河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初28928号原告（反诉被告）高升，男，汉族，1986年5月24日出生，住。委托代理人王洋洋、张星（实习），河南英伦律师事务所律师。被告（反诉原告）赵建沛，女，汉族，1983年7月18日出生，住。委托代理人赵坤山,男，汉族，1956年10月28日出生，住，系被告之父。第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区索凌路8号大河春天40号楼东1单元1层商2号。法定代表人崔林锋，总经理。委托代理人闻辉，男，汉族，1987年11月13日出生，住，系该公司员工。原告高升诉被告赵建沛、第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告赵建沛提起反诉，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）高升及其委托代理人王洋洋，被告（反诉原告）赵建沛委托代理人赵坤山，第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司委托代理人闻辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）高升诉称，2016年7月21日，原告高升与被告赵建沛签订了房屋买卖（居间）合同，合同由三方签字、捺印，合法有效。合同中约定解押款作为总房款的首付款，同时约定“甲方（高升）、乙方（赵建沛）双方应在本合同签订后70个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契过户相关手续或到银行办理按揭款手续。”合同签订后，原告积极履行义务，向被告支付了定金20000元，并向被告支付100000元首付款解押其房产，但是被告却未按合同约定协助原告办理房屋过户有关手续。原告认为，被告赵建沛未履行合同中约定的交付房屋、协助办理过户手续义务的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告赵建沛向原告高升继续履行房屋买卖合同，向原告交付位于金水区农业路东××楼××号的房屋（郑房权字第××号），并协助原告办理该房屋有关权属变更登记手续。2、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）赵建沛答辩称：一、2016年7月21日，答辩人与被答辩人经第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司文劳路分公司签订房屋买卖（居间）合同一份，合同签订后答辩人按合同约定到银行办理了房屋解押手续，答辩人与被答辩人共同到银行办理了银行贷款手续。依据房屋买卖（居间）合同第三条第2款明确规定，按揭贷款，甲、乙双方签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例向甲方支付首付款，其余房价款由此房抵押后，用银行贷款支付。答辩人按合同约定履行了合同义务，因被答辩人的缘故，银行贷款直拖到2016年9月18日前获审批，中国邮政储蓄银行担保通知单表明该房屋首付款为16.6万元，贷款为19.2万元，而被答辩人却没按合同约定支付答辩人首付款（至今也没有支付给答辩人一分钱的首付款）,答辩人原打算卖了小房买大房的，由于被答辩人的违约，导致答辩人失去了买大房的机会，给答辩人造成了很大的经济损失，因此，被答辩人应当赔偿答辩人相应的经济损失。二、被答辩人违约之二是：依据房屋买卖（居间）合同第四条，办理手续时间的约定，双方应在合同签订后70个工作日内办理一切过户手续，而被答辩人在银行贷款获批后，并未支付答辩人首付款，也未在70个工作日内到房管局排号办理网签，被答辩人违反合同约定，造成合同违约，给反诉人造成了极大的经济损失，一切都是被答辩人违约及第三人不作为导致的。三、第三人郑州新梦想房地产营销策划有限公司述说，一直联系不到答辩人，属于推脱自己应承担的责任。综上所述，是第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司为保自身利益，在没有事实依据的情况下，推卸责任说联系不上答辩人的理由是完全不能成立的，造成合同违约的责任，完全应由被答辩人高升及第三人承担。第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司述称，一、三方签订的《房屋买卖（居间）合同》，是三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同。