四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初872号原告苏艳，女，1971年2月10日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托代理人朱琨，四川智达律师事务所律师。被告攀枝花学院，住所地：攀枝花市东区机场路**号。法定代表人黄双华，校长。委托代理人高仕忠，男，1970年2月13日生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。委托代理人蒲文峰，四川广聚律师事务所律师。被告四川省成兴建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区棬子树村一组。法定代表人巫云浩，总经理。委托代理人卢刚，四川三才律师事务所律师。原告苏艳诉被告攀枝花学院、被告四川省成兴建设工程有限公司（下称成兴公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理。依法由审判员杨定涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏艳及其委托代理人朱琨，被告攀枝花学院的委托代理人高仕忠、蒲文峰，被告成兴公司的委托代理人卢刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏艳诉称，2013年2月3日，原告与二被告签订了一份《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（下称《房屋使用权转让协议》），约定二被告将其建设的攀枝花学院后勤服务综合楼临街3-25、26号房屋使用权转让给原告；转让期限为40年(从2015年1月1日起至2054年12月31日止)；转让总价为391628元；若二被告于2014年12月31日前未交付房屋，原告可申请退房；成兴公司在收到退房书面申请7个工作日内，应全额退还原告已支付的房屋使用权转让款；原、被告双方还约定了其他的相关事宜。2013年2月7日，原告即将房屋使用权转让款391628元支付给成兴公司。其后，二被告并未如期按月交付房屋。2016年6月9日，原、被告双方签订了《攀枝花学院学府新天地项目退房还款协议》（下称《退房还款协议》）。之后，二被告未按约退还房屋转让款。原告遂起诉，请求判令：1.被告攀枝花学院、成兴公司连带返还原告房屋使用权转让款391628元；2.被告攀枝花学院、成兴公司连带向原告支付资金占用利息至房屋使用权转让款付清之日止；3.被告攀枝花学院、成兴公司连带承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据《房屋使用权转让协议》，证明：①涉案房屋转让的事实；②证明涉案房屋的性质为攀枝花学院后勤辅助楼，该楼为二被告合作建设，攀枝花学院是涉案房屋的权利主体；③涉案房屋交付的时间及价款。第二组证据《收据》，证明①原告按约履行了缴纳房屋使用权转让款的合同义务；②证明二被告对收的款项共管。第三组证据《退房还款协议》，证明原、被告之间达成了解除合同的合意，同时约定了解除合同后权利与义务，包括资金占用利息赔偿的计算方法。被告攀枝花学院质证意见：对第一组证据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议：①该转让协议实质是租赁关系，其约定的40年期限，违反法定的最长租赁期限；②攀枝花学院通过该份协议书的内容，能够明确的反应出，房屋使用权转让的双方当事人为成兴公司和原告，攀枝花学院在该协议书中的地位，并不是作为转让的主体。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该份收据与转让协议书第三条的约定完全一致，即原告依据协议书应当向成兴公司支付房屋使用权转让款，该收据上载明的代攀枝花学院收款，既不符合协议的约定，也未经攀枝花学院授权，该收款行为与攀枝花学院无关。对第三组证据有异议，《退房还款协议》没有攀枝花学院盖章，签字人也没有攀枝花学院授权，对攀枝花学院没有约束力。被告成兴公司质证意见：对原告提供的所有证据的三性，成兴公司无异议。第一组证据《房屋使用权转让协议书》是经过攀枝花学院、成兴公司共同审定的样本，攀枝花学院和成兴公司是合作建房的关系，就基于合作建房关系，而跟原告达成的房屋使用权转让的具体条款。成兴公司认为攀枝花学院、成兴公司共同将房屋的使用权转让给了原告。对第二组证据，因为成兴公司、攀枝花学院是合作建房关系，要解决资金的问题，双方设立了共管账户，资金用于工程项目的建设。成兴公司在收取原告的款项的时候就注明了是代攀枝花学院收款，此行为与协议是相符的。对第三组证据《退房还款协议》认可，《退房还款协议》有成兴公司曾权斌签字，攀枝花学院有高仕忠签字。对原告的其余证据，成兴公司均没有异议，认可。被告攀枝花学院辩称，《房屋使用权转让协议》，其本质法律关系就是房屋租赁合同。根据相关法律规定，租赁期限超过20年的部分应为无效。《房屋使用权转让协议》明确约定出租方和承租方分别是被告成兴公司和本案原告方，明确约定收款及退款的主体为被告成兴公司。被告攀枝花学院只是作为所有权人对上述出租行为予以确认，并认可原告方就迟延交房所造成的损失而要求承担相应责任的请求。原告方提出的《退房还款协议》为复印件，且未加盖被告攀枝花学院、成兴公司的印章，在协议上签字人员既不是单位的法定代表人也未经授权或追认，不具有法律效力。综上，原告请求返还房屋使用权转让款的条件并未成就，加之攀枝花学院不是案涉房屋使用权转让的主体，不应承担退房还款的责任，请求驳回原告对攀枝花学院的全部诉讼请求。被告攀枝花学院在举证期限内未提交相关证据。