江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初2828号原告：赵爱国，男，1975年12月16日生，汉族，户籍地江苏省宝应县，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。被告：陈建珍，女，1965年12月27日生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：董豪卿，系被告陈建珍的儿子，住苏州市。原告赵爱国与被告陈建珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告赵爱国及委托诉讼代理人姚盈一，被告陈建珍及委托诉讼代理人董豪卿到庭参加庭审。因案情复杂，本案转为普通程序，于2017年5月25日公开开庭审理，原告赵爱国及委托诉讼代理人刘银，被告陈建珍的委托诉讼代理人董豪卿到庭参庭审。本案现已审理终结。原告赵爱国向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，继续履行并配合原告过户；2、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》于2016年6月2日解除；2、判令被告支付赔偿金194900元、返还定金48000元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方在2016年3月7日经苏州市捷众房产经纪有限公司居间，三方共同签署了房屋买卖（居间）合同。约定被告向原告出售位于苏州市××新村××室的房屋。原告在合同签订当天向被告支付购房定金4.8万元。三方在房交中心网签后因房价上涨，被告遂以共有人不同意为由故意毁约。经原告、房产中介多次与被告协商，被告仍拒绝履行，原告故起诉。被告陈建珍辩称，1、我同意出售房屋，但我前夫不同意，合同无法履行，因此，我同意解除房屋买卖合同。2、买卖合同签订时,我已经将离异的事实告知了原告、中介方，他们说没事。房产证上只有我一个人的名字，我以为只要我签字就可以卖房，我并非要故意违约。3、2016年3月15日网签时，房管部门告知，我的前夫也须签字，当时原告夫妇和中介都在场。4、此后，我与原告和中介多次沟通，我不是不卖，是因为新的产证办不下来，我让原告尽快另找房屋，但原告在2016年3月23日左右就说要我赔偿20万。5、原告在2016年4月14日的微信聊天记录中就要求赔偿，由此可见原告并非善意买受人。本院经审理认定事实如下：陈建珍与案外人董志坚原系夫妻关系。在陈建珍、董志坚夫妻关系存续期间，陈建珍于2001年12月29日从案外人陈水根处购买取得苏州市××新村××室的房屋，该房屋登记的所有权人为陈建珍。2007年7月31日，陈建珍与董志坚协议离婚，离婚协议中未涉及苏州市××新村××室。2016年3月7日，经苏州市捷众房产经纪有限公司（以下简称捷众房产中介公司，居间方、丙方）居间服务，陈建珍（售房人、甲方）与赵爱国（购房人、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份。双方约定，甲方将苏州市××新村××室（含独库一只）出售给乙方，房屋面积为54.76平方米，售价为56.5万元，过户时产生的税费等由乙方承担。乙方须于2016年3月7日交付定金4.8万元。甲方承诺出售此房屋经过共有人的同意（审理过程中，赵爱国陈述，其不知晓共有权人是谁，也不知晓其他共有权人是如何同意出售案涉房屋的）。合同签订后，赵爱国向陈建珍支付定金4.8万元。2016年3月15日，陈建珍与赵爱国、曹周萍至苏州市房地产交易中心签订《苏州市存量房买卖合同》一份。双方约定，由陈建珍向赵爱国出售苏州市××新村××室。该合同并对其他事项作出约定。同日，陈建珍、赵爱国、曹周萍至苏州市房地产交易中心注销了上述《苏州市存量房买卖合同》（以下简称网签合同），注销的理由为：换证。对于注销的原因：赵爱国陈述，陈建珍的房产证为老证，需要换成新的不动产权证，才能继续交易。其咨询了几家中介公司，中介公司答复说换证大概需要半个月时间，所以其就同意给陈建珍半个月时间换证。陈建珍陈述，房管部门要求其通知前夫到场签字。物权法施行后，离异的要把老证换成新的不动产权证。后，陈建珍为继续履行房屋买卖合同拟换领新的不动产权证书。2016年3月24日，陈建珍至苏州市不动产登记中心申请换领不动产登记证书，申请换领的原因为离婚转移登记。因其前夫不同意签字，未能换领成功。2016年4月14日，赵爱国询问继续履行房屋买卖合同事宜，并告知如不能尽快解决将提起诉讼，陈建珍回复称，其同意出售房屋，但是无法与其前夫协调，同意退还已付定金4.8万元及利息损失，如赵爱国愿意等就等，其还在与其前夫交涉中。2016年4月16日，赵爱国再次询问继续履行房屋买卖合同事宜，并提及诉讼事宜，陈建珍回复称，只能退钱。2016年4月18日，赵爱国要求继续履行房屋买卖合同，否则将提起诉讼，陈建珍再次重申，无法换领不动产权证书。2016年4月22日，赵爱国因案涉房屋买卖事宜向本院提起诉讼，要求继续履行与陈建珍签订的房屋买卖合同。陈建珍在收到本院系统自动发送的受理短信后联系赵爱国称，我儿子在做前夫工作，有进展了会及时与你们联系。赵爱国回复称，已经提起诉讼。