浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终791号上诉人（原审被告）：嘉善龙禹置业有限公司。住所地：嘉善县罗星街道环西南路****号**号楼。法定代表人：杨立平。委托诉讼代理人：张广义，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：严学勤，男，1974年10月5日出生，汉族，住嘉善县。被上诉人（原审原告）：沈美兴，女，1975年2月20日出生，汉族，住嘉善县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：卞含菁，浙江卢军律师事务所律师。上诉人嘉善龙禹置业有限公司（以下简称龙禹公司）因与被上诉人严学勤、沈美兴商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2016）浙0421民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙禹公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由严学勤、沈美兴承担。事实和理由：一、2015年8月，严学勤、沈美兴与多名业主就逾期交房事项至龙禹公司办公处进行交涉，龙禹公司当时明确表示严学勤、沈美兴的房屋可以收房，且愿意补偿此段时间的逾期交房费用。在交涉过程中，严学勤、沈美兴已经知晓房屋具备交房条件，因此龙禹公司没有必要再次书面通知。但严学勤、沈美兴一直拒绝收房，还以合同中约定书面通知为由，放任房屋迟延交付。2015年10月30日，龙禹公司对没有收房的业主进行了重新整理并通知收房。龙禹公司只认可逾期交房至2015年9月30日，因严学勤、沈美兴故意拖延导致的逾期，无法认可。二、关于地下车位的逾期交付，理由同第一点。三、龙禹公司完成房屋初始登记后，因政府实行三证合一政策，又限定了每日的办理个案，使得登记及办证相关程序延长了时间。双方《商品房买卖合同》第十六条约定，“…1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理…”该第②项是依附在第十六条第1、2条上的，不能单独跳过第1、2条来执行。第②项约定的180日以后，应是2016年4月30日至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三。故按照合同约定，龙禹公司承担的逾期交证违约金，仅为180日内已付房款的万分之一，即894854元×0.0001=89元，及180日后的所有日的万分之三，即894854元×0.0003×37天=9932元（小数点后四舍五入），共计10021元。严学勤、沈美兴二审未作答辩。严学勤、沈美兴向一审法院起诉请求：1、龙禹公司支付逾期交房违约金24702元（自2015年6月1日起算至2016年3月3日止，按房款894854元的日万分之一计算）；2、龙禹公司支付逾期交付车位违约金1987.2元（自2015年6月1日起算至2016年3月3日止，按车位费72000元的日万分之一计算）；3、龙禹公司支付逾期交付《土地使用权证》及《房屋产权证书》违约金（自2015年12月1日起计算，按房款894854元的日万分之三计算至实际交付之日止，暂计至2016年9月1日为268元/天×275天=73837.5元）；4、龙禹公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月23日，严学勤、沈美兴与龙禹公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：严学勤、沈美兴向龙禹公司购买塞纳蓝湾9幢1单元801室房屋，建筑面积131.79平方米，单价6790元/平方米，总价894854元；“出卖人应当在2015年5月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用”，“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”；另合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：①…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同附件八第十二条约定：“如因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，一般按主合同约定支付违约金，但最高违约金额度不得高于按《商品房买卖合同》买受人房款总金额的5%。”合同还对其他事项作了约定。合同签订后，严学勤、沈美兴支付了实际面积为131.8平方米的购房款894922元。2013年12月16日，双方签订“地下停车位使用及其管理协议”一份，严学勤、沈美兴购买塞纳蓝湾地下一层C-050号停车位，价格72000元，于2015年5月31日前交付，逾期交付则按已交价款承担每天万分之一的赔偿。协议签订后，严学勤、沈美兴支付了72000元车位款。龙禹公司曾于2015年5月底以挂号信形式向严学勤、沈美兴送达商品房交付通知，因房屋尚未竣工验收，严学勤、沈美兴拒绝收房。案涉房屋实际于2015年7月22日竣工验收备案。严学勤、沈美兴于2016年3月3日接收案涉房屋及停车位。案涉房屋的产权初始登记日期为2016年7月5日。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、龙禹公司是否应承担逾期交房及交付停车位的违约责任。合同约定龙禹公司应于2015年5月31日前交付案涉房屋。