四川省南部县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1321民初413号原告：四川省南部红岩子电力有限责任公司,住所地：南部县。法定代表人：杨中华，董事长。委托诉讼代理人：朱勇林、张恒，四川惠博律师事务所律师。被告：何学虎，男，汉族，1974年10月24日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：王玺围，四川建春律师事务所律师。四川省南部红岩子电力有限责任公司（以下简称红电公司）与何学虎关于排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红电公司的委托诉讼代理人朱勇林、张恒,被告何学虎及其委托诉讼代理人王玺围均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红电公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告返还位于南部县南隆镇城北街邓家岩还房小区的3幢1层1-66号房屋，并向原告支付占用期间的房屋使用费。事实及理由：1999年，因修建红岩子电站，原告依法取得了南部县南隆镇原蔬菜村1-4社土地使用权，并根据《凌云居委会邓家岩拆迁房屋统建还房的实施办法》（南府发〔2002〕62号）的规定，修建了邓家岩还房小区，对被征用土地上的居民实施了还房安置。原告同期建成了邓家岩还房小区一楼口面房共计137间，为了让被拆迁居民获得更多的实惠，原告于2004年2月21日发布了《关于优售邓家岩小区口面房的通知》，告知被拆迁安置户可按规定享受优价购买口面房的权利。通知发出后，部分被拆迁安置户办理了优价购买口面房的手续，但被告在未办理购买手续的情况下，迳行占用了原告所有的南部县南隆镇城北街邓家岩还房小区3幢1层1-66号口面房。该房屋属于原告所有，原告依法取得了土地及房屋产权手续，房屋产权证号为南房权证房权字第2014098**号。被告未经原告许可，擅自占用原告所有的前述房屋，构成侵权。原告多次要求其停止侵权、腾退房屋，被告均置之不理。2016年10-12月，为使邓家岩还房小区口面房被占用的遗留问题得到妥善处理，原告按照南府发〔2002〕62号文件规定，再次启动了邓家岩还房小区口面房的优价购买程序，多数被拆迁安置户重新申报并办理了优价购买手续。被告虽在红电公司办理了申报购买登记，但未按期缴纳购房款，并继续侵占案涉房屋。何学虎辩称，1、南府发〔1997〕203号文件及原、被告签订的《拆迁协议》规定和约定给安置户在有口面的地方划宅基地自建，并享受优惠；2、政府属于强拆、强建、未批先建，属于违法建筑，且违背被拆迁户的意愿；3、2004年2月21日，红电公司发布《关于优售邓家岩小区口面房的通知》是单方行为，且严重损害被拆迁户的利益；4、按南府发〔2002〕62号文件第五条规定：口面房按市场价格优惠40%，即红电公司只能处理其中60%的口面房，另40%口面房属于被拆迁安置户的，而其将100%的口面房办理在了自己名下，其产权应当撤销；5、红电公司2016年8月对邓家岩还房小区口面房的评估是单方行为，评估价格过高，同时，其未按规划修建市场，故只能按当时的建安价执行；6、邓家岩住户拆迁系政府行为，政府已对住房进行了安置，故口面房政府也应予以安置。综上，请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法的诉讼请求，并要求按当时的建安价或政府的市场指导价优惠40%卖与还房户，同时给予困难补偿。本院经审理认定事实如下：1998年4月18日，南部县人民政府以南府发〔1998〕92号文件作出《关于红岩子电航工程全征蔬菜社土地有关问题的通知》，载明：一、征地的范围及原则根据红岩子电站建设用地的需要，对蔬菜社四个村民小组的集体土地，按计税面积全部征用，全征土地后，其所辖范围内的一切土地属于国家所有，在征地过程中，要始终坚持两条原则，一是依法全征，依法补偿；二是尊重历史、注重现实，合理解决全征土地中的问题，切实保护村民的利益，按政策规定支付土地补偿费、个人安置补助和生活补助费，并将正住农民人口转为非农业人口，并对土地补偿费、供养或安置补助费标准及征地“农转非”原则、要求等等作出了明确规定。2000年6月1日，南部县红岩子电航工程指挥部（甲方）与被告何学虎等6户（乙方）签订《拆迁协议》，主要内容为：“乙方于2000年6月20日拆除完毕，共拆除452.03㎡，计42215.2元，乙方自建住房，凡按规定被拆除的房屋，其产权证和土地使用证从签订该协议起作废。”