重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0117民初7565号原告：陈生全，男，1956年5月1日出生，汉族，住重庆市合川区委托诉讼代理人：蒋甲洪，重庆典柯律师事务所律师。被告：吴桂兰，女，1956年7月3日出生，汉族,住重庆市合川区委托诉讼代理人：吴劲松，重庆阳城律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟远明（系被告吴桂兰之夫）。男，汉族，1954年2月28日出生，住重庆市合川区被告：重庆市名创房地产开发有限公司（以下简称“名创房产公司”），住所地合川区江城大道188号，统一社会信用代码915001177958916431。法定代表人：杨贻伦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：池洪玲（系该公司员工），女，汉族，1965年12月4日出生，住重庆市合川区原告陈生全与被告吴桂兰、重庆市名创房地产开发有限公司（以下简称“名创房地产公司”）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由审判长张安国、与代理审理员孙金龙、人民陪审员傅素良组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈生全及其委托诉讼代理人蒋甲洪，被告吴桂兰的委托诉讼代理人吴劲松、粟远明，被告名创房地产公司的委托诉讼代理人池洪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈生全向本院提出诉讼请求：1.依法许可对重庆市合川区南办处南津街×号南滨路742号门市房屋继续执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告杨贻伦、名创房地产公司未履行重庆市合川区人民法院（2015）合法民初第06000号民事判决书确定的偿还原告2711513.34元及其利息的义务，原告作为申请人于2016年1月11日向合川区人民法院申请执行，在执行中，重庆市合川区人民法院作出了（2016）渝0117执异67号执行裁定书，中止了对位于重庆市合川区南办处南津街×号南滨路742号门市房屋的执行。现原告不服该裁定，认为：一、涉案房屋仍登记在被告名创房地产公司名下，是被告可供执行的财产；依法应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而非适用第二十八条。第二、被告吴桂兰购买的涉案房屋不发生物权效力。1.涉案房屋未登记在被告吴桂兰名下。2.根据重庆市合川区人民法院（2016）渝0117执异67号执行裁定书确认的事实，原告签订买卖合同在前，被告吴桂兰签订买卖合同再后，且涉案房屋网签在了原告名下，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、第一十五条、第一十六条的规定，被告属于重大过失，因此涉案房屋对被告吴桂兰不发生物权效力。被告吴桂兰辩称：一、本案所涉的房产系被告名创房地产公司依法销售，被告吴桂兰合法购买，其权利能够排除执行。被告吴桂兰于2012年8月2日向被告名创房地产公司的法定代表人打款120万元，作为购买被告名创房地产公司开发的门面房定金，至此，两被告之间形成了购买商务门面的买卖合同关系，此时，原告与被告名创房地产公司之间还无民间借贷关系，2014年12月19日，被告吴桂兰与被告名创房地产公司正式签订了本案所涉的房产的买卖合同，完全确立了两被告间的商品房买卖法律关系。这时原告也未与被告名创房地产公司形成民间借贷关系诉讼，2015年1月9日，被告名创房地产公司通知被告吴桂兰提前交接涉案房产并结算房产。吴桂兰于当日与名创房地产公司结清了房款并另行支付了现金，缴纳了代收的相关税费，然后验收接房领取钥匙。同月20日，在物管公司签收了接房通知和物管合同，缴纳了半年的物业管理费，至此，吴桂兰对涉案房产行使占有、使用、收益的权益，从实体上享有该房的所有权。名创房地产公司不再具有该房产的实体权益。