成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0112民初5612号原告：周某某。原告：邱某某。二原告委托诉讼代理人：王占伟，四川法锐律师事务所律师。被告：成都市龙泉驿区龙泉街道中铁新城·果壳里的城第一届业主委员会。委托诉讼代理人：蔡勇，四川君合律师事务所律师。本院于2016年11月28日立案受理原告周某某与被告成都市龙泉驿区龙泉街道中铁新城·果壳里的城第一届业主委员会（以下简称：果壳业委会）业主撤销权纠纷一案。案件审理过程中，案外人邱某某向本院提出作为本案原告参加诉讼的申请，经审查，本院依法予以准许。本案由审判员杜蓉娟担任审判长，与人民陪审员李恒、付晓锐组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人王占伟、被告委托诉讼代理人蔡勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、撤销中铁新城·果壳里的城业主大会2016年10月11日通过果壳里的城管理规约、业主大会议事规则、业委会工作规则的决议。2、撤销中铁新城·果壳里的城业主大会2016年10月11日通过的由业委会委托专业代理机构组织实施公开招标选聘物业服务企业及业主大会选聘物业服务企业实施方案的决议。3、撤销中铁新城·果壳里的城业主大会2016年10月11日通过的选聘物业服务企业条件及合同主要内容的决议。4、撤销中铁新城·果壳里的城业主大会2016年10月11日通过的增选陈亮、毛红梅2名业主为业主委员会委员的决议。5、撤销中铁新城·果壳里的城业主大会及业委会2016年11月14日公告的进行“果壳里的城物业服务招标”决定及招标代理委托协议。6、撤销果壳业委会委托成都市新都区小草公益服务中心承办业主大会会务的决定。7、判令被告承担本案诉讼费等涉诉费用。案件审理过程中，原告对诉讼请求进行了明确及变更：1、将原诉讼请求1-4项合并调整为：撤销中铁新城·果壳里的城业主大会2016年10月11日通过的四项决议。2、撤回第5项诉讼请求。3、将第6项诉请明确为：撤销被告果壳业委会2016年6月8日作出的聘请第三方进行会务工作的决定。事实和理由：原告为成都市龙泉驿区北泉路1188号果壳里的城小区业主，其房屋坐落于龙泉驿区北泉路1188号果壳里的城中铁新城小区11栋3单元34层3403号。被告为该小区业主委员会。自2016年7月份开始，被告在未有法定事由的情况下违规召开临时业主大会，并炮制出4个议题：1、修订果壳里的城业主大会议事规则、业委会工作规则；2、由业委会委托专业代理机构组织实施公开招标选聘物业服务企业及业主大会选聘物业服务企业实施方案；3、选聘物业服务企业条件及合同主要内容的决议；4、增选���亮、毛红梅2名业主为业主委员会委员。龙泉驿区龙泉街道办事处在得知被告欲召开临时业主大会会议后，已通过工作指导意见明确指出被告行为违法，但被告置若罔闻，依旧于2016年8月9日组织投票。被告在投票过程中违反《业主大会议事规则》相关规定，错误统计投票结果，并作出所谓《果壳里的城业主大会公告》于2016年10月11日进行公告。2016年11月14日，被告又以违法通过的相关决议为依据，作出就物业服务企业招标的决定。原告认为，小区业主对小区事务进行管理属于公共事务管理，应当严格遵循程序公正原则，依照《物权法》、《物业管理条例》及小区三个文件进行，保证程序合法，有法必依，有规必守。而被告为达到一己私欲，严重侵害了包括原告在内的广大业主的知情权、参与权、决策权，被告违法通过的相关决议和决定应当依法撤销。为维护原告合法权益及果壳里的城小区的正常秩序，原告诉至法院，请求支持原告诉请。被告果壳业委会辩称，1、本案被告是第一届业委会，被告诉讼主体不适格，根据物权法规定，业主应该以做出决议的主体为被告。果壳业主大会是经过龙泉街道备案登记的，具有诉讼资格，本案诉讼请求针对的决议做出的主体也是业主大会，原告应起诉业主大会撤销，被告不是本案适格主体。2、针对原告主张的第1到第4项诉讼请求，被告方认为业主大会在召开业主大会事由问题上、在表决和送达上没有违反法律强制性规定，也没有违反小区议事规则。其中召开业主大会的事由为小区存在重大事件，虽然没有20%的提议，但是符合召开临时大会的第2项规定。重大事项包括电梯存在长期故障没有处理，拖延至今；小区的共有收益在前期物业控制下没有公开公示；小区的第三期交付后没���相应的小区业主入选。