广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19457号上诉人（原审被告）：惠州市华晨创业投资有限公司，住所地龙门县。法定代表人：朱奕远，该公司总经理。委托代理人：马兰兰，广东耀辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市住房和城乡建设委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广州市越秀区。法定代表人：王宏伟，该委员会主任。委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：徐虹，广州市越秀区房屋管理局职员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区房屋管理局，地址：广州市越秀区。法定代表人：罗学文，该局局长。委托代理人：徐虹，该局职员。原审被告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：孔小明，总经理。委托代理人：陈煜，该公司职员。委托代理人：古剑红，该公司职员。原审被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：马华新，该公司董事长。委托代理人：陈颂平，该公司职员。委托代理人：卢金瑞，该公司职员。原审被告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。法定代表人：谢宏儒，该行行长。委托代理人：仵亮，该公司职员。委托代理人：赖杰雄，该公司职员。原审被告：广州吉祥房产发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：吴秀莲，该公司董事长。委托代理人：曾智敏，该公司职员。委托代理人：倪燕超，该公司职员。上诉人惠州市华晨创业投资有限公司(以下简称华晨公司)因与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会(原广州市国土资源和房屋管理局，以下简称市住房城乡建设委)、广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）、原审被告广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）、广州吉祥房产发展有限公司（以下简称吉祥公司）物权保护合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华晨公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回市住房城乡建设委、越秀区房管局的全部诉讼请求；2.市住房城乡建设委、越秀区房管局本案的诉讼费用。事实与理由：一、市住房城乡建设委并非《征地拆迁直管房屋补偿协议书》（以下简称《征地补偿协议书》）中一方当事人，其主张物权没有法律依据。市住房城乡建设委表明其仅是被拆迁房产的“代管人”而非权属人，更非涉案抵押房产的权属人。市住房城乡建设委、越秀区房管局与本案没有直接利害关系，不是本案适格主体。二、一审判决认定事实错误，误将抵押房产抵押行为认定在房屋拆迁补偿行为之后。抵押房产于1998年在执行程序中被查封，2002年12月20日，越秀区房管局在明知涉案房产被设定抵押，并处于查封中，在未通知抵押房产权属人长城公司和抵押权人中信银行广州分行的情况下，擅自与穗华公司签订《征地补偿协议书》，将抵押房产变更为拆迁补偿房产。三、《征地补偿协议书》中签订主体并不具备对抵押房产的处分权，一审法院未作出审查。该协议的约定属于无权处分行为，事后既未得到长城公司的追认，也未得到中信银行广州分行的同意，不符合善意取得的法律要件，该协议不发生物权变动的法律效力。四、涉案房产所担保的借款合同项下的债务至今未清偿，一审法院判决涂销抵押于法无据，市住房城乡建设委、越秀区房管局应通过追究穗华公司和长城的公司的违约责任来弥补损失。五、合同中并没有写明由长城公司以自有房屋作为拆迁安置房屋。合同第6条约定明确补偿费用以后，安置房是归长城公司所有的，即在1992年拆迁房屋时长城公司只是提供临迁房屋。一审法院遗漏了该事实。六、《征地补偿协议书》于2002年签订，协议书上并没有长城公司的公章，长城公司的公章在1992年已经变更，该协议书上的公章并不是长城公司的公章。七、一审法院执行裁定书写明涉案房屋被查封和抵押时未进行任何权利的转让，而查封是在1994、1996年，协议书是在2000年签订，因此涉案房屋是作为临迁房屋，性质是使用性质，产权仍然是归长城公司所有的。市住房城乡建设委答辩称：一、广州市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土资源和房屋管理局)于2001年10月16日向越秀区房管局发出接管通知书，被拆迁房屋华宁里8号一至三层、四层部分，依政策“淘汰重建私房部分，转为无主代管”。在房屋发还之前，市国土资源和房屋管理局作为接管通知书的发出方，越秀区房管局作为市国土资源和房屋管理局的受委托方，被拆迁房屋的实际管理人，依法签订了拆迁补偿协议，市国土资源和房屋管理局、越秀区房管局有权作为共同原告提起诉讼。