广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1301号上诉人（原审被告）:黄冠然，女，香港特别行政区居民.委托诉讼代理人：崔勇刚,广东导正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴伟雄，男,住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：张志强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：张亚雄，男汉,族，住四川省都江堰市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：谢飞军，广东泛邦律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：何丽盈，广东泛邦律师事务所实习律师。上诉人黄冠然因与被上诉人吴伟雄、张志强、张亚雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。黄冠然上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：（一）一审故意漏查以下事实：1.顺德区国土城建和水利局称粤房地证字第××号土地用途初始登记为工业，现核定土地用途为工业用地，但在第12××75号房地产权证上登记为“综合”，此不同的原因是什么，该房地产权证是否是真实的。黄冠然自始无权也无必要调查自己所购地块的性质，因为购买之初政府会公告公开地块的性质和用途，黄冠然支付相应对价后取得与公告性质一致的房地产权证书，此后依此证向银行贷款，十几年来从未有过纠纷和异议，黄冠然依政府的有效法律文书向他人转让土地使用权没有任何过错。2.双方签订房屋买卖合同时有无约定该土地用于商业或住宅开发，或吴伟雄、张志强、张亚雄有无明确告知购买用途就是用于商业或住宅开发。涉案地块处于工业区内，根据地理位置根本无法作商业或住宅用途，且吴伟雄、张志强、张亚雄从2012年起就租用作为工厂使用，黄冠然除了收取租金外与其并无过多接触，也不清楚该地块今后的规划用途。吴伟雄、张志强、张亚雄是明知该地块用途的，购买要求是吴伟雄、张志强、张亚雄自己提出的，双方仅就价格进行了协商谈判，依黄冠然的能力其对土地性质、用途根本无法预测、主张和控制。3.综合用地是否等同于商业用地或住宅用地。4.房屋买卖合同中约定的2550万元包括的内容是什么，除了土地之外是否还有其他内容。（二）一审法院程序错误。吴伟雄、张志强、张亚雄起诉时称黄冠然存在诈骗行为，要求撤销合同。第一次开庭时法院释明，如无证据不应诉请撤销，吴伟雄、张志强、张亚雄坚持要求撤销。事隔数月第二次开庭，法院再次要求吴伟雄、张志强、张亚雄变更诉请。黄冠然认为，对于不当诉请，法院不应多次要求变更，且在第一次开庭辩论后更不应进行变更。（三）一审法院认为合同应当解除的理由荒谬，逻辑混乱。1.一审以顺府发（2014）8号文《顺德区人民政府关于公布实施顺德区2012年国有建设用地使用权基准地价的通知》来推断涉案地价不妥。首先，这是关于2012年的土地价，双方签订买卖合同时是2014年，相隔两年。土地的政府指导价与市场价本就相差太多，价格变动日新月异，用两年前的价格来确定现在的价格不合情理。并且，该文件仅是公布基准价的通知，没有硬性要求必须执行，真正对价格有影响的还是市场，而不是法院的推想。2.关于房屋买卖的价格，从一审法院的逻辑来分析仅只包括涉案土地地块，但是按照6814元/平方米、5126.2平方米来计算，共计3500万元，与2550万元相差950万元，并非“基本相符”。更重要的是，2550万元价款包括厂房、办公楼及其装修、涉案地块、厂房内的吊机、机械设备等在内的价值。仅2012年吴伟雄、张志强、张亚雄承租时，黄冠然根据其要求进行了水电改造、电压增容、吊机改造等，花费近400万元。双方约定包括厂房、办公用地在内的全部转让价格是2550万元，并非是在卖地。双方完全自愿、明知厂房、办公楼、地块的现状，自行商定交易价格，不违反法律，一审法院不应判令解除合同。（四）一审判决严重违反合同法的公平、意思自治原则。买卖合同是在吴伟雄、张志强、张亚雄主动提出购买意向、双方自愿的前提下签订的，黄冠然没有做出任何承诺。