杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初11414号原告：杭州嘉豪物业管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区田园巷16号201室。法定代表人：谢加海，该公司董事长。委托代理人：林永武，该公司员工。被告：马孝勇，男，1979年7月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：朱海成、於丹，浙江千寻律师事务所律师。原告杭州嘉豪物业管理有限公司为与被告马孝勇物业服务合同纠纷一案，于2016年8月9日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员吴翔独任审判，于2016年11月21日公开开庭审理本案。原告的委托代理人林永武、被告的委托代理人朱海成到庭参加诉讼。后因本案审理需要，本院依法组成合议庭，于2017年5月10日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人林永武、被告的委托代理人於丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告为专业的物业服务公司。2011年7月25日，原告与被告所在小区余杭区华惠家园业主委员会签订了物业管理委托服务合同，为华惠家园提供物业管理服务。被告为华惠家园13幢1单元402室的业主。截止2016年5月31日，被告已拖欠原告物业服务费2627元（欠费时间自2012年8月1日至2014年7月31日）、违约金5280元（按每天千分之三自2014年8月1日至2016年5月31日），合计人民币7907元。经原告多次催要后，被告仍未交纳。为此，原告依据相关法律规定诉至法院，请求判令：一、被告支付物业服务费2627元、违约金5280元（按每天千分之三自2014年8月1日计算至2016年5月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.《华惠家园物业管理委托服务合同》复印件［原件在（2016）浙0110民初11471号案件中］一份，证明原告受华惠家园业主委员会委托，为华惠家园提供物业服务以及对物业服务内容、收费标准及其他相关事项进行约定的事实。2.房产记载信息查询记录盖章确认件一份，证明被告确系华惠家园13幢1单元402室业主的事实；3.张贴送达《关于催缴物业服务费的函》照片打印件一份，证明原告已书面催交物业服务费，被告仍无正当理由不交物业服务费的事实。被告答辩称：原告并未提供相应的物业服务，故被告无需支付物业管理费；无论是按月还是半年或者一年，原告的主张已经超过诉讼时效，被告认为应该按每月计算诉讼时效，本案立案时间是2016年8月9日，故已经超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：申请法院调取的华惠花园小区业主于2011年8月至2014年8月期间向当地管辖派出所的报警内容清单盖章确认件一份，证明原告并未依约履行物业管理委托服务合同义务的事实，但并不是被告承担举证责任。经庭审质证，对双方当事人提交的证据，本院作如下认证：对原告提交的证据：证据1，被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为并非签订了物业管理委托服务合同，业主就要承担支付物业管理费的义务，关键要看原告是否按合同履行了相应的义务，对此原告需提供证据加以证明其已履行合同；被告认为不能达到原告的证明目的，例如原告履行物业服务合同的相关证据材料也未提供，原告要证明履行合同，应该对合同第二条1-8项提供详细的证据加以证明，至于合同中提到的其他条款也应该提供证据加以证明。本院认为，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定，且该证据与本案有关联，故确认作为认定本案相关事实的依据。证据2，被告对三性均无异议，本院予以确认。证据3，被告对三性均有异议，认为无从辨别照片拍的时间及背景，也未看到过这个函。该证据只能证明原告曾经拍了一张催缴物业费的函，至于该函在何处拍摄，何时拍摄均不能确定。原告仅凭该证据来支持其诉请令人无法理解。本院认为，结合本案当事人陈述和本院审理的其他相同类型案件及业已生效的（2016）浙01民终3732号民事判决，原告张贴公告的位置在被告楼房的楼道公告栏内，被告系该楼房的住户，该公告应视为已到达被告。故对该证据的真实性予以确认，且该证据与本案相关联，故确认作为认定本案相关事实的依据。对被告提交的证据，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案没有关联。本院认为，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，且该证据与本案有关联，因此确认作为认定本案相关事实的依据。经审理查明，本院认定如下事实：2011年7月25日，原告与被告所在的小区杭州市余杭区华惠家园业主委员会签订了《华惠家园》物业管理委托服务合同，该合同主要载明：原告为华惠家园提供物业管理服务，合同期限自2011年8月1日起至2014年7月31日止；物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅每月每平方米0.60元，高层住宅每月每平方米0.95元，双方对违约责任等进行了相关约定。被告系华惠家园13幢1单元402室业主，建筑面积117.15平方米，自2012年8月1日至2014年7月31日止，被告未缴纳物业服务费合计2627元。2014年11月10日，原告以张贴催缴物业费函的方式向被告催讨物业服务费未果，故诉至本院，请求上判。另查明，原告在为华惠家园提供物业管理服务期间，华惠家园内曾发生过数次盗窃事件，华惠家园小区的业主曾向杭州市公安局余杭区分局曙光派出所报警。本院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《华惠家园》物业管理委托服务合同合法有效，该合同对全体业主均有约束力。原告于2011年8月1日起为案涉小区提供物业服务，有权向被告收取物业费。被告抗辩原告未依约提供物业服务，因物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、业主委员会和全体业主的相互努力和共同配合，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴费业主的利益。因此，对于该项抗辩本院不予采信。但原告在为案涉小区提供物业管理服务期间，案涉小区内曾发生过数次盗窃事件，原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付逾期付款违约金的主张，本院不予支持。案涉物业管理委托服务合同未约定物业服务费的缴费期限，双方也未达成新的意见，故应按照物业服务费一年一缴的物业行业普遍做法，物业服务费的诉讼时效应从一年期满的次日起算。原告于2014年11月10日以张贴催缴物业费函方式向被告催讨物业服务费，属于诉讼时效中断，原告主张案涉物业服务费未超过诉讼时效。综上，对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马孝勇于本判决生效后十日内支付原告杭州嘉豪物业管理有限公司物业服务费2627元；二、驳回原告杭州嘉豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告杭州嘉豪物业管理有限公司负担33元，被告马孝勇负担17元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 翔人民陪审员  唐利娟人民陪审员  朱田根二〇一七年五月十二日书 记 员  梅晨蔚?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?