安徽省蚌埠市禹会区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0304民初2066号原告（反诉被告）：张安，男，1969年3月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区，委托代理人：赵刚，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：蚌埠市志成生物技术有限公司，住所地蚌埠市秦集镇九秦路九龙桥南侧，组织机构代码证号57573455—8。法定代表人：庞志成，该公司总经理。委托代理人：金伟，安徽东石律师事务所律师。委托代理人：刘金瑞，北京盈科律师事务所律师。原告张安与被告蚌埠市志成生物技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年3月24日作出（2016）皖0304民初2066号民事判决，因被告蚌埠市志成生物技术有限公司不服提起上诉，蚌埠市中级人民法院于2016年8月26日作出（2016）皖03民终691号民事裁定，撤销本院（2015）禹民一初字第00545号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭审理了本案。原告张安的委托代理人赵刚，被告蚌埠市志成生物技术有限公司的委托代理人金伟、刘金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张安诉称：2011年，志成生物公司委托其经理芦红杰与张安签订房屋租赁合同，双方约定志成生物公司承租张安位于蚌埠市××九龙集桥西南侧厂房及用房2000平方米用于生产经营，期限5年，每年4月16日前支付租金。双方按照合同履行四年后，志成生物公司以各种理由拒付第五年租金，张安多次催要无果，故诉至法院要求：蚌埠市志成生物技术有限公司支付租金217677元及违约金（自2015年4月17日起每日按未缴纳部分的20%支付违约金至支付全部租金为止）。本诉原告张安为证实自己的主张，向本院提供以下证据：1、张安身份证复印件，证明张安主体资格；2、房屋租赁合同，证明张安与志成生物公司于2011年6月18日签订房屋租赁合同，合同约定志成生物公司承租张安位于蚌埠市××九龙集西南侧2000平方米的厂房及用房，合同租期5年，每年4月16日前给付租金，如承租方未按合同规定向出租方缴纳有关费用，每逾期一日，按未缴纳部分款项的20%支付违约金；3、企业注册信息查询单，证明志成生物公司的主体资格；4、蚌埠市禹会区秦集镇经济委员会批复、证明一份，证明张安出租的涉案房屋是经过政府部门审批的，张安是涉案房屋的合法使用人。被告志成公司辩称：原告张安要求被告志成公司继续履行合同无事实法律依据，因为厂房门被原告张安妻子路素云锁上，导致被告志成公司无法进入厂房内，不能正常营业，2015年5月14日原告张安收到被告志成公司解除合同及停止妨碍通知书；原告张安要求被告志成公司支付2015年6月18日至2016年6月17日之间的房屋租金217677元及每日按未缴纳部分的20%违约金无事实和法律依据，被告志成公司已于2014年4月17日将2014年6月18日至2015年6月17日期间的租金支付给原告张安，在该期间被告志成公司有权占有使用租赁的房屋，同时被告志成公司已将厂房使用的变压器申请注销，在搬迁设备时原告张安多次阻挠，应承担法律责任，出租的房屋原告张安未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同无效，合同无效，原告张安无权主张违约金。故原告张安主张房屋租金217677元及违约金无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告张安的诉讼请求。