河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）豫13行初496号原告姚华敏，女，汉族，生于1967年11月19日，住河南省西峡县。委托代理人韩青林，西峡县诚信法律服务所法律工作者。原告姚华梅，女，汉族，生于1970年10月26日，住河南省西峡县。委托代理人韩青林，西峡县诚信法律服务所法律工作者。被告西峡县人民政府。法定代表人周华锋，任县长。委托代理人陈江源，西峡县房管局工作人员。委托代理人杨海龙，河南龙城律师事务所律师。第三人解玉阁，女，汉族，生于1942年5月17日，住西峡县。第三人姚岘蔚，男，汉族，生于1969年10月30日，住西峡县，现服刑于南阳监狱。第三人代振永，男，汉族，生于1983年2月26日，住西峡县。委托代理人王建，西峡县诚信法律服务所法律工作者。第三人白丹，女，汉族，生于1983年3月17日，住西峡县。委托代理人王建，西峡县诚信法律服务所法律工作者。原告姚华敏、姚华梅诉被告西峡县人民政府、第三人解玉阁房产行政登记一案，本院受理后，发现姚岘蔚、代振永、白丹与本案的处理结果有利害关系，依法通知姚岘蔚、代振永、白丹作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭审理了本案。原告姚华敏及二原告共同委托代理人韩青林，被告西峡县人民政府委托代理人陈江源、杨海龙，第三人解玉阁、姚岘蔚，第三人代振永、白丹及其共同委托代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：西峡县人民政府于2008年12月9日为第三人解玉阁颁发西峡县房权证五里桥乡字第××号房屋所有权证，将位于西峡县五里桥乡葛营村北五环组的房屋（共五层）中的第一层初始登记在解玉阁名下。原告姚华敏、姚华梅诉称：二原告及第三人姚岘蔚系姊妹关系，父亲早年去世后均随母亲解玉阁生活。姊妹三人成家立业后进入县城居住，母亲解玉阁随长女姚华敏生活。姚华敏于2007年3月24日出资67170元购买位于西峡县城稻香路与白羽路交叉口临街土地一宗179.49平方米建房使用，并交纳有土地契税2831元，有土地出让金及契税发票为证。二原告共同出资723000元建房款，建门面房三间五层。建好后，关于该房使用情况，经姊妹三人协商：姚华敏出资550000元，将该房一楼门面三间各一间，另外二楼和四楼归姚华敏所有；姚华梅出资173000元，三楼归姚华梅所有；四楼房子暂由母亲解玉阁居住使用，生活照料由姚岘蔚负责，若母亲过世后，该房仍归姚华敏所有；为照顾母亲解玉阁生活，该房五楼归姚岘蔚使用。该财产分割系口头协商，该协议实际履行八年之久，没有任何纠纷，姊妹三人所分得的房屋各使用各的。姚华梅将门面房租与他人七年之久，并有与租房人签订的协议能够证实。在使用过程中于2015年6月份听租房人说这房子让姚岘蔚给卖了。二原告听说后随即追问母亲解玉阁是否办有房权证，解玉阁称不知情，随后二原告找到姚岘蔚追问办证情况。后得知，姚岘蔚于2008年12月1日以母亲解玉阁的名义将该房一至五层房权登记到解玉阁名下，并且二原告当时要回各自所分得的房权证，同时，制止卖房行为。事后，姚岘蔚于2015年8月19日与代振永签订卖房协议，该行为直接侵害了二原告的合法财产权。被告在办理房产登记时，不尽合理审查义务，因该房土地使用权是姚华敏出资购买，在办证时没有通知姚华敏到现场询问情况，再者姚华敏也没有书面申请放弃权利，登记机关遗漏当事人造成办证瑕疵。办证程序违法，给原告造成损失，请求法院依法撤销被告西峡县人民政府为第三人解玉阁颁发的西峡县房权证五里桥乡字第××号房屋所有权证。二原告为支持其诉请，向本院提交如下证据、依据：第一组：1、2007年3月24日支付土地出让金67176元。2、2007年3月24日支付契税2831.4元。3、2007年4月13日支付地基款13000元。4、2007年5月15日支付青苗款200元。以上共计83207元。