辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4861号上诉人（原审被告）：辽宁弘福中瑞药业有限公司（原辽宁朗克药业有限公司），住所地铁岭市高新技术开发区-106。法定代表人：赵桂弘，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢阔，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁诺斯物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街167号。法定代表人：高梦联，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘蕊，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人辽宁弘福中瑞药业有限公司因与被上诉人辽宁诺斯物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7907号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辽宁弘福中瑞药业有限公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判上诉人不应承担给付物业费及违约金之义务，由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：本案上诉人与被上诉人之间所签订的物业管理服务协议系上诉人与辽宁北方传媒广告有限公司原投资协议的附属部分，现双方投资协议已解除，上诉人不应承担给物业费及违约金之义务。上诉人对本案诉争的房屋并未进行实际使用、受益等，并未享受物业服务，投资协议解除后房屋已交回北方传媒公司，上诉人不存在违约行为，不应承担支付物业费及违约金责任。另，本案物业费标准明显高于市场价格，应予调整。被上诉人辽宁诺斯物业管理有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告辽宁诺斯物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原、被告解除签订于2015年12月4日签订的《物业管理服务协议》；2、判令被告支付原告2015年12月7日至2016年2月25日期间的物业费22325.55元；赔偿原告违约金40829.18元，上述费用共计63154.73元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月4日，原告辽宁诺斯物业管理有限公司（甲方）与被告辽宁弘福中瑞药业有限公司（原辽宁朗克药业有限公司）（乙方）签订了《物业管理服务协议》，合同约定，被告将租用的位于沈阳市沈河区青年大街167号北方国际传媒中心7层709、710房间，建筑面积236.28平方米的房屋委托原告实行管理。管理期限自2015年12月7日至2018年12月6日。物业管理费标准按建筑面积每平方米收取人民币36元，年单位物业管理费为每平方米432元，支付方式为半年付款，先付后用。合同第五章第三条约定:乙方逾期支付物业费的，双方参照本协议“第二章费用细则中的第三条：管理费用及其利息的缴付”之规定处理。逾期超过一个月的，甲方有权单方解除合同，乙方除应支付租赁期外的房屋使用费外，还应承担年物业费20%的违约金。协议签订后，原告按约定向被告提供了物业服务，被告一直未向原告支付物业服务费。2016年2月25日，原被告双方签订《客户退房单元验收单》。在庭审过程中，被告提供了《辽宁朗克药业有限公司投资协议》复印件，原告对该证据的真实性不予认可，被告表示无法提供原件。针对原告主张违约金的诉求，被告认为违约金约定过高，申请法院予以调整。一审法院认为，原、被告所签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告向被告提供了物业服务，已经履行了自身的合同义务。被告也应该按照合同的约定，给付原告物业服务费。按合同约定，被告逾期一个月未支付物业服务费，原告有权解除合同，现被告未给付原告物业服务费，已经达到合同解除的条件，故对原告解除合同的诉求，本院予以支持。关于原告主张2015年12月7日至2016年2月25日的物业费的问题，依据原、被告签订的合同，年租物业费应为102072.96元。故2015年12月7日至2016年2月25日的物业费经计算为22092.50元（102072.96元÷365天×79天）。关于原告主张违约金40829.18元的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告主张的违约金数额明显超过其损失，且被告在庭审中申请对违约金进行调整，故本院认为，违约金计算标准应参照银行同期贷款利率为宜。关于被告主张该物业管理服务协议系原、被告签订的投资协议的附属部分，被告实际未使用房屋的问题，本院认为被告在庭审中仅提供《辽宁朗克药业有限公司投资协议》的复印件，原告对该份证据的真实性不予认可，被告表示无法提供原件。且本案中，结合被告员工签字确认客户退房单元验收单，可以认定被告实际使用诉争房屋且原告向被告提供物业服务的事实，故对被告的此项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告辽宁诺斯物业管理有限公司与被告辽宁弘福中瑞药业有限公司于2015年12月4日签订的《物业管理服务协议》；二、被告辽宁弘福中瑞药业有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告辽宁诺斯物业管理有限公司自2015年12月7日至2016年2月25日的物业费人民币22092.50元；三、被告辽宁弘福中瑞药业有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告辽宁诺斯物业管理有限公司违约金（以租金22092.50元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2015年12月7日至2016年2月25日止）；四、驳回原告辽宁诺斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币690元，由原告辽宁诺斯物业管理有限公司负担人民币338元，由被告辽宁弘福中瑞药业有限公司负担人民币352元。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现被上诉人已向上诉人提供了物业服务，上诉人应给付被上诉人物业费。关于上诉人提出涉案物业服务合同系其与案外人辽宁北方传媒广告有限公司原投资协议的附属部分一节，根据合同相对性的原则，涉案合同并反映出上诉人前述主张，上诉人该主张不能成立。关于上诉人提出其未对房屋进行实际使用、收益，故不应给付物业费、违约金的上诉理由，因上诉人已与被上诉人签订物业服务合同，上诉人未使用涉案房屋并不能免除其交纳物业费的义务，故本院对上诉人的该上诉请求，不予支持。关于上诉人提出物业费标准过分高于市场价格一节，因涉案房屋为商用性质房屋，上诉人未提供充分证据证明其主张，本院对上诉人的该上诉请求，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人辽宁弘福中瑞药业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛代理审判员  朱闻天代理审判员  吕长辉二〇一七年五月十九日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。