小区的前期物业是由开发商确定的，选聘的时候没有经过大部分业主的确定，结合小区物业长期存在的问题，大部分业主同意要求通过公开招投标方式进行，也没有排除前期物业，召开一个3万人的业主大会是完全有必要的，召开是合法的，是维护大部分小区业主的利益。原告方认为没有20%人员提议就召开违法不符合规定。3、关于计票方式有两个问题，不管根据老的议事规则还是新的议事规则，作废的票归入选票多的。被告在核定是否具有表决权的时候，没有核定是否欠缴物业费的问题。被告在业主大会召开过程中设置了投票箱，四种方式同时在进行，专人送达和回收意见。回收意见是通过电话方式，没有违反议事规则。被告送达都是投入业主信箱，并有两个人以上证明，也通过了电话短信进行告知。对回收，既有投票箱，也有专人回收���后用电话征询是因为被告当时受到前期物管阻挠，才进行的电话录音方式回收，这个也是保证业主权利的方式。4、验票、唱票和计票的环节在指定的时间和场所完整的进行，被告将得票都进行了展示，在结尾处受到了前期物业的阻挠，所以票有所损毁和遗失，但是有公开的影像资料。5、业主大会对公安机关、房管局等都进行了书面的邀请，但是他们都没有来，没有来的问题也不在被告。6、被告的公告是有选聘实施方案的，下面可以通过证据提交。7、对第5项撤销业委会的决定，诉权是没有问题，但是实体上讲业委会是在落实业主大会的决议，被告本身没有作出这个决定。撤销招标代理协议也不是本案审理范围，应另案起诉。8、撤销小草会务的决定，被告业委会没有作出这个决定，小草公司与业委会存在的是委托服务协议，已经超出本案审理范围。被告在召开业��大会之前2016年7月份上旬，通过业委会会议决定委托公益服务中心承办会务，相关会务费用由中标的物业承担，这是小区类似的惯例，所以业委会成员进行联系，联系到一个新都区小草公益服务中心，然后达成了合作关系，就进行了后续程序。9、根据物权法第76条及物业管理条例第11条，第12条第3项规定，撤销业主大会决议属于涉及小区全体业主共有和共同管理的共同事项，应当经过小区过半数人数同意，本案原告方只有两个业主，原告主体资格存在瑕疵，原告主体不适格，请求法院驳回原告诉讼请求，不进入实体审理。经审理认定事实如下：原告周某某、邱某某系成都市龙泉驿区龙泉街道中铁新城·果壳里的城小区（以下简称：案涉小区）业主。被告果壳业委会任期自2014年8月6日至2017年8月5日。2016年6月8日，被告召开业委会会议，就小区业主的共同利益���急需解决的问题进行了讨论，同时作出决定：⑴委托律师团队作为本次业主大会的法律顾问；⑵委托第三方代理机构参与会务工作，届时，业委会成员配合会务人员挨家挨户入户发放，收取业主表决票。由业委会组织开票，邀请街道办、社区工作人员现场监督指导监票、计票、唱票并开票；⑶委托第三方招标代理机构根据业主大会的表决结果，组织公开招标选聘物业服务企业；上述三项委托费用由中标物业服务企业承担。随后，被告开始了召开小区业主大会的筹备、实施等工作。2016年7月11日，被告发出《关于召开业主大会的公告》，文中指出小区存在的五大问题：1、急需公开选聘物业服务企业并签订书面物业服务合同，明确物业服务企业各项权利和责任义务。2、急需立即、彻底地消除包括电梯事故在内的各项设备设施安全隐患。3、急需建立健全全体业主公共财产性收益管理机制。4、业委会成员的分布、比例需按民主自治原则及时予以完善。5、急需因时制宜修改“三个规约规则”。该公告指明，以上五条为小区重大、紧急事件，需及时处理，因此于2016年7月26日至2016年8月9日召开临时业主大会，将相关事宜提交业主大会投票表决。同时，公告写明了业主大会采取书面征求意见形式及表决内容，具体内容为：（一）全体业主投票表决修改后的《果壳里的城业主大会议事规则》《果壳里的城管理规约》《果壳里的城业主委员会工作规则；》（二）全体业主投票表决增选两名业委会成员，实行差额选举；（三）全体业主投票表决公开选聘物业服务企业；1、选聘物业服务企业条件；2、物业服务合同主要内容。并附有八个附件。被告在回收表决票时，采取了电话询问业主表决意见并录音的形式，小区业主大会议事规则关于表决形��中没有该种形式。后因各种原因，公开开票时间多次延期，最后确定于2016年10月11日下午14时在小区停车楼2楼进行公开开票。在2016年10月11日开票日前，被告成员、会务组人员及三个业主代表对收集的表决意见进行了开票、统计。