昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0122民初442号原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司。组织机构代码证号：75066337-2。法定代表人崔阳,系该公司总经理。住所：昆明市广福路世纪城A段****号。委托代理人束昕奇，云南**律师事务所律师，特别授权代理。被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会。法定代表人唐华，系该业委会主任。住所：昆明市晋宁区昆阳街道办事处碧水云天住宅小区。原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司（以下简称鸿基物业公司）诉被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，原告于2015年8月17日向本院提起诉讼，本院于2015年12月11日裁定驳回原告的起诉，原告不服向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院于2016年4月8日裁定：“一、撤销云南省晋宁县人民法院（2015）晋法民初字第1347号民事裁定书；二、指令云南省晋宁县人民法院对本案进行审理”。本院于2017年3月13日重新立案审理，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭审理了本案。原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司委托代理人束昕奇、被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会法定代表人唐华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2014年4月14日签订《晋宁县碧水云天住宅小区物业管理服务委托合同》，由原告向被告所代表的全体业主提供物业管理服务，合同期限一年。因原告开始提供服务时，被告已经向上一家物业公司支付了一整年的物业费用。原告理解并同意收取被告部分费用，余款四万七千元在合同年度内由被告向上一家公司追后交还原告。县合同已于2015年4月13日到期，被告仍为支付原告款项，被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益诉至人民法院，请求：1、判令被告向原告支付欠款47000元；2、判令被告向原告支付欠款47000元自2015年4月13日起至判决生效之日止的中国人民银行同期同类贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条及《物业管理条例》第十五条的规定，我方不具有独立法人资格，不具备民事主体资格条件，不能成为独立的民事主体，且原告的主张违反《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第八条第二款的规定，不应得到支持；原告主张的该笔费用系上一家物业公司收取业主的费用，与我方无关，原告应当向上一家物业公司追要，我方在追要上一家物业公司费用的过程中已尽到积极的作用，并将多次协调情况告知了原告，原告在两年的服务期间均采取消极的态度，现原告要求我方承担该笔费用显然不合理。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据:一、晋宁县碧水云天住宅小区物业管理服务委托合同一份，证明原被告于2014年4月13日签订合同，双方约定由原告为被告小区全体业主提供物业服务；合同约定了被告应在合同年度内收回该笔款项并交付给我方，现已超过合同期限，被告仍未支付原告款项，被告的行为已构成违约；二、通知一份，证明合同于2015年4月13日到期后，因被告未找到合适的物业公司入驻，便要求原告一直为其提供服务至2015年7月3日，合同期限自2015年4月13日终止，原告已经于2015年7月3日离场。经质证，被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会对原告提交的证据一没有异议，认为合同约定的相对人是原告与小区业主，原告主张的费用应当向晋康物业公司追索债务，该合同第33条是无效条款；对证据二真实性无异议。对双方无异议的证据本院予以采信。被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会为支持自己的抗辩理由提交以下证据：一、物业管理服务委托合同，证明业主委员会代表业主签订的合同，原告在2013年4月签订的物业管理服务合同未明确提出业委会欠费47000元，而在2014年4月的物业管理服务合同中提出业委会欠原告公司47000元，说明该公司未依法主张自己的权利；二、物业对接工作记录，证明原物业公司与原告交接前，我方积极进行了交接前的协调工作；三、公告，证明原告进入小区服务后我方积极主动配合原告工作，催缴物业费，已经到了责任；四、物管费统计表，证明所欠费用是晋康物业公司收取业主的物业费用，应由晋康物业公司转给原告，与我方无关；五、通知四份，证明原告追索的该笔费用我方做了大量工作。经质证，原告对被告提交的证据一真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可；对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据没有签字及记载当事双方，也看不出所表述的内容；对证据三的真实性、合法性、关联性予以认可，但仅只能说明被告积极配合原告向小区业主进行物业费的催收工作，但与本案诉讼标的及争议的内容没有关联；被告提交的证据四没有任何签章，无法证明真伪，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并且与本案无关；对证据五的真实性、合法性认可，关联性不认可，该证据只能证明被告对原告的工作给予了配合，与本案争议标的及争议内容无关。