河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终676号上诉人（原审原告）：闫巧利，女，汉族，1978年1月2日出生，住河南省嵩县。委托代理人：刘自林，河南文中律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：河南炽盛置业有限公司。公司注册所在地：洛阳市涧西区周山西路1号。统一社会信用代码：410300011011734。法定代表人：韩现福，董事长。委托代理人：任宏坤，河南凯光律师事务所律师。特别授权。上诉人闫巧利与被上诉人河南炽盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2016）豫0325民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫巧利及其委托代理人刘自利，被上诉人河南炽盛置业有限公司的委托代理人任宏坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫巧利上诉称：一审判决认定上诉人“未按约定提供银行按揭贷款要求的个人资料，属违约行为，致使《商品房预售合同》无法签订”，属事实错误，商品房按揭贷款的正确顺序是：应先签《商品房预售合同》，然后才能获取贷款，《商品房预售合同》是获取贷款的必要前提条件之一，被上诉人因其自身过错，长期不与上诉人签订《商品房预售合同》，不开具首付款发票，才是导致上诉人按揭贷款无法进行的原因。被上诉人根据其开发房屋过程中与贷款银行的合作情况，提供了农业银行和工商银行作为售房时的按揭银行，并为上诉人指定了农业银行，该农业银行也是其土地证上显示的抵押权人。但没有首付款发票、没有《商品房预售合同》，上诉人就无法进行后续贷款，被上诉人迟迟不与上诉人签订《商品房预售合同》、不提供首付款发票，导致上诉人无法办理贷款手续。被上诉人律师函中所称因无法办理银行贷款，致使被上诉人无法与上诉人签订《商品房预售合同》，违反了按揭贷款的交易习惯和正常交易顺序。已构成严重违约。上诉人已按约定提供了银行按揭贷款所需的资料，并按交易习惯交由被上诉人转交被上诉人合作的按揭银行农业银行。上诉人土地证上的抵押信息显示农行洛阳西工支行为其合作银行。一审法院对于上诉人提供的被上诉人《建设工程施工许可证》违法、房屋建设进度缓慢，长期引发业主维权的证据，认为与本案无关，不作认定是错误的。正是由于被上诉人建设进度缓慢，为避免承担逾期无法交房的法律责任，被上诉人在收取了上诉人的首付款后才迟迟不与上诉人签订《商品房预售合同》，是被上诉人的原因导致其一直不与上诉人签订《商品房预售合同》，上诉人为此还曾上访过。被上诉人应按月息2%支付、自2013年7月起占用上诉人购房款至实际退还之日期间的利息，一审判决按银行同期贷款利率计算、自2016年4月19日起算是错误的，显然有失公平。因被上诉人违约解除合同的行为，造成了《福源名郡商品房定单》上第二条第一款中上诉人所享受的“交1万元定金所抵的15000元房款、二等奖所抵的1万元房款”的购房已得利益的丧失，也丧失了在购房同时期在其他楼盘享受类似可得利益的机会，因此对上诉人所遭受的此25000元损失，被上诉人应当退还。被上诉人应赔偿擅自解除合同给上诉人造成的房屋升值部分损失，上诉人提供的福源名郡置业单显示目前房价已超过每平方米2800元，被上诉人以所购房屋面积136平方米为基数，按现行房价单价2800元与合同价2650元的之间的差价即每平方米150元的标准，要求赔偿房价损失20400元是合理的，是对上诉人损失的必要补偿。上诉请求：1、撤销一审判决改判为：判令被上诉人按照每月2%的利率标准向上诉人支付所收取房款自2013年7月11日起至2016年7月31日期间的利息68189元，及以105000元为基数、按照每月2%的利率标准计算的2016年8月1日至实际还清之日期间的利息。2、撤销一审判决改判为：判令被上诉人将交1万元定金所抵的15000元房款、二等奖所抵的1万元房款退还上诉人；被上诉人以所购房屋面积136平方米为基数，按现行房价单价2800元与合同价2650元的之间的差价即每平方米150元的标准，赔偿上诉人房价损失20400元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。