广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终862号上诉人（原审被告）:佛山市南海豪元酒店有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道A5街区地块（平三路）百福广场1号楼首层东侧及二层，2号楼，3号楼二层楼商铺,注册号440682000163487。法定代表人：彭为棠。委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:佛山市天华投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道东平路20号金百福都市广场A栋7楼703室之一。法定代表人：周汉文，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，女，1989年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系广东捷顺律师事务所律师助理。原审被告:祝素清，女，1971年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。原审被告：彭艺，男，1971年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。上诉人佛山市南海豪元酒店有限公司（以下简称豪元公司）因与被上诉人佛山市天华投资有限公司（以下简称天华公司），原审被告祝素清、彭艺租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人豪元公司提起上诉请求：1、因事实不清请求发回重审追加佛山市南舜房地产有限公司（以下简称南舜公司）、佛山市南舜物业管理有限公司（以下简称南舜物业公司）、佛山市南舜新城投资有限公司（以下简称南舜新城公司）为共同被上诉人，承担因提供不合格出租物违约的连带责任；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实有错或有重大遗漏。1、涉案租赁物的租金从交租第一个月（2010年3月31日交4月份租金）起一直都由豪元公司交付，收据也注明是收到“豪元公司”支票一张，开具发票的对象亦为豪元公司，豪元公司在签订合同后依约履行了相应的合同义务。故涉案《南海天福广场租赁合同》相对人为豪元公司，但该事实一审并未在判决或认定中予以载明，有重大遗漏。2、2013年10月起未经豪元公司同意，天华公司擅自将豪元公司客户自由停车的范围划为停车场，并在周围严重扩建、搭建，致使豪元公司的生意越来越受影响，更致命的是天华公司的关联企业南舜新城公司在豪元公司马路对面进行大规模的扩建，在基建时打桩导致豪元公司租用的涉案租赁物大面积开裂、严重受损，天华公司也曾主动来维修，但无法恢复，此行为构成根本违约，豪元公司根本无法按约定进行正常招商和经营，也无法正常交租，被迫处于半停业状态。由此造成的损失应由天华公司承担，并免除因此无法交纳的相关费用。3、天华公司的关联企业南舜公司、南舜物业公司一直收取豪元公司每月33750元管理费，并没有提供任何物业管理服务，还因天华公司违约行为造成无法正常经营，依法应退回24个月的物业管理费81万元。同时转租户也因此不向豪元公司交付租金，豪元公司也无法支付重新装修的款项，无法生产，继而产生劳资纠纷，以致公安部门、劳动部门出面解决，给豪元公司的声誉造成了严重的负面影响。二、一审适用法律严重不当。1、根据合同法第二百一十六条的规定，天华公司提供的租赁物不符合约定用途，根本无法保障入住客人有安全舒适的环境，违反了法律和合同的约定，理应承担相应的违约责任。2、因第三方原因造成违约责任，依法应追加第三方作为共同被告承担连带责任，何况第三方在很多时间行使了天华公司的责任或权利，是密不可分的共同责任人，应作为共同被告一起承担连带责任。2015年7月，天华公司的关联单位南舜新城公司在豪元公司马路对面进行大规模的扩建，造成涉案租赁物大面积开裂，天华公司与南舜新城公司也曾主动来维修，但还是无法恢复，效果甚微。3、豪元公司在一审期间已申请对房屋受损程度进行鉴定，并申请对租赁物的修复费用进行评估，但一审法院既没有答复，也不说明理由，是严重的程序错误。三、双方在租赁过程中的对错与责任。在涉案租赁合同纠纷中，天华公司违约在先，造成豪元公司无法正常经营，并无法按时交纳相应费用，天华公司有主要过错，应承担主要责任。二审期间，豪元公司明确其第一项上诉请求为：撤销一审判决，发回重审。天华公司答辩称，在双方的租赁关系合法有效的情形下，豪元公司占用租赁物业，应该按合同约定支付租金、水电费等费用。1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2、豪元公司的上诉理由第一点认为一审判决对彭艺是否为合同相对方没有认定，但一审判决书第八页已经作出认定。