四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终1046号上诉人（原审原告）：彭刚，男，1969年7月6日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：邓波，四川鑫中云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充锦江旅游开发有限公司，住所地南充市嘉陵区滨江大道西侧。法定代表人：易天均，经理。上诉人彭刚因与被上诉人南充锦江旅游开发有限公司（简称锦江公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人彭刚及其委托诉讼代理人邓波到庭参加了诉讼。被上诉人锦江公司的法定代表人易天均经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭刚上诉请求：1、他与锦江公司签订的《补充协议》应当认定无效，一审判决认定《补充协议》有效并据此作出判决错误，损害了其合法权益。2、锦江公司迟延为其办理房屋产权证书，明显违约，应依约向其支付违约金。3、一审判决以《天庐地下车位定购协议》未对办理产权的内容作约定而不支持违约金错误。总之，请求二审法院查明事实并依法改判。锦江公司未作答辩。彭刚向一审法院起诉请求：一、判令被告给付违约金16.0477万元。其中包括：1、因延迟交房的违约金1.68万元（96.7919万元×0.02%×87天）；2、因延迟办理房屋产权证的违约金12.707万元（96.7979万元×0.65%×20.2个月）；3、因出售停车位不履行签约及办理房产证的违约金1.6607万元（7.3万元×0.65%×35个月，从应该办理产权证之日起计付至2015年10月25日）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月25日，彭刚（买受人）与被告锦江公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定锦江公司将天庐一区XX幢第X单元X层X号商品房出卖给彭刚，其建筑面积共175.36平方米，其中套内建筑面积152.765平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.6平方米。第五条.计价方式与价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6299.72元，总价款962376元；付款方式：分期付款。详见补充协议，具体付款方式及期限的约定见附件五；第十一条.交付条件：（一）出卖人应当在2012-5-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条.逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过陆拾日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。第十四条.面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示南充市房地产测绘所出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。第二十条.产权登记。（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起455日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：逾期一年以内，买受人不退房，出卖人根据逾期天数按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同，出卖人应当在接到解除通知的30日内退还买受人已付房款并按照同期银行活期存款利率支付违约金。第二十七条。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。…双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》，约定：第一条.房价款的支付：2、买受人采用分期付款方式支付房价款，房价总款962376元，买受人于合同签订之日，向出卖人支付总房款50%，即482376元；本合同签订之日起3个月内支付总房款的10%即96000元；本合同签订之日起半年内支付总房款的20%即192000元；本合同签订之日起一年内支付总房款的20%即192000元。第二条.关于房屋交付的特别约定：7.2因设计变更导致房屋产权登记面积与合同约定面积不一致的，若买受人选择不退房的，买卖双方约定以相关主管部门备案的实测套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积之间的误差面积为结算面积，以6299.72元/平方米为该误差面积的结算单价（该结算单价任何时侯均不再调整）据实结算套内建筑面积误差款。7.3买受人应在出卖人发出通知之日起七日内按本款第2项约定的计算方式与出卖人办理误差结算。如买受人应补交套内建筑面积误差款的，无论出卖人是否发出通知，买受人最迟应于出卖人交房前补交该款，如买受人应补付该款而拒绝支付的，视为延迟支付房款，应承担逾期付款的违约责任，且出卖人有权暂不向买受人交付房屋而不承担违约责任。第三条.关于权属办理的特别约定：3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书之间的面积误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。