甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘民终70号上诉人（原审原告）：林正孟。上诉人（原审原告）：陈全体。以上二上诉人委托诉讼代理人：王毅，男，汉族，世纪春天百货公司法务部工作人员。以上二上诉人委托诉讼代理人：张灏，甘肃吕锦伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃煜东房地产开发有限公司，住所地：甘肃省定西市安定区解放路36号。法定代表人：刘一丁，该公司经理。被上诉人（原审被告）：刘一丁。以上二被上诉人委托诉讼代理人：袁熹东，甘肃德鑫律师事务所律师。以上二被上诉人委托诉讼代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师。上诉人林正孟、陈全体因与被上诉人刘一丁、甘肃煜东房地产开发有限公司（以下简称煜东公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省定西市中级人民法院（2016）甘11民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林正孟、陈全体的委托诉讼代理人王毅、张灏及被上诉人刘一丁、煜东公司的委托诉讼代理人袁熹东、倾兆滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林正孟、陈全体上诉请求：1、请求撤销一审民事判决书，依法予以改判，并支持上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实前后矛盾，缺乏事实依据和证据支持。第一，《房屋租赁合同》第四条约定，被上诉人刘一丁应于2016年5月30日前向上诉人交付具备所建完整的房产，如刘一丁因竣工验收原因造成不能按期交付时，双方同意延期一个月交付。该约定证明，刘一丁应当向上诉人交付的是经竣工验收的房屋，且最迟交付日期为2016年6月30日。但是2016年8月，建设工程消防验收、建筑工程规划竣工验收才做出，被上诉人不可能在2016年6月30日前向上诉人交付房屋。一审法院认定2016年3月31日主体结构合格的证据《表G主体和基础部分验收合格》，是被上诉人提交的复印件，不能证明其主体结构经验收合格。一审既肯定了合同约定的最迟交付时间为2016年6月30日，又以2016年8月之后的证据认定房屋可以交付，前后矛盾。上诉人租赁房屋的目的是经营百货商场并盈利，且经营百货商场具有时间性，该商场本应在2016年10月1日开业经营，但被上诉人直至2016年8月5日才取得消防合格，在此之前房屋不具备进场装修的条件，直接导致上诉人在“十一”之前不可能对商场装修完毕，使得上诉人失去了重要的商机，在2016年8月之后接受房屋只会增加上诉人的损失，也不符合合同的约定。第二，一审法院据以认定主体和基础部分验收合格的《表G主体和基础部分验收合格》、工程节能质量验收单、建筑工程规划竣工验收合格书等证据，并没有在判决书中对其证据效力予以认定，而在判决书本院认为部分引用上述未经认定的证据，缺乏根据。第三，该合同第七条第一款约定了被上诉人应当保证租赁房屋本身及附属设施(消防设备等)、设备完整并处于能够正常使用状态且应符合约定要求，包括但不限于：正门、门前路面、公用直梯、扶梯、扶梯护栏、楼梯、外立面显示屏等位置的装修并经验收合格。上诉人与被上诉人所约定的房屋并不是指主体合格就可以交付，其中建筑物的附属部分也需验收合格，但是一审法院无视了合同的约定，其既不以事实为根据，也不以合同约定为根据。第四，在一审法院本院认为部分，其表述为“同时原告提交的照片、视频资料证明截止2016年8月份肯德基、屈臣氏、海澜之家等门面正在进行装修，并于2016年9月相继开业营业，印证了原告也可以进场装修的事实。”，但是上诉人提交的照片和视频中，该房屋正在施工，现场除了砂石、水泥，就是各种建材，没有任何标识表明，肯德基、屈臣氏、海澜之家等门面正在进行装修。二、一审法院无视法律强制性规定，错误认定事实，枉法裁判。首先，被上诉人向上诉人交付的房屋是否符合交付使用条件，是本案的争议所在。《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”都明确予以规定，即建筑工程及房屋均需经竣工验收合格后方可交付使用。