重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0101民初4314号原告：重庆市香山缘物业管理有限公司，住所地重庆市万州区华升二路499号，统一社会信用代码91500101790718972Y。法定代表人：李兴梅，女，汉族，1961年11月18日生，住重庆市万州区，系公司经理。委托诉讼代理人：李进，重庆渝万律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄磊，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。被告：牟伦成，男，汉族，1983年06月12日出生，住重庆市万州区。被告：肖桂琼，女，汉族，1986年08月06日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：谭小中，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人唐义春，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师，一般代理。原告重庆市香山缘物业管理有限公司（以下简称香山缘物业公司）与被告牟伦成、肖桂琼物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告香山缘物业公司的委托诉讼代理人李进、黄磊，被告牟伦成、肖桂琼及其委托诉讼代理人谭小中、唐义春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告香山缘物业公司提出诉讼请求：1、二被告共同支付2015年5月至2017年4月的物管费2205.36元（房屋建筑面积为108.10㎡，违约天数为690天）、违约金2282.55元；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2010年3月16日与二被告签订《重庆市万州区天仙湖物业管理有限公司物业服务合同》，约定原告为被告提供物业管理服务。合同到期后因被告所在小区未成立业主委员会，以致原被告继续履行以上合同。合同签订后原告依约提供服务，二被告作为业主却自2015年5月起未按合同约定交纳物业服务费，经原告多次催收但二被告仍拒绝支付，原告为维护其合法权益，诉至法院。被告牟伦成、肖桂琼辩称，对原告诉称的房屋面积、收费标准、欠费时间无异议，原、被告签订的物业服务合同已于2012年11月30日到期，合同到期后，小区业主委员会于2016年3月6日公开招标选聘了重庆市万州区四团物业管理有限公司（以下简称四团物业公司）对小区物业进行管理服务，并于2016年3月16日与其签订了物业服务合同，四团物业公司进场时，原告香山缘物业拒绝撤场并恐吓殴打业主，其后续时间的物业服务属于强制服务。对于2016年4月1日之前的物业管理，原告香山缘物业公司将外墙广告、电梯广告等公共部分的收益据为己有，并因原告管理不善导致小区垃圾遍地、夜晚噪音扰民、消防器材不完整、消防通道被占用、监控失灵、乱搭乱建、安保服务不到位等问题，故请求驳回原告香山缘物业公司的诉讼请求。经审理查明，2008年2月15日，重庆市天仙湖物业管理有限公司（乙方，于2014年10月11日将名称变更为重庆市香山缘物业管理有限公司）与案外人建设单位重庆市祥瑞实业（集团）房地产开发有限公司（甲方）就东方大厦前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：重庆市祥瑞实业（集团）房地产开发有限公司选聘重庆市天仙湖物业管理有限公司对东方大厦提供物业管理服务事宜。物业服务内容主要包括房屋共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生养护管理，交通秩序与车辆停放管理，物管区域的安全防范工作，房屋装修管理等。物业服务收费选择包干制方式，前期物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：（1）住宅：0.75-1.1元/月˙平方米起，因楼层不同计价方式不同。……业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务。业主应于15之日起交纳物业服务费用。合同期限：本合同自2008年2月15日起至成立业委会并经正规程序由业主大会作出的续聘和选聘的物业公司并符合相关法律程序的物业服务合同时，本合同终止。如未选聘新的物业公司及签订新的物业服务合同，本合同一致有效。双方约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同自签订之日起生效。2010年3月16日，重庆市天仙湖物业管理有限公司（现名重庆市香山缘物业管理有限公司）与被告牟伦成签订《重庆市万州区天仙湖物业管理有限公司物业服务合同》，合同对物业服务事项、双方权利义务、物业服务费用、服务管理期限作出了约定，其中物业服务费由乙方按建筑面积收取0.85元/月·平方米，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用的千分之三滞纳金。物业服务期限暂定为三年，自2009年12月1日起至2012年12月1日止。本合同自签定之日起生效。《前期物业服务合同》签订后，原告香山缘物业公司即进驻东方大厦提供物业管理服务。2014年12月1日，万州区高笋塘街道办事处对成立万州区东方大厦第一届业主委员会作出批复，内容为“万州区东方大厦业主：关于你们小区成立《万州区东方大厦第一届业主委员会选举结果的报告》收悉。根据《重庆市物业管理条例》规定，经研究，同意你们万州区东方大厦业主委员会选举结果成员名单，其业主委员会成员名单批复如下：……接此批复后，请严格按照《重庆市物业管理条例》和有关规定，认真履行好业主委员会职责等相关工作。”2015年7月20日，东方大厦业主委员会函告香山缘物业公司，对该公司的物业服务提出意见并要求听取整改方案。2016年2月16日，万州区东方大厦业主委员会公布第二次业主大会决议，决议内容为“由于香山缘物业服务公司从2012年12月以来一直没有与本小区签订物业服务合同，长期处于事实服务的不正常状态。这种物业管理机制的缺陷，从根本上妨碍了本小区物业管理质量的提高。