山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终1111号上诉人（原审原告）:博山财富大厦业主委员会，住所地淄博市博山区中心路40号624室。代表人：王淑珍，主任。委托诉讼代理人：冯琳，女，1964年9月5日出生，汉族，博山公证处退休职工，现住淄博市博山区。被上诉人（原审被告）：淄博云鹏房地产开发有限公司，住所地淄博市博山区中心路40号财富大厦6层611号。组织机构代码：76577256-3。法定代表人：林大云，董事长。委托诉讼代理人：钱家栋，山东博港律师事务所律师。原审第三人：贾成，男，1954年9月7日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。委托诉讼代理人：孔祥志，山东颜山律师事务所律师。上诉人博山财富大厦业主委员会因与被上诉人淄博云鹏房地产开发有限公司（简称淄博云鹏公司）、原审第三人贾成确认合同无效纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2016）鲁0304民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博山财富大厦业主委员会代表人王淑珍及委托诉讼代理人冯琳，被上诉人淄博云鹏公司的委托诉讼代理人钱家栋，原审第三人贾成的委托诉讼代理人孔祥志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博山财富大厦业主委员会上诉请求：撤销一审判决，确认被上诉人与第三人贾成签订的房屋买卖协议无效，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2007年12月27日交房时，业主都是在被上诉人指定的619、624号房办理的相关手续，直到现在619号房仍是物业公司办公室，624号房是业主委员会办公室，两套房实际交付使用长达9年。被上诉人与前期物业公司签约的公司注册地址也是博山财富大厦624号房。贾成在明知624号房是业主委员会办公室的情况下，仍然与被上诉人签订购房合同，显然是恶意串通。双方合同约定的价格为2500元/平方米，远远低于市场价格，是一种损害小区全体业主合法权益和社会公共利益的行为。淄博云鹏公司辩称，上诉人所述事实和理由不能成立，不能以其曾在619、624号房屋内临时办过公就自说是物业管理用房。被上诉人已经按照国家规定交付了物业管理用房，淄博惠仟物业管理有限公司正常管理大厦物业。被上诉人作为624房产的合法所有权人，有权处分自己的财产，与贾成之间的房屋买卖合同合法有效。上诉人自始至终未能提供证据证明涉案房屋属于物业管理用房，也没有证据证明被上诉人与贾成之间的房屋买卖合同违反了法律规定。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，一审判决正确，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。贾成述称，同意被上诉人答辩意见，本案所涉及的财富大厦624号房屋系住房，并不是营业用房，在财富大厦的档案中记载非常清楚，第三人与被上诉人因债务纠纷经博山区人民法院调解以房抵债，合理合法，没有侵害任何人的利益，第三人所取得的房屋所有权属善意取得，且房屋价值并非上诉人所称2500余元/平方米，实际为3500余元/平方米，原审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。博山财富大厦业主委员会向一审法院起诉请求：依法确认被告淄博云鹏公司与第三人贾成之间就博山财富大厦624号房屋所签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2014年12月17日，本案第三人贾成与本案被告淄博云鹏公司因民间借贷纠纷诉至法院，该案在诉讼过程中，经法院主持调解，贾成与淄博云鹏公司达成调解协议，法院据此于2015年2月4日作出（2015）博民初字第69号民事调解书，内容为：一、淄博云鹏公司于2015年2月14日前返还贾成借款本金700000元，并支付借款利息119700元、逾期还款违约金6300元，共计826000元。二、贾成自愿放弃其他诉讼请求。该案案件受理费6156元、保全费4870元，均由淄博云鹏公司负担。为清偿对贾成所欠债务，第三人贾成作为甲方、被告淄博云鹏公司作为乙方，于2015年2月4日当日又签订和解协议书一份，和解协议书载明：一、乙方自愿以其所有的坐落于博山区中心路40号“财富大厦”611号房屋（建筑面积170.22平方米）、624号房屋（建筑面积70.64平方米）抵顶以上欠款。二、甲方一次性支付乙方超平方房款10000元。三、乙方应于甲方支付办证费用之日起4个月内办理相关房屋三证登记手续，甲方先行预交办证款项，按实际花销以原始单据多退少补。双方另在和解协议书中约定其他相关事宜。2015年10月14日，为办理涉案博山财富大厦624号房屋的产权过户登记手续，第三人贾成与被告淄博云鹏公司又签订商品房买卖合同一份，根据该商品房买卖合同约定，被告淄博云鹏公司将涉案的博山财富大厦624号房屋以180000元的价格出售给第三人贾成。