贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0324民初959号原告：况然，男，生于1971年11月4日，仡佬族，大学文化，贵州省正安县人，住正安县，被告：遵义东升房地产开发有限责任公司，住所地：正安县凤仪镇芙蓉东路东升一品珍府A栋1号门面。法定代表人：王冬生，男，系该公司董事长。委托代理人：赵衡宇，男，贵州于道律师事务所律师。委托代理人：赵爱军，男，系该公司员工。原告况然与被告遵义东升房地产开发有限责任公司（以下简称东升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告况然、被告东升公司委托代理人赵衡宇、赵爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月17日我与被告达成房屋订购协议，购买被告开发的正安县凤栖尚城7栋17号门面，当年10月25日签订正式《商品房买卖合同》，约定2016年7月30日前交房，当日被告书面承诺为该门面房做夹层、楼梯等，并同意所差购房首付款20000元在交房时付清。实际交房时间为2017年3月10日，逾期221天，按合同约定被告应按日支付我万分之一的违约金，但是相比实际损失实在太低，所以要求按日万分之五的违约金计算，由被告支付我违约金68532.10元。被告辩称：双方存在房屋买卖合同关系是事实，也确实存在逾期交房，但逾期交房原因不在我方，是原告的过错造成，由于原告要求做夹层，2016年10月27日才在夹层施工图上签名认可，并注明有完工时间为2016年11月10日，是双方对交房时间的变更，逾期时间应从2016年11月11日起算；违约金计算比例合同中有约定，应按逾期日万分之一计算；违约金计算基数应扣除我公司代信用社收的16000元按揭保证金。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：一、《定购协议书》，以证明被告同意为卖给原告的门面房做夹层。二、《商品房买卖合同》，以证明被告将自己开发的正安县城凤栖尚城7栋18号门面房出售给原告；总房款是640200元；交房时间是2016年7月30日前；被告违约只按日计算向原告支付已付房款万分之一违约金，原告逾期付款应按日计算向被告支付应付房款万分之三十的违约金，相差三十倍等。三、《承诺》，证明被告同意为卖给原告的门面房做夹层、楼梯等。四、欠条，证明原告所差20000元首付款被告同意在交房时付清。五、与信用社签订的《借款合同》、《借款借据》、被告开给原告的5张收据，证明总房款640200元原告已经付清，其中按揭代款320000元。六、验收单、被告开给原告的维修基金收条和物管费等收据，证明实际交房时间是2017年3月10日。七、做夹层时的相片2张，证明被告对主体进行施工时，只在柱子上预留了做夹层的钢筋，但并没有及时做夹层和楼梯等。被告的质证意见是：对证据一至六的合法性、真实性、关联性均无异议，但认为证明五中16000元的收据是被告公司代信用社收取的按揭保证金，不是房款；对证据七的三性均有异议。被告为证明其主张向本院提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》,以证明被告逾期交房只按日计算向原告支付已付房款万分之一违约金，是双方自愿达成的协议，是合法有效的。二、原告签名的《门面加夹层施工图》，证明2016年10月27日原告才在夹层施工图上签名确认，并注明有完工时间为2016年11月10日，证明双方对交房时间进行变更，逾期时间应从2016年11月11日起算。原告的质证意见是，对《商品房买卖合同》的三性无异议，对《门面加夹层施工图》的真实性无异议，但该图是被告已经逾期，原告多次催促后被告要求原告签的名，因为不签名被告就不做夹层，该图我也看不懂，图中手写文字是被告方写的，也只能证明夹层完工时间，不能证明双方对原交房时间进行了变更。上述证据，经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：原告提交的证据一至六均具备合法性、真实性、关联性，证据效力予以确认；证据七因不能证明拍照的时间、地点，不具有真实性、关联性，证据效力不予确认。被告提交的证据一具备合法性、真实性、关联性，证据效力予以确认；证据二《门面加夹层施工图》中虽有原告签名，但批注中只能证明夹层的完工时间，并不能证明原被告双方对《商品房买卖合同》中约定的交房时间进行了变更，不能实现被告的证明目的，不具备关联性，证据效力不予确认。经审理查明，原被告双方于2015年4月17日签订了《房屋订购协议书》，被告将自己开发但尚未修建的正安县凤栖尚城7栋17号门面房订购给原告，双方除了约定价格和定金外，还约定了被告负责做该门面的夹二层，原告于当日付给被告定金200000元。2015年10月25日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，原定的17号门面变更为18号门面。