山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终334号上诉人（原审被告）：董增贵，男，1976年3月12日出生，汉族，居民，户籍所在地日照市东港区，现住日照市。委托诉讼代理人：梁宁庭，山东兆利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东尧王食品有限公司，住所地日照市太原路59号。法定代表人：田玉英，总经理。委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。上诉人董增贵因与被上诉人山东尧王食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院(2016)鲁1191民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董增贵上诉请求：请求撤销日照经济技术开发区人民法院作出的（2016）鲁1191民初1114号民事判决书，依法改判和发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人于2015年5月11日签订了书面的房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2015年5月22日至2017年5月11日，租金为15000元。合同并未约定被上诉人在一审中所述的“被上诉人有其他用途或遇政府公益事业需要，可以随时解除合同”，一审法院在此事实上认定错误，导致了该案的错误判决。2、双方签订的合同约定租金为15000元，上诉人交纳的37000元房租是交纳至2018年年底。被上诉人要求上诉人支付其租金10500元不符合合同约定。3、被上诉人所述的涉案房屋是开发区管委建设“梦圆创客小镇”公益项目的工程范围，其并未出示有关证据予以证明，其私自停水停电的行为给上诉人造成了极大的经济损失，被上诉人要求解除合同，违背了合同约定，应承担相应的违约责任，并对上诉人的损失承担赔偿责任。4、上诉人实际经营日期计算错误。被上诉人于2016年7月30日便已停水停电，上诉人的实际经营日期应从2015年5月11日计算至2016年7月30日，共80天。山东尧王食品有限公司未到庭答辩，但提交书面说明，一、董增贵是对日照尧王食品有限公司提起上诉，日照尧王食品有限公司与山东尧王食品有限公司不是一个单位。2、一审判决已经生效，山东尧王食品有限公司已申请法院强制执行。山东尧王食品有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除山东尧王食品有限公司与董增贵之间的租赁合同；2.判令董增贵支付租金10500元（按每日租金100元计算）；3.山东尧王食品有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年10月2日，董增贵与涉案房屋“小厨房”饭店原经营者达成协议，转租涉案房屋用于经营，转租费是48000元，该费用包括转让的“小厨房”的物品及2015年10月8日到2016年5月10日的租金。2016年3月，山东尧王食品有限公司与董增贵口头约定董增贵转租山东尧王食品有限公司所诉房屋，用于“全牛汤”经营。2016年3月31日，董增贵通过其个人账户向山东尧王食品有限公司指定的户名为“卢兰花”的日照银行账户交纳2016年5月11日至2017年5月10日的租赁费37000元。日照开发区管委建设“梦圆创客小镇”公益工程后，涉案租赁房屋在该工程范围内，山东尧王食品有限公司多次与董增贵协商解除租赁合同，董增贵予以拒绝。山东尧王食品有限公司于2016年7月22日在太原路59号沿街楼各租户处（包括董增贵）均张贴通知，告知各租户搬离房屋时间是2016年7月30日。另查明，山东尧王食品有限公司与涉案房屋原经营者“小厨房”未签订书面租赁合同。一审法院认为，山东尧王食品有限公司与董增贵双方口头达成的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予保护。关于合同解除问题，虽然本案董增贵交纳一年的租赁费，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，但山东尧王食品有限公司与董增贵未签订书面合同，涉案合同应属于不定期租赁合同。日照经济技术开发区管委建设“梦圆创客小镇”公益工程，涉案租赁房屋在该工程建设范围之内，山东尧王食品有限公司多次与董增贵协商解除租赁合同，董增贵予以拒绝。山东尧王食品有限公司于2016年7月22日在该租赁房屋处张贴通知，告知董增贵搬离房屋。至起诉之日，该通知已超过一个月，一审法院认为，山东尧王食品有限公司与董增贵双方已成就解除合同条件，对于山东尧王食品有限公司要求解除合同的诉求，一审法院予以支持。基于双方租赁关系实际解除，山东尧王食品有限公司与董增贵约定的年租赁费是37000元，按每日101.37元计算，董增贵自2016年5月11日至8月25日共经营105天，实际产生租金10643.84元，山东尧王食品有限公司要求收取董增贵租金10500元，未超出合同约定的规定，对此，一审法院予以认定。综上所述，山东尧王食品有限公司要求与董增贵解除租赁合同，收取租金10500元，符合法律规定，依法应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，一审判决：一、解除山东尧王食品有限公司与董增贵房屋租赁合同；二、董增贵于判决生效后十日内支付山东尧王食品有限公司房屋租金10500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由董增贵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据一，2015年5月11日签订的书面房屋租赁合同书一份，证明双方约定的租赁期限、租金等问题且在合同第9条中约定任何一方单方面取消中断合同应提前两个月通知对方，该合同也未约定被上诉人在一审中所叙述的若被上诉人有其他用途或因政府公益事业需要，可以随时解除合同。证据二，被上诉人于2016年7月12日贴于上诉人商铺处的通知一份，用以证明被上诉人于2016年7月30日将上诉人商铺处停水停电。被上诉人对上述证据未到庭质证。本院认为，董增贵租赁山东尧王食品有限公司所有的涉案房屋，一审庭审时，双方对于董增贵已交纳2016年5月11日至2017年5月10日的租赁费37000元陈述一致，山东尧王食品有限公司主张双方无书面租赁合同，二审庭审时，董增贵提交一份门面商铺租赁合同的复印件，该租赁合同载明租赁期限为2015年5月11日至2017年5月11日，租赁费为每年15000元，与董增贵在一审庭审时的陈述不符，且该租赁合同系复印件，合同上加盖的印章模糊不清无法辨认，因此，对于董增贵主张的双方签订有书面租赁合同的事实，本院不予认定。一审查明双方之间未签订书面合同，且租赁期限超过六个月以上，因此认定双方之间的租赁合同系不定期租赁合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，山东尧王食品有限公司有权提前解除合同，且在解除合同前已通知董增贵，一审判令解除双方之间的租赁合同符合法律规定，本院予以维持。至一审诉讼时董增贵仍未交还房屋，应按其实际使用期限计算租赁费，山东尧王食品有限公司一审仅主张从2016年5月11日起计算至其一审起诉时即2016年8月25日的租赁费10500元，因董增贵已交纳租赁费37000元，虽然董增贵上诉时未明确主张，但一审判令董增贵另行向山东尧王食品有限公司交纳租赁费10500元错误，本院予以纠正。董增贵主张因山东尧王食品有限公司停水停电给其造成了损失，因其在一审时未提起反诉，本案不予处理，董增贵可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持日照经济技术开发区人民法院（2016）鲁1191民初1114号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销日照经济技术开发区人民法院（2016）鲁1191民初1114号民事判决第二项；三、驳回山东尧王食品有限公司其他诉讼请求。二审案件受理费63元，由被上诉人山东尧王食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张琳代理审判员  李云代理审判员  汤阳二〇一七年五月十日书 记 员  刘敏