江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1283民初2975号原告:周素华，女，1969年5月31日出生，汉族，住南京市江宁区。原告:周素琴，女，1964年11月5日出生，汉族，住泰兴市。被告：崔立新，男，1967年11月14日出生，汉族，现居住在泰兴市。委托诉讼代理人���顾为军，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。第三人：周国华，男，1962年12月14日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张菊兰（周国华之妻），住泰兴市。委托诉讼代理人：顾为军，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。原告周素华、周素琴与被告崔立新、第三人周国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周素华、周素琴，被告崔立新、第三人周国华共同委托诉讼代理人顾为军、第三人周国华及其委托诉讼代理人张菊兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周素华、周素琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告崔立新支付原告自2016年1月至2016年12月的租金，暂计共7500元，如无故不出庭不提供租赁合同，按3万元/年结算；2.判令被告崔立新��2017年租赁合同继续生效的情况下，添加原告签名，并提供当年租赁合同备存；3.判令租房人自2016年开始，将原告年租金支付给原告本人；4.判令第三人周国华对被告崔立新未付租金承担连带责任；5.被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告变更第一、二、三、四项诉讼请求为：1.判令被告崔立新按3万元/年支付自2016年1月1日至2017年判决书确定给付之日止的租金，并按同期银行贷款利率支付自2016年1月1日起逾期付款的利息；2.判令被告与两原告和第三人共同签订书面的租赁合同；3.判令被告崔立新从2017年起将年租金支付给两原告本人；4.判令第三人周国华对被告崔立新未付租金及利息承担连带责任。事实和理由：第三人周国华未经产权共有人周素华及周素琴的同意，私自把位于泰兴市济川街道联盟村354号房屋（原门牌为xx）出租给崔立新，并一直独自收取房屋租金。涉案租��的两间楼房，房产证上总面积为152.86平方米，原审判员仅对其中138.79平方米予以分配，其中原告周素华、周素琴各享有12.5%的份额，被告周国华享有75%的份额。原告曾多次要求被告崔立新支付房屋租赁费，原告周素华曾两次邮递附有共有产权房复印件的信函通知被告把租金份额支付给原告本人，但被告置之不理。原告作为合法产权人，对共有的不动产享有所有权，有占有、使用、收益、处分的权利。为维护自身合法权利，原告遂诉至法院。崔立新辩称，1.被告与第三人订立了口头租赁合同，租期从2016年1月至2017年12月，年租金为1.5万元，被告已将两年的租金共计3万元全部支付给第三人周国华，被告没有重复支付租金的义务，两原告应与第三人协商或通过法律程序处理；2.两原告要求按3万元每年结算年租金，违背了被告与第三人订立合同的本意，被��不同意支付；3.被告系与第三人订立的租赁合同，第三人作为享有三分之二产权的共有权人，有权将房屋出租、收益，两原告要求参与与被告订立合同没有法律依据。周国华述称，1.第三人与被告崔立新订立口头租赁合同并按1.5万元每年收取了自2016年1月至2017年12月期间的租金共计3万元，双方的合同关系是受法律保护的；2.第三人对涉案房屋进行了改造和扩建，将原先的住宅改造成门面房，两原告未参与改扩建也没有出资，如果是以前的住宅是不可能享有租金收益的；3.虽然法院判决两原告各占产权的12.5%，但实际上两原告的份额不超过5%；4.两原告出嫁后没有尽到对父母的抚养和照料，要求分配租金和参与合同订立是没有法律依据的。对两原告的诉讼请求，第三人不予认可。本院经审理认定事实如下：原告周素华、周素琴与第三人周国华��兄妹关系，其父周顺民于1969年去世，母樊桂芳于2013年2月12日去世。2014年4月21日，原告周素华、周素琴向本院起诉，要求确认其对泰兴市济川街道联盟村xx房产及附属物权益享有继承份额。本院作出（2014）泰民初字第0547号民事判决书，确认坐落在泰兴市济川街道联盟村354号（原门牌号为xx）两间两层楼房（面积138.79平方米），周素华、周素琴各享有12.5%份额，周国华享有75%份额。