西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初9552号原告（反诉被告）：西安玛文智能科技有限公司，住所地：西安市雁塔区丈八五路**陕西省科技资源统筹中心。法定代表人：于航，系该公司总经理。委托代理人：徐伟锋，系该公司员工。被告（反诉原告）：无锡风水隆物业管理有限公司西安分公司，，住所地：西安市高新区锦业一路**负责人：王蓉，系该公司总经理。委托代理人：汪飞容，系该公司员工。委托代理人：涂茜，系该公司员工。原告（反诉被告）西安玛文智能科技有限公司(简称玛文公司)与被告（反诉原告）无锡风水隆物业管理有限公司西安分公司（简称风水隆物业西安分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告玛文公司委托代理人徐伟锋，被告风水隆物业西安分公司委托代理人汪飞容、涂茜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)玛文公司诉称，2015年6月15日，原告与被告风水隆物业西安分公司首次签订物业管理合同，后于2015年11月30日协议解除了物业管理合同。2015年11月30日后，原告本想重新签订合同，但由于被告在长达半年多的时间里，一直以合同文本未准备完成为由，不签订新的合同。自2015年11月30日开始，虽然没有合同，但原告本着容忍互谅、诚信互利的态度，仍缴纳了2015年11月30日至2016年7月31日的物业管理费。后原告方因业务发展，于2016年7月29日经口头、书面告知后迁出被告的房屋。在告知物业迁出后，物业公司无故阻拦搬迁公司职员搬出任何东西，且不准原告方的搬家车辆驶离，致使搬迁进度延误近8个小时，公司员工不得不加班至次日凌晨1点，由此导致原告额外经济损失为793.96元，2016年8月1日至今，原告多次要求被告退还剩余物业费用，但被告至今拒不退还剩余物业费用。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告归还剩余水费、空调费，清算电卡内剩余费用1154.7元（西安玛文智能科技有限公司待返还费用为900.97元，其中2016年8月及9月水费25.93元；2016年8月及9月空调费875.04元；返还电卡内剩余电费300元）；2、判令被告向与原告赔偿因其无故阻拦致使原告公司两名员工加班至深夜，产生的加班费用793.96元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）风水隆物业西安分公司辩称，一、对于玛文公司的第一项诉讼请求，其主张的剩余空调费金额与事实不符，玛文公司欠付风水隆物业西安分公司的物业服务费用，风水隆公司有权在该剩余空调费和水费中予以扣除。玛文公司在付清全部欠费之前，风水隆物业西安分公司有权不予返还剩余空调费和水费。二、玛文公司第二项诉讼请求，毫无事实和法律依据，请求法院予以驳回。电卡内剩余电费300元属实。被告（反诉原告）风水隆物业西安分公司反诉称，2015年6月15日，反诉原告、反诉被告及西安塔斯机器人科技有限公司（简称塔斯公司）、西安玛塔电子科技有限公司（简称玛塔公司）签订《研祥城市广场物业管理服务合同》，反诉原告为反诉被告承租的位于西安市××城市广场××楼××单元及该单元内的固定附属设施设备提供物业服务。原物业合同履行过程中，反诉被告及塔斯公司、玛塔公司于2015年11月25日共同向租赁物业出租方研祥公司出具《情况说明》，申请变更合同主体及承租面积和租金的分摊比例等，即将原来的三方承租人变更为两方及重新确定新承租人对租赁面积的使用划分。研祥公司同意了反诉被告的申请并积极配合反诉被告办理租赁合同变更手续。原物业服务合同根据新租赁合同的变更也进行了变更。同时，反诉被告、塔斯公司、玛塔公司共同向反诉原告承诺并确认，自反诉原告与反诉被告、塔斯公司签订新的《研祥城市广场物业管理合同》之日起，三方依据原物业合同向反诉原告支付的装修保证金5000元、物业管理费（2015年12月1日至2015年12月31日期间物业费）2447.93元，全部自行转为反诉被告、塔斯公司按新物业合同约定应缴纳给反诉原告的装修押金及物业管理费。新物业合同约定物业服务期限自2015年12月1日至2017年6月30日止，反诉被告及塔斯公司根据各自承租的面积向反诉原告支付物业服务费。2015年11月30日反诉原告在新物业服务合同上盖章，反诉被告和塔斯公司以各种理由予以推辞拒绝在新物业服务合同上盖章，但自2015年12月1日起至2016年7月31日期间，反诉被告和塔斯公司均按照新物业合同的约定履行了缴纳物业费等费用的合同义务。现因反诉被告擅自退租的行为已导致其与西安研祥公司之间写字楼租赁合同于2016年8月17日提前解除，并导致物业关系被迫提前解除。