杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0103民初7179号 原告（反诉被告）：浙江今力仓储有限公司。住所地：浙江省。 法定代表人：宋科。 委托代理人：庄紫婷，该公司员工。 被告（反诉原告）：杭州创宝包装科技有限公司。住所地：杭州市。 法定代理人：王某。 被告：顾宏伟，男，1969年9月15日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：王某，女，1974年9月18日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上述三被告委托代理人：施丽婷、陈波，浙江万高律师所事务所律师。 原告浙江今力仓储有限公司（以下简称为今力公司）为与被告杭州创宝包装科技有限公司（以下简称创宝公司）、顾宏伟、王某房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员姚萍独任审判。被告王某在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2016年11月8日作出（2016）浙0103民初7179号民事裁定书，驳回被告王某对本案管辖权提出的异议。审理过程中，创宝公司向本院提起反诉，本院依法将反诉和本诉合并审理，并由简易程序转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2017年2月21日、2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）今力公司委托代理人庄紫婷，被告（反诉原告）创宝公司、被告王某和顾宏伟的委托代理人施丽婷两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告今力公司起诉称：2010年3月15日起，创宝公司承租今力公司位于下城区的房屋，合同到期后，双方重新签订《房屋租赁合同》，合同约定今力公司将下城区（临）号面积为1401.50平方米的房屋出租给创宝公司使用，期限自2015年3月15日起至2018年3月14日止，2015年租金为269088元，2016年租金为285233元，每年递增6%以此类推，同时约定房租按半年一支付，先付后用，以后各期租金被告应在每年的12月15日前、6月15日前足额支付，且创宝公司应在每年6月15日向原告支付开票税金5000元。顾宏伟、王某对创宝公司不履行合同的行为所产生的债务（包括不限于租金、水电费、违约金等）承担连带保证责任。截止2016年10月9日，创宝公司拖欠租金及水电费达到6个月之久，故今力公司根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条及十二条约定：创宝公司拖欠房租及水电费超过10日的，今力公司有权解除合同，收回房屋并要求创宝公司按照未支付费用总额（包括不限于租金及水电费等）的3‰向原告支付违约金。经今力公司多次催要，上述款项创宝公司至今仍未支付，同时今力公司通知创宝公司解除该租赁合同，创宝公司置之不理，今力公司寄送房租催收函及解除合同书均不接收，故今力公司于2016年7月7日登钱江晚报公告解除与创宝公司的租赁合同关系，同时要求顾宏伟、王某承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、创宝公司清偿拖欠的房租人民币共计111907元（30000+81907=111907元，其中2016年3月14日-2016年6月14日未足额支付租金30000元，2016年6月15日至2016年10月9日共计116天租金81907元，285233元÷365天×119天-宜居8476元-知韫2610元=81907元，其中宜居8476元=106692元÷365天×29天，知韫2610元=2700元÷30天×29天）；2、创宝公司清偿拖欠的水电费共计7825元（4月1242元，5月1392元，6月1483元，7月1451元，8月1278元，9月979元）；3、创宝公司支付违约金41667元【（111907+7825）*3‰*116天=41667元，2016年6月15日起算】；4、顾宏伟、王某对此承担连带清偿责任；5、创宝公司、顾宏伟、王某承担本案全部诉讼费用。 庭审中，原告今力公司变更第一项诉讼请求为创宝公司清偿拖欠的房租人民币共计109117元。 