湖南省宁乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0124民初5676号 原告：马花云，女，1963年5月8日出生。 委托诉讼代理人：刘迎春，湖南云天律师事务所律师。 被告：长沙江城农产品股份有限公司。 法定代表人：袁超。 委托诉讼代理人：徐炯，女，1987年9月16日出生。 委托诉讼代理人：高振兴，男，1984年6月10日出生。 原告马花云与被告长沙江城农产品股份有限公司（以下简称江城农产品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马花云及其委托诉讼代理人刘迎春、被告江城农产品公司的委托诉讼代理人徐炯与高振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马花云向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除合同行为无效；2、判令合同依法解除；3、被告返还原告保证金150000元，并支付从2015年7月21日起至全部清偿之日止的同期银行贷款利息（其中截至2016年11月21日的利息是7650元）；4、被告赔偿原告损失5000元。事实与理由如下：2015年11月21日，原告与被告签订了《长沙大河西农产品物流中心批发市场档位租赁合同》，约定:租赁期限为8年，自2015年8月10日起；前三年全额免租，第四、五年每平米按10元/月收取租金，第六、七、八年每平米11元/月收取租金；合同签订3日内，原告缴纳履约保证金150000元；第一年免租期间被告按1元/平方米/月收取物业管理费；水电费、电话费等均由原告承担；免租期内，被告按每头牛5元收取服务费；每周消毒一次，按一个档口50元收取费用。合同签订之初，双方尚能积极履行合同。2016年8月13日，被告向原告发出通知，除了要求原告缴纳物业费、服务费、消毒费，还需缴纳租赁费、场地费。2016年9月10日，被告发布公告，要求原告搬入南方畜禽交易中心，并按“资金统一结算模式，按交易总额的百分比收取服务费”的模式，重新签订合同。为此，双方多次协商未能达成一致意见。原告认为，被告违约收取费用、变更合同实质性条款、强迫签订新合同的行为，已严重违约。本合同已不具有继续履行的可能性，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告江城农产品公司辩称，被告存在违约行为的理由不成立。理由：第一，因原告未按约定履行缴费义务，被告于2016年8月13日向原告送达书面通知，要求：原告支付物业管理费、服务费、消毒费等各项费用；公司按约定和市场发展调整收费标准及模式，请原告3日内到公司商议，如逾期未商议，视为接受公司的新收费标准及模式。其中，物业费、服务费、消毒费是按合同约定的标准收取的；住房租赁费、场地费（集装箱场地占用费）是双方口头约定，被告履行交付义务，且原告接受的费用。原告未能及时到公司商议，被告于2016年9月10日书面公告，要求原告搬入南方畜禽交易中心，按“资金统一结算模式，交易总额的百分比收取服务费”的模式，重新签订合同。因被告已书面告知原告，根据合同约定及政府和市场发展，将调整收费标准，如原告3日内未与被告协商，视为接受被告制定的新收费标准。且双方在租赁合同第六条第三款约定“乙方（原告）服从甲方（被告）的市场管理及区域规划”，故被告的行为并非原告所诉称的变更实质性条款、强迫签订新合同。被告在公告中要求原告3日内到畜禽管理中心商议具体事宜，是依据租赁合同第八条“甲方（即被告）因整体变更租赁场地的用途，须提前30天告知乙方，方可变更。同时，就安置乙方事宜，双方另行签订协议”。第二，被告单方解除合同行为有效。原告未按约定支付物业费、服务费、消毒费等相应费用。在被告书面催缴后，原告仍未支付相关费用。原告不履行合同主要义务，经催告在合理期限内仍未履行。依据合同法，被告有权行使解除合同的权利。而且，双方在合同第七条约定，原告迟延交付各项费用超过10天，被告可单方提前解除合同。原告拖欠应缴费用，经书面通知后，逾期已达10日以上，故双方约定解除合同的条件成就。第三，原告要求返还保证金150000元并支付利息的诉求，没有法律依据。