上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初10474号原告：张海霞，女，1972年12月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：俞俊，男，1990年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。原告张海霞与被告俞俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海霞，被告俞俊的委托诉讼代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋尾款共计26,700元；2、判令被告承担逾期办理过户的违约金22,050元(按照房屋总价的万分之五计算，逾期一个月)；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月4日，原、被告在上海锐甲房地产事务所居间下签订房屋买卖合同，约定被告购买位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价490万元；双方需在2015年7月31日前办理过户手续，且待实际交房后被告支付剩余的房屋尾款10万元。该合同签订后，被告虽按照合同约定的时间支付首付款，但被告并未在2015年7月31日前配合原告办理过户手续。原告曾于2015年8月11日、8月18日、8月26日多次发函催告被告配合办理过户事宜，被告均予以拒收，直到2015年8月30日被告才予办理过户。根据合同约定，被告逾期30日办理过户手续系违约行为，依法需按照购房款的日万分之五承担违约金。另由于原告未按合同约定，在2016年1月31日前将该房屋内户口予以迁出，为此，原告也愿意承担逾期21天迁出户籍造成相应的违约责任。两者相抵，被告依法还应支付原告逾期9日办理过户事宜的违约金22,050元。除此之外，被告在原告交房后，一直未将尾款26,700元支付原告，故涉诉。被告俞俊辩称，被告对原告所述的双方就系争房屋签订的买卖合同的时间、合同内容及被告尚有26,700元尾款未支付情况并无异议，但被告认为该尾款作为原告因逾期交房支付的违约金予以抵扣，故被告不存在拖欠原告尾款一事。至于逾期过户的违约金，被告认为双方合同没有约定，因被告原因导致逾期过户产生违约金。且过户是原告的义务，被告的权利，原告诉请缺乏法律依据和约定依据，并当庭提起反诉，要求原告支付被告逾期交房违约金53,900元及逾期迁出户口的违约金51,450元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的双方签订居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产合同、附属设施、设备及室内装饰转让协议的时间、内容，被告未付尾款、因被告原因未按合同约定办理房屋过户手续及原告未按时将户籍迁出系争房屋的事实，本院予以确认。审理中，双方当事人对原告实际交房时间及被告因逾期办理过户手续是否需承担违约金及违约金的标准存在争议，为此，原告提供了1、房地产交接书及附件，欲证明原告在2016年1月31日就将房屋进行交接，但被告拒收，致使在2016年2月22日再次进行房屋交接，并交接成功。但该证据经被告质证，认为上述证据并无被告的签名，无法证明原告与被告在2016年1月31日办理了房屋交接手续，且遭被告拒收之事实。且该证据也无法证明原告在2016年1月31日曾就系争房屋与被告进行交接手续。对此，本院认为，被告虽就原告延迟交接系争房屋之违约责任于当天提起反诉，但被告提起反诉时间已超过举证期限，原告是否存在房屋交接延迟之事实非本案审查范围，故原告提供的上述证据本院不予认定，关于被告的反诉请求被告可另行诉讼。2、房屋买卖合同和上海市房地产买卖合同，上述两份合同经被告质证，被告认为上述合同中对逾期办理房屋过户手续造成的违约责任并未约定，且从上海市房地产买卖合同中可以看出，办理房屋过户手续的义务在于原告，而非被告，被告不存在承担因逾期办理过户手续之违约金之说。对于原告上述提供的证据及被告的质证意见，本院认为，从原告提供的房屋买卖合同内容及第12条违约责任约定中，可以明确看出，双方对办理房屋过户手续的时间进行了约定，且对双方各自的违约责任也有明确约定，即双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金。另在双方签订的上海市房地产买卖合同第六条中，也约定了双方共同至房地产交易中心办理转让过户手续的时间及原告方拖延或者不及时提供相关材料，被告有权按本合同第十条追究原告的违约责任，即按房屋总价日万分之五计算，该合同虽对被告逾期办理过户手续的违约责任未作约定，但根据该合同内容及常理可以确认，办理房屋过户手续必须原、被告双方共同办理，办理过户手续的义务并非在原告一方，且从权利义务对等原则，原告要求参照上海市房地产买卖合同第六条的约定，要求被告支付逾期办理过户手续违约金并按该约定的违约金计算标准支付，理由充分，况且，原、被告签订的房屋买卖合同中对各自的违约责任均进行了约定。故本院对原告提供的该份证据的真实性及证明内容予以确认。审理中，原告自愿将其逾期迁出户口应承担的违约金在本诉中一并处理。本院认为，原、被告对被告结欠原告尾款的金额及原告因户口延期迁出应承担的违约金为51,450元达成的一致意见，和原告自愿同意对其应承担的上述违约金在本案中一并处理，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告要求原告承担因延期交房产生的违约金之诉求，因被告的反诉已超出举证期限，故本案对该诉求不予处理，被告可另案诉讼。至于被告是否应承担逾期办理过户手续之违约责任及如承担违约责任按和标准计算之问题，本院认为，从原、被告签订的房屋买卖合同及上海市房地产买卖合同内容，可以明确看出，双方对办理房屋过户手续的时间进行了约定，虽然在上海市房地产买卖合同中，就办理房屋过户手续对未约定被告的违约责任，但该合同中明确约定了双方共同至房地产交易中心办理转让过户手续的时间及原告方拖延或者不及时提供相关材料，被告有权按本合同第十条追究原告的违约责任，即按房屋总价日万分之五计算，因此，办理房屋过户手续必须原、被告双方共同办理，办理过户手续的义务并非在原告一方，且从权利义务对等原则，原告要求参照上海市房地产买卖合同第六条的约定，要求被告支付逾期办理过户手续违约金、并按该约定的违约金计算标准支付，理由充分。综上所述，原告要求被告支付房屋尾款26,700元之诉讼请求，于法有据，本院应予支持。另原告根据合同约定及被告逾期办理房屋过户手续产生的违约金73,500元，并扣除原告应支付被告的违约金51,450元的诉讼请求，于法有据，本院同样予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、被告俞俊于本判决生效之日起十日内支付原告张海霞房屋尾款26,700元；二、被告俞俊于本判决生效之日起十日内支付原告张海霞逾期办理房屋过户手续违约金22,050元(已抵扣原告张海霞应付的违约金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,018.75元，减半收取计509.37元，由被告俞俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 吕 琪二〇一七年五月二十二日书记员 孙文灏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。