江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2546号上诉人（原审被告）：南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处，住所地南京市六合区金牛湖街道茉莉花路99号。法定代表人：徐祝根，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令诚，江苏臻德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京晨旺房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区百子亭4号。法定代表人：陈春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏荣军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张林，江苏行知律师事务所律师。上诉人南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处（以下简称金牛湖街道）因与被上诉人南京晨旺房地产开发有限公司（以下简称晨旺公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金牛湖街道上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回晨旺公司一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由晨旺公司承担。事实及理由，一审认定双方签订的关于案涉土地的协议书及补充协议应属无效合同是正确的，但不应将导致合同无效及合同目的无法实现的过错全部归责于金牛湖街道。一、一审判决认定事实错误。1、金牛湖街道在当时确实存在维护地方稳定的事实因素，但晨旺公司也确有投资的意向，双方均有意愿，晨旺公司投资购买拍卖资产利益与风险共存，主动权在晨旺公司。2、双方签订协议的时间应为2006年9月10日。3、补充协议仅是约定关于毛地和净地出让等问题，并无“如晨旺公司不能取得案涉地块商住开发的权利，金牛湖街道将按评估价支付补偿款”的约定，一审认定事实错误，导致判决理由错误。二、金牛湖街道当时与晨旺公司签订协议的目的是想搞好地方城镇建设，晨旺公司作为专业开发公司，对土地出让的法律、法规及操作流程应当是熟知的，对协议能否履行的风险应当有准备。金牛湖街道为促成协议履行，尽了最大努力。金牛湖街道在协议的签订和履行方面没有过错，一审将过错全部归责于金牛湖街道显然不公，也不符合事实。三、晨旺公司参与竞买的行为属于企业自主经营活动，其在参与竞买前对南京阿富塑钢有限公司（以下简称阿富塑钢公司）的资产状况及建筑物所占用的土地性质是完全知晓的，其通过拍卖取得的资产是合法的，金牛湖街道并未在竞买中取得任何利益。因案涉财产并不从金牛湖街道取得，金牛湖街道也未从晨旺公司处取得财产，双方协议无效后，金牛湖街道无须返还。一审仅凭晨旺公司陈述即认定金牛湖街道曾有回购资产的意思表示并无其他证据证明。即便有证据证明金牛湖街道有购买资产的意思表示，如果双方未达成购买合约也是不成立的。一审判决违反法律规定的当事人自愿原则。四、一审判决主文不明确而且无法操作执行。晨旺公司系通过竞买取得阿富塑钢公司财产，并非从金牛湖街道购买，回购从何谈起；判决主文对回购的财产范围、明细以及何时如何交接均未作明确说明，无法操作执行。晨旺公司辩称，一审认定双方之间所签订的建设用地使用权出让合同无效，金牛湖街道也坚持合同无效，依照法律规定，无效合同造成的损失，责任方应当赔偿。一审中晨旺公司提交了双方合同往来的相关证据材料，证明了晨旺公司在签订和履行合同过程中一直是积极履行且不存在任何过失。金牛湖街道作为一级政府，是一个特殊的主体，晨旺公司作为民营企业，虽然合同中是平等的主体，但实际履行过程中，晨旺公司始终是按照金牛湖街道的要求履行，也想完成土地转让。土地转让最终因为政策的原因没有完成也是金牛湖街道造成的。最后是金牛湖街道要求晨旺公司进行诉讼的，诉讼之前双方进行了商议，对土地的价格进行了评估，并且金牛湖街道也表态按照评估价格来处理。综上，一审判决符合客观事实，请求驳回上诉，维持原判。晨旺公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的土地转让协议；2、金牛湖街道赔偿晨旺公司所涉地面建筑及资产损失27552692元。一审法院认定的事实：2006年期间，因金牛湖街道（原六合区八百桥镇人民政府）辖区内的阿富塑钢公司破产，导致欠付工人工资等群体性问题的发生。为此，金牛湖街道与晨旺公司进行多次协商。为帮助金牛湖街道解决困难，晨旺公司同意购买阿富塑钢公司在法院拍卖的资产。