四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川2002民初4401号原告：李至全，男，汉族，1952年8月9日出生，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：唐晓华，四川金沛律师事务所律师委托诉讼代理人：李冬梅，四川金沛律师事务所律师被告：资阳吉峰农机有限公司，住所地资阳市雁江区松涛路一段415号。法定代表人，张昱，董事长委托诉讼代理人：吴成刚，四川则思律师事务所律师。原告李至全与被告资阳吉峰农机有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法由审判员王亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李至全及其委托诉讼代理人唐晓华、李冬梅与被告资阳吉峰农机有限公司委托诉讼代理人吴成刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李至全向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害，无条件按合同修复完好并全部退还非法占用原告的房屋及场地；2、判令被告支付原告非法占用房屋期间的占用使用费。（占有使用费按租金22000元/月的标准，从2016年10月31日计算至被告交房之日止，截至起诉时暂计1月）；3、判令被告赔偿原告房屋租赁期间造成的原告出租房屋的财产损失共计93200元；4、判令被告向原告支付违约金60000元；5、本案诉讼费及原告实现权利的全部费用由被告承担。事实及理由：原告李至全与被告资阳吉峰农机有限公司于2006年11月1日签订了《租房合同书》约定：原告将坐落孙家坝321国道边的门市6间，通道1间（公用），面积共计231平方米，后楼底层6间空房共计160平方米，停车场坝子500平方米，2、3楼住宅租用给被告，租赁期限从2006年11月1日至2016年10月31日止；租金每年合计70800元，租赁期前五年执行本租金，后五年按市场价格调整。付款方式为《租房合同书》生效后十日内付清第一年租金70800元，以后，每年提前1月付清下年度租金，超期不付视为违约；租赁期满被告必须将房屋完好交回原告，如有损坏，必须照价赔偿；租用期内一切维护保修由被告负责，被告不得随意改变房屋结构乱拆乱搭，不得用于抵押、担保，否则造成的后果全部由被告承担赔偿；违约方必须承担违约金60000元，并同时承担违约造成的全部损失。2011年9月7日，原告与被告签订《房屋（含场地）租用补充协议》，约定从2011年11月1日起租金标准调整到260000元，到租期满期。2012年3月15日，原告与被告又签订《关于解决吉峰公司租用李至全房屋搭建房屋的协议》，约定由原告出资搭建房屋，被告必须协助搭建和保护好搭建的房屋，不得损坏，如有损坏，必须修好，否则视为违约。租赁期内，被告违反双方签订《租房合同书》及《协议》的约定，造成租赁房屋及场地多处损坏，并且被告局部维修。现大门、房梁、门窗、搭建彩钢房均已严重损坏失修多年。经原告核实，被告造成的财产修复及财产赔偿费用共计93200元，并且，被告至今拖欠水电费一直未交。被告的上述行为根据双方约定还应承担违约金60000元。同时，被告从2016年11月1日起拖欠原告租赁房屋逾期占有使用费至今未支付，原告多次催收，被告均予以拒绝。现租赁期满已一个月，原告多次要求被告退出房屋及场地，被告却一直占用拒不归还。综上，被告拒不退出租赁房屋及场地，拖欠原告逾期占有使用费拒不支付，且被告之房屋损坏拒不维修的行为严重的损害了原告合法权益。被告资阳吉峰农机有限公司辩称，第一项诉讼请求缺乏事实依据，被告是按照符合租赁房屋使用方法和性质作为办公室和农机机具存放和销售使用。我方没有侵害原告的任何权益，也没有损害原告的房屋。我方认为原告应当举证证明房屋损害前后的事实；对于原告的第二项诉讼请求，我方认为被告已经全面的履行了双方的房屋租赁合同，2016年10月31日到期前，就由搬迁公司腾空租赁房屋，并打扫干净，并由被告公司的员工蔡孟龙电话通知原告，履行了协助和告知的附随义务，因原告拒收钥匙，无法办理交接手续，被告没有非法占用原告的房屋，不应承担房屋租赁费用；对于第三项诉讼请求，被告在房屋租赁期间没有损害房屋，故不应承担损害赔偿责任；对于第四项诉讼请求，适用错误，即房屋转租的违约责任，而不适用损害责任，即使原告证明被告存在损害房屋的事实，法律上也不能同时主张恢复原状和赔偿损失和违约金；针对第五项诉讼请求，因原告无故拒收房屋的情况下产生诉讼，故本案诉讼费应该由原告自行承担，另外，原告当庭提出进行司法鉴定，我方认为应该在举证期限内提出，现已经超过举证期限，我方认为不应当支持。