山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终2666号上诉人（原审原告）：徐继民，男，1949年9月1日出生，汉族，济南市庚辰钢铁有限公司退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：王振广，山东泺源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨秀强，总经理。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人徐继民因与上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐继民上诉请求：1、依法撤销一审民事判决第二项判决。2、依法改判:恒生公司支付徐继民逾期开通燃气赔偿金16780元。3、本案一、二审诉讼费用由恒生公司承担。事实和理由：一审判决认定的部分事实错误。一、一审法院认定“恒生公司燃气开通的最后延期日期为2014年4月7日”错误。在一审中，虽然恒生公司于2014年4月7日张贴通知，通知小区内业主于次日天然气开通，但是并不能以此就能够认定恒生公司具备了《商品房买卖合同》第十四条中约定的燃气达到了使用条件，在2014年4月8日之后的很长一段时间，徐继民家中的燃气并未开通，无法使用。在徐继民提供的济南港华燃气公司出具的燃气开通时间记录表上能够清楚的反映出徐继民家中的天然气点火完成时间为2015年4月17日，这才达到了《商品房买卖合同》中约定的具备了使用功能，因此徐继民家中燃气开通达到使用条件的最后延期日期为2015年4月17日。并且在一审开庭前，徐继民由于无法自行取得加盖济南港华燃气公司公章的燃气开通时间记录表，曾申请一审法院向济南港华燃气有限公司调取徐继民家中燃气具备正常使用的开通时间记录，但是一审法院未予调取。二、一审法院按照“每日10元”的标准计算燃气违约金是错误的。一审中，法院认定“徐继民未举证证明实际损失，且约定违约金涉及水、电、暖、气等多个项目，恒生公司要求降低违约金的计算标准，法院酌情按每日10元支付违约金”是错误的，根据徐继民与恒生公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，徐继民要求恒生公司按照每天20元支付燃气赔偿金完全符合合同以及相关法律的规定，恒生公司要求降低违约金的赔偿标准没有依据，一审法院既然己经认定恒生公司房屋交付时天然气未具备使用条件，已经违约，应当支付违约金，那就应该严格按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约条款判决恒生公司按每日20元承担违约责任。恒生公司辩称，恒生公司在一审中提交的证据已经充分证明恒生公司在2014年4月7日通过在小区张贴通知的形式已经告知小区全体业主2014年4月8日涉案小气具备燃气开通条件。因此，恒生公司在2014年4月7日已经履行完毕燃气开通义务，被上诉人超过该事件起诉应当视为超过诉讼时效；既然徐继民的请求超过诉讼时效，一审判决每日10元违约金应当得到支持。恒生公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回徐继民的全部诉讼请求;2、本案的一审、二审诉讼费用全部由徐继民承担。事实和理由：一、一审法院判令恒生公司承担逾期办证违约责任无事实依据。(一)、恒生公司虽然存在逾期办证的情形，但恒生公司逾期办证是第三方原因导致的，并非恒生公司自身原因，因此恒生公司不应当向徐继民承担逾期办证的违约责任。因负责建设小区的施工总包单位拒不配合恒生公司取得综合验收备案证明的手续材料，导致恒生公司一直未能取得涉案房屋所在小区《房地产开发项目综合验收备案证明》，以致延误房屋权属登记的办理。恒生公司经过多方努力最终和施工单位达成和解协议，并于2016年6月24日取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。综上，逾期办证的原因并不在恒生公司，而是因为施工总包单位拖延导致的，因此恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任。(二)、恒生公司已于2016年6月24日取得小区房地产开发项目综合验收备案证明，并已将办证的全部手续材料提交济南市不动产登记中心，正在履行为徐继民办理房屋权属证书的义务，涉案房屋所在楼座目前正在办理初始登记。二、一审法院判令恒生公司承担逾期开通天然气违约责任无合同依据及事实依据。(一)、恒生公司在一审过程中即已明确指出，徐继民关于逾期开通天然气违约金的诉讼主张已过诉讼时效，应当依法予以驳回。一审法院在本案一审判决中，就涉案房屋已符合天然气通气条件作出了明确认定，按照涉案《商品房买卖合同》的约定，逾期开通天然气违约金的计算方式为按天计算，则徐继民主张的逾期开通天然气损失数额最迟于2014年4月8日即可确定。徐继民也正是基于得知2014年4月8日通气通知的内容，而协调时间于2014年5月与燃气专营单位办理了相关手续，可见，徐继民对涉案房屋于2014年4月8日符合燃气开通条件是明知且应知的。一审法院认定以恒生公司提供证据证实的2014年4月8日为天然气开通的最后日期，因此，本案诉讼时效应自2014年4月8日开始计算。徐继民于2016年4月13日向一审法院提起诉讼，明显已过诉讼时效，应当依法予以驳回。