重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民终2656号上诉人（原审原告）：朱一丹。委托诉讼代理人：周汝蓉。委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆广万房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南城大道199号，统一社会信用代码91500108765911666R。法定代表人：刘博，总经理。委托诉讼代理人：赵璇，重庆百君律师事务所律师。上诉人朱一丹因与被上诉人重庆广万房地产开发有限公司（以下简称广万公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初7505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱一丹上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要理由：1.合同补充协议第十二条关于办理预售商品房合同登记备案的约定，自本合同签订之日起30日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。乙方是一次性付款的，签订合同并付清房款及国家相关规定需缴纳的税、费的次日作为申请办理合同登记备案的起算日，乙方按揭付款的，则以乙方签订的按揭借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕返还到甲方之日的次日作为申请办理合同登记备案的起算日。该约定存在矛盾之处，由于合同是被上诉人提供的格式条款，应按照合同法的规定，对合同条款有歧义的，应当作出对上诉人一方有利的解释。2.不能办理直客式贷款不是购房者自身原因导致，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。被上诉人广万公司辩称：合同约定并不存在矛盾之处，并且根据上诉人出具的承诺书，我公司已完成我们相应的义务，没有违约行为。朱一丹一审请求：1、解除朱一丹与广万公司之间的房屋买卖合同；2、广万公司退还朱一丹已付房屋首付款466400元，车位费1万元，代收费52405.5元（大修基金6395.5元、抵押登记费80元、抵押合同印花税53元、抵押预告登记费80元、契税45792元，权证印花税5元），以上合计528805.5元及利息（从2014年5月30日起按人民银行同期贷款利率计算至判决之日止）；3、广万公司向朱一丹支付解除合同违约金466.4元；4、诉讼费由广万公司承担。一审查明：2014年5月30日，朱一丹（乙方）和广万公司（甲方）双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定朱一丹购买广万公司开发的位于房屋，建筑面积127.91平方米，套内面积119.53平方米，建筑面积单价为11933.39元/平方米，房屋总价为1526400元。买受人应于2014年5月30日支付首付房款466400元，余款1060000由买受人向银行申请办理按揭贷款支付。自本合同签订之日起10日内，由出卖人向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由买受人委托出卖人办理的，买受人应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按人民银行同期贷款利率计算），并按买受人已付房款百分之0.1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至出卖人实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买受人支付违约金。如因买受人责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，出卖人不承担违约责任。合同补充协议第十二条关于合同登记备案的补充约定：自本合同签订之日起30日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。乙方是按揭付款的，以乙方签订的按揭借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕返还到甲方之日的次日作为申请办理合同备案的起算日。2014年5月30日，朱一丹出具《承诺书》…本人自愿办理直客式贷款，开发商无需提供担保，并承诺于签约日起两个月内，即2014年7月31日前将所有按揭款1060000元付清，若逾期未付，开发商有权解除合同，并收取总房款20%作为违约金。2014年6月11日，广万公司向朱一丹出具466400元购房款发票。2014年5月30日，广万公司向朱一丹出具52405元代收费收据（其中大修基金6395.5元、抵押登记费80元、抵押合同印花税53元、抵押预告登记费80元、契税45792元，权证印花税5元）。另向朱一丹出具1万元诚意金收据，朱一丹称该笔费用为车位费，系单独收取，未包含在房价款中。2016年5月5日，广万公司向朱一丹邮寄《逾期送交按揭贷款资料的函》，主要内容为：您已于2014年6月19日签订重庆广万房地产开发有限公司开发的房的商品房买卖合同，但经销售人员多次催促，您至今未将办理按揭的相关资料送交本公司。根据补充协议5.1条之约定，乙方应在合同签订当日内签署按揭合同并办理完毕所有按揭贷款手续，在签署按揭合同时按银行要求提供办理按揭所需全部资料，并保证提供资料真实、可靠。若乙方未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之三向甲方支付违约金，逾期达15日以上，甲方有权解除合同及附件，本补充协议等相关法律文件，并无条件收回房产且不承担违约责任。在此情况下合同自动终止履行，乙方因此承担总房款百分之十的违约金，甲方有权从乙方已付首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，留存于甲方处，由乙方自行到甲方领取。按照上述补充协议之约定，从2014年6月19日起计算该套房屋违约金，每日应付318元，你的违约行为将赋予本公司解除合同的权利，极有可能导致您承担解除合同并支付违约金的法律后果。请接函后三个工作日内将办理按揭的资料递交公司，否则我司将行使相关合同权利。2016年5月11日，朱一丹以广万公司逾期办理合同登记备案为由，发函要求解除商品房买卖合同。另查明，涉案房屋现网签在朱一丹名下，但未办理合同登记备案。