湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初5593号原告：梁英，女，1957年1月30日出生，汉族，居民身份证地址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号长源大厦2401、2402室。法定代表人：罗钧，总经理。被告：刘晓东，男，1974年3月28日出生，汉族，居民身份证地址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：周亚平，湖北易斯创律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。负责人：高钧平，行长。委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，公司员工。原告梁英诉被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、刘晓东，第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由审判员李红鹰担任审判长，与人民陪审员翁月芬、朱爱民组成合议庭，因被告联友公司下落不明，本院于2016年10月27日在《人民法院报》上向被告联友公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭组成人员通知书、廉政监督卡，于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告梁英及其委托诉讼代理人王盟盟、被告刘晓东的委托诉讼代理人周亚平、第三人中行江汉支行的委托诉讼代理人毛进军、张峥辉到庭参加诉讼，被告联友公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁英诉称，原告与被告联友公司于2002年7月12日签订了《武汉市商品房买卖合同》，联友公司将其开发的位于武昌区中华路都景园1栋1-13-2房屋作价365500元售给原告，并约定了逾期办证的违约条款。原告按约通过首付和贷款形式向联友公司付清了全部购房款，联友公司向原告出具收款凭证，贷款业已结清。此后联友公司向原告交付了上述房屋，原告一直居住使用至今。但是，联友公司至今未能配合原告办理上述房屋的房地产权属证书。现经原告发现，联友公司为了自用资金需要，以虚假房屋买卖形式与刘晓东签订房屋买卖合同，向第三人按揭贷款，刘晓东与第三人签订了《零售贷款抵押合同》，并办理了预购商品房合同抵押权。原告认为，原告与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系真实意思表示，原告付清全部购房款，并一直居住使用该房屋，是该房屋的真实购买者，《武汉市商品房买卖合同》具备法律效力。而联友公司与刘晓东签订的房屋买卖合同并无买卖房屋的意思表示，实际是为套取贷款，应属无效合同，刘晓东并无房屋权利，与第三人签订的《零售贷款抵押合同》无效，被告和第三人应当解除预购商品房合同抵押权。根据合同约定和法律规定，联友公司逾期未为原告办理房地产权属证书，应当承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、原告梁英与被告联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-13-2的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、被告联友公司与刘晓东签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、被告刘晓东与第三人中行江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、被告和第三人解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、被告协助原告办理诉争房屋的房地产权属证书；6、被告向原告支付逾期办证违约金3655元；7、本案诉讼费、查询费等费用由被告承担。庭审中，原告明确第4、5项诉讼请求中的被告是指被告联友公司、刘晓东，第6、7项诉讼请求中的被告是指被告联友公司。原告梁英为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、原告身份证、被告联友公司工商公示信息，拟证明原、被告的主体身份。证据二、2002年梁英与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、联友公司出具的付款收据4张、武汉农村信用社借款凭证1张、借款利息收据2张，拟证明原告从被告联友公司购房并付清全部购房款的情况。证据三、电费单5张、水费单2张、梁英出具的情况说明1份及照片1张、社区证明1份，拟证明诉争房屋由原告梁英实际居住使用。证据四、刘晓东与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、刘晓东与第三人中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》、武汉市房屋抵押记载信息单，拟证明联友公司以虚假房屋买卖形式与被告刘晓东签订房屋买卖合同，刘晓东并无房屋权利，抵押权无效。证据五、武汉市武昌区房产交易管理所查询档案服务费发票2张，拟证明原告到房管部门查询涉案房屋状况而支出的事实。被告联友公司未作答辩，亦未提交证据。被告刘晓东辩称，刘晓东与中行江汉支行不存在贷款关系。联友公司为了获取贷款，与中行江汉支行串通，盗用刘晓东之名签订虚假合同，中行江汉支行将本应发放给刘晓东的贷款发给联友公司，并由联友公司一直使用。刘晓东因为自己购房，在申办购房贷款时知晓有不良信用记录后，与中行江汉支行沟通，银行也口头表明该贷款与刘晓东无关。刘晓东因办理购房贷款需要，被迫无奈，向中行江汉支行偿还了部分贷款，刘晓东对此项虚假贷款既未参与，也不知晓。被告刘晓东为支持其辩解意见，提交以下证据：证据一、刘晓东身份证，拟证明身份信息。证据二、《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，拟证明中行江汉支行与联友公司串通，盗用刘晓东名义，签订贷款合同的事实。证据三、个人信用报告、按账户查询剩余还款计划、中国银行转账回单、招商银行转账汇款电子回单6份，拟证明刘晓东与中行江汉支行不存在贷款事实，刘晓东为了避免个人信用的受损于2016年7月开始支付贷款，不是对虚假贷款事实的承认，中行江汉支行应当将刘晓东偿还的贷款退还刘晓东。第三人中行江汉支行辩称，我们有公证书，可以表明刘晓东知晓此事。我们已经取得物权，债权不能对抗物权。我们可以协商解决，这个事确实是一房两卖。第三人中行江汉支行为支持其辩解意见，提交以下证据：证据一、刘晓东身份证和户口簿的复印件，拟证明刘晓东办理抵押时向银行提供身份证明的事实。证据二、公证书1份，拟证明刘晓东在借款合同和抵押合同上的签名是真实的。证据三、联友公司向贷款人开具的收据，《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》、《武汉市期房抵押证明》，拟证明刘晓东与中国银行签订贷款合同，合同真实有效，并且中行江汉支行已取得抵押权的事实。经庭审举证、质证，被告联友公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告对被告刘晓东提供的证据一无异议，对证据二中抵押合同认为是无效的，刘晓东无权用原告房屋进行抵押贷款，对证据三认为与原告无关。原告对第三人提供的证据一的真实性无异议，对证据二认为是无效的，对证据三中的抵押合同认为是无效的，刘晓东无权用原告房屋进行抵押，对借款合同认为与己无关。被告刘晓东对原告提供的证据一、五的真实性、关联性无异议，对证据二、三认为与己无关，对证据四认为是联友公司与银行串通签订的虚假合同，刘晓东与中行江汉支行不存在借款事实。被告刘晓东对第三人提供的证据一的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。刘晓东从2003年5月起在与联友公司关联企业武汉华纳公司供职，联友公司盗用刘晓东资料，与银行串通进行贷款。公证书上的表述有歧义，刘晓东是在2003年5月4日签订合同，2003年6月9日银行代理人签订的合同，时间上有冲突，认为公证书是虚假的，刘晓东本人表示未按手印和签字。