安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖13民终509号上诉人（原审被告，反诉原告）：孙磊，男，1990年8月1日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：刘雪枫，安徽法理律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：南京泗州投资管理有限公司泗县分公司，住所地安徽省泗县西二环与南二环交汇处内侧。负责人：李荫顼，该分公司总经理。上诉人孙磊因与被上诉人南京泗州投资管理有限公司泗县分公司（以下简称南投泗县分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙磊及其委托诉讼代理人刘雪枫、被上诉人南投泗县分公司负责人李荫顼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙磊上诉请求：撤销一审判决，改判：孙磊支付南投泗县分公司租金75224元；南投泗县分公司赔偿孙磊财物损失5000元、营业损失121007元并负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、由于南投泗县分公司的违约行为致使孙磊无法正常使用其所承租的房屋，故租金应计算至孙磊停止使用时，即计算至2015年7月，合计143284元，扣除孙磊已支付的68060元，仅欠租金75224元。2、一审法院技术室组织双方进行了现场勘查，并由评估人员对损坏的家具进行了登记，明确各项物品损失为5000元，应由南投泗县分公司赔偿。3、孙磊在2015年7月至2016年10月期间无法经营，根据评估结论计算，其在该期间的营业损失为121007元。由于一审法院调取的纳税资料非孙磊经营吉斯家具的纳税资料，故一审法院依据上述证据酌定孙磊所受损失为30000元没有依据。南投泗县分公司辩称，1、孙磊现仍拖欠租金150000元。2、孙磊未提供证据证明其存在财产损失。3、南投泗县分公司对评估机构的资质、检材及评估结论的真实性均不予认可。4、南投泗县分公司不具备法人资格，不应作为被告。南投泗县分公司向一审法院起诉请求：判令孙磊支付承租商铺租金158806元及违约金45000元，并承担本案诉讼费用。孙磊向一审法院反诉请求：1、解除与南投泗县分公司于2013年8月签订的商铺租赁合同；2、南投泗县分公司赔偿孙磊停业期间的工人工资26400元、营业损失97500元、装修折损33000元、三楼无法使用的房租损失30000元、因漏水造成的家具损失57600元、楼梯安装补贴1700元及预期利润100000元，合计346200元；3、南投泗县分公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月10日，南投泗县分公司与孙磊签订泗州国际装饰城商铺租赁合同，孙磊承租泗州国际装饰城A1栋楼14、15、16、17、18、32、33、34、35、36号商铺经营吉斯家具，租赁期自2013年8月20日至2016年10月20日，租金合计226867元。合同约定：合同签订时孙磊支付68060元，第二次支付68060元，第三次支付45373元，第四次支付45373元。合同第十六条约定：如孙磊不按约定支付租金及其他应交费用，每逾期一天，应向南投泗县分公司支付相当于欠费总额百分之二的违约金。合同约定商铺交付孙磊的时间为2013年8月20日。孙磊于签订合同时支付68060元，并于2013年8月14日对所租赁的商铺进行装修，装修后孙磊即进行经营。因租赁的商铺漏水及楼梯安装和洞口封堵问题，南投泗县分公司与孙磊协商，同意楼梯安装和洞口封堵由南投泗县分公司负责，孙磊可开洞口两个，费用1700元可从租金中扣除；因商铺漏水赔偿孙磊14875元，该款从孙磊所欠租金中扣除。但孙磊未接受上述条件，双方协商未果，孙磊拒付剩余租金，南投泗县分公司遂提起诉讼。审理中，孙磊变更反诉请求为要求南投泗县分公司赔偿其家具损失5200元和经营损失129074元。一审法院认为，南投泗县分公司与孙磊签订的《泗州国际装饰城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。孙磊租赁南投泗县分公司商铺，应当支付相应租金。双方约定租金为226867元，孙磊在签订合同时已支付租金68060元，对于剩下租金158806元，孙磊应当支付。对于南投泗县分公司要求孙磊支付违约金的诉讼请求，孙磊认为南投泗县分公司未按约对商铺进行维修，违约在先。孙磊没有支付剩余租金，（虽）构成违约，但根据《泗州国际装饰城商铺租赁合同》第八条规定：租赁期间，南投泗县分公司对商铺附属公共设施按相关规定修缮。因孙磊所承租的商铺漏水，南投泗县分公司未尽到修缮义务，亦构成违约。