四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初1969号原告：成都人民商场（集团）绵阳有限公司，住所地：绵阳市临园路东段58号。法定代表人：高宏彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴锡，该公司职员。委托诉讼代理人：张弘，该公司职员。被告：绵阳军帆商场经营管理有限责任公司，住所地：绵阳市游仙区一环路东段139号。法定代表人：何小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈恒，四川天府风律师事务所律师。原告成都人民商场（集团）绵阳有限公司与被告绵阳军帆商场经营管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人吴锡、张弘，被告的委托诉讼代理人陈恒到庭参加了诉讼。庭审后，原告撤回对吴锡的授权委托。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告支付2015年12月12日至2016年3月11日期间的承租费用2317470.56元、2016年3月12日至2016年6月11日期间的承租费用2378011.52元、2016年6月12日至2016年12月11日期间的承租费用4472291.2元；2、判令被告从2015年10月6日起到2015年12月10日止按日万分之三给付逾期支付2015年10月15日至2015年12月11日期间承租费用1568952.93元的违约金18465.27元；3、判令被告从2015年12月3日起到实际支付之日止按日万分之三给付逾期支付2015年12月12日至2016年3月11日期间承租费用2317470.56元的违约金，其中暂计算至2016年4月21日的违约金为98029元；4、判令被告从2016年3月3日起到实际支付之日止按日万分之三给付逾期支付2016年3月12日至2016年6月11日期间承租费用2378011.52元的违约金，其中暂计算至2016年4月21日的违约金35670.17元；5、判令被告从2016年6月3日起按合同约定的日万分之三比例给付逾期支付承租费用的违约金，直至拖欠的承租费用给付之日止（截止2016年9月30日，被告应给付的违约金92994.13元）；6、判令被告支付2015年7月15日至2016年2月15日期间水电费527985.24元；7、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告未按照合同约定，向被告全面交付物业。原告主张2016年6月11日前的租金属实，但没有冲抵原告应收的费用。被告已支付2015年10月15日至2015年12月11日期间的租赁费，不应支付违约金。原告主张的违约金过高。原告诉请的水电费过高。原告至今未把水电表户头过户到被告名下，导致被告无法实际管控水电表。原告在租赁过程中减免肯德基的租金损害了被告的利益。在2016年3月1日原告私自将苏荷酒吧转让，违反了主合同。原告的诸多违约导致了被告损失。在履行合同过程中，由于市场整体经济的下滑，被告向原告提出要求调整租金，原告置之不理，导致2015年12月后的租金没有缴纳的事实。本院经审理认定如下事实：2015年6月12日，原告作为甲方与杨斌作为乙方签订《物业租赁合同》，约定甲方将其位于绵阳市临园东路58号及成绵路136号整体商业物业，即地下一层和地上1-3层物业总建筑面积21730.65㎡及设备设施整体出租给乙方经营，租赁期限10年，从2015年6月12日至2025年6月11日。2015年6月12日-2016年6月11日房屋及设备租金总额为7431882.3元，扣除了2015年6月12日至9月11日免租期内的租金。2016年6月12日-2017年6月11日的租金为9909176.4元。乙方每3个月为一周期交纳租赁费用。每3个月的租赁费用在前3个月结束前10天内向甲方交纳。租赁费先交纳后使用。合同期内乙方使用的水、电、气费用，由乙方自行交纳。因在供电、供水部门的户头为甲方，甲方可协助乙方在第一次交付物业后90日内到相关部门办理户头变更手续。在户头变更之前，由甲方加5%的损耗费用代为交纳。乙方应在接甲方通知之日起3日内将应交纳的水费、电费全额支付甲方指定账户内。乙方未按合同约定支付租赁费及其他费用，每逾期一天则按应付金额的日万分之三支付违约金。未经乙方事先书面同意，甲方将乙方承租的物业及设备设施的部分又出租给第三方的，甲方应按当年租赁费用额的30%向乙方支付违约金。从合同签订之日起，乙方将继续执行原甲方与负一楼停车场、肯德基、地面一层“人民商场”前后门的广场和苏荷酒吧等所签订的相关合同的所有合同条件，原签约合同期满后交由乙方继续出租。负一楼停车场1650.93㎡和地面一层“人民商场”后面广场（租赁期限至2016年1月4日到期）、肯德基413㎡（租赁期限至2024年7月9日到期）。从乙方起租之日起，其租赁收入归乙方所有。对肯德基、苏荷酒吧、停车场已交纳未使用的租金，甲方结算后转入乙方账户，或冲抵乙方应向甲方交纳的租赁费用和其他费用。2015年7月15日，杨斌签署《租赁物业交付确认书》，确认双于2015年7月15日办理物业移交手续。移交物业具体为：地下一层：建筑面积3297.53㎡；地上一层：建筑面积5750.91㎡；地上二层：建筑面积6281.21㎡；地上三层：建筑面积6401㎡。此后，原告作为甲方、杨斌作为乙方、被告作为丙方签订《补充协议（一）》约定：三方约定将《物业租赁合同》的承租人变更为丙方。甲方同意乙方将《物业租赁合同》约定乙方的权利与义务从2015年8月10日起全部转移给丙方，2015年8月10日前甲乙双方已履行的义务，丙方予以追认，并认可甲方在2015年7月15日向乙方移交商业物业，并不予追究甲方违约责任。认可免租期从2015年7月15日开始计算。丙方同意在2015年10月5日前向甲方交纳2015年10月15日至2015年12月11日期间的租赁费用1568952.93元。原告与百胜餐饮（成都）有限公司签订的《租赁合同》租赁期限从2009年7月10日至2024年7月9日。约定保底年租金360000元或按该处餐厅营业额800万以下的7%抽成计租，两者取其高，或该处餐厅营业额在800万以上抽成8%计租。