重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终2571号上诉人（原审被告）：重庆市酿造调味品公司，住所地重庆市南岸区南坪北路12号4-1，组织机构代码20280431-4。法定代表人：淦伟，重庆市酿造调味品公司总经理。委托诉讼代理人：杨青安，重庆能海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆西典��业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路119号2栋4层，统一社会信用代码915001067093150426。法定代表人：张忠秀，重庆西典物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢礼吉，重庆大渝律师事务所律师。上诉人重庆市酿造调味品公司（以下简称调味品公司）因与被上诉人重庆西典物业管理有限公司（以下简称西典公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开对本案进行了询问。调味品公司的委托诉讼代理人杨青安，西典公司的委托诉讼代理人马平原到庭参加了询问。本案现已审理终结。调味品公司上诉请求：一、撤销一审��决，改判驳回西典公司的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由西典公司承担。主要事实和理由：一、西典公司于2002年10月1日进驻文星大厦提供物业服务，对于消防设施应该履行管理和维护的义务。调味品公司接房后，就签订物管合同，保障提供水电、消防等与西典公司进行过协商，并证明西典公司以各种理由拒绝提供服务。在（2014）沙法民初字第06737号案件的第一、第二次庭审中，庭审笔录中西典公司承认，拒绝调味品公司的消防同文星大厦的消防控制中心联网。西典公司举示的该案从第三次到最后的庭审笔录，认为其否认了拒绝调味品公司的消防同文星大厦的消防控制中心联网，调味品公司对其举示的庭审笔录真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议。其举示的庭审笔录中并没有任何修正拒绝调味品公司的消防同文星大厦的消防控制中心联网的内容。��审法院在判决书第15页认为西典公司在后面的庭审中对前面两次庭审中的陈述进行了修正，不是事实。二、调味品公司举示的（2014）沙法民初字第06737号案件第一、第二次庭审笔录，就是证明西典公司拒绝调味品公司房屋内消防设施同文星大厦消防控制中心联网，是西典公司不提供物管服务的证据。生效判决查明的事实为：消防管道被割断，调味品公司请求西典公司接通被拒绝，并要求调味品公司拿出消防装修方案。三、（2015）渝高法民终字第00353号民事判决书认为西典公司要求接通消防需要先报装修方案是成立的系偷换概念，接通消防既是消防管道的接通，也是消防设施同文星大厦消防控制中心联网的接通，消防装修是指消防管道接通。况且消防管道被损坏后，西典公司应当积极维护，却要求调味品公司上报装修方案，转嫁己方的义务。重庆市高院在该案中就接通水电和接通消防作出了矛盾的认定，判决标准前后不一，一审法院不应该引用该判决。四、一审法院认为调味品公司应该证明消防管道是被西典公司割断的，是偷换概念，调味品公司证明的是己方请求西典公司履行无关义务，接通管道。五、2010年3月10日及2015年3月10日签订的两份物业服务合同，西典公司没有经过业主委员会合法人数讨论通过的记录，并且没有在小区内公示的证据，因此是无效的。西典公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。西典公司向一审法院起诉请求：西典公司系沙坪坝区文星大厦小区的物业服务单位，调味品公司在文星大厦拥有商业物业建筑面积2757.37平方米，车位共计17个，西典公司同文星大厦业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定商业物业按建筑面积每月每平方米5元收取，业主应于每月1-10日前交纳物业服务费��，逾期交纳物业服务费的，按每日千分之三交纳违约金。调味品公司在2008年12月接房后一直拒绝交纳物业服务费，西典公司就调味品公司欠付的2008年12月至2013年5月期间的物业服务费起诉至法院，经审理后，法院判令调味品公司按照物业服务合同约定标准的50%支付商业物业服务费，车位物业服务费按60元/车位/月收取。但调味品公司从2013年6月开始仍拒绝向西典公司交纳商业物业及车位的物业服务费。