四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0129民初659号 原告姚新民，男，汉族，住四川省大邑县。 委托代理人廖双甲、段文琪（均为一般授权），北京金杜（成都）律师事务所。 原告李桂华，女，汉族，住四川省大邑县。 委托代理人黄志伟（特别授权），大邑县法律援助中心律师。 被告成都因明房地产有限公司。住所地：四川省成都市大邑县。 法定代表人魏健。 第三人李民，男，汉族，住成都市成华区。 委托代理人何勇、黄海坤（均为一般授权），四川恒和信律师事务所律师。 原告姚新民、李桂华与被告成都因明房地产有限公司（以下简称“因明公司”）、第三人李民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日作出（2015）大邑民初字第1964号民事判决书，因第三人李民不服该判决并上诉至四川省成都市中级人民法院，经该院审理后于2016年6月15日作出（2016）川01民终1583号民事裁定书，裁定撤销原判，并发回本院重审。本院于2016年7月7日受理后，依法重新组成合议庭，于2017年1月11日、3月21日公开开庭进行了审理。原告姚新民及其委托代理人廖双甲、段文琪，原告李桂华的委托代理人黄志伟，被告因明公司法定代表人魏健，第三人李民及其委托代理人何勇、黄海坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚新民诉称，被告因明公司系大邑县地块“杜松雅韵”的房地产开发商，原告姚新民系该房地产项目的实际施工人。由于因明公司在开发该地块房地产项目过程中缺乏资金，与该房地产项目的施工单位成都鑫宏建筑工程公司达成协议：由原告姚新民垫资修建该建设工程项目。2011年9月23日，二原告与被告签订了八份《商品房买卖合同》，合同明确约定：被告将其开发的位于大邑县“杜松雅韵”的21号-27号商铺和2号楼1单元2层1号住宅出售给二原告，房屋价款共计8,011,130.00元，并于2012年6月30日前由被告为二原告办理权属登记手续。在原告姚新民垫资修建该建设工程项目过程中，由于被告资金缺乏而无法按照约定向原告姚新民支付“杜松雅韵”建设工程款，加之姚新民购买前述房屋后还应当向被告支付购房款，形成互负债务的情形。经双方协商一致同意：原告应向被告支付的房屋价款金额与被告应向原告支付的相应金额的建设项目工程款进行抵消。2011年9月25日，被告向原告出具收到上述购房款的收据，并在收据上注明“抵工程款”字样。2011年底，被告将住房和七间案涉商铺交付原告，原告自案涉商铺交付之日起就一直对案涉房屋和商铺行使物权。原告不仅在案涉商铺中安装了天然气设施，还缴纳了相应的物业费用，案涉商铺所使用的水、电、气的登记用户人均为原告李桂华。同时二原告陆续对外出租案涉商铺，用于公开的铺面经营活动。二原告接受房屋后，多次发函要求被告被告履行合同约定的办理备案和房屋产权登记手续等义务，被告在2013年3月6日、2014年4月8日向原告回函称：已将七间商铺交付你使用，因我公司资金周转出了问题，没有资金交付相关税费，迟延办理备案和过户，不影响你使用商铺；条件成熟时，优先为你合同备案和过户，请耐心等待。但至今被告仍未为原告办理案涉商铺的所有权登记手续。被告的行为已严重违约，损害了原告的合法权益。2014年7月，在原告不知情的情况下，被告将上述商铺抵押给本案第三人，而案涉商铺已由原告购买并实际交付原告，原告也已实际行驶该商铺的占有、使用、收益处分权，被告与本案第三人的行为严重侵害了原告合法权益。据此，案涉商铺所有权归原告所有，被告已无权将属于原告所有的财产进行抵押，同时本案第三人在办理抵押时明知房屋已经属于原告的情形，故被告与第三人的抵押登记行为无效，第三人不能取得抵押权。为此，现二原告起诉要求：1、确认二原告与被告签订的七份《房屋买卖合同》合法有效；2、被告自判决生效五日内为二原告办理位于大邑县“杜松雅韵”的商铺所有权登记手续，并承担相应的违约责任；3、确认被告与第三人以大邑县“杜松雅韵”的商铺作抵押的行为无效，并判决被告与第三人李民自判决生效十日内向房屋他项权利登记机关申请注销上述商铺的他项权利登记；4、本案诉讼费用由被告和第三人共同承担。 被告因明公司辩称，原告陈述的与被告之间的房屋买卖关系是真实的，双方以工程款抵扣房款也是真实的。双方之间的房屋买卖关系合法有效。被告与第三人李民之间的抵押借款关系均系被告公司实际控制人邓光伟授意下办理的，第三人李民对案涉房屋属于原告所有的事实也是知晓的。