广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8035号上诉人（原审原告）:陈兴华，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）:陈晓敏，住广州市海珠区。两上诉人共同委托代理人：徐玉杰，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州市佳乐房地产开发有限公司,住广州市番禺区。法定代表人：张银松，职务：总经理。委托代理人：张海荣，北京市岳成（广州）律师事务所律师。委托代理人：海颖锋，北京市岳成（广州）律师事务所律师。上诉人陈兴华、陈晓敏因与被上诉人广州市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈兴华、陈晓敏上诉请求：撤销原审判决，改判：1.解除陈兴华、陈晓敏与佳乐公司双方签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议(含合同附件补充协议和补充协议1)；2.佳乐公司向陈兴华、陈晓敏返还己支付的购房款人民币3088173元；3.佳乐公司按同期中国人民银行贷款利率向陈兴华、陈晓敏支付己付房款利息人民币626389.76元【434802.15元利息(2013年3月20日支付2050000元)+191587.61元利息(2013年8月22日支付1038173元)】(利息暂计至起诉日)；4.佳乐公司按该套商品房总价款的10％向陈兴华、陈晓敏支付违约金人民币308817.3元；5.佳乐公司向陈兴华、陈晓敏返还首期专项维修资金人民币18034元；6.佳乐公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、佳乐公司无正当理由延期交房已近三年之久，陈兴华、陈晓敏长期无法收房要求解除合同有合同依据。根据2013年3月15日，双方签订的《广州市商品房买卖合同》，佳乐公司应当按合同第十二、十三条约定于2014年5月31日前将符合交楼标准的房屋向陈兴华、陈晓敏交付使用，但佳乐公司到期却未能交付，这是第一次逾期交房；佳乐公司为了拖延交付时间，以规划变更为由要求陈兴华、陈晓敏签订《规划设计变更通知和确认书》和《补充协议1》，将交楼日期“延至”2015年3月31日，到了这次的交付期限，佳乐公司再次无法交付使用，这是第二次逾期交房。佳乐公司一再逾期交楼，陈兴华、陈晓敏曾多次与佳乐公司沟通联系，并先后两次向佳乐公司寄发律师函要求解除合同、退回房款等费用并支付利息及违约金，可佳乐公司置之不理，陈兴华、陈晓敏只能寻求法律途径解决问题。根据合同第十四条约定，佳乐公司逾期交楼超过180日后，陈兴华、陈晓敏有权单方面解除合同，所以，陈兴华、陈晓敏要求解除合同，有合同依据。二、佳乐公司己构成根本违约，陈兴华、陈晓敏购房置业的合同目的无法实现，要求解除合同有法律依据。从合同约定佳乐公司应于2014年5月31日前交房未交，到佳乐公司以规划变更为由要求陈兴华、陈晓敏接受推迟至2014年5月31日前交房仍未交，佳乐公司出尔反尔，不信守承诺，不严格履行合同的约定，且佳乐公司至今没有给出明确的交房期限，也未给陈兴华、陈晓敏任何说法，佳乐公司这种无限期拖延交房的行为已构成合同根本违约，导致陈兴华、陈晓敏与佳乐公司的房屋买卖行为不能实现合同目的，还导致陈兴华、陈晓敏因为购买讼争房屋失去其他买房机会。在房价不断上涨的行业背景下，无论是房价上涨造成的经济损失，还是买房投资造成的经济损失，都是严重的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，陈兴华、陈晓敏有权解除合同。三、佳乐公司虚假宣传、夸大事实误导陈兴华、陈晓敏买房，属于不诚信行为，严重侵害陈兴华、陈晓敏的合法权益。首先，经查佳乐公司开发的远通半山国际小区的用地性质为商业用地，使用年限为40年，但广告宣传却是住宅、豪宅社区、商住等用语，对买房人有明显的误导行为；其次，佳乐公司在土地使用年限方面也有误导买房人的行为，按广州市商品房买卖合同示范文本，土地使用权年限应明确告知买房人，而合同上只显示土地使用权年限自2005年9月26日起，没有显示截止年限，按商业用地40年，截至上诉日该项目土地使用年限还有28年；再次，据媒体报道，该项目于2014年处于“封盘”状态以及项目有“易主”可能，这些情况佳乐公司都没有告知陈兴华、陈晓敏或其他买房人；最后，从阳光家缘查证，该项目除极少数房屋销售备案外，其他都处于抵押、不可销售的状态，上述情形表明，佳乐公司无力继续履行房屋买卖合同，陈兴华、陈晓敏请求解除合同，有法律依据。四、一审法院不顾陈兴华、陈晓敏合法权益受到严重损害的事实生硬适用解除权的除斥期间，而驳回陈兴华、陈晓敏的诉讼请求，让陈兴华、陈晓敏维权之路更加艰难，同时也会让陈兴华、陈晓敏质疑司法的公信力，造成案结事未了，有悖法律效果和社会效果的统一。佳乐公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。另，陈兴华、陈晓敏一审中未提出其第五项上诉请求，佳乐公司认为二审应不予受理。陈兴华、陈晓敏向一审法院起诉请求：1.解除陈兴华、陈晓敏与佳乐公司双方签订的《广州市商品房买卖合同》及补充协议（含合同附件补充协议和补充协议1）；2.