山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终358号上诉人（原审被告）：俞日发，男，1969年9月12日出生，汉族，日照大禹水产有限公司法人代表，住日照市东港区。被上诉人（原审原告）：李冉，男，1985年3月20日出生，汉族，个体工商户，现住日照市东港区。委托诉讼代理人：万斌，山东律苑律师事务所律师。上诉人俞日发与被上诉人李冉房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2015)东民一初字第4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。俞日发上诉请求：请求撤销（2015）东民一初字第4076号民事判决第二项、第三项、第四项，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。是被上诉人严重违约导致了双方所签订的房屋租赁合同未能履行结束，上诉人已经按照合同约定履行义务。因被上诉人的违约行为导致的损失，应由被上诉人自己承担。一、一审认定事实错误。1、2015年4月22日，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及租赁合同补充协议是双方真实意思表示，房屋转让费，既是承租人对出租人转让经营权的一次性买断，也是对出租人以前房屋装修的部分补偿，是行业规矩，上诉人在转让房屋经营权时明确告知被上诉人，除空调、二楼隔断、LED、监控设备、广告牌外，一、二楼的地面、天花板、照明，楼梯装修，一楼的博古架都计算在了转让费中。由于被上诉人在没有通知上诉人的情况下私自于2016年4月1日将涉案房屋转让给别人，既违背了合同约定，又损害了上诉人的合法权益，一审对评估报告中的照片没有认真调查，无视双方合同，认定事实错误，判决错误。2、一审时，上诉人提供了双方的租赁合同补充协议原件，协议上第二条明确载明，上下楼空调、二楼隔断、LED显示屏、监控设备、广告牌是上诉人作为物品卖给被上诉人的，与转让费没有任何关系。被上诉人私自转让涉案房屋时未通知上诉人，若退还费用，应将物品退还上诉人。二、一审适用法律错误。1、2015年4月22日上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同及租赁合同补充协议，虽然上诉人与原房东解除合同，但根据《合同法》第224条第二款规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，而不是规定可以申请确认第三人转租合同无效，根据司法解释和《民法通则》第五十五条规定，上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续有效，被上诉人应积极配合上诉人争取继续执行原合同。而本案中，被上诉人与原房东串通，意图通过诉讼的方式达到赔偿目的。对于被上诉人因自己行为造成的装修损失，应由被上诉人自己承担。2、从被上诉人提供的评估报告中的照片看，16张照片中有8张是上诉人留给被上诉人的，按评估报告中重置价格表明细来算，上诉人留下的8处价值47819元，评估报告的评估结论装修费合计58280元，实际被上诉人装修费用应为10461元，一审认定错误。补充：房屋转让费是行业中的规矩也是承租人对出租人经营权的一次性买断，并且出租人在出租此涉案房屋时移交了很多原有的装修。李冉辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决符合法律规定，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。李冉向一审法院起诉请求：1.请求法院判令俞日发返还李冉房屋租赁费、转让费275000元，赔偿李冉装修损失58280元、停业损失67584元，共计400864元；2.案件受理费由俞日发承担。一审法院认定事实：李冉提交了如下证据：证据一、李冉、俞日发签订的《房屋租赁合同》一份，证明俞日发将涉案房屋出租给李冉；证据二、俞日发向李冉出具的虚假《房屋租赁合同》一份，致使李冉受骗；证据三、俞日发与房主于建军签订的《房屋租赁合同》；证据四、（2015）东民一初字第3816号与（2016）鲁11民终字第244号判决书二份，证明俞日发进行无权转让；证据五、租赁费、转让费各一张，证明俞日发收到李冉租赁费190000元、转让费85000元；证据六、转账支票二张，总共金额为163700元，用途为房租，证明俞日发承认给李冉造成损失并故意将写错的支票交给李冉，致使李冉无法支取；证据七、录音证据一份，证明俞日发认可给李冉造成损失并承诺给予李冉赔偿；证据八、俞日发发给房东于建军短信一份，该短信中，俞日发承认转租是由其引起的，并向于建军认错。俞日发质证认为：对李冉提交的上述证据不予质证。俞日发提交如下证据：证据一、李冉与俞日发签订的《房屋租赁合同》一份，证明该合同真实、有效；证据二、租房合同补充协议一份，证明物品转让和装修的真实性，其中俞日发转让给李冉的物品为：广告牌、（除字）、监控设备一套、防盗窗4个、门前LED显示屏一套、二楼隔断、空调2台，总转让费为15000元；证据三、俞日发与房东签订后五年合同复印件一份，证明原合同真实、有效。