江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终2560号上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1958年7月10日生，汉族，徐州庆华轻工机械有限公司总经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏淮海文化艺术品产权交易中心有限公司，住所地徐州市云龙区中山南路137号。法定代表人：贾红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：马洪星，江苏钟鼓楼律师事务所律师上诉人ＸＸ因与被上诉人江苏淮海文化艺术品产权交易中心有限公司（以下简称淮海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人宋学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回淮海公司的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、ＸＸ作为义务主体不合格。涉案租赁合同系案外人徐州庆华轻工机械有限公司（以下简称庆华公司）与案外人徐州市养禽场签订。ＸＸ一审提交的补充合同中加盖了庆华公司鲜章。庆华公司实际占有使用涉案房屋，并以庆华公司名义交付租金，徐州市养禽场对此完全认可。ＸＸ虽然系庆华公司的股东，但并不是涉案租赁合同的承租人，不应承担返还房屋等义务。同时一审法院未将庆华公司、徐州市养禽场追加为第三人参加诉讼，违反法定程序。2、淮海公司与徐州市养禽场曾签订《退后复建土地补偿协议》，该协议明显违法，淮海公司明知该协议违法，为回避国有土地变相转让的事实，补签了涉案债权转让协议。一审法院未对该协议进行质证，直接采信，违反法律规定。3、房屋租赁合同系基于双方当事人之间的特殊信赖关系产生，租金的债权可以转让，但解除合同、返还房屋，清除地面附着物等权利，不具有可转让性。徐州市养禽场在未与ＸＸ解除租赁合同的情况下，与淮海公司签订债权转让协议，实施了“一房两租”行为，淮海公司通过债权转让行为行使权利，于法无据。4、ＸＸ与徐州市养禽场的租赁合同关系仍存续，关于合同的解除及补偿事宜，双方亦在友好协商，淮海公司恶意起诉，应予以制裁。被上诉人淮海公司提交答辩意见称，1、ＸＸ提交的补充合同上虽然加盖了庆华公司的印章，但淮海公司持有的补充合同中并没有加盖庆华公司的印章，ＸＸ私自加盖印章的行为不产生效力。庆华公司是否实际占有使用涉案土地、缴纳租金，并不影响合同主体的认定。一审法院没有追究庆华公司与徐州市养禽场为第三人，并不违反法律规定。2、《退后复建土地补偿协议》是经政府批准的补偿协议，并未落实实施，该协议与本案没有关联性。3、租赁合同不具有人身依附性，属于可以转让的权利，ＸＸ主张的“一房两租”并不存在。3、ＸＸ与徐州市养禽场的租赁合同关系因租期届满而解除，ＸＸ应按照合同约定返还租赁物，淮海公司有权要求ＸＸ赔偿逾期搬迁而产生的占用费及其他损失。淮海公司向一审法院起诉请求：1、依法判令ＸＸ支付2016年7月至11月的租金15840元，并支付两个月的占用费10222.50元；2、判令ＸＸ交还所用房屋及土地，清除所建附着物恢复原状；3、由ＸＸ承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2001年11月2日，ＸＸ作为承租方（乙方）与作为出租方的徐州市养禽场（甲方）签订《租赁合同》1份，合同约定租赁期限为5年，从2001年12月1日至2006年11月30日止，合同期满后乙方应将房屋、场地如期交还甲方，租金为每年38000元，每半年前月10日前交清本半年租金，不得拖欠。