江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初3009号原告：南京中央商场集团商业管理有限公司，住所地南京市建邺区江东中路237号。法定代表人：吴晓国，该公司董事长。诉讼委托代理人：吴建华、吕凌霜，江苏海越律师事务所律师。被告：南京港盈轩餐饮有限公司，住所地南京市汉中路1号302室。法定代表人：丁宁，该公司总经理。原告南京中央商场集团商业管理有限公司（以下简称中央商管公司）诉被告南京港盈轩餐饮有限公司（以下简称港盈轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中央商管公司的委托代理人吴建华、吕凌霜到庭参加诉讼。被告港盈轩公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中央商管公司提出如下诉讼请求：1、确认原被告双方间的租赁合同于2016年3月21日解除。2、判令被告支付拖欠的租金、物业费、水电费、仓储费等各项费用共计555385.3元，并按照合同约定的标准每日千分之五的标准支付违约金。3、判令被告按合同约定标准3元/天/平方米支付自2016年3月21日至2016年6月30日的房屋使用费221130元。4、判令被告赔偿原告损失199290元，即3个月租金。5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订租赁合同，约定原告将位于南京市江东中路237号雨润国际广场二层的场地出租给被告使用，双方同时对租金标准、支付方式、物业水电费用承担、违约责任等作出了约定。后双方签订书面补充协议确认租赁期限为六年，自2013年11月30日至2019年11月29日止，租赁面积为812平方米。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告一直拖欠租金、物业费等各项费用。原告曾于2015年3月，就被告拖欠2015年3月31日前的租金、物管、仓储等费用向法院起诉，已由判令被告支付相关费用的判决。但2015年4月1日后的租金，被告一直拒付，甚至于2016年2月擅自闭店，经原告书面催告未恢复营业。2016年6月20日，原告已与案外人邱丽华签订租赁合同，于2016年7月将涉案房屋租赁给案外人邱丽华，故我方主张房屋使用费计算截至2016年6月30日。被告港盈轩公司未到庭，未答辩。本院经审理后查明事实如下：被告向原告租赁有本市江东中路237号雨润国际广场二层铺位（面积812平方米）一处用于餐饮经营，同时向原告租有仓储区一处。双方为此签有租赁合同及补充协议，约定2015年11月29日之前的铺位租金按2.5元/平方米/天计算，2015年11月30日至2016年11月29日的租金按3元/平方米/天计算；同时约定物业费及仓储区租赁费均按1元/平方米/天计算；铺位租金、物业费、仓储区租赁费均按季度同时支付，支付时间为每季度开始前15天；如逾期支付租金，须按拖欠租金的5‰/天支付违约金；若被告逾期30天未付租金，原告有权选择提前终止合同，并要求被告承担相当于合同终止前3个月租金的违约金。2015年4月，本院受理了中央商管公司诉港盈轩公司的房屋租赁合同纠纷案件，中央商管公司要求港盈轩公司支付2014年7月1日至2015年3月31日的铺位租金、仓储费及物业费，本院于2015年12月7日对该案作出判决，判决认定租赁铺位实际计租面积应为728平方米，仓储区租赁面积为35平方米。该判决已经发生效力，但港盈轩公司尚未完全履行生效判决确定的给付义务。被告也未足额支付2015年4月1日后的租金。2016年1月31日，被告在其承租店铺的大门上张贴告示，告知消费者及被告中央商场公司，因市场不景气及商场与原有给商家的各种设施迟迟不到位，致使被告一直亏本经营，被告决定停止经营。2016年3月21日，原告向被告送达通知函，通知被告解除双方的租赁合同。2016年4月1日，原告在被告承租的店铺上张贴一张封条并将店铺大门上锁。2016年6月20日，原告与案外人邱丽华签订租赁合同，将原由被告承租的店铺出租给邱丽华，并将房屋内留有的设施、设备以12万元的价格转让给邱丽华。目前，邱丽华已经向原告告支付了上述12万元的转让款，诉争店铺已经由案外人经营店名为“喜粤轩”的餐饮。在本院受理的(2015)建南民初字第231号案件庭审过程中，本案原、被告双方对于不再继续履行房屋租赁合同予以认可。上述事实，有租赁合同及补充协议、判决书、函件及庭审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间存在合法有效的店铺租赁合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。被告未按约支付租金，已构成违约。对于原告的第一项诉讼请求，因被告已逾期支付租金超过30日，符合双方合同约定的合同解除条件，且原告已于2015年3月21日向被告送达了解除合同的通知，故双方的租赁合同应已于2016年3月21日解除。对于原告的第二项诉讼请求，就铺位租金：因租赁铺位实际计租面积为728平方米，自2015年4月1日至2015年11月29日共243天，按2.5元/平方米/天标准计算，被告应支付租金为442260元；自2015年11月30日至2016年3月21日共112天，按3元/平方米/天标准计算，被告应支付租金为244608元；且庭审中原告确认被告已支付租金314081.3元，故被告欠付的铺位租金金额为372786.7元。就物业费，自2015年4月1日至2016年3月21日共355天，按租赁铺位面积728平方米及1元/平方米/天标准计算,被告应支付物业费258440元；庭审中原告确认被告已支付物业费98793.32元，故被告尚需支付物业费159646.68元。就仓储费：因仓储区租赁面积为35平方米，自2015年4月1日至2016年3月21日共355天，按1元/平方米/天的标准计算,被告应支付仓储费12425元；庭审中原告确认被告已支付仓储费4258.32元，故被告尚需支付仓储费8166.68元。故就铺位租金、物业费、仓储费三项合计，被告欠付的金额为479746.7元。就第三项诉讼请求，因原告于2016年4月1日在被告承租的店铺上张贴一张封条并将店铺大门上锁，被告已无法实际使用涉案房屋，故涉案房屋的使用费应计算至2016年4月1日。原告主张按照双方租赁合同中约定的3元/平方米/天标准计算房屋使用费并无不妥。故自2016年3月22日至2016年4月1日被告应支付房屋使用费21840元。就第四项诉讼请求，双方租赁合同因被告逾期支付租金已于2016年3月21日解除，故原告要求被告向其支付相当于合同终止前3个月租金共199290元的违约金作为赔偿，有合同依据，本院予以支持。但因原告就被告逾期支付租金的行为提起了两项违约金的诉讼请求，显然不妥，故对原告要求被告按每日千分之五支付逾期支付租金违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告中央商管公司与被告港盈轩公司的租赁合同于2016年3月21日解除。二、被告港盈轩公司于本判决生效之日起十日内向原告中央商管公司支付2015年4月1日至2016年3月21日的铺位租金、仓储区租金及物业管理费共479746.7元。三、被告港盈轩公司于本判决生效之日起十日内向原告中央商管公司支付2016年3月22日至2016年4月1日的房屋使用费21840元。四、被告港盈轩公司于本判决生效之日起十日内向原告中央商管公司支付违约金199290元。五、驳回原告中央商管公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19043元，由被告港盈轩公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄克强代理审判员  李 霓人民陪审员  程玉彦二〇一七年五月十日书 记 员  张 习