四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1502民初5281号原告：陈永华，男，1963年9月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告：龙传玉，女，1968年2月27日出生，汉族，住四川省江安县。原告共同委托诉讼代理人：刘和建，四川长源律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：郑秀书，四川长源律师事务所律师。被告：宜宾市投资集团房地产开发有限公司，住所地宜宾市蜀南大道中段69号市委党校综合楼内，统一社会信用代码91511500791816566L。法定代表人：左成业。委托诉讼代理人：邓乐，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健，四川富绅律师事务所律师。原告陈永华、龙传玉与被告宜宾市投资集团房地产开发有限公司（以下简称：宜投地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈永华、龙传玉的委托诉讼代理人刘和建、郑秀书，被告宜投公司委托诉讼代理人邓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永华、龙传玉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按约定向原告支付逾期办理商品房初始登记和逾期办理房屋所有权证书的违约金214273元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于宜宾市翠屏区交通街首席滨江2幢负2层3号商品房，总价款1158234元；被告在2011年7月31日前向原告交付该套住房，在2012年5月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告原因未在合同约定期限内取得商品房所在楼层的权属证明的，被告每日按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，商品房交付之日起365日内被告未取得商品房房屋所有权证书的，被告每日按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。”。2015年1月22日，被告办理取得了“首席滨江”小区初始登记，自2012年6月1日起至2015年1月22日止，迟延办理初始登记共计962天，依据《商品房买卖合同》约定应支付原告违约金111422元。2011年11月12日，被告向原告交付所购房屋，按合同约定，被告应在2012年11月12日前为原告办理完毕房屋产权证，而被告直至2015年4月22日方办理完毕原告的房屋产权证，迟延888天，依据《商品房买卖合同》约定应支付原告违约金102851元。被告违约后，原告通过该小区业主委员会与被告多次交涉未果，故提起诉讼，请求判如所请。被告宜投地产公司辩称：1、原告超过诉讼时效向人民法院提起诉讼，人民法院应当依法判决驳回其诉讼请求；2、“首席滨江”2幢的权属初始登记及原告分户产权证的迟延办理，系不可归责于被告的原因造成，宜宾市国土资源局长期未能核算出案涉商住楼的土地由商用变更为商住后，被告应当补缴的土地使用金的具体数额，以致被告未能及时与该局签订土地使用权出让合同变更协议，并及时缴清应缴土地出让金，最终导致了“双证”的迟延办理；3、依照原、被告签订的合同，原告委托被告办理案涉房屋权属转移登记属无偿委托，从办理“双证”的过程看，被告不存在有任何故意或重大过失而导致案涉商品房房屋所有权初始登记和转移登记迟延办理的行为，根据《合同法》第406条规定，原告无权要求宜投地产承担违约责任。综上，原告超过法律规定的诉讼时效向人民法院提起诉讼，且其要求宜投地产承担违约责任的诉讼请求缺少事实依据和法律根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2009年12月30日，被告宜投地产公司取得宜宾市房地产管理局颁发的“首席滨江”项目2幢商业商品房预售许可证，该证载明：“预售总建筑面积3577.87平方米，房屋用途性质为商业”。2010年5月23日,原告陈永华、龙传玉与被告宜投地产公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，购买被告开发的位于2幢负2层3号商品房；双方签订的合同载明：“……2幢负2层3号商品房（建筑面积143.88平方米，套内面积137.7），依照建筑面积计算，该商品房单价每平方米8050元，总价款1158234元……买受人（即原告）首付购房款的50.1%（580234元）后，其余价款向宜宾市工商行贷款支付。……出卖人应当在2012年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼层权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，……商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……”。之后，原告依约交纳了全部购房款，被告于2011年11月12日向原告交付了合同约定的商品房，2015年1月22日，被告取得2幢商业用房的房屋所有权证，同年4月22日，原告取得其购买的2幢负2层3号商业用房的房屋所有权证。其间，因被告逾期未能办理“双证”临时业主委员会代表该小区全体业主，于2013年10月30日，就“两证”的办理向被告发出书面催促函，被告交通街项目部的工作人员签收了该份函件。2014年6月5日，业主委员会再次代表小区业主与被告交通街项目部就该小区的“两证”办理进行协商、讨论，并形成书面“会议纪要”，该纪要载明“……两证办理已超时，经双方协商开发商于2014年8月底以前将产权证办理完毕”。2015年11月1日，经业委会多次与被告下设的项目部经理李益磋商后，14名小区业主代表（易帧国、赵建深、ＸＸ顺、刘家蓉等）汇同小区业委会，共同与代表被告的李益、彭莉，就该小区所有业主“双证”逾期办理的违约金数额及支付方式签署了《备忘录》；之后，李益、彭莉将签名后的《备忘录》原件带回被告处签章，未获批准，致双方就违约金达成的支付协议，未果。