黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑03民终191号上诉人（原审原告）：宋维红，女，1974年4月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区前进委。委托诉讼代理人：张迎全，黑龙江雪原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鸡西市广居房屋开发有限公司（以下简称广居公司），住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区南山路。法定代表人：陈双友，经理。被上诉人（原审被告）：虎林市信昌房地产开发有限公司（以下简称信昌公司），住所地黑龙江省虎林市虎林镇。法定代表人：高桂芹，董事长。委托诉讼代理人：李立国���黑龙江唯实律师事务所律师。上诉人宋维红因与被上诉人广居公司、信昌公司商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋维红的委托诉讼代理人张迎全、被上诉人信昌公司的委托诉讼代理人李立国到庭参加诉讼，被上诉人广居公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋维红上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。1、解除上诉人宋维红与被上诉人订立的鸡冠区跃进佳园小区1—1号门市的买卖合同。2、由被上诉人信昌公司、广居公司连带返还上诉人购房款人民币40万元。3、由二被上诉人承担一、二审诉讼费及财产保全费。事实和理由：一、一审判决对上诉人提交的陶杰、宋维丽两位证人证言不予采信错误，导致认定案件事实错误。证人证言足以证明上诉人购买房屋时，跃进佳园售楼处工作人员承诺可以办理按揭贷款，上诉人才交纳了首付款并决定购买该房屋。一审法院对售楼处承诺可以办理按揭贷款的事实不予认定错误。二、信昌公司未取得商品房预售许可证，一审法院却认定上诉人与被上诉人信昌公司签订的房屋买卖合同有效是错误的。被上诉人广居公司取得的商品房预售许可证并不能代替信昌公司也取得了商品房预售许可证。依据法律规定，未取得商品房预售许可证是不准许预售买卖房屋的。三、一审判决适用法律错误，《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》只适用于国有土地使用权转让人与受让人之间，而不适用于上诉人与二被上诉人之间，一审判决引用该条款认定房屋买卖合同有效错误。信昌公司辩称��1、信昌公司于2010年10月8日与广居公司签订跃进佳园项目开发协议，信昌公司整体受让了跃进佳园项目；2、原告宋维红与信昌公司的房屋买卖行为合法有效，信昌公司不同意解除买卖合同.宋维红没有解除合同的法定或约定条件，信昌公司不应返还购房款40万元;3、宋维红应举证证明其诉讼请求成立，否则应承担举证不能的法律后果。宋维红向一审法院起诉请求：1、要求解除原告宋维红与被告广居公司订立的鸡冠区跃进佳园小区1-1号门市的买卖合同；2、要求被告广居公司、信昌公司连带返还宋维红购房款人民币40万元；3、广居公司、信昌公司承担相应的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年10月8日，被告广居公司与被告信昌公司签订了跃进佳园开发协议书。双方约定广居公司（甲方）将其开发的跃进佳园项目转交由信昌公司（乙方）进行开发建设。该协议书第八条约定，甲乙双方合作开发协议签订后，该项目的开发所有权、预定房及销售权归属乙方。2011年5月24日，原告宋维红向信昌公司交纳房款定金10万元，购买跃进佳园1号楼1号门市（该门市房由东向西为7号），面积为100.22平方米。2012年9月5日、28日宋维红又分别向信昌公司交纳房款20万元、10万元，宋维红合计向信昌公司交纳40万元。宋维红将上述40万元以银行汇款的方式转至信昌公司经理吕忠勋账户，信昌公司向宋维红出具收据三张，加盖了广居公司跃进佳园项目部财务专用章。双方未签订书面的房屋买卖合同。2016年1月28日，鸡西市房产管理局向广居公司颁发了鸡房预字第0002号跃进佳园一期商品房预售许可证。现宋维红购买的跃进佳园1号楼1号门市仍然闲置，信昌公司未再行出售该房屋。宋维红称，跃进佳园售楼处工作人员承诺其购买房屋可以办理银行按揭贷款，但未提交有效证据予以证实。宋维红主张其与广居公司及信昌公司形成房屋买卖合同关系，信昌公司主张其与宋维红形成房屋买卖合同关系。诉讼中，本院依原告宋维红申请于2016年6月12日作出（2016）黑0302民初1288号民事裁定书，预查封登记于被告广居公司开发的坐落于黑龙江省鸡西市鸡冠区跃进佳园1号楼7号门市（建筑面积99.62平方米，测绘号为165180150110000107，预售许可证号2016-0002）；查封宋维红提供担保的宋维丽所有的坐落于龙域嘉苑（汽车公司改造）-（A7-8）-2-4-1，房权证号为鸡冠房字第S2015073**号，建筑面积为99.09平方米的房屋；查封宋维丽所有的坐落于龙域嘉苑（汽车公司改造）-（A3-6）-负一层门市-3，房权证号为鸡冠房字第S2015073**号，建筑面积为34.42平方米的商业营业用房；查封宋维丽所有的坐落于龙域嘉苑（汽车公司改造）（A3-6）-负一层门市-2，房权证号为鸡冠房字第S2015073**号，建筑面积为33.32平方米的商业营业用房。