河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书(2017）豫1303民初2375号原告向项。委托代理人李冬蕾，河南大为律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告南阳市春泉货运配送有限责任公司。法定代表人：康丽，任执行董事职务。委托代理人王清斌，河南定信律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人李付增，河南定信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告向项与被告南阳市春泉货运配送有限责任公司（以下简称春泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告向项于2017年3月15日向本院提起诉讼。本院受理后依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告向项及委托代理人李冬蕾、被告春泉公司的委托代理人王清斌、李付增均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向项诉称，原告于2015年7月14日购买了被告公司开发的春泉花园7号楼商品房一套，并与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告支付了全部房款。合同约定，被告应当在2016年6月1日前交付房屋，时至今日被告都没有向原告交房，更未见任何合规的房屋验收合格手续，被告逾期交房的行为已经违约，应当按照合同约定承担违约责任。另，被告多收取原告的大修基金费用应当退还原告。请求法院1、判令被告履行商品房交付义务2、依法判令被告支付逾期交房的违约金自2016年6月2日起至实际交付之日止，按已交付房价款的日万分二计算，暂计算至2017年3月15日为10854元。3、依法判令被告返还多支付的大修基金费365元（实际支付大修基金3361元，南阳市物业维修资金管理中心实收2996元）。4、本案诉讼费由被告承担。被告春泉公司辩称，一、本案中原告所诉与事实严重不符，被告早于2015年5月底已通知所有住户可以对房屋进行装修，又于2016年7月21日书面通知原告接收房屋。而被原告无理由拒绝，现竟以交房违约为由起诉被告，确属虚假诉讼。被告开发的春泉小区7#楼自2013年开工建设以来，建筑公司、监理公司等多个单位一直全力以赴，积极施工，努力赶超工期，确保工程质量。先后取得“五证”等全部手续。2016年5月20日在南阳市××委主持下进行“五方”验收，经验收合格房屋已具备接房装修条件，遂通知各住户可以接房进行装修，部分急于入住的已接房进行装修，但包括被原告在内的少部分购房者又提出降低燃气费、暖气费等要求，被拒绝后又组织不明真相的部分购房者到被告售房部闹事，并通过网络平台向社会散布不实信息，向被告施压，拒绝接收房屋。无奈之下，2016年7月21日被告通过邮寄方式书面通知原告，仅仅两天后，原告反而书面通知明确表示拒绝收房，（有原告签字按指印的通知书为证）。后经解释，其他购房者明白事实真相，纷纷接收房屋。而原告仍一意孤行，坚持起诉，妄图进一步诋毁被告名誉，尤其是要求履行交房义务之诉请，更是毫无道理，应依法驳回其诉讼请求，以明是非。二、被告不存在逾期交房的事实，不构成违约，不应承担违约责任，相反原告仍拖欠被告购房款25174元。众所周知，2014年6月25日，南阳市建筑市场爆发震惊全国的“瘦身钢筋”事件，第二天南阳市住房城乡建设委员会通知被告停工待检，使施工停顿近三个月，经检查被告开发的小区不存在“瘦身钢筋”事情，恢复施工后，被告即加班加点努力赶上工期。2015年8月，我国首都要举行世界瞩目的“大阅兵”仪式，市政府通知南阳市所有建筑行业停工，以保证北京蓝天白云，再次导致停工近一个月。这两个大事件，均属不可抗力，依据我国合同法第一百一十七条之规定及双方合同约定：因不可抗力原因导致不能履行合同，应免除相应责任。对于原告欠付购房款一事，被告已另案提起诉讼，在此不再赘述。被告开发建设的春泉小区经多方验收合格，所有证件齐全，属于优质工程，被告欢迎广大业主对被告工作提出合理建议，但绝不允许任何人提出无理要求，希望法庭在查明事实的基础上依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2015年7月14日原告向项(××)与被告春泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，第三条××购买卧龙区工业路586号7#楼1单元33层3311号一室一厅商品房，建筑面积38.67平方米。第四条、该商品房每平方米4890.35元，总金额189110元。第八条；出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日原告向项向被告春泉公司支付房款70110元。缴纳大修基金3361.90元，2015年8月18日，出具票据为2996.90元。双方所签订的《商品房买卖合同》已在南阳市房管局进行了登记备案。