山东省东明县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1728民初2631号原告：穆灵波，男，汉族，住东明县。委托诉讼代理人：高群，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：山东洪福源房地产开发有限公司，住所地东明县。法定代表人：余庆明，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘革辉，山东天清律师事务所律师。原告穆灵波与被告山东洪福源房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆灵波的委托诉讼代理人高群，被告房地产公司委托诉讼代理人刘革辉到庭参加了诉讼。原告穆灵波，被告房地产公司法定代表人余庆明经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆灵波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金39901.11元；2.判令被告支付原告逾期交房期间原告租赁房款23600元；3.判令被告退还原告天然气开户费和有线电视开户费2620元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月26日，原、被告之间签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的东明县凤凰嘉园小区30号楼1单元401室号房和储藏室一间，总房款314182元，双方约定应于2012年3月31日前将验收合格的商品房交付原告，同时约定若被告逾期交付房屋，应自逾期之日起按照已交付房价款日万分之一的标准支付违约金，后被告未按期交付房屋，而是于2014年3月20日将未经验收合格、不符合法律规定交房条件的房屋交付原告，经查，被告交付的房屋于2015年9月30日才通过了验收，具备了法定的交房条件；由于被告的延期交房，原告在被告延期交付期间另行租住房屋，由此产生了每月1000元的租房费用，该部分租房费用应由被告承担；被告于2014年3月20日向原告收取了2620元的天然气开户费和有线电视开户费，上述费用显属违法，应退还给原告；综上，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法判如所请。被告房地产公司辩称，原告诉状中所称2014年3月20日交房，至今已经两年有余，诉讼时效已过；被告的房屋于2013年1月23日验收合格,2013年7月31日开始交房，2013年7月份通知原告收房，原告不收房属原告违约，被告延迟交房是因市政修建镇东路、修路边下水管道等问题影响了小区排水管道的铺设，这不是被告能控制的因素，该种情况被告是可以延期交房的；购房合同及补充协议约定原告交清房款及相关费用后才交房，原告于2012年4月11日按揭贷款才到账，相关费用及物业合同管理合同签订是2014年3月20日，所以合同约定的2012年3月30日交房被告履行抗辩权，没有在该时间交付，且就所谓的迟延交房一事，原、被告已经达成协议，免除原告供暖管道建设维护费及2014、2015年度两年的暖气使用费，被告已经履行，原告已经享用，不应再追究延期交房的责任；房屋的功能是使用，被告2014年3月20日将房屋交付给原告，交房日应是2014年3月20日，不应是2015年9月30日；违约金的基础就是实际损失，违约金已经弥补损失，不应重复计算，23600元的租房损失不应支持；原告迟延收房是非被告控制的因素造成的，且就此事已经达成调解协议，违约金30901.11元不应该支持；原、被告之间合同约定被告代收天然气及有线电视开户费，没有违反法律法规的强制性规定，原告交纳开户费是履行合同的义务，原告诉请返还天然气及有线电视开户费不应获得支持；原、被告之间的和解承诺书已经承诺达成协议后原告保证延期交房及小区的公共配套等不再提出任何要求，所以原告诉请应该驳回；综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应驳回对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的房屋租赁费收据系便条，无相应租房合同印证，故对该证据不予认定；被告提供的东明县邮政局的专用发票一张及对案外人刘爱芳的邮寄信件（内含收房通知书）不能证明被告向原告书面交房的事实，与原告无关，本院不予采信；对被告提交的其他证据因原告对真实性均无异议，故本院对其真实性予以认定，对证据效力综合全案考虑。就原、被告各方争议的事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“出卖人房地产公司，买受人穆灵波。……第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于东明县五四路东段南侧、编号为东国用（2010）第10号、9号地块的土地使用权。该土地面积为55209.60平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2010年4月9日至2080年4月9日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房，暂定名凤凰嘉园。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为东明县房地产管理局，商品房预售许可证号为东房售证第001号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第30幢1单元401号房，该商品房建筑面积共130.50平方米，储藏室面积14.505平方米（含公摊）。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2199元，总金额为贰拾捌万陆仟玖佰柒拾元整；储藏室单价每平方米1878元，总计贰万柒仟贰佰肆拾贰元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款……3、其他方式：银行按揭，买受人在签订本合同时支付壹拾万肆仟贰佰壹拾贰元（小写104212元），余额贰拾壹万元（小写210000元整），通过银行按揭支付给出卖人。……第八条交付期限。出卖人应当在2012年3月31日前，按下列第（1）种方式将商品房交付买受人使用。（1）该商品房验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其他非出卖人控制的因素（包括市政配套设施拖延）。2、政策调整，颁布统一的施工禁制令等。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条出卖人（被告）关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、路于交房之日达到使用条件；2、地暖铺设完毕；3、通讯、有线电视、燃气等以政府部门批准开通之日为准……。”