安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0221民初40号原告：陈国有，男，汉族，1977年10月21日出生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：李守满，浙江德名律师事务所律师。被告：芜湖和鑫房地产开发有限公司，住芜湖县湾沚镇环城南路南侧，统一社会信用代码913402216941392925。法定代表人：张才华，执行董事。委托诉讼代理人：陆小平，安徽振宏律师事务所律师。原告陈国有与被告芜湖和鑫房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李守满、被告委托诉讼代理人陆小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告归还位于芜湖县湾沚镇××中路××时代广场××层商业集中的363.62㎡房产。2、判令被告赔偿原告房租损失166413.26元。（应以房租标准计算至实际返还房产之日，暂计算至2016年12月20日，详见租金损失清单）。原告当庭变更该项诉讼请求为自2015年9月30日起按年租金15万支付租金至实际归还房屋之日止。事实与理由：位于芜湖县湾沚镇芜湖中路楚王城时代广场3幢1-4层商业集中房产原为芜湖晟鑫房地产开发有限公司（以下简称“晟鑫公司”）所有。2012年3月7日，晟鑫公司将该房产出租给安徽省凤阳县好又多超市有限公司（以下简称“好又多公司”），租期为10年，自2012年4月10日至2022年4月9日（以房东实际通知进场为准），前三年的租金为0.9817元/平方米/天。从第四年起每年租金较上年度递增3%。2012年6月16日，好又多公司正式进场。2015年9月6日，上述房产被平湖市人民法院拍卖，原告以最高价取得。平湖市法院于2015年9月30日作出裁定，上述房屋归原告所有。后在原告向好又多超市收取房租时，好又多公司提出上述房产中一楼的圆圈部分建筑面积363.62㎡被被告非法占有、未能使用，故拒交房租。原告认为被告非法占有原告房屋，应予返还；非法占有房屋导致原告的房租损失应予赔偿.鉴于原告向被告催要无果，特具状起诉，望判如所请。被告辩称：请求驳回原告诉请，原告诉称被告非法占有诉争房屋，既证据不足，也不符合事实。本案诉争房屋并不包括在“好又多公司”承租的房屋中，原告也没有证据证实。被告因承租而占有、使用诉争房屋，2012年4月28日，被告与诉争房屋原所有权人芜湖晟鑫房地产有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定承租房屋面积为363.62平方米，承租期限为10年，租金为每年15万元。被告在签订以上租赁合同的同时将150万元总租金一次性支付给原房屋所有权人芜湖晟鑫房地产有限公司（以下简称“晟鑫公司”），现被告与晟鑫公司的租赁合同并未到期，原告通过法院司法拍卖取得诉争房屋的时间为2015年9月30日，系发生在被告租赁期间，被告要求原告继续履行租赁合同，法院应当予以支持。由于被告已向晟鑫公司一次性交付了全部租金，因此对于原告取得诉争房屋所有权后的租金，原告应当向原出租人晟鑫公司主张相应权利，而不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院将综合全案予以认定。本院经审理认定事实如下：位于芜湖县湾沚镇芜湖中路楚王城时代广场3幢1-4层商业集中房产原为晟鑫公司所有，该房一层建筑面积为1801.29平方米，其中1433.9平方米营业用房由安徽省凤阳县好又多超市有限公司承租，另有363.62平方米营业用房由被告作为售楼处使用。2015年9月30日，上述房产被平湖市人民法院拍卖，原告经司法执行程序取得楚王城时代广场3幢1-4层商业集中房产所有权。原告取得房屋所有权后，于2016年2月4日向被告发出《律师函》，要求被告腾让其占用的楚王城时代广场03幢1层涉案房屋部分，并向原告赔偿其占用房屋期间的房租损失。后被告继续占用涉案房屋，并未向原告支付房屋租金。另查明，安徽省凤阳县好又多超市有限公司租赁期限为2012年4月10日至2022年4月9日，租金自2012年6月16日计算，前三年的租金为0.9817元/平方米·天，从第四年起，每年租金较上年度递增3%。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称其因承租而占有、使用诉争房屋，并提交租赁合同一份。依据该份租赁合同，被告承租诉争房屋应支付租金150万元。但被告在庭审中并未提交该150万元的租金支付凭证。被告提交晟鑫公司出具的证明一份，证明被告以该150万租金冲抵晟鑫公司入股被告的新增投资款。被告提交的《股东会纪要》及《芜湖和鑫房地产开发有限公司》显示晟鑫公司系被告股东之一，晟鑫公司于2013年元月向被告新增出资500万元，对于该500万元中有150万元系由被告以诉争房屋的150万元租赁款抵充的事实，除晟鑫公司出具的书面证明外，被告并未提供相关证据予以印证，晟鑫公司与被告具有法律上利害关系，对于其证明的被告已向晟鑫公司支付150万元租金的事实，本院不予认定。被告长期占有、使用诉争房屋，却并未向晟鑫公司支付房租，在原告取得诉争房屋所有权后，也并未向原告支付房租。现原告不同意被告继续使用诉争房屋，被告继续占有、使用诉争房屋缺乏法律依据。原告请求判令被告归还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告占用诉争房屋，影响原告对诉争房屋的占有、使用和收益，应承担原告因此受到的损失。在案证据证实同楼层其他房屋的房租标准：2015年9月30日至2016年6月15日为1.011151元/平方米·天，自2016年6月15日起每年租金较上年度递增3%。故原告要求被告赔偿原告房租损失也应按此标准予以调整，超过部分不予支持。即自原告取得房屋所有权之日起，被告应向原告支付2015年9月30日至2016年6月15日的房租损失95595.43元，并自2016年6月16日起，以1.011151元/平方米·天为基数，每年租金较上年度递增3%的标准支付房屋租金至实际返还房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十五条、三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离芜湖县湾沚镇芜湖中路楚王城时代广场3幢1层营业用房，并将其所占用的363.62㎡房屋返还给原告陈国有。二、被告芜湖和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告房租损失95595.43元，并自2016年6月16日起，以1.011151元/平方米·天为基数，每年租金较上年度递增3%的标准支付房屋租金至实际返还房屋之日止。三、驳回原告陈国有其他诉讼请求。案件受理费1814元，由被告芜湖和鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。代理审判员  陶静波二〇一七年五月四日书 记 员  范 沁附：本判决所依据的法律条款《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。