广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2677号上诉人（原审原告）：中山市小榄镇啊陈塑料加工厂，住所地广东省中山市小榄镇永宁洪联路**号*栋。投资人：陈宗全。委托诉讼代理人：金红日，广东仲马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏土建，男，1973年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：李晓萍，女，1977年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审第三人）：叶春香，女，1979年4月15日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈文军，男，1979年12月29日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。原审第三人：冯典涛，男，1975年8月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。上诉人中山市小榄镇啊陈塑料加工厂（以下简称啊陈塑料厂）因与被上诉人苏土建、李晓萍、叶春香、陈文军、原审第三人冯典涛债权人撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初8385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。啊陈塑料厂上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.判令苏土建、李晓萍、叶春香、陈文军承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。佛山市顺德区房地产档案馆所提供的房地产买卖合同显示，苏土建、李晓萍将涉案房产以267000元出售给叶春香、陈文军，也即以每平方米2479元的极低价格出售。啊陈塑料厂于2015年8月10日向中山市第二人民法院起诉苏土建、李晓萍，2015年8月11口经查询涉案房产的产权人是李晓萍、苏土建，而冯典涛是他项权利人，也即抵押权人。委托公证书受托人为林少萍，而非他项权利人冯典涛。2015年8月1日由苏土建、李晓萍以顶债的形式，由他项权利人冯典涛签订的房产买卖合同因违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》而无效，他项权利人冯典涛只有优先受偿权而不能直接以担保物顶债进行买卖。二、苏土建、李晓萍因涉讼而在2015年9月11日进行低价转移财产，构成恶意;叶春香、陈文军知道或者应当知道苏土建、李晓萍欠啊陈塑料厂债务，构成恶意。叶春香、陈文军在买卖房屋时已明知有银行的他项权及冯典涛的他项权存在。在一审期间叶春香、陈文军己入住涉案房产，一审法院在其住房贴出公告送达有关债权人撤销权纠纷一案时，叶春香、陈文军有意躲避，一审法院只能以公告方式送达。一审法庭庭审本来是缺席判决的，啊陈塑料厂出于好心在开庭前两天通知了苏土建、李晓萍。叶春香、陈文军辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；2.本案房屋买卖并非是单纯的以房抵债关系，而是房屋买卖合同关系。买受人是以债权和部分房款（转账）的形式购买涉案房产的。冯典涛辩称，答辩意见与叶春香、陈文军一致。苏土建、李晓萍未发表答辩意见。啊陈塑料厂向一审法院起诉请求判令：撤销苏土建、李晓萍与叶春香、陈文军、冯典涛之间转让涉案房产的行为，由苏土建、李晓萍承担本案诉讼费用。一审法院对事实和有争议的证据认定如下：１．对于啊陈塑料厂提供的2015年9月11日的《房地产买卖合同》复印件，经审查，该份合同载明的房产成交价格与叶春香、陈文军提供的2015年8月1日的《房产买卖合同》成交价格不一致，结合叶春香、陈文军陈述和顺德区容桂悦顺房产中介服务部出具的证明，2015年9月11日的《房地产买卖合同》是提供给房产交易部门作为缴纳税费使用，案涉房产实际是依据2015年8月1日的《房产买卖合同》进行交易，一审法院对案涉房产以393000元交易的事实予以确认。2.对于啊陈塑料厂提供的关于宏逸华庭的二手房交易价格资料，苏土建、李晓萍和叶春香、陈文军、冯典涛对此有异议，经审查，上述证据材料并非有资质的评估机构出具的正式文书，不能作为确定案涉房产实际价值的依据，一审法院对于该组证据不予采信。