.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省澄迈县人民法院民事判决书（2016）琼9023民初315号原告：刘文洋，男，1986年1月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：林辰，海南新概念律师事务所律师。被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。法定代表人：马家礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。原告刘文洋诉被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘洋担任审判长，与人民陪审员杨成国、王凤童共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘文洋的委托诉讼代理人林辰，被告信伟公司的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文洋诉称，2013年4月2日，原告与被告签订了《澄迈商品房买卖合同》，约定原告购买被告后海温泉小镇C8栋（幢）3层306号房，套内面积68.57平方米，每平方米7091.17元，总金额486241元。合同约定：2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2013年6月28日，原告与被告签订了《室内装修委托协议》，约定：工程竣工日期2014年4月30日；该装修工程价款按1600元/㎡的标准计算，其中分别由甲方支付300元/㎡、乙方支付1300元/㎡组成，甲方向乙方承担以上项目费用25431元；乙方应按本协议约定向甲方交付室内装修成果，因乙方原因造成逾期的，每逾期一日，乙方须向甲方支付甲方已付工程款项的0.3%作为违约金，且仍需乙方继续完成本装修工程工作，直到合格为止。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款486241元、装修款25431元。但被告至今未能交付经竣工验收备案且符合合同约定的商品房，装修也未经验收合格，存在大量质量问题：厨房顶板严重漏水、厨房顶板的外墙严重漏水渗水、南面大阳台漏水等。2013年10月31日至今，原告多次从外地赶往澄迈，要求开发商整改、承担违约责任，并委托律师发送律师函，但至今未果。原告认为，原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》、《室内装修委托协议》合法有效，原告依约履行了支付购房款、装修款的合同义务，但被告在没有任何免责事由的情况下未能交付经竣工验收备案的商品房，被告应按《澄迈商品房买卖合同》的约定向原告支付自2013年10月31日至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日，暂计117281元（486241元×万分之三×804天）。另外，因被告原因造成装修不合格、逾期交房，被告应按《室内装修委托协议》的约定向原告支付自2014年4月30日至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日，暂计47606元（25431元×0.3%×624天）。以上共计164887元。综上，原、被告签订的合同合法有效，原告依约履行了自身的义务，但被告未能交付经竣工验收备案的商品房、装修也未经验收合格，被告已违约，应向原告支付违约金暂共计164887元。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付合同约定交付房屋之日起至实际达到交付条件之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年1月13日，暂计164887元（被告应按《澄迈商品房买卖合同》的约定向原告支付自2013年10月31日起至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日为117281元；被告应按《室内装修委托协议》的约定向原告支付自2014年4月30日至实际达到交付条件之日的违约金，暂计至2016年1月13日为47606元）；二、判令本案诉讼费用由被告承担。被告信伟公司辩称，一、就商品房买卖合同关系而言，涉案商品房已在合同约定交房之日达到交付条件，答辩人不存在逾期未达到合同约定交付条件之违约，故被答辩人主张不能成立，应驳回被答辩人关于逾期违约金的诉讼请求。理由如下：第一，答辩人不存在涉案商品房逾期未达到交付条件之违约。2013年4月2日，双方签订《澄迈商品房买卖合同》，第八条第一款约定，涉案商品房应在2013年10月31日前达到交付条件，即涉案商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过。根据答辩人提交的证据2、3、4、5显示，在涉案商品房初装饰工程竣工后，答辩人依法组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并于2013年10月31日通过联合验收合格，达到约定的交付条件。