江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初1252号原告（反诉被告）:王飞，男，1986年3月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告（反诉被告）：杨雪萍，女，1988年6月28日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：刘苏伟，（代理上述两原告）江苏丰云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张姝怡，（代理上述两原告）江苏丰云律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈振新，男，1981年5月6日生，汉族，住苏州市。被告（反诉原告）：戴丽花，女，1981年11月2日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：高绍勇，（代理上述两被告）江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕美娜，（代理上述两被告）江苏益友天元律师事务所律师.原告王飞、杨雪萍与被告陈振新、戴丽花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中被告陈振新、戴丽花向本院提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，并于2017年4月28日、5月22日两次公开开庭进行了审理，原告王飞、杨雪萍的委托诉讼代理人刘苏伟、张姝怡、被告陈振新、戴丽花及其共同委托诉讼代理人高绍勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王飞、杨雪萍向本院提出请求：1、判令解除原、被告双方签订的姑苏区××花园××幢××室存量房买卖合同；2、被告向原告返还购房补偿款10万元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月24日两原告与两被告及居间方苏州信义置业房产经纪公司签订了《苏州市存量房买卖合同》，购买两被告位于苏州市××区××花园××室，面积124.93平方米房屋。2016年10月3日苏州市政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》的通知精神，两原告购房首付比例提高，两原告无力购买，为此与两被告多次协商，并函告解除上述房屋买卖关系，要求返还购房补偿款未果，故诉来法院。被告陈振新、戴丽花答辩并提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、判令反诉被告支付违约金60万元；3、承担反诉全部诉讼费用。审理中增加请求判令反诉被告赔偿反诉原告支付的中介费3万元。事实和理由：原、被告双方签订房屋买卖合同后王飞、杨雪萍向陈振新、戴丽花支付定金10万元，后以苏州市实施的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》而自己无力购买为由，拒绝继续履行合同。然根据苏州市住房和城乡建设局的答复，10月4日前已签订的认购协议且已支付部分房款的预售房可继续履行合同，我方多次向对方发送书面通知，告知其本合同具备履行条件，希望其积极履行合同，但对方仍拒绝配合，给我方造成极大损失。我方同意退还定金10万元的请求，但王飞、杨雪萍应按约向我方承担违约责任。针对反诉王飞、杨雪萍辩称：导致合同无法履行的原因是政策调整，原告首付比例被提高，无力购买，属于不可归责于双方的原因，故我方不存在违约行为，请求驳回反诉原告的请求。即便我方应承担违约责任，反诉主张的违约金与合同不符，也明显超过反诉方的实际损失，请法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人共同提供的《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》、银行转帐凭证、收条、律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，经本院审理认定事实如下：2016年9月24日原告（买受人）、被告（出卖人）及居间方苏州信义置业房产经纪有限公司（以下简称信义公司）签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定原告以230万元购买被告所有的位于苏州市××区××路××花园××室，面积124.93平方米房屋。合同第四条约定房屋价格支付方式和时间：买受人于2016年12月28日前向出卖人支付首付款69万元，该款直接支付于交易中心指定的托管帐户，买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起3天内与贷款银行签署借款抵押合同，申请贷款161万元用于支付部分房款，该款项由买受人委托该贷款银行于2017年2月17日前将上述贷款部分直接支付至资金托管指定帐号；第五条逾期付款违约责任：第1条第二项约定逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照合同房价的20%向出卖人支付违约金；第2条约定如果本合同约定买受人以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致合同不能继续履行，对方当事可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人；第十二条第2项房屋买卖居间代理佣金由买卖双方各自承担。合同附件一约定：涉诉房屋交付状态为毛坯房。合同附件二约定：第4条买卖双方协商确认房屋使用权交付时间为房屋所有权转移登记完毕之日起3日内；第5条若出卖人的不动产权证书于2016年12月28日之后办理完毕，则买卖双方需于出卖人的不动产权证书办理完毕之日起10个工作日内办理资金托管手续，买卖双方不能以个人主观原因拖延办理资金托管手续时间。合同签订当日，买卖双方签订《补偿协议》一份约定：第1条买受人同意就该房地产的空置补偿费用另行补偿出卖人70万元。其中部分补偿款10万元作为定金由买受人于买卖双方签订本合同后一日内直接支付出卖人；剩余60万元由买受人于买卖双方办理资金托管手续（2016年12月28日）前二十日内支付至信义公司，由信义公司收到上述款项后一个工作日内以本票形式转付于出卖人用于优先偿还上手贷款；第3条双方确定出卖人转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，合计300万元。