中华人民共和国广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2017）粤71行终204号上诉人(原审第三人)：胡某某，男，1953年9月30日出生，住香港。委托代理人：胡某美，女，1960年5月26日出生，住广州市。委托代理人：董某某，广东维永律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：胡某，男，1928年7月4日出生，汉族，住广州市。被上诉人（原审原告）：广州金鸿顺房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区高第街244号地下自编之一。法定代表人：刘某华，总经理。委托代理人：李某、黎某某，均系该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广州市越秀区府前路1号。法定代表人：王某伟，主任。上诉人胡某某、胡某因与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会、广州金鸿顺房地产开发有限公司房屋拆迁行政裁决纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2007）越法行初字第361号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：被告广州市国土资源和房屋管理局（现广州市住房和城乡建设委员会）于2005年4月15日向原告广州金鸿顺房地产开发有限公司发出拆许字[2005]第14号《房屋拆迁许可证》，批准原告拆迁越秀区北京路西侧、高第街南侧范围内的房屋及其附属物建设商务办公、商业项目。后被告于2007年3月27日发出延拆许字[2007]第11号《房屋拆迁许可证》，将上述拆迁期限延长至2007年10月31日。据粤房地产证字第××号《房地产权证》记载，座落广州市北京××××及骑楼房产，权属人为胡某某，砖木结构2层，建基面积66.4平方米，建筑面积116.76平方米；房屋用途为居住用房和非居住用房，首层作商业，以上为住宅；首层建筑面积50.3593平方米，二楼66.4平方米。该房屋位于广州市历史旧城区范围内。该房屋首层由第三人胡某持个体商户营业执照（字号名称为广州市越秀区纷纷百货商店）经营使用，二楼为胡某居住使用，在册户籍3人。原告因就上述房屋的拆迁补偿问题与第三人不能达成一致，被告作出穗国房拆裁字[2006]157号房屋拆迁裁决书。原告不服向原审法院提起行政诉讼，原审法院经审理，于2007年1月22日作出（2006）越法行初字第481号行政判决书，判决：一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2006年7月18日作出的穗国房裁字[2006]157号房屋拆迁裁决书。二、被告广州市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起30日内针对原告广州金鸿顺房地产开发有限公司提出的裁决申请重新作出处理。被告则于2007年3月14日、5月28日、7月19日组织双方进行了调查。裁决期间，原告方提供以下方案供第三人选择：1、货币补偿，按照被拆迁房屋评估价格住宅部分增加20%，与商业部分合计2990117.8元作为对第三人胡某某所有的北京××××及骑楼房产的货币补偿。2、产权调换，原告提供自有的广州市荔湾区鹤洞路三巷80号301房（建筑面积97.9556平方米）、广州市荔湾区东沙大道紫金街9号房屋（建筑面积51.10平方米）；以及广州市白云区西槎路同雅苑同雅街44号602房（建筑面积82.45平方米）、广州市白云区西槎路上步路山坊南街19号16铺（建筑面积59.05平方米）供第三人选择，并结清被拆迁房屋与调换房屋价格的差价。第三人对此陈述表述，不同意原告提供的补偿安置方案。要求原址回迁，等面积产权交换，双方不补差价；或者在同地段同等条件下的安置用房进行产权调换。只有原告补偿的金额可以在同区域同地段买回相同面积、同等条件的房屋，才考虑货币补偿。被告经查，就被拆迁房屋和原告拟用于补偿安置房屋的价格问题，原告委托广州市越房房地产价格评估有限公司进行评估。2007年6月15日，广州市越房房地产价格评估有限公司作出越字[2007]A1337号《房地产估价报告》，估价结果为，在估价时点2007年4月16日，北京路197号房地产的市场评估价值为2923067元，其中商业用途建筑面积50.3593平方米，评估价值为2587813元，平均单价51387元每平方米；住宅用途建筑面积66.40平方米，评估价值为335254元，平均单价5049元每平方米。因第三人提出异议，原告遂委托广州市房地产评估专业人员协会房地产价格评估专家委员会对上述估价报告进行鉴定。该会于2007年7月6日作出穂房估协鉴字[2007]07007号《鉴定结果报告》，对估价报告提出意见，认为该报告基本符合《房地产估价规范》的要求，也能按照《城市房屋拆迁管理条例》及《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》的条款执行，估价方法和技术线路选取正确，报告格式完整，但存在下列问题：1、未说明估价价值含不含土地出让金；2、估价基准日定为2007年4月16日的依据不正确；3、收益法中商业用途房屋产权人为个人，税金是14%非12%。