天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初2624号原告：嘉杰（天津）置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区福源道18号503-34。法定代表人：王胜泉，董事长。委托诉讼代理人：王立伟，北京允能律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯睿辕，北京允能律师事务所律师。被告：深圳市和之味餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区车公庙创新科技广场A座502。法定代表人：胡全洲，经理。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立伟及被告法定代表人胡全洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《“威尼都”项目商铺租赁合同》；2.判令被告于租赁合同解除之日起5日内将位于威尼都项目内2层H3-215号商铺恢复原状并交还给原告；如逾期不交还，则应按每日3813.2元的标准向原告支付占用使用费至实际交还商铺之日止；3.判令被告向原告支付拖欠的租金226931.03元（该项租金计收截止日期暂定为2017年6月30日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付租金的违约金246609.75元（该项违约金暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；4.判令被告向原告支付拖欠的综合服务费300094.27元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2017年6月30日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金328179.25元（暂计算至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；5.判令被告向原告支付拖欠的推广服务费4455.81元（该项推广服务费计收截止日期暂定为2017年2月28日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付推广服务费的违约金3620.27元（暂计至2017年3月20日，最终须计算至实际支付之日）；6.判令被告向原告支付逾期支付履约保证金的违约金2550元；7.判令被告向原告支付《“威尼都”项目商铺租赁合同》第7.6.2条项下应付的违约金34796元；8.判令被告向原告支付欠付的水费148.37元（暂计至2017年2月27日，最终须计算至实际交还商铺之日）、电费4560元（暂计至2017年2月25日，最终须计算至实际交还商铺之日）；9.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更“判令被告向原告支付拖欠的租金226931.03元及逾期支付租金的违约金246609.75元”的诉讼请求为：“判令被告向原告支付拖欠的租金174165.03元及逾期支付租金的违约金160786.92元”事实和理由：2014年8月14日，就被告承租位于威尼都项目内2层H3-215号商铺（以下简称商铺）事宜，原、被告签订《“威尼都”项目商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定，商铺使用面积为190.66平方米，建筑面积272平方米；商铺租赁期限为5个租约年，含装修免租期2个月，租赁期限自商铺交付日开始计算；商铺租金标准以基本租金和扣率租金方式按月分别计算，最终月租金按前述两种方式计算所得较高者收取。商铺的综合服务费标准为每月每平米50元，以租赁合同项下建筑面积计收，由被告按每三个月为一结算周期预付；商铺每月推广服务费的费用标准为月总销售额的1.5%，其与扣率租金一并按月支付；自租赁合同签订之日的次日起7个工作日内，被告应向原告足额支付履约保证金85000元；此外，合同还对被告应承担的水电等公共事业费用及相关杂费、合同解除以及违约责任等相关事项进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺交付被告占有使用，并积极履行了其他合同义务，但被告在合同履行期间，长期拖欠商铺租金、推广服务费、综合服务费及水电费等到期应付费用，原告经多次催要未果，故成讼。诉讼过程中，原告补充事实：2015年12月24日，原、被告又签订《起租日期确认函》（下称《确认函》），约定租金始算日为2015年12月1日。被告辩称，同意解除涉案《租赁合同》并返还商铺。