四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3330号上诉人（原审原告）：王光强，男，汉族，1977年6月23日出生，住成都市青羊区。上诉人（原审原告）：王小红，女，汉族，1979年9月25日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：王光强，男，汉族，1977年6月23日出生，住成都市青羊区，系其丈夫。上诉人（原审被告）：成都龙湖西晋置业有限公司。住所地：成都市武侯区晋阳路***号金雁大厦*楼*号。法定代表人：陈序平，总经理。委托诉讼代理人：熊超，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。上诉人王光强、王小红因与上诉人成都龙湖西晋置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第11325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王光强、王小红上诉请求：1.撤销（2015）武侯民初字第11325号民事判决；2.改判龙湖公司支付王光强、王小红逾期交房违约金按每日555元的标准自2015年4月8日起支付至房屋实际交付之日止；3.诉讼费用全部由龙湖公司承担。事实和理由：1、一审判决认定2015年10月14日争议房屋视为交付没有事实及法律依据。⑴一审判决缺乏基本的法律常识及生活常识，交付不仅仅指交付钥匙，还必须出示房屋验收合格的备案登记表，并且由王光强、王小红验收且实际占有房屋；而且在王光强、王小红按照规定缴纳全部税费的情况下，龙湖公司并没有将案涉房屋交付给王光强、王小红占有，故一审判决认定2015年10月14日争议房屋视为交付没有依据；⑵双方在合同中约定“购房者需自交付之日或（实际交付之日）缴纳物业管理费”，但是龙湖公司要求王光强、王小红自2015年4月1日开始缴纳物业管理费，其计算的物业费没有事实依据，不能作为交付房屋的前提。2、一审判决查明的事实与一审判决内容自相矛盾。一审法院查明2015年10月14日双方才办理了部分交房手续，但是在一审判决书第6页却阐述“……因原告对物管费有异议没有缴纳，故当日应当视为已完成了房屋交付。……”判决王光强、王小红从2015年4月1日开始缴纳物业管理费自相矛盾。龙湖公司辩称，1.王光强、王小红自主决策怠于接受房屋，责任不应归咎于龙湖公司。2.王光强、王小红称物业公司因其拒缴物业管理费拒绝向其交房，但是这与本案判断何时交房无关。双方签订的补充协议第9条第3款明确约定买受人未主动办理交接手续的，视为付款后第8日已经交付，故本案交付的法律效果已经发生，王光强、王小红错误认知导致至今仍然没有交房，引发诉讼；而且补充协议第9条第3款明确约定“买受人……应当付清……物业费，否则出卖人有权拒绝交付”。3.王光强、王小红诉称的“数次前往”是其单方陈述，王光强、王小红没有证明其在付清全款后七日内去过“商品房所在地”，既然王光强、王小红没有前往“商品房所在地”收房，就不能从2015年4月8日起计算逾期交房违约金。龙湖公司上诉请求：1.撤销（2015）武侯民初字第11325号民事判决；2.改判驳回王光强、王小红全部诉讼请求；3.诉讼费全部由王光强、王小红承担。事实和理由：1、一审法院不认可双方签订的补充协议第9条第3款的效力，错误依据实际办理产权登记手续的时间认定龙湖公司逾期交房责任；一审法院错误认定补充协议第9条第3款加重了买受人的义务，减轻了龙湖公司向王光强、王小红积极交付房屋的基本义务。2、一审法院对于补充协议第9条第3款理解错误，适用法律错误。⑴根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，双方当事人有权对“交付使用”的标志进行约定，在本案中，双方约定“王光强、王小红付清总价款后第八日”即为交付使用；⑵补充协议第9条第3款具有合理性，类似条款普遍存在于各房地产交易合同中，是根据不动产交易现实而订制并存在的；⑶买受人本身就有受领义务，该条款没有加重买受人的责任，买受人根据自己付清全款的时间来确定受领标的物时间，没有明显加重买受人的责任，是在正常范围内的合理约定；⑷根据补充协议第9条第3款可知，如果买受人按约履行接房义务，是可以正常的实现其全部权利，由此可知通知不是龙湖公司的“基本义务”只是一种附随义务，出卖人是否进行通知都不影响买受人接房，手续的变化不造成权利的影响和出卖人责任的免除；⑸房屋实际交付地点与补充协议约定的地点是一致的，龙湖公司没有违约，《房屋交付（零星）办理指引》约定在“物业客户中心”办理接房手续，物业客户中心在商品房所在小区内，该点无需证明，故王光强、王小红没有到房屋所在地办理交房手续，是其未积极履行接房义务，不是龙湖公司的责任。