北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初3988号原告王越（反诉被告），男，1984年10月21日出生，汉族，户籍地北京市西城区。委托代理人王佳彪，内蒙古德彦律师事务所律师。被告（反诉原告）崔晓青，女，1985年1月26日出生，汉族，户籍地北京市平谷区。被告（反诉原告）孙月星，男，1985年3月29日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市平谷区。委托代理人张龄兮，上海市邦信阳律师事务所北京分所律师。原告（反诉被告）王越、与被告（反诉原告）崔晓青、孙月星房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员焦广涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王越及其委托代理人王佳彪，被告（反诉原告）孙月星及二被告（反诉原告）委托代理人张龄兮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王越诉称:2016年6月18日，王越与崔晓青签订了《北京市存量房屋买卖合同》。崔晓青将坐落顺义区×号房屋卖给王越，房屋总价款2080000元。合同中约定，出卖人应当在全款到账后10个工作日内将该房屋交付给买受人，约定房屋交付之前的发生的物业、供暖费、水费、电费、燃气费等由出卖人承担。现崔晓青、孙月星于2016年12月31日收到全部购房款，却拒绝交纳房屋交付之前的物业费和取暖费。王越诉请法院判令：1.崔晓青、孙月星交纳房屋实际交付之前的物业费、取暖费；2.崔晓青、孙月星支付王越违约金416000元；3.本案诉讼费用由崔晓青、孙月星负担。被告（反诉原告）崔晓青、孙月星答辩并反诉称:2016年6月18日，王越与崔晓青签订了《北京市存量房屋买卖合同》。崔晓青将坐落顺义区×号房屋卖给王越，房屋总价款2080000元。合同签订后，崔晓青、孙月星积极履行各项义务，因崔晓青、孙月星不同意签订阴阳合同避税，王越以各种理由和方式拖延办理各项手续或故意制造障碍，崔晓青、孙月星仍容忍并配合王越办理各项手续。2016年10月17日，双方办理完毕过户手续，王越拖延不办理抵押贷款手续，银行2016年9月初已经批贷，致使崔晓青、孙月星2016年12月31日才收到房屋尾款。之后，崔晓青、孙月星联系中介公司和王越办理房屋交付手续，约于2017年1月7日在浅香北街物业中心结清物业相关费用，办理房屋交付手续，然而王越当天并未出现。崔晓青、孙月星与中介公司一直联系王越还却联系不上。直到2017年2月11日，王越委托律师出现，要求崔晓青、孙月星支付房屋总价款20%的违约金，否则不同意接收房屋。因此崔晓青、孙月星一直无法向王越交付房屋。《北京市存量房屋买卖合同》第十一条第二项第4、5项约定了金额为房屋总价款20%的违约责任。崔晓青、孙月星诉请法院判令：1.王越承担2017年1月7日之后的物业费、取暖费；2.王越向崔晓青、孙月星支付违约金416000元；3.诉讼费用由王越承担。反诉被告王越辩称：我已经按《北京市存量房屋买卖合同》约定履行了义务，从来没有表达过要避税，无法干涉银行放款程序。我在付大额首付款后，迟迟不能取得房屋所有权和使用权不是我期望的。在房屋交付过程中，虽然双方存在沟通障碍，我也通过中介一直积极办理。2017年1月7日约定交付房屋时，虽然本人没有到场，但不影响物业费用交割。未能交付房屋的根本原因在于对方拒绝交纳房屋交付前的物业费、取暖费等费用，并且在物业交割之前拒绝交付房屋。当日与对方一起的老人情绪异常激动，导致无法沟通，未就物业费等费用达成一致，导致房屋迟迟未交付。2017年2月11日，虽然对方同意交纳房屋交付前所欠费用，但要求将房屋交付日期写成2017年1月7日，与实际交付日期不符，且由于对方迟迟不交付房屋的违约行为让本人利益受到损害，所以要求对方赔偿违约金，但并未要求房屋总价值20%的违约金。因为上述两点未达成一致，故房屋交付未完成。请法院驳回对方的反诉请求。经审理查明:出卖人崔晓青与买受人王越2016年6月18日签定《《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出售房屋位于顺义区×号，房屋成交价格1240000元，房屋内家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用合计作价840000元；首付款为630000元，于2016年7月10日之前支付，剩余款项由买受人申请公积金或其他贷款至贷款批准，发生的各项费用由买房人自行负担；出卖人在全款到账后10个工作日内将房屋交付给买受人；逾期交房在30日之内，自约定的交付期限届满之次日到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；逾期交房超过30日后，按本合同第十一条处理；逾期付款在30日之内，自约定的付款期限届满之次日到实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期付款超过30日后，按本合同第十一条处理；第十一条第一款第3项约定，出卖人迟延履行本合同约定的交房日期视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任（房屋总价值20%）及赔偿其他损失；第十一条第一款第4、5项约定，买受人在合同期限内不支付应付款或不配合办理相关手续的、因买受人其他原因造成本合同不能正常履行的，视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任（房屋总价款20%）及赔偿其他损失。2016年10月19日，顺义区×号房屋过户登记在王越名下。2016年12月31日，崔晓青收到全部房款。经本院2017年4月20日调解后，双方于2017年4月23日办理完毕房屋交付手续。