河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0225民初1363号原告：荆翠，女，1976年10月6日生，汉族，住河南省兰考县。委托代理人：李金慧，河南亚飞律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：兰考县永宏置业有限公司。法定代表人：吕振。委托代理人：黄健，男，1986年10月29日生，汉族，住河南省开封市龙亭区，系该公司职员。代理权限为特别授权。委托代理人：赵新超，河南王松华律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告荆翠与被告兰考县永宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荆翠委托代理人李金慧、被告兰考县永宏置业有限公司委托代理人黄健、赵新超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆翠向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2016年1月1日至2017年3月6日的逾期交房违约金72515.75元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月3日，原被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告位于兰考××××东侧文体路北兰庭公馆17号楼1单元803号房，总房款为336515元。合同约定被告应当在2015年12月31日前，将经验收合格及符合约定条件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已交付房价款万分之五支付逾期违约金。合同签订后，原告依照合同支付了房款，被告却在约定的交房日到来后迟迟不能交房，被告的行为已构成违约。被告兰考县永宏置业有限公司辩称，一、被告向原告交房的时间是2016年4月26日，并非原告所说的至今违约。原告接到通知后到被告处看房，并见分户验收表，让原告提房屋问题时，原告没有提出任何问题，并非房屋不符合交房条件；二、因为环保问题、政府禁令等政府行为，导致工程延期，属于合同约定可据实延期的情形，被告不应承担违约责任；三、2016年4月21日，经建设、施工、监理、规划设计方四方对房屋验收合格，房屋具备了合同约定的交房条件，原告接到通知而拒不接收，是原告自己的原因，不能将该期间计入被告违约期间内。被告认可存在短暂的逾期，也愿对原告进行补偿，但原告故意拖延不接收房屋的时间不能计入逾期时间。经审理查明：2015年2月3日，原被告签订商品房买卖合同一份。原告购买被告位于兰考××××东侧文体路北的兰庭公馆第17幢1单元8层803号房一套，总价款336515元。合同第六条约定：买受人按下列第2种方式按期付款：2.按揭付款：买受人于2015年2月3日付总房款的31.65%（106515元），贷款230000元整，并在合同签订后3日内将贷款相关资料提交齐全，合同备案后，由出卖人通知买受人到指定地点办理贷款手续……合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、重大市政工程或政府禁令等政府行为导致工程延期的……”合同第九条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四“补充协议”第一条第1项约定：合同中填写的电话、地址均视为有效联系方式，任何一方的合同约定的电话、地址发生变化，都必须在7日内以书面的形式通知合同对方，否则，须承担由此引起的一切责任。书信通知以投递机关普通挂号信函、特快专递发出第五日视为送达。其中出卖人发出通知的形式包括但不限于投递机关挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话短信通知等。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告未能依照合同约定在2015年12月31日前向原告交付符合双方约定条件的房屋。2016年4月18日，被告作为建设单位与施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同对兰庭公馆17#楼进行竣工验收，上述五单位于2016年4月18-19日分别在工程竣工验收报告上签字或盖章。2016年4月21日，被告作为建设单位与施工单位、监理单位、规划设计单位四方共同对兰庭公馆17号楼1单元803户进行了分户验收，结论为合格工程，四方在住宅工程质量分户验收表上签章。2016年4月22日-25日，被告在广播电视台播出交房公告，通知包括原告在内的业主于2016年4月26日起办理交房手续，又于2016年4月26日前电话通知原告交房。接到电话通知的原告同被告工作人员验房时看到了争议房屋进户门后张贴的住宅工程质量分户验收表，称楼内步行梯未铺设地砖，但原告没有向被告工作人员指出所购房屋存在的问题，也没有在验房表上签字，且至今未接收房屋。另查明，2015年12月8日，兰考县人民政府办公室下发兰政办（2015）153号兰考县人民政府办公室关于启动大气重污染应急预案的通知，其中第一项第4条“县住建局负责停止建筑工地的施工作业”。上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、购房票据、还款明细、工程竣工验收报告、住宅工程质量分户验收表、广告播出报告单、被告工作人员与原告的通话录音、兰政办（2015）153号兰考县人民政府办公室文件及庭审笔录、质证笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原被告双方所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。被告未在合同约定的时间向原告交付经验收合格的房屋，应当承担逾期交房的违约责任。本案中诉争双方对于违约逾期交房的时间争议较大：原告认为被告至今都没有提供出建设工程竣工规划验收合格证、房屋建筑工程竣工验收备案表，涉案商品房没有达到交付条件，违约金应至少暂算至起诉之日；被告认为其于2016年4月19日取得17#楼工程竣工验收报告、于2016年4月21日取得了住宅工程质量分户验收表，并于4月26日前通知原告接收房屋，是由于原告的原因拒不接收房屋，此后的时间不应计入逾期时间。产生如此争议，系原被告双方对合同第8条的“商品房经验收合格”未作明确约定导致理解不同所致。鉴于双方未在合同中对该条款进行更进一步的补充解释，法律和行政法规、司法解释也没有明确说明。依据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第七十六项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，从以上规定可以看出，以2003年2月27日为节点，之后的建设工程竣工验收已改由建设方组织，以建设、设计、施工、监理四家联合验收是否合格。2003年10月28日《建设部办公厅关于对深圳市建设局〈关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示〉的复函》（建办法函[2003]524号）中也明确指出：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。’和第49条‘建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案’的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”另外，根据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”和第九条“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”的规定，本院认为，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式，关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，竣工验收备案是验收合格后所经的一个行政管理程序，并不是验收合格的前置程序。因此，原告购买的17幢楼1单元803房屋于2016年4月21日取得了住宅工程质量分户验收表应视为涉案房屋经验收合格。原告在公告通知及2016年4月26日前被告电话通知后无正当理由未办理交接手续，主张房屋经验收合格的标准应由政府主管部门出具的合格证和备案表为准的意见，缺乏明确依据，本院不予支持。被告在取得17#楼工程竣工验收报告及住宅工程质量分户验收表后于2016年4月22-25日通过电视台公告方式通知、于2016年4月26日前电话通知原告接收房屋，通知收房行为有效且通知方式符合双方合同补充协议约定，从开庭审理过程中对原告的询问及被告提交的录音证据上看，原告不接收房屋的原因并不是合同约定的拒绝接收房屋的理由。被告辩称依据（2015）153号兰考县人民政府办公室通知停工三天，属于合同中约定的“重大市政工程或政府禁令等政府行为导致工程延期的”情形，因被告并未提供证据证明县住建局依据该要求对其发出了停工命令及具体停工时间，本院对此辩称意见不予支持。对于被告提交的从开工到交工停工208天的天数汇总表，属被告陈述范围，并无证据支持，本院不予采信。综上，被告逾期交房违约时间应计算至2016年4月26日，其后的期间因原告以其他理由未接收房屋不应计算在内。双方在合同中对逾期交房违约金计算标准约定明确，并不违反法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付逾期交房违约金19518元（336515元×0.05%/日×116日）；过高部分诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告兰考县永宏置业有限公司于判决生效后十日内支付原告荆翠逾期交房违约金19518元；二、驳回原告荆翠的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取807元，原告荆翠负担663元，被告兰考县永宏置业有限公司负担144元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  刘瑛瑛二〇一七年五月二十五日书记员  张艳兰