黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1081民初244号原告（反诉被告）：孙良芬，女，1966年9月17日出生，汉族，无职业，经常居住地黑龙江省牡丹江市,住所地黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：缪王雷，浙江少雷律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行。住所地黑龙江省牡丹江市。负责人：周华春，该行行长。委托诉讼代理人：高天姿，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。原告孙良芬（反诉被告）与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告孙良芬及其委托诉讼代理人缪王雷、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行委托诉讼代理人高天姿、王宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙良芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行两份房屋租赁合同，挽回由于其违约行为所带来的更大损失；二、判令被告向原告支付违约金670164元；三、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年3月19日签订了两份《房屋租赁合同》，两份合同中均约定租期自2014年3月19日至2017年3月19日止，合同第十四条约定“租赁双方应认真、全面履行合同，如因一方违约行为导致合同无法履行而终止，应按二年合同总租金的15%向守约方支付违约金”。被告于2016年11月14日在未通知原告的情况下，单方拆除设备，撤出承租的房屋，停止经营。2016年12月16日，被告用特快专递给原告邮寄了房屋租赁合同解除告知书，单方违约终止合同。2016年11月18日，被告制作了房屋交接书找原告签字，原告未签字不同意解除租赁合同。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行辩称，一、被答辩人第一项诉讼请求不应得到法院支持。2014年4月23日，答辩人与被答辩人签订两份房屋租赁合同（合同号：2014MDJCW00005、2014MDJCW00006），租赁期限均为2014年3月19日至2017年3月19日。截止到目前为止，两份租赁合同的租赁期限已经届满，合同效力已经终止，对双方已经不具有法律约束力，且双方没有达成续租的意思表示，答辩人也不需要再租赁本案涉及的两户房屋。因此，被答辩人要求答辩人继续履行两份房屋租赁合同的诉讼请求，已没有约定或者法定事由，法院依法不应支持。二、答辩人履行两份房屋租赁合同过程中不存在违约行为，被答辩人的违约金法院不应支持。（一）、答辩人已经履行了承租人的义务，不存在拖欠租金的违约行为。合同期内，答辩人已经按照两份房屋租赁合同的约定，将合同约定的租金按时交付给被答辩人，合同总计标的额为6600000元，答辩人交付的租金数额为6600000元，租赁费交纳至2017年3月19日（未使用期限部分租金，答辩人将在反诉中主张返还）。因此，可以证实答辩人已经履行了承租人的约定义务和法定义务，不存在违约行为。（二）、答辩人解除与被答辩人签订的两份房屋租赁合同，符合合同约定，不属于违约行为。2016年9月2日，答辩人接到中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行的黑邮银发（2016）1067号文件，要求答辩人应尽快解除与孙良芬签订的《房屋租赁合同》，并做好房产交接，各项费用结清，新网点用房的选定等工作，并最迟于2016年11月15日前完成该网点的迁址。因此，答辩人根据该两份《房屋租赁合同》第十三条第四款的约定行使解除权，答辩人解除租赁合同的行为符合双方的合同约定，不属于违约行为。（三）、答辩人迁出和交付承租房屋属于双方合意行为，不属于违约行为。答辩人迁出租赁房屋前已经与被答辩人达成合意。2016年11月14日，答辩人迁出租赁房屋，被答辩人与答辩人对交付的房屋共同进行验收，交接后被答辩人指定姚同新在交接单上签字，说明被答辩人对答辩人迁出租赁房屋的行为是同意的。答辩人迁出租赁房屋，将承租房屋交接给被答辩人，是为保证租赁房屋不受任何的损坏，保护被答辩人的权益，因租赁合同的约定，房屋的维修义务主体是被答辩人。因此，答辩人交付房屋不属于违约行为，恰恰是对被答辩人权利的保障。三、被答辩人要求答辩人支付迟延缴纳供热费的违约金没有依据，法院不应支持。