四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终369号上诉人（原审原告）：何君辉，男，汉族，生于1952年8月18日,住四川省南充市西充县晋城镇。上诉人（原审原告）：何志刚，男，汉族，生于1966年5月21日,住四川省南充市西充县晋城镇。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯谦，西充县晋城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：四川鸿缘房地产开发有限公司,住所地四川省西充县晋城镇晋城大道4段210号。法定代表人：贾林，公司经理。委托诉讼代理人：冯身雷，西充县晋城法律服务所法律工作者。原审第三人：范卓轩，男，汉族，生于2015年1月31日,住四川省南充市西充县晋城镇。法定代理人：范杰，男，汉族，生于1989年11月16日,住四川省南充市西充县晋城镇，系范卓轩父亲。法定代理人：赵安琪，男，汉族，生于1992年3月26日,住四川省南充市西充县晋城镇，系范卓轩母亲。委托诉讼代理人：贾贵东，四川罡正律师事务所律师。上诉人何君辉、何志刚因与被上诉人四川鸿缘房地产有限公司（以下简称鸿缘公司）、原审第三人范卓轩撤销权纠纷一案，不服南充市西充县人民法院(2016)川1325民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人何君辉、何志刚及其委托诉讼代理人侯谦、被上诉人鸿缘公司委托诉讼代理人冯身雷、第三人范卓轩委托诉讼代理人贾贵东到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人何君辉、何志刚上诉请求：1、撤销原判，改判支持原审原告的一审诉讼请求；2、上诉费用由被告鸿缘公司承担。事实和理由：1、第三人与鸿缘公司实为民间借贷关系，网签购房合同是为借款提供担保，第三人及其法定代理人并未实际交付购房款，一审将借款认定为购房款属事实认定错误。2、案涉商铺位于县城黄金地段，第三人网签合同约定的购房价格明显低于市场价，构成对原审原告合法债权的实际侵害。被上诉人鸿缘公司辩称：原审原告与鸿缘公司的借款关系是事实，已经人民调解协议和法院调解书确认。将原告诉称的三间商业用房抵偿给二原告是事实，被告将三间商业用房与第三人网签了商品房买卖合同也是事实，但其实是一种抵押担保行为，因为被告春节前需要给农民工发工资，共借款500万元，双方是一种借贷关系，同时还将另外商品房网签他人，将诉争商品房网签给第三人是民间借贷，第三人借款现在未偿还。原审第三人范卓轩述称：1、范卓轩与赵宛莎一起在鸿缘房产购买商铺，共同支付了500万元的购房款，其中案外人黄启发代范卓轩的爷爷支付270万元，赵宛莎的奶奶李仕琼付款230万元，鸿缘公司项目部出具收据载明“收到赵宛莎、范卓轩合同款500万元”，因此范卓轩已按合同付清房款。2、案涉“颐和城”房产系鸿缘公司与贾林、赵潮湘、朱明松、李再斌合作投资开发，不是鸿缘公司单独的。3、由于公摊大、异型且项目部急需用钱，因而将本案三套商铺以低价卖给第三人，且购房款已付清，买卖合同有效成立。4、何君辉、何志刚与鸿缘公司的民事调解书，已被法院启动再审，因此何君辉、何志刚不是提起撤销权的适格主体。原审原告何君辉、何志刚向一审法院起诉请求：1、撤销被告鸿缘公司与第三人范卓轩签订的购买位于西充县晋城镇xx号商业用房的合同编号分别为2016000xxx、2016000xxx、2016000xxx商品房买卖合同；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月4日，经西充县晋城镇人民调解委员会调解，二原告与被告鸿缘公司及贾林达成人民调解协议书，该协议书内容为：1、至2015年12月31日，鸿缘公司共欠何君辉借款本息2888985元、欠何志刚借款本息人民币660000元；2、鸿缘公司以其开发的“颐和城”楼盘1幢（一号楼）第二层第1号商业房（建筑面积190.12㎡）、1幢（一号楼）第二层的第2号商业房（建筑面积261.74㎡）和“颐和城”楼盘1幢（一号楼）第二层的第3号商业房(建筑面积175㎡)共计626.86㎡以每平方米5000元的价格，作价3134300元抵偿给何君辉、何志刚。2016年1月11日，二原告与鸿缘公司、贾林共同向西充县人民法院申请确认调解协议有效。后四申请人撤回申请，西充县人民法院于2016年3月14日作出准许撤回申请裁定。