王光强、王小红辩称，1.《房屋交付（零星）办理指引》表明龙湖公司擅自变更合同履行地点。⑴《办理指引》约定购房者应于2015年10月6日之前前往金牛区五福桥东路229号办理产权登记手续后才能到物业客服中心办理接房手续，是对《补充协议》第9条的变更；2.龙湖公司单方面将办理产权登记手续及缴纳相关费用的地点定在金牛区五福桥东路229号，那么在2015年10月6日之前不论买受人做出何种努力，也不可能在商品房所在地受领房屋，因此龙湖公司的该行为是一种极为严重的违约行为，龙湖公司为了自身经营方便，擅自增加购房者的义务是不可取的；3.龙湖公司在庭审中承认补充协议第9条第3款约定买受人应当付清物业管理费等费用后，出卖人才有交付房屋的义务，《缴纳物业服务费的函》要求王光强、王小红从2015年4月1日承担物管费，明显过多，龙湖公司有义务对物管费是否合理进行核定，购房人因拒绝缴纳多算的物管费而导致房屋未交付的责任应该由龙湖公司承担；3.龙湖公司变更了合同履行地，就不存在应该在付清房款后7日内收房的问题。王光强、王小红向一审法院起诉请求：1.龙湖公司支付王光强、王小红违约金120334元（从2015年4月8日起计算至2015年11月10日），并按每日555元的标准支付至实际交付房屋之日止；2.龙湖公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明，2015年2月11日，王光强、王小红与龙湖公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定王光强、王小红购买龙湖公司开发的位于成××××号房屋，用途为商业，建筑面积172.03平方米，合同总价款为2772643元。合同第十条约定了房屋交付的条件，未明确房屋交付时间；第十二条约定逾期交房超过90日后，若买受人不退房，则“自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”补充协议第九条第三款约定“买受人在办理该商品房交接手续前，应当付清……商品房总价款、面积差价款……等，按时足额缴纳政府部门规定费用（含契税、印花税等税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），并签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何责任。……如本合同未约定具体交付期限，则当买受人付清本合同总价款后买受人在七日内自行主动前往商品房所在地办理交接手续，如未按时办理交接的，则至第八日起仍视为出卖人已经交付，买受人开始承担物业服务费等相应义务及责任，出卖人无需另行通知。”庭审中，双方均确认王光强、王小红购买的房屋为现房，购买时即符合交付条件。合同签订后，王光强、王小红于2015年3月31日向龙湖公司付清了全部购房款，龙湖公司于2015年4月16日向王光强、王小红开具了《销售不动产统一发票（自开）》。此后，双方一直未办理房屋交接手续。王光强、王小红诉称多次到商品房所在地，没有龙湖公司工作人员在场办理交接手续。2015年9月25日，龙湖公司通过EMS向王光强、王小红发出了《房屋交付（零星）办理指引》和要求王光强、王小红办理房屋交付手续的催告函，办理指引中载明在2015年10月6日前到成都市金牛区五福桥东路229号龙湖北城天街22栋2楼“签约中心”办理产权登记手续及缴纳相关费用，在2015年10月10日之后在成都市××楠××街××商铺××楼“签约中心”办理。按照龙湖公司提供的其他客户的《收房流程表》，房屋交付流程为签到、销支手续、地产财务、物业财务（载明“预收物业服务费等”）、看房、领钥匙（点交）、交房流程结束共7个项目。2015年10月14日，王光强、王小红在龙湖公司处签署了《房屋所有权登记申请书》，向龙湖公司出具了办理房屋产权的《委托书》并向龙湖公司缴纳了办理产权证所需的转移登记费、契税、印花税等费用，龙湖公司向王光强、王小红出具了收据。房屋交付办理至“物业财务”一项时，王光强、王小红称龙湖公司要求其支付2015年4月至10月的物业管理费，王光强、王小红认为不应当承担收房前的物管费而拒绝；龙湖公司在庭审中陈述，由于王光强、王小红不缴纳物业费，故龙湖公司就没有向王光强、王小红交付钥匙。一审法院认为，王光强、王小红与龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。按照合同约定，龙湖公司应当在王光强、王小红付清房款后7日内交付房屋，但是龙湖公司没有举证证明其在商品房所在地有工作人员办理相关交房手续。在龙湖公司于2015年9月25日向王光强、王小红邮寄送达《房屋交付（零星）办理指引》才履行自己应当承担的向王光强、王小红交房的通知义务，该指引明确在2015年10月10日之后才能在成都市××楠××街××商铺××楼“签约中心”即案涉房屋所在楼盘办理关交房手续。