重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终362号上诉人（原审被告）：秀山秀水房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山县中和街道黄杨大道北段110号。法定代表人：舒明杰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵勇，男，秀山秀水房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：樊良广，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟纯刚，男，汉族，1973年1月3日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县委托诉讼代理人：周胜举，重庆市秀山土家族苗族自治县中和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：齐利英，女，汉族，1965年5月5日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县委托诉讼代理人：周胜举，重庆市秀山土家族苗族自治县中和法律服务所法律工作者。上诉人秀山秀水房地产开发有限公司（以下简称秀山秀水公司）因与被上诉人钟纯刚、齐利英商品房预约合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院2017年1月25日作出的（2016）渝0241民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，不开庭进行了审理。上诉人秀山秀水公司的委托诉讼代理人赵勇、樊良广，被上诉人钟纯刚、齐利英及委托诉讼代理人周胜举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀山秀水公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回钟纯刚、齐利英的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由钟纯刚、齐利英承担。事实及理由：1.本案系基于《购房定金协议》产生的纠纷，应定性为定金合同纠纷，并适用《担保法》相关规定处理，原审将本案定性为商品房预售合同纠纷错误；2.原审未对秀山秀水公司提供的证明钟纯刚、齐利英有过错或违约行为的证据进行阐述，未综合本案全部证据认定本案事实不当；3.《购房定金协议》签订后双方磋商签订正式合同的过程中，钟纯刚、齐利英因对经济形势和自身实力的错误估计，无法融资解决房款，以不承担迟延付款违约金、变更本已达成共识的付款方式等不合理要求进行恶意磋商，在秀山秀水公司已履行了《购房定金协议》中约定事项，并以最大的诚意作出诸多让步的情况下，钟纯刚、齐利英最后仍表示不再购买案涉门面，本案不能签订正式协议的责任在钟纯刚、齐利英，依据担保法解释115条之规定，定金应不退，原审认定不能签订正式合同不可归责于双方，与事实不符，判决退还定金错误；4.原审以合同目的无法实现，适用合同法九十四条及关于审理商品房买卖合同的司法解释第四条判决解除《购房定金协议》并由秀山秀水公司返还600万元定金，系适用法律错误。钟纯刚、齐利英答辩称，原审定性正确，认定事实清楚，适用法律正确，钟纯刚、齐利英于签订正式合同的过程中无任何过错，原审判决正确，请求维持。钟纯刚、齐利英向一审法院起诉请求：1.解除秀山秀水公司与钟纯刚、齐利英签订的购房定金协议；2.秀山秀水公司双倍返还定金1200万元给钟纯刚、齐利英；3.秀山秀水公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院审理查明：2014年11月18日，钟纯刚、齐利英（乙方）与秀山秀水公司（甲方）签订《购房定金协议》，约定：乙方决定购买甲方商业门面共计11500平方米（面积以实测为准，若为变化按照实测面积计算总价），总价9600万元。双方就价格和付款方式已达成共识。乙方决定支付定金600万元，于2014年11月19日支付100万元，余款于2014年11月28日前支付。如因乙方原因无法签订正式购房协议，定金不退。甲方收到定金后负责按法律规定拟订正式购房协议，并就以下事项协助乙方：1.临街门面前绿化按两排主要树种调整间距，达到适当透光透亮。2.商场内消防管道做适当调整符合消防及使用要求。3.两边道路商业门面按照双方要求能基本打开，方便使用。4.中间平台负责开天窗一个。5.适当调整进车库标高，基本满足小货车进出。本说明作为正式购房协议的附属文件，和正式协议一样具有同样效力。该协议在甲方正式收到定金之日起生效。秀山秀水公司于2014年11月19日向钟纯刚、齐利英出具《收条》载明收到购房定金100万元，于2014年12月1日出具《收据》载明收到购房定金600万元。《购房定金协议》签订后，秀山秀水公司与钟纯刚、齐利英双方经多次磋商，未对房屋买卖条款协商一致，未能签订正式购房协议。现本案所涉门面被抵押、查封。