对原告主张欠付租金174165.03元（自2015年12月1日至2017年6月30日）、推广服务费4455.81元（自2015年12月1日至2017年2月28日）及水费148.37元（截止2017年2月27日）、电费4560元（截止2017年2月25日）均没有异议，但仅同意支付所欠水、电费，而租金、综合服务费、推广服务费及原告主张的违约金不同意支付。理由为：双方在《租赁合同》签订时，原告对被告作出很多承诺，包括打通和相邻商业广场隔墙、开业率达到80%以上和各项推广活动等均未实际兑现，造成合同无法履行。2015年12月在原告的一再要求下被告开业，当时原告称先开业，综合服务费及推广服务费可待协商后再行解决，故不同意支付租金等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.逾期履行综合服务费付款义务情况一览表，被告对该表载明的综合服务费计算起止时间持有异议，认为应以双方于2015年12月24日签订的《确认函》中确认的起算租金日2015年12月1日作为计算综合服务费的起始时间计算至2017年4月30日。对此，本院认为，《确认函》除确认起算租金的日期为2015年12月1日外，还确认了租赁期限为2015年3月30日（商铺交付日）至2020年3月29日等内容，也就是双方通过《确认函》变更了合同约定的租金计付日，即依约应由2015年5月30日（装修免租期届满次日）开始计付变更为2015年12月1日开始计付，但就租赁期限并未做出变更，仍按约自商铺交付日开始计算5个租约年，更无对综合服务费计收日变更的合意；另，《租赁合同》第4.3.4条约定：“综合服务费自本合同项下装修期届满之日的次日起计收，除本合同及甲乙双方另有约定外，乙方（被告）应自装修期届满之日的次日起足额承担承租商铺的综合服务费”，故基于《确认函》的确认内容及《租赁合同》关于综合服务费计收日的约定，被告的抗辩理由，不能成立，本院不予支持；2.《确认函》，该证据内容真实，形式、来源合法，且与本案有关，就其证明目的前文已论述，在此不再赘述；3.商函，原告对是否实际收到此函件存有异议，退一步讲，即使被告确向原告邮寄了该函件，也仅是被告就开业时间、开业率等问题向原告问询，与本案诉争事实无关；4.照片，因系复印件，原告对真实性及证明目的均不予认可。对此，本院认为，照片无法确定具体的拍摄时间，且各商铺的开业时间不同，此照片拍摄时被告是否已实际开业无法确认，故对其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定，被告自原告处承租威尼都项目2层H3-215号商铺，使用面积为190.66平方米，建筑面积272平方米；商铺租赁期限为5个租约年，含装修免租期2个月，租赁期限自商铺交付日开始计算；商铺租金标准以基本租金和扣率租金方式按月分别计算，最终月租金按前述两种方式计算所得较高者收取。基本租金按照商铺的使用面积计算，第1至第2租约年的租金为每平方米1.5元，月基本租金8699元；第3至第5租约年的租金为每平方米2元，月基本租金11598元；扣率租金按照每月销售额及对应扣率百分比直接计算取得，第1至第2租约年，月扣率租金为每月总销售额的12%；第3至第5租约年，月扣率租金为每月总销售额的14%；本合同所述计租日为开业日，自计租日开始，被告按照本合同约定承担商铺租金；商铺租金以预付和按月支付的形式支付，以基本租金进行预付，以每个季度为一个结算周期，首期租金于签署本合同之日起7个工作日内预付（如首期实际计租天数与预付的计租天数不符，则按照实际计租天数多退少补），此后应于每季度开始之日起算20日前预付该季度基本租金，扣率租金中高出基本租金的部分按月支付，原告于每月十（10）日或之前向被告就上月销售额及扣率租金发出书面缴款通知书，被告于每月二十（20）日或之前将相关款项汇至原告指定账户，原告确认收到该相关款项后七（7）个工作日向被告提供合法合规发票；商铺的综合服务费标准为每月每平米50元，以租赁合同项下建筑面积计收，由被告按每三个月为一结算周期预付；商铺每月推广服务费的费用标准为月总销售额的1.5%，其与扣率租金一并按月支付；自租赁合同签订之日的次日起7个工作日内，被告应向原告足额支付履约保证金85000元；如被告未按时足额缴纳租金的天数连续超过5日或累计超过30日的，未按时足额缴纳物业服务费、推广服务费、公共事业费等相关费用天数连续超过15日或累计超过30日的，原告有权解除合同；自本合同项下之租赁期限届满之日或本合同解除、终止、被撤销或确认无效之日起5日内为本合同项下承租商铺之交还期。