海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初709号原告：海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司，住所地陵水黎族自治县英州镇赤岭风景区珊瑚宫殿（二楼办公区）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：潘勇洁，该公司职员。委托诉讼代理人：李青蒿，该公司职员。被告：马俊林，男，1952年7月14日出生，回族，住山西省长治市城区。委托诉讼代理人：马海瑞，女，1982年12月3日出生，回族，住山西省长治市城区。原告海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司（以下简称碧桂园公司）与被告马俊林商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托诉讼代理人潘勇洁、被告马俊林委托诉讼代理人马海瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付逾期房款本金637242元；2、被告按逾期应付款每日万分之二的标准向原告支付违约金（自2014年12月29日起分段计算至实际全额支付应付款之日止，暂计算至2016年5月19日违约金为64616.34元）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，原、被告双方签订《陵水县商品房买卖合同》及其附件、附录，被告向原告购买位于碧桂园珊瑚宫殿天琴海一街x座xx号商品房，总房价款910345元，付款方式为合同签订时付273103元，余下房款637242元于2014年12月29前付清。同时合同约定，被告逾期付款超过90日的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订之后，被告仅支付了273103元购房款，余款一直未依约支付。原告曾多次催缴欠款，在2015年5月1日、2015年11月2日向被告寄发催款函，但被告始终没有支付。直至2016年8月13日，被告在收房时才付清了剩余房款637242元，但违约金没有支付。截至2016年8月13日的逾期付款违约金共计75576.9元。被告马俊林辩称：1、对于原告提出的涉案合同违约条款被告不知情，涉案合同系被告于2016年8月13日售房时才从原告处拿到，并不知道有违约条款，被告只知道收楼的时候交纳剩余房款；2、涉案合同的签名非被告本人签名，被告近日才得知是原告公司的置业顾问邵帅与被告公司置业顾问何林峰代被告签署的合同，被告本人并不知情。根据我国合同法规定，签署文件如果本人不能到场，必须要有当事人的公证委托书方可有效；3、关于原告提出的逾期房款本金637242元被告已于2016年8月13日收房时付清。原告碧桂园公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1、《陵水县商品房买卖合同》及附件、附录；证据2、邮寄催款函的快递单；证据3、被告已交楼款的收据及被告出具的《遗失证明》。被告对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2有异议，这份证据是在被告不知情的情况下发出的，而且被告没有收到过该催款函；对证据3中的《收据》真实性、合法性、关联性均无异议，对《遗失证明》有异议，因为不是马俊林签的名字。被告马俊林未提交其他书面证据，但向本院申请证人何林峰（系晋隆地产投资有限公司销售人员，被告马俊林系该公司的总经理）出庭。证人何林峰当庭陈述称，马俊林本人有意愿在碧桂园买房，但我们去买房时，马俊林并未在场。碧桂园的销售人员邵帅称不用马俊林本人来签订，让我直接签订就可以了，也不需要公证委托，所以签订这份合同时马俊林是不知情的，但签订合同后第二天，我有和马俊林说过这事，他说签了就签了，也没说什么，也没叫我给合同；签订合同时，因为碧桂园公司说要备案，所以当时没有拿到书面的合同，但定金和首期款共计273103元是通过我妻子的账户向碧桂园支付的，尾款637242元是马俊林本人在2016年8月13日支付，马俊林也是在这天才知道这份合同的；至于证据3中的《遗失证明》我没有见过。原告对证人证言的质证意见为：1、证人为晋隆地产投资有限公司的员工，被告为该公司的负责人，证人所述证言的证明力存在瑕疵；2、证人称涉案合同为其签署，被告当时不在场，但并无相关证据佐证，不能证明被告对合同内容不知情；3、根据收据证明被告已经付清房款，对合同主要义务已经履行完毕，即表明其清楚合同内容，对逾期付款应当承担违约责任；4、证人称被告在事后才知道签订合同事宜，但其并未向我公司提出解除合同或者主张合同无效，而是继续履行了合同支付了尾款。被告对证人证言无异议，认为合同不是马俊林本人签订。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据2，其中EMS专递上盖有邮政邮戳，且注明系涉案房屋的催款函，故对该证据的真实性本院予以认定，但原告未提交该快递的投递记录明细，亦未提交证据证明被告已收悉上述催款函，结合本院向该地址邮寄诉讼材料亦因该地址现为空地无建筑物为由被退回的事实，可认定该证据不能证明被告已收悉的事实。但基于碧桂园公司系按照合同约定的邮寄地址送达催款函，该地址同时为马俊林的户籍地址，期间马俊林亦未申请变更送达地址，故即便被告未收到该催款函，仍可证明碧桂园公司履行了催款义务。对原告提交的证据3中的《遗失证明》，被告对其真实性有异议，认为该签名并非马俊林本人所签，证人何林峰亦表示未见过该证据，但该《遗失证明》明确注明马俊林的身份证号、涉案房屋号及定金收据的票据号，且系以买受人名义向碧桂园公司发出，因此，在被告没有提交明确证据证明该《遗失证明》系他人伪造的情况下，本院对该证据予以认定。对证人何林峰的证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言……。”