广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1140号上诉人（一审被告）：林丽贞，女，1976年5月9日出生。委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市合融房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴浩锋，执行董事。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。上诉人林丽贞因与被上诉人珠海市合融房地产投资顾问有限公司（以下简称合融公司）居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初6552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽贞请求：依法改判驳回被合融公司的诉讼请求。事实和理由：林丽贞上诉认为之所以买卖合同无法履行，原因在于买方刘刚勇拖延履行合同义务致使合同目的不能实现。因此，林丽贞认为居间合同违约方是买方刘刚勇，根据合同约定林丽贞无需承担中介费。合融公司辩称：合融公司提交的证据已经足以证明林丽贞在合同订立后无合法理由而拒绝履行合同。林丽贞在与合融公司对话中明确告知合融公司，不卖涉案房屋，使买房刘刚勇不能继续购买房屋，履行合同。根据本案合同约定在合同签订后，经纪方已经居间成功，买卖任何一方违约经纪方的全部佣金由违约方承担。林丽贞不按合同履行义务，已经构成严重违约。应当向合融公司支付佣金。一审法院认定事实正确，请求法院维持一审判决。合融公司向一审法院起诉请求：1.判令林丽贞向合融公司支付居间佣金32360元；2.判令林丽贞向合融公司支付自2016年7月23日至2016年8月5日违约金为2103.4元（按照每日千分之五计至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2016年6月12日，卖方林丽贞、买方刘刚勇、经纪方合融公司签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于珠海市拱北夏湾路280号（春泽名园）9栋402房出售给买方，总成交价16180000元，定金20000元。买方拟申请贷款1300000元用于支付房款，2016年6月18日前办理贷款申请手续，买卖双方最迟在2016年9月10日前办理过户手续。居间佣金及综合服务费：本合同签订后，过户当天，卖方需按照买卖总价的2%（￥/元），买方须按照买卖总价的2%（￥32360元）分别向经纪方支付服务费。交易中如果出现非三方原因造成的交易取消，经纪方无息退还所收取的佣金服务费。违约责任：本合同签订后，经纪方已居间成功。买卖双方任何一方或双方违约，经纪方的全部佣金则由违约之一方或双方承担。任何一方拖延支付经纪方代理费时，按每逾期一日支付千分之五的标准向经纪方支付违约金。合同还约定了其他相关内容。合同签订当日，林丽贞收取定金20000元，并在《收据》上签名确认。合融公司提交其工作人员与林丽贞的对话录音资料，其中有以下内容：合融公司问“林姐您和家人商量的怎么样？”，林丽贞答“就说不卖啊。”合融公司问“那您这边跟家里人商量确定是不卖了，对吧。那您这边，打算怎么处理呢？”林丽贞：“我都跟你讲了，当时签合同，也是说两万赔四万，是不是？那您做生意不可能说双方都赚，那你带人家去看看房人家不要呢，你不能说生意没成功还要收我这三万五，那个中介费啊。”合融公司：“站在刘先生的立场上他现在一切都准备就绪了，您这边又说不卖了，那他肯定是有损失的，所以说现在很多东西怎么弄啊？”林丽贞：“那就是说我付他4万块喽。”合融公司：“还有我们中介方的佣金呢，本来刘先生买了这个房，你是不付我们佣金的，但是刘先生要付中介费的。”林丽贞：“那现在那个合同上面也没写啊。”合融公司：“合同上是有的，三方合同，一方不卖了导致生意没有做成损失肯定是要赔偿的。”林丽贞：“那么我们走法律程序吧，反正我不急，这房子我又不是要卖。”双方通话还说了其他内容。一审法院认为，林丽贞、合融公司与刘勇刚签订《房地产买卖合同》中林丽贞与合融公司之间居间合同的内容系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，应认定有效，对双方有约束力。合同约定“本合同签订后，经纪方已居间成功。买卖双方任何一方或双方违约，经纪方的全部佣金则由违约之一方或双方承担。任何一方拖延支付经纪方代理费时，按每逾期一日支付千分之五的标准向经纪方支付违约金。”从合融公司提交的双方通话内容来看，林丽贞在合同签订后无合法理由拒绝继续履行合同，构成上述合同约定的违约情形，应按照上述约定承担违约责任，支付合融公司方佣金32360元。合同约定佣金在过户当天（最迟2016年9月10日前办理过户手续）支付，林丽贞违约应赔偿造成合融公司未能如期收到佣金的损失。合同约定“任何一方拖延支付代理费每逾期一日支付千分之五的违约金”，是针对未能履行支付代理费义务的违约责任，与合融公司未能如期收到佣金的损失不同，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息可以作为合融公司损失的衡定依据，合融公司要求按照日千分之五计算违约金，依据不足，林丽贞应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2016年9月11日至实际付清之日的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决一、林丽贞于本判决发生法律效力之日起五日内向珠海市合融房地产投资顾问有限公司支付佣金32360元。二、林丽贞于本判决发生法律效力之日起五日内向珠海市合融房地产投资顾问有限公司赔偿损失，以32360元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月11日计算至实际付清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取331元，由林丽贞负担。本院二审期间，林丽贞围绕上诉请求依法提交了证据一，（2016）粤0402民初6550号民事判决书，拟证明该案中已经认定购房人刘刚勇拖延合同的事实；证据二，（2016）粤0402民初6550号案的上诉材料，拟证明该案正在审理中。本院组织当事人进行了证据交换和质证。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，本院对上述进行证据综合审查判断。本院二审查明，2017年4月8日本院作出（2017）粤04民终256号民事判决书认定，林丽贞、合融公司与刘勇刚签订《房地产买卖合同》约定2016年6月18日前，双方应到银行办理银行按揭手续，而刘刚勇直到2016年7月21日才联系合融公司要求还贷及办理按揭手续，违反了合同约定的义务，因此，刘刚勇对合同未顺利履行负有责任。2016年7月25日在合融公司的谈话录音中，林丽贞已明确告知刘刚勇不卖房，应当认定为是林丽贞解除合同的并通知刘刚勇，本案合同无法顺利履行的责任应由刘刚勇承担。本院认为，涉案居间合同约定的内容系各真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，对各方均有约束力。林丽贞、合融公司与刘勇刚签订《房地产买卖合同》，合同约定“本合同签订后，经纪方已居间成功。买卖双方任何一方或双方违约，经纪方的全部佣金则由违约之一方或双方承担。任何一方拖延支付经纪方代理费时，按每逾期一日支付千分之五的标准向经纪方支付违约金。”本案争议焦点在于林丽贞是否在与刘刚勇的房屋买卖合同纠纷中构成违约并导致合同无法履行，而本院（2017）粤04民终256号民事判决书在事实认定部分已经确认林丽贞没有违约行为，反倒是刘刚勇的行为导致双方合同无法履行，合融公司主张林丽贞支付居间费用没有事实与法律依据。因此，林丽贞上诉主张其没有违约的上诉理由，本院予支持。综上所述，一审法院认定林丽贞违约，并判决林丽贞承担违约责任，属认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销香洲区人民法院(2016)粤0402民初6552号民事判决；二、驳回珠海市合融房地产投资顾问有限公司的诉讼请求。一审案件受理费331元，由珠海市合融房地产投资顾问有限公司负担；二审案件受理费610元，由珠海市合融房地产投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年五月二十六日书记员 苏婉婷