重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0153民初337号原告：蒋敏，女，1977年1月3日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托代理人：蒋远中，男，1969年10月18日生，汉族，住重庆市荣昌区，系蒋敏之兄，特别授权。委托代理人：蒋远兵，男，1972年9月25日生，汉族，住重庆市荣昌区，系蒋敏之兄，特别授权。被告：泸州创冠市场管理有限公司，住所地泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢，统一社会信用代码9151050359505834X8。委托代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师，特别授权。委托代理人：张祎迅，重庆志和智律师事务所律师，特别授权。原告蒋敏诉被告泸州创冠市场管理有限公司（以下简称“创冠公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法由审判员黄玉婷担任审判长，与代理审判员陈邸星、人民陪审员胡汉英组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋敏的委托代理人蒋远中、蒋远兵，被告创冠公司的委托代理人冯源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋敏诉称：2013年8月19日，原、被告签订《重庆市房屋买卖合同》约定被告将位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX层的房屋出售给原告。原告在签订合同当天向被告支付了购房款、精装修款等全部款项及资料。在原告要求被告履行交房及办证义务时，被告置之不理，后经原告了解，在签订合同时，被告并未取得涉案房屋的产权。被告的行为违法，并以欺诈骗取原告购房款为目的，故意隐瞒真实情况，又以《房屋买卖合同》房价款显失公平为由，拒不履行合同义务，并在原告不知情的情况下，把涉案房屋出售给第三人并收取第三人购房款。现原告请求判决：1.解除或撤销原告与被告签订的《重庆市房屋买卖合同》；2.被告退还原告交纳的相关税费9000元；3.被告承担本案诉讼费等相关费用。审理中，原告将诉讼请求变更为1.确认原告与被告于2013年8月19日订立的《重庆市房屋买卖合同》中约定的“重庆市荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX层商铺”的标的物不存在；2.确认被告提供的《重庆市房屋买卖合同》格式合同内容违法；3.确认被告的销售行为违法；4.确认并判决原、被告双方签订的《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除；5.被告返还原告支付的购房款345490元并支付违约金40000元。被告创冠公司辩称：原告的第一项至三项诉讼请求无事实和法律依据，请求不明确，对第四、五项诉讼请求，因双方是依法成立的合同，不符合合同解除情形，即使符合解除的情形也过了一年的除斥期间。由于原告原因不配合办理房屋过户手续，我司可随时配合原告办理过户。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年8月18日，原告蒋敏作为买受人（乙方）与泸州创冠市场管理有限公司作为出卖人（甲方）签订《西街·小商品批发城认购书》，约定乙方预定甲方位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX层（暂定名为：西街·小商品批发城）12号商铺，标准总价为396000元，签订本《认购书》时，乙方交纳认购定金10000元。乙方须在2013年8月21日前携本《认购书》及相关身份证明文件到销售中心或甲方指定的地点签订《重庆市房屋买卖合同》，并一次性缴齐房款及相关税费。另约定本认购书一式两份，甲方执一份，乙方执一份，双方签字、盖章后即生效。签订《重庆市房屋买卖合同》之后，该认购书自动失效。合同“甲方”处未加盖印章，“乙方”处有蒋敏签字。2013年8月19日，原告蒋敏作为乙方与被告创冠公司作为甲方签订《重庆市房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告将位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX层的房屋出售给原告。《合同》第四条“成交价格”载明清水房价格为82500元，房屋精装修及设备设施费用为248327元。第六条“付款方式”载明一次性付款，付款时间：乙方在签署本合同付清房款和精装修设备费共计330827元（叁拾叁万零捌佰贰拾柒元整）。第七条“权属转移登记”载明甲乙双方同意于交房后的365个工作日向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第九条“房屋交付”载明交房时间为2014年12月31日为自动交房日，双方确定不再另行办理书面交接手续。第十条“相关违约责任”载明（一）甲方逾期交房的违约责任：1.逾期在30日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；2.逾期超过上款约定时间的，并按已付房价款金额的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金……（二）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：1.因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起30日内退还乙方全部房价款，乙方应当向甲方支付已付房价款1%的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。因乙方责任导致的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，甲方应当自解除合同书面通知送达之日起30日内退还乙方全部房价款，乙方应当向甲方支付已付房价款1%的违约金；甲方不解除合同的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，乙方按日向甲方支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条“其他约定”载明该房屋按套出售，出现面积差异时，乙方一概不退房。套内建筑面积差异在正负3%之内（含3%）的及超出正负3%之外的部分，据实结算。《合同》甲方处加盖被告创冠公司印章，乙方处有蒋敏签字。此外，该《合同》附有三个附件，其中附件一为《房屋平面图及整个楼栋中的位置图》，该位置图显示有6号至61号铺位，其中XX号铺位用红线勾画。