二、一审认定“抵押行为发生在房屋拆迁之后”与事实相符。涉案回迁房屋已于1994年3月至5月期间与拆迁户签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，并于当年回迁。而中信银行广州分行于1996年11月才签订借款合同办理抵押登记，显然在1994年涉案屋发生拆迁之后。三、华晨公司认为拆迁补偿协议签订主体不具备对涉案抵押房屋处分权与事实不符。拆迁补偿协议是以越秀区房管局名义与穗华公司和涉案房屋的产权人长城公司共同签订，对此，在执行异议和本案一审阶段，长城公司对拆迁补偿协议的效力均未提出异议。四、市国土资源和房屋管理局对涉案房屋已提出执行异议并获法院支持，中止执行并解除对涉案房屋的查封，中信银行广州分行并无提起执行异议之诉，上述执行裁定已发生法律效力。应视为中信银行广州分行放弃对涉案房屋的执行。华晨公司作为中信银行债权的受让人，中信银行广州分行对涉案房屋的处分及于华晨公司。据上，请求驳回上诉，维持原判。越秀区房管局辩称：答辩意见与市住房城乡建设委一致。穗华公司二审述称：同意一审判决。长城公司二审述称：长城公司没有办法进行涂销抵押，因此同意华晨公司的上诉请求，不同意原审判决。中信银行广州分行二审述称：答辩意见与一审答辩意见一致，中信银行广州分行按照法院的生效文书履行义务。吉祥公司二审述称：同意一审判决。市国土资源和房屋管理局、越秀房管局于2016年3月16日诉至一审法院,请求判令：穗华公司、长城公司、中信银行广州分行、吉祥公司、华晨公司协助市国土资源和房屋管理局、越秀区房管局办理广州市三元里松柏岗自编1号广州市白云区松柏北街99号308、407、411房的涂销抵押登记手续。一审法院认定事实：2002年12月20日，越秀区房管局（甲方）与穗华公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议记载乙方经市规划局1985年11月21日以（85）城地批字937号文核准，征用越秀区吉祥路华宁里等地段，约定甲方同意将吉祥路华宁里8号房屋（建筑面积410.037平方米）交由乙方拆除，乙方同意于2003年12月31日将建筑面积485.5257平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局，以作补偿。附《补偿给房管部门房屋情况表》记载补偿的房屋为：广源中路松柏东33号1栋308、407、411房，2栋209、302、310、401、402、403、208房及3栋608房。该协议在房管部门办理了拆迁备案。上述房屋已安置拆迁户居住使用。一审另查明：1991年12月4日广州市对外经济贸易委员会批准穗华公司与香港伟确投资有限公司成立合作经营广州市吉祥房产发展有限公司，并批准双方于1991年11月22日签订的合作经营广州市吉祥房产发展有限公司合同、章程生效。1994年6月29日，广州市城市规划局复函吉祥公司称：吉祥公司于1994年6月3日关于更改征地单位的来文收悉，该局分别于1984年7月25日、1985年11月22日、1992年3月31日以（84）城地批字第308号文、（85）城地批字第937号文、（92）城地批字第198号文同意穗华公司征用中山路和吉祥路交界处东北角地段土地面积共7724平方米建商业、商务及高级公寓，现同意将上述征地单位改为吉祥公司等。1999年7月28日，广州市城市规划局向吉祥公司核发了穗规建字[1998]第32号《建设工程报建审核书》，建设地点为中山五路与吉祥路交界处。2001年4月，吉祥公司领取了上述地块的国有土地使用证。广东长城建设工程公司于1992年12月15日经广州市工商行政管理局批准名称变更为广东长城建设总公司，广东长城建设总公司于1996年10月15日经广州市工商行政管理局批准改制为广东长城建设集团有限公司即本案长城公司。涉讼房屋广源中路松柏东33号1栋（广州市白云区松柏北街99号）308、407、411房产权现登记在长城公司名下。该楼已于1996年11月抵押给中信银行广州分行（原中信实业银行广州分行）。2014年3月7日，广州市白云区三元里街松柏岗社区居民委员会证明原广源路松柏东街33号第1栋308房、411房现更改为松柏北街99号308房、411房，原三元里松柏岗自编1号第C幢407房变更为松柏北街99号407房。中信银行广州分行与案外人广州群益房地产开发有限公司（以下简称群益公司）、长城公司于1996年10月25日签订《借款合同》及《抵押合同》，由中信银行广州分行借款5000000元给群益公司，长城公司提供抵押担保，担保物为广州市白云区三元里路松柏岗街自编1号房产。上述合同经广州市公证处以（97）穗证内经字第2533、2534号公证书赋予了强制执行效力。因群益公司及长城公司不履行上述合同，中信银行广州分行向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中，于1999年1月6日查封上述松柏岗自编1号房屋产权。市国土资源和房屋管理局对该案执行标的提出书面异议。一审法院经审查后，于2014年4月29日作出（1998）东法执外异字第2420恢1-1号执行裁定，裁定：中止对广州市白云区松柏岗自编1号308、407、411房（现门牌号：广州市松柏北街99号308、407、411房）的执行。