苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3345号原告:徐泽宝，男，1981年7月18日生，汉族，住安徽省霍邱县。原告：何兆燕，女，1982年7月2日生，汉族，住安徽省霍邱县。共同委托诉讼代理人：蒯志鹏、周平平，江苏锦同律师事务所律师。被告：孙运才，男，1981年9月10日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇华阳村新华工业园锦湖北路。法定代表人：宋世平。原告徐泽宝、何兆燕与被告孙运才、被告江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判。因两被告下落不明，本院将本案转为普通程序审理，组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、徐秀英参加评议，并向两被告公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料。本案于2017年1月12日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人周平平到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐泽宝、何兆燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2014年11月1日至2016年5月31日期间的房屋租金人民币269166.73元；3、判令被告支付物业管理费26678.7元，水电费2729元；4、判令被告支付违约金85000.02元；5、判令原告无需向被告支付任何装修赔偿或补偿；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月17日，房屋原产权人刘林城等与两被告签订一份房屋租赁协议，将位于苏州市相城区元和街道峰汇园一区9栋101室房屋出租给两被告，约定租期五年。但被告仅支付了第一年的租金。原产权人因无力偿还上述房屋的贷款被起诉，后由两原告竞买所得涉案房屋。原告要求被告支付租金，被告置之不理。被告孙运才、江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司均未作答辩。经审理查明，2013年9月17日，刘林城为甲方（出租方），孙运才为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将位于苏州市相城区元和街道峰汇园花苑1区9栋101室商铺租给乙方，并保证该商铺的合法出租性；乙方将商铺做办公室用，租期为五年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止；租金第一年至第三年，每年租金为人民币17万元，第四年起每年租金在原租金的基础上递增5%，租房保证金2万元；付款方式，乙方每十二个月支付一次，第一次租金及保证金，在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方，乙方对租赁期内所发生的水费、电费、物业管理费等一切费用，有承担义务；租房保证金2万元作为履约保证金，合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用包括房租、房内物品损坏缺失等扣除清算后一次性不计利息返还乙方；乙方应按照合同规定的时间和方式支付租金，如乙方违反合同第七条的义务，甲方有权终止合同，收回商铺，没收剩余房款，如不足抵过损失，乙方应予赔偿；如乙方非因房屋问题中途退房，需按六个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则没收房租及保证金；在合同到期，乙方不再续租的情况下，依照来装去丢的原则，甲方不作任何赔偿或者承担责任；双方还做了其他约定。甲方有刘林城签名，乙方既签注了被告公司名称还签注了被告孙运才个人姓名。2016年1月8日，苏州工业园区人民法院出具（2014）园执字第02825-2号执行裁定书载明：拍卖被执行人刘林城、林丽平、林龙军、徐荣荣、刘勤娇、阮思宝名下的涉案房屋，裁定本案涉案房屋的所有权归买受人徐泽宝所有，所有权自裁定书送达买受人徐泽宝时起转移。两原告于2016年2月19日就涉案房屋获颁苏（2016）苏州市不动产权第7002929号证书。苏州工业园区人民法院在2014年11月20日的执行笔录中，告知被告从2014年11月1日起的租金不得向原房东和其他任何人支付。在2015年6月9日的执行笔录中明确告知本案被告孙运才，对装修要么自行拆除、要么随房屋一同拍卖，所得拍卖款按比例退还。2016年6月22日，原产权人刘林城、林丽平、林龙军、徐荣荣、阮思宝、刘勤娇共同向本案两被告分别发出《债权转让通知》，告知本案被告就涉案房屋的租赁债权由本案两原告向债务人主张权利。该通知均于2016年6月24日送达了本案两被告。另查明，两原告于2007年9月6日登记结婚，系夫妻关系。被告公司于2013年1月10日成立，被告孙运才为股东；2015年6月15日起被告孙运才不再担任被告公司股东。上述事实，由原被告的身份证复印件、人口登记信息、结婚证、工商登记材料、房屋租赁合同书、不动产权证书、法院执行笔录和执行裁定书、债权转让通知以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中原告自认，被告于2016年5月31日自行搬离，被告的租赁费交至2014年10月31日。原告还举证，电费发票4份、水费发票2份，主张由其垫付被告租赁期间的水电费2261元。另举证宁骏物业管理有限公司出具的物业费缴费通知，自2015年6月至2016年6月物业费22695.6元，滞纳金3983.1元，并据此主张物业费26678.7元。本院认为，被告与原房屋所有人所签订的房屋租赁合同书，应为双方真实意思的表示，且不违反法律相关规定，应为合法有效，双方应全面履行各自的义务。后因涉案房屋物权变动，原告取得了涉案房屋的所有权，且原房屋所有权人也向被告发出通知，关于房屋租赁的相关权利义务由两原告承受，被告应按合同约定向原告支付租赁费。被告拖欠从2014年11月1日起的租赁费，且被告于2016年5月31日自行搬离，原告根据合同约定、要求解除被告的租赁合同，应予准许。原告要求被告支付2014年11月1日到2016年5月31日间共一年七个月的租赁费的请求应予准许。按合同约定，该金额应为269166.67元。根据合同约定，被告在租赁期间应支付物业管理费和水电费。根据原告所举票据，被告应支付水电费2261元；被告还应支付2015年6月到2016年5月间的物业管理费20949.78元。因关于物业费原告仅举证交费通知、而未举证交费凭证，对相应的滞纳金不再支持。原告另行主张六个月租赁费标准的违约金85000元，有合同依据，应予准许。因合同约定，被告作为承租人、在支付违约金的情况下，出租人应返还所交20000元押金，该款应予抵扣。如本案原告未从原房屋所有人处取得该20000元押金，可以另行主张。原告还要求确认租赁房屋中的装修无需向被告返还。本院认为，原告在拍卖取得涉案房屋所有权时同时取得装修。被告孙运才在租赁合同中签名，但其身份为被告公司的股东，租赁房屋用于公司经营，故租赁合同的承租人应认定为被告公司，被告公司应承担本案义务，被告孙玉才个人在本案中无需承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应付对己不利的法律后果。依照…《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律规定，判决如下：一、被告孙运才、江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司关于苏州市相城区元和街道峰汇园花苑1区9栋101室的《房屋租赁合同书》解除。二、被告江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司支付原告徐泽宝、何兆燕房屋租赁费人民币269166.67元。三、被告江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司支付原告徐泽宝、何兆燕水电费2261元、物业费20949.78元，合计人民币23210.78元。四、被告江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司支付原告徐泽宝、何兆燕违约金人民币85000元。综合上述第二、三、四项，并扣除保证金20000元，被告江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司应支付原告徐泽宝、何兆燕人民币357377.45元，均于本判决生效之日起十日内履行。五、驳回原告徐泽宝、何兆燕的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币7013元、财产保全费人民币2470元、公告费600元，合计人民币10083元，由被告江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司负担（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告江苏金义瑞建筑装饰工程有限公司在本判决生效后十日内直接支付原告徐泽宝、何兆燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  徐秀英二〇一七年五月十四日书 记 员  吴静良