上述的法律规定是我国法律对建筑工程及房屋的交付使用条件所作出的强制性规定。而一审法院在判决中认定“《定西市公安消防支队建设工程消防意见书》、《表G主体和基础部分验收合格》等证实，该工程消防验收合格，主体和基础部分验收合格，不影响正常居住使用，且双方没有约定交付房屋必须经竣工验收的强制性条款，该工程符合合同约定的交付条件。”该认定无视《建筑法》及《城市房地产管理法》的强制性法律规定，错误认定事实。其次，一审法院依据《表G主体和基础部分验收合格》认定主体和基础部分验收合格，不影响正常居住使用，毫无任何事实依据和法律依据可言。建筑物中一部分合格，并不代表整个建筑物也均为合格。并且，本案中所涉房屋是用于开设百货商场，而百货商场属于大型的人员密集场所，一旦交付的房屋不合格，极有可能造成重大人员伤亡事故。第三，根据上述法律规定和事实可以看出，本案涉案房屋未经竣工验收，不符合交付条件，被上诉人已经违约在先，故一审法院认为上诉人未按合同约定条款缴纳租金及受领房屋构成违约的认定，明显依法无据，也无任何事实可言，故二审法院应当依法撤销一审判决，并予以改判。三、一审法院据以认定事实的多份证据，均为被上诉人提交的复印件，复印件不应作为认定事实的证据，一审法院程序违法。煜东公司、刘一丁辩称，一、一审法院确认事实基本清楚。5月30日答辩人已具备交付房屋进行装修的条件，但被答辩人既不按约定缴纳租金受领房屋，也不提交报消防部门审核的装饰设计图纸及方案，答辩人多次催促要求其履行合同，被答辩人除对电梯的安装方位提出修改意见(答辩人按照其要求进行了调整)外，无任何履行合同的行为表示。对答辩人商厦整体招商己造成严重影响。在此情况下，答辩人分别于2016年8月15日、8月26日向被答辩人公证送达了《督促履行合同通知》及《解除合同通知》。被答辩人未予正面回应，却于2016年8月29日将答辩人诉至法院。一审认定事实基本清楚，造成合同不能履行的唯一原因是被答辩人不按照合同约定履行缴纳房租和拒绝接受房屋的义务。答辩人无任何过错及违约责任。二、被答辩人诉称本案所涉房屋不符合合同约定的交付条件，理由不能成立。《房屋租赁合同》第四条约定：“甲方应于2016年5月30日前向乙方交付已具备所建完整的房产，如因竣工验收原因造成不能按期交付时，双方同意延期一个月交付”，并且约定房屋交付后的四个月为“免租装修期”。“具备所建完整的房产”是合同约定的交付条件。消防设施及建筑工程验收是否合格是被答辩人安全使用房屋的保障。事实上，截止一审立案，并未出现因竣工验收影响房屋交付的情形。被答辩人以《建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”为由主张答辩人未如约交付房屋，其观点显然不能成立。《建筑法》所调整的对象是在从事建筑活动和实施对建筑活动监督管理过程中所形成的社会关系。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《最高人民法院建设工程合同司法解释》）第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持……”《定西市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》以及《表G主体结构工程质量验收记录》证实，答辩人所交付的商厦房屋主体、基础部分及消防经验收合格。被答辩人以验收文件发放的时间确定在此之前不能交付进行装修，显然是为自己的严重违约寻找借口。三、在答辩人之房屋各项指标均符合国家规定标准的情况下，消防验收的行政审批手续不影响房屋的装修。《房屋租赁合同》第四条约定的交房日期，仅仅是被答辩人开始装修房屋的起点，而不是被答辩人正式营业的日期。况且，为了防止由于未知因素影响被答辩人的营业而给被答辩人造成损失，特在《房屋租赁合同》第二条约定了四个月的免租装修期。因此，在房屋主体结构已于2016年3月31日验收合格的情况下，消防验收文件下发的时间以及建设工程规划竣工验收仅仅是履行行政审批的手续而己，该行政审批完全不影响被答辩人的装修。工程质量及消防验收是否合格才是影响使用的关键。并且，与被答辩人同样承租房屋的肯德基、屈臣氏、海澜之家等承租人，早己装修完毕并在2016年9月相继开业营业。被答辩人若有履行合同的意向，没有任何因素阻碍其装修。而事实也证明，答辩人之房屋仅在约定交房日期之后月余即下发了建设工程消防验收意见书，且验收质量合格。