四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3137号上诉人（原审原告）：张柱军，男，1972年10月7日出生，汉族，住西藏八宿县。委托诉讼代理人：邓鑫、宋波，四川中沛律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郑雪平，女，1974年10月10日出生，汉族，住西藏八宿县。委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市泰森房地产开发有限公司。住所地：成都市双流区东升街道永福社区北仓路。法定代表人：李开荣，董事长。委托诉讼代理人：李晓斌，四川顺泰律师事务所律师。上诉人张柱军、郑雪平因与被上诉人成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称“泰森公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张柱军、郑雪平上诉请求：撤销一��判决，请求判令泰森公司支付逾期交房违约金145858.86元。事实和理由：1.泰森公司逾期交房系其怠于履行义务，一审判决一方面认为泰森公司该行为构成违约，一方面认定买受人应在交房后才能主张逾期违约金，自相矛盾，且使买受人的权利不能得到法律保护。因泰森公司于2016年12月6日交付了房屋，其应支付自2015年1月1日至此的违约金145858.86元。2.泰森公司为了自己的利益怠于履行交房义务，属于不正当地阻止支付违约金的条件成就，应按合同法第四十五条规定判令其承担违约责任，一审判决未适用该条规定属法律适用错误。泰森公司辩称，张柱军、郑雪平于2016年5月25日才交清最后一笔购房款8087元，违反了合同约定的一次性付款方式，根据补充协议第六条之7的约定，泰森公司有权不予交房。加之泰森公司已于上述日期将房屋交���给二购房人，泰森公司的行为不构成违约，应驳回二人的上诉请求。另外，即使应收取违约金，二人最后交纳的购房款不应作为计取的基数，考虑逾期交付有客观原因，也未造成实际损失，现有的违约金计收标准应予降低。张柱军、郑雪平向一审法院起诉请求：判令泰森公司以413784元为基数，按每日万分之五的标准，从2015年1月1日起支付张柱军、郑雪平违约金至实际交付房屋之日止（截止2016年5月20日的违约金为104480.46元）。一审法院认定事实：2011年7月25日，2012年1月6日，张柱军、郑雪平向昌都政法委国际绿岛办公室分别缴纳款项258400元、147297元，共计405697元，昌都政法委国际绿岛办公室分别向其出具加盖公章的收据两张。后昌都政法委国际绿岛办公室将收取的前述款项支付给泰森公司。2016��5月25日，张柱军向泰森公司缴纳款项8087元，泰森公司出具加盖其公章的收据一张。2014年6月18日，张柱军、郑雪平（买受人）与泰森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：出卖人将其开发的位于成都市双流区东升街道永福社区9组、花园社区6组的“三江苑”小区3幢4单元5层502号商品房出售给张柱军、郑雪平，房屋总价款413784元。第十条交付条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；第十二条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。另查明，在庭审辩论终结前，“三江苑”小区尚未取得规划验收合格证。一审法院认为，张柱军、郑雪平与泰森公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对双方具有约束力，各方均应严格履行合同约定的义务。张柱军、郑雪平依约向泰森公司交付购房款后，泰森公司即应按照合同约定的期限交付商品房，但因张柱军、郑雪平所购商品房目前尚未取得规划验收合格证。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，张柱军、郑雪平所购商品房现不能交付。同时，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房违约金的支付时间为“商品房实际交付之日起15日内”。因此，张柱军、郑雪平起诉要求泰森公司支付逾期交房违约金的条件尚未成就，故对于张柱军、郑雪平要求泰森公司支付逾期交房违约金的主张，一审法院不予支持，张柱军、郑雪平可待涉案商品房具备交付条件或实际交付后另行主张逾期交房违约金。综上述所，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条��《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：驳回张柱军、郑雪平的诉讼请求。