北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初1080号原告吴志鹏，男，1970年8月3日出生，住湖北省阳新县。委托代理人彭希，北京市中银律师事务所律师。被告杨晓祥，男，1980年8月12日出生，住河南省周口地区淮阳县。原告吴志鹏与被告杨晓祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄成独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴志鹏的委托代理人彭希，被告杨晓祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴志鹏诉称：2013年7月13日，原、被告签订《北京顺正和农副产品市场租赁合同》一份，合同约定，吴志鹏将北京顺正和农副产品市场有限公司位于沙河镇白各庄村的农副产品市场进行出租。房屋面积1300平方米，用途为农副产品市场。租赁期限自2013年7月13日至2018年9月30日，免租期2.5个月。房租为每年234000元。被告缴纳第一年房租230000元，原告开具了234000元的收据，第一年尚有房租4000元未支付。合同约定第二次支付房租日期为2014年6月13日，被告逾期未支付。已明显构成违约，经原告多次催要被告均不予理会。被告违反合同约定，改变租赁场所使用用途，未经原告同意擅自开办宾馆和幼儿园，已构成违约。综上所述，请求判令：1.被告支付2013年7月13日至2015年7月12日拖欠房屋占有使用费238000元；2.被告从2014年6月13日起至实际支付之日止以238000元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付利息。3.被告支付2015年7月13日至2015年12月31日拖欠房屋占有使用费109200元；4.被告从2015年6月13日起至实际支付之日止以109200元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付利息；5.被告承担本案的诉讼费。被告杨晓祥辩称：不同意原告的诉讼请求，我不欠原告房租。我起诉对方之前，我说因为办不了各种手续，所有我要求退房，但是对方不给我办退房手续，也不来收房，我没有办法才起诉的。起诉之后我一直在这里住着，打官司期间也一直住着，是对方不来收房。1000多平米的房子我没有用，因为在诉讼期间法院不让动，我才没有把东西搬走，维持之前的现状。我是2015年12月底做完鉴定以后才走的。经审理查明：2013年7月13日，原告吴志鹏（甲方，出租方）与被告杨晓祥（乙方，承租方）签订《北京顺正和农副产品市场租赁合同》（以下简称租赁合同）约定，杨晓祥承租吴志鹏享有使用权的位于北京市昌平区沙河镇白各庄村东路北北京顺正和农副产品市场约2600平方米（共二层）场地，租金为每月19500元，租金每一年支付一次（提前一个月一次性支付下一年的租金），租赁期限自2013年7月13日至2018年9月30日止，其中免租期为2.5个月，经营范围仅限定用于出租人图纸规定经营，厅内不能有生杀制品，承租方所租赁市场经营的所有摊位必须达到北京市商务局的对“北京市菜篮子工程”验收标准。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，杨晓祥向吴志鹏交纳了当年租金共计230000元，吴志鹏将涉案场地交付杨晓祥使用，杨晓祥在使用期间以经营幼儿园和宾馆为用途将涉案场地进行了装修改造。2014年5月21日，杨晓祥在经营宾馆期间，因无照经营被北京市工商行政管理局昌平分局进行了处罚。后杨晓祥以吴志鹏在双方签订的租赁合同中隐瞒涉案房屋没有规划审批手续，导致合同无效为由诉至北京市昌平区人民法院。法院审理查明，涉案房屋系吴志鹏从案外人北京顺正和农副产品市场有限公司承租取得，双方约定的租赁期限为2010年6月1日至2015年5月31日。法院另查明，吴志鹏在涉案场地有办公场所一间。在该案审理过程中，吴志鹏陈述知道杨晓祥为开办幼儿园和宾馆改造涉案房屋的情况，认可并未予以制止。北京市昌平区人民法院做出(2014)昌民初字第10722号民事判决书：吴志鹏与杨晓祥签订租赁合同所涉及的房屋在签署时没有规划审批手续，在该案辩论终结前仍未取得规划审批手续，故双方签订的租赁合同违反了法律的效力性的禁止性规定，应属无效。吴志鹏作为出租方应当将涉案房屋的产权情况如实告知承租人，以便承租方能判断承租场地是否能够实现合同目的，根据双方出具的证据，均未能显示吴志鹏尽到了如实告知杨晓祥涉案房屋性质的法定义务，故对于导致租赁合同无效的后果，吴志鹏具有过错。