四、本案所涉《房屋租赁合同》履行过程中的违约方系被答辩人。《房屋租赁合同》第三条第3款约定：“第一年度租金在进行装修前全额支付……”可见被答辩人缴纳租金的义务在答辩人交付房屋之前。被答辩人未按合同约定时间缴纳房屋租金、拒绝受领房屋已构成违约，这是基本事实。答辩人所交付的房产不存在“因竣工验收原因不能交付”的情形。本案所涉商场的装修工程在施工前应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，被答辩人应在装修前将相关消防设计文件、消防设计审核申报表等材料依约交给答辩人，由答辩人配合其向消防主管部门报批。但被答辩人不仅不积极为履行合同做准备，而是拍摄照片和视频记录所谓“富丽广场的工程进度”意欲证明该房屋仍在施工无法交付。其为恶意诉讼。双方所签《房屋租赁合同》，系将商场负一楼至三楼共四层10458.03m²的房屋出租给被答辩人，被答辩人本应是商场最大的承租人，其毁约行为导致答辩人开发的整个商场无法按时营业，给答辩人造成巨额的经济损失。请求二审法院维持原审判决。林正孟、陈全体向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告双倍返还定金400万元；3、判令被告赔偿损失122万元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：林正孟、陈全体与煜东公司于2016年1月24日签订《房屋租赁合同》。合同约定，由煜东公司向林正孟、陈全体出租位于定西市解放路36号定西富丽广场负一楼至三楼房屋10458.03m²，租期8年，于2016年5月30日前向林正孟、陈全体交付具备所建完整的房产。2016年6月1日起至2016年9月30日为林正孟、陈全体免租装修期，合同签订后3日内由林正孟、陈全体向煜东公司支付定金200万元。前三年每年租金480万元，租金以三年为一递增周期，第一年度租金在进场装修前全额支付。并约定如因竣工验收原因造成不能按期交付，可延期一个月。合同第九条约定，甲方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，双倍返还定金，应支付乙方年租金总额20％的违约金。乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，按合同年租金总额20％向甲方支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付定金200万元。该工程主体结构验收于2016年3月31日完成，工程节能质量验收、建设工程消防验收、建设工程规划竣工验收分别于2016年6月25日、2016年8月5日、2016年8月18日完成。2016年8月16日被告以公证方式向原告发送《通知》，要求原告受领租赁标的物，并告知逾期将行使合同解除权并追究违约责任。2016年8月29日，原告以该租赁房屋未竣工验收，不能交付使用为由，提起诉讼。另查明，煜东公司系定西市富丽商厦的建设单位，法定代表人为刘一丁，2014年5月29日取得该工程的建设规划许可证。一审法院认为，煜东公司将定西市富丽商厦负一楼至三楼房屋10458.03m²向林正孟、陈全体出租，双方形成租赁合同的法律关系，因此本案定性为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，属有效合同。经查，该房屋的产权属于煜东公司，刘一丁为该公司的法定代表人，虽然双方签订《房屋租赁合同》时，煜东公司没有加盖公章，但事后对刘一丁的行为予以认可，煜东公司是适格的诉讼主体的理由成立，请求应予支持。林正孟、陈全体请求解除合同的主张，在诉讼中由于煜东公司同意解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，应予解除。《定西市公安消防支队建设工程消防意见书》、《表G主体结构工程质量验收记录》等证实，该工程消防验收合格，主体和基础部分验收合格，不影响正常居住使用，且双方没有约定交付房屋必须经竣工验收的强制性条款，该工程符合合同约定的交付条件。林正孟、陈全体在签订《房屋租赁合同》后，未按合同约定条款缴纳租金及受领房屋，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收回定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因林正孟、陈全体在具备缴纳租金及受领租赁房屋条件而违约的情况下主张煜东公司双倍返还定金及赔偿经济损失122万元的请求无事实和法律依据。