福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初4089号原告：张亚清，女，1982年5月14日出生，汉族，住厦门市同安区。委托诉讼代理人：王进章，国浩律师（福州）事务所律师。委托诉讼代理人：张章甦，国浩律师（福州）事务所律师。被告：方丽，女，1978年3月21日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：陈超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告张亚清与被告方丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚清的委托诉讼代理人王进章、张章甦，被告方丽的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚清向本院提出诉讼请求：1、解除张亚清与方丽签订的《房产预约买卖协议书》；2、方丽向张亚清支付违约金350万元；3、方丽向张亚清支付因本案支出的律师代理费229500元。事实和理由：2017年1月19日，张亚清与方丽签订《房产预约买卖协议书》，约定方丽向张亚清购买厦门市思明区厦禾·裕景（北区）（二期）6#楼2层201室房屋以及附属地下车位两个，总价款1750万元，定金200万元。双方还就定金的支付方式、购房款的支付方式、违约责任等进行了约定。上述协议签订后，方丽仅支付了定金200万元，却未按协议约定按时支付第一期剩余购房款200万元，已构成严重违约。有鉴于此，张亚清曾委托律师于2017年2月23日向方丽发送律师函，通知自方丽收到律师函之日起解除双方签订的《房产预约买卖协议书》。方丽收函后，并未主动联系张亚清处理解约事宜。双方签订的《房产预约买卖协议书》依法成立并生效，方丽应按照约定全面履行合同义务，但方丽未按约定期限支付购房款的行为已构成严重违约。方丽辩称，方丽不存在违约的情形，《房产预约买卖协议书》也不存在无法履行的情形，张亚清无权主张解除合同。1、张亚清迟迟不予确认案外人张湖头的代理人身份，不配合补签协议，导致《房产预约买卖协议书》的效力一直处于效力待定的状态。2、张亚清直到2017年2月23日才书面承认张湖头的代理人身份，但却单方面提出解除合同，悔约意图明显。3、张亚清一方曾向中介方提出终止《房产预约买卖协议书》，自愿承担违约责任。4、张亚清一方在签订《房产预约买卖协议书》并收取了方丽定金后，仍然与第三方、中介方协商房屋出售事宜，说明张亚清一方缺乏诚信，单方悔约的心态昭然若揭。5、因方丽无法联系上张亚清，且张亚清本人不愿补签，而《房产预约买卖协议书》约定的支付第一期购房款的日期临近，方丽在2017年2月13日书面通知张亚清一方，要求张亚清一方出面协商后续履行事宜，但张亚清一方收到通知后并未联系方丽，造成《房产预约买卖协议书》未继续履行的责任在张亚清一方。6、在张亚清本人未出面补签协议、张湖头单方提出终止协议、与第三方协商房屋出售事宜、收到方丽书面通知后拒不联系履行、张湖头一直联系不上等情形下，方丽向公安机关报警张亚清诈骗。方丽从始至终一直积极推进《房产预约买卖协议书》的履行，但因张亚清拒绝配合而未能实现，构成违约的主体是张亚清。7、张亚清主张方丽未按约支付第一期购房款，构成违约，据此解除《房产预约买卖协议书》，于法无据。张亚清具有种种行为、迹象表明其不愿履行、丧失履行能力、有不能对待给付的现实危险，方丽享有不安抗辩权，可以中止履行，并不构成违约。综上，方丽自与张亚清签订《房产预约买卖协议书》以来，支付了高额定金，多番联系张亚清履行合同义务未果，而张亚清又曾提出终止合同，且存在联系不上等种种情况，方丽不论是从事实上还是从法律上，理所当然可以先中止履行以及要求张亚清继续履行，但张亚清作为悔约方，却主张解除合同，显然不应支持。张亚清的诉讼请求没有事实基础，缺乏合同和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：本案讼争的厦门市思明区厦禾·裕景（北区）（二期）6#楼2层201室房屋（建筑面积319.07平方米）以及地下室地下一层第388号、389号车位由张亚清向案外人购买。2017年1月19日，案外人张湖头代理张亚清与方丽在中介方（服务人员林岚琼）居间下签订一份《房产预约买卖协议书》，约定：张亚清将讼争房屋及车位转让给方丽，总价共计1750万元；定金200万元，其中本协议签订之日支付50万元，剩余150万元于2017年1月20日支付；购房款分三次支付，2017年2月15日前支付400万元（含定金），2017年办理一手产权后一个月内（过户当日）支付600万元，通过银行二手贷款支付750万元；讼争房屋处于出租状态，且承租人已放弃优先购买权。第十一条约定：任何一方不得中途悔约，若守约方不同意对方悔约，或悔约方造成本协议无法继续履行，则悔约方向守约方承担总房价款20%的违约金，还应赔偿守约方包括（但不限于）居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、诉讼费用、律师费等损失。第十二条约定：若方丽不能按期向张亚清支付购房款或张亚清不能按期向方丽交付讼争房屋及车位，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋总价款的0.05%作为违约金；逾期达七日的，视为中途悔约，另一方有权解除本协议并按第十一条的约定追究违约方的违约责任。此外，双方还就交房、过户等事宜进行了约定。上述协议签订后，方丽于2017年1月19日向张湖头转账支付定金50万元，于2017年1月20日向张湖头转账支付定金100万元，于2017年1月21日向张湖头转账支付定金50万元。2017年1月22日，张湖头向林岚琼表示其妻子不同意出售讼争房屋及车位，希望与方丽协商解除上述《房产预约买卖协议书》。当晚，张湖头、方丽与林岚琼三方共同协商，但未就是否解除合同达成一致。