西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第08274号原告（反诉被告）吉建，男，汉族，1960年2月16日出生，住西安市雁塔区。委托代理人王越华，女，汉族，1965年7月8日出生，住西安市雁塔区，系原告配偶。委托代理人任自力，陕西方强律师事务所律师。被告（反诉原告）西安光彩商贸有限责任公司，住所地西安市雁塔区西影路大雁塔装饰材料市场4楼。法定代表人金新增，系该公司总经理。委托代理人刘坚，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人康宁，陕西永嘉信律师事务所律师。原告（反诉被告）吉建与被告（反诉原告）西安光彩商贸有限责任公司（以下简称“光彩商贸公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告吉建及其委托代理人任自力、王越华，被告光彩商贸公司的委托代理人刘坚、康宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吉建诉称，1999年6月28日原告与西安市小寨市场服务中心大雁塔市场服务所签订《财产租赁合同》，该合同约定由原告租赁被告经营的大雁塔装饰材料市场一层西侧044号商铺，面积22.8平方米，租赁期限从1999年7月1日至2019年6月30日，共计20年。合同约定租金十年内不变，每月每平方米35元，十年后双方根据市场发展情况再行协商调整，且合同对付款时间、违约责任等都作出了具体约定。该合同签订后，原告即进场装修经营，按时交纳租金及买断费。2003年6月11日因西安市小寨市场服务中心大雁塔市场服务所方面发生变化，由被告与原告签订《租赁合同》，该合同约定商铺编号为B18号，租赁面积为38.7平方米，其他内容与《财产租赁合同》基本一致。该合同签订后，原告继续在原商铺经营，并一直按时交纳租金。2009年7月因《租赁合同》约定的十年期满，被告要求提高租金，灯具城包括原告在内的许多商户都不同意，为此租金迟迟没有确定，故原告一直在正常营业。2009年10月5日晚，被告晚上趁无人之际，组织人员强行打开原告租赁的商铺，将商铺内的部分设施拆毁，货物搬走、毁损。后经公安调解双方达成协议，约定原告将其货物搬离商铺，房屋暂时由被告使用待法院判决。2011年1月21日原告依法向法院起诉，在审理过程中原告申请诉讼保全，但被告仍将房屋转租他人。该案经法院判决认定租赁合同无法继续履行，故原告只要求被告赔偿损失。被告在明知商铺存在纠纷尚未处理完毕，擅自将房屋出租的行为显属恶意，是违约行为，给原告造成了经济损失。现原告诉至本院，请求：1、依法判令被告赔偿原告经济损失682380元；2、依法判令被告承担本案诉讼费由。被告光彩商贸公司辩称，2003年6月11日原、被告签订《租赁合同》，根据合同约定原告应在2009年5月底前积极与被告协商并确定租金交纳事宜，但自2009年6月至2009年10月2日近四个多月时间，原告既不接纳被告提出的租金金额，也拒不按原标准交纳租金，致使被告签订的合同目的无法实现。2009年10月2日被告只得依约解除了双方的租赁合同并于10月5日收回了房屋，且原告也未在三个月合同解除异议期内向法院提出异议，合同解除已成定局。被告收回房屋后自行投资对商铺结构进行了改造，并未对原告货物造成损失，其诉称被告拆毁房屋纯属虚假陈述。综上，原告无法继续租赁完全是由于其违约造成，与被告无关，且被告行为也根本未对其造成损失，故应依法驳回其诉讼请求。反诉原告光彩商贸公司诉称，2003年6月11日反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为二十年，自一九九九年七月一日起至二零一九年六月三十日止。租金前十年不变，十年后双方根据市场发展情况再行协商调整，每年的五月底以前交纳下一个经营年度的租金，未按时交纳租金超过三个月的，甲方可以解除合同。至2009年6月30日前十年租赁期满。根据合同约定，被反诉人至少应在2009年5月底前积极与反诉人协商并确定租金交纳事宜，但自2009年6月至2009年10月2日，近四个多月时间，被反诉人既不接纳反诉人提出的租金金额，也拒不按原标准交纳租金，致使被告签订租赁合同的目的无法实现。2009年10月2日被告依约解除了双方的租赁合同，但因原告没有按照要求腾房，造成被告少收取2009年7月1日至2011年2月14日期间的租金116707元，原告应该赔偿。另被告曾为解决双方关于腾房造成的争议暂支给原告240000元，除被告承诺给付原告的50000元以外，原告没有任何法律、合同依据收取被告暂付的190000元，应予返还。现被告提起反诉，请求：1、判令被反诉人赔偿2009年7月1日至2011年2月14日期间反诉人的租金损失116707元；2、判令被反诉人退还反诉人240000元暂支费用中的190000元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。反诉被告吉建辩称，反诉原告的第一项诉讼请求不能成立，双方有租赁合同属实。