合同除了约定面积、单价、总金额为640200元外，还约定了付款方式为首付款320200元，按揭贷款320000元，违约金计算方式为：原告逾期付款应按日计算向被告支付应付房款万分之三十的违约金，被告逾期交房应按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金等，当日原告又付给被告首付款100200元，尚差20000元双方约定交房时一并付清，并写一欠条。同日，被告出具书面《承诺》给以郑维刚为代表的原告等人，同意由被告负责为门面房做夹层、楼梯等。合同签订后，原告向信用社按揭贷款320000元，支付房款，被告在出具收据时，将320000元分成两部分，其中304000元注明是按揭房款，16000元注明是信合按揭保证金。被告在对主体进行施工过程中，预留了做夹层的钢筋，但没有同时进行施工，合同约定2016年7月30日交房时间到后，该夹层仍未施工。2016年10月27日，被告出具夹层施工图，由被告施工人员在该图纸上批注了夹层的完工时间为2016年11月10日等内容，原告和郑维刚在批注下方签有名字。2017年3月10日双方对该门面房进行了交接，原告付清了所欠20000元的首付款。现原告以被告逾期交房给自己造成损失为由，向本院起诉，要求被告按日计算向原告支付已付房款万分之五的违约金，时间从2016年7月31日至2017年3月10日，共计68532.10元。本院认为：本案的争议焦点为，一是被告逾期交房的起止时间应怎样确定；二是违约金的计算标准怎样确定；三是违约金的计算基数怎样确定。逾期交房的起止时间问题，双方签订的《定购协议书》、《商品房买卖合同》、被告写给原告等人的《承诺》以及同意原告所差20000元首付款在交房时付清的《欠条》，都是双方在平等、自愿的基础上通过协商一致达成的协议，不违反法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，双方签订的以上协议均是有效合同。原告按照合同约定履行了付款义务，被告未能按约定按时交房，现原告要求被告承担逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十一条第一项约定，交房时间为2016年7月30日前，实际交房时间为2017年3月10日，逾期221天。被告辩称，原告在其提供的夹层施工图上签名，并确认夹层完工时间为2016年11月10日，应当认定双方对交房时间进行了重新约定，逾期时间应从2016年11月11日起算，本院认为，被告的这一辩解理由不成立，一是被告作为有专业技术力量的企业，在双方签订合同后应当依照约定在进行主体施工时就按照相关技术规范对夹层进行及时施工，而不应当在已经逾期后才要求原告在施工图上签名认可；二是原被告作为商品房买卖的双方，被告只需向原告提供规划图和设计图，而无需提供施工图，因为施工图是建设单位与施工单位签订施工合同时应当提供的附件，是施工中必须的专业技术资料；三是施工图纸的确认权属于建设行政管理机关，而不属于根本看不慬图纸的商品房买受人；四是该施工图上批注的文字也只能证明夹层的完工时间，不能证明双方对《商品房买卖合同》中约定的交房时间进行了变更，因此被告的辩解意见本院不予采纳。违约金计算标准问题，按《商品房买卖合同》第十三条第二项，被告违约应按日计算向原告支付已付房款万分之一违约金，与合同第十条约定原告逾期付款应按日计算向被告支付应付房款万分之三十的违约金相比，相差三十倍，显失公平，且按照该标准比银行借款利率还低得多，不足以弥补原告损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”的规定，原告有权要求提高违约金标准，但由于原告未能提供证据证明被告违约给其造成的具体损失，只提供了自己按揭贷款的利率为每月7.175‰，因此违约金按照该贷款利率标准计算较合理。违约金计算基数问题，由于原告在约定的交房期限前已按约定付款620200元，因此违约金计算基数应当以此为准，虽然被告辩称原告提交的其中16000元收据是本公司为信用社代收的按揭保证金，但并没有提供公司已将该款转交信用社或者被告应当为信用社代收保证金的证据，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和与信用社签订的《借款合同》都没有约定原告应付按揭保证金，原被告双方交付房屋时，被告也没有提出原告尚欠16000元房款而要求原告支付，因此，该款应认定为房屋价款。综上，被告应支付原告的逾期交房违约金为7.175‰÷30天×620200元×221天=32781.19元。为了保护当事人合法权益，建立诚信市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：被告遵义东升房地产开发有限责任公司在本判决书生效后十日内支付原告况然逾期交房违约金32781.19元。案件受理费1520元，减半收取760元，由原告况然承担400元，被告遵义东升房地产开发有限责任公司承担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内预交上诉费1520元，上诉于遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以自判决确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员 纪 鹏二〇一七年五月五日书记员 车登燕