2017年1月24日后，方丽多次以微信、短信的方式与张湖头联系上述《房产预约买卖协议书》的履行事宜，张湖头均未回复。2017年1月24日后，林岚琼多次以微信、短信的方式与张湖头联系上述《房产预约买卖协议书》的履行事宜。张湖头于2017年2月7日回复“林岚琼并转告方丽，本人代张亚清和方丽签订房屋买卖协议，双方按协议办事即可，何来逃避一说？”2017年2月13日，方丽委托律师向张湖头邮寄律师函，称方丽支付定金后，通过电话、短信及房产中介公司多次与张湖头联系，欲沟通后续履约事宜，但张湖头拒不接电话也不给予任何回复，致方丽对张湖头是否能够继续诚信履约产生合理质疑，张湖头拒绝沟通的行为已构成预期违约，请及时与方丽联系沟通后续履约事宜并提供必要履约担保。张亚清称张湖头未收到该律师函。2017年2月16日，张亚清与国浩律师（福州）事务所签订《委托代理协议》，委托该所律师为张亚清与方丽房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务，并约定律师费为229500元。其后，张亚清向该所支付律师费30000元。2017年2月17日，方丽报警称有一名叫张湖头的男子自称其本人位于本市思明区（二期）6#楼2层201室房屋要出售，在收取方丽200万元定金后不知去向，电话也联系不上，且该房屋产权证户名为张亚清，方丽怀疑被诈骗，故报警。2017年2月23日，张亚清向方丽邮寄律师函，称方丽未按协议约定支付第一期购房款剩余的200万元，已构成严重违约，且方丽逾期付款达7日，应视为中途悔约，通知方丽自其收函之日起解除双方之间的《房产预约买卖协议书》，没收方丽支付的200万元定金抵作违约金，且方丽需在收函后立即联系张亚清，处理协议解除后的相关事宜，否则，方丽不但要支付剩余的150万元违约金，还要承担诉讼费、律师费等费用。方丽确认收到该律师函。2017年3月14日，张湖头以微信方式通知方丽，称张湖头受张亚清委托出售讼争房屋及车位，在合同履行过程中没有任何违约行为，方丽违约在先，没有按时支付购房款，张亚清已向方丽发送律师函解除双方之间的房屋买卖协议，方丽收函后没有任何回复，张亚清已于2017年3月1日向厦门市思明区法院起诉追究方丽的违约责任。2017年3月14日，张湖头以微信方式通知方丽，称方丽与张湖头签订合同后，因双方发生口角，方丽为报复或其他不可告人之目的，虚构“购房被骗”之事，打电话到张湖头村里、乡里、县里、公安局，到处查，到处问，故意散布不良信息，恶意中伤，贬低人格，最后向思明刑警大队报假案，诬陷行为明显，事关张湖头个人信誉，方丽必须道歉、赔偿。审理中，张亚清确认其与张湖头系堂兄妹关系，并当庭提供一份《出卖房屋授权委托书》，委托人处署名“张亚清”并加盖手印，拟证明张亚清授权张湖头签订售房协议及收取购房款。方丽质证如下：真实性有异议，张亚清本人从未向任何人出示过该委托书，方丽也是当庭第一次见到。张亚清表示《房产预约买卖协议书》签订时就有向方丽出示过该委托书。综上，本院认为，张湖头代理张亚清与方丽签订的《房产预约买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，张亚清亦通过发送律师函及提起诉讼的方式对该合同予以确认，故该合同属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，方丽向张湖头支付定金200万元，虽然其中50万元未按合同约定的2017年1月20日支付，但并未构成根本违约，张亚清及张湖头也未就此提出异议。由于上述合同签订且张湖头收取定金后不久，张湖头即表示希望与方丽协商解除上述合同，并且张亚清当时未出面确认张湖头的代理人身份，张湖头也没有出示足以令方丽确认其代理人身份的诸如公证委托书之类的文件，加之张湖头随后对于方丽及中介服务人员就合同履行事宜的多次联系，仅于2017年2月7日回复中介服务人员“本人代张亚清和方丽签订房屋买卖协议，双方按协议办事即可，何来逃避一说？”，除此之外再无回复，也未见张亚清或张湖头存在任何主动联系方丽或中介服务人员要求方丽依约付款的行为。2017年2月13日，方丽委托律师向张湖头邮寄律师函，要求张湖头及时与方丽联系沟通后续履约事宜，但张湖头未收到该律师函亦未进行任何回复。据此，在方丽无法确认张湖头是否有权代理张亚清签订上述合同，亦无法确认张亚清或张湖头是否继续履行上述合同的情况下，未按合同约定于2017年2月15日支付购房款200万元，不应完全归责于方丽。在方丽收到张亚清于2017年2月23日发送的律师函后，方丽应可以确认张亚清对张湖头代理其签订上述《房产预约买卖协议书》无异议，结合张湖头于2017年2月7日“双方按协议办事即可”的回复，方丽应及时向张亚清或张湖头提出继续履行合同的要求，并应将本应于2017年2月15日支付的购房款200万元及时支付给张亚清或张湖头。然，方丽并未向张亚清及时支付该200万元购房款，2017年3月1日，张亚清向本院提起本次诉讼。从《房产预约买卖协议书》的履行情况来看，除方丽于2017年1月支付定金200万元外，至今未能继续履行，对此张亚清及其代理人张湖头与方丽均有一定责任，张亚清诉请解除《房产预约买卖协议书》，本院予以支持，但张亚清诉请方丽支付违约金350万元及律师代理费229500元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张亚清与被告方丽于2017年1月19日签订的《房产预约买卖协议书》；二、驳回原告张亚清的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为63400元，由原告张亚清负担31700元，被告方丽负担31700元。该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  朱 晨二〇一七年五月十五日代书记员  楼欣杰附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。