被告应最迟于该交还期满之日的次日11：00之前将商铺恢复原状交还原告和物业公司；如未经原告书面同意而逾期不交还商铺，承租方除应按本合同约定的最高日基本租金的10倍向原告支付占用使用费外，还应承担该商铺在占用期内的物业服务费、推广服务费、水、电等一切其他费用；交还商铺时，如被告对该商铺进行了装修、增建或改建，应根据原告要求在承租期满或本合同提前终止日前将该商铺及其设施恢复到商铺第一次交接时的原状（恢复、还原至本合同附件二的标准），由此发生的费用由被告承担；如逾期未将该商铺恢复原状，出租人有权代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由承租人承担，出租人有权向其追索或在履约保证金中扣除该费用；承租人逾期缴纳本合同项下其应付费用（包括但不限于租金、物业服务费、推广服务费、装修押金、水费、电费、燃气费、公共事业费用、通讯费、非正常时间空调供应的费用或本合同附件二所列设施和设备的开通或使用费用等一切按本合同约定应由承租人支付或缴纳的任何费用），则每逾期一日，应当支付相当于欠费金额千分之三的逾期违约金；合同履行期不满2年解除合同的，违约方需支付相当于上个合同年基本租金标准4个月租金的违约金，另《租赁合同》就其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告于2014年8月28日向原告交清履约保证金85000元（含合同签订前，即2013年12月30日被告已向原告支付的承租定金10000元）；2015年3月30日原告将商铺交付被告，同年12月1日被告正式开业。营业后，即2015年12月11日，被告法定代表人胡全洲向原告支付首期综合服务费40800元。2015年12月24日，原、被告签订《起租日期确认函》，确认了租金始算日为2015年12月1日，同时确认租赁期限自2015年3月30日始至2020年3月29日止、合同生效日为2015年3月30日、商户开业日为2015年12月1日。2015年6月初到8月底间，原告对威尼都商场进行了分区、分时施工，2015年10月上旬至月底，原告进行商场外墙粉刷及铺设游乐小火车轨道。被告仅付清前述履约保证金、首期综合服务费，而租金、经营期内综合服务费、推广服务费未予支付；截止至2017年2月27日被告尚欠水费计148.37元；截止至2017年2月25日被告尚欠电费计4560元。另查明，现涉案商铺仍在经营之中。本院认为，一、关于涉案合同是否符合约定解除条件而解除的问题？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金及其他费用，无正当理由未支付或者迟延支付的，出租人可以要求其支付，并有权依据合同约定或法律规定行使合同解除权，收回租赁物。本案中，原告作为有权出租方将涉案商铺租赁给被告，被告作为承租人应依约向原告支付租金、综合服务费、推广服务费、水电费（原告代收代缴）等，现其在支付部分费用后，未能支付其余费用，构成违约，且庭审中被告亦同意解除涉案《租赁合同》并返还商铺，故原告依据租赁合同的约定，请求解除涉案租赁合同，要求被告将商铺恢复至合同附件二的状态后交还原告，符合双方约定，本院予以支持，二、关于被告欠付租金、综合服务费、推广服务费、水电费的数额如何确定问题？合同虽解除，但被告欠付的费用仍需支付。鉴于庭审中，被告对于原告主张的自2015年12月1日至2017年6月30日尚欠租金数额174165.03元；自2015年12月1日至2017年2月28日尚欠推广服务费数额4455.81元；截止至2017年2月27日尚欠水费计148.37元；截止至2017年2月25日尚欠电费计4560元均不持异议，故本院对欠款数额均予以确认。庭审中，被告虽对综合服务费的起算日提出异议，但就《租赁合同》所约定的综合服务费标准和交付方式无异，关于综合服务费的起算时间，上文已论述，在此不再赘述，故截止至2017年6月30日被告尚欠原告综合服务费300094.27元。虽原告在租赁期间为提升项目形象进行整体施工，但至被告开业时，施工已全部完毕，经营并未受影响，且双方就租金起算日重新予以确认，故被告理应依约支付尚欠租金；而综合服务费、推广服务费、水电费在施工期间仍正常提供，有单独的对应价值，不予减免，被告仍应按约交付。同时，被告须支付自2017年7月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金、自2017年7月1日起至其实际交还租赁商铺之日止的综合服务费、自2017年3月1日起至其实际交还租赁商铺之日止的推广服务费及自2017年2月28日始至实际交还租赁商铺之日止所发生的水费、自2017年2月26日始至实际交还租赁商铺之日止所发生的电费，该部分费用发生在诉讼期间，甚至于起诉之时尚未发生，不宜再处以违约金，对原告要求被告支付此部分款项违约金的请求，本院不予支持。占用费系交还期满后被告继续占用所生费用，按《租赁合同》约定的标准，占用费为最高日基本租金（11598元÷30.416天=381.31元）的十倍，本院酌减为最高日基本租金的三倍即日1143.94元。三、关于约定违约金是否过高而予以调整的问题？本案中，原告诉请涉及到的违约金在类别上主要有两种，一是逾期付款违约金，二是因承租人违约导致租赁合同提前终止的违约金。