安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖10民终131号上诉人（原审被告）：吴大文。委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄青松，安徽徽商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄山远洋物业管理有限公司。负责人：武文勇，董事长。委托诉讼代理人：冯晶晶，系公司人事经理。上诉人吴大文因与被上诉人黄山远洋物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年12月27日作出的(2016)皖1002民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人吴大文的委托诉讼代理人黄青松，被上诉人远洋物业公司的委托诉讼代理人冯晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴大文上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回远洋物业公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由远洋物业公司负担。事实与理由：一、吴大文直到2017年1月份才收到房屋钥匙及相关材料，一审判决认定吴大文于2012年10月24日收房与事实不符，吴大文直到2017年1月3日才收到房屋入户钥匙，在没有收房的情况下，一审判决吴大文支付物业费没有事实和法律依据；二、远洋物业公司与黄山东方红影视产业投资有限公司（以下简称东方红公司）骗取吴大文签署的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《业主承诺》等相关文件，不能达到其证明目的；三、吴大文并未收到远洋物业公司催收物业费的律师函。远洋物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。远洋物业公司向一审法院起诉，请求判令：1.吴大文支付远洋物业公司从2013年12月3日至2016年7月31日期间物业服务费26479.85元；2.吴大文支付从2014年1月1日至2016年10月31日逾期缴纳物业费的违约金10346.31元及2016年11月1日至款清之日止逾期缴纳物业费的违约金（以26479.85元为基数，按2%月息计算）；3.本案的诉讼费由吴大文承担。一审法院认定事实：吴大文系远洋桃花岛K26号房屋的业主，该房屋建筑面积247.09平方米。2011年9月1日，远洋物业公司与黄山东方红影视产业投资有限公司签订《前期物业服务合同》，2012年10月24日，远洋物业公司与吴大文签订《远洋桃花岛临时管理规约》。《前期物业服务合同》、《远洋桃花岛临时管理规约》中约定了物业管理服务内容、物业管理服务的相关费用、双方的权利义务及违约责任等内容。吴大文购买的远洋桃花岛K26号房屋在建设单位交付后由远洋物业公司提供物业管理服务；吴大文应按每月716.56元（房屋建筑面积247.09平方米，每月每平方米2.9元计付）向远洋物业公司交纳物业服务费。吴大文自2013年12月3日起未依约支付物业费。吴大文于2012年10月24日签收业主资料移交清单，领取房屋钥匙。一审法院认为：远洋物业公司与吴大文签订《远洋桃花岛临时管理规约》是双方真实意思表示，合法有效。远洋物业公司为包括吴大文在内的小区业主提供了物业服务，有权依据法律和合同约定收取物业服务费。吴大文在庭审中承认其从未缴纳过物业费，但其抗辩称黄山东方红影视产业投资有限公司至今未交付远洋桃花岛K26号房屋，远洋物业公司提交的业主资料移交清单等材料与事实不符，在与建设单位办理房屋正式交付手续之前，无需缴纳任何物业费；《远洋桃花岛临时管理规约》中的业主承诺、物业管理费缴纳注意事项，远洋桃花岛业主资料移交清单、防火治安协议书、车辆行驶停放管理规定上的业主签名虽系吴大文本人签字，但是远洋物业公司欺骗其签署的；对未实际入住期间的物业费应减半收取，且根据《前期物业管理合同》的约定，物业费应按月收取；因未收到远洋物业公司缴纳物业费的通知，不应承担违约责任。关于房屋交付问题，远洋物业公司、吴大文虽对房屋交付时间、方式未明确约定，但根据交易习惯，在建设单位及物业公司移交钥匙、业主手册等资料时，视为交付房屋；吴大文在2012年10月24日签收业主移交清单（清单中列明钥匙捌套贰拾伍把），故2012年10月24日为收楼时间，其应于收楼次日交纳物业费；故对该抗辩事由，不予采纳。关于业主承诺、物业管理费缴纳注意事项，远洋桃花岛业主资料移交清单、防火治安协议书、车辆行驶停放管理规定上的业主签名是否系受欺骗签署的问题，由于吴大文未提供相应证据证明是远洋物业公司欺骗其签署的，故对该抗辩事由，不予采纳。关于对未实际入住期间的物业费是否应减半收取问题，吴大文称根据《安徽省物价局关于物业费综合服务费有关问题的通知》的相关规定，业主未入住应减半收取物业费，但该《通知》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定相悖，故对该抗辩事由，不予采纳。