广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书(2017)粤71行终254号上诉人（原审原告）：曾婉雯，女，汉族，1993年12月22日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：叶锦秀，男，汉族，1948年12月30日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：曾桂香，女，汉族，1949年12月13日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：李碧婵，女，汉族，1982年3月23日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：钟学标，男，汉族，1935年12月12日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：邓树勋，男，汉族，1944年1月30日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：杨杏梅，女，汉族，1980年9月3日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：何键，男，汉族，1999年3月20日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：谭满红，女，汉族，1972年9月23日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：周丽，女，汉族，1971年10月9日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：石正益，男，汉族，1971年6月3日出生，住广州市从化区。上诉人（原审原告）：潘康田，男，汉族，1976年3月12日出生，住广州市从化区。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。法定代表人：彭高峰。职务：主任。原审第三人：陈凤莲，女，汉族，1940年4月20日出生，住广州市从化区。原审第三人：广州市从化三星实业发展有限公司。住所地：广州市从化街口街府前路***号。法定代表人：张志良。职务：董事长。以上两原审第三人共同委托代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。上诉人曾婉雯、叶锦秀、曾桂香、李碧婵、钟学标、邓树勋、杨杏梅、何键、谭满红、周丽、石正益、潘康田诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、原审第三人陈凤莲、广州市从化三星实业发展有限公司（以下简称三星实业公司）房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初1467号行政裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原审原告曾婉雯、叶锦秀、曾桂香、李碧婵、钟学标、邓树勋、杨杏梅、何键、谭满红、周丽、石正益、潘康田均系广州市从化市城郊街向阳路22号小区的业主。2008年5月，原审第三人三星实业公司向原从化市国土资源和房屋管理局申请办理从化市城郊街向阳路22号1-7幢的权属确认，并提交《房地产权属确认申请审批书》、《商品房预售许可证》、《商品房出售登记表》、《门牌证明》、《土地使用权证》、《查案表》、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《建筑平面图纸》、《测量成果报告》、《建筑工程竣工验收备案表》、营业执照复印件、委托书、法人证明书、身份证复印件。原从化市国土资源和房屋管理局审核三星实业公司提交的资料后，向三星实业公司核发商品房产权证明，其中包括涉案从化市城郊街××房的商品房产权证明书，该证明书记载：证明书号码为NO:35064，产权人：广州市从化三星实业发展有限公司，城市规划用途：停车库，建筑面积：188.25平方米。2004年4月13日，原从化市城市规划局向三星实业公司核发的从规建证〔2004〕022号（城区）《建设工程规划许可证》建设规模一栏显示：自编A-6幢12层（部分1层，另有1层架空层）8201平方米，该规划许可证的附件《建设工程审核书》第一大点中的第六小点明确：“12层（部分1层，另有1层架空层）住宅楼工程l幢（自编阳光花园A-6幢）；建筑面积为8201平方米，共66户。其中架空层为停车库（260平方米）；第一层为住户入口大堂（124平方米）、商铺（655平方米）；第二层以上为住宅（顶层为复式设计）”。2008年1月7日，原从化市城市规划局向三星实业公司核发的从规验证〔2008〕3号《建设工程规划验收合格证》附件1《建筑功能指标规划验收明细表》确认：A-6幢为住宅楼，建筑面积8201平方米，其中架空层为停车库（260平方米）；第一层为住户入口大堂（124平方米）、商铺（655平方米）；第二层以上均为住宅。2009年2月24日，原审第三人陈凤莲向原从化市国土资源和房屋管理局申请办理位于从化市城郊街××房的房屋转移登记，并提交发票、《契税完税证》、《商品房产权证明书》、《房地产权登记申请书》、《购房合同》、委托书、查案表、广州市物业专项维修资基金缴款单、身份证复印件。原从化市国土资源和房屋管理局经审查后，认为原审第三人陈凤莲的提交的申请资料齐全，符合法律规定，并向其核发了粤房地权证从字：0109000171房地产权证。该房地产权证记载：房地产权属人：陈凤莲，规划用途：停车库，建筑面积：188.25平方米。另查明，原从化市国土资源和房屋管理局的相应职权由广州市从化区国土资源和规划局承接，广州市从化区国土资源和规划局是广州市国土资源和规划委员会的派出机构。原审法院认为，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记的机构”。依据上述规定，原从化市国土资源和房屋管理局是负责原从化市房地产登记工作的职能部门，广州市政府机构改革后，被告广州市国土资源和规划委员会承接了上述职能，被告主体适格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原从化市城市规划局于2004年4月13日向三星实业公司核发《建设工程规划许可证》时已将涉案从化市城郊街××房所在的架空层规划为停车库，《建设工程规划验收合格证》附件1《建筑功能指标规划验收明细表》亦显示该房屋所在的架空层为停车库；2008年6月18日，原从化市国土资源和房屋管理局向三星实业公司核发的涉案房屋的商品房产权证明书记载：城市规划用途为停车库；2009年3月19日，原从化市国土资源和房屋管理局向陈凤莲核发的涉案房屋的房地产权证记载：规划用途为停车库。