逐一分析这二类违约性质的约定：首先，对于逾期付款违约金，按双方《租赁合同》约定，凡是涉及到合同中需要被告交付的款项，发生逾期时，均以日千分之三计算违约金，原告亦据此诉请，本院认为一者合同在违约条款上对于承租人要求过于严苛，对于出租人较为宽松；二者被告拖延付款在一定程度上与原告行为确有相关；三者本案系租赁合同，承租人逾期交付租金等费用，对于出租人来说给其造成的直接损失系资金被不当占用的利息损失，还包括原告陈述的诉讼成本等。基于上述原因考虑，本案的逾期付款日千分之三的违约金标准确属过高，应予调整，本院酌定：以年9%的罚息利率（年6%上浮50%）作为原告资金占用损失，加上原告的催收成本，限于违约金不超过损失的130%之原则，故本案以年12%的利率作为逾期付款违约金计算标准。按调整后的违约金标准，再分别来计算本案原告诉请的违约金，第一个是未付租金的违约金，参考原告提交的《逾期支付租金情况一览表》计算可得截止至2017年3月20日，被告逾期交付租金的违约金为17620.48元；此外，被告尚须以174165.03元为基数、自2017年3月21日起、按年12%利率支付违约金直至实际清偿尚欠租金日止。第二个是未付综合服务费的违约金，参考原告提交的《逾期支付综合服务费情况一览表》计算可得截止至2017年3月20日，被告逾期交付综合服务费的违约金为35964.85元。此外，被告尚须以300094.27元为基数、自2017年3月21日起、按年12%利率支付违约金直至实际清偿尚欠综合服务费止。第三个是未付推广服务费的违约金，参考原告提交的《逾期支付推广服务费情况一览表》计算可得截止至2017年3月20日，被告逾期交付推广服务费的违约金为395.73元。此外，被告尚须以4455.81元为基数、自2017年3月21日起、按年12%利率支付违约金直至实际清偿尚欠推广服务费止。第四个是逾期支付履约保证金的违约金，参考原告提交的《逾期支付履约保证金情况一览表》计算可得自2014年8月25日（合同约定的应付截止日期）至2014年8月28日（原告收到日期），被告逾期交付履约保证金的违约金为73.97元。其次，对于合同提前终止的违约金，按《租赁合同》约定需支付4个月租金标准的违约金，即34796元，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《“威尼都”项目商铺租赁合同》；二、被告于本判决生效之日起五日内将涉案租赁商铺即威尼都项目内2层H3-215号恢复原状（租赁合同附件二的状态）并交还原告，该五日不计收租金，逾期不交还的须按日1143.94元的标准支付占用费至实际交还商铺日止；三、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付租金174165.03元（截止至2017年6月30日）、综合服务费300094.27元（截止至2017年6月30日）、推广服务费4455.81元（截止至2017年2月28日）、水费148.37元（截止至2017年2月27日）、电费4560元（截止至2017年2月25日），以上合计483423.48元，并须按月11598元的标准支付原告自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金，按《租赁合同》第4.3.2条约定标准支付自2017年7月1日起至被告实际交还商铺日止的综合服务费，按《租赁合同》第4.4.1条约定标准支付自2017年3月1日至被告实际交还商铺日止的推广服务费及据实结付自2017年2月28日至实际交还租赁商铺日止的水费和据实结付自2017年2月26日至实际交还租赁商铺日止的电费；另，支付以欠款数额478715.11元（483423.48元-水费148.37元-电费4560元）为基数，自2017年3月21日起、按年12%利率直至实际偿清欠款之日止的违约金；四、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付上述第三项确定的欠款数额478715.11元截止至2017年3月20日逾期付款违约金53981.06元；五、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期支付履约保证金的违约金73.97元；六、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付合同提前终止的违约金34796元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费7584元，原告负担3816元，被告负担3768元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 赵 琨二〇一七年五月三十一日书 记 员 郭淑华附：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。