综上，林正孟、陈全体关于双倍返还定金及赔偿损失的诉讼理由不能成立，请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条规定，判决如下：一、解除林正孟、陈全体与甘肃煜东房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、驳回林正孟、陈全体的其他诉讼请求。案件受理费48340元，由林正孟、陈全体负担。本院二审期间，煜东公司、刘一丁围绕上诉请求依法提交了三组证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。煜东公司提供了第一组证据建筑工程施工安全评价书、房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表、建设工程质量监督报告，证明定西富丽商厦建设工程于2016年12月20日通过定西市建筑管理总站施工安全评价，于2017年1月13日竣工验收并备案的事实。第二组证据入驻定西市富丽商厦的商户证明五份，证明本案不存在因工程整体竣工验收原因导致租赁标的物不能交付的情况。第三组证据建设工程规划竣工验收合格证书、表G主体结构分部工程质量验收记录。林正孟、陈全体经过质证，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉建筑在2016年12月24日竣工验收合格，远于约定的交付日期。第二组证据与本案无关，没有可比性，房屋如果延期取得，不可能实现合同目的。对第三组证据中的建设工程规划竣工验收合格证书属于超期证据，不予质证。对提交的《表G主体结构工程质量验收记录》原件，真实性无异议，证明目的有异议，主体合格不能代表工程整体合格，认为一审中没有核实，不予质证。对此，本院认为，煜东公司提交的第一组证据能够证明涉案房屋已于2016年12月24日进行竣工验收并于2017年1月13日备案的事实。第二组证据相关人员或单位未出庭作证，且未陈述不能出庭的原因，故对该组证据证明目的不予采信。第三组证据一审仅提交了复印件，虽二审提交原件，但与本案待证事实有一定关联性，可以证明建设工程规划竣工验收时间为2016年8月16日，主体结构分部工程质量验收时间为2016年3月30日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：煜东公司建设的定西市富丽商厦建设项目于2016年12月24日完成竣工验收，2017年1月13日完成竣工验收备案工作。一审法院查明其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、约定的房屋交付条件如何认定，被上诉人交付房屋时是否符合使用条件；二、双方当事人在房屋履行合同过程中，违约责任如何认定；三、一审法院程序是否违法。一、关于约定的房屋交付条件如何认定、被上诉人交付房屋时是否符合使用条件的问题。林正孟、陈全体上诉主张案涉房屋交付条件需符合合同约定，且要符合《建筑法》及《城市房地产管理法》的有关规定，即需经竣工验收合格后方可交付使用。煜东公司认为交付的房屋仅需为主体工程合格即可。经审查，双方《房屋租赁合同》第一条第二款约定：商铺的用途，乙方承租的房屋用于经营：综合百货业态、餐饮娱乐、休闲茶饮等国家法律法规许可的范围；第四条房屋交付第一款约定：甲方应于2016年5月30日前向乙方交付已具备所建完整的房产。第七条房屋的使用第一款房屋移交及收回约定：（1）甲方应保证租赁房屋本身及附属设施（消防设备等）、设备完整并处于能够正常使用状态且应符合约定要求，包括但不限于：正门、门前路面等位置的装修并经验收合格……乙方进场装修前，负责二次装饰方案的设计，甲方配合乙方报消防主管部门审核批准及消防验收，涉及费用由乙方承担。乙方负责主体工程通过消防验收，取得消防许可手续。第八条合同变更解除及终止第一款约定：1、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能按期提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用功能的。