天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初7194号原告：宋字华，男，1957年10月15日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：周阳，天津融耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏瑾，天津融耀律师事务所律师。被告：王学珠，女，1954年12月1日出生，汉族，住天津市河西区。被告：广州国际信托投资公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路363号国信大厦20楼。法定代表人：丘华，总经理。委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。原告宋字华与被告王学珠、广州国际信托投资公司（以下简称广州国投）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后,依法适用普通程序，于2017年5月2日公开开庭进行了审理。诉讼期间原告申请对坐落天津市河东区中山门互助南里18号楼906号房屋（以下简称涉诉房屋）2012年6月15日及2013年6月15日的市场价值进行评估，本院依法委托天津中量房地产土地评估有限责任公司进行了评估。原告宋字华及其委托诉讼代理人周阳、夏瑾、被告广州国投的委托诉讼代理人田蓓到庭参加诉讼，被告王学珠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宋字华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王学珠于2007年3月18日签订的房屋使用权（企业产）转让协议无效；2.确认被告广州国投与原告建立的企业产房屋租赁关系无效；3.判令二被告连带退还原告购房款28万元、过户费5000元；4.判令二被告连带赔偿因与原告建立无效企业产房屋租赁关系而导致原告的经济损失150万元；5.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中宋字华放弃第1、2项诉讼请求。事实和理由：2007年3月18日原告与被告王学珠签订了协议书一份，约定被告王学珠将涉诉房屋使用权转让给原告，原告将购房款28万元给付了被告王学珠。2007年3月20日原告向涉诉房屋出租人广州国际信托投资公司驻天津办事处（以下简称广州国投驻津办）缴纳了过户费5000元，办理了涉诉房屋的企业产承租合同。此后原告一直居住在该房屋内。2007年8月案外人杜伟将原告诉至法院要求腾房。经了解，在原告购买涉诉房屋时，二被告并未取得该房屋合法权利，欺骗了原告。案外人杜伟在2007年7月购买了涉诉房屋，于2007年7月30日取得了所有权证书。原告认为，原告当年购置涉诉房屋时，支付了对价，系善意取得，二被告的行为给原告带来了经济损失。故诉至贵院，望判如所请。王学珠未作答辩。广州国投辩称，请法院依法驳回原告的全部请求。被告广州国投享有涉诉房屋的所有权，（2001）西民二初字第70号民事判决确认涉诉房屋为被告广州国投所有，（2000）西民二初字第70号民事裁定没有向被告广州国投以及案外人天津康利房地产开发有限公司（以下简称康利公司）送达，且裁定书的文号与判决书的文号不一致，记载的裁定时间与判决时间不一致，该裁定没有生效；被告广州国投没有过错，涉诉房屋是被告广州国投所有，广州国投依法将涉诉房屋分配给王学珠，王学珠将房屋转让给宋字华，被告广州国投处分自有房产不存在过失；原告的损失不应根据房屋的置换价格计算，被告广州国投将房屋的使用权交予原告使用，原告仅是对房屋有使用权没有所有权，该房屋为企业产，如被告广州国投不同意原告出售，其是不享有置换价值的。在租赁期间，原告没有向被告广州国投支付过房租，被告广州国投享有解除该房屋租赁关系的权利，因此原告将房屋腾出，没有受到损失，被告广州国投不应赔偿任何损失。原告宋字华向本院提交如下证据：1.协议书1份，证明原告与被告王学珠于2007年3月18日签订协议将涉诉房屋的使用权转让给原告；2.收条1份，证明被告王学珠收取原告购房款28万元；3.