江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初8618号原告：毛德华，男，1967年11月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：梁燕燕，女，1969年11月30日生，汉族。住南京市鼓楼区。上述两原告委托代理人：徐家青，江苏首开律师事务所律师。被告：南京扬子科创科技发展有限公司（原南京明发通达电子信息技术发展有限公司），住所地在南京市高新区丽景路2号研发大厦A座302-1室。法定代表人：龙志军，总经理。委托代理人：张燕，女，1984年10月17日生，汉族，系该公司法务，住南京市浦口区。委托代理人：陈雷，男，1984年2月23日生，汉族，系该公司法务，住南京市玄武区。原告毛德华、梁燕燕与被告南京扬子科创科技发展有限公司（下称扬子科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛德华及两原告委托代理人徐家青、被告扬子科技公司委托代理人张燕和陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛德华、梁燕燕向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2014年8月18日签订的《房屋意向转让协议》有效，被告继续履行《房屋意向转让协议》及判令被告向原告注册的南京江海云联信息技术有限公司交付明发智汇城二期××室房屋并签订《房屋转让协议》；2、被告承担本案诉讼费及评估鉴定费。事实和理由:两原告系夫妻关系，2014年8月18日，两原告就购买被告开发的位于明发智汇城二期××室房屋与被告签订《明发智汇城》房屋意向转让协议（该协议由被告提供）。原告按约于协议签订之日向被告支付预付款后，被告于2014年12月18日向原告发出《告知书》，主张《明发智汇城》房屋意向转让协议无效。原告收到《告知书》后于2014年12月30日前往被告公司主张双方签订的《明发智汇城》房屋意向转让协议有效，并要求被告继续履行合同。后原告多次要求被告继续履行合同未果，故向法院提起诉讼。被告扬子科技公司辩称，对原告的诉请不予认可，原告要求向案外人南京江海云联信息技术有限公司交付房屋没有合同依据。涉案房屋根据政府政策只能转让给符合园区产业政策的科技研发企业，该规定在《意向转让协议》中已有约定。而科技研发企业的认定需经过政府部门的前置审批。而不是由合同双方来确认，所以截止目前，原告是否取得相关购买资格，未向被告明示。原告应当先行履行科技型企业认定的义务，被告才能够履行合同。所以原告此时要求被告履行合同条件无法成就。被告现根据合同的约定向原告进行催告，要求原告根据双方《意向转让协议》第八部分第二款在10日内向被告明示其是否取得政府科技部门的认证。否则被告将解除本协议。综上，被告请求法院驳回原告诉请。经审理查明，原告毛德华与梁燕燕系夫妻关系。2014年7月27日，原告梁燕燕与被告签订【明发智汇城】项目房号确认书。2014年8月18日，原告毛德华就购买被告开发的位于明发智汇城二期××室房屋，与被告签订《明发智汇城》房屋意向转让协议，受让人为毛德华、梁燕燕。房屋的建筑面积为70.27平方米，单价为5672.46元/平方米，总价款为398604元。该协议约定被告应于2016年12月31日前交付该房屋。该协议第三部分之二约定，原告承诺在约定的交付日之前的60日内在房屋所在地注册科技型企业，并由该企业在交房前与被告签订正式的房屋转让协议，被告在约定的交付时间内向该企业交付房屋。签订正式房屋转让协议时被告应取得竣工验收备案表。该协议第三部分之三约定，在协议约定的房屋交付日前，原告应全额付清房款，注册科技型企业，并以该企业与被告签订正式房屋转让协议，如原告未履行上述事项，被告可行使后履行抗辩权，有权拒绝交付房屋并追究原告逾期付款违约责任。……该协议第八部分其他约定：一、签订本协议时，原告已明知本项目土地使用性质为科研用地，无法出让予自然人。出于创业需求及希望尽早享有先期受让房屋的优惠政策，原告在目前尚未注册科技型企业的情况下要求以其个人名义暂时签订本协议。2014年7月28日，原告梁燕燕支付诚意金20000元。2014年8月18日，原告支付预付款179302元。2014年12月18日，被告向原告梁燕燕发出告知书，根据政府有关规定，该房屋无法办理出售予自然人的相关手续，房屋意向转让协议客观上不能履行，通知双方签订的房屋意向转让协议无效，并办理退款手续。2014年12月30日，原告找被告商谈告知书事宜。另查明，2015年8月5日，明发通达公司经核准变更企业名称为扬子科创公司。被告的经营范围为：承担服务外包业务；开发、生产计算机软件、硬件；开发智能仪器仪表、网络安全设备、应用系统；计算机系统集成；技术咨询及售后服务；销售自产产品；科技技术成果转让；科技研发机构办公用房的出租及物业管理。2016年2月26日原告毛德华注册南京金石信息技术有限责任公司，经营范围为计算机软、硬件开发、销售；智能仪器仪表、教研产品、电线电缆、通讯产品销售；电子自动化产品及控制系统工程、信息系统集成的技术咨询。2016年12月29日，原告毛德华又注册了南京江海云联信息技术有限公司，经营范围为信息系统集成服务；软件开发；计算机硬件销售。庭审中，原告陈述其原注册了南京金石信息技术有限责任公司，后根据协议书的要求，注册了南京江海云联信息技术有限公司，原告将涉案房屋用于南京江海云联信息技术有限公司的经营，该公司的经营范围符合高新区产业政策要求，而且也只有符合政策的要求才能在高新区注册相应的公司。