广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终48号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯思蔼，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李永华，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁亚平，系李永华妻子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁亚平，1973年10月28日，住广州市越秀区。上诉人冯思蔼因与被上诉人李永华、梁亚平房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯思蔼上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项，改判支持冯思蔼一审诉讼请求；2.受理费由李永华、梁亚平承担。事实和理由：一、冯思蔼与李永华、梁亚平协商约定涉案房屋2016年2月16日至3月15日的租金由银行转账改为当面交割给现金，但李永华、梁亚平并未出示其或其代理人按照约定的时间地点收取租金的证据，亦未提供证据证明其或其代理人曾向冯思蔼或冯思蔼代理人出示过合法授权文件。因此，由于李永华、梁亚平没有配合收取租金，导致租金无法交付。因李永华、梁亚平的行为导致冯思蔼无法履行合同，冯思蔼不应承担违约责任，李永华、梁亚平也无权提前终止合同。二、一审法院判决冯思蔼承担2016年4月后的租金无事实和法律依据。首先，李永华、梁亚平在4月1日拆除水表和锁门的行为导致合同目的无法实现，构成根本性违约，冯思蔼有权中止履行合同并中止支付租金。其次，由于李永华、梁亚平的行为使涉案房屋失去使用功能，冯思蔼在4月1日之后便没有使用涉案房屋。又因李永华、梁亚平在冯思蔼不知情的情况下三次更换门锁及拒绝出具放行条的行为，导致冯思蔼无法搬迁，房屋无法交接，所产生的扩大损失应由李永华、梁亚平自行承担。三、关于2015年3月的租金。2015年3月冯思蔼为李永华、梁亚平垫付了涉案房屋安装电视机顶盒费用388元，冯思蔼将该费用在当月租金中扣除并通知了李永华、梁亚平。李永华、梁亚平在收到该月租金后未提出异议，应视为双方达成了合意，且李永华、梁亚平主张该项租金已超过一年的诉讼时效，法院应不予支持。四、由于冯思蔼在2016年4月1日起无法使用涉案房屋，因此2016年4月1日后的水电、排污、煤气、电视、物业管理费等费用不应由冯思蔼承担。李永华、梁亚平二审答辩称：李永华、梁亚平同意一审判决，不同意冯思蔼的上诉请求。冯思蔼向一审法院起诉请求：1.解除冯思蔼与李永华、梁亚平签订的位于海珠区君竹街4号308房的房屋租赁合同，李永华、梁亚平退回冯思蔼押金9900元；2.李永华、梁亚平赔偿冯思蔼经济损失18035元（酒店住宿费12000元、开锁费900元、2016年2至4月的电视费135元、装修费5000元）和违约金9900元；3.李永华、梁亚平承担本案的诉讼费。李永华、梁亚平向一审法院反诉请求：1.冯思蔼向李永华、梁亚平支付2015年3月欠租388元，2015年10月欠租39.6元、2016年2月至房屋实际返还之日止的租金（按每月3300元计算），逾期支付2015年2月、3月、8月至10月、12月租金而产生的违约金（每月以3300元为本金，从2015年2月16日至2015年3月25日、从2015年3月16日至2015年3月26日、从2015年8月21日至2015年9月4日、从2015年9月21日至2015年10月4日、从2015年10月16日至2015年10月30日、从2015年12月16日至2015年12月30日，每日按每月租金的1%的标准计算）；逾期支付2016年2月至7月租金而产生的违约金（每月以3300元为本金，从欠租当月17日起至实际清偿租金之日止，每日按每月租金的1%的标准计算）、2015年9月至2016年7月的水费103.01元、2015年9月至2016年7月的排污费42.14元、2016年6月、7月的电视费90元、2016年5月的煤气费75.9元、2016年3月至5月的电费355.38元、2016年4月至7月的物业管理费1082.4元；2.冯思蔼赔偿李永华、梁亚平因其擅自出售李永华、梁亚平电视机、冰箱、洗衣机给李永华、梁亚平造成的损失2000元；3.冯思蔼赔偿因其违约导致李永华、梁亚平支出的国际资料邮寄费1550元、开锁费450元；4.冯思蔼于合同解除之日起3日内搬出广州市海珠区君竹街4号308房屋；5.冯思蔼承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市海珠区君竹街4号308房系李永华、梁亚平共有的房产。