江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3018号上诉人（原审被告）：沈金铃，男，1981年4月16日生，汉族，个体工商户，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州街道板门口9-301室。法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：钱庆伟，男，该公司员工。原审被告：张秀清，男，1967年1月29日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山路42号。法定代表人：蒋文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人沈金铃因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司(以下简称六合商场）、原审被告张秀清以及原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈金铃上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回六合商场一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由六合商场负担。事实和理由：一、六合商场与长发公司之间不存在真实的房屋买卖关系，并非诉争房屋的权利人。1、六合商场未提供证据证明其依法取得诉争房屋所有权的证据。2、第三人未提供出售房屋、履行房屋买卖相关法定流程的证据。3、沈金铃有理由认为诉争房屋买卖协议系无效协议，六合商场并非诉争房屋的合法所有权人，无权要求沈金铃腾空房屋。二、沈金铃系诉争房屋合法权利人。沈金铃与南京鱼化龙购物广场有限公司（以下简称鱼化龙公司）签订有《租赁协议书》，且鱼化龙公司系受长发公司委托与沈金铃签署协议。根据我国合同法的相关规定，该合同可直接约束沈金铃与长发公司，即长发公司系诉争房屋的实际出租人，沈金铃是诉争房屋的合法承租人。即使此后长发公司解除了与鱼化龙公司的相关协议，但并不影响长发公司与沈金铃之间已经形成的合法房屋租赁关系。三、即便交易真实存在，六合商场也无权要求沈金铃腾空房屋。六合商场未取得诉争房屋所有权，不是房屋的合法所有权人。本案系物权保护纠纷，主张物权保护的前提是权利人合法享有物权，主张合法享有不动产物权的依据是房屋所有权证，六合商场一审中提交的权属证书载明的所有权人系长发公司，即便其依据房屋买卖合同获得房屋经营使用权，但经营使用权至多是依据合同而产生的债权。六合商场主张不动产物权必须履行物权变动的登记手续并实际取得该物权，否则其就不是本案适格主体。四、六合商场要求沈金铃支付房屋占用费于法无据。六合商场并非诉争房屋的物权权利人，其无权要求沈金铃支付房屋占用费。此外，沈金铃依据《租赁协议书》合法取得租赁权，即使房屋所有权发生转移，也不影响租赁关系的存续。沈金铃无须返还房屋及支付占用费。一审判决认定的计算依据和计算时间也存在明显错误。综上，请求二审法院依法支持沈金铃的上诉请求。六合商场辩称：一、六合商场要求沈金铃腾空并返还商铺是合法的。在2015年11月20日长发公司与鱼化龙公司租赁合同已解除的情况下，沈金铃基于其与鱼化龙公司租赁合同产生的占有、使用诉争房屋已无合法依据，沈金铃应依法返还诉争房屋。六合商场于2016年3月6日与长发公司签订买卖协议，因买受取得包括诉争商铺在内的房屋占有、使用、收益等权利。长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日对房屋享有经营使用权。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在长发公司与鱼化龙公司合同已解除情况下，沈金铃应依法返还诉争商铺。其占有诉争商铺，理应支付房屋占有使用费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张秀清述称，同意沈金铃的上诉意见。长发公司述称：1、长发公司与六合商场签订了房屋买卖协议，六合商场取得了诉争房屋的经营使用权，六合商场基于对房屋的权利行使物权保护。2、沈金铃与鱼化龙公司之间系转租合同关系，在长发公司与鱼化龙公司的租赁关系已解除的情况下，沈金铃租赁基础已不存在，其无继续占有诉争房屋的依据。六合商场向一审法院起诉请求：一、张秀清、沈金铃将非法占用的房屋腾空并返还给六合商场；二、张秀清、沈金铃支付房屋占有使用费（按4.8元/平方米/天的标准，自2016年3月7日起计算至实际返还房屋之日止）；三、张秀清、沈金铃承担诉讼费用。一审法院认定的事实：本市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后沈金铃与鱼化龙公司签订《商铺租赁意向协议》，约定沈金铃承租诉争房屋，面积为304.8平方米，租金为4.8元/平方米/日。后因鱼化龙公司未能足额向长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。次日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。在一审庭审过程中，张秀清陈述沈金铃系其外甥，张秀清投资给沈金铃经营龙虾，张秀清系实际控制人。一审法院认为，沈金铃依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，则沈金铃继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，应返还房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故对于六合商场要求沈金铃将诉争房屋腾空返还给六合商场的诉讼请求予以支持。