南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初1326号原告：南京慧韬物业管理服务有限公司，住所地南京市建邺区新安江街99号1515室。法定代表人：林力功，该公司总经理。委托诉讼代理人：应雄，男，南京慧韬物业管理服务有限公司员工。委托诉讼代理人：周风华，女，南京慧韬物业管理服务有限公司员工。被告：李世琪，男，1951年6月30日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郭存兰（系被告妻子），信南京市秦淮区。原告南京慧韬物业管理服务有限公司（以下简称慧韬物业公司）与被告李世琪物业服务合同纠纷一案,本院于2017年2月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧韬物业公司的委托诉讼代理人应雄、周风华，被告李世琪及其委托诉讼代理人郭存兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧韬物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2014年9月1日至2017年2月28日物业服务费4385.40元、2015年2月10日至2016年12月10日公摊水电费1870.60元及滞纳金利息800元，合计7056元。诉讼过程中，慧韬物业公司撤回有关公摊水电费和滞纳金的主张，诉讼请求变更为：请求判令被告支付2014年9月1日至2017年2月28日的物业服务费4698.54元。事实和理由：被告居住于南京市××室，至今未交纳2014年9月1日至2017年2月28日的物业服务费及2015年2月10日至2016年12月10日公摊水电费。原告工作人员多次以上门、电话及书面通知等方式催缴，被告皆以种种不实理由搪塞拒交，严重干扰影响原告的正常工作，也损害了广大业主的利益，在小区造成严重不良影响。为严肃法纪，维护社会公平正义，弘扬正气，建设和谐美好家园，故原告提起诉讼。为支持其诉讼请求，慧韬物业公司向本院提交如下证据：2014年6月21日签订的物业服务合同1份、合同期限为2015年9月1日至2018年8月31日文本一致的物业服务合同2份（其中一份有合同双方盖章、一份仅有业委会人员签名），以证明双方存在物业服务合同关系；照片6张，以证明小区目前绿化状况，物业不会随意破坏绿化；2013年11月9日调解书1份，以证明就被告家窗外平台清理一事，原告并非直接拒绝，而由街道物管办出面协商，但被告在协商当天未到场；照片2张，以证明外接电线有单独的分表统计度数，费用分摊到所有业主；满意度征询表2捆，以证明2015年签订的合同经过业主认可，且有签字盖章，合法有效；照片4张，以证明原告配合消防部门对消防设施进行过检查，并补齐消防设施。李世琪辩称，对原告主张的欠费金额无异议，但原告的违约给被告造成了损失，因此被告不同意支付此款。理由是：1、被告家朝北的大约60平方米的公共平台属于物业清扫范围，原告未履行合同义务，没有清扫，严重影响了被告家的生活，应当赔偿损失。2、2015年5月17日，原告方的应雄带三名保安冲到被告家，姓丁的保安将被告的左手腕拉伤，被告要求赔偿。“一家亲”物业群里，有人造谣、侮辱被告，被告为此报警。应雄是群主，应当负法律责任。3、2016年9月18日，原告让两名保安将被告在楼下种植的两棵树的主枝砍掉，人为破坏绿化，要求赔偿。4、原告管理不到位，被告单元门口车辆乱停乱放，早晨汽车喇叭乱响，影响被告休息，要求原告立即整改。5、被告单元公摊水电费偏高，物业乱接电，从被告单元拉线到东门口用于道闸和保安室用电，让被告单元业主买单，此做法不对。被告要求原告提供小区三年的水电费的明细清单，以便核查。为支持其抗辩意见，李世琪向本院提交如下证据：1、照片8张，以证明被告窗台下有60平方米左右的平台，6根直径115毫米的排污管道的污水通过该平台流入东西两个下水管道，约30米的天然气主管道也通过该平台，该平台属于公共区域，属于物业管理清扫范围。2、照片3张，以证明被告所种树的主枝被砍。3、照片5张，以证明车辆乱停放，影响进出，喇叭声影响被告休息。4、照片2张，以证明被告单元乱接电线。