浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初1690号原告：周峰，男，汉族，1982年9月12日出生，住杭州市拱墅区。委托代理人：余伟军，浙江卓特律师事务所律师。被告：杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会，住所地：杭州市余杭区良渚街道亲亲家园东坡坊2-5-101。负责人：陈正潮，主任。委托代理人：池连生，浙江顺达律师事务所律师。原告周峰诉被告杭州市余杭区良渚街道亲亲家园小区第三届业主委员会（以下简称亲亲家园业委会）业主撤销权纠纷一案，原告周峰于2017年2月7日向本院提起诉讼，本院立案受理后依法适用简易程序于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告周峰及其委托代理人余伟军，被告亲亲家园业委会委托代理人池连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周峰起诉称：原告系良渚街道亲亲家园小区的业主。2016年7月21日，被告发布《关于召开亲亲家园业主大会会议的公告》，就亲亲家园小区表决选聘物业服务企业事项召开亲亲家园业主大会，该公告明确了会议的有关事项，其中第二条第（三）项规定“已确认参会未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”。2016年8月14日，被告做出《关于业主大会选聘物业结果的公告》决议，就表决事项，共发出表决票3875张，收回表决票3314张，其中，有效票3274张，废票40张，弃权票224张，逾期未投票1897张，广东中奥物业管理有限公司（下称中奥公司）1773票，西藏新城物业服务有限公司（下称新城公司）1277票，得票多数企业是中奥公司，弃权票和逾期未投票记入得票多数方，因此中奥公司总得票3894张，因此决定与中奥公司签订物业服务合同，并办理物业服务工作交接。亲亲家园小区共有业主5211位，建筑面积697418.43平方米，被告系本小区第三届业主委员会。原告认为，被告作为业主大会的执行机构，形式上依法有权组织召开业主大会，但其召开业主大会和表决事项，应当按照法律规定的程序，业主大会章程和议事规则进行。被告在做出上述决议时，未依业主大会章程规定的程序启动和实施物业选聘程序，径行圈定候选物业服务企业，大幅提高业主物业服务费用，剥夺了全体业主对物业选聘工作的参与权和监督权，增加了业主生活负担。同时，据原告了解，在大会召开过程中，被告未依法向全体业主送达表决票，剥夺了部分业主的表决权利，未统计专有部分建筑面积比例，违反了法律对建筑面积占比统计的强制性规定，将未送达业主的表决票及明确弃权表决票径行计入同意多数票，严重侵犯了相关业主的表决权益，投计票规则适用严重错误致使实际表决结果不符合法律强制性规定及本小区业主大会章程的规定，相关决议事项实际并未获得“双过半”的法定最低要求，因此，被告通过的上述决议事项违反物权法第76条、物业管理条例第11、12条规定，应予撤销。为此，原告诉至法院，请求判令：一、撤销被告于2016年8月14日作出的《关于业主大会选聘物业结果的公告》决议；二、被告承担本案诉讼费用。原告周峰为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.房产登记信息一份，证明原告系亲亲家园业主的事实。2.关于召开亲亲家园业主大会会议的公告（复印件），证明被告就表决事项所做的通知，该通知并未明确候选物业企业的产生、选聘方案及表决物业企业的方式。计票规则明确规定：已确认参会的业主，其投票权计入已表决的多数票，即：未确认参会未表决的业主表决票不得计入多数票。但被告在计票时，径行将该部分票计入违反业主大会章程、议事规则及本次公告的内容。3.业主大会表决票（复印件），证明被告径行确定候选物业企业，提高物业服务价格违反了业主大会章程及议事规则规定的程序和条件。表决票表明已确认参与会议、逾期未表决的计入在场已表决的多数票，但实际计票时，被告违反了该项规定。4.关于业主大会选聘物业结果的公告（复印件），证明被告将未收到表决票的表决权计入投票的多数票、被告径行圈定候选物业服务企业违反了业主大会章程和议事规则。被告没有对投票或未投票的业主所有的专有部分面积总占比进行统计，违反了法律强制性规定。该决议根据实际的投票数并未通过该法律及章程、议事规则“双过半”的法定最低标准要求。5.亲亲家园业主大会章程、议事规则（复印件），证明章程第五章及议事规则均明确规定了小区物业选聘程序的一般规则，被告未按照该规则开展选聘工作，本次物业选聘程序计投票规则违反了章程、议事规则的强制性规定的事实。