吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉07民终448号上诉人（原审被告）：王英杰，现住扶余市。被上诉人（原审原告）：扶余市鑫坊物业有限公司，住址扶余市站前中海小区2楼。法定代表人：王立明，系经理。委托代理人：陈竞芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。原审原告扶余市鑫坊物业有限公司诉原审被告王英杰物业服务合同纠纷一案，扶余市人民法院于2016年5月12日作出（2016）吉0781民初1991号民事判决。王英杰不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告扶余市鑫坊物业有限公司的委托代理人陈竞芳、原审被告王英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原审诉称，原告于2014年3月份与扶余市中海小区业主委员会签订了物业管理协议书，开始对被告居住的小区进行物业管理。按照物业管理协议书的约定，截止到2015年12月31日，被告应向原告交纳物业管理费1611元。原告单位的工作人员数次向被告索要物业费，被告一直未交纳，现诉至法院，要求被告立即给付拖欠的物业费1611元。并由被告承担本案的诉讼费。为支持其诉讼请求，原告提供了如下的证据材料：1、原告与中海小区业主委员会签订的物业管理服务合同一份，拟证明原告与被告所在的小区业主委员会签订了服务合同，明确了具体的物业收费标准，原告已依协议约定对小区进行了物业服务；2、中海小区业主委员会名单一份、选举业主委员会主任、副主任名单一份、公示一份，拟证明原告管理的中海小区，依法成立了业主委员会，并进行了公示；3、扶余市鑫坊物业有限公司企业法人营业执照一份，拟证明原告具有相应的物业管理资质，原告是三级物业资质；4、业主委员会成员岳云坤、杜洪江、杨长义三人书面证言一份，主任满春发书面证言一份，拟证明原告对被告居住的中海小区进行了相关的物业管理。被告原审辩称，物业法规定物业服务中物业公司和业主只是一种合同关系，物业公司提供了符合合同要求的服务，才能依据合同收取物业费，但原告鑫坊物业有限公司和被告全体业主并没有签订合法有效的服务合同，也没有按照物业管理条例成立业主委员会，同时小区环境也没有根本变化，物业只是简单打扫卫生，就强行进入小区收取不合理的物业费是违法的，所以对原告要求的物业费不同意给付。被告为证实其主张，向法庭提交了如下证据：1、照片10张，拟证明小区业主自己除雪，小区内有易燃易爆危险品堆放。清理下水道时各业主缴纳清理费用；2、申请证人车某某出庭证实，小区业主自己花钱修下水管道，屋内地面因漏水被泡，找物业，物业不管，下雪天，小区业主自己清雪;3、业主管理规约一份，中海小区业主证明一份；4、赵国慧证言一份、从国庆证言一份、宋景峰证言一分；5、清理化粪池每户收取费用的帐本二册；为了查实原告是否在建设局备案，原审法院依法调取了原告的资质证书复印件一份、中海小区业主公约一份。原审法院经审理查明，被告王英杰是扶余市中海小区业主，建筑面积109.6平方米。原告于2014年3月15日与扶余市中海小区业主委员会签订了《物业管理合同书》，约定从2014年1月17日起至2023年12月17日止由原告为扶余市中海小区业主委员会提供物业管理服务。合同约定：一二层楼商企物业服务费按1.00元／每平方米，三层以上住宅0.70元／每平方米，路灯和楼道灯费每户每年25.00元,每年的五月收取物业费。故被告每月应向原告支付物业管理费76元。被告从2014年4月至2015年12月份未支付物业管理费1611元，原告多次催要未果，故于2016年5月12日诉至法院，要求判如所请。原审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据与扶余市中海小区业主委员会签订的《物业服务合同》，为中海小区的业主提供物业服务，该合同合法有效。对所有的业主有约束力，被告以无需接受相关物业服务为由进行抗辩不成立，本院不予采信。原告已经按照合同约定提供服务，有业主委员会委员提供的书面证言加以证实，被告作为业主，应当按约支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告王英杰于判决生效之日起五日内支付原告扶余市鑫坊物业有限公司物业服务费1611元。