天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初414号原告：徐金元，男，1944年3月10日出生，汉族，河北驻津办事处工艺品公司退休干部。被告：曹立伟，女，1980年10月19日出生，汉族。原告徐金元与被告曹立伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐金元与被告曹立伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐金元向本院提出诉讼请求：1.依法确认2012年3月28日签订的《房屋买卖合同》无效；2.原告诉求将凯达老年公寓《丽水名居》一××号房屋退给被告，被告返还原告购房款325605元，赔偿其自2012年4月1日起至2016年12月31日利息61539元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告曹立伟利用5000米慈善用地使用权的土地私自盖起一栋住宅楼非法出售。为能卖出这些房子伪造了合同，虚设凯达集团《丽水名居》谎称该房屋是大产权吸引买房人购房，2013年8月被告以凯达老年公寓给买房人下发了房权证，原告方知受骗。原告认为被告未取得许可证私自盖楼，该楼盘系违章建筑，故原告有权依法要求被告退回该房款，且该房原告至今未装修入住，故原告诉至法院。被告曹立伟辩称，原告所述理由不属实，宣传单上并没有写着该房系大产权，原告应早知道是小产权房屋，其在周边已经购买了多套小产权房。原告所述房屋买卖合同以及丽水名居均与我无关，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2012年3月28日，原告与天津凯达集团凯达丽水名居项目部签订了《天津市房屋买卖合同》，出卖人为天津市凯达集团，负责人为被告曹立伟，买受人为原告，约定由原告购买坐落于天津市××××安光村凯达丽水名居1-4-501房屋，房屋预测建筑面积共90.56平方米，每平方米价格为3533元，总房款320000元，出卖人应于2012年5月1日前将房屋交付原告。其中该合同第一条约定，出卖人以国家划拨方式取得位于天津市××双口镇地块的土地使用权。该地块土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，土地使用年限为七十年。第十一条约定，出卖人应当在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。该合同出卖人处加盖天津凯达集团凯达丽水名居项目部印章，买受人处有原告本人签字并按手印。庭审中，原告主张于2011年10月中旬交付定金4万元，2011年10月底交付房款6万元，剩余22万元系分三次在被告办公室处交付。原告对其付款事实提供了收款收据四张，第一份收据载明填写日期为2011年10月20日，客户名称为于洪文，项目为凯达丽水名居，金额为40000元，房号丽水名居4-501，填票人为王东，收款人为曹立伟，备注于2011年11月18日补交60000元整，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章；第二份收据载明填写日期为2012年2月27日，客户名称为于宏文，项目为凯达丽水名居，金额为80000元，收款人为胡波，备注已交付8万元，余款于3月20日交齐，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章；第三份收据载明填写日期为2012年2月22日，客户名称为于宏文，项目为凯达丽水名居，金额为40000元，收款人为曹立伟，填票人为胡波，备注已交付4万元，余款于3月28日交齐，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章；第四份收据载明填写日期为2012年2月29日，客户名称为于宏文，项目为凯达丽水名居，金额为100000元，收款人为曹立伟，填票人为胡波，备注于3月29日交完全款完成签约，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章。于洪文对此出具了购房款说明，其述称作为原告妻子就前述事实予以确认。被告对签订房屋买卖合同及收取购房款的事实均不予认可，并主张该合同及收据的内容及其中曹立伟的名字均不是被告本人填写的。原告交清全部房款后入住诉争房屋并对该房屋进行了入住。居住期间使用的水、电及暖气均由第三人负责提供。庭审中，原告主张向被告交纳了物业费、网费等，并提交了收款收据两张，该收据中载明收款人为曹立伟，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章，嗣后被告为原告发放了诉争房屋“房屋所有权证”。原告所购买的房屋系坐落在天津市××××安光村，该宗土地使用者为天津市××××安光村民委员会，性质为集体。天津（市）凯达集团并没有在工商部门登记备案，原告购买的诉争房屋未在建设、规划管理部门登记备案，没有取得商品房预售许可证，天津（市）凯达集团、天津凯达集团凯达丽水名居项目部均不具备销售房屋的资质。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告所签订的购房合同的效力如何；二、被告是否应该承担退款义务及数额问题；对此，本院分析如下：关于争议焦点一，原告所购买的坐落于天津市××××安光村凯达丽水名居1-4-501房屋至今未取得房屋预售许可证明，且作为房屋出卖方的天津（市）凯达集团并未在工商部门登记备案，其向原告出售房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告签订的加盖天津凯达集团凯达丽水名居项目部的房屋买卖合同应为无效合同。关于争议焦点二，因无效合同取得的财产，应当予以返还。首先，关于退款主体问题，原告主张以现金方式给付被告320000元，其提供的购房款收据中载明收款人为曹立伟，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章，该印章与原告提供的房屋买卖合同中出卖人处加盖的印章相同，至此，原告对其主张的交款事实已经尽到了基本的举证义务，被告虽否认收取原告购房款的事实，但是其对原告转账系偿还欠款的抗辩并未提供任何证据，本院不予采信。且被告亦认可签订合同后为原告发放了“房屋所有权证”及提供了物业服务，可以进一步证明被告与诉争房屋的出售的关联性，被告仅以房屋买卖合同及收款收据中曹立伟的名字并不是被告本人填写为由进行抗辩，并不影响本院对原告向被告交纳购房款这一事实的认定，故本院对原告要求被告退还购房款320000元的诉讼请求予以支持，对于超出部分之诉讼请求，因未提供证据予以佐证，本院不予支持。其次，关于退还数额问题，被告在明知诉争房屋未取得房屋预售许可证的情况下收取原告的购房款，对此被告存在过错，应承担相应的民事责任。庭审中，原告主张利息损失以已付的325605元为基数，按月利率3.2%的标准，自2012年4月1日起至2016年12月31日止，该利率计算标准过高，本院予以调整，且该利息损失应计算至法院判决确认给付之日止为宜。结合本案实际，从民事案件的举证角度，围绕诉争房屋建盖的地点、房屋买卖合同的签订、购房款的交纳、房屋所有权证的发放及房屋水、电及暖气等费用的收取等环节综合分析，原告提供的证据已经形成了证据锁链，达到了高度概然性的要求，可以证实被告与诉争房屋的出售存在联系，故本院对原告要求被告退还原告购房款并支付利息损失的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告徐金元与天津凯达集团凯达丽水名居项目部于2012年3月28日签订的天津市房屋买卖合同为无效合同;二、被告曹立伟于本判决生效后十日内返还原告徐金元购房款320000元；三、被告曹立伟于本判决生效后十日内给付原告徐金元利息损失，以320000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年4月1日起计算至本判决确定给付之日止；四、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3554元，由原告徐金元担负554元，被告曹立伟负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 陈 达二〇一七年五月十二日书 记 员 张玉芹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。