贵州省瓮安县人民法院民 事 裁 定 书(2016)黔2725民初498号原告周英祥，男，1956年10月6日出生，汉族，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，经常居住地瓮安县，原告吴正莲，女，1952年12月10日出生，汉族，贵州瓮安人，住所地、经常居住地，系原告周英祥之妻。二原告委托代理人周芃，1981年5月30日出生，汉族，贵州瓮安人，住所地、经常居住地，系二原告之子，代理权限为特别授权。二原告委托代理人刘启飞，系贵州良华律师事务所律师，执业证号152272012100153233，代理权限为特别授权。被告刘盛达，男，1978年6月25日出生，汉族，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，经常居住地瓮安县，被告刘文军，男，1954年5月26日出生，汉族，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，二被告委托代理人吴秉锲，系贵州驰宇律师事务所律师，执业证号15201200010404818，代理权限为特别授权。本院于2016年2月16日立案受理原告周英祥与被告刘盛达物权确认纠纷一案，根据原告周英祥申请，依法追加了原告吴正莲和被告刘文军参加诉讼，并根据二原告的申请进行委托评估，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司于2016年4月11日作出估价报告后，本院于2016年6月12日组织双方进行了庭前证据交换，在诉讼过程中发现，本案需要以正在审理的黔南州中级人民法院（2016）黔27民再52号案件的审理结果为依据，遂依法裁定中止诉讼。黔南州中级人民法院作出再审判决后，因二被告不服，向黔南州人民检察院申请监督，黔南州人民检察院于2017年3月27日经审查决定不予支持。本院于2017年4月13日组织双方进行庭前调解未能达成一致协议。本院依法组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。二原告之委托代理人周芃、刘启飞与二被告及其委托代理人吴秉锲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2011年11月21日，原告取得位于瓮安县××镇花××社区小康村住宅用地，批准建设二层房屋，并取得《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2012年3月10日，原被告签订了《合伙建房合同》，约定由原告方出土地，被告出资，双方合伙在原告取得批准认可手续的建设用地上建造住房六层进行分配。后房屋由被告出资建设至二层后因违反建设规划被迫停工，现房屋只建至二层并由原告一直占有控制。后被告向法院起诉请求确认《合伙建房合同》有效，被法院判决驳回并确认合伙建房合同无效。结合房屋的现状，一切可供办理房屋产权证书的法律文件均属原告所有，只有原告能办理房屋产权手续，且房屋处于原告的实际控制之下，只能由原告进行占有和使用。因合同无效双方均有责任，现原告愿意按照建筑造价补偿被告建房的损失。根据合同法对无效合同的有关规定，请求法院依法判决确认双方合伙在原告的宅基地上建设的二层房屋归原告所有，由原告按照评估价补偿原告损失约366404元，诉讼费由被告承担。二被告辩称：被告与原告签订合同约定进行合伙建房用于分配，在建设过程中因违反规划被建设主管部门强令停工并被拆除违法部分建筑是事实。原告为此曾以双方系包工包料的建设施工合同关系为由向法院起诉未获支持，双方因合伙建房协议产生争议，经法院最终生效判决确认合伙建房合同无效，因双方在建房过程中未按规划许可证要求建房不超过100㎡施工建设，而是违反规划将所批准的用地198.91㎡全部用于建设房屋，属于违法建设行为，现原告以处理合同无效为由请求法院确认其对违法建筑物的所有权不符合法律规定，根据最高人民法院的有关司法解释规定，法院应当依法驳回原告的起诉。原告主张以评估价赔偿被告损失也与实际不符，被告因本案合伙建房合同无效所遭受的损失并非评估价，还有其他巨大损失，被告不需要原告赔偿，要求与原告平均分配合伙建设的两层房屋。经本院审查查明：2011年11月2日，原告周英祥、吴正莲夫妇取得在其原有位于瓮安县××（现××办事处）××社区小康村房屋用地上拆除重建房屋的《建设用地批准书》，准许其使用原有建设用地198.91㎡作为个人住宅用地建房。