因此，被答辩人主张涉案商品房逾期未达到交付条件，与客观事实不符。第二，涉案商品房已在约定期限达到交付条件，但被答辩人逾期未来验房收房，根据《澄迈商品房买卖合同》第九条的约定，应视为房屋已经交付，亦视为涉案商品房已达到交付条件。第三，被答辩人对涉案商品房进行委托装修，更是以实际行为表明其已经在行使对涉案商品房占有、使用等支配权。2013年6月28日，双方签订《室内装修委托协议》约定，被答辩人授权委托答辩人全权代理房屋装修事宜，包括但不限于自行或者聘请有专业资质的装修公司装修、购买装修材料、施工过程的监督管理、竣工验收等；工期为2013年11月30日至2014年4月30日。为完成被答辩人委托事宜，答辩人于2013年8月8日与合肥大富建筑装潢工程有限责任公司签订有关项目一期商品房装饰装修工程的《建设工程施工合同》，由具有专业资质的装修公司对涉案商品房进行装修。从施工队进场开始施工之日，被答辩人已经在行使其对涉案商品房占有、使用等支配权。被答辩人已经实际接手了毛坯状态涉案商品房，并接受涉案商品房已经符合约定交付条件。第四，退一步讲，即便涉案商品房逾期达到交付条件，答辩人也不应承担违约责任。《澄迈商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定和附件七《本合同补充协议》第7条约定，买受人未按约定支付房款并预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装等费用的，出卖人有权不交付涉案商品房。本案被答辩人至今未缴纳上述费用，其违约在先。二、就装修委托合同关系而言，答辩人已经履行了委托装修的义务，被答辩人也已经实际占有使用了装修后的涉案房屋，答辩人不存在违约行为，应驳回被答辩人的诉讼请求。如前所述，2013年6月28日，双方签订《室内装修委托协议》约定，被答辩人授权委托答辩人全权代理房屋装修事宜，包括但不限于自行或者聘请有专业资质的装修公司装修、购买装修材料、施工过程的监督管理、竣工验收等；工期为为2013年11月30日至2014年4月30日。为完成被答辩人委托事宜，答辩人于2013年8月8日与合肥大富建筑装潢工程有限责任公司签订有关项目一期商品房装饰装修工程的《建设工程施工合同》，由具有专业资质的装修公司对涉案商品房进行装修。涉案商品房的室内装修工程如期竣工后，被答辩人并未如约前来验收，而是直到2014年8月24日才前来验收。根据《室内装修委托协议》第五条第3款的约定，应视为涉案商品房室内装修工程已经验收合格。虽然2014年8月24日被答辩人前来验收时，发现了一些问题，但这些零星问题根本不影响涉案商品房的正常使用功能，更不能据此否认室内装修工程已经竣工的事实。事实上，被答辩人临时前来验收装修后，因时节不对或者工作等原因，为便于督促答辩人对零星装修问题的修补，特委托已经收房入住的业主代为管理，包括购买安装窗帘，接收放置家具，等等。此后不久，被答辩人就购置家具家电，并放置于涉案商品房内，以便随时入住。因此，被答辩人最迟已于2014年8月12日前已经实际占有使用装修后的涉案商品房，并已默认室内装修已符合约定装修条件。三、被答辩人的起诉已经过了诉讼时效，2013年10月31日被告就已经达到了交付条件，如果原告认为逾期交房了，至少在2015年10月31日前提出诉讼，而本案九案原告起诉至法院时间已经超过二年的诉讼时效，答辩人提出时效抗辩，即便被答辩人享有合同权利，已经过了诉讼时效的诉讼请求也不应得到法律支持。四、退一步讲，即便被告方存在短暂的违约及逾期空隙，根据被告方提供的证据证明，在合同履行期间，出现的异常天气的天数期限内，被告方应当免责。综上所述，答辩人已按照两份合同的约定履行相应义务，不存在违约情形，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，且已过诉讼时效。恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。另补充一点：除了已经入住并托管他人代为管理之外，还自行更换了房门，至少至更换房门之日起应当视为刘文洋已经实际接收了该涉案商品房屋，此后，被答辩人不应承担逾期违约责任。经审理查明，原、被告双方于2013年4月2日签订《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的的位××县号房，建筑面积为84.77平方米，套内建筑面积为68.57平方米，按套内建筑面积计价，每平方米7091.17元，总价款486241元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人。2、因政府有关法规、政策变化所致或受自然灾害天气造成的延误。......。《合同》第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交房日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件及有关材料，或出示不齐全的，买受人有权拒绝交接。