上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4364号原告(反诉被告)：时堂浩，男，1980年8月3日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐锦泉，男，1937年4月10日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。第三人：上海澳众房地产经纪有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张梅，总经理。委托诉讼代理人：时堂浩，男。第三人：陈伟，男，1981年12月26日生，汉族，住上海市松江区。第三人：邵品芳，女，1938年5月24日生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：彭华琼，女，1984年5月29日生，汉族，住重庆市忠县。第三人：邵某某,女，2015年8月12日生，汉族，住重庆市忠县。法定代理人：彭华琼(邵某某之母)，系本案第三人。第三人：邵子霖，男，2000年10月23日生，汉族，住上海市松江区。法定代理人：林如英(邵子霖之母)，1963年8月18日生，汉族,住上海市松江区。委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓英，上海市兴业律师事务所律师。原告时堂浩与被告徐锦泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告徐锦泉就本案提起反诉，本院依法予以受理。同时，本院依据被告徐锦泉申请追加上海澳众房地产经纪有限公司(以下简称“澳众公司”)、陈伟、邵永敏作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行审理。本案审理过程中，因第三人邵永敏死亡，本院依法追加其继承人彭华琼、邵品芳、邵某某、邵子霖为第三人参加诉讼。原告时堂浩及其委托诉讼代理人刘洋、居长骏，被告徐锦泉及其委托诉讼代理人孟海、朱超群，第三人澳众公司的委托诉讼代理人时堂浩，第三人陈伟，第三人邵品芳，第三人邵子霖的委托诉讼代理人姜涛、徐晓英到庭参加诉讼。第三人彭华琼、邵某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告时堂浩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月16日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告房款2,700,000元；3、被告支付延期交房违约金20,250元(以270万元为本金，按日万分之五，从2015年12月7日计算至2015年12月21日止)；4、被告赔偿原告损失560,000元(根据合同第十条约定，按总房价280万元的20%计算)。事实和理由：原告时堂浩同被告徐锦泉于2015年7月16日就上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，依据合同约定：房屋总价2,800,000元，其中2,700,000元于2015年7月16日签订房屋买卖合同当日支付。被告应当于2015年12月6日前腾房并通知原告验收交接；被告未按照约定交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当按照已付款日万分之五支付违约金，原告有权解除合同，并要求被告承担赔偿责任。现原告已经依据合同约定支付2,700,000元房款，但被告未能按期交付房屋。故诉至法院，望判如所请。被告徐锦泉辩称：原、被告签订的买卖合同并非被告徐锦泉真实意思表示，属于无效合同。由于其子邵永敏对外借款，被告受蒙蔽，在买卖合同尾页签字。购房房款由邵永敏取得，同时也不足2,700,000元，有循环转账的情况。据此，被告不同意原告全部诉讼请求。同时，被告徐锦泉就本案提起反诉请求：确认原、被告于2015年7月16日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：系争房屋登记在被告名下，且一直由被告夫妻实际居住。2015年7月16日，被告之子邵永敏同其他三个男子至系争房屋内。邵永敏称其中一人即原告时堂浩为农行副行长，同时邵永敏表示其要办理贷款，因其户口在系争房屋内故其他几人需进屋查看，且因贷款数额较大需被告办理两张银行卡走账。后邵永敏、时堂浩带被告至农业银行、工商银行要求被告配合办理借记卡，并签署一系列材料，其中部分材料被时堂浩刻意遮挡，导致被告并不知晓其所签署材料的真实内容。之后，原告将贷款转至以被告名义办理的借记卡内又立即转出汇至邵永敏账户。后原告多次以暴力方式要求被告夫妻交付房屋。被告并无出售系争房屋的意思表示，亦未获取任何款项。本案所涉纠纷并非真实的房屋交易，系原告与邵永敏等人之间因借款而对被告所设的骗局。针对被告的反诉，原告时堂浩辩称，被告将另外的借贷法律关系扰乱本案的法律关系，原、被告之间买卖关系真实，被告真实出售房屋，据此不同意被告反诉请求。第三人澳众公司述称，系争房屋买卖关系成立，应当支持原告的诉讼请求。第三人陈伟述称，原、被告就系争房屋为真实的买卖关系。第三人邵品芳述称，其同意被告徐锦泉意见。第三人邵子霖述称，原、被告建立买卖关系的时候，第三人当时在澳洲，对整个过程不知情，故第三人不应承担任何法律责任。第三人彭华琼、邵某某未发表述称意见。经审理查明：上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号房屋登记的权利人为被告徐锦泉，该房屋建筑面积为202.58平方米。2015年7月16日，原、被告签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。