中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第61281号原告（反诉被告）：任鹏，男，1979年12月21日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：郭辉，北京元合律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊琳，北京元合律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯丽（LIFENG），女，1981年1月13日出生，加拿大国籍，住台北市。委托诉讼代理人：王颖，北京大成律师事务所律师。第三人（反诉被告）：郑春署，女，1956年3月28日出生，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：杨洋，北京元合律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市西城区广安门外大街1号。负责人：王霄，行长。委托诉讼代理人：刘杨，男，1979年10月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：顾彦辉，男，1987年1月6日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）任鹏（以下简称姓名）与被告（反诉原告）冯丽（以下简称姓名）、第三人（反诉被告）郑春署（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加中国光大银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称光大银行北京宣武支行）为第三人，公开开庭进行了审理。任鹏的委托诉讼代理人郭辉、樊琳，冯丽的委托诉讼代理人王颖，郑春署的委托诉讼代理人杨洋到庭参加了诉讼，光大银行北京宣武支行经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任鹏诉称：2009年1月3日，任鹏单方与冯丽签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，将位于朝阳区xx室由任鹏、郑春署共同共有的房屋卖给冯丽，房屋总价款260万元。合同签订后未办理房屋买卖网签手续，冯丽向任鹏支付购房款192万元，任鹏于2009年1月5日将房屋交付给冯丽。因冯丽系加拿大籍，属外国人在京购房，其自签订合同至今一直不具备购房资格，无法办理过户手续，合同无法继续履行；且涉案房屋系任鹏单方处分共有财产，郑春署不知情且不同意处分房产，本合同亦无法继续履行。故任鹏起诉，要求解除双方之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》；冯丽返还朝阳区xx室房屋。冯丽答辩并反诉称：冯丽系加拿大籍，在2016年以前政策上存在对外籍购房者购房资格的一定限制，要求购房人需在京居留满1年，但该限制在2016年取消，现外国人购房适用国民待遇，无居留限制。故房屋过户已经具备条件。2012年冯丽曾起诉要求任鹏、郑春署办理房屋过户，在该诉讼中对于是否无权处分问题已经查明。双方是在中介机构进行交易，当时负责交易的中介人员到庭作证称签约时任鹏以其母在山西不方便来京为由通过电话询问郑春署对出售房屋的意见，郑春署当时明确表示同意。冯丽分别在2009年1月3日、5日向郑春署支付房款192万元，其中2万是现金，另190万按照任鹏的指示付到了其父名下账户。从合理性的角度来讲，房产是家庭重要财产，190万元支付至其父账户，形成夫妻共同财产，郑春署仍坚持不知情不符合常理。从2009年1月5日交付房屋一直到2012年冯丽起诉要求过户，长达3年时间郑春署对房屋交付他人使用不知情不合常理。事实情况为任鹏、郑春署多次要求增加购房款，冯丽不同意并要求房屋过户才引发一系列诉讼。从证据材料可以查明，无论是任鹏、郑春署购房，还是出售房屋都是任鹏一人出面，郑春署从未出面，由此可见郑春署在房屋购买上对任鹏一直是全面授权。我不同意任鹏的诉讼请求，并提出反诉，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，任鹏、郑春署在判决生效后10日内将朝阳区xx室房屋的产权变更登记至我名下。任鹏就反诉辩称：冯丽不具备购房资格，且郑春署是房屋共有权人，郑春署不同意我出售房屋，故房屋买卖合同已经不具备履行条件，合同目的无法实现，应予解除。郑春署就反诉辩称：朝阳区xx室房屋是任鹏与郑春署共同共有，首付款是郑春署支付，贷款是郑春署向银行贷款并还款。在任鹏与冯丽签订合同时，任鹏未给郑春署打电话告知，郑春署也未同意。冯丽曾起诉要求继续履行合同，该案已经被发回审理。该案审理时，中介人员出庭作证时也称不确定接电话的人是否是郑春署。2010年7月左右，郑春署才被告知房屋出售，郑春署当即表示不同意，要任鹏追回房子。任鹏的行为属于无权处分，该合同未经网签，冯丽也不属于善意取得，合同应该解除。光大银行北京宣武支行述称：郑春署于2016年10月8日将所欠贷款全部清偿，后续我行将配合郑春署办理房屋解押手续。经审理查明：郑春署与任鹏系母子关系。2005年7月2日，任鹏、郑春署与北京富力城房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同，任鹏、郑春署购买北京市朝阳区xx室房屋（现房号为北京市朝阳区xx号，以下简称涉案房屋）。2005年7月9日，郑春署与光大银行北京宣武支行签订个人贷款合同，郑春署将涉案房屋抵押给光大银行北京宣武支行，光大银行北京宣武支行向郑春署提供89万元的贷款。2009年1月3日，任鹏（出卖人、甲方）与冯丽（买受人、乙方）经中宇慧通担保有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，建筑面积132.09平方米，成交价格为260万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为郑春署、任鹏，出卖人应于2009年5月30日前办理抵押注销手续；出卖人应当在2009年1月5日前将该房屋交付给买受人；因出卖人房屋产权证正在办理之中，所以买受人支付此房屋定金2万元，签订本合同当日交付，此定金在过户完成后自动成为房款的一部分，其余房款在房屋过户完成前支付；出卖人承诺自房产证下来之日起60日内完成该房产过户手续；如因出卖人原因造成此房无法正常过户，本合同无法履行，视为出卖人违约，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内双倍返还买受人全部已付款，并赔偿买受人因此房买卖过程中损失的相关费用及中介方服务费；如因买受人原因造成此房无法正常过户，本合同无法履行，视为买受人违约，买受人所交房款定金及中介方服务费不予退还。