遂起诉至法院，请求：1、判令调味品公司支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的商业物业服务费441179.2元（2757.37平方米*5元/平方米/月*32个月）；2、判令调味品公司支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的车位物业服务费32640元（60元/车位/月*17个月*32个月）；3、判令调味品公司支付逾期付款违约金，该违约金以2013年6月1日至2016年1月31日期间每月应交的商业物业服务费及车���物业服务费本金14806.85（2757.37平方米*5元/平方米/月+60元/车位/月*17个月）元为基数，自每月11日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算至付清之日止。一审法院认定事实：2010年3月10日，重庆市沙坪坝区文星大厦业主委员会（以下简称文星大厦业委会）（甲方）与西典公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区渝碚路119号文星大厦提供物业服务；物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米5-12层0.7元，13-22层0.8元（含电梯费）向业主或物业使用人收取，商业物业由乙方按建筑面积每月每平方米5.00元向业主或物业使用人收取，住宅该办公房按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金；业主应于每月1-10日前交纳物业服务费用或物业服务资金；本合同期限为五年，自2010年3月10日至2015年3月10日，合同期届满前三个月内，甲方做出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00920号民事案件情况：该案西典公司诉称，西典公司与文星大厦业主委员会签订《物业服务合同》，约定西典公司为文星大厦提供物业管理服务，根据物价局的文件确定文星大厦商城物业费收取标准为5.00元/月/平方米。调味品公司与重庆市利得尔实业有限公司（以下简称利得尔公司）签订调解协议一份，约定利得尔公司还建给调味��公司位于文星大厦的非住宅3518平方米，自该协议签订后，调味品公司一直没有支付物业服务费，遂要求调味品公司支付2008年12月至2013年5月31日的物业服务费949860元、逾期付款违约金2265416.10元及以949860元为本金，按每日3‰的标准支付从2013年6月1日至本金付清之日止的逾期付款违约金。该案调味品公司辩称：西典公司的起诉部分超过两年诉讼时效；西典公司收费依据不足，调味品公司的房屋是非住宅，不是商场；西典公司认为开通水电、接通排污管道属于调味品公司与开发商之间的事情，但应当是属于西典公司的物管范围；调味品公司房屋消防主管道处于被割断、焊死的状态，已阻碍了房屋的使用等。审理查明：2008年3月10日，文星大厦业委会和西典公司签订了2008年3月11日至2010年3月10日期间的物业服务合同，约定物业服务费收取标准为：商业物���收费标准为5元/月/平方米。逾期交纳违约金按每日千分之三的标准计算。2008年12月11日，利得尔公司和调味品公司达成《调解协议书》，约定利得尔公司对调味品公司文星大厦还房非住宅建筑面积3518平方米，其中平街一层516.93平方米，二层531平方米，三层508.11平方米，四层1201.3平方米，车库还房面积760.66平方米，协议生效后，调味品公司可以自行进入上述非住宅房屋和车库经营使用。重庆市沙坪坝区人民法院（2012）沙法民初字第00445号民事裁定书裁定驳回了西典公司要求调味品公司给付物业费的起诉。重庆市高级人民法院（2011）渝高法民终字第00140号判决书，认定涉案房屋的水电、消防设施配套费用由利得尔公司承担。在审理中，根据利得尔公司与调味品公司签订的《调解协议书》约定的车库还房位置，西典公司和调味品公司均认可车库还房���17个车位。法院认为：一、关于诉讼时效问题。西典公司曾于2011年12月就物业费向法院提起诉讼，现向本院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。二、关于调味品公司是否应当向西典公司交纳物业服务费的问题。本案中，调味品公司认可其接房后，一直是西典公司为涉案房屋提供物业服务，但辩称西典公司拒绝为其开通水电，导致调味品公司长期无法正常使用涉案房屋，从未接受西典公司物业服务，不应当交纳物业费。对此争议，本院认为，在西典公司作为物业管理公司进驻文星大厦后，调味品公司可以要求西典公司开通水电，西典公司不得以其与利得尔之间的前期物业服务合同对抗调味品公司。