龙禹公司曾于2015年5月底向严学勤、沈美兴发出交房通知，但涉案房屋实际于2015年7月22日才竣工验收备案。严学勤、沈美兴当时拒绝接收房屋，合理有据。房屋具备交付条件后，龙禹公司应再次通知严学勤、沈美兴接收房屋。但龙禹公司无证据证实其于何时以何种方式再通知严学勤、沈美兴。其所称严学勤、沈美兴应当知道房屋已具备交付条件的理由亦不成立。在无充分证据证实严学勤、沈美兴明知房屋具备交付条件而拒绝接收的情况下，龙禹公司应承担因未有效通知而逾期交房的法律后果。严学勤、沈美兴实际于2016年3月3日接收房屋，其依照双方合同约定，要求龙禹公司支付逾期交房违约金，依据充分，亦属合理，一审法院核算为24698元（自2015年6月1日起算至2016年3月3日止，按严学勤、沈美兴主张的合同价款894854元的日万分之一计算）予以支持。同理，依照双方签订的协议，龙禹公司逾期交付停车位亦应承担相应违约责任，一审法院核算为1987元（自2015年6月1日起算至2016年3月3日止，按已付款72000元的日万分之一计算）予以支持。二、关于龙禹公司是否应承担逾期交证的违约责任。合同约定龙禹公司负责办理案涉房屋的土地、房屋初始登记，且承诺在2015年11月30日前取得土地、房屋的初始登记权属证书。但龙禹公司实际于2016年7月5日完成案涉房屋的产权初始登记，显属违约，应承担相应违约责任。至于产权初始登记证书的交付问题，因严学勤、沈美兴委托龙禹公司办理案涉商品房的转移登记，实际操作中龙禹公司无需交付严学勤、沈美兴，龙禹公司完成产权初始登记日期可视为交付日期。合同约定：逾期交证超过180日，“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。本案逾期办证日期217天（自2015年12月1日至2016年7月4日），按严学勤、沈美兴主张的合同价894854元的日万分之三，核算为58255元。龙禹公司主张该违约金超过合同附件八所约定的房款总金额的5%，结合本案案情及当事人违约程度，一审对龙禹公司该辩称意见予以采信。故就严学勤、沈美兴主张的逾期办证违约金，按房款总额的5%调整为44746元（894922元×5%）予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、龙禹公司支付严学勤、沈美兴逾期交房违约金24698元，于该判决生效之日起七日内付清；二、龙禹公司支付严学勤、沈美兴逾期交付停车位违约金1987元，于该判决生效之日起七日内付清；三、龙禹公司支付严学勤、沈美兴逾期交证违约金44746元，于该判决生效之日起七日内付清；四、驳回严学勤、沈美兴的其他诉讼请求。如果龙禹公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2311元，减半收取1156元（严学勤、沈美兴已预交），由严学勤、沈美兴负担335元，龙禹公司负担821元。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、龙禹公司逾期交房、交付停车位的违约天数是否正确；二、逾期交证违约金是否正确。关于争议焦点一。合同约定龙禹公司应在2015年5月31日前交付房屋，但龙禹公司于2015年5月底发出交房通知时，涉案房屋尚不满足交付条件，严学勤、沈美兴当然有权拒收房屋。涉案房屋于2015年7月22日才竣工验收备案，龙禹公司应当再次通知收房，但龙禹公司未提供证据证明其再次通知了严学勤、沈美兴，故龙禹公司应承担自约定交房之日起至实际交房之日的违约金。通知交房是龙禹公司的合同义务，龙禹公司现以严学勤、沈美兴明知房屋具备交付条件而拒绝接收为由主张免责，认为扩大的损失应由二人自负，但对此龙禹公司未提供任何证据加以证明，其相应意见本院不予支持。同理，龙禹公司关于逾期交付地下车位的抗辩意见也缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。龙禹公司对逾期交证的违约天数没有异议，仅对违约金的计算方法提出异议，其上诉认为根据合同第十六条第2款的约定，逾期交证超过180天的，应先按第1款计算180天的违约金，再将总逾期天数减去180天，按第2款计算剩余天数的违约金，两部分相加得出总的违约金数额。本院认为龙禹公司的上述意见不能成立。首先，合同第十六条第1、2款分别是对逾期交证180日内和逾期交证超过180日的约定，系独立的责任条款，也是选择性适用的条款，双方并未约定第2款的适用前提是必须先适用第1款；其次，从合同文义来看，第十六条表述内容清晰，逾期超过180日出卖人应当承担自约定交付日期至实际交付之日的违约金，不存在歧义理解；再次，龙禹公司将第2款中的“约定日期”解释为“约定日期后180天之日”，有失偏颇。本院注意到合同第十六条前后多次出现“约定日期”的表述，第2款中前后就有两处，在没有特别注明的情况下，为保持合同前后一致性和逻辑的连贯性，应作统一理解，即“约定的交付日期”。况且，从此前多起涉龙禹公司的相似案例来看，在计算逾期交证违约金时均与本案处理一致，龙禹公司对此并未提出异议。综上，一审计算逾期交证违约金符合双方合同约定，龙禹公司的相关抗辩缺乏依据，本院不予支持。至于龙禹公司所提政府实行三证合一政策、产权登记部门限定每日办理登记数量等原因从而造成龙禹公司逾期交证的抗辩，并未提供任何证据加以证明。龙禹公司就此主张免责的理由，亦不能成立。综上，龙禹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2311元，由嘉善龙禹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  杨海荣审判员  王世好二〇一七年五月十八日书记员  赵婉沁