《合同》签订当天，即2013年8月19日，原告蒋敏向被告创冠公司分别支付82500元、495元、14168元、248327元，共计345490元，被告分别向原告出具了上述款项的收据，收据列明的收款事由分别为“XX商铺房款”、“XX商铺维修基金（此费为代收费，多退少补）”、“XX商铺税费（此费为代收费，多退少补）”、“XX商铺精装修及设备设施费”。审理中，原告举示另一份《重庆市房屋买卖合同》拟证明被告存在一房二卖的行为，该合同载明卖方（甲方）为被告创冠公司，卖方（乙方）为案外人蒋远中，合同约定由创冠公司将位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX层的房屋出售给蒋远中。2014年9月18日，被告创冠公司取得荣昌县昌元街道学院路39号房屋的房地产权证。2015年4月16日，被告创冠公司向荣昌县地方税务局交纳了印花税及契税等共计10095.21元，荣昌县地方税务局出具税收完税证明，该证明中的“备注”载明“地址：昌元街道学院路XX号，面积15.12㎡”。2016年3月4日，重庆市荣昌区公安局昌元派出所出具《证明》，载明“兹有白象社区居民泸州创冠市场管理有限公司，其门牌号为重庆市荣昌区昌元街道学院路XX号门面。注：原街道名称荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX号，特此证明，荣昌区公安局昌元派出所”。2016年12月17日，原告向被告邮寄《重庆市房屋买卖合同解除通知书》，2016年12月20日，被告签收。另查明：荣昌区昌元街道学院路XX号房屋由重庆善群房地产开发有限公司开发，后由重庆市荣昌家具厂取得房屋所有权，2013年7月25日，该房屋产权转移登记在被告创冠公司名下。此外，涉案房屋即荣昌区昌元街道学院路XX号房屋至今未交付，也未办理产权转移登记。庭审中，原告陈述请求确认《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除的理由在于：原告已于2016年12月20日向被告送达到了解除通知书，且被告经原告催告未交房或者办证构成违约，此外，被告未征得原告同意擅自变更合同的标的物，被告隐瞒真实情况故意告知原告虚假情况，致使合同目的无法实现，另，被告存在一房二卖及被告单方变更合同标的物面积，导致房屋面积低于法律规定。上述事实，有原、被告陈述及《西街·小商品批发城认购书》、《重庆市房屋买卖合同》、收据、完税证明、《房地产权证》、民事判决书、《证明》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，原告起诉的第一项诉讼请求“确认原告与被告于2013年8月19日订立的《重庆市房屋买卖合同》中约定的“重庆市荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX层商铺”的标的物不存在”并不属于确认某种法律关系，故该项诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院依法不予支持，对于原告的第二项及第三项诉讼请求，同样不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院依法不予支持。对于原告第四项诉讼请求，即确认原、被告双方签订的《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，被告虽收到原告邮寄的《重庆市房屋买卖合同解除通知书》，但双方签订的合同并不当然解除，因为原告并未举示充分证据证实原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同》符合法定解除或约定解除的情形，以下分别予以评析。首先，原告主张被告未交房且未办理不动产权证构成违约并不成立。原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同》中关于交房和办证的约定分别为“2014年12月31日为自动交房日，双方确定不再另行办理书面交接手续”及“甲乙双方同意于交房后的365个工作日向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”，根据上述约定，交房为自动交房且双方并不需要履行书面手续，现原告并未举示证据证实被告未向原告交房或者阻碍了原告接房，因此，本院对原告关于被告未交房构成违约的主张不予支持。对于房屋未办理不动产权证的过错是否在于被告，因涉案房屋为二手房，需原、被告双方共同到房管部门办理不动产权证，而被告已于2015年4月16日向荣昌县地方税务局交纳了涉案房屋的契税及印花税，应认定被告在合同约定的期限内履行了办证的相应准备义务，且原告也并未举示证据证实被告存在不配合办证情形，因此，本院对原告的该项主张也不予支持。其次，原告主张被告未征得原告同意擅自变更合同的标的物，被告隐瞒真实情况故意告知原告虚假情况，致使合同目的无法实现也不成立。本案中，虽然原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同》中约定的房屋为荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX层，但根据原、被告签订的《西街·小商品批发城认购书》、《重庆市房屋买卖合同》的附件《房屋平面图及整个楼栋中的位置图》以及被告出具的收据均可证明被告实际销售的房屋为荣昌县昌元镇学院支路荣城世家XX幢XX号商铺，被告并不存在擅自变更合同标的物的情形，因此，本院对原告的该项主张依法不予支持。最后，原告主张一房二卖被告单方变更合同标的物面积，导致房屋面积低于法律规定不成立。根据原告举示的蒋远中签订的《重庆市房屋买卖合同》，仅能证明案外人蒋远中与被告创冠公司约定购买的房屋位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3一层，与原告购买的房屋属同一层房屋，并不能证实蒋远中购买的房屋与原告所购买的商铺属同一间商铺，且原告也未举示证据证实被告有变更合同标的物面积的证据，因此，本院对原告主张被告一房二卖、单方变更合同标的物面积导致房屋面积低于法律规定的意见依法不予采信。综上，原告未举示充分证据证实原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同》符合法律规定的解除情形，本院对原告请求确认双方签订的《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除的诉讼请求依法不予支持。因原、被告签订《重庆市房屋买卖合同》不具备解除条件，故原告主张退还购房款及支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一百一十九条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告蒋敏的诉讼请求。本案案件受理费7648元，由原告蒋敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄玉婷代理审判员  陈邸星人民陪审员  胡汉英二〇一七年五月十六日书 记 员  谢 婷