此时，原告并未对已经交付使用的本案所涉房产申请采取保全查封措施，该房的权属证书也依法按照程序由名创房地产公司准备登记资料准备办理之中，在这之后，原告申请诉前保全，合川区人民法院于2015年7月3日作出了（2015）合法民保字00070号民事裁定书对涉案房屋进行查封，致使登记办理权利证书受阻，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持。1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，其权利能够排除执行。原告认为应当适用前述规定的第29条，是不恰当的。因为，第29条所指的商品房系用于居住的商品房屋，而本案所涉的商品房不是用于居住的商品房，而是非住宅的商业门面，两种是不同性质的房屋，故只能适用前述规定第28条的规定，应当排除执行。2.吴桂兰所购涉案房产合法有效，依法享有物权。原告所提的物权法第9条、14条、16条之规定，其法条是明确不动产必须依法登记实行登记有效，并未规定合法的商品房交易无效。物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。该规定明确吴桂兰与名创房地产公司所涉本案房产的买卖是合法有效的，且该房产已交付使用，吴桂兰已实际占有，至于程序上并未办理登记和权属证书的形式要件是因为意志外的原因暂时受阻，待其原因消失后自然要完成登记和权属证书，不影响吴桂兰依法享有该不动产物权。3.吴桂兰合法购买本案所涉房产，不存在重大过失，不适用物权法司法解释（一）第4条、15条、16条之规定，原告于2014年9月4日，与名创房地产公司签订了本案所涉房屋的商品房买卖合同，并对该合同进行了网上登记，但合川区人民法院作出的（2015）合法民初字第04207号民事裁定书认定，原告与被告名创房地产公司签订的商品房买卖合同在网上进行了登记，但未办理备案登记，两者之间签订的商品房买卖合同其实质是为借款作担保，两者之间建立的是民间借贷法律关系而不是房屋买卖关系。合川区人民法院作出（2016）渝0117执异67号执行裁定书也对此作出了相同认定，上述两份生效裁判文书均明确认定原告陈生全与名创房产公司之间不存在商品房买卖法律关系，那么，其以商品房买卖法律关系进行的网上登记即预告登记也是不成立的，系虚假登记，名不副实，其登记无效。由此可以认定，原告的预告登记权利人的身份也自然不存在。因此，不适用物权法司法解释（一）第4条、15条、16条。吴桂兰是本案所涉房产唯一的合法买受人，不存在有重大过失行为。综上所述，原告陈生全申请执行的涉案房屋的事实和理由不能成立。吴桂兰提出执行异议的事实和理由符合法律规定，能够排除执行，请求法院予以支持，驳回原告陈生全的诉讼请求，撤销执行。被告名创房地产公司辩称：1.被告名创房地产公司销售房屋给被告吴桂兰的事实是真实的，程序也是合法的。2.网签给原告陈生全的这个门市确实是借贷担保，不属于买卖关系。3.被告吴桂兰所陈述的法院的两份裁定文书也是符合事实和有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认。并审查认定如下事实：被告名创房地产公司系房产开发企业，被告杨贻伦系被告名创房地产公司的法定代表人。原告陈生全于2014年7月22日、2014年8月30日分别向被告杨贻伦转账200万元和250万元。2014年9月4日，原告陈生全与被告名创房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将被告名创房地产公司开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处南滨路×号、×号、×号、×号、×号五个门市出卖给原告陈生全；同日，原告陈生全与被告杨贻伦、名创房地产公司签订了《商品房回购合同》，并对上述门市办理了网上登记，但未办理备案登记。2015年5月22日，原告陈生全以商品房销售合同纠纷起诉被告名创房地产公司，要求被告履行对上述门市的房屋产权过户义务，2015年10月8日本院作出（2015）合法民初字第04208号民事裁定书，认定原、被告之间签订的《商品房买卖合同》实质是为借款作担保，并非房屋买卖关系，驳回原告陈生全的起诉。2015年7月3日，原告陈生全向本院提出诉前保全申请，要求对被告名创房地产公司位于重庆市合川区南津街街道办事处南滨路×号等价值350万元的门市进行保全，本院于2015年7月3日作出（2015）合法民保字第00070号民事裁定书，依法查封了位于重庆市合川区南津街街道办事处南滨路×号等门市。