被告成兴公司辩称，对原告所诉的事实，成兴公司无异议。案涉房屋至今未取得工程项目竣工验收合格手续，这是攀枝花学院的责任，而非成兴公司的责任。根据成兴公司与攀枝花学院签订的协议约定，应由攀枝花学院负责工程项目的建设。高仕忠为攀枝花学院工程项目负责人，其代表攀枝花学院在工程项目相关协议上签字或盖章。因此，高仕忠的签字、盖章属履职行为，其行为所产生的法律后果应当由攀枝花学院承担。被告成兴公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据成兴公司与攀枝花学院签订的合作协议及补充协议，证明攀枝花学院与成兴公司是合作建房关系，双方设立的共管账户在协议里有明确约定。从原告收条上所写“代攀枝花学院收取”的内容来看，成兴公司不满意时可以退出合作建房关系，攀枝花学院也是同意的。涉案房屋非因成兴公司的原因造成项目延期交付，成兴公司不应承担由此引发的赔偿。第二组证据房屋使用权转让协议书(范本)，证明该协议书是经攀枝花学院、成兴公司协商达成的合意，即双方合作共同建房。第三组证据书面通知，证明项目存在延期交房以及攀枝花学院同意退房的事实。原告苏艳对成兴公司当庭出示的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告攀枝花学院质证意见：对第一组证据：真实性、合法性、关联性无异议，但是证实内容有异议，房屋转让的主体应该是成兴公司，根据2011年6月28日双方签订协议的相关内容，更能说明向原告转让房屋使用权的主体是成兴公司，攀枝花学院仅仅是作为房屋的所有人，对转让房屋使用权的行为予以确认。对第二组证据：真实性、合法性、关联性无异议，但证明目的有意见，正因为房屋使用权协议书的文本是经成兴公司与攀枝花学院共同核定，所以双方更应当依据该协议书载明的内容，履行各自的义务，而根据协议书的相关内容，可以直接的证明房屋使用权转让主体为成兴公司。对第三组证据：因为是复印件，所以均不予以认可。本院根据当事人举证、质证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系进行综合审查判断，审理查明如下事实：2011年6月28日，被告攀枝花学院、成兴公司签订了《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；被告攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，被告成兴公司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由被告攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由被告成兴公司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归被告攀枝花学院；被告成兴公司使用的部分楼层，使用期满后，被告攀枝花学院无条件收回；被告攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取被告成兴公司工程专项业务工作经费50万元，由被告攀枝花学院后勤管理处使用；若被告成兴公司转让其使用权，被告攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以被告攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，被告攀枝花学院应积极配合并予以监督。2013年1月19日，被告攀枝花学院、成兴公司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，被告攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及被告攀枝花学院同意成兴公司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入成兴公司名下银行账户，该银行账户由被告攀枝花学院与被告成兴公司共管，收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具。其后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。2013年2月3日，被告攀枝花学院（甲方）、被告成兴公司（乙方）与原告苏艳（丙方）三方签订了《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街3-25、3-26号（自编号），建筑面积均为38.6185平方米的房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2013年4月18日前付清全部转让款，转让款支付标准为每平方米15745.46元，转让款共计人民币391628元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置等。2013年6月24日，原告苏艳交纳全部转让款391628元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。2015年6月9日，为使涉案项目顺利完工，被告攀枝花学院、成兴公司签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》。