江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3187号原告（反诉被告）：南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地本市鼓楼区龙凤花园腾龙里41号101室。法定代表人：赵玉瀚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟庆旭，女，该公司工作人员。被告（反诉原告）：黄汪稳，男，1989年3月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：成培曦，江苏苏源律师事务所律师。原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）与被告（反诉原告）黄汪稳居间合同纠纷一案,本院于2017年4月6日立案后，依法由审判员孙燕适用简易程序,于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）壹加贰公司的委托诉讼代理人孟庆旭、被告（反诉原告）黄汪稳及其委托诉讼代理人成培曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹加贰公司向本院提出诉讼请求：被告支付中介费25000元、违约金25000元，合计50000元。事实和理由：2017年3月22日，原、被告签订了《房地产买卖中介合同》，约定原告将位于本市××路××室房屋居间中介卖于被告，被告应于2017年3月22日前支付中介费25000元。原告在订立上述合同后，为被告诚恳服务没有任何过失之处，但被告忽然告知原告不愿继续购买上述房屋，并拒绝支付中介费。被告的违约行为致使合同目的无法实现，严重损害原告利益，遂原告诉至法院。被告黄汪稳辩称，1.原告作为居间人，在合同订立时未就房屋有关事项如实报告，故意隐瞒了与合同订立有关的重要事实，原告不应主张居间报酬；2.原告、被告与房屋出卖人签订合同时，案涉房屋院落中有自行搭建房屋，原告没有如实告知，并在签订合同后虚假陈述出卖方保证违建部分不会拆除；3.被告没有按照约定履行合同系因原告原因导致，被告不应支付违约金；4.原告并未按照合同的约定提供居间服务，促成被告与出卖方签订合同的原告工作人员，不具有房地产经纪人资格证，不能作为房产经纪人提供经纪服务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄汪稳向本院提出诉讼请求：反诉被告赔偿损失7000元。事实和理由：反诉原告因家庭需要购买房屋，经反诉被告居间介绍，反诉原告、反诉被告及房屋出卖方签订了《房地产买卖中介合同》。合同签订后，反诉原告与出卖方沟通得知，案涉房屋院落中的违章建筑面临拆除，出卖方已将情况告知反诉被告，但反诉被告向反诉原告隐瞒，并向反诉原告表示出卖方承诺违章建筑不会拆除。后反诉原告与出卖方协商解除了双方签订的房屋买卖合同。反诉被告的行为违反了其作为居间人的合同义务，遂反诉原告提起反诉。反诉被告壹加贰公司辩称，1.《房地产买卖中介合同》是三方自愿签订，合法有效，反诉被告作为中介方在合同履行过程中，没有违反任何约定，不存在反诉原告陈述的违约行为；2.经反诉被告居间达成的买卖协议中，明确的标的物具有合法的权属证书，反诉原告是在看房后才签订的合同，三方没有就违法建筑签订任何协议，反诉原告与房屋出卖方签订解除合同未经反诉被告同意；3.反诉原告提供的证据无法证明反诉被告的工作人员虚假描述标的物，且反诉原告承认其不愿买房的真实原因是认为买贵了。综上，反诉原告的违约行为导致反诉被告丧失提供完整服务的可能，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于本市××路××室房屋（建筑面积45.87平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人为张日昌。2017年3月22日，壹加贰公司（丙方、见证方）、黄汪稳（乙方）与张日昌（甲方）签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致；甲方委托丙方出售案涉房屋，代办产权转移、房屋交付等相关事宜，房屋售价为116万元；乙方委托丙方购买案涉房屋，代办产权证、房屋交付等相关事宜；乙方应根据合同约定的委托、代办事项，按时支付租金和代办费用等；丙方应认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；丙方派黄海英经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；丙方应根据专业知识和工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；乙方应于2017年3月22日前将佣金和代办费25000元支付给丙方；三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.