山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终2834号上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号。法定代表人:黄贤明，董事长。委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛永华，女，1957年5月6日出生，汉族，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：杨晓敏，山东致允律师事务所律师。原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰公司）因与被上诉人薛永华、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司(以下简称潍坊亿丰物业公司)合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊亿丰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人薛永华承担。事实和理由：上诉人潍坊亿丰公司并非《委托经营管理合同》的相对人，也不是涉案商场的实际运营管理者，因此不应当承担支付被上诉人薛永华租金的义务。原审认定上诉人潍坊亿丰公司既是涉案房产的出售者，又是经营者，以及上诉人潍坊亿丰公司与原审被告潍坊亿丰物业公司系共同经营关系，应共同承担对被上诉人薛永华的相关责任是错误的。上诉人潍坊亿丰公司在出售商场房产之前，作为产权人与山东银座家居有限公司签订合同，由山东银座家居有限公司经营商场，上诉人潍坊亿丰公司收取租金，各业主购买涉案房产后，已自愿将房产托管给潍坊亿丰物业公司进行经营管理，自此以后业主主体地位发生变化，上诉人潍坊亿丰公司无权分配山东银座家居有限公司的租赁费，但因为上诉人潍坊亿丰公司与山东银座家居有限公司签订的合同非短期合同，上诉人潍坊亿丰公司只能将收取的租赁费返还给与各业主形成委托经营管理关系的潍坊亿丰物业公司，潍坊亿丰物业公司再返还给各业主，故上诉人潍坊亿丰公司不应承担对被上诉人薛永华支付租金的义务。薛永华未提交书面答辩意见。潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。薛永华向一审法院起诉请求：1.请求判令潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司共同支付拖欠的租金149006元及利息（自起诉之日起按月息2%计算），承担连带责任；2.本案受理费由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司承担。一审法院认定事实：2010年12月19日，薛永华与潍坊亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定：薛永华将位于潍坊市健康东街8888号的亿丰时代广场A1座2195号（面积3429㎡）和A1座2193号（面积65.08㎡）商铺委托给其经营管理，潍坊亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以潍坊亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与潍坊亿丰物业公司管理，商铺经营收入归潍坊亿丰物业公司，第四至第十年潍坊亿丰物业公司每年固定按49492元（A1-2193）、24840元（A1-2195）向薛永华支付租金，潍坊亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由潍坊亿丰物业公司补足，实际出租收入超出以上标准的，超出部分作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有，第十一至第二十年潍坊亿丰物业公司根据实际租赁收入与薛永华结算，商铺实际租赁收入的90%归薛永华，其余10%作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费潍坊亿丰物业公司有权从薛永华收益中代扣代缴，代扣代缴额不高于租赁额的百分之十，高出部分由潍坊亿丰物业公司承担；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内由潍坊亿丰物业公司打入薛永华账户；因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。2012年12月19日，潍坊亿丰公司向薛永华出具说明二份，说明称：薛永华在亿丰时代广场一期所购A1-2193、2195商铺的托管租金潍坊亿丰物业公司如无能力支付，由潍坊亿丰公司进行担保，承担连带责任。该说明上加盖潍坊亿丰公司的合同专用章。2012年6月7日，薛永华与潍坊亿丰公司签订《商品房现房买卖合同》二份，约定薛永华购买潍坊亿丰公司开发的亿丰时代广场（一期）A1、A2座A1-2193、2195号商铺二套，建筑面积分别为64.46平方米、34.53平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付期限为2011年5月1日之前，并约定该商品房所在楼宇的房屋使用权归潍坊亿丰公司。合同签订后，潍坊亿丰公司并未将薛永华购买的上述房屋实际交付给薛永华。2012年7月10日，潍坊亿丰物业公司向薛永华出具说明，称A1-2195号商铺租金增加174元（第4-10年）。上述房产已办理了房产证。对于薛永华主张的租金问题，薛永华认为潍坊亿丰公司是涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者，潍坊亿丰公司与潍坊亿丰物业公司系共同经营，并且潍坊亿丰公司为潍坊亿丰物业公司提供连带责任担保，故应承担连带责任。薛永华还主张潍坊亿丰公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与薛永华签订合同将上述房产分割出售给薛永华等业主，但潍坊亿丰公司并未按约定期限向薛永华交付房屋，而是一直由潍坊亿丰公司出租给银座家居有限公司，之后，潍坊亿丰物业公司与薛永华签订了委托经营管理合同，但潍坊亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，在其他业主在起诉的案件中提交姜勇与潍坊亿丰公司于2010年8月18日签订的委托经营管理合同，上述证据中潍坊亿丰公司在落款受托方（潍坊亿丰物业公司）处加盖公章，证明了潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司存在主体混同和权利义务混合的情况，该二公司与薛永华既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，更证明了潍坊亿丰物业公司是在潍坊亿丰公司的安排下对薛永华与潍坊亿丰公司签订的协议进行了相应的补充，因此，潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司应共同承担返还薛永华租金的义务。