吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉民终539号上诉人（原审原告）：王平，女，满族，1966年8月12日出生，住所地吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：周祥，男，汉族，1965年5月10日出生，住所地吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：张立君（周祥之妻），女，汉族，1966年5月12日出生，住所地吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：温雅萍，四平市三鑫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：四平市洪雨房地产开发有限公司。法定代表人：谢洪昌，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：四平日报社，住所地吉林省四平市铁西区。法定代表人：张赤，该社社长。委托诉讼代理人：张广术，吉林华圣律师事务所律师。上诉人王平、上诉人周祥因与被上诉人四平市洪雨房地产开发有限公司(以下简称洪雨公司)、被上诉人四平日报社商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2009）四民再重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王平及委托诉讼代理人刘永学，上诉人周祥及委托诉讼代理人张立君、温雅萍，被上诉人四平日报社委托诉讼代理人张广述到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王平上诉请求：撤销（2009）四民再重字第2号民事判决；依法改判洪雨公司给付王平所购房买的商品房北数第二户一至三层面积202.5平方米及因洪雨公司逾期竣工给王平造成的在个人处借款利息损失25万元（后期利息另算）；如不能交付房屋，按法律规定返还已付购房款及利息，并承担购房款一倍的赔偿责任；一、二审诉讼费由洪雨公司和四平日报社承担。事实和理由：1.一审判决部分事实认定不清，且存在明显错误。本案被拆迁人是具有独立法人资格的国有企业四平日报社印报厂，四平日报社不具有签订房屋拆迁协议的主体资格和有独立请求权第三人的诉讼主体资格。一审判决认定案涉房屋是洪雨公司与四平日报社《回迁（补偿）协议》中约定的报社回迁房屋没有事实和法律依据。根据（2001）四经初字第126号民事调解书，四平日报社已将欠交通银行的本息1,409,023.48元债务转给洪雨公司,同时将洪雨公司欠四平日报社印报厂的开发回迁面积债权转让给了洪雨公司,其在抵押物及回迁面积上已不享有实体权利和独立请求权,无权对被拆迁房屋安置或补偿权益主张权利。2.一审判决适用法律错误。洪雨公司与四平日报社《回迁（补偿）协议》是无效合同，而四平日报社印报厂与洪雨公司签订的合法有效房屋回迁补偿协议并未就回迁房屋的位置及用途作出具体约定，不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的内容和条件，依据该条款判决腾迁房屋属适用法律不当，腾迁只能适用物权法第三十四条的规定。3.一审判决程序违法。在没有诉请解除认购书的情况下判决解除，违法中止审理5年，现洪雨公司无任何财产可供执行，四平日报社无权提起返还原物之诉，其诉请的腾迁与本案不是同一法律关系，不应审理，四平日报社再审诉请超过法定时效。4.王平与洪雨公司签订的《商品房认购书》具有商品房买卖合同的效力，应予保护，一审判决驳回王平诉请而支持四平日报社显失公平。周祥上诉请求：撤销（2009）四民再重字第2号民事判决，判决案涉房屋的所有权为周祥所有，如不能交付，应依法赔偿周祥一切损失（返还双倍购房款及利息）；一、二审诉讼费由洪雨公司和四平日报社承担。事实和理由：1.在各方当事人均没有诉请解除合同的情况下，一审判决解除商品房买卖认购书没有事实依据和法律依据，程序违法，应予纠正。2.