浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终941号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄鹏鹏,男,1983年1月24日出生,汉族,住浙江省杭州市江干区。上诉人（原审原告、反诉被告）：傅珊珊,女,1982年8月21日出生,汉族,住浙江省金华市浦江县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈再飞、戴昌旵，浙江之江律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：全云刚,男,1982年2月13日出生,汉族,住浙江省杭州市拱墅区。上诉人黄鹏鹏、傅珊珊因与被上诉人全云刚房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：2016年4月17日卖方黄鹏鹏、傅珊珊（甲方）与买方全云刚（乙方）签订杭州市房屋转让合同一份，合同约定：第一条房屋基本情况：1、甲方房屋坐落于杭州市××单元××室。…第二条房屋转让价格：1、该套房屋转让总价为人民币陆拾陆万玖仟元整。…第三条付款方式…3、贷款付款：（1）乙方须于2016年4月19日前支付首期款人民币叁拾壹万玖仟元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。…（3）银行贷款人民币叁拾伍万元整发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；…首付款叁拾壹万玖仟元整，待款到账且乙方银行按揭申请审判通过后转付给甲方；余款叁拾伍万元整，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。…第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期存款利率计算。逾期付款超过10天，甲方有权按下述第（2）种约定追究乙方的违约责任：…（2）乙方向甲方支付违约金共计120000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。…第八条其他约定事项：1、该房屋有物业管理服务。物业管理服务费用由甲方向物业管理企业结算至交房之日止，之后的物业管理服务费用由乙方承担。2、甲方应当在交房前向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付120000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。在合同签订后，黄鹏鹏、傅珊珊已收到全云刚支付的首付款319000元。2016年5月20日全云刚的银行贷款350000元已发放至中介公司监管账户。另查明何宝华等三人在杭州市××区××单元××室户籍于2016年6月6日迁出。2016年8月25日。黄鹏鹏、傅珊珊诉至一审法院，请求判令：1.解除黄鹏鹏、傅珊珊与全云刚双方于2016年4月17日签订的《杭州市房屋转让合同》，由全云刚将房屋腾退给黄鹏鹏、傅珊珊；2.全云刚向黄鹏鹏、傅珊珊支付违约金120000元；3.诉讼费由全云刚承担。全云刚向一审法院提起反诉，请求判令：1.黄鹏鹏、傅珊珊向全云刚支付违约金12万元；2.诉讼费由黄鹏鹏、傅珊珊承担。一审法院认为：黄鹏鹏、傅珊珊与全云刚签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实的意思表示，系合法有效。各方均应依约履行。黄鹏鹏、傅珊珊以全云刚未支付剩余房款为由要求解除《杭州市房屋转让合同》的主张，因全云刚的银行贷款已于2016年5月20日发放至中介公司监管账户，故黄鹏鹏、傅珊珊要求解除合同及支付违约金的诉请，不予支持。对于全云刚的反诉主张，何宝华等人在案涉房屋中的户籍于2016年6月6日迁出已超过《杭州市房屋转让合同》约定的期间，已构成违约。黄鹏鹏、傅珊珊辩称全云刚曾承诺给予15天的宽限期，但其也自认双方因具体细节问题最终对宽限期问题并未达成一致意见，故黄鹏鹏、傅珊珊的不承担违约责任的主张，不予采信。但鉴于其逾期时间较短，结合本案实际情况一审法院酌情确定黄鹏鹏、傅珊珊支付全云刚违约金3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄鹏鹏、傅珊珊于判决生效后十日内支付全云刚违约金3000元；二、驳回黄鹏鹏、傅珊珊的诉讼请求；三、驳回全云刚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担2700元。反诉案件受理费1350元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担50元，由全云刚负担1300元。宣判后，黄鹏鹏、傅珊珊不服，向本院提起上诉称：一、黄鹏鹏、傅珊珊已向全云刚交付房屋的事实，一审法院未予以认定。