2006年9月4日，双方签订协议书，约定金牛湖街道将位于青龙河之西、金喜公司之东（原阿富塑钢公司）的一宗土地转让给晨旺公司用于商业性质开发，开发面积约45亩，每亩转让价格为14万元，其中每亩10万元用于支付晨旺公司依法取得阿富塑钢公司资产款，其余4万元用于支付各项办证费用。双方还约定，协议签订后，金牛湖街道应立即为晨旺公司办理该宗土地的国有土地使用证。2006年12月25日，晨旺公司通过一审法院司法拍卖程序取得阿富塑钢公司的建筑物及全部实物资产，并支付了拍卖款项，解决了金牛湖街道当时面临的群众闹事难题。此后，晨旺公司多次要求金牛湖街道按照双方协议约定，办理土地转让手续，但由于规划原因，一直未能办理。在此期间，晨旺公司注册了南京湖景休闲娱乐中心、南京五牛宾馆有限公司，金牛湖街道亦帮助晨旺公司申请特种营业经营许可证，但均因土地性质问题导致晨旺公司无法进行经营。2011年10月18日，双方签订补充协议，对转让价格、付款方式等进行了调整，同时约定双方共同向市国土局争取毛地出让，如不能毛地挂牌出让，则聘请有资质的评估单位对现状资产进行评估，晨旺公司负责在挂牌出让前拆除该地块上的建筑物，金牛湖街道按照评估价格支付晨旺公司拆迁补偿款。2014年11月26日，因金牛湖街道无法履行双方签订的转让协议及补充协议的内容，金牛湖街道发函告知晨旺公司：根据现行规划，原约定由晨旺公司进行开发的地块现规划用途为工业用地，无法按约定进行商住开发，若晨旺公司拟进行商住开发，需待所设地块规划再次调整；根据现行政策，各级政府及部门不得以任何形式协议出让土地，且不得以任何形式返还土地出让金，协议约定的相关条款无法履行。此后，双方就赔偿问题多次进行协商无果，金牛湖街道表示如金牛湖街道回购案涉资产，应有合理价格。2015年4月24日，双方委托江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司对案涉资产进行评估。2015年9月21日，江苏兴业土地房地产估价咨询有限公司出具评估报告，案涉位于南京市××××街道茉莉花路五牛宾馆土地范围内的房屋（不含土地）、装饰装修及附属物（含水电改造）至2015年6月24日市场价值为20025055元。评估完成后，晨旺公司要求金牛湖街道以评估价为基数，参照《南京市六合区征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》，向晨旺公司支付27552692元补偿款回购案涉资产。双方多次协商未果，晨旺公司诉至法院。上述事实，有双方的庭审陈述、协议书、补充协议书、拍卖公告、南京市六合区人民法院（2005）六执字第1157号民事裁定书、金牛湖街道发给晨旺公司的函件、评估委托合同、评估报告、南京市六合区征收集体土地涉及房屋补偿安置办法、营业执照等在卷佐证，一审法院依法予以认定。一审法院认为，当事人订立合同应不违反法律规定。本案中，金牛湖街道并不具有转让集体土地的资格，因此，其与晨旺公司签订的关于案涉土地的协议书及补充协议应属无效合同。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失。晨旺公司之所以愿意通过拍卖取得阿富塑钢公司的资产，是因为其与金牛湖街道签订土地转让协议在先，认为其取得该资产后可以在案涉土地上进行商住开发。合同签订后，双方亦共同努力实现合同目的，但因政策规划等原因，致合同目的无法实现。在补充协议中，提到如晨旺公司不能取得案涉地块商住开发的权利，金牛湖街道将按评估价支付补偿款。双方在此后的多次沟通中，金牛湖街道亦曾作出回购案涉资产的意思表示，双方遂共同委托评估公司对案涉资产进行评估。因此，合同无效及合同目的无法实现的过错在于金牛湖街道，金牛湖街道应对晨旺公司进行补偿。双方共同委托有资质的公司进行评估，一审法院对评估价格依法予以确认，由金牛湖街道按该评估价格给予晨旺公司补偿，该地块上建筑物由金牛湖街道处分，晨旺公司不得干涉。如金牛湖街道要求晨旺公司拆除该地块上的建筑物，可另案诉讼。因本案所涉资产并非由金牛湖街道进行征收，晨旺公司主张按征收标准计算损失于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处回购南京晨旺房地产开发有限公司所有的位于南京市××××街道茉莉花路五牛宾馆土地范围内的房屋、装饰装修及附属物，并于判决生效之日起十日内支付南京晨旺房地产开发有限公司回购款20025055元；二、驳回南京晨旺房地产开发有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179563元，由南京晨旺房地产开发有限公司负担49058元，南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处负担130505元。