.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初3831号原告：海南鑫保罗投资开发有限公司，住所地：海口市龙昆南路24-号。法定代表人：张海江，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜柏佃，该公司董事长。被告：周英雷，男，汉族，1971年6月27日出生原告海南鑫保罗投资开发有限公司（以下简称鑫保罗公司）诉被告周英雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫保罗公司的法定代表人张海江及其委托诉讼代理人姜柏佃到庭参加了诉讼，被告周英雷经本院公告送达无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鑫保罗公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2005年10月6日签订的琼鑫保罗房售字第（001）号《商品房认购合同书》，即确认原告于2009年4月13日向被告邮寄送达的解除《商品房认购合同书》通知书有效。新增加判决被告所交付的60000元购房款不予退还；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2005年10月6日签订的琼鑫保罗房售字第（001）号《商品房认购合同书》，合同约定，被告认购原告开发的F6型别墅，建筑面积为250平方米，总价款为350000元，付款方式为签订认购合同时，被告应付20000元；原告取得建设工程施工许可证时被告应付40000元；工程施工到土建正负零时，被告应付20000元；土建工程完成一楼框架时，被告应付20000元；工程主体封顶时，原告取得房屋预售许可证后协助被告办理银行按揭250000元。在履行合同过程中，被告未按合同约定履行付款义务，根据《商品房认购合同书》第八条第2项的约定，原告有权解除合同。原告于2009年4月13日向被告发出了《解除通知书》，通知被告解除原告与被告于2005年10月6日签订的琼鑫保罗房售字第（001）号《商品房认购合同书》。综述，为了维护原告的合法权益，特此提出以上请求，恳请法院依法判决。被告周英雷未到庭，不作答辩。原告为了支持自己的诉讼主张，提供了如下证据，被告不到庭，也不作质证，本院经审查，对原告提供的证据作如下认证：对原告提交的商品房认购合同、催款通知书、解除《商品房认购合同书》通知书，因有原件进行核对，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，可以作为认定案件事实的依据。对证明，因证明人未到庭接受询问，本院对该证明的三性均不予确认。根据当事人的陈述及本院审查认定如下事实：原告以出让方式取得位于海口市桂林洋滨海旅游开发区地号为03-13-10-580的土地使用权，土地使用权证号为海口市国用（2005）第002xxx和第0024xxx号，经批准该地块可建商品别墅，定名为伯利恒碧别墅小区。原告与被告于2005年10月6日签订《商品房认购合同书》，约定，被告向原告购买型别墅，面积250平方米（含4%公摊面积），价款350000元（不含过户费），付款方式为双方签订认购合同时，被告应付20000元订金，原告取得建设工程施工许可证时，被告应付40000元，工程施工到土建工程正负零时，被告付款20000元，土建工程完成一楼框架时，被告应付20000元，工程主体封顶时，原告取得房屋预售许可证并协助被告方办理银行按揭250000元，原告2006年5月底前符合本合同附件一标准的F6型毛坯房交付被告。被告未按本合同规定付款时，按下列方式处理：1、逾期在30日内，被告按日向原告支付逾期应付款项的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告所交款项不予退还。第十条本合同为商品房认购合同，待原告办理好预售许可证后，该合同按上述条款规定，更换为建设部统一印制的《商品房买卖合同》等内容。2006年8月21日，原告取得涉案项目建设工程规划临时许可证，2016年12月1日，原告取得编号为的建筑工程施工许可证。合同签订后，被告于2005年10月6日向原告现金支付20000元订金，2006年12月17日，被告向原地现金支付40000元购房款，共计60000元。之后被告不再支付购房款和办理银行按揭手续，原告于2007年4月26日在海口晚报上刊登《催款通知》，内容为周英雷先生请按我们签订的伯利恒碧园Ｆ6别墅购房协议书的约定，请你在催款通知登报之后起35天内来我同支付购房款。2009年4月12日，原告向被告邮寄送达《解除通知书》，内容为2005年10月6日，我司与你签订了一份《商品房认购合同》，（合同编号：琼鑫保罗房售字第001号），合同签订后，你未按合同约定付房款。根据合同第八条第2项元宝，我司正式通知你解除双方于2005年10月6日签订的琼鑫保罗房售字第001号商品房认购合同。该通知书非被告本人签收。原告以被告违约，特向法院起诉。案在审理中，因被告住址不详，本院依法向被告公告送达开庭传票等应诉材料，被告无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。本院认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签署的文件，是对双方交易房屋所有事项的初步确认，是双方当事人对所购房屋的大致情况、价金、交付、正式签署买卖合同的时间等协商一致的结果，是属商品房买卖合同的预约合同。但在实践中，有时商品房认购书实际上具有商品房买卖合同的性质，即名为商品房认购合同书实为商品房买卖合同，转化为商品房买卖合同具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案中，双方于2005年10月6日签订《商品房认购合同书》，对涉案商品房的位置、价款、付款方式、交付期限、产权登记、违约责任、按揭方法等进行了约定，且原告已收取了被告支付的定金20000元及购房款40000元，并主张已收被告交纳的60000元购房款不予退还，甚至在2007年4月26日在海口晚报上刊登《催款通知》，向被告催收涉案购房款。而”出卖人已按约定收取购房款”是作为商品房买卖合同成立的要件之一，双方签订的《商品房认购合同书》已超越了商品房认购书的范围，实际符合商品房买卖合同，双方签订的《商品房认购合同书》应认定为商品房买卖合同。该合同虽是双方的真实意思表示，但违反了法律的强制性规定，应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，双方在签订《商品房认购合同书》时，原告未取得涉案商品房预售许可证明，且直至原告起诉时尚未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房认购合同书》即商品房买卖合同应认定为无效。无效合同自始无效，对双方不具有约束力。因无效合同取得的财产应予以返还。原告诉请无事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告的诉请的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条、《城市房地产管理法》第四十四条、《商品房销售管理办法》第四十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告海南鑫保罗投资开发有限公司与被告周英雷于2005年10月6日签订的《商品房认购合同书》为无效合同；二、驳回原告海南鑫保罗投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币3275元，由原告海南鑫保罗投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长周碧忠人民陪审员林诗柏人民陪审员吴宗华法官助理符光运法官助理符光运书记员叶焰速录员周柳冰