（一）、答辩人没有迟延向供热单位缴纳热费的违约行为，且供热费没有产生滞纳金。依据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条的规定“实行热计量收费的用户应当于每年12月31日前向供热单位按面积预交全额热费，待热期结束后，按实际计量情况结算热费，多退少补”。2016年12月29日，答辩人向供热单位支付了供热费，不存在逾期缴纳供热费的事实，被答辩人所要求的滞纳金没有实际发生。因此，其主张不能得到保护。（二）、被答辩人主张供热费违约金没有事实依据。供热费按照《房屋租赁合同》约定是由答辩人承担，如逾期缴纳发生的滞纳金也是由答辩人承担，与被答辩人无关。因此，在答辩人不拖欠供热费的前提下，答辩人不存在违约行为，且对于供热费被答辩人没有遭受任何损失。所以，被答辩人主张的违约金也不应当得到法院的支持。四、被答辩人主张的第二项诉讼请求没有事实依据，法院不应当保护。（一）、答辩人已经全面履行了合同约定的义务，没有拖欠租金及其他费用的行为。根据合同法规定，违约金具有补偿性质。因此，被答辩人再没有遭受到任何损失的情况下，其主张违约金不应得到法院的支持。（二）、被答辩人主张的违约金数额不适被答辩人遭受的损失，如违约金主张成立，答辩人请求法院应将违约金数额给予减少，调整至0元。五、被答辩人起诉状中陈述的部分事实不具有客观性，对于被答辩人经营发生的经济损失与本案无关，且与答辩人是否承租房屋也没有关联性。在签订房屋租赁合同后，答辩人积极履行合同，不拖欠租金及任何费用，答辩人迁出承租房屋不属于违约行为。对于被答辩人认为答辩人无视法律，不履行合同的陈述实属虚假陈述，被答辩人经营好坏，与答辩人是否租赁房屋没有任何利害关系，答辩人是否租赁房屋是权力，不是义务。综上所述，答辩人已经按照合同约定履行承租人的全部义务，不存在违约行为，被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请法院查明事实真相，驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告（以下简称被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被反诉人返还反诉人未使用租金部分的租赁费729315.07元；二、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年4月23日，反诉人与被反诉人签订两份房屋租赁合同，约定将被反诉人位于绥芬河市迎新街89号第一、二层房屋租给反诉人使用，租期三年，自2014年3月19日至2017年3月19日，年租费共计2200000元，反诉人均按合同约定将三年的租金6600000元全部支付完毕。合同第十三条第四款约定“如遇乙方上级主管部门及监督政策变化或调整，乙方有权解除合同”。2016年9月2日，中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行向反诉人发出《关于绥芬河市支行迁址的通知》，通知要求反诉人应于2016年11月15日前将中国邮政储蓄银行股份有限公司绥芬河市支行迁址。2016年11月14日，反诉人按上级行要求的时间搬出房屋，且经过被反诉人的同意，反诉人搬出租赁房屋时被反诉人对交还的房屋进行验收。2016年11月18日，反诉人按照与被反诉人签订的房屋租赁合同约定将两份租赁合同解除。因此，对于合同解除后，反诉人未使用租期部分的租赁费被反诉人应当退还给反诉人。综上所述，反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同效力已经终止，反诉人已将租赁房屋交还给被反诉人，且被反诉人已经验收。因此，对于反诉人未使用租期部分的租赁费，被反诉人应退还给反诉人，至今被反诉人仍未将租金退还给反诉人。反诉被告孙良芬（以下简称原告）辩称，一、请求人民法院判决驳回反诉人的反诉请求；二、请求人民法院判决反诉人向被反诉人支付违约金；三、反诉费用由反诉人承担。事实和理由：一、合同的解除不符合双方约定的政策变化或调整。反诉人称，合同第十三条第四款约定“如遇乙方上级主管部门及监管部门政策变化或调整，乙方有权解除合同”。所谓政策调整应指银行监管机构对于支行经营范围、经营规模、经营方式、经营策略的重大调整，并且必须是涉及使用房屋的减少或增加，或如不迁往新址将对支行业务开展或扩大业务有较大影响。本案中，反诉人没有任何政策性调整，且不惜牺牲企业巨额装修费和多年营造的客户资源，不惜牺牲企业未使用租赁房屋造成的租赁费不能退还，甚至不惜牺牲企业向被反诉人支付违约金或赔偿金的损失，执意另选新址，浪费企业巨额装修费，重新培育客户资源；二、反诉人的行为明显属于单方擅自解除合同。