苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初341号原告:苏州七月房产经纪有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇高新路938号12幢-702。法定代表人：管国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱华，江苏法凯律师事务所律师。被告：苏州绿地太湖置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇太湖新城B2地块一期（1号楼）。法定代表人：吴静，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓志红，女，1986年8月9日出生，汉族，住河南省通许县，系该公司员工。原告苏州七月房产经纪有限公司（以下简称七月公司）与被告苏州绿地太湖置业有限公司（以下简称绿地公司）关于居间合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员戴顺娟适用简易程序于2017年2月15日公开开庭进行了审理，后因案件审理的需要，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告七月公司的委托诉讼代理人钱华、被告绿地公司的委托诉讼代理人邓志红两次均到庭参加诉讼，原告的法定代表人管国华到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告七月公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付居间服务费101038元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年9月签订《苏州绿地太湖置业有限公司分销合同》（以下简称分销合同）一份，合同约定：原告为被告的宫爵在售别墅项目销售活动从事居间活动，在分销成功后由被告支付居间费；销售3套以下，居间服务费为销售额的1.2%。现原告已依约为被告销售苏州绿地海珀宫爵9－3号别墅，被告也全部收取了购房款，被告亦出具了成交确认书和客户确认书。依双方协议，原告已符合收取居间服务费的条件。符合收款条件后，原告曾多次向被告要求支付居间服务费，但被告均以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告方的诉讼请求。被告绿地公司辩称，原告的诉请缺乏法律和事实依据，根据原被告双方签订的分销合同第6条第4款的约定，若作为中介机构的原告在分销推介客户之前已经有被告工作人员跟踪，该客户就不能认定为原告推介的客户。本案所涉客户为被告自有客户，被告一直对客户有跟踪信息和记录，不能认定为原告分销成功，原告主张居间服务费缺乏事实依据。经审理查明，2015年9月，绿地公司作为甲方，七月公司作为乙方，双方签订分销合同一份。合同约定：原告为被告的宫爵在售别墅项目销售活动从事分销代理；委托销售期限自2015年9月1日起至2016年3月31日；甲方委托乙方在合同约定时间内对委托项目产品进行分销，乙方通过经甲方许可的各种渠道拓展有效客户资源，经甲方销售现场组织接待，实现房屋成交，并完成签约付款流程事宜。合同第六条：1、客户确认以首次到访为准，乙方的客户有效期为一个月，逾期则认定为甲方已有客户；2、凡乙方带领客户前往甲方销售场所了解该项目相关情形或实地察看该项目情况的，甲方或者甲方指定的确认人经核实客户有效身份后及时签署客户确认书，客户确认书需签字生效……3、若在客户确认时，发现乙方推介来的客户非首次来访且在乙方推介带访日之前甲方销售系统中已有来访追踪等互动记录的，则此客户不算为乙方推介客户；4、若在购房资格确认时，发现推介来的客户其直系亲属（配偶、父母、子女）在乙方推介带访之日前甲方销售系统中已有来访追踪等互动记录的，则此客户不算为乙方推介客户。合同第七条约定：经甲方确认并在有效期限内的乙方客户最后与甲方签署《吴江市商品房买卖合同》等证明买卖关系成立的有效合同后，甲方应由指定的确认人签署相应的成交确认书以此作为乙方分销成功的唯一标志。合同第九条约定：分销成功后由被告支付居间费；月销售3套以下，应结佣金为销售额的1.2%。合同所附附件一为客户确认书样本、附件二为成交确认书样本。2016年3月11日，叶俊超向绿地公司购买了海珀宫爵9－3别墅，双方签订了购房合同，成交合约总价为8419854元。本案争议焦点：叶俊超向被告购房的事实是否属于原告七月公司完成分销任务？原告主张，2015年8月，原告通过电话询问客户有无购房需求的方式与叶俊超的母亲取得联系，原告向其推荐并成功销售了海珀宫爵9－3别墅。被告主要工作人员在客户确认书、成交确认书上签字确认，依据合同约定，该两份确认书系确认分销成功的唯一标志。为证明其主张，原告提供了以下证据：分销合同1份。内容同前述。二、客户确认书1份。确认书（1）客户信息康女士/叶俊超，确认书（3）兹确认第（1）条所述客户由苏州七月房产经纪有限公司于2016年2月28日向我公司推荐，我公司特在此确认该客户属于公司推荐的有效客户。落款签字处有销售专员范某，渠道专员张志会，渠道经理柏器平，案场经理范伟、王志平的签字。三、成交确认书1份。确认书（1）客户信息叶俊超；（2）该客户所购房屋信息，成交合约总价8419854元，具体坐落苏州绿地海珀宫爵9－3；（3）兹确认第（1）条所述客户由苏州七月房产经纪有限公司推荐，现该客户已于2016年3月11日与我公司签订房屋预售/出售合同等证明买卖关系成立的有效合同，我公司特在此确认该客户属于苏州七月经纪有限公司推荐的且已成交的客户。落款签字处有销售专员范某，渠道专员张志会，渠道经理柏器平，案场经理范伟、王志平的签字。