4万元。2014年7月16日，吴小娜从其本人中国工商银行的账户中支取2501641元，同时将该款全部存入李红涛名下中国工商银行账号为62×××45的账户；又通过银行转账向李红涛名下中国农业银行太和支行账号为62×××16的账户支付20万元。同日，王琳出具收款收据，确认收到吴小娜支付的楼款余额306万元。同日，吴小娜与王琳签订《收楼确认书》，确认王琳已为吴小娜办理了全权委托公证，吴小娜已付清全部房款，王琳已确认已收齐全部楼款；吴小娜确认收到王琳交付的编号为粤房地权证穗字第××号及01××28号两本房地产权证原件及维修基金卡两张，将物业交付给吴小娜，吴小娜验收后认为王琳的交付行为完全符合合同交付时间和标准，同意接收该物业；确认王琳已结清房屋2014年7月16日前的水电煤气物业管理费等全部费用；因物业两本房产权证均未能在7月17日前即王琳出境前达到过户条件，所以双方确认先付款后收楼再过户，王琳需在2014年10月16日当天与吴小娜前往房管部门办理过户手续，并在10月20日前迁走物业内所有户口，未过户期间吴小娜凭公证委托书办理装修、缴费等该物业的相关事宜。2014年6月11日，中信银行股份有限公司广州分行出具同意王琳涂销涉案房屋涂销抵押登记证明，7月11日办理涂销抵押。吴小娜使用涉案房屋至今，吴小娜出具以王琳名义向广州天力物业发展有限公司缴纳管理费的发票，证实实际占用涉案房屋并缴纳涉案房屋管理费。吴小娜于2014年7月24日曾通过广州市诚赛按揭咨询有限公司于存量房网上系统办理白云区环河路126号2505房的存量房买卖合同的签约手续，2014年9月23日，广州市诚赛按揭咨询有限公司于存量房网上交易系统办理撤下手续，该合同卖方为王琳，买方为许晴儿，吴小娜表示许晴儿是其外甥女，许晴儿由于不是广州户口，没有购房资格，故撤回网签。2014年9月22日，吴小娜凭王琳的全权委托公证以王琳的名义与案外人刘伟昌、经纪方广州市源美房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，将广州市白云区环河路126号2505房出售给刘伟昌。2014年9月29日，本院以（2014）穗云法民二初字第1872号民事裁定书首次查封该房产。2014年12月31日，刘伟昌起诉王琳、吴小娜、广州市源美房地产代理有限公司至本院，以广州市白云区环河路126号2505房被查封无法办理过户为由要求解除合同、返还购房款项及赔偿损失。2015年9月16日，本院作出（2015）穗云法民四初字第170号民事判决书，判决解除刘伟昌和吴小娜签订的《房屋买卖合同》，该判决已发生法律效力。吴小娜凭王琳的全权委托公证以王琳的名义于2014年11月将广州市白云区环河路126号2506房出售给他人。吴小娜出具个人名下房地产登记情况查询证明，证实其名下无房地产情况记录，具有购房资格。以上事实，有执行裁定书、民事判决书、房屋买卖合同、协议书、银行凭证、收款收据、查询证明、收楼确认书、发票、档案信息及当事人陈述等证据证实。本院认为，吴小娜与王琳签订的《房屋买卖合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。翁为石提出没有办理网签及购房事实及交接房屋与交易习惯不符，对吴小娜与王琳达成房屋买卖交易、是否支付购房款存疑，但未能提供证据予以反驳，吴小娜出具房屋买卖合同、银行凭证、收款收据、收楼确认书，可证实其与王琳在本院查封涉案房产前已签订《房屋买卖合同》并支付全部购房款，也已将该房产交付吴小娜使用，翁为石的上述意见本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案吴小娜在我院查封前已按合同规定支付涉案房屋的全部价款并占有涉案房屋，翁为石主张因为吴小娜的原因导致涉案房屋未能办理过户，对此未能提供证据证实吴小娜有导致涉案房屋未能办理过户的情形，且房屋买卖合同约定王琳需在2014年10月16日当天与吴小娜前往房管部门办理过户手续，而涉案房屋被首次查封的时间为2014年9月29日，不足以证实吴小娜的原因导致房屋未能办理过户，另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，翁为石未能提供证据证实吴小娜对此存有过错，吴小娜要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对该房产的查封措施，理由正当，本院予以支持。原告吴小娜要求确认涉案房屋归其所有，因涉案房屋未办理过户手续，现仍登记在王琳名下，原告该请求本院不予支持。第三人王琳、周飚、朱梅青、周涛经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：停止对广州市白云区环河路126号的2505号房屋的执行，并解除查封；驳回原告吴小娜的其他请求。本案受理费19020元，由被告翁为石负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  何金莲人民陪审员  吴湘萍二〇一七年五月二日书 记 员  廖若薇