安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01终631号上诉人（原审被告）：何维材，男，1980年11月5日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：马建廷，安徽万世律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告）：解正坤,男,1985年5月9日出生,汉族，住安徽省肥西县,被上诉人（原审原告）：陈茜,女,1987年4月15日出生,汉族，住安徽省桐城市，以上两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：张娟，安徽百大律师事务所律师。以上两位被上诉人共同的委托诉讼代理人:杨惠红，安徽百大律师事务所实习律师。上诉人何维材因与被上诉人解正坤、陈茜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院(2016)皖0123民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何维材上诉请求：撤销一审判决，改判驳回解正坤、陈茜的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决未按照定金罚则处理本案，显然错误。双方签订《存量房买卖协议》后，解正坤、陈茜仅支付1万元定金，没过两天，何维材即明确通知中介公司以及解正坤、陈茜合同予以解除，不再出售房屋。根据《中华人民共和国担保法》及相关规定，对于何维材的违约后果应当适用定金罚则予以裁决处理，即由何维材双倍返还定金，合同不再履行。2、何维材提出解除合同符合双方协议约定，并在双方当事人可预见的风险范围之内。根据协议第八条违约责任条款的约定，即“若甲方违约双倍返还定金，若乙方违约定金不退，违约方承担服务费。资金托管后甲乙双方均不得违约，永不反悔”，可见，双方均有权在资金托管之前反悔，且对此均是明知的。何维材已在资金托管之前提出不再履行，据此约定，何维材只能是双倍返还定金。一审判决认定何维材应继续履行合同，显然与双方当事人的约定不符。解正坤、陈茜辩称，1、双方签订的《存量房买卖协议》合法有效，何维材于签订合同后承担违约责任后，依法仍需继续履行协议。依据《中华人民共和国担保法》及司法解释的相关规定，定金的功能是对债务的担保，定金罚则的适用条件是合同目的不能实现。双方在协议第八条违约责任中约定，将解约定金约定为违约定金，不与法律规定发生冲突。2、何维材上诉称，在资金托管之前，一方反悔而不履行协议的风险和后果，双方是明知的，在当事人可预见范围之内。该观点系何维材主观臆断，无事实和法律依据。“资金托管后甲乙双方均不得违约，永不反悔”，这是双方再次重申不得违约，是宣誓性的表述，不能由此推断资金托管前双方可以任意违约。同时，违约责任最后仍然约定，甲乙双方积极配合办理一切相关手续，这说明双方约定协议要全部履行完毕，违约方仍需履行协议，积极配合守约方办理一切相关手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。解正坤、陈茜向一审法院起诉请求：判令何维材继续履行合同，协助解正坤、陈茜办理房屋过户手续，并结清房屋的水电及物业费；判令何维材赔偿违约金1万元以及因违约给解正坤、陈茜造成的交通误工费2000元；判令何维材承担此次购房的全部中介费11000元。一审法院认定事实：2016年5月15日，解正坤、陈茜(乙方)与何维材（甲方）签订了《存量房买卖协议》，约定乙方购买甲方的位于上派镇包公路新城家园A14#302室的房屋，协议中约定，1、房款共555000元，分三次付清，双方自签订协议生效时，乙方付甲方1万元购房定金；2016年5月20日之前，乙方将首付款185000元存入房产局办理资金托管；余款360000元乙方向银行办理按揭贷款。2、乙方承担产权过户、按揭评估所产生的全部税费，甲方积极办理一切相关手续。3、甲乙双方交接房屋时，甲方负责结清水、电、物业等相关费用。4、乙方承担此次购房2%的服务费。上述协议签订后，解正坤、陈茜支付了定金1万元。庭审中，证人朱某称：我是解正坤、陈茜与何维材房屋买卖的经手人，双方约定5月20日付首付款，在17或18日，解正坤、陈茜首付款准备到位，我通知何维材办理手续，但是何维材说不卖了，我将该情况通知解正坤、陈茜，解正坤、陈茜得知后要求按照合同处理，但是何维材一直不同意；签合同时，何维材的妻子没有到场，之后何维材妻子称房子价格太低了，不卖了，以至于到现在为止房屋的中介费都没有人给。