文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0605民初3503号原告：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所地：佛山市南海区桂城街道半岛路11号紫兰苑1座一至三层（仅作办公用途），统一社会信用代码：91440605559164292R。负责人：严雄波。委托诉讼代理人：张志豪、周灏东，均是原告的员工。被告：王东辉，女，汉族，1966年12月20日出生，住广东省佛山市南海区，被告：龚某，男，汉族，2006年11月26日出生，法定代理人：被某，系被告母亲。原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与被某、龚某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，于同年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周灏东、被告龚某的法定代理人亦为本案被某到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年9月1日至2014年11月30日期间的物业服务费801.42元及违约金330.05元、2015年2月1日至3月31日期间的公共分摊电费49.62元及违约金17.57元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月5日，两被告向佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称“万科房地产公司”）购买金域蓝湾绿茵苑5座0903房。万科房地产公司于2014年8月30日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，要求其按照商品房买卖合同的约定到金域蓝湾物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”以及《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》约定，被告应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起按商业3.88元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳物业服务费；物业服务资金每2个月缴纳一次，应于偶数月15日前向原告缴纳上月与本月费用，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金。但2014年9月1日至2015年3月31日止，被告一直欠费，经原告多次催讨，未果。庭审中，原告明确案涉物业服务费及公共水电费分摊费的违约金计至2015年3月31日。被告辩称：原告主张被告欠其案涉金域蓝湾绿茵苑5座0903房物业管理费不合理且不存在。案涉0903房实际交楼时及交钥匙时间是2014年11月17日，收楼后管理费已交。接到收楼通知书后，被告于2014年8月29日在万科物业人员的陪同下前往收楼，发现绿茵苑5座四周都用彩条带封住，来到前门，发现地面到处掉的玻璃渣，大门两边外墙都有升降机载着工人在做玻璃幕墙，电梯口的大厅堆着些装天花用的横条，我们上楼后发现公共走道的消防裸露在外，走道天花准备装但还没有装，公共地带洒落很多垃圾，房间局部有漏水痕迹，从一楼大厅出来，慢慢绕过地面堆放的准备装天花用的横条来到大门口，小心探出头来快速奔出，生怕被玻璃渣掉到头上。被告从2014年8月30日收到收楼通知书后，再未签收到万科任何催缴物业管理费通知书，原告已过了2年起诉期限，所以不具备起诉条件。原告商品房不符合交楼标准，蓄意拖延交楼时间，应承担违约责任，未交楼强制征收物业管理费，是非法行为。根据《商品房买卖合同》第十三条，出卖人应负责整改到符合交付标准。原告肆意拖延整改时间，应承担违约责任。根据《物业管理条例》第四十二条“物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。因此实际生活中一般以购房者实际收房之次月交纳物业管理费”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告对原告的证据的真实性无异议部分，本院对该部分证据的真实性予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告举证4-9、2014年8月至2014年11月公共电费分摊明细表，被告有异议但没有举证予以推翻，本院对该部分证据的真实性予以确认。2.本院对被告的证据1、2、3的真实性予以确认。3.对被告的证据4及照片，原告表示不清楚，本院对该部分证据不予确认。综合采信的证据及原被告的陈述，本院认定事实如下：2010年8月26日，万科房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《万科金域蓝湾前期物业服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾提供前期物业服务。2.合同期限自金域蓝湾首次集中交付之日起至2013年12月31日止，但是：（1）合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；（2）如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。3.本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按2.18元/月/平方米、商业按3.88元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费。4.物业服务费每两月交纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月和本月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、燃气等专业单位交纳水、电、燃气等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。合同签订后，原告依约进驻案涉小区并提供物业管理服务至今。2011年4月11日，佛山市南海区发展规划和统计局作出《关于金域蓝湾项目物业管理服务收费问题的复函》[南发改价（2011）20号]，同意原告对金域蓝湾项目的高层物业的物业服务收费标准以建筑面积计为2.18元/平方米/月（不含水电分摊）。2014年6月5日，两被告（买受人）与万科房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾绿茵苑5座0903房，买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成签订《前期物业服务协议》。