按照合同约定，原告违约导致合同解除，其所缴纳的保证金不予退还，同时还须按最近一年缴纳租金的标准补交免交租期的租金。故原告应补交自2015年8月10日至2016年8月9日的租金90000元。合同第一年期间，原告欠缴物业管理费9000元、服务费10570元、消毒费1900元，住房租赁费5400元、集装箱场地占用费900元。自缴费通知送达后至腾退期间，原告尚欠档位场地占用费17572.5元、住房场地占用费1420.71元、集装箱场地占用费237.14元、物业管理费1597.5元、服务费3530元、消毒费750元。合同解除后，原告继续占用场地，导致该场地其他的租户无法使用，被告因此双倍返还定金50000元，故被告损失50000元。综上，原告应向被告支付以上费用及利息共计169815.61元。此款应从原告所交付的保证金中扣除。第四，原告的违约行为导致合同解除，故原告要求被告赔偿其损失5000元，无法律依据。原告亦未提供证据证实被告给原告造成损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现将举证、质证情况分列如下： （一）原告马花云向本院提交了如下证据： 1、档位租赁合同，证明双方于2015年11月21日建立租赁合同关系、租赁期限为8年、前三年全额免租、履约保证金为15万元、合同中无住房租赁费及场地费的约定；并约定变更场地应提前30天告知原告，提前解约应赔偿原告实际损失的约定等； 2、履约保证金收据，拟证明被告于2015年7月20日收取原告15万元履约保证金的事实； 3、缴费通知，拟证明被告要原告缴纳四项费用，其中住房租赁费5400元、场地费900元无收费项目约定、无收费标准约定，也无明确缴费期限，且被告单方面要调整收费模式和标准； 4、公告，拟证明原告的经营场所要更换，被告要求重新订立合同。 5、公开信，拟证明被告明确表示不再履行原合同； 6、解除通知，拟证明2016年8月24日被告单方面解除合同； 7、服务费收据600元，拟证明原告交纳了服务费600元； 8、牛市档口售出数量统计表，拟证明原告进场的驻入时间。 被告江城农产品公司对证据1、2三性无异议，对证明目的有异议，对证据3、4、5、6、7三性及证明目的有异议，对证据8三性无异议，对证明目的有异议。 （二）被告江城农产品公司向本院提交了如下证据： 1、营业执照，拟证明被告主体资格； 2、《长沙大河西物流中心批发市场档位租赁合同》； 3、缴费通知； 4、《长沙大河西物流中心收费标准公告》； 5、《公告》； 3-5共同证明江城农产品公司并未违约收费，未变更合同实质性条款也没有强迫签订新合同，不存在违约的行为； 6、解除合同的通知，拟证明江城农产品公司单方解除合同的行为有效，答辩人既可行使法定解除权，也可行使约定解约权； 7、租赁住房、牛市场地、档口、集装箱照片，拟证明江城农产品公司履行各项合同约定； 8、消毒记录表及消毒处理登记表，拟证明被告为李文正消毒15次，马花云53次、马花云54次、喻林15次、马花云53次、马花云15次、刘彩云53次； 9、《长沙大河西物流中心牛市商户退场日期记录表》； 10、《马花云应付长沙江城农产品股份有限公司费用总清单》； 11、《长沙大河西物流中心牛市商户费用结算表2015.8.10-2016.8.9》； 12、《长沙大河西物流中心牛市档口售出数量统计表2015.8.10-2016.8.9》； 13、《长沙大河西物流中心牛市档口售出数量统计表2016.8.10-2016.11.20》； 9-13共同证明江城农产品公司依法取得履约保证金的所有权，原告要求返还保证金15万元并支付9562元利息的诉讼请求没有事实法律依据； 14、收据，拟证明原告在解除合同后，被告仍占用场地，导致被告损失5万元； 15、2016年7月1日至2016年11月20日牛市每天的进出栏数量统计表，拟证明2016年7月至2016年10月原告售出的牛的总数量。 16、申请李传辉、喻战胜出庭作证，拟证明李文正仅交纳了15万元，但持有2张收据，另一张应属于李传辉。并证明除了15万元的押金外，公司没有向牛户收取任何费用； 17、申请刘侠出庭作证，拟证明李传辉、李文正、喻战胜三人共欠公司20万元，牛商订立合同之初即知道是临时场地且同意使用，合同上也写明是统一结算，牛商们怕资金周转不过来，与公司闹矛盾，公司除押金外，未向牛商收取其他任何费用。