广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1494号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市银联通投资有限公司。法定代表人：黄兴民，总经理。委托诉讼代理人：肖林安，湖南承信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明生。委托诉讼代理人：钱东辉，广东华商（龙岗）律师事务所。原审第三人：余某。上诉人深圳市银联通投资有限公司（以下简称银联通公司）因与上诉人陈明生、原审第三人余某租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院���2016）粤0307民初8712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人银联通公司上诉请求：1、驳回一审判决第四项；2、维持一审判决其他项；3、判令陈明生承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决判令由银联通公司酌定支付陈明生工人工资总额的20%无事实依据，陈明生提供的证据并不确实充分。银联通公司认为陈明生提供的员工薪资表及劳动合同极易被伪造，如黄某和骆某的劳动合同期限竟然是2015年11月18日至2015年11月17日，如此明显的错误不可能同时被员工和陈明生忽视；且有些员工字体比较相似，有伪造证据的嫌疑；此外，陈明生并未提供员工的身份信息和社保资料；最重要的是，银联通公司并没有妨碍陈明生的正常经营，且陈明生已在其他地方开设经营场所，正常经营。2、陈明生称其于2016年3月至5月向案外人深圳市XXX电子有限公司支付未按时交期的违约金人民币80000元（以下货币均为人民币），一审判决判令由银联通公司承担该损失无据可依。第一，银联通公司并没有采取任何陈明生所谓的“堵门”措施，只有一到两小时的临时性封锁，并且在陈明生未按时交租的情况下，银联通公司仍正常供水供电及提供安保服务，并未影响陈明生的正常经营；第二，陈明生没有提供与案外人深圳市XXX电子有限公司签订的供货合同、此前订货出货单据及支付违约金的银行流水等，且开庭当日该案外人并没有出庭作证，无法充分证明双方是否真实存在该合同关系；第三，银联通公司于2016年1月3日向陈明生发送通知沟通搬迁事宜，陈明生无动于衷，却又在其他地方开设经营场所，正常经营。上诉人陈明生上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判银联通公司继续履行租赁合同，且银联通公司排除妨碍、消除影响、全面履行租赁合同；3、判令银联通公司赔偿经济损失482760元；4、本案上诉费用由银联通公司承担。事实和理由：1、双方的租赁合同具备继续履行的条件，应当继续履行，而非解除合同。一审法院以银联通公司单方解除合同为由，认为双方的租赁合同已经解除，显然对于陈明生不合理，陈明生认为目前虽然房屋已经过户，但并不影响继续履行租赁合同。2、银联通公司一直严重影响陈明生正常使用房屋，陈明生无需向银联通公司支付在影响期间内的租金，并且银联通公司应排除妨碍、消除影响、全面履行租赁合同。既然银联通公司的行为已经构成违约，且也给陈明生造成严重损失，银联通公司应当赔偿陈明生的经济损失，而一审法院酌情判决数额严重不足以弥补陈明生的实际损失，因此请求二审法院增加经济赔偿金额。针对银联通公司的上诉，陈明生辩称：1、因银联通公司于2016年4月1日开始对租赁房屋采取严重干扰的手段造成了陈明生无法正常使用房屋，并时至今日一直处于停电状态，根本无法使用。陈明生无须支付在此期间的租金。2、一审已经查明银联通公司在本案中属于违约一方，既然银联通公司构成违约，应当赔偿陈明生所有的经济损失，但一审赔偿的经济损失远远不足以弥补陈明生的实际损失，因此请求二审法院依法改判。针对陈明生的上诉，银联通公司辩称：1、双方不存在继续履行的条件，应当解除合同。应维持一审判决第1项和第2项，陈明生拖欠租金10个月，已经严重违约，银联通公司不存在严重违约，反而是陈明生既不搬走，也不交租，银联通公司通过多次电话沟通、上门追讨以及通过街道办、村委会进行调解、协��均未果。陈明生有伙同其他租户破坏租赁场所的水电设施嫌疑，银联通公司已经报警处理。2、银联通公司不存在严重影响陈明生的正常使用，在诉讼过程当中并没有停水、停电，只是水电设施被严重破坏之后不得已才停止了供水，但没有停止供电。在诉讼当中，诉讼之前只是临时的封闭了厂门，原因是为了方便水泥、沙石这些车辆进出。3、一审判决后，陈明生拖欠有10个月，根据一审判决第3项的计算方式，陈明生拖欠房租使用费达101971元。综上，请求二审法院驳回上诉人陈明生的全部上诉请求。原审第三人余某经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。