天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初3970号原告：天津市北辰区双口镇安光村民委员会，住所地天津市北辰区双口镇安光村。负责人：李振新，村主任。委托诉讼代理人：唐丽丽，天津景松律师事务所律师。被告：天津市隆燊金属制品有限公司，住所地天津市北辰区双口镇安光村东。法定代表人:尚作民，总经理。委托诉讼代理人：刘闯，天津金辰律师事务所律师。原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会与被告天津市隆燊金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，原适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会的委托诉讼代理人唐丽丽与被告天津市隆燊金属制品有限公司的法定代表人尚作民及委托诉讼代理人刘闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2005年1月1日签订的《厂房租赁协议》于2015年6月12日解除；2.判令被告支付原告拖欠租金407888.89元（至2016年6月11日）；3.判令被告立即腾还原告位于天津市北辰区双口镇安光村工业路的厂房；4.判令被告支付2016年6月3日至实际腾还厂房之日的占用使用费（按照评估标准计算）；5.诉讼等费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年1月1日与被告签订《厂房租赁协议》，原告将位于安光村村东现工业路的厂院2814平方米出租给被告，租金为每年40000元。合同期限为五年。租赁期满，被告继续使用承租厂房至今，原租赁合同继续有效。合同签订至今，被告只支付原告租金50000元，至2016年6月11日，被告共计拖欠原告租金407888.89元。原告于2016年5月16日向被告催缴租金，于2016年6月12日向被告送达《解除租房协议通知》，被告均置之不理，故原告诉至法院。被告天津市隆燊金属制品有限公司辩称，原告陈述并不属实，不同意原告的诉讼请求。1、双方签订租赁合同情况属实，但是因为原告拖欠被告修路及维修厂房的费用，故被告不同意与原告解除租赁合同；2、不认可原告向被告所要租金的数额，且原告的诉请已经超过一年的诉讼时效；3、不同意腾还承租的厂房及土地；4、如果原告不与被告解除租赁合同，被告愿意继续承租并同意按照租赁合同约定的标准给付租金。原告为支持其主张提交证据如下：证据1、厂房租赁协议一份，证明原告将位于安光村东占地面积2814平方米的厂房及院落出租给被告，从第二年开始，被告应按季度向原告交纳租金，每季度开始5日前为租金交纳日。在承租期内，由承租方负责厂房及配套设施的维修；证据2、集体土地建设用地使用证一份，证明本案租赁的厂房坐落土地为天津市华荣不锈钢制品厂；证据3、天津市华荣不锈钢制品厂企业信息一份，证明天津市华荣不锈钢制品厂为原告的集体企业，于1993年7月6日注销，注销后财产及债权债务归属原告；证据4、租金催缴通知书及文件签收回执单各一份，证明原告于2016年5月16日向被告催缴拖欠租金，要求10日内交付拖欠租金41万元；证据5、解除厂房租赁协议通知一份及照片两张，证明被告未在期限内交付拖欠的租金，原告依法解除该厂房租赁协议并于2016年6月3日张贴；证据6、谷歌全球卫星图两张，证明租赁标的物前后的状况。被告为支持其主张提交证据如下：证据1、厂房维修明细一份，证明2006年原告村书记李作文认可用被告支出的维修费折抵应交纳的租金；证据2、证明一份，证明2007年原告村书记李作文认可用被告支出的修路费折抵应交纳的租金。原告对前述证据发表质证意见如下：对证据1至2的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，被告没有提供维修费用票据，上述书证中日期均为电脑打印，并不是李作文亲自书写，书证中并没有加盖村委会公章，且李作文未出庭作证。被告对前述证据发表质证意见如下：对证据1至3均没有异议；对证据4的真实性没有异议，但是原告向被告送达催缴通知书不能证明被告同意向原告补交租金，无法中断诉讼时效，原告的诉请已经超过了一年的诉讼时效；对证据5的真实性不认可，被告没有看到张贴的通知，也没有收到过短信；对证据6没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了厂房租赁协议，约定：厂址：座落在安光村东；占地面积：（前院）2814平方米；租赁期限：共计五年，自2005年1月1日至2010年1月1日止，每年租费40000元整，共计20万元；在承租期内，由承租方负责厂房及配套设施的维修等内容。