被告志成公司为证实自己的主张，向本院提供以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明志成生物公司的主体资格；2、房屋租赁合同，证明张安与志成生物公司在租赁合同中约定如遇法律规定不可抗因素，致使其中一方不能继续履行合同时，应在15日内，提供不可抗的详情或者需要延期履行的理由证明，合同解除，甲乙互不承担责任；3、照片5张，证明诉争房屋附近修路情况；4、接警登记表3张，证明路素云、徐德科与志成生物公司员工鲍某等因租赁房屋合同解除，搬家问题发生纠纷，志成生物公司员工鲍某报警，双方同意到法院诉讼解决纠纷；5、房屋租赁合同，证明志成生物公司员工鲍某与彭介群于2015年6月1日签订房屋租赁合同，鲍某承租彭介群位于秦仁路东的房屋；6、解除合同及停止妨碍通知书、邮件详单，证明志成生物公司曾经向张安邮寄快递，通知张安解除房屋租赁合同及停止妨碍；7、告知函，证明2015年1月12日志成生物公司驾驶员李保全反映诉争房屋前方道路为农村农田生产路，不满足车辆运输条件；8、申请、申请销户报告、用电申请书，证明被告向蚌埠供电公司是申请注销企业变压器，被告不再使用租赁房屋；9、预付费结余电费退款申请表，证明被告志成公司企业变压器销户后申请退还预交电费，被告志成公司不再使用租赁房屋；10、购销合同、施工合同，证明被告志成公司在新厂区安装变压器；11、付款凭证，证明被告志成公司支付变压器款及施工费；12、电费发票，证明被告志成公司搬入新地址后缴纳的电费；13、租金收条、转账凭证，证明原告张安收取被告志成公司租金；14、原一审第一次庭审笔录，证明路素云与本案有关，原告张安否认路素云的身份，路素云是出租方，与原告张安系夫妻关系，她的行为就是原告张安的行为，证人卢某、鲍某证言能够证实原告张安阻止被告志成公司搬迁，路素云在现场阻止搬迁，路素云是原告张安的人。反诉原告志成公司诉称：2011年6月18日，志成公司与张安签订了《租赁合同》，志成公司承租张安位于蚌埠市××九龙集西南侧2000平方米的厂房及用房，合同租期5年。2014年4月份，因租赁厂房西侧路段修路，造成志成公司正常经营的原材料运不进来，产品运不出去，严重影响了公司的生产经营，租赁合同目的不能实现。2015年4月，志成公司口头向张安提出解除租赁合同，张安不同意，此后，张安带他人到租赁房屋看房，因修路原因，未能和他人谈妥房屋租赁事宜，因张安未能将涉案房屋出租给他人，又反悔不同意解除租赁合同。志成公司为了正常生产经营，又另和他人签订了房屋租赁合同。2015年4月21日，志成公司在搬迁机器设备的过程中，张安安排其亲属阻挠搬迁，并与志成公司员工发生纠纷，张安至今仍然控制着租赁场所，阻止志成公司的正常搬迁，同时撤回原反诉请求即张安赔偿因阻扰蚌埠市志成生物技术有限公司整体搬迁造成的经济损失，从2015年4月21日计算至判决生效之日，暂计算至2015年5月21日为239185元；故将反诉请求变更为1、确认蚌埠市志成生物技术有限公司与张安的租赁合同已经解除；2、判令张安立即停止侵害，排除妨碍。反诉原告志成公司为证实自己的主张，向本院提供反诉证据与本诉证据一致。反诉被告张安辩称，志成生物公司的反诉请求没有事实和法律依据，并且其反诉不符合新民诉法对反诉的构成要件。张安起诉的是房屋租赁合同，适用无过错原则，志成生物公司反诉的是侵权法律关系，适用过错责任原则，志成生物公司反诉中阻挠公司搬家的是路素云、徐德科而非本诉原告张安，本诉原告张安不是反诉原告志成生物公司的反诉直接侵权人，志成生物公司反诉法律关系与本诉不是同一法律关系，请求法院驳回反诉人的反诉请求。反诉被告张安就反诉针对其辩称意见向本院提交证据与本诉的证据一致。反诉被告张安就反诉针对其辩称意见向本院提交证据与其作为本诉原告提交的证据一致。原告（反诉被告）张安、被告（反诉原告）志成生物公司对以上证据质证意见及本案认证意见如下：经庭审举证、质证，原、被告对双方证据发表如下质证意见：一、志成生物公司对张安提供的证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，但该租赁合同系无效合同，张安没有证据证明其是涉案房屋合法所有权人，该房屋没有办理建筑规划许可证，因此，双方租赁合同无效；即使租赁合同有效，租赁合同约定了违约金，张安存在违约行为应当承担违约责任；对证据4的真实性有异议，该批复上的章和出具批复的单位不是同一单位，批复达不到张安的证明目的，证明上所称的土地不能证明就是涉案土地，对证明的真实性有异议，村委会是一个单位，其出具的证明应当具有单位负责人签字或盖章，该证明不符合证据要求，达不到张安的证明目的。本院依据证据的真实性、合法性以及在本案中的关联性对张安提供的证据1、3予以认定；证据2经本院审查认为，根据郊经贸字（2002）92号批复，涉案房屋于2002年9月23日经原蚌埠市郊区经济贸易发展委员会批准，同意“蚌埠市大众布业有限公司”的扩建项目立项，该房屋系城镇规划区域内的房屋。取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，因此，张安与志成公司之间签订房屋租赁合同有效。