广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终1370号上诉人（一审被告、反诉原告）：任军，女，1974年9月27日出生，汉族，住珠海市香洲区，上诉人（一审被告、反诉原告）：罗锡军，男，1974年8月14日出生，汉族，住珠海市香洲区，上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李群弟，广东朗乾律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：杨连珠，女，1986年7月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。原审第三人：珠海华发房地产代理有限公司，住所地：珠海市吉大石花东路58号华景花园西苑。法定代表人：黄坚德，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：闵晓军，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵霞，广东朗乾律师事务所实习律师。上诉人任军、罗锡军因与被上诉人杨连珠、原审第三人珠海华发房地产代理有限公司（以下简称“华发公司”）房屋买卖合同纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院于2017年2月17日作出的（2016）粤0402民初9726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人罗锡军、上诉人任军和罗锡军共同委托诉讼代理人李群弟、被上诉人杨连珠委托诉讼代理人林宁、原审第三人华发公司委托诉讼代理人闵晓军、闵霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任军、罗锡军上诉请求：1.维持广东省珠海市香洲区人民法院所作出的（2016）粤0402民初9726号民事判决书第一项、第三项；2.撤销广东省珠海市香洲区人民法院所作出的（2016）粤0402民初9726号民事判决书第二项，并依法改判为：被上诉人应向上诉人双倍退还定金共计人民币60万元；3.撤销广东省珠海市香洲区人民法院所作出的（2016）粤0402民初9726号民事判决书第四项，并依法改判为：判令被上诉人赔偿上诉人评估费损失人民币5387元及中介服务费损失人民币6万元；4.本案一审及二审的全部诉讼费、财产保全费由被上诉人承担。主要理由：一、《房地产买卖合同》第三条属于无效条款或无法执行条款，一审法院适用《房地产买卖合同》第三条约定内容认定双方约定的涉案房屋过户时间，属于认定事实错误。（1）《房地产买卖合同》第二条第3款约定：“上诉人应于2016年9月30日前支付房款人民币165万元（含定金）”，即上诉人应于2016年9月30日前付清首付款。《房地产买卖合同》第三条：“本合同签订之日起三十日内，上诉人与被上诉人双方应携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户登记”。《房地产买卖合同》签订时间为2016年8月28日，如按前述第三条约定“合同签订之日起三十日内”即2016年9月27日前办理涉案房屋过户手续。综合前述，第二条第3款约定：2016年9月30日前付清首付款、第三条约定：2016年9月27日前办理涉案房屋过户。很明显，前述该两条款存在冲突与矛盾。在涉案房屋有抵押贷款未还清的情况下，双方约定以首付款用于清偿贷款，而根据《房地产买卖合同》第二条第3款约定首付款的支付时间为2016年9月30日前，在首付款支付时间未届满、抵押贷款未还清前，根本无法实现《房地产买卖合同》第三条约定的在2016年9月27日办理涉案房屋过户登记手续。因此，《房地产买卖合同》第三条属于无法执行的条款。另，《房地产买卖合同》第二条第3款为手写内容，《房地产买卖合同》第三条为格式打印条款。