福建省将乐县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0428民初1430号原告：钟传顺，男，汉族，住福建省将乐县。委托诉讼代理人：钟金根（钟传顺父亲），住福建省将乐县。原告：钟传和，男，汉族，住福建省将乐县。委托诉讼代理人：钟传顺（钟传和哥哥），住福建省将乐县。委托诉讼代理人：钟金根（钟传和父亲），住福建省将乐县。被告：雍海强，男，汉族，住福建省将乐县。第三人：钟金根，男，汉族，住福建省将乐县。第三人：雍海洋，男，汉族，住福建省将乐县。第三人：汤宜风，女，汉族，住福建省将乐县。原告钟传顺、钟传和与被告雍海强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序于2016年12月13日公开开庭进行了审理，原告钟传顺、钟传和的委托诉讼代理人钟金根、被告雍海强到庭参加诉讼。2017年2月7日，本院依法追加钟金根、雍海洋、汤宜风为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于同日依法将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年3月10日再次公开开庭审理了本案。原告钟传顺、被告雍海强、第三人钟金根、汤宜风到庭参加诉讼，第三人雍海洋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟传顺、钟传和向本院提出诉讼请求：1.雍海强立即支付购房款24万元；2.雍海强按年利率6%支付从2014年3月5日起至实际支付之日止本金24万元的利息。事实和理由：2014年2月25日，钟传顺、钟传和与雍海强签订《房地产转让协议》，双方约定：钟传顺、钟传和将其所有的位于将乐县水南镇三华南路B幢2层房产（建筑面积667.54㎡）转让给雍海强，转让价格为350万元。钟传顺、钟传和于签订合同当日将上述房产过户至雍海强名下，雍海强于当日支付转让款160万元，再100万元用于折抵钟金根所欠雍海强的担保债务，余款86万元应一次性现金支付。合同生效后，钟传顺、钟传和依约履行了合同义务，但雍海强所欠的购房款86万元仅支付了30万元，尚欠56万元未支付，为此，钟传顺、钟传和拒不搬离所转让房产。后雍海强又将上述房产转让给雍海洋，雍海洋受让房产后于2016年4月11日起诉钟金根，要求钟金根清空房产并将房产交付雍海洋，钟传顺、钟传和及钟金根向法院提出抗辩，认为是雍海强违约在先，其拒不交房是维护自己的合法权益，后该案经调解，雍海洋代雍海强向钟传顺、钟传和支付购房款32万元，至此雍海强尚欠购房款24万元。雍海强辩称，钟传顺、钟传和的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。雍海强与钟传顺、钟传和之间的《房屋买卖合同》已经履行完毕，雍海强已经不欠购房款。雍海强与钟传顺、钟传和于2014年2月25日签订购房价格为350万元的《房地产转让协议》是事实。但合同签订后，钟金根与雍海强之间因借款利息计算及支付事宜未达成一致，且雍海强认为价格偏高，故未实际履行。后因钟金根拖欠银行贷款逾期面临被诉风险，故再次与雍海强协商，钟金根口头同意仍对原借款利息承担保证责任，且愿按2002620元的价格出售房产。因此，双方于2014年3月5日再行签订第二份《房屋买卖合同》，同时，双方于将乐县农村信用联社签订了《三份协议书》，约定由雍海强支付给信用社借款本息1656542.83元。合同签订当日，雍海强支付了1656000.32元到信用社，同日，双方办理了房产变更登记。后雍海强于2016年4月2日再行支付30万元到原告指定的曾斯的银行账户，实际余欠46619.68元未支付。2016年3月19日，雍海强将涉案房产转让给雍海洋，并办理了权属变更登记，雍海洋成为该房产合法所有人。由于钟传顺、钟传和出售的房产在出售前就是钟传顺、钟传和及钟金根使用，产权过户登记后，钟金根始终不肯退出房屋，雍海洋迫于无奈，只好对钟金根提起诉讼【案号为（2016）闽0428民初452号】，钟金根曾申请追加雍海强为第三人。后经法院主持调解，雍海洋与钟金根达成协议，钟金根同意腾出并交付涉案房产给雍海洋，但雍海洋要支付32万元房价款，并在调解笔录中明确写明：“原告（雍海洋）、汤宜风同意支付被告（钟金根）购房款32万元，在原告付清该款后，被告钟金根应于2日内将现仍占有的涉案房产腾空并返还原告，被告不再阻扰原告占有使用该房产，此后，原告、被告及雍海强不再有房屋买卖及民间借贷等纠纷”。