江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1281民初9280号原告（反诉被告）：陈勇，男，1970年10月13日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴宏达，兴化市临城镇司法所工作人员。被告（反诉原告）：吴建新，男，1965年12月2日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人（特别授权）：朱瑞亮、郑杰，江苏天庭律师事务所律师。原告陈勇与被告吴建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日作出（2015）泰兴民初字第2735号民事判决。原告陈勇不服该判决，上诉于泰州市中级人民法院。泰州市中级人民法院于2016年11月4日作出（2016）苏12民终1923号民事裁定：一、撤销兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第2735号民事判决；二、本案发回兴化市人民法院重审。本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告吴建新向本院提起反诉。原告（反诉被告）陈勇的委托诉讼代理人吴宏达、被告（反诉原告）吴建新的委托诉讼代理人朱瑞亮、郑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈勇向本院提出诉讼请求：1.解除陈勇、吴建新双方于2013年8月5日签订的店面租赁合同，并判令吴建新立即让出租赁房屋；2.判令吴建新支付陈勇租金15万元（从2015年4月5日计算至同年10月5日），剩余租金计算至实际给付时止；3.本案诉讼费用由吴建新承担。事实与理由：陈勇与吴建新于2013年8月5日签订一份《店面租赁合同》，约定陈勇将位于兴化市英武中路的海德国际94-96号门面房租赁给吴建新，租期5年，自2013年8月5日起至2018年8月4日止；租金每年30万元，按年度支付（生效日期前60天）；装修时不得影响房屋的完好，在租期结束前恢复原样；承租方未按时支付所有租金属于违约，出租方有权采取措施，收回房屋；承租期间不得转租。协议生效后，吴建新支付了2013年度的全部租金，但自2014年6月应缴纳下一年度租金时起，以种种理由拖欠租金。在陈勇多次催促下，吴建新于2014年10月28日、2015年1月18日给付租金合计20万元，尚欠2014年度租金10万元。2015年7月，陈勇发现吴建新在某报刊上发布转租信息后质问吴建新，吴建新承认擅自转租事实并称无力经营。于是双方协商解除合同，租金结算至2015年10月5日，口头约定吴建新于2015年10月15日前交出钥匙，但未履行。陈勇遂报警，经派出所民警多次调解未果，故诉至法院。审理中，陈勇变更诉讼请求为：1.判令解除陈勇、吴建新双方于2013年8月5日签订的店面租赁合同；2.判令吴建新立即给付陈勇租金15万元（自2015年4月5日起至2015年10月4日止）；3.判令吴建新承担因非法占有租赁房屋而给陈勇带来的经济损失409996元（自2015年10月5日起至2017年5月2日止）；4.吴建新承担本案全部诉讼费用。吴建新辩称:1.双方签订的合同期限为5年，吴建新在2016年7月1日原审庭审中同意解除合同，在此之前从未与陈勇达成任何解除合同的协议。2.由于陈勇对涉案租赁房屋自行加锁造成吴建新无法经营，自2015年10月15日起的相应租金应当由陈勇自行承担。3.陈勇在诉状中称在2015年10月27日发现租赁房屋处于空赁、通电状态不是事实，因为吴建新一直到原审二审的时候才知道陈勇陈述租赁房屋打开的情况。4.吴建新有经济损失约50万元，请求法庭一并处理。吴建新于2017年3月15日向本院提出反诉请求：判令陈勇赔偿吴建新食材损失、工人工资、厨房用品、烧烤设备、装潢等各项损失495122元，并承担反诉费用。事实与理由：吴建新与陈勇签订房屋租赁合同，由于陈勇于2015年10月15日擅自将吴建新正在营业的红太狼时尚烧烤店即涉案房屋强行上锁，导致吴建新不能营业而遭受巨大损失。其中包括工人工资、库存食材、装潢设备、厨具餐具以及本应得到的利润等。陈勇辩称:吴建新未按合同约定按时给付租金、擅自转租，已构成违约，陈勇有权解除合同、采取措施收回房屋。合同约定承租人进行装修时不得影响房屋的完好，且在租期结束后恢复原状，故陈勇提前解除合同应按合同履行完毕处理，不存在赔偿吴建新装潢损失问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、陈勇提交都市导航报刊11份，证明吴建新在承租期间有擅自转租的行为。吴建新质证认为，该报刊登载的转让信息不明确，不能证明吴建新刊登信息要求转租涉案房屋，吴建新也没有实际转租。2、陈勇提交2015年10月27日兴化市公安局南沧派出所接处警记录，证明2015年10月27日陈勇在民警见证下解锁，并通知了吴建新。吴建新质证认为，对其真实性无异议，但对其内容不认可，记录并未记载民警联系的对方是谁，吴建新也未接到民警的电话。