四平日报社不是被拆迁人，更不是房屋所有权人，不具有独立请求权，其诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应予以驳回。2003年6月13日报社向洪雨公司提起诉讼，要求洪雨公司给付不能让四平日报社回迁房屋价款8,911,056.00元，赔偿损失440,261.00元,给付回迁补偿费120,000元，足以证明四平日报社是用起诉并要求洪雨公司给付相应赔偿的形式告知洪雨公司解除了双方之间的原回迁合同，而洪雨公司也进行了答辩，虽然该（2003）四民一初字第34号案件因客观原因审理终止，但是按照合同法规定，该解除通知通过法院的送达及被告的答辩行为已经到达，四平日报社已经解除了回迁房屋物权所有人的身份，而该权利因四平日报社的起诉请求权已经转化为给付赔偿款的债权，因而四平日报社在此案中已经不具备回迁房产所有权人的身份，其全部诉讼请求不应支持。3.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定，一审判决适用法律错误。周祥与洪雨公司签订的《商品房认购书》没有被认定为无效，也没有当事人提出申请撤销或者解除，却被一审法院适用该规定判决解除，周祥请求应给付不超过购房款一倍的赔偿及利息，应予支持。4.案涉房屋作为抵押物，四平日报社同意处分，无权再行主张权利。5.周祥与洪雨公司签订《商品房认购书》在先，王平购买在后，如判决交付房屋，周祥应优先取得所有权。6.周祥在购买该房屋过程中没有过错，因四平日报社及洪雨公司之间的问题房屋至今没有交付，给周祥造成了巨大的经济损失和精神损失，二审法院在判决时应予以考虑。7.一审判决内容不明确，无法执行。四平日报社答辩称：上诉人的上诉理由不能成立,应驳回上诉,维持原判。四平日报社是被拆迁房屋的权利主体，有权签订回迁补偿协议，完全具备诉讼主体资格。四平日报社用洪雨公司应给四平日报社的开发回迁面积作为洪雨公司替四平日报社偿还借款的抵押物，并不是债务转移，洪雨公司实际上也没有替四平日报社偿还此借款，当然不能享有房屋的抵押权，更无权出卖四平日报社的回迁面积。四平日报社与洪雨公司签订《回迁（补偿）协议》时后面有附图，回迁的位置、面积十分详尽。一审法院判决解除上诉人与洪雨公司买卖关系有事实和法律根据。在（2003）四民一初字第34号案件中，四平日报社最初的诉讼请求虽然是给付不能回迁的房款，但后来将诉讼请求变更为按回迁协议回迁，从未解除回迁协议。洪雨公司未到庭，没有答辩。王平对周祥的上诉发表意见称：王平与洪雨公司签订认购书、付款在先，并实际接收占有至今。周祥对王平的上诉发表意见称：周祥是案涉房屋的合法买受人，王平购买该房屋的时间在周祥之后,不能对抗周祥的在先购买权，房屋应归周祥所有。王平向一审法院起诉请求：1.洪雨公司给付所购买商品房北数第二户一至三层面积202.5平方米的房屋，因洪雨公司逾期竣工给王平造成的在个人处借款利息损失25万元，后期利息另行计算；2.如不能交付房屋，按法律规定返还已付购房款及利息，并承担购房款一倍的赔偿责任。周祥向一审法院请求：1.洪雨公司向其交付案涉房屋和给付没有按期交付的损失；2.如不能交付房屋，按法律规定返还已付购房款及利息，并承担购房款一倍的赔偿责任。四平日报社向一审法院请求：确认诉争房屋为四平日报社所有，判令占用该房的洪雨公司腾迁倒房。一审法院认定事实：1.2001年8月洪雨公司与四平日报社签订一份《回迁（补偿）协议》，约定洪雨公司开发四平日报社位于仁兴街光明路58号框架结构商品楼共四层2,464.63平方米。2.2001年因四平日报社欠交通银行四平支行（以下简称交行）借款，被交行诉至一审法院，洪雨公司以第三人身份参加诉讼。经法院主持，各方达成调解协议：（一）四平日报社欠交行借款本金134万元，利息69,023.48元；（二）洪雨公司于本调解书生效后五日内替四平日报社还借款70万元，余款709,023.48元由洪雨公司于2001年底全部还清；（三）四平日报社用洪雨公司应给四平日报社的开发回迁面积作为洪雨公司替四平日报社偿还借款的抵押物。前述调解内容由（2001）四经初字第126号民事调解书确认。3.2001年9月25日洪雨公司取得《商品房（预）售许可证》。4.2001年9月19日，王平向洪雨公司缴纳877,500元，凭证载明收楼款步行街北侧往南1—2户。