徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初6090号原告：蒋宗春，住本市泉山区。被告刘惠春，住本市泉山区。委托诉讼代理人：吴晋昌（系被告丈夫），男，住本市泉山区。原告蒋宗春诉被告刘惠春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法由审判员刘现伟独任审判，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。后根据案件审理需要，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告蒋宗春，被告刘惠春及其委托诉讼代理人吴晋昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宗春向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2015年8月24日签订的房屋买卖合同及2015年10月8日签订的存量房买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月24日，原、被告双方经中介介绍，被告同意购买湖滨新村五期2号楼1-102室的房屋，并支付定金50000元，双方约定2015年9月30日之前办理过户手续。在合同约定的期间到来后，被告以多种理由推拖，不愿意购买此房。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。被告刘惠春辩称，1、原告向被告出售湖滨新村五期X-X-XXX室的房屋时存在欺诈行为，原告向被告隐瞒该房屋曾经死亡三人的重大事实，隐瞒该房屋权属为案外人邵卫国、苏诚珠所有的事实，谎称涉案房屋为其所有，使被告在违背真实意思的情况下，与原告签订了此房屋买卖合同。当被告将440000元购房款支付给原告后，原告又让邵卫国和苏诚珠与被告签订涉案房屋买卖合同，此时被告才知道该房屋所有权非原告所有。因此，原告的行为违反了我国民法通则的相关法律规定，其民事行为应为无效。2、原告与被告签订的房屋买卖合同无效，主要理由是：本案涉案房屋的所有权登记在邵卫国和苏诚珠夫妇名下，原告不享有该房屋的所有权和处分权，原告对外处分涉案房屋，违反了我国物权法的规定；原告与被告签订的房屋买卖合同，损害了邵卫国、苏诚珠的合法权益，邵卫国、苏诚珠委托原告出售涉案房屋，办理了相关手续。但原告本人为获得额外不当利益，向委托人隐瞒房屋的真实价格，另与被告签订房屋买卖合同，多获得利益440000元，原告的行为违反合同法的规定；原告通过买卖房屋，不办理过户登记，逃避国家税收，扰乱房地产市场秩序，违反国家税收规定，严重损害国家利益，为规范房地产市场交易秩序，促进房地产市场健康发展，维护国家和群众利益，应认定双方的房屋买卖合同无效。3、原告与被告签订房屋买卖合同后，被告于2015年8月24日以定金的方式向原告支付50000元，于9月5日通过银行转账方式支付300000元，于10月8日通过银行转账方式支付74000元，同日又现金支付16000元，共计向原告支付440000元。此后原告又凭邵卫国、苏诚珠签订的公证书、委托书，又与被告签订了存量房买卖合同，合同价款为280000元，当天被告通过银行转账将280000元存入房屋交易中心资金监管账户，另付裕禧房产中介公司中介费6000元。综上，原告与被告签订的房屋买卖合同违反了法律的规定，应属无效，请求人民法院依法判决，并判决原告返还购房款440000元，双倍返还违约金100000元及中介费6000元以及利息损失（以726000元为基数，按高于人民银行同期同类银行贷款利率三倍计算至原告履行返还房款之日止）。本案的争议焦点为：1、原、被告双方在2015年8月24日签订的房屋买卖契约的性质如何认定，是有效还是无效，原告在本案中要求解除有无依据？2、如果合同效力确定后，原告基于所诉的事实，主张违约金以及被告抗辩的事实，要求返还财产能否成立？3、原告要求解除2015年10月8日存量房买卖合同有无依据？