安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1639号原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市黄山路23号紫荆花园紫荆阁203室，组织机构代码77282762-2。负责人：林梅，该公司总经理。委托代理人：宋建敏，该公司员工。委托代理人：金海兵，安徽皖都律师事务所律师。被告：黄河,男，1979年6月28日出生，汉族，职业不详，住合肥市。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司诉被告黄河物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的委托代理人宋建敏、金海兵到庭参加诉讼，被告黄河经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司诉称：原告与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，原告为合肥富泰房地产开发有限公司开发的柏林春天小区提供前期物业服务，被告购买房屋时，签订业主公约，应当遵守协议和公约的约定，根据合肥市物价局关于柏林春天收费标准的批复按时向原告支付物业费。被告居住的房屋柏林春天8#303截止2017年6月30日，欠付原告2012年1月1日至2017年6月30日物业费9537.3元（118.01×1.18×24+118.01×1.25×42）。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理服务协议》约定的从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三累计的违约金，支付原告逾期违约金，现原告要求被告按欠付物业费的百分之二十支付违约金1907.46元。以上各项费用合计为11444.76元。综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，为此请求人民法院判令：一、被告立即支付物业费9537.3元，支付逾期违约金1907.46元，合计11444.76元；二、被告承担本案全部诉讼费用。被告黄河未提出答辩，也未向本院提供证据。经审理查明：2007年5月26日，合肥富泰房地产开发有限公司（甲方）与原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司受合肥富泰房地产开发有限公司委托，对柏林春天小区提供前期物业管理服务。被告黄河系柏林春天小区8幢303室业主，该房屋建筑面积1118.01平方米，房屋类型为高层住宅。2006年6月18日黄河签署《业主临时公约》。2008年3月6日办理房屋资料、物品移交。《前期物业管理委托合同》对双方各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对旅行本合同承担相应的责任，本合同对本物业的全体业主和物业使用人具有法律效力。服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护等事项的协助管理等。服务费用收费标准为多层住宅0.69元/月/平方米，小高层、高层住宅1.18元/月/平方米，物业费用按月交纳，未能按时足额交纳的，从逾期之日起按应交金额千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司依约在该小区从事物业服务工作。2012年1月1日后，被告黄河未向原告交纳物业管理费用，截至2017年6月30日期间，累计拖欠物业管理费9537.3元（118.01㎡×1.18元/月/㎡×24月+118.01㎡×1.25元/月/㎡×42月）。另查明：合肥市包河区物价局批复核准柏林春天小区高层服务费为每月1.18元/平方米。2013年11月4日起调整为高层服务费为每月1.25元/平方米。以上事实，有《前期物业管理委托合同》、《业主临时公约》、交房资料、价格登记证及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，上述合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告在收房时向原告交纳了部分物业费并在《业主临时公约》上签字确认，上述行为可以表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司依约为包括被告黄河在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告收取物业管理服务等费用。被告黄河作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告黄河未向原告交纳自2012年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计9537.3元（118.01㎡×1.18元/月/㎡×24月+118.01㎡×1.25元/月/㎡×42月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，被告黄河已经连续不缴纳物业管理等费用，违反了合同的相关约定，对于原告要求被告按欠交物业费的百分之二十支付违约金的诉请，本院认为，被告黄河所签《业主临时公约》中并未体现业主对《前期物业管理委托合同》中违约金约定的明知，故《前期物业管理委托合同》中有关违约金条款的约定，对被告不构成约束，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄河于本判决生效之日起十日内支付原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司物业管理费9537.3元；二、驳回原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。案件受理费86元，减半收取为43元，由原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担18元，由被告黄河负担25元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 黄 玮二〇一七年五月十日书记员 姜宇婷附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。