广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初20662号原告（反诉被告）深圳市宝和祥投资顾问有限公司。委托代理人黄进。被告（反诉原告）深圳市昊海弘实业发展有限公司。委托代理人赵鹏。委托代理人刘晶晶。第三人深圳市百纳威电子股份有限公司委托代理人张文钧。原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司与被告深圳市昊海弘实业发展有限公司、第三人深圳市百纳威电子股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭文东担任审判长，与审判员刘静涛、人民陪审员胡铁梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月28日，就承租深圳市宝安区沙井街道共和社区第四工业区房屋事宜，原被告双方签署书面《房屋租赁合同书》，约定合同租赁期限至2016年3月29日止。同时，原告已按原承租物业使用现状予以接收，并向被告交纳租赁押金人民币804420元。上述合同租赁期限届满前，被告以将上述房屋物业收回自用为由，要求原告按期搬出原承租物业。其后，原告按约搬离交接，但被告假借要求对原承租物业“恢复原状”名义，无故扣押原房屋租赁押金人民币804420元，并将原承租物业内原告所属物品（三部电梯、用电组线若干、供电低压柜等）予以扣押。至此，被告的无故扣押与上述行为，已给原告造成较大的经济损失。同时，在被告对涉案物业再次装修过程中，己正式对外发布厂房招租广告，而非被告述称用于自用的目的，已严重侵害了原告依法对原承租物业所享有的优先续租权。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告退还原告已交纳的房屋租赁押金人民币804000元；2.被告返还原告所有的被扣押财产物品，包括三部电梯、用电组线若干以及供电低压柜三组等，价值人民币40万元；3.原告对上述原承租房屋物业享有优先续租权；4.由被告承担全部诉讼费用。被告辩称并反诉称，2011年3月28日被告与原告签订《房屋租赁合同书》，由原告承租被告位于深圳市宝安区沙井街道共和社区第四工业区内的房屋，租赁期自2011年04月01日起至2016年03月29日止，每月租金应于当月5日前交清。合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，但原告自2011年12月起开始不按合同约定时间交付租金，开始长期拖欠租金，更有甚者是私刻被告公章对外进行行骗。原告自2015年3月至2016年3月29日的租金4775134元至今未付，经被告多次催要，原告均未履行。由于原告长期拖欠被告租金，被告决定将涉案房屋到期后收回统一规划使用。被告自2015年12月18日起多次、并通过不同方式通知原告和原告转租的承租人（含第三人在内）租赁期满后不再出租给原告，要求原告及其转租人对涉案房屋讲行恢复原貌并按期退还房屋。2016年3月29日，租赁期满，原告未对房屋进行恢复原貌，也一直拒绝退还房屋。在被告的再三催促下，原告仍不履行合同约定的恢复原貌义务且拒不退还房屋。无奈，为了防止损失扩大，被告在通知原告恢复原状无果情况下，2016年5月16日，被告代原告聘请施工队对涉案房屋的一层、三层恢复原貌，并对涉案房屋设备层进行了清扫。但直至今日，涉案房屋的二层、三层部分、四层至八层仍未恢复原貌，也未向被告退还。第三人也一直占用被告涉案房屋的二层、三层部分，一直拒绝向被告退还，也未向被告缴纳租金、占用费及滞纳金等费用。原告的行为已经严重违反了合同约定，给被告造成了巨大的经济损失，第三人占用被告房屋拒不恢复原状且不返还房屋给被告，侵犯了被告的权益。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求判令：1.原告支付被告2015年3月至2016年3月29日的租金人民币1083634元；2.原告支付被告2016年1月至2016年3月卫生管理费人民币25500元；3.原告支付被告2016年3月30日至2016年6月30日逾期归还房屋滞纳金人民币2262532元；4.