重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3300号上诉人（原审被告）:赵云,男。被上诉人（原审原告）:重庆兴宇物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区古南街道中山路3号5单元1-1,统一社会信用代码代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，经理。委托诉讼代理人：杨建，男。上诉人赵云因与被上诉人重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2016)渝0110民初8687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵云上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回兴宇公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由兴宇公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，兴宇公司2011年和玖虎公司签订了前期物业合同，该合同于2014年4月30日到期，到期后业委会未与兴宇公司签订物业合同，且兴宇公司一审提供的证据也不能证明兴宇公司对车库进行了管理行为，事实上兴宇公司也并未实施过管理行为。2.收取停车费的是一个叫蒋绿（音）的人，赵云没有收取停车费，兴宇公司应向蒋绿（音）收物业费，即使兴宇公司实施了物业行为，也只是无因管理行为，赵云并未从中获利，兴宇公司无权向赵云主张物业管理费。3.赵云于2016年9月收到催费通知书，从2014年7月赵云取得车库产权后，赵云从未收到兴宇公司的催费通知，因此兴宇公司主张物业管理费已超过诉讼时效。兴宇公司答辩称，一审判决正确，不同意赵云的上诉请求。1.小区至今未成立业委会，延用的是前期物业合同，合同第36条有明确约定。2.2014年-2016年小区商业部分一直有人拿起产权证确权并到物管处进行变更登记，但涉案车库没有人来确权登记。直到2016年7月底有个叫杨洲的人拿着赵云的产权证来确权，所以2016年7月底兴宇公司才知道车库的产权人是赵云，兴宇公司就及时向赵云发催费通知书，故不存在诉讼时效问题。兴宇公司向一审法院起诉请求：1.判令赵云支付物业服务费132240元；2.判令赵云支付违约金55540元（按每日1‰计算）；3.判令赵云承担本案诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：綦江区文龙街道龙角路玖虎明珠小区系由玖虎公司开发建设。2011年5月18日，兴宇公司与玖虎公司签订《前期物业服务合同》，约定兴宇公司为玖虎明珠小区提供物业管理服务，服务期限为2011年4月18日至2014年4月30日，合同期满，小区业主委员会成立后由业主委员会与兴宇公司协商续订合同，若未成立业主委员会，由兴宇公司继续提供物业服务。合同约定物业服务费按物价主管部门批文执行。约定物业服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道疏通、沟渠、池、井、停车场等；本物业内交通秩序与车辆停放秩序的管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生的维护；公共秩序、安全消防等事项的协助管理和服务；管理与物业相关的竣工验收图纸资料、住户档案；组织开展社区文化、娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业服务费、特约服务费和其他费用等。2011年4月6日，玖虎公司制定《业主临时公约》，其中载明：物业服务费按月交纳，业主应在每月前十日内履行；业主、物业使用人违反临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日5‰的标准支付违约金。一审另认定，玖虎明珠小区至今未成立业主委员会，2014年4月30日以后至今仍是兴宇公司在为玖虎明珠小区提供物业服务。綦江区文龙街道龙角路玖虎明珠小区第一层房屋系车库，建筑面积3174平方米，所有权人原为玖虎公司，该房屋于2014年7月3日进行了房屋所有权转移登记，变更所有权人为赵云，新的房产证证号为：213房地证2014字第010081号。2014年8月26日，重庆市綦江区发展和改革委员会对玖虎明珠小区物业管理服务收费标准作出批复（綦发改审批【2014】149号文件），但其中并不含车库的物业管理服务收费标准。因赵云从未向兴宇公司交纳过物业服务费，兴宇公司于2016年9月13日用挂号信的形式对赵云进行了催收。一审审理中，兴宇公司举示了化粪池清掏记录、保安巡查记录、维护小区消防水泵、消防控制柜、专用变压器及小区清洁的照片，拟证明兴宇公司对玖虎明珠小区包括赵云所有的车库提供了物业服务。