新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0203民初739号原告：克拉玛依市银河有限责任公司，住所地：新疆克拉玛依市北斗路23号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张磊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明智，新疆尹秀荣律师事务所律师。被告：候来喜，男，1961年3月14日出生，汉族，系克拉玛依区恒通汽车修理厂负责人。委托诉讼代理人：陈玥含，新疆鼎泽凯（克拉玛依）律师事务所律师。原告克拉玛依市银河有限责任公司（以下简称克市银河公司）与被告候来喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告克市银河公司之委托诉讼代理人尹秀荣、陈明智，被告候来喜及其委托诉讼代理人陈玥含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告克市银河公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《原花房旁空地场地租赁合同》；2、判令被告支付租赁费116666元（租金从2016年1月1日计算至2017年2月10日，2016年全年租金100000元+100000元÷365天×40天，合同约定，应在2016年1月1日至5日交纳2016年上半年的租金50000元，2016年7月1日至5日交纳2016年下半年的租金50000元，2017年1月1日至5日交纳2017年上半年的租金50000元）、水电费45135元（应当由被告直接交给相关单位，但是被告没有交纳，因此原告公司已经垫付水电费）、违约金48540元（依据合同的第3条、第4.6条，租金的违约金分三段计算，第一段：50000元×日千分之三×399天=59850元,2016年1月6日至2017年2月10日；第二段：50000元×日千分之三×219天=32850元，2016年7月6日至2017年2月10日；第三段50000元×日千分之三×35天=5250元，2017年1月6日至2017年2月10日；水电费的违约金是45135元×950天×千分之三=8634.75元，2014年7月6日至2017年2月10日，由于计算违约金过高，故原告只主张其中的48540元），合计210341元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2014年6月13日签订了《原花房旁空地场地租赁合同》，合同约定原告将办公楼院内面积1369平米场地租给被告，租期5年，年租金为10万元，租金支付方式为第一次每年的7月1日至5日缴纳5万元，第二次为第二年的1月5日至10日缴纳5万元，水电费按月缴纳，如果未按合同约定缴纳租赁费、水电费，每延期一日需支付欠缴金额的千分之三的滞纳金，逾期一个月，原告有权解除合同，所造成的而损失全部由被告承担。合同签订后被告仅缴纳了2015年12月31日前的场地租赁费，2016年1月1日的租赁费于水电费一直未交，原告认为被告的行为已经严重违约，故原告诉至本院。被告候来喜辩称，原告陈述不属实，2016年1月12日被告就交清了上半年的房租，有相应的发票。被告2014年8月从原告处租赁涉案的房屋，当时签订了5年的合同。由于原告现在所有的这块地皮要开发，从这之后，原告就经常找被告麻烦，在2016年下半年开始，原告就给被告停电。在2017年2月14日双方达成通电的协议，说好原告继续给被告供电，被告从2017年3月10日搬出租赁房屋，但是从2月开始被告的房子就没有通过电。在被告租赁期间，2015年10月原告就将银河路23号地皮卖给了开发商，但是这个时候双方的合同还没有结束。2015年被告用了6000多度电，并已交清，原告主张的水电费不知道是怎么计算的，被告不认可。本院经审理认定事实如下：2014年6月12日，原告克市银河公司与被告候来喜签订《原花房旁空地场地租赁合同》一份，主要内容约定：原告作为出租方，将其所在办公楼院内场地（面积大约1369平方米）租赁给被告使用，租赁期间为2014年7月1日至2019年6月30日；每年租金100000元，共计500000元；租金的支付方式为一年两次，第一次交纳时间为7月1日至5日，第二次交纳时间为第二年1月5日至10日；被告按月上交上个月的水电物业费用；逾期交付租金、水电费的，每迟延一日支付千分之三的违约金；被告逾期一个月不交合同约定的费用，原告有权解除合同；合同还对其他权利义务进行了约定。双方对2016年及之后的租金发生争议，故原告诉至本院。另查，原告克市银河公司于2017年1月14日将涉案的租赁空地的使用权转让给新疆博华房地产开发有限责任公司，并办理了变更登记。原、被告双方对此事实均当庭予以认可。对于上述原、被告双方没有争议的事实，本院依法予以确认。另查，原告当庭出示电费增值税普通发票复印件二十七张，予以证实原告垫付被告应当交纳的电费；另出示照片打印件两张，证实拍摄内容系被告签订租赁合同时电表的初始数据。被告对于上述证据均不予认可。本院经审查认为，原告出示的增值税普通发票系复印件，无法证实其真实性，且无法证实该电费与原告是否具有关联性，原告出示的照片打印件的拍摄内容系被告电表的初始数据，无法证实被告实际用电的数量、单价、计算方式及依据等内容，无法证实原告诉称的电费是否合法有据。故本院对于原告出示的上述证据依法不予确认。另查，被告当庭出示交纳房租的发票原件两份，一份时间为2015年11月30日，金额50000元；一份时间为2016年1月12日，金额50000元。原告对于发票的真实性予以认可，但辩称：这是原告交纳的2015上半年租金，被告于2015年7月交纳了52000元，第二笔是2015年8月交纳了上半年的50000元，第三笔是2015年12月3日交纳了当年下半年的50000元，从2016年之后的租金都没有交纳，两张发票都是之后才补开的。本院经审查认为，被告当庭出示交纳房租的发票原件两份，来源合法，内容真实，与本案具有直接关联性，本院对于被告出示的发票依法予以确认。