深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初82号原告：陈健邦（反诉被告）。委托诉讼代理人：崔曲平。委托诉讼代理人：颜嘉耀。被告：深圳市恒信奥特投资发展有限公司（反诉原告），住址深圳市罗湖区东门街道人民二街道2号Ucity商场701，统一社会信用代码91440300738833287G。法定代表人：袁军。委托诉讼代理人：吴小超。被告：深圳市优一城商业管理有限公司，住址深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城7楼，统一社会信用代码91440300685392923C。法定代表人：袁军。委托诉讼代理人：吕成廉。原告陈健邦诉被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司、深圳市优一城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理并适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈健邦委托诉讼代理人崔曲平、颜嘉耀，被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司委托诉讼代理人吴小超、被告深圳市优一城商业管理有限公司委托诉讼代理人吕成廉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠的租金（以合同约定的每月租金标准为基数计算拖欠租金至全部付清之日止，暂计至起诉之日为145313.45元）；二、请求判令被告向原告支付违约金（按拖欠租金以每日千分之一标准自各应交付租金之日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日为人民币20460.75元）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：深圳市优一城商业管理有限公司（下简称“优一城公司”）与被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司签订《深圳市房屋租赁合同》，约定由优一城公司将其位于深圳市罗湖区新风花园鸿基商业中心N236号商铺出租给被告，租金约定为2015年1月25日至2016年1月24日为人民币14505元/月、2016年1月25日至2017年1月24日为人民币17406元/月。其后，优一城公司与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，将涉案商铺出售给原告，双方签订了《深圳市二手房买卖合同补充协议》，约定优一城公司与被告签订的租赁合同对原告具有法律约束力。被告向原告出具《承诺函》，承诺向原告履行承租人义务，按时支付租金。实质上，被告是优一城公司唯一股东，两者是关联公司，两者的法定代表人都是袁军，袁军是优一城公司及被告公司的实际控制人。优一城公司为吸引原告等投资购买商铺，许诺将涉案商铺以长期、稳定租金出租给被告，原告因此购买了带租约的涉案商铺。现因被告涉案商铺销售目的达到，且被告经营管理缺失，挪用收取商铺经营者资金投资其它项目，被告屡屡拖欠原告等商铺购买方应付租金。至今累计拖欠原告租金数月，经原告多次催讨被告均置之不理。综上，被告拖欠租金的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉于人民法院，恳请贵院判如所请。被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司辩称，原告起诉状所列明的诉讼请求没有异议，对起诉状中表述的被告恒信奥特公司与被告优一城公司构成公司的人格混同，被告恒信奥特公司认为没有事实依据，应不予认定。被告深圳市优一城商业管理有限公司辩称，对上述案件除51号案的起诉请求无异议，该51号案原告诉讼请求中有与原合同不相符的地方，其中写明“千分之一的违约金”，合同中体现出的是万分之四的违约金。对于其他案件，我方对事实没有异议，且商铺已经卖给业主，权利义务已转移，我方认为原告诉状中要求我方承担连带责任的诉讼请求没有事实依据。被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《深圳市房屋租赁合同》；2、判令反诉原告按上述《深圳市房屋租赁合同》约定条款承担支付年租金30%违约金（即￥62661.6）的违约责任；3、本案诉讼费由反诉原告承担。事实与理由：反诉原告与深圳市优一城商业管理有限公司签订了一系列《深圳市房屋租赁合同》，主要约定由反诉原告承租位于深圳市罗湖区新风花园鸿基商业中心北二楼绝大部分商铺用于经营UCT商城。2013年，深圳市优一城商业管理有限公司将上述北二楼商铺中的N236号商铺出售并过户给反诉被告。该商铺《深圳市房屋租赁合同》原出租人的相关权利义务也一并转移给了反诉被告，反诉原告应按该合同约定向反诉被告承担支付租金等合同义务。近几年，深圳东门商圈受电商冲击严重，百货商城普遍经营不佳。反诉原告所经营的UCT商城更由于刚起步，尚处于业态培育期，无法抗拒冲击，经营出现严重亏损。