原告蒋宗春为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同，证明原、被告双方于2015年8月24日签订的此合同，合同约定了房款总额、定金交纳及过户等有关事项；2、房屋买卖合同复印件、收条及公证书原件，证明原告在2015年3月18日与邵卫国、苏诚珠夫妇签订房屋买卖合同，并支付房款470000元，邵卫国夫妇通过公证方式委托原告对该房屋进行过户交易；3、存量房买卖合同，系原告作为代理人与被告在2015年10月8日签订，双方约定了违约责任等事项；4、存量房交易资金监管协议以及资金监管存款凭证，证明双方签订协议后被告将280000元交至资金监管账户；5、徐州市不动产登记收件收据，证明房产登记机关通知被告在10月9日领取房产证，但被告没有领取，也没有交税，造成原告不能领取280000元购房款；6、告知函，证明被告于2015年10月15日向产权处提交申请停办，造成原告不能领款；7、交接单复印件，证明双方在2015年10月9日办理房屋交接手续。经质证，被告对于证据1的真实性无异议，认为签订合同当时原告没有告诉涉案房屋是邵卫国夫妇所有，也没有出具邵卫国的委托书；对证据2的真实性无异议，认为原告系房产中介人员，有逃避国家税收征管制度以及侵害邵卫国夫妇合法权益的行为，且隐瞒了涉案房屋内曾死人的事实；对证据3和证据4的真实性无异议；对证据5和证据6的真实性无异议，但证据5中的领证凭据实际上是给被告的，但被原告拿走；对证据7的真实性无异议，确系在双方在交接房屋时，邻居告诉被告房屋内曾死人的情况。被告刘惠春为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、2016年3月28日原告给产权处提交的申请书和2016年7月4日写的告知函，证明原告也申请要求停止过户；2、被告于2016年9月23日向原告邮寄的告知，告知原告协助办理产权过户，要求原告继续履行合同；3、2016年9月26日原告向徐州市房屋置换中心提交的申请书以及告知函，告知决定继续履行合同，请办理产权过户手续；4、2016年10月30日被告向邵卫国、苏成珠、蒋宗春以及产权交易中心提交的通知函以及申请，告知及申请办理或协助办理产权过户手续，另外被告自2016年春节后一直通过中间人和产权处要求过户，但原告一直不予办理；5、证人牛某的证言，证人出庭作证，证人陈述，其系徐州市泉山区XX房地产中介所职工，原、被告签订房屋买卖契约和存量房买卖合同都在现场，因为时间长了，记不清签订合同时涉案房屋的两证是否放在中介代为保管，但双方的合同上显示两证放在中介代为保管，原告类似说过房子是亲戚的话。在双方签订存量房买卖合同前，被告已经付过款，剩余未付款是280000元，事先征求过双方的意见，推迟过户不算违约，在签订存量房买卖合同第二天去办理的房屋交接，当时邻居告诉涉案房屋内死过人，但这事原告没有说，后来出现问题，双方也经派出所调解处理，没有达成一致意见，中介费已由被告支付了。经质证，原告对上述证据1的真实性无异议，对证据2、3、4中的函已经收到，不清楚被告提交的申请；对证据5认可。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年3月18日，原告蒋宗春作为乙方与作为甲方的邵卫国、苏诚珠签订了房屋买卖合同，主要条款有：一、甲方拥有坐落于湖滨新村X期小区X号楼X单元XXX室的房屋，建筑面积66.98平方米，房屋性质为私房，附着物有煤气、淋浴器等；二、甲方自愿将上述房屋卖给乙方。房屋总价款为470000元，乙方向甲方预付定金10000元，付款方式为现金；三、甲乙双方如有一方违约，必须赔偿对方损失，并向对方支付违约金50000元；四、甲方保证对其委托销售的房地产拥有无可争议的合法销售权，无财产上的纠纷，甲方向乙方提供有关销售资料，由于产权、资料不实造成的后果，由甲方承担乙方损失；…….；十一、因为该房屋为新证，过户费高，所有甲乙双方约定2015年4月25日前到公证处办理委托买卖公正，公证费由乙方承担，公证当天付清房款，户口迁出，房屋交付，水电、煤气结清，买卖交易完毕，双方无任何争议。