天津市企业往来收据1份，证明2007年3月20日广州国投驻津办收取了原告过户费5000元；4.公有住房租赁合同1份，证明原告承租了涉诉房屋；5.（2011）东民重字第43号民事判决书1份、（2012）二中民四终字第419号民事判决书1份、（2013）津高民申字第0254号民事裁定书1份，证明涉诉房屋是广州国投驻津办及王学珠在并未取得房屋合法权利的情况下转让给原告的，收取了原告过户费，案件经多次审理，已经确定涉诉房屋的所有权人为案外人杜伟，同时认定原被告之间企业产房屋转让行为无效，且天津市高级人民法院（以下简称天津高院）裁定指出原告因购买诉争房屋的承租权而与广州国投建立的企业产房屋租赁关系无效而造成的损失另行解决；（以上均为复印件）6.申请本院对涉诉房屋2012年6月15日及2013年6月15日的市场价值进行评估，天津中量房地产土地评估有限责任公司出具的《房地产价值咨询报告》2份。被告王学珠未提供证据。被告广州国投向本院提供如下证据：1.民事起诉状1份，证明被告广州国投于2000年12月21日起诉，要求确认包括涉诉房屋在内的33套房屋系广州国投所有；2.（2001）西民二初字第70号民事判决书1份,证明涉诉房屋被判决给被告广州国投所有；3.宣判笔录及送达回证各1份，证明天津市河西区人民法院（以下简称河西法院）向被告广州国投送达了民事判决书，在笔录中没有民事裁定书的送达；4.（2000）西民二初字第70号民事裁定书1份，证明裁定书的文号与判决书的文号不一致，说明该裁定不是补正（2001）西民二初字第70号民事判决书的裁定，三份日期的裁定均不一致，2001年4月11日裁定被告广州国投没有收到，也没有送达手续，因此该裁定没有生效，说明诉争房屋系被告广州国投所有；5.天津市房地产抵押确认、董事会决议、抵押物品清单各1份，证明案外人康利公司将房屋抵押给天津城市合作银行绍兴道支行的房屋不包括涉诉房屋在内；6.（1999）高经终字第276号民事判决书1份，证明涉诉房屋不是作为康利公司在房管局登记的抵押物，天津市第二中级人民法院（以下简称二中院）无权查封并拍卖涉诉房屋。（以上均为复印件）被告广州国投对原告证据的质证意见是：证据1的真实性不予认可，协议中没有广州国投的签字确认；证据2的真实性不予认可，广州国投没有收取原告购房款，原告无法证明实际支付的款项；证据3的真实性不认可；证据4的上面显示的时间是2006年3月22日，而原告与被告王学珠签订协议的时间是2007年3月18日，二者不具有关联性，该时间早于协议以及交付房款的时间，不能因此证明协议以及收款28万元款项的真实性；证据5的真实性、合法性以及关联性没有异议，被告广州国投已经申请了再审；证据6的评估报告中评估数额没有明确是按照企业产房屋还是私产房屋进行评估的，不能作为判案依据。原告对被告广州国投证据的质证意见是：证据1至证据4的真实性、关联性认可，证明目的不认可，证据4恰恰说明了被告没有取得相关权利，不能达到被告的证明目的；证据5及证据6的真实性没有异议，合法性与关联性有异议，其证明目的被随后的判决否定。对此本院分析认为：被告广州国投虽对原告证据1至4不予认可，但其无异议的证据5即已生效的裁判文书已认定了原告证据1-4的真实性，原告证据5系已生效的法律文书，被告申请再审并不当然导致法律文书失效，故原告证据1至5的真实性、合法性及关联性本院予以确认。原告证据6中评估机构已明确该价格平均单价是按计租平方米计算，因此不是将涉诉房屋作为私产房屋进行评估，其真实性、合法性、关联性本院予以确认。对于被告证据，其真实性、合法性本院予以认定，但原告证据5中的生效法律文书已对上述证据及涉及的事实进行了论述认证，在未经法定程序推翻原告证据5中的生效法律文书，相关事实应根据原告证据5中的生效法律文书认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：已生效的(2012)二中民四终字第419号民事判决记载，案外人杜伟与宋字华、案外人娄淑云、宋扬返还原物纠纷一案，天津市河东区人民法院于2007年8月13日受理，于2007年12月4日作出（2007）东民初字第2561号民事判决。