同时查明：2006年3月19日，宜宾市投资集团有限公司与宜宾市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》及《补充附件》，宜宾市投资集团有限公司以250000元的价格受让附近YSR2005-31号宗地，土地使用性质为商业用地。由于宜宾市投资集团有限公司不具备房地产开发资质，在向宜宾市人民政府请示并经其同意后，将YSR2005-31号宗地的土地使用权属办至其全资子公司即被告宜投地产公司名下，由被告进行房地产开发，2008年10月，被告取得土地使用权证，土地使用性质为商业用地。后基于打造宜宾城市形象需要，该块土地拟进行商住楼开发，2008年8月13日，经宜宾市规划和建设局审核批准，YSR2005-31号宗地的土地使用性质由商业用地变更为商住用地；为此，2009年11月，被告向宜宾市国土资源局提出申请，请求将YSR2005-31号宗地的商业用地变更为商住用地。2014年9月5日，宜宾市国土资源局与宜宾市投资集团有限公司签订了宗地国有土地使用权出让合同补充附件(二)》，该附件确定了因该块土地使用性质变更后应当补缴的土地出让金为17773341元；2014年9月11日、10月30日，宜投地产公司分两次补缴了土地出让金共计17773341元。2015年1月23日，被告向宜宾市房地产管理局申请办理项目房屋所有权初始登记，2015年1月27日，宜宾市房地产管理局向被告颁发了项目2幢房屋所有权证。另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》中，载明的被告应当取得项目2幢权属证明的时间为2012年5月31日，而被告实际取得该楼栋权属证明的时间为2015年1月27日，逾期970日；载明的被告为原告办理房屋所有权证的时间为交房之日起365日内，因被告向原告交房的时间为2011年11月12日，即2012年11月13日前被告应当为原告办理并交付房屋所有权证，而原告取得房屋所有权证的时间为2015年4月22日，逾期890日。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依照合同的约定全面履行合同义务。原告如约向被告给付了全部购房款1158234元，但被告却没有依照合同确认的期间取得房屋所有权证初始登记，及办理完毕原告的分户转移登记，被告客观上已违约。对于被告逾期办理“双证”的违约行为是否应当对原告承担违约责任的问题，被告提出，“双证”迟延办理系不可归责于被告的原因造成，依照合同约定,其不应承担违约责任；同时提出，原告的诉请超过诉讼时效，认为原告和首席滨江业主委员会是两个不同的法律主体，业委会的职能只是维护业主在公共区域物业管理的合法权益，其向宜投地产发出的函中载明的内容所指向的是业主就其物业的专属权利，业主委员会无权对业主专有部分的权利向宜投地产提出任何请求，故，首席滨江业主委员会向被告发出的函并不能代表当事人即本案原告向宜投地产作出过催告，因此，原告主张诉讼时效中断的理由不能成立，人民法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求；并且认为，原告委托被告办理案涉房屋权属转移登记属无偿委托，从整个办理“双证”的过程看，被告不存在有任何故意或重大过失导致案涉“双证”迟延办理的行为，根据《合同法》第406条规定，原告无权要求宜投地产承担违约责任。本院针对被告的上述抗辩、代理意见，审查后认为：2008年8月13日宜宾市规划和建设局即批准将本案案涉土地由商业用地变更为商住用地，至2009年11月25日宜投地产公司向宜宾市国土资源局提出申请变更土地使用性质，到2014年10月30日宜投地产公司实际完成将该土地由商用变更为商住用的土地出让金补缴，时长达6年；在该段期间内，宜投地产公司以宜宾市国土资源局长期未能核算出应当补缴的土地出让金具体金额为由，主张导致其未能及时补缴土地出让金，致使“双证”迟延办理，系国土资源局所致而非因其自身原因造成，其抗辩主张缺乏相关证据支撑，应当承担举证不能的不利后果，本院对宜投地产公司的此项抗辩意见，不予采纳。业主委员会由全体业主选举产生，业主委员会作出的决定，对业主具有约束力；本案中，被告长期未能办理“双证”，侵犯了小区所有业主的合法权利，该小区业主基于维权，一致要求小区业委会代表所有业主与被告宜投地产公司就办证及支付违约金进行商谈，因此，业委会向被告发函催促办理“双证”，要求被告支付违约金，系代表小区所有业主主张权利的行为，适用诉讼时效中断的相关规定，被告认为原告的诉讼主张超过诉讼时效的抗辩，不能成立，本院不予采纳。被告宜投地产公司作为小区的开发商，本身就负有为其所开发的商住小区办理初始登记，及为各商品房买受人办理所对应的房屋产权登记的义务，其主张系接受原告“无偿委托”不担责的抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，原告主张被告承担迟延办理“双证”的违约责任，符合双方合同约定及法律规定，应当予以支持；但原告主张被告宜投地产公司分别就迟延办理房屋所有权初始登记总证及分户后的个人房屋产权证，均承担违约责任、支付违约金，其主张系重复让被告承担违约责任。初始楼栋产权登记系分户个人房屋产权证办理的前提，因此，被告迟延办理“双证”，应归属为一个违约行为，而就原告而言，被告仅需为其办理并交付个人房屋产权证即可，且被告宜投地产公司迟延办理“双证”的违约行为，并未对原告造成实质上的损害，故对于被告宜投地产公司向原告支付的违约金，仅应就被告迟延办理原告分户房屋产权证的违约期间，单算即可；基于此，本院对原告的诉求支持为，被告以原告所交房款的总额1158234为基数，按日万分之一计算，自2012年11月14日起至2015年4月22日止，计890天，经核算原告诉请的该部分违约金208379元未超过该标准，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宜宾市投资集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内支付原告陈永华、龙传玉违约金102851元；二、驳回原告陈永华、龙传玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4514元，减半收取2257元，由原告陈永华、龙传玉负担1128元，被告宜宾市投资集团房地产开发有限公司负担1129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  黄磊二〇一七年五月五日书记员  梁柯