安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0103民初426号原告：中国电信股份有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市长江西路225号。负责人：王越，总经理。委托诉讼代理人：张明胜，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理���：黄凌，公司员工，住安徽省合肥市。被告：安徽前程道路工程有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路301号50幢。法定代表人：许玲，总经理。委托诉讼代理人：刘朝，公司副总经理，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：朱小董，安徽宝诚律师事务所律师。被告：合肥市摩尔商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路47号2幢三楼。法定代表人：刘永红，董事长。委托诉讼代理人：陈旭，公司总经理，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：朱小董，安徽宝诚律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司合肥分公司(下称电信公司合肥分公司)与被告安徽前程道路工程有限公司（下称前程公司）、合肥市摩尔商业运营管理有限公司（下称摩尔公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年1月9日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。电信公司合肥分公司委托诉讼代理人张明胜、黄凌，前程公司委托诉讼代理人刘朝，摩尔公司委托诉讼代理人陈旭及前程公司、摩尔公司共同委托诉讼代理人朱小董到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与前程公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》；2、依法判令两被告将位于宿州路47号(99号)建筑面积2387平方米房屋返还给原告；3、依法判令两被告共同向���告支付租金894281元（以半年租金114万元为基数，自2016年6月1日始计算，计算至2016年11月5日）和房屋占有使用费63330元（以半年租金114万元为基数，自2016年11月6日始计算，暂计算至2016年11月15日，直至搬离涉案房屋为止）；4、依法判令两被告共同向原告支付逾期交付租金的违约金157700元（以月租金19万元为基数，自2016年6月2日起，暂计算至2016年11月15日，直至拖欠租金款清为止）和占有房屋违约金12666元（以本诉讼请求第3项房屋占有使用费暂按63330元为基础，按20%计算）；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。诉讼中，原告将部分诉讼请求变更，其中第3项变更为要求被告支付房屋租金957611元（以半年租金114万元为基数，自2016年6月1日始计算，暂计算至2016年11月15日，直至搬离涉案房屋为止）；第4项诉讼请求中的占有房屋违约金放弃。事实和理由：2013年7月28日，原��与前程公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将坐落于宿州路三层办公楼建筑面积约2387平方米的房屋出租给前程公司使用，乙方全权委托摩尔公司进行运营，租赁期限8年，自2013年8月1日至2021年10月31日止，年租金228万元，按半年结算，合同签订当日支付第一次租金，以后再上个付款期到期30天之前支付，以后每两年递增10%，电费按1.35元/度，水费按3.3元/吨，如前程公司逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的0.5%向原告支付违约金，逾期15日的，原告有权解除合同，收回房屋，合同解除的，前程公司不交还房屋的，应支付占用期内租金总额的20%的违约金，双方还对其他权利、义务等事项作出具体约定。2015年8月5日，原告与前程公司签订《房屋租赁补充协议书》，该协议约定，原告减免前程公司13个月的租金。���同签订后，被告未按时支付租金，2016年10月31日，原告无奈向被告送达《律师函》，限其2016年11月5日前足额支付拖欠租金，否则，2016年11月6日起解除双方的租赁合同，前程公司收到《律师函》后，仅支付10万元，欠巨额租金。原告多次催促被告履行义务，但被告拒绝履行，鉴于被告严重违反合同的违约行为，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。前程公司、摩尔公司辩称：两被告系委托关系，即前程公司将其租赁电信公司的位于宿州路99号院内三层办公楼房委托给摩尔公司运营，并经电信公司同意。原告要求两被告支付拖欠的租金、房屋占有使用费及违约金没有事实依据。原告称被告拖欠其2016年6月1日至11月5日的租金894281元和房屋占有使用费63330元以及违约金170366元，且拒绝支���，没有事实依据。被告也不存在拖欠原告租金的问题。1、2015年8月5日，被告前程公司与电信公司签订一份房屋租赁补充协议，并经合肥逍遥津街道办事处见证。该补充协议第一条约定：甲方（电信公司）同意减免修路期间（2014年5月1日-2015年12月31日）10个月（注：应为20个月）房租。如果市政在2016年底才开放宿州路和长江路通道，则再减免3个月的房租，最终道路开通日期以市政实际通知或道路实际开通日为准。