薛永华主张委托经营管理合同签订以后，潍坊亿丰公司已支付截止到2014年的租赁费，未支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金，因此，潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司应继续履行合同、支付租金，薛永华要求2015年1月1日-2016年12月31日的租金149012元[(49492元+24840元+174)×2年]，薛永华因计算错误主张了149006元，不要求增加，请法庭支持149006元。经查明，2009年12月，潍坊亿丰公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定潍坊亿丰公司在潍坊高新区惠贤路健康东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座）在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算。山东银座家居有限公司与潍坊亿丰公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给潍坊亿丰公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与潍坊亿丰公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与潍坊亿丰公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与潍坊亿丰公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了潍坊亿丰公司。一审法院认为，涉案商品房现房买卖合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，薛永华要求潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司支付合同履行期间的租赁费，符合法律规定，予以支持。潍坊亿丰公司与薛永华签订合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给薛永华，薛永华将房款支付给了潍坊亿丰公司，且在合同中明确约定薛永华购买的房屋使用权归潍坊亿丰公司，该房屋也一直由潍坊亿丰公司出租给山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司使用，且由潍坊亿丰公司收取租金，因此，潍坊亿丰公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。薛永华虽然与潍坊亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了薛永华将其购买的涉案房产在一定期限内委托潍坊亿丰物业公司经营管理，但薛永华并未实际取得其房产，潍坊亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由潍坊亿丰公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者潍坊亿丰公司与作为委托经营管理合同签订者的潍坊亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对薛永华的相关责任，潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司应按合同约定共同履行向薛永华支付租金的义务。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金每半年一付，潍坊亿丰物业公司已向薛永华支付截止到2014年12月31日的租金收益，但潍坊亿丰物业公司未依约履行2015年支付租金义务，因此，薛永华主张潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司共同向其支付2015年1月1日至2016年12月31日租金的诉讼请求，予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系薛永华委托潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司统一对外租赁经营所得，合同中约定了潍坊亿丰物业公司、潍坊亿丰公司有权代扣代缴税金，由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司应在代薛永华扣缴相应税费后支付薛永华租金，具体税率以税务部门征收标准为准。关于薛永华主张的利息，合同约定支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月凭发票支付，现薛永华主张从起诉之日起要求潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司承担利息的诉讼请求予以支持，利率标准确定按同期银行贷款利率计算为宜。潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司共同支付薛永华2015年1月1日至2016年12月31日的租金并承担利息，租金数额为149006元扣除代薛永华所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准，但不超过合同约定的10%，利息从薛永华起诉之日2016年8月31日起计算至判决确定的给付之日），于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回薛永华的其他诉讼请求。案件受理费3280元，减半收取1640元，由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，涉案《商品房现房买卖合同》、《委托经营管理合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，尽管被上诉人薛永华与原审被告潍坊亿丰物业公司签订了《委托经营管理合同》，约定被上诉人薛永华将所购商铺委托给原审被告潍坊亿丰物业公司统一经营管理，但上诉人潍坊亿丰公司与被上诉人薛永华签订的《商品房现房买卖合同》第十七条规定，被上诉人薛永华购买涉案商铺后，该商铺的使用权归上诉人潍坊亿丰公司；同时，上诉人潍坊亿丰公司与山东银座家居有限公司、潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定上诉人潍坊亿丰公司作为出租方，对包括涉案商铺在内的整个商场整体出租并收取租金。《商品房现房买卖合同》、《租赁合同》的上述约定内容与一审法院对山东银座家居有限公司的调查内容能够相互印证，形成了有效证据链，能够证实上诉人潍坊亿丰公司参与涉案商铺的出租并受益的事实。故一审法院认定上诉人潍坊亿丰公司系涉案商场的实际经营者之一并无不当。上诉人潍坊亿丰公司收取承租人的租金后，应当按照合同约定，与原审被告潍坊亿丰物业公司共同向被上诉人薛永华支付房屋托管费用。上诉人潍坊亿丰公司关于其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应当承担支付租金义务的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人潍坊亿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 斌代理审判员  高艳丽代理审判员  张锡辉二〇一七年五月二十三日书 记 员  郑 伟