新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1375号原告：骆虎，男，汉族，1970年5月1日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份号码：×××。委托代理人：孙立霞，新疆同创律师事务所律师。被告：秦维东，男，汉族，1979年12月12日出生，无固定职业，现住昌吉市，公民身份号码：×××。原告骆虎与被告秦维东房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年2月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告骆虎的委托代理人孙立霞，被告秦维东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆虎诉称：2014年4月15日，原、被告签订了两份昌吉花间集休闲街房屋租赁合同，原告将位于昌吉市花间集休闲街2号楼二层南段西端建筑面积为741.08平方米的房屋及花间集休闲街2－A12商铺建筑面积为95.84平方米的房屋出租给被告。按照租赁合同约定，被告应当在2015年6月15日支付上述两处房屋2015年7月15日至2016年7月15日的房屋租赁费，及在2016年6月15日支付2016年7月15日至2017年7月15日的房屋租赁费，但被告以各种理由不支付房屋租赁费，经原告多次索要未果，故诉至法院，请求：1、判令被告立即支付房屋租赁费654130元及违约金167620元；2、判令被告立即支付暖气费18586.04元；3、本案诉讼费、保全费及其他相关费用均由被告承担。被告秦维东辩称：按照合同的约定，原告计算的两年的租赁费数额是对的。本人只支付两个年度之内的房租100000元。2016年年底本人和原告商议过房租的支付问题，后来因为律师费的问题没商量成。现在花间集经营不善，资金有限。暖气费本人愿意给原告支付。租赁费本人愿意按照700多平米的房屋每平米1元的标准给原告支付。因为当时原告答应房租从2015年7月开始降，95.84平方米的房屋房租不变。违约金本人不同意承担。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、租赁合同2份，证实被告应当于2015年6月15日及2016年6月15日向原告支付房租。被告质证后对证据的真实性认可，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据二、暖气费催收函1份，暖气费票据两张，证实被告未缴纳2016至2017年年度暖气费18586.04元，该费用由原告缴纳。被告质证后对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。证据三、昌吉花间集休闲街商业物业经营使用权转让合同书两份，证实原告对涉案房屋享有使用权。被告质证后无异议。本院对原告拟证事实予以确认。被告举证，原告质证，本院认证如下：证据一、收条一张，证实被告于2017年1月11日缴纳了2015年至2016年年度的租金100000元。原告质证后对证据的真实性认可，认可收到100000元租金，并表示该100000元已在诉讼请求中予以扣除。本院对该证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：2014年4月15日，原、被告双方签订《昌吉花间集休闲街房屋租赁合同》两份，一份合同约定：原告将位于昌吉花间集休闲街2号楼二层南段西端建筑面积为741.08平方米的房屋有偿租赁给被告使用，租赁期限为八年，自2014年4月15日起至2022年4月15日止。合同第四条关于租金约定为，第一年租赁租金标准为0.6元/㎡/天，年租金合计162298元；第二年至第三年租赁年度的年租金标准为1.2元/㎡/天，年租金合计324593元；第四、五、六年租赁年度的年租金相同为396003元；第七、八年租赁年度的年租金相同为483124元；上述租金系税后租金，本合同因租赁产生的所有税费（包括依照法律、法规等规定应由原告缴纳的税、费）均由被告承担。第五条关于租金及保证金的支付方式、时间约定为：1、原告免除被告八年租赁期中的3个月的租金交纳义务，但被告应缴纳、承担本合同第八条第1项约定的各项费用；（1）被告应于本合同签订之日向原告支付2014年4月15日至2015年7月15日期间的第一笔租金81149元，于2014年10月15日向原告支付上述租赁期间的剩余租金合计81149元；（2）、被告应于2015年6月15日向原告支付第二笔租金（即2015年7月15日至2016年7月15日）合计324593元；（3）、被告应于2016年6月15日向原告支付第三笔租金（即2016年7月15日至2017年7月15日）合计324593元；（4）、被告应于2017年6月15日向原告支付第四笔租金（即2017年7月15日至2018年7月15日）合计396003元；......。