广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4476号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄红云，住江西省鹰潭市月湖区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范练剑，住广东省陆丰市。委托代理人：肖姣，广东经国律师事务所律师。委托代理人：熊燕玲，广东经国律师事务所实习律师。上诉人黄红云因与被上诉人范练剑租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5972号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄红云上诉请求撤销原审判决，改判：1.范练剑支付2016年7月11日-2016年8月10日一个月的租金23000元，2016年6月11日-2016年8月10日两个月的水电管理费等费用1634元，以及滞纳金1150元，共计25784元人民币；2.黄红云不退回范练剑所交的租档押金及商场水电管理费等押金；3.范练剑承担所有诉讼费用。事实与理由：一、租赁合同有效，范练剑违约。l.范练剑未在合同规定的期限内向黄红云交付租金及商场水电管理等费用，经黄红云多次催交都以各种不正当理由拒绝交付，已构成违约。2.覃某在2016年6月28号配合黄红云向其提供了商场缴费通知单，以方便黄红云收取范练剑的水电管理费等费用，缴费通知单右手边手写的“税费25元+792元共817元”是覃某亲手写的。覃某与黄红云的租赁合同中规定，从2016年6月11日-2016年9月10日3个月的水电管理等一切费用是由覃某支付，即这3个月黄红云不需要向覃某交付水电管理费等一切费用，覃某原本不需要向黄红云提供商场缴费通知单，为了配合黄红云收取范练剑的水电管理等费用其才向黄红云提供。且覃某一直都在涉案房屋对面的档口经营服装，故覃某是同意黄红云转租的，其是在范练剑不交租金及水电管理费的情况下，为了收回涉案档铺才会发“不同意转租……”的信息给范练剑的，纯属伪证，严重影响正常审判工作，应追究覃某的法律责任。3.黄红云一直都保证范练剑可以正常使用涉案房屋，在范练剑拖欠黄红云一个月的水电管理等费用的情况下，黄红云只是正常进行催缴，并未影响其正常营业。范练剑在2016年7月13号就已违约，之后一切责任都应该由范练剑负责承担。二、双方合同约定范练剑每月10日前一次性将租金存入黄红云帐户，如有拖欠按整月租金收取5％滞纳金。范练剑所交的一切押金不可做任何费用，范练剑应按时缴纳所有费用，若逾期不交，黄红云有权终止合同，所有押金不退回。现范练剑已未按合约交费，己构成违约，必须向黄红云交齐所欠款项。三、范练剑及其代理律师在明知未交2016年7月11日-2016年8月10日一个月的租金23000元的情况下，还在一审诉讼中一再强调已经付过，知法犯法，严重影响正常审判工作。关于交付的2016年6月3日-6月10日8天的租金6400元，也一再谎称是其预交的管理费，将欠款说成已经超额提前预付，以上行为已然构成伪证罪。五、范练剑所交的押金，黄红云在2016年6月3日已交给覃某。范练剑辩称，同意原审判决，不同意黄红云的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判，具体答辩意见同一审意见。黄红云向一审法院起诉请求：1.范练剑支付黄红云20**年7月11日至2016年9月27日租金35612.9元（每天按23000元÷30天计）、滞纳金3450元（以23000元为本金，每日按5%计）以及从2016年6月11日起至2016年9月27日的商场管理费、水电费等2886.73元；2.范练剑承担本案受理费。范练剑一审反诉请求：1.黄红云立即向范练剑返还租赁押金69000元，管理费、水电费押金1800元以及其多收预付款5800元，合计人民币76600元及利息（利息自2016年8月10日起计算，按中国人民银行同期贷款利率标准计���至实际返还之日止）；2.黄红云立即向范练剑退还2016年7月11日至8月10日租金23000元，并赔偿范练剑装修损失8500元（刷墙3500元，灯具、电线5000元），以及另行寻找替代房屋周转期间的损失23000元（酌情按一个月租金计算）；3.黄红云承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月30日，黄红云（甲方）与范练剑（乙方）签订《租赁合同》,约定：兹甲乙双方友好协商将位于昌岗海城A-25-2正面铺面租给乙方经营服装之用；租赁期限从2016年6月11日起至2018年9月10日止，租期为27个月；从2016年6月11日至2017年6月10日为第一年租金每月为23000元，第二年之后从2017年6月11日至2018年9月10日止，租金按第一年的租金23000元的8%递增；乙方在签约时一次性交付3个月租金共计69000元作为押金；另押3个月商场管理费、水电费1800元；所有的押金不可以作任何费���，合同期满后，如乙方没有拖欠任何费用和商铺内损坏，甲方以无利息退还档口租赁押金，以及管理费、水电费押金给乙方；乙方必须准时交付租金，从租用日起算起，每月10号前一次性将租金存入甲方账户，不能推迟，如有拖欠按整月租金收取5%的滞纳金，拖欠3天合同自动作废，甲方有权收回，乙方无条件服从搬离，不得以任何解释和抵赖；租赁期间，商铺的一切费用由乙方承担，在租赁期，工商、税务、水电费、管理费、卫生费、治安费管理费等都由乙方负责支付，与甲方无关；乙方应按时缴纳所有费用，若逾期不交，甲方有权终止合同，所有押金不退回；等。