宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2017）宁0502民初739号原告：中卫市创发物业服务有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：刘辉，系公司总经理。委托诉讼代理人：高茜，宁夏鸣钟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黄杰，男，生于1982年8月15日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：李峰，男，生于1983年12月4日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告同学。代理权限为一般代理。原告中卫市创发物业服务有限责任公司与被告黄杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高茜，被告的委托代理人李峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付所欠的物业费合计1717.10元（2013年5月1日至2017年5月31日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告原名称为"中卫市创发房地产服务有限责任公司"，是于2013年7月4日依法变更为现名称。中卫市文萃家园小区房屋原系中卫市科信房地产开发有限公司（简称科信房产公司）开发建设，2013年5月1日，科信房产公司与原告签订《物业委托管理合同》约定，科信房产公司委托原告为中卫市文萃家园小区的全体业主提供物业管理服务，期限为2年，合同还约定了服务的其他内容。在合同期间，原告又与文萃家园业主委员会先后签订《物业管理服务合同》2份，约定原告自2013年9月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2017年5月31日期间为文萃家园小区提供物业管理服务，物业服务费分别按照房屋建筑面积0.25元/㎡.月、0.45元/㎡.月的标准收取，并对其他内容进行了约定。合同签订后至今，原告一直为该小区的全体业主提供物业服务。被告系文萃家园小区房屋业主，房屋建筑面积为88.28㎡，但自2013年5月1日起至2016年12月31日期间，被告欠付原告物业服务费，按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定及合同约定的收费标准计算（其中自2013年5月1日起至2014年5月31日的收费标准为0.25元/㎡.月，88.28㎡×0.25元/㎡.月×29个月合计287元；自2014年6月1日起收费标准调整为0.45元/㎡.月，自2013年5月1日至2016年12月31日，88.28㎡×0.45元/㎡.月×31个月合计1231.50元；自2017年1月1日至2017年5月31日，88.28㎡×0.45元/㎡.月×5个月合计198.60元）共计1717.10元。原告多次向被告催要，均遭被告拒绝。原告向法庭提交了下列证据证明其主张：1.《物业委托管理合同》1份，证明2013年5月1日，科信房产公司与原告签订《物业委托管理合同》，约定科信房产公司委托原告为文萃家园全部业主提供物业服务的事实；2.《物业管理服务合同》2份，证明文萃家园业主委员会与原告先后签订《物业管理服务合同》，约定文萃家园业主委员会分别于2013年9月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2017年5月31日期间委托原告为文萃家园全部业主提供物业服务，自2013年9月1日至2014年5月31日期间按房屋面积0.25元/㎡.月计收业主物业服务费，自2014年6月1日至2017年5月31日期间按房屋面积0.45元/㎡.月计收业主物业服务费，并约定其他内容的事实；3.卫价发[2014]20号中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局文件、卫住建发[2014]87号中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局文件各1份，证明原告依据政府部门相关文件规定按房屋面积0.25元/㎡.月计收被告自2013年5月1人至2014年5月31日期间的物业服务费，按0.45元/㎡.月计收被告自2014年6月1日至2017年5月31日期间的物业服务费是合约、合法的事实；4.房屋权属登记信息查询结果单1份，证明被告是文萃家园房屋的业主，房屋建筑面积88.28㎡，为本案适格被告主体的事实；5.企业变更信息1份，证明原告原名称为"中卫市创发房地产服务有限责任公司"，于2013年7月4日变更为现名称的事实。被告辩称，被告于2008年入住，自2009年开始因房屋阳台的落水管和厨房的落水管处漏水，找物业公司解决，物业一直拖着没有给处理，到现在为止问题没有得到解决，物业公司一直只追着要物业费，之前的物业费被告都给交了，自2013年之后因此再没有交，希望物业公司把该问题解决了、受损的墙体处理好，被告就可以交物业费。被告向法庭提交了证据手机照片7张，证明被告房屋内屋顶漏水位置、漏水造成后果的事实。