吴伟雄、张志强、张亚雄自己内心想象进行商业住宅开发，期望数年后能改变土地用途，是其单方面的愿望，黄冠然无需帮助或作出承诺，且也不知道其有如此想法。合同签订时，黄冠然只知道其是为了开工厂作工业用。直至一审开庭时，吴伟雄、张志强、张亚雄突然称当时是为了商业开发才购买，完全是违约行为。若黄冠然当初知道能作商业开发为何不自己开发或抬高价格出售。吴伟雄、张志强、张亚雄在合同签订时已明知可能存在的风险且对该风险有自信的处理能力，现在面对风险却想毁约，将损失强加于黄冠然，明显不公平。吴伟雄、张志强、张亚雄辩称：一审判决认定事实正确，对于黄冠然责任承担部分认定并无不当，黄冠然的上诉理由均不成立，应予驳回。（一）关于黄冠然主张的一审法院遗漏调查事实的主张。1.关于涉案土地是否为登记错误，黄冠然对此是否存在过错，与本案争议焦点没有关联性，根本无需调查。根据国土管理法第四条的规定，在不动产交易中，土地用途对土地价格的形成和第三人签订合同的目的起着决定性的作用。本案中，黄冠然在交易时已经明确土地用途为“综合用地”，但其交付时土地用途记载为工业用地，与双方约定明显不一致，构成违约，吴伟雄、张亚雄、张志强有权依照合同法第九十四条解除合同。至于黄冠然提出的“综合用地”系涉案房产证旧证上记载的内容，虽然与房地产主管部门登记的“工业用地”不一致，但其不存在过错，且需查明不一致的原因的主张，根据合同法第一百二十一条的规定，违约责任属于无过错责任，只要黄冠然交付的土地用途与约定不一致，即构成违约，其是否存在过错不影响其责任的承担，无需调查。2.关于黄冠然提出该土地用于商业开发的问题。一审法院根据双方确定的交易价格、黄冠然对土地用途的承诺以及吴伟雄、张志强、张亚雄在申请贷款时因土地用途的变化导致贷款额度大幅下降等情形，按照日常生活经验对涉案厂房的交易目的进行了分析判断，黄冠然称一审未对此进行调查，与事实不符。因土地用途系决定交易价格的关键因素之一，如黄冠然在交易中没有对此作出任何解释和说明，根本不符合常理，黄冠然的该辩解不成立。（二）关于黄冠然主张的一审程序错误的主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，吴伟雄、张志强、张亚雄根据法院调取的证据无法确定黄冠然存在欺诈的主观故意，故在一审法庭辩论结束前申请变更诉讼请求，法院对此予以接受并审理，符合法律规定，程序上并无不当。吴伟雄、张志强、张亚雄向一审法院起诉请求：（一）依法解除吴伟雄、张志强、张亚雄和黄冠然于2014年9月23日以及2015年1月22日签订的《厂房买卖合同》；（二）黄冠然返还吴伟雄、张志强、张亚雄已经支付的购房款1100万元以及相应利息（利率按照银行同期贷款利率计算，从实际支付之日计算至返还之日，暂计至2015年2月2日为183646元）；（三）黄冠然向吴伟雄、张志强、张亚雄赔付定金200万元；（四）黄冠然承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月23日，黄冠然与吴伟雄、张志强、张亚雄签订《房屋买卖合同》，约定由吴伟雄、张志强、张亚雄购买黄冠然所有的的位于广东省佛山市顺德区伦教镇霞石管理区×号之一的厂房一层，房地产权证为粤房地证字第××号。办公楼三层，房地产权证为粤房地证字第××号，合同约定的出售总价为2550万元。2015年1月22日，为了在房产土地交易部门办理交易手续时少交税款，黄冠然与吴伟雄、张志强、张亚雄签订《房地产买卖合同》，作为向房管部门备案及缴纳税款的合同，该合同将上述房地产交易价格约定为5730947元。吴伟雄、张志强、张亚雄于2015年1月23日前已按约定支付厂房转让价款1100万元，余款按约定在双方向产权交易中心递交产权转让手续之日起5天内付清，逾期付款的，按应付款的1%每日计付滞纳金，如吴伟雄、张志强、张亚雄逾期超过15天的，黄冠然有权终止合同，并可要求吴伟雄、张志强、张亚雄按交易总价的10%支付违约金。2015年1月23日，双方在顺德区房管部门办理过户手续（递件手续）时，黄冠然所交付的厂房土地用途与约定不一致，吴伟雄、张志强、张亚雄发现编号为粤房地证字第××号的厂房在国土部门登记的土地用途为工业用地，粤房地证字第××号土地用途为其他性质用地，两块土地登记的实际用途与黄冠然提供的房地产权证上登记的综合用地性质完全不符，吴伟雄、张志强、张亚雄一直拒绝付清余款1450万元。