被告亲亲家园业委会答辩称：本案涉诉的选聘物业公司的决议，是在余杭区瓶窑房管所、良渚街道、亲亲家园小区居委会的共同指导下，通过召开业主大会进行投票，经余杭区禹航公证处的现场监督下作出，过程公正公开，程序合法，决议符合法律规定。一、具体选聘过程：2015年7月17日，业委会发出公告，通知召开业主委员会会议。2015年7月20日，召开业主委员会会议，会议决定召开业主代表大会。2015年8月6日，召开业主代表大会，业主代表到场参加会议，投票表决通过“启动物业服务企业选聘程序并聘请专业服务公司操作选聘事项”。2015年8月，业委会与中国物业在线网、杭州优耐信息技术有限公司签订《物业管理第三方服务合同》一份，聘请中国物业在线操作亲亲家园小区的物业服务企业选聘过程。2016年3月13日，召开第三届第四次全体业主代表大会，投票表决通过按要求聘请一级物管企业，提供乙级服务标准发布招标公告。2016年3月16日，业委会面向小区全体业主发出公告，公布第三届第四次全体业主代表大会主要议题表决结果。2016年7月7日，业委会面向小区全体业主发出公告，通报物业选聘工作进度，确认七家物业服务企业投标，并公开向全体业主征求选聘意见。2016年7月15日，业委会面向全体业主发出公告，通知将于7月17日在社区会议室对七家投标企业进行评标工作。2016年7月17日，通过对这七家物业服务企业进行综合考评，亲亲家园评标小组根据综合得分排名情况，确认首轮中标人为新城公司和中奥公司。2016年7月18日，业委会面向小区全体业主发出物业选聘入选确认公告，新城公司和中奥公司入选。2016年7月21日，业委会面向小区全体业主发出公告，决定就亲亲家园小区表决选聘物业服务企业事项召开亲亲家园业主大会。2016年8月4日至2016年8月14日期间，亲亲家园小区业委会开展选票发放工作，对未能成功发放选票的业主在其门口张贴提示，并通过致电、邮寄挂号信、公告等多种形式通知到亲亲家园小区全体业主，其中部分业主明确表示弃权或者服从多数。2016年8月9日，业委会面向全体小区业主发出公告，通知召开业主大会投票开箱验票会议。2016年8月14日下午，业委会于亲亲家园社区3楼党教会议室对物业选聘事项开箱验票，并聘请杭州市禹航公证处进行现场监督公正，并作出2016浙杭禹证经字第1972号公证书。经最后的统计确认，亲亲家园小区总户数5211户，应发表决票5211张，收回3314张，其中中奥公司得票1733张，新城公司得票1277张，其他表决票264张（含废票40张、弃权票224张），根据亲亲家园小区议事规则，未参与表决的业主及投服从多数的业主表决票，可同时计入多数票，因此中奥公司得票3894张，超过应发选票数的一半，为中标企业。2016年8月14日，业委会对业主大会选聘物业结果予以公告。二、物业公司选聘的整个过程公开公正，符合物权法、国务院《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等相关法律法规的有关规定，也符合亲亲家园小区业主大会章程、议事规则，程序合法有效。1、在前期表决票的发放过程中，业主大会工作人员上门挨家挨户的发放表决票，对未能成功发放表决票的业主会在其家门口张贴选票发放提示单，并通过电话、邮寄挂号信、公告等多种形式通知到亲亲家园小区全体业主此次物业选聘事宜，依据《亲亲家园小区业主大会章程》（以下简称章程）第八章的规定此次表决票发放工作合法有效，因此，原告所述“业委会未依法向全体业主送达表决票剥夺部分业主的表决权利”不属实。2、中华人民共和国住房和城乡建设部制定的业主大会和业主委员会指导规则第26条规定“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”，因此业委会依据《亲亲家园小区业主大会议事规则》（以下简称意识规则）第五条“在规定时间内，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”的规定，将未参与表决的业主表决票及投服从多数的业主表决票计入多数票这一行为并不违反任何法律强制性规定，实属有效。3、业委会邀请杭州禹航公证处对亲亲家园小区物业选聘过程开箱验票活动进行现场监督公正，并作出公证书，可以证明开箱验票活动及结果真实、合法、有效。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告亲亲家园业委会向本院提交以下证据材料：1.业委会公告一份（打印件），证明2015年7月18日，亲亲家园小区第三届业委会决定于2015年7月20日召开业主委员会会议，讨论物业服务企业选聘工作的事实。2.会议纪要（打印件）、签到单（复印件）各一份，证明业委会会议决定，于2015年8月6日召开业主代表大会，依法定程序决定招聘物业服务企业的事实。