广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初9982号原告（反诉被告）：邝镇国，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁宇麒，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区房地产联合开发总公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：曾书红，职务副总经理。委托诉讼代理人：蔡剑辉，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：余俊秋，广东敏锐律师事务所实习律师。原告（反诉被告）邝镇国诉被告（反诉原告）广州市番禺区房地产联合开发总公司（以下简称为“番禺房联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邝镇国的委托诉讼代理人梁宇麒，番禺房联公司的委托诉讼代理人蔡剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝镇国向本院提出诉讼请求：1.判令番禺房联公司向邝镇国返还购房款183183元及赔偿利息（利息的本金基数为183183元，利率按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月26日起计算至全部返还183183元之日止）；2.本案的诉讼费由番禺房联公司承担。庭审中，原告变更并增加诉讼请求为：1.判令番禺房联公司向邝镇国返还购房款183183元及赔偿利息（利息的本金为183183元，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月26日起计算至全部返还购房款183183元之日止）；2.判令番禺房联公司向邝镇国支付违约金8585.16元（违约金以183183元为本金，按月利率0.2%自2014年11月13日至2016年10月26日止）；3.本案的诉讼费由番禺房联公司承担。事实和理由：双方于1995年8月10日签订《房屋买卖合同》，买卖番禺区市桥街北城区康泰园50号房（以下简称为“涉案房屋”）签订合同时，我方支付了购房款183183元。后因双方原因，没有继续履行合同，番禺房联公司于2015年5月4日起诉至广州市番禺区人民法院，番禺房联公司基于约定的合同解除权条款，要求解除合同，并没收购房款人民币183183元。该案经两级法院审理，案号分别为：(2015)穗番法民三初字第492号、(2016)粤01民终13042号，终审判决认为因双方均作出同意解除合同的意思表示，故判决解除涉案的房屋买卖合同；同时，番禺房联公司行使约定解除权己超过合理期限，依照约定解除合同的条款没收邝镇国已付房款，依据不充分，故判决驳回番禺房联公司要求没收已付房款的诉讼请求。我认为，根据《合同法》相关规定，合同解除后，我方要求番禺房联公司将已经收取的购房款183183元退回给原告并赔偿利息。综上所述，涉案合同已经解除，番禺房联公司要求没收购房款的主张缺乏依据，且己被法院驳回，其无理继续扣押我所支付的购房款，故应立即退还原告已经支付的购房款。另外，因番禺房联公司提起追究逾期支付款项违约金的诉讼请求，在本案中，番禺房联公司没有按合同约定将房屋交付给我们，同样构成违约，因此，我方也主张按照合同约定计算违约金，该违约金可相互抵消。请法院判如所请。番禺房联公司辩称，不同意邝镇国的全部诉讼请求。理由如下：1.邝镇国没有按照合同约定的时间支付购房款已经构成违约，应承担违约责任。双方对合同的解除达成一致，不意味着我方放弃追究邝镇国逾期付款的责任或者邝镇国无需承担违约责任，故其要求退回购房款及支付利息没有事实和法律的依据，应予驳回；2.按照合同约定，邝镇国支付了全部购房款后，番禺房联公司才向其交付涉案房屋，但事实上邝镇国剩余房款没有依约支付，违约的并非我方，而是邝镇国，我方无须向邝镇国交付涉案房屋，故邝镇国请求违约金的诉请应予驳回。番禺房联公司向本院提出反诉请求：1.判令邝镇国向番禺房联公司支付违约金即补偿利息209983.14元（以426612元为本金，按月利率1.2%自2013年5月6日起计至2016年10月26日止）；2.判令本案的诉讼费用由邝镇国承担。事实和理由：番禺房联公司与邝镇国于1995年8月10日签订《房屋买卖合同》，根据该合同的约定，番禺房联公司向邝镇国出售涉案房屋，房价为609795元，邝镇国应于签订该合同时向番禺房联公司支付首期房款183000元，于1996年2月10日及1997年2月10日前支付第二、三期的房价款，合计426795元。然邝镇国仅向番禺房联公司支付了首期房款，剩余房款邝镇国无故拒绝支付，其行为已构成违约，番禺房联公司有权要求邝镇国依照合同约定承担相应的违约责任。