上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初24633号原告(反诉被告)：张忠洋，男，1983年3月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：何媛(系原告妻子)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：谢桂容，女，1985年3月15日生，汉族，住湖南省娄底市。原告(反诉被告)张忠洋与被告(反诉原告)谢桂容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何媛、被告谢桂容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张忠洋向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金15,900元(自2017年1月7日至2017年4月7日)；2.被告缴纳所欠的水费104.4元(2016年11月份及2017年3月份的)；3.被告支付逾期违约金(按日租金176.67元的一倍，自2017年1月7日至实际支付之日，暂计至开庭日为20,670.39元)；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人。2014年6月11日,双方及案外人颜肖兰通过中介签订了房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告及颜肖兰，租期自2014年7月8日至2017年7月7日，租金4,800元，每三个月支付一欠，并需在每期首月7日前支付，租赁保证金4,800元。2016年10月，双方协商一致调整租金为5,300元，被告已实际支付。2017年1月7日，被告未按合同约定支付租金15,900元，原告催付租金，被告要求提前终止合同并称不再支付租金，由押金抵扣租金，原告不能同意。请求依法支持原告的诉讼请求。谢桂容辩称，不同意支付租金及违约金，同意支付水费104.40元。被告于2014年7月开始承租系争房屋，租金4,800元，租期三年不涨租。2016年6月，原告大幅度涨租到6,200元，被告不同意，原告说若不同意就搬出去或者住到8月7日。被告当时出差一个月，无法重新找房。只能被迫按照5,300元交房租到2017年1月7日。考虑到原告违约涨租，并且在租赁期间相处并不愉快，房东多次私自进入系争房屋，因此被告考虑退租。双方口头协商租金交到2月7日，原告2月13日旅游回来后退还被告押金，由于原告未确认该口头协商内容，因此被告也没支付1月7日至2月7日的房租。2月7日，被告搬离之时通知原告验收交接房屋，原告表示在海南不会来验收房屋。谢桂容向本院提出反诉请求：1.判决自2017年2月7日起解除反诉原告与反诉被告房屋租赁合同；2.反诉被告退还违约收取的租金共计3,000元，并按同期同类银行存款利率支付利息(1,500元，自2016年7月8日起算，剩余1500元从2016年10月8日，都计算至2017年5月4日止)；3.反诉被告支付因其各种违约行为导致合同解除的违约金4,800元即一个月房租；4.反诉被告承担已由租客支付的修灯费用70元；5.反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月15日，反诉被告无故要求自2016年7月起大幅涨至5,800元，反诉原告认为此举违约不能同意，反诉被告则要求反诉原告搬出。反诉原告表示即将出国一个月无法搬家，要求7月下旬回国再处理，反诉被告认为按照合同和惯例只需提前一个月通知即可。反诉原告迫于无奈，被迫暂时按照5,300元交租。2016年10月，反诉原告要求反诉被告安排修理天花板的多个射灯，反诉被告要求反诉原告不在家的时间来修灯，反诉原告不同意，双方发生分歧。反诉被告强行上门撬坏门锁。反诉原告自己安排了物业上门修锁修灯，并要求反诉被告支付修灯费用70元，但被拒绝。2017年1月，反诉原告提出退租，同样按照惯例提前一个月通知对方，愿意支付一个月房租到2月7日，反诉被告要求交租至4月7日。经沟通，双方口头达成一致：房租交到2月7日止，2月7日退租，2月13日验收房屋后退还押金。鉴于反诉被告有单方面更改合同违约涨租缺乏诚信的情况，反诉原告将口头协议编辑成书面短信请反诉被告确认，反诉被告拒绝确认，反诉原告不能信任反诉被告故暂未支付其房租。嗣后，反诉被告又强行入室，对反诉原告进行无礼谩骂、人身侮辱和威胁恐吓，抢夺手机，行为极其恶劣。警方到场后要求双方司法途径解决。1月16日，反诉原告主动提出用一个月押金抵扣一个月房租，后于2017年2月7日搬离，当晚通知了反诉被告。请求法院依法公正判决。张忠洋对与谢桂容的反诉辩称，不同意反诉请求。