湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0115民初1502号原告（反诉被告）：李涛。原告（反诉被告）：郭健。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄玲，湖北国森律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱佩元。被告（反诉原告）：林冬云。上诉两被告共同委托诉讼代理人：廖泉冰，湖北山河律师事务所律师。第三人：武汉一阳居房地产信息有限公司。法定代表人：易前，经理。原告李涛、郭健（反诉被告）诉被告邱佩元、林冬云（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依原告李涛、郭健申请追加武汉一阳居房地产信息有限公司（以下简称一阳居公司）作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告邱佩元、林冬云提出反诉，本院依法合并审理。原告李涛、郭健的委托诉讼代理人黄玲、被告邱佩元、林冬云及其委托诉讼代理人廖泉冰，第三人一阳居公司的法定代表人易前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李涛、郭健向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.判令邱佩元、林冬云承担违约金及赔偿损失共计10万元；3.邱佩元、林冬云承担本案诉讼费。事实和理由：李涛、郭健系夫妻关系，二人在2015年6月12日将其合法所有的位于武汉市江夏区南车花园小区13号楼3楼302户的房屋以55万元的价格卖与邱佩元、林冬云，并签订了《房屋买卖合同书》。合同约定，房屋办理房产证后第一时间双方办理过户手续，且在合同签订后，李涛、郭健将原《武汉市商品房买卖合同》、购房发票均交与邱佩元、林冬云，代办理房产证条件成熟后，在将其交还李涛、郭健办理首证，办完后第一时间过户邱佩元、林冬云，以便李涛、郭健另行购置房屋。2017年1月，办理首证条件已经成熟，李涛、郭健便办理了不动产证，并通知邱佩元、林冬云履行过户手续等义务，但其拖延履行合同义务，导致李涛、郭健无法办理足额按揭及无法另行购买房屋，产生巨大损失，后致函邱佩元、林冬云要求履行过户手续，但其仍不履行，遂发律师函通知解除合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，由于邱佩元、林冬云严重迟延履行合同义务，导致合同目的无法实现，故诉至法院。邱佩元、林冬云提出答辩意见：1.邱佩元、林冬云在此次交易中没有任何违约行为，李涛、郭健解除合同不符合行使解除权的约定，且李涛、郭健在解除通知中既要求5天内过户，又要求解除合同，该通知本身内容相互矛盾，解除行为无效。2.李涛、郭健要求解除合同的本意是房屋要涨价后另行出售，综上，请求驳回李涛、郭健的全部诉讼请求。第三人一阳居公司述称，我公司是配合买卖双方办理过户，其他情况不了解。我公司认为原、被告双方的合同并未解除，因类似的情形在我公司有30多例，都得到了履行。我公司确实居间促成双方房屋买卖合同的成立。邱佩元、林冬云告知我公司，李涛、郭健在办理房屋产权证后，要购买新房，要求加价，但李涛、郭健未告知我公司要求涨价。关于涉案房屋两年后办理过户的情况，因该房屋是单位分配性质的房屋，当初未办理初始登记，2017年初才办理初始登记，此时才具备过户条件。我公司大概在2017年1月通知李涛、郭健办理过户，但未过户的原因是李涛、郭健不配合，在其办理了不动产权证后，不配合购房资格审查，未提供房产证原件、转账记录、转账凭证等资料，导致资料不全。邱佩元、林冬云提出反诉请求：1.确认邱佩元、林冬云与李涛、郭健于2015年6月12日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令李涛、郭健继续履行合同，协助将位于武汉市江夏区南车花园小区13号楼3楼302户的房屋过户至邱佩元、林冬云名下；3、本案本诉、反诉费用均由李涛、郭健承担。事实与理由：2015年6月12日，邱佩元、林冬云与李涛、郭健经一阳居公司介绍在其公司签订了《房屋买卖合同》，购买了上述房屋，总房款为55万元。约定签订合同之日支付50万元，余款5万元在房屋过户之日支付。过户时间为在房屋产权证办理完毕第一时间双方办理过户。合同签订当日，邱佩元、林冬云即支付了房款50万元，当日，李涛、郭健将房屋交付，邱佩元、林冬云将该房屋装修后入住至今。2017年2月，李涛、郭健办理了该房屋的不动产权证，但同时要求加价30万元才肯将房屋过户至邱佩元、林冬云名下。李涛、郭健违反合同约定，擅自涨价，违反诚实信用原则，维护为邱佩元、林冬云合法权益，请依法支持反诉人的反诉请求。李涛、郭健针对邱佩元、林冬云提出的反诉请求答辩称：1.邱佩元、林冬云称涨价30万元没有依据；2.邱佩元、林冬云反诉请求没有依据，应当予以驳回。本案系邱佩元、林冬云违约在先，李涛、郭健积极配合邱佩元、林冬云履行合同义务，在办理不动产权证后，多次催告邱佩元、林冬云办理过户，并将过户手续交与一阳居公司。但由于邱佩元、林冬云严重违约导致合同目的不能实现，李涛、郭健已经行使解除权，诉争房屋买卖合同已经合法解除；3.邱佩元、林冬云多次短信告知，其是外地户口，已经失去购房资格，故该房屋买卖合同事实上已不能履行。第三人一阳居公司针对邱佩元、林冬云的反诉请求述称，我公司认为合同应当继续履行。限购政策是2016年11月份出台，限购之后邱佩元、林冬云没有武汉市当地户口，但我公司通过各种方法协助被告解决，现在也可以解决该问题，故外地户口不能作为履行合同的障碍。