广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤执复161号复议申请人（异议人，被执行人）：珠海市三灶管理区。申请执行人：广东省八建集团有限公司珠海分公司。申请执行人：中山市仁辉贸易有限公司。申请执行人：中国银行股份有限公司珠海分行。被执行人：珠海经济特区西部对外经济贸易总公司。被执行人：湖南高新实业股份有限公司珠海分公司。被执行人：湖南高新实业股份有限公司。被执行人：珠海市金利房产开发有限公司。珠海市三灶管理区（以下简称三灶管理区）不服珠海市中级人民法院（以下简称珠海中院）（2016）粤04执异154号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。珠海中院在执行（1999）珠中法执恢字第30-1号案[广东省八建集团有限公司珠海分公司（以下简称广东八建珠海分公司）申请执行珠海经济特区西部对外经济贸易总公司（以下简称珠海西部公司）、三灶管理区）]、（2014）珠中法执字第98号案[中山市仁辉贸易有限公司（以下简称中山仁辉公司）申请执行珠海西部公司）、（2014）珠中法执字第99号案[中国银行股份有限公司珠海分行（以下简称中行珠海分行）申请执行珠海市金利房产开发有限公司（以下简称珠海金利公司）、湖南高新实业股份有限公司珠海分公司（以下简称湖南高新珠海分公司）、湖南高新实业股份有限公司（以下简称湖南高新公司）]三案过程中，于2016年11月24日作出《金都大厦拍卖款分配决定书》，决定按照权属登记比例分配金都大厦拍卖款，三灶管理区向珠海中院提出书面异议。三灶管理区异议称：（一）湖南高新公司取得房产权属证书所记载房产面积的前提条件是该司必须完成房屋后续工程，并承担建设费用，但事实上该司并没有投资完成后续工程，故目前该司并不当然享有房产权属证书上所记载的76.7%权益比例，法院决定按权证上的比例分配拍卖款应予以纠正。（二）法院在征询异议人意见时，异议人同意法院整体拍卖，但前提条件是湖南高新公司违约须赔偿我方损失，各方实际所占的权益分成比例和份额会有所变动，我方一直没有认可按照原产权比例来分配拍卖款。请求撤销《金都大厦拍卖款分配决定书》。珠海中院查明：珠海中院依据已经发生法律效力的（1997）珠法经初字第118号民事调解书，受理广东八建珠海分公司申请执行珠海西部公司工程款纠纷一案，执行标的额为本金人民币4,162,273.24元及利息、案件受理费等，现案号为（1999）珠中法执恢字第30-1号。中山仁辉公司申请执行珠海西部公司借款合同纠纷一案，执行标的额为本金人民币317,500.00元及利息，原由珠海市金湾区人民法院立案执行。2013年11月28日，珠海中院对该案提级执行，案号为（2014）珠中法执字第98号。中行珠海分行与珠海金利公司、湖南高新珠海分公司、湖南高新公司购房合同纠纷一案，执行标的额为本金人民币4,371,703.00元及其他损失（损失计算标准为：以人民币4371703元为基数，从1994年7月1日起按照每日万分之三的标准支付至珠海中院确定的清偿之日止），原由珠海市金湾区人民法院执行。2013年11月28日，珠海中院对该案提级执行，案号为（2014）珠中法执字第99号。在上述三案执行过程中，珠海中院委托珠海正源拍卖有限公司和珠海高德拍卖有限公司于2015年1月16日联合公开拍卖了由珠海西部公司、湖南高新公司、三灶管理区物业管理处共有的位于珠海市金湾区金岛路与虹阳路交汇处的金都大厦房地产（以下简称金都大厦）。2016年11月24日珠海中院作出《金都大厦拍卖款分配决定书》，三灶管理区就该分配决定书向珠海中院提出书面异议。还查明，依据房地产登记，金都大厦为珠海西部公司、湖南高新公司、三灶管理区物业管理处按份共有，对金都大厦分别享有权利比例为：珠海西部公司2.2%、湖南高新公司76.7%、三灶管理区物业管理处21.1%。又查明，因珠海市三灶管理区提出湖南高新实业股份有限公司违约，须赔偿珠海市三灶管理区损失，各方实际占有的权益分成比例会有所变动，珠海中院于2015年7月20日向珠海市三灶管理区、湖南高新实业股份有限公司珠海分公司发出（1999）珠中法执恢字第30-1号、（2014）珠中法执字第98号、（2014）珠中法执字第99号《关于尽快确定权属比例的通知》，告知其尽快协商确定权属比例并告知珠海中院。后双方未协商成功。珠海中院认为，本案属于执行程序中当事人提起的执行异议案件，基于执行程序的特点，珠海中院对异议人所述的事实及提出的证据，仅进行形式性和程序性审查。房地产登记内容显示金都大厦为珠海西部公司、湖南高新公司、三灶管理区物业管理处按份共有，其对金都大厦分别享有2.2%、76.7%、21.1%的权利。如异议人珠海市三灶管理区主张依据《关于依法处理“金都大厦”的协调纪要》，湖南高新实业股份有限公司存在违约行为，其占有的权益份额应当有所变动，应另寻法律途径解决。