江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2908号上诉人（原审原告）:李庆惠，女，1958年2月14日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：熊建军，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京凯宏酒店管理有限公司，住所地南京市玄武区中山路102号5-10层、12-15层。法定代表人：章永清，该公司总经理。委托诉讼代理人：方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京凯润房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区长江路2号。法定代表人：葛和凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘冰，男，该公司员工，住南京市鼓楼区。上诉人李庆惠因与被上诉人南京凯宏酒店管理有限公司（以下简称凯宏公司）、原审第三人南京凯润房地产开发有限公司（以下简称凯润公司）委托合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初4692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李庆惠上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由如下：1.上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》系委托合同，合同法规定委托人享有解除权，合同约定排除上诉人的解除权无效。2.原审法院认定涉案合同系租赁合同而非委托合同，系判断错误。作为承租人的被上诉人两年内未曾支付过租金，双方签订的合同中也没有优惠抵扣租金的意思表示，作为租赁合同的上诉人依法有权解除合同。委托合同明确约定该房屋的用途为酒店使用，而被上诉人作为样板房使用，已经严重违背合同订立初衷，违反合同约定，上诉人仍然有权解除合同。上诉人已经发出解除合同的通知，该民事行为有效。3.一审法院认定事实错误。第三人凯润公司的销售模式为公司内部设定，上诉人并不知晓。上诉人年纪较大，文化水平不高，签订合同时被上诉人也未解释相关条款，上诉人购买房屋时为一次性全款付清，上诉人并未参加优惠购房合同，一房一价，一审过程中凯润公司的房子仍在销售中，且价格与上诉人购买时差别不大，优惠折扣冲抵租金与事实不符。被上诉人凯宏公司辩称：1.上诉人的诉讼请求基础混乱，其最终确定的一审诉请是以重大误解为由，要求撤销合同。上诉人现又要求以解除合同的理由上诉，超出了其一审诉讼请求。2.即使谈任意解除权，合同法第四百一十条属于任意性规范，一审法院认定当事人可以通过协议方式对合同的任意解除权进行排除是正确的判决。双方签订的委托经营管理合同并不是一份单纯没有对价的委托合同。通过一审查明的事实，可以得知上诉人之所以愿意将房屋委托给被上诉人经营，系取得了相应的对价，该对价系上诉人购房时从本案第三人处得到的购房款折扣，系被上诉人支付给上诉人的租金，并且提前一次性支付完毕。既然上诉人已经一次性取得了租赁及委托经营的对价，就不能随意解除合同，否则给被上诉人造成的损失是巨大的。3.本案诉争委托经营管理合同不存在上诉人所罗列的任何可以解除的事实。上诉人是成年人，购房时已在社会上工作多年，其所陈述的“完全不顾房屋价格，不顾房屋购买后所涉及到的能否实际居住等实际情况，一次性支付上百万元购买该套房屋”，完全违背常理。上诉人对诉争房屋委托给被上诉人经营完全明知，在房屋买卖合同中有相应体现，一审中上诉人在几次庭审中都陈述其知道涉案房屋要委托给被上诉人经营，甚至上诉人还根据委托经营管理合同的约定，每年主动到被上诉人处领取相应的免费优惠券。委托经营管理合同赋予了被上诉人对诉争房屋的自主经营方式权。即使被上诉人未按照合同约定使用诉争房屋，也没有影响上诉人合同目的的实现，因为上诉人的合同目的就是将房屋委托经营并获得购买房屋的巨大折扣，上诉人以此要求解除合同缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所提出的上诉事实与理由，均没有有效证据证明，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人凯润公司述称，服从一审判决，希望法院维持原判。李庆惠向一审法院起诉请求：1.判令原告解除“委托经营管理合同”的民事法律行为有效；2.判令被告返还原告名下位于南京市××区××室房产；3.判令本案的诉讼费由被告承担。对于双方没有异议的证据和事实，一审法院予以确认，并记录在卷。对于双方有异议的证据和事实，一审法院认定如下：对于李庆惠购房时是否存在优惠，该房在房管部门公示的参考单价为45379元，实际成交单价为27787.36元。