现涉案房屋已过户登记至第三人贾成名下，房屋所有权证号为淄博市房权证博山区字第××号，土地使用证号为淄国用（2015）第B03114号。原告主张，涉案的博山财富大厦624号房屋为物业管理用房，应属于博山财富大厦全体业主共有，且被告淄博云鹏公司及第三人贾成对此情况均知晓，为此诉至法院，要求确认被告淄博云鹏公司与第三人贾成所签订的针对博山财富大厦624号房屋的商品房买卖合同无效。被告淄博云鹏公司对原告主张不予认可，否认涉案的博山财富大厦624号房屋为物业管理用房，第三人贾成亦否认知悉涉案的博山财富大厦624号房屋为物业管理用房。还查明，涉案的博山财富大厦624号房屋在产权过户登记至第三人贾成名下前在房产管理部门登记的所有权人为被告淄博云鹏公司，该房屋建筑面积为70.64平方米。被告淄博云鹏公司为博山财富大厦的开发建设单位，2007年6月27日，被告淄博云鹏公司在淄博市博山区房产管理局物业管理办公室对博山财富大厦物业管理用房具体位置登记为：“六层办公室25.87m2；负二层：北出入口休息室34.13m2；北出入口管理用房18.01m2；东侧杂物、工具间62.4m2；配电室值班室18.22m2。”一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供相应的证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张第三人贾成与被告淄博云鹏公司就涉案的博山财富大厦624号房屋所签订的商品房买卖合同存在双方恶意串通，并损害其利益之情形，为此诉请确认第三人贾成与被告淄博云鹏公司所签订的商品房买卖合同无效，则原告对其所持上述主张应承担相应的举证责任。但其一，根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据庭审查明事实，涉案的博山财富大厦624号房屋在过户登记至第三人贾成名下前，在房产管理部门登记的所有权人即为被告淄博云鹏公司，第三人贾成基于此有理由信赖该房屋当时的所有权人即为被告淄博云鹏公司，且第三人贾成与被告淄博云鹏公司之间的债权债务关系经法院作出的（2015）博民初字第69号民事调解书确认，债权债务关系合法成立，在此情况下，被告淄博云鹏公司系出于清偿部分债务之需要将涉案的博山财富大厦624号房屋抵顶给第三人贾成，此后双方签订商品房买卖合同亦系出于办理该房屋产权过户之需要。原告主张第三人贾成对涉案的博山财富大厦624号房屋为物业管理用房早已知悉，其与被告淄博云鹏公司签订商品房买卖合同系恶意串通，但原告并未提供相关证据证实其主张，故不予采信。其二，原告主张涉案的博山财富大厦624号房屋为物业管理用房，但对此所提供的相关证据仅能证实博山财富大厦的物业管理公司或业主委员会曾在博山财富大厦624号房屋中办公，并不能据此证实该房屋即为物业管理用房，且从法院依职权从房产管理部门调取的物业管理用房配置情况明细表来看，该房屋的面积与登记的物业管理用房面积亦不相符，故对原告所主张的涉案博山财富大厦624号房屋为物业管理用房的主张，亦不予采信。据此，原告作为承担举证责任的一方，提供的证据不能证实其所持的第三人贾成与被告淄博云鹏公司就博山财富大厦624号房屋签订的商品房买卖合同存在恶意串通，并损害其利益之情形，故原告要求确认第三人贾成与被告淄博云鹏公司就博山财富大厦624号房屋所签订的商品房买卖合同无效的主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告博山财富大厦业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告博山财富大厦业主委员会负担。本院二审审理期间，上诉人提交财富大厦设计备案图纸及云鹏房地产公司625房间的交房通知单，欲证明625房间备案的为物业管理用房，但已被出卖。被上诉人对证据的真实性有异议，认为该两份图纸系复印件，且没有相关单位加盖印章予以证明，与本案无任何关系，625房是否已出卖与本案没有关联性。原审第三人贾成同意被上诉人的质证意见。本院经审理认定，该两份证据与本案审理焦点无关联性，依法不予认定。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，予以确认。本院认为，被上诉人淄博云鹏公司作为624号房产的原所有人，因债务纠纷将该房产抵账给贾成并已办理过户登记，上诉人作为买卖合同外第三人主张合同无效，应提供证据证明双方恶意串通损害其合法权益，但其提供的证据既未能证明双方有恶意串通的情形，亦未能证明自己对涉案房产具有合法的物权权益，原审法院对其确定合同无效的诉讼请求不予支持并无不当。二审中其提出的625号房与本案无关，本案不予涉及。综上，上诉人博山财富大厦业主委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人博山财富大厦业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 胡 静审判员 徐连宏审判员 王 娜二〇一七年五月三十一日书记员 白杉杉