北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初9020号原告:赵焕，女，1989年7月25日出生。委托诉讼代理人：赵传志（原告之父），男，1962年4月27日出生。被告：北京存房房地产经纪有限公司，住所北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，被告法务经理。原告赵焕（以下简称原告）与被告北京存房房地产经纪有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵传志、被告委托诉讼代理人解紫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋购买委托协议》；2、判令被告返还居间服务费6500元；3、判令被告赔偿各项损失12154元，差旅费4765元，关联案件一审、二审诉讼1389元，律师费6000元。事实和理由：2015年9月2日，双方签订《房屋购买委托协议》，约定被告为原告购买北京市朝阳区望京西园222楼某某房屋（以下简称涉诉房屋）提供约定的居间义务，但是，被告违反尽职、审慎、忠实原则，导致买卖合同履行过程中出现重大瑕疵和过失，导致未能实际履行，1、提供居间服务的实际经办人卢某某不具有经纪人资格，买卖合同签名的经纪人从未出现过，经查询为卢某某业务员，依法也不能从事房地产经纪业务，不能在经纪服务合同签名，但其在《补充协议》及《补充协议二》签名，违反《房地产经纪管理办法》第二十条；2、未进行产权调查和实地调研，《房屋核验委托书》被告未填写内容、未签字盖章，房籍号不一致是在2015年10月8日原告与出售方核验房屋发现的。遗漏了房屋买卖合同的重要条款，遗漏交易双方的重要信息，导致我无法与卖房人梁某某联系，遗漏自行划转声明的收付款账户，导致原告无法将首付款交付卖房人。房屋买卖合同中的签字是卖房人委托代理人签字，但却没有在代理人处签字。办事拖拉，原告督促完善合同相关条款不予回复，卖房人在国外为由不履行合同，被告未与催告；3、房屋买卖合同中有代理人的应出示公证委托书，但梁某某代理人没有出示公证委托书或委托书。卢某某自行收取梁某某银行卡和收条，违规交接首付款，违反《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，违反《补充协议二》。《北京市发展和改革委员会关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》规定了12项服务内容，被告仅完成一项；4、合同未能实际履行，公积金不能批贷，按照《补偿协议》约定被告应退还居间费被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告妥善履行了居间义务，已经向赵焕、梁某某提供了磋商机会，并促使签订了房屋买卖合同，原告与梁某某的一、二审判决书均认定交易失败原因在于原告未能切实履行合同义务，违背诚实信用原则；2、原告所述疏于核实房屋权属及买卖双方身份信息与事实不符，原告签字的居间服务合同第2条规定已经确认我方尽到了居间服务义务；3、原告称被告管理混乱、用人不当、风险管理存在重大瑕疵与事实不符，被告提供居间服务的经纪人系具备完全执业资质的陈某某和靳某某，该二人也是房屋买卖合同丙方签名落款处的签字人，为便于沟通，我方指定员工卢某某作为经办人，经办人并非经纪人，被告也从未明确过卢某某为经纪人；4、原告称被告违反法律法规签订合同与事实不符，买卖过程中自行划转是支付方式的一种，经纪人员的义务限于不得代为签订自行划转声明。被告遗漏双方身份信息与事实相符，但这是行业惯例和交易习惯，为防止交易双方私下缔约交易。签约时原告并未提出信息不全，视为放弃了对相关信息的了解。原告与梁某某签订合同的期限为2015年9月2日，不存在权利瑕疵，具备交易资格；5、根据《居间服务合同》5.3条，交易未完成的原因是原告导致的，被告不退还佣金。《补充协议》从性质和内容上看，都是房屋买卖合同的延伸，并非居间合同的延伸，被告作为经纪机构，并非补充协议书的当事人，故不具备在补充协议上签字确认的依据，但是按照买卖双方的要求，维护交易稳定，形成一定意义上的心理担保，被告经办人卢某某在该两份补充协议上以个人名义签字，但该签字与被告无关。对于原告当庭增加的诉讼请求及事实理由同意当庭答辩，1、原告所谓办理拖拉、效率低下并不意味着被告存在迟延履行合同义务或其他情形的违约，涉诉房屋出售方代理人以出国为名不完善合同条款，不提供银行账户与事实不符。房屋出卖人和代理人确实存在多次出国的情形，但合同的履行并没有产生任何实际的阻碍和影响；2、约定自行交接首付款意味着交付方式是由当事人依照意思自治完成资金支付，包括银行转账、当面现金交付或委托第三人办理等一切方式，房屋出卖人明确委托并告知原告，其收取首付款的方式是向特定银行卡转账或现金存取，该银行卡由卢某某合法占有，过程中不存在违法违规；3、原告以居间方基本服务未达到标准要求返还居间服务费所依据的《北京市发改委关于加强本市住宅经纪服务收费管理的通知》系行业指导性文件，不具有法律效力，且其与《合同法》关于居间服务合同的相关规定不符之处，应适用《合同法》的规定。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《房屋购买委托协议》，约定原告委托被告购买涉诉房屋，委托期限自2015年8月15日至2015年9月15日，原告委托被告提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询、寻找意向购买房屋、对符合需求信息且得到原告基本认可的房屋进行产权调查和实地查验、协助并撮合原告与出售人签订房屋买卖合同、代办税费、抵押贷款手续、产权登记等服务。原告在同被告提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关规定及协议约定支付相关费用，标准为房价款的0.5%。