广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初21045号原告：广东金诺物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道古鉴龙良路龙湖新城2号康格斯花园一期2座P1号商铺。法定代表人：叶伟雄。委托诉讼代理人：黄想雯，女，该公司工作人员。被告：王晓莉，女。委托诉讼代理：陈润发，广东通利达律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区哥顿房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良古楼广珠公路侧。法定代表人：叶伟雄。委托诉讼代理人：卢伟明，男，该公司工作人员。原告广东金诺物业管理服务有限公司（以下简称金诺公司）诉被告王晓莉物业服务合同纠纷一案。本院于2016年6月21日作出（2016）粤0606民初4204号民事判决，被告王晓莉不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）粤06民终5601号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）粤0606民初4204号民事判决，发回本院重审。本院依法追加佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称哥顿公司）作为第三人参加诉讼,依法另行组成合议庭于2017年2月21日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄想雯、被告的委托诉讼代理人陈润发、第三人的委托诉讼代理人卢伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2008年4月至2016年3月物业管理服务费合计74027.52元及违约金54030.84元（物业管理服务费及违约金暂计至2016年3月4日止，实际计算至付款之日），共计128058.36元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告于2007年5月31日与哥顿公司签订合同编号为Y005940的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，向哥顿公司购买位于顺德区××街道古××区（玫瑰苑）61号房产。根据合同第九条关于商品房交付期限的约定，哥顿公司应于2008年3月30日前将商品房交付被告使用；补充协议第八条第2项约定：“买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；买受人未接收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间。如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房损毁、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。”哥顿公司于商品房符合交付条件后依约向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2008年3月30日前办理收楼手续，但被告既不按《收楼通知书》通知的限期内办理收楼手续，又不在合同约定的交付期限来办理收楼手续。哥顿公司于2015年6月19日再次向被告发出《关于逾期收楼的催告函》，但被告至今仍未办理收楼手续。2015年7月28日原告向被告发出律师函，但被告至今仍未办理收楼及缴纳物业管理服务费。根据商品房买卖合同的上述约定，原告有权自2008年3月31日开始向被告收取物业管理服务费。哥顿公司选聘原告对康格斯花园提供前期物业管理服务，但被告在签订商品房买卖合同时及至今仍没有与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据前期物业管理备案的价格及前期物业管理服务协议，该商品房建筑面积为350.51平方米，物业管理服务费按建筑面积2.2元/月/平方米计收，每月物业管理服务费为771.12元，被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交，物业管理服务费按月缴交，以后每次缴交时间为每月5日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告自2008年4月起一直拖欠物业管理服务费等费用，暂计至2016年3月4日止，被告已累计拖欠物业管理服务费合计74027.52元及违约金人民币54030.84元，以上合计人民币128058.36元。被告拖欠上述物业管理服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。被告辩称，一、原告无权向被告收取物业管理服务费。2007年5月31日，被告与哥发展商顿公司签订了《商品房买卖合同》，购买佛山市顺德区大良古鉴龙良路龙湖新城3号康格斯花园阳光水岸一期一区之二（30户）（现改为阳光水岸二区61号）。与此同时，哥顿公司指定被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订了《康格斯花园前期物业管理合同》，合同约定了双方的权利、义务、责任等等。该合同第十六条中明确约定“本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。”