文书内容中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0106民初12142号原告：港联物业（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号16层B室，统一社会信用代码91440101714290206M。法定代表人：鲁军，系该司总经理。委托代理人：王莉华，系广东沁森律师事务所律师。被告：孙冰，女，1978年12月31日出生，香港居民，委托代理人：欧键锋，系广东广信君达律师事务所律师。被告：袁永强，男，1965年10月21日出生，香港居民，原告港联物业（广州）有限公司诉被告孙冰、袁永强物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港联物业（广州）有限公司的委托代理人王莉华，被告孙冰及其委托代理人欧键锋到庭参加了诉讼，被告袁永强经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告港联物业（广州）有限公司诉称：2001年7月9日，原告与怡苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告向怡苑小区提供物业管理服务，业主按时向原告支付相关物业管理费用。之后双方多次续签委托合同，原告也按委托合同的约定履行了义务，向怡苑小区提供了优质的物业管理服务。根据我国《物业管理条例》的相关规定，业主委员会签订了《物业管理委托合同》对业主有约束力，业主应当按照委托合同的约定履行义务。但是，两被告作为怡苑小区的业主，拒不履行委托合同约定的义务，屡屡拖欠物业管理费用，自2014年1月1日起至2016年3月1日被告拖欠物业管理费40851元，产生滞纳金17006.12元，拖欠2013年12月至2016年2月自用电费5199.4元、自用水费3145元、有偿服务费10元，总计欠费66211.6元。原告多次向被告催缴，两被告均置之不理，两被告的违约行为已严重影响原告正常的物业管理服务，损害了原告及小区其他业主的合法利益。综上所述，原告为维护自身及小区其他业主合法权益不受侵害，现诉至法院，请求判令：1、两被告支付2014年1月1日至2015年12月31日物业管理费40036.68元（1668.2元/月，即涉案房屋面积为205.95平方米，按8.1元/平方米）及滞纳金（以当月拖欠的物业管理费为本金，自欠费之日的次月8日起之60日起计至付清之日止，按每日千分之一的标准计）；2、两被告支付原告代垫的自2013年12月至2016年2月的自用电费5199.4元及自用水费3145元；3、两被告支付有偿服务费10元；4、两被告支付律师代理费5000元；5、两被告承担本案受理费及公告费500元。被告孙冰辩称：一、原告与怡苑小区业主委员会于2014年1月1日签署的《物业管理委托合同》，并未约定物业管理费的缴纳时间，孙冰有权随时缴纳物业管理费，因此，在本案中，孙冰不存在迟延缴纳物业管理费的情形，故无须支付任何物业管理费滞纳金；二、退一步而言，若各方对物业管理费的缴纳时间有约定，或按原告提交的案涉小区相同案件判决所酌定的缴纳时间，原告自2014年1月1日起至提起本案诉讼之日止，从未向孙冰催收物业管理费，而且，鉴于原告于2016年7月8日才提起本案诉讼，其所主张的2014年1月1日至2014年7月8日期间的物业管理费已过诉讼时效，依法不应予以支持；三、再退一步而言，即使须支付物业管理费滞纳金，上述《物业管理委托合同》约定“从逾期之日60日起”才需支付滞纳金，但原告在本案中未明确其主张的滞纳金计算方式，依法应承担起举证不能的不利后果。而且，虽然上述合同约定的计算标准为“每日按应缴管理费的千分之一”，但该标准折合年利率为36.5％，已超过原告的实际损失（参照中国人民银行同期同类存款利率）的十几倍，甚至超过法律允许的民间借贷所允许的借款年利率最高标准，依法应予以调整；四、原告并未提交其代孙冰支付水电费的有效付款凭证，也未提交证据证明其所主张的水电费的具体计算方式，依法应承担举证不能的法律后果，孙冰亦因为如此才一直未缴纳水电费，孙冰对此无过错，而且，鉴于原告于2016年7月8日才提起本案诉讼，其所主张的水电费属代垫性质，故原告主张的2013年12月至2014年7月期间的水电费已过诉讼时效，依法不应予以支持；五、根据上述《物业管理委托合同》约定，只有孙冰拖欠物业管理费，原告追讨物业管理费的有关法律费用才由孙冰负责，而不包括追讨水电费和有偿服务费。如前所述，孙冰不存在迟延缴纳物业管理费的情形，故律师费依法应由原告自行承担；六、因为本案有两个被告，而本案公告费是因为无法向袁永强送达诉讼材料而导致，并非因为我方的原因所产生，所以公告费不应该由孙冰来承担，请法院按照责任进行分担。被告袁永强未作答辩。