重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初6275号原告：胡忠林，男，1954年11月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：李智，重庆市巴南区木洞法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李元富，男，无固定职业，住重庆市巴南区。被告：梁长荣，男，1970年9月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：范滔滔，重庆渝汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才林，重庆渝汇律师事务所实习律师。原告胡忠林与被告梁长荣租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后适用简易程序进行了公开开庭审理。原告胡忠林委托诉讼代理人李元富、李智，被告梁长荣的诉讼委托代理人范滔滔、周才林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡忠林向本院提出诉讼请求：1、确认原告胡忠林与被告梁长荣于2010年10月20日签订的租赁合同无效；2、判令被告返还原告保证金100000元；3、判令被告赔偿原告各项损失3906202元。事实与理由：2010年10月20日，原告胡忠林与被告梁长荣签订租赁合同，约定被告将位于重庆市沙坪坝区青木关镇原木器厂改工程某号至某号的一楼10间门面部分990平方米、后面部分860平方米、一楼夹层从上住户楼梯口为界面积1600平方米、二楼含后面院坝1878平方米出租给原告胡忠林。取得上述房屋租赁权后，原告将其中一部分装修后与林长雨合伙开办沙坪坝区凤梧食品超市，另一部分交给凤梧公司转给第三人用于开设宾馆、溜冰场、学校、商场等。后因被告出租的房屋没有取得规划许可，导致原告赔偿李中珍、陈祖林等525269元。原告承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，并投入电力增容费25万元，消防投入35万元。原被告就赔偿问题协商未果。被告梁长荣辩称，合同是否有效请法院依法裁决。原告主张的各项损失存在重复计算。经审理查明，重庆市沙坪坝区青北下街某号（原青北路某号）的房屋原属重庆青木关木器厂所有，国土使用权面积为2644平方米，后重庆青木关木器厂将上述房屋转让给原告梁长荣。梁长荣在未获得规划部门许可的情况下对原重庆市沙坪坝区青木关木器厂房屋进行了改建、扩建。2010年10月20日，被告梁长荣（甲方）与原告胡忠林（乙方）签订了租赁合同，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区青木关镇原木器厂改工程某号至某号的一楼10间门面部分990平方米、后面部分860平方米、一楼夹层从上住户楼梯口为界面积1600平方米、二楼含后面院坝1878平方米出租给乙方。房屋租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2031年12月31日止。乙方向甲方缴纳房屋租金方式为第一年分两次支付，第二年开始为一次性支付，提前一个月支付。一楼前面部分每月租金50元×990平方米=49500元，后面部分每月租金15元×860平方米=12900元，一楼夹层每月租金10元×1600平方米=16000元，二楼每月租金15元×1878平方米=28170元，合计每月租金106570元。一楼整体和一楼夹层的租金前三年不变，从第四年开始递增幅度为6%。二楼前五年不变，从第六年开始递增幅度为6%。保证金为100000元，分两次支付。签订合同前，甲方应向乙方出具出租房屋的房地产权或相关部门的产权证明，作为合同附件。在本合同租赁期内，甲方应确保出租房屋的产权清晰，无产权及使用权纠纷。在甲方责任范围内，配合乙方做好公安、消防、城管、工商、税务、环保（排污、排烟、除渣等）、卫生防疫等职能部门的协调工作，并积极协助乙方装修装饰的工作。甲方应保证本租赁房屋水、电等设施系统能够正常使用，检修或非甲方原因除外。甲方提供给乙方的供电不得少于60.40千瓦。甲方必须协助乙方办理场地内的消防系统和设施达到国家现行规定的相关标准。甲方必须协助乙方办理场地内的电表增容工作，费用由乙方负责，户头归乙方所有。场地内的自动扶梯由乙方先行垫付安装，所产生的费用在甲方二楼租金中扣除。