湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民初14号原告：十堰朝阳建设工程有限责任公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区河北路**号。法定代表人：杨国圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄萍，该公司副总经理。被告：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市朝阳中路*号。法定代表人：余清泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱良友，湖北汉江源律师事务所律师。原告十堰朝阳建设工程有限责任公司（以下简称：朝阳建筑公司）与被告十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称：万隆基公司）拆迁补偿、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳建筑公司的法定代表人杨国圣及其委托诉讼代理人黄萍、被告万隆基公司的委托诉讼代理人钱良友到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朝阳建筑公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告于2017年1月4日与万隆基公司解除双方签订的租赁合同有效，并判令万隆基公司返还租赁位于十××市××号鼎盛阁综合楼二楼2200平方米房屋；2、判令万隆基公司支付我公司房屋租金2474981元（截止2017年2月17日）及违约金623700元，并按合同约定租金支付至交付房屋之日止；3、判令万隆基公司提供办理诉争房屋不动产所有手续，并协助办理诉争房屋不动产权属证书。事实与理由：2005年9月8日，原告与万隆基公司签订了一份《房地产联合开发协议书》，约定万隆基公司拆除原告办公用房、仓库和临时房屋，补偿给原告二楼房屋商业面积2200平方米。万隆基公司开发的房屋建好后，双方于2012年12月18日办理了交接，并签订了《还建房移交协议书》，约定由万隆基公司为原告办理拆迁补偿房屋的房产和土地证书。同日，原告与万隆基公司又签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将原告位于十堰市茅箭区朝阳中路九号万隆基商城二楼（位置：以北面墙体为起点向南平行推进，建筑面积2200㎡）的房屋租赁给万隆基公司，租赁期为2012年12月18日至2027年12月17日，2012年12月18日至2015年12月17日的租金为每平方米每月45元，以后每三年递增5%。合同签订后，原告即将房屋租赁给万隆基公司，万隆基公司按合同约定支付了部分租金后，开始拖欠原告租金，截止2016年12月17日共计拖欠原告租金2890781元，经原告多次催要无果的情况下，原告于2017年1月4日依据法律规定及合同约定，向万隆基公司发出了《解除合同通知书》，要求解除《租赁合同》并支付租金，但万隆基公司至今未支付任何租金，也未为我公司办理该房屋的不动产权属证书。原告朝阳建筑公司为支持其诉讼请求，提供以下证据予以证明：证据一：《房地产联合开发协议书》、《对商品房预售阶段拆迁安置情况说明》、图纸一份、房产证复印件一份，拟证明万隆基公司拆迁我公司房屋补偿商业房2200平方米；证据二：《还建房移交协议书》，拟证明房屋移交及办理不动产权证约定；证据三：《房屋租赁合同》，拟证明拆迁房屋返租给万隆基公司以及相关租赁约定；证据四：《解除合同通知书》及照片，证明我公司多次催要租金无果，通知万隆基公司解除合同；证据五：租金欠收情况说明，证明租金拖欠情况；证据六：2015年9月11日收据一份、手机短信复印件7页、快递单、律师函复印件各一份、给湖北省汉口银行的工作函复印件一份。证明我公司一直在主张权利，从未间断。万隆基公司在答辩期内未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，1、原告诉讼请求不明。2、被告已经支付租金3413302元。3、原告起诉租金的诉讼请求超过诉讼时效。4、原告拖欠被告土地税费。5、原告要求解除双方租赁合同应该赔偿被告装修费用。6、违约金没有法律依据。被告万隆基公司为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：付款明细一份，付款单12份。证明已付租金300多万元，支付租金到2014年8月29日。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三对真实性无异议。对证据四、五、六的有异议，认为利息系单方计算的，且利率标准过高。原告对被告提供的证据的真实性无异议。以上双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。以上有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据四系原告向被告送达的解除租赁合同通知，被告虽有异议，但原告方提供有照片且在被告公司门口张贴等证据佐证，应当依法予以采信；原告提供的证据五系原告单方说明，被告不予认可，本院依法不予采信；原告提供的证据六系原告向被告催要租金的手机来往短信证据以及原告向诉争房屋实际使用人催要租金的证据，该组证据足以证明原告一直向被告催要租金，被告虽不予认可，但未提供充足理由及证据予以反驳，故本院依法予以采信。经审理查明：2005年9月8日，朝阳建筑公司与万隆基房地产公司签订了一份《房地产联合开发协议书》，约定朝阳建筑公司将其已改制的土地925㎡过户给万隆基公司，万隆基公司拆除朝阳建筑公司办公用房、仓库和临时房屋，共计补偿给朝阳建筑公司二楼房屋商业面积2200平方米。万隆基公司开发的房屋建好后，双方于2012年12月18日办理了交接，并签订了《还建房移交协议书》，约定由万隆基公司为朝阳建筑公司办理拆迁补偿房屋的房产和土地证书。同日，朝阳建筑公司与万隆基房地产公司又签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将朝阳建筑公司位于十堰市茅箭区朝阳中路九号万隆基商城二楼（位置：以北面墙体为起点向南平行推进，建筑面积2200㎡）的房屋租赁给万隆基房地产公司，租赁期为2012年12月18日至2027年12月17日，2012年12月18日至2015年12月17日的租金为每平方米每月45元，以后每三年递增5%。