江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2860号上诉人（原审被告）：沙向军，男，1972年6月11日出生，汉族，住所地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张科峰，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷智仙，江苏冠文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区复兴街97号。负责人：陈青，该公司总经理。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。上诉人沙向军因与被上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沙向军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，上诉人不承担滞纳金，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院错误按照先期物业合同约定的暂定标准计算物业费；（二）一审对上诉人关于物业服务期间存在设备坏损严重、长年失修，服务质量不佳的举证未予理涉；（三）以包括1-15幢楼在内的能耗费作为分摊基数，明显超越购房合同约定的总平面图服务；（四）被上诉人将人工费重复计算在物业服务费和能耗分摊费中；（五）一审未查明未交付的6幢楼盘是否存在公共能耗；（六）桃花源公司放弃对能耗费计算方法和收费标准的抗辩，并不能据此推定本案能耗费的收费标准；（七）一审在被上诉人账户尚有盈余的情况下，判决上诉人缴纳物业费、能耗费缺乏事实依据；（八）被上诉人签订物业合同时明确使用了北京总公司的资质，故其诉讼主体不适格；（九）一审无视被上诉人关于桃花源公司以免除性债务加入的形式承担物业费、能耗费的合意，错误判令上诉人承担以上费用并承担滞纳金；（十）被上诉人在涉案房屋交付后的10余年间，物业及其他纠纷不断；（十一）南京锋尚房地产开发有限公司在交房时承诺上诉人应当缴纳的物业费、能耗费由桃花源公司支付，被上诉人对此知情且接受。被上诉人锋尚物业南京公司辩称：1、被上诉人认为根据双方之间签订的前期物业合同，上诉人付有先履行交付物业费和相关费用的义务，上诉人不能以帐务公开作为拒绝履行义务的理由。被上诉人在服务期内已按合同约定包括上诉人在内的全体业主提供了相应的物业服务，理应获得相应的物业费及为该小区服务期间所支付的费用。2、被上诉人根据合同的约定对物业管理区域内的南北小区提供服务，该小区虽分南北两个区域，但是一个整体。作为该区域内只有一家物业公司提供服务，也经过法定程序选举了一家业主委员会，因此在物业公司提供服务时按照管理区域内南北两区合并计算分摊相应的费用。3、被上诉人主张的能耗费金额已经扣除了物业公司以及开发商等使用的部分，并无重复计算存在。同时原审法院也未按被上诉人的计算方式进行判决，而是根据客观事实，按照双方无争议阶段2011年12月至2013年3月期间产生的能耗费的平均值进行酌定的。因此上诉人所称的重复计算是不存在的事实。4、关于豁免性债务加入的问题，物业公司，开发商以及业主三方从未达成该类意思表示的协议，且上诉人也单独作为一项请求将开发商诉至人民法院要求赔偿该期间的物业费、能耗费。因此根据合同相对性应当按照业主与物业公司的物业合同以及业主和开发商之间的约定各找各的责任主体。5、关于业委会委托的审计报告问题，其称账面上尚有700余万元的盈余，该事实不是客观事实。同时即便有盈余也不是作为其抗辩缴纳物业费的理由，其可以通过合法途径来主张相关的权益，因此该事实与本案无必然关联性。6、关于被上诉人主体资格，被上诉人作为从事物业服务的分支机构，具有相应从事民事活动的主体资格，同时根据人民法院审理的相关判例，也已经认定被上诉人有从事民事活动的权利，因此主体适格。锋尚物业南京公司一审请求：1、沙向军立即支付自2013年7月至2016年6月的物业服务费44062.20元及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金（暂计算至2016年7月31日，约为11566元）；2、沙向军立即支付自2013年7月至2016年3月的能耗费45640.50元（其中专用能耗为42269.75元、公共能耗费3370.75元）及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付至日止的滞纳金（暂计算至2016年7月31日为12080元）；3、本案诉讼费用等由沙向军承担。一审法院认定事实：沙向军是锋尚国际公寓北区16幢一单元102室房屋所有权人，房屋建筑面积为244.79平方米，其中套内建筑面积217.83平方米。锋尚物业公司自2011年2月至2016年6月18日为锋尚国际公寓小区提供物业服务。沙向军于2011年12月入住小区北区，入住时预交了2011年12月至2012年2月的期间物业服务费3672元、2011年12月至2012年5月期间的专用能耗费6534.9元、公用能耗费1000元，能耗费合计7534.9元，总计已预交11206.90元。