2011年5月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，第五条约定：“凡属乙方使用房屋的设备、配套设施发生的费用（包括但不限于燃气开通费、有限电视开通费、宽带网使用开通费及电话安装费等）由乙方自付，甲方可代收，……”合同签订后，原告按约支付了首付款104212元，2012年4月11日，原告购房余款210000元通过办理银行按揭的方式支付给被告。2013年1月23日，涉案商品房通过建设工程竣工验收报告，2014年3月20日，原告从被告处接收了涉案房屋，原告以应按照2015年9月30日依法在行政主管机关进行备案的时间才是法定交房条件为由提出异议。被告主张因市政建设的原因导致被告延迟交房，但未提供证据相印证。原告主张在被告逾期交房期间产生了租房费用23600元，提供了2013年4月3日和2014年4月2日两份12000元的房屋租赁费收据。2013年3月3日，被告与东明万吉天然气实业有限公司签订《天然气安装供应合同书》，东明万吉天然气实业有限公司承揽被告凤凰嘉园燃气系统的施工，合同约定：“……工程造价高层、多层楼房每户2200元，户内安装可燃气体探测器及燃气紧急切断阀，每户增加200元。……”被告分别于2013年3月4日、2013年6月25日、2013年12月3日分别向东明万吉天然气实业有限公司缴纳安装工程款200000元、300000元、500000元，均加盖有东明万吉天然气实业有限公司的公章。2013年7月11日，被告与山东广电网络有限公司菏泽市东明分公司签订建设工程施工合同，山东广电网络有限公司菏泽市东明分公司承揽被告凤凰嘉园有线电视系统的施工。合同约定：“被告按每户220元的价格向山东广电网络有限公司菏泽市东明分公司支付小区内用户的有线信号建设费……”。2013年7月11日被告向山东广电网络有限公司菏泽市东明分公司支付有限电视网络初装费100000元，加盖有山东广电网络有限公司菏泽市东明分公司的公章。2014年3月20日，原告分别向被告缴纳了天然气开户费和有限电视开户费2400元、220元。因被告延迟交房，证人陈某、吕某出庭作证，经住户与被告交涉，被告免除第一期因延迟交房住户的暖气配套费及两年的暖气费，但在被告提供的和解承诺书上未有原告的签名或捺印。山东展翔物业管理有限公司出具证明一份，因被告延迟交付房屋，被告减免了原告管道建设维护费及2014年度、2015年度两年的暖气使用费，原告在被告提供的“房号：30-1-401；暖气赠送情况：免开户费、两年供暖费；赠送时间:2014年冬、2015年冬”的客户签字处予以签名，但以未免除被告逾期交房的违约责任为由提出异议。原告以被告延迟交房为自己造成损失为由诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。关于逾期交房违约金的问题。原、被告双方约定的交房时间为2012年3月31日前，而被告于2014年3月20日将原告所购房屋交付给原告使用时，该商品房仅通过竣工验收报告，依据相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。涉案商品房在交付原告时尚未经过房屋主管部门验收，不符合合同约定和法定的交房条件，所以对于被告辩称在2014年3月20日交房时已达到交房条件的意见，本院不予采信。对原告主张涉案商品房经相关主管部门验收时间为2015年9月30日，被告未予以否认，且被告未提供相关涉案商品房主管部门验收时间的证据，依据证据规则，原告所购房屋的合法交付时间应为2015年9月30日，故对被告主张原告权利已过诉讼时效的辩解不予采信。对被告辩称的因市政建设导致延迟交房的辩解，因被告未提供证据相印证，对该辩解本院亦不予采信。被告未按合同约定的时间、条件将原告所购房屋交付给原告使用已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。虽然原告在被告提供的免开户费、两年供暖费的内容上签名，但原、被告之间并无由此免除被告逾期交房违约责任的合意，故被告依然应当承担违约交付房屋的责任。从2012年3月31日至2015年9月30日，被告逾期交付房屋天数共计为1278天，但原告通过银行按揭支付剩余全部房款的的210000元时间是2012年4月11日，依据原、被告之间签订的《商品房买卖合同补充协议》约定原告交清房款及相关费用后被告才交房的约定，故计算逾期交房天数应从2012年4月11日起计算。从2012年4月11日至实际交付日（2014年3月20日）期间共计707天的违约金计算方式为314212元×0.0001／天×707天=22214.79元；从2014年3月20日至合法交付日2015年9月30日期间共计559天的违约金，由于原告已经实际接收了被告交付的房屋，其实际损失小于没有交付房屋，结合房屋已实际交付的事实和原告的损失情况，本院酌情按被告支付给原告逾期交房违约金的50%予以支持，此段期间被告应支付的违约金为8782.23元（314212元×0.0001／天×559天×50%=7731.44元，故应由被告支付给原告逾期交房违约金的金额为22214.79元＋8782.23元=30997.02元。关于原告主张的租房费用损失，因原告提交的房租费收条系便条，并未提供逾期交付使用房屋期间相关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，且依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告代收的天然气及有限电视开通费是否应返还的问题。被告提供的证据证实，被告向东明万吉天然气有限公司、山东广电网络有限公司菏泽市东明分公司交纳的款项均为天然气、有线电视网络施工工程款，而非城市基础设施配套费。原被告签订的商品房买卖合同除对原告需要交纳的购房款作出约定外，在补充协议中，对天然气、有线电视开通费的承担作出明确约定，由购房人即原告承担该部分费用，但未明确“开通费”的内容，“开通费”并非法律术语，是在房地产交易过程中形成的习惯性用语，因此“开通费”包含的内容及费用的承担可以由交易双方自行约定。根据本案商品房买卖合同的约定，“开通费”应为天然气、有线电视网络达到开通使用条件所需要的费用，原被告在合同中约定该费用由购房人即本案原告承担，根据合同意思自治及当事人自愿原则，当事人应依照约定履行，且双方已实际履行，故原告要求被告退还按照合同约定交纳的费用，证据不足，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告山东洪福源房地产开发有限公司支付原告穆灵波违约金30997.02元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告穆灵波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1453元，减半收取726.50元，由原告穆灵波负担439.50元，被告山东洪福源房地产开发有限公司负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王建成二〇一七年五月二日书记员  刘阳阳