江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1258号上诉人（原审被告）：陈芳，女，1979年7月10日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人谈天翔，江苏润扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔令超，女，1990年2月24日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：周才干，浙江法校律师事务所律师。上诉人陈芳因与被上诉人孔令超房屋买卖合同定金纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孔令超一审诉讼请求，并由孔令超负担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。双方房产买卖合同并非预约合同性质，合同对于标的、价款、付款方式、税费承担等均有约定，可以履行。孔令超主张合同没有明确的交房时间、付款方式、税费负担，而根据合同法规定，若双方对合同条款约定不明确，可以协议补充，协议不成的根据合同相关条款或者交易习惯确定，或者依法确定。2、孔令超不履行合同义务，构成违约，故陈芳无须返还定金5万元。孔令超辩称，双方签订的房产买卖合同在交房时间、付款方式、付款期限及税费承担等方面尚未达成一致。陈芳对房产买卖合同的条款单方面作出了变更，要求孔令超在更名前支付首付款、差价，不符合合同约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。孔令超向一审法院起诉请求：1.判令陈芳双倍返还定金10万元；2.陈芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。一、关于陈芳出卖的房产登记问题。陈芳陈述，讼争房产系开发商拖欠其朋友工程款后以该房产抵债给其朋友后，其从朋友处购买。其提供了2014年11月26日其与扬州新能源月亮湾置业有限公司（以下简称新能源公司）签订的合同编号为:MMYP341105《商品房买卖合同》一份。孔令超对合同没有异议。予以认定。陈芳陈述该房产至今未办理产权登记。二、关于双方《房产买卖合同》问题。双方对该合同均无异议。合同约定的主要内容如下：卖方：陈芳，身份证号码；买方：孔令超，身份证号码。甲方所要出售的房产位于：名门一品34-1105室。建筑面积107㎡，……，土地使用权取得方式为：出让，该房屋规划设计用途为：住宅。甲乙双方协商一致，同意上述房产交易成交价人民币（小写1480000）元，为甲方更名价格。甲方同意乙方向银行申请：商业贷款。定金：乙方于签订合同时支付给甲方购房定金人民币（小写：50000）元，（大写：伍万元整），定金不超过总房价的20%。房产过户时所产生的营业税、个人所得税、契税等其他相关杂费，由乙方承担，税费均以房地产交易市场、税务部门和银行等出具的单据为准。鉴于丙方为双方提供房产买卖居间经济服务，签订本合同当日，中介服务费人民币（小写8000）元、由乙方支付。其他事项：1.甲乙双方自行协商甲方同意开发商去更名如若更名不成功双方解除合同互不追究双方责任，退还定金，约定时间2016年12月15号前；2.更名成功乙方按合同价格更名；3.更名不成功价格再议。若乙方不能接受价格双方解除合同互不追究责任。双方签名。2016年11月21日，孔令超通过银行转账方式向陈芳转账5万元，当日，陈芳向孔令超出具房屋定金收条。三、关于更名问题。陈芳认为其已经履行办理更名义务，其提供的证据有：1.编号为109578号，其与开发商新能源公司签订的商品房合同网上备案解除服务协议及扬州市房屋产权和交易管理中心在该协议上盖章并注明：未查到买受人陈芳办理名门一品35幢1105室商品房转移交易备案手续，截至2016年12月7日。2.新能源公司于2016年12月7日出具的情况说明，记载：新能源公司同意名门壹品34#1105购房人陈芳此房更名给新业主，新业主可以将该房的首付款交付给陈芳，如新业主需要贷款，本公司将协助办理，最终以银行审核为准，贷款到账的金额一周内将退还给新业主。3.陈芳分别于2016年12月10日、12月15日、12月27日三次发给中介的函件和中介收到陈芳的商品房网上备案解除协议一份、商品房买卖合同一份、发票一张的收条；2016年12月10日信函中载明：本人于2016年12月2日已将名门一品34#1105室更名材料做好，并微信告知对方，现将开发商出具的商品房网上备案解除服务协议、情况说明、购房合同、购房发票、房管局出具的可以撤销合同的签名一份送至你单位，请你单位见后通知买方孔令超三日内准备好差价、首付款、银行贷款材料至开发公司签订商品房买卖协议，逾期不办，定金不退，协议解除，并承担由此给本人造成的一切损失；2016年12月15日的信函载明：本人于2016年12月10日已将函发与你公司，至今已过5天。目前名门一品34%1105房屋更名手续早已全部齐全，我也亲自将材料复印件交与你公司。现签订新的商品房买卖合同需要买方身份信息并本人亲自到场。今本人再次通知你公司收到该通知立即联系买方三日内一起前往开发公司签订购房合同，并准备好首付款，差价，银行贷款资料……，同时请你公司再次告知买方本月中下旬合同将不好更名。若买方逾期不办，定金不退，协议解除，并承担由此给本人造成的一切损失。2016年12月27日函件载明：距上次2016年12月16日回复函给买方孔令超已过去10多天，她至今未与我联系，在2016年12月31日前她带好身份证且本人、我、你们公司工作人员，三方一同前往开发公司签订名门一品34#1105商品房买卖合同。若不履行协议，本人定金不退，并追究对方的法律责任，该房本人将自行处理。4.