湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终269号上诉人（原审被告）：湖南天福物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区东茅岭路257号青春驿站055栋6层608号。法定代表人：杨孚业，总经理。委托诉讼代理人：薛冬定，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷鹏，湖南昌言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳阳市炮台山社区青春驿站业主委员会，住所地岳阳市岳阳楼区东茅岭路青春驿站小区。代表人：李新龙，业主委员会主任。委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。上诉人湖南天福物业管理有限公司（以下简称天福物业公司）因与被上诉人岳阳市炮台山社区青春驿站业主委员会（以下简称青春驿站业委会）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初4024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天福物业公司的委托诉讼代理人薛冬定、殷鹏，被上诉人青春驿站业委会的委托诉讼代理人李武卫到庭参加诉讼,本案现已审理终结。天福物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一审法院认定2013年11月25日解除合同缺乏事实依据，该时间召开业主大会是选举业主委员会的委员，而非解聘物业公司。事实上经政府部门协调，被上诉人同意了上诉人服务到2014年9月30日，此后，双方又合作解决了小区的围墙建设、小区电梯前室及走廊装饰、公共面积被侵占、小区的门禁系统及蓝牙系统等问题。2016年8月31日,被上诉人全体委员、上诉人及业主代表召开联席会议，同意与上诉人续签合同，上诉人仍在继续提供物业服务，2014年、2015年均有60%以上业主交纳了物业费，足以证实2014年9月至2016年11月之间，双方存在事实上的物业服务合同关系，解除合同的时间应是双方办理移交的时间即2017年1月5日。青春驿站业委会辩称，自业委会成立后，即不存在事实上的物业服务合同关系，事实上的物业服务关系系在业委会尚未成立时才存在。答辩人2013年成立业主委员会，11月25日召开了全体业主代表大会，通过了解聘天福物业公司的决议并发出了通知要求其自2013年12月15日退出本小区，但天福物业公司拒不退出，非法滞留。在非法滞留期间，天福物业公司提出其与青春驿站业委会有合作并对小区的门禁系统、电梯、围墙等进行了改造，并非双方之间因合同产生的委托，而是答辩人与开发商岳阳五星房地产开发有限公司(以下简称五星公司)多次沟通协调后，由该公司出资改造，至于该公司将业务委托给天福物业公司，并不代表是答辩人与被答辩人达成一致的结果，不能证明天福物业公司非法滞留行为变成了合法服务。被答辩人提出合同解除应是2017年1月5日，其没有任何证据证实是基于合同关系一直在青春驿站小区进行物业服务，相反，大量证据表明是天福物业公司拒不退出，其非法滞留期间对小区进行的物业管理，不应得到法律的支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。青春驿站业委会向一审法院提出诉讼请求:天福物业公司立即退出岳阳市炮台山社区青春驿站小区、移交服务用房以及相关公共设施、场所、场地、物业管理资料（包括：①竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②设备设施的安装、使用和维护保养的技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④物业管理所必备的其他资料）、书面报送其本小区物业管理全部收支账目并承担诉讼费用。一审法院认定事实：天福物业公司系青春驿站小区的前期物业。五星公司和天福物业于2010年1月22日签订《物业管理委托合同》,合同约定该小区总建筑面积18266平方米，住宅总户数140户。委托管理青春驿站小区期限为2010年12月28日至2012年12月27日。青春驿站业委会于2013年11月11日成立,并在岳阳市房地产管理局岳阳楼区分局办理了备案。2013年11月25日，青春驿站小区在东茅岭街道办事处工作人员的监督下就更换物业公司这一议题召开业主大会，该次大会应到137人，实到87人，80票赞成，4票反对，3票弃权，最终作出解聘天福物业公司的决定。2013年11月30日,青春驿站业委会以书面形式通知天福物业公司终止前期物业合同，并要求其于2013年12月30日退出青春驿站小区。2014年1月2日，岳阳市物业管理办公室出具《限期整改通知》载明：“经核实，青春驿站小区已于2013年11月25日在东茅岭街道办事处工作人员的监督下召开业主大会，作出解聘你公司的决定。2013年12月20日，东茅岭街道办事处组织召开物业管理联席会议，协调你公司退出青春驿站物业管理的相关事宜，但你公司至今仍未退出管理。现责令你公司积极配合青春驿站业主委员会做好相关资料移交工作，并于一周内退出青春驿站物业管理”。2014年2月27日，青春驿站小区业主蔡龙红等10人就天福物业公司拒不退出该小区一事向岳阳市信访局上访。2014年12月2日，岳阳市物业管理办公室出具《关于青春驿站小区物业管理退出纠纷的处理建议》，建议青春驿站小区业主通过司法途径解决此问题。2014年1月10日，青春驿站业委会与湖南贤恩物业管理有限公司签订了《物业委托服务合同》,但因天福物业公司未退出，该合同未实际履行。庭审后，青春驿站业委会组织专人对小区业主采取了《意见调查表》的方式,就是否要求天福物业立即退出青春驿站小区的议题进行了调查，情况如下：共计97户要求天福物业公司立即退出小区，上述业主占有产权总面积为11755.55平方米。一审法院认为，一、五星公司和天福物业公司于2010年1月22日签订的《物业管理委托合同》系前期物业服务合同，该物业服务合同未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的服务期限届满后，未重新签订物业合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理服务，业主也接受其管理和服务的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。