昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0122民初279号原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司。法定代表人：崔某。住所：昆明市广福路世纪城A段****号。委托诉讼代理人束某，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告张某，男，汉族，大学专科文化，云南省昆明市人，公务员。委托诉讼代理人饶某某，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司（以下简称恒泰物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日受理后，依法组成合庭，于2017年3月15日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人束某、被告的委托代理人李家标、饶某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告恒泰物业公司诉称：2014年11月6日，原告与云南玉溪中建房地产开发有限公司晋宁分公司（晋宁滇中水乡住宅小区开发商）签订《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》（以下简称“合同”）。合同约定由原告向晋宁滇中水乡小区业主或物业使用人提供物业管理服务，合同期自2014年11月1日至2017年10月31日。被告作为该物业的使用人和受益人，理应按合同标准按期缴纳物业服务费用，但至今却一直拖欠。原告无奈之下故诉至法院，请求依法判令：（一）、由被告向原告支付物业管理费及滞纳金10283元；（二）、本案诉讼费由被告承担。被告张某辩称，原、被告之间没有任何合同关系，原告无权主张费用。我方不清楚原告与玉溪中建房地产开发有限公司是否签订本物业委托合同，但原告与该公司如影随形，每次冲突时两家公司都在场，原告及玉溪中建房地产开发有限公司侵犯了业主的权益，其诉讼请求不应得到支持。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、企业营业执照复印件一份、资质证书复印件一份，欲证明原告主体适格，是合法成立的企业，具备提供物业服务的资质；二、滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同一份，欲证明2014年11月6日，由开发商云南玉溪中建房地产开发责任公司晋宁分公司代表被告与原告签订物业服务合同，合同约定，被告作为晋宁滇中水乡小区的业主是物业服务的受益人和使用人，应对履行本合同承担相应的责任并交纳物业费，合同约定服务期为2014年11月1日-2017年10月31日，该合同在有效期内，合同约定了物业管理服务相关费用及缴费时间，缴费时间为每年的12月31日前，并约定逾期交纳的违药金为每日0.5元；三、收费备案申请表一份、物管费收费标准公示一份，欲证明原告已经依法并依照合同约定，将物业及相关收费标准向政府行政主管部门备案登记，原告按照备案登记标准收费的行为合法；四、业主个人信息未缴费清单一份打印件，欲证明在合同履行期内，被告未向原告缴纳物业及相关费用，行为已经构成违约，应当承担违约金；五、物业合同公告照片五份、通知二份，欲证明原告接受滇中水乡住宅小区后，在小区内已向业主公示了物业合同及合同内容、收费标准等信息，被告已知道是由原告向其提供物业服务并收取物业费，经原告催收后，被告仍未交纳物业及相关的费用。被告发表质证意见称：对证据一的三性认可；对证据二的三性不认可，具体表现在我们无法鉴别第三方和被告有关系的依据和理由，滇中水乡2013年7月份，业主基本已经入住，已经有物业公司在管理，2014年10月6日，开发商又代表住户签订物业合同，没有任何的法律依据，这是一个新的老小区，开发商没有权利代表住户签订合同；对证据三的三性不予认可，原告所要证明观点，在证据14页，注意一个时间2015年8月25日，虽然是第二年备案，但是没有公示，我们不清楚；对证据四的三性不予认可，原告和被告之间没有形成书面的合同关系，自始至终都不清楚上面的内容；对证据五的三性不予认可，照片上看不清楚是什么，原告也没有证据证明找过被告，温馨提示也不算是公示，在哪里张贴的我们也不清楚。被告向本院提交了以下证据：一、未提交物业服务合同（因为该房屋是转让的，和另外几个案子的权利义务是一致的），欲证明前期物业服务合同于2014年7月31日终止；二、业主委员会成立备案表一份原件，欲证明滇中水乡2015年2月5日成立业主委员会；三、关于滇中水乡业主自行管理物业的公告一份原件，欲证明业主委员会向全体业主公示欲自行管理物业的事实，已经向不明真相的原告进行公示告知；四、相片四张，欲证明被告多次反映房屋漏水问题，房屋至今都还在漏水，原告没有履行维修维护责任，原告称该房屋应由业主委员会请人来维修，双方的物业关系早已经在公告时间解除了。原告发表质证称：对证据一因为没有提交合同，不予质证，对被告的说法也不认可；对证据二的三性认可，对证明内容也认可，提醒法庭注意是2015年2月5日才成立的；对证据三的三性不予认可，首先公告签章是滇中水乡业主委员会，2015年7月2日，其次内容上看得出来“请各位业主积极配合“，还没有2/3的业主同意就出具了这个公告，代理权限有问题，无法证明业主委员已经向全体业主进行了公示，虽然我们在小区里是见过一些公告，但具体是不是这份我不清楚；对证据四的三性不认可，从照片上看不出是哪里的房屋，曾经有业主来汇报过了，但这是房屋质量问题，并不是物业管理的问题。