一审宣判后，杜伟不服提起上诉，二中院于2008年3月17日作出（2008）二中民四终字第225号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。杜伟不服向天津高院申请再审。天津高院于2009年8月12日作出（2009）津高民申字第536号民事裁定，指令二中院对此案再审。2009年12月16日二中院作出（2009）二中民再字第63号民事裁定，撤销天津市河东区人民法院（2007）东民初字第2561号民事判决以及二中院（2008）二中民四终字第225号民事判决，将本案发回天津市河东区人民法院重审。天津市河东区人民法院追加天津银行股份有限公司东海支行、广州国投为该案共同被告，因广州国投驻津办的主体在2011年3月18日已经不存在，经当庭询问，双方当事人均认可广州国投驻津办可以不作为被告参加诉讼。后天津市河东区人民法院于2012年4月17日作出（2011）东民重字第43号民事判决：“本判决生效之日起十二个月内，被告宋字华、娄淑云、宋扬将坐落天津市河东区中山门××楼（××楼）906室房屋腾空返还原告杜伟”。宋字华不服提起上诉，二中院2012年6月15日作出(2012)二中民四终字第419号民事判决。该判决查明事实：坐落天津市河东区中山门××楼（××楼）906号房屋（即涉诉房屋）原系康利公司所有。因康利公司曾为案外人富望公司的借款提供担保，天津银行股份有限公司东海支行（以下简称天津银行东海支行）于1999年间向二中院提起诉讼，要求富望公司偿还借款，康利公司承担连带责任，案件审理过程中天津银行东海支行提出财产保全申请，二中院于1999年4月27日作出（1999）二中民一初字第24号民事裁定，依法查封包括涉诉房屋在内的中山门××楼（××楼）904、906、1604、1606号四套房屋。该案经中、高两级法院审理，判决康利公司承担连带责任。判决生效后，天津银行东海支行向二中院申请执行，2000年11月15日二中院曾向广州国投证券业务部下发腾房通知书，限期15日将诉争房屋腾出，否则依法强制迁出。2000年12月15日，二中院作出（2000）二中执字第202号民事裁定，将包括涉诉房屋在内的上述四套房屋以物抵债给天津银行东海支行。2007年1月10日，天津银行东海支行委托天津同方拍卖行有限责任公司对上述房屋进行拍卖，该拍卖行于2007年1月22日在《天津日报》刊登拍卖公告，并于2007年1月29日公开拍卖。当日，案外人张宏宇与天津同方拍卖行有限责任公司签订“津同方拍第Y0701期”拍卖成交确认书，以人民币40万元的应价竞得包括涉诉房屋在内的上述四套房产。此后，案外人张宏宇将四套房屋分别转让给包括杜伟在内的其他人，为减少过户环节，杜伟与天津银行东海支行于2007年7月25日签订“天津市房产买卖协议”，协议约定由杜伟以32万元价款购买天津银行东海支行所有的涉诉房屋。2007年7月30日，杜伟及天津银行东海支行依上述“天津市房产买卖协议”到房屋产权部门办理了房屋产权过户手续，将涉诉房屋过户到杜伟名下。另查，1997年3月19日，康利公司与康荣公司签订协议，约定康利公司因无力支付康荣公司应付款，以天津市河东区中山门互助南里1号楼及4号楼33个单元（涉诉房屋包括在内）及林肯轿车一部冲抵应付款，并指明广州国际信托投资公司天津证券交易业务部（以下简称广州国投证券业务部）为受益人，1997年10月28日，广州国投证券业务部与康利公司签订协议，约定将上述33个单元房屋转让给广州国投证券业务部，同时将天津市房管局第2522号、第2751号、第2××2号房屋产权证交给广州国投证券业务部，并通知上述房屋所在物业管理部门向广州国投证券业务部交付上述房产。康利公司未与广州国投证券业务部办理过户手续，为此广州国投证券业务部在河西法院提起诉讼，要求判令其与康利公司签订的有关权利转让协议合法有效，判令康利公司履行上述协议中规定的办理房屋转让义务，判令其为天津市房管局第2522号、第2751号、第2××2号房屋产权证项下房产的合法所有权人。河西法院以（2001）西民二初字第70号民事判决书判决坐落天津市河东区中山门××楼及××楼××单元（涉诉房屋包括在内）归广州国投证券业务部所有；广州国投证券业务部与康利公司于判决生效后向房屋管理部门办理上述房屋的过户手续，手续费由广州国投证券业务部承担；如康利公司不履行上述义务，广州国投证券业务部可依据判决书向房屋管理部门办理过户手续，该判决书所附房号附表为：“地点：天津市河东区中山门互助南里，1号楼房屋房号：201、203、204、206、301、303、304、306、401、904、906、1106、1604，4号楼房屋房号：608、1405、1408”。