安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初8478号原告：合肥市包河区盛大社区物业服务中心，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道盛大社区盛大德馨府，统一社会信用代码91340100098681472A。法定代表人：王家金，主任。委托代理人：范斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托代理人：李润泽，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被告：许家华，男，1979年11月9日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：盛冬云，男，1966年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告合肥市包河区盛大社区物业服务中心（以下简称盛大物业中心）与被告许家华、盛冬云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥市包河区盛大社区物业服务中心的委托代理人李润泽，被告许家华、盛冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛大物业中心向本院提出诉讼请求：1.解除原告与合肥市包河区包河苑融城渔庄土菜馆签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告许家华、盛冬云向原告支付商铺租金633192.56元（租金暂计至2016年7月10日，之后按照合同约定租金继续计算至合同解除之日止）及相应的逾期付款违约金（自每期租金应付之日起，每日按照应付未付租金的万分之五计算至实际清偿时止）；3.判令被告许家华、盛冬云向原告支付自合同解除之日至实际返还房屋时的占有使用费（自合同解除之日，按合同约定的租金标准计算至实际返还房屋之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月23日，原告与合肥市包河区包河苑融城渔庄土菜馆签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，��经合肥市包河区公共资源交易中心确认。合同约定融城土菜馆承租位合肥市××街道道盛大德馨府10号楼H-101商铺，年租金为542736.48元，租赁期限自2014年7月11日至2017年7月10日，租赁合同还就租金支付方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，融城土菜馆未按照合同约定时间支付租金，已经构成违约。根据租赁合同约定，原告有权解除合同，要求融城土菜馆支付租金、违约金、占有使用费等费用。另查明，融城土菜馆己于2015年5月19日被注销，被告许家华作为其登记经营者、被告盛冬云作为其实际经营者应当承担支付租金等责任。被告许家华辩称：所有的情况我不了解，当时盛冬云没有资质，借用我的营业执照投标101门面房，我没有参与经营。被告盛冬云辩称：同意解除合同。我凭借许家华的授权委托书参与投标，承租房屋用来经营宾馆，但因房屋的消防验收不合格，相关部门不允许经营宾馆。为此我多次找过社区，但是都没得到解决.我把房屋一至二层房屋出租给他人经营超市，超市欠付我的租金。经审理查明：盛大德馨府1#楼－16#楼是合肥市包河区住房和城乡建设局兴建的大建设拆迁恢复楼（建设工程规划许可证副本合规建民许2011082号），涉案10号楼H-101商铺为回迁小区的公共用房，由合肥市包河区望湖街道授权原告盛大物业中心代为管理。2014年7月23日，合肥市包河区包河苑融城渔庄土菜馆作为承租人参与竞标后中标，与原告盛大物业中心签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于合肥市繁华大道与庐州大道交汇处盛大德馨府10号楼H-101商铺1－3层（集体资产，无房产证）出租给土菜馆作为经营宾馆使用，租赁期限自2014年7月11日至2017年7月10日，第一年租金542736.48元���自第二年起按照上一年年租金的3%比率递增，每三个月支付一次，提前十日付清下期租金，给予承租方装修免租期4个月，逾期十日交付租金的，出租方有权解除合同，且应按两个月租金总额的千分之三承担违约金，解除合同之后按日500元承担违约赔偿金。许家华和盛冬云共同在上述合同上签名并加盖融城渔庄土菜馆印章。合同履行中，盛冬云通过其个人账户交纳了履约保证金、首期租金各135684.12元，共计271368.24元。2015年3月19日盛冬云再次交纳租金135684.12元，2015年5月11日起的租金未再交纳。期间，盛冬云在原告的默认下将一、二层转租他人经营超市，目前超市已经停业，三楼空置。另查明，许家华系合肥市包河区包河苑融城渔庄土菜馆业主，该土菜馆于2015年5月19日注销。上述事实，有原告提供的企业信息查询单、身份证复印件、房屋租赁合同及补充协议、记账凭证、汇款凭证等证据，以及双方当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：涉案房屋已经取得规划许可证，属于合法建筑，原告与承租人合肥市包河区包河苑融城渔庄土菜馆签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因许家华是合肥市包河区包河苑融城渔庄土菜馆的登记业主，盛冬云是以该个体户名义承租涉案房屋，法律规定营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人，因而原告主张两被告共同承担合同责任并无不当。被告盛冬云抗辩租金不能按时交付的原因是消防通道不合格，第三层楼未获得批准开设宾馆，但其未能提供任何证据证明原告交付的房屋不符合使用条件，也即原告存在立约过错，造成合同目的不能实现，而盛大德馨府项目工程早已公示竣工，因此盛冬云应承担举证不能的不利后果。原告主张解除合同、两被告支付自2014年5月11日至2016年7月10日期间的租金633192.56元（135684.12÷3个月×14个月）符合合同约定，本院予以支持并确认原告起诉之日为合同解除之日。双方在合同中约定了逾期付款违约金的两种计算标准，均过分高于实际损失，现原告自行调整违约金标准为日万分之五，符合法律规定，本院予以支持。但应自每期租金应付之日起分段计算，经核算，截至合同解除之日，被告应付违约金109890元。并应参照合同约定的租金标准支付占有使用至实际返还房屋期间的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》（编号2014BHQQ0220）于2016年9月29日解除；二、被告许家华、盛冬云于本判决生效之日起十日内共同向原告合肥市包河区盛大社区物业服务中心支付2015年5月11日至2016年7月10日期间的租金633192.56元及逾期付款违约金109890元，并支付此后至2016年9月29日期间的租金（以年租金542736.48元为标准计算）及至租金实际付清之日的逾期付款违约金（以实际所欠租金为基数，按日万分之五标准计算）；三、被告许家华、盛冬云于本判决生效之日起十日内共同向原告合肥市包河区盛大社区物业服务中心支付自2016年9月30日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（以年租金542736.48元为标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10232元，减半收取5116元，由被告许家华、盛冬云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张之悦二〇一七年五月二十二日书记员  罗晓洁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人���方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高��造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。