广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初614号原告：广州市德馨物业管理有限公司四会分公司。住所地：四会市东城街道陶冲村委（盈峰国际会所*楼）。统一社会信用代码：914412845645617949。负责人：林伟雄。委托代理人：季冠先，系该公司的员工。被告：徐艳雯，女，汉族，1973年3月20日出生，住广东省四会市东城区。原告广州市德馨物业管理有限公司四会分公司诉被告徐艳雯物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人季冠先、被告徐艳雯到庭参加了诉讼。被告徐艳雯当庭委托其丈夫为代理人，但未提供委托手续。本案现已审理终结。广州市德馨物业管理有限公司四会分公司向本院提出以下诉讼请求：1.要求被告立即支付至2017年2月为止所欠物业服务费及滞纳金4468.17元。2.相关诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是盈峰国际小区物业服务企业，被告是盈峰国际**座**房业主，双方于2013年签订《前期物业服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。但自2015年7月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达到4468.17元，严重损害原告权益。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为“要求被告支付至2017年4月底物业管理费3728.56元及滞纳金1263.47元，总共4992.03元”。原告递交证据如下：1、四会盈峰国际**房2015年7月-2017年2月欠费明细，证明被告欠物业费情况。2、《前期物业服务协议》，证明双方就物业服务费支付等问题达成协议。3、住宅及设施验收交楼书（收楼表格二），证明被告已经收楼。4、被告身份证复印件，证明被告身份。当庭提交以下证据：1、不动产登记资料查询证明，证明现在**房子产权还在被告名下没有更改。2、四会市盈峰国际物业服务合同。证明盈峰国际成立了业主委员会，管理处和业委会签订了合同。3、业主委员会备案申请表。证明业主委员会的成立是合法的，在政府已经备案了。4、四会盈峰国际**房2015年7月-2017年4月欠费明细复印件。证明被告从2015年7月-2017年4月欠缴的管理费及滞纳金。被告徐艳雯辩称，对于欠费明细无异议，不过其认为原告不具备起诉资格，因为从2015年5月盈峰国际已经成立了业主委员会，前期的物业服务协议是从成立业主委员会时候终止了，被告不知道缴纳去哪里才合法，刚才原告后补的证据业主委员会的合同也没有公示过，被告并不知道。被告未向本院提供证据。经审理查明：被告是四会市东城街道广场北路盈峰国际**座**号（开发商自编为广东省四会市东城区广场北路盈峰国际**座**房）房屋的权利人，原告是该小区的物业管理企业。2013年4月20日被告徐艳雯（乙方）与原告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，载明被告的住宅建筑面积为115.2平方米落位置**座**号，约定物业服务内容：1.房屋共用部位的维护和管理，2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，3.环境卫生，4.保安，5.交通秩序与车辆停放；。物业服务费用：。11至15层的物业服务费每月每平方米为1.47元，每月第一天或之前为交费时间，逾期按每天1‰交纳违约金等内容。被告徐艳雯于2013年4月20日签署住宅及设施验收交接书。另查明，该小区在2016年3月成立了业主委员会。2016年4月1日市盈峰国际业主委员会与原告签订《四会盈峰国际物业服务合同》，合同约定：。每次交纳费用时间为每月10日前。庭审中，原告主张被告支付2015年7月1日至2017年4月30日物业服务费3728.56元及滞纳金1263.47元。被告辩称对欠费明细无异议，但原告不具备起诉资格，且管理失职，公共设施收益未公示，故未交物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》及四会市盈峰国际业主委员会与原告签订《四会盈峰国际物业服务合同》均系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，均属合法有效，应受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市盈峰国际业主委员会签订的物业服务合同及相关协议对被告具有约束力。故被告辩称原告不具备起诉资格，本院不予支持。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过业委会并召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告拒绝交纳物业费是否有正当理由？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告没有向法庭提供原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成拒交或少交物业费的正当理由证据以证明。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”依约交纳物业服务费是被告的义务，其迟延交纳物业管理费，应按约定支付违约金。原告所诉滞纳金其实质是违约金性质。故本院对原告要求被告支付拖欠的2015年7月至2017年4月期间物业费和支付违约金的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：被告徐艳雯于本判决发生法律效力之日起五日内支付2015年7月至2017年4月物业服务费3728.56元及违约金1263.47元给原告广州市德馨物业管理有限公司四会分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一七年五月二十六日书记员 马智英