可见，涉案房屋在规划、验收、确权登记、转移登记各阶段均显示规划用途为停车库，该房屋具有独立的使用功能及产权归属；且原从化市国土资源和房屋管理局于2008年6月18日向三星实业公司核发的产权证未经有权机关确认违法之前，三星实业公司将其合法房产转移给原审第三人陈凤莲，经原从化市国土资源和房屋管理局审核相关的转移登记材料后向陈凤莲核发涉案产权证，原审原告与该发证行为没有利害关系，不具备原告主体资格，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的起诉条件，对原审原告的起诉依法应予以驳回。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案在开庭审理的过程中，原审原告当庭自认其于2014年5月5日知道原从化市国土资源和房屋管理局向陈凤莲核发涉案产权证，而原审原告向本院提起本案诉讼的时间是2016年5月30日，根据上述规定，已经超过2年的起诉期限，故对原审原告提起的诉讼依法应予以驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定驳回曾婉雯、叶锦秀、曾桂香、李碧婵、钟学标、邓树勋、杨杏梅、何键、谭满红、周丽、石正益、潘康田的起诉。上诉人曾婉雯、叶锦秀、曾桂香、李碧婵、钟学标、邓树勋、杨杏梅、何键、谭满红、周丽、石正益、潘康田不服原审裁定，向本院上诉称：一、上诉内容同一审阶段的行政起诉状的事实和理由；二、原审法院行政裁定书错误认定上诉人与该发证行为没有利害关系，不具备原告主体资格。理由是：上诉人根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，有权提起诉讼。本案中，上诉人根据《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》的通知第五条，包括不作为分摊面积的业主共有的设施，由开发企业在申请房地产开发项目所有权初始登记时一并登记，房地产登记机构在房地产登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”，不颁发房地产权利证书。被上诉人于2008年1月7日向第三人三星公司核发的从规验证[2008]3号《建设工程规划验收合格证》附件1《建筑功能指标规划验收明细表》确认：A-6幢为住宅楼，建筑面积8201平方米，其中架空层为停车库(260平方米)；第一层为住户入口大堂(124平方米)、商铺（655平方米）；第二层以上均为住宅。2009年3月18日被上诉人核发房地产权证（粤房地权证从字：01090001**号）给原审第三人陈凤莲是错误的，侵害上诉人的合法权益。2、上诉人根据《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”首先，对于属于业主生活利用上不可或缺的共用部分，如小区道路、绿地上所设立的车位，开发商、业主委员会和物业均无权设立车位（库）专有使用权。但可由业主委员会根据业主公约委托小区物业公司采取不固定使用主体、临时性使用的方式进行处置。其次，小区业主对小区内规划配建车位（库）具有优先购买权。由于根据相关行政部门批准同意的小区总平、单体方案及小区建筑功能标识，一定数量的车位系为小区内业主们的生活需要所配建的。因此，当开发商的楼盘销售率未达到一定标准前，小区内根据规划配建的车位（库）就只能销售给本小区的业主（即购房者及其直系亲属）。如果楼盘的销售尚未达到相应的标准，开发商即使将小区内配建的车位（库）销售给小区外的居民的，这种销售合同也应当被认定是无效的。当然，小区内业主购买车位（库）的数量也必须受到相应的限制。除此之外，开发商建设的小区规划配建之外的车位（库）应不受此规定的约束和限制。第三，车位（库）的归属分成法定共有和约定专有两种类型。按照《物权法》的相关规定，凡属于占用业主共有的道路和绿地用于停放汽车的车位不属于开发商所有，而属于业主共有。对于这类的停车位，开发商和物业均不能进行处分，而只有业主大会才有权通过法定或约定的程序进行处分。上诉人居住的巴塞阳光花园共有500多户业主，在车位已不能满足本小区业主停放汽车的情况下，被上诉人却将涉案车位，确权给没有购买小车和没有小车驾驶证的第三人陈凤莲是错误的。被上诉人将涉案车位确权给第三人陈凤莲有侵害上诉人的合法权益，即上诉人与该发证行为有利害关系，是具备原告主体资格的。三、上诉人根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条、第四十二条、第四十三条之规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年的规定。本案中上诉人向有关职能部门申诉，2015年1月15日原从化市国土资源和房屋管理局作出从国房群字[2015]9号《关于巴塞阳光小区架空层权属问题的答复》和2015年5月22日从化市规划局作出从规函[2015]653号《从化市规划局关于架空层权属咨询的复函》，为此本案的诉讼时效应该从2015年5月22日起推算2年至2017年5月22日止满2年才过起诉期限。本案中上诉人是于2016年5月30日到一审法院立案的，对比时间没有超过2年，为此本案没有超过2年的起诉期限。综上所述，上诉请求：1、依法撤销原审裁定；2、改判撤销被上诉人于2009年3月17日对坐落从化区城郊街向阳路22号6幢103房的违法错误登记行为或者发回原审法院重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人市国规委在二审期间没有作出答辩。原审第三人陈凤莲在二审期间没有陈述诉讼意见。原审第三人三星实业公司在二审期间没有陈述诉讼意见。经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚并有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，上诉人在原审庭审中已自述，其知悉涉案房屋产权证的时间系2014年5月5日，而其向原审法院提起本案诉讼的时间系2016年5月30日，已经超过上述规定的2年起诉期限。原审法院据此作出驳回起诉的裁定，认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予以维持。上诉人上诉主张涉案房屋权属及原审第三人陈凤莲所签订涉案房屋买卖合同的效力问题，可另循其他途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  朱 琳审 判 员  彭铁文代理审判员  林 彦二〇一七年五月十六日书 记 员  严椰铭侯天庆