文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初17134号原告：三井住友融资租赁（中国）有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：仓冈朝通，董事长。委托代理人：梁熹、朱枫，均系该司职员。被告朱健，男，1956年10月12日出生，香港特别行政区居民，委托代理人：黄梦华、胡磊，均系广东宏力律师事务所律师。原告三井住友融资租赁（中国）有限公司诉被告朱健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三井住友融资租赁（中国）有限公司的委托代理人梁熹、朱枫，被告朱健的委托代理人黄梦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三井住友融资租赁（中国）有限公司诉称：2009年11月26日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》，约定被告将所有的广州市天河区华利路2号3204房（房地产权证号码：粤房地产证第××号）出租给原告作住宅使用，租赁期为2010年1月1日至2011年5月31日；每月租金为24700元，由原告于每月的第1日前以银行转账方式支付给被告；原告需向被告支付保证金49400元，租赁期满或合同解除之日被告应将保证金退回原告。上述合同签订后，原告己依约向被告支付了保证金49400元，且租赁期间亦每月向被告支付了足额租金。2011年5月31日租赁期满后，原、被告经协商一致，就上述房屋续租事宜又再分别签订了四份房屋租赁合同，租赁合同内容也作了多次修改，其中返还保证金的条件修改为：合同期满，原告如不再续租的，在房屋返还后，被告将保证金15天内退还。2016年5月31日，双方约定的租赁期满，原告不再续租上述房屋，故与被告就退租事宜办理了手续，双方于2016年6月3日签署了《业户退租确认书》，以确认原告相关费用均己缴清，且被告验收房屋合格。至此，租赁合同约定的保证金退还条件己成就，被告应当向原告退还保证金。但被告在双方确认退租完成后仅向原告退还了19883.5元的保证金，剩余保证金29516.5元经原告多次催告，被告至今不予退还。被告的行为已损害原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付保证金29516.5元。二、被告向原告支付迟延返还保证金的利息（以29516.5元为本金，按同期人民银行利率6%的标准计算，自2016年6月15日起计至付清之日止）。三、本案诉讼费、公告费均由被告承担。被告朱健辩称：一、原、被告签订的租赁合同第七条约定，原告有依时缴纳租金的义务，逾期交付租金的，每逾期一日，原告须按当月租金金额的0.5%向被告支付违约金。另租赁合同第三条约定，租金按月结算，由原告在每月的第1日前按银行转账方式缴付。但原告承租房屋以来，在2010年至2013年期间，几乎每月都逾期支付租金，共计逾期天数为239天，应付违约金金额为29516元。因此在原告违约的情况下，根据双方合同约定，被告有权在保证金中扣除违约金，再将剩余款项退回原告，被告已将扣除违约金后的保证金19883.5元退回给了原告。二、原告在履行合同期间经常拖欠租金，因原告一直是通过中介公司与被告进行沟通的，被告曾多次跟中介公司反馈，要求原告按时交纳租金并支付逾期交租的违约金，原告当时也通过中介公司表示，违约金会在合同期满后一并解决。但合同到期后，原告违背诚实信用及基本商业道德，拒绝向被告支付违约金，故此被告作为业主有权从原告已付的保证金中扣除原告应付的逾期交租违约金。三、经被告核对，在2014年1月至2016年5月期间，原告也存在逾期支付租金的情形，共计逾期天数为34天，其中2016年5月逾期天数为13天，根据租赁合同约定，被告有权没收部分或者全部保证金抵付原告应付的违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年5月4日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定被告将座落在广州市天河区华利路2号3204房号的房地产（以下简称“案涉房屋”）出租给原告作住宅用途使用，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日，月租金额为25600元；租金按月结算，由原告在每月的第1日前按银行转账方式支付给被告；原告向被告交纳49400元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告等。同日，原、被告还就案涉房屋签订了《租赁合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），进一步约定：若原告逾期七日交付租金，从到期日起，每逾期一日，被告有权按月租金额的0.5%逐日收取违约金；若原告逾期三十日未付租金，则视原告违约，被告有权终止本协议，并没收保证金及自动收回该房屋的使用权及出入权；合同期满，原告如不再续租，原告交还与搬入日相同及良好状态的房屋给被告，在该房屋交吉并付清应缴付之费用后，被告应将保证金15天内退还（不计利息）；原告如违反合同规定，致使被告未能如期收取租金或因原告原因导致房屋损坏而发生费用开支，被告可以没收部分或全部保证金抵付，若保证金不足以抵付，不足部分被告有权向原告追讨；租金由受委托方代收，受委托方于每月收到租金后3个工作日内转账到出租方之收款账户；《租赁合同》与本补充协议约定内容有不一致之处的，均以本补充协议约定内容为准等。