湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0524民初2732号原告：湖南省焕兴置业有限公司，住所地隆回县白里路66号。法定代表人：黄朝阳，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄瑾，湖南普利律师事务所律师。被告：隆回兴盛门业，住所地隆回县。经营者：陈小兴，男，1976年4月4日出生，汉族，重庆市开县人，住开县。被告：龚斌，男，1978年5月18日出生，住隆回县。委托诉讼代理人：杨子固，湖南志涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周立斌，湖南志涛律师事务所律师。原告湖南省焕兴置业有限公司（以下简称焕兴公司）诉被告隆回兴盛门业、龚斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焕兴公司的法定代表人黄朝阳及其特别授权委托诉讼代理人黄瑾、被告隆回兴盛门业经营者陈小兴、被告龚斌及其委托诉讼代理人周立斌到庭参加诉讼。后因本案争议较大，本院裁定本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告焕兴公司的法定代表人黄朝阳及其特别授权委托诉讼代理人黄瑾、被告龚斌及其委托诉讼代理人周立斌到庭参加诉讼，被告隆回兴盛门业经营者陈小兴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焕兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认两被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告隆回兴盛门业经营者陈小兴向原告支付房屋占有使用费48000元；3、判令被告隆回兴盛门业经营者陈小兴立即腾出所占用原告的房屋，将房屋交付给原告。后原告将第2项诉讼请求变更为判令两被告共同承担房屋占有使用费64116元，2017年度的房屋占有费按2016年标准，由两被告向原告支付。事实与理由：2006年12月，原告与隆回县人民政府签订了《建造标准化厂房项目招商合同书》，合同约定由隆回工业集中区管理委员会的县工业园开发建设投资有限公司整体包租，包租期限六年，隆回工业集中区管理委员会与原告签订了《标准化厂房承租合同书》。租赁期限从2011年1月1日起至2015年12月31日止，由于隆回县人民政府曾向原告承诺包租六年，因此，2015年12月31日后，原告与隆回工业集中区管理委员会未办理房屋租赁交接手续，直到2016年8月28日双方才达成交付协议。2016年元月，被告龚斌擅自将原告所有的房屋租赁给被告隆回兴盛门业经营者陈小兴。被告龚斌既不是原告的房屋所有人，又没有经原告授权，被告龚斌与被告隆回兴盛门业经营者陈小兴签订的房屋租赁合同主体不适格，该合同无效。原告为此特起诉，请求依法判准原告所请。被告隆回兴盛门业辩称：我是看到工业园招租房屋才进去的，我问了隔壁的厂家才和龚斌签订的租赁合同。被告龚斌辩称：龚斌的行为构成表见代理，租赁合同合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的原、被告身份资料、隆房权证股份字第××号、《协议书》、律师函及回执、照片，本院予以采信；遗嘱、文书司法鉴定意见书与本案没有关联性，本院不予确认。对被告提交的身份证复印件、租赁合同、卿上汉证言、照片两张，本院予以采信；黄足斌的证言能与《协议书》相互印证的部分予以采信，其余部分不予采信；焕兴置业2016年收入1份、工资发放表3份、补贴发放表、中秋节补助、端午节补助各1份、2016年度开支表3份，对原告认可焕兴置业2016年收入1份予以采信，对工资发放表、补贴发放表、中秋节补助、端午节补助虽然有领款人签名，但没有其他证据予以佐证，不能达到被告的举证目的，本院不予确认，2016年度的开支表，需提交相关票据相互佐证，因被告未提交，本院不予确认；中止审理申请书不属于证据，开庭通知书、行政起诉状、开庭传票，真实性本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告焕兴公司的法定代表人黄朝阳系被告龚斌之继母。2006年8月19日，隆回县人民政府下发《关于鼓励在工业园区建设和使用标准厂房的实施意见》（隆政发〔2006〕19号），鼓励投资商开发建设标准厂房，由隆回工业集中区管理委员会（以下简称县工业园管委会）承租5-8年，最长不超过8年。2007年6月19日，黄朝阳与丈夫龚洵焕设立焕兴公司（黄朝阳持股45%、龚洵焕持股55%），法定代表人龚洵焕。2007年8月1日，焕兴公司以出让方式取得了位于隆回县城东南工业园第0221710号宗地的国有土地使用权。嗣后，焕兴公司在该宗土地上修建了标准化厂房。2010年5月4日，焕兴公司取得了该宗土地的国有土地使用权证和房屋所有权证。2010年12月31日，焕兴公司与县工业园管委会签订《标准化厂房承租合同书》，约定由县工业园管委会整体承租焕兴公司的标准化厂房，租赁期暂定5年，自2011年1月1日至2015年12月31日止，承租人有权转租。2013年4月16日龚洵焕去世。2013年6月3日，焕兴公司法定代表人变更登记为黄朝阳。2015年12月31日，租赁期届满，县工业园管委会通知焕兴公司法定代表人黄朝阳办理标准化厂房交接手续，黄朝阳未交接并要求县工业园管委会按照隆政发〔2006〕19号文件的规定租满8年。2016年8月28日，黄朝阳代表焕兴公司与县工业园管委会达成了《协议书》，双方完成了交接。