吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初113号原告：吉林省通卡支付股份有限公司，住所：吉林市。法定代表人：孙继彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿文旭，男，吉林省通卡支付股份有限公司职员，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。被告：胡艳莉，女，舒兰市自来水公司职员，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：湛智利，舒兰市法律援助中心律师。第三人：舒兰龙兴房地产开发有限公司，住所：吉林省舒兰市。法定代表人：刘湃，该公司总经理。原告吉林省通卡支付股份有限公司（以下称通卡支付公司）与被告胡艳莉、第三人舒兰龙兴房地产开发有限公司（以下称龙兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通卡支付公司的委托诉讼代理人耿文旭、盛立刚，被告胡艳莉及其委托诉讼代理人湛智利到庭参加诉讼，第三人龙兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通卡支付公司向本院提出诉讼请求：通卡支付公司诉第三人龙兴房地产公司民间借贷纠纷一案经吉林市船营区人民法院审理完毕，现该案已进入执行阶段。经通卡支付公司申请，船营区法院执行查封了龙兴房地产公司开发的坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区X号房屋(以下称该房屋)。该案执行过程中，胡艳莉提出执行异议，认为其作为买受人，对该房屋享有排除通卡支付公司执行的权利。船营区法院依胡艳莉申请主持听证，最终支持了胡艳莉的异议请求。通卡支付公司认为(2016)吉0204执异108号执行裁定认定事实不清、证据不足、适用法律存在错误，通卡支付公司申请查封在先，且对该房屋并未有实际占有使用也并未当庭提供有效的付款凭证，故胡艳莉的实际情况与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形不符，船营区法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定支持胡艳莉的异议请求，事实认定及法律适用均有错误。综上所述，请求法院依法判决：1、撤销吉林市船营区人民法院作出的（2016）吉0204执异108号执行裁定书，恢复对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区X号房屋的执行；2、本案的诉讼费由被告承担。被告胡艳莉辩称：一、被告出于居住的目的先行购买的诉争房屋，并且签订了书面买卖合同，原告后申请的法院查封，原告陈述的事实不对，被告的买房合同是合法有效的，应该受到法律保护；二、被告没能按时入住和办理入户登记是由于开发商龙兴公司资金链断裂，整个工程没能按期完工导致的，与被告无关，被告对此也没有过错；三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应对被告所购买的房屋中止执行，原审听证裁定中止执行是合法的，应予维持。第三人龙兴房地产公司未向本院陈述意见。经审理查明：2014年1月10日，吉林省兴田置业有限公司（以下称兴田置业公司）因企业经营周转向通卡支付公司借款人民币500万元，借款期限为14个月，约定利率标准为月利率30‰，兴田置业公司履行了支付借款的合同义务，兴田置业公司及保证人龙兴房地产公司等到期未能履行给付义务，通卡支付公司诉讼至本院，本院于2015年7月30日作出（2015）船民一初字第513号民事调解书，内容为:兴田置业公司给付通卡支付公司借款本金500万元及相应利息，龙兴房地产公司等保证人对兴田置业公司的给付义务承担连带清偿责任。调解书生效后，兴田置业公司、龙兴房地产公司等义务主体均未按调解书内容履行义务，通卡支付公司向本院申请强制执行。本院于2016年1月11日作出（2015)船执字第562号执行裁定书，查封龙兴房地产公司开发建设的坐落于舒兰市铁东街1780号龙兴罗兰圣菲A1号楼七套房产、1820号龙兴罗兰圣菲A7号楼八套房产、1866号龙兴罗兰圣菲A8号楼七套房产、2008号龙兴罗兰圣菲A19号楼五套房产，合计27套房产，查封冻结期限三年。