范练剑于2016年5月17日通过微信支付了10000元；于2016年5月30日通过银行转账支付了42000元；于2016年6月2日通过银行转账支付了23000元；于2016年6月7日通过银行转账支付了23000元，上述款项均支���给了黄红云。2016年6月2日，黄红云出具收据：范练剑交来租赁涉案房屋3个月押金69000元，3个月水电管理费押金1800元，共计70800元；此押金在租赁期间不可以作任何费用，直到合同期满后按合同条款方可退回。黄红云于2016年7月26日提起本案诉讼。一审诉讼中，黄红云表示：涉案房屋是黄红云从覃某处承租过来的，产权人是谁不知道；覃某同意黄红云出租，黄红云出租期间与覃某处承租期间相同；合同约定首次缴纳三个月水电费、管理费押金是1800元，那是根据与覃某的合同所签订的，所以范练剑就认为每月只交600元，但实际产生的费用是800多元/月，且合同约定租赁期间所产生的一切费用由范练剑承担；黄红云没有支付物业费用的凭证；黄红云与覃某没有书面解除合约，是覃某单方解除合约。范练剑表示：范练剑于2016年8月9日将涉案房屋交回给覃某，2016年8月8日、8月9日都有通过微信通知黄红云；没有装修的相应凭证。对于黄红云、范练剑双方之间的款项，黄红云、范练剑确认：微信转账10000元、5月30日转账42000元、6月2日支付了23000元、6月5日支付现金2200元，共77200元，上述款项包含三个月押金69000元，水电、管理费1800元。黄红云表示：剩余款项6400元是清算6月3日至6月10日8天的租金。范练剑表示：多出的6400元在6月5日收铺结算时说是作为管理费，因为黄红云说管理费的缴纳时间和租金的缴纳时间不一样，6月11至6月底有20天，20元/天×20天即400元，当时6400元全部是作为管理费。黄红云为证明其主张，提交了以下证据：1.范练剑于2016年6月3日作出的《证明》：范练剑总共交来77200元；用途分别于档口押金3个月计69000元，水电管理费押金计1800元，2016年6月3日-2016年6月10日的租金计6400元；从2016年6月11日以后未交租金，租金按合同上每月7日前将租金直接一次性存入甲方帐号后方可经营。2.广州市海诚服装市场经营管理有限公司于2016年6月28日向A区25号档租户作出的《缴费通知书》，该通知书记载：海诚服装城定于2016年7月01日至03日收缴租金、管理费、电费及税费；请您于2016-07-03日前带齐现金到海诚服装城管理处（昌岗中路敦仁里9号A栋4楼）交齐该档尚未清缴的费用：5月25日至6月25日电费615元、建账费50元；2016年7月份管理费117元、水费10元；等。该通知书右侧还手写有“税费25元”。3.黄红云与覃某于2016年5月30日签订的《租赁合同》，该合同约定：租赁期限从2016年6月11日起至2018年9月10日止；该合同中注明的覃某的联系电话为：137××××××01。范练剑表示：对证据1的真实性予以确认，但实际上6月3日并没有交铺，是6月5日交铺的，因此在租赁合同中也作出了相应的修改，即原来合同和该证明注明每月7号前交租改为10日前交租，所以该证据是没有效力的，6月5日交铺时双方口头约定6400元属于管理费；对证据2、黄红云、范练剑口头约定，物业管理费600元/月；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议。范练剑为证明其主张，提交了以下证据：1.黄红云于2016年7月13日出具的收条的照片：今收到范练剑2016年7月11日至8月10日一个月的档租23000元。2.覃某于2016年7月29日向黄红云作出的文书，该文书记载：“根据我与你签订的租赁合同（即位于昌岗海城A-25-2铺面，下称该铺面）第二条规定，乙方应准时交付租金……我多次致电提醒你要按时交租，你都不理会。从2016年7月11日起至今逾期19天，我在2016年7月14日13:02分；7月20日23：58分；7月26日14:23分、18:33分、22:25分多次发信息通知你要求你交付租金，否则按照合同解除处理，但至2016年7月28日仍未交付租金，7月28日15:12分、15:14分通过短信正式通知你解除合同，且要求你在2016年8月1号前（含1号当天）搬出，并将该铺面交回给我……”；3.时间为2016年7月18日、8月8日，报警人均为范练剑的《报警回执》；4.覃某于2016年8月9日作出的文书，该文书记载：“由于黄红云违约解除，已经清空里面商铺所有物品后，空铺交给我了，现已确认清场空铺收回该档口。”5.