合同还约定了违约责任及纠纷的解决等事项。后在2001年12月6日，双方签订了《房屋租赁补充合同》，内容为：一、厂区内场地东至工车间，西至现办公室（原会议室），南至库房，北至大路之内场地由乙方使用；二、在上述场地内兴建生产车间需资金乙方自筹；三、所建车间的产权归属：乙方投资兴建的厂房等建筑物，若砖木结构产权归甲方，轻钢结构产权归乙方；四、因乙方在厂房等建筑上投资较大，本协议租赁期为15年，合同期满乙方有优先续约权；五、本协议与原合同有抵触，以本合同为准，有关未尽事宜，双方协议解决。在补充合同的乙方为徐长华、ＸＸ，且两人均在乙方处签章。ＸＸ陈述徐长华为庆华公司的雇佣人员，经其同意徐长华在租赁合同上签字，徐长华所签字的法律后果由其或者庆华公司承担。协议签订后，ＸＸ在承租的场地范围内自建了轻钢结构的厂房，另建有门卫室、围墙等附着物，用于庆华公司生产经营使用。ＸＸ为庆华公司的法定代表人，ＸＸ以庆华机械厂的名义向徐州市养禽场交纳租金，并在2016年7月15日向徐州市养禽场交纳了2016年7月至12月的占用费19000元，后徐州市养禽场又向庆华机械厂退还了多交纳的一个月租金3167元。2016年9月30日，徐州市养禽场与淮海公司签订《债权转让协议》，约定将徐州市养禽场与ＸＸ、徐长华签订的房屋租赁协议中享有的全部权利转让给淮海公司，包括但不限于租金及违约金追交权、今后租金违约金或损失费的收取权、相关事项的洽谈权、租赁合同的解除权、起诉权等，淮海公司通过邮寄快递及在ＸＸ厂区内张贴通知的方式告知ＸＸ。在本案的审理过程中，淮海公司书面申请撤回要求ＸＸ支付2016年7月至11月租金15840元的诉讼请求。一审法院认为：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但法律有特殊规定的除外。一、关于和案外人徐州市养禽场建立房屋租赁关系的主体如何确定的问题。合同具有相对性，有名的书面合同应根据签订合同的双方当事人确定租赁关系的主体。在本案中，ＸＸ以自己的名义与案外人徐州市养禽场签订租赁合同及补充合同，在合同中ＸＸ并未以庆华公司的名义签订有关合同，虽然ＸＸ以庆华机械厂的名义向徐州市养禽场交纳租金，但是ＸＸ以所租赁的房屋及场地开办庆华机械厂，且系该单位的法定代表人，故涉案租赁关系的主体应为徐州市养禽场与ＸＸ。二、关于徐州市养禽场将租赁合同项下的权利义务转让给淮海公司是否符合法律的规定，以及淮海公司在本案中主张的租金及占用费等请求是否有依据的问题。徐州市养禽场将基于租赁关系对ＸＸ享有的合同项下权利转让给淮海公司，该合同项下的权利不属于法律规定不得转让的情形，ＸＸ与徐州市养禽场在合同中并未规定合同中的权利不得转让，故徐州市养禽场将合同中的权利转让给淮海公司，不违反法律的规定。淮海公司在与徐州市养禽场签订转让协议后，通过邮寄及张贴通知的方式向ＸＸ履行告知，且又以诉讼的方式进行告知，已经履行了法律规定的通知义务。在ＸＸ与徐州市养禽场签订的租赁合同期限届满后，徐州市养禽场已经明确表示不再续租，也不对外出租，故自2016年12月起，ＸＸ应向淮海公司支付占用费。虽然淮海公司提交了《2016年徐州主城区房屋租赁指导价》，但该规范性法律文件仅具有指引功能，不具有强制性，且ＸＸ在2016年按照年租金38000元向徐州市养禽场交纳了2016年1月至11月的租金，故占用费还应参照已交纳的租金的数额确定，故ＸＸ应向淮海公司交纳2016年12月和2017年1月的占用费6334元。根据徐州市养禽场与ＸＸ所签订的租赁合同及补充合同，ＸＸ在租赁期间所自建的砖木结构的附着物归徐州市养禽场所有，轻钢结构的附着物归ＸＸ所有，现租赁期限届满，徐州市养禽场已经将有关租赁合同项下的权利转让给淮海公司，淮海公司要求ＸＸ返还所占用房屋及土地，并清除所建附着物（轻钢结构）恢复原状，有事实和法律依据，该院予以支持。