该合同签订后至今并没有中止和解除，况且“康格斯花园”至今也未成立业主委员会，因此该合同至今仍具有法律效力。哥顿公司于2010年8月10日与原告签订的《顺德区前期物业管理委托合同》（期限：2010年8月10日至2013年8月9日），于2014年8月30日签订的《顺德区前期物业服务合同》（期限2014年8月30日至2019年8月30日）对被告没有约束力。哥顿公司是原告的全资子公司，是关联企业，具有法律上的利害关系。哥顿公司无权擅自变更业主与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订的《前期物业管理合同》。即使要变更或终止，也必须经过公告、告知并经业主同意等法定程序。但哥顿公司至今没有经法定程序，也没有告知被告，所以哥顿公司与被告签订的上述两份物业管理合同对被告没有约束力，原告无权向被告收取任何物业管理服务费。二、发展商哥顿公司至今没有将符合设计和安全、合理使用的房屋（含花园）交给被告使用，所以被告无须向物业管理公司交付物业管理服务费。被告按照合同约定和发展商哥顿公司办理收楼手续，可哥顿公司交付楼房的花园不符合设计要求（墙与围栏距离仅30公分，人无法通行），被告当即提出要求解决此问题。哥顿公司和原告均承诺向“上级反映”，但却从未回复过解决方案，更没有进行整改。上述事实有2009年12月15日、2011年10月14日、2015年6月28日原告、被告、哥顿公司的现场记录为证。哥顿公司至今仍拒不将符合设计、使用要求的房产交付给被告，根据被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订的《康格斯花园前期物业管理服务协议》第三条第一点规定：“乙方交纳费用时间：自发展商向乙方发出房屋《交付装修书》之日起……”，但发展商哥顿公司至今仍未向被告发出房屋《交付装修书》，且根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”所以，被告是无须缴交任何物业管理服务费。三、无论是佛山市顺德区万方物业管理有限公司或是原告，都从未向被告追收过物业管理服务费，因此主张物业管理服务费的诉讼时效已超过。一直以来，被告与哥顿公司、物业管理公司都在协商交楼一事，原告此前从未向被告提出过拖欠物业管理服务费的主张，因此原告现主张物业管理服务费也超过了法定诉讼时效。原告与被告没有约定同一债务分期履行，物业管理服务费是按月计费，亦不能预收，并不是同一债务的分期履行，若原告提供了服务不符合前期物业服务合同的约定，被告也有权拒绝支付，同一债务应当限定解释为债务已确定，双方就已确定的债务金额约定分期履行，才能适用《最高人民院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定第五条，例如民间借贷约定分期履行才能适用，本案原告的诉求已超过诉讼时效，被告不同意履行。四、原告预收物业管理服务费违反法律的强制性规定，是无效的。被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司或者哥顿公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》都没有约定违约金，原告主张违约金没有事实和法律依据。综上，原告的起诉无理，请法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实如下：1.被告于2007年5月31日向开发商哥顿公司购买位于佛山市顺德区大良街道办事处古鉴村委会良勒路康格斯花园阳光水岸二区61号房产，该房产的套内建筑面积为350.51平方米，双方约定房屋交付时间为2008年3月30日前，自哥顿公司发出交楼通知书即日起十五天内，被告应到哥顿公司指定的地点办理交付使用的相关手续，逾期不办理的，通知到期之日可视为哥顿公司已将合格的商品房交付给被告使用。被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订了《康格斯花园前期物业管理合同》，合同约定合同期限为:本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2.被告曾向哥顿公司提交《再次请求交付合格独立别墅函》，函中被告承认于2008年3月20日收到哥顿公司发出的《收楼费用明细》和《住房专项维修资金缴款通知书》，并准时到达现场进行收楼，但由于别墅花园的出入口的宽度不足30厘米，无法正常出入，要求整改，负责办理收楼手续的工作人员告知被告，待请示开发商后再通知被告收楼；被告于2008年8月再次收到哥顿公司通知其收楼的通知。3.2009年12月25日，原告公司的梁经理、哥顿公司的陈总与被告到案涉房产现场就该房产的花园出入口问题进行第一次现场协商，梁经理表示将被告的意见提交上级领导审批，当时制作了一份《备忘录》，原告的梁经理及被告在《备忘录》上签名，哥顿公司的陈总没有签名，《备忘录》中提到被告经过18个月投诉至今才第一次到涉案房产现场协商花园出入口问题，但最后原告和哥顿公司并没有就案涉房产花园出入口的整改问题进行落实。4.2011年10月14日，原告公司一个姓欧阳的工作人员和被告到案涉房产现场就该房产的花园出入口问题进行查看，并表示将被告的意见向上级及哥顿公司汇报，双方制作了一份《现场记录》并经双方参与人员签名确认。5.2015年6月19日，哥顿公司向被告发出《关于逾期收楼的催告函》，催促被告办理收楼手续，逾期收楼责任及损失由被告自行承担，物业管理费从收楼期限的次日即2008年4月1日起开始计收。