经审理查明：2014年1月1日，原告（乙方）与广州市天河区怡苑小区业主委员会（甲方，以下简称怡苑业委会）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方将怡苑小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；（第四条）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方依照本合同约定为上述受益人提供服务承担责任，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；（第十八条第9款）乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理费、其他约定的代收代缴费用；（第二十三条）物业管理费由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅首层7元/月/平方米，二层及以上8.1元/月/平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之60日起每日按应交物业管理费的千分之一缴纳滞纳金，通过其他合法途径依法追讨欠费，有关法律费用包括但不限于诉讼费、律师代理费、调查取证费等由欠费者负责；（第三十五条）业主逾期缴纳物业管理费的，乙方应先行使告知义务，并同时通知业主委员会，并可以从逾期之60日起每日按应缴费用千分之一加收违约金；等内容。根据原告提交的《房地产权证》显示，广州市天河区体育东路华阳街63号7至8楼H房（下称涉案房屋）的产权人为孙冰，涉案房屋的建筑面积为205.95平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2012年3月15日。原告表示两被告于2006年8月22日登记结婚，涉案房屋为两被告夫妻共同财产，被告孙冰对此予以确认。原告表示其曾多次通过EMS特快专递向两被告邮寄《催款通知单》：1、2014年11月6日，原告向被告袁永强邮寄《催款通知单》（EMS单号为1011026234909，该EMS快递单为原件）要求两被告支付拖欠的物业管理费、水电费、有偿服务费、滞纳金等费用，快递回单上有被告袁永强签名，并未显示签收时间；2、2015年5月15日，原告向被告袁永强邮寄《催款通知单》（EMS单号为1011026393109，该EMS快递单为原件）要求两被告支付拖欠的物业管理费、水电费、有偿服务费、滞纳金等费用，快递回单上并未显示签收人及签收时间；3、2015年6月25日，原告向被告袁永强邮寄《催款通知单》（EMS单号为1026499474715，该EMS快递单为复印件）要求两被告支付拖欠的物业管理费、水电费、有偿服务费、滞纳金等费用，快递回单显示收件人为案外人，未显示签收时间；4、原告向两被告邮寄《催款通知单》（EMS单号为1011026248509，该EMS快递单为复印件）要求两被告支付拖欠物业管理费、水电费、有偿服务费、滞纳金等费用，快递回单有两被告签名，落款日期为2016年4月23日。上述函件的投寄地址为广州市天河区体育东路华阳街63号9座H房。被告孙冰表示对无原件的快递单的真实性、合法性不予确认，对其他快递单的真实性、合法性予以确认，但表示其并未收到催款通知单，快递单上并未明确标明快递内容为何，并且回单上“孙冰”的签名并非被告孙冰本人所签，此外，被告孙冰表示已很少居住在涉案房屋，快递单上收件人为被告袁永强，表明原告知晓被告袁永强一直居住在涉案房屋。本案中，原告主张两被告在2014年1月1日至2015年12月31日期间拖欠涉案房屋的物业管理费为40036.68元。原告还主张为两被告代垫了2013年12月至2016年2月期间的电费5199.4元、水费3145元，为此提交了怡苑小区2013年12月至2016年2月期间的水、电费发票、水电抄表度数予以证明。被告孙冰虽对上述具体拖欠水电费的时间及金额不予确认，但确认存在欠缴水电费的情况，在本院限定的举证期限内亦未提交证据予以证明。原告还主张要求两被告支付有偿服务费10元，并提供物业工程服务维修单予以证明，被告孙冰对此予以确认。另，原告提交了《民事委托代理合同》和律师费发票（金额为5000元）拟证明其为本次诉讼支付了律师费5000元，要求两被告支付。关于原告向被告发出的催款通知单、快递单、物业工程维修单及水电抄表度数中被告地址与涉案房屋地址不一致的问题，原告表示其发出的上述文件所载地址是开发商最初使用的内部编号并沿用至今，且上述文件上都有被告孙冰或被告袁永强的签名确认，因此应认为上述文件所载地址与涉案房屋地址为同一房屋；被告孙冰则表示应以涉案房屋地址为准，其虽在物业工程维修单签字确认，但当时并未注意到房屋地址问题。本院认为：原告与怡苑业委会签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告自2014年1月1日起即已成为怡苑小区的合法物业管理人，具备对怡苑小区进行物业管理的资格。被告袁永强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利。关于原告向被告发出的催款通知单、快递单、物业工程维修单及水电抄表读数中被告地址与涉案房屋地址不一致的问题，原告表示上述文件所载地址与涉案房屋地址指代的为同一房屋即涉案房屋，结合上述文件有被告孙冰或袁永强的签字确认，本院对原告的陈述予以采纳。原告表示涉案房屋仍由两被告使用，被告孙冰则表示其甚少在涉案房屋居住，涉案房屋主要由被告袁永强使用，结合原告多次向涉案房屋地址发送的快递回单上有被告袁永强的签名，本院对原告的陈述予以采纳。《物业管理委托合同》约定“乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理费、其他约定的代收代缴费用”，被告孙冰作为涉案房屋的所有人、被告袁永强作为涉案房屋的使用人接受了原告的物业管理服务，理应向原告支付物业管理费，故原告要求两被告支付欠缴物业管理费的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持。