江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2176号上诉人（原审被告）：南京创源工业气体有限公司，住所地南京市浦口区浦珠北路110号。法定代表人：贺磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐静，女，1982年8月12日生，南京创源工业气体有限公司员工，住南京市高新技术开发区。委托诉讼代理人：杨春赣，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人(原审原告)：南京雅瑞卫浴厂，住所地南京市浦口区泰山街道黄姚村北门*组。经营者：赵德良。委托诉讼代理人：刘强，江苏天九律师事务所律师。上诉人南京创源工业气体有限公司（以下简称创源公司）因与被上诉人南京雅瑞卫浴厂（以下简称雅瑞卫浴）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创源公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支付雅瑞卫浴119215元。事实和理由：上诉人和被上诉人签订了《厂房及配套设施租赁协议》及其补充协议书，双方对被上诉人获得105500元拆迁款无异议，但对搬迁费、停业损失的金额有异议。上诉人主张搬迁费的计算方式为：105500元×8%，停业损失的计算方式为105500元×5%，理由如下：一、双方签订合同中对拆迁造成被上诉人损失及搬迁费用的计算仅原则性的约定由被上诉人自行与拆迁部门协商沟通，并未约定损失及搬迁费的计算方式，故一审法院判决搬迁费用及停业损失费用缺乏合同依据。二、被上诉人是承租人而非产权人，如此金额的搬迁费和停业损失费，远远大于其重置附属物的价值，有悖常理。相关拆迁政策规定，拆迁非营业用房中的生产用房，其设备的拆除、安装和搬迁费用，由拆迁实施单位按照不超过货币补偿金额8%给予补偿；拆迁非住宅房屋造成停业的，属于非营业用房的，应当给予不超过拆迁补偿金额5%的补偿。上诉人获得的搬迁费、停业损失费是按照上述拆迁补偿安置办法从拆迁部门获得的，故被上诉人的搬家费、停业损失费亦应按照上述计算方法。三、一审庭审后，上诉人向法庭提交了案涉房屋拆迁前的视频光盘及照片，上诉人是一家从事工业气体生产、储存的工业生产企业，搬迁成本高，停业损失大，而被上诉人是一家从事浴室柜简单加工的个体工商户，其搬迁成本低，停业损失少。一审法院仅根据面积来折算拆迁补偿款及停业损失，与实际案情不符。雅瑞卫浴辩称：一审法院判决有双方租赁合同的依据，且符合当地政府拆迁的政策规定，上诉人偷换概念，一审判决被上诉人依法享有的三项费用符合实际情况及当地的政策规定，请求二审法院维持一审判决。雅瑞卫浴向一审法院起诉请求：1、创源公司立即向雅瑞卫浴给付承租房屋拆迁搬迁费人民币248560元、停产停业补偿费155350元、无法进行搬迁和再次安装设备补偿费105500元，三项合计509410元；2、本案诉讼费用由创源公司承担。一审法院认定事实：雅瑞卫浴（乙方）与创源公司（甲方）签订了《厂房及配套设施租赁协议》，双方约定：甲方将位于浦口区泰山街道天景社区营盘路30号的厂房及办公楼1楼的1间办公室（102）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为2000平方米。租赁期限为3年，即从2013年5月1日起至2016年4月30日止。租金为160000元/年。合同签订后，乙方支付给甲方的租金形式为：每半年付一次，即每年的5月1日、11月1日分别向甲方支付80000元。后雅瑞卫浴、创源公司双方于2015年5月5日签订《厂房及配套设施租赁合同补充协议书》，双方约定：1、甲方正常向乙方收取2015年度下半年厂房的租赁费用（按照甲乙双方签订的《厂房及配套设施租赁协议》约定的付款方式：每年5月1日缴纳下半年房租、每年11月1日缴纳次年上半年房租。）2、甲乙双方确定，自2015年11月1日起如拆迁工作暂未启动，即2016年上半年的房租由原来约定的半年缴纳方式变更为按月缴纳。3、乙方在已缴纳房租后的正常使用期内，遇到拆迁工作启动，需配合进行搬迁的，自乙方搬迁完毕后，由甲方按乙方实际使用厂房的天数进行计算，并按照多退少补原则执行（注：乙方实际使用厂房费用的计算方式即搬迁工作开始前的正常生产经营。乙方自配合搬迁并停止生产经营期间的厂房费用不再收费）。4、针对此次配合政府拆迁而导致的乙方的损失及相关的搬迁费用，由乙方列举出前期投入的项目费用清单，由甲、乙双方共同上报给政府拆迁部门进行评估审核。5、就此次拆迁造成乙方的损失及搬迁费用由乙方与政府拆迁部门进行协商沟通，如需甲方配合的，甲方履行配合的义务。6、由乙方向政府拆迁部门争取得到关于乙方的补偿及搬迁费用由乙方收取，甲方无权干涉或侵占。（补充：由于甲方是该次拆迁的主体单位，如拆迁部门将对乙方的损失补偿计算给了拆迁主体单位，则由甲方将该补偿转交给乙方，乙方出具凭证，实际转交费用以政府拆迁部门补偿给乙方的实际金额为准）。