河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0211民初491号原告开封市金鑫源办公机具有限公司。住所地开封市汴京路**号。统一社会信用代码9141020367166510XJ。法定代表人朱红，公司经理。委托代理人徐志刚，公司法律顾问，特别授权代理。委托代理人韩胜利，公司法律顾问，特别授权代理。被告李阳，女，汉族，1976年9月3日生，住河南省顺河回族区。委托代理人潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，特别授权代理。被告霍高朋，男，回族，1979年2月23日生，住河南省开封市鼓楼区。委托代理人高洪，男，汉族，1975年8月25日生，住河南省开封市顺河回族区。与被告霍高朋系表亲关系，特别授权代理。委托代理人谢灿锦，河南时代律师事务所律师，特别授权代理。原告开封市金鑫源办公机具有限公司（以下简称金鑫源公司）诉被告霍高朋、李阳租赁合同纠纷一案，于2017年2月14日立案受理后，由审判员徐跃独任审理，于2017年4月20日公开开庭进行审理，原告金鑫源公司的委托代理人徐志刚，被告霍高朋的委托代理人谢灿锦、高洪，被告李阳及其委托代理人潘胜超到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判员徐跃、付艳宇、陈伟组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行审理。原告金鑫源公司的委托代理人徐志刚、被告霍高朋的委托代理人谢灿锦、被告李阳均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告金鑫源公司诉称，2012年被告霍高朋与开封市三毛物业管理有限公司（以下简称三毛公司）签订租赁合同一份，约定三毛公司经位于未来店一楼实际面积125.7㎡的场地出租给被告霍高朋用于商业经营，每月租金28000元，租赁期限为2012年4月6日至2012年12月5日止。合同期满后，被告霍高朋和三毛公司未续签合同，被告霍高朋继续使用租赁场地，三毛公司未提出异议。2013年2月8日，三毛公司登记注销。2012年11月1日，原告金鑫源公司与开封市中瑞时代商贸有限公司（以下简称中瑞时代公司）签订租赁合同，约定由中瑞时代公司承租三毛未来大厦，年租金为100万元。因本案涉诉的房产所有人为原告金鑫源公司，故原告金鑫源公司委托开封市鼓楼区金博设计装饰工程部对租赁场地的设备进行拆除，并支付拆除费、搬运费共计3700元。中瑞时代公司于2015年4月1日起诉本案霍高朋租赁合同纠纷，经开封市两级法院审理，认为应由房产所有人的原告金鑫源公司向被告主张该权利，故判决驳回开封市中瑞时代公司的起诉请求。另被告霍高朋于2013年8月5日与本案被告李阳签订餐厅转让合同将涉案场地转让，因此二被告应当承担连���责任。故原告诉至法院请求依法判令被告支付原告金鑫源公司2014年1-5月的租金137290元，水电费2248元，清场费3700元，违约金84000元，以上共计227238元。被告霍高朋辩称，租金收据是三毛公司出具，并非原告金鑫源公司，虽然三毛公司于2013年2月28日注销，但诉讼主体资格并未丧失，根据合同相对性，由原告起诉租金主体不适格。2014年1月20日，三毛公司擅自断电导致被告李阳餐厅无法经营，三毛清场后于2014年5月又将房屋出租。由此造成一系列的责任、后果和违约均应由三毛公司承担。现原告起诉被告要求支付租金137290元，水电费2248元，清场费3700元，违约金等费用不能成立，且原告要求水电费，租金等已经超过诉讼时效，法院应当驳回原告的请求。被告李阳辩称，从事实上看，三毛公司与被告霍高朋于2012年4月6日签订房屋租赁合同，租赁期限截止至2012年12月5日，期满后未续签。2013年2月28日三毛公司注销。被告李阳于2013年8月5日与高洪签订《富尔佳餐厅转让合同》后开始使用该租赁房屋，2014年1月20日因三毛公司给被告李阳断电造成餐厅无法经营，5月三毛公司又将该房屋收回并对外出租。