江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1744号上诉人（原审原告）：李圣华，女，汉族，1948年7月10日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王志浩，南京市玄武区盛达法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘杰（系上诉人儿子），住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：冯步昆，男，汉族，1958年2月1日生，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：冯娟，女，汉族，1976年12月11日生，住南京市玄武区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。上诉人李圣华因与被上诉人冯步昆、冯娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初6599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李圣华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判两被上诉人于2015年12月29日签订的关于南京市栖霞区百水芊城上水坊11栋4单元510室房屋的《南京市经济适用住房买卖合同》无效；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、涉案房屋的实际产权人并非冯步昆，而是上诉人李圣华的丈夫冯义明。冯步昆在冯义明去世后，恶意将房屋过户给冯娟（冯娟知情），已经构成恶意串通。一审中，被上诉人已经向法院举证说明了玄武区前湖前村109号房屋被拆迁时，冯义明也是被拆迁安置人口，考虑到冯步昆妻子系中山陵员工，可以多拿5万元的拆迁补助，在冯义明、冯步昆及其父亲协商一致情况下，决定以冯步昆名义进行拆迁。拆迁后安置的涉案房屋实际属冯义明所有，待能过户时，过户给冯义明。上述事项协商好之后，才以冯步昆的名义进行了拆迁安置。2009年冯义明、冯步昆及其他兄弟姐妹为了避免日后的纠纷，对房屋的归属订立了书面的家庭协议予以确认。2、2005年房屋实际交付后，一直由上诉人与冯义明控制使用，上诉人对该房进行了装修。2012年冯义明因病去世后，该房也一直由上诉人居住使用。2016年3月，上诉人偶然发现被上诉人冯娟私自将房屋门锁换掉，后上诉人到房产局查询得知，冯步昆与冯娟在未经上诉人同意的情况下，私自办理了涉案房屋的产权登记过户手续。目前，上诉人购置的家电以及其他物件均在争议房屋内。两被上诉人恶意串通的行为严重损害了上诉人的合法利益，上诉人目前被迫居住在儿子家中。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。冯步昆、冯娟辩称：1、涉案房屋原产权人系冯步昆，冯步昆与冯娟的买卖合同是有效处分。涉案房屋与上诉人在法律上本就没有任何关系，其所陈述的拆迁行为及拆迁过程，最终也证明了涉案房屋权利人为冯步昆。2、上诉人称房屋由其实际控制，与事实不符。因为冯义明家庭困难，上述房屋实际上是暂时由冯义明、李圣华居住。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。李圣华向一审法院起诉请求：1、确认两被告签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告冯娟系冯义明（2012年因病去世）女儿。原告李圣华与冯义明均系再婚，双方于1988年登记结婚，婚后未生育子女。冯义明系冯步昆哥哥。2005年3月10日，被告冯步昆（乙方）与南京市玄武区房地产管理局（甲方）签订征地范围拆迁补偿协议，其中第一条为，坐落于前湖前街××房屋及附属物，系冯步昆所有，房屋为砖木结构，已列入拆迁范围，乙方同意甲方予以拆除。2005年4月14日，被告冯步昆与南京栖霞建设股份有限公司签订《经济适用住房买卖契约》，由被告购买了讼争的房屋，建筑面积47.35平方米。2009年12月28日，被告冯步昆姊妹5人共同签订家庭协议，内容为“兹有本家庭位于百水××城××室（××室间）房产，房产证上房主是冯步昆，实际是属于冯义明所有，家庭兄弟姐妹并无异议，到时能过户时给冯义明，过户费用由冯义明得房者负担。特此协议。家庭成员签名：冯小宁、冯步昆、冯赛君、冯小明、冯义明”。该房后由冯义明与李圣华居住使用至2016年初。2012年7月，冯义明因病去世。