福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0702民初3979号原告：南平中富物流有限公司，住所地福建省南平市南福路45号海峡建材家居广场5幢3层。法定代表人：陈贤宠，该公司总经理。委托诉讼代理人：何炜，福建武夷律师事务所律师。被告：黄其灿，男，1982年11月20日出生，汉族，住福建省闽清县。原告南平中富物流有限公司（以下简称中富物流公司）与被告黄其灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中富物流公司的委托诉讼代理人何炜到庭参加诉讼。被告黄其灿经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中富物流公司向本院提出诉讼请求：1.解除中富物流公司与黄其灿签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》、《海峡建材家居广场场地经营管理合同》，黄其灿将租赁场地返还给中富物流公司；2.黄其灿支付拖欠的租金、市场服务费33400元及违约金（违��金按月利率2%计算，自2016年11月1日计算至黄其灿实际支付之日）；3.黄其灿从解除合同之日起至租赁物归还之日止，按《海峡建材家居广场场地租赁合同》约定的租金标准上浮35%（即每月2409.75元）向中富物流公司支付占用费。在本案审理过程中，中富物流公司将诉讼请求变更为：1.解除中富物流公司与黄其灿签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》、《海峡建材家居广场场地经营管理合同》；2.黄其灿支付拖欠的租金、市场服务费33400元及违约金（以33400元为基数，自2016年11月1日起至黄其灿实际支付之日止，按月利率2%计算）；3.黄其灿从2016年11月1日起至2016年12月31日止，按《海峡建材家居广场场地租赁合同》约定的租金标准上浮35%（即每月2409.75元）向中富物流公司支付占用费4819.50元。事实和理由：中富物流公司与黄其灿于2013年6月27日签订了《海峡建材家居广场场地租赁合同》、《海峡建材家居广场场地经营管理合同》。合同约定中富物流公司将位于南平市南福路45号海峡建材家居广场2204号商铺出租给黄其灿。合同到期后，双方续订上述合同，续租期从2016年1月1日至2017年12月31日。双方合同第二条、第三条、第七条约定：2016年的场地月租金为1785元，月市场服务费为765元，合同保证金为三个月的租金和市场服务费合计7650元。租金和市场服务费支付方式为每3个月支付一次，先付后用。黄其灿当期综合租金、市场服务费应在上个月15日前向中富物流公司指定银行账户支付。逾期一个月视作黄其灿违约，中富物流公司有权单方终止合同，收回黄其灿的租赁经营场地，没收黄其灿合同保证金，并由黄其灿赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。黄其灿于2015年开始拖欠中富物流公司租金和市场服务费。据统计，2015年度共拖欠租金14850元（2015年应付租金和市场服务费共30600元，实际支付了15750元，未付14850元）。更有甚者，黄其灿在2016年全年仅于6月6日支付了6050元、7月7日支付了2000元、9月14日支付了4000元（2016年应付场地租金和市场服务费共30600元，实际支付了12050元，未付18550元）。中富物流公司本着友好协商的态度多次打电话、发短信向黄其灿催讨场地租金和市场服务费，并于2016年10月31日将催租函粘贴在黄其灿的经营场所，但黄其灿至今不予理睬。黄其灿的行为已经违反了合同约定，构成根本违约。综上所述，黄其灿的行为严重侵犯了中富物流公司的合法权益，中富物流公司无奈提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。黄其灿未作答辩。中富物流公司为支持其请求向本院提交了以下证据：证据1.《租赁协议书》一份、权属证明五份；证据2.《海峡建材家居广场场地租赁合同》二份、《海峡建材家居广场场地经营管理合同》二份；证据3.《收款收据》七张；证据4.《催租函》一份、照片二张。黄其灿未到庭参加诉讼，未对上述证据提出书面异议，视为放弃质证和举证的权利。证据1对于中富物流公司从南平东达房地产开发有限公司（以下简称东达房地产公司）处租赁“海峡建材项目”的事实具有证明力，本院予以采信。证据2对于中富物流公司将诉争租赁场地租赁给黄其灿的事实具有证明力，本院予以采信。证据3对于黄其灿支付租金和市场服务费的事实具有证明力，本院予以采信。证据4对于中富物流公司已向黄其灿催讨租金和市场服务费的事实具有证明力，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南平市南福路45号（海峡建材城）1幢至5幢的房屋登记在东达房地产公司名下。2013年6月30日，东达房地产公司与南平市中富置业有限公司（以下简称中富置业公司）签订《租赁协议书》。该协议约定：东达房地产公司将其所属位于南平市南福路45号海峡建材家居广场，租赁标的为海峡建材项目，租赁建筑面积为23632.67平方米租赁给中富置业公司经营使用；租赁期限为15年，自2015年1月1日始至2029年12月31日止。2013年6月27日，中富置业公司（合同甲方）与黄其灿（合同乙方）签订一份《海峡建材家居广场场地租赁合同》（合同编号：2013062701）。