江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0322民初509号原告：徐州刘邦大厦有限公司，住所地沛县东风路202室。法定代表人：李绍伟，该公司经理。委托诉讼代理人：陈瑆，江苏达谕律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗吉甫，江苏达谕律师事务所律师。被告：郝卫峰，男，1968年9月19日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：杨ＸＸ，男，1967年2月1日出生，汉族，居民，住沛县。原告徐州刘邦大厦有限公司与被告郝卫峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州刘邦大厦有限公司的委托诉讼代理人陈瑆，被告郝卫峰及其委托诉讼代理人杨ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州刘邦大厦有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的租赁合同、返还合同约定租赁的位于江苏省沛县东风路202号刘邦大酒店院内原工程部整栋楼房700-800平方米的房屋；2、判令被告支付2013年11月1日至2015年10月31日欠付的两年租金160000元；3、赔偿自2015年11月1日至2015年12月31日的租金损失13333元，之后的租金损失按每年80000元计算至实际交还房屋时止；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月18日，原、被告签订了关于出租沛县东风路202号刘邦大酒店院内原工程部房屋的《租赁合同》。根据合同约定，被告应按年度提前支付租金，原告多次要求被告支付租金，但被告至今未支付2013年11月1日以来的租金。郝卫峰辩称，1、原告主体不适格，郝卫峰是与李绍伟签订的房屋租赁合同，并没有与原告签订合同，根据合同的相对性原告应为李绍伟；2、郝卫峰并没有违约，在郝卫峰与李绍伟签订房屋租赁合同后被告一直按照合同约定支付租金，2013年初由于该房屋门前进行防空洞的施工造成进出该房屋的地段不能正常经营，由于该行为属于政府行为郝卫峰无法左右，在与李绍伟交涉时李绍伟同意免交一年房租；2014年9月15日本案原告向郝卫峰寄送的催收函由于该催收函与郝卫峰签订租赁合同当中的主体不一致致使郝卫峰不能对照催收函的当事人打款，郝卫峰主观上没有故意拖欠租金的故意；且根据相关法律规定原告应在催收函后六个月内主张解除合同，而自2014年9月15日接到原告的催收函后原告于2015年12月才起诉被告，视为同意郝卫峰继续使用该房屋；3、原告要求郝卫峰支付租金160000元没有法律依据，因为该房屋被原告人为的切断使用电源造成郝卫峰不能正常经营进而闲置，在主观上郝卫峰没有故意不使用房屋，且是原告的行为造成郝卫峰不能正常经营，其租金也只能依照法律的规定给付六个月的闲置费而不是原告主张的数额。综上所述，郝卫峰没有违约，并要求继续履行合同，另外对被告的损失被告保留另案诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告的营业执照、租赁合同、催款函、解除合同通知书、房屋所有权证，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据：原告提供的证据1、2010年5月20日原告与徐州丰洋百货有限公司签订的房屋委托租赁协议一份，用以证明租赁标的的所有人徐州丰洋百货有限公司委托本案原告将租赁标的对外出租的事实；证据2、徐州丰洋百货有限公司出具的情况说明一份，用以证明徐州丰洋百货有限公司认可原被告之间的租赁合同；证据3、徐州丰洋百货有限公司房产证一份及被告租赁房屋的外景照片三张，用以证明徐州丰洋百货有限公司为租赁标的的所有人。被告质证认为：1、对证据1的真实性不予认可，认为被告签订的租赁合同中没有体现出任何关于徐州丰洋百货有限公司的信息。而且被告对该份协议的最后签字的形成时间有异议，并申请对该签字的形成时间进行鉴定；2、对证据2的真实性无法确认，和证据1一样都是伪造的；3、对证据3的真实性无异议，但与被告租的房子无关联性，并认为如果是徐州丰洋百货有限公司的房产不应该用原告的名义和被告签订合同。