上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3517号上诉人（原审原告）：上海晟材木业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特北路353号凯邦大楼8层J部位。法定代表人：曾清辉，总经理。委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海红霏建材有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路3003弄18号595座。法定代表人：郑金华，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。上诉人上海晟材木业有限公司（以下简称晟材公司）因与被上诉人上海红霏建材有限公司（以下简称红霏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭审理了本案。被上诉人红霏公司之委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。上诉人晟材公司经本院传票传唤因故未到庭。现已审理终结。上诉人晟材公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、判令被上诉人向上诉人赔偿其就租赁场地已获得或将来确定获得的补偿费的70％；三、判令被上诉人赔偿上诉人因房屋拆迁导致的各项损失，共计人民币（下同）36,484元；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉及的房屋是上诉人建造的，因此，一审判决认定事实不清。二、一审程序违法，审理期限太长，违反了相关法律的规定。三、在整个诉讼中，上诉人多次申请一审法官调查涉案房屋的建造者及被上诉人已获得或将来确定获得的利益及涉案房屋评估的相关情况，一审法官均不予理睬。另，立案之初，涉案房屋被紧急强拆，上诉人及代理人多次申请证据保全，法院均不予理睬，导致证据灭失。被上诉人红霏公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。晟材公司向一审法院起诉要求判令：1、确认晟材公司、红霏公司双方的《场地房屋租赁合同》无效；2、红霏公司向晟材公司赔偿（或补偿）红霏公司就系争租赁场地已获得或将来确定获得的补偿款按70%计算的金额；3、红霏公司赔偿晟材公司机器调试费、拆装费、搬迁运输费等7,000元；4、红霏公司赔偿晟材公司雇员损失8,484元；5、红霏公司赔偿晟材公司营业损失21,000元；6、红霏公司退还晟材公司多收的水电费913.50元；7、红霏公司退还晟材公司多收的2015年12月份租金14,567元。一审法院认定事实如下：2012年1月1日，红霏公司（作为甲方）与晟材公司（作为乙方）签订《场地房屋租赁合同》一份，约定：甲方拥有出租权的场地坐落于上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号院内，甲方出租给乙方使用的土地面积共3.8亩，房屋为35、40号。乙方向甲方承诺，租赁场地仅作为建材经营使用，租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变场地的使用用途。租赁期限自2012年1月1日起至甲方通知搬迁为止，乙方必须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准。该场地以亩为单位计算，每亩每年的租金为46,000元，共计年租金174,800元，租金以年为单位支付，应于每年1月10日前一次性付清。乙方在租赁期限内，使用水和电，进户线路与用水装置由甲方统一安装，一户一表（费用由乙方承担），水电费按照自来水公司和电力公司收费价格结算，费款乙方应于自来水公司及电力公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的场地转租给他人。乙方承租的房屋及水电等其他附属设施的维修义务和费用均由乙方自行承担。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得建造新的建筑物和构筑物（包括房屋和大棚等），否则甲方有权强行拆除，未能拆除的，其所有权自建造之日起归甲方所有。本合同签订时已经存在的房屋和大棚，在本合同签订后全部归甲方所有。经甲方书面同意的，乙方可以对房屋进行装修；合同期满或提前解除的，有关装修乙方不得拆除，甲方对乙方的装修不承担任何补偿责任。因不可抗力因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划和动拆迁需要，导致合同无法继续履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求。2015年11月10日，闵行区梅陇镇综合整治办公室向包括晟材公司在内的租赁户发出《告知书》，告知：根据市、区两级政府关于拆违和环境整治要求，许泾村辖区范围内整治工作已开始进行，各业主（租赁户）应在2015年12月15日前自行搬离所租赁的违法建筑（简易窝棚），不予配合的将依法强制清退；根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》及《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律法规，未经规划及相关部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，依法应予拆除。存有违法建筑的单位、村民（租赁户）应在2015年12月30日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员并自行拆除违法建筑。2015年12月9日，红霏公司向包括晟材公司在内的承租户发出《告知书》，承诺对在2015年12月30日前搬离的租户退还本年度3个月租金作为补偿，逾期未搬离的租户不对其进行补偿。