广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1599号上诉人（原审被告、反诉原告）：周小珊，女，1979年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈平安，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵莉，女，1987年5月17日出生，汉族，住广东省化州市,委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘之洋，广东金石行律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市万众置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区桂澜南路3号三十七座首层P32号，统一社会信用代码91440604MA4UJYE07J。法定代表人：陈广宏。委托诉讼代理人：吴黎茗，广东耀荣律师事务所律师。上诉人周小珊因与被上诉人赵莉、原审第三人佛山市万众置业有限公司（以下简称万众公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周小珊上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判解除周小珊与赵莉之间的《房地产买卖合同》；3.赵莉向周小珊支付违约金20万元，并以交易价为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2016年7月4日起至实际清偿日止的利息；4.本案受理费由赵莉承担。事实与理由：（一）“递件”是房地产中介公司的俗语，是指买卖双方将交易资料交给交易部门审核，审核通过后领取回执，凭回执完税，然后再出新的房产证。中介公司将完税凭证反馈给房地产交易部门的过程俗称为“过户”，不再使用“递件”一词。（二）合同中约定的“交易递件日”可以按照合同的上下文进行推定。首先，合同中约定房屋尾款在双方办理过户后由银行放款，故首期款应在办理过户前收取。而办理过户前的“递件”只能是向税务部门“递件”，所以赵莉应该在2016年7月4日当天向周小珊支付首期款。其次，从交易的公平合理性分析，也应当是在双方向税务部门“递件”当天支付首期款。按照行政审核流程规定和双方约定，核税递件日就是支付首期款之日，完税后再向房管部门递件就是过户了。一审认定向房管部门递件才是付首期款之日明显与正常交易流程和约定不符。否则，赵莉相当于仅凭5万元即可获得房屋所有权。（三）在“递件”过了十个工作日（即2016年7月14日）后赵莉没有支付首期款，周小珊已向万众公司表明了态度。赵莉为了造成周小珊违约的假象，在事先未对周小珊的意见作出正面回应时单方去预约，周小珊有权拒绝回应。对于赵莉和万众公司擅自变更付款期为过户之日的通知，周小珊已于2016年7月21日以短信予以明确回复。一审法院认为周小珊在万众公司通知后不予回应属违约行为不符合逻辑。（四）按照目前行政部门的规定，原“递件”已经失效，双方需要重新签订新的合同，否则无法协助履行。而新合同需要重新协商，一审判决周小珊协助赵莉过户，不确定的因素太多，属于事实不能。赵莉辩称，在涉案合同签订之时，赵莉、周小珊与万众公司明确了首期款在过户时支付。2016年7月4日向税务部门核税当天，周小珊、万众公司都没有要求赵莉支付首期款。2016年7月20日，万众公司通知赵莉希望赵莉提前支付首期款。协商过程中，赵莉对周小珊的要求一再让步，最后赵莉同意在交税前支付60万元，但周小珊一直没有回应。因此，周小珊的上诉理由不符合事实。赵莉始终对周小珊的要求一再让步，但均遭到周小珊的拒绝回应。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万众公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。赵莉向一审法院起诉请求：1.赵莉与周小珊继续履行双方于2016年5月12日签订的《房地产买卖合同》，周小珊协助将位于佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园雍景2101房过户至赵莉名下；2.周小珊向赵莉支付以200万元为本金从2016年7月20日起至实际交付房产之日止按日千分之一计算的迟延履行违约金，暂计至2016年10月30日为20万元；3.周小珊向赵莉赔偿损失285000元（包含中介费25000元、律师费4万元、暂计至2016年11月的房租15000元、保全保险费6000元、旧房产的升值部分199000元）；4.本案受理费由周小珊负担。周小珊反诉请求：1.解除周小珊与赵莉于2016年5月12日签订的《房地产买卖合同》；2.赵莉向周小珊支付违约金20万元，并支付自2016年7月4日起至实际付清之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.