2001年5月27日，河西法院作出（2001）西民二初字第70号民事裁定，裁定判决书主文的房号附表中，“904”应补正为“704”，“906”应补正为“706”，“1604”应补正为“1004”。再查，广州国投证券业务部取得房屋后，将涉诉房屋分给其职工居住使用。广州国投证券业务部于2001年11月申请注销，其遗留问题由广州国投进行处理。涉诉房屋遂由广州国投驻津办管理出租。2006年3月广州国投驻津办作为出租方，与王学珠建立了企业产住房租赁关系。2007年3月18日，宋字华与王学珠签订协议书，以28万元的价格购买了涉诉房屋的使用权。2007年3月20日，广州国投驻津办收取了宋字华5000元过户费，与宋字华建立了企业产住房租赁关系，宋自华、娄淑云、宋扬遂入住涉诉房屋。广州国投驻津办已经注销，涉诉房屋由广州国投进行管理。该判决本院认为部分为：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证明。结合案件事实，本案涉诉房屋原系康利公司所有，康利公司作为本案涉诉房屋所有人，其先以包括涉诉房屋在内的33套房屋冲抵应付款，并指明广州国投证券业务部为受益人，后又以包括涉诉房屋在内的4套房屋为富望公司的借款设定抵押担保，抵押权人系天津银行东海支行。在天津银行东海支行起诉富望公司欠款纠纷案件中，康利公司名下包括涉诉房屋在内的4套房屋被依法查封，经本院判决并强制执行裁定以物抵债，天津银行东海支行实际取得了涉诉房屋的所有权。后，案外人张宏宇通过竞买取得了包括涉诉房屋在内的4套房屋所有权，将其中的涉诉房屋转让给杜伟并已办理了房屋产权登记手续。现杜伟系涉诉房屋的所有权人，原审法院再审根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，认定杜伟有权要求宋字华、娄淑云、宋扬返还涉诉房屋并无不当，本院予以维持。宋字华以拍卖程序违法为由主张拍卖无效，因没有提供证据证明，本院对其主张不予采信。另，鉴于广州国投证券业务部起诉康利公司房屋转让合同纠纷案件，经河西法院判决包括涉诉房屋在内的16套单元判归广州国投证券业务部所有，但随后河西法院下发裁定更正了房号，将已被本院裁定以物抵债的包括涉诉房屋在内的四套房产房号更正为它号，据此，广州国投证券业务部从未取得涉诉房屋的所有权，无权处分涉诉房屋。原审法院再审认定广州国投证券业务部将涉诉房屋分配给王学珠居住使用，并与宋字华建立企业产租赁关系的行为无效，符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人宋字华虽以原审法院再审判决所依据的河西法院（2001）西民二初字第70号补正裁定系伪造为由上诉，但没有提供证据证明，故本院对其主张不予支持。此外，原审法院考虑到宋字华、娄淑云、宋扬现无其他居所，应给予一定时间解决住房问题，并告知其三人可另案起诉主张自己的权利，原审法院的上述处理方式并无不妥，本院予以维持。”故判决驳回上诉，维持原判。宋字华、娄淑云、宋扬不服该判决，向天津高院申请再审。该院2013年5月8日作出（2013）津高民申字第0254号民事裁定，认为：诉争房屋历经多次诉讼，已经生效裁判确认东海支行取得了所有权。此后，被申请人杜伟又通过拍卖程序购买了该房并取得了所有权证，所有权人有权诉请申请人返还占有的房屋，一、二审判决并无不当。申请人关于被申请人与拍卖行恶意串通违法拍卖诉争房，以及（2001）西民二初字第70号民事裁定系伪造的主张，因未提交相关证据证明属实，本院不予采纳。对于申请人因购买诉争房屋的承租权而与广州国投建立的企业产房屋租赁关系无效而造成的损失可以另行解决，驳回了宋字华、娄淑云、宋扬的再审申请。宋字华曾以王学珠及广州国投为被告在本院提起合同纠纷诉讼，后自愿撤诉。现原告再次向本院提起诉讼。