四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0682民初728号原告:周维军，男，生于1980年2月25日，汉族，住什邡市。原告:涂晓艳，女，生于1982年1月22日，汉族，住什邡市。委托诉讼代理人：袁林，四川康伦律师事务所律师（二原告特别授权代理）。被告：四川垚成投资有限公司，住所地什邡市澜丰路（城南新区），统一社会信用代码915106825975327896。法定代表人：黄勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈萍，四川宏剑律师事务所律师（特别授权代理）。原告周维军、涂晓艳与被告四川垚成投资有限公司（以下简称“垚成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，因本案与（2017）川0682民初724、725、726、727、729号案件的当事人、法律事实大致相同，属同一法律关系，故将六案合并公开开庭进行了审理。二原告共同的委托诉讼代理人袁林，被告的委托诉讼代理人陈萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金33,600元（暂计算至2016年12月31日，之后以购房款为基数按每日万分之三计算至实际交房之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于什邡市方亭通站东路460号“万象国际城”××号商品房出售给原告，房屋价款536,365元，被告应于2016年5月30日前向原告交付商品房，交房时应具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书等条件，被告逾期交房的，按全部已付款日万分之三支付违约金至实际交付之日等。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告未按合同约定时间交付商品房，因此，原告诉至法院，要求被告承担逾期交房违约责任。被告辩称，对原告所诉事实无异议，但原告主张的违约金过高，请求法院予以调减。原告存在损失的，违约金应不超过损失的30%，原告没有损失的，应调整到每户30元；二原告房屋存在面积误差，被告向原告退还购房款1,663元，违约金基数应以退还后的购房款计算；被告已于2016年11月7日向什邡市档案馆提交了工程竣工验收备案的相关材料，因行政机关审查原因导致现在未取得竣工验收备案书；二原告已于2016年9月13日进行了收房，原告的收房行为视为原告对合同约定的收房条件进行了变更，违约金应当计算至收房之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、收据，用于证明原、被告签订房屋买卖合同，且原告已履行付款义务的事实。被告质证无异议。被告提交了收据、签收表及业主交房流转表、建筑工程和市政工程竣工验收报告、房屋面积实测报告书、住宅使用合同书、新建住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收汇总表、消防验收意见书、档案验收合格证书、快递回单，用于证明被告于2016年6月5日书面通知原告收房，原告已于2016年9月13日确认收房，同时被告退还原告购房款1,663元，2016年6月7被告工程竣工验收，同年11月7日档案验收合格的事实。原告对被告提交的新建住宅质量保证书、住宅使用合同书真实性持有异议，对其他证据真实性无异议，但认为档案验收合格证明不能达到被告具备合同约定的工程竣工验收备案书的证明目的。经本院审查认证认为，原、被告提交的上述证据，均客观真实，能够证明案件事实，本院予以确认并在卷佐证，至于被告证明目的能否成立，本院综合全案事实予以确定。本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》（2014年版），约定：被告将其开发的位于什邡市方亭通站东路460号“万象国际城”××号商品房出售给原告，房屋价款536,365元，被告应于2016年5月30日前向原告交付商品房，交房时该商品房应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、房屋面积实测报告书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》，被告逾期交房超过30天，原告要求继续履行合同的，被告以全部房价款按日万分之三向原告支付违约金等。合同签订后，原告支付部分首付款并通过公积金贷款的方式支付全部购房款。2016年6月5日，被告快递通知原告收房。2016年6月7日，原告所购房屋楼盘经建设、勘察、设计、施工、监理单位组织的竣工验收为合格。2016年9月13日，原告确认收房，同时被告退还原告购房款1,663元。同年11月2日，该楼盘消防验收合格。2016年11月7日，被告取得工程档案验收合格证书。之后，原告认为被告交付的房屋不能达到合同约定的交房条件，遂起诉要求被告支付逾期交房违约金。本案审理过程中，双方当事人对原告所购房屋在交房时间仅不具备合同约定的竣工验收备案书条件的事实不持异议，被告承认现尚未取得竣工验收备案书。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应于2016年5月30日交付符合条件的商品房，现被告未按合同约定的时间向原告交付商品房，因此，被告未按合同约定交付商品房构成违约，应当承担违约责任。本案争议焦点为被告应承担的违约金金额？关于被告逾期交房的时间问题。2016年6月7日，原告所购房屋楼盘经建设、勘察、设计、施工、监理单位组织的竣工验收为合格，2016年11月2日该楼盘消防验收合格，此时原告所购房屋已具备法律规定的交房条件。虽然至今被告未取得竣工验收备案书，但该备案书是被告应将建设工程所有资料齐备后，到建设主管部门归档的证明材料，而非法定交房必备条件。被告未取得竣工验收备案书，对原告所购房屋的质量并无影响，且原告未举证证明是因房屋质量问题造成竣工验收备案书无法取得的事实，被告已向原告交付的房屋质量合格，未取得竣工验收备案书不影响原告的使用和合同目的的实现。另外，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系主管部门提供的2014年版，同一楼盘还存在主管部门提供的2015年版合同，该版合同载明交房具备的材料中为“竣工验收合格证明”，而非竣工验收备案书，业主购买被告开发销售的同一楼盘，若因合同文本的不同而导致业主享有的权益不同，显然是不合理的。因此，被告在2016年11月2日取得消防验收合格证明时已经具备法定的交房条件。被告抗辩原告收房行为视为是对收房条件的变更，原告在合同约定交房条件未完全具备的情况下收房，应视为继续履行合同的意思表示，不能认定原告的收房行为是对合同约定的收房条件的变更，因此，被告的抗辩意见本院不予采纳。被告应承担自2016年5月31日起至2016年11月1日期间的违约责任。关于被告支付的违约金标准问题。合同约定被告逾期交房，以全部房价款按日万分之三计算违约金，被告请求本院对违约金调减，原告未提交证据证明其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院综合考虑被告的违约情形、原告可能产生的损失，根据违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，以及同一楼盘业主遭遇被告违约事实一致的情况，酌情以合同约定的实际付款额534,702元(536,365元-1,663元)为基数，按违约时间从2016年5月31日至2016年11月1日止（即155天），按中国人民银行同期同类贷款利率（即年息4.35%）为标准计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川垚成投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付原告周维军、涂晓艳违约金9,877.34元（534，702元×155天×年息4.35%÷365天）；二、驳回原告周维军、涂晓艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为320元，由原告周维军、涂晓艳负担220元，被告四川垚成投资有限公司负担100元（此款原告已向本院预交，被告负担部分应于本判决发生法律效力后十日内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员 石 娜二〇一七年五月十五日书记员 王家菲