2001年11月28日，洪雨公司给王平出具收据存根载明收房款1,012,500元;11月30日出具收据，收王平135,000元，注明“代房款以后在交”。11月22日王平给洪雨公司出具欠条,载明欠洪雨房款667,500元。11月2日王平与洪雨公司签订一份《商品房认购书》，王平认购洪雨公司开发的步行街小区商品房商网东北角往南1—3户，600平方米，总房价336万元，首付定金50％，计168万元，同时约定面积单价以竣工后签订正式合同为准等。5.2001年12月4日，周祥与洪雨公司签订一份《商品房认购书》，周祥认购洪雨公司开发的步行街小区商品房商网北数第二户，202.5平方米，总房款1,282,500元，并交纳首付定金80万元。其它内容与王平与洪雨公司的合同相同。另查明,诉争房屋拆迁前原归四平日报社印刷总厂所有，该厂是具有独立法人资格的全民性质企业。经其主管部门四平日报社同意，该厂用被拆迁房屋所有权入股东北轻工集团股份有限公司四平公司，于1993年6月12日成立具有法人资格的东北轻工股份有限公司四平公司，并将房屋所有权过户到东北轻工股份有限公司四平公司名下。由于四平日报社印刷总厂经营不善，其上级主管部门四平日报社于1996年8月6日下发文件，决定设立四平日报社印刷总厂善后办公室。1998年9月11日，东北轻工集团股份有限公司（甲方）与四平日报社（乙方）签订协议书。该协议书第一条载明：甲方将位于四平市仁兴街58号房屋及建筑设施共计2780.52平方米的产权划归乙方所有（由于原四平日报社印刷总厂已解体，故该产权由乙方接收）。1999年12月28日，四平日报社向四平市房产局提出变更房屋产权申请，内容是：四平日报社同意将从东北轻工股份有限公司收回的原四平日报社印刷总厂厂房落在四平日报社印报厂名下。经四平市房产局审批同意，2000年1月8日上述房屋产权所有人变更为四平日报社印报厂。四平日报社印报厂是具有独立法人资格的国有企业，至今处于正常经营状态。四平日报社是四平日报社印报厂的上级主管部门。就被拆迁房屋，洪雨公司与四平日报社于2001年8月16日签订《回迁（补偿）协议》。2001年8月17日，四平市城市房屋拆迁安置公司与四平日报社印报厂签订了《房屋拆迁补偿协议书》。本案诉争的房屋是洪雨公司与四平日报社在前述《回迁（补偿）协议》中约定的报社回迁房屋，由王平实际占有。王平、周祥与洪雨公司签订的商品房认购书使用的都是同一样式的格式合同书。该合同书说明部分有5条说明条款：1.面积单价以竣工后签正式合同为准。2.签正式合同时请携带本认购合同书、交款收据、身份证复印件。３.超过签正式合同日期后，不办理签订正式合同手续的，视买方已放弃认购的商品房，已交定金不予退回买方。4.本认购合同书不作正式合同使用，签订正式合同书后，本认购书由卖方收回并自然失效。５.本认购书一式二份，买卖双方各一份，双方均签字或盖章后生效。周祥与洪雨公司签订《商品房认购书》的时间是2001年12月4日，约定购买第二户，首付定金80万元。王平向法庭提供的《商品房认购书》记载的签订时间是2001年12月2日，约定购买1-3户，首付定金168万元。但刑事案件卷中存档的洪雨公司提供的王平与其签订的《商品房认购书》的签订时间是2001年12月22日，其它内容与王平提供的《商品房认购书》一致。刑事案件卷中存档的洪雨公司提供的票据记载，2001年12月4日收周祥定金80万元。2001年9月19日收王平步行街北侧往南１-２户楼款877,500元。2001年11月28日，洪雨公司又给王平出具交款凭证，载明收王平购房款1,012,500元。一审法院认为，针对洪雨公司是否有权处理140余万元四平日报社回迁面积问题。虽然（2001）四经初字第126号民事调解书载明该案各方当事人约定“报社用洪雨公司应给报社的开发回迁面积作为洪雨公司替报社偿还借款的抵押物”，但洪雨公司无权处分本案诉争房屋。理由：1.截止本次一审时，洪雨公司没有替报社偿还该笔欠款；2.假设替报社偿还了借款，不经法定程序，洪雨公司也无权执行处分抵押物；3.调解书载明内容只能证明诉争房屋抵押物权的设立，该抵押物权的设立不能替代洪雨公司对房屋拥有所有权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。