2015年1月10日，原告与胡本凤签订《物业租赁合同》，将临园店一、二楼物业出租给胡本凤经营苏荷酒吧，约定租赁期限从2015年1月18日至2020年1月17日。2015年1月18日至2016年1月17日，月租金51683.43元；2016年1月18日至2017年1月17日，月租金54267.6元。停车场租金每年121550.63元、店庆费每年10000元、品牌推广费每年10000元。并约定未经对方允许不得将合同的权利义务全部或者部分转让给第三方。2016年2月24日，原告与左伟签订《物业租赁合同》，将临园店一、二楼指定区域物业出租给左伟，经营苏格缪斯项目。租期从2016年3月1日到2020年1月17日。2016年3月1日至2017年1月17日，月租金54267.7元。停车场每年121550.63元、店庆费每年10000元、品牌推广费每年20000元。被告向原告交纳了2015年10月15日至2015年12月11日期间的租赁费1568952.93元，该租赁费未扣除在此期间原告收取的其他承租户交纳的费用。原告收取的租赁费包括：2015年10月15日至2015年10月17日苏荷酒吧的租赁费及停车费6962.52元。苏格缪斯酒吧交纳的2016年3月1日至2016年3月11日租金26580.97元；2016年3月12日至2016年3月31日租金48329.03元；品牌推广费20000元、店庆费10000元；2016年6月至2016年9月租金259124元。以上金额共计：370996.52元。百胜餐饮（成都）有限公司（肯德基）交纳2015年11月15日至2015年11月30日租金17321.6元；2015年12月1日至12月31日租金32478元；2016年1月1日至2016年2月29日租金64956元；待收2016年3月1日至2016年3月11日租金11524.45元；2016年3月12日至2016年3月31日租金20953.55元；2016年4月至2016年8月租金162390元。百胜餐饮（成都）有限公司（肯德基）交纳的租金共计：309623.6元。唐荣华2016年4月至8月交纳租金50645元。2015年12月23日，原、被告签订《用电户头过户协议》，约定原告将绵阳市临园东路58号“成都人民商场”的用电在绵阳市供电部门的户头过户至被告，被告负责与供电部门签订用电协议，交纳电费，被告负责与其他用电使用人签订用电协议并收取电费。过户时，该用电户头内尚余费用140000元由原告存入，被告在过户后3日内一次性全额支付给原告。本院认为，被告对于未交纳2015年12月12日之后租金的事实没有异议，本院予以确认。按照原、被告签订的协议约定2015年12月12日至2017年6月11日期间，每三个月的租金为2477294.1元。对于原告与其他租赁户签订的合同，原、被告约定从被告起租之日起，租赁收入归被告所有。被告从2015年10月15日起给原告交纳租金，其他承租户从2015年10月15日起向原告交纳的费用应在被告应交的租赁费中扣除。原告认可收取的百胜餐饮（成都）有限公司（肯德基）的租赁费用从2015年11月15日开始，对于2015年10月15日至2015年11月14日的租金，按照原告与百胜餐饮（成都）有限公司签订的租赁合同约定，每月30000元或按营业额的7%或8%计租。被告未举证证明百胜餐饮（成都）有限公司的具体收入，本院认定该月租金为30000元。原告认可百胜餐饮（成都）有限公司在2015年11月15日至2016年8月期间的租金均超过月租金30000元，本院予以采信。被告交纳的租金应扣除2015年10月15日至2016年8月期间的租金339623.6元（309623.6元+30000元）。原告认可苏荷酒吧、苏格缪斯酒吧共交费370996.52元、唐荣华交纳租金50645元，按照协议的约定应予扣减。扣除原告已收对应期间的费用后，被告各期欠租赁费的金额为：2015年12月12日至2016年3月11日期间实欠承租费为2287470.56元；2016年3月12日至2016年6月11日期间2378011.52元；2016年6月12日至2016年9月11日期间2005135.1元；2016年9月11日至2016年12月11日期间2477294.1元，合计9147911.28元。被告已向原告支付了2015年10月6日起到2015年12月10日止的租金，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。原告要求被告按照日万分之三的标准向原告支付未按期支付租金的违约金，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告在协议中并未对水电费的收取金额及标准作出明确的约定，原告未能举证证明其向被告收取水电费金额的依据。对于原告主张水电费的金额确定，本院不予采信。被告主张原告与胡本凤签订《物业租赁合同》终止履行后，应当由被告对物业进行出租，原告与左伟签订《物业租赁合同》违反了原、被告之间的约定，对于原告的违约责任，被告可以另案主张。原告、杨斌以及被告签订的《补充协议（一）》中，被告认可原告在2015年7月15日向被告移交了商业物业，并不予追究原告的违约责任。被告主张原告未向其移交整体物业以及移交物业存在瑕疵，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告绵阳军帆商场经营管理有限责任公司在本判决生效后15日内向原告成都人民商场（集团）绵阳有限公司支付2015年12月12日至2016年12月11日期间的租赁费9147911.28元；二、被告绵阳军帆商场经营管理有限责任公司在本判决生效后15日内向原告成都人民商场（集团）绵阳有限公司支付承租费2287470.56元自2015年12月3日起、2378011.52元自2016年3月3日起、2005135.1元自2016年6月3日起至本判决确定的付款之日止按照日万分之三计算的违约金；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告成都人民商场（集团）绵阳有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81383元、由被告绵阳军帆商场经营管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  张 莉人民陪审员  崔瑞玲人民陪审员  陈 均二〇一七年五月十六日书 记 员  许 晗