沙向军与开发商签订前期物业管理服务协议约定：物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，由业主每季度开始15日前预缴，物业公司定期在小区内公示此部分费用的使用情况；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催付公告，要求欠费业主向物业公司缴纳物业费和能耗费。同年6月18日，锋尚物业南京公司退出锋尚国际公寓的物业服务。另查，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，锋尚物业南京公司根据开发商与业主的意见自开发商处取得小区北区一楼业主2011年12月至2013年8月期间的物业费和至2013年3月的能耗费；在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。诉讼中，因包括沙向军在内的锋尚小区北区一楼业主向一审法院提起诉讼，要求开发商支付业主2013年8月至2015年7月期间的物业费和能耗费，本案中止诉讼。后在业主与开发商的诉讼中，开发商主张没有承诺北区一楼业主拆除土坡（2013年6月底拆除）后再补偿两年物业费和能耗费，并反诉请求撤销已支付的土坡拆除前代业主支付的物业费和能耗费。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。本案锋尚物业南京公司为北京锋尚物业管理有限公司的分支机构，领取有营业执照，且本案物业服务合同的主体亦是锋尚物业南京公司作为合同当事人所签，故一审法院对沙向军辩解原告锋尚物业南京公司不具诉讼主体资格的主张不予支持。沙向军辩称原告锋尚物业南京公司与开发商以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害被告等业主利益的主张，因无证据证明，一审法院不予支持。根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理区域内的公共水、电等费用的分摊应由物业管理区域内的全体业主进行分摊，物业管理区域的划分由建设单位根据规划红线等因素进行划定，并在与业主的商品房买卖合同中进行告知，故沙向军辩称的要求北区电费等公共能耗费单独计算的主张，因无法律依据，一审法院不予支持。根据本案及关联的小区物业服务纠纷案件，当事人争议的焦点为：1.沙向军是否欠交锋尚物业南京公司物业服务费和能耗费，是否存在开发商应代其支付物业服务费和能耗费的情形；2.锋尚物业南京公司主张的能耗标准应如何认定；3.锋尚物业南京公司主张的滞纳金应否支持。对此，一审法院认为：1.沙向军入住之后至2013年8月的物业服务费和至2013年3月的能耗费已由开发商向锋尚物业南京公司支付，故锋尚物业南京公司再行向沙向军主张2013年7、8两月的物业费没有依据，其主张的2013年9月至2016年6月18日期间的物业费和2013年7月至2016年3月的能耗费符合合同约定，一审法院予以支持。沙向军抗辩称开发商应代其支付此期间物业服务费及能耗费没有证据证明，且与其在诉开发商的民事诉讼中主张相矛盾，一审法院不予采信。2.锋尚物业南京公司为主张沙向军应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因锋尚物业南京公司提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，一审法院对锋尚物业南京公司主张的能耗费标准不予采信；但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故一审法院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。3.沙向军没有按照物业服务合同约定支付物业费和能耗费，系由于业主与开发商之间因房屋交付产生争议牵连代业主支付物业费和能耗费存在争议，并且锋尚物业南京公司也因此向有资产关联的开发商请款，沙向军欠交费用有一定原因，但为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主应负担不按时缴纳物业费等费用的一定的违约责任，根据本案沙向军欠缴物业费和能耗费、停车服务费的时间、数额、原因等实际情况，一审法院酌定沙向军应承担滞纳金5000元。综上，根据双方的诉辩主张，沙向军应支付锋尚物业南京公司的费用有：1.物业管理费，244.79平方米×5元/月×33.6个月（2013年9月至2016年6月18日）＝41124.72元；2.专用能耗费，217.83平方米×4.95元/月×33个月（2013年7月至2016年3月）＝35582.53元；公共能耗费，111.39元/月×33个月＝3675.87元；3.滞纳金5000元。沙向军已预交的物业费和能耗费因锋尚物业南京公司已自开发商处取得，应折抵沙向军应向锋尚物业南京公司支付的上述费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、沙向军应于本判决生效之日起七日内向北京锋尚物业管理有限公司南京分公司支付物业服务费41124.72元、专用能耗费35582.53元、公共能耗费3675.87元、滞纳金5000元，合计85383.12元。扣除沙向军已预交的11206.90元，实际再给付74176.22元。二、驳回北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。案件受理费2043元，因适用简易程序减半收取1021.50元，由锋尚物业南京公司负担307元，沙向军负担714.50元。