北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初6989号原告宋勇民，男，1976年7月3日出生，住址北京市东城区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托代理人李显琴，北京市中孚律师事务所律师。被告北京航星机器制造有限公司，住所北京市东城区和平里东街11号。法定代表人孙绍明，董事长。委托代理人赵某，男，1962年11月10日出生，北京航星机器制造有限公司职员。被告北京强佑房地产开发有限公司，住所北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼10层1043室。法定代表人李小波，董事长。委托代理人孟中辉，男，1979年1月2日出生，北京强佑房地产开发有限公司职员。宋勇民与北京航星机器制造有限公司（军工企业代号国营第二三九厂，以下简称航星公司）与北京强佑房地产开发有限公司（原名称北京强佑房地产开发公司，2010年3月变更为现名称，以下简称强佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋勇民委托代理人李显琴，航星公司委托代理人赵某，强佑公司委托代理人孟中辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋勇民向本院提出诉讼请求：要求强佑公司为宋勇民办理北京市朝阳区北沙滩某号院某号楼某层某号房屋所有权证，并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期办理房屋所有权证违约金。事实和理由：1999年2月9日和2001年1月3日，航星公司与强佑公司先后签订《民旺胡同一、二、三巷危改小区项目联合建设协议书》（以下简称联建协议）及补充协议，约定原为和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁准备的北沙滩某号院某号楼60套现房，作为强佑公司与航星公司结算50余户拆迁补偿费的互抵物，由强佑公司将房屋产权证办理到航星公司指定人名下。2001年11月30日，航星公司与宋勇民签订《二三九厂分配住房协议书》，宋勇民据此取得并实际入住了北京市朝阳区北沙滩8号院2号楼3层0310室(以下简称涉案房屋)。但是，强佑公司只给60户中的2户办理了房屋所有权证，拒绝为宋勇民办理房屋所有权证。因此，宋勇民诉至法院，要求强佑公司履行办理房屋所有权证的义务并支付违约金。航星公司辩称：1999年2月9日，航星公司与强佑公司签订联建协议，并于2001年1月3日签订补充协议。根据补充协议约定，原为和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁准备的北沙滩某号院某号楼60套现房作为强佑公司与航星公司结算50余户拆迁补偿费的互抵物，由强佑公司在一年内将房屋产权办至航星公司指定人员名下。航星公司与宋勇民就涉案房屋签订协议书，将涉案房屋出售给宋勇民，强佑公司应依按照航星公司指定，将涉案房屋所有权证办理到宋勇民名下。强佑公司辩称：强佑公司与航星公司就民旺小区签署联建协议及补充协议。根据补充协议约定，强佑公司将60套房屋交给航星公司指定的职工，但航星公司并未依约向强佑公司支付相应的房款。为此，强佑公司采取诉讼方式才向航星公司收回了部分房款。之后，因房屋测绘面积发生变化而产生差价款，航星公司尚未将差价款支付强佑公司。另外，由于航星公司不履行办理规划等相关手续，致使双方联建的综合楼项目至今无法通过规划验收，强佑公司因此造成巨大的经济损失，航星公司对强佑公司损失没有任何补偿。强佑公司与航星公司所签联建协议及补充协议是不可分割的，在航行公司未履行相关义务的情况下，强佑公司有权拒绝履行相应的义务。而且，根据补充协议约定，强佑公司为航星公司员工办理房屋所有权证，实际上形成了航星公司与强佑公司的委托关系，即使强佑公司未履行办理房屋所有权证的义务，也应该是航星公司向强佑公司主张权利。宋勇民取得涉案房屋是依据其与航星公司签署的房屋分配协议，为宋勇民办理房屋所有权证的义务属于航星公司，宋勇民向强佑公司要主张权利，没有事实与法律依据，强佑公司并非本案适格被告。本院经审理认定事实如下：1999年2月9日，航星公司作为甲方（土地方）与乙方（投资方）强佑公司签订协议书。主要内容是，甲方协助乙方完成建设用地的开发工作，提供该项目应由甲方出具的文件、地下管网资料和手续；在项目工程现场附近提供联建办公用房；配合乙方协调建设用地的周边关系，使工程顺利施工；协助并配合乙方完成居民搬迁拆迁安置工作。乙方承担项目工程的全部投资及相关费用；负责建设用地内所有居民的永久性安置；按期开工、按期竣工、按期完成为甲方建设的还建任务，如期验收合格并交付使用；承担一切应由乙方缴纳的相关税费。乙方除完成甲方在出让土地上的居民搬迁安置以外，还要在出让地的西北部临和平里东街位置，为甲方投资建设1.5万平方米的办公用房。2001年1月3日，航星公司作为甲方与乙方强佑公司签订补充协议。内容是，鉴于甲方在和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁中有50余户被拆迁居民，已做了厂内分房安置，乙方同意对甲方安置的50余户居民按照本拆迁区规定进行货币补偿，补偿费用乙方应全部按北沙滩现房与甲方结算，不再直接对50余户拆迁户补偿。经友好协商达成如下协议：1、原为和平里民旺胡同一、二、三巷拆迁准备的北沙滩某号楼60套现房，作为乙方与甲方结算50余户拆迁补偿费的互抵物。2、北沙滩某号楼某至某层每平方米售价按双方原协议全楼均价3800元销售，按实际销售面积计算。