北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第33442号原告（反诉被告）：管沄涛，男，1968年1月23日出生。原告（反诉被告）：张越波，女，1972年6月19日出生。委托诉讼代理人：管沄涛，男，1968年1月23日出生。被告（反诉原告）：北京东环望京房地产有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园522号。法定代表人：张筱菁，董事长。委托诉讼代理人：李航，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。原告（反诉被告）管沄涛、张越波（以下简称管沄涛、张越波，一并提及时简称二原告）与被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。管沄涛以及被告的委托诉讼代理人李航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告对于北京市朝阳区望京新城A2区办公楼1层某1号房屋进行改造，设置独立通道，增设一个通向该通道的户门，将房屋内的分户墙再加厚60毫米，并对屋内上下水、燃气、配电进行改造；2.要求被告将改造后并取得四方竣工验收、政府竣工验收备案，且消防、环评验收合格后的房屋交付二原告；3.要求被告支付逾期交房违约金，以8705198元为基数，按日万分之三的标准，自2014年10月1日计算至2015年2月10日；再以17405198元为基数，按日万分之三的标准，自2015年2月11日计算至被告交付房屋之日止；4.要求被告返还房款8213629元；5.要求被告支付逾期返还房款的违约金，以8213629元为基数，按日万分之三的标准，自2014年10月1日起计算至被告实际返还之日止；6.要求被告赔偿因房屋户型、采光、面积差异以及管线从涉诉房屋内通过所造成的房屋价值损失1750000元。事实和理由：2012年12月21日，二原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由二原告购买被告开发的位于北京市朝阳区望京新城A2区办公楼1层某1号房屋（以下简称涉诉房屋），预测套内建筑面积为230.66平方米。合同还约定房屋为成套商品房，按套内建筑面积计算房价，每平方米单价为75458.24元，房屋总价款17405198元，交房日期为2014年9月30日。然而，二原告在收房时却发现房屋存在多处与合同约定不符的情况。一方面，被告在涉诉房屋内的西北角建了一个空调机房，机房所占用的面积计算在了房屋套内建筑面积中，且该机房出入口在涉诉房屋内，物业公司人员需每天多次进出涉诉房屋，导致合同约定的成套销售的房屋实际成为了与物业公司共用的房屋。而且，二原告发现机房并非在建设过程中发生设计变更而产生，是在2011年被告申请建设工程规划许可证时就已设计了机房，但被告向二原告出售房屋时隐瞒了机房的存在，就此构成欺诈。另一方面，涉诉房屋配套设施不完备，存在安全隐患。其一，合同约定的房屋是开通天然气和上下水等辅助设施，能起明火、做餐饮的，但收房时的房屋内未设置烟道，且厨房下水直接连到了地下室空调机房的明沟里，这与合同约定明显不符，被告也未按照带燃气的房屋对涉诉房屋进行竣工验收，导致屋内燃气根本无法使用，被告就此亦构成欺诈。另一方面，涉诉房屋的规划图和竣工图均显示有直接通往室外的疏散通道，但房屋现状中却没有了该疏散通道，导致房屋不符合消防要求，存在安全隐患。然而，被告无视上述违约行为，坚持要求二原告签署补充协议，认可房屋现状，并按照将机房面积计算在内的实测套内建筑面积交纳房屋尾款、税费、公共维修基金和物业费，否则就拒绝交付房屋。为此，二原告多次找到被告交涉，并多次致函被告，但被告置之不理，故为维护合法权益，现诉至法院。被告辩称：首先，关于机房面积问题。涉诉房屋所在项目在办理预售许可时，根据国家规定和北京市规定必须提交预售方案，其中包含测绘部门出具的预测报告。2011年7月，被告向北京市建委提交了预测报告，该报告中现在的05户型和06户型是一套房，总体计算出一个面积，预售许可证也是据此批准的。预售许可证办理完毕后，被告作为开发商有权调整办公房屋的分割问题，因此在2012年11月，被告调整了房屋面积的分割，将05户型和06户型分割为两套房屋，并重新向北京市建委提交了测绘预测变更报告。针对涉诉房屋内的新风机房，因为最初设计时是针对一整套房屋的，但后来调整分割后此机房就只为05户型房屋提供服务，与06户型房屋无关，故不应计入公摊面积。