上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初774号原告：陈国祥，男，1960年7月28日生，汉族，住上海市闸**。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。被告：符玉，女，1984年6月13日生，汉族，住海南省。委托诉讼代理人：王绍泉，男。委托诉讼代理人：贾帅，上海徐松婷律师事务所律师。原告陈国祥与被告符玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，本院于2016年7月7日作出(2016)沪0117民初4212号民事判决。之后，原告陈国祥不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2016年11月30日裁定撤销了上述民事判决，发回本院重审。本院于2017年1月5日立案重审，并依法另行组成合议庭，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告陈国祥及其委托诉讼代理人时瑞芳，被告符玉及其委托诉讼代理人王绍泉、贾帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国祥向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2016年2月2日解除；2、被告支付自2016年1月11日至同年2月2日的滞纳金2,760元(6,000元×2%/天×23日=2,760元)；3、被告搬离并向原告返还坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)；4、被告支付原告自2016年4月18日起至实际搬离之日止的使用费(按照合同约定的租金标准计算)；5、被告赔偿原告损失(以1,570,000元为本金，自2016年3月25日至实际搬离日止，暂计2017年3月7日为233,930元)。事实与理由：2014年6月28日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将涉案房屋出租给被告，租期为2014年7月18日起至2020年7月17日止，租金每月2,000元，用途为租住，被告不得擅自另作他用。合同第三条约定，被告每三个月付一次，下次付款应提前7天付清；合同第七条约定，如被告拖欠租金，每天按拖欠部分的2%收取滞纳金，拖欠租金半个月以上的，原告可提前解除合同、收回房屋，并有权追回所欠的租金、滞纳金。2016年1月18日至4月18日期间的租金6,000元，被告本应于1月11日付清，但被告无故拒付，原告多次催告，被告直至2月3日才付款，拖欠已逾半月。另外，2015年10月26日原告发现被告擅自将房屋转租第三人，收取租金牟利，违反了合同的约定。2015年10月28日原告短信通知被告要卖房屋，被告也没有任何想要购买的意思。2016年2月2日，原告通过短信向被告发送了解除合同的通知，于次日通过快递向被告寄送了书面的解除合同通知及限期搬离通知。但被告既不搬离租赁房屋，也不支付拖欠租金、滞纳金。另外，原告已经明确告知被告，涉案房屋已经出售给案外人，也明确告知了交房时间及违约后果，由于被告拒不搬离涉案房屋，原告延期向案外人交付涉案房屋的违约损失应由被告应承担。故请求法院判如所请。被告符玉辩称：双方的《房屋租赁合同》应当继续履行，被告同意按照合同支付租金，且已支付了2016年4月18日至2016年7月17日期间的租金。原告在房屋租赁期间想要卖房，在通知被告之前挂牌出售，在找到买家后与被告协商解除租赁合同，协商未果就虚构被告转租、欠租的情形。关于欠付租金的问题，原告在2015年圣诞前后要求解除双方的租赁合同，到2016年1月份双方继续协商，被告应当在2016年1月11日支付2016年第一季度的租金，到1月底原告明确告知被告不卖房了，要求被告支付租金，因此造成了被告租金支付延迟，且在2016年2月2日被告支付了租金。关于擅自转租的问题，被告及其配偶至今一直居住在涉案房屋，不存在擅自转租。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告为涉案房屋的原权利人，建筑面积87平方米，建筑类型为公寓。2014年6月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积87平方米，状态为毛坯。合同第一条约定，租赁用途为租住，不得擅自另作别用。合同第二条约定，租赁期限从2014年7月18日起至2020年7月17日止，每月租金2,000元。合同第三条约定，乙方应每三个月向甲方交付6,000元，下次付款应提前7天付清。合同第七条约定，租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可以提出解除合同、收回房屋，并有权追回所欠的租金、滞纳金及违约赔偿金(乙方所缴纳的押金)。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用。2016年2月2日，被告向被告支付2016年1月18日至同年4月17日的租金6,000元。同日，原告以被告拖欠租金为由，短信通知被告解除《房屋租赁合同》，并于2016年2月25日本院提起了本案诉讼。另查明：2015年10月23日、2015年10月26日，原告分别短信询问被告能否看房。2015年10月28日，原告短信询问被告称，原告于2015年年底要把房屋卖掉，被告有意见吗？请给原告回复。被告短信回复称，房屋总归不自住就要卖的，卖好了通知被告，或者下家要出租被告继续租也行。再查明：2015年10月29日，原告(甲方、出售方)与案外人胡某某(乙方、买受方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总房价款为157万元。合同另对付款方式、居间报酬、违约责任等其他相关事宜进行了约定。2015年12月2日，原告对涉案房屋申报缴纳契税，税务机关向原告出具了相应的契税已申报办理证明。2015年12月15日，原告(甲方)与案外人胡某某、罗某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积86.84平方米，转让价款1,570,000元。