另查，佛山市顺德区国土城建和水利局认定，粤房地证字第××号的房地产出让和初始土地登记用途为综合，现核定土地用途为商业用地；粤房地证字第××号的房地产出让和初始土地用途登记为工业，现核定土地用途为工业用地。一审法院认为，本案黄冠然系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷。一审法院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由一审法院管辖。案涉房地产在中华人民共和国广东省佛山市顺德区，应适用中华人民共和国法律审理。本案争议焦点在于，1.双方当事人2014年9月23日签订《厂房买卖合同》与2015年1月22日签订《房地产买卖合同》，哪份合同是当事人之间的真实意思表示？2.合同是否具备法定解除的条件。就上述争议焦点，分析如下：一、以哪份合同代表当事人真实意思表示的问题吴伟雄、张志强、张亚雄与黄冠然于2014年9月23日签订《厂房买卖合同》，约定出售总价为2550万元，双方于2015年1月22日签订的《房地产买卖合同》将交易价款约定为5730947元，两者主要在合同价款的约定上出现了较大不同。吴伟雄、张志强、张亚雄和黄冠然双方约定2015年1月23日办理过户递件手续，于前一天即2015年1月22日补签一份合同对合同价款作出重大变更，且在2015年1月23日前吴伟雄、张志强、张亚雄已经支付了购房款1100万元，远远超出了变更后的总价款5730947元，所以吴伟雄、张志强、张亚雄以为了在房产土地交易部门办理交易手续时少交税款而与黄冠然签订《房地产买卖合同》将价款约定为5730947元，作为向房管部门备案及缴纳税款的合同为由而作出的解释，较为合理。故，当事人之间签订的上述两份合同属于典型的阴阳合同，2014年9月23日签订《厂房买卖合同》即为当事人之间协议的真实意思表示。2015年1月22日签订的《房地产买卖合同》并不是当事人之间协议的真实意思表示，当然也就不存在合同解除的问题。二、合同是否具备法定解除的条件首先，涉案房地产的实际土地用途与吴伟雄、张志强、张亚雄和黄冠然双方签订买卖合同时作为重要参考依据的房地产权证上登记的土地用途并不一致。根据2014年4月3日起执行的《顺德区人民政府关于公布实施顺德区2012年国有建设用地使用权基准地价的通知》【顺府发（2014）8号】的相关规定，涉案地段属于顺德区划分的三级区域，该地段的商业用地基准地价为6814元/平方米，而同一区域的工业用地基准地价为547元/平方米，涉案土地总面积5126.2平方米，合同总价款2550万元，与顺德区商业用地基准地价基本相符，证明吴伟雄、张志强、张亚雄正是依据房地产权证上登记的综合土地用途才与黄冠然约定的具体的交易价格，并对涉案房地产的未来使用规划有了一定的预期性设计和期待，双方当事人正是基于对涉案土地为商业（综合）用途的共同合意而确定的合同价款，因此，吴伟雄、张志强、张亚雄提出受让土地的主要目的是为了进行商业或住宅开发的解释，符合常理和逻辑，一审法院予以认可。现经佛山市顺德区国土城建和水利局确定，粤房地证字第××号的房地产出让和初始土地登记用途为综合，现核定土地用途为商业用地；粤房地证字第××号的房地产出让和初始土地用途登记为工业，现核定土地用途为工业用地。工业用地与综合用地在土地用途上的差异，造成了涉案土地在土地规划和使用价值上的巨大落差，这一点从上述顺德区关于基准地价的规定以及顺德农商银行在获知涉案土地实际用途为工业用地后的授信差距中得到印证。正是由于涉案土地的实际用途与吴伟雄、张志强、张亚雄和黄冠然双方签订合同时依据的土地用途不同，也即是发生了这一双方当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大客观情况变化，如果继续履行合同，已不能达到双方签订合同时的目的，且对吴伟雄、张志强、张亚雄来说也是不公平的。因此，该合同已不具备继续履行的可能，吴伟雄、张志强、张亚雄请求法院依法解除合同的主张，一审法院依法予以支持。