合同约定，房屋总价2,800,000元，被告应于2015年12月6日前腾出房屋并通知原告验收交接，双方应于2018年9月16日前办理过户手续。合同第十条约定，被告未按期交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)，应按原告已付款日万分之五标准支付违约金；逾期十五日仍未交付，除十五日违约金外，原告有权单方解除合同，被告应承担赔偿责任，赔偿金额按总房价20%。合同补充条款(一)中约定，被告同意原告在该房屋交易过户前可以变更买受人。合同附件三约定，房款分两次支付：1、首付款经双方协商于2015年7月16日签订买卖合同当日支付2,700,000元；2、第二次房款于2015年12月17日前支付100,000元，被告将房屋交付原告。合同对其他事宜亦作了约定。2015年7月16日，第三人陈伟通过尾号4713账号向原告尾号为1514账号转账2,200,000元。后原告将该笔款项转账至被告尾号9677账户。被告再将2,200,000元全额转至其子邵永敏尾号7078账户。邵永敏获取2,200,000元房款后向陈伟转账743,000元。陈伟获得该笔款项后银行卡余额为814,801.79元，其分10笔向原告尾号为1295账号的卡上转账500,000元。后原告将陈伟转账的500,000元转账至被告尾号6822账户。被告获得该500,000元后将全部钱款转至邵永敏尾号3975账户。当日，被告在内容为“今收到松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号房款人民币贰佰柒拾万元整，此据。”的收条下方签字确认。后原、被告因系争房屋交付问题发生争议。另查明，2015年11月10日，上海市松江区房地产登记处向被告发出伪证没收凭证，载明被告持有的记载坐落于松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号1-3层，编号为松2013第001227号的房地产权证书系伪证，根据《上海市房地产登记条例》第六十三条的规定，现予以没收，特此证明。后被告提出要求补办系争房屋产证，原告对此提出异议。再查明，被告徐锦泉同第三人邵品芳为夫妻关系，邵永敏为上述两人之子。邵永敏与第三人彭华琼于2015年8月3日结婚，生育一女邵某某。另，邵永敏还有一子名为邵子霖，为其同前妻所生。邵永敏于2016年5月18日猝死。2005年，邵永敏、林如英、邵子霖三人与开发商签订《上海市商品房预售合同》约定由邵永敏、林如英、邵子霖从开发商处购买系争房屋。2013年1月，系争房屋产权转移登记至被告徐锦泉名下。还查明，原告时堂浩为第三人澳众公司的股东之一。原告自认其名下已经有多套房产，目前属于限购范围。本案审理中，就房款来源，原告陈述已付款2,700,000元中的2,200,000元为自有资金，因原告曾经给本金2,000,000元给第三人陈伟，陈伟支付200,000元为理财收益。剩余500,000元为向第三人陈伟的借款。第三人陈伟对原告所述予以认可。以上事实，有上海市房地产买卖合同、上海市商品房预售合同、伪证没收凭证、银行卡、转账凭证、收条、上海市房地产登记簿、医学证明、结婚公证书、户籍资料、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案中原告要求解除同被告之间的买卖合同，而被告则认为双方不存在真实的买卖关系，因此本案主要争议焦点为原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。本院认为，首先，被告作为一名完全民事行为能力人，其签署关于系争房屋的上海市房地产买卖合同，应当知晓该合同签订的法律后果；其次，原告已向被告支付房款合计2,700,000元。尽管上述部分房款存在循环转账的情况，但转账过程皆由被告和其子邵永敏参与操作并予以认可，被告亦在收据上签字确认收取2,700,000元房款，而被告或者邵永敏将上述房款如何支配不影响买卖合同的成立。而被告所述基于受骗而签订合同和收据等并未提供充分证据予以证明，据此本院认为原、被告就系争房屋的买卖关系成立，买卖合同有效。庭审中，原告以被告逾期交房违约为由主张解除合同。然而原告属于限购范围，因此原、被告之间合同本身也难以实际履行，据此本院确认双方买卖合同应当予以解除。合同解除后，被告应当返还原告已付房款2,700,000元。而由于原告自身属于限购范围，买卖合同现实不存在继续履行可能，因此原告主张的违约金和损失本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)时堂浩与被告(反诉原告)徐锦泉于2015年7月16日签订关于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)徐锦泉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)时堂浩房款2,700,000元;三、驳回原告(反诉被告)时堂浩的其余本诉诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)徐锦泉的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33,042元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费40元，公告费760元，合计诉讼费38,842元，由原告(反诉被告)时堂浩负担4,642元(已付)，由被告(反诉原告)徐锦泉负担34,200元(已付40元，剩余34,160元于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一七年五月十五日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。