河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终1124号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘华伟，男，1978年2月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：田华钢，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：石旭升，河南金谋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：张红亮，男，1982年9月8日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。原审第三人：郑州金润房地产营销策划有限公司农业南路分公司，住所地郑东新区农业南路康宁路东80米路南。代表人：陈会玲，该公司经理。上诉人刘华伟、张红亮因与原审第三人郑州金润房地产营销策划有限公司农业南路分公司（以下简称金润公司）房屋买卖合同纠纷一案，刘华伟、张红亮均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初14552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘华伟上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项；2.改判张红亮支付刘华伟违约金40万元；3.本案一、二审诉讼费用由张红亮负担。事实和理由:一审法院认定事实清楚，致本案房屋买卖合同不能履行的违约责任在张红亮，但处理结果不当。张红亮违约导致刘华伟的损失约34万元，一审法院判决违约金83448元不足以弥补刘华伟的损失，违约金应计算判决书效之日。综上，请求改判支持上诉请求。张红亮辩称：其答辩意见同上诉状意见。金润公司未答辩。张红亮上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回刘华伟要求张红亮支付违约金83448元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、反诉费、保全费由刘华伟承担。事实和理由：1.一审法院认定事实与判决结果之间存在矛盾，张红亮已经按照合同约定履行义务，但刘华伟未履行支付解押款的义务，违约方是刘华伟，不是张红亮。因刘华伟贷款申请被撤销，且违约金从2016年8月1日起算没有依据；2.刘华伟属于限购对象，合同客观上无法履行，以此认定张红亮违约错误。综上，请求二审法院依法改判支持上诉请求。对张红亮的上诉，刘华伟辩称，其并未违反合同约定，支付解押款的时间未超过规定期限，不存在任何违约行为，导致本案合同不能履行的原因是张红亮恶意违约，拒绝将涉案房屋解押。请求驳回张红亮的上诉请求，改判支持上诉人刘华伟的上诉请求。金润公司未答辩。刘华伟向一审法院起诉请求：判令确认原、被告于2016年7月1日签订的编号为0010135号房屋买卖合同有效，双方应当按照上述合同中约定的相关内容继续履行各自的合同义务；判令被告在判决生效之日起7日内办理完毕位于郑州市郑东新区××楼××单元××号的涉案房屋（房产证号码15××37）的注销抵押登记手续；判令被告在办理完毕注销抵押登记手续，且按揭贷款银行出具贷款承诺函或者原告向被告付清购房款之日起2日内协助原告办理上述房产的过户登记手续，将上述房产过户登记在原告名下；判令被告在收到全部购房款之日起2日内将上述房产交付原告；当庭增加诉讼请求，请求判令被告支付违约金从2016年8月1日起按照每天1368元的标准计算至被告交付房屋之日；本案诉讼费用由被告承担。张红亮向一审法院反诉请求：判令解除反诉原告、反诉被告、第三人于2016年7月1日签订的编号为0010135号房屋买卖合同；本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年7月1日，原、被告双方经第三人居间签订房屋买卖合同，约定：被告将其所有的位于郑州市郑东新区××楼××单元××号房屋（房产证号15××37）出售给原告，房屋总价款为1368000元；原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费60000元，其中佣金及代办费为10000元，余额作为第三人代为保管的定金；过户应缴纳的有关税费及相关费用由原告承担；原、被告双方在签订合同后25个工作日内共同到贷款机构办理按揭贷款手续，原告应在网签买卖合同备案当日将网签合同约定的首付款518000元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余850000元由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户；该房屋处于抵押状态，被告保证自合同签订后的40个工作日内向银行提出还款申请，（原告采用按揭贷款付款方式的，被告保证自原告银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时原告应于还款现场向被告支付解押款468000元（解押款冲抵房款），专用于被告办理解押事宜，剩余解押款由被告自行筹集，被告领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续；双方在解押注销手续办理完毕后30个工作日内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；任何一方未按照合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款的1‰的违约金。