四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民再7号再审申请人（一审被告，二审上诉人）张小华，女，汉族，1966年9月9日生，住四川省南充市高坪区。委托代理人董尚太，四川首力律师事务所律师。再审被申请人（一审原告，二审被上诉人）张晓莲，女，汉族，1955年3月23日生，住四川省南充市高坪区。委托代理人邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。委托代理人郑超，四川罡兴律师事务所律师。再审申请人张小华与被申请人张晓莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年9月22日作出（2008）南中法民终字第453号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，于2016年12月21日作出（2016）川13民监18号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审上诉人张小华及其委托代理人董尚太、二审被上诉人张晓莲及其委托代理人邓显峰、郑超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理后认为，本案诉争房屋属指挥部依据国家有关法律、法规和城市建设发展需要对被告的房屋进行拆迁由被告自拆自建的房屋。被告与指挥部签订的《自拆自建房屋协议》的内容已表明，其自拆自建房屋对象明确，该房屋建成后，被告对该房屋享有所有权，且被告在庭审中对该房屋属其本人所有的事实未予否认，即该房屋权属明确，属被告所有。虽然被告在与原告签订房屋买卖协议时未取得讼争房屋的产权证书，该房屋并无其他权利义务的争议，本案中被告处理自己所有的财产，是依法对其拥有的财产行使处分权，其行为符合《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分……”之规定。同时，被告与原告签订的《房屋买卖协议书》是在充分协商一致的基础上订立的，双方意思表示真实。协议签订后，原告已履行了付款义务，被告也将该房屋交付给了原告使用，合同已实际履行，故原、被告所签订的《房屋买卖协议书》主体、内容等均合法有效，本院予以确认。双方应按约全面履行就地上房屋买卖所承诺的义务，就买卖房屋的土地使用权转让问题，该协议最后一条载明地皮属甲方所有，因国家法律明确规定土地只能归国家、集体所有，禁止土地归自然人、法人所有进行买卖，故该条约定违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为无效约定，本院不予确认。但此条约定也表明被告未将其自建房屋所占用的国有土地使用权作出处理，原告已依据合法有效的房屋买卖合同取得了房屋，同时也事实占有了该房屋所应分摊的国有土地使用权，根据地随房走、房地不分家的相关规定，原告所购房屋应分担的国有土地使用权也就相应归原告张晓莲所有。但鉴于原、被告双方买卖房屋未就房屋占用的国有土地使用权转让作出处理的事实，依照《中华人民共和国民法通则》中的公平原则，原告应全额承担其所购房屋依照规定应分摊的国有土地使用权出让金及办理国有土地使用权证书所就能缴的相关税费。被告以没有取得产权证书和其土地属集体所有而无权处分主张合同无效，有违诚实信用民事原则，其理由不能成立，本院不予采信。其理由为“该土地早在2001年3月15日既由四川省人民政府行文进行征用，其土地性质已由原来的农村集体土地变更为国家所有的城市建设用地，被告也由原来的农业人口转变为城镇非农业人口中，为此，该房屋建筑占用的土地不再属于农村村民的宅基地，该建筑用地已转变为国有土地。庭审中，被告举出原告欠购房款6000元的欠条一张，原告未能提供相反证据否定，原告应按约定给付。遂判决：一、原告张晓莲与被告张小华于2006年6月13日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、由原告张晓莲于判决生效后十日内支付给被告张小华售房款6000元。三、待办证条件成就后，由被告张小华积极配合原告张晓莲办理该房屋所有权证书和国有土地使用权证书，其办理两证所应缴纳的费用（含应分摊的国有土地使用权出让金）全部由原告张晓莲承担。张小华不服一审判决，上诉请求撤销原判，驳回被上诉人张晓莲的全部诉讼请求。二审查明，被上诉人张晓莲与上诉人张小华系同胞姊妹。2000年3月，因城市建设需要，南充十里工业街开发区松林小区建设指挥部将上诉人张小华座落于高坪区高坪镇9村2社的住宅房屋及其附属物列入了拆迁范围。同年3月15日，指挥部与张小华签订了《南充市农村村民自拆自建房屋协议》，其中第2条约定，该区域另划宅基地，由被拆迁人拆除原房自建住房，自建平房期限30天、楼房45天。