证据4中蚌埠市郊区经济贸易发展委员会关于“蚌埠市大众布业有限公司”扩建项目的批复，经本院审查认为，该批复发文单位是蚌埠市郊区经济贸易发展委员会，但在原复印件上加盖蚌埠市禹会区秦集镇经济委员会的章，两者不一致，应当由蚌埠市禹会区秦集镇经济委员会出具说明来证明项目为妥，与本案的关联性予以认定。二、张安对志成公司提供的证据1无异议；证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能达到志成公司的证明目的；证据3认为达不到志成公司的证明目的，该组照片无法反映拍摄的时间、地点，也无法确定车辆不能通行；证据4认为达不到证明目的，接警处登记表与张安没有关联性，该证据只能反映双方有过纠纷，纠纷的一方当事人是路素云与徐德科，而非本案反诉被告张安，且能说明反诉人的反诉请求不能成立；证据5认为达不到反诉人的证明目的，对该份租赁合同的真实性、关联性、合法性均有异议，房屋租赁合同中牵涉的当事人与本案张安与志成公司之间无任何关系；证据6认为张安没有收到该份通知书，志成公司解除合同通知书不符合解除合同的条件，志成公司通知张安解除房屋租赁合同，恰恰说明志成公司认为租赁合同是有效的，只有合同有效才存在解除的问题；证据7认为复印件不能作为证据使用，该证据不符合法定证据种类，达不到证明目的；证据8达不到志成公司证明目的，申请注销并不能证明志成公司不再使用房屋；证据9达不到志成公司证明目的，退还申请只是申请，并不能反映志成公司不再适用使用所租赁的房屋；证据10、11、12与本案没有关系，且不能达到志成公司证明目的；证据13没有异议；证据14路素云是去志成公司要房租的并非阻挠，这个阻挠行为与张安无关，对于证人芦红杰的证言，张安认为证人证言部分不属实，张安没有解除房屋租赁合同的意思表示，也没有证据表明张安同意解除租赁合同。对于鲍某的证言张安认为证人是志成公司的员工，与本案有利害关系，证人鲍某反映路素云阻挠搬迁，不能证明张安是直接侵权人，证人鲍某证明2015年4月双方曾经共同出资维修道路，说明志成公司有继续履行租赁合同的意愿。本院依据证据的真实性、合法性以及在本案中的关联性对志成公司提交的证据1予以认定；证据2的真实性予以确认；证据3经本院审查认为，该组照片虽然没有拍摄的时间、地点，能够客观反映道路通行状况，与本案的关联性予以采信；证据4经本院审查认为该证据反映路素云、徐德科曾为涉案房屋的搬迁问题与志成公司员工发生纠纷二报警，并告知双方协商诉至法院解决纠纷，真实性予以认定；证据5经本院审查认为该份租赁合同与本案不具有关联性，志成公司员工鲍某与他人签订的房屋租赁合同能够说明已不在涉案房屋生产，予以采信；证据6经本院审查认为，志成生公司单方将解除合同及排除妨碍通知书邮寄给张安，张安本人没有签收邮件，路素云签收该邮寄，因路素云与张安系夫妻关系，视为张安收到已经收解除合同通知书；证据7经本院审查认为，该告知函并不能证明涉案房屋前方的道路是否满足车辆运输条件，该告知函达不到志成公司的证明目的，不予采信；证据8、9、10、11、12系志成公司到新的厂址注销原厂变压器和到新厂址后安装变压器的事实存在，其真实性予以认定；证据13张安无异议，真实性予以认定；证据14庭审的笔录的真实性予以认定，证人芦红杰证实，2011年6月，芦红杰受志成公司委托与张安签订房屋租赁合同，合同签订后履行了四年，张安与志成公司无争议，后由于租赁房屋前方修路，双方就解除租赁合同发生争议。证人鲍某证实，路素云、徐德科与鲍某因涉案房屋租赁合同解除，搬家等问题发生纠纷，鲍某报警，两份证言与报警记录能够相互吻合，客观证实双方为搬迁事宜发生纠纷，证言的真实性予以采信。根据庭审、原、被告举证、质证及合议庭认证情况，经审理查明：2011年6月18日，张安与志成生物公司签订房屋租赁合同一份，双方约定：志成生物公司（乙方）承租张安（甲方）位于禹会区龙集西南侧厂房及用房2000平方米，合同期限为5年，乙方租赁该场地前一次性付160000元，2012年4月16日付172800元、2013年4月16日付186624元、2014年4月16日付201553元、2015年4月16日付217677元…乙方未按合同约定向出租方缴纳有关费用，每逾一日，按未缴纳部分款项的20%支付违约金，并同意以下款项：2个星期，乙方依然未履行的，甲方有权对该区停水、停电，商品封存，禁止乙方进入该租赁区等自卫措施，直至乙方缴清所欠费用为止。由此所造成的经济损失，乙方自行承担。