湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初2772号原告：李新峰，男，1970年10月6日出生，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉，签收法律文书等）。被告：王涛，男，1971年2月27日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。原告李新峰与被告王涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法由审判员张拥军适用简易程序，书记员汤敏担任法庭记录，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法由审判员张拥军担任审判长，与人民陪审员易新能、人民陪审员陈兰君组成合议庭，适用普通程序，书记员汤敏担任法庭记录，于2017年5月4日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭中，原告的委托代理人曾辉荣、被告王涛均到庭参加诉讼，第二次开庭中，原告的委托代理人曾辉荣到庭参加诉讼，被告王涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告李新峰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2013年4月7日签订的房屋租赁合同；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金10400元（暂计至2016年12月9日止，实际按1200元/月租金计算至被告搬离房屋之日止）；3.判决被告向原告支付违约金5000元；4.判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系株洲市芦淞区湘安村24栋606号房屋合法产权人，2013年4月7日，原告将该房屋出租给被告，并签订了书面房屋租赁合同。合同约定，房屋租金为1200元/月，租赁期限为1年，自2013年4月8日到2014年4月7日，租金按季度支付，租赁期间所产生的费用由被告承担。合同期限内被告尚能支付租金，合同到期后，双方口头同意以原条件继续履行合同。经原告多次催告，被告于2016年7月9日与原告进行租金结算，并于当天出具欠条一份，承诺在2016年7月底付清所拖欠租金10400元，如未付清则支付违约金5000元。但被告截止到2016年12月仅偿付原拖欠租金6000元，其2016年7月份后房屋租金分文未付。被告恶意拖欠租金，不愿意解除双方的租赁合同，强行占用房屋不退，导致原告自身权益受到严重侵害。被告王涛辩称，2016年8月10日，原告将被告赶出租赁房屋，并更换门锁，被告即未住在租赁房屋里。被告于2016年8月10日、9月6日、9月21日分三次向原告转帐支付了6000元，还欠原告4400元租金。双方合同已于2016年8月10日解除。因被告存在部分违约，给原告造成了租金损失，被告愿意多给付原告两个月的租金2400元，被告不再承担违约金，原告要求期后的租金没有依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、房产证复印件、租赁合同、欠条。被告未向法庭提交证据。本院于2017年3月31日组织双方当事人对租赁房屋进行了现场勘察，并制作了现场勘察视频，现场勘查视频在第二次开庭审理中提交当事人进行了质证。本院对原、被告双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院对原告提交的欠条的真实性、合法性予以采信。现场勘察视频具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李新峰系株洲市芦淞区七一路湘安村24栋606号房屋所有权人。2013年4月7日，原告将该房屋出租给被告王涛，双方签订了书面房屋租赁合同，约定，房屋租金为1200元/月，租赁期限为1年，自2013年4月8日到2014年4月7日，租金按季度支付，租赁期间所产生的水电费、燃气费、有效电视费由被告承担。租赁期间，被告按时向原告支付了房屋租金。合同到期后，原、被告达成口头协议，继续履行原租赁合同，2016年7月9日，原、被告对租金进行了结算，被告向原告出具欠条一份，主要内容为：至2016年7月9日，被告欠原告房屋租金10400元，在2016年7月底付清，如未在2016年7月底付清，由被告支付违约金5000元。出具欠条后，被告未依约付清拖欠的房屋租金，但后于2016年8月10日、9月6日、9月21日分三次向原告转帐支付拖欠的房屋租金6000元。2016年7月9日后的房屋租金未付，被告辩称，其自2016年7月9日未住在房屋内，故2016年7月9日后租金未付。另查明，2017年3月31日，本院组织双方当事人对租赁房屋进行了现场勘察，被告仍未搬离上述租赁的房屋内。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：1.原、被告双方租赁合同是否应当解除？2.被告是否应当向原告支付拖欠的房屋租金及数额，并支付违约金5000元？2013年4月7日，原、被告签订书面房屋租赁合同，合同到期后，原、被告达成口头协议，继续履行原租赁合同，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告承租人无正当理由迟延支付租金，经原告催要，被告出具欠条后仍未按约支付，原告向本院起诉要求解除与被告的租赁合同，该诉请于法有据，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告履行了出租人的义务，被告应当向原告支付房屋租金。2016年7月9日前，被告仍拖欠原告租金4400元，应当予以支付，原告要求被告支付违约金5000元，依据相关法律规定，违约金过高，本院酌情调整为2080元（10400元×20%）。2016年7月9日至2016年12月9日，被告应当支付原告租金6000元（1200元/月×6月），2016年12月9日前，被告共拖欠原告租金10400元，其后的房屋占有使用费按1200元/月继续计算至被告将房屋交付给原告之日止。原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告的辩解意见，因未提交合法有效的证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李新峰与被告王涛于2013年4月7日签订的房屋租赁合同；二、被告王涛于本判决生效之日起五日内向原告李新峰支付房屋租金10400元（租金已计算至2016年12月9日，其后的房屋占有使用费按1200元/月的标准继续计算至被告将房屋交付给原告之日止）及违约金2080元；三、驳回原告李新峰的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费185元，由原告李新峰负担25元，被告王涛负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  张拥军人民陪审员  易新能人民陪审员  陈兰君二〇一七年五月三十一日书 记 员  汤 敏附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。