湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2015)鄂京山新民初字第00095号原告:湖北京山昌盛园林有限公司，住所地湖北省京山县孙桥镇亚太城，组织机构代码56273417-X。法定代表人：文昌明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡艳波，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律服务工作者。特别授权。被告:湖北京山丹桂园林有限公司，住所地湖北省京山县新阳大道南侧2幢，组织机构代码06614702-1。法定代表人：晏梓桂，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘桂霞，湖北惠山律师事务所律师。特别授权。原告湖北京山昌盛园林有限公司（以下简称昌盛园林公司）与被告湖北京山丹桂园林有限公司（以下简称丹桂园林公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡艳波、被告的委托诉讼代理人刘桂霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌盛园林公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失637537元，其中损失为577537元，鉴定费1万元，违约金5万元。在本案审理过程中，原告放弃主张鉴定报告中前期苗木栽培投入及后期投入经济损失共计198332元，请求被告赔偿各项损失确定为439205元；2.被告承担案件受理费。事实及理由：原、被告于2012年10月22日签订了《花卉项目经营意向协议书》，双方约定，被告将其租赁的京山县新市镇洪泉村的25亩土地转租给原告经营花卉苗木，经营期限为16年，从2012年10月1日起至2018年9月30日止。原告每年向被告交纳服务管理费12500元，支付被告前期投入的土地平整费65563元，合同还对双方的权利义务及违约责任进行了约定。协议签订后，原告对租赁的经营场所进行了道路硬化，栽培花卉苗木等投入，累计达80余万元。2014年5月，因被告租赁京山县新市镇洪泉村25亩土地时未在京山县国土资源管理局办理审批手续，25亩经营场地被收回，原告被迁出。原告认为，由于被告的原因，致使被告租赁给原告的场地被收回，造成了原告巨大经济损失，被告依法应承担赔偿责任，但被告各种理由予以拒绝，故原告诉至本院。被告丹桂园林公司辩称：1、原、被告合同约定该土地用于花卉苗木经营，未改变土地用地性质，按照法律规定无需在国土管理部门办理审批手续，原告诉称被告未在县国土资源管理局办理土地审批手续，导致其经营场所被收回，没有法律依据；2、被告在合同履行过程中，既未提前解除合同也未要求原告搬迁，被告没有违约行为，原告所主张的经济损失非被告的过错造成，被告不应对原告所主张的损失承担赔偿责任；3、原告主张的经济损失赔偿依据不足。其一、原告依据京山腾达资产评估事务所作出的京腾资评鉴字（2016）11号《评估鉴定报告书》认定原告经济损失为577537.00元，其评估依据主要来源于原告单方提供的财务账目，账目真实性不能确认，故损失的真实客观性不能确定；其二，原告提交的鉴定报告中，前期投入经济损失为461739元，被告同意返还原告支付的土地平整费65563元，剩余的396176元系工程类造价，在双方不能一致认可的情况下，应当按照相关工程造价的规范确定，该鉴定机构是否具备工程造价认定资质有待核实，鉴定报告中反映的利息损失没有依据。综上，该鉴定报告在基础事实和材料存在重大分歧，不能确定真实性的前提下，鉴定报告也存在不科学、不合理的内容，不符合证据采信条件，被告同意返还原告支付的土地平整费65563元，请求驳回原告其他诉讼请求。