福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0205民初281号 原告：江宇靖，男，1980年4月12日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：连蓁，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晨楠，福建联合信实律师事务所律师。 被告：郑海燕，女，1970年3月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：厦门市嘉尊房产营销有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林里**之一，统一社会信用代码91350205303034232C。 法定代表人：林合作，经理。 委托诉讼代理人：洪德强，男，该公司工作人员。 原告江宇靖与被告郑海燕、第三人厦门市嘉尊房产营销有限公司（以下简称嘉尊房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告江宇靖的委托诉讼代理人吴晨楠，被告郑海燕，第三人嘉尊房产公司的委托诉讼代理人洪德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江宇靖向本院提出诉讼请求：1、判令解除江宇靖与郑海燕、嘉尊房产公司于2016年3月16日签订的《房产买卖协议》（编号0002318）；2、判令郑海燕向江宇靖双倍返还定金20万元（人民币，下同）；3、判令郑海燕赔偿江宇靖购房差价损失1173280元（暂以2016年12月左右案涉房产相同地段价格约29000元/平方米标准计算，29000元×101.32-1765000元=1173280元）；4、判令郑海燕向江宇靖支付江宇靖已经向嘉尊房产公司支付的中介费20000元及利息（利息以已付款项为本金，按中国银行同类贷款利率从2016年3月16日起计至实际清偿之日止）；5、判令郑海燕承担因其违约所产生的诉讼费10521.5元，律师费17000元；6、判令本案的诉讼费用由郑海燕承担。江宇靖于2017年3月9日庭审时增加一项诉讼请求：判令郑海燕向江宇靖支付违约金70907.5元【565000元×0.05%×251天（2016年6月7日至2017年3月9日）】。事实与理由：2016年3月16日，江宇靖与郑海燕、嘉尊房产公司签订了一份《房产买卖协议》（编号：0002318），协议就案涉房产的交易金额、交易方式及违约责任等明确约定。郑海燕在签订上述协议并收取江宇靖定金后，违背诚信、恶意违约，严重损害江宇靖合法权益。2016年7月26日，江宇靖将郑海燕及郑海燕之子刘成浩（房屋所有权人）诉至厦门市海沧区人民法院，要求继续履行合同。2016年11月14日，厦门市海沧区人民法院作出（2016）闽0205民初2425号民事判决书，该判决已生效，对江宇靖的部分损失及郑海燕的违约行为进行了认定。 郑海燕辩称，一、厦门市海沧区人民法院于2016年11月14日作出（2016）闽0205民初2425号生效民事判决，认定江宇靖与郑海燕签订的《房产买卖协议》无效，故违约条款在无效合同中自始无效。二、江宇靖因《房产买卖协议》（编号：0002318）无效而产生的损失不应由郑海燕承担。郑海燕信赖嘉尊房产公司，委托其出售房屋，并根据其要求提供《公证书》、《房产证》、《户口簿》等材料，嘉尊房产公司及江宇靖审核无异议后于2016年3月16日签订《房产买卖协议》，郑海燕在签订《房产买卖协议》过程中不存在过错。郑海燕善意售房，未违反诚实信用原则。郑海燕对无权出售案涉房产并不知情，直到去银行预约解押贷款手续时才被告知系无权代理人，遂请求房屋所有权人授权郑海燕代理出售房产，但房屋所有权人明确告知不出售房屋，且对郑海燕售房行为拒绝追认。郑海燕在知悉本人无权代理售房后，第一时间通知嘉尊房产公司，并让嘉尊房产公司将该情况告知江宇靖，尽快办理定金退还手续。但嘉尊房产公司一直未予以回复，经郑海燕多次催促无果。2016年5月31日，郑海燕才获悉嘉尊房产公司原经办业务员林合作已更换工作，嘉尊房产公司让郑海燕与洪德强联系，之后郑海燕与江宇靖两次在嘉尊房产公司处协商退还定金事宜，均因江宇靖不同意而协商不成。2016年6月12日，嘉尊房产公司收取江宇靖中介费1万元，2016年6月13日，江宇靖在嘉尊房产公司的怂恿下，突然将解押款465000元打到郑海燕建行账户，强迫郑海燕继续履行合同。嘉尊房产公司在《房产买卖协议》无法履行的情况下，为牟取私利，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，收取江宇靖中介费，违背诚实信用原则。江宇靖在郑海燕充分告知无法履行合同的情况下，仍执意要求履行合同，其自身也存在过错。江宇靖的损失，应由嘉尊房产公司及江宇靖本人承担，郑海燕不应对江宇靖的损失承担任何责任，请求驳回江宇靖的全部诉讼请求。 嘉尊房产公司述称，江宇靖与郑海燕之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的。如双方均同意解除买卖合同及补充协议，嘉尊房产公司不持异议。江宇靖的诉讼请求不针对嘉尊房产公司，嘉尊房产公司不发表意见。江宇靖与郑海燕签订的房屋买卖合同约定房产解押日期为2016年6月16日，郑海燕未提交申请，也未办理任何解押手续，后期嘉尊房产公司联系郑海燕，郑海燕则表示拒绝出售房产。后来得知，郑海燕将房屋通过其他中介公司挂牌销售，嘉尊房产公司及时将该情况告知了江宇靖。 