江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3925号上诉人（原审原告）：艾银丰，男，1963年7月22日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：韩佳宇，江苏至誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董丹珍，女，1983年7月27日生，汉族，住浙江省象山县。委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。上诉人艾银丰、董丹珍因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。艾银丰上诉请求：撤销一审判决，依法该判；一、二审诉讼费用均由董丹珍负担。事实和理由：一、一审认定租赁合同无法履行错误。涉案房屋虽被消防部门查封，但消防部门意见是要求整改，并非关闭。涉案房屋可以通过增设消防楼梯或消防通道达到消防要求。由于消防义务属于董丹珍，故增设消防楼梯或消防通道的义务也属于董丹珍，艾银丰只需同意和配合。二、一审认定对租赁合同无法履行双方均有责任错误。如上所述理由以及消防部门发出整改通知书的对象也是董丹珍，故艾银丰对租赁合同无法履行无责任。三、一审判决认定租赁合同于2015年1月22日解除错误。消防问题是董丹珍造成的，董丹珍提出解除合同，艾银丰可以不同意并要求继续履行。双方在录音中并未达成一致解除合同的意见，艾银丰明确表示如要解除合同必须赔偿到位。消防问题发生后至2015年1月22日，董丹珍从未告知艾银丰，在谈话录音中也无商讨提及解决方案，不存在一审认定的相互推诿。四、一审认定董丹珍在录音中提出过交接，艾银丰拒绝交接，属事实认定错误。董丹珍至今未向艾银丰交接房屋，应按合同约定支付租金。录音中王海挺提出钥匙交接问题，但合同并非王海挺签署，王海挺不能代表董丹珍进行交接。录音并不完整，真实性存疑。房屋交接不光是交接钥匙，还应当交接房屋内的物品。录音中的谈话地点不是在涉案房屋，无法清点、交接物品。艾银丰有权要求继续履行合同，可以不同意董丹珍的交接要求，且在双方就损失问题未达成一致意见以前，艾银丰有理由不同意交接。五、董丹珍在一审中始终未提供录音证据原件（载体、母带）供核实。录音存在剪切，真实性和完整性存疑。一审法院未要求董丹珍提供证据原件，程序错误。另外，根据相关司法解释规定，谈判过程中的表述不能作为定案依据。综上，请求二审法院支持艾银丰的上诉请求。董丹珍辩称，根据消防部门通知内容看，不适宜整改，一审判决认定租赁合同无法履行正确。最早的消防验收通知书中明确如需改建、扩建装修都需重新审核，但艾银丰并未告知董丹珍。之所以被查封要求整改，是因为建筑本身不符合消防安全标准，需要增设消防楼梯。涉案房屋不能作为酒店使用，程晓伟之前在涉案房屋中经营过，董丹珍理所当然认为涉案房屋可以经营酒店。在录音中，董丹珍方明确要将钥匙交换给艾银丰，但艾银丰予以拒绝。董丹珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回艾银丰一审全部诉讼请求。事实和理由：艾银丰的房屋不符合消防安全标准，导致房屋租赁合同无法重新设立。董丹珍不欠付租金，也无义务承担艾银丰的损失。董丹珍从案外人程晓伟等人处受让涉案房屋，受让时，转让方程晓伟等人已经将房屋租金支付至2015年1月31日，一审判决确认双方租赁关系自2015年1月22日解除。由此可见，董丹珍多支付了10天租金。艾银丰的房屋不符合消防安全要求，是双方无法继续设立租赁关系的直接原因。涉案房屋根本不能作为酒店使用和出租。艾银丰即使存在损失也是其自身原因造成，不应将损失转嫁于董丹珍。综上，请求二审法院支持董丹珍的上诉请求。艾银丰辩称，艾银丰出租的房屋符合消防要求，不符合消防要求的系酒店。董丹珍通过程晓伟受让酒店，故酒店出现消防问题，董丹珍应向程晓伟索赔，艾银丰作为出租人，对消防问题没有责任。消防部门对不同的经营场所有不同的消防要求，艾银丰作为房东不可能对所有的经营范围的消防要求都清楚。董丹珍作为实际经营者，应当对自己经营项目的消防要求有所了解，出现消防问题完全是由于董丹珍自己的疏忽造成。在出现消防问题后，董丹珍没有积极与艾银丰进行协商处理，而是一走了之，没有办理任何交接手续，导致艾银丰不敢使用房屋，空关至今，故董丹珍对空置扩大的损失有不可推卸的责任。