江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初1555号原告（反诉被告）：黄秀知，女，汉族，1985年8月5日生，住赣州经济技术开发区。委托代理人：杨承根，江西雩山律师事务所律师。被告（反诉原告）：赣州开发区建设投资（集团）有限公司，公司住所地：赣州开发区香江大道88号。法定代表人：翁毅军，系该公司经理。委托代理人：彭斌，江西南芳律师事务所律师。委托代理人：高杰，江西南芳律师事务所律师。原告（反诉被告）黄秀知被告（反诉原告）赣州开发区建设投资（集团）有限公司（以下简称赣州开发区建投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄秀知及其委托代理人杨承根，被告赣州开发区建投公司的委托代理人高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄秀知诉称：2014年8月5日，原告和被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同主要约定:1、原告购买被告位于赣州市商品房，建造面积为115.77平方米，总价款为656832元；2、被告应于2015年12月31日前交房；3、被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付日期第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金。原告按合同要求履行付款义务后，被告在2015年12月31日前未能完成商品房竣工验收并交房。后被告向原告出具逾期交房通知书：暂将房屋交付时间延期至2016年10月31日，并称将按照合同约定承担逾期交付的违约责任。被告逾期交付行为构成违约，应当依法承担违约责任，为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，希望法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金合计人民币43942元（计算至8月10日共223天：656832×0.03%×223），2016年8月11日之后逾期交房违约金按房屋买卖合同约定标准计算至被告竣工交房之日；被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）赣州开发区建投公司辩称：1、答辩人主张逾期交房的违约金过高，无相关证据证实，且在合同履行过程中原告违约在先，违约金应予以核减。2014年8月5日，原告与答辩人签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买答辩人位于赣州市商品房一套。合同明确了双方的权利义务。其中第五条明确约定“（1）银行按揭：买受人（原告）在签订或本合同前付清首期购房款计人民币壹拾玖万柒仟捌佰叁拾叁元整，签署合同当天支付壹拾陆万柒仟捌佰叁拾叁元整，第二部分首付款叁万元整于2014年8月12日支付。其余购房款计人民币肆拾伍万玖仟元整，由买受人办理银行按揭贷款。买受人应于本合同签订当日提交银行按揭贷款所需的有效相关证件等资料。并在出卖人通知要求的时间内和指定的地点办理完毕银行按揭手续。”原告交付房屋首付款的时间为2014年8月15日，第一部分首付款167833元逾期支付10天，第二部分首付款30000元逾期支付3天，已构成违约。对于剩余房款的支付，也没有在约定的时间内办理按揭手续，导致剩余房款也未能及时支付（剩余房款的支付时间为2015年7月7日），存在逾期付款的情形。由于原告存在违约，理应按照合同约定承担逾期付款违约责任，答辩人保留对原告违约行为的追诉权。原告主张的违约金过高，违约金应相当于违约所造成的损失，原告应举证证明答辩人逾期交房对其造成的损失数额。原告没有提供证据予以证实其实际损失是什么，且没有对损失多少进行证明，应承担举证不能的后果。且本案中，原告违约在先，对于违约金的计算标准，应以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。2、答辩人在施工期间遭遇暴雨，严重导致工期延长，根据合同约定工期予以顺延，合法有据。根据《赣州市商品房买卖合同》第八条约定，因出现不可抗力原因造成的工期延误，出卖人可以据实予以延期，而本案案涉工程在实际施工过程中，根据气象部门的降雨表可以反映存在遭遇大暴雨、超强特大暴雨的自然灾害，属于不可抗力的情形，大暴雨、超强特大暴雨期间无法正常施工，该部分时间应当作为房屋延期交付的正当理由，在违约金的计算中应当扣除强降雨天气的时间，符合双方合同的约定和法律的规定。