重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民终1411号上诉人（原审原告）：方罡。委托诉讼代理人：周曦娟，重庆精道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司。法定代表人：王全良，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人方罡与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人方罡不服重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初6635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人方罡的委托代理人周曦娟，被上诉人保利公司委托代理人肖松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人方罡上诉请求：1、撤销重庆市巴南区人民法院（2016）渝0113民初6635号民事判决书，依法改判为被上诉人赔偿上诉人因房屋价值减损造成的经济损失10000元。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，一、一审法院认定事实不清、证据不足。对于保利公司就涉案房屋所在小区存在违约行为、导致小区房屋品质下降，应向方罡承担违约责任的事实未认定。关于涉案小区的市政规划道路，保利公司销售人员的解释以及沙盘的展示，结合竣工说明和建设工程规划附图均证明了保利公司销售过程中的欺诈行为，未如实告知购房者。其次，《产品白皮书》中明确文字描述涉案小区有游泳池、足球场，存在此宣传、承诺，而其中文字描述与图例不一致的不利后果，不应由购房者承担。并且一审法院并未就方罡举示的全部证据综合考虑。二、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，保利公司对于涉案小区的描述、承诺、广告、宣传等应当视为要约，视为合同内容。故保利公司对其虚假宣传、欺诈销售导致方罡购买房屋品质严重下降、价值减损，应当承担违约责任。被上诉人保利公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。方罡一审诉讼请求：1、判令保利公司赔偿方罡因房屋价值减损造成的经济损失10000元；2、判令保利公司按照已建成的小区中庭园林景观建造、栽植标准对洋房后的14003平方米坡地景观和绿化进行整改，整改后并以相同标准对其维护、管理；3、判令保利公司将车库地面整改为耐磨地坪；4、判令保利公司开通6栋、7栋之间小区大门，并设置门禁，将其作为小区正式出入口之一。一审法院经审理查明：方罡所称小区的市政道路，根据方罡所举竣工说明、沙盘照片和保利公司所举建设工程规划附图，显示该道路于涉案小区建设规划时即规划为市政道路，沙盘照片能清晰显示，方罡诉称的高层房屋和洋房之间修建了一条道路，该道路未封闭，方罡以此证明其所称的保利公司故意隐瞒高层房屋和洋房之间修建市政道路的事实，不予采信。方罡举示《产品白皮书》称保利公司未修建游泳池、足球场等体育设施，因该《产品白皮书》也仅在文字描述中有游泳池、足球场，而在同页的图例中并无此两项体育设施，《产品白皮书》的文字描述和图例之间不一致，方罡所举沙盘照片中也无游泳池、足球场，该《产品白皮书》不足以证实保利公司曾允诺修建游泳池、足球场等体育设施，方罡的该项理由不能成立。方罡拟通过证明涉案小区存在部分问题证明保利公司存在违约行为、涉案房屋品质下降等，因方罡所举除购房合同、竣工说明、沙盘照片外的微信对话等其他证据，或不足以证明待证事实，或缺乏与本案的关联性，不予采信。保利公司举示的竣工验收备案登记证、项目现场照片、车库地坪施工合同、检测报告、竣工验收会议记录，足以证明本案待证事实，方罡无证据反驳，予以采信，并认定以下事实：保利公司对涉案小区洋房临近山体已修建步道、种植绿化等，可以使用；地下车库地坪属于符合购房合同约定的耐磨地坪；保利公司在小区6栋、7栋之间已修建大门，并设置门禁系统。对于保利公司举示的其他证据，因其与待证事实缺乏关联性，不予采信。对方罡认为保利公司就涉案房屋所在小区存在违约行为，导致小区房屋品质下降，应承担违约责任并应对小区进行整改等事实，不予确认。一审法院认为，方罡与保利公司签订的购房合同及补充协议为双方当事人真实意思表示，不违反效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定享有各自权利、承担各自义务。方罡基于商品房预售合同关系，主张保利公司承担违约责任及整改责任，应依据购房合同及补充协议的相关约定并举示证据证实。方罡所举《产品白皮书》及沙盘照片可显示出方罡所称市政道路在小区建设之初即已规划，能清晰辨明存在于高层房屋和洋房之间，没有证据证明保利公司就此故意隐瞒且有违约行为。