广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终19070号上诉人（原审被告）：葛晔。委托诉讼代理人：吴和贵，广东宸邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓东。委托诉讼代理人袁凤莉，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人钟大伟，广东普罗米修律师事务所实习律师。上诉人葛晔为与被上诉人王晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项、第三项、第四项；3、判令王晓东返还葛晔垫付的电费9546.00元。其事实与理由是：原审判决部分认定事实不清，适用法律错误，必须予以纠正，理由如下：首先，在庭审过程中，法庭只对王晓东方的主张展开调查，对于葛晔的诉求完全置之不理。王晓东在其诉讼请求3中主张葛晔赔偿因擅自损坏房屋原有墙面给其造成的损失2万元。对此主张，王晓东仅提供了一张照片，并没有证据证明是否造成损失，损失具体金额从何而来。葛晔之所以要重新开一个消防通道，是因为王晓东将原先的一个消防通道改装成了小店再行出租（即庭审中所提到的一楼通往二楼的楼梯），另外一个消防通道又被隔壁租户霸占，葛晔曾多次致电王晓东要求其出面处理此事，但是王晓东均以其在国外为由迟迟不出面处理，仅口头上许可葛晔自行处理。眼看开业日期将至，消防那边却始终无法通过，葛晔无奈之下才重新开通了一个消防通道。然���，对于葛晔的诉求，法院一概不进行调查。是的，相比起王晓东主张的巨额的租金，葛晔主张的垫付的电费数额只是个小数目，但这也是矛盾的催化剂，主审法官对此却不展开调查，根本就不是本着公平公正的态度在审理案件。由于一审开庭之前，葛晔无法提供证据证明垫付电费的数额，只是有短信往来证明存在垫付电费这件事，后来经过葛晔多次与原一楼楼梯间租户沟通，该租户终于愿意把与王晓东之间签订的租赁合同和每月转账凭证拍照给葛晔。在得到此有力证据后，葛晔便立即向贵院提起上诉，望贵院能依法审理、公正裁判。王晓东答辩表示，并在二审中补充：1、葛晔欠租事实成立且至今欠租的金额还在持续扩大，截至2016年11月葛晔共欠付租金高达47万元；2、葛晔刚才提到的我方先履行义务是没有依据的。因为我方在与葛晔签订原租赁合同时就��经把场地交付给葛晔进行使用，葛晔所称的先履行义务既没有提到明确的义务内容，更重要的是并不构成合同根本目的无法实现，所以该主张一无依据，二不构成欠租的合法理由；3、葛晔之前的主张已经明确他已经承认对承租的墙面造成了损害，该损害事实成立，且其在损害墙面时并未经过我方允许及同意，我方认为该损失事实足以认定，根据我方提供的证据显示，该破坏的墙面目前的墙洞高达2米有余，宽约1米，我方在其起诉前先后向多家装修工程公司核算恢复墙面的成本、报价与一审法院判决支持的金额一致。同意，该门洞由于处在该楼栋的二楼，所造成的潜在安全隐患成本尚未计算在内，王晓东曾经与物业管理处沟通此事，物业管理处也表示他们事前也不知道王晓东擅自将墙面打出墙洞的这一事实；4、葛晔要求垫付电费的主张与本案不属于同一法律关系，本案只涉及葛晔与王晓东之间的租赁关系；5、上诉事由与欠租不存在因果关系，场地已经在租赁合同签订时就已经交付给葛晔使用，截至二审开庭当日该商铺仍然由葛晔在占有及使用，我方出于合作和互相体谅的考虑，在葛晔已经欠付租金47万元的情况下，仍然提供相关的用水、用电服务，所以我方的要求是葛晔在一次性付清全部欠付租金的情况下，我方愿意与葛晔就是否新签订租赁合同一事进行调解。王晓东向一审法院起诉请求：1、葛晔立即向王晓东支付自2016年3月1日以来的欠付租金人民币55万元整（币种下同，该租金暂计算至2016年7月12日，如起诉日后葛晔仍欠付租金的，诉讼请求应计算至实际支付日止）；2、葛晔立即向王晓东支付上述租金的期间利息13462.6元（按银行同期贷款基准利率计，自2015年10月5日计至2016年7月12日，应计算至实际支付日止）；3、葛晔赔偿因擅自损坏房屋原有墙面给王晓东造成的损失2万元；4、葛晔立即将承租商铺交还给王晓东，并将屋内自有物品搬离；5、葛晔立即将房屋恢复承租时的原状；6、王晓东不予退还租赁保证金；7、本案诉讼费、律师费、担保费等为实现上述债权而支出的费用由葛晔承担。