贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0382民初1296号原告：蔡丽，女，1985年2月14日出生，汉族，贵州仁怀市人。原告：周鹏，男，1983年12月8日出生，汉族，贵州仁怀市人。委托代理人：胡宇飞,贵州舸林律师事务所律师。代理权限为特别授权诉讼代理。被告:仁怀市旭华房地产开发有限公司，住所地:贵州省遵义市仁怀市中枢街道办事处国酒大道，统一社会信用代码91520382755375249U。法定代表人：申友贵，该公司总经理。委托代理人：刘晓广，男，1953年6月26日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系仁怀市旭华房地产开发有限公司公司员工，代理权限为特别授权诉讼代理。委托代理人：戴忠诚，贵州止争律师事务所律师。代理权限为特别授权诉讼代理。原告蔡丽、周鹏与被告仁怀市旭华房地产开发有限公司（以下简称旭华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡丽及委托代理人胡宇飞，被告旭华公司的委托代理人戴宗诚、刘晓广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡丽、周鹏向本院提出诉讼请求:一、因被告未按约定按时办理房屋产权证而产生的违约金32785.76元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在仁怀市盐津街道办事处杨堡坝社区开发的五福铭都房号为1-10-3号的房屋一套，建筑面积135.14平方米，每平方米4060元，房屋总价544614元。该买卖合同明确约定了双方的权利义务，第八章第二十二条约定了被告应于2015年4月10前办理商品房所有权初始登记，即办理大产权证，将有关文书交付原告，现被告已逾期办理一年半时间，应当承担违约责任，故诉至人民法院主张上述请求。被告旭华公司辩称:原告所诉没有事实依据和法律依据，应予以驳回诉讼请求。理由如下：一、本案原、被告签订商品房销售合同的时间是在2015年4月10日之后，故原、被告之间不受合同第二十二条约定内容的约束，对该问题应视为约定不明；二、被告没有在2015年4月10日前完成初始登记的结果不是被告的违约行为所致，而是行政机关的行政程序导致的结果，而引起行政程序滞后的原因是原告的维权行为所引起，按照原、被告签订的商品房买卖合同《附件十二》第4.3条的约定，被告对此不应该承担违约责任；三、如果人民法院认定被告应承担违约责任，则原、被告约定的违约金过高，在原告没有损失的情况下，请人民法院调减原告主张的违约金。本院经审理认定事实如下：被告旭华公司开发建设了位于贵州省××盐××街道办事处××社区××高层住宅小区五福铭都，并于2014年9月16日竣工验收，竣工验收备案表载明建筑面积111036.60㎡，建筑楼层（地下**、地上**）。2015年7月27日，原告蔡丽、周鹏与被告旭华公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买五福铭都小区第1幢10层10-3号房屋，建筑面积135.14㎡，套内建筑面积112.08㎡，该合同主要内容为：“出卖人与买受人按照套内建筑面积计价，该商品房单价4859.15元/㎡，总价款544614元,买受人以银行按揭方式付款，首期房款334614元，出卖人应在2014年10月10日前向买受人交付该商品房。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以本合同约定单价为结算依据，就产权登记套内面积与本合同约定套内面积差异部分，在办理房屋所有权证后据实进行结算，多退少补。转移登记（第二十二条第三款）：（一）出卖人承诺于2015年4月10日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，双方同意出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。本合同及附件共52页，一式五份，具有同等效力（第三十条）。”该合同第48页即《附件十二》第4项对产权登记问题作了补充协议，主要内容为：“若原告自己办理《房屋所有权证》的，由原告自行到房地产行政主管部门缴纳契税、印花税等费用并办理相关手续（4.1条）；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，被告在履行协助办证义务的前提下，如非被告责任造成的时间延误，被告不承担任何违约责任（4.3条）。”该《附件十二》落款签订日期为2013年4月15日。合同签订后，原告向被告支付首付款334614元，银行贷款支付210000元，共计支付房款544614元，被告按期向原告履行了交付房屋的义务。另查明：2014年7月10日，被告委托仁怀市城市房地产测绘所对五福铭都小区房屋面积进行测绘，该所于2014年9月2日作出房产实测报（2014）第00055号测绘报告，该报告结果为：房屋总楼层37层、房屋总建筑面积109095.86㎡、套内面积92047.28㎡、分摊面积17048.58㎡。其中商业面积11387.13㎡、住宅面积79384.61㎡、车库面积18324.12㎡。因该小区业主对房屋测绘面积、公摊面积等问题持异议，并向相关部门进行反映，故被告委托遵义市规划设计院于2015年5月20日对该房屋进行第二次测绘，该设计院于2015年5月21日作出2015-GH-64号竣工测量技术报告，测量总结结论为：实测总面积112661.30㎡，其中，车库面积18663㎡、住宅面积79357.50㎡、商业面积11942.10㎡、架空面积2968.70㎡。因该小区业主对测绘报告不予认可，被告再次委托仁怀市城市房地产测绘所进行第三次测绘，该所于2016年9月21日作出房产实测报（2015）第00063号测绘报告，该报告结果为：房屋总楼层36层、房屋总建筑面积109111.69㎡、套内面积92057.38㎡、分摊面积17054.31㎡。其中商业面积11435.11㎡、住宅面积79083.24㎡、车库面积18593.34㎡。经过三次测绘后，被告于2016年9月28日完成初始登记，原告及其他业主自行或委托被告办理了业主个人的房屋所有权证。