自2009年10月5日开始，由于反诉原告的行为，造成商铺被拆毁，为此公安机关介入处理，直到2011年2月14日商铺一直处于封闭状态，原告根本无法使用，故原告不应承担此责任。关于反诉原告要求退还190000元的事实不成立，双方在2011年2月达成协议，反诉原告支付了240000元，该协议及款项主要是为了解决原告的货物损失问题，且关于实物损失问题，原告已经起诉，案件正在审理之中，现尚未结案。反诉原告认为要求承担50000元是其单方的意思。本案属于租赁合同纠纷，与反诉原告的反诉请求不属于同一法律关系，从程序上讲也不能构成反诉。综上，反诉原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。经审理查明，1999年6月28日原告经营的林成装饰行（乙方）与西安市小寨市场服务中心（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将大雁塔装饰材料市场一层西侧044号面积为22.8平方米商铺出租给乙方用于经营使用。租赁期限为二十年，自1999年7月1日至2019年6月30日止。租金前十年内不变，每月每平方米35元，十年后双方根据市场的发展情况再行协商调整，合同签订时，原告应向被告一次性交清一年租金，以后每年的五月底以前交纳下一个经营年度的租金。在该合同履行期间，西安市小寨市场服务中心将该市场整体卖给被告。后原、被告于2003年6月11日签订《租赁合同》，约定被告将大雁塔装饰材料市场一层西侧B18号商铺（即原市场一层西侧044号商铺）出租给原告，商铺面积为38.7平方米，原告的经营范围为建材。租赁期限为20年，自1999年7月1日至2019年6月30日。租金前十年内不变，每月每平方米35元，十年后双方根据市场的发展情况再行协商调整，合同签订时，原告应向被告一次性交清一年租金，以后每年的五月底以前交纳下一个经营年度的租金。合同第六条关于解除权进行了约定，租赁期间被告不得无故解除合同，但原告有下列情形之一时，被告可以无条件解除合同并不退还原告所有已交款项：1、原告用所租经营场地进行非法活动，损害国家利益和社会公共利益的；2、原告未按时交纳租金超过三个月的；3、原告转租超过上述约定时间三十日未通知被告办理变更手续的。合同第八条约定了违约责任：合同签订后，任何一方不得违约，一方违约时，应给予对方赔偿并支付年租金10%的违约金。合同签订后，原、被告均如约履行，合同履行至2009年6月30日第一个十年租期届满。2009年7月10日，被告向包括原告在内的市场承租经营户发出公告，并对该公告进行了公证。公告要求经营户应于公告后三日内交纳2009年7月1日至2010年6月30日的租金费用，租金标准为每月每平方米120元，在公告三日内租金优惠为每月每平方米115元。该公告发布后，因原、被告就租金标准未能达成一致意见，双方就租金另行协商事宜一致搁置，直至2009年10月5日晚，被告强行开启涉案商铺，开始拆除商铺内楼梯，并损毁部分财物，原告遂向公安机关报案。此后，被告分别于2009年10月6日、2009年10月23日、2010年2月21日强行打开商铺大门，将商铺内货物拉走封存，原告遂向公安机关报警，公安机关接警后主持双方进行了调解。2011年1月19日，原告（乙方）与被告（甲方）在西安市公安局雁塔分局西影路派出所的主持下达成调解协议，该协议约定：协议生效后五日内，甲方暂支乙方24万元整，乙方收款后于2011年2月14日搬离其在甲方场地大房内全部货物，由甲方收回乙方在光彩商贸城内的该经营房屋，2011年2月12日至2月14日内，乙方搬离其在甲方场地小房内全部货物，由甲方收回乙方在光彩商贸城内的该经营房屋；乙方逾期未搬离，视为放弃其货物的权利、由甲方自行处理，乙方进场搬离时间为19：00点以后；本协议生效后一年内乙方应向人民法院起诉，待法院判决生效后，甲乙双方以法院判决内容执行及结算，逾期未提起诉讼的，视为乙方放弃全部权利。双方约定协议自双方签订之日起生效。签订协议时，原告在协议右下角注明“乙方经营房屋暂时由甲方使用，待法院判决。”协议签订后，原告收到被告支付的24万元，但在其向被告出具的收条中表示该24万元系被告砸毁其商铺内物品的赔偿款。后原告按期搬离涉案商铺。2011年2月15日，被告将涉案商铺出租给案外人南保宁，租期为五年。2011年3月1日，南保宁经被告同意将涉案商铺转租给案外人代亚峰，并签订书面租赁合同，约定租赁期限为2011年3月1日至2016年2月28日，并收取房屋租金117000元。现涉案商铺由被告出租给案外他人使用。双方产生纠纷后，原告吉建以租赁合同纠纷，将被告光彩商贸公司及第三人代亚峰诉至本院，要求确认合同合法有效并继续履行。本院依法审理后，于2011年7月21日作出（2011）雁民初字第1703号民事判决，判决原、被告合同合法有效，双方租赁合同继续履行。判决送达后，被告及第三人代亚峰不服，上诉至西安市中级人民法院（以下简称“中院”），中院作出（2011）西民一终字第1278号民事裁定，撤销（2011）雁民初字第1703号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，依法作出（2012）雁民初字第02083号民事判决，判决双方于2003年6月11日签订的租赁合同合法有效，并驳回了原告要求继续履行租赁合同的请求。