方罡所称保利公司未修建的游泳池、足球场等体育设施及卫生服务站等便民设施，与其举示的《产品白皮书》等宣传资料不符，而《产品白皮书》等宣传资料仅为要约邀请，保利公司设置沙盘也是起宣传、说明作用，游泳池、足球场等体育设施体量较大而沙盘中却无其相应位置的体现，保利公司对相关设施所作的说明和允诺并不具体确定，非合同要约，也非合同附件，对双方当事人无法律约束力，方罡不能据此享有主张违约的权利。对于地下车库地坪建设情况，保利公司的证据已能证明其交付使用的地下车库地坪符合合同约定，方罡无证据反驳，保利公司不存在违约。对于小区道路积水问题，方罡并无证据证明小区道路存在严重质量问题，不能证明保利公司应就此承担整改责任。对于6栋、7栋之间的通行问题，保利公司已在两栋楼之间修建大门，并设置门禁系统，不存在方罡所称人为封闭、无法使用的问题；如有故障使用不便，属于物业管理事项。小区洋房后的山体已修建步道并绿化，可以使用，维护问题属于物业管理事项。方罡诉称小区问题导致所购房屋品质下降，房屋价值减损，无事实及法律依据，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回方罡对保利公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由方罡负担。二审中，保利公司为证明上诉人在诉讼中向法院提交的《保利林语溪产品白皮书》与其提供给业主的版本不一致，特向本院提出律师调查令申请，向重庆市巴南区消费者权益保护委员会调取《保利林语溪产品白皮书》；根据本案审理的需要，本院对涉案重庆市巴南区保利林语小区进行现场勘验，并制作《保利林语小区现场勘验笔录》。本院对双方提交的具有不同内容的《保利林语溪产品白皮书》和《保利林语小区现场勘验笔录》进行了庭审质证。二审查明，保利公司调取的业主蒋珂等人向巴南区消费者权益保护委员会提交的《保利林语溪产品白皮书》上面载明的体育设施中没有游泳池和足球场。本院现场勘验并制作的《保利林语小区现场勘验笔录》载明，林语溪小区内有氧健身设施、儿童乐园、羽毛球场、乒乓球台、篮球场等活动场所，没有游泳池和足球场。另外，自然山体上有步道，高层与洋房之间有全高门，可以通行。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案楼盘范围内的附属设施是否与产品白皮书不一致，被上诉人是否应当赔偿上诉人因房屋价值减损造成的经济损失。二、涉案楼盘是否影响使用的质量问题，被上诉人是否应当承担赔偿责任。现评析如下：一、涉案楼盘范围内的附属设施与产品白皮书一致，被上诉人不应赔偿上诉人因房屋价值减损造成的经济损失。上诉人依据其提交的《保利林语溪产品白皮书》，认为被上诉人未能兑现在宣传资料及产品白皮书中承诺的小区将修建游泳池、足球场等体育设施及卫生服务站等便民设施，但其提交的《保利林语溪产品白皮书》与被上诉人提供给业主的版本不一致，也与业主向巴南区消费者权益保护委员会提交的版本不一致。被上诉人依据其向重庆市巴南区消费者权益保护委员会调取《保利林语溪产品白皮书》，认为其向业主发放的产品白皮书中并没有关于游泳池和足球场的描述，而产品白皮书中载明的有氧健身设施、儿童乐园、羽毛球场、乒乓球台、篮球场及山体步道，在小区中已经全部修建，被上诉人已经兑现了产品白皮书中关于楼盘附属设施的承诺。鉴于被上诉人调取的、小区业主向巴南区消协提交的产品白皮书与被上诉人持有的产品白皮书内容一致，与现场勘验笔录一致，均没有关于游泳池和足球场的描述，故本院应当予以采信；而上诉人认为被上诉人提交的产品白皮书有伪造的嫌疑，又未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。上诉人还认为小区附属相关设施的尺寸和功能不能满足居民的日常生活、运动的需要，亦未提供证据支持。为此，上诉人的该上诉请求与事实不符，本院不予支持。二、涉案楼盘不存在影响使用的质量问题，被上诉人不应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张涉案房屋存在地下车库不是合同约定的耐磨地面、6栋、7栋之间的步行道大门人为封闭，无法使用、小区道路雨天积水严重等质量问题，应当提供相应的证据证明。上诉人并未举示证据证明房屋存在的质量问题，应承担举证不能的不利后果。相反，被上诉人举示了竣工验收备案登记证、项目现场照片、车库地坪施工合同、检测报告、竣工验收会议记录等证据来证明涉案小区洋房临近山体已修建步道、种植绿化等处理；地下车库地坪属于符合购房合同约定的耐磨地坪；小区6栋、7栋之间已修建大门，并设置门禁系统。因此，上诉人的该项上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方罡负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  申 威审 判 员  张小明代理审判员  岳 林二〇一七年五月四日书 记 员  封 蜜