另外一份合同约定：原告将位于昌吉花间集休闲街2－A12商铺建筑面积为95.84平方米的房屋有偿租赁给被告使用，租赁期限为八年，自2014年4月15日起至2022年4月15日止；第一租赁年度租金标准为0.7元/㎡/天，年租金合计26236元；第二年至第三年租赁年度的年租金标准为1.5元/㎡/天，年租金合计52472元；第四年、五、六年租赁年度的年租金相同，为64016元；第七、八年租赁年度的年租金相同，为78100元；该合同中第五条关于租金及保证金的支付方式，时间约定为：1、原告免除被告八年租赁期中的3个月的租金交纳义务，但被告应缴纳、承担本合同第八条第1项约定的各项费用；（1）被告应于本合同签订之日向原告支付2014年4月15日至2015年7月15日期间的第一笔租金13118元，于2014年10月15日向原告支付上述租赁期间的剩余租金合计13118元；（2）、被告应于2015年6月15日向原告支付第二笔租金（即2015年7月15日至2016年7月15日）合计52472元；（3）、被告应于2016年6月15日向原告支付第三笔租金（即2016年7月15日至2017年7月15日）合计52472元；（4）、被告应于2017年6月15日向原告支付第四笔租金（即2017年7月15日至2018年7月15日）合计64016元；......。两份合同的合同第八条第一款均约定：租赁期限内，该租赁房屋的水、电、暖、通讯、燃气、卫生、垃圾清运、排污、物业服务管理、冬季清雪、门前三包、消防设施检测维修保养更新等因使用房屋发生的各项费用，均由被告交纳、承担，被告应按月或按收费部门规定的时间将上述费用交给原告或有关部门，暖气费由被告在本采暖期供暖前向供热部门直接缴纳。如原告代交了上述费用，则被告应在原告代缴的次日将代缴款项全额偿付给原告。两份合同第十四条违约责任第2款均约定为：乙方（被告）逾期交纳租金，每逾期一天，应按逾期款项数额的万分之五向甲方（原告）偿付逾期违约金；乙方逾期交纳合同第八条第1项约定的各项费用或逾期偿还本合同第四条应付甲方税、费的或逾期偿还本合同第八条第1项甲方代交费用的，每逾期一天，应按逾期款项数额的千分之五向甲方偿付逾期违约金；逾期超过30日之内，如甲方不解除合同，乙方仍应按本款约定向甲方偿付逾期违约金至实际付清之日。上述两份合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告未在约定的时间内足额支付2015年7月15日至2017年7月15日两个租赁年度内的租金，被告仅在2017年1月11日支付了2015年7月15日至2016年7月15日年度内的租金100000元，上述两个年度内的剩余租金被告未予支付，遂引发诉讼。在案件的审理过程中，原告申请对被告的财产采取保全措施，原告支出保全费4670元。另查，租赁标的物两套房屋2016年至2017年年度的暖气费18586.04元，被告未向供热部门交纳，由原告向供热部门交纳。本院认为：原、被告双方签订的两份《昌吉花间集·休闲街房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合同有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方应当按照约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告应当按照约定向原告支付相应的租金。根据双方签订的两份租赁合同的约定，2015年7月15日至2017年7月15日两个租赁年度，两间商铺的租金合计754130元[（324593元＋52472元）×2]，而被告仅支付了100000元，故被告还应支付654130元，原告要求被告支付房屋租赁费654130元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩解双方商议原告答应2015年7月开始降房租，其只愿意按照降低后的标准每年300000元向原告支付房屋租金的辩解意见，原告表示就降低租金的事宜双方并未达成协议，被告也并没有相应的证据予以证实，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。被告也未依据合同约定向供热部门交纳2016年至2017年度的暖气费18586.04元，现该暖气费已由原告交纳，故被告应当向原告支付，本院对原告要求被告支付暖气费18586.04元的诉讼请求予以支持。关于原告以日万分之五的标准，要求被告支付违约金167620元[377065元×575天（自2015年6月16日至2017年1月11日）×日万分之五＋277065元×60天（自2017年1月12日至2017年3月15日）×日万分之五＋377065元×270天（自2016年6月15日至2017年3月15日）×日万分之五]的诉讼请求。被告表示不同意承担，并认为法院如判决其承担违约金，原告主张的违约金过高，请求降低。本院认为，根据我国合同法的相关规定，即”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中被告逾期未向原告支付租金，给原告造成的实际损失主要为租金的相应利息损失，故综合全案的实际情况，本院参照银行同期贷款利率上浮30%，根据被告逾期支付租赁费的期间（算至2017年3月15日），酌情确定被告支付原告违约金57112元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告秦维东于本判决生效后十五日内支付原告骆虎租赁费654130元；二、被告秦维东于本判决生效后十五日内支付原告骆虎暖气费18586.04元；三、被告秦维东于本判决生效后十五日内支付原告骆虎违约金57112元；四、被告秦维东于本判决生效后十五日内支付原告骆虎保全费4670元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5968元,由原告负担615元，由被告负担5353元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限提出申请执行的,本院则依法不予受理。审判员  艾令起二〇一七年五月二十二日书记员  李芙蓉