中华人民共和国南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦民初字第6377号原告：赵某，男，1936年10月9日出生，汉族，住南京市玄武区，委托诉讼代理人：陶靖，江苏高的律师事务所律师。被告：徐某1，男，1943年1月2日出生，汉族，住南京市江宁区，被告：徐某2，女，1953年1月20日出生，汉族，住南京市建邺区，被告：徐某3，女，1948年9月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区，以上三被告共同委托诉讼代理人：秦凌云、宋岚，江苏苏博律师事务所律师。被告：费某，男，1972年8月20日出生，新西兰籍，住，原告赵某与被告赵邦治、徐某2、徐某3、费某物权保护纠纷一案，本院于2015年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人陶靖，被告徐某1、徐某2、徐某3的共同委托诉讼代理人秦凌云、宋岚到庭参加诉讼。被告费某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1、判决四被告因恶意串通行为签订的房屋转让合同为无效合同；2、四被告返还原告房屋共有份额折价款293480元；3、本案诉讼费由四被告承担。本案诉讼中，原告于2017年4月11日申请撤回其第一项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：原告与徐某1、徐某3、徐某2、徐庆（已故）系同母异父的兄弟姐妹。南京市××区仁厚里x幢x号301室房屋（以下简称诉争房屋）原为原告母亲赵季璧生前承租的公有住房。1998年，因国家房改政策，房屋产权只能登记在一人名下，经全家人协商，诉争房屋赠与五个子女，产权登记在徐某1一人名下，由徐某1出具一份公证声明。2015年1月5日，徐某1致信给原告，声称诉争房屋属于父母的共有财产，且已于2005年9月5日作价23万元出售。经查询，被告徐某1未经原告同意，擅自转移房产，严重损害了原告的合法权益。原告认为，诉争房屋司于原告与徐某1、徐某3、徐某2、徐庆五人共同共有，被告无权私自处分共有财产。为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求依法判决。被告徐某1、徐某2、徐某3辩称，诉争房屋产权已经登记，产权人为徐某1，其处分诉争房屋主观上不存在恶意。原告并非诉争房屋产权人，徐某1处分诉争房屋客观上也未损原告的权利。徐某1并未从处分诉争房屋的行为中谋取利益，案涉房屋转让合同系买卖双方的真实意思，不存在合同无效的法定事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵某与徐某1、徐某2、徐某3、徐庆系同母异父的兄弟姐妹关系，赵季璧系赵某与徐某1、徐某2、徐某3、徐庆母亲，徐家定系赵季璧配偶，徐某1、徐某2、徐某3、徐庆的父亲。2005年9月，赵季璧去世。2014年12月，徐家定去世。2011年2月，徐庆去世，费某系徐庆之子。诉争房屋原系赵季璧承租南京市××区房产经营公司的公有住房，1998年8月，徐某1通过房改购得该房屋。2000年3月24日，徐某1与其妻子张秀勤出具《声明书》一份，内容为：“父亲徐家定、母亲赵季璧现在居住的南京市江宁路边营106号仁厚里x幢x号301室住宅是以我的名字（徐某1）于98年按房改政策由我们兄弟姐妹伍人（赵某、徐庆、徐某3、徐某2及我本人）共同集资购买的。以后此房如果出租、出售所得资金均为伍人所共有。我们夫妻自愿发表上述声明。”该《声明书》在南京市××区公证处办理了公证。徐家定及子女五人对该《声明书》均知情。2005年9月2日，徐某1与徐家定签订《南京市房地产买卖契约》，约定徐某1将诉争房屋以23万元的价格出售给徐家定。但徐家定并未向徐某1支付该23万元购房款。其后，诉争房屋产权变更登记至徐家定名下。2010年11月16日，徐家定与徐某1、徐某3、徐某2、费某签订《南京市存量房买卖合同》，约定徐家定将诉争房屋以50万元的价格出售给徐某1、徐某3、徐某2、费某。2010年11月22日，诉争房屋产权变更登记至徐某1、徐某3、徐某2、费某名下，未约定共有比例。关于该次买卖，徐某1、徐某3、徐某2当庭陈述，徐某1、徐某3、徐某2、费某每家出了13万元，当时钱是交给徐某3的。