河南炽盛置业有限公司答辩称：本案双方于2014年2月21日签订了《福源名郡商品房定单》后,因为上诉人系贷款购房,经被上诉人多次通知上诉人虽然提供了部分贷款手续,但一直不到银行面签接受是否符合贷款条件审核,致使无法贷款,被上诉人的房屋无法售出,不能实现合同目的。无奈,被上诉人于2016年4月向上诉人发出《律师函》继续督促上诉人,然而上诉人仍不办理相关手续,双方解除合同,对于解除合同上诉人也予以认可,至于上诉人在二审庭审时提出的涉案房屋于2015年3月己登记备案在张红彬名下问题,庭审后,经核实,涉案房屋并未登记备案在张红彬名下,而是在信息录入时录入在张红彬名下,需要说明的是,在实际操作中并不是像上诉人所说的在签订了《商品房预售合同》后才办理贷款手续,而是经放贷银行审核确认上诉人符合贷款条件可以贷款后,双方才签订《商品房预售合同》并到房管部门登记备案。本案事实是,上诉人与被上诉人签订《福源名郡商品房定单》后,由于上诉人名下有一套房,第二套首付比例为50%,应上诉人请求,涉案房屋在上诉人提供了《结婚证》并由上诉人和张红彬在相关手续上签字后才将信息录入在张红彬名下。张红彬没有和被上诉人签订合同,也没有支付房款。上诉人提出被上诉人将房屋卖给张红彬的主张不是事实,不能成立。因此,本案是由于上诉人违约才解除双方合同,上诉人应承担违约责任。被上诉人要求按月息2%承担支付利息的责任缺乏事实和法律依据。上诉人要求按月息2%支付利息不是合同约定,也没有相关法律规定的依据。本案涉案房屋总价款为360400元,扣除上诉人支付105000元,尚有255400元未付,该房长时间无法售出,因此给被上诉人造成了损失,上诉人应当赔偿,一审法院支持上诉人部分利息,实际上己偏袒了上诉人。上诉人要求退还25000元及支付房屋差价不应支持。上诉人与被上诉人双方签订合同约定交10000元抵15000元,二等奖10000元,这是以实际购房为前提的,本案双方合同解除,同时上诉人交的10000元定金已折抵房款。根据双方合同约定,由于上诉人违约,10000元定金应由被上诉人收回不予退还,涉案房屋由于上诉人要求将房屋信息录入张红彬名下,必须张红彬本人到房管部门才可以,至今仍无法售出,至于房屋差价,房屋价格受市场调节,不同时期甚至同一天售出的房屋价格也不一样,被上诉人提供的价格与涉案房屋不具有可比性和参考性。信息登记在张红彬名下并不是出售给张红彬。上诉人违约在先,要求赔偿差价没有事实和法律依据。要求二审法院维持原判。闫巧利一审诉讼请求：1、判令被告退还原告105000元房款；2、判令被告按照每月2%的利率标准向原告支付所收取房款自2013年7月11日起至2016年7月31日期间的利息68189元，以105000元为基数、按照每月2%的利率标准计算的2016年8月1日至实际还清之日期间的利息；3、判令被告将交1万元定金所抵的15000元房款、二等奖所抵的1万元房款退还原告；4、判令被告以所购房屋面积136平方米为基数，按现行房价单价2800元与合同价2650元之间的差价即每平方米150元的标准，赔偿原告房价损失20400元。原审经审理查明：2014年2月21日，原告作为乙方与被告（甲方）签订了一份《福源名郡商品房定单》，约定：第一条，定购物业。乙方所选中的商品房号为12-1-302，暂测建筑面积约136平方米，该房源单价为2650元，总价为360400元。（本协议销售面积为预测面积，最终商品房合同面积以房管局验收时实测面积为准，据实结算）；第二条，优惠政策与付款方式。1、甲方同意乙方按照第2种方式付款：（1）一次性付款。2、按揭方式付款。可享受现阶段购房优惠为交1万元定金抵1.5万元，另二等奖1万元抵房款。（2）乙方在定房当日缴纳定金1万元，乙方应于7日内交清首付款并提供按揭贷款手续资料或一次性全款付清。（3）乙方应当在接到甲方电话通知或书面通知之日起七日内，交足应付房款及相关配套费用并携带相关资料与甲方签定《商品房预售合同》，在此期间甲方不得擅自将乙方所定购房源出售与他人。如果乙方逾期缴付房款或逾期签定《商品房预售合同》，甲方有权没收该房屋。乙方已付定金不再退还。”在该定单空白处，有被告方工作人员书写“首付款105000元已付清，平台2.7万元未付”字样。2016年4月18日，被告委托河南凯光律师事务所向原告发出《律师函》，载明：“您于2014年2月21日与河南炽盛置业有限公司签订《福源名郡商品房定单》，认购了安泰小区项目12号楼1单元302号房屋.