江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0725民初97号原告：廖厚珍，男，1968年9月29日出生，汉族，崇义县人，住崇义县。委托诉讼代理人：赖作生，江西兴义律师事务所律师。被告：赣州市旺达房地产开发有限公司崇义云天分公司。住所地：赣州市崇义县横水镇沿江路。负责人：赖有城。被告：赣州市旺达房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区客家大道181号三楼。法定代表人：赖东望。二被告共同委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：罗家明，江西凯莱律师事务所律师。原告廖厚珍诉被告赣州市旺达房地产开发有限公司崇义云天分公司（以下简称旺达公司崇义分公司）、赣州市旺达房地产开发有限公司（以下简称赣州旺达公司）合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖作生，二被告共同委托诉讼代理人李建、罗家明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖厚珍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除2012年7月3日原告与被告签订的云天花苑杂间使用权出让协议；2、请求判令被告返还29号杂间受让款38000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在被告处购买了一套商品房后，原告又与被告签订了一份云天花苑杂间使用权出让协议，并支付了价款。协议约定，被告将位于云天花苑地下室编号为29号的杂间出让给原告作为住房附属房使用，使用期限与原告所购商品房的土地使用年限一致。因该杂间是在地下室，原告在使用该杂间过程中发现，该杂间有严重渗水问题，多次因地下室渗水把整个地下室的杂间给淹了。原告和其他住户多次找到被告及相关部门要求解决杂间渗水问题，原告和其他住户还找到媒体曝光了该事件。但到现在为止，杂间渗水问题也没得到解决。因被告出让给原告的杂间存在严重渗水问题，导致原告无法使用该杂间，被告已构成根本违约。原告要求解除与被告签订的云天花苑杂间使用权出让协议，符合法律规定，要求被告返还受让款也合法。具了解，被告出让给原告的杂间没有经过相关部门审批，被告出让给原告是违法行为。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉求。被告赣州旺达公司、旺达公司崇义分公司答辩称，原告等人诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案，原告认为：其根据《云天花苑使用权出让协议》购买的杂间出现渗水问题，致使杂间无法正常使用，答辩人已构成根本性违约，要求解除出让协议。答辩人认为，其理由不能成立。1、杂间本身不存在质量问题，有合格证为证。经原告反映，杂间存在渗水问题，答辩人随即采取措施，对地下室进行排查。经查，渗水源头不在地下室杂间内，而是在距离杂间较远的地下室停车场内。因此，杂间不存在渗水问题，而是其他地方的水未能排出进到杂间。不属于杂间的质量问题。2、杂间进水问题已得到解决。答辩人已每天用抽水机对出水点安排了二台抽水机进行24小时不间断抽排，现杂间进水问题已得到解决，用户可正常使用杂间。因此，本案不存在不能实现合同目的而解除合同的情形。原告提出解除合同并要求答辩人返还受让款缺乏法律依据。请法院依法驳回原告诉讼请求。原告为其主张提交的证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。2、被告企业信息查询单复印件各1份，证明被告的诉讼主体资格。3、使用权出让协议复印件1份、平面图复印件1份、收据原件2份，证明被告将杂间使用权出让给了原告，原告支付价款的事实。4、崇义县城市规划委员会记录摘要复印件6页，证明本案所涉地下室开始规划设置为地下停车场，因无法解决地下水原因取消了地下为停车场规划方案的事实。5、建设工程规划申请书复印件3页、建设工程规划许可证复印件1页、商品房预售许可证复印件1页、赣州630播报新闻采访视频光盘1张、照片4张，证明：①、云天花苑小区地下室杂间是被告在没有经过相关部门审批的情况下，私自改建的违法建筑的事实。②、云天花苑地下室渗水严重致使原告购买的杂间无法使用的事实。经二被告质证，对原告证据1、2、3的三性没有异议，证据4对真实性需核实。证据5许可证、预售证真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议。光盘的关联性有异议，应以法庭审理为准。二被告为其抗辩主张提交的证据：竣工验收备案表复印件1份，证明被告的工程经验收合格，不存在问题的事实。经原告对被告提交的证据质证认为，被告提交的复印件，无法核实真实性，只是备案表，并不能证明验收合格。而且备案表写明的是八楼，并不能证明本案所涉的地下室是合格的。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年7月3日，被告旺达公司崇义分公司与原告签订了《云天花苑杂间使用权出让协议》一份，协议约定：甲方（下称被告旺达崇义分公司）将位于云天花苑地下室编号为29#的杂间，共1个，出让给乙方（下称原告）作为住房附属物使用。使用年限，……原告在受让本杂间使用权前已向被告旺达公司崇义分公司预购云天花苑5栋1单元701室商品房，原告现受让的杂间使用期限与原告所购商品房的土地使用年限一致，该杂间根据相关规定不办理产权登记。该杂间按个计价，该杂间总价为人民币38000元，原告在签订本合同时一次性付清。该杂间在被告旺达公司崇义分公司、原告双方签署该房屋《房屋交接书》时一并交付使用。依协议的约定，原告向被告旺达公司崇义分公司支付了杂间的价款，被告旺达公司崇义分公司向原告交付杂间的使用权。2010年4月1日，崇义县城规划委员会记录摘录，第一条中，农业局地块（云天花苑）原规划设计条件中要求设置地下停车场，现地质勘探报告显示，该地块地下情况异常复杂，地下有溶洞，申请取消地下停车场。……审议意见如下：1、原则同意农业局地块（云天花苑）调整部分规划设计条件①、取消地下停车场，安排弥补部分地面停车场。……。竣工后，被告将原地下停车场改建为杂间销售给原告等人。被告向原告交付的杂间，由于地下渗水且渗水量大无法正常使用。另查，从被告商品房预售许可证反映，涉案销售的杂间未获得许可。本院认为，合法有效的合同受法律保护。本案讼争的焦点，原、被告签订的《云天花苑杂间使用权出让协议》是否符合解除合同的问题。从本案查明的事实，原、被告签订的《出让协议》虽系双方在平等、自愿达成的协议，并约定了其他权利义务。对协议约定的内容均得到了履行。但被告交付的标的物即杂间的使用权是由地下停车场改建而成，没有办理相关合法的销售许可，该协议应当无效。且被告明知销售杂间由于地质的原因有地下渗水问题，而进行销售，导致原告无法正常使用，无法实现合同目的，已构成根本性违约。原告的诉讼请求，符合合同法相关的规定，原、被告签订的《云天花苑杂间使用权出让协议》应当解除，同时被告应将杂间的受让款如数返还原告。据此，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条规定，判决如下：一、解除被告赣州市旺达房地产开发有限公司崇义云天分公司与原告廖厚珍签订的《云天花苑杂间使用权出让协议》。二、被告赣州市旺达房地产开发有限公司、赣州市旺达房地产开发有限公司崇义云天分公司在本判决生效后十日内返还原告廖厚珍杂间受让款38000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由被告赣州市旺达房地产开发有限公司、赣州市旺达房地产开发有限公司崇义云天分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  钟秀通人民陪审员  凌永玉人民陪审员  刘福德二〇一七年五月十九日书 记 员  扶书英