辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终539号上诉人（原审原告）：穆少举，男，1987年11月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺盛世房地产开发有限公司，住所地：抚顺县兰山乡兰山村。法定代表人：赵连校，该公司经理。委托诉讼代理人：杨震，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孟繁莲，该公司工作人员。上诉人穆少举因与被上诉人抚顺盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2016）辽0403民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人穆少举的委托诉讼代理人高明、潘婷婷，被上诉人盛世房地产委托诉讼代理人杨震、孟繁莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。穆少举上诉请求：（一）撤销一审判决，改判支持穆少举原审诉请；（二）一、二审诉讼费、保全费由盛世房地产承担。事实及理由：穆少举在盛世房地产处购买了两套房屋，并签订了《商品房内部认购协议书》，该协议书中明确约定房屋的基本信息及价款等，双方的买卖合同关系完全成立并已经生效，穆少举按照约定履行了支付房屋价款的义务，盛世房地产为穆少举开具收款收据作为其支付款项的凭证。合同签订后，盛世房地产拒绝履行《商品房内部认购协议书》义务，未与穆少举签订《商品房买卖合同》，也没有开具正式发票和办理《房屋所有权证》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，穆少举有权要求解除合同，要求盛世房地产返还已付购房款并赔偿不超过已付购房款一倍的损失，因利息也是当事人的损失，因此也应支付利息。盛世房地产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。我公司与穆少举之间并无实际房屋买卖合同关系，我公司为穆少举出具买卖合同和收款收据目的是为另案借款提供担保。穆少举向一审法院起诉请求：解除双方之间的《商品房内部认购协议书》；判令盛世房地产返还穆少举购房款1000000元及利息（自2015年5月7日至实际给付之日，按银行同期同类贷款利率计算）；判令盛世房地产承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；判令案件受理费、保全费由盛世房地产承担。一审法院认定事实：坐落于抚顺市东洲区章党的盛世温泉嘉苑是盛世房地产开发建设的房地产工程。为保障工程资金周转顺畅，2015年，盛世房地产先后数次向王硕峰借款共计12150000元，并以出据的《商品房内部认购协议书》和收款收据做为担保。穆少举向本院提供的《商品房内部认购协议书》和收款收据包含其中。一审法院认为，民事活动应遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。穆少举为支持其诉讼主张提供了《商品房内部认购协议书》、收款收据及活期账户交易明细凭证，但从审理的事实看，穆少举称购买的二处房屋价格不一致，实际上其出据的《商品房内部认购协议书》中，二处房屋的价格是一致的，与其陈述相矛盾。穆少举称以现金方式支付购房款，该笔款项系其作为抚顺市博泰供暖有限公司股东从该公司支取，但没有证据证实其为该公司股东，且在盛世房地产提供的财务明细中，即2015年5月7日并没有穆少举付款的凭证。穆少举称以现金方式付款证据不足。穆少举称购买的是门市房，从其提供的收款收据看，二处门市房的价格为每平方米2057.61元，远低于该处门市房的出售价格，该行为明显不符合房屋买卖的交易习惯，也不符合常理。双方合同名为房屋买卖实为借款担保。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回穆少举的诉讼请求。案件受理费13800元、保全费5000元（穆少举已预付），由穆少举负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：盛世房地产提供东洲区人民法院民事判决书，证明穆少举主张的100万元购房款包含在该判决书所确定的1215万元中。穆少举质证认为该份证据与本案没有关联性。因穆少举对该份证据真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认，但对该份证据的关联性不予认可。经审理查明，2015年5月7日，穆少举与盛世房地产签订两份《商品房内部认购协议书》。协议约定穆少举购买坐落于抚顺市东洲区《盛世温泉嘉苑》项目7号楼8号商铺和3号楼3号商铺，单价2057.61元/平方米，建筑面积分别为249.79平方米和236.21平方米。两份协议书第二条均约定，协议签订时，乙方（穆少举）向甲方（盛世房地产）支付购房款，并在两份协议书第五条第1款规定如乙方（穆少举）不能履行协议书确定的义务，视为乙方（穆少举）自行放弃该房屋的房号保留权，甲方（盛世房地产）有权终止协议的履行，并将该房屋另行出售。盛世房地产为穆少举分别开具了两张收款收据。后因双方履行《商品房内部认购协议书》问题发生争议。另查明，坐落于抚顺市东洲区《盛世温泉嘉苑》项目7号楼8号商铺，现登记地址为东洲区宝应路1-1号楼1号门市，房屋用途为物业用房；坐落于抚顺市东洲区《盛世温泉嘉苑》项目3号楼3号商铺，现登记地址为东洲区靖江街25-4号楼3号门市，登记备案人为刘建民、朱成俊。本院认为，本案的争议焦点为：1.《商品房内部认购协议书》的性质问题；2.应否解除《商品房内部认购协议书》问题；3.盛世房地产应否承担违约责任问题。关于《商品房内部认购协议书》的性质问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般以“认购书”、“定购单”、“意向书”等形式表现，且多预付定金。本案中，穆少举与盛世房地产签订的《商品房内部认购协议书》包含了双方当事人基本情况、房屋基本情况、商铺总价款、未签订《商品房买卖（预售）合同》时的违约责任等内容，符合商品房预约合同的法律要件，应认定为商品房预约合同。盛世房地产虽然主张签订两份《商品房内部认购协议书》的目的并不是为了签订《商品房买卖（预售）合同》，而是为另案借款提供担保，但其提供的东洲区人民法院民事判决书所认定的事实无法证明此主张。从《商品房内部认购协议书》的内容和形式分析，《商品房内部认购协议书》并不违反法律、法规规定，为有效合同。关于应否解除《商品房内部认购协议书》问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。经查，坐落于抚顺市东洲区《盛世温泉嘉苑》项目7号楼8号商铺的用途为物业用房，而坐落于抚顺市东洲区《盛世温泉嘉苑》项目3号楼3号商铺已经出售给案外人，穆少举与盛世房地产无法就案涉两套商铺签订《商品房买卖（预售）合同》，故《商品房内部认购协议书》的合同目的已经无法实现，因此穆少举请求解除《商品房内部认购协议书》的诉请应予以支持。关于盛世房地产应否承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该法第一百零七条还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案所涉两份《商品房内部认购协议书》均约定，协议签订时，穆少举向盛世房地产支付购房款。如穆少举不能履行协议书确定的义务，视为穆少举自行放弃该房屋的房号保留权，盛世房地产有权终止协议的履行，并将该房屋另行出售。虽然穆少举主张已经向盛世房地产支付购房款100万元，但并未提供充分证据证明购房资金的来源、付款过程。因此，本院对穆少举主张已付购房款的事实不予认定。在未支付购房款的情况下，盛世房地产将案涉《盛世温泉嘉苑》项目7号楼8号商铺变更为物业用房，将3号楼3号商铺出售给案外人的行为并不违反法律规定和合同约定。因此，本院对穆少举主张盛世房地产返还购房款及支付利息，并赔偿不超过购房款一倍的违约金的诉请不予支持。综上所述，穆少举要求解除合同的上诉请求成立，对该诉请本院予以支持。对其他上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市东洲区人民法院（2016）辽0403民初1574号民事判决；二、解除上诉人穆少举与被上诉人抚顺盛世房地产开发有限公司签订的两份《商品房内部认购协议书》。一审案件受理费13800元、保全费5000元，二审案件受理费20700元，均由上诉人穆少举负担。本判决为终审判决。审 判 长 关左健审 判 员 何福苍代理审判员 张      秦二〇一七年五月五日书 记 员 罗   晓   姝