这已说明，雍海强与钟传顺、钟传和之间的买卖合同已经履行完毕，钟金根收到的32万元足以清偿雍海强尚欠的46619.68元。虽然（2016）闽0428民初452号案件的主体不是本案原、被告，但钟金根是钟传顺、钟传和的父亲，双方的调解协议，可视为表见代理，因为在整个案件审理过程中，钟金根都是以涉案房产出售一方的名义参与诉讼，现在又以买卖合同纠纷提起诉讼，是无理缠诉。钟传顺、钟传和长期未交房，应当按租赁支付租金，雍海强保留要求支付租金的权利。钟金根述称，钟传顺、钟传和与雍海强之间真正的购房合同是价格为350万元的《房地产转让协议》，双方也是按照这个协议履行的。雍海强还欠24万元购房款未付。至于另外一份价值两百多万元的合同是雍海强为了避税而签订的虚假合同。汤宜风述称，对钟传顺、钟传和与雍海强之间的房屋买卖关系不是很清楚，但在（2016）闽0428民初452号案件调解时明确说了，支付给钟金根32万元后，包括雍海强在内的三方之间都没有房屋买卖纠纷了。雍海洋未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。雍海洋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为自动放弃举证、质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月3日，钟传顺、钟传和委托其父亲钟金根与他人洽谈座落于将乐县水南镇三华南路航华大厦B幢2层（面积667.54㎡）房屋买卖有关的一切事宜。钟金根与雍海强协商一致，达成了《房地产转让协议》的内容，钟金根便通知钟传顺、钟传和与雍海强于2014年2月25日签订了《房地产转让协议》，协议约定：甲方（钟传顺、钟传和）将座落于将乐县水南镇三华南路B幢2层出售给乙方（雍海强），房屋建筑面积667.54㎡，房产证号为2009字第0037-××号，土地证号为将国用（2009）第00**号；购房总价款为350万元，乙方于合同签订当日付甲方银行贷款160万元及利息3万元作为首付款，甲方于当日将房产证过户至乙方名下，余款186万元待房产证过户后其中100万元抵钟金根为林光辉担保向乙方借款100万元，剩余86万元乙方一次性现金转账给甲方。2014年3月5日，钟传顺、钟传和与雍海强在将乐县房地产交易管理所监证下签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方（钟传顺、钟传和）将自有的位于水南镇三华南路106幢2层，房产证号为将房权证2009字第0037-1、0037-××号，土地使用权证号为将国用2009字第0039号的房产出卖给甲方（雍海强），建筑面积667.54㎡；购房总价款为2002620元，签订合同之日甲方支付乙方160万元作为定金，同时乙方将房屋权属证书交给甲方申请办理过户，乙方收到定金之日起二日内会同甲方办理房屋产权转移登记手续，并付清剩余房款。同日，钟金根、雍海强、将乐县农村信用合作联社签订《三方协议书》，协议约定：钟金根欠将乐县农村信用合作联社借款本息1656542.83元未还，经三方协商，雍海强同意代钟金根偿还该债务，但要求钟金根将抵押的房地产过户到雍海强名下（将房权证2009字第0037-1、0037-××号，将国用2009字第0039号）。嗣后，雍海强代钟金根向将乐县农村信用合作联社还款，钟传和、钟金根向雍海强出具收条一张，收条载明：“今收到雍海强购房款1656000.32元，计人民币壹佰陆拾伍万陆仟元叁角贰分正，注：购水南镇三华南路106幢2层”。该收条还注有“钟金根代收”字样。同日，雍海强的父亲雍玉土出具收条一张，载明：“今收到钟金根（为林光辉担保）还款本金人民币壹佰万元整（￥1000000.00），注：抵扣雍海强向钟传顺、钟传和购买水南镇三华南路106幢2层购房款”。2014年4月2日，雍海强再次支付购房款30万元。2016年3月19日，雍海强将涉案房产出卖给雍海洋、汤宜风，并于同月24日办理了过户登记手续。因钟金根认为雍海强尚欠56万元购房款未付而拒不迁出涉案房产，雍海洋、汤宜风于2016年4月11日诉至本院，要求钟金根腾空并返还房屋【案号为（2016）闽0428民初452号】。经本院主持调解，雍海洋、汤宜风与钟金根达成调解协议，由雍海洋、汤宜风支付钟金根购房款32万元，钟金根在雍海洋、汤宜风付款后2日内腾空房屋并返还给雍海洋、汤宜风。