.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）冀0291民初1308号原告：唐山市路北区高新富华东里惠安楼业主委员会。负责人：霍秀华，该业主委员会主任。委托代理人：王朝阳，男，该业主委员会法律顾问。被告：唐山泰辉物业服务有限公司。法定代表人：滕淑娟，该公司经理。委托代理人：张旭，河北彬礼律师事务所律师。原告唐山市路北区高新富华东里惠安楼业主委员会（以下简称惠安楼业委会）与被告唐山泰辉物业服务有限公司（以下简称泰辉物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，于2018年1月8日将本案审理程序变更为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐山市路北区高新富华东里惠安楼业主委员会负责人霍秀华及其委托代理人王朝阳、被告唐山泰辉物业服务有限公司委托代理人张旭、秦福顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐山市路北区高新富华东里惠安楼业主委员会向本院提出诉讼请求：1.责令被告依法向原告移交惠安楼小区物业相关资料，并向全体业主公布物业费、小区墙体电梯间广告、小区车位及存车处收支账目；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：《唐山市物业管理条例》第三十四条规定：”......业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料（建设单位向物业移交的四项资料）的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期服务合同终止时将欠款规定的资料和物业管理用房移交业主委员会。”被告自2000年起由建设单位指派向业主收取物业费，至今没有与业主个人和业主委员会签订物业服务合同。2014年惠安楼小区经政府批准成立了业主委员会。成立后，原告曾多次要求与被告按规定移交相关资料。被告拒不移交、不告知相关情况，不与原告签订物业服务合同，强买强卖。2017年7月4日，原告书面通知被告按规定移交资料，并明确表示终止被告赖在本小区收取物业费的行为，由业主委员会代管小区物业服务。被告于2017年7月27日回信，以被告公司职工霍秀华欠其存车费为由，拒不向原告移交资料，并让原告起诉。原告认为，被告该公司内部纠纷，不是不履行移交资料义务的理由。业主选择物业服务企业的权利受法律保护。被告拒不移交相关资料，霸占业主所有的物业办公用房。严重侵犯了业主的合法权益。唐山泰辉物业服务有限公司辩称，一、原告无权要求被告移交惠安楼物业相关资料。1、惠安楼小区是原唐山市化工局劳动服务公司集资建设的小区，小区建成后，委托唐山富华物业管理有限公司进行物业管理和服务，2012年，唐山富华物业管理有限公司变更为唐山泰辉物业服务有限公司，泰辉公司继续从事该小区的物业管理和服务至今，物业服务范围包括小区清洁卫生，车辆存放、设备设施维护维修等相关工做，收取业主的物业费等相关费用。本案原告唐山市路北区高新富华东里惠安楼业主委员会成立于2014年，成立后没有重新聘请新的物业管理公司，业委会主任霍秀华长期在泰辉物业担任存车处管理员职务，领取工资报酬。上述情况表明，泰辉物业和该小区存在事实上的物业服务合同，该合同至今仍在延续履行，本案中原告也没有提出解除物业服务合同的诉讼请求。依据《唐山市物业管理条例》第34条规定，业主委员会成立后，物业服务企业应将接受资料(建设单位向物业移交的思想资料)的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期服务合同终止时将前款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。由此可知，在物业服务合同继续履行没有终止的情况下，原告无权要求被告移交相关资料，原告该项诉讼请求应予以驳回。2、依据国务院《物业管理条例》第11、12条的规定，解聘物业服务企业应经占建筑物总面积过半的业主且总人数过半的业主同意。原告虽提交2017年7月4日的通知一份，但该通知并未送交给被告，被告对其真实性不予认可。该通知也没有明确表明终止与被告泰辉物业服务有限公司的服务合同。原告没有向法庭提交全体业主表决通过解除与泰辉公司物业服务合同的证据材料。依据被告申请出庭的部分业主当庭作证的证词可以证明，2016年12月，所谓的业主大会根本就没有召开过，依据《物业管理条例》第11、12条的规定，全体业主过半数同意是解除物业管理合同、更换物业管理公司的法定要件，业主委员会只是全体业主选举出来的临时组织，业主委员会无权代表业主行使本应属于业主的选择权和表决权，在没有全体业主表决通过的情况下，原告即使在诉讼请求中提出终止与被告合同关系的主张，也得不到法院的支持，更何况在没有提出解除物业管理合同的情况下，原告提出移交相关资料的主张在实体上和程序上均不合法。二、原告提出的向全体业主公布物业费、小区墙体电梯间广告、小区车位及存车处收支账目的诉讼请求没有事实及法律依据，应驳回其诉请。该小区根本没有墙体广告和电梯间广告，被告也从来没有收取过任何费用，原告也没有提交任何证据材料证明被告有收取费用的事实，对于根本不存在的收支账目，被告无法公开。对于物业费和存车费的收支账目，被告早己在小区公告栏内张贴公布，被告己提交相关照片证明，证人出庭作证也证明了这一点，原告的诉请己经没有任何必要和意义，人民法院应依法予以驳回。综上所述，原告捏造事实，无理起诉，其全部诉讼请求没有任何事实及法律依据，人民法院应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据如下：证据一、被告关于《唐山泰辉物业服务有限公司》情况说明复印件，证据原件在2017冀02**民初729号民事卷宗中。证明：该情况说明明确表示被告未与业主签订服务合同。证据二、惠安楼小区业主委员会《关于本小区集资建房单位、前期物业服务公司限期移交集资建房、物业资料的决议通知书》。证明：原告系于2014年经政府备案成立的合法的业主委员会，而且在2015年5月12日以书面形式正式通知被告移交相关的物业资料，该通知列明被告应当移交材料具体内容。证据三、2017年7月4日原告发给被告的通知。