江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2585号上诉人（原审原告、反诉被告）：王焕党，女，1986年11月3日生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：潘翔，江苏宁通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王冬梅，女，1980年11月14日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人王焕党与被上诉人王冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）0115民初13619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王焕党上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人向上诉人支付房屋增值损失150000元、居间费用3000元及律师代理费5000元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2016年6月30日签订了《房地产买卖合同》，购买被上诉人的南京市江宁区百家湖花园伦敦城35幢104-1室房屋，上诉人于合同签订当日向被上诉人支付购房定金10000元，合同约定付款方式为首付加贷款。另双方口头约定在银行贷款预审批通过后，上诉人交付首付款，被上诉人办理过户手续。在银行贷款预审批通过后，上诉人要求向被上诉人交付首付款时，被上诉人却表示房子不卖了。后上诉人通过律师函向被上诉人催告，要求被上诉人继续履行合同。被上诉人在催告期间届满后，仍然不履行合同，其行为构成根本违约。上诉人被迫发函通知被上诉人解除双方于2016年6月30日签订的《房地产买卖合同》。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》于2016年9月3日解除，系认定事实错误。2016年9月3日，被上诉人要求从中介处取回房产证原件，后至派出所处理。在处理过程中，被上诉人只是提出上诉人违约，并没有提出解除案涉买卖合同，且被上诉人也没有提供证据证明其于2016年9月3日已经通知上诉人解除案涉买卖合同。事实上，在2016年9月5日，上诉人和被上诉人仍在协商办理过户。但一审法院却错误地认为案涉《房地产买卖合同》于2016年9月3日已经解除。三、一审法院适用法律错误。一审法院认为：“从二手房交易惯例看，卖方交付房屋的日期也应当在买房贷款审批通过和双方办理过户之后”。一审法院以交易惯例作为裁判依据，显然不当，同时上述惯例是否准确无法考证。此外，即便被上诉人有证据证明案涉《房地产买卖合同》于2016年9月3日解除，被上诉人解除合同的行为显然不当。在房屋买卖合同法律关系中，买方的主要义务就是按约支付购房款。就本案而言，由于银行预审未在2016年8月30日前通过，致使上诉人无法在2016年8月30日前履行付款义务，作为卖方被上诉人应催告上诉人在合理期限内履行付款义务，故本案应当适用“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同”的法律规定，而非一审法院适用的“当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定。被上诉人在上诉人于2016年8月30日前未付款时，在未经催告并给予上诉人合理期限的情形下就单方面解除案涉买卖合同显然违反法律规定，被上诉人的行为也不利于维护合同严肃性，鼓励交易，降低交易成本。四、上诉人在案涉买卖合同签订后，依约积极办理贷款，2016年9月13日通过银行预审。在此期间，上诉人并没有怠于促成合同履行的行为，也不存在过错，只是正值银行贷款高峰期，贷款审批的时间长短，并非上诉人能够控制的，所以上诉人不应当承担违约责任。王冬梅辩称：一、合同确实约定付款方式是首付款加贷款，但双方没有上诉人所谓在预审通过后交付首付款的口头约定。二、在2016年9月3日被上诉人明确告知上诉人、中介工作人员、人民调解员，要求解除房屋买卖合同，不存在2016年9月5日被上诉人与上诉人协商办理过户的情况。三、一审法院按照交易惯例作为裁判依据是正确的。四、被上诉人在签订合同后，没有上诉人的联系方式，只好多次向中介公司催促上诉人履行合同。中介公司答应在7月9日通过预审，并拿到首付款。因此，并不是如上诉人所说的没有催告。且被上诉人积极配合上诉人，先后去了招商银行、广州银行，想促成交易，但上诉人却隐瞒其不能通过预审批的事实，到9月3日贷款仍然没有下来。王焕党向一审法院起诉请求：1.王冬梅返还定金10000元；2.王冬梅赔偿房屋增值损失150000元及居间费3000元；3.王冬梅承担律师费5000元。王冬梅向一审法院提起反诉请求：因王焕党违约，要求王焕党支付违约金20000元。