贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2007号上诉人（原审被告）杨永志，男，1953年8月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人杨小平,女，1981年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系杨永志之女。上诉人（原审第三人）ＸＸ，男，1977年12月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审第三人）杨小平，女，1981年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）贵阳一万响食品有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区红岩村汤家坡97号附1号一、二楼。法定代表人姚小毛，该公司总经理。原审第三人花溪区房屋征收局，住所地贵州省贵阳市花溪区行政中心1楼。法定代表人谢冬，该局局长。上诉人杨永志、ＸＸ、杨小平因与被上诉人贵阳一万响食品有限公司（以下简称一万响公司）及原审第三人花溪区房屋征收局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院于2017年1月11日作出的（2015）花民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2010年5月15日，原告一万响公司与被告杨永志签订《房屋租赁合同》，由原告（乙方）租赁被告（甲方）位于贵阳市花溪区××村××组的600平方米房屋的1、2层用于《酱腌菜、发酵性豆制品、调味品》生产和经营。租赁期限为5年，自2010年6月1日起计算，租金每年35000元，半年付一次。《房屋租赁合同》第十条约定：出租物如再度遇到拆迁等不可抗力情况，双方可解除租赁关系，但是在拆迁支付的赔偿中，乙方的安置补助、搬迁补助、设施拆除、待工人员补助、停产停业补助归乙方所有，生产用房补偿（即非住宅用房）归双方共同享受，各占50%；第十一条约定，如有一方发生违约，由违约方承担违约责任，赔偿另一方经济损失，并向另一方支付违约金5000元。之后，原告又向被告租赁了第三层的部分房屋。2011年11月1日，原告向被告交纳第三层租赁押金2000元。2012年11月1日，原告向被告支付2012年11月1日至2013年10月31日三楼房租15000元。2013年，老中广线工程及周边一级土地开发项目需征收杨永志户的上述房屋，由花溪区房屋征收局制定了《贵阳市花溪区石板镇老中广线改造工程及周边一级土地开发项目房屋征收补偿安置方案》。该方案第七条规定已经被所属辖区内人民政府或城管部门定性为违法建筑并下达停工通知或拆除通知的不予补偿、在征收范围内以抢修房屋获取补偿为目的的不予补偿、超过批准使用期限的临时建筑，规划部门已作出限期拆除决定的不予补偿；第八条规定凡在《征收公告》发表之日起15日内签订征收补偿协议的，征收人按下列方式对被征收人给予补偿、补助：……（二）被征收人住改非房屋补偿标准：（1）被征收房屋改变为经营性用房的，能出具与住房地址一致的营业执照、税务登记证明的，经辖区内乡（镇）人民政府证明存在长期（一年以上）实际经营行为，对认可的经营面积部分（不超过120平方米）按评估单价上浮40%计算进行补偿；（2）被征收房屋改变为经营性用房的，但不能出具与住房地址一致的营业执照、税务登记证明的，经辖区内乡（镇）人民政府证明存在长期（一年以上）实际经营行为，对认可的经营面积部分（不超过120平方米）按评估单价上浮20%计算进行补偿。经测算部门现场调查测量核实，被告杨永志户房屋总面积为1136.15平方米，均属无证房屋，其中框架结构房屋347.49平方米、砖混结构房屋621.35平方米、砖木结构房屋115.35平方米、其他结构房屋面积51.96平方米。2013年4月，被告杨永志、第三人ＸＸ、第三人杨小平、案外人王祥、案外人陈子华分别与第三人花溪区房屋征收局签订了《房屋征收补偿安置协议》，约定2013年4月30日前必须将被征收房屋腾空，并交给花溪区房屋征收局拆除。因杨永志涉嫌使用他人名义签订《房屋征收补偿安置协议》，花溪区纪律检查委员会对上述房屋征收情况进行调查，花溪公安分局以诈骗罪进行了刑事立案侦查，并将案件移送至花溪区人民检察院，最终未提起公诉。