证人海秀明出庭作证，证明2014年7月31日前期物管合同届满后，自己作为该区业主委员会副主任，曾找开发商谈过要求接管物权，后于2015年2月12日成立业主委员会，并召开了业主大会要求接管物权。此事还经住建局调解过。原告认为证人证言不应采信，证人不是房屋所有权人，也不是滇中水乡的业主，其所述业主委员会是2015年2月12日成立，但在这之前原告已经在小区内进行物业服务了。被告对证人证言无意见。本院对证据的分析：本院对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性给予确认，能证明原告的主张；证据四的真实性、合法性本院给予确认、对其关联性本院结合栖案其它证据给予确认。证据五因部份是复印件，不能证明原告的观点。对被告要求的参照其它系列案件的证据“一”因被告未向本院提交证据,但经查被告是向原房主朱良转让的房子,原房主朱良曾与滇中水乡物管中心签过合同，时间为2013年8月1日到2014年7月31日，与其它案件的内容相符，因此,对被告提交的证据一、二的真实性、关联性，合法性本院给予确认；对证据三的真实性本院给予确认，但还不足以证明还有2/3的业主同意出具这个公告，因此不能证明被告的主张；对证据“四”只有照片，从照片上看不出是谁的房屋，因此不能证明被告的主张。对证人证言本院本院将结合案件事实及其它证据予以综合认定。经审理，本院确认与本案相关下列法律事实：晋宁滇中水乡住宅小区是由云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司开发，共有300多户业主。2013年8月1日，原房主朱良曾与滇中水乡物管中心签过合同，到2014年7月31日前到期。2014年5月，被告张某向原房主朱良转让了晋宁县滇中水乡住宅小区板房2-3-602号多层房，面积为191.39平方米。2014年11月6日，原告与云南玉溪中建房地产开发有限公司晋宁分公司签订《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》（以下简称“合同”）。合同约定由原告向晋宁滇中水乡小区业主或物业使用人提供物业管理服务，合同期自2014年11月1日至2017年10月31日，从此原告对该小区行使了管理权。。2015年2月，被告成立了业主委员会，同年3月到8月期间，业主委员会以拒绝原告为其服务为由与原告协商要回物管权，但未能达成协议。现有的包括被告在内的12户业主以未与原告签过合同、原告管理不到位等为由拒绝支付物管费。致使原告诉至本院，要求被告支付所欠的物管费由房屋面积191.39乘以每平方9角的面积收取，加每月5元的垃圾清运费，水泵的二次加压费每年120元，时间从2014年8月1日到2015年7月31日，2015年8月1日到2016年7月31日共两年,每年共计4502元;滞纳金每天5角计币350元，以及2016年6月至12月的电费914元（抄表产生的），原告的物业管理费及滞纳金共10283元。双方的争议焦点为：被告应否支付原告物业管理费及滞纳金？本院认为，其一，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”原告未举证证明2014年11月6日前，小区已成立业主大会并选聘物业服务企业，原告与云南玉溪中建房地产开发有限责任公司晋宁分公司于2014年11月6日签订的《滇中水乡住宅小区物业管理服务委托合同》不违反法律规定，属前期物业服务合同，应为有效。其二，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告事实上对物业进行服务，被告对此未提出异议，双方存在物业服务合同关系，被告是合同当事人的事实，可以认定。其三，依照《物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，对此，被告并未举证证明。其四、2015年7月2日以“滇中水乡业主委员会”名义做出的公告，被告亦未提交证据证明此单方解除物管合同关系的意思表示到达原告，故此“公告”不具有解聘原告的法律效力，被告的抗辩不成立，原告请求被告支付物业服务费的请求权已经产生，本院依法予以支持，对原告要求被告支付所欠的物管费由房屋面积191.39乘以每平方9角的面积收取，加每月5元的垃圾清运费，水泵的二次加压费每年120元的诉讼请求本院给予支持，但起止时间和计算金额不对,本院应以更正，时间应从2014年11月1日到2015年7月31日,共10个月的物管费为1872.51元（1722.51+50+100），2015年8月1日到2016年7月31日的物管费为2247.012元(2067.012+60+120)，金额为二年共计4119.522元，对原告所诉的电费因原告未能提供证据证明，本院不予支持，对滞纳金由于该小区成立业主委员会后,双方为取得物业管理权份争不断,客观上造成业主拖延交纳物管费,为此原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司物管费每年共计4119.522元。二、驳回原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费58元,由原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司承担38元,被告张某承担20元。如果在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行；申请执行的期间为二年。审判长  宋鹏程审判员  袁 媛审判员  唐美芬二〇一七年五月二十五日书记员  杨雪梅