反诉被告应当支付从2016年8月1日至2016年8月17日期间欠付的物业费等全部费用，因此，现提起反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2016年8月1日至2016年8月17日占用租赁物业的物业费220.38元、电梯费31.83元、垃圾费12.24元、水费7.35元、空调费330.57元，共计602.37元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）玛文公司辩称，一、反诉原告说的第一项请求，因双方的物业服务合同已在2015年11月30日解除；二、反诉原告要求支付物业各项费用，反诉被告认为在2016年7月26日以告知的形式解除合同，且于同年7月28日已搬走，自2016年7月30日之后的租赁物业在反诉原告的控制下，故反诉被告不应承担该期间的费用。2015年11月30日，合同解除后，反诉被告多次催促反诉原告签订物业服务合同，但反诉原告拒绝签订，反诉被告还是按时交纳相关费用，且反诉原告也收取相关费用，没有提出任何异议，不管是原合同，还是事实合同，反诉被告均履行了合同义务，反诉原告不应向反诉被告主张相关费用，反而应退还反诉被告下余的相关费用。经审理查明，2015年6月15日，原、被告及塔斯公司、玛塔公司签订《研祥城市广场物业管理服务合同》，被告风水隆物业西安分公司为原告及塔斯公司、玛塔公司承租使用西安市××城市广场××楼××单元及该单元内的固定附属设施、设备提供物业服务。塔斯公司承租200㎡，原告承租32.02㎡，玛塔公司承租140㎡。物业服务期限为2年，自2015年7月1日至2017年6月30日止。物业服务费用（指物业费、管理费、生活垃圾处理费、电梯费、按面积计量的水费）的支付方式为先付后用，合同签订之日起10个工作日内三承租人根据各自承租的面积支付三个月的物业服务费至被告指定的银行账户作为第一期费用，在第一期最后一个月的20日前三承租人根据各自承租的面积支付第二期的物业服务费用，第二期物业服务费用按该周期在自然季中世纪占有月份数计算。第二期最后一个月的20日前支付第三期物业服务费用，自第三期起，每一个自然季为一个付费周期，在每个自然季的最后一个月的20日前支付下一季度的费用。按表计量的水费和电费按自然月收取，以收到被告书面通知后的3日内支付。承租人应于提交书面装修申请当日一次性支付装修保证金、装修垃圾处理费、装修出入证费用等与装修相关的一切费用。装修保证金在装修完工后初次验收合格且在三个月后复验收合格后20个工作日内无息退还。管理费：写字楼5.5元/㎡·月；生活垃圾费：写字楼0.30元/㎡·月；电梯费：写字楼0.78元/㎡·月；装修保证金：办公、商业面积≤500㎡为5000元。装修垃圾费：写字楼3.00元/㎡。写字楼：水费按照面积0.15元/㎡·月、按表计量5.81元/㎡·月；电费1.20元/度。被告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，承租人有权要求被告限期改正，逾期未改正给承租人造成损失的，被告承担相应的经济或法律责任。承租人须依时向被告足额支付租赁物业的管理费等费用，不得无故拒缴、扣除。如承租人逾期缴纳的，每逾期一日，应向被告支付拖欠费用总额千分之五的滞纳金，如乙方逾期累计达5天（含5天）经被告书面催告后仍未支付的，被告有权在催缴通知发出第5日起停止提供服务，包括但不限于停水、停电、限制物品的出入措施及采取被告认为合适的相关措施和行动且无需承担任何责任。合同签订后，各方依约履行。2015年11月25日，因业务原因，原告及塔斯公司、玛塔公司共同向被告申请变更合同主体，承租面积和租金的分摊比例等，即将原来的三方承租人变更为两方承租人，玛塔公司不再承租，并在付款说明及确认书中明确了原告及塔斯公司两方承租人各自承租的面积（原告玛文公司承租72.02㎡，塔斯公司承租300㎡），被告同意予以变更。后四方于2015年11月30日签订了“关于提前解除《西安研祥城市广场物业管理合同》协议书。该协议书约定：甲（被告）乙（原告及塔斯公司、玛塔公司）双方共同确认租赁合同自2015年11月30日解除。自租赁合同解除之日起甲乙双方关于租赁物业的物业服务关系终止，尚未履行的合同义务终止履行。甲乙双方共同确认乙方一（塔斯公司）、乙方二（玛塔公司）、乙方三（原告玛文公司）分别依据租赁合同向甲方支付的装修保证金5000元、于2015年9月18日支付的2015年12月1日至2015年12月31日的物业管理费（物业费、生活垃圾处理费、电梯费、中央空调制冷费）2447.89元全部转为乙方一、乙方三与甲方就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场物业管理合同》中，乙方一、乙方三按各自的承租面积应缴纳给甲方的装修保证金、物业管理费。甲乙双方一致确认，双方互不承担任何违约责任，甲乙双方办理完租赁物业的移交手续后，甲方与乙方之间就此租赁物业再无任何争议。同日，被告在拟就的新《西安研祥城市广场物业管理合同》（该合同仍使用原合同文本，仅对承租面积，租赁期间等内容根据原告及塔斯公司、玛塔公司付款及确认书进行了调整），并盖章后交付原告，原告及塔斯公司却未签字盖章。但自2015年12月1日起，原告和塔斯公司均是按照原物业管理合同的约定履行合同义务。原告向被告缴纳了2015年12月1日至2016年7月31日的物业管理费。2016年7月28日，原告向被告邮寄发函，提出其公司将于2016年7月31日前迁出租赁物，要求被告结清费用，接受房屋。被告拒收。原告遂于2016年7月29日前自租赁物中搬离物品（原告称被告公司无故阻拦，延误近8小时）。