湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初516号原告武琮三，男，1975年9月7日出生，汉族，住湖南省株洲市。被告刘非，男，1960年4月9日出生，汉族，住湖南省株洲市。委托代理人师生林，株洲市芦淞区建设法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。原告武琮三与被告刘非房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法由审判员陈晓东适用简易程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。书记员周源担任庭审记录。原告武琮三与被告刘非及其委托代理人师生林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武琮三诉称，被告于2008年9月28日将株洲市荷塘区XXXXXXXXXXXX号房卖给了原告，被告将房子卖给原告后，以无房居住为由，于2008年9月30日向原告返租所卖掉的株洲市荷塘区XXXXXXXXXXX号房，当时原、被告口头协议，租金每月800元，每月底支付租金，2008年9月30日至2015年2月底被告履行了口头协议，在此后，被告以家庭经济困难，开始拖欠房租，至今为止，共计拖欠24个月房租，共计19200元，故原告诉至法院请求判决：1、解除原、被告的房屋租赁关系；2、被告支付拖欠原告的房屋租金19200元；3、被告立即搬出株洲市荷塘区XXXXXXXXXXXX；4、诉讼费由被告承担。原告武琮三为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据1、身份证，拟证明原告身份情况；证据2、身份证，拟证明被告身份情况；证据3、不动产权证的复印件，拟证明诉争房屋的所有权为原告；证据4、房屋转让协议书，拟证明原告合法购买房屋的情况；证据5、房租欠条，拟证明被告欠原告的房屋租金的情况。被告刘非辩称，1、被告于2008年9月将房屋买给原告后，虽至今没有搬离房屋，其原因是由于原告仍拖欠被告购房余款，且被告与原告并不存在房屋租赁合同纠纷；2、原告要求被告支付房屋租金并搬离住房，既无事实依据且也无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘非为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据1、被告户籍信息，拟证明被告是株洲市荷塘区XXXXXXXXX的房屋原所有权人；证据2、被告原房屋所有权证，拟证明被告是株洲市荷塘区XXXXXXXXX的房屋原所有权人；证据3、房屋转让协议，拟证明2008年9月28日被告以10万元将该房卖给了原告；证据4、被告原房屋土地使用证，拟证明被告虽将房屋所有权证过户给了原告，但由于原告仍有欠款未付清，故被告至今未将土地使用证过户给原告；证据5、民事裁定书，拟证明原告曾起诉后被告又撤诉的情况；证据6、民事起诉状，拟证明原告于2016年12月22日以房屋租赁合同旧法将被告诉至法院，最后以证据不足申请撤诉；证据7、证人XXX出庭作证的证言1份，拟证明原、被告购买房屋的情况。根据原告的陈述、被告的答辩以及双方提交的证据，本院对原、被告提供的证据确认如下：被告对原告提供的证据1、2、4无异议，本院对原告的证据1、2、4予以采信，被告对原告提交的证据3的合法性有异议，认为被告没有到场的情况下取得不动产证不合法，本院认为，被告的异议理由不成立，对该证据的证明力本院予以采信，对原告提交的证据5的真实性有异议，认为该欠条系原告欺骗被告获得的，本院认为被告的异议理由不成立，对该证据的证明力本院予以采信；原告对被告提交的证据1、2、3、5、6质证无异议，本院对被告提交的证据1、2、3、5、6的证明力予以采信。原告对被告提交的证据4的合法性有异议，认为土地证需补办的话，必须要有原告的房产证，本院对该证据的证明力予以采用，结合其他证据予以认定，原告对证人XXX的证言有异议，认为没有欠被告6万元，本院认为原告的异议理由成立，对证人XXX的证言的证明力不予采信。根据原告的陈述、被告的答辩和双方提交的证据，结合本院对证据的认定，本院确认本案的基本事实如下：2008年9月28日，原告与被告及被告的前妻XXX签订房屋转让协议书，被告及其前妻XXX，将被告刘非名下的株洲市荷塘区XXXXXXXXXXXX房以10万元的价格转让给原告，尔后，双方共同办理房屋过户手续，将房屋过户给原告，因被告将房屋外卖后，暂无房屋居住，原、被告双方口头约定：被告刘非租住原告房屋，并支付房屋租金至2015年2月，后被告以经济困难为由未支付租金。后原告多次向被告催要房屋租金，被告仍未支付，2015年7月15日，被告刘非向原告出具了1张欠条，注明欠原告2015年3月至7月房屋租金4000元。2016年9月5日，因房屋产权登记制度改革，原告将该房屋办理了不动产登记权证，证号为X（XXXX）XXXXXXXXXXXXXX号，权利人为原告武琮三。尔后，原告多次向被告催收房屋租金并要求解除房屋租赁关系，因被告拒付租金拒绝搬出房屋而酿成纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告之间虽未签订书面房屋租赁合同，但双方口头达成了房屋租赁协议。且原告已取得该房屋的所有权，被告实际居住并支付相应租金至2015年2月，故原被告之间已形成事实上的房屋租赁关系。该房屋租赁合同系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应全面履行合同义务，被告尚欠拖欠原告租金的行为，系违约行为，原告有权解除原、被告之间的租赁关系，并要求被告支付租金。故原告要求解除与被告之间的租赁关系，并支付房屋租金的诉讼请求本院予以支持。被告主张原告欠被告购房款6万元，因不能提供证据且不合常理，故被告要求驳回原告的诉讼的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告武琮三与被告刘非之间的房屋租赁关系于本判决生效之日解除；二、被告刘非在本判决生效后三十日内将位于株洲市荷塘区XXXXXXXXXXXX屋搬迁后交还原告武琮三；三、被告刘非于本判决生效后十日内支付原告武琮三房屋租金19200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，减半收取140元，由被告刘非承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻湖南省株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  陈晓东二〇一七年五月十日书记员  周 源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。