广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终2789号上诉人（原审被告）:李日华，男，1945年2月2日出生，汉族，中国银行股份有限公司柳州分行退休职工，住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：黄茂吉，广西华尚（来宾）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:柳城县超华服务部，住所地广西壮族自治区柳城县龙头镇龙头街，组织机构代码L0771713-8。经营者：张超华，男，1953年3月11日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市城中区。委托诉讼代理人：钟江涛，广西银正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗韦韦，广西银正律师事务所律师。上诉人李日华因与被上诉人柳城县超华服务部（以下简称超华服务部）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院(2016)桂0203民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭于2017年4月19日进行了询问。上诉人李日华及其诉讼代理人黄茂吉、被上诉人超华服务部的委托诉讼代理人罗韦韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李日华上诉请求：一、撤销一审判决并驳回超华服务部的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由超华服务部承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、超华服务部违约（剪断电线、拒不供电）导致合同目的无法实现，证人宁某、覃某1、覃某2的证言和超华服务部的陈述及现场照片可以证实这一事实。2、本案租赁合同已因超华服务部拒不供电的违约行为，致使合同目的无法实现，合同已于2007年1月1日终止。因超华服务部根本违约，应当赔偿李日华的损失，双方就损失协商未果，李日华才从2009年7月从别处接线使用场地，弥补损失。二、一审法院适用法律错误。1、本案涉案场地属于鱼峰区羊角山镇鸡喇村民委员会所有，依据土地管理法第63条，超华服务部与柳钢白云石矿业公司签订的《协议书》因违反国家强制性规定而无效，因此超华服务部没有租赁权，本案转租合同也因违法而无效。虽然合同法没有对租赁产权存在争议时合同的效力作出明确规定，但可以依据合同法第52条的规定认定合同违反法律强制性规定而无效。此外，合同实际履行不是合同有效的要件。本案产权明确，鱼峰区羊角山镇鸡喇村民委员会对涉案场地的所有权是经土地管理部门登记的，在没有被推翻之前，是有效的。2、本案已经超过诉讼时效。本案租赁合同已经于2007年1月1日终止，超华服务部已经收回场地，李日华于2009年7月从别处拉线使用场地，属于另外一种法律关系，不适用租赁合同的规定，超华服务部的起诉完全超过诉讼时效。3、超华服务部起诉标的为194400元，一审判决支持20700元，却要李日华承担一半诉讼费2094元，显失公平。三、一审法院遗漏了必要当事人，违反法定程序。超华服务部承认其与阮开明合伙租赁涉案场地再转租，本案事实需要阮开明出庭才能查清。一审法院未追加阮开明参加诉讼导致本案重要事实无法查清，违反法定程序。四、由于超华服务部终止合同、不供电的违约行为导致李日华损失，因此李日华主张继续使用租赁场地折抵损失直至超华服务部赔偿李日华为止，故不应交还租赁场地。被上诉人超华服务部答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回李日华的上诉请求，维持原判。被上诉人超华服务部向一审法院起诉请求：一、解除超华服务部和李日华于2003年12月19日签订的《合同书》（租赁合同）；二、李日华归还超华服务部柳州市××山路××号库（原“柳钢86炸药库”）的场地；三、李日华支付超华服务部2007年1月1日至2015年12月31（共计108个月）期间场地租金194400元（每月1800元×108个月），2015年12月31日之后的租金按每月1800元的标准计至李日华实际归还租赁场地时止；四、本案诉讼费由李日华承担。一审法院认定事实:涉案场地位于柳州市××山路××号（原“柳钢”86炸药库）内，场地面积约1000㎡。