3、天华公司在涉案租赁物所处园区范围内规划停车场，便于保障豪元公司的客户有充足的停车空间，防止其他外来且未在园区消费的闲杂车辆占据停车空间，体现了天华公司履行了物业管理职责。4、天华公司规划的停车场前三个小时免费，该政策不会对豪元公司的生意造成影响，在豪元公司消费，可以免费停车。5、天华公司在豪元公司租赁期间对水电设施公共部分维护的服务及周边治安环境的维护，提供了停车场等均能反映天华公司收取对方的物业管理费后履行了相应的物业服务义务。天华公司向一审法院起诉请求：1.天华公司与豪元公司和彭艺解除租赁关系；2.天华公司没收豪元公司和彭艺的租赁保证金337500元；3.豪元公司和彭艺向天华公司支付2015年10月到2016年5月的租金合共1652609.80元；4.豪元公司和彭艺向天华公司支付2015年10月到2016年5月的租赁税金按每月4576元，合共36608元；5.豪元公司和彭艺向天华公司支付2015年9月到2016年4月的水电费合共453635.40元；6.豪元公司和彭艺向天华公司支付滞纳金192857.4元（对2015年9月到2016年5月期间以每月欠费为本金，从每月9日起至付清款日止按月利率2%计算）；7.豪元公司向天华公司返还涉讼租赁场地；8.祝素清对上述第3-6项债务在彭艺应该承担的责任范围内承担连带清偿责任；9.本案受理费由豪元公司和彭艺承担。一审法院经审理查明：位于南海桂城平三路城东工业园A5地块1、2、3座的房产的登记权利人为南海桂城东约村民委员会，已办理房地产权证。佛山市南海区桂城街东约股份合作经济联合社于2016年6月21日出具《证明》一份，载明上述房产该社已授权天华公司出租管理，委托期限自2009年7月至2045年6月30日。2009年9月23日，天华公司与彭艺签订《南海天福广场租赁合同》一份，合同载明出租方、甲方为天华公司，承租方、乙方为佛山市南海帝鍠酒店有限公司，合同约定甲方将位于佛山市南海区桂城东约天福广场商铺项目一号楼东半座（1、2层楼，面积1500平方米；2号楼全座，面积3000平方米；3号楼首层东半座及2层全层，面积2250平方米）商铺出租给乙方使用。建筑总面积6750平方米。租赁期限从2009年10月1日至2021年9月30日。租赁期内，乙方同意按约定支付租金、物业管理费等费用。2014年10月1日至2015年9月30日的租金为每月每平方米27元（含物业管理费，每平方米5元），2015年10月1日至2016年9月30日租金为每月每平方米29.2元（含物业管理费，每平方米5元）。上述租金（含物业管理费）及综合费用的标准未含开具发票的税金，双方确认，如需甲方开具发票，应付税金由乙方承担支付。合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金337500元。如乙方无违约，租赁合同终止并结清乙方应缴费用后15天内，甲方无息退还保证金。2012年3月5日，天华公司（甲方）和豪元公司（乙方）签订《南海天福广场租赁合同补充协议》，载明鉴于甲乙双方2009年9月23日签订《南海天福广场租赁合同》，甲方将佛山市南海区桂城东约天福广场商铺（1号楼东半座1、2层楼，面积1500平方米；2号楼全座，面积3000平方米；3号楼首层东半座及2层全层，面积2250平方米）给乙方作酒店经营使用，双方补充约定，乙方于2009年9月23日与甲方签订的《南海天福广场租赁合同》时出现的佛山市南海帝鍠酒店有限公司变更为豪元公司。乙方保证按原合同规定于每月8号前缴付当月租金费用等，否则视为乙方违约，甲方可中止合同。2014年10月1日至2015年9月30日的租金为每月195924元，2015年10月1日至2016年9月30日的租金为每月211868元。彭艺（乙方）与天华公司（甲方）于2009年9月25日签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于佛山市南海区桂城桂平三路天福广场1号楼首层东侧及二层、2号楼、3号楼首层东侧及二层楼商铺作为商业用途使用，建筑面积约6750平方米，租赁期限从2009年10月1日至2013年9月30日。2012年10月1日至2013年9月30日的月租金为每月98706.8元。每月8日前交清当月租金。豪元公司支付租金后，天华公司开具的发票以豪元公司为付款方。2016年2月4日，天华公司开具收据予豪元公司，确认收到豪元公司支付的2015年9月税金4576元，8月份水电费73740.9元，9月部分租金68572.6元等。至庭审终结时，涉讼租赁物由豪元公司占有使用。另查明，一审法院于2016年5月12日受理豪元公司诉天华公司、佛山市南舜房地产有限公司租赁合同纠纷一案，案号：（2016）粤0605民初7999号。豪元公司于2016年8月5日向一审法院申请撤回起诉，一审法院作出（2016）粤0605民初7999号民事裁定书，裁定准许豪元公司撤回起诉。