2016年3月14日，西充县人民法院受理了二原告诉被告鸿缘公司、贾林民间借贷纠纷一案，并于2016年3月18日作出（2016）川1325民初63号民事调解书，调解书达成如下协议：1、鸿缘公司截止2015年12月31日，共结欠二原告借款本金2515000元、利息1033985元；2、鸿缘公司于2016年5月31日前归还何君辉、何志刚借款本金150万元，其余本息于2016年12月30日前还清；3、鸿缘公司以其正在开发建设的“颐和城”商住楼1幢（一号楼）第二层第xx号营业房（建筑面积合计626.86平方米）作为归还借款本息的抵押物；4、若鸿缘公司未按本协议第二条归还首批借款150万元，则用第三条抵押物以每平方米5000元的价格抵偿欠何君辉、何志刚的全部借款本息，由原告何君辉、何志刚申请人民法院裁定办理产权过户等其他内容。由于被告鸿缘公司未按调解书确定给付期限向二原告归还借款，二原告向西充县人民法院提出执行申请。但确认抵偿给二原告的营业房已于2016年1月27日被鸿缘公司与第三人范卓轩，并签订了商品房买卖合同，合同编号为2016000xxx、2016000xxx、2016000xxx，三份合同均在2016年1月27日在西充县不动产登记中心网签备案。被告鸿缘公司均加盖了公章。其中合同编号为2016000xxx房屋建筑面积190.12㎡，其中套内建筑面积117.15㎡，分摊建筑面积72.97㎡，套内建筑面积每平方米单价5434.48元，价款636649元（信息价为2281440元）；合同编号为2016000xxx房屋建筑面积266.94㎡，其中套内建筑面积164.48㎡，分摊建筑面积102.46㎡，套内建筑面积每平方米单价5434.67元，价款893894元（信息价为3203280元）；合同编号为2016000xxx房屋建筑面积175㎡，其中套内建筑面积107.83㎡，分摊建筑面积67.17㎡，套内建筑面积每平方米单价5434.64元，价款586017元（信息价为2100000元）。付款方式均为一次性付款，交房期限均为2017月4月28日之前，以上共计价款2116560元。付款情况：鸿缘公司颐和城项目部出纳邓娇娇出具收据，其中范卓轩转款金额为270万元。通过案外人黄启发于2016年2月1日转账鸿缘公司颐和城项目部账户上，黄启发向本院说明因欠范登建（系范卓轩祖父）借款，范登建为孙子买商品房要求归还借款而转款。二原告、被告及第三人均未提供该地段商品房销售价格。一审法院认为：二原告系被告鸿缘公司债权人，对债务人鸿缘公司转让财产的行为提起撤销权诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本案中二原告主张撤销被告鸿缘公司与第三人范卓轩签订三份商品房买卖合同，应同时具备以下条件：1、债务人以明显不合理的低价转让财产；2、该转让财产的行为对债权人造成损害；3、转让财产对债权人造成损害受让人知道该情形的。二原告认为被告鸿缘公司与第三人范卓轩约定的商品房价格低于市场价，但二原告及被告未提供相同地段商品房销售价格的证据，因此仅以信息价认定被告与第三人范卓轩以明显不合理的低价转让财产行为证据不足。同时被告鸿缘公司转让财产对债权人造成损害，须受让人知道该情形，才能撤销债务人鸿缘公司转让财产的行为；但第三人范卓轩与被告鸿缘公司签订商品房买卖合同是发生在二原告向人民法院起诉后达成调解协议之前，没有证据证明第三人知道债务人鸿缘公司转让财产的行为会对二原告造成损害。综上，二原告主张撤销被告鸿缘公司与第三人范卓轩签订三份商品房买卖合同，证据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何君辉、何志刚诉讼请求。案件受理费100元，由原告何君辉、何志刚承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，法院依职权调取了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，2016年1月4日，因鸿缘公司下欠何君辉、何志刚借款，经西充县晋城镇人民调解委员会调解达成协议，双方确认至2015年12月31日，鸿缘公司共下欠何君辉、何志刚本息3548985元，并约定鸿缘公司以其“颐和城”商住楼1幢（一号楼）xxx号商业用房进行以房抵债。2016年3月18日，西充县人民法院（2016）川1325民初63号民事调解书对前述调解协议的主要内容进行了确认。