第二组：2007年4月16日借款合同金额100000元。第三组：2007年2月1日建房施工合同。第四组：为建房购买原材料：钢材、水泥等发票及收据。共19张96007元。第五组：建房工钱收据8张，93000元。第六组：租房协议。以上证据证明：1、二原告出资购买了土地。2、为建造房屋购买相关材料的情况。3、房屋建好后在使用方面，虽然没有书面证据，但是都认可各自使用。租房协议能够证明姚花梅的房子是自己一直对外租用的。被告西峡县人民政府答辩称：一、西峡县政府办理房产登记是合理、合法的依照程序进行的没有任何问题。二、原告所诉的房屋共有权之争应当通过民事诉讼解决，本案应驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交如下证据、依据：房屋登记档案一套，包含：1、西峡县私有房屋所有权登记申请表。2、解玉阁身份证复印件。3、西峡县国有土地使用权出让用地许可证（西政土出让字（2006）第013号）及河南省村镇建筑许可证。4、房屋产权放弃申请书。5、产权确认情况调查记录。6、产权经办人责任保证书。7、房屋所有权证存根。8、房产测绘合同。9、西峡县房屋四面墙界申请表。10、姚岘蔚房屋所有权证存根（五里桥乡304114号）。11、西峡县房屋所有权转移登记申请书及西峡县房地产登记受理、审核业务书。12、询问笔录一份。13、代振永、姚现蔚、白丹身份复印件。14、房屋买卖合同。15、税收缴款书。16、证明一份。17、实地查看表。法律法规依据：《房屋登记办法》第四条、第三十条、第三十三条。证明：作为西峡县人民政府下属单位的西峡县房产管理局，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，具有办理房产登记的职权。被告根据申请人解玉阁提交的所有权申请登记表及西峡县国有土地使用权出让用地许可证及河南省村镇建筑许可证、西峡县房产测绘登记册等相关证据材料，经审查解玉阁的申请符合房屋登记管理办法的要求，所以将该房屋权属登记在解玉阁名下，并无不当。第三人解玉阁口头答辩称：房屋是姊妹三个的，希望保留房屋。第三人解玉阁未向本院提交证据。第三人姚岘蔚口头答辩称：二原告提起本案诉讼是不对的，办证这些事情都是真实的。希望把钱退了，把房子收回来。因此给买房人造成的损失，很过意不去，希望二原告撤诉。第三人姚岘蔚未向本院提交证据。第三人代振永、白丹述称：一、作为善意购买人，只需要审查政府颁发的证件是否真实，在购买的时候我们也查询了房屋产权证存根。至于房屋产权证办理过程是否合法，不是善意第三人应该考虑的。二、该房屋占地范围内的土地使用证是2006年颁发的，房权证是2××9年颁发的，至今已经有八九年之久，原告作为与其母亲同住的家属，对土地证以及房产证颁发情况应该早已知道，现在提出早已超过诉讼时效。三、第三人诉姚岘蔚、解玉阁民事案件中，本案原告申请作为第三人参加诉讼。西峡县人民法院已经经过两次开庭，按照先民事后行政的原则，在民事案件没有结果的时候，本案应当中止审理或驳回原告的诉讼请求。第三人代振永、白丹向本院提交如下证据：第一组：有关房屋买卖证据。1、收据。证明代振永于2015年6月12日一次性向解玉阁、姚岘蔚支付了购房款310万元。2、《房地产买卖合同》、《补充协议》证明第三人与解玉阁、姚岘蔚于2015年8月19日、8月20日签订了买卖合同，是双方的真实意思表示。该合同和补充协议不违背法律规定，是合法买卖。3、《证明》。证明姚岘蔚、解玉阁与第三人签订卖房合同后，尚欠第三人房权证两本（2楼、3楼），没有交付。第二组：有关房屋过户证明。1、西峡县房屋所有权转移登记申请表2份（姚岘蔚、解玉阁）证明已到房管局为第三人办理了过户。2、光盘。证明解玉阁亲自到西峡县房管局申请办理房屋买卖过户手续。3、第三人过户后的房权证3本。证明该房一楼、四楼、五楼已经过户到买方代振永、白丹名下。第三组：有关房屋产权证据。1、土地使用证。西政土出让字（2006）第013号，证明该房屋所占土地系解玉阁所有。