银联通公司向一审法院起诉请求：1、解除银联通公司与陈明生的租赁合同关系；2、判令陈明生立即搬离银联通公司的租赁商铺；3、判令陈明生支付所欠房租16500元（从2016年5��1日起至搬离之日止，暂定为二个月，每月租金8250元，共计16500元）；4、判令本案全部诉讼费用由陈明生承担。诉讼过程中，银联通公司变更第1项诉讼请求为：确认双方已经解除租赁关系。第3项诉讼请求为：陈明生向银联通公司支付所欠房租水电卫生费滞纳金等费用计48821元（自2016年5月1日-至2016年7月11日，计至搬离之日）。陈明生向一审法院反诉请求：1、判令银联通公司继续履行与陈明生的租赁合同；2、判令银联通公司立即排除妨碍、消除影响，全面履行租赁合同义务，停止干扰、阻碍陈明生正常使用租赁房屋；3、判令银联通公司赔偿陈明生因受到妨碍所遭受的经济损失482760元；4、本案反诉费用由银联通公司承担。一审法院认定事实：银联通公司于2010年11月23日与第三人余某签订《房屋租赁合同》，约定承租位于XX村XXXX工业区及���业配套宿舍楼3号楼、4号楼，租赁期为十年，自2011年2月1日至2021年1月31日。第三人拥有上述物业的产权，产权证号：深房地字第××号。2014年4月28日，银联通公司、陈明生双方签订《银联通厂房租赁合同书》，约定银联通公司将上述工业区中第B栋第2楼X号商铺、第A栋X号出租给陈明生，租赁期限自2014年4月29日起至2017年4月28日止。合同第九款约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除本合同、双方免经济赔偿和法律责任。……（二）征用、收购、收回或拆迁租赁房产。（三）甲、乙双方协商一致。”陈明生向银联通公司交纳宿舍、水电等押金共计21500元。2015年12月20日，第三人向银联通公司发出《限期搬离物业通知书》，称因升级履行需提前收回涉案物业，要求银联通公司于2016年3月31日前搬离，不作任何赔偿。2016年4月1日，第三人向银联通公司发出《移交物业告知书》，称将对银联通公司及承租方强制收回物业。2016年1月3日，银联通公司向陈明生发出《终止合同告知书》，要求陈明生于2016年1月21日与银联通公司协商解除合同事宜并做好搬迁工作。2016年4月5日，银联通公司向陈明生发出《催款通知书》，要求陈明生交清2016年4月租金、卫生费、水电费等共计15447元。2016年5月17日，银联通公司向陈明生发出《解除租赁合同通知书》，称因陈明生未依约支付租金等，解除租赁合同，要求陈明生于2016年5月31日搬离厂房。涉案房产现状为陈明生占有并少量经营，经原审法院释明，陈明生明确表示不同意搬离并交付涉案租赁房产，也不对相关损失申请鉴定。关于拖欠的款项金额，双方确认陈明生应于每月5号交上月的水电费及本月的租金，陈明生自2016年5月起未交费。银联通公司主张陈明生至2016年7月11日欠房租水电卫生费滞纳金等费用计48821元，包括租金24750元，水电费7160元，卫生费4061元，滞纳金12850元，陈明生认可租金及水电费金额，不认可卫生费，主张双方无约定，且陈明生自租赁房屋以来从未有人要求缴纳卫生费，并主张因银联通公司阻碍陈明生方正常生产经营，陈明生有权不缴纳租金。陈明生为此提交相片、光盘，证明银联通公司于2016年4月1日发通知禁止外来车辆进入，同日货梯停止运行。银联通公司辩称未封锁大门，只是因临时施工运进沙石停止进入一小时左右，现在仍然可以通行。银联通公司确认货梯停止运行，辩称货梯使用本来应该缴费，陈明生未缴纳电梯费，以前是银联通公司管理不善一直未收取。双方确认银联通公司曾通知停电，实际上没停。关于卫生费，银联通公司提交XX股份合作公司发出的公开信，证明卫生费为0.35元/㎡（由厂房使用者缴交），陈明生对该证据真实性无异议，关联性有异议。原审法院认定银联通公司存在停运货梯、阻碍陈明生经营车辆、客户进入工业区的行为。关于陈明生方的损失，陈明生提交劳动合同、工资表，证明陈明生支付银联通公司干扰生产经营期间工人工资107860元；并提交对账单、订单明细、违约金收据、放假通知等，证明陈明生无法正常经营，造成损失约345000元。银联通公司辩称所有劳动合同均为同一人字迹，且陈明生未提供员工身份信息及社保证明。陈明生一直正常经营，得到银联通公司通知后，又在其他地方开始经营，员工也是正常上班，银联通公司未阻碍陈明生正常经营，一直正常供应水电。经查，陈明生提交的证据证明其于2016年3月至5月向案外人深圳市XXX电子有限公司支付未按时交期的违约金80000元，原审法院予以认定。银联通公司主张未接订单的损失，因未接订单的原因及买卖合同是否能成立并不确定，原审法院不予支持。关于员工工资部分，因陈明生已在其他地方开展生产经营，员工工资不应全部视为损失。