广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7304号上诉人（原审原告）：陈岚，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：张于平，身份证住址福建省晋江市。上列二上诉人共同委托代理人：余伟权、杨柳，广东汇俊律师事务所律师、实习律师被上诉人（原审被告）：广州精迅投资管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：孙锦才，该公司经理。委托代理人：赵晓飞，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人陈岚、张于平因与被上诉人广州精迅投资管理有限公司（以下简称精迅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12087号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈岚、张于平上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判解除我方与精迅公司签订的《房屋租赁合同书》；3．一、二审诉讼费由精迅公司承担。事实与理由如下：一、一审法院认定事实错误。我方与精迅公司签约后，一直严格遵守合同约定，履行合同义务。在我方装修承租房屋期间，房屋于2016年6月5日发生火灾。广州市公安局越秀区分局于2016年6月13日作出《火灾事故认定书》，认定起火原因为装修施工人员使用的太阳灯与现场附近可燃物距离太近，高温引燃可燃物所致。我方在房屋装修期间发现，由于房屋本身处于地下室，加之房屋构造情况，致使房屋环境比较潮湿，我方向相关专业人员咨询了解到涉案房屋不适合做早教中心，可能影响小朋友身体健康。因此在消防部门解封房屋后，我方没有再对该房屋进行装修，并立即告知精迅公司不再承租该房屋。虽然我方在承租前对房屋进行过一定程度的勘察，但因我方并非专业建筑业人员，故当时对房屋的环境湿度等并没有完整充分了解。故我方认为一审法院以“原告在承租涉案房屋之前已对涉案房屋进行勘察”为由，认定我方“要求解除合同缺乏事实与法律依据”是错误的，这对于接受早教的小朋友是严重不负责任的。我方承租涉案房屋是用作儿童早教中心的场地，现因房屋自身问题无法实现租赁合同目的，根据《合同法》的精神及相关规定，在合同的根本目的不能实现时，当事人可以解除合同。故为了保证早教中心能够充分保护小朋友的身体健康，我方秉持着负责任的职业态度，请求法院依法改判解除我方与精迅公司签订的《房屋租赁合同》。二、我方与精迅公司明确约定我方有权单方解除租赁合同。根据《合同法》第九十三条第2款的规定，当事人在法律规定范围内是享有自愿解除合同的权利的，当事人可以约定解除合同的条件。当解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。我方与精迅公司签订的《房屋租赁合同书》第五条第10款中约定：在租赁期间内，如乙方单方解除合同时，履约保证金全部归甲方。可见，双方在签订租赁合同时即约定乙方享有附条件的合同解除权(即支付履约保证金给甲方)。故根据合同法的意思自治原则及《房屋租赁合同书》的约定，我方有权依约单方解除合同。退一步讲，从2016年6月开始，我方发现租赁场地不适宜使用后，已告知精迅公司不再承租该房屋，并一直积极与精迅公司协商解除租赁合同，但精迅公司一直未积极回应，使得我方无法与其协商一致。根据《合同法》第九十六条的规定，由于精迅公司不配合协商解除，我方只能依约行使单方解除权，并请求法院确认解除合同的效力。综上所述，一审法院认定事实和判决内容错误，适用法律不当，为维护我方合法权益，请二审法院查明事实后依法改判支持我方全部上诉请求。被上诉人精迅公司答辩称：一审判决应予维持。一、陈岚、张于平在承租前就勘查过房屋，在接收涉案房屋后就开始装修，装修三日后就发生了火灾，并没有发生影响小朋友的情况，我司也在同样的地方办公，没有受到不良影响，陈岚、张于平以此为由解除合同没有事实根据。二、陈岚、张于平对合同的理解是断章取义的，本案并不适用我国《合同法》第九十三条的规定。对涉案《房屋租赁合同书》第五条第10款的约定，我司认为合同解除的条件是要缴清应付的费用，且在陈岚、张于平没有违约行为或消除违约行为造成的后果的情况下才适用。而事实上，陈岚、张于平没有缴清费用，也没有处理好消防安全和防范火灾，造成了火灾，违反了涉案《房屋租赁合同书》第五条第4款的约定。陈岚、张于平于2016年8月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：解除陈岚、张于平与精迅公司签订的关于广州市越秀区中山一路38、40号地下室11、12单元的《房屋租赁合同书》。一审法院认定事实：据陈岚、张于平提供的房地产产证（复印件）记载：中山一路38、40号首层和二层及地下室的权属人为广州市第一建筑工程公司；用途为办公。精迅公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。陈岚、张于平提供的2013年10月9日广州市建筑集团有限公司工程管理部的《证明》（复印件）其中内容为：兹有我单位广州市建筑集团有限公司是广州市中山一路38、40号业权人。同意广州精迅投资管理有限公司拥有分租权，时间由2013年10月10日至2018年9月30日止。精迅公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。2016年4月23日，陈岚、张于平与精迅公司签订两份《房屋租赁合同书》，将广州市越秀区中山一路38，40号地下室11单元、12单元按物业现状出租给陈岚、张于平使用。