山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2017）晋1002民初1068号原告：仲国生，男。委托代理人：张志杰，山西中正平律师事务所律师。委托代理人：郑秋芳，山西中正平律师事务所律师。被告：临汾市尧都区仁和中西医结合医院，以下简称“仁和医院”法定代表人：杨芳芳，职务：院长。住所地：临汾市尧都区育红路**。委托代理人：史留根，临汾开发区滨河法律服务所法律工作者。第三人：魏绍群，男。原告仲国生与被告仁和医院及第三人魏绍群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人张志杰、郑秋芳，被告委托代理人史留根、第三人魏绍群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。仲国生向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋租赁协议，将房屋交付原告使用。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年初被告处门面房对外招租，租金为每平方米1.5元，三年内保持不变。二中路开通、门面房水、电、暖接通、医院开始营业后，正式交付房屋。有意者可联系看房租房，先到先得。2016年2月8日原告到被告处选定了5-8号门面房，并按招租条件约定租金和交房日期与被告达成口头协议，应被告要求向被告工作人员魏绍群交纳了押金5000元，房费40000元。租房约定的交房条件已达成，但是被告却拒绝履行交房房屋的义务，为此提起诉讼。庭审中仲国生变更诉讼请求为：判令被告履行2016年2月8日与原告达成的租赁协议，停止妨碍原告使用房屋返还多收取的5万元租金。仁和医院辩称，仁和医院于2016年10月份与原告所签订的房屋租赁合同有效。2016年10月份仁和医院和原告达成的关于院方大门北侧5-8号门面房的租赁协议。2017年3月10日经仁和医院催要原告交纳了2016年11月1日至2017年10月31日的部分房屋租金，尚欠23000元未能交付。现在原告正在占有使用该房屋，且不存在约定解除或法定解除合同的情形，该租赁合同合法有效。仁和医院没有向原告多收取任何费用，不存在返还的义务。综上意见应依法驳回原告的诉讼请求。第三人魏绍群述称，被告仁和医院将门面房出租给原告是事实。原告交钱也是事实，收取的房租用在医院的装修费用上也是事实。建议被告将房屋尽快交付给原告。本院经审理认定事实如下，对于当事人无争议的事实本院予以确认。原告仲国生针对起诉请求提交了以下证据：1、原告的身份证明。2、收据，证明被告向原告收取了押金和租金。3、企业信息查询单。4、医疗机构申请变更登记注册书。5、医疗机构执业许可证。6、被告与中铁十二局的租赁合同。7、照片3张。证明被告单位及本案租赁房屋外观现状。8、劳动仲裁申请书。9、受理案件通知书。10、2017年3月10日仲国生交纳5万元的收据。11、2017年3月2日被告的通知。被告仁和医院质证认为：对原告提交的第1份证据无异议。第2份证据均有异议，其中仲国生2016年2月8日的收据没有公章，其余收据上加盖的是临汾市尧都中西医结合医院的章子，并非被告的公章名称，且收款人均为魏绍群，不是被告的工作人员。第3、4、5份证据，认可法人的变更情况。但需要说明的是有限期限为2008年9月3日至2011年9月2日。现仁和医院的法人为杨芳芳。第6份证据与六原告无关。第7、8、9份证据与本案无关。第10、11份证据认可。第三人不持异议。认证意见是：原告提交的第1至第7份证据以及第10份证据和第11份证据符合证据的真实性、合法性、关联性，具有证明力。