甘肃省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）甘执异12号异议人（被执行人）：兰州和泰房地产开发有限公司。住所地：兰州市城关区天水南路**号。法定代表人：刘盛波申请执行人：中国长城资产管理有限公司兰州办事处。住所地：兰州市城关区皋兰路***号。负责人：李志军，总经理。被执行人：刘敏波，男，1963年4月11日出生，住浙江省温州市鹿城区绣山大道大自然家园*组*幢***室。被执行人：刘伊莎，女，1990年6月30日出生，住浙江省温州市鹿城区绣山大道大自然家园*组*幢***室。被执行人：郭立妍，女，1973年7月5日出生，住兰州市城关区雁北路****号***室。被执行人：季星莲，女，1963年8月25日出生，住浙江省温州市鹿城区绣山大道大自然家园*组*幢***室。利害关系人：兰州飞天房地产开发有限公司。住所地：甘肃省兰州市城关区静宁路***号中海国际大厦**层。法定代表人：梁延喜该公司董事长。本院在执行中国长城资产管理有限公司兰州办事处（以下简称长城资产管理公司）与兰州和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）、刘敏波、刘伊莎、郭立妍、季星莲债务重组合同纠纷一案中，被执行人和泰公司认为本院拍卖程序违法，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人和泰公司称，本案拍卖行为违反最高人民法院有关规定，损害了异议人的合法权益，请求依法撤销该拍卖行为。理由为：1、异议人经申请执行人长城资产管理公司同意，已在涉案土地上开始工程建设并完成前期工程，项目直接投入1520万元，该涉案土地应视为在建工程，而不应作为单纯的土地进行拍卖。2、本次拍卖机构的确定不符合法定程序。3、拍卖公告内容未公示经申请执行人长城资产管理公司同意，异议人对拟拍卖土地进行施工直接投资1520万元增加了该土地附加值的事实，公示内容与拍卖土地现状不符。4、异议人同意以土地作价抵偿申请执行人欠款时，是以约定的数额直接抵债，不可能再承担拍卖土地使用权变更所产生的税费,拍卖公告对拍卖土地使用权转移可能产生的税费承担问题未进行公示说明。5、拍卖公告期限15日，少于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》拍卖不动产30日公告期限的规定。6、拍卖未依法通知异议人，异议人对拍卖机构、拍卖方式和拍卖时间等情况毫不知情，致使异议人无法向法院提供有关土地的信息和主张相关权利，造成异议人1520万元的投资无法收回，且拍卖后已进场的施工单位需要退出，由此产生合同终止的赔偿费用，加剧了异议人损失，合法权利被侵害。申请执行人长城资产管理公司未提交答辩意见。利害关系人兰州飞天房地产开发有限公司（以下简称飞天公司）称，异议人和泰公司异议理由不能成立，要求撤销拍卖于法无据。飞天公司依法参与竞买，竞拍成功，请求法院尽快下达拍卖成交裁定，维护该公司合法权益。本院查明，中国长城资产管理有限公司兰州办事处与兰州和泰房地产开发有限公司、刘敏波、刘伊莎、郭立妍、季星莲债务重组合同纠纷一案，申请执行人长城资产管理公司依据已经生效的兰州市国信公证处作出的（2015）兰国信公内字第13189号强制执行证书，向本院申请执行，本院于2016年3月4日立案执行。执行期间，被执行人和泰公司向本院递交了经申请执行人长城资产管理公司同意的还款计划，并提交了保证按期履行还款义务的土地、商铺、车位等财产作为执行担保。2016年3月25日，本院作出（2016）甘执18号执行裁定书，并于3月28日、3月30日分别向兰州市国土资源局和兰州市房地产管理局发出《协助执行通知书》，查封了被执行人和泰公司位于兰州市七里河区建兰新村2号的21.3亩土地使用权（权证号为兰国用（2014）Q2547号）及位于兰州市城关区高新北面滩“和泰馨和园”总面积4871.61平方米的商铺和负二层400个车位的收益权。后因和泰公司未按还款计划履行义务，长城资产管理公司要求对查封的上述执行担保物及其他财产进行评估拍卖优先偿还债务。2016年9月14日，和泰公司向本院及长城资产管理公司出具还款和资产处置承诺书，承诺在9月28日前如不能按期归还长城资产管理公司全部涉诉案款，则无条件同意以6000万元为变卖底价处置该公司位于兰州市七里河区建兰新村2号的21.3亩土地使用权（权证号为兰国用（2014）Q2547号）。