因南投泗县分公司没有约定每次缴纳租金的时间，其亦未尽到商铺修缮义务违约在先，故对南投泗县分公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。关于孙磊提出的反诉请求解除合同的问题。鉴于起诉时合同已基本履行完毕，故对孙磊要求解除合同的诉讼请求，不予支持。孙磊未提供相应证据证明家具损失数额，故对其提出赔偿家具损失5200元不予支持。对于经营损失129074元，因评估报告所依据的经营数据远大于孙磊纳税申报的经营数据，孙磊因楼梯安装和商铺漏水客观上会导致孙磊经营损失，且双方在协商时，南投泗县分公司亦同意对孙磊进行赔偿，结合孙磊纳税情况和双方协商情况及评估情况，酌定由南投泗县分公司赔偿孙磊30000元为宜。对于鉴定费2000元，因南投泗县分公司对漏水存在过错，孙磊和南投泗县分公司应各承担鉴定费1000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十二条之规定，判决：一、孙磊于判决生效后3日内给付南投泗县分公司商铺租金158806元；二、南投泗县分公司于判决生效后3日内赔偿孙磊经营损失30000元。三、上述第一、二项相抵，孙磊于判决生效后3日内给付南投泗县分公司商铺租金128806元；四、驳回南投泗县分公司其他诉讼请求；五、驳回孙磊其他反诉请求。一审案件受理费元4360元，反诉费2180元，合计6540元，由南投泗县分公司负担3000元，由孙磊负担3540元；鉴定费2000元，由南投泗县分公司负担1000元，由孙磊负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。孙磊提供个体工商户营业执照和完税凭证，以证明其在泗城镇文庙商城经营泗县孙氏家具店，泗州国际装饰城A1号楼个体经营者姓名虽为马某，实际经营主体是孙磊本人，南投泗县分公司申请一审法院调取的纳税资料，并非孙磊经营吉斯家具的纳税资料。另孙磊申请证人龚某、马某、孙某、李某出庭，证明案涉孙磊经营家具店有被锁门、报警，房屋漏水等情况，导致不能正常经营。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院庭审中，孙磊认可其经营吉斯家具店没有营业执照，没有进行纳税申报。另本案一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，孙磊与南投泗县分公司签订《泗州国际装饰城商铺租赁合同》租赁南投泗县分公司商铺经营家具，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。一审判决时，案涉房屋租赁合同已履行完毕，已无解除必要，一审法院判决驳回孙磊要求解除该租赁合同的诉讼请求正确，本院予以维持。孙磊占有案涉房屋至租期届满，应按合同约定支付相应租金。双方约定租金为226867元，一审法院扣除孙磊在签订合同时支付的租金68060元，由孙磊再行给付南投泗县分公司租金158806元正确，本院予以维持。孙磊在租赁经营中虽存在有锁门、漏水等情形，但该情形并不能完全导致孙磊停业，孙磊上诉称租期应计算至2015年7月，仅应给付南投泗县分公司租金75224元的的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙磊上诉主张财产损失5000元问题，因其未提供证据证明案涉财物确已全部毁损报废，无法继续使用，且亦无证据证明财物损失系由南投泗县分公司违约行为所致，故其该上诉理由亦不能成立。关于孙磊经营停业损失问题，由于孙磊一审自认没有进行纳税申报，且未提供其他证据证明案涉商铺实际营业状况，一审法院综合本案的具体情况，酌情综合考虑确定孙磊的停业损失为30000元并无不妥，孙磊该上诉请求亦不能成立，本院不予采信。为妥善解决矛盾，南投泗县分公司二审中明确表示，自愿将一审判决一、二两判项的折抵款128806元让步为120000元，系对其民事权利的自由处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初441号民事判决第一、二、四、五项；二、变更安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初441号民事判决第三项为：孙磊于本判决生效后3日内给付南投泗县分公司商铺租金120000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3892元，由孙磊负担。本判决为终审判决。审判长  李德道审判员  刘 红审判员  杨俊举二〇一七年五月十八日书记员  刘 敏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。