广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0323民初377号原告南小燕，女，汉族，1962年12月25日生，住桂林市七星区。被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，组织机构代码：73996652-4，法定代表人：蒋晓群，职务：总经理。被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，组织机构代码：73517769-1，法定代表人：马晓珍，职务：总经理。二被告委托代理人宗少文，广西嘉沁律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行，住所地桂林市环城北一路15号。负责人刘建国，职务：行长。委托代理人李雪记，广西同盛吉成律师事务所律师。委托代理人孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司灵川县支行，住所地灵川县灵北路1号。负责人秦夏林，职务：行长。委托代理人李雪记，广西同盛吉成律师事务所律师。委托代理人孙巧玲，广西同盛吉成律师事务所律师。原告南小燕诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序进行了审理。在审理过程中，经审查，原告的诉请并不涉及合同的具体履行问题，本院依法变更本案案由为物权确认纠纷。另经审查，中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行（以下简称农行叠彩支行）、中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称农行灵川支行）系本案讼争房产的抵押权人，本院依法于2017年3月27日追加农行叠彩支行、农行灵川支行为本案的第三人参加诉讼。2015年5月19日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员郑巍担任法庭记录。原告南小燕，两第三人的委托代理人李雪记到庭参加诉讼。二被告经本院依法送达诉状副本及开庭传票等未到庭参加诉讼（缺席）。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2005年12月19日签订了《投资合作合同书》及补充协议，由原告投资用于“桂林漓江奥林苑”项目C20号（现更名为C37号）房屋建设。房屋建设竣工验收后，归原告所有。被告负责为原告办理相关房产证、土地证及完善通水、通电等小区配套设施。原告根据合同的约定已将购地款及配套附属费用全部转入了被告账户，并完成了房屋的建设。但房屋竣工后，被告不仅没有按合同约定为原告办理产权证、土地证并提供相应的基础生活设施，还将房屋抵押给银行。为维护原告合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××号（××号）房屋归原告所有；2、本案诉讼费由二被告承担。原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、原告身份证一份。证明原告诉讼主体资格。二、《投资合作合同书》及《补充协议》各一份。证明房屋竣工验收合格后应归原告所有。三、收据三张、现金收入凭单一张。证明原告依约已经支付房屋全部购地款及配套设施费用。四、房屋施工协议一份、报建费用现金收入凭单一张。证明涉案房屋由原告建设。二被告未作答辩，亦未提供证据。第三人农行叠彩支行陈述称：本案讼争房产是农行叠彩支行的贷款抵押物，农行叠彩支行为该房屋的第一顺位受偿人，请求依法保护农行叠彩支行的优先受偿权。第三人农行叠彩支行对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、借款凭证五份、流动资金借款合同一份、房屋他项权证一本、最高额抵押合同一份。证明农行叠彩支行，对本案涉案房屋有优先受偿权。第三人农行灵川支行陈述称：本案讼争房产是农行灵川支行的贷款抵押物，农行灵川支行为该房屋的第二顺位受偿人，请求依法保护农行灵川支行的优先受偿权。第三人农行灵川支行对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、最高额抵押合同一份、借款合同两份、借款凭证两份；、房屋他项权证一本、房产证复印件两份。证明农行灵川支行对涉案房屋有第二顺位优先受偿权。为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局及灵川县不动产登记局调取了两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》、桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》及“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋的产权登记情况。《合作协议》及《销售证明》上载明两被告共同开发“桂林漓江奥林苑”项目，被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局提出认可桂林市松杉房地产开发有限公司销售房屋。灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》，其上载明“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋现登记在两被告名下，分别于2015年4月和2015年9月设定了抵押担保，抵押权人分别为本案第三人农行叠彩支行和农行灵川支行；灵川县不动产登记局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》，其上载明“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋国有土地使用权登记在灵07国用（2011）第07264-3号《国有土地使用权证》内，于2012年4月办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人农行叠彩支行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院依法送达诉状副本及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。经过开庭质证，第三人农行叠彩支行及农行灵川支行对原告提供的证据一无异议。原告及第三人对本院依法调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。对原告提供的证据二，两位第三人均有异议，提出该证据的真实性由法院核实。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的合同不合法，违法了国家关于土地管理的规定，从《投资合作合同书》来看，原告存在投资行为，风险自己承担。补充协议规避了国家的有关规定，不合法。上述协议绕开国家监管，原告不能通过上述协议获得房屋所有权。本院认为，原告提供的证据二具备了民事证据的形式要件，在无明确相反证据证明的情况下，对原告提交的证据二的客观真实性、来源的合法性、与本案的关联性本院依法予以认可。至于两份合同的性质及效力问题，待后文论述。对原告提供的证据三，两位第三人提出对该证据的真实性不清楚，由法院核实。本院认为，原告提供的证据三具备了民事证据的形式要件，在无明确相反证据证明的情况下，对原告提交的证据三的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。对原告提供的证据四，两位第三人认为该证据恰好证明原告买地行为规避了国家监管，不合法。本院认为，原告提供的证据四中原告支付报建费的票据具备了民事证据的形式要件，在无明确相反证据证明的情况下，对原告提交的证据四的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。施工协议在无其他证据佐证的情况下，无法单独证明原告建设本案讼争房屋的具体情况，但综合考量原告提供的证据二、三、四，足以使人对原告出资建设本案讼争房屋的事实形成内心确信。对第三人农行叠彩支行提供的证据一，农行灵川支行无异议。原告提出该证据由法院核实。