江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0412民初7366号原告：常州市武进区湖塘镇大巷股份合作社，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇大巷村，组织机构代码56184897-6。法定代表人：诸素琴，该社董事长。原告：常州市武进区湖塘镇大华股份合作社，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇南田会所，组织机构代码56427932-6。法定代表人：吴松，该社董事长。两原告共同委托诉讼代理人：顾青，江苏铭天律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张鋆，江苏铭天律师事务所律师。被告：常州博裕市场置业有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇大巷村委，统一社会信用代码320483000290186。法定代表人：贾钦俊，该公司董事长。被告：浙江瀚文实业有限公司，住所地杭州钱江经济开发区顺风路528号2号楼南楼二层239室，统一社会信用代码330106000101470。法定代表人：贾钦俊，该公司董事长。原告常州市武进区湖塘镇大巷股份合作社(以下简称大巷合作社)、常州市武进区湖塘镇大华股份合作社(以下简称大华合作社)诉被告常州博裕市场置业有限公司(以下简称常州博裕公司)、浙江瀚文实业有限公司(以下简称浙江瀚文公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大巷合作社、大华合作社的共同委托诉讼代理人顾青、张鋆到庭参加诉讼，被告常州博裕公司、浙江瀚文公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大巷合作社、大华合作社共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房预约转让协议书》；2、请求判令被告常州博裕公司返还原告已付购房款2300万元；3、请求判令被告常州博裕公司赔偿相关利息损失（自2013年3月20日支付款项之日起至实际还款之日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；4、请求判令被告浙江瀚文公司对于被告常州博裕公司上述还款及赔偿责任承担连带保证责任；5、请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月30日，两原告与两被告签订《商品房预约转让协议书》，约定两原告以约4370万元的价格购买被告常州博裕公司开发的常州义乌国际商贸城的部分房屋，约定两原告先期支付2400万元，支付该款后，被告常州博裕公司承诺于收到2400万元后4个月内取得预售许可，并于2013年8月31日前交付房屋，2014年春节前办理房屋权属证书，浙江瀚文公司对常州博裕公司的上述合同义务承担连带保证责任。但两原告交付购房款2300万元后，原告所购房屋至今尚未取得预售许可，也未办理竣工验收，更未向原告交付房屋。故诉至法院，请求法院判如所请。为证明其诉讼请求，两原告向本院提交了《商品房预约转让协议书》、收款收据等以证明其主张。被告常州博裕公司、浙江瀚文公司均未作答辩。经审理查明，2013年1月30日，两原告与两被告签订《商品房预约转让协议书》，协议载明：鉴于常州博裕公司项目系在建工程，尚未取得预售许可证，两原告有意购买办公楼四层至十一层部分、一楼大厅及约定比例地下室，双方约定：1、常州博裕公司将办公楼四层至十一层按3100元/平方米计算，一楼大厅按8500元/平方米计算，地下室按2900元/平方米计算，合计目标物业转让总价约为4370万元，转让总价最终根据目标物业实测面积作调整；2、上述转让款项分二期支付，两原告应于2013年2月1日支付第一笔2400万元，并于预售许可之日起一个月内付清余款；3、常州博裕公司承诺于收到第一笔款项后4个月内取得预售许可，并于取得预售许可后的10个工作日内签订正式的《商品房预售/销售合同》，目标物业于2013年8月31日前交付，权证于2014年春节前办好；4、浙江瀚文公司同意为常州博裕公司承担连带保证责任。该协议由两原告与两被告���盖公章。大巷合作社于2013年1月31日、2013年3月11日、2013年3月20日分三次支付给常州博裕公司预约购房款1000万元。大华合作社于2013年2月4日、2013年3月20日共直接支付给常州博裕公司预约购房款900万元；大华合作社在2013年2月4日及2013年3月20日还通过周伟健代付给常州博裕公司预约购房款400万元。以上合计大巷合作社支付给常州博裕公司1000万元，大华合作社支付给常州博裕公司1300万元。常州博裕公司开发的并部分转让给两原告的物业即现命名为常州义乌国际商贸城的项目，该项目于2013年3月28日及2013年6月26日分别取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，但至今未能取得预售许可证。本案在审理过程中，本院依两原告的诉讼保全申请，裁定对被告常州博裕市场置业有限公司坐落于常州市武进区湖塘镇长虹路与夏城路交界处的国���土地使用权12409.9平方米(武国用2011第1203146号)进行了查封。查封期限为三年，自2017年2月15日至2020年2月14日止。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，常州博裕公司作为出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下将商品房出卖给两原告，且至两原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，两原告与两被告签订《商品房预约转让协议书》应当认定为无效。常州博裕公司依该合同而从两原告处取得的2300万元应当返还给两原告，并承担两原告的利息损失。被告浙江瀚文公司为常州博裕公司提供连带责任保证，该条款是两原告与常州博裕公司签订的���品房预约转让协议的从合同，因主合同无效，两原告与浙江瀚文公司之间的担保合同也无效。对于导致合同无效的原因，即所出卖的商品房未取得预售许可，合同各方在签订合同时均明知，因此应当认定浙江瀚文公司对合同无效也有过错，其作为担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。被告常州博裕公司、浙江翰文公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，由此导致的诉讼不利后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告常州博裕市场置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告常州市武进区湖塘镇大巷股份合作社预付购房款1000万元及利息(从2013年3月20日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)二、被告常州博裕市场置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告常州市武进区湖塘镇大华股份合作社预付购房款1300万元及利息(从2013年3月20日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)三、被告浙江瀚文实业有限公司对被告常州博裕市场置业有限公司的不能清偿上述两项债务的部分承担三分之一的赔偿责任。四、驳回原告常州市武进区湖塘镇大巷股份合作社、常州市武进区湖塘镇大华股份合作社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民���和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156800元、诉讼保全费5000元、公告费600元，合计162400元由被告常州博裕市场置业有限公司负担，并于本判决生效之日十日内给付常州市武进区湖塘镇大巷股份合作社、原告常州市武进区湖塘镇大华股份合作社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  秦雪松人民陪审员  徐伟文人民陪审员  蒋晓东二〇一七年五月十八日书 记 员  马亦铭