上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初2177号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业场所上海市闵行区。负责人：丘学梅，总经理。委托诉讼代理人：李凤萍，女。委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。被告：周芸，女，1973年7月6日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司与被告周芸物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年2月16日庭审中，原告的诉讼代理人李凤萍、方莉、被告周芸到庭参加诉讼；2017年5月8日庭审中，原告的诉讼代理人方莉、被告周芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2009年6月16日起至2017年1月31日止的物业费102,719.73元(人民币，币种下同)；2、要求被告支付滞纳金3,000元。事实和理由：原告受上海天祥华侨城投资有限公司委托，对本市江桦路XXX弄XXX号“新浦江城一期”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该小区物业管理费每月每平方米4.50元。被告未支付原告2009年6月16日至2017年1月31日止的物业管理费。原告多次催讨无果，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告周芸辩称，其购买了上海市闵行区江桦路XXX弄XXX号房屋，该房屋已于2008年交付其使用。1、2009年6月，上海天祥华侨城投资有限公司、上海金晨物业经营管理有限公司及原告擅自签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，违反《物权法》相关规定，且转让原物业服务合同未公示信息告知小区业主，原告提供的《前期物业服务合同》不合法；2、原告未完全履行《前期物业服务合同》中约定的义务，不应全额收取物业费，表现在：小区消防通道长期被外来车辆停放占用无人管理；小区内监控全部损坏；地下车库门禁系统和入户门禁系统全部损坏；小区道路损坏严重；公共设施常年未得到维护；原告承诺业主免费使用会所、提供24小时狼狗巡视、每个街区开放三个入口、安排总计151名保安、5条狼狗、55名保洁、29名工程人员、32名管理人员等均未实现；金晨物业公司原在江桦路XXX弄XXX号XXX-XXX室设有物业管理办公室，原告接手后该房屋长期空置，未设立物业办公室为399弄业主提供服务；3、原告未按规定和协议公布收支情况等。基于上述原因，其未支付原告物业费。其从未收到原告缴纳通知单，请求驳回原告诉讼中超过两年时效的部分诉求；不同意支付滞纳金；原告系分公司，无独立法人资格，不能作为原告进行诉讼，要求驳回原告的起诉；如原告有资格起诉，要求原告提供证据证明原告与深圳华侨城物业管理有限公司有委托关系，如无委托关系，则起诉不成立；要求原告公示物业费收支情况、外包物业服务项目的合同或协议、向外租借房屋收入去向等。本院经审理认定事实如下：2007年9月25日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、上海金晨物业经营管理有限公司为乙方，双方签订《上海“新浦江城首期项目”前期物业管理服务委托合同》，约定上海金晨物业经营管理有限公司对座落于上海市闵行区浦江镇东至浦泉路、西至浦锦路、南至江柳路、北至南江榉路的新浦江城首期项目(122-1#、2#、3#、6#、7#地块)，占地面积260,665平方米，总建筑面积236,918平方米的多层公寓(4层、带电梯)、小高层公寓(11层、带电梯)、联排别墅(3、4层)、独院住宅(2层)、独立住宅等住宅商品房提供前期物业管理服务；委托管理期限自2007年6月15日起至2009年6月14日止；物业管理服务费用为院墅4.50元/月/平方米等。被告与开发商签订的上海市商品房预售合同附件五第十八条约定物业管理费用为4.50元/月/平方米。2009年5月22日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、上海金晨物业经营管理有限公司为乙方、深圳市华侨城物业管理有限公司为丙方，三方签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》，约定乙方物业管理期限至2009年6月15日止，2009年6月16日起由丙方接管负责新浦江城首期物业管理；2009年6月15日前新浦江城首期物业的管理费归乙方所有，自2009年6月16日起新浦江城首期物业管理费归丙方所有等。2009年7月13日，以深圳市华侨城物业管理有限公司为乙方、上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，双方签订《前期物业服务合同》，约定由深圳市华侨城物业管理有限公司对上海市新浦江城首期122-1、2、3、6、7#地块小高层、多层、联排、院墅院邸、商业、商办及公益性配套用房，即本市闵行区江桦路199弄、200弄、399弄、400弄、600弄；江柳路200弄、400弄；浦申路1888弄、1889弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，院墅院邸住宅4.50元/月/平方米；本合同为期两年，自2009年7月13日起至2011年7月12日止；业主大会尚未成立的，本协议自动续延至业主委员会成立签订新的合同为止等。