河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3459号上诉人(原审被告)：陈秀榕，女，汉族，1983年11月3日出生，住郑州市中原区。委托代理人：齐伟明，河南正方圆律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑东晖，男，汉族，1970年11月3日出生，住郑州市中原区。上诉人陈秀榕因与被上诉人郑东晖房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人陈秀榕的委托代理人齐伟明与被上诉人郑东晖等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈秀榕不服原审判决向本院上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初字4660号民事判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2、依法判令被上诉人返还上诉人已经支付给被上诉人的全部租金。3、依法判令被上诉人承担因违约给上诉人造成的损失。4、依法改判一审、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院未查明被上诉人郑东晖与中国人民解放军第一五三中心医院是否存在对涉案房屋的租赁关系，在被上诉人无法提供与中国人民解放军第一五三中心医院涉案房屋的书面租赁合同，仅以被上诉人提交的一份《证明》为证据，认定被上诉人与一五三医院存在租赁合同关系。并在此基础上作出判决，属于原判决认定事实不清，证据不足，应裁定撤销原判决。2、一审法院判决被上诉人陈秀榕向被上诉人郑东晖支付租金，属于错误判决。被上诉人不具备承租涉案房屋的资格，更没有以其个人名义转租涉案房屋收取租金的事实依据及法律依据，其收取上诉人的租金属于不当得利，造成了上诉人的损失，应返还上诉人所支付给被上诉人的全部租金。3、一审法院未查清事实的基础上，判令上诉人陈秀榕向被上诉人按照年利率24%支付滞纳金，属于认定事实错误、适用法律错误所作出的错误判决，应依法改判。4、一审法院在查明被上诉人存在违约情形给上诉人造成了损失的基础上，并未作出要求其承担违约责任的判决，属于违反公平原则，应依法改判被上诉人承担违约责任。5、当时在签订房屋租赁合同的时候，被上诉人没有出示与一五三中心医院签订的租房协议，所以上诉人一方认为被上诉人在签订合同的同时有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，因此在合同签订期间，被上诉人有过错。故请求二审法院依法作出判决。被上诉人郑东晖答辩称：1、从签订协议之始到终止之时，上诉人一直在正常使用房子。当时上诉人要求被上诉人出示和153医院的租赁合同，但被上诉人有153医院的证明，以及被上诉人和出租方的租赁合同，这个合同是153医院备案的。所以153医院给被上诉人出的租赁权的证明。所以关于这一点，上诉人的上诉理由不能成立。2、上诉人的第一点上诉理由不成立，第二点上诉理由自然也不能成立。3、上诉人违约了，应该支付违约金，还应支付滞纳金。一审法院把违约金纳入了滞纳金，一审认为按双方约定的年千分之五太高，一审按照年24%的标准判决属于轻判，但考虑到上诉人的实际情况，被上诉人对这一点不持异议。4、被上诉人在整个房屋租赁过程中没有违约的情形存在。郑东晖向一审法院起诉请求：1.解除郑东晖与陈秀榕于2015年3月12日签订的租赁合同；2.判令陈秀榕向郑东晖支付所欠房租人民币157530元整（截止2016年4月30日）并自2015年9月17日起按日千分之五支付违约金至付款之日；3.判令陈秀榕承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月12日，郑东晖（甲方）与陈秀榕（乙方）签订《房地产租赁合同》，甲方自愿将解放军一五三医院位于郑州市中原区互助路10号1#上，2#上，3#下商铺分租给乙方使用，乙方对该房产做了充分了解，愿意承租该房地产，用途为教育培训，租赁期限自2015年4月17日起至2017年5月16日止，租赁期租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业及各类税费等费用）人民币壹佰叁拾万元，付款方式为现金或转账，租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、各类税费等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。