重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初883号原告：重庆瑞孚和房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区和平路5号5-3#，统一社会信用代码9150000069927352XW。法定代表人：WUXU（吴旭），该公司董事长。委托诉讼代理人：徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓伟，重庆合纵律师事务所实习律师。被告：董竞睿，男,1982年10月24日出生,汉族,住所地重庆市江北区。委托诉讼代理人：江晓惠，重庆百君律师事务所律师。原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司（以下简称瑞孚和公司）与被告董竞睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年01月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞孚和公司的委托诉讼代理人徐桂鹏、刘晓伟，被告董竞睿的委托诉讼代理人江晓惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞孚和公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告2015年6月17日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2016年8月28日解除；2、请求判令被告向原告支付截止2016年8月27日拖欠的管理费274901.93元、推广宣传费27781.61元、水费40.95元，电费20040元、提成租金739.2元，固定租金112949.81元，共计436453.5元。3、请求判令被告赔偿原告逾期付款滞纳金186178.67元，暂时计算至2017年4月19日，并计算至全部欠款及滞纳金付清时止，标准为每日0.1%计算；4、未持续正常开业的违约金自被告停业起按届时每日租金三倍计算，共计15816.8元；5、请求判令被告向原告支付提前解约违约金237252元，补交装修期租金59313元；6、请求判令被告向原告支付恢复原状费用，酌情按100元每平米计算，共计325平方米；7、请求判令被告向原告支付律师费41800元；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年6月17日签订《协信星光广场房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定：1、原告将重庆市渝中区五一路xx号协信星光广场Lx层Lxxx、Lxxx号商铺及其设施设备交给被告经营，经营的品牌为CHAUM0NT;2、租赁房屋面积约为325㎡，合同期限自交付之日起至2018年6月29日；3、租金计算为基本租金和提成租金两种，以两者较高者为当月租金。基本租金：开业日起第一年月租金为人民币0元，第二年月租金为人民币59313元；提成租金：开业日起1-8月，提成月租金为当月营业额0%，9-12月提成月租金为当月营业额15%,第二年提成租金为当月营业额16%。合同期管理费自2015年6月30日起19771元/月，宣传推广费每月2000元：4、逾期支付租金、管理费等费用的，按欠款金额的0.1%支付违约金；5、除装修期的租金外，还应向原告支付违约时违约金；6、被告未按时开业或维持正常营业义务的，每日向原告支付违约时每日基本租金三倍的违约金。7、合同解除时被告应将租赁房屋恢复至交付时的标准，否则应承担恢复工程的费用。8、本案管辖法院为甲方（原告）所在地法院。上述合同签订后，原告按约将租赁房交付被告，但自2016年8月20日起，被告擅自闭门未正常经营，严重损害了商场的正常运营造成不良影响，带来巨大经济损失。原告认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。因被告拖欠租金、管理费、推广宣传费、水费、电费以及擅自停业等违约行为，应按租赁合同约定承担支付上述费用及违约金的责任。董竞瑞辩称，合同解除时间以第三方进场2016年8月28日为准，对于第二项请求即欠款费用具体管理费274901.93元、推广宣传费27781.61元、水费40.95元，电费20040元、提成租金739.2元，固定租金112949.81元，共计436453.5元，无异议。本案的合同是双方签订的，但是原告未提供关于租赁房屋权属的证明，所以合同的效力尚需确认；关于原告的诉求第3-5项请求中滞纳金及违约金是加重了被告的义务，显失公平；关于第6项诉求中恢复原状的费用标准无合同及法律依据；第7项诉求中律师费是否真实发生无法确认。经审理查明，2015年6月17日，瑞孚和公司（甲方）与董竞瑞（乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》及确认书，约定甲方将重庆市渝中区五一路xx号协信星光广场Lx层Lxxx、Lxxx号房屋租赁给乙方，租赁面积约325平方米。乙方在该房屋内经营CHAUMONT品牌商品。交付日暂定2015年5月28日，合同期为自交付日起至2018年6月29日。装修期为自交付日至开业日前一天共计35天。开业日暂定2015年6月30日。装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担该房屋的管理费及其他费用。若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期免租优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。租金起计日为下列日期中较早者：（1）甲方商场整体开业日；（2）乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。租金计算方法分为基本租金与提成租金，以两者中较高者为当月适用租金，其中基本租金为：于开业起算第一年内，按承租面积计算月租金为0元，于开业日起算的第二年内，按承租面积计算月租金为59313元（即6元/m2/天）；于开业日起算的第三年内，按承租面积计算月租金为98854元（即10元/m2/天）；提成租金为：于开业起算的第1至8月内，月租金为该房屋当月总营业额之0%，于开业日起算的第9至12月内，月租金为该房屋当月总营业额之15%，于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之16%，于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之16%。