江西省余江县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0622民初117号原告姜冬红，女，1976年8月17日出生，汉族，江西省余江县人，小学文化，务工，住所地余江县。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司（以下简称天集公司），住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道999号。法定代表人赖学升，职务总经理。委托代理人李丽梅，系被告天集公司员工。被告赵冬英，女，1961年11月19日出生，汉族，江西省余江县人，小学文化，无业，住所地余江县。委托代理人许春林、王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被告吴寿生，男，1970年11月1日出生，汉族，江西省余江县人，小学文化，个体，住所地余江县。被告逄建新，男，1975年11月15日出生，汉族，江西省余江县人，小学文化，个体，住所地鹰潭市月湖区。委托代理人张快华，余江县邓埠法律服务所法律工作者。原告姜冬红诉被告天集公司、被告天集公司余江项目部、赵冬英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2016年4月11日作出一审判决，原告姜冬红、被告赵冬英不服一审判决提出上诉，2016年12月12日，鹰潭市中级人民法院以原判遗漏当事人，审判程序违法，可能影响案件的正确处理为由，裁定撤销本院（2016）赣0622民初146号民事判决，将本案发回重审。本院于2017年1月13日立案重新审理，依法另行组成合议庭，2017年1月17日、2017年1月27日，被告赵冬英以吴寿生、逄建新与本案有利害关系为由，申请追加吴寿生、逄建新为被告参加诉讼，经审查，本院准许追加吴寿生、逄建新为被告参加诉讼。2017年2月7日，因被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江项目部已注销，本院裁定驳回原告姜冬红对被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江项目部的起诉。2017年4月10日，本院公开开庭审理此案，原告姜冬红、被告天集公司的委托代理人李丽梅、被告赵冬英及其委托代理人许春林、王智春、被告吴寿生、被告逄建新的委托代理人张快华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，在被告赵冬英的推销下，原告姜冬红在被告天集公司原余江项目部认购了余江县城城东弘景明珠楼盘商品房一套。2012年3月19日，原告与被告天集公司原余江项目部签订了《认购协议书》，交了购房款117900元。但被告天集公司原余江项目部向原告销售的房屋竟然没有取得商品房预售许可，收了原告购房款后，工程一直停工，直到2015年10月份，天集公司原余江项目部才告知原告真相，弘景明珠的楼盘没有批建，要原告放弃，可对原告已付的购房款被告之间却互相扯皮，不肯退回。原告起诉要求，1、解除原告与被告天集公司原余江项目部签订的《认购协议书》；2、判令四被告连带承担返还原告已付的购房款117900元；按银行同类贷款利率承担利息，从2012年3月19日起计算至本金付清之日止；赔偿损失2万元；按已付购房款的一倍117900元承担赔偿责任。被告天集公司辩称，1、自余江县弘景明珠项目开发至今，我公司一直是积极与余江县相关部门沟通，争取办理案涉的2号土地出让手续，2015年7月13日，我公司还通过上级部门南昌铁路局向余江县人民政府发函，启动本案涉及的2号土地出让手续，以便于完成后面的建设任务，导致无法开发的原因是因为余江县人民政府函件说不符合规划，不同意2号土地的出让。2、双方签订的认购协议书的性质是预售合同性质，根据最高人民法院审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释第4条，综合本案，2号地块最终没有开发成功是因为余江县人民政府，我公司原余江项目部应该将定金返还，我公司原余江项目部在原告与1号楼项目里，已经退还了原告所诉的该定金。