江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1150号上诉人（原审原告）：任立新，男，1955年1月8日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：王金香，女，1954年10月25日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：朱厚仁，男，1949年10月28日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：朱柯蓉，女，1979年4月25日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：扬州市金宇房产代理装饰装潢有限公司，住所地扬州市史可法路4号。法定代表人：王岫岚。上诉人任立新因与被上诉人王金香、朱厚仁、朱柯蓉、扬州市金宇房产代理装饰装潢有限公司（以下简称金宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2015）扬广民初字第3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。任立新上诉请求：1、撤销原判，依法改判返还定金；2、一、二审案件受理费、公告费由被上诉人负担。事实和理由：原审认定事实不清，案涉房屋权属不清仍在抵押期间，被上诉人王金香未经抵押权人同意与上诉人签订买卖合同，该合同违反了物权法第191条规定，在抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，依法应予撤销。若无抵押权人同意则被上诉人无法履行合同义务，交付房款后无法办理所有权过户，被上诉人也无证据表明在特定期间保证解除抵押权，且恶意串通隐瞒欠抵押权人80万元数额。因案涉合同违法，被上诉人收取购房定金，至今未归还，在合同存续期间又将案涉房屋出售给案外人张锐，形成一房二卖的事实，依法应将定金双倍返还。四被上诉人未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。任立新向原审起诉请求：1、撤销2015年2月2日签订的关于文昌花园89幢206室房屋买卖合同；2、王金香、朱厚仁、朱柯蓉双倍返还任立新购房定金6万元，金宇公司承担连带赔偿责任。原审法院认定事实如下：2015年2月2日，任立新作为买方与王金香、朱厚仁、朱柯蓉作为卖方、金宇公司作为中介方签订《房地产买卖合同》约定，卖方自愿将座落于文昌花园89-206的房产出售给任立新，任立新现场看了所要出售的现房以及房产证和土地证，愿意购买该房产。该房产成交价格100万元。2015年2月2日，任立新向卖方付购房定金三万元，卖方确定将上述房产卖给买方，并将房产证、土地证交给金宇公司。2015年3月20日，任立新向卖方付购房首付款30万元，2015年4月20日，任立新向卖方付款30万元，卖方于2015年5月20日前将上述房地产交付给任立新。如任立新贷款交易，按房管局出证日期为准，卖方领取房款支票并进行房产交接。协议履行过程中，如任立新毁约，不得向卖方索还定金，若卖方毁约，应在违约之日起当日将定金双倍退还给任立新；任何一方违约，得到违约金一方应支付给金宇公司1万元，金宇公司将双证退还卖方。卖方保证上述房地产权属清楚。若发生与卖方有相关的产权纠纷或债权债务概由卖方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给任立新造成的经济损失，卖方负责赔偿。卖方的抵押贷款由其过户前自己还清，卖方保证该房产权满5年，无营业税、二套房个税、否则如存在由卖方承担，与任立新无关。任立新于2015年2月2日先付定金伍仟元，2月3日再补定金贰万伍仟，该定金属总房价款。任立新要求尽量提前交房款及提前过户。上述房产实际登记在王金香一人名下。2015年2月3日，王金香、朱柯蓉向任立新出具收条载明：“收到任立新购文昌苑89-206定金叁万元整。（算总房款中）”。金宇公司在该收条中盖章确认。2014年11月14日，王金香因向黄鸿飞借款80万元而将上述房产抵押给黄鸿飞，2015年6月15日借款还清后，黄鸿飞向房管部门申请注销抵押登记。2015年8月13日，王金香将上述房产以75万元的价格出售给张锐。任立新陈述自己于2015年1月中下旬现场查看了上述房产，当时购房时询问卖方该房有无欠款和抵押问题，其陈述没有上述情况。卖方于2015年2月3日任立新交付完定金后将房产证复印件交给任立新（该房产证复印件中载明：“该房已抵押给黄鸿飞”），但其并未查看，后自己于2015年3月至房管部门核实房屋存在欠款抵押问题就不想购买该房产了。原审法院认为，任立新与王金香、朱厚仁、朱柯蓉签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，该合同中就有“被告的抵押贷款由被告过户前自己还清”的约定，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的合同义务。对于任立新要求撤销上述《房地产买卖合同》的诉请，原审法院认为王金香、朱厚仁、朱柯蓉于2015年2月3日已向任立新交付房产证复印件，该复印件中明确载明已抵押给黄鸿飞，故不存在任立新陈述的欺骗行为。上述合同中约定任立新于2015年3月20日给付首付款30万元，2015年4月20日给付30万元，但任立新现仅支付定金3万元，剩余款项均未给付，而王金香于2015年8月13日才将房屋出售给他人，不存在任立新陈述的一房二卖的事实，故任立新要求撤销上述合同无事实和法律依据，依法不予支持。因任立新要求撤销的事由不成立，故其基于撤销合同要求双倍返还定金也无事实和法律依据。金宇公司并非合同相对方，任立新要求其承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，依法不予支持。王金香、朱厚仁、朱柯蓉、金宇公司经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其对举证质证权利放弃，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审判决：驳回任立新任立新的诉讼请求。案件受理费1380元，公告费600元，由任立新负担（任立新已预交）。经审理查明，原审认定的事实并无出入，本院予以确认。二审期间，双方均未提供新的证据。本案的二审争议焦点是：1、案涉合同的效力应当如何认定？2、上诉人请求双倍返还定金能否得到支持？关于争议焦点一，本院认为，案涉合同并不违背法律的强制性规定，系属双方真实意思表示，应为合法有效。首先，上诉人认为案涉房屋设定有抵押，抵押期间买卖房屋违反了物权法第191条的规定，但该条规定并非针对合同效力，而仅是禁止发生物权变动的法律后果，同时结合《中华人民共和国物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定可知，是否办理物权登记并不影响不动产物权转让合同的效力。其次，上诉人认为被上诉人之间恶意串通、隐瞒案涉房屋设定抵押的情况，但其并未提供证据证明该主张；且案涉合同中载明上诉人已查看房屋所有权证以及房屋有抵押贷款的情形，故上诉人主张构成恶意串通隐瞒抵押因无事实依据，依法不予支持。综上，案涉合同既无合同法规定的无效情形，也并不符合可撤销的条件。关于争议焦点二，本院认为，上诉人请求双倍返还定金并无事实和法律依据。案涉合同约定，除交付定金外上诉人应当于2015年3月20日支付首付款30万元，但上诉人自认并未按约履行付款义务，且其所述理由并不构成该行为的合法事由；同时，被上诉人在2015年8月13日方将案涉房屋出卖于案外人，远远迟于案涉合同约定的上诉人各项付款义务的时点，被上诉人的行为并不构成一房二卖，亦不存在其他违约行为，故上诉人要求双倍返还定金并无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人任立新负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  周 坚审 判 员  陈少君代理审判员  郝佳佳二〇一七年五月十六日书 记 员  李菲菲