3、答辩人已于2016年10月28日完成了案涉房屋竣工验收备案，并及时通知了原告办理房屋交接手续。答辩人就房屋存在逾期交付的情形已经告知了原告，并于2016年10月28日，取得了案涉商品房《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备了交房的所有条件，答辩人取得备案表后，按照合同的约定及时通知了原告交房，且原告也办理了房屋交房签收。据此，答辩人逾期交房的截至时间应确定在2016年10月28日。综述，原告违约在先，综合双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，违约金的计算标准应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，且根据相互抵扣的原则予以核减原告违约的违约金。恳请法院依法维护答辩人的合法权益！被告（反诉原告）赣州开发区建投公司反诉称：2014年8月5日，反诉人与被反诉人签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由被反诉人购买反诉人位于赣州市商品房一套。建造面积115.77平方米，房屋总价款为656833元。该合同明确了各自的权利和义务及违约责任的承担，其中被反诉人选择的是按揭付款，根据《合同》第五条约定，银行按揭：买受人在签订本合同前付清首期购房款计人民币197833元（含定金），其余购房款计人民币459000元由买受人办理银行按揭贷款，买受人应于本合同签订当日提交银行按揭贷款所需要的有效相关证件等资料，并在出卖人通知要求的时间内和指定地点办理完毕按揭手续，且补充协议第二条约定：如果买受人在出卖人通知之日起3日内未能前往银行办理按揭贷款手续，视为买受人逾期付款，出卖人有权按照本合同第七条约定追究买受人违约责任。但被反诉人并没有按照合同约定履行，且在反诉人通知办理并开具不动产预收款首付开票之日起三天后也未能提交银行按揭贷款所需的有效相关证件等资料，也未前往银行办理银行按揭手续，并签订《借款合同》，其行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《合同》第七条约定，被反诉人应当自逾期之日起，按日向反诉人支付逾期应付款万分之三的违约金，直至实际全额支付应付款之日止。本案中，被反诉人于2014年8月5日签订合同，但并没有按时付款，直到2014年8月15日才缴纳了首期房款，逾期了10天；剩余按揭付款的购房款也未能及时办理，反诉人为了协助其办理按揭贷款，于2014年8月15日给被反诉人开具发票，但是被反诉人直到2015年2月13日才与银行签订《借款合同》，逾期了95天，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为维护反诉人的合法权益，现依据相关法律规定向贵院提起反诉，恳请贵院依法判令被反诉人向反诉人支付逾期支付首付款的违约金593元、逾期支付按揭款的违约金13082元，共计人民币13675元；本案的诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）黄秀知针对反诉辩称：一．答辩人和被答辩人签订商品房买卖合同补充协议中关于业主承担逾期付款的违约责任的合同条款是无效。（1）被告提供的商品房买卖合同的补充协议为格式合同条款，合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中被告提供格式合同条款在双方签订购房合同时没有任何告知和提示，从补充协议格式看，段落紧密，字体一致，没有任何醒目特殊标志，被告没有任何证据能够证明自己已经采取合理方式进行告知和提醒。（2）商品房买卖合同补充协议中关于业主承担逾期付款的违约责任的合同条款明显加重购房者的付款责任。补充协议约定从被告通知购房者提供按揭贷款资料的4日内按揭款没有进入被告账户即为购房者违约。这个合同条款内容是没有实际履行可能性的，双方从签订购房合同，支付首付款，办理备案及开具首付款发票，办理预告登记，提供按揭贷款资料给合作银行审核，这些流程和程序都需要时间办理，况且购房者支付首付款并提供按揭贷款资料后剩下流程都是被告方在办理，因此购房者在支付首付款和按揭所需资料后，被告何时办理合同备案，预告登记，开具首付款发票及将按揭资料提供给银行，都是有被告掌握进行办理的，即使贷款审批通过后，银行何时放款，购房者是根本无法把握的。然而，在开发商提供的预售合同中，约定的却是贷款支付时间（银行放款时间），而不是贷款申请手续的完成时间，这个条款本身对购房者来说就不公平的。