本院经审查认为：1、被告对证据1的真实性不予认可，只是对房屋委托租赁协议的形成时间有异议，并就形成时间申请鉴定，结合原告提供的徐州丰洋百货有限公司的房产证及房地产分户平面图，可以认定原告租赁给被告的房屋属于徐州丰洋百货有限公司所有，再结合原告提供的2016年6月8日徐州丰洋百货有限公司出具的情况说明同意原告将本公司位于江苏省沛县东风路202号刘邦大酒店院内原工程部大约整栋楼房（700-800平方米）出租给郝卫峰，并对原告与郝卫峰签的租赁合同租金、租赁期限等条款予以认可的情况，可以认定原告将涉案房屋出租给郝卫峰是经过徐州丰洋百货有限公司认可的，房屋委托租赁协议的形成时间即使不是2010年5月20日，但并不影响徐州丰洋百货有限公司委托原告将涉案房屋出租给郝卫峰，对被告对房屋委托租赁协议的形成时间申请鉴定，本院不予准许。故本院认定涉案房屋由徐州丰洋百货有限公司委托原告将涉案房屋出租给被告这一事实；2、被告对证据2的真实性无法确认，并认为是伪造的，但未提供相反证据加以证明，且该证据加盖徐州丰洋百货有限公司公章，本院对该证据的真实性予以确认；3、被告对证据3的真实性无异议，但认为与被告租的房子无关联性，本院认为，根据原告提供的徐州丰洋百货有限公司的房产证及房地产分户平面图，可以认定原告租赁给被告的房屋属于徐州丰洋百货有限公司所有，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2010年8月8日，沛县刘邦大酒店有限公司作为甲方，被告作为乙方签订房屋租赁合同一份，合同约定：“……位置沛县东风路202号刘邦大酒店院内原工程部大约整栋楼房（700-800平方米）。……二、价格：年租金人民币捌0000元整（80000.00元）。三、租赁期限：十年，2010年11月1日—2019年4月31日止。四、租金支付方式：乙方按年度提前支付租金……十、违约责任任何一方违约均赔偿对方人民币五0000元违约金，直接损失另行计算。十一、留置权如乙方违约不缴纳租金，经甲方催要后人仍不缴纳租金甲方有权停电关门。并留置所有武平，一切责任乙方自负……”。原告法定代表人作为甲方在合同上签名但未加盖原告公章，被告作为乙方在合同上签名并按捺手印，在合同中，原被告双方还就甲乙双方的的其他权利义务作了约定。房屋租赁合同签订后，截止到原告起诉时，被告按年租金80000元支付租金至2013年10月31日，之后租金未支付。目前，系争房屋仍由被告占有、使用。2011年4月15日，沛县刘邦大酒店有限公司变更名称为徐州刘邦大厦有限公司，法定代表人为李绍伟。二、2014年9月13日原告向被告邮寄催款函一份，主要内容如下：根据合同约定，你方应于2013年11月1日前支付2013年11月1日—2014年10月31日年度的租金80000元整，但你方至今未支付。我公司法定代表人李绍伟在此之前多次要求你支付，现再次函告你方：请你方接到此函后3日内支付80000元租金，逾期仍未支付的，我公司将解除与你方签订的《租赁合同》，收回房屋，造成的所有损失均由你方承担。并提供了户名为徐州刘邦大厦有限公司在银行的账号。2014年9月18日原告向被告邮寄解除合同通知书一份，主要内容如下：根据合同约定，你方应于2013年11月1日前支付2013年11月1日—2014年10月31日年度的租金80000元整，因你方未按照合同约定支付，我公司多次要求你方支付，并且于2014年9月13日函告你方，通知你方于收到该函后3日内支付80000元租金，逾期仍未支付的，我公司将解除与你签订的《租赁合同》，但你方至今仍未支付。为此，我公司函告你方:我公司解除与你方签订的《租赁合同》，请你方于接到此函之日起3日内从租赁房屋中搬出并将房屋交付给我公司。两份材料均加盖原告公章。被告认可收到上述催款函、解除合同通知书。三、2007年12月12日沛县房产管理局颁发的房产证显示沛县东风路202号刘邦大酒店院内原工程部大约整栋楼房（700-800平方米）所有权人为徐州丰洋百货有限公司，设计用途为综合。2016年6月8日，徐州丰洋百货有限公司出具情况说明同意原告将本公司位于江苏省沛县东风路202号刘邦大酒店院内原工程部大约整栋楼房（700-800平方米）出租给郝卫峰。对原告与郝卫峰签的《租赁合同》包括年租金80000元、租赁期限十年等条款予以认可。本院认为：一、关于原告主体是否适格问题。被告辩称是与李绍伟签订的房屋租赁合同，并未与徐州刘邦大厦有限公司签订合同，根据合同的相对性原告应为李绍伟。