安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终1274号上诉人（原审被告）:张业绘，女,1969年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，委托诉讼代理人：李涛，安徽万世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱汉生，男，1980年6月1日出生，汉族，住安徽省肥东县，委托诉讼代理人：李寄，安徽皖建律师事务所律师。上诉人张业绘因与被上诉人��汉生房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8704号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张业绘的上诉请求为：1、撤销（2016）皖0102民初8704号民事判决，依法改判为张业绘不承担赔偿责任；2、朱汉生承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实和理由：1、2016年2月18日张业绘接到房产中介安徽养治物业管理有限公司业务员电话，各知有客户想要购买张业绘在合肥市××龙岗开发区海州××世家××室的房屋。张业绘在中介公司的诱惑下与朱汉生草签订了《存量房买卖合同》及补充协议，合同履行的细节问题，都未及时进行沟通，并且在签订合同时，张业绘并未要求朱汉生支付定金，是中介为了收取中介费用，要求朱汉生支付定金2��元，有中介公司代收。依据法律规定，合同具有相对性，张业绘与朱汉生之间是合同双方的主体，收取定金应有张业绘收取，但张业绘并未收取任何费用。2、合同签订的第三天，张业绘通过电话明确告知朱汉生与中介公司，张业绘不愿意出售涉案房屋并解除合同。朱汉生与中介公司在接到张业绘的电话后，亦未书面告知张业绘要求继续合同。朱汉生明知张业绘已经不愿意继续履行合同、还依然要求张业绘按照合同履行，对自己的损失也应承担大部分责任。并且一审法院酌定的损失为6万元，无事实及法律依据，不应得到支持。被上诉人朱汉生答辩称：双方于2016年2月18日签订的《存量房买卖合间同），第三天张业绘表示房子不愿卖了，之后又将房屋过户给其儿子，已构成根本违约，此后双方在中介进行洽谈，尤其在《存量房买卖合同补充协议》上，定金原���约定5000元，违约金约定1万元，后张业绘主动要求将定金改为2万元，违约金改为4万元，并在修改的地方自己按了手印，足以证明张业绘卖房意愿真实，合同系双方真实意思表示。在付定金的时候，由于张业绘未带房产证原件，从安全考虑，其主动要求朱汉生将定金交给中介，次日拿房产证原件来换取，因此将定金交至中介，即视为朱汉生履行了支付义务。此后，张业绘拒不领取款项的不作为行为，以及将房屋过户他人的行为，均已构成违约。张业绘在一审中认可房屋时价18500元/平方米，较签订合同时价格已增值近70万元，其根本违约行为，导致朱汉生丧失了低价购房的机会，4万元违约金明显过低，不能弥补朱汉生的损失，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱汉生向一审法院的起诉请求为：：1、解除双方于2016年2月18日签订的《存���房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》；2、张业绘支付朱汉生违约金4万元,以及赔偿房屋差价损失200000元；3、张业绘承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2016年2月18日，朱汉生(乙方)与张业绘(甲方)经安徽乔治物业管理有限公司介绍，签订了《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》各一份。其中《存量房买卖合同》约定：甲方将其位于合肥市瑶海区龙岗经济开发区海州锦绣世家25幢3层304室房屋一套(房屋建筑面积121.50平方米,房地产权证号为合瑶字第××号)出售给乙方；存量转让价款946000元。《存量房买卖合同补充协议》约定：付款方式及流程：定金为人民币20000元整,乙方于签订存量房合同当日支付给甲方；房屋首付款为200000元(含已付定金);乙方申请贷款金额为746000元，于领取新产证后7个工作日内办理贷款手续；甲方承诺此房屋产权���晰、不存在纠纷,并符合过户条件,乙方承诺个人信用不存在瑕疵,确保符合贷款条件;否则由此产生的一切法律后果,由直接责任方自行承担；双方约定于2016年5月20日办理过户手续,此前甲方开具存量房所有权变更登记户籍迁移证明,房屋所有权初始登记、变更登记门楼牌号确认登记表;双方协商决定违约金为40000元等。合同签订后，朱汉生于2016年2月18日支付购房定金20000元给安徽乔治物业管理有限公司，因张业绘仅提供涉案房屋房产证复印件,未能提供原件，未能领取该定金。2月21日,张业绘以电话方式告知朱汉生房屋不卖了，表示不同意履行卖房义务；朱汉生对此表示不同意。2016年5月27日，朱汉生起诉,要求张业绘继续履行存量房买卖合同,领取房款并办理房屋过户。在一审法院审理该案过程中,张业绘于2016年6月28日将房屋过户至其子张文龙名下,导致本案存量房买卖合同无���履行,一审法院向朱汉生行使释明权,朱汉生坚持原来主张的法律关系及相应的诉讼请求不予变更。一审法院于2016年8月26日作出(2016)皖0102民初3882号《民事裁定书》，裁定驳回朱汉生的起诉。朱汉生于2016年11月22日再次诉讼至一审法院，提出诉请。另查：庭审中，双方均认可合肥市瑶海区龙岗经济开发区海州锦绣世家25幢3层304室房屋一套现价值为13500元/每平方米，总价值为1640250元,比合同价款946000元增值694250元。一审法院认为:双方于2016年2月18日签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》，虽系双方真实意思表示，合法有效。但在合同履行中，张业绘于2016年6月28日将房屋过户至其子张文龙名下,导致本案存量房买卖合同无法履行。现朱汉生要求解除双方签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》,张业绘表示同意,予以确认。张业绘在合同履行中存在违约行为，现朱汉生要求张业绘支付违约金40000元，符合合同约定,应予支持。朱汉生要求张业绘赔偿房屋差价损失200000元，因张业绘违约,朱汉生有权在合同解除后要求赔偿损失，因合同履行中朱汉生虽依约定履行支付给张业绘定金的义务,张业绘短时间告知朱汉生表示不卖房屋，但双方就解除合同未达成一致意见，房屋价格确实上涨，双方约定的违约金不足以弥补朱汉生的损失，一审法院对因张业绘违约造成朱汉生的损失酌定为60000元，张业绘应予赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条第二款(二)项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、解除朱汉生与张业绘于2016年2月18日签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》；二、张业绘于判决生效之日起十日内支付朱汉生违约金40000元、赔偿原告损失60000元，合计人民币100000元；三、驳回朱汉生的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同的约定履行义务，朱汉生按约履行支付了定金，张业绘在合同履行中明确表示不卖房屋，并于2016年6月28日将房屋过户至其子张文龙名下，存在违约行为，根据双方在《存量房买卖合同补充协议》中的约定，张业绘应支付违约金40000元，因张业绘的违约行为导致房屋买卖行为无法继续进行，在此期间房屋价格确实上涨，双方约定的违约金已不足以弥补朱汉生的损失，故一审法院酌定张业绘赔偿朱汉生损失60000元并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由张业绘负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年五月十六日书记员 李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。