广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初6251号原告（反诉被告）：罗传男，女，1981年2月20日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黄杰仁，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮蔼芬，广东威格信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李生祥，男，1975年2月9日出生，汉族，住广东省中山市，被告（反诉原告）：黄秀兴，女，1985年10月13日出生，汉族，住广东省中山市，两被告共同委托诉讼代理人：杨志明，广东保信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：顾英明，广东保信律师事务所律师助理。第三人：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园莱茵苑9卡商铺。法定代表人：杨志军，总经理。委托诉讼代理人：杨焕光，该司职员。（反诉被告）罗传男与被告（反诉原告）李生祥、黄秀兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案，依法适用简易程序。诉讼中，本院依法追加中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。另外，被告李生祥、黄秀兴提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉进行合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗传男及其委托诉讼代理人黄杰仁，被告（反诉原告）李生祥以及两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人杨志明、顾英明，第三人创二公司委托诉讼代理人杨焕光到庭。本案现已审理终结。原原告罗传男向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2015年8月25日签订的房地产买卖合同；2.两被告向原告退还定金10000元及中介服务费8500元；3.两被告向原告支付违约金85140元及利息（从起诉之日起计至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.两被告向原告支付律师费5000元。事实与理由：2015年8月25日，原告与两被告及创二公司签订房地产买卖合同，约定原告向两被告购买位于中山市××××房[房地产权证：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2013）第易11019**号]，建筑面积101.75平方米，土地面积19.04平方米，成交价为473000元。双方约定在合同签订后3个工作日内，由原告支付定金10000元，余款463000元在双方到交易所递件申请过户前支付。另外，合同第十条约定创二公司的服务费8500元由原告支付；合同第十一条约定因两被告违约的，应向原告支付房地产成交价18%作为违约金；合同第十二条约定调查费、诉讼费、律师费由违约方承担；同时合同第十七条约定“经买卖双方协商一致，该物业自签订合同当日起，不迟到80个工作日交易过户。”合同签订后，原告依约向两被告支付了定金10000元，向创二公司支付了服务费8500元，原告多次催促，时至今日，两被告仍未与原告办理过户手续。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。诉讼中，原告罗传男变更诉讼请求为：1.两被告继续履行各方于2015年8月25日就位于中山市港口镇××信××房所签订的房地产买卖合同,两被告按合同约定与原告办理交易过户手续；2.两被告向原告支付律师费5000元。原告罗传男对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.中山市创二房地产服务有限公司业务收据、收据；3.粤房地权证中府字第××、02××26号房产证，中府国用（2013）第易1101957号土地使用证；4.广东增值税普通发票、银联POS签购单；5.户籍资料；6.微信聊天记录。被告李生祥、黄秀兴辩称，原告仅提供了2016年3月份与中介人员的微信记录，但在此之前的微信记录真实反映了原告违约的事实。被告已经严格按照房地产买卖合同约定的条件履行合同，交付房产证、土地证正本给中介公司，直到现在仍未取回，同时亦向房产抵押银行提前还清了全部贷款，在合同约定的期限内使房屋具备交付条件。后来因为原告在履行合同过程中提出变更合同核心条款，即将付款条件更改以及原告并不具备支付购房款的实力，导致合同不能履行，因此被告在收到法院寄来的诉讼材料之后，也同意解除合同，并且以书面形式即民事反诉状的形式提交给法院，解除合同行为已经形成，所以对于原告变更诉讼请求为继续履行合同，被告认为没有事实依据以及法律依据。被告李生祥、黄秀兴对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.（2016）保信律民代字第256号诉讼委托代理合同；3.广东增值税普通发票；4.房地产证收据；5.中国建设银行个人贷款还款凭证；6.中国建设银行个人贷款结清证明；7.中山市不动产登记资料证明表；8.微信聊天记录。