2002年4月12日，南部县人民政府拆迁安置管理办公室以南府拆办发〔2002〕19号、〔2002〕20号文件作出《关于实施凌云居委会邓家岩建设规划拆迁房屋的通知》、《关于对凌云居委会邓家岩第四批拆迁工作的实施意见》，要求对位于凌云居委会邓家岩路一带影响规划的房屋必须拆除，并对拆迁范围、拆迁补偿政策、要求进行了明确，拆迁单位为南部县红岩子电力股份有限责任公司，拆迁方式由拆迁单位按有关政策法规统一组织，统拆统建、统一还房安置等等。2002年4月30日，南部县人民政府以南府发〔2002〕62号文件作出《凌云居委会邓家岩拆迁房屋统建还房的实施办法》，载明：还房的基本原则是将建成的房屋以货币方式优惠销售给被拆迁安置户。安置房的建安成本均价为350元/㎡，商品房均价为500元/㎡（特殊地段和位置上的商品房基准价由建设方根据具体情况确定）。每一户被安置户（合户买房的算一户）可以优价购买安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个，其价格按市场价60%计算（即优惠40%），市场基准价由县主管部门核定等。2002年10月，原告红电公司取得座落于南部县南隆镇蔬菜村一、二、三、四社（即案涉凌云居委会邓家岩拆迁安置小区）国有土地使用证，权证号为：南国用（2002）字第0027695号，用途：综合用地，使用权类型：出让，使用权面积：160790平方米。期间，原告红电公司根据（南府发〔2002〕62号）《凌云居委会邓家岩拆迁房屋统建还房的实施办法》的规定，修建了邓家岩还房小区，并陆续对被拆迁还房户进行了还房安置。2004年2月21日，原告红电公司发布了《关于优售邓家岩小区口面房的通知》，告知被拆迁安置户可按规定享受优价购买邓家岩还房小区一楼口面房的权利，并载明向被拆迁户优价出售口面房工作从2004年3月10日开始至5月10日结束，逾期不购者不分原因一律视为自动放弃优价购买口面房的权利，不作任何特殊处理。原告红电公司在优价出售口面房期间，部分被拆迁安置户办理了优价购买口面房的手续。优价出售口面房期间届满后，因原告红电公司对未能出售的一间口面房向被拆迁户以外的人员进行了出售，致使未在优价出售口面房期间购买口面房的被拆迁户迳行占用了原告红电公司未出售的口面房，被告何学虎占用的系位于南部县南隆镇城北街邓家岩还房小区3幢1层1-66号口面房。2014年11月10日，原告红电公司在南部县房地产管理局办理了被告何学虎占用的口面房的房屋所有权证书，权证号为南房权证房权字第2014098**号，规划用途为商业服务，建筑面积13.89平方米，登记原因为变更，共有情况为单独所有，产别为股份制。2016年10月17日，原告红电公司发布《关于处置邓家岩小区口面房遗留问题的公告》，载明为使邓家岩小区口面房遗留问题（被占用）尽快妥善处理，根据南府发〔2002〕62号文件的规定，处置口面房的购买对象必须是《实施办法》明确规定的有权购买口面房的被安置户，每一安置户（含两户或以上的合并户）只能购买一个口面房，处置口面房的单价按照其具体位置，实行分段评估，评估单价将公示于邓家岩小区公示区域，最终购买价款按照南府发〔2002〕62号文件第五条第七款（每一户被安置户（合户买房的算一户）可以优价购买安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个，其价格按市场价60%计算（即优惠40%），市场基准价由县主管部门核定）的规定办理签约和购房款缴付，未履行购买手续但已占用口面房且具有口面房购买资格的被安置户，在自愿前提下，可优先购买已占用的口面房，若不愿购买，应在通告时间内（具体时间另行公告）自行撤离，因占用口面房所发生的一切支出（含支付约定），由占用人自行承担，处置时间为2016年10月17日至2016年11月17日止，在规定处置时间内未进行资格审查和交纳购房价款，无论其是否具有购买处置口面房的资格，均视为放弃优价购买处置口面房的权利，逾期不再对其做任何特殊处理或补偿，如系具有购买处置口面房资格的被安置户违规强占，不予购买也不腾退的，则取消其优价购买口面房的权利和资格等等。同时，原告红电公司对处置口面房的单价按照其具体位置，委托了评估机构进行了分段评估，并公示于邓家岩小区公示区域，其中被告何学虎所占口面房评估单价为6700元/平方米。公告发出后，多数被拆迁安置户重新申报并办理了优价购买手续。被告何学虎虽在原告红电公司办理了申报购买口面房登记，但未缴纳购房款。2016年11月8日，原告红电公司在邓家岩小区张贴《通知》，载明：邓家岩小区已认购处置口面房拆迁户，红电公司于2016年10月17日发出了《关于处置邓家岩小区口面房遗留问题的公告》，你们作为拆迁户已到红电公司按照公告办理了认购手续，但你们至今为止未按公告规定交纳处置口面房的购房价款，鉴于公告规定的截止时间（2016年11月17日）将近，特向你们发出通知，请你们按照公告规定时间及时交纳购房价款，逾期未到红电公司办理的，红电公司将按公告规定进行处理。