西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初5855号原告何春章，男，满族，1969年7月11日出生，住河北省承德市隆化县。委托代理人王世奎，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人王建武，陕西稼轩律师事务所律师。被告西安灿阳实业集团有限公司，住所地：西安市高新区唐延路25号银河科技公寓2幢1单元16层11605号房。法定代表人郁浩，该公司董事长。委托代理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。被告西安新昆房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技四路南侧心桥佳苑第1幢2单元3层20301号房。法定代表人李巍，该公司总经理。委托代理人陈禹臣，该公司员工。原告何春章与被告西安灿阳实业集团有限公司(以下简称灿阳公司)、西安新昆房地产开发有限公司（以下简称新昆公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何春章及其委托代理人王世奎、王建武，被告灿阳公司的委托代理人许强，被告新昆公司的委托代理人陈禹臣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月1日，原告与被告新昆公司签订了《商铺内部认购合同》，合同约定原告购买被告新昆公司开发的位于西安市高新区丈八北路西熙国际一层1016号商铺，商铺面积为55.38平方米，总价款为1537101元，被告新昆公司应于2015年12月31日前向原告交付该商铺。合同签订后，原告按照合同约定向被告新昆公司交付了购房款777101元，但被告新昆公司却一直未能取得该项目销售所需的证照，并且还将涉案项目转让给被告灿阳公司。2015年11月28日，原告与被告灿阳公司签订《业主退款协议书》，约定由于被告新昆公司已将涉案项目转让给被告灿阳公司，原告原先签订的《西熙国际商铺认购合同》、已交款项、违约责任等相关债权由被告灿阳公司全权负责；被告灿阳公司应在2016年1月31日前支付原告已交款项10%的违约金；被告灿阳公司应在2016年5月31日前支付原告已交款项本金部分。该退款协议达成后，被告灿阳公司并未按照协议约定支付相关款项。现原告诉至法院，请求判令：1、被告灿阳公司退还原告支付的购房款777101元；2、被告灿阳公司向原告支付违约金111385元（截止2016年1月31日），以及从2016年2月1日起，以购房款本金777101元为基数，按照每日万分之三，计算违约金直至清偿完毕之日；3、被告新昆公司对上述款项承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。被告灿阳公司辩称，涉案项目系被告灿阳公司从被告新昆公司承接，销售行为均发生在被告新昆公司开发之时，而此项目至今都未取得任何销售手续，因此被告新昆公司原签订的认购协议及之后的行为应该是无效民事法律行为，涉案的协议也系无效合同。基于合同无效，法院不应支持原告提出的巨额违约金及2016年2月1日之后的违约金。被告新昆公司辩称，被告新昆公司与被告灿阳公司签订的《三方转让协议》明确约定被告新昆公司在项目中拖欠的前期工程款、清退房屋销售款等有关的债权债务已经移交给被告灿阳公司，此类欠款应由被告灿阳公司处理，与被告新昆公司无关。被告新昆公司与被告灿阳公司之间的移交手续齐全，被告灿阳公司并未提出异议，被告新昆公司不应承担连带责任。经审理查明，2014年4月1日，原告与被告新昆公司签订西熙国际《商铺内部认购合同》，合同约定：原告预定被告开发的位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场一层1016号商铺，建筑面积为55.38平方米，单价为27755.52元，合同总金额为1537101元，原告在签约当日须支付房款首付777101元，其余760000元办理按揭贷款，合同有效期自2014年4月1日至2014年10月31日。合同另约定该商铺为独立产权商铺，被告新昆公司取得预售证后与原告签署正式的合同，若因被告新昆公司原因不能满足双方签约条件时，被告新昆公司须无条件退还原告所缴纳的全额款项并赔偿原告实交预付款10%的违约金且认购合同自动解除。据此，原告于签约当日按照合同约定向被告交齐首付款777101元。2014年10月30日，原告与被告新昆公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，合同主要内容与上述认购协议基本一致。2015年6月29日，被告新昆公司与被告灿阳公司、案外人陕西秦风贸易有限公司签订《合同权利义务转让协议》，协议约定被告新昆公司将其与陕西秦风贸易有限公司签订的《合作协议》中其权利义务转让给被告灿阳公司，被告新昆公司在涉案项目中拖欠的前期工程款、清退房屋销售款等与工程有关的债权债务以双方移交的清单为准，由被告灿阳公司负责处理。