四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川05民终779号上诉人（原审被告、反诉原告）：泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区治平路37号。法定代表人：余相明，董事长。委托代理人：周正清，女，1955年1月6日生，汉族，住泸州市龙马潭区，该公司员工，委托代理人：张胜毅，四川平通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱志宁，女，1966年12月21日生，汉族，住泸州市龙马潭区，委托代理人：李厚明，四川长松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川远信技术服务有限责任公司，住所地成都市武侯区洗面桥街18号1-2幢28层11号，组织机构代码72087540-3。法定代表人：张兰。上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司因与被上诉人朱志宁、四川远信技术服务有限责任公司（以下简称远信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的委托代理人周正清、张胜毅，被上诉人朱志宁及其委托代理人李厚明到庭参加诉讼。被上诉人四川远信技术服务有限责任公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判被上诉人朱志宁支付上诉人购房欠款71800元并自逾期之日起以未付房款的千分之五按日承担违约金；二、一审案件受理费改判由上诉人与被上诉人四川远信技术服务有限责任公司各承担一半；三、一审反诉案件受理费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人朱志宁解除了与管理公司的委托招商关系，上诉人无法从朱志宁的租金收益中扣回被上诉人欠付上诉人的房款；管理公司收到朱志宁交的购房款33106.60元不是事实。故请求二审法院依法改判。被上诉人朱志宁答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。四川远信技术服务有限责任公司未到庭答辩。一审法院认定事实：2001年12月29日，朱志宁与比比利公司签订《商品房买卖合同》，约定：朱志宁购买比比利公司开发的位于泸州市××路××正××房编号××号商铺，该商铺建筑面积共28.369平方米，套内建筑面积15.525平方米，其中4.3052平方米公摊面积不计价。计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15840.00元，总金额369735.00元（总价优惠3%），付款方式为银行5成10年按揭，签订合同时付总房款20%（含定金），办理按揭时累计付总房款50%以上；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定按房监部门实测面积据实结算房价款；比比利公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同约定房屋交付时间为2002年12月31日前。2002年9月10日，朱志宁与比比利公司签订《商品房买卖合同补充合同》，约定经双方协商，签订补充合同如下：根据银行商业用房按揭成数最高不超过5成的规定，双方同意《商品房买卖合同》中约定的6成按揭改为5成按揭；按揭成数被告后买方朱志宁同意在2002年9月底前向银行办理按揭贷款，按揭贷款额度184000元，在此前提下对买方尚应付卖方比比利公司房款部分111788元，如买方不能一次付清卖方同意买方在2002年底前累计付购房总款40%，40%-50%以上部分（应付不足金额36000元）视同银行10年期按揭贷款，采用等额本息还款法按银行按揭贷款利率计算月共还本付息，此笔本息卖方直接从买方铺位投资收益中扣除；买方同意将其所购“泸州商业大世界”正二层250-××号铺位交由泸州大世界商业管理有限公司招商，期限为10年（2002年9月25日至2012年9月24日）从2002年9月25日起按买方已交房款（包括按揭款）的年8%比例并折算为月均额付给买方投资收益；买方未交房款部分，不计投资收益；买方的投资收益在扣除应付卖方房款本息后，由商业大世界商业管理有限公司按月划入买方在按揭银行开设的储蓄账户，作为支付按揭贷款还本付息的资金。2012年10月20日，泸州大世界商业管理有限公司向朱志宁出具了收据载明“收到朱志宁代扣购房款借款金额为33106.60元”，并加盖有该公司印章。2008年2月18日中国建设银行出具的《个人贷款结清证明》载明朱志宁已于2008年2月18日结清个人贷款总额184000元。2013年11月26日，泸州大世界商业管理有限公司出具的《情况说明》载明比比利公司和投资商四川远信公司合作开发泸州大世界项目，根据有关法律规定比比利公司和远信公司不能对购房业主返租，为了将大世界商场一至三层楼统一招商经营，两公司用项目共同资金50万元注册成立了泸州大世界商业管理有限公司，购房业主与管理公司签订了《委托招商协议》，部分公共购房户与比比利公司签订了10%借款的补充合同。2003年10月房屋未竣工验收前，由比比利公司和远信公司共同账户支付朱志宁8%投资收益时扣了10%借款2893.40元，在2003年10月以后由管理公司代扣朱志宁10%借款33106.60元，两次扣借款表明朱志宁已交清了10%购房款（36000元）……。