辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽13民终657号上诉人（原审原告）姜凤梅，女，1966年4月2日出生，汉族，教师，住沈阳市铁西区保工北街****号3-4-1。委托代理人白晓峰，辽宁希光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）辽宁兴诺房地产开发集团有限公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段172号。法定代表人刘文阁，董事长。委托代理人刘瑞峰，辽宁中平律师事务所律师。上诉人姜凤梅因与被上诉人辽宁兴诺房地产开发集团有限公司（以下简称兴诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2015）朝双民初字第02723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜凤梅在一审中起诉称，2012年6月14日，被告与朝阳市双塔区人民政府签订了一份“双塔区职工团购文祥豪府四期方案”团购房合同，合同签订后双塔区人民政府发出自愿购房通知，原告得知后与被告协商以职工名义购二室一厅80平米商品房一处，并将全款223,438元交付给被告。被告承诺2013年12月底前将经验收合格的商品房交给购房人使用，如延期每日按总房款万分之五承担违约金。原告按约将总房款223,438元交付了被告，被告却不能将合格的商品房于2013年12月底前交付原告使用，交付期限一延再延，被告终于在2014年12月底前才将房屋交给原告，与约定交房时间整整相差一年。原告为维护自身合法权益，请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金人民币38,543元;本案诉讼费由被告承担。兴诺公司在一审中答辩称，第一、根据原告的诉状，我们认为原告的身份是否符合文祥豪府四期方案的要求，值得商榷，如果原告是冒名参与购房，那么无需按照团购方案的条款进行处理。第二，购房后不领取钥匙应当视为原告方已经主动解除了双方之间的合作关系。第三、过了很长时间以后原告又找到本案被告，要求领取房屋钥匙应当视为一个新的购房的法律关系，因此原告诉状中要求我方承担违约责任，人民法院应当依法驳回。一审法院审理查明，2012年6月14日，朝阳市双塔区人民政府与被告辽宁兴诺房地产开发集团有限公司签订《双塔区职工团购文祥豪府四期方案》一份，内容是，双塔区政府为改善双塔区职工居住条件，经与被告协商一致，团购由被告开发建设的文祥豪府四期商品房，具体方案为：一、团购房的基本情况：团购房为文祥豪府四期，座落于朝阳市凌河街四段（中山村委会附近）……，全部为框架六层结构，每户配有地下室一个……，工程计划于2013年12月竣工交付使用。……二、团购房户型、单价及楼层差：1、团购房户型为二室一厅70㎡、二室一厅80㎡、二室一厅100㎡、三室二厅130㎡（此面积为暂定面积，最终按房产局测量）；2、团购房基础单价为每平方米2,800元（不包括营业税5.55%、房屋维修基金和契税），地下室每平方米1,600元……；3、楼层差，一、五层为基础价、二层加价3%、三层加价5%、四层加价4%、六层减价12%。三、团购办法：1、由双塔区政府负责组织职工报名选购、抓阄分房工作，凡双塔区在编职工均可报名购买……；2、……购房人须分别于2012年7月10前和2012年8月10日前将首期购房款存入开发商指定账户，……其中户型面积70㎡的在上述时间前交款金额分别为80,000元和70,000元,购房者须于房屋竣工交付后领取钥匙时一次性将其余房款付给建设单位，逾期不交者，按日交纳应交房款万分之五的违约金，逾期超过一个月，开发商有权将房屋另行出售；……。四、其他：……2、开发商承诺，除遇不可抗力因素外，将按时于2013年12月底以前将经验收合格的商品房交给购房人使用，如延期，每日按总房款万分之五承担违约金；3、本方案未尽事宜，由双塔区政府与被告协商解决。该方案落款处分别加盖了朝阳市双塔区人民政府办公室及被告公章。原告姜凤梅是以双塔区在编职工名义购买的被告开发建设的文祥豪府四期80㎡团购房，并于2012年8月22日，向被告指定的朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司交纳了首期购房款224,000元，交纳营业税12,544元，该公司为原告出具了专用收款收据二张，收款事由注明“文祥四期双塔购房款80㎡”和“文祥四期双塔购房款营业税”。2013年10月24日，被告向朝阳市双塔区人民政府发送《关于双塔区政府团购文祥豪府四期的函》，后经修改，双塔区政府决定将2013年12月3日的辽宁兴诺房地产开发集团有限公司《关于双塔区政府团购文祥豪府四期的函》通过内网传输的方式下发至双塔区各团购房单位。