广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初2597号原告：佛山市顺德区汇星物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道上佳市池塘路2号豪雅苑丽雅阁17号。法定代表人：李惠莲。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。被告：陈键琴，女，1993年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李崇，广东鼎宪律师事务所律师。原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司诉被告陈键琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈巧玲、罗闽及被告的委托诉讼代理人李崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付2016年8月至2017年1月期间的物业费1652.94元，2016年4月至7月期间的公共水电分摊费173.97元及违约金956.72元（物业费的违约金自2016年8月11日起、公共水电分摊费的违约金自2016年4月11日起，均按照每日千分之五的标准计算至实际清偿之日止，暂计至2017年1月24日为956.72元）；2.被告向原告支付律师费696元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告于2015年5月11日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定由原告为被告所有的位于佛山市顺德区容桂街道红旗社区居民委员会西堤二路东怡水岸花园桂花洲1座1303号的房屋提供物业管理服务，物业费按照建筑面积每平方米每月2.49元计算，原告的上述房屋建筑面积为110.64平方米，每月物业费金额为275.49元，每月10日前缴纳，上述物业费不包括公共水电分摊费，被告逾期交纳物业费、公共水电分摊费用的按照每日千分之五支付违约金，原告为此支出的诉讼费、律师费、保全费、执行费等均由被告承担。原被告与银行签订《委托银行代收费协议书》，委托银行自被告提供的银行账户中代扣物业费。被告自2016年8月起欠缴物业费、自2016年4月起欠缴公共水电分摊费，原告多次催收无果，遂提起本案诉讼。被告陈键琴辩称，第一，被告拒绝交纳物业费是因为原告故意不履行其应尽的物业管理及服务义务，且利用其物业管理之便损害被告的合法权益，被告拒缴物业费合理合法。原告在未经被告及全体业主同意的情况下，禁止被告使用小区北门车库出入口，并禁止被告自小区北大门出入，在承诺恢复上述出入口使用后拒不履行承诺，损害了被告的合法权益；原告存在乱收费的情况，经常多扣物业费及一些被告不知情的费用，还存在相同面积、相同户型而公共水电分摊费用金额不同的情况，被告多次要求原告公开收费依据，但是原告一直不愿公开，原告的行为违反了前期物业管理服务协议的约定。第二，原告未通过书面方式向被告催收物业费，不能直接提起诉讼，因此其诉请不应得到支持。第三，原告应当提供证据证明公共水电使用情况及公共水电分摊费用明细。最后，原告主张的违约金及律师费缺乏法律依据。原被告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据本院予以采信并记录在卷，对于当事人有异议的证据本院认定如下：对于原告提供的前期物业管理服务协议，被告对其真实性无异议，但是对合法性、关联性有异议，但该协议系原被告双方自行签署，且合法有效，本院对其予以采信；对于原告提供的委托银行代收费协议书、民事委托代理合同、律师费发票，本院对其真实性予以采信；对于被告提供的视频光盘、律师函、EMS邮单、联合声明、部分业主物业管理费扣费记录，原告对上述证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。根据本院采信的证据及原被告庭审陈述，本院确认以下事实：原被告于2013年5月11日签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由原告为被告购买的位于佛山市顺德区容桂街道红旗社区居民委员会西堤二路东怡水岸花园桂花洲1座1303号的房屋（以下简称涉案房屋）提供物业管理服务，协议第三条约定采用包干制的方式按照建筑面积每平方米每月2.49元收取物业服务费，其中不包含公共水电费及电梯费，车位按照小汽车位每个每月50元、摩托车位每个每月15元缴纳物业服务费。上述服务费均按月于每月10日前缴纳，逾期交纳的自逾期之日起按照每日千分之五计算违约金，原告为追讨欠费所支出的费用（包括诉讼费、律师费等）由被告负担。随后，原被告及广东顺德农村商业银行股份有限公司（以下简称顺德农商银行）共同签订《委托银行代收费协议书》，约定委托顺德农商银行代收应由被告按月缴纳的物业服务费，并将款项支付到原告的收款账户。被告已于2014年11月9日确认收到涉案房屋，涉案房屋建筑面积为110.64平方米，每月应缴纳物业服务费275.49元及相应的公共水电分摊费用。但是被告自2016年4月开始拖欠公共水电分摊费用、自2016年8月起开始拖欠物业服务费，现原告在本案中向被告追讨2016年8月至2017年1月期间的物业服务费1652.94元、2016年4月至7月期间的公共水电分摊费173.97元，并要求被告支付相应的违约金。原告委托律师代理本案诉讼，并支出律师费696元。另查明，因涉案房屋所在的小区内部业主之间存在矛盾冲突，原告已将小区北门车库出入口封闭，且为被告配备的门禁卡不能自小区北门出入。本院认为，原被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》合法有效，双方之间的物业服务合同关系依法成立，对原被告双方具有法律约束力。现原告已经并持续为被告提供物业管理服务，且原告提供的物业管理服务不存在明显瑕疵，被告应当按照约定向原告缴纳相应的物业服务费用及公共水电分摊费，故此原告要求被告向其缴纳2016年8月至2017年1月期间的物业服务费1652.94元及2016年4月至7月期间的公共水电分摊费173.97元合法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本院依法调整为按照以下方式计算：暂计至2017年1月24日的违约金为300元，此后的违约金以欠费金额1826.91元（含物业服务费及公共水电分摊费）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至实际清偿之日止。对于原告主张的律师费696元，符合原被告双方约定，本院予以支持。对于被告提出原告应进行书面催收后才能提起诉讼的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于被告提出的原告利用管理之便损害其作为业主的合法权益的抗辩，被告认为原告损害其合法权益，可通过其他途径解决，因原告已按照合同约定提供物业管理服务，因此被告提出的上述抗辩理由不能作为其拒绝缴纳物业服务费及公共水电分摊费的合理依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈键琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司支付2016年8月至2017年1月期间的物业服务费1652.94元、2016年4月至7月期间的公共水电分摊费173.97元及违约金（违约金计算方式：暂计至2017年1月24日的违约金为300元，此后以1826.91元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至实际清偿之日止）；二、被告陈键琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司支付律师费696元；三、驳回原告佛山市顺德区汇星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告陈键琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  樊二彦二〇一七年五月三日书记员  洪 玲