2015年4月1日，原告与邵卫国、苏诚珠到公证机关办理了公证委托，委托事项有：1、代为签订房屋买卖合同等相关文书、文件；代为到不动产管理部门办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为调取该房产档案，艾薇办理及撤销网上备案手续、资金监管的相关手续，代为协助该房产买方办理银行抵押贷款手续；代为到相关物业公司办理物业费相关证明，代为办理水、电、煤气、暖气、有线电等过户、迁移等手续；4、代收售房款；5、为上述目的所签署的一切文书、文件。当日，原告向邵卫国、苏诚珠付清了房款。2015年8月24日，经徐州市泉山区XX房地产中介所介绍，原告蒋宗春作为甲方与作为乙方的被告刘惠春签订了房屋买卖契约，内容为：一、甲方房屋坐落在湖滨新村X期X号楼X单元XX室，建筑面积66.98平方米，房产证号20××51，附属设施有煤气、院子等；二、甲方自愿将本人房屋卖于乙方，房屋成交价720000元，并于2015年8月24日乙方向甲方首付定金50000元，买卖成交后，定金从总金额中扣除，付款形式为现金，甲方净落720000元整；三定金付过以后，如乙方反悔，所付定金甲方予以没收，予以补偿甲方损失，如果甲方反悔，则赔偿乙方所付定金的双倍，无论甲乙双方谁反悔中介费概不退还；四、甲方保证对其委托销售的房产拥有无可争议的合法销售权，并无财产上的纠纷，甲方向乙方提供有关销售资料，由于产权、资料不实造成的后果，由甲方承担乙方损失。如有债权、债务等纠纷概由甲方负责清理；五、买卖成交后，甲方有责任协助乙方办理各种手续及证件（水、电、煤气、有限、暖气）过户，费用由乙方自理。同时甲方在过户后15天内将房屋及附属设施一并完好交付给乙方，如给乙方造成的损失甲方应照价赔偿。六、本契约所填写建筑面积以甲方原房产证为准，过户时面积有大小出入，甲乙双方互不增减所定的总房价；七、上述房屋的过户费用由乙方承担，中介费7000元由乙方承担，中介费签约时一次性付清，中介方负责协助办理过户手续；八、甲乙双方约定于2015年9月30日之前办理过户手续。同时，乙方将购房余款670000元一次性付给甲方，甲方将房屋及设施一并完好地交给乙方，甲方承诺此房无户口；合同还约定其他事项，其中注明房证、土地证放中介，过户时带到，违约方支付中介费。合同签订当天，被告以定金的方式向原告支付了50000元，被告又于9月5日通过银行转账方式向原告支付了300000元，于10月8日通过银行转账方式支付了74000元及现金支付了16000元，共计向原告支付440000元。2015年10月8日，原告作为出卖方邵卫国、苏诚珠的代理人与被告签订了存量房买卖合同，约定出卖标的物为坐落于湖滨新村X期X-X-XXX室的房屋，总价款为280000元，付款方式为一次性付款，于2015年10月8日前，一次性付清，并在合同第十二条约定了违约责任条款，即：买卖合同双方签订合同后，若买受方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在7日内将买受方已付购房款（不计利息）返还给买受方，但买受方同时支付违约金100000元给出卖方。若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在7日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金100000元给买受方。当日，双方又签订存量房交易资金监管协议，被告将监管资金280000元存入指定银行账户。2015年10月9日，原、被告在徐州市泉山区XX房地产中介所工作人员牛某在场的情况下办理交接手续，并在交接单上签字。因被告听说涉案房屋内曾死人的情况，没有接受涉案房屋，并于2015年10月15日向徐州市产权交易处提交书面告知函，告知暂停办理房屋过户相关事项及监管资金发放。后原告亦向徐州市产权交易处提交书面告知函，告知停止办理过户。2016年9月至10月期间，被告向原告、邵某及苏某、徐州市产权交易处发出书面通知，要求协助办理或办理产权过户手续。本院认为，依法成立的合同的对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。一、原、被告双方在2015年8月24日签订的房屋买卖契约的性质如何认定，是有效还是无效，原告在本案中要求解除有无依据的问题。