2016年8月17日，原告将租赁物业的钥匙交还业主，并多次要求被告结算剩余费用，为被告拒绝。原告遂诉至法院。上述事实，有原、被告提供的物业管理合同、缴费凭证、付款说明及确认书，情况说明，提前解除合同协议书，缴费凭证，邮寄送达，通知函，回复函，物品移交清单，放行条，放行清单，收款收据等及庭审笔录在卷佐证，并经质证。本院认为，原、被告及塔斯公司、玛塔公司签订之《西安研祥城市广场物业管理合同》，各方意思表示真实，该合同合法、有效。在合同履行中，因案外人玛塔公司原因，原告及塔斯公司、玛塔公司向被告提出申请，玛塔公司退出租赁，由原告及塔斯公司分担接手原玛塔公司承租之物业，被告表示同意。至此，原、被告及塔斯公司本无须另行签订合同。但为了合同更加规范，原、被告及塔斯公司、玛塔公司于2015年11月30日签订了“关于提前解除《西安研祥城市广场物业管理合同》协议书，并在协议书共同确认塔斯公司、玛塔公司及原告分别依据物业管理合同向被告交纳的装修保证金5000元，2015年12月物业管理费2447.89元全部转至塔斯公司及原告与被告就租赁物业新签订的《西安研祥城市广场物业管理合同》中。被告拟就新《西安研祥城市广场物业管理合同》，并加盖被告公司合同章，交付原告后，原告及塔斯公司却未签字盖章。但自2015年12月1日起，原告及塔斯公司均是按照原物业管理合同的约定履行合同义务。原告向被告缴纳了2015年12月1日至2016年7月31日的物业管理费。2016年7月，原告提出退租迁出，并自承租处搬离。被告认为原告中途退租解约，属违约行为，双方发生争议。对此，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故原、被告及塔斯公司就新《西安研祥城市广场物业管理合同》系使用合同书形式订立合同，原告及塔斯公司虽然未在新合同上盖章签字，但均依约向被告交纳了2015年12月1日至2016年7月31日的物业管理费。同时，本院结合双方合同的演变过程及原告与塔斯公司付款说明及确认书中之意思表示，依法认定原、被告及塔斯公司之间新《西安研祥城市广场物业管理合同》成立并生效，为有效合同。2016年7月28日，原告向被告发函，提出迁出租赁处，并于2016年7月31日前自租赁处中搬离。因新《西安研祥城市广场物业管理合同》接续原《西安研祥城市广场物业管理合同》，约定物业服务期间为2015年12月1日至2017年6月30日，原告系在租赁期限届满前单方提出退租迁出，被告不同意原告退租解约。故原告系违约解除合同，应承担相应的违约责任。现原告请求判令被告退还剩余费用（至2016年7月31日剩余水费25.93元，空调费870.72元，电卡内剩余电费300元，双方在庭审中均予认可）。对此，因原告已向被告交纳了2015年12月1日至2016年7月31日的物业管理费。原告请求退还2016年7月31日前剩余的费用，鉴于双方各自核算，依法予以支持。原告请求判令被告向原告赔偿因其无故阻拦产生的直接与间接费用793.96元，因双方物业管理合同明确约定承租人不按时足额交纳物业管理费超过5日，被告有权终止提供服务，并采取停水、停电、限制物品的出入措施，且无需承担任何责任。原告应在6月10前交清2016年7-9月物业管理费用，原告并未按约足额交纳，属违约行为，被告依据合同约定，采取迟滞原告物品的出入措施，依法依约不承担责任。原告此项请求，依法不予支持。被告提起反诉，要求原告支付2016年8月1日至2016年8月17日期间的物业费220.38元、电梯费31.83元、垃圾费12.24元、水费7.35元、空调费330.57元，共计602.37元，因原告系2016年8月17日将租赁物的钥匙交还业主，故原告实际交还租赁物的时间为2016年8月17日。2016年8月1日至2016年8月17日期间原告仍在占用租赁物，物业管理费亦应计算至2016年8月17日，故被告此数项请求，依法亦应支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告无锡风水隆物业管理有限公司西安分公司于本判决书生效后十日内退还原告西安玛文智能科技有限公司2016年8月及9月下余水费25.93元、空调费870.72元，电卡内剩余电费300元，总计1196.65元二、原告西安玛文智能科技有限公司于本判决书生效后十日内支付被告无锡风水隆物业管理有限公司西安分公司2016年8月1日至8月17日期间物业费220.38元、电梯费31.83元、垃圾费12.24元、水费7.35元、空调费330.57元，共计602.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安玛文智能科技有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费50元（原告预交），反诉费25元（被告预交）。由原告承担35元，被告承担40元。本判决书生效后被告直接给付原告10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  李连林人民陪审员  刘选民二〇一七年五月三日书 记 员  高彩娥打印：陈彤校对：陈彤2017年月日送达