上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初5432号原告：罗宸晨，男，1985年9月3日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵海华，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙兆华，江苏碧泓律师事务所律师。被告：周建军，男，1969年8月16日出生，汉族，户籍地江苏省，住上海市。被告：周建明，男，1961年7月17日出生，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：周建军，男，1969年8月16日出生，汉族，户籍地江苏省，住上海市。第三人：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区广元西路XXX号XXX幢XXX楼XXX室。法定代表人：梅虹，职务总经理。委托诉讼代理人：徐敬琪。委托诉讼代理人：张士文。原告罗宸晨与被告周建军、周建明、第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗宸晨委托诉讼代理人赵海华、沙兆华、被告周建军(暨被告周建明委托诉讼代理人)、第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司委托诉讼代理人徐敬琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗宸晨诉称，2015年12月27日，原告罗宸晨与被告周建军、周建明经第三人居间介绍签订房屋买卖合同，约定两被告将上海市天目西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价款347万元，双方应于签订合同后15天届满之日前往第三人处签订网签文本的《上海市房地产买卖合同》，双方均同意任何一方未能按照合同约定事项按时切实履行自己义务的，应按合同约定房屋总价款的日万分之五支付守约方逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，守约方有权单方解除合同，任何一方主张解除合同的，均须书面通知对方，且需按总房价款20%支付违约金，合同签署人保证有签署合同并支付或收取定金的权利，若无权代理或无权处分导致合同无法成立生效的，签署人应向对方承担责任。签约当天，原告向被告周建军、周建明支付购房定金5万元，但两被告未按照约定时间与原告签订网签文本买卖合同，也未向原告支付逾期违约金，反而坐地涨价，要求原告支付远高于合同约定的购房价款。2016年2月1日，原告按照合同约定，向被告发出解除合同通知书。原告认为，被告未按合同约定履行义务，要求解除买卖合同，要求两被告返还购房定金5万元，要求两被告支付逾期违约金34700元、解除合同违约金694000元，同时要求两被告支付超出违约金之外损失30万元。被告周建军、周建明辩称，被告不了解房地产价格情况，中介告知合同价格是市场价格，为此被告与原告签订房屋买卖合同，周建军是系争房屋管理人，非实际所有人，周建军事先告知过中介及原告，系争房屋为周建军哥哥周建明所有，周建明不在上海，房屋交由周建军管理。周建军是代为管理人，所签订的协议需要周建明夫妇加签才能生效，中介和原告都清楚此事，周建军签订的协议是临时性意向书，定金收据及定金保管都明确，需要周建军出示公证书及委托书，周建明夫妇未加签，也没有给周建军授权，所以协议不具有效力，中介及原告都说好待周建明夫妇追认才有效，周建明后来认为，系争房屋价格应该在500万元左右，合同价格却是300多万元，明显低于市场价，有失公平，周建军曾说服周建明夫妇，可以低于市场价20至30万元出售，但原告不同意，所以周建明夫妇不同意卖房，周建明转告了中介，但原告不同意，反而要求不合理赔偿，被告怀疑原告的动机，根据合同法规定，房屋买卖合同要经全体产权人签字才能生效，周建军签订的临时性意向协议，周建军没有获得授权，周建明夫妇也未签字同意，所以买卖合同没有生效。综上，被告不同意原告的诉讼请求。第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司述称，系争房屋买卖合同签订之后，卖方要求涨价，买方不同意，为此双方产生争议。买卖合同确实只有周建军一人签字，但其表示之后可以提供公证委托书，且周建军也是产权证上的产权人之一，第三人有理由相信周建军能够签订买卖合同，第三人认为双方签订的买卖合同是有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周建军、周建明系兄弟，两人为上海市天目西路XXX号XXX室系争房屋共有人。2015年12月27日，周建军以周建军、周建明(出卖方，甲方)两人名义与罗宸晨(买受方，乙方)、满懿(上海)房地产咨询有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总价款(含车位价格)347万元(到手价)，周建军并出具《收款收据》，确认收到罗宸晨购买系争房屋定金5万元。同日，买卖双方签订《房屋买卖合同》，系争房屋转让价款347万元，约定双方于合同签署后15日内前往居间方签订网签合同。合同第12条、13条载明：甲乙双方均同意，任何一方未能按照本合同约定事项按时切实履行自己义务的，均应按本合同第二条约定的房屋总价款的日万分之五支付守约方逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，守约方有权单方解除合同，甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；本合同签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或12条约定向对方承担责任，本条款独立发生法律效力。当日，周建军与第三人另行签署《定金保管确认书》，载明周建军作为出售方同意定金5万元交付居间方保管。之后，被告拒绝签订系争房屋买卖合同网签文本。2016年2月1日，原告向被告发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知书明确原告书面正式通知被告解除系争房屋买卖合同，要求被告按照合同约定支付相应违约金。审理中，原告罗宸晨认为，1、系争房屋所有人是两被告，两人为同胞兄弟，且签署买卖合同当日，原告、第三人曾要求周建军提交授权委托书，周建军也作出承诺，定金保管书内容也可以反映这点，被告所述未经授权无权出售不成立；2、原告在第三人的居间下与两被告签订正式的房屋买卖合同，并且约定具体的网签时间，两被告无理由拒绝履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，合同约定，违约按照总价款日万分之五向守约方支付，逾期20天仍未支付，守约方有权解除合同，被告未履行后，原告按约向被告发出解除合同通知书，本案合同已经解除，两被告需要按照合同约定支付总价款20%的违约金，因系争房屋价款上涨过快，原告产生的损失较大，超过违约金约有30万元损失，现原告自愿放弃要求被告支付30万元差价补偿款的诉讼请求。被告周建军、周建明则称，周建军签订的是协议不是合同，周建军当时明确告知周建军是代理，没有权利签订合同，周建军没有拿到哥嫂书面委托，所以，合同应属无效，不存在违约，其次，合同为格式条款，被告、第三人用格式条款进行讹诈，被告表示，同意解除买卖合同，但认为原告主张违约金过高，主张法院予以调整，审理中，被告周建军同意支付原告20万元补偿款，两被告不同意原告其余诉讼请求。第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司同意向原告返还5万元定金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告周建军与原告签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，并不违反法律规定，故应属有效，因该合同未获周建明追认，故房屋产权转让之合同目的无法实现，该合同理应解除，现买卖双方均同意解除，第三人同意返还代为保管的5万元定金，该两项合意，本院予以采纳。买卖合同13条约定，合同签署人若因无权代理或无权处分导致本合同无法成立、生效的，签署人应按合同约定违约金标准承担责任，据此，周建军应承担相应违约责任，原告要求被告支付逾期签约违约金34700元，本院予以支持，综合原告已支付款项情况，本院酌情确定被告周建军支付原告合同解除违约金35万元。兹依照《中华人民共和国民法合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告罗宸晨与被告周建军于2015年12月27日就上海市天目西路XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》终止履行；二、被告周建军应于本判决生效之日起10日内支付原告罗宸晨逾期签约违约金34700元；三、被告周建军应于本判决生效之日起10日内支付原告罗宸晨合同解除违约金35万元；四、第三人满懿(上海)房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告罗宸晨定金5万元；五、驳回原告罗宸晨其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费14508.3元、保全费5000元由被告周建军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  谷晓燕人民陪审员  陈名玲二〇一七年五月十八日书 记 员  严骐安附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。