原告今力公司为证明其主张的事实，向本院提交证据如下： 1.2014年12月20日《房屋租赁合同》1份，以证明今力公司、创宝公司、顾宏伟、王某之间存在租赁事实及租金、支付方式、违约情况、保证人责任的约定情形。 2.房租催收函1份，以证明今力公司积极向创宝公司催收租金但创宝公司拒收的事实。 3.解除房屋租赁合同通知书1份及EMS邮寄面单3份，以证明创宝公司违反租赁合同约定，今力公司与创宝公司解除租赁关系，但创宝公司拒收的事实。 4.钱江晚报解除租赁合同公告1份，以证明因创宝公司拒绝支付原告租金及解除租赁关系，今力公司登报解约的事实。 5.4-9月水电费结算通知书5份，以证明创宝公司4-9月应支付的水电费。 6.2016年9月10日《房屋租赁合同》及房租费发票凭证各1份，以证明今力公司在2016年9月10日起与创宝公司的分租户宜居电气工程有限公司签订租赁合同达成租赁合约的事实。 7.EMS快递查询记录1份，以证明创宝公司11月快递寄送给今力公司钥匙，截止2016年11月创宝公司仍占用今力公司部分房屋的事实。 8.现金支票存根1份，以证明宜居电气工程有限公司于2016年4与14日将2016年4月之后的房租支付创宝公司的事实。 9.2015年3月15日《房屋租赁合同》及担保书各1份，以证明创宝公司与杭州知韫贸易有限公司合作事实及分租的面积及租金约定情况。 10.《房屋租赁补充合同》1份，以证明双方在2015年3月1日签订补充合同，变更合同内容。 被告创宝公司、顾宏伟、王某答辩称：1、创宝公司同意支付2016年3月14日-2016年6月14日的房租30000元，2016年6月15日后双方已经解除房屋租赁关系，故租金无需支付。2、创宝公司已经支付了2016年4月、5月的水电费，6月的水电费同意支付，7月之后的水电费不同意支付。3、本案中是由于今力公司单方违约造成的合同解除，创宝公司不存在违约情形，无需支付违约金。 被告创宝公司为证明其主张的事实，向本院提交证据如下： 1.2-5月水电费结算通知单及发票各4份，以证明创宝公司已经支付了2016年1月-5月的水电费共计7007元的事实。 2.收据1份，以证明创宝公司曾于2015年2月4日向今力公司支付房屋押金15000元的事实。 3.顾宏伟与原告工作人员的微信聊天记录1份，以证明2016年3-5月电梯损害的事实及5月停水停电的事实，2016年6月开始应今力公司要求解除合同，创宝公司承诺不再继续联系的事实。 4.2016年9月王某与宜居电器钟文海、2016年10月曹素杰与顾宏伟的电话录音各1份附文字整理稿，以证明创宝公司从2016年6月份开始违反合同约定分别向创宝公司的三个承租人要求直接收取房租费并也成功收取房租费的事实。 5.《房屋租赁合同》3份，以证明事实上双方的租赁关系是从2011年6月15日开始的事实。 6.房屋产权信息查询记录1份，以证明今力公司所属房屋允许总层数为五层，但实际层数为六层及创宝公司所承租的二楼是原一楼改建而成的事实。 7.收据2份、发货单1份，以证明创宝公司应涉案的房屋所支出的装修费177000元的事实。 8.EMS快递面单1份，以证明创宝公司曾将所承租房屋中的一间房屋的钥匙寄还给今力公司注册所在地，但今力公司予以退还的事实。 反诉原告创宝公司反诉称：双方签订《房屋租赁合同》约定租赁期限从2015年3月15日至2018年3月14日，租赁期限为三年，第一年租金为269088元；以后年租金第二年按6%递增计算第二年年租金为285233元，以此类推。租赁过程中创宝公司于2015年2月4日支付了房屋押金15000元，并按照合同约定支付房屋租金。在应当支付2016年3月15日至2017年3月14日房屋租金时，因今力公司迟迟不肯将3月份就已经无法正常使用的货梯修缮，致使创宝公司的多家租户拒绝缴纳房租费，创宝公司无奈还是向被反诉人支付了部分房租费，即41308元，但此后今力公司不但不修缮货梯还采取停水停电的方式致使创宝公司及其承租户无法正常生产经营。甚至从2016年6月份开始，今力公司直接向创宝公司的承租户称以恢复水电的方式直接要求取房屋租金，有两家从6月份开始直接向今力公司支付租金，剩余一家（杭州知本生物科技有限公司）无奈不愿继续承租，但在搬离前还被今力公司告知如果要继续承租直接将租金支付给其。被反诉人的提前收回房屋租赁权的行为已经构成了单方违约。同时双方的房屋租赁关系是从2010年3月15日开始，涉案房屋原为一楼的钢结构扩建部分，创宝公司投入了大量的资金进行装修，加置隔墙、加设水电表、铺设地板等等，2011年、2012年、2015年期间分别装修房屋共计花费177000元，现今力公司在2016年6月通知创宝公司单方解除租赁合同严重损害的反诉人的合法权益，创宝公司装修费造成了实际损失，同时可以预见的合法合理收益，即2017年、2018年的房租费也无法实现，今力公司这种单方解除合同的行为严重损害了创宝公司的合法权益。