四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终464号上诉人（原审被告、反诉原告）：眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区东坡大道南二段49号3栋1单元1层2号。法定代表人：张珊，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋立胜，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范颖超，男，1981年8月24日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通房地产公司）因与被上诉人范颖超房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人鸿通房地产公司的委托诉讼代理人蒋立胜、被上诉人范颖超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿通房地产公司上诉请求：1.撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初7号判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人范颖超以未取得竣工验收备案书为由起诉上诉人鸿通房地产公司承担交房迟延的违约金，一审法院未根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件进行审查和判决，却以《商品房买卖合同》示范文本为依据判决上诉人败诉，既违反合同的约定，也没有法律的依据。交付条件是双方合同明确约定的，并且《商品房买卖合同》示范文本在说明中第5条、第6条明确说明空格处可以自由选择，竣工验收备案书并不是双方合同约定的交房条件，也不是法定的交房条件，一审法院认定以取得竣工验收备案书才具备交房条件的判决是错误的。范颖超辩称，应维持原判。范颖超向一审法院起诉请求：请求判令鸿通房地产公司向范颖超支付逾期交房违约金人民币3248.33元。鸿通房地产公司向一审法院提出反诉请求：双方签订的购房合同合法有效，范颖超逾期付款行为构成严重违约，造成了鸿通房地产公司的损失，请求法院判令范颖超支付迟延支付房款违约金1260元。一审法院认定事实：双方于2012年12月14日签订了《商品房买卖合同》，与本案相关条款为第十条，交付条件，（一）应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下第1、2、×、×、×、×、×项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、×；7、×。第十一条、市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施（1）下水、下水，（2）电（3）燃气2014年12月30日达到交付标准，（4）供暖达到，（5）×，（6）×；2、其他设施（1）公共绿地、（2）公共道路（3）公共停车场，（4）幼儿园（5）学校（6）会所（7）购物中心（8）体育设施，达到（9）×、（10）×，如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理1，2，第十二条、逾期交房责任，…自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，…”,范颖超按约交清了464048元房款。2014年12月30日范颖超在不知情的情况下收房，在范颖超收房后继续修建。2014年12月31日东湖春天业主代表向眉山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、眉山市公安消防支队（以下简称消防队）递交情况反映。2015年2月3日，住建局向业主代表出具告知书，答复：“一调查核实情况（一）“东湖春天”房地产开发项目符合规划，按图施工。（二）“东湖春天”房地产开发项目商品房买卖合同真实合法有效。（三）“东湖春天”房地产开发项目虽经消防部分验收，但至今未取得消防合格备案手续。（四）图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位。（五）根据房屋竣工验收交付使用的相关法律、法规规定，“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。一、处理意见（一）因“东湖春天”房地产开发项目尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交房使用条件。责成开发公司尽快与市消防部门衔接，整改完善，取得竣工验收备案手续。（二）根据眉山城区房地产开发实际情况，为避免二次装修浪费，入户水管、电线，按施工图和购房合同约定执行。需由开发公司建设完成的，由开发公司在征得业主同意的前提下，可由购房业主自行完善。所需费用由开发公司与购房业主自行协商解决。如购房业主不同意自行完善，则由开发公司按照施工图和合同约定组织完善。（三）逾期交房产生的违约责任，由双方按照商品房买卖合同的约定办理。（四）责成开发公司对业主代表所提出的问题，高度重视，积极协调解决，妥善化解。（五）工程需整改完善的项目，由市质安站负责督促开发公司尽快组织完善。一审庭审中，鸿通房地产公司对其反诉的请求称其证据不足，放弃反诉请求。以上事实，有身份证复印件，《商品房买卖合同》、《眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》、及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为：结合本案双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：鸿通房地产公司是否存在逾期交房的情形。首先，交付条件二该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×、×、×、×项所列条件，其中因×、×否定了2以下其他条件，侵害了购买方的重大利益。其否定条款并未提请对方注意和说明，应当无效。其次，合同约定的交付条件是“取得规划验收合格证”。鸿通房地产公司与范颖超对合同的该条款理解不一致，导致双方对交房是否符合约定发生分歧。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释…”的规定，本案中对房屋竣工验收的标准应按照通常理解予以解释。本案系商品房买卖合同，应参照房地产主管部门公布的《商品房买卖合同》示范文本中的条款进行解释。根据四川省建设厅、四川省工商行政管理局推行使用的《商品房买卖合同》示范文本中房屋交付条件的相关条款，商品房在交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，而该交房条件也是相关法律、法规所规定的房屋交付所必须具备的条件。第三，根据眉山市住建局向业主代表出具的告知书载明，涉案房屋尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交房使用条件。涉案小区于2015年1月28日方才取得消防验收备案手续，2015年2月3日取得竣工验收备案书。《建筑工程竣工验收备案表》作为相应的主管部门的规范性文件，对认定相关的案件具有很强的参照作用。故鸿通房地产公司在合同约定的交房期间届满时并不具备约定的房屋交付条件，鸿通房地产公司直到2015年2月3日才取得房屋交付的全部条件，较约定时间2014年12月30日延迟了35天，鸿通房地产公司应支付范颖超逾期交房违约金464048元×0.0002×35天=3248.33元。庭审中，鸿通房地产公司放弃反诉请求，是真实意思表示，不违背法律规定，一审法院准许。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：鸿通房地产公司于本判决生效之日起五日内支付范颖超违约金3248.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取25元、反诉费减半收取25元，由鸿通房地产公司承担。本院二审中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院查明事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院另查明：四川省建设厅、四川省工商局于2006年10月10日印发了合同编号为CH-01-0605的《商品房买卖合同》示范文本释义，该文本第十一条第（二）款规定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，第1项内容为：“1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”。对该第十一条第（二）款的释义明确第1、2项是默认的出卖人在交房时应当提交的文件。本案双方当事人签约备案的《商品房买卖合同》编号与上述示范文本合同编号相同，均为CH-01-0605，但在交付条件项下，未约定上诉人鸿通房地产公司应同时具备建筑工程竣工验收备案表的内容。本案在二审中的争议焦点：上诉人鸿通房地产公司交房时未取得建筑工程竣工验收备案表是否构成违约。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律均明确规定，建设工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用。眉山市住建局在答复业主情况反映时，已经明确案涉商品房暂不具备交房使用条件。其次，本案双方当事人签约备案的《商品房买卖合同》文本编号与四川省建设厅、四川省工商局制订的《商品房买卖合同》示范文本相同，表明当事人共同选择了该示范文本作为双方签约合同文本，故双方应遵守该文本规范，包括该示范文本释义规则。虽然双方当事人可以约定对文本条款的内容进行修改、增补或删减，但根据示范文本释义规则，文本所默认的内容则不得变更。本案中示范文本释义已经明确建筑工程竣工验收备案表属于房屋交付条件中合同默认而不得变更的内容，但上诉人鸿通房地产公司在与被上诉人范颖超签订的《商品房买卖合同》中擅自删除该项内容，减轻了其作为经营者应承担的合同义务，应属无效。鸿通房地产公司在取得建筑工程竣工验收备案表时，已经超过了双方约定的交房期限，构成违约。综上所述，上诉人鸿通房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴洪斌审判员  李贤华审判员  余林峰二〇一七年五月二十六日书记员  吴 倩