苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初2286号原告（反诉被告）：王锦程。委托诉讼代理人：吴耀党，江苏杜宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州思达威建筑装饰工程有限公司,住所地苏州市高新区狮山路199号1幢808室。法定代表人：石少界,该公司总经理。委托诉讼代理人：钱凯，江苏富建律师事务所律师。原告王锦程与被告苏州思达威建筑装饰工程有限公司（以下简称思达威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由代理审判员朱书独任审理。2016年6月22日，被告思达威公司提出反诉，本院经审查后予以合并审理。2016年7月19日、2017年5月12日、2017年5月24日，本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王锦程的委托诉讼代理人吴耀党、被告（反诉原告）思达威公司的委托诉讼代理人钱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王锦程向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付违法占用房屋租金55591元、滞纳金11118元、原告方垫付的物业费7558.56元，以上合计74267.56元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台竞拍得到XX房产，同年9月4日交清房款，9月22日签署《拍卖成交确认书》。被告一直实际占有使用上述房产，直至2016年6月26日搬离房屋。截止实际搬离之日，被告尚有3个月26天的房租未付，按照每个月14377元的标准计算后为55591元，根据合同第3条第3款的规定，被告应支付滞纳金，因被告逾期过多，我们将滞纳金调整为未付租金的20%，计为11118元。在被告租赁期间，有两个月物业费计7558.56元未交，该笔物业费已由原告垫付，被告应支付原告。本诉被告思达威公司辩称，被告并无任何拖延支付租金的行为，被告已经支付了相应的租金，物业管理费应由原告承担，原告无权向我方主张，请求法院依法驳回原告的诉请。反诉原告思达威公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付已垫付的物业费人民币22675.68元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与案外人王学华签订房屋租赁合同，自2014年5月25日开始承租苏州市XX房屋，按照双方约定，物业管理费由出租人承担。其后，法院告知反诉原告上述房屋已拍卖给反诉被告所有，因此反诉原、被告形成了事实上的房屋租赁关系，依据的是反诉原告与王学华之间的房屋租赁协议。在双方租赁关系存续期间，反诉被告未交纳全部的物业费，故要求反诉被告归还22675.68元的物业费。反诉被告王锦程辩称，物业费应由承租人即反诉原告承担，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。经审理查明，XX房屋原为苏州苏闽物资有限公司所有，建筑面积209.96平方米。2012年3月1日，苏州苏闽物资有限公司（甲方）与苏州市宇拓食品有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：由乙方承租甲方所有的上述房屋，租赁期限自2012年3月1日至2020年3月1日，乙方可以将房屋转租，但不得利用所租房屋进行非法活动。2013年6月30日，苏州市宇拓食品有限公司（甲方）与姑苏区沧浪捷众房产中介服务部（乙方）签订《房屋出租全权委托合同》、《房屋托管委托合同》各一份，约定：甲方委托乙方全权代理其出租XX房屋，委托期限自2013年6月30日至2020年3月1日，乙方的代理权限包括：1、出租前及入住后与承租人的各种协调工作；2、代为签订、履行、处理纠纷、解除该房屋的租赁合同；3、租赁期间对该房屋租金和相关费用的收取；4、租赁期间对该房屋相关设施的管理维护。另，经关联案件查询，姑苏区沧浪捷众房产中介服务部系个体工商户，经营者为王学华，2015年6月26日，该个体工商户办理了注销登记。2014年4月16日，王学华作为出租人（甲方）与作为承租人的石少界（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号1300062），约定：甲方将其拥有XX房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年5月25日至2020年3月1日，租金为14277元/月（此价格不包含相关税费），租金按半年支付，应提前一个月支付。双方在合同中对违约责任等内容均进行了约定，在第九条的特别约定中写明“房租68/㎡包含18元/㎡的物业费”。合同签订后，思达威公司实际使用上述房屋，本案审理过程中，思达威公司当庭确认，其法定代表人石少界出面承租上述房屋的行为是职务行为，系受公司委托，相应的权利义务由思达威公司承担。另查明，苏州苏闽物资有限公司因结欠他人欠款，其所有的XX房屋由本院依法进行了司法拍卖用于清偿债务。2015年10月23日，本院作出（2014）虎执字第01035-4号执行裁定书，裁决上述房屋归王锦程所有，2015年10月27日，上述裁定书送达王锦程。2015年12月4日，本院向思达威公司送达告知书，告知其作为上述房屋的承租人，需在收到告知书之日起五日内将租赁合同约定的相应租金支付至本院账户，但该告知书中未载明本院账户。2015年12月8日，本院再次向思达威公司送达告知书，通知其在收到告知书之日起三日内将相应租金付至本院账户。2015年12月9日，思达威公司将85148元租金支付至本院账户，本院将上述租金转付给了王锦程，其后，思达威公司未再向王锦程支付租金。