2012年12月，被告与二原告签订《预售合同》时，房屋已经建成了几层，二原告签订合同时也到现场看过并知道机房的存在。而且，从户型来看，05户型比06户型更具有优势，但之所以05户型的价格更便宜就是考虑到了机房的存在。涉诉房屋所在楼栋竣工后，在2014年7月因需要进行大产权备案登记，测绘部门对房屋的面积进行了正式测绘，并出具测绘报告，该报告通过北京市建委审核，被告据此取得了大产权证。其次，关于二原告主张的改造问题。二原告所述的对外开门、独立通道均是依据第一版设计图，并非竣工图，涉诉房屋在销售给二原告之前对相关设计进行了变更，而竣工图所显示的房屋结构就是房屋在诉讼中的现状。至于二原告提出的改造上下水、燃气、电力问题，涉诉房屋所在楼栋已取得竣工验收备案，系出于二原告特殊要求，双方在《预售合同》外又签订《补充协议》，约定在竣工验收备案后，被告负有一个在涉诉房屋内将上下水、天然气甩口入户的义务，这是竣工验收备案后单独给二原告额外加的小工程，双方未约定针对此工程还需另行竣工验收和备案。再次，关于二原告主张对改造后房屋进行四方验收、政府验收、消防和环评验收的问题。因为涉诉房屋已在2014年8月取得了竣工验收备案，符合了合同约定的交房标准，故无需再改造及验收。此外，涉诉房屋未交房的原因在于二原告，被告多次催促并发函，要求二原告尽快完成贷款办理以及支付尾款、办理结算的手续，但是二原告原因导致贷款晚于合同约定，被告既未逾期交房，也未多收取房款，故不应承担此二项违约金。而且，涉诉房屋实测面积应以经过北京市建委备案的2014年北京某某测绘有限公司（以下简称某某公司）出具的测绘报告为准，本案中所进行的所谓测绘只是应二原告申请针对除机房以外的套内建筑面积计算，并非涉诉房屋的实际套内建筑面积，此结果不能作为套内建筑面积计算的依据，二原告据此主张返还房款没有事实和合同依据。最后，关于二原告主张的赔偿问题。涉诉房屋的户型和采光，房屋现状与设计一致。每一房屋都可能会通过公共管线，层高与公共管线的通过分属不同建筑标准，层高并不等于净高。被告向本院提出反诉请求：1.要求二原告支付逾期支付首付款及贷款的违约金507000.16元；2.要求二原告支付房屋差价尾款284477.2元；3.要求二原告支付逾期支付尾款的违约金，以284477.2元为基数，按日万分之三的标准，自2014年10月1日起计算至二原告实际支付之日止；4.要求二原告支付逾期收房违约金，以17405198元为基数，按日万分之五的标准，自2014年10月1日起计算至双方办理交房手续之日止。事实和理由：2012年12月21日，被告与二原告签订《预售合同》，二原告购买被告开发的涉诉房屋，总价款17405198元。《预售合同》附件五约定，买受人应在签订合同当日支付房款8705198元，剩余款项8700000元买受人以银行按揭贷款方式支付，买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起45天内将贷款划至出卖人账上。《预售合同》签订后，二原告未按时支付首付款、贷款，故根据合同约定应支付逾期付款违约金。在房屋具备交付条件后，被告向二原告发出了入住通知书，但二原告未按期办理房屋交接手续、未支付房屋差价尾款，故应支付逾期付款及逾期收房违约金。二原告针对反诉答辩称：首先，关于逾期支付首付款问题。付款收据的时间不能作为实际付款时间，现有网络付款方式中，付款方取得收据的日期通常晚于付款到账日期，且有时会晚很多。事实上，双方在合同签订后另有口头约定，将首付款支付期限和收款账户进行了调整，二原告按照调整后的约定有规律的付款，被告从未提出异议。2014年9月，被告向二原告发出入住通知书，说明其对于首付款付款期限改变的事实予以认可，且被告发出的结算单中明确了办理入住时所需交纳的各项费用，但其中并无逾期支付首付款违约金，再次说明被告认可付款时间变更的事实。而且，关于逾期支付首付款违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效，不应获得支持。其次，关于逾期支付银行贷款的问题。根据《预售合同》附件八，贷款的办理应在收到出卖人书面通知后10日内完成，若因二原告原因导致银行不能做按揭，银行会有结论并通知被告，被告收到通知后再向二原告书面通知，二原告可以变更贷款方式或选择一次性付款。但被告从未对二原告进行过通知，这显然是被告没有尽到责任，二原告没有任何过失。银行之所以在2015年2月放贷是因为被告一直没有签署商业贷款担保协议，是在二原告的反复催促下，被告才最终签署担保协议，而此后很快银行就将贷款给付被告。二原告资信及财务状况良好，没有按时放贷的责任在于被告。最后，关于逾期收房问题。