江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3851号原告：沈孝坤,男,1983年2月26日出生,汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王军召，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：李某1。法定代理人：李某2（系被告李某1之父），男，1976年1月16日出生，汉族，住新疆库尔勒市。法定代理人：郭某（系被告李某1之母），女，1978年3月16日出生，汉族，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：吴巍，新疆天雪律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕晓华，新疆天雪律师事务所律师。原告沈孝坤与被告李某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告沈孝坤委托诉讼代理人王军召、被告李某1委托诉讼代理人吴巍、毕晓华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈孝坤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签署的昆山市房屋买卖合同；2、判令被告返还原告定金30000元；3、判令被告支付原告违约金600000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系昆山市××山湖镇××号房屋的所有权人，系未成年人。李某2、郭某分别为被告的父亲、母亲，系被告的法定代理人。2016年10月28日，在昆山市淀山湖镇惜缘房产中介服务部的居间下，原告和被告签署了《昆山市房屋买卖合同》，约定原告向被告购买其位于昆山市××山湖镇××号房屋事宜，由于被告是未成年人，且其母亲郭某称被告在英国读书，合同由郭某代为签署，在中介见证下，李某2通过电话确认同意出售该房屋。合同约定：房屋成交价格为292.8万元，合同签定之时原告支付3万元作为购房定金，首付款于原告贷款审批合同通过5个工作日支付给被告，被告中途毁约的，应自毁约之日起五天内支付原告房屋成交总价二倍数额的违约金给原告等内容。合同签署后，原告即向被告支付了3万元购房定金。此后，被告母亲郭某称房产证原件丢失，为了在2016年10月31日前顺利完成网签，在昆山房产新政实施前完成交易，补办产证时间来不及，决定先做网签，待新的产权证办好以后再重新按新的产权证号做网签。为此，原告和被告母亲郭某签署了《买卖合同补充协议》。2016年10月31日原告和被告签署了合同编号为S20161009739的《存量房买卖合同》，被告的父亲李某2、母亲郭某代理被告签字。由于房产交易政策规定补办产证需先撤销网签，2016年12月5日，在被告母亲郭某向原告承诺在补办的房产证出来后15个工作日进行重新网签后，原告和被告母亲郭某办理了己签署的《存量房买卖合同》注销备案手续，撤销该房屋的网签合同。但此后，被告明确告知原告拒绝继续履行房屋买卖合同，原告要求被告承担违约责任，被告拒不理会。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告李某1辩称，郭某与原告签订合同后，因限购政策无法履行合同，不属于违约行为。被告一家人系新疆人，对昆山本地的房地产政策不了解，签订合同后，在昆山市房产交易中心了解到苏州市人民政府2016年10月3日下发的苏府（2016）150号文件和昆山市住房和城乡建设局下发的昆住建（2016）216号文件。该两份文件均规定自2016年10月4日起开始实施限购政策，同时明确规定非本地户籍人口在本地购买第一套房屋的，必须在购房前两年内在本地累计缴纳社保或个税满一年才允许购房，暂停对非本地户籍人员出售第二套以上住房。原告并不符合上述购房条件，因此，郭某认为双方根本无法办理过户，故提出解除合同。原告对此应系明知，但仍于2016年10月28日与郭某签订房屋买卖合同，合同根本无法履行。双方合同第九条约定受政策影响无法正常完成房屋买卖交易，双方互不追责。现双方应适用该条约定，被告无任何违约之处。原告主张违约金没有事实依据。原被告双方签订的合同显示公平，且即使被告违约，原告主张的违约金也应当以实际损失为依据。自2016年10月以来，昆山市淀山湖镇的房屋价格处于下降趋势，即原告没有实际取得该房屋，并没有任何损失。另外，被告早在2016年12月7日就已明确通知原告合同解除且将定金退还到中介公司。合同应已于2016年12月7日解除，合同解除后的房价上涨损失不应由被告负担。被告收取原告的30000元定金，被告已经退还至中介公司。所有的签字行为均系郭某个人行为，李某2并不同意。本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，经昆山市淀山湖镇惜缘房产中介服务部（丙方）居间，被告李某1（甲方）之母亲郭某与原告沈孝坤（乙方）签订了昆山市房屋买卖合同一份，约定甲方将其所有的位于昆山市××山湖镇××号房屋出售给乙方，房屋建筑面积为178.79平方米；房屋总价款为2928000元，该合同签订之时乙方支付30000元作为购房定金，乙方首付款于贷款审批合同通过5个工作日内向甲方付清首付款；甲乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、丙方，且购房定金归甲方所有；甲方中途毁约，应书面通知乙方、丙方，并自毁约之日起五天内支付乙方该房屋成交总价二倍数额给乙方；受政府政策影响无法完成房屋买卖交易，买卖双方互不追责，甲方将定金归还乙方。