被告负有责任遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等，不得违反上述规定违法从事经纪活动、不得故意隐瞒真实情况和故意提供虚假信息向原告提供不符合出售条件的房源、被告就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等方面提供咨询服务、通报委托事项的进展情况，接受委托人咨询解答相关问题、寻找符合原告需求的房屋，协助原告与出卖人达成交易并签订房屋买卖合同、协助交易双方办理相关房屋交易过户、贷款及交付等。2015年9月2日，原、被告签订《居间服务合同》，约定在被告的居间服务下，原告与案外人梁某某就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，本合同系自愿真实意思表示，原告确认被告已经按照其要求向其提供房源，并查看了房屋；确认被告已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认被告协助原告就涉诉房屋订立了买卖合同等，被告经纪人为陈某某、靳某某。同日，双方签订《佣金确认书》，确认成交物业为涉诉房屋，居间服务费6500元。同日，被告出具《收款收据》，写明被告收到原告居间服务费6500元。2015年9月2日，原告与梁某某在北京存房房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议书》，约定原告以130万元的价格购买涉诉房屋，涉诉房屋在北京银行设有抵押，抵押金额为440000元，梁某某应于10月10日办理抵押注销手续。合同签订当日原告支付定金20000元，拟贷款940000元，首付款双方自行交接，作为梁某某在北京银行解押贷款专用。2015年10月8日，签订《补充协议书二》，约定本合同签署日期，改为从2015年10月8日出售方梁某某本人补充签字之日计算，顺延36天。2015年9月2日，原告与梁某某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定经被告告知自行划转资金的风险后，仍决定自行划转交易结算资金，交易过程中发生的资金及权属风险由原告与梁某某自行承担。同日，原告与梁某某签订《存量房屋交易所需资料参考清单》，写明出卖人有代理人的，需提供公证授权委托书等。原告提交其在北京市住房和建设委员会查询到的公示信息，显示卢某某从业机构为被告，说明：该从业人员为业务员，不能在房地产经纪服务合同签名。原告曾起诉梁某某主张双倍返还定金并赔偿损失，本院于2016年10月20日出具（2016）京0105民初某某号民事判决书，驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年12月19日作出（2016）京03民终某某号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。其中，二审判决书认定以下事实：2015年9月下旬，梁某某委托北京存房房地产经纪有限公司中介人员代为持有其名下银行卡及收条，与原告一同到北京银行核实了银行卡的情况，但最终未能交接首付款。原告上诉主张因梁某某在签约时即未留取家庭住址等与其家庭、本人相关的所有信息，且梁某某可自由存取该银行卡内钱款，中介人员代办也不安全，故未能交接首付款。根据现有证据及日常经验法则和一般的房屋买卖交易习惯，首先，双方均未在所签合同家庭住址等处填写相关信息，原告提交的证据中亦有梁某某将售房、收款等委托给金玉子的授权委托书，金玉子也实际参与了售房过程；其次，中介人员系提供政策咨询，协调买卖双方的服务方，双方应对中介人员存有基本信任，原告如支付首付款亦会有相应的银行支付凭证，且原告也可直接与梁某某沟通核实，故原告此项上诉理由并不足以中断交接首付款等。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原、被告签订《房屋购买委托协议》约定原告委托被告购买涉诉房屋，现涉诉房屋出售方已经将购房定金退还原告，涉诉房屋买卖合同并未履行完毕，且委托期限截止到2015年9月15日，故原、被告合同目的无法实现，原告主张解除协议的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于居间服务费，被告提供居间服务促成签订了涉诉房屋买卖合同，原告应予支付报酬，但是，被告作为房地产交易中介服务提供方，依法负有如实报告和勤勉的注意义务，经审理及双方举证可以认定，被告提供居间服务确实存在未要求梁某某按《存量房屋交易所需资料参考清单》提供委托代理人的公证委托书、实际提供居间服务的经办人员卢某某没有房地产经纪人资格的情况，故本院结合案情及居间合同履行情况，酌情判令被告退还原告居间服务费2500元。原告主张的差旅费、诉讼费、律师费与本案缺乏必要的关联性，亦无明确合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告赵焕与被告北京存房房地产经纪有限公司签订的《房屋购买委托协议》；二、被告北京存房房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告赵焕退还居间服务费二千五百元；三、驳回原告赵焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，由原告赵焕负担230元（已交纳25元，剩余205元于本判决生效后七日内交纳），被告北京存房房地产经纪有限公司负担36元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  魏慧彪代理审判员  柯 岩代理审判员  曹海秀二〇一七年五月十日书 记 员  卢伟明