因此，根据《房地产买卖合同》第二页“房地产买卖合同说明”第4条规定：“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先”，在《房地产买卖合同》第二条第3款与《房地产买卖合同》第三条约定内容存在冲突与矛盾的情况下，应认定《房地产买卖合同》第二条第3款效力优先于《房地产买卖合同》第三条。综上所述，《房地产买卖合同》第三条属于无效条款或无法执行条款，对合同双方无约束力，一审法院以《房地产买卖合同》第三条认定双方约定涉案房屋过户登记时间，属于认定事实错误。二、一审法院所作判决第11页、12页引用的被上诉人提交的录音资料1中的陈述与实际录音光盘播放内容及事实情况不符，上诉人对于被上诉人对外借款解押不知情。一审判决第11页、12页所引用的被上诉人提交的录音资料1中的陈述[“店长说：我们说业主欠了200多万，你首付100多万，肯定不够，业主再自己想办法，这个我在签约的时候已经说过了，肯定说过”。罗锡军回答：“是”]与实际录音光盘播放内容不符，请二审法院予以核实。在被上诉人偷偷录制录音资料1时，上诉人并不知道被上诉人在录音，对于其他人交谈内容，上诉人罗锡军只是基于礼貌的发出“嗯、嗯”或“是”，但该词语并不代表上诉人罗锡军认同其谈话内容，而是对于说话人的礼貌性回应而已。并且，在该录音资料1中，上诉人罗锡军多次提出其不知道被上诉人对外借款用于解押，但一审法院却置之不理，而直接引用被上诉人提交的有误的录音资料文字内容（文字内容与录音光盘内容不符），属于认定事实错误。三、一审法院认定“上诉人迟延办结贷款虽不构成根本违约，但事实上造成被上诉人对外借款利息和房屋按揭贷款利息的增加，被上诉人要求上诉人进行补偿属于合理要求，但被上诉人提出补偿利息损失10万元显然过高，而上诉人拒绝任何补偿也有损被上诉人的利益和公平原则，故合同不能继续履行主要是因为双方就合同履行过程中超出预期支出而不能协商一致”，属于认定事实错误，适用法律错误。1、首先，上诉人并不存在迟延办结贷款手续行为。根据双方签订的《房地产买卖合同》及其他文件显示，双方并未就办理银行按揭贷款时限进行明确的约定。自双方签订《房地产买卖合同》后，上诉人积极、主动按第三方“珠海华发房地产代理有限公司”要求与指引办理银行按揭贷款手续，不存在任何拖拉行为或瑕疵。最终，中国光大银行珠海分行于2016年10月21日出具同意贷款批复书，审批同意了上诉人的贷款申请。因此，上诉人并不存在迟延办结贷款手续行为。2、其次，被上诉人对外借款利息和房屋按揭贷款利息的增加与本案毫无关联性。在上诉人于一审庭审证据质证过程中对被上诉人提交的借款借据、转账凭证均不予认可的前提下，一审法院仅凭被上诉人单方提供的只有被上诉人单方签字的借款借据与转账凭证（借款借据并未明确约定借款用途），且无其他辅助证据予以辅助证明的情况下，即认定被上诉人该笔对外借款用于解除涉案房屋抵押用途毫无依据。3、退一万步，即使被上诉人对外借款拟用于涉案房屋解除抵押贷款，被上诉人于借款时亦应已预期到其应支付的借款利息额度并自愿承担该借款利息，不存在超出其预期支出的可能性。根据被上诉人提交的两份借款借据显示，被上诉人两笔借款的借款期限为60日，具体借款期限分别为2016年9月7日至2016年11月6日、2016年9月6日至2016年11月5日；借款利率分别为月利率3%、2%。从被上诉人提供证据而显示的上述信息可知，被上诉人原预期借款期限至2016年11月6日方届满，借款利率亦已明确约定，即被上诉人于对外借款时就已清楚自己对外借款所产生的法律后果，及已预估借款至2016年11月6日。但事实上，上诉人已于2016年10月21日取得中国光大银行的同意贷款批复书，而当时被上诉人却以产生利息损失为借口拒绝履行合同。如在上诉人于2016年10月21日取得中国光大银行的同意贷款批复书的时候，被上诉人能及时配合办理相关手续的，则涉案房屋极大可能于2016年11月6日前已办理完毕全部交易手续。因此，无论被上诉人对外借款用于何用途，该借款利息均属于被上诉人预期自行承担及支出的一部分，不存在超出其预期支出的可能性。4、在上诉人按约定按时、足额支付首付款的前提下，被上诉人是否有足够的资金用于清偿涉案房屋剩余银行贷款、以何种方式筹备资金属于被上诉人自行考虑及解决的问题，与上诉人毫无关系。一审法院认定“被上诉人要求上诉人进行补偿属于合理要求”错误，无任何事实与法律依据。