案件受理费1195元，由张柱军、郑雪平负担。二审中，张柱军、郑雪平提交《证明》一份，该证据载明：2016年12月，泰森公司出具该文书，证明二人购买的“三江苑”3-4-5-502号房已办理接房手续。拟证明泰森公司已于2016年12月6日向其交付案涉房屋。质证时，泰森公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予认可，并表示经核实后认可案涉房屋已于2016年12月6日向二人交付，随后又表示需结合书面证据核实交付的具体时间。2017年5月4日，泰森公司向本院提交书面质证意见，认为交房手续传递单、业主/住户情况登记表等证据可证实案涉房屋于2016年5月25日交付。本院审查认为，因泰森公司认可上述证明的真实性、合法性和关联性，且该证据由泰森公司向张柱军、郑雪平出具，故本院予以采信。针对泰森公司二审调查后提出的案涉房屋于2016年5月25日交付的质证意见，本院认为，泰森公司在2016年8月16日一审庭审中陈述，案涉房屋截止当日还未通过规划验收，在交付条件上还有欠缺。泰森公司在二审调查中也陈述，经核实案涉房屋已于2016年12月6日向张柱军、郑雪平交付。据此，可以认定截止2016年8月16日案涉房屋尚未交付，泰森公司提出于当年5月25日交付与客观事实，加之其在二审调查时前期认可已交付的意见系代理人经核实后作出的明确表述，该陈述意见更为符合客观真实，本院认定案涉房屋已于2016年12月6日向张柱军、郑雪平交付。本院审理查明的事实与一审��院查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，案涉商品房买卖合同第五条规定，买受人张柱军、郑雪平采取一次性付款方式支付购房款。该合同补充协议第六条之7规定：买受人未按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予交房。泰森公司于2016年12月6日向张柱军、郑雪平交付了案涉房屋。以上事实，有经一审出示、质证的案涉购房合同及补充协议，泰森公司出具的《证明》及其在一审庭审和二审调查中的陈述等证据，予以证实。本院认为，泰森公司与张柱军、郑雪平签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，并应作为双方履行义务、行使权利的依据。关于张柱军、郑雪平所提���森公司逾期交房系其怠于履行义务，应判令其支付自2015年1月1日至2016年12月6日的违约金的上诉意见。本院认为，张柱军、郑雪平选择的付款方式为一次性付款，后其于2016年5月25日才交清了最后一笔房款，根据补充协议的约定，泰森公司在张柱军、郑雪平付清房款前有权不向二人交房，故在张柱军、郑雪平未付清全款之前，泰森公司的行为不构成违约。张柱军、郑雪平于2016年5月25日向泰森公司交清了全款，泰森公司应于当日向二人履行交房义务。后因泰森公司迟至2016年12月6日才向二人交付，故应判令泰森公司承担自2016年5月26日起至实际交房时止的违约金。因泰森公司提出双方约定违约金标准过高，张柱军、郑雪平也未举证证明所受实际损失，确定逾期交房违约金应参照同地段的租金标准，根据泰森公司在履行中的过错及合同履行情况以及当地租金行情，本院酌情将逾期交房违约金调整为10000元，故该上诉意见部分成立，本院予以采纳。关于张柱军、郑雪平所提泰森公司为了自己的利益怠于履行交房义务，属于不正当地阻止支付违约金的条件成就，应按合同法第四十五条规定判令其承担违约责任，一审判决未适用该条规定属法律适用错误的上诉意见，本院认为，张柱军、郑雪平迟延履行付款义务，对于泰森公司迟延交付房屋具有一定影响，本案不具有泰森公司不正当地阻止支付违约金条件成就的情况，故该上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，张柱军、郑雪平的上诉请求部分成立。因一审判决后出现了新的事实，导致原判决所依据的基础发生变化，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适��若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院(2016)川0116民初4103号民事判决；二、成都市泰森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张柱军、郑雪平支付违约金10000元；三、驳回张柱军、郑雪平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1195元，二审案件受理费2390元，共3585元，由被上诉人泰森���司负担195元，由上诉人张柱军、郑雪平负担3390元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年五月二十四日书记员  刘 璐