安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初361号原告：何佳明，男，汉族，项目经理，住安徽省合肥市南二环路与宿松路交口。原告：黄玲，女，汉族，个体经营户，住安徽省合肥市南二环路与宿松路交口，与何佳明系夫妻关系。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：李永光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上述两位原告共同的委托诉讼代理人：欧常贝，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被告：安徽瑞智房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道5116号滨湖世纪城临滨苑A幢2707室，统一社会信用代码91340100570420461E。法定代表人：汪昆，总经理。委托诉讼代理人：朱楠，安徽华人（六安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。原告何佳明、黄玲与被告安徽瑞智房地产开发有限公司（以下简称睿智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玲及其与何佳明共同的委托诉讼代理人李永光、欧常贝，被告瑞智公司的委托诉讼代理人朱楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何佳明、黄玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令瑞智公司继续履行17份《商品房买卖合同》所确定的义务，将17套涉案房屋交付给原告并办理房地产权证书；2、依法判令瑞智公司向原告支付逾期交付17套房屋的违约金1117623.5元（按总房款日万分之三，自2014年11月1日暂计算至2016年12月31日，之后计算至17套房屋实际交付之日止）；3、依法判令瑞智公司支付原告本案律师代理费20000元；4、本案诉讼费由瑞智公司承担。事实和理由：2013年3月11日，原告与瑞智公司签订17份《商品房买卖合同》，并于2013年3月13日进行了网上认购备案。合同约定：瑞智公司将其开发的位于合肥市滨湖新区徽州大道与长沙路东南角中翔商业中心B-办1201室、1202室、1204室、1206室、1207室、1208室、1209室、1210室、1211室、1212室、1213室、1214室、1215室、1216室、1217室、1218室、1219室等17套房屋出售给原告，总价为4715711元。另约定：瑞智公司应在2014年10月31日前，将合同约定的17套房屋交付原告使用；如逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同应继续履行，瑞智公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按照原告己付房款的日万分之三支付逾期交房违约金。合同签订后，原告按约向瑞智公司支付了17套房屋的首付款并按时办理了贷款。然瑞智公司迄今未按约将17套房屋交付原告使用，没有办理房地产权证书等。综上，瑞智公司的违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。瑞智公司辩称，1、本案虽系商品房买卖合同纠纷，但原、被告之间系17个买卖合同法律关系，原告不应当将17份《商品房买卖合同》在一个案件中提起诉讼，而应当分案起诉，法院可合并审理。2、针对原告第1项诉讼请求，被告现属于事实上的履行不能，其原因并非被告自身违约所致。案涉房屋由被告与另一国有企业共同投资开发，合作过程中该公司撤资，造成项目停滞，且双方就该项目纠纷正在诉讼中，请求法院中止本案审理。从实际效果来说，原告如依据合同约定行使解除权，则是对其利益更好的维护。3、原告第2项诉讼请求的违约金过高，请求法院酌减。首先，依据原告诉称，其违约金计算依据是已交房款的日万分之三，而原告实际仅交付17份合同中的首付款，故应以首付款为违约金计算基数；其次，日万分之三的计算标准过高，原告诉请延续计算违约金目前来看是没有尽头的，最终可能超过法定最高违约金标准即损失的30%。若其他购房者也像原告这样主张违约金，则可能造成被告资金链彻底断裂，将致该项目无法开展下去，最终导致购房者利益损失。4、被告不应当支付原告的律师代理费，原、被告签订的17份合同中均没有支付律师费的条款约定，原告也没有提供支付律师费的相关有效证据，故请求法院驳回原告的第3项诉讼请求。何佳明、黄玲针对瑞智公司的答辩，补充陈述如下：1、案涉17套房屋均由两原告向被告购买，属于同一种买卖合同法律关系，无需分案起诉。2、瑞智公司辩称逾期交房及办证系因第三方原因造成，本案应当中止审理没有法律依据。本案系原、被告之间的买卖合同纠纷，在原告支付首付款并按合同约定办理银行贷款且每月正常向银行按揭还款后，原告义务已履行完毕，瑞智公司亦应按合同约定履行其全部义务。3、原告以首付加按揭方式将全部房款4715711元交付完毕，瑞智公司已收到该购房款，因此，以4715711元作为违约金计算基数符合合同约定；同时，原告一直在承付银行高额贷款利息，加之瑞智公司若能按约在2014年10月31日将房屋交付原告亦能产生租金收益，故原告主张的违约金并不过高，有事实和法律依据。4、原告主张的律师代理费，相对本案标的结合收费办法是合理的费用，根据最高人民法院相关意见，应得到支持。