河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2015）牟民初字第1385号原告（反诉被告）:河南育林绿化工程有限公司，住郑州航空港区四港联动大道东侧，郑港五路北侧3号楼9层901。法定代表人胡华，该公司董事长。委托诉讼代理人：许威，男，1972年8月4日生，汉族，住河南省焦作市解放区。该公司员工。委托诉讼代理人：代福华，河南陆达律师事务所律师。被告（反诉原告）肖建华：男，1965年8月13日生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：马永昌，河南赵庆利律师事务所律师。原告河南育林绿化工程有限公司（以下简称育林公司）与被告肖建华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许威，被告肖建华及委托诉讼代理人马永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还自2014年11月27日至2015年1月1日期间的租金5495.6元（按一个月计算）、铺面保证金1000元；2、退还餐厅内原告的物品空调、灶具等，价值15万元；3、赔偿原告经济损失含装修费等23784元。事实与理由：2013年12月30日，原、被告签订滨河花园商业房出租合同，约定被告将滨河花园小区一期门面房即滨河大道商铺一间租给原告经营职工餐厅，租期两年，从2014年1月1日至2016年1月1日，租金一年一付，年租金65947元。合同签订后原告支付了第一年租金。2014年10月18日，不知为何肖建华纠集七、八人，打砸和锁住停在被告滨河花园小区中原告所有的车辆，还用链子锁强行锁闭该餐厅，不让原告用。且肖建华态度恶劣，听说原告报110后晚上强制砸开配电箱并拉下电闸停电、停水。2014年11月21日肖建华等三人又来闹事，说房子不租了，让原告离开。因多次门被锁，电、水被停，原告无法继续经营餐厅只好搬往别处，导致经济损失，故诉至法院。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。一、原告称被告2014年10月18日纠集8人打砸车辆、锁门不属实。被告10月18日在住院，下颚3处骨折、肋骨第8、9两根骨折，根本不能下床。水电由物业公司管理。原告称被告停水、电不属实。原告称2014年11月21日被告带三人到原告处闹事，不租房子不属实。被告租房子有收益，为什么不租呢？二、原告2014年1月1日与被告签订滨河花园商业房出租合同，租期二年至2016年1月1日，月租金5495.6元，原告一次性支付了一年房租65947元。按合同下一年租金应于2014年12月1日前交，但原告至今未交，已违约。三、原告所诉物品当初未有交接手续，被告没见过，与被告无关。原告所说的装修费，被告毫不知情，与被告无关。四、原告曾于2015年3月14日派员工李国成和物业公司负责人肖军法与被告协商，再支付被告2个多月房租12000元，碍于面子被告同意了，但不久原告就起诉了被告。被告向本院提出反诉请求：要求原告支付2015年1月1日至2016年1月1日的租金65947元。事实与理由：履行合同过程中，因村民入住该小区，原告工人搬出小区，原告不愿再租用房屋作职工餐厅，原告提出退房被告未同意，故而原告制造事端。另外原告在小区内部，私自破坏房屋结构打开一后门，构成违约。为安全考虑，物业公司多次让其封堵，因此，原告与小区群众矛盾较大，多次发生冲突。按合同第七款第五项约定乙方不得擅自改变房屋结构，现原告私自改变房屋结构已经违约。依合同第九项第一款，原告超期没有支付租金，餐厅内部物品及保证金不予退还。综上所述，原告因自身原因导致餐厅无法经营，为赖账逃避房租，故意制造事端。原告针对被告反诉辩称：被告的反诉不属实，要求驳回反诉请求。一、被告违约行为在先，导致双方合同无法继续履行，被告无权要求再支付租金；二、原告不存在破坏房屋结构的行为；三、被告擅自锁闭出租房屋的大门并停水停电，导致原告无法进入该房屋亦无法取走屋内物品，被告应当返还该物品。本案归纳争议焦点如下：1、双方租赁合同是否已解除？2、原告要求被告退还一个月的租金5495.6元、保证金1000元是是否具有事实及法律依据？3、原告所诉物品具体有哪些，现由谁占有管理？4、被告是否存在锁门等阻碍原告履行合同的行为？原告要求赔偿损失23784元是否具有事实和法律依据？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：滨河花园小区位于郑州市航空港区××大道附近，为滨河办事处大寨村四组的回迁安置房，小区外围商业用房已按有关政策移交该组村民，肖建华为大寨村四组队长，接收了部分房屋并享有使用、收益权。