黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初903号原告贾艳伟，女，1964年9月17日出生，住河北省三河市燕郊开发区。委托代理人赵文革，黑龙江兆杰律师事务所律师。被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。法定代表人高寿山，该公司经理。委托代理人田景荣，黑龙江冰城律师事务所律师。委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。原告贾艳伟与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，公开开庭进行了审理。原告贾艳伟的委托代理人赵文革，被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司的委托代理人田景荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告分别于2013年7月11日、10月25日在新晚报和生活报以及销售现场推销位于哈尔滨市香坊区哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层商服位。为实现销售目的，被告在宣传中承诺购买者的购买成本及回报率，并且承诺由被告包租托管，回报率达到10%左右。基于此要约，原、被告于2013年6月30日签订了两份《商铺使用权转让合同》。合同中约定，由原告受让产权人属于被告的坐落于哈尔滨市香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市肉区T3、W13号商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年，使用费为181500元。同日，原告又按被告的指令与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了一份《统一经营租赁协议》。协议约定，由案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司承租原告的摊位，租赁期从2013年12月31日至2015年12月31日，为期二年，月租金673元，二年的租金共计32300元。2015年12月25日，租赁期届满前，案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司通知原告，继续与原告签订《统一经营租赁协议》，但协议的租金数额并不是被告在销售要约中的数额，而是大幅降低至原租赁协议中租金的一半，即年租金为8075元。原告认为，被告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间系委托管理关系，案外人的行为就是被告的行为。现在，被告违反了当时的承诺，直到原告起诉时，案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司不但没有支付租金，被告也没有将商铺交付给原告使用。根据原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订的《统一经营租赁协议》第四条第二项的约定，以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告已书面通知案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司解除了双方签订的《统一经营租赁协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告未按照规定使商场开业，原告亦无法使用商铺，也无任何收益，致使原告的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第一款第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。现在被告实际上并没有将商铺交付给原告使用，也没有让原告得到预期利息。综上，原告为维护自身合法权益，诉请：1、依法解除原、被告签订的《商铺使用权转让合同》；2、依法判令被告返还使用权转让费181500元；3、依法判令被告赔偿原告2016年1月1日至诉讼终止期间的经济损失（标准应当按照年返租费用，每个铺位按每月673元计算）；4、案件受理费由被告承担。被告辩称：不同意解除合同。原、被告双方都确认转让协议合法有效，原告也承认被告已经向原告交付了商铺，并已经收取了租金，获得了收益，证明被告已经按合同约定履行了义务。现原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了租赁协议。原告以租赁协议未履行为由，向被告提出解除合同，是不符合法律规定的，所以被告不同意解除合同。如果原告想继续获得收益，可向案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司另行主张权利，且原告计算损失的标准计算有误，原告在2016年以后与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订的租赁合同，降低了租金，即使人民法院认定被告应当承担原告的相应损失，也不应当按照2016年以前的租金标准。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、《商铺使用权转让合同》二份。证明原、被告签订了转让合同的事实。证据二、《统一经营权转让合同》三份。证明原告按照被告的要求与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了租赁协议，租赁期限为2013年至2015年，以及2016年至2017年又再次续签租赁协议的事实。证据三、收据二份。证明原告交付了商铺转让费用。证据四、海报三张。证明被告在销售该商铺时对外宣传固定收益回报率的事实。证据五、光盘一份。证明涉案商场现仍处于停业状态。证据六、特快专递单一张。证明原告根据与案外人签订的协议中第四条约定被告未按约定时间给付租金，原告已书面通知与其解除统一经营租赁协议。经庭审质证，对原告提供的证据一，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据能够证明原、被告应当按照合同约定继续履行合同。对原告提供的证据二，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该协议系原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订的，该合同是否履行与被告无关。对原告提供的证据三，被告对该证据无异议。对原告提供的证据四，被告对该证据的真实性无异议，但认为该宣传约定的回报率已经在双方签订的转让协议中进行了变更，现原告以变更前的内容主张权利，不应当予以支持。对原告提供的证据五，被告认为虽然目前商场处于停业状态，但被告正在积极运作和协调开业事宜。对原告提供的证据六，被告对该证据的真实性无异议，但认为该份证据与被告无关，不清楚案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司是否已经收到。被告为证明其反驳主张的事实成立，向本院提供证据如下：收据二份。