该合同约定：甲方将位于南平市南福路45号海峡建材家居广场2204号商铺，建筑面积为85平方米（含公摊面积），其中套内建筑面积为60平方米出租给乙方；乙方承租的经营场地仅限于经营橱柜品种；租赁期3年，从2013年6月1日起至2015年12月31日止；第一年2013年6月1日起至2013年12月31日止的月综合租金及费用为1190元（其中，租金为0元，物业管理费为255元，公摊水电费及中央空调使用费为935元），第二年2014年1月1日起至2014年12月31日止，月综合租金及费用为1700元（其中，租金为510元，物业管理费为255元，公摊水电费及中央空调使用费为935元），第三年2015年1月1日起至2015年12月31日止，月综合租金及费用为1700元（其中，租金为510元，物业管理费为255元，公摊水电费及中央空调使用费为935元）。合同第三条约定：“1、本合同签订时乙方向甲方支付人民币5100元为合同保证金。交纳人民币5100元为3个月预缴的综合租金及费用，以上金额交纳完毕经甲乙双方签字盖章本合同予以生效。2、本合同所约定的综合租金支付方式为每3月支付一次，先付后用，乙方当期租金应在上个月15日前向甲方指定银行账户支付。逾期一个月视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租金经营场地，没收乙方合同保证金。”合同第七条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方解除本合同。乙方所缴纳的合同保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。2、……”该合同还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订了一份《海峡建材家居广场场地经营管理合同》（合同编号：2013062701）。该合同第二条约定：“市场服务费1、在租赁期内，甲方（即中富置业公司）向乙方（即黄其灿）提供商场经营管理服务，并收取相应的市场服务费。2、甲方向乙方按租赁面积共计85平方米收取市场服务费，月市场服务费共计人民币1275元。3、乙方延迟缴纳市场服务费，甲方有权向��方收取每天应预缴市场服务费总额千分之五的滞纳金。4、市场服务费从签订日期至2013年12月31日止为乙方免租期。在免租期内乙方无需向甲方支付市场服务费。……”合同第三条约定：“市场服务费的交纳1、本合同签订时乙方向甲方支付人民币3825元为合同保证金。……2、本合同所约定的市场服务费支付方式为每3月支付一次，先付后用，乙方当期市场服务费应在上个月15日前向甲方指定银行账户支付。逾期一个月视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租赁经营场地，没收乙方合同保证金。”合同第七条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第二条所约定的期间缴纳市场服务费用的，甲方有权单方面解除本合同。乙方所缴纳的合同租赁保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。2、……”该合同还对其他事项进行了约定。前述合同签订后，黄其灿向中富置业公司支付了2015年1月1日前的综合租金及费用、市场服务费。2015年1月22日，中富置业公司更名为中富物流公司。2015年起至2015年12月31日租赁期限届满止，黄其灿未足额向中富物流公司支付综合租金及费用、市场服务费。该期间，黄其灿仅支付综合租金及费用8100元，仅支付市场服务费7650元，尚欠综合租金及费用12300元，尚欠市场服务费7650元，合计尚欠租金及费用、市场服务费19950元。前述合同期限届满后，中富物流公司于2016年1月1日与黄其灿又续签了一份《海峡建材家居广场场地租赁合同》（合同编号：2016010116）。该合同约定：甲方将位于南平市南福路45号海峡建材家居广场2204号商铺，建筑面积为85平方米（含公摊面积）出租给乙方；租赁期2年，从2016年1月1日起至2017年12月31日止；���一年2016年1月1日起至2016年12月31日止的月综合租金及费用为1785元（其中，租金为425元，物业管理费为425元，公摊水电费及中央空调使用费为935元），第二年2017年1月1日起至2017年12月31日止，月综合租金及费用为1785元（其中，租金为425元，物业管理费为425元，公摊水电费及中央空调使用费为935元）。合同第三条约定：“1、本合同签订时乙方向甲方支付人民币5355元为合同保证金。交纳人民币5355元为3个月预缴的综合租金及费用，以上金额交纳完毕经甲乙双方签字盖章本合同予以生效。2、本合同所约定的综合租金支付方式为每3月支付一次，先付后用，乙方当期租金应在上个月15日前向甲方指定银行账户支付。逾期一个月视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租金经营场地，没收乙方合同保证金。”合同第七条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方解除本合同。乙方所缴纳的合同保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。2、……”该合同还对其他事项进行了约定。同日，双方还续签了一份《海峡建材家居广场场地经营管理合同》（合同编号：2016010116）。该合同第二条约定：“市场服务费1、在租赁期内，甲方（即中富置业公司）向乙方（即黄其灿）提供商场经营管理服务，并收取相应的市场服务费。2、甲方向乙方按租赁面积共计85平方米收取市场服务费，月市场服务费①2016年1月1日-2016年12月31日，月市场服务费共计人民币765元；……”合同第三条约定：“市场服务费的交纳1、本合同签订时乙方向甲方支付人民币3570元为合同保证金。……2、本合同所约定的市场服务费支付方式为每3月支付一次，先付后用，乙方当期市场服务费应在上个月15日前向甲方指定银行账户支付。