5、照片4张，以证明x幢18楼楼顶破破烂烂，门掉落很长时间也无人管理，原告还将卫生间排污管道通风口堵死导致有臭味。6、照片2张，以证明小区消防设施缺失。7、接处警工作登记表3份，以证明原告未按合同约定，服务不到位，对业主采取野蛮手段，被告家人为此报警。8、2016年1月18日《扬子晚报》关于南京33家物业公司上信用黑榜的报道一篇，以证明原告服务水平最差。9、2016年5月10日业委会《关于凯悦天琴小区个别保安骚扰业委会办公的怪事通报》、2016年11月12日业委会《关于凯悦天琴小区目前现状的情况说明》。本院经审理认定事实如下：被告李世琪与郭存兰、李亮于2005年购买南京市秦淮区龙蟠中路368号x幢1单元x室房产（建筑面积142.38平方米），尚未领取产权证。原告慧韬物业公司于2013年入驻南京市秦淮区龙蟠中路368号凯悦天琴小区提供物业服务至今。2014年6月21日，原告慧韬物业公司（乙方）与南京市凯悦天琴花园住宅小区业主委员会（以下简称凯悦天琴业委会）（甲方）签订一份《【凯悦天琴】物业管理服务合同》（以下简称2014年合同），其中约定：物业管理区域为凯悦天琴花园，总建筑面积84000平方米（高层75000平方米、商业5000平方米）；乙方提供的物业管理服务中包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的养护和管理，公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清扫卫生、垃圾的收集清运）；合同期限一年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止；物业服务收费实行酬金制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.1元，商业用房每月每平方米2元，物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成；乙方在预收的物业服务费用中按每年15万元的标准从预收的物业服务资金中提取酬金。除酬金以外的物业管理服务费用归业主所有，由乙方代管，主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用等开支；物业服务费用按每季度交纳，业主应在乙方接管后每季度开始的第一个月20日前支付该季度的物业服务费；乙方应于每季度、年向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况；合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理服务企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及凯悦天琴小区全体业主具有约束力。该合同甲方处盖有凯悦天琴业委会印章并有六位业委会成员签名。2015年6月26日，原告慧韬物业公司（乙方）与凯悦天琴业委会（甲方）签订一份《【凯悦天琴】物业管理服务合同》（以下简称2015年合同），合同期限为三年，即自2015年9月1日起至2018年8月31日止，其他条款内容与2014年合同基本一致。该合同甲方处仅盖有凯悦天琴业委会印章。2015年6月10日，凯悦天琴业委会五位成员在与2015年合同条款内容完全一致的另一合同文本上签名，另有一位业委会成员签名表示其少数服从多数。另查明，凯悦天琴小区总户数为544户。2014年和2015年，小区业主就是否满意物业服务和是否同意续聘填表，2014年收回满意度征询表（表上同时盖有物业和业委会印章）360份（满意180份、基本满意155份、不满意25份）；2015年收回满意度征询表（表上仅盖有业委会印章）387份（满意312份、基本满意66份、不满意9份）。又查明，南京市秦淮区龙蟠中路368号x幢1单元x室北面房间和厨房窗台下方约2米处有一平台，系楼下南京市烟草公司（集团客服部）门店楼顶，无常规出入口，需从被告所住x室或邻居xx室翻窗出入。该平台上有黄色煤气管道和多根白色落水管，其中落水管未直接接入排污管口，落水管排水需流经平台通过平台的三个排水口排出。原告慧韬物业公司曾于2014年对该平台进行过一次清扫，后原、被告为平台是否属于物业清扫范围及清扫攀爬过程中如有意外的责任负担问题一直存在分歧，原告慧韬物业公司坚持认为其对该平台无清扫责任。