李冉质证认为：对证据一、二的真实性无异议，但对证明的目的有异议，证据一不受法律保护；对于证据三，因是复印件，不予质证。根据李冉的申请，一审法院依法委托了日照昊大价格评估有限公司对李冉的损失进行了评估，该评估结论书确认：1.李冉装修价值为58280元（总价值64756元，折旧率10%，成新率为90%），2.日停业损失为785元。李冉对该评估结论书无异议。俞日发质证认为，评估结论书中关于装修价值中石膏板隔断15173元是原先俞日发装修的，栏杆、楼梯、天花板、书架也是俞日发装修的，李冉对于俞日发的质证意见不予认可，主张以上都是李冉自己之后装修添加的。在该评估结论书中，未有俞日发主张的栏杆、楼梯、天花板、书架的作价。李冉为此支付评估费4900元。同时一审法院依法调取了（2016）鲁1102民初2540号卷宗中的庭审笔录以及李冉、案外人秦祥在该案中出具的证明。在该案的庭审笔录和证明中，李冉均承认向于建军交付房屋的时间为2016年4月1日。李冉、俞日发对该证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：案外人于建军于2008年在日照市东港区海曲东路北水晶花园购得沿街楼两处，其具体坐落于水晶花园36#0单元106.206号和水晶花园36#0单元107.207号。2011年5月8日，于建军与俞日发签订了《房屋租赁合同》，合同约定：于建军将上述两套涉案房屋租赁给俞日发（合同中将36#0单元106.206号写为36#0单元108.208号）；租赁期限自2011年5月8日至2016年5月8日；第一年的租金为19万元，先交费后使用，第二年的租金递增5%，第三年递增8%，自2014年后，每年递增10%；合同第二条第二款第三项约定承租人擅自将房屋转租、转让或他借的，出租方可以解除合同、收回房屋；合同第十条约定：未经出租方同意，承租方严禁对房屋的设计结构进行调整或装修，违者一切经济损失由承租方承担赔偿；第十一条约定：合同到期承租方要把房屋保持原样交付给出租方（包括承租方装修部分），如有损坏，按市场价格赔偿。合同签订后，俞日发依约租赁了李冉于建军的房屋经营海产品至2015年4月份。2015年4月22日，俞日发将涉案房屋中的水晶花园36#0单元106.206号房屋（合同中书写为0单元108.××号）租赁给李冉、郑丽琨使用并签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2015年5月8日至2021年5月7日；第一、二年租金均为19万元，2017年5月8日至2019年5月7日，每年递增5%，2019年5月8日至2021年5月7日，每年递增8%；合同第十条约定：未经出租方同意，承租方严禁对房屋的设计结构进行调整或装修，违者一切经济损失由承租方承担赔偿；第十一条约定：合同到期承租方要把房屋保持原样交付给出租方（包括承租方装修部分），如有损坏，按市场价格赔偿。合同签订后，俞日发将上述房屋交付给李冉、郑丽琨经营医疗诊所。合同签订后，李冉于2015年4月22日向俞日发支付了租赁费190000元、转让费70000元、物品费15000元。之后，房东于建军得知俞日发未经其同意转租的事实后，多次找本案的李冉、俞日发协商，后诉至法院，请求法院判令解除合同、并要求俞日发等人搬出房屋。案号为（2015）东民一初字第3816号，一审法院于2015年11月11日作出判决：“一、李冉于建军与俞日发于2011年5月8日签订的关于日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元107.207号和该单元108.208号（房产证中登记为106.2**号）房屋的《房屋租赁合同》自2015年9月5日起解除；二、第三人李冉、郑丽琨于本判决生效之日起三十日内将日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元108.208号（房产证中登记为106.2**号）房屋腾空并将该房屋交付给李冉于建军；三、第三人惠笑彦于本判决生效之日起三十日内将日照市东港区海曲东路水晶花园36#0单元107.207号房屋腾空并将该房屋交付给李冉于建军。”俞日发不服，提出上诉，2016年4月22日，日照市中级人民法院作出（2016）鲁11民终字第244号判决，驳回上诉，维持原判。2016年4月1日，李冉将涉案房屋交付给了于建军。由于李冉认为俞日发的转租行为给李冉造成损失，申请对其损失进行鉴定，一审法院依法委托了日照昊大价格评估有限公司对李冉的损失进行了评估，该评估结论书确认：1.李冉装修价值为58280元（总价值64756元，折旧率10%，成新率为90%），2.日停业损失为785元。一审法院认为，原房东于建军与俞日发签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且双方均已履行了四年，该合同有效。合同签订后，双方均应严格按照合同履行。俞日发在合同期内未征得于建军的同意，即将涉案房屋租赁给他人，违反了双方的约定，故法院解除了于建军与俞日发签订的房屋租赁合同。