四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0181民初187号原告：徐明理，男，1964年11月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：张国祥，四川法隆律师事务所律师。被告：倪邦富，男，1961年3月5日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人李晓光，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪宇，女，1986年8月23日出生，汉族，住四川省都江堰市。第三人:钱玉，女，汉族，1971年10月16日出生，住四川省都江堰市。第三人:宋文胜，男，汉族，1971年11月25日出生，住湖南省娄底市娄星区。第三人:李伟，男，汉族，1964年4月23日出生，住四川省绵竹市绵远镇。第三人:张久良，男，汉族，1963年8月8日出生，住四川省都江堰市。第三人:马文能，男，汉族，1963年11月20日出生，住四川省都江堰市。第三人:段菊兰，女，汉族，1981年9月26日出生，住四川省岳池县。原告徐明理与被告倪邦富、第三人钱玉、宋文胜、李伟、张久良、马文能、段菊兰租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）都江民初字第522号民事判决。被告倪邦富不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）川01民终字第4163号民事裁定，发回重审。本院于2017年1月10日受理后另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐明理及其委托诉讼代理人张国祥，被告倪邦富及其委托诉讼代理人李晓光、倪宇到庭参加诉讼，第三人钱玉、宋文胜、李伟、张久良、马文能、段菊兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告徐明理向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告有关“都江堰市X镇X村X组（原蜀西商贸中心）房屋的租赁合同关系”于2014年6月24日解除；2、被告及第三人立即腾退其占用的涉案房屋，并移交给原告；3、被告支付原告拖欠的租金250000元及房屋占用费（房屋占用费从2014年6月25日起算至被告腾退房屋时止，按每月25000元标准计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2003年12月30日以竞价方式取得位于都江堰市X镇X村X组（原蜀西商贸中心）的房地产（以下简称涉案房屋）。2004年10月18日，被告以其个体经营的都江堰市蜀都招待所名义与原告签订了《租房协议》，承租上述房屋的二、三楼闲置办公室，并约定“从2007年1月1日至2009年12月31日开始收房租，年租金3000元。2010年甲乙双方重新协商租金”、“每年壹月份一次性收取全年租金”等内容。2008年底，由于上述房屋内设汽修厂厂房及库房（约530㎡）的原承租房与原告解除了租赁关系，被告与原告协商将该约530㎡的厂房库房一并出租给被告使用，原告同意但要求按增加后的租赁面积和市场价格重新核算租金，被告口头同意。双方口头约定租金为30万元，被告在2013年8月18日通过转帐支付租金250000元，但至今也未与原告达成新的书面协议，更长期拖欠租金。原告经催要无果，于2014年6月24日向被告送达《关于解除房屋租赁合同关系的通知》，并给予被告充分的腾退时间，但至今被告仍未腾退房屋也未支付租金及房屋占用费，故原告将被告诉至本院。被告倪邦富辩称：原告到现在为止，没有向法庭举出任何的证据，而相反的，被告已经按照民事诉讼法的相关规定，在举证期间内向法庭提出了相关的证据材料，据此答辩如下：原告在没有举出任何证据的情况下，仅凭一张诉状就希望法庭确认原告所陈述的相关事实和支持他提出的相关请求，显然是不可能的，按照民事诉讼法的规定，人民法院审判民事案件应当以事实为根据，原告在起诉的同时，应当对相关的事实提出相关的证据，谁主张谁举证，到目前为止，原告对发回重审的案件中，只提出了诉状，没有提出任何的证据，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人钱玉、宋文胜、李伟、张久良、马文能、段菊兰均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，一、都江堰市X镇X村X组于2003年12月20日发布《资产转让公告》，载明“将位于青城路李冰塑像上侧的固定资产（原联办企业，阿坝州汽车配件公司都江堰市经销部）面向社会竞价转让。该转让资产（以下简称涉案房产）概况：1、全框架结构综合办公楼一幢，三层面积为1268.27㎡，底层临街铺面6间及汽修厂通道约280㎡；2、内设汽修厂厂房及库存房约530㎡；3、本宗资产总占地面积约2.8亩”。2003年12月30日，原告徐明理（作为乙方）与都江堰市X镇X村X组（作为甲方）签订《资产转让协议书》，载明“乙方以竞价方式取得资产，资产转让金额189万元”。2004年1月9日，都江堰市公证处出具（2004）都证字第0048号公证书，载明：“都江堰市X镇X村X组位于原蜀西商贸中心资产（即涉案房产）由3号竞买人徐明理以人民币189万元中买”。原告徐明理于2003年12月30日始，14次共支付资产转让费182万元。涉案房产风貌改造工程于2004年11月2日经都江堰市建设局建设管理办公室签署《建设工程竣工验收意见表》，载明：“同意验收备案”。二、2004年10月18日，原告徐明理（作为甲方）与都江堰市蜀都招待所（作为乙方）签订《租房协议》，与本案相关的约定内容有：“1、甲方将都江堰市X镇X村X组（原蜀西商贸中心）二、三楼闲置办公室出租给乙方。2、从2007年1月1日至2009年12月31日开始收房租，年租金3000元。2010年双方从新协商租金。3、甲方每年壹月一次性向乙方收取全年租金。”原、被告分别在甲、乙方代表处签名。三、2008年底，被告在原租赁房屋基础上，又实际承租原告徐明理竞价转让上述资产中内设汽修厂厂房及库房（约530㎡），但原、被告未就租金、租赁期限及其他房屋租赁事宜重新签订租赁合同。原告徐明理催要房屋租金未果。原告于2014年6月24日向被告邮寄《关于解除房屋租赁合同关系的通知》，载明：“自通知发出之日起，双方之间房屋租赁合同关系予以解除，请你在2014年8月24日前腾退房屋；你应按2013年租金标准并按实际占用期限向我结交拖欠租金”。