广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初13422号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎海口大道1号三楼308室，统一社会信用代码91440600581430446C。法定代表人：廖伟祥。委托诉讼代理人：严丽婷，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所实习律师。被告：王林，男，汉族，1979年12月25日出生，住四川省南部县，被告：周绍举，男，汉族，1975年2月23日出生，住四川省南部县，被告：黄廷胜，男，汉族，1970年5月3日出生，住四川省南部县，原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告王林、周绍举、黄廷胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，因被告下落不明需公告送达，本案转为普通程序并于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严丽婷、刘俊斌及被告周绍举、黄廷胜到庭参加诉讼，被告王林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与三被告签订的《房屋租赁合同》于起诉之日解除；2.三被告立即腾空佛山市禅城区华宝南路19号一座首层P33房并交还原告；3.原告对涉案商铺内属于三被告的物品享有留置权及优先受偿权；4.三被告连带向原告支付2016年1月-2016年11月的租金124234元、滞纳金11322.56元，并自起诉之日起按租金标准计算占有使用费至交还商铺之日止；5.三被告连带向原告支付2016年4月-2016年8月水费95.03元、2016年5月-2016年8月电费603.9元，及逾期缴纳水电费滞纳金40.53元；6.三被告连带向原告支付违约金22588元；7.原告不予退还三被告租赁保证金22588元；8.三被告连带向原告支付清理房屋至交付时状态的清理费、施工费3000元；9.本案诉讼费由三被告承担；10.请求法院判决三名被告对以上2.4.5.6.7.8.9项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告与三被告于2015年10月26日签订房屋租赁合同，约定三被告承租原告位于佛山市禅城区华宝南路19号一座首层P33房，租赁期间为2015年10月26日至2017年10月25日，租金每月11294元，三被告自行承担租赁期间的水电费、物业管理费等。三被告于2015年12月26日缴纳了一个月的租金后至今未再缴纳任何租金费用，自2016年5月6日后未支付任何电费，自2016年4月8日后未支付任何水费，此后的一切水电费均为原告代付，涉案商铺于2016年8月起由被告上锁，不再经营。原告曾向三被告发出催款函及律师函，但被告均置之不理。被告周绍举辩称：原告在没通知被告的情况下就停水电，造成了三被告的损失；租赁合同签订时是以三被告个人名义签订，后成立公司，租金是由公司缴纳，但被告没有收到任何催款函件。被告黄廷胜辩称：三被告是2015年10月份租的涉案房屋，是租了涉案房屋后才办的公司。合同上约定说拖欠15日就解除合同，但原告也没有人出面谈这个事情。2016年被告就说要将涉案房屋转租出去，但原告不让转租。被告王林未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告王林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据质证及举证的权利。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：坐落佛山市禅城区华宝南路19号首层P33号房屋（以下简称涉案商铺）权利人为原告，建筑面积68.45平方米。2015年10月26日，原告（甲方、出租方）与被告王林、周绍举、黄廷胜（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明“一、出租房屋情况。1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于佛山市禅城区华宝南路19号P33室（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为68.45平方米，房屋用途为商业……三、交付日期和租赁期限。3.1甲乙双方约定，在乙方按本合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2015年10月26日前向乙方交付房屋。3.2该房屋租赁期自2015年10月26日起至2017年10月25日止，乙方租赁该房屋的免租期为60天（自2015年10月26日起至2015年12月25日止）……本合同因乙方原因导致解除的，甲方有权按11294元/月向乙方追收免租期内的租金。四、租金、支付方式和期限。4.1甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：月租金11294元。4.2该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金……五、租赁保证金和其他费用。5.1甲乙双方约定，2015年10月26日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金22588元……七、房屋返还。……7.3乙方逾期迁出或办理本合同上述约定手续的，甲方有权要求乙方按租金标准的2倍支付占有使用费，租赁保证金不予退还，并有权采取一切强制措施收回房屋。届时，房屋内的所有物品或设施设备均为乙方的遗弃物，甲方有权予以处置，乙方不得向甲方主张任何权利，所造成的一切损失均由乙方承担……九、违约责任与合同解除。……9.2租赁期内，如乙方逾期缴纳水费、电费、物业服务费等各项费用，每逾期一天，按欠费总额日万分之五向甲方支付滞纳金，且甲方有权停水、停电……9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付月租金的2倍作为违约金：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的……”。同日，三被告向原告缴纳保证金22588元，原告出具收据予以确认。2015年12月26日，三被告向原告缴纳租金11294元，原告出具收据予以确认。