湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0502民初48号原告姚钟明，男，汉族，住邵阳市大祥区。原告姚文超，男，汉族，住邵阳市大祥区。原告姚超群，男，汉族，住邵阳市大祥区。三原告委托代理人陈超，邵阳市双清区金盾法律服务所法律工作者。被告晏阳辉，男，汉族，住邵阳市双清区。委托代理人陈万年，湖南天戟律师事务所律师。原告姚钟明、姚文超、姚超群与被告晏阳辉合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月2日、2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告姚钟明及三原告特别授权委托代理人陈超，被告晏阳辉及其一般授权委托代理人陈万年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚钟明、姚文超、姚超群诉称：2000年，原告姚钟明向邵阳市双清区塔北路长岭社区居民刘坤英等购买了该社区五组7号、12号私房各一处，并办理了房屋产权证、国有土地使用权证变更手续，原告姚钟明夫妇占有该两处房屋三分之二所有权份额，李小云占有该两处房屋三分之一所有权份额，房屋所有权证编号方别为：邵房权证字第R00089**号、邵房权证字第R00089**号，房屋所有权人均登记为：姚钟明；房屋共有权证编号分别为：邵房共字第G0000866号、邵房共字第G0000868号，房屋共有权人：李小云。2011年9月26日，原告姚钟明和妻子李小艳将上述两处房产中属于自己所有的房屋所有权份额附义务赠与给了两原告姚超群、姚文超（原告姚钟明和妻子李小艳对该房屋或重建后的新房享有居住权），邵阳市罡大公证处即日作出了（2011）湘邵罡证民字第2267号公证书。因该房年久失修，经鉴定已成危房，故原告申请改建危房，2012年4月25日，在邵阳市国土资源局双清分局办理了[邵市（双国建）2012字第105号]“建设用地批准书”（原址改建，原证486.8平方米，现改建208平方米，用地单位名称：王邵春、姚文超、姚超群，其中姚文超、姚超群占三分之二份额）。因资金困难，2012年，被告晏阳辉找到原告姚钟明，希望与原告合作建房，于是原告与被告晏阳辉达成了协议，约定由被告晏阳辉出资改建，新房建成后，分配给原告三间门面和三套住房。双方达成协议后，原告按约将宅基地及相关建房手续全部移交给了被告晏阳辉。2013年7月，晏阳辉将新房建成。2013年9月，原告要求被告交付住房和门面时，被告晏阳辉与原告姚钟明补充签订了一份“合作建房协议书”，双方约定了相关事项和住房、铺面分配方案。后因晏阳辉擅自改变建设规划，将一栋住房变成二栋建设，导致第二栋住房没有建房许可证，在建设过程中，被城管部门制止，已经无法建成。而被告晏阳辉至今未将已经建成的住房和门面交付给原告。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，向本院提起诉讼，请求依法判令：一、被告立即将已经建成的位于邵阳市双清区塔北路长岭社区五组的房屋第一层北头（下首）第1、2、3、4间车库交付给原告；二、被告立即将已经建成的房屋第四层北头第一套住房、第五层南头第一套住房交付给原告；三、由被告全额出资限期将所交付给原告的住房和车库的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办理至原告名下；四、被告支付给原告17万元违约金；五、被告承担本案诉讼费、财产保全费。原告姚钟明、姚文超、姚超群为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、三原告身份证复印件1份，拟证明三原告身份情况；2、被告晏阳辉户籍资料复印件1份，拟证明被告身份情况；3、房屋所有权证复印件1份，拟证明原告姚钟明系该房屋原所有权人；4、赠与公证书复印件1份，拟证明原告姚钟明夫妇已将房屋赠与给儿子姚文超、姚超群；5、建设用地批准书复印件1份，拟证明原告已办理了相关建房手续；6、委托公证书复印件1份，拟证明原告姚文超、姚超群委托姚钟明办理公证相关手续；7、合伙人建房协议书复印件1份，拟证明原、被告双方联合建房的事实及约定；8、录音光碟1份，拟证明双方在协商时，被告已承诺分给原告三间门面、三间住房；9、被告出具的收条复印件1份，拟证明被告已将国土地规划许可证拿走。