四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川34民终307号上诉人(原审原告、反诉被告）：王玉珑，男，1972年11月出生,汉族，个体工商户，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：苟丽君，四川星亮律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人(原审被告、反诉原告）：龙文富，男，1969年1月出生，汉族，四川省盐源县人，住四川省盐源县。委托诉讼代理人：黄国忠，男，汉族，1955年4月出生，盐源县电信局退休职工，代理权限为一般代理。上诉人王玉珑因与龙文富房屋租赁合同纠纷一案。不服四川省盐源县人民法院（2016）川3423民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人王玉珑的委托诉讼代理人苟丽君，上诉人龙文富及其委托诉讼代理人黄国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王玉珑上诉请求：撤销原判，改判由被上诉人赔偿上诉人违约损失197700元。并不支付诉人房屋租金。事实和理由：1、原审判决认定违约事实有误。双方在合同对物业的所有权及准建手续约定由被主诉人提供，但三年中被上诉人未提供相应的手续，应承担违约责任。二是眼高手低人没有按合同第七条将两间未完工的房屋搭建好，也属违约行为。2、上诉人不应当支付被上诉人房屋租赁费用。因被上诉人违约，上诉人多次明确要求终止合同并交还房屋，但被上诉人拒不接受房屋，因此产生的租赁费用上诉人不应承担。3、一审法院未调取上诉人书面申请调取的证据程序违法。上诉人龙文富辩称，本案系王玉珑违约在先。王玉珑在签订协议时龙文富在实际经营酒店，转让后因其经营不善找借口解除合同。实际上龙文富签订协议前已向其提供购买房屋的原始合同，同时该房屋也没有行政单位进行拆除或处理，王玉珑一直都能正常经营。其次对搭建的两间房屋龙文富只负责协同，由王玉珑出资。上诉人龙文富上诉请求：撤销原判第三、四项，改判由被上诉人支付房屋租赁13万，并按清单要求移交物品。事实和理由：被上诉人至今仍占用和使用上诉人的房屋，依法应给付至房屋交还上诉人时的租金。其次一审判决解除合同，但对物品未进行处理，未能完全解决纠纷。上诉人王玉珑辩称，我方认为原判的房租已超出违约责任的承担方式，对方要求我方承担2016年3月之后的房租不合理。对第二个请求，我方认为虽与本案有关，但对方反诉没有提到这个请求，而且不属于二审审理范围。上诉人王玉珑向一审法院起诉请求：一、依法解除王玉珑与龙文富之间的房屋租赁协议；2、判令龙文富赔偿因其违约行为造成的违约损失共计197700.00元。上诉人龙文富向一审法院反诉请求：1、解除王玉珑与龙文富2013年3月15日签订的《房屋租赁合同》，按照《龙文富酒店物品清单》将所有物品移交给龙文富；2、判令王玉珑支付龙文富2016年3月20日至2017年3月20日的房租120000.00元。一审法院认定事实，2013年3月，王玉珑与龙文富经协商，龙文富将自己正用于酒店经营的房屋及相关物品租赁给王玉珑，双方于2013年3月15日签订了《房屋租赁合同》。合同约定，龙文富将位于盐源县泸沽湖镇粮站院内的四层楼房出租给王玉珑用于酒店经营，租赁期限为十年，即2013年3月20日至2022年3月20日止。合同约定租金1-6年每年人民币12万元，每三年支付一次，其中1-3年总租金36万元，4-6年总租金36万元。并约定，王玉珑在取得相关经营证照之日起的一周内付给龙文富前三年的租金。合同第5条约定，“甲方拥有该土地的所有权，且须保证该物业的准建手续合法有效，以至不会影响乙方的正常经营及不会有任何其他问题，如果产生了任何手续方面的问题，甲方须无条件解决，若甲方无法解决的，则甲方应退还乙方所付租金及赔偿乙方为租赁该物业所产生的所有损失”；第7条“甲方有责任及义务协同乙方办理相关证照、完成前期房屋装修时未完成的工程及部分配套，并协调和维护和镇上的各种关系。前期房屋装修时未完成的工程及配套：C四楼左右两侧未完工房间的改建（房间家私、电器等设施由乙方负责。）”。合同还约定了双方的责任、义务和违约责任。合同签订后，王玉珑在2013年3月30日，支付了2013年3月20日至2016年3月19日前三年的租金360000.00元。王玉珑在对房屋及设施进行了部分改建，并用于酒店经营。在租赁使用满三年后，王玉珑在2016年3月向龙文富提出解除合同，并未在向龙文富交纳后4-6年360000.00元租金。但双方未协商一致，龙文富不同意解除合同，王玉珑亦停止所租房屋的酒店经营。期间龙文富自行将所租房屋四楼左右两侧，改建了两间房屋。王玉珑在2016年8月3日，以龙文富在租赁期间未提供该房屋的土地使用证及相关的建房手续等材料，导致王玉珑一直无法办理工商登记、准营证等合法经营手续系龙文富违约为由，提起诉讼要求解除与龙文富签订的房屋租赁合同。龙文富随即以王玉珑至今不交纳房租为由，提起了反诉，并同意解除合同。原审法院于2016年9月12日，向王玉珑送达了反诉状。2016年9月13日，王玉珑同意将房屋及相关物品移交给龙文富。但龙文富以相关问题没有协商好之前，拒绝接受房屋及相关物品的移交。一审法院认为，王玉珑与龙文富争议的焦点均为，是王玉珑违约还是龙文富违约。因为王玉珑解除合同的依据是，龙文富违反合同第5条、第7条C项的约定，所以是否存在1、龙文富所出租的房屋是否出现了因房屋准建手续问题，并龙文富亦无法解决，从而影响了王玉珑的正常经营，致使王玉珑不能在使用该房屋经营酒店的事由。