重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初2853号原告：广西银湾物业服务有限公司（注册号450500000002755），住所地广西省南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号。法定代表人：胡祝帮，公司董事长。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥克，重庆腾运律师事务所律师。被告：龚学明，男，1965年9月11日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告广西银湾物业服务有限公司（以下简称“银湾物业公司”）诉被告龚学明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法由代理审判员程行适用小额诉讼程序于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告银湾物业公司的特别授权委托诉讼代理人刘传甫到庭参加了诉讼，原告银湾物业公司的一般授权诉讼代理人孟祥克未出庭参加诉讼，被告龚学明均经依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银湾物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费1252.25元，并从欠费之日起到付清之日止以应缴费用的万分之五支付违约金，暂计算至2017年2月28日为291.15元。庭审中，原告将诉讼请求调整为要求被告支付原告物业管理费1215.36元，并从欠费之日起到付清之日止以应缴费用的万分之五支付违约金，暂计算至2017年2月28日为282.57元。事实及其理由：2013年10月21日，原告银湾物业公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司签订《大足工业园区XX市场群钢材模具市场物业管理协议》，约定已入驻的业主每月每平方1.6元，住房每月每平方米0.8元，厂房每月每平方米1.0元；未入驻未使用的业主门市每月每平方米1.0元，住房每月每平方米0.4元，厂房每月每平方米0.5元；未销售的房屋按未使用收取；费用收取由原告按年或季向业主收取。同时约定业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五。2014年10月21日，双方续签合同，并约定从2016年1月起未租售的住房按每月每平方米0.2元收取。被告系上述物业2-2-3-1的业主，物业面积138.11平方米，从签订第一份物业管理协议开始，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是自2015年11月21日开始被告拒绝缴纳物业费，截止2016年10月30日共计欠物业费共计1252.25元，另外产生相应的违约金。经原告多次催收未果，故起诉来院。被告龚学明经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见书。原告为支持其诉讼请求，向本院举示如下证据：证据1、原告的营业执照、法定代表人身份证明，拟证实原告的主体资格；证据2、2014年10月20日，原告银湾物业公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司签订《大足工业园区XX市场群钢材模具市场物业管理协议》，约定已入驻的门市每月每平方1.6元，住房每月每平方米0.8元，同时约定业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五。合同上约定物业服务自2016年10月20日，但原告是2016年10月30日撤场的，原告的要求业主支付物管费至2016年10月30日；证据3、房屋查询结果，拟证明被告所在的房屋位于大足区XX镇XX路XX号X幢X单元X-X，房屋面积为138.11平方米；证据4、照片2张及工程部维修回访反馈表，拟证实原告履行了物业服务；证据5、物管服务费催收单，拟证实原告于2015年12月24日向被告发出物业费催缴通知单，要求被告缴纳2015年11月21日至2016年11月20日期间的物业管理费。被告龚学明经本院传票传唤未到庭参与诉讼，视为对其举证质证权利的放弃，本院对原告的证据和陈述的事实予以采信，并确认如下法律事实：2014年10月20日，原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）签订了《大足工业园区XX市场群钢材模具市场物业管理协议》，合同约定，原告银湾物业公司为大足工业园区XX市场群钢材模具市场提供物业服务。双方在合同中第二条约定：物业服务期限暂定为2年，自2014年10月21日起至2016年10月20日止。第四条约定：1、已入驻的业主：门市1.6元/月.㎡，住房0.8元/月.㎡，厂房1.0元/月.㎡，其中厂房的认定必须是500平方米以上且从事生产加工。2、未入驻未使用适当降低收费标准：门市1.0元/月.㎡，住房0.4元/月.㎡，厂房0.5元/月.㎡。3、2016年1月起甲方未租售的住房按0.2元/月.㎡收取。4、费用收取由乙方按年或季向业主收取。5、业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之五。第七条约定：1、小区内外围监控设施、路灯、垃圾箱由甲方负责配置。2、业主是否入驻、是否经营由乙方出具相关证明告知甲方，以便甲方随时掌握市场的生产经营状况。原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）在上述合同中盖章。另查明，被告龚学明系大足工业园区XX市场群钢材模具市场的业主，房屋面积138.11平方米，原告陈述被告自2015年11月21日至2016年10月30日止未向原告银湾物业公司缴纳物业服务费，被告经本院依法传票传唤未到庭否认该事实，本院确认被告自2015年11月21日至2016年10月30日止的物业服务费未向原告银湾物业公司缴纳。本院认为，根据庭审及举示的证据材料，本案争议焦点：1、物业服务合同是否真实、合法、有效，是否对被告龚学明具有溯及力；2、被告龚学明是否应该支付上述物业服务费；3、原告主张的违约金是否应该支持。关于物业服务合同是否真实、合法、有效，是否对被告龚学明具有溯及力问题，原告银湾物业公司与大足工业园区XX市场群钢材模具市场的建设单位重庆市大足区怀远建设投资有限公司就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了前期物业服务合同即《物业管理协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，系原告银湾物业公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示，该表示真实有效，被告龚学明系该大足工业园区XX市场群钢材模具市场的业主，重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示必然对被告龚学明有约束力，即该物业服务合同必然溯及被告龚学明。关于被告龚学明是否应该支付上述物业服务费问题。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《大足工业园区五金市场群钢材模具市场物业管理协议》，双方对物业服务费的收取标准作了约定。现原告银湾物业公司向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，原告银湾物业公司作为被告小区的物业管理单位，已按照合同约定基本履行了义务，向被告龚学明提供了物业服务，被告龚学明也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。本案中，被告龚学明的房屋为住房，其面积为138.11平方米，根据合同约定的收费标准，物业费标准为0.8元/月·平方米，被告自2015年11月21日至2016年10月30日止共计11个月零9天未向原告银湾物业公司缴纳物业服务费，原告庭审中只要求被告支付11个月的物管费，是其对其权利的处分，本院予以准许，因此本院确认被告龚学明共计应缴纳物业服务费用为1215.36元（0.8元/月·平方米×138.11平方米×11个月）关于原告主张的违约金是否应该支持问题，本院认为，因《物业管理协议》第四条第五款对此有明确约定，且被告龚学明未履行缴纳物管费义务已经违约，依约应该予以支持，但由于原告并未举示证据证明其已经对被告龚学明进行催收或被告龚学明收到其催款通知书，故对其违约金起算时间本院依法确认为从起诉之日起计算至本判决确认之日止。被告龚学明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，应承担不到庭的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，缺席判决如下：一、由被告龚学明于本判决生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司自2015年11月21日起至2016年10月30日止的物业服务费共计1215.36元及违约金（违约金以1215.36元为基数，按照日利率0.5‰，从起诉之日起计算至本判决确认之日止）；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告龚学明负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 程 行二〇一七年五月二十六日书 记 员 康衾蜻