因为房屋没有达到合同约定，在测绘成果备案和竣工验收备案中出现了严重错误，甚至弄虚作假，房屋质量达不到多项国家强制性条文要求，存在重大安全隐患，这样的房屋无法正常使用。为此，二原告多次找到被告，也给被告多次发函，但被告从未有过任何正式回复，反而强势的表示二原告若要收房就要接受房屋现状和测绘结果。但因为测绘存在明显错误，房屋户型发生了变化并有严重质量问题，一旦收房，二原告无法正常使用房屋，且相关质量问题也无法再进行补救和改变。在此情况，二原告才拒绝收房，此责任在于被告。另外，逾期交房对被告来说没有任何损失，但《预售合同》所约定的逾期接房违约金竟然高于逾期交房违约金，被告的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，被告（出卖人）与二原告（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y1413384），约定：买受人从出卖人处购买涉诉房屋，该商品房规划用途为办公，所占用范围内的土地用途为办公；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是新兴华安公司，其预测建筑面积共338.54平方米，套内面积230.66平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积107.88平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为75458.24元/平方米，总价款17405198元；套内建筑面积是指涉诉房屋套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。关于逾期付款，《预售合同》约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人未按照约定的时间付款的，超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。关于房屋交付，《预售合同》约定：出卖人于2014年9月30日前向买受人交付涉诉房屋；该商品房交付时应符合以下条件：1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足合同中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。关于市政基础设施和其他设施的承诺，《预售合同》约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定日期达到使用条件：上水、下水在2014年9月30日达到具备使用条件，市政双路供电在2014年9月30日达到具备使用条件，供暖在2014年9月30日达到具备使用条件，电话通信线在2014年9月30日交付且敷设到户，有线电视线在2014年9月30日交付且敷设到户。对于燃气，《预售合同》中未做约定。关于逾期交房，《预售合同》约定：逾期超过120日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。关于面积差异处理，《预售合同》约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。关于交接手续，《预售合同》约定：由于买受人原因未能按期办理交接手续，自本合同约定的房屋交付之日起，每逾期一日，买受人应向出卖人支付全部房价款万分之五的违约金；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、印花税及办理该房屋权属登记所需的其他税费。《预售合同》附件一为房屋平面图，显示：涉诉房屋共分三间，南侧为开间，北侧有相邻房屋二间，北侧二间房屋各有一面屋门与南侧开间相通。平面图中未标注各房间用途、性质。《预售合同》附件五为付款方式及期限的约定，载明：买受人应于本合同签署之日即2012年12月21日向出卖人支付首付款8705198元；买受人以银行按揭贷款的形式支付，买受人应在本合同签署当日向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请；出卖人在买受人办理银行按揭手续时可以给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请；买受人应当自该商品房所在楼栋取得竣工备案表之日起45天内，将贷款款项划拨至出卖人账上。同日，被告（出卖人）与二原告（买受人）签订《补充协议》，内容为“买卖双方于2012年12月21日签订《预售合同》，买受人购买了出卖人开发建设的“融科国际中心”涉诉房屋，由于买受人将来使用的需要，买受人要求出卖人预留上下水的接口。