2015年1月7日，冯思蔼（承租方、乙方）与李永华、梁亚平（出租方、甲方）签订《房产租赁合同》，约定：（第一条）租赁房产之地址为海珠区君竹街4号308房，建筑面积87.81平方米；（第二条）租期从2015年1月17日至2018年1月16日止，甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付乙方使用；（第三条）月租金为人民币3300元，租金按月计算，乙方在每月的第17日前结清本月租金，甲方应出具收据，乙方必须按月缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金；（第六条）乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金人民币9900元，以及首月租金人民币3300元，如乙方逾期交付保证金或首月租金超过五天的，则甲方有权单方解除合同，没收乙方的定金，将该房产另行出租；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；（第八条）租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；（第十二条）乙方有下列情况之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：……3.拖欠租金或相关费用超过十五天；等。2015年1月9日，李永华、梁亚平向冯思蔼交付了涉案房屋，出具了《收款收据》，该收据记载：现收到冯思蔼交来承租海珠区君竹街4号308房保证金9900元及首月租金3300元。冯思蔼接收涉案房屋后，经李永华、梁亚平同意对房屋进行扇灰。冯思蔼于2016年4月12日提起本案诉讼。冯思蔼为证实自己的主张还提交了如下证据：1.银行账户明细，拟证明冯思蔼已向李永华、梁亚平缴纳了租金、滞纳金、水费、电视费等。2.电视费缴纳单，拟证明冯思蔼已经缴纳了电视费。3.短信记录，拟证明李永华、梁亚平从2015年2月13日开始发信息要求冯思蔼配合中介看楼以及冯思蔼通知李永华、梁亚平上门收取租金及李永华、梁亚平同意上门收取租金。其中，冯思蔼于2016年2月16日向梁亚平发的短信内容：“2016年2月16日到3月15日的租金3300元我已经准备好了，请你随时过来收取。”梁亚平于2016年2月18日向冯思蔼发的短信内容：“已经多次告诉你我国内的电话是只能收取信息无法发出，中国移动多次调试未果，没办法才让我妹转发，她打电话给你和你妈均不理会，我用国外这个电话打你电话你也不接，你以为这样可以拖时间缓你的急？我妹妹的电话你去年底让我发给你，你们也联系过！我已经将房屋租赁管理权授权委托给她了，她手里有我们的委托书。”梁亚平于2016年2月18日（周四）下午8：16向冯思蔼发的短信内容：“冯小姐，租金本周日上午9：30到10：30上门收，请留人。由于我不在国内，电视费和水费我无法帮你转缴，请不必转每月的电视费和水费给我，请每月自行缴纳，或者你们办理银行划扣，我会协助你办理相关业务。租金我们上门收没问题。”冯思蔼于2016年2月18日下午8：24向梁亚平发的短信内容：“梁小姐，好的，请到时上门收取租金的那位先生或者小姐，带齐能合法代替你夫妇俩收此房屋的租金的国家法律上承认的证明文件上门收取租金，免得以后出现不必要的误会。其他水费、电视费等费用以后每月我会自行处理。”冯思蔼于2016年2月21日（周日）凌晨向梁亚平发的短信内容：“梁小姐，请您叫您夫妇俩的房屋委托人明天（即2月21日）早上930分至10点30分直接到保利花园正门对着的会所大堂就好了。我全家都因为不在广州，所以安排人过来协助你收。”4.通知（冯思蔼于3月8日左右收到），拟证明李永华、梁亚平要求冯思蔼搬离并要对涉案房屋进行换锁。5.冯思蔼于2016年4月1日、2016年4月10日的报警回执，拟证明冯思蔼因为停水及被换锁而报警。6.短信记录，拟证明保利花园管理处员工证实李永华、梁亚平在合同期限没届满的情况下不愿意再将涉案房屋租给冯思蔼。7.短信记录，拟证明李永华、梁亚平于2015年6月10日同意把交租日期延到21日。8.短信记录，拟证明2015年10月李永华、梁亚平才要求冯思蔼缴纳迟交租违约金。9.短信记录，拟证明冯思蔼多次要求李永华、梁亚平拿正式文件上门收取租金，并不是冯思蔼不给租金。10.两份查询汇款明细，其中一份记载金额90元，汇款人附言：2016年1月份及2月份的电视费；另一份记载金额90元，汇款人附言：水费。拟证明冯思蔼已支付水费90元给李永华、梁亚平。11.冯思蔼于2015年3月26日向梁亚平发的短信内容：“梁姐，我把二月份的钱也转给你了。上次给你说了机顶盒的事288元，还有100块的钱和装费。那我就转2912元给你。”拟证明冯思蔼通短信与李永华、梁亚平协商配置机顶盒，费用388元在租金中扣除。12.手机号码为182××××5664的短信记录：“刚才我给业主联系，给您一个礼拜时间，业主不同意，这两天会把你们的东西扔出去，几个月不交房租没义务保管你们的东西”。拟证明冯思蔼母亲曾向李永华、梁亚平代理人索取放行条，要求七天内搬走，但李永华、梁亚平要求冯思蔼两天内搬走。李永华、梁亚平质证表示：对证据1，李永华、梁亚平确认收到冯思蔼支付的这些费用。