原、被告确认，在2015年5月4日双方签订《租赁合同》及《补充协议》以前，双方曾就案涉房屋签订过多份租赁合同文件，双方自2010年1月1日开始就案涉房屋建立了租赁关系，直至2016年5月31日租赁期满；租赁期满后，原告已将案涉房屋交还被告，双方亦在2016年6月3日办理了书面交接手续，被告确认案涉房屋验收合格。但就原告已付被告的保证金49400元，被告至今只返还了19883.5元。就此，原告主张被告返还剩余保证金29516.5元。被告则称，原告在租赁期内经常出现逾期交租的违约情形，自2010年起至今逾期交租已达262天，因原告曾承诺在双方租赁期满后就2010年起的违约金一并进行结算，故被告于2016年5月31日向中介公司出具了《收楼委托书》，其上注明了要求原告支付逾期交租违约金29516元。对此，原告确认其在2016年6月3日收到《收楼委托书》，但对被告主张的逾期交租违约金不予认可，首先，根据2009年、2011年、2013年、2014年双方签订的租赁补充合同，明确约定原告是在每月1日前收到被告提供的租赁税发票后5个工作日内支付当月租金，而2015年的《补充协议》约定原告逾期交租七日才开始支付违约金，故被告计算的逾期天数有误；其次，即使原告存在逾期，2010年至今双方已续签了多份租赁合同，被告从未要求原告支付逾期交租违约金，也应视为被告谅解了原告的行为；最后，被告在租赁期满以前从未向原告主张过逾期交租违约金，被告的相应主张已超过诉讼时效；故被告无权扣除原告的保证金。又，据被告提交的《兴业理财卡账户交易对账单》显示，被告在2015年7月2日收到案涉房屋租金15858元，在2015年8月5日收到案涉房屋租金18858元，在2016年5月13日收到案涉房屋租金18858元。经质证，原告确认该证据的真实性，但称，自2013年5月起，案涉房屋的租金由原告委托中介公司向被告支付，故2013年5月以后如存在逾期交纳租金的情况，皆是中介公司迟延支付所致。本院认为：原、被告于2015年5月4日签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。因《补充协议》已明确约定《租赁合同》与《补充协议》约定内容有不一致时，应以《补充协议》约定的内容为准，故有关保证金的退还，应以双方2015年5月4日签订的《补充协议》中的相关约定为准。根据《补充协议》约定，合同期满，原告如不再续租，原告交还与搬入日相同及良好状态的案涉房屋给被告，在该房屋交吉并付清应缴付之费用后，被告应将保证金15天内不计利息退还。现双方对原告已在租赁期满后将良好状态的案涉房屋交还予被告均无异议，双方争议的焦点为原告是否应向被告支付逾期交租违约金，以及被告有无权利在保证金中予以抵扣。本院认为，因《补充协议》已明确约定如原告违反合同约定，致使被告未能如期收取租金等，被告可以没收部分或全部保证金抵付；结合有关原告逾期交付租金的违约责任，原告逾期七日交付租金，从到期日起，每逾期一日，被告有权按月租金额的0.5%逐日收取违约金。故此，在双方租赁期满后，被告有权在保证金中扣除原告应付的逾期交租违约金。被告系于2016年5月31日提出原告支付逾期交租违约金的主张，故被告主张原告支付租赁期内即2015年6月1日至2016年5月31日的逾期交租违约金，并未超过诉讼时效；且原告有关其委托中介公司向被告交付租金，系中介公司原因导致迟延的主张亦不能对抗被告，亦不能免除原告应向被告承担逾期交纳租金的违约责任。经计算，原告在该期间内逾期交租为5天（从每月第9日起算），合计应向被告支付的违约金为640元（25600元×0.5%×5天），故扣除该部分违约金后，被告应将剩余的保证金28876.5元（29516.5元-640元）退还原告，因被告至今未予返还该28876.5元保证金缺乏依据，原告要求被告支付迟延返还保证金的利息，本院予以支持，且该利息应以28876.5元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自2016年6月19日（双方办理书面交接手续15天后）起计至清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。另因被告主张的2015年6月1日以前的逾期交租违约金非属2015年5月4日签订的《租赁合同》及《补充协议》的租赁期限内，被告亦无法提供证据证明双方存在租赁期满后一并结算2010年1月至2015年6月前逾期交租违约金的约定，故在2015年6月前的逾期交租违约金与本案非属同一法律关系的情况下，本案不予审处，被告可另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告三井住友融资租赁（中国）有限公司返还保证金28876.5元；二、被告朱健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告三井住友融资租赁（中国）有限公司支付迟延返还保证金的利息（以28876.5元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，自2016年6月19日起计至清偿之日止）；三、驳回原告三井住友融资租赁（中国）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费550元，由原告三井住友融资租赁（中国）有限公司负担16元，由被告朱健负担534元；公告费500元，由被告朱健负担。如不服本判决，原告三井住友融资租赁（中国）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告朱健可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  何伙森人民陪审员  杨国峰二〇一七年五月十一日书 记 员  梁怡筠本判决书于2017年   月   日送达（33）