北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第10396号原告：庞伟，男，1983年8月25日出生。委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐菁菁，北京市东友律师事务所律师。被告：北京东环望京房地产有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园522号。法定代表人：郑志刚，总经理。委托诉讼代理人：李航，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。原告庞伟（以下简称原告）与被告北京东环望京房地产有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王绍伟、徐菁菁，被告的委托诉讼代理人李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告返还并赔偿房款3283646.77元。事实和理由：2012年12月21日，我与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由我购买被告开发的位于北京市朝阳区望京新城A2区办公楼4层某1号房屋（以下简称涉诉房屋），预测建筑面积为350.12平方米，套内建筑面积为238.55平方米。合同还约定房款按套内建筑面积计算，单价为56468.56元/平方米，总价款为13470574元。合同签订后，我按约定支付了50%的首付款，余额办理了商业贷款。2014年9月30日，被告向我交付房屋，我在验房时发现屋内存有面积约10多平方米的空调机房，与《预售合同》中的约定明显不符，侵害了我的合法权益。就此，我多次与被告进行沟通，被告只同意免除我一年的物业费作为赔偿，但这与我的实际损失相差甚远。现因双方未能协商解决，故诉至法院。被告辩称：首先，涉诉房屋的建筑面积和套内建筑面积均在《预售合同》中进行了明确约定，两个面积均是由有资质的单位预测的结果，并在北京市建委进行了备案，因此合同中所载明的面积均有相关依据。其次，根据房屋竣工验收后的实测，涉诉房屋的套内建筑面积比《预售合同》载明的面积多了2.5平方米，这个面积也是由有资质的单位实测后作出的，属于合同约定的3%的面积误差范围内。且因为面积存在差异，双方还就此签订了补充协议，故我公司认为从签订合同到交房，双方均对于房屋面积达成一致。最后，原告诉讼请求的金额所依据的是本案鉴定机构出具的鉴定报告，我公司认为鉴定报告的性质并不是国家规定的经过实测测量后产权登记的面积，只是将涉诉房屋内空调机房所占房屋面积隔离之后进行数学计算而得出的数字，原告据此主张面积差异及违约责任，缺乏事实及法律依据，应驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y1418893），约定：买受人从出卖人处购买涉诉房屋，该商品房规划用途为办公，所占用范围内的土地用途为办公；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司（以下简称新兴华安公司），其预测建筑面积共350.12平方米，套内面积238.55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积111.57平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为56468.56元/平方米，总价款13470574元；套内建筑面积是指涉诉房屋套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。关于面积差异处理，《预售合同》约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《预售合同》附件一为房屋平面图，显示：涉诉房屋共分三间，南侧为开间；东北角与西北角各有房屋一间，二间房屋相向开门，中间为通道。平面图中未标注各房间用途、性质。本案在审理过程中，本院于2016年2月26日到涉诉房屋内进行勘验，具体情况为：涉诉房屋共分三间，南侧为开间，北侧有房屋二间，分别位于涉诉房屋东北角与西北角，此二间房屋相向开门，中间为通道；西北角房间为“新风机房”，房间内有新风空调机组及管道，机组及管道约占用了房间内一半以上的空间。被告表示签订《预售合同》时已向原告说明了涉诉房屋西南角房间系新风机房，且原告予以认可。为此，被告提交了：1.北京市朝阳区望京新城A2区办公楼4层某2号房屋的《北京市商品房预售合同》，证明涉诉房屋面积、户型优于与之相邻的06户型，但单价却低于06户型，即是因为将新风机房的面积在单价中进行了折算；2.北京市朝阳区望京新城A2区办公楼3层某3号房屋、北京市朝阳区望京新城A2区办公楼5层某4号房屋的《北京市商品房预售合同》及收房手续，证明与涉诉房屋同户型的其他业主均已办理了收房手续，从未就新风机房问题提出任何异议。原告表示无法确认此组证据的真实性，且与本案无关。被告表示涉诉房屋在竣工验收后的实测套内建筑面积为241.05平方米，并就此提交了新兴某某公司于2014年8月20日出具的《房屋面积测算技术报告书》（以下简称《实测报告》）。二原告不认可该实测结果，认为涉诉房屋西南角房间为新风机房，属于设备间，其面积应属公摊，不应计入房屋套内建筑面积。被告表示涉诉房屋内的新风机房仅供该房屋使用，故不应计入公摊面积。为此，被告提交了：1.中国建筑设计院有限公司出具的《关于望京新城A2区办公楼4层某1的设计情况说明》，内容为“望京新城A2区办公楼4层某1，该户内设计有空调机房，该空调机房只供该户使用。这种设计并不违反相关的建筑设计规范”；2.新兴某某公司出具的《望京新城A2区办公楼4层某1户型测绘说明》，内容为“望京新城A2区办公楼4层某1，因在设计上该户内的空调机房只供该户使用，因此不能计入分摊面积与其他户分摊，该空调机房的面积计入该户面积，而且面积实测报告已经政府备案认可”。