买受人应在房屋交付前将相关税、费预交给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部资料、费用和维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，同时，不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担；4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后半年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用证；如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述委托手续和提供代办费用，买受人除自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之一作为违约金外，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任；第十四条.买卖双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件与房产管理局网上签订的合同有不一致之处的，以双方的书面合同为准。双方同意将：《商品房买卖合同》第二十七条的全部内容变更为：双方可以根据具体的情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议。合同条款减轻、排除或加重、免除一方权利、义务的，按《合同法》的规定处理。2012年4月27日，被告向原告开具了销售不动产统一发票，预收购房款962376元（175.36平方，单价5488元）。2012年11月15日被告向原告出具了代办产权证费500元的收据。2014年4月18日，被告向原告出具发票一张，收购房款5543元。锦江公司于2012年7月28日向彭刚发出了交房通知书，通知天庐一区11幢将于2012年8月25日交付使用，于当日办理收房手续。原告于登记时间2015年4月16日取得了南房权证嘉字第007xxx**号房屋产权证书。南充仁恒测绘有限公司所作的仁恒测[2014-024]南充市房屋面积测绘报告显示，测量日期为2014年5月27日。2011年12月24日，彭刚（乙方）与锦江公司（甲方）签订了一份《“天庐”地下车位定购协议》，约定乙方定购甲方的位于南充市嘉陵区滨江大道南四段96号“天庐”的地下车位为X号，建筑面积22.35平方米，总价73000元，付款方式为一次性。在本协议签定的同时，乙方向甲方一次性支付贰万元定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。乙方须在本协议生效后于2011年12月30日前，携带身份证等有效证件到“天庐”售房部凭本协议及定金收据与甲方签订《商品房买卖合同》，同时交纳购买车位款项。在本协议约定签订《商品房买卖合同》的时间以内，如若因甲方原因未能保留乙方所定购的车位，则甲方应按乙方缴纳定金的双倍赔偿；乙方若在约定的时间以内未能交清车位购买款项并办理签约手续，则视为自动放弃，甲方有权将乙方所定购的车位另行处理而无需通知乙方，…有关本协议所定房屋的承诺及约定，均以签订的正式合同文本和合同附件文本为准，一切口头承诺及约定均无法律效力。2011年12月24日被告向原告出具了收73000元车位款的收据一张。另查明，原告曾于2014年5月25日向本院起诉被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后（案号为2014嘉民初字第1081号）原告撤诉。一审法院认为，双方对《商品房买卖合同》、《补充协议》、《“天庐”地下车位定购协议》的真实性无异议，对其真实性予以采信，双方应按约定全面履行各自的义务。彭刚曾于2014年5月向本院提起诉讼后撤诉，故其于2015年11月3日起诉未超过请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间二年。一、逾期交房的违约金的问题。在《商品房买卖合同》中约定锦江公司应于2012年5月30日前交付商品房，而在交房通知书上显示是2012年8月25日交房，锦江公司辩称依据《补充协议》的规定，彭刚是2014年4月18日才交的房屋面积补差款，因为彭刚未按《补充协议》约定的在交房时间之前补缴齐房屋面积差价款，锦江公司有权拒绝彭刚提出的交付房屋的请求，且不承担违约责任。但在《商品房买卖合同》的第十四条约定锦江公司应在商品房交付时公示商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的实测数据，而锦江公司所出示的仁恒测[2014-024]南充市房屋面积测绘报告显示，测量日期为2014年5月27日，系锦江公司未按合同约定于商品房交付时间即2012年5月30日提供实测技术报告书和实测数据，锦江公司的辩称理由不能成立，应承担逾期交房的违约责任。锦江公司应按《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任的规定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之二的违约金即：962376元×0.0002×87天=16745元。二、办理房屋所有权证书的违约金的问题。《补充协议》约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证”，案涉房屋的实测套内建筑面积为154.29平方米，比《商品房买卖合同》中约定的152.765平方米多1.525平方米，彭刚应补交1.525平方米×6299.72元/平方米=9607元，所提交的发票显示2014年4月18日交购房款5543元。彭刚在对面积补差的情况说明中称是交房时根据锦江公司提供的补差表上的金额所交，是优惠后的价格，当时出具的收据，到2014年4月18日才换成正式的发票的理由因其未提交证据证实，应承担举证不能的责任。彭刚至今尚未补交完全部的房屋面积补差款，且房屋所有权证的登记时间为2015年4月16日，距彭刚交纳房屋面积补差款的时间未超过455日，锦江公司不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。