四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0704民初1930号原告：吴信朝，男，汉族，住广西省平南县。委托诉讼代理人：杜泽坤，四川蜀仁律师事务所律师。被告：四川科学城汉宇投资管理有限公司，住所地：四川省绵阳市绵山路64号。法定代表人：吴治雄，公司经理。被告：陈欢，男，汉族，住四川省绵阳市涪城区。被告：于术玉，女，汉族，住四川省三台县西平镇。第三人：绵阳市汇元后勤服务有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区小枧沟镇五里沟西南科技大学城市学院科技楼二楼。法定代表人：张文兰，总经理。委托诉讼代理人：刘军，公司员工。原告吴信朝诉被告四川科学城汉宇投资管理有限公司、被告陈欢、于术玉、第三人绵阳市汇元后勤服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法由审判员蹇红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴信朝及其委托诉讼代理人杜泽坤、被告陈欢及第三人绵阳市汇元后勤服务有限公司的委托代理人刘军两次开庭均到庭参加诉讼，被告于术玉第一次开庭到庭参加了诉讼，被告四川科学城汉宇投资管理有限公司的法定代表人吴治雄第二次开庭时到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告吴信朝向本院提出以下诉讼请求：一、请求判决确认原、被告于2014年3月23日签订的门面房屋租赁合同无效；2、请求判令三被告向原告返还转租费用335000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年3月23日在向被告支付现金5000元和其指定的属于于术玉的账户支付了330000元的转租费用后便从陈欢处转租了绵阳市游仙区小枧沟镇五里沟的西科大城市学院内的小食街的门面用于从事餐饮经营。被告带原告到四川科学城汉宇投资管理有限公司，按四川科学城汉宇投资管理有限公司的要求签订了书面格式的《房屋租赁协议》，后原告对房屋进行了装修，并进行了设施设备的投入后经营至2015年4月27日，将该门面转让给张艺膑，后张艺膑向绵阳市游仙区人民法院起诉，游仙区人民法院以（2016）川0704民初579号判决书确认转让合同无效，并判令原告退款。被告将未取名《房屋产权证》及《土地使用权证》的违章建筑转租给原告造成巨大经济损失，违反了相关法律。被告四川科学城汉宇投资管理有限公司辩称：我与陈欢签订了租赁合同，约定的租赁期限为2013年8月1日至2014年7月31日，我与原告在2014年3月23日签订了租赁合同，合同是否有效请法院判决；于术玉转给我的钱是她偿还我的个人借款。被告陈欢辩称：我与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司就案涉门面签订了租赁合同，租赁期限为：2013年8月1日至2014年7月31日。2014年3月23日，我转让给原告吴信朝，原告所诉请的租赁合同是原告与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司签订的，我未收到33万元转让费。被告于术玉辩称：我是陈欢的姨娘，我不知道怎么回事，卡上就多了33万元钱，取出来用了。第三人绵阳市汇元后勤服务有限公司述称：小吃街的拆除是整个城市学院在规划，我公司只是城市学院的后勤处。小吃街一直是被告四川科学城汉宇投资管理有限公司在经营，我公司只是转让土地给其使用，房屋是被告四川科学城汉宇投资管理有限公司修建的，我公司与该公司签的合同约定的是由该公司自已管理，该公司的债权债务与我公司无关。本院经审理查明事实如下：2013年7月11日，第三人绵阳市汇元后勤服务有限公司（甲方）与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司（乙方）签订《小吃街托管协议》一份，约定“甲方将其招待所一楼及旁边空地委托乙方经营，乙方利用此部分资产，并适应增加投资，为甲方师生员工提供餐饮和生活保障。甲方根据合同约定对乙方的经营行为进行监督、检查；乙方自主经营、自负盈亏、自行承担经营过程中产生的社会影响和法律责任。委托经营期为两年，自2013年8月19日起至2015年7月18日止。租金按年限缴纳：人民币贰拾陆万元整。乙方负责按照约定的标准对甲方就餐环境、操作间及其他设备进行改造、装修、改善就餐环境（费用自理）。合同期满不得将附着在建筑物上的装修材料和门窗拆除或损坏，如有损坏照价赔偿。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。乙方与各商户签订租赁合同。合同应由三方签字方可生效：四川科学城汉宇投资管理有限公司为甲方，各商户为乙方，绵阳市汇元后勤服务有限公司为丙方。无三方签字视合同无效。分包门面租金原则上在10000元-15000元/间.年，特殊情况需与甲方商定。特殊约定：因甲方总体规划等原因，使合同无法安全履行或者无法履行的，可以提前解除或变更合同。2015年8月11日，第三人绵阳市汇元后勤服务有限公司发出公告,公告的内容为：“城市学院各商户：我公司与四川科学城汉宇投资管理有限公司签订的《小吃街托管协议》于2015年7月18日到期。自2015年7月18日起我公司决定关闭小吃街。”第三人绵阳市汇元后勤服务有限公司陈述小吃一条街现在已经没有经营了。被告四川科学城汉宇投资管理有限公司与第三人绵阳市汇元后勤服务有限公司陈述案涉建筑没有取得建设工程规划许可证。庭审中，四川科学城汉宇投资管理有限公司当庭举出了其与案外人张艺膑签订的租赁合同,载明“…..三、合同有效期限内租金计人民币为每年30000.00元（叁万元整）。