手机短信、微信来往记录，其中：7月22日，向黄红云发出的短信部分内容为“海诚A25档口有自称业主的女士来要求强行换锁，请甲方尽快解决”等；电话号码为137××××××01的短信回复的部分内容为：“我方只租给黄红云女士合法经营，我并没有租给你，我方更没有收到黄红云的分租和转租的一切合法凭证”等。黄红云表示：对证据1的据真实性、合法性、关联性不予以确认；对证据2的真实性没���意见，黄红云于7月29日收到覃某的说明，收到后黄红云、范练剑及覃某三方曾做过和解，但没有成功；对证据3、4不清楚；对证据5的真实性予以确认。一审庭审后，黄红云向法院递交了：一、《书面意见》：黄红云现就2016年9月27号与范练剑房屋租赁合同纠纷案开庭中，关于覃某在2016年7月29日给黄红云的通知，黄红云并未在2016年7月29日收到此信息，而是在2016年8月26日由法院提供给黄红云的反诉状中收到的，特此更正。二、2016年9月28日的《调查》：黄红云于今天到海诚A25-2档实地调查，结果如下：1.现档口是由覃某租给黄某姐妹正在经营，具体签合同人名未知；2.从本档口现承租人口中得知，现档主与覃某签了一年的租赁合同；3.另附实地拍照2张。范练剑表示：对上述《书面意见》所述不予确认，根据《调查》所述，涉案房屋已经出租方另行出租，非范练���使用，对照片无异议。一审法院认为：根据黄红云、范练剑提交的证据及陈述，黄红云是从覃某处承租涉案房屋，后黄红云、范练剑之间通过签订租赁合同的形式建立租赁关系。黄红云、范练剑现能共同确认的因合同取得的款项为：三个月（租金）押金69000元，水电、管理费（押金）1800元。一方面：黄红云主张覃某同意其转租，但其提交的证据不足以证明上述主张。范练剑提交的7月22日的覃某的手机号码的短信反而显示“我方只租给黄红云女士合法经营，我并没有租给你，我方更没有收到黄红云的分租和转租的一切合法凭证”，可见覃某并未同意黄红云转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，黄红云、范练剑之间的租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》���五十八条的规定，合同无效，则因该合同取得的财产应当予以返还。另一方面：即使黄红云、范练剑之间的租赁关系成立，黄红云作为出租方也应保证范练剑可以正常使用涉案房屋，如因第三人主张权利，只是范练剑作为承租人不能对租赁物使用、收益的，则由黄红云承担相应的责任。范练剑主张覃某因黄红云违约而于2016年8月9日收回涉案房屋。黄红云对此并未予以否认。而且，从范练剑提交的证据看，覃某确实已收回涉案房屋，黄红云也未提交相反证据予以推翻。故一审法院对范练剑的上述主张予以采纳。黄红云已无符合合同约定的房屋交付范练剑使用，已构成违约，故其也应将前述押金返还给范练剑。故范练剑要求黄红云返还租金押金69000元以及水电、管理费押金1800元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。从范练剑关于“覃某于2016年7月17日��18日、22日、27日多次到涉案房屋吵闹，强行要求换锁、收回涉案房屋”的陈述以及范练剑提交且黄红云确认的7月22日向黄红云发出的短信“海诚A25档口有自称业主的女士来要求强行换锁，请甲方尽快解决”的内容看，黄红云、范练剑至少已从2016年7月22日就知晓覃某就涉案房屋主张权利、范练剑不能正常使用该房屋。而黄红云并未对此作出处理，致使涉案房屋被收回，则黄红云应当承担相应的责任。就此而言，无论合同是否有效，黄红云要求范练剑支付2016年7月22日之后的房屋租金、物业管理费的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。但，对于2016年7月11日至7月21日期间的租金，因范练剑确有使用，故应按每日23000元÷30的标准计算，即23000元÷30×11=8433元。鉴于黄红云、范练剑之间的转租并未经过覃某的同意，且黄红云在履行合同时确实存在过错，故黄红云要求范练剑支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。2016年6月11日至7月21日期间的管理费、水电费，本应由范练剑负担，但黄红云提交的证据不足以证明具体金额，也未提交证据证明该笔款项确已由黄红云支付，故黄红云要求范练剑支付该期间的水电、管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。范练剑主张其已支付了2016年7月11日至8月10日的租金，但其提交的仅是收据的照片，不足以证明黄红云已收取该费用，且黄红云也不确认收到上述款项，故范练剑要求黄红云退还上述租金23000元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。范练剑于2016年6月3日作出的《证明》中提及的6400元，已明确约定为2016年6月3日-2016年6月10日的租金。上述约定与黄红云、范练剑的签约时间、证明出具的时间以及按日计算租金的相应金额相符，故一审法院予以采纳。虽然范练剑表示该款为管���费，但其并未提出证据予以证明，故一审法院不予采纳。