陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终3693号上诉人（原审原告）：鲁丽，女，1979年11月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：朱媛，女，1986年2月2日出生，汉族，住西安市新城区。委托代理人：范凤文，男，1973年8月22日出生，汉族，住西安市莲湖区。系鲁丽丈夫。被上诉人（原审被告）：西安万科南唐置业有限公司。住所地：西安市长安区郭杜街道茅坡村西侧。法定代表人：钱嘉，该公司总经理。上诉人鲁丽因与被上诉人西安万科南唐置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第03160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁丽上诉请求：1、撤销一审判决依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋在宣传资料中明确了配套学校的名称，实际情况却与其宣传不符，是开发商违约。二、关于房屋装修标准的事实，上诉人提供了录音可以证明。三、一审法院在处理房屋质量问题时存在遗漏，就地板倾斜需要更换等问题未体现。西安万科南唐置业有限公司未到庭亦未提交答辩意见。鲁丽向一审法院起诉请求：1、西安万科南唐置业有限公司对楼盘配套设施未达到约定承担违约金赔偿10万元；2、判令西安万科南唐置业有限公司赔偿其未按照合同约定对商品房进行装修的差价(商品房装修价值以鉴定为准)；3、判令西安万科南唐置业有限公司按照合同约定对其房屋存在的质量问题进行修复；4、西安万科南唐置业有限公司承担案件诉讼费。一审法院经审理查明：2011年6月9日，鲁丽(称买受人)与西安万科南唐置业有限公司(称出卖人)签订商品房买卖合同，合同约定：买受人购买西安万科南唐置业有限公司开发的万科城第17幢3单元29层32903号精装修房屋一套，建筑面积89.63平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8770.16元，房屋总价款777299元；出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付买受人使用。双方在附件中对装饰、设备标准进行了详细约定，合同附件五第十五条关于合同以外资料的效力：买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束；出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人仅为买受人提供参考信息，不构成对出卖人的允诺。合同签订后，鲁丽按照合同约定向西安万科南唐置业有限公司交付首付款237299元，余款54万元办理银行按揭贷款。2013年9月30日，鲁丽按照合同约定到西安万科南唐置业有限公司处接收房屋，西安万科南唐置业有限公司向鲁丽交了房屋钥匙、门禁卡、住宅使用说明书、住宅质量保证书、电卡、天然气卡等。鲁丽验收房屋时发现存在问题，遂在装修房交付验收记录单上记载如下内容：1、客厅：鞋柜把手大幅度晃动、阳台左侧木地板有幅动、客厅四角地板有幅动；2、次卧：2窗台不平整，有裂缝、地板西南阴角有幅动；3、家政间门不能闭合，门锁太紧；4、主卧门扇有划痕、阳台右侧地板有大幅动、开关方向反了；5、卫生间入门门框下方地板起秃。当日，鲁丽将钥匙委托给西安万科南唐置业有限公司公司工程维修中心，由该中心对鲁丽所购买的房屋进行维修，维修完毕后通知鲁丽，并归还钥匙。同年12月21日，西安万科南唐置业有限公司维修部门将鲁丽所提出的问题整改完毕，鲁丽将钥匙领回居住。2014年3月14日，鲁丽向西安万科南唐置业有限公司提出诉求：1、其所购房屋地板到处起皮、鼓包，要求全部更换；2、客厅、卧室均只有一扇小窗户，影响正常使用，要求更换；3、次卧墙壁被泡3次，维护2次，至今未彻底解决，要求解决并赔偿；4、厨房案板开裂要求更换。同日，包括鲁丽在内的万科城部分业主要求西安万科南唐置业有限公司对宣传的地铁六号线对万科房价的影响、铁一中更改为陕师大附中对业主如何赔偿等问题进行解释。西安万科南唐置业有限公司于2014年3月21日作出以下答复：1、幼儿园品牌为蒙特梭利，最晚开园时间为2014年9月。2、前期我司与铁一中教育集团签订了《战略合作协议书》，并按照协议内容进行了宣传，但后期由于多方原因，最终未能签约成功，对此我司多次与客户进行沟通，充分吸取客户的意见后，积极争取与铁一中同档次的优秀教育资源，并按照既定计划，万科于2月25日已与陕西师范大学正式签约，学校包括陕师大长安万科城小学和初级中学。我们前期宣传的“地铁六号线”是根据市政地铁规划进行的信息传递，该信息在2005年4月5日的《华商报》进行过相关公示，该规划信息万科仅作为传递者，意在告知购买者相关交通信息，后期地铁6号线的改线是整个城市规划设计调整的结果，万科在传递信息时也进行了提示，对于更改线路的情况及时进行了信息更新，所以请大家予以理解。