为了维护和保障全体业主的合法权益，根据和国家相关文件，2015年12月27日到2016年1月3日，本小区业主委员会采用书面征求意见的方式组织召开了业主大会，全体业主就续聘香山缘物管公司和公开招投标、邀标选聘物管公司进行了表决。东方大厦住宅加商业共456户，总共面积63402.59平方，总票权数456票，本次大会代表投票权数329票，其中有效票权数329票，弃权127票。有效投票权数占总票权数72%，本次大会投票有效。以下为统计结果：……依据有关规定，经全体业主所持投票权数二分之一，面积二分之一以上已通过，现形成以下决议：业委会将接受业主委托进行公开招投标、邀标的方式选聘物业公司。附业主委员会全体成员签字”。东方大厦业主委员会后邀请高笋塘街道办、望江派出所莅临指导和监督公开招投标选聘物业服务公司的会议，并函告香山缘物业服务公司关于公开招投标选聘物业公司的时间。2016年3月6日，东方大厦业主委员会对全体业主发布评标结果公示，内容为“……评标结果：四团物业服务公司中标，将以书面形式征求大家意见。”2016年3月11日，东方大厦业主委员会对此次招标选聘物业服务企业对全体业主进行公示，公示内容为“……会议最后决定中标单位为：四团物业……按照《重庆市物管管理条例规定》：小区业主委员会成立，公开招标、邀标选聘物业企业后，物业公司前期物业合同自动终止。即香山缘物业服务公司为东方大厦小区提供物业服务合同自动终止”。2016年3月16日，万州区东方大厦业主委员会与重庆市万州区四团物业管理有限公司（以下简称四团物业公司）签订《重庆市物业服务合同》，合同约定：服务期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。东方大厦业主委员会于2016年3月18日向香山缘物业公司作出工作联系函，告知其四团物业中标，香山缘物业公司已与四团物业公司签订了物业服务合同，合同自2016年4月1日开始，请香山缘物业公司配合做好交接工作。2016年4月1日，案外人四团物业公司进驻东方大厦，其与原告香山缘物业公司未办理交接手续，四团物业进场近一月后离场，未向业主收取物管费。在此期间原告香山缘物业未撤场，仍为东方大厦提供物业服务至今。另查明，被告牟伦成、肖桂琼系东方大厦E幢903室业主，该房建筑面积为108.10㎡，被告肖桂琼、牟伦成按份共有该房屋，各占50%份额。被告入住后，按照合同约定足额向原告交纳物管费至2015年4月。2016年5月13日、2016年10月12日，原告香山缘物业公司通过在东方大厦E幢903室大门张贴管理费用催缴通知单，对被告牟伦成、肖桂琼进行了物业管理费催收。上述事实，有前期物业服务合同、重庆市万州区天仙湖物业管理有限公司物业服务合同、万州区高笋塘街道办事处关于成立万州区东方大厦第一届业主委员会的批复、工作联系函、重庆市万州区东方大厦第二次业主大会决议、邀请书、函告、关于东方大厦小区公开招聘业主服务公司评标结果公示、关于东方大厦公开招标选聘物业服务的公示、重庆市物业服务合同、工作联系函、重庆市土地房屋登记簿等以及双方当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，重庆市天仙湖物业管理有限公司（现名重庆市香山缘物业管理有限公司）与东方大厦建设单位重庆市祥瑞实业（集团）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及重庆市天仙湖物业管理有限公司与被告牟伦成签订《重庆市万州区天仙湖物业管理有限公司物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方也存在事实上的物业服务关系，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。合同约定的履行期间届满后，原告香山缘物业公司继续为东方大厦业主提供服务，其虽未与服务对象建立有效的合同关系，但原告提供服务的行为构成无因管理，其亦可就此请求业主参照合同约定支付物业服务费。关于被告辩称的拒绝缴纳物业服务费的理由，本院认为对于辩称的原告香山缘物业公司将外墙广告、电梯广告等公共部分的收益据为己有，因对于公共区域收益和分配的权利主体为小区全体业主或业主委员会，故不属于本案处理范围；对于被告辩称的消防通道被占用、乱搭乱建的问题，应由具有相关资质的部门进行调查和具有执法权的部门进行查处，被告可向相关部门进行投诉举报，原告应当履行物业监督权力并配合相关部门进行处理，但不属于本案处理范围；对于小区垃圾遍地的情况，被告举示了照片予以证明，本院认为原告应当按照合同约定，全面履行合同义务，对清洁卫生进行维护，故对该答辩意见予以采纳；对于夜晚噪音扰民、消防器材不完整、监控失灵、安保服务不到位等问题，系原告履行合同中存在的瑕疵，应在合同履行过程中予以完善，并向业主提供更好的物业服务，故对该答辩意见本院予以采纳。综合以上理由，本院认为本案原告香山缘物业公司虽在履行物业管理合同中存在瑕疵，但并不存在根本违约或严重违约的情形，本院对原告主张由被告支付拖欠的物业服务费的请求予以支持，根据物业合同约定，被告牟伦成、肖桂琼共欠原告香山缘物业公司物业服务费（2015年5月—2017年4月）为2205.36元[91.89元/月（0.85/月/㎡×108.10㎡）×24个月]，因被告肖桂琼、牟伦成对房屋的权属为按份共有，各占50%份额，故被告肖桂琼、牟伦成应各承担物业服务费1102.68元。关于违约责任，原告作为小区物管企业，对于业主反映较大的问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题能够妥善处理，本案中业主委员会曾函告香山缘物业公司，对该公司的物业服务提出意见并要求听取整改方案，但未得到回复。考虑到原告的服务工作存有瑕疵，被告暂未交纳物业服务费有一定理由，不应按违约处理，故原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、第九十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告肖桂琼、牟伦成于本判决生效后十日内各支付原告重庆市香山缘物业管理有限公司物业服务费1102.68元。二、驳回原告重庆市香山缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖桂琼、牟伦成各负担12.50元。本判决为终审判决。审判员  刘洪月二〇一七年五月二十七日书记员  曾 燕