北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初22113号原告（反诉被告）：孟冉，女。委托诉讼代理人：赵存亭，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张晨，男。委托诉讼代理人：王富，北京市富通律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男。原告（反诉被告）孟冉与被告（反诉原告）张晨、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟冉及其委托诉讼代理人赵存亭，被告（反诉原告）张晨及其委托诉讼代理人王富，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟冉向本院提出诉讼请求：1、判令被告张晨继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，配合原告完成位于北京市丰台区海户西里34号院1号楼18层×号房屋的房屋所有权转移登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月17日，原告孟冉（乙方）与被告张晨（甲方）通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告孟冉以银行贷款方式向被告张晨购买位于北京市丰台区海户西里34号院1号楼18层×号房屋，成交总价为2580000元。双方同意在资金监管后15个工作日内共同办理房屋所有权转移手续。2016年8月28日北京农村商业银行卢沟桥支行的批贷函批准下来的，当日中介公司就通知了被告张晨，要求被告张晨配合履行相关义务，但被告张晨不配合办理，称因打球手骨折来不了，但不知道真假，这是在原告孟冉多次催促下链家公司向我方表述的。而且被告张晨后来在2016年9月25日、26日左右通过链家公司电话告知我方不再卖房了，2016年9月27日我方打电话找被告张晨确认，被告张晨也亲口承认不再出售房屋了，被告张晨的行为已经构成违约。张晨辩称：不同意原告的诉讼请求。认可原告所述签订合同、补充协议、交付定金、网签、解抵押等事实，但原告所述的部分事实不认可，原告在2016年8月28日取得批贷函的情况，中介公司并未及时告知我方，我方在10月中旬才知道原告取得了批贷函，取得批贷函都没有告知我方，办理资金监管手续的事情就更没有告诉我方；我方明确表示不再出售房屋，是9月29日向中介公司发送短信及书面解除函，按照合同约定，批贷后五日内就应当支付首付款，补充协议第四条第三款的约定对此做了约定，即原告要将两笔首付款分别打入建委的监管账户及中介公司的理财通账户，原告没有履行在先义务，首付款的支付时间超过了合同约定的日期，被告有权解除合同。同时，张晨向本院提出反诉请求：1、判令解除张晨与孟冉双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及网签合同；2、判令孟冉支付违约金38万元；3、诉讼费、反诉费由孟冉负担。事实和理由：按照双方签订的《补充协议》第四条第三款的约定，批贷后五日内孟冉就应当支付首付款，孟冉在2016年8月28日取得批贷函，其应在9月2日前支付首付款。同时根据违约条款，超过15天，即9月17日即构成根本违约，我方有权解除合同。我方认可合同约定首付款是以资金监管和托管的方式支付，我方也应当配合办理资金监管和托管工作，但需要孟冉或者链家公司来通知我方批贷情况及办理资金监管和托管手续，这是孟冉或者链家公司的在先义务，在先义务不履行，我方无法配合办理资金监管和托管。但孟冉在取得批贷函后，其与链家公司都没有履行在先义务，致使孟冉首付款的支付已经超过了合同约定的根本违约日期，孟冉已经构成根本违约。在此种情况下，我方才于2016年9月29日行使合同约定解除权向链家公司发送短信及书面解除函，故要求解除合同。孟冉就张晨的反诉请求答辩称：我方无法单方支付首付款，需要张晨配合提供银行账户、在相应手续上签字,完成理房通托管、建委资金监管手续后，我方才能支付。中介公司在批贷函下来后也都通知了张晨，但他一直没有配合履行上述义务，而且称不再出售涉案房屋了，所以导致无法支付首付款。我方也从未同意解除合同。合同签订后，我方就将我方名下的房屋出售了，我方已经将全部购房资金都准备好了。不同意张晨的反诉请求。链家公司述称：对于双方的诉讼请求及反诉请求，我方服从法院判决。孟冉支付首付款需要双方签署理房通托管、建委资金监管协议手续为前提，在2016年7月18日进行了合同网签，在8月28日我方收到了北京农商银行下发的批贷函，我方即以短信形式通知了孟冉和张晨，要求办理相关手续。孟冉表示随时配合，但张晨在通知当日没有回复我方。在2016年9月19日，我方再次通知双方办理手续，张晨又以打篮球手受伤为由不来办手续。在2016年9月25日，张晨电话通知我方说由于房价上涨太高觉得卖亏了决定不卖了，在9月29日，孟冉给我方发短信要求支付首付款，我方也截图发给了张晨，张晨在9月29日以短信形式通知我方不再继续履行涉案合同，要求协商解约和赔偿的事宜，我方就将张晨的上述回复告知了孟冉，孟冉表示不同意解除合同。2016年11月6日，张晨向我方送来了解约告知书，但解约告知书上写的时间是2016年9月29日。这就是交易经过。