甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘民初105号原告：兰州农村商业银行股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路75-3号。法定代表人：康欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志庆，甘肃吉庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜婉，甘肃吉庆律师事务所律师。被告：甘肃中科房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路75号。法定代表人：马银生，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。原告兰州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告甘肃中科房地产开发有限公司（以下简称中科公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人张志庆、杜婉，被告中科公司的委托诉讼代理人徐晨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的《商品房买卖合同》中第二层1654.04㎡、第四层325.61㎡房产的相关部分无效，并请求解除购买第二层75.8㎡的约定。2.判令中科公司向农商行退还购房款54324954元，并依法向农商行承担54324954元的赔偿责任。3.判决中科公司依法向农商行支付购房款54324954元自付款之日起的同期人民银行贷款利息1163331.64元。4.请求判令中科公司向农商行赔偿因装修涉案房屋产生的损失7368247.84元及利息。5.诉讼费由中科公司承担。庭审中农商行变更第一项诉讼请求为：1.请求依法解除原兰州市城关区农村信用合作联社(以下简称城关联社)与中科公司签订的《商品房买卖合同》中第二层1654.04㎡、第四层325.61㎡房产的相关约定，并请求解除购买第二层75.8㎡的约定2.利息变更为12375073.62元。事实与理由：2012年11月22日，城关联社与中科公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定中科公司将其开发建设的位于庆阳路75号商品房1-5层的房产出售给城关联社，总面积8849.60㎡。其中二层1729.84㎡，单价27000元／㎡，二层房产总价46705680元；四层1929.16㎡，单价23400元／㎡，四层房产总价45142344元。合同签订后，城关联社如约支付了全部房款，并投入巨额资金对该处房产进行了装修。2015年2月，兰州银行起诉城关联社及中科公司主张其于2007年11月22日已经取得本案所涉二层房产1654.04㎡的所有权，要求城关联社迁出二层房产并恢复原状。2015年7月28日兰州市中级人民法院以(2015)兰民一初字第30号民事判决书判决确认中科大厦第二层1654.04㎡的房产中科公司没有处分权，要求城关联社向兰州银行股份有限公司交还房产。2015年11月25日，甘肃省高级人民法院以(2015)甘民一终字第211号民事判决书维持了(2015)兰民一初字第30号民事判决书。2015年11月18日经中国银监会甘肃监管局批准，原兰州市城关区农村信用合作联社与兰州市七里河区农村信用合作联社、兰州市安宁区农村信用合作联社、兰州市西固区农村信用合作联社、兰州市红古区农村信用合作联社合并后建立兰州农村商业银行股份有限公司。原兰州市城关区农村信用合作联社的债权债务转为兰州农村商业银行股份有限公司的债权债务。2016年10月，兰州比科新房地产开发有限公司，持兰州市中级人民法院(2015)兰民一初字第98号民事判决书向农商行主张第四层325.61㎡房产的所有权。中科公司故意隐瞒事实真相，违法一房二卖，不仅致使农商行购房用于总部办公的合同目的不能实现，并且造成在装修、另行选址、搬迁过渡等方面的巨大经济损失。依据《合同法》第五十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定提起诉讼，请人民法院判如所请。中科公司辩称，1.农商行购买涉案房屋时对涉案房屋产权情况是明知的，中科公司在与农商行签订合同的时候，房管局并未对该部分限制销售，中科公司不存在隐瞒涉案房产产权情况的事实，只是与农商行协商。2.装修费用及损失应由农商行自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月22日，城关联社与中科公司签订《商品房买卖合同》，中科公司将中科大厦1-5层总面积8849.60㎡的房产出售给城关联社。