佳乐公司向陈兴华、陈晓敏返还已支付的购房款3088173元；3.佳乐公司按同期中国人民银行贷款利率向陈兴华、陈晓敏支付已付房款利息626389.76元（利息暂计至起诉日）；4.佳乐公司按商品房总价款的10%向陈兴华、陈晓敏支付违约金308817.3元；5.佳乐公司承担本案诉讼费用。一审中，陈兴华、陈晓敏围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》原件，证明陈兴华、陈晓敏与佳乐公司签订合同，购买佳乐公司开发的房屋；2.《房款发票》原件，证明陈兴华、陈晓敏已按合同约定支付了全部房款人民币3088173元，履行了付款义务；3.《规划设计变更通知和确认书》原件，证明佳乐公司称要对1#、2#、3#楼个别户型进行调整，使之“跨上更高档次”；4.《补充协议1》原件，证明佳乐公司以“规划设计变更”为由，要求陈兴华、陈晓敏签署交房延期至2015年3月31日的协议；5.《律师函》原件，证明陈兴华、陈晓敏曾先后两次向佳乐公司寄发解约函【（2016）律函字第624号】；6.律师函寄发快递封面原件两份，分别向佳乐公司及其新、旧法定代表人邮寄律师函，证明陈兴华、陈晓敏向佳乐公司寄发解约函，而佳乐公司拒收。佳乐公司对陈兴华、陈晓敏提供的证据发表质证意见：对于证据1、2、4真实性、合法性、关联性无异议；对证据3、5、6真实性无异议，但关联性有异议：1.证据3确认书是双方盖章签字约定的，是双方真实意思表示，陈兴华、陈晓敏表明愿意继续履行合同并提出“同意按照原来样子装修”的要求，2.证据5-6的函件，佳乐公司没有收到，而从寄件的时间可以看出是从2016年10月13日寄出，已经超过了补充协议中第三条的约定，也超过了法律规定行使解除权的期限，陈兴华、陈晓敏寄出该函件时已经丧失了解除权。佳乐公司一审没有证据向法庭提交。一审法院综合分析陈兴华、陈晓敏提供的证据和陈兴华、陈晓敏与佳乐公司的庭审陈述，认定以下事实：一、2013年3月15日，陈兴华、陈晓敏作为“乙方”、佳乐公司作为“甲方”签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（编号为：201303171072），合同和补充协议作了以下主要约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号（远通半山国际中心3栋办公楼）某房，该商品房合同约定建筑面积171.7531平方米，该商品房按套出售，总金额人民币3088173元；甲方应当在2014年5月31日前将房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按以下方式处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自约定的交付日期的次日至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；补充协议第三条对第十三条补充：若乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。……等等。合同签订后，陈兴华、陈晓敏向佳乐公司支付了3088173元房款。二、2014年6月17日，佳乐公司作为“甲方”与陈兴华、陈晓敏作为“乙方”签订一份《补充协议1》，约定：乙方同意甲方做出的规划设计变更，并配合甲方做好规划设计变更的相关手续；同时，乙方同意甲方交楼时间相应延至2015年3月31日；对于自2014年6月1日起算的逾期交楼的违约责任问题，双方同意按照原来合同约定计算违约金。……等。三、陈兴华、陈晓敏分别于2016年10月13日、2016年10月21日委托广东安国律师事务所通过中国邮政速递向佳乐公司发出要求解除合同《律师函》，因投递原因，邮件退回陈兴华、陈晓敏。一审法院认为，陈兴华、陈晓敏与佳乐公司于2013年3月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》（编号为：201303171072）以及2014年6月17日签订的《补充协议1》，系合同双方的真实意思表示，其内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有法律的约束力，双方应切实遵照履行。现陈兴华、陈晓敏以佳乐公司逾期交付为由，请求解除合同。合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大影响，如解除权人长期拥有合同解除权，但其既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，这显然是与《中华人民共和国合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖的。因此，合同解除权与其它形成权一样，应受到除斥期间的限制，如经过合理期限而不行使，解除权则归于消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案的合同、补充协议及《补充协议1》明确约定，陈兴华、陈晓敏同意佳乐公司交楼时间相应延至2015年3月31日，逾期超过180日后，陈兴华、陈晓敏有权单方面解除合同，若陈兴华、陈晓敏选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。