重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初4111号原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街152号，社会信用代码9150011690359943XC。负责人：罗红文，行长。委托诉讼代理人：李茂，女，系原告员工。委托诉讼代理人：廖绍光，男，系原告员工。被告：蒋学银，男，1991年12月3日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区,统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：李凯，男，系被告公司员工。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称农行江津支行）与被告蒋学银、恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大江津公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告农行江津支行的委托诉讼代理人廖绍光、被告恒大江津公司的委托诉讼代理人李凯到庭参加了诉讼。被告蒋学银经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告农行江津支行向本院提出诉讼请求：1、被告蒋学银偿还截止2017年3月31日的贷款本金307336.15元、利息3799.55元（其中正常息3854.48元、罚息18.20元、复利26.87元），共计311135.7元；2、被告蒋学银偿还自2017年4月1日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3、本案诉讼费用由被告蒋学银承担；4、被告恒大江津公司对前述1-3项债务承担连带清偿责任；5、原告对被告蒋学银所有的位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下房产在上述本息、费用范围内享有优先受偿权。事实和理由：2015年7月15日，原告与二被告签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告蒋学银发放贷款321000元，贷款期限240个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息，依法计收复利；被告蒋学银未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告蒋学银以其购买的位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记；被告恒大江津公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2015年7月24日向被告蒋学银发放了贷款321000元。此后，被告蒋学银未按约定履行还款义务，截止2017年3月31日，逾期未还贷款本金307336.15元、利息3799.55元。原告认为，被告蒋学银逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。被告蒋学银以其购买的上述房产设立了抵押担保，原告有权对该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿；被告恒大江津公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。被告蒋学银未作答辩。被告恒大江津公司辩称，我公司在《个人购房担保借款合同》的保证人处签章，仅为配合蒋学银顺利办理按揭，并无承担担保责任的意思；我公司签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》仅为配合房管部门所签订的合同，也无担保的意思，我公司不应承担保证责任。因该房屋未办理正式的房屋抵押权登记，故原告不应当享有优先受偿权。原告主张的罚息、复利为利滚利的方式进行收取，我公司不予认可。本案认定如下：2015年7月9日，被告蒋学银因购房向原告农行江津支行提出个人信贷业务申请。2015年7月15日，原告农行江津支行（贷款人、抵押权人）与被告蒋学银（借款人、抵押人）、被告恒大江津公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：1、借款金额为人民币321000元；2、借款人购买的房产位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下；3、借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；5、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；6、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7、本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；8、抵押人同意以重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下，建筑面积104.45平方米的房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一起费用；9、贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权时的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；10、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；11、被告恒大江津公司提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。后原告农行江津支行（甲方，抵押权人）、被告蒋学银（乙方，抵押人）、被告恒大江津公司（丙方，担保方）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，主要约定：乙方以重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下，建筑面积104.45平方米的房地产设定抵押作为蒋学银向甲方履行债务的担保。双方并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告农行江津支行取得《重庆市土地房屋预告登记证明》。但至今该房屋未办理房屋产权证及抵押权登记。2015年7月24日，原告农行江津支行向被告蒋学银发放贷款321000元，其《借款凭证》记载：借款期限自2015年7月24日起至2035年7月23日，还款方式等额本息还款，每月24日为还款日，执行利率为5.4%，逾期利率为8.1%。嗣后被告蒋学银未能按约还款，从2017年1月24日起连续拖欠原告农行江津支行借款本息。截至2017年3月31日，被告蒋学银尚欠原告农行江津支行贷款本金307336.15元、正常息3854.48元、罚息18.20元、复利26.87元，共计311135.70元。以上事实，有当事人陈述、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证等，经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约全面履行合同义务。被告恒大江津公司提出其在《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》上的签章并无担保的真实意思的辩称意见，但未提供证据证明，对该辩称意见，本院不予采纳。本案原告已按合同约定向被告蒋学银发放了贷款，已履行其合同义务。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。被告蒋学银作为借款人未按期足额偿还借款本息，已构成违约，应当依照合同约定承担偿还尚欠原告贷款本金、利息、罚息、复利的责任。被告恒大江津公司还提出罚息、复利为利滚利的方式进行收取不予认可的辩称意见。经查，原告按照约定收取罚息、复利，符合双方约定及相关法律规定，故被告恒大江津公司的该辩称意见，本院亦不予采纳。关于原告对本案抵押房屋有无优先受偿权的问题。原、被告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。但该抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，故原告就涉案房屋主张优先受偿权，本院不予支持。被告恒大江津公司提出原告不应当享有优先受偿权的辩称意见，本院予以采纳。关于被告恒大江津公司的阶段性保证责任是否已免除的问题。根据《个人购房担保借款合同》，双方明确约定阶段性保证人的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，该约定系双方的真实意思表示，文义上亦无歧义，对双方当事人具有法律约束力。根据本案查明事实，涉案房屋至今未办理房屋产权证及抵押权登记。故原告请求被告恒大江津公司对借款人应当偿还的贷款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任，本院予以支持。被告蒋学银未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告蒋学银在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行截止2017年3月31日的贷款本金307336.15元、正常息3854.48元、罚息18.20元、复利26.87元，共计311135.7元；二、被告蒋学银在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行从2017年4月1日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数；复利以所欠正常息与罚息为基数；均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；三、被告恒大地产集团江津有限公司对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。如果被告蒋学银、恒大地产集团江津有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5968元，减半收取计2984元，由被告蒋学银、恒大地产集团江津有限公司负担。此款原告已预交本院，经其同意，由被告蒋学银、恒大地产集团江津有限公司在履行上述判决确定的义务时一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘小华二〇一七年五月二十三日书记员  陈 礼