约定：租赁面积合计约200平方米，租赁期限自2016年6月1日至2018年9月30日，用途为办公；陈岚、张于平需向精迅公司支付履约保证金合计26000元；2016年6月1日至2017年6月30日，月租金合计13000元；承租方于次月起（当月公历5日前）需以银行划账或现金方式交纳当月租金及其它费用，若逾期交租及其他费用，每逾期一天，按应收款的3%加收滞纳金；每月产生的水电费及其它杂费于次月收到通知期限前缴清；租赁期间，如发生消防安全事故，给精迅公司或其他人财产造成损失时的一切法律及经济责任，全部由承租方承担；除租金外，承租方每月需支付合计2000元物业管理费等。合同签订后，陈岚、张于平向精迅公司支付了26000元履约保证金及首月租金，精迅公司将涉案场地交给陈岚、张于平使用。在陈岚、张于平对承租房屋装修期间，房屋于2016年6月5日发生火灾。广州市公安局越秀区分局于2016年6月13日作出穗公越消火认字（2016）第003号《火灾事故认定书》，内容为：火灾事故基本情况，2016年6月5日22时24分许，广州市越秀区中山一路38号负一层11、12单元发生火灾，消防队到场将火扑灭，火灾造成该起火单位房屋装修受损，室内堆放的空调风机等物品被烧毁，无人员伤亡。经调查，火灾原因认定如下，起火时间为2016年6月5日22时24分许；起火部位位于广州市越秀区中山一路38号负一层11、12单元西南侧房间中部；起火原因排除人为防火、雷击、用火不慎、遗留火种、外来火种等原因，不能排除电加热燃具与可燃物距离太近致高温引燃附近可燃物的原因，因此认定起火原因为该单位装修施工人员使用的太阳灯与现场附近可燃物距离太近，高温引燃可燃物所致等。陈岚、张于平与精迅公司一致确认：消防部门对涉案房屋勘验后，就解封了涉案房屋，之后陈岚、张于平没有再对涉案房屋进行装修。陈岚、张于平表示：涉案房屋比较潮湿，不适合做早教中心，会影响小朋友的身体健康。精迅公司表示：陈岚、张于平认为涉案房屋不能用作早教中心，但之前陈岚、张于平是察看过涉案房屋才承租的，且精迅公司也在该地下室办公。一审法院认为：陈岚、张于平、精迅公司双方于2016年4月23日签订的两份《房屋租赁合同书》均是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。首先，涉案房屋是陈岚、张于平在装修期间引起火灾，现陈岚、张于平可重新对涉案房屋进行装修继续使用，并不存在因火灾而造成涉案房屋以后无法使用的问题。其次，陈岚、张于平在承租涉案房屋之前已对涉案房屋进行勘察，涉案房屋能用于早教中心陈岚、张于平才与精迅公司签订租赁合同，现陈岚、张于平又认为涉案房屋不能用于早教中心而要求解除合同缺乏事实与法律依据。综上分析，陈岚、张于平以涉案房屋发生火灾导致合同目的不能实现而请求解除合同一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2016年11月30日作出如下判决：驳回陈岚、张于平的诉讼请求。一审案件受理费8613元，由陈岚、张于平共同负担。本院经审查，双方当事人对原审查明事实均表示无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。陈岚、张于平在二审中明确表示其在涉案房屋发生火灾后就没有使用涉案房屋，并于2016年10月9日发函给精迅公司要求解除合同，其现已另租其他场地，无法继续履行涉案租赁合同。精迅公司确认收到陈岚、张于平2016年10月9日的函，并表示当时双方一起协商，但没有达成一致意见，陈岚、张于平至今没有交还涉案房屋，精迅公司愿意继续履行合同。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。另查明，涉案两份《房屋租赁合同书》中第五条“乙方责任”第10款均约定：租赁期限届满或本合同解除时，乙方（陈岚、张于平）缴清应付费用和无违约行为后，甲方（精迅公司）在7天内无息将履约保证金退回给乙方。在租赁期限内，如乙方单方解除合同时，履约保证金全部归甲方；第七条“违约责任”第1款均约定：任何一方违约，则守约方有权终止本协议……等。本院认为，一审法院对于陈岚、张于平与精迅公司于2016年4月23日签订的两份《房屋租赁合同书》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人亦无异议，本院予以确认。针对陈岚、张于平的上诉，分析如下：首先，陈岚、张于平作为承租人，其在签订租赁合同前，理应对承租涉案房屋是否符合其租赁用途予以慎重考虑。现根据一审查明事实，陈岚、张于平是在对涉案房屋进行勘察后才签订了涉案租赁合同，并在接收房屋后对涉案房屋开始进行了装修。虽然装修期间发生了火灾，但陈岚、张于平可以重新对涉案房屋进行装修继续使用，而陈岚、张于平未继续装修，却以涉案房屋不能用于早教中心为由要求解除合同，违反诚信原则，亦缺乏合同依据，且陈岚、张于平也没有充分举证证明其解除合同的理由成立，故在精迅公司不同意解除合同的情况下，一审认定陈岚、张于平以涉案房屋不能用于早教中心为由要求解除合同缺乏事实与法律依据并无不当。二审中，陈岚、张于平也没有提交新证据证明其上诉主张或推翻一审相关认定，故陈岚、张于平以涉案房屋不能用于早教中心，导致其不能实现合同目的为由，上诉请求解除合同，明显缺乏理据，本院不予支持。其次，虽然涉案合同第五条第10款中确实有“如乙方单方解除合同时，履约保证金全部归甲方”的约定，但该条款是约定在“乙方责任”项下，且结合上下文义来看，该合同条款仅是针对保证金如何处理的约定，而涉案合同第七条“违约责任”中明确约定守约方才有权终止协议，故此，在精迅公司不存在违约行为，且明确表示愿意继续履行合同的情况下，陈岚、张于平上诉主张其有权单方解除合同并不符合合同约定，本院不予采纳。综上所述，陈岚、张于平的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8613元，由上诉人陈岚、张于平负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年五月二十三日书记员 梁少欣龚欣仪