广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终2773号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈晓云，男，1974年5月5日出生，汉族，住所地湖北省红安县太平桥镇龙王山村*组，现住广西壮族自治区柳州市柳南区。委托诉讼代理人：张明，柳州市正源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：龚远锋，柳州市正源法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘长胜，男，1953年1月28日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。被上诉人（原审被告）：潘玉娇，女，1953年7月21日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。原审第三人：广西宁铁建筑总公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路30号。法定代表人：蒋建宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。上诉人陈晓云与上诉人刘长胜、被上诉人潘玉娇、原审第三人广西宁铁建筑总公司（以下简称宁铁总公司）土地租赁合同纠纷一案，上诉人陈晓云与上诉人刘长胜不服柳州铁路运输法院（2015）柳铁民初字第32号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭于2017年3月15日进行了询问。上诉人陈晓云委托诉讼代理人张明、原审第三人宁铁总公司的委托诉讼代理人罗清良到庭参加诉讼。上诉人刘长胜和被上诉人潘玉娇于2017年3月10日签收了传票，并与2017年3月14日解除其与原委托诉讼代理人梁静的委托关系，但上诉人刘长胜和被上诉人潘玉娇经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人陈晓云上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、改判刘长胜和潘玉娇向陈晓云退回押金5000元；三、改判刘长胜和潘玉娇赔偿陈晓云723**.14元（鉴定后的造价）；四、改判陈晓云不承担25000元场地占用费；五、本案一、二审案件受理费及鉴定费用由刘长胜和潘玉娇承担。事实和理由：一、陈晓云在履行租赁合同的过程中不存在任何的过错责任。二、宁铁总公司已张贴了搬迁通知，要求2014年3月30日前必须搬迁。三、陈晓云已将租赁费付清，不存在给付场地使用费。四、一审法院对双方应承担的诉讼费和鉴定费的计算也不对。请求二审法院予以改判。上诉人刘长胜和被上诉人潘玉娇对陈晓云的上诉请求未提交书面的答辩意见。原审第三人宁铁总公司对上诉人陈晓云的上诉述称，由于本案与宁铁总公司无关，请求法院依法判决。上诉人刘长胜上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项；维持第三、第四项判决。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、刘长胜是宁铁总公司的职工，刘长胜和潘玉娇在承租该场地时亦向宁铁总公司说明了场地的用途及允许转租条件，宁铁总公司的主要领导完全同意转租的，只是在签订租赁合同时，刘长胜和潘玉娇由于文化低，对合同的意思根本不清楚，才签订了合同。二、刘长胜与宁铁总公司签订的《场地租赁合同》，该合同没有提到场地内所有的建筑物，如铁棚、板房、大门门口两边小房及电源设备、水源管道、公共厕所等，但并非场地内不存在这些设备设施。三、陈晓云没有在场地内建设任何房屋。陈晓云承租门卫小房场地，在小房右前方与小房的左侧各大概有约十平方米的铁棚作为洗车场地用。四、陈晓云在与刘长胜签订租赁合同之时，刘长胜已经将其与宁铁总公司的《场地租赁合同》交给了陈晓云，陈晓云对此事是知晓的，陈晓云用该份合同到工商局办理了营业执照。陈晓云以其2014年9月才知道刘长胜与宁铁总公司的《场地租赁合同》为由，主张与刘长胜签订的租赁合同无效是不能成立的。根据合同法第五十二条、五十三条以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和十六条的规定，刘长胜与陈晓云签订的租赁合同是有效的，一审认定无效是错误的。五、刘长胜出租给陈晓云的小房原是门卫用房。该小房无设计图纸、施工图纸、无任何报建手续，属于违章建筑，不应得到法律的支持，一审判决不应当申请评估鉴定。评估鉴定没有事实依据，进行现场查勘评估的完全按照陈晓云的意思进行记录，查勘记录数据不真实、不实际、不客观、不公正，不能作为定案依据。