深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初17020号原告：徐逸逾。被告一：深圳市坳下股份合作公司（以下��称“坳下公司”），住所地广东省深圳市罗湖区莲塘坳下村办公楼1001室，组织机构代码192311267。法定代表人：邓森培。委托诉讼代理人：叶梦蕾。委托诉讼代理人：邱国垒。被告二：深圳市北开电器有限公司（以下简称“北开公司”），住所地广东省深圳市罗湖区莲塘坳下村，组织机构代码192175381。法定代表人：王玉。委托诉讼代理人：王平国。被告三：深圳市谦虑得实业有限公司（以下简称“谦虑得公司”），住所地广东省深圳市福田��华强北街道电子科技大厦A座2113-1，组织机构代码755672673。法定代表人：王亮。上列原告徐逸逾与三被告深圳市坳下股份合作公司、深圳市北开电器有限公司、深圳市谦虑得实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐逸逾，被告坳下公司的委托诉讼代理人叶梦蕾，被告北开公司的委托诉讼代理人王平国到庭参加诉讼。被告谦虑得公司下落不明，经本院公告传唤，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告坳下公司为原告办妥房产的房地产证，被告北开公司、被告谦虑得公司为被告坳下公司办理房地产证提供必要协助；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2009年5月26日与被告北开电器公司签订《购房合同》，购买被告北开电器公司302室房产“下称“涉案房产”），涉案房产登记在被告坳下公司名下，被告谦虑得公司持有涉案房产的房地产证原件。依仙湖居大部分业主要求办理房地产证，已得到深圳市罗湖区人民法院生效判决或调解书支持。原告于2009年6月10日付清了全部购房款人民币208000元，但被告至今仍未能为原告办理涉案房产的房地产证。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告一坳下公司辩称，一、对于原告与被告北开电器公司之间房屋买卖的关系没有异议，愿意配合原告办理房产证。二、原告办证产生的税费均由原告自行承担，与被告坳下公司无关。被告二北开电器公司辩称，答辩意见同被告坳下公司，另补充如下：该楼盘是被告坳下公司出地、被告北开电器公司出资所建，建设完毕后被告北开电器公司委托被告谦虑得公司来办理楼盘A、B、C三栋的房产证以及C栋的销售工作，后被告谦虑得公司办妥A、B、C三栋的房产证后将三栋的房产证都拿走。由于后来被告北开电器公司、被告三因包销合同纠纷导致被告谦虑得公司不配合办理房产证，所以一大批的小业主未能成功办证。被告北开电器公司、三之间的包销合同纠纷于去年再审审结，有判决书。该楼盘的其他小业主基本均通过诉讼的方式来办证。被告三谦虑得公司未到庭应诉，也未举证、质证和答辩。经审理查明：一、已经生��的（2007）深罗法民三初字第2219号民事判决书认定了以下事实：涉案的位于深圳市罗湖区莲塘仙湖路的依仙湖居，其土地的所有权性质原为集体所有，由坳下村村民委员会负责管理与经营，土地面积为3710.74平方米。坳下公司成立于1991年4月6日，股东为坳下村集体资产管理委员会及邓品汉等284名村民。1992年11月11日，坳下公司与北开公司签订《转让土地使用权及建房合同书》，约定：1985年5月9日，北开公司与深圳市建筑公司及莲塘坳下村签订合同，北开公司租用厂房二栋，占地面积为3120平方米，附加周围空地2671平方米，租期100年，租金人民币1572965元已经付清，因厂房已使用八年，地面出现裂痕，上下水道已无法使用，加之没有职工宿舍，无法满足北开公司发展需要，坳下公司同意北开公司对厂区内的土地进行重新规划使用；坳下公司同意将3710.74平方米的土地使用权转让给北开公司，期限50年；北开公司在上述土地内重新兴建的宿舍用房建成后，将其中不低于7层的一栋给坳下公司，具体位置由北开公司决定；建房的资金由北开公司负责；坳下公司协助办理建房的报建手续，报建所需费用由北开公司负责。