济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0191民初1365号原告：济南齐鲁软件园发展中心，住所地济南市。法定代表人：曲义晓，主任。委托诉讼代理人：季永凯，山东才有律师事务所律师。委托诉讼代理人：马洪宁，山东才有律师事务所实习律师。被告：山东日月明科贸有限公司，住所地济南高新区法定代表人：刘长振，总经理。原告济南齐鲁软件园发展中心与被告山东日月明科贸有限公司（以下简称日月明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南齐鲁软件园发展中心的委托诉讼代理人季永凯到庭参加诉讼。被告日月明公司的法定代表人刘长振经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南齐鲁软件园发展中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告济南齐鲁软件园发展中心与被告山东日月明科贸有限公司于2013年1月17日签订的《房屋租赁合同》；2.被告山东日月明科贸有限公司向原告济南齐鲁软件园发展中心支付租金42323元（租金自2014年1月1日至2015年7月8日）；3.被告山东日月明科贸有限公司向原告济南齐鲁软件园发展中心支付违约金36389元（自2014年1月1日暂计算至2016年6月30日），律师代理费3105元；4.被告山东日月明科贸有限公司自本判决生效后3日内腾退房屋，屋内物品归原告处置；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月17日，济南齐鲁软件园发展中心与日月明公司签订《房屋租赁合同》，双方约定日月明公司承租济南齐鲁软件园发展中心位于济南高新区舜华路1号齐鲁软件园1号楼（创业广场c座）二层XXX东的房屋，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金每三个月支付一次。合同到期后，日月明公司继续租赁该房屋，但截至现在，日月明公司没有支付2014年1月1日至2015年7月8日期间的房屋租金42323元。济南齐鲁软件园发展中心多次催收未果，故向法院提起诉讼。日月明公司未予答辩，亦未提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月17日，济南齐鲁软件园发展中心（甲方）与日月明公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：一、出租房屋基本情况：座落：济南高新区舜华路1号齐鲁软件园1号楼（创业广场c座）二层XXX东房间。产权方：济南齐鲁软件园发展中心。租赁面积为69.45平方米。用途为科研办公。二、租赁期限：1、自2013年1月1日起至2013年12月31日止；2、甲方于2013年1月1日前将出租房屋交付乙方，实际交付时间和面积以房产交接书为准；3、如果本合同到期后，甲、乙双方未就上述房屋达成续期协议，乙方应于2013年12月31日前将承租房屋返还甲方，实际交付时间应以房产交接书为准。三、租金、电费、物业管理费用：2、租金计算方式：租金=租赁面积*租赁期限*1.1元/平方米/天。3、租金总额：27884.18元（大写：贰万柒仟捌佰捌拾肆元壹角捌分）。4、租金的支付时间及方式：支付时间：租金每（季度、半年、一年）为一个缴费期，乙方应于上一个缴费期届满之前15日预先缴清下一个缴费期的租金。四、保证条款：双方签订合同时，乙方应交纳5000元，作为履行本合同的保证金。上述保证金待合同期满或合同提前解除双方交接后，验证乙方无违约和欠费的情况下，由甲方如数无息退还给乙方，如乙方存在违约行为，上述保证金不予退还。九、合同的解除：1、有下列情形之一，甲方有权提前解除本合同：④乙方拖欠全部或部分租金累计超过15天。十、退租及房产返还：6、合同期满或根据本合同第九条约定提前解除合同的，乙方逾期不交房屋，或逾期后租赁房产内无人办公，则视为乙方自动放弃房屋及其内留存物品，甲方有权自行收回房产，并有权将乙方房屋内留存物品作为废品予以处理。十一、违约责任：3、乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日按未付租金总额的万分之三向甲方支付违约金。8、一方违约除按上述约定承担责任外，还须承担对方因主张权益而发生的律师代理费、车、差旅费等。合同签订后，济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司交付了租赁房屋。日月明公司分四次向济南齐鲁软件园发展中心支付了租金，分别于2013年1月17日支付8750.7元，其中1875.15元为济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司代收的物业费；于2013年4月3日通过齐鲁银行支付6951.95元；于2013年6月14日通过齐鲁银行支付7028.34元；于2013年9月13日刷卡支付8945.16元，其中1916.82元为济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司代收的物业费。