江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初5154号原告：姜建松，男，1976年10月14日生，汉族。委托诉讼代理人：汤敏，江苏竹辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光林，江苏竹辉律师事务所律师。被告：江苏中吴置业有限公司，住苏州吴中经济开发区郭巷街道东方大道988号1幢16楼。法定代表人：金力，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。原告姜建松与被告江苏中吴置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李盼盼独任审理，于2016年12月29日、2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告姜建松的委托诉讼代理人汤敏、陈光林，被告江苏中吴置业有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜建松向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付赔偿款529434元；2、被告赔偿原告装修及恢复原状费用共计65672.1元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系“中吴鸿玺”住宅小区的开发商。2016年2月29日，原告至涉案房屋现场看房，涉案房屋包含地上一楼与负一楼，并有楼梯相连，从楼梯下去即是南北向两间房间，南边房间与其东面地下室有门相通，经被告销售人员确认，上述三间房间均在合同交易范围内，原告看房后当即就与被告签订《商品房买卖合同》一份，确认由原告购买该小区的22幢XXX室房屋一套，建筑面积237.99平方米，包括一楼XXX室及负一楼的三间房间，后被告在合同附件贴图中以醒目红线再次明确确认原告购买的房产范围。合同签订后，原告依约付款，被告于2016年5月交付房屋，原告于7月份向小区物业服务公司报备后开始整体装修，在装修过程中，原告才知所购房产中包含部分公共部位地下室，只能被迫停工。原告认为，被告作为涉案房屋的开发商，历经项目规划、设计、图纸送审、施工、验收、测绘等全程建设，对于项目的房型结构、可售面积、公共部位等专业复杂的概念应十分清晰，普通消费者却难以企及。对于开发商落实于合同的购买面积范围，购房者更是没有理由怀疑。现原告实际使用面积及范围较被告合同约定允诺的面积减少了30平方米，被告应按照《合同法》及《商品房买卖合同》承担违约责任，向原告赔偿相当于该房间双倍价款的违约金529434元。另外，因原告已对被告上述公有部位地下室进行装修，被告应赔偿原告已支出的装修款及预估恢复原状费用共65672.1元。综上，请法院判如所请。被告江苏中吴置业有限公司辩称，第一,2016年2月29日原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》中,地下一层平面图的范围并不包括本案诉争区域，原告提出的合同中划红线表示的区域系2016年4月6日合同履行完毕即交房后，原告与被告的销售人员韩宝兴恶意串通所为，在合同已经履行完毕之后，销售人员无权代表被告对合同进行修改，因此韩宝兴划红线的行为是无效的；第二，合同中约定房屋面积为237.99平方米，价格为210万元，该面积及价款均不包括诉争区域。在签订合同之前以及签订合同时，被告从未确认过诉争区域在合同的交易范围之内；第三，从整个小区看，诉争区域属于公共区域，而公共区域是不能出售或赠送的；第四，从原告的诉请依据看，是实测面积小于预测面积超过3%，本案中被告交付的房屋实测面积与合同约定的面积是一致的，而诉争区域并不在合同的销售范围内，故不存在双倍返还价款的问题；第五，本案被告在遭受物业公司制止后，欲将非法装修改造的费用转嫁给被告，不应当得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了买受人留存的苏州市商品房买卖合同、地下室照片、微信聊天记录、短信记录、装修费用清单、派出所出警视频、不动产权证书等证据，被告围绕答辩意见依法提交了房屋权属登记机构留存的苏州市商品房买卖合同、定购书、房产测绘成果报告、入伙手续流转单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的买受人留存的苏州市商品房买卖合同附件一中红色标注区域不予认可，且认为不能达到证明划红线就是被告承诺将红线区域给原告所有的证明目的，理由为商品房买卖合同中约定的房屋价格及面积均不包含本案原告所称的划红线区域，合同签订时是附件一中没有红线标注区域的，红线系合同履行完毕后原告与被告销售人员韩宝兴串通加上去的。