原告认为此组证据属于证人证言，而两份说明中均没有负责人签字，故对于真实性及内容均不予认可。被告表示已于2014年12月17日将原告交付房屋，双方就房屋现状、面积差异问题达成一致并签订了补充协议。为此，被告提交了《融科望京中心房屋接收表》、《融科望京中心B座单元钥匙及电卡交接明细》及《关于面积差异处理的补充协议》。其中，《关于面积差异处理的补充协议》载明：根据《实测报告》的实测结果，涉诉房屋的建筑面积356.43平方米，套内建筑面积241.05平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积115.38平方米，该房屋实测套内建筑面积比《预售合同》第三条约定的建筑面积增加2.5平方米，该房屋结算总价为13611746.39元；该房屋预售合同总金额逾据实结算总价的差额为141172.39元，应由买受人在房屋交付之前向出卖人结清；《预售合同》约定的前期物业服务费亦按照本协议约定的实测建筑面积进行收取；交付时，该房屋的现状（含装饰装修）如因优化设计和施工导致与《预售合同》的约定不一致，以现状为准，买受人同意出卖人按照该房屋的现状交付，且不追究出卖人的任何责任。原告认可此组证据中落款处“庞伟”签字的真实性，但表示签署《关于面积差异处理的补充协议》系被告向其交付房屋的前提条件，若不签字，被告就不交付房屋，故为避免损失的扩大，其才无奈签署。经询，被告表示凡是实测面积与预售合同中约定的预测面积不一致的房屋，均需要签署《关于面积差异处理的补充协议》。具体操作是在《实测报告》出具后，被告根据实测面积与预售合同中的出入，提前打印好《关于面积差异处理的补充协议》，并由被告预先盖好章，之后交由业主签字。原告表示其在收房前已多次就涉诉房屋内存在新风机房以及将机房面积计入涉诉房屋套内建筑面积内的问题向被告提出书面异议，故被告提交的《关于面积差异处理的补充协议》不能作为原告认可房屋现状及面积的证据。原告提交了：1.2014年12月1日的《收条》，显示“今收到《关于所购融科望京产业中心房屋交房时套内面积严重不足的申诉》一份”，收件人处的签字为“魏某”；2.落款时间为2014年12月9日的《关于面积差异处理的补充协议》，具体内容与被告提交的《关于面积差异处理的补充协议》一致，但落款处上方手写有“本人庞伟收房时对房屋实测套内面积有疑议，保留进一步协商权力”的字样；3.2014年12月17日的《沟通函》，其中载明“2014年9月10日，贵司交房时，本人认为空调机房不应设置在本人购买的房屋内，空调机房的面积也不应计算在本人购买的房屋的套内面积。本人就此问题多次与贵公司工作人员交涉，但一直未得到妥善处理。另，贵司提供的《结算单》中实测面积也存在误差，本人对此不予认可。现因双方对上述事宜存在分歧，无法在短期内达成一致，为避免延期收房给本人造成扩大的经济损失，本人将先收房，办理入住事宜，并同时保留异议。本人将就争议事宜进一步与贵司沟通，并保留通过司法途径解决的权利”，函件下方空白处手写有“确认收到魏某2014.12.17”的字样。原告表示魏某系被告公司员工，2014年12月9日原告签署《关于面积差异处理的补充协议》后，当场书写了手写文字，但被告不同意其在协议中添加手写文字，且拒绝交房，故原告在2014年12月17日向魏某交付《沟通函》，并在同时又重新签署了被告提交的《关于面积差异处理的补充协议》。被告认可魏某系其公司员工，但不认可《收条》、《沟通函》中“魏某”签字的真实性。对于原告提交的《关于面积差异处理的补充协议》，被告认可公司盖章的真实性，但表示应以其提交的《关于面积差异处理的补充协议》为准。经询，被告未就《收条》、《沟通函》中“魏某”的签字是否为魏某本人所签申请鉴定。本案在审理过程中，原告申请对于涉诉房屋除新风机房外的套内建筑面积进行测绘。经本院依法委托，北京市测绘设计研究院（以下简称测绘研究院）于2016年7月8日作出《司法鉴定检验报告书》，载明：涉诉房屋除机房以外的套内建筑面积为208.36平方米。为此，二原告支付了测绘费4000元。原告认可测绘结果，认为新风机房面积不应计入涉诉房屋套内建筑面积，据此该房屋实际套内建筑面积应为208.36平方米，此面积远远小于《预售合同》的约定，故要求被告按照合同中“关于面积差异处理”的约定返还购房款并赔偿。被告对于测绘结果中的数值本身不持异议，但认为该结果并非法律意义上的测绘，因新风机房仅为涉诉房屋提供服务，故应计入房屋套内建筑面积。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告认为涉诉房屋西南角房间系新风机房，其面积不应计入涉诉房屋套内建筑面积，故要求被告按照《预售合同》中“关于面积差异处理”的约定承担违约责任。但根据《预售合同》及附件一的房屋平面图，涉诉房屋系成套销售的办公用房，系三个房间所组成的一个整体，被告虽将房屋西南角房间内放置了新风空调机组，使之成为了“新风机房”，但并不应因此而将该房间与涉诉房屋相割裂，其仍是涉诉房屋的一部分，其面积也应计入涉诉房屋套内建筑面积。现被告提交了《实测报告》，能够证明涉诉房屋的实测套内建筑面积为241.05平方米，不存在《预售合同》所约定的实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的情况，故原告据此要求被告返还并赔偿房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告庞伟的全部诉讼请求。案件受理费33069元，由原告庞伟负担（已交纳4400元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。测绘费4000元，由原告庞伟负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩审 判 员  李甲军代理审判员  柯 岩二〇一七年五月十七日书 记 员  张 颖