北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5459号上诉人（原审原告）：薛淑伶，女，1951年7月19日出生，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：薛海云，女，1961年12月26日出生，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：薛桂云，女，1964年6月25日出生，住北京市通州区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：韦钦良，北京华沛德权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田宝满，男，1953年10月24日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：薛辰光，男，1993年9月10日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）兼薛辰光之委托诉讼代理人：崔莉莉（薛辰光之母），1971年12月9日出生，住北京市通州区。上诉人薛淑伶、薛海云、薛桂云因与被上诉人田宝满、薛辰光、崔莉莉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初25860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人薛淑伶，上诉人薛淑伶、薛海云、薛桂云之共同委托诉讼代理人韦钦良到庭参加了诉讼，被上诉人田宝满，被上诉人薛辰光，被上诉人崔莉莉经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被上诉人兼被上诉人薛辰光之委托诉讼代理人崔莉莉于2017年5月15日到庭接受本院询问。本案现已审理终结。薛淑伶、薛海云、薛桂云上诉请求：发回重审或改判确认薛海东与田宝满在2002年11月30日所签订的房产买卖合同无效；诉讼费由田宝满承担。事实理由：一审判决法律适用不当。一审判决以涉案房屋第二次与第三次受让人韩建军、韩建成均为涉诉房屋所在村落的村集体经济组织成员为由驳回薛淑伶、薛海云、薛桂云诉讼请求违背有关法律，严重损害薛淑伶、薛海云、薛桂云合法利益。涉案房屋本系薛淑伶、薛海云、薛桂云父亲薛庆瑞的遗产。薛淑伶、薛海云、薛桂云从未表示过放弃对该遗产的继承。薛海东在未征得薛淑伶、薛海云、薛桂云同意的情况下擅自将其与薛淑伶、薛海云、薛桂云共有的房屋卖于拥有城镇户籍的田宝满不仅违反有关政策限制，更是侵害了三位共有人的合法利益。受让人明知涉案房屋还有三位继承人，在未征得三位继承人同意的情况下仍然购买占有诉争房屋显然不构成善意取得。该房屋买卖合同应属于无效合同。田宝满经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。崔莉莉、薛辰光同意薛淑伶、薛海云、薛桂云的上诉请求。薛淑伶、薛海云、薛桂云向一审法院起诉请求：薛淑伶、薛海云、薛桂云系亲姐妹关系。我们的父母共生育五名子女，分别为薛淑伶、薛海云、薛桂云及薛云及薛海东（已故）。父亲薛庆瑞和母亲韩凤兰分别于1997年12月16日和2002年7月12日去世。2002年11月30日，薛海东在薛淑伶、薛海云、薛桂云不知情的情况下将父母遗留的位于北京市通州区潞城镇小营村×××号（原无门牌号）院内的北房五间卖给田宝满。薛淑伶、薛海云、薛桂云认为，薛海东在没有征得薛淑伶、薛海云、薛桂云同意的情况下无权处分父母遗留的五间房屋，而且田宝满系城镇户籍，无权在农村购房。综上，薛海东与田宝满在2002年11月30日签订的《房产买卖合同》应属无效合同。为了维护薛淑伶、薛海云、薛桂云的合法利益，故薛淑伶、薛海云、薛桂云起诉至法院要求：1、确认田宝满于2002年11月30日与薛海东签订的《房产买卖合同》无效；2、诉讼费由田宝满承担。田宝满辩称：田宝满不同意薛淑伶、薛海云、薛桂云的诉讼请求。因为有过错的是薛淑伶、薛海云、薛桂云，田宝满从街头广告看到诉争房屋要卖，并签订买卖合同，都是本人签字，买房之后，薛淑伶、薛海云、薛桂云多次骚扰田宝满，田宝满迫不得已将房屋出售。现在房屋不在田宝满的手中，田宝满不再承担责任。崔莉莉、薛辰光共同辩称：同意薛淑伶、薛海云、薛桂云的诉讼请求。一审法院经审理查明：案外人薛庆瑞与案外人韩凤兰系夫妻关系。二人共生育五名子女，分别为长女薛淑伶、长子薛云、次女薛海云、三女薛桂云、次女薛海东。薛庆瑞于1997年12月16日去世。韩凤兰于2002年7月12日去世。薛海东于2006年7月去世。位于北京市通州区潞城镇东小营村×××号院（以下简称×××号院）的土地使用者登记为薛庆瑞。2002年11月30日，薛海东作为甲方与田宝满作为乙方签订《房产买卖合同》，内容为：“甲方因生活实际情况需要，现将东小营房屋宅院出售给田宝满，合同如下：一、有房屋五间以房屋土地使用证为准（在村委会）。二、甲方以四万五千元，将房屋宅院卖给田宝满，乙方一次性付清房款。甲方要以收据为证。三、合同签订，乙方即拥有房屋宅院全权使用权，甲方对宅院不再拥有任何权利。