天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初521号原告（反诉被告）：王志威，男，1985年6月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。被告（反诉原告）：王捷卿，男，1963年5月20日出生，汉族，住天津市河东区。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，该公司法务。委托诉讼代理人：张钢，该公司职员。原告（反诉被告）王志威与被告（反诉原告）王捷卿、第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王志威及其委托诉讼代理人李霞，被告（反诉原告）王捷卿，第三人委托诉讼代理人孙国亮、张钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志威向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告及第三人签订的《房产交易合同》及《补充协议》，办理过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月13日，原告与被告在第三人中原公司签订《房产交易合同》及《补充协议》，约定原告以人民币842000元的价格购买被告承租的坐落于天津市××里××楼××室的房产（计租面积19.48平方米），同时原告向被告支付定金50000元。双方约定“此房为公产房，被告承诺可以办理房改购房手续，买产权后再以私产形式办理过户，因买产权而产生的相关税费由原告承担。”2016年11月28日，原告在第三人见证下向被告支付购买产权的费用15916元。现在被告已经办理完毕产权购买手续。但被告在购买房屋产权后以办理公产转私产过程中房屋涨价及私产记载房屋面积增加为由要求原告提高购房款40万元，原告无法接受，后被告明确表示不同意继续按原价出售房屋。原告认为，原告已依约履行了自己的义务，而被告违反诚信、违背契约精神的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。王捷卿辩称，2016年9月13日，原、被告及第三人签订的南开区怀庆里3号楼5门701号房屋《房产交易合同》及《补充协议》，诉争房屋是公产房，公产房计租面积为19.48平方米，经第三人计算房屋建筑面积为19.48乘以1.3，房款为842000元，单价为每平方米33254元。因为公产房在交易的时候要先购买产权，原告需要贷款，在2016年10月28日，被告购买产权的时候，经房管站计算的建筑面积为29.49平方米，本人当时就向第三人工作人员提出少算了4平方米，2016年12月29日，原告给被告来信，表示面积弄错了，当天被告将更改面积手续交由原告办理。2017年1月4日，原告才告知被告涉诉房屋建筑面积为39.12平方米，被告当时提出计算的面积相差太大，被告要求加价到120万元，原告不接受，经第三人协调未果，因此提起了诉讼。现被告不同意原告的诉讼请求。第三人中原公司针对本诉述称，2016年9月13日，原、被告及第三人签订了房产交易合同，约定原告购买被告承租的坐落于天津市××里××楼××室的房产，当时房产性质为公产房，房产计租面积19.48平方米，总价为842000元。第三人认为这个交易价格是根据公产房的计租面积计算，并且现在原、被告已经办理了购买产权手续，具备交易的条件，所以希望合同能够继续履行。王捷卿向本院提出反诉请求：1.因重大误解、依法撤销反诉人、被反诉人及第三人签订的天津市××里××楼××室房屋《房产交易合同》及《补充协议》；2.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人欲卖诉争之房时，第三人得知后于2016年9月13日将反诉人、被反诉人双方召集在一起商议诉争之房买卖事宜。反诉人名下的《天津市公有住房租赁合同》上面只记载计租面积19.48平方米，卖房时房价是以建筑面积计算诉争之房每平方米的价格，第三人称公有住房的计租面积乘以1.3倍就是该公有住房的建筑面积。诉争之房坐落市中心又是学区房，反诉人要以建筑面积每平方米35000元左右价格转让，经第三人换算，诉争之房的建筑面积为25.32平方米。在第三人的协调下反诉人和被反诉人也都认可诉争之房的建筑面积换算为25.32平方米，房价按每平方米33250余元计算，得出的诉争之房的转让价格为842000元，并签订的《房产交易合同》。