贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终1894号上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：刘维，男，1984年9月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：周政友，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）因与被上诉人刘维商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣达公司上诉请求:1、撤销原判；2、驳回被上诉人的诉讼请求;3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、因发生不可抗力事件，包括极端天气与行政干预，导致逾期交房,违约时间应予扣减，原判违约金计算有误;2、双方当事人在《补充协议》中认可具备竣工验收后即可交房，一审法院认定以《商品房买卖合同》第十一条的约定作为交付条件错误；3、一审法院以贵阳市住房和城乡建设局公布的租金指导价6-14元，顶格取值14元，作为被上诉人损失的参考，对上诉人明显不公，应取中间值；4、被上诉人与四川泰祥建筑工程有限公司(以下简称泰祥公司)签订的《委托装修协议》明确约定了符合交房条件后委托泰祥公司对房屋进行装修，被上诉人明知装修期间不能使用房屋，不存在逾期交房损失；上述协议泰祥公司虽未盖章，但合同已实际履行，且被上诉人在户型图中予以认可；一审法院认定的逾期交房违约金并未扣减装修期，二审法院应予以纠正。刘维辩称，1、天气原因是正常的商业风险，上诉人在签订合同时对该风险有预估，不能以正常下雨作为不可抗力条件；2、《补充协议》是上诉人提供的格式合同，加重被上诉人的义务，应为无效，且《商品房买卖合同》第十一条约定了4个条件，当4个条件都具备时才符合合同约定的房屋交付条件，《补充协议》仅对第十一条第1项交付条件进行了变更，并未变更其他约定；3、本案购房者的损失就是租金损失，结合该地段情况，取每平方米14元的标准计算租金公平合理；4、委托装修协议是被上诉人与案外人签订的，与上诉人无关，被上诉人未在委托装修协议上签名，泰祥公司也未盖章，上述协议要签字盖章才生效，且该协议也未实际履行，不应将装修期限予以扣除。刘维向一审法院起诉请求：1、被告支付原告延期交房违约金16843元；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于钢筋混凝土结构商品房××套，该房屋套内建筑面积单价为4994.15元/㎡，总价为395736元。签订合同当日，原告向被告支付了购房款125736元，余款270000元由原告通过银行按揭贷款方式支付。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）、（二）项约定，被告应当于2014年12月31日前将符合下列条件的房屋交付给原告：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。第十三条约定，除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期在90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。《补充协议》第2.1条约定，如因不可抗力因素或特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任。第2.2条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，并非指取得工程竣工验收备案登记表。第3.1条约定，原告购买被告商品房为预售房的，应在商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解并补充变更为被告按本合同载明的原告通讯地址将交房通知寄交给原告，以履行完毕被告通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满7日，即视为该商品房交付信息已送达原告；被告以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知原告，原告认可被告短信通知或登报当日为“被告向原告发出的交房通知”信息已送达原告。第3.3条约定，自该商品房交付信息送达原告之日起15日内，原告应及时办理房屋交接手续，自该15日时限届满时起，视为被告已将该商品房正式交付给原告。第3.5条约定，原告同意被告委托“尚善·御景”小区物业服务公司办理房屋交付使用手续，原告收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定的房屋交付，且证明被告交付房屋符合双方约定的交付条件。另查明，涉案房屋所在楼栋于2014年12月27日取得建设工程竣工验收报告。2015年7月3日(应为7月4日），被告及泰祥公司发出公告，通知业主2015年7月4日到物管办公室办理交房手续。庭审中，被告认可涉案房屋所在楼栋于2015年10月12日取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续。还查明，原告已于2015年11月28日办理了收房手续，但原告认为交房时间应以房屋取得商品住房交付使用备案登记手续时间为准。