宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初1261号原告：薛畅，女，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：包亮（系薛畅丈夫），住宁夏回族自治区贺兰县。原告：包亮，男，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人：李建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛梅，北京市东友律师事务所律师。原告薛畅、包亮与被告宁夏建兴住宅置业有限公司（以下简称建兴住宅置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛畅的诉讼代理人包亮，原告包亮，被告建兴住宅置业公司的诉讼代理人薛梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛畅、包亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令建兴住宅置业公司继续履行《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即按照商品房买卖合同约定的交付条件向薛畅、包亮交付银川市金凤区清水湾国子城ＸＸＸ室房屋；2.依法判令建兴住宅置业公司支付2015年1月1日至2015年8月31日期间的逾期交付房屋违约金27773.3元（578611元×每日万分之二×240天），并按每日万分之三支付自2015年9月1日至建兴住宅置业公司实际取得涉案房屋《银川市新建住宅配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》之日止期间的违约金；3.本案诉讼费由建兴住宅置业公司负担。事实和理由：2014年6月8日，薛畅、包亮与建兴住宅置业公司签署了《银川市商品房买卖合同》一份，薛畅、包亮购买建兴住宅置业公司开发位于贺兰山中路530号清水湾国子城ＸＸＸ室商品房一套，合同对双方的权利义务进行了约定。薛畅、包亮如约向建兴住宅置业公司履行了578611元的付款义务，建兴住宅置业公司未在合同约定交付期限2014年12月31日前向薛畅、包亮履行交房义务。2015年7月1日，薛畅与建兴住宅置业公司另行签订《补充协议》一份，该协议第三条第一款对延期交房违约责任进行了约定，但建兴住宅置业公司仍然未按协议履行义务。现建兴住宅置业公司仍未按照约定的条件交付房屋，持续构成违约，故提起诉讼。建兴住宅置业公司辩称，1.薛畅、包亮于2016年5月7日办理了收房手续开始入住并正常使用涉案房屋，建兴公司未取得《银川市新建住宅交付使用证》并没有影响薛畅、包亮对涉案房屋行使合理的权利，故自2016年5月7日起建兴住宅公司不应承担逾期交房的违约责任。2.取得《银川市新建住宅交付使用证》不应该作为建兴公司交付房屋的必要条件。2006年7月1日，银川市开始实施《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》，该规定要求新建住宅工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住和使用的基本条件，并取得新建住宅交付使用证，方可交付使用。新建住宅建设单位违反该规定的，处以一定数额的罚款。上述规定是政府对新建住宅建设单位的行政管理手段，目的在于保证建设单位交付的房屋具备居民入住和使用的基本条件。本案中，建兴住宅置业公司交付的房屋完全具备了入住和使用的基本条件，并未损害业主的实体利益。建兴公司之所以未能取得《银川市新建住宅交付使用证》，是因为业主未能按照规定缴存首期住宅专项维修资金，而根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》第八条、第十一条规定，首期住宅专项维修资金应当首先由商品住宅的业主缴纳，对于未售出的物业及未足额缴存专项维修资金的物业，才由建设单位先行代缴。本案为关联诉讼，类似情况的业主近83户，需要缴纳的专项维修资金200余万元，83户业主拒绝缴纳上述款项的行为导致建兴公司无法办理《银川市新建住宅交付使用证》。综上，建兴公司不同意支付违约金。3.补充协议约定的违约金过高，应依法予以核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对薛畅、包亮、建兴住宅置业公司提交的《银川市商品房买卖合同》、购房发票、《物业专项维修资金交存凭证》、《商品房买卖合同补充协议》《交房通知书》《业主基础信息登记表》《临时管理规约》等证据三性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年6月8日，薛畅、包亮与建兴住宅置业公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，双方合同约定：薛畅、包亮（买受人）购买建兴住宅置业公司（出卖人）开发位于银川市金凤区贺兰山中路530号清水湾国子城ＸＸＸ室商品房一套；房屋总价款为578611元；房屋交付时间为2014年12月31日前。