河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初2734号原告：郑州亚新物业服务有限公司，住所地郑州市二七区航海北街195号，统一社会信用代码91410103725812807K。法定代表人：马春燕，董事长。委托代理人：张文有、史正雪（实习），河南华融律师事务所律师。被告：孙晓娜，女，汉族，1980年3月20日出生，住郑州市。委托代理人：朱中苛，男，汉族，1982年6月12日出生，住郑州市，系被告孙晓娜的丈夫。原告郑州亚新物业服务有限公司（以下简称亚新公司）与被告孙晓娜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚新公司的委托代理人张文有、史正雪，被告的委托代理人朱中苛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付自2013年7月1日至2016年10月31日期间所欠交的物业管理服务费用4960元，并判决被告支付逾期缴纳物业管理服务费用违约金32415元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月20日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告为被告居住的位于郑州市碧云路青秀佳苑A区1号楼1单元16楼西1户提供物业服务，被告居住的房屋建筑面积为107.85平方米；交纳物业管理服务费的时间是交房时预交半年物业管理服务费，此后季首5日内交纳，物业管理服务费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.09元收取。原告在提供物业服务期间，被告自2013年7月1日至2016年10月31日期间没有向原告交纳物业管理服务费，该期间被告共欠物业管理服务费4960元。依据原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，被告应依约如数交纳；并应按双方所签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四项的约定承担违约金32415元。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告诉状所述“被告拒不按时交纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、购房合同第12页第十四条第一款中规定满足供水方式为市政管网直接供给且把水表注册自来水公司。可是现状是物业从自来水公司购买水后，经过二次加压通过没有校正的水表转卖给业主，使被告不能成为自来水公司的直接用户。而且亚新公司管理维护期间没有按郑州市城市供水管理条例第五十一条之规定，对二次供水水质进行每月至少检测一次；对二次供水设施每半年至少清洗消毒一次，并建立清洗消毒档案。现在家中水质非常差，异味严重，而且水龙头经常堵塞，向自来水公司反映，自来水公司说不是他们直接用户，让物业解决。以上给被告及家人健康及精神带来严重危害。二、《青秀佳苑业主手册》内写明原告亚新公司的小管家特色服务内容，而至今青秀佳苑小区除交房半年内出现过小管家，到现在为止，小区内没有一个小管家，更不用说服务。三、《青秀佳苑前期物业管理服务协议》内写明“每12个月向业主公布物业管理费用收支账目”，而亚新公司从交房一年后至今从未公布过。四、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。以及物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，而且物业私自将物业用房出租给商户，收取高额租金，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。而且小区建设的小哈佛幼儿园占地属于全体业主共有，幼儿园应本着服务本小区业主的原则，降低收费标准，而不应该成为物业牟利的工具。要么幼儿园撤出青秀佳苑小区，还小区业主的公摊面积。五、根据郑州物业管理条例，物业费预收期限不得超过3个月，所以物业公司要求业主半年交纳物业费是不合理的。六、其他。原告的行为违反了相关法律规定，损害了被告的权益。七、根据合同法第67条，对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本人于2012年购买房产同时缴纳物业费到2013年7月1日停缴物业费，但原告提供服务一直未达到标准，不符合相关规定，而且有严重违约现象，然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理导致业主与原告矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主，也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况，只是电话催促、门上贴条、甚至断水断电等野蛮行为，最后发律师函、法院诉讼。综上所述，被告迟延缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。在原告按合同约定解决被告的如下物业问题后，被告再缴纳所欠费用。1、原告在判决后15天内在小区公告栏公布物业费用收支情况，以后每六个月公布一次。2、原告在判决后15天内在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金和被租用的物业用房的收入及流向，每六个月一次。3、对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、加强对各楼电梯的检修维护。对电梯马上进行维修，张贴电梯安全标志，并向广大业主因为没有及时维保电梯进行书面致歉。5、马上将自来水移交给自来水公司，并对之前没有按照郑州市城市供水管理条例第五十一条之规定写致歉信。6、让门禁系统立即投入使用，给业主创造一个安全环境。7、立即修补小区内墙公共部分墙体腻子粉和脱落的瓷砖。8、清理被私家车占用的绿化地。9、一周内清理全部消防通道内的杂物。10、修补小区顶层的安全防护门。11、2013年7月1日至2014年10月31日这16个月物业费已经过了诉讼时效，被告有权不交。11、取消违约金并承担此次诉讼相关费用。经审理查明：2012年12月20日，被告就其购买的位于郑州市××区××楼××单元××1户房屋（建筑面积107.85平方米）与原告签订《青秀佳苑前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供物业管理服务，物业管理费按照先交费后服务的原则，由被告预交，此后季首5日内交纳每季度的物业管理服务费用，其标准按住宅建筑面积每月每平方米1.1元。协议第十条第四款还约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天百分之一的标准交纳违约金。协议还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。该协议的实际履行中，双方发生争议，原告诉至本院。另查明，被告未向原告交纳2013年7月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费共计4745.4元（107.85平方米×每月每平方米1.1元×40个月）。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，该协议依法成立，其符合法律规定的约定内容已生效，双方应按照合同中已生效的约定内容履行各自的义务。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真整改，不断改进、完善自身服务，提升物业服务的品质，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，从而赢得业主的理解、认同和支持。作为物业公司，原告是以业主缴纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不缴纳物业管理费，将导致物业公司无法及时运转，不能提供相应的物业服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。作为业主，被告理应及时缴纳物业管理费，履行协议约定的义务。被告未向原告交纳2013年7月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费，违反了《青秀佳苑前期物业管理服务协议》约定的义务，应承担相应法律责任。但原告要求被告支付2013年7月1日至2016年10月31日物业管理费的期限过长，对过长部分本院不予支持。被告支付原告物业管理费的期间，应从2014年11月1日开始计算至2016年10月31日。本院参照每平方1.1元的标准，并按照被告107.85平方米的房屋面积，计算该期间物业管理服务费的数额为：107.85平方米×1.1元/月×24个月＝2847.24元。原告主张违约金32415元数额过高，对过高部分本院不予支持。被告支付原告的违约金，应以被告该期间实际拖欠的物业管理费为基数，按照人民银行公布的同期贷款利率计算的数额为限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告孙晓娜应于本判决生效之日起十日内支付原告郑州亚新物业服务有限公司2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费2847.24元，并按照人民银行公布的同期贷款利率标准支付原告郑州亚新物业服务有限公司2014年11月1日至实际履行完毕之日的违约金（以实际拖欠的物业管理服务费为基数）；二、驳回原告郑州亚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取367元，原告郑州亚新物业服务有限公司负担339元，被告孙晓娜负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭洪涛二〇一七年五月二日书记员  李 培