双方签订的房屋租赁合同履行期限截止时间为2017年3月19日。而反诉人于2016年11月15日从租赁房屋中迁出，2016年12月16日给被反诉人邮寄送达了房屋租赁合同解除告知书，2016年11月18日向租赁房屋的一楼环球宾馆总台送去由反诉人工作人员签名的房屋交接书，同时将部分房屋钥匙放到了宾馆总台。反诉人在反诉状中所称的房屋交接，根本不存在。反诉人既未事先与被反诉人协商租赁合同解除事宜，亦未告知已从租赁房屋中迁出。被反诉人没有在房屋交接书上签字，也没有授权或指定他人接受房屋及房屋钥匙。事后，宾馆总台服务员通知被反诉人，并把房屋交接书及部分房屋钥匙交给了后勤工作人员（该工作人员也承担银行所租房屋的维修，银行也给开工资）。被反诉人才发现房屋室内墙面被砸坏，室外广告牌用刀割坏。鉴于反诉人违反房屋租赁合同，单方擅自解除合同和欠缴水费、取暖费等问题，被反诉人于2016年12月18日给反诉人回复函后，反诉人将欠缴的水费补交至2016年11月10日、取暖费补交至2017年3月19日。2017年2月20日，中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行责令李新督促被反诉人将反诉人未使用租赁房屋期间的租赁费退还给反诉人。被反诉人提起诉讼后，反诉人再次要求被反诉人将反诉人未使用租赁房屋期间的租赁费退还给反诉人。三、反诉人应当承担擅自解除合同的违约责任。反诉人称在房屋租赁合同中，承租方的主要义务就是支付租赁费，只要不欠租赁费就不属于违约，即使是不使用租赁房屋也不属于单方解除合同。本案中，反诉人的行为足以认定是擅自单方解除合同，并构成违约。（一）、反诉人给被反诉人送达的是房屋租赁合同解除告知书，而不是租赁合同到期后，不再继续租赁房屋的通知书；（二）、解除租赁合同的条件，不符合“如遇乙方上级主管部门及监管部门政策变化或调整，乙方有权解除合同”的约定；（三）、部分水费、取暖费，是在被反诉人复函后，反诉人才将水费缴至2016年11月10日，尚欠水费没有交齐。取暖费补交到2017年3月19日，并不是反诉人从租赁房屋中迁出时已把相关费用交到租赁期限届满时；（四）、房屋租赁费虽然已经交到至租赁期限届满时，但反诉人多次要求被反诉人退还。反诉人应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，按照双方签订的房屋租赁合同第十四条约定，向被反诉人支付两年合同总租金的15%向守约方支付违约金660000元。逾期支付供热费用违约金10164元；四、反诉人自行承担未使用租赁房屋期间的租赁费损失。因反诉人违反合同约定，擅自单方解除合同，并自行迁出租赁房屋，致使其已经向反诉人交付的2016年11月15日至2017年3月19日期间未使用租赁房屋的租赁费损失，应由反诉人自行承担，被反诉人不应予以退还。（一）、反诉人违反合同约定，单方擅自解除合同，造成的后果应当自行承担；（二）、被反诉人并未对租赁房屋实际占有和使用，期间的损失应由反诉人承担；（三）、反诉人迁出租赁房屋时，对租赁房屋的墙面和装修造成损坏，破坏了周边的经营环境，给被反诉人对房屋对外出租或自行经营，带来了不利影响。综上，反诉人要求被反诉人退还未使用租赁房屋期间的租赁费的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求，并向被反诉人支付违约金，承担反诉费。原告孙良芬围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、中国邮政储蓄银行黑龙江省分行黑邮银函[2016]102号函一份（复印件）。意在证明：中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行站在企业发展的角度为挽回企业损失经过研究所做出的决定，该决定既解决了原告由于绥芬河形势所迫经营困难所造成的损失又使邮储银行贷款本息不受任何损失，但是被告没有遵照执行，也没有人跟原告协商此事，不执行上级政策所造成的损失由被告承担。被告的质证意见：对证据形式要件及证明的问题均有异议。一、原告没有提供证据的原件，被告2014年至2017年的三年租金已经全部支付给原告，双方不存在互付债务的事实，原告主张用租金抵付拖欠银行债务的事实没有得到实际履行；二、文件中“若2017年你行继续承租房屋”并没有明确要求被告必须承租原告的房屋，根据原告所证明的问题中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行是本案被告上级主管部门且原告已经认可中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行下发的文件为上级主管部门的政策文件。