.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   本溪市溪湖区人民法院   民事判决书   （2017）辽0503民初914号   原告：朱某，男，1984年9月14日出生，汉族，现住辽宁省本溪市。   委托诉讼代理人：张某1（系原告朱某母亲），现住辽宁省本溪市。   委托诉讼代理人常某，辽宁湘辉律师事务所律师。   被告：曹某，男，1969年8月31日出生，汉族，现住辽宁省本溪市。   委托诉讼代理人：张某2，男，现住辽宁省本溪市，本溪市明山区人民政府明山街道办事处西胜社区居民委员会推荐。   原告朱某诉被告曹某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某的委托诉讼代理人常某、被告曹某及其委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告朱某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付原告房屋租金4.5万元；2.要求被告将火灾烧坏的窗户重新更换，将熏坏的房体重新粉刷；3.本案诉讼费、评估费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付租赁期满后即2017年12月2日起至被告实际搬离之日止的暂用使用费（以年租金4.5万元标准计算），并变更第2项要求被告将火灾烧坏的窗户重新更换，将熏坏的房体重新粉刷的诉求为：要求被告赔偿因火灾造成原告房屋的损失5.4026万元。事实和理由：2014年11月9日，被告曹某与我签订一份《厂房租赁协议书》。双方约定我将坐落于彩北新洞村一处约500平方米的厂房租赁给被告使用，租期为3年。现被告以实际租用2年半，但被告没有按约定将第三年的租金4.5万元交付给我。被告在租赁期间，因不慎造成火灾，造成厂房设施及房体严重受损。被告至今没有进行维修。被告上述行为，已经违反了双方签订的《厂房租赁协议书》，应承担相应责任。   被告曹某辩称，张某1是原告朱某的母亲。1、关于原告主张的房屋租金不同意承担。被告从2017年1月已经通知原告不再租用房屋，被告委托张某1对承租房屋内存放的生产设备予以处理。被告认为房屋租金应当截止到2017年1月止；2、关于原告提出被告支付暂用使用费的诉求没有事实依据，因被告让原告母亲张某1帮忙联系卖设备，张某1刚开始帮忙联系出售设备，但张某12017年2月打算与杜某及一个陈姓女子合伙经营该厂，后由于三人在出资金额上存在分歧，所以被告的设备一直在原场地存放。2017年8月，被告见张某1三人也没有干起来，被告主动将设备拆除，卖掉。被告在2017年8月已经向原告说明，其他的剩余废料都不要了，不存在被告占用、使用问题；3、2018年1月，诉争厂房已被张某1租赁捷胜合金铸造厂使用至今；4、关于原告主张被告赔偿的损失5.4026万元，评估报告中第八项已经明确注明，无异议部分评估价格为1.4126万元，有异议部分为6.8475万元，被告认为针对有异议部分，被告不予认可，无异议中部分认可。因原告诉状中提到被告至今也没有将烧坏窗户更换，实际已经全部更换，而且更换窗户尺寸是由原告提供的，被告按尺寸制作，在安装过程中，由于原告提供尺寸不准，造成不能复位至原窗体位置，责任与被告无关。原告在原起诉中提到房体熏坏、粉刷，在鉴定报告中，也已经明确了需要粉刷的范围。关于彩钢棚清洗及彩钢棚造价折旧，被告要求对于彩钢棚清洗，由被告本人自己清洗，但是不同意按照评估机构作价的清洗费赔偿。诉讼费及涉诉费用被告不同意赔偿。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1.原告与本溪市溪湖区东风街道办事处彩北新村于2008年11月14日签订的《租赁合同书》；2.原告与被告于2014年11月9日签订的《厂房租赁协议书》及《补充协议》；3.被告于2017年9月24日出具的《承诺书》；4、照片9张。被告曹某提交以下证据：1.手机短信记录；2.录音资料；3.视频资料；4.证人杜某的证实。被告对原告提交的证据1-3没有异议，对证据4的证明目的及与本案的关联性均提出异议。原告对被告提交的证据1真实性没有异议，对证明目的及与本案的关联性均提出异议，对证据2-4的真实性、证明目的及与本案的关联性均提出异议。   人民法院调取的证据：1.评估现场照片9张；2.本溪捷胜机械制造有限公司法定代表人刘某调查笔录。原、被对人民法院调取的证据均无异议。   诉讼过程中，原告申请司法评估，由本溪市众智价格评估有限公司（以下简称"众智评估公司"）作出《价格评估结论书》，被告对《价格评估结论书》提出异议，众智评估公司作出《关于本众认评（2017）101号价格评估结论书异议申请书的书面答复》。原告对此答复无异议，被告对此答复有异议。   经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对证明目的及有争议的证据，本院结合案件事实综合予以判定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审情况，本院认定事实如下：2014年11月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议书》，约定："将甲方座落于彩北新洞厂房约500平方米租给乙方办厂使用。