广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初4586号原告：珠海经济特区白莲实业发展总公司，住所地珠海市香洲区拱北官村。法定代表人：江镜耀，董事长。委托诉讼代理人：廖绍业，男，1976年5月14日出生，汉族，住珠海市香洲区，系该公司业务员。被告：张小玉，女，1973年10月23日出生，汉族，户籍地珠海市吉大。原告珠海经济特区白莲实业发展总公司（以下简称白莲公司）与被告张小玉确认合同无效纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白莲公司的委托诉讼代理人廖绍业到庭参加诉讼。被告张小玉因用其他方式无法送达，经本院采用公告送达，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告白莲公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告白莲公司与被告张小玉2003年5月13日签订《珠海市商品房买卖合同》无效；2.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系香洲区吉大官村村委会在1986年间成立的子公司为集体企业。根据珠国土许字（1990集）第266号集体建设用地单位为官村村委会。根据珠海市建设用地许可证用地单位为官村村委会（地址：吉大九洲大道北侧官村村口自留用地）。2014年12月9日珠海市住房和城乡规划建设局向原告提供1990规字449查询结果，在1990年12月26日批准官村村委会建设官村综合楼共六层（又称官村大厦），同时在该大厦的西面建成附属楼两层为104.35平方米，在1993年建成。该四份的证据证明：1、该土地为官村集体自留用地。2、用地单位为官村村委会。3、所建成的官村大厦及附属楼产权人为官村村委会。根据《中华人民共和国民法通则》第74条规定，该官村大厦附属楼的物业属官村村委会集体所有的建筑物（即是官村农民集体所有，受法律保护）。在2003年5月13日原告原法定代表人官杨金与被告张小玉，签订官村大厦附属楼二层40平方米的《商品房买卖合同》，原告无权处分官村村委会的官村大厦附属楼二层的集体物业，违反多方面法律等行政法规的强制性规定情况如下：一、原告与被告签订《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）该法第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”，可见，当时城镇户口居民协议购买使用农村宅基地上房屋的，是以县级人民政府批准为生效要件之一。原告与被告签订《商品房买卖合同》，但涉案房屋土地性质属农村集体所有土地，由于未办理相应的政府审批手续，致使该《商品房买卖合同》一直未生效。1999年5月6日，国务院办公厅颁布实施的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）明确规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，此后，被告《商品房买卖合同》不具备生效。该《商品房买卖合同》实质上一直没有不发生效力。城镇非农业户口居民建住宅，向集体土地上所建房屋，购买合同被依法认定为无效合同。根据（2011）珠金法民一初字第224号及（2011）珠中法民三终字第201号的案例与原告和被告所签订的《商品房买卖合同》同一个性质，原告认为该《商品房买卖合同》应该属于无效合同。二、被告的《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第51条的规定，原告无处分权的人处分官村村委会的官村大厦附属楼40平方米集体财产给被告。三、被告的《商品房买卖合同》违反《广东省农村集体资产管理条例》（1996年3月1日实施）第12条（二）、（五）的规定，转让官村村委会的官村大厦附属楼40平方米集体财产，未经依法评估作价低于市场价以6万元，损害集体利益及第19条（三）、（六）的规定，未经过村民过半数同意处分官村村委会的官村大厦附属楼40平方米集体财产。四、被告的《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年修订版）第17条、第19条（五）、（八）的规定。未经过村民过半数同意处分官村村委会的官村大厦附属楼40平方米集体财产。根据《中华人民共和国物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋未向登记机关登记，未经权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。