另查明，2014年12月13日被告春泉公司所开发的春泉花园7#住宅楼取得商品房预售许可证。被告春泉公司在开发该楼盘期间2014年6月26日，南阳市住房建设委员会下发的停工通知一份内容为，春泉货运、省建设集团公司：6月25日，中央电视台焦点访谈栏目以“瘦身钢筋肥了谁”为题报道了我市“瘦身钢筋”的问题，该行为侵害的是广大群众利益，损害的是政府的形象，败坏的是南阳的声誉，在社会上造成了很坏的影响。为规范建筑市场秩序想，稳定购房的情绪，给市民一个满意的答复，市政府决定在全市开展建设质量安全专项整治。决定于2014年6月26日起，中心城区所有在建工程一律暂停施工生产，待建设行为、实物质量、技术资料等符合要求后，依据通知恢复生产。2014年9月12日监理工程师通知，要求施工单位于2014年9月3日恢复生产、正常施工。据此被告暂停施工68天。2015年8月19日监理工程师通知，由于大阅兵，工地于2015年8月20日零时至9月4日，暂停对七号楼施工，要求于2015年9月5日恢复生产、正常施工。据此被告暂停施工15天。2016年7月21日被告以特快专递的方式向原告送达入住通知书，通知原告接到通知书7日内办理交接入住手续。原告于2016年7月21日收到该通知书，并于2016年7月27日与其他购房者联名向被告提出拒绝收房通知书。以上事实由原、被告当庭陈述及原、被告所举证据予以证实，所举证据已经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为被告在履行商品房买卖合同时因“瘦身钢”事件、大阅兵导致停工造成逾期交房，是否构成违约？原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，合同为有效合同。原、被告双方均应按合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中原告在签订《商品房买卖合同》后向被告支付房款首付款70110元，下余房款119000元原告在中国建设银行南阳分行办理了按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月1日前交付经验收合格的商品房。被告实际是于2016年7月21日以特快专递的方式向原告送达入住通知书，通知原告接到通知书7日内办理交接入住手续。原告于2016年7月21日收到该通知书，于2016年7月27日联名向被告提出拒绝收房通知书。按合同约定被告迟延55天交房。庭审中被告提交了南阳市住房建设委员会下发的停工通知一份要求于2014年6月26日起停工，后依据监理工程师通知，于2014年9月3日恢复生产、正常施工。据此被告暂停施工68天。2015年8月19日监理工程师通知，由于大阅兵，工地于2015年8月20日零时至9月4日，暂停对七号楼施工，要求于2015年9月5日恢复生产、正常施工。据此被告暂停施工15天。以上两次共计停工83天。本院认为，“瘦身钢筋”事件、大阅兵导致两次停工，均为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。均不是被告所能掌控和避免及克服的，不是被告主观人为拖延造成迟延交房，应属不可抗力。因两次停工83天，交房日期应自合同约定之日2016年6月1日起予以顺延83天，被告最迟于2016年8月23日前向原告进行交房。被告实际是于2016年7月21日邮寄通知原告，在2016年8月23日前，故被告因不可抗力，迟延交房，不构成违约。但被告在不可抗力发生后，没有及时将这一情况通知原告，实为不妥，被告对此应引以为戒，杜绝此类现象发生。原被告应积极主动沟通，尽快办理交房入住手续。故对原告的诉讼请求第一项判令被告依法履行商品房交付义务本院予以支持。对原告的诉讼请求第二项依法判令被告支付逾期交房的违约金本院不予支持。对第三项请求被告返还多支付的大修基金费365元，本院予以支持。综上所述，因“瘦身钢筋”事件、大阅兵导致被告两次停工，均为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。应属不可抗力。停工时间为83天，交房日期应自2016年6月1日起予以顺延83天，被告最迟于2016年8月23日前向原告进行交房。被告实际是于2016年7月21日邮寄通知原告，在2016年8月23日前，故被告因不可抗力，迟延交房，不构成违约。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内被告南阳市春泉货运配送有限责任公司向原告向项履行商品房（7#楼1单元33层3311号一室一厅）交付义务，办理交房手续。二、自本判决生效之日起十五日内被告南阳市春泉货运配送有限责任公司向原告向项退还多收取的大修基金365元。三、驳回原告向项的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半由原告向项承担10元，被告南阳市春泉货运配送有限责任公司承担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 康 宏二〇一七年五月二十六日书记员 谭瑾姣