.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终707号上诉人（原审原告）:海南昌华物业发展有限公司。住所地：海口市龙昆南路道客新村**昌华公寓。法定代表人：严仁学，总经理。委托诉讼代理人：赵文，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口市侨光物业发展总公司。住。住所地：海口市金盘工业区金花路侨光别墅小区/span>法定代表人：耿英军，总经理。委托诉讼代理人：黄家宝，海口市侨光物业发展总公司员工。被上诉人（原审被告）：范启平，男，1975年4月21日出生，汉族，海口中新侨装饰工程有限公司总经理，住海口市。委托诉讼代理人：王晓宁，海南大华园律师事务所律师。上诉人海南昌华物业发展有限公司（以下简称昌华公司）因与被上诉人海口市侨光物业发展总公司（以下简称侨光公司）、范启平物权保护纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昌华公司上诉请求:一、撤销海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初245号民事判决；二、确认海口市龙昆南路道客新村289号昌华公寓6栋101房和301房为昌华公司所有；三、责令侨光公司、范启平停止侵害，返还海口市龙昆南路道客新村289号昌华公寓6栋101房和301房；四、侨光公司、范启平承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定，1993年9月8日昌华公司与侨光公司签订的《别墅住宅楼联建合同书》约定的侨光公司将其分得的建筑面积一次性转售给昌华公司，售价为735万元，涉案的土地及地上建筑物全部归昌华公司所有。因昌华公司对主张未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，驳回昌华公司的全部诉讼请求。其认定与事实证据不符。1993年9月8日，双方签订《别墅住宅楼联建合同书》，约定：侨光公司将其合作开发取得的房屋作价735万元一次性转售给昌华公司。侨光公司负责项目立项报建手续、三通一平及其费用，并向国土局办理联建过户转让手续。合同签订后，昌华公司即着手开发建设项目。但侨光公司一直没有办理土地使用权的联建过户转让手续。昌华公司以土地款名义分别于1992年9月22日付侨光公司土地款400万元；1992年12月11日付土地款100万元；1993年1月8日付土地款100万元；1993年2月18日海南长春实业贸易公司代昌华公司支付土地款63.935万元。为了尽快开发建设，昌华公司还分别直接垫付或付给侨光公司报建费、三通一平工程费或材料费。分别于1992年8月20日付材料费6万元；1992年11月9日付水电安装费5.5万元；1992年12月3日付水电安装费28.415万元；海南恒通实业发展公司分别于1993年6月22日代昌华公司向其支付付水电报装费13.75万元；1993年7月5日代付水电安装费11万元；1993年9月23日代付水电安装材料费16.408962万元；1993年12月31日代付增层报建费13万元。上述费用合计758万余元。此外还有三通一平推泥浆等费用。侨光公司于1992年9月22日出具400万元收款收据；1993年4月20日出具339万元收款收据。至此，侨光公司在联营项目中的利润已经全部提前收到，侨光公司在海口市道客新村机场西侧的7.39亩土地上兴建的商住楼项目即昌华公寓项目中已经没有任何权益。上述事实，在庭审质证期间，昌华公司出具了1993年9月8日双方签订的《别墅住宅楼联建合同书》、昌华公司上述付款银行支票存根原件、代付款说明、侨光公司的收款收据原件。上述证据业已形成了完整的证据链，充分证明了昌华公司向侨光公司付款的客观事实。只是侨光公司对上述证据不能肯定，要求有银行证明才承认。经委托法院向银行查询，银行调取了部分转账支票，与昌华公司提供的上述证据完全吻合。一审判决认定昌华公司未能举证证明与事实不符。一审中，侨光公司主张项目房屋为侨光公司所有，其没有任何举证证明其所分配取得3成房屋的分配证明，分配的楼层、房号，也没有任何举证证明昌华公司付款不是事实。侨光公司才应该承担举证不能的后果。综上所述，一审判决认定昌华公司未能举证证明，其认定明显与事实不符，昌华公司在一审已经充分举证证明海口市龙昆南路道客新村289号昌华公寓6栋101房和301房依法属于昌华公司所有，侨光公司以欺骗的手段将房屋登记在范启平名下，严重侵犯了昌华公司的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，提请二审法庭依法撤销一审判决，责令侨光公司、范启平返还房屋。侨光公司辩称：一、昌华公司的上诉请求没有证据支持，二审应驳回其上诉请求。