上述的证据已经明确证明，用地单位及产权人为官村村委会，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》处分官村村委会的附属楼二楼，产权人为官村村委会，该《商品房买卖合同》也不具备房地产登记中心登记条件，并且一直也没有向房地产登记中心登记备案。原告认为该《商品房买卖合同》从行为开始起就没有法律约束办，应当依法认定该《商品房买卖合同》无效。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第58条（四）、（五）、（七）及《中华人民共和国合同法》第52条（二）、（三）、（五）的规定，在2003年5月29日原告原法定代表人官杨金与被告签订《商品房买卖合同》处分官村村委会的官村大厦附属楼40平方米集体财产，违反上述相关法律等行政强制性规定，证据确凿，原告认为原告与被告在2003年5月13日所签订的《商品房买卖合同》从行为开始起就没有法律约束力，应该依法认定无效。为此，请求法院查明事实，支持原告的请求，依法维护官村集体合法权益。原告白莲公司为其主张提供了以下证据：1.珠国土许字（1990集）第266号；2.珠海市建设用地许可证；3.1990规字449查询结果；4.官村大厦附属楼平面图；5.珠海市商品房买卖合同；6.国办发【1999】39号；7.（2011）珠金法民一初字第244号；8.（2011）珠中法民三终字第201号；9.粤检民抗字【2011】292号；10.（2012）粤高法审监民提字第133号；11.（2012）粤高法证字第806号；12.报建表；13.珠海规划局建筑许可证（90）规字449号；14.规划验收通知；15.规划验收意见；16.建设工程规划验收合格证（2007）规验字038号；17.商品房地产权权属证明书（第200700022）；18.宗地图；19.珠府【2003】57号；20.官村1#2#楼总造价结算数据等情况；21.珠国土公告【2014】45号；22.黄田益房地产权登记表；23.冯建中房地产权登记表（两份）。被告张小玉没有到庭，也没有提交答辩意见和证据。经审理查明：原告白莲公司系由香洲区吉大官村村委会在1986年开办的集体企业。2001年发布的《香洲区民政局关于在62个行政村设立社区居民委员会的实施意见》和《香洲区原行政村集体资产处理指导性意见》（珠香“村转居”字［2001］1号）规定，珠海市香洲区决定在62个行政村设立社区居民委员会，原行政村的社会管理职能与经济管理职能在设立社区居民委员会后分离。2002年，官村村委会的经济管理职能转交给白莲公司，社会管理职能转交官村社区居民委员会。1990年，珠海市国土局向官村村委会颁发珠国土许字（1990集）第266号《国有、集体（私人）建设用地许可证》，划定在官村自留用地内的3783.425平方米给官村村委会作为建综合楼用地。官村村委会于1993年在此用地范围内建设了官村综合楼1号楼和2号楼以及附属楼，1号综合楼又称官村大厦。原告白莲公司称官村大厦附属楼附属于1号楼，由于官村综合楼1号楼及附属楼没有缴清地价款，因此一直无法办理房屋产权登记。2003年5月13日，原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告将官村大厦附属楼二层房屋（建筑面积40平方米）以60000元的价格转让给被告张小玉。2003年9月，南福公司获发房屋拆迁许可证，获准对官村旧村改建红线内的旧房实施拆迁。原告白莲公司称案涉附属楼已于2007年被拆除，但不清楚被告张小玉与南福公司是否达成拆迁补偿协议。本院受理的白莲公司提起诉讼的同类案件查明如下事实：1998年7月23日，原告白莲公司发出《保证书》，写明：“官村大厦1、2号楼绝大部分已出售，由于涉及需补交珠海市国土部门费用，至今仍无法办理官村大厦的产权证明文件。”“我公司作出保证：官村大厦1号、2号楼由于我公司欠交市国土部门费用而未予以购房者办理房地产证书，我公司负完全责任。”2006年5月10日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组（以下简称香洲区改建领导小组）向珠海市规划局发出《关于官村旧村改建范围内1号楼综合楼确权问题的函》（珠改函[2006]20号），主要内容是：官村于1992年开始自行改建，2000年纳入全市城中旧村改建统一规划管理范围。根据原签订的历史合同，该项目由南福公司开发建设。其中官村旧村改建范围内的1号综合楼于1990年办理报建手续，报建面积3070平方米，实建面积4376.86平方米，上述建筑物原为官村村委会自用物业，后全部卖给小业主。鉴于上述建筑物已卖出，成为村集体收入，为加快该项目旧村改建工作，维护广大小业主的切身利益，经研究，建议根据珠府办复[1991]57号文的精神，由官村股份合作公司向贵局补办报建手续，并补交相应地价后将产权确认到相关小业主名下。函件将《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》（珠府办复[1991]57号）作为附件。