故现根据相关法律规定向贵院提起反诉，请求判令：1、今力公司向创宝公司归还房屋押金15000元；2、今力公司向创宝公司支付提前单方提前收回房屋的违约金114093.30元（按违约当年年租金285233元的40%计算）；3、今力公司向创宝公司支付装修款44250元（计算按照装修总金额177000元/8年*2年），上述共计173343.30元。 反诉原告创宝公司为证明其主张的事实，向本院提交的反诉证据与本诉证据一致。 反诉被告今力公司答辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》没有约定因电梯故障可免除租金情况，电梯设备故障属于不可避免问题。产生电梯故障，今力公司立刻找电梯公司修复属于积极作为，创宝公司承租的房屋有两台电梯一个楼梯，可以选着乘坐另外一个电梯。电梯故障创宝公司及其租户使用不当也有一定原因。综上，电梯故障不是创宝公司拒不支付租金的理由，创宝公司仍应积极支付租金。2、根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条规定“创宝公司逾期支付房租及水电费的，今力公司有权停止供水、供电，因停止供水、供电导致创宝公司损失的，由其自己承担”，况且今力公司在停水停电之前已经做了充分的短信及电话催告。3、今力公司在解除登报公告期满后即2016年9月10日起与创宝公司的承租人宜居电气工程有限公司签订租赁合同达成租赁合约，另外一家承租人杭州知韫贸易有限公司在2016年9月20日以现金形式向今力公司缴纳之后承租需要的房租，但至今未与今力公司签订租赁合同，目前也尚欠下一季度租金。此两家租金可扣除。今力公司提前收回房屋是因创宝公司违反《房屋租赁合同》第十一条约定拖欠房租及水电费超过10日，今力公司有权解除租赁合同收回该房屋，故今力公司提前收回房屋租赁权不构成违约。4、创宝公司称其承租的二楼是一楼改建没有依据，今力公司的厂房在2009年已经建造完毕，每层层高经过前期规划审批及建造完成不可更改，故将一楼分层改建二楼不可能。装修为创宝公司承租需要，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“交还房屋时，创宝公司在房屋自建部分（包括不限于装修、隔墙）不得拆除，归今力公司所有”，故创宝公司要求今力公司支付装修费无依据。综上所述，创宝公司的所有请求都缺乏事实和法律依据，请求法院依法裁决，予以驳回。 反诉被告今力公司为证明其主张的事实，向本院提交的反诉证据与本诉证据一致。 经庭审质证，被告（反诉原告）创宝公司、被告顾宏伟、王某对原告（反诉被告）今力公司提供的证据1真实性关联性无异议；证据2、3系原告单方制作，真实性有异议，信已被拆封，函件是否是原先寄送的不清楚，邮寄面单无异议；证据4真实性无异议，关联性有异议，双方于6月25日已经解除合同关系了；证据5真实性均无异议，但认为4月、5月的水电费已经交纳，6月的水电费同意交纳，7月后的水电费不需要支付；证据6系与第三方签订的合同，真实性无法确认，不能证明原告从6月开始与第三方签订合同；证据7真实性无异议，关联性有异议，该钥匙是由案外人在另案诉讼中将钥匙归还给创宝公司；证据8真实性无异议，关联性有异议，该房租费不是2016年4月后的房租，而是此前其延迟支付的拖欠的房租费；证据9真实性无异议，杭州知韫贸易有限公司就是知本贸易公司，签订合同是为了知本贸易公司办理营业执照；证据10三性无异议。 原告（反诉被告）今力公司对被告（反诉原告）创宝公司提供证据1三性没有异议，证明对象异议，每月水电费结算程序本是今力公司先将发票及水电结算通知单交给创宝公司，告知上月应缴纳水电费用数额，然后创宝公司收到发票及通知单后支付，但是创宝公司收到4-5月份发票及通知单后却没有支付，故今力公司对创宝公司已经支付1-3月份水电费没有异议，对已经支付4-5月份水电异议；证据2三性没有异议；证据3真实性、合法性、关联性及证明对象有异议，今力公司无该员工，且不能代表今力公司；证据4真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。