西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初5002号原告吕莉，女，汉族，1976年1月8日出生，住西安市阎良区。委托代理人杜小绒，西安市莲湖区土门法律服务所法律工作者。被告西安灿阳实业集团有限公司，住所地：西安市高新区唐延路25号银河科技公寓2幢1单元16层11605号房。法定代表人王大尉，该公司总经理。委托代理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。原告吕莉与被告西安灿阳实业集团有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕莉的委托代理人杜小绒，被告西安灿阳实业集团有限公司的委托代理人许强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月2日，原告与西安新昆房地产开发有限公司签订了《商铺内部认购合同》，合同约定原告购买西安新昆房地产开发有限公司位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际一层1005号商铺，商铺面积为43.17平方米，总价款为1059792元。合同签订后，原告按照合同约定向西安新昆房地产开发有限公司交付了购房款539792元。合同期限届满后，西安新昆房地产开发有限公司不能按期交付该商铺，原告提出退款。西安新昆房地产开发有限公司同意向原告退还539792元，并于2015年5月18日向原告出具欠条一张。后西安新昆房地产开发有限公司和被告就涉案项目签订《项目转让协议》，根据被告陈述，该协议约定“原已认购西熙国际项目的商铺业主由新昆公司移交给灿阳公司，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由灿阳公司全权负责”。故原告将其和西安新昆房地产开发有限公司签订的《商铺内部认购合同》、收款收据、欠条等均向被告提交，被告收到后和原告于2015年11月29日签订《业主退款协议书》和关于《业主退款协议书》补充说明书，双方签字盖章，协议书生效。根据《业主退款协议书》第一条，被告确认了原告购买西熙国际项目1005号商铺的面积是43.17平方米，单价为24549.28元，总价为1059792元，已交款项为539792元。在第二条款项支付细则及违约责任中，明确约定：1、被告须在2016年1月31日之前向原告支付10%已交款项的违约金，即53979元；2、被告须在2016年5月31日之前向原告支付商铺的已交全部款项；3、被告承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告承担逾期每日万分之三的违约金。付款期限届满后，被告未按照协议约定履行付款义务，原告多次催要，被告在2016年1月及3月分两次向原告支付2016年1月31日前的违约金合计21592元，尚欠32387元和已交的购买商铺款539792元至今未付。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即退还原告支付的购房款539792元；2、被告向原告支付违约金32387元，并承担2016年6月1日起至2016年11月30日的违约金31326.8元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，涉案项目系被告从西安新昆房地产开发有限公司承接，西安新昆房地产开发有限公司与原告签订的认购协议无效，所以后续的行为均无效。对于原告与西安新昆房地产开发有限公司之间购房行为的真实性有待核实。经审理查明，2014年4月2日，原告与西安新昆房地产开发有限公司签订《商铺内部认购合同》，合同约定：原告预定西安新昆房地产开发有限公司开发的位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场一层1005号商铺，建筑面积为43.17平方米，单价为24549.28元，合同总金额为1059792元，原告在签约当日须支付房款首付539792元，其余520000元办理按揭贷款，合同有效期自2014年4月2日至2014年10月30日。合同另约定该商铺为独立产权商铺，西安新昆房地产开发有限公司取得预售证后与原告签署正式合同，若因西安新昆房地产开发有限公司原因不能满足双方签约条件时，西安新昆房地产开发有限公司须无条件退还原告所缴纳的全额款项并赔偿原告实交预付款10%的违约金且认购合同自动解除。据此，原告于签约当日按照合同约定向被告交齐首付款539792元。2015年5月18日，西安新昆房地产开发有限公司向原告出具593771元的欠条。2015年6月，西安新昆房地产开发有限公司与被告签订《项目转让协议》，协议约定西安新昆房地产开发有限公司将涉案项目转让给被告。2015年12月4日，原告与被告签订《业主退款协议书》，协议约定因西安新昆房地产开发有限公司将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，原已认购的西熙国际项目的商铺、公寓、车位的业主由西安新昆房地产开发有限公司移交给被告，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由被告全权负责。双方签订的协议第一条约定，针对退商铺的业主，被告同意给予已交款项10%的一年违约金，违约金于2016年1月31日之前支付原告，原告已交款项本金于2016年5月31日之前全部支付给原告。协议第二条关于款项支付细则及违约责任约定，被告须在2016年1月31日之前向原告支付10%已交款项的违约金，即53979元，被告须在2016年5月31日之前向原告支付商铺的已交全部款项。被告承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约法律责任。上述协议另约定在签约时，原告持原认购合同、交款凭证、有效身份证件由被告进行登记核对，被告登记核对完毕后其原认购合同、收据继续由原告保存，被告付清退房主违约金和全部已交款项后，由被告收回合同、凭证，双方协议解除。被告向原告出具的关于《业主退款协议》补充说明书显示：协议中所涉及的款项包括针对商铺业主已交款项的10%赔偿金及商铺、公寓、车位业主的已交款项。后被告向原告支付违约金21592元。审理中，原告主张被告退还已交款项539792元并支付违约金32387元（已交款项539792元×10%-已支付的21592元），同时支付违约金31326.8元【（已交款项539792元+违约金32387元）×日万分之三×(自2016年6月1日计算至2016年11月30日共182.5天)】，被告除了认为32387元不应再计算违约金外，对上述主张的其余计算方式及标准没有意见。以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《业主退款协议书》、关于《业主退款协议》补充说明书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为:当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。西安新昆房地产开发有限公司与原告签订认购协议后，又与被告签订《项目转让协议》，将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，其在涉案项目中拖欠的清退房屋销售款等均由被告负责处理。后原告同意上述转让，并与被告签订《业主退款协议书》，约定由被告于2016年1月31日之前向原告支付已交款项10%的违约金即53979元，并于2016年5月31日之前将其收取原告的购房款本金539792元退还原告，如被告未能按时支付则需要承担每日万分之三的违约金。现原告依据约定主张被告退还已交款项539792元并支付违约金32387元（已交款项539792元×10%-已支付的21592元），被告对此并无异议，本院亦予以确认。原告同时要求支付违约金31326.8元【（已交款项539792元+违约金32387元）×日万分之三×(自2016年6月1日计算至2016年11月30日共182.5天)】，被告辩称其中的32387元不应再计算违约金，但根据双方签订的协议“被告承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告承担逾期每日万分之三的违约金”中的“上述款项”显然包含10%的违约金，故对于被告的辩称本院不予采信，原告主张的31326.8元合乎约定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吕莉返还购房款539792元并支付违约金32387元。二、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吕莉支付违约金31326.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9972元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  韩小莲人民陪审员  李小芳二〇一七年五月二十三日书 记 员  曹雪荣打印：相丽华校对：胡盼阳2017年月日送达