一、租期暂定三年，自2014年12月1日起至2017年12月1日止，期满另议，需优先考虑乙方；二、租金第一年三万五千元（3.5万元）；第二年四万元（4万元），第三年四万五千元（4.5万元）。每次乙方向甲方缴纳租金需提前一个月用现金交给甲方，延期属违约行为，甲方可随时终止协议。甲方有权立即冻结乙方一切生产经营活动，造成损失由乙方自行承担；......八、因乙方生产管理等原因给甲方或其他厂家造成的直接和间接损失，乙方需全额赔偿；九、厂房门前地可以用于生产（简易生产厂房）；十、违约细则，1、租赁期内甲方不得无理由另租其他家；2、甲方必须保证400千伏安变压器容量；3、乙方必须保证三年租期，提前违约也必须交满三年租金；4、乙方对右侧厂房有优先使用权，如乙方租用，年租金定八万元。"同日，双方又签订《补充协议》，约定："甲方除厂房出租给乙方外，有如下物质包括：1、厂房外主电缆（滤芯）归甲方；2、厂地内两个配电柜；3、暖气片10片；4、角铁货架1个；5、小锅炉1个；6、水缸4个；7、大床2个、铁床2个；8、厂房中部有两道缝隙等借给乙方使用，租期满后，乙方不准破坏性拆除，如果有丢失、损坏，乙方需按价值赔偿甲方"。   2015年9月4日，被告在承租原告厂房期间因现场工作人员看管不当发生火灾，被告曹某为厂房重新更换了部分窗户。被告曹某在承租期间支付原告两年的租金。2017年1月，被告曹某因经营不善，想与原告解除协议，未支付原告第三年的租金。   2017年9月24日，被告为原告出具《承诺书》，载明："曹某本人承诺在彩北新洞朱某厂地拆运设备等过程造成厂房内外地面等损坏由曹某全部承担责任"。   在诉讼过程中，原告向本院提出申请对火灾造成的损失进行司法评估。2017年9月26日，众智评估公司的工作人员到现场进行勘查，双方均在《价格评估勘查记录》签字确认。当日，被告曹某在厂房内仍有部分物品未清理，在院内场地仍有设备未搬走。   2017年12月22日，众智评估公司作出《价格评估结论书》，评定："无异议部分为1、22个塑钢窗拆装费（1.5×1.5）3300元；2、1项厂房内地面修补（4.3×2×0.9）600元；3、1项里屋大白（4.3×4×2.6）1500元；4、0.9平方米的里屋三七墙216元；5、17平方米扣板510元；6、1.3平方米塑钢窗260元；7、2平方米外屋二四墙240元；8、1项大门修复800元；9、1项填平（7.8×4.5×4.5）4700元；10、1项墙体清洗费（30×12×5.7）2000元，无异议部分合计1.4126万元。有异议部分为1、381平方米彩钢棚（清洗）3.81万元；2、381平方米彩钢棚造价（折旧）2.8575万元；3、1项水泥地面（清理）1800元，有异议部分合计6.8475万元"。评估费2700元。2018年2月22日，被告对《价格评估结论书》提出书面异议，载明："一、评估价格过高；二、评估项目中有部分项目被告已同意为原告处理；三、评估中存在重复计算，例如第7项与第9项；四、在评估有异议部分中彩钢棚的清洗不存在"。众智评估公司于2018年3月9日作出《关于本众认评（2017）101号价格评估结论异议申请书的书面答复》，答复："一、我公司报告中的价格均为通过充分市场调查的合理平均中准价格；二、地面清理费已在异议项中列出，是否裁定并不在我公司职权范围之内；三、价格评估明细表中第九项的填平，并非指室内地面，而是室外地面设备取走后遗留的土坑；四、彩钢棚顶清洗项是否存在或因果关系并不在本公司评估范围之内，本公司是受托方委托做出相应的市场价格。对于墙体大白，大白部分并非指厂房囤积物品部分，而是内部的几个小房间内存在大白部分。折旧部并不是按照损坏原因，而是按整体使用年限确认的"。   庭审中，原告同意就彩钢棚的损失按照《价格评估结论书》中有异议部分第2项"381平方米彩钢棚造价（折旧）2.8575万元"计算。原告提交拍摄于2018年5月2日诉争厂房及院内场地的现场照片。被告曹某表示该组照片所体现的其在厂房内留有的物品及院内场地上留有的设备情况属实。被告曹某当庭明确表示留在厂房内的物品原告可以随意处理，并同意按《价格评估结论书》中有异议部分第3项"水泥地面（清理）1800元"标准支付原告地面清理费。   2018年5月14日，案外人本溪捷胜机械制造有限公司（以下简称"捷胜公司"）法定代表人刘某经本院调查了解，刘某表示：原告场地院内有三间厂房，其承租两间用于经营捷胜公司，曹某承租一间。2017年10月，捷胜公司与原告的承租合同期满，打算续租原告院内的全部三间厂房，原告告知捷胜公司曹某承租于2017年12月到期，到期后可以租给捷胜公司使用，但捷胜公司与原告提前签订了承租合同，并支付了原告三间厂房的房租。曹某合同到期后因曹某在厂房内有物品并未搬走，则捷胜公司并未使用诉争厂房。2018年4月，捷胜公司在与曹某确认后才使用了诉争厂房。   