综上，被告以没有实际履行能力的格式合同条款来限制购房者的按揭贷款银行放款时间，明显加重了购房者的付款责任。根据合同法第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二．造成答辩人没有及时办理按揭贷款系被答辩人自身原因造成的。（1）购房者签订购房合同，已经支付首付款并提供按揭贷款资料后即履行合同义务，但是被告却没有及时办理按揭所需资料（出具首付款发票，办理备案及预告登记等），因被告管理混乱，人员流动大，根本就没有专门人员和购房者联系沟通，大多购房者都是多次催促开发商后才知道去银行办理按揭面签，但是被告开发商自身原因导致办理按揭贷款手续迟延、而银行发放按揭贷款并不为业主个人能力所能控制。开发商统一购房者办理贷款事宜，从开具首付款发票到提交贷款手续，全过程都在开发商的掌控之中。作为购房者，一般都相信开发商的实力，交给开发商办理之后很少过问，甚至也无法决定开具发票、提交贷款申请的时间，也就是说购房者并不是贷款的实际负责人，更不存在承担违约责任的问题。开发商恶意利用条款，却忽略了自身才是贷款的责任人，购房者不应当承担所谓的违约责任。（2）2014年12月底被告出售的房屋主体结构才正式封顶，按照银监会关于商业银行办理商业购房贷款的相关规定等行政法律和赣州地方政策规定，办理商品房按揭贷款的前提必要条件就是房屋主体结构封顶并取得房产部门预售许可证；赣州市公积金住房贷款的要求和前提也是要求开发商出售房屋主体结构封顶后才能申请。按照合同约定和办理按揭贷款流程要求，被告应当按照合同第四条关于办理按揭贷款约定在预售商品房主体结果封顶验收后通知业主办理按揭贷款手续，但是没有却没有履行自己的通知义务，造成办理按揭延后，因此2014年12月之前购房的在业主在签订购房合同时就实际无法办理按揭贷款的，没有任何实际履行可能，开发商以此要求业主承担所谓的逾期支付按揭款的责任是没有任何事实和法律依据的。三.被答辩人反诉答辩人承担首付款和按揭款违约责任已超过法律规定2年诉讼时效。本案合同签订时间为2014年8月5日，双方签订房屋买卖合同时间是确定的，合同条款也明确约定被告在购房者超过60日没有支付按揭购房款情况下可以解除合同，因此被告要求业主承担所谓违约责任，应当在2016年9月21日向法院提出主张，而被告为了拖延诉讼，在原告方多次催促下，直到开庭之日2016年11月21日才提出反诉，已经超过法律规定2年诉讼时效。即使按照被告说法和主张，被告提出反诉要求原告承担违约责任计算时间为开具首付款发票后的第四日，也就是说被告可以主张原告承担所谓违约责任应当在出具首付款发票后的2年零四天之前提出，而本案中被告直到2016年11月21日才向人民法院提出反诉，明显超过2年诉讼时效。综上，被答辩人提供格式合同条款关于业主逾期付款违约责任的条款是无效的；造成答辩人没有及时办理按揭贷款系被答辩人自身原因造成的，答辩人不存在所谓的逾期付款情形；被告要求业主承担逾期付款违约责任的反诉也已经超过法律规定的诉讼时效；被告反诉业主承担逾期付款违约责任的没有事实法律依据和证据支付，请求人民法院依法驳回反诉。经审理查明：2014年，原告（反诉被告）黄秀知欲向被告（反诉原告）赣州开发区建投公司购买其开发的预售商品房屋。同年8月5日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。双方约定：原告（反诉被告）购买的房屋的总价款为656833元；原告（反诉被告）在签订合同前付清房屋首付价款197833元；其余购房款459000元由原告（反诉被告）在签订合同当日提交按揭贷款所需的有效证件等资料，并在被告（反诉原告）通知要求的时间内和指定的地点办理完毕银行按揭贷款；被告（反诉原告）应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的条件的房屋交付给原告（反诉被告）；如原告（反诉被告）逾期付款，则原告（反诉被告）应从应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止每日按逾期应付款的万分之三标准承担违约金；若买受人选择银行按揭贷款方式支付购房款，有关银行按揭贷款手续由买受人自行负责办理。如原告在被告通知起3日内未能前往银行办理按揭贷款手续，视为买受人逾期付款。如被告（反诉原告）逾期交房，则被告（反诉原告）应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已收房款的万分之三标准承担违约金。