另查，被告当庭出示录音光盘一张及文字整理资料一份，证实被告妻子跟原告公司法定代表人张磊在2016年11月左右在原告法定代表人办公室中进行的谈话内容，证实在2016年3至4月，张磊通知被告商量搬迁补偿的事宜，且不用交纳2016下半年的房租是张磊本人说的，将房租从补偿款中扣除，因此违约的是原告，原告在2016年3月就让被告搬迁。原告对于录音材料的真实性不予认可，并辩称经核实原告法定代表人否认与被告进行过该对话，原告法定代表人并未允诺被告任何事情。本院经审查认为，被告出示的录音材料，无法证实其真实性，无法证实对方谈话人是否原告法定代表人本人，且被告在文字材料中标注的对话内容仅载明谈话人有将房费在赔偿款中予以折抵的意愿，但双方谈话人并未就具体金额及具体方式进行协商明确，无法证实谈话录音与本案是否具有直接关联性。故本院对于该录音材料依法不予确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告克市银河公司与被告候来喜签订了《原花房旁空地场地租赁合同》，此系原、被告双方的真实意思表示，且内容并不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行。该合同约定：每年租金100000元，租金的支付方式为一年两次，第一次交纳时间为7月1日至5日，第二次交纳时间为第二年1月5日至10日。因此，被告应在2016年1月1日至5日交纳2016年上半年的租金50000元，2016年7月1日至5日交纳2016年下半年的租金50000元，2017年1月1日至5日交纳2017年上半年的租金50000元。鉴于被告当庭出示了交纳房租的发票原件两份，可以证实被告已经交纳2016年上半年房租50000元。故原告主张的租金116666元，应当该扣除50000元。原告诉称被告出示的2016年1月的发票补开的是2015年下半年租金，从2016年之后原告都没有交纳租金。但原告对此诉称意见并未提供有效的证据予以证实，原告当庭出示的财务凭证系其自行制作，故本院对其诉称意见依法不予采信。另原告克市银河公司于2017年1月14日将涉案的租赁空地的使用权转让给新疆博华房地产开发有限责任公司，并办理了变更登记，因此原告自2017年1月14日起已并非涉案租赁空地的实际权利人，原、被告之间的《原花房旁空地场地租赁合同》已经不具备实际履行的基础和条件，原告依据《原花房旁空地场地租赁合同》向被告主张该日起之后的租金，缺乏相应的事实及法律依据，依法不能成立。故按照原告主张的计算方式，2016年下半年房租及2017年1月1日至2017年1月13日的房租金额合计应为53562元（50000元+100000元÷365天×13天）。故原告主张的租金116666元，其中53562元合法有据，本院依法予以支持，其余部分不予支持。原告另主张解除其与被告之间的租赁合同。根据《原花房旁空地场地租赁合同》约定，被告逾期一个月不交合同约定的费用，原告有权解除合同。但根据庭审查明的事实，原告克市银河公司于2017年1月14日将涉案的租赁空地的使用权转让给新疆博华房地产开发有限责任公司，并办理了变更登记。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。另根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见试行》第119条第二款的规定，私有房屋在租赁期内,因买卖?赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效?因此，原告自2017年1月14日起已并非涉案租赁空地的实际权利人，原告于2017年2月10日方向本院提起诉讼，要求解除其与被告之间的租赁合同，此时原、被告之间的《原花房旁空地场地租赁合同》已经不具备实际履行的基础和条件，该合同在被告与新的权利人之间继续有效。故原告主张解除其与被告之间租赁合同的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。原告主张的电费，亦缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。鉴于此，原告主张的电费部分的违约金，亦不予支持。原告另主张被告支付合同约定的违约金，该主张合法有据，但计算数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告当庭要求调低违约金数额，故本院根据被告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，被告逾期支付租金造成的原告利息损失可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准进行计算。即罚息利率为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上加收30％-50％。本院按照相应的同期银行贷款利率5%将罚息酌定为7.50%（5%×1.50），并依法调整酌定被告欠付租金的违约金为2576元（2016年下半年租金的违约金：50000元×7.5%÷365天×219天×130%=2925元，2016年7月6日计算至2017年2月10日；2017年1月1日至2017年1月13日租金的违约金：3562元×7.5%÷365天×35天×130%=33元，2017年1月6日至2017年2月10日；2925元+33元=2958元），超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告候来喜于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依市银河有限责任公司支付租金53562元、违约金2958元，合计56520元；二、驳回原告克拉玛依市银河有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2227.56元、邮寄送达费32.40元，由原告克拉玛依市银河有限责任公司负担1656.96元，被告候来喜负担603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  王太初二〇一七年五月二十日书记员  纪 微