今力公司因多次催告房租及水电费无果，无奈后于2016年7月1日登报解除，与创宝公司的两个承租人达成租赁意向也是在登报公告期满后即2016年9月1日后，合情合理；证据5三性没有异议，对证明对象异议，租赁起止时间与创宝公司不支付房租及水电费无关；证据6三性没有异议，证明对象有异议，租赁房屋原为五层，但实际层数为六层与本案无关；且厂房在2009年已经建造完毕，每层层高已经经过审批及建造不可更改，故将一楼分层改建二楼不可能；证据7三性没有异议，证明对象有异议，认为创宝公司要求今力公司支付装修费无依据；证据8三性及证明对象没有异议。被告王某、顾宏伟对被告创宝公司提供证据1-8无异议。 经审核，本院认为，原告（反诉被告）今力公司提供证据1、5、10客观真实，对本案具有证明效力，本院予以采信；证据2-4、6、7的真实性，本院予以采信；证据8、9与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告（反诉原告）创宝公司提供证据1、2对本案具有证明效力，本院予以采信；证据3、4无法证明微信、通话对象，与本案缺乏关联，本院不予采信；证据5-8，今力公司对真实性无异议，本院对真实性予以采信。 依据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下案件事实： 2014年12月20日，今力公司（甲方、出租方）与创宝公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于杭州市下城区（建筑面积1401.50平方米）房屋出租给乙方，租赁期限三年，自2015年3月15日至2018年3月14日；租金第一年按16元/平方/月（不含税价）计算，第一年年租金为269088元，以后按6%递增，第二年年租金为285233元，第三年年租金为302347元；水费按4.5元/吨、电费按1.25元/度计算缴纳，在租赁期间如遇国家调整水费、电费，也相应增加，乙方应在每月20日前支付水电费；乙方逾期未交房租、水电费的，甲方有权停止供水供电，因此造成损失由乙方自行承担；乙方需在合同签订当日支付租房押金15000元，待房屋租赁期满且无任何遗留问题后，乙方凭甲方开具的押金收条要求返还；乙方逾期缴纳应由乙方承担的费用（包括但不限于租金与水电费等）的，每逾期一天应按该费用总额的3‰支付违约金；若逾期超过10日的，甲方还可以行使解除合同、收回房屋的权利且享有对乙方在房屋内的所有设施、设备及物品的留置及处置权；交还房屋时，乙方在房屋中的自建部分（包括但不限于隔墙、装修）不得拆除，归甲方所有；担保人对乙方不严格履行义务所产生的债务（含房屋租金、水电费、违约金等）承担连带清偿责任，并同意甲方有权不行使留置权而向担保人主张连带责任；等等。王某、顾宏伟在合同落款处的担保人栏签名。2015年2月4日，创宝公司交纳押金15000元。 2015年3月1日，顾宏伟代表创宝公司（乙方）与今力公司（甲方）签订《房屋租赁补充合同》，约定：房屋租金按季支付，先付后用，第一期三个月房租67272元在2015年3月1日前支付，以后各期在每年的6月1日、9月1日、12月1日、3月1日前足额支付。 庭审中，今力公司和创宝公司确认：创宝公司将案涉部分租赁房屋转租给杭州宜居电气工程有限公司523平方米、杭州知韫（知本）贸易有限公司405平方米、曹素杰290平方米。创宝公司于2016年2月20日支付租金67272元，结清了2016年3月14日前的租金；2016年3月1日支付租金41308元，后因租赁房屋的货梯使用问题，双方协商不成，创宝公司即不支付房租，今力公司也采取停水停电措施。2016年7月5日今力公司将解除合同通知书发送创宝公司，创宝公司于2016年11月1日将租赁房屋的钥匙寄还给今力公司。 今力公司提供的创宝公司水电费结算通知书记载：2016年6月（抄表日期2016年7月8日）金额1483元；2016年7月（抄表日期2016年8月8日）金额1451元；2016年8月（抄表日期2016年9月8日）金额1278元；2016年9月（抄表日期2016年10月8日）金额979元。 另，2016年9月10日，今力公司与杭州宜居电气工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将案涉租赁房屋中建筑面积523平方米自合同签订之日出租给杭州宜居电气工程有限公司，第一年租金106692元。 本院认为：今力公司与创宝公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人产生拘束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行合同。