上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4017号上诉人（原审原告）：倪国梁，男，1967年12月2日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：姚红霞，女，1970年2月6日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张洪喜，上海达隆律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：刘悦，上海达隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒菲，男，1977年10月30日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：陈亮，上海创远律师事务所律师。上诉人倪国梁、姚红霞因与被上诉人舒菲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初12566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，于同年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人倪国梁、姚红霞及其共同的委托诉讼代理人张洪喜，被上诉人舒菲及其委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪国梁、姚红霞上诉请求：撤销原判，依法改判支持倪国梁、姚红霞原审诉请。事实和理由：原审认定系争房屋人民币73万元的转让价格合理，属事实认定有误。虽然姚红霞取得房款73万元，但其实际到手仅55万元，与市场价差额近50万元，舒菲明显不是以合理价格获取系争房屋。姚红霞出售系争房屋时，并未告知倪国梁，《同意售房声明》中“申明人”处“倪国梁”签字系舒菲指使他人冒签，故倪国梁对房屋出售并不知情。而舒菲明知系争房屋是夫妻共同财产，亦明知姚红霞对该房屋无处分权而购买，其非善意购买人。被上诉人舒菲辩称，其不同意上诉人倪国梁、姚红霞的上诉请求。2012年11月17日，姚红霞书面确认系争房屋的权利人姚红霞及其丈夫倪国梁均同意出售该房屋。并且证人蔡某表示，在签订房屋买卖合同时，倪国梁还打电话给姚红霞，嘱咐不要受骗，故倪国梁对系争房屋的出售完全知情。姚红霞与舒菲已经全部履行系争房屋买卖合同以及后续的租赁合同，故请求二审驳回上诉，维持原判。2016年4月，倪国梁、姚红霞向一审法院起诉请求：判令姚红霞与舒菲于2012年10月31日签订的《上海市房地产买卖合同》（编号1522373）无效。一审法院认定事实：倪国梁、姚红霞系夫妻关系，1990年4月登记结婚。上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）原为倪国梁承租的公房，1996年9月，倪国梁、姚红霞签订《职工家庭购买公有住房协议书》，委托倪国梁购买系争房屋产权，并登记在倪国梁名下。后该房屋产权经核准登记在倪国梁名下。2008年12月，系争房屋的产权人变更为姚红霞。2012年10月31日，舒菲（买受人、乙方）与姚红霞（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号1522373）一份，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款共计120万元；甲方于2012年12月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2012年12月20日前甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定，合同签订后，乙方于2012年10月31日前支付定金10万元，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2012年11月10日前支付30万元，2012年12月20日前支付10万元，2012年12月31日前支付70万元。2012年11月17日，姚红霞出具书面材料一份，称倪国梁、姚红霞同意将系争房屋出售给舒菲，实际价格为73万元，不是120万元，合同中写120万元是因交易中心过户契税原因。