江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终179号上诉人（原审被告、反诉原告）：晏林，男，1977年4月15日出生，汉族，住宜春市袁州区，被上诉人（原审第三人、反诉被告）：宋波，男，1979年11月27日出生，汉族，住宜春市，原审原告、反诉被告：易某，女，1969年8月28日出生，汉族，住宜春市袁州区，原审原告、反诉被告：陈益杰，男，2001年7月21日出生，汉族，住宜春市袁州区，法定代理人：易某，系陈益杰母亲。原审被告：周炜，男，1981年11月2日出生，汉族，住宜春市袁州区，上诉人晏林因与被上诉人宋波、原审原告易某、陈益杰、原审被告周炜房屋租赁合同纠纷一案，不服宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人晏林向本院提起上诉，请求本院依法判决被上诉人宋波赔偿上诉人晏林装修损失4.92万元、并由被上诉人宋波返还上诉人晏林2014年1月至2014年11月的租金26400元和租房押金2400元。事实和理由为：被上诉人宋波将案涉的店铺转让给原审原告易某时，未告知上诉人晏林，侵犯了上诉人晏林的优先购买权和知情权。原审原告易某在购买案涉店铺后，也未告知上诉人晏林合同期满将不再续租。上诉人晏林先后于2014年1月、2014年6月对案涉店铺进行了两次装修，如果上诉人晏林早知道被上诉人宋波会转让案涉店铺，就会停止对案涉店铺的装修，并终止租赁合同，挽回损失。针对上诉人晏林的上诉，被上诉人宋波答辩称，1、宋波与晏林的租赁合同所约定的租期是三年，宋波已按合同约定交付租赁物给晏林使用了三年，故不应赔偿宋波的装修损失；2、案涉店铺是宋波通过中介公司挂牌转让出去的，有想要买店铺的人去看店铺时，宋波打过电话给晏林，要求晏林开门给人看店铺，晏林对宋波出售店铺是知情的。针对上诉人宋波的上诉，原审原告易某和陈益杰述称，2013年12月，易某通过中介公司去现场查看案涉店铺时，正好晏林也在店内，易某与晏林以前就相互认识。易某当时就和晏林说了，如果易某买下了店铺就要收回。原审被告周炜经本院合法传唤，未作答辩。易某、陈益杰在原审法院提起诉讼，请求原审法院依法判决晏林、周炜立即退出所租赁店铺，并清空店铺恢复原状、赔偿损失，支付自2014年11月13日至2015年4月13日的租金共计14000元及之后按日计算的租金及按实际票据支付水电费。晏林在原审法院提起反诉，请求原审法院依法判决由宋波及易某、陈益杰连带赔偿晏林商铺改造装修款12万元，并返还2014年1月至11月的商铺租金24200元。原审法院经审理查明，2011年10月12日，宋波与周炜签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定宋波将其位于宜春市正荣丽景滨江240号的商铺租赁给周炜作商业经营用途，租期自2011年11月13日起至2014年11月13日止，2011年11月13日至2012年11月12日租金为2000元/月，2012年11月13日至2013年11月12日租金为2200元/月，2013年11月13日至2014年11月13日租金为2420元/月。合同签订后，晏林向宋波交付了2000元保证金。2011年10月30日，周炜与晏林共同出资成立了宜春市鑫泰利贸易有限公司，周炜与晏林共同出资租赁了宋波所有的坐落于宜春市状元阁路240号56号楼1层240-1室及2层240-2室作为经营场所。2013年12月29日，易某与宋波就坐落宜春市状元阁路240号56号楼1层240-1室及2层240-2室房屋签订了《房地产转让经纪合同》，宋波以639000元的价格将上述房产的所有权转让给易某，双方于2014年1月23日办理了产权过户登记手续，该房产登记为易某与其子陈益杰按份共有。2014年11月14日，宋波与周炜签订的《商铺租赁合同》到期后，晏林找到易某要求续租商铺，易某不同意，后晏林一直未将店铺交还给易某，亦未交纳租金。