二、在合同履行过程中，高升的银行贷款审批手续已经批下来，涉案房屋已经办理完房产解押手续，在去房管局办理网签手续时因赵建沛不予以配合并要求涨价，导致合同没有继续履行下去。综上，三方签订的《房屋买卖（居间）合同》，是三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同。第三人只提供中介服务不应承担任何责任，完全因为赵建沛的违约导致走到现在地步。被告（反诉原告）赵建沛反诉称：一、2016年7月21日，反诉人与被反诉人经第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司文劳路分公司签订房屋买卖（居间）合同一份，合同签订后反诉人按合同约定到银行办理了房屋解押手续，反诉人与被反诉人共同到银行办理了银行贷款手续。依据房屋买卖（居间）合同第三条第2款明确规定，按揭贷款，甲、乙双方签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例向甲方支付首付款，其余房价款由此房抵押后，用银行贷款支付。反诉人按合同约定履行了合同义务，因被反诉人的缘故，银行贷款直拖到2016年9月18日前获审批，中国邮政储蓄银行担保通知单表明该房屋首付款为16.6万元，贷款为19.2万元，而被反诉人却没按合同约定支付反诉人首付款（至今也没有支付给反诉人一分钱的首付款）,反诉人原打算卖了小房买大房的，由于被反诉人的违约，导致反诉人失去了买大房的机会，给反诉人造成了很大的经济损失，因此，被反诉人应当赔偿反诉人相应的经济损失。二、被反诉人违约之二是：依据房屋买卖（居间）合同第四条，办理手续时间的约定，双方应在合同签订后70个工作日内办理一切过户手续，而被反诉人在银行贷款获批后，并未支付反诉人首付款，也未在70个工作日内到房管局排号办理网签，被反诉人违反合同约定，造成合同违约，给反诉人造成了极大的经济损失，一切都是被反诉人违约及第三人不作为导致的。三、因第三人郑州新梦想房地产营销策划有限公司不作为，导致本合同没能在合同约定70个工作日之内到房管局立契过户，给反诉人造成经济损失负有连带责任。反诉请求:1、依法解除本案房屋买卖合同。2、本案反诉费由高升支付。3、判令第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司文劳路分公司承担责任。原告（反诉被告）高升辩称：原告已经按照房屋买卖合同的约定将首付解押款10万元以及定金2万元支付给了被告，原告并不存在支付任何款项的违约行为。本案合同无法继续履行，系被告违约不再卖房造成的，并非原告违约行为造成。郑州房产的限购政策并不影响本案合同的继续履行，若法院判决被告继续履行本案房屋买卖合同，则不动产部门完全可以将该房屋过户到原告名下。第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司述称：因郑州市新梦想房地产营销策划有限公司是第三人参加诉讼的，配合法院查清事实，不是承担责任的主体，因赵建沛的违约行为造成纠纷，理应承担责任，请求法院驳回反诉人全部诉讼请求。原告（反诉被告）高升为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组证据：新梦想地产房屋买卖（居间）合同一份、房屋所有权证复印件一份。证明目的：2016年7月21日，原告高升与被告赵建沛、第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司文劳路分公司签订《新梦想地产房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告将其所有的位于金水区农业路东××楼××号的房屋【房产证号（郑房权字第××）号】出售给原告，出售价格为458000元，原告于本合同签订当日向被告支付定金2万元；合同第四条约定，双方签订本合同70个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭款手续；合同第六条约定，高升愿意先预付100000元帮助赵建沛解押；合同第八条约定，乙方替甲方解押，用首付款，甲方承诺在乙方支付过首付款解压后，将钥匙交给买方装修入住。第二组证据：收据一份、首付款解押协议一份、收条一份。证明目的：2016年7月21日，原告向被告支付了2万元购房定金；2016年8月3日，原告向被告支付了100000元首付款，用于被告对诉争房屋进行解押。第三组证据:委托书一份、公证书一份。