上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2191号上诉人（原审被告、反诉原告）：王成林，男，1982年3月15日生，汉族，住福建省南安市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。上诉人王成林与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称同福易家丽公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初12459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭，于同年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人王成林先生，被上诉人代理人廖佩娟律师、邓斯玲律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王成林上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人原审反诉请求或发回重审。事实和理由：原审判决认定事实错误，本���标的房地所在市场因涉嫌违章被政府有关部门“拆迁”，被上诉人同福易家丽公司为配合拆迁停水停电，并不再收取上诉人租金，原判认定正常经营至2016年6月30日缺乏依据；本案房地涉及拆迁系政府调整石材产业的转型方案，被上诉人隐瞒该节事实导致上诉人“处于与政府政策相对抗，加工和经营受到极大影响”；原判所谓本案标的房屋未涉及拆迁，显然缺乏事实依据。原判关于2016年1月28日至6月30日房屋使用费计算完全忽视2016年1月6日后市场处于停水停电状态，上诉人无法进行生产经营等。被上诉人同福易家丽公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。同福易家丽公司诉至一审法院，请求判令：1、王成林腾退租赁房屋并归还；2、王成林支付2016年1月27日至搬离日止的房屋占有使用费，按年租金人民币（下同）426,101元标准计算。王��林一审提起反诉：1、同福易家丽公司赔偿搬迁费100,000元；2、同福易家丽公司赔偿设备、装修损失、误工、生产等损失1,300,000元。一审法院认定事实：2015年4月6日，王成林与同福易家丽公司签订《租赁合同》一份，约定：王成林承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX城XX号XX房；租赁期限自2015年1月28日起至2016年1月27日止；房屋租金为每年426,101元；环保处置费为600元每月；租金于2015年4月20日前支付200,000元，于2015年5月25日前付清全部租金。上述租赁合同签订后，王成林向同福易家丽公司支付租金至2015年6月30日，2015年7月1日起同福易家丽公司免收王成林六个月的租金。另查明，系争房屋产权人为上海XX有限公司。同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争房屋实施断水断电行为，王成林至今仍占用系争房屋。一审法院认为：双方��订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同的约定，王成林应于合同到期后将租赁房屋归还同福易家丽公司，但王成林至今仍占用系争房屋，故对同福易家丽公司要求王成林腾退并归还房屋的诉讼请求，法院依法予以支持。王成林未能按约归还租赁房屋，应承担相应的房屋占有使用费，故法院对同福易家丽公司要求王成林支付自2016年1月28日起至2016年6月30日止，按每年426,101元计算的房屋占有使用费的诉讼请求，法院依法予以支持。但由于同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争房屋停水停电，系争房屋内已无法生产使用，故法院酌定2016年7月1日起的房屋占有使用费为每年90,000元。故对同福易家丽公司要求王成林支付自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年90,000元计算的���屋占有使用费的诉讼请求，法院依法予以支持。对于王成林辩称在租赁合同存续期间存在停电、阻止进货等影响租赁房屋使用的情形的辩解意见，法院认为，王成林未能针对其辩称提供证据，故法院对王成林该辩解意见不予采信。对于王成林要求同福易家丽公司支付搬迁费用、设备损失、装修损失、误工损失、生产损失等经济损失的反诉诉讼请求，法院认为，双方的租赁合同已经到期终止，王成林亦确认系争房屋未涉及拆迁，故王成林的上述反诉诉讼请求于法无据，法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，于二○一六年十月三十一日判决如下：一、王成林于判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区XX公路XX号XX加-XX房屋腾空并归还上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；二、王成林于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年1月28日起至2016年6月30日止，按每年人民币426,101元计算的房屋占有使用费；以及自2016年7月1日起至搬离日止，按每年人民币90,000元计算的房屋占有使用费；三、对王成林的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,501元，减半收取，计人民币2,250.50元，由王成林负担。反诉案件受理费人民币8,700元，由王成林负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人王成林与被上诉人同福易家丽公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同项下标的房屋并无合法之规划、建设许可，依法不得用于出租，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属无效。租赁关系无效，上诉人作为承租人依法应将合同关系项下取得的标的物依法应予返还。查本案房屋所在市场确有因违章建筑等经当地政府部门行政执法拆除，但上诉人未与被上诉人办理场地交接手续，原判认定上诉人占有使用标的房屋未归还应属合法有据，实际双方对该部场地返还判决亦未上诉，本院应予确认。上诉人占有使用标的房屋期间依法可比照约定的租金标准计付房屋实际使用费，考虑到标的房屋所在市场已经停水、停电等不能正常使用，原判比照约定租金折价确定实际使用费用，在现有证据条件下具有相对合理性。上诉人主张2016年7月1日之前被上诉人已经对标的房屋断水断电等，但未提供有效依据，本院难予采信。上诉人一、二审坚持主张本案标的房屋纠纷系相关政府部门拆违形成，但本案纠纷基于双方无效租赁合同关系，即使按双方约定租赁期限业已届满，被上诉人作为出租人依法有权主张租赁标的物返还及实际使用费用债权，有关政府部门拆违等行政行为或为被上诉人一审起诉之动机，与双方租赁合同关系并无法律上的直接关联性，上诉人要求原判查明拆迁补偿等等缺乏法律依据，本院不能支持。上诉人关于拆迁补偿之设备、停产停业、误工及生产等损失未举证证明其客观性，同时该部损失即使客观发生亦在双方约定租期之外，实际系上诉人违法占有标的房屋时期形成，被上诉人作为出租人与此并无过错，该等“损失”亦未受到租约无效直接影响，应该认为其与作为出租人之被上诉人不具有法律上的关联性，原判驳回合法、有据，应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,201元，由上诉人王成林负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一七年五月二十五日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……