2016年1月14日，两原告分别办理了房屋产权登记。自2010年起，被告周国华将上述房屋一楼西边一间出租给被告崔立新经营使用，双方未签订书面的租赁合同，口头约定租金于每年农历年底给付。庭审中，被告崔立新与第三人周国华均陈述，2016年、2017年房屋租金均为15000元，被告崔立新已将2016年、2017年的租金全额支付给第三人周国华。2016年7月11日、11月5日，原告��素华、周素琴两次向被告崔立新邮寄租房通知函，要求被告崔立新直接向两原告支付其应得的租金份额。2016年8月10日，原告周素华、周素琴以周国华为被告，崔立新、李玉阳为第三人，向本院提起诉讼，要求判令周国华按照租房协议的25%给付原告周素华、周素琴2013年2月至2016年7月的租金，并解除2016年8月1日以后周国华与崔立新、李玉阳签订的租赁协议。本院于2016年10月9日作出(2016)苏1283民初6139号民事判决书，判决周国华分别返还原告周素华、周素琴2015年1月至2016年12月租金3750元，驳回原告周素华、周素琴的其他诉讼请求。原告周素华、周素琴不服，提起上诉。泰州市中级人民法院于2017年2月13日作出（2016）苏12民终2843号民事判决书，判决周国华分别返还周素华、周素琴2013年2月12日至2015年12月租金9632元，维持本院驳回原告周素华、周素琴的其他诉讼请求的判决内容。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。由于涉案房屋属两原告与第三人周国华按份共有，故该房屋产生的收益亦应由两原告与第三人按份享有。第三人周国华将涉案房屋出租给被告崔立新，原告主张出租所得的租金，于法有据，本院予以支持。两原告主张按市场调查价3万元每年计算房屋租金，被告及第三人对此不予认可。本院认为，被告崔立新与第三人周国华在庭审中陈述的租金均为1.5万元每年，两原告并无证据证明涉案房屋的实际租金高于该数额，其主张被告与第三人恶意串通损害两原告利益，但未提交证据予以证明，故对原告主张按3万元/年计算年租金的诉讼请求，本院不予支持，租金应按1.5万元/年计算。关��原告周素华、周素琴主张被告崔立新向其支付2016年1月至2017年判决书确定给付之日的租金，并支付逾期利息，被告自2017年起向两原告直接支付租金的诉讼请求。由于原告周素华、周素琴与第三人周国华按份共有涉案房屋，且三方对共有财产未作分割。在三方共有人之间没有约定的情况下，对涉案房屋出租应经三分之二以上的共有人同意。由于第三人周国华对涉案房屋享有75%份额，其有权将涉案房屋出租给被告崔立新。被告崔立新系与第三人周国华订立的口头租赁合同，双方约定的给付租金的时间为每年农历年底，且其已向第三人周国华支付了2016年、2017年的租金，被告崔立新缴纳租金的义务已经完成。原告要求被告崔立新向其支付租金和逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告崔立新自2017年起直接向其缴纳租金，由于被告已支付了2017年度��金，而2017年度租赁期满后被告是否继续租赁涉案房屋尚无法确定，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求第三人周国华对被告崔立新未付租金及利息承担连带责任的诉讼请求。本院认为，第三人连带责任的前提是被告崔立新尚有给付租金的义务。但由于被告已足额给付租金，该义务不复存在。故原告要求第三人承担连带责任无法律依据，原告可向第三人主张返还其应得的租金。本案中，本院原拟对原告进行释明，询问其是否在本案中直接要求第三人返还原告应得的租金，但经本院电话通知，原告未至法庭。本院按照原告提供的送达地址向原告邮寄了传票，通知其到庭接受法院释明，但传票被退回，本院无法进行释明。故对第三人已收取的租金，本案中不予处理，原告可另行向第三人主张权利。关于原告要求被告崔立新与两原告及���三人共同签订书面租赁合同的诉讼请求。本院认为，房屋租赁合同有口头和书面两种形式，第三人周国华对涉案房屋享有75%份额，其有权将涉案房屋出租给被告崔立新，被告崔立新与第三人周国华订立口头租赁合同，并不违反相关法律规定。故对原告的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告周素华、周素琴的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告周素华、周素琴负担（此款原告已预缴，由第三人于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  史晴二〇一七年五月二十五日书 记 员  陈阳