三、关于收取的房屋款的问题。天集公司原余江项目部只收取了原告的定金，没有收取原告的购房款。被告赵冬英辩称，1、本案所涉的认购协议书并非被告赵冬英向原告推销而签订的，实际情况是该认购协议书于2011年被告逄建新就和被告天集公司余江项目部签订了，后经被告吴寿生介绍被告逄建新将该认购房屋转让给了被告赵冬英，双方签订了转让协议，且该转让协议放置于被告天集公司处备案，并将被告逄建新与被告天集公司原余江项目部签订的认购协议书的认购方变更为被告赵冬英，被告赵冬英与被告逄建新的转让款为9万元，定金是2万元，该11万元介绍人被告吴寿生收取了，对这些情形被告赵冬英于2012年3月14日与原告姜冬红签订认购房屋的转让协议时，原告姜冬红是明知的，双方签订的转让协议明确约定，本次转让金价款是97900元，定金仍是2万元，被告赵冬英只获利7900元。认购房屋纷争与被告吴寿生、逄建新有直接的因果关系。2、原告姜冬红与被告天集公司之间的房屋认购协议书是2012年3月所形成的，被告天集公司答辩时所述在原告起诉前已经将定金2万元在与原告1号楼项目里退还原告，即原告与被告天集公司原余江项目部所形成的房屋认购协议已经解除，原告将早已处分的权利再行主张就没有理由，且要求被告赵冬英返还所谓的97900元购买款超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。被告吴寿生辩称，被告赵冬英找我买房，买的是被告逄建新的房子，我只是介绍人，我从中未收取任何费用，我只是将赵冬英付给我的2万元钱给了被告逄建新，我不应承担责任。被告逄建新辩称，逄建新并非原告诉讼请求中的当事人，与本案没有任何关联，各当事人之间并没有任何口头约定和合同约定，结合本案事实，根据合同相对性原则原告与被告逄建新之间不具备相对性条件，被告逄建新不同意承担任何责任。根据原、被告的诉辩，原告姜冬红为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期内，向本院提供了如下证据材料：1、原告身份证，为证明原告的诉讼主体资格。2、房屋认购协议书，为证明原告购买房屋情况。3、已付购房款收据，为证明原告已向被告天集公司原余江项目部支付了2万元定金。4、遭受损失票据、请假单，为证明原告夫妻为处理房屋买卖合同一事遭受的车费、误工费损失。5、收条，为证明被告赵冬英收取了原告姜冬红转让金97900元。被告天集公司为支持其答辩主张，在本院规定的举证期内，向本院提供了如下证据材料：1、天集公司的上级主管部门南昌铁路局给余江县人民政府的函件，为证明被告天集公司一直在开发2号地块是真实、客观的。2、余江县人民政府回复函，为证明诉争房屋最后不能履行是因为被告天集公司开发的2号地块被余江县人民政府依规进行收储，用于公共绿地建设，是属于不可归责于双方当事人的事由。3、注销证明，为证明天集公司余江项目部已注销。被告赵冬英为支持其答辩，在本院规定的举证期内，向本院提供了如下证据材料：1、房屋转让协议，为证明（1）、本案所争议的认购房屋系被告赵冬英于2012年3月14日转让给原告姜冬红的；（2）被告赵冬英于2012年3月19日向原告姜冬红出具的97900元的收条系依据双方真实意思的转让协议而收取的转让费；（3）被告赵冬英转让给原告的认购房屋系2011年从被告吴寿生处受让过来的。2、被告赵冬英在余江县公安局邓埠派出所对被告吴寿生的录音资料，为证明被告吴寿生从被告赵冬英处收了9万元钱转让金，被告吴寿生将该9万元给了被告逄建新。3、被告赵冬英向本院申请调查被告吴寿生的笔录，为证明被告吴寿生收了被告赵冬英9万元人民币转让金，被告吴寿生将该款已给付被告逄建新。被告吴寿生为支持其答辩，向本院申请证人彭某当庭证词，为证明被告吴寿生将被告赵冬英购房款9万元转让金给付被告逄建新，其中包含2万元定金。被告逄建新在本院规定的举证期内未向本院提供证据材料。经质证，被告天集公司对原告姜冬红提出的证据的质证意见是:对证据1无异议；对证据2的合法性、真实性有异议，认为购房的定金2万元在天集公司原余江项目部与原告1号楼项目里已退还了原告所诉的该款；对证据3的质证意见与证据2一致；对证据4有异议，认为该组证据无法核实；对证据5无异议，认为该组证据恰恰证明转让金97900元是被告赵冬英所收取，不是天集公司原余江项目部收取的。