为此双方经过友好协商，签订本协议。第一条、双方同意，在“融科国际中心”的建设过程中，出卖人将涉诉房屋的上下水及天然气的管线甩口入户，室内的上下水及天然气的设施设备由买受人自行安装。第二条、《预售合同》第十三条中有关上水、下水的约定不再执行，也不作为出卖人交房的标准。第三条、该房屋竣工验收备案后，出卖人对该房屋室外的上下水及天然气管线进行施工，并由出卖人负责开通。第四条、本协议没有涉及的事宜，仍按《预售合同》的约定执行。第五条、本协议与《预售合同》不一致的，以本协议为准。”2014年9月，被告向二原告发出《结算单》、《业主收房交纳物业费明细表》及《融科望京中心入住须知》（以下简称《入住须知》），通知二原告于2014年9月24日至2014年9月28日办理入住手续。《结算单》中显示：房屋实测建筑面积346.64平方米，实测套内建筑面积234.43平方米，结算单价75458.24元，结算总价17689675.2元，房款差价284477.2元；契税530690.26元，买卖合同印花税8702.6元，房屋所有权证印花税10元，产权代办费800元，房屋登记费560元，产权代办图表费100元，小计540862.86元。《入住须知》中载明“请您于收房当日或之前结清相关费用并与我司签订《面积补差协议》”。二原告表示：1.在收房过程中，发现涉诉房屋西南角的房间实为空调机房，其认为机房面积不应计算在房屋套内建筑面积内，故不同意按照《结算单》的金额交纳尾款和税费；2.收房时还发现涉诉房屋内的格局、燃气、上下水设施及电力情况与《预售合同》不一致，其不认可该房屋现状，故不同意签订《面积补差协议》；3.因二原告不同意签署《面积补差协议》并按《结算单》交纳房款差价及税费，故被告未向其交付房屋。被告表示交房前二原告应按照《结算单》支付房款差价、税费，并签订《面积补差协议》，因二原告拒绝付款并签订《面积补差协议》，故无法办理交房手续。经原告申请，本院调取了另案中买受人与被告签订的《关于面积差异处理的补充协议》（以下简称《面积差异补充协议》），被告认可此协议即为《入住须知》中的《面积补差协议》，并表示向买受人交付房屋前均需签署此《面积补差协议》，不同买受人所签署的《面积补差协议》除具体房屋坐落、合同编号、房屋面积、结算总价、差价金额等不同外，其余条款均一致。《面积差异补充协议》的第四条载明“交付时，该房屋的现状（含装饰装修）如因优化设计和施工导致与《预售合同》的约定不一致，以现状为准，买受人同意出卖人按照该房屋的现状交付，且不追究出卖人的任何责任。”本案在审理过程中，本院于2016年2月26日到涉诉房屋内进行勘验，具体情况为：1.涉诉房屋共分三间，南侧为开间，北侧有相邻房屋二间，东北角房间有一面屋门与南侧开间相通，西北角房间有一面屋门与东北角房屋相通；西北角房间为“新风机房”，房间内有新风空调机组及管道，机组及管道约占用了房间内一半以上的空间；2.南侧开间内有燃气管道及接口，并留有下水管道口。二原告认为新风机房面积不应计算在涉诉房屋套内建筑面积内，且要求在新风机房东侧加建独立通道、对外开设户门，亦要求将该通道面积从涉诉房屋套内建筑面积内扣除。据此，经二原告申请，本院依法委托北京市测绘设计研究院（以下简称测绘研究院）对于涉诉房屋除新风机房、通道外的套内建筑面积进行测绘。2016年7月8日，测绘研究院作出《司法鉴定检验报告书》，载明：涉诉房屋除机房以外的套内建筑面积为201.78平方米，除机房、通道以外的套内建筑面积为195.58平方米。为此，二原告支付了测绘费4000元。二原告认可测绘结果，并据此认为涉诉房屋实际套内建筑面积远远小于《预售合同》的约定，故应按合同中“关于面积差异处理”的约定返还购房款。被告对于测绘结果中的数值本身不持异议，但认为该结果并非法律意义上的测绘，因新风机房仅为涉诉房屋提供服务，故应计入房屋套内建筑面积，且《预售合同》附件一的平面图中并无通道，二原告要求对房屋格局进行改造无任何依据。被告提交某某公司于2014年8月20日出具的《房屋面积测算技术报告书》（以下简称《实测报告》），证明竣工验收后涉诉房屋的实测套内建筑面积为234.43平方米。二原告不认可该实测结果，认为涉诉房屋西南角房间为新风机房，其面积不应计入房屋套内建筑面积。被告提交2012年12月28日至2013年4月18日的付款收据7张，证明二原告逾期支付首付款，故主张逾期付款违约金。二原告认可收据的真实性，但表示收据开具时间要晚于实际付款时间，且双方在《预售合同》签订后变更了首付款的付款期限，被告在其出具的《结算单》中未提及此违约金，其此项反诉请求已经超过诉讼时效。