海南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）琼民申155号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王凝衣，女，1964年3月30日出生，汉族，现住浙江省杭州市江干区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴燕卿，男，1967年7月8日出生，汉族，现住浙江省杭州市江干区。上列再审申请人的共同委托诉讼代理人：汤尚濠，北京大成（海口）律师事务所律师。上列再审申请人的共同委托诉讼代理人：吴语，北京大成（海口）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：锦州万得置业投资管理有限公司，住所地辽宁省锦州市古塔区广西街7-52号。法定代表人：李红磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戚迎明，辽宁华峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石峰，海南圣合律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：三亚卓越世纪房地产投资顾问有限公司。住所地：三亚市吉阳区榆亚路瑞海购物公园娱乐城第*层**房。法定代表人：杨雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江晓军，该公司职员。再审申请人王凝衣、吴燕卿因与被申请人锦州万得置业投资管理有限公司（以下简称锦州公司）及一审被告三亚卓越世纪房地产投资顾问有限公司（以下简称卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2016）琼02民终1218号民事判决书（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王凝衣、吴燕卿申请再审称：（一）二审判决关于没有聊天内容足以确认”李总”是锦州公司的代理人以及代理权限、不能确认锦州公司已经认可《出售承诺书（卖方）》和《收据》的内容的事实认定没有证据支持。申请人在庭审中提供的证据足以证明”李总”是锦州公司在三亚购房的代理人，”李总”的行为不是个人行为，而是代表锦州公司从事的行为。（二）二审法院关于双方之前未能订立房屋买卖合同的原因系在于双方之间未能就涉案房屋的税费承担问题达成一致的认定是错误的。从双方的微信记录看，买卖双方对于过户税费由谁承担根本没有争议，争议是出在锦州公司在知道以公司名义买房一年要缴纳3万元左右房产税时，欲将购买房产调至个人名下，但是该决定遭到了公司股东反对，以致股东之间无法达成一致的购房意见。（三）二审法院认定锦州公司支付的20万元是预付款不是定金的事实没有证据证明。因此，二审判决认定事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。锦州公司提交意见称：二审判决认定事实正确，依据的法律准确充分，应当得到维持。理由如下：（一）首先，本案微信记录作为证据的证明力低。被申请人在一、二审过程中均对该证据的真实性、合法性和关联性提出过异议。其次，申请人一方面将微信记录作为证据出示，另一方面又对其断章取义，其中多处自相矛盾不容回避：微信中”李总”明确提到没有收到《出售承诺书》和《收据》。再者，申请人始终不能说明和证明”李总”的姓名、特征、电话号码、工作单位和职务等基本信息，这种情况下，委托代理法律关系的基本要素都不具备，未能建立一个有效的委托代理。最后，定金作为担保法规定的重要担保方式，涉及当事人的基本实体权利。退一万步讲，即使”李总”是锦州公司的代理人，其在代表锦州公司接受定金条款约束时，也应当取得并向对方出示具有定金内容的特别授权委托书。因此，在锦州公司从未对所谓的”李总”出具委托书的情况下，”李总”无权代表锦州公司交付定金或接受定金约束。综上，微信中的”李总”身份不明，本案没有证据证明”李总”是锦州公司的购房代理人，锦州公司的购房代理人另有其人，更不能证明”李总”有权代表锦州公司接受定金条款约束，申请人的申请再审理由不能成立。（二）被申请人从未看到具有定金条款的《出售承诺书》，根据合同相对性的规定，该承诺书中的内容不能对被申请人产生约束力。根据担保法第九十条”定金应当以书面形式约定”的规定，成立定金担保必须以书面方式约定，不得推定。本案中，被申请人作为支付20万元购房款的付款人，从未与任何一方签订书面合同、协议，显然该笔20万元不能认定为定金。申请人以”李总”作为纽带，意图以”李总知道就等于锦州公司知道”的逻辑认定20万元为定金，显然是不成立的，因为其不符合法律关于”应当以书面形式约定”的强制性规定。综上，无论《出售承诺书》还是《收据》，都不能对被申请人产生约束力，诉争的20万元不能认定为定金。（三）二审判决表述得很清晰，”买卖双方是因为房屋税费的问题未能协商一致最终未能签订合同，所以，房屋买卖合同未能订立是因不可归责于当事人双方的事由”（判决书第9页上数第5行）。二审判决所称的税费问题，就是企业作为产权人每年都需要负担房产税和土地税，在交易失败前，卓越公司始终作出了误判和误导，这一认定与事实相符，并无错误。综上所述，申请人王凝衣、吴燕卿的再审请求缺乏事实基础和法律依据，请求法院驳回其再审申请请求。卓越公司提交意见称：同意申请人的意见。本院经审查认为，（一）关于二审判决是否存在认定的基本事实缺乏证据证明的问题。申请人申请再审主张其在本案庭审中提供的证据足以证明”李总”是锦州公司在三亚购房的代理人，”李总”的行为不是个人行为，而是代表锦州公司从事的行为。经查阅本案一、二审卷宗，申请人在一、二审期间向法院提交的证据有《出售承诺书（卖方）》、网银转账凭证、收据、机票出票单、微信记录。《出售承诺书（卖方）》是卓越公司与王凝衣签订的，《出售承诺书（卖方）》约定卓越公司按净价530万元介绍出售王凝衣的房子，签订完出售承诺书7个工作日签订房屋买卖合同，买方应向王凝衣提供的银行账户汇入定金人民币20万元。如因承购方原因导致无法购买该物业定金不予退还。上述约定，仅对《出售承诺书（卖方）》的签订双方有约束力，不能约束锦州公司；网银转账凭证、收据，证明锦州公司从网上转账向申请人支付20万元和申请人收到该20万元；机票出票单证明申请人到过海南；因此，认定”李总”是否为锦州公司在三亚购房的代理人的证据应为卓越公司业务员江晓军与”李总”的微信聊天记录。从聊天记录的内容看，与江晓军微信聊天的是”美朵”，江晓军和申请人称其为”李总”，双方是在聊买房事宜，但微信记录的内容并未涉及”李总”的姓名、身份、职务以及与锦州公司之间的关系。除了聊天记录外，申请人没有提供任何证据证明”李总”就是锦州公司的代理人。且据二审庭审笔录记载，申请人当时不清楚”李总”的身份，从微信上也是看不出”美朵”与锦州公司的关系。因此，二审判决依据双方当事人向法院提交的本案证据认定微信记录不能确认锦州公司已经认可《出售承诺书（卖方）》和《收据》的内容并无不当。（二）关于二审判决认定锦州公司支付的20万元是预付款不是定金的事实是否没有证据证明的问题。如上文所述，鉴于申请人以及其二人的售房代理人卓越公司均未能提供证据证实”李总”是代理锦州公司作为买家与卓越公司商议购房事宜并签署法律文件的全权代理人，因此，”李总”通过微信与卓越公司进行磋商的行为不应视为锦州公司的行为，即卓越公司工作人员江晓军通过微信的方式将卓越公司与申请人签订的《出售承诺书（卖方）》、《收据》发送给”李总”的行为不应认定为锦州公司已认可《出售承诺书（卖方）》的内容。根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十八条：”当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，二审判决在申请人不能提供充分证据证明涉案20万元的性质为定金的情况下，推定该20万元为预付款并无不妥。申请人申请再审称二审法院认定锦州公司支付的20万元是预付款不是定金的事实没有证据证明的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王凝衣、吴燕卿的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王凝衣、吴燕卿的再审申请。审判长  吴素琼审判员  梁永新审判员  徐正伟二〇一七五月五日书记员  吴天鸿