管理费约定为，自交付日起至2015年6月29日，按租赁面积计算月管理费为人民币9885元（即人民币1元m2/天）；自2015年6月30日起至合同期届满，按租赁面积计算月管理费未人民币19771元（即人民币2元m2/天）。并约定推广宣传费每月2000元。该房屋内由乙方发生的税费、电费、天然气费或煤气费、通讯费用的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由乙方缴纳的费用。合同中约定的视为乙方违约情形包括：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）……（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内无故中断、停止（无论多久）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的；出现乙方违约情形，甲方有权采取以下一项或多项措施：……（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（m）没收履约保证金，要求乙方在14日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。2015年6月1日，瑞孚和公司与董竞瑞办理了房屋交接手续，后董竞瑞装修商铺后开始营业。2016年8月15日，董竞瑞向瑞孚和公司发出关于CHAUMOUT店铺闭店的申请，载明CHAUMOUT店铺由于经营不善持续亏损，申请于2016年8月20日闭店。2016年8月25日，瑞孚和公司向董竞瑞发出《联络函》，载明截止2016年8月25日董竞瑞在经营期间欠费总额为676913.35元，并要求其三日内给出该笔欠费的支付时间。2016年11月16日，瑞孚和公司向董竞瑞发出《违约告知函》，载明2016年8月20日起，董竞瑞未经同意擅自停止店铺营业，截止11月16日欠费总额921278.95元，董竞瑞存在擅自停止营业闭店的行为，属于严重违约。2016年11月28日，瑞孚和公司向董竞瑞发出《联络函》，载明2016年8月20日起，董竞瑞未经同意擅自停止店铺营业并撤店，截止11月16日欠费总额921278.95元。庭审中，双方确认合同解除时间为2016年8月28日，截至2016年8月27日，董竞瑞拖欠瑞孚和公司管理费274901.93元、推广宣传费27781.61元、水费40.95元，电费20040元、提成租金739.2元，固定租金112949.81元，共计436453.5元。至于恢复原状费用，董竞瑞同意承担15000至16000元左右。2016年8月10日，瑞孚和公司与重庆合纵律师事务所签订《民事委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费41800元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。董竞瑞在未与瑞孚和公司协商一致的情况下擅自停业闭店未再支付租金属于违约，应根据合同约定承担违约责任。瑞孚和公司依据合同约定以违约为由请求解除双方于2015年6月17日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》，并要求董竞瑞支付截至2016年8月27日相关拖欠费用及律师费，本院予以支持。关于合同解除时间，双方确认合同解除时间为2016年8月28日，本院予以认可。关于瑞孚和公司要求董竞瑞按照每日0.1%为标准支付拖欠费用滞纳金，本院认为按银行同期贷款利率计算滞纳金为宜，至于起止时间，瑞孚和未举证证明其每笔欠款的具体金额及计算方式，本院酌情以双方合同解除之日起算，以欠款金额436453.5元为基数按照银行同期贷款利率计算至欠款付清时止。涉及未维持正常营业义务的，瑞孚和公司要求每日收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金至合同解除之日，本院认为应收取至合同解除之日止的租金为宜，该费用已在欠付租金中主张，不再重复支持。董竞瑞承担的其他违约责任为：提前解约的情形下，全额补交装修期的租金、三个月基本租金及三个月管理费，补交装修期间租金为：59313元；届时三个月基本租金和三个月管理费为：59313×3+19771×3=237252元，共计296565元。恢复原状费用，因瑞孚和公司未举示相关证据，董竞瑞同意承担15000至16000元，本院酌情认定16000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告董竞瑞与原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司之间于2015年6月17日就协信星光广场L2层L216、L217号房屋签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2016年8月28日解除；二、被告董竞瑞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司管理费274901.93元、推广宣传费27781.61元、水费40.95元，电费20040元、提成租金739.2元，固定租金112949.81元，共计436453.5元；三、被告董竞瑞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司自2016年8月28日起至上述款项付清时止以欠款金额436453.5元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金；四、被告董竞瑞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司违约金296565元、恢复原状费用16000元；五、被告董竞瑞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司律师费41800元；六，驳回原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7576元，由原告重庆瑞孚和房地产开发有限公司负担1722元，被告董竞瑞负担5854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张乐跃二〇一七年五月四日法官助理 尹彦博书 记 员 杨鹏飞