安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1622民初106号原告：陶作敬，男，1969年12月26日出生，汉族，住蒙城县。委托诉讼代理人：刘景标，安徽东屹漆园律师事务所律师。被告：蒙城县福天汽车销售服务有限公司，住所地蒙城县国际汽车城1幢A131-A133号，统一社会信用代码91341622743075820K。法定代表人：方卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。陶作敬与蒙城县福天汽车销售服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶作敬及其委托诉讼代理人刘景标、被告蒙城县福天汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人孙永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶作敬向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告，将位于蒙城县××××店大门西第三间门面房一间的房地产权过户到原告名下；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月12日原告购买了被告位于蒙城县××××店大门西第三间门面房一间，面积144平方米、高度7米，总价格1785600元，双方签订了房屋转让协议。原告按协议付清了房款，被告也已将房屋交付给原告使用。但被告就不按协议给原告办理该购房屋的产权过户手续，总一拖再拖。后，原告打听到被告已将该房产抵押并办理了银行贷款。其行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请依法判决。蒙城县福天汽车销售服务有限公司辩称：被答辩人诉讼请求依法不能得到法庭支持！理由和依据如下：我国《合同法》第五十二条下列情形之一的，合同无效：···（五）违反法律法规的强制性规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定，”关系到民商事合同效力的维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当根据《合同法》解释二第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。我国《城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案诉争的房屋占用土地的使用权类型为出让土地，土地用途为商服（汽车4S专营店），土地终止使用日期为2049年8月9日，土地使用权利人为蒙城县福天汽车销售服务有限公司。而蒙城县福天汽车销售服务有限公司经营许可范围是一般经营项目：汽车、农用车、汽车配件、农用收割机械销售，汽车农用车修理（汽车、农用车修理仅限分公司经营）。也就是说答辩人获得的土地是为了商服（汽车4S专营店）使用的而不是房地产开发，无权擅自把其中的汽车销售4S专营店的经营场所进行分割销售！双方签订的所谓的房屋买卖合同属于明显违反法律禁止性规定转让的无效合同！我国《合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此本案根本谈不上被答辩人诉请的协助其办理买卖房屋的过户手续之说，本案被答辩人的诉请因房屋买卖合同无效而最终不可能完成过户手续！协助办理房屋过户手续前提条件必须房屋买卖合同合法有效，能履行而不履行才可诉请法院判决一方协助履行！本案被答辩人陶作敬没有履行房屋转让协议约定之义务，诉请协助办理房屋过户手续约定条件未成就!（即使不考量房屋转让协议是否有效的情况下）理由和依据如下：2013年1月12日，双方房屋转让协议第2条约定“付款方式：协议签订之日乙方付款90万元整，2013年2月28日前付款80万元后甲方予以交房。余额85600元待房屋过户手续办理后乙方全部付清余款。”而被答辩人在签订协议的第二天2013年1月13日转入购房款90万元，2013年5月14日转入购房款20万元，2013年6月29日转入购房款30万元，2013年11月14日转入购房款20万元。约定的80万元直到今日才付了70万元，下欠10万元长达三年之久没有支付！2013年1月12日，双方房屋转让协议第4条约定“房屋办证费用由甲方支付，过户费用由乙方支付。”2013年8月30日，答辩人办理了包括不限于本案诉争一间房屋在内的2层共计面积3097.950平方米的房地产权证，费用均是答辩人支付的。依照我国房地产管理法、中华人民共和国税收征收管理法，中华人民共和国契税暂行条例，安徽省契税征收管理业务规程及不动产登记条例的规定，被答辩人依法申请办理不动产转移登记时除了提交申请人身份信息，转让合同、书面申请之外还要到地方税务局缴纳契税等相关费用后方可办理转移登记。而被答辩人没有缴纳相关税费更没有申请转移登记以及转移登记不动产登记管理局是否受理，是否具备转移登记法定条件均不清楚的情况下，一纸诉状把答辩人告上了法庭，法庭能支持吗？本案包括不限于争议房屋及土地答辩人于2014年12月17日在安徽蒙城农村商业银行股份有限公司办理了最高额2200万的抵押贷款，并把蒙城县福天汽车销售服务有限公司的房地产他权在徽蒙城农村商业银行股份有限公司。本案解决方案鉴于本案双方签订的房屋转让协议无效，依照法律规定应当相互返还的情况下提出如下解决方案：1、合同无效。2、答辩人退还被答辩人支付的全部购房款并按照给付房款的时间和数额按同期银行贷款利息支付。3、被答辩人使用涉案房屋装修部分损失以有法定资质估价机构评估后数字给付被答辩人。4、被答辩人占用答辩人房屋期间的房屋出租租金由被答辩人返还给答辩人。本院经审理认定事实如下：2013年1月12日原告购买了被告位于蒙城县××××店大门西第三间门面房一间，面积144平方米、高度7米，总价格1785600元，双方签订了房屋转让协议。双方房屋转让协议第2条约定付款方式：协议签订之日乙方付款90万元整，2013年2月28日前付款80万元后甲方予以交房。余额85600元待房屋过户手续办理后乙方全部付清余款。并约定房屋办证费用由甲方支付，过户费用由乙方支付。原告在签订协议的第二天2013年1月13日转入购房款90万元，2013年5月14日转入购房款20万元，2013年6月29日转入购房款30万元，2013年11月14日转入购房款20万元，下欠10万元未付。被告已将房屋交付给原告使用。2013年8月30日，被告办理了包括本案诉争一间房屋在内的2层共计面积3097.950平方米的房地产权证，于2014年12月17日在安徽蒙城农村商业银行股份有限公司办理了最高额2200万的抵押贷款，并办理了抵押登记。后原告要求被告协助办理房屋过户手续未果。另查：2009年8月10日，蒙城县国土资源局与蒙城县福天汽车销售房屋有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，约定：国有建设用地使用权转让、抵押的、转让抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用权证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。该房屋土地性质为商服（汽车4S专营店）。上述事实，有原告提供的起诉状、原告身份证复印件、被告企业信息复印件、房屋转让协议及购房款收条、土地使用权证、房产证、他权证、银行流水单等在卷佐证，事实清楚，可以认定。本院认为，原、被告虽然签订了买卖房屋协议，因该房屋所使用的土地和房屋，已经抵押，贷款2200万元，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，原告要求被告立即协助原告，将位于蒙城县××××店大门西第三间门面房一间的房地产权过户到原告名下，因被告将房屋整体设定抵押贷款2200万，造成事实上不能履行，故原告要求继续履行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告陶作敬的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告陶作敬负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  刘晓勇二〇一七年五月二十日书记员  吴 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。