对证据2中电视费缴费时间有问题，冯思蔼为了收集证据，特意自己去交了2016年1-4月的电视费，之前电视费都是在李永华、梁亚平的账户里扣划的。对证据3短信记录的真实性没有异议。证据4的真实性予以确认，这份通知是3月17日左右由李永华、梁亚平的委托人发出的。证据5真实性无法确认，李永华、梁亚平不知道冯思蔼是否有报警。证据6真实性无法确认，因为和李永华、梁亚平无关。证据7-9的真实性没有异议，收租日虽然从2015年6月开始变更到21日，但是从2015年10月开始双方又变更到16日前。2016年2月16日至3月15日的租金冯思蔼说其不方便，要求李永华、梁亚平上门收取，李永华、梁亚平当时在国外也不方便，双方都委托了代理人进行交接。虽然冯思蔼准备了现金，但冯思蔼完全可以通过银行转账方式将租金交付给李永华、梁亚平。证据10，李永华、梁亚平的手机银行没有显示第二笔费用为水费的备注，当庭出示手机银行的记录。该笔费用我方是作为2016年2月的电视费及2015年1-2月的电视费19元及2015年3月的电视费26.5元。证据11，李永华、梁亚平没收到短信内容，也未回复表示同意。证据12真实性、合法性没有异议，但该证据与冯思蔼拟证明的内容没有关系。李永华、梁亚平为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1.银行账户查询明细、照片、微信截图及2016年3月3日短信截图，拟证明冯思蔼于2016年2月16日通过银行转账的方式向李永华、梁亚平缴纳了4个月电视费180元后，却以不能转账交租的理由要求李永华、梁亚平上门收取2016年2月的租金，李永华、梁亚平上门收租后，冯思蔼仍未交租。其中，李永华、梁亚平委托代理人与冯思蔼委托代理人邓生的微信往来，李永华、梁亚平委托代理人：“邓生，你好，转账了吗？”邓生回复：“未，不好意思！我今晚早回到来，就马上去搞好，迟了就明天搞好，抱歉了。搞好后再请你喝茶陪礼。”李永华、梁亚平委托代理人回复：“好的。谢谢！我担心我姐以为还没搞定，3月希望能15号准时好吗？我已经说服我姐这个月就晚点。”冯思蔼于2016年3月3日向梁亚平发的短信内容：“我以后每月在31日前给你入账，你也不要收我滞纳金了，这次我就星期二前（包括星期二当天）要求邓生务必给你帐上打钱，现在就看看你的意思了。”梁亚平回复：“务必2015年3月6日前搬走。”2.2015年12月2日的短信截图，拟证明李永华、梁亚平出国前将委托代理人叶小姐的手机号码发给了冯思蔼，冯思蔼主张不认识叶小姐手机号码的说法不属实。3.短信、微信截图，拟证明水费本应由冯思蔼自行交纳，但在李永华、梁亚平多次催促后，冯思蔼仍旧拒绝变更水费扣款账户。4.银行账户查询明细，拟证明冯思蔼逾期缴纳租金。5.银行账户查询明细（水费、排污费），拟证明李永华、梁亚平为冯思蔼代交2015年9月、12月的水费、排污费。6.广州市国税局机打发票，拟证明李永华、梁亚平为冯思蔼代交2016年2月、3月的水费、排污费。7.银行账户查询明细（电视费），拟证明李永华、梁亚平为冯思蔼代交2016年6月电视费45元。8.银行账户查询明细（煤气费），拟证明李永华、梁亚平为冯思蔼代交2016年5月煤气费75.9元。9.短信截图，拟证明冯思蔼欠交2016年3月7日至5月7日电费220.56元，2016年5月电费204.19元。10.邮递单、邮递单（翻译件），拟证明李永华、梁亚平从国外邮寄本案材料的支出。11.家私电器清单，拟证明李永华、梁亚平房中原有的电视机、冰箱、洗衣机被冯思蔼擅自出售。12.银行查询明细，拟证明李永华、梁亚平代冯思蔼缴纳2016年7月电视费45元。13.短信截图，拟证明2016年3月至2016年7月期间，冯思蔼使用李永华、梁亚平房产产生电费共计355.38元。14.未缴费用明细，拟证明2016年4月以后，冯思蔼使用涉案房屋期间产生物业管理费共计1082.4元。15.工商银行账户清单，拟证明冯思蔼承租涉案房屋以来向李永华、梁亚平缴费的情况。16.微信截图，拟证明李永华、梁亚平房产内的空调等家电为李永华、梁亚平所有，冯思蔼主张房内全部家电家私为其所有不属实。17.授权委托书，拟证明李永华、梁亚平当时委托叶某上门向冯思蔼收取租金，并且有带委托书。18.洗衣机、电冰箱、电视机说明书及付款发票，惠而浦ASC-90B4空调安装确认单，华凌KF-25GW空调说明书及付款发票，惠而浦AVC-240M空调安装确认单，机顶盒配置协议，友成家私合同，燃气灶说明书及维修单，热水器说明书及付款发票，拟证明案涉房产内的洗衣机、电冰箱、电视机、惠而浦ASC-90B4空调、华凌KF-25GW空调、惠而浦AVC-240M空调、机顶盒、衣柜、地柜、燃气灶、热水器为李永华、梁亚平所有，冯思蔼在答辩及一审庭审时提出该房产内的所有家电、家私为其所有的主张不属实。冯思蔼质证表示：证据1-9、12-15的真实性、合法性、关联性没有异议。证据10、11、16有异议，证据10是李永华、梁亚平的个人行为，和本案没有关联性；证据11，冯思蔼和李永华、梁亚平签订的租赁合同中表明李永华、梁亚平房屋中没有任何的家私；证据16，确认通话记录，但不确认通话记录的内容，涉案房屋的空调是冯思蔼所有的，并不是李永华、梁亚平的，冯思蔼的空调坏了，冯思蔼要求李永华、梁亚平帮忙维修。