湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初8475号原告：马某。委托代理人：李进，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：湖南利海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区联丰路**利海世纪绿洲花园会所**。法定代表人：冯隆陆。委托代理人：刘蓉蓉，系公司员工。委托代理人：郭彩霞，系公司销售经理。原告马某诉被告湖南利海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，由审判员徐琼担任审判长，与审判员颜宇、人民陪审员刘金阁共同组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员沈波担任庭审记录。原告委托代理人李进，被告湖南利海房地产开发有限公司委托代理人刘蓉蓉、郭彩霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马某向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》合同约定的交付经竣工验收合格房屋的义务；二、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年9月1日计算至2016年11月30日止违约金为49678.71元，后续违约金从2016年12月1日起计算至楼房实际通过竣工验收合格之日止）；三、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的办理房屋权属证书的义务；四、请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（从2016年8月21日计算至2016年12月31日止违约金为8047.83元，后续的违约金从2017年1月1日起计算至房屋权属证书办理完毕之日止）；五、请求法院判令被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的利海·世纪绿洲花园项目中A区高层5幢1901号房，购房金额为人民币605100元，并已经按照合同约定履行全部付款义务。按照合同规定，被告应于2014年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当将办理权属证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告导致原告无法取得房屋权属证书的，原告不退房，每逾期一日，被告按照原告已经支付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告已经履行了付款义务，被告仍未按照合同约定履行交付经竣工验收合格房屋和办理权属证书的义务。被告湖南利海房地产开发有限公司辩称，关于逾期交房，原告马某已经于2014年9月1日与被告办理了涉案房屋的交楼手续。被告已经将涉案房屋交付给原告使用，且该房屋也已经具备正常使用条件。自原告收楼以后逾期违约金和后续违约金没有依据，请求法院驳回。关于逾期办证，被告没有异议，原告主张按照已付款日万分之一计算违约金被告没有异议，但根据双方合同约定，违约金最高不超过总房价的1%，故被告承担的逾期办证的违约金以总房价的1%为限。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告之间的合同关系以及合同对违约责任的约定；证据二、购房发票、收据、贷款合同，拟证明原告已经缴纳了全部购房款。证据三、房屋所有权协议书、照片，拟证明原告享有该房屋的所有权利。被告对原告上述证据的三性均没有异议。被告为反驳原告主张，向本院提交以下证据：证据一、收楼确认书，拟证明原告已经与被告办理了收楼手续;证据二、《建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案楼房竣工验收合格。原告对被告上述证据一、证据二的真实性没有异议，但认为不能证明被告交付的房屋已经竣工验收合格达到合同约定交房条件。对原告和被告提交的证据，本院认证如下：对原告的证据一、证据二、证据三的三性予以认可，可以作为定案依据。对被告提交的证据一、证据二的真实性予以认可，但不能证明房屋已经竣工验收合格达到交付条件。经审理查明：原告与被告湖南利海房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告利海世纪绿洲花园项目中A区高层5幢1901号房，购房金额为605100元。合同签订后，原告通过支付首付款和银行按揭的方式向被告支付了全部购房款。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条规定，被告应于2014年8月31日前依照规定将经竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用。同时该合同第十条规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条规定，被告应于商品房交付后720日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告原因不能在规定期限内取得产权证书的，被告每逾期一日应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。按照合同约定，被告应该于2016年8月22日前为原告到产权登记机关办理备案，但被告至今未履行该义务。另查明，2014年9月1日，原告在被告处办理了收房手续。被告提供了利海世纪绿洲花园三期A区高层5、6幢有建设、施工、设计、监理、勘察五方签字盖章的《竣工验收备案表》，但该备案表未经建设主管部门接收并盖章备案，被告亦未提交《工程竣工验收报告》。案外人王欢与原告马某签署协议书，确认涉案房屋所有权归马某，涉案房屋产生的纠纷由原告马某处理，与王欢无关。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，无法定无效情形，合法有效。“商品房经竣工验收合格”既是双方合同中的约定的交付条件，也是法律规定商品房交付的法定条件。被告辩称其已经取得《建设工程竣工验收备案表》且建设、施工、设计、勘察、监理单位均盖章签字，视为涉案楼房已经竣工验收合格。本院认为，被告提供的5-6号栋的《建设工程竣工验收备案表》中五方单位的签字均为“同意竣工验收”，并未注明“竣工验收合格”，且根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门自收到申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门进行验收。被告提交的《建设工程竣工验收备案表》中也要求提交以下材料进行备案：1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件；5、市政基础设施有关质量检测资料；6、规划、消防、环保部门出具的认可文件；7、施工单位签署的工程质量保修书；8、《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法规、规章规定必须提交的其他文件。但被告并未能提交证据证明其已经完成了上述竣工验收手续并验收合格。综上，本院认为，被告未能证明其交付给原告的楼房已经竣工验收合格。因此本院对原告要求被告继续履行与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》合同约定的交付经竣工验收合格房屋的义务的诉讼请求予以支持。虽然被告已经在2014年9月1日将涉案房屋交付原告，但涉案房屋至今未竣工验收合格，故被告交付的房屋不具备法定和约定的交付条件，不能认定其履行了约定的交房义务。根据双方签订的合同，被告没有依约交付符合约定条件的商品房应该承担延期交付的违约责任,故本院对原告要求被告按照合同约定标准（即按日以已交付房价款万分之一）支付从2014年9月1日的违约金的诉讼请求予以支持，该违约金为60元。对于收房后的违约金，因原告在涉案商品房没有竣工验收合格的情况下接收使用了涉案房屋，可以相应减少被告逾期办理竣工验收给原告造成的实际损失，故本院酌情确定2014年9月2日以后的逾期违约金按照已付房价款的万分之零点五每日的标准计算。现原告已经全部缴纳了购房款，被告也应该按照合同约定为原告办理所购房屋权属证书的相关手续，被告至今未按照合同约定为原告到产权登记机关办理备案已经构成违约。关于原告要求被告继续履行合同约定办理房屋权属证书义务的诉讼请求，本院认为，因被告不是权属证书的办理机关，不具备办理权属证书的法定资格，被告承担的是作为房地产开发商为购房业主集中统一报送资料备案的约定责任，因此被告承担是义务应该是将办理房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，故本院酌情支持该诉讼请求为：被告应该在合理期限内（本院酌定为本判决书生效之日起三十日内）将办理房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。关于逾期办证违约金，根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十七条规定，因被告原因不能在规定期限内取得产权证书的，被告每逾期一日，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%。因此本院对原告诉讼请求中违约金超过其所购房屋总房款的1%的部分不予支持。按照原告总房款的1%，被告应支付原告的逾期违约金为6051元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖南利海房地产开发有限公司继续履行与原告马某签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的交付经竣工验收合格房屋的义务；二、被告湖南利海房地产开发有限公司支付原告马某逾期交付经竣工验收合格房屋的违约金60元，后续违约金以原告已经支付房价款605100元为基数，按照每日万分之零点五的标准从2014年9月2日起至该楼房竣工验收合格之日止；三、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起三十日内将办理原告马某所购“利海.世纪绿洲花园”三期A区高层5幢1901号房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案；四、被告湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日支付原告马某逾期办证违约金6051元；五、驳回原告马某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1042元，由被告湖南利海房地产开发有限公司承担。此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  徐 琼审 判 员  颜 宇人民陪审员  刘金阁二〇一七年五月十日书 记 员  沈 波附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。