广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终5910号上诉人（原审被告）：广州市联成房地产有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：王芮，职务：董事长。委托代理人：晏婵娟、郑崇文，均为该公司职员，联系地址同该公司。被上诉人（原审原告）：周艺桃，住广州市越秀区。委托代理人：方锦、夏建春，均为广东信融洋森律师事务所律师。上诉人广州市联成房地产有限公司（以下简称联成公司）因与被上诉人周艺桃商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2016)粤0103民初5993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联成公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回周艺桃的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由周艺桃承担。事实和理由：一、涉讼房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料并不会影响周艺桃收楼入住，周艺桃不得拒绝收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付时的有关资料”，该约定是商品房买卖合同的公示文本，实际上房屋只要取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收即可交付使用，至于环保验收和永久供水等证明材料并不会影响周艺桃收楼入住，一审法院认为“在涉案房屋所在楼盘尚未具备合同约定条件（包括取得永久供电、供水方面的证明文件）的情况下，原告可以拒绝收楼”属事实认定错误。二、双方约定延期交房违约责任过高，且周艺桃并未举证因我方延期交房造成的损失，法院理应予以调低。双方签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任每日按总房价款的0.05%计算，即约1254元/日，远高于涉诉房屋租金标准；且周艺桃未因涉诉房屋延期交付造成任何损失，法院理应调低延期交房违约金标准。被上诉人周艺桃二审辩称：我方不同意联成公司的上诉请求，理由：1、联成公司和周艺桃签订的商品房买卖合同及补充协议都是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务，根据商品房买卖合同第十五条规定，联成公司不能提供文件齐全的相关资料，周艺桃有权拒绝收楼，所以联成公司上诉状第一点事实理由不能成立。联成公司是在2016年10月20日才拿到商品房买卖合同约定的应当提供的资料中的供水合同，已经超过了该合同约定交付的最迟时间2016年3月30日长达半年以上，构成严重违约。2、关于违约金的计算问题，双方签订的补充协议对逾期交付房屋的违约金总额设定了上限，一审法院以总房价为本金按每日万分之五计算违约金不超过总房价5%为限合法合理，应予维持。综上，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。周艺桃于2016年10月10日向原审法院提起本案诉讼，以联成公司未按合同约定交付房屋，严重损害其合法权益由，请求判令：1、联成公司支付周艺桃违约金125463.80元（按周艺桃已付房价款2509276元乘以5%计算）并按合同约定向周艺桃交付广州市荔湾区土兴巷13号X房；2、本案诉讼费由联成公司负担。联成公司原审辩称：不同意周艺桃所有诉求，请法院依法驳回。1、涉诉房屋在约定交付时间2016年3月30日已具备居住使用条件，周艺桃完全可以收楼入住。2、联成公司在2016年8月8日前取得了涉案房屋的规划验收合格证、工程竣工验收报告、消防验收合格意见书、供气通邮、人防环保的永久使用许可文件，至此，涉诉房屋已具备交楼条件；涉诉房屋的水电供应在2016年3月30日已具备使用条件，联成公司未取得永久供水供电证明，不影响周艺桃收楼入住。3、本案中双方约定的逾期交楼违约金标准为每日总房款的万分之五，该标准相当于每日违约金将近2000元，该违约金标准明显过高，远远超过周艺桃租金损失，请法院依法予以调低。4、联成公司在涉案房屋交楼现场将收楼资料公示，按双方合同约定，该公示行为视为联成公司向周艺桃提供了相关收楼资料，周艺桃拒绝收楼的理由不成立。原审法院经审理查明：周艺桃、联成公司于2014年10月27日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》和《补充协议》，约定：联成公司将项目中的龙津世家土兴巷13号16层1604号房（房屋地址：荔湾区土兴巷13号X房）以人民币2509276元出售给周艺桃。联成公司应当在2016年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给周艺桃使用。交房条件是：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付时的有关资料包括：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等。联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自2016年3月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向周艺桃支付违约金，本合同继续履行。合同的附件七《补充协议》第五条约定，在商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过周艺桃已付房价款的5%。补充协议若与主合同条款不一致的，以补充协议为准。合同与补充协议签订后，周艺桃分别于2014年10月26日和2014年11月21日共向联成公司支付房价款2509276元。联成公司分别于2016年3月26日、2016年7月29日、2016年12月28日发函通知周艺桃收楼。周艺桃认为联成公司交付的房屋没有合同约定的有关资料，因此没有收楼。