山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0686民初1239号原告：王某。法定代理人王子军（原告之父），男，1973年11月9日出生，汉族，现住青岛市市南区。委托诉讼代理人徐永宁，山东中亚顺正律师事务所律师。被告：栖霞保信置业有限公司，组织机构代码：67051979-2，住所地栖霞经济开发区江苏路北。法定代表人：李国安，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东金律通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冠群，山东金律通律师事务所律师。原告王某与被告栖霞保信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王某的委托诉讼代理人徐永宁、被告栖霞保信置业有限公司的委托诉讼代理人曲晨伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的商品房预（销）售合同（合同编号：栖房预许字2013第13号1085），被告返还购房款210003.00元，赔偿损失39505.41元（返还定金20000.00元，利息损失12262.41元，暂计算到2016年5月18日，以后发生继续主张＋费用损失7243.00元），以上合计249508.41元；2、判令诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：数额没有变化，诉求变化的部分为：赔偿损失39505.41[返还利息损失32262.41元（计算到2016年4月30日）+费用损失7243元]。事实和理由：原、被告于2013年8月19日签订了商品房销售合同，合同主要约定：1、房屋面积83.7平方米。2、总价款210003元。3、楼号：第47幢1单元6层东（47-1-601）。4、交付期限：2014年12月31日前。合同签订后原告付清了房款，被告也于2014年12月31日前交付了房屋，但至今被告无法为原告办理房地产权属证书手续。栖霞保信置业有限公司辩称，关于逾期办证，原、被告双方在商品房买卖合同第15条以及补充协议第10条中有明确约定，即出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付日违约金，该约定中并不包含因逾期办证而解除合同的相关规定，原告不享有因逾期办证而解除合同的权利，无权要求解除合同。关于逾期办证违约责任的承担方式，原、被告双方已在商品房买卖合同补充协议中做了约定，并且原告也主张了逾期办证违约金及赔偿方式，因此原告无权再就这一违约行为主张第二种违约赔偿方式，并且原告所诉请的按照银行同期贷款利率计算损失没有事实和法律依据，应按存款利率计算。原告诉状中主张的费用损失7243.00元不知是指何种相关损失，建议原告予以明确。从维护房地产市场交易安全的角度看，房地产市场正常的交易秩序需要维护开发商及买受人的共同且根本的利益，也就是说在房屋不存在特别严重的质量问题时，一般不宜解除双方的买卖合同，一但商品房的买卖合同被解除将会对房地产正常交易秩序产生巨大的冲击，造成市场的混乱，这也是我国现行房地产秩序所不允许的。王某为证明其主张提交证据如下：证据一、商品房买卖合同及收款收据两张，欲证明2014年8月19日原告从被告处购买了华安国际田园风光47-1-601房屋一套，并于当日付清所有购房款210003.00元；证据二、解除合同通知书、快递单、送达回证，欲证明原告已通知被告解除双方之间的买卖合同；证据三、费用收据，欲证明原告支付接收房屋所需的必要费用7243.00元。栖霞保信置业有限公司的质证意见是：对证据一真实性没有异议；对证据二邮件回执单真实性有异议，原告应该提交邮件印章的妥投回执单证明原告的解除合同通知书已经送达给被告；对证据三中补房差的收据没有异议。对电卡充值、物业费、水费预付真实性没有异议，对其证明内容有异议，电费、物业费、收费的收费主体并不是被告栖霞保信置业有限公司，并且原告是接受房屋后缴纳的上述费用，已经实际享受了物业管理服务，并也实际用电用水，因此原告无权就以上费用向被告主张权利。对共同维修基金，有限电视初装费、燃气初装费、登记费真实性没有异议，对证明内容有异议，以上费用虽是由被告收取，但被告在上述费用的地位只是代收，而上述费用的实际使用人并非被告，并且以上费用是原告购买的商品房所必须花费的合理的费用，因此原告无权向被告主张返还以上费用。关于原告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据一，被告没有异议，本院予以确认；关于证据二，由加盖印章的速递单与妥投单相互印证，本院予以确认；关于原告提交的证据三，被告对证据的真实性均无异议，但对证明内容有异议，故本院对证据三予以确认，对其证明内容将在其后予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月19日，原告与被告订立编号为栖房预许字2013第13号1085《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议，依据合同约定，原告购买被告开发的位于同三高速中桥出口北华安国际田园风光商品房项目第47幢1单元6层东（47-1-601）号商品房，建筑面积83.70平方米，房款总金额为210003.00元。原告于2013年7月23日交付购房定金10000.00元，于2013年8月19日交付200003.00元。2014年12月28日，原告向被告补交了面积增加的购房款1756.00元、公共维修基金1418.00元，燃气初装费2730.00元，有线电视初装费250.00元，同时，原告预付水费100.00元、电卡充值200.00元，并交付2015年1月1日至2015年12月31日的物业费709.00元。关于产权登记，双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1……3、见附件补充协议第十条的规定（若因出卖人的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付日违约金。）”该房屋因被告原因至今未能办理房屋产权登记证书，原告于2016年4月27日向被告邮寄解除合同通知书，并以诉称理由诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，双方签订的商品房买卖合同中也明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向受人支付违约金。本院认为，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理初始登记），协助买受人办理房地产权属证书既是开发商栖霞保信置业有限公司的法定义务，也是合同约定的义务。原告至今没有取得房屋产权证书，系因被告原因所致，被告虽在诉讼过程中于2016年7月18日出具证明，承诺原告所购买的房屋能够办理房屋产权证书，但至今未能为原告办理，原告要求解除原被告2013年8月19日订立编号为栖房预许字2013第13号1085《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议之请求符合法律规定，本院予以支持；关于原告主张要求被告返还购房款210003.00元并给付贷款利息，本院认为，《山东省消费者权益保护条例》第三十六条规定：“商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；（二）……（八）由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理房屋所有权证的……”故关于原告的该项主张本院予以支持。利息计算方式为：本金210003.00元自2013年8月19日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计算利息；关于原告要求被告给付公共维修基金1418.00元，燃气开口费2730.00元，有线电视初装费250.00元、房差款1756.00元，合计6154.00元。此系原告购买房屋所交纳的费用，应为原告的实际损失，因合同解除，被告应予赔偿，对原告的该项请求本院予以支持；关于原告主张要求被告给付房屋增值损失，因其未能提供证据证明该房屋现已增值，故对原告的该项主张本院不予采纳；关于原告要求由被告给付2015年物业费的主张，本院认为，2015年原告占有、使用房屋，物业公司已对其提供了相应的服务，故对原告的该项主张本院不予采纳；关于原告要求被告给付预付水费100.00元、电卡充值200.00元、登记费80.00元的主张，本院认为，被告已依合同约定，将房屋于2014年12月28日交付给原告占有使用，故关于原告要求被告给付登记费用的主张本院不予采纳。同理，在原告占有使用房期间的水费及电费，因原告未能出具费用结算的证据，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《山东省消费者权益保护条例》第三十六条的规定，判决如下：一、原告王某与被告栖霞保信置业有限公司2013年8月19日，原告与被告订立编号为栖房预许字2013第13号1085《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议予以解除；二、被告栖霞保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告王某购房款210003.00元并支付利息（利息自2013年8月19日起至本判决生效之日止，按照银行同期同类贷款利率计算利息）；三、被告栖霞保信置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告王某公共维修基金、燃气开口费、有线电视初装费、房差款合计6154.00元；四、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5042.63元，由被告栖霞保信置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长  马清泉审判员  于 海审判员  蒋基德二〇一七年五月十九日书记员  王 翔