2012年12月3日，舒菲及案外人白某与案外人中某上海市闸北支行（下简称闸北支行）签订《个人购房借款/担保合同（商业）》，约定舒菲及案外人白某共同向闸北支行借款80万元，用于购买系争房屋，贷款期限为2012年12月20日至2042年12月20日，系争房屋作为抵押物；舒菲及案外人白某授权闸北支行将80万元贷款放款至姚红霞名下账号为955XXXXXXXXX的工商银行账户内。同日，姚红霞与舒菲就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定：舒菲将系争房屋出租给姚红霞，租期为5年（自2013年1月1日起至2017年12月31日止）；租金按12个月为一期支付，第一期租金于2013年1月1日前付清，以后每期应提前15天支付，先付后使用；舒菲无权提前终止本合同，姚红霞有权提前终止本合同；2013年1月1日至2014年12月31日间的月租金为1,000元，2015年1月1日至2017年12月31日间的月租金为1,500元。2012年12月10日，系争房屋（建筑面积47.06平方米）的产权过户至舒菲名下。2012年12月12日，倪国梁、姚红霞的户籍均从系争房屋内迁出，迁至倪国梁、姚红霞实际共同居住的上海市XX村XX号XX室。2012年11月1日，姚红霞收到舒菲的汇款10万元。2012年11月10日，姚红霞收到舒菲的汇款30万元，当日，姚红霞分别将10万元、20万元分别汇款给舒菲。2012年12月24日，姚红霞收到80万元的银行贷款。次日，姚红霞向舒菲汇款17万元，向案外人蔡某（系姚红霞的小姨）汇款404,000元。2012年12月25日，姚红霞出具内容为系争房屋购房款全部结清的字据。2006年5月，倪国梁曾在华山医院肾脏科住院治疗，出院时诊断为：CKD-V期、肾性高血压。2015年9月2日，系争房屋因借款合同纠纷被原上海市闸北区人民法院查封。一审审理中，倪国梁、姚红霞提供一份“申明人”为“倪国梁”的2012年11月13日《同意售房声明》，内容为：“本人倪国梁，是位于上海市徐汇区XX村XX号XX室房地产权人姚红霞的配偶，现同意本人的配偶出售上述房地产，并委托其代为办理涉及上述房地产的转让手续，其签署的相关文件均以认可，特此声明。本人身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，配偶身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX”。倪国梁称“申明人”处的“倪国梁”签名非其本人所签，对该声明其不知情。姚红霞及舒菲均表示之前不知道有该声明。经法院向闸北支行调查，该行表示该声明系谁提供记不清了。一审审理中，倪国梁、姚红霞申请证人蔡某到庭。证人陈述：其系姚红霞的小姨。姚红霞打电话给证人，称倪国梁生病，需要钱看病，想把系争房屋出售，该房屋要五年后才能交房；姚红霞曾去银行申请房屋抵押，但银行不接受；证人与姚红霞曾协商把系争房屋出售给证人的儿子，房屋价格为50-60万元，但由于证人的儿子被限购，不能购买，后倪国梁、姚红霞要证人找人购买，证人找到舒菲，谈妥价格后就找中介公司签订了买卖合同。看房以及签订合同时，证人都没有看到过倪国梁。但签合同时，姚红霞与证人通话，在电话中证人听到倪国梁说，要全款付清后再过户。姚红霞汇款给证人的404,000元，是用来归还欠证人的借款。一审审理中，倪国梁、姚红霞表示，在将系争房屋出售前，曾以100多万元的价格挂牌出售，但因倪国梁的母亲居住在内而无人购买。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。系争房屋系倪国梁、姚红霞婚姻存续期间购买的售后公房，虽然后变更登记在姚红霞一人名下，但仍属于倪国梁、姚红霞的夫妻共同财产，姚红霞无权单独处分系争房屋。本案的关键在于舒菲受让系争房屋是否属于善意取得。首先，关于系争房屋的房款问题。虽然《上海市房地产买卖合同》中约定的房地产转让价款为120万元，但姚红霞于2012年11月17日出具的书面材料，可以证明系争房屋出售给舒菲的实际价格为73万元，而不是120万元，双方在合同中做高价格是为了交易契税原因；双方汇款的银行凭证中显示姚红霞在收到120万元钱款（包括80万元的贷款）过程中曾经将47万元又汇款给舒菲；倪国梁、姚红霞并无证据证明姚红霞给蔡某的汇款404,000元与舒菲有关，蔡某亦在一审出庭作证时陈述其收到的404,000元是倪国梁、姚红霞归还其的借款；姚红霞于2012年12月25日出具的字据中写明系争房屋的购房款全部结清。因此，法院认为姚红霞与舒菲之间约定的系争房屋转让价格实际为73万元，非120万元，且姚红霞均已收到，舒菲已经将房款全部付清。