安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初1236号原告：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：顾俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ宇，安徽北方之光律师事务所律师。被告：徐成全，男，1979年10月出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告淮北市建投控股集团有限公司（以下简称淮北建投公司）与被告徐成全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告淮北建投公司委托诉讼代理人ＸＸ宇到庭参加诉讼，被告徐成全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮北建投公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除淮北建投公司与徐成全之间的房屋租赁合同，并判令徐成全将房屋交还淮北建投公司；2、依法判决徐成全向淮北建投公司支付房屋租金55667元（计算至2017年9月7日，之后房屋租金按每年55667元标准计算至房屋交还日止）；3、判令徐成全向淮北建投公司支付违约金17368.1元（违约金计算至2016年12月20日止，以后违约金按欠付房屋租金的日3‰标准计算至租金付清之日止）4、诉讼费用由徐成全承担。事实和理由：2015年9月，我公司与徐成全签订了房屋租赁合同，我公司将位于淮北市某某路某号1间房屋出租给徐成全使用，租期3年，自2015年9月8日至2018年9月7日止，合同总价款167000元。租金每年为1期，先交付房租，后使用，每期租金需提前交纳。双方还在房屋租赁合同中约定，如承租方未按约定交付租金，每逾期1天，应当按欠付房屋租金额的日3‰承担违约金。徐成全在履行租赁合同期间，自2016年9月8日起开始拖欠租金。经催要无果，为维护我公司合法权益，特向贵院提起诉讼。徐成全辩称：1、违约金日千分之三过高；2、自我租房起就没有水，我也与建投进行沟通，1年多才给我弄好，1年多我一直都没有开门，耽误我使用，希望建投给予我合理的解释；3、违约金日3‰我不认可，我不能支付那么多，欠付租金我认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对淮北建投公司提交的资产移交协议、房屋租赁合同的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。对淮北建投公司提交的欠费通知书、图片（复印件），徐成全辩称从未见到过，本院经审查认为，根据淮北建投公司提供的照片显示，该欠费通知书张贴在涉案出租房屋玻璃门上，在徐成全至今仍对该涉案出租房屋进行占用的情况下，应当能够发现该欠费通知书，故本院对欠费通知书、图片（复印件）的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实，2015年9月，淮北建投公司与徐成全签订房屋租赁合同，合同约定淮北建投公司将其管理的淮北市某某路某号房屋出租给徐成全作商业使用，间数1间，使用面积约85平方米，租赁期限共3年，自2015年9月8日至2018年9月7日。出租房屋三年,总租金为167000元，租金按年度支付，第1年租金为55667元，第2年租金为55667元，第3年租金为55666元。租期内每年9月1日前支付下一期租金，先付款后使用。徐成全首次租赁时应向淮北建投公司一次性交纳履约保证金27833元，于支付第1期租金时一并交纳,租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息返还。徐成全未按约定支付租金的，除应及时如数补交租金外。每逾期1天，应支付未交付租金3‰的违约金，应支付的违约金，淮北建投公司有权从履约保证金中直接扣除，不足部分徐成全应予以补齐。合同还对其他事项予以约定。合同订立后，徐成全依约支付第1年租金及履约保证金共计83500元。后徐成全于2016年9月8日起开始拖欠租金至今。2016年10月8日，淮北建投公司在涉案出租房屋门上张贴欠费通知书，催促徐成全尽快支付相应的房屋租金55667元。经催要无果，淮北建投公司遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。淮北建投公司与徐成全订立房屋租赁合同，该租赁合同成立并生效，淮北建投公司已将涉案房屋交付使用，徐成全亦应及时履行支付租金的义务。徐成全在合同约定期限届满后一直未支付相应的租金，根据房屋租赁合同约定，徐成全未按约定支付租金达20日历天的，淮北建投公司有权单方面解除合同，收回房屋。该约定不违反法律规定，故淮北建投公司有权要求解除其与徐成全之间签订的房屋租赁合同。合同解除后，徐成全应当在合理期限内将房屋交还淮北建投公司。关于本案的房屋租金问题。徐成全已依约支付第1年租金55667元，应按照双方的约定于2016年9月1日之前支付第2年租金55667元。徐成全未按照双方约定履行租金交付义务，违反了双方的约定，应按照双方约定的年租金55667元为标准支付房屋占用期间的房屋租金,故截止本案起诉日2016年12月20日应付租金为16854.73元（2016年9月1日至起诉日2016年12月20日为109日，55667元÷360日×109日），徐成全另须以年租金55667元为标准，支付自2016年12月21日起至涉案房屋交还之日止期间的租金。关于本案的违约金问题。双方在房屋租赁合同中约定违约金为未交付租金的日3‰，徐成全辩称该违约金约定过高。本院认为，双方虽约定违约金按日3‰支付，但违约金应参考其实际损失计算，双方约定违约金标准过高，故本院酌定按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率为标准计算，应支付至徐成全租金付清之日为止。淮北建投公司请求徐成全支付租金至2017年9月7日，本院认为，淮北建投公司并不能确定徐成全实际使用房屋至2017年9月7日，故本院支持租金至徐成全实际返还房屋之日止。徐成全另辩称其租赁房屋期间存在用水问题，影响其使用，本院认为，其并未提交相应证据证明，对其辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告淮北市建投控股集团有限公司与被告徐成全于2015年8月14日所签订的房屋租赁合同；被告徐成全于本判决生效后十五日内将淮北市相山区某某路某号租赁房屋交还原告淮北市建投控股集团有限公司。二、被告徐成全于本判决生效后十五日内支付淮北市建投控股集团有限公司截止2016年12月20日的房屋租金16854.73元；并以年租金55667元为标准，支付自2016年12月21日起至房屋交还之日止期间的租金。三、被告徐成全另以中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率为标准支付欠付淮北市建投控股集团有限公司租金的违约金至欠付租金付清为止。四、驳回原告淮北市建投控股集团有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1626元，因适用简易程序审理，减半收取813元，由原告淮北市建投控股集团有限公司负担213元，被告徐成全负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员 刘 序二〇一七年五月十五日书记员 邢艳丽附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。