为证实其主张，原告提交的证据、被告的质证意见及本院认证意见如下：证据A1、《花卉项目经营意向协议书》一份，拟证明2012年10月22日，原、被告签订土地租赁协议，对租赁物、租赁期限、租金、违约责任进行了约定；证据A2、《农田租赁合同》一份，拟证明被告租赁给原告的土地系向京山县新市镇洪泉村民委员会租赁；证据A3、《责令停止违法行为通知书》、撤销立案呈批表、京山县新市镇洪泉村民委员会证明、丹桂园林公司与宏达实业公司企业信息各一份，拟证明被告租赁给原告的土地系被告违法取得，该土地已经被收回，导致双方协议无法履行；证据A4、评估费收据一份，拟证明原告支付评估费10000元；证据A5、评估鉴定报告书一份，拟证明原告的损失为577537元。被告对原告的证据A1、A2真实性无异议；被告对原告的证据A3真实性无异议，对丹桂园林和宏大实业公司的企业登记信息无异议，但认为洪泉村出具的证明与原告诉状陈述不一致，国土部门的责令停止违法通知书也没有禁止双方从事花卉苗木的种植与经营；被告对原告的证据A4提出异议，认为被告应当出具正规税务发票；被告对原告的证据A5提出异议，认为该评估鉴定报告依据的主要是原告提供的账目，但该账目的真实性、合法性不能确定，且该评估机构是否具备工程类损失鉴定的资质及所依据的事实存在疑问；鉴定报告中关于利息损失的项目超出了评估范围；后期吊装费用也并非双方约定的花卉苗木的经营范围。对原告提交的上述证据本院认证如下：被告对原告的证据A1、A2无异议，本院予以采信；被告对证据A3提出异议，但从京山县国土资源局出具的《责令停止违法通知书》可以反映被告存在未经审批，擅自占用土地进行项目建设的违法行为，但京山县国土资源局执法监察大队出具的《撤销立案审批表》及洪泉村出具的证明反映该宗土地已由京山县新市镇洪泉村实际收回的证明内容与被告提交的证据B5相互矛盾，不能证明该宗土地被实际收回的事实，故本院对原告的证据A3中京山县国土资源局出具的《责令停止违法通知书》予以采信；被告对原告的证据A4提出异议，该收据有收费单位的印章，虽系手工收据，但不影响原告缴纳鉴定费的事实，本院对该证据予以采信；被告对原告的证据A5提出异议，表示不同意进行鉴定，并对鉴定机构的资质及鉴定结论提出质疑。诉讼中，原告对该评估鉴定损失项目中关于前期苗圃栽培投入损失82534.00元及后期投入经济损失115798.00元，因证据不足，自愿放弃，仅主张评估鉴定前期场地平整硬化等设施投入损失379205.00元。本院认为该评估鉴定系本院依法委托鉴定，在鉴定过程中原、被告双方均未对鉴定机构提出异议，且在鉴定机构现场勘测过程中双方当事人代表均在场见证，虽然被告提出质疑，但未提交相反证据予以推翻。被告认为该评估项目第1-10相关投入资金利息33162.00元系间接经济损失，超出了评估鉴定的范围，本院认为被告的该异议成立，该项损失应予剔除，故本院仅对该评估鉴定报告书中关于原告前期场地平整硬化等设施投入损失的鉴定结论部分予以采信，确认原告前期场地平整硬化等设施投入损失为346043.00元。被告丹桂园林公司为支持其抗辩理由，向本院提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：证据B1、被告的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明各一份，拟证明被告的诉讼主体资格；证据B2、京山县委专题会议纪要（2012）11号，拟证明被告租赁洪泉村土地主要是配合县委的会议纪要精神，从事花卉苗木经营；证据B3、《农田租赁合同》一份，拟证明被告与洪泉村签订土地租赁合同，且该合同经过原告的确认；证据B4、《花卉项目经营意向书》一份，拟证明原、被告实际履行了合同，该意向书对合同解除、经济补偿等进行了约定，被告的义务只是协助原告申请经济补偿；证据B5、《洪泉村与丹桂园林公司关于终止租地合同的会谈纪要》一份，拟证明原告搬迁腾地是政府招商引资项目需要，系政府直接与原告就搬迁事宜进行协商后，原告自愿搬迁。原告对被告的证据B1、B2、B3无异议，本院予以采信；原告对被告的证据B4真实性无异议，该证据与原告提交的证据A1一致，能够证明本案事实，本院对该证据予以采信。原告对被告的证据B5真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为该会议纪要内容是被告与洪泉村终止租赁合同，不能证明被告的证明目的。