湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初5595号原告：王莉红，女，1970年9月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号长源大厦2401、2402室。法定代表人：罗钧，总经理。被告：王才胜，男，1963年2月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。第三人：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。负责人：高钧平，行长。委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，员工。原告王莉红诉被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、王才胜，第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016���10月11日立案受理后，依法由审判员李红鹰担任审判长，与人民陪审员翁月芬、朱爱民组成合议庭，因被告联友公司、王才胜下落不明，本院于2016年10月27日在《人民法院报》上向被告联友公司、王才胜公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭组成人员通知书、廉政监督卡，于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告王莉红及其委托诉讼代理人王盟盟、第三人中行江汉支行的委托诉讼代理人毛进军、张峥辉到庭参加诉讼，被告联友公司、王才胜经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王莉红诉称，原告与被告联友公司于2004年签订了《武汉市商品房买卖合同》，联友公司将其开发的位于武昌区中华路都景园1栋1-15-3房屋作价180023.7元售给原告，并约定了逾期办证的违约条款。原告按约向联友公司付清了全��购房款，联友公司交付该房屋，原告一直居住使用至今，联友公司于2014年7月3日向原告开具了《销售不动产统一网络发票》。但是，联友公司至今未能配合原告办理上述房屋的房地产权属证书。现经原告发现，联友公司为了自用资金需要，以虚假房屋买卖形式与王才胜签订房屋买卖合同，向第三人按揭贷款，王才胜与第三人签订了《零售贷款抵押合同》，并办理了预购商品房合同抵押权。原告认为，原告与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系真实意思表示，原告付清全部购房款，并一直居住使用该房屋，是该房屋的真实购买者，《武汉市商品房买卖合同》具备法律效力。而联友公司与王才胜签订的房屋买卖合同并无买卖房屋的意思表示，实际是为套取贷款，应属无效合同，王才胜并无房屋权利，与第三人签订的《零售贷款抵押合同》无效，被告和第三人应当解除预购商品房合同抵押权。根据合同约定和法律规定，联友公司逾期未为原告办理房地产权属证书，应当承担违约责任。故请求判令：1、原告王莉红与被告联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-15-3的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、被告联友公司与王才胜签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、被告王才胜与第三人中行江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、被告和第三人解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、被告协助原告办理诉争房屋的房地产权属证书；6、被告向原告支付逾期办证违约金1800.23元；7、本案诉讼费、查询费等费用由被告承担。庭审中，原告明确第4、5项诉讼请求中的被告是指被告联友公司、王才胜，第6、7项诉讼请求中的被告是指被告联友公司。原告王莉红为支持其诉讼请求，提交以下证���：证据一、原告身份证、被告联友公司工商公示信息，拟证明原被告的主体身份。证据二、2004年王莉红与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、联友公司出具的《销售不动产统一网络发票》1张，拟证明原告从被告联友公司购房并付清全部购房款的情况。证据三、物业公司出具的证明、物业费收据5张、电费发票3张、王莉红出具的情况说明1份及照片1张，拟证明诉争房屋由原告王莉红实际居住使用。证据四、王才胜与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、王才胜与第三人中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》、《武汉市房屋抵押记载信息单》，拟证明联友公司以虚假房屋买卖形式与被告王才胜签订房屋买卖合同，王才胜并无房屋权利，抵押权无效。证据五、武汉市武昌区房产交易管理所查询档案���务费发票2张，拟证明原告到房管部门查询涉案房屋状况而支出的事实。被告联友公司、王才胜未作答辩，亦未提交证据。第三人中行江汉支行辩称，我们有公证书，可以表明王才胜知晓此事。我们可以协商解决，这个事确实是一房两卖，我们已经取得物权，债权不能对抗物权。第三人中行江汉支行为支持其辩解意见，提交以下证据：证据一、王才胜身份证和户口簿的复印件，拟证明王才胜办理抵押时向银行提供身份证明的事实。证据二、公证书1份，拟证明王才胜在借款合同和抵押合同上的签名是真实的。证据三、联友公司向贷款人开具的收据，《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》、期房抵押证明，拟证明王才胜与中国银行签订贷款合同，合同真实有效，并且中行江汉支行已取得抵押权的事实。经庭审举证、质证，被告联友公司、王才胜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。第三人中行江汉支行对原告提供的证据四真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同是王才胜本人签订的，是真实的。原告对第三人中行江汉支行提供的证据一的真实性无异议，对证据二认为是无效的，对证据三中的抵押合同认为是无效的，王才胜无权用原告房屋进行抵押，对借款合同认为与己无关。本院对双方无异议的证据的证明效力予以确认。对第三人中行江汉支行提供的公证书载明，王才胜于2003年7月9日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但上述两份合同王才胜落款时间为2003年7月1日，公证书与实际不符，本院不予采信该份证据。对双方有争议的其他证据的证明效��，本院综合当事人陈述及其他有效证据予以认定。