湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初2211号原告：郴州市金管家物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区建设里120号二楼101室。法定代表人：何军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李柏成，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳本和，湖南福城律师事务所律师。被告：曹华，男，1964年2月11日出生，汉族，住湖南省临武县。被告：曹莉，女，1970年10月16日出生，汉族，住湖南省郴州市。被告：陈平衡，男，1965年4月25日出生，汉族，住湖南省郴州市。以上三被告共同委托诉讼代理人：谷志强，湖南五岭律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：宋美连，湖南五岭律师事务所律师。原告郴州市金管家物业服务有限责任公司诉被告曹华、曹莉、陈平衡物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郴州市金管家物业服务有限责任公司委托诉讼代理人李柏成、欧阳本和，被告陈平衡及三被告共同委托诉讼代理人谷志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郴州市金管家物业服务有限责任公司请求本院判令：1、依法判令三被告支付拖欠的物业服务费112905元；2、依法判令三被告承担所有诉讼费用。被告曹华、曹莉、陈平衡答辩要点：1、原告诉请的物业费用应当由郴州宜华家居有限责任公司承担，应当将其追加本案的被告参加诉讼。2、从诉讼时效看，2014年8月5日前的都已经过了诉讼时效。3、原告诉请的物业服务费用不明确，被告不知道原告如何计算出来的，所以被告方不认可。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2010年7月至2015年11月，原告郴州市金管家物业服务有限责任公司对“党派商会大楼”小区进行前期物业管理。2015年11月15日，原告停止了在该小区的物业管理工作。3、被告曹华、曹莉、陈平衡系“党派商会大楼”小区1016、201、202号房商铺业主，房屋建筑面积1889.1平方米。郴州宜华家具有限责任公司在该商铺内经营。2011年8月8日，被告陈平衡将郴州宜华家具有限责任公司转让给案外人廖泽顺，2012年12月5日，郴州宜华家具有限责任公司的法定代表人也由被告陈平衡变更为案外人廖泽顺，股东登记为廖泽顺、ＸＸ、廖柏军。原告进驻小区后，一直是向郴州宜华家具有限责任公司收取物业服务费。根据原告提交的证据，原告于2013年11月21日收取了郴州宜华家具有限责任公司物业费5000元，2013年12月10日收取了郴州宜华家具有限责任公司水费2486元；2014年6月12日收取了郴州宜华家具有限责任公司物业费2000元，2014年9月22日收取了郴州宜华家具有限责任公司物业费3000元。二、双方当事人有争议的事实1、2010年7月13日，原告郴州市金管家物业服务有限责任公司（乙方）与郴州白鹿房地产开发有限公司（甲方）签订《华森景程大厦前期物业服务合同》，约定由原告对华森景程大厦（即党派商会大楼）进行前期物业管理，至该小区业主委员会成立后选聘新的物业管理公司为止。服务范围是小区房屋建筑的共用部位、共用设施、公共区域等。合同约定，门面按建筑面积每月1.5元/平方米收取物业服务费，但未明确收取物业服务费的起止时间。被告表示并不清楚原告是否与开发商签订过该合同，原告认可未与被告签订过物业服务合同。2、原告称在被告欠费后曾向原告催收过，但未能提交催收的相应证据。被告对此否认，认为在本案诉讼之前，原告从未口头或书面向其催收。根据庭审查明的情况，本院确认《华森景程大厦前期物业服务合同》的真实性，认定原告在被告欠费后未向被告书面催收。判决的理由与结果我国《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案庭审中，被告辩称并不清楚原告是否与开发商签订过《华森景程大厦前期物业服务合同》，原告没有与被告签订过物业服务合同，且未能提交建设单位制定的业主临时公约及与物业买受人（即被告）签订的房屋买卖合同包含前期物业服务合同约定内容，被告不认可曾向原告缴纳过部分物业服务费，原告提交向原告缴纳物业服务费的收据，缴纳人均为郴州宜华家具有限责任公司，且缴费金额为每年5000元物业费。原告一直是向郴州宜华家具有限责任公司收取物业费，且郴州宜华家具有限责任公司现已被吊销，该公司的法人代表及股东廖泽顺、ＸＸ、廖柏军已不知所踪，原告已放弃追加廖泽顺、ＸＸ、廖柏军、郴州宜华家具有限责任公司为本案被告，系原告自主处分诉讼权利，本院予以准许。现原告所提交的证据是证明2010年至2015年，对党派商会大楼进行前期物业管理，却无法确定被告应向原告缴纳物业服务费的起止时间和实际缴费标准。因党派商会大楼的用电是二级用电，业主用电需向原告购买，故从生活常识判断，若被告从2010年起就拖欠物业费，则商铺应无法正常用电，也不会有2013年、2014年郴州宜华家具有限责任公司每年交物业费5000元后即可与原告相安无事。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。而原告未能提交向被告书面催交实际欠缴物业服务费的有关证据。据此，本院认为，原告郴州市金管家物业服务有限责任公司要求被告曹华、曹莉、陈平衡支付拖欠物业服务费112905元的诉讼请求不符合法律的有关规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条第一款、第二十三条第一款、第二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告郴州市金管家物业服务有限责任公司的诉讼请求。本案受理费2558元，由原告郴州市金管家物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  郭 蓉人民陪审员  曾庆懂人民陪审员  赵会敏二〇一七年五月二十六日书 记 员  李 悠附本民事判决书所适用的法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。