对被告所提交的证据真实性予以采信，对证明目的不予采信。经审理查明：被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会于2011年12月4日成立，在与原告签订物业管理委托合同之前，小区的物业工作由晋康物业公司管理。2013年4月13日原被告双方签订了晋宁县碧水云天住宅小区物业管理服务委托合同，合同期限自2013年4月13日至2014年4月13日止，合同签订后原告方按约进场对该小区进行了管理，合同期满后原被告双方又于2014年4月13日签订了晋宁县碧水云天住宅小区物业管理服务委托合同，合同期限自2014年4月13日至2015年4月13日止，该合同第三十三条双方明确约定“在本合同年度内，甲方（本案被告）应积极向有关部门反映并追回上家公司（晋康物业公司）应交还给乙方（本案原告）的费用约47000元”。合同签订后鉴于该约定，原告在进行物业管理过程中仅向碧水云天小区业主收取了四个月的物业管理费，尚有八个月的物业管理费未向小区业主收取。2015年4月13日双方合同到期后，因被告未找到合适的管理方，被告要求原告延长服务期限，经原告方同意，原告方实际对该小区提供物业管理至2015年7月3日退场。后原告多次向被告催要47000元的物业管理费未果，遂向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付欠款47000元；2、判令被告向原告支付欠款47000元自2015年4月13日起至判决生效之日止的中国人民银行同期同类贷款利息；3、本案诉讼费由被告承担。本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方所签订的《晋宁县碧水云天住宅小区物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律或者其他行政法规的强制性规定，该合同真实有效。双方争议的焦点为：1、被告是否具备适格的诉讼主体资格？2、双方所约定的“在本合同年度内，甲方应积极向有关部门反映并追回上家公司（晋康物业公司）应交还给一方的费用月47000元”是否有效？对争议焦点1，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。本案中，业委会符合“其他组织”的条件，具有诉讼能力，可以作为本案诉讼的当事人。被告对业主委员会无诉讼主体资格的辩解，本院依法不予支持。对于争议焦点2，被告主张原、被告双方所于2014年4月13日签订的《晋宁县碧水云天住宅小区物业管理服务委托合同》第33条无效，但并未向本院提交证据予以证明该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“由下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。经本院当庭释明，被告不能说明该条款存在法律规定的无效情形。本院认为，双方所签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同，合同约定的该条款有效。依照《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。同时该条例第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”。本案中，被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会在终止与晋康物业公司的物业管理委托合同时，在明知晋康物业公司多收取了部分业主预交的物管费用后，未能依照相关法律规定提醒多交物业管理费的业主要求将预交的物业管理费退回，也未要求前任物业管理的晋康物业公司将业主多预交的并未提供物业服务期间的物业服务费一并移交回业主管理委员会（该笔费用实属部分业主已经预交的物业管理费），其本身未能尽到业主管理委员会应尽的法定职责。在与新的物业管理公司签订合同时，双方约定该笔费用47000元由业主管理委员会负责追回并交给原告，该约定双方均认可。正是居于这种约定，新的物业公司（本案原告）在2014年至2015年期间仅收取了四个月的物业管理费用，而向晋宁县碧水云天住宅小区提供了十二个月的物业管理服务。被告未能够依照约定向原告支付该笔费用的行为已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任。原告要求被告支付47000元的诉讼请求本院予以支持。从原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司2015年7月3日退出碧水云天小区的物业服务后，曾多次对该款项催收，但被告以种种理由未能够将该笔款项按约交付给原告，被告的违约行为实际给原告造成了相应损失，故对原告要求被告支付欠款47000元自2015年4月13日起至判决生效之日止的中国人民银行同期同类贷款利息的诉讼请求本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会于本判决生效之日起十日内支付原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司人民币47000元；二、由被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会于本判决生效之日起十日内向原告昆明鸿基恒泰物业服务有限公司支付47000元自2015年4月13日起至本判决生效之日止的中国人民银行同期同类贷款利息。案件受理费975元，减半收取488元，由被告晋宁县碧水云天住宅小区业主管理委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。如果在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  刘智雄二〇一七年五月二十三日书记员  杨靖宇