一审法院认定的事实：2016年6月30日，王冬梅（甲方）、王焕党（乙方）与南京市江宁区维塔斯房地产经纪服务中心（丙方，以下简称维塔斯中介）签订房地产买卖合同。合同约定甲方将位于南京市江宁区百家湖花园伦敦城35幢104-1室房屋出售给乙方，总价68万元。房款支付采取首付加贷款的方式。双方约定2016年7月9日前办理贷款预审批手续或一次性付款过户手续，并于贷款审批通过后，到产权部门办理过户手续。双方于8月30日前交房，乙方预留房屋交接押金2000元，待双方交接房屋时付清。居间服务费6000元整，由乙方承担，在签订本协议时支付给丙方。违反本协议任何一条款视为违约，违约方赔偿给守约方违约金20000元，另外赔偿守约方直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方全部服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应共同承担上述居间服务费，且丙方有权从定金中优先收取，违约方还需承担守约方实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。双方在其他约定中备注：甲方承诺此房屋内无户口、抵押贷款已还清；乙方承诺首套房、纯商贷、征信无问题。签订合同当日，王焕党向王冬梅支付定金10000元，向维塔斯中介支付中介费3000元。签约后，双方开始办理银行贷款预审批手续。王焕党陈述7月初，双方签订贷款合同，约定在招商银行贷款。后因招商银行不做小面积房屋的贷款，故更换银行。7月20日，双方前往广州银行第二次签订贷款合同。王冬梅曾催促何时通过预审批，但其无法控制银行办理时间。9月13日，其取得广州银行的贷款预审批。而9月13日后其要求王冬梅配合办理过户手续，王冬梅明确表明不再继续履行。王冬梅认为合同约定交房日期为8月30日，那么王焕党应当在8月30日之前完成付款义务，7月初双方第一次签贷款合同，其于7月19日收到王焕党通知没有通过招商银行的审批，要求再于7月20日去广州银行再签一次合同。其为了促进合同履行于20日前往广州银行配合签约，但并非对原合同条款的更改。后其多次催促，直到8月30日王焕党均未能通过银行预审批，已经根本违约，其于9月3日提出解除合同，双方到派出所调解未果。另查明，9月3日，因王冬梅要求从中介处取回房产证原件，中介报警，三方前往派出所处理。调解过程中，王冬梅提出对方已经违约，要求归还房产证、土地证，王焕党的丈夫李小辉不同意解除合同，认为其银行预审批将于四、五天后通过，银行贷款90%，过户后支付首付28万元。双方调解未果。9月13日，王焕党通过广州银行贷款审批。王焕党通知王冬梅要求办理过户手续，王冬梅不同意过户，除非王焕党签订补充协议承诺付全款的时间，王焕党称不能保证贷款发放的时间，没有同意签补充协议。10月26日，王焕党向一审法院提起诉讼。一审法院组织双方调解，调解不成。上述事实，有房地产买卖合同、收款收据、收条、银行审批通知书、人民调解记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，本案的争议焦点在于王焕党是否应在2016年8月30日之前取得贷款预审批。合同没有明确约定王焕党完成贷款预审批的时间，但从合同现有条款看，交付房屋的日期在申请贷款预审批手续或一次性付款、过户的步骤之后，房屋交接时王焕党可预留交接押金2000元，那么其余房款应当付清，至少王焕党应当通过贷款审批。从二手房买卖交易惯例看，卖方交付房屋的日期也应在买方贷款审批通过和双方办理过户之后。所以王冬梅认为王焕党应当在8月30日之前完成贷款预审批，符合合同约定。现王焕党于9月13日通过贷款审批，超过了8月30日交房期限，使双方未在8月30日之前完成付款、过户、交房等行为，合同未如期履行，违反了合同目的。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。王焕党在8月30日之前未通过贷款预审批致使合同目的不能实现，王冬梅有权解除合同。9月3日，王冬梅在派出所三方调解时明确提出因对方违约要求解除合同，符合法律规定，故一审法院认定本案合同于2016年9月3日解除。王焕党认为王冬梅配合7月20日广州银行签约的行为证明双方变更了合同期限的约定，王冬梅予以否认，认为7月20日配合签约是为了积极履行但并未变更8月30日的期限。考虑7月20日至8月30日之间仍有合理期间，仅凭王冬梅配合办理签约的行为不能证明双方变更了8月30日交房日期的约定，故一审法院对该意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以主张赔偿损失。王冬梅要求王焕党支付合同约定的违约金20000元，符合法律规定，一审法院予以支持。王焕党已支付定金10000元，合同解除后应予返还，故一审法院对王焕党要求返还定金的诉讼请求予以支持。王焕党认为王冬梅在9月13日后不愿继续履行构成根本违约，应当赔偿房屋增值损失、居间费、律师费等费用，因合同已于9月3日解除，王冬梅在9月13日后有权拒绝履行原合同。