能够证明被告是经卫生行政管理机关审批依法成立的法人单位，原法定代表人为黄某，原地址在尧都区贡院街，原名称为临汾市尧都区中西医结合医院。2008年9月3日医院的名称变更为临汾市尧都区仁和中西医结合医院。2016年9月1日该医院的法定代表人变更为杨芳芳。2016年10月13日地址变更为临汾尧都区育红路9号，为个人独资企业。2015年7月1日被告于中铁十二局第一工程有限公司临汾基地管理中心（以下简称“中铁十二局”）签订了租赁合同。被告承租了中铁十二局位于临汾市育红路9号的西院办公大楼及车库，承租期16年。该租赁合同第五条约定，该房屋被告承租后不准转让，不准转租和抵押。黄某担任被告法定代表人期间对该承租房屋进行了装修，对已拆除的车库重新进行了建设，第三人魏绍群与黄某为连襟关系，所以委托第三人对承租房屋进行装修，并负责对大门两侧的门面房外出出租。为此2016年初第三人在医院大楼挂上了招租的广告内容。2016年2月8日原、被告就被告大门两侧5至8号房屋达成了租赁协议。原告为此向第三人交纳了5000元的押金和40000元的房屋租金。第三人向原告出具了加盖有被告原有印章的收据。双方还约定了交付房屋的条件。2016年9月被告法定代表人由黄某变更为杨芳芳，此后被告不认可第三人与原告所达成的口头租赁协议内容。由于第三人在杨芳芳上任前已实际向原告交付了出租的房屋，被告与原告就房屋租赁重新签订了租了合同。原告重新向被告交纳了5万元的房屋租金。第8、9份证据尚未生效，没有证明力。被告仁和医院针对辩称提交了以下证据：1、营业执照副本2份，一份是黄某的，另一份是杨芳芳的。法定代表人身份证明书。证明仁和医院成立于2009年8月24日，是合法经营的主体。2、工程款支付申请表6份，股东合议记录1份。证明魏绍群在2016年1月至2016年8月担任院方监工负责人。2、照片4张、2016年9月1日招租广告1份。证明被告于2016年9月1日就院方大门两侧门面房公开对外招租的事实。4、2017年3月10日院方向原告仲国生出具的5万元的收据。证明仲国生还有23000元还未交纳。原告质证认为，对被告提交证据的真实性没有异议。第1组证据证明中西医结合医院虽然投资人发生变更，但仍然是同一医疗机构。第2组证据均证明了魏绍群是仁和医院的工作人员，其职务是监工负责人。在被告的证明目的里也承认魏绍群是院方监工负责人。第3组证据证明了被告违约的事实，将房屋再次进行出租。第4组证据证实了仲国生此前租赁房屋的事实。第三人对被告提交证据不持异议。认证意见是：被告提交的证据具有证明力，所证明的事实与前述认定事实相同。需要说明的是，被告认可第三人魏绍群是被告工程装饰装修过程中的监工，是被告的工作人员。第三人魏绍群针对诉称提交了以下证据：1、第三人的身份证复印件。2、我、郭光辉及王志伟（被告单位装修承包人）谈话录音。3、住院补偿报销单据。证据被告向住院人员出示的单据上公章为本案被告不认可的印章，证明印章是有效的。4、新医院门面房收入明细。5、收据。6、新医院的开支明细。7、费用支出收据。第4-7份证据证明门面房租赁收入用于被告新医院的装修及日常开支。8、申请证人出庭作证。证人黄某当庭陈述：2016年8月30日我与仁和医院分家，各自经营。本案租赁合同发生在分家之前，2015年仁和医院承租了位于中铁十二局闲置的房屋，承租后我们出资，中铁十二局将前面旧房屋拆除后建起了一层门面房，没有工程规划许可。2016年4、5月份建好后，我让后勤人员负责张贴广告，留的就是后勤人员即本案第三人的电话作为联系人。当时医院建设资金紧张，我让第三人把出租后的房租租金收取，作为建设资金以及后勤部分的支付。大概十几万都用于仁和医院了，都记在财务上了。2016年8月30日我与仁和医院达成分家协议，我将自己的全部股权转让给阮灿豹，当时提到已出租门面房问题的解决，已出租的门面房是有效的，阮灿豹也认可。