综上，一审法院判决：一、ＸＸ于判决发生法律效力之日起十日内向江苏淮海文化艺术品产权交易中心有限公司支付占用费6334元；二、ＸＸ于判决发生法律效力之日起十日内向江苏淮海文化艺术品产权交易中心有限公司返还所租用的房屋及土地，清除所建附着物（轻钢结构）恢复原状。本院二审期间，ＸＸ向本院提交淮海公司与徐州市养禽场曾签订《退后复建土地补偿协议》复印件一份。本院组织双方当事人进行了质证。本院认为，该协议系淮海公司与徐州市养禽场双方签订，不能证明涉案债权转让协议违法，故该协议与本案没有关联性，本院不予确认。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1、ＸＸ是否为涉案租赁合同当事人；2、淮海公司要求ＸＸ支付占用费，返还房屋、土地，恢复原状的诉求，是否有事实与法律依据。本院认为：一、关于ＸＸ是否为涉案租赁合同一方当事人的问题。首先，淮海公司提交的徐州市养禽场与ＸＸ、徐长华签订的租赁合同及补充合同一式两份，双方各持一份，承租人处的签章为ＸＸ、徐长华。ＸＸ提供的补充合同承租人处除有ＸＸ、徐长华的签章外，还加盖了庆华公司的印章。因涉案租赁合同一式两份，两份合同本应签章相同。ＸＸ系庆华公司的法定代表人，能够持有使用庆华公司的印章，而徐州市养禽场持有的合同上没有加盖庆华公司的印章，故应推定ＸＸ提供的租赁合同上庆华公司的印章，系ＸＸ私自加盖。其次，虽然ＸＸ系庆华公司的法定代表人，但ＸＸ在签订租赁合同及补充协议时均未披露合同的承租人为庆华公司。至于庆华公司是否实际占有、使用该房屋、土地，以及是否代为支付租金，均不影响合同主体的认定。故ＸＸ主张庆华公司为涉案租赁合同承租人，没有事实与法律依据，本院不予采信。二、关于涉案债权转让协议的效力问题。首先，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”涉案租赁合同系出租人交付房屋、场地使用权，承租人支付租金的合同，合同性质并不具有人身依赖关系；双方当事人未在合同中约定不得转让，该租赁合同亦不存在法律规定不得转让的情形，故徐州市养禽场与淮海公司签订的涉案债权转让协议，合法有效。该协议签订后，徐州市养禽场已履行通知债务人ＸＸ的义务，该债权转让协议对ＸＸ产生效力。ＸＸ主张涉案租赁合同的解除权不具有可转让性，没有事实与法律依据，本院不予采信。其次，涉案债权转让协议生效后，淮海公司取得了徐州市养禽场原享有的涉案租赁合同项下全部权利。租赁合同期限届满后，徐州市养禽场已经明确表示不再续租，涉案租赁合同解除。ＸＸ继续占有使用涉案租赁物，应当支付占有使用费；淮海公司基于合同项下出租人的权利，有权要求ＸＸ返还所占用房屋及土地，并清除所建附着物（轻钢结构）恢复原状。三、因本案事实清楚，庆华公司、徐州市养禽场与本案诉争纠纷亦并无利害关系，一审法院未将其追加为第三人参加诉讼，并无不当。ＸＸ认为淮海公司提交的债权转让协议未经质证，主要理由为一审庭审笔录中没有体现该债权转让协议。经本院核实，一审庭审中淮海公司当庭提交了该债权转让协议，一审法院组织双方当事人进行了质证。因书记员庭审记录存有笔误，将淮海公司举证的“债权转让协议及通知”错误记录为“债权转让通知书及通知”。ＸＸ仅依据庭审笔录中的错误，主张涉案债权转让协议未经质证，与事实不符，本院不予采信。至于ＸＸ主张本案存在“一房二租”行为，没有事实依据，本院亦不予采信。综上，ＸＸ的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸ承担。本判决为终审判决。审 判 长  单雪晴审 判 员  单德水代理审判员  徐海青二〇一七年五月二十二日书 记 员  范 璐