从法律上看，三毛公司与被告霍高朋是租赁关系，系合同的双方当事人，被告李阳与高洪、霍高朋之间属于房屋转租关系。三毛公司虽已注销，但其诉讼主体资格并未丧失，故由原告起诉于法无据。且原告与三毛公司及被告霍存在事实上的租赁关系，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。现原告主张2014年1月至2014年5月期间的租金已超过诉讼时效。原告于2014年1月对被告李阳停电，5月将该租赁场地收回，期间产生的水电费，不应当由被告李阳承担。2015年5月后，原告为其自身利益委托相关人员对租赁场地进行拆除，故该费用不应当由被告李阳承担。三毛公司对被告李阳停电造成被告李阳无法经营，已构成违约，原告起诉违约金无事实及法律依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据1、2015年金民初字第574号金明区法院民事判决书及2016豫02终1390号判决书各一份，证明原告的主体适格及就租金等费用已经被审理查明，也证明原告的起诉未超诉讼时效；2、2016豫02民终631号判决书一份，证明对原告的诉求，二被告均应当承担责任；3、另提交三毛物业注销登记核准通知书复印件一份，说明2013年2月份，三毛公司已经注销；4、提交金鑫源和中瑞时代公司房屋租赁合同一份，证明三毛物业注销后由中瑞公司进行物业管理，按原合同条款继续履行；5、提交中瑞公司证明一份，证明中瑞公司已经不再拥有物业管理权，已经由原告收回，由原告负责管理，以前产生的债权债务也由原告负��处理；6、提交房屋产权证复印件一份、房产分户图复印件一份，证明原告是所涉房产的产权人；7、解除合同通知书复印件一份，证明2014年5月份，中瑞向富尔佳发出通知，要求解除合同；8、证明复印件一份、收条复印件一份，证明由鼓楼区金博设计装饰工程部对富尔佳进行了场地清理并产生相关费用3700元。被告霍高朋对原告提交的证据1、2真实性无异议，但不能证明原告的主张及原告诉讼主体资格适格，原告称诉讼时效未超过没有依据；拆除等费用应当由原告自行承担。即使不说主体问题，也应当由被告李阳承担。因631号判决书载明在2013年8月份以后，实际承租人是李阳。2014年1月20日由于三毛公司给李阳停电，造成李阳无法经营。此后的租金不应由被告承担。对原告提供的合同真实性无异议，但是对证明的目的有异议，虽未续签合同，但与三毛物业公��形成不定期的租赁合同，中瑞公司并未与霍高朋有过任何物业方面的管理合同，对于3注销通知书为复印件，请法院进行核实，虽然三毛公司注销了，但仍然在履行法人的权利和义务，且通知书上中瑞时代印章是其擅自加盖，与本案无关系。对房屋租赁合同真实性不予认可，无法证明中瑞时代进行了后期管理，在2013年出具的票据中显示仍旧使用的是三毛公司内部专用章，并未显示中瑞时代的章，注销通知书上显示注销时间为2013年2月28日，原告所述三毛公司注销才有中瑞时代公司接管与事实不符，租赁合同签订时间为2012年11月1日，房屋租赁合同与本案无关，对中瑞时代的证明真实性不予认可，中瑞时代并未参与物业管理，对房屋产权证、分户图、解除合同通知书为复印件真实性不予认可，与本案无关，解除合同通知书从未见过。对于鼓楼区金博设计装饰工程部的证��复印件一份、收条复印件一份的真实性不予认可，被告李阳对原告提供的证据1,2真实性无异议，对证据1中当时起诉的是开封中瑞时代公司，而本案的原告是金鑫源公司，中瑞时代与金鑫源公司间也是租赁关系，因此由于双方系不同事实主体资格及法人公司，在法律上不能互为替代发生法律关系，本案中显示内容看在2012年4月至12月是由三毛公司与被告霍高朋签订租赁合同，由于三毛公司于2013年被注销，但涉及到在租赁期间的债权债务并未进行清理，故本案漏掉了三毛公司。由于三毛公司诉讼主体资格仍然存在，根据合同相对性，应当由三毛公司主张。