出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及办理竣工验收备案的商品房交付予买受人使用，除遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2013年12月4日，案涉房产经佛山市南海区房地产测绘中心测绘，确认建筑面积为68.85平方米。2014年11月17日，两被告正式签收了房屋钥匙，办理交接手续，并交纳了收楼后的物业服务费及部分公摊费用，现尚欠原告2014年9月1日至11月30日期间的物业服务费801.42元（68.85平方米×3.88元/平方米/月=267.14元/月,267.14/月×3个月=801.42元）及2015年2月至3月的公摊费用49.62元。就上述期间公摊费用的问题，原告曾于2015年3月7日在小区内张贴《绿茵苑1-5座2014年8月-2014年9月公共电费分摊明细表》及《2014年10月-2014年11月公共电费分摊明细表》。2016年2月1日原告在小区又张贴《万科金域蓝湾公共水电分摊管理办法的公示》。2017年3月15日，原告提起本案诉讼，主张相关权利。两被告辩称，案涉房屋的买卖合同约定交楼时间为2014年8月30日，但直至2014年11月被告方才入住；被告不向开发商主张交楼权利是因为房屋质量不合格，两被告曾于2014年8月亲自到场验收，发现5座四周都用彩条带封住，发现地面到处掉的玻璃渣，走道天花还未装，房屋局部有漏水痕迹，公共地带洒落很多垃圾；2014年11月17日被告才正式签收了房屋钥匙。两被告在庭审中表示，公共部分的玻璃幕墙至2014年12月初才修补完，案涉房产收楼时返修办没有进行任何处理，系2014年11月20日左右开始自行维修的，经维修后已没有漏水。庭审中，两被告没有就案涉房产的物业管理费及公摊电费的收费标准提出异议，并表示其有按时交纳收楼后的物业服务费及部分公摊费用。另查，案涉房产登记在两被告名下。本院认为，原告与万科房地产公司签订的《万科金域蓝湾前期物业服务合同》以及万科房地产公司与两被告签订《商品房买卖合同》中就物业服务合同约定部分，符合平等自愿、协商一致的原则，意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告与万科房地产公司之间的《商品房买卖合同》约定两被告同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，两被告须接受并遵守万科房地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》，故即便两被告未在上述物业服务合同上签名，原告与万科房地产公司之间就案涉小区签订的《前期物业服务合同》仍对被告发生法律效力，两被告受该合同约束。现原告已依约为涉讼小区提供物业管理服务，两被告作为涉讼房屋的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务。经查，两被告欠缴案涉物业于2014年9月1日至11月30日期间的物业服务费801.42元及2015年2月1日至2015年3月31日期间的公共水电费分摊49.62元，两被告应予支付。两被告辩称案涉房屋存在质量问题，其于通知收楼日并未实际收楼，故不予缴纳其实际收楼前物业费的抗辩理据不足，本院不予支持。案涉房屋是否存在质量问题、两被告实际于何时收楼，是两被告与万科房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷，此与原、被告之间的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，两被告若认为万科房地产公司在履行上述房屋买卖合同过程中有违约行为，导致其向原告缴纳案涉物业服务费而受到损失，可就其损失向万科房地产公司主张权利。另两被告表示案涉的费用已过两年诉讼时效，本院认为，原告至庭审日止，持续不间断为案涉小区提供物业服务，本案纠纷不适用诉讼时效的上述规定，两被告的此意见，本院不予接纳。两被告逾期支付物业管理费、公摊电费造成原告损失，并体现为利息的损失，原告主张至2015年3月31日止的逾期违约金，本院予以支持。根据原告与两被告签订的《万科金域蓝湾前期物业服务协议》的约定，物业服务资金每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向原告交纳上月与本月的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金；业主如果接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，原告从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。根据以上协议，被告又应以逾期日的次月1日起至2015年3月31日按日万分之五计付上一月份逾期交纳物业服务费的违约金,经核算，被告拖欠物管服务费产生的违约金为52.36元（详见附表一）。至于公摊电费的违约金，因两被告欠缴的是2015年2-3月的公摊电费，而根据协议，违约金的起算应从2015年3月1日开始计算，原告认为案涉的违约金请求计至2015年3月31日，两被告拖欠公摊电费产生的违约金为0.38元（详见附表二），故根据原告的主张，计至该日，3月份公摊费用的违约金并未产生。原告超出本院核算的违约金请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被某、龚某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2014年9月1日至11月30日期间的物业服务费801.42元及违约金52.36元。二、被某、龚某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2015年2月1日至3月31日期间的公共分摊电费49.62元及2015年2月的公告分摊电费的违约金0.38元。三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由两被告负担，两被告负担部分并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉叶二〇一七年五月十六日书记员  梁智栋附表一：欠缴区间金额（元）起算日期计至2015年3月31日计息天数（天）利息（元）2014年9月-10月534.282014-11-12015-3-3115140.342014年11月267.142015-1-12015-3-319012.02合计52.36附表二：欠缴区间金额（元）起算日期计至2015年3月31日计息天数（天）利息（元）2015年2月24.292015-3-12015-3-31310.382015年3月25.332015-4-12015-3-3100.00合计0.38