本院认为，该证据与本案具有关联性，但仅能证明京山县新市镇政府曾组织本案双方对搬迁事宜进行过协商，该会议纪要没有当事人签名确认，不能证明被告的证明目的，故本院对该证据予以采信，对被告的证明目的不予采信。根据庭审采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认事实如下：原告昌盛园林公司与被告丹桂园林公司均系从事花卉苗木相关产业的公司。被告丹桂园林公司成立于2013年5月7日。2012年10月22日，被告丹桂园林公司的股东晏梓柏以公司的名称与京山县新市镇洪泉村民委员会签订了一份《农田租赁合同》，合同约定，洪泉村民委员会将该村25亩农用地租赁给被告丹桂园林公司从事花卉苗木和树桩盆景的寄养、培育和展示。租赁期限16年，从2012年10月1日至2028年9月30日止。租金为每亩每年2200元，每两年上涨10％，合同签订之日支付前两年租金110000元，以后租金按年支付，每年在合同签订日前一个月内缴清。同日，被告丹桂园林公司的股东晏梓柏又以公司的名称与原告昌盛园林公司签订了《花卉项目经营意向协议书》，将从京山县新市镇洪泉村民委员会租赁来的25亩农用地转租给原告从事花卉苗木经营。双方约定，被告丹桂园林公司提供场所供原告昌盛园林公司从事苗木经营，经营场所位于京山丹桂国际花卉城，总面积25亩，经营期限为16年，从2012年10月1日至2028年9月30日止，原告按照被告与洪泉村民委员会协商的租赁价格及支付方式直接向洪泉村民委员会缴纳土地租金，原告向被告支付前期被告已经投入的土地平整费用65563元，另每年向被告交纳服务费12500元。合同还约定，被告对原告经营的花卉苗木市场进行监管和指导，协助原告处理周边关系；协助原告办理建设施工过程中的相关手续，保障项目经营顺利进行；合同期内，乙方经营场地，甲方不得擅自收回，因城市规划、社会公共利益需要等原因政府部门提前收回土地的，甲方应该及时通知乙方，并给予1-2个月做好搬迁腾地工作。提前收回土地的，甲方因协助乙方向相关部门申请经济补偿，补偿标准按照土地上建筑物、构筑物和附着物的市值及经营期限的逾期等实际因素协商确定。合同违约责任条款约定：合同生效后，双方不得随意解除，如被告提前解除合同，除赔偿原告直接经济损失外，还应赔偿原告违约金5万元；如原告提前解除合同，所交租金不退，并赔偿被告违约金5万元等内容。上述合同签订后，原告向被告支付了前期土地平整费65563及相关费用，并开始在该场地进行道路硬化、土地平整、种植花卉苗木等经营活动。另查明，被告丹桂园林公司在租赁涉案土地之前即对涉案土地前期进行了道路硬化及水电基础设施建设。2013年2月22日，京山县国土资源局认为被告丹桂园林公司未经审批，擅自占用京山县新市镇洪泉村二组土地进行平整，向被告丹桂园林公司发出京土资责停（2013）010号责令停止违法行为通知书，2014年初，被告要求原告搬迁，损失问题另行协商，双方未达成一致意见。2014年3月9日，京山县新市镇政府组织原、被告及洪泉村民委员会就被告丹桂园林公司与洪泉村终止租地合同、原告腾退土地等事宜进行协商，后原告也未搬迁。同年5月，政府相关职能部门组织联合执法，原告遂从该宗地块搬迁，后双方对赔偿事宜协商未果，故成讼。诉讼中，原告为确定经济损失于2015年4月20日向本院申请司法鉴定，本院依法委托京山腾达资产评估事务所进行评估鉴定，2016年4月22日，该所出具了京腾资评鉴字（2016）11号评估鉴定报告书，鉴定结论显示原告进行场地硬化、前期苗圃栽培、后期移栽的投入经济损失共计577537。其中，前期投入经济损失461739元、前期苗圃栽培投入82534元、后期投入经济损失115798元。原告支出鉴定费10000元。本院认为，被告丹桂园林公司在筹建期间与原告昌盛园林公司于2012年10月22日签订了《花卉项目经营意向协议书》，被告丹桂园林公司成立后继续履行合同义务，双方签订的租赁合同真实、合法、有效，各方均应遵守。本案争议的焦点在于被告丹桂园林是否应当对原、被告之间签订租赁合同提前终止承担赔偿责任；原告的经济损失具体金额是多少。1.关于被告丹桂园林是否应当对原、被告签订的租赁合同提前终止承担赔偿责任的问题。原告认为，双方签订的租赁合同终止的原因系被告未办理土地审批手续，导致其经营场地被收回。