杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初3507号原告茹宝，男，1987年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。原告刘亚玲，女，1987年7月2日出生，汉族，住湖北省松滋市。两原告共同委托代理人屈斌超，浙江铎伦律师事务所律师。被告陈峰毅，男，1985年5月4日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托代理人王欢，浙江近山（杭州）律师事务所律师。被告杭州易房房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330108341860543A，住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道春晓路46号3楼。法定代表人单建斌，总经理。委托代理人罗小平，男，公司员工。原告茹宝、刘亚玲诉被告陈峰毅、杭州易房房地产代理有限公司（以下简称“易房公司”）居间合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法由代理审判员童栎丞适用简易程序于同年5月27日公开开庭进行了审理。原告茹宝以及两原告的共同委托代理人屈斌超，被告陈峰毅及其委托代理人王欢，被告易房公司的委托代理人罗小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茹宝、刘亚玲诉称：2017年1月8日，两原告与两被告签订《房屋转让居间协议》（以下简称“《居间协议》”）一份，约定被告陈峰毅将自己所有的位于杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸花园揽江苑13幢1单元1002室的房屋转让给两原告；由被告易房公司提供居间服务；两原告向被告陈峰毅支付购房意向金8万元，该款在三方达成并签署《居间协议》后即转为定金；两原告与被告陈峰毅同意在签订《居间协议》后三十个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由易房公司安排；如被告陈峰毅违约，定金归两原告所有，两原告将8万元定金中的4万元作为被告易房公司提供居间服务的补偿费。协议签订后，两原告向被告陈峰毅交付定金8万元。此后，易房公司多次通知被告陈峰毅与原告签订《房屋转让合同》，但被告陈峰毅未前往，反而要求易房公司配合退还原告定金8万元。现被告陈峰毅已将案涉房屋卖给他人，《居间协议》无法继续履行。原告与被告陈峰毅多次协商未果，故向法院起诉要求：1、解除两原告与两被告于2017年1月8日签订的《居间协议》；2、被告陈峰毅向两原告返还双倍定金合计16万元；3、被告陈峰毅赔偿两原告损失1万元。被告陈峰毅辩称：其不存在违约行为。《居间协议》约定签订《房屋转让合同》的地点由被告易房公司安排，但易房公司没有积极安排。其于2017年2月23日主动联系易房公司要求安排签约，其与两原告到达易房公司约定的地点进行商谈时要求易房公司提供《房屋转让合同》，但易房公司并未提供，导致签约不成。2017年3月2日，易房公司向其寄送敦促函，函中关于“多次催促要求签订《杭州市房屋转让合同》”的陈述并不属实。其是守约方，不存在违约行为，故同意解除《居间协议》，并返还两原告定金8万元，但不同意双倍返还以及赔偿损失1万元。被告易房公司辩称：2016年9月20日，杭州市萧山区房地产管理处发出《关于存量房网签的通告》，自2016年9月21日起存量房屋必须为正常状态，即无查封、冻结、抵押方可进行存量房转让网签。而被告陈峰毅的房屋尚有银行贷款未还清，抵押尚未解除，故无法签订《房屋转让合同》。《居间协议》签订后，其与两原告以及被告陈峰毅积极联系，而两原告也表示愿意配合被告陈峰毅办理解除抵押登记手续，但被告陈峰毅以在外地出差为由借故拖延办理。因此，被告陈峰毅对《房屋转让合同》无法签订存在过错。原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、《居间协议》、收条各1份，证明两原告与两被告签订《居间协议》，对各方权利义务进行约定，且两原告向被告陈峰毅交付定金8万元的事实。2、情况说明1份，证明被告陈峰毅一直借故拖延签订《房屋转让合同》导致《居间协议》无法履行的事实。经质证，被告陈峰毅对证据1无异议。对证据2三性均有异议，易房公司并未多次催促其前往签约。当其主动要求与两原告签订《房屋转让合同》时，却因易房公司无法提供合同导致无法签约。易房公司于2017年3月2日向其寄送敦促函时，已过《居间协议》约定的签约期限，协议约定已失效，被告陈峰毅没有义务与两原告签订《房屋转让合同》。经质证，被告易房公司对证据1、2均无异议。经审查，本院对证据1的三性均予以确认。关于证据2，出具情况说明的易房公司工作人员罗小平已作为易房公司在本案中的委托代理人参与本案诉讼，在庭审中对案件事实进行了陈述，陈述内容与情况说明中载明的内容一致。出具情况说明的另一名工作人员刘平虽然未能出庭作证，但结合两原告以及两被告在庭审中的陈述，本院认为证据2真实合法，可以证明待证事实，本院予以采纳。被告陈峰毅为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、律师函、快递面单各1份，证明居间协议的履行发生争议后，被告陈峰毅向易房公司寄送律师函说明情况，表明已方不存在过错的事实。2、被告陈峰毅与易房公司风景蝶苑门店店长童新燕之间的短信聊天记录（打印件）1份，证明被告陈峰毅主动联系易房公司要求安排签约，但易房公司拒绝提供合同的事实。经质证，原告认为被告陈峰毅当庭提供证据，已过举证期限。证据1系被告陈峰毅寄送给易房公司的函告，律师函的内容等同于被告陈峰毅的个人陈述，不能作为证明案件事实的证据。对证据2的三性均有异议，童新燕与本案无关，且从短信内容来看，双方应该还有进一步的沟通，易房公司并未拒绝安排签约地点或者拒绝提供合同。