该批复系珠海市人民政府办公室于1991年向白莲公司作出，内容是：你公司关于在“官村工业区”出售部分楼房的请示收悉，经研究，同意你公司在官村工业区按报批项目和数量经营部分商品房，但必须按珠府[1988]53号文规定，补交50%的配套费，并向工商、税务、房管等有关部门办理有关手续。2006年7月10日，白莲公司向珠海市规划局提交《关于官村1号楼确权问题的请示》，称我村旧村工作正顺利展开，但关于1号综合楼的确权问题尚未处理完毕，该楼于1992年经规划部门同意建设，报建6层实建8层，我司已按实际建设面积全部销售给小业主，为推进改建工作和保障小业主权益，我司曾于2005年底向市改建领导小组请示，对该部分超建面积按农村经营房地产标准地价补交地价后进行确权，市改建领导小组批文同意我司向贵局补办相关手续。2006年11月20日，珠海市房地产登记中心作出《关于解决官村大厦综合楼办证问题的处理意见》（珠房登字[2006]153号），就购买官村2号综合楼住宅的41户业主反映的不能办证问题提出处理意见，指出2号综合楼存在违规超建、欠地价、没有消防验收证明等问题；认为该楼属历史问题楼盘，为妥善处理好历史遗留问题，保障购房业主的合法权益，故提出由市规划局按实测面积给予规划验收、白莲公司支付欠缴地价并向消防局申办消防验收手续等处理意见。(2016)粤0402民初4622号案庭审中，白莲公司表示，2号综合楼的41户业主，除了其中7户，其他人目前均已办理了房产证。2007年7月15日，珠海市规划局向白莲公司发出《关于官村1#综合楼规划验收情况的函》（珠规验函[2007]372号），主要内容是：你公司申请1#综合楼规划验收的资料已收悉。该楼于2006年8月通过规划验收，但因未按要求补办地价手续而没有发《规划验收合格证》。经我局研究，因该楼现已拆除，不符合核发《规划验收合格证》的要求，所以不核发《规划验收合格证》，等等。本院认为，白莲公司和张小玉于2003年签订了关于买卖官村大厦附属楼二层房屋的《珠海市商品房买卖合同》，对于该合同的效力，本院分析认定如下：一、官村村委会于2002年进行了“村转居”，其社会管理职能与经济管理职能分离，经济管理职能转交给白莲公司。因此，白莲公司对原以官村村委会名义报建建设的官村综合楼及附属楼有处分权。事实上，村转居后，与官村综合楼相关的报告申请均由白莲公司作出，政府部门的相关批复函件等文件也是针对白莲公司。二、根据有关部门作出的许可证、批复和函件等文件，可以证实，官村综合楼是官村村委会经审批，于1993年在其自留用地上建设的，其对外销售应当办理审批手续。香洲区改建领导小组于2006年5月作出的《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》及附件《关于白莲实业发展总公司在官村工业区出售部分楼房问题的批复》（珠府办复[1991]57号），以及珠海市房地产登记中心于2006年11月作出的《关于解决官村大厦综合楼办证问题的处理意见》（珠房登字[2006]153号）等文件，可以反映相关部门曾允许白莲公司经营商品房，且同意在白莲公司办理相关手续后给予购买官村综合楼的小业主办理产权登记，实质是同意白莲公司销售相关房产。相同地块上同时建设的2号综合楼的大部分购房业主最终办理了产权登记，也印证了这一点。三、关于原告白莲公司提出的其未依1996年3月1日实施的《广东省农村集体资产管理条例》的规定评估涉案房产的价值后再转让给被告张小玉、《商品房买卖合同》无效的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，《广东省农村集体资产管理条例》不是认定合同效力的依据，原告白莲公司的该项主张依据不充分。四、关于原告白莲公司提出的转让涉案房屋未经村民大会讨论并取得过半数同意，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定而无效的主张。本院认为，原告白莲公司也没有举证证明转让涉案房屋属于应当由村民大会讨论并取得过半数同意的事项，原告白莲公司的该项主张依据不充分。综上所述，原告白莲公司已经获准在办理相关审批手续的情况下，可以转让官村1号综合楼及附属楼的房产，而后1号综合楼及附属楼由于官村旧村改建而被拆除，导致相关的审批手续没有继续进行，而原告白莲公司主张的关于合同无效的其他理由均不成立，因此，应当认定原、被告签订的《商品房买卖合同》未生效，原告白莲公司主张该合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：驳回原告珠海经济特区白莲实业发展总公司的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告珠海经济特区白莲实业发展总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  崔少俊人民陪审员  黄建华人民陪审员  徐媛媛二〇一七年五月十九日书 记 员  陈晓容