本院认为，第三人农行叠彩支行提供的证据一具备了民事证据的形式要件，且能与本院依法调取的证据相验证，在无明确相反证据证明的情况下，对第三人农行叠彩支行提供的证据一的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。对第三人农行灵川支行提供的证据一，农行叠彩支行无异议。原告提出该证据由法院核实。本院认为，第三人农行灵川支行提供的证据一具备了民事证据的形式要件，且能与本院依法调取的证据相验证，在无明确相反证据证明的情况下，对第三人农行灵川支行提供的证据一的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2002年7月1日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”项目。《合作协议书》约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。2008年3月26日，桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具《销售证明》，明确表示认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同。2005年12月19日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《投资合作合同书》及《补充协议》，合同约定，原告参与“桂林漓江奥林苑”项目投资，计划总投资约800000元，其中第一期投资款为438528元，第二期投资款为C20栋(现更名为C37幢，以下统称C37幢)别墅的建设费用，第三期投资款为C37幢别墅的契税、水电增容费、报建费、权属办证费等实际发生的费用。在《补充协议》中双方还约定，C37幢别墅总占地面积（含花园）581.12平方米（以实际测量面积为准，按650元每平方米实行多退少补）。原告的全部投资本金及收益以“桂林漓江奥林苑”项目第C37幢别墅竣工验收后的物业分配给原告，第C37幢别墅由原告自行建设，建设施工队挂靠在被告桂林市松杉房地产开发有限公司指定的建筑安装公司，合同还对相关的违约责任进行了约定。合同签订后，原告于2005年12月20日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了“投资款”438528元，于2009年6月5日支付了报建费等21830元，支付了水电、垃圾押金10000元。房屋由原告出资建设。2011年房屋建成，被告桂林市松杉房地产开发有限公司未为原告办理房屋产权证及土地使用权证，原、被告双方也未签订《商品房买卖合同》。2015年3月23日，两被告取得了C37幢别墅产权证，产权人登记为两被告。另查明，2015年4月22日，两被告与第三人农行叠彩支行签订了《最高额抵押合同》，以登记在两被告名下的包括“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋在内的多套房屋作为抵押担保物，为桂林市润松建筑装饰材料有限公司向农行叠彩支行的贷款提供最高额为35000000元的抵押担保，并办理了抵押登记。农行叠彩支行于同日取得房屋他项权证。2015年9月8日，在取得农行叠彩支行同意的情况下，两被告与农行灵川支行签订了《最高额抵押合同》，以登记在两被告名下的包括“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋在内的多套房屋作为抵押担保物，为桂林子玉工贸有限公司向农行灵川支行的贷款提供最高额为15000000元的抵押担保，并办理了二次抵押登记。农行灵川支行于2015年9月11日取得房屋他项权证。本院认为，本案的争议焦点有三个，一是原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》的性质及效力应如何认定；二是灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋应归谁所有；三是第三人的抵押权是否合法有效，如何保护。一、关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》的合同性质及效力应如何认定的问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，根据原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》可知，作为提供土地使用权的被告方取得的是固定收益,即合同中所称的原告的第一期投资款438528元，房屋由原告投资建设，房屋建成后归原告所有，被告并不承担经营风险。双方签订的《补充协议》中第一条对所谓的“投资款”的约定也是以土地面积作为计算标准，按每平方米650元计算，并实行多退少补。因此，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》应认定为土地使用权转让合同。两被告虽为各自独立的企业法人，但被告桂林润松公司并未阻止原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《投资合作合同书》及《补充协议》，也未阻止合同的履行，在诉讼过程中也未对上述合同的效力提出异议，且根据二被告签订的《合作协议书》的约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售，在桂林润松休闲健身有限公司向房产管理部门出具的《销售证明》中，桂林润松休闲健身有限公司也明确表示了认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同，因此可以认定被告桂林润松休闲健身有限公司对《投资合作合同书》及《补充协议》是知晓并认可的。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《投资合作合同书》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同有效，对原告及二被告均具有约束力。二、关于“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋应归谁所有的问题。原告根据其与被告签订的《投资合作合同书》及《补充协议》修建房屋,属《中华人民共和国物权法》第三十条规定的因合法建筑设立物权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告履行了合同义务，合法建设了本案讼争房屋，是本案讼争房产的真实权利人，且抵押登记的存在对依法确认房屋的真实权利人，并不存在法律规定上的障碍，所有权与抵押权也并非同一物上互相排斥或不可拆分的两种权利，而是可共存并互相之间具有一定独立性的两种权利，依法确定房屋归属，并不影响第三人农行叠彩支行、农行灵川支行的抵押权。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。三、关于第三人农行叠彩支行、农行灵川支行的抵押权是否合法有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，且涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对抵押权是否存在及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对第三人抵押权的效力及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理。各当事人可另行提起诉讼。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C37幢房屋归原告南小燕所有。案件受理费50元（已依法减半收取），由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号20×××166，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。审判员  易升龙二〇一七年五月二十五日书记员  郑 巍附：本案适用的法律法规1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。