广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初1575号原告：李福欣，男，1980年6月12日出生，汉族，住佛山市高明区，委托诉讼代理人：霍锐景，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。被告：董基亮，男，1977年9月28日出生，汉族，住广东省饶平县，被告：郑静君，女，1980年9月7日出生，汉族，住广东省饶平县，委托诉讼代理人：蒋晓芳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀玉，广东正平天成律师事务所律师。第三人：佛山市三水区西南街道帮你手房地产中介服务部，住所地佛山市三水区西南街道张边路**恒达花园南1001。经营者：罗喆。原告李福欣与被告董基亮、郑静君、第三人佛山市三水区西南街道帮你手房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人霍锐景、吴富朝，被告郑静君的委托诉讼代理人蒋晓芳，第三人经营者罗喆到庭参加了诉讼。被告董基亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李福欣向本院提出诉讼请求:1、依法解除原告、被告一与第三人于2017年3月17日签订的《购房协议书》；2、两被告共同向原告返还购房定金人民币10000元，并赔偿567600元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告属夫妻关系。2017年3月17日，原告（乙方、买受人）、被告二（甲方代理）与第三人（丙方、经纪方）三方签订《购房协议书》，约定被告一（甲方、出卖人）将位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园287号的房屋【土地证号：佛三国用（2014）第0414**】出卖予原告，成交价为人民币2838000元。合同还约定，签此购房协议7个工作日内甲、乙双方及其配偶一起到银行办理乙方的银行放贷按揭手续；甲方因资金周转不足不能偿还银行贷款，则乙方支付人民币88000元给甲方还贷，还贷的人民币88000元整作为乙方购买该房屋的首期房款，甲方应在签此购房协议之日起计10个工作日内到银行申请提前还贷；如甲方违约不卖或甲方原因不能如期办理该物业的不动产登记过户手续，则甲方要赔偿乙方总房价的20%及退回全部乙方已交的房款。合同签订同时，原告依约支付了购房定金10000元，被告二作为被告一的代理人向原告出具了收据。期间，第三人亦与两被告相约于2017年3月23日共同前往贷款银行办理提前还贷手续，但数日后来又致电第三人表示不再进行交易，取消到银行申请还贷事宜。对此，原告前期沟通已明确要求两被告信守承诺、继续交易，然而于2017年3月28日，原告、第三人分别收到被告二签发的《解除通知》，以未得到被告一授权或补签名确认为由主张解除合同。原告则认为这只是两被告因房屋涨价而单方毁约的借口。2017年4月2日、3日，原告向两被告两度发出《关于继续履行的催告函》，要求不同意两被告单方解除合同的行为，要求其及时纠正违约行为，尽快办理提前还贷等手续，但两被告拒绝原告认为，涉案的《购房协议书》合法有效，两被告依法应全面履行合同义务。但两被告因房价上涨，恶意以不作为的方式阻碍交易的完成，并单方声明解除合同，构成根本违约，情理上亦属严重践踏诚实信用原则的行为。鉴于两被告单方解除合同且两度拒收原告的函件，毁约态度十分坚决，原告在协商无效的情况下唯有向人民法院提起本案诉讼，请人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。董基亮未做答辩。郑静君辩称：一、《购房协议书》已经解除，被答辩人所支付的定金1万元由第三人收取，应由第三人退回给被答辩人。二、《购房协议书》未经房屋产权人签署，郑静君的签署没有董基亮的合法授权，该协议书不成立，更未生效。郑静君与被答辩人、第三人在签署《购房协议书》时均明白郑静君的代理行为需获得董基亮本人亲自补签名后才生效。但董基亮拒绝追认郑静君的代理行为导致《购房协议书》不发生法律效力，该后果属于协议书签署各方都能预见的交易风险，签署各方均应承担该风险，答辩人不应对此承担任何赔偿责任。三、假如该《购房协议书》经董基亮签署后生效，依据《购房协议书》约定的阶段性违约的处罚原则，被答辩人主张董基亮和答辩人向其赔偿567600元，也是没有任何事实基础和法律依据的。更何况，《购房协议书》都没有成立没有生效，何来赔偿。即便协议书经董基亮签署后生效了，卖方赔偿总房价20%的阶段性违约条性也没有成就，被答辩人主张567600元的赔偿缺乏事实基础和法律依据。四、董基亮本人不确认出售此房，更不会以这样的价格和方式出售。无论是董基亮还是答辩人都不应对《购房协议书》向被答辩人或第三人承担任何法律责任。