没有签署理房通托管、建委资金监管协议的原因是由于张晨不来配合办理，因是三方协议，三方均有义务，即使我方无法提供相关通知的证据（通知双方办理相关手续的录音），张晨也应催告配合孟冉签署上述协议，故孟冉无法交付首付款不是孟冉的原因。但我方向张晨发送过催告函，我方的工作流程是通知之后张晨一直未来办理手续我方才会发函，还有双方认可的短信上也有通知办理相关手续的内容。本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，张晨（出卖人）与孟冉（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定，孟冉购买张晨名下位于北京市丰台区海户西里34号院1号楼18层×号房屋，该房屋成交价格为230万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价28万元，其中定金8万元，买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为160万元。同日，张晨与孟冉及链家公司签订了《补充协议》，约定乙方于2016年3月17日将第一笔定金八万元整以自行支付的方式支付甲方，还约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，4、首付款：（1）乙方于贷款机构出具贷款批贷函5日内将第一笔首付款70万元整以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于贷款机构出具贷款批贷函5日内将第二笔首付款18万元以理房通托管的方式支付甲方。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在资金监管后15个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币二万元整作为物业交割保证金，该保证金应在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。同日，孟冉依约向张晨支付了定金8万元。2016年7月18日，张晨与孟冉通过链家公司居间办理了《存量房屋买卖合同》网签备案手续，网签合同的编号为C1313010。2016年8月28日孟冉取得了北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行下发的批贷函，贷款金额为160万元。庭审过程中，孟冉、张晨及链家公司均认可孟冉支付首付款的方式为建委资金监管及理房通托管方式，上述支付方式需三方共同配合履行相关手续、签署相关协议。链家公司认可孟冉在取得银行批贷函后即请求按照《补充协议》的约定支付两笔首付款。2016年9月28日，链家公司向张晨发送了《催告函》，要求张晨于2016年10月9日17时前按照合同约定配合办理缴税、过户等相关事宜。2016年9月29日，张晨通过短信及告知书的形式向链家公司明确表示拒绝配合办理所有手续，并希望双方协商解约及赔偿事宜。后孟冉、张晨及链家公司发生纠纷，至今尚未履行房屋过户手续。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：孟冉与张晨签订的《北京市存量房屋买卖合同》及孟冉、张晨与链家公司签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行。虽然根据双方签订的《补充协议》的约定，孟冉应在贷款机构出具贷款批贷函5日内将两笔首付款支付给张晨，但因该两笔首付款系孟冉、张晨及链家公司三方共同约定通过建委资金监管、理房通托管方式支付，孟冉是否能够支付首付款须以是否完成建委资金监管、理房通托管手续为前提，且上述手续的完成需要孟冉、张晨及链家公司三方共同配合，三方均有义务，互为相对方。因孟冉在约定期限内提出了办理建委资金监管、理房通托管手续以支付首付款的要求，尽到了自己的义务，对未能办理建委资金监管、理房通托管手续不应承担责任。由于未能办理资金监管及理房通托管手续，故孟冉未能按约定时间支付首付款，具有合理理由，不构成违约。故张晨在没有依法取得单方解除权的情况下主张解除合同的请求，不具有法律效力。故对于张晨的反诉请求，本院不予支持。对于孟冉的诉讼请求，本院予以支持。孟冉及张晨如因迟延履行合同遭受损失，系其与链家公司之间的居间服务合同纠纷所致，应另案解决，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张晨于本判决书生效之日起十日内配合原告（反诉被告）孟冉将北京市丰台区海户西里34号院1号楼18层×号房屋的房屋权属登记过户至原告（反诉被告）孟冉名下；二、原告（反诉被告）孟冉于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）张晨支付首付款八十八万元；三、驳回被告（反诉原告）张晨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14956元，由被告（反诉原告）张晨负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费15240元，由被告（反诉原告）张晨负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李岩二〇一七年五月二十二日书记员  张欢