广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终4213号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市联胜实业有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：温荣华，该公司董事长。委托代理人：曾顺楠，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：雷雅仪，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈功先，1971年10月2日，户籍地址安徽省蚌埠市固镇县。上诉人广州市联胜实业有限公司（以下简称联胜公司）因与被上诉人陈功先租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联胜公司上诉请求：l、撤销一审判决第一项，改判为陈功先向联胜公司支付从2016年5月1日至判决发生法定效力之日止的租金(按每月7400元计算)及赔偿损失(以每月拖欠的租金数额为本金，以年利率24％的标准计算，分别从拖欠租金当月6日起计付利息至清偿租金之日止)；2、撤销一审判决第二项，改判为驳回陈功先的反诉请求；3、本案一审、二审诉讼费由陈功先承担。事实和理由：一、关于一审判决的本诉部分。1、一审法院判决按每月4534元标准计付租金，既无事实依据，又无法律依据，应当予以改判。本案中，根据租赁合同约定，联胜公司与陈功先采用的是一次性付租方式，陈功先一次性向联胜公司支付了三年的租金473335元，按照该金额推算，每月租金应为13148元，即使一审法院认为是按照合同列明的每平方米租金标准计算，每月租金也为9900元，且一审审理过程中，联胜公司为考虑到大多数租户的困难，统一降低了租金，主张陈功先按照每月7400元的标准支付租金，与其他同楼层租户的租金一致；而一审法院无视合同约定和实际情况，自行制定新的租金标准，既无事实依据，亦无法律规定，应当予以改判。2、一审法院判决以参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准计算损失，适用法律错误。根据《租赁合同》第五条第二款乙方第二项的约定：“乙方应按时向甲方缴交租金等各项费用，如超过缴费期限，除须补交外，每逾期一天，甲方有权按所欠金额每日5%计收滞纳金。”鉴于该条约定的滞纳金计算标准过高，因此联胜公司主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于借款利率的相关规定，将滞纳金调整为按照年利率24％的标准向陈功先计收，既符合合同约定，又符合法律规定，一审法院将其调整为参照中国人民银行计收同期同类贷款利率的标准计算，适用法律错误，应当予以改判。二、关于一审判决的反诉部分。1、一审法院认定事实错误，应当改判。本案中，一审法院认定按照合同列明的每平方米的租金标准计算，多出部分的l16935元属于保证金，毫无事实依据。根据《租赁合同》约定，双方确定的租金交纳形式是采用一次性缴付方式，是由于联胜公司工作人员填写租金的具体计算标准未经核实，致使租金的具体计算标准与总金额出现差异。根据《租赁合同》的约定，适用押金的情形仅限于按月交租方式，该条款是为了保证承租人按期支付租金，以免承租人拒不交纳租金，造成出租人损失，除此之外，再无关于押金交纳的约定，本案中，陈功先采用一次性缴付方式，不符合应当交纳押金的情形，故此，陈功先主张交纳了押金，无合同依据；此外，陈功先主张交纳了116935元押金，不符合逻辑，押金一般情况下均会明确固定整数，并统一适用相同类型的情形，l16935元不符合统一适用标准。本案中，陈功先提供的证据亦无法证明其主张。首先，陈功先提供的收据明确列明陈功先向联胜公司交纳的是租金而非押金，且根据联胜公司出示的补充证据租金发票，均表明了473335元是租金，不存在所谓的押金；其次，陈功先谎称交纳了巨额押金，却无法出具押金条，在既无合同约定，又无押金条的情形下，陈功先主张交纳了押金，没有事实依据。2、一审法院将116935元认定为保证金，适用法律错误，应当改判。本案中，一审法院未查明事实，认为473335元中并非都是租金，并将多出部分认定为保证金，适用法律错误。根据《租赁合同》约定，适用履约保证金的情形仅限于按月交租方式，除此之外，再无关于履约保证金的约定，本案中，联胜公司与陈功先采用一次性缴付方式，不符合应当交纳履约保证金的情形，陈功先亦未向联胜公司缴付保证金。被上诉人陈功先答辩称：联胜公司上诉请求不合理，因为陈功先和联胜公司签订的合同到2016年4月30日到期，到期前十几天，陈功先到管理处找联胜公司，牵涉到续租问题，联胜公司称没有办法签订合同，且没有解释为什么，让陈功先先经营。陈功先对联胜公司主张的租金和赔偿损失标准有异议，陈功先不能承受，到期后不是陈功先主观不愿意走，是联胜公司不和陈功先签订合同。陈功先最多接受一审判决的标准。本来陈功先是不打算继续承租的，不能由联胜公司来决定租金和赔偿损失的标准。陈功先现在一直是亏损的状态。