一审法院认为，银联通公司、陈明生双方签订租赁合同，成立房屋租赁关系，各方均应依约履行义务。双方约定租赁期限至2017年4月28日，银联通公司于2016年1月3日向陈明生发出《终止合同告知书》，要求陈明生于2016年1月21日与银联通公司协商解除合同事宜并做好搬迁工作，可见本告知书并非解除合同的通知书，从2016年4月5日银联通公司发出《催款通知书》可见租赁合同仍在持续。银联通公司于2016年5月17日发出《解除租赁合同通知书》，称因陈明生未依约支付租金等，解除租赁合同，要求陈明生于2016年5月31日搬离厂房。原审法院认定银联通公司单方解除涉案租赁合同，并确定解除时间为2016年5月31日，对陈明生要求继续履行合同的主张不予支持。银联通公司自2016年4月1日起存在停用电梯、阻碍陈明生生产等行为，银联通公司辩称陈明生未交电梯使用费，但双方在合同中未约定该费用，银联通公司也确认未收过电梯使用费，原审法院对银联通公司的抗辩不予支持。双方约定在征用、收购、收回或拆迁的情况下，允许解除合同并免予赔偿，但并未明确约定当业主收回租赁房产时可解除合同并免予赔偿，原审法院对银联通公司的相关主张不予支持。故原审法院认定涉案租赁合同在租赁期限内被银联通公司单方解除，银联通公司方应承担违约责任，关于陈明生方的损失，原审法院根据陈明生的诉讼主张，认定陈明生向案外人深圳市XXX电子有限公司支付未按时交期的违约金80000元，并酌定陈明生支付工人工资总额的20%，即21572元，共计101572元，陈明生明确表示对解除���同的损失不申请鉴定，应自行承担举证不力的法律后果。银联通公司收取的押金21500元应退还给陈明生。合同解除时间为2016年5月31日，陈明生应支付此日期之前的租金及相关合理费用，由于银联通公司违约，陈明生无需支付逾期违约金。涉案租赁合同已解除，陈明生应向银联通公司交还涉案房产，由于陈明生自2016年5月31日起告继续占用涉案房屋造成损失扩大，应承担相关房屋使用费（参照租金标准认定）及因陈明生仍在生产实际产生的水电费及卫生费等。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条的规定，原审法院判决：一、确认深圳市银联通投资有限公司、陈明生之间的租赁合同已于2016年5月31日解除；二、陈明生应当于本判决生效之日起五日内向深圳市银联通投资有限公司交付涉案位于XX村XXX第B栋第2楼X号商铺、第A栋X号房屋；三、陈明生应当于本判决生效之日起五日内向深圳市银联通投资有限公司支付2016年7月11日前的租金及房屋使用费24750元，水电费7160元，卫生费4061元，共计35971元，并按每月8250元的向银联通公司支付自2016年7月11日起至交还房屋之日止的房屋使用费；四、深圳市银联通投资有限公司向陈明生退还押金21500元，赔偿损失101572元，共计123072元；五、驳回陈明生的其他诉讼请求；六、驳回深圳市银联通投资有限公司的其他反诉请求。案件一审本诉受理费106.25元（银联通公司已预缴），由陈明生承担86.25元，由银联通公司承担20元；一审反诉受理费4270.7元（陈明生已预缴），由银联通公司承担898元，由陈明生承担3372.7元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：1、银联���公司（乙方）与原审第三人余某（甲方）签订的《房屋租赁合同》第十款约定“本合同有效期内，甲方有权收回该房屋转卖他人，但须在两个月内通知乙方，乙方须在收到甲方通知之日起两个月内退出，并将房屋完好的交付甲方，同时甲方应返还乙方已交纳的房屋押金，不做任何赔偿。若乙方逾期返还房屋，每逾期一日，按月期租金的5%收取滞纳金，超过30日甲方有权自行收回房屋，所产生的一切损失由乙方承担”；2、银联通公司（甲方）、陈明生（乙方）双方签订的《银联通厂房租赁合同书》第六款约定“出现下列情形之一时，甲方有权终止合同并不予退还租赁保证金和其他费用；并可就因此造成的损失，向乙方提请损害赔偿：（一）乙方拖欠租金达三天以上（含三天）；……”。本院认为，本案系租赁合同纠纷，上诉人银联通公司与上诉人陈明��签订的《银联通厂房租赁合同书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。《银联通厂房租赁合同书》第九款约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除本合同、双方免经济赔偿和法律责任。……（二）征用、收购、收回或拆迁租赁房产。（三）甲、乙双方协商一致。”该条款是合同解除条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，结合银联通公司与原审第三人余某的《房屋租赁合同》第十款的约定，可以解释上诉人银联通公司与上诉人陈明生约定该解除条款本意包括了业主收回租赁房产时的情况，因此，原审法院认为该条款未明确约定当业主收回租赁房产时���解除合同并免予赔偿，不符合合同目的，认定错误，本院予以纠正。