我方要求的违约金即是合同约定的补偿利息。邝镇国对反诉请求辩称，我方不同意番禺房联公司的全部反诉诉请，理由如下：1.本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同为非连续性合同，合同约定的逾期付款违约金是合同没有被解除的情况下才存在，而番禺房联公司要求解除合同，最后双方协商一致解除，即合同被解除是应当及时回复原状；2.在上述合同条款中番禺房联公司已经选择行使合同解除权并没收房款的违约责任，两个违约责任和违约金的计算是重复计算的，只能择一选择，在另案中番禺房联公司已经选择要求没收邝镇国的购房款，但被法院驳回，因此我方认为就不能选择逾期付款违约金赔偿；3.根据合同法规定，合同解除当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，我方认为合同解除的法律后果是返回不当得利和赔偿损失等民事责任，并不表现为支付违约金，番禺房联公司没有证据证明其损失情况，我方不应当赔偿违约金；4.我方没有支付房款是由于我方不存在违约：到现在为止涉案房屋无法查到是否存在；番禺房联公司一直没有交付涉案房屋给我方，也没有给该房屋的相关资料给我看，因为我方认为被告存在违约；5.若法院认为反诉请求成立的话，我方违约金的计算方式存在异议，理由如下：第一关于期限问题我方认为反诉请求要求我方支付违约金已经超过诉讼时效，即便认定违约金是连续计算的，也只能从提起反诉之日起倒退两年计算，第二关于利率，在另案中已经查明月息是0.2%，而非1.2%，第三关于本金的计算，我方认为已经支付首期款183183元，因此基数的计算应该是426612元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1995年8月10日，番禺房联公司（原名为“番禺市房地产联合开发总公司”）作为出售方（甲方），与邝镇国作为购买方（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：乙方现向甲方购买涉案房屋，建筑面积为81.28平方米，其中阁楼27.05平方米；该楼房的土地使用期为七十年（起止日期以签发的国有土地使用证为准）；该楼房价为609795元，首期按楼价总额30%计183000元须于签本合同时付清，二期按楼价总额40%计人民币244000元须于签本合同当天起计的6个月即1996年2月10日前缴付，三期按楼价总额30%计人民币182795元须于签本合同当天起计的18个月即1997年2月10日前缴付；买方除按选定的交款办法方式交付楼价款项外，在签署房屋买卖合同时还须付清印花税183元；如乙方未能在本合同指定之期限内依时付清楼价款项，甲方可每月向乙方收取欠款总额的补偿利息，利率以月息2厘计算，由应付款之日起计直至付款之日止；即使乙方依时补偿利息，如乙方已逾期两个月不依时付清楼价欠款，视为乙方违约，作自动退房处理，甲方可以书面通知乙方解除合同，届时乙方所付楼价款项由甲方收作赔偿金；如甲方因乙方未履约之损失多于乙方已付之楼价款项，甲方有权追索尚余的损失，另该楼房由甲方自行出售，收益归甲方所有；甲方必须于1997年2月10日前将涉案房屋交付乙方使用等。1995年7月、8月邝镇国分别向番禺房联公司支付了首期房款10000元和173183元，共计183183元，其余房款邝镇国至今未支付，番禺房联公司未将涉案房屋交付给邝镇国。番禺房联公司提供了落款时间分别为2000年9月15日的《催付款通知》及2006年7月27日的《催收拖欠购房款通知》，以证实其曾向邝镇国追讨剩余房款，但没有提交送达证明或者签收回执。邝镇国对番禺房联公司提交的上述证据不予确认，称从未收到过番禺房联公司的催款通知。涉案房屋在房管部门的档案查询结果为没有满足查询条件的记录，番禺房联公司提交了涉案房屋所在小区《房屋权属证明》，证明该小区已于1998年9月23日办理了相关大确权手续，涉案房屋尚未办理房屋权属登记。2015年5月6日，番禺房联公司以邝镇国未按《房屋买卖合同》约定支付剩余房款构成违约为由诉至本院[案号：（2015）穗番法民三初字第492号]，诉讼请求如下：1.判令解除邝镇国与番禺房联公司于1995年8月10日签订的《房屋买卖合同》；2.邝镇国支付给番禺房联公司的183183元购房款，番禺房联公司不予退回；3.本案诉讼费用由邝镇国承担。本院作出（2015）穗番法民三初字第492号《民事判决书》判决如下：一、解除邝镇国与番禺房联公司于1995年8月10日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回番禺房联公司的其余诉讼请求。