大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初1801号原告：亿达物业管理有限公司。法定代表人：高炜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟艳红，系辽宁法栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于非，系辽宁法栋律师事务所实习律师。被告：云福和，男。被告：王晓婷，女。委托诉讼代理人：云福和（系被告王晓婷的丈夫），男。原告亿达物业管理有限公司与被告云福和、王晓婷物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人孟艳红，被告云福和，被告王晓婷的委托诉讼代理人云福和即被告云福和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠物业费2,453.94元及逾期交费违约金50.23元(自2016年1月1日至2016年9月30日)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案被告系大连市甘井子区第五郡逸林园小区房屋业主，房屋建筑面积136.33平方米。入住该小区时，原告与被告签订《第五郡临时管理规约》和《前期物业服务协议》。上述合同均约定：由原告向被告所在小区提供物业服务，物业费标注为：住宅按面积每月每平2元、叠院按建筑面积每月每平1.20元收取，被告应于每季度前10日交纳该季度的物业费，未按约定交纳物业费的，被告应按欠缴金额日千分之三承担违约金。原告作为该小区的物业管理企业按约定提供了物业服务，而被告无故拖欠自2016年1月1日至2016年9月30日的物业费。被告的上述行为已构成违约，应向原告缴纳物业费并支付违约金，原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼。被告云福和、王晓婷辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积属实，未交物业费的时间属实，物业费标准属实。不缴纳物业费的原因是被告认为原告没有完全尽到自己的责任，提供完整完善的物业服务，对于存在在业主身边的安全隐患长期放置不管，给被告的家人特别是孩子的生命、财产、安全带来了极大的威胁，同时也给被告的家人造成了极大的心理负担，被告在多次要求原告消除安全隐患无果之后，才暂停缴纳物业费的。在被告家楼道的一楼有个设备间，上面标有安全提示“小心有电”，里面有很多电器设备，平时是上锁的，在一年半之前不知什么原因被人破坏了，物业在一年多的时间里一直没有采取措施，让安全隐患一直搁置在那里，到现在也没有得到解决。另外，小区内到处有随意侵占公共区域，破坏绿地的情况，原告并没有采取有效的管理制止这种对广大业主利益侵占的行为，助长了这样行为的不断扩大，未能尽到自己的管理和服务义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区第五郡逸林园小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区第五郡逸林园小区房屋的业主，房屋建筑面积136.33平方米。2009年6月2日，原、被告签订《第五郡前期物业服务协议》，合同第三条第一款约定物业收费标准为：多层住宅：2元/月/平方米；高层住宅2.20元/月/平方米；叠院：1.20元/月/平方米。第二款约定“物业服务费于本物业交付使用之日起计收。业主或物业使用人应于每季度首月十日前向乙方交纳当季度物业服务费。业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。”被告2009年6月6日领取房屋钥匙。2009年10月24日，被告在承诺上签字确认已详细阅读《临时管理规约》，并同意遵守《临时管理规约》。被告于2015年11月21日按照房屋建筑面积每月每平方米2元的标准交纳了2014年12月1日至2015年12月31日的物业服务费3,545元。2015年4月25日，原告委托亿达物业管理有限公司住宅分公司与大连市甘井子区第五郡逸林园小区业主委员会签订《第五郡逸林园小区物业服务合同》，物业服务期限自2015年10月17日起至2017年11月21日止。合同第四章第四条约定“多层住宅：2元/月/平方米，小高层住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费）。”第五条约定“物业服务费于本物业交付之日起计收。”第六条约定“物业服务费，业主或物业使用人应于每季10日前向乙方交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为违约金。”自2016年1月1日至2016年9月30日被告拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2016年1月1日至2016年9月30日止，被告总计拖欠物业服务费2,453.94元。另查，2016年10月17日，大连高新技术产业园区市场监督管理局核准原告公司名称由“大连亿达物业管理有限公司”变更为“亿达物业管理有限公司”。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议出于原、被告的真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《第五郡前期物业服务协议》及《第五郡逸林园小区物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《第五郡前期物业服务协议》及《第五郡逸林园小区物业服务合同》，被告房屋建筑面积136.33平方米，物业服务费为每月每平方米2元。自2011年1月1日起至2016年9月30日止依法应向原告交纳物业服务费2,453.94元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费2,453.94元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张按照同期银行贷款利率计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。关于被告辩称对物业服务不满意的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告称原告没有及时制止住户私搭乱建的问题，本院认为，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等方式解决，原告作为物业管理单位已在自己的权限范围内进行了劝止，并且报告了执法部门协助清理违建，已履行了物业管理责任。对于被告称设备间门锁损坏，存在安全隐患的问题，本院认为，被告并无证据证明此门锁损坏系物业服务直接造成，原告称系业主臧传伟损坏，原告也在督促损坏门锁的涉事业主修复，且设备间系专业人员进入的场所，现并未造成明确损失，同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告云福和、王晓婷于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告亿达物业管理有限公司物业服务费人民币2,453.94元及违约金50.23元（自2016年1月1日至2016年9月30日止）如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告云福和、王晓婷负担。二被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。代理审判员  郭艳玲二〇一七年五月二十三日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。