海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2015）美民一初字第2333号   原告：海口市美兰区白龙街道美舍下村经济社，住所地海口市美兰区美舍下村**公庙内。   法定代表人：郑茂兴，主任。   委托诉讼代理人：陈俊坡，海南外经律师事务所律师。   被告：林玉转，女，1954年6月27日出生，汉族，公民身份号码×××,住海口市。   委托诉讼代理人：陈君（系被告林玉转的儿媳），女，1986年11月18日出生，汉族，公民身份号码×××，住海口市。   被告：冯妚娥（曾用名冯亚娥），女，1958年2月6日出生，汉族，公民身份号码×××,住海口市。   被告：黄才弟（曾用名黄胜地），男，1954年9月23日出生，汉族，公民身份号码×××,住海口市。   原告海口市美兰区白龙街道美舍下村经济社与被告林玉转、冯妚娥、黄才弟确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海口市美兰区白龙街道美舍下村经济社的委托诉讼代理人陈俊坡、被告林玉转及其委托诉讼代理人陈君、被告冯妚娥、被告黄才弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海口市美兰区白龙街道美舍下村经济社向本院提出诉讼请求：1.确认被告林玉转与被告冯妚娥、黄才弟之间的关于海口市美舍下村218号宅基地买卖协议为无效协议；2.判令被告林玉转、冯妚娥、黄才弟归还海口市美舍下村218号宅基地的使用权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：海口市美舍下村218号宅基地本是属于原告的集体用地，原告考虑到社员的住房需要，于1989年统一分配给社员每户一块土地，由社员自主使用。被告林玉转因属于原告的社员，因而经分配取得海口市美舍下村218号宅基地使用权，但所有权是归经济社所有。被告林玉转在未经原告许可、未报经乡级人民政府批准的情况下私自转让该宅基地给不是本经济社社员的被告冯妚娥、黄才弟。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故被告林玉转私自转让海口市美舍下村218号宅基地给被告冯妚娥、黄才弟的行为违反了上述法律的规定，因此，请求法院确认被告林玉转与被告冯妚娥、黄才弟之间的关于海口市美舍下村218号宅基地买卖协议无效并确认该土地的使用权归原告所有。   被告林玉转辩称，1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。被告林玉转与冯妚娥、黄才弟于1993年4月6日签订《房屋买卖契约》将海口市美舍下村218号宅基地出卖，距今已超过二十年，这期间原告从未告知被告涉案土地不能买卖，故原告诉请确认合同无效已超过诉讼时效。2、被告冯妚娥系涉案土地的使用权人。1999年10月，涉案土地因属违法用地行为被海口市国土海洋资源局作出行政处罚决定书，决定对被告冯妚娥行政处罚5336元，缴纳罚款后给予补办103.36平方米用地手续。该行政处罚实质上批准并同意被告冯妚娥在缴纳罚款后可以办理涉案土地的用地手续，即认为冯妚娥为涉案土地的使用权人。   被告冯妚娥辩称，被告林玉转与被告冯妚娥、黄才弟双方签订的买卖契约已经超过了20年，我在村里居住了近10年，全村的人都知道这个事情。   被告黄才弟辩称，我们在1993年购买土地，1995年构建房子，至今已经超过20年。前两届经济社的人到我们这里看，没有说任何关于土地的事情。但是这一届经济社的人却提出我们签订的买卖契约有问题，要解除协议。同时经济社出具了一份虚假证明，我认为这是虚假诉讼。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据和庭审调查，本院认定案件事实如下：被告冯妚娥与被告黄才弟于1982年1月15日登记结婚。1982年4月6日，被告林玉转将座落于海口市××乡宅基地一块转让给被告冯妚娥，面积105平方米。被告林玉转（卖主）与被告冯妚娥（买主）签订一份《宅基地契》，约定：买主以每平方米2050元合计人民币215250元成交，本宅基地自立契日起由买主自行使用，他人无权干涉。1993年3月20日，被告林玉转与被告冯妚娥又签订一份《关于成交宅基地款项公约》，约定：被告林玉转与被告冯妚娥成交宅基地的买卖，价格为225750元，被告冯妚娥支付定金2万元，20日内（1993年3月20日至1993年4月9日）付完全款。1993年，被告冯妚娥与其丈夫黄才弟未报海口市白龙乡人民政府批准，便在该宅基地上打基础建房，1995年建成了五层房屋（即现海口市美舍下村218号），做为家庭成员生活居住房。因该楼房未申请办理用地申请和报建手续，1999年10月18日，海口市国土海洋资源局对被告冯妚娥作出市土海监字[1999]0378号《土地违法案件行政处罚决定书》，认为冯妚娥私自购买土地行为是违法的，应予以处理，根据《海口市土地违法行为处罚规定》第8条之规定，作出行政决定：冯妚娥私自购买所得土地105平方米，按实际使用面积103.36平方米进行处罚，其中：100平方米处以每平方米罚款50元；超标准面积3.36平方米处以每平方米罚款100元，共计罚款5336元后，给予补办103.36平方米用地手续。但被告冯妚娥一直并未缴纳罚款5336元，海口市国土海洋资源局也一直未向人民法院申请强制执行。该楼房的土地及房屋至今亦未办理土地使用权证和房屋所有权证。   2001年7月17日，被告冯妚娥与被告黄才弟签订一份《申请离婚协议书》，约定：一、双方共有财产美舍下村218号楼一栋共五层，面积约620平方米，现暂时由被告冯妚娥负责出租和主管，所得租金由冯妚娥负责照顾和抚养三个孩子；二、如孩子有病、上学，双方须共同负责，直至孩子能独立工作和生活为止；三、尚未装修好的五层楼房如有变动，以后另行协商解决，待孩子黄志勋年满18周岁能独立生活起，由黄志勋继承，现由双方共同监管。离婚协议签订后，2001年8月20日，被告冯妚娥和被告黄才弟在海口市美兰区民政局申请办理了离婚登记手续。双方离婚后，被告冯妚娥和孩子在海口市××村房生活居住，并将部分房屋出租收取租金。   