本合同签订当日，乙方向甲方支付半年房租人民币叁拾贰万伍仟元，以后每半年租金须提前壹个月支付，甲方收取房租后向乙方开具凭证，同时需支付房屋租赁及水、电、暖、气、设备、消防、物业等履约押金贰万伍仟元，合同到期没有违约全额无息退还。租赁期内，甲方应当保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，负责处理与出租房地产权属有关的纠纷，负责协调办理租赁合同审核手续，负责出示相关证明办理营业执照，负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。乙方应当按时交缴纳房租，不得擅自改变租赁用途，不得展开影响军队形象活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。关于合同解除，约定为：（一）甲方因军事需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还押金，其他互不补偿；（二）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，甲方不退还乙方押金及预付房租；（三）因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（四）租赁期满，合同解除（双方另有约定的除外）。甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。乙方违约责任：乙方有违反本合同第八条约定行为的，视为乙方放弃承租该商铺和其在甲方处的财产及设备以及相关装饰装修，除扣除履约押金外甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金，滞纳金标准为每逾期一日按千分之五年租金收取，并且甲方有权解除合同，如有预交房租则不予退还。合同落款处乙方下方备注为：签订合同当日付款人民币6万元，前半年剩余房屋26.5万元于2015年4月17日前付清，否则视为违约。合同背面上有王建波手写“押金25000元自动转入陈秀榕名下”的内容。2013年1月6日，中国人民解放军第一五三中心医院出具《证明》，内容为：位于郑州市中原区互助路10号新建附一至附十二号房屋产权属于中国人民解放军第一五三中心医院，目前产权证正在办理当中，此房屋属于经营性用房，已整体出租给郑东晖（身份证号），在许可范围内允许其转租（禁止餐饮、娱乐及医疗相关项目），租期至二零一九年四月三十日，特此证明，该证明加盖中国人民解放军第一五三中心医院合同专用章。陈秀榕自2015年10月17日至2016年4月17日应付租金32.5万元，2016年4月18日至2016年4月30日13天的租金应为23150元，上述共计348150元，陈秀榕后于2015年10月17日付10000元，2015年10月24日付42000元，于2015年12月8日付50000元，于2015年12月27日付50000元，于2016年3月6日付20000元，于2016年4月21日付8000元，2016年4月30日付10000元，尚欠158150元，郑东晖主张157530元。陈秀榕提交了2015年12月1日解放军第一五三中心医院发布关于与福全商贸终止合同的通知，通知经适房门面房各租户，经适房门面房承租方郑州福全商贸有限公司自2013年5月1日承租以来拖欠医院租金累计370余万元，医院将于近期提起诉讼，终止合同，请各租户及时联系郑州福全商贸有限公司妥善解决此事，避免损失。陈秀榕提交了2016年10月24日商户代表出具的证明，证明通知内容的存在。2016年4月6日153医院互助路门面房各商户向153业主委员会领导及家属院业主提出153医院互助路门面房各商户租赁申请，内容大致为153医院与委托租赁的第三方即郑州市福全商贸有限公司及其委托人郑东晖签约的租赁合同将于2016年4月30日到期，郑东晖违反了租赁合同及拖欠巨额房租，双方发生纠纷，要求尽早明确租赁房租时收回问题，将房租交于153医院，收回门面房的经营权，降低租金等。2016年6月2日一五三医院经适房业主委员会发布通知，通知各租户所租赁的153经适房门面房，按照医院与郑东辉所签租赁合同已于2016年4月30日到期，门面房已交归153医院经适房业主委员会管理，业委会曾与商户多次沟通与协商，并告知商户6月3日前仍未与业委会签订正式租赁合同者，将停止商户对门面房的使用权。未签订正式租赁合同的商户，请于2016年6月5日前将门面房内物品腾空，经双方对门面房内设施、设备验收合格后，将房屋钥匙交回业委会。到期未腾空的室内物品丢失、损坏，后果自负。2016年6月6日将停水停电，收回房屋。2016年6月17日，陈秀榕与一五三医院经济适用房业主委员会签订房地产租赁合同，租赁期间自2016年5月1日至2026年4月30日，并交纳了租金等费用。