安徽省黟县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1023民初585号原告：丁丹平，女，1952年12月17日出生，汉族，户籍地江苏省南京市白下区，现住江苏省南京市，原告：丁卫平，男，1954年2月12日出生，汉族，户籍地江苏省南京市白下区，现住江苏省南京市，原告：丁惠平，女，1956年3月18日出生，汉族，户籍地江苏省南京市白下区，现住江苏省南京市，三原告共同委托诉讼代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：余丽丽，安徽道同律师事务所实习律师。被告：吴华武，男，1978年7月3日出生，汉族，住安徽省黟县，被告：胡琼梅，女，1979年11月30日出生，汉族，住安徽省黟县，被告：姚珍，女，1971年3月20日出生，汉族，住广东省遂溪县，委托诉讼代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。被告：江磊，男，1976年5月23日出生，汉族，住安徽省黟县，原告丁丹平、丁卫平、丁惠平与被告吴华武、胡琼梅、姚珍、江磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告丁丹平、丁卫平、丁惠平的共同委托诉讼代理人徐华勇到庭参加诉讼，被告姚珍及其委托诉讼代理人干方林到庭参加诉讼，被告江磊经本院传票传唤,被告吴华武、胡琼梅经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁丹平、丁卫平、丁惠平向本院提出诉讼请求：1、解除丁丹平、丁卫平、丁惠平与吴华武、胡琼梅签订的《房屋租赁合同》；2、吴华武、胡琼梅、姚珍、江磊返还丁丹平、丁卫平、丁惠平房屋，清空吴华武、胡琼梅、姚珍、江磊个人物品,并承担本案诉讼费；3、吴华武、胡琼梅支付丁丹平、丁卫平、丁惠平违约金50000元，赔偿房屋维修费用100000元（最终司法鉴定为准）。事实和理由：2013年8月8日，丁丹平、丁卫平、丁惠平与吴华武、胡琼梅签订《房屋租赁合同》，约定吴华武、胡琼梅承租黟县××村镇××村街24号房屋（以下称该房屋），租赁期限11年；租金每年20000元，于签订合同时一次性付清，该房屋作“农家乐”等餐饮、旅馆业或近似产业；租赁期满后，装修的不可移动物应无偿归丁丹平、丁卫平、丁惠平所有；租赁期间，该房屋及其附属设施的维修保养和安全问题均由吴华武、胡琼梅负责，并自负费用；租赁期间转租，须征得丁丹平、丁卫平、丁惠平书面同意，吴华武、胡琼梅不得分租、转借、联营、入股或与他人交换。后丁丹平、丁卫平、丁惠平得知，2015年5月15日吴华武、胡琼梅与姚珍签订了《合伙经营协议书》，约定双方共同合伙经营该房屋“农家乐”姚珍一次性支付吴华武、胡琼梅250000元，各占投资额50%。2015年10月1日，吴华武、胡琼梅与姚珍签订了《协议书》，约定吴华武、胡琼梅有偿将20%份额转让给姚珍，吴华武、胡琼梅退出该房屋“农家乐”经营活动，由姚珍自主经营。2015年10月21日，姚珍在《协议书》上写明“本人姚珍现交际村中街24号的租房提供江磊无偿使用”。同日江磊以《房屋租赁合同》、《合伙经营协议书》、《协议书》办理了黟县姚兰小居客栈个体工商户营业执照。现吴华武、胡琼梅已失联，租赁房屋由姚珍、江磊使用，丁丹平、丁卫平、丁惠平的房屋损毁严重，但吴华武、胡琼梅未尽维修保养义务。丁丹平、丁卫平、丁惠平认为吴华武、胡琼梅的行为已构成根本违约，其有权解除合同，要求返还房屋，支付违约金，赔偿房屋维修费用。本案审理过程中丁丹平、丁卫平、丁惠平撤回了要求吴华武、胡琼梅赔偿房屋维修费用100000元的诉讼请求。姚珍辩称，1、丁丹平、丁卫平、丁惠平与吴华武、胡琼梅签订的合同合法、有效，该合同没有禁止合伙形式，姚珍与吴华武夫妇合伙经营应当受到法律保护；2、丁丹平、丁卫平、丁惠平提出房屋有坍塌危险需要维修，但并未告知吴华武夫妇和姚珍维修房屋和解除合同，所以无权解除合同；3、丁丹平、丁卫平、丁惠平的第二项诉讼请求超出本案法律关系所调整的范围；4、主张的违约金无法律依据。吴华武、胡琼梅、江磊未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实本院予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：丁丹平、丁卫平、丁惠平为支持其诉请提交了丁丹平、丁卫平、丁惠平与吴华武、胡琼梅所签《房屋租赁合同》、吴华武、胡琼梅与姚珍所签《合伙经营协议书》、《份额转让协议书》、工商登记信息表、房屋现状照片。