2006年11月27日，被告冯妚娥在未告知被告黄才弟的情形下，擅自与案外人韩某签订了一份《土地房产转让协议》，将海口市美舍下村218号楼房出售给韩某，转让协议约定：被告冯妚娥将位于海口市美舍下村218号土地及地上建筑物产权转让给韩某，土地占地面积105平方米，地，地上建筑物580平方米地及地上建筑物转让价为34万元；双方签字后冯妚娥即将原购买土地产权证明交给韩某，并协助韩某请美舍下村出具产权证明和办理土地证；并通知原租住在该房屋内的人员十日内搬出；该土地及房产过户手续由韩某办理。协议签订后，韩某分三期向被告冯妚娥支付了全部购房款34万元。韩某购买该房屋后加建至第六层，但被告冯妚娥未协助办理该楼土地使用权证和房屋所有权证。   本案被告黄才弟于2010年起诉冯妚娥、韩某，诉请人民法院判决确认冯妚娥与韩某上述房屋买卖协议无效。本院经审理后作出（2010）美民一初字第1013号民事判决书，黄才弟不服提起上诉，海口市中级人民法院作出（2011）海中法民一终字第554号民事裁定书，以一审判决认定事实不清为由撤销一审判决书，发回本院重新审理。本院重新审理后作出（2011）美民一重字第11号民事判决，认定：被告冯妚娥私下购买集体所有的宅基地，并在该宅基地上建房，未报经乡级人民政府批准，在未取得集体土地使用权理论上的情形下，违法用地和违章建房，违反法律规定，该土地使用权和房屋产权不受法律保护。海口市美舍下村218号宅基地使用权和房屋产权属于违法用地和违章建筑，不属于被告冯妚娥和黄才弟的合法财产。被告冯妚娥将未取得所有权的房屋产权及土地使用权转让给韩某，其行为违反了法律强制性规定，应当认定被告冯妚娥与韩某之间土地房产转让协议为无效合同，不受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，判决被告冯妚娥与韩某于2006年11月27日签订的《土地房产转让协议》无效。该判决已生效。   另查明，被告林玉转已将户口迁至海口市××区号之一。被告冯妚娥和被告黄才弟均为非农业城镇居民。   本院认为，一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。首先，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权。本案原告关于确认合同无效的请求属于形成权之诉，不应受诉讼时效的限制。其次，因合同无效产生的财产返还请求权在性质上属于债权请求权范畴，理应受《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间的规定的限制，诉讼时效期间从原告知道或应当知道权利被侵害时起算。鉴于当事人不享有确认合同无效的法定权利，合同只有在被法定裁判机关确认为无效之后，才产生财产返还请求权及该请求权的诉讼时效问题。本案中，被告林玉转与被告冯妚娥签订的宅基地转让协议被人民法院确认无效后，原告才享有财产返还的请求权。如被告不予返还，原告才知道或应当知道该权利受到侵害，诉讼时效才开始起算。因此，原告的起诉没有超过法定诉讼时效期间。故被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的意见，没有法律依据，不予采纳。   二、关于被告林玉转与被告冯妚娥签订的涉案宅基地转让协议是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用家用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合本地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策，我国现行宅基地使用权具有特定性，即只有本集体经济组织的成员才能享有，保障范围局限于本集体经济组织成员的农民。本案中，被告林玉转向本集体经济组织以外的城镇居民即被告冯妚娥转让位于海口市美舍下村218号宅基地的行为，违反了上述法律强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的无效情形。因此，原告诉请确认被告林玉转与被告冯妚娥签订的涉案宅基地转让协议无效，有事实和法律依据，本院予以支持。   三、关于被告是否应向原告归还涉案宅基地的使用权的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。本案中，被告林玉转与被告冯妚娥签订的涉案宅基地转让协议无效，被告冯妚娥因该合同取得的涉案宅基地使用权，应当予以返还。因被告林玉转已将户口迁出涉案宅基地所属农村集体经济组织，故涉案宅基地使用权应归还给所有权人即本案原告。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：   一、被告林玉转与被告冯妚娥签订的关于海口市美舍下村218号宅基地买卖协议无效；   二、被告林玉转、被告冯妚娥、被告黄才弟须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口市美兰区白龙街道美舍下村经济社返还海口市美舍下村218号宅基地使用权。   案件受理费4529元，由被告林玉转负担2264.5元，由被告冯妚娥负担1132.25元，由被告黄才弟负担1132.25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 孙 亮   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 唐旭升     二O一七年五月十五日   书 记 员 黄祖新   附：相关法律法规及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   ......   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国土地管理法》   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合本地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。