巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初695号原告：岳绍坤，男，生于1982年，户籍地四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：李远兵，男，生于1980年，巴中市巴州区。被告：上海骏君置业有限公司巴中分公司（以下简称“骏君巴中分公司”）。负责人：刘伟刚，该分公司经理。委托代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。原告岳绍坤与被告上海骏君置业有限公司巴中分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告岳绍坤及其委托代理人李远兵，被告上海骏君置业有限公司巴中分公司的委托代理人杨东山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳绍坤诉称：2010年10月19日，被告在明知不具备预售条件情况下，向原告进行书面承诺每平方米1750元后，与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于后河桥园艺场XXX小区三号楼一单元501号房屋一套，每平方米1800元，总价额为219114元整，原告分别于2010年10月19日向被告支付预交房款7万元，2011年1月支付房款4万元的交款义务，但时至今日被告所建房屋仍未竣工交付，擅自改变规划，违反合同约定，导致原告损失巨大，双方也就补偿不能达成一致意见，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告向原告退还购房款本金11万元及利息5万元。2、判令被告向原告支付赔偿金15万元（即被告未履行原合同，原告重新购房的差价）。4、判令被告承担本案的诉讼费。被告骏君巴中分公司辩称：一、原告诉请无事实依据，案涉楼盘有齐全的开发建设出售手续；二、楼盘未竣工交付的原因是信访遗留问题，经政府同意依法作出的规划变更；三、原告诉称的商品房买卖合同先后共计交付购房款11万元，但至今无故拒不向我司出示相关资料票据原件进行核实，双方合同关系是否依法成立生效无法确定，其过错在原告；四、按照原告诉称的购房时间至今长达7年，原告未及时采取有效措施，主张权益，其扩大损失应自行承担；五、原告的诉请与司法解释（2003）7号的相关规定不符，请求驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担。经审理查明，2010年10月19日，原告岳绍坤委托其父岳其清与被告骏君巴中分公司签订了《商品房买卖合同》主要约定：1、原告购买XXX小区“第叁【幢】【座】壹【单元】【层】伍零壹号房砖混现浇结构住宅”；建筑面积共121.73平方米；价格为每平方米1800元，总金额为219114元。2、首付7万元；第二次在2010年10月19号合同更换后房总价款的80%付齐用于主体修建。其中捌万元于2011年1月10号之前付，第三次在主体封顶时付2万元余下房款通知接房时付清，留贰仟元办理产权。3、出卖人应当在2011年5月31日前交付商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因工程停工等原因。4、出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，……。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出买人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按5.76/年利率付给利息。买受人不退房的，应当与出买人另行签订补充协议。该《商品房买卖合同》落款处，被告骏君巴中分公司在出卖人处加盖印章并由其委托代理人陈其栋签字，原告之委托代理人岳其清在买受人代理人处签名、捺印。当天（2010年10月19日），被告骏君巴中分公司还向原告出具了《承诺》：“岳绍坤同志与我公司在XX苑三号楼一单元501号购房并签订售房合同。按合同中约定房价优惠50.00/㎡。即每平方米按1750元/㎡计算最终结算”。被告骏君巴中分公司于2010年10月19日向原告出具《收据》，载明：“收到岳绍坤同志预交房款柒万元。备注：原票据收回两清”；于2011年元月21日向原告出具收据，载明：“收到岳绍坤同志交房款肆万元。经手人：陈其栋”。庭审中，原告称其于2006年就与被告签订了买卖合同并交了7万元，2010年10月19日是与被告公司更换合同及收据，故2010年10月19日《收据》上备注“原票据收回两清”。被告骏君巴中分公司在开发“XX苑”工程过程中，3号楼建至第6层时，因相邻园艺场宿舍楼住户以3号楼对其居住房屋有安全隐患和影响采光、间距等问题，要求纳入整体改造，并阻止施工，致使3号楼停工。2012年，市区两级政府研究同意将3号楼拆除和园艺场宿舍楼重新统一规划、统一改造。2013年3月27日“XX苑”工程3号楼重新规划通过职能部门批准，由原层数7层变更为22层，项目名称也变更为“XX苑.东城之星”。2015年5月24日，被告骏君巴中分公司向原告岳绍坤发出了书面《告知书》：“为彻底解决XX苑原3号楼的遗留问题，根据市区人民政府批准的3号楼重建方案，现就相关事项作以下告知：一、原项目经理陈其栋违规操作，在原3号楼未取得商品房预售许可的情况下对外售房，而购房人对此并未进行必要的审查。依据相关法律，原签订的《购房合同》（协议）应视为无效。二、……。原购房人务必在收到本告知书后7内，将原《购房合同》（协议）和缴款凭证（原件）递交本公司，便于查证后办理换购手续或清退所交房款。三、房款清退办法：本公司在查证后，依照相关法律法规办理。四、换购办法：按每平方米2900元，重新签订房屋认购书”。原告岳绍坤于当日收到该《告知书》并签收。