赵云对兴宇公司举示的前述证据均不认可，辩称兴宇公司与玖虎公司签订的合同对其没有约束力，只有当兴宇公司与小区业委会签订物业服务合同，才能证明兴宇公司对该小区实施了物业服务。兴宇公司还举示车库的照片三张，主张该车库于2016年8月由76个车位改造成79个车位，但仍然坚持诉讼请求，要求物业服务费按照76个车位进行计算。对此赵云认为并不能证明该照片就是赵云所有的车库，但并未举示相反的证据予以反驳。赵云还辩称其是2016年9月收到兴宇公司的《催费告知书》后才知道玖虎明珠小区车库一直是由蒋绿（音）在经营，其并不认识此人，该车库是玖虎公司2014年抵偿给赵云的，此后其一直没有管理该车库，也不知道有人在经营，2016年7月其准备将车库卖给杨洲（音），他支付了40万定金，后续费用没有支付，现在是杨洲（音）在管理该车库。兴宇公司对此认为车库是蒋绿（音）在收停车费，但收益是玖虎公司的，至今为止其都没有收到过车库的物管费，赵云是车库的所有权人就应该交纳物管费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建筑单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。本案中，兴宇公司与重庆市玖虎实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对玖虎明珠小区业主具有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定，兴宇公司对玖虎明珠小区车辆停放、公共环境卫生、共用设施设备、公共秩序、安全消防、资料管理等众多事项提供了物业服务，车库属于小区物业的一部分，兴宇公司提供物业服务的范围也包括车库，赵云自2014年7月3日取得车库的所有权以来，已经享受了兴宇公司提供的物业服务，就应当交纳相关的物业服务费。根据相关法律法规的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因赵云并未举证证明其与车库收费人蒋绿（音）的关系，也未举证证明其曾与车库使用人约定由使用人向物业服务企业交纳物业服务费用，故依法应由物业的业主即赵云向兴宇公司交纳相关费用。赵云对自己所有的物业怠于管理，可能因此遭受到损失，但并不能成为拖欠或不交物业服务费的理由，一审法院对赵云不交纳物业服务费的辩称意见不予支持。重庆市綦江区发展和改革委员会并未对玖虎明珠小区车库的物业管理服务收费标准作出批复，结合本地的实际情况，兴宇公司要求按每个车位每月50元的标准收取物业服务费用较为符合实际，一审法院予以确认。故一审法院确认赵云拖欠的2014年7月至2016年11月期间物业服务费共计110200元（50元/个×76个×29个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：“被告赵云于本判决生效之日起10日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2014年7月至2016年11月期间对綦江区文龙街道龙角路玖虎明珠第一层（车库）提供物业服务的物业服务费110200元（50元/个×76个×29个月）。本案案件受理费减半收取1252元，由被告赵云负担，此款原告已交纳，由被告在履行前述义务时一并支付给原告。”本院二审审理中，各方均未提交新证据。本院二审审理认定的事实与一审审理认定的事实一致。本院认为，建筑单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。本案中，兴宇公司与重庆市玖虎实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对玖虎明珠小区业主具有约束力。现兴宇公司提供的证据足以证明其对玖虎明珠小区（包括车库在内）依约提供了物业服务，赵云自2014年7月3日取得车库的所有权以来，已经享受了兴宇公司提供的相关物业服务，就应当交纳相关的物业服务费。赵云称其并非车库的实际经营管理人，但并未举证证明其与所称车库收费人蒋绿（音）的关系，也未举证证明其曾与车库使用人约定由使用人向物业服务企业交纳物业服务费用，故依法应由物业的业主即赵云向兴宇公司交纳相关费用。交纳之后赵云可另行主张其权利。至于诉讼时效问题，兴宇公司的抗辩有其合理性，且赵云在一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中提出此请求，本院不予处理。综上所述，赵云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2504元，由赵云负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦敏审 判 员  周舟代理审判员  宋扬二〇一七年五月九日书 记 员  杨静