综上，日月明公司共向济南齐鲁软件园发展中心支付31676.15元，其中济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司代收的物业费为3791.97元，日月明公司向济南齐鲁软件园发展中心支付的租金共计27884.18元。2014年3月11日，济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司发出《关于要求返还租赁房屋及承担违约责任的通知》一份，载明：“山东日月明科贸有限公司：你公司与本中心于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，公司承租本中心齐鲁软件园创业广场1号楼（创业广场C座）XXX东房间，租期壹年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止。现租赁合同已过期，你公司始终没有归还租赁房屋。望贵公司自接到本通知之日起5日内将租赁房屋返回给本中心，并向本中心结清全部租金、逾期占用费、违约金、损失赔偿等。逾期，本中心将根据《房屋租赁合同》的规定，自行收回租赁房屋，租赁房屋内留存物品则视为你公司自动放弃。同时，本中心保留采取法律手段维护本中心权益的权利。”2014年9月30日，济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司发出《催款通知》一份，载明：“山东日月明科贸有限公司：2013年1月17日，山东日月明科贸有限公司与济南齐鲁软件园发展中心签订了《房屋租赁合同》。贵司承租该中心创业广场C座XXX东室，建筑面积约为82.09平方米。租金1.5元/天/平米。自2014年1月1日起，贵司拖欠租金，截止到2014年9月30日，贵司一直未支付房屋租金。同时，按照租赁合同约定，贵司因逾期，已经产生违约金。请贵司在收到本通知后三个工作日内全部清偿所欠租金，并支付拖欠期间的违约金。否则，济南齐鲁软件园发展中心将依法采取相关法律措施，以维护其合法权益。”2015年3月31日，济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司发出《催款通知》一份，载明：“山东日月明科贸有限公司：2013年1月17日，山东日月明科贸有限公司与济南齐鲁软件园发展中心签订了《房屋租赁合同》。贵司承租该中心创业广场C座XXX东室，建筑面积约为82.09平方米。租金1.5元/天/平米。自2014年1月1日起，贵司拖欠租金，截止到2015年3月31日，贵公司一直未支付房屋租金。同时，按照租赁合同约定，贵司因逾期，已经产生违约金。请贵司在收到本通知后三个工作日内全部清偿所欠租金，并支付拖欠期间的违约金。否则，济南齐鲁软件园发展中心将依法采取相关法律措施，以维护其合法权益。”2015年7月8日，济南齐鲁软件园发展中心联合审计监察部门对上述租赁房屋内的物品进行收存。2016年7月8日，济南齐鲁软件园发展中心与山东才有律师事务所签订《委托代理合同》，约定山东才有律师事务所接受济南齐鲁软件园发展中心的委托，为济南齐鲁软件园发展中心代理与包含日月明公司在内的10个案件的诉讼及仲裁。最终涉案金额以诉状确认财产为准，根据国家计划委员会、司法部和山东省物价局、山东省司法厅文件规定的最低收费标准的70%计算。2016年9月11日，济南齐鲁软件园发展中心出具房屋租赁合同纠纷律师代理费明细一份，证实因房屋租赁合同纠纷，济南齐鲁软件园发展中心委托山东才有律师事务所代理与包含日月明公司在内的6个案件，总委托涉案标的额为975793.03元，其中本案案件的涉案标的额为78712元，总律师代理费共计32994元，其中与日月明公司案件的律师代理费为3105元，济南齐鲁软件园发展中心已于2016年8月16日实际支付。济南齐鲁软件园发展中心主张日月明公司应支付律师代理费3105元。另查明，2005年9月16日，济南市房产管理局向济南齐鲁软件园发展中心颁发济房权证高字第0080**号房屋所有权证，房屋所有权人为济南齐鲁软件园发展中心，房屋坐落于高新区舜华路1号创业广场1号楼。房屋总层数为6层，建筑面积为22061.06平方米。济南齐鲁软件园发展中心提起诉讼，要求日月明公司支付自2014年1月1日起至2015年7月8日止拖欠的房屋租金42323元（计554天，按年租金27884.18元计算）；支付违约金31389元（自2014年1月1日起暂计至2016年6月30日，嗣后违约金按照合同约定计算至日月明公司支付欠付房租之日止），其中2014年度违约金为15276元，2015年度违约金为16113元；并要求扣除日月明公司已付的保证金5000元。