虽然王平、周祥与洪雨公司签订了《商品房认购书》，但由于洪雨公司向其出售的是四平日报社的回迁补偿安置房屋，导致双方签订的《商品房认购书》无法继续履行，应予解除。王平、周祥要求洪雨公司交付房屋的请求，不予支持。《商品房认购书》解除后，返还购房款及利息、赔偿损失的责任应由洪雨公司承担。前述司法解释第九条第三款规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”王平、周祥关于如果不能交付房屋，依照相关法律规定返还购房款及利息，并承担购房款一倍的赔偿责任的请求，符合上述法律规定，予以支持。四平日报社关于确认诉争房屋为其所有的诉讼请求，因本案审理的是商品房买卖合同纠纷，该请求与本案不是同一法律关系，不予审理；其关于诉争房屋实际占有人腾迁倒房的请求，符合前述司法解释第七条的规定，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条第三款的规定，判决：一、解除王平、周祥与洪雨公司签订的商品房认购书；二、王平于本判决生效后30日内搬出占有的本案诉争房屋；三、洪雨公司于本判决生效后返还王平购房款1,012,500元及利息(利息计算标准为1,012,500元购房款的同期人民银行贷款利率的利息,时间为2001年11月28日至本判决生效之日)，并赔偿王平1,012,500元；四、洪雨公司于本判决生效后返还周祥购房款80万元及利息(利息计算标准为80万元购房款的同期人民银行贷款利率的利息，时间为2001年12月4日至本判决生效之日),并赔偿周祥80万元;五、驳回王平的其他诉讼请求;六、驳回周祥的其他诉讼请求;七、驳回四平日报社的其他诉讼请求。案件受理费16,322元由洪雨公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：四平日报社是《回迁（补偿）协议》的签约主体，其作为四平日报社印报厂主管单位就案涉房屋提起诉讼，该厂并无异议，故四平日报社具有本案诉讼主体资格。（2001）四经初字第126号民事调解书第三项调解内容对四平日报社的回迁面积约定的抵押是四平日报社基于洪雨公司承诺替其还款设定的担保，而洪雨公司并未履行其替四平日报社还款的义务，洪雨公司不能基于上述调解内容处分案涉房屋。洪雨公司与四平日报社签订的《回迁（补偿）协议》明确约定按原面积全部回迁，附图明确标注了回迁位置，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于位置、用途特定的条件，应当认定四平日报社就该房屋享有优先补偿安置的权利。王平、周祥的诉讼请求中均有如不能交付房屋，按法律规定返还已付购房款及利息，并承担购房款一倍赔偿责任的内容，较为明确地表达了在不能交付房屋的情况下同意解除或撤销合同的意思，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定判决解除王平、周祥与洪雨公司签订的《商品房认购书》并无不当。周祥关于四平日报社通过起诉要求洪雨公司给付相应赔偿的形式告知洪雨公司解除了双方之间的原回迁合同的主张不能成立。周祥关于洪雨公司没有交付房屋给其造成了巨大经济损失和精神损失的主张亦无证据证明，不能支持。综上所述，王平、周祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，各判项适用法律正确。但一审法院本次一审系重审，未依法撤销原（2003）四民二初字第135号判决，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省四平市中级人民法院（2003）四民二初字第135号民事判决；二、维持吉林省四平市中级人民法院（2009）四民再重字第2号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项。一审案件受理费16,322元，由四平市洪雨房地产开发有限公司负担。二审案件受理费32,644元，由王平、周祥各负担16,322元。本判决为终审判决。审 判 长  虞大江代理审判员  宋雨洛代理审判员  刘 阳二〇一七年五月三十一日书 记 员  冯红红