上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终11905号上诉人（原审原告）：大工科技（上海）有限公司，住所地上海市松江区鼎盛路965号。法定代表人：梁兆明，执行董事。委托诉讼代理人：邓雄仔，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海君蕾汽车配件有限公司，住所地上���市松江区申港路3802号37幢二楼B座。法定代表人：黎娟芬，执行董事。上诉人大工科技（上海）有限公司（以下简称“大工公司”）因与被上诉人上海君蕾汽车配件有限公司（以下简称“君蕾公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初4836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案审理中，经本院院长批准，延长了审理期限。本案现已审理终结。大工公司向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求。事实与理由：大工公司与君蕾公司签订《厂房订购协议》，约定大工公司向君蕾公司购买君蕾公司名下位于上海市松江区XX路XX号，产证号为沪房地产松字（2011）第XXXXXX号土地使用权中的1#厂房三层局部四层标准厂房（以下简称“系争厂房”）。2013年12月5日，大工公司、君蕾公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，对转让价格、过户时间、付款方式、违约责任等做出约定。2014年5月26日，大工公司、君蕾公司签订《补充协议书》一份，对房款的计算、付款方式的变更、交房日期、逾期履行责任等进行了约定。上述合同签订后，大工公司先后向君蕾公司支付了810.25万元的房款。然君蕾公司直到2014年12月10日才交付系争厂房，且未能于约定的时间即2015年3月1日前办理大产证，并一直拖延办理系争厂房的过户和小产证手续。君蕾公司逾期办理大产证以及逾期办理产权过户手续，应承担相应的违约责任。即便相应的职能部门认为无法办理过户手续，但系被上诉人负责办理相应的审批手续，相应的过错责任也应由被上诉人承担。根据被上诉人与规土局签订的土地使用权出让合同看，工业标准厂房也是可以转让的，且一审法院依据的政策文件已于2016年3月31日到期。即便系争厂房无法办理过户手续，但逾期办理大产证及逾期交房的违约责任，被上诉人仍需承担。被上诉人君蕾公司未具答辩意见。大工公司向一审院提出诉讼，请求判令：一、君蕾公司向大工公司支付逾期交房违约金116.9075万元（以购房款2,315万元为基数，按照日万分之五标准，自2014年9月1日计算至2014年12月10日）；二、君蕾公司向大工公司支付逾期办理大产证的违约金181.7275万元（以购房款2,315万元为基数，按照日万分之五标准，自2015年3月1日计算至2015年8月4日）；三、君蕾公司向大工公司支付逾期办理过户手续违约金423.645万元（以购房款2,315万元为基数，按照日万分之五标准，自2015年4月1日起计算至实际过户之日止）。一审法院认定事实：2013年11月15日，大工公司、君蕾公司签订《厂房订购协议》一份，约定大工公司向君蕾公司购买系争厂房，建筑面积为5,002平方米，单价为每平方米4,630元，总价暂定为2,315万元。付款方式为：签订协议书当天付订金100万元，2014年1月20日支付230万元，2014年4月20日支付365万元，2014年7月31日（交房日）支付1,390万元，剩余230万元于房地产交易中心产权过户后（取得小产证）一个月内，一次性支付给君蕾公司。协议第六条约定，君蕾公司应在交房后的180日历天内为大工公司取得合法的单独的厂房产权证（小产证）。协议第七条违约责任：1、君蕾公司应按约定的期限交付上述厂房并按法定流程办好房屋产权证及转让过户手续。君蕾公司若逾期交房，每逾期一日，向大工公司支付购房总价款0.5‰的逾期违约金。若逾期超过90日历天，则大工公司有权解除本协议，君蕾公司需返还大工公司所有已支��的款项，且再向大工公司支付房款总价2%的违约金；2、……；3、君蕾公司将转让或者部分转让、抵押或者部分抵押给第三方或其他严重违约行为导致合同目的无法实现的，君蕾公司除需返还大工公司所有已付的款项外，君蕾公司需再向大工公司支付总房价10%的违约金。……。协议另对其他事项作了相应的约定。2013年12月5日，大工公司与君蕾公司签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定大工公司向君蕾公司购买系争厂房，建筑面积为5,002平方米，转让价格为2,315万元。合同第四条约定，君蕾公司于2014年7月30日前腾出该房屋并通知大工公司进行验收交接。合同第六条约定，双方确认在2014年12月之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……。合同第十条约定，君蕾公司未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，每逾期一日，君蕾公司应向大��公司支付已收款1%的违约金，合同继续履行。合同附件三（付款协议）约定，1、大工公司在2013年12月13日前支付定金100万元；2、2014年1月20日支付230万元；3、2014年4月20日支付365万元；4、2014年7月31日（交房日）支付1,390万元；5、剩余230万元于房地产交易中心产权过户后（取得小产证）一个月内，一次性支付给君蕾公司。合同另对其他事项作了相应的约定。2014年5月26日，大工公司、君蕾公司就系争厂房及5#厂房买卖事宜签订《之补充协议书》一份，补充协议第三条约定：1、本补充协议签署前已付人民币430万元整；2、本补充协议签署后7个工作日内，大工公司向君蕾公司支付人民币365万元整；3、君蕾公司于2014年8月30日前完成系争厂房及5#厂房的主体竣工验收，双方于2014年8月31日办理交房手续，交房手续完成后30个工作日内，大工公司向君蕾公司支付920万��；4、大工公司、君蕾公司按照本补充协议第四条约定办理产权过户手续、大工公司或其指定的主体取得系争厂房及5#厂房小产证后30日内，大工公司或其指定主体向君蕾公司支付余款人民币3,185万元整。补充协议第四条约定：1、君蕾公司应于2014年11月30日前取得整体竣工验收的《竣工验收备案证书》，包括规划验收、消防验收等，且君蕾公司须于交房后的180日内取得大产证，以便为大工公司办理系争厂房及5#厂房合法的独立的小产证；……。