北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6389号上诉人（原审被告）:北京万方新源物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区夏家园甲6号楼5单元106。法定代表人：程继峰，总经理。委托诉讼代理人：陈祎萌，北京市丰友律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟繁涛，男，1958年3月24日出生。被上诉人（原审原告）:王怀建，男，1977年2月5日出生。委托诉讼代理人：张华慧（王怀建之妻），女，1978年5月16日出生。原审被告：乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（东汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：童芳芳，女，1982年3月30日出生。上诉人北京万方新源物业服务有限公司（以下简称万方新源公司）与被上诉人王怀建、原审被告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（以下简称乐生活公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初4448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万方新源公司之委托诉讼代理人陈祎萌、孟繁涛，被上诉人王怀建之委托诉讼代理人张华慧，原审被告乐生活公司之委托诉讼代理人童芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万方新源公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回王怀建的诉讼请求；2.本案诉讼费用由王怀建承担。主要事实与理由：一是一审法院认定事实不清，在王怀建房屋漏水原因不清，责任无法划分的情形下，一审法院认为是我公司不履行启动公共维修基金进行修复的义务，造成损失发生及扩大，我公司自进驻该小区以来，始终履行漏水的修复工作，并且及时向该小区所在的居委会申请相应的公共维修基金，已经尽到全部的物业义务。二是王怀建称自入住起房屋就出现漏水、漏雨现象，其应当向建设单位主张相应补偿，而不应由物业单位承担。王怀建辩称：同意一审判决，不同意万方新源公司的上诉请求，请求法院维持原判，驳回万方新源公司的上诉请求。认为其是从物业拿的钥匙，这种房屋漏水的损害赔偿责任，直接面对的就是物业公司。乐生活公司辩称：我公司是2014年7月1日以后接管涉案小区，王怀建房屋在此之前发生的漏水情况，与我公司无关。2014年7月1日以后，我们修好了45户漏水的情况，也积极采取措施修复漏水情况。我公司也将漏水问题上报政府部门请求帮助。王怀建向一审法院起诉请求：1.万方新源公司、乐生活公司赔偿王怀建5万元（庭审中，王怀建将此项诉讼请求变更为要求万方新源公司、乐生活公司承担装修损失4万元）；2.诉讼费由万方新源公司、乐生活公司承担。一审法院认定事实：王怀建系北京市顺义区石园东苑乙15号楼一单元某某号房屋使用人并在该房屋内居住，2006年该房屋屋顶开始漏水。2006年11月5日至2014年6月30日期间万方新源公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务，自2014年7月1日以后，由乐生活公司为涉诉小区提供物业服务。万方新源公司物业于2012年7月申请北京市商品住宅专项维修资金应急使用，并与森桦防水签订了建设工程施工合同，约定于2012年8月16日至2012年9月16日对顺义区某苑甲15号楼、乙15号楼顶部进行修葺，保修期五年。修葺后，王怀建居住的房屋仍存在漏水情况。乐生活公司多次对涉诉房屋楼顶进行维修，但是房屋仍存在漏水情况。经法院现场勘验，王怀建房屋内多个房间均有漏水痕迹，承重墙亦有裂缝。2013年9月12日，该小区甲15号楼1单元602号的房屋所有权人杜启银以相同理由诉至法院，要求万方新源公司物业赔偿其相关房屋损失，后法院作出（2013）顺民初字第12622号民事判决书，判决万方新源公司物业赔偿其搬家费、租房费、房屋重新装修费共计一万五千元，后万方新源公司物业不服法院一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2014年4月9日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第2543号民事判决书，判决维持原判。上述事实，有庭审笔录、法院现场勘验笔录、法院（2013）顺民初字第12622号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第2543号民事判决书、房屋所有权证等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。王怀建于2016年3月30日诉至法院，万方新源公司主张王怀建未就2014年3月29日前的损失赔偿提起诉讼已经超过诉讼时效，但是法院认为万方新源公司自2006年至2014年连续为王怀建房屋所在小区提供物业服务，从整体上来看，王怀建的诉讼请求并未超过诉讼时效，因此，对于万方新源公司主张王怀建2014年3月29日之前的损失赔偿请求已经超过诉讼时效的辩称，法院不予认可。公民的合法财产受到法律保护。王怀建位于北京市顺义区某苑乙15号楼一单元601号的房屋因房顶部漏水造成损失的事实存在。万方新源公司在明知王怀建房屋存在漏水并经过修复仍不能修好的情况下，不履行申请启动公共维修基金进行修复的义务，造成损失的发生及扩大，万方新源公司作为涉诉房屋小区的物业服务提供方，应对王怀建因此造成的合理损失承担赔偿责任。乐生活公司在物业服务期间，已经尽到维修义务，而王怀建房屋漏水问题，并非乐生活公司维修服务范围内所能解决，亦并非在乐生活公司服务期间由乐生活公司侵权造成。因此，王怀建要求乐生活公司赔偿其装修损失，法院不予支持。虽然王怀建未进行相关损失鉴定，但为了从根本上消除房屋长期漏水造成的问题，避免矛盾久拖不决，法院根据王怀建的实际损失情况，并结合其提交的证据、现场勘查情况等，酌情确定王怀建的合理装修损失。据此，一审法院判决如下：一、北京万方新源物业服务有限公司赔偿王怀建装修损失一万元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回王怀建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。一审案件受理费一千零五十元，由王怀建负担三百元（已交纳），北京万方新源物业服务有限公司负担七百五十元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实，涉案房屋在万方新源公司提供物业服务期间持续发生漏水现象。虽然万方新源公司辩称其每年都会进行防水维修并于2012年申请公共维修基金进行了全面防水修缮，但仍未能解决漏水的问题。对此，万方新源公司作为物业服务单位应对于王怀建因漏水而造成的合理损失承担相应的赔偿责任。对于万方新源公司辩称森桦防水应在维保期内对王怀建的损失承担赔偿责任一节，本院认为，万方新源公司作为发包人与森桦防水作为承包人签订《北京市建设工程施工合同》对涉案房屋进行维修，根据合同相对性，王怀建仅能向万方新源公司主张权利而无权向森桦防水主张合同责任，故万方新源公司的该项抗辩不能成立。一审法院依法核定王怀建的各项损失并判决万方新源公司予以赔偿，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，北京万方新源物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理1050元，由北京万方新源物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  贾 旭代理审判员  陈亢睿二〇一七年五月二十六日书 记 员  高玉珠书 记 员  李月明