山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3035号上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨秀强，总经理。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国强，男，1981年1月29日出生，汉族，住山东省阳信县。被上诉人（原审原告）：刘媛媛，女，1983年3月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人刘国强、刘媛媛商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒生公司委托诉讼代理人尹圆，被上诉人刘国强、刘媛媛的委托诉讼代理人王亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回刘国强、刘媛媛的诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘国强、刘媛媛承担。事实和理由：（一）恒生公司虽然存在逾期办证的情形，但是逾期办证系因涉案小区施工单位拒不配合恒生公司取得综合验收备案证明材料所致，因此恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任。（二）恒生公司于2016年6月24日取得综合验收备案证明后，已将办证的全部手续材料提交济南市不动产登记中心，正在履行为刘国强、刘媛媛办理房屋权属证书的义务，涉案房屋所在楼座目前正在办理初始登记。（三）一审判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件违约责任，无合同及法律依据。一审无视双方商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，却以《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的综合验收备案或分期综合验收备案的交房标准推定涉案房屋交付时供电应接入市政10KV正式电源，而判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件的违约责任，属于认定事实和适用法律的双重错误。恒生公司向刘国强、刘媛媛交付的涉案房屋符合商品房买卖合同约定的“供电已达到使用条件”，不存在逾期情形，亦未给刘国强、刘媛媛造成任何实际损失，无权要求恒生公司承担逾期违约责任。刘国强、刘媛媛辩称，一、恒生公司未能按约及时为刘国强、刘媛媛办理房屋产权证书是客观事实，且不存在免责事由或合同约定，也无证据证实。故一审判令恒生公司向刘国强、刘媛媛承担逾期办证违约金具有法律和事实依据。二、恒生公司向刘国强、刘媛媛交付的房产的供电条件不具备居民正常用电标准，一审判令恒生公司承担供电逾期达到使用条件违约金，具有事实和法律依据。刘国强、刘媛媛向一审法院起诉请求：1.依法判令恒生公司支付逾期办理房产证违约金8567.16元；2.依法判令恒生公司支付供电不符合使用条件的赔偿金（从实际交房日2013年11月18日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算。）；3.本案诉讼费、保全费等费用由恒生公司承担。一审法院认定事实：2012年10月31日，刘国强、刘媛媛与恒生公司签订了商品房买卖合同一份，约定：由刘国强、刘媛媛购买恒生公司开发的位于恒生伴山小区2-1-801室商品房一套，总价款为856716元。合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一日，恒生公司向刘国强、刘媛媛支付20元赔偿金；合同第十五条约定，恒生公司应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由恒生公司提供的资料报产权登记机关备案，如因恒生公司的责任，刘国强、刘媛媛不能在规定期限内取得房屋权属证书，刘国强、刘媛媛不退房的，恒生公司按已付房款的1%向刘国强、刘媛媛支付违约金。2013年11月18日，恒生公司将涉案房屋交付于刘国强、刘媛媛。2016年5月31日，国家电网山东省电力公司出具了关于恒生伴山小区取得供电配套设施合格证明。2016年6月24日，恒生伴山小区取得综合验收备案证明。一审法院认为，刘国强、刘媛媛与恒生公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同第十五条约定，恒生公司应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2013年11月18日实际交付于刘国强、刘媛媛，2016年6月24日恒生伴山小区取得综合验收备案证明，故恒生公司已构成违约，对于恒生公司认为未办理房产证的原因系施工总包单位拒不配合其办理项目综合验收备案证明的相关手续的抗辩理由不成立，故刘国强、刘媛媛要求恒生公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持；合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，对于恒生公司抗辩认为合同中并未对供电的使用条件做出约定，且认为涉案房屋的电力供应可以满足正常生活需要，而依据2011年4月27日下发的《转发通知》明确，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款，根据国家电网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明显示恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格，故恒生公司已实际构成违约，对于恒生公司认为恒生伴山小区供电未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非恒生公司责任的抗辩理由，一审法院不予采纳，对刘国强、刘媛媛请求恒生公司自2013年11月18日至2016年5月31日按照每日20元的标准支付供电不符合使用条件赔偿金