福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初1477号原告：厦门市湖里房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区台湾街298号嘉宝大厦12楼。法定代表人：许毅军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨朝玮、童才谊，福建联合信实律师事务所律师。被告：林永法，男，1961年9月3日出生，住厦门市湖里区。委托诉讼代理人：涂慕冰，福建力涵律师事务所律师。原告厦门市湖里房地产开发有限公司（以下简称湖里房地产公司）与被告林永法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖里房地产公司的委托诉讼代理人杨朝玮、童才谊，以及被告林永法的委托诉讼代理人涂慕冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖里房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认湖里房地产公司与林永法签订的《房屋租赁合同》（合同编号201406003）于2016年10月22日解除；2.林永法立即向湖里房地产公司支付2016年6月至2016年10月拖欠的租金58,750元及拖延租金的违约金；3.林永法立即向湖里房地产公司支付2016年10月22日解除合同后的房屋占有使用费和违约金（房屋占有使用费以当期租金55,986元为标准，自2016年10月23日起计至林永法实际交还房屋之日止，违约金以当月租金18,662元为基数，按日千分之一，自2016年10月26日其起计至林永法实际交还房屋之日止；4.林永法立即将厦门市和悦里1号别墅交还湖里房地产公司。事实与理由：2014年6月17日，林永法与湖里房地产公司签订《房屋租赁合同》（合同编号201406003），向湖里房地产公司承租厦门市和悦里1号别墅。合同就租赁期限、租金标准、租金支付、违约责任、合同解除等作出了明确约定。根据合同约定，林永法应按期向湖里房地产公司缴纳租金，每3月为一期，从第二期起开始林永法应于每一期开始前5日内付清当期租金。如林永法拖欠租金累计达到15天以上，湖里房地产公司有权解除合同，林永法应承担3个月租金的违约金。合同签订后，林永法至今拖欠湖里房地产公司2016年6月至10月的房屋租金58，750元不付，为此湖里房地产公司于2016年10月21日向林永法发送《律师函》进行催款，并作为解除合同通知于2016年10月22日送达林永法。湖里房地产公司认为，案涉《房屋租赁合同》系湖里房地产公司与林永法自愿签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同对双方具有约束力。林永法签订合同后，长期拖欠租金，已经构成根本违约。庭审过程中，湖里房地产公司确认讼争房屋没有合法批建手续。经本院释明若讼争房屋没有合法批建手续，讼争房屋租赁合同可能被认定无效，湖里房地产公司当庭将其诉讼请求变更为：1.林永法将厦门市和悦里1号别墅交还湖里房地产公司；2.林永法立即向湖里房地产公司支付2016年6月至2017年1月22日房屋占有使用费114,736元（2016年6月、7月尚欠的2764元，以及按每月18,662元自2016年8月1日起至林永法实际交还房屋之日止）及拖欠房屋占有使用费的损失即合同约定的违约金57,646.92元。林永法辩称：一、湖里房地产公司无权出租案涉房屋。湖里房地产公司出租案涉房屋违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的经市县…可以出租抵押”的强制性规定。二、湖里房地产公司与林永法签订的《房屋租赁合同》无效。1.合同所涉房屋系临时建筑。2.该临时建筑系未经批准建设。3.合同租赁期限全部超过该临时建筑的使用期限。三、湖里房地产公司与林永法签订的《房屋租赁合同》无效，湖里房地产公司要求林永法支付违约金没有依据。四、湖里房地产公司未履行义务在先，林永法迟延支付房屋占有使用费在后，湖里房地产公司要求林永法支付违约金无理。因湖里房地产公司未履行对房屋的维修义务，作为抗辩，林永法才不予支付房屋占有使用费的。五、因房屋存在严重的质量问题，给林永法对房屋的利用大受影响，房屋漏水该由湖里房地产公司负责相应的维修，合同无效则相应的约定也无效，在房屋功能受损的情况下，湖里房地产公司应减少、甚至不收房屋占有使用费。林永法认为房屋占有使用费应当只支付四分之一。林永法租赁该房屋是用作公司办公，林永法所在的公司有湖里房地产公司几十号人，在此办公原有二十几人。因该房屋存在严重质量问题，绝大部分的房间不具有办公条件，公司只好另行租赁房屋办公，现仅剩下四五人在此留守。六、因房屋存在的严重质量问题，给林永法（含朋友）人身健康和公司财产造成重大损害，湖里房地产公司应予以赔偿。因房屋的质量问题，洗手间瓷砖脱落导致林永法的三个朋友不同时间、不同地点被砸伤，林永法赔偿他们四、五十万元；房屋的严重漏水导致公司的电脑、电视机、空调、复印机、音响等大量电子办公设备、家电被损坏，使林永法及公司损失已近六十万元；房屋的严重漏水还导致维修和更换木地板十几次，使林永法及公司损失四十余万元。另，湖里房地产公司应无条件返还林永法所交的保证金32,000元。综上所述，湖里房地产公司的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年6月17日，林永法与湖里房地产公司签订一份《房屋租赁合同》，约定林永法向湖里房地产公司承租厦门市和悦里1号别墅；租赁期3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止；鉴于该房屋屋面、楼层漏水待维修，湖里房地产公司同意给予林永法包干维修费用按3个月租金计，同时给予林永法2个月的免租金期装修期，由林永法自行修缮房屋屋面、楼层漏水问题，湖里房地产公司顺延租金起始时间，不再向林永法支付上述包干维修费用；租金自2014年11月1日起算，第一年月租金计16,000元，第二年开始，当年度的月租金在上一年度的基础上递增8%，即每月租金为17,280元，第三年月租金为18,662元；租金应按期缴交，每3个月为一期，第二期及以后各期租金应于每一期开始前5日内付清；租赁房屋除主体结构的维修由湖里房地产公司负责并承担费用外，其余的维修维护均由林永法自行负责，并由林永法承担相关费用；若林永法拖欠租金累计达到15天以上，湖里房地产公司有权解除合同，林永法应承担3个月租金的违约金；若林永法逾期交付租金，则每逾期1日湖里房地产公司有权按应缴租金的千分之一向林永法加收违约金；自合同签订之日起10日内，林永法向湖里房地产公司缴交履约保证金32,000元；该保证金于合同期满且林永法全面履行本合同义务后10个工作日内，由湖里房地产公司无息退还。