上述合同及补偿协议签订当天戴丽花向信义公司支付服务费3万元，信义公司收款后出具收据一份，第二天杨雪萍向戴丽花支付定金10万元，戴丽花收款后向杨雪萍出具收据。2016年10月3日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》(以下简称房产新政)，按该意见精神规定：有1套住房，但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%；有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%。当天戴丽花将该房产新政的消息以微信方式告诉杨雪萍，杨雪萍回复表示首付提高到5成太突然，猝不及防，压力很大。10月4日信义公司也将房产新政的消息告诉杨雪萍，首付提高至5成，杨雪萍表示既要归还现在住房的尾款，新政又增加首付，实在没有能力做到。之后杨雪萍与信义公司以微信方式协商解约及服务费9万元怎么承担的事宜。2016年11月17日信义公司微信转告杨雪萍称：房东（戴丽花）认为服务费应按约谁违约谁承担，要么继续履行合同；要么解约，房东没收定金；不行就起诉。杨雪萍则认为：房东原同意退还定金，由于信义公司提出的服务费太高，致使双方协商不成。2016年11月9日杨雪萍委托苏州丰云律师事务所律师刘苏伟向陈振新、戴丽花发函，称：由于房产新政的原因，致使委托人购房首付比例提高，委托人无力购买，因与贵方及居间方协商解除合同退还购房补偿款事宜未果，故依据委托人的委托书面函告贵方解除上述房屋的买卖关系，并希望收函后五日内全额退还购房补偿款。2016年12月28日、2017年1月10日信义公司向王飞、杨雪萍发函，要求其按合同约定于2016年12月28日办理网签。2017年1月12日陈振新、戴丽花也向王飞、杨雪萍发函催促其履行合同。同年2月27日陈振新、戴丽花向王飞、杨雪萍发送合同解除函，及保留要求支付总房款20%违约金等违约责任的权利。王飞、杨雪萍于2月28日收妥。另查明：2016年10月26日陈振新、戴丽花取得涉诉房屋胥涛路1号凤凰胥岸花园30幢201室的权属登记证书。审理中，王飞、杨雪萍和陈振新、戴丽花一致表示同意解除双方间签订的房屋买卖合同，但王飞、杨雪萍认为合同解除时间为2016年11月9日；陈振新、戴丽花则认为2017年2月28日。理由是房产新政出台后双方电话联系，表明等房产新政具体细则出台后再作商议。之后得知只要是在房产新政前签订的合同，经房产交易中心审核符合条件的仍然可以执行原来的政策，我方要求王飞、杨雪萍提交材料交房产交易中心审核，如果通过合同就继续履行，如果通不过我同意将定金退还，中介也同意退还服务费，但由于对方不肯配合，造成合同未能履行。本院认为，原、被告间签订的《存量房买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现买卖双方在合同履行过程中遇到房产新政的发布，买受人首付比例提高，致使无力购买，交易未能完成。综合双方当事人的诉辩意见，本院就本案的主要争议问题分别确认如下：1、买受人能否以房产新政为由提出解除合同的问题。因房屋买卖合同的标的物价值较大，当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有较为充分的预见，因此，作为付款义务的房屋买受人王飞、杨雪萍对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案，因此王飞、杨雪萍在无特别约定的情况下，仅以按房产新政首付比例从原来的30%提高到50%，来证明因此而严重影响到其履行能力，理由不能成立，故王飞、杨雪萍不能以贷款首付比例提高为由主张解除房屋买卖合同。因此王飞、杨雪萍认为合同解除时间为2016年11月9日，无合同约定也不符合法律规定，该主张本院不予支持。但虑及房屋出卖人陈振新、戴丽花在合同履行过程中已于2017年2月27日向王飞、杨雪萍发送合同解除函，王飞、杨雪萍于第二天已签收，故合同解除时间应为2017年2月28日。2、关于王飞、杨雪萍是否应该承担违约责任的问题。造成合同未能履行王飞、杨雪萍是否存在过错责任，本院审查后认为：一是原、被告双方合同签订在房产新政发布之前；二是合同约定2016年12月28日办理网签，双方同意给予王飞、杨雪萍一定的宽限期筹措资金；同时当时陈振新、戴丽花出售的涉诉房屋沿尚未取得权属证书；三是戴丽花及信义中介在房产新政发布之后就将消息告诉杨雪萍，杨雪萍也及时表示压力太大，后11月9日发函明确表示要求解除合同；四是陈振新、戴丽花除收取王飞、杨雪萍10万元定金外，并未将房屋交付给王飞、杨雪萍，也未因合同解除遭受与违约金金额相当实际损失。因此，王飞、杨雪萍虽无权解除合同，但本案买卖合同未能完成并非其主观意思，故对于陈振新、戴丽花选择适用违约金，要求王飞、杨雪萍承担违约责任的请求，本院予以支持。但从利益平衡原则，虑及导致解除合同的原因，及陈振新、戴丽花实际存在一定的损失，本院酌情王飞、杨雪萍补偿陈振新、戴丽花损失8万元。3、关于陈振新、戴丽花表示收取的10万元定金，其愿意退还，本院在本案中一并予以处理。4、关于陈振新、戴丽花要求王飞、杨雪萍承担中介服务费3万元。本院认为陈振新、戴丽花该项损失也涵盖在上述补偿款中，不重复再作补偿，故对陈振新、戴丽花该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认王飞、杨雪萍与陈振新、戴丽花于2016年9月24日签订的关于苏州市××区××路××花园××室的《存量房买卖合同》及《补偿协议》于2017年2月28日解除；二、陈振新、戴丽花应退还王飞、杨雪萍购房定金10万元；三、王飞、杨雪萍补偿陈振新、戴丽花损失8万元。上述第二、第三项相抵后，陈振新、戴丽花应退还王飞、杨雪萍2万元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25200元，减半收取12600元，由原告王飞、杨雪萍负担；反诉案件受理费12600元，由反诉原告陈振新、戴丽花负担11700元，反诉被告王飞、杨雪萍负担900元。王飞、杨雪萍负担部分在本判决生效后十日内直接给付陈振新、戴丽花。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：a。审判员  沈录印二〇一七年五月二十四日书记员  朱晶雯