河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1002民初2268号原告：交通银行股份有限公司许昌分行。住所地：河南省许昌市莲城大道***号。负责人：朱江玲，系该行行长。委托代理人：马隆飞，河南君志合律师事务所律师。被告：翟志超，男，汉族，1978年1月19日生，住河南省许昌市魏都区。被告：范慧云，女，汉族，1978年4月21日生，住河南省许昌市魏都区。被告：许昌亨源通房地产开发有限公司。住所地：河南省许昌市学院路亨源通印务有限公司办公楼。法定代表人：韩建伟。委托代理人：刘喜增，男，汉族，1963年12月12日生，住河南省许昌市魏都区。系公司员工。原告交通银行股份有限公司许昌分行因与被告翟志超、范慧云、许昌亨源通房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2016年5月10日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，依法组成合议庭，于2017年4月21日公开开庭审理了本案。原告交通银行股份有限公司许昌分行的委托代理人马隆飞，被告许昌亨源通房地产开发有限公司的委托代理人刘喜增到庭参加诉讼。被告翟志超、范慧云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司许昌分行诉称：2014年12月22日，原告与被告翟志超签订了8份《个人借款合同》，合同约定：被告翟志超向原告申请8笔贷款，金额合计4640000元，用于购买许昌市东城区莲城大道以北、智慧大道以东亨源通世纪广场3号楼13层北侧东1号、北侧东2号、北侧东3号、北侧东4号房；3号楼13层南侧东2号、南侧东3号；3号楼14层北侧东1号、北侧东2号房产共8套，借款期限10年，年利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮25%,还款方式为等额本息还款法、按月还款。为担保债务的履行，被告翟志超、范慧云以所购房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，被告许昌亨源通房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。合同生效后，原告于2015年1月5日依约履行放款义务，而被告已多期未按合同约定偿还贷款本息，且保证人也未履行代偿义务。原告认为，被告翟志超未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回已发放的部分或全部贷款本金，并要求被告承担相应的违约责任。被告范慧云系翟志超的妻子，应对翟志超的债务承担清偿责任。被告许昌亨源通房地产开发有限公司根据合同约定承担连带偿还责任。2016年9月20日，本案中8份《个人借款合同》中的7笔借款由李建伟代为偿还，现上述欠款均已清偿。现被告翟志超、范慧云所欠款项尚余编号为2014415121010100388合同项下本金833769.7元及相应利息、罚息及复利。现依法起诉，请求判令：1、被告翟志超、范慧云偿还原告借款本金833769.7元，利息、罚息及复利18083.93元（暂计至2016年5月8日），以后至实际受偿日利息、罚息及复利按合同约定计算；2、被告翟志超、范慧云以位于许昌市东城区××大道以北、智慧大道以东××世纪广场××楼××北侧东××房的抵押商铺承担担保责任，原告对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告许昌亨源通房地产开发有限公司在担保范围内对上述债务承担连带保证责任；4、本案全部诉讼、保全等费用由上述被告共同承担。被告翟志超、范慧云未出庭，亦未提交答辩状。被告许昌亨源通房地产开发有限公司辩称：诉状中的事情属实。原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有：第一组：借款人翟志超和财产共有人范慧云身份证复印件及婚姻证明，保证人许昌亨源通房地产开发有限公司营业执照及组织机构代码证。证明：三被告的身份信息。第二组：被告翟志超、范慧云与原告签订的《个人借款合同》一份。证明：被告翟志超向原告借款金额为人民币89万元；贷款期限为10年，自实际放款日起算；借款利率为人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮25%，被告按月结算付息、按月等额本息还款；合同第十七条第4款约定，如被告翟志超逾期还款，原告有权按合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息，合同还约定了原告有权宣布合同提前到期。第三组：被告许昌亨源通房地产开发有限公司与原告签订的《保证合同》一份。证明被告许昌亨源通房地产开发有限公司提供连带责任保证。第四组：被告翟志超、范慧云与原告签订的《抵押合同》一份。证明：被告翟志超将其购买的位于亨源通世纪广场第3幢13层北侧东4号房作为抵押物对其贷款提供担保。被告范慧云作为合同项下抵押房产的共有人，同意被告翟志超以此房产作抵押物进行贷款。第五组：借款凭证一份。证明：原告于2015年1月5日向被告翟志超履行了合同约定的支付义务。第六组：他项权证一份。证明：该房产办理预抵押登记的事实。第七组：贷款提前收回通知书一份、逾期未还款明细一份。证明：被告违约未按期归还贷款本息的事实。被告许昌亨源通房地产开发有限公司对上述证据无异议。被告许昌亨源通房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提交的证据有：不动产权证书。