综上所述，答辩人认为《购房协议书》不成立未生效，对各方均不具备法律约束力，并同意被答辩人解除《购房协议书》的诉讼请求，但被答辩人请求卖方和答辩人返还定金1万元和567600元的赔偿无任何事实和法律依据，应依驳回。本案诉讼费依法应由被答辩人承担。第三人佛山市三水区西南街道帮你手房地产中介服务部述称：一、原告李福欣与被告郑静君于2017年3月17日签订的《购房协议书》合法有效，依法应受法律保护。被告董基亮将位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园287号房屋放盘委托答辩人销售，2017年3月17日，原告李福欣与被告郑静君在答辩人处签订了《购房协议书》，签订《购房协议书》时，答辩人已电话通知被告董基亮前来签字，被告董基亮说自己出差在外，其爱人郑静君可以代表签订《购房协议书》（有电话录音为证）。所以，答辩人认为原、被告双方签订的《购房协议书》是双方真实意思的表示，原、被告双方均应遵守履行《购房协议书》。二、被告董基亮、郑静君单方反悔解除《购房协议书》构成违约，依照法律规定应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院主持当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。经庭审调查，本院确认以下事实：2017年3月17日，原告李福欣（乙方）与被告郑静君（以被告董基亮代理人名义，合同甲方），第三人佛山市三水区西南街道帮你手房地产中介服务部（丙方）签订《购房协议书》，三方约定：原告李福欣购买被告董基亮所有的位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园287号房屋，房屋建筑面积为337.05平方米，价款为2838000元，违约责任为：现乙方支付1万元作为购房定金，如甲方违约，如数退还定金，另再赔偿1万元给乙方，如乙方违约，则定金不退。在甲乙双方及其配偶到银行申请乙方银行贷款手续当天支付定金9万元整。在甲方收齐所有定金10万元后，如甲方违约，如数退还定金，另再赔偿10万元给乙方。如乙方违约，则定金不退。违约方仍需支付中介费85140元给丙方。付款方式为：按揭付款方式，乙方需办理银行按揭，签订购房协议书七个工作日内，甲乙双方及其配偶一起到银行办理乙方的银行房贷按揭手续签名，则甲方的房款265万元整在所有过户按揭手续完成后由银行直接转入甲方账户。合同签订当天，原告支付给被告郑静君定金1万元。郑静君于签约当日向原告出具《代理人承诺书》一份，承诺该购房协议真实有效，并会承担相应的义务及法律责任。同日，被告郑静君向第三人交付押金1万元，第三人向被告郑静君出具收据一份，载明：“今天收到董基亮出售位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园287号房屋押金1万元整。在董基亮本人亲自在该购房协议书上补签名后原款无利息退还给董基亮。”2017年3月28日，被告郑静君向原告李福欣及第三人发出《解除购房协议书的通知》，提出由于其本人签署该协议时没有取得房屋产权人董基亮的书面授权，事后也不能得董基亮的授权确认或补签名确认。该房屋买卖协议依法没有成立。2017年4月1日，原告向二被告发出《关于继续履行的催告函》，要求按照原合同继续履行。另查明，位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园**房屋登记的所有权人为董基亮，被告董基亮与郑静君为夫妻关系。本院认为，原告李福欣与被告郑静君以及第三人在签订购房协议书时均明知涉案房屋的所有权人为被告董基亮，均明知该房屋买卖协议的签订，应当得到被告董基亮的明确授权或补签。从现有证据看，被告董基亮并未向被告郑静君出具签订购房协议书的书面授权，第三人在介绍原告李福欣与郑静君签订购房协议书前，亦未见到被告董基亮本人，原告提供的通话录音资料不能证明被告董基亮授权郑静君签订本购房协议书，因此，郑静君的签约行为属于无权代理，在被告董基亮明确反对的情况下，本案的购房协议书未生效，对三方当事人不具有约束力，原告诉请解除该购房协议书的请求，因合同本身未生效，无须解除，因此，对该项诉请，本院不予支持。由于本案合同未生效，被告郑静君收取原告定金1万元，缺乏合同依据，应予以返还，原告诉请被告郑静君退还购房定金1万元的请求，本院予以支持。原告诉请被告赔偿合同不能履行的房屋差价损失567600元的请求，缺乏履行依据，本院不予支持。由于被告董基亮与郑静君为夫妻关系，被告董基亮应对被告郑静君的上述还款义务承担连带责任。依照中华人民共和国合同法第五十一条之规定，判决如下：一、被告董基亮、郑静君在本判决生效之日起10日内退还原告定金1万元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即4788元，原告负担4763元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄凤腾二〇一七年五月二十七日书记员  蔡斯恩