浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终836号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：杜曙光，男，1955年3月17日出生，汉族，住金华市婺城区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：毛向阳，男，1976年8月10日出生，汉族，住金华市婺城区。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人毛向阳物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2016〕浙07**民初10091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒定物业公司的上诉请求：撤销原判，依法撤销原判、发回重审，一审、二审的诉讼费用由毛向阳承担。事实和理由：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定恒定物业公司起诉时间错误，起诉时间应为2016年3月14日。且原判认定恒定物业公司“双方协商一致签订前期物业合同”不符合事实。国务院《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业合同是建设单位和物业企业签订，本案前期物业合同是开发商金华市城建开发有限公司和金华市辛迪物业管理有限公司确定。物业费的收取，根据《金华市物业服务收费管理办法》（〔2010〕64号）第五条第二款规定，实行政府指导价，由物价局批准，不存在双方协商的情况。原判认定恒定物业公司“未按金价管〔2010〕65号文件的要求参加考核与测评”不符合事实。该文件没有规定已参加过考核测评的单位必须重新考核测评，只是规定新定等级和提升等级需要考核测评，恒定物业公司不属于这两类。其次，恒定物业公司意见参加过考核测评，并取得三级收费资格（金价管〔2005〕83号文件），该文件至今有效；金华市物价局2016年10月7日的复函明确了恒定物业公司无需重新考核测评，且本市没有任何一家物业企业重新考核测评。原判认定恒定物业公司“2015年7月1日撤离”不当，恒定物业公司不是撤离，而是被柳湖花园业委会解聘。二、原判适用法律错误。原审判决对恒定物业公司的诉讼请求支持了小部分，大部分未予支持。原审判决没有任何说理，没有说明本案事实与法律之间的联系，而是简单的判多少钱了事，工作不负责任，对法律漠视，对当事人骄横。原审判决适用《民法通则》第106条第一款、《合同法》第111条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款等规定，却没有明确当事人各方违反哪个合同，哪个条款，应当承担什么责任，赔偿多少数额。被上诉人毛向阳辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、恒定物业的诉讼请求已过诉讼时效，原审依法适用时效规定正确。本案物业服务纠纷属于一般民事行为纠纷，属于诉讼时效的一般规定情形。关于诉讼时效起算时间点的问题，原审认定的诉讼时效起算点合情合法。本案双方没有签署物业服务合同，但按照绝大多数物业费交费管理，服务按年计算，即按要求服务一年支付一年的费用。本案的债务不属于最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定中的同一债务。本案物业服务因未签订书面合同，当年的物业服务费是基于当年物业服务的基础上产生的债务，每年度形成的各年度债务并非同一债务，不同于当年形成的债务分期付款的情形。服务期限虽不确定，但不代表服务费的履行无期限，不能偷换概念。二、收费标准应按照双方共同约定认可的标准在政府指导价范围内执行。恒定物业公司提出的金价管相关文件均是指导性文件，不具有强制性，恒定物业公司无权在未经毛向阳或其所居住的物业业主委员会同意的情形下执行较高的三级标准。且恒定物业公司的物业管理服务不合格。金华市物价局、金华市建设局2010年7月8日公布的《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》属于政府指导价，本案物业服务合同双方未经过协商、结果公示等程序，恒定物业公司要求按照该文件要求收取物业费依据不足。恒定物业公司认为金价管（2015）83号文件仍然有效并不影响本案事实认定，而原审正是按照该文件的收费标准作出判决。恒定物业公司既要求按照老文件不需要考核等规定，从而认定为三级资格，又要按照新文件规定套用较高的收费标准，逃避相应考核评定的义务，没有法律和事实依据。本次物业纠纷的根本原因是恒定物业公司没有或者可以说是基本不履行物业公司应尽的义务造成。毛向阳从2004年购买该住房以来一直未入住，2015年年初也已将房子过户给林浩，之所以未入住和出售，最重要的原因就是物业管理存在严重问题。对于小区内车辆（包括毛向阳的轿车）被人为损坏的问题，毛向阳等业主多次到物业公司交涉，但物业工作人员置之不理。且柳湖小区物业管理低劣表现还有：近年来小区内发生二百多起盗窃案件，水管破裂无人修理，污水横溢臭气熏天，小区杂草丛生等。针对毛向阳的答辩意见，恒定物业补充陈述：一、关于时效问题，应适用合同的诉讼时效，合同除书面形式之外，也包括口头合同，恒定物业公司与开发商之间存在前期物业合同关系。二、关于收费标准，83号文件规定了恒定物业公司按照三级标准收费问题，31号文件是规定了每个标准的具体金额，恒定物业公司在2010年8月之前是0.45元每平方米，2010年8月颁布的65号文件将31号文件撤销了，三级收费调整为0.75元每平方米，前期物业是按照政府指导文件执行，是强制性的。三、关于服务问题，服务是毛向阳更换物业的理由，但不是其不缴费的理由。