北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初4754号原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司，住所地北京市朝阳区北苑路乙108号25幢13号。负责人武锐，经理。委托代理人赵卫东，北京市京师律师事务所律师。委托代理人张霄霄，女，1988年2月25日出生，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告李彬彬，女，1970年10月29日出生，北京国润合宜电子技术有限公司总经理，住北京市海淀区。原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司（以下简称赛亚人公司）与被告李彬彬租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赛亚人公司委托代理人赵卫东、张霄霄，李彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赛亚人公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方之间签署的《北京市房屋租赁合同》于2016年12月9日解除；2、判令李彬彬退还押金13.33万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年12月9日至实际退还之日的滞纳金；3、我方同意支付欠付电费899.13元，由李彬彬提供水费发票予以核算；4、判令李彬彬提供2016年10月、2016年11月房租发票和违约金发票。事实和理由：2016年4月，我方与李彬彬签署《北京市房屋租赁合同》，约定租期自2016年4月10日至2017年4月10日，租金合计80万元，分两次支付，押二付六。我方于2016年4月14日向李彬彬支付租金40万元。由于我方人员扩张需求，需要另觅他处。双方协商解除合同，我方同意向李彬彬支付违约金。李彬彬同意并确定合同截止日期系2016年12月9日。我方分别于2016年10月11日、2016年11月8日向李彬彬支付了2016年10月、11月的租金，同时于2016年11月29日向李彬彬支付违约金133333元，但其至今未向我方提供相应期间的房租发票及违约金发票。我方按照合同约定将房屋恢复原状后，于2016年12月8日与李彬彬办理退房。李彬彬以房屋恢复原状不符合其要求为由，拒绝办理退房事宜。后经我方核实，房屋恢复原状符合合同约定，于2016年12月12日再次与李彬彬协商退房，其却无理要求恢复原状至其满意为止。后经多次联系，并寄送解除合同通知书，均无法联系李彬彬，无奈之下只能通过法律途径解决。李彬彬辩称：由于赛亚人公司原因，双方签订的《北京市房屋租赁合同》提前终止。赛亚人公司在租赁期内给我的房屋原有设备设施、附属物品造成损坏未及时修复，致使我无法进行验收。对于修复问题，双方没有达成一致意见，故无法签订解除房屋租赁协议。依据双方约定，我有权要求赛亚人公司修复或赔偿，损坏物品及造成的损失可以从押金中予以扣除。自合同解除通知书送达后的物业费、水费、电费由我承担。据我去代开发票征收点主管部门了解，开具房租发票需要赛亚人公司提供税务登记证副本加盖红章的复印件，且无法开具违约金发票，只能以租金形式开具发票，若赛亚人公司能够提供上述材料，我同意给付发票。由于赛亚人公司原因造成合同无法解除，本案诉讼费应由其承担。由于赛亚人公司未按合同约定做好房屋及室内设备、设施的维修维护工作，导致房屋无法正常使用，再次出租长达3个月之久。此地区房屋租金持续上涨，但由于赛亚人公司没有对房屋进行及时修复，导致房屋租金无法上调，按市场价格两年损失近八万余元。故赛亚人违约行为严重侵害了我的财产权益并造成经济损失合计187880元，由法院依法判决。经审理查明：2016年4月9日，出租人李彬彬（甲方）与承租人赛亚人公司（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》，租赁房屋系北京市朝阳区北苑路170号院7号楼17层1705、1706、1707、1708（四套房屋为一个整体不可分割）（以下简称涉租房屋），租赁用途系办公。租赁期限自2016年4月10日至2017年4月10日合计12个月，甲方应于2016年4月10日前将涉租房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准系每月66666.67元，租金合计8万元，押二付六，租金支付日期分别系2016年4月10日、2016年10月10日。押金133333元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费等由乙方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应当负责维修或承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。其他约定见《赛亚人（北京）网络技术有限公司》补充协议。另查1，赛亚人（北京）网络技术有限公司与李彬彬于2015年4月1日签署《租赁合同》承租涉租房屋。同日，李彬彬（甲方）与赛亚人（北京）网络技术有限公司（乙方）签署《补充协议》，约定经甲方同意，乙方可拆除东南角、西南角靠中央各一间会议室的玻璃隔断与门框，且乙方需在承租期结束时恢复原貌，如合同到期后乙方未按出租屋原貌恢复，甲方有权扣除2个月保证金作为修复原貌费用。因《租赁合同》生效发生的房屋租赁税费由甲方承担，甲方需在乙方付款到账后30日内提供发票。甲方留在出租屋内的家具与设备，乙方有义务以书面形式将有使用需求的部分列出明细，乙方使用期间负责家具与设备维修及维护，如有损坏需赔偿甲方（具体家具设备间物品清单）。另查2,2015年4月1日，李彬彬与赛亚人（北京）网络技术有限公司签署《租赁房屋交接清单》，记录涉租房屋天棚完好、墙面完好、地面完好；交接房屋钥匙7把；双方已将房屋内电路、网络、交换机、监控设备、中央空调线路的技术交接完毕；交接四张电卡，并对水表、电表分别计数确认，注明房屋各设备详细状况见附件。