新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1763号原告：马弋涵，女，回族，1989年2月17日出生，现住昌吉市。委托代理人：刘江，新疆新蓝天律师事务所律师。被告：新疆缔森地产开发有限公司。住所：新疆昌吉州昌吉市宁边东路***号。法定代表人：陈恩慧，系该公司总经理。委托代理人：周晓东，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。委托代理人：聂胜山，男，汉族，1978年8月2日出生，系新疆缔森地产开发有限公司行政部工作人员，现住昌吉市。被告：乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行。统一社会信用代码：×××。负责人：沈勇，系该行行长。地址：昌吉市北京南路51号。委托代理人：张馨，女，汉族，1982年6月5日出生，公民身份号码：×××，系乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行职员。委托代理人：葛瑞科，男，汉族，1987年9月24日出生，公民身份号码：×××，系乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行职员，现在乌鲁木齐市天山区。原告马弋涵与被告新疆缔森地产开发有限公司，乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行商品房买卖合同纠纷、借款合同纠纷一案,本院于2017年3月14日受理后,依法由审判员唐文琳适用简易程序,于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告马弋涵的委托代理人刘江，被告新疆缔森房地产开发有限公司的委托代理人聂胜山、被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行的委托代理人葛瑞科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马弋涵诉称：2014年8月原告与被告新疆缔森地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告以按揭贷款方式向被告购买该公司开发的昌吉市君悦海棠五期33区2丘7栋商品房一套，并约定逾期交房超过180日买受人有权解除合同。合同签订后原告向被告交付首付款234757.5元。2013年11月19日原告与被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定借款360000元支付购房款，按月等额还款。借款合同经昌吉市公证处公证，原告办理抵押登记及公证等相关费用1265元，并且原告投保一份个人贷款保险，支出5057.99元。但事后被告告知原告所购买的房屋未能修建。经双方协商被告答应给原告调整高层房屋一套，原告交纳10000元定金，及车位费10000元。但事后被告未能与原告签订合同及交付房屋。至今被告已经严重违约。为维护原告的合法权益，原告依法向法院起诉，诉讼请求：1、解除原告与被告缔森公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告乌鲁木齐银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、被告缔森公司返还原告首付款234757.5元；4、解除《车位订购合同》，被告缔森公司返还原告车位费10000元及定金10000元，合计20000元；5、判令被告缔森公司赔偿原告办理贷款及抵押等手续支付的费用共计6322.99元；6、被告缔森公司赔偿原告向被告银行已支付的贷款本息80158.56元（2014-9-20日至2017-4-20日）7、被告缔森公司支付违约金50386.57元；8、被告缔森公司向银行返还本案借款合同项下剩余贷款本金333520.22元；9、本案的诉讼费用由被告承担。被告新疆缔森地产开发有限公司辩称：原告所诉基本属实，该房屋没能建成主要是因为前期的拆迁补偿没有谈成。被告对原告的第7项诉讼请求有异议，按合同约定被告未及时交房，只承担总房款594757.5元的2%的违约金，不同意赔偿损失。按合同约定被告只承担2%的违约金，即11895.15元，对其他诉讼请求没有异议。被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行辩称：我们不同意解除贷款合同，如果法院判令解除借款合同，归还我们的剩余贷款本息，按合同约定由原告承担还款义务，被告新疆缔森地产开发有限公司承担连带责任。诉讼费我方不承担。原告马弋涵举证，被告新疆缔森地产开发有限公司质证，被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行质证，本院认证如下：证据一、销售不动产统一发票，证实原告于2014年8月4日向被告新疆缔森地产开发公司支付首付款234757.5元，用于购买位于昌吉市君悦海棠5期33区2丘7栋，建筑面积120.71平方米，单价4927.16元，购房总价是594747.5元，购房人是原告马弋涵。被告新疆缔森地产开发公司及乌鲁木齐银行昌吉分行质证后对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认。证据二、公证书一份，证实原告为购房向乌鲁木齐银行昌吉分行贷款360000元。被告新疆缔森地产开发公司及乌鲁木齐银行昌吉分行质证后对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认。证据三、收据一份，证实原告于2015年10月11日因被告无法向原告交付房屋，提出置换另一套房屋，并要求原告购买一个车位，原告交10000元定金。被告新疆缔森地产开发公司及乌鲁木齐银行昌吉分行质证后对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认。证据四、收据二份，发票一份，证实原告支付公证费1080元，保险费5057.99元，办理权属费用185元，合计6322.99元元。被告新疆缔森地产开发公司及乌鲁木齐银行昌吉分行质证后对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认。被告新疆缔森房地产开发有限公司举证，原告及乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行质证，本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份，证实双方签订的合同第9条约定的违约责任，逾期超过180日按总房款2%支付违约金，由于前期拆迁没有完成，所以房子没有盖。原告及被告乌鲁木齐银行昌吉分行质证后无异议。本院对证据的真实性予以确认。证据二、车位订购协议一份、收据一份，证实原告交付车位预约金10000元。原告及被告乌鲁木齐银行质证后无有异议。本院对证据的真实性予以确认。证据三、收据一份，证实原告交付购房定金10000元。原告及被告乌鲁木齐银行质证后无异议。本院对证据的真实性予以确认。乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行举证，原告及被告新疆缔森地产开发有限公司质证，本院认证如下：证据一、商业贷款合同一份，借款凭证一份，证实原告借款360000元用于购房，被告新疆缔森公司是保证人，承担连带担保责任。原告及被告新疆缔森公司质证没有异议，本院对证据的真实性予以确认。