沈金铃与鱼化龙公司约定的房屋租金为4.8元/天/平方米，六合商场主张按该标准要求沈金铃支付房屋占用使用费，并无不当，一审法院予以支持。关于六合商场要求张秀清承担连带责任的诉讼请求，租赁合同系沈金铃与鱼化龙公司签订，沈金铃占有使用房屋，六合商场要求张秀清承担连带责任，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、沈金铃于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心地下广场2T-02房屋腾空并返还南京市六合人民商场有限公司。二、沈金铃于判决生效之日起十五日内支付上述房屋的占用使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按4.8元/天/平方米的标准计算）。三、驳回南京市六合人民商场有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费472元，由沈金铃承担。本院二审期间，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。同时，沈金铃认为一审遗漏查明以下事实：2014年6月份，沈金铃与案外人鱼化龙公司签订了商铺租赁协议，承租诉争房屋，租期5年，并缴纳了租赁定金和首期房租，且该店铺租赁意向性协议的签署是在鱼化龙公司向其出示盖有长发公司公章的授权委托书的前提下而签署。根据合同法关于委托合同第402条的规定，房屋租赁协议同时也约束沈金铃和长发公司，在租期尚未届满的情况下，诉争房屋物权虽然发生了变动，但不影响沈金铃继续承租该诉争房屋。六合商场认为，其在一审中即对委托书的真实性不予认可，且委托书上写的是长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租和经营管理，也明确了委托自商铺整体承包租赁协议终止之日即失效。张秀清同意沈金铃的意见。长发公司认为委托书是复印件，其对真实性不予认可。二审中，沈金铃提供南京市公安局秦淮分局五老村派出所接处警工作登记表及现场照片，证明2016年5月16日张秀清到店铺里取东西时，发现其所承租店铺门口的大门被六合商场又加了一道门锁，其无法进入；同时证明在一审判决尚未生效时，六合商场擅自处分张秀清合法承租的店铺，涉案房屋其实早就在六合商场的实际控制之下，不存在任何房屋占用费的问题，承租人根本无法进去诉争商铺。六合商场未提供新的证据，其对接处警工作登记表和照片的真实性无异议，但认为上述证据无法达到沈金铃的证明目的，从照片上无法看出在原有门锁上又加了一把锁，店铺目前还是在沈金铃的控制中。张秀清未提供新的证据，其对沈金铃提供的上述证据及证明目的无异议。长发公司未提供新的证据，其对接处警工作登记表的真实性没有异议，但认为该证据不能达到沈金铃的证明目的，该事件是沈金铃的单方面陈述，而且长发公司并未参与其中。本院认为，诉争南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将诉争房屋转租给沈金铃使用，故沈金铃占有诉争房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。沈金铃虽主张长发公司与鱼化龙公司之间系委托授权关系，其签订的房屋租赁合同应当直接约束长发公司，但其未能提交授权委托书原件，即便该授权委托书真实，该委托书载明的亦仅为长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租及经营管理，且明确约定委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效，结合长发公司与鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》中鱼化龙公司无权整体转租的约定，该授权委托书应系长发公司对鱼化龙公司整体转租的重新许可，并不能改变长发公司与鱼化龙公司之间原来的租赁关系，故沈金铃主张其与长发公司之间存在租赁关系，依据不足，本院不予采信。本案中，长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，沈金铃与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，沈金铃对诉争房屋占有使用、不予返还缺乏事实及法律依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，虽然未办理产权变更登记，但长发公司将诉争房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对诉争房屋享有经营使用权及相应诉权，因此，六合商场取得了诉争房屋的占有使用权、收益权，六合商场为了维护自身的权益，有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但沈金铃与六合商场并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求沈金铃迁让并承担相应的房屋占有使用费，沈金铃主张六合商场无权要求其迁让，依据不足，本院不予采纳。沈金铃称一审法院对租金计算依据和起算时间认定存在错误，对此本院认为，一审以鱼化龙公司与沈金铃签订的租赁协议书中约定的租赁收益作为计算房屋占有使用费的依据，并自六合商场取得对诉争房屋的占有使用、收益权之日起计算租金，并无不当。沈金铃所提供的接处警工作登记表及照片不足以证明六合商场在诉争房屋大门上增加门锁，亦不能证明诉争房屋已在六合商场的控制之下。综上所述，上诉人沈金铃的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由上诉人沈金铃负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年五月二十五日书记员  朱亚芳