另查明，2013年9月7日，胡艳莉与龙兴房地产公司签订舒兰龙兴罗兰圣菲项目房产认购协议书，认购书约定：胡艳莉自愿认购龙兴房地产公司开发的龙兴罗兰圣菲项目X号房屋，建筑面积为96平方米，单价每平方米2800元,房屋价款268800元，首期付款241920元，余款26880元分期付款。同日，胡艳莉向龙兴房地产公司交付购房款241920元，龙兴房地产公司并未履行向胡艳莉交付房产的合同义务。本院2016年1月11日作出（2015)船执字第562号执行裁定所查封的龙兴房地产公司开发建设的坐落于舒兰市铁东街1866号龙兴罗兰圣菲1期A8号楼七套房产中包括胡艳莉所认购的龙兴罗兰圣菲项目X号房屋。2016年5月29日，龙兴房地产公司与胡艳莉签订复工交房补充协议，约定：1、2016年7月10日复工，如不能按时办理入住手续，龙兴房地产公司赔偿胡艳莉违约金1万元，该补偿款自购房尾款中抵扣，如不欠尾款，龙兴房地产公司以现金方式补偿胡艳莉；2、2016年9月30日办理业主入住手续，如未能及时办理入住手续（龙兴房地产公司自2016年1月1日后按实际已交房款的日万分之三进行赔偿），如按时交工以上赔偿及本合同作废。如未按期交房，此协议与其它签订的协议同时生效，互不抵销。同日，龙兴房地产公司与胡艳莉签订补充协议，约定：1、舒兰龙兴罗兰圣菲1期项目交房时间为2016年9月30日(正式通水通电)；2、2015年7月31日前购房的，（1）出卖人按买受人实际已交房款每天0.01%的赔偿比例向买受人支付2014年9月30日至2015年7月31日期间的违约金；（2）出卖人按买受人实际已交房款每天0.02%赔偿比例向买受人支付2015年8月1日至2016年9月30日期间的的违约金。经核算，龙兴房地产公司应赔偿胡艳莉违约金27578元，违约金以冲抵未交购房款方式支付。如2016年9月30日前交房，按实际交房日期计算违约金。如2016年9月30日不能交房，执行复工交房补充协议，违约金以冲抵未交房款方式支付。若买受人申请退房，出卖人给予原价收购，违约金及买受人所交的购房款10日内一次性返还。胡艳莉以案外人的身份对本院（2015)船执字第562号执行裁定不服，向本院提出书面异议，本院经审查，于2016年11月15日作出（2016）吉0204执异108号民事裁定书，裁定：一、案外人胡艳莉的异议请求成立；二、中止对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区X号房屋的执行。舒兰市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询结果显示：截止到2016年10月28日未查到胡艳莉的房屋登记信息。通卡支付公司认为船营区法院据以作出(2016)吉0204执异108号执行裁定的事实不清、证据不足、适用法律存在错误，遂提起本案诉讼。认定上述事实的证据有：通卡支付公司提供的涉案楼盘现场照片三张、电话录音记录；被告提供的龙兴罗兰圣菲项目认购协议书、收据、商品房预售许可证、复工交房补充协议及补充协议书、舒兰市不动产登记中心房屋登记信息查询结果。本院认为：本院作出的（2016）吉0204执异108号执行裁定是否应当撤销，是否应当恢复对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区X号房屋的执行问题。胡艳莉在法院查封前就与龙兴房地产公司签订了合法有效的书面认购协议，交纳了购房款的90%，由于龙兴房地产公司延期交房造成购房人至今无法入住，非因买受人胡艳莉自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，因此本院作出的（2016）吉0204执异108号执行裁定支持了无过错不动产买受人胡艳莉的异议请求，符合法律规定，本院作出的（2016）吉0204执异108号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，故本院对胡艳莉异议请求予以支持并无不当。胡艳莉提出的案外人异议主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行，本院对通卡支付公司要求许可执行的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吉林省通卡支付股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告吉林省通卡支付股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李艳杰人民陪审员  贺 英人民陪审员  薄清志二〇一七年五月十八日书 记 员  梁 威