2003年2月14日，超华服务部与柳钢白云石矿业公司签订《协议书》一份，约定：柳钢白云石矿业公司将原86库（原炸药库）出租给超华服务部使用，库房范围为围墙内空地、建筑物、洞室、鱼塘，租期三年为一期，共五期，十五年期限，从2003年3月1日至2018年2月28日止；第一年租金为每年12000元，此后，每期租金递增10%，等等。2003年12月19日，超华服务部与李日华签订《合同书》一份，约定：超华服务部转租柳钢白云石矿业公司86库（原炸药库）内空地约1000平方米给李日华使用，自来水、三相电齐全，租赁期限自2004年2月1日至2018年2月28日；租用场地先交租金后使用，每月1.8元/㎡，每半年前一个月交清该半年租金，超过二个月未交租金，视为李日华违约并作自动退场处理，超华服务部有权无条件收回该场地；李日华在租赁期内增减的建筑物，租期满后，由李日华自行处理，超华服务部不做任何补偿；租期内，李日华使用超华服务部水电，使用水电费应于下月15日前交清上月费用，超华服务部电力供应不足时，李日华自行解决等等。超华服务部表示：1、涉案场地系由其与案外人阮开明共同出资并以超华服务部的名义向柳钢白云石矿业公司承租；2、涉案租赁场地租金李日华仅交至2006年5月份（31日），但认可李日华于2007年4月25日向案外人阮开明支付的4000元亦系支付前述场地租金；3、超华服务部和李日华双方签订的租赁合同已于超华服务部诉至法院后，法院向李日华送达应诉材料之时解除。李日华表示，1、涉案场地租金已向超华服务部交至2006年12月31日；2、超华服务部和李日华签订的租赁合同无效，即使合同有效，该合同已于2007年7月1日中止履行。一审庭审过程中，超华服务部与李日华双方对涉案场地目前由超华服务部（包括其出资人阮开明）与被告共同实际控制、转租并收取租金的事实无异议，且超华服务部、李日华均认可目前由超华服务部或其出资人阮开明自行占用、控制的涉案部分场地（约占涉案场地面积的1/4）的年使用费直接抵扣李日华向超华服务部承租的涉案场地（1000㎡）年租金的二分之一，即抵扣10800元/年。另查明，从2003年至2016年期间，超华服务部已根据其与柳钢白云石矿业公司签订的《协议书》按年向柳钢白云石矿业公司及广西柳州钢铁（集团）公司支付涉案场地租金。柳州市鱼峰区人民政府于2010年12月31日作出鱼政发字〔2010〕54号《关于鸡喇村村民委员会、鸡喇村第三村民小组与广西柳州钢铁（集团）公司土地权属纠纷的处理决定》（简称《处理决定》）确认柳州市鱼峰区九头山西南侧、面积为17.83亩的土地所有权××鱼××区鸡喇村村民委员会集体所有。广西柳州钢铁（集团）公司不服前述《处理决定》，向柳州市鱼峰区人民法院提起行政诉讼，鱼峰区人民法院一审作出（2011）鱼行初字第5号行政判决书，判决维持前述柳州市鱼峰区政府作出的《处理决定》；广西柳州钢铁（集团）公司不服一审判决，上诉至本院，本院经审理认为，柳州市鱼峰区人民政府作出的前述《处理决定》所认定的事实主要依据不足，鱼峰区人民法院适用法律法规不当，于2014年3月26日作出（2012）柳市行终字第20号行政判决书，判决撤销鱼峰区人民法院作出的（2011）鱼行初字第5号行政判决并撤销柳州市鱼峰区人民政府作出的前述处理决定，并要求柳州市鱼峰区人民政府在六个月内重新作出具体行政行为。柳州市鱼峰区人民政府及柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会不服本院行政判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院作出（2015）桂行申字第63号行政裁定书，裁定驳回柳州市鱼峰区人民政府及柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会的再审申请。一审法院向柳州市鱼峰区人民政府（法制办公室）发出《调查函》拟确认是否已根据（2012）柳市行终字第20号行政判决书对签署场地的权属重新进行确认，至一审宣判时止，未见答复。一审法院认为：结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：1、超华服务部和李日华签订的（租赁）合同书是否有效？2、超华服务部诉请的租金是否超过诉讼时效？3、超华服务部和李日华是否存在违约？4、超华服务部的各项诉讼请求是否应予支持？针对争议焦点1，超华服务部和李日华之间实际应为转租关系，双方在平等、自愿的基础上签订的签署（租赁）《合同书》，系双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。