江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终723号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈春雷，女，1981年3月6日生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘耀群，男，台湾宜兰县，1975年3月26日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陆锋，江苏六典律师事务所律师（代理两上诉人）。委托诉讼代理人：陈楠，江苏六典律师事务所律师（代理两上诉人）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩明松，男，1976年5月7日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘来菊，女，1980年4月21日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师（代理上述两被上诉人）。原审第三人：交通银行股份有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路263号，统一社会信用代码91320583838135304Y。负责人：何畏，该银行行长。委托诉讼代理人：孙明，江苏元融律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雯瑜，江苏元融律师事务所实习律师。上诉人沈春雷、刘耀群因与被上诉人韩明松、甘来菊房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初5863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈春雷、刘耀群上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人存在严重违约行为，被上诉人应当先支付107万元首付款，但被上诉人没有按约定支付；上诉人一直要求被上诉人支付107万元符合常理；上诉人没有违约行为，上诉人没有向被上诉人讲过不卖房子，陈文涛并不能代表上诉人；被上诉人没有支付107万元首付款的违约行为是持续的，上诉人解除合同符合法律规定；一审法院认定合同未明确约定107万元的支付方式明显与事实不符，房屋买卖合同第十二条明确约定“乙方于甲方还贷当日向甲方支付1070000元用于甲方还贷”，该约定十分明确了被上诉人将107万元支付给上诉人，上诉人用于还贷，至于上诉人收到钱后是否可能违约不去还贷，均不能免除被上诉人先付款的义务；一审法院依据两份传来证据及2015年底至2016年初房地产市场价格上涨较大便认定上诉人违约，事实认定不清，适用法律错误。韩明松、甘来菊辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。交通银行股份有限公司昆山分公司述称，同意一审判决。韩明松、甘来菊向一审法院起诉请求：1、判令沈春雷、刘耀群继续履行与韩明松、甘来菊签订的房屋买卖合同，要求沈春雷、刘耀群办理本案所涉房屋的抵押权注销手续、协助办理所涉房屋过户手续。2、判令沈春雷、刘耀群支付韩明松、甘来菊违约金（自2016年4月5日至沈春雷、刘耀群交付房屋时止，根据合同第五条约定，按总房款336万元的日万分之三计算）。3、本案诉讼费由沈春雷、刘耀群承担。沈春雷、刘耀群向一审法院提起反诉请求：1、判令确认房屋买卖合同于2016年5月19日解除；2、判令韩明松、甘来菊支付违约导致合同解除违约金672000元；3、本案诉讼费用由韩明松、甘来菊承担。一审法院认定事实：2015年8月7日，双方当事人在昆山住商房地产经纪有限公司居间下，签订《昆山住商房屋买卖合同》一份，约定沈春雷、刘耀群将位于昆山市玉山镇昆玉九里山庄145号101室房屋出售给韩明松、甘来菊，建筑面积257.17平方米，毛坯房，价款336万元；沈春雷、刘耀群应于签订合同之日将该房屋的房产证、土地证交由昆山住商房地产经纪有限公司代管，并经双方同意于2016年4月15日前办理过户手续；韩明松、甘来菊于合同签订当日向沈春雷、刘耀群支付定金20万元，韩明松、甘来菊向银行贷款207万元，此款办妥产权过户、银行抵押后由银行放款至沈春雷、刘耀群账户，韩明松、甘来菊于沈春雷、刘耀群还贷当日向沈春雷、刘耀群支付107万元用于沈春雷、刘耀群还贷，韩明松、甘来菊于办理交房当日向沈春雷、刘耀群支付2万元；双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。同日，韩明松通过银行转账向沈春雷支付定金20万元，沈春雷出具收据，证明收到上述款项。另，韩明松向昆山住商房地产经纪有限公司支付居间费1万元。一审审理中，韩明松、甘来菊向一审法院提供昆山住商房地产经纪有限公司中山路店工作人员张某的证人证言：合同是2015年8月签订的，当时我是店长，陈文涛当时是副店长，韩明松是我客户，对方是由小陈负责，签订合同时沈春雷口头答应买方代房东在2016年2月左右还贷。合同签订后几天，房东打电话给小陈说房东要求买方还贷，韩明松自己的房子也刚卖掉，公积金贷款很慢。2015年11月左右，房东打电话给小陈要求韩明松还贷，韩明松说钱给别人借去，到2月也过不了多久。后来听小陈说，韩明松在2月左右把钱准备好了，房东在台湾没有回来，听说业主不高兴卖了，我组织三方来调解，2016年2月底，我与小陈及双方当事人协商，协商答应买方多给房东5万元作为还银行利息，房东说就这两天将贷款还了，韩明松说没有问题说2016年3月初的星期二回来还款，约好星期二要求韩明松将款项集中到一张卡去交行还贷，上午要求韩明松去准备，我与小陈约好房东三方在下午2点在交行还贷，下午1点左右房东打电话说其身份证到期办不了，就没有去，房东说办好身份证至少需要1个月，后来因我个人原因于2016年3月7日离职了。离职后我也问过小陈说没有约到房东。根据沈春雷提供的身份证显示，其有效期为2016年2月29日至2036年2月29日。