广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初1663号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1号楼2层2F088-1房。法定代表人：卢炎枝，该司总经理。委托诉讼代理人：梁燕平，女，该司员工。委托诉讼代理人：刘玉兰，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。被告：唐振辉，男，1969年10月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：孔冬仙，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃大新，广东香山律师事务所律师。原告中山市润昌置业管理有限公司与被告唐振辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁燕平、刘玉兰，被告的委托诉讼代理人覃大新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金55439.49元；2.被告支付拖欠租金的逾期付款利息（按银行同期同类逾期贷款利率，自拖欠之日即2016年7月1日起计算至清偿之日止）；3.被告支付未完租期租金总额10%的违约金28273.34元。事实和理由：被告于2016年3月23日与原告就位于中山市小榄镇××时代广场××楼××号商铺（以下简称涉案商铺）签订百汇时代广场商铺租赁合同，约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金；逾期超过15天的，原告有权单方解除合同、没收被告缴纳的各项保证金并要求被告按未完租期租金总额的10%支付违约金。后被告拖欠自2F2016年7月1日至2016年12月31日的租金55439.49元，原告多次催缴未果，被告的行为已构成根本违约。被告辩称，一、原告系百汇时代广场的招商机构，该广场人气差，大量商户撤场。原告未按合同约定履行推广义务，存在虚假宣传的情况。二、被告大概一个月后已经亏损，不想继续扩大损失，后遂撤场。按照合同约定，被告未交租金，原告停止商铺水电、解除合同。被告认为原告此时有权解除合同，而原告主张被告在2016年年底撤场仅为原告个人理解。因此，扩大损失费用应由原告承担。三、原告主张的租金已在保证金扣除，原告没收保证金可补偿损失。四、被告损失巨大，合同约定既有保证金又有高额违约金，原告主张的违约金显失公平。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案商铺所在的位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场一区的房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给原告进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2016年3月23日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订了百汇时代广场商铺租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自商场开业之日起计算）；甲方初定于2016年4月15日将商铺交付乙方，双方同意商铺将在2016年5月15日开业，免租装修期为30个日历天（免租期届满至开业期间为开业准备期）；第1-2年的租金为每月9599.93元，第3年的租金为每月10399.92元；（备注）租金起算日为免租装修期届满次日与乙方实际开业日，两者取其早；首月租金应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付19199.86元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一缴纳违约金；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金。合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订当天，被告按合同约定交纳了保证金及首月租金。2016年4月2日，原告通知被告涉案商铺已达到交铺条件。2016年4月15日，被告确认接收涉案商铺，并于2016年4月24日正式开始营业。合同履行期间，被告还于2016年8月4日交纳了租金15000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的欠费催缴函、合同解除通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，原告于2016年12月9日致函被告（催缴函落款、交寄日期为2016年12月9日，签收日期为2016年12月10日），以被告拖欠租金等费用为由，要求其在5日内付清欠费；同年12月15日，原告向被告发出百汇时代广场商铺租赁合同、物业服务合同解除通知书（通知书落款、交寄日期为2016年12月15日，签收日期为2016年12月23日），以被告拖欠租金及其他费用共计94882.97元（其中拖欠租金54439.49元），严重违反合同约定，构成根本违约为由，通知被告即日解除双方签订的租赁合同，并要求被告在3日内缴清欠费及支付违约金，已交纳的履约保证金予以没收。原告提交的宣传活动费用明细表及照片反映，原告在百汇时代广场开业后开展多项宣传推广活动，由此产生一系列宣传费用。被告对上述证据不确认，因上述证据有相关签收记录，故本院予以认定。被告提交的收据及发票反映，被告于2016年4月6日向中山市创汇物业管理有限公司交纳装修保证金5000元、水电费周转金2758.60元及物业管理费2068.95元。