辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽13民终599号上诉人（原审原告）肖海生，男，1964年7月8日出生，汉族，退休工作，住朝阳市双塔区中山大街一段。委托代理人姚显芬，女，1960年5月5日出生，汉族，职工，住朝阳市双塔区中山大街一段。京委托代理人孙冰洁，辽宁东宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）楚占柱，男，1972年9月13日出生，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）梅跃武，男，50岁，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）卢广龙，男，40岁，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）楚桂明，男，1965年11月7日出生，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）楚桂财，男，54岁，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）楚桂永，男，46岁，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）楚占福，男，50岁，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）楚占先，男，55岁，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。被上诉人（原审被告）楚占信，男，1966年12月1日出生，汉族，农民，住朝阳县大庙镇贝子胡同村宋*组。原审第三人朝阳县农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路二段**号。法定代表人杨殿彬，理事长。上诉人肖海生因与被上诉人楚占柱、梅跃武、卢广龙、楚桂明、楚桂财、楚桂永、楚占福、楚占先、楚占信、第三人朝阳县农村信用合作联社(以下简称信用社)土地租赁合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2016）辽1321民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖海生在一审中起诉称，2011年5月1日，原被告签订了一份《土地转租协议书》，约定将原告具有合法使用权的79亩土地转租给乙方（被告楚占柱）使用，租期五年，至2016年4月30日，每年每亩承包费300元，一次性付清。合同约定如乙方擅自将土地使用权及地上建筑物进行转包，转让、互换、租赁、抵押、甲方有权终止合同，直至无偿收回使用权，乙方所有投入无偿归甲方所有；乙方如果在约定期限内形成不了合同规定的项目建设内容，甲方收回该地的土地使用权，并终止合同，期间发生的费用由乙方自行负责。合同甲乙双方权利义务还规定乙方必须保证看护房完整和大棚及附属设施等所有物品的正常使用。如乙方未按规定时间的要求建设并完成大棚保护地小区建设，甲方有权收回转租土地使用权。转租土地必须建温室大棚，除看护房外，不准建永久建筑物，不得擅自改变土地用途。否则甲方不承担任何损失。合同签订了，原告交付了土地。被告开始建大棚，2016年春节，因涉及续租或收回土地问题，原告找被告楚占柱商谈，才得知被告已将转租土地地上建筑物抵押给信用社，部分土地转租给梅跃武等其它被告。被告的行为严重违反合同约定，符合终止条件，故诉至法院，请求判令终止原被告所签定的《土地转租协议书》，将土地及地上物无偿交还原告；将可耕种的土地恢复原状，甲方不负责乙方任何损失；诉讼费用由被告负担。楚占柱在一审中答辩称，如果原告方按合同约定地上物按5%折旧给我们款项,我们同意返还给原告土地及附属物并且优先偿还信用社贷款。与原告签定土地租赁协议后，我们用蔬菜大棚作抵押在信用社作了贷款。我们九被告从原告处承包土地79亩，分别向村委会交纳了给付原告的土地租赁费，每亩每年300元，我只是作为九被告的代表在租赁协议上签的字。被告楚桂永、楚桂福、楚桂明、楚桂财、楚占信与被告楚占柱的答辩意见一致。被告梅跃武、卢广龙、楚占生未提出答辩。第三人辩称，被告以大棚在我社抵押贷款，我们要求保护抵押权和优先受偿。一审法院审理查明，2011年5月1日，原告肖海生作为甲方将从朝阳县大庙镇贝了胡同村委会承包来的120亩土地转租给作为乙方的九被告79亩。双方签订了《土地转租协议书》，九被告分别在贝子胡同村委会向原告一次性交纳了每年每亩300元的承包费，被告楚占柱作为九被告的代表在转租协议书上签字，见证方村委会主任孙国成签字。合同约定，租赁期限为5年，自2011年5月1日至2016年4月30日，租金每年每亩300元，乙方对租来的土地必须建设温室大棚，不得改变土地用途；如乙方擅自将土地使用权及地上建筑物进行转包、转让、互换、租赁、抵押，甲方有权终止合同，直至无偿收回使用权，乙方所有投入无偿归甲方所有；甲乙双方协商对建设完工的大棚公平合理定价，五年转租期满后乙方所建的地上附着物按总价5%折旧，甲方支付给乙方地上建设物价款，该地上物所有权归甲方，乙方所建的看护房不折旧，按原价甲方向乙方支付金额后，所有权归甲方；乙方必须保证看护房完整和大棚附属设施等物品的正常生产使用，如甲方接手时，经见证方及甲方确认，看护房、大棚及附属设施损坏了，不能正常生产和使用，需从支付给乙方的价款中扣除不能正常使用的看护房及大棚附属设施部分的价款；协议期满后，如甲方对地上建筑物品支付不了款项，乙方有权继续使用该地块和地上附着物，乙方继续按原价向甲方缴纳土地转租金，每次缴纳五年的转租金，直到2024年8月31日。