一审法院认为：预约合同是商品房买卖合同双方当事人签署买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订预约合同的目的是订立本约。签订预约合同时，由于存在事实或法律上的障碍，对一些内容不可能作出明确约定，由预约到本约的签订，仍需合同双方进一步磋商，协商一致方能签订本约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，《购房定金协议》中未明确约定付款时间、交房时间、办理产权证等内容。《购房定金协议》签订后，秀山秀水公司与钟纯刚、齐利英双方经多次磋商也未能就主合同条款协商一致，最终未签订正式购房协议，不可归责于双方当事人。因预约合同订立本约之目的未实现，故对钟纯刚、齐利英要求解除《购房定金协议》的诉讼请求依法予以支持。秀山秀水公司应当将收取的600万元定金返还钟纯刚、齐利英。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除钟纯刚、齐利英与秀山秀水房地产开发有限公司于2014年11月18日签订的《购房定金协议》；二、秀山秀水房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还钟纯刚、齐利英定金600万元；三、驳回钟纯刚、齐利英的其他诉讼请求。案件受理费93800元减半收取计46900元、保全费5000元，由钟纯刚、齐利英负担案件受理费23450元、保全费2500元，秀山秀水房地产开发有限公司负担案件受理费23450元、保全费2500元。本院二审查明，2015年9月，秀山秀水公司将《门面购买框架协议》交给了钟纯刚、齐利英。2015年9月22日、2015年9月29日、2015年9月30日双方就签订正式协议进行了谈判，分歧主要涉及钟纯刚、齐利英支付房款的方式及未支付的违约责任，双方未能达成协议。2015年11月3日，钟纯刚、齐利英明确表示不要房屋，并要求退还定金。秀山秀水公司表示同意退还定金，但当年无力退还，如何退还问题再协商。另查明，涉案房屋于2015年11月4日、2015年11月29日、2016年11月21日多次被查封，于2016年1月15日、2月4日、3月15日、3月25日、5月20日、5月23日、7月8日多次被抵押，现仍处于查封抵押状态。本院二审查明的其他事实同于一审法院查明的事实。本院认为，本案系钟纯刚、齐利英要求解除与秀山秀水公司签订的《购房定金协议》并双倍返还定金而形成的商品房预约合同纠纷，原审将本案定性为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。又因案涉《购房定金协议》的内容表明了其商品房预约合同的性质，秀山秀水公司主张本案系定金合同纠纷的上诉理由无据不能成立，本院不予支持。二审中，钟纯刚、齐利英与秀山秀水公司争执的焦点在于600万元定金应否退还，就此分析认定如下：一方面，虽然《购房定金协议》中明确了双方就价格和付款方式已达成共识，但事实上，秀山秀水公司于2015年9月提供了框架合同后，双方进行了多次磋商未能达成一致，双方分歧主要在于付款方式及相应违约责任。而《购房定金协议》对“双方就价格和付款方式已达成共识”的内容未明确，并不涉及付款时间、交房时间、办理权属证书时间等商品房买卖合同主要条款的内容，仅仅约定了由秀山秀水公司拟定合同，亦未约定参照的合同文本。基于此，钟纯刚、齐利英与秀山秀水公司在正式合同内容无相应参照样本的情况下，根据各自情况协商以最大限度降低己方的风险并实现自己利益最大化的行为，不违反商事主体磋商合同的一般规则。而钟纯刚、齐利英是否有付款能力，及钟纯刚、齐利英与秀山秀水公司存在多次磋商涉及付款方式等未达成协议结果的事实，均不能直接得出钟纯刚、齐利英系恶意磋商的结论。秀山秀水公司关于钟纯刚、齐利英系恶意磋商的上诉理由不能成立，本院不予支持。另一方面，《购房定金协议》中未明确签订正式合同的期限，而事实上，钟纯刚、齐利英与秀山秀水公司于《购房定金协议》签订后，进行了近一年的磋商仍未能签订正式合同，钟纯刚、齐利英于2015年11月3日向秀山秀水公司明确表示不要房子并要求退还定金，当即得到了秀山秀水公司的认可，秀山秀水公司同时提出定金退还时间另行协商，后秀山秀水公司亦将案涉房屋多次抵押。至此，钟纯刚、齐利英与秀山秀水公司就不再磋商签订正式合同并退还定金达成一致，《购房定金协议》事实上通过双方协商一致解除。基于此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原审判决秀山秀水公司返还钟纯刚、齐利英交付的600万元定金并解除《购房定金协议》的结果并无不当，本院对此裁判结果予以确认。秀山秀水公司关于不返还600万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条存在不妥，但不影响案件的处理结果，本院在此予以明确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由秀山秀水房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 何 玉审 判 员 万永福二〇一七年五月二十二日法官助理 谢 一书 记 员 简 鑫