证明原告在取得商铺后与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了租赁协议，且案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司已经将租金交付给原告，原告已经获得利益，被告已经履行了交付商铺的合同义务，被告的合同义务已经履行完毕。经庭审质证，对被告提供的该证据，原告对该证据的真实性无异议，但认为截至起诉时止，被告并没有将商铺交付给原告使用，且原告也没有收到租金。本院对原、被告提交的证据，经审查后认为：对原告提供的证据一，因被告对该证据的真实性无异议，且该证据能够证明原告受让商铺的事实，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据二，因被告对该证据的真实性无异议，且结合被告提供的票据可以证实原告收到相应租金的事实，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据三，因被告对该证据无异议，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据四，因被告对该证据的真实性无异议，且从该证据能够反映出被告曾通过广告形式宣传商铺的收益率，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据五，因被告承认涉案商铺现处于停业状态的事实，故本院对该证据予以采信。对原告提供的证据六，因被告对该证据的真实性无异议，且从该证据能够反映出原告通过书面形式告知过被告，故本院对该证据予以采信。对被告提供的证据，因原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信。结合原、被告的庭审陈述及提供的证据，本院依法认定案件事实如下：原告于2013年6月30日与被告签订了两份《商铺使用权转让合同》，合同约定由原告受让位于哈尔滨市香坊区哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市肉区T3号、W13号商铺，面积分别为4.03平方米及4.12平方米，受让价格均为90750元，使用期限为商场正式开业之日起50年。同日原告又与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了两份《统一经营租赁协议》，该协议约定由案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司承租原告的两处摊位，租期均从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金均为673元，原告于2013年6月30日出具了两份收条，均显示已收到16150元租金。后原告于2015年12月25日又与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了一份《统一经营租赁协议》，该协议约定由案外人承租原告的两处摊位，租期均从2016年1月1日起至2017年12月31日止，为期两年，年租金均为8075元，至庭审结束前原告未收到租金。现该农副超市处于停业状态，原告无法使用已购买了使用权的商铺。本院认为：原、被告于2013年6月30日签订的两份《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，并具有法律效力。根据原、被告的当庭陈述以及提供的证据显示，本案涉案商铺所处的商场自建成以来，仅开业经营极短时间，后长期处于关停状态，且无法确定营业的具体时间。虽然原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间连续签订了两次《统一经营租赁协议》，但自2016年1月1日起，案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司未再向原告支付过租金。按照原、被告签订的《商铺使用权转让合同》第五章第十条的规定，被告享有对商场进行宣传和推广的独立自主权、管理权，以及更换商场管理者、合理规划管理和使用商场公共区而无需征得原告同意及通知原告的权利。按照该条款的约定，根据权利义务统一的原则，被告亦应当承担保证商场正常经营运转的义务。虽然被告辩称其将商场的经营管理权委托给案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司进行经营和管理，但该委托行为系被告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间的约定，对原告不发生法律效力，被告仍应当按照合同的约定和要求，保证原告购买的商铺能够正常经营使用。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因原告购买使用权的农副超市已经处于停业状态，原告无法实现取得收益的合同目的，原告请求解除该《商铺使用权转让合同》，符合法律规定，本院予以支持。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告购置的是商铺的50年使用权，已经正常行使了两年使用权，故可由被告向原告返还剩余48年使用权的费用，即174240元[181500元÷50年×（50年-2年）]，对该笔合同价款，被告有义务予以返还。原告要求被告按照原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订的租赁协议中租赁费用约定的标准，给付原告自2016年1月1日起至诉讼终结时止经济损失的诉讼请求，因该租赁协议系原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订，与被告不具有关联性，且关于租赁费的损失，原告可按照租赁协议的约定另行向案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司主张违约责任，故本院对原告主张的经济损失的标准不予支持。但考虑到因涉案商场未能正常营业，致使原、被告签订的使用权转让合同无法继续履行的事实，以及被告对此存在过错的事实，被告应当向原告支付占用款项期间的利息损失。故被告应从原告合同目的无法实现时起算，即自2016年1月1日起计算，计算至本判决生效时止以174240元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贾艳伟与被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司于2013年6月30日签订的两份《商铺使用权转让合同》；二、被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司于判决生效后立即返还原告贾艳伟商铺使用权购置款174240元；三、被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司以174240元为基数，自2016年1月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告贾艳伟的损失。四、驳回原告贾艳伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元（原告预交3930元），由被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司承担，与上款一并给付原告贾艳伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。（此页无正文）审判长 苏 升审判员 张云龙审判员 谢明慧二〇一七年五月三十一日书记员 魏 爽