福建省浦城县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0722民初1004号原告崔理文，男，1967年10月17日出生，汉族，农民，住浦城县。委托代理人季清云，浦城县南浦法律服务所法律工作者。被告肖历建，男，1985年9月6日出生，汉族，农民，住浦城县。被告陈小芳，女，1986年5月11日出生，汉族，农民，住浦城县。二被告共同委托代理人刘正良，男，住浦城县，由浦城县莲塘镇吕处坞村民委员会推荐。原告崔理文与被告肖历建、陈小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案，依法由审判员魏晓燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔理文及其委托代理人季清云、被告肖历建、陈小芳及二被告共同委托代理人刘正良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔理文向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2016年11月6日签订的《房地产买卖协议》无效，二被告返还原告预付的购房款及搭建的钢构款共计66201元。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：肖历建和陈小芳系夫妻关系。原、被告双方经协商一致，于2016年11月6日签订了一份房屋买卖协议书，二被告同意将位于浦城县莲塘镇吕处坞村西村的自建房四至五层及一楼楼梯边一个杂物间出售给原告，双方商定成交价款为280009元，于协议签订之日支付定金50000元，余款待二被告将房屋交付给原告时一次性付清。上述协议签订后，原告即交付了50000元定金。后经二被告同意，又在房屋顶层花费16201元加搭了一个钢结构棚。后经原告了解，二被告房屋所占的土地属集体用地，不能对外转让，再加之房屋未取得房屋所有权证，依据我国现行法律之规定，也不能对外出售。原、被告签订的合同为无效之合同，二被告应当返还原告购房定金50000元，而原告所加建的钢构，已无法再利用，二被告应折价补偿原告。肖历建、陈小芳辩称，二被告家中由于家庭人口众多，拆旧翻新举债二十万元自盖五层楼房一座。因为资金紧张，所以先期将四至五层卖给原告，房屋买卖协议内容均由原告起草，原告对房屋情况和预期要做的事情都非常清楚，既然知道是自始无效仍交付定金和加盖钢棚，责任在于原告。二被告为信守合同赶交房，于2016年春节期间借钱并贵买材料，高工资施工，造成损失约8万元，原告也是知道的。故请求判令协议有效，原告要赔偿被告损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、崔理文提供的材料费清单、收款收据、通话录音光盘、通话录音书面材料，证明原告在购买房屋的顶层（第六层）加搭了一个钢结构棚，共计花费了16201元。被告也认可原告搭建的钢结构棚花费金额是16201元。同时证明双方已协商解除合同的事实，被告肖历建同意返还6万元，但是要等到房子卖了以后再返还。二被告对原告提供的该组证据真实性均有异议。本院认为该组证据无法证实原告的主张，本院不予采信。2、肖历建、陈小芳提供的建房申请书复印件、照片、常住人口登记卡，证明被告家里人多以及被告家中原来的房子是危房，后来向村里申请重建的事实。崔理文质证认为该组证据与本案没有关联性。本院认为该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。3、肖历建、陈小芳提供的集体土地建设用地使用证复印件，证明这块地在农村是属于被告的，被告享有使用权，集体土地建设用地使用证上土地使用者的名字是肖荣青（系肖历建的父亲）。崔理文质证认为与本案不具有关联性。本院认为二被告未提供该份证据的原件与复印件进行核对，对该证据本院不予认定。4、肖历建、陈小芳提供的工程预算书，证明造成被告损失33603元。崔理文认为与本案不具有关联性。本院认为二被告并未就其损失提起反诉，对该份证据本院不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔理文为浦城县永兴镇永平农场村民。肖历建和陈小芳为夫妻关系，均为浦城县莲塘镇吕处坞村村民。2016年11月6日，崔理文与肖历建、陈小芳签订《房地产买卖协议》，约定肖历建、陈小芳将坐落在浦城县莲塘镇吕处坞村西村自建房四至五层及一楼楼梯边一个杂物间出售给崔理文，成交价格280009元。同日崔理文向肖历建支付了购房定金50000元，肖历建出具了收条。协议签订后，经双方协商，由崔理文出资在讼争房屋第六层搭建了钢结构棚，肖历建对讼争房屋进行了部分装修。另查明，崔理文于2017年5月15日向本院提出申请，自愿放弃要求肖历建、陈小芳赔偿所搭建的钢构费用16201元的诉讼请求。本院认为，本案讼争房屋使用的土地性质为农村宅基地，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地是农民集体所有土地的组成部分，宅基地使用权是根据农民集体土地所有权的特点，专为农民集体经济组织的成员设定的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。本案中肖历建、陈小芳将讼争房屋出售给不具有讼争房屋所在村集体经济组织成员身份的崔理文，双方签订的房地产买卖协议已违反了国家法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项所规定的合同无效的情形。崔理文主张本案所涉《房地产买卖协议》无效，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对崔理文要求肖历建、陈小芳返还50000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。崔理文自愿放弃要求肖历建、陈小芳返还搭建的钢构款16201元的诉讼请求，系崔理文对其民事诉讼权利的处分，本院予以准许。肖历建、陈小芳要求崔理文赔偿损失，因肖历建、陈小芳未提起反诉，本案不作处理，肖历建、陈小芳可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、崔理文与肖历建、陈小芳于2016年11月6日签订的《房地产买卖协议》无效。二、肖历建、陈小芳于本判决生效之日起十日内返还崔理文购房款50000元。本案受理费1455元，减半收取728元，由崔理文负担182元，由肖历建、陈小芳负担546元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员  魏晓燕二〇一七年五月三十一日书记员  吴志菲附：本案所依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。