故珠海市三灶管理区就此向珠海中院提出的异议，不属于执行异议的审查范围，珠海中院从程序上驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，于2016年12月28日作出（2016）粤04执异154号裁定，驳回三灶管理区的异议申请。三灶管理区不服上述裁定，向本院申请复议，请求：（一）撤销珠海中院异议裁定；（二）撤销珠海中院《金都大厦拍卖款分配决定书》。事实与理由如下：（一）湖南高新公司取得房产证所记载房产面积的前提是该司必须履行完成房屋后续工程，并承担建设费用，但事实上该司并未投资完成后续工程，故目前该并不当然享有房产证上所记载的76.7%的权益比例，珠海中院按照该比例分配拍卖款不当，应予纠正。第一，根据长沙市中级人民法院（1995）长中法执字第80号民事裁定，金都大厦按评估价抵偿给湖南高新公司，由该司承担金都大厦完善工作，同时裁定湖南高新公司承担980万元费用，待金都大厦完工用房产折价低付。第二，1997年6月6日，湖南高新公司与珠海西部公司签订《关于依法处理金都大厦的协调会议纪要》约定，由湖南高新公司负责大厦续建工程的投资和具体施工，并在一年半内完工。但事实上，湖南高新公司没有启动后续工程，造成金都大厦烂尾，而法院此次评估是按照现状进行估价，估价远低于湖南高新公司完成后续工程的实际价值，从而影响了拍卖成交价。因此湖南高新公司的违约行为减损了金都大厦应有价值，法院不应支持湖南高新公司的违约行为，损害复议申请人的权利。（二）法院裁定按产权比例分摊拍卖款，缺乏事实和法律依据。第一，法院委托评估时，是对金都大厦整栋进行估价，没有区分各业主是否按照产权比例享有权益，在评估公司没有明确各业主所享有权益是否按产权面积分摊的情况下，法院主观推测按产权面积计算各业主应得拍卖，缺乏依据。第二，评估报告是对金都大厦整体进行估价，没有区分一楼商铺和二楼及二楼以上房屋价格，而一楼商铺与二楼及二楼以上普通写字楼的价值是不一样的，但法院未加区分笼统按评估价平均计算，严重拉低了一楼商铺的价格，极不公平合理。第三，各业主办证的产权面积比例与各自占有的一楼商铺面积比例是不一致的，各业主的一楼商铺面积比例不同，价格不同，自然总价不同，法院按产权比例平分拍卖款不公平不合理。第四，金都大厦各产权人—三灶管理区、珠海西部公司和湖南高新公司所有的房产位置分别位于不同楼层和区域，各产权人所占有的房产位置是固定的，且各产权人所占的产权比例与一、二楼及三楼房产分配的面积比例并不一致，必然导致各产权人所分享的拍卖款金额比例不同。但分配决定没有区分这一情况，导致各产权人分配的金额与实际房产所对应的价值不一致。（三）珠海中院在坚持整体拍卖前征求三灶管理区的意见，事后却罔顾事实，对三灶管理区的合理诉求置之不理，是不诚信不负责任的，损害了复议申请人的合法权益。珠海中院征求意见时，复议申请人同意法院整体拍卖的前提是湖南高新公司违约须赔偿我方损失，各方实际所占权益分成比例和份额会有所变化，珠海中院对此予以认可，并在此前提下启动拍卖。我方多次发函告知法院，同意整体拍卖金都大厦是附条件的，即湖南高新公司必须赔偿我方损失，重新确定我方分配份额，我方实际所占的份额是建成后的分配比例。本院对珠海查明的事实予以确认。本院另查明以下事实。（一）2015年1月16日，经珠海中院委托公开拍卖，金都大厦以评估价58,417,841.00元由珠海市腾顺实业有限公司竞得，拍卖款全部交至珠海中院执行款专户。（二）2016年2月2日,珠海中院作出《关于按权属登记比例分配拍卖款的决定书》，根据三灶管理区、湖南高新公司、珠海西部公司三方协调结果，决定按照原权属登记比例分配拍卖款，即珠海西部公司2.2%、湖南高新公司76.7%、三灶管理区物业管理处21.1%。（三）三灶管理区不服上述《关于按权属登记比例分配拍卖的决定书》提出异议，珠海中院经审查认为，因同意按权属登记比例分配拍卖的委托代理人陈峰未经三灶管理区特别授权，遂于2016年5月5日裁定撤销该决定书。（四）2016年11月24日，珠海中院作出《金都大厦拍卖款分配决定书》，载明：金都大厦的原按份共有权人经多次协商未能达成一致分配意见。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”以及第十六条、第十七条的规定，在没有证据显示证明不动产登记簿确有错误的情况下，应当以不动产登记簿为准。因此，本院决定按照原权属登记比例分配金都大厦拍卖款，即珠海西部公司、湖南高新公司、三灶管理区物业管理处分别按2.2%、76.7%、21.1%的比例分配拍卖款。（五）2014年12月16日，珠海中院根据广东八建珠海分公司的申请，作出（2014）珠中法民三执加字第2号民事裁定，以三灶管理区对被执行人珠海西部公司出资不实为由，追加三灶管理区为（1999）珠中法执恢字第30-1号案被执行人。三灶管理区不服向珠海中院提出异议，被驳回后向本院申请复议，亦被裁定驳回。