广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8037号上诉人（原审被告、反诉原告）：布琴，住广州市番禺区。委托代理人：罗建彬，广东鹏瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢明，住广西平南县。委托代理人：陈晶，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市广瑞房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：马艳峰。上诉人布琴因与被上诉人卢明、广州市广瑞房地产中介有限公司（以下简称广瑞公司）共有纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。布琴上诉请求：撤销原审判决，改判驳回卢明的全部诉讼请求或发回重审；卢明、广瑞公司承担一、二审诉讼费等全部费用。事实与理由：一、一审对《协议书》内容理解错误。《协议书》第一条中明确约定了“如果甲方不将此款项转给乙方，则乙方有权按照法律程序按共同份额追讨乙方所属楼款。”根据该条款字面上的理解，如果甲方不将款项36万元给付乙方，则乙方有权按共同份额向甲方追讨。但是协议书中并没有明确由甲方何时将36万元给付乙方；而且所谓的共同份额并不能理解为共同等额共有，正如协议书中所述的，乙方坚持本共有楼房中仅需36万元是因为乙方不仅未支付首期，后续的长期供楼款绝大部分是布琴支付的，乙方一直觉得理亏，故仅需要36万元。卢明在该楼房的销售款中，其所占的份额应为36万元，协议书明确做了该约定，是双方的真实的意思表示，对双方具有法律约束力。由于一审法院将共同份额理解为共同等额共有，才导致作出双方共同等额共有的判决，是对事实理解的错误。况且，即使理解有误，也不能作出按共同等额共有的判决，因为协议中并没有约定36万元布琴何时给付卢明，布琴一直认为无论何时支付给卢明，都不构成违约。因为双方以前有其他合作事项而未了的纠纷，由于合作期间的债务是布琴个人向第三方所借，但是所借款项用于了双方合作的事务，卢明对此也是予以认可的，而对于该36万元是直接支付给卢明还是给合作期间所产生的债权人，双方存在争议，因此布琴才未及时将36万元支付卢明，卢明也未进行催款。二、一审法院判决认定事实不清。1.位于广州市番禺区桥南街福德路223号某座A、B房(以下简称涉讼房屋)是布琴于2007年1月26日出资向广州市维信房地产有限公司购买的，卢明没有出资，截至到涉讼房屋出售给案外人黄某丙之日止，布琴共支付购房款和赎房产证款等共计917297.69元。而卢明从未对涉讼房屋支付任何购房款或者物业维修费。2.一审法院认定卢明于2010年4月至2015年4月期间支付过购房款364000元与客观事实不符。事实是，卢明曾于2007年7—9月间因生意周转资金的需要多次向布琴借款近115余万元经布琴催讨后，卢明多次分期清偿布琴的借款的本息，完全不是支付涉讼房屋的按揭款。至于2011年2月至2013年4月间卢明诉称其外甥咸某代其向布琴支付涉讼房款125000元也不是事实，该款项是卢明的外甥咸某代其清偿向某乙琴的前述借款的利息，前述借款卢明至今仍然还没有清偿完，布琴即将对卢明另案提起清偿借款的诉讼。3.购房合同首部上的“卢明布琴”并非卢明自己亲笔签名，合同尾部也只有布琴亲笔签名，之所以办理房产证时将卢明的名字加上去，是由于双方处于恋爱关系，卢明以户口迁移为由提出的要求。三、广瑞公司在本案中存在过错，应承担相应的责任。2015年，广瑞公司为了功利，在没有得到布琴认可的情况下，帮助起草打印《协议书》。该《协议书》的条款不是布琴与卢明协商的结果，不是布琴的真实意思表示，而是广瑞公司为了其办理的涉讼房产尽快办理过户手续所要求布琴与卢明签订的。因此，广瑞公司对促成布琴与卢明之间签订《协议书》的事实存在过错，给布琴带来了巨大的经济损失，依法应承担相应的责任。四、案涉36万元是如何计算得出的，无法确定。卢明一审提供的银行流水无银行公章，没有法律效力，其自制的转账记录也没有法律意义，且统计的数目有误，总数也非36.4万，而是27.4万。五、一审关于62万余元的计算有误。房屋销售总价为1550000元，应该减去布琴已支付的93万元。作为共同投资，卢明最多也是得31万元（（155万-93万）/2）。卢明辩称，其与布琴签订的协议中约定收款当天布琴向卢明支付36万元，并非布琴所称未约定明确时间。该约定有布琴的亲笔签名及按捺手印，并非布琴所称不是其真实意思表示。布琴所称与卢明有其他债权债务关系无法得到证实，即便存在，也与本案无关。布琴在补充意见中所提及的涉案房产为布琴一人出资与卢明一审提交的支付凭证相冲突，根据卢明一审提交的证据可以证实卢明的真实付款情况。