济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0181民初1345号原告：张群，男，生于1968年4月2日，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：陈建滨,山东齐鲁(潍坊)律师事务所律师。被告：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李菲菲，女，生于1988年9月13日，汉族，系该公司工作人员，住济南市。委托诉讼代理人：王雪，女，生于1994年1月19日，汉族，系该公司工作人员，住济南市。原告张群与被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告张群的委托代理人陈建滨，被告碧桂园公司的委托代理人李菲菲、王雪到庭参加诉讼。本案因双方当事人自2016年12月20日起庭外和解，本案中止诉讼，后因调解不成恢复审理。本案现已审理终结。原告张群向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金85793元（自2014年2月16日计算至2014年8月21日共计186天，按日万分之二计算）；2.判令被告赔偿原告房屋维修期间的租金损失104876元（自2014年8月22日至2016年3月24日共580天，按日租金180.82计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月13日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告碧桂园凤凰城二区83号楼101、201、301号房，房屋总价款2306266元。被告应当于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约支付全部购房款，但被告未按合同约定向原告交付房屋，被告直至2014年8月22日才通过取综合验收并符合合同约定的交付条件。原告收房时墙体裂缝、瓷砖脱落、墙体渗水等重大质量问题，被告承诺对房屋进行维修，但直至起诉之日房屋仍未维修完毕。根据商品房买卖合同第九条约定，逾期交房超过90日买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，同时对房屋存在的问题未及时维修，应支付维修期间的损失为由，提出如上诉求。被告碧桂园公司辩称：被告于2014年8月22日取得分期竣工综合验收被告证明，具备交付条件，并于2014年9月3日向原告寄发收楼通知书；原告未按期缴纳房款产生违约金124335.7元，依合同约定被告可据实延期交楼；如确实存在保修范围内的质量问题，被告可以维修，但原告不得拒绝收楼；双方未对维修期间的损失进行约定，原告诉求租金损失没有任何依据，且租金过高；原告诉求均超过两年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张群为购买被告碧桂园公司开发的商品房，于2012年11月3日支付碧桂园公司定金30000元，首期购房价款350000元，后双方于2012年11月13日签订商品房买卖合同1份，约定张群购买碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城第二区83号楼101、201、301号房，建筑面积共258.14平方米，房屋价款总计2306266元，合同签订时支付691880元，2012年12月11日前支付1614386元，如逾期付款90日内每日按逾期应付款万分之二支付违约金，逾期超过90日如张群愿意继续履行合同，每日按逾期应付款万分之二支付违约金；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付张群使用，但张群有任何违约行为碧桂园公司可据实延期交付；如逾期交房超过90日后，张群要求合同继续履行，自逾期之日起每日支付张群已交付价款万分之二的违约金。合同签订后，张群于2012年11月14日支付价款311880元。2014年2月15日碧桂园公司未取得分期综合验收合格的证明，不能依约交付商品房给张群使用，张群于2014年2月21日支付第二期购房价款1614386元（逾期437天）。2014年8月22日，涉案房屋取得分期竣工综合验收备案证明。张群至今未接受商品房，且以碧桂园公司迟延交付房屋未支付违约金，房屋存在质量问题，也未及时维修造成损失为由，诉来本院。张群提供2016年3月24日，碧桂园公司制式房屋维修申请记录表1份，证实收房时房屋存在质量问题。碧桂园公司以记录表无业主姓名、签名、字迹不清、填写内容无法识别，本公司并无维修记录为由，不认可记录表的真实性。经审核，该证据确实无业主姓名、签名、字迹不清、内容无法识别，且楼宇交楼跟办人签字也字迹不清，张群也不清楚签字人姓名，故对本证据的真实性，本院依法不予认定。原告张群提供房屋所有权证复印件、房屋租赁合同、收据、证明等证据，证实碧桂园公司逾期交房、房屋存在质量问题，造成租赁费损失的事实。碧桂园公司对证据的真实性不予认可。双方均认可碧桂园凤凰城同类楼房租赁费损失为2014年9月26日至12月31日0.66元/平方米.天，2015年1月1日至12月31日0.7元/平方米.天,2016年1月1日以后按0.74元/平方米.天。碧桂园公司提供收楼通知书、ESM特快专递详单，证实2014年9月3日通知张群收房的事实；提供催促收楼通知书、顺丰速运运单，证实2016年12月10日再次催促收房的事实。张群以未收到为由，不予认可。经审核，碧桂园公司未提供证据证实ESM特快专递已交邮，故其主张2014年9月3日通知张群收房的事实，本院依法不予认定；顺丰速运运单，经核实张群已于2016年12月15日签收，该催收事实，本院依法予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告张群与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。碧桂园公司出卖的商品房，未按期取得分期竣工综合验收合格的证明，无法交付张群使用已违约，且取得分期竣工综合验收备案证明后怠于履行合同义务，通知张群及时收房，应当承担相应的违约责任。张群逾期支付房款437天也违约，也应按约承担相应的违约责任。根据合同关于碧桂园公司可据实予以延期交房的约定，碧桂园公司可延期437天交房，即截止至2015年4月28日碧桂园公司不承担违约责任，故张群关于违约金的诉求，本院依法不予支持。因碧桂园公司未履行合同义务通知张群收房，自2015年4月29日起至2016年3月24日止计331天，仍应认定为逾期交房，依法承担相应的违约责任。张群将2015年4月29日至2016年3月24日的房屋租金损失定义为维修期间的租金损失不准确，该期间房屋租金损失仍可依法诉求，但计算标准应参照涉诉房屋所在的碧桂园凤凰城同类楼房的租金水平，即自2015年4月29日至12月31日计247天，按双方认可的每平方米每天0.7元计算为44632.41元（0.7元/平方米.天×258.14平方米×247天）；自2016年1月1日至3月24日计84天，因张群主张的每日租金损失180.82元，低于双方认可的每日租金损失191.02元（0.74元/平方米.天×258.14平方米），且张群未变更诉求数额计算方式，依法仍按每天180.82元计算，租金损失为15188.88元（180.82元×84天），租金损失合计59821.29元，故张群关于违约金的诉求，本院依法部分支持。碧桂园公司未提供证据证实2014年9月3日通知张群收房，故其关于已于2014年9月3日通知张群收房的辩驳，证据不足，本院依法不予采信。截止至2016年3月24日碧桂园公司仍未将商品房交付张群，违约行为并未消除，张群诉求期间的违约损失并未超过诉讼时效，故碧桂园公司关于张群起诉超过诉讼时效的辩驳，于法无据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张群租房损失59821.29元。二、驳回原告张群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4113元，由原告负担2817元，被告负担1296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 涛代理审判员  赵春龙人民陪审员  李久明二〇一七年五月十六日书 记 员  蔡克涛