2016年6月27日，原告出具收据，载明“今收到林胜建筑设计装饰工程有限公司海湾城P33号铺2015年12月11日至2016年5月10日电费、2015年12月8日至2016年4月8日水费共970.17元。”原告曾于2016年7月19日向三被告邮寄《催款函》催收拖欠的2016年1月-7月租金及滞纳金，于2016年8月22日委托广东至高（广州）律师事务所向三被告邮寄《律师函》，但函件均被退回。另查明，因三被告下落不明，无法通过其他方式送达应诉材料，故本院于2017年2月22日发出公告，该公告于2017年4月23日期满，视为送达三被告。庭审中，被告周绍举、黄廷胜对原告诉请的水费95.03元及电费603.90元均予以确认。庭审中被告周绍举、黄廷胜陈述：三被告租用涉案商铺后交了一个月租金，三被告在涉案商铺成立了林胜建筑设计装饰有限公司，各占三分之一的股权，2016年7月下旬原告对涉案房屋进行停水停电后公司就停止经营，公司停止经营后因为没有人使用商铺就由一直被告锁住。原告不应没收三被告的保证金。2017年5月9日庭审结束后，原告与被告周绍举、黄廷胜一致确认，由被告周绍举、黄廷胜于2017年5月10日17：00前对涉案商铺做好清理工作，并由本院组织双方于2017年5月11日9：30到涉案商铺现场进行交接。2017年5月11日上午，本院到涉案商铺组织交接时，被告未到现场，本院工作人员对涉案商铺进行查看并拍照。经勘查，涉案商铺在本院工作人员到现场时门锁已经打开，商铺外招牌未拆除，商铺内仍存放部分家具、沙发、办公桌椅及办公用品。经本院工作人员现场联系被告周绍举、黄廷胜，被告周绍举、黄廷胜表示均同意按照现状将涉案商铺交还原告，亦同意涉案商铺的物品由原告自行处理。原告于当日确认涉案商铺已交接完毕。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同约定善意全面地履行各自承担的义务。关于合同解除、涉案商铺返还及商铺内物品的处理的问题。《房屋租赁合同》约定，三被告拖欠租金超过15天的，原告有权解除合同，经庭审查明，三被告签订合同后仅支付了2015年12月26日至2016年1月25日的租金，之后未支付过租金，三被告的拖欠租金的行为已构成违约，原告有权解除合同。因原告在本案起诉前未明确向三被告提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款的规定，本院确认《房屋租赁合同》于本院向三被告发出的送达起诉状副本公告期满之日（即2017年4月23日）解除。原告主张合同于其起诉之日解除，理据不足，本院不予采纳。因本院已组织双方当事人于2017年5月11日对涉案商铺进行现场交接，且原告亦确认已交接完毕，原告已于2017年5月11日收回涉案商铺，故对原告返还商铺的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，被告王林、周绍举、黄廷胜作为涉案商铺内相关物品的共有人，虽被告王林到庭未明确表态，在被告周绍举、黄廷胜均明确涉案商铺内相关物品由原告处理，该处分行为有效，原告已取得上述物品的处分权。因原告已取得涉案商铺内相关物品的处分权，且租赁合同中亦未约定相关物品的留置权，故原告诉请的留置权，没有事实和合同依据，本院不予支持。关于租金问题。根据《房屋租赁合同》的约定，三被告负有依约按时支付租金的义务。截至合同解除之日（即2017年4月23日），三被告需向原告支付租金共计168657.07元（11294元×14个月+11294元÷30天×28天），同时，因涉案商铺于2017年5月11日移交原告，故三被告仍需参照合同约定的租金标准支付合同解除次日（2017年4月24日）至2017年5月11日期间的占有使用费6399.93元（11294元÷30天×17天）。综上，三被告应向原告支付租金及占有使用费合计175057元。关于水费、电费问题。原告主张被告拖欠水费95.03元及电费603.9元，并提供相关发票予以证实，被告周绍举、黄廷胜在庭审中亦予以确认，故原告诉请三被告支付水费95.03元及电费603.9元，具有事实依据，本院予以支持。关于违约金、租赁保证金及滞纳金问题。《房屋租赁合同》约定，如被告违约，原告有权解除合同，收回涉案商铺，没收租赁保证金并要求被告按月租金2倍的标准支付违约金，故原告诉请不予退还租赁保证金22588元，有合同依据，本院予以支持。因上述租赁保证金的性质为履约保证金，与违约金性质相同，故没收租赁保证金应认定为被告因违约而承担的违约责任，同时，被告周绍举、黄廷胜在庭审中亦提出不应没收保证金，可视为其对违约金的约定提出抗辩，且原告亦未举证证明其实际损失的金额大于保证金的金额，故对于原告要求被告支付22588元违约金的诉请，本院不予支持。同时，因滞纳金的性质为违约金，在被告通过保证金形式承担违约责任的情况下，原告诉请滞纳金属重复主张，故本院不予支持。关于清理费、施工费的问题。原告并未举证证明该费用已经发生，而直至2017年5月11日上午现场交接时，涉案商铺内的物品及装修仍在涉案商铺内，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认原告佛山市海湾城房地产开发有限公司与被告王林、周绍举、黄廷胜于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月23日解除；被告王林、周绍举、黄廷胜于本判决发生效力之日起十日内向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付租金及占有使用费合计175057元；被告王林、周绍举、黄廷胜本判决发生效力之日起十日内向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付水费95.03元、电费603.9元；被告王林、周绍举、黄廷胜已缴纳的租赁保证金22588元归原告佛山市海湾城房地产开发有限公司所有；驳回原告佛山市海湾城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费3990元，由被告王林、周绍举、黄廷胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周信斌审 判 员  陆桂秀人民陪审员  李玉珠二〇一七年五月十九日书 记 员  吴春辉书 记 员  萧 珏附举证清单原告在诉讼中提交的证据如下：原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，三被告身份证复印件；2、商品房首次登记确权清单，测绘图；房屋租赁合同；4、收据三张；5、水费发票；6、电费发票四张、客户抄表结算复核单三张；7、催款函、快递单两张，快递投递情况，律师函，快递单；8、现场图片打印件两张。