3.到会情况报告、签到单、表决结果各一份，证明2015年8月6日，如期召开业主代表会议，会议决定启动物业服务企业选聘程序并聘请专业服务公司操作选聘事项的事实。4.第三方服务合同一份，证明第三届业主委员会通过物业服务在线聘请第三方操作物业服务企业选聘事项的事实。5.会议纪要、表决结果（复印件）、公告各一份，证明2016年3月13日，召开业主代表会议，会议决定聘请一级物管企业，提供乙级服务标准发布招标文件的事实。6.公告及标书送达时间、单位登记表各一份，证明2016年7月7日，告知业主有七家单位投标的情况的事实。7.公告、入选公告、评标会议人员签到表、物服企业评分记录表、情况对照表（复印件）各一份，证明2016年7月18日，公告投标的七家物业服务企业中，经初选被入选二家过程，此后将投票进行二选一表决的事实。8.公告及补充公告、选票发放统计表、选票发放提示单、邮寄单、邮寄汇总单、征求意见反馈记录，证明被告以公告的形式通知召开业主大会，并采取直接发放选票，发放选票提示，邮寄，对仅有联系电话家中无人居住、也无邮寄地址的业主，通过电话征求意见等多种方式发放选票的事实。9.开箱验票步骤公告、表决结果、结果公告、公证书，证明投票选聘物业服务企业的过程、结果的事实。10.亲亲家园小区业主大会章程及议事规则（复印件），证明本案被告作出决议合法有效，符合章程、议事规则的事实。原告周峰提供的证据：证据1，被告亲亲家园业委会对证据三性均无异议；证据2、被告亲亲家园业委会对真实性、合法性及原告周峰拟证明的“被告就表决事项做的通知”没有异议，对原告拟证明的“未明确候选物业企业产生及表决方式”、“未确认参会未表决的业主表决票不得计入多数票”有异议；证据3、4、5，被告亲亲家园业委会对真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告的待证目的。被告亲亲家园业委会提供的证据：证据1、2，原告以系打印件或复印件且会议签到单2015年7月20日的会议时间有改动痕迹为由，真实性不予认可；证据3，原告周峰对证据的真实性没有异议，但对证明对象、关联性提出异议，认为根据亲亲家园业主大会章程第20条、第47条、第48条规定，业主代表会议确定的选聘事项应经过业主大会授权确定；证据4，原告周峰对合同真实性无异议，对关联性、证明目的提出异议，认为该协议只是表明一种合意，并没有实际得到履行，原告在拿到证据时候也向第三方物业企业负责人联系，其明确该公司没有实际操作该事项；证据5，原告周峰以会议纪要没有实际参会人员的签名，对真实性不予认可，表决结果是复印件，对真实性不予认可，公告的内容真实性没有异议，但对其要证明的目的、关联性有异议，原告认为从该公告第二条可见，关于聘请物业公司的工作计划打算，意味着在此之前的工作存在问题；证据6、7：原告对真实性没有异议，但提出专家的身份真实性无法确认，也没有相应证据印证，业主大会章程第五章、议事规则第二十条，对物业选聘程序中的选聘方案，服务价格、服务合同条款，招标委员会成员等事项均明确要求必须经业主大会授权或确认，但是从被告提交的七家入围物业服务企业及七到二的过程，均脱离业主大会的授权确认，违反了章程和议事规则规定，选聘与解聘物业，需要全体业主决定，选聘不只是最后投票环节，包括整个环节；证据8，原告对公告真实性没有异议，但提出该证据能够同时印证原告明确的已确认参会未表决业主的基本计票规则，补充公告三性均无异议，选票发放统计表真实性无异议，对交接清单、邮寄汇总单的证明对象有异议，该证据只能证明已经发送，不能证明对方已经收到，对征求意见反馈记录真实性有异议；证据9，开箱验票公告三性无异议，对验票步骤的材料真实性没有异议，但是能够反证如下内容：按照验票步骤第三条，废票及弃权票首先应当剔除，不能计入得票多数，表决结果及公告的真实性无异议，对待证事实有异议，原告认为弃权票及没有送达的表决票不能计入得票多数，对公证书真实性没有异议，关联性及待证事实有异议，原告认为公证书只能证明开箱这一程序公正，对投票及表决票的计算，没有实体上认定的权利，公证书形式上合法，但是实质上违反了法律及议事章程规定；证据10，原告无异议。综合原、被告的质证情况，本院认证如下：原告周峰提供的证据，本院对真实性予以确认，并结合当事人陈述其在案的其他证据综合认定待证事实。被告亲亲家园业委会提供的证据，证据3、4、6、7、9、10及证据8中的公告及补充公告、选票发放统计表、选票发放提示单、邮寄单、邮寄汇总单的真实性予以确认，并结合当事人陈述其在案的其他证据综合认定待证事实；证据1、2、5及证据8中的征求意见反馈记录不予确认。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2015年8月6日，被告亲亲家园业委会召开小区业主代表会议投票表决通过“启动物业服务企业选聘程序并聘请专业服务公司操作选聘事项”。