江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1291民初227号原告：徐巍亚，男，1939年12月26日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。原告：张靖华，女，1944年4月6日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：邹奇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：泰州名流房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132129169546111XN，住所地泰州市永定东路998号508室。法定代表人：李洪新，该公司总经理。被告：泰州名流物业管理有限公司,统一社会信用代码91321291564274285R，住所地泰州市永定东路998号502室。法定代表人：李健，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。原告徐巍亚、张靖华与被告泰州名流房地产开发有限公司（以下简称名流房地产公司）、泰州名流物业管理有限公司（以下简称名流物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐巍亚、张靖华的委托诉讼代理人邹奇、陈杰，被告名流房地产公司、名流物业公司的共同委托诉讼代理人全素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐巍亚、张靖华向本院提出诉讼请求：1、两被告履行其与原告签订的《商铺回购书》，按泰州名流国际家居博览中心30727号商铺合同价格的120%向原告支付回购房款243184.8元及利息（以243184.8元本金，自2016年6月1日起至实际支付回购款止，按照年利率10%计算）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告名流房地产公司以“低门槛、长回报、无风险”为宗旨向原告宣传、承诺高回报的若干内容，基于名流房地产公司的承诺，原告与名流房地产公司签订了《商品房买卖合同》，与名流物业公司签订《委托经营协议书》、《回购协议》。按《回购协议》的约定，2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内以书面方式向名流物业公司提出回购申请，名流物业公司按商铺合同价的120%优先购回。协议签订后，原告依约支付了购房款，名流物业公司实际占有、使用涉案房屋。原告在回购书规定的时间内向两被告提交回购申请，两被告受理后拒绝履行回购义务。原告认为，名流物业公司拒绝履行回购的行为已严重违约，应当履行回购义务。原告是基于名流房地产公司的承诺才购置的房屋，名流房地产公司应承担连带责任。名流房地产公司辩称，一、名流房地产公司依法出售房屋给原告，完全是正当的且合法的行为，原告也已经享有了所买的房屋所有权，且也依法领取了合法有效的房屋所有权证书及国有土地使用证书，原告与名流房地产公司进行的商品房买卖行为完全为有效的民事法律行为。名流房地产公司根本就没有向原告作出高回报的任何承诺，原告的反映毫无事实依据，更无法律依据。二、名流房地产公司也根本没有与原告签订过回购协议。原告反映签订回购协议毫无事实依据，也更无法律依据。根据2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过并发布，自2001年6月1日起施行的中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。很显然，名流房地产公司作为一家合法的房地产开发企业，绝对不可能采取返本销售即回购的不合法方式销售房屋。原告的诉讼请求明显属于不合法，应当依法予以驳回。三、根据《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。原告假如向名流物业公司发出要卖其房屋的申请，该申请从法律意义上讲属于书面要约形式，该卖房的申请充其量属于卖方卖房意愿的要约而已。四、根据我国《合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。对照原告的申请，其意思要将属于原告的房屋出卖给名流物业公司，而不是名流房地产公司。同时，该申请也明确载明要得到名流物业公司领导批准才有效。由此，明确反映出原告的申请，完全依法应确认为原告向且仅向名流物业公司提出的卖房要约。原告方并没有向名流房地产公司提出卖房要约。五，根据我国《合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。对照《商铺回购书》内容及其它资料不难得出，只要原告在日后要出卖所购的商铺房屋，名流物业公司如果也要购买即被告名流物业公司存在决定要购买商铺房屋这一条件下，则享有优先购买原告所出卖房屋的权利。由此完全得出，该《商铺回购书》实际上是属于名流物业公司当初发出的要约邀请。六，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，很显然，对照《商铺回购书》的内容来看，该《商铺回购书》应当属于商品房的销售广告和宣传资料范畴，应依法确认为要约邀请。七，根据我国《合同法》第二十条：“有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更”。及本法第二十一条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示”。原告在其民事起诉书中也明确反映该要约被拒绝，由此得出假如原告向名流物业公司发出了卖房要约，因名流物业公司并没有作出对该要约同意的意思表示，且原告也明知拒绝其要约，因此，原告与名流物业公司之间的商铺房屋买卖合同并没有成立，根本就不存在违约之说。很显然，原告在其民事起诉书中声称答辩人要承担连带责任，纯粹毫无事实依据，更无法律依据，原告的诉讼请求应当依法予以驳回，方为合理合法。八，根据我国《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。及本法第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。对此法律明确要求，房屋的设立、转让等必须经过法定登记程序，而商品房的登记要有相应的书面房屋买卖合同等资料，而房屋买卖均应当为双方自愿所为，不可以强买强卖。否则，单方强行要求房屋买卖，既属于不遵守法律规定，又属于损害他人合法权益，这完全得不到法律的支持和保护。根据我国《合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。很显然，原告与名流物业公司之间还没有签订房屋买卖合同书，原告与名流物业公司之间的商铺房屋买卖合同根本就没有成立，原告的诉讼请求应当依法得不到法律的任何支持。名流物业公司辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。本案原告即使向名流物业公司发出要卖其房屋的申请，但该申请从法律意义上讲属于书面要约形式，该卖房的申请充其量属于卖方卖房意愿的要约而已。二、根据我国《合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。对照原告的申请，其意思要将属于原告的房屋出卖给名流物业公司，而不是名流房地产公司。同时，该申请也明确载明要得到名流物业公司批准才有效。由此，明确反映出原告的申请，完全依法应确认为原告向且仅向名流物业公司提出的卖房要约。