根据上述意见，广州市越房房地产价格评估有限公司于2007年7月9日作出越字[2007]A1337J号《房地产估价报告》，评价结果为：在估价时点2007年4月16日，北京路197号房地产的市场评估价值（包含未交土地出让金）为2923067元，其中商业用途建筑面积50.3593平方米，评估价值为2587813元，平均单价51387元每平方米；住宅用途建筑面积66.40平方米，评估价值为335254元，评价单价5049元每平方米。并注明以拆迁期限延期当期开始实施之日作为估价时点，另修正了估价技术报告中首层商铺收益还原法测算表中的相应数据。就原告拟用于对被拆迁房屋住宅部分进行产权调换的广州市荔湾区鹤洞路三巷80号301房（建筑面积97.9556平方米）、广州市白云区西槎路同雅苑同雅街44号602房（建筑面积82.45平方米）以及拟用于对被拆迁房屋商业用房进行产权调换的广州市荔湾区东沙大道紫东街9号房屋（建筑面积51.10平方米）、广州市白云区西槎路上步路山坊南街19号16铺（建筑面积59.05平方米）；广州市越房房地产价格评估有限公司于2007年6月18日作出越房评字［2007］C1623号房地产估价报告，估价结果为，在估价时点2007年4月16日，广州市荔湾区鹤洞路三巷80号301房的市场评估价值为384084元，平均单价3921元每平方米。因第三人提出异议，原告遂委托广州市房地产评估专业人员协会房地产价格评估专家委员会对上述估价报告进行鉴定。该会于2007年7月6日作出穗房估协鉴字［2007］07005号《鉴定结果报告》，对估价报告提出意见，认为该报告基本符合《房地产估价规范》的要求，也能按照《城市房屋拆迁管理条例》及《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》的条款执行，估价方法和技术线路选取正确，报告格式完整，但存在下列问题：1、估价基准日定为2007年4月16日的依据不正确；2、P7页描述错误，“权证未显示房屋已办理国有土地出让手续”应为“已办理国有土地出让手续”。根据上述以及广州市越房房地产价格评估有限公司于2007年7月9日作出越字［2007］C1623J号《房地产估价报告》，估价结果为：在估价时点2007年4月16日，广州市荔湾区鹤洞路三巷80号301房的市场评估价值为384084元，平均单价3921元每平方米；并注明以拆迁期限延期当期开始实施之日作为估价时点，另修正了估价技术报告中对产权状况的相应表述。2007年6月18日，广州市越房房地产价格评估有限公司作出越房评字［2007］C1721号房地产估价报告，估价结果为，在估价时点2007年4月16日，广州市荔湾区东沙大道紫东街9号的市场评估价值为428371元，平均单价8383元每平方米。因第三人提出异议，原告遂委托广州市房地产评估专业人员协会房地产价格评估专家委员会对上述估价报告进行鉴定。该会于2007年7月6日作出穗房估协鉴字［2007］07004《鉴定结果报告》，对估价报告提出意见，认为该报告基本符合《房地产估价规范》的要求，也能按照《城市房屋拆迁管理条例》及《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》的条款执行，估价方法和技术线路选取正确，报告格式完整，但存在下列问题：1、估价基准日定为2007年4月16日的依据不正确；2、P2页报告描述有误，“土地使用年限从1998年5月起计”应为“土地使用年限从1998年8月5日起计”；3、商业用途房屋税金为14%非12%；4、租金选取与当地租金水平有出入；资金收益年递增3%偏高。根据上述意见，广州市越房房地产价格评估有限公司于2007年7月9日作出越字［2007］C1721J号《房地产估价报告》，估价结果为：在估价时点2007年4月16日，广州市荔湾区东沙大道紫东街9号的市场评估价值为392141元，平均单价7674元每平方米；并注明以拆迁期限延期当期开始实施之日作为估价时点，另修正了估价技术报告中对产权状况、估价方法、测算过程与结果确定等的相应表述。被告经审查，于2007年7月30日作出穗国房拆裁字［2007］18号《房屋拆迁裁定书》，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六、二十三、二十四、三十一条及《广州市城市房屋拆迁管理办法》第十六、二十二、二十三、二十四、二十五、三十一、三十二、三十四条的规定，裁决：一、申请人（即本案原告）于本裁决书送达之日起15日内，提供广州市荔湾区鹤洞路三巷80号301房房屋（建筑面积97.9556平方米，评估价384084元）、广州市荔湾区东沙大道紫东街9号房屋（非居住用房，建筑面积51.1平方米，评估价392141元）作为拆除被申请人（本案第三人胡某某）原有广州市越秀区北京××××及骑楼房屋（建筑面积116.7593平方米）的产权调换补偿。二、申请人与被申请人于本裁决书送达之日起15日内，会同前来本局办理有关拆迁广州市越秀区北京××××及骑楼房屋的产权调换补偿手续。同时被申请人应向本局交回该房屋的房地产权属凭证。三、第三人（即本案第三人胡某）于本裁决书送达之日起15日内，迁出并腾空广州市越秀区北京××××及骑楼房屋，前往广州市荔湾区鹤洞路三巷80号301房房屋、广州市荔湾区东沙大道紫东街9号房屋，并将原房屋交申请人拆除。申请人应于第三人搬迁前一次性向被申请人支付被拆迁房屋补偿金额和所调换房屋价格之间的差价款221，3892.8元。四、第三人户自行搬迁，申请人应于其迁出广州市越秀区北京××××及骑楼房屋之日，一次性给付其搬迁补助费500元。第三人（铺面）自行搬迁，申请人应于其迁出广州市越秀区北京××××及骑楼房屋之日，按被申请人提供的专业搬家公司搬迁费用票据一次性支付其搬迁补助费、五、被申请人、第三人自行办理广州市越秀区北京××××及骑楼房屋内的电话、有线电视线路的迁移手续，申请人凭发票给付迁移费用。