(二)、恒生公司曾在一审中强调双方在合同中明确约定恒生公司只负责小区建设范围内的燃气工程建设，并不负责开通天然气，且恒生公司在向徐继民交付房屋时已完成了燃气设施设备的安装工程，使燃气设施具备使用功能，一审法院曲解双方的合同约定，将开通天然气的责任强加于恒生公司没有事实依据。双方在《商品房买卖合同》第十四条明确约定“燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能。燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任。”恒生公司认为，上述第十四条明确约定两个层面的意思:第一，恒生公司负责燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能;第二，燃气开通达到使用条件由运营商负责，恒生公司不承担责任。恒生公司于2012年3月30日与燃气公司签订了《城市居民燃气工程委建合同(民用)》以下简称《燃气工程合同》，双方约定由燃气公司委托专业城建单位为恒生伴山小区进行燃气施工。恒生公司已严格按照《燃气工程合同》的约定缴纳了燃气配套费、工程费等费用，并在向徐继民交付房屋时完成了燃气设施设备的安装工程，且燃气设施、设备具备使用功能。但燃气设施具备使用功能和开通天然气是不同的概念，恒生公司并不负责开通天然气，开通天然气的责任应当由燃气专营单位负责，一审法院曲解双方的合同约定，将开通天然气的责任强加于恒生公司，没有事实依据。(三)、由于燃气公司在小区红线范围外的燃气管道工程施工延误、拖延通气，且业主擅自改动燃气管道等原因，造成燃气设施无法正常验收不能供气的问题，并非恒生公司的责任。事实上，小区红线范围外燃气管网工程施工延误及拖延通气，是由燃气公司负责并承担相关责任。且燃气公司在验收小区燃气工程时，小区内部分业主不配合燃气公司的工作，未在家中留人进行打压试气，且有部分业主私改天然气管道，导致燃气公司无法对工程进行正常验收，拖延了验收时间，恒生公司不应当为燃气公司及业主的过错向徐继民承担责任。徐继民辩称，恒生公司的上诉理由是一审理由的重复，不能成立，恒生公司与徐继民签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了关于逾期办理产权证书以及逾期开通燃气的违约责任条款，恒生公司没有按照合同的约定履行，就应当承担违约责任。徐继民向一审法院起诉请求：1、恒生公司支付燃气赔偿金16780元；2、恒生公司立即为徐继民办理不动产权证书；3、被告支付延期办理不动产权证书违约金4639.16元；4、诉讼费用由恒生公司承担。一审法院认定事实：2012年6月15日，徐继民与恒生公司签订《商品房买卖合同》，约定徐继民购买恒生公司开发的涉案房产，成交总价为463916元。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件；2、集中供热设施设备于房屋实际交付使用后的第一个采暖期具备使用功能，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，集中供热、燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任；3、电话、宽带、有线电视由买受人到有关部门交纳开户等所需费用后由运营商负责开通。4、小区主干道于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。5、以上配套设施施工承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金（本条款内各小条不作重复累计）。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：第二项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，徐继民已支付全部房款463916元。恒生公司于2012年12月29日将房屋交付给徐继民。房屋交付后，恒生公司于2014年4月7日张贴通知，通知小区内业主于次日燃气开通。涉案项目已于2016年6月24日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。关于燃气延期的最后日期，徐继民主张为2015年5月4日，提交济南港华燃气公司出具的燃气开通时间及缴费记录表各一份予以证实，恒生公司的质证意见为，对于开通时间记录，该记录上没有加盖港华燃气的公章，对于真实性无法确认。其次，即使是真实的，也仅能够反映点火受理日期为2015年4月2日，挂表的受理时间为2014年5月20日，恒生公司认为该日期能反映在2014年5月20日前涉案房屋所在小区即具备通气挂表条件，即使徐继民于2014年5月20日挂表，2015年4月2日点火，也属于徐继民与燃气专营单位协商沟通的结果，该过程中并不涉及恒生公司的义务，恒生公司的义务在小区符合通气条件即完成。关于徐继民提交的燃气开通时间记录，系打印件且未加盖济南港华燃气公司公章，内容真实性无法确认，一审法院依法不予采信。关于徐继民提交的燃气缴费记录，无法证实燃气开通时间，一审法院不予采信。故对徐继民提交的上述证据拟证实的事实依法不予认定。一审法院以恒生公司张贴的通知确定为最后延期日期。徐继民、恒生公司未就燃气开通的告知形式进行约定，恒生公司虽于2014年4月7日就燃气开通问题予以公告，并不等同于徐继民必然于公告当日即知悉该事实。关于诉讼时效期间，从知道或应当知道权利被侵害时起计算，恒生公司以公告之日起为诉讼时效起算日期，主张徐继民的起诉已超过诉讼时效期间，于法无据，一审法院不予采信。