湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初4910号原告：王亮，男，1985年8月19日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：曹洪，女，1988年12月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：长沙宝瑞房地产开发有限公司，住湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人：赖立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁昭，该公司员工。委托诉讼代理人：周雨龙，该公司员工。原告王亮诉被告长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月8日向本院提起诉讼。本院受理后，被告宝瑞公司提出管辖权异议，本院作出（2016）湘0105民初4910号民事裁定，驳回被告宝瑞公司对本案的管辖权异议。被告宝瑞公司不服本院（2016）湘0105民初4910号民事裁定，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，该院于2016年12月14日作出（2016）湘01民辖终719号民事裁定，裁定驳回上诉、维持原裁定。本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告王亮的委托诉讼代理人曹洪，被告宝瑞公司的委托诉讼代理人梁昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亮向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四第2条为无效条款，并由被告支付因逾期办理房屋产权证产生的违约金9546元（按总房款644995元的0.1%/天计算，计算148天）；2、被告长沙宝瑞房地产开发有限公司按照原告王亮已付购房款总额开具发票；3、判令被告长沙宝瑞房地产开发有限公司退还差额房款1155.20元；4、本案的全部诉讼费由被告长沙宝瑞房地产开发有限公司承担。事实与理由：2010年6月29日，原告与被告宝瑞公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：201089111XXX，双方约定：被告将长沙市开福区万家丽北路一段恒大雅苑19栋1206号房屋出售给原告，该房建筑面积111.86平方米，商品房单价为5766.09元/平方米，总价644995元。合同签订后，原告已于2010年6月29日一次性向被告交付清全部房款644995元，但被告至今仍未向原告出具购房发票。2012年6月30日，被告向原告交付了上述房屋，但根据双方签订的合同附件四第九条第1、2项规定，被告在房屋交付使用后540日内为原告办理房屋所有权证，但被告直到2015年1月22日才为原告办理了房屋所有权证，逾期日期长达148天。原告认为：双方签订合同应本着平等、自愿的原则。被告利用其开发商的优势地位，签订了限制自己责任、加强他人责任的合同条款，属于合同法规定的无效条款，应当确认无效，应依据0.1%/天支付因逾期给原告造成的损失。原告已付房款为644995元，则违约金为9546元。另外，原、被告双方签订《商品房买卖合同》中约定：该房建筑面积111.86平方米，而房产证实际面积111.84平方米，被告应退还原告差额房款。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告宝瑞公司辩称，原告认为双方签订的《房屋买卖合同》第2条附件为无效合同，并要求被告宝瑞公司支付逾期办证违约金没有事实及法律依据。被告宝瑞公司不予承担。被告宝瑞公司没有违约行为，因此被告宝瑞公司对原告的退还房款差额不予承担，对本案诉讼费不予承担。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）于2010年6月29日签订长沙市商品房买卖合同（合同编号：201089111XXX），约定出卖人以出让方式取得长沙市开福区万家丽北路一段699号、编号为长国用（2006）第002998号地块的土地使用权，土地使用面积为299.02亩，使用权起始日期为2006年1月24日，其中非商业用地终止日期为2075年3月24日，商业用地终止日期为2055年3月24日；买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第19号栋N单元12层1206号房，建筑面积共111.86平方米，其中套内建筑面积94.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.08平方米；出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5766.09元，总金额644995元；买受人按下列方式按期付款：2010年6月29日一次性付清全部房款644995元整；出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四处理。附件四约定：1、出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《合同补充协议》（附件四），约定：商品房交付使用后，合同约定套内建筑面积与产权登记的套内面积有差异的，以产权登记套内面积为准。产权登记套内面积与合同约定套内建筑面积发生差异双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按产权登记套内面积及本合同约定的套内建筑面积单价据实结算……。合同签订后，被告于2012年6月30日向原告交付房屋。另查明，原告所购房屋的所有权登记时间为2015年1月22日。房屋所有权证上登记的房屋建筑面积为111.84平方米。本案在庭审过程中，原告表示将诉讼请求中要求被告退还差额房款1155.20元变更为要求被告退还差额房款116元。以上事实有长沙市商品房买卖合同、合同补充协议、房屋所有权证、房屋钥匙签收确认书、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为：一、原、被告签订的长沙市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告如数交纳了房款，被告亦向原告交付了房屋。双方约定“出卖人在交付商品房后540个工作日内办妥房屋所有权证，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房”，被告于2012年6月30日向原告交付房屋，应于2014年8月26日前完成所有权登记。但原告所购房屋的房屋所有权证的办理时间为2015年1月22日，已超过双方约定的540个工作日，逾期148天。原、被告在合同中约定，如果被告未在约定期限内办妥房屋产权证，应每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。本院综合本案合同的履行情况、过错程度、实际损失等情况，本院将违约金标准酌情调整为每日按已付房款的万分之零点五向原告支付违约金。故被告应向原告支付违约金4773元（644995元×0.05‰×148天）。对原告主张的超过上述款项的违约金，本院不予支持。原告主张原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四第2条为无效条款，因原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四系双方真实表示，且在该份补充协议上已注明买受人在签署前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释，对原告提出的被告利用其开发商的优势地位，签订了限制自己责任、加强他人责任的合同条款系无效条款的主张，本院不予采信。二、关于开具已付购房款发票的问题。按照日常的惯例，买受人在向出卖人交纳房款后均会要求出卖人出具收取房款的相关凭据。在本案中，原告的购房款支付系一次性付款，故其在交纳房款后理应要求被告出具房款收取证明，且本案中原告的房屋已经办理好房屋所有权证，故本院认为被告已开具原告所购买房屋的发票，对原告要求被告开具已付购房款发票的诉讼请求，本院不予支持。三、关于购房款差额的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原、被告于2010年6月29日签订的《合同补充协议》中约定面积误差比绝对值在0.6%以内的，不作任何补偿。该约定系双方真实意思表示，合法、有效。对原告主张要求被告退还差额房款116元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告长沙宝瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王亮支付违约金4773元；二、驳回原告王亮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68元，由被告长沙宝瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李双临人民陪审员  刘丽清人民陪审员  林 群二〇一七年五月二十二日代理书记员  彭小波附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。