吉林省延吉市人民法院行 政 附 带 民 事 判 决 书（2014）延行再初字第1号原审原告林绍德，男，1951年2月25日生，现住延吉市。委托代理人林绍华，男，1946年5月4日生，现住延吉市。原审被告延吉市房产管理局。住所地：延吉市建工街***号。原法定代表人金勇文，原局长。现法定代表人金东海，局长。委托代理人池铜汉，延吉市房产管理局职员。委托代理人柳静，吉林敖联律师事务所律师。追加被告延吉市征收局，住所地：延吉市建工街388号。原法定代表人温立群，原局长。现法定代表人刘刚，局长。委托代理人张成化，该局科员。追加民事诉讼被告延边光明房地产开发公司，住所地：延吉市。法定代表人金洪斌，该公司经理。第三人延吉市小营镇政府。住所地：延吉市长白山西路***号。法定代表人张学斌，镇长。委托代理人扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。第三人延吉市明珠实业有限公司。法定代表人陈嘉伟，董事长。委托代理人金龙，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。原审原告林绍德不服延吉市城市房屋拆迁管理办公室（简称拆迁办公室）作出的（2000）延拆管裁字第12号裁决，于2000年6月5日向本院提起诉讼。本院于2000年11月14日作出（2000）延行初字第52号行政判决，林绍德不服提起上诉。延边州中级人民法院于2001年2月15日作出（2001）延州行终字第7号行政裁定，撤销原判，发回重审。本院于2001年6月20日作出（2001）延行初字第5号行政判决，林绍德不服提起上诉。延边州中级人民法院于2001年11月30日作出（2001）延州行终字第54号行政判决，撤销本院（2001）延行初字第5号行政判决和拆迁办公室（2000）延拆管裁字第12号裁决。林绍德不服向延边州中级人民法院申请再审，延边州中级人民法院于2006年10月17日作出（2006）延州行再终字第4号行政裁定，撤销本院（2001）延行初字第5号行政判决和延边州中级人民法院（2001）延州行终字第54号行政判决，发回本院重审。本院于2007年5月9日作出（2006）延行初字第74号行政判决，林绍德不服提起上诉。延边州中级人民法院于2007年8月22日作出（2007）延州行再终字第9号行政判决，林绍德不服向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2011年8月15日作出（2011）吉行监字第46号行政裁定，指令延边朝鲜族自治州中级人民法院再审本案。延边州中级人民法院于2011年12月14日作出（2011）延中行再终字第1号行政裁定，撤销本院（2006）延行初字第74号行政判决和延边州中级人民法院（2007）延州行再终字第9号行政判决，发回本院重审。本院作出（2012）延行再字第3号行政附带民事判决，林绍德不服向中级法院提起上诉，中级法院于2012年发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，由审判员贾本华主审，因原审原告申请回避，该案件由审判员张念德主审，开庭审理三次，又因原审原告申请回避，该案责令由审判员李相根主审，并于2015年11月26日第四次开庭审理，因原告申请对营业损失部分进行鉴定，于2017年1月4日第五次公开开庭进行了审理。因本案漏列当事人，追加延边光明房地产开发公司（以下简称光明公司）为被告参加本案的诉讼，于2017年4月12日第六次开庭审理此案。原审原告林绍德及其委托代理人林绍华，被告延吉市房产管理局（简称房产局）委托代理人池铜汉、柳静，第三人延吉市小营镇政府（简称小营镇政府）委托代理人扈玉海，第三人延吉市明珠实业有限公司（简称明珠公司）委托代理人金龙到庭参加诉讼，追加被告延吉市征收局经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，追加民事诉讼被告延边光明房地产开发公司经本院合法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告林绍德诉称：拆迁办公室作出的（2000）延拆管裁字第12号行政裁决书，适用法规错误导致裁决错误。原告要求房屋拆迁补偿实行产权调换，不是实行货币补偿。被告未按法定程序拆迁，侵犯了原告的财产所有权，要求赔偿损失。