一审法院认为，关于合同的相对方问题，天华公司与彭艺于2009年9月23日签订的《南海天福广场租赁合同》（下称涉讼合同），彭艺作为合同乙方的代表签署合同，彭艺签署合同的行为不是个人行为。无论涉讼合同的权利义务在2012年3月4日前是否需由彭艺承受，天华公司和豪元公司于2012年3月5日签订的《南海天福广场租赁合同补充协议》（下称涉讼合同补充协议）已确认涉讼合同的承租人变更为豪元公司，故涉讼租赁关系天华公司的相对方应为豪元公司，涉讼租赁关系承租人的权利义务应由豪元公司承受，一审法院对天华公司主张彭艺为合同相对方的意见不予采纳。豪元公司、祝素清、彭艺提供的落款日期为2009年9月25日的《商铺租赁合同》早于天华公司和豪元公司于2012年3月5日签订的补充协议，且豪元公司、祝素清、彭艺主张合同相对方是豪元公司而不是彭艺，天华公司和豪元公司的租赁合同关系相关权利义务应以涉讼合同及补充协议为确定依据，一审法院对豪元公司、祝素清、彭艺主张应以2009年9月25日的商铺租赁合同为合同依据不予采纳。天华公司和豪元公司围绕涉讼租赁合同形成的租赁合同关系是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。豪元公司至庭审终结前对涉讼租赁物进行占有使用，豪元公司应依约支付租金。豪元公司提供的支付凭证均为支付2015年9月前的租金费用，豪元公司没有举证证明已支付2015年10月起至2016年5月的租金1652609.8元，豪元公司应支付予天华公司。豪元公司主张天华公司违建停车场，停车场不在双方约定的租赁范围，根据豪元公司的主张，天华公司在2013年10月就对停车场进行收费管理，豪元公司不能证明天华公司负有将停车场提供给豪元公司无偿使用的义务，且涉讼合同已履行多年，豪元公司没有举证证明在本案诉讼前对天华公司收取管理费及停车场管理使用问题提出异议，一审法院对豪元公司关于停车场的抗辩不予采纳。豪元公司主张天华公司的关联公司在租赁物对面新建大楼造成租赁物损坏，天华公司应承担违约责任，豪元公司该主张属于独立的诉讼请求，且与案外人存在利害关系，豪元公司应另案主张权利。双方在合同约定租金、综合费用未含税金，并约定如需天华公司开具发票的，应付税金由豪元公司负担。豪元公司提供的日期为2016年2月4日的收据印证天华公司主张的豪元公司向天华公司每月支付税金4576元的交易习惯，且纳税为公民应尽的义务，有否开具发票当事人可向税务行政主管部门反映，一审法院对豪元公司主张不需天华公司开具发票故不需支付税金的意见不予采纳。豪元公司应支付2015年10月至2016年5月按每月4576元计算的税金36608元予天华公司。双方约定水电费用由豪元公司负担。天华公司已举证证明天华公司向供电供水部门支付了涉讼租赁物2015年9月到2016年4月的水电费，豪元公司没有举证证明已支付水电费，且豪元公司经营餐饮行业，有发生水电费的实际需要，天华公司主张的水电费符合一般生活常理且符合豪元公司过往的水电费缴费记录反映的使用习惯，豪元公司应支付该期间水电费453635.4元予天华公司。豪元公司逾期支付多月租金和水电费，已构成违约，天华公司主张解除租赁合同和没收保证金，符合法律规定和双方约定，一审院予以支持。天华公司的利息请求实际为违约责任的承担方式之一，一审法院已判定天华公司可没收保证金337500元，豪元公司逾期支付租金费用造成天华公司的相应损失，一审法院已纳入保证金考量范围，天华公司另行主张逾期滞纳金，过分高于天华公司的实际损失，一审法院对天华公司的滞纳金请求不予支持。合同解除，豪元公司应返还涉讼租赁物予天华公司，一审法院对天华公司相应请求予以支持。祝素清和彭艺均不是涉讼合同的当事人，一审法院对天华公司主张祝素清和彭艺承担连带责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除天华公司和豪元公司就天福广场1号楼东半座1、2层楼，2号楼全座，3号楼首层东半座及2层全层的租赁合同关系；二、豪元公司支付的保证金337500元归天华公司所有；三、豪元公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还天福广场1号楼东半座1、2层楼，2号楼全座，3号楼首层东半座及2层全层予天华公司；四、豪元公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月到2016年4月的水电费453635.4元予天华公司；五、豪元公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月至2016年5月的税金36608元予天华公司；六、豪元公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月起至2016年5月的租金1652609.8元予天华公司；七、驳回天华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取14092.84元，财产保全费5000元，合计19092.84元（天华公司已预交），由天华公司负担771.43元，由豪元公司负担18321.41元并应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。