此后，被告亲亲家园业委会开始具体开展物业服务企业选聘工作。2016年7月7日，被告亲亲家园业委会向小区全体业主发出公告，通报物业选聘已完成物业服务企业报名确认工作，共七家物业服务企业投标，并公开向全体业主征求选聘意见。2016年7月17日，被告亲亲家园业委会组织评标人员对投标的七家物业服务企业进行评标。2016年7月18日，亲亲家园业委会面向小区全体业主发出《物业选聘入选确认公告》，告知全体业主，经评标委员会评标打分，新城公司与中奥公司系得分最高的前两名，相关信息公示后将召开业主大会，投票表决最终中标企业。2016年7月21日，被告亲亲家园业委会面向小区全体业主发出《关于召开亲亲家园业主大会会议的公告》，公告告知全体业主将以书面征求意见形式召开业主大会表决选聘物业服务企业，投票表决时间为2016年8月4日上午9：30至2016年8月14日13：00，同时告知选票送达采取业主代表上门送达，挂号信邮寄或业主到业委会领取等方式。此后，被告亲亲家园业委会以直接送达、邮寄等多种方式开展选票发放工作。2016年8月3日，被告亲亲家园业委会发布关于更改亲亲家园业主大会会议时间的补充公告，决定会议投票时间更改为2016年8月5日上午9：30至2016年8月14日13：00。2016年8月14日下午，被告亲亲家园业委会就业主大会的投票情况进行开箱验票，并聘请浙江省杭州市禹航公证处进行公证。2015年8月15日，浙江省杭州市禹航公证处作出2016浙杭禹证经字第1972号公证书，公证确认“亲亲家园小区总户数5211户，应发表决票5211张。经开箱清点及计算，共收回《业主大会会议表决票（选聘物业服务企业）》3314张，其中，选聘中奥公司的1773张；选聘西藏新城物业服务有限公司的1277张；其他表决票（含废票、弃权票、投服从多数票等）264张”。2016年8月14日，被告亲亲家园业委会做出《关于业主大会选聘物业结果的公告》，主要载明：“本次会议发出表决票3857张，收回表决票3314张，其中有效票3274张，废票40张，弃权票224张，逾期未投票1897张。广东中奥物业管理有限公司1773票，西藏新城物业服务有限公司1277票。得票多数企业是广东中奥物业管理有限公司，弃权票和逾期未投票的计入得票多数方，因此总得票共计3894票”。另查明，《议事规则》第五条规定：在规定时间内，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。本院认为：小区业主大会有权决定选聘物业服务企业，被告亲亲家园业委会依据小区业主大会的决议作出的《关于业主大会选聘物业结果的公告》不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告周峰要求撤销被告亲亲家园业委会作出的该决定本院不予支持。关于被告亲亲家园业委会开展选聘物业服务企业工作存在未事先召开业主大会取得业主大会特别授权等违反《章程》中关于选聘物业企业的程序性规定问题，《章程》第三十八条规定业主委员会行使下列职权……（二）考察、选择并组织实施对物业服务单位的招标或协商工作……，故被告亲亲家园业委会作为业主大会的执行机构，开展该项工作并未超出业主大会的授权，其开展选聘物业服务企业工作的程序虽存在在一定瑕疵，但该瑕疵不足以导致被告亲亲家园业委会依据业主大会的表决结果做出的《关于业主大会选聘物业结果的公告》可被撤销。关于未参与表决的业主的选票计算问题，被告亲亲家园业委会发布的《关于召开亲亲家园业主大会会议的公告》载明的计票规则中，虽仅规定已确认参与会议（送达、快递寄达等），逾期未表决的计入在场已表决的多数票，但《议事规则》第五条规定“在规定时间内，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”。故被告亲亲家园业委会对业主大会会议公告未明确的事项依据《议事规则》规定进行处理，将未参与表决的业主的票数计入已表决的多数票属合法有效，但被告亲亲家园业委会直接将弃权票计入多数票无合理依据。关于专有部分面积是否过半问题，经过业主大会投票表决，剔除224张弃权票，中奥公司的得票数为3670票，占总票数的70.4%，依一般生活经验，其对应的专有部分面积显然超过总面积的半数，且原告亦未举证证明其专有部分面积未过半数，故原告的该项异议，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周峰的全部诉讼请求。本案案件受理费40元，由原告周峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 孟 斌二〇一七年五月五日书 记 员 周鹏菲