九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0403民初475号原告(反诉被告):刘某。原告(反诉被告):梅某。原告(反诉被告):刘佳敏。法定代理人：刘某，系刘佳敏的父亲。法定代理人：梅某，系刘佳敏的父亲。以上三原告的共同委托诉讼代理人：韩守莹，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604200420155746。被告(反诉原告):江西恒地置业有限公司，住所地九江市人民路186号，组织机构代码57614700-5。法定代表人：王小强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈刚，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604201110627550。原告（反诉被告）刘某、梅某、刘佳敏与被告（反诉原告）江西恒地置业有限公司（以下简称恒地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某、梅某、刘佳敏的共同委托诉讼代理人韩守莹、被告恒地公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告刘某、梅某、刘佳敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房预（销）售合同》的约定给原告办理交房手续并赔偿因逾期交房而应向原告支付的违约金30827.9元（365天，暂计至2016年2月1日）;2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：三原告于2013年与被告江西恒地公司签订《商品房预（销）售合同》（签订合同日期以合同约定的日期为准），购买被告所开发的位于人民路××东、庐山电子仪器厂以北的湖滨翡翠城第六栋二单元906号房。原告已按照合同约定履行全部付款义务。根据合同约定被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时，合同亦约定出卖人逾期交房超过一个月后，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已交房款（844645元）的万分之一的违约金。但是至今，原告仍未按照合同的约定交房，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故诉至法院，请求判如所请。被告恒地公司辩称：1、被告所售的商品房早已具备交房条件，并早已通知原告前来办理交房手续义务，故原告拒不前来办理交房手续的相关后果依法只能由其自行承担；2、原告还存在未按合同期限支付全部购房款等违约责任，应根据《九江市商品房预（销）售合同》相关约定承担相应的违约责任，对此被告已经另行反诉；3、原告主张的逾期交房违约金明显过高，请求法院酌情考虑当前房地产开发企业的困境，对原告主张的违约金根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出合情合理的裁决。反诉原告（被告）恒地公司向本院提出诉讼请求：一、要求反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金44545元；二、本案反诉费用由反诉被告负担。在本案审理过程中，反诉原告明确诉请，表示要求反诉被告支付逾期付款违约金的标准是自双方商品房预售合同签订之日起第61天开始，每日按照三原告逾期应付款的万分之三计算至按揭款到账日为止。事实和理由：涉案商品房在短时期逾期交房一事属实，但其中的原因很多，既有当前房地产市场行情大幅度下跌的因素，也有建设过程中政府规划设计调整等原因，最主要就是反诉被告在履行商品房买卖合同过程中，事先存在逾期支付购房款的违约行为。根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第六条约定，反诉被告应于2013年12月19日前付清全部购房款（包括首付款和银行按揭贷款）。但实际上，原告支付银行按揭款的时间为2014年5月8日，共逾期151天。根据合同第八条的约定,如反诉被告逾期付款，每逾期一天，应向反诉原告支付欠付款项数额万分之三的违约金，故反诉被告应同时向反诉原告支付违约金44545元。反诉被告（原告）刘某、梅某、刘佳敏辩称：1、按照合同约定，反诉被告只需七天之内提交按揭材料即可，至于银行何时完成按揭贷款审批，何时放款给反诉被告无法确定。反诉被告严格按照合同约定于合同备案后七天内提交按揭材料，因此无须承担违约责任；2、按照合同第七条，若反诉被告未及时办理按揭贷款，反诉原告应向反诉被告发出催告通知，选择要求反诉被告一次性付清全部余款，还是解除合同并要求承担违约责任，但至今反诉被告并未接到反诉原告催告通知；3、根据补充协议第八条之规定，若因买受人原因在30日内无法获取贷款，出卖人有权要求买受人一次性付清余款。买受人须在接到出卖人通知后七天内用现金补足。因此，即便反诉被告未及时办理按揭手续，最多也只能按照一个月（30日）计算违约责任；4、恒地公司主张反诉被告支付逾期付款违约金是按照贷款总额的日万分之三计算，但反诉被告向恒地公司主张逾期交房违约金是按照日万分之一计算，合同约定的计算方式有违公平原则，因此即使计算违约责任，双方均应按照日万分之一标准计算。原告（反诉被告）刘某、梅某、刘佳敏向法庭提交了如下证据：一、三原告的身份证复印件各一份，证明原告主体资格适格；二、《商品房预（销）售合同》复印件一份，证明原、被告之间的商品房买卖关系以及被告应承担的违约金的计算方式；三、原告（反诉被告）支付首付款的收据复印件、借款凭证复印件各一份，证明原告（反诉被告）已经按照合同约定履行了付款义务；四、《个人购房借款担保合同》复印件一份，证明房屋贷款担保合同都是由被告（反诉原告）办理，逾期支付按揭款的责任不在原告，而在于被告。