证据17，冯思蔼不确认李永华、梁亚平代理人上门收租时有看到该证据。证据18与本案没有关联性，冯思蔼承租涉案房屋时并没有家私。一审诉讼中，冯思蔼表示：其诉讼请求中要求李永华、梁亚平退还的押金就是合同中约定的保证金；其因外出旅游，与李永华、梁亚平协商2016年2月的租金由李永华、梁亚平或者其代理人上门收取，但李永华、梁亚平代理人上门收租时未能带上确认代理人的身份文件，故其代理人未将租金交给李永华、梁亚平代理人；因李永华、梁亚平代理人告诉其原来收取租金的账户已经注销，故其外出回广州后也没有通过转账的方式支付租金，其也未与李永华、梁亚平确认收取租金的账户是否已被注销。李永华、梁亚平表示：其已经授权委托代理人上门收取租金，但是冯思蔼代理人没有现金，双方达成了转账支付租金的协议，但之后冯思蔼代理人一直以各种借口拖着不交租金；冯思蔼一直不自行缴纳水费，其出国后缴交水费不方便，其一再要求冯思蔼自行缴纳水费，2016年3月10日、3月17日其多次收到自来水公司关于缴纳水费的信息；其委托他人帮忙缴纳了两次水费后，其不愿意再帮忙缴纳，所以于2016年4月1日向自来水公司申请拆了水表。冯思蔼表示李永华、梁亚平拆水表后其母亲曾向李永华、梁亚平要求出具放行条，其还是希望继承承租涉案房屋，李永华、梁亚平对此不确认。冯思蔼确认支付2015年2月、2015年3月、2015年8月、2015年9月、2015年10月、2015年12月的租金的时间分别为2015年3月25日、2015年3月26日、2015年9月4日、2015年10月4日、2015年10月30日、2015年12月30日。双方确认冯思蔼已支付逾期支付2015年9月、12月租金而产生的违约金836元（其中2015年9月的违约金429元，2015年12月的违约金407元）。双方确认冯思蔼于2015年10月30日、31日交了2015年10月的租金及违约金、电视费3305.4元，计算方法如下：（3300－3300×4／30）+（3300－3300×4／30）×1%×14+45=3305.4，但李永华、梁亚平表示，2015年10月租金冯思蔼拖欠了39.6元，由于冯思蔼于2015年6月变更收租日为每月21日时只补交了3天租金330元，双方于2015年10月再变更为原来收租日时，李永华、梁亚平只需要退回3天租金330元，因此冯思蔼应交2015年10月的租金及违约金、电视费3477元，计算方法如下：（3300－3300×3／30）+3300×1%×14+45=3477，因为不知道怎么算，所以李永华、梁亚平主张其中132元为违约金（违约金共462元，扣除3天租金330元），39.6元为欠租。冯思蔼表示2015年6月变更收租日时交了3712元，其中包括3300元租金，4天的租金440元，及补回之前月份电视费的差额，但是不知道为什么数额对不上。李永华、梁亚平表示电费是每两个月交一次，2016年3月至5月的电费实际是指2016年3月4日至7月4日的电费共355.38元；物业管理费是每季度交一次，2016年4月至7月的物业管理费实际是指2016年4月至9月的物业管理费共1082.4元。一审诉讼中，冯思蔼与李永华、梁亚平均确认2016年2月的租金应缴纳时间为2016年2月17日，逾期15天的截止时间为2016年3月3日；双方确认2015年8月、9月的租金应缴纳时间为每月21日前，2015年10月起的租金应缴纳时间又变更为每月17日前；双方协商一致，装修（扇灰）的残值为2500元，由法院按照违约责任确定由谁承担；冯思蔼未支付2016年2月之后的租金；双方均表示同意解除合同，2016年8月19日本案第一次庭审时双方均同意冯思蔼于2016年8月31日将涉案房屋自行交还给李永华、梁亚平。李永华、梁亚平表示其因担心涉案房屋内的财产被冯思蔼变卖或擅自处置，所以于2016年8月19日下午对涉案房屋第一道门锁进行了更换。2016年9月14日，经一审法院释明后，李永华、梁亚平表示同意与冯思蔼在2016年9月15日至9月17日期间办理房屋交接手续，但冯思蔼在一审法院释明法律风险的情况下仍表示不同意办理房屋交接手续，要求法院判决。一审法院认为：冯思蔼与李永华、梁亚平签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行义务。关于违约问题。冯思蔼主张其因外出旅游，与李永华、梁亚平协商2016年2月的租金由李永华、梁亚平或者其代理人上门收取，但李永华、梁亚平代理人上门收租时未能带上确认代理人的身份文件，故其代理人未将租金交给李永华、梁亚平代理人。李永华、梁亚平抗辩已经授权委托代理人上门收取租金，因冯思蔼代理人没有现金，双方达成了转账支付租金的协议，但之后冯思蔼代理人一直以各种借口拖着不交租金。从冯思蔼与李永华、梁亚平双方的短信记录可以看出，冯思蔼多次向李永华、梁亚平强调要其代理人带齐身份证明材料，李永华、梁亚平也明确回复冯思蔼其代理人有其授权委托书，并提供授权委托书予以证明，冯思蔼不确认当时有看到该份授权委托书。