广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初974号原告：肇庆市第二建筑实业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区建设三路56号1号楼四楼406室，统一社会信用代码91441200195291935A。法定代表人：陈业强，该公司员工。委托诉讼代理人：陈海燕，系该公司员工。委托诉讼代理人：何玉婷，系该公司员工。被告：苏卓恩，男，汉族，1988年11月24日出生，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：苏景波（系被告苏卓恩的父亲），身份证住址广东省肇庆市高要区。原告肇庆市第二建筑实业有限公司（以下简称第二建筑公司）诉被告苏卓恩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭审理了本案。原告第二建筑公司的委托诉讼代理人陈海燕，被告苏卓恩的委托诉讼代理人苏景波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第二建筑公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费用3496.6元，滞纳金4793.8元（滞纳金每日按千分之三计算，暂从2015年9月30日计至2016年12月31日合计457天，此后滞纳金按上述标准计至被告缴清全部物业管理费之日止），合计8290.4元。2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年8月6日原告与苏卓恩双方签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向其物业所在的小区提供物业管理服务，合同期限至该我司撤离上述小区物业管理为止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的1月和7月，如受益人逾期付款应根据欠款金额按每日3‰的标准支付滞纳金。被告系上述物业景逸苑北座306房的业主，物业建筑面积98.7493平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年1月1日至2015年9月30日的物业管理费用合计3496.6元，但被告一直拒绝缴费。双方的物业管理合同履行至2015年9月30日，原告按合同约定为被告所在的小区提供了安保、垃圾清理、公共水电管理、小区照明、电梯正常运作管理等物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院，维护原告合法权益。苏卓恩辩称，一、原告没有履行前期物业管理前期服务协议，服务管理不到位。我之前一直都有交纳物业管理费，由于二楼搭建户外棚，影响了我的生活。我曾多次向物管反映情况，但是都没有得到有效解决。只要拆除了二楼的户外棚，我愿意交纳所欠的物业管理费。二、对证据四的内容有异议，我没有收到原告方催缴物业管理费的律师函，但有接到物业管理公司的催收电话。三、我交的水电费已包含垃圾清理费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第二建筑公司（甲方）于2010年8月6日与业主苏卓恩（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《前期服务协议》），其中约定：物业名称为69区景德路西侧景逸苑北座306房，建筑面积为98.7493平方米。第二条约定物业管理服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）一、乙方交纳费用时间：每半年收费一次；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；八、每次交纳费用时间：提前六个月预交……”第十条“其它约定事项：智能维护费每月每户6元；电梯维修费、年检费、维保费按实际发生额分摊到各户。”第十一条“违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或向法院起诉追讨所欠费用。”第十八条“本协议自签字之日起生效”。第二建筑公司及代表与苏卓恩分别在甲方、乙方落款处加盖公章和签名。自2014年1月至2015年9月30日第二建筑公司撤场前，苏卓恩没有缴纳物业管理服务费。为此，第二建筑公司曾于2016年5月、6月向业主苏卓恩发出催收缴费通知书，苏卓恩也确认原告有电话催收物业服务管理费，但苏卓恩以楼下违规搭建户外棚影响生活，原告提供的物业服务不到位为由，拒绝缴纳物业服务费。第二建筑公司追讨上述欠费无果，遂诉至本院。此外，根据第二建筑公司提供的《房地产权档案详细资料》显示，肇庆市端州区信安六路湖萌街10号景逸苑北座306房的权属人为苏卓恩，该房建筑面积98.76平方米。另，第二建筑公司是于1996年7月10日依法登记设立的有限公司，经营范围为建筑材料销售、物业管理。2015年9月30日第二建筑公司撤离景逸苑小区。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。第二建筑公司与苏卓恩于2010年8月6日签订的《前期服务协议》，系双方的真实意思表示，没有违反国家强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应按照合同享受权利、履行义务。按照上述《前期服务协议》的约定，第二建筑公司已经为苏卓恩所有的端州区景逸苑北座306房所在的景逸苑小区提供了前期物业管理服务，作为业主的苏卓恩则应当依约按时向第二建筑公司支付物业管理服务费用。苏卓恩以楼下违规搭建户外棚，第二建筑公司提供的物业服务管理不到位为由，提出不予缴纳物业管理服务费的抗辩意见，缺乏理据，故本院不予采纳。关于第二建筑公司主张物业管理服务费的问题。根据《前期服务协议》第四条第二项约定，应按照建筑面积98.7493平方米、1.5元/平方米计收物业管理费，从2014年1月至2015年9月30日止，经本院核算物业服务管理费为3110.60元。此外第二建筑公司还主张电梯维护费8.9元/月/户、智能维护费6元/月/户、电梯年检费3.5元/月/户等部分公摊费用，从2014年1月计至2015年9月30日止。由于公摊费用属于实际发生的费用，且《前期服务协议》第十条亦有约定，故本院予以支持，经本院核算公摊费用为386.4元。物业管理费和公摊费用两项费用合计3497元。第二建筑公司主张3496.6元的物业管理服务费在上述金额范围内，故本院予以支持。关于第二建筑公司主张滞纳金的问题。根据《前期服务协议》约定，物业管理服务费的缴纳时间为每半年收费一次；若逾期交纳有关管理费用，第二建筑公司有权要求苏卓恩按照每日3‰的标准支付违约金。第二建筑公司主张的滞纳金实际系因苏卓恩迟延交纳物业管理服务费而产生的违约金。苏卓恩确实存在逾期交费的违约行为，其应当相应的违约责任。但是，双方约定的滞纳金计算标准超出法律规定，第二建筑公司主张的滞纳金金额明显过高，本院予以适当调整。滞纳金的计算应以迟延支付物业服务费造成的损失为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍的标准计算为宜。在本案中计算的滞纳金，应以苏卓恩尚欠第二建筑公司物业管理服务费3496.6元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍的标准，从2015年10月1日起计付。故本院对第二建筑公司请求苏卓恩支付滞纳金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算超过的金额部分不予确认。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏卓恩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市第二建筑实业有限公司支付物业服务管理费3496.6元；二、被告苏卓恩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市第二建筑实业有限公司支付滞纳金（滞纳金以3496.6元为基准，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍的标准，从2015年10月1日起计算至本院指定履行义务期限届满之日止）；三、驳回原告肇庆市第二建筑实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告第二建筑公司负担5元，被告苏卓恩负担20元。被告苏卓恩在履行付款义务时迳付20元给原告肇庆市第二建筑实业有限公司，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 郑 君二〇一七年五月二十二日书记员 林嘉慧