包头市东河区人民法院民 事 裁 定 书(2015)包东民初字第2993号原告赵柯霞，女，1959年2月1日出生，汉族。委托代理人董玉明，男，1958年2月2日出生，汉族，现住包头市，与原告系夫妻关系（特别授权）。委托代理人于贵成，系内蒙古瀛昊律师事务所律师（特别授权）。被告包头市胜达房地产开发有限公司（以下简称：胜达公司）法定代表人郭淑萍，系负责人（未到庭）。地址包头市东河区东河东路21号。委托代理人武瑞芳，系内蒙古济通律师事务所律师（特别授权）。第三人刘小明，男，1972年2月9日出生，汉族，现住包头市。第三人徐海斌，男，1969年9月20日出生，满族，现住包头市。原告赵柯霞诉被告包头市胜达房地产开发有限公司及第三人刘小明、徐海斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的两位委托代理人、被告的委托代理人、两位第三人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月初，原告的朋友赵美珍的丈夫高宝恒和原告及丈夫董玉明讲被告欠包头市世辰公司项目部的工程款付不了，被告负责人魏刚同意用自己开发的鼎太风华小区的两套底店顶世辰公司项目部的欠款，问原告要不要。2011年6月13日，原告丈夫董玉明和高宝恒一同去被告处和魏刚落实。魏刚说现在公司资金紧，给不了世辰公司项目部工程款。双方同意用两套底店顶，你们要买去看一下位置，定下来把钱得交到胜达公司，然后我们把钱给世辰公司项目部。原告丈夫董玉明和高宝恒问多少钱一平米，魏刚答这是一托二的底店，一层贵一些，二层便宜一些，均价每平米6200元。从胜达公司出来，原告丈夫董玉明和高宝恒一起去世辰公司项目部，找到项目部负责人梁文光，梁文光也说已经和胜达公司商量好用底店顶，你们买的话钱先交到胜达公司，然后由胜达公司给我们。之后原告丈夫董玉明和高宝恒又去鼎太风华小区实地看了底店。回来后经两家商量觉得位置、价格还可以。遂于2011年6月13日去胜达公司，胜达公司置业顾问接待了董玉明和高宝恒，并出具了鼎太风华置业书，确定了底店的编号、单价和总价格。2011年7月13日原告向被告交纳了房款1386072元，被告出具了收据，被告李再登工程师与原告一起验收，并给付钥匙。至此房款两清，房屋买卖已实际履行完毕。底店买下后，原告打算毛坯房出租，但由于租金谈不妥一直没有租出，原告决定自己装修然后再出租或自己使用。2012年6月17日原告正在装修的过程中，第三人刘小明带领五、六个人进了底店，让原告马上停止装修。理由是这个房他买下了，并且拿出房屋网签合同。这时原告才知道被告在卖给原告近半年后，又卖给第三人。尽管原告也把付款收据和被告交房的过程中和第三人解释，证明这套底店被告早已卖给原告，而且原告已实际占有近一年，但第三人不听，过了几天把原告上的锁强行撬开，并雇人在里边看着一直至今。为此和原告一同买房的赵美珍曾在2012年7月3日向东河区公安分局经侦大队报案，报案材料反映了和原告一起买房后又被他人强占的事实。现原告起诉要求1、依法确认原、被告房屋买卖合法有效；2、依法撤销被告与第三人网签的商品房买卖合同；3、判令被告赔偿原告经济损失20万元；4、诉讼费用由被告承担。被告包头市胜达房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与第三人刘小明之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。（一）答辩人转让房屋，属于有权处分；（二）答辩人与第三人刘小明签订的房屋买卖合同办理了正常的网签手续。我国不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。第三人刘小明与答辩人签订的房屋买卖合同签订后，已经到房管部门进行了备案，并公布在网上，即已经办理了正常的网签程序。综上，该合同是经过双方协商一致，系答辩人与第三人双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。二、第三人刘小明已经履行了主要付款义务实际占有房屋。第三人刘小明于2012年6月开始实际占有该涉案房屋至今。三、被答辩人无权撤销答辩人与第三人刘小明签订的商品房买卖合同。如前所述，原告并不是答辩人与第三人刘小明签订的涉案房屋的买卖合同的当事人，其没有撤销他人签订合同的权利，故其理由是不成立的，应当驳回。四、被答辩人称2011年6月、7月答辩人给其出具了鼎太风华置业书，后对房屋验收后给付了被答辩人钥匙。对此说法答辩人不予认可，答辩人并未将房屋交付给被答辩人。胜达公司因涉嫌非法吸收公众存款罪，此案件正在东河区人民法院审理中，其后续事宜也在有关部门处理过程中。对于被答辩人所谓的置业书、收据等，其应该与其他涉案人一样，向有关公安机关报案，并进行登记，等待有关部门一并处理。综上所述，答辩人认为，答辩人与刘小明双方签订的房屋买卖合同意思表示真实，且符合法律规定，合法有效。被答辩人之诉求既无事实依据，又无法律依据，因此，建议法庭驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益，维护合法的、正常的房屋买卖交易秩序。第三人刘小明辩称，被答辩人起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。事实理由如下，一、答辩人与被告签订的商品房买卖合同合法有效。1、答辩人2011年11月从朋友王红胜处得知，胜达公司有几套底店出售，价格可以优惠，且答辩人想着在房屋位置不错，交通便利，一拖二的户型将来也能用作库房使用，于是与王红胜一起去胜达公司处看房，在魏刚办公室魏刚说还有两套底店（一拖二），价格估计350万左右，如想买请答辩人准备资金，且一旦能网签时便通知答辩人。答辩人在接下来的日子里四处筹款。