葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1403民初1175号原告葫芦岛市中友实业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区海星路X号。法定代理人朴艳香，该公司董事长。委托代理人那伟，辽宁开智律师事务所律师。被告闫国军，男，住葫芦岛市。委托代理人赵春堂，住葫芦岛市。原告葫芦岛市中友实业有限公司诉被告闫国军所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葫芦岛市中友实业有限公司的委托代理人那伟，被告闫国军的委托代理人赵春堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葫芦岛市中友实业有限公司诉称，我公司是房地产开发公司，2005年被葫芦岛市中级人民法院执行期间，公司原实际控制人闫国鑫为逃避法院执行，恶意转移公司财产，将公司开发建设的位于葫芦岛市××区、XX号住宅房屋转移到被告（闫国鑫的哥哥）名下，将X单元XX号住宅房屋转移到孟庆银（闫国鑫的岳母）名下，市法院在执行期间查封了XX号房屋，被告向法院提出异议，同时向法院提交了三份购房协议书和三张购房款收据，说明三户房屋在2003年5月1日就已经出售给被告，法院查封错误。市法院经过调查核实，三份购房协议和三份收据注明的时间是2003年5月1日，但是加盖的却是在2005年4月8日在葫芦岛市印章制作中心制作，4月11日预取的新的公司防伪公章，市法院以（2007）葫执二裁字第4号民事裁定书认定公司与被告之间的行为是对抗法院执行的造假行为，法律不予保护，驳回异议，随将其中XX号房屋执行拍卖。在对抗法院执行期间，闫国鑫又将购房协议和购房收据换成了购房合同和购房发票，但是没有向法院提交。2007年公司的股东发生变化，公司原股东将股权全部出售给现股东，在公司交接时，四户房屋都实际交付，其中XX、XX室作为公司职工宿舍，XX、XX连接在洗浴中心作为客房，至今一直在公司的使用中。在交接时闫国鑫隐匿了四户房屋的合同和收据。被告于2011年5月利用隐匿的合同和发票私自到产权部门办理了房屋的产权证明，意图将本属于公司的房屋占为己有。被告的行为侵犯了原告的财产权益，故诉至法院，请求法院依法确认位于葫芦岛市××区号住宅房屋的产权归原告所有，同时由被告承担本案的诉讼费用。被告闫国军辩称，原告的诉请不是事实，首先答辩人已经实际取得了上述所涉诉的两户房屋，XX室房屋是2004年就已经卖给被告的，XX室房屋是2004年2月24日原告从拍卖公司拍得来的，中友公司的法人是2007年才变更为现在法人的，至于原公司的财产怎么去处置都与之后的公司没有任何的关系；其次，公司在整体转让时有财产交接清单，如果清单上有本案所涉的两户房屋，原告的诉讼请求才能得到支持。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本案诉争的房屋位于葫芦岛市××区。该房屋系原葫芦岛市中友实业有限公司于2000年左右开发建设，2002年竣工。2004年，原葫芦岛市中友实业有限公司与被告闫国军就上述两户房屋签订《商品房购销合同》。2011年5月30日、5月25日，被告闫国军分别取得上述两户房屋的房屋所有权证，上述两户房屋登记在了闫国军名下。原告葫芦岛市中友实业有限公司原股东为王艳春、闫国鑫、王宝忠，2007年8月27日，原葫芦岛市中友实业有限公司三股东与朴艳香、刘宪军签订《股权转让协议书》，将股权转让给葫芦岛市中友实业有限公司现在的股东朴艳香、刘宪军。原、被告庭审时均未能向法庭出示股权转让时的财产清单。在庭审过程中，被告闫国军称XX室房屋系2004年2月24日经拍卖取得，并提交拍卖成效确认书用以证明。另查明，（2015）葫民终字第01606民事判决书已发生法律效力，该民事判决书中载明以下经审查查明的内容：1、2001年，赵晓辉与闫国鑫签订租房协议一份，约定四户房屋（望海商贸城C#-XX号楼X单元XX室、C#-XX号楼X单元XX室、C#-XX号楼X单元XX室、C#-1XX号楼XX单元XX室）租给闫国鑫用于隆鑫园洗浴中心经营使用。