安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0503民初1118号原告：江苏爱涛物业管理有限公司，住所地江苏省南京市。委托诉讼代理人：尹小梦，安徽铭心律师事务所律师。被告：杨萍，女，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。原告江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）与被告杨萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱涛物业公司的委托诉讼代理人尹小梦到庭参加诉讼，被告杨萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱涛物业公司诉称：被告购买了位于马鞍山市花山区东方明珠世纪花园4村X栋XX室房屋（物业面积151.87平方米），并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的东方明珠世纪花园小区提供物业服务。双方约定，物业管理服务费根据物业建筑面积计算，每半年交一次，业主应在每年1月5日和7月5日之前缴清下半年的费用。此后，原告一直按合同约定为被告所在的小区尽责提供物业管理服务，但被告却无故欠缴2010年12月1日至2014年4月30日的物业费3113.3元。原告多次催缴均未果。根据该《前期物业管理服务协议》第九条第四款之约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。杨萍未作答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告企业法人身份证明、营业执照、服务价格登记证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、《前期物业管理服务协议》，证明原告受开发商金申置业发展有限公司委托为东方明珠小区提供前期物业服务；3、《商品房买卖合同》，证明被告于2009年5月12日购买涉案房屋，该房屋面积151.87平方米；4、《东明明珠业主临时公约前期物业服务协议》，证明原、被告双方就物业服务约定，物业费的计算方式是每平方米每月0.5元。本院组织当事人进行了举证、质证，原告提交的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：马鞍山市金申置业发展有限公司与爱涛物业公司曾签订了三份《前期物业服务委托合同》，马鞍山市金申置业发展有限公司选聘爱涛物业公司对东方明珠世纪花园提供前期物业管理服务事宜。第一份《前期物业服务委托合同》约定，委托服务期限暂定为三年，自2007年3月1日起至2010年2月28日止；第二份续签的《前期物业服务委托合同》约定，委托服务期限暂定为二年，自2010年3月1日起至2012年2月28日止；第三份续签的《前期物业服务委托合同》约定，委托服务期限自2010年3月1日起至东方明珠项目结束或业主委员会成立。上述三份《委托合同》均约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，无电梯住宅每月每平方米为0.50元，物业服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每年1月5日和7月5日前预缴下半年的费用。《前期物业服务委托合同》还约定，业主逾期不交物业管理费的，30日内爱涛物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金并承担违约责任。2009年5月12日，马鞍山市金申置业发展有限公司作为出卖人，与买受人杨萍签订《商品房买卖合同》，该商品房建筑面积151.87平方米。2009年5月12日，爱涛物业公司与杨萍签订《业主临时公约》、《前期物业服务协议》。其中，《前期物业服务协议》约定，由爱涛物业公司对杨萍所购物业的小区提供物业服务，物业管理服务费多层按建筑面积每月每平方米0.50元收取，杨萍每半年缴纳一次，每年1月5日和7月5日前缴清下年半的费用。合同签订后，爱涛物业公司按约履行合同义务，杨萍未交纳2010年12月1日至2014年4月30日的物业管理服务费3113.3元，爱涛物业公司经催缴未果以致成讼。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”爱涛物业公司与马鞍山市金申置业发展有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对东方明珠世纪花园小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”爱涛物业公司和杨萍另行签订了《前期物业服务协议》，该协议体现了双方真实意思表示，合法有效。爱涛物业公司按约提供服务后，杨萍作为物业所有人及使用人未按期履行支付物业管理服务费的义务，故爱涛物业公司要求杨萍支付2010年12月1日至2014年4月30日物业管理服务费3113.3元，该诉讼请求本院予以支持。但在滞纳金的计算上，爱涛物业公司要求杨萍按日千分之五支付所欠缴费用的滞纳金，显然较高，酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率6%计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨萍于本判决生效之日起十日内支付原告江苏爱涛物业管理有限公司2010年12月1日至2014年4月30日的物业管理服务费3113.3元，并支付违约金（以3113.3元为基数，从2014年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款年基准利率6%计算，至生效判决确定给付之日止）；二、驳回原告江苏爱涛物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已减半收取），由被告杨萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  童映光二〇一七年五月二十六日书记员  蒋心睿附：本案适用的法律条款1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。4、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。