广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0184民初917号原告：陈光跃，男，汉族，1975年3月19日出生，住广州市从化区，委托代理人：唐爱玲，女，汉族，1976年1月24日出生，住广西兴安县，系原告陈光跃的妻子。原告：唐爱玲，女，汉族，1976年1月24日出生，住广西兴安县，被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街禾仓村，组织机构代码：61843634－0。法定代表人：胡玲，职务：董事长。委托代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告陈光跃、唐爱玲诉被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法由审判员王硕担任审判员，适用简易程序于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告陈光跃的委托代理人、原告唐爱玲、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司的委托代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光跃、唐爱玲诉称：2013年11月15日，原告与被告签订了广州市国土资源和房屋管理局制定的编号为201311164423的《广州市商品房买卖合同》（预售），约定原告购买由被告开发的御景宏雅花园1、2、3、4、5第御景宏雅花园2座9层904房，房屋地址为从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园2座）904房，合同约定该商品房建筑面积共131.16平方米，总金额为920843元，其中第十三条约定：被告应当在2015年6月30日将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。第十四条约定：若被告未能按本合同规定的期限交房，则被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之三的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同第十五条规定：原被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件；5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6、《房地产（住宅）质量保证书》；7、《房地产（住宅）使用说明书》；8、《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了920843元购房款，等待收楼。2015年11月1日，原告曾就被告迟延交楼诉至本院，本院于2016年6月20日以（2015）穗从法房初字第511号民事判决书，要求被告支付自2015年7月1日至2015年11月4日止的迟延交楼违约金，双方均未上诉，该判决已于2016年8月24日生效。鉴于被告已于日前取得案涉楼盘的竣工验收备案表，原告于2017年2月25日接收了案涉楼房，但截至原告本次起诉之日，被告仍未依合同将迟延交楼违约金交付原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金132325元（违约金自2015年11月5日起计，计至2017年2月25日，共479天，违约金以总房价920843元为本金，以日万分之三计）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之三”这个统一约定的比例是否过高进行审查，也应结合个案中当事人的损失区分情况进行审理和具体的界定。二、被告违约属于不可抗力因素，请求法院可以免除或减少被告违约责任。三、2015年7月27日至2016年7月29日，期间已取得相关证明文件，至此已符合原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》第十五条的全部条件。根据本合同的补充协议五（合同文本第28页），被告于2016年7月30日出收楼通知给原告，并要求到场收楼，逾期视为对该商品房进行验收、接管手续。故被告在2016年7月30日已完成了合同约定的全部义务，则违约责任被告同意计算至2016年7月30日。四、根据原被告签订的合同附件七：本合同补充协议第五条第3点，原告应按被告要求的时间进行收楼，即使原告方发现有未完善，应当填写《收楼验收表》交回给被告方，被告安排负责修缮，在此期间内，不作任何追偿，即被告在此期间无需支付赔偿。经审理查明：2013年11月15日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告开发的位于从化市江埔街××院××号（御景宏雅花园2座）904房；建筑面积131.16平方米；总金额为920843元；原告以按揭贷款方式付款：首期款于本预售合同签订之日支付全部房价款的35.93%，金额330843元，除首期款外，剩余房款金额590000元须于2013年11月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第三条约定原告和被告双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3.房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。4.不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，原告同意被告顺延交房时间。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款920843元，被告分别于2013年11月29日开具首期款330843元的发票，2014年3月25日开具尾款590000元的发票给原告，但被告未能依约于2015年6月30日前将房屋交付原告使用。两原告于2015年11月4日起诉于本院，本院于2016年6月20作出（2015）穗从法房初字第511号民事判决书，并于2016年8月24日生效。另查，被告已于2016年7月29日符合交楼标准。2016年7月30日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，邮件显示“本人签收”，但原告表示并未收到此快递。2017年2月25日，两原告向被告收楼。再查，原告购买的涉案房屋门口紧挨楼层过道的消防门，消防门的开合方向阻挡了涉案房屋的大门。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，故被告主张免责或减少责任的理据不足，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金时间计算的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。现双方均确认被告已于2016年7月29日符合交楼标准，本院予以确认。被告于2016年7月30日已经向原告发出收楼通知书，原告虽然主张未收到通知书，但结合被告提交的证据，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，且邮件显示“本人签收”，故本院认定被告已经依约交付房屋。原被告约定的交付房屋时间为2015年6月30日，但被告直至2016年6月29日才符合交楼条件，故被告行为构成违约。原告在2015年11月向法院起诉要求被告支付违约金，本院作出的（2015）穗从法房初字第511号民事判决书已经判决被告向支付自2015年7月1日至2015年11月4日的违约金，故现原告主张被告自2015年11月5日起支付违约金于法有据，本院予以支持。但被告已依约于2016年7月30日交付房屋，故原告主张违约金支付至2017年2月25日于法无据，本院不予支持。综上，本院确认违约金自2015年11月5日起计至2016年7月30日止。三、关于原告认为房屋存在安全隐患不符合收楼条件的问题。庭审中，原告提出涉案房屋楼层的消防门阻挡了房屋大门存在安全隐患，而不符合收楼条件，被告确认事实，但认为与是否符合交楼条件无关。本院认为，根据原被告签订的合同及补充协议约定，房屋交付的标志是：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。现原被告均确认涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，故涉案房屋已符合交楼标准，原告提出的消防门阻挡房屋大门属于房屋瑕疵，可依据合同约定向被告提出修缮，但原告以此为由认为被告不符合交楼条件缺乏合同依据，故本院不予采信。四、关于违约金的计算标准。原被告签订的合同及补充协议约定：“被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。”上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告对损失进行举证为由主张违约金过高于法无据，本院不予采纳。综上，本院确认违约金以每日按照总房款的0.03%的标准计付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈光跃、唐爱玲支付逾期交房违约金。（违约金以总房价920843元为本金、按每日万分之三的标准，从2015年11月5日起计至2016年7月30日止，违约金总额以已付购房款920843元为限）二、驳回原告陈光跃、唐爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1473元（原告陈光跃、唐爱玲已预交），由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 硕二〇一七年五月十五日法官助理  何月娴书 记 员  郑婕姮