被告赵冬英对原告姜冬红提出的证据的质证意见是:对证据1无异议；对证据2的关联性有异议，认为该协议是被告天集公司原余江项目部与原告姜冬红自行解除的，被告赵冬英不知情；对证据3的关联性有异议，认为被告天集公司原余江项目部已收取了被告赵冬英以其女儿齐玉峰名义的定金2万元，被告赵冬英将房转给原告姜冬红，收取了原告姜冬红定金2万元，被告天集公司原余江项目部将齐玉峰的名字改为姜冬红的名字，同时该组证据还证明被告赵冬英通过被告吴寿生买被告逄建新房子时，向被告逄建新交了2万元定金；对证据4有异议，认为无法核实；对证据5无异议，认为被告赵冬英通过被告吴寿生给付了被告逄建新9万元转让金，而收取了原告姜冬红97900元转让金，实际被告赵冬英收益是7900元。被告吴寿生、逄建新对原告姜冬红提供的证据均认为与其无关联，均不予质证。原告姜冬红、被告赵冬英对被告天集公司提供的证据无异议。被告吴寿生、逄建新对被告天集公司提供的证据关联性有异议，认为与其无关联。原告姜冬红对被告赵冬英提供的证据无异议。被告天集公司对被告赵冬英提供的证据1无异议；对证据2、3无异议，但认为与其公司无关联。被告吴寿生对被告赵冬英提供的证据1关联性有异议，认为与其无关；对被告赵冬英提供的证据2、3无异议.被告逄建新对被告赵冬英提供的证据关联性有异议，认为与其无关联，不予质证。原告姜冬红对被告吴寿生提供的证据无异议。被告天集公司对被告吴寿生提供的证据认为与其公司无关。被告赵冬英对被告吴寿生提供的证据有异议，认为证人彭某的证词并不能证明被告吴寿生收取被告赵冬英的9万元转让金中包含2万元定金。被告逄建新对被告吴寿生提供的证据无异议。依据双方举证及质证情况，本院对原告姜冬红提交的证据认证如下：证据1、2来源合法、内容真实，能够证明相关事实，予以采纳；证据3能够证明被告天集公司收取原告姜冬红定金2万元的事实，该定金是赵冬英收取了原告姜冬红的2万元定金后，在被告天集公司将被告赵冬英女儿齐玉峰的名字改为姜冬红的名字，同时根据此交易习惯也证明了被告赵冬英通过被告吴寿生向被告逄建新给付了2万元定金（天集公司原余江项目部定金条中逄建新的名字改成过赵冬英女儿齐玉峰的名字）；证据4仅反映了原告请假、误工、交通方面的损失情况，但无法印证是原告姜冬英因处理买卖房屋事宜产生的损失，原告又未提供其他证据证实，不予采纳；证据5能够证实被告赵冬英收取原告姜冬红转让金97900元，予以采纳。对被告天集公司提交的证据认证如下：证据1、2、3来源合法、内容真实，能够证明相关事实，予以采纳。对被告赵冬英提供的证据内容真实，能够证明本案所争议的认购房屋系被告赵冬英于2012年3月14日转让给原告姜冬红的，被告赵冬英转让给原告姜冬红的认购房屋系2011年通过被告吴寿生从被告逄建新处受让过来的，被告赵冬英通过被告吴寿生给付逄建新2万元定金、9万元转让金。对被告吴寿生提供的证人在重审时证明被告吴寿生将被告赵冬英9万元转让金给付被告逄建新的事实，被告逄建新无异议，本院予以采信；对此9万元转让金中含2万元定金的证人证言，本院结合原告姜冬红提供的证据3(此组证据也证明了被告赵冬英通过被告吴寿生向被告逄建新给付了2万元定金)，不予采信。综上所述，本院对以下事实予以确认：2011年，被告赵冬英通过被告吴寿生购买了被告逄建新在弘景明珠5栋3层编号301的房子，被告赵冬英向被告吴寿生给付定金2万元、转让金9万元，之后，被告吴寿生将11万元给付被告逄建新，并到天集公司原余江项目部处将被告逄建新的定金收据改为被告赵冬英女儿齐玉峰的定金收据。2012年3月14日，就弘景明珠5栋301房，原告姜冬红与被告赵冬英签订《房屋转让协议》，约定房屋价格为每平方米2700元，面积协议按120.4平方米成交；2012年3月19日，原告姜冬红将房屋订金2万元和转让金97900元，共计117900元，一次性付给赵冬英，被告赵冬英向原告姜冬红出具了房屋转让金97900元的收条并到天集公司原余江县项目部将被告赵冬英女儿齐玉峰的定金收据改为原告姜冬红的定金收据，天集公司原余江县项目部给原告姜冬红的收据中右上角载明原齐玉峰（被告赵冬英女儿）转。