北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4603号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪立敏，女，1968年9月30日出生。委托诉讼代理人：秦亮平，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华汇物业管理有限责任公司，住所地北京市宣武区广安门内大街116号。法定代表人：王美丽，总经理。委托诉讼代理人：柴奕，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵术恒，北京市立方律师事务所律师。上诉人汪立敏因与被上诉人北京华汇物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汪立敏上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项判决，发回重审或依法改判支持我一审本诉抗辩请求及反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。1.关于北京华汇物业管理有限责任公司（下称华汇物业公司）诉讼请求超过法定诉讼时效问题，一审认定事实错误、法律适用错误。《前期物业管理服务协议》中约定支付时间为按年支付，缴费到期后五日内一次性交纳12个月费用。所以2013年的费用应当在2013年1月5日前一次性支付。根据法律规定，诉讼时效从履行期限届满之日起计算。华汇物业公司关于2013年度费用请求的法定诉讼时效截止日为2015年1月5日之前。但华汇物业公司是2015年6月25日才第一次给我方邮寄催告缴费清单，且我方已经举证该期限不在国内，该缴费清单并未签收亦未送达。华汇物业公司明显怠于行使权利，法院应当判令其关于2013年度相关费用请求已经超过诉讼时效。2.关于中央空调费用的滞纳金问题，一审认定事实错误、适用法律错误。我与华汇物业公司纠纷始于2010年，主要问题是物业服务不达标、房屋漏水、热力泵噪音污染。上述三个问题均在2010年的诉讼中法院予以认定，特别是热力泵噪音问题直接影响我的睡眠。一审勘验时恰逢秋季，既不供热也不制冷，机组运行少，没有感受到明显噪音，但是该噪音一直存在，我与华汇物业公司沟通均未能解决。其次，该中央空调费用包含设备运转维护费用，但华汇物业公司从未对我房屋空调进行任何的检修和保养，未尽到义务。空调噪音确实存在，我方不交纳中央空调费用实属无奈，属合理抗辩，并非主观故意无理拒绝支付该费用。另外，滞纳金属于行政法中的概念，民事合同中约定滞纳金不符合规定。结合2010年案件中法院判决，我方不应当承担中央空调费用的滞纳金。3.一审法院适当减免华汇物业公司的物业管理费等相关费用显失公平，起不到司法示范的积极效果。华汇物业公司承诺的是五星级服务标准，对于各项服务均有书面标准和收费，但目前的物业服务远远达不到该承诺及制定的服务细则，况且之前的生效判决已经指出物业公司的问题，但是华汇物业公司依然我行我素拒绝改进，仅仅要求我方缴纳费用，完全显失公平，起不到监督华汇物业公司积极提高服务的目的和作用，不利于问题的彻底解决。4.华汇物业公司未履行维修房屋义务导致我方损失费用问题，一审认定事实错误，适用法律错误。我房屋存在漏雨问题，2010年法院判决中也已查明。一审中法官也进行了现场勘验，也发现房屋漏水严重，六年间华汇物业公司未进行修理，漏水问题一直存在，我方无奈自行维修，该事实毫无争议，华汇物业公司未履行自己维修义务，我方自行维修后产生的相关费用应当追偿，产生的损害赔偿应当予以支持。即便一审中我方超过举证期限提供证据，本着实事求是和公平原则，法院也应当支持部分费用。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误。华汇物业公司辩称：同意一审判决。但是认为一审法院有部分事实认定不清，但并没有提起诉讼。2013年度物业管理费、中央空调费、停车场管理费未超过诉讼时效，我公司一直持续向汪立敏行使权利，并未怠于行使权利。物业服务存在连续性服务特点，对于物业服务纠纷适用诉讼时效不宜过苛，对此有相关法律的明确规定。汪立敏自2010年起拒绝支付物业管理费等费用，北京市西城区×××C901号房屋（下称C901号房屋）的2010年至2012年的物业管理费、中央空调费、停车场管理费也是我公司通过诉讼追索的，是北京市第一中级人民法院作出的判决，故我公司并未怠于行使权利。协议中没有约定费用缴纳时限，在汪立敏欠付的情况下，我公司有权随时主张。关于中央空调费，汪立敏拖欠中央空调费应当按照协议约定支付滞纳金，千分之三的滞纳金标准时双方协商一致确定的，并且在前期物业服务协议中明确约定合法有效，其性质为逾期付款违约金，我公司已经按照协议约定履行了设备维护义务，汪立敏称是我公司未尽到相关义务其有权拒绝支付费用的理由不能成立，即使我公司的中央空调服务存在瑕疵，一审法院也已经酌减了滞纳金的金额。我公司严格按照协议约定提供物业服务，物业管理费等费用不应当减免。我公司作为物业服务提供方，其义务以前期物业服务协议约定为准，汪立敏并未举证证明我公司提供的服务存在不达标的情况，一审法院现场勘验时，小区的整体状况已得到改善。即使我公司提供的物业服务存在部分瑕疵，也不能构成汪立敏拒绝支付物业管理费等费用的理由。汪立敏要求赔偿损失的主张没有事实依据，汪立敏没有举证证明C901号房屋因漏水导致的损失，一审法院现场勘验时也没有发现窗户漏水造成损失的具体情况。