在本案中，涉案房屋在交房时，按照国家有关交房标准，房屋水电消防设施予以了配套并通过了竣工验收，由于西典公司作为物业公司，有为业主开通水电���提供物业服务的义务，调味品公司接房后，曾与西典公司交涉要求开通水电，而西典公司以调味品公司承担水电配套费要与利得尔公司协调为由拒绝开通水电，导致调味品公司长期无法正常使用涉案房屋，西典公司未履行其义务，导致调味品公司长期无法正常使用涉案房屋，西典公司未履行其义务，故调味品公司不应当向西典公司交纳住房物管费。西典公司诉称，调味品公司虽未使用涉案房屋，但根据《重庆市物价局关于重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的规定，物业费可减半收取，虽然该实施办法第七条规定：业主或者使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或者使用人应缴纳50%的物业服务费。但该规定的适用条件是业主可以使用房屋，但因自身原因不愿使用的情形。本案是因物业公司不开通水电，致使业主无法装修、使用房屋，故不应使用上述实施办法的规定。综上，调味品公司提出的西典公司拒绝为其开通水电导致其长期无法正常使用涉案房屋，从未接受西典公司物业服务，不应当交纳物业费的抗辩成立。根据利得尔公司与调味品公司之间的调解协议，车位自签订协议之日即视为已接收。由于车位不存在开通水电问题，调味品公司可以随时进入使用，未实际使用，不影响西典公司收取车位物管费。双方均确认车位有17个，参酌涉案房屋附近车位收费情况，本院主张车位物管费每个车位每月60元。根据调味品公司支付车位物管费的迟延期间以及给西典公司造成的损失，酌情主张调味品公司向西典公司支付逾期付款违约金10000元。判令：调味品公司支付西典公司2008年12月至2013年5月31日的车位物业费55080元，逾期支付违约金10000元。驳回西典公司的其他诉讼请求。西典公司对（2013）渝一中法民初字第00920号案件判决不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，二审案件重庆市高级人民法院（2015）渝高法民终字第00465号民事案件情况：二审庭审中，西典公司陈述该公司自2003年担任文星大厦物管以来，案涉房屋的水电一直是接通的，不清楚何时断水断电，该公司只在2008年底收到调味品公司关于水电不通的投诉。法院认为：调味品公司应当向西典公司交纳物业服务费。理由：（一）西典公司曾于2011年12月向沙坪坝区法院提起诉讼，除此之外，该公司并未向调味品公司主张过物业服务费，该公司主张2009年12月以后的物业服务费未超过诉讼时效。（二）调味品公司应向西典公司交纳车位物业服务费及逾期付款违约金65080元。（三）调味品公司应向西典公司交纳文星大厦平街一层至四层房屋自2009年12月至2013年5月31日期间的物业服务费289523.85元（文星大厦平街一至四层房屋总面积2757.37平方米×5元×42月×50%）及违约金。理由：1、西典公司于2002年10月1日进驻文星大厦提供物业服务，负有对文星大厦附属配套设施设备进行管理和维护的义务，当调味品公司于2008年接房后向西典公司反映案涉房屋水电不通的情况时，西典公司应及时查找原因，排除妨碍，使业主物业的水电能获得正常供给。然而西典公司仅以案涉物业水电设施设备系他人原因导致不能正常运作为由，拒绝履行管理和维护义务，其主张缺乏法律依据，其行为违反了物业服务合同约定。2、调味品公司未能使用案涉房屋不等于完全未接受西典公司的物业服务。尽管西典公司在管理维护文星大厦水电设施设备的过程中存在一定违约行为，但并非完全未履行物业服务合同的约定。该公司对文星大厦共有部分的其��设施设备进行了维修、养护，对共用绿地、花木、建筑小品进行了养护和管理，对公共场所、房屋共用部位的环境卫生进行了养护和管理。调味品公司不得以西典公司部分违约为由拒绝支付全部物业服务费，但可以请求西典公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《重庆市物价局关于重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第七条规定，对于业主的空置房，水、电、气表起止数均未走动的，业主应交纳50%的物业服务费。调味品公司的房屋因水电不通，长期无法使用，故应当按照空置房标准，向西典公司交纳50%的物业服务费。4、物业服务合同关于业主逾期交纳物业服务费按每日千分之三交纳违约金的约定明显过高，应予调整，调整为按照年利率6%计算。判令：撤销（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决第二项；维持（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决书第一项；判令调味品公司向西典公司支付2009年12月至2013年5月31日期间的物业服务费289523.85元及按照年利率6%计算的逾期付款违约金。