2015年12月29日，被告冯步昆与冯娟签订《经济适用住房买卖合同》，由冯步昆将此房过户给冯娟，价款435620元。2016年3月，被告将讼争的房屋换锁后，实际控制。原被告双方为此产生纠纷，协商无果，原告诉至一审法院。庭审中，原告认为讼争的房屋系其与冯义明夫妻共同财产，并提供了冯义明当时的户口在被拆迁的房屋内即前湖前村109号。而冯步昆则认为，拆迁补偿协议、购买经济适用住房契约均是其本人，如果产权不明晰，拆迁单位是不会与其签订补偿协议和同意其购买经济适用住房的。家庭协议是姊妹5人为平息家庭矛盾而签订的，且口头约定等冯义明退休后即过户给其女儿冯娟。该协议签字者冯小宁、冯赛君、冯小明均到庭认可冯步昆的说法，并证实冯义明生前有一套福利房，已经登记在原告李圣华与其前夫所生儿子的名下。另，原告庭后补交证据为，南京市玄武区房地产管理局工程房屋拆迁调查表，显示被拆迁房屋座落前湖前村109号，产权人使用人为冯步昆，家庭成员情况为，户主冯超尘，长子冯义明。户主冯步昆，妻子周敏。户主冯园园。以此证明冯义明户口在被拆迁房屋内。被告冯步昆则认为，家庭成员户口在房屋内，并不能证明就有产权份额，产权人使用人栏目明显显示是冯步昆。一审法院认为，原告诉讼请求要求确认两被告签订的经济适用住房买卖合同无效，其直接证据为“家庭协议”，认为该协议中有被告冯步昆与冯义明的约定，即讼争的房屋房主是冯步昆，实际是冯义明，待房屋符合过户条件时，过户给冯义明。现冯义明去世，该财产属于原告与冯义明共同财产，冯步昆未经权利人许可，擅自处分，且与冯娟恶意串通，损害第三人利益。而冯步昆则提出异议，认为该协议并不真实。对此，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第九条又规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案讼争的房屋系拆迁安置的经济适用住房，被拆迁人系冯步昆，冯步昆与南京市玄武区房地产管理局签订的征地房屋拆迁补偿协议，显示产权人系冯步昆。冯步昆与南京栖霞建设股份有限公司签订的经济适用住房买卖契约，购买人是冯步昆，房屋权属登记的产权人亦是冯步昆。作为产权人冯步昆，其与冯娟签订的经济适用住房买卖合同，系有权处分，该买卖合同系当事人冯步昆和冯娟的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告认为冯步昆与冯娟恶意串通，系无权处分，与冯娟签订的经济适用住房买卖合同无效的理由没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。如果原告认为被告冯步昆违反家庭协议相关约定或认为冯义明有遗产存在，可以另行提起诉讼，要求其承担违约责任或者提起遗产继承之诉。据此，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回原告李圣华的诉讼请求。案件受理费7834元，减半收取3917元，由原告李圣华负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，虽然涉案房屋登记在被上诉人冯步昆名下，但根据2009年12月28日家庭协议，“涉案房屋实际属于冯义明，到时能过户时给冯义明”，冯步昆在该家庭协议上签字，其应当清楚地知晓其有将涉案房屋产权过户给冯义明的义务。冯娟虽然未在该家庭协议上签字，但冯义明、李圣华长期占有使用涉案房屋，其作为冯义明之女理应知晓家庭协议的相关内容。李圣华作为冯义明之妻，其和冯义明共同享有涉案房屋的相关权益。现冯步昆和冯娟明知李圣华对涉案房屋享有相应权益，在未征得李圣华同意的情况下，签订《经济适用住房买卖合同》，将涉案房屋无偿转移至冯娟名下，构成恶意串通、损害第三人利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。被上诉人主张当时签订家庭协议的真实意思是要将房屋过户至冯义明之女冯娟名下，但未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，李圣华的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初6599号民事判决书；二、冯步昆与冯娟于2015年12月29日签订的关于南京市栖霞区百水芊城上水坊11栋4单元510室房屋的《南京市经济适用住房买卖合同》无效。一审案件受理费7834元，减半收取3917元，由冯步昆、冯娟负担；二审案件受理费7834元，由被上诉人冯步昆、冯娟负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年五月二十六日书记员  朱亚芳