河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初34号原告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路东。法定代表人：王超斌，总经理。委托诉讼代理人：李莉，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓，女，系该公司员工。被告：周红利，男，1972年3月25日出生，汉族，住安徽省毫州市谯城区。委托诉讼代理人：赵家和，男，住郑州市管城回族区，系郑州弘浩知识产权代理有限公司推荐。原告河南台兴房产有限公司与被告周红利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李莉、陈晓，被告周红利的委托诉讼代理人赵家和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2.判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金及管理费1702080元，并支付违约金15000000元，共计16702080元；3.判令被告向原告支付起诉之日起至被告搬迁之日止的房屋租金及管理费（按照每天7092元计算）；4.判令该合同项下物业室内所有物品归原告所有，如有损坏，依法追究被告法律责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月1日，原、被告签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于郑州市××××房产，建筑面积为3546平方米，该租赁物业仅限于被告开办KTV（娱乐，办公）之用，租赁期共10年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止，同时合同约定2014年2月1日至2014年8月31日租金及管理费为45元/平方米/月，其中2013年9月1日至2014年1月31日为免租金装修期；2014年9月1日至2015年3月31日租金及管理费为50元/平方米/月；2015年4月1日至2016年3月31日租金及管理费为55元/平方米/月；2016年4月1日至2017年3月31日租金及管理费为60元/平方米/月，之后单价逐渐按比例上浮至90元/平方米/月。租金支付方式为先缴后用，承租人依据合同及时交纳租金及管理费。合同签订后，原告积极履行相关义务，及时交付房屋给被告，并主动办理相关手续，但被告于2016年5月1日开始欠缴租金及管理费，截止2017年1月1日，被告共拖欠租金及管理费1702080元，同时根据合同第五条之约定租赁期内，若乙方（即被告）私自改变房屋租金及管理费，应赔偿对方违约金15000000元，据此，被告应当缴纳违约金15000000元，两项请求合计16702080元。同时根据合同第八条及第三款，“若逾期两个月未交房租，甲方有权解除合同，…室内所有物品归甲方处理”。据此，原告诉至法院。被告辩称：原、被告签订的《租赁合同》，被告经原告同意已将自己在合同中的权利和义务转让给了第三人，原告主张解除《租赁合同》并向其支付拖欠的房租及管理费1702080元，违约金15000000元，共计16702080元的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据。1.原、被告于2013年8月20日签订的《租赁合同》，被告已在2015年2月份经原告同意将自己在合同中的权利和义务转让给了第三人（朱鸽）。原告实际收取第三人朱鸽交纳的租金，并在原、被告的租赁合同上注明了朱鸽联系电话139××××1717的事实，充分证明原告承认了第三人朱鸽的合同权利和义务，双方建立了合同权利和义务关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。被告的合同权利义务转让行为符合法律规定。被告在合同中的权利和义务完成转让后，本案《租赁合同》的合同权利和义务由第三人依法享有。原告诉被告主张解除《租赁合同》缺乏事实根据和法律依据。2.被告在与原告的合同关系存在期间足额交纳了租金（交至2015年2月份），履行了合同义务。原告在被告的合同权利义务向第三人转让完成后（2015年2月份之后）向第三人收取的租金不是被告交纳的租金，原告主张是被告交纳的租金，并以此为基础主张被告违约及要求承担违约责任缺乏事实根据；3.原告主张被告承担15000000元违约责任缺乏合同依据。原告以所谓被告逾期未缴纳租金为由诉被告承担违约责任赔偿损失，而双方签订的《租赁合同》第五条第二款约定的是“甲乙双方共同确认以下表格约定的租金和管理费不得改变，任何一方若改变租金和管理费赔偿对方15000000元”，故原告主张的逾期未缴纳租金与合同约定的改变租金和管理费违约要件不符，原告的主张缺乏合同依据。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据，对方当事人均有异议的，本院认定如下：1.原告提交的租赁合同，被告认为不是完整合同，但庭审中被告明确拒绝提交其持有租赁合同，本院对原告提交的租赁合同真实性予以采信；2.原告提交的转账单据、租金发票及交款明细表，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，本院对该组证据的真实性予以确认；3.被告提交的朱鸽电话号码手机截图，系打印件，本院不予采信；4.被告提交的郑州市二七区寰宇一号娱乐会所的照片，原告认可该会所仍在经营，故本院对该证据予以采信；5.被告提交的郑州市二七区寰宇一号娱乐会所登记报告信息，本院对其真实性予以采信。本院确认的案件事实：2013年8月20日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于碧云路AY060002的房产整体出租给被告使用；总建筑面积为3546平方米；房屋用途为KTV；租赁期限为10年，自2013年9月1日至2023年8月31日止；自2013年9月1日起５个月为免租金装修期；自上述免租金装修期届满之日起按照45元/平方米/月的单价缴纳租金和管理费，单价按固定上浮5元/平方米/年至每月每平方米90元封顶；双方共同确认约定的租金和管理费不得改变，任何一方若改变租金和管理费赔偿对方15000000元，终止合同；关于租金及管理费的交纳办法：2013年８月20日交纳2013年9月1日至2014年8月31日的租金和管理费，租金单价及管理费单价均为22.5元/㎡，租金及管理费均为558495元，并备注2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金和管理费已优惠过5个月；2014年