本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，郑海燕以其及案外人刘成浩的名义与江宇靖在丙方嘉尊房产公司的居间下签订一份《房产买卖协议》（编号：0002318），协议载明：甲方为郑海燕、刘成浩，乙方为江宇靖。协议约定，第一条：甲方同意将坐落于厦门市海沧区兴港二里275号201室房屋出售给乙方，土地房屋权证号**××377，建筑面积101.32平方米。乙方对甲方所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条：甲乙双方同意，上述房产成交价为1765000元，本协议签订之日，乙方应支付购房定金10万元；第三条：经双方协商，甲乙双方交易税费由乙方全部承担。第四条：乙方应于2016年6月16日之前向甲方支付首期购房款565000元（含定金），用于解押。余款乙方向银行申请商业贷款，由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行通知七个工作日内将差额部分以现金方式支付给甲方。第十一条：甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费。第十三条：甲乙双方保证于解押注销完毕七个工作日之内前往厦门市国土资源与房产管理局（简称“土房局”）办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款0.05%作为违约金。第十八条：一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。协议还就房款支付方式、交房事项、税费及中介费的承担及违约责任等相关事项进行了约定。郑海燕代刘成浩于《房产买卖协议》尾部甲方处签字，并于代理人处签署“郑海燕代”。郑海燕与江宇靖签订《房产买卖协议》时，持有案涉房产的产权证复印件、刘成浩身份证复印件、公证的《委托书》。《委托书》显示公证日期为2013年1月9日，载明刘成浩委托郑海燕购买厦门市海沧区兴港二里275号201室房屋，并授权郑海燕代为签订买卖合同、领取产权证书及办理购房的相关手续。协议签订后，江宇靖依约向郑海燕支付了定金10万元，还于2016年6月12日向嘉尊房产公司支付了中介费1万元。2016年6月13日，江宇靖向郑海燕支付了首期购房款465000元。同日，郑海燕通过手机短信告知江宇靖“兴港二里275号201室的房产不卖了”。江宇靖回复“你现在才告诉我不卖，我不同意，我要继续履行合同”，并告知已将解押款465000元汇入郑海燕账户，要求郑海燕于2016年6月14日准备好相关材料去银行办理解押手续。2016年6月14日，郑海燕将465000元通过转账方式返还给江宇靖。同日，刘成浩分别向嘉尊房产公司和江宇靖发送短信息，表明其系案涉房产的所有权人，郑海燕无权出售其名下房屋。刘成浩并于2016年6月19日向嘉尊房产公司和江宇靖发出书面通知，表明其是案涉房产的合法所有权人，刘成浩从未授权给郑海燕来卖房子，若还继续向郑海燕汇款，由此所造成的一切后果由江宇靖自负。 2016年7月26日，江宇靖因主张刘成浩继续履行《房产买卖协议》（编号0002318）等，将刘成浩、郑海燕诉至本院。本院于2016年11月14日作出（2016）闽0205民初2425号民事判决，认为郑海燕未经授权与江宇靖签订《房产买卖协议》，刘成浩作为案涉房产的所有权人又不予追认，《房产买卖协议》对刘成浩不发生效力。但《房产买卖协议》不具有《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的情形，刘成浩、郑海燕主张无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。郑海燕无权代理签订《房产买卖协议》产生的责任承担，江宇靖可另行向郑海燕主张。本院因此判决驳回江宇靖在该案提出的诉讼请求。该判决已于2016年12月28日发生法律效力。江宇靖因该次诉讼支出受理费10521.5元、律师费17000元。 江宇靖庭审举证网站信息截屏（二页），拟证明截至2016年11月，厦门市海沧区房产均价为29000元/平方米。网站信息截屏显示2016年11月厦门市海沧区二手房房价为29052元/平方米，厦门市海沧区兴港一里兴港花园二手房评估价为33003元/平方米。郑海燕对于以上证据均无异议。 另查明，刘成浩系郑海燕儿子，在澳大利亚留学，案涉房产登记在刘成浩名下。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于《房产买卖协议》的效力。郑海燕未经授权与江宇靖签订《房产买卖协议》，案涉房产所有权人刘成浩又不予追认，郑海燕处分案涉房产的行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本院认为，案涉《房产买卖协议》是江宇靖与郑海燕双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。郑海燕与刘成浩在（2016）闽0205民初2425号案件中亦抗辩合同无效，已为本院所不采纳。郑海燕在本案亦主张《房产买卖协议》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。 关于《房产买卖协议》的解除。江宇靖在提起本案诉讼之前诉请继续履行案涉《房产买卖协议》，但相应诉请被生效判决所驳回，且案涉房产所有权人刘成浩对于郑海燕所签订的《房产买卖协议》不予追认，江宇靖已无法实现合同目的，其诉请解除案涉《房产买卖协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于双倍返还定金。