安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1102民初219号原告：滁州市明珠商贸有限公司，住所地安徽省滁州市天长路169号金光大道B座七楼704-705室，统一社会信用代码913411020928120824。法定代表人：王检，该公司经理。委托诉讼代理人：周武生，安徽仝人律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨钰，安徽仝人律师事务所律师。被告：赵威，男，1989年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市,委托诉讼代理人：宁传德，安徽德昶律师事务所律师。原告滁州市明珠商贸有限公司（以下简称滁州明珠公司）与被告赵威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年2月13日、2017年4月10日公开开庭审理了本案。原告滁州明珠公司的委托诉讼代理人周武生，被告赵威及委托诉讼代理人宁传德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州明珠公司诉称：赵威租赁其公司经营管理的位于滁州市××北路××商业××层（商铺××）233平方米店铺用于经营餐饮，2016年4月以后未付租金及水电费，截止2016年10月19日，欠费合计54971.35元。要求判令：解除滁州明珠公司与赵威的租赁合同，赵威返还所租赁房屋；赵威支付2016年5月1日至同年9月30日的房租、水电费54971.35元及利息（自起诉之日起按银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；赵威自2016年10月20日起按原租金标准支付房屋占用费至房屋返还之日止；赵威支付违约金59005.8元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，滁州明珠公司自愿放弃赵威支付违约金的诉讼请求。赵威在庭审中辩称：其租赁期间对房屋进行了装潢，装潢残值约20万元；滁州明珠公司已于2016年10月28日实际收回房屋，滁州明珠公司要求支付2016年10月20日后的房租没有依据；支付租费、违约金、水电费无依据。滁州明珠公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州明珠公司的营业执照复印件一份。证明滁州明珠公司的基本情况；证据二、《房地权证》复印件一份、房屋建筑面积测算表复印件一份、授权委托经营书二份。证明涉案房屋的权属，滁州明珠公司有权对外出租涉案房屋；证据三、《安徽大金新百租赁合同》、《补充协议》复印件各一份。证明滁州明珠公司与赵威存在租赁关系；证据四、租金催缴函、照片、微信截图及快递材料各一份。证明赵威严重违约，滁州明珠公司已经通知解除合同；证据五、存折三本。证明赵威租赁房屋交纳费用35397.08元。证据六、滁州明珠公司费用结算单打印件一份。证明赵威自2015年11月1日至2016年3月31日交纳的房租费为30315.08元。上述六组证据经赵威质证，对证据一无异议；对证据二不认可，认为房产证及测绘表是复印件，房产证及测绘表真实的情况下，授权委托书才予以认可；对证据三的真实性无异议，但认为赵威非《安徽大金新百租赁合同》的合同签订方，《补充协议》未明确约定双方的权利义务；对证据四不认可，认为租金催缴函、照片为单方制作，对赵威没有约束力，解约函载明的时间赵威已不经营。微信截图是不完整的。邮寄材料赵威没有收到；对证据五的真实性无异议，但认为金额相差5300元；对证据六不认可，认为系滁州明珠公司单方制作。赵威为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、赵威的身份证复印件一份。证明赵威的基本情况；证据二、视听资料一份。证明2016年10月28日赵威的店铺被滁州明珠公司上锁，滁州明珠公司已经实际收回所出租房屋。双方仍在协商店铺转让事宜。证据三、证人罗某的证言一份。证明2016年3月，大金新百1-4楼全面装潢，当时管理方承诺给予三个月的免租期。上述三组证据经滁州明珠公司质证，对证据一无异议；对证据二不认可，认为店铺仍在赵威的实际控制下，也不能证明双方正在协商店铺转让事宜；对证据三不认可，免租承诺没有书面约定。本院认为：滁州明珠公司举证的证据一、二、三、五及赵威举证的证据一、二均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；滁州明珠公司举证的证据四不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；滁州明珠公司举证的证据六与赵威在法庭上的陈述能够相互印证，本院对其证明效力予以确认；赵威举证的证据六无其他证据予以佐证，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：安徽省滁州市南谯北路860号（泰鑫现代城西区）3幢1至5层商业房为滁州泰鑫置业有限公司所有，滁州泰鑫置业有限公司将上述房产委托滁州市乐彩城商业管理有限公司运营管理，滁州市乐彩城商业管理有限公司又转委托滁州明珠公司经营管理。滁州大金新百百货有限公司作为甲方与王静作为乙方签订了一份《安徽大金新百租赁合同》，载明：第二章：租赁场地及用途2.1甲方同意将位于安徽滁州大金新百百货第5层，租赁面积为约194平方米加15%的公摊面积，约为223平方米的场地出租给乙方使用，具体位置见附件一《商铺红线图》，商铺的详细建筑位置、使用范围以《商铺红线图》红线圈定部分为准（施工前因防火分区调整，出现店铺范围变动的，以实际为准）。乙方使用甲方的附属通道、楼梯、设施等须交物业管理费。乙在租赁期限内租赁此位置用于经营餐饮，乙方各类证照必须与实际经营相符。