被告（反诉原告）恒地公司向法庭提交了如下证据：一、《认购协议》、《商品房预（销）售合同》、收款收据、借款凭证复印件各一份，证明原告（反诉被告）已逾期付款，应按合同约定的日万分之三支付违约金；二、《九江市住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》复印件各一份，证明案涉商品房已于2015年10月具备合同约定的交房条件；三、《湖滨翡翠城交房通知书》复印件、EMS快递单原件及查询回执单复印件各一份，证明被告已经正式通知原告前来办理交房手续。对于当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）刘某、梅某、刘佳敏所提交的证据，被告（反诉原告）恒地公司的质证意见：一、对原告提供证据一的真实性、合法性以及关联性均无异议；二、对证据二、三、四的真实性、合法性均无异议，但是对关联性与证明目的有异议，认为逾期交房违约金的应计算至交房通知书的送达时间为止，且被告仅为借款合同的担保人，银行何时发放贷款与被告无关。对被告（反诉原告）恒地公司所提交的证据，原告（反诉被告）刘某、梅某、刘佳敏的质证意见：一、对证据一的真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告未按约去办理按揭手续；二、对证据二的真实性、合法性无异议，但认为案涉房屋所在的六号楼在2015年11月30日经验收备案登记后才具备交房条件；三、对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明三原告已收到交房通知。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，2013年10月17日，原告刘某与被告恒地公司签订《认购协议》一份。同年10月19日，原告刘某、梅某、刘佳敏与被告签订《九江市商品房预（销）售合同》一份，约定：三原告向被告购买位于九江市湖滨翡翠城第六栋二单元906室房屋，建筑面积为125.71平方米，总价款844645元,付款方式为签订合同当日，三原告支付房款254645元，剩余房款590000元于合同备案后七天内办理按揭手续。三原告如约支付了首付款254645元。2014年5月8日，中国工商银行股份有限公司浔东支行将房屋按揭贷款590000元汇至被告银行账户。但其后，被告并未按照合同约定的时间向三原告交付房屋，三原告多次与被告协商未果，故诉来我院，要求判如所请。被告认为三原告未按合同的约定支付逾期付款违约金，故向本院提起反诉，请求判如反诉所请。另查明，上述合同第八条约定：被告应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工验收合格的商品房交付三原告使用；合同第九条约定：被告逾期交房超过一个月后，每逾期一天被告需按日向三原告支付已交房款的万分之一的违约金；第十一条约定：房屋符合第八条约定的交付条件后，被告应在交付之日前30日书面通知三原告办理交付该房屋的手续。三原告应在收到该通知之日7日内，会同被告对该房屋进行验收交接。双方进行验收交接时，被告应当向原告出示合同第八条规定的证明文件，并签署《房屋交接单》，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，三原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。再查明，2015年10月25日，被告按照三原告在合同中确认的地址，向其通过EMS快递邮寄《入伙通知书》一份，通知三原告于2015年10月31日至11月20日分批进行房屋交接。2015年10月30日，案涉房屋所在的湖滨翡翠城6号楼取得《建设工程竣工验收报告》，其载明：经五方责任单位进行工程验收合格。该房屋的勘察、设计、施工、监理以及建设单位均在该报告加盖了公章。同年10月31日，案涉房屋取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同年11月30日，九江市建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，载明：湖滨翡翠城6#楼工程的竣工验收备案文件和资料已于2015年11月30日收讫，文件齐全，并盖章同意备案。还查明，合同补充协议第八条约定：三原告必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料，若三原告逾期提交按揭贷款材料，每逾期一日，三原告应按其贷款总额的万分之五向被告支付违约金。若因三原告原因在30日内无法获取贷款，被告有权要求三原告一次性付清余款。三原告须在接到被告通知后七天内用现金补足。此外，合同第七条约定：原告逾期付款超过30天后，被告恒地公司有权解除合同。被告解除合同的，三原告按累计已付款的10％向被告支付违约金。三原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，三原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。另该补充协议第十一条载明：合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准。又查明，在本案庭审过程中，原告（反诉被告）刘某、梅某、刘佳敏认可其于2016年8月22日收到了被告（反诉原告）恒地公司的短信通知，并于2016年12月底进行了收房。本院认为：原告刘某、梅某、刘佳敏与被告签订的《商品房预（销）售合同》以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。本案的争议焦点是：一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算；二、反诉被告是否构成逾期付款；三、逾期交房、逾期付款违约金的计算标准是否需要调整。