第三人中行江汉支行对原告提供的证据一、二、三、五认为与己无关，不予质证，对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为有公证书证明刘晓东签订了贷款合同和抵押合同，并且去房地局办理了抵押登记。第三人中行江汉支行对被告刘晓东提供的证据一、二、三真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同是刘晓东本人签订的，是真实的。本院对双方无异议的证据的证明效力予以确认。对第三人中行江汉支行提供的公证书载明，刘晓东于2003年6月9日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但上述两份合同刘晓东落款时间为2003年5月4日，公证书与实际不符，且与刘晓东陈述未与中行江汉支行签订合同相矛盾，本院不予采信该份证据。对双方有争议的其他证据的证明效力，本院综合当事人陈述及其他有效证据予以认定。经审理查明，2002年7月12日，原告梁英与出卖人联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：梁英以总价365500元购买位于武昌区中华路都景园13层D型号房，建筑面积172.5平方米；梁英在2002年7月12日付款205500元、借款160000元；2002年10月1日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。梁英于2001年8月30日付购房款2万元，2001年11月19日付款5万元，2001年12月3日付款3万元，2002年7月12日付款105500元，联友公司共向梁英出具4张收据，均载明：梁英购房款、十三楼D型、付款金额，加盖联友公司财务专用章。2002年7月25日，梁英向武汉市农村信用社借款16万元用于购房，至此梁英支付全部购房款。梁英陈述联友公司于2003年交付房屋后，一直由自己居住使用至今。另查明，2003年5月4日，联友公司与刘晓东签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：刘晓东以总价517500元购买位于都景园第1栋1单元13层2号房，建筑面积172.5平方米；首付157500元，银行按揭36万元；2003年10月1日前交房。2003年6月6日，武汉市武昌区房产管理局办理了该房屋的商品房买卖合同备案登记。被告刘晓东陈述未在购房合同上签字，也未实际支付过购房款，未占有使用该房屋。2003年5月，中行江汉支行与刘晓东签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：刘晓东向中行江汉支行借款36万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，刘晓东以中华路楚材巷161号1-1-13-2房屋为借款合同提供抵押。合同结尾处，借款人刘晓东签名按印，落款时间2003年5月4日，贷款人中行江汉支行签字盖章，落款时间2003年6月9日。2003年5月4日，联友公司为刘晓东上述贷款向中行江汉支行出具《不可撤销担保函》。2003年9月3日，中行江汉支行在武昌区房产管理局办理了编号为昌200303988预购商品房合同抵押权。被告刘晓东陈述未与中行江汉支行签订上述借款、抵押合同，亦未取得贷款。查明，原告梁英到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。庭审中，梁英陈述，与联友公司签订的购房合同中房屋地址都景园13层D型号房，同联友公司与刘晓东签订的购房合同中房屋地址都景园第1栋1单元13层2号房，以及房管部门登记备案的房屋地址都景园第1栋1单元13层2号房为同一房屋。本院认为，原告梁英与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助梁英办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给梁英，该合同已经实际履行，且房款已经结清，被告联友公司应当继续履行协助原告梁英办理房屋权属证书的合同义务。故对原告请求确认与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，被告协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。联友公司将本案诉争房屋出售给梁英后，又与刘晓东签订《武汉市商品房买卖合同》，将该房屋出售给刘晓东，并以刘晓东的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。被告刘晓东亦到庭陈述未与联友公司签订过购房合同，未交纳过购房款，亦未与中行江汉支行签订过任何合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，梁英要求确认联友公司与刘晓东签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。关于刘晓东与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，被告刘晓东到庭予以否认，因联友公司与刘晓东签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，刘晓东也无权将并非其本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了原告梁英的合法权益，故刘晓东与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故本院对原告梁英请求确认刘晓东与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，予以支持。联友公司将诉争房屋销售给梁英后，又与刘晓东签订武汉市商品房买卖合同，并将该房屋抵押给中行江汉支行用于贷款，导致梁英无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与梁英签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定：联友公司应当在交房之日起180天将材料报产权登记机关备案，否则梁英有权退房，但原告梁英一直占有使用诉争房屋，未提出退房要求，不符合要求被告支付逾期办证违约金的约定，故对原告请求判令被告联友公司承担逾期办证违约金2972元的诉讼请求，本院不予支持。关于梁英请求被告联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方的约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故本院对梁英的该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告梁英与被告武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、被告武汉市联友房地产开发有限公司与被告刘晓东签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。三、被告刘晓东与第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效。四、被告刘晓东、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200303988号期房抵押证明的手续。五、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告梁英办理房地产权属证书。六、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告梁英支付房产档案查询费110元。七、驳回原告梁英的其他诉讼请求。本案案件受理费6837元，公告费560元，合计7397元，由被告武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款原告梁英已垫付，由被告武汉市联友房地产开发有限公司随同上款一并付给原告梁英）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  李红鹰人民陪审员  翁月芬人民陪审员  朱爱民二〇一七年五月十一日法官 助理  邱一恒书 记 员  吴 迪