庭审中，被告提交了原告与泰祥公司就涉案房屋签订的《委托装修协议》，协议载明原告购买的房屋坐落于“尚善·御景”2栋1单元21层6号，系清水房，双方约定由原告委托泰祥公司对房屋指定阳台空间及房屋其他部分进行改造，装修改造设计为商品房买卖合同附件一的内容，装修改造由泰祥公司包工包料，委托装修产生的费用由被告与泰祥公司进行结算支付；委托装修改造工程的施工期限在商品房买卖合同约定的交房期限届满之日起4月内，泰祥公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，施工完成后由泰祥公司或者被告通知原告进行装修改造后房屋的接收。同时该协议还约定，基于原告装修改造要求，为便于泰祥公司装修改造施工，在原告约定的交房期限届至时，原告须自行到被告处验收、确认该房屋具备交房条件或提出验收整改要求，若原告逾期未履行该行为，视为被告所交付房屋符合与原告约定的交房条件，被告已履行房屋交房义务，原告认同由被告直接将房屋交付给泰祥公司进行装修改造。对于被告提交的该份委托装修协议，原告认可其中户型图的签名及捺印，但否认委托装修协议中甲方处的签名及捺印为其所为。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、交房条件如何确定；二、交房时间应从何时起算；三、违约金是否应当调整。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方意思自治的体现，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原、被告双方均应按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。因原告依照合同约定向被告支付了全部购房款，而被告并未按照合同约定时间履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及双方补充协议约定，被告应承担逾期交房的违约责任。本案中，原、被告通过签订补充协议的方式将交房条件、交房时间进行了变更，虽然该补充协议是双方在签订《商品房买卖合同》后又就涉案房屋进行协商后达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，依该约定涉案房屋在取得勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收即达到合同约定的竣工合格条件，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，涉案商品房要同时具备该条约定载明的四个条件才符合交付标准。双方在《补充协议》中只是对商品房交付条件中的第一个条件进行了扩充解释，解释后的合同第十一条（二）第1项与第十一条（二）第2、3、4项仍为并列关系，因此被告2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续时，涉案房屋所在楼栋才具备合同约定的交付条件。虽然被告于2015年7月3日发出交房公告，但此时房屋尚未办理商品住房交付使用备案登记手续，不符合《商品房买卖合同》约定交付条件，交房时间应当以被告取得《商品住房交付使用备案证书》的时间为准。因被告庭审中认可涉案房屋所在楼栋于2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续，故本案计算逾期交房违约金的截止时间应当为2015年10月12日。对于被告在庭审中陈述的原告与泰祥公司签订了委托装修协议，装修改造时间是4个月，该4个月不应当计算违约金的辩解意见。庭审中，被告提交了涉案房屋的委托装修协议，但原告否认委托装修协议中的签名及捺印为其本人所为,但认可户型图中的签名及捺印。经一审法院释明后，原告不要求对签名笔迹及指印进行司法鉴定，但委托装修协议及户型图中的签名明显不一致，不是同一个人的笔迹，因原告否认签名，该协议书不能体现原告已同意泰祥公司对房屋进行装修改造，且委托装修协议书中无泰祥公司签章，故对委托装修协议书的真实性不予采纳。同时，被告亦未提交证据证实涉案房屋已由泰祥公司进行了装修改造，故其关于装修改造期限不应计算违约金的意见，不予采纳。综上，本案逾期交房违约金的起算时间应从《商品房买卖合同》约定的交房时间次日即2015年1月1日起计算。关于违约金的计算标准。虽然双方合同约定逾期超过90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之三的违约金，该约定虽系双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原、被告虽然对违约金计算标准有约定，但当其约定的违约金高于造成的实际损失时，可以请求人民法院予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本案中，原、被告虽然对违约金的计算方法进行了约定，但被告辩称约定的违约金过高，请求按照贵阳市发布的住房租金指导价计算，而因被告逾期交房给原告造成的损失实质就是租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，为体现公平原则，应参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为计算违约金的标准，其中乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，故以14元/㎡作为计算违约金的依据，因此，被告逾期交房应支付原告2015年1月1日至2015年10月12日的违约金数额为14元/㎡（租金）×97.36㎡（房屋面积）÷30日×285日（逾期交房天数）×130%=16833.54元，一审法院按原告主张的16843元予以支持。