2015年12月20日，原审第三人向上诉人银联通公司发出《限期搬离物业通知书》，称因升级履行需提前收回涉案物业，基于《银联通厂房租赁合同书》第九款的约定，2016年1月3日上诉人银联通公司向上诉人陈明生发出《终止合同告知书》，要求其2016年3月31日前搬离涉案物业，该告知书明确表明终止合同，实际是银联通公司行使解除权，该解除权的行使符合合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，有解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，因此，上诉人陈明生收到《终止合同告知书》后《银联通厂房租赁合同书》便予以解除。但上诉人陈明生收到《终止合同告知书》后即未提出异议，也未在2016年3月31日前搬离涉案房产，之后仍然继续使用涉案房产，而上诉人银联通公司也收取了2016年4月租金，此时，双方在原合同的基础上成立了不定期租赁合同关系。双方均确认每月5日支付租金，但上诉人陈明生2016年5月17日前未支付当月租金，按照《银联通厂房租赁合同书》第六条的约定，拖欠租金超过3日已经构成违约，此时，上诉人银联通公司发出《解除租赁合同通知书》，要求上诉人陈明生于2016年5月31日搬离厂房并解除合同，符合合同约定，双方之间的不定期租赁合同关系于2016年5月31日解除。2016年5月31日之后占用涉案房产已无依据，银联通公司要求其搬离涉案房产，并按租金支付占用使用费以及水电费等，依法有据，本院予以支持。而上诉人陈明生在已经违约的情况下要求继续履行合同，没有法律依据，本院予以驳回。关于上诉人陈明生主张损失赔偿的问题。首先，根据《银联通厂房租赁合同书》第九款的约定，上诉人陈明生应知道合同存在因涉案房屋被收回而被解除合同的可能；其次，上诉人银联通公司2016年1月3日就发出《终止合同告知书》，要求上诉人陈明生于2016年1月21日协商解除合同事宜并做好2016年3月31日搬迁工作，上诉人银联通公司提前两个月通知已经合理履行了通知义务，根据公平原则，此时，上诉人陈明生应承担止损的义务。第三，《终止合同告知书》也明确告知业主将对涉案房产升级装修，2016年3月31日之后上诉人陈明生仍不搬离房屋，也应清楚继续使用涉案房产将面临与之前不同的环境。因此，上诉人陈明生主张上诉人银联通公司承担2016年3月至5月的损失，有失公允，且没有法律依据，本院不予支持。鉴于经营环境确实有影响，而且2016年3月31日后两个月双方就又解除租赁关系，上诉人陈明生支付的押金21500元应用于抵扣拖欠租金。综上所述，上诉人陈明生的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人银联通公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十九条、一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初8712号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初8712号民事判决第四、五、六项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初8712号民事判决第三项为陈明生应当于本判决生效之日起五日内向深圳市银联通投资有限公司支付2016年7月11日前的租金及房屋使用费3250元，水电费7160元，卫生费4061元，共计14471元，并按每月8250元的向银联通公司支付自2016年7月11日起至交还房屋之日止的房屋使���费；四、驳回上诉人陈明生的反诉请求；五、驳回上诉人深圳市银联通投资有限公司的其他诉讼请求。支付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费106.25元（银联通公司已预缴），由陈明生承担86.25元，由银联通公司承担20元；一审反诉受理费4270.7元（陈明生已预缴），由陈明生承担。二审案件受理费12979元，由银联通公司承担761元，由陈明生承担12218元。本判决为终审判决。审判长 彭    宁审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年五月三日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中���人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（��）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。