河北省秦皇岛市山海关区人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0303民初293号原告：秦皇岛市古城商业经营管理有限公司，住所地，河北省秦皇岛市山海关区古城西大街9-4号。法定代表人：朱北平，职务，总经理。委托诉讼代理人：孙旭，男，系该公司员工。被告：中国工商银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地：秦皇岛市海港区建设大街136号。法定代表人：卢斌，职务，行长。委托诉讼代理人：唐焕龙，男，系该公司员工。原告秦皇岛市古城商业经营管理有限公司与被告中国工商银行股份有限公司秦皇岛分行租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的房屋租金344000元和物业管理费27726元；2、要求被告支付合同约定的违约金，违约金以年租金172000元为基数，按照每月年租金的1%为标准，从2014年8月15日计算至2016年8月15日。事实和理由：2009年4月30日，秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司与北京宏达和信投资顾问有限公司签订项目合作协议，协议约定了秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司委托北京宏达和信投资顾问有限公司对山海关区古城内整体商业规划、运营、管理及物业管理服务全部由北京宏达和信投资顾问有限公司负责。同日，经秦皇岛市古城保护开发有限公司同意，北京宏达和信投资顾问有限公司成立秦皇岛市古城商业经营管理有限公司即原告，北京宏达和信投资顾问有限公司在项目合作协议中的全部权利与义务转移给原告。2010年8月12日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定被告承租山海关区古城商业街的南大街第NX6-3-1号商铺，年租金递增形式，合同期限自2010年8月15日至2020年8月14日，物业管理费每年12个月共计13863元，2014年8月15日至2016年5月15日，被告未按照约定向原告支付租金344000元及物业管理费27726元，2016年8月15日，被告未与原告协商搬离租住房屋，但是被告拖欠原告的租金及物业管理费未给付，原告诉至法院要求被告支付租金、物业管理费及违约金。被告辩称，1、被告确实拖欠原告租金344000元及物业管理费27726元，但不认可被告存在违约行为，依据双方签订的房屋租赁合同第六条第二款约定甲方必须向乙方开具符合国家规定的发票，否则乙方有权拒付租金，被告曾经多次找到原告要求支付租金，都因原告不能开具发票而作罢，出现拖欠租金的情况不是被告原因，是因为原告开具不了相应发票，原告起诉颠倒了因果；2、原告不是适格的诉讼主体，据被告了解原告目前既无营业执照也无银行账户更不能提供发票，原告公司是否存续、正常经营存在问题；3、原告试图用法院判决代替发票的做法是错误的，这种做法违背了诚实信用的原则，且法院判决不能代替发票，即使法院判决了，也不能列入营业支出项下房屋租赁会计科目，且被告作为上市公司，被诉的所有案件是需要向社会公开的，原告试图用法院判决代替发票的做法是损人利已的行为。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认：2009年4月21日，秦皇岛市山海关区人民代表大会常委会下发山人常[2009]第7号文件，批准了秦皇岛市山海关区人民政府关于关城文化商业街实施委托招商、运营与管理的报告。2009年4月30日，秦皇岛市山海关区人民政府授权秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司代表其与北京宏达和信投资顾问有限公司签订古城文化商业街《项目合作协议》及附件，区政府同意该协议及附件中约定的全部内容，并承担该协议及附件中约定的甲方全部义务。同日，秦皇岛市古城保护开发有限公司与北京宏达和信投资顾问有限公司签订项目合作协议，第一条约定项目名称为山海关古城四条大街（简称“关城商业街”）商业运营合作项目，坐落于山海关区古城东、南、西、北四条大街，总建筑面积约100000平方米；第二条约定项目合作期限自2009年4月30日起至2034年4月29日止，共25年；第三条约定甲方委托乙方对以下部分提供物业管理服务，乙方对关城商业街建筑面积不低于62000平方米内的房屋进行出租和提供物业管理服务，该范围内的土地、房屋所有权证归甲方所有，乙方对关城商业街建筑面积约10000平方米内的原回迁户提供物业管理服务，该范围内的土地、房产所有权证归回迁商户所有，乙方对关城商业街内的公共区域提供物业管理服务，该范围内的土地所有权归甲方所有，甲方委托乙方对本项目进行整体商业规划、运营和管理；该协议还约定了其他内容。