辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0624民初599号原告：宽甸昌德物业服务有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇北环东路。法定代表人：曲晓东，系总经理。委托诉讼代理人：尚庆九，男，1969年4月10日出生，汉族，系宽甸昌德物业服务有限公司经理。住宽甸满族自治县。被告：赵明，男，1975年9月27日出生，满族，住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：赵报春，系宽甸满族自治县宽甸镇法律服务所法律工作者。原告宽甸昌德物业服务有限公司（以下简称昌德物业）与被告赵明供用热力合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尚庆九、被告的委托诉讼代理人赵报春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌德物业向本院提出诉讼请求：要求被告给付2012年至2015年四年度的物业费3548元。事实和理由：被告居住的宽甸镇昌德湖畔嘉园小区10号楼6单元201室，由原告为其提供物业服务，2012年至2015年四年度物业费共3548元（0.8元/㎡/月×90.32㎡×12个月×4年+20元/年×4年），被告未予支付。赵明辩称，原告擅自提高昌德湖畔小区的物业费标准对住宅楼按每平方米0.8元收费，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求，或判决按每平方米0.4元标准收取物业管理费用。理由如下：1、物业管理委托合同主体不合法。原告提供的2012年5月16日与昌德湖畔小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，其中甲方“昌德湖畔嘉园业主委员会”于2003年6月在县政府住房和城乡建设局备案的主任和委员，都是建筑开发商指定人选。截至2008年6月，该届业主委员会到期后始终没有依法换届选举，仅个别调整了委员，又报有关部门备案。因此，200多名业主联名要求宽甸镇人民政府依法组织选举新的业主委员会。目前该选举工作仍在进行当中。并且宽甸满族自治县人民政府作出的宽行复决字（2014）第13号行政复议决定书中认为：“昌德湖畔嘉园业主委员会在2003年6月备案，其间虽经历一次换届改选，但业主委员会成立和改选并不是真正依法进行，没有代表和维护广大业主的合法权益。”因此，该业主委员会在2008年6月以后，在2012年5月16日与原告签订物业管理委托合同时，已经不具备合同主体资格，无权代表全体业主与原告签订物业管理委托合同。所签合同对全体业主不应具有约束力。2、原业主委员会与原告签订的物业费收费标准，没有事实和法律依据。2012年5月份之前，昌德湖畔小区经征求三分之二以上业主同意，报县物价局审批，物业费按每平方米0.4元标准收取。2012年5月16日后，原业主委员会在没有召开业主大会，没有经过公示，没有征得小区内三分之二以上业主同意情况下，就与原告签订合同，擅自提高了物业费收费标准，从原来每平方米0.4元上调到0.8元。宽甸满族自治县物价局于2012年8月1日出台的《宽甸满族自治县物业服务收费管理规定》中规定：物业服务公司的收费标准必须经全体业主按物业服务等级和考核评分内容给予打分，得90-100分的为一级物业服务企业，对住宅楼每平方米的收费标准为0.6元。如果服务质量特别好，最高上限，业主可以给予加20分，收费标准可以提高到每平方米0.7元。此文件已于2013年1月1日起执行。因此，原告对昌德湖畔小区按每平方米0.8元收取物业费，违反了行政主管机关物价局文件的强制性规定，也违背了大多数业主的意愿。对业主不应该具有法律约束力。3、原告的收费许可证已无效。原告提供的宽甸满族自治县物价局颁发的D76102号收费许可证的实际有效期为2012年1月1日至2012年12月31日。因为县物价局于2012年8月1日下达了考核评分新规定，原批复已经废止。另，物业收费许可证的正本原件，明确规定必须每年进行年检，而原告的收费许可证自2013年之后根本没有进行年检，所以原告的收费许可证是无效许可证。4、本案应中止审理。