一是昌华公司在一审的《民事诉状》中的请求事项："1确认昌华公寓6栋101、301房为原告所有"、"2责令被告停止侵害，返还海口市龙昆南路道客新村289号昌华公寓6栋101房和301房""被告承担本案的全部诉讼费用"第二项请求是以第一项请求的判决结果为依据，第三项请求以第一项第二项请求的判决结果为依据，而第一项诉讼请求是不动产物权的确权之诉，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条是对【举证责任】也称证明责任的规定。"当事人对自己提出的主张，有责任提供证据"、昌华公司没有依据该规定，没能提供能够证明昌华公寓6栋101房、301房归其所有的证据，没能提供应由不动产物权管理机关出具的不动产物权的权属登记或颁发的产权证。也没有提供原始产权人出具的证据，证明该产权归其所有的证据支持。二是昌华公司在一审提供6份票据证据，想证明昌华公寓全部房产归其所有，但其只主张昌华公寓6栋101房、301房归其所有。这6份票据是：中国人民建设银行转账支票存根，支票号0035943，签发日期1992年9月21日金额400万，收款人海口侨光物业总公司，用途为道客新村土地款；支票号为1541479，签发时间1993年2月18日，金额639350元，用途土地款；支票号为1577977签发日期1993年1月8日金额100万元，用途土地款；支票号1204701签发日期1992年12月11日，金额100万元用途土地报建费，还有昌华公司提供的所谓侨光公司出具的两份收据，一份是1993年4月20日盖海口市侨光物业发展公司财务专用章的339万元收据；二份是92年9月22日400万元的收据。侨光公司的代理人在《行政诉讼合并审理的民事诉讼代理词》中提出诸多的质疑，有必要进一步提出质疑，质疑之一：转帐支票存根，有3份支付土地款，没有土地使用权转让协议，《别墅住宅楼联建协议》中也没有土地使用权转让条款约定。另一份转帐支票存根是付土地报建费这与其诉讼请求无关；质疑之二：只有转帐支票存根，没有银行出具的《进帐单、对账单》证明不了钱已转给了侨光公司；质疑之三;这几笔钱从转款时间可认定为是昌华房地产公司转帐的，为什么在《便函》中没有表述，在此后重签的《协议》也没有表述；质疑之四:转帐支付土地款5639350元，为什么出具收据739万元；质疑之五:两份收据虽然盖有侨光公司的财务专用印章，但不是侨光公司出具的,因侨光公司没有李姓员工，而收据的经手人是李；质疑之六:根据转账支票存根签发时间应确认是昌华房地产公司的转帐支票存根，为什么会在昌华公司的财务帐册中；质疑之七:如果这几笔土地款支付给了侨光公司，证明侨光公司在昌华公寓没有任何权利，那为什么昌华公司与侨光公司于1993年9月8日签订的《别墅住宅楼联建协议》中，还要约定昌华公司以每平方3500元回购侨光公司应得的房产，昌华公司提供的上述证据不具有证据来源的合法性、证据的真实有效性、及证据与诉讼请求的关联性。这几份证据是不能支持昌华公司的主张，应予驳回。二、一审法院对本案判决正确，二审应维持。一审法院在（2016）琼0107民初第245号民事判决中，详细载明了昌华公司的诉求及侨光公司的答辩意见。详细阐述了审理查明的事实，详细说明了对证据采信和不采信的理由。判决书第14页上数第10行"根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。"对该项主张昌华公司未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，因此昌华公司请求确认101、301房为昌华公司所有及返还昌华公寓6栋101、301给昌华公司无事实根据和法律依据，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决驳回昌华公司诉讼请求，一审法院这个判决认定事实清楚适用法律正确，二审应予维持。三、涉及昌华公司的上诉请求要说明的几个问题。一是：昌华公司无论是确权之诉还是侵权之诉均已超过了诉讼时效。昌华公寓1994年建成后，侨光公司就与装饰工程公司签订了装修协议，装修好入住了昌华公寓6栋101和301房，昌华公司住所地就是昌华公寓，如知侨光公司入住，而其如对101房和301房享有权利，为什么相隔22年才出来主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第135条和137条规定无论是2年时效，还是22年时效都已超过，不应受法律保护。二是：侨光公司与昌华公司之间是合同的权利义务关系，即双方签订《别墅住宅楼联建协议》侨光公司提供7.39亩土地昌华公司出资建7000平方米的房屋，昌华公司不具有房地产开发资质，规划报建必须由侨光公司承办，昌华公司必须通过侨光公司支付，《协议》约定建筑面积7060平方米，超报2000平方米是由侨光公司承办，所以昌华公司把报建费转给侨光公司，由侨光公司支付给应收的相关部门，是符合市场经济惯例的。三是：昌华公司在上诉状中第四自然段所列的支付费用，均是按联建协议其应履行的义务，什么水电费、水电安装费、三通一平费、材料费等均是昌华公司应履行的义务，且与其诉讼请求无关，不知其写到上诉状中意欲何为。