关于返还保证金，合同第2页第3条写的很清楚，每月每平方米是1000元，总额不可能是473335元。多收的钱，联胜公司说是押金，合同到期后退还给陈功先，陈功先到期前十几天找联胜公司，联胜公司让陈功先先做。联胜公司跟文化公园没有续签合同，所以拖着没有与陈功先签订合同。如果联胜公司告诉陈功先租金是7400元的话，陈功先就不会承租了。2016年11月14日，联胜公司向一审法院起诉请求：1、判令陈功先向联胜公司支付拖欠的租金人民币51800元（自2016年5月1日计至实际清偿之日，暂计至2016年11月30日）；2、判令陈功先向联胜公司支付滞纳金人民币3009.33元（按年利率24%的标准，自2016年6月6日计至实际清偿之日，暂计至2016年11月30日）；3、诉讼费由陈功先承担。陈功先反诉请求：1、判令联胜公司向陈功先退还押金116935元，并支付利息损失3995.28元（以116935元为本金，自2016年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至反诉之日，实际应算至全部款项清偿之日止），两项共计120930.28元；2、反诉受理费由联胜公司承担。一审法院认定事实：2010年9月13日，联胜公司（乙方）与广州市文化公园（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将荔湾区西堤二马路37号展览大楼1-5层、展览大楼东南侧房屋以及人民南路45号四楼房屋出租给乙方，建筑面积合计7013.5平方米；租期从2010年9月13日至2015年9月12日。同年12月6日，双方签订《补充协议书》（一），约定租期截止至2016年5月12日。后双方又签订合同将西堤二马路37号旧楼全栋租期截止时间延至2017年6月30日。2013年3月29日，联胜公司与陈功先签订了《租赁合同》，约定陈功先向联胜公司承租西堤二马路37号新文园壹层B区089号商铺（涉案商铺，建筑面积9.9平方米）经营电子配件；租期暂定为三年，从2013年5月1日至2016年4月30日止，租金按1000元/㎡×9.9㎡×36月，缴付总额为人民币473335元（原写356400元，后改为473335元，并加盖联胜公司的公章），于2013年5月1日前缴清；签订本合同时，乙方需一次性向甲方缴纳人民币/元作为履约保证金。合同期满或终止时，如乙方无任何违约行为，甲方于合同期满或中止后30日内，将保证金足额无息返还乙方；陈功先应在每月5日前一次性足额缴纳当月的租金、管理费、上一月铺内电费等各项费用，每逾期一天，联胜公司有权按所欠金额每日5%计收滞纳金，逾期十天未付的，除所欠金额和滞纳金外，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐；陈功先在租赁期限内，不得随意停止经营，否则从停业登记之日起计，超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐。同日，陈功先（乙方）与广州新文园物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定乙方按每月32元（不含公共水电分摊）标准在每月1-5号向甲方支付管理费；逾期一日，按拖欠金额的5%支付滞纳金。合同签订后，陈功先从联胜公司处接收了涉案商铺开始使用，并向联胜公司支付租金473335元。一审庭审中，联胜公司提交照片拟证明陈功先现仍在涉案商铺中经营。一审法院认为：从联胜公司提供现场照片可反映陈功先仍在涉案商铺经营，可认定陈功先至今仍占用涉案商铺。继续占用期间，陈功先没有向联胜公司支付使用商铺的对价，该行为侵犯了联胜公司的合法利益。联胜公司要求其按照低于原租赁合同约定的租金标准支付租金及赔偿损失合法合理，一审法院予以支持。但联胜公司主张按照年利率24%计算损失标准过高，一审法院酌情调整为参照人民银行计收同期同类贷款利率分别从拖欠费用的当月6日起计付损失。至于判决发生效力之日后的租金，因该事实尚未发生，故一审法院不予处理。根据合同约定，租金应为356400元（1000元/㎡×9.9㎡×36月），后虽改为473335元，但仅有联胜公司加盖公章，并未得到陈功先签名确认，故一审法院认定多出的116935元为保证金。合同约定乙方需一次性向甲方缴纳人民币/元作为履约保证金。合同期满或终止时，如乙方无任何违约行为，甲方于合同期满或中止后30日内，将保证金足额无息返还乙方。