安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初2543号原告：王晓东，男，1964年4月27日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪张琴，安徽朱友生律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路金兴苑小区746-2，统一社会信用代码913401007627768333。法定代表人：张惠，该公司董事长。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区，统一社会信用代码。法定代表人：武家传，该公司董事长。原告王晓东与被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓东及其委托诉讼代理人朱友生、洪张琴到庭参加诉讼，被告金正公司、金光公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓东向本院提出诉讼请求：1.金正公司将位于合肥市××站前路金兴苑小区商铺（房地权合产字第306417号）及附属设施设备恢复原状并返还给王晓东；2.金正公司向王晓东支付2014年5月1日至2016年12月31日期间房屋租金42784元，此后房屋租金按每年16046元支付至租赁房屋返还之日止；3.金正公司向王晓东支付逾期支付租金违约金15146元（违约金暂计算至2016年12月31日，此后违约金以应付房屋租金总额为基数，按照日万分之三的标准计算至房屋租金实际付清之日止）；4.金正公司将租赁房屋配套的公共设施（包括电梯、空调、水电、消防等）经主管部门验收合格后交付给王晓东；5.金正公司收取现有租赁户的租金优先抵付欠王晓东的租金；6.确认金正公司和金光公司为案涉合同责任的同一主体；7.拍卖金光公司27间商铺的拍卖款或租赁款支付给王晓东；8.金光公司对金正公司的上述义务承担连带保证责任；9.金正公司、金光公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：王晓东购买金光公司开发的位于合肥市××站前路金兴苑小区商铺，后与金光公司、金正公司签订了《包租协议书》，约定将商铺出租给金正公司，租赁期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止，年租金为购买商铺总价款的10%。第一年租金在签订本协议时支付，以后各年租金于当年4月30日前支付完毕，迟延支付租金的，每日按应付租金万分之三的标准支付违约金。金光公司为金正公司履行协议提供担保。协议签订后，因实际面积比约定面积大，租金相应增加。王晓东按约定交付了商铺，但金正公司每期租金均未按时支付，且现已欠付租金。为此，王晓东向金正公司、金光公司催付未果，故提起诉讼。被告金正公司、金光公司未作答辩，亦未提交证据。本院经审查认定事实如下：2004年5月22日，王晓东购买了位于合肥市××站区××前路××小区××号房屋（约定面积24.16平方米）。2006年5月16日，王晓东与金正公司签订了《包租协议书》一份，约定合肥市新站区站前路金兴苑小区7#B170号商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2006年5月1日起至2016年4月30日止。年包租金为16046元，每年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月王晓东有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。王晓东收取租金明细：2006年5月19日，金正公司付16391元；2007年9月25日，金正公司付16046元；2008年11月4日，金正公司付16046元；2010后1月28日，金光公司付款16046元；2011年1月26日，金光公司付款16046元；2012年1月9日，金光公司付款16046元；2014年1月8日，金光公司付款16046元；2014年6月5日，金光公司付款16046元。自2014年5月1日起第九、十期的租金，金正公司未予支付。2016年4月30日合同到期后，金正公司未将承租房屋返还王晓东。以上事实，有王晓东提交的《商品房买卖合同》、《包租协议书》、房地产权证、购房发票、银行交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，王晓东与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。金正公司在租赁合同生效后，未按约履行足额支付租金义务，现王晓东要求金正公司支付租金于法有据，本院依法予以支持。金正公司应以年租金16046元的标准支付王晓东自2014年5月1日至2016年4月30日的租金。租赁期满后，金正公司未将租赁房屋实际返还王晓东，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照每年16046元的标准支付租金至租赁房屋返还之日止。截至2016年12月31日，应付租金为42784元（16046元÷12个月×32个月），对王晓东的此项诉讼请求，本院予以支持。金正公司未履行支付租金的义务，已构成违约，王晓东主张金正公司按日万分之三的标准支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。鉴于前八期的租金都已实际支付，未给王晓东造成较大损失，故对2014年4月30日前的逾期违约金不予支持。对2014年5月1日至2016年4月30日期间未支付的两期租金的违约金予以支持，并应顺延计算至该两笔租金实际支付之日止。2016年4月30日之后双方形成不定期租赁，未明确此后租金的给付期限，对王晓东主张的该部分租金的违约金，本院不予支持。双方签订的《包租协议书》约定的租赁期限现已届满，王晓东要求金正公司返还房屋的请求合理，本院予以支持。因《包租协议书》约定，金正公司可在不改变房屋结构的情况下对房屋进行装修分割，王晓东未能举证证明房屋交付之前附属设备及原样标准，故其请求恢复房屋原状，本院不予支持。王晓东主张公共配套设施、租金抵付，确认金正公司、金光公司为同一责任主体及取得金光公司27间商铺拍卖款或租赁款等其他诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。关于金光公司的责任问题，因王晓东未能提供证据证明金光公司承担连带保证责任或者其他保证责任的的证据，故对其要求金光公司承担连带责任保证的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王晓东2014年5月1日至2016年12月31日的租金42784元，此后房屋租金按每年16046元的标准支付至房屋返还王晓东之日止；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晓东逾期付款违约金（违约金自2014年5月1日起，自2015年5月1日起，分别以应付年租金16046元为基数，按照日万分之三的标准分段计算至该两笔租金实际付清时止）；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向王晓东返还位于合肥市新站区站前路金兴苑小区7幢170号房屋；四、驳回原告王晓东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取690元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  翟安宁二〇一七年五月八日书记员  王 丽附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。