河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0302民初152号原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区，组织机构代码：67034XXXX。法定代表人艾鹭江，总经理。委托代理人朱贵景，河北权智律师事务所律师。委托代理人樊玉双，河北权智律师事务所律师。被告单超，男，1982年10月4日出生，汉族，住河北省秦皇岛市，公民身份号码：×××。委托代理人韩雪莲，女，1986年5月15日出生，汉族，系被告单超妻子，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司诉被告单超物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱贵景、被告委托代理人韩雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司诉称，2008年4月20日原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司签订了《滨海城二十四层住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限为三年；合同还约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按照建筑面积向原告交纳物业管理费，收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行。2010年12月31日原告又与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告继续向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日。双方签订的《业主临时公约》约定如被告逾期交费，则从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。被告系原告管理的小区业主，建筑面积85.70平方米。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费、电梯费、二次供水费和垃圾费，自2011年4月1日至2015年3月31日止（共计48个月），被告欠原告上述费用共计人民币6845.60元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为已严重违反了《滨海城二十四层住宅前期物业服务合同》、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》和《业主临时公约》，且导致原告正常运营困难，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，请求判令：1、被告向原告给付自2011年4月1日至2015年3月31日期间的物业管理费、电梯费、二次供水费和垃圾费共计人民币6845.60元；2、被告按照每日万分之五支付自2015年3月31日起至交清全部物业管理费之日止的滞纳金；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，首先原告没有来催缴过物业费，都是我去找物业公司交物业费，都是物业公司说给解决让我等着。物业管理有些方面是不合理的，电梯总出现故障，把我困在里面过，找物业公司态度也很恶劣。房屋质量问题，物业老拖着，导致我没找地产商。我家的问题一直没有给解决，不是我拖欠物业费。小区环境物业管理的不好。原告为支持其诉讼请求向法院提供如下证据：证据一、《滨海城二十四层住宅前期物业服务合同》一份，证明2008年4月20日原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司签订了《滨海城二十四层住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限为三年，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按建筑面积向原告交纳物业管理费；证据二、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》一份，证明2010年12月31日原告又与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日；证据三、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表（秦价证服备字【2009】003号，秦价证服备字【2010】028号，秦价证服备字【2010】028A号）一份，证明原告已将滨海城二十四层住宅楼2009年-2014年物业服务等级、服务期限及服务收费标准报秦皇岛市物价局备案确认；证据四、《经营服务收费证》（证号：540XXXXXXXX），证明原告有权按照秦皇岛市物价局批准的1.00元/月.平方米（24层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2014年6月23日至2017年6月23日。证据三及证据四补充证明内容为电梯和二次供水所发生的电费按实际发生额由物业使用人按比例分摊。被告对原告所出示的证据质证意见为：证据一、证据二、真实性不确定，看不懂，电梯没有二十四小时正常运行；证据三、有异议，绿化没有达到这么大面积；证据四、无异议。被告未提供证据。根据原告提供的证据，经本院审核认定:原告提供的证据一至证据四因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：被告单超系秦皇岛市海港区滨海城业主，该房屋建筑面积85.70平方米，2008年4月20日，原告（乙方）与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司（甲方）签订《滨海城二十四层住宅前期物业服务合同》，原告对秦皇岛市海港区滨海城住宅小区二十四层有物业管理的权利。《滨海城二十四层住宅前期物业服务合同》“…第四条本物业服务区域的收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，采用按月或按年收取...第六条物业服务费收费标准：1.20元/月.平方米（不包括电梯和二次供水所发生的电费）；电梯和二次供水等所发生的电费，按实际发生额由物业使用人分摊。第七条业主在收到入住通知并办理入住手续后次月起，交纳物业服务费；业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业，其物业服务费按90%交纳...第十一条本补充合同期限三年，自签订之日起生效...2010年12月31日，原告（乙方）与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司（甲方）签订《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，载明：“...第二条本合同期限：自2011年1月1日起至2015年12月31日止...第八条乙方必须按照《秦价行服字【2007】230号》的批复进行收费，不得随意上调收费标准或变相乱收费。其收费标准：多层住宅0.65元/㎡·月、小高层住宅0.94元/㎡·月、二十四层住宅1.00元/㎡·月...”。被告拖欠原告物业费4113.6元（2011年4月1日至2015年3月31日，1.00元/月.平方米×85.70平方米×48个月）；电梯费1789.6元{[197元/年·户+（9层-1）×31.3元/层]×4年}；二次供水费800元（200元/年.户×4年）；垃圾费144元（3元/月·户×48个月）。本院认为，原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司签订的《滨海城二十四层住宅前期物业服务合同》、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》合法有效。原告是秦皇岛市海港区滨海城小区的物业服务企业，原告按照合同约定为滨海城小区提供物业管理服务，被告是该小区68-4-0901室的业主，被告接受服务，应该依合同约定缴纳物业费、电梯费、二次供水费、垃圾费。结合秦皇岛滨海城小区同时期同类案件业主的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减15%物业费较为合理。原告所主张电梯费、二次供水费、垃圾费本院予以部分支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告单超向原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司给付物业费3496.56元（4113.6元×85%）、电梯费1789.6元、二次供水费800元、垃圾费144元、以上合计6230.16元。于本判决生效后五日内履行。二、驳回原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，由被告单超负担，于本判决生效后五日内交纳。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  范晓春人民陪审员  刘瑞玲人民陪审员  李庆贵二一七年五月二十六日书 记 员  王丙文