另查，广东省人民政府作出粤府复决［2006］4号行政复议决定书，撤销被申请人广州市人民政府颁发给原告的穗国用（2004）第10048号《国有土地使用证》，原告不服，向广州市中级人民法院提起诉讼，广州市中级人民法院作出（2006）穗中法行初字第6号行政判决书，判决撤销广东省人民政府作出的粤府复决［2006］4号行政复议决定，对萧仕北、程佩贞的申请重新作出复议决定。广东省人民政府、萧仕北、程佩贞不服提出上诉，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法行终字第14号行政判决书，认为作为被拆迁户萧仕北、程佩贞分别持有的《房地产权证》和《房屋所有权证》因拆迁安置纠纷尚未解决而未被依法注销，故广东省人民政府作出的被诉行政复议决定认定广州市人民政府向金鸿顺公司颁发的《国有土地使用权证》属于重证，并据此决定撤销该证并无不妥。判决撤销广州市中级人民法院（2006）穗中法行初字第6号行政判决。该判决中同时认为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《广州市城市房屋拆迁管理条例》的相关条文规定，作为涉案项目拆迁人的金鸿顺公司依法进行拆迁工作，并非以领取涉案《国有土地使用权证》为必要前提，涉案《国有土地使用证》被行政复议决定撤销与涉案拆迁项目是否可以顺利进行没有法律上的关联性，拆迁工作完成后，广州市人民政府仍可依法向金鸿顺公司颁发《国有土地使用权证》。原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行）第三十五条规定：“本条例自公布之日其施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案中，被告于2005年4月15日向原告发出《房屋拆迁许可证》许可实施拆迁，依法应适用当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定。原《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。……”原告因与第三人等不能达成拆迁补偿安置协议，在当时拆迁许可的期限内向被告申请裁决符合上述规定，被告予以受理合法。原《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《广州市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定：“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同或分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。”第二十五条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为准。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付，最低补偿标准由市人民政府另行制定。”《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的古鉴结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。”因裁决期间原告与第三人胡某某及房屋使用人就搬迁等问题未能达成一致，被告裁决按产权调换方式与经根据专家鉴定结果修正后的评估报告作为补偿依据对被拆迁人进行补偿并无不当。至于原告提出变更裁决的搬迁期限问题，《广州市城市房屋拆迁裁决规则》第十七条第二款规定：“行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日。”原告以被告裁决搬迁的期限太长而要求变更上述裁决依据不足，原审法院不予接纳。至于案涉《国有土地使用权证》被撤销是否影响拆迁的问题，《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。虽然广东省高级人民法院（2007）粤高法行终字第14号行政判决以某被拆迁人的《房地产权证》因拆迁纠纷尚未解决未被注销因此涉案的《国有土地使用权证》属于重证为由，撤销了广州市中级人民法院（2006）穗中法行初字第6号行政判决。但在该判决中认为领取《国有土地使用权证》不是拆迁工作的必要前提，拆迁工作完成后，广州市人民政府仍可依法向原告颁发《国有土地使用权证》。因此第三人以涉案《国有土地使用权证》已被撤销为由，认为拆迁裁决违法的理由不能成立。第三人要求裁决违法应予撤销的理由不能成立，原审法院不予支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条（四）项的规定，判决驳回原告广州金鸿顺房地产开发有限公司的诉讼请求。上诉人胡某某上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，一、广州金鸿顺房地产开发公司所持有的穂国用（2004）第10048号《国有土地使用证》已于2006年被依法撤销，故原广州市国土资源和房屋管理局作出穂国房拆裁字[2007]18号《房屋拆迁裁定书》系违法。广州金鸿顺房地产开发公司持有的（2005）第14号《房屋拆迁许可证》虽然经过批准延长有效期至2007年10月30日，但《房屋拆迁许可证》早已过期，也就是说即使[2007]18号《房屋拆迁裁定书》生效，该公司因不具有房屋拆迁资格，无权要求上诉人进行房屋产权调换，原审法院作出的判决没有可执行性。