终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0103民初2227号原告：广州市荔湾区沙面街公房管理中心，住所地：广州市荔湾区沙面大街*号。法定代表人：张宇。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艺盟，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告：陈伟昌，男，1974年7月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张翔，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心诉被告陈伟昌租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月16日立案受理后,依法由审判员张艳适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心的委托诉讼代理人陈斯毅、黄艺盟，被告陈伟昌的委托诉讼代理人张翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心诉称：广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科（原告前身）与被告于2007年2月签订《广州市房地产租赁合同》，约定出租广州市荔湾区沙面一街×号房屋给被告使用，租赁期限自2008年8月1日至2027年7月31日。因案涉房屋为文物，修缮需报批且时间较长，经被告申请，广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科于2008年3月27日同意给予被告在《租赁合同》的基础上延长一年的免租期。至2014年9月2日上述房屋修缮方案最终获文物行政管理部门批复。2016年2月15日原、被告签订《补充协议》，约定了2009年8月至2014年9月（修缮方案获得批复前）所欠租金的支付方案。之后，被告未能依约支付。原告于2016年6月1日向被告发函催缴租金。但被告依然怠于履行合同义务。为此，请求法院判令：1.被告支付2014年10月前所欠租金的30%中的部分租金人民币1572668.51元。2.被告承担本案诉讼费用。被告陈伟昌辩称：案涉房屋的实际使用人是广州市能作投资有限公司，该公司承诺案涉房屋的全部租金由其承担，并且自2015年9月起广州市能作投资有限公司以其名义向原告缴纳租金，基于该事实，广州市能作投资有限公司属于必须共同进行诉讼的当事人，故我方申请追加广州市能作投资有限公司作为本案被告参加诉讼。案涉房屋的租金应由广州市能作投资有限公司承担。经审理查明：2007年1月，广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科（甲方）（以下简称沙面街房管科）、被告（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》约定：甲方同意将坐落在荔湾区沙面路一街×号全幢房地产出租给乙方作非住宅用途使用，建筑面积5577.35元；房屋共五层半，其中首、二、三、四层共4110.71平方米，地下室和顶层共1466.64平方米；房屋每月租金单价：前三年20元/平方米，地下室和顶层按月租金单价的一半计算，第四年起每年月租金递增5%；租赁期19年，从2008年8月1日至2027年7月31日，签订合同后给予乙方18个月的装修免租期，即从2007年2月1日至2008年7月31日止。2008年3月27日，沙面街房管科向被告作出《关于对沙面一街×号房屋修复使用免租申请的回复》称：因考虑文物建筑修缮报批手续时间较长，请被告尽快报批实施，同意在原租赁合同的基础上延长一年的报建修复免租期。2016年2月25日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》约定：鉴于甲乙双方于2007年2月签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于沙面一街×号全栋房屋。租赁房屋为市直管公房，属于国家A类建筑物，乙方需要得到国家、省、市各级文物行政管理部门的审批才能进行修缮。承租房屋后，乙方因装修方案未经审批进场装施工，市文广新局已于2007年8月对此作出相关处理。按照各级文物行政管理部门有关处理意见，乙方须对房屋先行修复再合理利用。从2008年起，乙方委托具有文物设计资质的机构出具修复方案，并逐级上报各级文物行政管理部门，反复修改，至2014年9月修复方案获得最终审批。从2009年8月至2014年9月的房屋修缮报批期间，乙方一直没有交纳租金。现就乙方欠缴甲方租金事宜达成以下补充约定：1.乙方未支付甲方2009年8月至2014年9月租金共计6408895.02元（以下简称2014年10月前所欠总租金）；2.乙方于2016年5月10日前一次性向甲方补缴2014年10月前所欠总租金的30%，即1922668.51元；3.剩余拖欠总租金的70%（4486226.51元），由乙方自2016年3月起至2027年7月（共计137个月），在每月15日前支付当月租金的同时缴交欠缴租金32746.18元；5.本补充协议为《租赁合同》的补充协议，本补充该协议未涉及之内容，按原合同执行。《补充协议》签订后，2016年8月4日广州市能作投资有限公司作为付款人向原告支付2014年10月前所欠总租金中的35万元。被告之后未再向原告支付款项。原告分别于2016年6月2日、6月23日向被告催缴2014年10月前所欠总租金、当月应缴租金及当月前欠租分摊款。被告确认收到催款函，但认为两份函件的签收人“王誉道”、“柯从舜”均是广州市能作投资有限公司的股东，广州市能作投资有限公司是案涉房屋的实际使用人，应由其承担相关款项。经查，原告为沙面街道办事处下属的科级事业单位，主要承担沙面街辖内直管公房管理的事务性工作。庭审中，原告确认沙面街房管科是其前身。被告为证明案涉房屋由广州市能作投资有限公司使用，且全部租金由该公司承担的事实，提供了原告、广州市能作投资有限公司、王誉道、柯从舜签订的《沙面项目合作协议》以及《承诺书》，其中，《沙面项目合作协议》约定：合作方式：广州市能作投资有限公司为被告办理股东变更手续，变更后的项目公司注册资金为1000万元，被告占股5%，广州市能作投资有限公司占股95%，项目公司法定代表人由广州市能作投资有限公司委任。被告负责提供房屋作为项目公司的新的经营场所，用于项目公司工商注册和运营酒店项目，广州市能作投资有限公司为被告办理股东变更手续后，被告以项目公司股东身份（实际对项目公司不享有股东权益及承担任何债权债务）并以其名义继续履行租赁合同，房屋的全部租金实际由广州市能作投资有限公司承担。2008年8月1日起至2015年8月31日止的租金由广州市能作投资有限公司承担等。《承诺书》记载：广州市能作投资有限公司承诺对沙面一街×号全栋房屋物业的所有债权债务予以全力承担，经核算沙面一街×号尚欠广州市荔湾区沙面街办事处房地产管理科的租金为6408895.02元，广州市能作投资有限公司承诺以上所欠的全部租金按每月摊分，与陈伟昌无关。原告认为其不是《沙面项目合作协议》主体，无法确认协议的真实性，确认被告承租案涉房屋后提供广州市能作投资有限公司使用；另对于《承诺书》不发表质证意见。本院认为：原、被告签订的《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告承租案涉房屋，扣除修复免租期外，需从2009年8月开始向原告支付租金。根据补充协议约定，被告应于2016年5月10日前向原告支付2009年8月至2014年9月欠付租金总额6408895.02的30%，即1922668.51元；被告于2016年8月4日通过广州市能作投资有限公司支付了其中的350000元，余款1572668.51元至今未付，现原告起诉要求被告支付余款1572668.51元合法有理，本院予以支持。关于被告的抗辩理由，首先，本案是租赁合同纠纷，原、被告是合同的双方当事人，被告以广州市能作投资有限公司是案涉房屋的实际使用人为由主张追加该公司作为共同被告依据不足，本院不予采纳；其次，即便被告和广州市能作投资有限公司之间存在合作关系，并约定租金实际由广州市能作投资有限公司承担，但该约定属于其双方的内部约定，对原告没有约束力，因此被告作为承租人，仍应依约履行交租义务。最后，被告因履行交租义务而造成的损失可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定,判决如下:自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈伟昌一次性向原告广州市荔湾区沙面街公房管理中心支付2014年10月前所欠租金的30%中的部分租金1572668.51元。本案受理费9477元，由被告陈伟昌负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一七年五月十六日书记员 邱思陵黄少敏