2、河南省村镇建筑许可证。证明解玉阁取得了相关部门颁发的建筑许可证，该房屋系合法建筑。3、产权确认情况调查表。证明该房屋系解玉阁一人投资，并且已于2008年申请办理房屋产权登记。4、房屋所有权证存根。西峡县房权证五里桥乡字第××、03××64号。证明所欠的两本房权证登记在解玉阁名下，解玉阁有权出售该房屋。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1所有权登记申请表的真实性有异议，不是解玉阁签的名，也不是其真实意思表示。对证据2身份证复印件真实性无异议，但不是解玉阁提交的。对证据3土地使用证及村镇建筑许可证，认为系虚假取得的，没有出让金发票等予以印证。对证据4房屋产权放弃申请书有异议，既没有填写时间，也不是解玉阁亲笔书写和签名。对证据5产权调查情况笔录真实性有异议。调查笔录中提到家庭有六口人，但登记机关没有征求其他物权人意见，也没有其他权利人放弃物权声明。对证据6产权经办人保证书有异议。不能看出产权经办人是否有执业证，按照规定应该是具有登记执业证的，且保证的内容与审查内容不相符。对证据7房屋所有权证存根有异议。因第一次办证办在解玉阁名下为虚假登记，故本次登记也视为虚假登记，同样不是解玉阁亲自申请，完全是姚岘蔚一人申请操作。对证据8房产测绘合同有异议，测绘时间是2××9年6月21日，在办证后测绘，不符合办证程序规定，也不是解玉阁本人签字。对证据9房屋四面墙界申请表有异议，认为不是解玉阁签字。对代振永、白丹的房屋产权档案不予质证。因姚岘蔚不是初始登记房屋产权所有人，无权转移。对证据14房屋买卖合同有异议，不是解玉阁签的，姚岘蔚无权处分。对证据17实地勘验表有异议，其不真实。被告在初始登记时，未审查土地实际使用权人，遗漏房屋登记权利人，侵害原告合法权益。第三人解玉阁对被告提交证据未发表质证意见，认为应当保留房屋。第三人姚岘蔚对被告提交的证据没有意见，办证所提交的材料都是其与解玉阁亲自去交的。第三人代振永、白丹对被告提交的证据没有意见。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：一是真实性无从考证。二是认为与被告进行权属登记的合法性、程序性并没有关联。第三人解玉阁对原告提交的证据未发表意见，认为应当让原告保留房屋。第三人姚岘蔚对原告提交的证据没有意见，认为确实存在，提交了也无意义。第三人代振永、白丹对原告提交的证据发表如下质证意见：这些证据，第三人代振永、白丹购买房屋时根本看不到也不需要看到，购买房屋的时候看到了房权证和土地证所以才购买。对第一组证据的证据1出让金票据认为有作假可能，因缴款时间是2001年，票据样式是财政厅2003年的版本。证据2、缴款单位是姚花敏和解玉阁。姚花敏作为解玉阁女儿在建房过程中为解玉阁跑腿办事符合人之常情，但不能据此否认出资是解玉阁一人出资。契税完税证时间是2007年3月24日，被告提交的国有土地出让用地许可证是2006年6月30日。也即在出让金没有缴纳的情况下就为解玉阁办理了土地证，由此可以说明契税票与本案诉争土地不是一回事。且计税金额与出让金金额不一致，中间相错4000多，说明契税完税证不是缴纳的本块土地契税。对第二至五组证据有异议，全部都是白条也没有显示出资人是谁，无法证明所购材料用于该争议房产的建设。对第六组证据，认为房屋租赁协议从字面看与本案没有任何关联，因为出租人不是本案原告。原告对第三人代振永、白丹提交的证据的质证意见为：第一组证据证据1反映的交钱这件事属实。其他的证据，买卖协议无效，解玉阁没有到场，也不是解玉阁真实意思表示。对于合同、证明等均与本案无关。被告西峡县人民政府对第三人代振永、白丹提交的证据的质证意见为认为与本案无关。第三人解玉阁对第三人代振永、白丹提交的证据没有发表质证意见，但是认为原告姊妹三人应当保留房屋。第三人姚岘蔚对第三人代振永、白丹提交的证据无意见。原、被告及第三人提交的证据、依据，本院将在事实认定和评析过程中综合予以认定。