山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0203民初2093号原告：张清泉，男，1957年3月1日出生，汉族，住青岛市市北区。原告：张清海，男，1959年12月27日出生，汉族，住青岛市李沧区。二原告共同委托诉讼代理人：何东风，青岛市北华凯法律服务所法律工作者。原告：杨秀兰，女，1923年8月14日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：苏杭，青岛市北海润德法律服务所法律工作者。被告：青岛海丰源置业有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路266号。法定代表人：马旭亮，职务：董事长。委托诉讼代理人：孟尽美，山东亚和太律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋立华，山东亚和太律师事务所实习律师。被告：周滨，男，1981年1月29日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：郭铁钧、陈书山，山东中青律师事务所律师。第三人：张清艳，女，1954年1月24日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：郭铁钧、陈书山，山东中青律师事务所律师。原告张清泉、张清海、杨秀兰与被告青岛海丰源置业有限公司、周滨，第三人张清艳确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张清泉、张清海及其委托诉讼代理人何东风，原告杨秀兰的委托诉讼代理人苏杭，被告青岛海丰源置业有限公司（以下简称被告海丰源公司）的委托诉讼代理人孟尽美、宋立华，被告周滨、第三人张清艳及其委托诉讼代理人郭铁钧、陈书山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告2012年2月24日签订的青岛市市北区兴隆一路*号*号楼*单元*户房屋的《青岛市商品房出售合同》无效；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：两被告于2012年2月24日签订的《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》所涉的青岛市人民路*号*户房屋原系原告杨秀兰名下房屋，该房屋在2005年8月22日以买卖形式过户给被告周滨，后经被告海丰源公司拆迁，被告周滨作为被拆迁人，拆迁安置青岛市市北区兴隆一路*号*号楼*单元*户房屋。原告杨秀兰与被告周滨的房屋买卖行为涉及遗产继承事宜，侵害了继承人张清泉、张清海、张清艳的合法权益，经法院判决认定杨秀兰与周滨的房屋买卖合同无效。在买卖无效的情况下，被告周滨不应当作为原房屋的被拆迁人，两被告签订的《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》应属无效。两被告签订的《青岛市商品房出售合同》是在对原人民路*号*户房屋拆迁补偿的基础上签订的，由于原房屋买卖合同无效，该房屋尚未进行遗产继承分割，房屋产权人和应安置的被拆迁人尚未确定，因此被告周滨不享有拆迁房屋的安置补偿资格，两被告签订的《青岛市商品房出售合同》应自始无效。被告海丰源公司辩称，我方系根据合法的拆迁手续取得拆迁人资格，依法进行涉案房屋的拆迁，拆迁时涉案房屋记载的权利人为被告周滨，我方与被告周滨签订涉案房屋的拆迁协议和安置房屋的出售合同，符合拆迁政策，并无任何不当。被告周滨辩称，1.如果认定补偿协议无效，必须符合合同法第52条，本案的主张不符合法律规定，合同法52条是穷尽式列举，没有其他情况，故本案不合法，根据事实理由的列举，原告也没有列举理由，没有列举法律规定，应驳回原告的诉讼请求。2.被告海丰源公司已陈述签订合同资格有效、程序合法、内容合法。两被告有资格签订商品房出售合同。3.拆迁是一个公示行为，是众所周知的，各原告都应当知晓，这说明本案已超过诉讼时效。应从两被告签订合同时起计算诉讼时效。第三人张清艳述称，当初我母亲杨秀兰体弱多病、一无所有，我弟弟张清泉、张清海就把母亲交给我照顾。老母亲在我家里一住十二年多，我们将家中最好的房间留给老人住，××我们出钱、××。我儿子周滨也非常孝顺，经常带着姥姥出去玩、给姥姥买吃的、买穿的。老人逢人就夸周滨孝顺，把房子给周滨是老人经常说的一句话。后来老母亲工资高了，房价涨了，张清泉后悔给了我们12个平方的房子，还把老人接走了。多年以来，我不但照顾老母亲，还帮了我两个弟弟非常多的忙，想不到他们不感恩，还这样来伤害我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交调取自青岛市国土资源和房屋档案馆的两被告所签订的《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，被告周滨对该证据真实性无异议，被告海丰源公司对该证据真实性有异议，称该证据与其留存的拆迁补偿协议内容及格式均不相同，经本院要求被告海丰源公司提交其所持有的两被告签订的拆迁补偿协议，该被告未向本院提交。