江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣民再130号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：蔡天禄，男，1960年5月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：江天桥，江西中天律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：陶莉，女，1966年4月2日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。再审申请人蔡天禄因与被申请人陶莉租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终22号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年11月17日作出（2016）赣民申539号民事裁定提审本案。本院受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人蔡天禄及其委托诉讼代理人江天桥，被申请人陶莉的委托诉讼代理人叶东南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡天禄申请再审称：一、原二审判决认定《租赁合同》于一审起诉时解除，属错误认定。本案《租赁合同》在再审申请人诉请租金期间即2014年8月18日至2014年11月17日并未解除，仍然合法有效，陶莉必须按约支付租金。二、原二审判决超出蔡天禄一审诉请，严重违反法定程序。三、本案《租赁合同》合法有效，不存在合同解除的情形，陶莉拒付租金构成违约，应按照《租赁合同》的约定承担滞纳金及支付违约金75万元的违约责任。请求：1、撤销原一、二审判决，改判：（1）陶莉立即向蔡天禄支付自2014年8月18日至2014年11月17日期间的租金868200元，并支付该租金自2014年8月18日至租金实际付清之日止按日千分之二的标准计算的滞纳金（截止至2015年9月8日止滞纳金为668514元）；（2）判令陶莉向蔡天禄支付违约金75万元。二、由陶莉承担本案全部诉讼费用。陶莉答辩称：蔡天禄提出的再审申请缺乏事实和法律依据，应当驳回其再审申请：一、双方租赁合同应当解除。1、约定解除的依据为《租赁合同》第八条1、2款。2、陶莉已经行使了合同约定解除权。二、陶莉享有法律规定的情势变更解除权。三、即使判令陶莉违约解除，陶莉承担的违约责任也明显过高。四、原生效判决书以“房屋使用权作为债务标的不适于强制履行”为由，认定《租赁合同》已经解除，于法有据，且没有超出其职权。五、原一、二审法院判决没有超出其职权范围，即判令《租赁合同》解除并无不当。六、2015年8月9日下午原一审庭审时，合议庭就合同是否解除以及解除后所产生的法律后果，对蔡天禄的委托诉讼代理人进行了释明。七、蔡天禄收到陶莉的《解除租赁合同的函告》后没有行使确权之诉，理应承担不利的法律后果。八、租赁房屋已经交还给蔡天禄。九、合同约定的违约金过高。十、陶莉在本案的所有抗辩均明确了合同已经解除这一观点，原一、二审法院都对此观点向蔡天禄进行了释明，因此，法院判令解除并未超出当事人的诉请。蔡天禄向一审法院起诉请求：一、判令陶莉支付2014年8月18日至11月17日间租金868200元，并按合同约定日千分之二支付滞纳金（暂计算至2014年9月6日为34728元）；二、判令陶莉支付违约金75万元；三、本案诉讼费用由陶莉承担。一审法院认定事实：2010年11月18日，蔡天禄（甲方）将其从案外人王叶财处承租的南昌市胜利路1号1楼店面转租给陶莉（乙方），作为开设“海澜之家”品牌服饰专卖店使用，蔡天禄与陶莉双方签订一份房屋《租赁合同》，合同主要内容为：第一条：甲方将位于南昌市胜利路1号1楼约250㎡店面出租给乙方用于服装经营，由乙方开设“海澜之家”品牌服饰专卖店；第二条：租期自2010年11月18日起至2015年11月17日止，为期五年；第三条：履约保证金为75万元，乙方于合同生效日交付甲方。第一年年度租金为300万元（75万元/季度），第二、三、四、五年年度租金均在前一年租金的基础上递增5%(第二年315万元/年，78.75万元/季度，第三年330.75万元/年，82.68万元/季度，第四年347.28万元/年，86.82万元/季度，第五年364.65万元/年，91.16万元/季度)。租金自免租期满后第一天起（即2010年11月18日）计算，租金釆取“先交后租，按季缴纳”的方式支付，即乙方于2010年11月18日前向甲方支付当季租金，依此类推。如乙方正常履约，在乙方交付甲方各项费用的前提下，履约保证金可充抵第五年最后两个月的租金。未抵部分在乙方退房时，由甲方退还乙方；第八条第1款：乙方支付履约保证金后，双方均不得擅自解除本合同和不履行本合同，如乙方违约，乙方履约保证金充抵违约金不予退还，并赔偿因违约给甲方造成的损失。