重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0116民初2696号原告：重庆市浩博物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道燕窝穴街163号水木年华燕安庭16、17单元负1-10号，统一社会信用代码91500116203552550D。法定代表人：任绍柏，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师，一般代理。被告：刘唤瑰，女，汉族，1958年4月6日出生，住重庆市江津区。原告重庆市浩博物业管理有限公司诉被告刘唤瑰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法由审判员赵孝梅独任审判，适用小额诉讼程序于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告重庆市浩博物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜后利到庭参加了诉讼。被告刘唤瑰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市浩博物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付原告2015年2月1日至2016年10月31日期间的物业服务费902.16元、电梯费340.20元、路灯费105元，共计1347.36元；2、依法判令被告支付原告所欠物业服务费902.16元的违约金（该违约金以每月所欠物业服务费42.96元为基数，从每月11日起按日万分之三计算至付清物业服务费之日止）。事实和理由：被告系重庆市江津区XX号房屋业主，原告是该小区的物业服务企业。2013年11月23日，原告与该小区签订了XX《前期物业服务合同》，并与被告签订了《业主临时管理规约》等合同及文件资料，明确约定由原告为被告及所在小区提供物业管理服务；被告于每月10日前按高层住宅1元/月·㎡的标准向原告支付物业服务费（不含电梯费）；逾期未缴纳的，按每日万分之三的标准向原告支付违约金；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主据实分摊计收；电梯费以房屋面积为标准，从3楼开始计收，50㎡（含50㎡）以下的按15元/户·月计收；50㎡以上至80㎡（含80㎡）按20元/户·月计收；80㎡以上的按30元/户·月计收；每多一层递增0.30元/户·月；路灯等公共能耗费按5元/户·月收取。被告未向原告交纳2015年2月1日至2016年10月31日期间的物业服务费902.16元、电梯费340.20元、路灯费105元，共计1347.36元。原告曾多次向被告催收上述费用，但无果，原告请求支持其前述诉讼请求。被告刘唤瑰未有答辩意见。经审理查明：原告重庆市浩博物业管理有限公司是一家依法成立的从事物业管理和房屋中介服务的企业。被告刘唤瑰是重庆市江津区XX号（又为XX号）建筑面积42.96㎡房屋的所有权人，该房屋属于XX物业范畴。2013年11月22日，重庆荧鸿房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定,XX物业由乙方提供前期物业管理服务；合同期限三年，自2013年11月23日起至2016年11月22日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同；根据本物业服务区域物业服务收费指导价格，或本物业服务区域的物业服务标准，双方约定物业服务费用标准为高层住宅1元/月·㎡（不含电梯费）、商业门面3元/月·㎡（不含电梯费）、写字楼5元/月·㎡（不含电梯费）；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于商品房买卖合同所约定交房期限的次月之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按相关规定标准交纳；业主已接房但未入住的空置房（经乙方与业主双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主应按物价部门相关规定标准交纳物业服务费）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至15日内履行交纳当月物业服务费用的义务；电梯费以楼层为标准，从3楼开始起收（含3楼）30元/户·月，每递增一层加0.90元/户（空置房按以上标准每月减半收取）；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。此外，该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。同时，双方在《荧鸿城一、二、五街区物业收费项目及标准》中载明电梯费从3楼开始计收，50㎡（含50㎡）以下的按15元/户·月计收；50㎡以上至80㎡（含80㎡）按20元/户·月计收；80㎡以上的按30元/户·月计收；每多一层递增0.30元/户·月；路灯等公共能耗费按5元/户·月收取。2013年12月26日，原告向接房的被告出示了《业主临时管理规约》。该规约规定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时规约予以书面承诺，表示认可本临时管理规约的内容；建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准；本临时管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力；物业使用人违反本临时管理规约的规定，相关业主应当承担连带责任；物业的所有权发生变更时，原业主对本临时规约书面承诺的效力及于新的物业继受人；本临时管理规约所涉及物业管理区域的物业名称为XX，其物业服务收费按《前期物业服务合同》约定的标准缴纳；业主向物业服务企业交纳物业服务费后，物业服务企业按《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务；共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用；业主、使用人违反本临时管理规约及《前期物业服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日万分之三的标准向物业服务企业支付违约金；物业服务企业可依据合同，向违约业主提起诉讼。此外，该临时管理规约还对物业的使用、维护、管理等内容进行了规定。当日，被告向原告书面承诺同意按XX的《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的内容履行。原告自2013年11月23日起就一直为XX物业提供物业管理服务。被告接房后，依约应于每月15日前向原告交纳物业服务费42.96元、电梯费16.20元、路灯费5元。从2015年2月1日起，被告不再向原告交纳上述物业服务费用。截止2016年10月31日，被告共计拖欠原告物业服务费902.16元（42.96元/月×21月）、电梯费340.20元（16.20元/月×21月）、路灯费105元（5元/月×21月），共计1347.36元。原告为此曾向被告催收，但被告一直不予交纳，原告遂诉讼来院请求支持其诉讼请求。上述事实，有营业执照、房屋产权登记查询档案、荧鸿城接房手续书、《前期物业服务合同》、《荧鸿城一、二、五街区物业收费项目及标准》、《荧鸿城一、二、五街区物业收费标准公示》、《业主临时管理规约》、出门条、客户报事报修登记表、护卫部夜间呼叫监督检查表、消防设施检查表、消防控制室值班记录、值班情况记录表、保安巡逻签到表、电梯维护保养记录、相片、《关于限期交纳物业服务费、电梯费、路灯费等费用的催告函》、邮政快递寄件单以及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的XX《前期物业服务合同》以及《荧鸿城一、二、五街区物业收费项目及标准》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效。上述合同及收费项目标准对原、被告均具有约束力，双方应依该合同及收费项目标准享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。被告从2015年2月1日起至2016年10月31日止未按合同约定及收费项目标准的规定向原告交纳物业服务费902.16元、电梯费340.20元、路灯费105元，共计1347.36元，违反了诚实信用原则，其依法应向原告支付上述费用。故原告请求被告支付物业服务费、电梯费、路灯费共计1347.36元，于法有据，本院予以支持。被告拖欠原告物业服务费902.16元已构成违约，原告依合同约定，请求被告支付所欠物业服务费902.16元的违约金，理由正当，本院予以支持。由于合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调低，确定违约金以被告每月所欠物业服务费42.96元为基数，从欠费当月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清物业服务费之日止。原告多请求的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘唤瑰在本判决生效后五日内支付原告重庆市浩博物业管理有限公司2015年2月1日至2016年10月31日期间的物业服务费、电梯费、路灯费共计1347.36元。二、被告刘唤瑰在本判决生效后五日内支付原告重庆市浩博物业管理有限公司2015年2月1日至2016年10月31日期间所欠物业服务费902.16元的违约金（该违约金以被告刘唤瑰每月所欠物业服务费42.96元为基数，从欠费当月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清物业服务费之日止）。三、驳回原告重庆市浩博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘唤瑰未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘唤瑰负担（该款原告重庆市浩博物业管理有限公司已预交，被告刘唤瑰负担之金额应在履行上述款项时一并迳付给原告重庆市浩博物业管理有限公司，本院预收的费用不作清退）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  赵孝梅二〇一七年五月十八日书记员  李俞佳