鲁丽居住后，发现房屋依然存在问题，遂于2015年6月30日起诉至本院，要求判如所请。鲁丽诉讼中，．本院对鲁丽提出的房屋存在问题组织调解，西安万科南唐置业有限公司愿意对鲁丽房屋内的问题进行处理，但因双方对质保期起算时间无法达成一致，导致调解无果。为证明自己的主张，鲁丽提供的主要证据如下：1、万科公司发布的宣传彩页、网络截图和公证书一份，证明西安万科南唐置业有限公司宣传小区的幼儿园为新加坡品格蒙特梭利，中学为铁一中，交通是地铁六号线。其中宣传彩页鲁丽提供了一张原件，其余均为复印件，印制有“牵手百年名校铁一中，规划中的地铁6号线经过项目东侧“的内容，并有各种户型的详细介绍。西安万科南唐置业有限公司对宣传彩页复印件真实性不予可，称其公司与铁一中签订过战略合作协议，但只是与商家之间的合作，不是鲁丽购买房屋的交付条件，对鲁丽的证明目的不予认可；对鲁丽提交的宣传彩页原件，提出印刷时间是在鲁丽购买房屋之后即2011年7月，不是鲁丽买房时持有的宣传资料，不能作为本案中鲁丽购房的参考依据，且该印刷品明确说明是要约邀请，其与鲁丽权利义务应以商品房合同为准。鲁丽提供的公证书是陕西省西安市汉唐公证处根据2013年2月购买西安万科城的业主的申请作出的，对该业主在2014年8月13日在其公证处网络信息资料室上网浏览西安万科城官方微博的行为进行保全，网页截图有“孩子成长只有一次，铁一中、蒙特梭利荣耀进驻”的内容；西安万科南唐置业有限公司对该证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为以商家合作方式作的宣传，并不是公共配套的交付条件。2、万科致业主的一封信和维权记录，证明万科对业主承诺的配套设施是幼儿园为新加坡品格蒙特梭利，中学为铁一中，交通是地铁6号线；西安万科南唐置业有限公司对该证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，提出其公司在2013年就业主反映的问题进行了回复，也已经说明规划及调整问题。3、房屋内部质量问题及装修质量问题的照片，证明其所购房屋内部装修存在诸多质量问题，而且装修标准不达标；西安万科南唐置业有限公司认为该照片拍摄时鲁丽已经入住两年，不能反映质量问题，如果在保修期内，鲁丽可以向保修办提供书面意见，属于质量保修期内的其公司会维修。4、提供二期的房屋买卖合同，证明西安万科南唐置业有限公司向其出售房屋时承诺每平方米单价1500元；西安万科南唐置业有限公司对合同的真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为其公司出售的房屋是精装的商品房，合同是在2013年之后价格按照房管局的要求分开，房子和装修价款是一体的，不是装修标准一定要达到1500元每平方米。审理中，鲁丽申请对其所购买的万科城17号楼3单元2903室房屋的精装修价格标准进行鉴定。本院委托正衡资产评估有限责任公司进行鉴定，该中心作出正衡评报字(2016)第097号评估报告，结论为：西安市长安区郭杜街办万科城17号楼3单元2903室住宅的精装修价值为86110元。鉴定结论还列明：双方对主卫墙面大理石或乳胶漆有争议，鉴定时按照乳胶漆计算价值为138．89元，已经计入评估结论，如果按照大理石计算评估值为1477.52元，对生活阳台包窗、入户防盗门、公共部分是否计入双方存在争议，其鉴定时已计入总价款。鉴定报告送达后，鲁丽没有异议，西安万科南唐置业有限公司认为鉴定报告存在漏项提出异议要求进行答复。正衡资产评估有限责任公司作出答复，内容为：同意增加客厅灯带费用932元，西安万科南唐置业有限公司提出的设计费、甲供材仓储管理费、保修部门费用、维修部门费用及精装修总包措施费用其鉴定结论中均已包含。询问中，鲁丽对生活阳台3**元计入评估总价款有异议，对入户门、公共部分计入评估总价款没有异议；被告认为生活阳台、公共部分及入户门均应计入评估总价款。对主卫墙面，鲁丽当庭陈述其收房时为乳胶漆，使用不便，且和其参观时的样板间不一致，其提出后，西安万科南唐置业有限公司用大理石予以贴面处理。庭审中，鲁丽当庭增加诉讼请求，要求西安万科南唐置业有限公司赔偿其装修差价款47000元，补充提供与西安万科南唐置业有限公司方客服人员的电话录音，证明其购买的房屋装修价格为1500元及房屋存在质量问题。西安万科南唐置业有限公司对录音的真实性及证明目的不予认可，认为录音是在鲁丽起诉之后形成，可以反映鲁丽合同中对于装修价格没有单独约定，所以其与鲁丽合同的履行应当以合同约定为准，鲁丽购买房屋后房管局要求将房屋价格与装修价格分开计价，不适用于鲁丽；即使其与鲁丽约定了房屋的装修标准，只要是双方真实意思表示，双方也应当依约履行，不存在返还装修差价一说；对鲁丽所称的质量问题不予认可，称鲁丽房屋的质保期截止时间为2015年9月30日，现已过保，即使存在质量问题，其公司也不予承担。