北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初6904号原告李翔，男，1963年6月29日出生，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托代理人李显琴，北京市中孚律师事务所律师。被告北京航星机器制造有限公司，住所北京市东城区和平里东街11号。法定代表人孙绍明，董事长。委托代理人赵×，男，1962年11月10日出生，北京航星机器制造有限公司职员，住址北京市东城区。被告北京强佑房地产开发有限公司，住所北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼10层1043室。法定代表人李小波，董事长。委托代理人孟中辉，男，1979年1月2日出生，北京强佑房地产开发有限公司职员，住址河北省石家庄市。原告李翔与被告北京航星机器制造有限公司（军工企业代号国营第二三九厂，以下简称航星公司）、被告北京强佑房地产开发有限公司（原名称北京强佑房地产开发公司，2010年3月变更为现名称，以下简称强佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李翔委托代理人李显琴，航星公司委托代理人赵×，强佑公司委托代理人孟中辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李翔向本院提出诉讼请求：要求强佑公司于15日内为李翔办理北京市朝阳区×××8号院2号楼2层0210号房屋（以下简称涉案房屋）过户登记及不动产权证书。事实和理由：1999年2月9日和2001年1月3日，航星公司与强佑公司先后签订《民旺胡同一、二、三巷危改小区项目联合建设协议书》（以下简称《联建协议》）及《补充协议》，约定原为和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁准备的×××8号院2号楼60套现房，作为强佑公司与航星公司结算50余户拆迁补偿费的互抵物，由强佑公司将房屋产权证办理到航星公司指定人名下，十日内办理60套房屋交接手续，一年内办理完成住户房屋产权手续；如因产权发生争议或不能如期办理，强佑公司承担一切法律责任。2001年1月8日，航星公司与李翔签订《航星公司分配住房协议书》（以下简称《分房协议书》），李翔据此取得并实际入住了涉案房屋，房屋面积71.25平方米。但是，强佑公司只给60户中的2户办理了房屋所有权证，拒绝为李翔办理房屋所有权证。为维护合法权益，现诉至法院。航星公司辩称：1999年2月9日，航星公司与强佑公司签订《联建协议》，并于2001年1月3日签订《补充协议》，约定原为和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁准备的×××8号院2号楼60套现房作为强佑公司与航星公司结算50余户拆迁补偿费的互抵物，由强佑公司在一年内将房屋产权办至航星公司指定人员名下。航星公司分别与60名员工签订相关协议，60名员工入住已长达16年之久。强佑公司应当履行约定义务，为李翔办理产权过户登记和不动产权证书。强佑公司已经取得涉案房屋的产权证，已经具备为个人办理房屋过户登记和不动产权证书的条件。强佑公司已经给60户中的两户办理房屋过户登记和房屋产权证。2015年，强佑公司组织包括李翔在内的60名住户填写办证文件并提交身份证复印件等用于办理房屋产权证。此后，强佑公司给60名住户中的两户龚××和张××办理了房屋产权过户登记和房屋产权证，办证过程中，强佑公司以每平方平3800元的价格分别向龚××和张××收取了房屋面积差价款。航星公司与强佑公司签订《补充协议》约定的权利义务独立于《联建协议》。强佑公司于2011年持《补充协议》将航星公司诉至法院，要求支付×××楼房款和补偿款1287376.9元，该判决生效后航星公司已经履行了给付义务。航星公司于2010年将强佑公司诉至法院，要求交付位于东城区和平里东街的还建房屋。后在法院主持下，强佑公司向航星公司交付了还建房屋，案件已经审结。由此可见，强佑公司强调的“一并进行结算”没有事实和法律依据。根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十七条规定，李翔有权根据《补充协议》直接要求强佑公司为其办理房屋产权过户登记和不动产权证书，李翔系本案适格原告。航星公司同意李翔的诉讼请求。强佑公司辩称：不同意李翔的诉讼请求，亦不认可航星公司的答辩意见。