此外补偿费的利息计算有误，请重新确定，故请求：1、要求对被告的行政行为进行全面的合法性审查，确认被告的行政行为违法，确认拆迁行为违法；2、要求给与赔偿1293，074元房屋价格和房屋租金154万元。偏厦子损失费261，767元，共三项共计3094，841元。鉴定费12，900元，一审、二审再审行政诉讼费500元，合计13，400元由被告负担。原审原告向本院提供的证据有：1、延边经纬房地产估价有限公司房地产估价报告，证明原告被拆迁房屋价格为1293，074元，原告支付鉴定费12,900元。2、收据一份，证明每年收益20万元，17年的收益最少170万元。原审被告房产局辩称：在拆迁时原告提供的是住宅房照，我方同意按住宅补偿，而原告要求按营业房标准补偿，但又没有提供营业房房照，拆迁双方未能达成拆迁协议。1999年，原告提供非住宅产权证时，该地段已经建成明珠大厦综合楼，已不能原地回迁，因原告当时未能提供有效的房屋产权证，故不存在损失和利息问题。现已成立延吉市征收局，被告房产局不能承担任何责任。原审被告房产局向本院提供的证据有：1、延州计综字〔1996〕126号文件，证明拆迁单位是延边光明房地产开发公司。2、延吉市城市规划局向房屋动迁办公室出具的房屋动迁规划通知单，证明该地段建设单位是延边光明房地产开发公司。3、延吉市房屋鉴定管理站出具的房屋拆迁批准书，证明林绍德的房屋在被拆迁范围之内。4、关于林绍德被拆迁房屋属门市房一事的处理决定，证明林绍德的房屋是属于门市房，应按门市房补偿。5、延吉市房屋拆迁管理处下发的拆迁通知单，证明已告知林绍德居住的房屋动迁。6、拆迁办对明珠大厦经理陈嘉伟的调查笔录，证明调查对林绍德房屋如何进行补偿的问题。7、拆迁办对林绍荣和林绍华的调查笔录，证明拆迁管理办公室了解原告对动迁房屋的具体要求。8、送达回证，证明拆迁办工作人员送达行政裁决书。9、照片复印件两张，证明原告的房屋状况。10、林绍德的土地使用证，证明房屋所在的位置。11、1995年延吉市人民政府颁发的林绍德房屋所有权证，证明房屋用途是住宅。12、延吉市房产管理局房地产评估事务所出具的房地产价格评估报告书，证明动迁的房屋按照货币补偿的依据。13、规划局出具的动迁范围图，证明拆迁人是延边光明房地产产开发有限公司。14、房屋拆迁许可证，证明拆迁原告房屋合法。追加被告延吉市征收局辩称，当时延吉市拆迁管理办公室的拆迁行为合法，2000年下发的行政裁决的依据是《拆迁管理条例》。追加被告延吉市征收局未提供证据。民事追加被告光明公司未提出书面答辩意见，亦未提供证据。第三人小营镇政府称：我方不应参加本案诉讼，应由延边光明房地产开发公司参加诉讼。我镇办企业延边光明房地产开发公司是为第三人明珠公司代建明珠大厦，在动迁中也是委托延吉市房屋拆迁管理处拆迁，所有的拆迁权利义务已经转让给了拆迁管理处，并已将200万元拆迁费用全部支付给了拆迁管理处。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人小营镇政府未提供证据。第三人明珠公司称：我公司不能成为本案的第三人。2000年房产局作出的裁决书中有原告和延边光明房地产开发公司，而没有我公司，本案和我公司没有法律上的关系，要求我公司赔偿没有法律依据。第三人明珠公司向本院提供的证据有:延吉市人民法院（2002）延行初字第8号行政裁定书，延边朝鲜族自治州中级人民法院（2002）延州行终字第148号行政裁定书，证明明珠公司与本案拆迁事宜没有利害关系，明珠公司不符合本案主体资格。本院根据被告延吉市房产管理局的申请委托延边诚信房地产评估咨询有限公司对林绍德原有的房屋以2015年5月18日作为价值评估时点，进行了评估，其总价款为862，727元，单价29，935元／平方米。根据原审原告林绍德的申请委托延吉市价格认证中心对该争议房屋的经营损失即租金收益进行鉴定。鉴定结论为，1996年至2016年的租金收益为1540，000元。经庭审质证，本院认证如下。对原审原告提供的延边经纬房地产估价有限公司房地产估价报告，被告和第三人小营镇政府无异议，第三人明珠公司有异议，主张，所评估的房屋不是本案所争议的房屋，而是对目前该地段的房屋进行了评估，评估标的物与本案没有关系，评估人采取的是收益法，采用收益进行评估，应提交前3年的收益凭证来进行收益，可是也没有前3年的凭证，不认可评估报告。本院认为，该评估报告是以现有的明珠大厦门市房作为评估标的，评估对象错误，应以林绍德房屋现有的评估价值进行评估，故该评估报告不予采信，延边诚信房地产评估咨询有限公司对林绍德原有的房屋以2015年5月18日作为价值评估时点，进行的评估报告作为本案的赔偿依据。