判决送达后，原、被告均不服上诉至中院，经中院审理后于2013年7月15日作出（2013）西民一终字第00534号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年8月5日，原告吉建再次以租赁合同纠纷，将被告诉至本院，要求被告赔偿经济损失68.2380万元。在本案审理过程中，被告提出反诉，要求原告赔偿2009年7月1日至2011年2月14日期间的租金损失11.6707万元，并退还被告暂支费用中的19万元。经本院审理后，于2014年10月27日作出（2013）雁民初字第05044号民事判决，判决被告在判决生效后十日内赔偿原告损失40.9428万元，判决原告在判决生效后十日内退还被告19万元。判决送达后，原、被告均不服，上诉至中院，中院依法作出（2015）西中民一终字第00029号民事裁定，裁定撤销（2013）雁民初字第05044号民事判决，发回本院重审。以上事实，有租赁合同、协议书、收条、收款收据、照片、（2011）雁民初字第1703号民事判决书、（2011）西民一终字第1278号民事裁定书、（2012）雁民初字第02083号民事判决书、（2013）西民一终字第00534号民事判决书、（2013）雁民初字第05044号民事判决书、（2015）西中民一终字第00029号民事裁定书、双方当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告经协商一致，自愿签订租赁合同，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定租期为二十年，在合同签订后的前十年，双方均按照合同约定履行，但在合同履行至2009年6月30日第一个十年租期届满，双方关于租金未能协商一致，遂产生纠纷。按照双方合同第三条约定，租金前十年不变，十年后根据市场行情另行协商调整，后在双方未能协商一致的情况下，被告强行开启涉案商铺，开始拆除商铺内楼梯，并损毁部分财物，即在合同有效期内，被告强行收回商铺，其行为构成违约。庭审中，被告辩称根据双方合同第六条之约定，若原告拖欠租金达三个月，其享有单方解除权，但是，原告拖欠租金并非恶意拖欠，而是双方关于租金标准无法协商一致，根据合同约定，第二个十年的租金需双方协商，因此对于租金未能协商一致，双方均有过错,故被告无权单方解除合同；并且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，即使被告享有单方解除权，亦需向原告发出解除通知，被告未能提交充分证据证明其向原告发出了解除通知，故对此不予认可。由于被告强行收回商铺的行为，致使原告租商铺的使用权受到侵害，预期的使用权收益受损，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于原告要求被告支付预期收益损失的请求，本院依法应予支持。对于原告主张的收益损失数额，由于其经营期间的账本等能反应原告经营收益的资料均已灭失，无具体的参考标准，且后十年租期内的收益受市场行情、经营理念等诸多因素的影响，收益并不固定，并且在双方发生争议无法协商时，本应通过诉讼途径予以解决，但被告却冒然强行开启涉案商铺，拆除商铺内设施，并损毁部分财物，导致双方矛盾激化，故出于以上因素考虑，对于原告的收益损失，本院依法酌定为429428元。对于被告反诉要求原告赔偿2009年7月1日至2011年2月14日期间租金损失116707元的请求，由于2009年7月10日以后的租金，原告未向被告支付，但是2009年7月10日至原告腾交房屋之日即2011年2月14日期间，原告实际占有使用涉案房屋，依法应向被告支付此期间的租金，故原告应向被告支付租金25961.25元。对于被告反诉要求原告退还暂支费用中190000元的请求，由于该费用系财产损失的暂付款，不符合反诉的构成要件，因此本案不予涉及，被告可另案起诉处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安光彩商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）吉建赔偿损失429428元；二、驳回原告（反诉被告）吉建其余的诉讼请求；三、原告（反诉被告）吉建于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）西安光彩商贸有限责任公司支付2009年7月10日至2011年2月14日期间的租金25961.25元；四、驳回被告（反诉原告）其余的诉讼请求。本案本诉受理费10624元，由原告承担3931元，由被告承担6693元。由于原告已预交，由被告在向原告支付上述款项时一并付清。本案反诉受理费3367元，由反诉原告承担3098元，由反诉被告承担269元。由于反诉原告已预交，由反诉被告在向反诉原告支付上述款项时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王继红人民陪审员  崔宝生二〇一七年五月二十二日书 记 员  高彩娥打印：扈艳红校对：张静2017年月日送达