浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初3450号原告：绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部。住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道金柯桥大道以西鉴湖路以南朝东营业房**号。经营者：施金娣，女，1969年3月10日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，委托诉讼代理人(特别授权)：吴国金、梅锴，浙江三道律师事务所律师。被告：张伟，男，1985年10月4日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，原告绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部与被告张伟居间合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人梅锴、被告张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋中介费20000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系本案所涉房屋绍兴市越城区卖方（原房东）。2016年11月18日，在原告的介绍及实地带领看房的基础上，被告与本案房屋买方俞华军协商一致的情况下签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋转让价格为256万元，中介费用未总价款的1.5%，计4万元，由买卖双方各自支付2万元，应当于房屋所有权证过户到被告名下之日全部付清。现房屋已于2017年3月23日过户到被告名下，但被告至今未支付中介费用，原告遂向法院提起诉讼。被告辩称，1、在房屋的整个过户行为中，中介都没有起到他应起的作用。2、中介费2万元的问题，有证据表明不是向我要的，应该是柳永祥付的。当时在场的人员包括本案原告、买方俞华军都在场的。即使这个2万元要承担，也是按4：14的比例承担，我只需要承担其中的4/18。3、如果原告还是坚持要这个2万元的话，我和买方准备另行提起诉讼。原告为证明其主张，向本院提交证据：1、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原告与被告存在居间合同，双方约定居间费标准及支付方式等内容。2、收件收据复印件2份，拟证明原告已完成了居间合同的义务，被告支付居间费用的条件已成就，被告应按合同的约定支付居间报酬。3、短信截图复印件1组，拟证明原告已尽到协助过户的义务。被告经质证，对证据1、2的真实性均无异议。但合同第七条第三款，中介没有尽到应尽的义务。对证据3被告认为通过原告提交的短信截图，原告与本人的沟通有限，连房屋交易进程都不了解，当时被告与买方都急于房屋过户，只要房屋中介能在其中发生作用，帮上忙，买卖双方怎么可能不去找中介，而中介对于在镜湖房屋过户的流程及需要哪些手、准备哪些文书都不清楚，帮不上忙，买卖双方对中介失望透顶，迫于无奈，被告与买方协商，前后返还各部门办理过户手续，因损失的时间、精力及不懂政策造成的经济损失很大。被告向本院提交证据：1、录音光盘1份，文字资料1份，2016年11月18日是施金娣打给柳永祥的电话录音一段，2016年12月17日是俞华军、施金娣、我、张建在原告处讨论的录音两段，拟证明原告认可被告和柳永祥的中介费的比例是4：14。原告经质证,对录音证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议。首先，录音中并未明确中介费用由谁承担，承担比例是多少，而录音中4与14比例说法针对的是18万元的税；其次，从整个录音来看，原、被告及柳某最终未对4:14的比例承担达成一致意见，录音中只是原被告双方在陈述柳某原来对18万元税愿意承担的比例及数额；同时从几个录音的地点和内容不难看出，原告陪同被告及买方在银行办事，另外还替被告与柳某协商税的负担问题，去柳某家取材料等，足见原告的尽心尽力。在录音中，被告非但对原告没有怨言，反而还请原告帮助证明被告与柳某的约定，因此并不能证明原告未尽到中介义务。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据3，经本院与买方俞华军确认，本院对真实性予以认可。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院予以认定。经审理查明：2016年11月18日，原告、被告、案外人俞华军签订《商品房买卖合同》一份，载明：甲方张伟（卖方）、乙方俞华军（买方）、丙方绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部（中介方）。卖方所售房屋坐落于越城区，该房屋建筑面积共计266.95平方米。该房屋许可证号备案号分别为2013-011,201311200107JH000125。该房屋性质为商品房。卖方保证该房屋在交接时没有产权和财务纠纷，保证该房地产不存在其他被限制交易的情况。如交接后发生该房地产存在交接前的产权纠纷或财务纠纷，由卖家承担全部责任并承担由此对买方造成的一切损失。经买卖双方协商一致，该房屋的成交价格为人民币256万元，贰佰伍拾陆万元整。本合同签订后，买方向卖方支付首笔购房款壹佰捌拾万圆整（180万元整），卖方收到购房款后，按照买方要求的时间内办理完更名过户或交易过户的手续。在买卖双方办理完成过户手续后，中介方配合买方办理银行按揭手续，在银行按揭款发放七日内，买方一次性向卖方付清尾款柒拾陆万圆整（76万元整），若遇到按揭手续无法办理或逾期的情况，买方承诺在2017年1月20日前通过其他方式一次性付清尾款，不然甲方有权收回房子。双方同意，自本合同签订之日起120天内，双方共同办理更名过户或交易过户手续。如买方在无法办理更名过户手续情况下，应及时改为交易过户方式，卖方承担该方式下额外产生的所有费用，具体卖方应承担个税、营业税及附加税、契税、交易评估交易费、土地增值税等，买方只承担契税、印花税。若买卖一方发生违约行为，违约方应向对方支付违约金。