贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0302民初1939号原告：遵义美洁尔物业管理有限责任公司，住所地遵义市汇川区大连路三四一七医院门面。法定代表人：雷武辉，总经理。委托诉讼代理人：罗朝明，贵州省遵义乾锋律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：周家洪，遵义美洁尔物业管理有限责任公司职工，特别授权。被告：封信开，男，1974年5月15日出生，汉族，住遵义市红花岗区。原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司与被告封信开物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人罗朝明和周家洪、被告封信开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告截止2016年12月31日物业服务费18367元及滞纳金20000元，判决被告从2017年1月1日起每日按18367元的3‰支付原告滞纳金并承担本案诉讼费。事实和理由：2006年11月20日起原告就对松桃路爵仕蓝岛小区进行物业管理，住房的物业管理费为，每平方米1.20元，被告的房屋为松桃路爵仕蓝岛9栋2单元18楼4号房，面积为214.68平方米，每月应支付物业服务费257.60元。被告于2010年6月22日入住，物业服务费付至2011年1月18日。后被告未支付物业服务费，经原告不间断催收，被告仍未支付，从2011年1月19日至2016年12月31日，共拖欠（71.3月）物业服务费18367元，故原告依法提起诉讼。为证明其主张原告提供下列证据：入住交接表、《前期物业服务合同》、封信开交物业服务费的《收款收据》。被告封信开辩称，被告没有支付物业服务费理由如下：1、被告购买的是二手房，没有与原告签订物业服务协议；2、原告至今未退还被告装修保证金2000元、强制其交纳2009年11月18日至2011年1月18日物业服务费共计3091元及未处理被告家外墙渗水受损的问题；3、原告至今未兑现装修时补偿被告更换防盗门与客厅到二楼的楼梯费用共计5800元；4、原告未出具其资质及收费1.2元/㎡的依据；5、原告的服务与收费不对等，肆意乱涨价，小区电梯存在安全隐患与饮用水存在问题等违约情况。综上，被告没有按照物业服务合同的约定履行义务，也就没有权利请求支付物业服务费和收取滞纳金。被告对原告提出的证据均持有异议，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明其主张被告提供下列证据：照片三张。原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司对被告封信开提供的证据的真实性、合法性、关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告封信开系红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区9栋2单元1804号房屋的业主，面积为214.68㎡。2006年11月20日，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司与遵义美洁尔物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定遵义美洁尔房地产开发有限责任公司委托遵义美洁尔物业管理有限责任公司对坐落于红花岗区松桃路爵仕蓝岛综合楼提供前期物业管理服务，物业类型为商住楼，合同期限为2006年11月20日至2008年11月20日。合同期满后，双方未达成延长合同期限协议，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司亦未在合同期满前选聘新的物业管理企业，一直由遵义美洁尔物业管理有限责任公司按照《前期物业服务合同》的约定向红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区业主提供物业服务费。《前期物业服务合同》约定：遵义美洁尔物业管理有限责任公司提供的前期的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理，并对上述服务应达到的质量标准进行了约定；其中第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米1.2元；第七条约定：业主应于交房之日起交纳物业服务费用；第三十条约定：……乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主支付违约金。2010年6月22日，被告封信开签署入住交接表，入住后交纳了2009年11月18日至2011年1月18日期间的物业服务费共计3091元，从2011年1月19日起至2016年12月31日止，被告封信开共计未向原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司支付71个月的物业服务费。后原告起诉要求被告支付物业服务费，据此酿成诉争。本院认为，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司与遵义美洁尔物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对遵义美洁尔物业管理有限责任公司与红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区业主双方均具有法律约束力。《前期物业服务合同》约定的合同期限届满后，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司虽没有与遵义美洁尔物业管理有限责任公司达成延长合同期限协议，亦未选聘新的物业管理企业，但遵义美洁尔物业管理有限责任公司一直为红花岗区松桃路爵仕蓝岛小区提供物业服务，并按照合同约定的每月每平方米1.20元的标准收取物业服务费，没有多收取费用。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本院对遵义美洁尔物业管理有限责任公司要求被告封信开支付物业服务费的诉讼请求予以支持，并参照《前期物业服务合同》计算物业服务费用。被告封信开于2010年6月22日签订入住交接表，原告提供的收据证实其收取了被告封信开2009年11月18日至2011年1月18日期间的物业服务费共计3091元，根据《前期物业服务合同》第七条的约定：业主应于交房之日起交纳物业服务费用，被告封信开应于2010年6月22日开始交纳物业服务费，截止2011年1月，被告封信开应交纳的物业服务费应为1545.50元，原告多收取的1545.50元应退还被告，为减轻原、被告之间的诉累，在本案中的被告应向原告支付的物业服务费用中予以抵扣。据此，被告应向原告支付的物业服务费为16745.24元（1.2元/㎡×214.68㎡×71个月-1545.50=16745.24元），对于原告提出该诉请的超出部分不予支持。关于原告所提要求被告支付滞纳金的诉讼请求，经庭审查明，原告并未提供证据证明其从2011年1月19日至今向被告催收过物业服务费，其怠于行使权利的后果不应由被告承担，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于被告所持原告存在违约，故其不应交纳物业服务费的意见，因被告提供的证据并不足以证实原告2011年1月19日至2016年12月31日存在违约，故对被告的该主张不予采信。但如被告有充分的证据证实原告存在违反双方签订的《物业管理服务合同》情形，可依据该合同另行要求原告承担相应的法律责任。关于被告所提原告应退还其装修保证金2000元及支付补偿款5800元的意见，因其并未提供证据予以证实，故对被告的该主张不予采信。但如被告有充分的证据予以证实，可向原告另行主张权利。综上所述，根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告封信开于本判决生效之日起十日内支付原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业服务费16745.24元；二、驳回原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取计335元，由原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司承担235元，被告封信开承担100元，由本院退还原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司335元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  何应昌二〇一七年五月五日书记员  李晓诗