该合同第九条、第十二条关于住宅交付使用和交接条件约定：出卖人取得并提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称”两书一证”）住宅证明文件；如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，薛畅、包亮如约向建兴住宅置业公司支付房款578611元，建兴住宅置业公司未能按照合同约定的期限履行交房义务。为此，薛畅、包亮等业主多次与建兴住宅置业公司交涉。2015年7月1日，就延期交房违约责任薛畅与建兴住宅置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议约定：1.房屋交付时间延期至2015年8月31日；2.自2015年1月1日至2015年8月31日，建兴住宅置业公司每日按照薛畅、包亮已付款总额的万分之二进行赔付；3.如果再次逾期，自2015年9月1日起，在原每日万分之二的基础上，赔付比例逐月递增万分之一。2016年4月28日，薛畅、包亮交存物业专项维修资金4832.5元。2016年5月7日，薛畅、包亮办理了涉案房屋交接手续，领取了房屋钥匙。薛畅、包亮认为，建兴住宅置业公司违反合同约定逾期交房，且至今不能提供”两书一证”住宅证明文件，即便薛畅、包亮办理了房屋交接手续，建兴住宅置业公司也并未实际完成合同约定的房屋交付义务，应当按照补充协议约定继续承担违约责任，直至取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》止。另查明，建兴住宅置业公司至今不能提供涉案房屋”两书一证”住宅证明文件。本院认为，薛畅、包亮与建兴住宅置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应予全面履行。薛畅、包亮履行了交付购房款义务，建兴住宅置业公司未按合同约定的交付条件和期限，即提供”两书一证”等住宅证明文件于2014年12月31日前向薛畅、包亮交付商品房屋，已构成违约，应当承担相应的民事责任。薛畅与建兴住宅置业公司达成的《商品房买卖合同补充协议》是在建兴住宅置业公司逾期交房，包括薛畅、包亮在内的业主为维护自身合法权益与建兴住宅置业公司协商一致的结果，协议内容不违反法律或行政法规强制性规定，该协议是对《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任条款的变更，双方应予全面履行。薛畅、包亮与建兴住宅置业公司签订的商品房买卖合同并未约定购房人必须先行交存首期住宅专项维修资金。《银川市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定”开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存住宅专项维修资金”，建兴住宅置业公司认为未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》责任在于薛畅、包亮未按期交存住宅专项维修资金的主张，理由不能成立。建兴住宅置业公司关于涉案房产自2016年5月7日起，建兴住宅置业公司没有义务再向薛畅、包亮支付违约金的主张，理据不足，本院不予支持。薛畅、包亮尽管于2016年5月7日办理了涉案房屋交接手续，但该交付行为与商品房买卖合同第九条、第十二条约定的交付、交接条件不符，不能视为双方对合同约定的交付条件的变更，建兴住宅置业公司应当按照补充协议约定支付薛畅、包亮从2015年1月1日至实际取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》等住宅证明文件之日止期间的违约金。双方签订的补充协议约定，违约金每日万分之二的基础上，自2015年9月1日起赔付比例逐月递增万分之一。现薛畅、包亮主张按照已付房款每日万分之二计算2015年1月1日至2015年8月31日期间的违约金，按照已付房款每日万分之三计算2015年9月1日至实际取得标的房屋”两书一证”之日止期间的违约金，该主张未高于实际损失，故本院予以支持。综上所述，薛畅、包亮的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付、交接条件（即《银川市新建住宅配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》提供齐全）向原告薛畅、包亮交付银川市金凤区清水湾国子城ＸＸＸ室房屋；二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛畅、包亮逾期交付房屋违约金27773.3元，并以已付房款578611元为基数按照每日万分之三支付自2015年9月1日至取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》之日止期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费297元（已减半收取），由被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员  张雪芬二〇一七年五月二十六日书 记 员  赵怀吉