王光强、王小红在接到通知后于2015年10月14日，向龙湖公司缴纳了办理产权证所需的税费等，并签署了《房屋所有权登记申请书》和《委托书》，但是双方因物管费的支付问题发生了争议，故双方在当天办理了部分房屋交接手续，但是没有完成交钥匙的环节。一审法院认为，案涉房屋应当在2015年4月8日前完成交付，但是双方直至2015年10月14日才办理部分房屋交房手续，虽然因物管费争议的原因，交房手续未办理完毕，但是根据补充协议中，王光强、王小红应当先缴纳物管费再办理交房的约定，因王光强、王小红对物管费有异议没有缴纳，故当日应当视为已经完成了房屋交付。王光强、王小红主张龙湖公司承担逾期交房的违约金，应当以已付购房款2772643元为本金，按照每日万分之二计算，从2015年4月8日起计算至2015年10月13日止，共计104805.9元，故对于王光强、王小红要求龙湖公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。关于龙湖公司依照补充协议案涉房屋于2015年4月8日已经交付的主张，一审法院认为，出卖人向买受人交付商品房是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，龙湖公司通过在其提供的格式补充协议中对房屋的交付约定为买受人在履行完支付购房款这一主要义务后需要“自行主动”寻找出卖人办理交接手续、“出卖人无需另行通知”，加重了买受人即王光强、王小红的义务，减轻了向王光强、王小红积极交付房屋的基本义务。买受人在房屋交付过程中处于弱势地位，在已经付清购房款后约定买受人主动寻求龙湖公司配合交接房屋，亦于交易安全无益。关于龙湖公司主张调低违约金的主张，一审法院认为，合同内容为龙湖公司提供，龙湖公司应当严格遵守；关于违约金每日按照已付房款的万分之二计算，合年利率7%左右，考虑到案涉房屋商铺的性质、所处地理位置和所在楼盘的商业人流量及购买力，该违约金约定并不过高，故对于龙湖公司的以上主张，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、成都龙湖西晋置业有限公司于判决生效之日起十五日内，向王光强、王小红支付逾期交房违约金104805.9元；二、驳回王光强、王小红的其他诉讼请求。如果成都龙湖西晋置业有限公司未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2705元，减半收取1352.5元，由成都龙湖西晋置业有限公司负担1179元，王光强、王小红负担173.5元。二审中，双方当事人未提供新证据，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是龙湖公司是否存在逾期交房的行为。双方虽然在《商品房买卖合同的补充协议》第九条第三款约定“买受人在付清合同总款后七日内自行主动前往商品房所在地办理交接手续，如未按时办理交接的，则至第八日仍视为出卖人已交付，买受人开始承担物业服务费等相应义务及责任，出卖人无需另行书面通知”，但该约定与《商品房买卖合同》中第十四条第（一）项中“出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”的约定不一致，加重了王光强、王小红的义务，作为提供合同文本的龙湖公司应当履行告知的注意义务。在审理中，龙湖公司没有提供证据证明自已履行了提醒义务，也未在2015年4月8日前通知王光强、王小红履行交房手续，故龙湖公司认为自2015年3月31日王光强、王小红付清房款后第八日起视为房屋已交付的主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于逾期交房的时间认定问题。从查明的事实情况看，龙湖公司于2015年9月25日以EMS的方式催告王光强、王小红办理交房手续，王光强、王小红接通知后，于2015年10月14日前往龙湖公司通知的地点办理交房手续，双方在办理交房手续时，王光强、王小红对交纳的物业费有异议拒绝接房。本院认为，案涉房屋符合合同约定的交房条件，王光强、王小红虽对交纳的物业费提出异议，应按双方物业服务协议的约定进行处理，但不影响龙湖公司的交房行为，故王光强、王小红认为一审认定逾期交房时间有误的主张不成立，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元，上诉人王光强、王小红负担2705元，上诉人成都龙湖西晋置业有限公司负担2705元。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年五月二十五日书记员  谭小雨