对于证据2、3的来源，原告说明如下：被告公司工作人员张志会以扫描件的形式通过微信PDF格式提供给原告公司法定代表人管国华，张志会系两份确认书上的渠道专员；两份确认书原件应当是在被告公司保存。被告证据意见：对于证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。证据2、3，由于原告提供的仅为扫描件，且未加盖公章，被告对于证据的真实性不予认可。被告认为，叶俊超及其家属为被告自有客户，被告公司业务人员范某自2015年9月1日以来一直对该客户予以跟踪。本案比较特殊的地方就在于原告在被告跟踪客户之后介入，原被告双方工作人员均对业务的成立付出了努力，但根据合同严格履行原则，合同中对这种情况作出明确约定，这种客户不能作为原告推介分销成功的客户，原告的分销业务并未成功。为证明其主张，被告提供了以下证据：一、海珀宫爵信息登记表1份。登记表记载业务员范某；客户为叶东、叶俊超（儿子）；需求面积288平方米、购房预算七、八百万。该表同时记载：9月1日，一家三口来方，想交2000块预约看样板房。没让交钱，没让看，情绪很激动。小孩在广西上学，主要考虑给小孩买。看了其他楼盘，只觉得不是最满意的，所以想看看我们……。被告用以证明该客户为被告公司业务人员范某自2015年9月1日以来一直予以跟踪。2、证人范某的证人证言。其证言主要内容：叶俊超是我接待的客户叶东的儿子，2015年9月1日开盘之前，我第一次接待了叶东夫妇，当时还没有房子卖，无法带他们看房，所以只是介绍了楼盘的情况。由于他们不在吴江本地，一直在广西那边，沟通都是通过电话和微信。第二次来访是2016年2月份，他们一家三口过来看样板房，当天我不在，是其他同事接待。第三次来访是2016年2月28日，七月公司的中介带来叶俊超的大姨，叶俊超的父母长期不在吴江，他的大姨也做不了主，看了样板房后一直电话与叶俊超父母沟通，当天交纳了一万元的定金。一开始我不知道就是叶东那组客户，后来沟通时间长了才发现就是我一直跟踪的叶东一家。但是叶东的妻子坚持要通过中介购房，不太认可我。2016年3月，叶俊超和叶东夫妇一起来签订购房合同，办理了贷款申请手续。客户确认书、成交确认书上销售专员的签名是我签的。其他人签名是否其本人所签，我不清楚，现在范伟调走了，王志华离职了。作为我个人来讲，叶俊超这个客户，我接待了男方，中介接待了女方，双方发生了接待冲突，双方都付出了劳动，所以我签了确认书。原告的质证意见：对于证据1的真实性不予认可，该表格由被告自行制作，没有注明年份，没有原告的确认，也没有叶俊超的确认，被告对该证据的真实性有异议。对于证据2范某的证人证言，原告认为其证言恰好能证明客户确认书、成交确认书是客观存在的，而且经过被告主要工作人员确认。为查明本案事实，本院于2017年3月17日向张志会作了调查笔录1份，其陈述内容如下：客户确认书、成交确认书上渠道专员是我签的名字，两份确认书原件应该在上海总公司。是不是我通过微信提供给管国华的，由于时间长了，我也记不起来了。我签字只是代表流程，最后是否付款还是由公司审核决定的。原、被告对于本院调查笔录相关内容没有异议。原告认为，该笔录内容也证实了两份确认书确实存在原件，并且在上海绿地总公司存放。被告认为，两份确认书仅为确认客户到访的流程文件，具体佣金计算需要根据合同约定来判断。本院认为，原告提供的两份确认书虽然不是原件，但是有关签字人员范某、张志会对于其在确认书签名的真实性以及确认书所载内容的真实性均不持异议，故两份确认书的真实性应当予以认定。两份确认书分别确认了客户叶俊超由七月公司推荐、该客户与绿地公司已就房屋买卖成交的事实，该事实与七月公司履行分销合同义务的事实系同一事实。分销合同明确约定成交确认书作为七月公司分销成功的唯一标志，而并非被告所抗辩的仅为确认客户到访的流程文件。至于被告抗辩的叶俊超及其家属为被告自有客户，被告方工作人员在签订客户确认书之前应当审核这个问题，如果发现七月公司推介来的客户在被告销售系统中已有记录，属于被告自有客户的，则不应当向原告出具客户确认书，更不应当出具成交确认书。且对于客户叶俊超是否属于被告自有客户这个问题，被告仅提供了单方制作的客户信息登记表，原告对于该证据的真实性不予认可，被告亦未能提供其他证据予以证实。现客户叶俊超已与被告达成房屋买卖合同，被告也向原告出具了两份确认书，依据分销合同的约定，应当认定原告七月公司完成分销任务的事实成立。本院认为，原、被告双方通过签订分销合同的方式建立了居间服务合同法律关系，该合同关系依法成立并有效。原告促成了客户叶俊超与被告达成房屋买卖合同，被告应当按照约定支付报酬。从成交确认书上可以看出，房屋成交总价为8419854元，依据合同约定的应结佣金为销售额的1.2%，计算为101038元，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条的规定，判决如下：被告苏州绿地太湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州七月房产经纪有限公司居间服务费101038元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）。赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2320元，由被苏州绿地太湖置业有限公司负担，于本判决生效后十日内直接给付原告。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  戴顺娟人民陪审员  李圣楹人民陪审员  凌轶伦二〇一七年五月二十二日书 记 员  许静蔚书 记 员  钟 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。