黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0203民初312号原告：陈福芬，女，1949年4月3日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：陆海波，黑龙江维民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，黑龙江维民律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，齐齐哈尔市建华区福顺小区27号楼。法定代表人：迟宝贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨立广，黑龙江百烁律师事务所律师。被告：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区军校街300号。法定代表人黄明瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：明光，黑龙江嵩岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马宪君，黑龙江嵩岩律师事务所律师。原告陈福芬与被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔润泰商业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈福芬及委托诉讼代理人陆海波、王萍，被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人杨立广、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司委托诉讼代理人明光、马宪君均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈福芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司给付2008年9月1日至2017年3月13日没办理房屋权属证书的违约金48,113.00元。继续给付违约金至办理产权证时止。二、请求判令被告齐齐哈尔润泰商业有限公司、齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司共同给付2008年10月31日至2017年10月30日房屋租金86,400.00元及逾期利息19,707.00元，合计106,107.90元。事实与理由：2006年7月25日，原告与被告华联公司签订了《商品房买卖合同》，原告以72,000.00元购买了被告华联公司出售的鸿福大厦一楼0001173号商铺，合同约定：出卖方在2006年10月31日前将商铺交由买受人，并在交付后90日内办理权属登记，之后，原告交付了全部购房款，被告华联公司交付了商铺。商铺如期交付后，被告华联公司一直未办理产权证。2008年原告将被告华联公司诉至法院，要求华联公司办理产权证并承担违约责任。法院作出（2008）建民初字第492号民事判决书，判决被告华联公司为原告办理产权证，并承担2007年4月28日至2008年8月31日的违约金7378.56月。判决生效后，被告华联公司至今没有给原告办理产权证，原告申请强制执行，2016年4月6日法院作出（2009）建执字第730号执行裁定书，将中华路军校街300号鸿福大厦0001173号商铺产权归原告陈福芬所有。2011年12月30日法院作出（2016）黑0203执异24号执行裁定书，证明被告华联公司将办理产权证的销售登记备案介绍信放在公积金中心办理了抵押贷款，导致产权处无法给原告办理产权证，产生了新违约责任，故原告要求被告华联公司继续承担2008年9月1日至2017年3月13日违约金48,113.00元，并继续支付违约金至为原告办理产权证时止。被告润泰公司与华联公司协商购买鸿福大厦一直四层房屋时，原告带着（2008）建民初字第492号民事判决书找到润泰公司经理，阻止二被告对原告的商铺进行交易。被告润泰公司在明知鸿福大厦存在产权纠纷的情况下，仍与被告华联公司签订房屋买卖合同，属于恶意串通的无效合同。2008年8月31日-2016年12月31日的违约金及利息共计六年零四个月，原告现提出诉讼请求，让华联一起支付。在2006年7月25日购买商铺时，华联公司只付了两年租金顶房款，返租合同规定：2006年10月31日起至2014年10月31日，共计8年，该房屋租金8年不变。在本合同签订时，乙方支付甲方前2年的租金，但至今8年多，华联公司没有履行返租合同。二被告应共同给付原告2008年10月31日至2017年10月30日共9年租金。其中前6年按每年7200.00元给付，后三年按每年14,400.00元给付。因原告与华联公司的租赁合同约定每年10月31日给付本年租金，故2016年10月31日至2017年10月31日的租金，二被告应在2016年10月31日给付。被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司辩称，原告变更诉讼请求根据民诉证据规则固定应该在举证期届满前提出，原告的变更诉讼请求被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司不予认可。根据（2008）建民初字第492号民事判决，条件具备时协助办理产权证，何时条件具备没有认定，根据法院协助执行通知书，2016年4月建华区法院对产权处下达了强制执行通知，原告要求被告承担判决后的违约金而且是在法院给产权处下达执行通知书后，因产权处不办理手续而引起的违约责任与华联无关，被告不同意赔偿。房屋租金问题，根据双方租赁合同约定，租赁期限到2014年，在此期间华联公司将包括本案争议房屋在内的整个大润发二店全部转租给了润泰，华联公司既不是所有权人也不是实际使用权人，对该租金不承担责任。被告齐齐哈尔润泰商业有限公司辩称，原告的诉讼请求第一项是要求华联公司向其支付违约金，本项诉讼请求是基于原告与华联公司之间订立的买卖合同中约定的违约责任的事项，润泰公司不是其主张依据的房屋买卖合同中的当事方，故本诉讼请求与润泰公司无关。原告主张租金的前提应当是原告对争议房屋享有所有权，但原告没有任何产权登记部门出具的所有权证照。被告润泰公司与原告之间不存在房屋租赁合同关系，不存在向润泰公司主张租金的合同基础。润泰公司对本案争议的商业用房的承租权，是基于与华联公司合法有效的合同关系，没有义务向原告重复支付租金，也无义务承担租金。