北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初7537号原告：马春生，男，1963年9月5日出生，汉族，农民，住北京市通州区。被告：刘合，男，1958年5月29日出生，汉族，农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘德永（刘合之子），1982年10月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张慧（刘合之儿媳），1983年11月29日出生，汉族，住北京市通州区。原告马春生诉被告刘合确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炎铎独任审判，公开开庭进行了审理。原告马春生，被告刘合委托诉讼代理人刘德永、张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马春生向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告于1995年2月26日签订的《卖房字据》的内容合法有效；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告拥有一处院落，位于北京市通州区宋庄镇平家疃村小横街路东，东至刘德海，西至大道，南至大道，北至空地。1995年2月26日，原告从被告处购买了该处院落及院内地上建筑物，双方签订了《买房字据》。《买房字据》签订后，原告向被告支付了11000元购房款，被告将宅基地使用证给付原告，原告并搬进该处院落内居住至今。故原告为维护自身的合法权利，向法院提起诉讼，请法院依法查清事实，并作出公正的判决。被告刘合辩称，不同意原告诉讼请求。一、不动产纠纷诉讼时效为20年，本案诉讼时间已超过诉讼时效。二、当时签订买卖合同时未取得其配偶同意。三、房屋买卖合同签订合同生效必须依法办理批准、登记等手续才生效，已办理该手续为确认生效时间，在这种情况下当事人双方在签订合同后，需将合同在规定部门办理批准或登记，合同才能生效。在签订买卖合同时，未向房地产转让或变更时应向县级以上人民政府、房屋管理部门申请。五、农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为意外。虽然我们双方都是同一集体经济组织成员，买受人取得了房屋所有证，但是我方与马春生之间的房屋买卖行为未经过政府审批，《买卖协议》未向生产大队、公社及县级人民政府履行报批手续。六、《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体经济组织。”“依法改变土地所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”我方与马春生签订的买卖房屋的行为，未经有关部门批准。八、根据《物权法》规定，农村宅基地所有属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件有序划拨给村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅地基使用权人，而宅基地所有权仍属于村集体。在农村房屋买卖纠纷中，合同的效力认定关键问题在于农村宅基地使用权能否转让。根据我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等相关法律规定的规定，农村宅基地使用权必须具备如下四个条件才能转让：1、要经过本村集体经济组织同意；2、转让人和受让人为同村人；3、转让人户口已迁出本村或者是“一户多宅多房”；4、宅基地使用权必须与房屋一并转让。在司法实践中只有同时符合以上四个条件，才能认定房屋买卖合同有效。本案中的农村宅基地使用权不符合转让条件：1、买受人在买房时已有住房，违反了“一户一宅”原则，不符合宅基地分配条件；2、我方在本村就只有该一处房产，现住房屋没有房产证，并且户口在本村未迁出。九、《最高院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第二条关于农村私有房屋买卖合同效力的认定，与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。首先房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法律所禁止的。根据我国土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。其次，宅基地使用权是在集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不许可转让。农村私有房屋买卖中买房人名义上是买房屋，实际上是买地，在房产一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，是法律规定明确禁止的。第三，农村买卖房屋无法办理产权登记变更，故买卖虽然完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者地位，其要求返还房屋的要求更关涉到其生存的权益。我方现明显处于弱势地位，一旦认定买卖房屋合同有效，地随房走，现在所居住的房屋在办理任何相关事件时现住房屋都不被相关单位认可是合法房产，严重影响了我的生产权益。综上所述，我方请求法院依法公平公正作出判决，判决我方与马春生在1995年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，双方对立卖房字据有争议，被告认为原告提交的《立卖房字据》上刘和与宅基地使用证登记的刘合名字不一致，且卖房字据上没有刘合签字，经询问，被告认可存在买卖房屋的事实且表示收到了原告给付的卖房的钱。本院认为，双方争议的焦点为：1、原告的主张是否已过诉讼时效；2、诉争房屋买卖合同是否有效。对此，本院认定如下：1、关于诉讼时效问题。《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。诉讼时效规定仅适用于债权请求权，而不适用于物权、形成权。本案中，原告主张对双方签订买卖合同有效性的确认，其主张的内容并非属于债权，故本案不适用诉讼时效规定。2、关于合同效力的问题。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，被告表示原告自购买房屋后一直没有办理转让登记手续而认定合同未生效。本院认为，双方签订的买卖房屋的协议属于债权行为，房屋所有权的转移是一种物权转移行为，因此房屋是否发生权属变更并不影响当事人就房屋买卖事宜达成的一致的意思自治的效力。从购房时间来看，原告与被告1995年签订购房协议至今已长达20多年，原告一家一直居住在涉诉房屋，被告及其配偶从未就房屋买卖的问题提出异议，故法院合理推定被告配偶对房屋买卖事实知情。从协议内容来看，双方协议买卖的是房屋。双方明确约定了房屋转让的价格、付款时间，并非专指宅基地的买卖。对于被告主张原告名下已有房产的主张并未提供相应的法律依据，本院不予支持。从买卖合同的实际履行来看，原告支付了购房款，被告也将房屋交付给了原告居住使用，双方之间就房屋买卖协议的内容已经履行完毕。被告将房屋交付给原告的同时，房屋附着土地的使用权也应当一并随房屋的交付给了原告，该处宅基地应当由原告使用。“一户一宅”是指依据《中华人民共和国土地管理法》之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，在出卖、出租后，不得再行申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条。我国《土地管理法》虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地之上房屋的强制性规定，且该法律规定非国家强制性效力规定，而属于管理性强制性规定。本案中原告与被告双方均为平家疃村同一集体经济组织成员，原告系可受让被告房屋的适格主体。即便原告违反一户一宅规定的情形也应由土地主管部门处理，不属法院调整的范畴。综上所述，依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，协议签订时原告系本村村民，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，且履行完毕，应属有效协议。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：确认原告马春生与被告刘合于1995年2月26日签订的《立卖房字据》有效。案件受理费38元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李炎铎二〇一七年五月八日书记员  赵 凡