河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终1699号上诉人（原审被告）：魏延强，男，汉族，1974年5月14号出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：信超伟，男，汉族，1990年5月10日出生，住河南省柘城县。原审被告：河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区翠竹街6号863软件园11号楼10层1009号。法定代表人：邓鹏，该公司首席运营官。委托诉讼代理人：叶崇，该公司员工。上诉人魏延强因与被上诉人信超伟及原审被告河南真二房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏延强、被上诉人信超伟、被上诉人河南真二房产经纪有限公司的委托诉讼代理人叶崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏延强上诉请求：1、撤销一审判决的第一、二项，改判驳回被上诉人信超伟对上诉人的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在签订房屋买卖合同时并未征求上诉人配偶的意见，签订合同后也未要求上诉人的配偶追认。一审庭审时上诉人的配偶出庭作证，不知道上诉人出售房屋的事，不同意出售房屋。故房屋买卖合同系无效合同。上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同时已经明确告知中介及被上诉人，其二者均表示，如果上诉人的配偶不同意出售，三方均不承担责任，被上诉人的费用由中介退回。被上诉人明知本案房屋可能有产权争议，仍然购买该房，被上诉人对合同无效的后果应承担全部过错；2、按照合同无效的后果，只需就损失根据三方的过错进行分担，不存在违约金问题。所以一审判决上诉人支付被上诉人违约金3万元明显错误。一审判决让上诉人赔偿被上诉人损失11273元、5000元也错误。被上诉人的损失应由被上诉人自行承担。综上，一审认定合同解除错误，该合同系无效合同，被上诉人的损失应由被上诉人自行承担。被上诉人信超伟辩称：1、因上诉人魏延强违约，合同目的无法实现而导致合同解除，符合合同解除的要件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2、上诉人在上诉状中陈述的事实与客观事实不符，其上诉理由不能成立，一审判决合同解除，上诉人承担缔约过失责任正确。原审被告河南真二房产经纪有限公司辩称：双方签订的合同是有效的，上诉人陈述的事实与当时的客观情况是不同的，双方在签订合同时，上诉人的妻子是同意的，且是经其同意后签的字，上诉人魏延强的上诉理由不能成立。信超伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《郑州市存量房买卖居间合同》；2、判令被告一支付原告违约金57350元（暂计至起诉之日，计算至实际支付之日）、赔偿原告的损失144806.3元，共计202156.3元，被告二承担连带赔偿责任。3、判令二被告双倍返还原告所交定金40000元，退还评估费、服务费、保障服务费等费用11273元，两项共计51273元。4、判令二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、2016年7月17日，被告魏延强、河南真二房产经纪有限公司与原告信超伟签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，被告河南真二房产经纪有限公司作为合同的居间方，魏延强作为卖方将其位于郑州市××路××楼××号的房屋卖给原告信超伟，合同约定房屋面积为48.65平方米，价格为775000元整;2、原告与被告签订合同时约定，乙方信超伟应支付定金2万元，原告与被告河南真二房产经纪有限公司签订《真二网综合保障服务协议》、《委托代办协议书》，并支付款项分别为3875元、4400元，均为原告出具收据；原告缴纳的定金现存放于被告中介公司处，被告中介公司在征得被告魏延强同意的情况下保管该定金；3、庭审查明，被告魏延强与其妻于2004年11月10日登记结婚，被告魏延强在其婚姻关系存续期间在未征得其妻同意的情况下，独自处分位于郑州市××路××楼××号的房屋，该房屋属于夫妻共同财产。一审法院认为，被告魏延强在婚姻关系存续期间未征得其妻同意的情况下，独自处分夫妻共同财产,该处分行为未得到其妻子的同意，该合同已无法继续履行，原告要求解除合同该院予以支持。原告已经缴纳定金20000元，该定金现存放于被告河南真二房产经纪有限公司处，该公司应予返还；原告为达成合同向被告河南真二房产经纪有限公司缴纳的评估费、服务费、保障服务费等费用共计11273元，因被告魏延强独自处分夫妻共同财产，导致双方签订的房屋买卖合同因无法受到追认而无效，因此给原告造成的损失，应由被告魏延强承担缔约过失责任，上述费用应由被告魏延强承担。原告诉求违约金57350元，原告提交的证据不足以证明其因该合同不能实现所造成具体损失的数额，且原告要求的违约金数额较高，故该院酌定被告魏延强应赔偿违约金3万元。原告要求被告赔偿其损失144806.3元，但其提供的证据不足以证明该项损失的具体存在，原、被告的房屋买卖合同签订于2016年7月17日，参照郑州市房价走势及本案实际情况，该院酌定该项损失应为5万元，故对于高出部分该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告信超伟与被告魏延强于2016年7月17日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告魏延强于本判决生效后十日内赔偿原告信超伟违约金3万元及评估费、服务费、保障服务费11273元及损失5万元，共计91273元；三、被告河南真二房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告信超伟房屋定金2万元；四、驳回原告信超伟其他诉讼请求；案件受理费5101元，由原告信超伟负担3264元，被告魏延强负担1837元。二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。依据有效证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。另查明，根据一审中信超伟提供的电话录音、短信、中介跟进项以及魏延强与其妻到贷款办理处与银行客户经理合影照片等相关证据证明，魏延强的妻子对本案《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》签订事宜系知情。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，魏延强持有其房屋产权证书与信超伟、河南真二房产经纪有限公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，根据信超伟提供的电话录音、短信、中介跟进项以及魏延强与其妻到贷款办理处与银行客户经理合影照片等相关证据，信超伟有理由相信系魏延强与其妻共同意思表示，故该合同成立并生效。魏延强以未得到其妻子的同意为由，致使合同已无法继续履行，信超伟起诉要求解除合同，故予以准许。魏延强的行为构成违约，应承担违约责任，根据双方合同约定酌定违约金为3万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相应于因违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”信超伟主张的损失，参照郑州市房价走势及本案实际情况，酌定为5万元。信超伟缴纳的定金20000元现存放于被告河南真二房产经纪有限公司处，该公司应予返还。信超伟为达成合同向河南真二房产经纪有限公司缴纳的评估费、服务费、保障服务费等费用共计11273元系实际损失，魏延强应予以赔偿。综上，上诉人魏延强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2082元，由上诉人魏延强负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 李 静审判员 谢宏勋二〇一七年五月二十六日书记员 郭冠利