牛商口头知晓面积，且自己都有一套记账，记录牛的数据。 18、牛市档位规划设计图，拟证明公司提供给每位牛商的档位面积； 19、申请证人汤某出庭作证，拟证明牛市档口的面积。 原告马花云对上述证据发表质证意见如下：对证据1、2三性无异议；对证据3，该通知有修改，对物管费9000元、住房租赁费和场地费均缺乏计算和收取的依据，服务费（合同中明确是检疫费）被告已经违规收取，原告不存在欠费；对证据4三性均有异议，属于被告单方面行为，不能达到其证明目的；证据3和5都没有具体的缴费期限，公告是再一次表明被告要改变双方的收费模式及标准；对证据6真实性无异议，对合法性有异议，通知的时间为2016年8月13日通知缴费，解除通知是9月23日，没有明确缴费时间；且被告在通知中主张按照2000元/日收取档位费，显然被告没有处罚权；对证据7三性有异议，档位的租赁并未涉及住房的租赁，集装箱是搭建在档口范围内的，没有占用别的面积，对照片7-16有异议，被告自己画的图，起不到证明目的。对证据8有异议，与彭光明等一案中提交的证据有差异，马花云的消毒记录上的的兽医与处理登记表上签字的兽医不是同一人，被告存在伪造证据的行为。对证据9退场日前以庭审陈述为准；对证据10-13三性有异议，该表没有得到双方确认，数量统计没有依据，也没有经双方确认，对统计时间无异议；对证据14，认为与本案无关联。对证据15三性有异议。对证据16、17，因三位证人均与本案存在直接利害关系，证人之间也不排除串通，证人陈述与客观事实不符，故对其证言应不予采信。对证据18、19，基本上予以认可。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告质证无异议，对证明目的有异议，本院审查认为其来源合法、内容真实、与本案有关联性，故依法予以采信，是否达到证明目的应结合其他证据综合认证。原告提交的证据4，被告虽对三性提出异议，但该公告与被告提交的证据5内容一致，本院审查认为其来源合法、内容真实、与本案具有关联性，依法予以采信。原告提交的证据5，未加盖被告公司公章，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的证据6，同被告提交的证据6内容一致，本院予以采信。其单方解除行为的效力在本院认为部分阐述。原告提交的证据7，未加盖被告公司公章，且原告无证据证实由被告工作人员签署，被告对三性提出异议，故本院不予采信。原告提交的证据8，被告质证无异议，本院予以采信。 被告提交的证据1、2，原告对三性无异议，本院予以采信。被告提交的证据3，本院对被告于2016年8月13日向原告发出缴费通知的事实予以确认，对缴费通知中各项费用的计算以本院审查核定的为准。被告提交的证据4、8、10、11，为被告单方提供，且不能达到被告的证明目的，本院不予采信。被告提交的证据5，与原告提交的证据3一致，不做重复认证。被告提交的证据6，不做重复认证。被告提交的证据7，被告未能提供书面协议及相关证据证实，仅凭照片不能达到其证明目的，本院不予采信。被告提交的证据9，退场日期以本院庭审查实为准。被告提交的证据12、13，原告已申请作为证据提交（证据7），庭审中原告虽对数量提出异议，但原告作为牛市商户，负责牛的销售，未对进场及售出的牛的数量予以统计不合常理，原告也未提交相反证据推翻被告的统计数据，故本院对被告提交的统计表予以采信。被告提交的证据14，真实性无法核实，且不能达到其证明目的，本院不予采信。被告提交的证据15，系2016年7月-11月的每日存栏数统计，但统计不完整，也无法核实其真实性，故对原告售出牛的数量统计以证据12、13为准。被告提交的证据16、17，其证言中涉及李文正的部分与本案无关，本院不予采信，合同履行期间被告是否向原告收取其他费用以缴费凭证为准。被告提交的证据18、19，结合庭审陈述，本院对原告租赁面积598.8平方米予以确认。 