南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初2452号原告：南京银行股份有限公司热河支行，住南京市鼓楼区热河路50号。��责人：缪宁，该支行行长。委托诉讼代理人：钱志坚，江苏金禾律师事务所律师，执业证号13201200610573777。委托诉讼代理人：夏维剑，江苏金禾律师事务所律师，执业证号13201199410629703。被告：谢美玲,女，1987年12月13日生，汉族。委托诉讼代理人：王能仁，男，1986年4月26日出生。被告：江苏宝地置业有限公司，住所地句容市宝华镇开发区新集镇（镇政府西侧）。法定代表人：王新瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：阚先锋，国浩律师（南京）事务所律师，执业证号13201200410236031。委托诉讼代理人：孙铭蔚，国浩律师（南京）事务所律师，执业证号13201201411675518。原告南京银行股份有限公司热河支行（以下简称南京银行热河支行）诉被告谢美玲、江苏宝地置业有限公司（以下简称宝地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京银行热河支行的委托诉讼代理人钱志坚、被告谢美玲及委托诉讼代理人王能仁、宝地公司委托诉讼代理人孙铭蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京银行热河支行向本院提出诉讼请求：l、判令解除原告与被告于2012年3月5日签订《个人购房借款合同》；2、判令被告谢美玲偿还借款本金人民币278893.85元、截至2017年4月13日的利息797.17元以及自2017年5月12日起至实际还款日未还本金产生的利息、罚息和复息;3、判令被告谢美玲支付原告律师代理费16000元；4、判令原告对被告谢美玲��有位于句容市宝××镇××村仙林悦城第003幢21层2108号的房屋享有抵押优先受偿权；5、判令被告宝地公司对被告谢美玲的前述第2、3项债务承担连带清偿责任；6、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月5日，原告与两被告签订《个人购房借款合同》，被告谢美玲向原告借款人民币30万元，借款用途为购买句容市宝××镇××村仙林悦城第003幢21层2108号房屋，宝地公司作为开发商，对前述借款承担连带保证责任，并放弃物保优先抗辩权。同日，南京银行热河支行与两被告签订《房地产抵押合同》，约定被告谢美玲将其所购买的房屋抵押给南京银行热河支行作为上述借款的还款保证。上述合同签订后，南京银行热河支行按约发放贷款。谢美玲自借款后，多次逾期还款，已构成违约。被告谢美玲辩称，对借款事实及所欠借款本金数额���持异议，希望与南京银行热河支行协商继续履行合同。抵押房产的税已交过，尽快办理房产证。如银行坚持解除合同，希望多给时间处理房产。被告宝地公司辩称，对借款事实以谢美玲确认的为准，对于提前解除合同没有意见。宝地公司作为房屋开发商，已按约交付房屋，谢美玲亦办理了所有入住手续；宝地公司提供的是阶段性担保，借款合同的债务同时提供了房屋的担保以及担保人，作为保证人请求对房产先进行处置，如房产处置不足以偿清全部欠款及费用的，再由宝地公司承担保证责任。本院认定事实如下：2012年3月5日，原告与两被告签订《个人购房借款合同》，合同编号为C01060112030200016，被告谢美玲向原告借款人民币30万元，借款用途为购买句容市宝××镇××村仙林悦城第003幢21层2108号房屋，建筑面积64.93㎡，总房价441393元，借款期间自2012年3月6日至2042年3月6日；借款利率为发放当日基准利率，在借款期间内，如遇中国人民银行调整基准利率，则随之调整；借款逾期的罚息利率为合同约定的借款利率水平上加收50%，对逾期的借款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；还款方式为等额本息还款法，借款支付为受托支付方式，被告谢美玲授权原告将借款资金支付至被告宝地公司的账户即为原告己依约履行了向被告谢美玲发放借款的义务；被告谢美玲未按合同约定足额偿还借款本息的，原告有权提前收回借款及解除合同。被告宝地公司为原告向被告谢美玲发放的借款提供连带责任保证担保，保证期间为合同生效之日起至办妥合同项下借款所购房屋抵押登记将他项权证交原告执管之日止，保证范围为合同项下借款本金及利息（包括罚息和复利）、违��金、损害赔偿金以及原告实现债权包括律师代理费的有关费用，并约定原告有权要求宝地公司相应提前履行担保保证责任或者依法处分抵押物。2012年3月5日，原告与两被告签订《房地产抵押合同）），被告谢美玲以句容市宝××镇××村仙林悦城第003幢21层2108号房屋向原告为前述借款提供抵押担保，被告宝地公司为被告谢美玲上述借款向原告提供连带责任保证担保。2012年3月8日，被告谢美玲和原告共同办理了商品房抵押预告登记，登记证明书记载债权数额为30万元。2012年3月14日，原告按合同约定将借款资金支付至被告宝地公司的账户，依约履行了向被告谢美玲发放借款。