北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终5842号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈静，女，1986年11月6日出生。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人陈静商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2017)京0118民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司的委托诉讼代理人徐明，被上诉人陈静的委托诉讼代理人郑泽众均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陈静的诉讼请求；二、一二审诉讼费由陈静负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年底前就已经取得了对方所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为对方办理分户产权的条件。之后，中加恒业公司分别通过挂号信和张贴公告的方式通知对方补交办证资料，对方至今未能办证，根本原因在于其未能及时补交办证资料所致，责任应当由对方自行承担。二、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律及司法解释的规定，当事人合同约定的条款有优先适用的效力，根据双方合同约定，赔偿的应当是对方的“直接损失”，但对方并未举证证明存在直接损失，故，一审直接适用6%的违约金计算比例属于适用法律错误。三、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，有失公允。密云区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷将中加恒业公司诉至法院，总的求偿金额高达2300多万元，一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能导致后续业主办证工作陷入停顿，进而影响社会和谐稳定，一审法院支持对方全部求偿金额严重畸高，有失公允。陈静辩称，不同意中加恒业公司的上诉请求及理由，认可一审判决，至今未能办理房屋所有权证书的责任在中加恒业公司一方。陈静向一审法院起诉请求：1.中加恒业公司支付陈静逾期办理房屋所有权证书违约金84100.75元（自2015年9月16日至实际办理之日止，暂计算至2016年12月1日，以购房款为基数，按年利率6%计算）；2.本案的诉讼费由中加恒业公司负担。一审中，中加恒业公司承认陈静在本案中所主张的事实，但提出中加恒业公司已于2014年12月取得楼栋的初始登记，具备了为业主办理分户产权登记的条件，并分别通过张贴公告和邮寄送达的方式要求业主补交相关办证材料，陈静至今未能办证的根本原因在于其未能配合补交办理分户产权登记的相关材料，其未能办证的责任不在中加恒业公司，故不同意对其赔偿损失，亦不认可其主张损失的计算方式。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈静与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应当履行各自的合同义务。中加恒业公司未能在双方约定期限内为陈静办理房屋所有权证书，故中加恒业公司应当承担逾期办证的违约责任。陈静要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书违约损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审予以支持。关于违约损失的计算方式，陈静主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，一审予以采纳。关于违约损失的数额，一审按违约损失计算方式乘以实际违约天数并结合陈静的诉求确定。中加恒业公司所提逾期办证责任不在其公司的辩解意见，因未能提交有效证据予以证明，一审不予采纳。据此，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、北京中加恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内给付陈静逾期办理房屋所有权证书违约损失78845.85元。二、驳回陈静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费951元（陈静已预交），由陈静负担65元(已交纳)，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担886元，限判决生效之日起7日内交纳。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现陈静未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对陈静未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系陈静一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致陈静迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张陈静并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为：双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给陈静办理房产证，限制了陈静对房屋物权的行使，给陈静造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，陈静的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算陈静的逾期办证违约损失。陈静以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1772元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  咸海荣审 判 员  张清波审 判 员  宋 晖审 判 员  程 磊代理审判员  常洪雷二〇一七年五月二十五日法官 助理  王欣欣书 记 员  张晶晶