福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初1986号 原告：陈兴隆，男，1966年7月23日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：姚建彬，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑春晞，福建泉南律师事务所律师。 被告：黄娇蓉，女，1972年10月12日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：游文斌，男，1979年10月31日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告陈兴隆与被告黄娇蓉、游文斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈兴隆及其委托诉讼代理人姚建彬及被告黄娇蓉到庭参加诉讼，被告游文斌经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈兴隆向本院提出诉讼请求：一、判决确认陈兴隆与黄娇蓉、游文斌双方房屋买卖合同有效；二、判决黄娇蓉、游文斌协助办理房产过户至陈兴隆名下；三、本案诉讼费由黄娇蓉、游文斌承担。事实和理由：2009年4月，陈兴隆经人介绍，得知黄娇蓉、游文斌持有的址在丰泽区北侧富临天下C11D房产欲转让，经与黄娇蓉、游文斌协商后，双方达成协议，黄娇蓉、游文斌同意按总价196万元将上述房产（尚处在按揭贷款中，截止协议转让时贷款本息约96万元未付）转让与陈兴隆，协议还就购房款的支付等作了约定，主要内容为：由陈兴隆支付黄娇蓉、游文斌人民币100万元，黄娇蓉、游文斌收到款后应立即办理房产解押手续并办理房产过户，房产过户后一次性支付余款96万元，协议达成后到房产过户前的贷款本息由陈兴隆承担，首次房产证的办理费用由黄娇蓉、游文斌承担（陈兴隆还代付公共维修基金27000元），办理过户费用由陈兴隆承担。如黄娇蓉、游文斌未办理过户，则由陈兴隆以代缴银行所余贷款本息的形式履行余款的支付。后，陈兴隆分批次于当年内支付人民币100万元，但黄娇蓉、游文斌收款后并未办理房产证过户手续（2009年8月取得房产证）。故由陈兴隆支付贷款本息至今（见付款凭证）。因黄娇蓉、游文斌系从事房产装修设计，故该房产于2010年1月份交房后，陈兴隆即于2010年1月20日与黄娇蓉、游文斌的厦门百利达设计装饰工程有限公司达成了《装饰装修工程施工合同》，将房产委托黄娇蓉、游文斌装修好后并于当年12月份入住至今。陈兴隆不仅依约支付贷款本息，还支付了从交房到装修的费用，以及入住至今所有因持有房产所应缴纳的费用（物业费、水电费等），但黄娇蓉、游文斌在与陈兴隆达成房产转让协议后却生悔意。2011年11月的一天，黄娇蓉、游文斌以履约等为由，将房产买卖协议及付款凭证一把撕毁，另行出具了一张收条（即收到购房款100万元），近期则不断寻找借口要陈兴隆补偿，双方发生多次争吵。双方所达成的房屋买卖合同是有效的，应依法得到保护并履行，黄娇蓉、游文斌并有协助办理房产过户的义务，故提出前述诉请。 黄娇蓉辩称：一、陈兴隆违约在先，反而起诉要求黄娇蓉、游文斌继续履行合同，不合法也不合理。答辩人的房子，在小区中是属于比较优越的位置，按照当时的市场价估值有两百多万元，双方协商250万元进行转让，并非陈兴隆诉称的196万元。本来是约定陈兴隆付清全部房款，五年后过户，因为陈兴隆一直没有付完价款，现在尚有54万元没有付清，所以双方没有过户。二、双方法律意识淡薄，没有签订合同，现陈兴隆诉称答辩人将协议与付款凭证撕毁，按照常理如果是有签订合同也应该是一式两份，陈兴隆把本没有签的合同称被撕毁完全是子虚乌有。三、双方约定是在价款付清后才进行过户，基于先履行抗辩权，答辩人有权要求陈兴隆先付清余下的价款，才进行过户。退一万步讲，即使有约定过户后继续履行，陈兴隆现在经济状况也不好，基于不安抗辩权，答辩人有理由相信其有可能无法继续履行，答辩人也拒绝先履行过户手续。 本院经审理认定事实如下：黄娇蓉与游文斌系夫妻关系，2006年4月20日两人以黄娇蓉的名义向泉州商林房地产开发有限公司购买址在泉州市丰泽区北侧富临天下C11D号房屋，购买价格为156万元。2009年4月陈兴隆经人介绍并与黄娇蓉、游文斌协商，向黄娇蓉、游文斌购买诉争房屋，之后陆续付款，黄娇蓉于2011年1月30日出具一份收条给陈兴隆，载明“兹收到陈兴隆购房款人民币壹佰万元正（￥1000000.00）”。自2009年5月开始，陈兴隆即以黄娇蓉的名义一直代其缴交诉争房屋的按揭款。2009年8月黄娇蓉取得诉争房屋所有权证[证号：泉房权证丰泽区（丰）字第**]。2010年1月，陈兴隆以业主身份向泉州市百信物业管理有限公司公司收取了诉争房屋，并与之签订了《前期物业管理服务协议》，缴纳物业费。2010年1月20日，陈兴隆与黄娇蓉开办的厦门百利达设计装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，将诉争房屋的装修工程交由黄娇蓉施工。2010年12月陈兴隆实际入住诉争房屋至今。 对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。 