经查，京山县国土资源局于2013年2月22日向被告丹桂园林公司出具过责令停止违法行为通知书，该通知书载明被告丹桂园林公司存在未经审批，擅自占用京山县洪泉村二组土地进行平整、整理场地的违法行为，责令被告停止违法行为。2013年5月9日，京山县洪泉村向京山县国土资源局出具证明，证实涉案土地已收回，京山县国土资源局遂于2013年5月29日撤销立案，而事实上涉案土地并未收回。2015年5月份原告昌盛园林公司在政府相关职能部门的要求下才进行了搬迁，由此可以推断，由于被告在取得涉案土地使用权时未办理相关审批手续，最终导致原告不能正常使用涉案土地。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告未经审批擅自对租赁土地进行了部分平整，后又转租给原告从事花卉苗木经营，最终因被国土部门责令停止违法行为，导致原、被告签订的合同不能履行，原告使用该地块从事花卉苗木种植的合同目的无法实现。因此，被告应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。关于原告要求被告赔偿违约金50000元的问题，本院认为，本案合同已无法继续履行，被告的违约行为造成了原告实较大的经济损失，应当承担支付约定违约金50000元的违约责任，故本院对原告的该项请求予以支持。关于被告丹桂园林公司辩称，本案土地租赁合同的提前终止原因是政府为解决招商引资项目用地而要求原告搬迁，被告只应当按照约定承担协助原告争取补偿的合同义务的意见。经查，被告提交的会议纪要只能反映京山县新市镇人民政府曾为征用该宗土地组织各方进行过协商，被告当庭也陈述其与京山县新市镇洪泉村的租赁合同并未解除，原告搬走后涉案土地目前处于闲置状态，同时被告也未提交相关证据证实该地块已经由政府实际征收，故被告辩称应当按照合同约定协助原告申请经济补偿的意见不能成立。2.关于原告损失的具体数额。关于前期经济损失的认定。原告昌盛园林公司向被告丹桂园林公司租赁涉案地块后，按照约定向被告支付了被告前期投入费用65563元，被告对此予以认可并同意返还，本院予以确认；被告丹桂园林公司认为鉴定报告中关于利息损失的鉴定项目超出了鉴定范围。本院认为，本院委托鉴定的范围为原告实际投入的经济损失，并不包含间接利息损失，本院对被告的该辩称意见予以采纳，对评估报告中前期投入经济损失中的利息损失33162元予以剔除，确认原告前期经济损失为346043元。关于前期苗圃栽培投入及后期经济投入损失。被告认为，鉴定依据均为原告单方提供的会计账目，该账目中存在大量“白条”，原告提供的会计账目既不规范，也不能客观反映损失情况；鉴定报告中关于搬迁费用的真实性无法确认。在本案审理过程中，原告因证据原因自愿放弃评估鉴定报告中关于前期苗圃栽培投入损失82534元与后期投入经济损失115798元，两项损失共计198332元，本院认为，原告放弃上述请求，是其民事权利的处分，本院应允。综上，被告丹桂园林公司应当赔偿原告的经济损失为346043元，同时应当按照约定向被告支付违约金50000元；对于鉴定费，根据本案实情，由双方各负担50%，即各承担5000元，以上三项合计为401043元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖北京山丹桂园林有限公司在本判决生效之日起七日内赔偿原告湖北京山昌盛园林有限公司损失346043元，并支付违约金50000元及鉴定费5000元，三项共计401043元；二、驳回原告湖北京山昌盛园林有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10175元，由被告湖北京山丹桂园林有限公司负担6400元，原告湖北京山昌盛园林有限公司负担3775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  朱社平审 判 员  汪 烊人民陪审员  邓国安二〇一七年五月十二日书 记 员  胡 媛附相关法律法规节选《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。