2016年年初，龚斌在焕兴公司标准化厂房内设置了名为“焕兴置业标准化厂房管理办公室”的招租办公室，并在厂房正门墙体上张贴了名为“湖南省焕兴置业有限公司标准化厂房招租公告”的大型海报，该海报上的联系电话号码为龚斌的私人手机号码。2016年4月28日，被告龚斌与被告隆回兴盛门业的经营者陈小兴签订了《湖南焕兴置业标准化厂房2016年租赁合同》，将标准化厂房第①号厂房第一层部分与厕所，及配电房厕所等公摊面积822平方米租给被告隆回兴盛门业使用办厂，租赁期限为从2016年5月1日起至2018年4月31日止，租赁价格为6.5元/平方米/月。被告龚斌共收取了被告隆回兴盛门业租厂押金10000元、物业费3288元、2016年5月至2016年12月的租金39182元。现被告隆回兴盛门业继续承租该楼房，2017年1月1日后的租金未交。2016年10月，原告委托律师给被告隆回兴盛门业出具了律师函，明确被告龚斌既不是原告的房屋产权人，又没有经原告授权，系被告龚斌擅自将原告的房屋出租，其签订的房屋租赁合同的主体不适格。被告龚斌于2017年2月27日提交了《中止审理申请书》，被告龚斌认为黄朝阳伪造相关材料办理了焕兴公司的法定代表人变更登记手续，被告龚斌已向本院提起行政诉讼并诉请本院依法撤销工商行政机关的变更登记手续为由，申请对本案中止审理。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点一、龚斌对黄朝阳作为焕兴公司的法定代表人资格不服，提起行政诉讼，并向本院提出申请中止审理，本案是否应中止诉讼；二、龚斌将焕兴公司的厂房出租给隆回兴盛门业并收取租金这一行为是否构成表见代理。本院评判如下:一、龚斌对黄朝阳作为焕兴公司的法定代表人资格不服，提起行政诉讼，并向本院提出申请中止审理，本案是否应中止诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定中止诉讼的情形：1、一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；2、一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；3、作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；4、一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；5、本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；6、其他应当中止诉讼的情形。本案中，龚斌虽然对黄朝阳作为焕兴公司的法定代表人资格不服，提起行政诉讼，该案尚未审结；但本案不是必须以该行政诉讼的审理结果为依据。同时原告维护公司利益为目的，以被告龚斌损害了公司利益即龚斌以个人名义收取了2016年度租金，并涉及2017年度的租金收取，具有时效性。且焕兴公司原依法登记注册的是夫妻公司，原公司法定代表人龚洵焕（夫）死后，黄朝阳（妻）依规变更登记注册为法定代表，已登记多年，登记机构的公信力应予以维护。因此本案不宜中止审理。二、龚斌将焕兴公司的厂房出租给隆回兴盛门业并收取租金这一行为是否构成表见代理。从原、被告提交的证据来看，被告龚斌在签订合同及收取费用时均以个人名义，没有公司的授权或同意，事后公司对龚斌的行为不认可，故龚斌的行为属于个人行为。其行为不构成表见代理。本院认为：无处分权的人处分他人财产，未能获得权利人追认的，该合同无效。被告龚斌将原告公司的标准化厂房进行出租，其不是该厂房的所有人，在未征得原告同意的情况下，擅自与被告隆回兴盛门业签订《湖南焕兴置业标准化厂房2016年租赁合同》，并收取了租金及其他费用，事后原告对此不予认可，故被告龚斌与被告隆回兴盛门业之间的房屋租赁合同应确认为无效合同。原告要求确认该合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告龚斌收取的2016年度的租金39182元应交给公司，被告隆回兴盛门业在未与原告协商好之前，理应腾空所占厂房，搬出该厂房。现被告隆回兴盛门业仍占有该厂房，没有支付相关费用，理应支付相应的房屋使用费，至于房屋使用费的标准，原告主张以2016年度租赁租金为标准，本院予以准许。至于被告龚斌抗辩称，收取租金是对公司进行管理所花费用，如被告龚斌确为公司所花费用，可通过合法途径予以解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龚斌与被告隆回兴盛门业于2016年4月28日签订的《湖南焕兴置业标准化厂房2016年租赁合同》无效；二、被告隆回兴盛门业应于本判决生效之日起十日内腾空标准化厂房第①号厂房第一层部分与厕所，及配电房厕所等公摊面积楼房（所属物品一并搬出）；三、被告隆回兴盛门业于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省焕兴置业有限公司自2017年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按6.5元/平方米/月标准计算；四、被告龚斌于本判决生效之日起十日内将收取的租金39182元返还给原告湖南省焕兴置业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1402.9元，由被告龚斌负担702.9元，由被告隆回兴盛门业负担700元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘爱炎代理审判员  肖奇勇人民陪审员  周涟源二〇一七年五月四日代理书记员  廖文兵附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。