本院二审期间，金牛湖街道对一审查明如下事实有异议：1、“为帮助被告解决困难，原告同意购买阿富塑钢公司在法院拍卖的资产”；2、2006年9月4日，双方签订协议书；3、“2011年10月18日，双方签订补充协议，对转让价格、付款方式等进行了调整，同时约定原被告双方共同向市国土局争取毛地出让，如不能毛地挂牌出让，则聘请有资质的评估单位对现状资产进行评估，原告负责在挂牌出让前拆除该地块上的建筑物，被告按照评估价格支付原告拆迁补偿款”。金牛湖街道主张：1、金牛湖街道当时确实有维护地方稳定的事实因素，但晨旺公司也是切实有投资意向，应当是双方均有意愿，被上诉人投资购买拍卖资产，是有利可图的，最起码是风险和利益是共存的，但是最终竞买经营的权利还是在于晨旺公司；2、合同签订日期是2006年9月10日；3、补充协议第二条约定“甲乙双方商定，双方共同向市国土局争取毛地出让，如不能毛地挂牌出让，双方同意聘请有资质的评估单位对现状资产进行评估，乙方负责在挂牌出让前将该地块建筑物全部拆除，甲方在乙方拆除所有建筑前按评估价支付拆迁补偿款总额的10%，北侧主楼拆除完毕，甲方按照评估价支付至拆迁款总额的40%，乙方将所有建筑物拆除完毕并经甲方验收后，甲方付清拆迁补偿款，如乙方竞得该地块，乙方放弃该地块现状所有资产的补偿，甲方支付给乙方拆迁补偿款在双方结算时扣回。金牛湖街道对一审查明的其他事实无异议。晨旺公司对一审查明事实无异议，认可协议书签订的日期2006年9月10日，一审表述为2006年9月4日系笔误。针对晨旺公司所提异议，其意见为：1、一审中，金牛湖公司的代理人认可当时因为阿富塑钢公司破产造成了群体性事件，在这种情况晨旺公司才同意竞买该资产，晨旺公司是民营企业，在案涉地块进行投资也是为了盈利，是很正常的，但晨旺公司为金牛湖街道解决困难的事实是客观存在的，双方签订土地出让协议在前，竞买地块资产在后，只有金牛湖街道将地给晨旺公司，晨旺公司才会出资购买地上的资产，否则竞买没有任何意义。2、一审对于补充协议内容只是一个归纳性的表述，其意思是双方对于土地转让进行了商议，只是后来由于政策的原因，无法直接将土地转让给晨旺公司，双方约定还是按照政策将土地挂牌出让，由晨旺公司去竞拍，因此双方才签订补充协议，如果晨旺公司竞拍得到土地，则土地就应当转让给晨旺公司，如果晨旺公司没有竞拍得到，则金牛湖街道按照拆迁补偿给晨旺公司；而现在事实上是虽然案涉地块没有人竞拍得到，但是金牛湖街道已经明确告知晨旺公司土地已无法转让，且一审判决是基于合同无效，无法继续履行，晨旺公司购买的案涉土地上的资产无法实现资产的价值。对一审查明事实中双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五条规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。金牛湖街道与晨旺公司就原阿富塑钢公司使用的土地转让事宜所签订的协议书及补充协议，因金牛湖街道不是转让土地的合法主体，双方签订的上述协议违反了法律的强制性规定，故一审认定无效正确。《中华人民共和国合同法》规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。晨旺公司基于2006年9月10日其与金牛湖街道签订的土地转让协议，参与了阿富塑钢公司被拍卖资产的竞买，其虽有利用土地进行商业开发获利的目的，但该目的不影响协议效力，晨旺公司对土地转让协议无效不存在过错。金牛湖街道虽一直在努力履行合同义务，但因其不具备转让土地的资格，加之政策、规划的调整，致使晨旺公司的合同目的不能实现，一审认定金牛湖街道应承担合同无效的过错责任，不违反法律规定。涉案土地上资产的评估范围，已由金牛湖街道与晨旺公司协商确认，双方并共同委托评估机构进行评估。一审认定金牛湖街道按评估价格给予晨旺公司补偿，涉案地块上的建筑物由金牛湖街道处分并无不当。金牛湖街道认为晨旺公司并非从其处购买资产，一审判决金牛湖街道“回购”晨旺公司资产意思表示错误。对此本院认为，根据2006年9月10日双方签订的协议书约定，土地转让价格为每亩14万元，该价格包含地面建筑物，晨旺公司支付的每亩14万元的转让费，其中10万元用于支付晨旺公司取得阿富塑钢公司资产款，其余4万元用于支付各项办证费用。据此，晨旺公司虽是通过竞买取得阿富塑钢公司资产，但其所支付的竞买费用含在土地转让价格内。故对金牛湖街道认为一审判决其“回购”晨旺公司资产意思表示错误的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，金牛湖街道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179563元，由南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年五月二十二日书记员  张 毅