原告支付被告2016年2月至2016年6月水电费人民币11141元；5.原告支付被告涉案房屋第一层、第三层(A5栋301号房除外)恢复原貌工程款、设备层房屋垃圾清运费427639.68元；6.原告将涉案房屋的第二层、第三层的A5栋301号房、第四层至第八层房屋恢复原貌后返还给被告，并支付逾期归还房屋的后期滞纳金、卫生管理费，以上合计3810446.68元；7.由原告承租本案的诉讼费用。被告在庭审中增加反诉请求：1.第三人返还反诉人涉案房屋A6栋第二层、A5栋301房（该301房于2016年11月24日已返还）；2.对第三人非法占有涉案房屋的租金、卫生管理费、逾期返还房屋滞纳金、恢复房屋原貌应承担的责任。原告对被告的反诉辩称，第一，我方已缴纳了2015年3月至2016年3月期间的租金，根本不存在所谓的拖欠租金情况。另被告在提起反诉金额以及主张期间的租金金额，是不相称的，存在需要明确的主张金额与期间说明。第二，原告在租赁涉案物业过程当中，依照合同约定按时缴纳了涉案物业的相关租金以及其他费用。第三，在原涉案合同至2016年3月29日到期前，被告以收回涉案物业自用为由，向我方提出不再续约的通知。我方也根据上述的书面通知安排了相关租赁场地清场的安排。但在此期间被告反复以所谓的恢复租赁物业原状为由，实际扣减并扣除我方已缴纳的租赁保证金80余万。在此过程当中，被告并未提出任何事实依据作为其恢复的理由。且在其所主张的恢复原状的部分，大多数是将涉案物业作重新装修的安排。所以，被告主张的恢复原状工程实际上是变相的扣减原告的租赁押金，并不存在所谓的恢复原状问题。第四，在涉案物业合同租赁期届满后，我方已按照相关的要求把涉案物业交还至被告。且涉案物业也由被告实际控制并安排了物业安保队伍进行物业管理。第五，在我方已退出涉案物业并向被告提出返还我方实际购置的电梯等相关物品时，被告仍旧以恢复涉案物业原状为由拒不让我方将相关物品及设备进行拆除。第六，我方在已经退出涉案物业的同时，已经安排了次承租人及时交还物业的手续，同时与物业业主方办理好相关的承租手续，实际上也由物业业主方接管涉案租赁物的物业管理和租金收取工作。综上，原告认为，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。第三人辩称，原告的起诉与我方无关，关于被告的反诉，不是很清楚，要根据第三人与被告之间的合同，确定我方所承担租金及责任，至于A5栋301房的墙，如果是第三人拆的话，第三人同意恢复。经审理查明，2011年3月28日，原被告双方签订了一份《房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市宝安区沙井街道共和社区第四工业区内A4栋办公楼（面积29903平方米）、B1栋宿舍二楼9至17间出租给原告使用，办公楼租金每月每平方米13元，卫生管理费每月每平方米0.3元，宿舍每间每月租金500元，租赁期限为2011年4月1日起至2016年3月29日止，每月租金共计402210元（不含税）；如原告要求续租，则必须在租赁期满前三个月内向被告书面申请，经被告同意后优先重新签订租赁合同，租金重新约定；租赁期间，未经被告书面同意，原告不得转租、转借承租该房屋；租赁期满，被告有权收回出租房屋，原告应在恢复房屋原貌的基础上如期交还。双方在合同中对房屋交付及收回的验收有特别约定：被告将以现状房屋租给原告，房屋内的装修、门、扶手、水电、电梯、底压及地面等由原告负责（原告开始使用房屋视为被告出租房屋已交付完毕）；解除合同或终止合同，原告应将承租的房屋及附属设施、设备闲置为基准完好无损地按时交还给被告，不得留存物品、不得影响被告对该房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，视原告将该留存物品无偿送给被告，被告有权处置。签订上述合同当天，原告向被告支付了押金804420元。2015年12月18日，被告向原告发出律师函，通知原告双方签订的租赁合同于2016年3月29日到期后将予以收回，不再对外出租，要求原告转告次承租客户尽快做出迁出的打算，原告应当按照原出租的房屋形态和情况尽早恢复房屋原貌。