四是：昌华公司于2015年1月提起行政诉讼，其行政诉讼中涉及本案的民事诉讼，法庭根据《行政诉讼法》相关规定作出中止诉讼裁定，昌华公司于2015年12月提起民事诉讼，为什么长达一年时间审结呢，就是侨光公司要求昌华公司提供四份转帐支票存根的银行转款凭证，法庭经几个月的时间银行调出1992年12月11日，1993年7月5日，1993年6月23日的转帐支票。就是没有调出昌华公司提供的土地款4份转帐支票，证明转帐支票没有通过银行转款，但昌华公司的代理人在本月17日行政上诉审的二审法庭上，声称申请法院到银行调取侨光公司当年收款凭据，并说银行查出来法院不去调取，侨光公司认为昌华公司的要求既不合法也不合理，不符合谁主张谁举证的法律规定，也不符合你对你的转账支票不能提供证据支持的已从银行转给收款人的事实，而要求法院查收款人是否收到这不符合情理。五是：昌华公寓是以土地权属人及具有资质的房地产开发商报建开发，与出资方合作开发在未进行房产分割之前，其权属应属于土地方，而昌华公寓建好后，由于昌华公司的法定代表人严仁学所欠债务，被吉林法院查封，昌华公司未经侨光公司同意将昌华公寓抵债变卖给他人，侵犯侨光公司权利。现昌华公寓处于棚改范围，侨光公司通过适当途径主张权利。范启平辩称：同意侨光公司的答辩意见。补充：昌华公司要求确认昌华公寓6栋101、301房所有权没有法律依据，现在昌华公寓只有土地权属证明，未办理房屋登记，应当以土地权属确定房屋所有权。最高人民法院关于民事执行案件查封冻结的若干规定第二条，未登记建筑物的土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他证据确定权属，房子没有登记的话土地是谁的房屋就应当是谁的昌华公司与侨光公司签订的联建合同只是债权，不是物权，昌华公司的上诉请求没有法律依据。昌华公司向一审法院起诉请求：一、确认昌华公寓6栋101、301房为昌华公司所有，价值90万元；二、责令侨光公司停止侵害，返还海口市龙昆南路道客新村289号昌华公寓6栋101房和301房；三、侨光公司、范启平承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：涉案房屋坐落于海口市××道房和301房。该项目土地使用权属于中共海口市委统战部（以下简称统战部），1991年1月22日统战部与海口市侨光经济贸易公司（以下简称侨光经贸公司）签订联营开发协议书，约定联营开发统战部位于原海口市机场西侧8亩土地，建设招待所、别墅、写字楼，统战部提供土地，侨光经贸公司提供全部建设资金建设，项目竣工后双方按2：8分成。1991年12月3日侨光经贸公司变更为侨光公司。1992年10月25日侨光公司与统战部签订《交换土地使用补充协议书》，约定统战部以其位于海口市原机场西侧的8亩土地使用权与侨光公司位于原琼山县云龙镇海榆东线西侧的18亩生坡地置换，建设活动中心。置换后的土地双方各自开发建设。1992年9月8日侨光公司与海南昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华房产公司）签订《别墅住宅联建合同书》，约定侨光公司提供其置换取得的7.39亩土地与昌华房产公司建设13栋别墅和1栋商住楼，总建筑面积7000平方米，双方按3：7分成，侨光公司分配取得的房屋按每平方米3500元一次性转售给昌华房产公司，共计735万元。合同签订后十日内付400万元，规划报建批准后，侨光公司移交有关文件手续时付100万元，施工许可证下发后付100万元，施工队进场破土动工时付100万元，其他尾款，待房产证办妥后，一次性付清。1993年5月18日昌华房产公司致函侨光公司,将与侨光公司合作开发的位于海口市道客新村机场西侧的7.39亩土地上兴建的商住楼项目，全权移交给昌华公司，同时其债权债务一起移交。1993年9月5日侨光公司与昌华公司签订《别墅住宅楼联建合同书》，约定侨光公司提供7.39亩土地，昌华公司提供全部建设资金建设13栋别墅和1栋商住楼，建筑面积7000平方米，双方按2：8分成。1993年9月8日双方又签订了一份《别墅住宅楼联建合同书》，约定侨光公司提供7.39亩土地，昌华公司提供全部建设资金建设13栋别墅和1栋商住楼，建筑面积7000平方米，双方按3：7分成。还约定侨光公司同意将分得的建筑面积一次性转售给昌华公司，售价为735万元；土地及土地上的建筑物、构筑物全部归昌华公司所有。侨光公司负责项目立项报建手续、三通一平及其费用，并向国土局办理联建过户转让手续。合同签订后，昌华公司即着手进行开发建设,该项目于1994年3月建成并投入使用,取名为昌华公寓。由于昌华公寓项目的土地使用权属于统战部，而统战部在1997年7月8日向原琼山市国土局申请，将该项目土地使用权变更登记在侨光公司的名下，但由于种种原因，该项目未能办理土地使用权的变更登记，该项目的土地使用权至今仍登记在统战部名下。1997年6月16日侨光公司与范启平签订《房地产买卖契约》，侨光公司将位于海口市××道号昌华公寓6栋101位于海口市××道、301房，建筑面积分别为251平方米，以45万元的价款出售给范启平。2011年范启平持在统战部名下的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划报建审批表及协议转、受让用地申请书、别墅住宅楼联建合同书、房地产买卖契约等相关证明材料，向市遗留办提出办理涉案房屋产权证的申请。