雅瑞卫浴在创源公司房屋中经营至2015年9月，自2015年10月开始搬迁。雅瑞卫浴支付创源公司房租到2015年10月。2015年9月29日，创源公司与南京市浦口区人民政府泰山街道拆迁办签订《浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议》，拆迁创源公司坐落于南京市××区天井社区黄姚工业集中区的房屋及附着物，房屋建筑面积3561.92平方米。其中原房补偿款4685429.5元、区位补偿款848067.5元、附着物补偿款3428715元、搬迁费716977元、停业损失448111元，合计人民币10127300元。创源公司已领取该拆迁补偿款。一审法院认为，雅瑞卫浴、创源公司签订的《厂房及配套设施租赁协议》及《补充协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。双方应依约履行自己的义务。关于雅瑞卫浴主张：创源公司立即向雅瑞卫浴给付承租房屋拆迁搬迁费人民币248560元。一审法院认为，为协助创源公司履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，雅瑞卫浴有义务及时对租赁房屋的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。创源公司一审庭审中陈述雅瑞卫浴于2015年10月开始搬离涉案房屋，且创源公司并无证据证明其有协助、配合雅瑞卫浴进行设施搬迁的行为。既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋设施搬运的当事人。结合拆迁补偿协议及雅瑞卫浴承租范围考虑，雅瑞卫浴主张的拆迁搬迁费并无超过其应得部分，一审法院对此予以支持。停产停业补偿费155350元。一审法院认为，因雅瑞卫浴、创源公司签订的《厂房及配套设施租赁协议》期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止，创源公司签订拆迁补偿协议时，租赁协议尚未到期，故创源公司理应支付雅瑞卫浴停产停业补偿，根据雅瑞卫浴、创源公司双方的租赁协议及拆迁补偿协议、雅瑞卫浴承租范围，创源公司应支付雅瑞卫浴停产停业补偿费为125806元（2000平方米÷3561.92平方米×448111元×50%）。无法进行搬迁和再次安装设备补偿费105500元。一审法院认为，创源公司对此费用不持异议，但认为电缆是其铺设的，对此创源公司并未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对雅瑞卫浴此诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，一审法院判决：创源公司于判决生效之日起五日内支付雅瑞卫浴搬迁补助费248560元、停产停业补偿费125806元、设备补偿费105500元，合计人民币479866元。案件受理费8894元，由南京雅瑞卫浴厂负担516元，南京创源工业气体有限公司负担8378元。二审中，创源公司提交光盘一份，光盘内容是拆迁之前整个房屋的现状以及被上诉人厂房现状的照片。被上诉人质证认为，第一组照片是上诉人自己厂区内的内容，对该照片没有异议；第二组照片是被上诉人承租厂房内的照片，对该组照片第一页左上右下两张照片有异议，对该组其他照片没有异议。对第三页照片显示的地段予以认可，但其承租时该地段并没有花草。光盘里显示的就是厂区内的内容。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，雅瑞卫浴与创源公司之间签订的《厂房及配套设施租赁协议》及《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。因本案所涉房屋被拆迁，创源公司作为出租人应当在拆迁补偿范围内对作为承租人的雅瑞卫浴的损失予以补偿。关于双方争议的房屋拆迁搬迁费，本院认为，涉案房屋为雅瑞卫浴承租，南京市浦口区人民政府泰山街道拆迁办签订的《浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议》未对雅瑞卫浴承租房屋的搬迁费进行区分，一审法院根据其承租房屋的面积，与整体拆迁的房屋面积，酌定搬迁费为248560元，并无不当，本院予以维持。关于停业损失，一审法院亦根据其承租房屋的面积与整体拆迁的房屋面积，酌定搬迁费为125806元，亦无不当。上诉人主张的搬迁费及停业损失的计算方法，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，创源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8894元，由上诉人南京创源工业气体有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一七年五月二十六日书记员 汪海燕