出租门面房的租金收据和押金收据现在由第三人持有，第三人要交给阮灿豹的时候，阮灿豹推脱不接收，拒绝的原因不清楚。原告及第三人对黄某的证言没有异议。被告持有异议，认为黄某与第三人存在亲属关系，证言内容不真实。认证意见是：黄某陈述的内容与原、被告及第三人举证证明的事实基本一致，证言内容具有证明力。证明李韩峰当庭陈述：关于租赁的相关事宜我并不清楚。我只知道仁和医院要出租房屋的时候原告占着房屋不腾。办公室问我怎么回事。后来了解是魏绍群收取了原告的租金所以不腾房。魏绍群所收取的资金，我没有见到。门面房到现在都没有租出去。原、被告对证言不持异议。第三人持有异议，认为收据上的印章就是李韩峰加盖的。李韩峰未能作出陈述。认证意见是：根据李韩峰的工作性质，为被告单位的出纳员，因而李韩峰出具收据加盖印章的行为与其出纳身份不符，第三人认可收取原告的租金，并没有直接交给被告的财务部门，而是第三人截留使用了，所以李韩峰证言内容具有证明力。对第三人提交的其余证据，原告质证认为，认可第三人提交证据的证明力。被告质证认为：第1份证据没有异议。第2份证据证人已出庭作证，以当庭陈述为准。第3份证据日期是2016年6月22日，印章显示为尧都中西医结合医院，该证据上的印章与被告无关。印章不是被告使用的，票据也不是被告单位的票据。第4份证据不予认可，是魏绍群出具收入和支出，不是被告出具的。其中把原告的收据作为自己的证据使用，和原告持有的不相符。比如郭成才持有的收据，与第三人提供的收据内容不一致。第三人持有的票据上与郭成才持有票据上的时间不同。第5、6、7份证据也不认可。票据不规范，内容不真实，都是个人出具的，不是被告出具的，不能代表被告，对被告不产生效力。认证意见是：第三人提交的第3组证据与本案事实没有关联性，但是可以证明被告在变更名称后，2016年还在使用变更前的医院公章。第三人提交的第4至7组证据，与原告主张的租赁事实没有关联性，没有证明力。本院认为，原、被告及第三人争执的焦点问题是：第三人魏绍群与原告口头达成的租赁房屋协议是否为原、被告达成的租赁合同。第三人收取的押金、租金是否为被告收取的押金、租金。双方达成的口头租赁协议内容和签订的书面租赁合同是否有效。原告的请求是否应予支持，针对第三人魏绍群的行为性质，通过认证的事实，可以证明第三人履行的是职务授权行为，被告应当对第三人的行为承担责任。但是第三人未能将收取的押金、租金实际交付给被告也是事实，对此该部分责任应由第三人和被告共同承担。关于房屋租赁合同（2次）的效力问题，被告出租的门面房为承租中铁十二局而取得，该份合同已明确约定不得转租。被告实施了转租行为，违反了合同的约定，被告所转租的房屋是育红路道路改造后，拆旧建新而形成的门面房，建新房时并没有取得建设工程规划许可，以上两点能够说明，原、被告之间的租赁合同（2次）是无效的合同。原告要求继续履行合同的主张，不予支持。原、被告及第三人因无效合同所取得的利益应当恢复原状，即返还对方。合同无效的过错主要是由于被告造成的，被告应当承担赔偿原告因此造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告仲国生与被告临汾尧都区仁和中西医结合医院签订的两份租赁合同均无效。二、驳回原告仲国生要求继续履行交付房屋的诉讼请求。三、第三人魏绍群返还原告仲国生押金5000元，租金4万元，被告临汾尧都区仁和中西医结合医院承担连带清偿责任。四、被告临汾市尧都区仁和中西医结合医院返还原告仲国生租金5万元。五、原告仲国生退还被告临汾市尧都区仁和中西医结合医院位于××区面房。案件受理费100元，减半收取50元，由原、被告各承担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 江红斌 二〇一七年五月二十五日书记员 范兰玫