原告主张的租赁费是2月14日起诉的，主张的是2014年1月至5月的租金，根据法律规定涉及租金的诉讼时效为1年。故原告已经超过诉讼时效。清偿费、违约金与被告无关。请求法院驳回对被告李阳的起诉。对原告提供证据3与霍高朋的租赁合同与李阳无关，对证据4-8质证意见同被告霍质证意见。被告李阳为支持其应诉意见，向本院提交收款收据两张证明2013年5月、6月三毛公司注销以后还在主张权利。原告对被告李阳提交的证据认为该收据不应是李阳持有，上印有三毛公司内部专用章，而非三毛公司收费专用章，对证据不予认可。被告霍高朋对李阳提交收据真实性无异议，三毛公司内部专用章就是三毛公司专用章，三毛公司自2012年4月份以来一直出具收据上的印章均是三毛公司内部专用章，在2013年2月三毛公司注销后，仍是继续行使自己的权利使用同一枚印章。原告提交的证据经庭审质证，对原告提交的证据1、2因二被告对证据的真实性无异议，该证据的真实性，本院予以确认。对证据3、4、5、6、7，二被告有异议，但以上证据相互印��，可以证明本案事实，故证据的效力，本院予以确认。对证据8，因二被告有异议，不能证明与本案有关，证据效力，本院不予确认。经审理查明，2012年三毛公司与被告霍高朋签订租赁合同，约定三毛公司将位于未来店一楼实际面积为125.7㎡的场地出租给被告霍高朋，租金为每月28000元，租赁期间为2012年4月6日至2012年12月5日，合同期满后，双方未续签租赁合同，被告霍高朋继续使用该租赁场地。2013年8月5日，被告霍高朋与李阳间签订餐厅转让协议，涉案场地由承租人被告霍高朋转租给被告李阳。2014年1月20日，被告李阳经营的餐厅因未交纳2014年1月的租金被断电，造成被告李阳无法经营。现原告金鑫源公司向二被告催要2014年1月至2014年5月期间的租金、水电费、清偿费及违约金未果，故诉至法院，要求解决。另查明，涉案场地所有权人为原告金鑫源公司。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，三毛公司将涉案场所于2012年4月6日出租给被告霍高朋，截止至2012年12月5日期满后未续签。2013年2月28日三毛公司注销。被告李阳于2013年8月5日与高洪签订《富耳佳餐厅转让合同》后开始使用该租赁房屋。在此期间三毛公司于2013年2月28日注销。被告李阳便与作为涉案场地的实际所有人的原告金鑫源公司间形成事实不定期租赁关系，原告金鑫源公司对该场地的承租人李阳有租金的请求权，故二被告辩称原告金鑫源公司主体不适格的理由，本院不予采纳。2014年1月20日被告李阳经营的餐厅被断电造成其无法正常经营，致使合同目的不能实现，视为原告金鑫源公司和被告李阳的不定期租赁关系于2014年1月20日解除。故对原告金鑫源公司主张的2014年1月5日至2014年1月20日的租金，本院予以支持，对2014年1月21日至2014年5月31日期间的租金，本院不予支持。对原告金鑫源公司主张的违约金、水电费，因证据不足，本院不予支持，清场费发生在合同解除后，不应由二被告承担，故对原告金鑫源公司主张的清场费，本院不予支持。因涉及该租金的诉讼自2014年，纠纷已经成讼，均因诉讼主体问题并未解决，可视为诉讼时效中断，故二被告辩称超过诉讼时效的意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李阳于本判决生效之日起十日内支付原告开封市金鑫源办公机具有限公司2014年1月5日至2014年1月20日的租金14000元；二、驳回原告开封市金鑫源办公机具有���公司对被告霍高朋的诉讼请求；三、驳回原告开封市金鑫源办公机具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4708元，由原告开封市金鑫源办公机具有限公司承担4558元，被告李阳承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长 徐 跃审判员 付艳宇审判员 陈 伟二〇一七年五月二十五日书记员 耿枫游