原告方并没有向名流房地产公司提出卖房要约。三、根据我国《合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。对照《商铺回购书》内容及其它资料不难得出，只要原告在日后要出卖所购的商铺房屋，名流物业公司如果也要购买即名流物业公司存在决定要购买商铺房屋这一条件下，则享有优先购买原告所出卖房屋的权利。由此完全得出，该《商铺回购书》实际上是属于名流物业公司当初发出的要约邀请。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，很显然，对照《商铺回购书》的内容来看，该《商铺回购书》应当属于商品房的销售广告和宣传资料范畴，应依法确认为要约邀请。五、根据我国《合同法》第二十条：“有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更”。及本法第二十一条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示”。原告在其民事起诉书中也明确反映该要约被拒绝，由此得出假如原告向名流物业公司发出卖房要约，因名流物业公司并没有作出对该要约同意的意思表示，且原告也明知拒绝其要约，因此，原告与名流物业公司之间的商铺房屋买卖合同并没有成立，根本就不存在违约之说。很显然，原告在其民事起诉书中声称名流房地产公司要承担连带责任，纯粹毫无事实依据，更无法律依据。六、根据我国《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。及本法第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。对此法律明确要求，房屋的设立、转让等必须经过法定登记程序，而商品房的登记要有相应的书面房屋买卖合同等资料，而房屋买卖均应当为双方自愿所为，不可以强买强卖。否则，单方强行要求房屋买卖，既属于不遵守法律规定，又属于损害他人合法权益，这完全得不到法律的支持和保护。根据我国《合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。很显然，原告与名流物业公司之间还没有签订房屋买卖合同书，原告与名流物业公司的房屋买卖合同根本就没有成立，原告的诉讼请求应当依法得不到法律的任何支持。本院经审理认定事实如下：2011年5月9日，徐巍亚、张靖华（××）与名流房地产公司（××）签订《商品房买卖合同》，由徐巍亚、张靖华购买泰州名流国际家居博览中心1幢30727号房屋（泰州市永定东路998号30727室），购买价为202654元。后徐巍亚、张靖华领取了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。2011年5月9日，张靖华（甲方）与名流物业公司（乙方）签订《委托经营协议书》，由甲方将泰州名流国际家居博览中心30727号铺位全权委托乙方进行统一经营、租赁、管理。该委托经营协议书约定了委托经营的期限和条件、委托经营的收益标准和支付方式、甲乙方的权利义务、违约责任等内容。同时，名流物业公司还向张靖华发出《商铺回购书》，商铺回购书的内容为：如××张靖华以书面方式明确要求本公司将其所购买的泰州名流国际家居博览中心铺位号为30727号商铺回购，只要同时具备下列条件，本公司承诺按××该套商铺合同价的120%优先购回。1、××要求本公司回购的商铺系泰州名流房地产开发有限公司与之于2011年5月9日签订的《商品房买卖合同》涉及的商铺；2、××承诺本公司所回购的商铺应无查封、无抵押、无转让等情形，即不存在第三方有权处置该商铺的情况；3、××提交相关购房资料，包括但不限于《房屋所有权证》、《土地使用证》、《商品房买卖合同》等；4、自《商品房买卖合同》签订之日起，××严格履行买卖合同、委托经营管理协议书，无任何违约行为，并在自2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请，如××在上述期限内没有按本协议提出书面要求回购的申请，视为××放弃要求本公司回购权利；5、因回购所产生的各种税费由买卖双方按照国家法律、政策规定各自承担；6、如回购涉及登记部门办理手续，则必须按登记部门要求办理相关手续。以上承诺在2016年6月1日起至2016年6月30日期间有效。如发生争议，可协商解决。协商不成时，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。名流物业公司于2016年6月1日收到原告的回购申请书一份。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、发票、房屋所有权证、土地使用权证、委托经营协议书、名流物业公司收到回购申请的证明、商铺回购书等证据在卷证实。本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案原、被告对名流物业公司发出的商铺回购书是要约还是要约邀请存有争议。结合本案，从商铺回购书的内容看，其已包含了回购标的物、回购条件、回购价格、回购方式、回购期限、税费承担、手续办理、争议解决等合同主要条款，同时表达了名流物业公司愿意接受该商铺回购书约束的意思，故商铺回购书应为要约，并非要约邀请。案涉商铺回购书的内容系合同双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，经原告确认后，依法成立并有效，对双方均具有约束力。原告在商铺回购书约定的期限内向名流物业公司书面申请回购房屋，名流物业公司理应依约回购房屋，并支付房屋回购款243184.8元。因被告名流物业公司未依约回购，应承担违约责任。原告主张自2016年6月1日起计算利息损失，无法律依据，本院认为应当从原告向名流物业公司主张权利之日即起诉之日起开始计算利息损失为宜。原告主张按年利率10%计算利息损失，双方亦无明确合同约定，该利息计算标准本院不予支持，可按中国人民银行同期贷款利率计算。当然原告徐巍亚、张靖华亦应当按《商铺回购书》的约定向被告名流物业公司提交相关资料，配合办理过户手续，并按约定承担相关费用。名流房地产公司作为依法成立，并享有独立民事主体资格的法人，其并不是案涉回购协议的合同相对人，原告要求名流房地产公司承担连带责任，所举证据不充分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第二十五条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告泰州名流物业管理有限公司履行《商铺回购书》于判决生效后十日内对原告徐巍亚、张靖华所有的泰州市永定东路998号30727室商铺进行回购，并向原告徐巍亚、张靖华支付回购款243184.8元及利息（以243184.8元为本金，自2017年2月9日起至被告实际支付回购款止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告徐巍亚、张靖华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4948元，减半收取2474元，由被告泰州名流物业管理有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费4948元。[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审判员 吴 兵二〇一七年五月八日书记员 陈珺洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。