广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0184民初896号原告：朱灼辉，男，汉族，1974年7月13日出生，住广州市从化区，被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，注册地址：广东省广州市从化区江埔街禾仓村，组织机构代码：61843634-0。法定代表人：胡玲，职务：董事长。委托代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告朱灼辉诉被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法由审判员王硕担任审判员，适用简易程序于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告朱灼辉、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司的委托代理人胡昊（以下简称“国泰房地产公司”）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱灼辉诉称，2013年9月17日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20130916193X）（简称“合同”），合同约定原告购买被告开发的位于从化市江埔街河××“××绿洲花园”××房（以下简称商品房），合同约定该商品房建筑面积共137.47平方米，总金额为916086元。原告以按揭贷款方式付款，首期款为支付全部房价款的50.88%，金额（人民币）466086元，剩余房款金额450000元，须于2013年9月17日前申请办理银行按揭手续。合同第十一条约定：被告应在本合同网上签订之日起30日内为原告办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付给原告。合同第十三条约定：被告应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按本合同规定的期限交房，应按照下列方式处理：（1）逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。后附件七本合同补充协议第四对合同第十四条进行修改为按日向原告支付房价款0.01%的违约金。合同第二十一条约定：原告委托被告办理，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记。合同签订后，原告依约将首期款和按揭款分两次支付给被告。被告收到全部房款后向原告开具发票并为涉案房屋办理了预告登记证明。原告按照合同要求向被告缴交办理涉案房地产权证相关费用，但被告仅收取了维修基金，理由是目前涉案房屋所在楼盘被法院查封了。直至现在，被告仍没有按照合同约定为涉案房屋办理房地产权证。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金暂计人民币55698.03元（以购房总价款人民币916086元为基准，按每日万分之一的标准，从2015年6月30日起，暂计至起诉日2017年2月28日共608日，应计至实际交房之日止）；2、被告承担全部诉讼费用。被告国泰房地产公司答辩称：一、违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个约定的比例过高进行审查，还应结合个案中的当事人的损失情况进行审理和具体界定。且违约金造成的损失问题属于原告的举证责任。二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求可以免除或者减少答辩人违约责任。三、原告还未收楼，无权对未来未知的交楼事实提出诉讼请求。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害被告的合法权益。庭审中，被告表示并未收取到原告的住房维修资金，该费用并非向被告缴纳。当时原告向广东濠盈投资有限公司国泰项目部的单位缴纳了住房维修资金，因此就本案还没有计算违约金。根据合同补充协议第一点第三小点，原告应该承担房屋维修资金，否则不计算违约金。在此之前，被告已经预缴了房屋维修资金，才能办理预售许可证，这个费用应由用户返还给被告。经审理查明：2013年9月17日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化江埔街河××（××）1203房；建筑面积137.47平方米；总金额为916086元；原告以按揭贷款方式付款：首期款于本预售合同签订之日支付全部房价款的50.88%，金额466086元，除首期款外，剩余房款金额450000元须于2013年9月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十一条约定：双方同意按以下第2种方式办理预购商品房预告登记：被告应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为原告办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付原告。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意延期交楼的处理不适用买卖合同第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款916086元，被告分别于2013年9月28日开具首期款466086元的发票，2014年2月24日开具尾款450000元的发票给原告。另查明，原告提供了2013年9月17日盖有“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的收据1份（编号1207283），内容如下：“今收到朱灼辉交来御景绿洲花园11栋1203号房维修基金137.47×105元=14434.35元”。又查明：本院（2016）粤0184民初256号、（2016）粤0184民初4900号均查明，被告国泰公司与广东濠盈投资有限公司合作开发位于从化商贸城从化名城·御景绿洲一期房地产开发项目工程。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，故被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。二、关于本案物业维修基金的缴交问题。原告提供了2013年9月17日盖有“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的收据，证明本案物业维修基金及相关契税已交纳，但被告否认收取该款。由于被告与广东濠盈投资有限公司属于合作开发涉案工程的开发商，双方存在特殊关系，原告在涉案楼盘售楼部交纳相关费用时，足以使原告相信广东濠盈投资有限公司的收款行为即被告的行为，上述付款行为构成表见代理。故对被告的抗辩，本院不予采信。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定：“原告与被告同意延期交楼的处理不适用买卖合同第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金。”上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。四、关于计付逾期交房违约金时间计算的问题。涉案房屋尚不符合合同约定及法定的交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被告支付逾期交房违约金暂计至起诉之日（2017年3月13日）。至于2017年3月14日起至被告就涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上所述，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告至本案立案之日仍未能交付符合双方约定并符合法律规定的交房标准的涉案房产给原告使用，故被告应以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，从2015年7月1日起计付违约金至2017年3月13日止给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告朱灼辉支付逾期交房违约金（以购房款916086元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年3月13日止，违约金总额以已付购房款916086元为限)；二、驳回原告朱灼辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费596元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 硕二〇一七年五月十五日法官助理  何月娴书 记 员  郑婕姮