审理中，广万公司举示了黄光华等业主的商品房买卖合同和抵押贷款合同等，以证明可以办理直客式贷款。从广万公司举示的上述证据看，抵押贷款合同仅有银行和业主签章，广万公司并未作为保证人在合同上签章。一审认为，朱一丹与广万公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。就合同登记备案而言，合同补充协议明确约定如系按揭付款的，以买受人签订的按揭借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕返还到出卖人之日的次日作为申请办理合同备案的起算日。朱一丹虽认为《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条和《城市商品房预售管理办法》第十条均对商品房预售合同登记备案进行了规定，但该规定应为管理性规范，故上述补充协议之约定对双方具有约束力。从补充协议之约定看，合同备案登记的前提是买受人签订的按揭借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕。根据朱一丹出具的的《承诺书》，朱一丹自愿办理直客式贷款并承诺在两个月完成。结合广万公司举示的其他已经办理贷款的业主的合同看，直客式贷款是可以办理的。广万公司虽发函要求朱一丹将按揭所需资料向公司提交，但并不能由此得出办理按揭应由广万公司负责办理之结论。据此，朱一丹以广万公司逾期办理合同备案登记为由要求解除合同的理由不能成立，一审对朱一丹要求解除合同并退还房款、支付违约金等诉讼请求，不予支持。朱一丹起诉之基础系商品房买卖合同，故其要求广万公司返还车位费的诉讼请求，不属于本案审理范畴，朱一丹可另案起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：驳回朱一丹的诉讼请求、案件受理费9248元，由朱一丹负担（已缴纳）。在二审中，朱一丹举示了新的证据：5段在交通银行、农业银行、中国银行、工商银行询问按揭贷款事项的视频及1段与农业银行工作人员的通话音频：证实上述几家银行均不能为朱一丹办理直客式贷款。广万公司质证认为，不清楚视频、音频的形成时间和过程，对真实性不予认可，内容也达不到朱一丹的证明目的。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：朱一丹与广万公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及“合同补充协议”是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。就合同的登记备案约定问题，双方在“合同补充协议”第十二条第1项约定——“关于办理预售商品房合同登记备案的约定：自本合同签订之日起30日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。乙方是一次性付款的，签订合同并付清房款及国家相关规定需缴纳的税、费的次日作为申请办理合同登记备案的起算日，乙方按揭付款的，则以乙方签订的按揭借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕返还到甲方之日的次日作为申请办理合同登记备案的起算日”，朱一丹与广万公司约定的付款方式为首付475200元，余款1080000元由朱一丹向银行按揭贷款支付，故广万公司为朱一丹办理预售商品房备案登记的时间应自朱一丹向银行申请办理按揭贷款的借款合同和抵押贷款合同经银行审批完毕返还到广万公司时起算，现朱一丹未能举示其已将上述合同经银行审批完毕返还广万公司的证据，故不能证实广万公司应承担为其办理预售合同登记备案的责任，广万公司未为朱一丹办理预售合同备案登记并不违反合同约定。朱一丹提出“合同补充协议”第十二条第1项内容存在矛盾之处，应作出对其有利的解释，即广万公司应自合同签订之日起30日内为其办理预售合同登记备案，否则应承担违约责任的上诉意见，经查，该约定从文字及意思表达上并无矛盾之处，对朱一丹的这一上诉意见，本院不予支持。对于朱一丹提出非因朱一丹本身的原因导致不能办理按揭贷款的也可以解除双方的购房合同的上诉意见，经查，双方在《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）项“办理按揭贷款违约责任的约定”中约定“1.因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息退还乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。……3.因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的，甲乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息退还乙方”。“合同补充协议”第六条“关于按揭方式付款的补充约定：1.合同第五条第三款第1项中‘甲方原因’是指在甲乙双方签署合同前或签署合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋的项目无任何银行表示愿意向乙方提供购房贷款，或者甲方无正当理由拒绝配合乙方办理购房贷款。……3.房屋属预售阶段的，若乙方自行联系贷款银行办理按揭以支付购房款，则甲方不承担任何担保责任”。在合同签订后，朱一丹于2014年5月30日出具“承诺书”称“本人自愿办理直客式贷款，开发商无需提供担保。并承诺于签约日两个月内，即2014年7月31日前将所有按揭款1060000元付清，若逾期未付，开发商有权解除合同，并收取总房款20%作为违约金”，由此可见，朱一丹在购房时不仅选择了按揭贷款方式支付房款，并且选择了“直客式贷款”，即由贷款银行直接与贷款客户直接办理贷款，无需开发商协助办理，现朱一丹并未举示其就本案购房合同向银行申请办理按揭贷款的证据，也未举示在不能办理“直客式贷款”的情况下，其要求广万公司按照正常按揭贷款程序向合作银行申请办理按揭贷款的证据，故不能认定朱一丹未办理按揭贷款系广万公司的原因所致，也不能证实系不可归责于双方的原因所致，故朱一丹不享有解除合同的权利，其要求解除合同并返还购房款、税、费，并由广万公司承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9248元，由上诉人朱一丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 科审 判 员 肖 琴代理审判员 肖 飞二〇一七年五月十九日书 记 员 汪腊梅