2017年5月3日，南京市秦淮区建设房产和交通局物业管理科科长钱德江在接受本院咨询时认为，该平台不属于专有部位，而是共用部位，属于物业清扫范围，但基于该平台的特殊情况，对平台的清扫要求应有别于其他的清扫范围，而作为业主首先应当交纳物业服务费。诉讼中，被告李世琪称其与郭存兰系夫妻，李亮系其子，购房后即一直居住在凯悦天琴小区，对于原告向其一人主张物业服务费无异议，并认可欠费金额，但否认其曾接到过进行调解的通知，表示原告提交的满意度征询表未注明日期和续聘期限，且原告参与了意见调查，续聘期限当时说是一年而非三年。关于被告提交的反驳证据，原告慧韬物业公司表示：被告所述平台系烟草公司门面房的屋顶，系该门面房的专属部位，不属于物业服务合同约定的清扫范围；物业只是根据规划对树木进行修剪；车辆位置是经业委会同意进行规划的；至于喇叭声那是个别业主的不自觉行为，小区本身设有禁鸣标志；从x幢1单元接出电线至室外停车场门岗有单独接电表，该电表产生的费用由小区全体业主承担；物业未对排污管道通风口进行堵塞，也未接到过业主关于有异味的报修；保安每天会进行巡查，此前未发现楼顶门掉落，现怀疑是业主为取证而有意进行破坏；关于消防设施，物业此前已补齐，现又缺失，怀疑系被告选择性的破坏；微信群中的辱骂系业主之间的行为；物业只是正常上门收费，双方为平台清扫问题矛盾非常深，为此发生争吵是正常的；原告在凯悦天琴小区实行酬金制管理，不同于公司其他项目管理模式，业主满意度能反映原告在该小区的管理水平。本院认为，物业服务企业和业主之间应当建立和谐和良性关系，业主支付物业服务费以保证物业服务企业的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业服务企业应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。小区业委会与物业服务企业之间如存在矛盾，可通过向有关行业管理部门反映或诉讼方式解决，并不影响物业服务企业就其提供的物业服务依法向业主主张物业服务费。原告慧韬物业公司自2013年即在案涉小区提供物业服务至今，期间分别于2014年和2015年与小区业委会签订续聘合同，被告李世琪作为业主事实上也接受了原告提供的物业服务，与原告之间存在物业服务合同关系，应当交纳物业服务费。业主以对物业服务企业服务不满意为由拒交物业服务费，会对正常物业管理活动带来严重影响，同时也会侵犯已交费业主的权益。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务严重影响业主正常生活，或者履行合同存在重大瑕疵，否则对业主应当交纳的物业服务费不宜减免。本案中，关于案涉平台是否属于物业清扫范围，经查，物业服务合同中约定物业管理区域包括了凯悦天琴商业用房，物业服务企业对于屋顶有养护、管理职责，结合多根落水管排水需流经平台通过平台的排水口排出这一事实，应当认定原告慧韬物业公司对于该平台有清扫义务。但考虑到该平台的实际状况，原告慧韬物业公司对平台清扫应当区别于其他区域，清扫只需在平台状况确实有清扫必要，业主提出清扫要求且提供出入便利的情况下进行。被告李世琪关于原告不清扫平台等物业服务不到位的抗辩意见所涉问题均属于物业管理服务的瑕疵，未严重影响业主正常生活，被告在本案中亦未举证证明其因物业管理服务瑕疵而遭受的实际损失，故不宜减免其物业服务费。被告李世琪在接受物业管理服务过程中如因原告服务不当而权益受损，可就其实际损失另行诉讼。综上，原告慧韬物业公司要求被告李世琪支付2014年9月1日至2017年2月28日的物业服务费4698.54元，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告李世琪于本判决生效之日起七日内给付原告南京慧韬物业管理服务有限公司2014年9月1日至2017年2月28日的物业服务费4698.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告李世琪负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 员  尹 江二〇一七年五月十八日见习书记员  顾梦琦