2013年12月30日，肖建华作为甲方，育林公司作为乙方，双方经协商签订《滨河花园商业房出租合同书》一份，肖建华将其享有出租权的门面房一间租给育林公司用作职工餐厅。该合同主要内容为：二、租期贰年，自2014年1月1日至2016年1月1日，合同期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。三、租用面积137.39平方米，月租金5495.6元，一次支付一年租金65947元，保证金1000元，提前一个月交下年租金；房租到期，不再续租房屋及设施无任何损害，退还保证金1000元。四、乙方逾期未足额缴纳租金，不再享受优先续租权，乙方逾期三日未足额缴纳物业管理费和水电费，视为乙方自动解除合同，甲方收回房屋使用权且保证金不退还。七、乙方合理使用商铺及配套设施，不得擅自改变结构。九、如合同期满乙方未办理续租手续或乙方违约，应终止合同，乙方清空房屋内物品并交还钥匙；如合同终止时仍未能交付验收乙方应按推迟天数加倍向甲方支付租金、费用；超过10天，乙方遗留在房屋内的物品视为放弃该物品所有权，甲方可自主处理、收回房屋使用权，保证金不予退还。育林公司按约定支付了保证金1000元、首年租金65947元给肖建华，肖建华将房屋交付育林公司。育林公司花费约23784元对职工餐厅进行了装修并配置桌椅、餐具、灶具等物。因育林公司在该小区租有住宅用作员工宿舍，装修时育林公司在房屋紧挨小区的那面墙上开了个后门方便员工从小区进入餐厅。该后门与周边环境极不协调，影响到小区物业公司的管理。合同履行过程中，约2014年9月底，育林公司个别员工与肖建华在小区内停车时发生口角斗殴，肖建华被打成轻伤，该纠纷经滨河路派出所处理后，双方达成和解协议，肖建华获赔26万元。2014年11月21日下午，部分小区村民将育林公司停在小区内的汽车锁上并闯进餐厅，声称不让育林公司租用了并将餐厅工作人员赶出锁上餐厅后门，育林公司一姓刘女员工报警，双方发生纠纷。航空港区分局出具的《接处警登记表》显示“租房纠纷”。此后原告未再使用过房屋，诉至本院。约2016年初，肖建华将含涉案房屋在内的多间门面房出租给案外人用于经营幼儿园。另在双方参与确认下，经现场勘验，该房屋内现存有原告物品，清单如下：1、铁制圆凳20个、木方凳12个、简易木桌子4张、简易木碗柜（安装在墙上）6个、瓷碗15个、铁制高低床一组（4个）、货物架（不锈钢）一大一小共2个、金雪冷链牌大型冷柜1台、座地壁式工业电风扇FS-75型1台、铁制小燃气灶1台、奥克斯KFR-51LWN-1空调及室外机各1台、不锈钢洗碗池4组、不锈钢货物架1大1小共两个、大型不锈钢燃气灶2台、抽油烟机1台、大型煤气罐3个、大型电热蒸汽两用蒸饭柜（不锈钢）1台、Electrolux分体落地式空调室外机1个（无室内机、型号：EAS52HBTN2A）、警报器1个、监控器1个。该房间内还有电动车、教具等物品，肖建华称这些系幼儿园的物品。本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定承租方不得擅自改变房屋结构，房租到期房屋设施无损害则退还保证金1000元。在合同履行过程中，原告擅自在房屋后墙打门，按照合同约定其无权要求返还保证金，且应承担恢复原状或赔偿损失义务。故原告关于退还保证金1000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。此外，从合同履行过程并结合相关证据能认定，因育林公司擅自在后墙打门产生的纠纷及育林公司员工与被告个人的纠纷，在履行合同过程中原告实际受到了来自肖建华的妨碍并报警，导致在租期尚余一年一个月时无法继续使用房屋。综上所述，因双方均有违约行为，损失相抵，原告关于返还一个月租金5495.6元及赔偿装修费损失23784元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。鉴于双方合同在2014年11月21日后实际已终止履行，而原告物品处于占用房屋状态存在被告原因。故被告要求原告支付占用期间即一年的租金，证据不足，本院不予支持。经现场勘验，已确认原告留在屋内的物品，双方对物品清单无异议，该物品应返还原告，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肖建华于判决生效之日起十日内将出租房屋内物品（详见清单）返还原告河南育林绿化工程有限公司；二、驳回原告河南育林绿化工程有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）肖建华的反诉请求。案件受理费3906元，由河南育林绿化工程有限公司负担；反诉费724元，由肖建华负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘吉昌审 判 员  王莉超人民陪审员  朱永安二〇一七年五月二十六日书 记 员  宋安宁