强佑公司与航星公司就民旺小区签署《联建协议》，强佑公司投资建房还给航星公司，建设用地上未安置完的拆迁户以货币补偿方式安置。此后，双方签署《补充协议》，约定强佑公司将60套房屋交给航星公司指定的职工。后航星公司与李翔签署了《分房协议书》，将涉案房屋出售给李翔。但航星公司并未依约支付相应的房款。为此，强佑公司采取诉讼方式才向航星公司收回了部分房款。之后，因房屋测绘面积发生变化而产生差价款，航星公司尚未将差价款支付强佑公司。另外，由于航星公司不履行办理规划等相关手续，致使双方联建的综合楼项目至今无法通过规划验收，强佑公司因此造成巨大的经济损失，航星公司对强佑公司损失没有任何补偿。就李翔的诉讼请求而言，强佑公司并非本案适格被告，强佑公司与李翔之间没有房屋买卖或拆迁等任何法律关系。李翔取得涉案房屋是因为《分房协议书》，办理产权事宜应向航星公司主张，与强佑公司无关。此外，根据《补充协议》约定，强佑公司为航星公司员工办理房屋所有权证，实际上形成了航星公司与强佑公司的委托关系，即使强佑公司未履行办理房屋所有权证的义务，也应该是航星公司向强佑公司主张权利，李翔没有直接向强佑公司主张办证的权利。而且，强佑公司与航星公司所签《联建协议》及《补充协议》是不可分割的统一体，在航星公司未履行相关义务的情况下，强佑公司有权拒绝履行相应的义务。随着政策法规的调整，现不清楚涉案房屋能否办理不动产权证书，所有责任都是航星公司造成的。综上，李翔要求强佑公司办理涉案房屋产权登记及不动产权证书无事实及法律依据，应于驳回。本院经审理认定事实如下：1999年2月9日，甲方（土地方）航星公司与乙方（投资方）强佑公司签订《联建协议》。主要内容是，甲方协助乙方完成建设用地的开发工作，提供该项目应由甲方出具的文件、地下管网资料和手续；在项目工程现场附近提供联建办公用房；配合乙方协调建设用地的周边关系，使工程顺利施工；协助并配合乙方完成居民搬迁拆迁安置工作。乙方承担项目工程的全部投资及相关费用；负责建设用地内所有居民的永久性安置；按期开工、按期竣工、按期完成为甲方建设的还建任务，如期验收合格并交付使用；承担一切应由乙方交纳的相关税费。乙方除完成甲方在出让土地上的居民搬迁安置以外，还要在出让地的西北部临和平里东街位置，为甲方投资建设1.5万平方米的办公用房。2001年1月3日，甲方航星公司与乙方强佑公司签订《补充协议》，鉴于甲方在和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁中有50余户被拆迁居民，已做了厂内分房安置，乙方同意对甲方安置的50余户居民按照本拆迁区规定进行货币补偿，补偿费用乙方应全部按×××现房与甲方结算，不再直接对50余户拆迁户补偿。经友好协商达成如下协议：1、原为和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁准备的×××2号楼60套现房，作为乙方与甲方结算50余户拆迁补偿费的互抵物。2、×××2号楼1至6层每平方米售价按双方原协议全楼均价3800元销售，按实际销售面积计算。50余户拆迁户所得的拆迁补偿款总额（包括对拆迁户各种补偿和奖励）和所抵的60套房屋款互抵。互抵后如补偿款有余，由乙方向甲方支付剩余的补偿款。如补偿款与房价款互抵后不足，不足部分，甲方同意乙方从支付给甲方的700万元的补偿款中扣除。3、乙方根据甲方的要求将房屋产权证办理到甲方指定的名下。办理过程中所发生的契税、交易费按国家规定承担。有关物业管理按该小区物业管理单位的规定办理。今后60套房屋的冬季取暖费，根据北京市供暖费支付规定由甲方向物业管理单位支付。4、本协议签订后十日内甲乙双方办理有关交接验收手续，一年内办理完成住户房屋产权证手续，如因产权发生争议或不能如期办理，乙方承担一切责任。5、本协议是对双方此前签订的相关协议内容的补充，有不一致之处，以本协议为准，并具有同等法律效力。6、本协议一式四份，双方各执两份，签字盖章后生效。2001年1月8日，航星公司与李翔签订《分房协议书》，约定由航星公司将涉案房屋分配给李翔，购房款由航星公司按月自李翔工资中扣除，并由航星公司根据相关政策为李翔代办购房手续。同年，航星公司将涉案房屋交付李翔，李翔入住使用涉案房屋至今。2010年，航星公司以合资合作开发房地产合同纠纷为由在北京市高级人民法院提起诉讼，要求强佑公司交付房屋、办理房屋所有权证和土地使用证，并赔偿经济损失等。该案在北京市高级人民法院审理期间，强佑公司在北京市东城区人民法院提起诉讼，要求航星公司支付包括涉案房屋在内的共计60套房屋价款与拆迁补偿款差额1287376.9元。