中信银行广州分行无向一审法院提起许可执行之诉，该裁定已发生法律效力。同年12月1日，一审法院作出（1998）东法执字第2420恢2-2号执行裁定，解除对上述308、407、411房的查封。另据一审法院2015年7月24日作出的（1998）东法执字第2420号恢字2-4号执行裁定书记载，广州市公证处作出的（97）穗证内经字第2533、2534号债权文书已经发生法律效力，一审法院在执行执行申请人中信银行广州分行与被执行人群益公司、长城公司借款合同纠纷一案的过程中，华晨公司向一审法院申请变更其为一审法院的申请执行人，并提供了2014年10月28日中信银行广州分行与中国东方资产管理公司广州办事处（下称东方广州办）签订的《债权转让协议》，南方日报2014年11月12日A18版《债权转让暨债务催收联合公告》；2015年1月19号东方广州办与华晨公司签订的《债权转让协议》，南方日报2015年1月23号A19版《债权转让暨债务催收联合公告》。经审查，中信银行广州分行已约定将其对被执行人享有本案未受清偿债权及相关权益转让给东方广州办，而东方广州办也约定将其对被执行人享有本案受清偿债权及相关权益转让给华晨公司，华晨公司已取得本案债权人的地位。故裁定变更华晨公司为本案的申请执行人，原中信银行广州分行的权利义务由华晨公司继受。一审庭审中，市国土资源和房屋管理局、越秀房管局表示不同意代为向银行偿还贷款。一审法院认为：房屋产权调换是拆迁补偿的方式，是拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权。广州市白云区松柏北街99号308房、407、411房（即原广州市白云区广源路松柏东街33号第1栋308房、411房及3栋407房）是穗华公司拆迁原属市国土资源和房屋管理局、越秀房管局所有的广州市越秀区吉祥路华宁里8号房屋后以房屋产权调换方式补偿给市国土资源和房屋管理局的房产。穗华公司、长城公司未将涉案房屋的产权过户至市国土资源和房屋管理局、越秀房管局名下，导致房屋被抵押给中信银行广州分行，但这只是穗华公司、长城公司的过错，不应归责于作为被拆迁人的市国土资源和房屋管理局、越秀房管局。因此，对于市国土资源和房屋管理局、越秀房管局的合法权利应优先予以保护。穗华公司作为拆迁补偿协议的当事人，长城公司作为补偿房屋的产权人，按约定均负有为市国土资源和房屋管理局、越秀房管局办理补偿房屋的权属的责任。吉祥公司是涉案拆迁地块的实际用地人，在尚未完成拆迁补偿安置的情况下，其应承受原拆迁补偿安置协议中的相关权利义务。中信银行广州分行在接受抵押时，对长城公司已将涉案房屋实际处分的状态不作了解，确有疏忽之咎。而且，抵押行为发生在房屋拆迁补偿之后，中信银行广州分行与长城公司就涉案房屋设定的抵押虽有效，也不能对抗善意的被拆迁人市国土资源和房屋管理局、越秀房管局的拆迁补偿权利。在一审法院裁定支持市国土资源和房屋管理局的执行异议后，中信银行广州分行作为该案申请执行人，并无向一审法院提起许可执行之诉，该执行裁定已发生法律效力。据此，视为中信银行广州分行放弃对涉案房屋的执行。一审法院亦于2012年12月1日裁定解除对涉案房屋的执行查封。鉴于中信银行广州分行就涉案房屋的债权转让给华晨公司，且经一审法院裁定中信银行广州分行的权利义务由华晨公司继受。综上，为保障市国土资源和房屋管理局、越秀房管局的合法权益，中信银行广州分行、华晨公司应与长城公司共同办理涉案房屋的涂销抵押登记手续。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条、第一百一十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，判决如下：一、广东长城建设集团有限公司、中信银行股份有限公司广州分行、惠州市华晨创业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，共同到房管部门办理广州市白云区松柏北街99号（即广州市白云区三元里路松柏岗自编1号）308房、407、411房的涂销抵押登记手续；二、驳回广州市国土资源和房屋管理局、广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由广东长城建设集团有限公司负担。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明：（1998）东法执外异字第2420恢1-1号执行裁定认定“……现有证据证明广州市华宁里8号一至三层、四层部分面积共410.073㎡是2001年10月16日由市房管局强求代管的房产，至今未发还给原产权人。穗华公司将上述房屋进行拆迁后，将本市白云区三元里路松柏港自编1号308房、407、411房（现门牌号：广州市白云区松柏北街99号308房、407、411房）作为补偿上述房产之用，补偿的房屋按当时有拆迁户使用的状态交付给市房管局。因上述房产系私产被拆除后补偿的房产，现由市房管局代管代发还，故不应继续作为被执行人广东长城建设集团有限公司的财产予以执行……”。