驳回西典公司的其他诉讼请求。重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00053号民事案件情况：该案原告调味品公司起诉该案被告西典公司、利得尔公司，诉称：要求利得尔公司和西典公司赔偿因该公司不给调味品公司的房屋通水通电致使调味品公司不能使用房屋所造成损失8305889元（从2012年2月1日起至提供水电服务为止）。法院审理查明：各方当事人均认可从2008年3月10日起，文星大厦由西典公司作为物业服务公司，西典公司的法定代表人与利得尔公司的法定代表人系夫妻关系，调味品公司的联建分房目前处于出租状态。法院认为：因调味品公���并未举示该公司与西典公司或者文星大厦业委会与西典公司签订的《物业服务合同》，不能证明开通水电是西典公司的合同义务，亦不能证明双方作出了如何承担违约责任的约定，故调味品公司请求西典公司承担房屋不能使用的违约责任的事实依据不足，不予支持。至于调味品公司以西典公司的法定代表人与利得尔公司的法定代表人系夫妻关系为由，主张西典公司与利得尔公司法人人格混同的事实依据不足，本院不予支持。判令：驳回调味品公司的诉讼请求。调味品公司对（2015）渝一中法民初字第00053号案件判决不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，二审案件重庆市高级人民法院（2015）渝高法民终字第00353号民事案件情况：法院审理查明：1、调味品公司在一审中自行举示并陈述，该公司于2012年4月9日通过名为“杨文彬”的账户在���庆市自来水有限公司安装了水表。2、2011年12月26日，重庆市电力公司市区供电局批准调味品公司在重庆市××××号安装商业用电，该受电工程安装完毕的时间不详，但根据重庆市电力公司市区供电局的用电记录，该账户最早于2013年5月产生电费。3、案外人赵礼兵以承租场地的消防设施和下水道不能正常使用为由起诉调味品公司、李伟士、西典公司等请求赔偿损失。在该案2014年8月9日庭审笔录中记载：原告赵礼兵举示证据证明其在承租争议房屋后，于2014年5月23日与重庆市九龙坡区杨家坪海莉石经营部签订了顺水鱼馆陈家湾石材制作安装工程合同……。被告李伟士陈述其是文星大厦一至四层部分房屋的承租人，其于2014年4月30日与赵礼兵签订《场地承包协议》，明确告知了赵礼兵场地的真实情况，并给与三个月免租期，租金从2014年7月30日起算。第三人西典公司称调味品公司房屋范围内的给排水、供配电、消防、污水下水道配套设备已被利得尔公司拆除，调味品公司应找利得尔公司去解决。4、西典公司、利得尔公司及调味品公司在审理过程中共同认可如案涉物业存在租金损失，则文星大厦平街一层房屋的租金为72元/平方米/月，第二层房屋租金为41元/平方米/月，第三、四层房屋的租金为23元/平方米/月。调味品公司在一审向法院举示了公证书证明案涉房屋在2013年10月18日的现状，从所附照片来看，房屋外观上有“凯来宾馆”和“思缘花艺”字样，房屋内部有管道被割断，无经营状况。6、西典公司在一审中向法院举示的重庆树尚酒店管理有限公司在重庆市工商行政管理局备案的基本情况显示该公司成立于2014年12月4日。法院认为：一、关于西典公司是否存在违约行为以及如何承担违约损失的问题。西典公司存在违约行为，应当赔偿调味品公司因水电不通产生的房屋租金损失491531.95元及利息。理由：1、西典公司作为文星大厦的物业管理公司，根据合同约定，对文星大厦的附属设施设备负有管理和维护的义务，西典公司和调味品公司均认可利得尔公司向西典公司交付文星大厦水电设施设备通过了竣工验收且可以正常使用，涉案平街一至四层房屋在西典物业公司自2003年进驻文星大厦时起至2008年调味品公司接房之前无水电不通的问题，西典公司在2008年接到业主调味品公司关于案涉物业水电不通的投诉后，应当履行物业管理职责，查找原因、排除妨碍。但西典公司对业主反映的问题不予理睬，其行为违反了物业服务合同约定，导致调味品公司长期无法正常使用案涉房屋，应当赔偿损失。因调味品公司拥有的车库与文星大厦其余车库相连，并不存在水电不通影响使用的问题，故西典公司对调味品公司未使用车库的行为不应承担违约责任。2、因调味品公司主张的租金损失系按月产生，该公司于2014年12月9日向一审法院提起本案诉讼之前并未对西典公司主张权利，故对2012年2月至2012年11月期间的损失主张已经丧失胜诉权。3、因调味品公司为防止损失扩大，已自行安装了水电设施设备，故至迟自2013年5月起，案涉房屋已不存在因水电不通而影响使用的问题，故对调味品公司主张的2013年5月至2013年12月期间的租金损失不予支持。