贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初668号原告：贵州省凯里经济开发区中宇物业服务有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区开元大道8号。法定代表人：全玉芳，系公司经理。委托诉讼代理人：张先荣（特别授权），河南粟城律师事务所执业律师。被告：吴国智，男，苗族，1980年3月24日出生，个体工商户，住贵州省凯里市。被告：罗洪贵，男，仫佬族，1980年5月15日出生，自由职业，住贵州省凯里市。原告贵州省凯里经济开发区中宇物业服务有限公司（以下简称中宇物业公司）诉被告吴国智、罗洪贵租赁合同纠纷一案，本院2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张先荣、被告吴国智、罗洪贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中宇物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告向原告支付拖欠房屋租金36400元、物管费1422元、水电费381元共计38203元；二、判令被告支付原告违约金11460.9元（按逾期缴纳款项总额的30%计算）。事实及理由：原告与被告于2014年7月7日签订《场地租赁合同》，约定：原告将坐落于凯里市经济开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场的第A11栋第一层122号面积为158.28平方米的商铺出租给被告经营汽车零配件、汽车装饰用品。租赁期限自2014年6月1日起至2016年5月31日止，租金为每月3640元；同时约定从2014年6月1日起免12个月租金，即从2015年6月1日收取租金；合同详细约定租金的交付方式及违约责任的承担等。合同签订后原告依约将商铺交付给被告使用。2015年5月31日免租期届满，被告应按合同约定缴纳租金，经原告多次催缴，被告拒不如约履行。另被告吴国智与被告罗洪贵于2015年4月11日达成协议，凯里经济开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场的第A11栋第一层122号的商铺租金由罗洪贵承担，且该协议内容被告罗洪贵亦向原告说明认可。截止2016年5月31日，被告欠缴原告12个月租金43680元，扣除签订合同时已缴纳物管费，水电费，至2016年5月31日共欠缴物管费1422元、水电费381元。嗣后，经原告多次催收未果，故特诉至本院。原告中宇物业公司为证明诉请理由成立，向本院提交的证据材料有：1、原告《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《准予变更登记通知书》复印件各一份，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、《场地租赁合同》复印件一份，拟证明：合同签订日期、租赁期限、月租金额数、免租金期限、付款方式等。另证明双方的权利、义务及违约责任等等；3、《补充说明》复印件一份，拟证明被告罗洪贵认可承担该商铺的租金。被告吴国智口头辩称：一、合同虽然是我签的，但在还没产生租金的期间我就与我的合伙人既本案的第二被告解除了合伙协议，涉案的场地由第二被告进行租赁。二、第二被告也在原告处重新签订了租赁合同变更协议，所以我认为房屋租金、物管费、水电费及违约金不应该由我支付。被告吴国智为证明其抗辩事由成立，其向本院提交的证据有：1、吴国智《居民身份证》复印件一份，拟证明被告吴国智的身份信息。2、《退伙协议》复印件一份，拟证明在我和第二被告2014年4月1日合伙经营，2015年4月11日双方解除合伙关系，在这合伙期间并没有产生任何费用，所以在退伙后所产生的租赁费用应当由第二被告承担。被告罗洪贵口头辩称：一、服务费我不应该承担，因为原告没有给我提供服务。二、广告宣传费因为原告没有给我服务，所以也不应当由我承担。三、场租费我认可，按照租赁合同协议中，A区11栋122号商铺第一层的面积与合同建筑面积不一致，所以原告拿第二层、第三层的面积来折抵合同的面积。四、关于免租12个月的问题，我是从2014年7月7日开始租赁涉案场地，免租期的起始时间就应该从2014年7月7日到2015年7月7日，另外一点，原告不允许我们自行制作广告牌及配件。