安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1103民初558号原告（反诉被告）:夏家传,男,1971年8月6日出生,无业，汉族,住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：鲁毓贵，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿延磊，安徽会峰律师事务所律师。被告（反诉原告）:柴增,男,1986年1月9日出生，个体，汉族,住安徽省滁州市琅琊区。原告（反诉被告）夏家传与被告（反诉原告）柴增房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏家传及其委托代理人鲁毓贵、耿延磊，被告（反诉原告）柴增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏家传向本院提出诉讼请求：1、解除夏家传与柴增之间的不定期房屋租赁合同关系；2、柴增支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金33600元（每间700元/月，共8间）以及自2017年1月1日起至实际搬出房屋之日的租金；3、柴增将位于天乐社区大门以西第（1-4）上下两层租赁房屋交还给夏家传；4、本案诉讼费用由柴增承担。事实与理由：2009年11月起，原告从滁州经济开发区凤凰办事处十三里店居民委员会（以下简称十三里店居委会）处承租位于天乐社区大门以西第（1-4）上下两层门面房，约定租金700元/间，共8间。2011年5月30日，原告将上述租赁房屋转租给被告，并未签订租赁合同，但口头约定租金700元/间，共7间房屋，另外一间是原告自己使用，但2016年12月份原告已将该房屋租金2000元给了被告让被告一起代缴。转租后，被告正常使用该房屋，并支付租金给原告。但被告自2016年7月1日起至今未付房屋租金，原告多次讨要未果，被告也拒绝搬出该房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。柴增辩称：1、原告陈述的欠房屋租金属实，但原告租赁给被告的房屋是7间并非8间，按每月700元/间计算，2016年的租金应为29400元；2、2017年1月左右，被告在原告楼下将钥匙交予原告本人，且早已搬出房屋，店内桌子之类的设备被告未带走，让原告卖掉；3、原告确实曾交2000元租金，但实际房屋租金应当是4500元，原告称剩余房租待被告垫付给居委会之后再付。柴增向本院提出反诉请求：1、夏家传退还柴增转让费人民币40000元；2、夏家传承担本案诉讼费。事实与理由：2011年5月30日，反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议》一份，协议约定：被反诉人将滁州市天乐社区大门以西第（1-4）上下两层门面房经营权、使用权以39800元的价格转让给反诉人，反诉人自行办理营业手续。被反诉人签约时承诺：其与十三里店居委会的原租赁合同到期后协助反诉人与十三里店居委会直接订立合同。协议签订后反诉人向被反诉人实际支付转让费40000元，然而，反诉人与被反诉人《房屋转让协议》履行过程中，被反诉人却又取代反诉人与十三里店居委会续签了《天乐小区门面房租赁合同》，反诉人多次与十三里店居委会沟通，居委会明确表示只要被反诉人签字同意转由反诉人直接租赁，居委会可以配合，但被反诉人始终敷衍拖延。反诉人使用租赁房屋期间，租赁费均由反诉人直接向居委会缴纳。现被反诉人在收取了反诉人转让费后又将反诉人诉至法院，提出解除合同，要求反诉人搬离租赁房屋，被反诉人的行为侵害了反诉人的合法权益，明显具有欺诈性质，因此，反诉人恳请法庭查明案件事实，依法支持反诉人的反诉请求。夏家传反诉答辩称：1、双方签订的房屋转让协议合法有效，系双方真实意思表示，反诉人自2011年5月签字后至今都正常使用该租赁房屋，被反诉人没有对其经营进行任何干涉，直至2016年7月份，反诉人拒绝支付下半年房租，被反诉人多次找其沟通协调不成，故诉至法院；2、由于被反诉人至2009年11月起承租该房屋后对租赁房屋进行装修装潢，花费了大量费用，故2011年被反诉人将房屋的门面经营权、使用权转让给反诉人并收取相关费用，是合法合情合理的，且根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第7条的规定，转让费用应当看做是房屋租赁领域的交易习惯，当事人应当遵守，故转让费具有合法性；3、反诉人在反诉状中所述内容不属实，被反诉人从未向反诉人承诺合同到期后协助反诉人与居委会直接订立合同，居委会也从未明确表示只要被反诉人签字同意，转由反诉人直接租赁，至于租赁费用的缴纳方式，是前期由被反诉人向反诉人收取再由被反诉人交至居委会，2014年后，反诉人从被反诉人处拿交费单再自行缴纳。