重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0119民初7864号原告重庆海安投资有限公司，住所地重庆市南川区。法定代表人郭勇，男，1963年7月10日出生，汉族，住四川省成都市。委托代理人邹莹、申晨，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告南川区视觉龙摄影，住所地重庆市南川区东城街道和平路**号。登记经营者何榆萱，女，1986年11月28日出生，汉族，住重庆市万盛区。实际经营者傅涛，男，1970年9月17日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托代理人吴祥海、陈垚，重庆华升律师事务所律师。原告重庆海安投资有限公司与被告南川区视觉龙摄影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆海安投资有限公司委托代理人邹莹、申晨，被告南川区视觉龙摄影实际经营者傅涛及委托代理人吴祥海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆海安投资有限公司诉称，2013年6月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》。该合同约定被告承租原告所有的中海黎香湖瑞士风情小镇8号楼1-2层全部铺位、9号楼2-3层全部铺位，租期10年，承租期前三年免收租金，租金一年一付，先付后用；若被告逾期付款则以未付款额为基数按每日2%计付违约金；逾期超过30日，原告有权单方终止合同，被告除应承担违约责任外，仍需补足应付款项。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，自2016年6月24日起原告多次催收租金未果。为此，原告请求法院判决：1.解除原告与被告于2013年签订的《商铺租赁合同》；2.被告立即将位于重庆市南川区中海黎香湖瑞士风情小镇8号楼1-2层全部铺位、9号楼2-3层全部铺位返还原告；3.被告以日租金1601.04元（一层商铺为530.56元/日，二层商铺为791.63元/日，三层商铺为278.85元/日）为标准立即向原告支付自2016年7月24日起至被告返还全部商铺之日的租金；4.被告自2016年7月24日以未付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率4倍计付逾期违约金；5.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2016年12月9日解除,并撤回第2、3、4项诉讼请求。被告南川区视觉龙摄影辨称，被告已于2016年10月23日与原告解除了租赁合同，并就原告违约给被告造成的损失另案提起了诉讼。被告已将租赁物返还给了原告。在返还过程中，被告受到原告阻扰，导致返还时间延迟。被告与原告约定了三年的免租期，但到合同解除时，被告只享受了几个月的免租期。被告向原告提出顺延免租期的要求，原告没有正面回复，应视为原告同意顺延免租期，且原告存在严重的违约行为，也不应当收取租金。合同早已解除更不应该一直支付租金。被告在租赁物内只经营了几个月就因原告的违约行为而被迫中止，停业时间长达一年半，致使广大客户对被告极不信任，被告再次接受租赁物后根本无法正常经营。所以，无论从哪方面讲原告都不应当收取租金，更不应当主张违约金。被告不应该支付租金也就不存在支付违约金问题。被告已向原告支付了50000元的保证金和10000元的物业保证金。即便被告应当支付租金，已交付的保证金也足够支付,且违约金也过高，应予以调减。经审理查明：2013年6月3日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：第一条、租赁场地和面积，乙方（被告）向甲方（原告）承租位于重庆市南川区黎香湖镇的中海黎香湖瑞士风情小镇的8号楼1-2层全部铺位（1层套内403.45平方米，2层套内面积为381.96平方米）和9号楼2-3层全部铺位（2层套内面积为821.99平方米，3层套内面积为565.45平方米），租赁实付租金面积以相关部门出具的实测面积为准。第二条、租赁期限：双方同意商铺的承租期为10年，自2013年7月24日起至2023年7月23日止。期满自然终止。甲乙双方确认，乙方已查看商铺现场，双方同意按照商铺的现状在2013年7月24日进行交接。第三条、场地用途及商品经营：乙方承租的商铺，只能用于婚纱拍摄经营，甲方保证乙方入驻中海黎香湖南、北区整体商业街项目中所经营的项目为独家经营，否则应赔偿乙方所有投资及经营损失，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁用途及经营范围。乙方应在开业后根据其经营业务合理需要安排营业，应自经营之日起不间断地营业。未经甲方书面同意，乙方不得间断经营，将场地挪作它用、将铺位转租或分租。第四条、租金、物业管理费标准：乙方在本租赁场所租金标准为：一层套内面积每月每平方米40元，二层套内面积每月每平方米20元，三层套内面积每月每平方米15元，前三年免收租金，第四至十年租金按以下价格收取：第四年至第五年（即2016年7月24日至2018年7月23日）按租金标准价格收取；第六年至第十年（即：2018年7月24日至2023年7月23日）每年按租金标准价格的5%递增幅度收取。乙方在本租赁场所的物业管理费免3年。第五条、保证金、租金的支付。乙方自本合同签署之日一次性缴5万元履约保证金。从第五年起逐年返乙方（每年返还1万元）；乙方以现金或银行转帐的形式向甲方支付租金，租金定为壹年支付一次，先付后用，每期结束前1个月付清下期租金。乙方可以现金、支票或银行转账方式向甲方支付各项费用，并按规定时间向甲方财务部缴交，如乙方无正当理由未按合同规定期限支付应缴交各项费用，每逾期一天应按应付未付款项的2%向甲方支付违约，逾期超过30天，甲方有权单方终止本合同，不退还乙方履约保证金，乙方除应承担违约责任外，仍须补足应交付款项。第十条、违约行为及其后果。若乙方未能按期向甲方缴纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺，则乙方被视为违约，甲方有权终止合同。