又查明，2016年6月26日，思达威公司搬离XX房屋。本案中王锦程和思达威公司在庭审中一致确认双方于2016年6月26日解除了房屋租赁关系。再查明，XX房屋的物业费为3779.28元/月，在王锦程和思达威公司实际发生租赁关系的期间，思达威公司支付了2015年10月27日至2016年4月30日期间的物业费，其余为王锦程支付。以上事实，有《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《告知书》、《房屋租赁合同》（编号1300062）、《租赁合同》、《房屋出租全权委托合同》、《中国工商银行网上银行电子回单》、物业费发票、《中国工商银行汇款凭证》、王学华的证人证言、《付款通知单》、关联案件信息查询及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，XX房屋原为苏州苏闽物资有限公司所有，经转租由思达威公司实际承租。2015年10月23日，本院作出（2014）虎执字第01035-4号执行裁定书，裁决上述房屋归王锦程所有，该裁定书于2015年10月27日送达王锦程，故王锦程于2015年10月27日取得上述房屋的所有权，并自该日起与思达威公司发生实际的房屋租赁关系。租赁物于租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，关于王锦程和思达威公司应履行的合同，因本案审理过程中思达威公司向本院提供了《房屋租赁合同》（编号1300062）的原件，原姑苏区沧浪捷众房产中介服务部的经营者王学华出庭作证，说明其与思达威公司签订的租赁合同即上述合同，本院对此予以确认，故王锦程与思达威公司仍应按照《房屋租赁合同》（编号1300062）行使相应的权利义务。关于本诉原告王锦程要求本诉被告思达威公司支付房屋租金55591元、滞纳金11118元、物业费7558.56元的诉讼请求，本院认为，2015年10月27日，王锦程取得XX房屋所有权，2016年6月26日，王锦程和思达威公司解除房屋租赁关系，思达威公司于当日搬离，双方实际发生房屋租赁关系的期间为8个月，按照《房屋租赁合同》（编号1300062）的约定，房屋租金14277元/月，8个月的房屋租金即14277元/月×8月＝114216元，现思达威公司已支付85148元，故还应当向王锦程支付房屋租金29068元。关于滞纳金，本院于2015年12月8日向思达威公司发送的（2014）虎执字第01035-1号告知书才通知思达威公司于收到告知书之日起三日内将相应的租金付至本院账户并提供相关的收款账户信息，思达威公司于第二日即支付了85148元租金，现思达威公司主张该85148元租金系自王锦程取得案涉房屋所有权之日起半年的租金，即2015年10月27日之日至2016年4月26日期间的租金，根据《房屋租赁合同》（编号1300062），半年的租金应为85662元，思达威公司只支付了85148元，另有514元未付，因思达威公司在庭审中确认其于2015年12月9日收到告知书，故该514元应自2015年12月13日起算滞纳金。2016年4月27日至2016年6月26日期间，租金为28554元，思达威公司本应提前一个月支付，故该28554元应当自2016年3月27日起算滞纳金。关于滞纳金的计算标准，《房屋租赁合同》（编号1300062）约定，拖欠租金的，每逾期一天，应按月租金的5%支付滞纳金，庭审中思达威公司主张按照中国人民银行同期贷款利率予以调整，本院酌情将滞纳金的计算标准调整为中国人民银行贷款基准利率的1.3倍。关于物业费，因房屋租赁合同（编号1300062）的第九部分特别约定了房租68/㎡包含18元/㎡的物业费，故物业费应当由出租方支付，对王锦程要求思达威公司支付物业费的诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告思达威公司要求反诉被告王锦程支付已垫付的物业费人民币22675.68元的诉讼请求，本院认为，前文已明确物业费包含在租金中，应当由出租方承担，在王锦程和思达威公司房屋租赁关系存续的8个月中，思达威公司垫付了2015年10月27日至2016年4月30日期间的物业费，现思达威公司仅要求王锦程支付22675.68元，未超出垫付金额，也不违法法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苏州思达威建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王锦程房屋租金29068元及滞纳金（一部分滞纳金以514元为基数，自2015年12月13日起按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算至实际付款之日止，一部分滞纳金以28554元为基数，自2016年3月27日起按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算至实际付款之日止）。二、驳回原告（反诉被告）王锦程的其余本诉请求。三、原告（反诉被告）王锦程应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）苏州思达威建筑装饰工程有限公司垫付的物业费22675.68元。如采用转帐方式支付，请汇入王锦程、苏州思达威建筑装饰工程有限公司指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，帐号548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1656元，减半收取828元，由王锦程负担565元，苏州思达威建筑装饰工程有限公司负担263元；反诉案件受理费366元，减半收取183元，由王锦程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。代理审判员  朱书二〇一七年五月二十六日书 记 员  周怡