冯思蔼主张因李永华、梁亚平代理人告诉其原来收取租金的账户已经注销，故其外出回广州后也没有通过转账的方式支付租金，其也未与李永华、梁亚平确认收取租金的账户是否已被注销。李永华、梁亚平抗辩其收取租金的账户从未注销过，且冯思蔼在2016年2月16日曾通过银行转账向梁亚平支付了两笔90元。一审法院认为，2016年2月之前冯思蔼一直以银行转账的方式向李永华、梁亚平支付租金，2016年2月租金冯思蔼因要外出要求李永华、梁亚平上门收租，李永华、梁亚平代理人上门收租后冯思蔼代理人又以李永华、梁亚平代理人没有带齐身份证明为由拒付租金，冯思蔼外出回来之后完全可以按照原来的转账方式支付租金，积极履行合同义务，但冯思蔼一直怠于支付租金，冯思蔼认为李永华、梁亚平已注销交租账户，但未能举证证明，李永华、梁亚平对此不予确认，故冯思蔼的该项主张缺乏依据，一审法院不予采纳。冯思蔼与李永华、梁亚平均确认2016年2月的租金应缴纳时间为2016年2月17日，逾期15天的截止时间为2016年3月3日。冯思蔼应在2016年2月17日前支付租金给李永华、梁亚平，但直到2016年3月3日冯思蔼一直未支付租金，因此，冯思蔼已构成违约。根据合同约定，冯思蔼拖欠租金或相关费用超过十五天，李永华、梁亚平有权终止合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。冯思蔼主张由于李永华、梁亚平于2016年4月1日强行拆掉水表，导致涉案房屋无自来水供应，合同目的无法实现，因此李永华、梁亚平构成违约。李永华、梁亚平抗辩根据合同约定，水费应由冯思蔼负责支付，但冯思蔼一直不自行缴纳水费，其出国后代缴交水费不方便，其不愿意再帮忙代缴，所以申请了拆水表。冯思蔼于2016年2月18日向梁亚平发的短信内容证实了冯思蔼同意水费以后每月由冯思蔼自行处理。由于冯思蔼未依约履行合同义务，因此，冯思蔼关于李永华、梁亚平构成违约的主张一审法院不予采纳。诉讼中，冯思蔼与李永华、梁亚平双方均表示同意解除合同，因此，对冯思蔼要求与李永华、梁亚平解除合同的诉讼请求，予以支持。关于保证金、租金、违约金及赔偿损失的问题。根据合同约定，冯思蔼拖欠租金或相关费用超过十五天，李永华、梁亚平有权终止合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。由于冯思蔼违约，冯思蔼要求李永华、梁亚平退回保证金、支付违约金及赔偿酒店住宿费、装修费（扇灰）的诉讼请求，不予支持。冯思蔼拖欠租金超过十五天，在李永华、梁亚平要求冯思蔼搬出涉案房屋的情况下未将涉案房屋交还给李永华、梁亚平，冯思蔼主张因李永华、梁亚平没有给予放行条而无法搬走，但未能提供证据证实冯思蔼要求李永华、梁亚平给予放行条，冯思蔼应承担举证不能的不利后果，且冯思蔼表示当时其还想继续承租涉案房屋，因此，对冯思蔼的上述主张不予采纳。至2016年4月1日，冯思蔼拖欠租金超过十五天，李永华、梁亚平有权收回涉案房屋。应当指出的是，若冯思蔼拒绝交还房屋，李永华、梁亚平应通过合法合理的方式解除合同并收回涉案房屋，李永华、梁亚平向自来水公司申请拆水表导致涉案房屋无自来水供应，维权方式欠妥，因维权不当造成的损失，应由李永华、梁亚平自行承担。一审诉讼中，冯思蔼与李永华、梁亚平均同意于2016年8月31日交接涉案房屋，但李永华、梁亚平于2016年8月19日下午，即本案第一次庭审之后，又对涉案房屋的第一道门锁进行了更换，李永华、梁亚平的这一行为导致冯思蔼无法正常交接涉案房屋。在双方均同意解除合同的情况下，双方理应尽快交接涉案房屋，以避免损失的扩大。但冯思蔼在一审法院释明法律风险的情况下仍然不同意将涉案房屋交还给李永华、梁亚平，冯思蔼应对此造成的损失承担责任。综上，根据双方的过错程度，一审法院认为，对李永华、梁亚平要求冯思蔼支付从2016年2月17日起至2016年4月1日止、从2016年9月15日起至上述房屋实际交还之日止的租金（以上均按每月3300元计算）的请求，予以支持；对李永华、梁亚平要求冯思蔼支付从2016年4月2日起至2016年8月19日止的租金请求，应按每月应缴租金的一半（按每月1650元计算）为宜；对李永华、梁亚平要求冯思蔼支付从2016年8月20日起至2016年9月14日止的租金，不予支持。李永华、梁亚平要求冯思蔼支付2015年3月的欠租388元，冯思蔼对此主张当月租金在李永华、梁亚平同意的情况下扣除了安装机顶盒的费用388元，由于冯思蔼提供的短信未能证明已经过李永华、梁亚平同意，且李永华、梁亚平不确认收到上述短信，也未回复表示同意，故一审法院对冯思蔼的上述主张不予采纳，对李永华、梁亚平要求冯思蔼支付上述拖欠租金388元予以支持。另，关于李永华、梁亚平要求冯思蔼支付2015年10月的拖欠租金39.6元及逾期支付租金而产生的违约金的问题，双方确认冯思蔼已支付2015年10月的租金及逾期支付租金而产生的违约金、电视费共3305.4元，计算方法如下：（3300－3300×4／30）+（3300－3300×4／30）×1%×14+45=3305.4，其中45元为电视费。