福建省泉州市鲤城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0502执异18号案外人：柯志河，男，1975年9月18日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托代理人：朱金炉、林珍粦，福建铁马律师事务所律师。申请执行人：泉州汇鑫小额贷款股份有限公司，住所地福建省泉州市丰泽街361号原财政大楼12楼。统一社会信用代码：913505006990415699。法定代表人周永伟，董事长。被执行人：吴梦麟，男，汉族，1973年7月12日出生，住福建省厦门市思明区。被执行人：陈海燕，女，汉族，1974年10月30日出生，住福建省厦门市思明区。被执行人：陈铭慧，女，汉族，1973年4月14日出生，住福建省龙岩市新罗区。被执行人：邱志鹏，男，汉族，1970年10月4日出生，住福建省龙岩市新罗区。被执行人：魏玉瑶，女，汉族，1975年8月4日出生，住福建省厦门市湖里区。本院在执行申请执行人泉州汇鑫小额贷款股份有限公司（以下简称汇鑫公司）与被执行人吴梦麟、陈海燕、陈铭慧、邱志鹏、魏玉瑶借款��同纠纷一案中，案外人柯志河于2017年5月9日对本院查封的执行标的物即址在厦门市海沧区841号918单元房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人柯志河称，泉州汇鑫小额贷款股份有限公司诉陈海燕等人借款合同纠纷一案，鲤城法院已裁定对被告陈海燕位于厦门市海沧区841号918单元房产进行诉讼保全，并对被保全房产进行查封。因该房产实际已经转让给案外人，案外人对被保全房产实际享有完整的所有权，故向贵院申请解除该查封行为。具体理由如下：一、因保全房产己实际转让给案外人，案外人已全额付清款项，并已实际占有该房产，虽然房产未办理过户手续，但案外人并不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第���款之规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该保全房产贵院不得查封。(一)案外人已于2016年3月5日从原房屋产权人陈海燕处购得涉案保全房产，并已付清全部购房款项。案外人柯志河于2016年3月5日在厦门丹厦房地产行销策划有限公司的居间和见证下，与涉案保全房产原所有权人陈海燕签订了一份合同编号为0027064的《房产买卖协议书（代办产权)》，就案外人购买位于厦门市海沧区9层18单元的房产(“厦门市海沧区841号918单元”的房产即为该交易房产)达成购房协议，约定房产总价款为人民币1450000元。协议签订当天，案外人通过网银转账的方式向陈海燕支付了人民币50000元的购房定金，也于当日向居间方厦门丹厦房地产行��策划有限公司支付了人民币12800元的居间佣金。另案外人又于2016年3月8日通过银行卡转账的方式向陈海燕支付了剩余的全部购房款共计140万元(实际转账137500元，另应付的2500元购房款与陈海燕应退还案外人就保全房产出租的押金2500元互抵)，以上三次付款都有相关收据证明。就此，案外人已付清全部购房款共计人民币145万元。（二）案外人已实际占用涉案保全房产。因涉案保全房产早已在2015年6月15日被原所有权人陈海燕出租给朱晓芳使用，双方约定租期为壹年，租金为每月2500元，每季度一付7500元，押金为2500元。后因该原房产已于2016年3月5日转让给了案外人，故经协商一致同意，该房屋承租人朱晓芳与案外人于2016年3月15日另行签订了《房屋租赁合同》，原租赁协议条款同等条件保留。现房产己由案外人收取该房屋��金，截止日前案外人已经收取了承租人三个季度的租金。另押金2500元已由案外人在应付陈海燕的购房款中予以扣除。可见案外人已实际占有了该处房产，并开始享有该房产取得的出租收益。（三）案外人购买该房产系在贵院查封之前，且案外人对购买涉案保全房产并没有过错。案外人于2016年3月5日向原所有人陈海燕购买本案房产时，该处房产还未开始办理相关产权证明，所以开发商处记录的业主仍是原所有人陈海燕。在陈海燕提供相应的房产购买证明材料后，并在厦门丹厦房地产行销策划有限公司的居间下，案外人同意购买该处房产。但案外人在2016年5月l日接到通知可以办理房屋产权证时，协同委托公证的受托人柯志远到海沧区房管局欲办理相应房屋产权证时，方才被告知该涉案保全房产已经在此前就被思明区人民法院查封，同时告知案外人未解除查封之前无法办理房屋产权证及过户手续事宜。经查询后，并经案外人与陈海燕等多方人员交涉，才得知该房产已于2015年11月30日因申请执行人泉州汇鑫小额贷款股份有限公司与被执行人陈海燕合同纠纷执行一案(案号:(2015)思执行字第5073号)给执行查封。而案外人认为陈海燕故意隐瞒转让房屋被查封事实，涉嫌欺诈，并于2016年6月14日向厦门市公安局海沧分局提交书面材料举报陈海燕合同诈骗罪。这也是为何案外人至今未能办理房屋产权证及办理过户变更事宜的原因。后据悉因被执行人陈海燕向厦门市思明区人民法院申请执行异议后，思明区人民法院裁定解除对该房产的执行查封，并于2016年7月12日向厦门市国土资源局申请对该房产的解封。对此，作为贵院受理原告泉州汇鑫小额贷款股份有限公司诉被告陈海燕、陈铭慧借款合同纠纷��案(案号:(2016)闽0502民初1022号)中的原告泉州汇鑫小额贷款股份有限公司对此应该是比案外人更了解具体案情。然本案房产在2016年7月15日被厦门市思明区法院解除查封后，当日又被贵院立即顺位查封，案外人依然无法办理房屋产权变更事宜。但案外人购买该房产确实系在贵院查封之前，而案外人自购买该房产后，一直无法办理房产过户变更登记，实际上也是一名受害者，案外人对此并没有过错。