另，从现有全案证据综合分析，并无证据证明黄冠然在涉案房地产的土地用途上对吴伟雄、张志强、张亚雄有所欺诈或故意隐瞒，相反，从黄冠然以涉案房地产在顺德农商银行获得抵押贷款额度，以及积极协助吴伟雄、张志强、张亚雄办理递件手续等情况综合分析，黄冠然在导致合同履行不能上并无过错，因此，对于吴伟雄、张志强、张亚雄请求黄冠然赔付定金200万元的主张，无事实和法律依据，一审法院也不予支持。综上，根据《中华人民共和国共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除吴伟雄、张志强、张亚雄与黄冠然于2014年9月23日签订的《厂房买卖合同》；二、黄冠然应在判决发生法律效力之日起十日内，向吴伟雄、张志强、张亚雄返还购房款1100万元及利息（利率按照银行同期贷款利率计算，从实际支付之日起算至实际返还之日止）；三、驳回吴伟雄、张志强、张亚雄的其他诉讼请求。一审受理费100901.87元，由吴伟雄、张志强、张亚雄负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院在二审期间向佛山市顺德区国土城建和水利局发函询问：1.该局于1999年7月27日填发的粤房地证字第1290374、12××75号房地产权证上“土地情况”、“用途”一栏均登记为“综合”，该“综合”用途是指商业服务业用地还是工业用地亦或二者都包括在内？2.粤房地证字第××号房地产权证所涉的房地产档案上“土地情况”、“用途”一栏登记为“工业厂房”，但该房地产权证上“土地情况”“用途”一栏登记为“综合”，为何二者不一致？3.涉案土地的出让合同及转让的权属证书等情况。该局向本院出具了编号为顺建函〔2017〕484号的复函。经审查，佛山市顺德区国土城建和水利局出具的编号为顺建函〔2017〕484号的复函来源真实，形式合法，且与本案相关，本院予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：佛山市顺德区国土城建和水利局出具的编号为顺建函〔2017〕484号的复函称：“1.在查询相关档案资料后，我局认为粤房地证字第××号房地产权证上记载的“综合”用途应为商服用地，而粤房地证字第××号房地产权证上记载的“综合”用途实际为工业用地。2.查阅粤房地证字第××号房地产权证的所有登记档案发现，除房地产权证上记载为用途“综合”外，其余均登记为工业用途。在登记簿与证书记载不符的情况下，以登记簿为准。”该局还出具了涉案房地产所涉土地的出让合同和黄冠然受让该土地的国有土地使用权转让协议书。该复函所附的出让合同显示：1998年4月，伦教镇霞石管理区工企业办公室就受让位于伦教镇霞石区羊大路段北侧地段的两块土地与顺德区规划国土局签订出让合同，其中面积为1177.2平方米的国有土地限于综合用途，面积为3949平方米的国有土地限于工业用途，两块土地的出让金均为每平方米15元。该复函所附的国有土地使用权转让协议书显示：黄冠然就受让前述两块土地和霞石工企业办签订国有土地使用权转让协议，其中面积为1177.2平方米的地块用途只限于综合用地使用，面积为3949平方米的地块用途只限于厂房使用，两块土地的地价款均以每平方米185元计算。粤房地证字第××号房地产权证所载土地的用地面积为1177.2平方米；粤房地证字第××号房地产权证所载土地的用地面积为3949平方米。本院认为，本案是涉港合同纠纷。一审法院对于本案管辖法院以及应当适用的法律确定正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：双方于2014年9月23日签订的《厂房买卖合同》是否应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本院认为，在本案中，黄冠然提供的房地产所涉土地用途与双方签订买卖合同时的约定严重不符，黄冠然的该违约行为致使本案合同目的不能实现，故双方签订的买卖合同应予以解除，理由如下：关于双方签订《厂房买卖合同》的真实意思表示。首先，双方签订买卖合同时约定涉案房地产的基本情况以房产证为准，双方亦确认彼时黄冠然向吴伟雄、张志强、张亚雄出具的房地产权证上两块土地的用途均为“综合”，由此证明吴伟雄、张志强、张亚雄是基于房地产权证上登记的“综合”土地用途才与黄冠然达成合意签订买卖合同。其次，在前述房地产权证上载明的土地用途为“综合”的情况下，双方对于转让的房地产所涉土地究竟为工业用地还是商服用地各执一词。