2015年5月26日，原告岳绍坤向被告骏君巴中分公司回复了《意见告知书》，表示其不同意将购房合同和缴款凭证原件交被告公司，只有政府相关部门参与才能交出，也不同意2900元/㎡的价格，要求按照1750元/㎡重新签订合同。同时查明，陈其栋原系被告骏君巴中分公司XX苑的项目负责人。2011年3月1日，上海骏君置业有限公司出具《授权委托书》：“上海骏君置业有限公司任命刘伟刚为四川省巴中分公司（XX苑建设项目）负责人，并授权其全权处理XX苑建设项目的经营、建设和涉及该项目的所有事务。本授权委托书有效期：2011年3月1日起至XX苑建设项目完成。本公司原对陈其栋等人的授权委托同时废止。”授权委托书尾部由上海骏君置业有限公司盖章并由该公司法定代表人签字。2013年3月6日，上海骏君置业有限公司（作为授权人）给被告骏君公司巴中分公司（作为被授权人）出具《授权书》，载明：“……授权我公司（上海骏君置业有限公司）巴中分公司前往房产交易中心办理位于四川省巴中市的“XX苑”房地产项目的所有商业、住宅产权初始登记…转移登记相关一切手续。本授权书期限自2013年3月6日起至‘XX苑’房地产项目的上述相关手续办理完成时止。本委托书无转委托权”。该《授权书》于2013年3月6日经过上海市徐汇公证处公证。上海骏君置业有限公司于2016年11月25日取得了案涉房屋所在项目XX苑.东城之星的《建设用地规划许可证》，2016年12月7日取得了《建设工程规划许可证》，2017年1月取得了《建筑工程施工许可证》，于2017年1月17日取得了《商品房预售许可证》。庭审中，经本院当庭释明后，原告方明确不主张解除商品房买卖合同。上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，商品房买卖合同，收据，《告知书》，《意见告知书》，《授权书》及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，2010年10月19日，原告与被告骏君巴中分公司签订了《商品房买卖合同》,原告岳绍坤先后向被告骏君巴中分公司交纳了购房款11万元，该《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，案涉项目于起诉前取得了商品房预售许可证明，故系合法有效。诉讼中，原告岳绍坤坚持起诉被告骏君巴中分公司，而被告提出自己不是适格主体，据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条第一款第（五）项：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。……”之规定，骏君公司巴中分公司能够作为民事诉讼的主体，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。有效成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。原、被告于2010年10月19日签订《商品房买卖合同》，并约定交房时间为2011年5月31日前，但之后被告公司变更了案涉项目的规划设计，按照《商品房买卖合同》第十条约定，被告应当在批准变更设计规划起10日内书面通知买受人即本案原告。但被告公司并未在规定时限内通知原告，故原告主张退还购房款不主张解除商品房买卖合同，实际系主张退房。按照《商品房买卖合同》第十条约定被告应当支付退房利息，从原告付款之日起按照年利率5.76%计算。原告的付款时间认定问题，因庭审中原告称其实际于2006年就于被告公司签订了买卖合同并交款70000元，但其未向本院提供证据证明，而仅提供了被告公司于2010年10月19日出具的收据为凭，故本院认可第一笔交款时间为“2010年10月19日”。2015年5月24日，被告骏君巴中分公司向原告岳绍坤发出了书面《告知书》告知了原告案涉项目已重新规划，并要求原告作出表示是否退还所交房款或者协商其他解决方案。但是因原告岳绍坤拒绝提供购房合同和缴款凭证，以致于被告公司无法确定其是否为购房户，无法及时做退房处理或者协商其他处理。故至2015年5月26日原告岳绍坤向被告公司回复起，之后不再计算退房利息。即被告公司应当以70000元为基数从2010年10月19日起至2015年5月26日止，按照年利率5.76%计算；以40000元为基数从2011年1月21日起至2015年5月26日止，按照年利率5.76%计算。关于原告主张赔偿金15万元的问题，系主张被告公司承担违约责任问题。双方签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限看，原告岳绍坤应在2010年10月19日更换合同后交付总房款的80%，但至今未完成总房款80%的交款义务，实际双方均存在违约行为。诉讼中，原告方无法说明其计算依据和方法，亦未向本院举证证明其实际因另购房产生了差价损失15万元的依据，故该项诉请，本院不予支持。据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项，第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告上海骏君置业有限公司巴中分公司在本判决生效后10日内返还原告岳绍坤购房款110000.00元。二、被告上海骏君置业有限公司巴中分公司在本判决生效后10日内向原告岳绍坤支付退房利息：以70000元为基数从2010年10月19日起至2015年5月26日止，按照年利率5.76%计算；以40000元为基数从2011年1月21日起至2015年5月26日止，按照年利率5.76%计算。三、驳回原告岳绍坤的其他诉讼请求。本案受理费5950元，由被告上海骏君置业有限公司巴中分公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 杨 青二〇一七年五月二十二日书记员 赵海燕