四川省自贡市贡井区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0303民初1019号原告：代国容，女，1973年1月出生，汉族，住四川省荣县。原告：谭光甫，男，1964年8月出生，汉族，住四川省荣县。被告：余华丽，女，1971年8月出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。原告代国容、谭光甫诉被告余华丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理。本案依法由本院审判员刘俊适用简易程序于2017年5月10日在本院公开开庭进行了审理。原告代国容、谭光甫，被告余华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、从2016年12月至2018年11月按每平方米每月12元计算房租；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2008年11月18日签订的房屋租赁合同，合同约定原告将位于贡井区某大厦三楼面积为540平方米的营业性用房出租给被告，租期从2009年1月1日至2018年12月31日。付款方式为：2008年11月至2011年10月为5元／平方米.月，2011年11月至2013年10月为6元／平方米.月，剩余合同期限租金双方约定以同地段房屋租赁市场价格为准，协商调整。自2014年开始同地段房屋租赁市场价格大幅上涨，明显高于8.34元／平方米.月，按照合同约定，原告多次找被告协商调整该房屋租赁价格，被告均不同意调整，协商无果。被告的行为属于违约，损害了原告的合法权益，特起诉到法院。被告辩称：原告的诉求无事实和法律根据，原告与被告的房屋租赁期的第六年起至2016年3月，参照某商务宾馆的租金标准，原告以每月4500元标准收取租金，同样参照某商务宾馆在合同期内下调方案，租金调至每月3862元，租金已实际支付到2016年12月31日，被告无违约行为。原告单方要求调增租金标准，不符合合同约定和实际情况。从市场价格和该租赁房屋所处区位来看，现在支付的租金也高于其他同类房屋的租金水平。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1.二原告身份证复印件，证明原告身份。2.拍卖成交确认书、房屋产权证、国有土地使用权证，证明出租房屋属于原告所有。3.原、被告签订的房屋租赁合同，证明原、被告双方签订合同及合同约定。4.原告提供的某保险公司签订的房屋租赁合同、某宾馆的房租合同，证明同地段房屋租金分别为每月每平方14元及15元。5.房屋租赁合同补充协议，证明天然气、闭路、隔墙等是原告方出钱安装。6.调整租金的通知、邮政快递单，证明原告通知被告调整房屋租金为每平方米每月14元。被告对原告举示的证据质证认为：证据4有异议，平安公司租赁的是装修了的房屋，被告租赁的是毛坯房，某宾馆租赁合同是到期后又签订的合同，被告与原告的合同现在还没有到期，这两份合同都不能作为参考依据；其他证据没有异议。被告为证明其主张向法庭提交了如下证据：1.说明，证明某宾馆调整房租的依据。2.转账凭单、汇款收据，证明支付房屋租金、水电费情况。3.短信，证明房屋调整及计算发了短信告知了原告。4.开业装修费用说明，证明装修等费用共计62万元。5.拍卖成交确认书及房屋租赁合同，证明双方签订房屋租赁合同的情况。原告对被告举示的证据质证认为：证据4有异议，与房租无关。2016年1月到3月房租谭光甫说的是11586元，被告提供的是12838.37元，这点有异议，还有装修房屋费用与原告无关；证据3短信内容不认可，没有依据，也没有同原告协商，只是发了一个短信；其余证据没有异议。另本院根据二原告申请对本案所涉房屋租金价格委托评估，先后委托了四川联立司法鉴定中心、四川燊海司法鉴定所评估，该两鉴定机构均不予受理。原、被告对两个鉴定机构的回复，均表示无意见。对原告和被告向本院提交的证据经质证，本院认证如下：对原告和被告举示的证据的真实性、合法性予以采信，但对原告的证据4原告提供的某保险公司签订的房屋租赁合同、某宾馆的房租合同和被告提交的证据3号短信，证明房屋调整及计算发了短信告知了原告和证据1说明，证明某宾馆调整房租的依据与本案的关联性不予以采信。经本院审理，查明的事实如下：2007年12月12日，二原告与其他二人共同在四川某拍卖有限公司竞买到贡井区某大厦三楼的房产。2008年11月18日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：二原告将位于贡井区某大厦三楼面积为540平方米的营业性用房出租给被告，租期从2009年1月1日至2018年12月31日；租金及付款方式为：租金前一年按每平方米5元／月，每月租金2700元，四至五年每平方米6元／月，每月租金3240元，以后年限，以市场价格同区域同地段房屋租赁价格商定，租金按季度完清，先付租金后使用。2009年2月17日，二原告签订“房屋租赁合同补充协议”约定将在四川某拍卖有限公司竞买到贡井区某大厦三楼的部分房产共同出租给被告。二原告与被告签订的《房屋租赁合同》履行到2014年9月，原、被告双方因房屋租金的调整问题发生争议。经法庭审理，归纳本案诉讼焦点：原、被告双方就2014年1月至2016年12月房租怎样计算产生分歧，原告认为按4500元计算，被告认为按3862元计算；另原告要求被告从2017年1月1日到2018年12月31日按每平方米每月12元计算房租。对法庭归纳的焦点原、被告均在庭审中认同。另查明，被告从2014年1月起到2016年3月按月租金4500元房租支付原告，2016年4月至9月，被告以月租金3862元房租支付原告，并自行认为从2014年1月起到2016年3月按月租金4500元房租支付原告的租金应按月租金3862元调减，并在2016年4月至9月的房租中予以了抵扣所多付的房租。被告从2016年10月起按月租金3862元房租支付原告。被告支付原告的房租是由被告汇款到原告谭光甫账户上，且原、被告双方在支付房租的交易习惯过程中，是被告在支付原告的房租中将由原告承担的水电费扣除。现原告起诉到法院：1、要求支持2014年1月至2016年12月房租按每月4500元计算，另要求被告从2017年1月1日到2018年12月31日按每平方米每月12元计算房租；2、被告承担本案诉讼费。本院认为，二原告与被告签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效。其二原告与被告之间的租赁关系成立，二原告与被告就2014年1月开始的租金标准发生争议，致使房屋租赁合同未能继续履行。因二原告与被告签订的《房屋租赁合同》对2014年1月以后的租金未作出明确约定，是原、被告之间签订合同时留下的瑕疵，双方均有过错，其责任双方应各自承担。本案中，致使双方在房屋租金中无法履行的原因，一是双方在协商过程中没能商定；二是房屋租赁市场的变化长期存在，租赁的主体，经营场所、范围、能力不一。对其原、被告双方所提供的同地段的房屋租金的参考依据均不能采纳，因各自的房屋租赁合同均具有合同的相对性，故原、被告双方均不负违约责任。但从原、被告的《房屋租赁合同》的实际履行中，被告从2014年1月起到2016年3月都是以月租金4500元房租支付原告，在这段期间都是原告认可支付。且从合同的目的解释，房租的价格是个递增的过程。因此为稳定合同的持续履行，对二原告与被告之间的《房屋租赁合同》中从2014年1月1日起至2018年12月31日止的房租，本院以每月4500元的价格予以确定，对二原告与被告各自的主张因没有充分的证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，被告余华丽自2014年1月1日起至2018年12月31日止，按《房屋租赁合同》约定的付款方式，以每月租金4500元支付给原告代国容、谭光甫；二、被告余华丽支付上述租金的总金额应抵扣已支付原告代国容、谭光甫的部分租金和应由原告代国容、谭光甫承担的房屋水电费用；三、驳回原告代国容、谭光甫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3420元，由原告代国容、谭光甫负担1710元，被告余华丽负担1710元，于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一七年五月十七日书记员  罗华