艾银丰向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年11月10日签订的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》，恢复房屋原状并腾退、归还艾银丰，返还合同附件清单中的家具和设备；2、董丹珍向艾银丰支付房屋租金，其中2014年7月31日至2015年7月30日期间18万元，2015年7月31日起的租金按合同约定计算至实际腾退之日；3、董丹珍支付逾期付款利息（以当年应付租金为基数，按年利率4%，自每年6月16日计算至判决生效之日）。一审法院认定事实：太仓市城厢镇县府西街168号之江国际生活广场7幢105室房屋登记在艾银丰名下，其性质为非居住。2008年7月，该房屋通过公安部门的消防验收。在出具给建设单位的消防验收合格意见书中明确，如今后需改建、扩建、装修或改变使用性质，应向消防部门申报申核（该证据为艾银丰提供）。2014年6月9日，艾银丰（甲方）与案外人程晓伟（乙方）签订《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》1份，合同约定：“甲方愿意将坐落在太仓市城厢镇之江国际生活广场7幢第三层原咖啡馆（含装修、设备、设施、南电梯门厅、北楼梯间）出租给乙方使用（附设备及设施清单），四楼临时设施不计租金，无偿供乙方使用。一、租期：五年，从2014年6月9日起至2019年7月30日（其中2014年6月9日至7月30日为免租装修期）。乙方若有以下任意情形，甲方可以终止合同收回租赁标的，并没收乙方所交纳的保证金：1、利用承租标的进行非法活动；2、拖欠租金满10天。二、租金（人民币）：2014年为30万元；2015年为31万元；2016年为32万元；2017年33万元；2018年为34万元；甲方每年在乙方消费人民币6万元整（其租金不含税，税金由乙方按规定支付；含装修、设备、设施使用费）。签订合同时，乙方须交纳甲方人民币贰万元作为保证金，合同期满该保证金由甲方退还给乙方。三、租金付款方式为：每年6月15日一次付清。四、如乙方不按约定日支付租金，则乙方应支付违约金每日壹仟元……六、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋装饰改造，甲方需尽量满足乙方要求。乙方所有添置的可移动用品及装修在合同期满后或提前终止合同后无偿归甲方所有……八、甲方违约，应赔偿乙方人民币贰万元，并退还保证金。乙方违约，保证金不予退还……”。合同签订后，程晓伟向艾银丰支付了租金12万元，并在该租赁房屋内开设经营海鲜酒店（浙东海鲜城）。2014年10月2日，程晓伟、周永根、程军辉、陈宗平（甲方）与董丹珍的丈夫王海挺（乙方）签订了《酒店转让合同》1份，合同约定：“一、甲方将坐落于太仓市城厢镇县府西街168号之江国际生活广场7幢105室及三楼浙东海鲜城转让给乙方经营。二、转让费计人民币贰拾万元整（其中包括甲方支付房东余下三个月的房租计陆万元整归乙方所有）。三、酒店里的一切设备都归乙方所有（除附件1房东清单里的设备外以及酒水、饮料、调味品），其他东西甲方不得搬运全归乙方所有……六、甲乙双方签订转让合同必须经房东许可，房东签字后方可生效……”。合同签订后，王海挺向程军辉支付了转让费10万元、房屋及水电押金3万元。2014年11月10日，艾银丰与董丹珍签订了《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》1份，合同约定“甲方愿意将坐落在太仓市城厢镇之江国际生活广场7幢第三层原浙东海鲜馆（含装修、设备、设施、南电梯门厅、北楼梯间）出租给乙方使用（附设备及设施清单）”，合同其余内容同艾银丰与程晓伟于2014年6月9日签订的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》完全一致。同日，艾银丰、董丹珍签署《浙东海鲜馆设备设施清单》，清单列明了桌子、沙发、藤制品、花样茶几、厨房设备、吧台音箱等二十类项目的数量及规格。庭审中，董丹珍向法院提交了该份《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》的复印件，在复印件的下方有艾银丰书写的“本合同仅用于办理证照转入，不具其他用途”字样；艾银丰对此解释，因董丹珍称没有原件但因工商登记需要向其索要原件，其为稳妥起见，故给董丹珍复印后备注了上述文字。2014年11月25日，苏州市太仓工商行政管理局出具个体工商户准予开业登记通知书，对经营者为董丹珍，经营名称为太仓市城厢镇渔友海鲜舫，经营场所位于太仓市城厢镇县府西街168号之江国际生活广场7幢105室的个体工商户开业申请予以登记。