该通知的邮寄过程经都江堰市公证处出具（2014）都证字第3936号公证书进行了公证。被告倪邦富至今仍占有使用房屋，且未支付2013年8月后的租金及房屋占用费。四，被告倪邦富将涉案房产中底层临街铺面房7间（包含原资产转让公告中涉及的6间和倪邦富改建的1间），本案发回重审后，经查附7号原出租给第三人罗勤，因租期届满，目前尚未出租。其余6间分别出租给本案的第三人钱玉、宋文胜、李伟、张久良、马文能、段菊兰等。五、经本院委托四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司评估涉案房产年租金，该评估机构出具《房地产咨询性估价报告》，载明：“年租金总价为45.08万元”。以上事实，有原、被告及第三人身份信息、《资产转让公告》、都江堰市公证处出具的（2004）都证字第0048号公证书、《资产转让协议书》、《固定资产——房屋建筑物移交清单》、都江堰市X镇X村X组收到徐明理竞买资产转让费收据，都江堰市建设局建设管理办公室出具的《建设工程竣工验收意见表》、都江堰市幸福镇翔凤桥社区4组于2016年1月4日出具的《证明》和翔凤桥社区于2015年1月30日出具的《说明》、《租房协议》、都江堰市公证处出具的（2014）都证字第3936号公证书、四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司出具的《房地产咨询性估价报告》及缴费票据等证据及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是1、原、被告双方就涉案房屋是建立了房屋租赁合同关系还是共同购买房屋的合伙关系；2、如果双方成立房屋租赁合同关系，那么合同的租金和租赁期限如何确认；3、如果双方成立房屋租赁合同关系，那么该房屋无租赁合同是否应当解除及解除的法律后果。一、对被告提交的用以证明双方共同购买房屋的相关证据的认定情况。本院认为对被告提供证据1、“蜀通花园付款记录”和“倪邦秀书写的争议房购买情况”内容不完整，不具备证据形式要件，不予采信；2、对翔凤桥社区出具的证明，原告提供了该社区说明一份，已证实该证明作废，故本院对该证据不予采信；3、被告提交的其他证据材料均不能完全反驳原告提供的证据，不能证明倪邦富系涉案房屋共同竞买人。二、原告与被告双方是否建立房屋租赁合同关系。被告称《租房协议》上的签名不是自己的签名，在法庭释明被告对此应当承担举证责任的情况下，被告在法庭给予的期限内，不申请对《租房协议》上的签名进行司法鉴定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告在法庭多次询问并释明的情况下拒不申请对自己签名进行司法鉴定的行为，系放弃自身应有的相应诉讼权利，理应承担相应不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，涉案房屋已经取得建设工程规划主管部门验收备案，应当认定为有效。案涉租赁房屋系原告用合法方式取得，原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。三、合同租金及租赁期限的确定。根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，原、被告签订《租房协议》约定“2007年1月1日至2009年12月31日开始收年租金3000元，2010年双方重新协商租金”，由于原、被告双方未对租金重新达成协议，本院根据原合同中约定的价款，确定年租金为3000元，合同租赁期限为不定期租赁。按年租金3000元为计算标准，由被告支付自2013年9月1日起至合同解除之日即2015年1月12日止的租赁费，被告倪邦富应给付原告徐明理租金3848元。三、是否解除合同及法律后果。根据《合同法》第九十四条第四项，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十六条，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第二百二十七条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告在被告拒不支付租金的情况下，可以依法行使单方解除合同的权利，但其仅就邮寄解除合同通知提供证据，该通知系案外人签收，被告未认可收到，故该通知应当视为未到达被告，对原告关于要求确认合同自2014年6月24日解除的诉讼请求，本院不予支持，鉴于（2015）都江民初字第522号案件，原告于2015年1月12日起诉主张解除合同，本院确认起诉之日为合同解除之日。由于被告倪邦富将底层商业铺面房转租给第三人，因此合同解除后，被告及第三人应当返还并腾退该租赁物，对原告要求被告及第三人腾退房屋的诉请，本院予以支持。原告主张被告按每月25000元给付房屋占用费的请求，数额并未超过评估机构出具的《房地产咨询性估价报告》确定的年租金总价，对此本院予以支持。四、本案系中院发回重审案件，原（2015）都江民初字第522号案件中原告提交的民事起诉状及证据、估价报告、驳回反诉的一、二审裁定等材料和文书在本次重审中具有法律效力。被告答辩中认为原告在重审中没有提交证据的主张与事实不符，本院不予支持。本案中的第三人钱玉、宋文胜、李伟、张久良、马文能、段菊兰等经本院送达开庭传票等相关法律文书后，拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”之规定，本院依法缺席进行审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告徐明理与被告倪邦富签订的关于都江堰市X镇X村X组（原蜀西商贸中心）房屋的租赁合同于2015年1月12日解除；二、被告倪邦富于本判决书生效之日起十日内给付原告徐明理租金人民币3848.00元；三、被告倪邦富及第三人钱玉、宋文胜、李伟、张久良、马文能、段菊兰在本判决书生效之日起三十日内腾退其占用的都江堰市X镇X村X组（原蜀西商贸中心）房屋，并移交给原告徐明理；四、被告倪邦富于本判决生效后十日内给付原告徐明理房屋占用费，房屋占用费计算方法为：从租赁合同解除之日即2015年1月12日始按照每月25000元的标准计算至租赁的都江堰市X镇X村X组（原蜀西商贸中心）房屋腾退移交完毕之日止；五、驳回原告徐明理的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5250元，由被告倪邦富负担，评估费8000元，由原告徐明理负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  刘易兵审 判 员  邹荣杰人民陪审员  梁 波二〇一七年五月二日书 记 员  王梦曦