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。广瑞公司述称：签约当天广瑞公司才知道该物业是布琴与卢明共同共有，共有人卢明并无出现，布琴在签署卖房的一切文件前已致电卢明征得他的同意，而买房的客户也同意由布琴一人代签三方买卖合同，所以当天买方就将定金20万元支付给布琴。布琴于2015年7月1日与卢明共同办理了有关银行按揭手续（包括赎契和协助买方申请贷款），并和买方到番禺区房管局签署了网签合同。时至2015年7月21日买方申请贷款的同意贷款意向书己出，卖方的赎契手续也办妥，具备了交易过户的条件，但一直到2015年8月1日，布琴都无法通知卢明到番禺办理过户手续，布琴叫广瑞公司自行通知卢明，广瑞公司经纪人致电卢明时他都声称在广西没有时间过来，由于客人已支付了部分楼款50万元，同意贷款意向书又是有期限的，不能拖着不办过户，所以广瑞公司将违约的责任分别告知布琴和卢明。2015年8月初广瑞公司经纪人不断敦促卖方办理有关手续时，卢明才道出不来办手续的原因。卖房他是同意并无异议的，但他一直没有收过一分钱，他担心过户手续办好后布琴不给他房款。在2015年8月13日，广瑞公司约买卖双方商讨如何解决，卢明提议与布琴签署一份协议书保障自己利益，布琴表示无异议。于是双方就自行拟文、签字，并要广瑞公司做见证。2015年的8月14日买卖双方在广瑞公司协助下办妥该物业的过户手续，卖方于2015年9月15日已收齐全部的楼款，广瑞公司也协助买卖双方办妥该物业一切的交接手续。因此，广瑞公司在此次交易过程中已履行完毕作为中介方所有职责。卢明向一审法院起诉请求：1.布琴向卢明支付625,000元，广瑞公司承担连带清偿责任；2.布琴向卢明支付相应利息（以625,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年9月11日计算至实际还清之日止，暂计至2015年11月9日为4,711.8元），广瑞公司承担连带清偿责任；3.布琴承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，卢明变更其第1、2项诉讼请求为：1.布琴向卢明支付622920.45元，广瑞公司承担连带清偿责任；2.布琴向卢明支付相应利息（以622920.45元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年9月11日计算至实际还清之日止）。布琴一审反诉请求：1.卢明向布琴支付购房首期款10万元及利息（按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2007年1月26日计算至实际还清之日止，暂计算至2016年1月为人民币5.4万元）；2.卢明向布琴支付购房月供款20万元及其利息（按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2007年5月计算至实际还清之日止，暂计算至2016年1月为人民币10万元）；3.卢明承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市番禺区桥南街福德路223号某座A、B的房屋（以下简称涉讼房屋）原登记为卢明、布琴共同共有，产权登记时间为2010年7月28日。2015年6月7日，卢明、布琴作为卖方，案外人黄某丙作为买方签订《房屋买卖合同》，约定卢明、布琴将涉讼房屋以1,550,000元的价格出售给黄某丙。2015年8月13日，布琴作为甲方，卢明作为乙方，广瑞公司作为见证方，签订《协议书》一份，约定：经甲乙双方友好协商，就出售涉讼房屋达成如下协议：1.甲方在收到银行放款当天，支付人民币360,000元给乙方（以该笔款项转入卢明中国民生银行6216000000000000为准），作为了结双方共同债务并开具收据给甲方，乙方收款后保证不得以任何人物、理由纠缠甲方。如甲方不将此款项转给乙方，则乙方有权按法律程序按共同份额追讨乙方所属楼款。在此之前，乙方并未收到出售该物业的任何楼款。2.乙方同意出售该共有物业所得的楼款总共是人民币360,000元。对于以上协议甲乙双方均知悉并同意。上述《协议书》签订后，卢明、布琴协助黄某丙办理了涉讼房屋的产权过户登记手续。一审诉讼中，卢明与布琴均确认：1.黄某丙已依约向布琴支付了全部购房款1,550,000元；2.布琴向银行提前偿还的全部贷款为304,159元；3.布琴并未向卢明支付过任何售房款。一审庭审过程中，卢明与布琴就涉讼房屋售房款的分割问题产生争议。卢明主张，因布琴中未依约向其支付36万元，故其按《协议书》约定，根据共同共有的法律规定，要求布琴支付155万元售房款扣除还贷款项后的50%，即622,920.45元。布琴则主张卢明并未实际支付过涉讼房屋的购房首付款和月供款，不能仅凭其为涉讼房屋产权登记的共同共有人而享有涉讼房屋的一半份额，故其无需向卢明支付任何售房款项。