再查明，2013年4月19日，南京明发通达电子信息技术发展有限公司（以下简称明发通达公司）以公开出让的方式取得了南京高新技术产业开发区软件园西区PKB084-03-09地块，出让土地面积11244.1平方米，土地用途为科教用地（科研设计）。2013年4月28日，南京市国土资源局高新技术产业开发区分局与明发通达公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2013年8月9日办理了土地证。目前，该项目主体建设已经完工。《国有建设用地使用权出让合同》第二十条约定，项目建成后所建房产分割转让（包括出售、交换和赠与）的建筑面积不得大于地上总建筑面积的50%，其余房产不得分割转让；转让对象必须为电子、软件、信息技术、知识型服务业等科技研发类型企业或机构，该类型企业或机构所经营项目须符合南京高新技术产业开发区管理委员会产业政策，且不得为自然人。以上转让均须经南京高新技术产业开发区管理委员会书面同意。2014年7月，南京市国土资源局高新技术产业开发区分局发现明发通达公司以公寓形式出售涉案项目，涉嫌改变出让土地用途、违反《国有建设用地使用权出让合同》，遂提请南京高新技术产业开发区管理委员会对出让地块加强监管，并责令明发通达公司限期整改。南京市人民政府宁政规字[2013]1号《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》第三条规定，工业及科技研发用地中房屋土地可转让销售的比例、条件等相关内容应在土地挂牌出让时公示，在土地出让合同中以黑体字标示并在土地证书上予以记载，住建、国土部门在办理房屋及土地销售、转让和登记手续时予以审核把关。南京市国土资源局宁国土规[2014]3号《关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则》第一条第三项规定，科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。被告在庭审中向本院提交2016年4月12日南京市浦口区住房保障和房产局关于发送《科技研发用地房屋销售办理指南》的通知，在《科技研发用地房屋销售办理指南》中销售对象为所在园区（街道）和科技部门申请浦口科技型研发企业，园区（街道）和科技部门对销售对象是否为浦口科技型研发企业进行认定，并出具浦口区科技型研发企业认定审批表。上述事实，有当事人提供的【明发智汇城】项目房号确认书、《明发智汇城》房屋意向转让协议、告知书、（2016）苏01民终7221号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人从事民事活动应当遵守国家法律法规。本案的争议焦点为：1、《房屋意向转让协议》是否依法成立并生效；2、《房屋意向转让协议》是否应当继续履行。对第1个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《房屋意向转让协议》系预约性质的房屋买卖合同，协议中双方当事人对出售房屋的位置、面积、价格、付款方式、交付时间、交付条件等合同的主要条款作出了明确约定，经双方当事人签字盖章，应当认定依法成立。虽然案涉房屋的土地登记用途为科教用地（科技研发），但法律、行政法规并无规定此类房屋买卖合同需要办理批准手续才能生效，故本院认定《房屋意向转让协议》自双方当事人签订之日起依法成立并发生法律效力。南京市国土资源局高新技术产业开发区分局与明发通达公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中关于项目建成后所建房产分割转让须经过南京高新技术产业开发区管理委员会书面同意的约定，系为合同相对方明发通达公司设定的义务，并不影响《房屋意向转让协议》依法成立并生效。因此，扬子科创公司认为《房屋意向转让协议》不生效、无效的抗辩理由均不能成立，故对原告要求确认2014年8月18日签订的《房屋意向转让协议》有效的诉讼请求本院予以支持。对第2个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房屋意向转让协议》第三部分之二的约定，案涉房屋的实际受让主体是原告开办的科技型企业，原告毛德华在合同约定的期限之前注册了南京金石信息技术有限责任公司，后又注册了南京江海云联信息技术有限公司，但原告毛德华注册的公司是否属于科技型企业并未申请认定，不能证明其注册的企业属于科技型企业。根据《房屋意向转让协议》第三部分之三的约定，原告应在协议约定的房屋交付日前注册科技型企业，本案中原告没有证据证明其已经完成了该项义务，被告依据《房屋意向转让协议》第三部分之三的约定可以行使先履行抗辩权，故对原告要求被告继续履行《房屋意向转让协议》及判令被告向原告注册的南京江海云联信息技术有限公司交付明发智汇城二期A栋0721室房屋并签订《房屋转让协议》的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第五项之规定，判决如下：确认毛德华与南京扬子科创科技发展有限公司于2014年8月18日签订的《房屋意向转让协议》有效；二、驳回原告毛德华、梁燕燕的其他诉讼请求。本案案件受理费已减半收取2143元，由被告南京扬子科创科技发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费4286元。审判员  鄢志文二〇一七年五月二十三日书记员  沈 颖