一审审理中，韩明松、甘来菊向一审法院提供韩明松与昆山住商房地产经纪有限公司中山路店工作人员陈文涛在2016年4月1日的录音资料，该资料显示现在这个价格卖方不愿意卖了。2016年5月18日，沈春雷、刘耀群委托江苏封强律师事务所律师向韩明松、甘来菊及江苏沉浮律师事务所沈丽律师发出律师函一份，简述了合同约定的主要条款，表示至涉案房屋还贷当日，韩明松、甘来菊未依约支付107万元，且经多次催要，导致涉案房屋因按揭贷款未还清而无法依约办理过户，故函告解除涉案房屋买卖合同，如有异议，应予以书面答复，并且韩明松、甘来菊应当向沈春雷、刘耀群支付迟延付款违约金32256元及合同解除违约金672000元，已支付的定金20万元，因韩明松、甘来菊违约，依法不予返还。一审另查明：涉案的昆山市玉山镇昆玉九里山庄145号101室房屋于2014年3月14日在第三人交通银行股份有限公司昆山分公司处设立抵押，抵押权价值239万元。一审审理中，第三人交通银行股份有限公司昆山分公司表示如人民法院判决韩明松、甘来菊代为涤除抵押权，其愿意接受。上述事实，有《昆山住商房屋买卖合同》、银行转账凭证及收据两份、证人张某证言、身份证、录音资料、律师函、房产基本信息及双方当事人陈述等予以证实。一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。本案争议焦点为韩明松、甘来菊怠于履行其承诺的代涤除银行抵押权的义务，还是沈春雷、刘耀群因房屋价格上涨而怠于履行协助过户义务。合同并未明确约定，双方涤除抵押权的方式是韩明松、甘来菊将107万元支付沈春雷、刘耀群，由沈春雷、刘耀群自行涤除抵押权，还是在居间方的主持下共同至银行涤除抵押权，以避免风险。根据目前二手房买卖的交易习惯及证人张某证言，可以确定韩明松、甘来菊在获得资金后，在居间方的协调下征得沈春雷、刘耀群同意，在2016年3月初的星期二约定三方至银行涤除抵押权，后因沈春雷未能按约至银行，导致后续合同义务无法继续进行。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。同时，结合韩明松、甘来菊提供的韩明松与昆山住商房地产经纪有限公司中山路店工作人员陈文涛在2016年4月1日的录音资料及证人张某证言，并结合2015年底至2016年初房地产市场价格上涨较大的因素，可以确定沈春雷、刘耀群没有主动继续履行合同的意愿，并要求加价“收回成本”的情况。一审法院认为，沈春雷、刘耀群违约怠于履行合同的主观意思表示及客观行为明确，因此对于韩明松、甘来菊基于守约方要求继续履行合同，并要求沈春雷、刘耀群协助办理昆山市玉山镇昆玉九里山庄145号101室房屋的产权过户手续的诉讼请求，予以支持。同时，因违约方无权提出解除合同，沈春雷、刘耀群于2016年5月18日发出的解除合同通知书不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，其通知的效力，不予确认，故对于沈春雷、刘耀群要求确认双方于2015年8月7日签订的《昆山住商房屋买卖合同》解除的诉讼请求，不予支持。对于沈春雷、刘耀群要求韩明松、甘来菊支付迟延付款违约金及解除合同违约金的诉讼请求，亦不予支持。关于第三人交通银行股份有限公司昆山分公司同意由韩明松、甘来菊代为涤除抵押权的意思表示，予以确认。关于合同后续履行的问题，因考虑到后续强制执行可能遇到的障碍，再征得韩明松、甘来菊的同意下，韩明松、甘来菊自愿在涤除银行抵押权后，将剩余购房款一次性支付沈春雷、刘耀群或提存至一审法院。关于违约金，合同同时约定了迟延履行违约金和解除合同违约金，本案应适用迟延履行违约金，即“双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金”，故确定违约金为：以1008元/天为标准，从2016年4月16日计算至沈春雷、刘耀群实际履行过户义务之日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、韩明松、甘来菊于判决生效后十日内涤除第三人交通银行股份有限公司昆山分公司对沈春雷、刘耀群享有的抵押权（包含借款本金及利息）。二、韩明松、甘来菊于涤除上述抵押权后十日内支付沈春雷、刘耀群购房余款（316万元扣除全部抵押权价值包含利息）。三、沈春雷、刘耀群于涤除上述抵押权后十日内配合韩明松、甘来菊办理昆山市玉山镇昆玉九里山庄145号101室房屋的产权过户手续。四、驳回沈春雷、刘耀群的全部诉讼请求。本诉案件受理费33680元，保全费5000元，合计38680元，由沈春雷、刘耀群负担。反诉案件受理费39056元，由沈春雷、刘耀群负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行自己的义务。双方当事人合同约定韩明松、甘来菊于沈春雷、刘耀群还贷当日向沈春雷、刘耀群支付107万元用于还贷，但并未明确约定还贷的具体日期，也未明确约定还贷涤除抵押权的方式。之后在居间方的协调下，韩明松、甘来菊与沈春雷、刘耀群约定在2016年3月初的星期二由三方共同至银行涤除抵押权，但沈春雷未能按约至银行，能够证明韩明松、甘来菊已经具备履行合同的条件并积极履行，沈春雷、刘耀群无正当理由怠于履行合同义务，导致后续合同义务无法继续进行的原因在于沈春雷、刘耀群。一审法院认定沈春雷、刘耀群构成违约并无不当，本院予以确认。沈春雷、刘耀群认为韩明松、甘来菊构成违约的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审反诉案件受理费应为33680，减半收取16840元，一审法院计算有误，本院予以纠正，一审反诉案件受理费16840元由沈春雷、刘耀群负担。综上所述，沈春雷、刘耀群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33680元，由沈春雷、刘耀群负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄源榕代理审判员  柳 璐二〇一七年五月三十一日书 记 员  闻 艺