福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初6号原告：泉州市长冠物业管理有限公司，住所地泉州市刺桐路东侧国际星城12幢D802室,统一社会信用代码91350500717388049J。法定代表人：庄能辉，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ波，福建兴惠律师事务所律师。被告：李秋莲，女，1982年4月2日出生，汉族，住寿宁县.原告泉州市长冠物业管理有限公司（简称长冠物业公司）与被告李秋莲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人ＸＸ波到庭参加诉讼，被告经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告长冠物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付自2014年8月1日起至2016年10月31日止的物业管理服务费2187元，并支付逾期缴纳违约金（按日万分之五标准支付自2014年9月1日起至还款之日止）。诉讼中，原告减少违约金请求为按日万分之五标准支付自2016年11月1日起至还款之日止的违约金。事实与理由：2009年9月1日，原告与泉州市海城房地产开发有限公司签定《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县园林天下商住区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费，其中带电梯高层住宅物业管理费按每月每平方米1元计算，业主未能按时足额交纳物业管理费的，应按日万分之五支付违约金。被告系园林天下商住区10#楼502室业主。该住宅面积81.44平方米，月应缴纳物业服务费81元。自2014年8月1日起，被告一直拖延未交物业服务费，至2016年10月31日止合计应交物业管理费2187元，经原告多次催讨未果。被告李秋莲未作书面答辩。在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，以此证明原告主体基本情况和具有物业管理资质。证据2即被告身份证一份，以此证明被告身份情况。证据3即《商品房买卖合同》及交房费用确认书各一份，以此证明被告为园林天下商住区10#楼502室业主，及该房屋建筑面积大小和约定被告应当交纳物业服务费用。证据4即《前期物业服务合同》一份，以此证明双方约定由原告作为园林天下商住区的物业管理公司，向业主收缴物业费，其中带电梯高层住宅物业管理费按每月每平方米1元计算，业主、物业使用人未能按时足额交纳物业管理费的，应按日万分之五支付违约金。证据5即证明一份，以此证明园林天下商住区尚未成立业主委员会，该小区仍为原告负责物业管理。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告与泉州市海城房地产开发有限公司签定《前期物业服务合同》，约定由原告作为惠安县园林天下住宅小区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费及水、电费，其中带电梯高层住宅物业管理费为每月每平方米1元；若业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴金额日万分之五的标准支付违约金并支付相关的律师费用。园林天下住宅区尚未成立业主委员会，除原告外，无其他物业管理公司进驻参与管理。被告李秋莲系园林天下住宅区10号楼502号房业主，其住房建筑面积81.44平方米，自2014年8月1日起至2016年10月31日，被告共拖欠物业服务费27个月，每月应缴物业服务费81元，共应缴纳2187元，被告至今仍未缴纳。综上事实，本院认为，原告与泉州市海城房地产开发有限公司签订的《惠安“园林天下”住宅小区前期物业服务合同》、被告与泉州市海城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。《惠安“园林天下”住宅小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告没能按约定支付物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付拖欠的物业服务费2187元，并支付自2016年11月1日被告逾期之日起的违约金，依据和理由充分，应予支持。双方约定按日万分之五计付违约金过高，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)、第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)、参照国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告李秋莲应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市长冠物业管理有限公司物业服务费2187元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自2016年11月1日起至还款之日止的逾期缴费违约金。二、驳回原告泉州市长冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李秋莲负担；公告费560元，由原告泉州市长冠物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  刘素梅人民陪审员  黄银山人民陪审员  黄惠芬二〇一七年五月三十一日书 记 员  柳云凤速 录 员  王小颖附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第四十二条(?javascript:SLC(96816,42)?)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。