广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初4625号原告：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地：佛山市三水区西南街健力宝南路37号。组织机构代码：89375380-X。负责人：卢丽群。委托诉讼代理人：贾欢欢、张林凤，广东豪盛律师事务所律师、实习律师。被告：卢乐强，男，1974年11月19日出生，汉族，住广东省揭东县。被告：林洁旋，女，1979年4月17日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。被告：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地：佛山市三水区西南街道西青大道21号时代廊桥花园一座203。统一社会信用代码：91440607778314975Q。法定代表人：岑兆雄。委托诉讼代理人：晏洁、罗蓓蓓，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行与被告卢乐强、林洁旋、佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称“裕华公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人贾欢欢，被告裕华公司的委托诉讼代理人晏洁、罗蓓蓓到庭参加了诉讼，被告卢乐强、林洁旋经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告卢乐强、林洁旋立即偿还原告贷款本息329617.78元（其中本金325559.7元，利息4017.48元，罚息40.6元，利息、罚息暂计至2016年11月10日，2016年11月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息按借款合同约定计算）；2、被告卢乐强、林洁旋赔偿原告为实现债权而产生的本次诉讼一审律师费损失23000元；3、确认原告对被告卢乐强、林洁旋提供用于抵押的位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园8座2407房产，在上述一、二项债权以及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4、被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司对上诉一、二项债务承担保证担保责任；5、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原告与被告卢乐强、林洁旋合同签订情况及相关约定。原告与该两被告于2016年1月27日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440102802-2012-20161247702，下称《借款合同》），就被告向原告借款及抵押担保的具体事宜进行了约定。《借款合同》约定，原告向被告卢乐强、林洁旋提供人民币33万元用于购房，借款期限264个月，从2016年2月1日起至2038年2月1日止；贷款利率为月利率，按照基准利率水平下调8%计息，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次（于每年的1月1日调整）；罚息利率在合同约定贷款利率的水平上上浮50%；还款方式采用等额本息还款法，还款日为贷款发放后的每月1号，由原告在被告指定账户中直接扣划还款本息；《借款合同》第十六、十七条约定:被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息，则构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利，并且，原告有权行使担保权利（即处分抵押物，实现抵押权）。《借款合同》第二十一、四十一条约定：原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。据《抵押合同》约定，被告卢乐强、林洁旋以位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园8座2407房产作为上述贷款的担保抵押物并办理了抵押登记，担保范围包括借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权和担保权而发生的诉讼费、保全费、律师代理费等一切费用。二、合同双方履约情况。上述合同签订后，原告依约于2016年2月1日履行了划款义务，向被告指定的账户划款33万元，但被告现出现严重拖欠原告应还本息情况，自2016年9月1日起至2016年11月10日止累计拖欠应付款项6315.98元。经原告方多次催缴，被告卢乐强、林洁旋一直拖欠，未能还清逾期款项。三、被告卢乐强、林洁旋应承担的违约责任。由于被告卢乐强、林洁旋的行为已构成违约，原告有权宣告被告其贷款立即到期，要求其立即清偿全部贷款本息及相关费用，并自借款到期之日起至实际清偿全部贷款本息之日止，按合同约定方式计收罚息和复利。另外，被告卢乐强、林洁旋以其位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园8座2407房产设定抵押，则原告有权在诉讼请求第一、二项债务及原告为实现债权而产生的全部费用范围内（包括诉讼费、保全费、律师费等费用）对抵押财产行使优先受偿权。四、被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司为该贷款提供保证担保，需承担相应责任。原告与被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司于2016年6月13日签订《银行购房贷款业务银企合作协议》（以下简称《合作协议》），双方就商品房抵押贷款业务合作事宜进行约定。《合作协议》第四条约定乙方（即被告裕华公司）的保证期限自甲方（即原告）向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书《房地产权证》，且办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续即《他项权证》并交甲方保管之日止。