但考虑到道口开放的不确定性，经双方协商一致，甲方一次性减免乙方13个月房租，乙方承诺，先交纳半年房租114万元，房租减免后，无论市政何时开放道口，乙方均无条件履行合同。从该条约定来看，有以下几层含意：一是减免2014年5月1日-2015年12月31日，20个月的房租，而不是10个月；二是“如果在2016年6月底才开放通道，再减免3个月的房租，但考虑到道口开放的不确定性，一次性减免13个月房租。”其前提条件是要求被告“先预交半年房租114万元”。从上述约定来看，原告给被告减免的房租应是33个月（即自2014年5月1日至2017年1月30日），而不是原告所称的13个月。2、被告交纳的房租情况：（1）2013年6月9日经工商银行汇给安徽龙之域文化传播有限公司114万元。该《房屋租赁合同》第二条约定:2.2、年租金人民币228万元；2.3、租金按半年结算；2.6、甲方同意提供3个月免费装修期。也就是说被告以上支付的租金是2013年11月1日至2014年4月30日的租金。（2）2014年6月3日被告经工商银行汇给原告114万元。该款交纳的背景是当时小经营户多次聚众上访、游行、群体闹事，逍遥津街道办事处为了维稳，就原告与被告之间减免房租问题进行协调，原告坚持要求被告必须先交114万元房租作为押金，否则免谈。该114万元应是2017年2月1日至2017年7月30日的租金。（3）2015年8月10日被告汇给原告50万元、2016年3月22日汇给原告40万元、2016年3月29日汇给原告24万元、合计114万元。该114万元是依据补充协议约定而交的。往后推算应为2017年8月1日至2018年1月30日的租金。（4）被告于2016年11月10日又汇给原告10万元。也就是说被告虽然处于经营的最困难时期（现在宿州路与长江路交口仍在封堵），不仅没有拖欠原告的租金，而且还提前多支付了租金。上述事实说明原告诉请被告拖欠其房屋租金、房屋占有使用费及违约金没有事实依据，依法应予驳回。原告要求与被告解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，并要求被告返还租赁房屋，没有法律依据。��上所述，被告不仅没有拖欠原告房屋租金，而且还提前多支付房屋租金。被告在本案中不存在任何违约的行为，原告诉请与被告解除合同亦没有法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告围绕诉讼请求提交了证据一：《房屋租赁合同》（2013年7月28日）、《房屋租赁补充协议书》（2015年8月5日）、房产证（房产证号：丘（地）号12144-5、房地权合产字第107016号）、逍遥津派出所情况说明，证明1、原告与前程公司存在房屋租赁合同关系；2、涉案房屋所有权归属原告，原告有权出租涉案房屋；3、双方约定的年租金为228万元，逾期支付租金的，每逾期一天按月租金的0.5%向原告支付违约金，逾期15日的，原告有权解除合同，收回房屋，并有权要求支付违约金，原告依约解除合同，被告不交还房屋的，��应支付占用期内租金总额20%的违约金；4、前程公司与摩尔公司存在委托代理关系；5、宿州路47号与99号属于同一地址。证据二：《律师函》（2016年10月31日），证明被告拖欠原告租金事实以及原告按约行使解除权的事实。前程公司、摩尔公司质证对二份证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告不存在拖欠租金与违约的情况。前程公司、摩尔公司向本院提交了证据一、被告营业执照，证明被告主体资格适格。原告质证无异议。证据二、合作意向书，证明原被告在签订房屋租赁合同前亦签订合作意向书，并约定按原告和前安徽龙之域投资有限公司签订的房屋租赁合同条款执行，同意被告在院内延现“7”字形主体楼往东建停车场。原告质证对真实性无异议，证明目的有异议。证据三、银行汇款凭证，委托付款说明，证明被告按约履行付款义务，被告不存在违约情形。原告质证对证明目的有异议，被告仅支付352万元，根据合同约定，该证据恰恰证明被告存在拖欠租金的情形。证据四、通告，证明1、自2014年5月1日至2015年12月30日长江路与宿州路交口路口封闭；2、印证补充协议中减免“自2014年5月1日-2015年12月31日”的20个月的房租，而不是10个月。原告质证对关联性及证明目的有异议，该证据不能达到被告的证明目的；2。房屋补充协议明确约定原告同意减免修路期间10个月的房租。在逍遥津街道办事处的协调下，原告已减免被告13个月的房租。证据五、逍遥津街道办事处文件，证明1、因长江路二���轨道线建设及道路改造，导致被告经营困难，2、印证原、被告签订的房屋租赁补充协议是街道办事处从中协调的结果。原告质证对证明目的及关联性有异议，因修路导致被告经营困难与原告无关，原告依约交付被告房屋，被告是否盈利与原告无关。该文件显示摩尔公司实际租赁原告的房屋，摩尔公司是涉案房屋的实际承租人。本院经审核对原告证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告证据一、三、四、五的真实性予以确认。对证据二与本案的关联性不予确认。本院经审理查明的事实如下：2013年7月28日，原告（甲方）与前程公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将坐落于宿州路99号院内三层办公楼建筑面积约2387平方米的房屋出租给乙方使用，乙方全权委托摩尔公司进行运营（并不因此改变本租赁合同的承租人主体），租赁期限8年，自2013年8月1日至2021年10月31日止（含装修期），年租金228万元，租金前三年不变，以后每两年递增10%。按半年结算，合同签订当日支付第一次租金，以后每次付款在上个付款周期（半年）到期日30天之前，乙方须将租金汇至指定帐户，先付款后使用。电费按1.35元/度，水费按3.3元/吨，如前程公司逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的0.5%向原告支付违约金，逾期15日的，原告有权解除合同，收回房屋，合同解除的，前程公司不交还房屋的，应支付占用期内租金总额的20%的违约金。