履行合同过程中，双方确认原告承租的涉案租赁物包括A5栋（共三层）、A6栋（共八层），面积共计28050平方米，每月租金共计369150元，水电费、管理费（每月8500元）另计。后原告将涉案租赁物的部分包括A5栋第二层、A6栋第二层、A5栋301房转租给第三人使用，双方签订的租赁合同期限至2016年3月28日。2016年3月14日，被告再次向原告发出一份律师函，称经被告方公司人员实地查看和统计，针对综合楼（原租赁合同指第四工业区A4办公楼，房屋租赁登记备案时称的A5、A6栋房屋）房屋的现状，制作了《综合楼恢复房屋原貌工程量清单》并作为律师函的附件，要求原告尽快按照上述清单恢复房屋原貌。原告于次日收到上述律师函。2016年4月18日，被告通过邮政快递向原告发出一份《返还房屋函》，主张截至发函之日原告仍没有开始对合同所涉房屋进行恢复原貌工程的施工，没有将房屋内的杂物清理干净（含部分次承租户也没有清走），更没有按合同约定将房屋返还给被告，被告声称如果原告在2016年4月29日前仍不能将房屋依约定返还，被告将强行清理合同所涉房屋，代原告请房屋恢复原貌的施工工程队而进行房屋恢复原貌的施工，房屋恢复原貌施工期间和其他纠纷争议期间的占用费由原告承担。2016年4月25日，原告向被告发出《关于宝和祥公司搬离与交接承租的共和第四工业区房屋的通知》，称其已于2016年3月29日办理涉案房屋的相关交接手续且办理清空全部厂房物业（一间办公室除外，该办公室位于A6栋内，面积约8平方米，于2016年4月21日清空），由于被告阻碍拆除与搬离，原告遗留了大楼货运电梯、配电主线、低压柜等设施与配套，要求被告允许放行并配合原告将上述设施与配套拆除搬离，上述办公室的使用费（4月1日至4月21日）被告可于押金中抵扣。2016年4月28日，被告向原告发出一份《代为聘请恢复房屋原貌施工队伍函（一）》，被告称将在2016年4月29日前代原告委托广州市国际工程咨询公司核算房屋恢复原貌工程施工总造价，原告如有异议请在2016年5月3日前书面提出。上述邮件于2016年4月29日妥投。2016年5月6日，原告通过EMS快递向被告发出一份《回复函》，对被告提供的恢复原貌工程量清单不予认可，要求被告提供有效明确的原貌标准，希望被告尽快退还押金及允许原告拆除低压柜等设备。2016年5月9日，原告通过EMS快递向被告发出一份《关于昊海宏公司擅自改变原宝和祥承租物业原貌后果责任的告知函》。2016年8月31日，原告遂诉至本院，请求判如所请。被告应诉后，随即提起反诉，请求判如所请。庭审中，被告明确其第五项反诉请求为原告支付被告涉案房屋A5、A6栋的第一层、第三层(A5栋301号房除外)恢复原貌工程款、设备层房屋垃圾清运费427639.68元，A6栋的第四层至第八层以及A5、A6栋第二层、A5栋301房的恢复原貌费用被告另行主张权利。被告明确其第六项反诉请求为原告将涉案房屋A5、A6栋的第二层、A5栋301号房、A6栋第四层至第八层房屋恢复原貌后返还给被告。2016年7月1日后的逾期返还滞纳金、卫生管理费被告另行主张权利。庭后，原告提供了《房屋租赁合同书》证明被告将涉案租赁物A6栋717、718房出租给案外人曾保卫使用，租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日；原告还提供了收款收据证明被告已经向案外人租户收取了涉案租赁物831-832厂房（两间）2016年4月至6月的占用使用费、涉案租赁物A5栋二层第三人交纳的2016年4月至2016年9月的占用费。被告对上述收款收据真实性认可，但主张均是原告将涉案租赁物转租给案外人及第三人，合同期满后一直未予搬离，被告为避免损失扩大才收取占用费。另查，根据深房地字第××号房地产权证显示位于深圳市宝安区沙井街道共和社区第四工业区的办公楼、厂房及附属设施所有人为深圳市沙井共和股份合作公司，被告提供的深圳市沙井共和股份合作公司出具的产权证明显示上述建筑物使用权由被告行使。根据深圳市宝安区沙井街道共和社区居民委员会出具的证明显示原被告双方因退还涉案租赁物导致原告的客户多家企业停电引起多家企业到政府部门、共和居委会及工业区信访和闹事，2016年3月29日街道企业服务中心连同居委会等有关人员邀请房东方、承租方及众多企业业主一起到被告办公室进行调解。