2011年9月20日，北京市东城区人民法院依法作出（2011）东民初字第02022号民事判决书，判决航星公司给付强佑公司×××楼房款与补偿款差额1287376.9元。2011年12月7日，北京市高级人民法院出具（2010）高民初字2574号民事调解书，强佑公司与航星公司就合资合作开发房地产合同纠纷达成和解协议：一、强佑花园综合楼地下一至地上七层航星公司的物业已在受诉法院主持下交接完毕，地下二层车库航星公司应得面积、范围、位置以航星公司和强佑公司于2011年11月18日签字确认的的北京市崇文区房屋土地实测队出具的房屋土地实测技术报告书中载明的强佑公司综合楼地下二层平面图（设计图）标注为准（紫色标注线范围内的面积归航星公司所有，双方各执一份，法院入卷一份，共三份），其中设备用房和公摊部分由北京强佑物业管理有限公司进行管理。二、强佑花园综合楼电梯共四部，航星公司和强佑公司各自专用一部，另外两部双方共同使用。三、强佑花园综合楼的房屋所有权证和土地使用证办理事宜按原协议执行，航星公司积极配合尽快办理；四、强佑花园综合楼西侧及北侧地面划线车位的使用事宜，由航星公司与北京强佑物业管理有限公司协商解决，如遇困难，强佑公司予以协调解决。五、案件受理费四十万元，由航星公司负担三十六万元，强佑公司负担四万元。2015年5月11日，强佑公司为航星公司指定的购房人张某某办理了房屋所有权证，但拒绝为李翔办理房屋所有权证。庭审中，李翔表示涉案房屋根据经强佑公司曾测绘列明的面积与《补充协议》约定的面积差系1.4平方米，按照每平方米3800元标准应补交差价款5320元。李翔同意将涉案房屋差价款支付强佑公司，并同意承担办理房屋所有权证应缴纳的契税等费用。强佑公司则对差价款数额表示不确定。上述事实，有当事人陈述、《联建协议》、《补充协议》、《分房协议书》、民事判决书、民事调解书等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，航星公司与强佑公司签署之《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。《补充协议》虽系《联建协议》之补充，但约定内容仅针对60套现房与50余拆迁户货币补偿互抵事宜，强佑公司以包括涉案房屋在内的60套现房作为双方结算50余户拆迁居民补偿费的互抵物，并未涉及综合楼项目内容。另，强佑公司与航星公司就综合楼项目发生的争议已在北京市高级人民法院主持下达成和解。强佑公司亦曾就包括涉案房屋在内的60套现房售价款提起诉讼并经法院判决进而取得。因此，强佑公司以航星公司未履行相关义务进行抗辩，缺乏事实与法律依据。李翔虽非《补充协议》当事人，但其作为涉案房屋购房人暨航星公司指定人，获得了涉案房屋的相关权益，据此与强佑公司形成了关联合同关系，有权直接向强佑公司主张权利，强佑公司应将涉案房屋所有权办理到李翔名下。关于房屋差价款，鉴于强佑公司未明确差价款的数额，故本院按照李翔自认差价款数额5320元为据由李翔与强佑公司进行结算，如强佑公司有证据证明差价款数额不足，可另行向李翔主张权利。李翔同意将该笔差价款支付强佑公司，并同意承担涉案房屋所有权转移登记应缴纳的税费，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条的规定，判决如下：一、被告北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李翔办理北京市朝阳区×××8号院2号楼2层0210号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告李翔名下。二、办理北京市朝阳区×××8号院2号楼2层0210号房屋房屋所有权证所需缴纳的税费由原告李翔负担。三、原告李翔于本判决生效之日起三十日内给付被告北京强佑房地产开发有限公司房屋面积差价款五千三百二十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告北京强佑房地产开发有限公司负担（原告李翔已交纳，被告北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李翔）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 琪人民陪审员  贾松涛人民陪审员  史文军二〇一七年五月二十二日书 记 员  王泉丁