其次，关于系争房屋73万元的转让价格是否合理的问题。根据倪国梁、姚红霞的自认，当初姚红霞出售系争房屋是因为倪国梁患病需要钱治疗，且曾以100多万元的价格挂牌出售，但因倪国梁的母亲居住在内而无人购买；根据证人证言，姚红霞出售系争房屋是为了给倪国梁治病，且房屋要五年后才交房，姚红霞曾去银行申请抵押但遭拒绝，证人与姚红霞曾协商按照50-60万元的价格卖给证人的儿子，后因证人的儿子被限购，而由证人介绍舒菲购买；根据姚红霞与舒菲签订的《租赁合同》，系争房屋在出售给舒菲后并不交房，而是由姚红霞租赁5年，且舒菲无权提前终止租赁合同，但姚红霞有权提前终止合同，前2年的月租金为1,000元，后3年的月租金为1,500元。鉴于上述阐明的理由以及倪国梁、姚红霞提供的证据并不能证明73万元的转让价格明显不合理，法院认定在当时的情况下，73万元的转让价格对姚红霞及舒菲而言是属于合理的转让价格。第三，舒菲受让系争房屋时是否善意。根据法院查明的事实以及当事人的自认，倪国梁、姚红霞无证据证明双方在办理系争房屋过户登记时，舒菲存在以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形，也无证据证明舒菲以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使姚红霞在违背真实意思的情况下订立系争房屋的买卖合同，且姚红霞在签订合同后一年的除斥期间内并未行使过撤销权，也无证据证明舒菲存在过错或舒菲明知姚红霞对系争房屋无处分权、明知系争房屋是夫妻共同财产的情形。第四，根据倪国梁、姚红霞所述，倪国梁、姚红霞共同居住于上海市XX村XX号XX室，倪国梁、姚红霞夫妻关系和睦，姚红霞出卖房屋也是为了替倪国梁治病。倪国梁、姚红霞的户籍原都在系争房屋内，在与舒菲签订合同后，倪国梁、姚红霞将户籍迁出。基于上述情况，法院认为，倪国梁完全不知系争房屋已出售给他人，缺乏可信度。因此，法院认定舒菲受让系争房屋时是善意的，系争房屋是以合理的价格转让，且转让系争房屋的产权已依照法律规定予以登记，因此，舒菲取得系争房屋属于我国法律规定的善意取得，应当受到法律的保护，倪国梁、姚红霞的诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○一七年二月十七日作出判决：驳回倪国梁、姚红霞的诉讼请求。案件受理费15,600元，财产保全费5,000元，由倪国梁、姚红霞负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人姚红霞与被上诉人舒菲签订的《上海市房地产买卖合同》是否存在法定的无效情形。对此，上诉人倪国梁、姚红霞主张倪国梁对系争房屋的出售不知情而被上诉人舒菲明知该房屋为夫妻共同财产，姚红霞对房屋无处分权而出售，舒菲非善意购买人。但本院注意到，其一，倪国梁、姚红霞夫妻关系尚可，姚红霞出卖系争房屋亦为了替倪国梁治病，故姚红霞并无动机擅自处分该房屋侵犯倪国梁的合法权益，并且倪国梁、姚红霞的户籍均在系争房屋内，在《上海市房地产买卖合同》签订之后，倪国梁、姚红霞将户籍迁出，倪国梁称对此完全不知情，有违常理，本院难以采信；其二，据倪国梁、姚红霞在原审申请的证人蔡某所述，在签订房屋买卖合同时，姚红霞与蔡某通话，在电话中蔡某听到倪国梁说，要全款付清后再过户，表明倪国梁对系争房屋的买卖事实上系知情；其三，在系争房屋买卖过程中，姚红霞曾经出具书面材料一份，称倪国梁、姚红霞同意将系争房屋出售给舒菲，并且在签订房屋买卖合同时，姚红霞亦联系倪国梁就房屋买卖事宜进行沟通，故舒菲有充分的理由认为倪国梁、姚红霞就系争房屋的出卖意见一致，再者，系争房屋为带租约的买卖，以73万元成交并不存在交易价格过低的问题，并且根据姚红霞与舒菲之间的汇款记录，73万元已履行完毕，姚红霞亦出具系争房屋购房款全部结清的字据，因此，本院有理由认定舒菲为善意购买人。综上，倪国梁、姚红霞与舒菲就系争房屋买卖合法有效，双方签订的《上海市房地产买卖合同》并不存在法律规定的无效情形。上诉人倪国梁、姚红霞的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费15,600元，由上诉人倪国梁、姚红霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  金绍奇代理审判员  潘俊秀审 判 员  许 军二〇一七年五月二十四日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……