但被告杨永志借用案外人王祥和陈子华名义签订的《房屋征收补偿安置协议》被取消。杨永志向花溪区纪律检查委员会退还相关征收款569411.67元，陈子华向花溪区纪律检查委员会退款40000元，王祥向花溪公安分局相关部门退款80000元。以杨永志、ＸＸ、杨小平名义签订的《房屋征收补偿安置协议》仍继续履行，该三人分别取得了相关补偿费用。以被告杨永志名义签订的《房屋征收补偿安置协议》显示被征收的房屋总面积为291.96平方米，包括框架结构房屋建筑面积120平方米、砖混结构房屋建筑面积17.16平方米、砖木结构房屋建筑面积102.84平方米、其他结构房屋建筑面积51.96平方米，其中确认的合法建筑面积为240平方米、未确权房屋建筑面积为51.96平方米，不能提供经营手续但是涉及实际经营的住改非房屋建筑面积为120平方米。《房屋征收补偿安置协议约定：框架结构房屋的货币补偿为270972元，对120平方米经营框架房屋按评估价的40%补偿83376元，提供位于合朋农民商业风情街建筑面积120平方米房屋进行产权调换；房屋室内装修补偿金额为308138.90元；附属物及构筑物补偿金额为20337.30元；未确权房屋建筑面积51.96平方米补偿10392元；对产权调换部分支付临时安置补助费23040元和搬迁费1920元，对120平方米合法建筑面积房屋支付一次性临时安置补助费2880元和搬迁费960元；加上各类奖励费，上述各项补偿费合计795936.20元。以ＸＸ名义签订的《房屋征收补偿安置协议》显示房屋建筑面积240平方米，其中框架结构107.49平方米、砖混结构120平方米、砖木结构12.51平方米，不能提供经营手续但是涉及实际经营的住改非房屋面积120平方米。《房屋征收补偿安置协议》约定：107.49平方米框架结构房屋货币补偿242723.17元、12.51平方米砖木结构房屋货币补偿22995.88元；对生产经营性用房中107.49平方米框架结构房屋按评估价的40%补偿74684.05元、12.51平方米砖木结构房屋按评估价的40%补偿7075.66元；提供位于合朋农民商业风情街120平方米房屋进行产权调换；房屋室内装修补偿金额70456.90元；产权调换的120平方米支付临时安置补助费23040元和搬迁费1920元，货币安置的120平方米合法房屋一次性支付临时安置补助费2880元和搬迁费960元；加上各类奖励，上述各项补偿费共计520655.66元。以杨小平名义签订的《房屋征收补偿安置协议》显示房屋建筑面积为240平方米，其中框架结构房屋120平方米、砖混结构房屋120平方米，不能提供经营手续但是涉及实际经营的住改非房屋建筑面积为120平方米。《房屋征收补偿安置协议》约定：120平方米的框架结构货币补偿270972元，120平方米的生产经营性用房按评估价的40%补偿83376元；提供位于西部花园120平方米房屋进行产权调换；产权调换的120平方米支付临时安置补助费23040元和搬迁费1920元，货币安置的120平方米合法房屋一次性支付临时安置补助费2880元和搬迁费960元；加上各类奖励，上述各项补偿费用共计457068元。原告一万响公司就征收补偿问题向花溪区石板镇人民政府提出申请。2013年12月16日，石板镇人民政府对一万响公司提出的申请进行了回复：一万响公司工商登记的经营地点为贵阳市南明区，实际经营地点为其租用杨永志户农房，经与花溪区工商分局联系确认，一万响公司擅自变更经营场所的行为在工商局无备案，属于违规生产；根据房屋征收有关规定，项目征收应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，为此，征收代办单位已依法与被征收房屋所有权人杨永志签订了房屋征收协议，已履行协议对被征收人兑现有关补偿和奖励；但一万响公司拒绝搬迁，并将房屋关闭锁死，导致施工工作受到严重影响；在征得被征收人杨永志同意后，镇政府组织城管对道路必经之处且无任何合法手续的该房屋围墙和临时工棚进行了拆除，拆除过程中并未对一万响公司财产造成任何损失，也不存在野蛮手段强制拆迁的问题；时至今日，杨永志的房屋仍因一万响公司拒绝搬迁而无法拆除；我镇与一万响公司不存在征收与被征收关系，在项目实施过程中也未对一万响公司形成任何财物损毁行为，所以不存在赔偿问题，不能给贵公司赔偿方案。