被告与第三人之间的抵押应属无效。 第三人李民述称，原告在原审中诉争的房号与本次诉状所载明的房号不一致，即使证明房号一致，第三人与被告之间的抵押借款关系符合法律规定，在房屋所有权属于被告且被告未告知案涉房屋已出卖的情况下办理的抵押登记手续系合法有效的，第三人尽到了善意无过失的义务，其抵押权应受法律保护。 经审理查明，原告姚新民借用成都市鑫宏建筑工程公司（以下简称“鑫宏建筑公司”）资质承建了被告因明公司开发的位于大邑县“杜松雅韵”房地产工程项目。2011年8月25日，原告姚新民与被告因明公司签订《房屋抵工程款协议》，约定被告因明公司将其开发的位于大邑县“杜松雅韵”住宅作为应付原告姚新民的工程款予以抵扣，总价8,011,130.00元。2011年9月23日，原告姚新民、李桂华与被告签订八份《商品房买卖合同》，约定被告将上列住宅与商铺出卖给二原告，并于2012年6月30日前办理权属登记手续。2011年9月25日，被告向原告出具了八份《收据》，列明了原告支付上述房屋对应的价款，且在收据上均注明“抵工程款”字样。上列房屋中，除x号楼x单元x层号住宅办理了备案登记，取得了初始登记权证号外，其余七间商铺至今未办理备案登记，其产权仍归于被告因明公司名下。合同签订后，被告于2011年12月20日将上述房屋交付给二原告。从“杜松雅韵”的入驻物业方成都瑞霖物业管理有限公司提供的物业费缴费清单及商铺用电记录、大邑县瑞云水务有限公司出具的用户收费信息查询表以及大邑港华燃气有限公司出据的用户用气证明及交费发票显示，案涉商铺自2011年12月22日起至今，其水、电、气的登记用户人为原告李桂华。2014年2月19日，经原告姚新明、鑫宏建筑公司与被告因明公司结算，该工程的结算总金额为84,898,160.53元。 2014年7月10日，被告因明公司与第三人李民签订了《借款协议》及《抵押合同》，约定李民向被告出借款项15,000,000.00元，被告以“杜松雅韵”权证号为xxxx项下的位于大邑县作抵押，并于2014年7月15日在大邑县房产管理局办理了他项权证。 庭审中，本院组织三方当事人到现场进行勘验，经三方当事人一致确认，上述已办理抵押手续的商铺与原、被告签订的《商品房买卖合同》中确定的“杜松雅韵”x号楼x单元x号至x号7间商铺均为同一物。 另查明，邓光伟系被告因明房地产有限公司实际控制人，因涉嫌经济犯罪已被公安机关刑事拘留。其在本院依原告申请向大邑县公安局经济犯罪侦查大队调取的询问笔录中陈述称：因明公司将案涉商铺七间和住房一套出卖给原告以抵偿其中尚欠原告的工程款800万元，此外仍欠原告姚新民200多万元的工程尾款未支付；第三人李民向因明公司出借15,000,000.00元，其中5,000,000.00元用于抵扣邓光伟之前欠李民的个人借款，实际打款10,000,000.00元到邓光伟的私人账户用于还担保公司的钱，并未用于因明公司的经营。 被告因明公司法定代表人魏健在大邑县公安局经济犯罪侦查大队的询问笔录中陈述称：自己只是受邓光伟指使办理该借款事宜，在得知要用已经抵扣给原告姚新明的7间铺面做抵押时曾表示反对，但邓光伟在电话里指示要以公司大局为重，等三个月后公司的资金到位了再将商铺收回还给姚新明；办理借款及抵押事宜时除第三人李明外还有邓光伟实际控制公司的员工苟晓农（李明的表兄弟）、聂磊、兰芙骏在场，自己明确告知了第三人李明用于抵押的商铺已经抵扣给姚新明。公安机关对聂磊、兰芙骏的询问笔录与被告法定代表人魏键的陈述相互印证。 第三人李民与被告因明公司在大邑县房产管理局备案的借款合同显示借款利率为月1.5%，而第三人李民在本案中及向大邑县公安局经济犯罪侦查大队提供的借款合同显示借款利率为月4.8%。 各方争议焦点：1、二原告与被告签订的七份《商品房买卖合同》的效力问题；2、第三人与被告之间签订的《抵押合同》中关于案涉七间商铺的抵押行为是否有效，案涉七间商铺的抵押登记是否应注销的问题。 针对上述争议焦点，本院逐一评判如下： 1、二原告与被告签订的七份《商品房买卖合同》的效力。 本案中，原告姚新民与被告之间先是存在基于建设工程施工合同而产生的债权债务关系，在被告不能给付原告姚新民工程款的情况下，双方经协商一致确定，将原建设工程合同产生的债务转化为购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，只要不存在法律特别的规定，当事人意思表示一直即形成。