自2016年起，反诉原告已无力按约支付租金，大面积拖欠北二楼众业主租金，并导致北二楼业主提起大量诉讼【含本案本诉部分：（2017）粤0303民初82号】。经统计，自2015年至今，反诉原告转租经营上述北二楼商铺所得收益，不足其需向北二楼众业主支付一年租金的一半，根本无力按原租赁条件继续向反诉被告支付租金至租赁期结束（2023年），双方合同目的无法得到实现。《合同法》第九十四条规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同。另，合同双方在《深圳市房屋租赁合同》第10.3条约定“任何一方不得无故解除合同，否则应向对方支付年租金30%的违约金……”。综上，反诉原告无法继续履行《深圳市房屋租赁合同》，特根据法律规定向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，支持反诉原告相关诉求。原告辩称，我方认为被告反诉请求与原告签订的租赁合同没有任何事实及法律依据：一、被告经营的实体商场，租赁的是原告的商铺，该商场是开放式的整体统一经营的场所，商场内的收银、安保、空调、用电、公共通道等都是一个整体，因此原告众多小业主根本就不具备分开独立经营涉案商铺的条件，不具备合同解除的前提条件。二、因为商铺不具备独立经营的条件，因此，原告等众多小业主原购买的涉案商铺的合同根本目的是按与被告签订的租赁合同收取租金的回报。投资的收益就是租金收益，租赁合同实际就是购房合同的前提，与购房合同形成的整体销售返租合同关系，被告已经达到了其高价销售涉案商铺合同的目的，已经收取了大量的现金，如租赁合同解除的话，则众多原告的合同目的根本落空，因此，如被告主张解除租赁合同，则应解除涉案商铺的购房合同，否则因原告的合同目的不能实现，侵犯了原告的合法权益。三、被告主张解除租赁合同的法律依据在反诉状中所称的《合同法》第九十四条，在履行期限届满之前一方当事人明确表示或以自己的名义表明不履行主要债务的，当事人可解除合同，我方认为这是被告在曲解《合同法》的规定，《合同法》该条指的当事人是守约方，并非违约方，解除合同的权利在于原告并非被告，被告作为违约方不但没有权利主动解除合同，还应对其违约行为承担相应的违约责任，同理，双方签订的租赁合同的第10.3条的约定，约定守约方同意解除合同的情况下，违约方应承担相应法律责任，并非赋予违约方的解除权利，因此，被告是在曲解合同法规定，被告作为严重违约方根本无权解除双方的租赁合同。四、被告已经营商场收取租金，交付原告合同约定的租金，所以造成亏损，以此为由主张解除双方的租赁合同，也没有事实及法律依据。被告以返租为前提吸引众多原告购买涉案商铺，已经达到被告的目的，收取了大量的现金，经营商场租金收入的高低，是在正常的商业风险赔付范围内，被告将其经营商场的商业风险企图转嫁给原告，是没有事实依据的。实际上被告经营的许多商场商铺的租金也是远远超过被告给其他业主的租金，同一地段其他商圈的租金标准、标准的高低及被告所主张的租金金额，即使存在被告收取经营租金低于支付租金业主的情况也是极少部分，并且也主要是因被告自身的经营行为导致与原告没有关系。被告刻意在众多原告诉讼期间支付了没有参加诉讼的大部分商铺业主的租金，而本批起诉业主的租金却拒绝支付，也证明被告并非因经营不善无力支付租金，而是丧失诚实信用原则。而被告公司法定代表人袁军控制了多家公司，被告的关联公司众多，被告欠租的原因就是袁军将经营商场收取的租金挪为他用或挥霍。现在很多原告购买商铺的资金本来是向亲朋筹借，并且很多还拖欠银行的按揭贷款。被告的行为导致原告生活困难等压力，所以我方认为被告的反诉请求没有任何事实及法律依据，恳请法庭予以驳回并尽快支持原告本诉请求，以维护众多小业主合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告深圳市优一城商业管理有限公司签订的《深圳市二手房买卖合同》及补充协议约定，原告购买被告深圳市优一城商业管理有限公司所有的位于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心N236号房地产，且已知悉并接受深圳市优一城商业管理有限公司将该房产出租给深圳市恒信奥特投资发展有限公司，租期自2013年1月25日至2023年1月24日。2013年6月25日，位于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心N236的产权转移登记至原告名下。被告深圳市优一城商业管理有限公司作为出租方（甲方）与被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司作为承租方（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心N236号商铺出租给乙方使用，租赁期限为2013年1月25日起至2023年1月24日；2013年1月25日至2014年1月24日月保底租金为人民币14505元，2014年1月25日至2015年1月24日月保底租金为人民币14505元，2015年1月25日至2016年1月24日月保底租金为人民币14505元，2016年1月25日至2017年1月24日月保底租金为人民币17406元，2017年1月25日至2018年1月24日月保底租金为人民币17406元；每月10日前向甲方通过银行转账方式支付月租金，不得有任何扣减，因租金支付所产生的费用均由被告负担；在租赁期内，乙方按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金；合同还对其他事项作了约定。