4、西典公司和利得尔公司主张调味品公司接房后已将房屋租赁给“凯来宾馆”、“思缘花卉”、“顺水鱼馆”、“高地牛排”、“膳格格”等数家经营，不存在租金损失。从查明的事实来看，“顺水鱼馆”系赵礼兵在2014年4月30日承租房屋后拟经营的项目，“树尚酒店”系于2014年9月通过消防安全检查，于同年11月18日获得经营许可，且重庆��尚酒店管理有限公司系于2014年12月4日经工商登记成立，2013年10月18日“凯来宾馆”、“思缘花卉”字样虽出现在案涉房屋对立面，但从照片可见所涉房屋内并未经营宾馆和花卉。并且，案涉房屋在2008年12月前系由利得尔公司控制使用，在不清楚前述字样是何时出现在建筑物外立面的情况下，不能直接证明是调味品公司将案涉房屋出租给“凯来宾馆”、“思缘花卉”。至于“高地牛排”、“膳格格”是否曾于2013年5月以前在案涉房屋内经营则更无证据证明。因此，目前尚无证据证明调味品公司在2012年12月至2013年4月期间使用了案涉房屋。5、调味品公司主张其房屋内的消防管道被割断，污水管道未接通，导致其房屋不能使用，亦产生了租金损失。但从其自己举示的证据来看，被割断的消防管道位于其物业之内，且并无证据证明系西典公司割断，西典公司曾配合调味品公���就消防管道被割断一事向公安机关报案，并就接通消防管道和排污管道的问题答复调味品公司，要求调味品公司到物管办公室报审装修方案。但调味品公司未履行装修报批程序，故其以此为由主张西典公司存在违约行为的理由不能成立。判令：一、撤销（2015）渝一中法民初字第00053号民事判决；二、西典公司赔偿调味品公司2012年12月至2013年4月期间的租金损失491531.95元及利息（按照年利率6%计算）等。2015年3月10日，文星大厦业委会（甲方）与西典公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区渝碚路119号文星大厦提供物业服务；物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米5-12层0.7元，13-22层0.8元（含电梯费）向业主或物业使用人收取，商业物业由乙方按建筑面积每月每平方米4.00元向业主或物业使用人收取，住宅改为办公房按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费）向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金；业主应于每月1-10日前交纳物业服务费用或物业服务资金；本合同期限为五年，自2015年3月11日至2018年3月10日止，合同期届满前三个月内，甲方做出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年3月18日，文星大厦业委会出具《证明》一份，兹证明西典公司于2015年3月18日向文星大厦业主入户门和小区公告栏张贴了向包括调味品公司在内的业主催收物业管理费的催收函，对物业欠费进行了催收。2016年1月30日，西典公司向调味品公司邮寄《关于催收物业服务费的律师函》，向其催收2013年6月起的物业服务费及逾期付款违约金等。审理中，调味品公司举示了（2014）沙法民初字第06737号民事案件庭审笔录2份（庭审时间为2014年8月9日、2014年8月28日），拟证明西典公司一直没有提供水、电、消防、排污管道的接通服务。西典公司对该组证据的真实性无异议，但表示该案件一共有七次庭审记录（并举示了该案调解书、全部庭审笔录），西典公司在后面的庭审中已经对前述两次庭审中的陈述进行了修正并作出了合理的说明，对证明目的不予认可。一审审理中，调味品公司认可西典公司从2013年3月10日开始至今一直在为涉案物业所在的文星大厦提供物业服务，调味品公司还陈述涉案商业物业的水、电是在2013年5月自行开通的，但西典公司一直不将消防和排污管道相关设施接通，调味品公司自行对相关设施进行安装并向相关部门申请使用，调味品公司从2015年5月开始才将涉案物业出租给其他租赁户投入使用并收取租赁费，2013年5月至2015年5月期间因为消防、排污等设施不能正常使用未出租给他人。西典公司对调味品公司的陈述并不认可，表示从2013年5月开始涉案商业物业便开始有水电缴费记录并正常投入使用，应当向其交纳全部的物业服务费。双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，文星大厦业委会（甲方）与西典公司（乙方）于2010年3月10日、2015年3月10日签订的《物业服务合同》，该二份合同的甲方处均盖有文星大厦业委会的印章，乙方处均盖有西典公司的印章，该二份合同是是合同当事人双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。