重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0119民初186号原告：吴定云，男，1969年1月29日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人：吴琼（系原告吴定云的女儿），女，1992年3月24日出生，汉族，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。被告：邓正波，男，1972年5月7日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：李玲，女，1984年6月27日出生，汉族，住重庆市南川区。原告吴定云与被告邓正波、李玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，因被告邓正波、李玲下落不明，本院于2017年2月14日将该案转为普通程序进行审理，由审判员秦先俊担任审判长，与代理审判员王勤勤、人民陪审员杨万清组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴定云及其委托代理吴琼到庭参加了诉讼，被告邓正波、李玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告吴定云诉称：原告与二被告于2010年11月30日签订《农村房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将其所有的位于重庆市南川区XXX镇XX村X组房屋租赁给二被告使用。合同签订后，原告将该房屋交付给二被告使用、管理。租赁合同第三条约定，租赁期限为15年，即2010年11月30日至2025年11月29日；租赁之日起5年内，按年交付租金，年租金为5000元；第6年起，房屋租金按年10%递增，每三年交付一次租金，且该条约定，二被告应先支付租金，然后使用租赁房屋。依据该约定2015年11月30日至2016年11月29日租金为5500元，2016年11月30日至2017年11月29日租金为6050元，2017年11月30日至2018年11月29日租金为6655元，故二被告应于2015年11月29日前向原告支付2015年11月30日至2018年11月29日的租金18205元，但二被告未支付租金，且拒绝与原告联系。2016年3月21日，原告向二被告通过邮寄方式送达《要求立即支付房屋租金通知书》（以下简称通知），通知二被告于2016年3月30日前支付拖欠的租金18205元，如逾期未按约定支付租金，租赁合同于2016年4月1日起解除。二被告收到通知后仍未按时支付租金。现原告起诉至人民法院，请求判决解除原告与二被告签订的《农村房屋租赁合同》；二被告向原告支付2015年11月30日至2016年11月29日的房屋租金5500元；二被告向原告赔偿损失10000元；本案诉讼费用由二被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求解除合同，二被告立即搬离房屋，并交还房屋、院坝及附近所属土地。原告吴定云为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：.1.房屋租赁合同，拟证明原告和二被告存在房屋租赁关系。2.通知书，拟证明原告向二被告发送的交纳租金的通知。3.邮寄回执单，拟证明原告向被告发送了交纳租金的通知。4.邮寄签收状态，拟证明二被告已经签收原告发送的通知。5.短信，拟证明原告给被告发送的短信，向被告催收租金。6.房屋所有权证，拟证明房屋所有权人系原告。7.证明，拟证明原告房产证上面的地址和合同上面的地址是同一个地址，以前是土溪乡杜兴村，现在是XXX镇XXX村X组。8.证明、户口本、林权证、土地使用证、2012年民事判决书、农村土地经营权证，拟证明原告是该出租房的所有权人，土地的使用权人。9.2015年10月2日拍摄的照片3张，拟证明2015年10月2日原告去看的时候二被告还在经营，从2015年11月30日被告就应该向原告交纳后面3年的房屋，但是一直没有交纳给原告。10.视频，拟证明原告的女儿吴琼和原告的妻子在2016年过年正月初一去找过被告李玲的父亲的，询问李玲他们是否在家，让他们和我们联系，视频里面的声音是原告妻子的声音，穿迷彩服的是被告李玲的父亲。被告邓正波、李玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：原告吴定云在南川区XX镇XX村X组（原XX乡XX社）小地名刘布司有自建房屋一幢（房屋产权证书为渝农房权证304字第XXX**号，砖混结构，2层，总建筑面积为261.84平方米）并享有该房周边2.8亩土地的承包经营权。由于吴定云一家长期在外务工，该房屋长期被闲置。被告邓云波、李玲为了经营农家乐，经杨仁明介绍，向原告吴定云租赁了该房屋、院坝及部分土地。2010年11月30日，原告吴定云（甲方）与被告邓正波、李玲（乙方）签订《农村房屋租赁合同》，合同约定，一、出租房产地理位置：甲方同意将位于XXXX组刘布司房产、院坝及附近所属土地（土地由双方指认确认后为准）出租给乙方使用。二、承租方所租房产用途及权利：甲方同意乙方将承租房产、院坝及所属土地，用于自行居住、休闲娱乐以及法律允许范围内的经营活动，乙方在租赁期间的任何行为及经营不受甲方干预。三、租赁期限及租金支付方式：租赁期为15年，2010年11月30日至2025年11月29日止。双方从租赁之日起5年内，租金每年5000元，大写（伍仟元整）5年以内的租金每年交付一次，6年开始，先交钱后租房，按每年所交租金的10%递增房租，每三年交一次房租，租赁期限到期可续签合同。