吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉07民终524号上诉人（原审被告）：马永维，男，1957年2月15日生，汉族，工人，现住扶余市陶赖昭镇街道，身份证号码：2223031957********。委托代理人：栾秋华（系被告妻子），女，1955年10月27日生，汉族，退休职工，现住扶余市中海小区*号楼*单元***室，身份证号：2223031955********。被上诉人（原审原告）：扶余市鑫坊物业有限公司，住所地：扶余市站前中海小区2楼。法定代表人：王立明，系经理。委托代理人：陈竞芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。上诉人马永维因与被上诉人扶余市鑫坊物业有限公司（以下简称鑫坊公司）物业服务合同纠纷一案，不服扶余市人民法院(2016)吉0781民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人马永维的委托代理人栾秋华，被上诉人鑫坊公司的委托代理人陈竞芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫坊公司原审诉称，原告于2014年3月份与扶余市中海小区业主委员会签订了物业管理协议书，开始对被告居住的小区进行物业管理。按照物业管理协议书的约定，截止到2015年12月31日，被告应向原告交纳物业管理费1489元。原告单位的工作人员数次向被告索要物业费，被告一直未交纳，现诉至法院，要求被告立即给付拖欠的物业费1489元。并由被告承担本案的诉讼费。为支持其诉讼请求，原告提供了如下的证据材料：一、原告与中海小区业主委员会签订的物业管理服务合同一份，拟证明原告与被告所在的小区业主委员会签订了服务合同，明确了具体的物业收费标准，原告已依协议约定对小区进行了物业服务；二、中海小区业主委员会名单一份、选举业主委员会主任、副主任名单一份、公示一份，拟证明原告管理的中海小区，依法成立了业主委员会，并进行了公示；三、扶余市鑫坊物业有限公司企业法人营业执照一份，拟证明原告具有相应的物业管理资质，原告是三级物业资质；四、业主委员会成员岳云坤、杜洪江、杨长义三人书面证言一份，主任满春发书面证言一份，拟证明原告对被告居住的中海小区进行了相关的物业管理。被告马永维原审辩称，被告居住的中海小区，是开放小区，自2006年入住至今，小区内没有公共设施、没有绿化，没有健身器材，没有活动场所，没有居民可以休闲的一切设施，小区内由于一、二楼经营需要，车辆随便出入，道路不平，石头满地，垃圾遍地，卫生不达标，冬天积雪无人清理，夏天雨后遍地水坑。小区内没有成立过业主委员会，被告没有与任何一家物业公司签订过物业服务合同，自2006年至2013年两届物业都遵守物业管理法的相关规定，只收取卫生费。被告与原告鑫坊物业有限公司没有任何交集，原告没有起诉被告的资格，更谈不上交物业费及诉讼费，由于原告关阀及管道改造造成经济损失2000元，借助今天庭审要求原告赔偿。被告为证实其主张，向法庭提交了如下证据：1、照片13张，拟证明小区遍地是水，石头满地，窗户坏了没有人修理，消防通道堆满了轮胎；2、社区调取的选票，中海小区选举名单一份，拟证明业主委员会没有经过业主选举；为了查实原告是否在建设局备案，本院依法调取了原告的资质证书复印件一份、中海小区业主公约一份。原审法院审理查明，被告马永维是扶余市中海小区业主，建筑面积101.35平方米。原告于2014年3月15日与扶余市中海小区业主委员会签订了《物业管理合同书》，约定从2014年1月17日起至2023年12月17日止由原告为扶余市中海小区业主委员会提供物业管理服务。合同约定：一二层楼商企物业服务费按1.00元／每平方米，三层以上住宅0.70元／每平方米，路灯和楼道灯费每户每年25.00元,每年的五月收取物业费。故被告每月应向原告支付物业管理费70.95元。被告从2014年4月至2015年12月份未支付物业管理费1489元，原告多次催要未果，故于2016年5月12日诉至法院，要求判如所请。上述事实，有当事人陈述、物业服务协议、业主委员会名单等在卷为凭，本院予以采信。原审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据与扶余市中海小区业主委员会签订的《物业服务合同》，为中海小区的业主提供物业服务，该合同合法有效。对所有的业主有约束力，被告以无需接受相关物业服务和被告没有提供物业服务为由进行抗辩不成立，本院不予采信。