云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云06民终1132号上诉人（原审原告）闵光文，男，1978年8月14日出生，汉族，云南省昭阳区人，中专文化，农民，住云南省昭通市昭阳区，被上诉人（原审被告）昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司（以下简称：鸿皓公司）。组织机构代码证：67087292-4。法定代表人郑丁川，该公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区环东路瓦窑河南城仕家小区。委托代理人郎学虎，云南红云律师事务所律师被上诉人（原审被告）云南邦辉企业管理有限责任公司（以下简称：邦辉公司）。组织机构代码证：67871266-9。法定代表人高杨杰，该公司董事长。住所地：昆明市东风西路三合营三合商利大厦*楼*座。上诉人闵光文因与被上诉人昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司（以下简称：鸿皓公司）、云南邦辉企业管理有限责任公司（以下简称：邦辉公司）合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2016）云0602民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理认定的事实：2010年1月16日，原告闵光文与鸿皓公司签订《商品房购销合同》购买了位于昭阳区被顺城街交叉路口[济川门.财富中心]1幢第5层B区06号房，及其双方签订了带租约商铺《合同补充协议》，该协议第六条约定“乙方（本案原告）完全同意将所购买的商铺自交房之日起壹拾年的经营权全部委托给邦辉公司行使，全权委托该公司对所定购房屋进行经营管理，具体见乙方与邦辉公司签订的《委托经营管理合同》。乙方同意承租商家或邦辉公司在甲方（鸿皓公司）同意的前提下提前进场对房屋进行装修”。2010年6月20日，原告与被告云南邦辉企业管理有限责任公司签订了《委托经营管理合同》，原告将位于昭阳区北顺城街交叉路口[济川门.财富中心]1幢第5层B区06号商铺委托被告云南邦辉企业管理有限责任公司经营管理，租金由被告云南邦辉企业管理有限责任公司代收后再支付原告。委托期限自2010年11月30日至2020年11月29日止。后被告自2015年5月30日未向原告支付任何租金，现原告起诉来院，一、请求人民法院依法判决被告双方继续履行合同，以后每年按时支付租金；二、请求人民法院依法判决被告支付原告今年的已经使用的租金23722.34元；三、请求人民法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：一、被告支付2015年5月30日至2015年11月29日所欠的租金10661.96元，2015年11月30日至2016年11月29日所欠租金23722.34元，共计34384.3元；二、请求人民法院依法判决被告双方继续履行合同，以后每年按时支付租金；三、请求人民法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。原审人民法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司仅仅是与购房业主之间产生房屋买卖关系，此房屋买卖交易关系双方已经依照法律规定和购房合同履行完毕，虽然被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司推荐了云南邦辉企业管理有限责任公司经营管理业主房屋，但是合同上也明确记载原告方是同意该推荐，同时原告未举证证明被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司存在推荐过错，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司不是承租人，因此，根据合同相对性原则，被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司不是本案适格被告。本案中，原告闵光文与被告云南邦辉企业管理有限责任公司签订《委托经营管理合同》后，在合同履行中，被告云南邦辉企业管理有限责任公司自2015年5月30日起未向原告支付任何租金，未按照合同约定履行义务，已属违约行为，故原告要求被告支付2015年5月30日至2016年11月29日租金，本院予以支持。被告欠原告租金按照双方签订的《经营委托管理合同》计算为：2013年11月30日至2014年11月29日，租金为20/月/平方米，2014年11月30日至2016年11月29日，月租金在上年基础上增加6%，即（2015年）20/月/平方米×（1+6%）=21.2平方米，（2016年）21.2元/月/平方米×（1+6%）=22.47方米；虽然原、告双方签订经营委托管理合同约定面积为84.49平方米，但原告主张按87.97平方米计算，本院予以确认，故2015年5月30日至2015年11月29日，被告云南邦辉企业管理有限责任公司应支付原告租金为：87.97平方米×21.2平方米×6月11189.78元，原告主张为10661.96元，本院予以支持；2015年11月30日至2015年12月29日，被告云南邦辉企业管理有限责任公司应支付原告租金为：87.97平方米×21.2平方米×1月=1864.96元；2015年12月30日至2016年11月29日，被告云南邦辉企业管理有限责任公司应支付原告租金为：87.97平方米×22.47方米×11月=21743.54元,以上共计：34270.46元。原告请求判决继续履行合同，但是被告云南邦辉企业管理有限责任公司于2015年6月后就未支付房主租金，且现在查无下落，房屋租赁合同已经没有继续履行的可能性，因此，对原告主张继续履行合同，本院不予支持。综上诉述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款与第三款、第一百四十四条，参照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：一、由被告云南邦辉企业管理有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告闵光文2015年5月30日至2016年11月29日的房屋租金34270.46元；二、驳回原告闵光文对被告昭通市鸿皓房地产开发经营有限公司的起诉；三、驳回原告闵光文的其他诉讼请求。案件受理费660元，由原告闵光文承担2元，由被告云南邦辉企业管理有限责任公司承担658元。闵光文不服一审判决，提起上诉称：被上诉人鸿皓公司系变相的售后返租，故应与被上诉人邦辉公司一起承担连带责任。被上诉人鸿皓公司、邦辉公司未在法定的期限内作出答辩。本案在二审审理过程中，上诉人对一审认定的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是:鸿皓公司是否应与邦辉公司一起承担连带责任。本案中，上诉人闵光文与被上诉人鸿皓公司签订的是《商品房购销合同》，双方的房屋买卖关系已经履行完毕。闵光文与邦辉公司签订的是《委托经营管理合同》，鸿皓公司并未参与到该合同中，因此，上诉人闵光文主张鸿皓公司应与邦辉公司承担连带责任的理由不能成立，本院不予支持。但本案中，一审法院判决驳回鸿皓公司的起诉不当，驳回起诉是程序问题，应采用裁定的方式。上诉人闵光文主张鸿皓公司系变相的售后返租未能举证予以证明，举证不能，应为此承担举证不利的法律后果。故应判决驳回闵光文要求鸿皓公司与邦辉公司共同承担责任的诉讼请求。据此，原判认定事实清楚，但适用法律有不当之处，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持昭阳区人民法院（2016）云0602民初422号民事判决第一、三项；二、变更昭阳区人民法院（2016）云0602民初422号民事判决第二项为：驳回上诉人闵光文要求被上诉人鸿皓公司承担责任的诉讼请求。二审案件受理费393.00元，由上诉人闵光文负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇一七年五月二十三日书记员  刘明琼