协议签订后，九被告分别在租赁的土地上于2011年5月建筑了温室大棚及看护房。大庙镇人民政府根据上级的相关规定于2011年9月份给予了九被告大棚保护地补助款20万元。大棚及看护房建成后，原被告双方未对所建大棚及看护房进行定价。2015年根据九被告的申请，朝阳金诚资产评估有限公司对九被告的大棚进行了价格评估，并分别出具了评估报告书，其中楚占柱大棚面积5332平米，评估价1093060元；楚桂永大棚面积2388平米，评估值382080元；楚桂财大棚面积5305平米，评估值848800元；楚占福大棚面积2660元，评估值425600元；楚占先大棚面积1420元，评估值227200元，楚占信大棚面积2717元，评估值434720元；卢广龙大棚面积1468元，评估值234880元，楚桂明大棚面积3741元，评估值598560元；梅跃武大棚面积3108元，评估值497280元；另查明，2011年7月14日，朝阳县农村合作经济经营管理局分别为九被告的大棚颁发了《农业设施物权登记证》。再查明，九被告大棚建成后的2011年9月20日，被告楚占柱、楚占信、楚占福、楚占先、楚桂永、楚桂明分别与朝阳县农村信用合作联社大庙信用社签订《抵押担保借款合同》一份，以所建大棚作抵押，楚占柱借款30万元，楚占信借款15万元，楚占福借款15万元，楚占先借款8万元，楚桂永借款13万元，楚桂明借款20万元，借款期限均为两年，至今均未清偿，信用社未行使抵押权。2015年11月29日被告梅跃武、卢广龙分别与朝阳县农村信用合作联社大庙信用社签订《借款合同》和《抵押合同》各一份，以自己的大棚作抵押分别借款24万元和11万元，借款期限均为两年，借款期限尚未届满，现均未清偿。2016年8月30日，被告楚桂财与朝阳县信用合作社大庙信用社签订《借款合同》和《抵押合同》各一份，以自己的大棚作抵押借款39万元，借款期限三年，未予清偿。一审法院判决认定，原告肖海生与被告签订的《土地转租协议》履行期限已经届满，双方应按协议约定，各自履行自己的义务。根据协议约定，被告方建成大棚后，双方进行定价，待协议履行期限届满时，根据当时的定价按5%折旧后,原告给付被告大棚补偿款,被告将土地及地上物返还给原告。由于大棚建成时双方没有对大棚定价,对此后果双方均负有责任。诉讼过程中,被告提供了大棚建成后为贷款需要经有资质的评估机构对大棚作价的评估报告，原告对此报告不予认可，经本院释明，其又不申请对大棚进行评估作价，应视为原告拒绝向被告方进行大棚折旧补偿，双方可根据《土地转租协议书》“协议期满后，甲方如对地上建筑物品支付不了款项，乙方有权继续使用该地块和地上附着物，乙方继续按原价向甲方缴纳土地转租金，每次缴纳五年的转租金，直到2024年8月31日”的约定进行协商处理，故对原告要求被告将土地及地上物无偿交还原告并将可耕种土地恢复原状的诉讼请求不予支持。被告方主张如果原告不予大棚折旧补偿则继续使用所租赁土地并按原价支付租金的抗辩意见符合双方的约定。第三人要求保护抵押权并优先受偿的请求，应待行使抵押权时再行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据若干规定〉》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告肖海生的诉讼请求。二、驳回第三人朝阳县农村信用合作联社的诉讼请求。诉讼费100元，由原告肖海生负担。肖海生不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：被上诉人擅自将租赁土地转租、改变用途、将地上物抵押，出现了可终止合同的违约行为，据此上诉人可无偿收回土地及地上物。楚占柱、梅跃武、卢广龙、楚桂明、楚桂财、楚桂永、楚占福、楚占先、楚占信服从一审判决。朝阳县农村信用合作联社对一审判决未提出异议。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。上述事实有土地承包合同书、土地转租协议书、大庙镇政府证明、朝阳县农业项目得分明细表、大棚补偿款领取支条、评估报告书、借款合同、抵押合同及庭审笔录在卷为凭。本院认为：一、上诉人肖海生与被上诉人楚占柱等签订的《土地转租协议》履行期限已经届满，双方应按协议约定，各自履行自己的义务。根据协议约定，大棚建成后，双方进行定价，待协议履行期限届满时，根据当时的定价按5%折旧后,上诉人给付被上诉人大棚补偿款,被上诉人将土地及地上物返还给上诉人。大棚建成时双方没有对大棚定价,被上诉人提供了大棚建成后为贷款需要经有资质的评估机构对大棚作价的评估报告，而上诉人对此报告不予认可，经原审法院释明，上诉人又不申请评估作价，上诉人行为表明其拒绝对被上诉人大棚折旧补偿，那么应当根据《土地转租协议书》“协议期满后，甲方如对地上建筑物品支付不了款项，乙方有权继续使用该地块和地上附着物，乙方继续按原价向甲方缴纳土地转租金，每次缴纳五年的转租金，直到2024年8月31日”的约定进行处理，故本院对上诉人土地及地上物无偿收回的请求不予支持，对被上诉人继续使用该地并按原价支付租金的意见予以采纳。二、楚占柱等建完大棚并取得农业设施物权登记证后，以大棚抵押从信用社进行贷款，该抵押合同不违反法律强制性规定，是有效的。上诉人与被上诉人在合同中约定，不得将地上建筑物抵押等，但被上诉人从信用社借款以大棚作抵押的事实存在，违反合同约定，但目前上诉人没有因大棚抵押造成损失，如果将大棚收回，信用社作为善意第三人，其权利可能得不到保障，上诉人以此为理由要求被上诉人将全部地上物收为己有有失公平。综上所述，一审法院认定事实正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  王海娇审判员  姜永涛二〇一七年五月十六日书记员  杨丽南