协议签订后，张小华即着手建房，因资金不足，张小华向被上诉人张晓莲借款2万余元。张小华共建房屋一楼一底二层，第三层系其弟张伟搭建。因张晓莲急需用钱，要求张小华还款，张小华无力偿还，他便与张晓莲协商，自愿将其所建房屋第一层（底楼）作价2万元卖与张晓莲。后张晓莲陆续支付余下房款，并要求张小华给予办理房屋产权及土地使用权证书，因其他原因，自拆自建房屋的手续不完备，不便办证。为此张小华（甲方）与张晓莲（乙方）于2000年6月13日在其亲属胡安华（系二人幺姨）、张伟（系二人之弟）、樊微（张小华之女）、严杰（张小华男友）等人在场的情况下，签订了《房屋买卖协议书》约定，为了姐妹关系，经多次协商，定于2000年6月13日友好达成如下：甲方张小华将位于元宝山居委会房屋底楼一套定价3万元卖给乙方（终身制卖出）。乙方张晓莲已付款2万元，现欠款1万元。乙方支付方式，陆续支付。乙方付款完毕，甲方必须办理产权，若产权未办时将公证。甲方卖底楼一套，但地皮属甲方所有。2006年7月张小华将该房移交给张晓莲居住。2007年8月张晓莲要求张小华办理该房屋产权过户手续，遭到张小华拒绝，此后，张晓莲又要求张小华与其到公证机关对房屋买卖协议书进行公证，张小华也不配合，为此双方发生纠纷，张晓莲遂诉至法院，请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》有效，同时判令张小华给其办理该房屋转让后的“两证”证书。二审还查明，2006年6月13日，张小华给张晓莲出具收条“今收到张晓莲购房款24000元整，其中4000元为利息款”同日，张晓莲给张小华出具欠条“今欠到张小华6000元正”。同时查明，根据四川省人民政府于2001年2月14日发布《关于南充市2000年第四批城市建设用地的批复》，张小华所在的高坪区高坪镇茅草坪村二组的全部土地被统征，茅草坪村二组建制被撤销，被征地农民转为非农业人口。二审认为，2006年6月13日，张小华与张晓莲签订《房屋买卖协议书》时，张小华所在的高坪区高坪镇茅草坪村二组的全部土地被统征，茅草坪村二组建制被撤销，被征地农民转为非农业人口。张小华所出售房屋宅基地虽为集体土地，统征后另划了宅基地建房，但张小华应到高坪区国土资源局办理土地性质的变更登记，补交土地出让金，出让取得该宗土地。由于土地性质已发生变化，张小华未办理土地变更登记，不影响双方房屋买卖协议的效力。张小华与张晓莲签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，且协议签订后，张晓莲付清了大部分房款，张小华交付了房屋，张晓莲已实际居住占有该房屋，双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效。但双方在《房屋买卖协议书》约定“甲方卖底楼一套，但地皮属甲方所有”，该约定证明张小华只是出卖地上房屋，而未转让房屋所占土地使用权，该土地使用权仍属张小华所有，双方可就土地使用权问题协商解决。在土地使用权的转让未解决前，按相关规定不能办理房屋所有权证和国有土地使用权证，对张晓莲要求办理两证的请求，本院不予支持。关于原审判决张晓莲支付张小华房款6000元，因张晓莲无此诉讼请求，张小华公示亦未提起反诉请求张晓莲支付该款项，原审予以判决不当，应予纠正。遂判决：一、撤销高坪区人民法院（2008）高坪民初字第22号民事判决。二、张小华与张晓莲于2006年6月13日签订的《房屋买卖协议书》有效，该房屋土地使用权属张小华所有。在再审中张小华称，1、案涉房屋的土地属于集体土地，其与张晓莲不是同一个集体组织，应确认合同无效；2、案涉土地现在无法办理房屋所有权证和国有土地使用证。其委托代理人的代理意见为1、案涉土地系农村集体土地，其取得方式是划拨宅基地，双方签订的《房屋买卖合同》未经集体经济组织同意，也未经县级以上人民政府批准，事后没有办理过户手续，违反《土地管理法》第63条的禁止性规定，应当认定为无效合同；2、本案不适用物权法147条“地随房走”的规定，从事实及公平原则上来说，张小华出售的只是房屋使用权；3、本案合同违反强制性规定，合同无效后，应当根据各自的过错程度承担责任。张晓莲及其委托代理人辩称，1、请求依法撤销本院（2008）南中法民终字第453号民事判决；2、请求依法确认双方于2006年6月13日签订的《房屋买卖协议书》有效；3、请求依法确认张晓莲的房屋所有权，判决张小华配合张晓莲办理房屋所有权证和国有土地使用权证。张晓莲向南充市高坪区人民法院诉称，2006年6月13日，被告张小华自愿将其拆迁后的座落于高坪区元宝山居委会宝山街33号自建砖混结构的房屋底楼一套卖给原告，并签订《房屋买卖协议书》。