广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初671号原告：莫少凡，男，1969年10月20日生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：覃家锋，广西华尚律师事务所律师。被告：广西柳州市建设投资开发有限责任公司，住所：广西柳州市学院路35号，统一社会信用代码：91450200272957340L。法定代表人：许惠超，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄振土，广西甲天下律师事务所律师。原告莫少凡与被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫少凡的委托诉讼代理人覃家锋，被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄振土到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还多收原告的购房款18930元(4.3112平方米÷2×8763.83元/平方米)及利息2863元（按中国人民银行同期贷款利率先计算从原告向被告付清房款之日即2014年5月22日起至2017年2月8日止的利息，2017年2月9日至债务清偿完毕之日止的利息另行计算）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2014年3月8日与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于柳州市东环大道216号之二东方国际大厦1-12-4号商品房一套。根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)8.2.1f规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；8.2.2c规定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。被告将交付的商品房的一处阳台由半封闭式改为封闭式，与合同约定条件不符，构成违约。在房屋套内面积不变的情况下，封闭式阳台被多计入一半面积，必然导致房屋套内其他部分的面积减少。因此，被告应向原告赔偿阳台面积计算错误的损失，该损失即被告多计收的一半阳台面积房款。根据房产测绘成果报告，该商品房全封闭阳台面积为4.3112平方米，则被告应当返还多收原告的购房款18930元(4.3112平方米÷2×8763.83元/平方米)及利息2863元（按中国人民银行同期贷款利率先计算从原告向被告付清房款之日即2014年5月22日起至2017年2月8日止的利息，2017年2月9日至债务清偿完毕之日止的利息另行计算）。被告的违约行为损害了原告依据合同应当取得的利益，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，1、被告不存在违约的事实，原告所述的被告将交付的房屋的阳台半封闭式改为封闭式与事实不符。该房屋的房型、结构、套内面积，是按照2011年11月26日的建设施工图设计变更说明所确定的，封闭式的阳台在设计的图纸中已经确定。被告仅仅是在合同中遗漏说明封闭阳台的内容，这是被告说明不足的问题，但不属于违约，也不存在欺诈和隐瞒。2、依据购房合同第三条第六款的规定，建筑面积、套内面积、公共部分与公摊面积以竣工后产权登记机关最终核定的面积为准，被告也是以产权登记机关最终核定的面积收费。被告在与业主签订购房合同时也予以确定，房屋的套内面积是按照封闭式阳台计算出的，所以不存在与业主签订合同时是按照半封闭阳台计算面积的情况。原告没有减少房屋面积，被告也没有多收取房款。原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。3、被告按合同约定的每平方的单价又以合同约定的按产权机关最终核定的面积收费，公平合理。原告现得到被告交付的封闭式的阳台使用，现又以非封闭式的阳台计付价款有失公平。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系柳州市东方国际大厦的建设单位。2014年3月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买柳州市东环大道216号之二东方国际大厦1单元12-4号商品房一套，建筑面积140.43平方米，其中套内面积117.05平方米，按套内建筑面积计算房屋单价为8763.83元/平方米，房屋总价款为1025806元。合同第三条约定，该商品房阳台是非封闭式。合同第八条约定：被告应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付原告使用。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到二原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告；被告向原告发放书面通知或在《柳州日报》上刊登规划、设计变更的相关通知，视同书面通知原告；在不违反政府部门相关法律、法规的情况下，或经规划部门批准或设计单位同意变更，被告有权对房屋的外立面、装饰物、构筑物等进行局部修改、调整而不需要征得原告的同意。合同附件四（合同补充协议）第十二条约定：被告所作的广告、宣传资料、样板房、模型等推广材料及工作人员的陈述仅为宣传目的而设立或提供，属于要约邀请，不作为合同的附件或组成部分；因房屋外立面的设计美观需要，每套房屋的阳台、露台、开间、进深尺寸等均有可能出现变化，最终以规划部门批准的施工图为准。2014年5月22日，原告付清全部购房款。2016年10月25日，被告向原告出具了广西增值税普通发票，显示购房款金额为1025806元。原告陈述，被告于2015年4月向原告交付了上述房屋。被告于2014年11月22日委托广西鑫城房地产测绘有限公司对柳州市东方国际大厦的房屋进行测绘。根据广西鑫城房地产测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告书》显示，涉案房屋有两个阳台，其中全封闭阳台面积为4.3112平方米。被告陈述，其于2011年11月26日对东方国际大厦原设计进行了部分变更，将一个阳台改为封闭阳台，并将变更后的设计图纸在售房部进行了张贴，图纸上最终确定的户型结构、房屋面积与交付给原告的房屋是一致的。原告不予认可。现原告认为被告所交付房屋的一处阳台为全封闭式，与合同约定的非封闭式阳台不符，构成违约，且封闭式阳台被多计入一半面积，必然导致房屋套内其他部分的面积减少，造成其房款损失，故诉至本院，提出前述请求。本院认为，双方当事人于2014年3月8日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同。合同第三条第四款约定“该商品房阳台是非封闭式”，被告应当按照合同约定交付房屋。被告虽主张其于2011年11月26日取得规划批准并完成变更房屋设计，但该设计变更是在双方当事人签订合同之前，且在原、被告签订的合同上，被告并未就阳台情况进行相应变更，亦未对变更情况进行相应提示和说明，双方也未对此另行做出其他书面约定，因此，被告交付房屋时部分阳台实际为封闭式与合同约定不符，构成违约。关于被告称合同中遗漏说明封闭阳台的内容，仅是说明不足的问题，不属于违约的辩解，因双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件一《房屋分层分户平面图》，已经对房屋的户型、阳台情况进行了约定，并不存在遗漏说明的问题，故本院对被告的辩解不予采信。根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）8.2.1.f规定：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；8.2.2c规定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。由于封闭阳台与未封闭阳台在计算房屋面积时计算取值不同，因此阳台的形式也会导致购房者的实际权利发生变化。按照合同约定，涉案房屋阳台为非封闭式，在计算房屋面积时，阳台面积仅计算一半。但在被告交付的房屋中，阳台为全封闭式，阳台面积全部计入房屋面积，造成原告实际可使用的房屋面积减少。被告的行为导致被原告的权利受到损害，被告应对此承担违约责任。原告诉请要求被告返还多计收的一半阳台面积的房款并支付利息，理由充分，本院予以支持。根据测绘报告，争议房屋全封闭阳台面积为4.3112平方米，本院确定多计入房屋套内面积的阳台面积为2.1556平方米（4.3112平方米÷2），则被告应当返还原告多收的购房款为18891.31元（2.1556平方米×8763.83元/平方米），并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，自原告付清购房款之日（2014年5月22日）起计算至债务清偿完毕时止。原告主张的金额超出部分，本院不予支持。关于被告认为未减少房屋面积，也没有多收取房款的辩解，与事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司应返还原告莫少凡购房款人民币18891.31元并支付该款利息（利息计算：按中国人民银行同期贷款利率，从2014年5月22日起计算至债务清偿完毕时止）；二、驳回原告莫少凡的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费人民币345元（原告已预交），减半收取172.5元，由被告广西柳州市建设投资开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  唐月琴appoint二〇一七年五月二十五日书记员  佘艳琴附：本案适用的法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。