昌德湖畔小区业主与物业公司服务合同纠纷，已经进入行政诉讼程序，宽甸满族自治县人民政府宽行复决字（2014）第13号行政复议决定书，已确认：“昌德湖畔嘉园业主委员会成立和改选并不是真正依法进行，没有代表和维护广大业主的合法权益”。宽甸满族自治县人民政府和昌德社区居民委员会目前仍然在依法组织并监督昌德湖畔小区的业主委员会选举工作新的业主委员会成立，将根据小区三分之二以上业主的意见，对物业费的标准进行调整，并另行与物业公司签订委托服务合同。因此，根据先行政后民事的原则，本案应依法驳回原告的起诉。5、昌德物业服务质量较差。具体表现为四方面，一方面安全管理差。外来车辆和人员可以随时出入小区，夜间无人巡楼，小区内每年都发生数十起汽车内财务被盗窃，电动车、摩托车、自行车丢失案件，因监控设备落后，看不清盗窃人面部，使多数案件没有破案。第二方面表现为车辆管理混乱。本小区及非本小区车辆经常乱停乱放，影响了业主车辆入库和出库，并发生多次车辆碰撞事故，影响小区和谐稳定。第三方面表现为公用绿地、花木养护管理差。第四方面表现为公用设施管理差。小区业主共用的上下水管道、粪池没有及时养护管理，经常发生化粪池满后导致共同排脏水和粪便管道堵塞，粪便和脏水进入一楼和二楼业主室内，造成地板和物品被泡及损坏等后果。经审理查明，2012年5月16日，宽甸满族自治县昌德湖畔嘉园业主委员会（甲方）与昌德物业（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定甲方将昌德湖畔嘉园物业委托给乙方管理，委托管理期限为3年。自2012年5月31日起至2015年5月31日止。物业管理服务费用的收费标准为，步梯住宅由乙方按建筑面积每月每㎡0.8元向业主和物业使用人收取；门市房由乙方按建筑面积每月每㎡0.8元向业主和物业使用人收取；车库由乙方每月每㎡0.12元向业主和物业使用人收取、电梯楼由乙方按建筑面积每月每㎡1.3元向业主和物业使用人收取（其中包括电梯使用费每月每㎡0.5元）；走廊（楼道）灯电费按实际表数，由乙方向同楼道业主和物业使用人均等收取。2012年5月17日，原告昌德物业对于昌德湖畔家园小区物业费由每㎡0.4元涨到每㎡0.8元问题召开了听证会，昌德湖畔业主委员会表决同意了此次涨幅，并在《关于昌德湖畔嘉园物业费调整听证报告》的尾页盖章确认，13名业主委员会成员签字确认。2012年5月27日，原告昌德物业联合昌德湖畔嘉园业主委员会共同发布《公示》，主要内容为告知昌德湖畔小区的业主将小区物业费涨幅至每㎡0.8元，并声明自公示即日起7天内，若有异义，敬请书面材料送交物业办。公示异议期满，原告到宽甸满族自治县物价局报批，宽甸满族自治县物价局为其颁发《收费许可证》，副本首页的有效日期为2012年1月至2015年1月，而备注中注明，执行日期截止到2012年12月31日。2015年4月7日，宽甸满族自治县物价局联合宽甸满族自治县财政局共同发布宽价发{2015}4号文件，主要内容为自2015年1月1日起，在全县统一停止行政事业性收费许可证年度审验工作；统一取消经营服务性收费许可证。由此，原告的物业服务《收费许可证》自2015年1月到期后，宽甸满族自治县物价局不再为其颁发许可证。2012年8月1日，宽甸满族自治县物价局发布《宽甸满族自治县物业服务收费管理规定（试行）》（征求意见稿），主要内容为，自2012年1月1日起，在全县行政区内取得物业管理行政主管部门核发的物业企业资质、工商行政主管部分核发的营业执照并取得税务登记的物业服务企业，按发布的物业服务收费管理规定来确定物业服务收费标准。但该征求意见稿没有加盖宽甸满族自治县物价局公章。2016年12月29日，宽甸满族自治县物价局联合宽甸满族自治县住建局共同发布宽价发[2016]16号文件，主要内容为贯彻执行《宽甸满族自治县物业服务收费管理规定（试行）》。2015年5月14日，宽甸满族自治县人民政府下发宽行复决字[2014]第13号行政复议决定书，决定：责令宽甸镇人民政府在60日内依法组织、指导昌德湖畔业主委员会的换届工作。2016年5月4日，宽甸镇昌德社区居民委员会发布《关于成立筹备工作领导小组的通知——昌德湖畔小区业主委员会选举第1号公告》，主要内容为告知昌德湖畔小区的业主们，宽甸镇昌德社区负责组织成立昌德湖畔小区业主委员会选举筹备工作小组，并公布了成员名单。2016年6月6日，宽甸镇昌德湖畔小区业主委员会选举筹备工作领导小组关于调整选举筹备工作领导小组成员发布了公告，公告的主要内容为调整了部分选举筹备工作领导小组成员。至起诉之日，昌德湖畔小区业主委员会的换届工作仍未完成。