北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初57396号原告（反诉被告）李皛皘，女，1982年12月28日出生，住北京市朝阳区。委托代理人万x，北京京舟律师事务所律师。委托代理人彭x，北京京舟律师事务所律师。被告（反诉原告）高志刚，男，1977年7月26日出生，自由职业，住河北省遵化市。委托代理人倪xx，河北力公律师事务所律师。委托代理人徐xx，河北力公律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人杨xx，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李皛皘（以下称姓名）与被告（反诉原告）高志刚（以下称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李皛皘之委托代理人万x、彭x，高志刚之委托代理人倪xx、徐xx，链家公司委托代理人杨xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李皛皘诉称：2016年3月29日，在链家公司的居间服务下，我与高志刚签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由我购买高志刚名下位于北京市朝阳区松榆南路xx号房屋，总购房款750万元，其中定金50万元，首付款400万元通过理房通托管方式支付，高志刚应在接到链家公司的评估通知后五日内配合办理房屋评估工作。合同签订后，我依约支付了定金及首付款，但被告拒不配合办理房屋评估手续，并因近期房价暴涨而恶意单方要求解除合同。我认为双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，高志刚拒绝配合办理房屋过户手续、拒绝将涉案房屋出售给我方、将涉案房屋另行出售给第三方以及在不具备合同解除权的情况下单方恶意要求解除合同的行为已经构成根本违约。故诉至法院要求：1、判令高志刚继续履行与我方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《理房通资金托管协议》，协助将位于北京市朝阳区松榆南路xx号房屋过户至我方名下，并将上述房屋交付给我方；2、判令高志刚按照定金罚则向我方支付50万元款项；3、判令高志刚赔偿我方保险费损失3万元。高志刚辩称：不同意原告的全部诉讼请求。首先，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经依法解除，李皛皘要求继续履行合同无法律依据。我方因急需资金无奈出售涉案房屋，故双方在《补充协议》中约定李皛皘应于我方还银行贷款前5个工作日内将第一笔首付款400万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付于我方，我方正是需要用该笔首付款偿还涉案房屋在银行的贷款。2016年7月22日，银行通知我方可以就剩余贷款本息进行一次性清偿时，我方及时通知李皛皘，但其不予回应。因《补充协议》中约定交易房屋有抵押的，我方应于2016年7月29日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续，故我方在李皛皘拒绝支付首付款400万元的情况下，为避免违约，紧急筹措资金于2016年7月27日向房屋贷款机构及时还清了剩余贷款本息，并于2016年8月12日办理完毕解除抵押登记手续。所以系李皛皘没有按照合同约定向我方履行付款义务，致使我方合同目的无法实现，也给我方造成了损失，李皛皘构成根本违约。后经多次催告，李皛皘仍未将首付款支付给我发方，我方于2016年9月3日向李皛皘发出了《解除通知书》，李皛皘签收且未就解除合同效力提出仲裁或诉讼，故双方《房屋买卖合同》自解除通知到达李皛皘时已经解除，李皛皘要求继续履行合同、协助过户及交付房屋没有法律依据。其次，《理房通资金托管协议》与《补充协议》约定的合同条款产生矛盾时，应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》系对《北京市存量房屋买卖合同》的补充，是双方对于买卖合同的特殊约定，该协议针对买卖合同双方的首付款支付有特别的约定，即李皛皘于我方还银行贷款前5个工作日内将第一笔首付款400万元以理房通托管的方式支付给我方。该条款正是因我方急需资金所作出的特别规定，就是要用李皛皘支付的首付款400万元办理房屋还款解押手续。而《理房通资金托管协议》系格式条款，其中关于托管资金划转条件的约定，没有根据个案情况作出相应的调整，明显与《补充协议》的约定相悖，故应以《补充协议》的约定为准。最后，李皛皘主张我方按照定金罚则向其支付50万元款项没有法律依据。双方房屋买卖合同已经解除，即使最终双方同意继续履行合同，李皛皘支付的50万元定金也应抵作房款，而不是按照定金罚则返还。综上，请求法院驳回李皛皘的全部诉讼请求。链家公司称：我方同意继续履行李皛皘与高志刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《理房通资金托管协议》，其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。