北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初4571号原告：李娜，女，1971年11月30日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑曼青，北京市包诚律师事务所律师。被告：北京瑞兆天成商业管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇火神庙商业中心A座地下一层。法定代表人：徐东权，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，该公司工作人员。原告李娜与被告北京瑞兆天成商业管理有限公司（以下简称瑞兆公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，适用简易程序公开开庭审理了本案。原告李娜的委托诉讼代理人郑曼青、被告瑞兆公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告李娜向本院提出诉讼请求：1.判令瑞兆公司将李娜的商铺（北京市大兴区行政东里火神庙国际商业中心B座3层306）恢复原状，并支付支付2016年1月15日起至其合法交还商铺时止的占用费（每天按按购房款1205611元乘以9%除以365天计算，即每天297.27元）；2.判令瑞兆公司支付违约金241122.2元（按总房款的20%计算）；3.诉讼费用由瑞兆公司承担。诉讼过程中，李娜撤销了要求恢复原状和支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2009年7月31日，李娜出资1205611元与北京金色时枫房地产开发有限公司（以下简称时枫公司）签订了《商品房预售合同》，李娜购得坐落于大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区B座商业楼5号楼3层306商铺一间。李娜的《房屋所有权证书》（X京房权证兴字第XX**号）标明的建筑面积为43.5平方米，套内建筑面积为20.53平方米。户内部分、内铺情况为：1.顶棚：格栅吊顶面；2.墙面：采用轻质隔断，门两侧为玻璃隔墙；3.地面：结构面；等等。详见《商品房预售合同》第26页的标注。后李娜与瑞兆公司订立《委托管理协议》，约定：瑞兆公司接受委托统一经营商城，在五年的期限内，按李娜购房款的7%-9%向李娜支付委托经营收益。协议生效后，李娜将自己购买的商铺按原貌直接交付给瑞兆公司经营管理。瑞兆公司将李娜的商铺墙面、顶棚等全部拆除后，又统一转租经营。2015年11月18日，瑞兆公司张贴公告，通知李娜按期接收房屋等。合同期届满后，瑞兆公司对拆除李娜的商铺拒绝恢复原状和赔偿损失，故提起本案诉讼。被告瑞兆公司辩称，不同意李娜的诉讼请求，理由如下：1.李娜与瑞兆公司属于委托关系，瑞兆公司受李娜的委托，将诉争房屋出租给了其他第三方，即实际承租人，诉争房屋的拆改是由实际承租人所为，而非瑞兆公司。李娜与瑞兆公司签署了《委托租赁/管理协议》，李娜委托瑞兆公司对诉争房屋进行统一经营、管理及出租。瑞兆公司按照李娜的委托范围，将涉案房屋出租给了实际承租人，实际承租人为了经营需要，对诉争房屋中开发商交房时的装修部分进行了拆改，而非瑞兆公司所为。2.被拆改的部分均为《商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第2条第（二）款户内部分所述的诉争房屋“装修”部分，并非主体结构。被拆改的部分有“1格栅吊顶面、2轻质隔断、3白炽灯、4单联单动开关、5五孔插座、6内部插卡式计量表”，6个部分。根据李娜与开发商时枫公司签署的《北京市商品房预售合同》附件六《装饰和设备标准的约定》第2条第（二）款约定，该拆改部分均属于诉争房屋户内部分第1、2、4、5项所述的“装修”部分。3.根据李娜与瑞兆公司签署的《委托管理协议》约定，李娜同意承租人和瑞兆公司对诉争房屋的装修、设备设施、格局进行拆改，且根据合同法的规定，经出租人同意的拆改是无须恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》的第399条的规定，瑞兆公司作为受托人应在委托人李娜的委托范围内处理委托事务，而原、被告签署的《委托管理/租赁协议》第2.3条已经明确约定“经营者有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修等，但不应违反商业中心相关管理制度以及破坏整体形象。”此“经营人”应当包括经营的诉争房屋的任何一方，即包括瑞兆公司，也包括承租人。该条约定表明李娜作为实际的出租方是同意承租人根据其自身的经营需要对诉争房屋进行装修、调整诉争房屋布局、设备、设施、装修的。事实上，诉争物业所在楼层，及该楼层所在的整栋物业当初在建设规划时政府就是按照一个一个小小的面积批准的，此设计导致诉争房屋虽为商业物业，但事实上却无法实施大规模、高品质的商业经营，很多小业主甚至在资金经营不善、出租效果不好的情况发生后才又委托给瑞兆公司的，这也是本案李娜作为其中的一户小业主委托瑞兆公司进行统一管理、整体招租的原因及情况，其委托的前提及本意就是要拆除各小物业之间的隔断等装修物，将分散的面积进行整合，这也是委托协议中李娜收取返利的成本之一。此外，在委托关系中，李娜作为委托方具有主动强势地位，而瑞兆公司处于被动弱势地位，李娜有权选择不委托瑞兆公司，而事实上，诉争房屋所在楼栋也有许多业主未委托瑞兆公司。此外，根据《中华人民共和国合同法》第223条约定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”对于经出租人同意的拆改是无须恢复原状的，而未经出租人同意的拆改方须恢复原状。