新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2017)新2325民初585号原告：奇台县蓝天物业服务有限责任公司。法定代表人：柳东洋，系该公司经理。营��执照号码：×××-1。组织机构代码证：55648574-4。委托诉讼代理人：李培弟，奇台县古城乡法律服务所法律工作者。被告：王成，男，汉族，1982年8月17日出生，公民身份号码：×××，现住奇台县，个体。委托诉讼代理人：严环，新疆铭望铨律师事务所律师。原告奇台县蓝天物业服务有限责任公司（以下简称：蓝天物业）与被告王成物业服务合同纠纷一案，原告于2017年3月1日向本院提起诉讼。本院依法于同日受理后，适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告蓝天物业委托诉讼代理人李培弟，被告王成的委托诉讼代理人严环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝天物业向本院提出诉讼请求：1、被告给付物业费4327元；2、被告承担违约金130元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告无故拖欠原告2013年度、2015年度1月至10月10日物业费、垃圾处置费共计4327元，已构成违约，请求承担违约金130元。原告多次索，被告推诿至今不予给付。请求法院依法处理。被告王成辩称：一、原告起诉被告主体错误。被告居住在江南苑小区的开发商是2014年12月才向被告交付房屋，并且截止2015年10月27日未出售物业交付，为此奇台县住房和城乡建设局向开发商蓝天房产公司下发了书面的整改通知书。依据《物业管理条例》第41条第2款：”已竣工但尚未出售或者尚未交物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担”。《昌吉州物业管理条例》第27条第1款：”前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日前发生的物业服务费��由建设单位承担”的规定，原告应当向建设单位主张物业费，而不是答辩人。二、原告主张被告无故拖欠2013年7月至2015年10月10日期间的物业费，而作为物业公司的原告是否有资质能提供物业服务，进入小区的程序是否合法，这些按照法律规定，应当向业主公而的信息，被告至今没有看到，并且从原告提供的诉状可以看出，原告只谈收费不谈服务，也没有任何证据证明原告按照规定提供了物业服务，国此，被告没有义务向原告交物业费。三、原告作为物业公司对小区的管理服务严重不负责任，严重违约，作为业主的审美观点告在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，依据《合同法》第67条规定，有权拒绝其履行交费的要求，合法的行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷若干问题解释》第六条规定”经书面催交，业主无正当理��拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业务仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，业主拒交物业费的抗辩是否系''正当理由''是本案审查的重点。被告认为物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或者服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司就会变本加厉的不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护，不利于作为弱势群体的业主利益的保护，也是十分不公平的，因此，被告请法院认真审查业主的抗辩理由，业主不交费的真正原因，业主的先履行抗辩是否正当合理。双方没有合法有交效的合同关系，原告无权主张违约金。综上，原告诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告对原告提供的物籽委托服务合同、承诺书、房屋装修协议、民事裁定书、工资表、资质证书，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院作如下认定：被告提供的证据：1、2015年10月27日奇台县住建局对江南苑小区发出的整改通知书一份。拟证实：房产公司截止2015年10月27日没有将物业管理必须的四配套用房交付到小区，尤其没有保安室，没有将物业交付业主委员会；按照整改通知书内容，证明作为物业公司的原告没有完全履行应当提供的物业服务，没有物业配套用房和保安室，没有完全履行原告提供的物业合同中的物业服务。原告对该组证据真实性无异议，证实的问题不认可，关联性不认可；本院对该组证据的真实性予以确认。2、2015年10月20日住建局对蓝天物业公司的批复一份、2015年11月3日住建局整改通知书一份。拟证实：原告蓝天物业公司认可小区存在很多管理问题，请求退出小区，经住建局研究决定不同意，但原告在没有收到批复之前强行退出；因原告公司管理小区时不符合昌吉州物业管理的相关规定，住建局给蓝天物业公司发出整改通知。原告对该组证据的真实性认可，关联性不认可，整改通知书内容指的是工程的平面图，是开发商的责任，跟原告物业服务没有关联，对批复证实的问题不认可，跟原告要求被告给付物业费没有关系。本院对该组证据的真实性予以确认。3、项目竣工规划认可书申请报告一份。