根据双方合同约定，上诉人同意将首付款用于被上诉人垫资解按。在上诉人按约定于2016年9月30日足额支付首付款后的，被上诉人是否有足够资金、采用何种方式筹备资金来清偿银行剩余贷款属于被上诉人自行考虑及解决的问题，与上诉人毫无关系。被上诉人作为完全民事责任能力的成年人，其应对自己所采用的筹集资金方式所产生的利息与后果自行承担责任。一审法院竟认定“被上诉人要求上诉人进行补偿属于合理要求”纯属滑稽之谈，没有任何的法律依据。5、上诉人不存在任何违约行为，被上诉人无权要求上诉人补偿其利息损失。一审法院认定“而上诉人拒绝任何补偿也有损被上诉人的利益和公平原则”错误，没有任何事实与法律依据。《房地产买卖合同》签订后，上诉人已按约定按时、足额支付定金、首付款及取得中国光大银行按揭贷款同意书，不存在任何违约行为，被上诉人无权要求上诉人补偿其利息损失。在上诉人催告被上诉人继续履行合同时，被上诉人却提出让上诉人承担高达人民币10万元的利息损失的无理要求。很明显，被上诉人借以利息损失之名恶意拒绝履行合同，根据相关法律规定及合同约定，被上诉人应双倍退还上诉人定金人民币60万元。四、一审法院适用法律错误。一审法院以“合同不能继续履行主要是因为双方就合同履行过程中超出预期的支出不能协商一致”认定本案，却没有引用与前述认定事实相联的法律规定，而以《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第一百一十五条法律规定对本案作出判决，显然属于适用法律错误。综上所述，一审法院对本案事实部分的认定存在多处错误且相互逻辑性混乱，适用法律错误，并由此作出了错误的判决。据此，请求二审法院查明案件事实，适用正确法律，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人杨连珠答辩称：一、《房地产买卖合同》第三条的约定不构成无效条款。该条中约定“本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续”，该条款未违反法律规定，合法有效。合同于2016年8月28日签订，应在2016年9月26日之前办理过户手续。因涉案房屋存在按揭抵押，为办理过户手续必须先解除抵押，而由于被答辩人明确同意将首期款用于答辩人解除银行抵押。也就是说被答辩人应在2016年9月26日前向答辩人支付首期款用于答辩人解除银行抵押，以便在2016年9月26日前办理过户，被答辩人却在2016年9月30日才将首期款支付给中介，显然存在违约。二、因被答辩人拖延办理按揭手续、导致在约定的过户时间内未取得银行同贷书，造成无法按时过户。被答辩人在办理银行按揭时存在拖延以及因被答辩人逾期办理银行按揭导致无法在约定时间内过户的事实已由第三人多个直接处理答辩人与被答辩人交易的工作人员所确认。被答辩人主张其积极、主动按第三人要求银行按揭不存在拖拉行为，没有任何事实和法律依据。三、因被答辩人逾期办理银行按揭，给答辩人造成对外借款利息和房屋按揭贷款利息的增加后，被答辩人拒绝支付任何赔偿，交易无法达成显然是由于被答辩人所造成，被答辩人无权要求答辩人双倍退还定金及评估费、中介费。1、对于解除银行抵押，除了被答辩人需支付的165万首期款外，答辩人仍需对外借资，这一事实。答辩人是明确告知第三人的多个工作人员，在答辩人提交的录音证据中第三人的工作人员均明确表示知悉答辩人存在借资的情况，而第三人更表示已将该情况告知被答辩人。从答辩人一审提交的证据8短信记录中更是可以看出第三人工作人员向被答辩人发送短信，明确告知被答辩人答辩人存在一百多万借款，需要支付利息。被答辩人主张对答辩人借资不知情，显然是为了逃避法律责任的推脱之词。2、答辩人借款时《借款借据》的时间虽分别是2016年9月6日至2016年11月5日、2016年9月7日至2016年11月6日。但不等于没有由于被答辩人逾期取得同贷书导致答辩人利息增加。答辩人防止被答辩人逾期办理按揭手续，导致银行未能在答辩人借款后一个月内放款，导致答辩人需承担逾期还款的违约责任，因此答辩人在借款预留宽裕时间，只要被答辩人按时办理按揭手续，答辩人即可提前还款。