2011年12月12日，胜达公司联系本答辩人说能够办理网签手续了，于是本答辩人带着350万元现金来的胜达公司，在胜达公司魏刚办公室将房款交予魏刚，后魏刚交代财务给我开具了收据。第二日本答辩人又在魏刚办公室填写了相关网签表格，并由胜达公司代答辩人去房管部门办理了网签手续。2、房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权与买受人，买受人支付房款的合同。合同对当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。第三人刘小明已将房款交付被告胜达公司，已经履行了合同义务，胜达公司也将房屋交付给本答辩人。本案中，答辩人刘小明与被告胜达公司签订的房屋买卖合同系双方当事人自愿签订，该合同合法有效，且经过当地房产行政管理部门网签，完成了商品房销售的法定备案，依法应予保护。二、答辩人已经合法占有该诉争房屋。2011年12月份胜达公司交付给我网签号的合同，但只网签了二份（一套底店），另一套告知我其上存在抵押的情况，再有二个月到期，之后才能办理网签。又告知该房屋过段时间才能交付。因为另一套未办理网签的房屋与本案房屋想通，答辩人想两套房款已交付，便答应胜达公司房屋推迟交付的要求，只在底店门上加锁了自己的锁。2012年6月答辩人得知自己所购买房屋有人强行剪锁进入，于是便将强行进入之人赶走，其后对该底店进行装修后出租给他人使用至今。三、原告在起诉书中的诉讼请求第二项称“依法撤销被告与第三人网签商品房买卖合同”是没有法律行政法规的规定。在调整民事法律关系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律依据。根据《民法通则》第55条和《合同法》第44条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案实际情况，本答辩人当时是非常清楚标的物的实际情况而要求购买，说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。被告与我所签合同正是如此。无论是从合同的签订过程或者从合同的签订内容来看都没有违背《合同法》第52条第一款的（一）至（五）项中的任何一项规定，同时也没有违背《合同法》第53条第一款（一）（二）两项规定。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，答辩人认为，原告的主张不能得到支持，法院理应驳回其无理要求。第三人徐海斌辩称，涉案的两套底店是网签不了的，抵押给世辰公司了。我把钱借给胜达公司，公司给我计算利息。经审理查明，本案诉争房屋是位于包头市东河区东河东路21号鼎太风华小区的4C-S13（一层建筑面积为100.49平方米）、4C-S13A（二层建筑面积为123.07平方米）一套底店（一托二）。鼎太风华小区的开发商为本案被告包头市胜达房地产开发有限公司。2011年7月13日，胜达公司为原告赵柯霞出具了收到上述底店款的收据两份，总价款为1386072元。2011年12月12日，胜达公司又与本案第三人刘小明签订了两份《包头市商品房买卖合同》，合同编号分别为2011-9004848（4C-S13，房款为874263元）、2011-9004856（4C-S13A，房款为1070709元），并在包头市房地产产权管理处办理了网签。胜达公司在2011年12月12日为刘小明出具了收据一份，内容为“今收到刘小明交来往来款人民币叁佰伍拾万元整（￥3500000）”。另查明，被告胜达公司（实际投资人及控制人均为魏刚）从2009年开始，其实际控制人违反金融管理法规，以月息3-4.5分（年利率36%-54%）不等的高息向个人、单位等社会不特定公众吸收资金，已经犯了非法吸收公众存款罪。其吸收资金的流程在包头市东河区人民法院（2013）包东刑初字第106号《刑事判决书》中有具体表述。本案第三人徐海斌即参与了胜达公司融资借款，魏刚用底店（共14个）其中包括本案诉争的这套底店，作为抵押物并给徐海斌出具了没有合同编号的《商品房买卖合同》和收款收据，收据内容为“2010年9月6日，今收到徐海斌交来房款人民币壹仟零玖拾伍万玖仟壹佰叁拾元整（￥10959130）”。2012年6月6日，魏刚自杀身亡。另查明，胜达公司涉嫌非法吸收公众存款罪，有关审计机构出具的《鼎泰C、D情况明细表（附表21）》中显示，4C-S13、4C-S13A这套底店销售部提供的购房人为“赵柯霞”，签署合同人（抵押）为“刘小明”，抵押人（自己提供）为“徐海斌”。再查明，现诉争底店由第三人刘小明控制出租。以上查明的案件事实，有原告各方当事人的陈述和各方提供及法院调取的相关的证据材料在案佐证。本院认为，本案中涉案房屋出现了“一房多卖”现象、也出现了被告胜达公司为了达到向公众吸收存款进行非法集资的目的，而用涉案房屋以房屋买卖合同形式进行抵押的现象，本案中围绕涉案房屋出现了三个形式上的购房人。因涉案房屋已在胜达公司非法吸收公众存款罪中被有关审计机关登记在册，而有关部门对于胜达公司的犯罪财产善后工作正在进行中。故参照《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告的起诉。案件受理费4300元（原告已经预交），全额退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  贾培录审 判 员  杨志茹人民陪审员  杜 敏二〇一七年五月十五日书 记 员  岳丽莉附:本裁定书引用的相关的主要的法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机申请解决。……第一百五十四条第一款第（三）项裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……