天华公司多预付的18321.41元，自判决发生法律效力后，经天华公司申请，一审法院予以退还。二审期间，上诉人豪元公司向本院提交证据一、照片打印件五张，拟证明涉案物业被破坏的情况；证据二、（2016）粤0605民初7999号民事裁定书及南舜新城公司的工商公示信息网上打印件，拟证明在天华公司提出本案诉讼前，豪元公司已另案起诉，要求天华公司提供合格的出租物并对所造成的损失予以赔偿，撤诉不代表损害不存在及涉案租赁物符合安全规划，在豪元公司对面进行扩建的公司的主体资格；证据三、南舜物业公司的《南舜·百福广场停车场管理规定》，拟证明涉案租赁物的物业管理单位是南舜物业公司而非天华公司主张的舜景公司。被上诉人天华公司，原审被告祝素清、彭艺均未向本院提交新证据。经审查，豪元公司提供的证据一因是复印件，且无法确定拍摄时间和地点，天华公司亦对其真实性不予确认，故本院不予采信；证据二中的民事裁定书真实、合法，本院予以采信，工商公示信息网上打印件和证据三与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，本院召集双方对涉案租赁物进行现场勘查，发现一号楼首层一条走廊瓷砖有裂缝，一侧地面轻微倾斜，大部分房间存在墙体开裂、天花脱落现象；二号楼首层除大堂外大部分面积正在装修，其中一个办公室有四块瓷砖翘起，天花板开裂，二楼8209房洗手间天花板轻微开裂。此外，现场勘查可见，豪元公司在原建筑物基础上的一号楼第三层、二号楼第三、第四层均存在加建行为。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：天华公司是否存在违约行为。豪元公司上诉主张，因天华公司提供的涉案租赁物存在大面积开裂，且维修后仍无法恢复，致使其无法正常营业及交纳相应费用，天华公司有主要过错，应承担主要责任。经查，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，经本院现场勘查，涉案租赁物一号楼确实有部分墙体及地面瓷砖开裂，但豪元公司未举证证明该问题影响了其正常经营，且根据豪元公司的主张及天华公司的确认，天华公司亦曾进行过维修。可见，天华公司已经履行过维修的义务。豪元公司虽然认为涉案租赁物经天华公司维修后仍未恢复，但未提供证据证明其向天华公司主张继续维修及双方的协商经过，也没有提供证据证明上述损坏情况影响到其对涉案房屋的正常使用，故本院认为豪元公司的该上诉理由依据不足，不予支持。豪元公司另上诉主张天华公司违建停车场。经查，停车场不在双方约定的租赁范围，根据豪元公司的主张，天华公司在2013年10月就对停车场进行收费管理，豪元公司不能证明天华公司负有将停车场提供给豪元公司无偿使用的义务，亦没有举证证明在本案诉讼前对天华公司的收费及问题提出过异议，故该上诉理由亦理据不足，本院不予采纳。豪元公司还上诉主张天华公司的关联公司在租赁物对面新建大楼造成租赁物损坏，天华公司应承担违约责任，豪元公司对此未提出反诉，且该诉请与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，豪元公司应另案主张。豪元公司至一审庭审终结前保持对涉案租赁物的占有使用状态，应依约支付租金，但其仅因涉案租赁物中三栋建筑物中的一栋存在质量问题就拒绝交纳所有租赁物的租金等费用，其行为已构成违约，一审判决对天华公司关于解除涉案合同，天华公司没收豪元公司交纳的保证金，豪元公司向天华公司返还涉案租赁物，及豪元公司向天华公司支付相应的租金、水电费、税金的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。豪元公司认为本案应发回重审理据不足，本院不予支持。此外，一审判决已对彭艺是否为合同相对方的问题作出认定，豪元公司关于该事实未作认定的上诉意见没有依据。豪元公司还上诉提出，天华公司并未提供物业服务，应将多年所收的物业管理费予以退还，豪元公司在本案中对此未提出反诉，故本院不予审查。综上，豪元公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26642.82元，由上诉人佛山市南海豪元酒店有限公司负担。本院依申请退回1542.86元予上诉人黄好英。本判决为终审判决。审判审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年五月二十四日书记员  陆灏珺