江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初2099号原告:徐丰连。委托诉讼代理人：陈礼生，上海华浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙利国，上海华浦律师事务所律师。被告:陈佳英（曾用名：陈家云）。委托诉讼代理人：赵程昌。被告：杨龙泉。委托诉讼代理人：赵程昌。委托诉讼代理人：龚理，江苏苏州虎丘律师事务所律师。原告徐丰连与被告陈佳英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法由审判员龚春华独任审判。2016年9月21日，本案公开开庭进行审理，原告徐丰连及其委托诉讼代理人陈礼生，被告陈佳英的委托代理人赵程昌到庭参加诉讼。后本院根据原告的申请追加杨龙泉作为本案共同被告参加诉讼，并分别于2016年11月2日、2016年11月18日、2016年12月9日、2017年4月24日公开开庭进行了审理，原告徐丰连及其委托诉讼代理人陈礼生，被告陈佳英及其委托诉讼代理人赵程昌，被告杨龙泉及其委托诉讼代理人赵程昌、龚理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐丰连向本院提出诉讼请求：1、判令被告将苏州市高新区XXXX房屋、XXXX车库过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求最终变更为：1、解除双方于2016年1月29日签订的房屋买卖置换合同；2、判令两被告返还原告支付定金100000元；3、判令两被告承担本案违约金296000元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告徐丰连与被告陈佳英于2016年1月29日通过苏州卓越房产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，双方约定，被告将其位于苏州市高新区XXXX房屋、XXXX车库以1480000元的价格销售给原告徐丰连，同时约定于签订合同当日交付100000元定金，双方在2016年4月15日之前签订网签合同和资金托管协议，并按约定将剩余资金1380000元打入资金托管账户。其中合同第六条第4条第（5）款约定，任何一方解除本合同或者拒绝履行合同，或者……，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。合同签订后原告按约定支付了100000元定金，春节后，原告多次与被告联系，催促其签署网签合同，开始被告说不买房子了，后来三番四次要求加价，最后要加价200000元，否则不办理网签手续，经过多次沟通无果。原告徐丰连认为，双方签订合同后就应该按照约定履行合同，被告拒绝履行合同的行为已经违反最基本的诚信原则，构成违约。且两被告系夫妻关系，合同签订之后，被告杨龙泉又作为房屋共有人应当承担责任，故为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告陈佳英辩称，1、涉案房屋在结婚登记前为被告陈佳英与被告杨龙泉按份共有，结婚后是共同共有的情况，被告陈佳英将涉案房屋一个人出售给原告徐丰连的行为侵犯了其丈夫被告杨龙泉的财产权利，原被告双方签订的房屋买卖合同是无效的。2、原告徐丰连在买卖房屋前后以及合同签订过程中存在过错，应该当时要求本案被告二在房屋方面合同中作为卖方人、出售人进行签字，所以原告徐丰连应当承担相应过错责任。3、本案合同仅仅是一份预约合同，该合同受到了国家行政部门相关购房限购政策变化而受影响，所以属于不可抗力原因，即不可归责于双方当事人的原因发生的变更，故原告徐丰连要求解除合同的情况下被告陈佳英表示同意。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨龙泉辩称，1、被告杨龙泉没有与原告徐丰连签订过任何房屋买卖合同，也没有向原告徐丰连承诺出售房屋，对买卖合同不知情的情况下善意取得的本案诉争房屋的共有权，因此原告徐丰连要求被告杨龙泉承担违约责任没有事实和法律依据。2、原告徐丰连与被告陈佳英所签的房屋买卖合同属于虚假买卖，根据合同约定的内容原告购买该房屋后仍然提供给被告陈佳英使用，存在虚假买卖的嫌疑，并同时损害了被告杨龙泉的合法权益，故该买卖合同应属无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年11月17日，被告陈佳英向苏州新创建设发展有限公司购买苏州市高新区XXXX室一套（含XXXX车库），房屋建筑面积124.12平方米，车库面积为19.28平方米。