第三人述称，2015年8月25日，原告与两被告签订房地产买卖合同，合同约定被告清偿银行贷款的日期为签订合同起40个工作日，如果按此期限来计算的话，两被告有违约情形。在交易过程中，原告提出变更付款方式内容，具体变更付款方式为原告希望做资金监管。对于变更付款方式，双方没有达成一致意见，所以没有签订书面文件。对于过户时间，合同约定签订合同之日起80个工作日内过户，但没有约定具体过户时间，而原告提出变更付款方式是在80个工作日之前，对此问题，第三人一直与原、被告协商。2016年3月上旬左右，原告发微信给第三人称资金已经全部到位，可以进行交易，而这里的资金到位是按照合同约定的在过户之前一次性支付购房款的形式，而这个时候，已经超过合同约定的80个工作日。两被告于2015年11月30日还清银行贷款，第三人告知两被告可以进行下一步交易，但两被告没有明确答复。一周之后，被告李生祥称被告黄秀兴不同意出售涉讼房屋。第三人认为，在整个交易过程中，原、被告双方都有责任，第三人无法分清孰是孰非，第三人是希望双方可以继续履行合同的。第三人创二公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。反诉原告黄秀兴、李生祥向本院提出反诉请求：1.解除两反诉原告与反诉被告于2015年8月25日签订的房地产买卖合同；2.驳回反诉被告全部的诉讼请求；3.反诉被告赔偿两反诉原告违约金85140元（含前期已收10000元不再返还）及相应利息（从反诉之日起按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至付清之日止）；4.反诉被告向两反诉原告支付律师费10000元。事实与理由：两反诉原告与反诉被告在创二公司居间下于2015年8月25日签订了一份房地产买卖合同，约定两反诉原告向反诉被告出售位于中山市港口镇××信××房，建筑面积101.75平方米，土地面积19.04平方米，成交价为473000元；合同签订后3个工作日内，由反诉被告支付定金10000元，余款463000元在双方到交易所递件申请过户前支付。合同约定：如果由于反诉被告悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于反诉被告的原因而导致合同无效的，由两反诉被告按该房地产转让成交价的18%赔偿给反诉原告；诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担；经买卖双方协商一致，该物业自签订合同当日起，不迟于80个工作日交易过户。合同签订后，两反诉原告于2015年8月25日将上述房屋证件原本一套交创二公司保管并用作办理过户手续；2015年11月30日，两反诉原告向房屋按揭贷款银行还清所有贷款余额，中国建设银行当日向两反诉原告出具了个人贷款还款凭证，明确载明两反诉原告与人中国建设银行终止借款合同，两反诉原告贷款余额171997.92元已结清。随后，反诉原告通过中介通知并多次催促反诉被告支付购房余款463000元及前往交易所递件申请过户，但反诉被告一直不予理会，并怠于支付购房尾款。在反诉被告违约期间，交易房地产价格一直飙升，反诉原告亦无法继续买卖。为维护自身合法权益，两反诉原告特提起本案反诉。反诉原告李生祥、黄秀兴对其主张的事实以及反诉请求提交的证据与本诉一致。反诉被告罗传男辩称，反诉被告不同意解除合同，要求双方继续履行合同。反诉被告没有违约，两反诉原告是在2015年12月底方才注销抵押登记，违反合同约定。反诉被告罗传男就其辩解提交的证据与本诉一致。第三人创二公司述称，两反诉原告没有向第三人提出让反诉被告增加购房款的要求。第三人创二公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。本院经审理认定事实如下：李生祥、黄秀兴为夫妻关系。2015年8月25日，罗传男（买方）、与李生祥、黄秀兴（卖方）以及创二公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市港口镇××信××房，建筑面积101.75平方米，土地使用权面积19.64平方米，房地产权证号：第××号，共有证号：第0213087426，土地证号：中府国用（2013）第易11019**号；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起40个工作日内还清抵押贷款，以便解押过户；该房地产转让成交价为473000元；对于付款方式，签订本合同后3个工作日内支付定金10000元，定金在未查验房地产产权清晰之前交由经纪方或经纪方指定账户监管，定金被监管期间，担保法和合同法的定金规则也适用，经纪方在查验该房产权清晰，没有卖方声明之外的权利负担，并在卖方将房地产原件托管于经纪方处后，将定金转给卖方；剩余房款在买卖双方到交易所递件申请过户前支付463000元；买卖双方约定本案交易过程中的所有税费和其他相关费用由买方承担；卖方须在交易过户当天时将房地产移交给买方，与该房地产有关的费用，移交之前的部分由卖方承担，移交之后的部分由买方承担，若卖方延迟移交该房地产给买方，则按该房地产转让成交价每日万分之三向买方承担违约金；买方向经纪方支付中介服务费8500元；如果由于买方或卖方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于一方的原因而导致合同无效的，由该方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方；合同履行过程中发生争议，各方协商不成，任何一方都可向房产所在地法院起诉，诉讼产生的费用由违约方或过错方承担；签署本合同的卖方代理人独立地向买方和经纪人保证其已获得有效的授权，否则，由签署本合同的代理人参照合同的定金条款、违约条款和赔偿条款向买方和经纪方承担责任。