本案受理费由赵莉负担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园雍景2101房，登记权利人为周小珊单独所有，已办理房地产权证，2016年10月26日查询没有登记权利限制情况。2016年5月12日，赵莉（买方）、周小珊（卖方）与万众公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园雍景2101房出售给买方；物业成交价200万元。买方或卖方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方须按该物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。付款方式：定金5万元，买方须在2016年5月12日支付给卖方。首期楼款60万元，买方须在交易递件受理当天直接支付给卖方。买方应于2016年5月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须协助买方办理按揭。买卖双方应于2016年6月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。2016年5月12日，赵莉支付定金5万元予周小珊。2016年5月12日，赵莉向万众公司支付咨询及买卖代理费25000元。赵莉和万众公司在诉讼中陈述，赵莉认为万众公司寻找的抵押贷款银行收费较高，故赵莉自行寻找贷款银行，2016年5月24日赵莉告知万众公司可以办理抵押贷款申请手续。万众公司于2016年5月26日通知周小珊办理抵押贷款手续。2016年6月6日，周小珊和赵莉办理了涉讼房屋的抵押贷款申请手续。万众公司于2016年6月27日收到赵莉通知银行同意抵押贷款申请。2016年7月4日，赵莉、周小珊向地税部门提交涉讼房屋转让的纳税申请手续。2016年7月20日，万众公司通知周小珊办理交税及房屋过户申请手续，周小珊向万众公司提出赵莉应先行支付首期款60万元义务，周小珊协助办理交税及后续手续在后。2016年7月21日上午，万众公司通知周小珊当日下午可办理交税及房屋过户申请手续，赵莉同意支付首期款，周小珊没有回应。2016年7月22日至7月30日期间，万众公司多次敦促周小珊继续履行合同，周小珊表示赵莉已违约，不会再卖涉讼房屋。赵莉于2016年8月30日提起本案诉讼。周小珊于2016年9月22日提起反诉。一审法院认为，赵莉、周小珊和万众公司于2016年5月12日签订的《房地产买卖合同》关于房屋买卖事项的约定是赵莉和周小珊的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。关于合同应否继续履行的问题，双方约定赵莉应于2016年5月20日前签订银行按揭贷款文件，赵莉因自身原因至2016年5月24日才具备办理按揭贷款申请手续条件，赵莉已构成违约。赵莉和周小珊均没有举证证明双方在收到抵押银行同意贷款通知前向对方或向经纪方发出了办理交易核税手续的通知，双方对2016年5月24日后至2016年7月3日前未办理交易核税手续均有过错。因赵莉单方过错导致的逾期未超过十个工作日，且周小珊并无提出解除请求并继续协助履行办理抵押贷款申请及核税申请手续，合同应继续履行。关于首期款的支付时间，双方约定于“交易递件受理当天”支付首期楼款，但并无明确约定“交易递件”是指向税务部门提交核税申请还是向房管部门提交房屋变更登记申请，根据合同语义也不能作出推定。对涉讼合同未尽事宜，双方应根据诚信原则，在平等自愿的基础上协商确定，双方应协商确定首期房款的支付时间为核税递件当天还是买卖手续递件当天，在双方未就首期款支付时间达成一致意见且双方尚未提交房屋变更登记申请前，周小珊主张赵莉未支付首期楼款构成根本违约，没有约定依据，一审法院对周小珊的解除合同请求不予支持。涉讼合同明确约定双方向房屋登记机关办理买卖手续的时间，该约定并没有以首期款的支付为条件，约定的时间已届满，经纪方已向双方发出办理房屋过户手续的通知，双方应根据经纪方通知在合理期限内办理纳税及房屋过户手续。至庭审终结时，涉讼房屋不存在权利限制情况，具备办理过户的条件，一审法院对赵莉请求周小珊协助办理涉讼房屋变更登记至赵莉名下手续予以支持。周小珊于2016年7月21日收到经纪方通知后，在经纪方已明确表示赵莉同意支付首期款的情况下，仍拒绝协助办理纳税及房屋过户递件手续且拒绝转让房屋，已构成违约。考虑到涉讼合同关于首付款支付的约定确存在一定歧义，且赵莉履行申请抵押贷款手续也存在一定逾期，一审法院认定周小珊未构成根本违约，一审法院根据周小珊的过错程度、合同的履行情况及赵莉的已支付款情况，周小珊和赵莉的违约行为造成的合理损失相互抵销后，酌定周小珊再另行支付违约金1500元予赵莉，一审法院对赵莉的其他违约金请求及周小珊的违约金和利息请求均不予支持。