成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初4970号原告：成都戛纳湾商业经营管理公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街办滨河路二段***号。法定代表人：王宏，董事长。委托诉讼代理人：胡俊，四川策耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：周佩双，四川策耀律师事务所律师。被告：张海峰，男，1985年8月3日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，四川君合律师事务所律师。第三人：王勤，女，1969年4月18日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：曹霞，四川君合律师事务所律师。第三人：贺桂明，女，1976年8月1日出生，汉族，住成都市高新区。第三人：龙燕，女，1980年2月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告成都戛纳湾商业经营管理公司与被告张海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，追加王勤、贺桂明、龙燕为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡俊、周佩双，被告的委托诉讼代理人颜明华到庭参加诉讼、第三人王勤的委托诉讼代理人曹霞到庭参加诉讼，第三人贺桂明、龙燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成都戛纳湾商业经营管理公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还租赁商铺；2、被告立即向原告支付拖欠的租金103952.65元（计算至2016年4月30日），并且向原告支付2016年5月1日起至实际返还租赁商铺之日止的租赁物占用费；3、被告支付截止2016年4月30日拖欠的物管费4467.75元和自2016年5月1日至被告实际返还租赁商铺的物管费；4、被告支付截止2016年4月30日拖欠的电费10732.8元和自2016年5月1日至被告实际返还租赁商铺的电费；5、被告支付截止2016年4月30日拖欠的水费320.42元和自2016年5月1日至被告实际返还租赁商铺的水费；6、被告向原告支付违约金125021.85元以及自2016年7月7日至被告实际支付所拖欠的全部费用止的违约金。后由于案涉《租赁合同》经本院依职权释明无效，原告请求变更诉讼请求：1、变更第2项诉讼请求为判令被告立即参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费共计103952.65元，第三人王勤、贺桂明、龙燕立即向原告支付自2016年5月1日起至实际返还租赁商铺之日止的房屋占用使用费（暂计100855.16元），被告对第三人王勤、贺桂明、龙燕支付原告房屋占用使用费承担连带责任；2、撤回上述第6项诉讼请求。原告变更、撤回诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。事实和理由：2010年8月3日，被告与原告签订了《租赁合同》，承租原告位于成都市华阳龙桥北侧戛纳湾休闲天地2号商铺。2011年8月3日，被告与原告签署《补充协议》，将租赁面积确定为178.71平方米，并将租赁期限修改为2011年5月1日至2016年4月30日。现合同租赁期限已经届满，经原告多次催告后仍不返还租赁物，且被告在合同履行期间内一直未按照合同约定的时间缴纳租金、商业管理费以及其他费用，现诉至法院，请求法院支持原告的所有诉讼请求。被告张海峰辩称：1、原告不是本案的适格主体。虽然原告提供了同森公司的授权委托书，但是同森公司并没有证据证明其是涉案房屋的所有者、使用者，同森公司对本案涉案房屋都不享有权利，所以其给予原告的委托书也没有任何法律效力；2、原告提交的BOT协议是复印件，无法证明其真实性、合法性、关联性，即使我们认可同森公司确实签订了BOT协议，认为其有权对案涉商铺进行打造，但在签订手续后，其并没有按照合同的约定和政府关于BOT项目的规定取得相关手续，所以本案涉案房屋系违章建筑，应由政府部门进行拆除。因此原告无权对该建筑对外出租牟利，也无权要求被告返还涉案商铺和向被告收取相关费用。违章建筑谋取的利益应当由国家收缴，即使催缴占用费，收取的主体是政府部门而非原告。对于原告的电费、水费诉求，应当由政府相关的机关收取。3、对于违约金的问题：首先，原被告双方于2015年底已经对双方费用的缴纳达成一致，同森的刘总同意被告暂缓缴纳相关费用，等拆迁完毕再缴纳，因此，被告没有违约行为。其次，我国违约金属于补偿性质的，所涉房屋系违章建筑，属于非法牟利，不存在损失，所以从根本上不存在违约金的问题。4、因同森物业非正当理由拒绝签合同造成的前期投入及经营损失490000元主张赔偿。第三人王勤述称，其并非租赁合同主体，原告没有证据证明第三人为实际承租人和经营人，第三人非适格主体，应当驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人贺桂明、龙燕未作陈述。本院经审理认定事实如下：2010年3月4日，双流县人民政府（甲方）与成都同森投资集团有限公司(乙方，以下简称：同森投资公司)签订《双流·华阳·戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交BOT协议书》，协议中约定甲方授权乙方投资建设双流华阳戛纳码头酒吧街项目，并获得该项目的特许经营权，期限共计25年，期满后乙方负责将该项目移交甲方经营管理。并且约定了乙方在协议有效期内自行招商、合法经营。