本院二审期间，被上诉人提交了涉案楼盘开发商南京桃花源房地产开发有限公司出具的情况说明一份，以证明被上诉人向其请款情况。对于一审查明的事实，上诉人认为被上诉人未提供能耗费中基础费用的票据，就其提供的票据中还有员工的福利费用和加油费用，对此一审法院未查明。就此，被上诉人认为虽然在一审中其提供了相应的复印件，但是作为一审法院和其他系列案件的代理人都去电力公司调取了电费水费产生的相关数额的票据，因此小区产生的能耗费是真是存在的，虽然一审审法院以依据不足，未支持其主张的7.32元，但因此酌定了4.95元。对方说的计算公式没有依据我们认为是不正确的，我们认为一审法院没有采用我们的数值而是采用了酌定的方式，使用的酌定金额虽然没有原件相印证，但是其他案件的代理人也去核对了，是真实存在的。我们认为一审法院判决的方式是正确的。同时我们坚持认为应以5.16元计算。双方均无异议的事实，本院依法确认。二审中，上诉人陈述购买涉案房屋的时候，其与开发商沟通的比较愉快，当时承诺的物业是高力物业，后来涉案房屋延期了1年多交房，交房的时候其发现交房的结构与当时宣传的房屋结构不一致，主要是房屋的前面有一个土坡。当时我们一楼的业主就与开发商磋商，开发商承诺免除我们这批业主的能耗费和物业费直至土坡拆除后的2年。2013年7月之后开发商自己推掉了土坡。我们居住期间，物业一要求我们缴费，我们就会通知开发商，其后物业就不再要求我们缴费了。直到业主委员会解聘了被上诉人，被上诉人才开始起诉我们。被上诉人存在设备维护不到位，器材老化等诸多问题。本案二审的争议焦点为：（一）被上诉人是否是本案适格诉讼主体；（二）上诉人是否应向被上诉人缴纳物业服务费及能耗费及缴纳标准；（三）一审判决上诉人支付的滞纳金是否适当。本院认为：（一）锋尚物业南京公司是本案适格诉讼主体本案中，被上诉人系经工商部门登记注册的公司法人，其经营范围包括物业服务。依法其有权以自己的名义对外进行相应的商业活动，并就此承担相应义务和行使相应权利。涉案《前期物业服务合同》系由被上诉人签订，涉案小区也是由被上诉人实际提供了物业服务，现被上诉人提起本案诉讼，符合我国民事诉讼法相关规定。（二）关于物业服务费及能耗费问题本案中，上诉人称开发商曾承诺其免除物业服务费及能耗费直至涉案房屋前的土坡拆除后的两年。对此，经审理查明，其实际情形为开发商代上诉人向被上诉人缴纳了涉案房屋部分物业服务费及能耗费，此行为的性质并非债务免除而应系债务承担。本院认为，债务承担按照承担后债务人是否免责为标准，可以分为免责的债务承担和并存的债务承担。免责的债务承担因原债务人不再对转移的债务承担责任，故需债权人的明确表示同意原债务人不再承担责任。本案中，上诉人、开发商、被上诉人之间就涉案房屋物业服务费及能耗费承担问题并未签订书面协议，三方对此也各执一词。故根据现有证据，本院无法判断开发商承担上诉人应缴纳的物业服务费及能耗费的原因、期间及承担方式。同时，被上诉人向开发商请款的行为并不构成其同意上诉人对物业服务费及能耗费不再承担债务的表示。故被上诉人要求上诉人缴纳物业服务费及能耗费符合法律规定，应予支持。关于涉案房屋物业服务费的计算问题，涉案《前期物业服务合同》中约定的物业管理服务费用标准为按建筑面积每月每平方米5元，对此约定，上诉人并未举证证明存在隐瞒、欺诈等情形，故该约定的内容对上诉人具有法律约束力。关于上诉人所称被上诉人提供的物业服务存在诸多问题的上诉理由，本院认为，上诉人并未能充分举证证明被上诉人所提供的物业服务存在严重瑕疵，故一审法院判决其按照《前期物业服务合同》中约定的标准支付物业服务费并无不当，本院予以维持。关于涉案房屋能耗费的问题，由于本案审理中，双方均未能举证证明实际发生的能耗费用，考虑到该费用已实际发生，上诉人也实际接受了相关服务，故一审法院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费。对此，本院认为，对于该期间的能耗费用，被上诉人作为债权人在开发商付款时并未提出异议，上诉人作为原债务人其对原债务负有审核、结算的义务，而在开发商代其付款时，其并未就相关数额提出过异议，且当时上诉人、被上诉人、开发商三者之间并未产生激烈矛盾。故该计算标准相对客观，本院予以维持。至于上诉人所称被上诉人账面上尚有700余万元的盈余，不应再判决其承担物业服务费及能耗费问题，本院认为，物业服务企业收支盈余不是业主不缴纳相关费用的法定理由，故上诉人该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。（三）滞纳金问题依法成立的合同对当事人具有法律约束力。涉案《前期物业服务合同》中明确约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。现上诉人未在约定时间交纳物业服务费和能耗费，依约其应当支付滞纳金。考虑到涉案物业服务费及能耗费纠纷的起因及被上诉人曾向开发商请款可能给上诉人造成的错误认识。本院认为，一审法院酌定的上诉人承担5000元滞纳金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人沙向军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2043元，由上诉人沙向军负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年五月二十四日书记员  倪 辉