本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《厂房租赁协议书》及《补充协议》，是出于双方自愿、真实的意思表示，且没有违反国家相关法律规定，应受法律保护。原、被告双方均应按协议约定履行各自的义务。   关于被告是否应当承担承租厂房的第三年租金问题。被告所述其于2017年1月与原告协商不再承租诉争厂房，原告同意并打算与他人合伙经营，则被告无需承担第三年租金。被告对此提交了录音资料及证人杜某的证言，录音资料是被告与案外第三方的通话内容，录音资料及证人证言均属间接证据，且证人杜某表示对原、被告是否就解除合同达成一致意见并不知情，则上述证据不足以证明原告同意与被告解除租赁合同，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。"的规定，被告对此并无其他证据予以佐证，其应承担举证不能的责任。综合全案，原、被告签订的《厂房租赁协议书》已明确约定："承租方必须保证三年租期，提前违约也必须交满三年租金"，承租人应当按照约定的期限支付租金，根据诚实信用原则，被告应履行协议内容，则被告应当承担给付第三年租金的义务，即被告应给付原告第三年厂房租金4.5万元。   关于被告是否应给付原告租赁期满后即2017年12月2日起至实际搬离之日止的暂用使用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条："租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。"的规定，被告应履行承租人的法定义务，原、被告签订《厂房租赁协议书》约定的租赁期限届满后，诉争厂房中仍留有被告物品，被告未及时清理，理应承担责任，但被告当庭对诉争厂房的剩余物品表示放弃，并同意按照《价格评估结论书》中有异议部分的第3项支付原告清理费1800元，且案外人捷胜公司于2017年10月欲承租诉争厂房已实际支付原告此部分的租金，则即使被告未及时清理厂房内物品，也并未减少原告对厂房向外出租所应得租金的既得利益，故被告无需支付原告占用厂房的使用费。截至2018年5月，被告除在诉争厂房内留有物品外，还占用原告院内场地存放部分设备，被告未及时进行搬运，虽当庭表示尽快搬离，但占用事实存在。被告承租原告厂房，基于承租行为原告允许被告使用除租赁物外的院内场地，但承租协议于2017年12月1日租赁期届满，双方权利义务终止，被告不应以任何理由占用原告院内场地，对此被告应承担占用期间的使用费用，但院内场地与诉争厂房的使用价值明显不同，若被告按承租厂房的租金标准支付占用场地的费用明显有失公平，考量被告占用的实际面积，视本案具体情况，被告自2017年12月2日起至实际搬离之日止每月按500元标准支付原告占用费为宜。   承租期间因被告管理不当发生火灾，致租赁物受到损耗，被告应当承担赔偿责任。在诉讼过程中，原告就损失部分申请司法评估，《价格评估结论书》已明确评定无异议部分损失价值为1.4126万元，该无异议部分所评定的项目是现场查验时经原、被告一致确认的，则本院对无异议部分评定的损失价值1.4126万元予以确认。被告当庭表示同意按《价格评估结论书》有异议部分中的第3项支付地面清理费1800元，故本院予以确认。《价格评估结论书》有异议部分中评定彩钢棚清洗费用为3.81万元，而评定彩钢棚折旧价值为2.8575万元，二者不能同时计算。虽然被告要求自己为原告清洗，但对此需经原告同意，在原告不同意被告进行清洗的情况下，被告理应承担赔偿责任。原告要求被告按彩钢棚清洗费3.81万元赔偿，但按彩钢棚折旧价值2.8575万元就可赔偿原告对此受到的损失，则不应作出损失数额扩大的选择，就彩钢棚损失应按其造价的折旧价值2.8575万元计算为宜，故被告应赔偿原告房屋损失4.4501万元[无异议部分1.4126万元＋有异议部分3.0375万元(彩钢棚折旧造价2.8575万元＋水泥地面清理费1800元)]。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告曹某于本判决书发生法律效力之日起10日内一次性支付原告朱某房屋租金4.5万元；   二、被告曹某于本判决书发生法律效力之日起10日内支付原告朱某自2017年12月2日起至实际搬离之日止的每月500元占用场地费；   三、被告曹某于本判决书发生法律效力之日起10日内一次性赔偿原告朱某房屋损失4.4501万元；   四、驳回原告朱某的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2276元，由原告朱某负担238元，被告曹某负担2038元。保全费720元、评估费2700元，由被告曹某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。   审 判 长 韩超楠   人民陪审员 朱玉芹   人民陪审员 牟淑霞     二〇一八年五月二十八日   书 记 员 何君威   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。   第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。