华汇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令汪立敏向我公司支付C901号房屋自2013年度至2015年度的物业管理服务费用27397.44元；2.判令汪立敏向我公司支付C901号房屋自2013年度至2015年度的中央空调费用18264.96元；3.判令汪立敏向我公司支付120号车位自2013年度至2015年度的停车场管理费5400元；4.判令汪立敏向我公司支付前述款项的滞纳金83793.40元（此数额暂计自2013年6月1日至2015年9月30日）以及按照《前期物业管理服务协议》约定的标准自2015年10月1日起至判决生效之日止的滞纳金；5.判令汪立敏承担本案律师费5106元。汪立敏向一审法院反诉请求：要求华汇物业公司履行维修门窗的义务，并赔偿华汇物业公司因门窗漏水造成的经济损失5万元。一审法院认定事实：华汇物业公司系汪立敏所居住的北京市西城区金融街华荣公寓小区的物业管理公司。汪立敏系该小区C901号房屋（建筑面积126.84平方米）的业主，并拥有该小区120号车位。2006年7月21日，华汇物业公司与汪立敏签订了《前期物业管理服务协议》（下称协议）。协议有效期为自签订之日至业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止。截止当前，业主委员会没有与物业公司签订新的物业合同，上述协议依然有效。协议第五条物业管理服务费条款约定，物业管理服务费标准为6元每平方米每月，中央空调费用标准为48元每平方米每年，支付时间约定为按年支付，为缴费期到期后五日内一次性交纳12个月费用。协议第六条约定，有偿服务费用包括停车场物业管理费等。第八条约定，业主不按约定的标准和时间交纳有关费用的，应每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。协议签订后，华汇物业公司为汪立敏所在的小区提供了物业管理、车位管理及空调服务。汪立敏抗辩华汇物业公司的停车场未按现场的实际情况备案，小区的物业服务、卫生、照明、维修等管理不及时、不到位，因此自己确实未按约定向华汇物业公司交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费。汪立敏就此提供了部分现场照片，照片显示华汇物业公司管理的小区部分位置的卫生及车辆管理存在一定问题，但无法确定照片的拍摄时间。2016年1月11日，华汇物业公司向法院提起本案诉讼。华汇物业公司表示期间曾多次向汪立敏催告交纳物业管理费等费用，但华汇物业公司仅提供了2015年6月25日通过EMS向汪立敏催缴物业管理费、空调费、停车场管理费的通知。汪立敏表示自己并未实际收到此催缴通知，华汇物业公司主张的2013年各项费用已经超过了诉讼时效。庭审中，法院到汪立敏居住小区现场勘验，所见汪立敏居住小区的整体卫生及管理秩序尚好，汪立敏的C901号房屋的窗户上方有漏水导致的墙皮脱落的痕迹。对此华汇物业公司表示汪立敏如果及时报修，可以随时维修。汪立敏表示以前曾经报修过，这次自己刚回国很忙，还没来得及报修，并现场向华汇物业公司报修窗户的漏水问题。对于汪立敏反诉的门窗漏水造成经济损失5万元，汪立敏未提供证据。现场勘验未发现窗户漏水造成汪立敏物品损失的具体情况。另查，由于汪立敏未及时支付2010年至2012年期间C901号房屋的物业费、中央空调费及停车场管理费，华汇物业公司曾诉至法院要求汪立敏支付本金及滞纳金。法院作出（2013）西民初字第3136号民事判决书，判决汪立敏支付本金，同时以华汇物业公司提供的服务确实存在一定的瑕疵，驳回了华汇物业公司主张滞纳金的诉讼请求。在该诉讼之中，汪立敏已经提出了窗户的漏水问题。该案经两审终审维持原判。一审法院认为，华汇物业公司、汪立敏双方签订了前期物业服务协议，双方存在物业服务合同关系，华汇物业公司向汪立敏提供了各项服务，汪立敏亦应当按照约定向华汇物业公司支付物业管理费、中央空调费及停车场管理费等各项费用。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案华汇物业公司提供的向汪立敏催缴相关费用的通知最早是在2015年6月25日，故华汇物业公司向汪立敏主张的2013年1月1日至2013年6月24日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费等相关费用已经超过诉讼时效。汪立敏虽然抗辩自己未实际收到催缴通知，但是根据华汇物业公司提供的快递底单法院认定，华汇物业公司确实于2015年6月25日向汪立敏主张了权利。故此，汪立敏应当向华汇物业公司支付自2013年6月25日至2015年12月31日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费。对于华汇物业公司主张的2013年1月1日至2013年6月24日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费的支付请求，因已经超过诉讼时效，法院不予支持。关于C901号房屋的漏水问题，汪立敏在（2013）西民初字第3136号民事案件中已经提及。本案中法院经现场勘验，华汇物业公司房屋窗户仍存在漏水痕迹，由此法院确定华汇物业公司的物业服务管理确实存在部分瑕疵且长时间未能整改，故汪立敏并非无故拖欠华汇物业公司物业管理费，故对华汇物业公司要求汪立敏支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，不予支持，并对汪立敏在诉讼时效期间内应支付的物业管理费予以酌减。