广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4254号上诉人（原审被告）：刘满祥，住广东省广州市越秀区。委托代理人：卢丽霞，住广东省广州市越秀区，系刘满祥配偶。被上诉人（原审原告）：台山市台城南坑小学，住所地广东省江门市台山市。法定代表人：黄仕彬，职务：校长。委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。上诉人刘满祥因与被上诉人台山市台城南坑小学（下简称南坑小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初42223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘满祥上诉请求判令：撤销原审判决，改判驳回南坑小学的诉讼请求。事实与理由如下：刘满祥一直向南坑小学承租涉案房屋，涉案房屋为公房，南坑小学曾于广州市中级人民法院（2002）穗中法民二终字第1337号民事判决作出之后要求刘满祥搬离。根据法院生效判决，租金是按成本租金标准计算的，而南坑小学提出刘满祥按成本租金来交租，双方继续履行租赁合同。之后南坑小学又提高租金至1200元，刘满祥也同意了，南坑小学因此与刘满祥签订了租赁合同。之后南坑小学又提高租金至1400元，刘满祥不同意，于是南坑小学就提起了本案诉讼。涉案房屋为公房，并非是私房，刘满祥在2008年有申请公租房，但是广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具了复审意见称刘满祥现居住的房屋属于公房，且人均居住面积已超过10平方米，故不受理刘满祥的申请。此后刘满祥有继续申请廉租房，但仍然被退回。综上，不同意南坑小学的一审诉讼请求，请求撤销原审判决。被上诉人南坑小学答辩称：不同意刘满祥的上诉请求。其一，涉案房屋并非公房，而是属于南坑小学所有的房产，对此在广州市中级人民法院作出的（2002）穗中法民二终字第1337号生效判决中已有认定，因此南坑小学对涉案房屋享有使用、收益、处分的权利。其二，双方最后一次签订的租赁合同已于2015年8月31日到期，双方转为不定期租赁关系，南坑小学有权随时解除双方的租赁关系。其三，南坑小学早于2002年向法院主张权利，要求刘满祥腾退。当时法院已经给予刘满祥两年的时间进行搬迁，该判决从生效至今已经过十四年时间，双方最后一份租赁合同所约定的期限至今也已经过一年多时间，刘满祥有足够的时间安排搬迁。其四，刘满祥提供的复函中没有认定涉案房屋为公房，且南坑小学并非房管部门，没有解决刘满祥住房问题的法定责任及义务。综上，一审判决合理合法，应予维持。2016年11月21日，南坑小学向原审法院起诉请求判令：一、确认南坑小学与刘满祥就涉案房屋的租赁合同关系已于2016年11月4日解除；二、刘满祥户及同住人员立即将上述房屋腾空交还南坑小学；三、刘满祥向南坑小学支付从2017年1月1日起计至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算）。原审法院经审理查明：南坑小学（原称台山市附城镇南坑小学）是广州市越秀区湛塘路52号203、204房的产权人，该房屋为住宅，总建筑面积133.44平方米，权属来源1992年12月征用补偿，房产证核发时间1995年7月28日。该房屋一直由刘满祥一家承租使用。南坑小学曾于2002年提起诉讼，要求收回房屋等。原广州市东山区人民法院经审理于2002年5月13日作出（2002）东法房初字第367号民事判决，判令刘满祥、黎女户两年内迁出广州市湛塘路52号204房，将房屋腾空交还南坑小学；暂住期间参照房管部门评定的公房住宅成本租金标准按月向南坑小学交纳房屋使用金。刘满祥不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2002年9月作出（2002）穗中法民二终字第1337号终审民事判决。判决查明：广州市湛塘路52号204房是南坑小学原房屋被征拆后由征用单位补偿给南坑小学的。刘满祥、黎某于1992年回迁该房屋居住后并与南坑小学签订了租约。南坑小学与刘满祥于1996年11月1日再次签订了《广州市房地产（住宅）租赁契约》，该契约订明，南坑小学将涉讼房屋（承租面积70.34平方米）出租给刘满祥，租期至1999年10月31日止，租金125.64元/月。租期满后双方没有再重新签订租赁契约，南坑小学继续向刘满祥、黎某收取租金至2000年12月止。刘满祥、黎某户在上述承租房内现有户籍登记及实际居住5人。其家庭成员没有其他住房，另刘满祥、黎某回迁后自行改装了铝窗、改变了间隔和安装了一户一电表等。判决认为：南坑小学是涉讼房屋的业权人，依法对该房屋享有处分等权利。刘满祥、黎某虽然是该房屋的合法承租户，但刘满祥、黎某承租该房屋的租期已届满，南坑小学作为该房屋的业权人是有权要求收回该房屋的，原审法院鉴于刘满祥、黎某目前确没有其他住房可供搬迁，判决刘满祥、黎某在两年内迁出该房屋并按公房住宅成本租金标准交纳房屋使用金并无不当，予以维持。遂判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。