重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0151民初406号原告：重庆尚赏居地产集团有限公司，住所地重庆市铜梁区土桥镇政府大院内，统一社会信用代码915002247562207242。法定代表人：刘升东，董事长。委托诉讼代理人：柏欢，公司法务，系特别授权。被告：姜乾洪，男，1978年9月17日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住河北省唐山市丰润区。原告重庆尚赏居地产集团有限公司（以下简称“尚赏居地产公司”）与被告姜乾洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆尚赏居地产集团有限公司及其委托诉讼代理人柏欢，被告姜乾洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆尚赏居地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《尚品世家房屋租赁合同》于2016年11月15日解除；2、判令被告立即向原告支付从2015年11月21日至2016年11月30日物业服务费3256元，并支付从起诉之日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；3、判令被告向原告支付违约金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月10日，原告与重庆市尚赏居升东物业管理有限公司（以下简称“升东物业公司”）签订了《尚品世家物业服务协议》，合同约定商业物业为4元/月，物业服务费按月缴纳。2014年12月22日，原告与被告签订了《尚���世家房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道X号门面，并约定租赁期为三年，即从2014年11月15日至2017年11月14日；租金按年缴纳，于上年末前十日缴纳；在房屋租赁期间产生的物业管理、水电、光纤、天然气等所有费用由乙方自行缴纳；逾期十日以上未缴纳租金视为违约；乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借他人，否则视为违约；甲乙双方任何一方违约，违约方支付守约方违约金20000元等。而被告从2015年11月起一直未缴纳物业服务费，也未按约缴纳第三年度租金。原告为此代缴了2015年11月至2016年11月的物业服务费3256元，原告多次向被告催收该款未果。为维护原告的合法权益，特提起如上诉讼请求。被告姜乾洪辩称，门面租赁属实。房屋租金是按年交纳，被告也按年交纳了租金。但在租期未满的时候，原告就锁了门面，限制被告的使用，被告无违约行为，不同意解除合同并支付违约金。另因物业公司未按约定提供物业服务，原告亦未及时对房屋设施进行维修,为此被告不同意交物业服务费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据原告与被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证：租赁合同、重庆米屋装饰工程有限公司证明、营业执照、租金收据、押金收据等。对原告提供的物业服务协议和物业服务费收据，虽然被告姜乾洪质证认为物业服务未达到约定标准，对收据认为系原告私自去缴纳的，为此不予认可，但本院依法确认物业服务协议和收据的真实性，且该物业服务协议的内容是针对全体小区，而非某单个业主，收据也是按照物业服务协议约定的价格进行收取的，为此本院依法予以采信。关于被告提供的证人郑某某、李某某的证言，因两证人对于尚品世家工作人员锁门的时间陈述不一致，为此对该部分证言不予采信，对其余证言予以采信。根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，原告尚赏居地产公司（甲方）与被告姜乾洪（乙方）签订了《尚品世家房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的位于铜梁区XX大道X号门面，建筑面积为66.18平方米，租房用途是办公，租赁期为叁年，从2014年11月15日起至2017年11月14日止。租金按年交纳，乙方于本合同签订之日即交纳第一年租金，以后各年的租金于上年末前十日交纳。在房屋租赁期间产生的物业管理、水、电、电话光纤、天然气等所有费用由乙方到相关单位自行缴纳，如逾期未交由乙方承担相关责任。乙方逾期未足额交付租金，除应及时如数补交租金���，还应向甲方按日支付当次所欠房屋租金3‰的滞纳金；逾期十日以上（含十日）仍未足额交付租金，视为乙方违约。乙方不得擅自将房屋转租、转让或转借他人，不得用该房屋经营餐饮和洗车场，否则视为违约。甲、乙双方，任何一方违约，违约方将支付守约方违约金20000元。该租赁合同系原告制作并交由被告签字确认。合同签订后，被告姜乾洪于2014年11月15日向原告支付了从2014年11月15日至2015年11月14日的房屋租金47650元，于2015年11月23日支付了从2015年11月15日至2016年11月14日的租金51620元。