被告居住的房屋位于宽甸满族自治县宽甸镇昌德湖畔嘉园小区10号楼6单元201室，面积为90.32平方米。被告自2012年至2015年均未交纳物业服务费，经原告催要未果，故诉至本院。上述事实，有原告提供的营业执照、物业管理委托合同书、收费许可证、宽价发[2015]4号关于取消收费制度加强事中事后监管的通知、《宽甸满族自治县物业服务收费管理规定（试行）》（征求意见稿）、被告提供的宽价发[2016]16号文件、宽甸满族自治县人民政府行政复议决定书、关于成立筹备工作领导小组的通知、调整昌德湖畔小区业主委员会选举筹备工作领导小组成员的公告、证明及原、被告的口头陈述在卷为凭，以上证据经庭审质证，具有证明力，可以采信。本院认为，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第十二条及十五条的规定，业主委员会的职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告赵明作为昌德湖畔嘉园的业主，享受昌德湖畔嘉园业主委员会与原告签订的物业服务合同中约定的权利的同时应积极履行交费义务。对于被告辩称昌德湖畔嘉园业主委员会没有代表和维护广大业主的权利，物业管理委托合同主体不合法的抗辩，本院认为，虽然宽甸满族自治县人民政府作出的宽行复决字[2014]第13号决定书中认为：“业主委员会成立和改选并不是真正依法进行，没有代表和维护广大业主的合法权益……责令宽甸镇人民政府在60日内依法组织、指导昌德湖畔业主委员会的换届工作”，但实际上，昌德湖畔业主委员会的换届工作至今仍未完成，在此期间，原告仍继续为被告提供了物业服务，而被告亦接受了服务。况且，在昌德湖畔嘉园小区部分业主已经交费的情况下，原告向被告收取物业费并无不当。故对于被告此节的抗辩，本院不予支持。对于被告辩称业主委员会与原告签订的物业费收费标准，没有事实和法律依据的抗辩，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。原告在与昌德湖畔嘉园业主委员会签订物业服务合同，约定了服务收费标准后，到宽甸满族自治县物价局备案，并取得了宽甸满族自治县物价局为其颁发的《收费许可证》，说明了其收费的合理性，故对于被告此节的抗辩，本院不予采信。对于被告辩称原告的收费许可证已无效的抗辩，本院认为，虽然原告的《收费许可证》上执行日期截止到2012年12月31日，但《收费许可证》上的有效日期为2012年1月至2015年1月，在原告没有提供新的收费标准的情况下，继续按《物业服务合同》上约定的收费标准来收取物业费并无不当。且宽甸满族自治县物价局联合宽甸满族自治县财政局发布了宽价发[2015]4号关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知，自2015年1月1日起，在全县统一停止行政事业性收费许可证年度审验工作，统一取消了经营服务性收费许可证。故原告于2015年之后没有继续办理《收费许可证》亦属合理。被告提供的《宽甸满族自治县物业服务收费管理规定（试行）（征求意见稿）》非正式文件，亦证明不了原告的收费标准过高，故对于被告此节的抗辩，本院不予采信。对于被告辩称的本案应中止审理的抗辩，因缺少事实依据，故不予采信。对于被告辩称的原告服务质量较差的抗辩，因未能提供相关证据予以证实，故不予采信。如果被告认为原告在提供物业服务时未能履行物业服务合同的约定，导致其财产受到损害，可以另案主张权利。被告赵明作为昌德湖畔嘉园的业主，应当遵守昌德湖畔业主委员会与原告签订的物业服务协议，按照协议约定在接受原告提供的物业服务后即应交纳相关物业服务费用，怠于履行义务应承担相应法律责任。故对原告请求被告交纳3548元（90.32㎡×0.8元/㎡/月×12月×4年+20元×4年）物业费的主张，本院均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第十二条第四款、第十五条第二项、第四十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：被告赵明于本判决生效后十日内给付原告宽甸昌德物业服务有限公司2012年至2015年度物业管理服务费、走廊灯费共计3548元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员  苗玉利二〇一七年五月二十四日书 记 员  刘晓光