广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初7090号原告：东莞伟信物业管理有限公司，住所：东莞市常平镇。法定代表人：陈礼明。委托诉讼代理人：张世波，男，汉族，1980年9月27日出生，住址：河南省内乡县，系公司员工。委托诉讼代理人：周艳芳，女，汉族，1987年8月19日出生，住址：广东省东莞市，系公司员工。被告：王华，男，汉族，1976年12月21日出生，住址：湖北省荆门市东宝区，被告：汪敏，女，汉族，1977年10月1日出生，住址：湖北省荆门市东宝区，原告东莞伟信物业管理有限公司（以下简称伟信物业公司）诉被告王华、汪敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟信物业公司的委托诉讼代理人张世波、周艳芳，被告王华到庭参加了诉讼，被告汪敏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本案因案情复杂，转为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告伟信物业公司的委托诉讼代理人张世波、周艳芳，被告王华、汪敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告伟信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年7月1日至2016年5月30日的物业管理费10550.2元、水电费222元、垃圾费9.9元、污水处理费42.6元、滞纳金3019.5元，合计13844.20元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年7月13日，原、被告双方签订物业管理公约，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告依约向原告支付物业管理费。与此同时，原告负责代被告缴纳水电费、垃圾费、污水处理费等费用。公约签订以后，原告依约向被告提供物业管理服务。然而，被告从2013年8月份却开始无故拖欠原告费用。时至原告起诉之日，一共拖欠原告各自费用合计13844.20元。原告也曾因此事多次与被告沟通，然而被告却对此一致置之不理。被告的行为已经严重损害了原告的利益，原告依据相关的法律法规，向法院提起诉讼。被告王华、汪敏辩称，被告没有与原告签订物业管理合同，不需要向原告支付物业管理费。被告不存在欠原告电费的情况，电费一直是被告自己缴纳的。被告的房子在2013年遭到入室盗窃，是因为原告的管理不善导致的，被告认为原告并没有尽到物业管理应尽的义务，所以被告无需向原告支付各项物业管理费。原告从未主动与被告沟通，都是被告去找原告协商事情。被告不存在拖欠滞纳金的问题。经审理查明，王华、汪敏与案涉小区开发商东莞市常平房地产开发实业公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于东莞市常平镇××紫荆花园XX××XX的商品房，案涉房屋的建筑面积为129.28平方米，该商品房的用途为住宅。2013年5月20日，伟信物业公司与案涉小区开发商东莞市常平房地产开发实业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定伟信物业公司受东莞市常平房地产开发实业公司委托对案涉小区实行物业管理。《前期物业服务合同》约定：在物业管理区域内，伟信物业公司在物业交付后提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。伟信物业公司提供的前期物业服务应达到约定的质量标准，其中包括，设置安全岗实行24小时值班和间歇式巡逻制度。物业管理费按住宅建筑面积收取，高层住宅为2.4元/月.平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月15日前交纳。2013年8月5日，东莞市物价局对案涉小区的物业服务收费标准进行了备案。伟信物业公司在庭审中陈述，案涉商品房为高层住宅，物业管理费为为2.4元/月.平方米，按照住宅面积收取，每月物业管理费为310.3元，王华、汪敏欠2013年7月1日至2016年5月31日的物业管理费共10550.2元。案涉小区的生活垃圾处理费、水费、污水处理费均由伟信物业公司按照实际使用情况每月代交，再由伟信物业公司向各业主收取，被告欠2013年7月1日至2016年5月31日的生活垃圾处理费9.9元、污水处理费42.6元、水费222元。王华、汪敏对原告的上述主张予以确认。王华、汪敏主张，案涉房屋于2013年9月5日遭他人入室盗窃，造成损失约25000元，案涉房屋被盗窃之时王华、汪敏均不在家中，回家后发现遭人盗窃，且房屋的大门被人损坏，门口也堆放着垃圾，但在王华、汪敏发现房屋被盗之前，伟信物业公司从未通知过被告其房屋存在异常。王华、汪敏认为，伟信物业公司没有按照约定维护好小区的公共秩序及做好小区的安全防范工作，是导致其房屋被盗的重要原因，且在其房屋遭人盗窃后，伟信物业公司也没有与王华、汪敏沟通协调作出处理。此外，王华、汪敏称，案涉房屋的窗台有漏水的情况，房屋内部的墙面也有裂口，伟信物业公司并未对上述情况进行修补。