重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3724号上诉人（原审被告）：胡夏，女，1976年3月14日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆新天域物业服务有限公司。住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖路四巷9号1幢1-1，统一社会信用代码915001126220974171。法定代表人：田永彬，总经理。委托诉讼代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。上诉人胡夏与被上诉人重庆新天域物业服务有限公司（以下简称“新天域公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初6757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人胡夏、被上诉人新天域公司的委托代理人杨秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡夏上诉请求：撤销一审判决，改判胡夏按一审判决金额50%的比例给付新天域公司物业服务费等费用。主要事实与理由：1、南岸区法院在认定中明确提出等价有偿原则作为付费标准，但严重忽视物业公司服务质量严重不达标，没有如实履行物业管理合同中第三条1、2、3款；第十四条乙方义务中第5、7、8、10、11款、第二十三条、第二十八条之规定物业应履行义务，继续认定业主在物业没有履行相应服务内容的状况下支付全额物业管理费，是严重偏离诚实信用、等价有偿原则。2、南岸区法院认定的水电公摊费132元，是物业合同约定的临时收费标准，忽视新天域物业公司在长达5年时间未按照合同和重庆相关规定进行据实分摊的违法行为，反而支持按照6元每月标准收取水电公摊费，支持不合法行为，违背物业管理相关规定。3、南岸区法院严重忽视本人提供的物业长期维护，造成小区公共设施、公用设备严重锈蚀、长期没有有效维护等相关证据，采取偏听方式认定物业服务并未怠于履行，是严重违背事实的不公认定。新天域公司辩称，上诉人陈述的问题不存在，监控消防等是属于自然损坏，需要动用大修基金，现在街道、房管部门没有签字，业主委员会也没有批准，新的业主委员会没有成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。新天域公司向一审法院起诉请求：胡夏立即支付自2014年7月起至2016年4月期间，拖欠新天域公司22个月的物业服务费、公摊费共计1936元。一审法院认定事实：新天域公司系具有贰级资质的物业服务企业。胡夏系重庆市南岸区某号房屋业主，建筑面积81.80平方米。胡夏于2008年4月入住该小区（即翠堤春晓小区）。2010年12月24日，翠堤春晓小区业主委员会与新天域公司签订《翠堤春晓小区物业服务合同》。该合同约定，由新天域公司对翠堤春晓小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层以1元/月/平方米，二楼以（含二楼）下0.8元/月/平方米，住宅多层以0.7元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电据实结算，暂按照每月6元每户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳物管费应按每日万分之五的标准向新天域公司支付违约金。合同签订后，新天域公司一直为翠堤春晓小区提供物业服务至今，胡夏于2014年7月起至2016年4月30日，共计22个月未缴纳物业服务费及公摊费。另查明，翠堤春晓小区前期物业服务企业为重庆骏飞物业管理有限责任公司。新天域公司进入翠堤春晓小区后，其物业服务费的收费标准未作改变。胡夏认为新天域公司提供的物业服务存在严重问题。新天域公司不予认可。还查明，该小区另外的业主刘继凡、李振、杨光碧、潘素兰、王小丽诉翠堤春晓业主委员会、新天域物业公司物业服务合同纠纷一案，该院于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号《民事判决书》，判决翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。翠堤春晓小区业主委员会及新天域物业公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。重庆市第五中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，胡夏认为新天域公司与胡夏未签订物业服务合同，不同意缴纳2014年7月起至2016年4月期间的物业服务费1804元（82元/月×22个月）、公摊水电费132元（6元/月×22个月），共计1936元。且胡夏认为小区公共设施设备损坏没有及时维护、小区内违章搭建、乱停车、公共环境卫生差等服务瑕疵，对此胡夏举示（2016）渝证字第40454号《公证书》、照片若干张。新天域公司对胡夏提交公证书的真实性、关联性、客观性均不认可，认为并非小区的全景全貌，光盘照片三个多小时的实时记录，不能持续不断反映小区每天环境卫生的变化情况，小区内设施、设备自然消耗损坏，需要动用大修基金，但小区业主会没有成立，故暂时没有进行维修；小区发生火灾系业主自己使用不当造成，与新天域公司无关；关于消防栓无水问题，新天域公司于2014年向相关部门已进行过反映，并备案动用大修基金，但因业委会一直未召开业主大会未果；胡夏提供照片，对显示房屋内渗水的予以认可，其余照片均不认可，胡夏外墙渗水导致屋内墙面受损属实，但因房屋已过5年质保期，需要动用大修基金进行修复，但需要三分之二以上业主同意。双方各持已见。一审法院认为：虽然新天域公司与翠堤春晓小区业主委员会于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同，但事实上新天域公司从2010年12月起至今一直为翠堤春晓小区提供物业服务。根据等价有偿原则，胡夏作为小区业主，享受了新天域公司的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的收费标准，向新天域公司支付等价服务费。对于新天域公司请求的公摊费6元/月，新天域公司为翠堤春晓小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，则该院酌定参照每户6元/月的标准执行。故2014年7月至2016年4月，胡夏共计拖欠新天域公司共计22个月的物业管理费1804元、公摊水电费132元，现新天域公司要求胡夏支付以上费用，符合法律规定，该院予以支持。新天域公司提供的物业服务包括小区物业共同部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运等内容，新天域公司提供的物业服务是长期、持续性，且新天域公司并未怠于履行物业服务职能，故对胡夏提出的该项辩称理由，该院不予采纳，但新天域公司在此后的物业服务中应加以改善，对业主提出的意见应虚心采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：由胡夏于本判决生效之日起十日内支付重庆新天域物业服务有限公司从2014年7月至2016年4月的物业服务费1804元、水电公摊费132元，共计1936元。案件受理费50元，减半收取25元，由胡夏承担。本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为：虽然新天域公司与翠堤春晓小区业主委员会于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同，但事实上新天域公司从2010年12月起至今一直为翠堤春晓小区提供物业服务。根据等价有偿原则，胡夏作为小区业主，享受了新天域公司的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的收费标准，向新天域公司支付等价服务费。对于新天域公司请求的公摊费6元/月，新天域公司为翠堤春晓小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，可酌定参照每户6元/月的标准执行。故2014年7月至2016年4月，胡夏共计拖欠新天域公司共计22个月的物业管理费1804元、公摊水电费132元，一审法院对新天域公司的请求予以支持符合法律规定。胡夏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但是，有必要指出，在《翠堤春晓小区物业服务合同》被确认无效的情况下，翠堤春晓物业小区业主可以依照法定程序尽快重新选聘物业服务企业为该小区提供物业服务，以维护自己的合法权益。同时，还应指出，新天域物业公司作为物业服务企业无论在为哪一个物业小区提供服务均应尽心履责，确保服务质量，为广大业主提供整洁、安全、舒心的生活环境和工作环境；新天域物业公司作为物业服务企业还应明白其与业主之间系平等的服务与被服务关系，而非管理与被管理关系，新天域物业公司对业主应予以充分的尊重并注意听取业主的意见和建议，不断更新服务理念、改善服务态度。唯有如此，物业企业本身才可能得到可持续的良性发展。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡夏负担。本判决为终审判决。审判长  樊仕琼审判员  段晓玲审判员  徐晓瑮二〇一七年五月二十六日书记员  蒋 茜