（六）长沙市中级人民法院（以下简称长沙中院）在执行湖南高新公司申请珠海金利公司、珠海西部公司欠款纠纷一案中，于1997年4月18日，作出（1995）长中法执字第80号民事裁定，裁定：（1）金都大厦（湖南高新公司与珠海金利公司合作营建）按评估价抵偿给湖南高新公司，由该公司承担金都大厦完善工作，珠海西部公司必须配合湖南高新公司办理金都大厦有关手续。（2）湖南高新公司承担所欠地价854万元和珠海西部公司投资的126万元，合计980万元待金都大厦完工后，以该房产折价抵付。（七）1997年6月6日，长沙中院主持湖南高新公司、珠海西部公司达成《关于依法处理金都大厦的协调纪要》，主要内容为：（1）长沙中院将金都大厦裁定抵债给湖南高新公司；（2）为保护三灶管理区及珠海西部公司权益，依长沙及三灶管理区党政领导协商确定的原则，由法院裁定湖南高新公司承担金都大厦欠交地价854万元及珠海西部公司前期投入126万元，合计980万元；（3）由湖南高新公司完成大厦后续工程建设，湖南高新公司承担的980万元费用，用建好后的大厦一定数量房产抵偿；（4）考虑大厦建设用地是三灶管理区政府委托珠海西部公司管理这一实际情况，则在以房产抵偿费用时，将湖南高新公司视为建设投资方，珠海西部公司视为土地费用投资方，大厦物业在湖南高新公司和珠海西部公司之间进行分配，珠海西部公司分得房产即为湖南高新公司对上述980万元的抵偿。（5）大厦房产具体分配比例和数量如下：珠海西部公司分得房产面积5289.80㎡，占大厦总建筑面积的23%，所占房产包括一层商场西北端部分（885.92㎡）、第十、十一层两整层写字楼，以及第九层四个写字间（4403.88㎡）；湖南高新公司分得房产面积17,709.35㎡，占大厦总建筑面积的77%，所占房产为珠海西部公司分得房产以外的大厦其余部分房产。另对大厦续建事实进行了约定。（八）1997年7月7日，湖南高新公司和珠海西部公司签订《关于依法处理金都大厦的协调纪要之补充条款》，主要内容为：在办理大厦续建过程中，须交纳8元/㎡土地管理费，其中由湖南高新公司承担的管理费为141,674.8元。经三灶管理区政府同意，并经湖南高新公司和珠海西部公司协商，对该费用承担达成如下条款：（1）该141,674.8元土地管理费由湖南高新公司用自己在大厦中所占一定数量的房产抵交，抵交的房产由珠海西部公司占有，即视为对湖南高新公司对该费用的抵交；（2）抵交房产面积为62.17㎡，即从大厦第九层B座第2#写字间湖南高新公司所占房产面积中扣除62.17㎡给珠海西部公司；（3）抵交土地管理费后，双方在大厦中所占房产建筑面积和比例调整为：珠海西部公司分得房产面积5351.97㎡，占23.3%，湖南高新公司分得房产面积17,647.18㎡，占76.7%。除补充条款涉及内容外，原纪要其他条款仍然有效。（九）三灶管理区物业管理处于1993年12月由三灶管理区成立，为区属机构，专门负责区属房产及其他物业的管理，不从事经营活动。本院认为，本案应审查的问题是本案执行中能否按照权属登记比例确定金都大厦共有份额。珠海中院作出《金都大厦拍卖款分配决定书》，决定按照原权属登记比例分配拍卖款，即珠海西部公司2.2%、湖南高新公司76.7%、三灶管理区物业管理处21.1%。该拍卖款分配并非将金都大厦拍卖款向全体债权人进行最终分配，而是在将拍卖款向全体债权人进行最终分配前，先行确定归属于三被执行人各自所有的可供执行清偿债务的拍卖款份额，实质是对金都大厦三方共有人按份共有份额的确定。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”以及第十六条、第十七条的规定，在没有证据显示证明不动产登记簿确有错误的情况下，应当以不动产登记簿为准。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许，诉讼期间中止对该财产的执行。本案中，三灶管理区认为根据《关于依法处理金都大厦的协调纪要》，湖南高新公司违约应当赔偿损失从而会导致各方对金都大厦共有份额发生变化，其可以通过与相关权利人协商或者提起诉讼的途径主张权利，人民法院在执行中应当根据权属登记确定共有份额，不能在执行程序中处理该实体权利争议。在没有其他证据推翻权属登记的情况下，珠海中院按照权属登记确认金都大厦拍卖款的归属符合法律和司法解释规定，并无不当。综上，珠海中院（2016）粤04执异154号裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。三灶管理区的复议申请缺乏法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回珠海市三灶管理区的复议请求，维持珠海市中级人民法院（2016）粤04执异154号裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨明哲审判员  蒋先华审判员  李焱辉二〇一七年五月三十一日书记员  严明月