湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初5597号原告：余清堂，男，1944年12月21日出生，汉族，公民身份证住址武汉市汉阳区，现住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号长源大厦2401、2402室。法定代表人：罗钧，总经理。被告：尚志，男，1971年12月22日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。第三人：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。负责人：高钧平，行长。委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，公司员工。原告余清堂诉被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、尚志，第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由审判员李红鹰担任审判长，与人民陪审员翁月芬、朱爱民组成合议庭，因被告联友公司、尚志下落不明，本院于2016年11月1日在《人民法院报》上向被告联友公司、尚志公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭组成人员通知书、廉政监督卡，于2017年2月3日公开开庭，进行了审理。原告委托诉讼代理人王盟盟、第三人中行江汉支行委托诉讼代理人毛进军、张峥辉到庭参加诉讼，被告联友公司、尚志经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余清堂诉称，原告与被告联友公司于2003年9月8日签订了《武汉市商品房买卖合同》，联友公司将其开发的位于武昌区中华路都景园1栋1-16-4房屋作价334200元售给原告，并约定了逾期办证的违约条款。原告按约向联友公司付清了全部购房款，联友公司向原告交付该房屋，原告一直居住使用至今。联友公司于2004年6月3日向原告开具了《销售不动产统一网络发票》。2015年9月16日，联友公司向原告出具承诺书：认可原告付清房款，承诺即日起90天内为原告免费办理房地产权属证书。但是，联友公司至今未能配合原告办理上述房屋的房地产权属证书。现经原告发现，联友公司为了自用资金需要，以虚假房屋买卖形式与尚志签订房屋买卖合同，向第三人按揭贷款，尚志与第三人签订了《零售贷款抵押合同》，并办理了预购商品房合同抵押权。原告认为原告与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系真实意思表示，原告付清全部购房款，并一直居住使用该房屋，是该房屋的真实购买者，《武汉市商品房买卖合同》具备法律效力。而联友公司与尚志签订的房屋买卖合同并无买卖房屋的意思表示，实际是为套取贷款，应属无效合同，尚志并无房屋权利，与第三人签订的《零售贷款抵押合同》无效，被告和第三人应当解除预购商品房合同抵押权。根据合同约定和法律规定，联友公司逾期未为原告办理房地产权属证书，应当承担违约责任。故诉至本院请求判令：1、原告余清堂与被告联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-16-4的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、被告联友公司与尚志签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、被告尚志与第三人中行江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、被告和第三人解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、被告协助原告办理诉争房屋的房地产权属证书；6、被告向原告支付逾期办证违约金3342元；7、本案诉讼费、查询费等费用由被告承担。庭审中，原告明确第4、5项诉讼请求中的被告是指被告联友公司、尚志，第6、7项诉讼请求中的被告是指被告联友公司。原告余清堂为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、原告身份证、被告联友公司工商公示信息，拟证明原被告的主体身份。证据二、2003年9月8日余清堂与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、联友公司出具的销售不动产统一网络发票1张、联友公司承诺书，拟证明原告从被告联友公司购买诉争房屋的情况。证据三、物业公司证明1份、水费通知单1张、电费发票2张、燃气开户单1张、余清堂出具的情况说明1份及照片1张，拟证明诉争房屋由原告余清堂实际居住使用。证据四、尚志与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、尚志与第三人中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》、武汉市房屋抵押记载信息单，拟证明联友公司就诉争房屋与尚志签订购房合同，尚志向银行贷款并办理抵押权的情况。证据五、武汉市武昌区房产交易管理所查询档案服务费发票2张，拟证明原告到房管部门查询涉案房屋状况而支出的事实。被告联友公司未作答辩，亦未提交证据。被告尚志未作答辩，亦未提交证据。第三人中行江汉支行辩称，抵押合同和借款合同都是有效的，尚志的房子办理了物权登记，银行取得了抵押权，债权不能对抗物权，愿意协商解决纠纷。第三人中行江汉支行为支持其辩解意见，提交以下证据：证据一、尚志身份证和户口簿的复印件，拟证明尚志办理抵押时向银行提供身份证明的事实。证据二、公证书1份，拟证明尚志在借款合同和抵押合同上的签名是真实的。证据三、联友公司向贷款人开具的收据，《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》、《期房抵押证明》，拟证明尚志与中国银行签订贷款合同，合同真实有效，并且中行江汉支行已取得抵押权的事实。经庭审举证、质证，被告联友公司、尚志经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。第三人中行江汉支行对原告提供的证据四真实性无异议，对证明目的有异议，认为证明了己方意见，对其他证据认为与己无关，不予质证。原告对第三人提供的证据三真实性有异议，对证据一的真实性无异议，对证据二认为与己无关，不予质证。本院对双方无异议的证据的证明效力予以确认。对第三人中行江汉支行提供的公证书载明，尚志于2003年4月22日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但上述两份合同尚志落款时间为2003年4月9日，公证书与实际不符，本院不予采信该份证据。对双方有争议的其他证据的证明效力，本院综合当事人陈述及其他有效证据予以认定。