证据二、贷款明细表一份，证实原告截止2017年4月20日已还本金26479.78元，已还利息53678.78元，尚欠本金333520.22元，未还利息是181378.98元。原告及被告新疆缔森公司质证没有异议，本院对证据的真实性予以确认。经审理查明：2014年7月22日，原告马弋涵与被告新疆缔森地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告马弋涵购买被告新疆缔森公司开发的位于昌吉市西域.君悦海棠33区2丘7栋某室房屋，建筑面积为120.71平方米，单价4927.16元，总金额为594757.5元。合同第六条付款方式及期限约定：首付234757.5元，于2014年7月22日支付，余额360000元买受人申请20年贷款支付。合同第八条交付期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告马弋涵于2014年8月4日交房款234757.5元。2014年8月25日原告马弋涵与被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行签订一份《个人住房借款合同》，约定原告贷款360000元，用于支付购房款；贷款期限为20年，自2014年8月25日至2034年8月25日，采用等额本息还款方式按月偿还贷款；被告新疆缔森公司提供担保，保证期间为保证合同生效之日起至登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。2014年9月6日被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行向原告发放贷款360000元，原告将此款交付被告缔森公司。截止到2017年4月20日原告马弋涵共还贷款本金26479.78元，利息53678.78元，尚有贷款333520.22元未偿还。上述合同订立后，被告新疆缔森地产开发有限公司没能处理前期拆迁事宜，故原告所购买的房屋未建成。2015年7月4日经双方协商由被告另行调整房屋给原告，并且原告订购了地下车位，双方签订《车位订购协议》，约定车位价款为65000元，原告预付车位款10000元。2015年10月11日原告交付被告定金10000元，预定海棠1号院高层4号楼某室房屋。双方协商以此房屋调整原来的房屋。但后来双方对合同后续问题未能妥善处理，导致未办理调整房屋事宜，也未就选定的房屋重新订立合同。原告马弋涵认为，被告新疆缔森地产开发有限公司不能交房达到双方约定解除合同的条件，故诉至本院要求解除双方的商品房买卖合同，一并解除原告与被告乌鲁木齐银行昌吉分行的贷款合同。本院认为：原告与被告新疆缔森地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。原告以被告逾期交房超过180日为由主张解除双方的商品房买卖合同。本院认为，双方签订的合同约定交房时间在2015年8月30日，因被告不能向原告交付约定的房屋，符合双方约定的解除合同的条件。本院对原告请求解除双方订立的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状。故本院对原告要求被告返还首付房款234757.5元诉讼请求予以支持。因被告逾期交房导致商品房买卖合同解除，被告应对原告的损失予以赔偿。原告要求被告赔偿支付的公证费1080元、保险费5057.99、办证费185元，合6322.99元，被告没有异议，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金50386.57元，包括原告支付首付款及已还按揭款的2014年8月至2017年4月共32个月利息，被告主张按合同约定承担违约金11895.15元。本院认为，双方在合同中约定了逾期交房造成合同解除后违约金承担方式，应按双方约定的内容履行，被告应按约定承担违约金11895.15元。但原告主张约定的违约金不足以弥补损失，当事人可请求增加违约金。原告的实际损失，仅为其支付首付房款的利息损失，原告主张的其已还按揭贷款本息，被告已支付，不应再次计算利息损失。本院参照同期贷款利息年息4.75%计算，即234757.5元×4.75%÷12×32=29736元。双方约定因逾期交房承担违约金11895.15元。原告实际损失高于约定的违约金。故原告要求被告承担违约金29736元符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张超出此数额的违约金本院不予支持。关于原告主张其已偿还银行贷款及利息，其中包含原告支付的贷款本金及利息共计80158.56元，此费用应由被告缔森公司一并向原告支付。由于原告与被告缔森公司之间的商品房买卖合同解除，原告请求解除与被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行的《个人住房借款合同》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，未履行的终止履行。截止到2017年4月20日原告还有贷款本金333520.2元未偿还。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此原告要求由被告缔森公司向被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行支付剩余按揭贷款333520.2元符合法律规定。原、被告因不能履行房屋买卖合同，双方商定给原告调整房屋，双方因此订立《车位订购合同》，并交纳了预付款10000元及另行选定房屋的定金10000元。但由于双方对于前期合同后续问题不能协商处理，导致双方就重新选定的房屋未签订合同，现双方对解除车位订购合同，并返还车位预付款10000元及购房定金10000元均无异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条之规定，判决如下：一、解除原告马弋涵与被告新疆缔森地产开发有限公司于2014年7月22日订立的《商品房买卖合同》；二、被告新疆缔森地产开发有限公司返还原告马弋涵首付房款234757.5元；三、被告新疆缔森地产开发有限公司支付原告马弋涵首付款公证费1080元，保险费5057.99元，办证费185元，合计6322.99元；四、被告新疆缔森地产开发有限公司支付原告马弋涵已还房款本息共计80158.56元；五、解除原、被告于2015年7月4日签订《车位订购协议》；六、被告新疆缔森地产开发有限公司返还原告车位预付款10000元，定金10000元；七、被告新疆缔森地产开发有限公司支付原告违约金29736元以上二、三、四、六项合计370975.05元，被告新疆缔森地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告；五、解除原告马弋涵与被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行于2014年8月25日签订的《个人住房借款合同》；六、被告新疆缔森地产公司支付被告乌鲁木齐银行股份有限公司昌吉分行未还贷款本金333520.2元，此款于本判决生效后十日内支付。七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3615元，由原告承担183元，被告新疆缔森地产开发有限公司承担3432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆昌吉州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行。申请执行的期限为二年。若超过法定期限申请执行，本院则依法不予受理。审判员  唐文琳二〇一七年五月二十七日书记员  李芙蓉