四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2670号上诉人（原审被告）：贺忠贵，男，1970年3月30日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：刘汉沙，四川林志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张景德，男，1967年9月5日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。上诉人贺忠贵因与被上诉人张景德房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2016）川0124民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺忠贵上诉请求：1.撤销四川省郫县人民法院（2016）川0124民初3881号民事判决书，并依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由张景德承担。事实和理由：1.从双方签订的合同名称《预约买卖合同》为预约合同，不是正式的买卖合同。从双方签订的合同内容看，明显欠缺诸多因素，其中《预约买卖合同》中第二条第五款还约定将来还需要签订正式的房屋买卖合同，一审认定双方签订的是正式的买卖合同，属于事实认定错误。2.一审判令贺忠贵协助办理过户手续，缺乏法律和合同的依据，双方没有签订正式的买卖合同，谈不上“继续履行”。张景德辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。理由如下：1、双方签订的《预约买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且贺忠贵作为出卖人已经收受购房款，故《预约买卖合同》应当被认定为商品房买卖合同；而且双方签订的《预约买卖合同》就双方不履行合同约定义务进行了违约责任的约定，张景德有权依据《预约买卖合同》要求贺忠贵继续履行合同，协助办理过户登记的义务。2、本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，房屋作为不动产应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，一审是基于合同约定而不是司法解释的规定判决继续履行合同的，贺忠贵的上诉理由于法无据。张景德向一审法院起诉请求：1.判决贺忠贵继续履行双方签订的《预约买卖合同》，并配合办理郫筒镇中信大道四段968号“中冶田园世界”4幢1单元16层1601号房产的产权过户手续；2.判决贺忠贵承担张景德因提起诉讼而支付的律师代理费5000元；3.判决贺忠贵承担本案案件受理费及保全费。一审法院查明，张景德与贺忠贵于2014年11月21日签订《预约买卖合同》，约定贺忠贵将其从成都中冶田园世界置业有限公司购买的郫县××镇××大道××号“中冶田园世界”4幢1单元16层1601号房产（以下简称“涉案房屋”）转让给张景德。四川省成都市律政公证处于2014年11月25日出具（2014）川律公证内民字第66065号《公证书》，证明贺忠贵与张景德于2014年11月21日在该处公证员面前依法签订了前述《预约买卖合同》。《预约买卖合同》甲方为贺忠贵，乙方为张景德；该合同第一条约定房地产基本情况为“甲方与成都中冶田园世界置业有限公司于2012年1月12日签订商品房买卖合同，购买了位于郫县××镇××大道××号“中冶田园世界”4幢1单元16层1601号一套；第二条约定“甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得该房屋所有权证后按本合同约定过户给乙方”；第三条约定“该房屋转让总价共为人民币叁拾壹万捌仟元整，该房屋为全款购买。签订本合同当天乙方应当以转账方式支付甲方首付款人民币叁拾万元整，房价尾款人民币壹万捌仟元整由甲乙双方在过户给乙方当天支付给甲方”、“甲、乙双方应在甲方取得房屋所有权证后三十个工作日内各自备齐办理房屋过户资料办理产权过户手续。该次过户登记的所有税、费均由甲方承担，乙方不承担此次过户的任何费用”；第六条违约责任约定“如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同……并应向乙方支付合同违约赔偿金额人民币陆万元整，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：……甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订过户转让合同及不在合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其它拒绝转让的情形……”。2014年11月21日，张景德分两次向贺忠贵银行账户共计转款人民币300000元；贺忠贵于当日出具《收条》载明“收到张景德预付购房款：房屋总价款318000元（叁拾壹万捌仟元）、实收300000元，剩余款壹万捌仟元过户后一次付清，房屋地址：郫县郫筒镇中冶田园世界中信大道四段968号4幢1单元16层1601号”。涉案房屋于2015年4月13日进行产权登记，为贺忠贵单独所有。因贺忠贵未配合办理涉案房屋过户登记手续，张景德为维护其合法权利，委托四川恒创律师事务所律师提起本案诉讼，并支付律师费人民币5000元。一审法院认为，关于《预约买卖合同》的性质及效力问题，贺忠贵主张该协议为预约，双方的买卖关系尚未成立；张景德则认为该协议为本约，双方的买卖关系已经成立。一审法院认为，预约是指约定将来订立一定契约的契约。已经具备本约的主要内容，将来依据该契约履行不需另订本约的，即使名为预约，性质上也应认定为本约。本案中《预约买卖合同》对房屋座落、转让价款、房款支付方式及时间、房屋交付、办理转让过户及违约责任等主要内容均做了明确的约定。故双方签订的《预约买卖合同》应认定为本约，双方之间的买卖关系已经成立。虽然贺忠贵辩称其实质是借款合同的让与担保合同应无效，但贺忠贵未提供充分证据证明，一审法院对其主张不予支持。该《预约买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，张景德已按照《预约买卖合同》约定支付房屋首付款项，贺忠贵也已取得涉案房屋所有权证，张景德和贺忠贵应按照《预约买卖合同》在贺忠贵取得房屋所有权证后三十个工作日内各自备齐办理房屋过户资料办理产权过户手续，张景德也应按照《预约买卖合同》约定在过户当天支付贺忠贵房价尾款。张景德要求贺忠贵配合办理涉案房屋过户手续的主张符合法律规定，一审法院予以支持；对贺忠贵称该合同无效，且不具有继续履行条件的辩解意见，一审法院不予支持。关于损失赔偿的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在《预约买卖合同》中约定如贺忠贵取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，应向张景德支付律师费、诉讼费等损失的约定，符合法律规定。对张景德要求贺忠贵承担律师费等费用的主张，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三之规定，判决如下：一、贺忠贵在判决生效后十五日内协助张景德办理位于郫县××镇××大道××号“中冶田园世界”4幢1单元16层1601号房屋过户给张景德的手续。二、贺忠贵在判决生效后十五日内向张景德支付人民币5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序，收取案件受理费100元、保全费2110元，合计2210元由贺忠贵承担。此款已由张景德预交，贺忠贵应在履行上述给付义务时一并支付给张景德。二审中，双方当事人均未提供新证据，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是双方于2014年11月21日签订的《预约买卖合同》的性质和效力如何认定。从双方签订的《预约买卖合同》内容看，合同中对双方的个人信息、房屋的基本情况、房屋的总价款、购房款的支付方式和支付时间、房屋交付的条件、违约责任等主要内容均进行了详细约定，名称形式上虽为“预约”，但实质上具备了正式合同的内容，是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按约定履行各自的义务。从查明的事实看，张景德按约定支付了首付款，贺忠贵也已取得了涉案房屋所有权证，贺忠贵应在取得房屋所有权证后30日内办理产权过户手续，张景德在办理过户的当天支付房屋尾款，而贺忠贵未按约定办理过户手续，张景德现请求协助办理过户手续不违反法律规定，双方可以继续履行合同约定的义务，故贺忠贵认为不履行《预约买卖合同》的主张与事实不符，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人贺忠贵负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年五月十八日书记员  谭小雨