湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初381号原告：蔡正彬，男。委托诉讼代理人：张杰军，湖南欣晟律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘姣，湖南欣晟律师事务所律师，一般授权代理。被告：湖南润稷地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区武陵大道（天泉大厦3楼）。法定代表人：高少波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国政，湖南中思律师事务所律师，特别授权代理。原告蔡正彬与被告湖南润稷地产开发有限公司（以下简称润稷地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月27日公开开庭审理。原告蔡正彬及其委托诉讼代理人张杰军，被告润稷地产公司的委托诉讼代理人刘国政到庭参加诉讼。本案已经审理终结。蔡正彬向本院提出诉讼请求：1、润稷地产公司立即为蔡正彬向常德市房地产管理局申请办理不动产转移登记，办理不动产登记证(变更后诉讼请求)；2、润稷地产公司向蔡正彬支付延期办理不动产登记证书的违约金22421元（违约金计算至2017年2月17日），并以614286元为计算基数按日万分之一继续支付自2017年2月17日起至蔡正彬实际取得不动产登记证书之日止的违约金；3、本案诉讼费由润稷地产公司负担。润稷地产公司辩称：1、本案蔡正彬收房后，直至今日未向润稷地产公司提交办理产权变更的申请，因此润稷地产公司无法办理变更登记。润稷地产公司亦未得到蔡正彬的书面授权委托书，所以不能代理蔡正彬办理变更登记，这是因买受人的原因未能在约定的时间内取得房产证，出卖人不承担违约责任。2、本案实际交房时间与合同约定的交房时间不符，根据房产管理部门商品房屋交付使用证明书记载的交房时间是在2015年12月24日，润稷地产公司拿到管理部门的房屋交付使用证明书后，已登报公告向业主告知办理交房手续。业主应按照实际交房时间交物业管理费，但是有些业主并未交付物业管理费。本案实际交房时间与蔡正彬起诉时间不符，应该按照实际交房时间确定办证时间。3、由于商品房买卖合同系格式合同，涉及违约金问题，当时合同审查时就说违约金约定过高。恳请法院减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对蔡正彬提交的《常德市商品房买卖合同》、湖南省常德市地方税务局预收款专用凭据及中国工商银行个人借款凭证、承诺书、授权委托书，本院对其三性均予以采信，可以作为本案定案依据。对润稷地产公司提交的商品房交付使用的证明书、七里桥堡交房公告、润稷·七里桥堡钥匙签收单的真实性予以采信。经审理查明，本院确认如下案件事实：1、2014年7月13日，蔡正彬（买受人）与润稷地产公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定润稷地产公司将其建设的位于武陵区柳叶大道以南的润稷·七里桥堡第2幢7层702号房屋出售给蔡正彬，该商品房为预售的，预测建筑面积共124.64平方米，商品房单价为每平方米4928.48元，房价款总金额为陆拾壹万肆仟贰佰捌拾陆元零角零分。合同第九条付款方式及期限约定为按揭贷款：买受人于签订合同时支付首付款￥184286元，余房款￥430000元以按揭贷款方式支付……。合同第十五条约定的商品房交付时间为出卖人在2015年11月18日前向买受人交付该商品房。合同第十九条约定：出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证。合同第二十一条（一）款第2项对逾期办理所有权登记责任的约定为：买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之1的违约金。2、合同签订当日，蔡正彬按约定支付184286元，并由润稷地产公司向其出具湖南省常德市地方税务局预收款专用凭据。蔡正彬于2014年8月1日以按揭贷款的方式向中国工商银行申请贷款并向润稷地产公司支付剩余房款430000元。2016年2月20日，蔡正彬对上述商品房进行验收。合同约定的办理房屋所有权变更登记时间届满后，蔡正彬多次要求润稷地产公司协助办理商品房所有权转移登记手续，润稷地产公司均未协助办理，蔡正彬为维护其合法权益，特诉至法院，提出前列诉讼请求。3、另查明，润稷地产公司至今未为润稷·七里桥堡的商品房办理不动产权证书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、润稷地产公司是否有义务协助蔡正彬向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书？二、润稷地产公司是否应该支付逾期申请办理不动产权证书的违约金以及违约金的起算时间如何确定?违约金的约定是否过高？关于争议焦点一：蔡正彬与润稷地产公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，蔡正彬已按合同约定支付全部购房款，是本案的守约方，但润稷地产公司未按合同约定在商品房交付给蔡正彬使用后90日内为蔡正彬向常德市房地产管理局申请办理商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证，是本案的违约方，应承担其违约的民事责任。但双方在合同中约定的办理不动产登记机构与国务院于2014年11月24日公布的《不动产登记暂行条例》中规定的不动产登记机构相冲突。根据上述条例规定，国家自2015年3月1日起对土地、海域以及房屋、林木等定着物均实行统一的不动产登记制度，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责办理不动产登记。上述条例的规定系对国家行政机构职能的变更，因此，双方在合同中约定的办理不动产权证书的登记机构应随国务院具体行政职能的变更而变更，即润稷地产公司有义务按照合同约定协助蔡正彬向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书，故对蔡正彬的第一项诉讼请求，本院在法律、行政法规规定的范围内予以支持。润稷地产公司辩称未办理不动产转移登记的原因系蔡正彬未向润稷地产公司提交办理产权变更的申请或未书面授权润稷地产公司办理产权变更的事项，润稷公司可以据此不承担违约责任。本院认为，根据双方签订的合同第十九条关于所有权登记约定，合同中并未约定应由蔡正彬先向润稷地产公司提交办理产权变更的申请，亦未约定蔡正彬应向润稷地产公司提交书面授权委托书，且润稷地产公司至今未为润稷·七里桥堡的商品房办理不动产权证书。对润稷地产的上述辩称意见，本院不予支持。关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，润稷地产公司未按照合同约定的时间协助蔡正彬向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记和申请办理不动产权证书，应承担合同约定的逾期申请办理不动产证书的违约责任。按照双方合同约定，违约金计算的起始时间应自合同约定的取得不动产权证书的时间届满之次日起计算，合同约定的取得不动产权证书的时间为商品房交付之日起90日内，而合同约定的交付时间为2015年11月18日前向买受人交付商品房，故本案违约金的起始时间为2016年2月17日【（2015年11月18日+90日）的次日】。润稷地产公司认为应按实际交房时间确定违约金的起始时间的辩称意见，与合同约定不相符，本院不予支持。关于合同约定的违约金是否过高问题，违约金系当事人双方合同约定，且不违反法律、法规的规定，故应当按照合同约定的日万分之一计算违约金。润稷地产公司认为双方合同系格式合同，违约金应予以核减，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，润稷地产公司应当向蔡正彬支付自2016年2月17日至2017年2月17日止的违约金22421元（614286元×0.0001元/天×365天），后续违约金按照合同约定应以商品房总价款614286元为基数按日万分之一的标准计算自2017年2月18日起至实际取得不动产权证书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、湖南润稷地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助蔡正彬向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书；二、湖南润稷地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡正彬支付逾期申请办理不动产权证书的违约金22421元（违约金已计算至2017年2月17日，此后违约金以商品房总价款614286元为基数按日万分之一的标准计算自2017年2月18日起至实际取得不动产权证书之日止）。如果未按本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由湖南润稷地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  张 黎代理审判员  吴宁辉人民陪审员  蒋小其二〇一七年五月二十六日代理书记员  邓 锐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。