而与讼争房屋同幢未委托经营管理的2211室（成交时间为2014年5月8日）、2312室（成交时间为2013年11月15日）房产的公示参考单价分别为47584元、48686元，实际成交单价为47088.47元、46252.09元，与讼争房屋同幢同样委托经营管理的2210室（成交时间为2014年7月18日）、2606室（成交时间为2014年1月17日）、2706室（成交时间为2014年3月21日）公示参考单价分别为45379元、49789元、50891元，实际成交单价分别为26751.81元、30128.18元、30802.29元，由此可知，凯润公司销售房产的价格有上述两种方式，李庆惠购买房屋采取的是第二种方式，以优惠的房款折抵委托经营期间的收益。凯润公司与凯宏公司的上述销售行为实际上是售后包租行为，但我国《商品房销售管理办法》禁止对未竣工房屋实施售后包租行为，本案系现房销售，因此并不适用该办法。根据李庆惠称由于家庭情况变化导致现在需要居住该房屋，一审法院对其称购房时只关心房款总价、没在乎单价和交房时间以及签字时没看合同内容等意见不予采信。对于委托合同约定的委托经营管理期限内李庆惠不得以任何理由提前撤销委托或者变更、终止合同以及七年期间经营管理收益归凯宏公司所有等内容，系双方的真实意思表示，一审法院予以确认。另查明：李庆惠于2014年8月6日签字确认讼争房屋已交接。一审法院认为，案涉现售合同、委托合同合法有效，双方均应按照约定履行相应的义务。委托合同虽名为委托，但实为租赁，李庆惠以七年的租金收益抵扣购房价款优惠系双方的真实意思。委托合同中约定李庆惠不得无故终止合同，李庆惠无权要求提前解除合同。综上所述，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回原告李庆惠的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。二审期间，上诉人、原审第三人均无新证据提交。被上诉人提交凯润03栋投资客户7天免房券领取确认签字表三份、凯润广场投资计划—业主专用免费房券一组作为证据，证明根据双方签订的《委托经营管理合同》的约定，上诉人自2014年起每年均主动领取凯润广场投资计划—业主专用免费房券并在领取记录上签字，上诉人对《委托经营管理合同》的内容充分了解，对其所购房屋需要委托给被上诉人作为酒店经营是完全了解的。上诉人质证认为，其确实领取了上述房券，但拿房券的时候不知道是何用途，被上诉人欺骗上诉人。原审第三人凯润公司质证认为，被上诉人提供的证据真实有效，充分证明上诉人购买房屋后能享受到哪些政策。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。该法第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。该法第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零五条规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。本案中，上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》虽然冠名以“委托”字样，但结合该合同的内容看，双方明确上诉人应向被上诉人提供涉案房屋完全及无阻碍的房屋占有权及房屋使用权，并允许被上诉人在合同期内全权经营管理房屋及附属设施与物品，委托期间经营管理收益归被上诉人所有、上诉人不干涉被上诉人在完成委托事项过程中自主决定的经营管理方式等，对双方权利义务的相关约定显然不符合委托合同的法律特征，结合本案其他证据，原审认定该合同名为委托，实为租赁，上诉人以七年租金收益抵扣购房价款优惠系双方真实意思表示，并无不当。依法成立的合同，对双方当事人都具有约束力，双方均应依约遵守，凯润公司与凯宏公司对现房采取售后包租行为，并不违反法律法规的禁止性规定，上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行自己的权利义务。上诉人认为涉案委托经营管理合同系委托合同，上诉人具有解除权的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人以其不知晓销售模式、被上诉人改变涉案房屋使用目的为由要求解除合同，与原审时其诉讼请求不符，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，上诉人李庆惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李庆惠负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年五月二十二日书记员  赵和玉