3、吴建新提交工资单一份，证明因支付2015年10月15日至2015年11月15日工人工资造成吴建新损失15800元。陈勇质证认为，吴建新提交的工资单与陈勇无关，其真实性无法核实。4、吴建新提交照片37张，证明食材损失23800元。陈勇对该证据不予认可。5、吴建新提交陈勇与吴建新于2015年10月26日在兴化市公安局南沧派出所的谈话录音一份，该录音主要内容为，陈勇陈述双方曾经口头约定吴建新应于2015年10月15日9时让出租赁房屋，交还钥匙给陈勇，因吴建新未按时交出房屋，陈勇于2015年10月15日21时许锁上涉案门面房。证明吴建新经营的烧烤店被陈勇上锁，经派出所协调，陈勇仍然不同意开锁。陈勇质证认为，对录音的真实性有异议，录音不能充分证明纠纷发生时，陈勇采取锁门的措施。本院对以上证据认定如下:陈勇提交的都市导航报仅能证明吴建新曾经在报刊上发布转租信息，并不能说明吴建新实际将涉案房屋进行了转租。陈勇提交的2015年10月27日兴化市公安局南沧派出所接处警记录，吴建新对其真实性无异议，仅否认未接到派出所的电话，也不知道陈勇将其对涉案门面房加的锁打开。虽然派出所出警记录未明确载明民警联系的“对方”是谁，但通常的理解“对方”应当是与陈勇就涉案租赁房屋发生纠纷的一方当事人。故本院认定陈勇在民警的见证下，将其对涉案房屋加的锁打开后，通过派出所民警告知吴建新已将陈勇加的锁打开。吴建新提交的工资单，因吴建新经营的烧烤店实然关门停止经营，安置工人发放工人工资符合常理，故对该工资单予以认定。吴建新提交的照片，虽然不能准确地反映吴建新烧烤店库存食材的数量金额，但由于陈勇强行给烧烤店加锁，吴建新提交的照片一定程度反映了其库存食材损失的事实。吴建新提交的谈话录音属于视听资料，该证据结合公安派出所处警记录，可以证明吴建新的烧烤店被陈勇上锁的事实。同时该录音亦反映了陈勇告知吴建新不再将涉案门面房出租给吴建新，并要求吴建新于2015年10月15日9时交出房屋的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月5日，陈勇与吴建新签订《店面租赁合同》一份，约定主要内容如下：1.陈勇将位于兴化市英武中路海德国际94-96号门面房398平方米租赁给吴建新经营；2.租赁期限5年，自2013年8月5日起至2018年8月4日止；3.年租金30万元，第一年租金支付方式，根据双方协商分两次支付，以后每年租金按年度支付（生效日期前60天）；4.承租人装修时不得影响房屋的完好，且在租期结束前恢复原样；5.承租方未按时向出租方支付所有租金属于违约，出租方有权采取措施，收回房屋；6.租赁期间承租方不得擅自转租；7.合同经双方签字后生效。合同生效后，吴建新在所承租的房屋经营红太狼时尚烧烤店，并按约定支付了第一年度2013年8月5日至2014年8月4日的租金30万元，以及第二年度2014年8月5日至2015年4月4日的房租20万元。第二年度2015年4月5日至8月4日的房租10万元，以及第三年度的房租吴建新未按约定支付陈勇。2015年10月8日，经双方协商，吴建新向陈勇出具欠条一份。该欠条载明:“今欠到陈勇人民币（房租）壹拾伍万元整，16年春节前归还”。双方认可该欠款含所欠第二年度房租10万元，以及第三年度2015年8月5日至10月5日的房租5万元。2015年10月15日晚21点许，陈勇指使其表弟丁爱军要求吴建新正在经营的红太狼烧烤店的员工清场搬离涉案承租房屋，并交出房屋钥匙。双方因此发生纠纷，均报警。兴化市公安局南沧派出所出警后，要求双方协商解决。在红太狼烧烤店里的员工锁上店面离场后，丁爱军在红太狼烧烤店的大门上加上一把门锁。双方的租赁合同纠纷经兴化市公安局南沧派出所民警协调未果，陈勇自行对外进行招租，而吴建新因陈勇给涉案房屋上锁而停止经营红太狼烧烤店。2015年10月27日，陈勇的表弟丁爱军再次报警。兴化市公安局南沧派出所民警处警，了解到系陈勇在报警之前因吴建新未给付租金而将红太狼烧烤店门关闭，报警求助派出所见证将陈勇锁的门锁打开。处警记录载明“后民警联系对方告知陈勇已将门锁打开，作救助服务”。此后，涉案房屋一直处于空置状态，直至2017年5月2日在本院见证下，吴建新、陈勇办理涉案房屋交还手续。经吴建新申请，本院依法委托泰州嘉和建设投资咨询有限公司对兴化市红太狼时尚烧烤店装修工程进行评估。2017年4月27日，泰州嘉和建设投资咨询有限公司出具《工程造价咨询报告书》，鉴定意见为兴化市红太狼时尚烧烤店装修工程造价为309022.84元。以上事实有陈勇提供的《店面租赁合同》、欠条、都市导航报刊、兴化市公安局南沧派出所在2015年10月21日、10月27日的处警记录，吴建新提供的陈勇与吴建新在公安派出所协调的谈话录音、照片53张（原一审提供16张、重审提供37张）、兴化市公安局南沧派出所在2015年10月15日的处警记录、《工程造价咨询报告书》，以及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、吴建新拖欠租金的行为是否构成违约，涉案房屋租赁合同何时解除；二、2015年10月5日起至2017年5月2日止涉案房屋的租金及空置损失如何承担；三、吴建新的装潢残值及其他损失由谁承担。分述如下：一、关于吴建新是否违约问题。