2015年8月5日，原告与前程公司签订《房屋租赁补充协议书》，该协议约定，原告减免前程公司修路期间（2014年5月1日至2015年12月31日）10个月的租金。如果市政在2016年6月底才开��宿州路和长江路通道，则再减免3个月的房租，最终道路开通日期以市政实际通知或道路实际开通日为准，但考虑到道口开放的不确定性，经双方协商一致，甲方一次性减免乙方13个月的房租，乙方承诺先交纳半年房租114万元，房租减免后，无论市政何时开放道口中，乙方均无条件履行合同。该补充协议书还约定，甲方同意主合同期限顺延24个月，房租递增时间作相应顺延，即把主合同递增时间从2016年11月1日起改为2018年11月1日。合同及补充合同书签订后，前程公司接手房屋并交给摩尔公司经营。被告支付租金至2016年5月31日（包含房屋租赁补充协议，减免的13个月房租）。2016年10月31日，原告无奈向摩尔公司送达了《律师函》，限其2016年11月5日前足额支付拖欠租金，否则，2016年11月6日起解除双方的租赁合同，后被告又支付了10万元��剩余租金未能支付，现原告诉至法院要求判如所请。本院认为：原告与前程公司之间签订的存在租赁合同是双方当事人的真实意思表示，为合法有效。双方均应依约履行各自的权利义务。本案双方争议的焦点问题对补充协议减免租金条款的理解。被告前程公司与电信公司签订一份房屋租赁补充协议约定：甲方（电信公司）同意减免修路期间（2014年5月1日-2015年12月31日）10个月（注：应为20个月）房租。如果市政在2016年底才开放宿州路和长江路通道，则再减免3个月的房租，最终道路开通日期以市政实际通知或道路实际开通日为准。但考虑到道口开放的不确定性，经双方协商一致，甲方一次性减免乙方13个月房租，乙方承诺，先交纳半年房租114万元，房租减免后，无论市政何时开放道口，乙方均无条件履行合同。从该条约定来看，有以下意思：首先是减免2014年5月1日-2015年12月31日20个月期间中的10个月租金。其次如果在2016年6月底才开放通道，再减免3个月的房租，但考虑到道口开放的不确定性，一次性减免13个月房租。此处的考虑到道口开放的不确定性，可能早于2016年6月底，亦可能迟于2016年6月底，此种情况下，减免13个月是“一次性”即固定不变的减免。此处的“13个月”联系后半句中“乙方承诺先交纳半年房租……乙方均无条件履行合同”来看，应包含上述的10个月房租。因此从上述约定来看，原告给被告减免的房租应是13个月，而不是被告所称的33个月租金。由此，被告拖欠原告租金存在违约行为的事实可以认定。除原告与前程公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，由于被告拖欠原告租金，依约原告有权解除合同，故本院对原告此项请求予以支持。原告称其于2016年11月6日即解除合同，因未送达本案合同相对方前程公司，故不能成立。原告要求两被告将位于宿州路47号（99号）建筑面积2387平方米房屋返还给原告，因合同解除，前程公司作为承租方应予以返还，摩尔公司作为实际使用人，应与前程公司共同承担返还义务。原告要求前程公司支付房屋租金957611元（以半年租金114万元为基数，自2016年6月1日始计算，暂计算至2016年11月15日，直至搬离涉案房屋为止），符合合同约定，本院予以支持。原告要求前程公司向原告支付逾期交付租金的违约金157700元（以月租金19万元为基数，自2016年6月2日起，暂计算至2016年11月15日，直至拖欠租金款清为止），因该违约金数额157700元过高，本院酌定支持78850元（以月租金19万元为基数，自2016年6月2日起，按每日0.25%暂计算至2016年11月15日，直至拖欠租金款清为止）。原告要求摩尔公司承担给付租金及承担违约金，因摩尔公司不是租赁合同相对人，故本院不予支持。综上，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国电信股份有限公司合肥分公司与被告安徽前程道路工程有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，被告安徽前程道路工程有限公司、被告合肥市摩尔商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于合肥市宿州路47号(99号)建筑面积2387平方米房屋返还给原告中国电信股份有限公司合肥分公司；二、被告安徽前程道路工程有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中国电信股份有限公司合肥分公司支付房屋租金957611元（以半年租金114万元为基数，自2016年6月1日始计算，暂计算至2016年11月15日，之后顺延计算至返还房屋之日止）；三、被告安徽前程道路工程有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中国电信股份有限公司合肥分公司逾期交付租金的违约金78850元（以月租金19万元为基数，自2016年6月2日起，按每日0.25%暂计算至2016年11月15日，直至拖欠租金款清时止）；四、驳回原告中国电信股份有限公司合肥分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为9916元，由原告中国电信股份有限公司合肥分公司负担710元，被告安徽前程道路工程有限公司、被告合肥市摩尔商业运营管理有限公司负担9206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一七年五月八日书记员  包雨婴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。