四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0504民初585号原告杨奕，男，汉族，1987年5月30日出生，住四川省泸县，委托代理人张志强，泸州市龙马潭区莲花池法律服务所法律工作者。被告李仁富，男，汉族，1968年2月23日出生，住四川省泸州市龙马潭区，被告杨晓兰，女，汉族，1969年7月23日出生，住四川省泸州市龙马潭区，委托代理人李仁富，男，汉族，1968年2月23日出生，住四川省泸州市龙马潭区，原告杨奕诉被告李仁富、杨晓兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨奕及其委托代理人张志强，被告李仁富，被告杨晓兰的委托代理人李仁富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年6月19日与被告签订了购房合同，原告购买位于泸州市龙马潭区罗伦怀等户联建房二单元二楼（兴林医院往下第四套）d2户型房屋一套，面积约为116平方米，购房款为33万元元。原告按约在签订合同时支付20万元购房款，后于2013年10月2日在被告向原告交房交钥匙时支付了13万元购房款。同时购房合同第四条约定了被告应在两年内负责把两证办好交给原告，被告将水、电、气闭路安装入户且配套设施费用由被告全部负责等约定。事后由于被告称资金困难，原告为被告垫付了16000元水、电、气配套费用，闭路为安装。另原告花费4000元安装了三相电。双方约定的办证到期后被告未如期办证，2016年11月13日，云龙老家的社员告知原告家里的门上贴有判决书，2016年11月15日，原告得知在被告处购买的房屋已由法院判决返还给案外人张德全，故原告与被告签订的购房合同无法实现，请求判决费用解除双方签订的购房合同。被告的行为违约，应按照购房合同第五条的约定支付合同总金额50%的违约金。为此原告诉至法院，请求：1、解除原、被告于2013年6月19日签订的《购房合同》；2、判令被告返还购房款33万元，并赔偿原告交付的水、电、气、三相电安装费等损失2万元；3、判令被告支付违约金17.5万元。被告李仁富辩称，当时这个房子，张德全是开发商，我是承建商，房子还没有修好，张德全把房子卖给了ＸＸ，ＸＸ只支付了张德全一部分钱，另一部分钱张德全就让我把房子收回来抵工程款，我找到了ＸＸ，ＸＸ就让我把这个房子卖了来抵工程款，我就把这个房子买给了杨奕。卖房子给杨奕的时，有口头告知杨奕父母这个房子是ＸＸ抵工程款抵给我的。卖房子给杨奕是事实，购房款以我出具的收条为依据，我没有违约。被告杨晓兰辩称，李仁福与杨晓兰是在签订购房合同后离婚的，与杨晓兰无关，由李仁富承担。经审理查明:2013年6月19日，原告杨奕（乙方）与被告李仁富、杨晓兰（甲方）签订《购房合同》，合同约定甲方将位于龙马潭区石洞镇东风街二段刘兴林、罗伦怀等（二期工程）联建住房二楼D户房屋出售给乙方，面积约116平方米；2900元/㎡,乙方在购买签合同时，必须首付20万元，余款在2013年9月31日全部付清；甲方必须把水、电、气、闭路四通安装到乙方入户门口，配套设施费用甲方全部负责，并由相关部门验收合格后交房，在两年内协作把房产证、土地证办好交给乙方，在甲方给乙方办证时所产生的购房税费由乙方全部负责支付；如一方违约，应付守约方本能合同总金额50%的违约金。合同签订后，原告按约支付33万元购房款给被告李仁富，李仁富向原告出具收条一张。而后原告将房屋内水、电、气安装完毕并入住，房屋至今未进行全面装修。另查明，本院审理的（2016）川0504民初1351号原告张德全诉被告李仁富、杨晓兰、杨奕返还原物纠纷一案《民事判决书》判决：被告李仁富、杨晓兰、杨奕在本判决生效之日起十五日内将位于石洞镇东风街一段罗伦怀等自建房二单元二楼（兴林医院往下第四套）d2户型的房屋返还原告张德全，该判决书已生效，判决载明的房屋即为本案《购房合同》载明的买卖房屋。上述事实，有原、被告身份信息、《购房合同》、李仁富出具的收条、（2016）川0504民初1351号《民事判决书》、水电气安装收据，原、被告的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案讼争的房屋归属已经由案外人张德全通过诉讼确认，该房屋由本案当事人李仁富、杨晓兰、杨奕返还给张德全。本案被告李仁富、杨晓兰无法按照《购房合同》约定交付房屋给杨奕，原告杨奕亦无法实现合同约定的购房目的。原告请求解除原、被告签订的《购房合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形的规定”之规定，该请求本院予以支持。原告杨奕在签订购房合同后，向被告李仁富支付了购房款33万元，安装房屋水、电、气等花费19800元，对原告已经支付的该两笔款项，被告予以认可，按照合同约定安装房屋水、电、气等费用本应由被告负担，现因合同约定的购房目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告请求被告返还购房款33万元，本院予以支持。关于请求被告支付安装水、电、气等费用20000元，因原告提交的证据显示该项费用为19800元，本院确认被告应予支付的该项费用为19800元。关于原告要求被告按照合同约定赔偿违约金175000的诉请，被告辩称没有违约，但没有提供证据予以证明，且被告已经无法按照合同约定交付房屋给原告杨奕，对被告的该辩称本院不予支持。合同约定“一方违约，应付守约方本合同总金额的百分之五十的违约金”，本合同总金额已经实际发生的即为原告杨奕实际支付的购房款为33万元及安装房屋水、电、气等费用19800元，共计349800元，按照合同约定违约金为174900元（349800×50%=174900）。违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院予以支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”之规定，结合本案原告的实际损失情况、被告的违约过错等因素，违约金调整为10万元为宜。被告杨晓兰辩称该案与其无关，由被告李仁富承担，《购房合同》系被告李仁富与被告杨晓兰在婚姻关系存续期间签订的，且被告杨晓兰在《购房合同》中作为甲方签字，另被告杨晓兰也未举证证明其与李仁富离婚时就债务负担已经予以明确，故对被告杨晓兰的该辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告杨奕与被告李仁富、杨晓兰于2013年6月19日签订的《购房合同》。二、被告李仁富、杨晓兰于本判决生效后十日内返还原告杨奕购房款33万元及支付房屋水、电、气等安装费用19800元。三、被告李仁富、杨晓兰于本判决生效后十日内支付原告杨奕违约金10万元。四、驳回原告杨奕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费9050元，本院减半收取4525元，诉讼保全费3420元，共计7945元，由被告李仁富、杨晓兰承担（诉讼费、保全费原告杨奕已垫付，被告李仁富、杨晓兰在支付上述款项时一并付与原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  刘梅二〇一七年五月五日书记员  余敏