四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终789号上诉人（原审原告）：蒲秀清，女，1968年8月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：廖小花，四川辽原律师事务所律师，系特别授权。上诉人（原审被告）：恒大地产集团南充有限公司，住所地四川省南充市顺庆区果城路7号。法定代表人：时守明，经理。委托诉讼代理人：张红梅，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西78号恒大中心。法定代表人：赵长龙，董事长。委托诉讼代理人：薛梦，女，该公司员工。上诉人蒲秀清因与上诉人恒大地产集团南充有限公司（以下简称恒大南充公司）及被上诉人恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒲秀清的委托诉讼代理人廖小花、上诉人恒大南充公司的委托诉讼代理人张红梅、被上诉人恒大集团公司的委托诉讼代理人薛梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒲秀清上诉请求：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5800号民事判决；二、改判恒大集团公司向蒲秀清支付迟延办证违约金（计算方式为以总房款567,765.00元为基数，从2014年1月8日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付违约金至2015年8月12日止）；三、诉讼费由恒大南充公司和恒大集团公司承担。事实及理由：一、本案逾期办证时间应从2014年1月8日起算。一审中，双方均认可房屋交付时间为2013年7月8日。涉案《商品房买卖合同》第二十条约定：“如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照恒大绿洲商品房买卖合同补充协议处理。”该合同办理了备案登记。涉案补充协议载明：“双方同意以—年—月—日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证书交付买受人。”该补充协议对办理房产证期限的起算日的时间约定为空白，系约定不明，且不能通过合同解释规则确定。因该补充协议系格式合同，并由恒大南充公司提供，在合同条文理解上发生分歧时，应作出对提供方不利的解释，即应认定双方对办理房产证的时间未补充约定，应当按照《商品房买卖合同》确定逾期办证起始时间。二、本案逾期办证截止时间为2015年8月12日。涉案合同及补充协议约定出卖人应当为买受人办妥房屋所有权登记，并将房屋所有权证交付买受人。合同所称的权属证书应当包括国有土地使用权证书。一审认定的时间为能够办理国有土地使用权证的时间，非上诉人实际办妥国有土地使用权证的时间（实际办妥时间为2015年8月12日）。办理国有土地使用权证的义务在于出卖人。买受人已在买房之初将相关资料、税费全部交付给恒大南充公司（补充协议明确约定由出卖人代收），故蒲秀清取得房产证的时间应当为房屋国有土地使用权证办妥之日。恒大南充公司辩称，涉案《商品房买卖合同》及补充协议对办理房屋产权证的期限约定明确，即自房屋交付之日起540日内办理产权证。双方仅约定了办理房屋所有权证的期限，没有约定办理土地使用权证的期限。故逾期办证仅指逾期办理房屋所有权证，不包括逾期办理土地使用权证。关于逾期办证的违约金，合同明确约定为每年按已付房款的千分之一计付。恒大集团公司答辩意见同恒大南充公司。恒大南充公司上诉请求：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5800号民事判决，并依法改判按双方约定逾期办证违约金标准及实际逾期期间计算违约金。二、按蒲秀清一审诉讼请求被支持部分的比例确定双方分担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。双方约定：1.恒大南充公司为蒲秀清办理房地产权属证书的期限为房屋交付之起540日。2.蒲秀清应在恒大南充公司通知的办理房屋交接手续之日或合同约定房屋最后交付之日（以时间靠前的为准）前将需要委托恒大南充公司代交的各项税费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给恒大南充公司。否则，由此造成房地产权属证书迟延办理的后果由蒲秀清自行承担。3.房屋权属证书（办理）指房屋所有权证，不包括国有土地使用证。蒲秀清实际收房日期为2013年7月8日。因蒲秀清逾期交清各项税费和办证所需各种资料，办证起算时间应当顺延。违约截止日应按恒大绿洲一期商品房首张房屋所有权证出证之日确定。二、一审判决适用法律错误。1.恒大南充公司和蒲秀清约定的权属证书仅指房屋所有权证，不包括国有土地使用权证。一审判决认定讼争房屋权属证书包括国有土地使用权证错误。2.商品房买卖合同中，开发商受托代办房屋权属证书属于商品房买卖合同中的次要义务或协助义务。一审判决认定双方约定逾期办理权属证书的违约责任和逾期支付购房款的违约责任应对等属于认定错误。并且，认定逾期办理权属证书之违约金按同期流动资金贷款基准利率（2015年约5％）计算远高于双方约定之逾期支付购房款违约金（约3.65％），明显失当。3.蒲秀清己装修入住所购房屋，其出售该房屋（流转）基本无可能。一审认定迟延办证致蒲秀清的融资成本增加及交易机会损失明显失当。蒲秀清辩称，恒大南充公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实和适用法律虽然不当，但不当之处并不是恒大南充公司的上诉内容，而是蒲秀清的上诉内容。