江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0204民初1398号原告（反诉被告）：无锡市民心大药房有限公司，住所地无锡市二泉花园10—1—2（组织机构代码33922872-5）。法定代表人：唐士家，无锡市民心大药房有限公司董事长。委托诉讼代理人：李长明，无锡市春申法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐文辉，男，该公司员工。被告（反诉原告）：北塘区恩旭食品超市，住所地无锡市二泉花园10—**。经营者：高洪恩，男，1978年12月11日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：张建松，江苏永创律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡市民心大药房有限公司（以下简称民心公司）与被告（反诉原告）北塘区恩旭食品超市（以下简称恩旭超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，依法适用普通程序进行了审理，原告（反诉被告）民心公司的委托诉讼代理人李长明、唐文辉，被告（反诉原告）恩旭超市的委托诉讼代理人张建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）民心公司向本院提出诉讼请求：1、判令恩旭超市履行2015年6月23日双方签订的租房协议，要求恩旭超市交付少交付的约35平方米面积；2、判令在判决之前已经交付的房租中扣减约35平方米对应的租金21335.5元。3、判令本案诉讼费用由恩旭超市承担。事实和理由：2015年6月23日，双方签订了《租房协议》，恩旭超市将坐落于无锡市北塘区二泉花园10—1—2号东北角两间门面房，实际建筑面积约210平方米的房屋出租给民心公司经营药房，租期2年，第一年租金为12.8万元，第二年为15万元，租金从民心公司实际接手入住日期为起始自动顺延。同时，合同第八条约定：关于东北角一间麻将房事宜，因为系历史遗留问题，双方应共同配合将其迁出，此项损失双方协商承担，房租费除外，恩旭超市承担赔偿金的60%，民心公司承担赔偿金的40%，民心公司有义务协助恩旭超市解决因此引起的赔偿纠纷。之后，民心公司多次要求恩旭超市妥善处理麻将房的迁让事宜，恩旭超市总是予以推诿，并要求民心公司自行解决，民心公司无奈于2015年7月26日与麻将房承租户达成协议，民心公司补偿15万元，麻将房搬迁。之后，民心公司要求与恩旭超市结算麻将房补偿费用，但恩旭超市始终不予理睬，故其诉至法院。被告（反诉原告）恩旭超市辩称：1、认可双方签订的《租赁协议》，当时协议约定是约210平米左右，没有确定具体面积。这个面积是建筑面积，不是实际使用面积。当时，其租赁给对方是三间改造后，其划出两间，面积肯定调整，这个过程得到民心公司认可。其认为已按约履行交付义务。2、民心公司截至2016年4月30日尚拖欠其租金47740元（已经扣除了其愿意承担的麻将房迁出补偿费4万元，如果不计算该费用，民心公司拖欠其租金87740元）。反诉原告恩旭超市向本院提出诉讼请求：1、要求民心公司立即支付恩旭超市2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金47740元并按银行同期贷款利息计算从2015年9月1日至实际给付之日的逾期利息；2、判令民心公司承担本案的诉讼费用及反诉费用。事实和理由：2013年4月24日，民心公司与案外人北塘区快之乐百货商行（以下简称快之乐商行）签订了为期三年的《租赁协议》，协议约定快之乐商行将无锡市北塘区二泉花园10—1—2的三间店面房租赁给民心公司使用，约定年租金为15万元。2015年4月25日，快之乐商行与民心公司经过协商，同意解除该租赁协议，约定上述三间门面房由民心公司退还给快之乐商行。之后，恩旭超市与上述房屋的所有权人无锡市山北经济发展总公司签订了《房屋租赁合同》，约定承租二泉花园10—1—2—3号3800平方米的房屋，租赁期限为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日。2015年6月23日，恩旭超市与民心公司签订了《租赁协议》，实际建筑面积约210平方米的房屋出租给民心公司经营药房，租期2年，第一年租金为12.8万元，第二年为15万元，双方还约定了保证金1万元。但到目前为止，民心公司仅支付了5万元（含1万元保证金），尚有租金未支付，故其起诉至法院。反诉被告民心公司辩称：恩旭超市少交付使用面积63平方米，也未按照合同约定负责将麻将房处理解决完毕。后授权委托其予以解决，其已经支付了15万元给麻将房承租人，按协议恩旭超市应当承担其中的9万元，其已经超额支付了租金，不存在违约。要求驳回恩旭超市的反诉。