上诉人陈晓云对上诉人刘长胜的上诉答辩理由与其上诉状一致。原审第三人宁铁总公司对上诉人刘长胜的上诉述称，由于本案与宁铁总公司无关，请求法院依法判决。上诉人陈晓云向一审法院起诉请求：一、确认陈晓云与刘长胜于2013年12月26日签订的合同无效；二、刘长胜和潘玉娇向陈晓云返还押金5000元并赔偿损失97360元，共计102360元；三、本案诉讼费由刘长胜和潘玉娇承担。上诉人刘长胜向一审法院反诉请求：判令陈晓云向刘长胜支付2013年9月至2014年6月期间的土地使用费25000元。一审法院认定事实：2013年6月28日，刘长胜与宁铁总公司签订《场地租赁合同》，约定宁铁总公司将位于柳州市革新路一区龙屯农贸市场西面、面积为6000㎡的场地出租给刘长胜，合同中约定该场地已列为宁铁总公司2013年投资开发计划，临时租用期自2013年7月5日起至宁铁总公司开发使用该场地止，宁铁总公司因投资开发使用该场地时应提前15日告知刘长胜，刘长胜应及时交还；场地租金每月5000元，合同还约定刘长胜不得在租赁的场地上修建永久性建筑物及地下管线，不得转让、转租或出售合同用地及地上临时建筑设施等。刘长胜未经宁铁总公司同意，于2013年7月1日与陈晓云签订合同，约定刘长胜将位于柳州市革新路一区龙屯高架桥下宁铁建筑总公司的面积约150㎡的土地出租给陈晓云，刘长胜的承租期到期陈晓云的承租期就到期，租金每月2500元等。当日，刘长胜收取陈晓云租场地押金5000元。之后陈晓云在场地上搭建了房屋作洗车场。2014年3至5月间，宁铁总公司资产经营分公司多次通知刘长胜，要求收回出租场地，限期搬迁。2014年9月5日，刘长胜和宁铁总公司资产经营分公司书面通知陈晓云于2014年9月7日18时前清空场地。本案在诉讼过程中，陈晓云申请对房屋的造价进行鉴定，经祥浩工程造价咨询有限责任公司鉴定，陈晓云搭建的房屋造价为72381.14元。一审法院另查明，刘长胜与潘玉娇系夫妻关系。一审法院认为，刘长胜未经宁铁总公司同意，擅自将承租宁铁总公司的场地分租给陈晓云，因此，陈晓云与刘长胜签订的场地租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或这没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案刘长胜未经宁铁总公司同意将场地分租给陈晓云，主观上存在过错，陈晓云在刘长胜未出示任何可以证实其合法出租等材料的情况下，就与刘长胜草率签约，未尽到承租人的审慎义务，主观上也存在过错，因此，根据双方过错大小，刘长胜对因合同无效造成的损失应当承担60%的责任，陈晓云承担40%的责任，即对陈晓云因搭建房屋而遭受的损失，由刘长胜承担43428.68元，陈晓云自行承担28952.46元。虽然合同无效，但陈晓云占有使用涉案场地期间应当按照双方约定的租金标准支付占有使用费，鉴于陈晓云是否支付租金及支付租金的数额，应当由陈晓云举证证实，仅凭证人陈和平、李军的证言也无法认定陈晓云已支付租金及支付租金的数额等事实，因此，对陈晓云主张其已支付租金的事实，证据不足，该院不予采信。刘长胜要求陈晓云支付的5000元押金冲抵2013年7、8月租金的意见，该院予以支持。对陈晓云要求刘长胜和潘玉娇返还押金的诉讼请求，该院不再支持。对刘长胜要求陈晓云支付2013年9月至2014年6月期间场地占有使用费25000元的诉请，该院予以支持。鉴于刘长胜和潘玉娇系夫妻关系，潘玉娇并未举证证实刘长胜应当承担的债务是其个人债务，故潘玉娇应当承担共同偿还的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、陈晓云与刘长胜于2013年7月1日签订的合同无效；二、刘长胜、潘玉娇赔偿陈晓云损失43428.68元；三、陈晓云向刘长胜支付场地占有使用费25000元；四、驳回陈晓云的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人陈晓云和原审第三人宁铁总公司对一审查明的事实均无异议。上诉人陈晓云围绕上诉请求依法提交下列证据：1、2014年9月2日陈晓云出具的《欠条》；2、2014年9月14日刘长胜出具的《收条》。证据1和2拟证实陈晓云向刘长胜支付了2014年5、6月份的租金且就租金交付事宜双方已结清，陈晓云不再欠付租金。上诉人刘长胜与被上诉人潘玉娇未出庭参加诉讼，亦未提交新的证据。原审第三人宁铁总公司未提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经庭后组织刘长胜对陈晓云提交的证据质证，刘长胜认为对证据1的真实性不予认可，其从未收到过陈晓云书写的该份《欠条》，刘长胜也没有因为支付租金的事情让陈晓云写过欠条。