一审法院认为，徐继民与恒生公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。恒生公司于2012年12月29日将合同约定房屋交付徐继民使用后至今已超过365个工作日，并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该行为构成违约，应当承担违约责任。徐继民要求恒生公司支付违约金的主张，合法有据，一审法院予以支持。房屋交付时天然气未具备使用条件，恒生公司违约，应当支付违约金，徐继民未举证证明其实际损失，且约定违约金涉及水、电、暖、气等多个项目，恒生公司要求降低违约金的计算标准，一审法院酌情按每日10元支持该项请求。因涉案房屋所在的小区项目尚未办理初始登记，徐继民要求恒生公司协助办理房屋产权证书的诉讼请求尚不具备履行条件，一审法院对此不予支持，徐继民可在恒生伴山小区项目办理初始登记后另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐继民逾期办理房屋产权证书违约金4639.16元。二、限被告山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐继民逾期开通燃气违约金4650元。三、驳回原告徐继民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，二审中徐继民提交济南港华燃气公司出具的燃气开通时间记录，该记录显示涉案房屋挂表时间为2014年5月20日，点火时间为2015年4月2日。恒生公司对该证据的真实性无异议，该证据仅能证实徐继民燃气使用时间，但不能证明整个涉案小区具备燃气开通条件的时间，整个涉案小区是在2014年4月8日具备燃气开通条件的。本院认为，徐继民与恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效。恒生公司未按照商品房买卖合同约定履行完毕办证义务，事实清楚，恒生公司应当依照商品房买卖合同约定向徐继民承担逾期办证的违约责任。虽然恒生公司主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得综合验收备案证明材料所致，但是恒生公司对此未举证证明。即使恒生公司的主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该事实也不能成为免除恒生公司逾期办证违约责任的法定事由。一审判决恒生公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。关于逾期开通燃气违约金，双方签订的商品房买卖合同第十四条约定，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能，集中供热，燃气开通达到使用条件，买受人交清当年相关费用并符合相关部门规定后由运营商负责，出卖人不承担责任；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金（本条款内各小条不作重复累计）。恒生公司于2012年12月29日向徐继民交付房屋时燃气未达到开通使用条件，构成违约。恒生公司虽主张其于2014年4月7日就燃气开通问题予以公告，但徐继民对此主张不予认可，且恒生公司亦未提供证据证明其已按照合同约定的方式有效通知了徐继民，故恒生公司逾期开通燃气违约截止日为涉案房屋燃气点火时间，即2015年4月1日。因双方合同明确约定每逾期一天，恒生公司应向徐继民支付20元赔偿金，且该项违约金的约定符合法律规定，因此，恒生公司应向徐继民支付自2012年12月29日至2015年4月1日期间逾期开通燃气违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。恒生公司于2012年12月29日向徐继民交付房屋时，燃气未达到开通使用条件，徐继民即应当知道自己权利受到侵害。鉴于双方约定违约责任按日计算，本案2016年6月7日一审立案，徐继民主张的2012年12月29日至2014年6月7日期间逾期开通燃气违约金业已超过二年诉讼时效期间。徐继民主张的2014年6月8日至2015年4月1日期间逾期开通燃气违约金5960元（298天×20元＝5960元），并不超过两年的诉讼时效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3689号民事判决第一项。二、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3689号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担。三、上诉人山东恒生置地股份有限公司于判决生效之日起10日内支付上诉人徐继民逾期开通燃气违约金5960元。四、驳回上诉人徐继民其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费335元，由上诉人徐继民负担100元，上诉人山东恒生置地股份有限公司负担235元；二审案件受理费670元，由上诉人徐继民负担200元，上诉人山东恒生置地股份有限公司负担470元。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  王立强二〇一七年五月二十二日书 记 员  郑香丽