江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0105民初5681号原告：岳仁玲，女，1988年3月6日出生，汉族，住南京市。被告：张富琴，女，1941年7月12日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张姗，北京市斗鼎铭（南京）律师事务所律师。被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晨，女，1980年6月4日出生，汉族，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司员工，住南京市。委托诉讼代理人：陈海利，女，1990年7月26日出生，汉族，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司员工，住江苏省邳州市。原告岳仁玲与被告张富琴、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳仁玲、被告张富琴及其委托诉讼代理人张姗、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人林晨、陈海利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳仁玲向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签《南京市存量房交易合同》；2、被告张富琴赔偿原告另购房屋差价损失32万元（按房屋增值40万元的80%计）；3、被告我爱我家公司赔偿原告另购房屋差价损失8万元（按房屋增值40万元的20%计）；4.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年3月20日就坐落南京市建邺区西街头58号601室房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖中介合同，后原告依约支付定金2万元，但被告张富琴因房价上涨于2016年5月17日单方违约拒不履行合同，被告我爱我家公司亦在房屋交易过程中未尽相关义务，故诉至法院。被告张富琴辩称，因原告及我爱我家公司明知涉案房屋系其与女儿曾慧共有，但售房无曾慧授权，故涉案合同应属无效，且因原告未尽注意义务、被告我爱我家公司未尽审慎义务，其不承担赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告我爱我家公司辩称，双方签约时其公司已向原告出示涉案房屋产权证书，虽房屋共有人曾慧未到场，但其姐曾碧君及被告张富琴签约时均与共有人曾慧电话确认后曾慧同意售房，并承诺事后办理卖方委托公证书，合同第15条第6款亦约定被告张富琴承诺于2016年4月5日前所有产权人均在合同上签字，被告张富琴作为占产权份额三分之二以上的产权人亦有权处分涉案房屋，其签约应属合法，因被告张富琴不同意继续售房致双方产生纠纷，其公司多次协商合同继续履行及解除赔偿事宜未果，且已按合同约定及法律规定履行居间义务，不存在过错，请求驳回原告的诉讼请求，原告至今未支付中介费，但公司一直为双方提供服务，其保留向原告追索中介费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月15日，涉案房屋所有权登记于被告张富琴及曾慧名下，系按份共有，其中被告张富琴所有权份额为90%，曾慧所有权份额为10%。2016年3月20日，原告与被告张富琴经被告我爱我家公司居间介绍签订《南京市存量房交易合同》，约定：被告张富琴向原告出售坐落南京市建邺区西街头58号601室房屋（建筑面积：47.71平方米，建筑年代：1991年），房屋转让价款为698000元，其中定金2万元，原告应于2016年5月31日前将首付款35万元解交监管账户，并于2016年4月5日前与贷款银行签订总额为30万元的借款合同用于支付剩余房款，交房时支付尾款28000元；如一方无正当理由不履行合同或毁约须承担违约责任等。同日，原告按约向被告支付定金2万元，被告张富琴亦向原告出具《定金收条》载明其收到原告购房定金2万元，因被告张富琴须向被告我爱我家公司支付履约保证金2万元，为防止两次转款，故两被告约定将2万元定金作为履约保证金存放于被告我爱我家公司。2016年4月，被告我爱我家公司南湖分店店长刘琴与被告电话交涉涉案房屋交易事宜，被告称虽其子并非涉案房屋产权人，但因售价过低其子不同意售房，故其不同意继续出售涉案房屋。2016年5月24日，被告我爱我家公司经被告张富琴同意代其退还原告上述定金2万元。至今曾慧未就涉案房屋交易合同签约。在本案审理过程中，本院前往房产中介机构就原告起诉之日（2016年8月19日）及其于本院首次开庭时同意解除合同之日（2016年10月27日）期间与涉案房屋同类、同地段不动产成交情况进行询价，得知与涉案房屋同小区、同类型简装房屋每平方米成交单价区间约为18000元至2万元。本院认为，本案争议焦点为：1.合同效力问题；2.原告是否有权要求解除合同；3.两被告是否应赔偿原告损失及赔偿数额问题。关于争议焦点一，本院认为，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋按份共有人为被告张富琴及曾慧，被告张富琴因其所有权份额达90%属份额三分之二以上的按份共有人，且被告张富琴未举证证实其与曾慧另有约定，故被告张富琴有权出售涉案房屋，对被告张富琴称因售房合同签约欠缺另一共有人曾慧签名应属无效合同的抗辩，本院不予采纳，原告与被告张富琴所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政的强制性规定，应属合法有效。关于争议焦点二，本院认为，当事人应按约全面履行自身义务，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，被告张富琴经被告我爱我家公司经办人告知原告其不愿继续出售涉案房屋，属其明确表示不履行合同主要债务，系明示预期违约行为，故原告依法享有法定解除权，有权要求解除合同，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行，当事人一方不履行合同义务，应承担赔偿损失等违约责任。本案中，因被告张富琴明确表示愿意继续出售涉案房屋，属不履行合同义务，构成违约，原告因此未能购买涉案房屋且房屋已增值，被告张富琴应赔偿原告损失。关于房屋增值金额，结合本院询价情况，本院酌定涉案房屋于原告起诉之日及其于本院首次开庭时同意解除合同之日期间单价为19000元/平方米，故涉案房屋上述期间价值为906490元（19000元/平方米×47.71平方米），前述价值与双方签约时房屋售价698000元之差值计208490元，属原告预期可得利益损失，亦属原告另购房屋差价损失，原告有权向被告张富琴主张赔偿。被告我爱我家公司促成原告与被告张富琴就涉案房屋买卖签约，符合法律规定，故对原告要求被告我爱我家公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告岳仁玲与被告张富琴、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于2016年3月20日就坐落南京市建邺区西街头58号601室房屋所签《南京市存量房交易合同》解除；二、被告张富琴应于本判决生效之日起十日内向原告岳仁玲赔偿另购房屋差价损失208490元；三、驳回原告岳仁玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14610元，由原告岳仁玲负担6995元，被告张富琴负担7615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄克强代理审判员  原 宁人民陪审员  金茂林二〇一七年五月二十七日书 记 员  曹琼琼