至2015年9月28日，陈兴华、陈晓敏逾期交房已达180日，故陈兴华、陈晓敏应在2015年10月13日前行使解除权，而陈兴华、陈晓敏于2016年10月13日才向佳乐公司发出邮件提出解除合同的请求，已远远超过了双方规定的行使解除权的期限，其解除权已经丧失。即使陈兴华、陈晓敏认为补充协议第三条约定无效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案没有佳乐公司催告的情况，陈兴华、陈晓敏亦应在2016年9月28日前行使解除权。综上，陈兴华、陈晓敏的诉讼请求应予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年3月8日作出如下判决：驳回原告陈兴华、陈晓敏的全部诉讼请求。案件诉讼费用19494元，由原告陈兴华、陈晓敏负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查：一、陈兴华、陈晓敏二审提交以下证据材料：1.首期专项维修资金，拟证明陈兴华、陈晓敏向佳乐公司支付了维修资金。2.媒体报道，拟证明佳乐公司虚假宣传，以及存在“封盘”、“易主”等因素，导致长期无法交房，亦未告知陈兴华、陈晓敏。3.阳光家缘销控表，拟证明佳乐公司开发的项目除极少数备案外，其他房屋处于抵押、不可销售状态。4.佳乐公司的宣传资料，拟证明佳乐公司虚假宣传，涉案土地性质是商业用地，但其广告表明是住宅。对上述证据材料，佳乐公司发表质证意见，称：1.只有证据1有原件，其他均为网上打印。2.对于证据1的真实性、合法性无异议，属于二审新提出的诉讼请求的证据材料，与本案无关。3.证据2、3均是网上打印的，佳乐公司对于其真实性、合法性无法判断，且与本案无关。4.佳乐公司于二审庭询前在阳光家缘查询了销控表，显示涉案房屋是已备案的状态，并非抵押的状态，陈兴华、陈晓敏提交的销控表是其他房屋的状态，与本案无关。5.在宣传资料中并没有表明土地的性质是住宅，双方签订的合同第二条项目建设依据已经明确说明涉案房屋的性质是商业用地，使用年限为40年，所以陈兴华、陈晓敏购买涉案房屋时已经清楚涉案房屋为商业性质。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对陈兴华、陈晓敏的上诉意见，评析如下。首先，关于陈兴华、陈晓敏单方解除权是否已过除斥期间的问题。其一，原审认定陈兴华、陈晓敏与佳乐公司于2013年3月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》以及2014年6月17日签订的《补充协议1》合法有效，论理清晰，认定并无不当，本院予以确认且不予赘述。其二，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定了若佳乐公司逾期交房超过180日后，陈兴华、陈晓敏有权单方面解除合同，同时依据双方签订的《补充协议1》约定交房时间为2015年3月31日。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”综上，陈兴华、陈晓敏可行使单方解除权的期限截至2016年9月26日。由于陈兴华、陈晓敏直到2016年10月12日才主张解除合同，已超过行使解除权的除斥期间，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。其次，关于陈兴华、陈晓敏主张佳乐公司根本性违约故其能行使法定解除权的问题。其一，陈兴华、陈晓敏签订《规划设计变更通知和确认书》和《补充协议1》确认交楼日期为2015年3月31日，该日应为双方关于交楼的最后意思表示，陈兴华、陈晓敏主张佳乐公司逾期三年多交楼与事实不符，本院不予采信。其二，陈兴华、陈晓敏在二审中提交的证据一审期间已形成，且不能证实其上诉主张，故本院对此不予接纳。佳乐公司的宣传资料中并没有表明土地性质是住宅，而双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二条项目建设依据已经明确说明涉案房屋的性质是商业用地且使用年限为40年，故陈兴华、陈晓敏签约时对于涉案房屋为商业性质理应知情，其现以佳乐公司虚假宣传为由要求解除合同，有违诚信，本院亦不予支持。综上，陈兴华、陈晓敏并无依据证实其现阶段不能实现合同目的，故其主张佳乐公司构成根本性违约故其享有解除权，缺乏理据，本院亦不予支持。最后，关于陈兴华、陈晓敏主张佳乐公司向其返还首期专项维修资金人民币18034元的诉讼请求。陈兴华、陈晓敏一审中并未提出该诉讼请求，且佳乐公司亦不同意二审中对此一并调处，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本案对此不予调处，陈兴华、陈晓敏应另循法律途径解决。综上所述，上诉人陈兴华、陈晓敏的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费39131元，由上诉人陈兴华、陈晓敏负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年五月二十五日书记员  林漫榆黄咏欣