王越证人武某出庭陈述：（1）我是涉诉楼房所在小区的物业公司北京康乐物业公司员工；（2）2017年过了元旦，当时王越的一个朋友，崔晓青、孙月星及其一个家人，一个中介人员，过来办手续；（3）物业公司跟王越的朋友签了其作为委托代理人的物业服务合同，在代理人处签字，没有交代理手续；（4）办物业换签手续必须交2016年9月20日到2017年9月19日的物业费，我们小区的物业费是年初交当年的，我给开出了交物业费的通知单；（5）双方发生了争执，关于交物业费的意见我没听清楚，最后物业费没有交成，交房手续没有办成，物业合同也作废了，全部撕毁了；（6）我们这儿的物业费只能交整年的，不管双方怎么协商谁出钱。2017年1月6日19时41分，孙月星向中介人员聂宏梅表示要求第二天交接房屋时由王越交物业费、取暖费，聂宏梅表示见面再说。中介人员聂宏梅表示在2017年1月7日双方见面之前其告诉后孙月星物业费、取暖费应该怎么交，表示2017年1月7日没有交接房屋的一个原因是崔晓青、孙月星没有结清之前的物业费。2017年1月7日，王越委托一位朋友出面到浅香北街16号院物业与崔晓青、孙月星办理房屋交付及物业费交割事宜，但崔晓青、孙月星方提出王越该朋友没有委托手续，不同意与王越该朋友办理房屋交付及物业费交割事宜。聂宏梅表示：（1）2017年1月7日，崔晓青、孙月星方的一个同行人员因情绪过于激动影响双方正常协商；（2）2017年1月11日9时42分孙月星给我发微信表示当周周六在履行合同交接房屋的十个工作日内，如果王越不来就是王越的责任；（3）2017年1月11日，我给王越发微信，但是王越没有回复；（4）2017年2月12日9时01分，孙月星向我发微信表示不想折腾了，同意把物业费交到2月12日，并要求写字据说是上个月履行交房义务，否则物业费只交到1月7日。孙月星于2017年2月8日向聂宏梅发微信表示物业费、取暖费只交到1月份。双方认可于2017年2月12日：（1）王佳彪作为王越的有代理手续的代理人出面，当时还有孙月星夫妇、聂宏梅，到物业商议物业交割和房屋交接手续；（2）崔晓青、孙月星同意交付2017年2月12日之前的物业费和取暖费；（3）王越要求崔晓青、孙月星承担违约金，但因为违约金没有谈妥，就没有办理交房手续和物业换签手续；（4）2017年2月12日的时候王越同意收房，崔晓青、孙月星也同意交房，但是因违约金没有达成一致。双方均依据《北京市存量房屋买卖合同》第十一条要求对方支付总房款20%金额的违约金。崔晓青、孙月星明确表示没有证据证明《北京市存量房屋买卖合同》第十一条要求对方支付总房款20%金额违约金的情形。涉诉房屋欠付2016年9月20日到2017年9月19日的物业费，2016年11月15日至2017年3月15日供暖季的供暖费。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、证人证言、微信通话记录、通话记录等证据在案佐证。本院认为:《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，已经履行完毕。双方争议焦点之一是关于逾期交房，崔晓青、孙月星是否应当向王越支付违约金。2017年1月7日约定的交割物业费和交付房屋时，王越的朋友因没有代理手续双方未能办理交割物业费和房屋交付手续，对此崔晓青、孙月星并无行为不当。2017年1月11日，孙月星联系中介人员希望交付房屋，王越未回应中介人员的微信联系，可见崔晓青、孙月星交付房屋的积极态度和行为。2017年2月12日，崔晓青、孙月星愿意承担之前的物业费、取暖费并交付房屋，双方因为王越索要违约金而未达成一致，未办理房屋交接手续。2017年2月12日双方的争议，均不影响房屋的交接，崔晓青、孙月星当时有交付房屋的意愿和明确的意思表示，对当日未交接房屋没有行为不当。双方于2017年4月23日经本院调解后办理完毕房屋交接。本院认定对于房屋的逾期交付，王越有行为不当，崔晓青、孙月星有积极交房的意愿和行为，王越不应当要求崔晓青、孙月星支付违约金。对于崔晓青、孙月星要求支付房款20%金额的违约金的诉讼请求，鉴于其没有证据证明王越存在逾期付款的违约行为，本院不予支持。2017年1月6日和2月8日，崔晓青、孙月星均存在不积极交纳物业费、取暖费的不当想法。2017年1月7日，双方协商未成与崔晓青、孙月星方的同行人员情绪过于激动有关。2017年2月12日，崔晓青、孙月星当时有交付房屋的意愿和明确的意思表示，对当日未交接房屋没有行为不当，当日没有办理房屋交接的责任应当由王越自行承担。关于2016年9月20日到2017年9月19日的物业费，本院酌定由崔晓青、孙月星承担2016年9月20日到2017年2月12日期间相应的费用，由王越承担2017年2月13日至2017年9月19日期间相应的费用。关于2016年11月15日至2017年3月15日供暖季的供暖费，本院酌定由崔晓青、孙月星承担自2016年11月15日至2017年2月12日期间相应的供暖费，由王越承担自2017年2月13日至2017年3月15日期间相应的供暖费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、关于顺义区×号房屋欠付的二○一六年九月二十日到二○一七年九月十九日的物业费，由崔晓青、孙月星承担二○一六年九月二十日到二○一七年二月十二月期间相应的费用，由王越承担二○一七年二月十三月至二○一七年九月十九日期间相应的费用。二、关于顺义区×号房屋欠付的二○一六年十一月十五日至二○一七年三月十五日供暖季的供暖费，由崔晓青、孙月星承担自二○一六年十一月十五日至二○一七年二月十二月期间相应的费用，由王越承担自二○一七年二月十三日至二○一七年三月十五日期间相应的费用。三、驳回原告王越其他诉讼请求。四、驳回反诉原告崔晓青、孙月星其他反诉请求。本诉案件受理费三千七百七十元，由王越负担（已交纳）。反诉案件受理费三千七百七十元，由崔晓青负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦广涛二〇一七年五月二十二日书记员  马 超