诉讼过程中，陈兴隆申请证人黄某、蔡某出庭作证。黄某提供证言称：陈兴隆几年前在富临天下买房时，黄某与蔡某陪同其前去看房。黄某当时看到黄娇蓉的先生在写一张收条，上面写总房价196万元，已付定金3万元。蔡某提供证据言称：陈兴隆是外地人，欲在泉州落脚，蔡某与其先生黄某帮陈兴隆去看房子，当时看到黄娇蓉的先生和陈兴隆在签一份材料，写的内容没有看到，可能是定金，听到双方协商的房价是196万元。 本院认为，关于争议焦点1即诉争双方是否有订立书面的房屋买卖合同的问题，陈兴隆主张双方有签订协议和收条，但已被黄娇蓉撕毁，而黄娇蓉仅承认撕毁之前所写的收条，最后出具了一份总的收条，不认可双方有签购房协议。对此分析认为，陈兴隆作为原告，对其主张的基本事实负有举证责任，从其提供的证据及证人证言，均未能体现双方有签订书面的房屋买卖合同，从交易习惯看，房屋买卖合同正常情况下均应一式两份，即使被撕毁也仍有碎片残余，陈兴隆述称协议仅有一份，且被撕毁后未留碎片为据，也未有报警，并且双方在争吵时，黄娇蓉仍可在陈兴隆家中写了一张100万元的收条出具给陈兴隆，前述行为均不符合常理，对陈兴隆主张双方订有书面合同且为黄娇蓉故意撕毁的陈述不予采信，本案从现有证据看，应按双方未订立书面的房屋买卖合同认定。但综合双方的陈述及证人证言，可以体现陈兴隆看房当天有付3万元定金，黄娇蓉、游文斌当天有出具收条，之后陈兴隆有再陆续付款给黄娇蓉，曾经形成了若干张收条，最后黄娇蓉总的出具了一张100万元收条以代替之前的收条，该事实双方共同确认，予以认定。 关于争议焦点2即双方约定的房屋转让价款是多少的问题，陈兴隆主张房屋转让价为196万元，其中尚欠的按揭款部分为96万元，应付给黄娇蓉100万元，该笔款项也是让黄娇蓉去银行还贷解押，房产方能过户，而黄娇蓉对于房屋转让价的问题在庭审中前后表述不一，答辩时称交易价格为250万元，在法庭询问环节又答称225万，对该焦点分析认为：首先，陈兴隆对其主张的转让价提供了商品房买卖合同、证人证言、业主声明等证据，证据之间基本能够互相印证，而黄娇蓉对其主张的交易价格未能提供证据支持，在证据形式方面，陈兴隆的证据明显占据优势；其次，黄娇蓉作为生意人，对于交易规则应当知悉与恪守，从陈兴隆提供的装修合同可以看出，黄娇蓉在为陈兴隆装修房屋时尚且知晓应当签订书面合同，而作为房屋这种大宗商品的买卖，却未签订书面合同将价格固定下来，以保护己方作为房屋出卖方的权益，其答询时称双方对于付款没有具体约定，随意付款，并且也未向陈兴隆催收过房款，前述情形明显不符合正常的交易习惯；再次，黄娇蓉于2006年向开发商购房的价格为156万元，而2009年转让给陈兴隆的价格若为250万元，则价格已经攀升六成，就众所周知的本地区当时的房产涨跌形势看，该房屋作为毛坯房所涨幅度若为百万元则已经明显溢价，而陈兴隆主张的价格与其他业主证明的价格接近，较一手价相比也已有40万元的上涨空间，且双方共同确认房屋买卖当时尚有96万余元的按揭款，陈兴隆认为支付100万元给黄娇蓉用于解押房产合情合理，其陈述可信度更高；最后，黄娇蓉于2011年1月30日出具的收条载明“兹收到陈兴隆购房款人民币壹佰万元正”，若当时陈兴隆尚有大额房款未付清，黄娇蓉却未在收条中将陈兴隆未付款项一并注明，有悖正常的交易习惯，尤其是在双方共认该收条是之前若干张收条的结算的情况下。另一方面从时间点看，当时陈兴隆已实际入住房屋，双方之间的装修款项也已结清，若彼时房款仍未结清，明显不符合常理。综上，从举证方面、交易习惯、房产价格趋势以及行为合理性等方面分析，可以认定诉争双方的房屋转让价格应为陈兴隆所主张的196万元。 关于争议焦点3即陈兴隆诉求黄娇蓉、游文斌协助办理诉争房产的过户手续是否有合同或法律依据的问题，如前所述，双方未订立书面的房屋买卖合同，自然对于房产过户未有明确书面约定，但在陈兴隆依约付清约定房款并且黄娇蓉、游文斌已办出房屋产权证的情况下，黄娇蓉、游文斌应协助将诉争房产过户给陈兴隆，该诉求符合法律规定，也是合同的附随义务，应予支持。 综上，陈兴隆与黄娇蓉、游文斌就诉争房屋的口头买卖协议是双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，依法成立有效，双方均应按约定履行合同义务。在陈兴隆已依约付清房屋价款的情况下，黄娇蓉、游文斌负有协助陈兴隆将诉争房产过户至陈兴隆名下的合同附随义务，陈兴隆的诉求合理合法，应予支持。游文斌经本院传票合法传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、确认原告陈兴隆与被告黄娇蓉、游文斌就址在泉州市丰泽区北侧富临天下C11D房屋订立的房屋买卖合同合法有效； 二、被告黄娇蓉、游文斌应于本判决生效之日起三十日内协助原告陈兴隆办理前述房屋的过户手续，直至原告陈兴隆办出前述房屋的《不动产权证书》。 本案受理费22440元，减半收取计11220元，由陈兴隆负担5610元，黄娇蓉、游文斌负担5610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  付莉苹 二〇一七年五月二十七日 书记员  黄丽洋 附：主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -9-