四、乙方根据需要有对房屋宅院整理规划自行出租、出售等权力，甲方不得以任何理由干涉，以后当用到甲方出证时，甲方必须无条件的合作。五、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字按手印之日起生效。（如哥哥姐姐发生内部家产纠纷，由甲方负责。）甲方签字：薛海东（手印）、薛云（手印）。乙方签字：田宝满（手印）。中间人签字：秦红（手印）。”合同签订后，田宝满向薛海东支付买房款4.5万元。2002年12月2日，薛海东向田宝满出具《收据》，载明“今收到田宝满四万五千元整。”薛海东将×××号院房屋出售给田宝满后，即将房屋交付田宝满占有使用。2004年4月19日，田宝满作为甲方与案外人韩建军作为乙方签订《房产买卖合同》，内容为：“1、甲方因生活实际情况需要，现将通州区潞城镇东小营村坐落的一处坐北朝南房屋五间及宅院，现经甲乙双方自愿协商，甲方愿意五万元的价格出售，乙方愿出资五万元的价格购买此房屋宅院，双方达成此协议。2、此房屋及宅院以房屋土地使用证所标面积为准。3、自合同签字及房屋宅院款付清后，此合同正式生效。房屋及宅院的所有权归属乙方。自合同生效甲方对此房屋及宅院不再拥有任何权利。4、如原房主和此合同中的甲方今后对此房及宅院有争议时，甲方必须无条件的合作、作证。5、自合同签订甲乙双方不能任何借口反悔，如双方发生单方反悔，由反悔方负责对方的一切经济损失，和其他责任。6、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。”同日，韩建军支付田宝满购房款5万元，韩建军向田宝满出具《收据》，内容为：“今有田宝满受到东小营韩建军交来房屋宅院款人民币五万元整。收款人：田宝满。”田宝满在签订《房产买卖合同》后将×××号院交付韩建军占有使用。2005年12月20日，韩建军作为卖方与案外人韩建成作为买方签订《房屋买卖协议》，内容为：“现卖方因生活实际情况需要，将坐落在通州区潞城镇东小营村[原房主薛庆瑞，后由儿子薛海东、薛云卖给田宝满，田宝满又因其他情况卖给韩建军]的一处坐北朝南的房屋五间及宅院，自愿以十五万元人民币卖给买方。就此买卖双方达成一致协议，此房屋及宅院的所有权归买方所有，双方绝不反悔。”上述《房屋买卖协议》签订后，韩建成支付韩建军购房款15万元，诉争房屋现由韩建成居住使用。现诉争房屋已拆迁。韩建军现已去世。另查，田宝满不是北京市通州区潞城镇东小营村村民集体组织成员，韩建军和韩建成均为北京市通州区潞城镇东小营村村民集体组织成员。再查，2008年，薛淑伶、薛海云、薛桂云作为以所有权确认纠纷为由将薛云、崔莉莉、薛辰光起诉至北京市通州区人民法院。2008年10月15日，双方达成调解意向，北京市通州区人民法院出具（2008）通民初字第12299号《民事调解书》，内容为：坐落于北京市通州区潞城镇小营村××号院内五间北房中东数第一、二间归薛淑伶所有，东数第三间归薛海云所有，东数第四间归薛桂云所有，东数第五间归崔莉莉、薛辰光所有。在本案审理过程中，薛云表示放弃继承本案诉争房屋。一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。根据本案查明的事实，案外人薛海东与田宝满签订了《房产买卖合同》，约定薛海东将诉争房屋出售给田宝满。合同签订后，田宝满依约支付了购房款，并实际占有使用诉争房屋。2004年4月19日，田宝满与韩建军签订《房产买卖合同》，约定田宝满将诉争房屋出售给韩建军，合同签订后，韩建军依约支付田宝满购房款，并实际占有使用诉争房屋。2005年12月20日，韩建军与案外人韩建成签订《房屋买卖协议》，约定韩建军将诉争房屋出售给韩建成。合同签订后，韩建成依约支付韩建军购房款，并实际占有使用诉争房屋。韩建军、韩建成均为诉争房屋所在村落的村集体经济组织成员。故，对薛淑伶、薛海云、薛桂云主张薛海东与田宝满签订《房产买卖合同》无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十一条之规定，判决如下：驳回薛淑伶、薛海云、薛桂云的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、《北京市土地登记审批表》、《房产买卖合同》、《房屋买卖协议》、收据、户口本、派出所证明、民事调解书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。薛海东与田宝满签订《房产买卖合同》，田宝满支付购房款并实际占有房屋，后诉争房屋又经买卖，购买房屋的韩建军及韩建成均属诉争房屋所在村落的集体经济组织成员，且该诉争房屋现已拆迁，故上诉人薛淑伶、薛海云、薛桂云请求确认薛海东与田宝满签订《房产买卖合同》无效的意见，本院难以支持。原审法院依据本案的实际情况所作的处理并无不当。综上所述，薛淑伶、薛海云、薛桂云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。田宝满经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由薛淑伶、薛海云、薛桂云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  宫 淼代理审判员  张 帆二〇一七年五月二十四日法官 助理  胡震霄书 记 员  刘 欣