9月13日后王冬梅曾与王焕党协商就付款时间签订补充协议，说明双方试图达成新的合意，但最终未能达成一致，故双方未能达成新的约定恢复原合同的履行，王冬梅不负有履行的义务。综上，王冬梅没有王焕党所称的违约行为，王焕党要求其赔偿房屋增值损失、居间费、律师费无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王冬梅应于判决发生法律效力之日起十日内返还王焕党定金10000元。二、王焕党应于判决发生法律效力之日起十日内支付王冬梅违约金20000元。三、驳回王焕党的其他诉讼请求。本案应收案件受理费3860元，减半收取1930元，由王焕党负担1905元，由王冬梅负担25元，反诉案件受理费150元，由王焕党负担。本院二审期间，王焕党对一审判决查明事实中“9月3日，因王冬梅要求从中介处取回房产证原件，中介报警，三方前往派出所处理。调解过程中，王冬梅提出对方已经违约，要求归还房产证、土地证，王焕党的丈夫李小辉不同意解除合同，认为其银行预审批将于四、五天后通过，银行贷款90%，过户后支付首付28万元。双方调解未果”有异议，认为9月3日未涉及到解除合同的事宜。另，不是银行贷款90%，而是贷款通过率为90%。王焕党对一审查明的其他事实无异议。王冬梅对一审查明的事实无异议。对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，王焕党提交以下证据：一、李小辉与王冬梅于2016年9月5日的短信记录打印件。证明：2016年9月5日，李小辉与王冬梅还在协商办理过户，王冬梅并没有表示不再履行房屋买卖合同。二、王焕党、李小辉个人信用报告（查询于2016年7月21日）。证明：王焕党、李小辉在办理贷款手续时，其个人信用没有问题。三、李小辉与万骏（广州银行客户经理）的录音一光盘及其文字整理资料。证明：银行审批时间长是银行办理贷款正常手续问题，不是上诉人的原因。四、李小辉与中介工作人员于2016年9月18日至2016年9月21日的微信记录。证明：王冬梅2016年9月18日还同意继续履行房屋买卖合同，并约定办理过户时间，但到2016年9月21日却不同意履行房屋买卖合同，并把中介工作人员联系方式删除。对于以上证据，本院认定如下事实：2016年9月5日，李小辉要求与王冬梅进行协商办理过户，王冬梅因其未提供银行贷款审批单号而拒绝。2016年9月21日，维塔斯中介工作人员告知李小辉，王冬梅明确表示不再办理房屋过户。本院认为，王冬梅、王焕党及维塔斯中介签订房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，王冬梅、王焕党及维塔斯中介签订房地产买卖合同约定：2016年7月9日前办理贷款预审批手续或一次性付款过户手续，并于贷款审批通过后，到产权部门办理过户手续；双方于8月30日前交房，买方预留房屋交接押金2000元，待双方交接房屋时付清。从以上约定可以看出，2016年8月30日是约定交房的最后期限，此时，买方仅预留房屋交接押金2000元，其余房款应当全部支付完毕。但是，在此日期前，王焕党既没有完成贷款手续，也没有一次性付款办理过户手续，致使双方无法在2016年8月30日前交接房屋。一审判决认定王焕党于9月13日通过贷款审批，超过了8月30日交房期限，使双方不能在8月30日之前完成付款、过户、交房等行为，因违反了合同目的而构成违约，并无不当。关于合同的解除。根据法律规定，一方当事人违约致使合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。根据查明的事实，王冬梅于2016年9月3日提出对方违约并要求归还房屋所有权证、土地使用权证，明确表示合同不再继续履行，属于行使解除权，解除通知到达对方时合同解除。一审法院认定本案合同于2016年9月3日解除，并无不当。虽然其后李小辉与王冬梅在2016年9月5日仍然有协商办理过户的行为，系对合同解除后进行的再协商，且并未达成新的合意，并不能改变双方2016年6月30日签订的房地产买卖合同已解除的事实。故对王焕党上诉认为2016年9月3日本案合同并未解除的上诉理由，本院不予采纳。关于违约责任。根据王冬梅、王焕党及维塔斯中介签订房地产买卖合同约定，违反协议任何一条款视为违约，违约方赔偿给守约方违约金20000元，另外赔偿守约方直接和间接的经济损失。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。王冬梅要求王焕党支付合同约定的违约金20000元，符合法律规定。一审作出支持王冬梅要求王焕党支付违约金的主张并返还王焕党定金判决，并无不当。综上所述，王焕党的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由上诉人王焕党负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年五月二十四日书记员  郭旭冬