被告晏阳辉辩称：1、第一层北头下手第一、二、三、四间车库，现建房没有四间车库，现在有五间车库在楼梯间，原告的诉请应该为两间，而不是四间；2、作为被告来说，第一、没有评估，第二、在此期间，被告向原告支付了房屋购买金，车库的钱也支付了，就不需要重新再评估了；3、房产证和土地权使用权、审批的名字是原告，应该是双方共同去国土部门和房产部门进行登记，不应是被告一个人去行使相应的义务；4、关于17万元的问题，在双方都对联合建房协议书的条款有违约的情况下，第二期的建设是由于被告已经围好了围栏，后因审批的位置和面积不是双方所想的那样，所以双方都有违约；本案的问题是原告同意出售房屋并收得了部分房款的情况下，又提起诉讼，也是一种违约行为。原告授权被告出卖原告的房屋，且被告也已经支付给原告62万元，应驳回原告的所有诉讼请求。被告晏阳辉向本院提供了以下证据：1、合作建房协议书复印件1份，拟证明建房分为一期、二期事项；2、规划红线复印件1份，拟证明交付土地建房面积；3、用地批准书复印件1份，拟证明交付土地面积；4、雷志华调查记录复印件1份，拟证明原告家属在吵闹的事实；5、卢云华调查记录复印件1份，拟证明原告家属在吵闹的事实；6、黄超英调查记录复印件1份，原告家属在吵闹的事实；7、短信复印件1份，拟证明原告要钱事实；8、银行付款凭证复印件1份，拟证明被告付款事实；9、草图复印件2份，拟证明被告已交房情况；10、雷检的证明复印件1份，拟证明原告收到被告交付的部分款项；11、联建协议1份，拟证明被告与其他人联合建房，将部分房屋已转给其他人。经庭审质证：被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6没有异议；证据7没有异议，但合伙建房协议书的时间是2013年9月16日，与建设用地批准证的2012年4月25日有问题；证据8我方不发表意见；证据9没有异议。原告对被告提交的证据1、2、3没有异议；证据4有异议，调查笔录中有部分陈述不属实，押金只有17万元，没有50万元；证据5关联性有异议，卢云华的证明与本案没有关联；证据6关联性有异议，卢云华的证明与本案没有关联；证据7有异议，这个短信是被告的妻子与被告发送的短信，不是原告发送的；证据8关联性有异议，与本案没有关联；证据9有异议，是被告方所画的草图，不能作为本案的证据。证据10有异议，这只是简单的说明了收款的事实，并没有说明详细的情况，也没有说明原告收到的是何款项，我方也提交了雷检的调查笔录。对证据11有异议，1、该三份联建协议不具备合法性，甲方均为晏阳辉，而晏阳辉不具备联建的主体资格。2、该三份联建协议不具备真实性，依据原告的了解，该房屋第一层出卖给曾依红的门面价格为50万元，401房并未出卖，502房出卖价格每平方米为2000元。原、被告双方提交的证据，经庭审质证后，本院认证如下：对原、被告双方均无异议的证据，符合证据的三性，本院予以采信。原告提交的证据8，录音证明的事实与《合伙建房协议书》约定相一致，本院予以认定。被告提交的证据4、5、6，证明被告没有按合同约定履行，原告的家属找被告吵闹的事实；证据7，证实被告发短信给原告，但原告对短信的内容不予认可，且被告也没有提供证明原告委托其卖房的证据，故对该份证据不予采信；证据8，证明被告卖了建好的房屋，将售房的价款经银行转帐付给原告的事实，本院予以采信；证据9，分房草图没有经原、被告签字认可，且原告也没有实际得到房屋，该份证据本院不予采信；证据10，证实原告收到被告支付的部分售房款，本院予以采信；证据11，被告与他人签订的联合建房协议，与本案没有关联，原告也未认可，不予采信。根据上列有效证据，结合当事人的陈述，本院查明以下案件事实：2011年9月26日，姚钟明、李小艳将二人占三分之二所有权份额的房权证号为邵房权证字第R00089**号、邵房权证字第R00089**号的房屋附义务赠与给了两原告姚超群、姚文超（原告姚钟明和妻子李小艳对该房屋或重建后的新房享有居住权），该房屋所有权人均登记为：姚钟明；房屋共有权证编号分别为：邵房共字第G0000866号、邵房共字第G0000868号，房屋共有权人：李小云。