江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初656号原告：陆丽平，男，1975年11月6日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人万文静，江苏鼎昆律师事务所律师。被告：薛咏梅，女，1984年5月27日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被告：闫学彬，男，1981年10月24日出生,汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：安学泽，上海哲言律师事务所律师。（代理上述两被告）。被告：昆山北区房产咨询有限公司四季一店,住江苏省昆山市开发区峨眉路98号,统一社会信用代码91320583570395673C。负责人：徐希成。被告：昆山北区房产咨询有限公司,住江苏省省昆山市玉山镇人民南路15-14号楼2066号,统一社会信用代码：91320583690266999Y。法定代表人：林宏毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：商进刚、李月英，系被告昆山北区房产咨询有限公司员工。代理上述两被告。原告陆丽平与被告薛咏梅、闫学彬、昆山北区房产咨询有限公司四季一店（以下简称北区房产咨询公司四季一店）、昆山北区房产咨询有限公司（以下简称北区房产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员王建勋独任审判，于2017年2月20日第一次公开开庭进行了审理。在庭审过程中，被告提出反诉。本案因案情复杂，本案依法组成合议庭，于2017年4月25日再次公开开庭进行了审理。原告陆丽平（参加第一次诉讼）及其的委托代理人万文静、被告闫学彬（参加第一次诉讼）及闫学彬、薛咏梅的委托代理人安学泽、被告北区房产咨询公司四季一店及北区房产咨询公司的委托代理人商进刚（参加第一次诉讼）、李月英（参加第二次诉讼）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆丽平向本院提起诉讼请求，1、判令解除原、被告2016年9月25日签订的房屋买卖合同。2、判令四被告返还原告已支付的房款28万元及银行同期贷款利息（自2016年10月23日起计算至实际付清之日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告在2016年9月25日签订了房屋买卖合同，房屋位于昆山市××××室，约定的房款总价为210.8万元，原告首付130.8万元，使用纯公积金贷款70万元。后因苏州市人民政府在2016年10月3日颁布苏府{2016}150号文件《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，根据新规定，原告已无法获得公积金贷款70万元，按合同约定的贷款方式已无法继续履行合同。原告与被告协商解除合同未果，故诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求，依法解除房屋买卖合同，返还已支付的房款及利息。被告薛咏梅、闫学彬辩称，1、原告属恶意违约，合同约定2016年9月25日支付10元定金，2016年9月30日支付20万元首付款，2016年10月23日付70万元的首付款，2016年10月30日付清首付款130.8万元，到今日已经支付28万元（包含定金），在苏州市出台限购前，原告已经有违约行为，被告在履行合同的过程中，无任何违约，无任何过错。2、苏州政府限购，只是影响了原告付款的形式，该限购政策不足以动摇合同履行的根本，不影响合同继续履行，且此限购也非不可抗力。3、基于原告的恶意违约行为，以及原告的诚意，被告同意解除协议，但应该根据合同第四条的约定承担房屋总价20%的违约责任即42.16万元。关于违约金部分，我方提出反诉，要求在本案中一并予以处理。被告北区房产咨询公司四季一店及北区房产咨询公司未提供任何答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，原、被告在北区房产咨询公司四季一店的居间下签订了房屋买卖合同，被告薛咏梅、闫学彬将其所有的位于昆山市XX镇XX园XX号楼XXX室房屋出卖给原告。房屋总价款为2108000元。双方在合同中约定：“第三条、乙方应当在2016年10月30日之前，将首付款人民币1308000元支付到甲方名下的银行账户中（户名：闫学彬；账号：62×××29；开户行：中国银行）。双方约定于2016年11月30日前办理过户手续，如一方不按期支付首付、配合过户，即构成违约。经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。乙方需贷款：贷款部分人民币700000元由丙方代乙方办理贷款手续。乙方承诺，由于自身原因（包括但不限于资料不全，信用不良，资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应自行筹款补足。乙方承担全部责任。甲乙双方均确认，交易房屋上存在中国银行的抵押，尚约有78万元贷款未偿还。甲方保证将于2016年10月30日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。如果甲方未能按期清偿贷款，并且逾期三十个工作日仍然未能清偿，视为根本违约。……第十二条：补充约定：甲方拿到该房屋所有房款办理交接房屋给乙方，乙方需纯公积金贷款。甲乙双方约定2016年9月30日之前乙方支付贰拾万首付给甲方，2016年10月23号之前乙方支付柒拾万元整给甲方”。另查明：合同签订后，2016年9月25日，原告支付购房款10万元（包含签约当天支付的1万元定金），被告闫学彬出具收据一份；2016年9月28日原告又支付18万元购房款。另查明：2016年10月3日，苏州市人民政府发布苏府【2016】150号文件，文件有关《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，该文件自2016年10月4日起实施。再查明：原告于2016年10月23日向被告发出律师函，内容为：“受陆利平先生的委托，江苏鼎昆律师事务所就昆山市XX镇XX园XX号楼XXX室房屋买卖事宜致函。2016年9月25日，陆丽平先生在昆山北区房产咨询有限公司四季一店的介绍下于薛咏梅女士、闫学彬先生订立了房屋买卖合同，合同约定了总房价中的140.8万元由买房人分期直接支付，70万元款项以纯公积金贷款的方式支付。在合同履行过程中，苏州市政府于2016年10月3日印发了苏府【2016】150号通知，依据该规定买方已无法全额以公积金贷款的方式支付70万元，造成订立的合同无法履行，依据《合同法》相关规定，买方现发函通知卖方及居间方如下内容：“1、解除2016年9月25日三方订立的房屋买卖合同。2、卖方应在接到本函后三日内全额退还买方已支付的购房款。3、居间方应在接到本律师函后三日内全额退还买方已支付的居间费用。4、居间方应在接到律师函后及时办理注销房屋买卖的网签合同。5、本着诚实守约的原则，买方愿意与卖方、居间方协调处理，卖方、居间方可直接与买方或其律师利联系。卖方、居间方收到本律师函后不作任何表示的，则应承担相应的法律后果”。上述事实由房屋买卖合同、收款收据、银行转账凭证、律师函、邮寄凭证及当事人庭审笔录予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。合同签订之后，在履行过程中，因政府政策的变化，导致原告使用公积金贷款金额无法达到合同约定的70万元，与其签订合同时的真实意愿相悖。本案中出现的政策变化系双方在签订合同之初，无法预见、不能避免亦不能克服的。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告要求解除与被告的房屋买卖合同依法有据，本院予以支持。原告与2016年10月23日发函要求与被告薛咏梅、闫学彬解除房屋买卖合同，被告于2016年10月25日收到律师函。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方的房屋买卖合同于2016年10月25日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告薛咏梅、闫学彬返还已经支付的购房款28万元依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告薛咏梅、闫学彬支付已付购房款利息的诉请，双方合同于2016年10月25日解除，被告应该返还原告购房款，被告迟延返还的行为确给原告造成一定损失，故本院对原告要求支付利息损失的诉请予以支持，起算时间为2016年10月26日。关于被告反诉，因在本院规定时间内未缴纳反诉费用，本院以原告撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告陆丽平与被告薛咏梅、闫学彬签订的房屋买卖合同于2016年10月25日解除。二、被告薛咏梅、闫学彬在本判决生效之日起十日内归还原告购房款280000元（以280000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2016年10月26日计算至实际返还之日）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王建勋人民陪审员  俞雪莲人民陪审员  孙 娟二〇一七年五月四日书 记 员  邵振华