广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终1611号上诉人（原审被告）：佛山市南海嘉洲物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛一路98号二楼（1号），统一社会信用代码91440605770180482R。法定代表人：钟义。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘杰锋，男，汉族，1980年7月27日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：刘杰勇，男，汉族，1982年1月7日出生，住广东省佛山市南海区，系刘杰锋之弟。原审被告：佛山市南海区大沥镇葛来娣服装店，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄歧广佛一路**号嘉洲广场第*层（编号：C2066）。经营者：聂小红。上诉人佛山市南海嘉洲物业管理有限公司（以下简称嘉洲公司）为与被上诉人刘杰锋、原审被告佛山市南海区大沥镇葛来娣服装店（以下简称葛来娣服装店）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初6494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉洲公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，驳回刘杰锋要求腾空原铺归其使用且加装电表的请求，判令双方协商继续由嘉洲公司承租涉案商铺，保护整个商场的统一经营和物业增值。2.改判原判第三项，准许嘉洲公司以原租赁合同的价格每月6630元支付商铺使用费，且从2016年4月15日计起。事实和理由：（一）涉案商铺不是一个独立商铺，是位于一个120000平方米的大型商场中的仅有40.74平方米的小铺位。如果场内1300多个业主都像刘杰锋这样收回自用，任意控制，商场势必成为一盘散沙而日渐凋敝，在市场中失去其应有的生命力和价值。法院应从最佳社会效果出发，以有利于保护刘杰锋在内的全体嘉洲广场业主的整体利益为原则去判案，适用物权法关于相邻关系的规定，支持嘉洲公司从商场所有业主的利益出发，继续承租涉案商铺；（二）刘杰锋从买铺之初，就清楚所购物业位于一个大型商场内，必须给一个统一的经营者进行规划使用，才能做旺，并收到合理的租金。因此，刘杰锋和其他业主一样，买铺的目的是收租，并不考虑自用，现在提出自用，不过是以扰乱整个商场的统一经营规划作为筹码，要挟嘉洲公司同意支付不合理的高租金。（三）刘杰锋即使需要使用商业经营，也完全可以和嘉洲公司协商，接受嘉洲公司的统一规划，对其要使用的空间进行合理置换，并在其真正需要使用时实行无缝对接，完全没必要硬要原铺空置，破坏商场的整体美观和经营规划。（四）嘉洲公司在一审中同意按原租赁合同支付商铺使用费，已经是基于善意作出谦让，与刘杰锋周边业主续签的返租合同相比，已属偏高。一审判决嘉洲公司按原合同递增15%支付使用费，缺乏事实和法律依据。原合同签订时的市场环境与今天并不一样，现在电子商务异军突起，周边其他商场横空出世，经营环境比过去困难。正因如此，嘉洲广场其他绝大多数业主的继续返租合同租金并无上升，反而减少。（五）一审判决没有按原合同约定扣除一个月的撤场期，准许嘉洲公司在此期间不予计付租金，没有事实和法律依据。刘杰锋辩称，对一审法院未支持刘杰锋有关按原规划图纸间隔商铺墙体、安装电源并在地面标示2286号铺以及占有使用费标准按每日700元计算的诉请不服。葛来娣服装店未作陈述。一审法院认定事实：刘杰锋于2005年8月31日向佛山市南海伟林盛实业投资有限公司（以下简称伟林盛公司）购买了位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场二层2286号商铺，该商铺已办理房地产权证和国有土地使用证，登记为刘杰锋所有，四墙归属一栏显示四面无墙。2011年7月20日，伟林盛公司变更企业名称为佛山市华和锦盛实业投资有限公司，2012年8月31日，该公司被佛山市南海嘉州物业管理有限公司吸收合并。