北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初字第3785号原告北京嘉丰行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇金宝花园酒店2116号，统一社会信用代码×××。法定代表人申冠，经理。委托代理人张恒智，男，1984年10月22日出生，汉族，公司职员，住单位宿舍。委托代理人童保龙，男，1977年6月21日出生，汉族，公司职员，住单位宿舍。被告张剑，男，1981年5月1日出生，户籍地北京市顺义区。原告北京嘉丰行物业管理有限公司（以下简称嘉丰行公司）与被告张剑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉丰行公司之委托代理人张恒智、童保龙，被告张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉丰行公司诉称：2011年7月19日，原告与被告签订《×××前期物业管理服务协议》（以下简称《物业管理服务协议》），约定由原告对被告×××住宅一套（住宅面积为91.48m2）进行前期物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为×××住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告自2012年1月1日至2015年12月31日，累计欠物业费8211.24元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，仍没有支付所欠物业费。为维护自身权益，故起诉，诉讼请求为：1.被告立即支付2012年1月1日至2015年12月31日拖欠的物业费8211.24元；2.诉讼费由被告承担。被告张剑辩称：涉诉房屋的产权人是我，房屋坐落位置和面积没有异议,欠费年限及收费标准认可。原告起诉的是×××室，我签的《物业管理服务协议》是×××室，我认为原告起诉错误。我不交物业费原因是：一、收房时，我就跟物业反映过说不想收房，因为窗户关不紧，纱窗也已换了多个，物业说会及时给我解决；二、单元门禁有问题，一直未使用过，且连锁芯都没有，存在安全隐患，经常有陌生人敲门；三、楼道打扫不及时，安全通道有可燃物堆放，小区内乱停车问题严重，地下停车场有些位置经常堵塞；四、2013年我的车在车库被划，我找了物业，监控却看不到，我当时已经租了停车位，最后没有解决，车到现在都没有修理；五、小区内裸露电线严重，道路灯的灯罩也没有，线路裸露造成安全隐患，井盖高出地面十公分，给老人孩子行走造成不便，有些井盖没有盖子，也不及时遮住，有危险存在；六、小区内电梯坏了找不到人解决，电梯内部没有报警电话，曾经发生电梯坠到一层的事件，电梯内小广告问题严重；七、家里有事给物业打电话，经常没有人接。物业费也没有相关人员与我沟通过，没有业委会，业主没有申诉的地方。电箱、水卡门均被物业锁上了，给业主造成了不便利。物业服务都是流于表面，未尽到实际服务。经审理查明：原告起诉的涉诉房屋为×××，《物业管理服务协议》中张剑的住址为×××室。被告陈述《物业管理服务协议》中住址为施工楼号，与后期产权证上的楼号可能存在区别。原告认可顺义区×××室为其所有，房屋建筑面积为91.48平方米。被告未交纳2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业费。2011年7月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务协议》，其中第二部分物业服务内容的第三条约定：甲方入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案、资料等，根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.物业共用部位的日常维修、养护和管理；3.物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4.公共绿地、景观的养护；5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理……13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。第三部分第四条约定：乙方按照双方约定的服务标准提供服务，双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求。第五部分第七条约定:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为1.87元/建筑平方米/月。第八条约定：物业服务费应当从开发建设单位通知的收房期限届满之日起计收。被告办理入住手续时预付半年的物业服务费，被告第一次预付的物业服务费半年期满应七日内补齐本年度的物业服务费到十二月底，此后按一年交纳。每年在元月十日前交付本年度物业服务费（即本年度元月至十二月）。另，该协议还约定违约责任、争议解决等内容。2008年，北京市施行的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》对物业服务中的清洁服务、绿化养护和停车服务进行了相应规定，具体内容包含：一……三、共用设施设备运行及维修养护：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。6、设备房保持整洁，无鼠害现象。7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。四、电梯服务：1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行。2、电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。3、设有高峰梯的，在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。……八、清洁服务：1.小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。2.小区公共清洁区域每日清扫1次。3.保持电梯轿箱清洁卫生。4.按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。5.在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。6.发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。九、绿化养护1.绿化基本充分，无明显裸露土地。2.树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。3.绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。4.绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。十、停车服务:1.有机动车、非机动车停（存）车管理制度。2.引导进出小区车辆有序通行。3.主要道路及停车场有交通标志。4.小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。5.机动车停放有序，24小时有专人巡视。6.定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。7.地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。8.交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。停车服务的第4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。涉诉房屋所在小区分多期开发。原告为支持其诉请，原告提交《物业管理服务协议》、部分时间段的《保安服务合同》、日常清洁记录表、《电/扶梯保养合同》、《垃圾清运承揽合同书》、《保安服务合同》、物业服务项目收支情况报告作为证据，以此证明收费标准和物业服务符合约定标准。被告对原告提交证据不认可，辩称原告提供的物业服务没有达到约定的标准，不同意缴纳物业费。被告提交照片若干张，证明其辩称内容。原告对被告提交的证据均不认可。上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理服务协议》、照片等在案佐证。本院认为：双方签订的《物业管理服务协议》属合法有效的合同，双方应依约履行，原告应提供相应的物业服务，被告应按时交纳物业费。被告所述《物业管理服务协议》中楼号与涉诉房屋的楼号不一致，本院认为不能否定该协议的合法有效性，且被告明确认可涉诉房屋×××室为其所有，而原告确实为该小区提供了物业服务，故对此辩解意见不予采纳。被告所述的小区存在绿化、停车、共用设施维护等问题等属于物业服务的范畴并提交照片予以佐证，可以认定原告为被告提供的物业服务未达到双方约定的标准，存在瑕疵，故对原告主张的物业费应予酌减，具体数额本院结合原告提供的物业服务状况和双方约定的物业费收费标准予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：一、被告张剑给付原告北京嘉丰行物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费七千八百元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告北京嘉丰行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（原告北京嘉丰行物业管理有限公司已交纳），由被告张剑负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 莉二〇一七年五月五日书记员 赵静梅