四、合同期间，乙方须缴纳商品（食品）安全风险保险金10000.00元（壹万元整）……..”,并认可其与原告吴信朝在2014年3月23日签订了租赁合同，2014年3月23日的租赁合同除租赁期限及租赁地点与张艺膑签订的租赁合同不同外，其余内容均一致。原告吴信朝为证明其与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司、陈欢在2014年3月23日就门面租赁转让一事达成合意，申请了证人吴俊标、吴俊赵、吴信生、吴新岳出庭作证；为证明受被告陈欢指定，将租赁费用打入被告于术玉的账户，其举出了2014年3月23日的银行卡取款凭条，并申请我院调取了于术玉在中国农业银行绵阳游仙支行账号为6228480482144657715的银行流水，从原告吴信朝举出的以上证据看，2014年3月23日，原告吴信朝将330000元转入于术玉在中国农业银行股份有限公司游仙支行账号为6228480482144657715的账户中，当日，于术玉取走290000元，向四川科学城汉宇投资管理有限公司法定代表人吴治熊转款40000元。被告陈欢当庭申请了证人任攀出庭，拟证明在转让案涉门面之前花去了装修费用,且在转让前即产生了加盟费管理费等。以上事实，有身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、房屋租赁协议、民事判决书、取款凭证、情况说明、录音、证人证言及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，足以认定。本院认为：被告四川科学城汉宇投资管理有限公司与被告陈欢签订《房屋租赁协议》后，原被告三方达成合意，被告陈欢将涉案房屋经营权转让给原告吴信朝，原告吴信朝取代被告陈欢的地位与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司重新签订《房屋租赁协议》（协议内容与二被告之前签订的一致），其性质应为合同权利义务概括性转让，即被告四川科学城汉宇投资管理有限公司、被告陈欢、原告吴信朝三方一致同意将被告陈欢在《房屋租赁协议》中的全部权利义务一并转让给原告吴信朝。因案涉建筑物并未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，被告陈欢与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司签订的《房屋租赁协议》系无效协议。因此被告陈欢将其与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司签订的《房屋租赁协议》中的权利义务一并转让给原告吴信朝的行为亦属无效。关于转让费由谁返还以及返还的数额问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告吴信朝举出了证人吴信生的证言，当庭证明其在2014年3月23日当天与原告吴信朝、被告陈欢及被告于术玉（吴信生当庭辨认于术玉即是与陈欢在2014年3月23日一起去银行转账的陈欢母亲），加之其余三证人证言、银行流水明细及被告陈欢与被告于术玉的亲属关系，可以认定原告吴信朝在2014年3月23日向被告陈欢指定的被告于术玉中国农业银行转款330000元的事实。从2014年3月23日被告于术玉的银行流水明细看，其在当日向本案被告四川科学城汉宇投资管理有限公司法定代表人吴治熊转款40000元，其转款行为系被告陈欢或者于术玉与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司之间的关系，在本案中本院不予认定。从被告陈欢及被告四川科学城汉宇投资管理有限公司的共同陈述看，双方均认可其建立的租赁关系自2013年8月1日始至2014年7月31日止，既然原告吴信朝在2014年3月23日概括承受了被告陈欢在《房屋租赁协议》中的权利义务，原告吴信朝亦负有给付租房屋使用费的义务，结合原告吴信朝与被告四川科学城汉宇投资管理有限公司签订的《房屋租赁协议》约定租期截止时间为2014年7月31日的事实，可以认定原告吴信朝自2014年3月23日-2014年7月31日在案涉建筑物中经营了131天，这期间的原告对案涉建筑物占有、使用的费用应当扣除。故被原告吴信朝应承担的费用为的金额为10767.12元（30000元/年÷365天×131天）。原告吴信朝还主张给付了被告陈欢5000元现金，但其未举出给付凭据，且被告陈欢虽在庭外和解的录音中认可约定的费用为335000元，但并未就是否收到以上款项作出说明，故原告吴信朝主张返还该笔费用，本院不予支持；被告陈欢虽提出其花费加盟费及装修费，但仅举出了证人证言，未举出其他相关证据予以佐证，故对此意见，本院亦不予采纳；如前所述，被告陈欢应退还的转租费为319232.88元（330000元-10767.12元）。另，经本院查明，被告于术玉作为被告陈欢指定的收款人，亦不应承担返还责任，故对于原告吴信朝要求其返还转租费的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告陈欢在本判决生效十日内向原告吴信朝返还转让费319232.88元。二、驳回原告吴信朝的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当自本判决生效后按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费3162.5元，被告陈欢承担2850元，原告吴信朝承担312.5元（该款原告已预交，被告在履行本判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员 蹇 红二〇一七年五月八日书记员 王维安杨媛