四川省开江县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1723民初1531号 原告：开江县西城汽修厂，个体工商户，经营场所：开江县金山大道中段**。 负责人（经营者）：刘自赞。 委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凡敏，四川共法律师事务所实习律师。 被告：四川普天房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区龙江路********。 法定代表人：余多国，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王刚，男，汉族，生于1980年11月19日，住四川省渠县，系公司员工。 委托诉讼代理人：李小梅，女，汉族，生于1986年9月17日，住四川省渠县，系公司员工。 原告开江县西城汽修厂与被告四川普天房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告开江县西城汽修厂的委托诉讼代理人邓承展、胡凡敏，被告四川普天房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开江县西城汽修厂向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即交付“橄榄广场”12号楼二层商业建筑面积（不少于810㎡）；2、判令被告立即为原告办理安置房屋的权属证书；3、判令被告给付逾期过渡费并按合同约定标准给付违约金；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2010年2月5日，被告因开发开江县“橄榄广场”项目，双方经反复协商，签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议签订后，原告按照约定将位于环城路的厂房交被告进行拆除。被告除支付首期过渡费及其他补偿款后，在应支付过渡费时不支付过渡费，在应该办理安置房屋权属证书时不办理权属证书，给原告造成巨大损失。直到2012年6月21日，被告才将未经综合验收合格的住房交给原告；直到2013年3月26日将未经综合验收的门市交给原告；直到原告起诉之日，被告仍未将双方约定的“不少于810㎡的12号楼二层商业建筑面积”交给原告。综上，被告的行为违背了基本的诚信，损害了原告的合法权益，故提起诉讼，深望及时判决。 被告四川普天房地产开发有限责任公司辩称：一、原告诉请被告立即交付橄榄广场12号楼二层商业建筑面积不少于810㎡及给付逾期过渡费并按照合同约定标准给付违约金，没有事实依据和法律依据。原告在与我公司签订《房屋折迁安置补偿协议》时对逾期交房提出了苛刻的要求，若我方逾期交房按照规定增加支付过渡费并按照安置房屋的总价值的日3‰计算支付违约金，当时我公司就说明了违约责任过高，但为了加快开发建设速度，就违心签订了《房屋折迁安置补偿协议》。协议签订后，我公司支付了原告各项费用70万元。2011年11月16日下午，原告就在安置给自己的门市和二楼商业房屋安装了卷闸门、上锁占有了房屋，并对外招租，投入了使用。安置住房在协议约定的时间内都能够交付使用，只是原告自身原因于2012年6月21日才来我公司办理接房手续，我公司至始至终都没有违约，且迫于政府和原告的压力，我公司于2012年4月25日还按照《开江信访函[2012]2号》文件要求多支付了原告以上房屋2012年2月18日至2012年4月30日的过渡费7万元。并不是原告所称的在该交房时不交房，在该支付过渡费时不支付过渡费。更不能按照原告因为自身原因延期办理接房的时间作为我公司的交房时间，从而判定我公司违约。二、原告诉请被告立即为原告办理安置房屋的权属证书没有事实依据和法律依据。我公司自2011年发生大规模的强占事件以来，无数次向县委县政府及各部门进行了汇报，但强占行为都没有得到有效制止，后经我公司诉讼判决后，至今没有执行，致使部分被拆迁户还在观望，税务局无法对本项目各栋楼进行清算。也无法开具不动产发票，本项目的不动产证根本无法办理。因此，不能办理不动产证实属不可抗力因素所致。综上，我公司没有违反双方签订的《房屋折迁安置补偿协议》，原告所诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据双方当事人提交的证据和在庭审中的陈述，对本案实事作出综合认定。 经审理查明：2010年2月5日，原告开江县西城汽修厂与被告四川普天房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议的主要内容：项目名称：橄榄广场市政工程和橄榄广场房产开发工程，建设单位：四川普天房地产开发有限责任公司，《拆迁许可证》号：拆许字（2009）005号；被拆迁房屋基本情况：在拆迁范围内有房屋建筑面积1226.22㎡，其中住房986.22㎡，门市240㎡，空地217.37㎡；拆迁安置：1.住房位于橄榄广场2-2-8-1号房、110.70㎡，2-2-8-2号房、74.38㎡，2-2-8-3号房、84.99㎡，共计270.07㎡；2.门市位于橄榄广场12号楼，建筑面积240㎡，6个门市；3.12号楼二层商业用房，建筑面积不少于810㎡。拆迁补偿：装饰装修、附属设施、构建筑物、过渡费、奖金、空地、搬家费和所有一切费用共计70万元（其中过渡费35万元，过渡期限18个月，2010年8月19日至2012年2月18日）。拆迁安置房由甲方（被告）在竣工验收后12个月内出资办理好“两证”交给乙方（原告）；搬迁期限：2010年8月18日。交房时间：2012年2月18日前。违约责任：1.甲方（被告）如超过约定的交房时间，应按照法律规定增加支付过渡费并按安置住房、门市、二楼商业面积总价值3‰按日赔偿损失至交房之日；2.甲方（被告）如超过约定时间交付安置房屋“两证”，除承担逾期交房违约责任之外，应按未办理好的安置房屋、门市、二楼商业面积总价值3‰向乙方（原告）支付违约金；3.乙方（原告）不按本合同约定将房屋交甲方拆除，则按安置房屋面积总价值3‰向甲方（被告）支付违约金。在庭审中被告方陈述在拆迁时对安置房屋进行了估价，住房大约是1900-1950元/㎡，临街门市大约6500元/㎡、临小区门市大约6000元/㎡，二层商业用房大约2400/㎡，原告方对被告方的该陈述未持异议。本院认为该陈述具有真实性，且仅用于签订、履行拆迁安置补偿协议，并非市场交易价格，作为证据，应予以采信。