而被答辩人逾期办理按揭手续，必然导致答辩人借款时间的增加，答辩人因答辩人逾期办理按揭手续额外多支付利息。3、被答辩人明知答辩人在涉案房屋中存在银行抵押，必然知道其逾期办理银行按揭的行为将导致答辩人银行按揭贷款利息的增加，而被答辩人对答辩人的损失无论是答辩人对外借款的利息损失还是银行按揭贷款利息增加的损失均拒绝支付任何赔偿，导致交易无法达成。无权要求答辩人双倍退还定金及评估费、中介费。综上所述，答辩人认为，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。原审第三人华发公司述称：我方认为买卖合同签订之后如果双方没有最终完成交易，要根据未完成交易的根本原因判断双方责任。本案中由于上诉人未解押房产而存在一定利息损失，该利息损失不影响买卖合同的履行，应由被上诉人在合同履行完成后向上诉人主张，不应在合同未履行完毕向上诉人主张。杨连珠向一审法院起诉请求：1.判令任军、罗锡军与杨连珠签订的《房地产买卖合同》解除；2.判令杨连珠不需退还购房定金30万元；3.判令任军、罗锡军向杨连珠支付提前还贷解除抵押的利息损失66000元及中介服务费损失15万元；4.本案诉讼费用由任军、罗锡军承担。任军、罗锡军反诉请求为：1.请求判令杨连珠两倍返还定金共计人民币60万元；2.请求判令赔偿任军、罗锡军评估费损失5387元及中介服务费损失6万元。一审法院认定事实：2016年8月28日，杨连珠与第三人华发公司签订《房地产转让居间服务委托合同》，约定杨连珠将其名下珠海市拱北XX路X号（XX）133栋503房（以下简称案涉房屋）委托第三人华发公司出售，销售底价为506万元，税费由买家承担，杨连珠同意买方的付款方式为按揭付款。同日，第三人华发公司与任军、罗锡军签订《购买物业居间服务委托合同》，约定任军、罗锡军有意购买上述案涉房屋，总价为506万元，所有税费由买方承担，同时约定任军、罗锡军同意将购房首期房款（总房款30%）用于转让方垫资解按，并同意于2016年9月3日前再追加购房定金10万元，共付定金30万元，其中20万元由第三人代收代转，10万元买卖双方自行交接；并约定任军、罗锡军以按揭贷款方式付款，在购房认购金转为购房定金之日起一个月内，即2016年9月30日前付清首期款165万元，余款由任军、罗锡军向银行申请楼宇抵押贷款，首期款据此多退少补，办理银行按揭所需费用由任军、罗锡军自行承担。同日，杨连珠与任军、罗锡军签订了《房地产买卖合同》，约定杨连珠将案涉房屋转让给任军、罗锡军，交易总金额为506万元，任军、罗锡军应于2016年8月28日当天支付定金20万元，于2016年9月30日前支付首期款165万元（含定金）；该合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续；过户当天杨连珠将该房地产交付给任军、罗锡军使用。合同还约定：杨连珠决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作杨连珠中途悔约处理，合同即告解除，杨连珠应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给任军、罗锡军，另赔偿任军、罗锡军20万元违约金。任军、罗锡军决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作任军、罗锡军悔约处理，合同即告解除，已付购房款杨连珠在七日内退回任军、罗锡军。杨连珠可获得如下违约赔偿：任军、罗锡军所交定金，杨连珠不予退回。2016年8月28日，杨连珠收取了任军、罗锡军支付的购房定金10万元。此外，第三人华发公司于2016年8月28日和8月30日代收了任军、罗锡军支付的定金20万元，并转交给杨连珠。房屋买卖合同签订后，任军、罗锡军先是向中国银行珠海分行申请按揭贷款，期间杨连珠多次催促第三人华发公司通知任军、罗锡军尽快完成贷款申请手续。2016年9月30日，中国银行珠海分行通知任军、罗锡军不予批准贷款，任军、罗锡军转而向光大银行珠海分行申请按揭贷款。同日罗锡军将其余首期款135万元转账支付至第三人华发公司账户，该笔款项第三人华发公司未转交给杨连珠。