被告辩称因天气原因、三创一办的行政因素导致被告施工期限延误，致使其逾期交房，被告提交的证据不足以证明天气原因与逾期交房有直接关联，而对三创一办的行政因素并未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应承担举证不能的法律后果,对其该项辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刘维逾期交房违约金16843元。案件受理费221元,由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。另查明，上诉人未提交其与被上诉人之间的房屋交接手续。二审中，被上诉人认可在收房时，《委托装修协议》涉及的房屋装修改造工程已实际完成。本院认为，本案的争议焦点为：一、交房条件如何确定；二、是否因为不可抗力扣减逾期交房违约期间；三、逾期交房违约期间是否应扣减装修期；四、逾期交房违约金如何计算。关于第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。按照该约定，涉案房屋应当同时具备以上四个条件才符合交付标准。被上诉人主张合同第十一条的交付条件已经被《补充协议》第2.2条“《商品房买卖合同》第十一条中约定的‘该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件’双方同意并理解为：指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指工程竣工验收备案登记表”替换。经查，该2.2条是对《商品房买卖合同》第十一条第（二）项第1项约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”的解释，经解释后的合同第十一条第（二）项第1项与第十一条第（二）项第2、3、4项仍系并列关系,故对上诉人以通过建筑工程竣工验收即符合交付标准的主张不予支持。涉案房屋2015年10月12日取得商品住房交付使用备案登记手续时，才具备合同约定的交付条件,故本案中计算逾期交房违约金的截止时间应该为2015年10月12日。关于第二个争议焦点，上诉人主张施工过程中因极端天气、行政干预等不可抗力事件，导致工期延长，请求扣减该延长期间的违约金，但是上诉人未提交相应证据证明因天气原因造成其施工期限延误，亦未提交证据证明政府行政干预对其施工造成影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对上诉人的该主张本院不予支持。关于第三个争议焦点，上诉人提交的《委托装修协议》中，明确约定被上诉人所购买的涉案房屋交由泰祥公司进行装修改造，并约定委托装修改造工程的施工期从《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起计算4个月，泰祥公司应于2015年4月30日前装修改造完毕，由泰祥公司或者上诉人通知被上诉人进行装修改造后房屋的接收。被上诉人否认该协议中的签名及捺印系其本人所为，认可户型图中的签名及捺印，原判以委托装修协议与户型图中的签名不一致，不是同一人签名为由对该协议未予认定，本院认为在上述协议及户型图中除签名外还有捺印，被上诉人未申请对协议上签字笔迹、按捺指纹进行鉴定，而捺印指纹仅凭肉眼并不能确定是否被上诉人指纹，故被上诉人应对其否认主张承担举证责任，本院对被上诉人关于协议中的捺印不是其本人指纹的主张不予支持。泰祥公司虽然没有在《委托装修协议》上签章，但是该公司实际完成了协议中约定的装修改造义务，即以实际行动履行了合同，且被上诉人在二审中也认可收房时房屋已经完成了《委托装修协议》约定的装修改造工程。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，该协议依法成立，对被上诉人具有约束力。根据该协议，房屋在具备《商品房买卖合同》约定的交付条件之后，需要4个月的装修期才能最终交付给被上诉人，按照常理，装修期间被上诉人也无法使用该房屋，因此，经装修改造具备装修合同中约定条件的房屋的交付日期应当为2015年4月30日，故本案逾期交房违约金应当从2015年5月1日起算。关于第四个争议焦点，本案中上诉人因逾期交房给被上诉人造成的损失即租金损失，虽然合同中约定了违约金，但在约定违约金过高的情况下，一审法院参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价6-14元/㎡，以14元/㎡作为计算损失的依据，在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，兼顾了各方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。对上诉人关于原判所采用租金过高的上诉主张，本院不予支持。综上，本案上诉人应支付被上诉人2015年5月1日至2015年10月12日逾期交房违约金为：14元/（㎡·月）（租金）×97.36㎡（房屋面积）÷30天/月×165天（逾期交房天数）×130%=9745.74元，原判违约金计算有误，本院予以纠正。综上所述，荣达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初1089号民事判决为：贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付刘维逾期交房违约金9745.74元；二、驳回刘维的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费221元，由贵阳荣达房地产开发有限公司负担128元，刘维负担93元。二审案件受理费221元，由贵阳荣达房地产开发有限公司负担128元，刘维负担93元。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 唐有临审判员 龙 珑二〇一七年五月十六日书记员 卢 军