艾银丰确认该工商登记系其协助办理，并提供了工商登记备案的租赁合同，而该合同与双方于2014年11月10日签订的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》内容并不一致，董丹珍明确并未参与办理工商登记，且备案合同上的承租人并非其本人签字。2014年12月10日，太仓市公安消防大队以“饭店内缺少一安全出口”为由对太仓市城厢镇渔友海鲜舫出具《责令限期改正通知书》1份，责令其于2015年1月15日前改正。次日，太仓市公安消防大队出具《临时查封决定书》1份，以“场所内部缺少一安全出口，不符合《建筑设计防火规范》第5.5.8条的规定”为由，对该海鲜舫予以查封。2015年1月22日，王海挺、王宇鹏（王海挺的堂弟）与艾银丰就涉案房屋的租赁问题进行商谈，王海挺对商谈经过进行了录音，录音中王海挺、王宇鹏数次提到因店铺被消防部门查封而无法经营，要求与艾银丰解除合同并交付房屋钥匙，并表示房屋“里面的东西该在的全都在，只有多不会少”。艾银丰以双方没有签订正式租赁合同、没有租赁关系为由，要求其与程军辉进行交接。在王海挺询问钥匙交给谁时，艾银丰明确“谁给你你找谁”“我不能接受你们的钥匙，而这个钥匙要由你们交给他们，由他们来交给我跟我来终止”；交谈中，王海挺提到与程晓伟就涉案房屋内的设施、物品并无清点清单，但程晓伟添置的物品按合同约定也属于艾银丰。而艾银丰明确未与王海挺（董丹珍）就涉案房屋内的设施、物品进行清点；王海挺在谈话中还问艾银丰“你也许知道那里（涉案房屋）办不出消防证的，如果办不出来我们也不会去租那里”，艾银丰则答复“这个地方人家就不要去办消防证，太仓的饭店绝大部分是没有消防证的饭店，现在要办也办的出来，就是说把厨房搬下来”；对王海挺提出要解除合同的意见，艾银丰建议王海挺起诉程晓伟并与程晓伟就租赁物进行移交，且当场将董丹珍所持的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》原件撕毁，称签订该合同只是为了办证，房屋租金会向程晓伟主张。庭审中，艾银丰明确其与程晓伟的租赁关系已于2015年１月22日解除。2015年3月18日，王海挺以《酒店转让合同》无法履行为由，将程军辉、程晓伟诉至一审法院，要求程军辉、程晓伟归还王海挺支付的转让费10万元及房屋水电押金3万元，并赔偿损失506335元；审理中，程军辉提起反诉，要求王海挺支付剩余转让费10万元。在该案审理过程中，一审法院至太仓市××大队就涉案房屋被查封的情况进行核实，该队工作人员陈述：太仓市城厢镇渔友海鲜舫未办理消防许可，如需办理消防许可，应当先后经过建设工程消防设计审核、建设工程消防验收、公众聚集场所开业前消防安全检查。涉案房屋如需经营海鲜酒店需增设一部用于消防的楼梯。同年6月经一审法院调解，双方达成调解协议：一、王海挺于2015年6月30日前支付程军辉37056元。二、如王海挺未按期履行，程军辉可就王海挺未履行部分申请强制执行，并可要求王海挺支付违约金78692元。三、此次纠纷一次性了结，双方之间再无其他纠纷。在本案审理过程中，就艾银丰提出的要求董丹珍返还清单中的家具、设备的请求，与艾银丰、董丹珍双方的代理人至涉案房屋，欲进入清点物品并对房屋现有的装修状况进行查验，但因双方代理人无法提供钥匙而未进入；后艾银丰未在一审法院指定的期限内与一审法院联系并清点物品。一审法院于2016年12月21日向艾银丰、董丹珍释明，要求双方在10日内予以移交租赁房屋与相关物品，董丹珍明确表示不参与交接，且房屋已返还艾银丰，其添置的物品全部归艾银丰所有。以上事实，有艾银丰提交的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证，董丹珍提供的录音及书面整理稿，一审法院调取的（2015）太民初字第00412、00996号案卷及本案庭审笔录等予以证明。一审法院认为，艾银丰名下坐落于太仓市城厢镇县府西街168号之江国际生活广场7幢105室房屋通过了公安部门的消防验收并已申领房屋所有权证，该房屋可用于正常出租经营活动。一、艾银丰、董丹珍间是否已订立房屋租赁合同？由于董丹珍向一审法院提交的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》复印件下方有艾银丰书写的“本合同仅用于办理证照转入，不具其他用途”字样从而产生争议。