郑海燕签订《房产买卖协议》，未经刘成浩的追认，合同所约定卖方的权利义务由郑海燕承担。根据法律规定，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。郑海燕收取了江宇靖支付的定金10万元，后于2016年6月13日告知江宇靖“房产不卖了”，郑海燕不履行合同约定的义务，应当向江宇靖双倍返还定金。江宇靖诉请郑海燕双倍返还定金20万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于购房差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，自江宇靖与郑海燕签订《房产买卖协议》以来，厦门市房屋交易价格处于上涨态势，郑海燕不履行合同义务，确实给江宇靖造成购房差价损失。郑海燕虽于2016年6月13日告知江宇靖“房产不卖了”，江宇靖并未同意解除合同，《房产买卖协议》未因郑海燕违约而解除。江宇靖于2016年7月26日起诉要求继续履行合同，虽然被本院判决驳回相应诉请，但是基于郑海燕与刘成浩的特殊关系，以及刘成浩在澳大利亚留学等因素，江宇靖提起该诉讼时存在着合理期待，希望合同能够继续履行，（2016）闽0205民初2425号民事判决于2016年11月14日作出，并于2016年12月28日发生法律效力，江宇靖即于2017年1月13日提起本案诉讼。在此情况下，本院认为江宇靖先后两次诉讼均属维护权益的合理方式，并不存在过分延迟主张权利致损失扩大的情形。江宇靖为证明其自购房之日至2016年11月的购房差价提供了二页网站信息截屏，郑海燕对于该份证据不持异议，本院予以采信。根据该网站信息截屏，2016年11月厦门市海沧区二手房价格为29052元/平方米，兴港一里兴港花园的二手房评估价为33003元/平方米，江宇靖以29000元/平方米的价格主张差价损失，在上述价格范围之内，本院予以支持。经计算，差价损失为1173280元（29000元/平方米×101.32平方米-1765000元），郑海燕双倍返还定金亦可以弥补其不履行合同义务给江宇靖所造成的部分损失，对于江宇靖所主张的购房差价损失，本院仅予以支持超出定金范围的部分损失即1073280元（1173280元-10万元）。 关于中介费。《房产买卖协议》第十一条约定“若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费”，江宇靖向嘉尊房产公司支付了中介费1万元，可以按约定要求郑海燕支付中介费。同时，郑海燕未及时向江宇靖偿付中介费，给江宇靖造成资金利用上的损失，江宇靖按银行同期贷款利率主张利息，本院予以支持，但利息应以中介费1万元为基数，自2016年6月13日起开始计算。故本院对江宇靖要求郑海燕支付中介费2万元及利息予以部分支持。 关于诉讼费、律师费。江宇靖因（2016）闽0205民初2425号案件支出诉讼费10521.5元、律师费17000元。如上所述，江宇靖提起该诉讼属维护权益的合理方式，虽未为本院所支持，但诉讼系因郑海燕违约所致，且《房产买卖协议》第十八条亦约定“一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用”，故江宇靖要求郑海燕支付诉讼费10521.5元、律师费17000元，具有事实和合同依据，本院予以支持。 关于违约金。江宇靖还以565000元为基数，按日万分之五的标准主张自2016年6月27日至2017年3月9日的违约金，本院认为，《房产买卖协议》第十三条所约定的违约金，属于合同继续履行情况下逾期办理交易登记手续的一方应当支付的迟延履行违约金。案涉《房产买卖协议》已无法继续履行，而且根据法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，江宇靖已选择适用定金罚则，对于其要求郑海燕支付违约金70907.5元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、解除原告江宇靖与被告郑海燕、第三人厦门市嘉尊房产营销有限公司于2016年3月16日签订的《房产买卖协议》（编号：0002318）； 二、被告郑海燕于本判决生效之日起十日内双倍返还原告江宇靖定金20万元； 三、被告郑海燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告江宇靖超出定金范围的购房差价损失1073280元； 四、被告郑海燕于本判决生效之日起十日内支付原告江宇靖中介费1万元及利息（利息以1万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年6月13日起计算至本判决确定的还款之日止）； 五、被告郑海燕于本判决生效之日起十日内偿付原告江宇靖诉讼费10521.5元、律师费17000元； 六、驳回原告江宇靖的其余诉讼请求。 如被告郑海燕未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18225元，减半收取9112.5元，由原告江宇靖负担1105.5元，被告郑海燕负担8007元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  谭婉群 二〇一七年五月十一日 代书 记员  吴 凡 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。