6.2015年7月28日，原告与哥顿公司共同委托律师向被告发律师函，要求被告完善收楼手续及缴纳欠缴的物业管理费。7.2015年6月28日，被告签署了《康格斯花园物业住宅验收交接书》，同时在备注栏备注哥顿公司应提供的文件，但接待人员均不能提供。8.佛山市顺德区大良街道办事处古鉴村委会良勒路康格斯花园阳光水岸二区61号房产已经登记在被告名下，并办理了房地产权证。9.2013年1月4日，原告名称由佛山市顺德区金诺物业服务有限公司变更为广东金诺物业管理服务有限公司。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的《顺德区前期物业管理委托合同》、《顺德区前期物业服务合同》、《前期物业管理备案通知书》、《备案回执》，上述证据相互印证，本院予以采信；《业主欠费违约金计算表》是原告单方制作，本院不予采信；《公示》及公示照片复印件、《中标通知书》复印件、《公告》原件、《债权转让协议书》原件，结合原告提供的上述本院采信的证据，本院对以上证据予以采信。本院根据对上述争议证据的认证及采信，认定事实如下：原告与哥顿公司于2010年8月签订了《顺德区前期物业管理委托合同》、于2013年8月签订了《顺德区前期物业服务合同》，于2014年8月签订了《顺德区前期物业服务合同》，约定由原告对康格斯花园进行物业管理（三份合同的合同期限连续，即自2010年8月10日至2019年8月30日止；合同期限内，如果业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止）。原告与哥顿公司于2010年所签订的《顺德区前期物业管理委托合同》中约定：物业管理服务费的收费标准是高层住宅为1.8元/月/平方米，独立别墅为2.20元/月/平方米，联排别墅为2.00元/月/平方米，哥顿公司应协助原告于每季度第一个月20日前向业主收取物业管理服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因哥顿公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由哥顿公司全额交纳；原告在首次收取业主或非业主使用人物业管理服务费时，可预收三个月；哥顿公司、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应按哥顿公司与原告协商的标准向原告支付违约金（2013年签订的合同约定了违约金标准为5‰）；哥顿公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，应协助原告与物业买受人签订《顺德区前期物业服务协议书》。2010年8月中旬，佛山市顺德区发展规划和统计局出具《备案回执》给原告，对原告与哥顿公司于2010年所签订的前期物业管理协议（含收费标准）同意备案，指出需按规定做好价格公示工作；佛山市顺德区国土城建和水利局发出的《前期物业管理备案通知书》指出按法规已不允许预收物业管理服务费。另，本院于2017年5月18日前往案涉房产进行现场查看，发现案涉房产的花园出入口最窄处不足30厘米，且出入口还立有一支天然气警示柱。本院认为，本案的争议焦点为被告应否向原告支付案涉房产管理费问题。而该问题的关键是哥顿公司是否已经将合格的房产交付给被告。本院认为，虽然哥顿公司已经按照合同约定通知被告收楼，被告亦按时到现场计划收楼，但由于被告现场查看涉案房屋时发现花园的出入口太窄，不足30厘米，无法正常使用而拒绝办理收楼手续，并要求哥顿公司进行整改。双方后来虽然进行过协商，但哥顿公司并没有将花园出入口进行整改，哥顿公司再次发通知要求被告办理收楼手续，而被告予以拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”哥顿公司交付的房产的花园存在重大、显著瑕疵，使得被告无法正常使用，被告有权拒绝收楼。所以，本院认为，哥顿公司并未将符合交付标准的房产交付给被告，根据原告与哥顿公司签订的《顺德区前期物业服务合同》中“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因哥顿公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由哥顿公司全额交纳”的约定，案涉房产的物业管理费应由哥顿公司全额交纳，原告要求被告支付案涉房产的物业管理费没有依据，本院不予支持。哥顿公司提出案涉房产的花园属于小区的公共部分，不属于房屋存在质量问题情形的抗辩意见。本院认为，根据哥顿公司提供的平面图，案涉房产的用地面积为264.91平方米，基地面积为148.36平方米，显然花园的面积属于案涉房产的一部分，并非小区的公共部分，故哥顿公司的该抗辩理由与事实不符，本院不予以采纳。哥顿公司又提出案涉房产的花园出入口与原规划设计图一致，不存在交付房屋与合同约定不符的抗辩意见。本院认为，平面图纸上并没有标注案涉房产花园的出入口的具体宽度，作为买受人的被告，购买一栋有花园的别墅，能够正常出入花园是最起码的要求，哥顿公司交付的房产显然不符合最起码的要求，故哥顿公司的该抗辩理由不合理，本院不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的诉讼请求。本案受理费2861.16元（原告已预交），由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 陆 立 荣人民陪审员 麦 俊 英人民陪审员 尤 惠 璇二〇一七年五月十九日书 记 员 欧阳银清