原告已经按照合同约定提供服务，有业主委员会委员提供的书面证言加以证实，被告作为业主，应当按约支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。原告对其损失没有提起反诉，可以另诉，本案不作处理。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告马永维于判决生效之日起五日内支付原告扶余市鑫坊物业有限公司物业服务费1489元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告马永维负担。宣判后，上诉人马永维不服扶余市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、在认定事实方面，原审法院有法不依，对事实认定不准的错误。原审法院以在扶余市建设局备案的“中海小区业主规约”作为被上诉人的“物业管理协议”合同的有效依据，然而这却是一份造价的文件。该文件在时间上、公章、内容上都存在造假；业主委员会是物业公司自己建立的假组织，该业主委员会的选举过程及依据违反《吉林省物业办理办法》的规定；“物业服务协议书”是物业公司与假的“业主委员会”恶意串通，显失公平的“假协议”。混淆概念，以持有的三级物业证书为收费依据，住宅0.7元/每平米，商企1.00元/平方米。根据《吉林省物业管理服务收费实施细则》第十二条“物业服务的收费等级确定由当地房地产行政主管部门会同价格主管部门审核认定物业管理服务等级标准五级以下的，物业管理企业不得收取物业管理服务费；”“物业服务协议”漏洞百出，于淑珍不是业委会成员，却代表业委会成员在协议中签字；“物业服务协议”显失公平，在整篇的协议中没有一条保护业主权利的条款，只有处罚和义务条款，没有物业公司的违约责任条款；物业管理协议书有10人代表“业委会”签名，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，其代表业委会签字的会同应是无效合同。二、请求侵权责任人到庭说明情况的申请被原审法院拒绝，本案上诉人请求在协议书中签字的10人出庭质证，原审法院拒绝上诉人的此项请求违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。三、原审法院不尊重上诉人的诉讼权利，证据证言被忽视隐瞒。鑫坊物业公司进入中海小区的时间不详，但在2014年6－10月自动停止服务，撤出小区。被上诉人向业主收取的物业费票据也可证实。2014年只收取6个月的物业费。被上诉人已自动终止了合同，这一事实原审法院没有给出回应，判决书中没有提及且支持被上诉人这四个月的物业费向上诉人收取。四、原审法院适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，对上诉人不适用。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求。扶余市鑫坊物业有限公司的答辩意见及其代理人的出庭意见是，答辩人与中海小区业主委员会签订了物业管理协议书。答辩人依据协议提供了物业服务，绝大多数业主都能交纳物业费，只有上诉人等极少数业主没有交纳物业费。上诉人否认其居住的小区成立了业主委员会，否认签订物业协议；还提出业主规约造假等，完全不符合事实。业主委员会的成立是小区业主自己的事，与答辩人无关。上诉人上诉理由前后矛盾，一方面否认成立业主委员会，认为物业服务协议是假协议，另一方面又承认协议客观存在，要求确认合同无效。还以业委会无权代表业主，自己权利被剥夺等否认物业合同的效力，曲解法律规定，是错误的。上诉人对其上诉理由没有任何证据予以证实，依法属于举证不能，理应承担不利法律后果。建议本院驳回上诉，维持原判。经本院二审查明的事实和证据与一审判决认定的一致。本院认为，业主委员会是业主的代表组织，其所做出的民事法律行为对业主具有约束力。扶余市中海小区业主委员会与被上诉人扶余市鑫坊物业有限公司于2014年3月15日签订的《物业服务合同》，对中海小区全体业主具有法律效力，业主和物业公司均应当按照合同履行各自义务。被上诉人按照约定提供了物业服务，上诉人作为中海小区业主，应当按照约定交纳物业费。关于上诉人提出中海小区没有成立业主委员会、业主委员会成立不合法以及被上诉人造假并非法进驻小区服务、要求确认物业合同无效等上诉理由，不属于上诉人拒付物业费的法定事由，属于上诉人提出的独立诉讼请求，依照法律规定上诉人可另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人马永维负担本判决为终审判决。审判长 孙世雁审判员 徐芳& # xB;审判员 于      航二〇一七年五月二十二日书记员 陈      静