邵阳市罡大公证处即日作出了（2011）湘邵罡证民字第2267号公证书。该房屋年久失修，已成危房。2012年8月27日，姚超群、姚文超为委托人，姚钟明为受托人签订委托书，委托内容为：“坐落于邵阳市双清区塔北路长岭五组七号与十二号的房产〔建筑面积分别为：276.14平方米、103.30平方米；房屋所有权证号分别为：邵房权证字第R00089**号、邵房权证字第R00089**号；国有土地使用证号为：市双国用（2001）字第G-944号〕系父亲姚钟明、母亲李小艳于二0一一年九月二十六日赠与给我们的，该房产已拆除并办理了建设用地批准书〔邵市（双国建）2012字第105号〕及建设用地规划许可证〔建规（地）字第19号〕。因情况变化，现我们自愿将上述土地相关建设规划手续转让，因我们均在外地，不方便亲自办理相关转让手续，现就转让事宜，特委托父亲姚钟明为代理人，全权代为办理以下事项：一、办理上述国有土地使用证过户的一切相关手续。二、办理建设用地批准书、建设用地规划许可证变更的一切手续。受托人于上述范围内所签署的一切相关文件及实施的一切行为，委托人均予以认可有效，并自愿承担法律责任。”双方也在湖南省邵阳市罡大公证处办理了公证手续。原告改建危房，因资金困难，欲寻求他人合作建房。2013年9月16日，姚钟明为甲方、晏阳辉为乙方签订《合作建房协议书》，约定：甲、乙双方合作建房，一、合作方式。甲方负责拆除旧房和提供上述宅基地，乙方负责新建的全额资金和一切批办手续以及建筑施工、质鉴、安保工作。设立协议担保金，为了约束甲乙双方谨遵本协议，甲方以宅基地为协议担保金，乙方交给甲方17万元为“协议承担金”，不计利息，乙方按本协议内容、要求如实全部履行完时，甲方将协议保证金全额退还，乙方若有违背协议之处，或者任意一项内容没有达到本协议要求时，协议承担金分文不退。二、房屋的分配。房屋建成后，乙方必须分配给甲方叁套间住房和三间铺面，乙方分配以下三套间住房给甲方：第一套，第一栋（后栋即第一期工程）：乙方将北头（下首）A户型一楼第一套住房分配给甲方，面积必须在110㎡以上。第二套：第一栋（后栋即第一期工程）：乙方将北头（下首）A户型四楼第一套住房分配给甲方，面积必须在120㎡以上。第三套：第一栋（后栋即第一期工程）：乙方将南头（上首）B户型五楼第一套住房分配给甲方，面积必须在130㎡以上。乙方分配以下三间铺面给甲方：第二栋（临街栋即第二期工程）：乙方将第一层（即铺面）从北头往南数（即从下首至上首）依序连续三间铺面分配给甲方，每间面积的宽必须在3.5米以上，长度必须从该铺面前墙直通到后栋（即第一期工程）的前墙基脚处（即三间铺面与后栋的住房连接，铺面与住房不留空隙）。三、乙方负责办理建房的相关手续（含全额经费），负责协调与建房有关的单位的关系，并处理好周边邻里关系，确保建设施工的顺利完成；乙方负责所建房屋的设计和施工建设及质量、施工安全；分配给甲方的三套间住房，必须由乙方全额出资办理《房屋所有权证》和《国土使用权证》，甲方不承担任何费用；乙方如果终止建造第二期（即临街铺面那一栋房子）工程，乙方必须从第一期（即后栋，也就是基本竣工的那一栋房子）工程的楼房中拿出两套间住房补偿给甲方，视为那叁间铺面的心里安慰。同时不得向甲方索回“协议承担金”。协议签订后，原告将土地提供给被告建房，被告委托有建筑资质的单位进行施工建房。被告给付原告协议担保金17万元，第一期工程于2014年完工，共建6层。第二期工程由于没有办到审批手续，未建成。被告在第一期工程建成后，将所建的房屋出售给他人，至原告向本院提起诉讼时止，住房已出售9套间，仅剩第四层由北向南第一套住房，非住宅已出售4间，仅剩第一层由北向南第二间。原告得知后，要求被告按合同约定履行义务。被告提出房屋已出售给他人，不能按合同约定将房屋交付给原告，并以原告委托其代卖联建房屋为由给付原告45万元，其中银行转账30万元，现金15万元（其中包括付给雷检的5万元）。此后，原、被告多次协商未果，遂酿成该纠纷。