同时，布琴反诉认为涉讼房屋的首付款及月供款均由其支付，卢明应向其返还。卢明则对布琴的反诉请求不予确认，主张其有实际支付购房款，且布琴的诉请已超诉讼时效。为此，卢明向一审法院提交了：1.卢明的借记卡账户历史明细清单原件、工商银行流水原件及卢明自制的流水清单，证明卢明每月向布琴支付涉讼房屋的房贷款，2010年4月至2015年4月期间共计支付了364,000元；2.麦瑞芳的身份证复印件、卢某及咸某的身份证和户口本复印件、平南县农林开发服务站出具的《证明》原件、咸某泉的中国邮政储蓄银行《帐户交易明细（客户）》及工商银行流水的原件，以及卢明自制的流水清单，证明咸某为卢明的外甥，其于2011年2月至2013年4月期间代卢明向布琴支付了共计125,000元的房贷款。布琴仅对卢明的借记卡账户历史明细清单以及卢某的身份证复印件真实性予以确认，对其他证据均不予确认，并称卢明曾多次向其借款，故卢明所转账的款项并非用于偿还房贷款，而是用于归还借款。为此，布琴向一审法院提交了：1.涉讼房屋《商品房认购书》复印件、中国民生银行个人分户帐对帐单原件以及收据复印件，证明《商品房认购书》上只有其一人的签名，涉讼房屋的首付款及月供款均是由其支付；2.中国工商银行个人业务凭证复印件以及明细信息打印件，证明卢明曾向布琴借款，故卢明向布琴所转账的款项为卢明偿还借款的利息。卢明虽对中国民生银行个人分户帐对帐单及明细信息的真实性予以确认，但主张对账单上显示的房贷款金额及每月还款时间均与其向布琴的汇款相吻合，而明细信息上所显示支出款项的用途不清楚且与本案无关，对布琴提交的其他证据则不予确认。布琴另主张其为取得卢明配合从而完成涉讼房屋的过户手续才被迫签订《协议书》，《协议书》中的内容并非其真实意思表示，就此，布琴并未提交证据予以证明，卢明亦不予确认。另外，卢明主张广瑞公司在提供居间服务过程中存在过失，且广瑞公司作为见证人参与了《协议书》的签订，应承担保证责任。就其上述主张，卢明并未提供证据予以证明。广瑞公司对此不予确认，主张其不存在任何过失行为，而卢明与布琴签订《协议书》时，其担任的为见证人的角色，并非保证人，故无需承担保证责任。为查明案件事实，一审法院向广州市番禺区国土资源和规划局（以下简称番禺国土和规划局）发函，查询卢明与布琴在办理涉讼房屋产权登记时是否约定为共同共有，并在审查登记为共同共有后有否提出过异议。番禺国土和规划局向一审法院作出的复函中称：在办理涉讼房屋增量房转移登记时，卢明、布琴签订了《广州市房地产转移登记申请书》《广州市房地产他项权利登记申请书》及《委托书》，两人授权委托广州市维信房地产有限公司向番禺国土和规划局申请办理房地产权证手续，卢明、布琴约定占有份额为“共同共有”，并在申请书上签名、按手印确认；番禺国土和规划局依据申请人约定的份额进行登记，没有收到共有人提出异议。卢明与广瑞公司均对上述复函无异议，布琴在一审法院规定时间内未发表质证意见，视为无异议。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十九条第一款及第一百零三条的规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。本案中，虽然布琴称其于购买涉讼房屋时正以结婚为目的与卢明交往，故才同意将卢明列为共有人，涉讼房屋实际上系由其单独购买，首付款及月供款均由其个人支付，但卢明对此予以否认，且涉讼房屋已共同登记到卢明与布琴名下，故涉讼房屋应属双方共有。根据番禺国土和规划局的《复函》显示，卢明与布琴在办理涉讼房屋产权登记时约定的占有份额为共同共有，且在审查登记为共同共有后均未提出过异议，可见房管部门对涉讼房屋共有权利状态的登记为真实权利状态的反映，故涉讼房屋为卢明与布琴共同共有。现卢明与布琴已将涉讼房屋出售予案外人黄某丙，故卢明有权要求分割售房款。根据《协议书》约定，布琴应在收到银行放款当天向卢明支付36万元，否则卢明有权按共同份额向布琴追讨售房款。布琴虽抗辩《协议书》中的内容并非其真实意思表示，但并未提交证据予以证明，故一审法院对此不予采信，布琴应依《协议书》的约定向卢明支付售房款。现卢明与布琴均确认布琴已收取了全部售房款1550000元，且布琴向银行提前偿还的全部贷款为304159元，故卢明要求布琴向其支付售房款622920.45元[（1550000元－304159元）÷2]的诉请合法有理，一审法院予以支持。另就卢明要求布琴支付上述售房款利息的诉请，卢明主张布琴于2015年9月11日收到全部售房款，而布琴确认其收到款项且对卢明主张的收款时间未提出异议，故一审法院对卢明主张的收款时间予以采信，现卢明要求布琴从2015年9月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向其计付占用售房款期间的利息至实际清偿之日止，该诉请合法有理，一审法院予以支持。