逾期一个月视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租赁经营场地，没收乙方合同保证金。”合同第七条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第二条所约定的期间缴纳市场服务费用的，甲方有权单方面解除本合同。乙方所缴纳的合同租赁保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。2、……”该合同还对其他事项进行了约定。续签合同后，黄其灿仅于2016年6月26日支付中富物流公司综合租金及费用6050元，于2016年7月7日支付综合租金及费用2000元，于2016年9月14日支付综合租金及费用4000元。截止至2016年12月31日，黄其灿尚欠中富物流公司综合租金及费用9370元，尚欠市场服务费9180元，合计尚欠综合租金及费用、市场服务费18550元。2016年10月31日，中富物流公司向黄其灿���出一份《催租函》，要求黄其灿于收到本《催租函》之日起三日内将2016年1-12月租金及综合服务费33400元缴清。此后，黄其灿未仍未向中富物流公司支付综合租金及费用、市场服务费。中富物流公司于2017年1月1日收回租赁场地。本院认为，中富物流公司与黄其灿签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于中富物流公司主张解除其与黄其灿签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》的诉讼请求。《海峡建材家居广场场地租赁合同》第七条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费���的，甲方有权单方解除本合同。乙方所缴纳的合同保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。”《海峡建材家居广场场地经营管理合同》第七条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第二条所约定的期间缴纳市场服务费用的，甲方有权单方面解除本合同。乙方所缴纳的合同租赁保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。”本案中，黄其灿未按照前述两份合同约定，足额支付中富物流公司综合租金及费用、市场服务费，其行为已构成根本违约。前述合同约定的解除条件已成就，中富物流公司有权解除合同，故中富物流公司的该项诉讼请求，具有合同依据和法律依据，应予支持。关于中富物流公司主张黄其灿支付拖欠的租金（即综合租金及费用）、市场服务费及其违约金的诉讼请求。根据庭审查明事实，黄其灿2015年全年拖欠中富物流公司综合租金及费用12300元，尚欠市场服务费7650元，合计19950元；2016年全年拖欠综合租金及费用9370元，尚欠市场服务费9180元，合计18550元。因此，黄其灿实际尚欠中富物流公司综合租金及费用、市场服务费合计38500元（19950元+18550元）。本案中，中富物流公司主张黄其灿支付其尚欠的综合租金及费用、市场服务费合计33400元，该金额低于38500元，应予支持。根据《海峡建材家居广场场地租赁合同》第七条和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》第七条约定，黄其灿未足额支付综合租金及费用、市场服务费导致合同解除，其需支付中富物流公司未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。本案中，中富物流公司依照该条合同约定，主张黄其灿支付从2016年11月1日起，按月利率2%计算的违约金。中富物流公司的该项��讼主张具有合同依据，且未违反法律规定，应予支持。关于中富物流公司主张黄其灿支付2016年11月1日起至2016年12月31日期间的占用费4819.50元的诉讼请求。《海峡建材家居广场场地租赁合同》约定的租赁期限至2017年12月31日届满，中富物流公司未举证证明其在2016年11月1日起至2016年12月31日期间已与黄其灿解除《海峡建材家居广场场地租赁合同》，则其要求黄其灿支付该期间的占用费，缺乏事实依据。同时，根据中富物流公司向黄其灿发出的《催租函》以及本案的《民事起诉状》，中富物流公司在计算综合租金及费用、市场服务费时，已将2016年11月1日起至2016年12月31日期间的费用计算在内，故其再要求黄其灿支付该期间的占用费，构成重复主张，缺乏法律依据。故中富物流公司的该项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南平中富物流有限公司与黄其灿于2016年1月1日签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》；二、黄其灿于本判决生效之日起七日内支付南平中富物流有限公司拖欠的综合租金及费用、市场服务费合计33400元，并支付违约金（从2016年11月1日起计算至综合租金及费用、市场服务费33400元付清之日止，以33400元为计算，按月利率2%计算）；三、驳回南平中富物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费429元，由黄其灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  徐华强二〇一七年五月二十五日书记员  陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，��事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。