案件受理费25元，由被告王英杰负担。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王英杰的上诉理由是，一、原审法院判决的事实不清，依据不合法。被上诉人非法进驻小区服务，自己捏造业主委员会，编造虚假协议，侵权、欺骗政府机关及广大业主。1、小区没有召开过业主大会，没有选举过业主委员会，也没有选聘过物业服务企业。被上诉人在建设局备案的物业管理协议产生的依据不合法。2、被上诉人违背物业管理条例第十二条的规定。根据被上诉人报送的选举名单，被上诉人称是业委会的选票，800多户小区业主，一个人重复选举，就是这样得票最多的人才29票。这种结果不能视为有效。3、被上诉人隐瞒真相，以不交或者少交物业费欺骗签订了物业管理协议。根据合同法第五十二条的规定，合同是无效的。4、于淑珍不是“公示”的业委会成员，也不是业主，她在协议上签字，却被一审法院认定有效和采信。二、被上诉人私刻业委会公章，捏造假文件。1、原审法院调取的业委会管理规约日期是2014年1月1日，已经盖有业委会的公章。依照物业条例规定，本应由业主委员会制定的规约却由物业公司给制定了，并加盖了业委会的公章。报送规约和加盖业委会公章的时间不符，公章是假的。2、被上诉人提报的征求意见书中的时间证明“2014年2月7日采用书面征求意见的形式成立业主大会，制定规约聘请物业公司。”说明2月7日前没有业主委员会，没有聘用物业公司。意见书证明了被上诉人私刻公章的事实。三、业主委员会是被上诉人自己编造的，被上诉人在原审提供的四个证言是不具法律效力的。四、被上诉人于2014年7-10月间自动放弃中海小区物业服务。2014年9月10日小区南部化粪池堵塞，没有物业管理。我和国清河组织对共用一个化粪池的5栋楼业主收取了费用。被上诉人放弃三个多月的服务，物业资质已经无效。上诉人没有得到合理的服务，拒交物业费是合理的。五、维护公平正义，维护被上诉人的权益。1、一审第一次开庭后，上诉人提交了侵权人到庭说明情况的申请要求，原审不予受理是错误的。2、原审判定上诉人支付2014年3月至2015年12月31日的物业费，可被上诉人提供的物业管理协议中期限自2014年1月17日，我少交3个月的物业费被上诉人没说清楚。被上诉人违规收费、随意收取不同的物业费，这些问题充分证明被上诉人是一个极不正规的服务企业。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，请求二审法院依照法律法规及上诉人提供的证据，确认业主委员会成立造假，物业合同无效。原审法院采信事实错误。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。扶余市鑫坊物业有限公司的答辩意见及其代理人的出庭意见是，答辩人与中海小区业主委员会签订了物业管理协议书。答辩人依据协议提供了物业服务，绝大多数业主都能交纳物业费，只有上诉人等极少数业主没有交纳物业费。上诉人否认其居住的小区成立了业主委员会，否认签订物业协议；还提出业主规约造假等，完全不符合事实。业主委员会的成立是小区业主自己的事，与答辩人无关。上诉人上诉理由前后矛盾，一方面否认成立业主委员会，认为物业服务协议是假协议，另一方面又承认协议客观存在，要求确认合同无效。还以业委会无权代表业主，自己权利被剥夺等否认物业合同的效力，曲解法律规定，是错误的。上诉人对其上诉理由没有任何证据予以证实，依法属于举证不能，理应承担不利法律后果。建议本院驳回上诉，维持原判。经本院二审查明的事实和证据与一审判决认定的一致。本院认为，业主委员会是业主的代表组织，其所做出的民事法律行为对业主具有约束力。扶余市中海小区业主委员会与被上诉人扶余市鑫坊物业有限公司于2014年3月15日签订的《物业服务合同》，对中海小区全体业主具有法律效力，业主和物业公司均应当按照合同履行各自义务。被上诉人按照约定提供了物业服务，上诉人作为中海小区业主，应当按照约定交纳物业费。关于上诉人提出中海小区没有成立业主委员会、业主委员会成立不合法以及被上诉人造假并非法进驻小区服务、要求确认物业合同无效等上诉理由，不属于上诉人拒付物业费的法定事由，属于上诉人提出的独立诉讼请求，依照法律规定上诉人可另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人王英杰负担本判决为终审判决。审判长  孙世雁审判员  徐 芳审判员  于 航二〇一七年五月七日书记员  陈 静