当日，原告向第三人支付了定金、佣金及代办费60000元。原告为购买本案所涉房屋向中信银行申请二手住房贷款，2016年7月7日，中信银行通知原告贷款申请已初审通过，授信金额为850000元，后该笔贷款被撤销。被告于2016年7月1日向中国邮政储蓄银行申请提前结清贷款，银行通知其还款期是一个月，一个月之后要重新再次申请。后被告多次向当时的原告之妻苗菁（2016年8月8日离婚）催要解押款，但被告未告知原告银行账户信息。2016年10月21日，原告取得坐落于郑州市郑东新区××单元××号房屋（不动产权第××号）不动产登记证书。2016年8月16日，原告向该院起诉，该院进行诉前调解。2016年9月28日，该院受理本案。一审法院认为：原、被告双方经第三人居间签订的房屋买卖合同成立，合法有效，双方应当按约履行。根据合同约定，原告支付了定金、佣金及代办费60000元，履行了合同的义务。被告于2016年7月1日向中国邮政储蓄银行申请提前结清贷款，履行了双方约定的自合同签订后40个工作日内向银行提出还款申请的义务。双方约定原告应于还款现场向被告支付解押款468000元，但被告在一个月的还款期内未通知原告银行账户信息，导致合同未能履行，被告应当承担违约责任。抵押权人是否同意转让抵押财产不影响本案房屋买卖合同的效力，对被告关于抵押权人未参与本案诉讼的辩解，不予采信。2016年8月16日，原告向法院起诉要求被告履行合同后，被告仍拒绝履行合同，导致原告在2016年10月2日后因限购政策无法购买本案房屋，被告应当按照合同约定承担自2016年8月1日起至2016年10月2日止共计61天的违约金。反诉被告成为限购对象是反诉原告违约所致，但房屋买卖合同因限购已经无法实际履行，房屋买卖合同应当解除。反诉原告请求解除房屋买卖合同，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张红亮支付原告刘华伟违约金83448元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、解除反诉原告张红亮、反诉被告刘华伟、第三人郑州金润房地产营销策划有限公司农业南路分公司于2016年7月1日签订的编号为0010135号房屋买卖合同。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18257元，减半收取9129元，诉前保全申请费5000元，由被告张红亮负担。反诉案件受理费8556元，由反诉原告张红亮负担。本院二审期间，刘华伟提交于2017年2月3日取得的郑州市户口本复印件一份，证明刘华伟不是郑州市房屋限购对象，符合购买二套房的条件。对刘华伟提交的证据，张红亮发表如下质证意见：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据在二审中提交，已经超出一审的举证期限，不能以此证明上诉人刘华伟符合郑州购房政策。对刘华伟提交的证据，经审查本院认定如下：该证据不能证明一审法院庭审及判决时刘华伟符合购房条件，不能实现其证明目的，本院不予采信。张红亮提交其工商银行借记卡账户流水一份，证明张红亮已经将其银行账户提供给第三人陈会玲。对张红亮提交的证据，刘华伟发表如下质证意见：对真实性无异议，对关联性有异议，因转账明细由张红亮出具，不能证明其将信息交给陈会玲，更不能证明该证据交给了刘华伟，银行转帐不显示对方明确的账户信息。对张红亮提交的证据，经审查本院认定如下：该证据，与本案缺乏关联性，刘华伟对该证据真实性、关联性均由有异议，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据刘华伟与张红亮合同的约定，刘华伟支付了定金、佣金及代办费60000元，履行了合同的义务。张红亮于2016年7月1日向中国邮政储蓄银行申请提前结清贷款，并依约向银行提出还款申请，但张红亮并未在一个月的还款期内通知刘华伟银行账户信息，导致刘华伟未能向张红亮支付468000元解押款，故一审法院认定张红亮违约，判决其承担自2016年8月1日起至2016年10月2日止的违约金合法有据，并无不当。另一审法院开庭时间为2016年11月4日，故一审判决对刘华伟当时因限购无法买房客观情况的认定并无不当，且张红亮自刘华伟起诉后仍拒绝履行合同，故一审法院解除本案涉案房屋买卖合同亦无不妥。上诉人刘华伟称应改判支持其40万元违约金的上诉理由，缺少证据支持，本院不予采纳。上诉人张红亮称系刘华伟违约，应改判其不支付违约金的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20143元，由上诉人刘华伟负担18257元，由上诉人张红亮负担1886元。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 张林利审判员 王明振二〇一七年五月二日书记员 杨 光