内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2526民初110号原告（反诉被告）锡林浩特市华成房地产开发有限责任公司，住所地为内蒙古自治区锡林郭勒盟锡市杭办东胜街。法定代表人刘大成，职务经理。委托代理人戴树坤，系该公司业务部经理。委托代理人王晓辉，内蒙古蒙得律师事务所律师。被告（反诉原告）任淑红，女，1972年11月22日出生，汉族，个体。委托代理人宋希海，内蒙古安林律师事务所律师。原告（反诉被告）锡林浩特市华成房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）任淑红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)锡林浩特市华成房地产开发有限责任公司的委托代理人戴树坤、王晓辉，被告(反诉原告)任淑红及其委托代理人宋希海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)锡林浩特市华成房地产开发有限责任公司诉称，原、被告双方于2013年9月15日签订了《房屋买卖协议书》，被告从原告处购买西乌旗白音胡硕街科普广场小区6号楼1单元北数第一个车库一间，面积为53.26平米，协议对具体事项进行了约定，被告支付了部分购房款，原告于2015年1月21日将车库交付被告使用。经结算，被告尚欠原告购房款94，744.00元，现早已逾期，原告多次向被告索要房款，被告均己各种理由推脱拒绝给付，原告认为双方签订的《房屋买卖协议书》第三条第2项明确约定了付款方式，计息标准，被告应按协议履行，现被告以各种理由推脱，现特诉至法院请求判令被告立即给付购房欠款94，744.00元，并承担逾期欠款利息(按中国农商银行同期贷款利率标准计息，自2015年1月21日起算至实际给付之日止)；另案件受理费及其他费用均由被告承担。被告（反诉原告）任淑红辩称，首先，房屋买卖合同是双务合同，原告有先给办理房产证的义务，办理费用被告在指定的时间已经交付了，是10，100.00元，产权证是房屋合法有效，原告有出售权利的凭证，合同也约定了房屋买卖的流程，是房屋达标后，交付被告，被告领取钥匙后提供办证的手续，以及相关费用，由原告为被告办理房权证。其次，主张的利息没有法律依据和约定的依据，约定的是办理贷款，贷款不成，走分期付款，没约定农商银行的利息，是否合法有效，建筑是否违章，都不清晰的情况主张利息是没有法律依据。我们应认为人民银行，不知道原告主张的依据是什么。最后，建筑面积，应该以起诉书认定的53.26为准，我们不知道数额是多少，是依据的什么，是测量后的面积，不应按照合同的55平米主张，面积是53.26平米，办理产权证了，以产权证为证，目前以起诉书为准。我们应按照实际面积为准。被告认为原告有办理产权证的义务，应先履行。出售的时候，签订合同表述的是商厅，我们要求按照商厅办理产权证，因为价格是商厅的价格，按照车库的话，我们按照车库的差价找平。另我没有欠9万多，我不欠这么多，我交了车库款147，000.00元，加上办证的一共16万多。办证的费用也多收了我的。反诉原告（本诉被告）任淑红诉称，一、依约定被反诉人有在先办理房屋产权证义务。2013年9月l5日，双方签订了《房屋买卖协议书》在协议签约时，被反诉人对反诉人进行了以下主要约定：1、被反诉人承诺该房屋为反诉人办理商厅性质的《房屋产权证》，因此出售价格按照商厅的出售价格每平方米4，400.00元。如果是给反诉人办理车库性质的《房屋产权证》，则按出库价格结算，即每平方米3，600.00元结算；签订的《房屋买卖协议》计算购房价格依据了商厅价格，因此被反诉入有义务为反诉人办理商厅性质的产权证。2、双方约定，被反诉人承诺反诉人交付大部分后，被反诉人即为反诉人办理《房屋产权证》，用于抵押借的银行贷款后给付剩余购房款，此项约定在签订的《房屋买卖协议》三、”分期付款：剩余房款办理银行贷款”；六、”乙方未按甲方要求及时预交办证所需相关费用，甲方有权拒绝为乙方办理产权登记手续”；七、”如需提前办理房屋产权证，土地使用证，该证件办理只为贷款所需一”等，这些条款证明了约定与被反诉人的承诺。协议签订后，反诉人按约定，于签约同日交付了购房定金人民币10，000.00元；2014年1月21曰交付购房款人民币69，600.00元；同日交付了房屋设施费人民币7，400.00元；2014年1月26日交付购房款人民币60，000.00元。此后反诉人取得了该房屋钥匙并入住使用。至此反诉人履行了前期义务。为了给付剩余购房款，反诉人多次催促被反诉人办证，被反诉人一直拖延并承诺尽快办理，直到2015年4月29日被反诉人要求交付办证相关费用，反诉人为此立即交付了房子办证费10，161.00元；房屋设施费7，260.00元；物业费449.00元；装修垃圾清理费100.00无。但被反诉人一直没有为反诉人办理《房屋产权证》，被反诉人始终无法履行办证约定。依据我国《合同法》第67条”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本条是先履行抗辩权的法律依据。依据此规定，《房屋买卖协议》是双务合同，《房屋产权证》的办理是被反诉人的法定义务，不能办理该证书，就无法证明你出售给反诉人的房屋是一个具有合法产权的不动产，反诉人即有权依据《合同法》行使双务合同中的先履行抗辩权，反诉请求被反诉人在先履行办证义务,被反诉人不能履行时，即无权要求反诉人支付剩余房款，相反反诉人有权依法请求解除合同，依据公平原则要求被反诉人承担违约责任。二、被反诉人无法办证，已经预期违约，应当承担相应的法律后果。