一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算。被告恒地公司未能依照合同约定于2014年12月31日前向三原告交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件，违约金计算期间应截至于此。本案合同约定的交房条件是商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。另外，建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函（2003）357号）答复，一、国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规能够明确，商品房竣工验收不仅要求建设单位已取得建设工程竣工验收报告，还应当取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，且对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机构是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房验收合格的依据。本案中，被告恒地公司提供的2015年10月30日竣工验收报告仅有勘察、设计、施工、监理以及建设五部门的验收，2015年11月30日的工程竣工验收备案表中才包含法律法规规定的全部验收合格文件，并加盖了九江市建设局公章。因此，被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件的答辩意见，本院不予支持。房屋符合交付条件不等于房屋交付的实际履行，案涉房屋逾期交房违约金的截止时间应计算至其符合交付条件，且被告恒地公司按照合同约定书面通知买受人办理交付该房屋的手续时止。因本案合同约定被告恒地公司应于2014年12月31日将符合合同约定的商品房交付给三原告，但被告恒地公司未向本院提供证据证明在案涉房屋符合交付条件后，其按合同约定通知三原告验收交接房屋。在本案庭审过程中，被告于2016年4月15日在庭审中出示了竣工验收备案表，后三原告自认在2016年8月22日收到了被告恒地公司的短信通知，并于2016年12月底进行了收房,被告恒地公司逾期交房已超过365天，故三原告要求按照365天计算被告逾期付款天数，本院予以支持。二、反诉被告是否构成逾期付款，以及逾期付款违约金的计算标准。关于三原告的付款方式和期限，合同与补充协议有不一致之处，但原、被告已约定合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准，因此，对于逾期付款违约金的计算，应以补充协议作为标准。关于补充协议约定的“按揭购房买受人必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料”的时间的认定，被告认为是发放贷款的时间，而三原告认为是提交材料办理贷款手续的时间。本院认为，按照合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当作出有利于原告的解释。但是，三原告（反诉被告）未提交证据证明其已经于合同签订的7日内向银行和住房公积金中心提交材料办理贷款手续，故本院对三原告（反诉被告）的该项辩称不予采纳。在本案中，被告（反诉原告）自愿给予三原告（反诉被告）合理的宽限期，要求三原告支付逾期付款违约金的标准是自双方商品房预售合同签订之日（2013年10月19日）起第61天开始，不违反法律规定，本院予以支持。三、逾期交房、逾期付款违约金是否需要调整。原、被告在合同中对逾期交房、逾期付款的违约金计算方式进行了明确约定，旨在约束当事人履行合同义务。针对逾期付款违约金，被告（反诉原告）在诉请中已将标准从补充协议约定的贷款总额的万分之五调整为万分之三，且逾期交房、逾期付款违约金计算的基数不同，原、被告双方约定的违约金计算标准本身亦并不过高，应适用双方的合同约定，故原告（反诉被告）刘某、梅某、刘佳敏请求核减逾期付款违约金、被告恒地公司请求核减逾期交房违约金的答辩意见，本院不予支持。综上，被告恒地公司应向原告刘某、梅某、刘佳敏支付逾期交房违约金30829元（已付总房款844645元×365天×0.1‰），故三原告诉请的逾期交房违约金30827.9元，有事实和法律依据，本院予以支持。在案件审理过程中，三原告已于2016年12月进行了收房，本院予以确认。被告（反诉原告）恒地公司认为三原告应于2013年12月19日付清全部购房款，但直至2014年5月8日银行按揭款590000元才汇至被告账户，三原告逾期付款139天，故三原告（反诉被告）应向被告恒地公司支付逾期付款违约金24603元（逾期应付款590000元×139天×0.3‰），被告（反诉原告）恒地公司诉请的44545元计算有误，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内向原告刘某、梅某、刘佳敏支付逾期交房违约金30827.9元；二、原告（反诉被告）刘某、梅某、刘佳敏在本判决生效后七日内向被告（反诉原告）江西恒地置业有限公司支付逾期付款违约金24603元。综合上述一、二项，被告江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内向原告刘某、梅某、刘佳敏支付逾期交房违约金6224.9元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费571元，由被告江西恒地置业有限公司负担，反诉案件受理费286元，由反诉原告江西恒地置业有限公司负担128元，由反诉被告刘某、梅某、刘佳敏负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 钟 蕾审 判 员 詹 擘人民陪审员 张 智二〇一七年五月十五日书 记 员 汤楚杰