经审理查明，2003年9月8日，原告余清堂与出卖人被告联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：余清堂以总价334200元购买位于武昌区中华路都景园第1栋1单元16层4号房，建筑面积134.99平方米；余清堂2003年9月8日付款104200元、2004年2月1日前付150000元、2004年9月1日前付80000元；2003年12月1日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同签订后，原告余清堂陆续支付了全部购房款334200元，联友公司向余清堂交付了诉争房屋，余清堂一直居住使用至今。2004年6月3日，被告联友公司向余清堂出具了《销售不动产统一网络发票》，载明：购买方余清堂，收款方联友公司，项目名称都景园16楼1604房，数量134.99，金额334200元。2015年9月16日，联友公司出具“承诺书”，载明：1、我司已于2003年9月8日签订购买都景园1单元室的合同。该房屋的所有房款已经全部付清，同时，我司已向余清堂先生开具了该房屋的购房发票。2、我司将指派专人免费为余清堂先生代为办理该房屋的两证，并承诺在自2015年9月16日起的90天内将所有手续全部办理完毕。3、若因我司的原因导致在上述时间段内未能将该房屋的两证办理完毕，我司愿意承担由此引起的相关法律和经济责任。另查明，2003年3月11日，尚志与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：尚志以总价425218元购买位于都景园第1栋1单元16层4号房，建筑面积134.99平方米；尚志首付135218元，银行按揭29万元；2003年4月31日(系笔误，应为2003年4月30日)前交房。2003年4月，尚志与中行江汉支行签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：尚志向中行江汉支行借款29万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行1次性以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，尚志以中华路楚材巷161号都景园16-4房屋为借款合同提供抵押。合同结尾处尚志签字按印，落款时间2003年4月9日，中行江汉支行签字盖章，落款时间2003年4月16日。2003年4月25日，中行江汉支行在武汉市武昌区房管局办理了编号为昌200301670预购商品房合同抵押权。查明，原告余清堂到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。本院认为，原告余清堂与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助余清堂办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给余清堂，该合同已经实际履行，且购房款已全部结清，被告联友公司应当继续履行协助原告余清堂办理房屋权属证书的合同义务。故对原告请求确认与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，被告联友公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。关于尚志与联友公司签订的有关诉争房屋的商品房买卖合同的效力问题，本院审查证据后认为，双方虽签订了房屋买卖合同，但联友公司与尚志之间的买卖关系存在诸多疑点和不合理之处：一、尚志购买诉争房屋至今，未去实地查看房屋，也未要求联友公司交付房屋，不尽合理；二、联友公司开具收据表明已收到尚志支付的首付款，但尚志未到庭，未能提供资金来源凭证；三、本院以多种形式通知联友公司、尚志应诉，对于如此利害关系，尚志一直不到庭，有悖常理。由于尚志与联友公司之间的房屋买卖交易行为存在诸多不合常理之处，相关证据尚不足以证明尚志在本案中是善意第三人，根据举证责任分配的一般规则，本院认定被告联友公司主观上存在恶意，严重损害了余清堂的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告请求确认联友公司与尚志签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。尚志与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，因联友公司与尚志签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，尚志也无权将并非本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了原告余清堂的合法权益，故尚志与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故本院对原告余清堂请求确认尚志与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，予以部分支持。被告联友公司将诉争房屋销售给余清堂，又与尚志签订《武汉市商品房买卖合同》，并将该房屋作为抵押向中行江汉支行申请贷款，导致余清堂无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与余清堂签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，联友公司应当按已付房价款的1%向余清堂支付违约金，即334200元×1%=3342元。原告请求被告联友公司支付逾期办证违约金3342元，本院予以支持。关于原告请求被告联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故本院对原告余清堂的该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告余清堂与被告武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、被告武汉市联友房地产开发有限公司与被告尚志签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。三、被告尚志与第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效。四、被告尚志、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200301670期房抵押证明的手续。五、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告余清堂办理房地产权属证书。六、被告联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告余清堂支付逾期办证违约金3342元。七、被告武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告余清堂支付查询费110元。本案案件受理费6313元，公告费560元，合计6873元，由被告武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款原告余清堂已垫付，由被告武汉市联友房地产开发有限公司随同上述款项一并付给原告余清堂）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  李红鹰人民陪审员  翁月芬人民陪审员  朱爱民二〇一七年五月十一日法官 助理  邱一恒书 记 员  吴 迪