现联胜公司并未能提供陈功先在租赁期内存在违约行为，故陈功先诉请要求联胜公司返还保证金116935元并支付利息的请求一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，于2016年12月28日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，陈功先向广州市联胜实业有限公司支付从2016年5月1日至判决发生法律效力之日止的租金（按每月4534元计算）及赔偿损失（以每月拖欠租金数额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，分别从拖欠租金当月6日起计付利息至清偿租金之日止，每期总额以不超过本金为限）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市联胜实业有限公司向陈功先返还保证金116935元及支付利息（以116935元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，从2016年5月1日起计付利息至清偿本金之日止，总额以不超过本金为限）；三、驳回广州市联胜实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费585元，由广州市联胜实业有限公司负担100元、陈功先负担485元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，联胜公司提交473335元的租金发票一份并提供原件核对，拟证明陈功先的473335元均为2013年5月1日至2016年4月30日的租金，并非是陈功先所称的押金；而且联胜公司已经收取了押金，不可能重复收取，陈功先一审期间提交的2013年2月28日的收据载明抵扣押金16000元，实收457335元。陈功先质证称：收据证明陈功先交了473335元，但是联胜公司没有给陈功先发票，只给陈功先收据，金额也是473335元，收据只能证明联胜公司收了473335元，如果是租金的话，租金是怎么算的，租金在租赁合同写得很清楚，陈功先是在承租之前缴纳的上述款项，当时联胜公司告诉陈功先多余的部分是押金。陈功先提交荔湾区西堤二马路37号旧楼全栋房屋租赁登记备案证明（复印件）证据一份，拟证明联胜公司是在2016年11月11日进行备案的，合同到期后不是在陈功先主观故意下继续使用涉案商铺，是联胜公司挽留陈功先的。联胜公司质证称：确认租赁备案证明的真实性、合法性，不确认关联性，2016年11月11日只是一个打印时间，是提出打印申请的时间，而不是补充协议签订的时间；联胜公司提交的一审补充证据2证实了联胜公司早在2015年就与广州市文化公园签订了《广州市房屋租赁合同》。另查明，经本院调查，广州市荔湾区综合行政执法局向本院出具《关于文化公园展览大楼及人民南路45号四楼有关问题的复函》及其附件《违法建设行政处罚决定书》（荔综规处字[2014]4号、[2016]第16号）、（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》。其中，荔综规处字[2014]4号《违法建设行政处罚决定书》于2012年2月15日作出，内容为联胜公司未经规划部门批准，在展览大楼4楼楼顶加建第5层，违反《广州市城市规划条例》第三十八条第二款的有关规定，建设的房屋依据广州市规划局定性意见，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，要求自接到本处罚决定书之日起5日内，自行无条件拆除上述违法建设，整饰现场。逾期不履行，该分局将依法强制执行，所需费用由联胜公司承担，等。荔综规处字[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》于2016年12月23日作出，内容为：文化公园于2010年9月将荔湾区西堤二马路文化公园内展览大楼东侧房屋出租给当事人联胜公司。联胜公司于2010年9月至10月期间将上述展览大楼东侧原房屋拆除，紧贴展览大楼重建1幢地上2层钢结构建筑物（部分1层），首层面积1240.58平方米（其中扩建面积816.97平方米、改变规划用途面积693.44平方米）；夹层扩建面积900.78平方米；二层扩建面积693.44平方米。上述建设总面积为2835平方米，现作商铺使用。具体位置以（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》为准。上述建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十规定，已构成违法建设；根据市规划局《关于提供违法建设规划意见的函》(穗规函(2014)4801号)，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。由于上述重建部分与展览大楼成为一体化建筑，经会同城乡规划、国土房管、建设等行政管理部门以及有关结构力学等专家论证，并征求荔湾区人民政府意见，上述违法建设被认定为无法拆除的违法建设。根据《广州市违法建设查处条例》第二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，我局现对当事人作出如下行政处罚：没收上述1幢地上2层钢结构建筑物（部分l层），面积2835平方米。当事人如对本处罚决定不服的，可在接到本处罚决定书之日起60日内，向荔湾区人民政府申请复议，或在六个月内向广州铁路运输第一法院起诉。逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行本处罚决定的，我局将依法申请人民法院强制执行。《广州市建设工程违法建设测量记录册》中违法建设测量平面位置关系图中展览大楼东侧宽度24.10米的部分以红色虚线标识，其余部分没有红色虚线标识。