对原告提供的2号证据，被告和第三人小营镇政府、明珠公司均有异议，主张缺乏客观真实性，本院认为其异议成立，故不予采信，对延吉市价格认证中心出具的租金收益鉴定报告作为本案的赔偿依据。对原审被告提供的1-14号证据，第三人小营镇政府、明珠公司无异议。原审原告对2、4、6、7、8、10、13号证据无异议；对1、3、9、11、14号证据的真实性未提出异议；对5号证据主张是伪造的，但未能提供相反证据予以反驳，故本院采信原审被告提供的1-11、13、14号证据；对12号证据，原审原告主张因评估时房屋已拆迁，评估结果缺乏依据，本院认为原告的异议成立，故不予采信。对第三人明珠公司提供的证据，原审被告和第三人小营镇政府无异议，原审原告对证明目的有异议。本院认为针对林绍德的房屋登记，明珠公司在涉及林绍德的房屋登记的案件中不具备主体资格，但本案中原审原告向第三人明珠公司主张因侵权产生的民事赔偿责任，具备主体资格，该行政判决不能约束明珠公司在本案中的民事主体资格，故不予采信。追加被告光明公司经本院合法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据的质证权利。经查明，光明公司于1996年8月19日领取房屋拆除批准书，开发建设明珠大厦。于同年10月18日领取房屋拆迁许可证，并委托延吉市房屋拆迁管理处拆迁。因明珠大厦为商业综合楼，故对被拆迁户均以货币补偿，没有回迁安置。林绍德所有的28.82平方米房屋被列为拆迁范围，因林绍德出具住宅房照，却称该房屋是门市房不能按住宅房屋标准补偿，故在未达成拆迁补偿协议的情况下，1996年12月房屋拆迁管理处将林绍德的房屋拆除。1999年12月22日，房产局作出“关于林绍德被拆迁房屋属门市房一事的处理决定”，内容为：“拆迁处、开发公司：林绍德被拆迁的房屋（1995年10月拆迁），面积28.82平方米。当时由于购房契约书没有，档案记载资料不全，我局产权处为了慎重起见，补办了住宅房照。现在林绍德找到了原来购房时的契约书，明确此房属门市房（当时叫做商店房），经过调查核实，情况属实。我局研究决定，林绍德被拆迁的住房属于门市房，应按门市房给予补偿。”2000年，林绍德以光明公司作为被申请人向拆迁办公室提出申请，要求：1、房屋按我市当年拆迁政策给予补偿；2、拆迁双方未达成协议擅自拆除房屋赔偿经济损失8万元；3、赔偿房屋补偿款96年拆迁时起至今的利息，按照国家规定计算。拆迁办公室委托延吉市房地产评估事务所对林绍德的房屋作出评估后，于2000年5月23日作出（2000）延拆管裁字第12号裁决书，裁决内容为：一、申请人28.82平方米的有照房屋按2000年5月23日市房地产评估事务所评估的价格给予补偿。补偿金额为62，250元。二、申请人提出的赔偿8万元损失费是不合理的，不予支持。三、申请人房屋补偿款利息从1996年10月10日起按国家有关规定给予补偿。四、申请人房屋评估费150元由被申请人支付。林绍德不服，于2000年6月5日向本院提起行政诉讼。在审理过程中，经本院委托延边经纬房地产估价有限公司于2013年12月6日作出房地产估价报告，结论为：“位于延吉市明珠大厦一层商业用途房地产，延吉市人民法院委估的房地产在估价时点2013年12月30日的房地产市场价值评估为人民币1293，074元，单价：44，900元。原告支付了鉴定费12,900元。本案由中级法院发回重审后，再次委托延边诚信房地产评估咨询有限公司对林绍德原有的房屋以2015年5月18日作为价值评估时点，进行了评估，其总价款为862，727元，单价29，935元／平方米。原审原告林绍德又申请对该争议房屋的经营损失即租金收益进行鉴定。经委托延吉市价格认证中心鉴定，1996年至2016年间的租金收益为1540，000元。另查，2001年6月6日，明珠公司以房产局作出“关于林绍德被拆迁房屋属门市房一事的处理决定”的行政行为程序违法、无事实依据和法律依据、越权行为为由提起行政诉讼，要求撤销房产局作出的上述行政行为。林绍德被拆迁房屋的原始房照系住宅房照，是延吉市人民政府颁发的。该诉讼中，明珠公司主张自己委托光明公司建设明珠大厦，故有利害关系。本院于2001年8月3日作出（2001）延行初字第23号行政判决书，认为明珠公司虽然不是明珠大厦综合楼的开发单位，但开发资金由明珠公司支出的，有利害关系，具有诉讼主体资格，林绍德现有的私有房屋产权证系延吉市人民政府颁发，应延吉市人民政府作出决定，房产局作出的行政处理决定属越权行为，判决撤销房产局于1999年12月22日作出的关于林绍德被拆迁房屋属门市房一事的处理决定。