本院经审理认定事实如下：2015年6月23日，民心公司与恩旭超市签订《租房协议》一份，约定：恩旭超市将坐落于无锡市北塘区二泉花园10—1—2号东北角两间门面房210平方米左右的房屋出租给民心公司经营药房，租赁期间从2015年5月1日至2017年4月30日止，租金为第一年12.8万元，第二年15万元，先付后用，租金计算时间以民心公司接手入驻日期为起始自动顺延。民心公司需向恩旭超市缴纳合同保证金1万元，合同终止后退还……关于东北角一间麻将房事宜，因为即成遗留问题，双方应共同配合将其迁出，此项损失双方协商承担，房租费除外，恩旭超市承担赔偿金的60%，民心公司承担赔偿金的40%，民心公司有义务协助恩旭超市解决因此引起的赔偿纠纷。1、关于《租房协议》中的“面积210左右”。民心公司在诉讼请求中要求减去约35平方米的面积，理由是签订《租房协议》之后，恩旭超市隔去了一间房间。后在诉讼过程中，本院上门对房屋的使用面积进行了测量，测量结果为147平方米左右，本院又至药房面积备案的单位无锡市食品药品监督管理局调查，根据记载，案涉建筑面积为176平方米。诉讼中，恩旭超市同意按建筑面积176平方米计算租金，但民心公司坚持要按照使用面积147平方米计算租金。2、关于麻将房的补偿金事宜。民心公司认为，《租房协议》中已经明确约定，关于东北角一间麻将房事宜，因为即成遗留问题，双方应共同配合将其迁出，此项损失双方协商承担，房租费除外，恩旭超市承担赔偿金的60%，民心公司承担赔偿金的40%，民心公司有义务协助恩旭超市解决因此引起的赔偿纠纷。恩旭超市已授权其处理麻将房事宜，而其已经向麻将房承租人支付了15万元，其中的9万元应当由恩旭超市支付，在租金中抵扣。诉讼中，恩旭超市认为，麻将房的事实客观存在，协议也体现了。但这个损失应该是双方协商承担。民心公司没有和其协商过就单方面赔偿15万元，所以其不认可。但其口头承诺愿意补偿给民心公司4万元，让其处理麻将房事宜。也就是不管实际民心公司赔偿多少，其只补偿给民心公司4万元。3、关于租金的起算时间。本院在诉讼中向民心公司的两位邻居进行了询问，一位表示其不清楚民心公司接手入驻药房的时间，另一位表示民心公司接手入驻的时间约为2015年9月10日左右，民心公司要求以2015年9月10日为租金起算的起点。恩旭超市认为应当以2015年8月30日计算，但可以由法院依法认定。4、关于租金的问题。恩旭超市在反诉中请求民心公司支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金47740元及利息：其中2015年5月1日到7月31日租金总额是37500元，2015年8月是装修时间不计算租金，2015年9月1日到2016年4月30日租金是85333元。按照合同约定民心公司应向恩旭超市支付合同保证金1万元。但至今在2015年期间仅支付了4万元租金和1万元保证金，扣除恩旭超市同意因麻将房迁出补偿给民心公司的费用4万元，民心公司还有47740元租金未支付。如麻将房的事宜不在本案中处理，则民心公司应当支付87740元。另，双方对民心公司已经支付5万元（其中含1万元保证金）均无异议。本院认为：《租房协议》系双方的真实意思表示，依法成立、有效，双方应当按照协议履行。关于案涉房屋的面积，根据本院实地测量、向无锡市食品药品监督管理局的调查及一般社会常识综合考虑，应当以建筑面积176平方米来计算房屋租金较为适宜。关于本案中麻将房补偿金的认定，由于本案系租赁合同纠纷，而麻将房的补偿金不属于房屋租赁的范畴，且双方也没有约定补偿金可以抵扣房屋租金，故本案对麻将房的补偿金问题不予理涉，双方可以另行主张。关于房屋租金的起算时间，综合双方的合同、本院的调查，酌定以2015年9月1日为租金起算点。关于欠付租金的问题，合同中明确约定租金的起算时间点为“接手入驻”开始，故2015年5月1日至7月31日的租金，民心公司不应支付。因此，综合本案案情，民心公司应当支付2015年9月1日至2016年4月30日的欠付租金及利息，按176平方米计算，应当为128000/12×8×176/210=71517元，扣除民心公司已经支付的4万元租金，还应当支付31517元及利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、无锡市民心大药房有限公司于本判决生效后十日内向北塘区恩旭食品超市支付31517元及利息（以31517元为基数，自2015年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回无锡市民心大药房有限公司其他诉讼请求。三、驳回北塘区恩旭食品超市其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，反诉费525元，二项合计835元，由无锡市民心大药房有限公司负担705元，由北塘区恩旭食品超市负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  袁 坚审 判 员  潘磊砢人民陪审员  唐忻画二〇一七年五月十五日书 记 员  王晓芬本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。