广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初1295号原告：广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司，住所地：佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园42栋首层，统一社会信用代码：91440605560856202K。负责人：王小梨。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海菊，广东解法律师事务所律师助理。被告：罗丽琼，女，汉族，1978年10月1日出生，住广东省佛山市禅城区，原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司诉被告罗丽琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王云松、陈海菊，被告罗丽琼，均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业管理费3244.2元、滞纳金195.86元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是南海尖东半岛花园小区45-0102室业主，房屋面积为65.08平方米。服务期间，原告一直积极履行协议约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区实施了规范的物业服务，为被告提供了完善的物业服务。但是自2015年2月起，被告一直未按约定交纳物业服务费用。截至2016年11月共欠缴物业费用3244.2元，且依照服务协议约定，被告还应当承担相应的滞纳金。原告多次催促被告履行缴费义务，但被告却无理拒绝。被告辩称：一、本案原告的主体不适格。《前期物业服务协议》的相对方是广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称“利海公司”）和被告，并非原告。本案有权提起诉讼的是利海公司，原告无举证证明其得到利海公司的授权或指派来提起本案诉讼。二、《前期物业服务协议》违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应依法认定无效。根据该规定，只有经过招投标程序或者经过相关主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效，但原告未提供招投标文件或者有关政府主管部门的批准文件证明《前期物业服务协议》符合上述强制性规定。三、《前期物业服务协议》和《前期物业服务合同》并不足以证明原告提供了物业管理服务，更不足以证明原告依照合同约定的质量标准提供了物业管理服务。四、有大量的证据证明原告没有适当履行合同约定的物业管理义务，使包括被告在内的大部分业主的生活质量受到严重影响，甚至导致多户业主被盗的的严重后果，被告拒交物业管理费是依法行使法律赋予的抗辩权。五、被告从2015年12月开始没有交纳物业管理费，2015年2月开始是欠垃圾费，对于原告主张的垃圾费无异议，对于公摊的水电费，原告没有提供相关的计算依据，对于金额的计算，被告有异议。综上，原告严重违反约定的物业管理服务标准，向被告提供的物业服务存在严重缺陷，原告要求被告交纳物业管理费缺乏事实和法律依据，要求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.被告举证3，原告没有发表质证意见，本院对其真实性予以采信。2.被告举证4是案外人签名的材料，被告举证5是照片，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.原告举证3是原告与案外人签订的，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。根据上述采信的证据及原、被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房产位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园45栋102，建筑面积68.43平方米，登记买受人是被告罗丽琼。案涉利海尖东半岛花园小区的开发商佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（甲方）与利海公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对案涉小区实施前期物业管理服务事宜，包括：物业共用部位（含游泳池）的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，洋房住宅2.47元/月/平方米。原告（乙方）与被告（甲方、业主）签订《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方提供前期物业管理服务，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业管理服务费，物业管理服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；合同期限自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》生效时终止。原告为案涉小区提供物业管理服务至今。被告没有支付涉讼房产于2015年12月至2016年11月期间的物业管理费2028元（按2.47元/月/平方米×68.43平方米计每月为169元，计12个月）；原告代被告交纳了2015年3月至2016年10月的电梯公摊电费319.1元、梯灯公摊电费282.5元、路灯公摊电费61.4元，合共663元；被告欠原告2015年2月至2016年11月的垃圾处理费110元。2017年2月27日，佛山市南海公证处到案涉小区对该小区的内部环境、小区门口、地下车库、游泳池、部分观赏水池、小区内部分道路、小区边缘部分围栏、其他设施进行拍照，其后并就此作出（2017）粤佛南海第4733号公证书。从该公证书反映：原告封闭了小区大门一侧的车辆进出口，小区游泳池从2014年6月7日起不开放，游泳池内堆满积水、青苔，通往游泳池的道路遍地落叶，等等。诉讼中，利海公司确认：该司承接案涉小区的合同由总公司统一签章，由原告承接案涉小区的服务。诉讼中，原告陈述：原告与开发商没有就游泳池做任何交付；原告封闭小区大门的车辆进出口是因为人手不足，如果开通双通道需要增加人手和班次，目前物管费的收缴率在50%左右，原告在案涉小区的经营入不敷出，只能减少人手，也导致服务质量下降。本院认为：原、被告签订的《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约享受权利和承担义务。虽然与开发商签订前期物业服务协议的是利海公司，但利海公司已明确将案涉小区的服务交由其分公司即原告承接，原被告签订了前期物业服务协议，原告亦实际为案涉小区提供了物业服务，本案原告主体适格。原告主张被告欠付2015年12月至2016年11月期间的物业管理费2028元、欠付2015年2月至2016年11月的垃圾处理费110元，被告无异议，本院予以确认。原告主张被告欠付2015年3月至2016年10月期间的公摊电费663元，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对原告的主张予以采信。被告长期拖欠上述费用，已构成违约，但从本案证据反映，原告在提供物业服务过程中的确存在服务不到位的情况，原告亦有违约的行为，经综合考虑双方的过错程度，本院确定被告应支付拖欠物业管理费的90%即1825.2元、公摊电费663元、垃圾处理费110元予原告，原告请求超出部分及滞纳金即违约金，本院不予支持。原告主张其垫付了被告的住宅水费，但未能举证证实，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告罗丽琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年12月至2016年11月期间的物业管理费1825.2元、2015年3月至2016年10月期间的公摊电费663元及2015年2月至2016年11月的垃圾处理费110元予原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司。驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生效力后七日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一七年五月十一日书记员  潘绮雯