项目合作协议签订当日，秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司出具授权委托书一份，依据山人常[2009]第7号文件的精神，山海关区政府委托秦皇岛市山海关区古城保护开发有限公司与北京宏达和信投资顾问有限公司于2009年4月30日签订了古城文化商业街《项目合作协议》，北京宏达和信投资顾问有限公司在项目所在地成立“秦皇岛市古城商业经营管理有限公司”，对山海关古城文化商业街进行全面的招商、运营与管理工作，委托期限为25年（自2009年4月30日起至2034年4月29日止）。2009年8月6日，秦皇岛市古城商业经营管理有限公司即原告成立，2013年3月18日，原告因未按照规定接受年度检验被吊销营业执照。2010年8月12日，原被告签订房屋租赁合同一份，第一条约定出租房屋坐落于秦皇岛市山海关区××大街××号，建筑面积308.06平方米；第五条约定房屋租赁期自2010年8月15日至2020年8月14日，共计10年；第六条约定乙方应按年付方式缴纳房屋租金给甲方，其中第一年租金130000元，并于签约后一次性缴纳，乙方收到甲方开具的符合国家有关规定的发票后租金转入甲方银行结算账户，从第二年起，乙方应按照每三年递增15%的比例向甲方缴纳房屋年租金，其中2011年8月15日至2014年8月14日年租金为150000元/年，2014年8月15日至2017年8月14日年租金为172000元/年，2017年8月15日至2020年8月14日年租金为198000元/年，乙方应于每年的8月20日前一次性缴纳下一年度租金，乙方收到甲方开具的符合国家有关规定的发票后租金转入甲方银行结算账户，乙方支付租金前，甲方必须向乙方开具符合国家有关规定的发票，否则乙方有权拒付租金；合同第七条约定签约时，乙方应缴纳首次12个月的物业管理费用，合计为13863元，之后乙方每年8月20日前一次性缴纳下一期的物业管理费；第十二条约定乙方无故不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；第十三条约定乙方有本合同第十二条约定的情形之一的，应按月租金的1%向甲方支付违约金，但乙方依约交付租金而甲方无正当理由拒收的，乙方不负迟延交租的责任；该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按照约定将符合条件的秦皇岛市山海关区××大街××号房屋交付被告，被告按照约定向原告支付了2010年8月15日至2014年8月14日期间的各项费用，2014年8月15日至2016年8月14日期间的租金344000元及物业管理费27726元被告未支付。本院认为，山海关区人民政府授权秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司代表其与北京宏达和信投资顾问有限公司签订古城文化商业街《项目合作协议》及附件，北京宏达和信投资顾问有限公司享有对关城商业街建筑面积不低于62000平方米内的房屋进行出租和提供物业管理服务的权利，依据秦皇岛市山海关古城保护开发有限公司的授权，北京宏达和信投资顾问有限公司成立了秦皇岛市古城商业经营管理有限公司即原告。原告依据相关授权与被告签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。原告向被告交付符合合同约定的租赁房屋、被告向原告支付包括租金在内的相关费用，系双方应当履行的合同主要义务，原告向被告出具符合法律规定的费用发票系原告应当履行的合同附随义务，合同附随义务的不履行不能对抗主要义务的不履行，故被告应向原告支付2014年8月15日至2016年8月14日期间的租金344000元及物业管理费27726元。因原告对上述费用未支付亦存在一定过错，故原告要求被告支付违约金的诉请，无充足理据，本院不予支持。原告因未按规定年检处于营业执照吊销状态但并未注销，故原告主体适格。综上，被告向原告支付2014年8月15日至2016年8月14日期间的租金344000元及物业管理费27726元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告中国工商银行股份有限公司秦皇岛分行于本判决生效之日起十日内支付原告秦皇岛市古城商业经营管理有限公司2014年8月15日至2016年8月14日期间的租金344000元及物业管理费27726元；二、驳回原告秦皇岛市古城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6875元，减半收取计3437元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审判员  刘圆圆二〇一七年五月二十五日书记员  李 晨