其主要内容为：一、关于竣工交房时间，现文祥豪府四期拆迁工作已接近尾声，部分施工单位已进入工地开槽施工，确保于2014年12月底前竣工交付使用；二、关于退房、退款，部分用户由于房屋不能在2013年竣工交付使用而提出退房退款要求，我公司决定在2013年12月20日-2013年12月31日期间将要求退房用户的房款一次性退回，并按原交款额15%补偿，对于不退房的用户，待工程完工交付使用时，我公司将给予适当的经济补偿。请退房用户持双塔区政府办介绍信按时办理退款事宜。三、关于部分因未能按时交款而违约的用户，我公司决定于2013年12月20日-12月31日一次性将所交房款退给购房者，不予补偿。以上各事宜，望双塔区政府办及时通知各购房者，同时做好统计，以便及时办理相关事宜，逾期不办理者视为默许本函内容，将不再受理。特此函告。2014年12月3日，被告向朝阳市双塔区人民政府发送《关于双塔区政府团购文祥豪府四期商品房的函》，主要内容为：由我公司开发建设的双塔区政府团购的文祥豪府四期商品房，现已经过有关部门验收合格，我公司定于2014年12月10日早8：00时开始办理交款及领取钥匙事宜，交款及领取钥匙截止时间为2014年12月25日，……逾期视为自动放弃，不再办理。望双塔区政府办速将分房结果报给我公司，并及时将此函内容通知各购房者，便于大家及时办理相关手续。……。2014年12月11日，原告补交了所购房屋的相关费用，后领取了购房钥匙，认为被告没有按期交房构成违约，故提起诉讼。一审法院判决认定，本案诉争房屋为政府团购房，原告姜凤梅与被告辽宁兴诺房地产开发集团有限公司之间并未直接签订商品房买卖合同。被告兴诺公司是与双塔区政府签订的《双塔区职工团购文祥豪府四期方案》，方案明确了双方的权利义务，双塔区政府负责组织职工报名选购、抓阄分房工作，负责申报购房人姓名、预定商品房的户型及联系电话等事宜。团购房未尽事宜，由双塔区政府与被告兴诺公司协商解决。上述事实证明原、被告之间不存在直接的商品房买卖行为。关于被告兴诺公司交房日期变更的事实，兴诺公司已与双塔区政府通过“2013年10月24日《关于双塔区政府团购文祥豪府四期的函》的方式变更为2014年12月底”，兴诺公司在函中明确表示“部分用户由于房屋不能在2013年竣工交付使用而提出退房退款要求，我公司决定在2013年12月31日前将要求退房用户的房款一次性退回，并按原交款额15%补偿，对于不退房的用户，按原商定价格不变，不予补偿”。兴诺公司已经及时履行了通知义务，并对自己延期交房的行为承担了相应的责任，故被告兴诺公司不存在违约行为。原告诉请被告给付逾期交付房屋违约金的主张，不予支持。被告关于原告不具有主体资格的辩解理由，因原告已向被告指定的朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司交纳了首期购房款及营业税，并在原告发函通知交房后被告付清了购房款，原告作为实际购房人，应具备主体资格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告姜凤梅的诉讼请求。案件受理费382元（原告预交、已减半收取），由原告负担。姜凤梅不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：经被上诉人辽宁兴诺房地产开发集团有限公司的同意的符合条件的任何人都可以购买，自上诉人向被上诉人缴纳购房款，被上诉人收到购房款，并确定了商品房位置，购买的户型、面积等商品房买卖合同的要件就视为签订了商品房买卖合同。辽宁兴诺房地产开发集团有限公司服从一审法院上述判决结果。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。上述事实双塔区职工团购文祥豪府四期方案、专用收款收据、关于双塔区政府团购文祥豪府四期的函、关于双塔区政府团购文祥豪府四期商品房的函、2015年1月26日市政府业务会议纪要第5期、朝阳市中级人民法院（2015）朝民三终字第00541号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2016）辽民申898号民事裁定书及当事人陈述载卷佐证。本院认为，本案诉争房屋为政府团购，姜凤梅与兴诺公司之间未直接签订商品房买卖合同，而是兴诺公司与双塔区政府签订《双塔区职工团购文祥豪府四期方案》。关于兴诺公司交房日期由2013年10月24日变更为2014年12月，兴诺公司已通过《关于双塔区政府团购文祥豪府四期的函》向双塔区政府函示如果部分用户由于房屋不能在2013年竣工交付使用而提出退房退款要求，退房用户可在2013年12月31日前将房款一次性退回，并按原交款额15%补偿，对于不退房的用户，按原商定价格不变，不予补偿。兴诺公司及时履行了通知义务，并对自己延期交房的行为承担了相应的责任。姜凤梅与兴诺公司之间不存在直接的商品房买卖行为，姜凤梅仅依据《双塔区职工团购文祥豪府四期方案》请求兴诺公司承担逾期交房违约金的主张证据不充分，原审法院判决认定事实和适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  王海娇审判员  姜永涛二〇一七年五月十六日书记员  孙海燕