第三章：租赁期限及场地交付3.1本合同所约定的租赁期限为：4年，自2012—年11月1日至2016年12月21日止，其中2012年11月1日至2012年12月21日共50天为装修免租期供乙方装修（按进场装修时间计算），如在装修免租期内开业，装修免租期终止。开业日为租金计算起始日，但是租期终止时间并不因此改变，但乙方在装修免租期间发生的施工实耗水、电、装修费、垃圾转运费及物业管理费等费由乙方承担。第四章：租金及支付方式第一年：按1.4元／平方米／天计算；第二年：按1.4元／平方米／天计算：第三年：按1.47元／平方米／天计算：第四年：按1.47元／平方米／天计算：租金支付：租金每季度一付，首季度租金应于本合同签订之日支付，以后租金在各季度首月前五日支付，甲方在收到乙方租金后七个工作日内向乙方提供有效票据。4.2物业费支付：物业费按0.6元／平方米／天计算（此项费用包含在租金中）。第六章：税收及费用6.1租赁期内，甲方依法支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、以及因场地出租所发生的其它费税。6.2乙方经营所发生的税费及相关费用，如营业税、水费、电费、燃气费、电话费等费用，由乙方自行承担。其中水、电、燃气费用按其实际使用量计算。电费1.28元／度（含电损）、水费2.9元／吨（含水耗），燃气费2.9元／立方米（含气损）（水、电、燃气价格随国家政策同比例上下调整）。由乙方在收到甲方付款通知后7天内支付给甲方或乙方直接向当地的公共事业管理部门缴纳（但需向甲方提交相关票据或证明）。第九章：乙方的责任9.1乙方应按本合同的约定及时向甲方足额交付租金，不得拖延。否则，乙方自逾期之日起每日按日租金的5%向甲方支付违约金。滁州大金新百百货有限公司在甲方处盖章，并签有日期：“11.16”，王静在乙方处签名。王静将上述房屋转让给孙巧珍，孙巧珍又转让给赵威经营使用。2015年10月31日，滁州明珠公司作为甲方、赵威作为乙方、滁州大金新百百货有限公司作为丙方，三方签订一份《补充协议》，载明：乙方、丙方曾于2014年11月16日签订了《租赁合同》，现因丙方终止经营并将场地交还给甲方，为维护三方正当利益，经友好协商达成如下协议，共同信守：一、三方同意自2015年11月1日起，原《租赁合同》出租方变更为滁州明珠公司，并由其承继原《租赁合同》出租方名下全部权利和义务。二、原《租赁合同》中其他条款维持不变。三、本补充协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。赵威于2016年3月8日向滁州明珠公司交纳房租费30315.08元。此后，赵威未交纳房租。2016年10月19日，滁州明珠公司将赵威所租赁的商业用房上锁至今。本院认为：滁州明珠公司与赵威、滁州大金新百百货有限公司于2015年10月31日签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。《补充协议》中载明赵威与滁州大金新百百货有限公司曾于2014年11月16日签订了《租赁合同》。滁州明珠公司、赵威、滁州大金新百百货有限公司三方同意自2015年11月1日起，原《租赁合同》出租方变更为滁州明珠公司，并由其承继原《租赁合同》出租方名下全部权利和义务。王静将案涉房屋转让给孙巧珍，孙巧珍又转让给赵威经营使用。结合《补充协议》内容，赵威与滁州明珠公司实际履行的合同为滁州大金新百百货有限公司与王静签订的《安徽大金新百租赁合同》，赵威与滁州明珠公司应按照该合同的约定履行。赵威自2016年3月31日之后未交房租、滁州明珠公司于2016年10月19日将所出租房屋上锁，滁州明珠公司的上锁行为表明不再继续履行合同，滁州市明珠商贸有限公司与赵威之间的租赁合同于2016年10月19日已实际解除。鉴于滁州明珠公司已经实际控制收回案涉房屋，本院对滁州明珠公司要求返还房屋的诉讼请求不予支持。《安徽大金新百租赁合同》约定2016年度的租金标准为327.81元/天（223㎡×1.47元/㎡/天），赵威应当按照此标准向滁州明珠公司支付房租。滁州明珠公司要求赵威支付2016年5月1日至2016年9月30日的房租，符合法律规定，本院予以支持。因2016年10月19日滁州明珠公司将赵威所租的商业用房上锁，赵威不能使用，故本院对滁州明珠公司要求赵威支付自2016年10月20日之后的租金不予支持。综上，赵威应支付滁州明珠公司的房屋租金为49827.12元（327.81元/天×152天）。滁州明珠公司未举证证明赵威应承担的水电费用，滁州明珠公司要求赵威支付水电费因证据不足，本院不予支持。滁州明珠公司要求赵威自起诉之次日起按银行同期同类贷款基准利率支付利息，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二条、二百一十二条、二百一十五条、二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告滁州市明珠商贸有限公司与被告赵威租赁合同于2016年10月19日解除；二、被告赵威于判决生效后十日内支付原告滁州市明珠商贸有限公司房租49827.12元及利息（自2017年1月11日起按银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回原告滁州市明珠商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，减半收取1340元，由原告滁州市明珠商贸有限公司负担754元，被告赵威负担586元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王国雷二〇一七年五月二十四日代理书记员  欧 雅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。