自郑东晖、陈秀榕签订租赁合同后，陈秀榕一直使用该房，用于中小学艺术培训及幼儿午托。以上事实由当事人提交的有效证据材料在案佐证。一审法院认为：涉案房屋权利人为解放军第一五三中心医院，该医院出具证明，证明涉案房屋已整体出租给郑东晖，租期至2019年4月30日，陈秀榕有权在许可范围内转租（禁止餐饮、娱乐及医疗相关项目），陈秀榕承租房屋的用途为培训及午托，故陈秀榕、郑东晖签订的房屋租赁合同符合医院方的授权，房屋租赁协议合法有效。因陈秀榕已与医院方重新签订了租赁合同，租赁期限始于2016年5月1日，而郑东晖主张的租金也止于2016年4月30日，从行为上双方已经实际解除了本案合同，故郑东晖要求解除合同的主张本院不再处理。关于租赁期限内的租金问题，合同约定租金每半年支付一次，且须提前一个月支付，而陈秀榕并未按此履行，已经违约，故应当按照郑东晖主张支付尚欠租金157530元并承担合同约定的违约责任。合同约定逾期支付租金，扣除押金外还需按照日千分之五收取滞纳金，虽约定的为滞纳金非违约金，但同为因违约造成损失或惩罚的一种约定方式，该院按照合同约定表述为滞纳金，但因约定标准过高，该院予以调整，调整为年利率24%。另按照约定，陈秀榕违约押金2.5万元不予退还，但因该条款同为违约弥补损失的一种方式，按照相关法律规定，该损失应该涵盖在滞纳金的范围内，即在计算滞纳金时对该押金予以扣除。陈秀榕辩称双方变更了租金的支付方式，因无证据证明，该院不予支持。陈秀榕提交了相关证据材料证明郑东晖及其代表的福全商贸公司拖欠医院方的租金，对商户造成一定的影响，但因郑东晖或者其代表的公司与医院方之间的合同关系不同于陈秀榕、郑东晖之间的合同关系，本案的权利义务不受另一合同权利义务的影响，且陈秀榕陈述的情形并未影响陈秀榕一直使用房屋并进行正常经营的事实，同时在应交纳房屋租金时还未出现陈秀榕辩称的事实，综上，陈秀榕的辩称没有事实依据，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈秀榕自判决生效之日起十日内向郑东晖支付租金157530元并按照年利率24%支付滞纳金（滞纳金分段计算如下：1、348150元的部分自2015年9月17日计付至2015年10月17日；2、338150元的部分自2015年10月18日计付至2015年10月24日；3、296150元的部分自2015年10月25日计付至2015年12月8日；4、246150元的部分自2015年12月9日计付至2015年12月27日；5、196150元的部分自2015年12月28日计付至2016年3月6日；6、176150元的部分自2016年3月7日计付至2016年4月21日；7、168150元的部分自2016年4月22日计付至2016年4月30日；8、158150元的部分自2016年5月1日计付至实际返还之日；2.5万元押金在上述款项中予以扣除）；二、驳回郑东晖的其他诉讼请求。案件受理费3450元，由陈秀榕负担。二审中，郑东晖提交两份新证据：1、租赁房地产许可证一份；2、租赁合同一份，用以证明其主张。陈秀榕对该两份证据的质证意见为：对租赁房产许可证的质证意见：首先，被上诉人仅拿了一份复印件，对该证据真实性有异议。其次，该许可证加盖153中心医院印章，这个印章下部没有编号，怀疑印章有问题。对该证据的证明力有异议。对房地产租赁合同的质证意见：本案双方之间的租赁合同约定租赁期限超出了许可证的范围。因此被上诉人提交的该两份证据恰恰证明被上诉人在与上诉人签订涉案房屋租赁协议时存在欺诈行为。在产权方153医院并未在最后给予任何的签字盖章，所以上诉人认为被上诉人无权承租该军产。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案中郑东晖提供了相应证据，证明案涉《房地产租赁合同》约定期限内，其有资格对外转租涉案房屋，故郑东晖与陈秀榕签订的租赁合同有效。上诉合同签订后，郑东晖按约定将房屋交付陈秀榕使用，陈秀榕应当支付相应租赁费用。鉴于郑东晖在本案中所主张的租赁费系案涉租赁合同履行期内费用，且该期间陈秀榕实际使用了该房屋，且没有证据证明存在交付租金的其他情况，故陈秀榕有关其不应向郑东晖支付案涉合同项下租金的主张不能成立。鉴于陈秀榕未按约定支付房租，按约应当承担相应违约责任，一审判决在合同约定过高情况下，依法酌情降低滞纳金计付标准符合法律规定。综上，陈秀榕其他上诉主张亦缺乏充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3451元，由陈秀榕负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年五月二日书记员 苏小东