所以请求法院按照蒲秀清的上诉请求及理由改判。恒大集团公司述称，其与蒲秀清无利害关系，不是本案适格当事人。恒大集团公司不是恒大南充公司的股东，蒲秀清无权要求恒大集团公司承担连带责任。蒲秀清向一审法院起诉请求：1.判令恒大南充公司、恒大集团公司以567,765.00元为基数，按月利息0.75%赔偿20个月迟延办证损失85,164.00元；2.恒大南充公司、恒大集团公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月27日，蒲秀清与恒大南充公司签订《商品房买卖合同》，约定蒲秀清购买恒大南充公司开发的南充恒大绿洲8幢303号住房一套，总价567,765.00元。该合同约定：“出卖人应当于2013年6月30日前向买受人交付该商品房（第十一条）”，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》处理（第二十条）”。同日，双方签订《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》。该补充协议第12.1条约定：“双方同意以—年—月—日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”涉案《商品房买卖合同》第四条约定：该商品房所分摊的土地使用权已于2011年1月12日由恒大南充公司设定了抵押。《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》第12.7条约定，商品房转移登记期限仅指房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。《恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》系恒大南充公司事先拟定的格式合同。恒大南充公司未举出证据证明其就该补充协议第12.7条约定的办证义务不含国有土地使用权证向蒲秀清进行了明确提示和说明。恒大南充公司于2013年7月8日向蒲秀清交付涉案商品房。恒大南充公司最早交付恒大绿洲一期商品房房屋所有权证的时间为2015年7月8日，最早办理恒大绿洲一期商品房国有土地使用权证的时间为2015年7月27日。涉案《商品房买卖合同》第十条和补充协议第3.4条约定蒲秀清迟延付款，按日万分之一承担违约金，超过90天恒大南充公司可解除合同，蒲秀清按总房款的10%承担违约金。恒大南充公司是恒大地产集团成都有限公司（以下简称恒大成都公司）出资设立，恒大成都公司是恒大集团公司出资设立。南充恒大绿洲项目以恒大地产集团的名义销售。恒大南充公司和恒大集团公司未提供南充恒大绿洲项目帐务和资金流向。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，为买受人办理房地产权属证书，是出卖人的法定义务。房屋所有权证或国土使用证任一迟延办理，均限制了物的流转和融资功能，为不完全交付，理应承担相应违约责任。恒大南充公司提供的补充协议系格式合同。该补充协议第12.7条变更了登记备案的《商品房买卖合同》的约定，由于恒大南充公司将土地办理抵押登记在前，免除国有土地使用权证迟延办证责任的条款于己有利，无证据证明其将该条款内容向蒲秀清进行了明确提示和说明，按照不利解释原则，依照合同法第三十九条、第四十条的规定，该条约定无效。房屋权属证书应当包括国有土地使用权证，故恒大南充公司逾期办证截止日期应以恒大南充公司最早交付恒大绿洲一期商品房国有土地使用权证的日期确定，并按此计算违约金，即从2015年1月9日起至2015年7月27日止计算违约金。涉案《补充协议》约定办证期限为商品房交付之日起540日。《商品房买卖合同》第十条和补充协议第3.4条约定蒲秀清迟延付款的，按日万分之一承担违约金，超过90天，恒大南充公司可解除合同，蒲秀清按总房款的10%承担违约金。恒大南充公司提供的格式合同约定的迟延办证违约金为年千分之一，与蒲秀清承担的违约责任不对等，违反权利与义务相适应原则。迟延办证的后果是限制物的流转与融资功能，从而增加所有权人的融资成本，产生交易机会损失，故法律规定在无约定而损失难以举证的情况下，以逾期贷款利率计算经济损失，体现违约责任的补偿性。由于补充协议约定的违约金显著低于损失，依照商品房买卖合同解释第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，酌定以中国人民银行公布的同期流动资金贷款基准利率计付违约金。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（二）》第十八条：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，恒大南充公司、恒大集团公司虽未提供南充项目帐目和资金的具体去向，但并未导致公司的主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，且该条款规定承担责任的前置程序是进入清算程序，而债权人与恒大南充公司还未成立清算组织进行清算，故恒大集团公司不应对恒大南充公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照商品房买卖合同解释第十六条、第十八条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决：一、恒大南充公司于本判决生效之日起十日内向蒲秀清支付迟延办证违约金（违约金计算方式为：以总房款567,765.00元为基数，从2015年1月9日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付违约金至2015年7月27日止）；二、驳回蒲秀清的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人各方对一审法院认定的事实无异议。