山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)晋01民初1028号原告：游欣，女，1981年9月24日出生，汉族，住太原市。被告：李勇，男，1974年8月4日出生，汉族，住山西省高平市。委托诉讼代理人：赵彩虹，山西诚鸿城律师事务所律师。被告：山西百德兴房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街26号。法定代表人：张国樑，总经理。委托诉讼代理人：王兴，男，山西百德兴房地产开发有限公司财务经理，住山西省兴县。被告：张国樑，男，1968年11月7日出生，山西百德兴房地产开发有限公司总经理，住太原市。原告游欣与被告李勇、被告山西百德房地产开发有限公司、被告张国樑案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游欣，被告李勇及其委托诉讼代理人赵彩虹，被告山西百德兴房地产开发有限公司(以下简称百德兴房地产公司)的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。被告张国樑经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游欣向本院提出诉讼请求：1.确认游欣与百德兴房地产公司签订的《商品房内部认购协议》有效，百德尚景21幢2单元2602号、21幢2单元1702号房屋归游欣所有；2.判令李勇申请法院解除对百德尚景21幢2单元2602号、21幢2单元1702号房屋的查封；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年12月12日，游欣与百德兴房地产公司签订《商品房内部认购协议》，购买百德兴房地产公司百德尚景1座西单元26层D号房屋，建筑面积76.69平方米，每平方米3800元，总价款292448元，游欣于2010年11月29日缴纳110000元，2010年12月12日缴纳119000元，2010年12月14日缴纳54366元，2014年3月28日补交平米差价9082元，合计缴纳房款总价292248元。2010年1月30日，游欣与百德兴房地产公司签订《商品房内部认购协议》，购买百德兴房地产公司百德尚景1座西单元17层D号房屋，建筑面积76.69平方米，每平方米4000元，总价款307840元，游欣于2011年1月29日缴纳150000元，2011年8月3日缴纳148280元，2014年3月28日补交平米差价9560元，合计缴纳房款总价307840元。2013年8月，百德兴房地产公司取得《商品房预售许可证》后，游欣多次催促百德兴房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签备案，但百德兴房地产未及时办理备案。2014年11月，李勇因与百德兴房地产公司的债务纠纷申请法院查封了上述房屋。游欣提出异议，法院驳回了游欣的异议申请。游欣与百德兴房地产公司签订的《商品房内部认购协议》，在百德兴房地产公司取得《商品房预售许可证》后已依法生效，游欣已经支付了100%购房款，应当依法确认《商品房内部认购协议》有效，涉案房屋所有权归游欣所有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应当解除李勇申请的查封。李勇辩称，据了解，游欣与百德兴房地产公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系或是双方串通以签订协议并在未收款的情况下出具虚假收据的方式对抗执行的行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，游欣如不能提交房款的打款凭证及支付房款现金前的取款记录，则不能认定其与百德兴房地产公司之间存在真实的房屋买卖关系，当然不能认定《内部认购协议》的法律效力。游欣存在先付款，后签合同的情形，与正常的交易习惯相悖，更能证明双方交易的虚假性。对于高达60余万元的购房款，游欣不能提供支付房款的银行打款或转账凭证，也不能提供交款当日或前几日金额与房款接近的取款凭证，其权利的合法性及真实性明显存疑。在其合同效力及权利合法性真实性存疑的前提下，当然不能对抗法院对登记在百德兴房地产公司名下房产的执行行为。况且游欣一次性购买两套房屋的行为也不属于”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定的情形，不能对抗人民法院的执行行为。因为游欣与百德兴房地产公司原始法律关系为借贷关系或意图对抗执行的虚假合同关系，百德兴房地产公司才在取得商品房预售许可证后，迟迟不与游欣签订正式网签合同及办理预告登记。游欣的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院查明事实，驳回游欣的执行异议之诉。百德兴房地产公司辩称，同意游欣的诉讼请求。