.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2017）内0104民初481号原告：内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司。组织机构代码：11412XXXX。法定代表人：卢俊魁，总经理。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告：北京银凯新型建材有限公司。法定代表人：刘勇，总经理。被告：吉人（北京）房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘勇，总经理。被告：内蒙古昭君房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘勇，总经理。以上三被告委托诉讼代理人：王正中，该公司法务部员工。以上三被告委托诉讼代理人：刘青，该公司法务部员工。原告内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称金地嘉业公司）与被告北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）、吉人（北京）房地产开发有限责任公司（以下简称吉人公司）、内蒙古昭君房地产开发有限责任公司（以下简称昭君公司）债务转移合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理。诉讼前原告申请财产保全，我院依法作出（2017）内0104财保9号民事裁定书，并采取了保全措施。2017年4月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，庭审后被告提出还有新的证据提供，并因案件标的大、双方争议大、案情复杂申请转为普通程序审理，本院在征求原告意见后，于2017年4月24日裁定转为普通程序，并于2017年5月12日第二次公开开庭进行了审理。原告金地嘉业公司委托诉讼代理人焦培东、被告银凯公司、吉人公司、昭君公司的委托诉讼代理人王正中、刘青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告银凯公司和吉人公司向原告交付其合作建设的北京市通州区××镇【通国用（98）出第051号土地】1#楼1单元101、102、103、105、112、113、115、116号房屋，2单元101、102、117、118、113、112、107、108、109、110、111号房屋，3单元101、102、116、117、105、106、107、108、109、110；2#楼3单元301、302、303、317、316、501、502、517、516、617、616、608、603、602号房屋，2单元510、511、617、616、610、808、809、810、811、812、816、817、818号房屋，1单元607、605、603号房屋；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告银凯公司所有的通国用（98）出第051号国有土地使用证所属的地块，2006年11月2日北京市规划委员会以编号2006规（通）意字0145号《规划意见书》审批，银凯公司在自己所有的通州区马驹桥镇兴华西大街规划建设办公用房及附属设施。2007年6月20日北京市规划委员会为银凯公司以编号2007规（通）建字0093号《建设工程规划许可证》建设项目银凯综合1#办公用房。2007规（通）建字0094号《建设工程规划许可证》建设项目银凯综合2#办公用房。2008年11月30日北京市规划委员会以编号98-通规第字10035号为其颁发了《建设用地规划许可证》。2008年12月12日北京市建设委员会为银凯公司颁发了编号【2008】施建字1714号《建筑工程施工许可证》。北京市通州区马驹桥镇一街【通国用（98）出第051号土地】建设的1#、2#楼是银凯公司和吉人公司合作建设的楼盘。2012年11月6日昭君公司向内蒙古联友房地产开发有限责任公司借款2000万元，开发呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园。2013年1月内蒙古联友房地产开发有限责任公司更名为金地嘉业公司，昭君公司将该资金全部转用于吉人公司在北京通州区××镇开发的房地产项目上。经原告多次要求还款无果。被告银凯公司、吉人公司承诺以自己开发的北京市通州区××镇#、2#楼部分房屋给付原告并签订了59份《办公用房预购合同》，其目的是为2000万元借款做抵押保证。2015年8月28日，原告与银凯公司、吉人公司、昭君公司签订协议，约定将原告诉讼请求中的59套房屋于2015年11月1日前交付抵顶给原告，用于偿还借款。如未按时交付，双方发生争议，协商不成由呼和浩特市仲裁委裁决。2015年12月，原告向呼和浩特市仲裁委员会申请仲裁，要求被告履行2015年8月28日与原告签订的《协议书》中约定的交付房屋的义务。2016年5月10日呼和浩特市仲裁委以呼仲裁字【2016】第67号裁决书，裁决被告银凯公司、吉人公司向原告交付《协议书》中约定的59套房屋。2016年10月18日，被告向呼和浩特市中级人民法院起诉，要求撤销呼仲裁字【2016】第67号裁决书。呼和浩特市中级人民法院认为：呼和浩特市仲裁委员会送达程序违反法定程序，以（2016）内01民特72号民事判决书撤销呼仲裁字【2016】第67号裁决书。为此，原告向法院起诉，望判如所请。