和泰公司未按承诺如期还款，10月12日，执行部门向本院司法技术部门出具（2016）甘执18号委托拍卖函，要求在15日内选定拍卖机构对查封的上述土地使用权委托拍卖。司法技术部门经随机摇号选定甘肃鼎泰拍卖有限公司对该土地使用权进行拍卖，并于10月24日作出（2016）甘法外委函字第39号《对外委托司法鉴定委托函》。拍卖公司于10月27日在“兰州日报”发布司法拍卖公告，公告拍卖时间为2016年11月11日上午10时。11月10日因双方当事人与兰州金鹏房地产开发有限公司达成债权转让合作协议执行和解，申请执行人长城资产管理公司申请本院对该土地暂缓拍卖。后因和解协议未能按期履行，长城资产管理公司申请恢复拍卖程序。2017年2月27日执行部门向司法技术部门发出恢复拍卖通知，要求在15日内通知原拍卖机构对上述财产以6000万元底价进行拍卖。同日，司法技术部门作出（2016）甘法外委函字第39-2号《对外委托司法鉴定委托函》，要求拍卖公司尽快恢复拍卖。拍卖公司于3月1日、3月3日在“兰州晚报”发布公告2次。3月16日下午，竞买人兰州飞天房地产开发有限公司出价6000万元，成为该拍卖标的物的买受人。另查明，拍卖人在2016年10月27日、2017年3月1日发布的司法拍卖公告对拍卖标的、预展时间及地点、拍卖时间、竞买资格的取得时间方式、参与竞买的网络平台地址、竞买人条件、联系方式及地址等内容进行了公告。公告拍卖标的为“兰州和泰房地产开发有限公司和泰家园2期（七里河区龚家湾建兰新村2号）土地证号：兰国用（2014）Q25**，面积约21.3亩（成交面积以实际丈量为准）标的物以实物现状为准。参考价6000万元，保证金800万元”。《竞买须知》第十八条说明：拍卖标的过户所产生的相关税费，根据国家相关的法律法规，由申请人和竞买人各自承担应承担的税费。再查明，该案执行中，未在拍卖五日前通知和泰公司于拍卖日到场。还查明，在法院对涉案土地采取查封措施后，异议人和泰公司未经本院同意，在查封土地上进行施工，开挖了地基。本院认为，异议人和泰公司未经本院准许，在法院已查封土地上擅自施工开挖后，于2016年9月14日又向本院及申请执行人承诺，在9月28日前如不能按期归还全部案款，则无条件同意以6000万元为变卖底价处置该涉案土地。现异议人主张1520万元的施工投入，与其之前的承诺相互矛盾，理由不成立，不予支持。执行期间，被执行人和泰公司未按还款计划如期履行还款义务，根据《民事诉讼法》第二百三十一条的规定，对已查封的执行担保财产进行拍卖符合相关法律规定。2016年10月27日，拍卖公司发布《拍卖公告》明确指出，该拍卖标的物以实物现状为准，在《竞买须知》中对税费承担事项亦进行了说明，故异议人称拍卖公告公示内容与拍卖土地现状不符及拍卖公司对税费承担问题未公示说明的说法与事实不符。关于拍卖机构的确定问题，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释〔2011〕21号）第三条规定，本院确定拍卖机构符合司法解释规定。2016年10月27日拍卖公司发布拍卖公告时，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》尚未施行，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条的规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。本案公告拍卖的时间为2016年11月11日，公告期限符合司法解释规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人于拍卖日到场。本案执行中，未在拍卖五日前通知被执行人和泰公司于拍卖日到场，违反法定程序。异议人请求撤销拍卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款（五）项规定的情形，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）款的规定，裁定如下：一、撤销本院以6000万元底价拍卖兰州和泰房地产开发有限公司位于兰州市七里河区建兰新村2号的21.3亩土地使用权（权证号为兰国用（2014）Q2547号）的拍卖行为；二、驳回异议人兰州和泰房地产开发有限公司其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。审 判 长  郭维奇代理审判员  朱 华代理审判员  路金花二〇一七年五月二十三日书 记 员  张宸浩