现购房人（即本案被告卢乐强、林洁旋）尚未取得《房地产权证》且甲方也未取得《他项权证》，根据《合作协议》约定，被告裕华公司对该贷款需承担相应保证责任，保证范围包括抵押贷款的本金、利息、罚息、违约金等，以及原告为实现债权所产生的诉讼费、保全费、律师费等费用。故原告有权要求被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司对被告卢乐强、林洁旋所欠全部贷款本息及原告为实现债权所产生的全部费用承担保证担保责任。原告为保障自身合法权益，诉请如前，请贵院依法作出公正判决。被告裕华公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《楼宇抵押贷款合作协议》本意并不是为被答辩人实现对被告卢乐强、林洁旋的债权提供双重担保，而是提供附条件的阶段性保证担保，确保借款人违约时被答辩人对债权有优先受偿的权利。自涉案房屋办妥抵押登记（预告登记）手续始被答辩人已达到签订上述协议的目的，取得对涉案房屋的抵押权，获得优先受偿的权利，解除答辩人阶段性保证担保的条件已成就，答辩人在本案的保证责任已终止。而且我方认为本案适用的应该是2015年11月1日签订的楼宇抵押贷款协议，其中第6条明确约定阶段性担保责任在抵押登记管理部门出具预告抵押登记之日止，原告提供的证据4已经证明涉案房产已经办理预告抵押登记，因此答辩人的阶段性担保责任已经达到解除条件。二、根据《物权法》第一百七十六条的规定，即使法庭认定答辩人仍应承担保证责任，答辩人也不应该对被告卢乐强、林洁旋的全部未还借款本息承担连带责任，而仅应对被告卢乐强、林洁旋以本案抵押物的价值偿还被答辩人未还借款本息后所剩余的债务承担保证责任，无需对被告卢乐强、林洁旋全部涉案债务承担保证责任。三、如果法院判决答辩人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的对被告卢乐强、林洁旋的追偿权。原告在诉讼中举证如下：1、原告的营业执照、机构代码证、被告卢乐强、林洁旋的身份证、结婚证及户口薄，被告裕华公司的工商登记信息，证明原告、被告的诉讼主体资格以及卢乐强与林洁旋的夫妻关系；2、《个人住房（商业用房）借款合同》1份，证明原告与被告卢乐强、林洁旋的抵押借款合同关系；3、不动产登记证明，证明被告卢乐强、林洁旋已办理抵押预告登记，原告对该房产享有优先受偿权；4、个人贷款支付凭证，证明原告已履行划款给被告卢乐强、林洁旋的义务；5、被告卢乐强、林洁旋所欠本金及利息情况表，证明借款人拖欠贷款本息数额；6、《银行购房贷款业务银企合作协议》，证明被告裕华公司对被告卢乐强、林洁旋在本案中的债务承担保证责任；7、《委托代理协议》1份，证明原告为实现债权必将发生的律师费用损失。被告裕华公司在诉讼中举证如下：《楼宇抵押贷款合作协议》1份，证明被告裕华公司与原告于2015年11月1日签订合作协议，被告裕华公司的阶段性担保责任是至相关部门出具抵押登记（预告登记）证明之日止。现涉案房屋已办妥抵押预告登记，被告裕华公司在本案中的保证责任已经终止。被告卢乐强、林洁旋在诉讼中没有提供答辩意见及证据。综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认原告诉请的被告卢乐强、林洁旋在原告处办理按揭贷款供楼，被告裕华公司与原告签订银行购房贷款业务银企合作协议的基本事实。本院认为，原告与被告卢乐强、林洁旋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告与被告裕华公司签订的《银行购房贷款业务银企合作协议》是当事人间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约切实履行。借款人卢乐强、林洁旋在履行合同的过程中，连续几期没有还款付息，依合同约定，已属根本违约，原告据此按合同约定诉请借款人偿还全部贷款本息（本金325559.7元，利息4017.48元，罚息40.6元，利息、罚息暂计至2016年11月10日）以及支付律师费用，合法有理，本院予以支持。2016年11月11日起至实际清偿之日止按合同约定的利率即在基准利率水平上下调8%再上浮50%的标准计算。被告裕华公司在协议中约定了“甲方在购房人与乙方签署房屋买卖合同并办理了网签后，在购房人办理抵押权（预告）登记前，即向购房人发放贷款，……同时乙方自甲方发放贷款之日至该购房人取得房地产权利证书，且办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的贷款提供保证担保”，在本案中，借款人卢乐强、林洁旋拟提供办理抵押登记的佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园8座2407房产，至今尚未办妥抵押登记手续，故裕华公司依约应对借款人的贷款本息等提供保证担保，又因该协议对保证方式约定不明确，故依法应按连带责任保证承担保证责任。至于原告诉请的优先受偿权，因房屋没有办理抵押登记手续，原告依法尚未享有优先受偿的权利，对该诉请本院不予支持。被告裕华公司提出其与原告之间理应适用双方2015年11月1日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，但双方间的《银行购房贷款业务银企合作协议》签订在后，应参照签订在后的协议执行为准。被告裕华公司的辩解无理，本院不予采信。被告卢乐强、林洁旋经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢乐强、林洁旋须于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行偿还借款本金325559.7元、利息4017.48元、罚息40.6元，并以325559.7元为本金，从2016年11月11日起按基准利率水平下调8%再上浮50%的利率标准计付利息至实际清偿之日止；二、被告卢乐强、林洁旋须于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付律师费23000元；三、被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司对上述判项确定的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6590元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郭赤戈审 判 员  周淑华人民陪审员  黄以仁二〇一七年五月二日书 记 员  李洁文