上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初4447号原告：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：诸巍，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。被告：上海熠舍餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区罗山路XXX弄XXX号XXX-XXX室。法定代表人：丁伟平，职务总经理。委托诉讼代理人：李国培。委托诉讼代理人：罗雯。原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海熠舍餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴双独任审理。审理期限届满后，双方当事人一致同意延长简易程序适用期限。本院于2017年1月19日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雁飞、被告的委托诉讼代理人李国培(被告原委托诉讼代理人张子珍亦到庭参加诉讼，后被告申请撤销了对其的委托，并另行委托罗雯作为其代理人参加后续审理)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新华传媒连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还上海市静安区北京西路XXX号三楼3F-03商铺(以下简称系争商铺)；3、被告支付原告拖欠租金及使用费(含物业管理费，按每日每平方米人民币3.15元(以下币种均为人民币)计算，自2016年6月1日起计算至实际返还房屋之日止)；4、被告支付原告合同解除违约金73,152.45元；5、被告支付自2016年9月至2017年3月的水、电费98,664.20元。事实和理由：2016年5月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租系争商铺，商铺面积254.5平方米，租期自2016年5月1日至2019年4月30日，租金(含物业费)每日每平方米3.15元。商铺交付后，被告只支付了2016年5月1日至2016年5月31日的租金，剩余租金均未支付。2016年7月25日，原告向被告发函催收租金，被告不予理睬。原告认为，被告拖欠租金已超过一个月，按照合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付三倍月租金的违约金，故起诉至法院。被告上海熠舍餐饮管理有限公司辩称，原告所述属实，被告确实存在未支付租金和水、电费，对未支付的租金的计算标准、起算日期、水、电费金额均予以确认。但不同意解除合同、搬离系争商铺。理由为：原告与案外人新华乐舍(上海)文化发展有限公司(以下简称乐舍公司)系关联公司，存在人格混同，被告已代乐舍公司支付了六、七百万元的款项。而原告作为乐舍公司的股东之一，至今仅实缴了其认缴出资400万元中的200万元，未足额出资。故原告应以200万元未出资金额为限，代乐舍公司对被告的债务承担责任。被告认为，应将被告代乐舍公司支付的款项与原告诉请被告欠付的租金、水电费进行抵扣。至于违约金一节，被告认为双方一直在就租金的结算问题进行协商，故不同意支付违约金。此外，被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺所在的上海市静安区北京西路XXX号1-4层房屋产权人为上海新华发行集团有限公司和中国科技图书公司。2011年3月1日起，上述1-4层房屋由产权人出租给原告使用，租赁期限至2021年2月28日。2016年5月，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争商铺签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积为254.50平方米，租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止。此外，合同第四条约定，租金为每日每平方米3.15元，月租金为24,384.15元(此租金包含物业管理费)，乙方应按月支付租金，提前15日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金，逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止水、电、煤气等供应或使用的权利。第五条约定，租赁保证金为61,716元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、环卫、治安等费用由乙方承担。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后五日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元/平方米向甲方支付该房屋的占用使用费(该费用包含逾期归还违约金)。第九条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金3倍支付违约金。第十条约定，乙方逾期交付水、电、煤气等费用的，每逾期一天，则应按上述费用的0.5%支付滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，造成的后果由乙方承担。该份合同落款处，系争商铺的产权人加盖了公司印章。合同签订后，原告向被告交付了系争商铺。但被告仅支付了2016年5月1日至2016年5月31日的租金，之后即未再支付租金，亦未支付合同约定的租赁保证金。2016年7月25日，原告向被告发出《租金催缴函》，提示被告已拖欠2016年6月1日至2016年7月31日的租金和物业管理费，要求被告在2016年7月31日前支付，否则其将追索相应利息或采取其他措施。之后，被告仍未向原告支付租金，并继续使用系争商铺至今。审理中，关于原告与乐舍公司之间是否存在人格混同一节，被告称，两家公司的人员和财务情况都是混同的，为此被告提供了乐舍公司的信用信息公示情况，并称两家公司的部分职位由同一人担任。对此原告则称，乐舍公司是由原告和被告各出资50%成立的，出资协议中曾约定原、被告各派出部分工作人员进行乐舍公司的经营管理，故这些工作人员是同时在两家公司兼职的。但原告和乐舍公司的财务情况是各自独立的，经营地点也不同，故不存在人格混同的情况。对此，被告未能再提供其他证据。关于被告代乐舍公司支付了其他款项一节，被告提供了乐舍公司、被告与案外人上海仰阔酒店用品有限公司等多家公司签订的十余份代付款协议、法院判决书、付款回单等。但对此原告表示对真实性和关联性均不予认可，且代付行为产生的法律后果系被告和乐舍公司之间的债权债务关系，与本案原、被告之间的房屋租赁合同关系无关。审理中，原告表示，诉讼之前其并未向被告发出过书面的解除通知，同意以本案诉状副本送达之日为合同解除之日；对合同解除后被告占用房屋的使用费标准，参照原租金标准3.15元/日/平方米予以主张，不再按照合同约定的使用费标准6元/日/平方米加以主张，并仅主张至原告与产权人之间的租赁期限届满之日；对被告逾期支付租金并导致合同解除的违约责任，仅主张合同解除的违约金，不再主张逾期支付租金的违约金。对被告未支付的租赁保证金，亦不予主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告若逾期不支付租金累计超过一个月的，原告有权解除合同，并向被告主张相应的违约金。现被告自认确已长期未支付租金，但其认为其已代乐舍公司支付了大量款项，而乐舍公司与原告系关联公司，存在人格混同，故其对乐舍公司的债权可抵消其未支付给原告的租金。但是，被告对该节未能提供充分证据予以证明，故本院对该理由难以采纳。被告长期未付租金，实属违约，原告依约主张解除双方之间的租赁合同，解除日期为本案诉状副本送达之日，并无不当，可予确认。合同解除后，被告应及时返还系争商铺，仍占有系争商铺的，应支付相应的房屋使用费。审理中原告表示使用费标准参照合同约定的租金标准予以主张，被告对未付租金及使用费的计算标准、起算时间及水、电费的金额均无异议，本院对该节予以确认。至于原告主张的违约金，被告认为过高，要求法院予以调整。对此原告在审理中表示仅主张解除合同的违约金，不再向被告主张其他违约责任。本院认为该违约金尚属合理，可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海熠舍餐饮管理有限公司就上海市静安区北京西路XXX号三楼3F-03商铺签订的《房屋租赁合同》于2017年3月8日解除;二、被告上海熠舍餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上址商铺返还给原告上海新华传媒连锁有限公司；三、被告上海熠舍餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司房屋租金及使用费(含物业管理费，按每日801.68元计算，自2016年6月1日起计算至实际返还上址商铺之日止，至迟计算至2021年2月28日)；四、被告上海熠舍餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司违约金73,152.45元；五、被告上海熠舍餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司自2016年9月至2017年3月的水、电费共计98,664.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,294元(原告上海新华传媒连锁有限公司已预缴)，由被告上海熠舍餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴双二〇一七年五月三十一日书记员  洪捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。