山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2015）乳滨民初字第400号原告：屈维利。委托诉讼代理人：姜林，乳山义胜法律服务所工作人员。委托诉讼代理人：姜志远，乳山义胜法律服务所工作人员。被告：刘翠艳。委托诉讼代理人：杨玉林，山东闻远律师事务所律师。原告屈维利与被告刘翠艳定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告屈维利及其委托诉讼代理人姜林、姜志远，被告刘翠艳及其委托诉讼代理人杨玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈维利向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告签订的购房定金协议；2、要求被告双倍返还购房定金2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月21日，原告与被告签订了由被告书写的购房定金协议，原告在签定金协议时已经向被告支付定金1万元，被告以定金协议相当于收据为由，没有给原告出具收据。2015年7月31日，被告告知原告房屋不再出售，定金不予退还。原告多次要求被告按照合同约定出卖房产或者退还定金，均遭到明确拒绝。被告的这种拒绝履行合同义务（卖房）的行为构成根本性违约，严重违反了合同约定和法律规定，被告依法应当双倍返还定金2万元。争议发生后，原告还查询到被告出卖的涉案房产根本就不能办理产权过户手续。被告在签订合同时就具有明显欺诈的主观故意且实施了欺诈的客观行为，同时也违反了购房定金协议的约定。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告刘翠艳辩称，同意解除与原告签订的购房定金协议，不同意双倍返还购房定金2万元，因为购房定金已经转给房主王贵锋，并且被告作为受委托人其行为是在委托人王贵锋的委托下进行的，因此相关权利与义务应属于王贵锋。本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方是王贵锋及原告，被告仅是王贵锋的受委托人，因此原告起诉主体错误。涉案房产产权人为王贵锋，该房产可以办理产权过户手续。原告违约是导致未能继续交易的根本原因。依据合同约定，原告应在合同签订之日交付定金1万元；2015年7月30日交付第二笔款项1万元；9月份补齐2万元；剩余款项在2015年前过户时补齐。合同未能履行的原因就是原告未能按合同约定时间支付第二笔款项。经审理查明，2015年6月21日，原告屈维利与被告刘翠艳签订了一份《购房定金协议》，约定原告屈维利通过被告刘翠艳购买坐落于乳山市华隆花园西区小区2号楼3单元房产一套，建筑面积83平方米，成交价为130000元，过户费用由原告屈维利承担。协议第三条约定，原告给付被告定金壹万元，双方约定于2015年12月30日春节后到乳山市房管局办理过户手续（或到开发商处改合同），其余房款双方过户时，签订正式买卖合同后，交付全款（余款）。协议第四条责任与义务约定，被告负责保证该房屋信息真实可靠，并协助办理交易手续全过程。原告不允许私下与房主成交，私自成交视为违约，扣除原告定金为违约金。协议第五条违约责任约定，因被告原因不能按期交易，视被告违约，被告违约时返还原告双倍定金；因原告原因不能按时交易，视原告违约，扣除原告定金为违约金。该定金协议备注内容：“买主屈维利购买华隆花园西区2#-3-710室，房款定金先交1万元；必须在7月30日前再补齐1万元；九月份再补齐2万元；剩余余款在2015年春节后过户补齐”。原、被告均系本人在该定金协议上签字。该定金协议背面内容：“中国农业银行：刘翠艳。”原告屈维利提交上述定金协议，拟证实原、被告签订协议交付定金的条款以及原告实际交付1万元定金的事实；被告刘翠艳对协议的真实性没有异议，该证据证实了原告应在2015年7月30日前补齐第二笔款项1万元，结果原告未履行协议约定。原告提交了一份视频光盘，原告称时间为2015年8月24日15时0分-15时12分，地点为刘翠艳办公室（海阳所镇海林花园售楼中心），参与人：原告屈维利及其委托代理人姜林，被告刘翠艳。原告拟用该视频资料证实如下内容：1、原告屈维利已经交付定金1万元的事实；2、被告刘翠艳明确拒绝出卖房产的事实；3、被告刘翠艳拒绝出卖房产的时间为2015年7月31日；4、被告屈维利违反合同法第94条第3项规定，拒绝卖房并单方解除合同的事实；5、原告到被告处要求其履行卖房义务遭到拒绝的事实。被告刘翠艳对视频资料的真实性及证明内容均有异议，该证据经过翻录不是原始的录音介质，并且原告代理人在录音中有很多诱导性发问，因此对其证明内容也有异议，该证据也是未经被告允许私自录用。涉案房产的房产证号为乳山房权证银滩字第××号，该产权证上载明的房屋坐落：华隆花园，幢号：2，房号：3-7010号；国有土地使用权证号为：乳国用（2011）第23546号，以上产权证产权登记人皆为王贵锋。