拟证实2014年10月10日江南苑小区才申请工程竣工，物业费应该由房产公司交纳。原告对该组证据的真实性、关联性均不认可。本院对该组证据结合其他证据综合认定。被告申请证人薛某出庭作证，薛某的主要证人证言为：证人与被告均为江南苑小区的业主，原告蓝天物业公司于2011年年底至2015年10月10日在江南苑小区服务，证人2014年、2015年没有与原告签订过物业服务合同，原告物业公司半个月打扫一次卫生，门口没有门卫室也没有保安；原告公司离开小区时没有给业主通知过，小区业主委员会于2015年10月成立的，是在原告公司撤出小区以后成立的；原告公司除了打扫卫生以外还承担小区的公共垃圾清运，物业办公室有2、3个工作人员，证人2015年之前的物业费都交清了；小区从2016年1月份开始由安心物业��司管理。原告对证人说的原告公司服务时限认可，业主委员会是原告公司撤走后成立的认可，对证人称原告公司没有提供服务，卫生没有及时打扫不认可。被告对证人证言没有异议。本院对上述证人证言结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系奇台县江南苑小区的业主，原告系为该小区提供物业服务的物业公司。物业收费标准为：高层住宅每平方米收费1.1元，多层住宅每平方米收费0.4元，卫生费按照住户人口每人每月为1.2元；前期物业委托服务合同约定物业费可采取每月、每季度、每年等方式交纳。双方对收费标准均无异议。被告的住宅为高层，房屋面积为118平方米，物业费每月为149.14元，2013年7月至2015年10月10日���产生的物业费为4327元。前期物业委托服务合同中委托管理事项有8项：（1）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常管理、养护、维修；（3）物业管理区域内公共部位和公共场地的保洁服务；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共区域内秩序维护、协助公安机关做好小区综合治理等；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。被告的住宅为高层住宅，面积为149.14平米。被告辩解不交物业费的理由是因为原告提供的物业服务不到位，卫生打扫不及时，没有保安人员及门卫室，物业公司人员配备不到位，并提供了证人证言。被告于2012年9月办理了入住，并交纳了部分物业费。原告公司在2015年向奇台县住房和城乡建设局提出退出江南苑小区，后实际于2015年10月10日自行退出小区，奇台县住房和城乡建设局于2015年10月20日对原告申请退出江南苑小区作出批复，明确要求恢复物业服务工作，不允许退出；并于2015年11月3日向原告公司发出整改通知书，指出原告公司与江南苑小区业主委员会办理移交手续时，没有移交物业管理档案资料。原告现以上述理由诉至法院，请求处理。本院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应支付相应的物业管理服务费。原、被告双方虽然没有签订正式的物业服务合同，但是从被告签订的前期物业委托服务合同来看，原告的确为被告小区的物业服务企业，被告在该小区居住应当交纳相应的��业服务费。同时，原告作为物业服务企业，在相关的物业服务上存在服务不到位，根据被告提供的蓝天物业申请退出江南苑小区批复及整改通知书反映出原告公司向奇台县住房和城乡建设局申请退出江南苑小区被拒，并要求其恢复物业服务，但原告公司自行于2015年10月10日就退出了江南苑小区；奇台县住房和城乡建设局要求原告整改的内容为向江南苑小区业主委员会移交档案材料及物业服务设施，但原告未提供相应的档案材料；且在小区的安保工作上未提供相应的安保人员名单。对于物业服务瑕疵，根据本院确认的证据及原告自认的部分反映出原告的物业服务在业主档案资料管理、公共区域内秩序维护及综合治理都存在服务缺失的问题，物业公司应当承担相应的责任。但是小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司配合，物业公司应依约提���物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司服务质量可以以合理方式提出异议或成立业主委员会后由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司正常运转，并有损其他正常缴费业主的权益，故原告主张被告缴纳2013年7月至2015年10月10日物业费4327元的诉讼请求，本院认为原告自身承担20﹪责任为宜，对其诉讼请求本院按照欠款额的80﹪予以支持，即4327元X80﹪=3461.6元。关于违约金的请求，因原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵过错，从而导致被告拒交物业费，故对于原告请求被告支付违约金的请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王成自本判决生效之日起十五日内支付原告奇台县蓝天物业服务有限责任公司2013年7月至2015年10月10日期间的物业服务费3461.6元。二、驳回原告奇台县蓝天物业服务有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告奇台县蓝天物业服务有限责任公司承担5元，被告郭昌新承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 胥 维二〇一七年五月十五日书记员 樊玉伟