但李永华、梁亚平表示，由于冯思蔼于2015年6月变更收租日为每月21日时只补交了3天租金330元，双方于2015年10月再变更为原来收租日时，李永华、梁亚平只需要退回3天租金330元，因此冯思蔼应交2015年10月的租金及违约金、电视费3477元，计算方法如下：（3300－3300×3／30）+3300×1%×14+45=3477，因为不知道怎么算，所以李永华、梁亚平主张其中132元为违约金（违约金共462元，扣除3天租金330元），39.6元为拖欠的租金；冯思蔼对此表示2015年6月变更收租日时交了3712元，其中包括3300元租金，4天的租金440元，及补回之前月份电视费的差额，但是不知道为什么数额会对不上。根据现有证据来看，冯思蔼未能证明2015年6月变更收租日时其补交了4天的租金，李永华、梁亚平关于冯思蔼当时补交了3天的租金的主张更为合理，予以采纳。根据合同约定，冯思蔼应在每月17日前交付租金，因此，若逾期支付租金而产生的违约金从每月18日起算。因此，2015年10月的租金及违约金、电视费应为3444元[（3300－3300×3／30）+3300×1%×13+45]，李永华、梁亚平要求补交2015年10月的租金及逾期支付租金而产生的违约金138.6元的诉讼请求，予以支持，其他部分，不予支持。合同约定冯思蔼应在每月17日前交付租金，因此，若逾期支付租金而产生的违约金从每月18日起算；双方确认2015年8月、9月的租金应在每月21日前交付，因此，若逾期支付租金而产生的违约金从每月22日起算。冯思蔼确认支付2015年2月、2015年3月、2015年8月、2015年9月、2015年10月、2015年12月租金的时间分别为2015年3月25日、2015年3月26日、2015年9月4日、2015年10月4日、2015年10月30日、2015年12月30日。由于冯思蔼逾期支付租金，故李永华、梁亚平要求冯思蔼支付逾期支付2015年2月、2015年3月、2015年8月、2015年9月、2015年12月、2016年2月、2016年3月17日至4月1日期间的租金而产生的违约金（分别从2015年2月18日起至2015年3月25日止、从2015年3月18日起至2015年3月26日止，从2015年8月22日起至2015年9月4日止、从2015年9月22日起至2015年10月4日止、从2015年12月18日起至2015年12月30日止，从2016年2月18日起至实际清付租金之日止，从2016年3月18日至实际清付租金之日止，每日按月租金额3300元的1%的标准计算），符合合同约定和法律规定，予以支持，违约金总额以冯思蔼在该期间所欠租金为限。双方确认冯思蔼已支付以上费用中的836元,应从中予以扣除。如上所述，根据双方的过错程度，对李永华、梁亚平要求冯思蔼支付逾期支付从2016年4月2日至7月止租金而产生的违约金的请求，不予支持。关于水费、排污费、电视费、煤气费、电费、物业管理费的问题。按照合同约定，冯思蔼承租涉案房屋期间应负责支付水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因冯思蔼使用涉案房屋而产生的费用。由于冯思蔼违约导致合同解除，冯思蔼也一直未将涉案房屋交还给李永华、梁亚平，另根据双方的过错程度，一审法院认为，李永华、梁亚平要求冯思蔼支付2015年9月至2016年7月的水费103.01元、2015年9月至2016年7月的排污费42.14元、2016年5月的煤气费75.9元、2016年3月至5月的电费355.38元的请求，符合合同约定，故予以支持；冯思蔼要求李永华、梁亚平返还2016年2至3月的电视费的请求，不予支持；冯思蔼要求李永华、梁亚平返还2016年4月的电视费的请求，应由李永华、梁亚平返还上述款项的一半（即22.5元）为宜；李永华、梁亚平要求冯思蔼支付2016年6月、7月的电视费90元、2016年4月至7月的物业管理费1082.4元的请求，应由冯思蔼支付上述款项的一半为宜。冯思蔼主张其已缴纳2015年9月至2016年7月的水费和排污费90元给李永华、梁亚平，并提供有汇款人附言为水费的银行转账记录予以证明，而李永华、梁亚平则提供无汇款人附言的银行转账记录予以证明该笔费用其是作为冯思蔼缴纳的2016年2月的电视费及2015年1-2月的电视费19元及2015年3月的电视费26.5元。双方均确认冯思蔼已经向李永华、梁亚平支付了90元，因此，应在冯思蔼支付李永华、梁亚平上述费用时予以扣除。关于李永华、梁亚平要求冯思蔼赔偿擅自出售李永华、梁亚平电视机、冰箱、洗衣机给李永华、梁亚平造成的损失的问题。李永华、梁亚平主张将涉案房屋交付给冯思蔼时涉案房屋内是有家私的，但签订合同时忘记给冯思蔼签名确认，冯思蔼否认其在承租时涉案房屋有家私，李永华、梁亚平亦未提供足够证据予以证实，因此，对李永华、梁亚平的上述主张不予采纳。李永华、梁亚平主张冯思蔼擅自出售李永华、梁亚平电视机、冰箱、洗衣机，也未提供足够证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。