2016年10月21日，中国光大银行珠海分行向罗锡军发出同意贷款的批复，写明同意贷款340万元，受托支付人为杨连珠。同年10月24日，罗锡军短信通知杨连珠：“银行同贷书已经下来，请尽快配合相关事项”。2016年11月12日，罗锡军发出通知，通知杨连珠于2016年11月27日前配合办结上述房产过户手续。杨连珠要求任军、罗锡军对其对外借款的利息损失弥补10万元，任军、罗锡军不同意，杨连珠遂要求解除合同。杨连珠提交的录音资料中，其中录音资料1中店长说：“她为了房子能解押过户，借了100多万，现在过了合同约定期30多天了，对她进行适当补偿，罗先生能否接受”，罗锡军未同意。杨连珠又说：“你不知道我借了120万，等着你办手续吗？要给利息的”，罗锡军回答称“我不知道”；店长说：“我们说业主欠了200多万，你首付100多万，肯定不够，业主再自己想办法，这个我在签约的时候已经说过了，肯定说过。”罗锡军回答：“是”。2016年11月13日的通话（即录音资料2）中第三人华发公司工作人员称：“客户表示愿意赔偿你2万元损失，你们继续交易”，杨连珠表示已经起诉。录音资料3中杨连珠说：“你没有跟他说我借了高利贷等着还款吗？”第三人工作人员称：“我打电话跟他说过”。录音资料4中杨连珠对店长说：我还借了100多万放在我的银行账号上，等到10月3号我还继续借多一个月。录音资料5中杨连珠对店长说“我借了100多万回来等着还贷解押你们不是不知道？”，店长说：“我从来没有说不知道。”杨连珠主张任军、罗锡军逾期办理按揭贷款手续，构成违约，要求解除双方之间的《珠海市房地产买卖合同》。庭审中，任军、罗锡军表明不愿意继续购买案涉房屋，同意解除上述《珠海市房地产买卖合同》。罗锡军否认逾期办理按揭贷款手续，并陈述：2016年9月3日第三人华发公司的工作人员小白通知其打印银行流水准备资料，9月9日（星期五）通知其9月12日到中国银行办理按揭申请手续，9月12日任军、罗锡军前往中国银行办理相关手续，但该行要求其补充提交收入证明，9月14日其提交了收入证明；9月18日第三人华发公司通知其交纳评估费用，任军、罗锡军对评估费用有疑问，后与评估公司于当日协商解决，9月21日评估公司向中国银行提交了评估报告，9月25日中国银行告知任军、罗锡军称提供的银行流水不够并询问任军、罗锡军购房的动机，任军、罗锡军补交了资料；9月30日中国银行通知任军、罗锡军称任军、罗锡军的按揭申请未通过，当天任军、罗锡军又与光大银行联系，光大银行同意办理贷款后，任军、罗锡军通知杨连珠前往光大银行配合办理相关手续，10月10日杨连珠到光大银行配合办理了按揭手续，10月21日，光大银行发出同贷书，此后其通知杨连珠继续履行合同，但杨连珠要求提价，双方未达成一致，此后杨连珠不再同意继续履行合同。任军、罗锡军为其上述陈述提交了其与第三人华发公司工作人员的短信记录，显示：2016年9月9日第三人通知任军、罗锡军准备好银行流水去中国银行办理贷款手续，9月18日通知评估价为25300元，9月30日任军、罗锡军通知第三人其将到光大银行珠海分行办理按揭手续，当天下午任军、罗锡军向第三人发送了光大银行的受理凭证。此外，任军、罗锡军还提交了2016年10月16日向广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司支付评估费5387元的收款收据。一审庭审中杨连珠陈述称：2016年10月2日第三人华发公司通知杨连珠去光大银行配合任军、罗锡军办理贷款手续，由于杨连珠在国庆假期外出，所以在10月10日前往光大银行配合办理了相关手续，但任军、罗锡军10月18日才向银行提交评估报告导致银行批贷迟延。任军、罗锡军抗辩称评估公司是由光大银行选定，评估报告也是由评估公司直接提交给光大银行，因此不存在任军、罗锡军拖延提交评估报告的事实，任军、罗锡军已在2016年10月16日支付了评估费用。杨连珠诉称，在双方签署合同时其已经告知任军、罗锡军和第三人其急于用钱，签合同后杨连珠为偿还贷款解除抵押而向他人借贷110万元并因此支出利息46000元，此外支付两个月的按揭利息20000元。杨连珠为其上述主张提交了其于2016年9月6日向李平借款100万元、9月7日向吴南东借款10万元的借款借据以及银行转账回单，借据写明两笔借款利率分别为月利率2%和3%，借期均为60天，未写明借款用途；一审庭审中杨连珠称其于2016年11月3日、11月12日归还了上述借款。