在本案审理过程中，原、被告一致同意将住宅房屋价格按2000元每平米计算，非住宅按8000元每平米计算。本院为查明原、被告双方联建的位于双清区塔北路长岭社区五组房屋第四层由北向南第一套住房及第一层由北向南第二间非住宅的面积，委托邵阳市不动产登记中心进行测绘，该中心测绘报告结果为“该栋房屋总层次为六层，总建筑面积：1642.47平方米，一层为非住宅，建筑面积：226.65平方米，二至六层为住宅，建筑面积：1415.82平方米。”第四层所剩住宅面积为124.06平方米，第一层所剩非住宅面积为61.09平方米。本院认为，原、被告签订的《合作建房协议书》是具有房地产开发经营内容合同，原告以土地作为投资，被告投入资金，委托有建筑资质的单位，共同建设房屋，并约定联建房屋的分成比例，符合联合建房的特征，故合同性质应为合资、合作开发房地产合同纠纷。该协议书的内容系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。第一期联建房屋已竣工，且已投入使用；第二期建房规划，因未取得有关部门批准，不能实施建房，应予终止。联建房屋竣工后，原、被告双方应按照《合作建房协议书》的约定分配房屋。合同约定：原告应分得的房屋：第一层第三套房屋110平方米，第四层第一套房屋120平方米，第五层第一套房屋130平方米。房屋建成后，被告将房屋出售给他人，他人购买后已投入使用。现在未出售的房屋只有第一层由北向南第二间（面积为61.09平方米）和第四层由北向南第一套住房（面积为124.06平方米），完全按合同约定将房屋交付原告已不可能，现原告要求取得未出售的房屋，符合合同约定，本院予以支持。原告未能按合同约定分得应有的份额，被告将原告应分得的份额出售给他人，造成原告的损失被告应当予以补偿。双方在庭审过程中一致同意住宅每平方按2000元计算，非住宅每平方米按8000元计算。被告应予补偿原告住宅款项251880元[（120+130-124.06）×2000=251880]，补偿原告非住宅款项391280元[（110-61.09）×8000=391280]，两项共计643160元，抵扣被告已支付给原告的45万元，被告尚应补偿原告房款193160元。房屋建成后，被告未经原告同意，处分了原告应分得的份额，其行为构成违约，应当承担违约责任，按照合同约定，被告交付给原告的17万元“协议承担金”作为违约金支付给原告。按照合同约定，原告分得的房屋被告应当为其办理权属登记，故原告要求被告将其所分得的房屋登记在其名下的诉讼请求，本院予以支持。原告姚钟明已将旧房赠与姚文超、姚超群，旧房拆除后，新建房屋姚钟明主张分房，理由不充分，本院不予支持。被告提出其出售原告应得房屋的份额系原告委托其出售的，售房款原告已收取，其行为不构成违约的抗辩意见。经审查，在庭审中，被告没有提供原告委托其出售房屋的证据，原告也否定其委托被告出售房屋，也没有向被告索要房款，被告是依据原告以前付“协议承担金”提供的帐户主动将售房款付给原告的，因此，被告的该项抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、座落于邵阳市双清区塔北路长岭社区五组七号房屋第四层由北向南第一套住宅及第一层由北向南第二间非住宅分配给原告姚文超、姚超群；二、被告晏阳辉在本判决生效后360日内将座落于邵阳市双清区塔北路长岭社区五组七号房屋第四层由北向南第一套住宅及第一层由北向南第二间非住宅登记在姚文超、姚超群名下；三、被告晏阳辉在本判决生效后10日内支付给原告姚文超、姚超群房屋补偿款193,160元；四、被告晏阳辉支付给原告姚文超、姚超群违约金170,000元（该款已支付）；五、驳回原告姚钟明、姚文超、姚超群的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由被告晏阳辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  王堂堂审 判 员  张 莉人民陪审员  曾鹏程二〇一七年五月十五日代理书记员  陈超伦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。