据此可以认定拆迁时安置房屋估价：住房52万元（1950元/㎡×270.07㎡），门市：156万元（6500/㎡×240㎡），二层商业用房：194万元（2400/㎡×810㎡），估价共计约400万元。拆迁协议签订后，原告依约定将被拆迁房屋交被告拆除。被告依约定支付了过渡费等各项费用70万元。2011年11月16日下午，发生了多名拆迁户强占安置房事件，原告在安置给自己的门市和二楼商业用房安装了卷闸门、上锁占有了房屋。2012年6月21日，原告与被告办理了住房的交接手续。2012年12月11日，原、被告协商将12-1-19号门市更换为12-1-22号门市。2013年3月26日原告与被告办理了门市的交接手续。2012年4月25日被告按照《开江信访函[2012]2号》文件要求支付了原告过渡费7万元，过渡安置补偿期限变更为从《房屋拆迁安置补偿协议》签订之日起至2012年4月30日。被告在本案辩论终结前仍未依约定给原告的安置住房、门市、二楼商业用房办理不动产权登记。 本院认为，2010年2月5日，被告四川普天房地产开发有限责任公司与原告开江县西城汽修厂签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，其民事行为发生在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布施行前，仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》。被告取得了拆迁许可证，具有拆迁资格，双方当事人签订《房屋拆迁安置补偿协议》的主体适格。被告辩称协议中的违约责任条款是迫于压力、并非自愿，但没有向法庭提供证据予以证实，推定意思表示真实。协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》属依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，应依法全面履行合同义务。本案争议的第一个焦点：是否按协议约定时间交付安置住房、门市和二楼商业用房及承担约定的违约责任。《房屋拆迁安置补偿协议》协议约定的交房时间为2012年2月18日前，被告按照开江信访函[2012]2号的要求，过渡安置补偿期限从协议签订之日至2012年4月30日止，在《房屋拆迁安置补偿协议》之外另行补偿了过渡费7万，原告也接受了履行，应认定为是对过渡期限的变更，约定的交房时间变更为2012年4月30日前。2012年6月21日，原告与被告办理住房的交接手续，应认定为安置住房的实际交房时间，交付住房实际逾期50天。2011年11月16日，原告强占了应安置给自己的门市和二楼商业用房，此后，安装了卷闸门、上锁占有了房屋，被告也认可了原告的占有，该时间应认定为门市和二楼商业用房的实际交房时间，故不存在逾期交付门市和二楼商业用房。对于逾期交房，安置补偿协议约定了增加支付过渡费和赔偿损失的违约责任，由于安置补偿协议没有具体约定安置住房的过渡费的数额和计算办法，根据过渡费总数、安置住房的面积、实际逾期时间等因素，被告应酌情补偿原告逾期交付住房的过渡费2万元；安置补偿协议没有约定逾期交房应支付违约金，约定了赔偿损失的计算办方法：按安置住房、门市、二楼商业用房面积总价值3‰按日赔偿损失至交房之日。合同法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案认定仅安置住房存在逾期交房的事实，如果按拆迁安置补偿协议约定的逾期交房的赔偿损失的计算方法进行计算，显然超过因违反合同可能造成的损失，应适当调整，由被告承担相应的赔偿损失的违约责任，参照当事人陈述的拆迁时安置住房的估价，即：52万元×3‰/日×50天=7.80万元。关于二楼商业用房的交付，在原告强占后，被告未提出异议，并认可作为交付，依补偿协议的约定原告享有对已占有的二楼商业用房的债权请求权，原告由最初的非法强占变为合法占有。原告在审理中称因第三人的原因，对二楼商业用房未能实际使用、收益，造成其重大损失，原告可以依法另行主张，维护其权利。原告要求被告交付二楼商业用房及承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。本案争议的第二个焦点：是否应当依约定办理“两证”及承担约定的违约责任。被告辩称认为由于发生了大规模的强占事件，强占行为没有得到有效制止，后经诉讼判决后，至今没有执行，致使部分被拆迁户还在观望，税务局无法对本项目各栋楼进行清算也无法开具不动产发票，本项目的不动产证根本无法办理，不能办理不动产证实属不可抗力因素所致。本院认为合同法第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告辩称的情况并非不能预见、不能避免并不能克服，不属于不可抗力所致不能办理不动产登记。合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此，被告上述辩称理由不成立。被告未按照安置补偿协议的约定办理安置房屋的不动产登记，违反合同约定，原告要求被告立即办理安置房屋的权属证书并按合同约定标准给付违约金的诉讼请求，依法予以支持。参照当事人陈述的拆迁时安置房屋的估价，应支付违约金的数额：安置房总价400万元×3‰=1.2万元。综上所述，原告的部分诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款和第一百二十一条的规定，判决如下： 一、由被告四川普天房地产开发有限责任公司立即为原告开江县西城汽修厂办理安置房屋（住房、门市、二楼商业用房）的不动产权属证书； 二、由被告四川普天房地产开发有限责任公司给付原告开江县西城汽修厂逾期交付住房的过渡费2万元，并赔偿损失7.8万元； 三、由被告四川普天房地产开发有限责任公司给付原告开江县西城汽修厂未依约定办理安置房屋权属证书的违约金1.2万元； 上述二、三项的给付期限为本判决生效后20日内。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费用19200元，由原告开江县西城汽修厂负担4200元，由被告四川普天房地产开发有限责任公司15000元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判长  卫云波 审判员  唐亚军 陪审员  肖前珍 二〇一七年五月八日 书记员  张文君