再查，原告诉请的三部电梯（根据原告提供的特种设备信息变更申报表显示设备注册号分别为32104403002011009175、32104403002012007836、32104403002011006223）仍存放于涉案租赁物内，至于原告主张的所谓用电组线若干以及供电低压柜三组，被告主张并未在涉案租赁物内。第三人庭后书面确认涉案租赁物A6栋第3层A5-301和第2层整层作为厂房使用，现在已退出第3层A5-301厂房，仍然使用第2层整层。本院认为，原被告双方于2011年3月28日签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，对双方均有拘束力。本案被告于2015年12月18日书面发函以不再对外出租为由期满收回涉案租赁物，并未违反法律或双方的约定，原告对涉案租赁物主张优先承租权，于法无据，本院不予支持。本案的争议焦点如下：一是被告以涉案租赁物未恢复原貌为由拒绝接收能否成立；二是原告有无将涉案租赁物交还给被告；三是原告有无拖欠租赁期间的租金。针对第一个争议焦点。首先，虽然双方在合同中约定租赁期满后，原告应当将涉案租赁物恢复原貌后交还被告，但双方并未约定恢复原貌的标准，被告也没有提供证据证明交付前涉案租赁物的原貌，因此被告应当对此承担举证不能的不利法律后果。其次，被告提供的工程量清单（恢复原貌）系其单方制作，也没有提供证据证实该工程量清单的依据，从被告提供的《建设工程施工合同》、承包人资质证书、营业执照、安全生产许可证、工程结算清单、收据等证据来看，被告主张的上述支出已经远远超出了恢复原貌的标准。被告主张原告的员工徐艳春在工程量清单签名确认，视为认可该工程量清单，原告则抗辩称该员工仅是签收不代表认可，结合该工程量清单仅有相关数据，按生活常理，徐艳春并非专业人士无法对该数据进行确认，因此对原告的抗辩，本院予以采信，该签收仅能视为被告将该工程量清单送达给了被告，不能视为双方对该工程量清单进行确认，故对被告的上述主张，本院不予采纳。综上，被告以原告未恢复原貌为由拒绝接收涉案租赁物，理由不能成立。针对第二个争议焦点。首先，虽然原被告双方没有办理涉案租赁物的交接手续，但从原被告之间的函件来往看，被告仅对涉案租赁物有无恢复原貌及垃圾未清理提出异议，并未对原告搬离的时间提出异议。其次，根据原告提供的《实地踏勘报告》、垃圾清运费、清洁工工资等证据，以及被告在2016年5月开始对涉案租赁物（A5、A6栋一层、三层）进行装修装饰工程，说明被告已经实际控制占有了部分涉案租赁物，原告主张其已于2016年3月29日搬离了涉案租赁物（不包括第二项诉讼请求中电梯等物品），本院予以采信。第三，根据双方认可的收款收据来看，被告已经实际收取了涉案租赁物A5、A6栋第二层以及A6栋717-718房、A6栋831-832房2016年3月之后的占有使用费，足以说明被告已经控制了涉案租赁物A5、A6栋第二层以及A栋第四至八层，被告要求原告返还上述部分涉案租赁物，与事实明显不符，本院不予支持。原告已经履行完了交还涉案租赁物的合同义务，因此被告要求原告返还上述租赁物以及计付逾期返还租赁物的滞纳金，本院不予支持。但原告并未提供证据证实其搬离涉案租赁物时已经对租赁物内垃圾进行清运，从被告提供的视频及照片来看，确实存在部分垃圾未予清理的情形，被告要求原告支付垃圾清运费，本院予以支持。由于被告没有提供有效证据予以证实，结合本案具体情况，本院酌定垃圾清运费为10000元。第三人与被告之间没有就第三人占用的涉案租赁物签订租赁合同，现被告要求其返还该租赁物，本院予以支持。被告在庭审中确认第三人已将其占有使用的涉案房屋A5栋301号房交还给被告，因此被告的该项诉请，本院不再支持，第三人应当将其占用的涉案租赁物A5、A6栋第二层返还给被告。针对第三个争议焦点。关于被告要求原告支付2015年3月至2016年3月期间租金的问题。根据原告提供的经被告确认的银行流水及收据显示原告已经支付了上述期间的租金（每月369150元），被告主张上述费用属于滞纳金，但对此并未提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的不利法律后果，本院不予采纳。