因赔偿款分配问题，原告提起诉讼，请求:1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还已付房屋租赁费用及押金10750元；3、被告支付违约金5000元；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：被告及第三人支付原告因租赁房屋被拆迁产生的补偿费473840元（其中，搬迁费960元、临时安置补助费2880元、生产用房补偿420000元、装饰装修补偿费50000元）。原判认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订了《房屋租赁合同》，并就第三层部分房屋成立事实上的租赁合同关系，现涉案的租赁房屋已被征收，租赁合同目的已不能实现，故原告要求解除租赁合同关系的诉请，符合合同解除的法律规定和双方约定，予以支持。《房屋征收补偿安置协议》约定被告需于4月30日前移交被征收房屋，此时被告已不是房屋的所有权人，已无履行房屋租赁合同的基础，所以认定原、被告的房屋租赁关系自2013年5月1日起解除更为合理。房屋租赁关系解除，尚未履行的，终止履行，所以被告应返还原告押金和已支付的尚未到期的租赁费用。截止2013年5月1日，原告已交纳了第三层房屋从2012年11月1日至2013年10月31日的租赁费合计15000元，截止2013年5月1日尚有6个月租赁费用未到期，故被告应返还原告押金和租金合计9500元。被告杨永志辩称收到租金，但记不清楚是否收到押金，但又认可押金收条的真实性，故可以认定被告已收到押金2000元。关于原告诉请的拆迁补偿费问题，根据《房屋租赁合同》第十条的约定，原告对生产用房补偿享有50%的权利。从杨永志、ＸＸ、杨小平与花溪区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议》内容可知，花溪区房屋征收局对杨永志、ＸＸ、杨小平三人分别按照120平方米的标准给予了生产经营性用房货币补偿，补偿面积未超出原告租赁房屋的面积，所以原告对三份《房屋征收补偿安置协议》中的生产经营性用房补偿款享有50%的权利。相关征收款已被杨永志、ＸＸ、杨小平领取，根据各自领取的金额，一审法院认定被告杨永志应返还原告生产经营性用房补偿款41688元、第三人ＸＸ应返还原告生产经营性用房补偿款40879.86元，第三人杨小平应返还原告生产经营性用房补偿款41688元。被告及第三人ＸＸ、杨小平辩称生产经营性用房补偿是对房主的奖励，不是针对原告的补偿，但未提供证据证实，且与征收方案中关于生产经营性用房补偿的规定不一致，故其辩称一审法院不予采信。除生产经营性用房补偿外，三份《房屋征收补偿安置协议》中并未对生产经营性用房补偿搬迁费和临时安置补偿费，所以原告要求被告及第三人ＸＸ、杨小平返还相关征收款的诉请，不予支持。关于原告主张的装饰装修补偿费问题，原告主张对第一层进行了装修，但未提供证据证实其装修情况，被告及第三人ＸＸ、杨小平均不认可原告进行了装修，从《房屋征收装修、附属设施补偿计算表》中也不能明确原告对房屋进行了装修，故应由原告承担举证不能的不利后果，其要求返还装饰装修补偿费的诉请，不予支持。根据《房屋征收装修、附属设施补偿计算表》的内容可知，钢架棚的补偿金额为2695元、活动板房的补偿金额为3513.30元，被告称钢架棚和活动板房是原告搭建的，所以该两项补偿款应归原告所有，被告杨永志应返还原告钢架棚补偿款2695元、活动板房补偿款3513.30元。第三人花溪区房屋征收局已按照《房屋征收补偿安置协议》的约定向被告及第三人ＸＸ、杨小平支付了相关征收补偿款，所以原告要求第三人花溪区房屋征收局支付相关征收款的诉请，不予支持。被告未按合同约定支付原告赔偿款，已构成违约，所以原告要求被告支付5000元违约金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告贵阳一万响食品有限公司与被告杨永志于2010年5月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨永志于本判决生效之日起十日内返还原告贵阳一万响食品有限公司押金及租金合计9500元；三、被告杨永志于本判决生效之日起十日内返还原告贵阳一万响食品有限公司生产经营性用房补偿款41688元、钢架棚补偿款2695元、活动板房补偿款3513.30元，合计47896.30元；四、被告杨永志于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳一万响食品有限公司违约金5000元；五、第三人ＸＸ于本判决生效之日起十日内返还原告贵阳一万响食品有限公司生产经营性用房补偿款40879.86元；六、第三人杨小平于本判决生效之日起十日内返还原告贵阳一万响食品有限公司生产经营性用房补偿款41688元；七、驳回原告贵阳一万响食品有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4515.75元（已减半收取），由原告贵阳一万响食品有限公司负担3178.75元，被告杨永志负担575元，第三人ＸＸ负担377元，第三人杨小平负担385元。