一审法院另查明，何维材、梁燕系夫妻关系。涉案房屋产权证上登记的房地产权利人仅为何维材。签订《存量房买卖协议》时，梁燕没有在买卖合同上签字。一审法院认为，解正坤、陈茜与何维材签订的《存量房买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。合同签约当天，解正坤、陈茜支付了定金1万元，中介公司及其工作人员朱某已出庭证实解正坤、陈茜依约于2016年5月20日之前准备好首付款，但由于何维材一直不配合，导致首付款无法交付。何维材在协议签订后未履行协议，系违约行为，对解正坤、陈茜诉请要求何维材赔偿违约金1万元，并结清水、电、物业费用后协助办理房屋过户手续，予以支持。关于中介费的问题，由于解正坤、陈茜没有提供相关证据证明其已经支付了中介费，故对其该项诉讼请求不予支持。关于解正坤、陈茜主张的交通费以及误工费2000元，因未提交证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条规定，判决：一、何维材应继续按照合同约定将涉案房屋出售给解正坤、陈茜，并且解正坤、陈茜在履行协议的全部义务后，有权要求何维材协助办理房屋过户手续；二、何维材与解正坤、陈茜办理交接房屋前，应结清房屋的水电及物业费；三、何维材于判决生效之日起十日内赔偿解正坤、陈茜违约金1万元；四、驳回解正坤、陈茜的其他诉讼请求。案件受理费100元减半收取为50元，保全费3295元，均由何维材负担。本院二审期间，何维材未提交证据。解正坤、陈茜将合同约定的剩余购房款545000元支付至一审法院，并向本院提交了付款凭证。何维材认为，合同已经解除，对解正坤、陈茜的单方付款行为不予确认。双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何维材在双方签订《存量房买卖协议》后明确表示不再履行，且根据解正坤、陈茜一审提交的其与何维材的通话录音并结合证人的出庭证言，能够证实何维材有要求增加房款才愿意继续履行合同的意思表示，有违诚实信用原则。何维材存在违约行为，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。解正坤、陈茜要求何维材继续履行《存量房买卖协议》，且案涉房屋亦不存在履行上的法律障碍，应予准许。何维材上诉称，根据双方协议约定，资金托管前一方可以反悔不再履行，故何维材即使违约也只需承担双倍返还定金的责任，因该条并未对一方解除合同的条件作出明确约定，其以此为由认为合同不应继续履行的上诉理由，无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。解正坤、陈茜于本院二审期间自愿将合同约定的剩余购房款545000元支付至一审法院，故在认定何维材应当继续履行合同的基础上，该付款行为与合同约定的剩余购房款支付条件相比，更有利于保障何维材履行房屋过户手续后对于剩余购房款请求权的实现，故本院对解正坤、陈茜的付款行为予以确认。综上，何维材的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于解正坤、陈茜已经履行了付款的全部义务，故本院对一审判决主文的表述部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省肥西县人民法院(2016)皖0123民初2601号民事判决主文第（三）项即“何维材于本判决生效之日起十日内赔偿解正坤、陈茜违约金1万元”，第（四）项即“驳回解正坤、陈茜的其他诉讼请求”；二、变更安徽省肥西县人民法院(2016)皖0123民初2601号民事判决主文第（一）项为“何维材应于本判决生效之日起十日内协助解正坤、陈茜办理肥西县上派镇包公路新城家园A14#302室房屋的过户手续”，第（二）项为“何维材应于本判决生效之日起十日内向解正坤、陈茜交付房屋，并结清房屋的水电及物业费。二审案件受理费9350元，由上诉人何维材负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一七年五月十八日书记员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。