其中二层1729.84㎡，单价27000元／㎡，二层房产总价46705680元；四层1929.16㎡，单价23400元／㎡，四层房产总价45142344元。合同签订后，城关联社按照合同约定支付了涉案房产全部房款，其中第二层1729.84㎡已付款金额为46705680元，第四层325.61㎡已付款金额为7619274元，随后投入资金进行设计、装修。2007年11月22日，兰州市商业银行股份有限公司因与兰州白兰实业总公司（以下简称白兰公司）借款合同一案，本院以（2000）甘法执字第17-1号裁定将白兰公司所拥有的位于兰州市城关区庆阳路中段甘肃国际贸易大厦（比科新商厦）二楼共计1654.04平方米的房产抵偿白兰公司所欠兰州市商业银行股份有限公司借款本金及利息，2007年12月12日，本院向兰州市房地产交易中心发出（2000）甘法执字第17-1号协助执行通知书，要求兰州市房地产交易中心将上述房产登记到兰州市商业银行股份有限公司名下。2009年1月8日，甘肃省高级人民法院在执行(2006)甘民一终字第27号民事判决书时，作出(2007)甘执字第2-02号民事裁定书，将被执行人白兰公司、白兰房地产公司所有的位于兰州市城关区庆阳路比科新商厦总面积17303.91平方米的房产执行给申请执行人比科新公司。2009年1月20日，比科新公司与中科公司签订《比科新商厦项目转让协议书》，将比科新商厦所占土地使用权及在该地块上开发建设的比科新商厦已建成48317.43平方米的房屋整体转让给中科公司，其中包括抵偿给兰州市商业银行股份有限公司的比科新商厦二楼共计1654.04平方米的房产，中科公司整体接收转让的房产后，进行后续建设，并将比科新商厦更名为中科大厦。兰州市商业银行股份有限公司于2008年6月18日变更名称为兰州银行股份有限公司（以下简称兰州银行）。2015年兰州银行以中科公司、城关联社为被告向兰州市中级人民法院提起诉讼，请求判令中科公司、城关联社停止侵害兰州银行所有位于城关区庆阳路“比科新商厦”二楼的房产，恢复原状，并交还给兰州银行；由中科公司、城关联社支付2010年起的房屋占用费，兰州市中级人民法院作出（2015）兰民一初字第30号民事判决支持了兰州银行的第一项诉讼请求。中科公司、城关联社不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2015）甘民一终字第211号终审判决，中科公司、城关联社自判决生效之日起立即停止对兰州银行所有的位于城关区庆阳路中科大厦二层房产的侵害，并于判决生效之日起十五日内将该房产交还兰州银行。另查明，2005年长通公司因与比科新公司债务纠纷向兰州市中级人民法院提起诉讼，兰州市中级人民法院作出（2005）兰法民二初字第176号民事判决，比科新公司不服该判决向本院提起上诉，本院作出（2006）甘民一终字第60号终审判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决确认，1997年6月16日，白兰公司与比科新公司共同对甘肃国际贸易大厦项目进行建设，因资金周转困难向甘肃长通电缆（集团）有限责任公司（以下简称长通公司）借款200万元。因白兰公司无力偿还本息2375000元，双方于1999年8月18日签订《房产抵借款协议书》，约定由白兰公司以其建设的甘肃国际贸易大厦部分房产抵顶借款，长通公司依协议约定向白兰公司支付了房产折价款12万元。该协议还约定自协议签订生效起，房屋产权归长通公司。后在履行中，白兰公司无法按约定的房产抵偿长通公司借款。2003年9月17日，比科新公司与长通公司达成协议，约定长通公司愿将原从白兰公司以263.74万元的房价（实付249.5万元）购买的现“甘肃国际贸易大厦”（原比科新商厦）地上325.61㎡的建筑面积与比科新公司进行面积置换，置换地点为现“比科新大厦”（甘肃国际贸易大厦西侧）；比科新公司愿将现“比科新商厦”11层整层约978.36㎡的建筑面积以4050元/㎡价格置换长通公司原“国贸大厦”地上四层325.61㎡的建筑面积，但长通公司应将当时所剩未向白兰公司付清的14.24万元的购房款付于比科新公司，并提供原与白兰公司所签“房产抵借款协议书”原件（或加盖公章的复印件）；比科新公司同意将现“比科新大厦”11整层建筑面积中与长通公司置换后所余327.15㎡的建筑面积，以3000元/㎡价格共计981450元出售与长通公司。2005年8月11日，白兰公司向长通公司发出确认函，确认双方1999年8月18日签订的《房产抵借款协议书》约定用“甘肃国际贸易大厦”第四层的325.61㎡房产作价263.74万元顶偿的方案仍属有效，长通公司为唯一产权所有人有权对该项房产进行处置。8月12日，白兰公司发出《确认函》，对长通公司与比科新公司转让债权的方案，当时即已口头同意，为慎重起见，特此书面确认。