原审法院另查明，1、易某、宋波及晏林均认可，晏林交纳商铺租金至2014年11月13日止，租金标准为2200元/月。2、截至2016年3月25日诉争店铺尚拖欠电费金额为1169元。原审法院经审理后认为：1、承租人虽享有对租赁物的优先购买权，但其优先购买权应积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。本案中，宋波系通过房产中介公开出售诉争房产，期间曾有包括易某等在内的多人到现场查看店铺情况，晏林作为承租人和店铺的经营者，对此情况不可能完全不知情，但晏林未曾向宋波提出要购买讼争店面，未积极地行使优先购买权，已超过合理的期限，故对晏林提出其优先购买权受到侵害的辩称理由，不予认可。2、2014年11月13日，合同到期前30天，易某向晏林发出通知提出不再履行合同，要求晏林搬离店铺，但晏林一直占用店铺未搬出，且自2014年11月14日起未予支付租金，故易某、陈益杰起诉要求晏林支付拖欠的房屋租金，理由充分，应予支持。因本案各方当事人均认可诉争房屋的实际承租人是晏林，周炜在易某购买诉争店面之前已经与晏林解除了合伙关系，故易某、陈益杰诉请的店铺租金应由晏林一人承担。3、在2014年1月至11月期间，晏林一直占用诉争店铺，晏林理应支付店铺租金，故对晏林要求返还该期间租金的反诉请求不予支持。4、关于易某、陈益杰及宋波是否应承担晏林装修店铺的费用120000元。宋波并非诉争店面的所有权人，易某、陈益杰并非租赁合同的当事人，晏林未能举证证明宋波与易某、陈益杰恶意串通损害晏林的利益，故其主张宋波、易某、陈益杰共同赔偿装修费用，缺乏事实依据，不予支持。5、易某、陈益杰向原审法院提出证据证实诉争店铺所拖欠电费金额为1169元，对此，晏林亦提出愿意按实际费用承担，且该笔费用目前易某、陈益杰已垫付，故对易某、陈益杰要求晏林支付水电费的诉请，予以支持。综上，原审法院判决：一、晏林于判决生效之日起五日内向易某、陈益杰支付宜春市状元阁路240号56号楼1层240-1室及2层240-2室店铺的租金（按每月2200元支付，自2014年11月14日起至返还店面之日止），宋波向晏林返还押金2000元;二、晏林于本判决生效之日起五日内将宜春市状元阁路240号56号楼1层240-1室及2层240-2室店铺腾空交付给易某、陈益杰;三、晏林于判决生效之日起五日内向易某、陈益杰支付拖欠的电费1169元;四、周炜对上述费用不承担偿还责任;五、驳回易某、陈益杰其他诉讼请求;六、驳回晏林其他反诉诉讼请求。案件受理费100元，反诉费1592元，合计1692元，由晏林负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院通过二审庭审调查另查明，易某在与宋波达成《房地产转让经纪合同》前，曾到案涉店铺现场查看案涉店铺的具体情况，当时晏林亦在店内，且晏林与易某此前就相互认识。本院认为，1、晏林与易某在易某购买案涉店铺前就相互认识，在易某到案涉店铺实地查看店铺的具体情况时，晏林亦在场，据此应当认定晏林对宋波欲出售案涉店铺是知情的，但晏林并未向宋波提出购买的意愿，亦未在合理期限内主张优先购买权，故对上诉人晏林提出被上诉人宋波侵犯其优先购买权并要求赔偿的上诉请求，本院不予支持。2、2014年1月至11月期间，晏林实际占有、使用了案涉店铺，现晏林上诉要求宋波返还该期间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。3、晏林现有证据只证明其缴纳了2000元保证金，原审法院已判决由宋波向晏林返还，现晏林上诉提出保证金金额为2400元，无证据证明，本院不予支持。综上，上诉人晏林的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1692元，由上诉人晏林负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄若凡代理审判员  黄泰文代理审判员  罗武平二〇一七年五月二日书 记 员  高 强