新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2324民初2292号原告：新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司，住所地：新疆昌吉州玛纳斯县文化路103号办公楼2楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿向玲，该公司综合部部长。委托诉讼代理人：周晓东，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被告：李海营，男，汉族，1970年2月10日出生。委托诉讼代理人：杨玉萍，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司（以下简称碧玉园公司）与被告李海营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧玉园公司委托诉讼代理人耿向玲、周晓东，被告李海营委托诉讼代理人杨玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧玉园公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除与被告之间的E14号房屋租赁合同并返还房屋；二、判令被告支付房屋租赁费275716.8元（2015年7月30-2017年4月30日，每平方米2元/天），利息5218.9元，物业费15930元（2014年1月1日-2016年12月30日，4.5元/平方米），卫生费1416元（2016年1月1-2016年12月30日，每平方米0.4元/月），欠缴暖气费15531.6元（2015年2月15日-2017年4月30日,共计14个月）；三、本案的诉讼费用及送达费由被告承担。在庭审中，原告撤回第二项诉讼请求中物业费和卫生费的诉讼请求。事实和理由：2014年12月，被告与原告经过协商，由原告将位于中华碧玉园E13、E14商铺两套，以优惠后每套470万元的价格出售给被告，该房屋每套面积为295.84平方米。协议达成后，被告与原告于2014年12月31日签订了E13商铺的购房合同，E14商铺按照双方约定，由被告于2014年12月13日前缴纳购房定金10万元，于2015年7月30日前完成购房合同的签订并支付全部购房款。若被告在2015年7月30日前改变主意，不予购买，则双方可直接将买卖关系变更为租赁关系，被告之前所缴纳的10万元购房定金直接转为租赁费。租赁费从2015年7月30日起计算，租赁费每日每平方米2.5元，租期最长不超过5年。可是，现被告除将购房定金10万元转为租赁费外，剩余租赁费至今都未缴纳，原告多次找被告催收，可被告总是以无钱为由一拖再拖。被告李海营答辩称，原、被告之间未签订房屋租赁合同，不存在房屋租赁合同关系，原告主张租赁费无事实依据。原、被告协商一致，被告在E14商铺投资装修，建立玉文化博物馆，目的系宣传碧玉园，所以原告将该商铺提供给被告免费使用，故请求驳回原告要求被告支付租金的诉讼请求。原告提出返还房屋，被告表示同意，同时提出原告对商铺进行装修，投入了大量资金，应当由原告赔偿装修损失，并提出反诉，要求一并处理。暖气费与原告主张的租赁合同不是同一法律关系，不应当在本案中处理，原告不是供热合同关系的主体，不具备诉讼主体资格，请求驳回该诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交房屋移交表1份、房屋钥匙领取通知单1份，拟证实原告于2014年2月10日将E14商铺移交给被告李海营。被告质证称证据系复印件，对真实性不认可。该证据虽为复印件，但原告将E14商铺交付给被告的事实客观存在，交付后，被告对商铺进行了装修，本院依法对该证据予以确认。2、原告提交”关于碧玉园E13、E14独栋商铺《销售协议》的请示报告”1份，拟证实被告购买原告E13、E14商铺，交纳E14商铺定金10万元，因被告改变购买意见，转为租赁，定金转为租金，租赁期限不超过5年。被告质证对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，提出呈报单位是鼎尚置业玛纳斯分公司，这是原告公司内部的请示报告，没有被告李海营签字，不能证实原、被告之间达成过租赁E14商铺的意向。该证据上无被告李海营签字，结合被告李海营向原告公司提出的请求减免2015年度物业费的申请可以看出原、被告就E14商铺口头达成租赁的一致意向，本院予以确认。3、原告提交收款收据1份，拟证实2014年12月13日，被告向原告交纳E14商铺购房定金10万元，欲买E14商铺的事实。被告对真实性认可，对关联性不认可，认为被告在交纳定金后，和原告未签订房屋买卖合同，但并不能证明原、被告之间就E14商铺之间达成租赁协议。被告对该证据的真实性认可，本院对真实性予以确认。4、原告提交”申请”2份，拟证实被告向原告提交的书面申请中，被告认可租赁E14商铺的事实。被告对2015年7月22日的申请真实性认可，对2015年2月10日的申请不认可，认为系复印件，不能确定证据的真实性，且从申请的内容看不出原、被告双方对E14商品铺达成何种意见。原告提交的落款日期为2015年2月10日的申请系复印件，不符合证据的形式要件，且被告不认可，本院不予确认。原告提交2015年7月22日申请的原件，被告对真实性认可，从”本人李海营购买和租赁E区13栋14栋楼”及庭审陈述，可以推定E14号商铺系被告租赁使用。本院对原告待证事实予以确认。5、原告提交房屋租赁合同5份，拟证实原告将同地段相同性质的商铺出租的价格是每天每平方米1.2元-2元不等。被告对真实性认可，对关联性不认可。本院对真实性予以确认，该组证据虽然与本案不具有关联性，但可以反映同地段其他商铺的租赁价格，本院予以确认。6、原告提交房屋面积测绘报告，拟证实E14商铺的面积为295.84平方米。被告无异议。对无异议的证据，本院依法予以确认。7、原告提交协议书1份，拟证实原告与玛纳斯县金昊热力有限公司达成以商铺折抵暖气费的协议，折抵暖气费的期限为2015年至2017年，原告已将E14商铺的暖气费交纳完毕。被告对真实性认可，但认为被告并未承诺向原告交纳暖气费，故不应当承担。本院对真实性予以确认。8、被告提交南北游旅行网2015年8月21日报道1份，拟证实2015年新疆玛纳斯碧玉文化节开幕式上，被告装修的E14商铺作为”玉文化博物馆”系原告公司做宣传使用。原告对真实性不认可，且认为与本案无关。位于碧玉园的E14商铺挂牌为”玉文化博物馆”是客观事实，本院予以确认。9、被告提交照片25张，拟证实”玉文化博物馆”开馆后均免费展出。