姚珍为支持其主张的事实，提交了黟县人民法院（2015）黟民一初字第00551号民事裁定书，《转让股份合同》。庭审中当事人双方对对方提供证据的真实性均无异议，仅对证明目的提出异议，本院经审查对相关证据均予以确认。依据本院确认的证据、现场勘察及当事人的陈述，认定如下事实：丁丹平、丁卫平、丁惠平与吴华武、胡琼梅约定的房屋地点及范围为“坐落在黟县××村镇××村铁木竹社后面祖传房屋（包括老房半边，新房屋一幢）”。房屋租赁合同所涉“老房”部分顶棚（包括丁丹平、丁卫平、丁惠平所有的半边顶棚）已漏洞、破损。房屋内吴华武、胡琼梅、姚珍、江磊存有部分个人物品。本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力,当事人应按照约定全面履行各自的义务。合同约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可解除合同。本案中，吴华武、胡琼梅与丁丹平、丁卫平、丁惠平签订房屋租赁合同后，以对该房屋的租赁使用权作为“股份”转让予姚珍，并逐步退出对房屋的使用和管理。吴华武、胡琼梅的行为已违反房屋租赁合同中就不得入股、转借等事项的约定，丁丹平、丁卫平、丁惠平依据合同享有单方解除合同的权利；另依据合同约定，吴华武、胡琼梅应承担对租赁房屋的维修义务，但二人已将房屋交他人管理使用，且在将房屋交由姚珍管理时亦未约定姚珍有维修“老房”的义务，致“老房”置于无人管理维修的状态，现吴华武、胡琼梅承租的半边“老房”顶棚已有破损，吴华武、胡琼梅未及时维修房屋致房屋损坏的行为已违反合同约定的主要义务，致使丁丹平、丁卫平、丁惠平出租房屋，使之能够得到及时修缮以保持完好的合同目的亦未能实现。丁丹平、丁卫平、丁惠平诉请解除房屋租赁合同，符合法定和约定条件，应予以支持。合同解除后，吴华武、胡琼梅作为承租人具有返还租赁物的义务，姚珍、江磊作为租赁房屋的实际占有使用人具有腾退房屋的义务，均应将放置在该房屋的物品及时搬离，丁丹平、丁卫平、丁惠平的相关诉请符合法律规定，应予以支持，姚珍认为此项主张超出本案法律关系调整范围不应支持的辩论意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。丁丹平、丁卫平、丁惠平以吴华武、胡琼梅存在违约行为为由诉请违约金，符合双方的合同约定，应予以支持，但丁丹平、丁卫平、丁惠平主张的违约金数额偏高，本院依据本案情况酌定为10000元，姚珍的相关辩论意见本院不予采纳。姚珍认为吴华武承租的“老房”部分并未损坏的辩论意见与本院认定的事实不符，本院不予采纳。姚珍认为吴华武、胡琼梅不存在转租、入股等违约行为，但吴华武、胡琼梅将所谓“份额”予以转让，并由对方进行管理按份额收取利益的行为，应认定为房屋租赁合同中禁止的“入股”行为，姚珍的相关辩论意见与本院认定的事实不符，本院不予采纳。综上所述，丁丹平、丁卫平、丁惠平要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并由吴华武、胡琼梅支付违约金；吴华武、胡琼梅、姚珍、江磊搬离存放于该房物品的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告丁丹平、丁卫平、丁惠平与被告吴华武、胡琼梅2013年8月8日订立的《房屋租赁合同》；二、被告吴华武、胡琼梅于本判决生效后十日内支付原告丁丹平、丁卫平、丁惠平违约金10000元；三、被告吴华武、胡琼梅、姚珍、江磊于本判决生效后五日内搬离存放于黟县宏村镇际村街24号（出租房）内的个人物品，并将房屋交予原告丁丹平、丁卫平、丁惠平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，公告费560元，合计3860元，由原告丁丹平、丁卫平、丁惠平共同承担257元，被告吴华武、胡琼梅承担3603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  邵全新审 判 员  李征军人民陪审员  卢国英二〇一七年五月十六日书 记 员  陈少琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。