8月1日前交纳2014年9月1日至2015年3月31日的费用，租金及管理费单价均为25元/㎡，总价均为620550元；2015年3月1日前交纳2015年4月1日至2016年3月31日的费用，租金及管理费单价均为27.5元/㎡，总价均为1170180元；2016年3月1日前交纳2016年4月1日至2017年3月31日的费用，租金及管理费单价均为30元/㎡，总价均为1276560元；2017年3月1日前交纳2017年4月1日至2018年3月31日的费用，租金及管理费单价均为32.5元，总价均为1382940元；2018年3月1日前交纳2018年4月1日至2019年3月31日的费用，租金及管理费单价均为35元/㎡，总价均为1489320元；2019年3月1日前交纳2019年4月1日至2020年3月31日的费用，租金及管理费单价均为37.5元/㎡，总价均为1595700元；2020年3月1日前交纳2020年4月1日至2021年3月31日的费用，租金及管理费单价均为40元/㎡，总价均为1702080元；2021年3月1日前交纳2021年4月1日至2022年3月31日的费用，租金及管理费单价均为42.5元/㎡，总价均为1808460元；2022年3月1日前交纳2022年4月1日至2023年8月31日的费用，租金及管理费单价均为45元/㎡，总价均为2712690元；如逾期两个月不交租金的，原告有权解除合同，并不赔偿任何损失费用，室内所有物品归原告处理，并且不赔偿被告任何损失；在本合同有效期内，原告未经被告书面同意，不得终止、中止本合同，不得向本合同被告之外的任何第三人转让、出租该房屋。合同签订后，被告用承租的房屋经营郑州市二七区寰宇一号娱乐会所，并分别于2013年8月20日、2014年11月25日、2014年12月30日、2015年1月30日分4次足额交纳了2013年9月1日至2015年2月28日的租金及管理费，均系转账支付，其中仅有2014年12月30日交纳的154679元系被告本人的账户支付，其他均为他人账户代交，但原告均开具了显示付款方名称为“周红利AY060002”的发票。2015年3月26日、2015年5月5日、2015年5月28日、2015年7月1日、2015年7月30日、2015年8月31日，原告分6次收到了2015年3月1日至2015年8月31日的租金及管理费，均系转账支付，原告分别开具了显示付款方名称为“朱鸽AY060002”的发票，但实际办理交费的转款账户均不是朱鸽本人，也不是被告。2015年9月29日、2015年10月31日、2015年11月30日、2015年12月31日、2016年2月1日，原告分5次收到了2015年9月1日至2016年1月31日的租金及管理费，并分别开具了发票，载明的付款方名称为“张龙利AY060002”，均系转账支付，但实际办理交费的转款账户均不是张龙利本人的，也不是被告的账户。2016年3月21日，原告收到2016年2月1日至2016年2月29日的租金及管理费，原告开具了付款方名称为“AY060002”的发票，转账支付，转款人朱某。2016年3月31日，原告收到2016年3月1日至2016年3月31日的租金及管理费，原告开具的发票显示付款方名称“张龙利AY060002”，转账支付，转款人张某。2016年5月13日，原告收到2016年4月1日至2016年4月30日的租金及管理费，并开具了付款方名称为“寰宇一号娱乐会所AY060002”的发票，转账支付，转款人是寇某。2016年5月份之后的租金及管理费，不显示交纳。现租赁合同约定的AY060002房屋，由郑州市二七区寰宇一号娱乐会所使用，该娱乐会所系2015年11月16日登记注册的个体工商户，登记的经营者为陆建军。原告多次向郑州市二七区寰宇一号娱乐会所催要租金及管理费无果，故诉至本院，请求判令：1.解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2.被告按合同约定向原告支付拖欠的房屋租金及管理费1702080元，并支付违约金15000000元，共计16702080元；3.被告向原告支付起诉之日起至被告搬迁之日止的房屋租金及管理费（按照每天7092元计算）；4.该合同项下物业室内所有物品归原告所有，如有损坏，依法追究被告法律责任；5.本案诉讼费用由被告承担。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告与被告签订《租赁合同》后，原告按约定向被告提供碧云路AY060002的房屋，被告按约定向原告缴纳了2013年9月1日至2015年2月28日的租金及管理费，原告亦向被告出具了付款人为“周红利AY060002”的发票。2015年3月1日至2015年8月31日的租金及管理费，原告出具的发票均显示付款方系“朱鸽AY060002”，2015年9月1日至2016年1月31日、2016年3月1日至2016年3月31日的租金及管理费发票显示付款人为“张龙利AY060002”，2016年2月1日至2016年2月29日的租金及管理费发票显示付款方为“AY060002”，2016年4月1日至2016年4月30日的租金及管理费发票显示付款方名称为“寰宇一号娱乐会所AY060002”，均不是被告的名称。被告辩称自2015年3月1日之后，原、被告及朱鸽协商一致，未更换合同的情况下，将AY060002房屋转租给朱鸽，之后，朱鸽又进行了两次转租，根据原告出具的发票载明的付款方名称，可以认定原告对于承租人的变更系明知且同意的。原告称其针对“AY060002”房屋收取租金，具体由谁替承租人交款原告不管，但根据原告提交的转账凭证，显示付款方名称系被告的发票，其实际办理交款的人员也不是被告本人，故原告的理由不成立。且根据《租赁合同》内容，未约定被告向第三人转让、出租该房屋须经原告“书面”同意。故原告与被告之间的《租赁合同》已于2015年2月28日实际解除，原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。涉案房屋已实际转租他人经营，故原告要求被告将承租的房屋交还原告、向原告支付拖欠的租金及管理费1702080元、支付违约金15000000元、支付自起诉之日至实际搬迁之日的房屋租金及管理费、确认合同项下物业室内的所有物品归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条，第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告河南台兴房产有限公司的诉讼请求。案件受理费122012元，由原告河南台兴房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  段雪培人民陪审员  李 艾人民陪审员  李红梅二〇一七年五月十九日书 记 员  李 䶮