山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书(2016）鲁0684民初2071号原告：蓬莱市国土资源局，住所地蓬莱市北关路191号。法定代表人：王学东，任局长。委托诉讼代理人：申鸿雁（系该局工作人员），女，1971年8月15日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：聂玲家，山东蓬祥律师事务所律师。被告：蓬莱东方置业有限公司，住所地蓬莱市村里集镇柳格庄村东。法定代表人：王情敏，任经理。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。原告蓬莱市国土资源局与被告蓬莱东方置业���限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓬莱市国土资源局的委托诉讼代理人申鸿雁、聂玲家、被告蓬莱东方置业有限公司的委托诉讼代理人王立文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蓬莱市国土资源局向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告的合同。2、判令被告给付违约金780万元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月19日经蓬莱市人民政府批准，原告将位于蓬莱市南关路南、东关路西原蓬莱农机公司位置的一宗土地进行出让。2014年6月20日原告在中国土地市场网及烟台日报发布国有建设用地使用权拍卖出让公告。公告发出后被告按照土地招拍挂程序参加竞买。2014年7月11日原、被告签订拍卖成交确认书。确认书规定被告应缴纳土地使用权出让金3300万元并交纳660万元竞买保证金，该660万元保证金可转作受让宗地的定金。若无违约，竞买保证金余额折抵土地出让金价款，若竞买保证金不足以折抵定金，则竞得人必须于2014年7月14日前补缴差价。拍卖成交确认书签订后双方于2014年7月24日签订了国有建设用地使用权出让合同。被告除在竞买时缴纳660万元竞买保证金外，再未交款。后经原告催要，又于2015年2月16日交纳120万元出让金。后经蓬莱市政府及原告多次催要，被告以无款为由再无交纳。被告的行为不仅严重违约，还严重影响了正常的经济秩序和社会安定，造成了不可挽回的影响。原告于2014年9月24日、2015年9月1日向被告送达书面催缴通知书并告知被告如不继续交纳出让金的法律后果，被告接到通知后不积极交纳，其法定代表人还逃之夭夭，长期下落不明。为了早日挽回被告造成的恶劣影响，经蓬莱市政府批准，决定与被告解除合同，扣留定金660万元，以便原告另行进行招拍挂。被告辩称，认可诉状中的事实，即被告缴纳保证金660万元及120万元土地出让金。该案件属于行政合同纠纷，不属于民事案件，适用于行政法的规定，不应在民事程序中处理。被告缴纳的资金来源于向董文敏的借款，涉嫌非法吸收公众存款，公安机关正在侦查是否涉嫌非法集资，刑事案件尚未审结。如果存在民事行为，原告请求的违约金过高，应适当降低。请求法院依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被告对原告提交的所有证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点为：1、本案是否属于民事案件范畴。2、被告缴纳的660万元竞买保证金的性质。3、原告的诉讼请求应否支持。关于第1个焦点：《中华人民共和国物权法》第一百三十八条对出让合同的具体内容作出了规定，且合同内容是依据《中华人民共和国合同法》有关合同一般应具备的主要条款而做出的，表明了出让合同的性质应属于调整物权关系的民事合同范畴。另外《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开宗明义地指出，“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释”，即对国有土地使用权出让纠纷划为民事纠纷作出了明确规定，且该解释第一条规定：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议，原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同符合第一条的规定，故本案属于民事案件范畴，不属于行政案件。关于第2个焦点：在2014年7月9日被告盖章的竞买保证金自有承诺书中，被告承诺：已支付的该宗地竞买保证金660万元不属于银行存款、股东借款、转贷和募集资金。被告没有证据证明所缴纳的竞买保证金来源于向董文敏的借款，涉嫌非法吸收公众存款，其主张本院不予支持，本院认定被告缴纳的竞买保证金属于被告的自有资金。在2014年7月11日原、被告签订的拍卖成交确认书中，双方约定：竞得人交纳的竞买保证金相当于成交价款3300万元的20%，即660万元，转作受让宗地的定金。若无违约，竞买保证金余额折抵土地出让价款…。竞得人交纳定金后应当于土地成交之日起10个工作日内即2014年7月24日前持本拍卖成交确认书与蓬莱市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同…竞得人不按规定签订国有建设用地使用权出让合同或有其他违约行为的，出让人终止供地、不退还定金和竞买保证金，竞得人应承担相应的损失和责任。2014年7月24日原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同第九条约定：本合同项下宗地的定金为人民币660万元，定金抵作土地出让金。根据上述约定，被告交纳的竞买保证金在原、被告签订国有建设用地使用权出让合同后已转变为被告缴纳的土地出让金。关于第3个焦点：2014年7月24日原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同是原、被告的真实意思表示，该合同合法有效。该合同第十条约定：被告应于2014年8月23日前交纳国有建设用地使用权出让价款1650万元，于2014年9月23日前交纳国有建设用地使用权出让价款1650万元。实际上被告只于2014年7月10日交纳竞买保证金650万元，于2014年7月17日交纳竞买保证金10万元。2014年9月24日原告向被告发出出让金催缴通知单，通知被告尽早交纳欠缴土地出让金2640万元及违约金。被告于2015年2月16日交纳土地出让金120万元。2015年9月1日原告向被告发出催缴通知，通知被告立即交纳剩余土地出让金2520万元，否则将依法解除与被告公司签订的国有建设用地使用权出让合同，收回该宗地，定金不予返还。其后被告未缴纳土地出让金。2014年7月24日原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。根据上述约定，被告未按国有建设用地使用权出让合同约定的期限交纳土地出让金，经原告催缴后仍未缴纳土地出让金，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告未按国有建设用地使用权出让合同约定交纳土地出让金，构成违约，根据合同第三十条的约定，被告应给付原告违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲��机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告在国有建设用地使用权出让合同中约定“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金”，该约定远远超过给原告造成的损失，故原告主张的违约金应适当予以减少。被告未按合同约定缴纳土地出让金，原告的损失可以被告未缴纳的土地出让金2520万元为基数，按年利率24%计算。原告请求的违约金780万元远低于上述损失，本院予以照准。综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告答辩理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三、四项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告蓬莱市国土资源局与被告蓬莱东方置业有限公司2014年7月24日签订的国有建设用地使用权出让合同。二、被告蓬莱东方置业有限公司返还原告蓬莱市国土资源局蓬莱市南关路南、东关路西第01260706号宗地并赔偿原告蓬莱市国土资源局违约金780万元，限于本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费66900元，由被告蓬莱东方置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  杨仁果人民陪审员  王秀华人民陪审员  唐 玲二〇一七年五月二十五日书 记 员  宁 莉