在原审庭审中，联成公司提供涉案房屋所在楼盘分别在2014年10月9日联成公司与广州供电局有限公司签订《供用电方案协议》；2016年4月26日广州邮政投递局批准通邮申请表；2016年6月1日广州市民防办公室发出《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2016年6月16日广州燃气集团有限公司发出《燃气服务告知》；2016年6月23日广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》；2016年6月27日广州市规划局出具《建设工程规划验收合格证》和2016年6月2日的《建筑工程竣工验收报告》；2016年8月8日广州市荔湾区环境保护局出具《关于龙津中路房地产建设项目竣工环保验收意见的函》；2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》。原审法院认为：周艺桃与联成公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自已的义务。本案争议的焦点是依照合同及补充协议约定，涉案房屋符合交付的条件如何确定，周艺桃能否以涉案房屋所在楼盘未具备约定条件而拒绝收楼。周艺桃、联成公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》约定房屋交付时应取得商品房建设项目验收方面的相关认可文件，包括取得永久供电、供水方面的证明文件。原审法院认为依据我国建设部制定的《商品房销售管理办法》第七条规定，销售的商品房在供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施方面必须具备交付使用条件。因此，在涉案房屋所在楼盘尚未具备合同约定条件（包括取得永久供电、供水方面的证明文件）的情况下，周艺桃可以拒绝收楼。根据联成公司提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及最后在2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，由此可认定涉案房屋所在楼盘，已具备合同约定的交付条件，可交付周艺桃使用。综合以上，联成公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付周艺桃使用，而事实上该房屋至2016年10月20日才具备交付使用条件，故联成公司应向周艺桃支付从2016年3月31日起至2016年10月20日止的违约金。至于违约金标准，根据周艺桃、联成公司双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》第十四条第（一）款规定，联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自2016年3月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向周艺桃支付违约金，本合同继续履行；及《补充协议》第五条，在商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过周艺桃已付房价款的5%。联成公司认为合同和《补充协议》约定每日按总房价款0.05%的标准计算违约金过高应予调整。由于联成公司未能按时交付房屋已经构成违约，且《补充协议》已经对逾期交付房屋的违约金总额设定上限，联成公司的抗辩理由不成立，周艺桃的诉讼请求应予支持。联成公司应按上述约定向周艺桃支付违约金，违约金以总房价为本金，按每日万分之五计算，以不超出总房价5%为限。现讼争房屋已具备交付条件，周艺桃要求联成公司交付讼争房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市联成房地产有限公司将广州市荔湾区土兴巷13号X房交付给原告周艺桃。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市联成房地产有限公司支付逾期交楼违约金（以2509276元为本金按每日万分之五标准计算，从2016年3月31日起至2016年10月20日止，以不超出总房价5%为限）给原告周艺桃。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1405元，由被告广州市联成房地产有限公司负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。周艺桃、联成公司均确认周艺桃于2017年1月23日已收房。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据周艺桃、联成公司签订的《商品房预售合同》关于交房条件的约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。也就是说，至双方合同约定的交房期限2016年3月30日时止，涉案房屋所在楼盘尚未全部取得上述文件，尚不具备合同约定的交房条件，在此情况下，周艺桃可以拒绝收楼。根据联成公司在一审中提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及最后在2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，原审认定至2016年10月20日涉案房屋具备交付使用条件，本院予以确认。联成公司上诉主张涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料不会影响周艺桃收楼入住，理由不成立，本院不予支持。联成公司应向周艺桃支付从2016年3月31日起至2016年10月20日止的逾期交房违约金。至于违约金标准，根据双方合同第十四条第（一）款及《补充协议》第五条的约定，联成公司应每日按总房价款0.05%的标准向周艺桃支付违约金，违约金总金额最高不超过周艺桃已付房价款的5%。原审按此进行判决，并无不当，需要指出的是，原审判决第二项主文“违约金以总房价为本金按每日万分之五计算，以不超出总房价5%为限”表述不妥，应为“违约金以总房价为本金按每日万分之五计算，以不超出已付房价款5%为限”，鉴于周艺桃已支付全部购房款，本院对原审判决第二项不予调整。联成公司上诉主张逾期交房违约金标准过高，理由不成立，本院不予采纳。关于交付房屋的问题，二审中双方均确认周艺桃于2017年1月23日已收房，据此原审判决第一项已经履行完毕。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。联成公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2809元，由上诉人广州市联成房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年五月二十二日书记员  胡 茜颜玉婵