2006年7月1日，南坑小学（为甲方、出租人）与刘满掌（为乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中内容为：甲方同意将广州市越秀区湛塘路52号204房出租给乙方作居住用途使用，建筑面积70.34平方米，租赁期限2006年7月1日至2007年6月30日，月租金额800元，租金按月结算，由乙方每月5日前缴付给甲方等。上述租赁期满后，双方办理变更租赁合同手续，变更租赁期限至2012年6月30日止。2014年9月1日，南坑小学（为甲方、出租人）与刘满祥（为乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中内容为：甲方同意将广州市越秀区湛塘路52号204房出租给乙方作居住用途使用，建筑面积70.34平方米，租赁期限2014年9月1日至2015年8月31日，月租金额1200元，租金按月结算，由乙方每月5日前缴付给甲方等。2016年11月3日，南坑小学向刘满祥发出《解除房屋租赁合同并收回房屋通知书》，其中内容为：鉴于双方约定的租赁期限早已届满，现通知贵方，从即日起，解除双方就该房屋的租赁关系，请立即缴清欠费并将该房屋腾空交还等。刘满祥于次日收到通知。原审法院认为：虽然刘满祥户目前无其他房屋居住，但涉讼的广州市越秀区湛塘路52号204房是南坑小学所有的房产，非房管部门管理的公房，南坑小学不负有解决刘满祥户住房问题的义务，如刘满祥户确有困难，可待本案处理后根据有关政策向房管部门申请廉租房、解困房或经济适用房等以根本性解决问题。涉讼房屋已由刘满祥户承租使用多年，南坑小学与刘满祥签订的租赁合同期限已届满，刘满祥继续使用房屋并交纳租金，双方之间为不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。南坑小学已于2016年11月3日向刘满祥发出《解除房屋租赁合同并收回房屋通知书》，要求解除双方之间的租赁合同关系。该通知于2016年11月4日送达刘满祥。根据合同法第九十六条的规定，南坑小学与刘满祥之间的租赁合同关系自上述通知到达刘满祥时解除，故南坑小学要求确认双方之间的租赁合同关系于2016年11月4日解除，符合法律规定，予以支持。基于租赁合同关系解除，南坑小学要求收回房屋，合法合理，亦予以支持。刘满祥户及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回南坑小学。租赁合同关系解除后至房屋交回南坑小学之前，刘满祥仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，应参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付房屋使用费给南坑小学。刘满祥要求按原租金标准计算房屋使用费，因双方之间的租赁合同关系已解除，其主张已无依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2017年1月5日作出判决：一、确认台山市台城南坑小学与刘满祥之间关于广州市越秀区湛塘路52号204房的租赁合同关系于2016年11月4日解除；二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，刘满祥户及同住人员将广州市越秀区湛塘路52号204房腾空交还台山市台城南坑小学；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘满祥向台山市台城南坑小学支付2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积为70.34平方米，按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由刘满祥按上述标准逐月计付给台山市台城南坑小学。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由刘满祥负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：刘满祥与南坑小学之间成立租赁合同法律关系，双方于2014年9月1日签订的租赁合同约定的租赁期限届满之后，未续签合同，故双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人一方可以随时主张解除。因此，南坑小学于2016年11月3日向刘满祥发出解除合同通知主张解除租赁关系，符合法律规定，原审判决认定双方之间的租赁合同关系于该解除通知送达刘满祥之日即2016年11月4日解除并无不当。在租赁关系解除的情况下，南坑小学作为产权人主张收回房屋并要求刘满祥支付房屋交回前的使用费，合法有据，原审判决对此予以支持亦无不当，应予维持。刘满祥以涉案房屋属于公房而非私房为由，上诉要求撤销原审判决，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。综上所述，刘满祥的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人刘满祥负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年五月十九日书记员  杨娟娟