虽超华服务部和李日华提交的证据均不能证实涉案租赁场地的具体权属情况，但因我国《合同法》并未对租赁物产权存在争议时，承租人与次承租人签订的转租（租赁）合同是否有效作出明确的规定，且事实上涉案场地原出租人柳钢白云石矿业公司与超华服务部签订的关于租赁涉案场地《协议书》从2003年一直履行至今，而李日华与超华服务部签订的（租赁）《合同书》亦得到了实际履行，因此李日华以涉案租赁物产权存在争议为由主张双方签订的《合同书》无效没有事实与法律依据，一审法院不予支持。针对争议焦点2，根据我国《民法通则》一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，双方已对租赁期限内租金的支付方式作出了明确约定，故本案超华服务部要求李日华支付拖欠租金的诉讼时效应当自逾期支付租金之日时起算，现超华服务部并无证据证明截至起诉前本案存在诉讼时效中断的情形，因此一审法院对于超华服务部诉请拖欠租金超过1年诉讼时效的部分不予支持，另超华服务部诉至法院后，本案诉讼时效已中断并应重新计算。针对争议焦点3，虽双方对涉案场地租金具体交至2006年上半年还是交至2007年1月1日各执一词，但李日华长期未能按约定缴纳租金的行为已构成根本违约，现超华服务部以此为由要求解除双方于2003年签订的《合同书》并要求返还涉案场地，于法有据，一审法院予以支持。至于超华服务部主张双方的租赁合同已于一审法院向李日华送达本案应诉材料时解除，因法院的诉讼程序并不能视为超华服务部解除合同通知的送达，故一审法院对超华服务部的该主张不予支持。另，虽李日华辩称其拒付租金的原因系超华服务部在2006年5月份擅自剪断涉案场地供电电线，但超华服务部对此予以否认，且证人宁某、覃某1、覃某2的证言均不足以证明涉案场地无法用电系超华服务部剪断电线所致，故一审法院对李日华的辩解意见不予采信。针对争议焦点4，结合前述争议焦点2，至本案起诉时超华服务部所诉场地租金在1年诉讼时效内的期间为2015年1月9日至2016年1月8日，故对于超华服务部诉讼的2007年1月1日至2015年1月9日前拖欠的租金已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。另，由于超华服务部与李日华均同意将超华服务部在双方租赁合同期限内实际占用的涉案场地使用费与李日华承租的涉案场地年租金1/2即10800元相抵扣，故李日华应向超华服务部支付2015年1月9日至2016年12月8日期间拖欠场地租金20700元〔租金的计算，计至2016年1月8日为10800元：21600元/年-10800元；2016年1月9日至2016年12月8日为9900元：（21600元/年-10800元）÷12个月×11个月〕，对于超华服务部诉请的2016年12月8日之后至本案判决生效之日期间的租金及双方解除租赁合同之后至李日华实际搬离涉案场地的占用费，因无法确定具体判决生效之日及实际搬离时间，超华服务部可与李日华协商解决或另案起诉解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十七条的规定，一审法院判决如下：一、解除超华服务部与李日华于2003年12月19日签订的《合同书》；二、李日华于本案判决生效之日起15日内将其所承租的柳州市××山路××号（原“柳钢86炸药库”）场还给地返超华服务部；三、李日华支付超华服务部拖欠的场地租金20700元；四、驳回超华服务部的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人李日华与被上诉人超华服务部均未提交新的证据，对于一审法院查明的事实双方亦未提出异议。为核实争议的场地柳州市××山路××号（原“柳钢86炸药库”）的权属和土地性质，柳州市鱼峰区政府《回函》答复该土地目前仍属于争议地，政府至今尚未对其权属和土地性质问题做出处理认定。李日华和超华服务部对《回函》的真实性没有异议，本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以认定。经二审查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，超华服务部并没有认可张超华和阮开明是超华服务部的共同合伙经营者，张超华在一审时陈述称争议场地是其和阮开明共同出资向柳钢白云石矿业公司承租，并没有自认其和阮开明是超华服务部的合伙经营人。李日华称在2007年1月1日至2009年7月7日之间，其并没有占有使用争议场地，并称由于超华服务部剪断电线拒绝供电导致其损失，其有权为协商赔偿事宜继续占有争议场地，李日华自认该期间其并没有将争议场地返还给超华服务部。2009年7月7日之后，李日华将争议场地的其中710平方米转租给柳州茂兴金属回收有限公司并一直收取租金至今。李日华称，其与张超华、阮开明、阮开彪之间口头协商由于超华服务部从2007年起使用部分争议场地，李日华可以抵扣全部直至合同期满的租金，对该口头协议李日华称没有书面证据。