合同签订后，北开公司全额投资兴建涉案楼盘。1997年11月20日，涉案楼盘取得了《深圳市建设工程竣工验收证明书》，主体工程、煤气工程、电气安装工程等八项工程通过了竣工验收。2002年6月3日，北开公司与深圳市广天地房地产交易评估有限公司（以下简称广天地公司）签订《“仙景莱”公寓委托转商品房销售代理合同》，约定：北开公司为“仙景莱”公寓（后更名为依仙湖居）的投资建造商，具备对该项目的合法支配处置权，北开公司委托广天地公司销售上述楼盘；代理期限自签订合同生效之日起一年止；代理期终止时，如广天地公司未代理销售完，双方可协商延期一年，延期仍未售完，剩余部分由广天地公司在延期终止前全部按委托价买断，委托总价为人民币13456742元；北开公司不得干预广天地公司制订的销售价格，销售超出委托价部分归广天地公司所有，作为前期广天地公司垫付资金的回报，北开公司不参与分配。2004年3月20日，广天地公司与谦虚得公司及江山红签订《协议书》，三方约定：广天地公司与江山红鉴定了《承包合同书》，约定由江山红承包经营广天地公司下述的代理二部，其间代理二部发生的一切债权债务由江山红全部承担；在承包期间，江山红独资联系业务，与北开公司签订了《“仙景莱”公寓的转商品房销售代理合同》，该合同的权利义务均由江山红负责实施并出资，现广天地公司与江山红同意将该合同项下的权利、义务与责任无偿转让给谦虚得公司；本协议书签订后，谦虚得公司因履行《“仙景莱”公寓转商品房销售代理合同》而发生的一切行为及债权债务与广天地公司无关；2004年5月25日，北开公司与谦虚得公司签订《“仙景莱”公寓委托转商品房补充协议》，双方约定：北开公司同意继续委托谦虚得公司办理“仙则莱”公寓转商品房手续和代理销售；双方同意将原代理合同延期至2004年12月31日，如谦虚得公司在此期间办好自用的房地产证，双方同意将本协议及代理合同延期自2005年6月30日；如谦虚得公司在2005年6月30日办妥“仙景莱”公寓转商品房手续，则本协议及代理合同继续延期至2006年6月30日，此期间为“仙景莱”公寓的销售期；如谦虚得公司未在上述期限内办妥转商品房的手续，双方同意立即终止协议。2005年8月17日，深圳市国土资源和房产管理局与坳下公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定自合同签订之日深圳市国土资源和房产管理局将地块编号为H227—0131（即涉案楼盘所在地块），土地面积约为3830.22平方米的土地出让给坳下公司，并移交其使用；土地使用年期为70年，自1993年6月2的日至2063年6月20日；土地用途为居住用地，土地性质为商品房；市政府的配套设施金为人民币2772048元；同年9月1日，深圳市规划国土局出具付清地价款证明，确认上述地块的建设配套费已经付清合乎；2006年2月16日，北开公司出具授权书，授权谦虚得公司负责依仙湖居C栋住宅楼的销售工作，可以与购房方签订购房合同书，购房定金���首期款总计不超过的总房款的20%。可以由谦虚得公司代收，并开收据；不需要按揭付款的购房20%以上的房款必须汇入北开公司的共管账户之内，授权有效期间自2006年2月16日至2006年6月30日止。2006年3月16日，位于深圳市罗湖区莲塘仙湖路依仙湖居A、B、C栋房产取得了分户产权登记，所有权人为坳下公司，所有权份额为100%。次日，坳下公司填写单位数字证书申请表，谦虚得公司的江山红经办人，申请房地产管理系统数字证书。据庭审调查，坳下公司申请了房地产管理系统数字证书后，已下载打印正式的商品房买卖合同，已起诉的45户房产的买受人均已签订了该合同。