根据上述采信的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：2015年11月21日，原告马花云（作为协议乙方）与被告长沙江城农产品公司（作为协议甲方）签订《批发市场档位租赁合同》，主要约定事项如下：一、甲方统筹安排给乙方经营的档位位于湖南省××宁乡经济技术开发区长沙大河西农产品物流中心批发市场内…位置及面积以实际为准；二、租赁期限为8年，自2015年8月10日起算，租金从本合同签订之日起计，前三年全额免租，第四、五年按照10元/平方米/月收取，第六、七、八年按11元/平方米/月收取。档位租赁费采取按年缴付，先交租后使用的原则，乙方须在每年租金到期前30天向甲方缴纳下一年度的租金。甲方收到租金后开具收据给乙方。三、乙方在本合同签订之日起三日内，须向甲方支付履约保证金共计人民币15万元（即每个租赁档位支付履约保证金人民币壹拾伍万元整）。乙方应交未交款项，甲方有权直接在履约保证金中扣除，同时通知乙方在七日内补足履约保证金。三年后，履约保证金中10万元可转为租金，5万元做档位经营押金，甲方收取后向乙方出具，合同期满，押金无息全额退还。四、档位（场地）的物业管理费在租赁的第一年免租期间按1元/平米/月收取，免租期后物业管理费经甲、乙双方协商标准后收取；乙方租赁期间发生的其他费用，包括但不限于水电费、电话费等均由乙方承担，并自行向市场物业管理部门（或相关部门）缴纳；市场免租期内甲方按5元/头的标准收取服务费；每周一次消毒，按每一个档口五拾元一次收取。五、租赁期间发生下列情形，甲方可单方面宣布提前解除合同：1、乙方在经营期限内，连续7日空栏，年交易量达不到7000万元或者6000头的；2、乙方迟延交付各项费用超过10天的；3、乙方不服从市场管理条例，影响市场正常经营的；4、政策性原因或政府规划调整。六、如遇不可抗力或政策性原因及政府经营规划调整，导致合同不能正常履行，双方均不承担违约责任，乙方租金及其他费用按时结算。除合同第七条约定之外，甲方如提前解约，应赔偿由此给乙方造成的实际损失。如乙方提前解约或因违约造成本合同解除，其所缴纳的保证金不退，同时还须按最近一年缴纳租金的标准补交免租期租金。当日，原告向被告转账支付了履约保证金15万元后即进场。 2016年8月13日，被告向原告发出《通知》，内容载明：“1号栏经营商户马花云：……一、请清缴上年度（2015年8月10日-2016年8月9日）未缴、欠缴的费用。费用明细如下：物业管理费9000元、服务费10570元、住房租赁费5400元、消毒费1900元、场地费900元；费用合计27770元。二、我司根据牛市《批发市场档位经营合同》约定及政府和市场发展的需要，将调整收费模式及标准。请您于3日内到‘畜禽管理中心’商议。如3日内未与我司商议的商户，视为接受我司指定的新收费模式及标准。”同日，被告向牛市交易区各经营商户发出公告，声明“我司将对合同租赁期第一年度（2015年8月10日至2016年8月9日）未缴、欠缴的费用进行清缴，请及时缴纳各项费用”，并就《通知》中第二点进行了重申。 2016年9月18日，被告江城农产品公司向原告发出解除合同通知，载明：‘1号栏经营商户马花云：鉴于经营户马花云长时间拖欠第一年度（2015年8月10日至2016年8月10日）期间的各项费用。经我司电话联络并于2016年8月13日公告张贴通知（照片为证）、发函催邀，至今您仍未缴纳相关费用，逾期已达十日以上。根据《档位经营合同》第七条‘乙方迟延交付各项费用超过10天的’；‘乙方因违约造成本合同解除，其缴纳的保证金不退，同时还须按最近一年缴纳租金的标准补缴免租期租金’。我司依据《档位经营合同》约定解除与您的租赁合同，租赁关系随之消除。请您借到此通知后立即办理交接事项、结清各项费用，办理租赁场所。若逾期搬离租赁场所，我司将按照2000元/每天收取档位占用费，计算至搬离之日为止。请知悉配合！特此通知”。2016年10月19日，原告马花云搬离租赁场地。因就保证金退还等事项与被告协商未果，故原告诉至本院。 另查明，庭审中双方共同确认租赁档位的面积为598.8平方米。关于进场的牛的数量，以被告提交的2015年8月10日-2016年8月9日及2016年8月10日-2016年11月20日的牛市档口售出数量统计表为准，统计表载明马花云一户的售出牛数为2820头，并载明2015年8月-10月无售出数量统计。 本院认为，合同当事人依照合同约定或法律规定享有解除合同的权利。本案租赁合同约定，原告迟延交付各项费用超过10天，被告可单方解除合同。