如甲方解除合同，或不具有或失去合法使用权和转租权，导致本合同无法履行或继续履行，甲方必须双倍退回乙方履约保证金，并赔偿因违约给乙方造成的损失；第八条第2款：租赁期限，因故要求解除合同的一方应主动提前一个月书面通知另一方，甲、乙双方任何一方无法定或约定理由要求解除合同的，赔偿方式同上；第八条第3款：如乙方拖欠租金，每拖欠一日加千分之二的滞纳金，乙方拖欠租金超过十五天的，甲方有权解除合同，履约保证金充当违约金不予退还，场地装修视为乙方放弃，履约保证金不足以补偿给甲方造成的损失部分，乙方应予赔偿。合同签订后，蔡天禄按约将房屋交与陶莉使用，陶莉亦按约向蔡天禄缴纳了履约保证金75万元并缴纳了至2014年8月17日的租金。自2014年8月18日起，陶莉未向蔡天禄缴纳租金。2014年9月25日，陶莉以邮政特快专递的方式向蔡天禄发出了一份解除租赁合同的函告，以租赁店面所处南昌市中山路、胜利路因政府修建地铁封路导致其客流阻断、亏损严重为由，通知蔡天禄自2014年9月4日起解除双方签订的租赁合同，并要求蔡天禄退还履约保证金75万元，但该函告并未涉及返还房屋事宜。陶莉在庭审中主张其自2014年9月4日起便已腾空而没有使用租赁房屋，并于当日要求蔡天禄办理交接手续遭拒绝，在此后蔡天禄去江苏时也提出过交还房屋的请求，在2015年5月本案原二审开庭过程中，陶莉也提出过要求交还租赁房屋钥匙的请求。对陶莉解除合同的函告，蔡天禄于2014年9月28日复函告知陶莉称，蔡天禄于2014年9月27日收到陶莉发出的解除通知，但因受地铁修建影响导致的经营收入损失属于陶莉自行应承受的商业风险，其无权单方解除合同，蔡天禄不同意陶莉解除合同的要求，并要求陶莉立即付清所拖欠租金并承担相应违约金。对陶莉主张曾提出过交还房屋的请求，蔡天禄只认可本案原二审时陶莉的委托诉讼代理人向蔡天禄的委托诉讼代理人提出过，但蔡天禄的委托诉讼代理人已明确表示没有收取房屋钥匙的授权，其应向蔡天禄本人交还。2014年11月29日，陶莉在原一审过程中曾向一审法院提交反诉状，要求依法确认其与蔡天禄签订的租赁合同已于2014年9月4日解除，并要求返还履约保证金75万元。一审法院在原一审开庭时因级别管辖问题告知其不予合并审理，并要求其向法院另行提起诉讼。一审法院判决：一、陶莉于本判决生效之日起十日内向蔡天禄支付自2014年8月18日起至2014年11月17日止的房屋租金868200元；二、陶莉于本判决生效之日起十日内向蔡天禄支付上述第一项房屋租金的逾期付款滞纳金24454.30元；三、驳回蔡天禄的其他诉讼请求。蔡天禄不服一审判决，上诉请求：一、撤销原判第二项，改判陶莉向其支付2014年8月18日至2014年11月17日租金的滞纳金（以租金868200元为基数,从2014年8月18日起至实际给付之日止，按年利率24%的标准向蔡天禄支付滞纳金。滞纳金暂算至2015年12月2日为268880元)；二、判令本案一、二审诉讼费均由陶莉承担。陶莉不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决并改判陶莉承担2014年8月18日至2014年9月25日止的租金，按一审法院确认的方式计算滞纳金；二、一、二审诉讼费由蔡天禄承担。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，第一，关于陶莉能否适用情势变更原则解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复》：“当事人根据《合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力”陶莉并不具备法定或约定的解除要件，依照法律及最高人民法院答复意见的规定，陶莉的解除行为不能发生合同解除的效力。第四，双方《租赁合同》已经解除。因陶莉不享有单方解除权，故其在履约过程中，在未与蔡天禄就解除合同协商一致、自行搬出租赁物的行为属单方违约行为。但基于租赁合同是为了满足承租人的使用房屋的特殊需要，鉴于承租人已经实际搬离涉诉房屋，虑及房屋使用权作为债务标的不适于强制履行，亦为防止损失扩大，故应当解除出租人、承租人之间的租赁合同。第五，关于《租赁合同》解除的时间。陶莉在租赁合同期限内搬离房屋并于2014年9月25日发函解除合同，因其并不具备解除权，故其关于蔡天禄收到解除函的时间即2014年9月27日为合同解除时间的主张，不予采纳。蔡天禄在收到解除函后即复函表示不同意解除并随即起诉请求支付租金，一审参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十四条来认定解除时间依据并不充分，予以纠正。考虑到陶莉已经以自己的行为表明其不再履行租赁合同，蔡天禄经一审法院释明却坚持不解除合同，认定蔡天禄起诉时间即2014年10月9日为双方解除合同的时间为宜，在此之前（即2014年8月18日至2014年10月9日）的租金陶莉仍应支付。第六，关于合同解除后责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋自陶莉搬离至合同终止一直闲置，出租人蔡天禄未接收房屋，亦未根据实际情况和租赁市场行情采取适当措施减少损失，15个月的闲置时间显然也超出了一般租赁合同中承租人在订立房屋租赁合同时所能预见到的主张解除合同后房屋正常情况下可能闲置的时间，故酌定陶莉应按照《租赁合同》承担赔偿六个月（即2014年10月9曰至2015年4月8日）房屋闲置期间租金的责任。