黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终1644号上诉人（原审原告）：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街7号。法定代表人：姜晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江墨龙律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：朱国华，男，汉族，1960年7月15日出生，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区安埠小区*期***栋*单元***室。上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）因与被上诉人朱国华物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人香开物业公司的委托诉讼代理人申雪，被上诉人朱国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香开物业公司上诉请求：撤销（2016）黑0110民初1311号民事判决书，并依法改判支持香开物业公司在一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院在朱国华未到庭参加庭审也没有出示相关证据的情况下，仅依据其他业主的陈述及举示证据就认定香开物业公司没有尽到全面履行物业服务义务的事实，属于认定事实不清，证据不足。香开物业公司作为朱国华所在小区的物业服务公司，已经按照合同约定全面履行了物业服务义务。本案中其他业主提供的证明香开物业公司物业服务不合格的证据，均是一些无法反映证据形成时间、地点等内容的照片，其本身的真实性、关联性就存在瑕疵，无法成为其案件的定案依据。小区个别业主反映的环境脏乱差、公共区域堆放垃圾等问题，因物业服务是为整个小区提供物业服务，难免无法做到即刻马上反应，环境脏乱以及垃圾堆放的照片只是反映当时的状况，但不能说明发现问题后物业公司不打扫卫生，清运垃圾，而且业主随意乱扔垃圾，是环境脏乱差的主因。每次香开物业公司清扫后，业主仍然堆放，业主的素质问题明显不在香开物业公司管理范围内。朱国华所在的小区属于开放式的老小区，人员混乱，多属于历史遗留问题，小区业主反映的问题多数属于开发商及其他业主之间的问题，一审法院却将多因素导致的问题归于香开物业公司，明显有失公允；二、一审法院适用法律错误，无视行业习惯，否定政府收费管理办法，导致物业公司工作无法继续开展。首先，一审法院依据的《物业管理条例》是2003年9月1日起施行的，香开物业公司进驻朱国华所在的小区，以及香开物业公司与朱国华签订物业服务合同时，该条例还没有出台，因此不应适用于本案。其次，物业服务行业的收费标准一直以来实行的都是政府指导定价，香开物业公司负责的小区以及其他物业公司负责的小区都是按照哈尔滨市政府出台的物业收费管理办法进行相应调整。整个行业均是如此。自香开物业公司进驻朱国华所在小区后，一直按照政府指导价格进行收费，多数业主也已经按照以上标准实际履行。因此，物业服务费用的收取不能单单依据合同的约定，应该尊重行业习惯以及香开物业公司与其他业主按照政府指导价实际履行的情况予以判断。朱国华辩称，没有享受到应有的物业服务，小区脏乱差，楼梯里都是小广告，最起码的安全门都不给安装，业主自己花钱安装的，非法人员进入楼道也没人管理，香开物业公司没有尽到合同义务，接受一审判决。香开物业公司一审诉讼请求：朱国华向香开物业公司支付物业管理费4134.60元。一审法院认定事实：1、物业费收费标准及欠费数额。香开物业公司主张2012年以前物业费按建筑面积每平方米0.30元/月，2012年以后到2014年末为每平方米0.40元/月,2015年以后每平方米0.60元/月，但未提供提高收费标准的相关证据，故对香开物业公司主张的提高收费标准不予确认。根据香开物业公司举示的证据一《单位、个人产权房屋交纳公共设施、共用部位维修管理费用协议书》的约定，朱国华房屋使用面积为96.06平方米，香开物业公司应按朱国华房屋使用面积每平方米0.30元/月收取管理费，故朱国华拖欠2014年1月1日至2007年12月31日物业费应为1383.26元(0.30元/月×使用面积96.06平方米×48个月)，2010年1月1日至2014年12月31日物业费应为1729.08元(0.30元/月×使用面积96.06平方米×60个月),合计拖欠物业费3112.34元。2、香开物业公司是否全面履行了物业服务义务。在双方的物业服务合同关系中，香开物业公司提供物业服务、朱国华缴纳物业费是双方的合同义务。本案中，香开物业公司未提供证据证明其按照约定或惯例履行了物业服务的义务，且根据香开物业公司起诉的众多业主陈述及举证，可以确认香开物业公司未尽到全面履行物业服务的义务。一审法院认为，双方系物业服务合同关系，双方应全面履行各自的合同义务。