江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终3438号上诉人（原审原告）：罗亚安，男，汉族，1963年12月13日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：曾金峰，江苏宁联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国石化集团金陵石油化工有限责任公司，住所地在南京市栖霞区栖霞街道甘家巷388号。法定代表人：戚建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王久忠，男，中国石化集团金陵石油化工有限责任公司法务，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李文战，男，中国石油化工股份有限公司金陵分公司房产科科长，住南京市栖霞区。上诉人罗亚安与被上诉人中国石化集团金陵石油化工有限责任公司（以下简称金陵石化公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初6720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗亚安上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人应当履行法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。根据《南京市普通住宅物业服务筹备组和收费标准》规定，被上诉人对公共部位的屋顶应当是每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。2.上诉人的房屋位于整栋大楼的顶层，自入住以来应发生渗水漏水现象，造成上诉人财产受损。上诉人多次向被上诉人反映，被上诉人虽然对楼顶采取了不同程度的维修，但始终没有长度解决渗水漏水总理，最终导致上诉人房屋天花板出现大面积裂缝，严重影响正常生活。3.案涉房屋渗漏水问题的主要原因是被上诉人未对房屋楼顶的公共部位防水层进行及时有效地维修、养护、管理和维护。4.专项维修资金使用程序规定，南京市物业管理办公室收齐资料后，7个工作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨维修费用，维修工程项目竣工后，申请单位或申请人提供相应资料，物业办在7个工作日内审核完毕，办理余额划拨手续。如果被上诉人能够做到对公共部位的屋顶每年检查二次，就能够及时发现屋顶防水层的老化和损坏问题，也能够及早做好专项维修经费的预算准备工作，及时组织维修。而本案中，上诉人多次向被上诉人反映情况，都没能得到解决。5.根据《物业管理条例》的规定，被上诉人未履行法律法规规定以及相关行业规范确定的对公共部位的屋顶进行维修、养护，存在违约。上诉人因聘请施工人员修补脱落的防水层而支付的施工费，以及产生的其他损失，被上诉人应当赔偿。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。金陵石化公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。罗亚安向一审法院起诉请求：1.金陵石化公司限期检修其房屋屋顶，做好日常维护，及时组织修缮，彻底排除对罗亚安房屋的漏水妨害；2.金陵石化公司赔偿因楼顶漏水给罗亚安造成的经济损失12950元；3.金陵石化公司承担本案的诉讼费用及鉴定费用。一审法院认定事实：罗亚安系南京市玄武区锁金四村1幢1601室房屋业主，该房屋位于整栋住宅大楼的顶层。金陵石化公司为案涉房屋所在的住宅大楼提供物业服务，向罗亚安收取物业费，但双方并未签订物业服务合同。因房屋屋顶防水层年久老化，自2002年10月起，罗亚安家中多次出现渗水、漏水现象，造成罗亚安家中天花板、墙面、吊顶、吊柜等财产受损。罗亚安向金陵石化公司反应漏水情况，金陵石化公司虽对楼顶采取了不同程度的修缮措施，其中2008年8月、2013年8月两次进行了大修，但未能彻底根除漏水问题。2016年6月，因梅雨季雨量较大，案涉房屋再次发生漏水，罗亚安向金陵石化公司提出修缮要求，金陵石化公司截止起诉时尚未采取处理措施。2016年9月3日，南京市玄武区锁金四村1幢16层部分住户向金陵石化公司提出对房屋屋顶进行修缮的申请，申请书中关于16层房屋漏水问题的表述为：“由于房屋现已老旧，近几年来每遇雨季所有16层房屋的屋顶每家均有不同程度的渗水，有的甚至滴水，损失较为严重，而且影响了大家的正常生活”。金陵石化公司收到维修申请后对房屋屋顶进行了勘查，并着手就屋顶防水维修工程申请专项维修资金、联系施工单位。一审另查明，南京市普通住宅物业服务的相关规范对涉及房屋公共部分中的屋面服务项目及服务标准为：定期（根据服务级别的不同而周期不等）对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次。一审法院认为，罗亚安与金陵石化公司虽未签订书面物业服务合同，但罗亚安按期足额给付了物业费，金陵石化公司也在为案涉房屋所在住宅大楼提供物业服务，故双方存在物业服务合同关系。双方未签订书面物业服务合同，双方就物业服务项目及服务标准未进行明确约定，故金陵石化公司应当履行法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。关于案涉房屋漏水的原因。