被告的该项诉请，本院依法予以驳回。根据双方签订的合同，被告应当将押金804420元退还给原告。原告自认将其中一间办公室推迟至2016年4月21日才交还给被告，结合双方签订合同约定的租金标准13元/平方米，原告主张按照占有使用费按照420元计，本院予以采纳，则被告需向原告返还押金804000元。另原告诉请的三部电梯被告确认仍存放于涉案租赁物内，至于原告主张的所谓用电组线若干以及供电低压柜三组，被告主张并未在涉案租赁物内，原告也未提供充分有效证据予以证实，故本院不予采纳，被告应当将原告的三部电梯返还给原告。至于被告诉请2016年1月至2016年3月的管理费25500元的问题。双方在庭审中认可每月管理费8500元，2016年1月之前的管理费原告已经按照上述标准足额支付给了被告，对此本院予以认定。原告主张上述期间被告并未提供卫生管理服务，对此提供了垃圾清运费、清洁工工资收据证明上述期间的卫生管理是原告自行聘请保洁人员及向沙井市政服务中心缴纳垃圾清运费，被告对上述证据均不予认可。本院认为，原告提供的垃圾清运费及清洁工工资收据不能证明与双方约定的管理费存在关联，也不能证明被告没有提供卫生管理服务，因此原告主张无需按照约定支付管理费，本院不予采纳，原告应当向被告支付2016年1月至2016年3月期间的管理费25500元。至于被告诉请2016年2月至2016年6月期间水电费的问题。双方在庭后确认原告已经支付了涉案租赁物2016年2月份的水电费，对此本院予以认定。由于原告实际使用涉案租赁物至2016年3月底，故对2016年4月之后的水电费，本院不予支持。结合被告提供的2016年3月水电费票据，发生水电费共计3274元，对此原告虽然不予认可，但并未提供任何证据予以反驳，应当对此承担举证不能的不利后果，且原告也承认未交纳当月水电费，故原告应当将2016年3月水电费3274元支付给被告。被告诉请超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告深圳市昊海弘实业发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司返还押金804000元；二、被告深圳市昊海弘实业发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司返还三部电梯（设备注册号为32104403002011009175、32104403002012007836、32104403002011006223）；三、原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市昊海弘实业发展有限公司支付卫生管理费25500元；四、原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市昊海弘实业发展有限公司支付2016年3月水电费3274元；五、原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市昊海弘实业发展有限公司支付垃圾清运费10000元；六、第三人深圳市百纳威电子股份有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告深圳市昊海弘实业发展有限公司返还涉案租赁物A5、A6栋的第二层；七、驳回原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市昊海弘实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15636元、反诉受理费18642元，由原告深圳市宝和祥投资顾问有限公司承担2385元，被告深圳市昊海弘实业发展有限公司承担26893元、第三人深圳市百纳威电子股份有限公司承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 郭 文 东审 判 员 刘 静 涛人民陪审员 胡 铁 梅二〇一七年五月二十日书 记 员 张谦（兼）书 记 员 王 昭 贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。