2015年，比科新公司与长通公司、白兰公司、中科公司因物权确认纠纷一案向兰州市中级人民法院提起诉讼，兰州市中级人民法院作出（2015）兰民一初字第98号民事判决，确认2009年1月20日，比科新公司与中科公司签订的《比科新商厦项目转让协议书》转让的土地使用权及有处分权的房产不含有长通公司的四层轴线22-29轴线G至北墙皮之间的325.61㎡房产，判决比科新公司为中科大厦四层轴线22-29轴线G至北墙皮之间325.61㎡房产的所有权人。该案中，长通公司、白兰公司、中科公司均认可比科新公司是涉案房产的所有权人。还查明，2012年10月19日，兰州市住房保障和房地产管理局准予中科公司进行预售，办理了《兰州地区商品房预售许可证》，办理该证当时，备注栏内只有1-3项。而备注内容第4项：“中科大厦四层轴线22-29轴线G至北墙皮之间325.61㎡、中科大厦二层属于兰州银行的1654.04㎡房产不得销售”，备注时间为2013年7月30日。再查明，2015年11月18日，中国银监会甘肃监管局批复，兰州农商银行开业同时，兰州市城关区农村信用合作联社等农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为兰州农商银行的债权债务。本院认为，本案争议焦点为中科公司应否承担返还已付购房款及利息、赔偿损失和购房款一倍的赔偿责任。市场交易主体应当秉持诚实信用原则，订立、履行合同，维护市场交易秩序。农商行主张中科公司故意隐瞒涉案房产已出售的事实，又与其另行签订商品房买卖合同，致使其现已无法实现合同目的。中科公司认为在向城关联社出售涉案房产时，该行对房产已出售只是一直处于协商状态的事实是明知的，装修费用及损失农商行应当自行承担。关于中科公司应否承担返还已付购房款及利息、赔偿损失和购房款一倍的赔偿责任的问题。本院认为，首先，就城关联社购买的中科大厦二层1729.84㎡的部分。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”在2007年本院作出（2000）甘法执字第17-1号裁定将白兰公司所拥有的位于兰州市城关区庆阳路中段甘肃国际贸易大厦（比科新商厦）二楼共计1654.04㎡的房产抵偿白兰公司所欠兰州市商业银行股份有限公司借款本金及利息，对兰州银行就涉案房产1654.04㎡设立了物权，该裁定早于2012年11月22日中科公司与城关联社签订商品房买卖合同的时间；就城关联社购买的中科大厦四层1929.16㎡中325.61㎡的部分，生效判决中认定的事实已经明确该325.61㎡最初是白兰公司以房屋抵偿借款，抵顶于长通公司，因白兰公司无力履行，比科新公司与长通公司签订置换协议，以该325.61㎡的房产置换比科新公司其他楼层的房产，长通公司亦对置换的房产面积增加部分支付了相应对价，最终长通公司在2006年10月9日执行和解程序中置换到比科新大厦第5层全部房产871.55㎡，该时间亦早于2012年11月22日中科公司与城关联社签订商品房买卖合同的时间。已生效判决还确认2009年1月20日，比科新公司与中科公司签订的《比科新商厦项目转让协议书》转让的土地使用权及有处分权的房产不含有长通公司的四层轴线22-29轴线G至北墙皮之间的325.61㎡房产，且中科公司在（2015）兰民一初字第98号案件中亦认可比科新公司是涉案325.61㎡房产的所有权人。因此，中科公司在明知上述1654.04㎡、325.61㎡房产已经由第三人取得所有权或已经通过产权置换并被生效判决所确认的情形下，又将房屋出售给城关联社。中科公司提交的《兰州地区商品房预售许可证》，对于上述两处房产限制销售的备注时间为2013年7月30日，并非双方2012年11月22日签订《商品房买卖合同》当时已发生的情形，该证据无法证实中科公司在签订合同时对涉案房产的状态已向城关联社进行告知或城关联社对涉案房产已出售的事实是明知的。另，《兰州地区商品房预售许可证》具有公示效力，城关联社基于对中科公司在签订合同当时向其出示《兰州地区商品房预售许可证》内容的信任而签订合同，相反因中科公司未提交其在签订合同时向城关联社出示《兰州地区商品房预售许可证》外，还就涉案房产的状态进行了其他告知的证据，说明中科公司在签订合同时隐瞒了涉案房产已经由第三人取得所有权或已经通过产权置换并被生效判决所确认的事实；而对于签订合同前已生效判决，法律未对非案件当事人设定其必须明知义务，中科公司认为涉案楼体涉及很多诉讼、生效判决对涉案房产进行了明确，主张城关联社签订合同当时对涉案房屋的产权状态明知或推定应当知道的理由不能成立。中科公司所提交的律师函往来亦发生在双方签订合同之后，同样无法证明其主张。