广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017)粤13民终395号上诉人（原审原告）：徐碧珍，女,汉族，1979年4月27日出生，住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市东江物业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地东路一号。法定代表人：刘卜齐。上诉人徐碧珍与被上诉人惠州市东江物业开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院（2016）粤1302民初4611号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年5月18日，原审原告徐碧珍向原审法院提起诉讼，请求：一、被告立即为原告办理位于惠州市麦地东路××明珠花园××号商品房的房地产权证；二、被告支付逾期办理房地产权证的违约金3761元；三、判令被告承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：2009年4月24日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人购买出卖人所开发的位于惠州市惠城区××明珠花园××号商品房。于2009年4月29日一次性支付房价款3,761,045.00元（大写：叁佰柒拾陆万壹仟零肆拾伍元）并由出卖人为买受人办理房地产权属证书。2009年4月24日，买受人向出卖人支付了房屋价款人民币200,000.00元（大写：贰拾万元)；2009年4月27日，买受人向出卖人支付了房屋价款人民币1000，000.00元（大写：壹佰万元）；2009年4月29日，买受人向出卖人支付了房屋价款人民币4，872，880.00元（大写：肆佰捌拾柒万贰仟捌佰捌拾元)，至此，买受人不仅按约定支付了房价款3，761，045.00元（大写：叁佰柒拾陆万壹仟零肆拾伍元），并向出卖人支付了房屋所有权登记费、工本费、测绘费、契税、办证服务费、代征印花税等所有办理房地产权属证书所需费用，各项费用总共计人民币6，072，880.00元（大写：陆佰零柒万贰仟捌佰捌拾元）。2009年5月19日买受人与出卖人办理了东江明珠花园收楼手续书，并支付了2009年8月-10月三个月的物业管理费690元，水电费公摊200元和资料工本费30元，出卖人承诺在三十天内办理房地产权证。房屋交付后，买受人多次联系敦促出卖人早日办理房地产权属证书，但时至今日，出卖人一直以种种原因拖延为买受人办理应有的房地产权属证书，至今未果。根据双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”被告还应支付原告违约金3761元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告惠州市东江物业开发有限公司辩称，惠州市东江物业开发有限公司成立于1999年6月，2002年开发的项目“东江明珠花园”小区，并于2005年11月30日取得了商品房预售许可证，编号为：惠市房预（2005）07号。我司于2009年4月24日将东江明珠花园3-5栋1层A004号商铺（面积为345.05㎡）销售给原告徐碧珍，已收房款3761045.00元，于2009年5月1日向原告发出了《收楼通知书》，该房已完成交付义务，原告正在使用。但因多种原因导致多年来无法通过住建部门办理房产证手续，该项目属惠州市市区问题楼盘，相关部门于2015年对我司问题楼盘做出了相关的处理意见，我司将尽快按房管部门规定办理房产证手续，并请业主给予配合。希望法庭驳回原告提出的第二诉讼请求由被告支付逾期办证违约金；驳回原告提出的第三诉讼请求由被告支付本案诉讼费。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2009年4月24日，原告徐碧珍与被告惠州市东江物业开发有限公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，原告作为买受人购买被告开发的位于惠州市麦地东路××明珠花园××号商铺，建筑面积345.05平方米，购房款总金额3761045元，由原告于2009年4月29日前一次性交清，双方另约定了关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房违约责任及交付期限、产权登记等相关事项。签订合同后，原告依约向被告缴纳了购房款及其他费用，共计6072880元，被告也开具了收款收据。2009年4月29日，被告出具一份《承诺书》，称原告已交清全额购铺款，承诺自2009年5月1日起30个工作日内办理好房产证，如逾期未办理将按合同相关条款执行。因被告至今仍未办出房产证，原告故诉至本院，请求判如所请。本院于2016年10月12日向惠州市房产管理局发函了解涉案房产的权属情况、有无抵押或被司法机关查封以及是否具备办证条件等情况。该局于2016年11月6日向本院复函[惠市房函（2016）452号]称：经查惠州市数字房产系统，位于惠州市麦地东路××明珠花园××号商场已于2008年7月28日向该局申请办理了《房地产权证》，证号为粤房地证字第C6622797号，权属人为惠州市东江物业开发有限公司。该房于2012年2月17日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，他项权证号为粤房地他项权证惠州字第11××21号。2014年11月21日该房被广州市萝岗区人民法院以（2014）穗萝法民二初字第667号文查封，查封期限为2016-11-20；2014年12月26日被惠阳区人民法院以（2015）惠阳法立保字第5号文轮候查封。根据上述情况，目前该房屋存在抵押登记、法院查封情况。贵院在对上述房产进行处置时，需先解决上述情况后，不动产登记机构方能办理不动产的转移登记手续。另上述房产所依附的土地是否符合不动产转移登记条件，请咨询不动产登记局。原审法院判决理由和结果原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”由于本案的涉案商铺已被人民法院查封、扣押、冻结的，原告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定主张权利，不得另行提起普通的民事诉讼；已经受理的，应当驳回起诉。本案中，原告提起诉讼所争议的商铺已由人民法院裁定查封[案号：（2014）穗萝法民二初字第667号]，故原告现提起普通民事诉讼，不符合法律规定，应予以驳回。