经审查，本院认为，该证据不能达到原告欲证明划红线即代表被告将红线区域内面积承诺给原告所有的证明目的。2、被告对原告提交的装修费用清单不予认可，认为该清单系原告单方制作的违章施工费用，不应由被告承担。经审查，本院认为，该清单并不能达到证明原告因装修所花费费用的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月24日，被告江苏中吴置业有限公司作为甲方与乙方姜建松签订《中吴红玺定购书》一份，定购书约定乙方自愿定购甲方开发的浒关镇永莲路128号22幢XXX室商品房一套，该商品房建筑面积为237.99平方米，其中包含地上面积150.33平方米，地下面积87.66平方米，地上面积单价为10906元/平方米，地下面积单价为6950元/平方米，最终成交价为210万元。双方签订定购书后，乙方须在2016年2月29日前签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，定购书自行失效。2016年2月29日，被告江苏中吴置业有限公司作为出卖人、原告姜建松作为买受人签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定被告将高新区永莲路128号22幢XXX室房屋出售给原告，房屋建筑面积237.99平方米，合同约定房屋总价款为210万元。合同的附件一为建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图，标示了22号楼的一层平面图及地下一层平面图。合同的附件二内容为该商品房平面图、层高及面积构成，其中建筑面积载明为237.99平方米。2016年4月6日，原告办理完涉案房屋的入户验房手续。2016年8月12日，永莲路128号22幢XXX室房屋的《不动产权证书》办妥，根据登记，房屋的产权面积为237.99平方米。2016年10月11日，被告销售人员韩宝兴通过手机短信向原告发送图片一张，图片内容为拍摄的本案商品房买卖合同附件一地下一层平面图的部分区域，图片中可见，地下一层平面图的左侧有一处用红线划出的区域，同日，韩宝兴又向原告发送短信两条，内容分别为“人太多，晚点给你弄”以及“图已经画好了”。庭审中，原告向本院提交了买受人留存的本案《苏州市商品房买卖合同》，合同附件一中可见有红线划出的区域，被告向本院提交了房屋权属登记机构留存的《苏州市商品房买卖合同》，合同附件一中没有红线划出的区域。原告在庭审中称，原告在买房前至被告处现场看房时，被告的销售代表韩宝兴明确向原告表示诉争的地下室是原告的，所以原告才与被告签订了商品房买卖合同，在2016年4月份，韩宝兴在合同附件中再次以醒目的红线对包括诉争区域在内的原告的购买区域进行了确认。原告认为，销售代表的承诺是对商品房买卖合同的补充约定，现被告实际交付的房屋与约定不符，且原告已于2016年7月份向小区物业服务公司报备后开始整体装修，在装修过程中，因本案纠纷而被迫停工。故原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。本案中，根据《商品房买卖合同》，原告向被告购买房屋的建筑面积为237.99平方米，价格为210万元，因此被告已按照合同约定履行了义务。关于原告主张的“销售代表的承诺是对商品房买卖合同的补充约定，被告实际交付的房屋与约定不符”的主张，本院认为，原告提供的证据均无法证实在签订合同前，韩宝兴曾向原告承诺过地下室的诉争区域属于原告所有，关于韩宝兴在合同附件中划红线的时间，根据原告提交的证据，红线第一次出现是在2016年10月11日韩宝兴通过手机发送给原告的短信中，原告提出的划红线时间为2016年4月的主张因没有证据证实，故本院无法认定。同时原被告在庭审中一致确认2016年2月29日签订《苏州市商品房买卖合同》时，合同附件一中是没有划红线的，涉案房屋被告已按约于2016年4月6日交付给原告，故在合同已经履行完毕的情况下，韩宝兴在合同附件中划红线的行为不属于代表被告公司的职务行为，也不构成表见代理，因此对被告公司没有约束力。本案中，无论是原被告签订《定购书》还是《商品房买卖合同》，约定购买的购房面积均为237.99平方米，均无法看出包含原告所述的诉争区域，且原告支付的购房款也是按照237.99平方米的面积进行支付，故原告的证据无法证明其已向被告购买了诉争区域，也无法证明被告已将诉争区域销售给原告或承诺诉争区域为被告所有，故原告的上述主张本院不予支持。关于原告主张的装修及恢复原状费用，因被告在本案中不存在违约行为，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费9752元，减半收取4876元，由原告姜建松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号1055530XXX0017676。代理审判员  李盼盼二〇一七年五月二十二日书 记 员  田德强