本案原、被告通过签订《商品房买卖合同》，将被告尚欠原告的工程款8,011,130.00元转化为购房款，买卖合同约定的购买价格与当时市场价格完全符合，双方签订《商品房买卖合同》的行为系双方的真实意思表示，不违反任何法律法规的禁止性规定，也不存在损害第三方利益的情形，本院认定原、被告签订八份《商品房买卖合同》的意思表示真实，不违反法律法规的规定，合法、有效，依法应受法律保护；在原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告于2011年12月20日将案涉七间商铺交付给二原告占有、使用，二原告接收房屋后还缴纳了相应的物管费、水、电、气费等。根据被告法定代表人魏键的陈述，二原告在接收房屋后也多次催促被告为其办理房屋备案登记，被告至今未按合同约定为二原告办理产权证，责任在被告，应由被告因明公司承担相应的法律责任。 2、第三人与被告之间签订的《抵押合同》中关于案涉七间商铺的抵押行为是否有效，案涉七间商铺的抵押登记是否应注销。 第三人李民与被告因明公司签订的《抵押合同》源于第三人李民与被告因明公司签订的《借款合同》，第三人李民与被告因明公司的实际控制人邓光伟商议借款用于案涉楼盘，但实际上借款并未用于案涉楼盘，而是用于偿还邓光伟之前与第三人李民的其他债务50,000.00元及邓光伟实际控制的担保公司的到期债务，且至今为止并无证据证明被告的实际控制人邓光伟征得了二原告的同意将案涉房屋用于与第三人借款的抵押。结合本案事实，判断第三人与被告签订的《抵押合同》中关于案涉七间商铺的抵押行为是否有效问题，核心在于第三人与被告之间订立合同时是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项所规定的恶意串通损害第三人利益的情形。具体到恶意抵押行为上，判断抵押人（即债务人）与抵押权人（债务人的多个债权人之一）是否存在恶意串通损害其他债权人利益情形，要考虑到该债权人是否知悉债务人已陷入支付危机，且该债权人知悉债务人陷入支付危机后串通设定抵押为债务人逃废其他债务，进而导致其他债权人无法以相应财产实现债权等因素加以认定。具体到本案而言，根据被告的陈述，被告当时的财务状况已经严重恶化到无法为二原告缴纳办理房屋备案所需各项税费，可见被告财务状况存在危机；而此时第三人与被告签订了《借款协议》及《抵押合同》，是在并未与被告法定代表人及负责人商洽借款事宜，而是直接与被告的实际控制人，且在明知存在违反法律规定高利借贷且出借款项非用于被告经营活动，以及明知抵押财产已抵偿给二原告（公安机关对被告法定代表人魏键、兰芙骏、聂磊的询问笔录均有表述且相互印证）的情况下，仍然向被告出借资金，并将案涉七间商铺设立抵押，从而直接导致作为债权人的二原告无法将案涉七间商铺予以依法登记。基于上述事实，可以认定第三人与被告（在实际控制人的指示下）订立案涉《抵押合同》中关于案涉七间商铺的抵押行为存在恶意串通损害第三人利益的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，案涉《抵押合同》中关于案涉七间商铺的抵押行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。案涉《抵押合同》中关于案涉七间商铺的抵押无效后，应将抵押物恢复原状，故第三人与被告依据《抵押合同》而办理的抵押登记亦应予注销。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都因明房地产有限公司与第三人李民于2014年7月10日签订的《抵押合同》中涉及的抵押财产权证号为xxxx项下的位于大邑县“杜松雅韵”商铺设定的抵押权无效；被告成都因明房地产有限公司与第三人李民在本判决生效之日起二十日内办理上述商铺的抵押登记注销手续。 二、原告姚新民、李桂华与被告成都因明房地产有限公司于2011年9月23日签订的购买位于大邑县“杜松雅韵”x号楼x单元7间商铺的《商品房买卖合同》有效；被告成都因明房地产有限公司在履行本判决第一项义务后十日内为原告姚新民、李桂华办理权证号为xxx项下的位于大邑县“杜松雅韵”商铺的权属证书。 本案案件受理费64,300.00元，由被告成都因明房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄友春 代理审判员  王露蓉 人民陪审员  何玉华 二〇一七年五月十二日 书 记 员  邓 薇