该份《北京市存量房屋买卖合同》首部将郑春署列为共有权人。2009年1月3日，任鹏与冯丽签订买卖补充协议，约定：房款260万元的付款方式为：第一次房款定金2万元；第二次签合同时支付房款190万元；第三次从房产证下来之日起两月内，买受方再付房款50万元，出卖方将贷款结清；第四次剩余房款20万元过户时结清。合同签订后，冯丽于2009年1月3日支付购房款192万元，其中2万元交予任鹏，另190万元付至郑春署之夫任根锁银行账户中，任鹏为冯丽出具了收条。2009年1月5日，任鹏将涉案房屋交付冯丽。2010年7月20日，任鹏与郑春署取得房屋所有权证，登记为共同共有。后任鹏、郑春署未为冯丽办理涉案房屋所有权过户手续。2012年，冯丽将任鹏、郑春署起诉至本院，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、办理涉案房屋的产权过户手续。本院作出（2012）朝民初字第07371号民事判决书，判决任鹏、郑春署继续履行与冯丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》；冯丽支付任鹏、郑春署购房款50万元；任鹏、郑春署将涉案房屋的产权变更登记至冯丽名下，同时冯丽支付任鹏、郑春署剩余购房款18万元。郑春署不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第10306号民事裁定书，认为原判决程序不当，裁定撤销（2012）朝民初字第7371号民事判决，发回朝阳区人民法院重审。案件重审中，冯丽撤诉。2013年，郑春署将冯丽、任鹏起诉至本院，要求确认冯丽与任鹏签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》无效。本院作出（2013）朝民初字第35782号民事判决书，判决驳回郑春署的诉讼请求。郑春署不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11908号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。审理中，冯丽主张其在签约时知悉郑春署对涉案房屋享有权利，但基于郑春署与任鹏的母子关系以及中介公司人员韩志明与郑春署电话沟通的情况，其相信任鹏有权代理郑春署签约。冯丽向本院提供韩志明的证言，内容为：“我是中宇慧通担保有限公司经理。2009年1月3日任鹏通过我公司与冯丽签订xx室房屋买卖合同。因任鹏出示的合同中显示该房屋为任鹏与其母亲郑春署共有；因此，我要求任鹏的母亲到场签字。任鹏称其母亲在山西不方便来，在我的再三要求下，任鹏在我公司当场打通了其母亲的电话，并让其母亲与我通话，其母亲在电话确认同意卖房，并委托任鹏全权代理。随后，任鹏与冯丽签订了房屋买卖合同。冯丽并于当日向任鹏指定的账户汇了第一期房款，特此证明。”郑春署主张其对任鹏与冯丽签约不知情，任鹏未给其打电话告知，其于2010年7月通过任鹏得知房屋出售，其当即提出异议。郑春署向本院提供任根锁的证言，证言内容为：“1、我和郑春署是夫妻关系。从1993年开始我一直在吕梁市工作，并长期居住在吕梁。2003年，郑春署在吕梁市体育局‘内退’后，由于我们感情不和，其就单独回到运城（户口所在地）居住，我和郑春署从2003年开始就未居住在一起。2、2009元旦，我在北京和儿子任鹏闲聊谈到急需一笔资金时，任鹏说，你别着急，我帮你想办法，我说不用了，你一个当兵的能有什么办法，不能因为我给你添麻烦，不过感谢你能有这份孝心。就在1月3日，任鹏电告，已经帮我解决了一部分资金190万元，并汇入我工作账户，让我查收。我说你从哪弄来的钱，他说你别管了。因不是小数目，后经我质问，才说把北京的房子给卖掉了，当时我就把他臭骂了一顿，要他立刻把房子收回，并告他妥善解决之前，此事不要告诉他妈妈郑春署。我和郑春署在任鹏卖房子的事情上是不知情的，也是坚决不同意的。”审理中，冯丽表示同意一次性支付剩余购房款68万元。光大银行北京宣武支行认可已办理完毕抵押注销手续。审理中，经冯丽申请，本院作出（2015）朝民初字第61281号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。以上事实，有相关书证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：任鹏与冯丽签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。冯丽主张任鹏代郑春署签订房屋买卖合同，任鹏、郑春署予以否认，主张郑春署对签约不知情。因郑春署与任鹏系母子关系，且根据冯丽提供的证据，中介公司人员在签约时已向冯丽告知与郑春署电话沟通及郑春署同意售房的情况，再结合任鹏指定冯丽将190万元购房款汇入其父任根锁帐户以及签约后即交付房屋的情形，故冯丽有理由相信任鹏代郑春署签订房屋买卖合同，因此产生的法律后果应及于郑春署。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。任鹏主张冯丽系外籍，不具备购房资格，缺乏依据。对任鹏要求解除合同、冯丽返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。对冯丽要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）任鹏、第三人（反诉被告）郑春署于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）冯丽办理将北京市朝阳区xx号房屋过户至被告（反诉原告）冯丽名下的产权过户手续，被告（反诉原告）冯丽于办理产权过户手续当日给付原告（反诉被告）任鹏、第三人（反诉被告）郑春署剩余购房款六十八万元。二、驳回原告（反诉被告）任鹏的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，由原告（反诉被告）任鹏负担（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费13800元，由原告（反诉被告）任鹏负担（于本判决生效后7日内交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）任鹏负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  李京华人民陪审员  马兰英二〇一七年五月十九日书 记 员  邓嘉男