证明目的：2016年8月15日，赵建沛、符超群以公证委托形式委托赵坤山办理本案诉争房屋的过户、收取售房款、配合买受人办理按揭贷款手续等与售房相关的一切事宜。第四组证据：二手房贷款面谈笔录（卖方）一份、房屋出售人声明一份、房地产买卖契约一份、个人消费贷款审查审批表一份、办理商业银行贷款阶段性担保通知单一份。证明目的：2016年7月28日，原、被告双方在中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（简称邮政银行）办理了房屋抵押贷款有关手续。被告及其配偶符超群均同意将诉争房屋出售给原告。经邮政银行审批，2016年9月13日，邮政银行同意将原告贷款29.2万元用于购买本案诉争房屋。被告（反诉原告）赵建沛对原告提交的证据发表质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议。赵建沛并未收到高升一分钱的定金，是第三人收了原告交的2万元。原告在签订本合同70个工作日内，并未履行合同约定的义务。原告预付的100000元帮助赵建沛解押是真实的，此预付款只能作为总房款的一部分，不能证明其它事项。原告并未按合同约定支付首付款，邮政储蓄银行贷款通知单明确通知原告的首付款为16.6万元，原告只帮助解押，为此，赵建沛不把房屋钥匙交给原告是正当的。对第二组证据，收据的真实性不清楚，证明目的有异议。收据显示是第三人收取了高升的2万元佣金、定金，不是赵建沛收高升的定金。首付款解压协议、收条真实性无异议，但是不能证明高升的其它证明目的。对第三组证据，真实性无异议，证明内容无异议。对第四组证据，二手房贷款面谈笔录真实性无异议，证明内容无异议，但是还证明原告应付首付款16.6万元，原告支付10万元解押款到现在也没有给赵建沛一分钱，这是违约事实。房屋出售人声明真实性无异议，证明内容有异议。房地产买卖契约真实性有异议，证明目的有异议，买卖契约二，“甲乙双方议定：房屋成交价为肆拾伍万捌仟元，乙方由2016年12月31日前一次性付清给甲方，”这些约定的时间是邮政银行工作人员擅自填写的，未经赵建沛及代理人的认可，是无效的。个人房屋贷款审批表、办理银行贷款担保通知单真实性无异议，证明高升的贷款已于2016年9月13日通过审批并于2016年9月18日通知第三人及高升，高升在接到通知后，并未按合同约定履行义务，是高升的违约，是第三人工作不作为导致合同逾期。第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司对原告提交证据发表质证意见如下：对高升提交的所有证据真实性、证明目的均无异议。被告（反诉原告）赵建沛为支持其反诉，向本院提交证据如下：证据一、中国邮政储蓄银行贷款担保函及担保通知书各一份（均为复印件）。证据二、电话录音三段，证明原告违约。庭后提交光盘及纸质版的电话录音。证明目的：就是高升的行为造成房屋买卖合同在约定的70个工作日内没有完成房屋交易，这是高升违约的直接证据，这三份录音都证明了高升为了多得到房屋贷款，少交首付款的目的,要求对房屋增建卫生间，改变房屋结构，拖延办理时间。这三份录音同时证明了第三人工作不作为，造成合同在约定的70个工作日内没有完成房屋交易，这些证据均证明是高升和第三人的违约责任导致至2016年11月15日的时候，房屋没有完成交易。原告（反诉被告）高升对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，这两份证据不能证明原告违约的行为，且担保通知单上显示的16.6万元的首付款系是邮政银行河南省分行办理按揭贷款时确定的数额，该数额并不是原、被告双方在房屋买卖合同中所确定的原告应当支付的首付款数额，因此原告对此不存在违约行为。录音4的真实性有异议，证明目的有异议，这个录音是被告和第三人的录音不涉及原告，对原告没有约束力，更不能证明原告违约的事实。录音5和录音6真实性没有异议，证明目的有异议，这两份录音高升从来没有表示过不支付首付款，也从来没有表示不协助被告办理过户手续，从时间上来看，两份证据形成的时间均是房屋买卖合同约定的70个工作日办理立契过户手续之后，无法证明上述期间内被告催促过原告或者第三人履行过户有关手续，并且录音6更是发生在本案原告起诉期间，被告房屋查封之前，原告高升为了防止原告卖房，合同能够继续履行，才没有表示被告存在违约责任，第三人在本案中实际上不存在违约责任。录音中被告明确表示在原告交付了首付解押款后，不向原告交付房屋钥匙的事实，此项恰证明了被告违约的事实。综上，原告所提供的录音证据，不能证明原告及第三人违约的事实，其证据不应当被认可。第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司对被告提交的证据发表质证意见如下：系打印件，不予质证。