湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂9006民初205号原告：天门市方舟物业管理有限公司，住所地天门市杨林办事处杨林大道北（科技楼）01幢。法定代表人：贾晓舫，总经理。委托诉讼代理人：郑新主、范国强，该公司员工。被告：彭芹芳，女，1971年11月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告天门市方舟物业管理有限公司（以下简称方舟物业公司）与被告彭芹芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方舟物业公司法定代表人贾晓舫的委托诉讼代理人郑新主、范国强，被告彭芹芳到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解但未能达成协议，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条之规定，双方当事人申请庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告方舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2011年、2012年、2013年、2014年拖欠的物业费6232元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系天门市鸿渐社区鸿渐豪庭Ａ栋1001号业主，原告系该房屋所在小区物业管理服务单位。2007年6月28日原告与天门市鑫港置业有限公司签订《前期物业服务合同书》，2015年5月1日原告与天门市鸿渐豪庭小区业主委员会签订《物业服务合同书》。原告于2007年6月28日起至2016年4月30日止一直在鸿渐豪庭小区提供物业服务。被告于2011年、2012年、2013年、2014年共四年未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费。原告采取多种形式催促被告履行协议，但被告仍不缴纳。原告方舟物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告方舟物业公司营业执照、组织机构代码复印件各1份，以证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告户籍证明和购买鸿渐豪庭产权证明复印件各1份，以证明被告的基本情况；证据三、天门市物价局服务价格监审证、税务登记证复印件各1份，以证明原告按照天门市物价局核定标准收取物业费；证据四、准予变更登记通知书复印件1份，以证明原告方舟物业公司系由原天门市申舟物业管理有限公司变更而来；证据五、《前期物业服务合同书》复印件1份，以证明天门市鑫港置业有限公司委托原告进行前期物业管理服务；证据六、《物业服务合同书》复印件1份，以证明鸿渐豪庭业主委员会与原告签订物业服务合同，小区业主接受原告提供的物业服务，业主应交纳物业费；证据七、书面证明、身份证复印件各3份，以证明原告多年来在鸿渐豪庭小区进行物业服务；证据八、《给业主的一封信》复印件，以证明原告为收取物业费，将信分发给鸿渐豪庭小区业主，要求交清物业费；证据九、鸿渐豪庭业主历年欠物业费明细表、物业费交纳表各1份，以证明被告欠原告物业费；证据十、鸿渐豪庭业主委员会与方舟物业公司移交清单复印件1份，清单中第一条第5点“鸿渐豪庭第二届业主委员会协助方舟公司收取历欠物业管理费”，以证明鸿渐豪庭第二届业主委员会协助原告收取历欠物业费；证据十一、凯迪水务工作人员出具的240000元水改费收条、原告预收96户业主水改费明细表复印件各1份，以证明原告代收业主水改费后交给了水务部门；证据十二、天门市伟浩电梯服务有限公司对鸿渐豪庭电梯维修的相关证明材料，以证明原告提供物业服务期间对小区电梯进行了维保。被告彭芹芳辩称：1.小区擅自改变住宅用途，将A栋临街的2户改装成宾馆，宾馆与业主共用走廊和消防通道（步梯），与小区当时承诺的全封闭式小区完全不符，A栋业主多次要求原告将楼道封闭无果，导致2009年6月16日小偷从宾馆进入被告家偷走现金6900多元，报案后民警在现场调取视频监控录像，显示小偷从宾馆进入，一人在走廊放哨，二人进入被告家中行窃，原、被告之间是保安服务关系，原告未能履行服务合同，给业主造成财产损失，应当承担相应的法律责任；2.小区水、电被他人占用，电梯经常发生故障，原告未按规定时间进行年检致电梯被质监局查封，电梯停运最长达40多天；3.原告于2015年7月开始对业主收取高价水电费，2015年8月、12月收取每户业主水改费、电改费，至今未提供正规发票；4.