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于逾期办证的违约金标准及水、电未达到使用条件的赔偿金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因合同中已分别明确约定了逾期办证的违约金标准和水、电在涉案房屋实际交付使用时未达到使用条件的标准的赔偿金标准，且该两个标准分别都不高于上述法定的违约金标准，恒生公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，故对于恒生公司认为合同中分别约定的两个违约金标准过高应予以调整的意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内向原告刘国强、刘媛媛支付逾期办证违约金8567.16元；二、被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内向原告刘国强、刘媛媛支付供电未达到使用条件的赔偿金（从实际交房日2013年11月18日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币220元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒生公司提交配套费缴纳单据，拟证明恒生公司在2010年至2012年期间向济南市城乡建设委员会缴纳涉案小区各项配套费累计1700余万元；提交涉案所在楼座单体竣工验收报告，拟证明恒生公司在涉案房屋交付前已通过单体竣工验收合格；提交部分业主移交协议书，拟证明在办理房屋交接时双方已认可房屋符合约定的交付条件；提交涉案小区物业公司交纳电费的单据,证明业主按照市政用电的电费交纳标准交纳电费,未受有实际损失。刘国强、刘媛媛提交山东天祥电力设计院有限公司出具的专业技术咨询回复意见书，拟证明正式电源与临时电源技术参数的区别，临时电源不具备作为住宅小区的用电条件，无法达到居民正常生活的使用条件。一审认定事实属实，本院予以确认。另查明，恒生公司的法定代表人于2017年4月27日发生变更，由张某某变更为杨秀强。本院认为，刘国强、刘媛媛与恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效。恒生公司未按照商品房买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚，恒生公司应当依照商品房买卖合同约定向刘国强、刘媛媛承担逾期办证的违约责任。虽然恒生公司主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得综合验收备案证明材料所致，但是恒生公司对此未举证证明。即使恒生公司的主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该事实也不能成为免除恒生公司逾期办证违约责任的法定事由。一审判决恒生公司承担逾期办证违约责任正确，本院予以维持。关于刘国强、刘媛媛主张的供电未达到使用条件的赔偿金问题。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定了房屋的交付条件，同时对于交付房屋的水、电、暖等配套基础设施应达到使用条件的日期亦进行了约定。《商品房买卖合同》第十四条系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，约定：1.水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件；2.集中供暖设施设备于房屋交付实际使用后第一个采暖期具备使用功能，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能；3.电话、宽带、有限电视由买受人交纳开户费由运营商负责开通；4.小区主干道于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。因此，恒生公司负有在约定期限内使房屋的水、电、暖等配套基础设施达到使用条件之义务。双方当事人对于合同第十四条约定“达到使用条件”有不同解释，恒生公司认为供应临时用电也可称为“达到使用条件”，购房者认为应当供应市政正式用电方为“达到使用条件”。本院认为，此处的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题。住宅小区使用临时电源不足以保障居民的正常生活。3.根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋的交付条件约定为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。取得综合验收备案证明意味着开发项目的水、电、暖等公共配套设施已经由主管部门验收，已具备正常使用条件。而本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定尤为重要。因此，对于合同第十四条所约定开发商的义务，应当作严格解释。恒生公司交付房屋时仅具备临时用电，不符合合同约定，至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，应当承担违约责任。合同第十四条中约定了免责条款，即因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。恒生公司抗辩称未接入正式电源系因政府市政部门的原因，提交国网山东济南市历城区供电公司2014年3月13日出具的《证明》一份，但该证明并非在本案诉讼中形成，且没有具体经办人、负责人的签名，不符合民事诉讼法关于单位证明的证据形式要件。本院要求恒生公司予以补正，但恒生公司未予补正，故对该《证明》，本院不予采信，恒生公司提出的免责抗辩不能成立。一审判决恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。综上所述，山东恒生置地股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  赵建军代理审判员  尹伊君二〇一七年五月二十六日书 记 员  张 强