本院对以上双方当事人提交的证据，经质证，认证如下：原告提交证据1系原告与科信房产公司签订的合同，证据2系业主委员会与原告签订的合同，证据3系中卫市政府相关主管部门的文件，证据4系书证，证据5系工商管理机关出具的书证，因被告均无异议，对其证明效力予以确认。原告的证据1、2同时也能够证明原告对包括楼顶等在内的共用设施、公用设备及其附属建筑物的小修、养护、运行和管理提供服务以及原告未达到服务标准应承担违约责任的事实，本院予以认定。被告提交的证据系照片资料，能够证明被告的房屋因共用的楼顶落水管处漏水及所致屋面受损的事实，与原告陈述及其证据1、2能够相互印证，对其证明效力予以确认。经审理查明：原告原名称为"中卫市创发房地产服务有限责任公司"，于2013年7月4日变更为现名称。2013年5月1日，科信房产公司因开发建设了中卫市文萃家园小区房屋，与原告签订《物业委托合同》约定：科信房产公司委托原告为中卫市文萃家园小区住宅楼的全体业主提供物业管理服务，期限为2年；合同约定物业服务费的标准按房屋建筑面积0.25元/㎡.月向业主收取物业费；合同还约定了物业管理的其他内容。在合同期间，原告又与文萃家园业主委员会先后签订《物业管理服务合同》2份，约定原告自2013年9月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2017年5月31日期间为文萃家园小区提供物业管理服务，物业服务费分别按照房屋建筑面积0.25元/㎡.月、0.45元/㎡.月的标准收取；合同还约定原告对包括楼顶等在内的共用设施、公用设备及其附属建筑物的小修、养护、运行和管理提供服务以及原告未达到服务标准应承担违约责任；并对其他内容进行了约定。被告系中卫市文萃家园小区房屋业主，房屋建筑面积为88.28㎡，自2008年购买使用房屋后交纳了部分物业服务费等费用。但自2013年5月1日起，被告拒绝支付物业服务费。原告对中卫市文萃家园小区的物业服务费标准及其收费，按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定和原告与文萃家园业主委员会签订的物业管理服务合同约定标准计算（其中自2013年5月1日起至2014年5月31日的收费标准为0.25元/㎡.月，88.28㎡×0.25元/㎡.月×29个月合计287元；自2014年6月1日起收费标准调整为0.45元/㎡.月，自2013年5月1日至2016年12月31日，88.28㎡×0.45元/㎡.月×31个月合计1231.50元；自2017年1月1日至2017年5月31日，88.28㎡×0.45元/㎡.月×5个月合计198.60元）共计1717.10元。原告向被告催要，被告未付。为此，原告诉至本院。另查明，被告的房屋因其公用楼顶的阳台、厨房落水管处漏水存在需要维修的质量问题，原告作为受委托管理的物业服务企业，应当无偿对其进行提供维修服务，但仅以向开发建设单位科信房产公司及文昌镇政府打报告告知为由未按约进行维修服务，至今仍然对被告的屋内造成持续侵害。被告因此未交纳物业费。本院认为：被告黄杰是中卫市文萃家园小区房屋业主，原告中卫市创发物业服务有限责任公司对中卫市文萃家园小区物业管理服务经营，向包括被告在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受到法律保护。原告提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，被告拖欠原告享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任；但原告对被告房屋楼顶共用的落水管道处漏水存在需要维修的质量问题，因依据合同约定和相关物业管理条例及法规的规定均负有履行维修处理的义务，而原告怠于履行其义务，负有主要过错责任，相应减轻被告所承担的民事责任；被告可以按照原告服务的质量程度向原告承担支付物业服务费的义务。对原告要求被告支付所欠2013年5月1日至2017年5月31日期间的物业费共计1717.10元的诉讼请求，经核：被告自2013年5月1日至2017年2月31日应付物业服务费共计1717.10元予以确认；原告对被告的房屋楼顶共用落水管道处漏水存在需要维修的质量问题时，因负有履行维修处理的义务，而没有做出维修处理，属于原告怠于履行其义务，负有主要过错责任，对此可以减少物业服务费方式承担违约责任，按照应交纳的物业费共计1717.10元，原告承担70%合计1201.97元现应予抵除，被告向原告支付的剩余物业费为515.13元，故原告的该部分请求有事实及法律依据，本院予以支持；对原告的其余部分请求，因依据不足，本院依法不予支持。被告辩称的部分理由成立，本院予以采纳。对被告辩称原告把屋顶落水管处漏水的问题解决了、受损的墙体处理好，被告可以交物业费的意见，经核：原告依法应当对该楼顶共用管道的漏水问题承担相应的民事责任，给予维修处理，但因该履行方式在本案中不属于同一履行方式不宜合并处理，被告可以另行协商或者诉讼解决，故被告的该部分意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄杰于本判决生效后五日内向原告中卫市创发物业服务有限责任公司支付物业服务费515.13元；二、驳回原告中卫市创发物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告中卫市创发物业服务有限责任公司负担18元，被告黄杰负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜二○一七年五月二十三日书记员 钟天敏