恒定物业公司向原审法院起诉请求：判令1.毛向阳立即支付欠交物业服务费9561.82元及电梯费1596元（2008年1月1日至2015年7月1日）；2.毛向阳支付物业服务费滞纳金9561.82元（2008年1月1日至2015年7月1日），逾期利息损失（从起诉之日至实际支付之日）；3.本案诉讼费由毛向阳承担。原审法院认定事实：毛向阳系柳湖花园小区36幢1单元601室户主，房屋面积为163.45平方米，一直未入住。恒定物业公司于2003年进入柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。前期物业服务合同中，双方协商一致的物业服务收费标准是每平方米0.45元。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发了金价价管[2010]65号文件，对物业费进行了调整，并在文件中的第三条明明确规定：“等级评定标准中的‘服务标准’的评定实现考核与评价相结合。考核由考评组组织实施，新建住宅小区的初评以考核为主，分合格、不合格两档。复评考核按百分制计分，得分80分（含）以上为合格，60分（含）-79分的为基本合格，限期整改后复查仍达不到80分以上的则降等级；60分以下的为不合格单位，降低等级。评价通过书面测评表由业主进行满意度评定。评价分为满意、基本满意和不满意三档……”。金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。按规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行”；第十一条规定：“物业服务收费等级的考核评定由区价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请。申请时应提供下列资料：（一）《企业法人营业执照》；（二）《物业服务企业资质等级证书》；（三）物业服务合同及住宅小区物业服务内容标准等相关资料；（四）《金华市物业服务收费等级审批表》；（五）要求提供的其它资料”；第二十二条规定：“物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督”。毛向阳自2008年1月1日始未缴纳物业费。另查明，恒定物业公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。恒定物业公司的企业名称原为金华市辛迪物业管理有限公司，2016年1月27日，经核准后变更为金华市恒定物业管理有限公司，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。原审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，判决：一、毛向阳于判决生效后5日内支付恒定物业公司物业管理费492.56元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年9月13日始计算至实际履行之日止）。二、驳回恒定物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费159元（已减半收取，恒定物业公司已预交），由毛向阳负担。二审期间，双方均未向本院提供新证据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，针对案涉物业服务合同纠纷，金华市辛迪物业管理有限公司曾于2016年3月14日诉至原审法院。2016年5月17日，原审法院作出〔2016〕浙07**民初2422号民事裁定书，以金华市辛迪物业管理有限公司已于2016年1月27日变更为恒定物业公司，金华市辛迪物业管理有限公司的主体不适格为由，驳回金华市辛迪物业管理有限公司的起诉。本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。毛向阳在原审答辩中明确提出恒定物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，并辩称没有收到恒定物业公司发送的催收物业管理费的短信、书面通知等，而恒定物业公司所提供的证据不足以证明其主张的事实，应承担诉讼不利的后果。恒定物业公司上诉所称应以服务结束时起算诉讼时效亦缺乏法律依据。针对案涉物业合同纠纷，因金华市辛迪物业管理有限公司曾于2016年3月14日向原审法院提起诉讼，故原审对本案物业管理费的计算有误，应予以纠正。二、收费标准问题。金价价管〔2010〕65号文件规定的收费标准系政府指导价（2010年8月1日起执行），而柳湖花园于2010年6月25日即已成立业主委员会，物业服务收费按规定实行市场调节价管理，恒定物业公司未经过协商、结果公示等程序，直接要求自2010年1月1日后按金价价管〔2010〕65号指导价收取服务费缺乏依据。结合物业公司实际提供的物业服务水平，原审法院按原前期物业收费标准计算物业费并无不妥。关于滞纳金等问题，因双方对物业服务质量问题存在争议，故对于恒定物业公司主张的滞纳金等，本院不予支持。综上，恒定物业公司上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院〔2016〕浙07**民初10091号民事判决；二、毛向阳于本判决生效之日起五日内支付金华市恒定物业管理有限公司物业管理费803.19元；三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费159元，由金华市恒定物业管理有限公司负担153元，由毛向阳负担6元。二审案件受理费318元，由金华市恒定物业管理有限公司负担27元，由毛向阳负担291元。本判决为终审判决。审 判 长  李建旭代理审判员  李 茜代理审判员  虞 行二〇一七年五月三日代书 记员  张 益