鉴于原告提交的该证据系调取自青岛市国土资源和房屋档案馆，证据来源合法，被告周滨亦对该证据予以认可，被告海丰源公司虽不认可该证据但未提交其他证据推翻该证据，故本院对该证据予以采信。2.被告周滨提交视听资料光盘一张，称该视频中的受访人张翠芳系原告杨秀兰的老同事，视频拍摄者系案外人马晓临，用以证明遗赠抚养协议系杨秀兰的真实意思表示，原告张清泉、张清海均是知情的。原告杨秀兰对该证据不予认可，认为证人应当出庭作证，且该视频中显示拍摄者系本案第三人张清艳，其与本案有直接利害关系，导致证人不能如实发表真实意见，在上一个案件审理中，杨秀兰本人已经出庭对遗赠抚养协议进行否认，且遗赠抚养协议也未实际履行，与本案无关。原告张清海、张清泉认为该证据与本案无关，本案系买卖合同纠纷，并非继承纠纷，且该证据是在事后根据诉讼需要重新录制的。本院认为，根据法律规定，证人应当出庭作证，以录制视频资料进行作证不符合法律规定的证据形式，对该证据本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨秀兰与张清泉、张清海、张清艳系母子（女）关系，周滨系张清艳之子。原位于青岛市四方区人民路*号*户建筑面积29.02平方米的房屋系由杨秀兰与丈夫张兆华于1990年通过公房购买的方式取得的夫妻共同财产。2002年2月1日，张兆华去世。2003年8月7日，张清泉诉至法院，要求杨秀兰偿还于1998年9月向其借款1万元，后经法院主持调解，张清泉与杨秀兰达成调解协议即（2003）北民一初字第1815号民事调解书，杨秀兰以青岛市四方区人民路*号*户一间16.56平方米抵顶所欠张清泉的借款1万元，后张清泉取得了该16.56平方米房屋的房地产权证，另外12.46平方米房屋的产权登记在杨秀兰名下。2005年8月22日，杨秀兰与周滨签订房地产买卖契约，约定由周滨以2.3万元人民币的价格购买杨秀兰位于青岛市四方区人民路*号*户12.46平方米的房屋（以下简称人民路房屋）。同日，周滨取得了该房屋的房地产权证（青房地权市字第246415号）。2007年，人民路*号*户房屋拆迁。两被告签订《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，约定被告海丰源公司按房屋补偿方式对被告周滨进行补偿，拆迁补偿的房屋位于青岛市兴隆一路*号*号楼*单元*户，房款444792.9元，与货币补偿款折抵后差额为221292.9元，被告周滨将该部分款项支付被告海丰源公司后，对补偿的房屋享有完全产权等。2012年2月24日两被告签订《青岛市商品房出售合同》，约定被告海丰源公司向被告周滨出售青岛市兴隆一路*号*号楼*单元*户房屋，建筑面积54.67平方米，单价每平方米3445.32元，总价221292.9元等。2015年1月，张清泉、张清海以杨秀兰、张清艳、周滨为被告诉至本院，要求确认杨秀兰与被告周滨于2005年8月22日就位于青岛市四方区人民路*号*户房屋签订的房地产买卖契约无效。本院审理后认为，张清泉、张清海于2013年9月才知道相关房屋买卖的事实，其二人的诉讼请求未超过诉讼时效，遂作出（2015）北民初字第943号民事判决，判决杨秀兰与周滨就青岛市四方区人民路*号*户房屋签订的房地产买卖契约无效。周滨不服该判决，提出上诉。青岛市中级人民法院审理后作出（2015）青民一终字第2182号民事判决，维持本院一审判决。以上事实，由当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证，可以采信。本院认为，被告海丰源公司作为房屋拆迁人，其与被告周滨就原人民路*号*户房屋签订《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》系基于拆迁时该房屋登记的产权人系被告周滨。两被告签订的《青岛市商品房出售合同》系基于拆迁安置，由被告海丰源公司安置给被告周滨青岛市兴隆一路*号*号楼*单元*户房屋。现根据（2015）北民初字第943号民事判决、（2015）青民一终字第2182号民事判决，被告周滨与本案原告杨秀兰就人民路*号*户房屋签订的房地产买卖契约无效，故被告周滨并非人民路*号*户房屋的合法产权人。被告海丰源公司以周滨为产权人而与其签订的《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》当属无效，两被告基于拆迁安置协议而签订的《青岛市商品房出售合同》亦属无效。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于因该合同取得的财产的相互返还问题，本院已经在（2017）鲁0203民初字2091号案件中予以处理，故本案中不再重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：被告青岛海丰源置业有限公司与被告周滨于2012年2月24日就青岛市兴隆一路*号*号楼*单元*户房屋签订的《青岛市商品房出售合同》无效；案件受理费500元，由被告周滨负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 媛二〇一七年五月三十日书记员 孙晓蕾