合同继续履行，赵莉主张的中介费损失、车位费损失、旧房差价损失等均没有事实依据，一审法院对赵莉的赔偿请求均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、周小珊应于判决发生法律效力之日起十日内协助赵莉办理位于佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园雍景2101房（权利证号：0200575310）的所有权人变更登记至赵莉名下的手续；二、周小珊应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1500元予赵莉；三、驳回赵莉的其他诉讼请求。四、驳回周小珊的反诉请求。一审受理费减半收取4287.5元，财产保全费5000元，合计9287.5元（赵莉已预交12856.25元），由赵莉负担4237.5元，周小珊负担5050元并应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。一审反诉受理费减半收取2150元（周小珊已预交），由周小珊负担。赵莉多预交的8618.75元，自判决发生法律效力后，经赵莉向一审法院申请，一审法院予以退还。本院二审期间，周小珊向本院提交桂城行政服务中心取号纸一张，拟证明周小珊在一审判决后曾向行政服务中心咨询过二手房交易流程。赵莉、万众公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，周小珊提交的上述证据与本案的处理没有关联，本院对该证据不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：（一）周小珊与赵莉于2016年5月12日签订的《房地产买卖合同》应否解除，周小珊应否协助赵莉办理位于佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园雍景2101房（权利证号：0200575310）的所有权人变更登记至赵莉名下的手续；（二）赵莉应否向周小珊支付违约金20万元及其利息；（三）周小珊应否向赵莉支付违约金1500元。关于第一个争议焦点。周小珊认为赵莉应于双方向税务部门提交核税申请当天即2016年7月4日向其支付首期款60万元，而赵莉没有依约履行上述义务，故赵莉违约，周小珊有权解除合同。对此，从本案的事实来看，周小珊与赵莉签订的《房地产买卖合同》约定“首期楼款60万元，买方须于交易递件受理当天直接支付给卖方或存入卖方账户”，但上述《房地产买卖合同》中并未对“交易递件受理当天”作出解释。合同签订后，周小珊与赵莉亦未对上述合同约定的首期楼款支付时间协商一致。因此，周小珊认为赵莉应于双方向税务部门提交核税申请当天即2016年7月4日向其支付首期款60万元，缺乏事实根据；一审法院对于周小珊主张赵莉未支付首期楼款构成根本违约而请求解除合同不予支持，并无不当，本院予以维持。由于周小珊与赵莉之间的《房地产买卖合同》合法有效，本院亦不予支持周小珊相关解除合同的诉请，故周小珊与赵莉应当继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，周小珊负有协助赵莉办理位于佛山市南海区桂城街道桂平中路63号依岸康堤花园雍景2101房（权利证号：0200575310）的所有权人变更登记至赵莉名下的手续之义务。周小珊上诉提出一审判决其协助赵莉办理过户登记手续属于事实不能履行，没有任何事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前所述，周小珊主张赵莉应于双方向税务部门提交核税申请当天即2016年7月4日向其支付首期款60万元没有事实根据，故其主张赵莉违约亦缺乏事实根据，本院对其请求赵莉向其支付违约金20万元及其利息不予支持。关于第三个争议焦点。周小珊与赵莉在《房地产买卖合同》中对于首期款的支付时间“交易递件受理当天”属于约定不明确，双方可以对此协议补充，若不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。但在上述合同的履行过程中，周小珊与赵莉于2016年7月4日向税务部门提交核税申请后，万众公司于2016年7月20日通知周小珊办理交税及房屋过户申请手续，周小珊提出赵莉应先行支付首期款60万元。但在万众公司于2016年7月21日上午向周小珊告知赵莉同意支付首期款以及当日下午可办理交税及房屋过户申请手续时，周小珊对此不予回应。万众公司又于2016年7月22日至2016年7月30日期间多次催促周小珊履行合同，但周小珊表示赵莉违约，其不会再卖涉案房屋。由此可见，周小珊的行为已构成违约。一审法院根据本案当事人的过错程度、合同的履行情况等，酌定周小珊向赵莉支付违约金1500元，并无不当，本院予以维持。综上所述，周小珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4322.5元，由上诉人周小珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊审 判 员  张雪洁代理审判员  潘伟丹二〇一七年五月十九日书 记 员  覃心怡