因范练剑确已使用涉案房屋，本应支付对价，故范练剑要求退还上述款项当中的5800元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。范练剑要求黄红云赔偿装修损失、房屋周转期间的损失，但没有提交相应的证据或作出合理的论述，故应承担举证不能的责任。因此，一审法院对黄红云的上述诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年10月25日作出如下判决：一、被告范练剑在本判决生效之日起10日内支付2016年7月11日至7月21日的租金8433元给原告黄红云；二、原告在本判决生效之日起10日内退还押金共计70800元给被告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费848元，由原告负担678元，被告负担170元。反诉受理费1467元，由原告负担792元、被告负担675元。本案本诉、反诉受理费已由原、被告分别预交，原、被告同意对方在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原、被告。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明，一、二审中，黄红云提交其与覃某2015年8月19日签订的《租赁合同》，拟证明在该合同中明确约定覃某同意其转租，2016年5月30日签订的《租赁合同》没有约定黄红云可以转租，是由于重新打印时漏了该条款。范练剑发表质证意见称：该证据没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认，即便该合同真实，黄红云与覃某于2016年5月30日已重新签订了《租赁合同》，对于分租或改租的条款进行了变更，应当视为覃某不同意分租或转租,且新的租赁合同对2015年8月18日的《租赁合同》第四条并非完全摘抄复制，而是进行了修改，若覃某同意分租或转租，应当一并进行修改。二、范练剑提交穗国土规划公开[2016]547号《依申请公开政府信息告知书》，拟证明涉案商铺没有经过合法报建、规划手续，属于违法建筑，不能用于出租，双方签订的合同应为无效合同。并称，该材料是范练剑于一审判决后才取得的材料。对该告知书，黄红云发表质证意见称，对该告知书的真实性无异议，涉案商铺是否有报建手续其不清楚，涉案商铺一直都在正常经营，涉案商铺也一直在转租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、黄红云与范练剑2016年5月30日签订的《租赁合同》是否有效以及黄红云要求没收范练剑所交的租档押金及商场水电管理费等押金是否成立？二、黄红云主张范练剑支付2016年7月11日-2016年8月10日一个月的租金23000元、2016年6月11日-2016年8月10日两个月的水电管理费等费用1634元以及滞纳金1150元是否成立？评析如下。首先，关于第一个争议焦点。其一，黄红云提出覃某知道其将案涉商铺转租给范练剑并配合收取范练剑的水电管理费等费用等，并不能证明覃某明确同意黄红云转租商铺，且黄红云与覃某2016年5月30日签订的《租赁合同》没有约定黄红云可以转租，也与覃某短信回复中“我方只租给黄红云女士合法经营，我并没有租给你，我方更没有收到黄红云的分租和转租的一切合法凭证”的内容不相符，故黄红云二审主张其转租已经原出租人即覃某同意缺乏依据，本院不予采信。其二，从范练剑二审提交的穗国土规划公开[2016]547号《依申请公开政府信息告知书》可见，现无依据显示涉案商铺经过合法报建及规划手续，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”其三，综上述，黄红云与范练剑2016年5月30日签订的《租赁合同》无效，因此，黄红云主张不予退还范练剑所交的租档押金及商场水电管理费等押金缺乏事实和法律依据，本院不予支持；至于黄红云是否已将范练剑所交的押金交给覃某，应由黄红云与覃某之间协商解决，黄红云以此为由不同意退还押金的上诉理由不成立，本院亦不予支持。其次，关于第二个争议焦点。其一，因《租赁合同》无效，范练剑应承担使用案涉商铺所实际发生的各项费用。原审不予支持黄红云主张范练剑支付2016年7月22日之后的房屋租金、物业管理费的诉讼请求，论理清晰有据，处理并无不当，本院予以确认且不予赘述。黄红云主张范练剑能一直正常使用商铺，与事实不符，本院不予采信。其二，黄红云缺乏依据证实2016年6月11日-2016年7月22日的水电管理费等费用据实发生以及具体金额，故其上诉主张2016年6月11日-2016年8月10日两个月的水电管理费等费用1634元以及滞纳金1150元，均缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人黄红云的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2315元，由上诉人黄红云负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年五月十二日书记员  林漫榆黄咏欣