新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新42民终136号上诉人（原审原告）：乌苏市宏伟房地产开发有限公司。住所地：乌苏市新市区办事处黄河路建材市场**号。法定代表人：唐伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：王忠安，新疆鼎智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡子杰，男，1996年1月1日出生，汉族，系乌苏市。委托诉讼代理人：胡善堂（系胡子杰父亲），男，1971年3月2日出生，汉族，住址同上。上诉人乌苏市宏伟房地产开发有限公司（以下简称宏伟公司）因与被上诉人胡子杰房屋买卖合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2016）新4202民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭,因宏伟公司未合法送达，故不开庭进行了审理。现已审理终结。宏伟公司上诉请求:一、撤销原判；二、支持上诉人在原审中的诉讼请求。一、二审诉讼费由上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、2013年9月27日，上诉人与被上诉人签订《胡杨林小区内部认筹意向书》，约定被上诉人认购上诉人开发的胡杨林小区1号楼二单元101室住宅；2014年5月28日，上诉人与被上诉人签订了《富民安居房安置合同》，上诉人将约定的住宅出售于被上诉人，合同签订后，被上诉人按月支付首付款237862元，剩余196000元未付，被上诉人提出通过按揭贷款后支付，上诉人同意。房屋交于被上诉人，现已入住三年，被上诉人至今仍未支付剩余房款，故上诉人要求其支付剩余房款及违约金；2、一审认定双方之间的意向书及合同合法有效，却又认定生效条件不成立，自相矛盾。被上诉人已付大部分房款，但对其剩余房款由其办理贷款支付的约定并不是合同生效的附条件，只是房款的支付方式，该方式也是商品房买卖中常见的现象，同时，其他购房者均将剩余款项进行了贷款支付，被上诉人未贷款成功是其自身原因造成的，与上诉人无关，不应成为拒付房款的理由，该情况下，双方在意向书第3条中约定，”因乙方（购房者）自身原因不能及时提供相关证件和手续，或因不能通过银行按揭贷款审核条件而导致相关产权证明及入住手续延迟办理，责任和后果由乙方负责。二、一审适用法律错误。1、一审适用合同法第45条认定本案合同生效条件不成立错误。被上诉人在了解情况后购买涉案房屋，并接手房屋入住，故双方签订的安置合同合法有效，已认定有效就不应再认定生效条件不成立；2、根据合同法第130条规定，上诉人已经履行了义务将房屋交付给被上诉人，被上诉人入住三年亦未支付剩余房款，故上诉人的主张应予支持；3、安置合同第四条约定了买受人与其付款的违约责任，上诉人主张违约金应当得到支持。胡子杰辩称，一、双方签订的《胡杨林小区内部认筹意向书》及《富民安居房安置合同》第三条约定付款方式及期限为办理按揭贷款，已明确被上诉人购房余款为按揭贷款，且意向书左下角注明了购房余款给付的条件是贷款批复。被上诉人已经通过了按揭贷款所需的材料，但因上诉人的原因被上诉人至今未能办理，故合同条件为成就，不应给付余款；二、2016年上诉人的销售代表称乌苏市所有富民安居房的房贷均已经停止办理，故无法给被上诉人办理按揭，且向被上诉人索要剩余房款，付款方式为现金，并要求被上诉人支付尾款三年的利息，经被上诉人去当地信用社了解的情况，系上诉人因自身信用原因造成信用社不予贷款，而非被上诉人本人的原因。故请求驳回上诉，维持原判。宏伟公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付房款196000元，违约金39200元，合计235200元；2、本案的诉讼费及投递费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月27日，原、被告签订《胡杨林小区内部认筹意向书》一份；2014年5月28日，原、被告签订《富民安居房安置合同》一份，原告将其开发的位于乌苏市古尔图镇胡杨林小区的1号楼2单元101室出售给被告。双方在合同第三条约定：”付款方式及期限为办理按揭贷款。”截至目前，被告尚未成功办理按揭贷款，尚欠196000元房款未付。一审法院认为，原被告双方签订的《胡杨林小区内部认筹意向书》和《富民安居房安置合同》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法，应认定为合法有效。双方在《富民安居房安置合同》第三条约定”付款方式及期限为办理按揭贷款”，该条款应视为附条件生效条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件的合同，自条件成就时生效。