2010年6月1日，同森投资公司与原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称：戛纳湾公司）签订了商业委托书，同森投资公司委托戛纳湾公司负责由同森投资公司投资建设的双流县华阳滨河路“戛纳码头酒吧街”项目的商业管理及招商、出租等事宜，委托期限自2010年6月1日起至2019年8月31日，委托内容包含原告以自己名义与承租人签订《商铺租赁合同》并收取租金、全权处理因商铺租赁事宜发生的一切纠纷，包括但不限于催收租金、诉讼等。2010年8月3日，原告与被告张海峰签订《租赁合同》，约定原告将戛纳湾·休闲天地2号商铺（120㎡）出租给张海峰用于经营酒吧，租期为2010年11月1日起至2015年10月31日止；约定租金标准为：2010年11月1日至2012年10月31日的租金按每月80元/㎡给付租金，之后每年作为一期，自第三期开始，在上一期的基数上递增，即第三期开始，基本租金在上一期的基数上递增8%；合同还约定物业管理费为5元/㎡，即每月600元，租金及物业管理费及其他费用每三个月支付一次，关于承租人租赁铺面产生的水费、电费、气费、网络费、排污费等各类经营相关费用以及维护租赁物业经营运作而发生的一切费用，由原告每月末出具水、电、气费用缴费通知书；合同约定承租人于合同签订之日向原告交纳19200元保证金，合同终止时，保证金可用于冲抵承租人拖欠的租金、违约金。2011年8月3日，原告与被告签订《补充协议》，确认案涉商铺面积为178.71平方米，即租赁面积为178.71平方米；约定商铺租赁期为2011年5月1日至2016年4月30日。再查明，被告于2015年10月开始拖欠租金、物管费等费用，2016年4月30日租期到期后，被告未搬离店铺，原告通过在商铺门口张贴律师函以及向被告邮寄告知函等方式告知被告返还商铺。另查明，同森公司未取得涉案商铺的建设工程规划许可证。以上事实有原告提交的双方身份证明、《双流·华阳·戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交BOT协议书》、商业委托书、租赁合同、补充协议及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于案涉商铺租赁主体。戛纳湾公司受案涉商铺投资建设方同森投资集团的委托，全面负责招商、出租工作，并且以自己的名义与被告签订租赁合同，戛纳湾公司作为案涉商铺出租人是与本案有直接关系的当事人，故其提起本案之诉，原告主体适格。其次，关于案涉租赁合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，在无证据显示案涉商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明的情况下，本院认定戛纳湾公司与张涛之间的《租赁合同》无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”案涉《租赁合同》虽属无效，但张海峰实际占有使用商铺，应当支付房屋使用费。虽然被告提交光盘称，其未交租金的原因是原告公司一刘姓员工同意被告暂缓缴纳相关费用，等拆迁完毕再缴纳，但被告提交的视听资料证据系孤证，无法达到证明目的，且主张的未违约事实与本案的争议无关联性，本院不予采信。现租赁期限已届满，因此，对于原告主张返还租赁商铺、支付商铺占有使用费，本院予以支持。根据双方签订的《租赁合同》约定，2015年10月期间，案涉商铺每月租赁费为16675.8元[（80元/平方米/月×1.08×1.08）×178.71平方米]、2015年11月至2016年4月30日期间，案涉商铺每月租赁费为18009.9元[（80元/平方米/月×1.08×1.08×1.08）×178.71平方米]。则，被告应支付2015年10月至2016年4月30日期间的占有使用费为124735.2元（16675.8元/月+18009.9元/月×6个月），并自2016年5月1日起按照每月18009.9元的标准支付房屋占有使用费至返还租赁商铺之日止。现原告主张被告支付2016年4月30日前的占有使用费103952.65元，系对自身诉讼权利的处分，本院予以确认。关于原告主张第三人王勤、贺桂明、龙燕承担法律责任，根据合同相对性原则，王勤、贺桂明、龙燕并非租赁合同主体，原告也未能证明王勤、贺桂明、龙燕已实际占有并经营租赁房屋，故对原告主张王勤、贺桂明、龙燕承担腾退房屋、支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。再次，关于物管费、水电费。虽然双方在《租赁合同》中约定了租赁期内的物业管理、水费、电费、气费等费用由承租人承担，但收取该费用的权利主体应当为提供具体物业管理服务的物业管理公司及相关政府职能部门。因此，戛纳湾公司在并无证据证明其已代承租人支付了相应物管费、水电费的情况下，直接要求被告向其支付物管费、水电费，依据不足，本院不予支持。最后，关于被告主张赔偿。被告认为，由于原告无正当理由拒绝续签合同，造成其经营困难，应赔偿前期投入及经营损失490000元。本院认为，被告并未提起反诉，且被告作为商业经营者应清楚参与案涉商业投资所应承担的商业风险。现被告以原告拒绝续签合同、其经营状态为亏损等理由主张戛纳湾公司赔偿损失，因上述理由均属于被告应承担的商业风险范畴，且被告未提交充分证据证实其主张的损失数额，故对其主张本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张海峰于本判决生效之日起十五日内向成都戛纳湾商业经营管理公司返还租赁商铺；二、张海峰于本判决生效之日起十五日内向成都戛纳湾商业经营管理公司支付房屋占有使用费（截至2016年4月30日止产生的房屋占有使用费为103952.65元，自2016年5月1日起按照每月18009.9元的标准支付房屋占有使用费至返还租赁商铺之日止）；三、驳回成都戛纳湾商业经营管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，由原告成都戛纳湾商业经营管理公司负担1555元，由被告张海峰负担1685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  罗秦瑶二〇一七年五月十八日书 记 员  张 莉