本案买卖双方在2016年4月17日签订《杭州市房屋转让合同》以后，黄鹏鹏、傅珊珊按约提交了全部房屋过户所需的资料，案涉房屋的所有权人也由黄鹏鹏、傅珊珊变更为全云刚，并由全云刚作为新的房屋所有权人向银行申请按揭贷款35万元。全云刚申请的35万元贷款，于2016年5月20日由银行发放到了中介公司的监管帐户。另，全云刚作为房屋所有权人于2016年5月28日与承租人王亮签订了《房屋租赁合同》，租客王亮也已将租金向全云刚进行了支付。以上全云刚取得房屋权属证书、出租房屋、收取租金的事实，均已经充分证明全云刚已经收到案涉房屋，但一审法院对如此关键的事实却未予以认定。二、对于已经打到中介公司监管帐户的35万元，如何转付给黄鹏鹏、傅珊珊，一审法院未予以认定。本案买卖双方在庭审中均确认该打到中介公司监管帐户的35万元，需全云刚(买方)签字同意后中介公司才能转付给黄鹏鹏、傅珊珊，没有全云刚的签字，中介公司是无法办理向黄鹏鹏、傅珊珊转付款项的手续。正是由于全云刚在收到黄鹏鹏、傅珊珊的房屋，且在银行放贷以后，仍拒不同意支付剩余房款，黄鹏鹏、傅珊珊才依据双方《杭州市房屋转让合同》的约定，追究全云刚逾期付款的原因所在。一审法院混淆贷款到中介公司监管帐户与支付房款的内涵与法律后果，将两个完全不同的法律行为混同，将贷款35万元到中介公司监管帐户等同于全云刚已经支付房款，并以贷款已到中介公司监管帐户为由驳回黄鹏鹏、傅珊珊的诉讼请求，明显错误。贷款到中介公司监管帐户与支付房款是两个完全不同的法律行为，35万元贷款打入中介公司监管帐户，充其量也仅是全云刚贷款成功，此时款项也尚在中介公司的帐上，而非黄鹏鹏、傅珊珊的银行帐上，没有全云刚的签字，该款怎么可能由中介公司转付给黄鹏鹏、傅珊珊?贷款到中介公司监管帐户怎么可能产生全云刚已经支付房款的法律后果?一审法院没有将全云刚履行同意支付剩余房款的签字行为也作为全云刚支付房款的义务之一，是错误的。没有全云刚的签字，中介公司根本无法将该35万元转付给黄鹏鹏、傅珊珊。全云刚拒不履行支付剩余房款的义务，依法应承担合同所约定的违约责任。三、对于案涉房屋内户口迁移的15天宽限期，买方是在2016年5月28日双方协商时明确提出的，并承诺如黄鹏鹏、傅珊珊在15天完成户口迁出手续的话，不追究黄鹏鹏、傅珊珊的任何违约责任，该15天的期限没有附加任何的前提条件。对于这一事实，在5月28日的录音中有明确记载，对于该承诺内容，一审法院认为没有给黄鹏鹏、傅珊珊15天的宽限期，认定错误。黄鹏鹏、傅珊珊也正是因为全云刚的15天承诺，在何宝华2016年5月30日答应配合办理户口迁移之时，同时得知何宝华儿子的身份证件在上海，考虑到如果办理户口迁移所带资料不全，派出所当天是无法办理的，因此身在桐乡市上班的黄鹏鹏马上向单位请假开车来到杭州，接上何宝华赶去上海拿证件，为了能在派出所下班前办理完成，傅珊珊一直守在派出所办事窗口，终于在当天16点42分的时候赶到了翠苑派出所。但因何宝华是无房户，其全家人的户口需要挂靠在九莲新村的姐姐房产下，办理户口迁移，尚需何宝华姐姐的房产证，因此，傅珊珊马上打车赶去九莲新村到何宝华姐姐处拿房产证，最后在当天派出所下班前将所有材料备齐，由翠苑派出所受理了户口迁移申请。因何宝华无房户的情况需要5—7个工作日核实，故何宝华一家三口的户口迁出时间最终为2016年6月6日。在何宝华户口迁移出去之后，黄鹏鹏、傅珊珊2016年7月14日致电全云刚，告知其已在15天之内完成户口迁移，再次要求全云刚履行支付房款责任的事实，也可以印证宽限期15天存在的事实。一审法院在认可黄鹏鹏、傅珊珊提交证据真实性的基础之上，却认定双方对宽限期没有达成一致意见，实属错误。四、何宝华户口在2016年6月6日迁出之后，黄鹏鹏、傅珊珊于2016年6月20日、2016年7月29日书面发函、2016年7月14日致电全云刚，催促全云刚办理剩余房款35万元的支付手续，履行签字义务，但全云刚仍拒不支付，导致至今该35万元仍在中介公司帐上，无法转付给黄鹏鹏、傅珊珊。对于这样的事实，一审法院仅是对黄鹏鹏、傅珊珊发函催促、电话催促所提交证据的真实性予以确认，却并没有在案件事实认定中予以认定，进而未对全云刚的违约责任进行评判。综上所述，全云刚在收到房屋、办出权属证书、银行贷款成功、对外出租房屋、甚至所有户口均己迁出的前提下，置黄鹏鹏、傅珊珊的多次付款请求于不顾，拒不履行支付房款的义务，黄鹏鹏、傅珊珊依据双方《杭州市房屋转让合同》第五条之约定，解除双方于2016年4月17日签订的《杭州市房屋转让合同》及要求全云刚支付违约金的诉讼请求符合法律及合同约定，理应得到法律的支持。综上，请求判令：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持黄鹏鹏、傅珊珊的一审诉讼请求并驳回全云刚的一审反诉请求；2.全云刚承担一二审的全部诉讼费用。全云刚答辩称：黄鹏鹏、傅珊珊与全云刚双方于2016年4月17日签订房屋转让合同，合同约定付款方式为贷款付款，全云刚已经如约支付了首付，并办理按揭贷款，余款已经打入第三方监管账户，全云刚也在每月如期还贷，已经完成付款义务。