庭审中，林永法确认讼争房屋系由湖里房地产公司建造，且双方确认，林永法已向湖里房地产公司足额缴交租金至2016年5月31日，2016年6月和7月的租金林永法仅缴交34,560元，尚欠2764元；2016年8月起，林永法未再缴交租金。为此，湖里房地产公司分别于2016年7月8日、2016年9月20日向林永法发送书面通知，催缴所欠租金。2016年10月21日湖里房地产公司向林永法发送《律师函》，要求：1.林永法在7天内付清至2016年10月31日为止所拖欠的租金58,750元，并承担每日按租金千分之一支付违约金5013.04元；2.双方于2014年6月17日签订的《房屋租赁合同》（合同编号201406003）即时解除，林永法必须依约承担三个月租金之违约金，合计55,986元；3.林永法在收到函件后，办理合同解除的善后事宜,包括但不限于交还租赁物，支付租金及承担违约责任。该《律师函》于2016年10月22日送达林永法。关于林永法提出的返还保证金32,000元，湖里房地产公司认为，根据合同约定应当是林永法全面履行合同义务后湖里房地产公司才予以返还保证金，因林永法存在违约行为，所以林永法要求返还保证金的条件不成就。上述事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》、《通知》以及当事人陈述等证据在案佐证。林永法提交了28张照片、《危房意见反馈书》、《危房整建申请书》以及《损失物品清单》要证明讼争房屋系危房，房屋质量问题造成林永法经济损失。湖里房地产公司质证认为，前面七张照片的表面真实性确认，但照片没有拍摄时间、拍摄人员，不能证明讼争房屋是危房，房屋老旧并不等于危房，对后面的21张照片真实性不予确认；《危房意见反馈书》、《危房整建申请书》以及《损失物品清单》没有盖章及签字，且系林永法单方制作，真实性不予确认。另，本案于2017年3月2日给予林永法举证期限10日，林永法于2017年3月13日向本院申请延期举证至2017年4月1日，本院予以准许。林永法于2017年4月27日向本院提出鉴定讼争房屋漏水的真正原因的申请，林永法提交鉴定申请的时间超过了举证期限，本院依法不予准许。本院认为，因讼争房屋没有合法批建手续，湖里房地产公司与林永法于2014年6月17日签订的《房屋租赁合同》无效，根据《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故湖里房地产公司要求林永法返还讼争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因讼争房屋系湖里房地产公司建造，湖里房地产公司请求林永法参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向其支付房屋占有使用费（2016年6月和7月尚欠的2764元，以及按每月18,662元自2016年8月1日起计至林永法实际交还房屋之日止），于法有据，本院予以支持。因讼争《房屋租赁合同》无效，合同约定的违约金无效，湖里房地产公司请求林永法支付拖欠房屋占有使用费的损失即《房屋租赁合同》约定的违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，林永法在承租讼争房屋之前即清楚讼争房屋存在房屋屋面、楼层漏水等问题，其与湖里房地产公司约定了由湖里房地产公司给予林永法相当于3个月租金的包干维修费用和2个月的免租金期装修期，由林永法自行修缮房屋屋面、楼层漏水问题，并约定租赁房屋除主体结构的维修由湖里房地产公司负责并承担费用外，其余的维修维护均由林永法自行负责和承担费用，林永法提供的证据不足以证明讼争房屋存在主体结构质量问题，并且虽然讼争《房屋租赁合同》无效，但双方已经实际按照合同的约定享受权利和履行义务至合同期限即将届满，林永法已享受了相应的权利，现其以合同约定无效抗辩房屋漏水应该由湖里房地产公司负责维修，湖里房地产公司应当相应减少房屋占有使用费，没有合同和法律依据，本院不予采纳。林永法主张讼争房屋存在严重的质量问题造成其经济损失，湖里房地产公司应予赔偿，因林永法未提起反诉，本院不予处理，林永法可另案提起诉讼。林永法要求湖里房地产公司返还保证金32,000元，因讼争《房屋租赁合同》无效，该合同关于保证金于合同期满且林永法全面履行合同义务后湖里房地产公司才予以退还的约定亦无效，故林永法要求退还保证金32,000元，于法有据，本院予以支持。因林永法还须向湖里房地产公司支付房屋占有使用费，故林永法缴交的保证金32,000元可用于抵扣房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、林永法于本判决生效之日起三十日内，将厦门市和悦里1号别墅交还厦门市湖里房地产开发有限公司；二、林永法于本判决生效之日起十日内，向厦门市湖里房地产开发有限公司支付房屋占有使用费（2016年6月和7月尚欠的2764元，以及按每月18,662元自2016年8月1日起计至林永法实际交还房屋之日止;但应扣除林永法缴交的保证金32,000元）；三、驳回厦门市湖里房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4725元，减半收取计2363元，由厦门市湖里房地产开发有限公司负担506元，由林永法负担1857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 苏天胜二〇一七年五月十五日法官助理 林丽玉书 记 员 林逸财附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。