四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初1904号原告：明月，女，1989年4月9日出生，汉族，农民，住四川省乐山市沙湾区。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，四川睿典律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：刘有全，四川睿典律师事务所律师。被告：乐山万和房地产开发有限公司，住所地：乐山市中区。法定代表人：何后来，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：苏继平，四川上同律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王学勤，四川上同律师事务所律师。原告明月与被告乐山万和房地产开发有限公司（以下简称万和房开司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明月及委托诉讼代理人刘有全，被告万和房开司的委托诉讼代理人王学勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告明月向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理乐山市市中区XX西路XX小区X幢B区XX层XX号房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付自2015年4月1日起至办理完毕不动产权属证书登记之日止以已付房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算的违约金。事实和理由：2016年5月21日，以被告为甲方，以原告为乙方，签订《借款协议》，该协议约定：甲方向乙方无息借款人民币捌拾万元，该款乙方应于2013年5月21日前支付给甲方，甲方收到款后，向乙方出具借条。乙方自愿接受甲方将待建的XX小区项目壹号楼11层1、2、3、4、5、6、17、18共8间商品房的优先购买权作为归还乙方款的保障。2013年7月16日，原告与被告签订购买XX小区X幢B区XX层XX号商住用房，面积为96.9103平方米，单价9700元／㎡，总价款为940027元的《商品房买卖合同》。原告于2013年7月16日向被告支付定金20000元，同日双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定买受人须于合同签订生效之日起7日内一次性将购房款940027元支付给出卖人。后原告按约向被告足额支付了购房款940027元。《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起660日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，出卖人向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。被告于2015年1月1日交房，原告亦向被告支付了委托办证的相关税费等费用。原告至今未取得不动产权证书，为维护原告合法权益，诉至法院。被告万和房开司辩称：被告不存在任何违约行为，被告没有义务为原告办理不动产权证书，亦无需向原告支付违约金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2013年5月21日，万和房开司（甲方）与明月（乙方）签订《借款协议》，协议第一条约定：甲方向乙方无息借款人民币800000元，该款乙方应于2013年5月21日前支付给甲方，甲方收到款后，向乙方出具借条。第二条约定：乙方自愿接受甲方将待建的XX小区项目壹号楼11层1号、2号、3号、4号、5号、6号、17号、18号共8间面积约390平方米商品房的优先购买权作为乙方还款的保障。第三条约定：甲方承诺，甲方XX小区项目商品房正式面向市场销售时，优先满足乙方对该商品房的购买选择。当本协议生效后，乙方既享受该商品房的优先购买权，并享受一次性付款9700元／㎡的价格。第四条约定：乙方选择购买商品房时，乙方借给甲方的借款转为购房款，同时甲乙双方在购房款总额基础上结算双方应退应补得差额后，甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》，乙方以甲方出具的借条向甲方换取购房款收据。签订《商品房买卖合同》后，本借款协议自动终止。协议签订后，明月向万和房开司支付了前述借款。2013年7月16日，万和房开司（出卖人）与明月（买受人）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定明月购买万和房开司开发的XX小区X幢B区XX层XX号的房屋，总价为940027元，采用一次性付款方式付款，付款时间约定为：买受人须于合同签订生效之日起7日内（即2013年7月23日前）一次性将购房款人民币940027元支付给出卖人（含买受人与出卖人签订认购协议时买受人已经向出卖人支付的定金20000元）。合同第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第二十条产权登记约定：“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三百元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起660日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，出卖人向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付”。后明月向万和房开司支付了全部购房款。2015年1月1日，万和房开司向明月交付前述房屋。2016年2月14日，明月向四川省乐山市地方税务局第一直属税务分局缴纳契税、印花税，同日，明月将税收完税证明交给万和房开司。2016年3月25日，前述房屋取得房屋所有权证书。2016年5月23日，明月在万和房开司领取房屋所有权登记证书。后因需要办理国有土地使用权证书，明月将房屋所有权证书交回万和房开司。2017年3月22日，明月因万和房开司至今未为其办理不动产权属证书起诉来院，并主张前述请求事项。审理中，明月还提交一份乐山市人民政府网页信息截图以证明目前不能办理不动产证书系因涉案土地需补交土地出让金，万和房开司对截图的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，万和房开司早已完清土地出让金，现需待政府核地，该网页截图与本案没有关联性，被告只在合同中约定为原告办理房产证，回复中显示房产证已办理。上述事实，有双方当事人的陈述，《借款协议》、转账凭证、《商品房买卖合同》及其附件、税收完税证明、发票、交房流程单、契税发票交接表、房屋所有权证书、房产证领取表等证据予以证实。本院认为：《商品房买卖合同》及其附件是原被告双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。原被告应按照合同约定履行自己的相应义务。关于被告是否应立即为原告办理不动产权属证书的问题，原、被告双方在2013年7月16日签订《商品房买卖合同》，签订合同时约定由买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，按通常理解房屋权属转移登记包括办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。但从2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》和2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》，国家实行不动产统一登记制度，不再分别办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。被告在为原告办理好房屋所有权证书后因新的行政法规和规章开始实行而导致目前尚未办理不动产权属证书系不可归责于被告的原因，故对原告要求被告立即为其办理不动产权属证书的诉讼请求本院不予支持。关于被告是否应支付违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起660日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10内向买受人支付。本案中原、被告双方对逾期取得房屋所有权证书的违约责任有特殊约定，故不适用前述司法解释第十八条的规定。再者，本案中，原、被告双方在2015年1月1日办理交房手续，本案房屋于2016年3月25日取得房屋所有权证书，从交房至取得房屋所有权证书并未超过前述合同约定的期限，故被告亦不应当承担违约责任，支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告明月的诉讼请求。案件受理费减半收取计139元，由原告明月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 敖 勤二〇一七年五月二十二日书记员 梅月婷