3.对于啊陈塑料厂提供的其他证据材料，苏土建、李晓萍和叶春香、陈文军、冯典涛对真实性无异议，一审法院对其真实性予以确认。4.对于叶春香、陈文军提供的苏土建、李晓萍与冯典涛于2011年10月28日签订的《抵押担保借款合同》、银行转账凭证，啊陈塑料厂与苏土建、李晓萍对真实性无异议，结合啊陈塑料厂提供的2015年8月11日的房产证明，一审法院对苏土建、李晓萍向冯典涛借款40万元，苏土建、李晓萍以位于佛山市顺德区容桂街道振华社区居民委员会桂洲大道中宏逸华庭E座704号房产提供抵押并且办理抵押登记的事实予以确认。5.对于叶春香、陈文军提供的《房屋买卖合同》律师见证书、中国农业银行的交易明细、公证委托书、冯典涛的出生证明，经审查，该组证据来源合法、内容真实，一审法院予以采信，并对叶春香、陈文军与冯典涛就案涉房产达成以物抵债协议的事实予以确认。6.对于叶春香、陈文军提供的其他证据材料，均客观真实，一审法院对其真实性予以确认。7.对于冯典涛提供的证据材料，与叶春香、陈文军提供的证据材料内容一致，经审查，一审法院对其真实性均予以确认。一审法院认为，啊陈塑料厂的诉讼请求是要求撤销苏土建、李晓萍与叶春香、陈文军之间转让房屋的行为，对于当事人所争议的上述转让行为是否应当予以撤销的问题，一审法院分析如下：1.本案苏土建、李晓萍曾于2011年10月向冯典涛借款，并以位于佛山市顺德区容桂街道振华社区居民委员会桂洲大道中宏逸华庭E座704号面积为107.7平方米的房产提供抵押担保，该房产于2011年11月1日办理了抵押登记手续。据此可以确认冯典涛对苏土建、李晓萍享有合法的债权。苏土建、李晓萍与冯典涛在2015年6月11日在律师见证下所签订的《房屋买卖合同》实际是就上述债权达成的以物抵债协议，在该协议签订后，冯典涛履行了协议约定的义务，苏土建、李晓萍也于2015年6月11日向冯典涛的母亲林少萍出具了公证委托书，委托林少萍代为出售案涉房屋、收取售房款、代办抵押注销登记手续等事实，说明苏土建、李晓萍已经同意由冯典涛和林少萍行使对案涉房产进行收益和处分的权利。案涉房产也实际由冯典涛和林少萍出让给叶春香、陈文军。2.2015年8月1日，叶春香、陈文军通过顺德区容桂悦顺房地产中介服务部的居间服务与冯典涛达成购买案涉房屋的意向，并由冯典涛代表苏土建、李晓萍与叶春香、陈文军签订了《房屋买卖合同》，购房款也由叶春香、陈文军签直接支付给了冯典涛和林少萍。上述事实可以证明叶春香、陈文军就购买案涉房屋的事宜并未直接与苏土建、李晓萍协商，不存在与苏土建、李晓萍恶意串通损害啊陈塑料厂利益的情形。并且啊陈塑料厂起诉苏土建、李晓萍的合同纠纷案，中山市第二人民法院于2015年10月12日作出民事判决，是在叶春香、陈文军就案涉房产签订买卖合同之后，本案中没有证据显示叶春香、陈文军在交易时知道或者应当知道苏土建、李晓萍欠啊陈塑料厂的债务，故叶春香、陈文军购买案涉房产时应为善意。3.叶春香、陈文军以393000元的价格购买位于佛山市顺德区容桂街道振华社区居民委员会桂洲大道中宏逸华庭E座704号的房产，该房屋面积为107.7平方米，折合交易单价为每平方米3649元。啊陈塑料厂没有充分依据证明该交易价格属于明显不合理的低价。结合上述分析，啊陈塑料厂的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回啊陈塑料厂的诉讼请求。案件一审受理费100元，由啊陈塑料厂负担。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院确认的证据和事实予以确认。本院认为：本案是债权人撤销权纠纷。本案啊陈塑料厂作为苏土建、李晓萍的债权人，主张苏土建、李晓萍低价转让涉案房产的行为对其权利造成损害，请求撤销苏土建、李晓萍的转让行为。根据合同法第七十四条第一款的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。依该规定，撤销权的成立应当同时具备客观要件和主观要件：客观要件方面需具备债务人以明显不合理的低价转让财产，并对债权人造成损害的条件；主观要件方面需具备债务人和受让人均存在恶意的条件。关于本案所涉客观要件方面。本案涉案房产涉及两次转让，一是苏土建、李晓萍与冯典涛签订《房屋买卖合同》，约定苏土建、李晓萍将涉案房产以418000元出售予冯典涛；二是在冯典涛依前述《房屋买卖合同》履行义务后，苏土建、李晓萍委托冯典涛的母亲林少萍代为出售涉案房产以及通过佛山市顺德区容桂悦顺房地产中介服务部的居间服务达成买卖意向后，冯典涛以苏土建、李晓萍的名义与叶春香、陈文军签订了《房屋买卖合同》转让涉案房产，双方达成的转让价格为393000元。