广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初5035号原告:郭强兴，男，香港人，1951年9月16日出生，住香港九龙天水，原告:杨丽娟，女，香港人，1951年10月11日出生，住香港九龙天水，以上两原告共同委托代理人：黄应贵，广东今久律师事务所律师。被告：郭灿安，男，汉族，1981年2月9日出生，住广东省东莞市，委托代理人：陈军建，广东智顺律师事务所律师。原告郭强兴、杨丽娟诉被告郭灿安房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨小可适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄应贵，被告的委托代理人陈军建，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于1994年5月20日与东莞银湖花园建造有限公司就东莞市寮步镇横坑村金银岭开发区xxxxA室房产签订了《房地产买卖契约》及《房地产买卖契约补充协议书》。至2008年，开发商东莞市银湖花园建造有限公司投资的此项目烂尾，一直办不了房产证，东莞市银湖花园建造有限公司也没有要求原告支付房款余款。2008年4月21日，原告与被告签订了《房屋转让协议》，被告以港币20000元买了原告的房屋。2014年6月16日，东莞市银湖花园建造有限公司的承受人东莞市佑禧物业投资有限公司就上述合同房产的权属及购房款项纠纷向东莞市第一人民法院起诉本案原告，原告为了维护自身的权益提起反诉。原告与东莞市佑禧物业投资有限公司在法院的主持下达成调解，原告向东莞市佑禧物业投资有限公司支付人民币47509元，东莞市佑禧物业投资有限公司协助办理房屋产权证。原告在2015年7月30日向东莞市佑禧物业投资有限公司支付了47509元，并在执行过程中缴交了住宅维修资金2937.26元、登记费80元、工本费10元、交易费146.88元、契税5148.54元，并于2016年10月26日取得了不动产权证书。鉴于情势变更，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的房屋转让协议书；2.被告将东莞市寮步镇横坑村金银岭开发区xxxxA室房产（现为东莞市寮步镇横坑xxxx）交回原告，同时原告将20000元返还给被告。被告郭灿安答辩称：1.原告所诉称的“向开发商支付购房尾款”及“办理案涉房屋的不动产权证书”的情况，已在双方签订的《房屋转让协议》中明确约定，是原告可以预见的情况，不属于情势变更的情形。原、被告签订的协议于2008年4月履行完毕，原告现在要求解除合同没有法律依据。2.该转让协议是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思的表示，是合法有效的，不存在不公平的情形。签订合同时，房屋没有装修，当时小区治安很差，也没有办理房产证，原告不想再麻烦就找到被告，将涉案的房屋出卖给被告。现已过去近十年，原告再次找到被告，明显不诚信。3.涉案的房屋交付给被告后，被告也进行了转让，现已经过近十年时间，涉案的房屋不仅进行了装修，也几经转手，被告都不清楚涉案房屋目前由谁转让和使用。因此从现实的角度来说，本案合同也无法解除。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1994年5月20日，原告与东莞银湖花园建造有限公司签订了《房地产买卖契约》及《房地产买卖契约补充议定书》，东莞银湖花园建造有限公司将东莞市寮步镇横坑管理区金银岭开发区银湖花园xxxxA的房屋出售给原告，并约定付款方式为扣除订金后分48期分期付款。原告购买前述房屋后一直未能办理房产权属证明。2008年4月21日，原、被告签订了《房屋转让协议》，约定原告将东莞市寮步镇横坑管理区金银岭开发区xxxxA室的房屋转让给被告，价款为港币20000元。协议第三条约定原告与原开发商东莞市银湖花园建造有限公司签订之《房地产买卖契约》与被告无关，即原告与原开发商约定的分期付款协议与被告无关。协议第五条约定，该房暂未具备办理房产证的相关条件，如因第三人主张权利或因其他原因导致该协议无法履行的，双方同意解除该协议，由原告退回全部楼款给被告，被告将该房交还给原告。原、被告签订协议后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了款项。2014年，东莞市佑禧物业投资有限公司起诉本案两原告，案号为（2014）东一法寮民一初字第851号。东莞市佑禧物业投资有限公司主张其为东莞银湖花园建造有限公司权利义务继受人，要求确认涉案房屋的所有权归属于东莞市佑禧物业投资有限公司，并要求本案两原告向其支付尚未支付的剩余房款47509港元以及迟延支付房款的利息。本案两原告在该案中提出反诉。在该案的审理过程中，东莞市佑禧物业投资有限公司与本案两原告达成调解。2015年7月30日，本案两原告按（2014）东一法寮民一初字第851号民事调解书的约定向东莞市佑禧物业投资有限公司支付了未付的房款47509元。之后，本案两原告又交纳了房地产交易手续费、住宅专项维修资金、契税等费用。2016年10月26日，东莞市国土资源局向两原告颁发了不动产权证，记录两原告是东莞市寮步镇横坑xxxx的权利人。原告主张，涉案房屋曾一度“烂尾”，不能办理房产证，开发商也没有向原告追要未付的款项，在这一前提下原告才在2008年以港币20000元的价格将涉案房屋出卖给被告，现原告已被追偿余款并办理了产权证，情势发生了变更，因此要求解除原、被告签订的转让协议。被告主张原、被告在签订协议时已对“余款未付”、“尚不能办理房产证”等问题有预计，原告主张的变更不属于情势变更。以上事实，有原告提交的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充议定书》及附件、《房屋转让协议》、（2014）东一法寮民一初字第851号民事调解书、收据、受理执行案件通知书、票据、税收缴款书、不动产权证书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据原、被告签订的《房屋转让协议》和双方的陈述可知，原、被告在签订《房屋转让协议》时，明确知道原告未向开发商支付完毕涉案房屋的价款且涉案房屋尚不能办理房产权属证件，原告亦确认被告不承担向开发商支付剩余价款的义务，在此情形下，原、被告签订了《房屋转让协议》并实际履行该协议，应当认定原、被告对于开发商有可能追偿剩余价款和办理房产权属证件的可能性是有预见的，至少是可以预见的，原告是在评估了商业风险后做出了将涉案房屋出卖给被告的意思表示。因此本院认为原告主张的情形均不属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，本院对于原告要求解除《房屋转让协议》，被告向其返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费150元，由原告承担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 杨小可二〇一七年五月二十五日法官助理 黄玉萍书 记 员 苏伟东附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。