由于被反诉人要贷款买房需要反诉人先购买诉争之房产权，因此原、被告又签订了《补充协议》，约定因购买产权而产生的相关税费由被反诉人负担。在反诉人与案外人南开区炮台庄房管站办理《公有住房买卖协议》时，开始被告知诉争之房的建筑面积是29.49平方米，后又确定为39.12平方米，案外人南开区炮台庄房管站和天津市国土资源和房屋管理局都确认诉争之房建筑面积为39.12平方米，现在诉争之房的建筑面积与用公有住房的计租面积乘以1.3倍为建筑面积25.32平方米有巨大出入，建筑面积相差13.8平方米，房屋价值相差458900余元。据此，反诉人认为《房产交易合同》是因对诉争之房建筑面积重大误解订立的，因被反诉人先于反诉人提起诉讼，故反诉人提起反诉。王志威对王捷卿的反诉辩称，2016年9月12日，在原、被告与第三人签订《房产交易合同》之前，三方实地查看了涉诉房屋，对于房屋的自然状态，三方均十分清晰明确，并不存在任何不清楚不明白的地方，反诉被告之所以与反诉原告签订房产交易合同，主要也是非常满意涉诉房屋的自然状态，也是基于该房屋的自然状态与反诉原告签订房产交易合同，至于涉诉房屋购买产权后，建筑面积多少与本案并无关系，并且在订立《房产交易合同》的时候，反诉被告也无从得知涉诉房屋的建筑面积，三方签订合同是基于涉诉房屋的自然状态而定的，因此反诉原告所称的对于房屋的自然状态和面积存在重大误解，是不成立的，反诉被告所要购买的仅仅是涉诉的房产本身，所以请求法院依法驳回反诉原告的全部诉请。第三人中原公司针对王捷卿的反诉述称，房屋在签订合同前，属于客观存在，面积的误差仅仅是房管部门做换算时存在计算问题，与普通商品房未落成之前建筑面积的误差并不一样，也就是签订合同的成交价格以计租面积作为参考，因为在购买产权之前，三方谁也不能确定建筑面积，所以建筑面积作为计算房款房价的依据并不合适。综上反诉人的事实依据不成立，希望驳回全部反诉请求。本院经审理认定如下事实：2016年9月13日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》及《补充协议》，甲方为王捷卿，乙方为王志威，丙方为中原公司，房产交易合同约定，甲乙双方通过丙方居间介绍，在平等、自愿基础上签订本合同，甲方将其所有的坐落于天津市××里××楼××室房屋出售给乙方，房地产权属证明编号为0501148400502948，产别为公产，权利人王捷卿，计租面积19.48平方米，该房地产成交价为人民币842000元；乙方于签订本合同之时向甲方交付定金人民币50000元，该笔定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；甲乙双方须于2016年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款792000元，甲方同意乙方采取银行贷款方式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2016年11月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首都款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。合同中关于违约责任约定：在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或者不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。当天，原、被告又签订补充协议（房改购房），甲乙双方均确认，本补充协议签署时，该房地产的产别为公产，甲方承诺可以办理房改购买手续，买产权后再以私产形式办理过户；甲方应于2016年9月14日前申请办理房改购房手续，因买产权而产生的相关税费由买受方承担，甲乙双方于私产的产权证下发后7个工作日内（以产权证记载的填发日期为准），到房管局签署买卖协议……。同时，原、被告还签订了一份补充协议（二方标准），约定：1、甲方必须配合乙方过户，并保证腾房前结清因居住产生的所有费用；2、如因甲方未结清过户前产生的有关该房产之相关费用，而影响该房产交易，则所有责任由甲方承担；3、甲方承诺该房地产内无户口，不会影响乙方落户；4、甲方承诺该房地产过户完毕，款到后该房屋租金转给乙方租金为每月1650元……。上述合同签订后，王捷卿收取了王志威定金50000元，另，王志威还给付了王捷卿购买涉诉房屋产权的费用15916元、验房费500元和其他费用4000元。王志威交付第三人中原公司中介费17400元、代收评估费1000元。