诉讼期间原告申请对涉诉房屋2012年6月15日及2013年6月15日的市场价值进行评估，本院依法委托天津中量房地产土地评估有限责任公司进行了评估，其《房地产价值咨询报告》咨询意见为：涉诉房屋2012年6月15日可能实现的市场价值取整为61万元，2013年6月15日可能实现的市场价值取整为66万元。本院认为，原告在诉讼期间撤回其第1、2项诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院依法准许。对于原告提出的返还购房款、过户费及赔偿损失的请求，生效的（2012）二中民终字第419号民事判决已认定广州国投证券业务部从未取得涉诉房屋的所有权，无权处分涉诉房屋，广州国投证券业务部将涉诉房屋分配给王学珠居住使用，并与宋字华建立企业产租赁关系的行为无效。天津高院（2013）津高民申字第0254号民事裁定认为原告因购买涉诉房屋承租权而与被告广州国投建立的企业产房屋租赁关系无效而造成的损失可以另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告的购房款系给付的被告王学珠，原告并无证据证实被告广州国投驻津办收取了该款，故被告王学珠应当承担返还原告购房款28万元的责任，原告要求被告广州国投承担连带返还责任，本院不予支持。被告广州国投驻津办收取了原告过户费5000元，现广州国投驻津办已撤销，应由被告广州国投承担返还责任，原告要求被告王学珠承担连带返还责任，本院不予支持。对于原告主张的损失，被告王学珠取得涉诉房屋承租权是因广州国投证券业务部分配房屋，从广州国投驻津办收取原告过户费并给原告办理了承租人变更手续可以看出，广州国投并不禁止企业产房屋承租人将承租的房屋承租权有偿转让，原告给付了房屋承租权对价，在广州国投驻津办办理了承租人变更手续，与广州国投驻津办建立了企业产房屋承租关系，进而承租使用涉诉房屋。现造成原告不能继续承租、居住的后果，应由广州国投驻津办承担相应责任，广州国投驻津办撤销后应由被告广州国际信托投资公司承担责任。原告及被告王学珠对此后果均无过错，均不应承担责任，原告要求被告王学珠承担赔偿损失的连带责任，本院不予支持。原告与广州国投驻津办的企业产承租合同无效，因房屋价格上涨，导致原告不能以其购买该房屋承租权时的28万元价格购买类似条件的房屋，相应的差价应视为原告的损失。对于该差价损失的合理数额，鉴于生效判决于2012年6月15日作出，考虑到原告等人无其他居所，给予了其十二个月的时间解决住房问题，并告知其三人可另案起诉主张自己的权利，原告如另行购买房屋，应在此期间内完成。原告未及时购房，亦未及时主张权利，因此引起的价格上涨损失应由其自行承担。本院综合考虑，酌情以2012年6月15日及2013年6月15日的涉诉房屋市场价值的平均数63.5万元作为计算依据，减去其购房款28万元，其合理的差价损失为35.5万元。关于被告广州国投提出的其对涉诉房屋享有所有权一节，生效判决已确认案外人杜伟对涉诉房屋享有所有权，故其此项抗辩理由本院不予支持。关于被告广州国投提出的其不同意出售房屋则原告不享有置换价值一节，基于上文的论述，被告广州国投并未禁止房屋承租权转让，因此其此项抗辩理由本院不予支持。对于被告广州国投提出的原告未交纳租金，其有权解除合同，因此原告腾房没有损失一节，原告承担返还房屋义务并非因为其未交租金导致合同解除，故其此项抗辩理由本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告王学珠返还原告宋字华购房款28万元；二、本判决生效之日起十五日内，被告广州国际信托投资公司返还原告宋字华房屋过户费5000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告广州国际信托投资公司赔偿原告宋字华损失35.5万元；四、驳回原告宋字华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20865元，鉴定费6200元，公告费600元，合计27665元，由原告宋字华负担10665元，被告广州国际信托投资公司负担17000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨桂军代理审判员  冯 爽人民陪审员  王德明二〇一七年五月十一日书 记 员  张 欢