2005年8月31日，伟林盛公司（甲方，承租方）与刘杰锋（乙方，出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方将其购买的嘉洲广场二层2286号商铺租赁给甲方；商铺建筑面积40.74平方米；租赁期限为装修招商期加十年，第一、二年租金为每年48960元，每二年递增一次；每年6月30日和11月30日分别支付上、下半年租金；甲方有意续租该商铺的，应当在合同约定租赁期限满前60日书面通知乙方，双方另行协商签订新的租赁合同，同等条件下，甲方有优先承租该商铺的权利，乙方应保障甲方行使该优先承租权；甲方应在租赁期满或本合同解除之日起30日内撤场，将该商铺交还给乙方，如乙方要求间隔墙，则由甲方按原设计图纸负责间隔墙，并应乙方要求按有关规定为该商铺设立独立电表。2012年，刘杰锋与嘉洲公司签订《商铺租赁合同》，约定租期从2012年1月1日起至2016年3月15日止，租金总额为300390元，每年的6月30日和11月30日分别支付当年1-6月和7-12月的租金。2016年1月1日至2016年3月15日，租金合计16575元。其它事项仍按原《租赁合同》执行。2016年4月16日，嘉洲公司工作人员签收刘杰锋送达的《复函》，载明双方的租赁合同已于2016年3月15日到期，不再就嘉洲广场二层2286号商铺与嘉洲公司续签合同。刘杰锋分别于2016年4月22日、4月27日向嘉洲公司邮寄送达《通知》，通知双方签订的租赁合同已于2016年3月15日到期，要求按原合同日期撤场、交还商铺。非法占有期间的商铺收入，归商铺业主所有。涉案商铺的实际使用人为葛来娣服装店。一审中，嘉洲公司陈述其与葛来娣服装店的租赁合同为无固定租赁期限的临时租赁合同。2016年4月18日，刘杰锋提起本案诉讼。诉讼中，刘杰锋明确收回商铺自己使用。一审法院认为，刘杰锋和嘉洲公司之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。依照刘杰锋和嘉洲公司签订的补充协议，双方租赁合同到2016年3月15日到期，此后嘉洲公司已无继续占有使用租赁商铺的权利，现刘杰锋起诉请求嘉洲公司腾退商铺合法合理，一审法院依法予以支持。刘杰锋作为商铺所有权人，现主张收回商铺自己使用，属于依法对自己物权享有占有、使用权利，该权利不可侵犯，嘉洲公司以商铺使用价值和商场整体价值可能降低为由，不同意返还商铺的意见均不能成立，一审法院对嘉洲公司主张刘杰锋应将商铺继续出租给其使用的辩解不予采纳。嘉洲公司作为承租方、葛来娣服装店作为涉案商铺的实际使用人，均负有腾空并返还案涉商铺予刘杰锋的义务。关于返还标准的问题。刘杰锋与伟林盛公司签订的《租赁合同》约定：“甲方应在租赁期满或本合同解除之日起30日内撤场，将该商铺交还给乙方，如乙方要求间隔墙，则由甲方按原设计图纸负责间隔墙，并应乙方要求按有关规定为该商铺设立独立电表。”刘杰锋主张安装电源及在地面标示2286号铺，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。刘杰锋主张按原规划图纸砌墙，虽双方有相应约定，但房屋状态应以房管部门的登记信息为准，涉案商铺房地产权证显示涉案商铺四面无墙，且刘杰锋未举证证明交付商铺予嘉洲公司时涉案商铺存在间隔墙，另，如若砌墙需依法进行报建，故刘杰锋主张砌墙没有事实和法律依据，一审法院不予支持，嘉洲公司与葛来娣服装店应按房地产权证所附房屋平面图返还涉案商铺予刘杰锋。结合2016年3月15日前租金水平及此前租金增长幅度，刘杰锋主张按每日700元的标准计收2016年3月16日起的租金标准过高，根据公平诚信原则，一审法院酌定按7624.5元/月（16575元÷2.5×（1+15%））的标准计算至嘉洲公司、葛来娣服装店实际返还商铺时止的租金。合同虽约定了一个月撤场期，但不适用于本案情形，嘉洲公司并未按合同约定的时间撤场。嘉洲公司关于2016年3月16日至2016年4月15日期间为撤场期不应计收租金的抗辩，一审法院不予采纳。对刘杰锋的租金请求，在一审法院核定范围予以支持，超出一审法院核定范围的不予支持。一审中，嘉洲公司向一审法院申请调取嘉洲广场的建筑面积、业主数量及自2016年3月以来备案的承租人为佛山市南海区嘉洲物业公司或嘉洲广场经营管理有限公司的租赁合同数量和面积情况。经审核，上述申请内容与本案的处理无直接的关联，亦不属《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定人民法院认为审理案件需要的证据范围，且本案可根据现有证据审理，无调查收集必要，故一审法院不予准许。