被告提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及工商银行业务回单，证明涉诉房屋已于2014年8月20日取得竣工验收备案表，但二原告在2015年2月9日才支付贷款部分的房款8700000元，故主张逾期付款违约金。二原告对于二份证据的真实性不持异议，但表示系被告怠于履行配合义务导致银行放贷迟延，故责任应由被告承担。为此，二原告提交了：1.2015年1月15日的函件以及顺丰速运详情单底联，证明二原告在2015年1月向融科智地公司发送函件，催促其积极配合贷款的办理；2.涉诉房屋的《个人购房借款/担保合同》，证明被告系借款担保人，而其直至2015年2月9日才盖章，导致了放贷迟延。被告认为二原告未证明该顺丰速运详情单的投递结果，从详情单显示寄送的是文件，是否为上述函件不确定，且收件人是融科智地公司，故与本案无关。关于借款合同，被告认可真实性，但认为二原告签字处并无日期，无法证明二原告已在《预售合同》约定的期限内办理了相关贷款手续，故仍应承担逾期付款责任。经释明，二原告表示即便涉诉房屋无法进行改造，其仍愿意继续履行并收房，不主张解除《预售合同》。经询，被告表示原告主张的逾期交房违约金标准远高于涉诉房屋租金标准，故应予以减少。二原告认为被告主张的逾期付款违约金标准明显高于同期贷款利率，故应予以减少。本院认为:依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《预售合同》、《补充协议》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于燃气、上下水，《补充协议》变更了《预售合同》中的相关约定，应以《补充协议》为准。现场勘验时，涉诉房屋内的燃气及上下水管线符合双方《补充协议》中“甩口入户”的约定，故二原告要求被告对于燃气、上下水进行改造的诉讼请求，本院不予支持。关于电力改造，二原告未举证证明房屋现状内的电力情况与《预售合同》的约定不一致，故其此项诉讼请求，本院不予支持。关于户型结构，房屋现状与《预售合同》附件一平面图相对比，除西南角房间屋门的位置发生变更外，并无其他不一致的情况，二原告所主张的户型改造的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。在此情况下，本案并不存在对于改造后的房屋进行竣工验收的问题，二原告此项诉讼请求，本院亦不予支持。经本院释明，二原告已明确表示即便无法进行相关改造，其仍愿意继续履行，有鉴于此，被告应向二原告交付房屋，二原告亦应配合办理收房手续。关于房屋面积，被告虽将房屋西南角房间内放置了新风空调机组，使之成为了“新风机房”，但涉诉房屋系成套销售的办公用房，系三个房间所组成的一个整体，并不因该房间内放置了空调机组而将其与涉诉房屋相割裂，其仍是涉诉房屋的一部分，其面积也应计入涉诉房屋套内建筑面积。现被告提交了《实测报告》，能够证明涉诉房屋的实测套内建筑面积为243.43平方米，不存在《预售合同》所约定的实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的情况，故二原告要求被告返还购房款并支付逾期返还购房款违约金的诉讼请求，本院均不予支持。关于二原告主张的房屋价值损失。《预售合同》及其附件、《补充协议》中均未体现涉诉房屋西南角房间为新风机房，被告亦未充分举证证明二原告在签订《预售合同》时已知晓该新风机房的存在，被告就此构成违约，应承担违约责任。涉诉房屋系办公用房，但从现场勘验时的情况来看，新风机房内的大部分面积被机组占用，且管道纵横，不具备在其中办公的条件，此减少了屋内可实际利用的空间，给二原告造成损失，被告应予赔偿。此外，涉诉房屋现状中西南角房间屋门与《预售合同》附件一房屋平面图中的位置发生变更，变更后需通过东北角房间方可进入西南角房间，此亦导致房屋使用上的不便，影响了房屋使用价值，被告亦应予以赔偿。就此二项损失的具体金额，由本院根据房屋实际情况，依法酌情确定。但二原告就采光及公共管线从涉诉房屋内通过问题主张房屋价值损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金。根据《入住须知》及被告自认，被告需以二原告签署《面积补差协议》为前提才能向二原告交付房屋，而从二原告申请调取的《面积补差协议》模板的具体约定来看，若二原告签署此协议则意味着其认可房屋交付时现状，且可能丧失就房屋现状与《预售合同》约定不一致的情况向被告主张赔偿的权利。而根据查明的事实，被告未经二原告同意在涉诉房屋内放置大型新风空调机组，占用房屋使用空间，构成违约，应予赔偿。