本院经审查认为，原、被告签订的两份房屋租赁合同，是双方当事人之间真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护。该证据系中国邮政储蓄银行黑龙江省分行内部文件。本院对证据形式要件不予确认，对证明问题不予采信。证据二、照片四张。意在证明：被告违背诚实信用原则，被告单方违约。被告的质证意见：对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。该证据与原告诉讼请求不具有关联性，广告标语和被告名称的字牌都属于被告所有，被告有自行拆除的权利，对于交接房屋是否存在实际的损毁，原告可以另行主张权利。本院经审查认为，该组照片拍的是租赁房屋，不能证明原告要证明问题。因原告对该证据形式要件无异议，本院对证据形式要件予以确认，对证明问题不予采信。证据三、2014年租金评估报告一份（复印件）。意在证明：一、排除租金的不合理状况，不能以此影响合同效力制造违约责任；二、被告以租金高于市场周边价格，以此为理由解除合同。被告的质证意见：对证据的形式要件及证明的问题均有异议。该份证据是本案原告单方委托，单方提供鉴定，单方作出陈述所得出的鉴定结论。因此，对于以上陈述客观性没有得到本案被告认可，被告对该份证据不认可，房屋租金是双方协商的结果并不是根据评估报告得出的年租金，并且租赁期内每年租金的数额被告没有提出异议，该份证据与本案无关。本院经审查认为，因原、被告对租赁房屋的租金数额合同有约定，且已履行完毕。本院对证据形式要件不予确认，对证明问题不予采信。四、房屋交接单一张（复印件）。意在证明：被告单方解除租赁合同并且私下搬出，并没有与原告进行协商。被告的质证意见：对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。办理交接时，是中国邮政储蓄银行股份有限公司绥芬河市支行工作人员与本案原告共同对被告承租的房屋进行验收，验收后原告只让工作人员姚同新在另一份交接单上进行签字，说明交接时原、被告达成合意的行为并不是被告单方违约行为，被告也是按照中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行的要求进行的网点迁址，解除合同符合双方约定。本院经审查认为，原告未在房屋交接单上签字，说明原、被告就解除双方签订的房屋租赁合同进行了协商，只不过因房屋交接单中被告主张需承担的电费及取暖费结算至2016年11月5日，原告未在该交接单上签字视为不同意该主张，不同意解除合同。因被告对该证据形式要件无异议，本院对证据形式要件予以确认，对证明问题不予采信。房屋租赁合同解除告知书一张（复印件）。意在证明：被告单方解除合同，违反合同约定。被告的质证意见：对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。被告解除双方签订的合同是按照上级主管部门中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行的要求，并且原告在举证第一组证据证明的问题时已经确定中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行属于被告的上级主管部门，并且下发的文件属于上级部门的政策。因此，本案被告依据合同第十三条第四款的约定，在接到中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行下发的2016-1067号文件后，按照要求与本案原告行使了解除合同的权利，被告解除租赁合同属于双方约定解除合同条件成立的要件，不属于违约行为。本院经审查认为，虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同2017年3月19日终止，但是在原告不同意解除合同的情况下，被告自愿搬出租赁房屋视为放弃租赁房屋的使用权。因原告对该证据形式要件无异议，本院对证据形式要件予以确认，对证明问题不予采信。六、回复函一份（复印件）。意在证明：原告不同意被告单方解除合同。被告的质证意见：对证据的形式要件及证明的问题均有异议。该回复函并没有被告进行签收，是原告单方提供，该内容对被告没有约束力。本院经审查认为，因房屋交接单中被告主张需承担的电费及取暖费结算至2016年11月5日，原告未在房屋交接单上签字视为不同意该主张，不同意解除合同。本院对证据形式要件予以确认，对证明问题予以采信。七、通知三张、发票一张（复印件）。意在证明：原告于2016年12月19日向被告催收水费。被告自己发函给绥芬河热力公司，证明被告拖欠取暖费。