结合各方提供的证据、依据和庭审情况，本院认定以下事实：2001年3月24日，西峡县五里桥乡人民政府为第三人解玉阁颁发了第0263号《河南省村镇建筑许可证》，许可第三人解玉阁在葛营村五环路新建五层房屋，总建筑面积960㎡。2006年6月30日，西峡县人民政府为第三人解玉阁颁发西政土出让字（2006）第013号国有土地使用权出让用地许可证。受让位置位于五环路经商冷藏一条街，东西长12米，南北宽18米，总用地面积216㎡。2008年11月27日，西峡县土地房产交易中心受理解玉阁办理位于五里桥乡葛营村北五环组的房屋权属的申请，并于同日发布产权登记公告，公告期内无人提出异议。解玉阁申请房产登记时提交的有《河南省村镇建筑许可证》、《国有土地使用权出让用地许可证》。西峡县土地房产交易中心受理解玉阁的申请后，向解玉阁做了产权确认情况调查记录，产权经办人签署了责任保证书，在进行实地查看后，西峡县土地房产交易中心为解玉阁进行了房屋产权登记。2008年12月9日，被告西峡县人民政府为解玉阁核发了被诉的西峡县房权证五里桥乡字第××号房屋所有权证。房屋所有权人显示为“解玉阁”，房屋坐落为“五里桥乡葛营村北五环组”。证载面积179.49平方米，所在层数为“1”。2××9年7月，该房屋转移登记于第三人姚岘蔚名下，被告西峡县人民政府为第三人姚岘蔚颁发了西峡县房权证五里桥乡字第××号房屋所有权证。2015年8月19日、2015年8月20日第三人姚岘蔚、解玉阁与第三人代振永分别签订了《房地产买卖合同》和《补充协议》，约定将本案争议房产转移给第三人代振永所有。2015年9月，该房产转移登记为第三人代振永、白丹共有。2016年6月28日，二原告对诉争房产初始登记在第三人解玉阁名下不服，诉称涉案房屋系二原告出资建造，请求撤销西峡县人民政府为第三人解玉阁颁发的西峡县房权证五里桥乡字第××号房屋所有权证。本院认为：1、关于二原告的诉讼主体资格与起诉期限。二原告作为本案争议房产在初始登记前的居住人与本案被诉行政行为具有利害关系，可以提起本案诉讼。本案被诉行政行为作出时未告知本案二原告，且被诉行政行为系房产登记行为，即涉及不动产的行政行为。被告及第三人均未提供证据证明二原告何时知道或应当知道被诉行政行为，二原告称其2015年6月听说房屋被卖后方才得知涉案房产证，后于2016年提起本案诉讼，不超过法律规定的起诉期限。2、关于本案被告是否适格的问题。根据《房屋登记办法》第四条之规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理，西峡县房地产交易中心作为西峡县的房屋登记机构具有房屋登记的法定职权。被告西峡县人民政府作为西峡县房管局的上级主管部门和发证机关，由其作为被告主体适格。3、本案被诉行政行为合法性的问题。根据《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。第三人解玉阁申请房屋登记时依照《房屋登记办法》的规定提交了相关材料，西峡县房地产交易中心经形式审查后为第三人解玉阁进行房屋权属登记，被告西峡县人民政府为第三人解玉阁颁发房屋所有权证符合法律法规规定。房屋的出资建造情况不是被告颁证时必要的审查事项，如涉及家庭内部共有财产的问题，可另行主张权利。综上，二原告请求撤销被诉房权证的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国诉讼法》第六十九条之规定判决如下：驳回原告姚华敏、姚华梅的诉讼请求。案件诉讼费50元，由原告姚华敏、姚华梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本15份，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长  尹应哲审 判 员  刘旭东代理审判员  郭 娟二〇一七年五月十九日书 记 员  刘冰心