违约金约定为房屋购房总金额的百分之二十。买方未按照约定时间支付尾款的，按照以下规定处理：1、逾期在120日内的，买方按日计算向卖方支付未支付款的万分之五的滞纳金。2、逾期超过120日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内支付滞纳金和违约金，卖方在收到后3日内退还买方全部已付款。卖方未按照约定的时间办理过户手续的，按照以下规定处理：1、逾期在120日之内的，卖方按日计算向买方支付买方已支付款的万分之五的滞纳金。2、逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同，卖方应当自解除合同通知送达之日起3日内支付滞纳金和违约金，并退还买方全部已付款。买卖双方通过金宏业房产中介介绍达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的1.5%，即卖方承担贰万元整，买方承担贰万元整，中介费签名当天各付一半，剩余一半在房屋所有权证过户到买方名下之日全部付清。中介应当向买方、卖方详解本合同各项条款，然后由三方共同在合同上签字。中介方应将卖方提供的房屋信息如实向买方披露。在买卖双方提供房屋买卖资料情况下，中介方负责协助买卖双方办理产权登记手续和银行按揭手续。买方承担过户所需缴纳的契税、印花税及工本费。卖方承担更名过户情况下可能发生的相关费用。卖方承担交易过户情况下额外产生的买卖双方的所有税费，包括营业税及附加税、契税、交易评估交易费、土地增值税等。卖方负责缴清改好名之前的水、电、煤、有线电视和物业费及维修基金等相关费用，若存在未缴清情况的，买方可在购房尾款中按照相关凭证扣减，改好名后的水、电、煤、有线电视和物业费及维修基金等均由买方承担。合同还对其他事项作出约定。2016年12月17日，原告从柳某处取得产权资料（商品房买卖合同、销售发票、物业服务合同、管理规约、公积金贷款借款合同）并交付案外人俞华军进行更名过户未果，后原告在2017年1月17日又将上述产权资料交付被告张伟进行交易过户。2017年1月24日，案涉房屋产权变更登记至案外人张伟名下。另查明，2016年11月18日，原告经营者施金娣曾与案外人柳永祥通话，通话过程中施金娣曾向柳永祥确认“你说如果过户的话，要18万的税的话，你拿出13.7万，张伟拿出4万，是不是这样的”。通话结束后，施金娣向被告张伟陈述“他说你尽管放心好了，说了算数的，你这个录音听下…反正已经录下来了，我可以做证明人的”，并将录音通话进行播放并交付被告。2016年12月17日，原、被告、俞华军等曾在一起就涉案房屋交易进行协商，其中原告与案外人俞华军均提到，因前述施金娣将其与柳永祥的通话进行录音并交付被告及施金娣带俞华军前往柳永祥家，柳永祥表示要让施金娣、俞华军作拘留。施金娣在录音中还提到在前述与柳永祥的沟通中“开始是说差价的，纸上算的，我们不要讲假话的，他（柳永祥）算着，卖给你（俞华军）么是这么多，买进么是这么多，（差价）12万，中介费么2万，物业费么1万”，“差价已经明明白白了的，这张（纸）刚才是差价的问题。他说他（柳永祥）要给他（张伟）这么多。你（张伟）还说如果真的4万多了一点，6万也算了，1、2万东西也算了，第一次我们讨论这个事情的。第二次我们是讨论过户交易如果产生税费…”。本院认为，本案原、被告之间的居间合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案被告抗辩其无须全额支付中介费的理由如下:1、原告未尽到合同第七条第3项所规定的应尽义务。2、原告对被告和案外人柳永祥之间就中介费按4：14的比例承担系清楚的。本院就上述两点分别分析如下：1、关于原告是否已尽到合同义务。根据双方合同第七条第三项约定“在买卖双方提供房屋买卖资料情况下，中介方负责协助买卖双方办理产权过户登记手续和银行按揭手续”。本案中，原告确认在案涉房屋办理产权证及交易过户过程中，其确未曾陪同前往，但系因被告不让其一同前往所致。本院认为，原告作为居间商，根据合同约定及行业要求，其应当负有及时与买卖双方进行沟通，协助或者代为办理缴税、过户及登记等相关手续的义务。本案房屋买卖交易过程，鉴于原告与案外人柳某之间的熟悉程度，在交易因张伟与案外人柳某的他案纠纷受挫的情况下，虽原告居中斡旋，但在沟通和落实交易信息时，没有积极、妥善、尽责处理，导致买卖双方对其不信任，并由此导致后续交易过程的不顺畅和延长，被告在此过程中存在一定失职。被告辩称意见的合理部分，本院予以采信。2、被告中介费用的负担比例是否是4:14的问题。本院认为，原、被告之间的合同第六条关于居间费用的负担明确载明为由卖方张伟负担2万元。即使被告张伟与案外人柳永祥之间就中介费负担的约定可以确定为4:14，也系该两人的内部约定，现有证据不能证明三方就该中介费用达成新的协议，故根据合同相对性原则，也应当由张伟负担该部分费用。本院对被告张伟上述抗辩意见，不予采信。综上，根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现合同约定，房屋中介费4万元由买卖双方各承担一半，签名当天各付一半，剩余一半在房屋所有权证过户到买方名下之日全部付清。现支付条件已成就，被告作为卖方未能按约支付其负担部分的中介费，已构成违约，但基于原告在交易过程中也存在一定未尽到合同义务的情况，本院酌情确定由原告自行负担报酬的15%，被告负担报酬的85%，由此对原告要求被告支付中介费17000元的诉请，本院予以支持，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告张伟应支付给原告绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部中介费17000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取150元，由原告负担22.5元，被告负担127.5元，由被告负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  韩咪竹二〇一七年五月十七日书 记 员  王 平附页《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。