本案中，原告蒋宗春与被告刘惠春经徐州市泉山区XX房地产中介所于2015年8月24日签订了房屋买卖契约，对于该合同的性质问题，被告答辩时认为该合同有诸多违反法律规定之处，应为无效合同，而我国民法通则第五十八条及合同法第五十二条规定了合同无效的各种情形，但双方的上述合同，并不违反法律的规定，不属无效合同，理由为：一是虽然被告认为原告隐瞒该房屋曾经死亡三人的重大事实，隐瞒该房屋权属为案外人邵某、苏某所有的事实，谎称涉案房屋为其所有，使被告在违背真实意思的情况下签订上述合同，但该理由不能成立，房屋作为居住场所，××死亦属常情，且原告亦从他人处通过购买的方式取得涉案房屋，原告未告知有人死亡的情况，并非违反社会公德的行为，在原被告双方签订房屋买卖合同前，原告已经通过签订买卖合同及支付对价的方式取得了涉案房屋的权利，其有权对涉案房屋进行处分，虽然房屋产权未能变更，但邵卫国与苏诚珠仅是登记的所有权人，实际所有权人为原告，且上述合同中明确载明两证放在中介处，故被告认为在违背真实意思的情况下所实施了签订房屋买卖合同的行为，该理由不能成立；二是上述合同并未损害邵某、苏某的合法权益，邵某与苏某通过交易的方式，向原告出售了湖滨新村X期X-X-XXX室的房屋，原告已经支付了全部对价，之后原告对该房屋处分时所获得的收益并不损害邵卫国、苏诚珠的合法权益，法律规定损害国家、集体或第三人利益认定合同无效的情形，需有恶意串通的前提条件，但原、被告双方在本案中并无恶意串通的故意；三是被告认为原告通过买卖房屋，不办理过户登记，逃避国家税收，扰乱房地产市场秩序，违反国家税收规定，严重损害国家利益，但税法中关于税收征收的条款内容并非等同于我国合同法第五十二条第一款第（五）项规定的法律、法规的强制性规定，故被告的该项抗辩意见不能成立。原告以被告未按照合同约定于2015年9月30日之前办理过户手续，属于违约行为，要求解除上述合同，本院认为，解除权分为约定解除权和法定解除权，双方未在上述合同中约定解除权的内容，根据合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，而证人牛某出庭作证，证实双方曾一致同意推迟过户不算违约，原告亦认可证人所陈述的证言内容。被告在2015年10月8日前已经支付了房款440000元，并在10月8日当天将监管资金280000元支付至指定的银行账户，故原告要求解除2015年8月24日的房屋买卖契约所依据的所谓被告违约的事实，不符合法律的规定法定解除权的情形，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。二、如果合同效力确定后，原告基于所诉的事实，主张违约金以及被告抗辩的事实要求返还财产能否成立的问题。双方于2015年8月24日签订的房屋买卖合同合法有效，被告基于该合同无效所提出的返还财产请求依法不成成立。对于原告所主张的要求被告支付违约金100000元的诉请，因原告所依据的系双方于2015年10月8日所签订的存量房买卖合同第十二条关于违约责任的约定，虽然双方在2015年10月9日之后发生争议，但双方均要求产权交易部门暂停办理过户手续，后被告又要求原告履行协助过户义务，故双方所实施的行为客观上造成了过户停办的实际情况，亦非买受方的单方悔约，故原告要求的违约金，没有事实依据，本院不予支持。三、原告要求解除2015年10月8日存量房买卖合同有无依据的问题。对于原告要求解除2015年10月8日存量房买卖合同诉讼请求，本院认为，双方在存量房买卖合同中并没有约定解除权，原告所诉称的解除理由也不符合法定解除权的规定，双方自2015年10月9日起发生争议，均要求产权交易部门停止办理过户手续，故不能过户及不能领款的责任在双方，并非单方行为所致，原告在本案中诉请解除该存量房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告蒋宗春的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告蒋宗春负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  许庆顺人民陪审员  苏征社二〇一七年五月二十二日书 记 员  尤 丹