江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0733民初1966号原告：林伟庆，男，1969年2月7日出生，汉族，住会昌县，委托诉讼代理人：邹晓柯，江西柯睿律师事务所律师。被告：江西赣州银座村镇银行股份有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道64号。法定代表人：施大龙，董事长。委托诉讼代理人：刘娜，女，1989年5月10日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，系江西赣州银座村镇银行股份有限公司职员。委托诉讼代理人：刘洋，江西仁天律师事务所律师。原告林伟庆与被告江西赣州银座村镇银行股份有限公司（以下简称银座银行）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告林伟庆及其委托诉讼代理人邹晓柯、被告银座银行的委托诉讼代理人刘娜、刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金95264元和滞纳金42869元及违约金60000元，合计198133元；2、确认原、被告之间的合同合法有效，继续履行合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，甲方为原告，乙方为被告，合同约定：第一条租赁房屋基本情况，甲方现自愿将合法所有且享有100%产权房屋租赁给乙方使用，该房屋坐落在会昌县文武坝镇××（县计生委斜对面），共计118.5平方米（不含阁楼后部分的2间房间），实际计算面积以房屋产权证为准，该房屋产权证号为会房权证文武坝字第××号，土地证号为2000-××2。房屋用途为商业，甲方保证该租赁房产可以作为营业办公之用。第二条租赁期限，甲乙双方议定上述房屋租赁期为6年，自2013年9月1日至2019年8月31日止。第三条租金（含税，含税价为预见估价，以实际缴纳的税费为准）如下表所示，由乙方开具房屋租赁专用发票，税金由乙方代为缴纳，甲方实际收取租金见补充协议。第四条租金支付方式，租金按年支付，第一年的房屋租金，乙方于合同签订生效后于9月1日前支付。以后每年租金在每年的9月1日之前一次性支付。第九条违约责任，1、甲方迟延交付房屋的，相应扣减房屋租金按日向乙方支付租金5%的迟延履行金。甲方无故逾期20个工作日未交付房屋，乙方有权收回租金、收取滞纳金，并要求甲方承担违约赔偿责任。2、除第八条和第十条规定情形以外，双方在租赁期内不得提前终止合同。若因一方原因导致合同无法继续履行，该方要求提前终止本合同的，该方应提前三个月书面告知另一方，并向另一方支付剩余年限租金总额20%的违约金以及赔偿由此给另一方造成的全部损失（包括装修、正常经营可获得的收益等）；若因一方原因导致合同无法继续履行，另一方有权提前终止本合同并有权要求导致合同无法继续履行的一方向其支付剩余年限租金总额20%的违约金以及赔偿由此给其造成的全部损失（包括装修、正常经营可获得的收益等）。3、乙方滞纳租金，按当年租金总额5‰加收滞纳金。乙方无故逾期20个工作日未付清房租，甲方有权追收乙方租金、滞纳金，并要求乙方承担违约赔偿责任。4、甲乙双方违反本合同项下任一条款均构成违约，违约金有约定的从约定，未约定的按实际情况定；造成损害的，违约方向守约方负赔偿责任。第十一条争议解决，本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成向房屋所在地人民法院提起诉讼。2015年8月18日，原、被告签订了《租赁房屋补充协议》协议约定对原合同第三条租金条款进行了变更。《房屋租赁合同》签订后，原告将合同约定租赁给被告的店铺交付给了被告，被告进行了装修营业，被告按合同约定向原告支付租金至2016年8月31日，2016年9月1日至2017年8月31日租金未向原告支付，原告多次发函催收，被告拒不履行。原告认为，原、被告在平等自愿的基础签订了《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》，协议内容系原、被告双方的真实意思表示，对原、被告双方具有法律效力。原告将租赁店铺交付给了被告，被告依约负有支付租赁的义务，被告不按约定支付租金的行为，系违反合同的违约行为，应按合同约定承担滞纳金，并承担违约金。故原告向法院起诉要求处理。被告银座银行辩称，一、原告与答辩人之间签订的《房屋租赁合同》早已终止，原告要求支付租金及滞纳金的诉讼请求没有事实依据。2013年8月28日，原告与答辩人签订了《房屋租赁合同》，该合同第九条第2款明确约定：一方要求提前解除合同的，需提前3个月书面通知另一方，并向另一方支付剩余年限租金总额的20%，2015年12月份，答辩人应监管要求，会昌自助银行升格改造为二级支行，涉案房屋已无法满足答辩人的经营需要。故答辩人当月多次与原告协商要求解除该租赁合同，并明确表示愿意按照合同约定承担违约责任，但原告要求答辩人除承担违约责任外还需额外给予补偿。2016年1月12日，答辩人的工作人员杨眉等继续与原告协商，并依据合同约定将《关于提前解除房屋租赁合同的通知书》送达至原告手中，但原告拒绝签收，之后答辩人多次要求将房屋钥匙交还原告，一开始原告拒绝接收，后来原告在接收钥匙后又强行将钥匙丢还给答辩人。因原告一直不予配合，答辩人于2016年4月22日将计算出的违约金7333元转入了原告的账户，原告对此并未提出异义。依据合同约定，双方之间的合同已于2016年4月份即已终止，不存在答辩人欠付租金、滞纳金、违约金的情况。二、退一万步来讲，即使是按照原告的说法，其要求支付的租金、滞纳金、违约金也与合同约定的不符。