关于收费方式问题，在远洋物业公司提供的物业费缴纳注意事项中，写明物业费每半年缴纳一次，每次预缴6个月，且该注意事项由吴大文本人签字确认，故对该抗辩事由，不予采纳。关于违约责任问题，吴大文称未收到远洋物业公司缴纳物业费的通知，不应承担违约责任，但远洋物业公司邮寄的催缴物业费的律师函已经吴大文本人签收，考虑到吴大文未实际入住以及远洋物业公司未提供证据证明逾期缴纳物业费给其造成的损失，故对远洋物业公司要求支付违约金的诉请不予支持。综上对远洋物业公司要求吴大文支付2013年12月3日至2016年7月31日期间的物业费的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告吴大文于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄山远洋物业管理有限公司2013年12月3日至2016年7月31日的物业服务费22858.26元；二、驳回原告黄山远洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计360.5元，由被告吴大文负担。二审中，吴大文提交一组证据：微信聊天截图、邮寄查询单、视频资料，证明远洋物业公司的工作人员与吴大文沟通寄送钥匙事宜，吴大文于2017年1月3日才收到远洋物业公司寄送的入户门钥匙，在此之前未办理交付手续，吴大文无需支付任何物业管理费。远洋物业公司发表意见：对真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，钥匙是吴大文2012年10月24日收房后托管在远洋物业公司，吴大文在2017年提出要将房屋放在中介出售，才通知远洋物业公司将钥匙寄送给他。本院认证意见：对该组证据证明目的，不予采信。远洋物业公司提交了三组证据。证据一：微信聊天记录，证明房屋钥匙是吴大文托管在远洋物业公司。证据二：物业费发票，证明吴大文缴纳过2012年至2013年的物业费。证据三：短信聊天记录，证明远洋物业公司向吴大文催收过物业费。吴大文发表意见：对证据一真实性予以认可，但托管系远洋物业公司员工单方陈述，不能达到其证明目的；证据二不属于二审中的新证据，一审中远洋物业公司陈述该费用系由建设单位代缴，吴大文并未实际缴纳该费用；证据三不属于二审中的新证据，对三性均不予认可。本院认证意见：对证据一、证据二，予以采信；证据三不属于二审中的新证据，不予采信。当事人所举的其他证据与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。本院认证意见同一审。二审经审理查明：2012年4月29日，吴大文与东方红公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行交接时，应签署房屋交接单。2012年5月，东方红公司制定《远洋桃花岛临时管理规约》，该规约第四条第（四）项约定，物业管理费标准2.90/平方米/月，管理费从向业主发出入伙通知书上约定的日期开始计算。2012年10月24日，吴大文签署《业主承诺》，确认其详细阅读完全理解《远洋桃花岛临时管理规约》全部内容，愿意遵守本规约规定之事项。2012年12月3日，东方红公司在安徽道同律师事务所汪晓农律师的见证下，将《远洋桃花岛入伙通知书》一份邮寄给吴大文。2013年10月23日，远洋物业公司向吴大文开具发票，开票项目为物业管理费。2014年12月2日，远洋物业公司通过邮寄方式向吴大文送达过催收物业费的律师函，吴大文本人于2014年12月4日签收。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：吴大文是否应向远洋物业公司支付从2013年12月3日至2016年7月31日的物业费。当事人对自己提出的事实主张，应当提供证据加以证明。本案中，根据吴大文与东方红公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，吴大文于2012年10月24日签署业主资料移交清单时，应视为房屋已经由东方红公司交付给吴大文。吴大文应按照《远洋桃花岛临时管理规约》的规定，自2012年12月3日通知其入伙时缴纳物业费。现吴大文缴纳了2012年12月3日至2013年12月2日的物业费，因此吴大文应向远洋物业公司支付从2013年12月3日至2016年7月31日的物业费。吴大文主张交房时间为2017年1月2日，其于2012年10月24日签署业主资料移交清单等资料系受东方红公司和远洋物业公司欺骗，但未提供充分证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。综上，吴大文的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费371.45元，由上诉人吴大文负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋浩之审 判 员  黄继顺代理审判员  余陶然二〇一七年五月十日书 记 员  张 军