对其真实性及证明目的均有异议，合同约定的70个工作日是因被告赵建沛的原因，第三人只是提供协助服务，第三人没有任何责任。第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司未向本院提交证据。根据原、被告的诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，本院确认本案事实如下：2016年7月21日，原告高升、被告赵建沛和第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司共同签订《新梦想地产房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容如下：1、被告自愿将坐落于金水区农业路东××楼××号的房产（郑房权证字第××号）一套出售给原告，建筑面积41.25平方米，价格为458000元；2、原告自合同签订时支付定金2万元,原、被告同意该定金在立契（过户）前暂时由第三人保管；3、原、被告双方应在本合同签订后70个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭款手续；4、原告愿意先预付10万元帮助被告解押，此预付款作为总房款的一部分；等等。上述合同系被告之父赵坤山代理被告签署。签订上述合同当天，原告支付定金2万元，由第三人出具收据一份。2016年8月3日，原告支付首付款10万元，由被告之父赵坤山出具收条一份。2016年8月15日，赵建沛、符超群以公证委托形式委托赵坤山办理本案诉争房屋的过户、收取售房款、配合买受人办理按揭贷款手续等与售房相关的一切事宜。后涉案房屋的解押手续已办理完毕，原告的银行贷款也已审批，双方在去房管局办理网签手续时，被告不予配合，双方为此发生纠纷，引发本案的诉讼。另查明：2016年7月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行出具的《二手房贷款面谈笔录（卖方）》和《房屋出售人声明》均载明被告自愿将上述诉争房屋出售给原告，并由被告之父赵坤山签字确认。本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告均具有完全民事行为能力，对自己的行为及其所产生的法律后果能够认知。《新梦想地产房屋买卖（居间）合同》虽非被告本人签署。但是，被告作为诉争房屋的所有权人，将房屋产权证交由其父赵坤山持有且在中介公司登记出售，足以使相对人相信赵坤山有代理权。上述房屋买卖（居间）合同签订后，被告之父于2016年7月28日签署的《二手房贷款面谈笔录（卖方）》和《房屋出售人声明》，明确记载了出售诉争房屋位置、面积、价格等与上述房屋买卖合同一致的内容。2016年8月15日，赵建沛、符超群以公证委托形式委托赵坤山办理本案诉争房屋的过户、收取售房款、配合买受人办理按揭贷款手续等与售房相关的一切事宜，可以证明系被告对诉争房屋买卖相关事宜的真实意思表示。原告支付部分房款后，被告亦配合原告到银行办理了诉争房屋的贷款按揭手续。原、被告之间形成房屋买卖合同关系。原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。被告应当依约继续履行房屋买卖合同的义务。因此，对于原告要求被告继续履行房屋买卖合同、向原告交付位于金水区农业路东××楼××号的房屋（郑房权字第××号）、并协助办理该房屋有关权属变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张解除本案房屋买卖合同、本案反诉费由高升支付、第三人郑州市新梦想房地产营销策划有限公司文劳路分公司承担责任的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告赵建沛在本判决生效之日起十日内与原告高升继续履行新梦想地产房屋买卖（居间)合同；被告赵建沛在本判决生效之日起十日内向原告高升交付位于郑州市金水区农业路东45号2号楼21层2××5号的房屋（郑房权证字第××号）一套；被告赵建沛在本判决生效之日起十日内协助原告高升办理位于郑州市金水区农业路东45号2号楼21层2××5号的房产（郑房权证字第××号）权属变更登记手续；驳回被告赵建沛的反诉请求。本诉案件受理费8170元，反诉案件受理费50元，保全费2945元，均由被告（反诉原告）赵建沛负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  胡亚芹人民陪审员  陈 岭人民陪审员  宋献宏二〇一七年五月二十七日书 记 员  赵果果