被告银凯公司、吉人公司、昭君公司辩称，第一，2012年11月15日原告与昭君公司签订的《合作项目合同书》约定原告承诺出资上限为2000万元，昭君公司负责制定项目投资计划。昭君公司根据原告投资进度，相应提供足值物业抵押担保。昭君公司以钰景花园商业楼4#楼、5#楼部分楼层作为抵押。原告于2012年11月20日向昭君公司汇入1000万元、2012年12月6日向昭君公司汇入1000万元，合计2000万元。该款用途为项目投资款。但既没有确定投资股权份额，也没有进行股权工商登记。从对该笔款项提供抵押物予以担保的事实看，该笔款项的性质，应当名为项目投资，实为借款。当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还，订立了房屋抵顶及预购协议，签订《办公用房预购合同》、抵顶协议书的真实目的，均是为了给债务提供担保，当事人在签订《办公用房预购合同》、《抵顶协议书》时，并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思仅是设定担保，并非为了实现房屋买卖。当事人之间的真实法律关系是民间借贷，签订《办公用房预购合同》、《抵顶协议书》只是作为让与担保的一种方式。昭君公司与原告于2012年11月15日签订的《合作项目合同书》、银凯公司和吉人公司2014年7月30日致原告的《承诺书》、银凯公司和吉人公司2014年7月30日与原告签订的《办公用房预购合同》、银凯公司和吉人公司与原告2015年8月28日签订的《协议书》，均系"流抵契约禁止"情形，即房屋买卖合同约定内容不得违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。第二，以房抵债的法律关系，即由原本为借款合同关系转为房屋买卖合同关系。根据我国法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预购合同，应当认定无效。银凯公司所建银凯办公楼，由于土地使用性质为工业用地，至今并未取得《商品房预售许可证》。根据现有证据能够证明银凯公司与原告签订的《办公用房预购合同》，至今未取得商品房预售许可证，故双方签订的合同应属无效。综上，昭君公司与原告于2012年11月15日签订的《合作项目合同书》、银凯公司和吉人公司与原告于2014年7月30日签订的59份《办公用房预购合同》、银凯公司和吉人公司于2014年7月30日致原告的《承诺书》、银凯公司和吉人公司与原告于2015年8月28日签订的《协议书》应当认定无效。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1.企业机读档案资料，拟证明2013年11月内蒙古联友房地产有限责任公司更名为内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司；2.建设项目规划意见书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证明吉人公司、银凯公司在北京通州区开发的抵顶给原告的"钻石空间小区"59套房屋是依法开发，拥有合法权利；3.支票存根、借条，拟证明昭君公司分别于2012年11月20日、2012年12月6日向原告借款2000万元；4.协议书，拟证明2015年8月28日原告与三被告签订以物抵债协议书，并非商品房买卖合同。只要被告对抵顶财产拥有合法权利，原被告就可以签订以物抵债合同；5.房屋交接明细，拟证明吉人公司、银凯公司在北京通州区开发的抵顶给原告的59套房屋已交付钥匙；6.呼仲裁字【2016】第67号裁定书，拟证明2016年5月10日呼市仲裁委裁决，由吉人公司、银凯公司在北京通州合作开发的"钻石空间小区"1#、2#楼59套房屋抵顶给原告；7.（2016）内01民特72号民事裁定书，拟证明呼和浩特市中级人民法院2016年12月16日以（2016）内01民特72号民事裁定书撤销呼仲裁字（2016）第67号呼和浩特仲裁委员会裁决书，理由是送达程序有瑕疵；8.《合作项目合同书》，拟证明2012年11月15日原告与昭君公司签订《合作项目合同书》，2000万元是投资款，年收益回报率为30%。被告银凯公司、吉人公司、昭君公司提交了下列证据：1.办公用房预购合同（59份），拟证明被告与原告于2014年7月30日签订的59份《办公用房预售合同》，至今上列房屋未取得《商品房预售许可证》，该59份合同无效；2.付款证据（13份），拟证明被告方已向原告支付13笔款项，共计582万元，被告尚欠原告1418万元，被告银凯公司负有清偿义务；3.(2015)通民初字第21190号民事判决书，拟证明已有判决认定银凯公司所有的银凯办公用房未取得商品房屋预售许可证，依法认定《办公用房预售合同无效》；4.《合作项目合同书》、《协议书》、《补充协议》、《承诺书》，拟证明上述合同与59套《办公用房预售合同》均因约定届期没有归还借款房屋归原告所有，违反"流抵契约禁止"情形而法定无效。上述证据，双方对真实性均不持异议，本院予以确认，并在案佐证。根据当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月15日，内蒙古联友房地产有限责任公司与昭君公司签订了《合作项目合同书》，约定因昭君公司开发建设呼和浩特市玉泉区五塔寺北街钰景花园商住房项目后续资金不足，由内蒙古联友房地产有限责任公司出资2000万元，投资期限7个月，投资收益为年30%。昭君公司以在建的钰景花园部分房产作抵押。合同签订后，内蒙古联友房地产有限责任公司于2012年11月20日和12月6日两次支付昭君公司2000万元。