北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初7153号原告（反诉被告）：北京三川世纪能源科技股份公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：郭海波，董事长。委托诉讼代理人：李长青，男，1982年10月8日出生，满族，北京三川世纪能源科技股份公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张晋芳，女，1989年2月17日出生，北京三川世纪能源科技股份公司职员，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李国庆，男，1956年10月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李根，男，1986年10月9日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：藏翠莲，女，1959年8月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李根，男，1986年10月9日出生，住北京市朝阳区。原告北京三川世纪能源科技股份公司（以下简称科技公司）与被告李国庆、藏翠莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科技公司的委托代理人李长青及张晋芳、被告李国庆及藏翠莲的委托代理人李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技公司向本院提出诉讼请求：判令被告一和被告二返还原告自2017年2月14日至2017年5月14日三个月的租金34074元，并按照同期银行贷款利息计算至实际支付日止的逾期利息损失。事实与理由：2015年5月6日，原告与被告一签订了关于租赁北京市西城区德外黄寺大街德胜置业大厦XX房屋（以下简称“903”）的《北京市房屋租赁合同》，原告按照合同约定于2016年4月28日向被告支付了2015年5月14日至2016年5月14日的一年房租。后因被告多次申请增加房屋租金以及公司经营管理需要等原因不能继续承租903房屋，原告于2016年12月14日通知被告退房事宜并于2017年1月13日通知被告已全部腾空903房屋并申请被告收房，后又多次联系被告一和被告二申请退还原告剩余部分房租事宜，两被告却多次借故拖延并拒绝退还剩余租金，至今未返还原告任何房租，两被告上述行为严重违反了双方签订的《北京市房屋租赁合同》第八条第2款的约定。被告不退还原告房款，严重影响了原告的合法权益。李国庆、藏翠莲辩称，不同意原告的诉讼请求，原告在起诉书中陈述的合同关系存在，对事实部分没有异议。原被告双方于2015年5月6日签订了房屋租赁合同，被告将北京市西城区德外黄寺大街德胜置业大厦XX号租给原告。合同约定：房屋租赁期自2015年5月14日至2018年5月14日，每月租金11358元，租金按年支付，叁年内租金不变。合同签订后原告入住，租金已交至2017年5月14日。2016年底原告突然短信说想要退租。但并没有明确退租日期，也未定收房时间。所以我方一直等对方通知。众所周知1月28日即是新年，新年前后所有房屋都租不出去。原告在这样的时候退租，明知会给被告造成巨大损失而为之。实为不当。虽然收房后有一个月的租金作为补偿，但是这一个月中有很长的放假期，所以应将假期适当顺延。因为原告损坏房内多处设施，又不能将房子内的原有设施恢复原状，导致不能收房。这是因原告不正确履约而造成的。原告应承担因此而造成的损失。原告称被告申请增加租金一事不是事实，被告从未提出过这种请求。这只是原告一方的不实之词。李国庆、藏翠莲向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人将所承租的房内设施恢复原状或赔偿反诉人出租房内所有设施的造价54258.98元。2.判令被反诉人赔偿恢复原状及诉讼期间的房屋空置损失34074元（暂按3个月租金计算）。诉讼中，李国庆、藏翠莲增加反诉请求，1.要求解除与科技公司签署的房屋租赁合同；2.要求科技公司按照租金100%赔偿违约金11358元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年5月6日签订房屋租赁合同，合同约定：“房屋租赁期自2015年5月14日至2018年5月14日，租期三年，月租金11358元。租金三年不变”。合同还规定“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方负责维修或承担赔偿责任。”合同签订后，被反诉人在入住后未经反诉人同意将房屋内的隔断墙及隔断门窗等全部拆除。现被反诉人要提前解除合同，理应在交房之前，将房屋内的设施恢复原状。现被反诉人尚未达到交房条件，就要交房。已违反了合同的约定。我方要求被反诉人按照市场价赔偿我方的全部实际损失。科技公司针对李国庆、藏翠莲的反诉答辩称，同意解除合同，不同意其他反诉请求。我们要求被告退还的租金已经自动扣除了违约金部分，我方没有实际使用房屋4个月，在本案要求退还三个月租金，对方和我们说过空置期问题，只能按照合同条款履行，至于以前口头约定我们都不清楚，房屋现状一直就是这样，不存在被告装修问题，房子一直在倒手状态，我们对房屋是办公使用就是正常使用，905我们就正常退租了，闹到今天就是对方不想退房租，隔断就算留着下一家也不会使用，我们已经承担了一个月的违约金，我们已经按照合同约定做了。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李国庆、藏翠莲系夫妻，坐落于北京市西城区黄寺大街26号院XX房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人登记为藏翠莲。2015年5月6日，藏翠莲、李国庆共同将涉案房屋出租给科技公司，由李国庆与科技公司签订《北京市房屋租赁合同》，该合同内容有：“出租人（甲方）李国庆，承租人（乙方）科技公司。第一条房屋基本情况，第二条租赁期限，（一）房屋租赁期限自2015年5月14日至2018年5月14日，共计3年。