原审认定，位于深圳市××海××小区××楼（以下统称涉案房产），于2012年9月13日、14日核准登记至王晓东名下，建筑面积共计571平方米。2015年4月22日，王晓东（甲方）与葛晔（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市南山区XX二期9-12号楼、10-12号楼203商铺出租给乙方使用，租赁房屋用途为商业，租赁房屋建筑面积共计约600平方米；乙方应于每月5日前向甲方支付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止；甲方应于2015年4月23日前将租赁��屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即保证金20万元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件是乙方未违反合同条款并已结清费用；乙方违反合同条款，未结清费用，甲方可不予返还保证金；乙方拖欠租金达30天（一个月）以上，甲方可能就因此造成的损失不予退还租赁保证金；甲方延迟交付租赁房屋30天（一个月）以上，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应于十日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前三个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。同日，王晓东与葛晔又签订了《201520301号合同补充条款》，约定：乙方向甲方租用该房屋的期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止；自2015年8月1日至2015年12月31日，租金为每月10万元；自2016年1月1日至2016年4月30日，租金为每月11万元；自2016年5月1日至2017年4月30日，租金为每月11万元；其中，2015年5月1日至2015年7月30日共3个月为装修期免租金，双方协商，如果挑高架空层可以加建，另加1个月免租装修期；双方签订合同，乙方向甲方交付定金5000元；乙方应于合同签订后七日内向甲方交付首期租金10万元和租赁押金20万元。2015年4月22日，王晓东收到葛晔支付的定金5000元，2015年4月24日，王晓东收到葛晔支付的首期租金10万元。2015年5月8日，葛晔分四笔向王晓东支付押金4.5万元、5万元、5万元、5万元，共计19.5万元。2015年12月6日葛晔向王晓东出具了《保证书》，承诺每月房租概不拖欠并按时于当月20日前结清，已欠的10月、11月的房租共20万元分四个月结清，从2016年1月开始结清。葛晔当庭表示���租金20万元于2015年12月至2016年3月已分期支付完毕。王晓东提交了《致葛晔的函》，以证明王晓东向葛晔催收2015年10月至2016年5月期间欠缴的53万元租金的事实。庭审中，葛晔表示并未收到。2016年6月29日，王晓东向葛晔发去《律师函》，具体内容为：截至2016年6月底，葛晔欠付王晓东租金已达44万元。对此，王晓东要求葛晔于2016年6月30日前一次性支付欠付租金44万元；自2016年7月1日起严格按照租赁合同约定时间交付租金，逾期一日按500元每日之标准计付逾期违约金，逾期违约金在交付当月租金时一并支付；如葛晔今后再次欠租，除按逾期一日加收逾期违约金外，拖欠应付租金连续或累计达两个月的，王晓东有权单方解除租赁合同，并要求葛晔自通知之日起十日内搬离，已收取的租赁保证金不予退还。庭审中，葛晔确认收到该函。王晓东提交了由XX二期管理处于2016年8月5日出具的《关于XX二期二楼商铺结构的说明》，载明203编号是管理处为方便管理所编的号码，仅指二楼东部571平方米商铺；该203商铺现由葛晔使用，其主体结构自2008年至今没有改变，一直是目前的现状。王晓东还提交了由深圳市滂东实业有限公司出具的《关于XX二期二楼商铺结构的说明》，以证明其将商铺卖给王晓东时的状况、葛晔承租时的物业状况与现在的状况均保持一致。庭审中，葛晔对该证据的真实性不予认可，理由是滂东公司的股东就是王晓东及王晓东的妻子邓某某，葛晔提交了备案信息登记表。葛晔提交了王晓东的公司给管理处写的《承诺书》，以证明二楼的配电房和楼梯的挑空层王晓东不具有所有权，王晓东也承认配电房和楼梯及挑空层属于其他公司所有。