经审理查明，2004年，原告王莉红与出卖人被告联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：王莉红以总价18万元购买位于武昌区中华路都景园第1栋1单元15层3号房，建筑面积119.3平方米；王莉红一次性付款；2004年2月28日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，原告王莉红支付全部购房款，王莉红陈述联友公司交付房屋后，一直由自己居住使用至今。2014年7月3日，联友公司向王莉红出具了《销售不动产统一网络发票》，载明：付款方王莉红、收款方联友公司、不动产项目名称都景园、销售的不动产楼牌号1栋1单元15层3号房、建筑面积119.3平方米、金额180023.7元、款项性质售房款。另查明，2003年王才胜与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：王才胜以总价369830元购买位于都景园第1栋1单元15层3号房，建筑面积119.3平方米；王才胜首付119830元，银行按揭25万元；2003年10月1日前交房。2003年7月7日，武汉市武昌区房产管理局办理了该房屋商品房买卖合同备案登记。2003年7月，中行江汉支行与王才胜签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：王才胜向中行江汉支行借款25万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行1次性以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，王才胜以中华路楚材巷161号都景园1-1-15-3房屋为借款合同提供抵押。合同尾处王才胜签字按印，时间2003年7月1日，中行江汉支行签字盖章，时间2003年7月3日。2003年7月1日，联友公司为王才胜的上述贷款向中行江汉支行出具《不可撤销担保函》。2003年9月3日，中行江汉支行在武昌区房产管理局办理了编号为昌200304043预购商品房合同抵押权。查明，原告王莉红到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。本院认为，原告王莉红与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助王莉红办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给王莉红，该合同已经实际履行，且购房款已经全部结清，被告联友公司应当继续履行协助原告王莉红办理房屋权属证书的合同义务。故对原告请求确认与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，被告联友公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。关于王才胜与联友公司签订的有关诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》的效力问题，本院审查证据后认为，双方虽签订了房屋买卖合同，但联友公司与王才胜之间的买卖关系存在诸多疑点和不合理之处：一、王才胜购买诉争房屋至今，未去实地查看房屋，也未要求联友公司交付房屋，不尽合理；二、联友公司开具收据表明已收到王才胜支付的首付款，但未能提供资金来源凭证；三、本院以多种形式通知联友公司、王才胜应诉，对于如此利害关系，王才胜一直不到庭，有悖常理。由于王才胜与联友公司之间的房屋买卖交易行为存在诸多不合常理之处，相关证据尚不足以证明王才胜在本案中是善意第三人，根据举证责任分配的一般规则，本院推定王才胜与联友公司之间存在恶意串通，严重损害了王莉红的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告���求确认联友公司与王才胜签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。王才胜与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，因联友公司与王才胜签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，王才胜也无权将并非本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了原告王莉红的合法权益，故王才胜与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故本院对原告王莉红请求确认王才胜与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，予以支持。被告联友公司将诉争房屋销售给王莉红，又与王才胜签订《武汉市商品房买卖合同》，并将该房屋作为抵押向中行江汉支行申请贷款，导致王莉红无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与王莉���签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，联友公司应当按已付房价款的1%向王莉红支付逾期办证违约金，即180023.7元×1%=1800.23元。原告请求被告联友公司支付逾期办证违约金1800.23元，本院予以支持。关于王莉红请求被告联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故本院对王莉红的该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王莉红与被告武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、被告武汉市联友房地产开发有限公司与被告王才胜签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。三、被告王才胜与第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效。四、被告王才胜、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200304043期房抵押证明的手续。五、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告王莉红办理房地产权属证书。六、被告联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告王莉红支付逾期办证违约金1800.23元。七、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告王莉红支付查询费110元。本案案件受理费3936元，公告费560元，合计4496元，由被告武汉市联友房地产开发有限���司负担（此款原告王莉红已垫付，由被告武汉市联友房地产开发有限公司随同上述款项一并付给原告王莉红）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律���力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  李红鹰人民陪审员  翁月芬人民陪审员  朱爱民二〇一七年五月十一日法官 助理  邱一恒书 记 员  吴 迪