原告陈福芬仅因签订买卖合同而享有债权，但不享有物权，更不是争议商铺的所有权人，原告陈福芬没有权利和法律资格要求享有合法承租权的润泰公司迁出商铺及所要租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月25日，原告陈福芬与被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买了被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司开发的建华区鸿福大厦一层0001173号商服。并支付了全部价款，被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司交付了商铺。2006年7月26日。原告陈福芬与齐齐哈尔鸿福购物中心有限公司签订商铺返租合同。将鸿福大厦一层0001173号商服（建筑面积10.52平方米）租给鸿福购物中心有限公司，约定返租期为2006年10月31日至2014年10月30日，年租金7200.00元。合同签订时，齐齐哈尔鸿福购物中心有限公司支付给原告陈福芬前两年租金。2006年7月26日齐齐哈尔鸿福购物中心有限公司与被告齐齐哈尔华联房地产开发有限公司共同为原告陈福芬出具分红确认单，鸿福购物中心将每年纯利润的20%作为分红，根据购房面积大小按比例发放给鸿福购物中心商铺的业主。2008年10月6日齐齐哈尔市建华区人民法院作出（2008）建民初字第492号民事判决书，判决：一、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于条件具备时协助原告陈福芬办理所购商铺的产权证；二、被告于判决生效后立即向原告支付2007年4月28日至2008年8月31日购买鸿福大厦一层0001173号商铺的违约金7378.56元。2008年1月30日，被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司与被告齐齐哈尔润泰商业有限公司签订商业用房租赁合同，被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司将齐齐哈尔市建华区军校街300号商业用房连同附属场地、设施出租给被告被告齐齐哈尔润泰商业有限公司，租期20年，年租金3,000,000.00元，物业管理费2,400,000.00元，自租赁期开始之日起每三年租金及物业管理费累计递增3%。2016年4月6日，齐齐哈尔市建华区人民法院作出（2009）建执字第230号执行裁定书，裁定将中华路军校街300号鸿福大厦0001173号商铺产权归申请人陈福芬所有。2016年4月6日，齐齐哈尔市建华区人民法院给齐齐哈尔市产权处出具协助执行通知书，为申请人陈福芬办理鸿福大厦0001173号商铺的产权证照。经查，2009年12月20日，公积金中心与被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司签订了以房抵贷款协议，华联公司将包括173号商铺在内的11户商铺以房抵贷。本案争议商铺的销售登记备案介绍信在公积金中心处。法院给公积金中心下达了要求返还销售登记备案介绍信的协助执行通知书，公积金中心向法院提出异议，2016年12月30日，齐齐哈尔市建华区人民法院作出（2016）黑0203执异24号执行裁定书，裁定驳回案外人齐齐哈尔市住房公积金管理中心的异议申请。本院认为，2006年10月31日至2014年10月30日期间，原告陈福芬与被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限公司之间签有房屋租赁合同，被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限公司应按照合同内容履行义务，故被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限公司应给付未付房租43,200.00元（2008年10月31日-至2014年10月30日，六年房租）。2008年1月30日，被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司将齐齐哈尔市建华区军校街300号商业用房连通附属场地、设施出租给被告被告齐齐哈尔润泰商业有限公司，租期20年。该协议从2014年10月31日起，对原告陈福芬具有效力。被告齐齐哈尔润泰商业有限公司应从2014年10月31日按照每日每平方米0.25元的标准向原告陈福芬履行给付租金的义务。截止到2017年4月24日，共计2382.78元。被告齐齐哈尔华联房地产开发有限公司与被告齐齐哈尔润泰商业有限公司签订长达20年的租赁合同，远远超出其与原告陈福芬签订的租赁合同期限，致使原告陈福芬不能按照自己意愿处分财产，其应对原告陈福芬的损失承担补偿责任。截止到2017年4月24日，共计15,489.00元。被告齐齐哈尔华联房地产开发有限公司未能按合同约定协助原告办理产权手续，已经构成违约。故原告陈福芬要求被告齐齐哈尔华联房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求应予支持。按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2008年9月1日至2017年3月13日，共计48,113.00元。原告诉讼请求要求2008年10月31日至2017年3月的租金逾期利息，因被告被告齐齐哈尔华联房地产开发有限公司与被告齐齐哈尔润泰商业有限公司未向原告支付租金，故对于逾期利息应予支持，按照中国人民银行同期贷款利率计算，共计18,127.80元。综上所述，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条及《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陈福芬2008年10月31日-至2014年10月30日租金43,200.00元，2008年9月1日至2017年3月13日违约金48,113.00元，2014年10月31日至2017年4月24日租金15,489.00元。2008年10月31日至2017年3月的租金逾期利息17,917.13元。以上费用共计124,719.13元。二、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告陈福芬2014年10月31日至2017年4月24日租金2382.78元，2014年10月至2016年10月的租金逾期利息210.67元。以上费用共计2593.45元。案件受理费3384.00元，由原告陈福芬承担590.43元，由被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司承担2736.66元，由被告齐齐哈尔润泰商业有限公司承担56.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  李福龙人民陪审员  周 晶人民陪审员  王兰英二〇一七年五月二十三日书 记 员  张 悦