房屋交付后，万隆基公司向朝阳建筑公司支付房屋租赁保证金59万元，租赁关系终止时，保证金用于抵充合同约定的费用外，剩余部分无息归还万隆基公司。合同还约定，万隆基公司逾期支付租金超过30日，朝阳建筑公司可书面通知解除合同，万隆基公司按6个月的租金向朝阳建筑公司支付违约金。合同签订后，朝阳建筑公司即将房屋租赁给万隆基公司。万隆基公司自2015年9月开始拖欠房屋租金，经朝阳建筑公司多次催要无果，朝阳建筑公司于2017年1月4日向万隆基公司发出了一份《解除房屋租赁合同通知书》，与万隆基公司解除双方签订的《房屋租赁合同》。该通知发出后，万隆基公司未予答复，引起诉讼。另查明：经朝阳建筑公司万隆基公司财务对账，截止2015年9月11日，万隆基公司共计向朝阳建筑公司支付租房押金59万元，办公室过渡费15万元，房屋租金2148319元。万隆基公司至今未为朝阳建筑公司办理拆迁还建的房产相关不动产权证书。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：1、原告解除租赁合同是否有效？被告是否应当返还诉争房屋？2、原告主张的租金是否超过了诉讼时效？被告是否应该支付租金2474981元、违约金623700元？3、被告是否应当协助办理产权手续？针对上述争议焦点，本院认为：原、被告双方自愿签订的《房地产联合开发协议书》、《还建房移交协议书》以及《房屋租赁合同》均不违反法律、法规的禁止性规定，均合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。双方在《还建房移交协议书》中约定由万隆基公司为朝阳建筑公司办理拆迁补偿房屋的房产和土地证书，万隆基公司未为朝阳建筑公司办理拆迁补偿房屋的房产和土地证书违约，现因十堰城区实行不动产统一登记，朝阳建筑公司主张万隆基公司提供办理诉争房屋不动产所有手续，并协助办理诉争房屋不动产权属证书的诉讼请求符合合同约定及现行不动产产权办理管理的规定，本院予以支持。依照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，万隆基公司应当支付朝阳建筑公司2012年12月18日至2015年12月17日的房屋租金为45元×2200平方米×32个月＝3168000元、2015年12月18日至2017年2月17日的房屋租金为45元×1.05×2200平方米×14个月＝145300元，共计应支付房屋租金4623300元；万隆基公司已向朝阳建筑公司支付房屋租金2148319元，尚欠朝阳建筑公司房屋租金2474981元，应当予以支付。万隆基公司自2015年9月即开始拖欠朝阳建筑公司房屋租金，已经严重违约，朝阳建筑公司依照合同约定通知万隆基公司解除双方签订的《房屋租赁合同》符合合同约定和法律规定，解除合同有效，万隆基公司应当将其租赁的房屋返还给朝阳建筑公司。并应当按照合同约定向朝阳建筑公司支付6个月房租的违约金45元×1.05×2200平方米×6个月＝623700元。因万隆基公司拖欠朝阳建筑公司房屋租金在双方履行租赁合同期内持续发生，且朝阳建筑公司已提供证据多次向万隆基公司索要房屋租金，故万隆基公司关于朝阳建筑公司主张房屋租金超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案系因万隆基公司违约解除房屋租赁合同，万隆基公司主张赔偿房屋装修残值的请求，因朝阳建筑公司不同意对该装修予以利用，故该请求本院不予支持。综上所述，本院认为，因万隆基公司违约朝阳建筑公司通知解除双方租赁合同合法有效。合同解除后，万隆基公司应当返还租赁的房屋，并支付拖欠的租金及违约金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、原告十堰朝阳建设工程有限责任公司于2017年1月4日解除与被告十堰市万隆基房地产开发有限公司之间签订的《房屋租赁合同》有效，被告十堰市万隆基房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告十堰朝阳建设工程有限责任公司返还位于十堰市朝阳路9号鼎盛阁综合楼二楼2200平方米房屋（位置：以北面墙体为起点向南平行推进，建筑面积2200㎡，以房产管理部门登记图纸为准）。二、被告十堰市万隆基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向十堰朝阳建设工程有限责任公司支付拖欠房屋租金2474981元，抵扣十堰市万隆基房地产开发有限公司向十堰朝阳建设工程有限责任公司交纳的租房保证金59万元，十堰市万隆基房地产开发有限公司还应向十堰朝阳建设工程有限责任公司支付拖欠房屋租金1884981元，并自2017年2月18日起按照月租金103950元支付至诉争房屋交付之日止。三、被告十堰市万隆基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向十堰朝阳建设工程有限责任公司支付违约金623700元。四、被告十堰市万隆基房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内提供办理十堰市朝阳路9号鼎盛阁综合楼二楼2200平方米房屋不动产所有手续，并协助有关不动产权管理部门为十堰朝阳建设工程有限责任公司办理十堰市朝阳路9号鼎盛阁综合楼二楼2200平方米房屋的不动产权属证书。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192293元，由被告十堰市万隆基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，收款单位全称：湖北省财政厅非税收入财政专户。账户：05×××69-1。开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行。采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时，缴款时必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长 袁 昆审判员 徐恩田审判员 柯 幻二〇一七年五月三日书记员 王 亮