因广州市政府职能转变和机构改革，市国土资源和房屋管理局不再保留，广州市人民政府办公厅《广州住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定》（穗府办[2015]52号）规定：“将原市国土资源和房屋管理局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入市住房城乡建设委”。市住房城乡建设委据此主张承接原市国土资源和房屋管理局在本案中的权利义务。越秀区房管局、华晨公司、长城公司、吉祥公司、中信银行广州分行、穗华公司对此无提出异议。二审期间，市住房城乡建设委称原被拆迁房屋的产权人为伍时储，于2001年10月16日被房管部门依法接管，因为房屋属于危房且无法找到业主，由国家出资、市国土资源和房屋管理局抢修代管。越秀区房管局、华晨公司、长城公司、吉祥公司、中信银行广州分行、穗华公司对市住房城乡建设委的上述陈述无异议。市住房城乡建设委称涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》属于产权调换的协议。穗华公司对此予以确认。长城公司称当时与住户签订安置协议是在拆迁之前签订的，拆迁户在1996年已经搬到涉案房屋居住；本案《征地拆迁直管房补偿协议书》属于产权调换的协议，并称该公司同意穗华公司以该公司名下的房屋作为拆迁产权调换补偿给市国土资源和房屋管理局。穗华公司称因为之前没有找到被拆迁房屋的原产权人，直到越秀区房管局接手后才与该公司签订合同，涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》是对以前拆迁的完善。长城公司、吉祥公司、穗华公司均称被拆迁房屋在1994年已被拆除，华晨公司对此表示不清楚。市住房城乡建设委、越秀区房管局对此没有提出异议。本院认为，原市国土资源和房屋管理局因政府机构改革已不再保留，根据广州市人民政府办公厅《广州住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定》（穗府办[2015]52号），原属于广州市国土资源和房屋管理局负责的直管房管理职责已划入市住房城乡建设委，故本院对市住房城乡建设委关于承接原市国土资源和房屋管理局在本案中的权利义务的主张予以接纳。本案二审的争议焦点在于：一、市住房城乡建设委、越秀区房管局是否本案适格的诉讼主体；二、市住房城乡建设委、越秀区房管局要求华晨公司、长城公司、中信银行广州分行协助办理涉案房屋的涂销抵押登记手续的主张是否成立。关于争议焦点一。越秀区房管局与穗华公司签订《征地拆迁直管房补偿协议书》，约定由穗华公司将涉案广源中路松柏东33号1栋（广州市白云区松柏北街99号）308、407、411房等房屋的产权作为拆迁原吉祥路华宁里8号房屋的补偿。根据（1998）东法执外异字第2420恢1-1号执行裁定的认定以及本案查明的事实，原吉祥路华宁里8号房屋系由市国土资源和房屋管理局抢修代管的房屋，并交给越秀区房管局管理，故市国土资源和房屋管理局、越秀区房管局有权就涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》主张己方的权利。如前所述，现原属于广州市国土资源和房屋管理局负责的直管房管理职责由市住房城乡建设委承接，故华晨公司以市住房城乡建设委、越秀区房管局并非被拆迁房产以及广州市白云区松柏北街99号308、407、411房的权属人为由，认为市住房城乡建设委、越秀区房管局并非本案适格主体的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。虽然穗华公司并非广州市白云区松柏北街99号308、407、411房的权属人，但从本案查明事实可知，长城公司作为上述房产的权属人是同意、认可穗华公司将上述房产与被拆迁房屋进行产权调换的，且涉案房屋已实际用于安置拆迁户居住使用，故华晨公司以穗华公司并非广州市白云区松柏北街99号308、407、411房的权属人，无权将上述房产用作拆迁产权调换的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》的约定以及已发生法律效力的（1998）东法执外异字第2420恢1-1号执行裁定的认定，广州市白云区松柏北街99号308、407、411房并非普通市场流通交易的房产，而是“私产被拆除后补偿的房产”。虽然该《征地拆迁直管房补偿协议书》的签订时间在广州市白云区松柏北街99号308、407、411房抵押给中信银行广州分行之后，但原吉祥路华宁里8号房屋被拆迁的事实发生在涉案抵押登记设立之前，广州市白云区松柏北街99号308、407、411房实际用于安置拆迁户居住使用，且抵押权人中信银行广州分行在一审法院作出（1998）东法执外异字第2420恢1-1号执行裁定中止对上述房屋的执行后，并无提起许可执行之诉，一审法院认为应视为中信银行广州分行放弃对上述房产的执行，并判令长城公司、中信公司、华晨公司共同办理上述房产的涂销抵押登记手续并无不当，本院予以维持。综上所述，华晨公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人惠州市华晨创业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年五月二十二日书记员 甄雪皓游瑞娜