由于王玉珑租赁的是龙文富正在用于经营酒店的房屋及配套设施设备，王玉珑与龙文富在签订《房屋租赁合同》时，已预见有可能发生该条款约定的事由，但王玉珑没有证据证明其在经营酒店过程中，因龙文富房屋建设手续问题，受到行政管理部门处罚或停业的证据，更无证据证明龙文富亦无法解决的事实发生。2、龙文富是否未按约定加建四楼的两间房屋。由于合同第7条C项约定，龙文富协同王玉珑，完成租赁房屋四楼左右两侧房屋的改建，但并没有约定改建的时间，以及龙文富应承担的什么样的义务。况且王玉珑没有提供，要求龙文富履行该约定，以及给了龙文富必要时间，而龙文富不履行的证据。所以综上两点，王玉珑诉称龙文富违约的主张,原审法院不予支持。针对龙文富的反诉，因为是王玉珑明确表示，不再履行租赁合同和给付下次租金，所以王玉珑的行为构成违约。龙文富要求解除与王玉珑签订的《房屋租赁合同》主张，予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》，以原审法院2016年9月12日，向王玉珑送达反诉状时起解除。因为合同中并未约定王玉珑违约应承担的违约责任，所以对龙文富要求赔偿损失的主张，予以支持。该损失应为龙文富可得利益损失，即房屋租金损失。由于龙文富提起反诉要求解除合同后，王玉珑即同意移交房屋及相关物品，但龙文富不同意移交，亦没有采取适当措施防止该损失扩大。所以龙文富的房屋租金损失应酌定为，从2016年3月20日计算至2016年9月19日的房屋租金损失。对其要求过高部分，不予支持。至于龙文富反诉中，要求王玉珑退还酒店物品的主张，由于双方签订的《房屋租赁合同》中未约定，在履行合同过程中龙文富又拿走部分物品，对剩余物品王玉珑双方尚未清点，是否缺损尚不明确。且属另一法律关系，不宜合并审理，在王玉珑和龙文富依清单清理物品和相关设施后，另行解决。综上所述，王玉珑与龙文富签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其合同已实际履行三年，应受法律保护，双方应按照约定履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决，1、从2016年9月12日起，解除王玉珑与龙文富签订的《房屋租赁合同》；2、驳回王玉珑的诉讼请求；3、王玉珑在判决生效后十日内，赔偿龙文富2016年3月20日至2016年9月19日六个月的房屋租金损失60000.00元；4、驳回龙文富的其他反诉请求。案件受理费4254.00元，反诉费1350.00元，均由王玉珑负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：针对上诉人龙文富提供的照片。上诉人王玉垅对真实性无异议，本院依法予以采信。本院经审理查明事实与一审审理查明事实一致，对原审认定的事实予以确认。本案在审理过程中，上诉人王玉珑于2017年4月14日将案涉房屋九把钥匙交付给龙文富，但双方对案涉房屋内物品及设施未进行清点确认，也未形成清单。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案上诉人王玉垅上诉主张因龙文富未提供案涉房屋的准建手续及未四楼房间的改建构成违约，应赔偿其违约金197700.00元。本院经审理查明，案涉房屋系龙文富购买的旧房改建而成，王玉珑承租前龙文富一直在使用该房经营酒店。王玉珑租赁后也一直用于酒店经营，其间并未发生案涉房屋因准建手续问题被行政机关处罚以致于影响酒店经营的事实。其次对于龙文富是否应按合同改建四楼的房间，根据双方合同第七条约定龙文富的义务为协同，双方对龙文富该履行的协同义务约定不明确，王玉珑主张龙文富未改建房屋构成违约的理由与审理查明事实不符，本院不予支持。同时上诉人王玉珑提供的证明其损失的证据仅能证明系王玉珑经营酒店所需的投资，并不是因龙文富的房屋未办理准建手续给其造成损失的依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人王玉珑主张龙文富违约并承担赔偿责任的理由不成立，本案不予支持。上诉人龙文富上诉主张因王玉珑一直实际占用案涉房屋应按实际交付的时间计算房租并按清单归还物品。根据审理查明的事实，王玉珑起诉要求解除合同，龙文富反诉也要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院判决解除合同符合法律规定，并据此确定双方达成合意解除合同时间为2016年9月19日并无不当。合同解除后上诉人龙文富应及时接收房屋，避免损失的扩大，但龙文富以物品未进行清点拒绝接收房屋，一审根据审理查明的事实对2016年9月19日之后的房租不予支持符合法律规定，上诉人龙文富上诉主张王玉珑应按房屋实际交付时间支付租金的理由不成立，本院不予支持。其次上诉人龙文富主张退还酒店物品，根据审理查明双方在履行租赁合同过程中龙文富拿走了部分物品。二审审理过程中，虽龙文富接收了房屋，但双方对房屋内物品及设施未进行清点确认，也未形成清单，因物品数量不明，一审未合并审理符合法律规定，当事人可另行解决。综上上诉人龙文富的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人王玉珑和上诉人龙文富的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，208.00元，由上诉人王玉珑负担5，604.00元，由上诉人龙文富负担5，604.00元。本判决为终审判决。审判长  董永亮审判员  刘 莉审判员  杨发蓉二〇一七年五月二十四日书记员  刘晋岑