该办受理后，根据《海口市办理房产证历史遗留问题的若干意见》的规定，按程序分别向市规划局及市国土局分别去函，征询昌华公寓项目的规划及土地使用情况，并进行了现场调查。经公告无异议后，召开房屋登记审核委员会会议，同意给范启平办理昌华公寓6栋101房和301房的权属登记。2013年1月5日市住建局向范启平颁发了昌华公寓6栋101和301房屋的所有权证，证号分别为海口市房权证海房字第XX**和海口市房房权证海房字第XX**为此，昌华公司提起本案诉讼。另查，位于海口市××道号的昌华公寓项目其土地使用权人为市统战部，该项目报建单位也是市统战部，侨光公司是市统战部系统内的经济实体。1992年12月批建6栋4层混合结构住宅搂，建筑面积5879.52平方米。昌华公寓项目实际建设6栋6层。昌华公司未依据1993年9月8日与侨光公司签订的别墅住宅楼联建合同书的约定，完全履行建设13栋别墅和1栋商住楼，建筑面积7000平方米的义务。在庭审中，一审法院根据昌华公司的申请，向涉案银行调取侨光公司在1992年9月22日和1993年4月20日出具的二张收据的银行汇款凭证，但涉该汇款的银行未能提供能够印证上述二张收据的银行汇款凭证，无法证实昌华公司已向侨光公司支付房屋转售款739万元的事实。一审法院认为：本案的争议焦点是涉案的昌华公寓6栋101、301房其房屋所有权的归属的问题。1997年6月16日侨光公司与范启平签订《房地产买卖契约》，侨光公司将位于海口市××道号昌华公寓6栋101位于海口市××道、301房，以45万元的价款出售给范启平。2011年范启平持在统战部名下的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划报建审批表及协议转、受让用地申请书、别墅住宅楼联建合同书、房地产买卖契约等相关证明材料，向市遗留办提出办理涉案房屋产权证的申请。该办受理后，根据《海口市办理房产证历史遗留问题的若干意见》的规定，按程序分别向市规划局及市国土局分别去函，征询昌华公寓项目的规划及土地使用情况，并进行了现场调查。经公告无异议后，召开房屋登记审核委员会会议，同意给范启平办理昌华公寓6栋101房和301房的权属登记。2013年1月5日市住建局向范启平颁发了昌华公寓6栋101和301房屋的所有权证，证号分别为海口市房权房权证海房字第XX**口市房权证房权证海房字第XX**《中华人民共和国物权法》第九条第一款："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"的规定，在本案中，涉案的昌华公寓6栋101、301房登记在范启平的名下，故范启平享有昌华公寓6栋101、301房屋的所有权。昌华公司认为根据其与侨光公司1993年9月8日签订的《别墅住宅楼联建合同书》的约定，侨光公司将其分得的建筑面积一次性转售给昌华公司，售价为735万元；涉案项目的土地及土地上的建筑物、构筑物全部归昌华公司所有。侨光公司无权处分涉案项目上分得的建筑物包括涉案的昌华公寓6栋101、301房，侨光公司与范启平签订的《房地产买卖契约》无效，范启平应将昌华公寓6栋101、301房返还给昌华公司。对该项主张昌华公司未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。因此，昌华公司请求确认昌华公寓6栋101、301房为昌华公司所有及返还昌华公寓6栋101、301房无事实依据和法律依据，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回昌华公司的全部诉讼请求。案件受理费6400元，由昌华公司负担。本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。二审审理期间，根据昌华公司的申请，本院向中国建设银行海南省分行营业部及其相关支行发出协助查询通知书，但未能查明昌华公司所主张的付款事实。本院认为:昌华公司未能证明其主张的已经向侨光公司支付了合同价款的事实，应承担举证不能的法律后果。故昌华公司认为其依据与侨光公司签订的《别墅住宅楼联建合同书》的约定取得涉案房产的权益没有事实与法律依据。鉴于涉案房产的所有权证已办理至范启平名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，该房产的所有权人应为范启平，昌华公司请求确认该房产归昌华公司所有等不符合法律规定。综上所述，昌华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人海南昌华物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。4tx2zpmwxnvnew7ns6审判长廖端明审判员 符玉梅审判员 宋泽书记员汪婉璐审核：廖端明撰稿：廖端明校对：汪婉璐印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2017年5月25日印制（共印13份）