啊陈塑料厂在上诉中对上述两次转让提出了质疑，一是认为冯典涛是涉案房产的抵押权人，苏土建、李晓萍以物抵债将涉案房产转让予冯典涛的行为违反了物权法和担保法的规定，二是认为根据佛山市顺德区房地产档案馆提供的房地产买卖合同，苏土建、李晓萍与叶春香、陈文军之间转让涉案房产的交易价格仅为267000元，属于明显不合理低价。关于第一个问题，本院认为，首先，虽然苏土建、李晓萍与冯典涛签订买卖合同转让涉案房产，但双方并未办理过户登记手续，房屋仍登记于苏土建、李晓萍名下，而后冯典涛以苏土建、李晓萍的名义签订买卖合同转让涉案房产，且办理了房屋过户登记，双方完成了房屋交易手续，故本案撤销权审理对象应是苏土建、李晓萍与叶春香、陈文军之间的转让行为。其次，即使对苏土建、李晓萍与冯典涛之间的转让行为进行审查，该转让行为也不存在违反物权法和担保法的问题。根据物权法第一百九十五条第一款的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。在苏土建、李晓萍不履行到期债务的情况下，苏土建、李晓萍与冯典涛协议将涉案房产出售予冯典涛，价款418000元中的360000元用于抵偿苏土建、李晓萍欠冯典涛的款项，冯典涛还需向苏土建、李晓萍支付剩余的58000元，双方上述约定的实质是在苏土建、李晓萍不履行到期债务的情况下，冯典涛作为抵押权人与苏土建、李晓萍协议以抵押财产折价实现抵押权，符合物权法的上述规定。因此，啊陈塑料厂对于苏土建、李晓萍转让涉案房产行为违反法律禁止性规定的质疑并不成立，本院不予支持。关于第二个问题，苏土建、李晓萍和叶春香、陈文军就涉案房产的转让签订了两份买卖合同，其中2015年9月11日的合同转让价格为267000元，而2015年8月1日冯典涛以苏土建、李晓萍受托人身份并以苏土建、李晓萍的名义与叶春香、陈文军签订的买卖合同约定的转让价格为393000元。因顺德区容桂悦顺房产中介服务部出具证明说明冯典涛、林少萍与叶春香、陈文军于2015年8月1日签订了房屋买卖合同，且双方实际履行的也是2015年8月1日的合同，故2015年8月1日的房屋买卖合同所约定的转让价格才是双方当事人的真实意思表示。啊陈塑料厂上诉主张应以2015年9月11日签订的合同所约定的转让价格认定苏土建、李晓萍是否以明显不合理的低价向叶春香、陈文军转让涉案房产缺乏事实依据，本院不予支持。同时，房屋定价涉及到房屋的面积、装修、新旧程度和房屋所处地段等各种因素，啊陈塑料厂并未提交充分证据证明以393000元转让涉案房产属于明显不合理的低价，从而损害啊陈塑料厂债权。因此，啊陈塑料厂主张行使撤销权并不具备客观方面的要件。关于主观要件方面。首先，苏土建、李晓萍于2015年6月11日即与冯典涛在律师见证下签订了《房屋买卖合同》转让涉案房产，而啊陈塑料厂是在2015年8月11日才起诉苏土建、李晓萍，要求其支付货款，且苏土建、李晓萍最初是向对涉案房产享有优先受偿权的抵押权人冯典涛转让涉案房产，故从苏土建、李晓萍的行为上看，其主观上难谓恶意。其次，叶春香、陈文军是通过顺德区容桂悦顺房地产中介服务部的居间服务与冯典涛达成购买房屋的意向，与其进行协商的均是冯典涛和林少萍。虽然本案只有苏土建、李晓萍委托林少萍办理涉案房产买卖事宜的委托书，但林少萍是冯典涛的母亲，苏土建、李晓萍委托林少萍的原因是苏土建、李晓萍在此之前已经与冯典涛签订了《房屋买卖合同》转让了涉案房产，故叶春香、陈文军有理由相信冯典涛有权代理苏土建、李晓萍就涉案房产签订转让合同。同时，购房款也是由叶春香、陈文军向冯典涛和林少萍直接支付。从叶春香、陈文军购买涉案房产的过程看，叶春香、陈文军并未与苏土建、李晓萍恶意串通损害啊陈塑料厂的利益，也无证据证明叶春香、陈文军在购买涉案房产时知道苏土建、李晓萍的行为将有害于啊陈塑料厂的债权，故叶春香、陈文军购买涉案房产时应为善意。因此，啊陈塑料厂主张行使撤销权并不具备主观方面的要件。综合上述两个方面，啊陈塑料厂主张行使撤销权的理由并不成立，对其诉讼请求应予驳回。综上所述，啊陈塑料厂上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中山市小榄镇啊陈塑料加工厂负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年五月二十日书 记 员  梁启星