徐家定将诉争房屋卖给徐某1、徐某3、徐某2、费某就是以房养老，用于看病和请保姆。当时父亲的退休工资及保姆费支出均由徐某3管理，因为房款较多，徐某3不愿一次性收取，故一家收了3万元，说好等徐家定的钱用完了再出。后来徐家定送养老院的费用也是从该笔购房款中支出的。没有给付凭证，均是现金给付。2015年1月4日，徐某1向赵某发出信函，“…我的父亲已于2014年12月30日仙逝。父亲身前留有遗嘱（附遗嘱复印件）。位于仁厚里x号301室的父母共有房产，2010年12月1日已出售，房价50万元人民币。根据法律规定，母亲的一半，25万元由6人继承，你应得41666.67元加4年的利息（按年率3.3%）是5778.28元，合计47444.95元。请将用你的名字开户的银行卡号，告诉徐某2，以便汇款。…”徐某1、徐某3、徐某2当庭提交徐家定于2010年5月20日书写的遗嘱复印件一份，内容为：“我百年后所有我的财产由徐某1、徐庆、徐某3、徐某2继承。”赵某认为，该遗嘱系复印件，真实性不予认可。即使真实，亦与本案无关。赵某认为诉争房屋应系其与徐某1、徐某2、徐某3、徐庆五人共有，现徐某1未经其同意，擅自处分诉争房屋，将诉争房屋产权变更登记至徐某1、徐某3、徐某2、费某名下，侵犯了其合法权益。故提起本案诉讼，要求徐某1、徐某3、徐某2、费某返还其应当享有房屋份额（五分之一）的折价款。本案诉讼过程中，赵某申请对诉争房屋的价值进行评估。经本院委托，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司于2016年12月19日出具估价报告，确认诉争房屋的市场价值为146.74万元（价值时点为2016年12月9日）。依据该报告，赵某明确其诉讼请求为要求徐某1、徐某3、徐某2、费某返还原告房屋共有份额折价款293480元。本院认为，诉争房屋虽由徐某1名义参加房改购得，但依据徐某1夫妻出具的《声明书》，“以后此房如果出租、出售所得资金均为伍人所共有。”该声明对诉争房屋出租、出售后的收益归属作出了明确约定，应当认定诉争房屋为赵某、徐庆、徐某3、徐某2、徐某1五人共有，在未明确约定份额的情况下，应认定五人各享有五分之一份额。徐家定及其子女徐庆、徐某3、徐某2、徐某1对于上述约定是明知的，在未征得赵某同意的情况下，两次以买卖形式变更产权登记。2010年11月22日，诉争房屋产权已变更登记至徐某1、徐某3、徐某2、费某名下。但徐家定及徐某1、徐某3、徐某2、费某均未向赵某给付相应的房屋折价款。直至2015年1月4日徐某1才信函告知赵某诉争房屋已出售的事实，并要求按遗嘱继承和法定继承的相关规定对2010年11月16日徐家定与徐某1、徐某3、徐某2、费某之间的《南京市存量房买卖合同》约定的售房款50万元进行分配。其行为显然侵犯了赵某对诉争房屋享有的合法权益。在明知《声明书》约定的情况下，徐某1以买卖形式将诉争房屋过户至徐家定名下，未收取相应对价。后徐家定又以买卖形式将诉争房屋过户至徐某1、徐某3、徐某2及徐庆之子费某名下，诉争房屋的登记权利人与《声明书》约定相比，独独少了徐某1、徐某3、徐某2、徐庆同母异父的兄弟赵某。徐某1、徐某3、徐某2虽辩称就该次买卖支付了相应对价，但并无证据证实，本院不予采信。基于上述事实，徐某1、徐某3、徐某2、费某取得诉争房屋产权主观上难称善意，且与徐家定之间有恶意串通之嫌。关于徐家定所立遗嘱，无论其真实与否，均不影响徐家定及徐某1、徐某3、徐某2、费某侵权事实的成立。综上，赵某要求徐某1、徐某3、徐某2、费某按市场价给付房屋共有份额折价款的请求于法有据，本院予以支持。费某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告徐某1、徐某3、徐某2、费某于本判决生效之日起十日内给付原告赵某房屋折价款293480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，保全费1670元，评估费9550元，合计15970元，由被告徐某1、徐某3、徐某2、费某负担。原告赵某、被告徐某1、徐某3、徐某2如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，被告费某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号:43×××18）审 判 长  马 巍人民陪审员  雷国俊人民陪审员  贾 竞二〇一七年五月八日见习书记员  王菊欣