与他人串通，损害甲、乙方利益的；3.故意隐瞒，提高委托标的利差；4.其它过失影响甲、乙方交易的；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为；上述违约行为方，分别支付给各守约方违约金为10万元，违约方给各守约方造成其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等等。合同签订后，黄汪稳向张日昌给付定金15000元。2017年3月27日，壹加贰公司工作人员与黄汪稳联系，告知黄汪稳不用担心案涉房屋院落搭建部分；黄汪稳提出让张日昌出具案涉房屋中院落搭建部分不会拆除的承诺，否则应赔偿黄汪稳的损失；黄汪稳还提出其购买案涉房屋价格过高，如张日昌不作出上述承诺，黄汪稳就不再购买案涉房屋。2017年4月11日，因案涉房屋院落内搭有违章建筑，相关部门向张日昌发出拆违通知，限于2017年4月14日前自行拆除违章建筑，逾期将由有关执法部门依法强制拆除。2017年4月14日，黄汪稳（乙方）与张日昌（甲方）签订了解除协议书，约定双方解除2017年3月22日签订的房屋买卖合同，甲方已将定金15000元归还乙方。2017年4月6日，壹加贰公司认为黄汪稳在合同履行过程中违约，损害壹加贰公司的利益，遂壹加贰公司诉至本院即本案，请求判如所请。案件受理后，黄汪稳提起反诉，请求判决支持其反诉请求。审理中，黄汪稳申请张日昌作为证人出庭作证，证明张日昌从未承诺案涉房屋院落内搭建部分不会拆除，并且壹加贰公司工作人员曾让张日昌向黄汪稳隐瞒搭建部分可能拆除的情况。壹加贰公司认为证人与本案有利害关系，但其证言能够证明黄汪稳在签订房屋买卖合同时对案涉房屋院落内搭建部分是了解的；黄汪稳认为证人证言明确了证人即房屋出卖人在出售案涉房屋时已将房屋院落中搭有违章部分的事实告知壹加贰公司，但壹加贰公司没有如实告知黄汪稳，且张日昌从未承诺院落中搭建部分不会拆除，亦不愿隐瞒黄汪稳。因双方当事人意见分歧较大，致本案调解未果。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，壹加贰公司、黄汪稳及卖方于2017年3月22日签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，在上述合同中，壹加贰公司与黄汪稳之间实质上形成的是居间合同关系，该居间合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。壹加贰公司在居间活动的过程中虽有不规范之处，如本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格等，但买卖双方均已在合同上签字认可该合同并将合同交给黄汪稳，故按照合同约定，黄汪稳应向壹加贰公司支付相应的佣金。因壹加贰公司与黄汪稳之间的居间合同中约定25000元为佣金和代办费，包含代办产权转移、房屋交付、房款支付等相关事宜所应支付的费用，壹加贰公司实际并未履行上述合同义务，故本院综合考虑合同订立、履行情况及壹加贰公司在居间服务过程中的实际工作量等因素，酌定黄汪稳向壹加贰公司支付居间佣金7500元。关于壹加贰公司主张违约金及黄汪稳主张损失的问题。虽然壹加贰公司促成黄汪稳与张日昌签订了房屋买卖合同，但壹加贰公司在合同履行过程存在不规范之处，且未能及时将合同履行过程中的进展情况向黄汪稳告知，存在过错。黄汪稳与张日昌因买卖合同的标的物产生变化，协商解除了双方签订的房屋买卖合同，致使壹加贰公司无法继续完成委托事项，黄汪稳亦存在应承担违约责任的情形。故壹加贰公司及黄汪稳均不再向对方承担违约责任，壹加贰公司主张违约金的诉讼请求及黄汪稳主张损失的反诉请求，本院均不支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄汪稳于本判决生效之日起十日内给付原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司佣金7500元；二、驳回原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告黄汪稳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取计525元，反诉案件受理费25元，合计550元，由原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担367.5元，被告（反诉原告）黄汪稳负担182.5元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一七年五月二十四日书记员 戴雅文履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。