取得上述租赁房屋后，原告胡忠林将其中一部分装修后与林长雨合伙开办沙坪坝区凤梧食品超市，一部分交给重庆凤梧商贸有限公司（原名称为重庆市巴南区凤梧商贸有限公司，简称凤梧公司，下同）对外转租。2011年5月15日，凤梧公司与李中珍签订租赁合同，约定凤梧公司将上述租赁房屋的二楼约620平方米转租给李中珍用于开设宾馆，租期为八年；凤梧公司应确保租赁物取得当年度的消防验收合格证明，因消防验收不合格给李中珍造成的损失由凤梧公司负责。后因凤梧公司无法提供消防验收合格证明，凤梧公司与李中珍签订补充协议，约定凤梧公司一次性支付李中珍90000元，消防手续由李中珍自行负责办理，不得再以此为由要求凤梧公司承担任何损失。李中珍经凤梧公司同意，对租赁物进行了装饰装修。营业后，因李中珍无照经营住宿业务，被工商部门查处，无法继续经营。李中珍遂起诉凤梧公司要求确认租赁合同无效并赔偿损失。后经本院裁决，确认租赁合同无效，凤梧公司赔偿李中珍各项损失488460元（包含形成附合装修现值损失444560元、未形成附合折价20000元、返还定金5000元、租金18600元），扣除已经支付的90000元，还需赔偿398160元。2011年4月18日，凤梧公司与陈祖林签订租赁合同，约定凤梧公司将上述租赁房屋的二楼约410平方米出租给陈祖林用于开设溜冰场。因凤梧公司未为陈租赁办理消防手续，双方协商解除合同，由凤梧公司赔偿陈祖林违约金56000元。2010年10月27日，胡忠林与梁长宾签订消防设施安装协议，约定胡忠林委托梁长宾对涉案房屋的消防设施进行施工，工程款为350000元。后因梁长荣无法提供合法的产权证证明，致使消防最终未通过验收。2010年11月15日，胡忠林支付梁长荣电力增容费200000元。原告胡忠林陈述此外还支付50000元现金用于电力增容，但未举示证据，梁长荣只认可收到电力增容费200000元。胡忠林为涉案租赁房屋安装了电梯两部，电梯费用共计404000元，已在应支付梁长荣的二楼租金中进行了冲抵。胡忠林另支付了电梯维护费用48600元。原告审理中陈述，其未使用的闲置部分的占用费不应支付，其已经支付这些部分的占用费2191333元梁长荣应当予以退还。而梁长荣则认为原告实际占用涉案房屋，即使闲置某些部位，也应当按照合同约定支付占用费，不同意退还。审理中，原告胡忠林申请对涉案租赁物形成附合部分的装饰装修物的现值损失进行鉴定。重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司作出前进估[2016]28号司法评估鉴定意见书。根据该意见书，在评估基准日，涉案租赁房屋的装修残值的市场价值为589600元。原被告对上述鉴定意见中所包含的范围存在分歧。本院根据原、被告提出的意见，向重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司发出工作联系函，请其对相关问题进行补充说明。2017年4月11日，重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司向本院回函。根据该回函，其评估的装修残值中不包含电梯、消防设施、电力增容设施。宾馆部分的重置成本根据中国建设银行股份有限公司重庆市分行出具的《工程造价司法鉴定报告》，金额为793503.93元。其余部分的重置成本为808711.54元。根据年限折旧率及估价师的观察折旧率确定的综合成新率为36.8%。评估价值=重置成本×成新率。鉴定费5700元，由原告胡忠林支付。另查明，原告胡忠林支付被告梁长荣订金100000元，该订金未冲抵租金。原告胡忠林按照约定的租金标准将涉案租赁房屋的占用费付至2015年12月31日，之后未再支付。2016年8月22日，原告胡忠林将涉案租赁房屋中未形成附合的装饰装修物全部拆除后，将涉案租赁房屋退还给了被告梁长荣。上述事实，有双方当事人的陈述，原告胡忠林提供的租赁合同、收条、电梯设备装修工程合同、个人业务凭证、消防设施安装协议、情况说明、（2012）沙法民初字第00541号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第03162号民事判决书等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性，已经庭审质证和本院审查，其证据效力可以认定。关于本案的焦点，本院评析如下：1、原告胡忠林与被告梁长荣于2010年10月20日签订的租赁合同的效力问题最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人签订的租赁合同无效。