宝地公司已将房产交付谢美玲使用。被告谢美玲自借款后至原告起诉时多次逾期还款。本案审理期间，被告谢美玲支付了2017年4月20日之前按合同应付的全部本金、利息和罚息��尚欠借款本金278893.85元。另查，为提起本案诉讼，南京银行热河支行与江苏金禾律师事务所律师签订委托代理合同，并实际支付律师费16000元。本院认为：南京银行热河支行与被告谢美玲、宝地公司签订的《个人购房借款合同》及《房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应严格履行。谢美玲多次未按约足额偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任，南京银行热河支行有权依据双方约定要求谢美玲提前归还剩余借款，并支付利息、罚息，并且要求提前解除合同。根据法律规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。”本案中，谢美玲的借款既有其房产设立的预抵押担保，又有宝地公司提供的保证担保。因宝地公司在合同中放弃物保优先抗辩，故宝地公司应当对谢美玲所欠款项的还款义务承担连带责任，并在实际承担保证责任后，有权向谢美玲追偿。宝地公司作为开发商，虽在房屋买卖及交付过程中并不存在违约行为，提供的是阶段性保证，但宝地公司在本案中承担的系金融借款引起的保证责任，宝地公司在保证合同订立时，应当预见到他项权证有可能不能按期申领的相关风险和责任，所以对宝地公司要求先物保再人保的主张与合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。宝地公司应按约定，在合同生效之日起至办妥合同项下借款所购房屋抵押登记并将他项权证交原告执管之日止对被告谢美玲的上述债务承担连带责任保证担保。关于律师费。《个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》均约定，实现债权而产生的律师费等费用，由违约方和保证人承担，故南京银行热河支行要求谢美玲和宝地公司支付律师费16000元的请求，本院亦予以支持。关于案涉房产的抵押问题。法律规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。法律规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。谢美玲以其位于句容市宝××镇××村仙林悦城第003幢21层2108号房屋为其与南京银行热河支行的住房借款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权。因此，谢美玲与南京银行热河支行、宝地公司签订的南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）办理了抵押预告登记。在谢美玲未能依约履行还本付息的义务时，南京银行热河支行有权处分被抵押的房产优先清偿其贷款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除原告南京银行股份有限公司热河支行与被告谢美玲、被告江苏宝地置业有限公司于2012年3月5日签订《个人购房借款合同》；二、被告谢美玲于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告南京银行股份有限公司热河支行借款本金278893.85元和利息（按合同约定标准计算），如逾期还款按合同约定标准支付罚息、复利；三、被告谢美玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京银行股份有限公司热河支行律师费16000元；四、如被告谢美玲未履行上述（二）、（三）项债务，原告南京银行股份有限公司热河支行有权以被告谢美玲提供抵押的位于句容市宝华镇洪捻村仙林悦城第003幢21层2108号房屋折价或者拍卖、变卖的价款在债权数额30万元范围内优先受偿；五、被告江苏宝地置业有限公司对被告谢美玲上述（二）、（三）项债务承担连带清偿责任，该责任承担至原告南京银行股份有限公司热河支行领取被告谢美玲提供抵押的位于句容市宝华镇洪捻村仙林悦城第003幢21层2108号房屋他项权证书之日止。被告江苏宝地置业有限公司在向原告南京银行股份有限公司热河支行承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告谢美玲追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6000元，保全费2270元，合计8270元，由被告谢美玲、江苏宝地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  何蓉二〇一七年五月十二日见习书记员  张伟履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当��人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。