对此，本院认为，租赁房屋的交付条件要符合双方的约定，也要符合房屋经营使用的要求。涉案租赁合同中明确约定交付房屋需为所建完整的房产，本身及附属设施（消防设备等）、设备完整并处于能够正常使用状态，且约定房屋用于经营综合百货业态、餐饮、娱乐、休闲茶饮用途，故当事人交付房屋应交付整体完整的且取得消防验收手续和建筑质量合格的房屋。另，根据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，未经验收或验收不合格的房屋，不得交付使用。而截止到双方约定的最后顺延后的交房日期2016年6月30日时，涉案房屋仍未通过工程消防验收，也未经过工程竣工验收，应当认定不符合约定的交付条件也不符合使用条件。关于双方当事人在房屋履行合同过程中，违约责任如何认定的问题。经查明，煜东公司在2016年8月5日取得了建设工程消防验收合格意见书；8月16日煜东公司通过公证方式向林正孟、陈全体发送催促通知；8月26日发送《解除合同通知函》；8月29日，林正孟、陈全体向一审法院起诉。2016年12月24日煜东公司完成案涉工程竣工验收，2017年1月13日完成竣工验收备案工作。一、二审中，煜东公司未提供其按照合同约定在2016年5月30日前，或者如《房屋租赁合同》第四条第二款规定因竣工验收的原因推迟一个月即6月30日前向乙方交付已具备所建完整的房产的相关证据，林正孟、陈全体二审中认可7月底接到煜东公司要求自己受领租赁物的口头通知，但其答复煜东公司房屋不符合合同约定，不予受领，且要求终止合同。对此，本院认为，从合同的约定来看，煜东公司提供的房屋要保证林正孟、陈全体的安全、正常经营。煜东公司虽于2016年7月底催促林正孟、陈全体接受房屋，但其要求对方受领房屋时，已超过双方约定的最后交付期限，且诉争房屋此时尚未通过消防验收及工程竣工验收，案涉房屋约定作为大型商场使用，在未经过法定使用条件验收之前，其质量是否存在严重安全隐患并不确定，此时交付房屋，不符合合同约定的交付条件，亦不符合法律的强制性规定，陈全体、林正孟有权依约主张解除合同。林正孟、陈全体按约支付了合同定金，而煜东公司未按时交付满足交付条件的房屋已构成违约，根据双方《房屋租赁合同》第九条违约责任的约定，甲方（刘一丁）因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，按双倍返还应付乙方（林正孟、陈全体）的定金,林正孟、陈全体有权主张双倍返还定金。综上所述，煜东公司、刘一丁未按时交付房屋，通知林正孟、陈全体收房屋时，房屋未经过竣工验收、未通过消防验收，不符合双方约定的交付条件，导致因合同无法履行诉至法院。根据合同约定，煜东公司、刘一丁应双倍返还林正孟、陈全体定金400万元。林正孟、陈全体的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于林正孟、陈全体所主张的经济损失122万余元为预付款和保证金，林正孟与陈全体未提供证据证明该笔款款项全部与案涉项目相关，也无相应证据证明第三方未予返还上述款项，故对此项上诉请求，本院不予支持。关于一审法院程序是否违法的问题。经审查，一审法院庭审中，煜东公司提供的多份证据为复印件，林正孟、陈全体对复印件真实性当庭表示异议。二审中，煜东公司出示了该部分证据的原件，林正孟、陈全体进行了质证，虽一审法院程序确有瑕疵，但本院已通过二审质证程序保障了当事人权利。综上，林正孟、陈全体的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持甘肃省定西市中级人民法院（2016）甘11民初46号民事判决第一项；撤销甘肃省定西市中级人民法院（2016）甘11民初46号民事判决第二项；甘肃煜东房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内双倍返还林正孟、陈全体定金400万元。驳回林正孟、陈全体的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48340元，由林正孟、陈全体负担12085元，甘肃煜东房地产开发有限公司负担36255元。二审案件受理费48340元，由林正孟、陈全体负担12085元，甘肃煜东房地产开发有限公司负担36255元。本判决为终审判决。审 判 长  张 岩代理审判员  马巧玲代理审判员  周珺娜二〇一七年五月二十五日书 记 员  华尔丹