陈芳分别于2016年12月10日、12月15日、12月16日、12月27日发给孔令超的函件四份及12月12日和12月15日交寄信函的寄存人收执单两份；2016年12月10日信函中载明：本人于2016年12月2日已将名门一品34#1105室更名材料做好，并微信告知与你，同时将开发商出具的商品房网上备案解除服务协议、情况说明、购房合同、购房发票、房管局出具的可以撤销合同的签名一份通过微信和见面的方式都给你看过，自2016年11月21日与你签订协议后所有上门看房的客户都背本人拒绝，并且截至本月中下旬合同将无法更名。请你见该通知三日内准备好差价、首付款、银行贷款材料与本人一起至开发公司签订商品房买卖协议，逾期不办，定金不退，协议解除，并承担由此给本人造成的一切损失；2016年12月15日的信函载明：本人于2016年12月10日已将函发与你公司，至今已过5天。目前名门一品34#1105房屋更名手续早已全部齐全，也通过微信和见面的方式给你看过。现签订新的商品房买卖合同需要你的身份信息并本人到场。今本人再次通知你公司收到该通知立即联系本人三日内一起前往开发公司签订购房合同，并准备好首付款，差价，银行贷款资料。并着对买卖双方负责的态度，你可以将首付款和差价开成本票先交与第三方（中广置业或者开发公司），以确保你看到购房合同是你本人后才同意该款交付与我，希望你继续履行合同。逾期不办，定金不退，协议解除，并承担由此给本人造成的一切损失。2016年12月16日《解答2016.12.15买方回复函中的几个疑点》载明：……3、中国人买卖自古大白话“一手交钱，一手交货”，你回复函中要求房子先变成你的名下，难道意思“货”都给你了，钱都不需要准备吗？不清楚你真正的目的和意图是什么？这是你口口声声说的法律规则和交易习惯吗？无法理解。……。2016年12月27日函件载明：距上次2016年12月16日回复函给你已过去10多天，你方至今未与我联系，按照协议你已严重违约。现再次给年轻人一次机会，忘你见本通知后积极与本人联系（也可以与你一起来我家的中广置业中介联系），在2016年12月31日前带好身份证且你本人与我一同前往开发公司签订名门一品34#1105商品房买卖合同。自与你签订协议后，所有上门看房客户都被我回绝，但你迟迟不肯露面，以各种理由和借口拖延时间，已给我造成了严重损失。忘你做一个诚实的年轻人，继续履行协议，否则定金不退，并追究你的违约责任。5.陈芳与孔令超及中介微信聊天照片复印件两组。聊天内容主要涉及中介问题、更名和首付等问题。对陈芳提供的证据1、证据2，孔令超对三性没有异议，但对证明对象有异议，只能证明2016年12月15日前可以更名，更名前需要向房管局撤销备案，陈芳至始至终没有去做；证据3、证据5，对证据三性及证明对象均有异议，该类证据均为孔令超单方制作，不能作为证据使用；证据4，孔令超对三性没有异议，但对证明对象有异议，陈芳函件中均提及首付款、银行贷款手续和差价款，明显变更了合同约定。经质证，对陈芳提供的证据1、证据2、证据4予以认定，并对证据记载的事实予以认定；对证据3、证据5，孔令超虽有异议，但未提供反驳证据，且两组证据与前述三份证据相互印证，予以认定，足以证明双方就房屋交易的协商过程。本案争议的焦点在于孔令超主张双倍返还定金的前提即双方是否已就讼争房产买卖达成一致意见。根据合同法的规定，合同条款一般包括标的、价款、履行期限、违约条款等。在本案中，双方虽已就讼争房产签订了一份《房产买卖合同》，但合同中仅能够反映房屋价款、中介费承担和更名问题，而房屋价款也仅仅达成有条件的一致意见，即如果合同更名成功，则按协商价格交易，如果合同更名不成功，则双方再行协商。但合同在交房时间及付款方式、付款期限、税费的承担和延期付款或者逾期交房的违约责任等条款上，并无书面证据证明双方已经达成一致意见。鉴于本案陈芳出售的房屋系陈芳向开发商购买，虽款项已经交付，但未办理产权登记，故孔令超需要购买讼争房屋，根据房屋产权现状，还需要陈芳与开发商协商办理原购房人更名至孔令超名下的手续，孔令超、陈芳及开发商方能进一步协商完成交易。陈芳提供的证据材料等亦不能证明双方就购房合同主要条款已经完全达成一致，故双方签署的《房产买卖合同》属于预约合同性质。孔令超交付的定金应理解为立约定金，即定金作为订立主合同的担保，一方拒绝签订合同的，定金不予返还或者双倍返还。现双方未签订房屋买卖合同，陈芳的证据材料均不能证实双方对于付款方式、付款时间、房屋交付时间等达成一致，可见双方对房屋买卖事项未达成合意。双方未能就讼争房产订立正式的房屋买卖合同的原因系双方不能就合同其他条款达成一致意见，故合同不能订立的原因不可归责于双方，陈芳无须按照定金罚则向孔令超支付双倍定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，陈芳应当返还孔令超定金5万元，故孔令超的诉讼请求，予以部分支持。综上,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈芳应于本判决生效后十日内返还孔令超定金计人民币5万元；二、驳回孔令超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由孔令超负担575元，由陈芳负担575元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：陈芳是否有义务返还定金？本院认为，陈芳应返还孔令超定金5万元。理由如下：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，由于双方签订的房产买卖合同对于款项交付期限、交付方式未作明确约定，故在办理更名过程中双方就是否须支付部分房款产生分歧，导致未能更名成功，进而未能订立商品房买卖合同。因此，双方未能最终订立商品房买卖合同的原因在于房产买卖合同条款约定不明，亦未能通过协商达成补充意见，并非由于一方当事人违约。孔令超要求双倍返还定金、陈芳要求不予返还定金均缺乏依据。综上所述，上诉人陈芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人陈芳负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  周 坚审 判 员  陈少君代理审判员  郝佳佳二〇一七年五月三十一日书 记 员  王 媛