50余户拆迁户所得的拆迁补偿款总额（包括对拆迁户各种补偿和奖励）和所抵的60套房屋款互抵。互抵后如补偿款有余，由乙方向甲方支付剩余的补偿款。如补偿款与房价款互抵后不足，不足部分，甲方同意乙方从支付给甲方的700万元的补偿款中扣除。3、乙方根据甲方的要求将房屋产权证办理到甲方指定的名下。办理过程中所发生的契税、交易费按国家规定承担。有关物业管理按该小区物业管理单位的规定办理。今后60套房屋的冬季取暖费，根据北京市供暖费支付规定，甲方向物业管理单位支付。4、本协议签订后十日内甲乙双方办理有关交接验收手续，一年内办理完成住户房屋产权证手续，如因产权发生争议或不能如期办理，乙方承担一切责任。5、本协议是对双方此前签订的相关协议内容的补充，有不一致之处，以本协议为准，并具有同等法律效力。6、本协议一式四份，双方各执两份，签字盖章后生效。2001年11月30日，航星公司与宋勇民签订协议书，约定由航星公司将涉案房屋分配给宋勇民，购房款由航星公司按月自宋勇民工资中扣除，并由航星公司根据相关政策为宋勇民代办购房手续。2001年12月，航星公司将涉案房屋交付宋勇民，宋勇民向物业管理企业缴纳了当年物业管理费，并实际使用涉案房屋至今。2010年，航星公司以合资合作开发房地产合同纠纷为由在北京市高级人民法院提起诉讼，要求强佑公司交付房屋、办理房屋所有权证和土地使用证，并赔偿经济损失等。该案在北京市高级人民法院审理期间，强佑公司在北京市东城区人民法院提起诉讼，要求航星公司支付包括涉案房屋在内的共计60套房屋价款与拆迁补偿款差额1287376.9元。2011年9月20日，北京市东城区人民法院依法作出（2011）东民初字第02022号民事判决书，判决航星公司给付强佑公司北沙滩楼房款与补偿款差额1287376.9元。2011年12月7日，北京市高级人民法院出具（2010）高民初字2574号民事调解书，强佑公司与航星公司就合资合作开发房地产合同纠纷达成和解协议：一、强佑花园综合楼地下一至地上七层航星公司的物业已在受诉法院主持下交接完毕，地下二层车库航星公司应得面积、范围、位置以航星公司和强佑公司于2011年11月18日签字确认的的北京市崇文区房屋土地实测队出具的房屋土地测绘技术报告书中载明的强佑公司综合楼地下二层平面图（设计图）标注为准（紫色标注线范围内的面积归航星公司所有，双方各执一份，法院入卷一份，共三份），其中设备用房和公摊部分由北京强佑物业管理有限公司进行管理。二、强佑花园综合楼电梯共四部，航星公司和强佑公司各自专用一部，另外两部双方共同使用。三、强佑花园综合楼的房屋所有权证和土地使用证办理事宜按原协议执行，航星公司积极配合尽快办理；四、强佑花园综合楼西侧及北侧地面划线车位的使用事宜，由航星公司与北京强佑物业管理有限公司协商解决，如遇困难，强佑公司予以协调解决。五、案件受理费四十万元，由航星公司负担三十六万元，强佑公司负担四万元。2015年5月11日，强佑公司为航星公司指定的购房人张某某办理了房屋所有权证，但拒绝为宋勇民办理房屋所有权证。庭审中，宋勇民表示其应向强佑公司补交差价款5320元，强佑公司则对差价款数额表示不确定。宋勇民同意将涉案房屋差价款支付强佑公司，并同意承担办理房屋所有权证应缴纳的契税等费用。本院认为：航星公司与强佑公司在补充协议中明确约定，强佑公司以包括涉案房屋在内的60套现房作为双方结算50余户拆迁居民补偿费的互抵物，该约定系双方真实意思表示，合法有效。航星公司与强佑公司所签补充协议虽然是对联建协议的补充，但补充协议仅约定了对60套现房与50余拆迁户货币补偿互抵的内容，并未涉及综合楼项目内容，且强佑公司与航星公司就综合楼项目发生的争议已在北京市高级人民法院主持下达成和解。另外，强佑公司虽然提出包含涉案房屋在内的差价款问题，但其对差价款的数额并不确定，表明其并未就此向航星公司提出要求，不能证明航星公司拒绝向强佑公司支付差价款。因此，强佑公司以航星公司未履行相关义务进行抗辩，缺乏事实与法律依据。此外，宋勇民虽非补充协议当事人，但其作为航星公司指定的购房人，获得了涉案房屋的相关权益，据此与强佑公司形成了关联合同关系，有权直接向强佑公司主张权利，强佑公司应将涉案房屋所有权办理到宋勇民名下。关于宋勇民主张的违约金，因其与强佑公司仅存在关联合同关系，无直接合同关系，其要求强佑公司支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于强佑公司提出的房屋差价款，因其未明确差价款数额，故本院按照宋勇民自认差价款数额5320元由宋勇民与强佑公司进行结算，如强佑公司有证据证明差价款数额不足，可另行向宋勇民主张权利。宋勇民同意将该笔差价款支付强佑公司，并同意承担涉案房屋所有权转移登记应缴纳的税费，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款的规定，判决如下：一、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助宋勇民办理北京市朝阳区北沙滩某号院某号楼某层某号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至宋勇民名下。二、办理北京市朝阳区北沙滩某号院某号楼某层某号房屋房屋所有权证所需缴纳的税费由宋勇民负担。三、宋勇民于本判决生效之日起三十日内给付北京强佑房地产开发有限公司房屋面积差价款五千三百二十元。四、驳回宋勇民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百八十一元，由北京强佑房地产开发有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇一七年五月十五日书记员  许少华