同日，双方签署《附件》，内容如下：1经理室的书柜、办公桌、办公椅、两个沙发、茶几、电视、条案、装饰花瓶、卫浴（原则是经理室的物品不动）；2、座椅17把（不带滚轮的）；3、一个3人沙发、四个单人沙发、玻璃茶几、圆桌各一个；4、交换机与服务器（机柜里的物品不动）；5、书柜一组。另查3，赛亚人（北京）网络技术有限公司出具《证明》，表示房屋租赁合同自2016年4月10日转至赛亚人公司，并将房屋押金133300元记转在赛亚人公司名下。经询，李彬彬对此不持异议。庭审中，双方均确认赛亚人公司支付租金至2016年12月9日。履约期间，赛亚人公司提出提前解约。经双方协商，赛亚人公司于2016年11月29日向李彬彬支付违约金133333.33元。2016年12月3日，经李彬彬同意，赛亚人公司腾退搬离涉租场地。后李彬彬与赛亚人公司于2016年12月8日、2016年12月12日分别两次相约至涉租场地办理交接手续，但因对房屋状态存在争议未能达成一致。就涉房费用，关于电费，赛亚人公司表示欠付电费899.13元，同意自押金中予以扣抵，李彬彬对此不持异议。关于水费，李彬彬表示截止2017年3月底水费欠付1985.5元，涉租房屋于2017年3月25日才另行出租，故上述费用应由赛亚人公司承担，并就此提交水费缴费通知单为证。就损失一节，李彬彬表示：1、涉租场地内有两组中央空调，当时交付时都是正常可以使用的，但赛亚人公司腾退房屋时一组中央空调是坏的。李彬彬查验房屋时要求赛亚人公司对空调予以维修，目前空调仍无法使用。赛亚人公司擅自加装柜式空调并未征得李彬彬同意，一个柜式空调不足以为430平方米的涉租房屋制冷。参考市价，该部分损失31150元。2、屋内设施设备损坏了13把椅子，23张桌子没有了，两套文件柜都是坏的，交换器没有了，单人沙发和双人沙发均损坏，门禁及屋内钥匙没有给付，参考市价，该部分损失25300元。3、玻璃房没有恢复至原状态，现在玻璃房已经新租户自己安装改造，造成房屋租金损失。4、室内装修修复费用约51430元，就此提交北京爱民德坤装饰工程有限公司出具工程报价单、照片为证。据2016年12月12日拍摄照片显示玻璃门图案破损、线路外漏、条案柜门损坏、沙发破损、落地玻璃被打孔、卷帘受损、水龙头破损、地台受损、部分椅子受损、开关破损、门锁损坏等情形。对此，赛亚人公司表示中央空调是全封闭安装使用，不存在外露部分，因合理使用造成的损耗应由李彬彬负担。己方为了制冷自行加装了柜式空调，中央空调非其造成损坏，不同意维修。赛亚人公司认可腾退房屋时造成6把椅子损坏、1个玻璃茶几损坏、1个玻璃圆桌损坏，参考市值455元，同意于押金中扣抵，其他损失不予认可。玻璃房已经修复完毕，目前仍在使用当中，不认可该部分损失。以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、照片等在案为证。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，赛亚人公司与李彬彬签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。赛亚人公司于租赁期限届满前提前退租，经双方协商后依约向李彬彬支付了违约金，并腾退搬离涉租场地。双方于2016年12月12日第二次查验房屋办理交接事宜，虽因损失问题未能达成一致，但不影响双方对于提前解约达成之合意。且赛亚人公司此时已经丧失对涉租场地的占有使用权，李彬彬应及时收回涉租房屋避免损失进一步扩大，故应视为《北京市房屋租赁合同》于当日解除。故本院确认双方签订之《北京市房屋租赁合同》于2016年12月12日解除。关于押金，依约应扣抵涉房费用、损失赔偿后予以返还。赛亚人公司租金付至2016年12月9日，距离合同解除日欠付3日的租金应予扣抵。双方对于欠付电费及数额均予认可，本院不持异议。双方未能对欠付水费的数额达成一致，本院依据李彬彬提交的缴费通知单结合租赁期间对此酌情判处。关于损失一节，据李彬彬提交查验房屋当日照片可知屋内部分设施设备存在损坏，此与赛亚人公司自述部分椅子、茶几损坏事实相一致。在双方未能就损失范围及内容确定一致，结合涉租房屋目前已被另行出租使用的事实，本院参考照片结合报价，排除租赁期间的合理正常损耗，对于涉租房屋设施设备损失酌情判处并于押金中予以扣抵。据照片显示玻璃隔断已经恢复，且目前已被新租户使用，该部分损失本院难以认定。中央空调设施设备多为隐蔽系统，在案证据不足以证明系因赛亚人公司非合理使用造成的恶意损坏，本院对此部分亦难以认定。赛亚人公司要求李彬彬支付逾期退还押金滞纳金于法无据，本院不予支持。另，发票事宜系相关行政机关管理范畴，非法院受案范围，双方均同意交接发票可自行解决，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司与被告李彬彬签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一六年十二月十二日解除。二、被告李彬彬于本判决生效之日起七日内退还原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司押金十万元。三、驳回原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1483元，由原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司负担333元（已交纳），由被告李彬彬负担1150元（原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司已交纳，被告李彬彬于本判决生效之日起七日内给付原告赛亚人（天津）网络技术有限公司北京科技分公司）。如不服本判决，于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一七年五月十日书记员 王泉丁