安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1124民初907号原告：张海宏，男，1975年12月26日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。委托诉讼代理人：黄国超，安徽江安律师事务所律师。被告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县，统一社会信用代码913411246709055111（1-1）。法定代表人：彭希祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：林莉，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：宋光志，安徽清流律师事务所律师。原告张海宏诉被告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（简称瑞祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海宏的委托诉讼代理人黄国超、被告瑞祥公司的委托诉讼代理人林莉、宋光志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海宏向本院提出诉讼请求：1、判令瑞祥公司向张海宏支付逾期交房违约金23802.75元。2、判令瑞祥公司自2017年1月1日起，按照逾期交房造成的实际损失，向张海宏支付违约金，直至房屋实际交付之日止。3、瑞祥公司承担本案诉讼费。当庭将诉讼请求第1、2项变更为：1、判令瑞祥公司向张海宏给付逾期交房违约金11890.2元。2、判令确认瑞祥公司自2017年1月1日起，按照违反房屋质量约定造成的实际损失，向张海宏给付违约金，直至房屋质量符合约定。事实与理由：2013年8月5日，张海宏与瑞祥公司签订了《商品房预售合同》，合同明确约定，瑞祥公司应当于2014年1月1日前将房屋交付给张海宏。张海宏严格遵守合同约定，按时将房屋价款全部支付给瑞祥公司，但瑞祥公司违反诚信原则，迟迟不能交房，给张海宏造成较大的经济损失，依约应当承担违约金。自2017年1月1日起，因瑞祥公司延迟交房及交房不符合合同附件三约定的6项条件，直接导致张海宏与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订的《百货商铺委托经营管理合同》无法履行，造成实际利益损失，瑞祥公司应予承担损失。双方一直协商无果，张海宏只有依法维权。瑞祥公司辩称，1、本案瑞祥公司与张海宏之间确实存在商品房买卖合同关系；2、依据双方签订的商品房预售合同第11条、24条规定，瑞祥公司已经将房屋于2013年12月31日交给了张海宏委托的上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，完成了交付义务，瑞祥公司不存在逾期交房行为；3、依据张海宏与其委托的上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订的委托经营管理合同，瑞祥公司已经与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司完成了对接义务，所以瑞祥公司不存在逾期交房行为。同时，依据该委托经营管理合同第5条第1项的规定，即使存在着交房的问题，截止到2016年12月31日之前，也不存在逾期交房损失，更何况本案中瑞祥公司已经在2013年12月31日完成了交房，所以张海宏不存在逾期交房损失，其诉讼请求第1项依法不能成立。关于张海宏当庭变更的第2项诉讼请求，瑞祥公司认为涉案房产已经经过竣工验收，并不存在房屋质量瑕疵，至于张海宏提到的附件三，瑞祥公司认为附件三载明的是设备标准及房屋结构，不是质量问题。房屋不存在质量问题，更不存在实际损失，张海宏的该项诉请没有依据。综上，瑞祥公司不存在逾期交房行为，涉案房屋已经经过竣工验收，不存在质量问题，请求驳回张海宏的诉请。本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，张海宏与瑞祥公司签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：瑞祥公司将其开发的全椒县襄河镇×××路××××××街×-×期××-×××号商铺出售给张海宏，房屋售价为111750元；瑞祥公司定于2014年1月1日前将商铺交付给张海宏，交付条件为该商品房经验收合格。上述《商品房预售合同》签订后，张海宏（甲方）即与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方）签订了一份《百货商铺委托经营管理合同》，合同约定：甲方将其坐落于安徽省滁州市全椒县儒林路与站前路交汇处××-×××号商铺委托给乙方统一经营管理，委托经营期自2013年12月31日起至2033年12月31日止，委托经营期限为二十年，甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商铺；乙方代理甲方出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；作为对甲方投资市场的扶持，开发商在甲方购买该商铺时给予优惠房价24%的特别优惠，甲方同时考虑到为实现自己所购商铺的保值、增值，乙方需投入大量的人力、财力培育繁荣市场，因此甲方从自身长远利益出发，同意委托经营期前三年该商铺所产生的全部收益（包含但不限于租金）均归乙方享有，委托经营期前三年因培育市场所产生的经营风险亦由乙方承担；第四年至第十年每年保底租赁收益按《商品房买卖合同》总价加31.58%的8%支付给甲方，如实际租金收益高于8%，超出部分按1：9分成，即乙方得10%，甲方得90%，各自依法纳税，于次年2月15日前结算付清；同时，甲方委托乙方代为接收涉案商铺。涉案商铺工程于2013年9月28日由勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了竣工验收意见；2013年12月31日，瑞祥公司与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司办理了涉案商铺的交接手续。庭审中，张海宏明确其诉讼请求第2项中所称的违约金指的是其与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司签订的《百货商铺委托经营管理合同》第5条第二项中约定的商铺租金。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：1、瑞祥公司是否存在逾期交房行为及瑞祥公司交付的涉案商铺是否符合交付条件；2、瑞祥公司与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司是否人格混同。关于争议焦点1：本案中，瑞祥公司与张海宏约定2014年1月1日前交付涉案商铺，张海宏委托上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司代办涉案商铺的交接手续，瑞祥公司已于2013年12月31日将涉案商铺移交给了上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司，故瑞祥公司未逾期交房。对张海宏主张的逾期交房违约金，本院不予支持。根据瑞祥公司与张海宏签订的《商品房预售合同》的约定，该商品房的交付条件为经验收合格。司法实践中，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。本案中，涉案商铺工程于2013年9月28日由勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了竣工验收意见，验收程序和主体均符合相关规定，商铺交付时也符合合同附件三关于该房屋建筑结构、装修及设备标准等六项补充标准的约定。据此，可以认定2013年12月31日瑞祥公司交付的商铺符合交付条件。故对张海宏以瑞祥公司违反房屋质量约定造成其实际损失为由要求瑞祥公司给付其租金的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2：人格混同一般意义的理解为，民商事主体在从事民商事活动中，两个主体之间存在资产不分、人事不分和业务相同，与其交易的第三人无法分清与谁进行交易。根据上述理解，认定人格混同具有严格的标准和条件，只有符合上述标准才能认定人格混同。本案中，张海宏仅凭其所举的上海渝嫣企业管理有限公司2015年度报告中载明的企业联系电话与瑞祥公司法定代表人彭希祥的电话号码相同，无法证明瑞祥公司与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司之间存在人格混同。故对张海宏的该主张，本院不予支持。综上所述，本院认为，瑞祥公司交付涉案商铺符合双方在《商品房预售合同》中约定的交付条件和交付期限，瑞祥公司没有违反合同约定，更没有给张海宏造成损失（《百货商铺委托经营管理合同》中张海宏给予上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司三年市场培育期，委托经营前三年的收入归受托人上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司享有），张海宏请求判令瑞祥公司支付逾期交房违约金及租金损失无事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张海宏的诉讼请求。案件受理费395元，适用简易程序减半收取197.50元，由原告张海宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李清芳二〇一七年五月二十五日书记员  孙庆芳附本案适用的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。