另，根据中国银行2016年10月23日出具的《贷款已还款明细清单》，杨连珠未偿还贷款本金余额为289万余元。一审法院认为，杨连珠与任军、罗锡军签订的《房地产买卖合同》、杨连珠与第三人华发公司签订的《房地产转让居间服务委托合同》，以及第三人华发公司与任军、罗锡军签订的《购买物业居间服务委托合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应依约履行。本案中，杨连珠诉请解除杨连珠与任军、罗锡军双方签订的《房地产买卖合同》，任军、罗锡军当庭表示同意，依据当事人意思自治的原则，一审法院确认上述《房地产买卖合同》解除。根据前述查明的事实，任军、罗锡军支付30万元定金后，向中国银行珠海分行提交了按揭贷款的申请并提交资料，但该行最终未批准任军、罗锡军的贷款申请，任军、罗锡军遂在2016年9月30日转而向光大银行珠海分行申请按揭贷款。杨连珠陈述称任军、罗锡军通知其于2016年10月2日到光大银行配合办理贷款手续，其在10月10日前往该行办理了相关手续。此时，已经超出了双方在合同中约定的过户以及支付首期款的时限，但杨连珠并未拒绝继续履行合同且配合任军、罗锡军到光大银行办理了相关手续，杨连珠以其行为表明同意任军、罗锡军向光大银行申请按揭贷款并继续履行合同。此时，光大银行已经受理任军、罗锡军的贷款申请并进入贷款审批程序，任军、罗锡军也于2016年10月16日交纳了评估费用，之后的银行审查批准程序仍需一定的合理的时间，且该程序不再受任军、罗锡军个人控制，故贷款期限应予顺延。杨连珠在2016年10月14日发送短信息要求任军、罗锡军在10月16日须取得同贷书否则不再继续履行合同，显属不合理限制。2016年10月21日，光大银行向任军、罗锡军发放了同贷书，根据一般交易习惯，属于正常审批用时，杨连珠以任军、罗锡军超出其限定的最后时限主张任军、罗锡军违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院认为，任军、罗锡军贷款审批虽然未在合同约定过户时间前完成，但其主观上并没有拒绝履行合同义务的故意，且贷款是否获得审批取决于银行的审查而并不由任军、罗锡军决定，且杨连珠以其行为表明同意继续履行合同，应给予合理时间等待银行发出同贷书。故任军、罗锡军虽然在申请贷款过程中行为较为拖拉，存在瑕疵，但并不构成根本违约，杨连珠据此诉请没收定金30万元，理据不足，应予驳回，杨连珠应退还任军、罗锡军定金30万元。杨连珠主张向他人借款110万元用于后续解除抵押的资金，根据杨连珠提交的借款借据、银行转账凭证，结合借款的时间、借期和金额，以及杨连珠提交的录音资料中多次提及为解除抵押对外借款一百多万，录音中第三人的工作人员对该内容表示知晓的情况，一审法院对杨连珠上述主张予以采信。杨连珠因同贷书迟延要求任军、罗锡军补偿对外借款利息损失以及按揭贷款利息损失后完成过户，但任军、罗锡军不同意补偿，杨连珠与任军、罗锡军就该项损失不能达成一致，导致房屋交易未能完成。由上，任军、罗锡军迟延办结贷款手续虽不构成根本违约，但事实上造成杨连珠对外借款利息和房屋按揭贷款利息的增加，杨连珠要求任军、罗锡军进行补偿属于合理要求，但杨连珠提出补偿利息损失10万元显然过高，而任军、罗锡军拒绝任何补偿也有损杨连珠的利益和公平原则，故合同不能继续履行主要是因为双方就合同履行过程中超出预期的支出不能协商一致。杨连珠在任军、罗锡军拒绝任何补偿的情况下不同意继续售出房产，亦不构成根本违约。据此，任军、罗锡军反诉要求杨连珠双倍返还定金60万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，但如前述，杨连珠仍须返还任军、罗锡军定金30万元。由上，杨连珠与任军、罗锡军双方均不构成根本违约，但对合同不能继续履行均有一定的过错，故双方应各自承担己方的损失。据此杨连珠要求任军、罗锡军支付其对外借款的利息，任军、罗锡军反诉要求杨连珠赔偿其评估费损失，一审法院均不予支持。