2015年7月29日，原告陈生全以民间借贷纠纷起诉要求被告杨贻伦、重庆名创房地产公司偿还借款350万元及利息，2015年12月7日本院作出（2015）合法民初字第06000号民事判决书，判决由被告名创房地产公司偿还原告陈生全借款2711513.34元及利息。后因被告名创房地产公司到期未履行生效判决，原告陈生全于2016年1月11日申请执行。执行过程中，被告吴桂兰于2016年7月28日对执行标的提出异议，本院于2016年8月11日作出（2016）渝0117执异67号执行裁定书，裁定中止对重庆市合川区南津街街道办事处南滨路×号门市的执行。2016年8月29日，原告陈生全不服该裁定，向本院起诉，诉请如前。另查明，被告名创房地产公司的法定代表人杨贻伦与被告吴桂兰之夫粟远明系朋友关系，2010年10月29日，杨贻伦因房地产开发需要，向被告吴桂兰借款219万元。2012年8月2日，粟远明与杨贻伦商定预定被告名创房地产公司开发的南景名门江山项目约×㎡的门面，单价12,300元，定金120万元，因杨贻伦向被告吴桂兰的借款219万元尚未还清，遂在该借款中扣减120万元，由杨贻伦出具了120万元的定金收条。2014年12月19日，被告名创房地产公司（甲方）与被告吴桂兰（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处南津街×号南滨路742号门面，门面位于第一层，×号门面建筑面积×㎡，建面单价8,000元/㎡，总成交价485,520元；付款方式为一次性付款；合同约定交房时间为2015年3月30日前，合同签订之日起30日内向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单。2015年1月9日，被告名创房地产公司通知被告吴桂兰接房，双方进行了结算，被告吴桂兰向被告名创房地产公司交纳了代收的税费，被告名创房地产公司收回了120万元的定金收条，向被告吴桂兰出具了房款收据以及代收契税、大修基金、交易手续费等收据；并向重庆豪爵物业管理有限公司出具同意接房书，由被告吴桂兰签字确认并接房。2015年1月20日，被告吴桂兰交纳了2015年1月至2015年6月30日物业费1020元，同日，重庆豪爵物业管理有限公司向其出具了物业费交纳收据。2015年11月30日，被告吴桂兰起诉名创房地产公司要求确认2014年12月19日签订的关于购买位于重庆市合川区南津街街道办事处南滨路742号门市的《商品房买卖合同》合法有效，本院于2015年12月29日作出（2015）合法民初字第9487号民事判决，认定上述《商品房买卖合同》有效，现该判决已生效。上述事实，有原、被告的陈述，（2015）合法民初字第04207号民事裁定书、（2015）合法民初字第04208号民事裁定书、（2015）合法民保字第00070号民事裁定书、（2015）合法民初字第06000号民事判决书、《重庆市商品房买卖合同》、接房通知书、房款收据以及代收契税、大修基金、交易手续费等收据、（2015）合法民初字第09487号民事判决书、（2016）渝0117执异67号执行裁定书等证据予以证实，上述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为：被告吴桂兰与被告名创房地产公司于2014年12月19日签订的《商品房买卖合同》，已经本院生效文书确认合法有效，且该商品房买卖合同的签订时间是在本院查封诉争房屋之前；被告名创房地产公司也已在本院查封诉争房屋之前将诉争门市交付给被告吴桂兰，并实际由被告吴桂兰占有使用；被告吴桂兰支付诉争房屋全部价款的事实已经本院生效文书所确认，被告名创房地产公司也出具了收款收据，应认定被告吴桂兰已按照合同约定支付了全部价款；被告吴桂兰未办理过户登记手续的原因系被告重庆名创房地产公司与他人之间的债务纠纷导致诉争房屋被法院查封，在法律上不能履行，故被告吴桂兰对房屋未过户无过错。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈生全的诉讼请求。案件受理费80元，由原告陈生全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张安国代理审判员  孙金龙人民陪审员  傅素良二〇一七年五月十五日书 记 员  胡瑾一