至于中科公司所提本案中农商行的代理人与另案中兰州银行的代理人相同，在作为兰州银行代理人时称农商行当时应当是明知的，而在本案中作为农商行代理人又说对此不知情的问题，本院认为，另案中兰州银行代理人的陈述主张代表的是兰州银行，其作为兰州银行代理人的陈述，不能作为农商行对本案事实的自认，中科公司的该项理由不能成立；对于第二层中科大厦二层1729.84㎡，农商行认为其购买二层是为了办公所用，现在二层1654.04㎡的房产已属兰州银行所有，剩余的75.8㎡房产不能满足其当时购买房屋的合同目的主张，符合法律规定及客观事实，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，农商行作为城关联社债权债务的继受主体主张因合同目的已无法实现，请求解除《商品房买卖合同》中，中科大厦第二层1729.84㎡、第四层325.61㎡房产的相关约定的请求及理由成立。其次，依照《最高人民法院》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”签订合同时中科公司未向城关联社告知涉案房产的真实状态，使城关联社相信涉案房产中科公司有权出售，中科公司行为违背诚实信用原则，应当承担相应责任。中科公司认可农商行已全部支付涉案房产价款，农商行主张返还已付购房款54324954元的请求符合法律规定，本院予以支持。关于利息请求，农商行主张按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年11月27日至2017年2月21日（开庭之日）的利息，共计12375073.62元的请求符合法律规定，本院予以支持。关于赔偿损失的问题，城关联社购买房屋后进行装修属客观事实，对于发生的相关费用属于损失范畴，予以支持。农商行所举设计费1200000元、施工费30315489.75元、监理费208000元，平均每平方米装修费为3584.74元。本案所涉2055.45㎡装修费总计为7368247.84元。除监理费208000元外，对其余费用中科公司予以认可，但认为装修费用应当是使用、装修涉案房屋的风险，农商行应当明知，该项损失应由农商行自行承担。本院认为，因中科公司的责任造成其与城关联社之间的合同已无法履行，合同目的无法实现，对于损失是合同解除的后果，中科公司应依照法律规定承担赔偿损失的责任。对于监理费的问题，虽农商行未提供国家正规税务发票，但提交了监理单位的收据及打款的支票头，可以证实该笔费用已实际发生。农商行主张的7368247.84元损失，符合法律规定，本院予以支持。对于该笔费用的利息问题，合同解除后损害赔偿的费用主要为因返还财产支出的必要费用、为订立合同或履行合同等实际支出的费用，本案中涉及涉案房产部分的约定被解除，引起的法律后果是农商行已经装修的部分无法恢复原状、返还财产，而其为装修所支付的费用即为装修部分的损失，利息不属于订立合同、履行合同等实际支出的费用，对农商行的该项诉讼请求不予支持。关于已付房款一倍赔偿的问题，中科公司在与城关联社签订合同时故意隐瞒涉案房产状态，导致涉案房产合同目的无法实现，与涉案房产相关约定解除，应当按照法律规定承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，中科公司违背诚实信用原则，导致涉案房产相关约定被解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院》第九条第三项之规定，判决如下：一、解除原兰州市城关区农村信用合作联社与甘肃中科房地产开发有限公司《商品房买卖合同》中，中科大厦第二层1729.84㎡、第四层325.61㎡房产的相关约定；二、甘肃中科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向兰州农村商业银行股份有限公司返还已付购房款54324954元，并承担已付购房款54324954元的利息12375073.62元（按中国人民银行同期贷款利率计算，54324954元自2012年11月27日至2017年2月21日止的利息）；三、甘肃中科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向兰州农村商业银行股份有限公司赔偿损失7368247.84元；四、甘肃中科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向兰州农村商业银行股份有限公司给付已付购房款54324954元的一倍赔偿54324954元；五、驳回兰州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683766元、保全费5000元，由甘肃中科房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  李文轩代理审判员  芦 晨代理审判员  马巧玲二〇一七年五月三十一日书 记 员  马旭辉