审理过程中,经本院释明后,赵爱国于2016年6月2日变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。陈建珍亦同意解除合同。另查明：本院向董志坚调查，其陈述并不知晓售房事宜，亦不同意售房。再查明：经委托评估，案涉房屋2016年3月15日的市场价格为59.64万元、2016年5月18日（依据赵爱国的申请）的市场价格为75.99万元。上述事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、收据、微信记录、短信记录、苏州市存量房买卖合同、注销存量房买卖合同备案申请表、不动产权属登记簿，被告提交的房屋买卖（居间）合同、自愿离婚协议书、离婚登记审查处理表、苏州市房产买卖契约、通话记录、契税减免税核定通知书、不动产登记收费告知单，本院调取的苏州市房产申请登记表、评估报告书、董志坚的谈话笔录及当事人的陈述等证据证实。本院认为，《房屋买卖（居间）合同》是原告赵爱国与被告陈建珍的真实意思表示，该合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。因案涉房屋取得于被告陈建珍与其前夫董志坚夫妻关系存续期间，且双方在协议离婚时未涉及该房屋，故案涉房屋为被告陈建珍与董志坚共有。又因董志坚不同意出售案涉房屋，原告赵爱国亦无证据证明董志坚对房屋买卖事宜知情并认可，故原告赵爱国无法依据其与被告陈建珍签订的《房屋买卖（居间）合同》取得案涉房屋的所有权。因合同目的无法实现，原告赵爱国要求解除合同，被告陈建珍亦表示同意，故原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》于2016年6月2日解除。因原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》已经解除，原告要求被告返还已付定金4.8万元并无不当，本院予以支持。案涉合同无法继续履行，原告赵爱国因合同的解除而产生损失，现原告赵爱国要求被告陈建珍赔偿损失并无不当，本院亦予以支持。另，合同的双方当事人在签订合同时应当相互审慎审查，合同履行过程中，一方当事人违约的，另一方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，从《房屋买卖（居间）合同》中“甲方承诺出售此房屋经过共有人同意”的表述来看，原告、被告及中介方均已知晓案涉房屋存在其他共有人。对于被告而言，被告陈建珍未经其前夫同意便与原告签订房屋买卖合同，对于买卖合同无法继续履行，原则上应由被告陈建珍承担全部责任。又因被告陈建珍承诺出售房屋已经过其他共有人的同意，对于合同解除而给原告赵爱国造成的损失，原则上亦应由被告陈建珍承担全部责任。被告陈建珍在与其前夫就房屋出售事宜沟通无果后应及时通知原告解除房屋买卖合同以减少原、被告双方的损失。对于原告赵爱国而言，前述合同签订时，未见原告审查被告的婚姻状态或其他共有人是如何同意由被告出售房屋的，原告赵爱国对于买卖合同无法继续履行亦存在轻微过错，相应的，对于其损失的造成，亦负有轻微责任。此后，网签合同签订当天就注销，从原、被告双方在庭审过程中的陈述、案涉房屋的权属情况、网签合同注销的原因、网签合同注销后被告陈建珍换领不动产权证过程中写明的换领原因来看，即便原告赵爱国在签订《房屋买卖（居间）合同》时未审慎审查被告陈建珍的婚姻状态及共有人是否同意出售的情况，原告赵爱国在网签合同注销的当天也应当知晓了被告陈建珍离异的事实，同时应当预见如无董志坚的同意，案涉买卖合同无法继续履行。虽然原、被告双方均愿意继续履行买卖合同并由被告陈建珍与其前夫协商以促成交易，但原告赵爱国亦应预见到原、被告双方房屋买卖合同能否继续履行已处于不确定状态。此时，赵爱国应积极关注董志坚对买卖合同履行情况的意见，如董志坚不同意履行合同的，原告赵爱国应及时解除与被告陈建珍签订的买卖合同，另行购买其他房屋以减少损失。2016年4月14日至18日期间，被告陈建珍已经明确表明其无法与其前夫沟通，此时，原告赵爱国在前述预见的基础上应当立即止损，而非坚持要求继续履行合同。基于此，本院对原告赵爱国提出的以2016年5月18日（在被告陈建珍明确表明合同无法履行的基础上增加一个月的准备时间）作为止损时间点的意见不予采纳。另外，原告赵爱国提起诉讼后，被告陈建珍提出的协商意见以及案件审理过程中原、被告双方的协商意见与确定止损时间点无关联。综上，本院结合原、被告双方在履行房屋买卖合同过程中的过错程度、案涉房屋的评估价格、原告赵爱国损失的大小、合同约定的违约金金额、已付定金的利息损失等，综合认定被告陈建珍应向原告赵爱国赔偿11.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告赵爱国与被告陈建珍签订的《房屋买卖（居间）合同》于2016年6月2日解除。二、被告陈建珍于本判决生效之日起十日内向原告赵爱国返还购房定金4.8万元、赔偿损失11.5万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4944元、评估费8500元，合计13444元，由原告赵爱国承担4422元，由被告陈建珍承担9022元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。审 判 长  毛萍萍审 判 员  张花锋人民陪审员  孙 明二〇一七年五月三十一日书 记 员  王 璇