广州市中级人民法院作出的二审判决（2016）粤01民终13042号《民事判决书》，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述判决书已于2016年10月31日生效，两级法院经审理查明了上述案件事实，认为按照《房屋买卖合同》的约定，如邝镇国逾期两个月未依时付清楼款的，则番禺房联公司有权通知解除合同，邝镇国未按合同约定支付房款，其行为已构成违约，番禺房联公司行使约定解除权的条件已成就；但番禺房联公司未充分举证证明，在其起诉之前长达十几年的时间内，其曾向邝镇国作出解除合同的意思表示，应承担举证不能的不利后果，故认为番禺房联公司主张行使约定解除权已超过合理期限，其解除权已消灭，番禺房联公司依据《房屋买卖合同》的约定主张解除合同，理据不成立；番禺房联公司主张没收邝镇国缴付的首期房价款183183元的诉请，因番禺房联公司的合同解除权已消灭，现番禺房联公司主张按照双方合同约定的违约责任处理合同解除的后果，缺乏理据；鉴于庭审中，邝镇国亦同意解除《房屋买卖合同》，属于双方当事人协商合意解除合同，故予以支持解除合同。本案庭审中，番禺房联公司称《房屋买卖合同》中约定利息的利率应为月息1分2厘，而非月息2厘。但在（2015）穗番法民三初字第492号和（2016）粤01民终13042号案中，已经查明了合同约定利率为月息2厘的事实，邝镇国和番禺房联公司在上述案件中也表示无异议，故番禺房联公司现提出月息应为1分2厘的主张，本院不予采纳。本院认为，番禺房联公司与邝镇国于1995年8月10日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应遵照履行。《房屋买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，邝镇国要求番禺房联公司退还购房款183183元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于邝镇国请求的购房款利息，（2015）穗番法民三初字第492号《民事判决书》已于2016年10月31日生效，则《房屋买卖合同》已于2016年10月31日解除，但番禺房联公司至今未向邝镇国退还购房款183183元，故邝镇国主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息的诉请，本院予以支持，番禺房联公司应向邝镇国支付购房款183183元的利息（以183183元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年11月1日起计至实际清偿之日止）。至于邝镇国要求违约金的诉请，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”的规定，根据《房屋买卖合同》的约定，邝镇国应分别于1996年2月10日和1997年2月10日前缴付二期、三期房款，番禺房联公司于1997年2月10日前将涉案房屋交付乙方使用，但邝镇国未按合同约定支付上述二期、三期房款，其行为已构成违约，番禺房联公司有权拒绝将涉案房屋交付给邝镇国，故邝镇国以番禺房联公司未交付涉案房屋为由主张番禺房联公司承担违约金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于番禺房联公司要求邝镇国承担违约金即补偿利息的反诉请求，根据《房屋买卖合同》的约定，如邝镇国未能在本合同指定之期限内依时付清楼价款项，番禺房联公司可每月向邝镇国收取欠款总额的补偿利息，利率以月息2厘计算，由应付款之日起计直至付款之日止，从上述合同约定可看出，补偿利息为合同继续履行情况下邝镇国应当支付的迟延付款的利息。但本案《房屋买卖合同》已经解除，不存在继续履行的情况，依照法律规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，故番禺房联公司主张按照《房屋买卖合同》的约定支付补偿利息的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市番禺区房地产联合开发总公司在本判决生效之日起十日内向邝镇国退还购房款183183元，并支付利息（利息以183183元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年11月1日起计至实际清偿之日止）；二、驳回邝镇国的其余诉讼请求；三、驳回广州市番禺区房地产联合开发总公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费6360元（其中受理费4135元，反诉费2225元），由邝镇国负担170元，广州市番禺区房地产联合开发总公司负担6190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  李丽娥人民陪审员  朱杏梅二〇一七年五月十日书 记 员  杜嘉华