鉴于反诉原告未缴纳房租，因此不存在合同解除。租金的涨幅已经是事实，反诉原告也缴纳了说明是予以认可的。反诉被告说过了，反诉原告缴纳一个月租金可以退押金。灯是反诉原告自己弄坏的，费用自负。经审理查明，系争房屋原登记于张忠洋名下。2014年6月11日，张忠洋(甲方)与谢桂容、颜肖兰(乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限叁年，从2014年7月8日起至2017年7月7日止；租金每月4,800元,按叁个月为一期支付，租房押金4,800元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金，超过二十日的，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。而合同条7.6条又约定乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。但合同第9条违约责任对违约金未作约定。合同签订后，租赁双方按约履行了各自的义务。2016年6月,颜肖兰退租搬离，系争房屋实际由谢桂容一人承租。2016年5月底，张忠洋通知谢桂容要涨租金，谢桂容表示不同意以及“7月22日回来，到时再说”，张忠洋回复“不行”、“我按合同提前一个月通知你的”。之后，谢桂容按每月5,300元标准支付自2016年7月起的房租。2016年10月，谢桂容通知张忠洋屋灯不亮要更换，张忠洋要谢桂容找物业更换，灯泡网购。10月20日，谢桂容告知“共计支付70元包括修锁，微信或支付宝转给我都行”，张忠洋“灯多少钱，锁不管”，谢桂容“锁是你们弄坏的，你运气好，只是小问题，师傅修了一下没管收钱”，张忠洋“你自己摸良心去吧”。2017年1月12日，双方协商一致，租赁合同至2月7日解除，之后退还押金。当晚，谢桂容微信“何媛，根据我们刚才面谈的结果，我把房租交到2017年2月7日截止，2月7号退房，我会把水电煤和电视费都结清，账单交给你。你同意退房当天退还我4800元押金。以上内容请确认。谢谢。我会立马把房租打给你”。张忠洋“你今天不打房租，我明天就换锁”，谢桂容“你短信确认一下退还押金，我立马付给你房租”，张忠洋“我不会写”，谢桂容“现在是你在搞事情。随便你”。谢桂容未支付2017年1月8月起的房租。2017年1月14日，张忠洋上门撬锁，招致警察出警。2017年2月7日，谢桂容搬离系争房屋并通知了张忠洋。审理中，张忠洋确认其处有一把房屋钥匙，谢桂容表示当时张忠洋拒收钥匙，要上法庭再说；当庭交还钥匙二把、门禁卡一张。本院经审理认定事实如下：讼争《房屋租赁合同》经双方协商一致于2017年2月7日解除，双方互不承担违约责任。谢桂容于约定的合同解除之日搬离系争房屋并告知张忠洋，应支付截止搬离之日的房屋租金。谢桂容自2016年7月1日已按每月5,300元标准支付房租，表明双方接受了变更后新的租金标准，谢桂容现要求返还租金3,000元于法无据，难以支持，谢桂容还应向张忠洋支付2017年1月8日至2017年2月7日的租金5,300元。张忠洋主张2017年1月8日起至4月7日止的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。谢桂容在张忠洋拒绝承诺退还押金后表示不付租金，张忠洋表示今天不付租金明天就换锁，且在1月14日上门采取了行动，致使谢桂容处于不知何时会被赶出系争房屋的不安状态中，且张忠洋还握有租赁押金，对于谢桂容未提前支付最后一个月的租金，张忠洋亦负有相当一部分责任，故张忠洋要求逾期付款违约金，不予支持。谢桂容主张的修理费70元，张忠洋并无证据证明系谢桂容不当使用导致物品损坏，故修复是房屋所有人义务，理应支付该修理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、张忠洋与谢桂容于2014年6月11日就上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年2月7日解除；二、谢桂容支付张忠洋租金5,300元，扣除谢桂容已支付的租赁保证金4,800元，余款500元于本判决生效之日起五日内支付张忠洋；三、谢桂容于本判决生效之日起五日内支付张忠洋水费104.4元；四、张忠洋于本判决生效之日起五日内支付谢桂容修理费70元；五、驳回张忠洋的其余诉讼请求；六、驳回谢桂容的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费340元，减半收取计170元，由张忠洋负担145元，谢桂容负担25元；反诉案件受理费50元，由张忠洋负担10元，谢桂容负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一七年五月二十六日书记员  陈韫鏐