陶莉交纳的75万元履约保证金冲抵给蔡天禄造成的损失，合同中关于滞纳金的约定亦是对违约责任的约定，故在认定陶莉承担赔偿损失责任的情况下，对该滞纳金的主张不予支持。综上，陶莉应按照《租赁合同》的约定租金标准支付2014年8月18日至2015年4月8日期间的租金损失2279300元，扣减蔡天禄已缴纳的履约保证金75万元，陶莉还应向蔡天禄支付1529300元。二审法院判决：一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2015)东民重字第5号民事判决第三项；二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2015)东民重字第5号民事判决第一、二项；三、陶莉于本判决生效之日起十日内向蔡天禄赔偿损失2279300元;四、蔡天禄于本判决生效之日起十日内退还向陶莉收取的履约保证金75万元；五、本判决中的第三、四项充抵后，陶莉应于本判决生效之日起十日内向蔡天禄支付1529300元。再审查明：按二审判决结果，陶莉在2016年6月8日自动履行了1539723元（1529300元和10423元）。本院对一、二审法院认定的其他事实予以确认。本院再审认为，蔡天禄在一审提出了三个诉讼请求，分别是要求陶莉按租赁合同支付2014年8月18日至2014年11月17日的租金、滞纳金、违约金，陶莉抗辩称其已经解除租赁合同，租赁合同是否解除、何时解除将影响到租金的计算时间，因而要解决蔡天禄的诉讼请求，首先要分析解决租赁合同是否解除的问题。《租赁合同》第八条第2款约定：“租赁期限，因故要求解除合同的一方应主动提前一个月书面通知另一方，甲、乙双方任何一方无法定或约定理由要求解除合同的，赔偿方式同上。”分析该条约定具体内容，“因故要求”是一方提出解除合同的条件，“主动提前一个月书面通知另一方”是对解除合同方式的约定，“赔偿方式同上”是对解除合同法律后果的约定，因而该条约定明确了双方解除合同的条件、方法和后果，属于合同法规定的合同中约定解除合同的条款。由于该款约定未明确界定“因何故要求”解除合同，因而陶莉在2014年9月25日提出解除合同向蔡天禄发出《解除租赁合同的函告》符合该条约定的解除条件和方法。租赁合同应当自蔡天禄收到函告后一个月解除。蔡天禄于2014年9月27日收到《解除租赁合同的函告》，应当认定《租赁合同》自2014年10月27日解除。根据该条约定，因故要求提前要求解除合同的一方应当按照《租赁合同》第八条第1款承担违约金，即陶莉交纳的75万元保证金应当充当违约金不予退还。租赁合同解除前，承租人仍应当支付租金，租赁合同解除后，承租人应当将房屋交还出租人，未交还出租人的，应参照租金支付占用费。本案中，依《租赁合同》约定，陶莉本应在2014年8月17日交付2014年8月18日至11月17日期间的季度租金，但8月17日陶莉没有支付下一季度租金，拖欠2014年8月18日至2014年10月26日期间租赁合同解除前的房屋租金，陶莉构成违约，应依《租赁合同》第八条第3款约定支付拖欠期间的房屋租金675267元（868200元×70天/90天）及滞纳金。由于《租赁合同》第八条第3款约定的滞纳金过高，陶莉也提出了滞纳金过高要求进行调整的请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款规定，应予调整。蔡天禄在二审上诉时提出的按年利率24%计算利息，没有超出中国人民银行公布的同期贷款四倍利率，该请求合法，应予支持。因陶莉在2016年6月8日自动履行了二审判决内容，因此，本案滞纳金计算到2016年6月8日止，滞纳金为（675267元×24%×661天/365天）293491元。由于双方自2014年10月27日起租赁合同已依约解除，蔡天禄不得再向陶莉主张2014年10月27日后的房屋租金，因本案中蔡天禄并未就租赁合同解除后的房屋占用费用等损失提出诉讼请求，本院对2014年10月27日租赁合同解除后陶莉继续占用租赁物期间给蔡天禄造成的损失不予审理，蔡天禄可以另案主张。综上所述，蔡天禄申请再审的理由部分成立，一审判决认定事实错误，二审判决超出当事人的诉请范围，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民终22号民事判决和江西省南昌市东湖区人民法院（2015）东民重字第5号民事判决；二、陶莉于本判决生效之日向蔡天禄支付2014年8月18日至10月26日期间的房屋租金675267元及滞纳金293491元；三、陶莉交纳的75万元履约保证金充当违约金，归蔡天禄所有；四、驳回蔡天禄的其他诉讼请求。一审案件受理费25090元，二审案件受理费18060元，共计43150元，由陶莉承担。本判决为终审判决。审 判 长  邓名兴代理审判员  李 彬代理审判员  吕淑瑾二〇一七年五月二十三日书 记 员  刘 鹏