《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”；《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本院认为，根据查明的事实李绍伟是原告的法定代表人，法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外作出的行为应由法人承担责任，且加盖公章并非合同有效的必备条件，故合同主体应为徐州刘邦大厦有限公司，故徐州刘邦大厦有限公司作为原告主体适格。二、关于原、被告之间签订的房屋租赁合同是否有效并是否应当解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，出租人与承租人之间签订的租赁合同是否有效，关键是看出租人是否有权出租出租物，涉案的租赁物是否适格。本案中涉案房屋有房屋所权证书，原告受委托有权出租涉案房屋，故原、被告之间签订《房屋出租合同》有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告辩称2013年初由于该房屋门前进行防空洞的施工造成进出该房屋的地段不能正常经营，被告在与原告的法定代表人李绍伟交涉时李绍伟同意免交2013年11月1日—2014年10月31日年度一年房租，原告不具备合同解除的条件，被告要求继续履行合同，只有其本人陈述，而无其他证据加以佐证，且原告对此不予认可，故对被告的该抗辩，不予采信。同时原、被告虽未在合同中约定合同解除合同的条件，但在2014年9月13日原告向被告邮寄催款函一份，要求被告收到该函后3日内支付2013年11月1日—2014年10月31日年度的租金80000元，并提供了户名为徐州刘邦大厦有限公司在银行的账号。2014年9月18日原告向被告邮寄解除合同通知书一份，因被告逾期仍未支付租金，要求解除与被告签订的《租赁合同》。被告认可收到上述催款函、解除合同通知书。且至原告起诉时，被告仍未交纳租金，已符合合同的解除条件，解除合同通知到达被告时合同已解除，原告主张《房屋出租合同》于2015年10月31日解除，不违反法律规定，本院予以支持。三、关于被告应支付给原告多少租金的问题。原、被告签订的房屋租赁合同约定年租金80000元，被告应按照合同约定支付租金，故对原告要求被告支付2013年11月1日至2015年10月31日欠付的两年租金16万元的诉讼请求，本院予以支持。法律规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因被告仍占有使用涉案房屋，合同解除后被告仍应支付房屋占有使用费，原告主张的2015年11月1日之后的租金损失应为房屋占有使用费，原告比照租金数额主张，不违反法律规定，故对原告主张的2015年11月1日至2015年12月31日的房屋占有使用费13333元，之后的房屋占有使用费按每年8万元计算至实际交还房屋时止的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、原告徐州刘邦大厦有限公司原与被告郝卫峰于2010年8月8日《房屋租赁合同》自2015年10月31日解除；二、被告郝卫峰应将租赁原告徐州刘邦大厦有限公司位于江苏省沛县东风路202号刘邦大酒店院内原工程部整栋楼房（700-800平方米）腾空交付原告徐州刘邦大厦有限公司，在判决生效后30日内履行；三、被告郝卫峰应于本判决生效之日起10日内给付原告徐州刘邦大厦有限公司租金160000元，并承担继续占用房屋的占有使用费（2015年11月1日至2015年12月31日的房屋占有使用费13333元，之后至实际腾退之日止，以80000元／年的标准按照实际占有使用天数计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。变更诉讼请求后的案件受理费3767元，由被告郝卫峰负担（原告已预交，被告随案件款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  袁 航审 判 员  金战磊人民陪审员  关媛元二〇一七年五月二十七日书 记 员  樊翠翠法律文书执行提示1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交付权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。