合同中明确约定该年度房东实际应收的租金为74973元而非95264元，滞纳金的计算标准为5‰，而解除合同才存在违约金，原告要求答辩人支付违约金，实际上也可以看出从其内心也是认为合同已经解除了，但是，原告计算违约金的方式显然与合同约定不符。因此，原告的诉讼无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，原告合法拥有位于会昌县文武坝镇××（县计生委斜对面）房屋一栋，2013年8月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方为原告，乙方为被告，合同第一条：甲方现自愿将合法所有且享有100%产权房屋租赁给乙方使用，该房屋坐落在会昌县文武坝镇××（县计生委斜对面），共计118.5平方米（不含阁楼后部分的2间房间），实际计算面积以房屋产权证为准，该房屋产权证号为会房权证文武坝字第××号，土地证号为2000-××2。房屋用途为商业，甲方保证该租赁房产可以作为营业办公之用。第二条：甲乙双方议定上述房屋租赁期为6年，自2013年9月1日至2019年8月31日止。第三条：租金（含税，含税价为预见估价，以实际缴纳的税费为准）如下表所示，由乙方开具房屋租赁专用发票，税金由乙方代为缴纳，甲方实际收取租金见补充协议。第四条：租金支付方式，租金按年支付，第一年的房屋租金，乙方于合同签订生效后于9月1日前支付。以后每年租金在每年的9月1日之前一次性支付。第九条：除第八条和第十条规定情形以外，双方在租赁期内不得提前终止合同。若因一方原因导致合同无法继续履行，该方要求提前终止本合同的，该方应提前三个月书面告知另一方，并向另一方支付剩余年限租金总额20%的违约金以及赔偿由此给另一方造成的全部损失（包括装修、正常经营可获得的收益等）；若因一方原因导致合同无法继续履行，另一方有权提前终止本合同并有权要求导致合同无法继续履行的一方向其支付剩余年限租金总额20%的违约金以及赔偿由此给其造成的全部损失（包括装修、正常经营可获得的收益等）。乙方滞纳租金，按当年租金总额5‰加收滞纳金。乙方无故逾期20个工作日未付清房租，甲方有权追收乙方租金、滞纳金，并要求乙方承担违约赔偿责任。2015年8月18日，原、被告签订了《租赁房屋补充协议》，协议约定对原合同第三条租金条款进行了变更，变更后2015年9月1日至2016年8月31日的租金为89032元；2016年9月1日至2017年8月31日的租金为95264元；2017年9月1日至2018年8月31日的租金为101932元；2018年9月1日至2019年8月31日的租金为109068元。《房屋租赁合同》签订后，原告将合同约定租赁给被告的店铺交付给了被告，被告进行了装修营业，按合同约定向原告支付租金至2016年8月31日。2015年12月份，被告应监管要求，会昌自助银行升级改造为二级支行，所租原告店铺无法满足其经营需要，被告便多次寻找原告协商欲解除双方的租赁合同，但原告并未同意协商解除。2016年1月份，被告制作《关于提前解除房屋租赁合同的通知书》并送给原告，但原告拒绝签收，随后被告将其经营设施搬出所租赁的原告店铺，之后被告多次将店铺钥匙交还原告，原告亦拒绝接收。2016年4月22日，被告将其认为的解除合同的违约金7333元打入原告账户。2017年3月14日，原告在本院主持下接收了被告交付的房屋钥匙。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告向法庭提交的房屋租赁合同及补充协议、房产证、照片，被告提交的《关于提前解除房屋租赁合同的通知书》、《付款委托书》、视频光盘、证人尹某、肖某、曾某的证言、付款凭证等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，租赁合同合法有效。被告因其监管要求不再需要承租房屋，提前解除租赁合同的行为违反合同约定，依法应当承担违约责任。根据双方租赁合同的约定，若因一方原因导致合同无法继续履行，该方要求提前终止本合同的，该方应提前三个月书面告知另一方，并向另一方支付剩余年限租金总额20%的违约金以及赔偿由此给另一方造成的全部损失，被告系按年支付房屋租金，其欲违约解除合同的起始时间应为租金缴付期间届满，即被告于2016年1月提出解除合同的起始日应为2016年9月1日起，故其解除合同的通知依约在三个月前通知了原告，被告无需再支付自2016年9月1日起的房屋租金，因此原告要求被告支付租金95264元和滞纳金42869元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告提前解除合同的行为属于违约行为，依照合同关于违约金支付的约定，被告应当支付剩余年限租金总额20%的违约金，即自2016年9月1日至2019年8月31日总计306264元的20%计61252.8元，此款扣除被告已付的7333元违约金后，还需向原告支付违约金53919.8元。被告已明确要求提前解除合同并承担相应的违约责任，庭审期间，被告亦将租赁店铺的钥匙交付给了原告，双方的租赁合同已实际解除，故原告要求继续履行合同的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决如下：被告江西赣州银座村镇银行股份有限公司应向原告林伟庆支付违约金人民币53920元，限于本判决生效后10日内付清（款项付至）。驳回原告林伟庆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4262元，由原、被告各半承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  文 晖人民陪审员  余金圣人民陪审员  谢运华二〇一七年五月二十二日书 记 员  李 祯