经质证，被告易房公司对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但认为无法证明待证事实。经审查，本院对证据1的真实性、合法性予以确认。律师函中关于基本事实的陈述基本属实，但结合两原告以及两被告在庭审中的陈述，两原告与被告陈峰毅在2017年2月23日无法签订《房屋转让合同》的原因在于被告陈峰毅意欲出卖的房屋尚有银行贷款未还清，抵押尚未解除，而非易房公司拒绝提供合同，故该证据无法证明待证事实，本院不予采信。证据2系截屏打印件，未能提供原始载体予以核实，对真实性无法认定。即便是真实的，被告陈峰毅提供的双方之间对话内容并不完整。从内容上看，双方应当还有进一步的沟通，无法证明易房公司拒绝安排签约地点或者拒绝提供合同导致《居间协议》无法履行，故本院对证据2亦不予采纳。被告易房公司为支持其主张的事实，向本院提供了《关于存量房网签的通告》（打印件）1份，证明杭州市萧山区房地产管理处于2016年9月20日发出《关于存量房网签的通告》，自2016年9月21日起存量房屋必须为正常状态，即无查封、冻结、抵押方可进行存量房转让网签的事实。经质证，原告对该证据三性均无异议，且认为该通告于2016年9月20日，即《居间协议》签订之前即已发布，通告的内容也为基本常识，原告应当知晓。经质证，被告陈峰毅对该证据的真实性、合法性均无异议，但认为通告内容系杭州市萧山区房管局为了房产交易安全作出的政策性管理规定，且房屋贷款未还清、抵押未解除并不影响《房屋转让合同》的签订。原告此前通过其他房屋中介已经对被告陈峰毅出售的房屋情况进行了解，对该房屋尚有贷款未还清、抵押未解除的情况是明知的。经审查，本院认为该证据真实合法，且与本案具有关联性，故予以采纳。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2016年9月20日，杭州市萧山区房管局在网上发布《关于存量房网签的通告》，通告自2016年9月21日起存量房屋必须为正常状态，即无查封、冻结、抵押方可进行存量房转让网签。2017年1月8日，两原告与两被告签订《居间协议》一份，约定被告陈峰毅将自己所有的位于杭州市萧山区闻堰镇郁金香岸花园揽江苑13幢1单元1002室的房屋以259万元的价格转让给两原告；由被告易房公司提供居间服务；由两原告向被告陈峰毅支付购房意向金8万元，该款在三方达成并签署《居间协议》后即转为定金；两原告与被告陈峰毅同意在签订《居间协议》后三十个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由易房公司安排；如被告陈峰毅违约，定金归两原告所有，两原告将8万元定金中的4万元作为被告易房公司提供居间服务的补偿费。协议签订后，两原告向被告陈峰毅交付定金8万元。被告陈峰毅出售的房屋在《居间协议》签订时，尚有约70万元左右的银行贷款未还清，房产抵押尚未解除。此后，被告陈峰毅一直未与两原告签订《房屋转让合同》。另查明，被告陈峰毅已于2017年5月将案涉房屋以290万元的价格出售给他人。本院认为：第一，两原告与两被告签订的《居间协议》依法成立且合法有效。各方均应按约履行该协议所约定的权利和义务。现两原告与被告陈峰毅尚未签订《房屋转让合同》。而陈峰毅已将案涉房屋售于他人，导致合同目的已无法实现，原告要求解除2017年1月8日签订的《居间协议》的诉讼请求证据充分，且符合法律规定，本院予以支持。第二，该协议第7.1条约定：乙方（即被告陈峰毅）承诺本协议所涉房产产权清晰、权属分明，无第三人异议、法院查封、冻结、抵押等情况，若已设定抵押，须由乙方办理解除抵押手续。同时，若所涉房产为共有财产，乙方承诺已征得所有共有人同意，若已出租，则承租人已放弃优先购买权。从该条协议内容来看，房屋出让方在签订《居间协议》时就应当保证所涉房屋无抵押；若有抵押，必须办理解除抵押手续。虽然该条款系格式条款，但被告易房公司已加粗予以提示，且被告陈峰毅作为有过出售房屋经验的卖方，对该条款内容理应有所注意，被告陈峰毅关于签署协议时对条款内容未仔细阅读的辩称，本院不予采信。虽然易房公司在与两原告以及被告陈峰毅签订《居间协议》时未告知杭州市萧山区房管局发布的《关于存量房网签的通告》，但在协议签订后已积极采取措施补救，而两原告也同意并且积极配合被告陈峰毅办理解除房产抵押手续，但被告陈峰毅迟迟未采取措施，导致房产抵押手续未解除，网签无法办理。可见，两原告与被告陈峰毅之间无法签订《房屋转让合同》系被告陈峰毅导致，其应承担相应的违约责任，双倍返还原告的定金合计16万元。第三，该协议第8.2条约定若乙方（即被告陈峰毅）违约，则定金归甲方（即两原告）所有，甲方与丙方（即被告易房公司）协商在定金中扣取4万元，作为丙方提供居间服务的补偿费，且因被告陈峰毅违约给两原告造成的损失远高于定金金额，现原告主张要求被告陈峰毅赔偿损失1万元系对自身民事权利的自愿处分，本院亦予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十四条、第三十九条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第一百一十五条之规定，判决如下:一、茹宝、刘亚玲与陈峰毅、杭州易房房地产代理有限公司于2017年1月8日签订的《房屋转让居间协议》于本判决生效之日起解除；二、陈峰毅于本判决生效后十日内双倍返还茹宝、刘亚玲定金合计160000元；三、陈峰毅于本判决生效后十日内赔偿茹宝、刘亚玲损失10000元。如陈峰毅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，由陈峰毅负担。茹宝、刘亚玲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陈峰毅于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  童栎丞二〇一七年五月三十一日书 记 员  楼宇楠