安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初2550号原告：何庆华，女，1970年10月15日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪张琴，安徽朱友生律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：张惠，该公司董事长。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：武家传，该公司董事长。原告何庆华与被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何庆华委托诉讼代理人朱友生、洪张琴到庭参加诉讼，被告金正公司、金光公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何庆华向本院提出诉讼请求：1.金正公司立即将位于合肥市××站前路金兴苑小区商铺（房地权合产字第307610号）及附属设施设备恢复原状返还给何庆华；2.金正公司向何庆华支付2014年5月1日至2016年12月31日期间房屋租金21376元，此后房屋租金按每年8012元支付至租赁房屋返还之日止；3.金正公司向何庆华支付逾期支付租金违约金8027元（违约金暂计算至2016年12月31日，此后违约金以金正公司应付房屋租金总额为基数，按照日万分之三的标准计算至房屋租金总额实际付清之日止）；4.金正公司将租赁房屋配套的公共设施（包括电梯、空调、水电、消防等）经主管部门验收合格后交付给何庆华；5.金正公司收取现有租赁户的租金优先抵付欠何庆华的租金；6.确认金正公司和金光公司为案涉合同责任的同一主体；7.拍卖金光公司27间商铺的拍卖款或租赁款支付给何庆华；8.金光公司对金正公司的上述义务承担连带保证责任；9.金正公司、金光公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：何庆华购买金光公司开发的位于合肥市××站前路金兴苑小区商铺，后与金正公司、金光公司签订了《包租协议书》，约定将商铺出租给金正公司，租赁期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止，年租金为购买商铺总价款的10%；第一年租金在签订本协议时支付，以后各年租金于当年4月30日前支付完毕；迟延支付租金的，每日按应付租金万分之三的标准支付违约金；金光公司为金正公司履行协议提供担保。协议签订后，因实际面积比约定面积大，租金相应增加。何庆华按约定交付了商铺，但金正公司每期租金均未按时支付，且现已欠付租金。为此，何庆华向金正公司、金光公司催讨未果，故提起诉讼。被告金正公司、金光公司未作答辩，亦未提交证据。本院经审查认定事实如下：200年月日，何庆华购买了位于合肥市××站区××号房屋（约定面积11.85平方米）。2005年4月26日，何庆华与金正公司、金光公司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市新站区站前路金兴苑七号楼B-103号商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为购买该商铺总价款10%（7821元），第一年租金在签订协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月何庆华有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按协议履行对何庆华的责任，则由金光公司承担金正公司的责任。另查明，何庆华名下的房屋位于合肥市××站区××前路××小区××号（房地权合产字第307610号、实际面积为12.14平方米），因房屋面积变化，金正公司实际按每年8012元支付房屋租金。何庆华已收取前九年租金，自2014年5月1日起第十期的租金，金正公司未再支付。2015年4月30日合同到期后，金正公司未将承租房屋返还何庆华。以上事实，有何庆华提交的《商品房买卖合同》、《包租协议书》、房地产权证、购房发票、银行交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告何庆华与被告金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。金正公司在租赁合同生效后，未按约履行足额支付租金义务，现何庆华请求金正公司支付租金于法有据，本院依法予以支持。金正公司应以实际年租金8012元的标准支付何庆华自2014年5月1日至2015年4月30日的租金。租赁期满后，金正公司未将租赁房屋实际返还何庆华，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照每年8012元的标准支付租金至租赁房屋返还之日止。截至2016年12月31日，应付租金为21376元（8012元÷12个月×32个月），对何庆华的此项诉讼请求，本院予以支持。金正公司未履行支付租金的义务，已构成违约，何庆华主张金正公司按日万分之三的标准支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。鉴于前九期的租金已实际支付，未给何庆华造成较大损失，故对2014年4月30日前的逾期违约金不予支持。对2014年5月1日至2015年4月30日期间未支付的租金的违约金予以支持，并应顺延计算至该笔租金实际支付之日止。2015年4月30日之后双方形成不定期租赁，未明确此后租金的给付期限，对何庆华主张的该部分租金的违约金，本院不予支持。双方签订的《包租协议书》约定的租赁期限现已届满，何庆华要求金正公司返还房屋的请求合理，本院予以支持。因《包租协议书》约定，金正公司可在不改变房屋结构的情况下对房屋进行装修分割，何庆华未能举证证明房屋交付之前附属设备及原样标准，故其请求恢复房屋原状，本院不予支持。何庆华主张公共配套设施、租金抵付、确认金正公司与金光公司为同一责任主体及取得被告金光公司27间商铺拍卖款或租赁款等其他诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。关于金光公司的责任问题，因约定金光公司在金正公司不能履行义务的情况下承担责任，属一般保证，非连带责任保证。合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金光公司依约应承担一般保证责任。如在对金正公司依法强制执行租金、违约金及返还房屋不能履行时，则应由金光公司承担保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何庆华2014年5月1日至2016年12月31日的租金21376元，此后房屋租金按每年8012元的标准支付至房屋返还何庆华之日止；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何庆华逾期付款违约金（违约金自2014年5月1日起，以应付年租金8012元为基数，按照日万分之三的标准计算至该笔租金实际付清时止）；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何庆华返还位于合肥市新站区站XXXXX号房屋；如在对被告安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由被告安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；五、驳回原告何庆华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取270元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  翟安宁二〇一七年五月八日书记员  王 丽附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。