吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终357号上诉人（原审被告）：曾繁君，男，1970年10月25日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市吉融小区6号楼2单元102室委托诉讼代理人：秦玉堂，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阙承志，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：许哲，吉林延大律师事务所律师。原审第三人：延吉市民族饭店有限公司，住所地吉林省延吉市河南街45号。法定代表人：魏根生，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱君堂。上诉人曾繁君因与被上诉人阙承志、原审第三人延吉市民族饭店有限公司（以下简称“民族饭店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾繁君及其委托诉讼代理人秦玉堂，被上诉人阙承志及其委托诉讼代理人许哲，原审第三人延吉市民族饭店有限公司的委托诉讼代理人钱君堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾繁君上诉请求：撤销一审判决并驳回阙承志的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。曾繁君将诉争房屋转租给阙承志，经过原房屋所有权人同意，合同有效。2015年10月9日曾繁君将房屋交付给阙承志，其已实际占有、控制、使用，并进行装修，曾繁君的所有转租义务已经履行完毕。一审认定曾繁君未履行交付房屋的义务，实属认定事实错误。曾繁君履行完毕所有转租义务后，阙承志将承租的房屋退租与曾繁君无关。阙承志另行租了其他房屋，属主动退租，而非阙承志所主张民族饭店将房屋租给其他人造成阙承志不能承租。阙承志辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。民族饭店未发表陈述意见。阙承志一审诉讼请求：1.曾繁君返还阙承志租赁费90000元；2.诉讼费用由曾繁君承担。事实与理由：延吉市河南街原民族饭店楼西侧第一家，原来为曾繁君租赁用来经营君和糖酒，后双方协商曾繁君将涉案房屋转租给阙承志用来经营李先生牛肉面。2015年10月15日，阙承志交给曾繁君9万元房费，曾繁君给阙承志出具了收据，阙承志安排装修工人住进去，但是曾繁君迟迟不与阙承志签订房屋转租合同，致使阙承志无法装修和经营。后来，第三人民族饭店负责人将阙承志的装修工人赶出涉案租赁房屋并租给了案外人。阙承志多次向曾繁君讨要返还租赁费9万元，但曾繁君以各种理由敷衍。一审法院查明事实：曾繁君租用民族饭店所有的涉案房屋(即位于延吉市河南街45号延吉市民族饭店有限公司大楼北侧一楼，面积约为80平方米的门市房)来经营延边君和糖酒公司，民族饭店与曾繁君经营的延边君和糖酒公司签订的为期三年租赁合同于2015年10月5日到期，经双方协商同意续租该房屋，曾繁君于2015年10月9日向民族饭店支付了涉案房屋租赁费55000元。2015年10月15日，阙承志与曾繁君达成口头协议，曾繁君将涉案房屋转租给阙承志，阙承志当日以银行转账形式向曾繁君支付了90000元房租费，同时曾繁君向阙承志出具了一份《收据》，其内容为：“今收到（阙总）阙承志交来房费90000元（玖万元）房屋位于延吉市河南红绿灯原民族饭店现颐康医院楼西头第一家（州工商银行东侧）乐佰家具南门对过。该房交由阙承志来经营李先生牛肉面。收款人：曾繁君，2015年10月15日”。双方将转租事宜告知了民族饭店，民族饭店同意曾繁君将涉案房屋转租给阙承志租赁使用，后阙承志安排装修工人住在涉案房屋内。2015年11月1日，阙承志与民族饭店、案外人郑国彬签订《房屋租赁合同》，阙承志转租了由案外人郑国彬承租的位于延吉市河南街45号延吉市民族饭店有限公司大楼北侧一楼，面积约为200平方米的门市房（即涉案房屋东侧比邻房屋）。2015年11月20日，民族饭店与案外人吴海燕签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给案外人吴海燕租赁使用，其约定房屋租金及取暖费、二次供水物耗、物业管理费总计6万元，租赁期限为2015年11月20日起至2018年11月19日止。一审法院认为，曾繁君租用民族饭店所有的涉案房屋，曾繁君向民族饭店支付了租金，双方意思表示真实，协议有效。曾繁君租赁涉案房屋后，将房屋转租给阙承志，审理中，涉案房屋出租人即民族饭店对曾繁君与阙承志之间的转租行为表示认可，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给民族饭店。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定，曾繁君与阙承志之间的转租关系亦为有效。阙承志已向曾繁君支付了涉案房屋的租赁费，故曾繁君应履行交付租赁物的义务，但因民族饭店已经将涉案房屋租赁给案外人而无法交付租赁物，致使合同目的不能实现，阙承志有权要求解除合同、返还租赁费，故认为阙承志主张曾繁君返还已支付的涉案房屋租赁费9万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。曾繁君辩称，阙承志支付的90000元之中包括30000元装修款和涉案房屋之外的租赁物租金5000元，因此该预交费用90000元不应由曾繁君来承担，但曾繁君未提供相关证据予以证明90000元中包含30000元装修费，且曾繁君至今亦未将涉案房屋附近一家理发店交付给阙承志使用，故对曾繁君的上述抗辩意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告曾繁君于本判决发生法律效力之日立即返还原告阙承志房屋租赁费90000元。如果被告曾繁君未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条的规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由被告曾繁君负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：曾繁君经房屋出租人同意，将涉案房屋转租给阙承志，双方的转租合同成立并依法有效。根据阙承志的陈述，在其向曾繁君交纳了房租后已占有涉案房屋，应视为双方的转租合同已实际履行。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”阙承志关于曾繁君迟迟不与其签订房屋转租合同，致使无法装修和经营的主张没有事实和法律依据。2015年10月15日，阙承志交纳房租后安排工人入住争议房屋，2015年11月1日，阙承志承租了民族饭店所有的另一处房屋，2015年11月20日，民族饭店将本案涉案房屋出租给案外人。阙承志没有证据证明民族饭店将其装修工人赶出涉案房屋，其先行租赁了民族饭店另一处房屋的事实，更印证该主张不符常理。故一审法院关于阙承志没有履行交付租赁房屋的义务致使合同目的不能实现的认定有误，本案的转租合同不符合法定解除条件，判决曾繁君返还房屋租金没有法律依据，本院予以纠正。曾繁君自认收取阙承志90000元房租中有5000元是替阙承志协商租赁民族饭店的另一部分房屋的租金，不属于曾繁君转租给阙承志的房屋租金，曾繁君没有依据继续占有该款项，应予返还。综上所述，曾繁君的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初7139号民事判决；二、曾繁君于本判决发生法律效力起七日内向阙承志返还房屋租赁费5000元；三、驳回阙承志其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，二审案件受理费2050元，合计3075元，由曾繁君负担171元，由阙承志负担2904元。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  朴美兰二〇一七年五月十五日书记员  段崇鹏