原告可另行依法主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2016年12月10日作出（2016）粤1302民初4611号裁定：驳回原告徐碧珍的起诉。案件受理费25元（原告已预交），应予以退回。当事人二审的意见原审原告徐碧珍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初4611号民事裁定；二、判令被上诉人立即为上诉人办理位于惠州市麦地东路××明珠花园××Ａ004商品房的房地产权证；三、判令被上诉人支付逾期办理房产权证的违约金3761元；四、判令被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：一、一审判决适用法律错误。1、本案不符合裁定驳回起诉的情形。2、一审判决以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定为由，裁定驳回上诉人的起诉明显适用法律错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条是关于案外人异议的规定，即在执行过程中，案外人对执行标的提出不同意见。该条文规定：第一，对于案外人提出的异议，先由人民法院在法定的时间内进行初步审查并作出相应的处理。即本条规定的“执行过程之日起十五日内审查。理由成立的，裁定中止对该标的的停止执行。理由不成立的，裁定驳回。”第二，对人民法院初步审查的裁定不服的，赋予案外人、当事人不同的救济途径。如果认为原判决、裁定有错误，按照审判监督程序的规定办理。如果提出的异议与原判决、裁定无关，可以在法定期间内向人民法院提起诉讼，最终通过诉讼解决争议，即本条规定的“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、惠城区人民法院与贵院对与本案类似的多份判决均支持了原告的诉讼请求。1、黎少萍诉惠州市东江物业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第1504号民事判决如下：一、被告惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起三个月内为原告黎少萍办理位于惠州市麦地东路××明珠花园××楼××房的房屋产权证。二、被告惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎少萍支付逾期办证违约金（计算标准：以724645为本金，每日按万分之一自2010年10月31日计至房产证办理完毕之日止）。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2391元，由被告惠州市东江物业开发有限公司负担。（2015）惠中法民一终字第180号维持原判。2、原告惠州市海防与打击走私办公室诉被告惠州市东江物业开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行房屋买卖合同纠纷一案，（2015）惠城法民一初字第1016号判决如下：被告惠州市东江物业开发有限公司应将位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园第X栋X层X号商品房（权属人：被告惠州市东江物业开发有限公司，房产证号：粤房地权证惠州字第××号）在具备过户条件时十日内将上述房屋过户至原告惠州市海防与打击走私办公室名下。二、被告惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市海防与打击走私办公室支付逾期办理房产权证的违约金1500元。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由被告惠州市东江物业开发有限公司负担。同类案件，同一家法院，却作出不同判决，只能让上诉人感觉司法不公。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被上诉人作为其他案件的被执行人，将其所有的需要办理过户登记的财产，即位于惠州市惠城区××明珠花园××号商品房出卖给上诉人。上诉人也按约定于2009年4月29日支付全部价款并于2009年5月19日办理了东江明珠花园收楼手续书，一直以来，都按规定物业管理费，水电费公摊，并将所购财产出租收益。依法，上诉人所购财产，人民法院不得查封、扣押、冻结。为此，上诉人已经向执行法院广州市黄埔区人民法院提出了执行异议。对黄埔区人民法院提出执行异议的，除了上诉人外，还有其他案外人。而其他案外人，均将贵院或惠城区人民法院的判决，作为执行异议的主要证据。可见，一审法院裁定驳回上诉人的起诉，没有法律依据，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条并没有规定本案的上诉人不得提起诉讼。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请贵院依法作出判决。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：因涉案房屋已被查封，根据最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（指2007年《民事诉讼法》法条条目，为现行《民事诉讼法》第227条）的规定，向执行法院提出异议”的规定，参照广东省高级人民法院《关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十四条第一款“争议财产已经在执行过程中被人民法院查封扣押冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（指2007年《民事诉讼法》法条条目，为现行《民事诉讼法》第227条）规定主张权利，不得另行提起普通的民事诉讼；已经受理，应当驳回起诉”的规定，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”驳回上诉人徐碧珍的起诉，告知向执行法院另行提起执行异议并无不当，本院予以维持。且据上诉状，上诉人也已经向执行法院广州市黄埔区人民法院提出执行异议，故此上诉人现提出的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 曾 莹审判员 赖锦荣审判员 邓耀辉二〇一七年五月二十二日书记员 雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。