另被告姜乾洪还支付了门面租赁押金4000元。现门面已被尚品世家工作人员锁住而未交于被告姜乾洪使用。另被告姜乾洪在租赁期内，将二楼阁楼从2015年4月1日起交于重庆米屋装饰工程有限公司使用。在庭审中，被告自述因门面被锁，被告至今未主动向原告交纳2016年11月15日至2017年11月14日的租金。对于门面被锁时间，被告陈述在2016年11月10日，而原告陈述在被告交纳租金对应的租期到期后即2016年11月15日之后。另查明，2014年11月10日，原告尚赏居地产公司（甲方）与重庆市尚赏居升东物业管理有限公司（乙方）签订《尚品世家物业服务协议》，约定甲方所购置物业为尚品世家517号门面，建筑面积为66.18平方米。物业服务费用为商业物业4元/月/平方米。经计算尚品世家517号门面从2015年11月21日至2016年11月30日的物业服务费应为3263.67元（12个月×66.18平方米×4元/月/平方米+10天×66.18平方米×4元/月/平方米×12个月÷365天）。而原告为被告代缴的2015年11月21日至2016年11月30日的物业服务费为3256元。本院认为，根据法律规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求于2016年11月15日解除双方签订的《尚品世家房屋租赁合同》的请求，第一，原告尚赏居地产公司（甲方）与被告姜乾洪（乙方）签订的《尚品世家房屋租赁合同》约定：租金按年交纳，乙方于本合同签订之日即交纳第一年租金，以后各年的租金于上年末前十日交纳。其中关于“上年末”的解释双方存在冲突，原告认为上年末应该是上一年度的11月14日，而被告认为应为自然年度即上一年度的12月30日。本院结合被告前两次租金的交纳时间都是在上一年度的11月份的事实，参考日常合同履行期限惯例，下一年度租金的交纳应该早于下一年度租赁期限开始之前，依法认定租金交纳期限应为上一年度的11月4日前，而被告至今未提供证据证明其交纳了下一年度的租金。第二，被告称其未交付租金存在正当理由，即在其已经交纳租金的租期内门面就被原告锁住，导致被告无法���营，为此才拒付租金。对此理由，被告提供了两个证人证言，但证人对于具体锁门时间存在冲突，被告又未提供其他证据佐证，为此对于锁门时间本院只能以原告自认为主，确定为租赁期限到期后即2016年11月15日之后才锁的门。为此被告所称的正当理由不能成立。据此，根据法律规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告要求2016年11月15日解除租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金20000元的请求，第一，本案被告所租门面是否存在转租行为？对此原告提交了重庆米屋装饰有限责任公司的证明，该证明只是说明被告将所租门面的二楼阁楼交由该装饰公司使用，但未涉及费用的给付，为此仅仅依据证明，本院无法确认被告存在转租行为。而原告亦未提供其他证据予以佐证。为此根据谁主张谁举证的额原则，本院依法确认被告不存在转租的违约行为。第二，被告虽然欠交物业服务费，但租赁合同只是对物业服务费的交纳确定了承担主体，而原告自愿代缴的行为不能据此就推断被告对租赁合同的履行存在违约行为。第三，虽然被告未按约定时间支付租金，但原告在被告已经交纳租金对应的租期到期后即锁了门面，被告未多占用门面，原告据此亦不存在租金损失。被告对于违约金的给付存有异议。根据法律规定，违约责任的约定也是为了弥补损失，被告虽然存在未给付租金的行为，但未给被告造成任何损失。综上三点，本院认为原告请求的违约责任不应支持。另本案原、被告签订租赁合同时约定物业服务费应由被告方承担。因被告延迟交付物业服务费，原告为其代缴后产生��费用应由被告支付。为此对原告要求被告支付2015年11月21日至2016年11月30日的物业服务费为3256元的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付从起诉之日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失的请求，因被告未全面履行自己的合同义务，给原告造成了资金占用损失属实，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆尚赏居地产集团有限公司与被告姜乾洪签订的《尚品世家房屋租赁合同》于2016年11月15日解除。二、被告姜乾洪于本判决生效后十日内支付原告重庆尚赏居地产集团有限公司代缴��物业服务费3256元并支付从2017年1月22日起至付清时止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的资金占用损失。三、驳回原告重庆尚赏居地产集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，减半缴纳190.50元，由被告姜乾洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  吴宇二〇一七年五月二日书记员  银菠