同日，原告姜冬红和被告天集公司原余江县项目部签订了《城东弘景明珠认购协议书》，约定姜冬红认购住房为5幢楼3层，编号301，面积120.4平方米，单价1900元/平方米，总房价228760元；2012年6月1日之前付清50%的房款，剩余50%的房款银行按揭贷款。2015年7月13日，南昌铁路局《南昌铁路局关于办理余江县弘景明珠建设项目二号地块土地出让手续的函》南铁房函[2015]678号致函余江县人民政府，主要内容为，根据2006年10月12日余江县人民政府与南昌铁路局签订的《关于余江县交通路建设有关事项协议书》，南昌铁路局下属单位天集公司已基本完成弘景明珠项目一号和三号地块建设任务，但二号地块（土地面积704.19平方米）还未办理土地出让手续，建设任务尚未完成。2014年8月29日，经余江县人民政府批准，二号地块延期一年至2015年7月16日开工，为确保项目建设按期开工，请余江县人民政府尽快启动二号地块土地出让程序，以便圆满完成二号地块建设任务。由于该二号地块开发不符合县城总体规划，被收储用于公共绿地建设。原告姜冬红认购的弘景明珠5幢楼3层，编号301的住房处于弘景明珠项目二号地块。另查明，被告天集公司原余江县项目部于2014年12月11日经南昌铁路局核准办理了注销登记，其注销前企业类型为有限责任公司分公司（国有控股），隶属被告天集公司。本院认为，原告姜冬红和天集公司原余江县项目部签订《城东弘景明珠认购协议书》，根据该协议，天集公司原余江县项目部收取了原告定金2万元，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的情景。天集公司原余江县项目部开发建设的弘景明珠项目二号地块由于不符合县城总体规划，导致商品房买卖合同未能订立，应当属于因不可归责于当事人双方的事由，原告姜冬红请求解除与被告天集公司原余江县项目部签订的《城东弘景明珠认购协议书》，予以支持；原告姜冬红诉请赔偿的损失2万元，证据不足，不予支持；原告姜冬红诉请四被告连带按已付购房款的一倍117900元承担赔偿责任、按银行同类贷款利率承担利息，从2012年3月19日起计算至本金付清之日止,因原告明知所受让的房屋尚未建成，却向被告赵冬英给付转让金，现商品房买卖合同未能订立，是因不可归责于当事人双方的事由，原告姜冬英此诉请缺乏法律依据，不予支持。被告天集公司提出在原告姜冬红与被告天集公司原余江项目部1号楼项目里，被告天集公司原余江项目部已经退还了原告所诉定金2万元，但未向不予提供证据证实，不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于出卖人应当将定金返还买受人的规定，天集公司原余江县项目部应当将收取的定金2万元返还给原告姜冬红。天集公司原余江县项目部不具有法人资格，且已经注销，因此，应当由被告天集公司履行返还义务。被告赵冬英收取的原告姜冬红弘景明珠5栋301房屋转让金97900元，没有法律依据，应当予以返还；被告逄建新收取的被告赵冬英弘景明珠5栋301房屋转让金9万元，根据合同相对性原理，本案不作处理，被告赵冬英可另行主张权利。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告姜冬红与南昌铁路天集房地产开发有限责任公司原余江项目部签订的《城东弘景明珠认购协议书》。二、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内返还给原告姜冬红定金2万元。三、被告赵冬英在本判决生效后10日内返还给原告姜冬红购房转让金97900元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5137元，原告姜冬红负担2733.17元，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司负担407.77元，被告赵冬英负担1996.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  黄栩晟人民陪审员  陈花娥人民陪审员  陈雪玲二〇一七年五月五日书 记 员  熊淑芳