高志刚反诉称：2016年3月29日，我与李皛皘在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》。协议签订后，李皛皘于2016年4月6日付齐定金，我方按照《补充协议》的约定于2016年7月27日将涉案房屋在银行的全部贷款本息还清，并于2016年8月12日办理完毕房屋解押手续，但李皛皘一直未按照《补充协议》的约定向我方支付房屋首付款400万元。经电话、书面催告未果，我方于2016年9月3日向李皛皘发出《解除通知书》，通知李皛皘双方签订的房屋买卖合同解除，李皛皘未提出异议，也未向我方支付违约金及办理解除合同手续。综上，因李皛皘构成根本违约，故我方反诉要求：1、确认我方与李皛皘签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《理房通资金托管协议》于2016年9月5日解除；2、判令李皛皘按照合同约定向我方支付违约金100万元（已扣除我方应退还李皛皘的定金50万元）。李皛皘针对高志刚的反诉辩称：不同意高志刚的全部反诉请求。高志刚所述的合同解除理由不成立。2016年7月25日我方与高志刚、北京理房通支付科技有限公司签订的《理房通资金托管协议》是真实有效的，对三方均有法律约束力。该协议的第三条第一款明确约定，400万元购房款的划转条件为我方取得涉案房屋房屋所有（不动产）权证时。2016年7月25日我方就将400万元购房款汇入理房通账户，我方已经完成了付款义务。现涉案房屋并未过户，我方并未取得涉案房屋所有权证，故高志刚以未收到400万元购房款为由解除合同于法无据。我方认为被告在交易过程中存在多处违约行为，在我方与链家公司多次催促下拒不配合办理房屋评估，并于2016年7月11日通过链家公司表达不想将涉案房屋出售给我方的意思。2016年8月11日我方通过链家公司网站发现高志刚竟以810万元的价格重新出售涉案房屋，故高志刚不具备合同解除权，无权解除合同。链家公司对高志刚的反诉称：我方同意继续履行高志刚、李皛皘签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《理房通资金托管协议》，其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。经审理查明：高志刚系北京市朝阳区松榆南路xx号（下称涉案房屋）房屋所有权人。2016年3月27日，李皛皘、高志刚在链家公司的居间下签订《买卖定金协议书》，约定李皛皘从高志刚处购买涉案房屋，房屋性质为商品房，总价款750万元（不包含依国家规定应当由高志刚承担的税费）；涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行，抵押金额为350万元。经双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由李皛皘承担；李皛皘应于本协议签署时向高志刚自行支付定金5万元，高志刚收取定金时应向李皛皘出具收据；三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，李皛皘应当同时以资金托管的方式向高志刚支付定金45万元。2016年3月29日，李皛皘（买受人）、高志刚（出卖人）在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人应于2016年7月29日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为429万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价321万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为300万元。出卖人应当在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人逾期交付房屋的，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。同日，三方签订《补充协议》，对房屋交易具体事宜进行了约定，即李皛皘于2016年3月29日将第一笔定金5万元自行支付给高志刚，于2016年4月6日将第二笔定金45万元以理房通托管的方式支付给高志刚，已支付的定金视为首付款的一部分；高志刚应于2016年7月29日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续；李皛皘于高志刚还银行贷款前5个工作日内将第一笔首付款400万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付给高志刚；高志刚应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；李皛皘、高志刚应于评估报告出具后，收到链家公司通知10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在李皛皘贷款批贷后30个工作日内，以朝阳区建委网上预约时间为准，