庭审中，王晓东表示葛晔承租的物业并不包括这11平方米的面积，王晓东从未将该部分面积租赁��葛晔，租赁合同中约定的租赁物业为203号商铺，不包括没有产权证的11平方米的物业，且该11平方米的产权是谁，与双方之间的合同无关，更不构成葛晔拒绝支付租金的理由，并且该11平方米自建成以来，就由203号商铺的业主使用，开发商、物业处及周围住户并没有异议，是王晓东无偿提供给葛晔使用，双方从未就此签订任何书面文件，王晓东也未给予承诺，现在王晓东要求当庭退还该面积。葛晔还提交了房屋租赁的凭证，以证明2015年10月，葛晔承租的房屋面积为405.5平方米。庭审中，王晓东表示该租赁凭证是当时在租赁管理所办证的时候，因为葛晔希望减少缴纳的税费，所以双方只就租赁凭证中写明的这部分面积进行了租赁合同登记。葛晔提交了管理处的发票，以证明葛晔除了支付正常的管理费用以外，另外就配电房和楼层的架空层以管理费的名义向管理处缴纳了���赁费用。王晓东表示该证据显示的内容为2016年7月管理费，并没有显示是葛晔所称的因租赁关系缴纳的租金，王晓东认为葛晔就该部分主张要求王晓东来承担这部分费用是没有依据的，而且也证明不了这部分费用是所称的配电房和楼层的架空层的租赁费用。另查，配电房、架空层和消防通道目前由葛晔在实际使用。庭审中，葛晔表示确认拖欠王晓东2015年10月1日至2016年7月31日期间的租金共计55万元。以上事实，有深圳市房屋租赁合同书、201520301号合同补充条款、保证书、律师函、物业管理处的说明、出租商铺的房产证等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。一审法院认为，双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《201520301号合同补充条款》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，关于王晓东要求葛晔支付租金的诉讼请求，庭审中，葛晔认可拖欠租金55万元这一事实，只是认为支付拖欠租金的前提是扣除葛晔代王晓东向管理处多支付的水电费以及配电房和楼层的架空层的租赁费用。但根据葛晔提交的管理处的收据及发票，不能证明葛晔代王晓东多支付了水电费以及配电房和楼层的架空层的租赁费用。另，虽然产权登记的涉案房屋的面积为571平方米，但双方签订的合同未写明系600平方米，襾是写着“约600平方米”，再者，葛晔庭审中表明其实际占用了配电房、架空层和消防通道，故法院对于葛晔的主张不予采信。综上，葛晔应向王晓东支付拖欠的2015年10月1日至2016年7月31日期间的租金共计55万元，2016年8月1日起的���金，葛晔应按照合同约定向王晓东支付，付至法院确定葛晔返还涉案房屋之日止。对于王晓东主张的上述租金的利息，无合同依据，法院不予支持。根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定，葛晔拖欠租金达30天（一个月）以上的，王晓东可就因此造成的损失不予退还租赁保证金。租赁合同签订后，葛晔未向王晓东支付租金，王晓东于2016年5月28日、6月29日向葛晔发书面通知和律师函催缴租金，葛晔仍以各种理由拒付。在王晓东催促下，葛晔于2015年12月6日书面保证按时交租，但之后仍然拖延交租，葛晔的行为已经构成了违约。故，对于王晓东要求的不予退还租赁保证金20万元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案王晓东要求葛晔返还房屋��诉求包含了解除合同的意思，葛晔于2016年7月21日签收相关应诉材料，故双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《201520301号合同补充条款》于该日解除。合同解除后，葛晔无权再继续占用使用涉案房屋，故对于王晓东要求葛晔立即将商铺交还给王晓东，并将自有物品搬离的诉讼请求，法院予以支持。本案中，葛晔未经王晓东同意，擅自损坏涉案房屋的墙面。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故，对于王晓东主张的葛晔应向其赔偿因擅自损坏房屋原有墙面给王晓东造成的损失2万元，法院予以支持。王晓东诉求将涉案房屋恢复承租时的原状，因无合同依据，法院不予支持。