原、被告均认可租赁厂房在四至为东邻安光村工业路、南邻安光街、西邻胡同、北邻天津市华荣不锈钢制品厂（现已经注销）的场地内。被告承租时场地内北侧有一排厂房（60米×10.76米）、场地西侧有一排平房（24.13米×6.19米）、场地南侧有两间平房，其中大间（13.34米×5.46米），小间（3.39米×2.26米）、一栋二层的楼房（34米×6.38米），场地东侧有两间平房（分别都是16.26米×3.9米）。被告自签订协议后实际占有使用上述厂房至今。庭审中，被告主张承租时场地中央为罩棚，承租后被告对该罩棚拆除后重新建盖厂房，并对场地南侧二层楼房搭建了彩钢顶。原告主张场地中央为厂棚，并不是罩棚，认可被告对二层楼房搭建了彩钢顶，但认为该行为属于承租人在承租期间对租赁物的维修。原、被告租赁协议到期后，未续签新的租赁协议。原告曾在他案中就后续房屋占有使用费计算标准向本院申请评估，后因项目土地性质为集体土地，无法进行评估。庭审中，原告表示撤回占有使用费计算标准的评估申请。庭审中，原告认可被告交纳租金50000元，但主张剩余租金被告至今未付。上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的厂房租赁协议是否有效；2、被告是否应当腾退厂房；3、被告是否应该给付原告相应的费用及数额问题。对此，本院分析如下：关于争议焦点1，原、被告之间签订的厂房租赁协议虽系双方真实意思表示，但原告并未提供证据证实其取得租赁厂房的建设工程规划许可证等审批手续，故双方签订的租赁协议应属无效，本院对原告提出的解除双方签订上述协议的诉请不予支持。关于争议焦点2，合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。现原、被告双方已经没有合同关系，被告仍继续占有使用诉争厂房于法无据，故被告应将占用的诉争厂房予以腾退。庭审中，被告主张其在承租期间拆除罩棚重建厂房一节，未提交证据证实经过原告同意，且原告不予认可，因该厂房尚未取得相关审批手续，故本院对此不予处理。关于被告主张的为二层楼房建盖彩钢顶一节，原告主张该行为属于对厂房的维修范畴，本院对原告的意见予以采纳。关于争议焦点3，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原、被告之间的租赁协议无效，故本院对于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求不予支持。原告虽不宜向被告索要租金，但厂房自出租时至今仍由被告连续占有、使用、收益，且原告向被告发出的催款通知书被告已经签收，故被告应当给付原告相应的占有使用费。被告自承租房屋后已给付原告50000元，剩余使用费至今未付，因此，应由被告继续承担至其搬出房屋为止的房屋占有使用费。该费用标准可以参照双方约定的租金计算标准，故被告支付原告厂房占有使用费应以每年40000元标准，自2006年4月1日起计算至实际腾退房屋之日止为宜。关于被告提出维修费及施工费折抵租金问题，因被告未提供确实、充分的证据证实相关费用的产生，经手人李作文亦未出庭作证，且原告对此不予认可，故本院对被告的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决如下：一、被告天津市隆燊金属制品有限公司于本判决生效之日起三十日内将座落于天津市北辰区双口镇安光村，四至为东邻安光村工业路、南邻安光街、西邻胡同、北邻天津市华荣不锈钢制品厂（现已经注销）的场地内北侧一排厂房（60米×10.76米）、西侧一排平房（24.13米×6.19米）、南侧两间平房，其中大间（13.34米×5.46米），小间（3.39米×2.26米）、一栋二层楼房（34米×6.38米），东侧两间平房（分别都是16.26米×3.9米）腾还原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会；二、被告天津市隆燊金属制品有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会房屋占有使用费，按照每年40000元的标准，自2006年4月1日起计算至被告实际腾退房屋之日止；三、驳回原告天津市北辰区双口镇安光村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7418元，由被告天津市隆燊金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 张 沛代理审判员 刘 彬人民陪审员 张 宏二〇一七年五月二十三日书 记 员 房奇勇附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。