福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0322民初161号原告：兰国强，男，1970年2月16日出生，畲族，居民，住仙游县。委托诉讼代理人：陈宗贤，福建鹏翼律师事务所律师。被告：福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼四楼。法定代表人：黄鸿华，总经理。委托诉讼代理人：林志鹏，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：周剑新，男，系该公司职员。原告兰国强与被告福建省安特房地产开发有限公司（安特公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告兰国强的委托诉讼代理人陈宗贤、被告安特公司的委托诉讼代理人林志鹏、周剑新到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。原告兰国强向本院提出诉讼请求：判令安特公司支付以503826元为基数、自2015年1月15日起至2017年1月14日其取得房屋权属证书之日止按每日0.002%计算的逾期办证违约金7355.86元。事实和理由：其向安特公司购买安特·豪景园第7幢504号房，并已交清购房款503826元，安特公司已向其交付房屋。根据合同约定，其不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，其不退房，安特公司应自逾期之日起每日按已付款的0.002%向其支付违约金。但安特公司拒不履行合同义务，致使其于2017年1月15日才取得房地产权属证书，安特公司的行为严重违约，应支付其逾期办证的违约金。安特公司辩称，兰国强提起诉讼，已经超过了诉讼时效，诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2011年1月5日，兰国强与安特公司签订《商品房买卖合同》一份，约定兰国强购买安特公司开发的坐落仙游县鲤城街道城内社区安特·豪景园第7幢504号房，房屋总价款503826元；安特公司应在2012年3月21日前向兰国强交房。合同第十四条还约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。合同签订后，兰国强依约向安特公司缴纳购房款503826元。安特公司于2012年4月11日向兰国强交房。兰国强已从安特公司处领取了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（以下称为“两证”）。上述事实，当事人均无异议，本院予以认定。本案争议的焦点是：兰国强的起诉是否超过诉讼时效期间？本案违约金如何计算？兰国强认为，安特公司未按合同约定履行协助办理房屋权属证书的义务，其直到接到安特公司通知后才于2017年1月14日领到“两证”，逾期办证的违约金应自2015年1月15日起计至交付“两证”之日即2017年1月14日止。安特公司认为，其公司2012年4月11日向兰国强交房，兰国强应在当年7月11日提起诉讼。兰国强现才提起诉讼，已经超过了诉讼时效。“两证”出证时间分别为2015年11月6日、2015年12月31日，如果其公司应支付逾期办证违约金的话，也只应计算到《国有土地使用证》出证之日即2015年12月31日止。安特公司提供：1、合同附件六：补充协议，证明补充协议第三条第1项中约定：“买受人未能及时提供材料，出卖人有权顺延办理权属登记手续期限。”2、2016年7月17日《催办理产权材料通知书》，证明兰国强没有及时提供办证材料，直至其公司通知后才提供完整的材料。3、2016年9月19日《房产证与土地证领取通知书》及EMS回执单，证明“两证”办出后，兰国强迟迟不领，其公司再次书面通知领取。兰国强质证认为：补充协议没有附在《商品房买卖合同》之后，且安特公司未盖章，故补充协议不成立。没有收到《催办理产权材料通知书》，其在购房时已把材料提交给安特公司。其妻柯金梅没有在EMS回执单上签名，其多次要求安特公司交付“两证”，安特公司直至2017年1月14日才予交付。本院认为，补充协议只有兰国强签名，没有落款签署时间，安特公司也没有签章，该补充协议不成立。安特公司没有提供证据证明《催办理产权材料通知书》有送达给兰国强，该通知书不能证明安特公司有通知兰国强提交办证材料。兰国强在《商品房买卖合同》中确认的联系地址为“仙游县石苍乡隔壁村新田28号”，而安特公司将《房产证与土地证领取通知书》邮寄到仙游县××城街道城内社区学府路××·××小区××室，现兰国强否认收到邮件，故该通知书不能证明安特公司有通知兰国强领取“两证”。安特公司于2012年4月11日向兰国强交房后，未按照《商品房买卖合同》第十四条约定，及时为兰国强办理房屋权属证书，造成兰国强未能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，安特公司的行为已构成违约，应按约定承担支付违约金的民事责任。《商品房买卖合同》第十四条约定“……出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”，即双方对逾期办证违约金的支付日期有约定，诉讼时效应从约定之次日起算。安特公司于2012年4月11日向兰国强交房，根据合同约定，安特公司应在2012年7月10日前为兰国强办妥房屋权属证书，但安特公司未按时办理，其自2012年7月11日开始违约，本案诉讼时效期间应自2012年7月11日开始计算。兰国强直至2017年2月6日，故其主张2015年2月7日之后的违约金没有超过诉讼时效期间，但主张2015年2月7日之前的违约金已超过诉讼时效期间。因兰国强已领取了“两证”，却又不提供“两证”，且本院从仙游县不动产登记中心调取的《房屋登记簿》显示，“两证”确是2015年底登记在兰国强名下，故安特公司主张兰国强的房产证、土地证出证时间分别为2015年11月6日、2015年12月31日，本院予以认定。逾期办证的违约金应计算到《国有土地使用证》登记在兰国强名下之日即2015年12月31日止，兰国强要求计至2017年1月14日止是无理的，不予支持。综上所述，本院认为，兰国强与安特公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。兰国强已依约履行了合同义务。安特公司于2012年4月11日向兰国强交房，但未及时为兰国强办理房屋权属证书，造成兰国强未能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，安特公司的行为违反了《商品房买卖合同》第十四条约定，已构成违约，应按约定承担支付违约金的民事责任。《国有土地使用证》于2015年12月31日登记在兰国强名下，兰国强于2017年2月6日提起诉讼，安特公司应向兰国强支付自2015年2月7日起至2015年12月31日止的逾期办证违约金。兰国强主张2015年2月7日之前的逾期办证违约金，已超过诉讼时效期间，本院不予支持；因《国有土地使用证》已于2015年12月31日登记在兰国强名下，故其主张2015年12月31日之后的逾期办证违约金无理，本院不予支持。兰国强有理的诉讼请求予以支持，其他的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、福建省安特房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给兰国强逾期办证违约金，违约金计算方法：以503826元为基数，自2015年2月7日起按每日0.002%计至2015年12月31日止；二、驳回兰国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  朱良回二〇一七年五月二十六日书记员  郑凌琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。