2015年12月4日，原告与灿阳公司签订《业主退款协议书》，协议约定因被告新昆公司将其开发的涉案项目转让给被告灿阳公司，由被告灿阳公司负责继续开发建设，原已认购的西熙国际项目的商铺、公寓、车位的业主由被告新昆公司移交给被告灿阳公司，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由被告灿阳公司全权负责，依据上述约定，经被告灿阳公司与原告共同协商，达成以下协议，以兹共同遵守。双方签订的协议第一条约定，针对退商铺的业主，被告灿阳公司同意给予已交款项10%的一年违约金，违约金于2016年1月31日之前支付原告，原告已交款项本金于2016年5月31日之前全部支付给原告。协议第二条关于款项支付细则及违约责任约定，被告灿阳公司须在2016年1月31日之前向原告支付10%已交款项的违约金，即77710元，被告灿阳公司须在2016年5月31日之前向原告支付商铺的已交全部款项。被告灿阳公司承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告灿阳公司承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约法律责任。上述协议另约定在签约时，原告持原认购合同、交款凭证、有效身份证件由被告灿阳公司进行登记核对，被告灿阳公司登记核对完毕后其原认购合同、收据继续由原告保存，被告灿阳公司付清退房主违约金和全部已交款项后，由甲方收回合同、凭证，双方协议解除。后被告灿阳公司向原告支付违约金31084元。审理中，原告主张10%的违约金应理解为每年10%，被告灿阳公司认为10%的违约金是一次性10%。被告灿阳公司认为每日万分之三的违约金约定过高，要求降低，原告认为该约定符合法律规定，且远远低于开发商的融资成本，不存在调整的基础。以上事实，有《商铺内部认购合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、《合同权利义务转让协议》、《业主退款协议书》、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为:当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被告新昆公司与原告签订认购协议后，又与被告灿阳公司签订《合同权利义务转让协议》，将其开发的涉案项目转让给被告灿阳公司，由被告灿阳公司负责继续开发建设，其在涉案项目中拖欠的清退房屋销售款等均由被告灿阳公司负责处理。后原告同意上述转让，并与被告灿阳公司签订《业主退款协议书》，约定由被告灿阳公司于2016年1月31日之前向原告支付已交款项10%的违约金即77710元，并于2016年5月31日之前将其收取原告的购房款本金777101元退还原告，如被告灿阳公司未能按时支付则需要承担每日万分之三的违约金。原告与被告灿阳公司关于该10%是一次性10%还是每年10%存在争议，虽然协议第一条关于10%的表述模棱两可，但第二条支付细则中已明确该10%为77710元，根据上下文理解，该10%应为一次性10%，故对于原告主张该10%系每年10%，本院不予支持。被告灿阳公司辩称每日万分之三的违约金约定过高，要求降低，但未提交证据证明，且现距离其承诺退款之日起逾期近一年，其行为明显显示其怠于退款，故对其要求降低违约金的辩称本院不予采信。被告灿阳公司应按照合同约定向原告退还购房款777101元，并支付以购房款本金777101元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年6月1日起计算至清偿完毕之日止的违约金。同时，被告灿阳公司也应向原告支付2016年1月31日之前的违约金77710元，由于被告灿阳公司已支付31084元，其应对剩余的46626元继续承担给付义务。至于原告要求被告新昆公司承担连带支付责任，其已同意被告新昆公司与被告灿阳公司之间关于涉案项目债权债务的转让，并已与被告灿阳公司签订退款协议，现退款主体应为被告灿阳公司，其要求被告新昆公司承担连带退款责任无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何春章返还购房款777101元并支付违约金46626元。二、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何春章支付违约金（以777101元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年6月1日计算至清偿完毕之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告何春章其余诉讼请求。本案案件受理费13620元，由被告灿阳公司承担。因原告已预交，被告灿阳公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  刘玉秀人民陪审员  顿纪斌二〇一七年五月十六日书 记 员  曹雪荣打印：相丽华校对：胡盼阳2017年月日送达