根据《福源名郡商品房定单》的约定，你于2014年9月18日到河南炽盛置业有限公司销售现场，按约定的付款方式交清了银行按揭贷款的首付款，因您所提供的个人资料不符合银行贷款的要求，无法办理银行按揭贷款，致使河南炽盛置业有限公司无法与您签定你所认购房屋的《商品房预售合同》及补充协议。河南炽盛置业有限公司按约定的联系方式多次通知您补足银行按揭贷款个人资料或变更购房付款方式，但您至今未到河南炽盛置业有限公司办理上述购房相关事宜。基于以上事实，…河南炽盛置业有限公司根据约定决定解除于（与）您签定的《福源名郡商品房定单》并没收定金。其余您已缴纳的购房款无息退还，并有权对《福源名郡商品房定单》所涉商品房另行出售，请您尽快前来办理退房手续。”事后，原告与被告协商未果，引起诉讼。另查明：2013年9月16日，被告取得《洛阳市嵩县商品房（内外销）预售许可证》，取得其所开发嵩县四期开发区（北店街安泰小区二期）778套商品房预售许可。该证允许被告从2013年9月16日开始对包括本案涉及的11＃、12＃楼盘在内的住宅房预售。原审认为，原告与被告所签《福源名郡商品房定单》，是双方对被告所开发的商品房12-1-302号房买卖的合意，是双方真实意思的表示，不违背法律规定，合法有效。原告虽然交清了首付款，但未按约定提供符合银行按揭贷款要求的个人资料，属违约行为。原告辩称自己已按要求提供了所有资料，但在本案诉讼中所提交的证据中《收入证明书》，其中“近一年度该员工税后月均收入人民币元”未填入收入数额，明显不符合银行按揭贷款要求。故该意见理由不足，本院不予采信。因原告违约，致使《商品房预售合同》无法签订，双方买卖涉案商品房的合同目的无法实现，被告提出解除双方所签《福源名郡商品房定单》理由正当，原告向被告发出的《异议书》亦认同解除合同，本案诉讼中原告亦表示合同已解除。故原告请求判令被告将交1万元定金所抵的15000元房款、二等奖所抵的1万元房款退还原告；判令被告以所购房屋面积136平方米为基数，按现行房价单价2800元与合同价2650元之间的差价即每平方米150元的标准，赔偿原告房价损失20400元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告请求判令被告退还原告105000元房款，理由正当，应予支持。原告要求被告支付105000元的利息，可作为原告利息损失，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率，从被告《律师函》发出的次日即2016年4月19日，支付至本判决书限定退还原告购房首付款宽限期内的实际退还之日为宜。被告《律师函》决定没收定金，因定金已变为首付款的一部分，定金性质已发生变化，涉案首付款应全额退还原告为宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：被告河南炽盛置业有限公司于本判决书生效之日起五日内退还原告闫巧利购房首付款105000元；被告河南炽盛置业有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告闫巧利购房首付款105000元的利息损失（以105000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率，从2016年4月19日计算至本判决书限定退还原告购房首付款宽限期内实际退还之日）；驳回原告闫巧利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费4578元，由原告闫巧利负担2000元，被告河南炽盛置业有限公司负担2578元。本院二审经审理查明的事实与原审查明的基本事实一致。本院认为：上诉人闫巧利与被上诉人河南炽盛置业有限公司签订《福源名郡商品房定单》，交清了首付款，但未按约定提供符合银行按揭贷款要求的个人资料，属违约行为。被上诉人河南炽盛置业有限公司向上诉人闫巧利发出的《异议书》解除合同，本案诉讼中上诉人亦表示合同已解除。上诉人闫巧利上诉提出被上诉人违约将双方争执的房屋卖予第三人的上诉理由，因无相应证据予以证实，本院不予支持。上诉人交的10000元定金已折抵房款，不存在其上诉所提出的可得奖励。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1505元，由上诉人闫巧利负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴文娟审 判 员 姬秋萍代审判员 黄兴东二〇一七年五月二十六日书 记 员 雷小静