上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初5402号原告：袁志建，现住上海市闵行区。被告：韩金荣，现住上海市闵行区。原告袁志建与被告韩金荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁志建，被告韩金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁志建向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《房地产买卖居间协议》；2.要求被告退还原告10万元定金。事实和理由：原告与被告于2016年10月8日就上海市闵行区景谷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》。依照当时合同的约定，原告按约只需支付相当于总房价款30%的首付款，但此后由于国家出台新政，上调首付款比例至50%，此举导致原告再无能力购房，便与被告协商解决涉讼合同事宜，但此后与被告沟通协商未果，原告认为新政导致的首付款比例提高导致其无法履约的情况应为情势变更，属于不可抗力的因素，故不应归责于原告。现原告为维护自身利益，故诉至法院要求解除涉讼合同的同时，主张被告返还定金10万元。被告韩金荣辩称，原、被告签订合同后，2016年11月28日，上海市出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，上调了贷款购房的首付款比例。被告认为，首先涉讼合同之所以约定两、三个月后才签订《上海市房地产买卖合同》的示范文本的原因是原告没有缴足5年的社保，为了配合原告购房，被告才同意等原告缴满社保之日再履行正式合同，现原告不愿意继续购买涉讼房屋有违诚信；其次房屋买卖合同是一种标的额较大的合同，双方在订立合同时应对自身合同义务的履行及风险有较为充分的预见，虽然由于新政的原因导致原告的首付情况、贷款与合同的约定发生变化，但首付款比例的调整并不构成不可抗力，也不应成为原告无法继续履行协议主张解除合同的理由；再次被告基于对原告购房能力的信任在与原告签订上述合同后便与案外人签订了房屋买卖合同，现原告的某某直接导致了被告对案外人的某某。综上，被告不同意返还原告定金10万元。本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，原告袁志建作为买受方(合同乙方)与被告韩金荣作为出售方(合同甲方)、德佑房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)就上海市闵行区景谷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，该房地产的转让价格总计为人民币169万元(以下币种相同)。乙方应于甲方签署本协议后2日内自行或通过丙方补足定金至10万元。甲、乙双方应当在本协议签订后捌拾肆日共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)，除甲乙双方另有约定外，签署约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计51万元(含已支付的定金)。双方另约定了其他相关权利义务。次日，原告向被告支付10万元定金并由被告出具《收款收据》。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《收款收据》予以佐证，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的《房屋买卖合同》，原告认为此系被告与案外人就案外房屋签订的《房屋买卖合同》，与本案并无关联性。本院采信原告对该证据之质证意见，本院对该证据与本案的关联性不予认可；2.被告提供的《收条》二份，原告认为该证据与本案并无关联性。本院采信原告对该证据之质证意见，本院对该证据与本案的关联性不予认可。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。原告认为，该合同并未按约履行的原因在于2016年11月28日上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，该通知上调了购买二手房首付款比例，原告按照该通知要求需将原约定的首付款从51万元提高至84.5万元，故其再无能力支付该首付款，从而要求解除涉讼合同并以不可抗力不可归责于其或是情势变更的理由主张要求被告返还定金10万元。被告认为，原本合同约定的履行期长达80余天就是考虑到原告签订涉讼协议时未缴纳满5年社保无法购买房屋，为了合同能顺利履行才约定于84天后签订示范文本的《房地产买卖合同》。虽然此后出台新政要求原告提高首付款的支付比例，但被告认为提高首付款并不属于不可抗力，原告据此主张解除合同其实质是没有契约精神亦不尊重双方所签订的合同，故不同意原告的诉请。本院认为，本案的争议焦点在于：新政出台后，原告需要支付的首付款从51万提高至84.5万元是否能构成不可抗力或情势变更从而有权主张解除合同并要求返还定金？针对上述争议焦点：首先，所谓不可抗力在我国法上是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括某些自然灾害、政府行为和社会异常现象。从不可抗力的特点可见，对于不可抗力事件当事人已经尽到最大努力，也不能避免其发生，或者事件发生后当事人即使尽了最大的努力也不能克服所造成的损害后果。就本案所涉的房贷政策调控变化而言，虽然对于一般交易当事人而言具有不可预见性，但调控未直接影响房屋买卖合同的效力，而只是改变了合同履行的环境。不管是首付款比例和贷款利率的提高、贷款成数的下降抑或是第三套住房贷款的停发等，贷款新政导致的是购房人部分房款原有支付方式的被迫改变，购房人还是可以通过自行筹集资金的方式履行支付房款的义务，并不必然导致房屋买卖合同的无法履行。因此，房贷政策调控对于购房人而言，虽不可避免，却并非不可克服，故本案中的房贷政策调控不应属于不可抗力的适用范围。其次，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则时，则应允许变更合同内容或者解除合同处理。本案中，新政引发的后果即在于原告应在签订示范文本当日交付的首付款提高了30余万元。如原告庭审中所述，其于2016年12月初即从中介处得知新政的影响，在金融借贷环境如此发达的当前，其尚有近两个月的时间可以通过自行筹集资金的方式筹集近30余万元用以履行支付首付款的义务，该行为的操作难度远没有达到动摇本案这个标的额为169万元的合同基础之程度，故本院认为该新政对首付款上调之影响亦不符合情势变更之定义。且在房价实际持续上涨的情况下，原告却放弃了本案的履约机会，本院难以相信原告具有积极努力履行本合同之诚意。综上，本院认定本案因新政导致原告所要支付的首付款上调之情形并不属于不可抗力或情势变更，故原告未再继续履行涉讼合同应属违约，依据定金罚则之规定，原告已支付给被告的定金10万元应予以没收不再退还，故对原告主张要求被告返还定金10万元之诉请，本院予以驳回。另，鉴于目前原告不愿意继续履行涉讼合同且被告亦同意解除涉讼合同，此系当事人行使其合法权利，现双方庭审中认可于本案判决时解除涉讼合同，本院现认定该合同于2017年5月25日予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条之规定，判决如下：一、原告袁志建与被告韩金荣于2016年10月8日签订的《房地产买卖居间协议》中涉及原告袁志建与被告韩金荣之间的房屋买卖关系于2017年5月25日予以解除；二、驳回原告袁志建其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计人民币1,150元由原告袁志建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年五月二十五日书记员  钱 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。