一审法院认为，1、2015年1月22日，涉案房屋被消防部门查封后，董丹珍亲属与艾银丰商谈时，数次提及解除双方订立的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》。2、董丹珍所承租的房屋系从案外人程晓伟等处转让得来，且程晓伟与艾银丰订立租赁合同的内容与艾银丰、董丹珍订立的租赁合同，主要内容完全一致，同时程晓伟与董丹珍订立的《转让协议》内容与《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》又具有一致性、延续性，可反映出艾银丰、董丹珍在艾银丰与程晓伟订立的租赁合同基础上直接签订租赁合同的可能。3、董丹珍已对涉案房屋进行装修，并已申领相关许可证，开张经营海鲜酒店，如果双方未就租赁期限、租金等主要条款达成协议即予以营业，不符合一般社会常理。综上，可以确认艾银丰、董丹珍于2014年11月10日已签订《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》。二、艾银丰、董丹珍订立房屋租赁合同无法完全履行的责任分析？2014年11月10日艾银丰、董丹珍订立房屋租赁合同，同年12月10日有关公安消防部门以“场所内部缺少一安全出口”为由，对董丹珍开设的太仓市城厢镇渔友海鲜舫予以查封。从所查明的情况来看，董丹珍所开设的经营场所需增设一部用于消防的楼梯，为此双方发生争议，致使涉案合同无法履行。一审法院认为，应当对无法正常履行的责任予以分析。1、艾银丰所有的房屋为经营性用房，其应当知道如该房屋一旦用于经营性活动，需改建、扩建、装修或改变使用性质，应向公安消防部门申报审核。因此，其在出租房屋时，有义务就经营场所的消防安全责任向承租人作特别提示。2、增设一部用于消防的楼梯需征得房屋相邻人的同意和有关行政部门的批准，该行为应当属于出租人为承租人提供安全使用租赁物的义务范畴，并非承租人改建或装修的范围。3、董丹珍作为经营场所的业主也应当具备一定的消防安全知识，在选择经营场所或对经营场所进行装修时应当考虑所承担的社会安全责任义务。因此，可以确认房屋租赁合同无法完全履行双方均有责任。另外，需要说明的是双方所订立的合同中有约定履约保证金的内容，该保证金具有保证合同得以全面安全履行的性质，现合同中仅对一方发生违约行为时保证金的处分予以了约定，而目前合同无法完全履行双方均有责任，因此再以履约保证金课以一方或双方承担违约责任已无意义，故该履约保证金可视为承租方所交付的租金。三、艾银丰、董丹珍订立的房屋租赁合同是否已经解除以及租金利益损失如何承担？一审法院认为，艾银丰、董丹珍间所订立的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，并不违反相关法律法规的强制性规定。但在实际履行中出现了经营场所因“缺少一安全出口”被有关行政部门查封的情形，当该情形发生后，艾银丰、董丹珍并没有采取有效措施解决上述问题，或向公安消防部门申报后重新进行装修改建或通过增设消防楼梯予以解决，而是相互推诿，最终导致合同目的无法实现。根据我国合同法的相关规定以及董丹珍所提供的2015年1月22日对话录音中所反映的内容和之后的各方行为，确认双方的租赁合同于2015年1月22日解除。考虑到涉案标的是由董丹珍主动与案外人程晓伟洽谈转让，承继了原承租人的权利和义务，其应当对标的物的现状有所了解，且对装修方案，场所布置等有相应的决定权，特别是在租赁物被查封后，并没有证据证明其主动与艾银丰进行磋商，故对2014年7月31日至2015年1月22日止的租金应由董丹珍承担。由于双方的租赁合同提前解除，给出租人带来一定的租金利益损失，应当考虑给予艾银丰一定时间进行招租，时间确定为3个月（2015年1月23日至4月22日）。同时考虑到导致租赁合同无法履行的原因和之后双方的各自行为表现，确定艾银丰之损失由双方各半承担。艾银丰其余损失均属于扩大损失范围，一审法院依法不予支持。四、艾银丰所提出的恢复房屋原状并腾退、归还房屋，返还合同附件清单中的家具和设备等请求是否应予支持？一审法院认为，1、根据艾银丰、董丹珍在《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》中的约定，董丹珍所有添置的可移动用品及装修在合同期满后或提前终止合同后无偿归艾银丰所有，对该条款应理解为在合同期满后或提前终止合同情形发生后，租赁物应现状返还。由于本案已出现提前终止合同的情形，故依据合同的约定无需再恢复原状。2、一审法院在审理过程中曾组织双方并以多种方式通知艾银丰实现其诉讼请求，但作为房屋所有权人和出租人的艾银丰怠于行使自己的权利，未能积极参与和配合，同时考虑到董丹珍从2015年1月23日开始对原租赁房屋未实际控制并明确表示其添置的物品全部归艾银丰所有，因此，对艾银丰该项诉讼请求不予支持。