合同签订后，原告按约全部履行了义务，被告也将房屋交给了原告使用，因原告数次要求被告办理产权过户手续未果，遂诉至法院，请求依法确认原、被告所签订的《房屋买卖协议书》有效，同时判令被告按约给原告办理房屋转让后的“两证”，并由被告承担本案全部诉讼费用。本院再审查明的事实与原一、二审无异。本院再审认为，上诉人张小华与被上诉人张晓莲双方对房屋买卖均无异议，本案争议的焦点是国有土地使用权与地上建筑、构筑物能否单独转让。虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，但该法第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、该条第四款亦规定“本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地时，由省、自治区、直辖市人民政府批准”。就本案而言，诉争房屋所占用的土地，因城市建设需要，已于2001年2月14日由四川省人民政府以川府国土（2001）15号批复同意征用，其土地性质已由原农村集体土地变更为国家所有的城市建设用地，上诉人张小华也由原来的农业人口转变为城镇非农业人口，其原来所在的村社也转为居民委员会，故该房屋占用的土地应不再属于农村村民的宅基地，已转变为国有土地，其使用权依法可以转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。即通常所说的“房随地走，地随房走”，张晓莲购买张小华的房屋，系双方真实意思表示，双方虽在《房屋买卖协议书》约定“甲方卖底楼一套，但地皮属甲方所有”，但张晓莲所购房屋并非空中楼阁，必然依附土地之上，依“房地一体”原则，因该约定违反《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的强制性规定，应属无效约定，该条约定无效并不能否定其他条款和整个协议的效力，协议其他条款，不违反法律规定，且双方均已实际履行，本院予以确认。张晓莲履行协议约定后，张小华理应负有协助配合张晓莲办理转让房屋的所有权证和房屋占用面积的国有土地使用权的义务。故对张小华上诉称，1、案涉房屋的土地属于集体土地，其与张晓莲不是同一个集体组织，应该确认合同无效；2、案涉土地现在无法办理房屋所有权证和国有土地使用证的诉请，本院不予支持；其委托代理人的代理意见1、案涉土地系农村集体土地，其取得方式是划拨宅基地，双方签订的《房屋买卖合同》未经集体经济组织同意，也未经县级以上人民政府批准，事后没有办理过户手续，违反《土地管理法》63条的禁止性规定，应当认定为无效合同；2、本案不适用物权法147条“地随房走”的规定，从事实及公平原则上来说，张小华出售的只是房屋使用权；3、本案合同违反强制性规定，合同无效后，应当根据各自的过错程度承担责任，本院不予采信；张晓莲及其委托代理人辩称，1、请求依法撤销本院（2008）南中法民终字第453号民事判决；2、请求依法确认双方于2006年6月13日签订的《房屋买卖协议书》有效；3、请求依法确认张晓莲的房屋所有权，判决张小华配合张晓莲办理房屋所有权证和国有土地使用权证的理由成立，本院予以支持。原一审判决张晓莲支付张小华房款6000元，因张晓莲无此诉讼请求，张小华公示亦未提起反诉请求张晓莲支付该款项，按照“不诉不理”的民事诉讼原则，原一审予以判决不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”、第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件……发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；”、第二款“人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。”、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2008）南中法民终字第453号民事判决。二、撤销南充市高坪区人民法院（2008）高坪民初字第22号民事判决第二项即“由原告张晓莲于判决生效十日内支付给被告张小华住房款6000元；”三、维持南充市高坪区人民法院（2008）高坪民初字第22号民事判决第一项“原告张晓莲与被告张小华于2006年6月13日签订的《房屋买卖协议书》有效；”、第三项“待办证条件成就后，由被告张小华积极配合原告张晓莲办理该房屋所有权证书和国有土地使用权证书，其办理两证所应缴纳的费用（含应分摊的国有土地使用权出让金）全部由原告张晓莲承担”。本判决为终审判决。审判长  任勇旗审判员  邹宏辉审判员  鲜代秋二〇一七年五月二十五日书记员  陈 金