江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初2740号原告：赣州和富置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心B栋2－33至2－40。统一社会信用代码：91360702751100926U。法定代表人：肖世优，公司执行董事。委托诉讼代理人：何依群，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘洋，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘春华，男，1987年2月9日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县，委托诉讼代理人：桂峰，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。原告赣州和富置业有限公司诉被告刘春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘洋，被告的委托诉讼代理人桂峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年4月11日签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》已于2016年1月1日解除；2、被告支付所欠商铺租金621804.1元给原告，被告依约定支付所欠租金的违约金250788.65元（算至2016年6月30日）及之后的违约金（按逾期天数×逾期付款金额×3‰计算）给原告；3、确认原告有权没收被告所缴纳的履约保证金120000元、水电保证金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼过程中变更第1、2项诉讼请求为：1、确认原、被告于2013年4月11日签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》已于2015年12月17日解除；2、被告支付所欠商铺租金362919.1元给原告，被告依约定支付所欠租金的违约金250788.65元（算至2016年6月30日）及之后的违约金（按逾期天数×逾期付款金额×3‰计算）给原告。事实和理由：原、被告于2013年4月11日签订《万盛购物中心商铺租赁合同》，双方约定：1、原告将赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心编号为C栋2－01至06，区域门牌号××、2-3、2-5、2-7、2-9、2-11号的租赁区域出租给被告，面积为634.89m2；2、租赁期限共60个月，自2013年4月11日至2018年4月10日；3、租金：租赁之日起第一年为31744.5元/月、第二年为44442.3元/月、第三年为76186.8元/月、第四年为79996.14元/月、第五年为83805.48元/月，被告应于每月5日前向原告支付当月租赁费用；4、租赁期间，由于使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费等费用由被告自行承担；5、被告交纳履约保证金120000元、水电保证金10000元给原告，被告逾期不支付租金累计超过10日的，原告按每逾期一日，加收延迟付款金额的3‰违约金，被告逾期不支付累计超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，收回租赁区域，没收被告所支付的履约保证金、水电保证金。合同签订后，原告依约履行合同，被告自2015年4月起至今一直拖欠租金，已构成严重违约。经多次协商无果，原告于2015年12月25日委托律师向被告发出律师函解除合同，租赁合同现已解除。因被告拒不配合原告办理交回商铺的手续，原告已于2016年1月5日单方收回商铺。为维护原告合法权益，诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；证据3、《万盛购物中心商铺租赁合同》，证明原、被告之间的权利义务关系；证据4、《律师函》及相应的邮递证明、通知、告知函，证明原告的催收情况以及合同的解除情况；证据5、欠缴租金及滞纳金计算表，证明被告所欠租金、违约金等情况。被告辩称，1、2015年12月17日，原告书面通知被告解除合同，被告同意，原告同意被告用店内的设施设备冲抵租金。原告从2015年12月底就将本案案涉商铺锁住了，合同实际已于2015年12月底就已经解除；2、原告所主张的租金计算有误，2015年8月份左右，被告向原告申请降低租金，原告大概在2015年10月份同意减租，按照之前约定的支付租金，粗略统计，根据44442元/月租金计算，截止到2015年12月份，被告实际拖欠的租金应为八万元左右，在被告经营过程中，原告一直未提供房租发票，被告承租商铺从开业至退场之日，其大厅、厨房多处漏水，物业称是房屋质量问题，被告也找原告沟通，要求原告对主体结构进行维修，但原告跟物业公司一直推诿，因此导致被告的经营受到影响，无法支付租金，原告要求被告方承担违约金显失公平；3、原告无权没收履约保证金及水电保证金，因为履约保证金非法定债的担保形式，其效力没有法律依据，履约保证金和水电保证金合同也未约定作为违约金可以扣除，其本质作用是用来冲抵合同约定的一些费用和损失；4、本案诉讼费用应由原告承担；5、我方给原告的履约保证金总计为13万元，扣除实际被告所拖欠的房租，原告应当退回3万元左右给被告。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；证据2、公证书，证明在另一个案子中，公证书中的一组照片是被告承租店面的照片，拍摄时间为2015年8月，当时万盛购物中心公共区域、楼梯扶手、防护栏缺失脱落，严重影响经营商户的正常经营，而原告作为业主，怠于行使修缮修复的义务，导致购物街的餐饮经营都无法生存，原告在管理出租物时存在明显的违约行为；3、证人郑某的证言，证明原告出租商铺有问题，且已同意降低租金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证，对原告提交的证据1、2，当事人不持异议，本院予以认定并在卷佐证。