上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初1663号原告：上海海基投资发展有限公司，注册地上海市黄浦区。法定代表人：王琳琦，职务董事长。委托诉讼代理人：曹文韬，男。被告：上海行修健康管理咨询有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：李晓芳，职务总经理。原告上海海基投资发展有限公司诉被告上海行修健康管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月17日公开开庭进行了审理，原告上海海基投资发展有限公司的委托诉讼代理人曹文韬，被告上海行修健康管理咨询有限公司的法定代表人李晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海基投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付上海市长宁区番禺路XXX号XXX楼EF座(以下简称涉讼房屋)2016年9月1日至2016年10月31日的房租29,000元；2、被告支付上述两个月房租的违约金416元；3、被告支付2016年11月1日到2017年1月4日的逾期房屋占用费61,090.30元；4、被告支付2016年4月1日至2017年1月4日的物业费及水电费15,174.96元(庭审中，原告撤回了2016年4月1日至10月31日期间的物业费及水电费，改为主张3,341.69元)。事实和理由：原告是涉讼房屋的产权人。2014年10月31日原告与被告就涉讼房屋签订租赁合同。租期自2014年11月1日至2016年10月31日。租赁过程中，被告未支付2016年9月、10月的租金，并拖欠2016年的相关物业及水电费。原告催讨无果后，于2016年11月1日对涉讼房屋上锁，禁止被告在未结清钱款前搬离。2016年11月至2017年1月这段期间，由于被告依旧占用房屋，应按合同约定支付逾期占用房屋费。为此，原告依据法律规定，特向法院起诉。被告上海行修健康管理咨询有限公司辩称，被告拖欠两个月房租是因为已和原告协商一致，被告直接以押金抵扣该两个月房租。但对于上述两个月房租违约金416元，被告愿意支付。至于占用费，被告不愿支付。被告已经和原告协商一致以押金抵房租，我们按计划准备搬离，但原告却锁门不让被告搬离。这段期间被告没有使用涉讼房屋，且被告是被动的。关于物业费及水电费，开庭前，被告已向物业支付了截止至2016年10月31日的全部水电费及物业费。2016年11月之后，被告没有使用房屋，被告的物品留存在涉讼房屋内也不是被告自愿的，故不同意支付该期间的物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于商品房预售合同及转让书、企业名称变更核准通知书、上海市房屋租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：1998年12月，上海海基物业发展有限公司从江苏证券有限责任公司受让涉讼房屋。2005年上海海基物业发展有限公司变更为原告，原告系涉讼房屋的实际产权人。原告称由于涉讼房屋的开发商上海新国大房地产有限公司倒闭，以致原告一直无法办理涉讼房屋的产权证书。2014年10月31日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉讼房屋签订上海市房屋租赁合同，约定由乙方承租涉讼房屋作为办公使用，房屋建筑面积共261.07平方米。租赁期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止。房屋月租金为14,500元，乙方应于每月25日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金29,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、车位等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的次日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3.60元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费。上述合同签订后，原告将涉讼房屋交付于被告使用。2016年8月底，被告未按约支付9月的租金，也未支付10月的租金。被告称，在此期间，被告已与原告协商一致，原告同意被告以押金直接抵扣该两个月的租金。审理中，原告对此并不认可。由于被告欠付上述租金及相关的物业费，原告于2016年11月1日对涉讼房屋上锁。为此，被告一直无法将其物品从涉讼房屋搬离。2016年11月至2017年2月，双方为此多次协商沟通。原告坚持要求被告付清钱款方可开锁让被告搬离。审理中，原、被告确认被告已于开庭前付清了涉讼房屋截止至2016年10月31日的物业费及水电费。同时，原告也与被告就搬离问题协商一致，原告已于2017年2月16日对涉讼房屋开锁，同意被告搬离。被告表示会在一两天内搬离完毕。另查明，涉讼房屋2016年11月1日至2017年1月4日的物业费为3,341.69元。庭审中，原告表示被告已缴付的押金29,000元可以抵扣其欠付费用。本院认为，原告与被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。被告应按照合同约定按时向原告支付租金。被告辩称已与原告协商一致直接用押金抵扣租金，但对此并无相关证据佐证。在原告未同意被告直接抵扣租金的情况下，被告应及时支付租金，合同终止后，原告再按约向被告退还押金。被告直接以押金抵扣租金缺乏事实和法律依据。原告主张被告支付租金的诉请于法有据，本院予以支持。对于租金违约金，被告表示愿意支付，本院予以认可。关于房屋占用费。双方的合同约定，被告应在本合同的租期届满后的次日返还该房地产，未经原告同意逾期返还房屋的，应支付房屋占用使用费。本案中，被告事实上存在逾期返还房屋，但系原告上锁导致，被告欲搬离而无法搬离。原告无法按时收回房屋，造成损失扩大，原告自身也有责任。被告并非恶意占用房屋，本院认为不宜使用合同的此项条款。考虑到原告上锁起因系被告拖欠房租等费用，客观上的确造成了原告的损失。本院以租金标准为参考，酌情确定被告向原告支付房屋占用费10,000元。关于物业费。首先，合同约定租赁期间的物业费由被告承担，2016年11月1日之后并非合同约定的租赁期间。况且，这段期间被告并无使用涉讼房屋。原告现主张2016年11月1日至2017年1月4日的物业费缺乏依据，本院难以支持。审理中，原告同意被告以保证金抵扣欠付费用，于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：判决如下：一、被告上海行修健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海基投资发展有限公司支付拖欠的租金29,000元；二、被告上海行修健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海基投资发展有限公司支付房租违约金416元；三、被告上海行修健康管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海基投资发展有限公司支付房屋占用费10,000元；四、被告上海行修健康管理咨询有限公司已支付的租赁保证金29,000元可以抵扣上述费用；五、驳回原告上海海基投资发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,146.22元，因本案适用简易程序减半收取计1,073.11元，由被告上海行修健康管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱佳伟二〇一七年五月八日书记员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。