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；在产权转移登记当日，自行办理物业交割手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若高志刚逾期履行上述约定的义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给李皛皘或者擅自提高房屋交易价格的，将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，高志刚应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李皛皘支付违约金；链家公司收取李皛皘的所有费用不予退还，由高志刚直接赔付给李皛皘；李皛皘有权以书面通知的方式解除合同。若李皛皘逾期履行上述约定的义务超过十五日的或拒绝购买房屋的，构成根本违约，李皛皘应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向高志刚支付违约金；李皛皘向高志刚已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家收取李皛皘的费用不予退还；高志刚有权以书面通知的方式解除合同。同日，高志刚（甲方）、李皛皘（乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通定金托管协议》，约定：经协商一致，各方同意，乙方最迟应于本协议签署时将定金45万元存入托管账户内；甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户，丙方在确认该房屋核验结果与《买卖合同》中约定的房屋产权及具体状况的承诺一致后的1个工作日内，将全部托管资金划转至甲方理房通账户。2016年4月4日，李皛皘向理房通账户支付45万元定金。2016年4月24日，高志刚、李皛皘办理网签手续。2016年7月25日，高志刚（甲方）、李皛皘（乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通资金托管协议》，约定：托管资金为购房款400万元，乙方最迟应于办理该房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日将全部托管资金存入托管账户内，托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守；购房款的划转条件为乙方取得该房屋的房屋所有（不动产）权证书。托管期限为自乙方将第一笔托管资金足额存入托管账户之日起至丙方已按本协议约定将托管资金划转之日止，最长不超过90自然日。同日，李皛皘通过父亲李春曼的账户向理房通账户分两笔支付房屋首付款400万元。2016年7月27日，高志刚还清涉案房屋在兴业银行的全部贷款本息。2016年8月12日，高志刚办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续。2016年8月23日，高志刚向李皛皘邮寄了《催告函》，要求李皛皘按照合同约定向其支付房屋首付款400万元。2016年9月3日，高志刚向李皛皘邮寄《解除通知书》，通知李皛皘解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求李皛皘支付违约金100万元。庭审中，李皛皘提交网页截图拟证明高志刚将涉案房屋另行高价出售的事实；提交短信记录、催告函、快递单等拟证明高志刚拒不配合办理房屋评估手续，构成根本违约；提交《代理房屋出租合同》、《储藏室租赁合同》、发票等拟证明因高志刚违约导致双方买卖合同无法继续履行给其造成的损失。高志刚则提交借款协议和催告函，拟证明因李皛皘未按照合同约定履行付款义务，导致其向河北宏利源商贸有限公司公司借款偿还银行贷款的事实。关于房屋首付款的支付时间和支付方式，李皛皘和链家公司称李皛皘应于高志刚归还银行贷款前5个工作日内将首付款400万元汇至理房通账户，但从理房通划转至高志刚账户的时间为办理完毕房屋产权过户手续之后；高志刚则认为李皛皘应于其归还银行贷款前5个工作日内将首付款400万元汇至理房通账户，同日该400万元应划转至高志刚账户中；因双方合同没有继续履行，现400万元房款仍在理房通账户中。关于房屋评估事项，李皛皘和链家公司称高志刚应于接到评估机构通知后5日内配合办理房屋评估手续，但高志刚接到通知后并未配合办理；高志刚认可应于接到评估机构通知后5日内配合办理房屋评估手续，亦认可2016年8月19日接到评估通知，但认为评估的前提是李皛皘支付首付款400万元之后5日内，因没有收到原告支付的首付款，故不同意进行房屋评估。另，李皛皘表示如果双方合同继续履行，其可自行一次性向高志刚支付剩余购房款300万元，不需通过银行贷款。以上事实，有当事人陈述及房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《理房通定金托管协议》、《理房通资金托管协议》、银联刷卡单、银行转账记录、函件、快递单、微信聊天记录等在案佐证。