第三人林绍德不服向延边州中级人民法院上诉，延边州中级人民法院以“明珠公司支出开发资金，与被诉具体行政行为有利害关系的认定事实不清、证据不足”为由，于2001年10月18日作出（2001）延州行终字第43号行政裁定，撤销本院（2001）延行初字第23号行政判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2002年1月8日作出（2002）延行初字第8号行政裁定，认为明珠公司未能提供与林绍德房屋有直接利害关系的证据，明珠公司不具备诉讼主体资格，裁定驳回明珠公司的起诉。明珠公司不服向延边州中级人民法院上诉，延边州中级人民法院作出（2002）延州行终字第48号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。1997年5月27日，延边朝鲜族自治州计划委员会下发延州计综字〔1997〕91号文件通知延吉市计委，将1997年明珠公司新建明珠大厦项目计划下达给你们，认真执行。明珠公司于1998年11月30日在延吉市工商行政管理局设立登记。光明公司代建明珠公司的明珠大厦项目。在庭审中，要求明珠公司提供与光明公司之间关于建设明珠大厦的相关证据，但该公司至今未提供。延边光明房地产开发公司于1993年3月8日由延吉市小营乡财政所投资210万元成立，属于集体所有制企业，法人代表人为金洪斌。2001年9月10日，因未参加年检被延吉市工商行政管理局吊销营业执照。第三人延吉市小营镇政府在举证期限内未能提供注册资金到位的证据。延吉市拆迁管理处隶属延吉市房产管理局，延吉市房屋拆迁管理办公室于2013年4月8日成立延吉市征收局之前，隶属延吉市房产管理局，延吉市征收局成立后全部人员归到延吉市征收局。延吉市征收局主要职能是按照法定程序负责房屋征收和补偿安置的具体实施工作。本院认为，第一、行政争议部分。1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十四条“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。”的规定，作出裁决的适格主体是延吉市房产管理局，并非其职能部门的延吉市房屋拆迁管理办公室。延吉市房屋拆迁管理办公室以自己名义作出（2000）延拆管裁字第12号裁决书，系超越职权的行为，根据1989年《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：4.超越职权的；”的规定，应予以撤销。原审原告已提出一并提出解决民事争议的诉讼，无需责令被告延吉市房产管理局重新作出裁决，且延吉市房产管理局已不具有裁决的行政职能。第二、民事争议部分。根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第六十一条“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”的规定，原审原告要求对房屋拆迁补偿问题一并解决的要求应予以支持，故本案对民事争议部分进行一并审理。1.关于赔偿范围。根据1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十四条“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。”第十五条“在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。”的规定，明确了拆迁人与被拆迁人解决拆迁安置纠纷的两种途径分别是双方签订安置补偿协议或者在达不成协议的情况下，由有权机关作出拆迁安置补偿裁决。被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。因此本案中拆迁人与被拆迁人既未对争议房屋的拆迁问题达成安置补偿协议，又未经有权机关作出拆迁安置补偿裁决，涉案房屋的所有权依然归被拆迁人，即本案的原审原告林绍德所有。1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十九条“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。”