广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初2779号原告何德生，男，汉族，1952年6月7日出生，住所地为江西省吉安市万安县，委托代理人陈国兵，广东元牌律师事务所律师。被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇环城路雍雅山庄乙区7号。法定代表人蒋菊蓉，财务。委托代理人周玉梅，女，汉族，1984年6月5日出生，住所地为湖南省宁远县，系被告公司市场部营运经理。原告何德生诉被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司（以下简称志诚公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告何德生的委托代理人陈国兵及被告志诚公司的委托代理人周玉梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何德生诉称，2016年10月16日，何德生与志诚公司签订《认购意向书》，何德生有意向购买位于东莞市黄江镇中惠金士柏山花园38栋1303单位的房产，并向志诚公司支付了诚意金1万元。事后，何德生多次催促志诚公司约房产业主洽谈房屋买卖事宜，但志诚公司一直置之不理，且未退还诚意金。何德生为维护自身权益，依法诉至法院，请求判令：一、解除何德生与志诚公司于2016年10月16日签订的《认购意向书》；二、志诚公司立即向何德生返还购房诚意金1万元及利息（按照银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至款项实际返还之日止）；三、志诚公司承担本案诉讼费用。被告志诚公司辩称，一、何德生主张我方没有约业主签订合同与事实不符，我方有发短信通知何德生签订合同。我方在2016年10月31日约双方签订合同，但是何德生说钱不够，所以没有签订合同。二、在《认购意向书》约定的20天内签订合同的时间过后，何德生在2016年12月29日要求再约业主面谈，但是业主不愿意。三、何德生缴纳的诚意金已经支付给业主了，业主不同意退还。我方不同意何德生的诉讼请求。经审理查明，2016年10月16日，何德生与志诚公司签订了一份《认购意向书》，约定何德生委托志诚公司为房地产中介代理，为何德生介绍合适的物业；现志诚公司为何德生介绍的物业的交易条件如下：1、物业位置：东莞市黄江镇中惠金士柏山花园38栋1303单位；2、建筑面积：94.21平方米；3、出售价格：120万元；4、税费：由买家支付；5、交房状态：现状（以家私电器清单为准）；6、付款方式：首期款支付36万元，余款84万元由买方向银行申请贷款按揭，再由银行支付给卖方，如买方贷款金额不足，须以现金方式补齐给卖方；7、是否为家庭全国首套住房贷款：是；8、是否为家庭广东省首套住房：是；9、其他：无；10、佣金：19000元。何德生已实地考察该物业，同意上述1-10项条件购买该物业，并向该物业的业主支付1万元作为认购该物业的诚意金。志诚公司按照上述1-10项的条件在20天内与业主协商，若业主不同意上述条件使买卖不成功，则志诚公司无息退还诚意金给何德生；若业主同意上述1-9项的条件出售该物业，该诚意金自动转为定金由志诚公司转交给业主，何德生应在签署本《认购意向书》之日起20日内与业主签署《商品房居间合同》，并办理过户手续，否则何德生所交定金不予退还，何德生还应赔偿志诚公司的佣金损失。2016年10月16日，何德生向志诚公司银行账户刷卡支付了1万元诚意金。2016年12月28日，广东元牌律师事务所接受何德生的委托，向志诚公司发出律师函，志诚公司于次日收到律师函。律师函的内容为：2016年10月16日，何德生与志诚公司签订的《认购意向书》是双方的真实意思表示，但志诚公司至今未将业主是否同意出售东莞市黄江镇中惠金士柏山花园38栋1303单位房产告知何德生，何德生多次与志诚公司进行沟通，但志诚公司均置之不理。因此，本所代表何德生催促你方在收到本律师函之日起二个工作日内履行《认购意向书》的义务，组织何德生与房产业主签订买卖合同，否则将追究志诚公司的法律责任。庭审中，双方确认签订《认购意向书》后，志诚公司有约何德生及房产业主进行协商，但何德生及业主最终未签订房屋买卖合同。志诚公司对于业主是否同意按照《认购意向书》第1-9项条件出售物业没有提交证据予以证明，何德生也主张当时业主要加价，故双方没有签订房屋买卖合同。志诚公司还主张诚意金已经支付给业主了，现业主不同意退还。以上事实，有何德生提交的《认购意向书》、转账回单、律师函、快递单及查询单，志诚公司提交的短信记录等证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。何德生与志诚公司签订《认购意向书》，双方形成的是居间合同关系。何德生以房屋买卖合同纠纷为由起诉不当，本院予以纠正。志诚公司作为居间人，在居间合同关系中提供的是订立合同的居间服务。在何德生未与他人订立合同时，志诚公司无权擅自以代理人或者自己的名义从事民事法律行为，即无权擅自将诚意金作为定金交给卖方。所以志诚公司在未促成合同成立所收取的1万元诚意金，应予以退还何德生。即便按照《认购意向书》的约定，但因为志诚公司未提交证据证明业主愿意按照意向书1-9项的条件出售该物业给何德生，因此也不能视为何德生构成违约。何德生委托律师出具《律师函》后，志诚公司即未促成何德生与业主签订房屋买卖合同，又未向何德生退还购房诚意金，故应承担逾期退还诚意金的违约责任。综上，何德生要求解除与志诚公司签订《认购意向书》及志诚公司退还购房诚意金并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第四百二十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告何德生与被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司于2016年10月16日签订的《认购意向书》；二、被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告何德生返还购房诚意金10000元及利息（按照银行同期同类贷款利率，从2017年2月9日起计算至款项实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告东莞市志诚万家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  钱开群二〇一七年五月三日书记员  赵 萌钟冬妮附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。