对证据2其认可真实性，但认为《收条》当中提到的5000元并不是租金，而是当时因为陈晓云在场地上私自偷电，陈晓云被公安机关以涉嫌刑事犯罪被询问，后在陈晓云同意赔偿5000元的情况下将偷电的事情了结，该份证据与租金没有关联性。宁铁总公司对陈晓云提交的证据认为与其无关，不发表质证意见。本院认为，对陈晓云提交的《欠条》和《收条》，由于《欠条》的内容涉及的是陈晓云向刘长胜承诺限期支付租金的事宜，但刘长胜不认可其真实性，且从刘长胜出租涉案场地收取租金的惯例来看，承租人向刘长胜支付租金或者押金时，刘长胜均会以开具《收据》的方式予以确认，在陈晓云陈述将以前的租金收款凭据遗失的情况下，其没有充足的证据证实其和刘长胜就2014年5月和6月的租金事宜不再以开具收款凭证的方式确认，而是以写欠条和收条的方式确认，同时，《收条》的内容仅表述为“还来欠款五千元”和“此事了结”，并没有明确写明款项的性质即所谓的了结事情是什么，因此，《欠条》和《收条》的出具不符合刘长胜和陈晓云交纳和收取租金的习惯，陈晓云又未能提供其他充足的证据证实，本院对陈晓云的证明目的不予采信。经二审查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：一、陈晓云与刘长胜签订的《土地租赁合同书》的效力如何？二、陈晓云主张刘长胜和潘玉娇返还押金并赔偿其损失是否有事实和法律依据？损失应如何计算？三、陈晓云是否尚欠刘长胜场地占有使用费？关于第一个争议焦点，未经出租人同意的转租合同，损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人的现有的信任的关系，一审判决认定刘长胜和陈晓云签订的租赁合同无效并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，首先，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，陈晓云有权要求恢复原状和赔偿损失。其次，刘长胜和陈晓云在签订《土地租赁合同书》时，刘长胜在明知其与宁铁总公司已约定未经宁铁总公司的同意不能转租的情况下，仍擅自将场地转租给陈晓云，使陈晓云的承租行为处于不稳定状态，刘长胜明显具有过错；而陈晓云，作为市场交易的次承租人，在签订《土地租赁合同书》时，明知其承租期限与刘长胜和宁铁总公司的承租期限一致的情况下，未能谨慎考察租赁物的现状以及能否转租的情况，懈怠了其作为次承租人享有的权利，从而导致其自身的交易有可能处于不稳定状态，因此，刘长胜和陈晓云对《土地租赁合同书》无效，收回场地的后果均存在过错，一审判决从双方对合同的履行态度和实际行为来认定刘长胜对陈晓云主张的损失负主要责任，承担损失的60%，陈晓云负次要责任，承担损失的40%并无不当，本院予以维持。再次，在一审庭审中刘长胜认可其出租场地给陈晓云时，场地是空的，没有任何建筑，宁铁总公司也确认其将场地出租给刘长胜时，场地是空的。因此，对于刘长胜主张陈晓云并未在出租场地上搭建房屋的主张，本院不予采信。既然在承租涉案场地之后，陈晓云搭建了房屋，而《土地租赁合同书》在签订之后租期未满前即被要求收回，陈晓云主张赔偿其修建房屋的成本损失有事实依据。经一审法院委托具有评估鉴定资质的祥浩工程造价咨询有限责任公司对涉案场地上搭建的房屋造价进行鉴定，祥浩工程造价咨询有限责任公司出具的《建设工程造价司法鉴定意见书》，其鉴定结论主要是根据现场测量计算的，其鉴定过程及结论没有明显的不合理之处，一审判决确认以鉴定结论所作出的陈晓云搭建的房屋造价为72381.14元为基准，由刘长胜和陈晓云各自按照过错比例承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈晓云没有证据证实其已交纳了2014年5月和6月的占有使用费，更无法证实其与刘长胜就之前的租金事宜已了结，而且，陈晓云亦没有证据证实其在收到宁铁总公司2014年9月7日清空场地的通知后早在7月已搬离了场地，因此，刘长胜将陈晓云交纳的押金5000元冲抵其7月和8月的占有使用费并无不当，陈晓云亦应向刘长胜支付2013年9月至2014年6月期间的场地占有使用费25000元，一审判决正确，应予维持。综上所述，上诉人陈晓云的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持，上诉人刘长胜的上诉理由部分有理，本院对其有理部分予以支持；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费886元（上诉人陈晓云已预交1776元，上诉人刘长胜已预交886元），由上诉人陈晓云负担354元，上诉人刘长胜负担532元。本判决为终审判决。审 判 长  江 侦审 判 员  温清华代理审判员  彭 霞appoint二〇一七年五月十五日书 记 员  钟艳鸿