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》一份、房屋所有权证一份、机打发票四份、刷卡凭证两张、进账单两份、物业费发票二份、物业费明细表二份、《委托代理合同》一份、律师代理费明细一份、律师费入账凭证一份、律师费发票一份、返还房屋及催款通知三份、清理办公用品的照片十二张及当事人陈述予以证明。本院认为，2013年1月17日，济南齐鲁软件园发展中心与日月明公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。济南齐鲁软件园发展中心已经按照合同约定履行了房屋交付义务，日月明公司应当按照合同约定按时支付租金。双方签订的房屋租赁合同于2013年12月31日到期，日月明公司继续使用租赁房屋，济南齐鲁软件园发展中心亦未提出异议，因此，济南齐鲁软件园发展中心与日月明公司之间的房屋租赁合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上述房屋租赁合同应认定为不定期租赁合同。根据双方签订的房屋租赁合同第九条第1款第④项约定：日月明公司拖欠全部或部分租金累计超过15天的，济南齐鲁软件园发展中心有权提前解除合同。2014年3月11日，济南齐鲁软件园发展中心向日月明公司发出通知，要求日月明公司自接到通知之日起5日内将租赁房屋返还济南齐鲁软件园发展中心，应视为济南齐鲁软件园发展中心已向日月明公司发出解除房屋租赁合同的通知。日月明公司未按通知要求时间返还租赁房屋，故双方签订的房屋租赁合同于2014年3月16日解除，对济南齐鲁软件园发展中心要求日月明公司支付2014年1月1日至2014年3月16日期间的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。济南齐鲁软件园发展中心多次向日月明公司发出返还租赁房屋及催款的通知，日月明公司均未履行返还租赁房屋的义务，济南齐鲁软件园发展中心于2015年7月8日将房屋内物品收存，并收回租赁房屋，故日月明公司应支付2014年3月17日至2015年7月8日期间的房屋占有使用费，参照双方签订的房屋租赁合同中的租金标准计算。济南齐鲁软件园发展中心与日月明公司在租赁合同中约定了日月明公司逾期交付租金的违约金计算方式，该方式不违反法律规定，因双方签订的房屋租赁合同已于2014年3月16日解除，因此，对济南齐鲁软件园发展中心要求日月明公司支付自2014年1月1日起至2014年3月16日止，以应付房屋租赁费为基数，按照日万分之三计算的违约金的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。因济南齐鲁软件园发展中心未提供证实日月明公司已交付保证金5000元，故对其要求扣除日月明公司保证金5000元的诉讼请求，本院不予支持。济南齐鲁软件园发展中心与日月明公司在租赁合同中约定了违约方应承担对方因主张权益而发生的律师代理费，故对济南齐鲁软件园发展中心要求日月明公司支付律师代理费3105元的诉讼请求，本院予以支持。济南齐鲁软件园发展中心要求日月明公司于判决生效后3日内腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。济南齐鲁软件园发展中心主张日月明公司租赁房屋内的物品归其处置，该项诉讼请求并不明确，本院无法支持。日月明公司的法定代表人刘长振经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告山东日月明科贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付房屋租赁费（自2014年1月1日起至2014年3月16日止，按照年租金27884.18元计算）；二、被告山东日月明科贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付房屋占有使用费（自2014年3月17日起至2015年7月8日止，按照年租金27884.18元计算）；三、被告山东日月明科贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付违约金（以第一项确定的房屋租赁费为基数，自2014年1月1日起至2014年3月16日止按照日万分之三计算）；四、被告山东日月明科贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付律师代理费3105元；五、被告山东日月明科贸有限公司于本判决生效之日起三日内将租赁的房屋交付原告济南齐鲁软件园发展中心；六、驳回原告济南齐鲁软件园发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，由被告山东日月明科贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  万立波人民陪审员  孙红玲人民陪审员  褚振荣二〇一七年五月二日书 记 员  张 娜