罗亚安、金陵石化公司均认可案涉房屋的漏水来自于房屋屋顶，一审法院予以确认。根据罗亚安诉状所述，每逢大雨及梅雨季节，案涉房屋就会出现渗水、漏水现象。案涉房屋所在的16层其他住户在维修申请书中指出“由于房屋现已老旧，近几年来每遇雨季所有16层房屋的屋顶每家均有不同程度的渗水”。一审法院认为，案涉房屋所在的锁金村住宅区距离建成使用已有约三十年时间，房屋屋顶防水层老化、防水效果欠佳，加之大雨及梅雨季节时雨水量较大，两原因共同导致了案涉房屋的渗水、漏水问题。关于金陵石化公司是否构成违约。法律、法规规定以及相关行业规范并未明确规定物业服务企业应当履行对房屋屋顶防水层的维修、养护、管理和维护义务。罗亚安虽举证证明金陵石化公司有义务定期对屋面泄水沟、楼外排水管道进行清扫、疏通，但该义务的履行并不能解决造成渗水、漏水的防水层老化问题。罗亚安举证的宁建物字【2011】1009号系规范性文件，且防水层的维修并未明确列入该文件中应急使用维修资金的范围，故对罗亚安该项证据的证明目的不予认可。综上，案涉房屋渗水、漏水并非因金陵石化公司未履行物业服务的相关义务所致，对建筑物共有部分保修期满后的维修和更新、改造应当申请住宅专项维修资金，故罗亚安要求金陵石化公司限期检修、定期维护、排除漏水妨害以及赔偿因漏水造成损失的诉请，不予支持。通过案件的审理，一审法院注意到，金陵石化公司在提供物业服务过程中未能及时有效的回应业主反映的问题、给出妥善的处理方案，服务质量有待提高。罗亚安通过本次诉讼，已促使金陵石化公司着手就屋顶防水维修工程申请专项维修资金、联系施工单位。一审法院认为，金陵石化公司作为案涉房屋的物业服务企业，有义务在专项维修资金到账后立即组织本次修缮工作。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中国石化集团金陵石油化工有限责任公司在专项维修资金到账后立即××村××幢房屋屋顶的修缮工程；二、驳回罗亚安的其他诉讼请求。本案案件受理费124元，因适用简易程序，减半收取为62元，由罗亚安负担31元，由中国石化集团金陵石油化工有限责任公司负担31元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依据提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人认为其一审中提交了案涉房屋的水电费发票，金额非常少，说明案涉房屋出现渗水情况后影响了房屋的正常居住和使用，一审判决书没有列明。对此被上诉人认为上诉人所缴纳的水费系2011年至2016年5月份期间的，正常消费应是两个月一交，上诉人为何至2016年5月份才交，原因不清，且上诉人不住在案涉房屋内可能是因其另有居所。本院经审查认定，上诉人所提供的证据不足以证明案涉房屋因屋顶出现渗漏水导致无法居住。2.被上诉人提供工程造价咨询报告书、南京市物业维修资金使用单、现场维修照片及工程概况牌照片，证明其一审后已经向工程造价部门申请造价审计，根据审计结论报请南京市物业维修资金管理中心批准使用公共维修资金，已经对案涉房屋屋顶进行了维修，现已维修完毕。上诉人认可案涉屋顶已经维修完毕，但被上诉人提交的是2017年2月的咨询报告，并不是2016年的咨询报告，且是复印件。本院经审查认定，被上诉人提交的证据能够证明其已经申请启动住宅专项维修资金对案涉房屋进行了维修。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人罗亚安与被上诉人金陵石化公司虽未签订书面物业服务合同，但被上诉人收取了上诉人的物业服务费，亦为案涉小区提供了物业服务，故双方之间存在物业服务合同关系。根据物业管理条例的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因本案中双方当事人未签订书面物业服务合同，故被上诉人应当按照法律、行政法规以及相关行业规范确定维修、养护、管理和维护义务。上诉人认为根据《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的规定，被上诉人应当每年检查二次公共部位的屋顶，被上诉人未尽检查义务，构成违约，应当赔偿其因此而受到的损失。对此本院认为，该规定对三类共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准虽有具体规定，但上诉人并未举证证明其所在小区对应的服务标准归类，即使按该服务标准，被上诉人亦只有检查并将检查出的问题告知业主的义务，被上诉人并不能因此而动用专项维修资金，而案涉屋顶多年来经多次维修，上诉人亦自述曾于2015年向被上诉人报修，其在2016年发生持续大雨前对屋顶可能发生渗漏的情况应当知晓，但其并未向被上诉人申请启动专项维修资金，故其以被上诉人检查不到位为由主张被上诉人违约，依据不足。上诉人要求被上诉人限期检修、定期维护、排除漏水妨害以及赔偿因漏水造成的损失，一审法院未予支持并无不当。现被上诉人已经通过申请专项维修资金，组织施工队伍对案涉房屋屋顶进行了维修，但维修效果尚有待观察，被上诉人有义务确保维修工程的质量，故本院对一审判决第一项不予撤销。综上所述，罗亚安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人罗亚安负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  刘 凡审判员  汪德全二〇一七年五月二十三日书记员  汪海燕