因原告对上述证据不予确认，且相关费用非原告收取，故本院对上述证据不予认定。原告当庭称，虽然免租装修期届满日为2016年5月15日，但因合同约定，计租日为免租装修期届满次日与乙方实际开业日，二者取其早，而被告于2016年4月24日实际开业经营，故首月租金起算日为2016年4月24日；原告已口头提醒被告注意相关合同变更条款约定；被告在2016年12月9日开始停业，且已搬离货物，货柜还在涉案商铺内，商铺占用费应计算至2016年12月31日。被告当庭称，按照合同约定，自2016年4月15日交接商铺后有一个月免租装修期，首月租金起算日应为2016年5月15日；原告没有提醒被告注意相关合同变更条款约定；被告在2016年8月底已离场。本院认为，本案中，原告与被告签订商铺租赁合同，将涉案商铺出租给被告使用，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。关于首月租金起算日的问题。合同在商铺的交付条款、装修及开业条款中已明确约定商铺交付日期、开业日期以及30天免租装修期的情况下，又在租金（数额）条款中以备注的方式约定“租金起算日为免租装修期届满次日与乙方实际开业日，两者取其早”。虽然原告主张其已向被告口头提醒注意该备注变更条款约定，但因未经被告确认，且原告未提供充足有效的证据予以证实，故本院不予认定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“…对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，因原告为本案合同格式条款的提供方，故对首月租金起算日应作不利于原告的解释。原告按该备注变更条款约定主张首月租金起算日为被告开始营业之日即2016年4月24日无理，本院不予认定。被告主张首月租金起算日为免租装修期届满之次日即2016年5月15日有理，本院予以认定。原告主张被告在2016年12月9日开始停业，而被告当庭抗辩主张其于2016年8月底已离场，因未经原告确认，且被告未提供充足有效的证据予以证实，故本院对被告该抗辩主张不予认定，并采纳原告自认主张，认定被告于2016年12月9日开始停止。因被告已以实际行为表明不再履行合同，原告明知被告该情况，则为避免损失扩大，原告应当在主张解除合同时自行处理被告遗留在涉案商铺内的货柜，故原告以被告的货架还在涉案商铺内为由主张租金或商铺占用费计算至2016年12月31日理据不足，本院不予认定。因此，自租金起算日2016年5月15日至原告主张解除合同之日2016年12月15日，被告应交纳租金合计为67199.51元（9599.93元×7个月）。则扣除被告已交纳的首月租金及其余租金15000元，被告尚欠租金52199.51元。综合本院认定的事实及双方的诉辩意见，因被告拖欠租金且停业并搬离涉案商铺，已构成根本违约，合同约定的原告有权单方解除合同的条件已成就。故原告按合同约定于2016年12月15日向被告发出解除合同通知书，解除双方的租赁合同关系有理，本院予以认定。原告诉讼请求被告支付拖欠的租金部分有理，本院予以支持为52199.51元，超出部分本院不予支持。关于被告主张租金从保证金中抵扣以及不应计算违约金（未完租期违约金）的问题。本院认为，合同关于履约保证金及违约责任的约定，均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该约定有效，对当事人具有约束力。履约保证金在合同期满后承租人无违约的情形下可予退还，没收履约保证金是承担违约责任的一种方式。但因被告已根本违约，履约保证金并不一定能完全弥补守约方的损失，故双方另行约定的违约责任是对违约损失的一种补充。在被告拖欠租金造成违约，且无证据证明上述违约金过分高于原告损失的情形下，其主张租金从保证金中抵扣和不应计算违约金的请求缺乏依据，本院不予采纳。因此，在因被告根本违约导致合同解除的情形下，原告按合同约定诉讼请求被告支付未完租期租金总额10%的违约金有理，本院予以支持。按双方合同约定的租期计算，未完租期为2016年12月16日至2019年3月23日，即未完租期租金总额10%的违约金应为27103.80元[（9599.93元/月×15个月+9599.93元/月÷30天×7天+10399.92元/月×12个月）×10%]。原告诉讼请求被告支付28273.34元，本院对于超出部分不予支持。另外，虽然双方合同还约定了被告逾期支付租金的违约金（按每天1‰计算），但该违约金应是指双方在合同未解除的情形下承担违约责任的方式。而对于因被告根本违约导致原告单方解除合同情形下的违约责任，双方合同另有约定。现原告因被告根本违约单方解除合同，并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张被告支付未完租期租金总额的10%的违约金且已获本院支持，故本案不应再适用合同未解除情形下的违约责任条款。故原告诉讼请求被告支付拖欠租金的逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告唐振辉于判决发生法律效力之日起3日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金52199.51元和未完租期租金总额10%的违约金27103.80元，合计79703.31元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1892元，减半收取计946元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担100元（原告中山市润昌置业管理有限公司已付946元），被告唐振辉负担846元（该款已由原告中山市润昌置业管理有限公司垫付，被告唐振辉应在判决生效之日起3日内一并迳付给原告中山市润昌置业管理有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一七年五月二日书记员  王翠婷书记员  吴少绵