文星大厦全体业主、物业使用���及西典公司应当按照《物业服务合同》约定全面履行权利义务。关于调味品公司抗辩西典公司拒不提供开通水、电、消防、排污管道等服务，致使其不能使用房屋，不应当支付物业服务费，即使应当支付物业服务费也应当减半收取。对此抗辩，该院认为：（2015）渝高法民终字第00465号民事判决书中认定西典公司以案涉物业水电设施系因他人原因导致不能正常运作为由，拒绝履行管理和维护义务缺乏法律依据，违反了《物业服务合同》的约定，但调味品公司未能使用案涉房屋不等于完全未接受西典公司的物业服务，西典公司对文星大厦共有部分的其他设施设备进行了维修、维护，调味品公司不得以西典公司部分违约为由拒绝支付全部物业服务费，判令调味品公司应当向西典公司交纳2009年12月至2013年5月31日期间按物业服务合同约定50%计算的物业服务费。（2015）渝高法民终字第00353号民事判决书认定：西典公司在接到业主调味品公司反映的关于案涉物业水电不通的投诉后，应当履行物业管理职责，查找原因、排除妨碍，但西典公司对业主反映的问题不予理睬，其行为违反了物业服务合同约定，导致调味品公司长期无法正常使用案涉房屋，应当赔偿损失。调味品公司为防止损失扩大，已自行安装了水电设施设备，故至迟自2013年5月起，案涉房屋已不存在因水电不通而影响使用的问题，对调味品公司主张的2013年5月之后的租金损失不予支持。至于调味品公司主张其房屋内的消防管道被割断、污水管道未接通，导致其房屋不能使用，产生了租金损失，但从其自己举示的证据来看，被割断的消防管道位于其物业之内，且并无证据证明系西典公司割断，西典公司曾配合调味品公司就消防管道被割断一事向公安机关报���，并就接通消防管道和排污管道的问题答复调味品公司，要求调味品公司到物管办公室报审装修方案，但调味品公司未履行装修报批程序，故其以此为由主张西典公司存在违约行为的理由不能成立。综合上述二案件审理情况可见，西典公司对调味品公司于2013年5月前受到的租金损失予以了赔偿，调味品公司从2013年5月开始便不存在因水电不通而影响房屋正常使用的问题，另外，调味品公司提出其房屋内的消防管道被割断、污水管道未接通，西典公司存在违约行为的主张未得到法院支持。在本案中，调味品公司也未能举示证据证明案涉物业从2013年6月1日起存在消防管道被割断、污水管道未接通的问题以及该问题是因为物管公司西典公司的原因所导致。综上，调味品公司的此项抗辩无事实依据，该院不予支持。关于调味品公司抗辩西典公司的起诉已经超过了诉讼时效。西典公司于2015年3月18日在文星大厦业主入户门和小区公告栏张贴了向调味品公司催收物业管理费的催收函，并于2016年1月30日向调味品公司邮寄《关于催收物业服务费的律师函》催收物业服务费，于2016年2月26日向一审法院提起诉讼要求支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的商业物业服务费和车位服务费并未超过两年的诉讼时效。调味品公司的此项抗辩无法律依据，该院不予支持。综上，西典公司为案涉物业所在文星大厦提供了物业服务，调味品公司应当向西典公司按照《物业服务合同》的约定支付2013年6月1日至2016年1月31日期间文星大厦平街一层至四层共计2757.37平方米的商业物业服务费411885.85元{5元/平方米/月×2757.37平方米÷30天×10天（2013年6月1日至2013年6月10日）+5元/平方米/月×2757.37平方米×21个月（2013年6月11日至2015年3月10日）+4元/平方米/月×2757.37平方米×10个月（2015年3月11日至2016年1月10日）+4元/平方米/月×2757.37平方米÷31天×21天（2016年1月11日至2016年1月31日）=411885.85元}。另外，（2013）渝一中法民初字第00920号民事判决书认定调味品公司拥有车位17个，参照附近车位的收费情况，酌定物业服务费标准为60元/个/月。因此，调味品公司应当向西典公司支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的车位物业服务费32640元（60元/个/月×17个×32月=32640元）。《物业服务合同》约定，文星大厦业主应当于每月1-10日前交纳物业服务费用，逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。调味品公司至今未向西典公司支付2013年6月1日至2016年1月31日期间的商业物业服务费及车位物业服务费，应当向西典公司支付违约金，但合同约定以及西典公司主张的中国人民银行同期贷款利率四倍的逾期违约金标准均过高，该院根据调味品公司的抗辩，将违约金标准调整为按年利率6%计算。