2016年1月6日，红霏公司再次向相关承租户发出《告知书（二）》，重申前述梅陇镇综治办及红霏公司所作的告知书的有关内容，并告知：2016年1月8日下午起，红霏公司将对案涉场地房屋停止供水、供电；2016年1月11日起，政府部门将对违法建筑开始实施拆除；红霏公司对在规定期限日之前搬离的租户补偿5个月租金，对于逾期未搬离的承租户，红霏公司不再进行补偿。另查明，红霏公司与案外人曾某就本案所涉XX路XX号院内3.8亩土地及35、40号房屋亦于2012年1月1日签订《场地房屋租赁合同》一份，合同内容与前述晟材公司、红霏公司签订的合同一致。庭审中，双方均确认曾某系晟材公司法定代表人近亲属，实际承租人系晟材公司。庭审中，晟材公司与红霏公司双方一致确认租金已交至2015年12月底。晟材公司表示：其于2015年11月起至2016年1月期间陆续搬离案涉场地和房屋；至政府相关部门进行强制拆违，场地和房屋内的人员先搬走，之后再陆续搬走木材等货物。红霏公司庭审述称：2016年1月10日采取停水、停电措施后，晟材公司始于2016年1月11日陆续搬迁；因晟材公司未在规定期限内搬离，致相关部门强制拆违，故红霏公司无法按照告知书所作承诺予以租金补贴；红霏公司目前未从相关政府部门或其他单位处取得关于拆违的任何补偿款项。诉讼中，对于晟材公司要求退还租赁期间多收的水、电费用913.50元，红霏公司表示其收费标准略高于本市供电、供水部门确定的标准，同意予以退还上述款项；对于晟材公司主张退还的租金14,567元，红霏公司表示以顾念同乡情谊、化解双方矛盾为虑，亦同意退还晟材公司。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。本案中，晟材公司与红霏公司之间的《场地房屋租赁合同》所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地。根据我国土地管理法中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，系争租赁合同当事人擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦未取得相关规划许可，明显违反土地管理法及城乡规划法的禁止性规定，合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。红霏公司参照合同约定的租金标准计收案涉场地房屋的占用使用费，并无不当。关于晟材公司要求红霏公司按照案涉场地房屋已获得或将来确定获得的补偿款的70%进行赔偿的诉请，一审认为，晟材公司系向红霏公司租赁使用相关场地及房屋，《场地房屋租赁合同》还特别约定了对于签订时已经存在的房屋和大棚的处理以及不得新建建筑物和构筑物、经书面许可方可装修等各自权利义务，由此可见，相关房屋应在晟材公司承租之前即已存在，晟材公司认为相关房屋由其自行建造、搭建的意见，与上述合同内容明显不符，亦无证据佐证，难以采信。此外，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，晟材公司亦未能提供相应证据证明其经由红霏公司同意对所租房屋进行了添附、装修附合。现案涉房屋已作为违法建筑被强制拆除，且红霏公司亦否认已取得任何拆违补偿，晟材公司的该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。关于晟材公司要求红霏公司赔偿的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等以及雇员损失、营业损失，一审认为，合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上，指向信赖利益而非履行利益的损失。晟材公司主张的上述损失或费用并非在订立合同时基于对红霏公司方信赖而产生的损失，故晟材公司的上述主张，于法无据，不予支持。关于晟材公司要求红霏公司退还多收的水电费用及部分租金以14,567元计，现红霏公司自愿予以退还，属自行处分其权利，于法不悖，予以准许。一审法院审理后，于二○一六年十二月三十日依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、上海晟材木业有限公司与上海红霏建材有限公司于2012年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》无效；二、上海红霏建材有限公司于判决生效之日起十日内退还上海晟材木业有限公司多收的水、电费用913.50元；三、上海红霏建材有限公司于判决生效之日起十日内退还上海晟材木业有限公司场地房屋的占用使用费14,567元；四、驳回上海晟材木业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,099.11元，由上海晟材木业有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据我国土地管理法中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，上诉人与被上诉人之间所签订的《场地房屋租赁合同》，擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦未取得相关规划许可，明显违反土地管理法的禁止性规定，上述合同应当确认无效。关于上述合同无效后的赔偿问题，一审法院在其判决理由中已阐述清楚，本院不再赘述。上诉人上海晟材木业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,099.11元，由上诉人上海晟材木业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一七年五月二十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……