同年3月27日，坳下公司与北开公司签订协议书，约定依仙湖区的A、B、C栋已办理了转商品房的全部手续，将要办理出售、过户等相关手续，北开公司将与依仙湖居建房、装修的成本发票转交给坳��公司计入成本，为保证成本得到税务部门的确认合法扣除，坳下公司向北开公司收取人民币50万元的税务保证金；依仙湖居A、B、C栋所产生的一切债权、债务等一切问题与坳下公司无关；坳下公司将协助北开公司办理过户手续，北开公司一次性向坳下公司缴纳人民币20万元，作为补偿。二、2005年5月26日，原告与被告二北开公司公司签订《购房合同》1份，约定原告认购房产，建筑面积72.35平方米，房屋总价为人民币208000元；原告选择一次性方式付款，并于2009年6月10日前交清购房全款；签订《深圳市买卖合同（现售）》、开发票、出具付清楼款证明、办理房地产证的时间由投资销售商统一安排；如原告未按约定的付款方式、付款时间到售楼处办理相关手续并付款，被告二公司则按总房款每日万分之五收取原告滞纳金，延迟1个月以上��被告二公司扣除总房款的10%作为违约金后，余款退给原告，并将上述物业转售，不再另行通知，认购书作废。合同还约定了双方的其他权利义务。三、2009年6月10日，原告支付了A栋302号房产购房款人民币208000元。2010年1月13日，被告二公司向原告出具了付清房产全部购房款的书面《付清房款证明》。原告庭审中称，原告付清全部购房款后，就按约办理了入伙手续。因至今未取得房地产证，遂提起本案诉请。另查，原告庭审中同意负担涉案房产过户所需税费。四、经本院函询，深圳市不动产登记中心于2016年11月2日书面复函本院，内容为“依仙湖居A栋位于*******宗地内，已办理房地产初始登记，房地产证号为深房地字第******号，登记权利人为深圳��坳下股份合作公司。截至2016年10月12日，房产已经办理房地产证，登记权利人为深圳市坳下股份合作公司，房产性质为商品房，用途为住宅，未查得有效抵押、查封记录”。以上事实，有购房合同、付清房款证明、国土部门书面复函，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，涉案地块的所有权原为集体所有，集体所有的土地可以由村民委员会或村集体经济组织管理与经营，坳下公司是集体经济组织性质的村民经济组织，在其成立前，涉案地块由坳下村民委员会管理、经营。涉案房产的原建筑物为工业厂房及宿舍，并于1985年出租给北开公司，坳下公司与北开公司对此没有异议。坳下公司成立后与北开公司签订了《转让土地使用权及建房合同书》，其中约定坳下公司将原工业厂���及宿舍所在地块的3710.74平方米的土地使用权转让给北开公司，期限50年，该约定是转让集体土地使用权，违反了我国法律关于集体土地使用权不得转让的禁止性规定而无效。该合同的其他内容，未违反当时我国法律、法规的禁止性规定。北开公司见方后并未透出销售，而是用于出租等用途。2005年深圳市国土资源和房产管理局与坳下公司签订的《深圳市土地使用裙出让合同书》，约定深圳市国土资源和房产管理局将地块编号为H227-0131（即涉案楼盘所在地块）的使用权转让给坳下公司，土地用途变为居住用地，土地性质亦变为商品房，而坳下公司亦取得了该地块上建筑的依仙湖居3栋楼的商品房地产证。涉案房产属于现房，因已完成竣工验收，具备交付条件，至此涉案房产已具备作为商品房向社会公开出出售的条件。北开公司是否有权出售涉案房产及谦虑得公司出售房产的法律后果是否应当由坳下公司承担，坳下公司是否应当承担为房屋买卖人办理房地产证的民事责任，是本案的主要争议。本院分析认定如下：原告虽然在商品房买卖合同上签名，但坳下公司并未在该合同上签字盖章，商品房买卖合同未成立。原告与北开公司签订了购房合同，购房合同对当事人名称或者姓名和住所、房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等内容进行了约定，具备我国《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，而北开公司已按约定收取房款，该购房合同应当认定为商品房买卖合同，那么，坳下公司是否应为北开公司出售的房产承担办证责任？