合同签订当日，原告支付郭某定金30000元。后原告与被告之母亲郭某又达成买卖合同补充协议，约定因涉案房屋产权证书丢失，为了在2016年10月31日前顺利完成网签，故双方决定先做网签、再补办产证，若补办的新的产权证号无法得到相关政府部门的认可致使房屋买卖流程无法完成交易，双方同意无条件解除合同并无条件退还所有房款。2016年10月31日，郭某代被告李某1与原告沈孝坤签订了存量房买卖合同（网签合同），并办理了备案登记。后双方经协商后将该网签合同注销。2016年12月5日，郭某与原告约定，双方于2016年12月5日共同办理房产证补办及重新签订网签合同手续事宜，并于15个工作日后进行重新网签（以产证办出时间为准）。另查明，2016年10月3日，苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知，规定非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。违反该规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。该意见自2016年10月4日起实施。原告明确其并非苏州市户籍，亦无在苏州市范围内纳税或缴纳社保证明。再查明，2013年9月13日，涉案房屋所有权登记于被告李某1名下，李某1于2003年出生，其母亲郭某与父亲李某2系其法定代理人。2017年1月5日，涉案房屋所有权人变更登记为案外人连新利。审理中，原、被告一致确认双方签订的房屋买卖合同已经解除。原告认为涉案房屋买卖合同解除之日为2017年5月5日开庭之日，被告认为涉案房屋买卖合同解除之日为2016年12月7日。2016年12月7日，郭某通过转账方式支付案外人王国磊30000元，被告称该30000元系返还给原告的购房款。原告并未自王国磊处收取该30000元。2017年1月11日，郭某向原告发手机短信明确表示不再履行合同，要求解除合同。以上事实，由原告提供的不动产权登记信息查询结果证明、昆山市房屋买卖合同、银行卡刷卡单据、收据、买卖合同补充协议、存量房买卖合同、重新网签承诺、注销存量房买卖合同备案申请表、短信截图、被告提供的昆山市房屋买卖合同、买卖合同补充协议、苏州市政府印发关于进一步加强全市房地市场调控的意见的通知苏府【2016】150号、昆山市住房和城乡建设局文件昆住件【2016】216号、昆山市买卖合同、买卖合同补充协议、手机照片、银行卡照片、本院依法调取的不动产权属登记查询信息以及庭审中当事人陈述予以证实。本院认为，原告与李某1法定代理人郭某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立生效。因苏州市人民政府出台房屋市场调控政策，该政策于2016年10月4日起实施，原告明显不具备购房条件，且合同签订之日为2016年10月28日，原告对此应系明知，原告客观上无法完全履行房屋买卖合同，被告亦无法实现合同目的。被告法定代理人郭某据此向原告提出解除合同，于法有据，本院予以确认。原告举证于2017年1月11日收到郭某发送的要求解除合同的信息，故本院确认原、被告于2016年10月28日签订的昆山市房屋买卖合同于2017年1月11日解除。合同解除后，原告要求被告返还已经支付的定金30000元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告虽举证证明将30000元返还中介，但原告对该转账真实性不予认可，且基于合同相对性原则，被告向他人付款并不免除其对原告的付款义务，故对于被告辩称其已经返还30000元的意见，本院不予采信。原告要求被告支付违约金600000元，因双方明确约定如因政策原因致使房屋买卖合同交易无法正常完成，买卖双方互不追责，双方因政策原因致无法履行合同，故原告依约无权要求被告支付违约金。综上，原告要求确认双方之间的房屋买卖合同解除，本院确认该合同于2017年1月11日解除；原告要求被告返还30000元购房定金，本院予以支持；原告要求被告支付违约金600000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告沈孝坤与被告李某1于2016年10月28日签订的昆山市房屋买卖合同于2017年1月11日解除。二、被告李某1于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金30000元。三、驳回原告沈孝坤的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，帐号：32×××60。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费30224元，减半收取15112元，财产保全费3770元，合计18882元。由原告沈孝坤负担8670元，由被告李某1负担6442元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）代理审判员  许廷廷二〇一七年五月十六日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。