本案中，房屋担保贷款的办理主体是金融机构，被告不是办理房屋担保贷款的主体机关，无法办理贷款的结果不能归责于被告。双方签订的《富民安居房安置合同》生效条件不成就，因生效条件不成就，导致被告无法继续履行该合同。故对原告要求被告胡子杰立即支付房款196000元、违约金39200元的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告乌苏市宏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2414元，投递费64元，合计2648元，由原告乌苏市宏伟房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据本院组织当事人进行了质证。被上诉人提供以下新证据：1、房屋买受人联名处的证明一份，用于证实买房时的认购意向书中约定的是剩余房款按揭贷款，签订合同也约定的按揭；被上诉人已将全部资料交由上诉人办理贷款，但上诉人未予办理；2、个人征信证明一份，用于证实被上诉人无不良记录，符合办理贷款的条件；3、房屋付款单据一份，用于证实首付在签订意向书时已经付清，办理房产证的钱也以机构缴纳，至今未贷款。上诉人对上述证据质证如下：1、该证明有7人签字，证人应当出庭作证，对该证据的真实性无法确认；2、征信报告未盖章，真实性无法确认；贷款是由购房者向相关机构贷款，并不是由上诉人办理，上诉人只是协助提供材料，银行不认可由上诉人申请办理；3、收据中写明的预付和补交，该两项款均是购买房款的，并不是办理房产证缴纳的欠款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对被上诉人胡子杰提供的证据1，因该证明属于证人证言形式，无法确认该7人签名的真实性及所述是否属实，故不予采纳；证据2，个人征信证明因无银行公章，故对其真实性无法确认，不予采纳；证据3，收据中能够反映被上诉人缴纳的购房款数额，但并不能证实其交所交的费用中含办理房产证的费用，故不予采纳。本院经审理查明，被上诉人胡子杰于2014年11月入住涉案房屋，该房屋系富民安居房，购房者享受富民安居房的补贴，交清房款的购房者已经拿到了房产证。认定的依据是双方当事人的陈述。其他事实与原审认定相一致。本案的争议焦点为：被上诉人胡子杰应否向上诉人支付剩余房款并支付违约金？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条”当事人有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，本案中，上诉人宏伟公司与被上诉人胡子杰签订的《胡杨林小区内部认筹意向书》和《富民安居房安置合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。双方在《富民安居房安置合同》第三条付款方式中约定是”办理按揭贷款”，但并未写明由谁来办理，属约定不明。《胡杨林小区内部认筹意向书》第3条也不能反映出办理按揭贷款系上诉人宏伟公司的义务，故应按照日常经验法则以及有利于实现合同目的方式履行，被上诉人作为购房者已经入住三年，却始终以未办理按揭贷款为由拒付剩余房款，按揭未成功办理并不能成为其入住房屋却又长期拒付房款的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条”买受人应当按照约定的数额支付价款”的规定，被上诉人的上诉理由不能成立，上诉人要求被上诉人履行支付剩余房款的请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案双方在《富民安居房安置合同》第四条对买受人逾期付款约定承担的违约责任有约定，现被上诉人逾期付款事实清楚，应当承担违约责任。考虑到上诉人宏伟公司在本案中的损失即利息损失，且被上诉人现在始终未能成功办理贷款，故本院认为违约金约定应按照中国银行同期贷款年利率6％计算196000元的利息，从2014年12月30日计算至2016年12月30日止，即应当为196000元×6％×2年=23520元。综上所述，乌苏市宏伟房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销乌苏市人民法院（2016）新4202民初3029号民事判决；二、被上诉人胡子杰于本判决生效之日起十五日内向上诉人乌苏市宏伟房地产开发有限公司支付剩余房款196000元，并支付逾期付款期间的违约金23520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2414元，投递费64元；二审案件受理费4828元，投递费100元，合计7406元，由上诉人乌苏市宏伟房地产开发有限公司负担740.6元，被上诉人胡子杰负担6665.4元。本判决为终审判决。审 判 长  潘 宏审 判 员  滕媛媛代理审判员  袁国军二〇一七年五月八日书 记 员  任静媛