因此，调味品公司应当向西典公司支付逾期违约金，该违约金以2013年6月1日至2016年1月31日期间按照上述计算公式计算的每月应支付的商业物业服务费及车位物业服务费为基数，按照年利率6%的标准，从逾期之日起计算至付清之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆市酿造调味品公司在本判决发生法律效力后三日内给付重庆西典物业管理有限公司2013年6月1日至2016年1月31日期间的商业物业服务费411885.85元及车位���业服务费32640元。二、重庆市酿造调味品公司在本判决发生法律效力后三日内给付重庆西典物业管理有限公司逾期违约金，该违约金以2013年6月1日至2016年1月31日期间每月应支付的商业物业服务费及车位物业服务费为基数，按照年利率6%的标准，从逾期之日起计算至付清之日止。三、驳回重庆西典物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8726元（原告已预交4363元），减半交纳4363元，财产保全费3020元（原告已预交3020元），共计7383元，由重庆市酿造调味品公司负担，此款限被告重庆市酿造调味品公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆西典物业管理有限公司。二审中，调味品公司举示了投诉书两份、电话录音整理材料三段，拟证明：1、（2013）渝一中法民初字第00920号判决书对三段录音资料进行了庭审质证，并且已经采纳；2、（2015）��高法民终字第00353号民事判决书查明事实部分是2008年底就已经投诉过水电不通的事实；3、2012年3月26日投诉了职能部门，西典公司以调味品公司没有交水电配套费为由，不接通水电和消防。西典公司对录音资料和投诉书均不予认可，认为其在另案中对录音资料的真实性和证明目的均未认可，投诉书是调味品公司单方制作，并不能证明已经送达给西典公司和相关职能部门，且都发生在2013年6月之前。针对调味品公司举示的该两份证据，只提供了录音内容打印材料，未提交原件，投诉书系其自行制作，不能证明是否送达，故依法不予采信。调味品公司另外提供了两份判决书，因双方当事人在一审中已经作为证据举示，本院不再对其进行评判。二审中，西典公司举示了最高院（2016）最高法民申2186号裁定书一份，证明消防管道和排污管道的问题西典公司已经尽到���管理义务，和重庆市高院的认定是一致的。调味品公司认可该证据的真实性，对关联性不予认可，认为重庆市高院的判决和最高院的裁定本身有问题。对该份证据，西典公司未否认其真实性，本院依法予以采信。二审中，调味品公司认为2008年业主委员会没有换届选举，不可能在2010年3月10日签订合同，调味品公司未认可有17个车位，调味品公司在一审庭审中举示了（2014）沙法民初字第06737号民事案件庭审笔录三份。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，文星大厦业委会作为甲方与西典公司作为乙方，于2010年3月10日、2015年3月10日签订的《物业服务合同》，文星大厦业委会与西典公司均加盖有印章，该合同依法成立并有效。调味品公司认为2008年业委会未换届选举，不可能签订合同，与该事实不符，不能成立。调味品公司认为该两份合同是伪造的，但并未提供证据予以证明，其主张不能成立。文星大厦全体业主、物业使用人及西典公司均应当按照该合同履行义务，享有权利。调味品公司作为文星大厦业主，接受了西典公司的物业服务，应当缴纳物管费。调味品公司认为西典公司未接通消防，根据最高院裁定认定，西典公司对消防管道和排污管道接通的问题答复了调味品公司，并要求调味品公司到物管办公室报审装修方案，该两项二审认为西典公司已尽到物管职责，不构成违约的认定并无不妥。由此可见，调味品公司以西典公司未接通消防为由拒付物管费，其上诉请求不能成立。退一步讲，即使调味品公司关于西典公司未为其接通消防的事实成立，由于物业服务合同包含的物业服务内容较多，调味品公司在接受了西典公司其他物业服务的情况下，仅以西典公司未接通消防而拒付物管费，���上诉理由也是不能成立的。调味品公司认为其未认可拥有车位17个，由于该事实已经（2013）渝一中法民终字第00920号民事判决予以确认，调味品公司未提出足以推翻该事实的反证，其主张同样不能成立。调味品公司在上诉中对于其在2013年6月1日至2016年1月31日期间的物业服务费计算标准和数额未提出异议，应当及时向西典公司支付。综上，调味品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8726，由重庆市酿造调味品公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年五月九日书 记 员  唐 欢