2016年10月11日当天，被告将事先统计完的结果用投影仪进行了公示，后因发生冲突，会场遭到破坏。同日，成都市龙泉驿区龙泉街道中铁新城·果壳里的城业主大会（以下简称：果壳业主大会）发出公告，公布了大会决议：1、果壳里的城业主大会议事规则、管理规约、业委会工作规则；2、由业委会委托专业代理机构组织实施公开招标选聘物业服务企业及业主大会选聘物业服务企业实施方案；3、业主大会选聘物业服务企业条件及合同主要内容；4、增选陈亮、毛红梅2名业主为业委会委员。另查明，2016年7月4日，被告与案外人成都市新都区小草公益服务中心（以下简称：小草中心）签订《龙泉驿区果壳里的城业主大会会务承办协议》，约定：甲方（被告）因召开业主大会而产生会务服务需要，特选聘乙方（小草中心）为甲方提供会务服务。原、被告认可小草中心的会务服务内容属事务性工作。本院认为，业主大会及业主委员会的活动应当遵守《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，同时也应遵守小区《管理规约》《业主大会议事规则》等自治规约的规定。本案中，就原、被告双方争议的主要问题分析如下：一、案涉小区业主大会的召开是否合法。根据《成都市业主大会活动规则》第十五条规定，发生重大事故或紧急事件，需要及时处理是业委会组织召开业主大会临时会议的情形之一，《果壳里的城业主大会议事规则》（以下简称：果壳议事规则）也对此作出了相同规定。��涉小区确实存在电梯问题、公共收益如何管理等涉及小区业主重大利益的紧急事由，被告从全体业主利益出发组织召开业主大会临时会议并无不妥，被告亦无懈怠延误召开临时会议之嫌，故原告主张被告所组织召开的业主大会召开不合法没有事实及法律依据，业主大会召开合法。二、案涉小区业主大会的表决程序是否合法。1、被告电话征询业主表决意见并录音的形式是否合法。该种形式从表面上看并非完全不合理，但因该种形式并未规定于《果壳里的城业主大会议事规则》的会议表决形式中，故被告采取该种表决形式不妥。2、被告组织的开票程序是否合法。开票程序公开进行是基本原则，《果壳里的城业主大会议事规则》第十八条第（四）项作出了明确规定，被告亦在《公开开票时间的通知》中也告知了公开开票的形式，而被告却在通知的开票日前，自行与会务���人员及个别业主代表对表决意见进行了唱票、计票及统计，且该形式也违反了“监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员的其他业主担任”的规定。故被告组织的开票程序不合法，严重侵害了原告在内的广大业主的参与权与监督权，原告撤销该次业主大会决议的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。案涉小区业主人数众多，业委会工作开展确属不易，但业委会履行职责的过程中必须遵守法律法规、自治规约的规定，以公正合法的程序保证小区业主自治活动的顺利实施。三、被告关于委托第三方代理机构参与会务工作的决定是否合法。经审查《龙泉驿区果壳里的城业主大会会务承办协议》的内容，小草中心会务工作的主要内容系事务性工作，并非涉及业主共同管理或处分等实质权利，不属于必须由业主大会决定事项范围，且会务服务费用也不涉及使用业��共有收益，因此由被告作出上述决定并不违反法律法规及自治规约，应属合法有效。另，1、关于被告抗辩被告主体不适格的意见，本院认为，业主大会系全体业主集体决策共有及共同管理事项的议事会议，不具有实体性，其不具有法人人格，亦不属其他组织，故不具有诉讼主体资格；且本案第6项诉讼请求涉及被告，故被告上述抗辩理由不成立，本院对该抗辩意见不予采纳。2、关于被告抗辩原告主体不适格的意见，本院认为，根据《物权法》第七十八条规定，原告作为受侵害的业主有权提起诉讼，本院对被告该抗辩意见不予采纳。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第七条第（一）项、第八条第二款、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤���成都市龙泉驿区龙泉街道中铁新城·果壳里的城业主大会于2016年10月11日作出的四项决议。二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  杜蓉娟人民陪审员  付晓锐人民陪审员  李 恒二〇一七年五月二十五日书 记 员  陈琴芹