考虑到物业管理涉及到小区的整体秩序，故酌减数额不宜过高。庭审中，汪立敏抗辩华汇物业公司的停车场管理存在一定问题并提供了部分现场照片，故此法院认定汪立敏并非无故拖欠停车管理费，故对华汇物业公司要求汪立敏支付停车场管理费滞纳金的诉讼请求，不予支持。虽然汪立敏提供的照片显示停车场管理存在瑕疵，但机动车辆具有随时的移动性，且汪立敏未提供证据对其造成了何种实质性影响，故汪立敏仍应当足额支付华汇物业公司主张的诉讼时效期间内的停车场管理费。按照双方物业服务协议的约定，华汇物业公司为汪立敏提供了空调服务，汪立敏应当按时支付中央空调费用。汪立敏逾期支付中央空调费用属于违约，故对华汇物业公司要求汪立敏支付诉讼时效期间内的中央空调费及滞纳金的诉讼请求，法院予以支持。考虑到华汇物业公司主张的滞纳金数额过高，法院根据公平原则对华汇物业公司主张的中央空调费滞纳金的数额予以酌减，对华汇物业公司的过高要求不予支持。华汇物业公司作为物业服务公司，应当尽职尽责地履行物业服务管理的义务。经现场勘验，汪立敏房屋窗户存在漏水痕迹，对此华汇物业公司应当及时予以维修，故对汪立敏反诉要求华汇物业公司履行维修门窗的义务的诉讼请求，法院予以支持。由于汪立敏未提供证据证明因门窗漏水造成经济损失5万元，故对汪立敏要求华汇物业公司赔偿经济损失5万元的反诉请求，不予支持。由于无法律依据，对华汇物业公司要求汪立敏承担本案律师费的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2016年10月19日判决：一、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至二○一五年十二月三十一日期间北京市西城区×××C901房屋的物业管理费二万二千元；二、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至二○一五年十二月三十一日期间北京市西城区×××C901房屋的中央空调费一万五千二百二十一元；三、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至二○一五年十二月三十一日期间北京市西城区×××C901房屋的停车场管理费四千五百元；四、自判决生效后七日内，汪立敏支付北京华汇物业管理有限责任公司自二○一三年六月二十五日至本判决生效日期间因迟延支付北京市西城区×××C901房屋中央空调费的滞纳金一万元；五、自判决生效后十五日内，北京华汇物业管理有限责任公司为汪立敏修复北京市西城区×××C901号房屋窗户的漏水问题；六、驳回北京华汇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回汪立敏的其他反诉请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪立敏提交：1.护照复印件，用以证明华汇物业公司邮寄催缴通知时汪立敏不在国内；2.汪立敏向华汇物业公司报修的通话详单和工作单，用以证明在2013年就C901号房屋质量问题和噪音进行了报修，但华汇物业公司没有予以维修；3.汪立敏与华汇物业公司2016年11月20日、2016年12月2日的录音和视频，用以证明C901号房屋中央空调温度不达标且存在噪音问题。华汇物业公司质证意见为：对证据1的真实性认可，但不认可证明目的；认为证据2不属于二审新证据，无法证明年份；证据3无法证明C901号房屋中央空调温度不达标，录音和视频是2016年，但我公司诉争的是2013年至2015年期间的。本院认为：华汇物业公司与汪立敏签订了《前期物业服务协议》，双方存在物业服务合同关系。华汇物业公司向汪立敏提供了各项服务，汪立敏亦应当按照约定向华汇物业公司支付物业管理费、中央空调费及停车场管理费等各项费用。一审判决认定华汇物业公司向汪立敏主张的2013年1月1日至2013年6月24日期间的物业管理费、中央空调费及停车场管理费等相关费用已经超过诉讼时效，华汇物业公司对此虽有异议，但其未提出上诉，本院视为其同意一审判决。汪立敏上诉认为华汇物业公司2013年全年费用的诉讼请求均已超过诉讼时效，经本院查明，汪立敏2010至2012年的物业各项欠费，华汇物业公司也是通过诉讼追索，法院对该案的终审判决系2013年10月作出，据此事实可以判断，华汇物业公司并没有怠于行使物业费等各项费用的追索权，汪立敏上诉主张华汇物业公司2013年全年费用均已超过诉讼时效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于C901号房屋的漏水问题，汪立敏在（2013）西民初字第3136号民事案件中已经提及，本案审理中，华汇物业公司仍未能整改，一审判决已经据此酌减了汪立敏应支付的物业管理费，汪立敏上诉要求华汇物业公司赔偿漏水造成的经济损失，但未提交损失的相应证据，本院对其该项上诉请求不予支持。对于汪立敏要求减免其他费用的抗辩理由，本院认为均不足以构成减免费用的充足理由，故本院均不予支持。综上所述，汪立敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2335元，由汪立敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘苑薇审 判 员  刁久豹代理审判员  廖 慧二〇一七年五月二十六日书 记 员  史其申