证明被告许昌亨源通房地产开发有限公司作为开发商，已经办理了大证，购房客户可以拿着自己的买房手续去办理房产证。被告翟志超已于2016年8月份具备办理房产证的条件。原告交通银行股份有限公司许昌分行对被告证据的质证意见为：无异议。本院对原、被告的证据审核后认为，原、被告证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年12月22日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告翟志超签订《个人借款合同》，该份合同约定：被告翟志超向原告借款89万元；借款期限为2014年12月22日至2024年12月22日；贷款期间的利率为月利率6.40625‰，逾期利率上浮50%为月利率9.609375‰；还款方式为按月等额本息法；同时约定借款人违反借款合同的约定，贷款人有权宣布贷款本金全部提前到期并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。同日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告翟志超、范慧云签订《抵押合同》，合同约定：被告翟志超、范慧云以其购买的位于东城区××大道以北、智慧大道以东××世纪广场××北侧东××4间的房产为上述借款提供抵押担保，被告翟志超、范慧云与原告就上述房产办理了商品房抵押预告登记手续。2014年12月22日，原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告许昌亨源通房地产开发有限公司签订《保证合同》，合同约定被告许昌亨源通房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同贷款到期之日起两年。原告依约于2015年1月5日发放贷款。因中国人民银行基准利率调整，原告实际执行借款利率为年利率6.125%，逾期利率为年利率9.1875%。被告翟志超按约支付借款本金利息至2015年12月31日，后未再偿还借款本金及利息。依据合同约定，原告于2016年4月1日宣布合同到期并要求被告偿还全部贷款本息。被告翟志超尚欠原告贷款本金833769.7元。2016年8月4日，被告许昌亨源通房地产开发有限公司依法办理了位于许昌市东城区莲城大道以北、智慧大道以东亨源通世纪广场3幢房产的不动产权证书【产权证号：豫（2016）许昌市不动产权第0003260号】。另查明，被告翟志超与被告范慧云于2010年4月12日登记结婚。本院认为：原告交通银行股份有限公司许昌分行与被告签订的《个人借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反法律规定，合同合法有效。被告翟志超取得借款后，未遵循诚实信用的原则按期及时履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。被告翟志超、范慧云系夫妻关系，本案债务属于夫妻共同债务，故范慧云应承担共同还款责任。本案中，原告与被告签订的抵押合同符合法律规定，合法有效，但是仅就拟押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，被告许昌亨源通房地产开发有限公司已经依法办理了亨源通世纪广场3幢房产的不动产权证书，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，购房人翟志超负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，许昌亨源通房地产开发有限公司应督促其办理。购房人翟志超若逾期仍未协助办理抵押登记，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人交通银行股份有限公司许昌分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告许昌亨源通房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，应承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告翟志超、范慧云于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司许昌分行贷款本金833769.7元及利息（其中2016年1月1日起至2016年4月1日的利息按年利率6.125%计算，2016年4月2日起的利息按年利率9.1875%计算至实际还清借款之日）；被告翟志超应于本判决生效之日起30日内协助原告交通银行股份有限公司许昌分行办理许昌市东城区莲城大道以北、智慧大道以东亨源通世纪广场3幢13层北侧东起第4间的房产的抵押登记手续，许昌亨源通房地产开发有限公司应督促翟志超并配合其办理抵押登记；上述房产抵押登记办妥后，或翟志超逾期仍未办理抵押登记的，原告交通银行股份有限公司许昌分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的借款本金及利息优先受偿；三、被告许昌亨源通房地产开发有限公司对第二项执行后不能偿还的借款本金及利息承担连带偿还责任。案件受理费42500元，由被告翟志超、范慧云、许昌亨源通房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李会娟人民陪审员  李媛媛人民陪审员  刘 华二〇一七年五月四日书 记 员  张梦娜