被告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院对真实性予以确认。10、被告提交网络报道4份，拟证实被告使用E14商铺建立”玉文化博物馆”都是免费展出宣传的，系为玛纳斯县及碧玉园做宣传使用。被告对真实性不认可，且认为与本案无关。该组证据可以在互联网确认真实性，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月13日，被告李海营欲购买原告位于玛纳斯县碧玉园E13、E14号商铺（测绘面积均为295.84平方米），向原告交纳E13号购房首付款40万元，交纳E14号定金10万元。后原、被告就E14商铺未签订房屋买卖合同。双方口头协商将E14商铺转为出租给被告使用，双方未签订书面租赁合同。被告于2014年4月将E14号商铺交付给被告使用，被告装修后挂牌”玉文化博物馆”并公开对外展出使用。位于玛纳斯碧玉园E14商铺相邻的商铺租赁价格位于每平米每天1.2元-2元不等。2016年10月17日，原告与玛纳斯县金昊热力有限公司达成协议书，以商业楼抵偿欠付2015-2016年度采暖费。本院认为：1、关于原、被告之间系何种法律关系的问题。碧玉园E14号商铺的所有权人为原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司，被告在向原告交纳10万元”定金”后，原告将商铺交付给被告使用，双方未签订房屋买卖合同。被告在向原告提交的”申请”中提到”购买和租赁的E13、E14商铺”。从被告购买了E13商铺的事实，可以认定被告租赁E14商铺的事实。合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。被告使用E14号商铺的事实在双方签订书面合同前应认定为原告将E14号商铺不定期出租给被告使用。2、被告是否应当向原告支付租金的问题。租赁合同为有偿、双务合同，系出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。被告就E14商铺向原告支付过10万元定金，双方未签订房屋买卖合同，原告主张收取的定金转为租金，被告在使用房屋的近三年时间内亦未主张要求返还，原告亦未要求被告搬离，可以认定双方就该10万元转为支付租金达成合意。并非被告所称的原告将商铺免费交由被告使用。原被告双方未对租金作书面的约定。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。结合原告就同一地段与其他商户签订的租赁合同看，租赁价格在每平米每天1.2元-2元不等。按平均价格每平方米1.6元/天计算，从2015年7月30日至2016年12月27日，按月30天计算，租金为239985元，减去被告已经支付的100000元后，被告应向原告支付租金139985元。本院于2017年5月3日第二次开庭时，原告增加诉讼请求，追加2016年12月31日至2017年4月30日的租金。被告在2016年12月27日第一次开庭时同意向原告返还房屋，双方的租赁合同应当自此时解除。如合同解除后原告认为被告仍然占用房屋需支付相关费用系另一法律关系，原告可另行主张。因租金可以通过参照市场价格予以确定，且被告不同意委托鉴定机构进行鉴定。故本院对原告提出委托鉴定机构对房屋使用费用进行评估的申请，依法不予准许。不定期租赁，当事人可以随时要求解除合同。且被告对原告要求解除合同返还房屋的诉讼请求无异议，故本院对原告要求解除合同，被告返还房屋的诉讼请求，依法予以支持，合同解除的时间应为双方同意解除合同的时间，即2016年12月27日。3、关于被告是否应当向原告支付暖气费15458.24元的问题。原告未提交证据证明暖气费应当由被告承担，被告也未提交证据证明其不承担暖气费。从周边其他商户与原告签订的租赁合同看，暖气费均由承租人承担，从交易习惯可以看出应当由承租人承担暖气费，因原告已经以商铺折抵给热力公司的形式支付暖气费，被告应当向原告支付。按照玛纳斯县暖气费收费标准每平米22.5元计算，两个采暖期的暖气费为13312.8元。被告提出原告将E14商铺免费提供给被告使用的答辩意见明显与被告向原告支付定金10万元的事实矛盾，本院不予采纳。综上，本院对原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，依法予以支持，对原告要求被告支付租金275716.8元（2015年7月30-2016年12月30日，每平方米2元/天）的诉讼请求，支持141405元，对原告要求被告支付暖气费15458.24元的诉讼请求合理部分予以支持，对原告要求支付租金利息5218.9元的诉讼请求，因双方未约定明确的租金金额，本院确定的租金金额系通过法庭调查后，根据相关法律规定予以确定，在确定租金金额前不存在利息损失，故本院对原告要求被告支付租金利息的诉讼请求依法不予支持。被告提出要求被告返还定金10万元，并要求原告赔偿因返还房屋造成的装修损失的反诉请求需以本案的审理结果为依据，在本案未审理完毕确认双方的法律关系前，不宜将被告提出的反诉与本案合并审理，被告可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第五条、第六十一条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、解除原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司与被告李海营关于碧玉园E14号商铺的房屋租赁合同，解除时间为2016年12月27日；二、被告李海营于本判决生效后三十日内向原告返还碧玉园E14号商铺；三、被告李海营于本判决生效后十日内向原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司支付租金139985元（计算至2016年12月27日）；四、被告李海营于本判决生效后十日内向原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司支付暖气费13312.8元；五、驳回原告新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5747元（原告已交纳），由被告李海营负担，与上述款项一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院，并在递交上诉状时或上诉期满后七日内向本院预交二审案件受理费。审 判 长 王 婷代理审判员 刘 敏人民陪审员 韩桂秀二〇一七年五月八日书 记 员 崔晓兰