因此，李永华、梁亚平要求冯思蔼赔偿其擅自出售李永华、梁亚平电视机、冰箱、洗衣机给李永华、梁亚平造成的损失2000元，缺乏依据，不予支持。关于开锁费、国际资料邮寄费的问题。冯思蔼逾期支付租金超过十五天，李永华、梁亚平有权单方解除合同，但应通过合法合理的方式解除合同、收回涉案房屋，否则，因维权不当造成的损失，由李永华、梁亚平自行承担。鉴于李永华、梁亚平擅自将涉案房屋换锁，李永华、梁亚平要求冯思蔼支付开锁费450元的请求，不予支持。冯思蔼违约导致李永华、梁亚平通过将涉案房屋换锁的方式收回房屋，故冯思蔼要求李永华、梁亚平支付开锁费的请求，不予支持。李永华、梁亚平要求冯思蔼赔偿因冯思蔼违约导致李永华、梁亚平支出的国际资料邮寄费的请求，缺乏依据，不予支持。关于房屋交还问题。考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以10日为宜。李永华、梁亚平要求冯思蔼在3日内交还涉案房屋的诉讼请求，不予采纳。搬迁时，冯思蔼不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年10月12日作出如下判决：一、解除冯思蔼与李永华、梁亚平签订的关于广州市海珠区君竹街4号308房的《房产租赁合同》；二、冯思蔼在本判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区君竹街4号308房，并将该房屋交还给李永华、梁亚平；冯思蔼搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、冯思蔼在本判决生效之日起10日内向李永华、梁亚平支付2015年3月的欠租388元及2015年10月的欠租和逾期支付2015年10月租金而产生的违约金138.6元；四、冯思蔼在本判决生效之日起10日内向李永华、梁亚平支付从2016年2月17日起至2016年4月1日止、从2016年9月15日起至上述房屋实际交还之日止的租金（以上均按每月3300元计算）和从2016年4月2日起至2016年8月19日止的租金（按每月1650元计算）；五、冯思蔼在本判决生效之日起10日内向李永华、梁亚平支付逾期支付2015年2月、2015年3月、2015年8月、2015年9月、2015年12月、2016年2月、2016年3月17日至4月1日期间的租金而产生的违约金（分别从2015年2月18日起至2015年3月25日止、从2015年3月18日起至2015年3月26日止，从2015年8月22日起至2015年9月4日止、从2015年9月22日起至2015年10月4日止、从2015年12月18日起至2015年12月30日止，从2016年2月18日起至实际清付租金之日止，从2016年3月18日至实际清付租金之日止，每日按月租金额3300元的1%的标准计算，违约金总额以冯思蔼在该期间所欠租金为限；冯思蔼已支付以上费用中的836元,应从中予以扣除）；六、冯思蔼在本判决生效之日起10日内向李永华、梁亚平支付2015年9月至2016年7月的水费103.01元、2015年9月至2016年7月的排污费42.14元、2016年5月的煤气费75.9元、2016年3月至5月的电费355.38元、2016年6月、7月的电视费45元、2016年4月至7月的物业管理费541.2元（冯思蔼已支付以上费用中的90元，应从中予以扣除）；七、李永华、梁亚平在本判决生效之日起10日内向冯思蔼返还2016年4月的电视费22.5元；八、驳回冯思蔼的其他诉讼请求；九、驳回李永华、梁亚平的其他诉讼请求。本诉受理费1758元，反诉受理费471元，由冯思蔼负担。二审期间，冯思蔼提供以下证据：1.冯思蔼要求李永华、梁亚平提供收租委托人身份信息的短信截图，拟证明李永华、梁亚平同意冯思蔼在收到李永华、梁亚平确认委托人身份证信息后才支付租金；2.冯思蔼向李永华、梁亚平提出拿放行条的短信截图，拟证明其要搬离并向李永华、梁亚平要求拿放行条；3.冯思蔼向王付江提出停止骚扰及拿放行条的短信截图，拟证明冯思蔼要搬离，向李永华、梁亚平的委托人要求拿放行条并要求停止骚扰；4.报警回执，拟证明李永华、梁亚平在一审庭审后当天下午再次更换涉案房屋门锁。李永华、梁亚平对证据1的真实性没有异议，认为其可以收取现金，并没有拒绝转帐等其他形式的履行方式，该证据不能说明除了现金之外没有其他支付方式，且一直是以转账的形式付款；证据2说明双方多次交涉后冯思蔼拒绝支付租金也不肯搬离涉案房屋，因此李永华、梁亚平才发短信给冯思蔼；证据3不清楚是谁的电话号码，与本案无关；证据4报警人并非冯思蔼本人。冯思蔼提供的证据3所显示的对方电话号码与李永华、梁亚平在一审期间确认的王某的电话不符，冯思蔼没有证据证明证据3的对方电话号码为李永华、梁亚平委托人的电话号码。经审理查明，各方当事人对一审法院已查明的事实部分均无异议，本院予以确认。另查明，冯思蔼在一审期间并无提出诉讼时效的抗辩。冯思蔼二审期间称其于2016年2月13日离境，于2016年2月19日凌晨回到广州。