原告于2009年擅自将物���管理用房外借，至今未收回；5.原告收取物业费从未提供正规发票；6.小区基本没有绿化，原告收取绿化养护费后未进行绿化养护；7.损坏的公用设施不维修和更换，小区楼道和单元门口贴满垃圾广告；8.安全防护措施不到位，保安形同虚设，小区大门24小时敞开，人员进入小区无登记、不询问，监控设施不起作用，防盗措施缺失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告彭芹芳为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、《关于鸿渐豪庭A1001室内被盗一案情况汇报的回复》（天舟物字[2009]03号），以证明被告家财物被盗；证据二、《市物价局关于鑫港鸿渐豪庭小区物业管理服务收费标准的批复》(天价经[2008]30号)，以证明小区绿化不达标，原告不应该收取绿化养护费；证据三、水改费、电改费、物业费、高价水电费收据复印件，以证明原告收取高价水电费，违规收取水改费、电改费；证据四、相关职能部门对小区电梯问题的回复（市政府门户网站市委书记专属版页面信息），以证明电梯经常发生故障，没有人维修，是业主上访投诉后，原告迫于政府的压力才把电梯维修好；证据五、购房合同附件三，以证明水、电开户费用由出卖人承担，原告没有为业主维权。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四、七、九、十无异议，对上述证据本院依法予以采信。被告对原告提交的证据五有异议，认为物业服务合同起止时间没有约定；对证据六有异议，不认可业主委员会与原告签订的合同书，业主委员会没有通知业主，业主委员会不是按照程序成立的，鄢小华不能代表业主与原告签订合同；对证据八，没见过，不知情；对证据十一，收��有异议，不是正规发票，不认可；对证据十二，不认可，不能证明维修过，不真实，有造假的嫌疑。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为物业公司只能维护公共秩序管理，偷窃是刑事案件，应该由公安破案，由不法行为人承担业主的损失，如果物业公司有责任，应另行主张权利；对证据二的真实性无异议，原告也是按照文件标准在收费；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为高价收取了水电费，违规收取了水改费、电改费应当另行主张权利；对证据四的真实性有异议；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，购房合同是业主与开发商之间的合同，与本案无关。对上述有争议的证据，本院认为：原告提交的证据五、六内容真实，与本案事实具有关联性，依法予以采信；证据八与证据九、十��相互印证，依法予以采信；证据十一，被告对其真实性未提出异议，依法予以采信；证据十二内容真实，与本案事实具有关联性，依法予以采信，但该证据仅能证明2015年7月1日至2016年6月30日期间原告对电梯进行了维护保养。被告提交的证据一、二、三、五，原告对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以采信；证据四，是天门市政府门户网站市委书记专属版页面信息，内容真实，依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2007年6月28日，天门市鑫港置业有限公司与天门市申舟物业管理有限公司（以下简称申舟物业公司）签订《前期物业服务合同书》，约定申舟物业公司为位于天门市竟××办事处××路××号的鸿渐豪庭提供前期物业管理服务。物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部��和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理（物业公司只维护小区社会面上的公共秩序的管理）；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费按市物价局批准的住宅房屋收费标准，由物业公司按建筑面积0.9元／平方米／月向业主收取。小区业主委员会成立后，合同废止。该合同签订后，申舟物业公司进驻鸿渐豪庭提供物业服务。2008年4月28日，经申舟物业公司请示，天门市物价局对鸿渐豪庭小区物业管理服务收费标准作出批复：七层（含七层）以下：0.9元／平方米／月；八层（含八层）以上：1.1元／平方米／月（平方米指建筑面积）。