为证明其诉讼主张和反诉抗辩理由，夏家传举证如下：1、2009年11月1日签订的《租赁合同》原件一份，证明夏家传自2009年起就向十三里店居委会租赁涉案房屋；2、2016年6月18日签订的《租赁合同》原件一份，证明2016年1月1日起至2017年12月31日止，夏家传与十三里店居委会租赁涉案房屋；3、《房屋转让协议》原件一份，证明2011年5月30日，双方约定夏家传将涉案房屋的经营权、使用权转让给柴增；4、现金缴款单及收据一组，证明夏家传将2016年7月至12月房租共计33600元垫付给居委会。柴增为支持其抗辩理由和反诉请求，举证如下：收条一份，证明夏家传实际收取转让费40000元。经审理查明：2009年11月1日，夏家传与十三里店居委会签订一份《天乐小区门面房租赁合同》，约定十三里店居委会将天乐社区大门以西第（1-4）上下两层门面房租赁给夏家传使用，租赁期三年，门面房共八间，每间按8700元/年等。2011年5月30日，夏家传与柴增签订一份《房屋转让协议》，约定夏家传将天乐社区大门以西第（1-4）上下两层门面经营权、使用权以39800元的价格转让给柴增所有，营业手续办理与夏家传无关。夏家传向柴增实际收取转让费40000元整。2016年6月18日，夏家传与十三里店居委会签订一份《天乐小区门面房租赁合同》，约定十三里店居委会将天乐小区大门以西第（1、2、3、4）上下两层门面房租赁给夏家传使用，租赁期两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，门面房上下共八间，每间按8400元/年，计67200元/年租赁给夏家传，租金每半年收取一次，先交款后使用等。另查明：柴增实际承租七间房屋，夏家传使用一间房屋至今。案涉房屋租金柴增交至2016年6月底，2016年7月至12月租金夏家传已垫付给十三里店居委会，共计33600元。2016年下半年夏家传使用的一间房屋租金共计4500元，其中夏家传已向柴增妻子支付2000元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，夏家传将从十三里店居委会承租的房屋转租给柴增，经核实，十三里店居委会同意夏家传的转租行为，故夏家传与柴增之间签订的房屋转让协议（实为房屋转租协议）是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。夏家传作为承租人依约将房屋交付柴增使用收益，柴增作为次承租人应依约向夏家传支付租金，而柴增仅支付租金至2016年6月底，故其应自2016年7月1日支付租金至房屋交还之日。由于2016年后半年房租33600元夏家传已垫付给十三里店居委会，由于其中一间由夏家传自行使用，故扣除其欠付的2500元租金后，柴增应支付2016年房屋租金31100元给夏家传。由于柴增无证据证明其已将房屋钥匙交予夏家传，故其应自2017年1月1日起，按照七间房屋支付租金至交还房屋为止。由于双方签订的协议未约定租赁期限，而双方均同意解除租赁协议，对此本院予以确认。解除租赁协议后，柴增应搬离并向夏家传交还七间租赁房屋。柴增反诉称夏家传应退还转让费40000元，由于案涉房屋出租时夏家传对房屋进行了装饰装修，双方约定的转让费视为对当时室内装饰装修物的折价，故对柴增主张的退还所有转让费的反诉请求本院不予支持，但由于夏家传实际交付给柴增七间房屋，而转让费是按八间整体计算所得，故夏家传应退还5000元（40000元÷8）给柴增。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）夏家传与被告（反诉原告）柴增之间的房屋租赁关系；二、被告（反诉原告）柴增于本判决生效之日起五日内搬离七间租赁房屋并交还给原告（反诉被告）夏家传；三、被告（反诉原告）柴增于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）夏家传2016年房屋租金31100元以及2017年的房屋租金（自2017年1月1日起，按700元/月/间，共七间计算至实际交还房屋之日止）；四、原告（反诉被告）夏家传于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）柴增房屋转让费5000元；五、驳回原告（反诉被告）夏家传的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）柴增的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，减半收取410元，反诉费400元（已减半收取），由原告（反诉被告）夏家传负担80元，被告（反诉原告）柴增负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  刘小梅二〇一七年五月二十六日书记员  姜丽国附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。