一审法院认为，关于原告宋维红与谁形成房屋买卖合同关系及是否生效的问题。宋维红向信昌公司交付购房定金及房款，虽然收据中加盖广居公司跃进佳园项目部财务专用章，但并不能因此否定信昌公司的合同主体地位。根据合同相对性原则，信昌公司收取宋维红房款，其作为合同相对方并无不当，虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但宋维红已实际履行了部分合同义务，故本院认定宋维红与信昌公司形成了事实上的房屋买卖合同关系。信昌公司与被告广居公司签订的跃进佳园开发协议书从内容上看，系跃进佳园开发项目的整体转让，并非转包或分包，而且转让方和受让方均具有相关的资质，对于工程项目转让法律并无效力性强制性规定认定无效。根据《最高人民法院关于��理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。本案中，信昌公司与广居公司签订协议后，虽然没有办理土地使用权等转移登记手续，但双方的转让协议并不存在无效的法定情形，故信昌公司作为受让人对外形成的房屋买卖合同也应有效。关于房屋买卖合同是否具有解除条件的问题。原告宋维红主张解除合同的理由为跃进佳园售楼处工作人员承诺其可以办理银行按揭贷款，但目前无法办理。被告信昌公司不同意解除合同，且不认可跃进佳园项目部工作人员承诺宋维红可以办理银行按揭贷款，宋维红也未能提供有效证据证实其主张，故本院认定宋维红要求解除房屋买卖合同无���定或者约定事由。综上所述，原告宋维红与被告信昌公司形成的房屋买卖合同合法有效，且不具备解除合同的事由，故本院不予支持宋维红的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告宋维红的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据有:证据一、鸡西市跃进家园房屋认购协议补充协议一份，证明上诉人约定剩余房款待甲方具备办理房屋按揭贷款手续时，通知乙方（上诉人）一次性付���被上诉人利息和其他剩余房款，之后去办理贷款手续。协议签订后，因被上诉人不具备按揭贷款所要求的手续而不能办理按揭贷款，被上诉人构成违约。证据二、鸡西市房产局的介绍信一份，证明被上诉人没有办理土地使用权证，也未在房产局商品房管理科对土地使用权证进行备案。广居公司转让给信昌公司的跃进家园楼盘项目是无效的。被上诉人信昌公司质证意见是证据一的补充协议上没有任何人的签字和盖章，不能视为合同，不能起到证据的作用，与本案无关。证据二被上诉人认为该证据与本案没有关联性，不能起到待证目的，且为复印件，不予质证。本院经审查核实认证如下：证据一、是空白协议书，没有双方当事人的签字和盖章，不能起到约束双方当事人的作用，且被上诉人又不认可该证据，对证据目的不予采信。证据二、即鸡西市商品房预售管理办公��出具的介绍信中注明跃进佳园项目土地证被广居公司借回，能够证实广居公司办理了跃进佳园项目土地使用权证并进行了登记备案，故对证据二的证明目的不予采信。经庭审调查，二审查明的本案事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于双方达成的房屋买卖协议是否有效的问题。广居公司与信昌公司签订的跃进家园开发协议书，系跃进家园开发项目的整体转让，并非转包或分包且转让方与受让方均具有相应建筑资质。对于工程项目转让法律并无违反效力性、强制性而认定无效的相关规定，信昌公司继受取得了跃进家园项目开发建设及房屋销售的权利。广居公司就该项目所办理的建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证并未因项目的转让而影响其效力，上诉人宋维红与被上人信昌公司达成的���屋买卖协议合法有效。关于解除合同的条件是否成就的问题，上诉人称双方签订的房屋认购补充协议中约定，被上诉人为上诉人办理剩余购房款的按揭贷款手续，后被上诉人违约不予办理致合同目的不能实现。庭审中上诉人提交的房屋认购补充协议为空白协议，未填写内容亦未有双方当事人签字及盖章，且被上诉人对此又不予认可，因此该补充协议对双方当事人未发生法律效力。上诉人提出的解除合同的条件不能确定，该上诉理由不能成立。原审判决驳回宋维红的诉讼请求并无不当。综上所述，宋维红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由���诉人宋维红负担7300元。本判决为终审判决。审判长  季学平审判员  刘伟国审判员  刘兆宇二〇一七年五月十一日书记员  谭宇亭书记员  曹 月