西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初890号原告刘策，男，1991年9月9日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区，现住陕西省西安市雁塔区。委托代理人刘立宁，陕西高瑾律师事务所律师。委托代理人高瑾，陕西高瑾律师事务所律师。被告绿地集团浐灞实业有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞新区幸福南路96号。法定代表人李蓟，系该公司董事长。委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告刘策与被告绿地集团浐灞实业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘策的委托代理人刘立宁、高瑾，被告绿地公司的委托代理人巨少帅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘策诉称，2010年11月21日，原、被告双方签订了登记号为Y10113979的《商品房买卖合同》。该合同就绿地国际生态城第5幢1单元1-3层10102号房的买卖事宜达成一致，原告按照合同约定以按揭贷款方式购买该房屋，并在约定的期限付清了20219916元。该合同第十四条第一款款第3项、第5项分别约定“带电梯的住宅，电梯在该商品房交付使用时达到使用条件”、“暖气于房屋交付后的第二个采暖季投入使用”，否则“出卖人按照买受人已付款为基数按照中国人民银行公布的活期存款利率付给买受人利息，出卖人应尽快完善以上设施设备”。但被告自约定的交房之日至今不仅所配电梯无法使用，且供暖设备没有配备。原告多次找被告协商，但被告置之不理。原告无奈之下自行配备锅炉和更换电梯以满足使用条件。根据合同的约定，被告已经违约，并给原告造成损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定向原告给付因不能达到该房约定的使用条件而应承担的违约金286735.02元（自2012年6月30日至2016年7月18日即1478天，以原告所付房款为基数按照中国人民银行同期活期存款利率计息）；2、被告承担因其配备电梯无法使用而在造成原告实际更换费用100000元；3、被告承担因其不能提供采暖设备而造成的原告实际支出费用120000元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告绿地公司辩称，涉案别墅在合同约定时间已经符合约定和法定的交付标准，涉案别墅于2012年5月4日竣工，于2012年6月28日取得竣工验收备案表，被告已经按照约定交付了合格的房屋。原告诉讼请求依据的事实没有证据证明，也未提交证据证明涉案别墅如其所述存在质量瑕疵，并且原告主张的损失没有任何依据。故应当予以驳回原告诉请。经审理查明，2010年11月8日、11月12日，原告分三次向被告支付购房款首付款8089916元。2010年11月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10113979，由原告购买被告开发的位于西安市灞桥区幸福南路96号绿地国际生态城（东地块）第5幢1单元1-3层10102号房屋（以下简称“涉案别墅”），建筑面积527.88平方米，总价款20219916元。合同第六条约定，买受人应于本合同后签订之日即2010年11月14日前向出卖人支付该商品房价款的40%作为首付款即8089916元，买受人应在签约之日起3日内向出卖人指定的按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。买受人应于本合同签订之日起20日内，即2010年12月4日前办理完毕银行按揭贷款手续，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余的购房款，即12130000元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…（3）带电梯的住宅，电梯在该商品房交付使用时达到使用条件；…（5）暖气于房屋交付后的第二个采暖季投入使用。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人根据实际延误时间以买受人已付款为基数按中国人民银行公布的活期存款利率付给买受人利息，且出卖人应尽快完善以上设施设备。合同附件四“装饰、设备标准”约定：10、户内电梯：品牌别墅专用电梯；11、其他：暖气：集中供暖，分户计量，地辐热。2011年6月15日，原告通过银行按揭贷款支付剩余购房款12130000元。2012年6月28日，涉案别墅所在的楼栋经过竣工验收备案。2013年7月11日，原告实际收房。本案在审理中，本院依法前往涉案别墅进行实地查看。经查看，涉案别墅内的电梯不能使用，因涉案别墅小区内没有集中供暖，原告在涉案别墅内自行安装锅炉进行取暖。经询问小区物业公司工作人员得知，原告在收房时就反映涉案别墅内的电梯有问题，但双方因电梯过了质保期维修费用由谁承担产生纠纷。电梯的确存在故障，且钥匙没有向原告交付。此外，因小区业主入住率不够，小区未供暖。庭审中，原告认为被告交付的房屋电梯、暖气不能正常使用，除主张合同约定的利息外，还另主张其安装采暖设备的费用120000元及电梯修复费用100000元，并提交《采暖·热水设备销售、安装合同》、付款票据及现场照片。经询，原告称其电梯修复费用尚未实际发生，其10万元主张系参考品牌电梯的市场价格酌定。而被告认为其公司于2013年8月27日将涉案别墅电梯的《电梯产品合格证》、《型式实验报告》、《电梯自检报告》等文件及钥匙已经移交给小区的物业公司，且在移交后经生产商授权的维保公司定期对涉案别墅进行了维修保养，并提交了移交清单、《半月保养项目内容及要求》。原告对此不予认可，认为原被告间为合同关系，被告应将电梯交付给原告。经查看《半月保养项目内容及要求》，2014年8月18日、2014年10月10日出具的该保养表记载“5-102门打不开”。以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《采暖·热水设备销售、安装合同》、付款票据、竣工竣工验收备案登记表、照片、移交清单、《半月保养项目内容及要求》等证据及庭审笔录、追记笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为买受人已经履行其应有的付款义务，被告亦应按照合同的约定向原告交付合格房屋，并按照承诺完善涉案别墅基础设施、公共配套设施建筑正常运行。本案中，经过原、被告的举证和法庭调查，可以确认的事实是直至目前涉案别墅内的电梯不能使用，且涉案别墅也未得到集中供暖，根据合同约定被告已经构成违约，故被告应承担自涉案别墅交付之日即2013年7月11日至起诉之日2016年7月18日以原告已付房款20219916元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金213685.20元。而原告实际于2013年7月11日才收房，故其主张收房前期间即2012年6月30日至2013年7月11日的违约金，并无事实依据，本院不予支持。《中华人民共各国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失数额计算办法。违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原、被告双方已经约定了被告在房屋基础设施、公共配套设施建筑不能正常运行情况下应向原告承担损失数额计算办法，本院对原告的该主张已经支持，而安装采暖设备费用、电梯修复费用均为原告的实际损失，电梯修复费用还尚未实际发生，加之该两项费用低于双方合同约定的数额，故原告该两项损失的请求，无事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。至于被告辩称其已将电梯交付小区物业公司一节，因本案所涉电梯并非公共区域内供业主共同使用的电梯，而是属于原告方独有使用，亦是根据合同约定被告应交付于原告涉案别墅中的部分设施，被告却以其已将电梯交付小区物业公司从而证明其将电梯交付原告，不符合合同约定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘策支付基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的违约金213685.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘策的其他诉讼请求。本案案件受理费8867元，由被告绿地集团浐灞实业有限公司承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  樊冬利人民陪审员  张虎玲二〇一七年五月十九日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达