湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2743号上诉人（原审被告）蒋雄军，男，1972年11月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人李颂光，湖南天润人合律师事务所律师。委托诉讼代理人周琼，湖南天润人合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄莺，女，1988年6月21日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人周涛，湖南华略律师事务所律师。委托诉讼代理人周瑶婷，湖南华略律师事务所律师。原审第三人湖南房天下房地产经纪有限公司，住所地7长沙市开福区新河街道芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期C、D、H栋619-625房。法定代表人徐瑞东。委托诉讼代理人罗薇薇，系湖南房天下房地产经纪有限公司员工。上诉人蒋雄军因与被上诉人黄莺、原审第三人湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初字7906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋雄军的上诉请求：一、请求依法撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初字7906号民事判决；依法改判或发回重审；二、请求依法判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人黄莺承担。事实与理由：一、涉案房屋为上诉人与妻子王燕在夫妻关系存续期间购买的房屋，依法应属夫妻共同财产，本案涉及到了案外人王燕的重大财产权益，王燕应为本案必要共同诉讼人。本案中一审法院遗漏必要共同诉讼人。根据《民事诉讼法》的相关规定应当发回重审。二、一审法院在认定部分事实方面存在错误。一审中被上诉人黄莺提供的“配偶同意出售声明”及“委托书”均非出自案外人王燕本人，其中“委托书”是第三人房天下公司为促成交易而违规提供。且黄莺在签订房屋买卖合同时，明知该房屋存在共有人，对“配偶同意出售声明”及“委托书”等材料疏于审核，存在明显的过错，应当承担相应的责任。黄莺提供的证据《住房公积金个人借款审批表》，只有借款申请人的姓名，缺乏其他确定性的身份信息，上诉人认为该证据不能证明黄莺存在先履行能力。综上，一审法院要求上诉人承担巨额的违约费用，明显显失公平。故特请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或发回重审。被上诉人黄莺辩称:案外人王燕并非本案必要的共同诉讼人。王燕是否参与本案审理不影响事实的认定以及上诉人蒋雄军承担违约责任。涉案的房屋买卖合同是蒋雄军自愿签订的，并承诺交易房屋没有产权纠纷，配偶及共有人同意出售，因蒋雄军拒不履行合同造成了被上诉人的损失。蒋雄军即使没有取得王燕同意将房屋出售，并不影响合同债权的效力，蒋雄军应当对自己的行为承担责任和法律后果。蒋雄军在庭审中也承认“配偶同意出售声明”是其本人签的，其中王燕的名字也是其代签的，被上诉人并不知情；关于“委托书”，房天下公司也提供了原件，且该原件是房天下公司要求蒋雄军提供的，并非被上诉人做假提供。根据证人彭某的证人证言以及公积金贷款审批过程中银行通话记录，均可证明王燕在整个出售房屋的过程中均知晓并同意出售。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。第三人房天下公司辩称：案外人王燕并非本案必要的共同诉讼人。王燕是否参与本案审理不影响事实的认定以及蒋雄军承担违约责任。涉案的房屋买卖合同是蒋雄军自愿签订的，并承诺交易房屋没有产权纠纷，配偶及共有人同意出售。蒋雄军在庭审中也承认“配偶同意出售声明”是其本人签的，其中王燕的名字也是其代签的；“委托书”亦是蒋雄军在签订合同后补充提交给房天下公司的材料，并非房天下公司做假提供。第三人在一审时已向法院提供过原件，蒋雄军亦未申请鉴定，蒋雄军称上述材料是第三人虚假提供的，没有证据证实。根据一审中证人彭某的证人证言以及办理提前还贷时银行的通知，均可证明王燕对涉案房屋的交易过程是明知并同意出售。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法判决。黄莺的一审诉讼请求：一、解除黄莺与蒋雄军签订的《房屋买卖合同》；二、蒋雄军返还已经收取的购房定金2万元，并按照房屋成交总价的20%（11.8万元）支付违约金；三、蒋雄军赔偿黄莺经济损失（包括居间服务费、担保费、律师费等）共计20600元；四、蒋雄军承担财产保全申请费及向诉讼担保公司支付的担保费；五、本案诉讼费用由蒋雄军承担。在一审庭审过程中，黄莺明确表示撤回第四项诉讼请求。一审法院认定的事实：涉案房屋位于长沙市保利麓谷林语F17栋303房。该房屋登记在蒋雄军及案外人王燕名下，由该两人按份共有。2016年8月22日，蒋雄军（卖方）与黄莺（买方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为590000元，买方于签订合同一日内支付定金20000元。该合同还约定，卖方应当保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让。卖方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款20%赔偿守约方的损失。如卖方违约，买方依照合同的约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行。合同自买方向卖方发出的书面通知送达卖方之日起自动解除。卖方应5个工作日内将其已经收取的买方的全部付款返还给买方，并按照房屋成交总价的20%向买方支付违约金。合同签订当日，黄莺按照合同的约定交纳了定金2万元，蒋雄军向黄莺出具了《收条》，该收条载明：今收到黄莺购买长沙市保利麓谷林语F17栋303房屋定金贰万元整。目前该定金托管于房天下公司。合同签订之后，蒋雄军以涉案房屋共有人王燕不同意出卖涉案房屋为由拒不履行合同义务。另查明，1、蒋雄军与案外人王燕系夫妻关系。2、目前，黄莺向房天下公司支付了中介费5000元、向房天下公司员工刘寒晖支付了担保费6750元用于办理黄莺公积金贷款事宜、向湖南华略律师事务所律师支付法律服务费5000元。