至于中介服务费，同前述理由，且双方均未实际支付，故杨连珠与任军、罗锡军要求对方支付中介服务费，一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、确认杨连珠与任军、罗锡军签订的《房地产买卖合同》解除；二、杨连珠于本判决生效之日起十日内向任军、罗锡军返还购房定金人民币30万元；三、驳回杨连珠其他诉讼请求；四、驳回任军、罗锡军的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年8月28日，杨连珠同任军、罗锡军签订《房地产买卖合同》，第三条约定本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续，第二条第3款约定首付款的支付时间为2016年9月30日前为双方当事人真实意思表示，均属有效条款。在涉案房屋有抵押贷款未还清的情况下，双方约定以首付款用于清偿贷款，而在首付款支付时间未届满、抵押贷款未还清前，无法实现《房地产买卖合同》第三条约定的在2016年9月26日内办理涉案房屋过户登记手续。上述两条款内容存在矛盾之处。对一审认定的其它事实经审理，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，杨连珠与任军、罗锡军于2016年8月28日签订的《房地产买卖合同》、杨连珠与第三人华发公司签订的《房地产转让居间服务委托合同》，以及第三人华发公司与任军、罗锡军签订的《购买物业居间服务委托合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应依约履行。本案中，杨连珠诉请解除杨连珠与任军、罗锡军双方签订的《房地产买卖合同》，任军、罗锡军表示同意，一审法院确认解除上述《房地产买卖合同》正确，本院二审予以维持。本案争议的主要焦点是合同解除后责任承担问题。杨连珠自认于2016年10月10日到珠海光大银行配合任军、罗锡军办理了按揭贷款手续，此时，已经超出了双方在合同中约定的过户时间（2016年9月26日）以及支付首期款的时限（2016年9月30日前）。根据查明的事实分析，杨连珠配合任军、罗锡军向珠海光大银行申请按揭贷款的事实行为表明杨连珠同意继续履行合同。因此，合同约定的贷款期限可予以顺延。杨连珠要求任军、罗锡军在2016年10月16日须取得同贷书否则不再继续履行合同的理由不成立。2016年10月21日，珠海光大银行向任军、罗锡军发放了同贷书，根据一般交易习惯，属于正常审批用时，杨连珠以任军、罗锡军超出其限定的最后时限构成违约为由，主张没收任军、罗锡军定金30万元，缺乏事实和法律依据。对此30万元定金，杨连珠须返还任军、罗锡军。一审法院该项认定正确。在合同实际履行过程中，罗锡军虽然将首期款135万元于2016年9月30日转账支付至第三人华发公司账户，但是华发公司并未及时将该首期款转交给杨连珠。由于双方在合同中未明确约定办妥银行按揭贷款的最后时限，故任军、罗锡军办结贷款手续虽因没有通过第一家银行审批而有所迟延，但尚不构成根本违约。因未能按合同约定的时限于2016年9月30日及时收到任军、罗锡军的首期款135万元，杨连珠要求任军、罗锡军补偿另行借款的利息损失等尚属于合理要求范畴，任军、罗锡军拒绝补偿有违公平原则，故合同不能继续履行主要是因为双方就合同履行中超出预期的费用不能重新达成一致意见所导致。在任军、罗锡军明确拒绝补偿的情况下，杨连珠不同意继续出售房产系事出有因，杨连珠的行为亦不构成根本违约。对合同因不再继续履行而解除，杨连珠与任军、罗锡军均有一定过错，双方应各自承担相应的损失，原审法院对双方责任承担的认定并无明显不当之处，本院予以维持。任军、罗锡军要求杨连珠双倍返还定金60万元、赔偿评估费、中介服务费等损失等上诉请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6995元，由任军、罗锡军共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年五月十五日书记员 周 婷附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。