冯思蔼称其回广州后没有通过转帐方式支付租金的原因是李永华、梁亚平一直没有向其明确是否取消了账户。冯思蔼未提供证据证明李永华、梁亚平取消了原有的收租帐户以及其向李永华、梁亚平收租账户转帐支付租金未能成功。关于合同履行过程中为何多次出现迟延缴租的问题，冯思蔼称因为其女儿读书，资金比较紧张，所以出现了迟缴租金的情况，确认其委托邓某乙的哥哥去代付租金。冯思蔼称李永华、梁亚平在2016年3月在涉案房屋门口张贴要求其搬离涉案房屋，当时其不同意，王某与梁亚平的妹妹到管理处要求停水停电，要求其搬离，其也有到管理处协商，要求管理处问李永华、梁亚平能否给其机会，但李永华、梁亚平称其缴租太麻烦，也想出售房屋，不愿意再出租了。冯思蔼称其拒绝于2016年9月15日至9月17日期间办理房屋交接手续的原因是其家私、电器都在涉案房屋，因为没有放行条无法取出，其担心无法拿回自己的家私和电器。本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、冯思蔼对于涉案《房产租赁合同》的解除应否承担违约责任；二、冯思蔼主张其不应承担2016年4月1日之后的房屋使用金、水电、排污、煤气、电视、物业管理费等费用的主张是否成立。关于争议焦点一。冯思蔼在一审期间并无提出诉讼时效的抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，本院对其关于李永华、梁亚平主张的2015年欠付租金已超过诉讼时效期间的上诉理由不予支持。根据涉案《房产租赁合同》约定，冯思蔼本应在2016年2月17日前结清当月租金，逾期未缴交租金即构成违约，故冯思蔼作为承租人应依照合同约定全面履行自己的义务。冯思蔼以其要外出为由要求李永华、梁亚平上门收取2016年2月17日至3月16日止的租金后，李永华、梁亚平对此也表示同意，此为出租人给予承租人的便利，并无免除承租人依约缴纳租金的合同义务。在冯思蔼外出期间，冯思蔼认为李永华、梁亚平未向其提供代收租金的收款人的委托书以及身份信息，拒绝向来人交付租金，其可在外出回来后通过其他可行方式缴付租金，积极履行合同义务。从合同的履行情况来看，冯思蔼在2016年2月份之前一直是通过银行转账的方式向李永华、梁亚平支付租金的，冯思蔼并无证据证明李永华、梁亚平变更、取消了原有的收租帐户以及其向李永华、梁亚平收租账户转帐支付租金未能成功，故冯思蔼继续通过转账的方式支付租金并不存在障碍，冯思蔼继续以李永华、梁亚平未向其提供代收租金的收款人的委托书以及身份信息为由拒付租金已构成违约。根据《房产租赁合同》的约定，冯思蔼拖欠租金或相关费用超过十五天，李永华、梁亚平有权终止合同。冯思蔼直至2016年3月3日仍未支付2016年2月的租金，逾期已超过十五天，一审法院认定李永华、梁亚平有权解除合同，冯思蔼应承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。本案《房产租赁合同》系因冯思蔼违约提前解除，冯思蔼要求李永华、梁亚平退回保证金、支付违约金以及赔偿装修费依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据本案查明的事实，李永华、梁亚平在要求冯思蔼交还涉案房屋未果后，于2016年4月1日向自来水公司申请拆水表导致涉案房屋无自来水供应，一审法院认定李永华、梁亚平维权方式欠妥并无不当。李永华、梁亚平要求冯思蔼交还涉案房屋，实际上是主张解除合同，冯思蔼亦提起本案诉讼要求解除合同并称其本人已不在涉案房屋内居住，在此情况下，双方应积极办理房屋的交接手续以避免损失的扩大。李永华、梁亚平于2016年8月19日擅自对涉案房屋的第一道门锁进行更换，导致双方无法正常交接，一审法院认定李永华、梁亚平无权主张该期间的租金并无不当。经一审法院释明，李永华、梁亚平同意与冯思蔼在2016年9月15日至9月17日期间办理房屋交接手续，但冯思蔼在一审法院释明法律风险的情况下仍表示不同意办理房屋交接手续，由此造成损失进一步扩大，一审法院认定冯思蔼应对该部分损失承担责任并无不当。一审法院根据双方的过错程度，认定冯思蔼应按每月3300元向李永华、梁亚平支付自2016年2月17日起至2016年4月1日止、从2016年9月15日起至涉案房屋实际交还之日止的租金以及按每月1650元支付自2016年4月2日起至2016年8月19日止的租金并无不当。同理，一审法院根据双方的过错程度对相关电视费、物业管理费、水费、排污费、煤气费、电费、开锁费等争议费用所作认定及处理符合公平合理原则，本院予以维持。关于冯思蔼主张的安装机顶盒的费用，因无证据证明李永华、梁亚平同意安装，一审法院驳回冯思蔼的该部分诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人冯思蔼的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904元，由上诉人冯思蔼负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年五月二十七日书记员 甄雪皓游瑞娜游瑞娜