福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初285号原告：潘玉珠，女，1982年10月1日出生，汉族，住福建省闽侯县，上列两原告共同委托诉讼代理人：冯敏、杜娟，均系福建志昂律师事务所律师。被告：福建华辰房地产有限公司，住所地福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层，统一社会信用代码91350100759375916U。法定代表人：蔡红，总经理。委托诉讼代理人：曾瑾瑜，女，公司员工。原告潘玉珠与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘玉珠及其委托诉讼代理人冯敏、杜娟，被告华辰公司的委托诉讼代理人曾瑾瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘玉珠向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金【计付方式：自2016年4月1日起至实际交付符合合同约定的房屋之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，暂计至起诉之日约为78024元（即2744000元×1/10000×285天=78024元）】；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月5日，原告与被告签订了编号为FZ1511XJ044611的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于福州市台江区XX街道XXX路与XX路北侧交叉处君临盛世XX地块九XX楼XX单元号房，总房款为2744000元，首付款为1400000元，银行贷款为1344000元。合同第八条约定：被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合若干条件的商品房交付给原告使用；合同第九条关于被告逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约履行了付款义务。2016年3月25日，被告向原告出具《告知函》，通知原告讼争房屋预计在2016年9月30日左右竣工交付使用。但直至今日，自合同约定的交房时间已过去近一年，被告仍未通知交房，且讼争楼盘尚未竣工验收，排水、用电、管道燃气等配套设施以及小区内景观工程等项目亦均未完成，根本不具备交房条件。原告等众多业主已多次催促被告交房，但其却总以各种理由推脱，交房时间仍遥遥无期。原告本就承受着巨额的还贷压力，现因被告无限期的逾期交房，导致原告还要为此额外支付租房等费用，原有的生活计划及生活规律也被严重打乱，不仅降低了生活质量，还给原告及其家庭生活造成了不可弥补的损害。华辰公司辩称，原告请求其支付从合同约定的交房时间之日起到实际交付讼争房产之日止的逾期交房违约金，无事实和合同依据，应按合同约定：如遇特殊原因的，被告可据实予以延期交房，体现如下：一、依据《商品房买卖合同》第八条的规定：因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因，可据实延期交房。根据福州市政府纪要精神：“为引进王府井百货问题，将原先收回被告XX地块三部分用地面积调整到XX地块九增容面积。后因王府井百货消防审批无法通过，决定退出XX地块九，经报市政府同意后，市规划局重新对地块九审核批准总平，则于2016年5月17日暂停被告预售，导致被告资金链断裂，工程停滞，直至2016年12月30日才恢复预售，故从2016年5月17日至2016年12月30日期间应属于政策性因素对被告地块的建设和竣工、交付产生影响等被告人自身无法控制的原因，因此可据实延期229天。综上所述，被告因特殊原因可据实延期229天，请求法庭结合案件的事实依据和法律依据依法作出合理的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，以原告潘玉珠为买受人，被告华辰公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：华辰公司将位于福州市台江区XX街道XXX路与XX路北侧交叉处君临盛世XX地块九XX楼XXX单元房出售给原告，该商品房建筑面积为146.73平方米，总价款人民币2744000元；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因法律、法规、规章、国家和省市政策变更，或者当地国家机关及其部门、公用事业单位和依法具有行政管理职能的其他组织的政策性因素、调控性因素、征收征用、临时管制或者对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响的相关拆迁、公共设施、公用事业项目建设等出卖人自身无法控制的原因，及因高考、高温、台风、暴雨等客观因素引起的原因。及其他具有应当贯彻执行效力的因素；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告向华辰公司支付购房款2744000元，并由被告华辰公司出具发票。合同约定的交房日期过后华辰公司向原告发出逾期交房的通知，至今尚未将讼争房屋交付给原告，原告遂于2017年1月11日诉至本院。本院认为，原告潘玉珠与被告华辰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。现《商品房买卖合同》约定的交房期限（2016年3月31日）已经届满，华辰公司尚未向原告潘玉珠交付符合合同约定条件的案涉房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。华辰公司主张2016年5月17日至2016年12月30日期间因政策性因素被暂停预售导致资金链断裂，可据实延期交房。对此，本院认为，《商品房买卖合同》中“因国家和省市政策变更或对出卖人地块建设和竣工、交付产生影响等出卖人自身无法控制的原因”与“不可抗力”、“法律法规规章变更引起的原因”以及“高考、高温、台风、暴雨等引起的原因”等延期交房事由并列约定，应指在订立合同以后当地行政部门颁发的新的政策、行政措施等当事人在订立合同当时不能预见、不能克服而导致合同不能正常履行的因素。福州市人民政府办公厅作出的《关于研究王府井百货、居然之家、奥特莱斯项目有关问题的会议纪要》中关于“在茶亭街9#地块原有建设方案基础上增加商业用房，增建的商业用房及相应的楼层由华辰公司负责代建”等系于2011年8月23日研究讨论，该事由在双方2015年1月12日签订《商品房买卖合同》之前即已发生，不属于华辰公司在订立合同当时不能预见的事由，且根据福州市人民政府办公厅作出的《关于研究大梦山小区产权办理等问题的纪要》中关于“由市规划局按程序受理华辰公司提出的规划变更申请，市房屋登记中心暂停XX地块九剩余商品房的预售”的记载可知，规划变更系由华辰公司自行申请，不属于华辰公司自身无法控制的因素，该记载亦不足以认定暂停预售对于案涉房屋所在的XX地块九项目开发的影响达到华辰公司不可克服的程度。因此，增建的商业用房、暂停预售均不属于《商品房买卖合同》约定的可延期交房的政策性因素，华辰公司不可据此延期交房。被告应于2016年3月31日前交房，但被告至今没有交房，依约应自2016年4月1日起，按原告已付购房款2744000元的日万分之一的标准，向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止，原告超出上述确认部分的诉讼请求，本院则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告福建华辰房地产有限公司应向原告潘玉珠支付自2016年4月1日起至被告实际交付福州市台江区XX街道XXX路与XX路北侧交叉处君临盛世XX地块九XX楼XXX单元房之日止的违约金（违约金按2744000元的每日万分之一标准计算，其中：2016年4月1日起至本判决生效之日止的违约金，被告应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告履行交付讼争屋之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月月底支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由被告福建华辰房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  林 由人民陪审员  陈 仪二〇一七年五月十五日书 记 员  郭楚楚附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。