综上，艾银丰、董丹珍签订的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》于2015年1月22日解除，合同解除后，董丹珍应当向艾银丰支付自租赁之日起至合同解除之日的租金余款5260元（300000元/365天*154天+310000元/365天*22天，扣除已经支付的12万元租金及2万元保证金）及逾期付款利息（按年利率4%自2015年6月16日计算至董丹珍实际付款之日），给付艾银丰2015年1月23日至4月22日的租金利益损失38750元（310000元/12月*3月/2）。对艾银丰其他诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、艾银丰、董丹珍于2014年11月10日签订的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》于2015年1月22日解除。二、董丹珍于判决生效后10日内向艾银丰支付租金5260元及逾期付款利息（按照年利率4%，自2015年6月16日起计算至实际给付之日）。三、董丹珍于判决生效后10日内向艾银丰支付租金利益损失38750元。四、驳回艾银丰的其他诉讼请求。案件受理费7004元，由艾银丰负担6104元，董丹珍负担900元。二审中双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，艾银丰与董丹珍于2014年11月10日签订的《房屋租赁及装修、设备设施租赁使用合同》合法有效。董丹珍在经营酒店过程中，由于酒店缺少一安全出口，最终被消防部门查封，导致租赁合同无法继续履行。作为出租人的艾银丰，应当知道涉案房屋一旦用于经营活动，需改建、扩建、装修或改变使用性质，应向消防部门申报审核。但艾银丰在出租时并未就消防安全责任向承租人作特别提示。董丹珍在从程晓伟处受让涉案房屋的承租权时，其作为经营者理应知晓与经营有关的消防安全知识，在选择经营场所或对经营场所装修时应当考虑是否符合消防规范。故租赁合同不能继续履行，艾银丰、董丹珍均有责任，理应根据过错程度对由此产生的相关损失予以分担。艾银丰上诉认为董丹珍可以通过增设消防梯或消防通道继续履行合同，故一审判决认定租赁合同无法继续履行错误。本院就此认为，增设消防梯或消防通道需征得房屋相邻方的同意和有关行政部门的批准，该行为应当属于出租人为承租人所提供的基于特定合同目所产生的合同附随义务，并不属于承租人义务范围，故本院对该项上诉主张，不予采信。艾银丰上诉认为合同无法继续履行责任在于董丹珍，一审判决认定双方对租赁合同无法履行均有责任错误。本院就此认为，如上理由，本院对该项上诉主张，不予采信。艾银丰上诉认为一审法院依据形式不合法、不完整的“录音”认定租赁合同于2015年1月22日解除错误。本院就此认为，艾银丰在一审中对录音形式上的真实性予以了认可。虽录音中谈判双方为艾银丰与王海挺、王宇鹏，但王海挺系董丹珍丈夫，在谈判过程中王海挺的意见完全能代表董丹珍。艾银丰虽认为录音不完整，存在剪切，但录音中能够明确反映出王海挺有不再继续履行合同、交付钥匙之意思表示，而董丹珍对此予以拒绝。在涉案房屋已被查封、董丹珍已无法继续经营酒店之情况下，应认定租赁合同在法律上和事实上已不能继续履行，且艾银丰对涉案房屋已因消防原因被查封应为明知，故一审判决认定2015年1月22日双方谈判日为合同解除终止日期，并无不当，本院对艾银丰该项上诉主张，不予采信。艾银丰上诉认为其在2015年1月22日明确了拒绝交接房屋，合同应继续履行，董丹珍应按约支付租金。本院就此认为，如上理由，合同在法律上和事实上无法继续履行，艾银丰拒绝接收房屋，不影响合同解除终止时间的认定。合同解除终止后，董丹珍不应再继续支付租金，但对于之后合理招租期间的损失，董丹珍应根据其过错程度适当分担。至于董丹珍的上诉主张，如上理由，均不能成立，本院不予采信。综上所述，艾银丰、董丹珍上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审判决原则上并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7904元，由上诉人艾银丰负担7004元，由董丹珍负担900元。本判决为终审判决。审 判 长 包 刚代理审判员 王 炜代理审判员 赵 俊二〇一七年五月二十五日书 记 员 陆晓婷