…如遇法律规定不可抗因素，致使其中一方不能继续履行本合同时，应在15日内，提供不可抗力的详情或者需要延期履行的理由证明。合同签定后，志成公司在该房屋内安装设备进行生产，并已向张安支付房屋租金共计720977元，至2015年6月17日止。2014年4月张安与志成公司因租赁的厂房西侧道路修路，给志成公司的正常生产经营带来不便，志成公司欲搬离其租赁的厂房，双方发生纠纷。2015年4月22日志成公司报警，接处警情况登记表载明“接警地点九龙集西边志成生物公司，出警记录为鲍某租路素云的房子做厂房，现不租了，双方发生纠纷，告知到法院起诉处理，路素云”。2015年4月28日双方为搬迁问题发生纠纷并两次报警，蚌埠市公安局长青派出所指派民警到现场处理，接处警情况登记表载明“到现场经了解系志成生物有限公司因租赁厂房合同终止问题，搬家过程中与出租方发生纠纷，出租方不让该公司搬走设备等，经耐心调解双方同意到法院进行诉讼处理此事，鲍某、徐德科签名”。张安向志成公司催要租金217677元未果，提起诉讼要求志成公司支付尚欠租金217677元及违约金（自2015年4月17日起每日按未缴纳部分的20%支付违约金至支付全部租金为止）。另查明：2015年5月12日志成公司以特快专递向张安邮寄《解除合同及停止妨碍通知书》，该通知书内容为“张安：2014年4月份，租赁厂房门口路段修路，严重影响了我公司的生产经营，我公司为能正常生产经营，又另和他人签订了房屋租赁合同，我公司已口头向你提出解除合同，又另和他人签订了房屋租赁合同，2015年4月21日，我公司在搬迁过程中，你安排人（路素云，你的妻子）到现场阻挠搬迁，并发生纠纷，后110前来处理，但未果。为此，现特通知解除和你签订的《租赁合同》”，本特快专递邮件由张安本人签收。再查明，2002年9月23日原蚌埠市郊区经济贸易发展委员会以郊经贸字[2002]92号批复同意“蚌埠市大众布业有限公司”的扩建项目立项；该项目位于长青××××村西侧，占地15亩，计划总投资300万元，资金全部自筹。本院认为：张安与志成公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，当属合法有效。涉案厂房经原蚌埠市郊区经济贸易发展委员会批准同意扩建，履行了建房审批手续，属于张安使用，张安对涉案厂房享有使用、收益、使用的权利。本案中，志成公司曾口头向张安要求提前解除合同，张安表示异议，并阻碍志成公司搬迁行为，上述行为表明，张安不同意志成公司提前解除租赁合同。志成公司虽以特快专递向张安邮寄《解除合同及停止妨碍通知书》，但志成公司非因不可规责的事由提前解除合同，另行租赁厂房进行生产，该行为属违约行为，应当承担违约责任，并按照租赁合同约定的20%向张安支付违约金。但张安在志成公司明确表示提前解除租赁合同后，仍多次阻碍志成公司搬迁，扣押志成公司部分生产设备阻碍搬迁，属侵权行为，应承担停止侵害、排除妨碍等民事责任，并应当对其阻碍搬迁的行为造成涉案租赁厂房租赁费的扩大损失，自行承担责任。志成公司撤回对张安赔偿因阻扰搬迁造成其经济损失的请求，是其对自己实体权利所作出的处分，符合法律规定，予以准许。本案因承租人志成公司提前解除租赁合同，出租人张安阻碍承租人搬迁财产并非法扣押承租人的财产，双方酿成双方纠纷，由于本案系同一事实、同一租赁法律关系引起的不同诉的合并审理，为减少诉累、节约司法资源、增加诉讼效益，对张安的诉辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（四）项之规定，判决如下：一、本诉被告蚌埠市志成生物技术有限公司按租赁合同约定的第五年租金217677元的20%支付原告张安违约金43535.40元，该款于本判决生效后十日内一次付清；二、驳回本诉原告张安的其他诉讼请求；三、反诉被告张安于本判决生效后十日内协助反诉原告蚌埠市志成生物技术有限公司将其租赁的房屋内设备搬迁完毕；四、驳回反诉原告蚌埠市志成生物技术有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4565元，由原告张安负担；反诉费用2444元由反诉原告蚌埠市志成生物技术有限公司负担。如不服本判决，可于接到判决书的第二日起十五日内，通过本院提交上诉状一式二份，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  沈 斌审 判 员  许锦国人民陪审员  张炳林二〇一七年五月二十二日书 记 员  吴梦楠