本院经审理认定事实如下：2013年3月11日，何佳明、黄玲与瑞智公司签订17份《商品房买卖合同》，约定何佳明、黄玲购买瑞智公司开发的位于合肥市滨湖新区徽州大道与长沙路东南角中翔商业中心12层17套房屋，均采取按揭方式付款，其中B-办1201室价款为283868元，首付143868元，剩余房款140000元办理按揭贷款；B-办1202室价款为240071元，首付120071元，剩余房款120000元办理按揭贷款；B-办1204室价款为245595元，首付125595元，剩余房款120000元办理按揭贷款；B-办1206室价款为215909元，首付115909元，剩余房款100000元办理按揭贷款；B-办1207室价款为261647元，首付131647元，剩余房款130000元办理按揭贷款；B-办1208室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款；B-办1209室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款；B-办1210室价款为245595元，首付125595元，剩余房款120000元办理按揭贷款；B-办1211室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款；B-办1212室价款为245595元，首付125595元，剩余房款120000元办理按揭贷款；B-办1213室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款；B-办1214室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款；B-办1215室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款；B-办1216室价款为261852元，首付131852元，剩余房款130000元办理按揭贷款；B-办1217室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款；B-办1218室价款为245595元，首付125595元，剩余房款120000元办理按揭贷款；B-办1219室价款为308748元，首付158748元，剩余房款150000元办理按揭贷款。上述17份合同第八条“交付期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”均约定，睿智公司应当在2014年10月31日前，将取得《建设工程规划许可证》正本并符合本合同约定的商品房交付何佳明、黄玲使用；睿智公司如未按期交付房屋，逾期超过90日后，何佳明、黄玲要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，睿智公司按日向何佳明、黄玲支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，何佳明、黄玲按约支付了17套房屋的首付款，并办理了剩余房款的按揭贷款。睿智公司对何佳明、黄玲已交付购房款共计4715711元的事实亦无异议。之后，因睿智公司未能按约向何佳明、黄玲交付房屋导致纠纷，双方经协商无果形成本讼。为此，何佳明、黄玲于2016年9月29日与北京盈科（合肥）律师事务所律师签订《委托代理合同》，支付法律服务费20000元。上述事实，有何佳明、黄玲提交的17份《商品房买卖合同》及首付款专用收据、徽商银行卡折对账单、委托代理合同及法律服务费发票等证据在卷佐证，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证，其证明力依法应予确认。本院认为，买受人何佳明、黄玲就其所购17套房屋向出卖人睿智公司提起本案诉讼，符合民事诉讼法第一百一十九条规定的起诉条件，且不属于该法第一百二十四条规定的情形，依法应予受理。该17套房屋建筑面积、成交价格虽有不同，但均属同一楼盘、同一项目建设依据和同一商品房销售依据，17份《商品房买卖合同》对于付款方式及期限、房屋交付期限、产权登记、违约责任等内容约定也相同，故将其纳入一个案件中进行处理，既便利当事人参与诉讼，又方便法院高效审判，符合便利诉讼原则。睿智公司辩称17份《商品房买卖合同》应分案起诉，理由依据不足，应不予采信。另因睿智公司与其合作单位之间的纠纷与本案并非基于相同法律关系或相同事实，且审理结果也并非本案处理的必须依据，故睿智公司关于本案应中止审理的辩称，缺乏法律依据，亦不予采信。上述17份《商品房买卖合同》，系何佳明、黄玲与睿智公司的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定的内容履行各自义务。何佳明、黄玲依约履行了交付17套房屋价款总计4715711元的义务，但睿智公司未能依约于2014年10月31日前履行交付相应房屋的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，睿智公司逾期交房超过90日，现何佳明、黄玲要求继续履行合同，该合同仍应履行，睿智公司还应自2014年11月1日起至房屋实际交付之日止，按日支付何佳明、黄玲已付房款万分之三的违约金。睿智公司辩称该违约金过高，主张以首付款为违约金计算基数，缺乏合同依据；另合同约定的日万分之三的违约金计算标准，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应具有法律效力。且何佳明、黄玲因睿智公司违约产生的损失，还应包括合同履行后可以获得的租金损失等利益。同时，睿智公司也未举证证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，故对此抗辩主张应不予支持。对于何佳明、黄玲主张睿智公司交付17套涉案房屋并办理房地产权证书的诉求，因该房屋所涉中翔商业中心项目尚未通过相关部门验收，且办理房地产权证书需睿智公司提供相关资料，其资料是否完备应由房地产行政管理机关予以审查，故该项诉求不宜法院强制履行，应不予支持。对于何佳明、黄玲主张睿智公司支付律师代理费的诉求，因双方在合同中并未对此进行约定，且本案纠纷并非睿智公司恶意拖延履行合同义务所致，故该项诉求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十条第一款第（五）项规定，判决如下：一、被告安徽瑞智房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告何佳明、黄玲违约金（该违约金以4715711元为基数，自2014年11月1日起按日万分之三的标准计算至实际交房之日止）；二、驳回原告何佳明、黄玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52774元，由安徽瑞智房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 程 珧人民陪审员 朱 琦人民陪审员 沈建华二〇一七年五月十八日书 记 员 余 乐附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。