通知发出后，被告何学虎仍然未在《通知》规定的时间内交纳处置口面房的购房价款，并继续侵占案涉房屋。诉讼过程中，经本院多次与原告红电公司协商，原告红电公司同意按照2016年10月17日发布的《关于处置邓家岩小区口面房遗留问题的公告》所载条件予以出售，即在评估价格的基础上下调20%为口面房单价，再按照南府发〔2002〕62号文件精神予以优惠40%作为出售单价，终因被告认为单价过高调解未果。本院认为，原、被告签订的《拆迁安置协议》，系根据南府发〔2002〕62号文件精神所签订，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。被告抗辩《拆迁安置协议》不是其真实意思表示，属于强拆、强建，缺乏相关证据支持，且事实上原、被告双方已按《拆迁安置协议》完成了拆迁还房安置，故其抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告未批先建，属于违法建筑，本院认为，即或存在未批先建，但人民法院在受理本案时，原告已完善所有建设手续，并办理了权属证书，故被告的该项抗辩意见，本院不予支持。被告抗辩红电公司发布《关于优售邓家岩小区口面房的通知》是单方行为，且严重损害被拆迁户的利益，本院认为，虽通知系原告单方行为，但通知内容符合南府发〔2002〕62号文件精神，且不违背双方签订的《拆迁安置协议》之约定，故该行为并未损害被拆迁户的利益。被告抗辩南府发〔2002〕62号文件第五条规定“口面房按市场价格优惠40%”，即红电公司只能处理其中60%的口面房，另40%口面房属于被拆迁安置户的，而其将100%的口面房办理在了自己名下，其产权应当撤销，属于理解错误，本院不予支持。本案属于侵权纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷，故评估价格是否过高，不影响本案处理结果。至于被告抗辩邓家岩住户拆迁系政府行为，政府已对住房进行了安置，故口面房政府也应予以安置，同样属于认识错误，房屋拆迁是一种市场行为，是市场主体各方（开发商、被拆迁人）之间根据市场规则而进行的交易关系，由市场主体各方通过市场进行利益博弈，政府在其中的主要职能是制定市场规则、执行规则，并裁决纠纷，而不是作为一个市场主体直接介入拆迁过程，所以房屋拆迁本质上不是一种政府行为，故拆迁安置应按照原、被告签订的《拆迁安置协议》之约定，由《拆迁安置协议》的当事人全面履行合同义务。本案中，原、被告签订的《拆迁安置协议》约定“按南部县人民政府南府发〔2002〕62号文件的规定在邓家岩规划小区内实施统建还房”，而南府发〔2002〕62号文件载明“每一户被安置户（合户买房的算一户）可以优价购买安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个”，并不是约定还安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个，在双方未建立买卖合同并实际履行的基础上，被告对安置房一楼口面房不享有所有权，原告通过合法手续取得案涉房屋所有权，被告擅自强占，显属违约，依法应承担相应的民事责任，故原告请求判令被告腾退房屋，赔偿损失的诉求，本院予以支持。对于赔偿损失的时间起点问题，虽被告已于2004年进行了占有，但原告事后发出公告，载明被告购买该口面房的截止时间为2016年11月17日，即视为原告放弃之前的损失，故赔偿损失的时间起点本院认定为2016年11月18日较为适宜，至于损失如何确定的问题，根据相关法律规定，以房屋租金计算较为适宜，虽原告提交了相关租金的证据，但由于各个口面房所处位置及面积等存在差异，故本院进行综合认定，案涉租金以3000元/年予以确定。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持，被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第七十一条、第七十五条第二款、第一百三十四条规定，判决如下：被告何学虎在本判决生效后十日内向原告四川省南部红岩子电力有限责任公司返还位于南部县南隆镇城北街邓家岩还房小区的3幢1层1-66号房屋，并向原告四川省南部红岩子电力有限责任公司支付占用该房屋期间的损失（损失的计算方法：从2016年11月18日起至该房屋实际返还之日止，以2500元/年为标准进行计算。）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告何学虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  王琳琅二〇一七年五月八日书记员  张 婷