二原告取得用地批准书后，于2012年2月28日与被告刘文军、刘盛达签订《建房包工包料合同》，约定原告周英祥将房屋交给被告刘盛达、刘文军修建，包工包料价格为每平方米958元。2012年3月10日，双方又以周英祥、吴正莲为甲方，以刘盛达、刘文军为乙方签订了《合伙建房合同》，约定双方合伙在原告周英祥取得建设用地批准的土地上拆除原告方的原住房后修建门面及住房共六层，由被告刘盛达提供资金、技术等并负责拆房和建房事宜，合同还约定了建房要求、分房办法、房屋产权办理、拆除原告住房后的补偿事宜及双方的权利义务，工程限于一年完工。2012年6月至7月，原告周英祥分别取得瓮安县住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，许可用地性质为居住用地，建筑层数不超过二层，建筑高度不超过7.2米，用地面积为198.91㎡，建筑占地面积不超过100㎡。其后，刘盛达、刘文军按《合伙建房合同》约定拆除了原告周英祥原有住房，支付了周英祥、吴正莲租房费用，在房屋建设过程中，因与周边邻居采光问题产生争议，采光问题需要补偿邻居的采光费50000元，原被告双方于2012年9月12日签订了平均分担采光补偿费由刘盛达、刘文军垫付的《合伙建房补充合同》，并由二被告实际承担了建房费用。在房屋建设至第三层时，瓮安县住房和城乡建设局于2013年11月22日向原告下达了《限期改正违法行为通知书》，要求原告周英祥自行拆除违法建筑。刘盛达、刘文军又先后四次建设第三层房屋时均被建设行政主管部门强制拆除。期间，原告周英祥向瓮安县住房和城乡建设局申请加层建房未获批准，该房屋在建造到第二层时就未能继续建造停工至今。在不能继续建造后，原被告双方就《合伙建房合同》是否继续履行等问题产生争议，多次协商未果，刘盛达、刘文军于2014年6月4日向本院起诉主张《合伙建房合同》有效，经本院审理判决确认无效，刘盛达、刘文军不服上诉，经黔南州中级法院二审判决驳回上诉，维护原判。2015年3月2日周英祥以双方属建设施工合同关系为由，要求履行双方签订的《建房包工包料合同》，向本院起诉请求被告将承建的二层房屋交付原告，由原告支付被告结算工程价款412789.76元，经本院审理认为双方签订的《建房包工包料合同》并未实际履行，后双方已经签订了《合伙建房合同》并已开始履行，双方并非建设施工合同关系，故于2015年4月9日判决驳回了周英祥、吴正莲的诉讼请求。原告方于2016年2月16日遂向本院提出前述诉讼请求。本案庭审中，经本院释明，涉案房屋因擅自变更建设工程规划超批准面积施工建设，超面积部分属违法建筑，且违法部分与合法部分系不可分割的统一体，也未经建设行政部分依法处理终结，依法不能确认其建筑物所有权归属。经释明后，原告方当庭表示放弃确认物权的诉讼请求，只请求审理《合伙建房合同》无效后原告方按评估价赔偿被告方损失的问题，被告方表示不同意原告的赔偿主张，要求与原告平均分配已建的二层房屋。本院认为：《合伙建房合同》被确认无效后，对于合同导致的损失赔偿问题，应由受损一方提出诉讼主张，因被告方不主张赔偿损失，原告也未主张己方损失，现由原告方主动提出赔偿被告方的诉讼主张缺乏法律依据，加之合同无效后，对合同财产的处理应全面审理判断，因合伙建设的房屋系违法建筑物，已经被建设主管部门立案调查尚无处理结果，而原告的此项主张与违法建筑的处理结果紧密关联，单独审理原告对被告的赔偿问题缺乏法律依据，故比照《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。”规定的法律原则，对原告主张按评估价赔偿被告方损失的问题，本院决定不予继续审理，应依法驳回原告的起诉。关于因《合伙建房合同》无效后的损失赔偿责任问题，双方可协商解决，若协商不成，双方均可另行诉讼各自提出已方主张，由法院全面审理判断。为此，比照《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第三项之规定，裁定如下：驳回原告周英祥、吴正莲的起诉。案件受理费5500元，免予收取，原告已预交2750元，原告可在本裁定生效后向本院申请退费。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本裁定则发生法律效力。审 判 长  邓安静审 判 员  卢丹丹人民陪审员  安贵荣二〇一七年五月二十六日书 记 员  张 佳