另外，在该案的调解笔录中，雍海洋、汤宜风与钟金根均同意此后，雍海洋、汤宜风、钟金根及雍海强不再有房屋买卖及民间借贷等纠纷。另外，钟金根曾在诉讼过程中向本院申请追加雍海强作为第三人参加诉讼，追加理由为：钟金根将讼争房屋出售给雍海强，雍海强在未付清购房款的情况下将房屋出售给雍海洋，造成纠纷。但因当事人已达成调解协议，故未予追加。本院认为，本案当事人争议的焦点主要有二：一是雍海强与钟传顺、钟传和就讼争房屋达成的实际成交价格是350万元还是2002600元；二是钟金根在（2016）闽0428民初452号案件中达成的调解内容的效力能否及于钟传顺、钟传和。而且两个争议焦点相互牵连，如果后者成立，则无论前者结论如何，钟传顺、钟传和都无权再要求雍海强支付购房尾款。根据各方当事人陈述以及已查明的事实分析，钟金根与原告系父子关系，原告承认其常年在外，甚至子女也由钟金根在讼争房屋抚养照顾，在原告与雍海强房屋买卖的全过程中，除了房屋买卖协议与办理过户的签字是由原告从外地回来亲自签署外，其他包括洽谈转让价款、付款方式、催讨尾款等一切事宜都是由钟金根负责办理，讼争房屋实际上是钟金根做主出卖的。而且按照原告主张的内容可知，雍海强所支付的购房款中有165.6万元是雍海强代钟金根向信用社偿还贷款，还有100万元是用于折抵钟金根向雍海强的父亲雍玉土的担保债务。换而言之，雍海强所支付的大部分购房款是直接支付给钟金根的。此外，雍海洋、汤宜风之所以会起诉钟金根，也正是因为钟金根以拒不搬离房屋的方式向雍海强讨要购房款。在雍海洋、汤宜风对钟金根提起的（2016）闽0428民初452号诉讼中，钟金根辩称原房产是他两个儿子的房产，两个儿子将房产卖给雍海强后，因雍海强一直未支付尾款，故他有权不搬离房屋。而在本案中本院询问为何该案是钟金根一人参加诉讼，钟金根回答是因为两个儿子都在外地，他们的子女和他生活在一起。另外，原告在本案中也自认其曾告知钟金根因雍海强未付清购房尾款不要搬离讼争房屋。钟金根既不是讼争房屋的权利人，也不是与雍海强签订房屋买卖协议的合同相对人，无论是其拒不搬离讼争房屋的行为，还是参与诉讼与雍海洋、汤宜风调解，并在收到雍海洋、汤宜风支付的32万元购房款后搬离房屋的行为，都是为讨要购房尾款而实施的，本质上都是在行使原告的权利，并且原告也认可了钟金根代其收取32万元购房款的事实。上述事实足以使雍海强、雍海洋等人相信钟金根有足够的权限处理涉及讼争房屋的一切事宜，而且钟金根与原告系父子关系，这本身就更容易让人相信父亲钟金根有足够的权限，雍海洋、汤宜风也正是在相信的基础上与钟金根达成了调解，并且钟金根在收到雍海洋、汤宜风支付的32万元购房款后，也确实搬离了讼争房屋。虽然原告现在不认可钟金根与雍海洋、汤宜风达成的调解内容，但也已经构成表见代理，该调解内容仍对原告有效。再者，本案原告本身常年在外，其同意将自有房屋由父亲钟金根做主转让，所得房款由钟金根收取并将大部分用于抵扣钟金根所负债务，未付的购房尾款也由钟金根负责催讨，而钟金根就购房尾款问题与他人达成调解，并已按调解内容履行，现原告又不同意钟金根与他人达成的调解内容，甚至还委托父亲钟金根作为诉讼代理人进行诉讼，有违诚实信用和公平原则。因此，本案应当认定钟金根在（2016）闽0428民初452号案件中达成的调解内容的效力可以及于钟传顺、钟传和。综上所述，本院认为，钟金根在（2016）闽0428民初452号案件的调解笔录中同意的“此后，雍海洋、汤宜风、钟金根及雍海强不再有房屋买卖及民间借贷等纠纷”是钟金根的真实意思表示，不违反法律法规定的强制性规定，合法有效，钟金根应当遵守该条款。钟金根称调解笔录确实是其签署的，但签字时没有看调解笔录的内容，理据不足，不予支持。因该调解笔录的效力可以及于二原告，故二原告也应遵守该条款，即二原告已通过钟金根在（2016）闽0428民初452号案件中就雍海强的购房尾款问题协商处理完毕，无论讼争房屋的购房款是多少，二原告都不得再要求雍海强支付购房款。二原告诉称不认可钟金根签订的调解内容，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回钟传顺、钟传和的诉讼请求。案件受理费4900元，由钟传顺、钟传和负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  肖庆亮审 判 员  汤燕琴人民陪审员  陈艳芳二〇一七年五月十八日书 记 员  张玉微附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。