湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2653号上诉人（原审被告）：长沙才子房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑H栋102房。法定代表人：蔡燕洪。委托代理人：王强，湖南云端律师事务所律师。委托代理人：周琴，湖南云端律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭新华，女，1958年3月1日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托代理人：郭新文，男，1959年7月26日出生，汉族，住湖南省桃源县。被上诉人（原审原告）：李忠，男，1959年10月5日出生，汉族，住湖南省桃源县。上诉人长沙才子房地产开发有限公司（以下简称才子公司）因与被上诉人郭新华、李忠房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2016）湘0105民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人才子公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法驳回李忠、郭新华的全部诉讼请求；3、判令李忠、郭新华承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、才子公司未能如期办证系长沙市城乡规划局扣发才子公司的建设工程规划许可证的正本造成，才子公司本身并不存在过错，依据《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定，才子公司不应当承担违约责任，一审判决判令才子公司承担违约责任确有错误。二、郭新华、李忠请求支付违约金的诉请已经超过了诉讼时效，在才子公司已经提出诉讼时效抗辩的前提下，一审判决仍判令才子公司自2014年1月22日起支付郭新华、李忠违约金并无法律依据。被上诉人郭新华、李忠辩称，一、才子公司将不能办证的原因推卸至长沙市城乡规划局，混淆了两个不同的法律关系，是错误的。二、本案没有超过诉讼时效。1、房屋作为不动产物权，其实体权利不适用诉讼时效；2、才子公司逾期办证后，郭新华、李忠一直在找才子公司，但是因为才子公司登记注册地址不真实所以无法找到，只能通过物业公司去找，物业公司的工作人员也出具了证明，因此郭新华、李忠的请求并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭新华、李忠向一审法院起诉请求：1、请求依法判决才子公司立即为郭新华、李忠办理才子佳苑1栋14层1403房的不动产产权证，因政策性变化所调高的办证税、费由才子公司承担；2、请求依法判决才子公司支付郭新华、李忠迟延办理房屋产权证的违约金64576元（暂从2014年1月22日计算至2017年2月14日），从2017年2月14日至实际办妥之日止每天按0.01%计算）；3、由才子公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明，2011年5月12日，郭新华、李忠（买受人）和才子公司（出卖人）双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201194621403）及其相关附件，合同约定郭新华、李忠购买才子公司开发的才子佳苑1栋/单元14层1403号商品房，总金额578122元，建筑面积90.81平方米。其中，第六条付款方式为买受人一次性付款。第十条约定：出卖人应当在2013年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格……第十九条，关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起365个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同登记备案。出卖人在交付商品房后365个工作日内，将该幢房屋向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内未买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人解除合同……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付0.01%的违约金。……附件4《合同补充协议》第八条约定：补充合同第十九条，商品房买卖合同第十九条“如因出卖人的责任，未能在规定期限办理上述手续并取得相关权属证书，双方同意按照第2项处理：”该条款中规定的期限明确取得房产证时间为交房后365个工作日。因乙方提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行及产权登记机关的原因导致办理时间延长，造成乙方不能按合同约定时间领取房屋所有权证，甲方不承担违约责任。签订合同后，郭新华、李忠按合同约定时间履行了付款义务，并于2012年8月2日在才子公司办理了房屋交付手续。才子公司销售给郭新华、李忠的商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位竣工均验收合格，并进行了备案。才子公司为证明未能办理权属证书责任不在己方，审理中向原审法院提交了湖南省长沙市岳麓区人民法院于2016年8月12日出具的（2016）湘0104行初39号行政判决书。该判决内容为：责令长沙市城乡规划局于本判决生效之日起十五日内为才子公司换发才子佳苑二期1#栋《建设工程规划许可证》（编号：建1（2010）0081）正本。郭新华、李忠认为该判决系行政诉讼与本案不是同一法律关系，对该份判决的证明目的不予认可。另查明，郭新华、李忠与才子公司已于2012年8月2日办理了房屋交接手续，按照合同约定，才子公司至迟应在2014年1月22日之前为郭新华、李忠办理好房屋产权登记手续。原审法院认为，郭新华、李忠与才子公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，郭新华、李忠依约向才子公司交纳了全部购房款项，才子公司应在交付商品房后365个工作日内，将该幢房屋向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180个工作日内申请办理郭新华、李忠的房屋所有权证，但才子公司至今未为郭新华、李忠取得房屋所有权证，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。才子公司称郭新华、李忠诉请的违约金已过两年诉讼时效。鉴于才子公司至今仍未给郭新华、李忠办理诉争房屋的房屋所有权证，其违约行为一直处于持续状态，未过诉讼时效，才子公司提出的抗辩，理由不成立，原审法院不予采信。综合本案合同履行情况，违约情况、违约责任、过错程度，结合当事人的实际损失，原审法院酌情确定违约金自2014年1月22日起按每日万分之零点五计算至本判决生效之日止。同时确定才子公司应在判决生效之日起365日内为郭新华、李忠办妥房屋所有权证。如才子公司未能在该期限内办妥房屋所有权证，郭新华、李忠可另行依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、才子公司自判决生效之日起365日内为郭新华、李忠办理长沙市开福区才子佳苑1栋14层1403号房的不动产产权证；二、才子公司自判决生效之日起十日内向郭新华、李忠支付违约金（以578122元为基数，自2014年1月22日起至判决生效之日止，按每日万分之零点五计算）；三、驳回郭新华、李忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费884元，由才子公司承担。在二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、郭新华、李忠与才子公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且无法律规定的无效情形，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务，然才子公司并未按照合同的约定在规定期限内为郭新华、李忠办理产权手续，已经构成违约，应当承担违约责任。一审判决综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，酌定本案的违约金标准，并确定才子公司应在判决生效之日起365日内为郭新华、李忠办妥不动产产权证并无不当，本院予以维持。二、关于诉讼时效的问题。本案中，才子公司和郭新华、李忠已于2012年8月2日办理了房屋交接手续，按照合同约定，才子公司最迟应于2014年1月22日之前为郭新华、李忠办理好房屋产权登记手续，但是才子公司直至现在仍未办理好该手续，而郭新华、李忠于2016年11月7日方才向一审法院起诉，故郭新华、李忠请求的2014年11月7日前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持，郭新华、李忠在一审审理过程中提交了一份书面证明，以证明诉讼时效已经中断，本院认为，该证明上签名的证明人并未到庭说明情况，且才子公司对该证明的真实性不予认可，另，该证明上也没有就逾期办证的违约金一事进行说明，故本院认为该证明不能引起诉讼时效的中断。综上，原审判决认定事实清楚，但判处不当，依法应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初5619号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初5619号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初5619号民事判决第二项为：长沙才子房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向郭新华、李忠支付违约金（以578122元为基数，自2014年11月7日起至本判决生效之日止，按每日万分之零点五计算）；四、驳回郭新华、李忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费884元，由长沙才子房地产开发有限公司承担；二审受理费884元，由长沙才子房地产开发有限公司承担704元，由郭新华、李忠承担180元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一七年五月十一日书 记 员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。