……五、甲方解除合同及赔偿方式，从乙方交纳租金之日起如甲方单方解除合同应按乙方所交租金20倍的款项赔偿乙方。吴定云、邓云波、李玲分别在该合同上签字、捺印。合同签订后，二被告依约交纳了租金，并入住进行装修和环境整治。二被告将原有的土地、院坝和老屋基进行了硬化，将户外的猪圈改为洗手间，将右侧的小土坡部分挖平后用水泥筑了两个用于临时养鱼的水缸。嗣后，二被告使用上述房屋、院坝及周边土地经营农家乐。在庭审过程中，原告吴定云称，前面五年的租金被告基本上都是按时支付的，已经结清了。第一次支付是签合同就支付了一年的，后面是一年支付一次，每次都是邓正波于11月29日支付给原告的，有两次是在南川拿的，有两次是在农家乐拿的，还有一次是在大观拿的。原告吴定云还称，二被告没有对租赁土地进行耕种，现在租赁房屋中还有二被告的桌子、板凳。从2015年11月30日起，被告邓正波、李玲未向原告吴定云预付三年的租金。吴定云通过手机向邓正波发短信，催收租金。2016年3月21日，原告吴定云通过中国邮政向被告邓云波邮寄《要求立即支付房屋租金通知书》，该通知书载明：“邓正波、李玲：2010年11月30日，本人与你们签订了一份《农村房屋租赁合同》，该合同双方达成如下约定：‘租赁期为15年，2010年11月30日至2025年11月29日止。双方从租赁之日起五年内，租金每年5000元（大写人民币伍仟元整），五年以内的租金每年交付一次，第六年开始，先交钱后租房，按每年所交租金的10%递增房租，每三年交一次房租。’根据合同约定，你们应该于2015年11月30日前，向本人一次性支付三年房租（2015年11月30日至2018年11月29日期间的租金合计：18205元），但你们没有任何正当理由至今未支付。在此期间，打电话未接，发短信未回，人也未出现，至今已拖欠房租三个月之久。根据合同约定，视为你们放弃租赁权，我方有权解除合同，收回房屋。为给你们纠正错误的机会，我方正式通知你们：1、请你们务必于2016年3月30日前付清拖欠租金，按照《农村房屋租赁合同》约定缴纳房租。逾期不付的，视为你们放弃租赁权，双方租赁合同自2016年4月1日起解除。2、在双方解除合同后3日内，你们必须搬出上述房屋，恢复原状，将房屋还给出租人我方，并结清实际使用天数的租金。逾期不搬者，我方将依法追究你们的法律责任。诚请你们斟酌利弊，切实履行上述义务，免增讼累。”邓正波已于2016年3月25日签收上述通知书。吴定云称其还通过中国邮政向李玲邮寄了上述通知书，但李玲拒绝签收，已退回吴定云。还查明，原告吴定云曾于2012年4月9日向本院起诉，要求依法解除原、被告于2010年11月30日签订的《农村房屋租赁合同》；二被告将原告的承包耕地恢复农业用途。本院于2012年7月31日做出（2012）南川法民初字第01374号民事判决书，判决驳回原告吴定云的诉讼请求。原告吴定云在庭审过程中放弃要求二被告向其赔偿损失10000元的诉讼请求。上述事实，有原告的陈述，《农村房屋租赁合同》，通知书、邮寄单、短信、证明、民事判决书等证据在案佐证，并经庭审质证核实，可以作为定案的依据。本院认为：原、被告签订的《农村房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照双方约定，被告邓云波、李玲应当在2015年11月30日向原告吴定云预付2015年11月30日至2018年11月29日的租金18205元，嗣后，经原告吴定云于2016年3月21日催收，被告邓云波于2016年3月25日收到通知后，二被告仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，第九十六条第一款，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，双方签订的《农村房屋租赁合同》于2016年3月25日解除，二被告应当将自己的桌子、板凳搬走，并将租赁的房屋、院坝及附近所属土地返还给原告。同时，二被告负有根据约定向原告支付租金的义务，对于合同解除前的租金，二被告应当按照合同约定的标准支付给原告，计算为1763.01元【（5000+5000×10%）÷365×117】；对于原告主张的从2016年3月26日至2016年11月29日之间的租金，实际为占有使用费，计算为3736.99元【（5000+5000×10%）÷365×248】。庭审过程中，原告吴定云放弃要求二被告赔偿损失10000元的诉讼请求，系原告吴定云对自己实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴定云与被告邓正波、李玲签订的《农村房屋租赁合同》。二、被告邓正波、李玲于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告吴定云位于重庆市南川区XXX镇XX村X组刘布司的房屋、院坝及附近所属土地。三、由被告邓正波、李玲在本判决生效后三十日内支付原告吴定云所欠的租金1763.01元；由被告邓正波、李玲在本判决生效后三十日内支付原告吴定云从2016年3月26日至2016年11月29日的占有使用费3736.99元。四、驳回原告吴定云的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费50元，由被告邓云波、李玲负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  秦先俊代理审判员  王勤勤人民陪审员  杨万清二〇一七年五月三十一日书 记 员  宋小亚