被告的质证意见：对供热缴费通知单的形式要件有异议，因为是原告单方作出的；对绥芬河市恒信热力公司的通知形式要件有异议，上面加盖的公章是中国邮政储蓄银行股份有限公司绥芬河市支行，并不是本案的被告，该通知与本案被告无关；2016年12月15日，被告已经将水费结清，并且被告并不拖欠供热费。本院经审查认为，2016年12月29日，被告向供热公司交纳了2016年-2017年租赁房屋的取暖费57582元。故本院对证据形式要件不予确认，对证明的问题不予采信。八、反诉状。意在证明：被告单方违约的事实。被告的质证意见：对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。被告解除双方签订的房屋租赁合同符合双方约定不属于违约行为。并且对于被告依据上级主管部门政策进行的事实原告也进行了认可。本院经审查认为，虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同2017年3月19日终止，但是在原告不同意解除合同的情况下，被告自愿搬出租赁房屋视为放弃租赁房屋的使用权；被告已经全额交纳了房屋租赁租金及取暖费用，被告并没有违约。因被告对该证据形式要件无异议，本院对证据形式要件予以确认，对证明问题不予采信。九、房屋租赁合同两份、房屋产权证4张（复印件）。意在证明：原告系房屋的所有人以及原、被告之间存在租赁合同关系的事实。被告的质证意见：对证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院经审查认为，因被告对证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院对证据形式要件予以确认，对证明的问题予以采信并在卷佐证。反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行（以下简称被告）围绕反诉诉讼请求及反驳对方诉讼请求依法提交以下证据：证据一、房屋租赁合同两份（复印件）。意在证明：一、2014年4月23日，原、被告签订两份房屋租赁合同，租赁期限均为2014年3月19日至2017年3月19日。截止到目前为止，两份租赁合同的租赁期限已经届满，合同效力已经终止，且双方没有达成续租的意思表示，原告要求被告继续履行两份房屋租赁合同的诉讼请求，请法院依法不应支持；二、两份租赁合同年租金共计2200000元，三年租金为6600000元；三、合同第十三条第四款约定“如遇乙方上级主管部门及监管部门政策变化和调整，乙方有权解除合同”。因此，在被告上级行要求被告搬出租赁房屋及要求解除签订的两份租赁合同，被告按约定解除，不应当承担违约责任。对于合同解除后，剩余未使用期限的租金，原告应返还给被告。原告的质证意见：对证据的形式要件无异议，对被告证明1、2问题无异议，对证明的问题3有异议。起诉时是2月份，当时原告要求继续履行房屋租赁合同，被告应该承担违约责任。本院经审查认为，虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同2017年3月19日终止，但是在原告不同意解除合同的情况下，被告自愿搬出租赁房屋视为放弃租赁房屋的使用权。因原告对该证据形式要件无异议，本院对证据形式要件予以确认，对证明的问题3不予采信，对证明1、2问题予以采信并在卷佐证。证据二、租赁付款凭证和租金发票各六份（均系复印件）。意在证明：被告已经按租赁合同约定将全部租金6600000元，按照合同约定的时间支付给原告，被告不存在拖欠租金的违约行为。原告的质证意见：对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。被告没有按时支付房屋租金。本院经审查认为，2014年4月28日，被告给付原告租金2200000元、2015年3月17日被告给付原告租金500000元、2015年3月19日被告给付原告租金1650000元，2016年3月9日被告给付原告租金550000元、2016年5月6日被告给付原告租金500000元，2016年5月19日被告给付原告租金1150000元，合计6600000元。因原告对该组证据形式要件无异议，本院对证据形式要件予以确认，对证明的问题予以采信并在卷佐证。证据三、中国邮政储蓄银行黑龙江省分行文件[2016]1067号文件一份、公证书一份、房屋交接书一张（以上均系复印件）、钥匙交接单一张。意在证明：一、使用本案租赁房屋的中国邮政储蓄银行股份有限公司绥芬河市支行，随着业务的发展等方面原因，本案涉及的两户租赁房屋已不能满足客户的金融需求和适应业务经营发展的需要。被告上级部门中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行要求被告最迟于2016年11月15日前完成该网点的迁址，要求解除与孙良芬签订的《房屋租赁合同》。