2016年1月27日，鸿缘公司与第三人范卓轩签订三份商品房买卖合同，将“颐和城”商住楼1幢（一号楼）xxx号商业用房出售给范卓轩，房屋总建筑面积632.06㎡，总套内建筑面积389.46㎡，双方约定按套内建筑面积计价，合同总价款为2116560元，西充县不动产登记中心记载的总售前价值为7584720元。2016年1月28日、2月1日，案外人黄启发、李仕琼分别向鸿缘公司“颐和城”项目部汇款270万元、230万元，其中李仕琼的转款凭证附言为：“购房款，请转府南支行”。黄启发向一审法院说明因欠范登建（系范卓轩祖父）借款，范登建为孙子买商品房要求归还借款而向“颐和城”项目部转款270万元。2016年2月1日，“颐和城”项目部出具收据，载明付款单位为赵宛莎、范卓轩，收款事由为合同款，收款金额为500万元。在“颐和城”项目部的财物账据“发生额及余额表”（2016年1-6月）中，在2241号科目的“其他应付款”224106号科目中，将李仕琼的230万元同时计入借方、贷方；在2241号科目的“其他应付款”224109号科目中，记录对范卓轩的应付款为500万元。二审另查明，案涉“颐和城”商住楼1幢（一号楼）xxx号商业用房位于西充县城主要商业地段。2015年9月19日，鸿缘公司“颐和城”项目部与其他购房户就同楼层商业用房签订的合同单价为建筑面积11400元/平方米。本案二审审理过程中，西充县人民法院对（2016）川1325民初63号民事调解书启动再审程序。二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，第一，关于本案何君辉、何志刚是否有权提起撤销权的问题。经查，虽然西充县人民法院已对（2016）川1325民初63号民事调解书启动再审程序，但并不能据此否定何君辉、何志刚作为鸿缘公司债权人的身份。根据鸿缘公司向何君辉、何志刚出具的借条、双方的借款本息结算单、调解协议，以及鸿缘公司在庭审中的陈述，足以认定鸿缘公司下欠何君辉、何志刚借款且至今未还清的事实。且何君辉、何志刚的债权形成在前，鸿缘公司与第三人网签商品房买卖合同的行为在后，故何君辉、何志刚作为提起撤销权之诉的主体是适格的，第三人范卓轩的此项抗辩理由不成立。第二，关于鸿缘公司与第三人范卓轩签订的商品房买卖合同是否应予撤销的问题。首先，合同签订的主体是鸿缘公司与范卓轩，案涉“颐和城”项目也是以鸿缘公司名义开发并对外承担权利义务。因此，第三人范卓轩关于案涉“颐和城”房产系鸿缘公司与贾林、赵潮湘、朱明松、李再斌合作投资开发，不是鸿缘公司单独所有，因此网签合同不应撤销的抗辩理由，本院不予支持。其次，根据一般市场交易习惯，商品房买卖应以建筑面积计价，而在本案鸿缘公司与第三人范卓轩签订的商品房（为二楼商业用房）买卖合同中，双方以套内面积计价，均价为5434.6元/平方米，换算成建筑面积的均价为3348.7元/平方米，根据二审查明情况，即便案涉商业用房存在公摊大、异型的问题，但此价格也明显低于同期同地段的市场价格，债务人鸿缘公司以明显不合理的低价转让财产，受让人对此低价也应知情，已构成对债权人何君辉、何志刚的损害。再次，鸿缘公司在一审、二审中均自认其与第三人范卓轩网签合同的目的，是为向范卓轩的500万元借款提供担保。对此，第三人范卓予以否认，提出购房款已有黄启发代付。经查，黄启发的付款金额为270万元，而案涉购房款金额为2116560元，二者金额不能对应。且“颐和城”项目部的财物账据中，明确记载对范卓轩有“其他应付款”500万元。因此，由于鸿缘公司以明显不合理的低价向第三人范卓轩转让商品房，且现有证据不能证实第三人范卓轩已按合同约定支付购房款，债权人何君辉、何志刚有权请求人民法院撤销债务人鸿缘公司转让财产的行为。综上，上诉人何君辉、何志刚上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南充市西充县人民法院（2016）川1325民初1703号民事判决；二、撤销四川鸿缘房地产有限公司与第三人范卓轩签订的位于西充县晋城镇晋城大道30号“颐和城”1幢（一号楼）xxx号商业用房的合同编号分别为2016000xxx、2016000xxx、2016000xxx的商品房买卖合同。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由四川鸿缘房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  雷发军审判员  陈国兵二〇一七年五月二十二日书记员  范云荣