而就卢明要求广瑞公司承担连带清偿责任的诉请，因广瑞公司仅作为《协议书》签订的见证人而非保证人，故其无需承担保证责任，对该诉请一审法院不予支持。再就布琴要求卢明返还购房款的诉请，结合卢明与布琴提供的证据及庭审陈述，双方长期存在大量的金钱往来，布琴所提供的证据并不足以证明其主张，故就该诉请一审法院不予支持。综上所述，一审法院对卢明的诉讼请求部分予以支持，对布琴的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十九条第一款、第一百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2017年1月19日作出如下判决：一、布琴应于本判决发生法律效力之日起五日内向卢明支付622920.45元及其利息（以622920.45元本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年9月11日起计至实际清偿之日止）；二、驳回卢明的其余诉讼请求；三、驳回布琴的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费10098元、反诉受理费4055元，均由布琴负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查：一、布琴二审提交以下证据材料：1.签署日期为2007年1月26日的NO.0003320、0003321《商品房认购书》两份，拟证明布琴于2007年1月26日与广州市维信房地产有限公司签订涉案A、B房购房认购书的事实。2.住房维修资金缴款通知书4份，拟证明布琴支付涉案房屋住房维修资金的事实。3.银联POS机签证单4张，拟证明布琴支付涉案房屋的定金2万元和首期购房款200892元的事实。卢明质证称：布琴提交的证据不属于二审新证据，对于布琴提交证据的真实性予以确认，对于上述证据的关联性不予确认。卢明一审时已经提交其在2010年4月至2015年4月支付的包括定金和首期款共364000元，证明卢明已经支付了涉案房屋的购房首期款以还贷款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，结合各方的诉辩意见，针对布琴的上诉意见，评析如下。首先，关于布琴（甲方）、卢明（乙方）、广瑞公司（见证方）2015年8月13日签订的《协议书》的性质与效力。其一，原审认定卢明是案涉房屋的共有人，论理清晰，处理并无不当，本院予以确认且不予赘述。布琴主张卢明并非共有人，但未能举证证明案涉房屋的不动产登记簿记载有误，故布琴该主张与事实不符，本院不予采信。其二，如前所述，卢明为案涉房屋登记的共有人，其享有对共有房产的占有、处分、收益的权利，因此卢明主张享有售房款的利益有事实和法律依据，且广瑞公司也确认《协议书》是布琴、卢明协商的结果，且布琴在本案诉讼前亦未主张撤销《协议书》，故布琴主张该《协议书》并非其真实意思表示，缺乏理据，本院不予采信，该《协议书》合法有效且对布琴、卢明均有约束力。其三，从《协议书》中“甲方在收到银行放款当天，支付人民币360000元给乙方，作为了结双方共同债务并开具收据给甲方，乙方收款后保证不得以任何人物、理由纠缠甲方”的内容来看，该《协议书》既是对出售共有房屋售房款的分配，亦是双方就之前债权债务的清算，因此无论之前就案涉房屋各自投入如何，双方均认可以此《协议书》作为之后权利义务履行的方式。其次，由于布琴未按照《协议书》约定在收到银行放款当天支付人民币360000元给卢明，故卢明依据《协议书》按共同份额追讨布琴所得售楼款，合理有据，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。布琴主张支付360000元的时间不确定，与事实不符，本院不予采信。另如前所述，《协议书》亦是双方对之前债权债务的清结，故布琴以卢明未出资为由主张不履行《协议书》缺乏理据，本院亦不予支持。据此，布琴二审提交的证据并非新证据且不能证明本案的关键性事实，故本院不予接纳。最后，至于布琴反诉请求卢明支付购房首期款10万元及其利息、月供款20万元及其利息的问题。如前所述，布琴、卢明分别举证证明出资购房，而双方并未就此结算且另有债权债务纠纷，故布琴现主张卢明支付上述款项，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人布琴的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10585元，由上诉人布琴负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年五月二十五日书记员  林漫榆黄咏欣