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，李涛（甲方）与邱佩元（乙方）及一阳居公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：第二条、甲方所转让的房产坐落于武汉市江夏区南车花园小区13号楼3楼302户，建筑面积为137.09平方米，总房款为550000元。第七条、甲乙双方同意下列付款方式：分期付款：分两次付款，买方于签署《房屋买卖合同》当日支付房款伍拾万元（500000元），待本房屋过户完毕后当日支付此房屋尾款五万元（50000元）。第八条、此房屋首次办理房产证相关费用由甲方承担。第九条、甲乙双方同意选择下列过户时间：在此房屋房产证办理完毕后第一时间内双方办理过户手续。第十七条、补充约定：1、甲方交付乙方《武汉市商品房买卖合同个》一份（即甲方之前购买此房屋的原始合同）、《销售不动产同意网络发票》三张。甲方向乙方提供夫妻双方身份证复印件一份、结婚证复印件一份、工作证明一份。2、甲乙双方协助丙方为其办理此房产过户手续，如该房屋原始房产证颁发之日起三个月后丙方未履行办理次房产相关过户手续，则按每日中介费0.05%的违约金赔付乙方。该合同由李涛及其配偶郭健，邱佩元及其配偶林冬云共同签名。上述《房屋买卖合同》签订当日，邱佩元、林冬云支付李涛、郭健房款50万元。由于涉案房屋未办理相关产权证书，李涛、郭健将其《武汉市商品房买卖合同》及发票三张交付邱佩元、林冬云保管。后李涛、郭健将涉案房屋交付邱佩元、林冬云，邱佩元、林冬云将该房屋装修后入住至今。2017年1月17日，为办理涉案房屋的不动产权证，邱佩元将不动产发票三张及《武汉市商品房买卖合同》交与李涛，并开具了收条，注明：“上述资料用于办理不动产证，待不动产证办理完毕后，以上资料归还邱佩元。”2017年2月3日，李涛、郭健办理了涉案房屋的不动产权证，证号为鄂（2017）武汉市江夏不动产权第0002697号。2017年2月9日，李涛将不动产证复印件、李涛及郭健身份证复印件各一份交与邱佩元，并开具了收条，注明：“该上述资料用于办理不动产证审核，待不动产证办理完毕后，以上资料归还李涛。”邱佩元即通过中介方一阳居公司协助办理涉诉房屋的产权过户手续。中介方一阳居公司与买方李涛联系要求其提交相关办证资料，以通过购房资格审查等，但买方李涛未提供房产证原件、转账记录和凭证等资料，导致资料不全；同时，武汉市根据国务院要求出台限购政策对房地产交易进行调控，根据限购政策，邱佩元现不具备在武汉市购买房屋的资格，涉诉房屋产权过户手续未能办理。2017年2月23日，李涛委托湖北国森律师事务所向邱佩元发函，要求邱佩元在收到该函件后5日内积极配合李涛前往房地局办理过户，履行合同义务，如未配合履行，鉴于邱佩元严重违约行为，根据相关法律规定，解除与邱佩元签订的《房屋买卖合同》并保留追究违约责任的权利。该律师函同日通过单号为925854809523的顺丰速运发出，2017年2月24日签收。上述事实，有当事人的当庭陈述、《房屋买卖合同》、收条、不动产权证书、律师函及快递查询结果等证据，并经质证，足以认定。本院认为，李涛与邱佩元及一阳居公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。邱佩元按约定支付500000元房款，李涛亦将房屋交付邱佩元且装修入住至今，双方均已履行合同主要义务。由于该涉案房屋在签订合同时尚未办理所有权证书，不能达到过户条件，故双方约定“在该房屋房产证办理完毕后第一时间双方办理过户手续”，该约定对具体时限并不明确。李涛、郭健于2017年2月3日才办理完毕涉案房屋的不动产权证，其即于2017年2月23日发函，要求邱佩元“在收到该函件后5日内积极配合李涛前往房地局办理过户，履行合同义务，如未配合履行，鉴于邱佩元严重违约行为，根据相关法律规定，解除与邱佩元签订的《房屋买卖合同》”等，因对办理房屋产权过户期间约定不明，事后又未达成补充协议，李涛、郭健提出邱佩元应在收到该函件后5日内积极配合办理过户手续，该期间并不具有合理性；同时李涛也未完全提供相应办理过户手续的资料，对于未办理房屋产权过户手续并非可归责于邱佩元单方原因所致。故李涛、郭健主张确认《房屋买卖合同》已经解除的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。李涛、郭健主张邱佩元、林冬云承担违约金及赔偿损失共计10万元的诉讼请求也无依据，本院亦不予支持。李涛、郭健主张的合同解除权未成立，双方合同签订于武汉市限购政策出台之前，该限购政策对该合同的履行不应具有约束力，加之邱佩元在合同签订后已履行了主要合同义务且已实际占有使用涉案房屋，双方应继续履行各自的合同义务，邱佩元、林冬云主张确认《房屋买卖合同》有效，并继续履行合同，由李涛、郭健协助将位于武汉市江夏区南车花园小区13号楼3楼302户的房屋过户至邱佩元、林冬云名下的反诉请求，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：李涛与邱佩元继续履行于2015年6月12日签订的《房屋买卖合同》，继续履行的内容为：李涛、郭健于本判决生效之日起十日内协助配合邱佩元、林冬云办理坐落于武汉市江夏区南车花园小区13号楼3楼302号房屋的转移登记手续，邱佩元于该房屋的转移登记手续办理完成当日支付李涛剩余购房款50000元；二、驳回李涛、郭健的全部诉讼请求。本案受理费2300元，减半收取1150元，反诉费500元，共计1650元，由李涛、郭健共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇一七年五月二十六日书记员  许 念