现被告认为，原告迟延交付各项费用已逾期10日，故其行使合同解除权符合合同约定和法律规定。原告辩称，被告没有明确交付各项费用的具体期限，各项费用缺乏计算和收取的依据，故原告不存在违约。故本案的争议焦点在于：被告行使解除权是否符合合同约定和法律规定，保证金应否退还。经查，被告于2016年8月13日向原告送达书面缴费通知，要求原告清缴2015年8月10日-2016年8月9日未缴、欠缴的物业管理费、服务费、住房租赁费、消毒费、场地费合计27770元，但未明确上述费用的缴纳时间。双方签订的租赁合同中，对住房租赁费、场地费没有约定，对物业管理费、服务费、消毒费未明确缴费时间。2016年9月18日，被告以原告拖欠第一年度的各项费用为由，解除双方的租赁合同。本院认为：因一方迟延履行债务行使单方解除权，应在迟延履行对象为主要债务、给予合理履行时间仍未履行、且迟延履行行为构成根本性违约并导致合同目的不能实现的情况下方得行使，不得滥用单方解除权。本案中，被告在未明确各项费用的缴纳时间，且双方对各项费用计收标准及依据存在巨大争议的情况下，单方发出解除合同的通知，显然不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以行使法定解除权的情形。被告于2016年8月13日发出的公告，明确载明将调整收费模式及标准，也表明其单方解除合同的行为存在过错；故不能适用租赁合同第十条之规定，即因原告违约行使解除权的情形，其单方解除行为违法。但，被告发出解除合同通知后，原告于2016年10月19日已实际搬离租赁场地，庭审过程中，双方也认可合同已实际解除，故本院对双方已于2016年10月19日解除租赁合同的事实予以确认。原告主张确认被告单方解除合同无效以及判令合同依法解除，因合同已实际解除，故本院不予支持。 因合同已实际解除，故对于原告交付给被告的保证金150000元，被告应予退还；但根据租赁合同的约定，原告在租赁期间的各项费用，可以在履约保证金中予以扣除，且庭审中原告亦表示同意在退还的保证金中扣除其应缴的费用。故本院根据双方合同约定，对各项费用核算如下：1、物业管理费：合同约定按1元/平米/月收取。原告于2015年11月21日进场经营，2016年10月19日离场，租赁时间为10个月28天。故物管费为6546.88元（即1元×598.8平方米×10月+1元×598.8平方米÷30×28天）。被告主张原告提前进场、后补签合同，但被告提供的《长沙大河西物流中心牛市档口售出数量统计表》显示2015年8-10月原告租赁的档口确无售出数量统计，故对被告辩称本院不予采信，物管费应按实际租赁时间计算；2、服务费：进场的牛的数量以双方提交的统计表中确认的2820头为准，故服务费为14100元（即5元×2820头牛）；3、消毒费：因被告未举证证明已履行消毒义务及消毒次数，本院不予支持；4、住房租赁费及场地费：因被告未举证证明计算标准及实际使用面积，本院亦不予支持。 综上，原告应向被告缴纳的物业费和服务费合计20646.88元。据此，被告还应返还原告保证金129353.12元（150000元-20046.88元）。关于原告主张的保证金的利息，因合同无约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其损害5000元，因其未能证明该项损失实际发生的事实，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告长沙江城农产品股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马花云保证金129353.12元； 二、驳回原告马花云的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3554元，由被告长沙江城农产品股份有限公司负担2826元，由原告马花云负担728元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  刘青青 人民陪审员  叶 珊 人民陪审员  张乾华 二〇一七年五月二十七日 书 记 员  刘 蜜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。