第二十条“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。”第二十九条“拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。”。根据上述规定，拆迁人和被拆迁人应当协商补偿方式和补偿金额，但本案中，尚未签订补偿安置协议的情况下，把原审原告林绍德的房屋进行拆除，属于违法拆除，应承担民事责任。本案中，在补偿金的计算方式上，由于房屋已经灭失，应当以能够恢复原状的标准来给付赔偿金。即应当以判决时能够在同区位购买同等条件的房屋的价格进行补偿，其价值为延边诚信房地产评估咨询有限公司所作的评估价款862，727元。《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”的规定，应当补偿原审原告林绍德自1996年房屋拆迁开始至2016年之间的经济损失即延吉市价格认证中心鉴定的1540，000元的房屋租金收益。原审原告林绍德要求补偿偏厦子损失费261，767元的诉讼请求，因没有证据证明不予支持。2.赔偿责任主体和赔偿方式。本案中拆迁人与被拆迁人既未对争议房屋的拆迁问题达成安置补偿协议，又未经有权机关作出拆迁安置补偿裁决，涉案房屋的所有权依然归被拆迁人，即本案的原审原告所有。第三人延吉市明珠实业有限公司自建成明珠大厦开始至今占有原审原告的房屋（现房屋所在的土地）原址，侵害了原审原告的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，因在该房屋原址上已建成明珠大厦并经营多年，恢复原审原告的房屋，会造成更大的经济损失，无现实意义。故第三人延吉市明珠实业有限公司在未提供与延边光明房地产有限公司之间关系的证据，属于受益人，应承担赔偿原审原告林绍德房屋损失862，727元的民事责任。延边光明房地产开发公司在代建明珠大厦过程中，作为拆迁人应当按照相关法律法规和规章的规定，进行合法拆迁，但未经合法途径解决与原审原告林绍德房屋拆迁事宜，先行拆除给原审原告林绍德受到经济损失即租金收益1540，000元，应承担民事责任。延边光明房地产开发公司成立时由上级主管单位第三人延吉市小营镇政府投资210万元成立，并于2001年被工商行政部门吊销营业执照，现早已名存实亡，实际已解散。根据《中华人民共和国民法通则》第四十七条“企业法人解散，应当成立清算组织，进行清算。企业法人被撤销、被宣告破产的，应当由主管机关或者人民法院组织有关机关和有关人员成立清算组织，进行清算。”的规定，第三人延吉市小营镇政府应当负有组织清算的责任，为及时组织清算，给他人造成经济损失有过错，且在举证期限内未能提供注册资金210万元的证据，应在注资资金210万元不实的范围内承担民事责任。故原审原告林绍德的经济损失1540，000元，应由第三人延吉市小营镇政府承担。延边光明房地产开发公司和延吉市房屋拆迁处是委托拆迁关系，在办理委托事项中所产生的法律后果应当由委托人承担。故本案中，适格承担民事责任主体应为委托人延边光明房地产开发公司。延吉市房产管理局对下属职能部门延吉市城市房屋拆迁管理办公室超越职权所作出的违法裁决行政行为，给原审原告林绍德造成的损失一审和二审的诉讼费用及鉴定费，承担责任。综上，依照1989年《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第（四）目，《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、七十四条第二款、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款的规定，判决如下：一、撤销延吉市房屋拆迁管理办公室于2000年5月23日作出的（2000）延拆管裁字第12号行政裁决；二、第三人延吉市明珠实业有限公司于本判决生效之日起三个月内，向原审原告林绍德支付房屋折价款862，727元；三、第三人延吉市小营镇人民政府于本判决生效之日起三个月内，在注册资金210万元不实的范围内向原审原告林绍德支付经济损失即租金收益1540，000元；四、驳回原审原告林绍德其他诉讼请求。本案诉讼费500元，鉴定费12，900元，合计13，400元，由延吉市房产管理局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  李相根审判员  车秀英审判员  咸钟虎二〇一七年五月二十日书记员  杨景文