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第三条租金，（一）租金标准及支付方式，月租金11358元，年租金136296元，三年租金总计408888元，租金按年支付，即136296元，汇入甲方指定银行账户。第四条其他相关费用的承担方式。第五条房屋维护及维修。第六条转租。第七条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力……。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1.迟延交付房屋达7日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1.不按照约定支付租金达7日的，2.迟延交付房屋达7日的，3.欠缴各项费用达11358元的，4.擅自改变房屋用途的，5.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，6.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，7.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，8.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第八条违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，或由于甲方原因导致乙方无法继续承租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金，（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金标准支付违约金。第九条合同争议的解决办法。”李国庆、藏翠莲在向科技公司交付涉案房屋时，双方没有就涉案房屋状况签写书面文件。李国庆、藏翠莲收到了科技公司支付的截至2017年5月14日以前的全部租金。2017年1月13日，科技公司职员微信通知李国庆、藏翠莲已将涉案房屋腾空并要求二人收房，李国庆、藏翠莲收悉，未回复。2017年4月6日，本院对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋门有锁，由科技公司打开，见空房。李国庆、藏翠莲于当日接收了涉案房屋，收到了科技公司交还的涉案房屋的钥匙，并自行将涉案房屋门锁好。按照上述合同约定的租金标准计算，涉案房屋自2017年1月14日至2017年5月14日期间的租金数额为45432元（每月11358元×4个月）。自2017年4月7日至2017年5月14日期间为38日，租金数额为14189.72元（年租金136296元÷365日×38日）。本院认为，藏翠莲、李国庆为共同将涉案房屋出租，由李国庆与科技公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，藏翠莲对该合同亦享有权利并应承担义务。当事人应当按照约定全面履行相应义务。科技公司通知藏翠莲退租当日收房，不符合合同中对承租人提前退租应提前30日的约定。科技公司的通知没有明确解除合同意思表示的内容，科技公司虽自行搬离涉案房屋，但未对该行为所应承担的责任向藏翠莲、李国庆作出符合合同约定的明确承诺，是双方对交还租赁物发生争议的主要原因。科技公司搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。藏翠莲、李国庆有权据此解除合同，诉讼中，科技公司同意解除合同，本院准许，以当事人在诉讼中交接涉案房屋的日期确定为合同解除的日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行。藏翠莲、李国庆应将合同解除后的租金退还科技公司。科技公司对合同存续期间的租金有支付义务，并应按照合同约定向藏翠莲、李国庆偿付违约金。当事人在设立租赁合同关系后，出租人藏翠莲、李国庆在向承租人科技公司交付涉案房屋时，没有双方签署的记载涉案房屋当时状况的书面文件，造成藏翠莲、李国庆要求将涉案房屋恢复原状，没有参照依据。科技公司提前退租构成根本违约，应赔偿涉案房屋空置期间的租金损失，综合当事人在合同中就出租人或承租人提前退租有支付违约金的约定，故对科技公司赔偿的房屋空置损失数额，本院确定以1个月的租金为限。综上所述，对科技公司要求返还租金的主张，本院予以支持，数额以本院认定为准，对科技公司超出本院认定部分诉讼请求，本院不予支持。科技公司要求偿付利息的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。藏翠莲、李国庆要求解除合同、偿付违约金的反诉请求，存在事实及法律依据，本院予以支持。藏翠莲、李国庆要求恢复原状或赔偿出租房内所有设施的造价的反诉请求，证据不足，本院不予支持。藏翠莲、李国庆要求赔偿房屋空置损失的主张，符合公平原则，本院予以支持，数额以本院确定为准，对藏翠莲、李国庆超出本院确定部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：一、李国庆与北京三川世纪能源科技股份公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年4月6日解除。二、本判决生效之日起五日内，藏翠莲、李国庆退还北京三川世纪能源科技股份公司租金14189.72元。三、本判决生效之日起五日内，北京三川世纪能源科技股份公司偿付藏翠莲、李国庆违约金11358元。四、本判决生效之日起五日内，北京三川世纪能源科技股份公司赔偿藏翠莲、李国庆房屋空置损失11358元。五、驳回北京三川世纪能源科技股份公司的其他诉讼请求。六、驳回藏翠莲、李国庆的其他反诉请求。如果北京三川世纪能源科技股份公司、藏翠莲、李国庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由北京三川世纪能源科技股份公司负担217元（已交纳）；由藏翠莲、李国庆负担109元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1004元，由藏翠莲、李国庆负担775元（已交纳）；由北京三川世纪能源科技股份公司负担229元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一七年五月三十一日书记员 苏晓明