承租人的拆改行为在双方约定的授权范围内，属于经出租人同意的拆改，故承租人无须恢复原状，瑞兆公司作为受托方也无须要求承租人恢复原状。4.在双方的委托关系到期届满终止时，瑞兆公司也向李娜履行了商铺交还义务。瑞兆公司已于2015年向李娜寄送了《商铺交还通知书》，且李娜也认可其收到该文件，故瑞兆公司的交还诉争房屋的义务已经按照双方协议履行完毕。本院经审理认定事实如下：2009年8月2日，李娜（买受人）与时枫公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定购买大兴区黄村镇兴丰大街东侧黄村老街危改C区B座商业楼3层306，预测建筑面积43.62平方米。合同附件六为装饰和设备标准的约定，记载：2.装修标准：（一）共同部分，包括外立面、电梯厅等；（二）户内部分：内铺：5层，顶棚：格栅吊顶面；墙面：采用轻质隔断，门两侧为玻璃隔墙；地面：结构面；照明：每铺配置1个白炽灯，1个单联单动开关（线路由各自电表接出）；供电：每铺配置2个五孔插座，每平方米配电容量100W，户内安装内部插卡式计量表；有线电视、电话：在公共区域预留接口，商户入驻后自行向有线电视站申请相关业务；空调：商城中央空调，配置送、回风口。李娜支付房款1202294元。涉案房屋的产权证，显示房屋坐落于大兴区黄村东大街38号院5号楼3层306，所有权人为李娜，房屋建筑面积43.5㎡，套内建筑面积20.53㎡。2009年8月2日，李娜（甲方）与瑞兆公司（乙方）签订《委托管理协议》，约定：第1条委托权限：李娜愿意将位于北京市大兴区兴政东里火神庙国际商业中心B座3层06号商铺委托瑞兆公司实施运营管理，李娜同意瑞兆公司以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、联营等管理事宜。该商铺建筑面积43.62平方米，总房款为1205611元，李娜通过本协议授予瑞兆公司的委托权限，仅为代表李娜联营等运营管理服务，不涉及房产所有权的处分权。瑞兆公司愿意接受李娜之委托，为委托人提供相关的管理服务。第2条商铺管理：李娜同意瑞兆公司将该商铺纳入火神庙国际商业中心（以下简称商业中心）统一管理，遵守商业中心的相关规定和管理措施，以保证商业中心的整体形象；经营者有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修等，但不应违反商业中心相关管理制度以及破坏整体形象。第3条委托期限：自2011年1月15日至2016年1月14日止，委托期限为五年。第6条乙方权利与义务：在委托管理期限内，乙方保证甲方商铺的委托经营收益：第一年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第二年为甲方总房款的7%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第三年为甲方总房款的8%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第四年为甲方总房款的9%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费；第五年为甲方总房款的9%（税前）作为乙方应付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费及甲方应承担的物业管理费。第7条违约责任：甲乙双方应严格履行本协议规定的各项条款，如有违约，违约方应承担相应违约责任，并赔偿因此给对方造成的直接损失。除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付赔偿金和违约金，违约金为该商铺总房款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追偿损失。开发商交房后，李娜委托瑞兆公司进行出租管理，瑞兆公司向李娜交纳了委托经营收益。瑞兆公司称将房屋出租给他人，实际承租人为了经营需要，对诉争房屋的格栅吊顶面、轻质隔断、白炽灯、单联单动开关、五孔插座、内部插卡式计量表进行了拆改。2015年12月8日，瑞兆公司向李娜发出《商铺交还通知书》，告知李娜：根据双方的《委托管理协议》约定，瑞兆公司将其管理的商铺交还给李娜，请李娜于2015年12月11日至2015年12月25日期间携带材料办理商铺收回手续。现交还的房屋仅剩地面，其他均已拆除。李娜不认可拆除墙体、顶棚等行为属于合同允许的范围。本院认为，瑞兆公司与李娜成立合法有效的委托合同关系。合同期满后，瑞兆公司应当将拆除后的房屋恢复原状。李娜在本案中撤回恢复原状请求，本院不持异议。但是，瑞兆公司未履行恢复原状的义务，给李娜造成损失，故应当继续赔偿李娜占用费损失。关于占用费的计算标准，本院参考原合同的租金约定、市场价格、房屋面积及地段等因素，酌定瑞兆公司应当按照每日208元的标准向李娜支付占用费，从2016年1月15日计算到瑞兆公司将涉案房屋恢复原状之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告北京瑞兆天成商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告李娜占用费（每日按照208元计算，从2016年1月15日起计算至被告北京瑞兆天成商业管理有限公司将北京市大兴区黄村东大街38号院5号楼3层306的房屋恢复原状之日止）；二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，由被告北京瑞兆天成商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  马超雄二〇一七年五月五日书 记 员  孙 蕊