辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初2916号原告：韩先举。委托代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。法定代表人：曾泽轩，该公司董事长。委托代理人：蔡沈芸，辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告韩先举与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩先举委托代理人任焕宇，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司委托代理人蔡沈芸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩先举向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还收取的售房款414893元；返还2010年1月1日至2012年12月31日期间应支付的租金153454元；3、被告支付尚欠租金75022元（系2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金）；4、被告负担诉讼费。事实与理由：2010年1月16日原告作为××、被告作为××签订商品房合同，约定原告购买被告建设的“国际展贸中心”位于沈阳市沈河区风雨坛街70号，房号为第1幢3单元332号商品房，总价款414893元，于2010年5月1日前将此房屋交付给××。××应当在商品房交付使用后的365日内办理权属登记备案，如不能在规定的期限内取得房地产权属证书，××退房，××在××提出退房要求之日起的90日内将××已付的房价款退还给××，并按已付房款的0.05%赔偿××损失。合同签订后，原告已按约支付了全部购房款。同日，双方签订了委托经营协议，约定原告将购买的该商铺委托被告经营管理，被告自2010年1月1日起支付原告三年的房屋折旧费，以总房款568347元为基数，按照年利率9%计算，已于原告购买商铺之日一次性从房款中扣除。合同履行过程中被告按照约定办理房屋权属备案登记，未办理产权证书。2013年4月22日原、被告签订房屋买卖合同补充协议，约定被告继续对此商铺续租四年，被告仅支付了2013年1月至2014年12月31日期间的租金。后被告不履行租金给付义务，更没有给原告办理房产证。被告已经违约，存在过错，严重侵害了原告的合法权益。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，中屹公司不同意解除与韩先举签订的《商品房买卖合同》。即便解除中屹公司与韩先举签订的《商品房买卖合同》，退房款数额也应当以韩先举实际支付的购房款414893元为基数，并在扣减中屹公司已经支付的折旧费后计算。1、中屹公司在与韩先举签订《商品房买卖合同》的当日，双方同时签订一份《“国际展贸中心委托经营协议”》，约定由中屹公司经营韩先举购买的商铺，并由中屹公司向韩先举支付商铺折旧费。既然韩先举请求解除其与中屹公司签订的《商品房买卖合同》，《“国际展贸中心委托经营协议”》也应当一并解除。2、韩先举实际支付的购房款数额为414893元，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以414893元为基数计算。3、应当在返还的购房款数额中扣除中屹公司已经支付的折旧费。中屹公司不能为韩先举办理房屋产权证是因为沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。因此，不能给韩先举办理产权证的责任不在中屹公司，而是政府原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。韩先举虽有权以中屹公司不能办理产权证所需资料为由主张解除合同，但中屹公司依法不应当承担赔偿责任，即不应向其支付折旧费。同时，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房买卖合同》解除后，双方应当恢复原状，即中屹公司将实际支付的购房款414893元返还给韩先举,韩先举应当将商铺恢复原状，并返还给中屹公司。中屹公司自始为诉争商铺的所有权人，韩先举根本无权收取中屹公司已经支付的折旧费。中屹公司已经向韩先举支付了2013年1月1日至2014年12月31日的折旧费75023元，且返还购房款的数额应当以韩先举实际缴纳的购房款为基数，并扣除中屹公司已经支付的该部分折旧费。综上所述，即便解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还的购房款数额也应当以韩先举实际支付的购房款414893元为基数，并扣除韩先举已经实际收到的折旧费计算。请求法院依法驳回韩先举的诉讼请求。经审理查明，2010年1月16日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号3单元332房屋，建筑面积17.7平方米，房屋总价款为人民币414893元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2010年1月31日前一次性支付总房款人民币414893元。合同第八条约定××的交房期限为2010年5月1日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，××可据实延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.05%赔偿××的损失。该合同补充协议第三条约定××与××签订《合同》时已告知××该房屋的具体情况，××同意××在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与××签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。折旧费从2010年1月1日起正式计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条约定乙方收取甲方的折旧费：折旧率以乙方商铺购买总价为基数，即总房款：568347元为基数，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按9%的年率计算。原告向被告交纳了购房款414893元。2013年4月22日原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》，约定乙方（原告）同意续租四年按照6.6%的年率计算。如甲方（被告）未在2013年12月31日前办理产权证，乙方有权要求退房。因被告一直未能为原告办理商铺产权证，原告起诉至我院。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、《房屋买卖合同补充协议》等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于××，××支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定2011年5月1日前办理完房屋产权过房手续，故被告应于2011年5月1日前协助原告办理产权过户手续，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款414893元返还原告。鉴于《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《“国际展贸中心”委托经营协议》皆以《商品房买卖合同》为基础，故《商品房买卖合同补充协议》、《房屋买卖合同补充协议》及《“国际展贸中心”委托经营协议》也应一并予以解除。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币568347元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每年51151元。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付至合同解除前尚未支付的租金，原告主张至2016年12月31日的租金符合法律规定及合同约定，数额合理，本院予以支持。因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告韩先举与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2010年1月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告韩先举购房款414893元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告韩先举自2010年1月1日至2012年12月31日的商铺租金153454元；四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告韩先举自2015年1月1日至2016年12月31日止的商铺租金75022元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10365元，减半收取5182.5元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 杨 芳二〇一七年五月三十一日书记员 张雅兵