湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0115民初1172号原告：郎培华。委托诉讼代理人：张煜、乔晓研，湖北雄楚律师事务所律师。被告：沈惠芬。委托诉讼代理人：孙传书，湖北凌枫律师事务所律师。第三人：武汉永创世纪房地产代理有限公司。法定代表人：周小军，系总经理。委托诉讼代理人：谢康，系公司业务员。原告郎培华与被告沈惠芬、第三人武汉永创世纪房地产代理有限公司（以下简称永创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郎培华的委托诉讼代理人张煜、乔晓研，被告沈惠芬的委托诉讼代理人孙传书，第三人永创公司的委托诉讼代理人谢康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郎培华向本院提出诉讼请求：1、解除郎培华与沈惠芬于2016年3月19日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、沈惠芬返还郎培华定金2万元并支付违约金12.6万元；3、本案诉讼费由郎培华承担。事实和理由：2016年3月19日，郎培华在永创公司的居间下与沈惠芬签订一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定，沈惠芬将位于武汉市江夏区经济开发区两湖大道阳光海岸3栋2单元601室的商品房以126元的价格出售给郎培华；付款方式为签订合同当日支付定金2万元，尾款124万元以银行贷款方式支付。合同还约定，卖方逾期不交付房屋，买方解除合同，卖方应退还买方所付房款，并按全部房款的10%向买方支付违约金。合同签订后，郎培华依约向沈惠芬支付定金2万元，但沈惠芬怠于履行合同，经郎培华及永创公司多次催告，沈惠芬拒绝履行合同。沈惠芬辩称，1、涉案房屋系沈惠芬婚后与丈夫胡有武共同购买，属夫妻共同财产，原、被告签订的房屋买卖合同没有胡有武的签名，沈惠芬出售房屋的行为属无权处分；2、沈惠芬并未依法领取涉案房屋的权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，原、被告双方签订的合同内容违反法律的强制性规定，应为无效合同；3、即使原、被告签订的房屋买卖合同有效，沈惠芬也不应返还定金2万元、支付违约金。定金2万元由永创公司收取，应由永创公司返还。本案中，郎培华没有付清全款，房屋并没有完成过户，根据双方订立的合同第八条的规定，并不符合交付房屋的条件。郎培华、永创公司看房时，沈惠芬已告知了房屋产权的详细情况，在沈惠芬未提供涉案房屋权属证书及购房合同，且已告知房屋存在过户不能的情况下，仍然与沈惠芬签订房屋买卖合同，自身存在过错。综上，沈惠芬无需返还定金，承担违约责任。永创公司述称，1.原、被告在签合同当天，沈惠芬夫妻均已到场，夫妻双方对买卖房屋一事是认可的；2.在签订房屋买卖合同的当天，我们才知道房屋办证需要去开发商那取资料，沈惠芬此前并未告知；3.合同签订后，在去开发商那里拿资料时，才听说开发商将房屋登记在员工名下，以员工的名义贷款，尚有贷款28万元未还清，房屋被抵押，要还清贷款才能办证，为了迅速办证，永创公司提出郎培华先支付28万元还清贷款，再由开发商将28万元支付给郎培华，郎培华不同意，后又与卖方协商，将这28万抵扣房款，将债务关系转移到卖方，但是沈惠芬不同意，后来因为房价上涨，沈惠芬告知房屋不卖了；4、我方愿意退还定金，导致合同不能履行的原因系卖方引起。本院经审理认定事实如下：2016年3月19日，卖方沈惠芬（甲方）、买方郎培华（乙方）、经纪代理方永创公司（丙方）签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市江夏区阳光海岸3栋2单元601室出售给乙方，价格为126万元；乙方于2016年3月19日向甲方支付购房定金2万元，由丙方暂为代管，在甲方《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》办理后，丙方将定金2万元退还给甲方；合同签订后，甲方在十五个工作日内从银行取出房屋抵押资料，必须在五个工作日内配合丙方办理甲方的两证；甲乙双方必须按丙方的要求，待甲方两证出来之后，且乙方银行借款审批通过，甲方须在七个工作日内办理该房屋的过户手续。尾款壹佰贰拾肆万元（商业贷款），由乙方向银行贷款一次性向甲方支付；甲方应在收到乙方全部房款3日内，房屋过户完成后，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金，如乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同订立之时，沈惠芬的丈夫在场，并未提出异议。2016年3月31日，郎培华向永创公司支付了定金2万元，永创公司出具了《定金代收收据》，内容为“鉴于三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定条款，今收到郎培华（）购买沈惠芬（420106195410191263）名下武汉市江夏区经济开发区两湖大道阳光海岸3栋2单元601室定金人民币贰万元整（20000.00元），此定金由我方替卖方沈惠芬代收，特此证明”。后因沈惠芬涉案房屋未依法领取相关权属证书，双方经经纪代理方永创公司协商未果。2016年8月5日，经纪代理方永创公司通过顺风速运（快递单号012085839697）向沈惠芬发出书面“履约催促函”，内容为：“2016年3月19日，您作为卖方与买方郎培华（身份证号码）签订了一份关于武汉市江夏区经济开发区两湖大道阳光海岸3栋2单元601室的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，由我方作为居间方为买卖双方提供居间服务。按照合同约定，买方与您签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》至今已有四个月有余，您未积极履行合同义务，您方已构成违约。本合同成立生效，对买卖双方都具有法律约束力，任何一方都应依诚实信用原则积极履行合同。为此，我方特发此函通知您，望您方收到此函后3个工作日内积极与买方办理房产过户的相关手续，逾期仍不办理过户的，买方将依据合同约定和法律规定追究您方的违约责任。我方联系人：谢康（联系电话：150××××9655）。”后沈惠芬仍未办理相关事项。本院认为，针对郎培华的诉讼请求，具体评析如下：一、关于合同效力及解除的诉请。沈惠芬在涉案房屋未依法领取权属证书的情况下，将涉案房屋转让给郎培华，违法了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，该规定是针对行政部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。即使转让的房地产存在未依法登记领取权属证书的情形，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时即产生债的法律效力，在依法登记领取权属证书后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，原、被告订立的《武汉市存量房居间（买卖）合同》并不违反有关不得转让房地产的强制性规定，合法有效。因沈惠芬未按合同约定履行义务，郎培华主张解除合同符合约定，本院予以支持。二、关于返还定金并支付违约金的诉请。关于定金，郎培华按约支付了定金并由永创公司保管，因沈惠芬的违约导致合同解除，郎培华要求沈惠芬返还定金，本院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，郎培华选择适用违约金不违反法律规定，本院亦予以支持。沈惠芬辩称涉案房屋属其与丈夫胡有武夫妻共同财产，原、被告签订的房屋买卖合同时没有胡有武的签字，其出售房屋的行为属无权处分的意见，因签订该合同时其丈夫胡有武在场，且并无异议，郎培华作为买受人已尽到了足够的注意义务，沈惠芬的辩称意见不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除郎培华与沈惠芬签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、沈惠芬于本判决生效生效之日起十日内返还郎培华定金20000元；三、沈惠芬于本判决生效生效之日起十日内支付郎培华违约金126000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3720元，减半收取1860元，由沈惠芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇一七年五月十一日书记员  邓 莉