2016年1月25日，以原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司为乙方、上海市闵行区浦江镇新浦江城一期业主大会为甲方，双方签订《物业服务合同》，约定由原告对上海市闵行区浦江镇新浦江城一期商品房、底层商铺、商业用房，即江桦路199弄、江桦路200弄、江桦路399弄、江桦路400弄、江桦路600弄、江柳路200弄、江柳路400弄、浦申路XXX号、浦申路XXX号、会所(江桦路XXX弄XXX号)房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，院墅4.50元/月/平方米；合同期限自2016年1月25日起至2017年1月24日止；本合同期限届满前两月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2006年8月10日，上海市物业管理行业协会出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，载明新浦江城物业服务收费标准为每平方米建筑面积4.50元/月(独院别墅)等。原告自2009年6月16日起为该小区提供物业服务至今。被告周芸与案外人杨庆购买了本市闵行区江桦路XXX弄XXX号房屋，该房屋于2012年3月19日核准登记的权利人为被告一人。该房屋建筑面积249.47平方米，房屋类型登记为联列住宅，被告确认其房屋为院墅。上述房屋于2008年5月交付被告。被告自2009年6月16日起未向原告支付物业费。2010年10月8日、2012年9月19日、2014年7月3日、2015年2月17日，原告四次以信函方式向被告催讨物业费，其中2014年7月3日、2015年2月17日邮寄地址为本市江桦路XXX弄XXX号的信函被退回。被告称其未收到原告邮寄的信函。以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、上海市商品房出售合同、新浦江城房屋交付流程表、新浦江城交楼表、前期物业服务合同、关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议、物业服务合同、国内挂号信函收据、上海邮政微机专用单册、整付零寄交寄清单、退信、收费标准论证报告、上海市商品房预售合同、新浦江城业主临时公约、上海“新浦江城首期项目”前期物业管理服务委托合同、准予变更登记通知书，以及当事人的陈述等证据所证实。庭审中，原、被告确认小区业委会于2014年2月8日设立。此外，被告称其与杨庆原系夫妻，两人于2012年2月7日离婚，房地产权证于同年3月19日变更登记，故2012年3月19日之前的物业费应由其与杨庆共同承担。本院认为，开发商与上海金晨物业经营管理有限公司、深圳市华侨城物业管理有限公司于2009年5月22日签订《关于变更新浦江城首期物业管理合同的协议》时，被告小区业委会尚未成立，对被告关于协议违反相关法律规定的抗辩意见本院不予采纳，本院确认该协议有效。之后，原告公司的总公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》以及原告与业主大会签订的《物业服务合同》亦真实有效，上述协议及合同对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据原告提供的证据，其公司曾四次以书面方式向房屋权利人即被告催讨物业费，诉讼时效因原告每次的催讨而中断，之后的诉讼时效期间重新计算，故原告的诉讼请求不超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。原告系依法成立并领取营业执照的法人的分支机构，其可作为民事诉讼当事人，现其作为原告提起诉讼符合法律规定；如房屋权利人登记有多人，原告可向其中任何一人主张全部物业费，故原告向被告主张物业费于法有据，如被告认为2012年3月19日之前的物业费应由其与案外人杨庆共同承担，被告可另案主张。对于被告要求原告公示物业费收支情况等主张，不属于本案处理范围，本院在本案中不予处理，被告可另行主张权利。物业服务具有长期性和持续性等特点，物业服务内容也比较广泛，难以做到尽善尽美，即使原告服务存在些微瑕疵，业主也应有一定的容忍度；且对于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造需使用专项维修资金，而专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，如原告未及时对公共部位进行维修等，被告应予谅解。对原告公司而言，应积极主动听取业主意见，对业主反映的问题及时予以处理和答复，对服务不到位之处应主动整改，提升服务质量。原告要求被告支付物业费的请求本院予以支持，要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告周芸应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年6月16日起至2017年1月31日止的物业服务费人民币102,719.73元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,207.20元，由原告负担34.26元，被告负担1,172.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡婉莉二〇一七年五月十一日书记员  李 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。