补充协议第五条约定：1、君蕾公司未按照本补充协议约定完成交房手续、办理大产证以及产权过户手续的，每逾期一日，按照购房暂定总价万分之五承担违约金；逾期超过60日的，君蕾公司有权解除与系争厂房及5#厂房相关的所有协议，君蕾公司除应于10日内返还大工公司已付款项外，还应按照购房暂定总价10%向君蕾公司承担违约金；……。2014年12月10日，君蕾公司与案外人XX有限公司签订《房屋交接确认书》一份，载明系争厂房已交付案外人。一审法院另查明：大工公司通过贷记凭证于2013年12月10日向君蕾公司支付工程款200万元，于2013年12月26日向君蕾公司支付工程款230万元，于2014年5月27日向君蕾公司支付工程款365万元，于2014年11月20日向君蕾公司支付工程款200万元，于2014年11月21日向君蕾公司支付工程款400万元，于2014年12月12日向君蕾公司支付工程款320万元。本案一审审理中，大工公司认为就系争厂房其已经向君蕾公司支付了30%的购房款，即810.25万元，904.75万元系5#厂房购房款；君蕾公司认为其收到上述款项，但贷记凭证上载明的是工程款，与购房款无关。一审法院再查明：2015年8月4日，君蕾公司取得包括系争厂房在内所在地坐落于松江区XX��XX号《上海市房地产权证》，该产权证载明，用途为工业用地，使用权面积为31,870.60平方米，建筑面积为46,243.99平方米。坐落于松江区XX路XX号共有1—10幢厂房，系争厂房坐落于松江区XX路XX号1幢。系争厂房于2015年8月4日进行了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行，债权数额为7,500万元。系争厂房于2015年8月12日被上海市浦东新区人民法院司法查封，后又被上海市第二中级人民法院、上海市松江区人民法院等司法查封。一审法院认为：虽然，大工公司、君蕾公司之间就系争厂房双方签订了《厂房订购协议》、《上海市房地产买卖合同》、《之补充协议书》，且双方在《上海市房地产买卖合同》中约定于2014年12月之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但本案所涉的房地产权证号为沪房地产松字（2011）第XXXXXX号土地使用权为一个整体，根据法律规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，现无证据显示大工公司、君蕾公司之间就系争厂房的转让已经得到了有关部门批准，且系争厂房的土地用途为工业用地，根据有关行政法规以及上海市规划和国土资源管理局颁发的文件规定，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。因此，大工公司、君蕾公司之间就系争厂房买卖合同客观上无法继续履行。本案中大工公司主张的各项诉讼请求皆是基于合同能够继续履行、合同目的能够实现而提出的，在合同目的因不可归责于双方当事人的原因而无法实现的情况下，大工公司亦无权追究君蕾公司的违约责任，故有关的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后于2016年9月26日作出判决：���回大工科技（上海）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费62,360元，减半收取31,180元，管辖权异议费100元，合计诉讼费31,280元，由大工科技（上海）有限公司负担（已付）。二审中，上诉人提交被上诉人与上海市松江区规划和土地管理局于2011年6月27日签订的《国有建设用地使用权出让合同》一份，以证明产业类型为工业标准的厂房项目用地可以按照相关规定转让、出租。上诉人提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，以证明系争房屋属于工业标准厂房。上诉人提交被上诉人于2015年1月23日出具的情况说明一份，以证明被上诉人至此才告知上诉人相关产业政策有变更，对分割小产证加以限制，被上诉人对办理逾期办理小产证存在过错。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就买卖系争房屋签订的《厂房订购协议》、《上海市房地产买卖合同》、《之补充协议书》均系双方真实的意思表示，对买卖双方均具约束力。2014年5月26日双方签订了《之补充协议书》，但根据当时的相关政策，工业用地宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，故该补充协议书中约定的关于办理系争房屋小产证的内容，实际上处于履行不能的状况。此时，双方所签订的涉案协议及合同的目的无法实现，对此，双方应属明知或者应知，对由此产生的交易不能的风险，亦属交易双方可以预见的范围，但上诉人与被上诉人约定买卖系争房屋，由此，上诉人的诉讼请求，应予驳回。上诉人二审中虽主张相关限制交易的政策于2016年3月10日已届有效期，但系争房屋已于2015年8月被人民法院司法查封，同时，正如一审法院所述，根据法律规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，但从在案证据看，上诉人与被上诉人均未向有关职能部门申请批准交易，系争房屋的交易目前也未取得相关职能部门的批准，故上诉人要求被上诉人承担逾期办理过户手续违约金的诉讼请求，本院同样不予支持。关于上诉人主张的逾期交房违约金及逾期办理大产证违约金。从在案证据看，被上诉人于2014年12月10日交房，晚于双方补充协议书约定的2014年8月31日，被上诉人于2015年8月4日取得包括系争房屋在内所在地坐落于松江区XX路XX号《上海市房地产权证》，亦晚于补充协议书关于被上诉人须于交房后180天内取得大产证的约定。本院认为，交接系争房屋及办理大产证，其目的亦在于完成系争房屋之交易。目前，系争房屋交易继续履行客观不能且���双方明知的情况下，上诉人基于买卖合同继续履行而主张的上述两项诉讼请求，本院同样予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币62,360元,由上诉人大工科技（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年五月二十四日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……