被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司向原告出具《承诺函》称：我司和深圳市优一城商业管理有限公司签订《深圳市房屋租赁合同》，承租优一城所有的铺位号为N236的商铺，因我司放弃上述商铺的优先购买权，知悉优一城将该商铺出售给你方，我司承诺在租约期内，保证遵守上述《深圳市房屋租赁合同》，履行承租人义务，在你方已向优一城结清购房款的前提下，按时支付租金。自2016年1月起，被告开始拖欠原告租金，其中1月份拖欠租金人民币6065.45元，2月-6月每月拖欠租金人民币6962.4元，7月-12月每月拖欠租金人民币17406元，截止2016年12月31日共计拖欠租金人民币145313.45元。本院认为，被告深圳市优一城商业管理有限公司与被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告向被告深圳市优一城商业管理有限公司购买前述租赁合同约定的出租房产新风花园鸿基商业中心N236时，明确表示知悉并接受深圳市优一城商业管理有限公司将该房产出租给深圳市恒信奥特投资发展有限公司，且被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司亦向原告出具《承诺函》称保证向原告履行租赁合同的约定，故原告成为被告深圳市优一城商业管理有限公司与被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同》中出租人权利、义务的承接人。被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应向原告支付租金并承担违约责任。原告要求被告支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金人民币145313.45元的诉讼请求本院予以支持。租赁合同约定，在租赁期内，被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金。原告要求被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司按照合同约定支付违约金，深圳市恒信奥特投资发展有限公司亦未提出异议，对该项诉讼请求本院依法予以支持。被告深圳市优一城商业管理有限公司系涉案商铺的转让方，原告未提交证据证实深圳市优一城商业管理有限公司应对深圳市恒信奥特投资发展有限公司支付租金及违约金承担连带责任，故原告要求被告深圳市优一城商业管理有限公司对被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司所负债务承担连带责任的理由不能成立，本院依法不予支持。2016年12月31日之后的租金，原告在起诉时并未予以明确，且本院并未向原告计收该部分受理费，故对于该部分租金，本院在本案中不作处理。原告可另行向被告主张。被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司反诉要求解除租赁合同并自愿承担违约责任，本院认为原告并无违约行为，《合同法》第九十四条规定的合同解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权，虽然被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司的违约已经达到了合同约定的解除条件，但作为享有解除权的原告在本案中明确要求不解除合同，因此涉案合同不能解除。被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司应于判决生效后十日内向原告陈健邦支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金人民币145313.45元及违约金（违约金的计算标准：逐月以每月所欠租金为基数按每日千分之一的标准自每月的10日起计至实际付清之日止）；二、驳回原告陈健邦要求被告深圳市优一城商业管理有限公司对本判决第一项深圳市恒信奥特投资发展有限公司所负债务承担连带责任的诉讼请求；三、驳回原告陈健邦的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3615.48元，由被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司承担；反诉受理费人民币683元，由被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李春华审 判 员  钱 松人民陪审员  谌小英二〇一七年五月十九日本件与原本核对无异书 记 员  李晓婷