根据本案的客观事实，被反诉人出售给反诉人的房屋存在以下问题：1、属于非法建筑，涉案房屋是被反诉人在开发小区的过程中，自己私自加盖的，位置有影响消防通道风险，根本就没有经过西乌旗规划局的合法审批，因此其无法为非法建筑申办产权证。2、依据现有事实，即使是车库，现城镇房管部门也不为车库发证，被反诉人已经无法为反诉人办理产权证。3、被反诉人承诺给安装防盗窗，结果始终没有安装。4、收取了安装水暖电气”四表”的费用，结果只给安装了”三表”。综上，被反诉人已经预期违约，其出售的房屋处于非法状态，因此在在先违约的情况下主张全部合同权利，不能得到人民法院的支持。为维护反诉人合法权利，现依法提起反诉，请人民法院查明事实，支持反诉人的反诉主张。要求法院判令驳回被反诉人（原告）的诉讼请求；判令被反诉人在先履行办理《房屋产权证》义务；判令被反诉人违约，解除合同，返还反诉人己交付的全部购房款项，同时承担30%的违约金；判令本案本诉与反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）锡林浩特市华成房地产开发有限责任公司，诉称1.根据反诉原告的诉讼请求向后顺序，是先要求办证，后要求解除合同。诉求自相矛盾，根据顺序视为反诉原告要求继续履行合同。2.办证是基于城镇规划审批手续，根据房屋性质，进行办证。不是原告想办什么证就能办什么证。反诉原告所购买的车库平米较大，53.26平米，反诉原告在2015年1与21日收到车库后用于实际用途目前就是商用，经营了超市。并没有用于停车，作为车库使用。3.反诉原告既然以诉求要求履行合同，在不能举证证明合同无效的情况下，应当按照合同约定的价款履行，没有法律强制性规定车库就是3，600.00元一平米。没有事实依据和法律依据。4.反诉原告与反诉被告签订的合同明确说明如需办证，完全是为贷款所需，在房款未付清前，合同第七条规定，所有权不转移。不动产转移所有权是以办证为硬性规定的。反诉原告要求办证，是转移所有权，已经违反双方协议约定。5.反诉原告在民事反诉状中第二页所述的付款时间与实际时间不符，签订合同之日确实付了1万元定金。但是69，600.00元的房款并不是2014年1月21日交的。房屋设施费7，400.00元也不是2014年1月21日交的。两笔款项合计77，000.00元是在2015年1月1日缴纳的。两笔款项的来源是反诉原告住宅在银行贷款取得的。两笔金额与反诉原告住宅贷款的金额完全一致，时间相符。最后反诉原告认为反诉被告有乱收费，高收费的情形，应办证费属于预收的费用。现尚未办理不动产证书。如确实存在乱收费事宜，应该在后期另行主张，不在本案本诉反诉诉求之内。另，反诉原告代理人称车库是产权证的，与事实不符。西乌旗小区的除了违章建筑，都有车库证，原来叫房屋所欲有权证，现在叫不动产证。经审理查明，2013年9月15日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》一份，约定华城房地产开发有限责任公司西乌旗分公司将位于西乌旗科普小区6号楼从北数第一个小厅（建设单位备案的规划图纸上显示西乌旗科普小区6号楼底层建筑均为车库）出售给被告任淑红，其建筑面积为55㎡，房屋单价每平米为4，400.00元。总房价24，200.00元。付款方式为分期付款，约定合同签订当天交定金10，000.00元，2013年12月1日交90，000.00元。被告任淑红先后给付原告各项费用合计164，970.00元。另查明，被告任淑红与案外人姚玉树系夫妻关系。上述事实有原、被告提供的《房屋买卖协议书》、科普小区交款收据、收据等证据加以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，原、被告双方应当按照合同约定认真履行。被告任淑红以没有办理房屋产权证为由拒绝履行合同义务的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原、被告在履行合同的过程中，均存在违约的情况，且在签订合同时不够严谨，合同条款存在差异。原告在收费项目上有错收及重复收款的情况，故本院对原告的收费项目方面不予考虑，只对被告任淑红交付的全部款项进行核算，故原告要求被告立即给付购房款94，744.00元的诉请，因被告任淑红已经先后交付各类款项合计人民币164，970.00元，故还应向原告支付房款77，030.00元，故部分支持原告的诉请，超出部分不予支持。另原告要求被告支付欠款利息的请求，因双方各自手持的《房屋买卖协议书》在利息约定有出入，本院对此部分不予采信，故不予支持。反诉原告任淑红要求反诉被告先予办理《房屋产权证》义务，同时解除合同，并要求反诉被告支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告（本诉原告）任淑红于本判决生效之日起十日内给付本诉原告（反诉被告）锡林浩特市华成房地产开发有限责任公司购房款人民币77，030.00元。二、驳回本诉原告（反诉被告）锡林浩特市华成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）任淑红的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费2，168.00元，由被告（反诉原告）任淑红承担；反诉诉讼费1，650.00元，由反诉原告（本诉被告）任淑红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 金 治 华审 判 员 敖登格日勒人民陪审员 高   娃二〇一七年五月二十日书 记 员 阿拉 腾花