首先，坳下公司是否有权销售涉案房产。北开公司作为涉案地块建筑物的承租人，坳下公司与北开公司签订���《转让土地使用权及建房合同书》中转让土地使用权的约定无效。双方在该合同中亦约定因北开公司已支付了100年的租金，坳下公司未将余下92年的租金返还北开公司，由北开公司对原厂房及宿舍进行改建，建房资金由北开公司负担，坳下公司负责办理报建手续及产权证书等。房屋建成后，一直由北开公司支配并收益。由此可见，坳下公司与北开公司在涉案房产转化为商品房前依然依照原租赁合同履行各自合同义务。坳下公司与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，并取得房地产证后，双方在签订的协议书及往来函件中，坳下公司均未要求分配商品房的销售利润，亦不再承担费用，并协助办理商品房过户手续等。同时，从坳下公司并未将土地使用权转让给北开公司，北开公司亦不备房地产合作开发资格，坳下公司不承担风险等几方面来看，双方之间不符合合作建房合同关系的法律性质。但双方之间亦不符合坳下公司委托北开公司进行商品销售，坳下公司支付委托费用的委托代理销售合同关系。综上，坳下公司与北开公司既不是合作开发关系也不是委托销售关系，只是双方当事人对历史遗留问题的处理方案达成了一致意见，双方协商一致由北开公司负责销售并收取购房款，坳下公司既不参与利润分配亦不承担风险，该约定未违反我国法律、法规的禁止性及强制性规定，双方当事人应当遵照约定履行各自义务。综上，北开公司自坳下公司处取得了销售涉案房产的授权，北开公司有权销售涉案房产。其次，谦虑得公司是否有权销售房产，坳下公司是否应当为谦虑得公司销售的房产办理房地产证。北开公司与广天地公司于2002年签订《仙景莱“公寓委托转商品房销售代理合同》，约定由北���公司委托广天地公司销售房产，并在委托期限届满后广天地公司按委托价格买断未销售完的房产，该合同为商品房包销合同，合同的履行期至2003年6月30日止。委托期限届满后，北开公司未与广天地公司后签订延长委托期限的合同，北开公司与广天地公司之间的委托代理关系已经终止。北开公司与谦虑得公司签订合同将北开公司与广地公司之间的委托期限延期至2004年12月31日时，原委托合同已经终止不应视为对原合同中委托期限的延长，应视为北开公司对谦虑得公司重新委托授权。此后，北开公司又出具了委托谦虑得公司销售房产的委托书。综上，谦虑得公司自北开公司处取得了销售涉案房产的授权。坳下公司下载打印了证实的商品房卖房合同，谦虑得公司的江山红是经手人，应当视为坳下公司对谦虑得公司销售涉案房产一事是知情的，坳下公司未举证证明在谦虑��公司销售房产的过程中，对谦虑得公司的销售行为作出否认表示，视为坳下公司同意谦虑得公司的代理销售行为。原告支付了部分购房款，应当办理抵押按揭手续或至余下购房款。坳下公司为涉案房产的开发商，涉案房产亦在坳下公司名下，需由坳下公司办理二级产权转让的相关手续。综上，坳下公司应当为原告办理过户手续，北开公司及谦虑得公司应当履行必要的协助义务。原告要求三被告共同承担办理房地产证连带责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。坳下公司与北开公司及谦虑得公司之间的其他纠纷，因与本案不是统一法律关系，本院不在本案中一并处理，三方当事人可另寻途径解决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告一坳下公司应于本判决生效之日起30日内为原告办妥涉案的房产的房地产证，被告二北开公司与被告三谦虑得公司应为被告一坳下公司办理房地产证提供必要的协助。案件受理费人民币50元，考虑案情，应由原告负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李春华人民陪审员  谌小英人民陪审员  胡聪明二〇一七年五月二十四日本件与原本核对无异周伟书 记 员     闫冰