二、原审判决适用程序错误。涉诉穂国房拆裁字[2007]18号《房屋拆迁裁定书》于2007年7月31日作出，原审法院在2007年8月立案受理本案，迟至2015年12月30日才作出判决，严重超出审理期限，审理程序违法。如果按照2007年的补偿标准，根本无法弥补上诉人现在的经济损失，直接影响到上诉人的权利。三、原审判决脱离实际，罔顾现有的地块的规划状况。由于争议历时超过十年，事实情况发生了巨大改变，其中包括广州市政府及广州市规划部门已对涉案地块的用地规划作出重大修改，根据《广州市北京路骑楼街保护规划》确定涉案骑楼系核心保护区域，不得拆除现骑楼，原审法院并未考虑实际情况，机械判决。请求：1、撤销（2007）越法行初字第361号行政判决；2、撤销原广州市国土资源和房屋管理局作出的穂国房拆裁字[2007]18号《房屋拆迁裁定书》；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉人胡某上诉称，一、本案审理期限长达九年，根据相关法律规定，系程序严重违法，且九年内事实情况和审判人员调动有了巨大改变，法院却依然按照2007年的历史情况审判，违背了以事实为依据，以法律为准绳的司法原则。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。广州金鸿顺房地产开发公司采用不正当手段通过违法程序取得相关拆迁许可资格证后，因政策原因至今不敢动手拆除涉案骑楼，涉案骑楼属于历史文化遗产，政府已明确要予以保护不予拆除。但原审法院未依据事实，因循守旧作出错误判决。请求：1、撤销（2007）越法行初字第361号行政判决；2、撤销穂国防拆裁字[2007]18号《房屋拆迁裁决书》；3、本案诉讼费由被上诉人广州金鸿顺房地产开发公司承担。被上诉人广州金鸿顺房地产开发有限公司、广州市住房和城乡建设委员会在二审期间未提交答辩意见。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明:2015年8月12日，因组织机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局承担的房屋管理职能已划归广州市住房和城乡建设委员会行使。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行）第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”原广州市国土资源和房屋管理局于2005年4月15日向广州金鸿顺房地产开发有限公司发出《房屋拆迁许可证》，依法应当适用当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）及相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《广州市城市房屋拆迁管理办法》（2003年）第二十四条规定：“被拆迁房屋和补偿安置用房的价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定。拆迁人和被拆迁人协商不能达成协议，可以共同或分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。”第二十五条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额，根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。本市历史旧区域范围内被拆迁住宅房屋的补偿金额，按照房地产市场价格增加百分之二十确定。历史旧城区范围以附图的标示为准。被拆迁房屋补偿金额达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付，最低补偿标准由市人民政府另行制定。”《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。”本案中广州金鸿顺房地产开发有限公司于2005年取得房屋拆迁许可证，经批准拆迁包括两上诉人房屋在内的所在地段房屋以兴建商务办公、商业项目，因与两上诉人就涉案房屋的拆迁补偿问题未能达成协议，于2007年向原广州市国土资源和房屋管理局申请行政裁决。涉案房屋和安置用房的房屋价值经具有合法资质的房地产评估机构评估，并经房地产价格评估专家委员会的鉴定，原广州市国土资源和房屋管理局以上诉人持有的原房地产权证所列登记事项以及鉴定后的估价结果作为补偿依据，裁决以产权调换方式对被拆迁人进行补偿，补偿方式和补偿标准均符合上述法规、规章的规定。两上诉人主张撤销原广州市国土资源和房屋管理局作出的被诉房屋拆迁裁决的理据不足，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。至于两上诉人提出广州金鸿顺房地产开发有限公司持有的《国有土地使用证》被依法撤销，该公司失去合法拆迁资格的主张。虽然广州金鸿顺房地产开发有限公司持有的涉案《国有土地使用证》已被撤销，但广东省高级人民法院(2007)粤高法行终字第14号行政判决同时指出，该公司持有的涉案《国有土地使用证》并非拆迁工作的必要前提。故上诉人的该项主张法律依据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡某某、胡某共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨立志审 判 员  杨 芳代理审判员  余秋白二〇一七年五月五日法官 助理  张禄林书 记 员  陈土飞