于建军与俞日发签订的原《房屋租赁合同》期限自2011年5月8日至2016年5月8日，而本案中俞日发与李冉签订的转租合同期限自2015年5月8日至2021年5月7日，转租合同期限远远超过了原租赁合同剩余租赁期限，超过部分应视为无效。故作为转租合同的有效期限应确认至2016年5月8日，在此期间内，由于法院解除了原租赁合同，李冉、俞日发之间的转租合同失去了存在的基础，故自然解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此在合同履行过程中，俞日发自2016年4月1日之后未履行部分的房租应返还李冉。而该年度的房租为19万元，租赁期限自2015年5月8日至2016年5月7日，但在（2016）鲁1102民初2540号一案的庭审笔录以及李冉、秦祥在该案出具的证明中，李冉均认可向于建军交付房屋的时间为2016年4月1日，故李冉实际租赁时间应认定为自2015年5月8日至2016年4月1日共329天，未使用时间为36天。俞日发应返还的租赁费为：190000元÷365天×36天=18739.73元。对于转让费70000元，因俞日发未能促成合同全部履行至2021年5月7日，李冉未能实现合同的目的，故俞日发负有返还的义务。对于物品费15000元，在转租合同不能履行时，该物品的转让也失去了转让后继续使用的基础，俞日发负有返还该物品费的义务。对于李冉主张的房屋装修损失58280元，俞日发主张日照昊大价格评估有限公司出具的评估结论书中部分物品是俞日发转让给李冉的，但庭审中提交的李冉与俞日发之间的租房合同补充协议中转让明细与评估结论书中物品明细并不一致，俞日发也未提交其他证据证实该项主张，故对于俞日发该项主张一审法院不予采纳。因李冉庭审中提交的俞日发向其出具的虚假《房屋租赁合同》、故意写错的转账支票、俞日发给于建军的短信、俞日发的录音互相印证，可以证明俞日发在转租合同的签订中存在主观过错，应负主要责任，李冉在转租合同的签订中，怠于行使向原房主于建军核实的权利，也存在一定过错。一审法院酌情李冉负有30%的过错责任，俞日发应负70%的过错责任。对于涉案房屋装修损失58280元，俞日发应按70%的比例赔偿李冉，即58280元×70%=40796元。对于李冉主张的停业损失67584元，因本案属于房屋租赁合同，李冉每日的经营收入应是其投入的人力、资金、技术、设备、并雇用他人、购买药品等，共同因素产生的效益，不是仅仅租赁就必然产生收益，故属于间接损失；况且在2015年11月11日一审法院作出（2015）东民一初字第3816号判决至李冉于2016年4月1日搬出涉案房屋，时间近半年之久，李冉也完全有充分时间租赁其他房屋继续自己的经营。故对于李冉主张的涉案房屋间接损失，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、俞日发于判决生效之日起五日内返还李冉租赁费18739.73元；二、俞日发于判决生效之日起五日内返还李冉转让费70000元；三、俞日发于判决生效之日起五日内返还李冉物品费15000元；四、俞日发于判决生效之日起五日内赔偿李冉房屋装修损失40796元；五、驳回李冉本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8613元，李冉负担5507元，俞日发负担3106元；鉴定费4900元，由俞日发负担。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，俞日发转租涉案房屋时未经出租人于建军同意，于建军已通过诉讼程序解除其与俞日发之间的租赁合同。本案中，俞日发与李冉签订转租合同租赁期限超出了俞日发与于建军签订的租赁合同的租赁期限，且因该出租合同已经解除，李冉已将涉案房屋交还给于建军，李冉与俞日发之间的转租合同已无法继续履行，李冉主张俞日发应返还部分租赁费符合法律规定。对于转让费，转让费系李冉在承租期限内承租涉案房屋所应实现的合同目的而支付的费用，现因涉案转租合同目的已无法实现，一审判令俞日发返还转让费并无不当。对于物品费，根据双方签订租赁合同补充协议，俞日发已将涉案物品作价15000元转让给李冉，现因合同已无法继续履行，李冉已退出涉案房屋，在俞日发不能举证证明涉案物品已由李冉带走的情况下，一审判令其返还物品转让费15000元并无不当。对于房屋装修损失，俞日发主张本案评估机构评估的装修损失中包括其装修的石膏板隔断15173元，李冉不予认可，主张该该隔断是自己装修，俞日发未举证证明其转租给李冉既已进行该项装修，一审对此部分未予扣除并无不当。俞日发另主张李冉应返还上下楼空调、二楼隔断、LED显示屏、监控设备、广告牌，俞日发若有证据证明上述物品均为李冉带走并归其所有，可另案主张，本案不予审理。俞日发主张其因不服本院作出的（2016）鲁11民终244号民事判决，并已申请再审，因此申请本案中止审理，本院已于2017年4月11日作出（2017）鲁11民申13号民事裁定书，驳回俞日发的再审申请，对于俞日发关于中止审理本案的申请，本院不予准许。综上所述，上诉人俞日发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2813元，由上诉人俞日发负担。本判决为终审判决。审 判 长  张琳代理审判员  李云代理审判员  汤阳二〇一七年五月十五日书 记 员  刘敏