3、案外人刘寒晖系房天下公司的工作人员。上述事实，有当事人当庭陈述，黄莺提交并经庭审质证的《房屋买卖合同（经纪成交版）》、《收条》两张、房产证复印件及产权情况、《住房公积金个人借款审批表》、《收款收据》等，蒋雄军提交并经质证的收条等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：《房屋买卖合同（经纪成交版）》是否有效。蒋雄军抗辩认为，其对涉案房屋的处分系无权处分，故本案涉及的《房屋买卖合同》因其无权处分且未得到权利人追认而无效。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此可知，虽涉案房屋为蒋雄军及王燕共有，未经王燕之同意或授权，蒋雄军无权处分涉案房屋，但并不影响黄莺与蒋雄军之间所签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》之债权行为的效力，故蒋雄军关于涉案《房屋买卖合同》无效之抗辩主张，理据不足，一审法院不予支持。因涉案房屋王燕不同意转让，蒋雄军亦未取得涉案房屋的处分权，致使涉案房屋所有权不能转移，双方签订合同的目的已无法实现，现黄莺主张解除双方签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》，同时要求蒋雄军返还黄莺已经支付的定金20000元，合理有据，一审法院予以支持。至于《房屋买卖合同》具体的解除时间，一审法院依据向蒋雄军送达起诉状副本材料的时间，确认为2016年12月12日。关于黄莺主张依据合同第五条及第十条的约定，蒋雄军支付违约金118000元。对此，一审法院认为，依据庭审查明的事实可知，目前蒋雄军以涉案房屋共有人王燕不同意出卖涉案房屋为由拒不履行合同义务，构成违约，依据合同约定，蒋雄军应按照房屋成交总价590000元的20%向黄莺支付违约金118000元（590000元×20%=118000元）。关于黄莺主张要求蒋雄军赔偿黄莺经济损失20600元，包括居间服务费、担保费、律师费等。上已述及，蒋雄军应向黄莺支付违约金118000元，一审法院认为，蒋雄军该违约金的支付，足以弥补黄莺因蒋雄军违约造成的损失，故一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认黄莺与蒋雄军、湖南房天下房地产经纪有限公司于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》自2016年12月12日解除；二、限蒋雄军于本判决生效之日起十日内向黄莺返还位于长沙市保利麓谷林语F17栋303房的购房定金20000元；三、限蒋雄军于本判决生效之日起十日内向黄莺支付违约金118000元；四、驳回黄莺的其他诉讼请求。如果蒋雄军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1736元，由黄莺负担158元，蒋雄军负担1578元。本院二审中，上诉人蒋雄军向本院提交了一份证据：案外人王燕的情况声明，拟证明王燕对涉案房屋买卖情况不知晓且从未签名。被上诉人黄莺质证认为，对证据的合法性没有异议。对真实性有异议，房天下公司的工作人员有跟案外人王燕电话沟通此事，其知晓这个事情。电话沟通过程中王燕开始称没有时间参与此事，后又称因其与蒋雄军正办理离婚手续，不同意出卖该房屋。另在办理提前还贷的过程中，银行也联系过王燕。第三人房天下公司质证认为，在电话沟通的过程中，案外人王燕开始是同意出售涉案房屋的，后因其说与蒋雄军正办理离婚手续，就不同意了。“委托书”也是蒋雄军按房天下公司要求补交的。本院认证认为，因蒋雄军提交的王燕的情况说明拟证明的事实，黄莺与房天下公司均提出了异议，故本院对该份证据拟证明事实，不予认可。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为案外人王燕是否为必要共同诉讼人，以及上诉人蒋雄军在本案中是否应该承担违约责任。本案中，涉案房屋位于长沙市保利麓谷林语F17栋303房。该房屋登记在蒋雄军及王燕名下，由该两人按份共有。2016年8月22日，蒋雄军（卖方）与黄莺（买方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同（经纪成交版）》。虽涉案房屋为蒋雄军及王燕共有，未经王燕之同意或授权，蒋雄军无权处分涉案房屋，但并不影响黄莺与蒋雄军之间所签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》之债权行为的效力，亦不影响双方合同之债的形成。王燕并没有在涉案合同上签字，根据合同相对性，王燕不是本案的必要共同诉讼人，故上诉人蒋雄军的这一主张，理据不足，本院不予支持。关于上诉人蒋雄军在本案中是否应该承担违约责任的问题，蒋雄军主张黄莺在签订合同过程中，明知该房屋存在共有人，对于“配偶同意出售声明”及“委托书”等材料疏于审核，同时与房天下公司恶意串通提供虚假的共有人王燕的委托书，存在明显过错，应当承担相应责任，但蒋雄军对此不能提供证据予以证明，且黄莺以及房天下公司都陈述：“配偶同意出售声明”及“委托书”均系蒋雄军提交的，且有证人彭某的证人证言予以证明王燕知晓交易的情况。尽管蒋雄军在二审中提交了王燕的情况说明，但是蒋雄军未提交充分的证据证明黄莺及房天下公司存在过错或相互之间恶意串通的情形，故本院对蒋雄军这一主张，不予支持。且蒋雄军在合同签订后，因涉案房屋共有人王燕不同意转让，蒋雄军亦未取得涉案房屋的处分权，致使涉案房屋所有权不能转移，双方签订合同的目的已无法实现，构成违约。故一审法院确认蒋雄军与黄莺、房天下公司与2016年8月22日签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》自2016年12月12日解除，同时要求蒋雄军返还黄莺已经支付的定金20000元，并判决蒋雄军依合同的约定按照涉案房屋成交总价590000元的20%向黄莺支付违约金118000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人蒋雄军的上诉请求不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3472元，由上诉人蒋雄军负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一七年五月二十五日书 记 员  杨琳琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。