同时还约定租期十年，租金共20万元，在赵晓辉向闫国鑫的购房款中扣除。2、在葫芦岛市金环塑钢门窗加工厂申请执行中友公司一案中，2004年2月20日，本院执行局向中友公司送达了执行通知书，并于2005年8月3日查封了C座X单元X楼X号住宅，2005年11月2日，闫国军向本院提出执行异议，认为该房屋归其所有，不属于中友公司财产，请求解除查封。本院查明，闫国军向法院提交的其于2003年5月1日交付的购房收据上加盖的中友公司的印章是2005年4月8日制作，4月11日预取的新防伪公章。闫国军向本院提交的相关证据，只能证明其与中友公司双方非法买卖法院查封财产，对抗查封、拍卖、执行，妨害民事诉讼的违法行为和造假行为，法律不予以保护，驳回其执行异议。3、2012年，赵晓辉曾起诉中友公司，要求排除妨害：认为涉案房屋归其所有，要求中友公司隆鑫园洗浴健身俱乐部搬离。4、闫国军系闫国鑫之兄。上述事实，有双方当事人陈述，营业执照、房屋产权证、申诉书、购房协议、专用收款收据、民事裁定书、法庭审理笔录、租房协议、房屋租赁合同、民事判决书、拍卖成交确认书、房屋查询结果证明等证据材料载卷，经开庭质证、本院审查，可以认定。本院认为，想要确定本案涉案房屋的所有权归属，须先审查物权变动的基础行为是否合法有效后才能予以确定。物权变动的法律行为必须有效，法律行为不成立，无效或被撤销的，即使不动产已经办理了登记手续，仍不能发生物权变动的法律后果。本案中，双方当事人均有义务就涉案房屋所有权变动的基础行为做出解释和说明。原告请求确认涉案房屋所有权归其所有，依据是涉案房屋是由其公司开发的，属其公司所有。被告不是以正当的交易方式取得的涉案房屋所有权，案外人闫国鑫与被告恶意转移公司财产的行为应为无效，涉案房屋所有权应归原告所有。对于被告闫国军，首先，从被告取得涉案房屋所有权的过程来看，被告称其于2004年通过签订《商品房购销合同》取得XX室，于2004年通过拍卖的方式取得XX室，2011年分别对上述两户房屋取得房屋产权证书，登记在自己名下。其次，对于案外人赵晓辉，在2012年赵晓辉起诉中友公司鑫隆园洗浴健身俱乐部排除妨害纠纷一案中，赵晓辉称涉案房屋是中友公司开发的，当时是顶帐给他的，不是卖给他的，一共四户房子作价70万元，中友公司欠50万元，加上租金20万元，房子一直没办过户手续，2011年办的过户手续。而在本案中，被告闫国军却陈述了涉案房屋均是其通过购买或拍卖所得。从二人陈述中可以看到，对于涉案房屋均有完全不同的陈述，难以形成导致物权发生合法转移的基础关系。同时，鉴于被告闫国军与案外人闫国鑫的特殊关系，被告对涉案房屋是否具有买房的真实意思表示，需进一步举证证明，而在庭审过程中，被告提交的证据并不能证明双方之间存在买卖涉案房屋的真实意思。综上，可以认定涉案房屋所有权变更而进行的转让行为并非出于闫国鑫、闫国军的真实意思，其行为应属为转移公司财产而进行的虚假转让行为，符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定的以合法形式掩盖非法目的的无效民事行为，即使涉案房屋已登记于被告闫国军名下，但因上述物权转让行为的基础法律关系无效，故涉案房屋所有权并未发生转移，仍应归原告所有，原告所提确认之诉具有相应的请求权基础，对原告请求依法确认位于葫芦岛市××区号住宅房屋的产权归原告所有的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、位于葫芦岛市××区号房屋归原告葫芦岛市中友实业有限公司所有；二、位于葫芦岛市××区号房屋归原告葫芦岛市中友实业有限公司所有。案件受理费9，800.00元，由被告闫国军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  于 丹人民陪审员  龙志梅人民陪审员  李晓丽二〇一七年五月十七日书 记 员  秦 娜