因此，被告按照租赁合同第十三条第四款约定将两份租赁合同解除符合租赁合同约定，不属于违约行为；二、在租赁合同解除后，2016年11月18日，原告与被告共同对租赁房屋办理了交接手续，证实解除租赁合同原告是同意的。对于2016年11月19日至2017年3月19日期间被告未使用部分租金原告应当返还。原告的质证意见：对中国邮政储蓄银行黑龙江省分行文件的形式要件有异议，其他证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。黑龙江省分行文件原告方没有收到过，是银行后补的，双方没有达成合意，该组证据不能证明未使用房屋期间的租赁费原告应返还被告。本院经审查认为，因房屋交接书中被告主张需承担的电费及取暖费结算至2016年11月5日，原告未在该交接书上签字视为不同意该主张，不同意解除合同。虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同2017年3月19日终止，但是在原告不同意解除合同的情况下，被告自愿搬出租赁房屋视为放弃租赁房屋的使用权。本院对原告提供的中国邮政储蓄银行黑龙江省分行文件不予确认，对其他证据形式要件予以确认，对证明的问题不予采信。证据四、取暖费付款凭证。意在证明：2016年12月29日，被告向供热公司交纳了2016年-2017年租赁房屋的取暖费57582元。原告的质证意见：对证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院经审查认为，因原告对证据的形式要件及证明的问题均无异议。本院对证据形式要件予以确认，对证明的问题予以采信并在卷佐证。证据五、中国邮政储蓄银行股份有限公司绥芬河市支行撤出租赁房屋交接图片43张、光碟一张。意在证明：被告已将租赁房屋的交付给原告，且承租房屋不存在损毁，被告尽到了承租人管理房屋的义务。原告的质证意见：对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。该证据并不能证明原、被告房屋交接完毕，也不能证明被告没有损毁原告房屋的情况。本院经审查认为，该证据与被告提供的房屋交接书、钥匙交接能够相互印证，能够证明被告已将租赁房屋的交付给原告，对证明的该问题予以采信，对证明的其他问题不予采信。因原告对证据的形式要件无异议，对证据形式要件予以确认。被告申请证人宿艳莉、张微出庭作证。意在证明：一、被告从租赁房屋中退出的时间及过程；二、孙良芬没有在交接书上签字的原因与过程；三、其他与交接相关事宜。证人宿艳莉出庭称：宿艳莉是被告的员工。2016年11月12日二楼开始搬，14日晚上搬迁完毕，2016年11月18日，宿艳莉和同事张微给原告打电话，与原告碰面以后，每个房间看了一下，征求了一下原告的意见，原告说可以，我们拿出交接单，原告看完以后，因上面取暖费的问题原告有异议不签字，当场我们手写了一份钥匙交接单，原告说不签字，让姚同新签字，姚同新来了以后，双方试了钥匙之后，把钥匙75把交给了姚同新，姚同新在钥匙交接单上签字。原告的质证意见：有异议。交接时候找姚同新签字时原告没有授权，而且姚同新也从被告处领取工资，存在一定的利益关系。对被告从租赁房屋中退出的时间及过程及孙良芬没有在交接书上签字的原因没有异议。证人张微出庭称：张徽是被告的员工。2016年11月12日环球商务会馆2楼开始搬迁，14日搬迁完毕。2016年11月18日下午，环球商务会馆1楼2楼打扫完之后，张微和宿艳莉带了一份交接书，原告看房间之后进行交接，把交接单让原告签字，原告说不签字，对交接单有异议，当时我们拿了很多钥匙，原告给姚同新打电话，让姚同新来签字交接钥匙，是张微手写的钥匙交接单，姚同新试了试钥匙，在钥匙交接单上签字。原告的质证意见：原告没有授权让姚同新签字，原告去了2楼，但是没看房间。原告不知道银行什么时候搬迁完毕，对原告没在交接单上签字没有异议。本院经审查认为，证人张微和宿艳莉的证人证言与被告提供的房屋交接书、钥匙交接单能够相互印证，能够证明被告从租赁房屋中搬出的时间及过程及孙良芬没有在交接书上签字的原因。故本院对证人张微和宿艳莉的证人证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月15日，孙良芬与中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行签订两份房屋租赁合同，合同约定：第一条合同当事人，甲方孙良芬，乙方中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行；第二条合同订履行的原则，租赁双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则签订、履行本协议；第三条租赁标的房屋，甲方出租的房屋位于绥芬河市迎新街89号一、二层；第四条租赁房屋用途，乙方租赁本合同房屋用于银行营业及办公用房；第五条租赁房屋期限，两份合同租赁期限均为三年。