2013年11月26日，四川远信技术开发有限公司出具《说明》载明比比利公司和投资商远信公司合作开发泸州商业大世界项目，财务帐、票据由远信公司保管；在2003年10月以前由比比利和远信公司共同账户支付业主8%投资收益时扣了10%的借款本息，业主实领投资收益的《付款明细表》原件由远信公司保管，特此说明。比比利公司于2002年10月1日将讼争房屋交付原告。2002年8月15日，比比利公司向泸州市房地产监理所递交了房地产权属申请登记资料。2003年8月20日，比比利公司与远信公司共同向泸州市规划建设局作出书面承诺，载明：二被告合作开发建设的“泸州商业大世界”项目，双方作为该项目开发建设单位，按照双方签订的《房地产开发合作协议》中权利各半、义务各半的约定，在享受权利的同时，双方共同承担项目合作协议所明确的债权债务，项目本身的质量问题及因此而产生的其他问题，双方共同承担、共同处理，双方共同承担作为开发建设单位应承担的其他责任。2003年9月10日，本案房屋所涉项目工程的《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》将被告远信公司作为建设单位之一列入其中。2013年12月17日泸州市房地产监理所出具《查询说明》，载明：经对建设工程规划许可证[泸规建（2001）-079号]，建设单位为泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司，建设项目名称为泸州市商业大世界南区综合楼，建设位置为迎晖路的项目进行查询，查询结果为：2002年8月21日，上述项目办理了合同备案总登记，截止查询日，上述项目未办理初始登记。一审法院认为，朱志宁与比比利公司签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，朱志宁按约支付房款，比比利公司除应按约向原告交付该房屋外，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助朱志宁办理房屋权属证书的义务，比比利公司虽向主管部门递交了房地产权属申请登记资料，但并未办理房屋初始登记，致使朱志宁无法取得所购房屋的权属证书，比比利公司的行为已构成违约，应当继续履行协助朱志宁办理讼争房屋权属证书的义务。本案讼争房屋所涉项目系二被告共同开发，且双方承诺共同担责，远信公司依约应对比比利公司的上述义务承担连带责任。关于朱志宁主张的逾期办证违约金按已付房款5%计算为18487元的请求，因双方在合同中仅约定因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房被告应当承担的违约责任，并未约定买受人不退房时违约责任如何承担，因比比利公司的原因致使朱志宁未能取得房屋权属证书，比比利公司应当承担一定的违约责任，但朱志宁未能取得房屋权属证书至今已10余年，其违约金主张已超过法律规定的诉讼时效，故不予支持。关于比比利公司认为2004年12月后该讼争房屋招商主体变更为泸州江阳区大世界物业管理有限公司、泸州真诚物业服务有限公司，朱志宁尚欠购房款71800元已违约，反诉请求朱志宁支付比比利公司房款90057.60元及违约金的主张，比比利公司所举证据不能充分证明其主张；且结合《补充合同》的约定、远信公司出具的《说明》及大世界管理公司出具《情况说明》、《收据》等证据均认可朱志宁已付清购房款，故对比比利的该反诉请求依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助朱志宁办理位于泸州市××路××正××房编号××号房屋权属证书；二、四川远信技术服务有限责任公司对泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的上述义务承担连带责任；三、驳回高毅滨的其他诉讼请求；四、驳回泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司的反诉请求。案件本诉受理费减半收取131.00元，反诉受理费减半收取2606元，共计2737元由泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据有《西南政法大学鉴定中心鉴定意见书》、《成都联合司法鉴定中心鉴定书》、四川省泸州市中级人民法院（2016）川05民终199号民事裁定书、仲裁庭审笔录。本院认证，对上诉人所提交证据的真实性予以认可，但上述证据均不能有效证明被上诉人朱志宁尚欠上诉人购房款71800元的事实。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人朱志宁解除了与管理公司的委托招商关系，上诉人无法从朱志宁的租金收益中扣回被上诉人欠付上诉人的房款。但结合《补充合同》的约定、远信公司出具的《说明》及大世界管理公司出具《情况说明》、《收据》等证据均认可朱志宁已付清购房款，上诉人的上诉理由不成立，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1663元，由上诉人泸州市江阳区比比利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 勇审判员 何 燕审判员 王文辉二〇一七年五月六日书记员 赵连芝