宣判后，杨永志、ＸＸ、杨小平不服一审判决，提出上诉请求：1、依法撤销原判第四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金5000元；2、撤销原判第三、五、六项民事判决；3、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。理由是：1、本案合同不能继续履行系拆迁引起，双方的租赁合同关系终止，被上诉人强行占用房屋属于违约；2、《房屋征收补偿安置协议》中字面表述为生产经营性用房与《房屋租赁合同》中的生产经营性用房（即非住宅用房）并非同一概念。花溪区房屋征收局实际认定的生产经营用房只有一楼的临街房屋，在价值认定时才被统一认定为按生产经营用房，生产经营性用房补偿并非因被上诉人的企业生产或公司运营才产生，而且被上诉人已被花溪区工商局确认属于违规生产，其生产经营行为已被否认。《房屋租赁合同》中约定的“生产用房”特指的是非住宅用房，是对合同中“生产用房”的详细对应解释，并非针对住改非房屋。3、钢架棚、活动板房均系上诉人杨永志自建后由被上诉人无偿使用，所得的补偿款应当归上诉人所有。原审判令上诉人返还被上诉人生产经营性用房补偿款、钢架棚补偿款、活动板房补偿款均属错误；4、一审判决中表述“原告要求被告支付5000元违约金的诉请，本院不予支持”，但判决第四条却要求被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金5000元，前后不符；五、《房屋租赁合同》第十条约定“出租屋如再遇”的情形，但上诉人的房屋是第一次被拆迁，不存在“如再遇”的情况，故不产生约定的法律后果。一万响公司辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。花溪区房屋征收局未发表意见。本院二审期间，上诉人杨小平提交的证据有：1、花溪区房屋征收局于2017年1月23日出具的《关于杨小平、ＸＸ、杨永志来函的回复》原件，拟证明对住改非房屋补偿单价上浮是政府行为，是对所有房屋的补偿标准都上浮40%。该证据内容如下：“杨永志、ＸＸ、杨小平：你们三人于2017年1月17日致函我局，申请对生产经营性用房补偿进行明确，现就该函件所提及事宜回复如下：根据《贵阳市花溪区石板镇老中广线改造工程及周边一级土地开发项目房屋征收补偿安置方案》，应对住改非房屋进行补偿，具体为“被征收房屋改变为经营性用房的，能出具与住房地址一致的营业执照、税务登记证明的，经辖区内乡（镇）人民政府证明存在长期（一年以上）实际经营行为，对认可的经营面积部分（最高不超过120㎡）按评估单价上浮40%计算进行补偿”。在对你们房屋的征收中，因你们能够提供符合以上规定的房屋改为生产经营性用房的资料，因此，对你们的房屋按照住改非的标准，对认可的经营面积部分（最高不超过120㎡）按评估单价上浮40%计算进行了补偿”。审理中，被上诉人及第三人对此未发表质证意见。2、案外人杨友、徐萍、江德芬分别与第三人签订的《房屋征收补偿安置协议》各一份及三人的书面证人证言，拟证明该三人的房屋与上诉人杨永志家同位置的框架房均按照生产经营性用房上浮评估价的40%补偿，且该三人的房屋都没有出租给他人经营。被上诉人一万响公司的质证意见为，我方没有参与，不清楚情况。第三人未发表质证意见。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、收条、《房屋征收补偿安置协议》及等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。对于本案中花溪区房屋征收局对上诉人生产经营性用房上浮40%部分补偿款归属的认定，即房屋“住改非”所产生的拆迁增值应当由出租方享有还是有承租方享有的问题，按照上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中的约定：生产用房补偿（即非住宅用房）归双方共同享受，各占50%。