被告梁长荣在未获得规划部门许可的情况下对重庆市沙坪坝区青木木器厂房屋进行改建及扩建，故原、被告双方于2010年10月20日签订的租赁合同应为无效合同。2、被告梁长荣是否应退还原告胡忠林订金100000元问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告胡忠林与被告梁长荣于2010年10月20日签订的租赁合同为无效合同，被告梁长荣依法应当将收取的订金100000元返还原告胡忠林。3、被告梁长荣是否应当赔偿原告胡忠林损失及损失多少问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告梁长荣作为出租方，应当保证出租的标的物属于合法建筑，被告梁长荣在未获得规划部门许可的情况下对重庆市沙坪坝区青木木器厂房屋进行改建及扩建是导致合同无效的原因，被告作为出租方本身具有较大过错。原告作为承租方，对房屋的产权性质未尽到足够的审查义务，便对房屋进行了装修装饰，也具有一定的过错。本院根据原、被告双方的过错程度及本案案情，酌定按照原告20%、被告80%的标准分担损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告梁长荣不同意利用已形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物的现值只能按照各自过错进行分担。根据重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估意见书，评估价值=重置成本×成新率。重置成本包括两部分，宾馆部分的重置成本为793503.93元，其余部分的重置成本为808711.54元。成新率为36.8%。涉案租赁房屋的装饰装修物评估价值为589600元，不包含电梯、消防设施及电力增容设施。本院对涉案房屋的装饰装修物的价值589600元依法予以确认。根据租赁合同约定，安装电梯费用由原告先行垫付，之后从二楼应付被告的租金中予以冲抵。因此电梯部分的安装费用不属于原告的损失。原告在实际使用涉案房屋期间产生的维修费应由原告自行承担，亦不属于其损失范畴，无权要求被告赔偿。从审理查明来看，原告支付350000元费用用于安装消防设施，最终因被告无法提供合法的产权证明而未通过消防验收，且评估价值中未包含对消防设施的评估，故这350000元属于原告可主张的损失的范畴。原告与被告签订租赁合同后，将取得的部分租赁房屋交给凤梧公司转租给李中珍用于开设宾馆，转租给陈祖林用于开设溜冰场。李中珍与凤梧公司因合同无效引发的纠纷经过本院判决予以了解决，陈祖林与凤梧公司因合同无效引发的纠纷双方以协商方式达成一致。本院中，对涉案租赁房屋的现值评估中已经包含了宾馆及溜冰场的装饰装修物，故原告无权向被告另行主张这两部分损失。原告支付200000元用于电表增容，最终因合同无效，原告搬离租赁房屋，且评估价值中未包含对该部分的评估，故这200000元属于原告可主张的损失的范畴。被告将涉案租赁房屋交付给原告后，该房屋就处于原告的控制之下，其是否使用及如何使用全由其自行安排，但均应参照租金标准支付占有使用费。原告要求被告返还未使用部分的已付费用于法无据，本院不予支持。综上，涉案房屋装饰装修物现值589600元、消防设施费用350000元、电表增容费200000元，共计1139600元。由被告梁长荣承担80%即911680元，由原告自担227920元。另外，被告还需退还原告订金100000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡忠林与被告梁长荣于2010年10月20日签订的租赁合同无效；二、由被告梁长荣于本判决生效后三日内返还原告胡忠林订金100000元，支付其他损失911680元，共计1011680元。三、驳回原告胡忠林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元，减半收取11800元（原告已预交），鉴定费5700元（原告已预交），合计17500元，由被告梁长荣负担8430元，由原告胡忠林负担9070元。限被告梁长荣于本判决生效后三日内将负担的上述费用支付原告胡忠林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田利辉二〇一七年五月八日书记员  龚 涛