关于诉讼时效问题，原告已提交证据显示其于2014年11月6日向被告袁永强邮寄《催款通知单》，主张两被告支付拖欠的物业管理费、水电费、有偿服务费、滞纳金等费用，该行为产生诉讼时效的中断，被告孙冰辩称原告的主张已部分超过诉讼时效，本院不予采纳。原告诉请要求两被告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费，本院予以支持。经计算，该段期间的物业管理费为40036.68元（8.1元/月/平方米×205.95平方米×24个月）。根据已查明事实可知，《物业管理委托合同》未约定物业管理费的缴纳时间。根据物业管理服务的特点，在未明确约定缴交时间的情况下，缴费时间可在提供服务后的合理期限内按月支付，因此本院认为该合理期限应以在次月7日之前缴交为宜。另《物业管理委托合同》约定“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之60日起每日按应交物业管理费的千分之一缴纳滞纳金”，两被告还应向原告支付逾期缴纳2014年1月1日至2015年12月31日期间物业管理费的滞纳金。被告孙冰对滞纳金标准提出抗辩，从公平角度，本院酌情将滞纳金标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，每期滞纳金以当月拖欠的物业管理费1668.2元（8.1元/平方米/月×205.95平方米）为本金，分别自次月8日之60日起计至实际偿清之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。原告主张其已代两被告缴纳了涉案房屋2013年12月至2016年2月期间的水、电费（其中电费5199.4元、水费3145元），并为此提交了相关水、电费发票、水电抄表读数予以证明，被告孙冰确认存在欠缴水电费的情况，虽对上述具体拖欠水电费的时间及金额不予确认，但未在限期内提交证据予以证明，本院对原告的陈述予以采纳，原告诉请要求两被告支付涉案房屋2013年12月至2016年2月期间的电费5199.4元和水费3145元，本院予以支持。原告主张要求两被告支付有偿服务费10元，并提交物业工程服务维修单予以证明，被告孙冰对此予以确认，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。《物业管理委托合同》约定“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，通过其他合法途径依法追讨欠费，有关法律费用包括但不限于律师代理费、调查取证费等由欠费者负责”。原告诉请要求两被告支付律师费5000元符合合同约定，本院予以支持。被告袁永强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙冰、袁永强于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付广州市天河区体育东路华阳街63号7至8楼H房自2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费40036.68元；二、被告孙冰、袁永强于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付逾期缴纳2014年1月1日至2015年12月31日期间物业管理费的滞纳金（每期滞纳金均以1668.2元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，分别自次月8日之60日起计至实际清偿之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；三、被告孙冰、袁永强于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付2013年12月至2016年2月期间的电费5199.4元、水费3145元；四、被告孙冰、袁永强于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付有偿服务费10元；五、被告孙冰、袁永强于本判决发生法律效力之日起10日内向原告港联物业（广州）有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告港联物业（广州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1580元，由原告港联物业（广州）有限公司负担50元，由被告孙冰、袁永强负担1530元；公告费500元，由被告袁永强负担。如不服本判决，原告港联物业（广州）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告孙冰、袁永强可在判决书送达之日起三十日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  林慧莉人民陪审员  苏丽颜二〇一七年五月十八日书 记 员  梁怡筠陈玉娟判决书已于2017年月日送达