综上，依据《中��人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、葛晔于判决生效之日起十日内向王晓东支付自2015年10月1日至2016年7月31日期间的租金共55万元，2016年8月1日起的租金，葛晔应按照合同约定向王晓东支付，付至法院确定葛晔返还涉案房屋之日止；二、葛晔于判决生效之日起十日内向王晓东返还位于深圳市××海××小区××楼××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房，并将自有物品搬离；三、葛晔于判决生效之日起十日内向王晓东赔偿损失2万元；四、确认王晓东有权不予退还葛晔租赁保证金20万元；五、驳回王晓东的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照��中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5817.3元，由葛晔负担。本院经审理查明，原审判决查明的事实准确，本院予以确认。本院认为，王晓东、葛晔签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《201520301号合同补充条款》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。葛晔对拖欠王晓东租金55万元这一事实不持异议。但辩解因为代王晓东向管理处多支付的水电费以及配电房和楼层的架空层的租赁费用部分，应予抵扣。并提交了管理处的收据及发票。双方签订的租赁合同中约定的租赁物业为203号商铺，不包括没有产权证的11平方米的物业，该11平方米自建成以来，就由203号商铺的业主使用，开发商、物业处及周围住户并没有异议，是王晓东无偿提供给葛晔使用。葛晔未提交代缴水电费相关有效证据，应承担举证不能的法律后果。综上，葛晔提出王晓东返还垫付电费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据王晓东、葛晔双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定，葛晔拖欠租金达30天（一个月）以上的，王晓东可就因此造成的损失不予退还租赁保证金。租赁合同签订后，葛晔未按时向王晓东支付租金，且拖欠2015年10月1日至2016年7月31日期间的租金达55万元，王晓东于2016年5月28日、6月29日，2次向葛晔发书面通知和律师函催缴租金，葛晔仍未按时缴付租金。虽然葛晔于2015年12月6日出具书面保证按时交租，但仍未恪守承诺按照书面保证和合同约定及时缴付租金，葛晔的行为已经构成了违约，违反了诚实信用原则。王晓东依据双方签订的租赁合同约定，主��不予退还租赁保证金20万元，理据充分，本院予以支持。葛晔主张退还保证金的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。葛晔未按时缴付租金，构成违约，王晓东依照合同约定，可以解除双方租赁合同。王晓东主张葛晔返还房屋的诉求，包含了解除合同的意思表示，即葛晔于2016年7月21日签收相关本案应诉材料时，即为王晓东通知葛晔解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《201520301号合同补充条款》。合同解除后，葛晔无权再继续占用使用涉案房屋，应立即将商铺交还给王晓东，并将自有物品搬离。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。葛晔未经王晓东同意，擅自损坏涉案房屋的墙面。故，葛晔应向王晓东赔偿因��自损坏房屋原有墙面造成的损失2万元。综上，葛晔的上诉主张均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4743元，由上诉人葛晔承担。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 珊审判员 彭 安 明审判员 蔡 雪 燕二〇一七年五月二十二日书记员 孙巍(兼)附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回��诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。