山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初841号原告：海阳鸿辉发展有限公司，住所地为海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋旭，该公司职工。被告：辛峰，男，1977年11月1日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：项海霞，任子达，山东善策律师事务所律师。原告海阳鸿辉发展有限公司诉被告辛峰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海阳鸿辉发展有限公司委托诉讼代理人宋旭及被告辛峰的委托诉讼代理人项海霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。海阳鸿辉发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号201310300304）；2、请求判令被告支付违约金165345元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件、附录(编号201310300304，以下简称“买卖合同”)，约定由被告购买原告开发的位于碧桂园.十里金滩C区41幢1号商品房一套(以下简称“该商品房”)。该商品房的总价款为1102298元，根据买卖合同第六条约定，由被告分期支付，具体付款方式为：被告应于签订合同时付清首期房价款110228元，2014年1月30日前支付二期房价款220460元，剩余房价款771610元分7期支付，剩余房价款中的首期应于2014年4月30日前支付，之后每三个月为一期，每期支付110230元。被告交纳购房款110228元后，未再交纳剩余购房款，至今被告共欠购房款992070元。原告多次催要被告仍不交款，被告已构成违约，致使合同目的无法实现。根据合同法第九十四条规定被告方迟延履行债务，致使合同目的无法实现，可以解除合同。根据双方签订的合同第七条约定，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，共计165345元。辛峰辩称：1、是否解除合同由法院判决；2、违约事实不是由被告一方造成的，根据原告向社会公开宣传的内容，原告应当在2016年9月向社会公开招生，开办国际学校，并且为此描述了比较具体的前景，父母可以一边在此度假养老，一边陪孩子读书，原告至今教育设施不完善，没有办学资质，被告子女无法在碧桂园国际学校就读，因此实现不了被告购房的预期目的，原告应当承担主要责任；3、原告计算的违约金比例过高，《商品房买卖合同》及补充协议同一天签署，在《商品房买卖合同》当中约定的违约金比例是15%，在补充协议当中原告将累计应付款解释为合同房款的总金额，两项合同互相矛盾，实际上是原告以格式条款的方式排除了被告的合法权利。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件、附录(编号201310300304，以下简称“买卖合同”)，约定由被告购买原告开发的位于碧桂园.十里金滩C区41幢1号商品房一套(以下简称“该商品房”)。该商品房的总价款为1102298元，根据买卖合同第六条约定，由被告分期支付，具体付款方式为：被告应于签订合同时付清首期房价款110228元，2014年1月30日前支付二期房价款220460元，剩余房价款771610元分7期支付，剩余房价款中的首期应于2014年4月30日前支付，之后每三个月为一期，每期支付110230元。合同第七条约定，买受人如没按合同约定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人付万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额的万分之二的违约金。合同补充协议第十三条第三款约定，《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。合同签订后，被告仅支付了购房款110228元，未再交纳剩余购房款，尚有992070元未支付。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告主张因被告严重违约，致使合同目的无法实现，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告同意解除该《商品房买卖合同》，但主张解除合同的责任不应当由被告承担。被告提交原告以微信和网络宣传方式向社会公开发布的题目是《【与世界接轨】碧桂园十里金滩国际学校今日正式启动》、《十里金滩碧桂园国际学校，让孩子直通世界名校》以及题目为《碧桂园十里金滩被称为“度假刚需置业天堂”的五大理由》的材料当中第5项宣传为最顶尖的海景学区房——中国最优质的教育资源，海外名校的直升通道，主张原告曾通过公开发布的方式承诺开办国际学校，但其至今没有开办，造成被告子女无法入学，实现不了购买房屋的目的。原告对上述证据的真实性有异议，主张被告所提供的宣传材料是复印件并不能说明信息来源，且对于这种文档进行编辑是非常容易的，无法确认被告提供的宣传材料的真实性。即使被告提供的证据是真实的，其所提供的宣传材料仅能证明原告承诺开办国际学校，并预计于2016年9月招生，预计并非确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告、宣传资料为要约邀请，并非要约，除非出卖人就相关的设施所做的说明具体确定，才视为要约。被告所提供的宣传材料中承诺原告预计2016年9月正式招生，并非具体确定，因此不视为要约，不能视为被告违约。原告主张依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款及其补充协议第十三条第三款之规定，被告应按照总房价款1102298元的15%支付违约金165345元。被告认为原告主张的违约金明显超过其实际损失，应按照被告未付款部分以中国人民银行同期贷款利率1-3年期4.75%来计算违约金，要求法院予以调整。对于“累计应付款”的解释，被告主张原告在合同补充协议当中将累计应付款解释为合同房款的总金额，实际上是原告以格式条款的方式排除了被告的合法权利。原告称补充协议本身就是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充说明，该条款在《商品房买卖合同》中已经用加粗字体显示，已提醒被告注意该条款约定的内容，且在补充协议第十五条也做了提示，出卖人已提请买受人仔细阅读《商品房买卖合同》、补充协议及附录的条款，买受人已经承诺注意到了加粗字体的条款内容且对各条款已经做了全面准确的理解。另外，根据“累计应付款”的通常解释，也应该理解为累计应该支付的所有房价款，目前被告的所有购房款均已到期，累计应付款按照通常理解也应理解为房价款的总金额。另查，2016年1月28日，原告对该宗房屋取得了商品房销售许可证，编号为销字2016第002号。本院认为，双方当事人签订的合同及附件、附录系当事人的真实意思表示，且符合法律规定，该合同合法有效，原、被告应当按合同约定认真履行义务。原告主张被告仅交纳了购房款110228元后，再没按约交付房款，违反了双方签订合同中第六条的约定，应承担相应的违约责任。根据合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。被告辩称原告曾通过公开发布的方式承诺开办国际学校，但其至今没有开办，造成被告子女无法入学，实现不了购买房屋的目的，原告对双方解除合同也应该负有一定责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。……。”本案中，被告提供的宣传材料中原告宣传的国际学校预计2016年9月正式招生，并非具体确定，因此不视为要约，对双方商品房买卖合同的订立影响不大，故对被告的辩解本院不予支持。原告根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议，将“累计应付款”解释为商品房房价款的总金额，既是双方的当事人的真实意思表示，亦符合通常解释，且合同约定的违约金没有超出法律规定。故原告要求被告支付违约金165345元，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此，原告要求解除合同，被告同意，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告海阳鸿辉发展有限公司与被告辛峰签订的编号为201310300304的《商品房买卖合同》；二、被告辛峰于本判决生效后三十日内支付原告海阳鸿辉发展有限公司违约金165345元。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3607元，减半收取为1803元，由被告辛峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。代理审判员 田 颖二〇一七年五月二十四日书 记 员 李晓雅