经本院组织原、被告去现场勘查，涉案房产所挂门牌号为××，其他信息与房产证登记一致。王贵锋在本院于2015年11月9日对其的询问笔录中称涉案房产房产证号为乳山房权证银滩字第××号，国有土地使用权证号为：乳国用（2011）第23546号，以上产权证产权登记人皆为王贵锋。因为屈维利没有按照协议约定付款，所以决定不再将涉案房产出售给屈维利。刘翠艳收取了屈维利1万元定金，这1万元定金本应全部属于王贵锋，王贵锋只是收取了5000元，另外5000元给了刘翠艳作为中介费。王贵锋已经解除了与刘翠艳的委托关系，之后也未再委托他人代为出售涉案房产。原告屈维利对王贵锋的询问笔录没有异议；对王贵锋的身份信息没有异议；对房产证、土地使用权证真实性没有异议，但对待证事实有异议，因为产权证上登记信息与涉案房产没有任何关系，因为涉案房产是银滩华隆花园西区2号楼3单元××，而产权证上显示的房产为银滩华隆花园西区2号楼3单元7010号，该产权证与涉案房产没有任何关系。被告刘翠艳对王贵锋询问笔录没有异议；对王贵锋的身份信息没有异议；对房产证、土地使用权证没有异议；以上可以证实：该房产可以过户、原告提交的房产信息不准确、原、被告一起到涉案房产去看过，并且先后去过三次，该房产系王贵锋所有的房产。原告屈维利提交了一份乳山市住房保障和房产管理局2015年11月20日为其出具的证明，内容为：“华隆花园小区2号楼3单元710室房屋在乳山市范围内无产权登记信息。”被告刘翠艳对该份证明的真实性有异议，因为王贵锋已经提供了涉案房产的产权证，该证明的内容与产权证相矛盾，并且该证据没有经办人签名，无法证实真伪。此案经调解无效。上述事实有原、被告双方陈述，原告提交的购房定金协议、视频光盘、乳山市住房保障和房产管理局2015年11月20日为其出具的证明，被告提交的涉案房产的房产证、土地使用权证复印件，王贵锋的询问笔录等证据在案为证。本院认为，原告屈维利与被告刘翠艳签订的《购房定金协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。但该定金协议不具备房屋买卖合同的主要内容，只表明了双方关于房屋买卖的初步意向，不应视为双方已经签订了房屋买卖合同。原、被告均同意解除上述协议，说明双方已经没有继续履行该协议的意向，原告在支付定金1万元后没有再支付其余款项，被告亦未将涉案房屋交付给原告，且双方至今未签订商品房买卖合同，故该协议已失去继续履行的必要，应予解除。对于未能签订正式房屋买卖合同的原因：原告认为系被告拒绝出售涉案房产，单方毁约所致，并以涉案房产所挂的门牌号与产权登记上的编号不一致为由认为涉案房产不能办理产权过户手续，原告认为本案系被告违约应双倍返还定金；而被告则认为系因为被告未按定金协议约定支付相应款项，导致原房主不再向原告出售涉案房产，系原告违约，定金不应退还，而且认为涉案房产有相关的产权证，可以办理过户手续。根据本案查明的情况可以看出，关于涉案房产未能签订正式的房屋买卖合同的原因本院认为系因为双方没能达成合意，而非其中一方原因所致。以上原、被告的争议问题均系房屋买卖合同中须达成一致意见的事项，双方对此均存在争议，说明双方未能达成合意，也就无法签订正式的房屋买卖合同。付款期限及方式是房屋买卖合同的关键性条款，双方对此存在的争议说明双方未能就该事项达成一致意见；关于涉案房屋是否具备产权证，也是房屋买卖合同中的关键条款，这涉及合同目的能否实现这一重要因素，就本案所查明情况来看，涉案房产存在悬挂的门牌号与产权登记的房号不一致的地方，但这并不当然就说明涉案房产不具备产权证。综上所述，本案双方未能签证正式的房屋买卖合同，现双方已经没有继续买卖涉案房产的意愿，故原告屈维利要求被告乳刘翠艳退还定金10000元，本院予以支持；通过以上分析意见可以看出原告屈维利要求被告刘翠艳双倍返还定金2万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。而关于被告将所收取的1万元定金如何处分及其与案外人王贵锋之间的法律关系，与本案并非同一法律关系，可由其另案主张权利，而且根据本案查明的事实，被告以此作为拒绝向原告退还定金1万元的抗辩事由，于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告屈维利与被告刘翠艳于2015年6月21日签订的《购房定金协议》；二、被告刘翠艳于本判决生效之日起十日内返还原告屈维利定金10000元；三、驳回原告屈维利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告刘翠艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章人民陪审员  宋吉波人民陪审员  张胜夕二〇一七年五月二十三日书 记 员  宫 芳