因创宝公司未按约缴纳房租，今力公司根据合同约定有权解除合同，创宝公司亦确认其于2016年7月5日收到解除合同通知。解除权系形成权，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故案涉房屋租赁合同于2016年7月5日解除。首先，关于今力公司主张的房屋租金问题。创宝公司辩称2016年6月份之后因其转租的两家租户已将租金直接支付给了今力公司，故租金不应由其全部承担，但创宝公司并未提供证据证明其主张的事实，且创宝公司亦未提供证据证明其在合同解除后即搬离案涉房屋，从双方提供的证据证明直至2016年11月1日创宝公司才将案涉部分房屋的钥匙交还今力公司，故本院对其辩称不予采纳，创宝公司应承担解除合同后占用房屋期间的租金。本院根据今力公司自认的其从2016年9月10日开始将案涉租赁房屋中523平方米租给杭州宜居电气工程有限公司和2016年9月20日曹素杰支付了之后半年租金的事实，以及双方同意杭州知韫（知本）贸易有限公司租赁的405平方米租金计至2016年9月10日的事实，并结合案涉租赁合同约定的租金标准计算，创宝公司应支付今力公司租金103157元。其次，关于今力公司主张的水电费问题。今力公司和创宝公司对2016年4月和5月的水电费是否支付各执一词，创宝公司提供了该两月的结算通知书和发票以证明其支付了水电费，今力公司称双方结算水电费的惯例是今力公司将结算通知书和发票先交给创宝公司，然后创宝公司以现金方式支付，但今力公司不出具收条。本院认为发票是购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证，根据今力公司的陈述其收到款项后不出具收条，可见双方的交易习惯是以发票作为结算凭证，现创宝公司提供结算通知书和发票作为支付依据，而今力公司亦未提供相反证据，故本院对创宝公司已支付2016年4月和5月水电费的事实予以确认。对于今力公司主张的2016年6月-9月的水电费按前述租赁时间进行核算后应为4468元。第三，关于今力公司主张的违约金问题。双方在《房屋租赁合同》中对违约责任进行了约定，创宝公司未按约支付租金和水电费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中创宝公司辩称违约金过高，本院予以酌情调整至每日1‰的标准并根据逾期时间计算，对于今力公司主张的超过部分不予支持。第四，关于今力公司主张的王某、顾宏伟担保责任问题。王某、顾宏伟自愿为创宝公司的债务提供连带责任保证，故今力公司主张由王某、顾宏伟承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。第五，创宝公司反诉主张今力公司应归还房屋押金15000元，今力公司对其交付押金的事实没有异议并同意返还，根据《房屋租赁合同》的约定，押金应在创宝公司无任何遗留问题后，由今力公司予以返还，该项反诉请求本院予以支持；创宝公司反诉主张的违约金和装修款，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州创宝包装科技有限公司支付原告浙江今力仓储有限公司租金103157元。 二、被告杭州创宝包装科技有限公司支付原告浙江今力仓储有限公司水电费4468元。 三、被告杭州创宝包装科技有限公司支付原告浙江今力仓储有限公司违约金12039元。 四、反诉被告浙江今力仓储有限公司返还反诉原告杭州创宝包装科技有限公司押金15000元。 上述第一、二、三项与第四项相互折抵后，被告杭州创宝包装科技有限公司应支付原告浙江今力仓储有限公司104664元，于本判决生效后十日内履行完毕。 五、被告王某、顾宏伟对被告杭州创宝包装科技有限公司上述债务承担连带清偿责任。 六、驳回原告浙江今力仓储有限公司的其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告杭州创宝包装科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3528元（原告已预缴3790元），由原告浙江今力仓储有限公司负担912元，被告杭州创宝包装科技有限公司、王某、顾宏伟负担2616元；反诉案件受理费1883元，由反诉原告杭州创宝包装科技有限公司负担1720元，反诉被告浙江今力仓储有限公司负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  姚 萍 人民陪审员  潘保兴 人民陪审员  刘今昱 二〇一七年五月十日 书 记 员  钱芬红 ·??18?· ·??1?·