在此情况下，二原告有权拒绝签署《面积补差协议》，被告据此拒绝交付房屋，缺乏事实及法律依据，应承担逾期交房的违约责任。关于违约金，被告提出了合同约定标准过高的抗辩，并请求减少，故就具体标准本院将以二原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。关于被告的各项反诉请求。首先，根据被告提交的首付款收据，二原告的最后一笔首付款已于2013年4月18日付清，截止至被告提出本案反诉之日即2016年3月18日，已超过两年，二原告就此提出诉讼时效抗辩，而被告未能举证证明存在诉讼时效中止或中断的情形，故其此项反诉请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。其次，支付房款系二原告作为买受人的主要合同义务，《预售合同》约定的贷款到账时间为被告取得竣工验收备案表之日起45日内，即2014年10月4日前。但实际放贷时间为2015年2月9日，现二原告未能充分举证证明系被告不予配合导致放贷迟延，故应承担逾期付款的违约责任。就违约金，二原告提出了合同约定标准过高的抗辩，并请求减少，故就违约金的具体金额本院将以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。再次，根据《实测报告》，涉诉房屋实测套内建筑面积为234.43平米，与预测面积的误差比绝对值在3%以内，应据此进行结算。被告主张的房款差价金额并未超过合理范围，本院予以支持。但《预售合同》中并未约定房款差价的具体支付时间，被告发出的《结算单》载明系在办理入住时支付，但系由于被告原因未向二原告交房，在此情况下，二原告未支付房款差价不应认定为逾期付款，被告就此主张违约金的反诉请求，本院不予支持。最后，本案系被告原因导致逾期交房，被告要求二原告支付逾期收房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）管沄涛、张越波赔偿1600000元。二、被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）管沄涛、张越波交付北京市朝阳区望京新城A2区办公楼1层20105号房屋，原告（反诉被告）管沄涛、张越波配合被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司办理收房手续；同时，原告（反诉被告）管沄涛、张越波向被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司支付房款差价284477.2元；三、被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）管沄涛、张越波支付逾期交房违约金，以每月110000元为标准，自2014年10月1日起计算至被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司实际交付房屋之日止；四、原告（反诉被告）管沄涛、张越波于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司支付逾期付款违约金240000元；五、驳回原告（反诉被告）管沄涛、张越波的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费83282元，由原告（反诉被告）管沄涛、张越波负担38602元（已交纳14715元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司负担44680元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费70244元，由原告（反诉被告）管沄涛、张越波负担9045元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司负担61199元（于本判决生效之日起七日内交纳）。测绘费4000元，由被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司负担【原告（反诉被告）管沄涛、张越波已交纳，被告（反诉原告）北京东环望京房地产有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）管沄涛、张越波】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩审 判 员  斯晓荷代理审判员  柯 岩二〇一七年五月二十二日书 记 员  张 颖