关于签字的问题，是由于交房前还有户口未迁出，租金未退回，物业费未缴纳，这些原本在交房前就应该履行的义务，黄鹏鹏、傅珊珊都没有按约履行，是黄鹏鹏、傅珊珊违约在先，按合同约定买房应该在交房前将所有户口迁出，如未按期迁出要向全云刚支付120000元违约金，对于违约事项，全云刚多次发函，并通过中介告知黄鹏鹏、傅珊珊，但是黄鹏鹏、傅珊珊拒绝承担违约责任，导致后续未去签订物业交接单。关于15天延期的事实，录音要结合当时的情形。全云刚在受骗的情况下提出延期十五天的方案，但是黄鹏鹏明确拒绝了，双方没有达成延期十五天的协议，一审提交的录音材料可以证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：黄鹏鹏、傅珊珊（甲方）与全云刚（乙方）就案涉房屋签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，应属有效，双方均应依约履行。案涉《杭州市房屋转让合同》第八条约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。”何宝华等三人在案涉房屋内的户口于2016年6月6日迁出，黄鹏鹏、傅珊珊提交的证据并不足以证实其与全云刚就户口迁出的时间达成新的合议，故黄鹏鹏、傅珊珊称全云刚承诺给予15天宽限期的上诉理由不能成立，本院不予采信。案涉《杭州市房屋转让合同》第三条约定：“……银行贷款人民币叁拾伍万元整（小写：350000元）发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；……首付款叁拾壹万玖仟元整，待款到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方；余款叁拾伍万元整，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方”全云刚的银行贷款已于2016年5月20日发放至中介公司监管账户，案涉房屋内何宝华等三人户口已于2016年6月6日迁出，案涉房屋所有权证及土地使用权证均已办理至全云刚名下，全云刚户籍已落户至案涉房屋，二审期间全云刚确认目前案涉房屋内租户系与全云刚之间存在租赁关系，案涉房屋内的承租户于2016年6月16日将案涉房屋2016年5月26日起的房屋租金交付给全云刚。故应认定案涉房屋已经交房完毕，依约余款350000元应转付给黄鹏鹏、傅珊珊。截至目前全云刚尚未确认同意将监管账户中的余款支付给黄鹏鹏、傅珊珊应属违约。案涉《杭州市房屋转让合同》第五条约定：“乙方未按本合同第三条约定的时间付款，……逾期付款超过10天，甲方有权按下述第（2）种约定追究乙方的违约责任……（2）乙方向甲方支付违约金共计120000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。”全云刚未按合同约定按时足额履行付款义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定及双方合同约定，黄鹏鹏、傅珊珊有权解除合同并主张违约金，合同解除后，全云刚应腾退并返还案涉房屋。关于违约金，案涉《杭州市房屋转让合同》约定数额过高，本院结合违约数额、时间等本案实际情况酌情确定全云刚支付黄鹏鹏、傅珊珊违约金13000元，黄鹏鹏、傅珊珊上诉请求中合理部分本院予以支持。一审法院认为全云刚的银行贷款已经发放至中介公司监管账户，据此驳回黄鹏鹏、傅珊珊主张解除合同及支付违约金的请求与法不符，应予纠正。综上所述，黄鹏鹏、傅珊珊的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5875号民事判决第一项、第三项；二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5875号民事判决第二项；三、黄鹏鹏、傅珊珊与全云刚于2016年4月17日签订的《杭州市房屋转让合同》于本判决生效之日解除；四、全云刚于本判决生效之日起十日内腾退坐落于杭州市××区××单元××室房屋，返还给黄鹏鹏、傅珊珊；五、全云刚于本判决生效之日起十日内支付黄鹏鹏、傅珊珊违约金13000元；六、驳回黄鹏鹏、傅珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2700元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担2575元，全云刚负担125元；一审反诉案件受理费1350元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担50元，全云刚负担1300元。二审案件受理费2750元，由黄鹏鹏、傅珊珊负担2625元，全云刚负担125元。黄鹏鹏、傅珊珊已预交二审案件受理费5400元，应退2775元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。全云刚于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  盛 峰代理审判员  毕克来二〇一七年五月十日书 记 员  赖雪珂