广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初20724号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。被告：林桂洪，男，1977年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。被告：中山市恒盛房地产投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区民科西路2号民营科技园管理大厦216-1室，统一社会信用代码91442000086793039R。法定代表人：岑兆雄，总经理。委托诉讼代理人：刘琪，女，该司员工。委托诉讼代理人：吴雅琴，女，该司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告林桂洪、中山市恒盛房地产投资有限公司（以下简称恒盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因林桂洪拖欠按揭贷款本息不还，恒盛公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告林桂洪于2014年12月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告林桂洪、恒盛公司立即连带向原告建行中山分行偿还涉案借款本金521774.92元、利息8447.02元、罚息478.88元（前述暂计至2016年9月6日，从2016年9月7日起至全部债务清偿之日止，利息及罚息按该借款合同之约定计算），前述借款本金、利息、罚息暂计为530700.82元；3.被告林桂洪、恒盛公司承担原告建行中山分行因向其主张债权而支付的律师费29228元；4.原告建行中山分行对被告林桂洪提供的位于中山市石岐区勤学路18号时代云图花园X幢XXXX房的房地产（中山市商品房抵押登记备案证明：易房抵字第DY20XXXXX01号）抵押物折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告林桂洪经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。被告恒盛公司辩称：一、恒盛公司与建行中山分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》本意不是为建行中山分行实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自办理抵押登记始建行中山分行已取得对涉案房屋的抵押权，且涉案房屋已竣工验收并已确权，解除恒盛公司阶段性保证担保的条件已成就，恒盛公司在本案的保证责任已终止。1.恒盛公司提供的是附条件的阶段性保证担保。当建行中山分行不具备实现抵押权的条件时，由恒盛公司承担保证担保；当建行中山分行具备实现抵押权的条件时，恒盛公司的保证责任即免除。双方的本意不是为建行中山分行实现债权提供双重担保。按照恒盛公司与建行中山分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》的约定，双方的本意并不是为建行中山分行实现债权提供双重担保—既有借款人提供的抵押担保，又有答辩人提供的保证担保；双方的本意是：当被答辩人不具备实现抵押权的条件时，由恒盛公司提供保证担保；当建行中山分行具备实现抵押权的条件时，恒盛公司的保证责任免除。由于人们通常认为办妥《房屋所有权证》是实现抵押权的必要条件，于是双方才在《商品房销售贷款合作协议书》中约定保证期间为借款合同生效之日起至建行中山分行为购房人办妥《房屋所有权证》，并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交建行中山分行保管为止。很显然，如果双方的本意是要为建行中山分行实现债权提供双重担保，就不可能约定恒盛公司提供附条件的阶段性保证担保了。2.建行中山分行实现抵押权的条件已经具备，恒盛公司的保证担保责任应当免除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽为办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，涉案房产已在中山市房地产登记中山办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为建行中山分行、义务人为林桂洪，林桂洪已通过银行贷款的方式向恒盛公司支付房款。因此，按照上述司法解释的规定，建行中山分行已取得涉案房屋的抵押权，建行中山分行请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，建行中山分行实现抵押权的条件已经完全具备。按照恒盛公司与建行中山分行签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，恒盛公司的保证担保责任应当免除。3.免除恒盛公司保证责任符合《合同法》的有关规定。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，双方在《商品房销售合作协议书》约定的附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件（建行中山分行实现抵押权的条件）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，建行中山分行应承担保证责任；在解除条件（建行中山分行实现抵押权的条件）成就时，答辩人的保证担保责任失效，无需承担保证担保责任。本案中，涉案房屋已于2015年7月4日办妥抵押登记备案证明，至此，建行中山分行实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。鉴此，恒通公司的保证责任也应免除。二、即使恒盛公司的担保责任未解除，建行中山分行也应先就林桂洪提供的抵押物实现债权。《物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”、第一百七十八条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”而恒盛公司与建行中山分行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》中并未明确约定建行中山分行实现债权的顺序；且《个人住房（商业用房）借款合同》是建行中山分行预先拟定的格式合同，根据《合同法》的四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”即，在无约定或约定不明确的情况下，应依据法定方式处理，优先处置债务人自己提供的抵押物。三、依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院不接受恒盛公司免除保证责任的答辩意见，而判令恒盛公司承担保证责任，恒盛公司请求明确恒盛公司对林桂洪的追偿权，以免恒盛公司对林桂洪另行提起诉讼。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：林桂洪。借款合同签约情况：2014年12月26日，建行中山分行与林桂洪签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-2012-20140794399）。借款用途：购买广东省中山市石岐区勤学路18号时代云图花园X幢XXXX房。贷款本金：533000元。贷款期限：2014年12月26日起至2041年12月26日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2014年12月26日。欠款情况：林桂洪从2015年8月26日开始陆续出现拖欠行为，从2016年3月30日后无任何还款。截至2016年9月6日尚欠借款本金521774.92元（含逾期本金3419.71元），利息（含正常利息、逾期罚息）8925.9元。律师费用情况：2016年8月30日，建行中山分行作为甲方与广东朗锐律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人邓忠荣等36人（见附件，含林桂洪在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元以下（含10万元）收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东朗锐律师事务所开具本案律师费发票，金额29228元。抵押担保情况：抵押物为林桂洪本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX01号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2014年9月23日，恒盛公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市石岐区细沙东路的经批准命名为时代云图花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存时实现债权的顺序。本院认为，建行中山分行与林桂洪之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，林桂洪作为借款人，应当全面履行还款义务。因林桂洪有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于林桂洪拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由林桂洪承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准。故本院亦予以支持。涉案房地产为预售商品房，已办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当林桂洪不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，《商品房销售贷款合作协议书》约定恒盛公司对林桂洪所欠建行中山分行的本案债务承担阶段性的连带保证责任，保证期限从恒盛公司与借款人签订的借款合同生效之日起，至恒盛公司为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交建行中山分行保管之日止，庭审中，恒盛公司明确本案涉案房产尚未领取领取他项权证，故恒盛公司提供的阶段性连带保证尚在保证期间内，恒盛公司应对林桂洪所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对林桂洪享有的债权既有债务人林桂洪提供的物的担保，又有恒盛公司提供的保证，且合同对担保履行先后顺序并未作明确约定，故建行中山分行应先就林桂洪提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由恒盛公司承担连带保证责任。恒盛公司承担保证责任后，有权向林桂洪追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。恒盛公司的抗辩意见，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予采纳。林桂洪经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告林桂洪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-2012-20140794399）。二、被告林桂洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金521774.92元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年9月6日合计为8925.9元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告林桂洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费29228元。四、被告林桂洪逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告林桂洪提供的抵押物即位于广东省中山市石岐区勤学路18号时代云图花园X幢XXXX房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX01号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市恒盛房地产投资有限公司承担连带保证责任。被告中山市恒盛房地产投资有限公司承担保证责任后，有权向被告林桂洪追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交9400元），由被告林桂洪、中山市恒盛房地产投资有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一七年五月二十四日书 记 员  廖柳茹吕叶童