三、因出售停车位不履行签约及办理房产证的违约金的问题。当事人双方在《“天庐”地下车位定购协议》中约定彭刚须在协议生效后于2011年12月30日前，携带身份证等有效证件到“天庐”售房部凭本协议及定金收据与锦江公司签订《商品房买卖合同》，同时交纳购买车位款项，彭刚未提交证据证实未签订所购买的地下车位《商品房买卖合同》的原因系锦江公司的责任所致，且在定购协议中未对办理产权的内容作约定，故对彭刚要求锦江公司承担因出售停车位不履行签约及办理房产证的违约金的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、南充锦江旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向彭刚支付逾期交房的违约金16745元；二、驳回彭刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1755元，由彭刚负担1587.5元，南充锦江旅游开发有限公司负担167.5元。二审中，上诉人彭刚提供了锦江公司财务人员冯中英签字的“房款结算单（客户联）”一份，该结算单未载明时间，载明内容为：彭刚补交差价5543元。结合本案其他证据，本院对该证据予以采信。对于一审法院查明的各方当事人均无异议的事实本院予以确认。本院认为：彭刚与锦江公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《“天庐”地下车位定购协议》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方具有法律上的约束力。对彭刚提出《补充协议》应当认定无效的相关上诉意见没有事实和法律依据，不予采纳。关于锦江公司是否存在为彭刚迟延办理房屋产权证书的违约行为以及违约责任如何承担的问题。首先，根据双方的约定，彭刚接手商品房后，锦江公司同意接受彭刚的委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，彭刚支付了委托费用500元，因此锦江公司有约定的办证义务。锦江公司在2014年4月18日，向彭刚出具了彭刚缴款5543元的发票一张，结合二审中彭刚出示的锦江公司向其出具房款结算单，能证实彭刚按照锦江公司的通知已经缴纳了5543元房屋差价款，至于彭刚是否全部缴清房屋差价款，彭刚陈述其已经按照锦江公司的通知全部缴清且未接到任何催收缴款的通知，锦江公司辩称彭刚至今未缴清房屋差价款，但至2015年4月16日彭刚取得涉案房屋产权证书前，均没有证据证实锦江公司已经对彭刚进行过催收相关款项的事实，因此导致逾期办证的结果非因彭刚的原因。其次，根据双方的约定锦江公司应在商品房交付时公示商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的实测数据，即锦江公司应在合同约定的商品房交付时间即2012年5月30日提供实测技术报告书和实测数据，彭刚才能据此补交房屋差价款，但根据南充仁恒测绘有限公司的测绘报告显示，涉案房屋的测量日期为2014年5月27日，在锦江公司未按时提供商品房的实测数据情况下，要求彭刚交纳或者交清房屋差价款没有依据。因此锦江公司已违约在先而又以《补充协议》约定的“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证”内容为其逾期办证的抗辩理由没有法律依据。根据双方约定的商品房交付之日2012年5月30日起算，至2015年4月16日彭刚取得涉案房屋产权证书止，扣除455天后，逾期办证已经超过一年，锦江公司构成违约，在彭刚未请求解除合同仅请求违约赔偿的情况下，锦江公司应按双方约定的违约金的计算标准即按彭刚已付房款并按照同期银行活期存款利率支付违约金。对彭刚提出的锦江公司逾期办证构成违约并要求支付违约金的上诉请求予以支持，但对其超出双方约定的标准支付违约金的请求不予支持。关于锦江公司出售车位不履行签约及办理房产证的违约金问题。双方在签订车位定购协议后，彭刚缴清了购买车位的款项，现锦江公司已将车位交付彭刚，双方已经形成了事实上的买卖合同关系。彭刚主张锦江公司因未履行签订《商品房买卖合同》及办理产权证的违约金，因双方在定购协议中未对办理产权的内容作出相关约定，也未对相关违约责任作出约定，彭刚除提供前述定购协议和相关缴款收据外，既没有提供双方未履行签订《商品房买卖合同》和办理产权系锦江公司的原因所致的证据，也没举出其因此而受到损失的相关证据，故对彭刚要求锦江公司承担不履行签约和办证违约金的上诉请求因证据不足不予支持。综上，彭刚的上诉理由部分成立，本院予以支持。原判认定的基本事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字2673号民事判决第一项，即：“南充锦江旅游开发有限公司于判决生效后十日内向彭刚支付逾期交房的违约金16745元。”；二、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2015）嘉民初字2673号民事判决第二项，即：“驳回彭刚的其他诉讼请求。”；三、南充锦江旅游开发有限公司于本判决生效后十日内向彭刚支付逾期办理房屋产权证书的违约金（违约金计算方式：以962376元为本金按中国人民银行同期银行活期存款利率从2013年8月28日起计算至2014年4月18日止；加上以967919元为本金按中国人民银行同期银行活期存款利率从2014年4月19日起计算至2015年4月16日止）。四、驳回彭刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1755元，二审案件受理费3510元，共计5265元，由彭刚负担1755元，南充锦江旅游开发有限公司负担3510元。本判决为终审判决。审判长 吴 彪审判员 田 娟审判员 雷发军二〇一七年五月二十四日书记员 凌鸿雁