综上所述，案外人购买该房产确实系在贵院查封之前，且案外人在贵院查封之前已经支付了房产全部价款并实际占有了该财产，案外人对此并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。贵院应不得查封该处房产，故案外人申请贵院解除查封行为于法有据。二、案外人针对贵院财产保全的查封行为提出执行异议于法有据，并依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》申请贵院解除查封也是合法合理的。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第二条:“人民法院在审理民事、行政案件中做出的财产保全和先予执行的裁定，由审理案件的审判庭负责执行”。根据上述规定，财产保全的执行工作由审判庭负责，可见财产保全的执行是属于法院的执行工作，根据《民事诉讼法》第二百零四条的规定，案外人对执行标的有异议的，可以向人民法院提出书面异议。同时案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》向贵院申请解除查封也是符合法律规定的。三、本案中案外人也是一位受害者，于情于理都希望贵院可以解除涉案保全房产的查封行为。案外人自2016年3月购买该房产以来，一直无法办理产权过户手续。但案外人已经向涉案房屋原所有权人陈海燕支付了全部购房款项，使得原所有权人陈海燕可以偿还其购买涉案保全房产时的购房贷款。案外人在得知房产被法院查封时，已经多次质询原所有权人陈海燕，为此还曾向厦门市公安局海沧分局报案，举报陈海燕涉嫌合同诈骗罪。之后经过案外人多方沟通催促后，涉案保全房产终于将解封，案外人本以为终于可以办理房产过户登记时，奈何贵院轮候进行了查封，使得案外人的热情再次被一桶水浇灭。案外人作为一个受害者���其合法权益应当得到保护，故于情于理都希望贵院可以解除涉案保全房产的查封行为。本院查明，申请执行人泉州汇鑫小额贷款股份有限公司（以下简称汇鑫公司）与被执行人吴梦麟、陈海燕、陈铭慧、邱志鹏、魏玉瑶借款合同纠纷一案，本院受理后，申请执行人向本院提出财产保全的申请，要求冻结五被执行人名下价值1067.4万元的财产，并提供担保。本院于2016年6月22日依法作出（2016）闽0502民初1022号民事裁定书，裁定冻结被执行人吴梦麟、陈海燕、陈铭慧、邱志鹏、魏玉瑶名下价值1067.4万元的财产,并于2016年6月23日轮候冻结被执行人陈海燕名下址在厦门市9层18单元房产的买卖、赠予等过户登记及抵押登记手续，冻结期限三年。另查明，址在厦门市９层18单元房产于2015年11月30日被厦门市思明区人民法院查封，厦��市思明区人民法院于2016年7月5日解除对该房产的查封。以上事实，有（2016）闽0502民初1022号民事裁定书、（2016）闽0502执保54号财产查询反馈信息表、协助执行通知书和回执单、厦门市国土房产测绘档案管理中心查询单等证据为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，根据协助执行通知书及其回执单、厦门市国土房产测绘档案管理中心查询单等证据，可以证明址在厦门市９层18单元房产登记在被执行人陈海燕名下，本院对上述房屋予以查封符合法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，被人民法院裁定查封的房产，不得转让。本案财产保全的执行标的址在厦门市９层18单元房产，在2015年11月30日已被厦门市思明区人民法院查封，泉州市鲤城区人民法院于2016年6月23日登记轮候查封，厦门市思明区人民法院于2016年7月5日才解除其查封行为，因此，财产保全的房产从2015年11月30日至今都处于查封状态。案外人柯志河与被执行人陈海燕于2016年3月5日签订《房产买卖协议书》，买卖财产保全的房产，违反法律规定，导致无法办理该房产的过户手续，案外人对此负有过错责任。案外人柯志河请求解除本院的执行查封行为，理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地���管理法》第三十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人柯志河的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈志捷审 判 员  梁志谦代理审判员  罗思媛二〇一七年五月二十二日书 记 员  陈少程速 录 员  王婉婷引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序中若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。[注：此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条]。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；……《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被促使财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查处理并作出裁定。案外人、申请促使人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合枉法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、��定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。