2007年8月29日，上述房屋及车库登记至被告陈佳英名下，无共有情况。2016年1月29日，原告徐丰连（购房人、乙方）与被告陈佳英（售房人、甲方）以及案外人苏州卓越房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市新区XXXX的房屋产权；甲方自愿将该房屋出售给乙方，该房屋的面积为124.12平方米，附车库：XXXX，价格为1480000元，过户产生的税费均由乙方承担；乙方于2016年1月29日向甲方交付履行定金100000元，乙方于2016年4月15日前订立网签合同和资金托管协议，并按约定的房屋价款一次性支付1380000元，打入国家资金托管账户。合同第六条：违约责任还约定：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。……（5）甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，并且违约方承担本合同中第三条约定的双方的居间佣金。同日，原告徐丰连支付被告陈佳英定金100000元，被告陈佳英向原告徐丰连出具购房定金收条一份，载明：今收到徐丰连购买产权人陈佳英持有，坐落于苏州市新区XXXX房屋的购房定金，合计人民币100000元整……合同签订后，因被告陈佳英表示要加价，而原告不同意，双方未继续履行合同。诉讼中，被告陈佳英亦表示因其丈夫即被告杨龙泉不同意出售房屋，故不愿意签字过户。另查明，2016年4月29日，被告陈佳英（甲方）与被告杨龙泉（乙方）向房屋登记部门共同签署了声明一份，内容为：甲方于2007年8月29日购买取得位于XXXX房屋，取得该房屋时的离婚状况为离婚。后于2015年5月15日与乙方登记结婚。现甲、乙双方经协商一致，同意将该房屋作为甲、乙双方的共同财产。根据上述声明，涉案房屋及车库分别于2016年5月18日、19日登记至被告陈佳英、杨龙泉名下，为共同共有。再查明，被告陈佳英与杨龙泉于2008年5月19日初次登记结婚，双方婚前育有一子。2014年7月8日，两人登记离婚，后于2015年5月15日再次登记结婚。以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、购房定金收条、房屋权属登记信息查询、声明、录音录像以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原告徐丰连与被告陈佳英签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告按约向被告陈佳英支付了购房定金100000元，被告陈佳英却违反合同约定，或明确要求加价，或以其丈夫不同意出售房屋为由不愿意签字过户，甚而至于在2016年4月29日通过与被告杨龙泉恶意签署声明确认并登记涉案房屋为共有的方式，恶意阻碍双方合同的继续履行，被告陈佳英的上述行为构成根本违约，也导致原告不能实现订立房屋买卖合同的目的，故原告主张解除房屋买卖置换合同，要求被告陈佳英返还原告定金100000元，以及选择按合同约定要求被告陈佳英承担违约金296000元的诉请，于法有据，本院予以支持。因被告杨龙泉并非涉案合同的相对方，故原告根据违约责任要求被告杨龙泉共同承担还款责任的诉请，于法无据，本院不予支持。至于被告陈佳英抗辩的涉案房屋在结婚登记前为被告陈佳英与被告杨龙泉按份共有，结婚后是与被告杨龙泉共同共有，故被告陈佳英一人将涉案房屋出售给原告的行为侵害了被告杨龙泉的合法权利，故合同为无效的意见，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告徐丰连与被告陈佳英于2016年1月29日签订的关于苏州市高新区XXXX房屋（含XXXX车库）的《房屋买卖（置换）合同》。二、被告陈佳英应于本判决生效之日起十日内返还原告徐丰连定金100000元。三、被告陈佳英应于本判决生效之日起十日内支付原告徐丰连违约金296000元。四、驳回原告徐丰连的其余诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25360元，减半收取12680元，保全费5000元，合计17680元，由被告陈佳英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。（本页无正文）审判员  龚春华二〇一七年五月二十五日书记员  周 婷