从2007年起至今，争议场地中有290平方米的范围由超华服务部另行给阮开明占有使用。超华服务部已将该部分的费用从李日华应交纳的租金当中予以扣除，但超华服务部不认可李日华、张超华、阮开明、阮开彪之间有过上述口头约定。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否遗漏当事人参加诉讼，一审程序是否合法？二、超华服务部与李日华签订的《合同书》的效力如何？三、若《合同书》有效，超华服务部主张解除合同是否有事实依据？四、超华服务部主张支付租金的诉讼请求是否全部超过诉讼时效？针对第一个争议焦点，一方面，与李日华签订《合同书》的是超华服务部，亦是超华服务部将争议场地出租给李日华使用，并非是张超华或是阮开明个人将争议场地出租。超华服务部是个体工商户，其经营者是张超华，没有证据证实阮开明是超华服务部的实际经营者，阮开明对本案诉争的租赁合同关系没有独立的请求权，并非是有独请求第三人；另一方面，虽然超华服务部在一审时称其经营者张超华与阮开明共同出资向柳钢白云石矿业公司承租争议场地，但没有证据证实阮开明与张超华合伙经营超华服务部，超华服务部亦不认可阮开明与张超华是其合伙人。因此，阮开明与本案的处理结果没有法律上的利害关系，并非是无独请求第三人。综上两个方面，阮开明没有申请参加本案诉讼，一审法院亦没有通知其本人参加本案诉讼并没有违反法定程序，本案并未遗漏当事人参加诉讼，李日华提出一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，由于争议土地的权属和土地性质不明，仍处于争议状态，从有利于充分发挥土地的利用价值，提高土地的使用率角度出发，尚无证据证实对该争议土地的使用存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，超华服务部从柳钢白云石矿业公司取得土地承租权后，与李日华签订《合同书》，将争议土地转租于李日华，是双方在平等协商的基础上达成的，为当事人的真实意思表示，合法有效。针对第三个争议焦点，首先，李日华提交的照片内容无法证实是超华服务部剪断其争议场地的电线，其申请的证人也未出庭接受质询，证人的书面陈述要么是对谁剪断电线不清楚，要么是听李日华对剪断电线的转述，均无法证实电线被剪断是由于超华服务部的原因。而且，李日华在二审中亦认可电线断后其是可以自行修复接线的，其没有证据证实超华服务部在断电后拒绝李日华通电。因此，李日华主张超华服务部违约缺乏事实依据。其次，李日华称2007年1月至2009年7月期间，其并未占有使用争议土地，但李日华并没有将争议土地退还超华服务部的主观意愿和实际行为，而在2009年7月，李日华仍继续以其个人名义将争议土地转租于柳州茂兴金属回收有限公司，足以证实李日华对争议土地一直是控制、占有、使用的，李日华单方面认为已于2007年1月1日终止了与超华服务部签订的《合同书》没有事实依据，本院不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案中，李日华应当按照《合同书》的约定支付租金，从李日华的自认反映，其从2007年起至今再未向超华服务部支付过租金，并主张其与超华服务部的经营者张超华等人已达成无须支付租金，以租金折抵租期内的损失的协议，但超华服务部对此并不认可，李日华也没有证据证实其与超华服务部达成上述免租协议。李日华自2007年起至今，其不仅自己占有、使用争议土地，还将争议土地转租于他人，并一直收取租金，而拒绝向超华服务部支付租金，李日华以自己的行为表明不履行支付租金的主要债务，因此，超华服务部诉请要求解除与李日华签订的《合同书》有事实和法律依据，本院予以支持。针对第四个争议焦点，如前所述，李日华没有证据证实超华服务部在2007年1月1日即收回了争议土地，事实上李日华对争议土地一直控制、占有、使用至今，李日华与超华服务部签订的《合同书》的租赁标的物是土地，并非是租电线，李日华认可其使用场地的情况下，又提出其自行从别处接线使用场地是另一法律关系，与履行《合同书》的内容无关的主张缺乏事实和法律依据，因此，一审判决认定李日华应向超华公司支付从2015年之后的租金并扣除了双方均认可的由阮开明占有使用部分的租金是正确的，应当予以维持。综上所述，上诉人李日华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元（上诉人李日华已预交），由上诉人李日华负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 侦审 判 员  温清华代理审判员  彭 霞appoint二〇一七年五月三十一日书 记 员  夏心宇