被告罗洪贵为证明其抗辩事由成立，其向本院提交的证据有：罗洪贵《居民身份证》复印件一份，拟证明被告罗洪贵的身份信息。结合原告陈述和本院采纳的证据，认定案件事实如下：被告吴国智、罗洪贵原系凯里经济开发区顺源汽车服务有限公司股东。因公司场地经营需要，2014年7月7日以原告为甲方、被告吴国智为乙方签订了《场地租赁合同》，合同主要约定：原告将位于凯里经济开发区经纬国际汽车城内A区11栋第1层122号商铺租于被告吴国智，租赁场地建筑面积为158.28平方米，租赁场地综合租金单价为23元/平方米，月租合计：3640元，物业费为237元/月，其中签订合同时被告向原告支付了两个月押金7280元、两个月租金7280元，租赁期限为2年，从2014年6月1日起至2016年5月31日止，免租期为12个月，免租期从2014年6月1日开始计算，免租期内不免物业费，同时约定了双方权利义务等。2015年4月11日被告吴国智、罗洪贵经自由协商达成《退伙协议》，协议中明确约定被告吴国智退出涉案经营企业，由被告罗洪贵自行经营，涉案商铺租赁由被告罗洪贵承担。合同期限届满后，被告未按合同履行支付租金义务，至今尚欠租金36400元、物管费1422元、水电费381元。2016年9月14日以原告为甲方、被告罗洪贵为乙方达成《补充说明》，该说明主要载明：“经纬汽车城A11栋122号商铺，面积158.28平方米，由吴国智于2014年7月7日与中宇资产运营管理有限公司签订了租赁合同，租期自2014年6月1日至2016年5月31日止，免租期12个月。后吴国智于2015年4月11日与其合伙人罗洪贵达成协议，该商铺转让给罗洪贵自行经营。双方约定该商铺所有的相关费用及履行该合同的责任和义务由罗洪贵自行负责，与吴国智无任何关联。罗洪贵认可该合同的所有条款。”嗣后，原告向被告多次催收剩余租金及其他费用未果，特向法院提起诉讼。因双方调解分歧较大，本院调解未果。另查明，贵州凯里经济开发区中宇资产运营管理有限公司于2016年2月17日将公司名称变更登记为贵州省凯里经济开发区中宇物业服务有限公司。上述事实，有原告的起诉状、二被告口头答辩及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告吴国智签订的《场地租赁合同》，及其与被告罗洪贵签订的《补充说明》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告吴国智在涉案租赁合同的免租期限内，将涉案租赁合同的权利义务转由被告罗洪贵享受及承担，该行为得到原告确认，且有原告与被告罗洪贵签订的《补充说明》在案佐证，被告罗洪贵应当承担对尚欠租金的支付义务。合同期限届满后，被告尚欠原告租金为36400元、物业费1422元、水电费381元共计38203元，但涉案合同中未明确约定涉案押金在违约情况不予退还，被告向原告缴纳的押金7280元应在尚欠费用中予以抵扣，故原告主张被告支付各项费用共计38203元，本院部分支持为30923元（38203元-7280元）。关于逾期违约金的问题，因被告罗洪贵对逾期支付租金及其他费用事实予以认可，且在本案中双方均未就违约损失进行举证的情况下，可按被告尚欠各项费用共计30923元确定损失标准，原告认为涉案租赁合同约定违约金计算方式过高，而自行调整为被告所欠费用的30%作为违约金计算标准，并未违反相应法律规定，本院予以支持，但其确定尚欠费用的基数有误，对于违约金的主张本院予以调整为30923元的30％即9277元。关于被告的抗辩事由，因被告未提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，被告的抗辩理由无事实及法律依据，不能成立，本院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告罗洪贵在本判决生效之日起五日内支付原告贵州省凯里经济开发区中宇物业服务有限公司各项费用30923元及违约金9277元；二、驳回原告贵州省凯里经济开发区中宇物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告罗洪贵负担。该款原告已向本院预交，本院不再退还，由被告罗洪贵于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  潘政旭二〇一七年五月二日书记员  潘礼杰