吴建新与陈勇签订的《店面租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律的规定，合同成立生效后对签约双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定，年租金30万元，第一年租金分两次支付，以后每年租金按年度支付（生效日期前60天）。如乙方（吴建新）未按时向甲方(陈勇)支付所有租金属于乙方违约，甲方有权采取措施，收回房屋；承租方在承租期间不得擅自转租。上述协议中“甲方有权采取措施，收回房屋”实际上约定了出租方在承租方拖欠租金的情况下，有权解除合同，并采取措施收回房屋。吴建新拖欠2015年4月5日至8月4日的房租10万元，亦未按照约定时间支付下一年度的租金30万元，已经构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租方可以单方面行使合同解除权的情形，即陈勇有权依据合同约定解除合同。关于合同解除的时间，虽然吴建新称其出具欠条时未协商解除合同并约定返还房屋的时间，但综合分析吴建新于2015年10月8日出具欠条时，在租赁合同约定租金按年度支付的情况下双方未约定2015年10月5日后租金如何支付的事项，仅约定2015年10月5日前的租金在2016年春节归还；且吴建新提供的视听资料中陈勇一方再三陈述约定吴建新于2015年10月15日9时交出房屋，而吴建新并不否认；以及2015年10月15日21时许，陈勇指令丁爱军要求吴建新经营的烧烤店店员离场，并给涉案门面房加锁的行为等相关事实，本院认定陈勇在2015年10月8日与吴建新协商2015年10月5日前的租金给付问题时，已经告知吴建新解除合同，并要求吴建新于2015年10月15日返还涉案门面房，故2015年10月8日为合同解除日。吴建新所欠租金15万元有欠条为凭，故陈勇要求解除《店面租赁合同》、吴建新给付所欠2015年4月5日至同年10月4日租金15万元的诉请成立，本院予以支持。二、关于2015年10月5日起至2017年5月2日止涉案房屋的损失如何承担问题。因为吴建新实际经营至2015年10月15日，故自2015年10月5日至同年10月15日的租金应当由吴建新按照合同约定的租金标准给付，租金计9041元（30万元÷365天×11天）。关于停止经营后的损失计算，因当事人人双方在让房时发生争执，陈勇应当通过合法手段主张权利，但其强行关门加锁致吴建新停止营业，对造成空置的损失具有过错，应自行承担一部分责任。而吴建新由于违约在先，并在陈勇要求其在2015年10月15日返还房屋的情况下，不仅未交还房屋，在陈勇打开门锁后也不继续经营，任由房屋空置，其对房屋空置的损失亦具有过错，也应承担一部分责任。涉案房屋在2015年10月16日至2017年5月2日空置期间的损失参照双方约定的租金标准，陈勇主张损失409996元，本院予以认定。本案中对房屋空置所造成的损失双方均有过错，根据本案的实际情况，本院酌定陈勇、吴建新对涉案房屋的空置损失各承担50%的责任，即各承担204998元的损失。三、关于吴建新的装潢残值及其他损失由谁承担的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。就本案而言，尽管吴建新申请对涉案房屋装修造价进行了评估，但根据法律规定，陈勇无需对此损失进行赔偿。关于吴建新反诉请求中的食材损失，本院根据吴建新停止经营的原因以及吴建新照片反映的情况，酌定10000元，由陈勇承担。关于2015年10月16日至同年11月15日的工人工资15800元，因吴建新违约在先，陈勇要求其于2015年10月15日返还房屋而未返还，故其对此工资损失具有过错，应自行承担50%的责任，但本院亦根据停止经营的原因，酌定由陈勇赔偿吴建新工人工资损失的50%，即7900元。关于厨房用品、烧烤设备，属于未形成附合的物件，应由吴建新自行处理或拆除，其诉请138500元亦无证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除陈勇与吴建新于2013年8月5日签订的《店面租赁合同》。二、吴建新于本判决生效后立即给付陈勇自2015年4月5日起至2015年10月15日止的租金共计159041元。三、吴建新于本判决生效后立即赔偿陈勇涉案门面房自2015年10月16日起至2017年5月2日止空置的经济损失204998元。四、陈勇于本判决生效后立即赔偿吴建新食材损失10000元、工人工资损失7900元，合计17900元。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。五、驳回陈勇的其他诉讼请求。六、驳回吴建新的其他反诉请求。本诉案件受理费9399元，由陈勇负担3290元，吴建新负担6109元。反诉案件受理费4433元，由吴建新负担4273元，陈勇负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费9399元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。审 判 长  赵 健审 判 员  唐昌国人民陪审员  孔祥宏二〇一七年五月十五日书 记 员  李林秀