合同下有手写备注：经买卖双方协商一致，该物业自签订合同当日起，不迟于80个工作日交易过户。合同还约定了其他事项，由罗传男签字捺印，李生祥、黄秀兴签名捺印、经纪方创二公司盖章确认。合同签订后当天，罗传男向两被告支付了定金10000元，向创二公司支付了中介服务费8500元，李生祥、黄秀兴将涉讼房屋的权属证书原件一套交经纪方保管并用作办理过户手续。李生祥、黄秀兴称2015年9月初向涉讼房屋的按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司拟中山兴中道支行申请提前清偿贷款。2015年11月30日，李生祥清偿银行按揭贷款本息171997.92元。2015年12月30日，涉讼房屋注销抵押登记。后考虑到购房款风险问题，罗传男提出付款方式更改为资金监管，针对资金监管这一问题，各方均确认曾协商过此问题，开初李生祥同意资金监管200000元，后来罗传男提出监管全部购房款，李生祥不同意。罗传男、李生祥、黄秀兴以及创二公司一直未就该问题达成最后的一致意见。2016年3月，罗传男向创二公司提出资金到位可以一次性支付购房款进行交易，但罗传男称，李生祥、黄秀兴不再同意出售房屋，双方未完成过户手续，遂诉至本院，主张前述实体权利。李生祥、黄秀兴认为罗传男怠于支付购房余款，构成违约，遂提起反诉，主张前述反诉请求。诉讼中，罗传男向本院提出财产保全申请，要求保全本案涉讼房屋价值相当于50000元的财产份额，本院经审查后，于2016年5月16日作出（2016）粤2071民初6251号民事裁定，查封涉讼房屋价值相当于50000元的财产份额。另查，涉讼房屋现状为毛坯，除前述存在本案财产保全查封以外，不存在查封或抵押情形。另外，因各方均有调解意愿，向本院申请庭外和解时间，并同意以简易程序进行审理。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。罗传男与李生祥、黄秀兴以及创二公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。分析各方的整个交易过程，双方在签订房地产买卖合同之后，李生祥、黄秀兴未按合同约定，在签订合同之日起40个工作日内清偿银行贷款完毕，李生祥、黄秀兴首先出现违约行为。同时，罗传男在2016年1月提出将一次性付款方式变更为资金监管，付款方式是合同其中一个重要条款，是否能够变更，需要各方的一致同意。但最终各方亦未就变更付款方式为资金监管达成一致意见。在未变更付款方式的情况下，据创二公司陈述，罗传男到2016年3月上旬左右才告知创二公司资金已经全部到位，但此时也已经超过了合同约定的“自签订合同当日起，不迟于80个工作日交易过户”的约定。至此，罗传男也存在一定的过错。本院认为，在房地产买卖交易过程中，卖方清偿银行抵押贷款、注销抵押登记，买方准备资金支付购房款皆为推动交易的重要环节，且需要相互配合及促进。罗传男以及李生祥、黄秀兴在本次交易中均存在违约行为，这些违约行为共同导致了本案纠纷的产生。在此种情况下，本院认为，结合本案的实际案情，涉讼房屋除财产保全查封以外，不存在其他查封、抵押的情形，具备继续交易的基础。各方均应秉持互让互谅的态度以及诚实信用的原则，继续推进交易的下一步进行。因此，本院支持罗传男继续履行合同完成过户手续的诉讼请求。从交易习惯以及彻底解决纠纷的角度来说，罗传男亦应在办理过户手续之时向李生祥、黄秀兴支付剩余购房款463000元。同时，在交易过程中产生的税费根据合同约定亦应由罗传男负担。基于前述，罗传男及李生祥、黄秀兴均存在违约行为，罗传男要求李生祥、黄秀兴赔偿律师费损失5000元，本院不予支持。李生祥、黄秀兴的反诉请求，本院亦不予支持。综上，罗传男诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告罗传男与被告李生祥、黄秀兴，第三人中山市创二房地产服务有限公司继续履行各方于2015年8月25日签订的房地产买卖合同；被告李生祥、黄秀兴于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告罗传男办理坐落于中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园宜茵苑3幢1001房房地产的过户手续，在此过程中产生的税费由原告罗传男负担；与此同时，原告罗传男向被告李生祥、黄秀兴支付剩余购房款463000元；二、驳回原告罗传男的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李生祥、黄秀兴的反诉请求。本诉案件受理费9532元，减半收取4766元，诉讼保全费520元，合共5286元（原告罗传男已预交），由原告罗传男负担56元，由被告李生祥、黄秀兴负担5230元（被告李生祥、黄秀兴负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告罗传男）；反诉案件受理费4741元（反诉原告李生祥、黄秀兴已预交），由反诉原告李生祥、黄秀兴自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二〇一七年五月十七日书记员  宋依蒙刘佳林