同时双方还对房屋的面积确认及面积差异处理、房屋交付使用后相关权利义务、基础设施、公共配套设施等等进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）于2014年8月5日向被告（反诉原告）支付了房屋首付款197833元，2015年2月13日，原告（反诉被告）在公积金中心办理了贷款面签手续。2016年6月30日，被告（反诉原告）向原告送达逾期交付通知书，暂定房屋交付时间延期至2016年10月31日，并对2016年6月30日前的违约金做出承诺。在诉讼过程中，2016年10月28日，“丽景江山”一标段4楼竣工，同日勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五个部门在竣工验收备案表上签署“合格”意见。2016年10月28日，被告（反诉原告）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并要求原告（反诉被告）收房。原告认为被告逾期交房构成违约，遂向本院起诉，请求被告（反诉原告）支付自逾期之日起至交房之日止按购房款总额的每日万分之三支付违约金，诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未按合同约定按时支付首付款及按揭款，亦构成违约，请求原告支付逾期支付首付款的违约金593元，逾期支付按揭款的违约金13082元，共计人民币13675元，反诉费由原告（反诉被告）承担。另查明：被告赣州开发区建投公司于2014年11月7日与赣州市住房公积金中心建立公积金贷款合作关系。以上事实有原、被告的庭审陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告赣州开发区建设投资（集团）有限公司工商信息登记复印件、商品房买卖合同复印件、逾期交付通知书复印件、税务局预收款收据复印件；被告提交的营业执照、法人证、赣州市商品房买卖合同、首付款票据、按揭贷款手续及收款账户、竣工验收备案表、手机短信通知证明、EMS快递单、赣州市章贡区2013年8月到2016年10月逐日降雨量表、判决书等证据相互印证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该合同对原、被告均有约束力，原告应当按照合同约定的时间将购房款交付被告，被告应当按照合同约定的时间将房屋交付原告。被告在2016年10月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并通知原告收房，但该时间已超出原、被告合同约定的交房时间2015年12月31日共计302天，被告逾期交房构成违约，其应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金59509.06元（656833元×302天×0.0003），原告的该主张符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告于2014年8月5日已向被告支付了首付款197833元，已在约定的时间内向被告支付了该款，被告反诉要求原告承担迟延支付首付款违约金593元的理由不充分，对该请求本院不予以支持。原、被告双方约定“若买受人选择银行按揭贷款方式支付购房款，有关银行按揭贷款手续由买受人自行负责办理”。2014年11月7日，被告赣州开发区建投公司与赣州市住房公积金中心建立公积金贷款合作关系后，原告没有证据证明在约定的时间内向递交了合格、完备的按揭贷款相关资料，致使在2015年2月13日才与住房公积金中心办理面签手续，原告应当承担逾期付款的违约责任，但应给原告办理相关手续的合理时间，本院酌定合理时间为二个月，故原告逾期付款的时间为38天，逾期付款违约金为5232.6元（459000元×38×0.0003）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告赣州开发区建投公司应向原告黄秀知支付逾期交房违约金59509.06元；二、反诉被告黄秀知应向反诉原告赣州开发区建投公司支付逾期付款违约金5232.6元；三、上述判决一、二项互付款项相抵，被告赣州开发区建投公司仍应向原告黄秀知支付54276.46元。限被告赣州开发区建投公司于本判决生效后十日内付清。四、驳回被告赣州开发区建投公司的其他反诉请求。本诉受理费899元，由被告赣州开发区建投公司承担；反诉费64元，由原告黄秀知承担。如果被告方未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  叶廷庆人民陪审员  邬元沛人民陪审员  廖优萍二〇一七年五月二十一日代理书记员  刘宝珠