2009年4月5日，彭芹芳与天门市鑫港置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了鸿渐豪庭小区A栋10层1001号房屋，该房屋建筑面积118.03平方米。2015年5月1日，鸿渐豪庭业主委员会与申舟物业公司签订《物业服务合同书》，约定申舟物业公司继续为鸿渐豪庭提供物业管理服务。申舟物业公司自2007年6月28日起至2016年4月30日止为鸿渐豪庭提供了物业服务，2016年5月10日撤离鸿渐豪庭。2015年8月13日，申舟物业公司变更为方舟物业公司。另查明，申舟物业公司按照市物价局批复的物业服务收费标准，按年度向鸿渐豪庭业主收取物业服务费，年度物业服务期限为本年5月1日至次年4月30日。彭芹芳交纳物业费的标准为1.1元／平方米／月，其尚未交纳2011年、2012年、2013年、2014年的物业费共计6232元（118.03平方米×1.1元／平方米／月×48个月），物业服务期限为2011年5月1日至2015年4月30日。2009年6月，彭芹芳家被入室盗窃。鸿渐豪庭小区交房时水电未一��一表入户，业主与开发商经营的酒店共用一个户头交纳水电费。2015年6月酒店停业后，小区水电费由业主与方舟物业公司根据各自用量分摊。为将水电改到户，2015年下半年小区96户业主每户交纳了水改费、电改费，由方舟物业公司代收后交至水电部门。电力部门已向业主出具电改费发票。诉讼中，方舟物业公司提供了水务部门出具的水改费发票。2013年7月至2015年2月，鸿渐豪庭小区电梯因设备老化故障频繁，曾多次发生电梯停运，申舟物业公司以专项维修资金缺乏为由，未及时对电梯进行维修，其间也未按照相关规定对电梯进行年度检测。2015年2月12日，小区电梯被市质监部门查封。申舟物业公司为鸿渐豪庭提供物业管理服务期间，鸿渐豪庭多次发生入室盗窃以及车辆受损、被盗事件，还存在将物业管理用房借给他人使用等问题。本院��为，天门市鑫港置业有限公司与申舟物业公司签订的《前期物业服务合同书》，以及鸿渐豪庭业主委员会与申舟物业公司签订的《物业服务合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对申舟物业公司、鸿渐豪庭全体业主具有法律约束力。申舟物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。彭芹芳应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。彭芹芳按1.1元/平方米/月交纳物业服务费至2011年4月30日，应视为对此收费标准的认可。根据物业服务合同的约定，申舟物业公司负有管理维护电梯，保证其正常运转的义务，以及维护公共秩序，协助做好小区内安全防范工作的义务，合理使用物业管理用房的义务，但根据庭审查明的事实，申舟物业公司在电梯维修、养护，物业管理用房使用，以及小区公共秩序的维护、安全防范协助管理等方面存在服务瑕疵，构成违约，应承担相应的违约责任。彭芹芳作为鸿渐豪庭业主，在申舟物业公司已实际提供主要物业服务的情况下，应当向申舟物业公司交纳相应的物业费。申舟物业公司已变更为方舟物业公司，相关权利义务由方舟物业公司享有和承担。故本院对方舟物业公司主张的2011年、2012年、2013年、2014年物业费数额酌情予以减免，根据本案实际情况，本院酌定由彭芹芳承担欠交物业费总额的80%。彭芹芳应支付的物业服务费计算为4986元（118.03平方米×1.1元／平方米／月×48个月×0.8）。对于彭芹芳提出的申舟物业公司收取物业费未提供正规发票的抗辩，不能作为其不交纳物业费的合理理由，本院不予支持。对于彭芹芳提出的其他抗辩，因无证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第���百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第三十七条、第四十一条第一款、第四十五条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：彭芹芳于本判决生效后十日内向天门市方舟物业管理有限公司支付2011年5月1日至2015年4月30日期间拖欠的物业服务费4986元；二、驳回天门市方舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由天门市方舟物业管理有限公司负担5元（已交纳）；由彭芹芳负担20元（此款天门市方舟物业管理有限公司已垫付，待执行时由彭芹芳一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员 刘 芳二〇一七年五月二十五日书记员 周丽文