现涉诉房屋的所有权已转移至王捷卿名下。诉讼期间，王捷卿表示，2017年1月，其得知涉诉房屋购买产权后最终核定的建筑面积为39.12平方米，与计租面积乘以1.3得出的25.32平方米出入巨大，房屋价值相差45万余元，为此，其提出了加价的请求，但王志威拒绝加价，经协商未果，故王捷卿提出不再继续履行合同。为此，王志威向本院提起诉讼。同时，向本院提出申请，要求法院对涉诉房屋采取查封保全措施，本院依照原告申请，出具了（2017）津0104民初521号民事裁定书，冻结了涉诉房屋的所有权变更登记手续，原告预付了保全费4730元。此后，王捷卿提起了反诉。诉讼期间，天津市南开区炮台庄房管站向本院出具证明，证实涉诉房屋原由王捷卿承租，该房管站当初与王捷卿签订的《天津市公有住房租赁合同》记载的计租面积有误，原载19.48平方米，后经实际测量，实际计租面积为24.91平方米，其中阳台2.7平方米不计入计租面积。庭审中，王志威坚持要求继续履行合同，并表示如果银行不能发放贷款，其愿意全款出资购买涉诉房屋，并承担房屋过户所需费用，亦同意将按照实际计租面积与原计租面积的面积差补偿王捷卿。以上事实有原、被告当庭陈述及相关证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告及第三人中原公司签订的《房产交易合同》和《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。王志威依照合同的约定交付了王捷卿购房定金，并依照合同约定交付了王捷卿购买产权的费用、验房费等相关费用，现王捷卿依照合同约定也购买了涉诉房屋的产权，原、被告已按合同约定履行了部分义务。现根据天津市南开区炮台庄房管站出具的证明，结合被告提交的《公有住房买卖协议书》，能够证实涉诉房屋购买产权后涉诉房屋总建筑面积为39.12平方米，原涉诉房屋的计租面积有误，应为24.91平方米，但因原、被告及第三人在签订房产交易合同时，三方对涉诉房屋的面积差均不知情，现根据天津市南开区炮台庄房管站出具的证明，三方签订的《房产交易合同》中所约定的涉诉房屋的计租面积应调整为24.91平方米，涉诉房屋计租面积的实际面积差为5.43平方米（24.91-19.48），根据三方签订的《房产交易合同》中对于涉诉房屋价格的约定，推算房产交易合同中按照公产房计租面积确定的价格为每平方米43224元，5.43平方米的差价为234706元，应由原告支付给被告。庭审中，原告表示如果银行不能发放贷款，其愿意全款出资购买涉诉房屋，并承担房屋过户所需费用，现合同具备继续履行的条件，原告王志威要求被告配合办理房屋过户手续、继续履行合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于被告的反诉主张，根据当事人合同签订及履行的情况，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》和《补充协议》系三方真实意思表示，且三方在签订《房产交易合同》时，原告提交的《天津市公有住房租赁合同》中记载，涉诉房屋在出售时的计租面积为19.48平方米，因此，在签订合同时并不存在重大误解及显失公平的情况，也不存在欺诈、胁迫或乘人之危等情形。故王捷卿主张撤销上述《房产交易合同》和《补充协议》，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告王志威与被告王捷卿、第三人天津中原物业顾问有限公司继续履行于2016年9月13日签订的《房产交易合同》和《补充协议》；二、本判决生效后十五日内，原告王志威支付被告王捷卿面积差价款234706元；三、本判决生效后十五日内，被告王捷卿配合原告王志威将坐落于天津市××里××楼××室房屋的所有权转移登记至原告王志威名下，过户所需费用由原告王志威支付；四、驳回反诉原告王捷卿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告王捷卿负担；保全费4730元，由被告王捷卿负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告王捷卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张俊敏二〇一七年五月二十二日书记员  丁 琪本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十四条当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。