文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初9797号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，统一社会信用代码9150010820316470XN。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利，女，1978年3月出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。被告武俊，女，1979年11月出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业公司”）诉被告武俊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由代理审判员陈阔适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人颜利、被告武俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洋世达物业公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，被告自2003年8月入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，原告与阳光华庭业主委员会续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2015年12月起不再按时缴纳物业服务费、水费、水电公摊费等费用。截止2017年2月，被告累计拖欠原告物业服务费1537元、水电公摊费119元、水费476元及违约金531.19元。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求被告支付上述费用。被告武俊辩称，欠费属实，但拖欠原因为被告两间卧室外墙均漏水，原告的处理没有效果至今仍然漏水。外墙漏水问题解决前，被告不同意支付物业服务费。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区南坪街道福红路阳光华庭小区业主，该房屋建筑面积118.22平方米。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房屋管理局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向阳光华庭小区业主发出《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，之后，原告继续为该小区提供物业服务至今。2013年10月25日，重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具《情况说明》，证实阳光华庭小区供水属于总表计量，先由洋世达公司将总表水费支付重庆市自来水有限公司江南营业管网所，再由洋世达公司抄取业主每户分表用量后，向业主收取水费。2017年2月22日重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《水厂抄表记录》，证实截止2017年2月22日被告的用水情况。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中被告举示照片8张拟证明家中卧室外墙漏水未得到解决。原告对该组证据真实性不予认可且认为与本案无关。再查明：被告拖欠原告2016年5月至2017年2月期间的物业服务费应为1536.86元（118.22平方米×1.3元/平方米×10个月）；2015年12月至2017年2月期间（不含2016年4月）的水电公摊费119元（8.5元/月×14月）；水费448元（起数558吨，止数694吨，每吨3.5元，其中被告武俊缴纳了28元已扣除）。以上事实，有原告提交的资质证书、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书、房屋信息查询证明、《关于阳光华庭小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》、查抄水表明细、重庆市自来水有限公司江南营业网管所情况说明、催收函、公示以及当事人的当庭陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：原告与阳光华庭小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。物业服务合同到期后，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。根据合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、水电公摊费、水费，逾期支付的应当承担违约责任。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、水费。故原告要求被告支付拖欠的2016年5月至2017年2月期间的物业服务费1536.86元；2015年12月至2017年2月期间（不含2016年4月）的水电公摊费119元；水费448元。符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告请求的违约金。被告未按照合同约定支付相应的物业服务费，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。关于被告提出外墙漏水情况，物业公司认为先前已经维护过，但效果不理想，继续整改涉及大修基金的使用，小区大修基金本身紧缺，涉案房屋也已经超过质保期，经费存在困难。本院认为如该事项真实存在，物业公司应当主动处理，属于自己职责的立即解决，需协调的积极协调，早日解决住户实际问题。本案中，外墙维护可能存在不仅仅需物业公司积极办理，还需小区其它业主在诸如大修基金使用等条件下予以配合的情况，且被告未提出具体造成损失金额的主张，本院对被告的该陈述不作处理，对物业公司是否应当赔偿，本案不作评判。最后，物业服务企业服务对象为全体业主，受服务小区本身的状况和不同业主观念差异、要求不同等情况的影响，在部分服务上存在瑕疵在所难免。从整个小区来看，全体业主亦需要一个正常运作的物业服务企业。如果物业服务存在不足，业主应当积极指出，主张违约或损害赔偿，物业公司拒不整改的，还可以通过诉讼等途径主张。但如果均以拒交物业服务费用来消极对抗，物业服务企业收费存在困难更会怠于改善质量，最终恶性循环，终会损害全体业主的利益。综合来看，被告的拒缴理由不能成立，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款之规定，判决如下：一、被告武俊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司2016年5月至2017年2月期间的物业服务费1536.86元，2015年12月至2017年2月期间（不含2016年4月）的水电公摊费119元，水费448元，共计2103.86元，并按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至支付之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由武俊承担（此款由重庆洋世达物业管理有限公司垫付，武俊支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈阔二〇一七年五月四日书 记 员  肖瑶