综上，王华、汪敏主张伟信物业公司未能提供合格的物业服务，因此拒绝交纳物业管理费。伟信物业公司对王华、汪敏的抗辩意见不予确认，主张其已经按照《前期物业服务合同》的约定提供了合格的物业服务，并提交了维修工作单、关于XXD座XX单位被盗窃事件报告予以证明。维修工作单显示，2012年12月3日，伟信物业公司到案涉房屋进行维修，维修内容为“反映家里没电”；2012年12月11日，伟信物业公司到案涉房屋进行维修，维修内容为“房间窗台上面滴水下来，需维修”；2013年9月30日，伟信物业公司到案涉房屋维修，维修内容为“外墙漏水”。关于XXD座XX单位被盗窃事件报告载明，伟信物业公司的安管部工作人员于2013年9月5日下午14点左右接到电话得知案涉房屋被盗，随后伟信物业公司的工作人员赶到了现场，发现防盗门完好无损，是自己用钥匙打开的木门坏了，进去后发现被盗，现场很凌乱有被翻动的迹象，14点30分左右公安民警到了现场。为查明事实，本院向东莞市公安局常平分局调取了2013年9月5日事发当天的现场勘验笔录、询问笔录及现场照片。现场勘验笔录及现场照片显示：被盗现场位于东莞市XXXXD座XX房内，该房是一内开门，锁心完好，门框有被破坏的痕迹，该XX房有客厅、书房、厨房、阳台、卫生间、卧室和主人房，其中主人房的衣柜处是被盗财物位置。以上事实，有《前期物业服务合同》、《关于对XX物业服务收费标准备案的复函》、催费通知书、《商品房买卖合同》、维修工作单、关于XXD座XX单位被盗窃事件报告、报警回执、现场勘验笔录、询问笔录、现场照片以及庭审笔录附卷为证。本院认为，伟信物业公司与案涉小区开发商东莞市常平房地产开发实业公司签订的《前期物业服务合同》，是合同各方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，王华、汪敏以《前期物业服务合同》并非其本人签署为由，主张该合同对其并无约束力，缺乏理据，本院不予采纳。伟信物业公司依约为紫荆花园提供物业服务，有权按《前期物业服务合同》的约定收取物业服务费。依据《物业管理条例》第三十六条的规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，王华、汪敏主张因伟信物业公司未能管理好案涉小区的治安环境，导致案涉小区治安状况混乱，以致其房屋遭入室盗窃，此外，伟信物业公司未对其房屋窗台漏水情况进行维修，伟信物业公司应当承担相应的法律责任。伟信物业公司提交了维修工作单，证明其已对案涉房屋窗台漏水的情况进行了维修，故本院对王华、汪敏关于伟信物业公司未对其房屋窗台漏水情况进行维修的抗辩意见不予采信。至于伟信物业公司是否有维护好案涉小区的治安秩序的问题，根据《前期物业服务合同》的约定，伟信物业公司提供的前期物业服务应达到约定的质量标准，包括设置安全岗实行24小时值班和间歇式巡逻制度，但伟信物业公司未能提交证据证明其设置了安全岗实行24小时值班和间歇式巡逻制度，应承担举证不能的不利法律后果。因此，本院认定，案涉房屋遭入室盗窃，与伟信物业公司履行保安执勤的物业服务义务不当具有一定的关联性，伟信物业公司提供的物业服务有瑕疵，应承担相应的法律责任。王华、汪敏以此为由拒交管理费，属于行使合同履行中的抗辩权，但该抗辩权的行使范围应当与伟信物业公司的违约承担相适应。根据伟信物业公司的违约情况，本院认定伟信物业公司承担的违约责任为物业管理服务费的30%，王华、汪敏应向伟信物业公司支付物业管理费的70%。伟信物业公司每平方米2.4元的物业管理费收费已经东莞市物价局备案，被告应当按照该标准支付物业管理费。案涉物业的建筑面积是129.28平方米，经计算得出每月应缴管理费为310.3元。被告所欠2013年7月至2016年5月共计34月的管理费，计算得出为10550.2元（310.3元×34个月）。王华、汪敏承担物业管理费的70%即7385.1元。伟信物业公司主张王华、汪敏尚欠2013年7月至2016年5月的水费222元、生活垃圾处理费9.9元、污水处理费42.6元，王华、汪敏予以确认，本院予以支持，王华、汪敏应向伟信物业公司支付上述费用。伟信物业公司主张王华、汪敏应向其支付滞纳金3019.5元，但是伟信物业公司提交的《前期物业服务合同》并没有对滞纳金予以约定，伟信物业公司也未能提交其他证据证明其诉请，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十六条的规定，判决如下：一、限被告王华、汪敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞伟信物业管理有限公司支付2013年7月至2016年5月的物业管理费7385.1元、水费222元、生活垃圾处理费9.9元、污水处理费42.6元；二、驳回原告东莞伟信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费146元，由原告东莞伟信物业管理有限公司负担44元，被告王华、汪敏负担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  周晓婷人民陪审员  周慧娜二〇一七年五月三日书 记 员  张常兰附判决引用法律条文（节选）：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。