该约定对双方具有约束力。由于上诉人原出租给被上诉人的房屋均系住房，由于出现了实际的经营行为，才在涉案的三份《房屋征收补偿安置协议》中才出现了对经营性用房的补偿。对于上诉人称合同中的上浮部分是不分是否存在经营性用房，对所有被拆迁人均采用的补偿标准的意见，根据征收方案第八条第（二）“被征收人住改非房屋补偿标准，（1）被征收房屋改变为经营性用房，能出具与住房地址一致的营业执照、税务登记证明的，经辖区内乡（镇）人民政府证明存在长期（一年以上）实际经营行为，对认可的经营部分（最高不超过120㎡）按评估单价上浮40%计算进行补偿；（2）被征收房屋改变为经营性用房的，但不能出具营业执照、税务登记证明的，经辖区内乡（镇）人民政府证明存在长期（一年以上）实际经营行为，对认可的经营部分（最高不超过120㎡）按评估单价上浮20%计算进行补偿”的内容可以看出，上浮40%的补偿需提供与住房地址一致的营业执照、税务登记证明，且需要辖区内乡（镇）人民政府证明存在一年以上的实际经营行为；对不能出具营业执照、税务登记证明的，也需要经辖区内乡（镇）人民政府证明存在一年以上的实际经营行为，但仅上浮20%，即不存在上诉人所称的不分是否存在经营性用房，均给予40％补偿的情况。诉讼中，上诉人提供的花溪区房屋征收局的复函虽称上诉人提供了符合规定中房屋改为生产经营性用房的资料，但该复函所称资料并没有提交法院，结合上诉人与被上诉人之间从2010年即签订的《房屋租赁合同》由一万响公司承租经营、石板镇人民政府认为一万响公司属于违规生产的事实以及双方合同的约定，对花溪区房屋征收局给予上诉人经营部分上浮40%的补偿，应当由上诉人与被上诉人各享有其中的50％，原判将上浮40%的部分全部判归一万响公司不符合双方合同的约定，本院予以纠正。对于钢架棚、活动板房补偿款的归属，上诉人杨小平在一审庭审中陈述“钢架棚和活动板房都是原告没有经过我们的同意擅自搭建的”，该笔录记载于一审庭审笔录的第五页，该陈述证明了钢架棚和活动板房系一万响公司搭建，杨小平、杨永志、ＸＸ对此陈述并未在法定期间内申请法院予以补正，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，对该自认的内容应当作为定案依据，则钢架棚和活动板房补偿款应当有被上诉人一万响公司所有。关于违约责任问题，上诉人与被上诉人租赁合同不能履行是第三人的原因造成，不可归责于合同的双方当事人，故双方对合同的不能履行均不承担违约责任。至于对经营性用房上浮40%的补偿金的分配纠纷的产生，是因为《房屋征收补偿安置协议》以及拆迁方案表述不清所致，双方均不应当承担5000元的违约金，原判表述出现矛盾，本院予以纠正。综上，原判决认定事实清楚，但处理不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第1008号民事判决的第一项、第二项、第七项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第1008号民事判决的第三项为：杨永志于本判决生效之日起十日内返还贵阳一万响食品有限公司生产经营性用房补偿款20844元、钢架棚补偿款2695元、活动板房补偿款3513.30元，合计27053.3元；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第1008号民事判决的第五项为：ＸＸ于本判决生效之日起十日内返还贵阳一万响食品有限公司生产经营性用房补偿款20439.93元；四、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第1008号民事判决的第六项为：杨小平于本判决生效之日起十日内返还贵阳一万响食品有限公司生产经营性用房补偿款20844元；五、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2015）花民初字第1008号民事判决的第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担按照原判决执行；二审案件受理费3009元，由贵阳一万响食品有限公司和杨永志、ＸＸ、杨小平各负担1504.5元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年五月二十四日书记员 杨兴平