自2014年3月19日至2017年3月19日；第六条租赁费用及支付方式，房屋两层租金共为每年2200000元（含税），三年6600000元（含税），支付方式为甲方每年开具正规租赁发票后十日内，乙方支付当年房租。第七条房屋装修，1.乙方可以根据需要对承租房屋进行装修，但不得影响消防安全，不得损害房屋的主体结构；2.本合同无论因何种原因终止，乙方对房屋所做装修均无偿归甲方所有；同时乙方亦不负恢复原状责任，乙方专用设施（监控、报警、防弹玻璃等设施）可拆走；第十一条费用承担，1.在租赁期内经营所产生的一切税费由乙方自行负担；2.在租赁期内的水费、电费、供热费由乙方承担；水、电费每月一结，供热费由每年供热期开始前由乙方一次性支付，乙方应在接到甲方支付水、电费和供热费用的通知后五日内支付。土地年租金费用由甲方承担；第十三条合同的解除，1.经双方协商一致可以解除本合同；2.如租赁房屋出现质量问题，足以影响安全使用的，乙方可以解除合同；3.乙方延迟交付租金，水电费和供热费用超过30天，甲方有权解除合同；4.如遇乙方上级主管部门及监管部门政策变化和调整，乙方有权解除合同；5.如遇火灾、地震等不可抗力导致本合同不能正常履行时，甲方退还乙方剩余租期相符的租金。第十四条违约责任，1.租赁双方应当认真、全面履行本合同，如因乙方违约行为导致合同无法履行而终止，应按二年合同总租金的15%向守约方支付违约金；2.乙方如逾期支付租金，应当按逾期付款额的日千分之二向甲方支付违约金；3.租赁双方任何一方迟延交付房屋，每迟延一天，应赔付对方2000元损失；4.乙方如逾期支付水电费和供热费用，应按逾期付款的日千分之二向甲方支付违约金；5.甲方保证房屋所有权无瑕疵，抵押、转让需要提前通知乙方，保证乙方在同等条件下有优先购买权。2014年4月28日，被告给付原告租金2200000元、2015年3月17日被告给付原告租金550000元、2015年3月19日被告给付原告租金1650000元，2016年3月9日被告给付原告租金550000元、2016年5月6日被告给付原告租金500000元，2016年5月19日被告给付原告租金1150000元，合计6600000元。2016年12月29日，被告缴纳所承租房屋2016年至2017年取暖费57582元。另查明，2016年11月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司绥芬河市支行开始搬迁。同年11月14日搬迁完毕，2016年11月18日，被告工作人员宿艳莉和张微找到孙良芬办理交接手续，因房屋交接书上涉及承担的电费及取暖费问题，孙良芬未在房屋交接书上签字，原告雇佣的物业管理人员和被告雇佣的后勤维修人员姚同新在钥匙交接单上签字。本院认为，因房屋交接书中被告主张需承担的电费及取暖费结算至2016年11月5日，原告未在该交接书上签字视为不同意该主张，不同意解除合同。虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同2017年3月19日终止，但是在原告不同意解除合同的情况下，被告于2016年11月14日自愿搬出租赁房屋视为其放弃租赁房屋的使用权；被告已经全额交纳了租赁房屋租金及取暖费用，被告并没有违约。故对原告孙良芬要求被告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行支付违约金670164元的诉讼请求不予支持；对反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行要求反诉被告孙良芬返还未使用租金部分的租赁费729315.07元的诉讼请求不予支持。因原、被告签订的两份房屋租赁合同租赁期限均为2014年3月19日至2017年3月19日。两份租赁合同的租赁期限已经届满，合同效力已经终止，对双方已经不具有法律约束力，且原、被告未重新签订房屋租赁合同。故对原告孙良芬要求被告继续履行两份房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙良芬的诉讼请求；二、驳回反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行的反诉请求。案件受理费10502元、减半收取5251元，由原告孙良芬负担；反诉案件受理费11038元、减半收取5519.5元，由反诉原告中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  赵庆玉二〇一七年五月十五日书记员  宿 桃