张国樑未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年12月12日，游欣与百德兴房地产公司签订《商品房内部认购协议》，约定游欣认购百德兴房地产公司开发的百德尚景小区第1座西单元26层D号房，建筑面积74.57平方米，每平方米3800元，总金额为283366元，付款方式为一次性付款。2010年11月29日，游欣通过银行卡转账给百德兴房地产公司的财务人员白新建100000元；2010年12月12日，陈睿君以现金形式转账给白新建两笔，一笔49000元，一笔70000元；2010年12月14日，杜薇以现金形式转账给白新建49000元。2010年11月29日，百德兴房地产公司给游欣出具了110000元的收款收据，2010年12月12日，百德兴房地产公司给游欣出具了119000元的收款收据，2010年12月14日，百德兴房地产公司给游欣出具了54366元的收款收据，以上收据均注明：今收到游欣1-西-26层-D户房款，面积74.57平方米，单价3800元。2014年3月28日，百德兴房地产公司给游欣出具了9082元的收款收据，写明：今收到游欣百德尚景小区1-2-2602号房补平米差价。2010年1月30日，游欣与百德兴房地产公司签订《商品房内部认购协议》，约定游欣认购百德兴房地产公司开发的百德尚景小区第1座西单元17层D号房，建筑面积74.57平方米，每平方米4000元，总金额为298280元，付款方式为2011年1月30日支付150000元，余款于2011年4月付清。2010年1月30日，游欣通过银行卡转账给百德兴房地产公司的财务人员白新建150000元。2011年1月29日，百德兴房地产公司给游欣出具了150000元的收款收据，2011年8月3日，百德兴房地产公司给游欣出具了148280元的收款收据，以上收据均注明：今收到游欣1-西-17层-D户房款，面积74.57平方米，单价4000元。2014年3月28日，百德兴房地产公司给游欣出具了9560元的收款收据，写明：今收到游欣百德尚景小区1-2-1702号房补平米差价。2013年8月，百德兴房地产公司取得了涉案房产的商品房预售许可证。本院在执行申请执行人李勇与被执行人百德兴房地产公司民间借贷纠纷一案中，依据(2014)并执字第240号执行裁定，查封了位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2602号、21幢2单元1702号房产。游欣向本院提出异议，本院于2016年10月10日作出(2015)并执异字第44号执行裁定，认为，百德尚景小区高层住宅楼房屋由百德兴房地产公司开发建设，争议房产仍登记在百德兴房地产公司名下，未办理产权过户手续，所有权未发生转让、变更；法院根据申请执行人的申请，依法查封具有法定的事实和对抗效力；至于游欣与百德兴房地产公司签订的《商品房内部认购协议》是否有效，应通过诉讼主张其实体权利。裁定：”驳回异议申请人(案外人)游欣执行异议的申请。”游欣不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，百德尚景小区第1座西单元26层D号即太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2602号，百德尚景小区第1座西单元17层D号即太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元1702号房产。本院认为，关于《商品房内部认购协议》的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。百德兴房地产公司现已取得争议房产的商品房预售许可证，其与游欣签订的《商品房内部认购协议》为有效协议。李勇认为，游欣先付款，后签合同与正常的交易习惯相悖，且游欣不能证明陈睿君、杜薇转账与其有关。游欣称，曾委托同事陈睿君、杜薇转账，百德兴房地产公司要求一次性付款，第一次转账未付足房款，第二次付清全部房款后，双方签订的协议。游欣持有陈睿君、杜薇的转账凭证，且游欣有关付清全部房款后签订协议的理由，并不违背常理。因此，本院认定游欣签订协议、交纳购房款在前，本院依据(2014)并执字第240号执行裁定，查封争议房产在后，上述事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2602号及21幢2单元1702号房产的执行。游欣与百德兴房地产公司尚未签署正式的《商品房买卖合同》，争议的房产尚不具备办理不动产登记的条件，游欣要求确认争议房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：一、停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2602号、太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元1702号房产的执行；二、驳回原告游欣的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告山西百德兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 刘 卫审判员 赵耀功审判员 温冠华二〇一七年五月八日书记员 陈晋婷