现原告以被告未按期完成初始登记、逾期办理大产权证为由要求被告承担违约责任，支付违约金32785.76元，具体计算为（544614元×2÷10000）+（544614元×2÷10000×300天）。被告向本院提交的“关于请求严查和重处仁怀市五福铭都楼房违法建设存在安全问题紧急请示报告”显示，五福铭都小区业主或业委会就个别业主对住房进行改造等问题于2015年2月开始向相关部门进行反映、维护权利。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记，通过确权以后，房开商取得《房屋所有权证》，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。根据中华人民共和国建设部发布的建设部令第168号《房屋登记办法》第三十条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明……（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”及第三十一条：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”的规定，被告有义务完成房屋初始登记，并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知原告可以自行申请房屋过户登记。但在本案中，原、被告所签订合同的时间在合同载明初始登记的时间即2015年4月10日之后，且原、被告均予以认可在签订买卖合同时原告未要求被告出示初始登记文书，双方也未对初始登记时间进行另行约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，该房屋已竣工，被告应在签订《商品房买卖合同》之日起90日内（即2015年10月27日）完成房屋初始登记,逾期，则应承担违约责任。而被告认为逾期办证是行政机关的行政程序导致的结果，应适用《附件十二》第4.3条的免责情形予以免责，若被告需承担违约责任则请求调减违约金。故本案争议焦点为被告是否存在不予承担违约责任的免责情形以及违约金的确认问题？一、尽管原、被告签订的《附件十二》落款时间为2013年4月15日，但结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第三十条关于“本合同及附件共52页，具有同等效力”的约定和《附件十二》为第48页的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）……；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……。”的规定，可以认定《附件十二》作为《商品房销售合同》的组成部分，为同一时间签订，故《附件十二》对双方当事人具有约束力，对该《附件十二》4.3条中免责条款的约定，因被告所举证据不能证明本案所涉逾期办证系行政部门的工作原因导致，故该免责情形在本案中不予适用。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中，1、被告对逾期办证不存在主观故意。房屋测绘报告是申请房屋所有权初始登记的必备材料之一，被告在2014年7月委托仁怀市城市房地产测绘所对五福铭都小区房屋面积进行测绘，因小区业主对测绘报告的房屋面积、公摊面积等问题持异议进行第二次、第三次测绘。第一次、第三次测绘结论中房屋总建筑面积、套内面积、分摊面积的面积误差值相对较小，且原、被告在签订买卖合同时对房屋面积的误差问题已有预期并约定了处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条亦明确规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……。”故在商品房买卖交易市场中，一定范围内的房屋面积误差应是允许的，而小区业主的维权行为以及相关行政部门在没有房屋测绘报告的情况下不予进行初始登记的行为也不在被告可控范围内，原告在审理过程中亦未向本院提交证据证明被告存在具体的违约行为直接引起本次房屋初始登记未按期完成，故按《商品房买卖合同》第二十二条第三款履行将导致显示公平。2、原告在支付房屋价款后，被告已按期履行交付房屋的义务，原告在审理过程中也未向本院提交证据证明其因被告未按期完成初始登记所遭受的实际损失。据此，原、被告在2015年7月27日签订《商品房买卖合同》后，被告客观上没有在合同签订之日起90日内完成初始登记，应对原告承担相应的逾期办证违约责任，但因被告对逾期办证没有主观故意，且原告也未举证证明其因逾期办证遭受的实际损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告所持调减违约金的辩解理由，本院予以采信。本院酌情调减违约金按已付房款日万分之一计算。原、被告签订《商品房买卖合同》在2015年4月10日之后即2015年7月27日，被告应在2015年10月27日前完成初始登记后原告才能办理《房屋所有权证》，但被告实际在2016年9月28日完成初始登记。结合原告在庭审中明确主张计算违约金起止时间为2015年4月10日至2016年8月10日（要求前180天即2015年10月10日前按购房款万分之二计算违约金，后300天按购房款日万分之二计算违约金）的请求，故本案应按282天（2015年10月28日至2016年8月10日）计算违约时间。对原告要求被告按（544614元×2÷10000）+（544614元×2÷10000×300天）计算承担违约金32785.76元的主张。本院予以调减计算违约金为15358.11元（544614元×0.0001×282天），超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、限被告仁怀市旭华房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告蔡丽、周鹏违约金15358.11元。二、驳回原告蔡丽、周鹏的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元（已减半收取），由原告蔡丽、周鹏承担155元，由被告仁怀市旭华房地产开发有限公司承担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  薛荣澍二〇一七年五月十七日书记员  聂 会