但此类合同的顺利履行和合同目的的顺利实现离不开当事人双方的相互信任和相互配合，因此我国《物权法》、《物业管理条例》赋予了业主一方带限制条件的任意解除权，即要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2013年11月25日，业委会以召开业主大会的形式，经统计汇总形成更换物业的表决结果，天福物业公司虽对表决结果的真实性提出异议，但没有提供充分的证据证实，且该表决结果与岳阳市物业管理办公室出具《限期整改通知》、《关于青春驿站小区物业管理退出纠纷的处理建议》以及《意见调查表》等证据形成证据锁链，足以证明青春驿站小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主均同意解聘天福物业公司。故对天福物业公司主张青春驿站小区部分业主依约缴纳物业管理费，大部分业主对其继续提供物业管理服务是接受和认可这一辩称不予采纳。青春驿站业委会据此请求天福物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料的诉讼请求,予以支持。二、依法成立并经当地房产管理局备案的业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会有权执行业主大会的决定事项,并依法履行职责。天福物业公司虽辩称青春驿站业委会系被部分业委会成员把持进行诉讼,但青春驿站业委会于2013年11月11日成立,并在岳阳市房地产管理局岳阳楼区分局办理了备案,业委会在业主大会作出决议后即取得全体业主的授权，其根据业主大会的决议代表全体业主请求解除物业服务合同，符合法律规定，青春驿站业委会的主体资格合法有效。综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十一条之规定判决如下:一、天福物业公司于判决生效之日起七日内退出岳阳市炮台山社区青春驿站小区的管理;二、天福物业公司于判决生效之日起七日内向青春驿站业委会移交物业服务用房以及相关设施、物业管理资料,并向青春驿站业委会交接小区物业管理方面其他相关事项。案件受理费100元，由天福物业公司承担。二审期间，为支持上诉请求，天福物业公司提供了下列证据：1、证人李某在一审庭审的作证笔录，2014年9月22日东茅岭街道办事处的通知、关于青春驿站配套设施费用协议、青春驿站天福物业公司移交物品清单、青春驿站小区物业企业配套设施成本核算明细。拟证明双方的物业合同在2013年11月25日并未解除，直到2017年1月5日才解除；双方在上述期间就物业服务达成了合意，天福物业公司提供了相应的物业服务，双方建立了事实上的物业服务合同关系。2、关于请求撤销青春驿站业委会系列违法决定，指导改选业委会的报告，拟证明青春驿站业委会并非业主大会依法选举成立，且未向主管部门备案，不具合法性。青春驿站业委会质证认为李某作为证人记忆出现误差，不能达到上诉人的证明目的。东茅岭街道办事处的通知主体不合法，其无权代表全体业主作出决定。青春驿站配套设施费用协议的真实性、合法性没有异议，但不能作为合同解除的理由，自2013年12月15日起，青春驿站业委会一直没有承认事实上的服务关系，一直在向各级部门反映，要求天福物业公司撤出小区。2017年1月5日，在政府协调下，基于天福物业公司在以前合法管理及非法滞留小区期间，确实为小区基础设施设备方面进行了部分投入，同时也是为了结束其长期非法滞留小区又不提供一般的物业管理行业规范服务的前提下签订的合同，不能达到其证明目的。关于请求撤销青春驿站业委会系列违法决定，指导改选业委会的报告不具有真实性、合法性、关联性。本院经审查认为，证人李某在一审庭审的作证笔录，2014年9月22日东茅岭街道办事处的通知，青春驿站业委会的质证意见正确，该证据不能达到天福物业公司的证明目的，本院不予采信；关于青春驿站配套设施费用协议的真实性予以确认，青春驿站天福物业公司移交物品清单、青春驿站小区物业企业配套设施成本核算明细、关于请求撤销青春驿站业委会系列违法决定，指导改选业委会的报告与本案无关，本院不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的一致。另查明，2013年11月30日,青春驿站业委会以书面形式通知天福物业公司终止前期物业合同，并要求其于2013年12月30日退出青春驿站小区，天福物业公司并未退出，双方也未另行签订物业服务合同。但在此之后，天福物业公司与青春驿站业委会于2015年6月8日、6月17日联名分别向五星公司、岳阳市规划局出具报告，要求修建小区围墙。双方还向五星公司、岳阳市住房和城乡建设局土桥周边地段旧城改项目安置房建设项目管理部具函要求尽快恢复被占用的青春驿站小区公共面积。此外，天福物业公司还向五星公司反映并要求解决部分业主房屋屋面漏水等问题，对青春驿站小区存在的问题向青春驿站业委会提出了整改计划，对106租户噪声过大妨碍小区其他业主生活问题进行了管理。在此期间，部分业主向天福物业公司交纳了物业管理费，但部分业主认为物业合同已经解除，天福物业公司应当退出，不认可天福物业公司的服务行为拒绝交纳物业管理费。2017年1月5日，天福物业公司与青春驿站业委会签订了关于青春驿站投资配套设施费用协议，协议约定青春驿站业委会支付天福物业公司2017年1月5日前的投资配套设施费用45170元，天福物业公司在两天内向新的物业公司移交物业用房等，并同意收到投资款后立即退出青春驿站小区。本院认为，2013年11月25日，青春驿站小区在东茅岭街道办事处工作人员的监督下就更换物业公司这一议题召开业主大会，最终作出解聘天福物业公司的决定并于2013年11月30日以书面形式通知天福物业公司终止前期物业合同，要求其于2013年12月30日退出青春驿站小区的事实清楚，符合法律规定，天福物业公司上诉称一审法院认定2013年11月25日召开业主大会是选举业主委员会的委员，而非解聘物业公司的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。本案合同解除后双方未订立新的书面合同，青春驿站业委会按照业主大会的决议要求天福物业公司退出青春驿站小区，天福物业公司未如期退出，青春驿站业委会向一审法院起诉要求天福物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料的诉讼请求符合法律规定，一审判决予以支持并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由湖南天福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  黄 昭审判员  周闻丽二〇一七年五月二十五日书记员  马任聪