葛来娣服装店经一审法院合法传唤无正当理由没有到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条规定，判决：一、嘉洲公司于判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场二层2286号铺（按房地产权证所附房屋平面图返还）予刘杰锋；二、嘉洲公司于判决发生法律效力之日起十日内在上述第一项铺位内安装独立电表；三、嘉洲公司于判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年3月16日起至实际返还商铺之日止按每月7624.5元标准计算的使用费予刘杰锋；四、驳回刘杰锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审以简易方式结案，案件受理费减半收取197.50元（刘杰锋已预交），由嘉洲公司负担。嘉洲公司应于上述付款同期迳付还予刘杰锋，一审法院不另收退。本院二审期间，上诉人嘉洲公司、被上诉人刘杰锋和原审被告葛莱娣服装店均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人嘉洲公司和被上诉人刘杰锋的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：嘉洲公司要求继续租赁涉案商铺是否合法有据；一审法院认定的占有使用费标准是否正确；嘉洲公司有关撤场期内应免收一个月使用费的上诉请求是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。嘉洲公司上诉认为，涉案商铺不是一个独立商铺，是在120000平方米的大型商场中只有40.74平方米的小铺位。法院应从追求最佳社会效果出发，以有利于保护刘杰锋在内的全体嘉洲广场业主的整体利益为原则，使用物权法关于相邻关系的规定，支持嘉洲公司从商场所有业主的利益出发，继续承租涉案商铺。本院认为，能否支持嘉洲公司的诉请应从以下几方面考虑：首先，判定涉案商铺能否继续租用主要取决于于双方是否形成租赁的合意。本案中，嘉洲公司和刘杰锋的租赁合同已清楚载明涉案商铺的租赁期限截止2016年3月15日已届满，且根据刘杰锋的意思表示涉案商铺收回为自用，属于依法对自己享有的物权的合法处分，因此双方就涉案商铺的租赁并未形成合意。其次，嘉洲公司以保护所有业主利益的角度出发要求继续承租的理由是否成立。嘉洲公司作为承租人，系具有完全民事行为能力的市场主体，应在签订合同之初对即将面临的市场风险和隐患进行提前预判和应对；即使嘉洲公司所称的包含商铺在内的商场必须进行统一规划方能做大做旺的主张正确，但嘉洲公司并没有提交任何关于涉案商铺如不能继续承租将导致整个商场的经营可能无法继续的证据，亦未提交涉案商铺如不能继续承租将危及其他大多数业主利益的证据，故嘉洲公司要求从保护所有业主利益的角度出发的主张，理据不足，本院不予支持。第三，本案系租赁合同纠纷，并非相邻关系纠纷，刘杰锋要求返还商铺的诉请完全符合《中华人民共和国合同法》的基本原则——“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故嘉洲公司的诉请与事实不符，于法无据，本院不予支持。刘杰锋主张，一审法院未支持其按原规划图纸间隔商铺墙体、安装电源并在地面标示2286号铺的诉请，属于处理不当。本院认为，由于刘杰锋未提出上诉，故本院在二审中对其主张依法不予审查。关于第二个争议焦点。经核查，一审法院根据租赁合同届满时的租金水平及此前租金增长幅度，酌定2016年3月16日起的占有使用费标准为每月7624.5元，处理妥当，本院予以维持。嘉洲公司要求按照2016年3月15日之前的月租金标准支付占有使用费的诉请，明显有违公平自愿和诚实信用原则，本院不予支持。刘杰锋提出，占有使用费应当按照嘉洲公司与葛来娣签订的租赁合同的租金标准每日700元计算。本院认为，刘杰锋未提出上诉，本院在二审中对该主张不予审查。关于第三个争议焦点。本院认为，合同约定了一个月的撤场期，但嘉洲公司并未在合同约定的撤场期内撤场，故其以合同约定为由要求撤场期内免收租金，理由不成立，本院不予支持。综上，嘉洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由上诉人佛山市南海嘉洲物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年五月八日书 记 员  黎嘉鸿