昭君公司收到出资款后全部用于吉人公司在北京通州区××镇开发的房地产项目上。2013年1月10日内蒙古联友房地产有限责任公司更名为金地嘉业公司。投资到期后原告多次要求还款，被告只付部分投资收益，剩余本息一直未付。2014年7月30日，被告银凯公司、吉人公司承诺以自己开发的北京市通州区××镇#、2#楼部分房屋给付原告金地嘉业公司，并签订了59份《办公用房预购合同》，但该合同并未实际履行。2015年8月28日，金地嘉业公司与银凯公司、吉人公司、昭君公司又签订一份《协议书》，约定银凯公司、吉人公司自愿将北京通州区××镇开发的"钻石空间小区"北京银凯综合1号楼、2号楼59套房屋抵顶给金地嘉业公司，抵顶房屋于2015年11月1日前交付，抵顶后金地嘉业公司、银凯公司、吉人公司、昭君公司四方互不相欠。协议同时约定，如发生争议，协商不成由内蒙古呼和浩特仲裁委裁决。交房期限届满，银凯公司、吉人公司并未交付房屋。2015年12月2日，原告向呼和浩特仲裁委员会申请仲裁，要求被告履行2015年8月28日《协议书》中约定的交付房屋的义务。2016年5月10日呼和浩特仲裁委员会作出呼仲裁字〔2016〕第67号裁决书。2016年10月26日，三被告向呼和浩特市中级人民法院提起诉讼，要求撤销呼仲裁字〔2016〕第67号裁决书。呼和浩特市中级人民法院经审查认为，呼和浩特仲裁委员会送达程序违反法定程序，遂作出（2016）内01民特72号民事裁定书，撤销了呼和浩特仲裁委员会呼仲裁字〔2016〕第67号裁决书。原告遂向本院提起诉讼。另查明，被告银凯公司在北京市通州区拥有通国用（98）出第051号国有土地使用权。2006年11月2日，北京市规划委员会以编号2006规（通）意字0145号《规划意见书》，批准银凯公司在上述土地上建设办公用房及附属设施。2007年6月20日，北京市规划委员会为银凯公司颁发了编号2007规（通）建字0093号、2007规（通）建字0094号《建设工程规划许可证》，同意银凯公司在上述土地上建设银凯综合1#和银凯综合楼2#办公用房。2008年11月30日，北京市规划委员会向银凯公司颁发了编号为98-通规第字10035号《建设用地规划许可证》。2008年12月12日，北京市建设委员会为银凯公司颁发了编号〔2008〕施建字1714号《建筑工程施工许可证》。上述手续办妥后，银凯公司和吉人公司共同开发建设了北京市通州区马驹桥镇兴华西大街马一街村银凯综合楼1#和银凯综合楼2#楼办公用房项目。案涉抵债房屋具备交付条件。本院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：2015年8月28日金地嘉业公司与银凯公司、吉人公司、昭君公司签订的《协议书》是否属于商品房买卖合同或者流押，其效力如何。对此，本院分析如下：2012年11月15日，内蒙古联友房地产有限责任公司与昭君公司签订的《合作项目合同书》，名为合作，实为借款，对此，各方均不持异议，本院也认为该合同实为借款协议。该借款约定了期限为7个月，宽限期1个月，实际最长8个月。借款到期后，在原告的追索下，2014年7月30日，被告银凯公司、吉人公司承诺以自己开发的部分房屋给付原告用以抵债，并签订了59份《办公用房预购合同》，但该合同并未实际履行。2015年8月28日，金地嘉业公司与银凯公司、吉人公司、昭君公司重新签订一份抵债《协议书》，协议约定以房抵债，债务两清。关于这份协议的性质，被告认为属于商品房买卖合同或者流押，要求确认无效。本院认为，一个具有完全民事行为能力的人（包括法人），在进行民事活动时，其目的是明确的，而被告的这种不能确定自己行为目的的抗辩，本身说明其有违诚信。被告欠债不还，承诺以自己开发建设的房屋抵债并签订了59份《办公用房预购合同》，因该房屋系办公用房，且没有预售许可证，原告发现风险，重新签订以房抵债《协议书》。因此该协议书与商品房买卖合同无论从形式上还是内容上均不相符。此时债务履行期限早已届满，也不属于物权法第一百八十六条和担保法第四十条规定的情形。故被告关于该协议属于商品房买卖合同或者流押的抗辩，本院均不予采信。综上，原被告四方在平等自愿、协商一致的基础上签订的以房抵债《协议书》，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据协议书，由于昭君公司无法偿还借款，原告以其在被告处的债权作为对价，已经取得了银凯公司、吉人公司合作开发的北京市通州区马驹桥镇兴华西大街马一街村"钻石空间小区"北京银凯综合1号楼1单元、2单元、3单元部分房屋和2号楼1单元、2单元、3单元部分房屋共计59套房屋的所有权。且上述抵债房屋具备当地政府主管部门颁发的"四证一书"，同时具备了交付条件。因此，对于原告要求交付59套房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告北京银凯新型建材有限公司、吉人（北京）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司交付北京市通州区马驹桥镇兴华西大街马一街村〔通国用（98）出第051号〕国有土地上建设的"钻石空间小区"北京银凯综合1号楼1单元、2单元、3单元和2号楼1单元、2单元、3单元共计59套房屋（《交付房屋明细表》见判决书附件）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，保全费5000元由被告北京银凯新型建材有限公司和吉人（北京）房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 白旭人民陪审员 宋义人民陪审员 韩萍二○一七年五月二十七日书记员 其木格