乙方已缴纳的履约保证金将作为违约金不予退回。若乙方的违约行为造成甲方实际损失超过该保证金，其超过部分仍由乙方负责赔偿；乙方违约，且未能在甲方书面指定的日期内改正，甲方有权单方面终止合同，停止该铺的水、电和空调等服务；并收回商铺，不退还乙方保证金；同时乙方应承担违约行为引起的一切经济、法律责任及费用。乙方违约，甲方要求解除合同的，乙方应在甲方通知的期限内无条件撤场，若逾期未撤场，甲方有权强制撤场并处理留置物品，且甲方无义务对乙方的装修给予任何补偿。第十四条、其它事项：责任和权利：为增大中海黎香湖人流，甲方同意乙方在合同期内，由乙方全权负责中海黎香湖商业婚纱、艺术摄影工作，其他摄影公司及人员未经乙方同意不得进入中海黎香湖拍摄；进入中海黎香湖商业婚纱、艺术摄影必须由乙方发放的有效证件方可进入拍摄；甲方有责任及义务拒绝未经乙方同意的摄影公司进入中海黎香湖景区。合同期内，乙方保证为甲方带入进入中海黎香湖景区第一年5000对新人，并以每年5000对递增至第五年饱和，若当年未完成该指标，由甲方向乙方收取罚款，罚款数为当年商铺租金的一半。双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均应以书面形式进行方为有效。合同签订后，原告将租赁房屋交付给了被告，被告按照不同功能对所租赁的9号楼2-3层的房屋安装了桌椅、镜子后于2013年7月开业使用，期间被告未缴纳履约保证金。2013年8月18日，重庆索通律师事务所以其名义给南川区视觉龙摄影邮寄了《重庆索通律师事务所关于要求立即解除合同的函》，以南川区视觉龙摄影已违约为名，要求自收到该函之日起解除《商铺租赁合同》，撤出所承租的商铺，并退还给原告。被告于8月19日收到该函，并于同月22日给原告回了函，认为其并未违约，要求继续履行合同。同月20日，双方员工在黎香湖中海外售楼部门外路旁发生纠纷，当地派出所出警进行了处理。2013年11月，双方职工多次发生纠纷，当地派出所也派人进行协商解决未果。2013年12月13日，原告诉至法院，以被告未缴纳履约保证金为由请求确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，判令被告将租赁房屋腾空返还原告，并撤出中海黎香湖，不得在中海黎香湖进行摄影，赔偿原告损失100000元。2014年10月13日，本院判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决上诉至重庆市第三中级人民法院。2015年2月24日，重庆市第三中级人民法院判决维持原判。2015年4月22日，被告诉至法院请求判令原告返还租赁物，并从2013年11月6日起至原告将租赁物返还原告之日止顺延原告合同租赁期限及免租期。2015年7月18日，本院判决原告于判决生效后10日内将位于租赁物交付给被告，驳回了被告的其他诉讼请求。原告亦不服判决上诉至重庆市第三中级人民法院。2015年12月8日，重庆市第三中级人民法院判决维持原判。2016年4月15日，本院强制执行将租赁物交付被告。免租期届满后，被告未按约支付租金，并于2016年7月14日向原告发出《关于变更免租期的通知》要求顺延免租期至2018年9月25日。2016年8月1日，原告向被告发出《租金缴纳催收函》要求被告缴纳租金。2016年8月2日，被告收到《租金缴纳催收函》。2016年8月29日，被告向原告发出《整改通知书》要求原告整改阻碍被告到景区拍摄的行为。2016年10月23日，被告向原告发出《关于解除与重庆海安投资有限公司签订的〈商铺租赁合同〉的通知》以经营目的无法实现为由要求解除合同。2016年10月24日，原告向被告发出《租金缴纳告知书》要求被告缴纳租金，并承担违约金。2016年10月25日，被告收到《租金缴纳告知书》。2016年12月5日，原告收到《关于解除与重庆海安投资有限公司签订的〈商铺租赁合同〉的通知》。2016年12月7日，原告向被告发出《解除〈商铺租赁合同〉告知函》告知被告原告已于2016年11月14日诉至法院请求解除合同。上述事实，有原告举示的《商铺租赁合同》、《民事判决书》4份、租金缴纳催收函、租金缴纳告知函、邮寄凭证、邮寄结果查询单，被告举示的《变更免租期通知》和邮寄回执、《整改通知书》、《解除合同通知书》及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据本院认为，原告与被告签订的于2013年6月3日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在履行合同中，被告以原告违约导致其无法实现经营目的为由，于2016年10月23日向原告发出《关于解除与重庆海安投资有限公司签订的〈商铺租赁合同〉的通知》，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。原告否认在再次交付租赁物后实施了新的违约行为。为此，原告举示了23张照片和3段视频来证明原告实施了违约行为，但前述照片及视频中仅能反映出名为陈政和胡洪、邓林和金华的两对新人在中海黎香湖举办了婚礼，但无法反映出该婚礼由谁承办及是否获得了被告的许可。其次，假若原告确实实施了前述违约行为，被告也未能举示有效证据证明该违约行为已达到使被告无法实现合同目的的程度。因此，被告不享有单方解约的权利。被告于2016年10月23日发出解除通知后，原告也于2016年11月14日诉至本院要求解除合同，本院于同日向被告送达应诉材料，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2016年11月14日解除。原告在诉讼中明确撤回第2、3、4项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：原告重庆海安投资有限公司与被告南川区视觉龙摄影签订《商铺租赁合同》于2016年11月14日解除。本案案件受理费3500元，减半交纳1750元（原告已预交），由原告负担1725元，被告负担25元；被告南川区视觉龙摄影所负担之金额应于本判决生效后迳付原告重庆海安投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  李银波二〇一七年五月十日书 记 员  韩 玲