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院审理查明认定事实如下：原告李至全与被告资阳吉峰农机有限公司于2006年11月1日签订《租赁合同书》，该合同书约定，甲方：李至全，乙方：资阳吉峰农机有限公司，一、甲方坐落在孙家坝321国道边的门市6间，通道1间（公用），面积共计231平方米，后楼底层六间空房共计160平方米及停车场坝子500平方米，二、三楼住宅经甲、乙双方约定一并租给乙方使用；二、租赁期限：从2006年11月1日起至2016年10月31日止（租用期满同等条件下优先租给乙方）。为期拾年整，前五年执行本租金，后五年按当时市场价格调整；六、甲方将房屋场地完好的交给乙方，租用期满乙方必须完好交回甲方，如有损坏，必须照价赔偿。租用期内一切维护保修交由乙方负责。乙方对房屋只有租用权，不得随意改变房屋结构，乱拆乱搭。不得用于抵押、担保，否则造成的后果全部由乙方承担及赔偿；八、。除不可抗力的外因影响等情况，任何乙方未经协商违约行事，违约方必须承担违约金陆万元，并同时承担因违约造成的全部损失。2011年9月7日，原、被告签订《房屋（含场地）租用补充协议》，2012年3月15日，原、被告签订《关于解决吉峰公司租用李至全房屋搭建房屋的协议》。2016年10月31日，原、被告之间房屋租赁合同约定租赁期限届满，原、被告之间没有续签房屋租赁合同。2016年10月31日，被告资阳吉峰农机有限公司搬离原告李至全的房屋。2016年11月1日，被告资阳吉峰农机有限公司的职工蔡孟龙将房屋钥匙交付给原告李至全，原告李至全以房屋存在损坏没有得到修复及未将房屋卫生打扫干净为由拒绝接受房屋钥匙。在本案审理过程中，经原告李至全申请，就修复被损坏的租赁房屋需要的费用，委托四川恒中资产评估有限责任公司进行评估。四川恒中资产评估有限责任公司作出川恒中资评报字[2017]第05号资产评估报告，该评估报告第九条，评估价值：46809.00元，大写：人民币肆万陆仟陆佰玖拾伍元整，评估费3000元。本院认为，原告李至全与被告资阳吉峰农机有限公司之间签订的《租赁合同书》、《房屋（含场地）租用补充协议》及《关于解决吉峰公司租用李至全房屋搭建房屋的协议》均系原、被告真实意思表示，且不违反相关法律的强制性效力性规定，属于合法有效的合同。原、被告均应严格按照合同约定履行双方各自义务。被告资阳吉峰农机有限公司在租赁期届满后，应按照合同约定将房屋完好交回原告李至全，被告资阳吉峰农机有限公司在合同约定的租赁期限届满后，仅将租赁房屋腾空后交付给原告李至全，违反了合同约定的将房屋完好交回原告的义务，故原告李至全请求判令被告赔偿其租赁期间造成房屋的损失的诉讼请求，本院予以支持，根据四川恒中资产评估有限责任公司作出川恒中资评报字[2017]第05号资产评估报告，被告造成原告租赁房屋损失为46809元，故被告资阳吉峰农机有限公司应赔偿原告李至全租赁期间房屋损失46809元。被告资阳吉峰农机有限公司在房屋租赁期届满时搬离并腾空房屋，原告李至全以房屋存在损坏未修复及房屋未打扫为由拒绝接收房屋，故其实质上被告阳吉峰农机有限公司并未实际占用房屋。故原告李至全请求被告判令被告立全部退还非法占用原告的房屋及场地并支付原告非法占用房屋期间的占用使用费。（占有使用费按租金22000元/月的标准，从2016年10月31日计算至被告交房之日止，截至起诉时暂计1月）的诉讼请求，本院不予支持。对于原、被告之间就违约金的约定，本院认为，原告要求被告赔偿的房屋损失是原告修复房屋所必要的费用，而违约金系因被告违反合同约定未将房屋修复完好交回原告的违约行为造成原告将房屋再次出租的经营损失，故本院认为，原告在要求被告赔偿房屋损失的同时，要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但原、被告之间约定的违约金60000元，高于原告实际遭受的经营损失，且原告对于租赁房屋损害未及时修复存在一定过错，故本院酌定为30000元；评估费3000元，应由被告资阳农机有限公司承担，已由原告李至全垫付，故应由被告支付原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告资阳吉峰农机有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李至全房屋租赁期间房屋损害损失46809元、评估费3000元，共计49809元。二、被告资阳吉峰农机有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告李至全违约金30000元。三、驳回原告李至全的其他诉讼请求。案件受理费3364元，减半收取1682元，由原告李至全承担682元，被告资阳吉峰农机有限公司承担1000元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  王亚平二〇一七年五月十八日书记员  石雨颖