本院二审查明，恒大南充公司为蒲秀清办妥国有土地使用权证时间为2015年8月12日。本院认为，蒲秀清与恒大南充公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案争议焦点：一是变更办证期限起算日期的补充约定是否明确；二是“逾期办证”是否包括逾期办理国有土地使用权证；三是“逾期办证”违约金的计算方式。四是恒大集团对恒大南充公司逾期办证的违约责任应否承担连带责任。关于第一个争议焦点。涉案《商品房买卖合同》第十二条约定：“如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照恒大绿洲商品房买卖合同补充协议处理”。涉案补充协议第12.1条约定：“双方同意以—年—月—日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人”。显然，该补充协议意在变更办证期限。虽然补充协议中关于办证期限的起始日期未填写，但该补充约定是在涉案《商品房买卖合同》第十二条的基础上进行的变更。涉案《商品房买卖合同》第十二条已明确约定蒲秀清应在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，即办证期限的起算日期为商品房交付之日。其次，该补充协议由恒大南充公司拟订，按惯例，恒大南充公司要求签订补充协议的目的在于约定更为宽裕的办证期限。并且，恒大南充公司与该小区一期其他商品房买受人签订的补充协议确定商品房交付之日的次日为办证期间的起算日。故涉案补充协议第12.1条结合《商品房买卖合同》第十二条及恒大南充公司与其他买受人签订的补充协议和交易惯例仍可确定办证期限的起算日期，因此该条并非约定不明。由于补充协议约定的办证期间为商品房交付之日的次日起540日内，变更了《商品房买卖合同》的约定，依照合同法第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，办证期间应依补充协议确定。蒲秀清该项上诉理由不成立，不予采纳。恒大南充公司的上诉理由成立，应予支持。由于恒大南充公司办证期限于2014年12月30日届满，自2014年12月31日起构成逾期办证。关于第二个争议焦点。依照物权法规定，房屋产权包括房屋所有权及分摊范围内的土地使用权。依照商品房买卖合同解释第一条及第十八条之规定，商品房买受人应同时取得商品房的所有权及分摊范围内的土地使用权。涉案商品房产权登记期间，南充市仍实行房屋所有权和土地使用权分别登记制度。故办证期限的截止日期应为恒大南充公司为蒲秀清办妥房屋所有权证和土地使用权证的最后之日。因恒大南充公司为蒲秀清办妥国有土地使用权证时间为2015年8月12日，晚于房屋所有权证取得时间，故应以该日为逾期办证的截止日期。据此，恒大南充公司为蒲秀清逾期办证的期间为2014年12月31日至2015年8月12日，共计225天。蒲秀清的该项上诉理由成立，应予支持。恒大南充公司的该项上诉理由不成立，不予采纳。关于第三个争议焦点。因双方在补充协议第12.1条中约定逾期办证，“出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，虽显著低于双方约定的买受人逾期交付房款的违约金，但这是双方当事人就商品房买卖合同整体对价进行的判断，是当事人意思自治的结果，只要不违反法律法规禁止性规定，应当认定合法有效。并且，商品房买卖合同解释第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，按照反对解释，只要当事人对逾期办证违约金进行了约定，就应按照约定计算违约金。一审法院以司法判断改变商业判断不符合商事审判理念，应予纠正。恒大南充公司的该项上诉理由成立，应予支持。所以，恒大南充公司因逾期办证应向蒲秀清给付的违约金为350.00元[计算公式567765.00×0.1%×（225÷365）]。关于第四个争议焦点。恒大南充公司系恒大集团公司的子公司恒大成都公司的子公司，依照公司法第十四条第二款“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”之规定，恒大集团公司对恒大南充公司向蒲秀清给付违约金的义务不承担责任。蒲秀清的上诉请求不成立，依法不予支持。综上所述，蒲秀清和恒大南充公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5800号民事判决第二项，即“驳回原告蒲秀清的其他诉讼请求”；二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5800号民事判决第一项为：恒大地产集团南充有限公司在本判决生效后5日内向蒲秀清给付违约金350.00元。若逾期给付，则从逾期之日起按同期一年期贷款基准利率计付利息。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3,860.00元，由恒大地产集团南充有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘荣耀审判员  田 娟审判员  吴 彪二〇一七年五月十六日书记员  刘 南