对当事人持有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据3，被告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据真实、合法，系双方当事人自愿签订，本院对其三性予以认定；2、原告提交的证据4，被告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据可以证实原告就解除合同履行通知义务的情况，本院对其三性予以认定；3、原告提交的证据5，被告对其三性持有异议，经核实，该组证据系原告根据被告欠缴租金情况制作，被告已缴租金数额及欠付金额与庭审查明的事实相符，本院对该部分事实予以确认；4、被告提交的证据1，原告不予发表质证意见，经核实，该组证据可以证实被告的身份，与原告提交的证据2相符，本院对其三性予以认定；5、被告提交的证据2，原告不予发表质证意见，经核实，从该组证据无法识别被告承租店面情况，本院对该组证据的关联性不予认定；6、被告提交的证据3，原告不予发表质证意见，经核实，该组证据仅能反映被告曾经向原告申请过降低租金的事实，本院对该部分事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月11日，原告赣州和富置业有限公司（甲方）与被告刘春华（乙方）签订《万盛购物中心商铺租赁合同》，约定原告将坐落于江西省赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心编号为C栋2－01至06，区域门牌号××、2-3、2-5、2-7、2-9、2-11号的铺位（面积634.89m2）出租给被告用于经营餐饮。租赁期限为60个月，自2013年4月11日起至2018年4月10日止。租金标准为2013年7月11日至2014年4月10日为31744.5元/月，2014年4月11日至2015年4月10日为44442.3元/月，2015年4月11日至2016年4月10日为76186.8元/月，2016年4月11日至2017年4月10日为79996.14元/月，2017年4月11日至2018年4月10日为83805.48元/月。乙方应于甲方交付租赁区域时支付首月租赁费用，并在以后每月5日前向甲方支付当月租赁费用。甲、乙双方约定履约保证金为120000元、水电保证金为10000元。乙方应按时支付租赁费用、履约保证金、水电保证金，乙方逾期不支付累计超过10日的，甲方则按每逾期一日，加收延迟付款金额的3‰违约金。乙方逾期不支付累计超过30日，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回全部租赁区域，甲方无需返还乙方所支付履约保证金、水电保证金。除非本合同明确规定，在乙方经营期间内甲方无需因应乙方要求进行任何维修工作，亦无需因应乙方要求对租赁区域和其中任何设施进行保养。合同签订后，原告依合同约定交付了租赁商铺给被告，被告亦依约定支付了履约保证金及水电保证金。2015年4月开始，被告未按时支付租金。期间，被告曾向原告提出降低租金的申请，原告未予以回复。原告多次书面催收租金未果，遂于2015年12月17日向被告送达《解除合同函》，书面通知被告即日起解除合同，被告收到该函件后，未对解除合同事宜提出异议。2015年12月，被告停止营业，2016年1月5日，原告将上述出租商铺上锁，被告尚未腾空所有物品。2016年7月22日，原告诉至本院，要求依法处理。另查明：1、被告从2015年4月至2015年12月17日止，应交租金575108.97元（21.51元+76186.8元/月×7月+76186.8元/月÷31天×17天），期间，被告陆续缴纳租金258885元，尚欠租金316223.97元未付；2、被告在商铺内的物品，被告同意由原告处理，但需折抵租金；3、被告交纳的履约保证金120000元、水电保证金10000元尚未退还。本院认为：原、被告签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依合同约定履行自己的义务。被告在合同履行期内未按时支付租金，已构成根本违约，原告已于2015年12月17日通知被告解除合同，被告对此并无异议，原告要求确认合同已于2015年12月17日解除的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告尚未付清所欠租金，原告要求被告继续支付于法有据，本院予以支持，但因双方合同已于2015年12月17日解除，原告主张计算到收回商铺之日，鉴于合同解除后，被告腾出商铺需一定的合理期限，租金计算至合同解除之日为宜，对该部分金额应予调整。原告主张没收履约保证金120000元，符合双方的合同约定，本院予以支持。原告主张没收水电保证金，因原告未提供证据证实被告未及时支付水电费，导致原告代垫水电费用，对原告该项诉讼请求，本院不予支持，应抵扣被告尚欠租金。被告称原告同意降低租金，未提供充分的证据予以证实，本院不予采信。被告称未及时支付租金系原告出租的商铺有质量问题导致，亦未提供充分的证据予以证实，且根据双方合同约定，经营期间的维修责任由被告自行承担，故对被告这一辩解理由，本院不予采信。原告主张被告按日3‰的标准支付滞纳金，因原告未提供证据证实被告交纳的履约保证金仍不足以弥补其损失，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告称在承租商铺内的物品由原告处理后折抵租金，但双方均未举证证明商铺内留存的物品价值及数量，无法确定折抵金额，原、被告双方可另行协商处理或另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告赣州和富置业有限公司与被告刘春华于2013年4月11日签订的《万盛购物中心商铺租赁合同》已于2015年12月17日解除；二、被告刘春华于本判决生效之日起7日内向原告赣州和富置业有限公司支付拖欠租金306223.97元（316223.97元－10000元）；三、被告刘春华交纳的履约保证金120000元，用于折抵违约金，原告赣州和富置业有限公司无需退还；四、驳回原告赣州和富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13823元，由原告赣州和富置业有限公司7947元，被告刘春华负担5876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  肖伯林人民陪审员  黄烈涛二〇一七年五月二十四日书 记 员  李兆莎