双方签订的《小区持有产权证书的单位、个人房屋交纳共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应全面履行各自的合同义务。《物业管理条例》第三十四条第二款规定，“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”第三十五条第一款规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”据此，双方对朱国华房屋的物业费收费标准应以合同约定为准，即按照使用面积每平方米0.30元/月收取。综合分析香开物业公司及其起诉的众多业主的陈述及举证，根据香开物业公司未尽到全面履行物业服务义务的事实，酌定朱国华按照应交物业费的50%给付香开物业公司尚欠物业费，即朱国华应给付香开物业公司2004年1月1日至2007年12月31日及2010年1月1日至2014年12月31日物业费1,556.17元（3,112.34元×50%）。香开物业公司主张物业费4134.60元中的超出部分缺乏依据，不予支持。判决：一、朱国华于判决生效后立即给付哈尔滨市香开物业管理有限责任公司物业费1,556.17元；二、驳回哈尔滨市香开物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由哈尔滨市香开物业管理有限责任公司、朱国华各负担25元。二审期间，香开物业公司举示了如下证据：证据一：小区排水设备清掏管理协议书三张、入库单三张及照片。拟证明：香开物业公司已经全面履行了物业合同规定的义务。证据二：香开物业公司2008年、2013年、2014年的工资明细表。拟证明：香开物业公司为了全面履行物业服务合同规定的义务，雇佣相关人员，投入了大量人力和财力履行物业服务义务。证据三：香开物业公司收取物业费凭证及发票。拟证明：小区许多业主已经按照新的物业收费标准缴纳物业费。证据四：香开物业公司出具的情况说明一份。拟证明：物业收费变化的具体情况和依据。朱国华质证意见：对证据一，清淘协议、入库单没有异议，对照片真实性有异议，对于修复了哪里的防盗门没有说明，车位也不是其小区的，证明不了香开物业公司履行了全部合同义务；对证据二，其无法确定真实性；对证据三，是物业的管理内容，不发表意见；对证据四，不是国家正规的原件。本院认证意见为：对香开物业公司举示的证据一、证据二、结合本案的其他证据综合予以认定；对于证据三，其证明的问题与本案不具有关联性，故对其不予采信；对证据四，因系其单方制作，无法认定其真实性，且朱国华又不予认可，故不予采信。二审期间，朱国华未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、香开物业公司与朱国华之前是否存在物业服务合同关系，是否履行了各自义务；二、一审判决计算朱国华欠缴的物业费标准是否准确。关于香开物业公司与朱国华之间是否存在物业服务合同关系，以及是否履行了各自义务的问题。本案是数十起系列案件中的一件，虽然一审中朱国华未出庭参与诉讼，但结合案件中其他当事人的陈述以及相关证据证明，能够确认双方之间存在物业服务合同关系。香开物业公司主张其全面履行了合同义务的主要依据为其在诉讼期间所举示的小区排水设备清掏管理协议书、工资明细表等证据，由于这些证据仅能证明香开物业公司履行了部分物业服务义务，并不能证明其按照双方约定服务标准全面履行了物业服务合同义务，香开物业公司作为朱国华所居住小区的物业管理公司，以朱国华欠缴物业费为由提起民事诉讼，要求朱国华给付拖欠的物业费，前提是其已经按照双方合同约定全面履行合同义务。对此，香开物业公司负有举证责任。一审中，虽然朱国华未出庭参与诉讼，但并不能免除香开物业公司的举证责任，现其不能举示充分证据证明其完全尽到了双方签订物业服务合同所约定标准的服务，应当承担不利后果。因此，对香开物业公司提出的其已全面履行主张，本院不予支持。关于香开物业公司提出一审判决按照使用面积每平方米0.30元/月计算物业费标准有误的主张。香开物业公司在二审中举示了小区其他业主的物业费收费票据，意在证明物业费标准已经随时间变化进行上浮调整。但具体到本案，政府出台的物业费指导定价，并不具有强制力，而朱国华仅与香开物业公司签订过一份物业服务合同，其中约定物业费收取标准为按照使用面积每平方米0.30元/月计算。因该合同系双方真实意思表示，故应当认定物业费的计算标准为按照使用面积每平方米0.30元/月收取。考虑到香开物业公司虽未按合同约定标准全面履行合同义务，但毕竟其客观上提供了一定服务。据此，一审判决酌定按50%的比例收取朱国华欠缴物业费并无不当，二审对此不宜进行调整。故对香开物业公司提出的该项主张，本院不予支持。综上所述，香开物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨市香开物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦崇升审 判 员 贾延春审 判 员 刘万福二〇一七年五月二十五日法官助理 张天翼书 记 员 李 娜