合同第四条约定，原告应于2016年3月31日前腾出涉案房屋并通知案外人胡某某、罗某某进行验收交接。合同附件三第四条约定，案外人胡某某、罗某某应支付原告尾款计100,000元。交易中心出具以案外人胡某某、罗某某为权利人的房地产权证、且原告已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对涉案房屋进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给案外人胡某某、罗某某，双方签署《房屋交接书》，并由案外人胡某某、罗某某直接支付原告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另对其他相关事项进行了约定。2016年2月17日，涉案房屋转移登记至案外人胡某某、罗某某名下。因本案原告未能按约向案外人胡某某、罗某某交付涉案房屋，案外人胡某某、罗某某于2016年8月26日向本院提起了诉讼，本院以(2016)沪0117民初15625号立案审理，该案还在审理中。审理中，原告另提供了如下证据材料：1、原告与案外人(被告的客户李倩)的微信记录，证明被告将涉案房屋进行违法转租的事实；2、解除合同通知书、限期搬离通知书及快递单，证明被告拖欠租金16天，原告向被告发出了解除合同通知书、限期搬离通知书。被告对上述证据不予认可，亦未收到过原告的通知书。庭审中，原告申请证人黄某、江某某出庭作证：1、证人黄某、江某某称，其是链家房产万达店的员工，2015年10月26日，其与原告一起带客户看涉案房屋时，发现涉案房屋内居住的租客系其门店傍边名为“有滋有味”的店主，是两个女人，具体姓名不清楚，她们称涉案房屋是租来的，租金大概在3,000元-3,100元，出租人不是原告；被告认可证人江某某在2015年10月26日看过房，但对证言不予认可，涉案房屋实际居住人并非为“有滋有味”的店主。证人江某某的证言是从证人黄某及袁龙那里听说的。被告提供了由案外人上海市松江区中山街道莱顿社区居民委员会出具的《居住证明》、案外人上海众志卫生用品有限公司出具的《长期住所证明》，以证明被告未将涉案房屋进行转租，被告是涉案房屋的实际居住人。原告对上述《居住证明》、《长期住所证明》证明内容不予认可。重审中，原告补充提供了视频资料一份，证明被告将涉案房屋进行违法转租的事实。被告质证后认为，视频资料的内容无法判断时间、地点，不能证明被告存在转租的事实。重审中，被告称其已经将租金支付至2017年4月17日，被告确认收到原告的款项，但认为原、被告间的《房屋租赁合同》已经于2016年2月2日解除，上述款项应为房屋占有使用费。以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产登记薄、《房屋租赁合同》、原、被告短信往来、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、证人证言及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。根据合同约定，被告应每三个月向原告支付6,000元，下次付款应提前7天付清。因此，关于2016年1月18日至同年4月17日的租金6,000元，被告应当于2016年1月11日支付，而被告于2016年2月2日才支付，已经拖欠租金达半个月以上，合同约定的解除已经成就，故原告于2016年2月2日短信通知被告解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。另外，原告提供的微信记录与证人证言相互印证，足以证明被告将涉案房屋进行了转租，依照据法律规定，原告也可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于主张的滞纳金，实际上为逾期付款违约金，由于被告未能按约向原告支付2016年1月18日至同年4月17日的租金6,000元，直至到2016年2月2日才支付，已经逾期22天，故被告应支付原告逾期付款违约金2,640元(6,000元×2%/天×22日)。关于原告主张的房屋占有使用费，因原、被告之间的《房屋租赁合同》已经于2016年2月2日解除，故原告要求被告按照合同约定的租金标准计算支付自2016年4月18日起至房屋实际返还日止的房屋占有使用费，本院予以支持。关于原告主张的损失，本院认为，根据本案查明的事实，被告已经明知原告于2015年年底已经将涉案房屋案外人，而原、被告之间的《房屋租赁合同》因被告违约于2016年2月2日提前解除。同时，本案庭审中也本院明确告知被告，为避免损失扩大要求被告尽快将涉案房屋返还给原告，但被告至今未能将涉案房屋返还给原告，因此，综合本案的实际情况，当事人的过程程度，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确认被告赔偿原告自2016年3月25日至房屋实际返还日止损失(按每月2,000元计算)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：一、确认原告陈国祥与被告符玉于2014年6月28日就坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》于2016年2月2日解除；二、被告符玉于本判决生效之日起十日内支付原告陈国祥逾期支付租金违约金2,640元；三、被告符玉于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告陈国祥；四、被告符玉于本判决生效之日起十日内支付原告陈国祥自2016年4月18日起至上述房屋实际返还日止的房屋占有使用费(每月2,000元计算)；五、被告符玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈国祥自2016年3月25日至上述房屋实际返还日止的损失(按每月2,000元计算)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告符玉负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一七年五月二十六日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。