由于买受人原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在交接期限（以出卖人书面交房通知所载期限为准）届满尚未办理房屋交接的，自交接期限届满之日次日起，视为该房屋已交付买受人及买受人对房屋交接一切事项无异议，该房屋的风险责任同时转由买受人承担，该房屋交付后产生的费用由买受人支付，由此产生的一切经济和法律责任均由买受人承担。《合同》第十一条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除《合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：（1）逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。另《合同》附件七第7条约定，买受人应按合同的约定支付房款并预交房屋专项维修基金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等费用后，方由出卖人同步向买受人办理房屋交接，买受人未付足以上房款、费用的，出卖人有权不将本合同商品房交付给买受人。出卖人与买受人一致同意，严重影响正常居住使用的房屋质量问题为房屋主体结构不合格。原告与被告另于2013年6月28日签订《室内装修委托协议》（以下简称《协议》），《协议》约定，甲方（原告）授权由乙方（被告）全权代理房屋装修事宜，工期为为2013年11月30日至2014年4月30日，甲方向乙方承担的项目费用为25431元。甲方在接受乙方装修工程验收书面通知后，需按时前来验收，否则视为甲方默认验收结果。乙方应按本协议约定向甲方交付室内装修成果，因乙方原因造成逾期的，每逾期一日，乙方须向甲方支付甲方已付工程款项的0.3%作为违约金，且仍需乙方继续完成本装修工程工作，直到合格为止。原告已向被告支付了全额的购房款486241元及25431元装修款，被告向原告出具了不动产统一发票及装修费收据。2013年10月31日，涉案房屋所在后海温泉小镇一期二标段工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格。2014年6月下旬，原告至涉案房屋进行查验，认为存在质量问题并未收房。2015年1月，原告将其购买的家具放入涉案房屋内。2015年10月，原告曾自行更换过入户门。2015年10月30日，海南新概念律师事务所受原告刘文洋的委托向被告邮寄律师函，内容为因信伟公司未能交付经竣工验收备案且符合合同约定的商品房，应承担违约责任，支付自2013年10月31日至实际达到交付条件之日的违约金，因装修的房屋未经验收合格，存在质量问题，应支付自2014年4月30日至实际达到交付条件之日的违约金。以上事实有原告提供的《澄迈商品房买卖合同》、《室内装修委托协议》、销售不动产统一发票、收款收据、律师函、快递凭证，快递退回凭证，被告提供的《澄迈商品房买卖合同》、单位（子单位）工程竣工验收报告、澄迈县房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、《建筑工程施工合同》等证据材料及当事人的陈述和庭审笔录在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告双方于2013年4月2日签订的《合同》及于2013年6月28日签订的《协议》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定，除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有，则视为房屋的交付使用。而本案中，双方并没有约定其他作为房屋交付使用的方式，根据查明的事实，原告将自行购买的家具搬入涉案房屋且安装窗帘，已经实现对房屋的实际占有，应当视为房屋的交付使用。2、双方在合同中约定房屋交付条件为该商品房初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过，国家有关法律法规并无开发商必须进行了竣工验收备案登记后才能交付房屋的规定，现涉案房屋所在项目已经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，应当认定已经具备了合同约定的交房条件。综上，涉案房屋已具备合同约定的交房条件，且原告已接收并使用房屋，故原告以未经竣工验收备案为由要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于原告以装修不合格为由依据《协议》要求被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，原告已实际占有了装修后的房屋，即使存在装修质量问题，也仅属于瑕疵担保责任范畴，而不是逾期交付责任。故原告主张被告装修不合格，应按《协议》约定支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告刘文洋的全部诉讼请求。案件受理费人民币3597元（原告已实际交纳），由原告刘文洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长刘洋人民陪审员杨成国人民陪审员王凤童二〇一七年五月十九日法官助理温健书记员苏建诚