载明：由于本项目延期竣工交付，被告攀枝花学院延长被告成兴公司的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年；如因被告成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付给该项目地下室、三、四、五层楼的使用权人使用，被告成兴公司承担由此产生的对该部分使用权人的赔偿责任；如非被告成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付的，被告成兴公司不承担由此引发的对这部分使用权人的任何赔偿。此外，双方还为处理因前期该项目不能按期交房带来的部分业主退房事宜，约定共同筹资回购房屋并再次转让等内容。被告攀枝花学院、成兴公司未按约交付涉案房屋，原告苏艳与被告攀枝花学院、成兴公司于2016年10月11日签订了一份《退房还款协议》，约定：“1.甲、乙两方同意丙方退房的要求，并积极筹措资金进行退款；…3.甲、乙两应给予丙方两个阶段的资金占用赔偿，第一阶段从丙方交款之日起至2014年12月31日，第二阶段从2016年6月1日至退款之日的前一日，两个阶段按丙方购房支付总房款年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并支付给丙方。”与此同时，原、被告双方约定房款分三批次退还，最迟不超过2016年12月31日。本院认为，被告攀枝花学院、成兴公司就其双方合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告苏艳签订《房屋使用权转让协议书》，意思表示真实，协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告未能依约按时将房屋交付给原告使用，确已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方在二被告违约的情形下就退房还款等事宜进行协商并签订了《退房还款协议》，即双方实际协商一致已解除合同。因合同已然解除，本院对原告郑秀军要求退还房屋使用权转让款391628元等诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，本院对原告苏艳主张资金占用利息予以支持。《退房还款协议》规定资金占用利息分两个阶段计算，即第一阶段：2013年2月7日～2014年12月31日，资金占用利息应计算为39036.73元{391628元×5.25%÷365天×693天（2013年2月7日～2014年12月31日）}；第二阶段：2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的前一日的资金占用利息，按年利率5.25%支付。本案中，被告攀枝花学院、成兴公司系合作建房，按照双方签订的协议约定，被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴公司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具，被告攀枝花学院与被告成兴公司共同负有向二原告交房的义务；同时约定被告成兴公司收到原告退房书面申请7个工作日内全额退还原告已付房款。因二被告未按时交房的行为酿成本案纠纷发生，加之原、被告双方签订的《退房还款协议》明确约定“两个阶段按丙方购房支付总房款年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并支付给丙方”。因此，被告攀枝花学院应当对被告成兴公司应返还给原告的房屋使用权转让款391628元并支付的资金占用利息承担连带清偿责任。被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同纠纷以及《退房还款协议》不具有法律效力等抗辩主张，缺乏依据。第一，原、被告双方签订的是《房屋使用权转让协议书》，而非《房屋租赁协议》；被告攀枝花学院、成兴公司转让的是房屋长期使用权（40年），而非房屋短暂的使用收益；原、被告双方在签订《房屋使用权转让协议书》时，案涉房产尚未建成，被告攀枝花学院、成兴公司如何能出租并及时向承租人交付租赁物；原告苏艳按约一次行支性房屋使用权转让款，而非定期支付房屋的租金。因此，被告攀枝花学院提出本案实为房屋租赁合同纠纷等抗辩主张，缺乏事实依据和法律依据。第二，被告攀枝花学院主要负责人高仕忠，曾受单位委托与原告苏艳等数十位业主签订了《补充协议》，且多次参加退房退款等问题的协商处理并最终签订了《退房还款协议》。原告苏艳等数十位业主有理由相信高仕忠代表被告攀枝花学院，其行为为表见代理。因此，被告攀枝花学院提出《退房还款协议》不具有法律效力等抗辩主张，依据不足。基于此，本院对被告攀枝花学院提出的本案实为租赁合同纠纷以及《退房还款协议》不具有法律效力等等抗辩主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向苏艳支付房屋使用权转让款391628元、资金占用利息39036.73元，合计430664.73元,并按年利率5.25%支付从2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的前一日的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。三、驳回苏艳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3587元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由苏艳垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给苏艳），攀枝花学院承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  杨定涛二〇一七年五月二十二日书记员  杨雯钦