鲁丽自称其第一项诉讼请求的10万元损失，按照其购买西安万科南唐置业有限公司方房屋与同地段房屋的差价、其子在铁一中上学产生的交通费、托管费及住宿费估算为10万元；对于质量问题，要求对房屋内木地板及踢脚线重新铺设、对乳胶漆墙面进行修复。西安万科南唐置业有限公司以其辩称意见不同意鲁丽的诉讼请求。审理中，西安万科南唐置业有限公司方工作人员ＸＸ对鲁丽房屋内进行了查看，并对存在问题进行登记，鲁丽所称主卧地板冒灰、室内踢脚线松动和墙面裂缝均包含在内，鲁丽所称主卧地板起皮翘脚及顶面不平整没有登记。一审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规之规定，属合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鲁丽按约履行了交付房款的义务，西安万科南唐置业有限公司亦履行了交付房屋的义务。鲁丽以西安万科南唐置业有限公司的楼盘配套设施未达到宣传彩页中的约定为由要求西安万科南唐置业有限公司承担违约赔偿10万元，鲁丽当庭提供的宣传彩页上确有“牵手百年名校铁一中及规划中地铁六号线经过项目东侧”的字样，西安万科南唐置业有限公司公司对于地铁六号线的宣传来自于政府信息，故不属于合同内容，而目前涉案房屋所在小区有品格幼儿园和陕师大附中可以供业主选择，陕师大附中与铁一中属于同档次学校，因此并未违背西安万科南唐置业有限公司公司宣传资料当中的内容。而且，西安万科南唐置业有限公司的宣传彩页中对于小区业主子女如何入学并未作出明确、具体的约定，且鲁丽提供的证据不足以证明西安万科南唐置业有限公司的相关宣传对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，鲁丽要求西安万科南唐置业有限公司赔偿违约损失于法无据，本院不予支持。鲁丽与西安万科南唐置业有限公司签订的合同中并未明确约定装修单价，鲁丽虽提供与西安万科南唐置业有限公司方工作人员的录音资料及二期的房屋买卖合同证明其装修价款应为1500元／m'，但二期的房屋买卖合同不能作为认定其房屋装修价款的依据，而西安万科南唐置业有限公司对录音资料翁凄要硅不予认可，故鲁丽提供的证据不足以证明其所购房屋钧装修单价为1500元／平，其主张西安万科南唐置业有限公司赔偿其装修差价款的请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于鲁丽主张的房屋存在瑕疵需要修复的请求，西安万科南唐置业有限公司虽提出鲁丽主张的房屋质量问题已经超过质保期限，但鲁丽在领取钥匙入住后曾于2014年3月21日向西安万科南唐置业有限公司提出房屋存在的问题，并在诉讼中与西安万科南唐置业有限公司方工作人员对房屋存在的问题进行核查，鲁丽所称主卧木地板冒灰、屋内踢脚线松动及墙面裂缝的问题已经西安万科南唐置业有限公司方工作人员确认，故鲁丽要求西安万科南唐置业有限公司对存在问题进行处理，理由正当，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告西安万科南唐置业有限公司于本判决生效后十五日内对原告鲁丽所购的万科城第17幢3单元29层32903号房屋的主卧木地板冒灰、室内踢脚线松动及乳胶漆墙面裂缝进行修复。二、驳回原告鲁丽其余诉讼请求。本案受理费3240元，鉴定费1600元，由原告承担4600元，由被告承担240元。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规之规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。鲁丽称西安万科南唐置业有限公司未按约定提供铁一中等配套教育资源使其产生相应的损失，西安万科南唐置业有限未按其宣传资料中签约铁一中等学校，但其公司后又签约了陕师大附中等配套教育资源可供业主选择，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陕师大附中与铁一中属于同等档次学校，可视为西安万科南唐置业有限尽到了采取补救措施的义务，故鲁丽该上诉理由依据不足，不予支持。关于双方对于房屋装修价值的争议，双方合同中并没有明确约定装修部分的价值，鲁丽提供的西安万科南唐置业有限公司工作人的录音，西安万科南唐置业有限公司不予认可，故鲁丽称涉案房屋装修价值应为每平米1500元没有证据支持，其要求西安万科南唐置业有限公司赔偿其装修差价的请求亦不能成立。关于鲁丽房屋装修质量问题，鲁丽在一审庭审中明确表明其要求的质量问题即为一审判决第一项认定的三项问题（主卧地板冒灰、室内踢脚线松动、乳胶漆墙面开裂），一审判决对此已经进行了处理，并未遗漏鲁丽诉请的房屋质量问题。综上所述，鲁丽的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元（鲁丽已预交），由鲁丽承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年五月二十七日书 记 员  崔诚浩