杨晓祥作为具备完全行为能力的自然人在进行大额投资前应当充分了解所从事行业的相关法律、法规，特别是对准入标准有严格限制的行业。从庭审中杨晓祥所陈述的内容看，杨晓祥租赁房屋的目的为开办幼儿园和宾馆，上述两个行业均对准入标准有严格的限制，双方签订租赁合同前应当认真核查租赁标的物是否具备开办幼儿园和宾馆的事实条件和法律条件。从法院核实的具体情况看，杨晓祥显然忽视了对涉案租赁标的物合法性的必要审查。而且，杨晓祥在取得涉案房屋使用权后，如欲将涉案房屋用于宾馆经营，根据相关法律规定，应当先办理经营宾馆所需的营业执照等相关手续，如杨晓祥严格按照法律流程开办宾馆，在办理宾馆营业执照初期即能发现涉案房屋没有规划审批手续，不具备开办宾馆的条件，在此情况下，按照常理，一般人便不会投资大额资金对涉案房屋进行装修改造，故造成租赁合同无效，以及因合同无效所产生的杨晓祥投资的巨大损失，杨晓祥自身存在重大过错，应当对因合同无效造成的损失承担相应责任。结合该案的具体情况，法院酌情认定杨晓祥承担自己投资损失80%的过错责任，吴志鹏承担杨晓祥损失的20%的责任。关于损失的具体数额，按照鉴定机构确定的全部装修改造造价及产生的相关费用予以确定。关于吴志鹏辩解在双方签订的租赁合同中，对用途进行了明确约定，杨晓祥擅自改变约定用途所造成的损失应当自负的辩解一节。法院认为，根据双方提交的证据看，虽合同中约定了涉案房屋的用途，但吴志鹏对杨晓祥将涉案房屋实际用于经营幼儿园及宾馆的使用目的是知晓的，而且，从常理出发，如吴志鹏明知杨晓祥装修、改造涉案房屋违反了合同约定的用途，为了避免或减少不可预估的损失，应当及时告知、提示、禁止杨晓祥对涉案场地进行装修、改造，但本案中，并无证据显示吴志鹏履行了上述行为，从事实出发，吴志鹏对于杨晓祥装修改造的事实是认可并默许的，故对于吴志鹏反驳应由杨晓祥自行承担装修改造的全部损失的抗辩意见，法院不予采信。关于杨晓祥要求吴志鹏退还已交纳的租金一节，虽双方所签订的租赁合同无效，但杨晓祥在双方约定期限内实际控制并占有涉案房屋，且使用涉案房屋取得了相应收益，故对于杨晓祥要求吴志鹏退还租金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。关于杨晓祥要求吴志鹏承担水、电费的支出一节，同理，由于杨晓祥在涉案场地内营业使用，产生的水、电费理应由杨晓祥自负。判决杨晓祥与吴志鹏于2013年7月13日签订的租赁合同无效；吴志鹏于判决生效后七日内赔偿杨晓祥对涉案房屋装饰装修损失费325654元；驳回杨晓祥的其他诉讼请求。后杨晓祥与吴志鹏均提起上诉，北京市第一中级人民法院做出（2016）京01民终5093号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告吴志鹏主张被告杨晓祥占有使用诉争房屋至2015年12月底，被告杨晓祥认可腾退时间为2015年12月底。被告杨晓祥主张，因在(2014)昌民初字第10722号民事案件中需要进行司法鉴定，故未腾退,其自2014年11月起处于未经营的状态。原告吴志鹏对此不予认可，并提供现场照片证明宾馆和幼儿园一直在实际经营。本院认为：合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。按照我国合同法及相关司法解释，房屋租赁合同无效的，当事人针对合同项下租金的请求不能得到支持，如果承租人已经实际占有并使用房屋，则承租人已经支付的租金，出租人无需返还，出租人参照租金标准要求承租人支付房屋使用费的，应当予以支持。本案中，涉案租赁合同经法院判决无效，结合(2014)昌民初字第10722号民事判决书查明内容和本案当事人陈述、照片等证据，可以认定杨晓祥实际占有并使用诉争房屋，故其应当向吴志鹏支付房屋使用费。对于使用费的具体数额，本院综合考虑使用期间、房屋状况、双方约定租金标准进行确定。关于原告吴志鹏主张的利息损失，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。被告杨晓祥辩称其未使用涉案房屋的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告杨晓祥于本判决生效后七日内向原告吴志鹏支付房屋占有使用费三十二万二千二百四十元；二、驳回原告吴志鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百五十四元，由原告吴志鹏负担一百八十七元（已交纳）；被告杨晓祥负担三千零六十七元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  黄成二〇一七年五月四日书 记 员  方远