联胜公司质证称，其暂未收到[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》,其真实性、合法性由法院认定，即便该认定书真实合法，待联胜公司收到正式通知后亦准备提出异议，该决定书的内容仍有争议，联胜公司至今仍能继续正常经营该场所，并无相关部门采取处罚措施，且涉案商铺位于涉案大楼西南侧，未位于决定书所认定的违建范围内，不属于违法建筑；对其他证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。陈功先质证称：对真实性、合法性没有异议，该证据与陈功先的案件没有多大关系，陈功先的商铺在靠近西边门的门边，如果是上北下南的话，陈功先的商铺在西南角，如果是违建更不应收取这么高的租金；联胜公司当时为了规避其和广州市文化公园合同的约定，即联胜公司提供的一审证据1合同第七页第13条，广州市文化公园明确规定联胜公司不得向次承租人收取其他不合理费用，所以联胜公司当时向很多人收取了入场费，所以很多人交了这笔钱，但没有收据；联胜公司收了473335元，陈功先要求联胜公司出具收据，关于租金总额与月租金标准不一致，联胜公司称是笔误是不成立的，如果总金额改的话，那么月租金额也应当相应修改。一审期间，联胜公司明确诉请的租金的计算方法为按每月7400元计算，因合同期满后市场不景气，联胜公司要降低租金标准招租，否则按原来的租金标准客户都流失了，现在重新招租的租金标准就是每月7400元。二审期间，双方均确认陈功先仍在涉案商铺经营。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。首先，关于不定期租赁期间的租金标准问题。陈功先与联胜公司之间的《租赁合同》约定的租期至2016年4月30日，期满后双方未签订新的租赁合同，但陈功先继续使用涉案商铺，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方构成不定期租赁关系，陈功先应按照原《租赁合同》约定的租金标准支付租金。联胜公司主动将租金标准降低为每月7400元，系对其自身权益的处分，应予准许。一审判决按照每月4534元计算缺乏依据，本院予以纠正。关于逾期支付租金的损失问题，一审判决认定应参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算并无不当，本院予以认可。陈功先关于合同到期后是联胜公司挽留其继续经营，而不是其主观不愿意走，因此最多接受一审判决标准的抗辩理由缺乏理据，本院不予支持。其次，关于联胜公司多收取的116935元应否退还的问题。《租赁合同》关于租金标准的约定为1000元/㎡×9.9㎡×36月，即每月租金为9900元，按照该公式计算与原写缴付总额356400元相一致，后虽改为473335元，并加盖联胜公司的公章，且陈功先实际交纳的金额与更改后的总额一致，但是陈功先交纳473335元在先，签订《租赁合同》在后，联胜公司主张更改是因为工作失误，但其在更改租金总额时应意识到月租金额并非9900元，却未相应修改月租金额，也未要求陈功先在合同中予以确认，亦未对473335元÷36个月约等于每月13148.19元这一租金标准作出合理解释，陈功先对联胜公司的主张也不予认可。在此情况下，联胜公司对租金标准为变更后的数额应承担举证不能的责任。一审法院支持陈功先的反诉请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人联胜公司关于应按每月7400元的标准计算合同期满后陈功先使用商铺期间租金的上诉请求成立，应予支持；其他上诉请求依据不足，本院不予支持。此外，一审判决对诉讼费的处理有误，本院相应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7356号民事判决第二、三项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7356号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，陈功先向广州市联胜实业有限公司支付从2016年5月1日至本判决送达之日止的租金（按每月7400元计算）及赔偿损失（以每月拖欠租金数额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率标准，分别从拖欠租金当月6日起计付利息至清偿租金之日止，每期总额以不超过本金为限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费585元，由广州市联胜实业有限公司负担25元，由陈功先负担560元；反诉受理费1359元，由广州市联胜实业有限公司负担。二审案件受理费3170元，由上诉人广州市联胜实业有限公司负担2885元，由陈功先负担285元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡粤海审判员 曹佑平二〇一七年二O一七年五月二十五日书记员 张 利