证人何林峰系晋隆地产投资有限公司的员工，而马俊林系该公司的总经理，双方之间具有利害关系，故对证人何林峰的证言将在本院认为中结合本案认定事实予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月25日，碧桂园公司（出卖人）与马俊林（买受人）签订《陵水县商品房买卖合同》，约定马俊林购买碧桂园公司开发建设的位于陵水县英州镇碧桂园珊瑚宫殿天琴海一街x座xx号商品房，建筑面积66.8平方米，其中套内建筑面积52.75平方米；按建筑面积计价每平方米13627.92元，总金额910345元。其中合同第五条约定：买受人必须在签订合同时付总房价款的30%即273103元；须在2014年12月27日前，付总房价款的70%即637242元；合同第六条约定：买受人逾期付款的，自应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；合同第八条约定：原告应于2016年6月15日前交付房屋。合同落款的买受人处及合同附录落款处均为“马俊林”的签名及手印，其中合同附录三“委托办理权属登记协议书”中的《委托书》中附有马俊林本人的身份证正反面复印件。上述《陵水县商品房买卖合同》签订前，买受人已于2014年11月22日向碧桂园公司支付了定金30000元，期后于合同签订当日即2014年12月25日支付243103元，上述款项均通过何林峰妻子的账户向碧桂园公司转账支付。2015年5月12日，马俊林向碧桂园公司出具《遗失证明》，载明：“本人马俊林（身份证号140402195207140819）是碧桂园珊瑚宫殿天琴海一街x座209的业主，现因本人不慎将单位的定金收据原件丢失，金额是30000.00，票据号00131645，所以特申请交楼后以此证明为依据来换取购房发票以及楼款的发票。由此引起的一切责任由本人承担”，落款遗失人署名为“马俊林”，并有销售顾问“邵帅”署名。本案起诉后，被告马俊林于2016年8月13日向碧桂园公司支付了剩余房款637242元。期间，碧桂园公司分别于2015年5月1日、2015年11月2日根据涉案合同中买受人登记的通讯地址向马俊林邮寄送达催款函。本院认为，涉案《陵水县商品房买卖合同》系出卖人与买受人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。本案争议的主要焦点是：涉案合同的买受人是否为马俊林；如买受人为马俊林，则其逾期付款的行为应否承担违约责任。马俊林辩称，涉案合同系其公司置业顾问何林峰代其签署，其直至2016年8月13日收房并付清尾款时才知晓，因此并不知情有违约条款，不应承担违约金的支付责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，现马俊林没有提交证据证明涉案合同上的“马俊林”不是其本人所签，故对其辩称涉案合同并非本人所签的意见，本院不予采纳。退一步而言，即便涉案合同系证人何林峰代其所签，但根据何林峰的证言，其在合同签订后第二天便告知马俊林，马俊林说签了就签了，可知，马俊林在涉案合同签订第二天便已知晓此事，但马俊林未向碧桂园公司提出异议，亦于2016年8月13日前往涉案楼盘收房并付清尾款，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”即如果何林峰系在未告知马俊林的情况下自行签订涉案合同，该行为也因马俊林不作否认而视为同意，且该合同履行过程中，马俊林亦予以追认，故马俊林应承担涉案合同约定的相关民事责任。此外，涉案房屋认购定金支付的时间是2014年11月22日，而商品房买卖合同签订时间是2014年12月25日，何林峰作为公司员工，在公司总经理不知情的情况下，或在未得到总经理的授权委托下，自行代总经理认购房屋，并在不告知总经理的情况下于一个月后再自行前往涉案楼盘代签正式书面合同，并自行支付部分购房款，且在涉案合同附录三中还附了马俊林本人的身份证正反面复印件，这种行为明显不合常理，马俊林、何林峰亦未对这一行为向本院给予合理的说法，故马俊林辩称其并不知晓何林峰代其签订涉案合同的意见，本院亦不予采纳。至于马俊林何时知晓涉案合同约定的内容，系其与何林峰之间的沟通问题，并非涉案合同约定或法定的免责事由。综上，不论涉案合同是由马俊林本人签订，还是由何林峰代其签订，马俊林均应就逾期付款行为承担相应的违约责任。现马俊林已于2016年8月13日付清了全部购房款，故碧桂园公司主张马俊林支付剩余房款637242元的诉讼请求，本院不再审理。马俊林在支付购房款过程中存在逾期付款行为，违反了涉案合同约定，应承担相应的逾期付款违约责任，故碧桂园公司主张马俊林支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。截至2016年8月13日，按涉案合同约定的每日万分之二标准计算，马俊林应支付的逾期付款违约金应为75576.9元（637242元×593天×0.0002）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马俊林于本判决生效之日起五日内，向原告海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司支付逾期付款违约金75576.9元；二、驳回原告海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10818.5元，由原告南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司负担9653.56元，由被告马俊林负担1164.94元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  林小丽人民陪审员  王宏亮人民陪审员  许声文二〇一七年五月八日法官 助理  蒋海燕书 记 员  冯长弘附：适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。