本院认为：李皛皘与高志刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和《理房通资金托管协议》系双方真实意思的表示，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，李皛皘按照约定向高志刚支付定金50万元并于2016年7月25日通过理房通托管的方式支付房屋首付款400万元，高志刚于2016年7月27日偿还涉案房屋在兴业银行的全部贷款本息并于2016年8月12日办理完毕解除抵押登记手续，双方均履行了合同的相关义务。但后来高志刚以未收到李皛皘支付的首付款为由拒绝配合办理房屋评估并要求解除合同，双方由此发生争议。因高志刚要求解除合同的原因系李皛皘未按时支付首付款，故本案的争议焦点系李皛皘是否按照协议约定的时间、方式支付首付款。《补充协议》中约定李皛皘于高志刚还银行贷款前5个工作日内将第一笔首付款400万元以理房通托管的方式支付给高志刚，故该条款约定的首付款支付方式应为理房通资金托管，而非自行支付。资金托管是为了保障交易安全，解决房产交易中“先付款还是先过户”问题所设置的一种资金支付方式，其核心是买受人将购房款汇入第三方在银行的监管账户中，当规定期限内买卖双方完成过户后，该资金将划转至出卖人账户，否则将划转回买受人账户。再结合《理房通资金托管协议》中的约定，托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准（该时间及条件应当是指高志刚还银行贷款前5个工作日内），购房款的划转条件为李皛皘取得涉案房屋所有权（不动产）权证书。故根据交易习惯和双方的约定，应理解为李皛皘先将首付款400万元汇入理房通托管账户中，而理房通将该笔款项划转至高志刚账户的时间为双方完成过户手续之后。因高志刚于2016年7月27日偿还涉案房屋在兴业银行的全部贷款本息，而李皛皘于2016年7月25日即将首付款400万元汇入理房通托管账户，故李皛皘系按照协议约定的时间、方式支付首付款，并不存在违约行为。高志刚主张以李皛皘支付的首付款偿还涉案房屋原有贷款没有事实和法律依据，本院不予采信。因高志刚不配合办理涉案房屋评估手续，导致双方后续履约事宜均未能实际办理，故高志刚系本案的违约方。而高志刚于2016年9月3日向李皛皘发出《解除通知书》，属于在未合法获得解除权的情况下拒绝履行合同义务，该解除合同通知书不发生法律效力。综上，高志刚要求确认与李皛皘签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《理房通资金托管协议》于2016年9月5日解除的反诉请求本院不予支持。李皛皘作为合同的守约方，其要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。因李皛皘当庭表示可自行一次性向被告支付剩余购房款300万元，故本院判决高志刚于李皛皘支付剩余购房款300万元后七日内协助办理将涉案房屋过户至李皛皘名下的产权过户手续，并于过户当日将涉案房屋交付给李皛皘。关于李皛皘主张高志刚按照定金罚则支付50万元款项。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。故定金罚则的适用条件包括违约行为，合同目的落空的事实，违约行为与合同目的落空之间有因果关系。本案中，本院判决双方合同继续履行，李皛皘的合同目的可以实现，故不应适用定金罚则。考虑到高志刚确实存在违约行为，该行为影响了双方交易的进程，而合同中也约定了相应的违约条款，故如果李皛皘主张高志刚承担违约责任可另行向法院起诉。关于李皛皘主张的保险费损失3万元，并非双方纠纷产生后必然发生的损失，本院不予支持。关于高志刚要求李皛皘支付100万元违约金的反诉请求。因高志刚系本案的违约方，其反诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高志刚于原告（反诉被告）李皛皘给付剩余购房款三百万元后七日内协助办理将北京市朝阳区松榆南路xx号房屋过户至原告（反诉被告）李皛皘名下的产权转移登记手续；二、被告（反诉原告）高志刚在协助原告（反诉被告）李皛皘办理北京市朝阳区松榆南路xx号房屋产权过户手续当日向原告（反诉被告）李皛皘交付该房屋；三、驳回原告（反诉被告）李皛皘之其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高志刚之全部反诉请求。案件本诉受理费67800元，由原告（反诉被告）李皛皘负担4237元（已交纳）；由被告（反诉原告）高志刚负担63563元[原告（反诉被告）李皛皘已交纳，被告（反诉原告）高志刚于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）李皛皘]。案件反诉受理费6900元，由被告（反诉原告）高志刚负担（已交纳）。案件保全费用5000元，由被告（反诉原告）高志刚负担[原告（反诉被告）李皛皘已交纳，被告（反诉原告）高志刚于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）李皛皘]。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  谢秋明人民陪审员  崔 军二〇一七年五月三十一日书 记 员  饶 宇