在没有书面合同条款对该“综合”用途进行明确，且双方也未就此达成补充协议的情况下，应当按照交易习惯和行业标准予以解释和确定。从双方签订合同当时的土地市场交易习惯和行业标准来说，工业用地与商服用地的交易价格相差较大，故双方交易价格可以作为确定双方交易的土地用途的参考依据。根据2014年4月3日起执行的《顺德区人民政府关于公布实施顺德区2012年国有建设用地使用权基准地价的通知》【顺府发（2014）8号】的相关规定，涉案地段属于顺德区划分的三级区域，该地段的商业用地基准地价为6814元/平方米，而同一区域的工业用地基准地价为547元/平方米，可见涉案地段的商业用地和工业用地的地价相差甚远。该规范性文件是从2014年4月3日起开始执行，可以作为确定双方约定的涉案房地产究竟是工业用地还是商服用地的参考依据。本案双方约定的合同价款为2550万元，而涉案土地总面积为5126.2平方米，可以看出，涉案房地产的土地地价与顺德区商业用地基准地价基本相符，而与该区域的工业用地基准地价相差甚远。黄冠然虽辩称2550万元的合同价款除包含土地价款外，还包括厂房、设备价款，但涉案房地产上的建筑物楼层不高，建筑物面积不大，相较土地使用权来说，建筑物在涉案房地产中所占价值比列不大，且黄冠然未提供任何证据证明厂房、设备的具体价值，应承担举证不能的不利后果。综合上述情况，本院认为，吴伟雄、张志强、张亚雄是依据房地产权证上登记的综合土地用途与黄冠然约定的具体交易价格，而具体交易价格证明双方所约定的真实意思表示是转让可以进行商业或住宅开发的土地。关于黄冠然是否存在违约行为的问题。双方签订买卖合同时，黄冠然向吴伟雄、张志强、张亚雄出具的房地产权证上两块土地的用途均为“综合”。现用地面积为1177.2平方米的粤房地证字第××号的房地产的土地用途被核定为商业用地，用地面积为3949平方米的粤房地证字第××号的房地产的土地用途被核定为工业用地。其中，粤房地证字第××号房地产的土地用途相较双方签订合同时依据的土地用途而言发生了巨大变化，黄冠然的行为已然构成违约。黄冠然辩称其是依据政府部门发放的房地产权证签订的涉案买卖合同，不存在任何过错。对此，本院认为，虽然黄冠然签订合同时持有的粤房地证字第××号房地产权证上记载的土地用途为综合，但根据佛山市顺德区国土城建和水利局的复函，该房地产权证的所有登记档案除房地产权证上记载为用途“综合”外，其余均登记为工业用途，且在登记簿与证书记载不符的情况下，以登记簿上登记的“工业用途”为准；同时，黄冠然在受让粤房地证字第××号房地产权证所涉土地时签订的国有土地使用权转让协议书上明确记载了土地用途为工业用途，因此，即使该房地产权证上记载的土地用途为综合，黄冠然对该土地的性质为工业用途是明知或应知的，黄冠然抗辩其不存在过错与事实不符。综上，本院认为，黄冠然关于其不存在违约行为、不应承担违约责任的主张不成立。因此，鉴于双方签订涉案买卖合同的真实意思表示是转让可以进行商业或住宅开发的土地，但黄冠然实际交付的房地产所涉土地中大部分面积的土地是工业用地而并非商服用地，黄冠然的行为已构成违约，且导致吴伟雄、张志强、张亚雄受让涉案房地产进行商业开发的合同目的难以实现，吴伟雄、张志强、张亚雄主张解除涉案买卖合同有事实和法律依据，本院予以支持。至于一审程序是否违法的问题。本案一审经历多次开庭审理，在第一次开庭，一审法院发现吴伟雄、张亚雄、张志强主张的本案合同的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，在第二次开庭审理中向其释明后，吴伟雄、张亚雄、张志强变更了其诉讼请求。一审法院按照法定程序另行给予了黄冠然相应的举证期限和答辩期，并另行安排了第三次庭审。一审法院的上述做法完全符合民事诉讼法的相关程序规定，不存在违法之处。综上，黄冠然的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽然适用法律有误，但认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87800元，由上诉人黄冠然负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年五月二十四日书 记 员  梁启星