证明：惠安楼小区796户经过投票结果要求被告中止物业服务，要求被告2017年7月5日上午8点在物业办公室办理交接手续。证据四、原告给被告的接交手续清单。证明：清单列明被告应当移交的项目，并附《唐山市物业管理条例》相关条文。以上证据证明全体业主和业主委员会已经明确拒绝被告对本小区提供物业服务，要求被告按法律规定履行交接义务，被告拒绝。被告质证意见：对证据一真实性无异议，证明内容有异议，该情况说明清楚表明被告与唐山市化工局劳动服务公司签订了10年的物业合同。依据合同规定从事惠安楼小区的物业管理。合同期满后，该小区尚未成立业主委员会，依据唐山市物业管理条例36条规定，原物业合同自动延续。直至本次庭审，该小区物业服务工作仍由被告实施。原被告之间存在事实上的物业服务的法律关系。被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以认定。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可。该通知书的内容违反法律的相关规定，原告向被告主张移交相关的资料超出法定范围。原告通知书程序违法，未经过业主大会讨论通过，未经过业主大会法定同意，且被告从未收到该份通知。对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可。据被告所知，原告从未召开业主大会对相关事项进行投票表决，也从未接到该份通知，其内容及程序均违反了法律规定。对证据四、交接手续清单的真实性、合法性、关联性不予认可，该清单无任何人的签名及盖章不知道出自何人之手。无落款无时间，与本案无关。被告提交证据：证据一、照片3张，证明：被告在小区内以张贴公告的方式公开物业费及存车费的收入支出情况。证据二、泰辉物业2016年经营情况表。该份证据是表格是对照片内容的补充。证据三、泰辉物业2017年1-6月经营情况表。该份证据是表格是对照片内容的补充。证据四、2016年9月物业满意度调查表，共32份。证明：被告响应政府部门的相关要求，被告于2016年9月以入户调查的方式对小区部分居民发放调查表，该调查表注明小区的住户的姓名等内容由住户对物业的满意度表达意见。上述调查表显示所有被抽查的居民对物业服务满意或者比较满意。不满意的极少，并且上述的调查表均有居民的姓名及电话，其真实性可以进行核实。以上证据证明被告的物业服务受到小区居民的一直认可，原告主张服务质量差小区居民不满意的情况不存在。原告质证：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。1.三份照片内容无法辨认。2.不是原件不能作为证据使用。3.无相关证据证明被告曾经通知全体业主向大家公布收支情况。业主多数要上班工作晚上回家，不能证实业主是否能看到被告公布的信息。对证据二、证据三情况说明有异议，即使情况说明中内容真实也只能证明被告2016、2017年两年的经营情况，收费是从2000年开始的至少有15年未公布。且被告支出情况无其他证据佐证，不能证明支出情况是否真实。该证据与本案诉请无关，本案原告要求被告向原告移交物业资料和相关账目不是要求被告公示一些表格。原告诉请的主要问题是被告未曾与原告签订物业服务合同，被告提交不出物业服务合同，被告提交的所有材料都是违法的。证据四不真实不合法，调查表是被告自己填写的，不具有真实性，被告调查表只有32份，小区业主共796户业主。如按人填写的，每家3人的话，需要2000多份调查表，被告提交的数量远远不够。被告提交的东西与本案诉请内容无关联性。不能证明被告与原告签订了服务合同以及被告向原告提交的相关资料。被告申请证人张某、宋某、王某、吴某出庭作证，证实：1.小区没有召开辞退惠安楼小区物业的业主大会；2.被告物业收费项目在物业办公室门口进行过公示。原告质证认为，被告申请出庭的四个证人不能证实其为惠安楼小区业主。庭审结束后，原告于2018年4月29日向本院提交2016年12月21日《通知》、2016年12月23日《通知》、《惠安楼业主大会业主表决登记表》九册（复印件）、2000年11月16日唐山市化学工业局与唐山华富物业管理有限公司签订的《物业服务合同》复印件；被告于庭审结束后提交《公司变更登记审核表》复印件。本院认定本案事实如下：位于唐山高新技术产业开发区的惠安楼小区共有业主796户，该小区业主于2014年4月16日自发组织成立业主委员会。2000年惠安楼小区建设单位唐山市化工局劳动服务公司与唐山富华物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定由唐山富华物业管理有限公司对惠安楼小区进行物业管理，管理期限为2000年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务合同期满前，唐山市化工局劳动服务公司解散，唐山富华物业管理有限公司更名为被告唐山泰辉物业服务有限公司，并由被告泰辉物业继续为惠安楼小区提供物业服务至今。本院认为，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责，应由业主共同决定。《中华人民共和物权法》第七十六条规定，”下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物业管理条例》第十二条规定”业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十三条规定”业主大会会议为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”第十四条规定”召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”本案中，原告提交的证据不足以证实惠安楼小区业主大会系按照法定程序召开并经业主大会表决做出符合法律规定的业主大会决议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果的规定，原告提供证据不足以证实其主张，故对原告本次的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告唐山市路北区高新富华东里惠安楼业主委员会诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长路新华人民陪审员宋建忠人民陪审员赵立亚二〇一八年五月七日书记员玄晓东