上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初1057号原告：顾某2，女，汉族，1993年7月16日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：陈琦，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春兰，上海金亭律师事务所律师。被告：徐某某，女，汉族，1951年3月17日生，住上海市杨浦区。原告顾某2诉被告徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员奚利强独任审判，本院于2017年2月21日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈琦，被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告由于需要购置房屋，于2016年8月初经中介公司推介被告处位于金山区石化三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，在看房过程中原告了解到该房屋的产权人系被告一人，其准备搬往市区居住故将该房屋出售，原告与被告于2016年8月10日签订《购房定金居间协议书》，协议约定原告购买被告的系争房屋，总房款为70万元，协议中亦对付款时间、过户时间、交房时间等各项进行了具体约定，并且协议签订后原告向被告支付五万元定金。随后，原告又于2016年8月26日向被告转账30万元，同时双方根据协议约定于2016年9月11日签订《上海市房地产买卖合同》以及补充协议。合同签订后，被告以诸多原因不配合办理查房审税等相关房屋交易事宜，经原告多次催告后均无果。原告为购置房屋已经投入大量人力、财力，期间系争房屋的同地段价格大幅上涨，造成原告方重大经济损失，原告无奈只能向贵院起诉，请求判令：1、被告继续履行房地产买卖合同并配合原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告诉讼请求变更为：1、确认原、被告之间2016年9月11日签订的房地产买卖合同于2017年2月21日解除；2、判令被告返还已付房款35万元，并且赔偿损失35万元。就上述诉请原告补充事实及理由如下：实际损失35万元是按照2017年1月1日作为实际损失的计算日，房屋的实际价格与原、被告签订买卖合同时的实际购买价格的差价，原告主张房屋在2017年1月1日的实际价格是105万元。被告辩称，同意解除与原告之间的合同，不同意返还购房款，35万元购房款被告没有收到过，赔偿损失的诉请不同意，只同意赔偿原告5万元。针对被告的辩称，原告表示，对于35万元购房款同意由中介公司退还，并撤回要求被告返还购房款35万元的诉讼请求，由于被告存在一房二卖行为，原告直至本案立案后才知道房屋已经被另售他人，该行为对原告造成了损失，原告主张35万元的损失是较为合理的。经审理查明，被告为系争房屋产权人。2016年8月10日，经上海远吉房地产经纪事务所介绍，原告顾某2、案外人顾某1(作为乙方)与被告(作为甲方)签订购房定金居间协议书，约定乙方向甲方购买系争房屋，价格70万元整，乙方应于签约当天支付定金2万元、次日支付定金3万元，合计支付定金5万元，2016年8月31日前支付房款及税费代理费合计30万元，2016年12月31日前乙方支付尾款35万元，双方办理产权过户等。当日及同月26日，原告向被告支付购房定金5万元、购房款30万元，被告之子吕淇代为收取上述款项并出具收据。2016年9月11日，原告(作为乙方)、被告(作为甲方)通过另一中介上海志远房地产经纪有限公司签订备案合同(《上海市房地产买卖合同》)及补充协议各一份，其中备案合同补充条款(一)第3条约定，甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金，甲方应在收到书面通知之日起7日内退还已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。其中补充协议约定，本次交易房地产转让实际成交价格计人民币70万元整，该房地产转让合同价格48万元，双方同意补偿标的作价人民22万元，原告应在2016年12月31日前将上述补偿款22万元支付给甲方等。嗣后，被告未按约定办理房屋交易的相关手续。2016年12月31日，原告向被告发出催告函，要求被告按约前往交易中心办理过户手续，被告未予配合。遂涉诉。另查明，2016年10月25日，被告将系争房屋另行出售给案外人张某某、高某，同年12月15日，系争房屋权利人已变更登记至两案外人名某。庭审中，原告申请上海远吉房地产经纪事务所法定代表人戴某(即本案买卖合同经办人)出庭作证。证人戴某陈述称，被告到场签署了买卖协议，被告儿子在场。中介公司在房地产交易中心是有密钥的，可以不经当事人同意直接删除合同注销网签协议，一般需要通知当事人，但是原告电话联系不到，后来，上海志远公司在证人授意之下，注销了网签协议。被告在2016年12月下旬将首付款退给证人。诉讼中，本院对系争房屋所在小区房屋交易价格向两家中介公司进行了询价，根据各中介公司提供价格得出，系争房屋所在小区房屋2017年10月至12月的交易价格在100万至110万之间。原、被告对询价单所载明的价格均无异议，也同意以两份中介公司给出的价格作为法院判决的参考，原告主张以2016年10月至12月的均价作为参考。诉讼中，依原告财产保全申请，本院裁定冻结被告银行存款70万元或查封扣押相应价值的财产。以上事实，由原、被告身份信息、购房定金居间协议、收据、转账凭证、补充协议、房地产买卖合同、催告函、EMS底单、房屋状况及产权人信息、房屋买卖合同、证人戴某的证言、本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行各自义务。庭审中，原、被告一致同意解除合同，本院予以确认，合同解除时间为双方达成一致意见时，即2017年2月21日。本案中，原告按照约定向被告支付了购房定金、购房首付款共计35万元，但被告未按约履行合同义务，将系争房屋另行出售，并且已经办理过户手续，导致原、被告之间的买卖合同已无法履行，被告应当对解除合同造成的法律后果承担全部责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告签订合同至被告违约期间，金山区房屋价格快速上升，合同约定的违约金不足以弥补解除合同给原告造成的损失，故原告有权要求被告赔偿因房价上涨造成的损失。关于损失赔偿额，综合考虑双方签订合同的事实、合同履行情况、被告一房二卖的过错程度、系争房屋价格上涨的幅度、原告的实际损失等，参考被告违约后的房屋价格，本院酌定被告应当向原告赔偿损失30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告顾某2与被告徐某某于2016年9月11日签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月21日解除；二、被告徐某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾某2损失人民币300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5400元，财产保全费4020元，共计9420元，由原告顾某2负担2700元，被告徐某某负担6720元，被告所负担部分于本判决生效之日七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一七年五月十日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。