安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）皖01民终1636号上诉人（原审被告）：高光兰，女，1970年4月26日出生，汉族，住合肥市。委托诉讼代理人：王军，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜娜，安徽万世律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贺仕长，男，1971年5月14日出生，汉族，住合肥市。委托诉讼代理人：王军，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜娜，安徽万世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈喜阳，男，1969年8月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：刘金瑞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原审第三人：合肥合巢房地产销售代理有限公司，住所地合肥市经济技术开发区繁华大道南、翡翠路西中环城商业4#111室，统一社会信用代码91340100083677227U。法定代表人：周文斌，总经理。委托诉讼代理人：章欣龙，男，该公司员工。上诉人高光兰、贺仕长因与被上诉人沈喜阳，原审第三人合肥合巢房地产销售代理有限公司（以下简称合巢房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高光兰、贺仕长上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判沈喜阳与高光��签订的《存量房买卖合同》无效，本案一、二审诉讼费及保全费用由沈喜阳承担。事实和理由：1、沈喜阳与高光兰签订的《存量房买卖合同》，没有取得贺仕长的追认，此合同无效。双方签订合同时，均明确知道所买卖的房屋是高光兰、贺仕长的共有财产，在处置家庭大额财产时，夫妻之间没有所谓的家事代理权，应适用委托代理之规定，故不能认定高光兰可以代表贺仕长签订案涉合同，同时在合同签订后，贺仕长表示反对，因此该《存量房买卖合同》属于无效合同。2、即使沈喜阳与高光兰签订的《存量房买卖合同》有效，沈喜阳在签订合同后存在严重违约情形，高光兰、贺仕长也可依约解除合同。根据双方签订的合同约定，沈喜阳应在签订合同后支付定金5万元，但是直到今天沈喜阳一直没有支付该定金，甚至伪造了相关收条，高光兰、贺仕长保留追究相关人员伪造证据责任的权利。另合同约定2016年4月11日前将60万元存入托管账户，但沈喜阳没有将上述款项存入托管账户。沈喜阳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人合巢房产公司述称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。沈喜阳向一审法院起诉请求：1、高光兰、贺仕长继续履行合同并于判决生效后立即配合沈喜阳办理房产过户登记手续；2、高光兰、贺仕长立即支付沈喜阳违约金9976元（自2016年4月12日起，暂计算至2016年5月24日，直至高光兰、贺仕长为沈喜阳办理房产过户登记手续之日止）；3、高光兰、贺仕长承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月11日，沈喜阳与合巢房产公司签订《房地产经纪合同》一份，委托合巢房产公司为其购买座落在合肥市桃花工业园学林雅苑B19-608号附近的住宅。同日，沈喜阳与高光兰经合巢房产公司居间签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：贺仕长作为出卖人（甲方）将其座落在合肥市桃花工业园学林雅苑的B19幢608室出售给作为买受人（乙方）的沈喜阳，转让价款为人民币106万元。2016年4月11日前，乙方须将60万元存入托管账户。甲方同意乙方向银行申请抵押贷款，贷款总额为人民币41万元整。甲、乙双方确认未托管的存量房转让价款计5万元为定金。高光兰作为甲方（二）在合同签名处签名确认，并作为贺仕长的代理人在甲方（一）处签名。合同签订后，沈喜阳按约支付5万元定金，高光兰向其出具收条一张，同时代贺仕长在收条上签名确认，经双方同意，该5万元由合巢房产公司代为保管。后，双方就合同履行发生争议，经多次协商，贺仕长、高光兰与沈喜阳于2016年5月8日就案涉房屋再次签订《补充协议��一份，约定双方关于学林雅苑B19栋608号房屋的原购房合同继续履行，沈喜阳另出10000元人民币购买案涉房屋内的家电家具（五台空调、一台洗衣机、两个冰箱、五张床、两个餐桌、六张椅子、两组沙发、两个电视柜），沈喜阳需在房屋过户后24小时内将该款项支付给贺仕长。贺仕长、高光兰在该补充协议上均签名按手印予以确认。后因贺仕长、高光兰未按约履行，以致成讼。另查明，高光兰、贺仕长系夫妻关系。涉案房屋产权证上登记的房地产权利人为贺仕长。《存量房买卖合同》及定金收条上的贺仕长签名系高光兰签署，《补充协议》上的贺仕长签名系贺仕长本人所签。一审法院认为，沈喜阳与高光兰签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。《存量房买卖合同》及定金收条上的贺仕长签名虽系高光兰代为签署，但贺仕长在其后补充协议上予以签名，表明其对前期合同签订及定金收取情况亦是明知，即使高光兰出卖案涉房屋之行为构成无权代理，贺仕长后期签名之行为亦构成对高光兰该出卖行为的追认，故《存量房买卖合同》对贺仕长亦具有法律约束力。高光兰、贺仕长在合同履行过程中明确表示不再出售案涉房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于贺仕长、高光兰辩称沈喜阳未按约将购房款存入资金托管账户，其行为已构成违约的主张，根据合同约定，沈喜阳应在2016年4月11日前将购房款60万元存入资金托管账户，但沈喜阳、高光兰、贺仕长在付款期限届满之前未签订资金托管协议。依据法律规定，合同的签订系经当事人的自愿，高光兰、贺仕长未能提供证据证明资金托管协议未签订系因���喜阳的原因所造成，故高光兰、贺仕长以此为由主张沈喜阳违约，缺乏事实依据，不予采信。现沈喜阳要求高光兰、贺仕长继续履行案涉合同并配合其办理案涉房屋产权转移登记手续，符合法律规定，予以支持。合同第九条第二款约定若高光兰、贺仕长未按期交接存量房需每日按总房款的万分之二向沈喜阳支付违约金，但合同中对于交房时间并未作明确具体的约定，沈喜阳亦未能举证证明2016年4月11日系双方约定的交房时间，故对沈喜阳要求高光兰、贺仕长自2016年4月12日起支付逾期交房违约金的诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、高光兰、贺仕长继续履行其与沈喜阳于2016年4月4日签订的《房屋买卖合同》，并于判决生效之日十日内，配合并协助沈喜阳办理���花工业园学林雅苑B19幢608室房产的产权转移登记手续；二、驳回沈喜阳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费14430元，减半收取7215元，保全费5000元，共计12215元，由高光兰、贺仕长负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，关于高光兰与沈喜阳签订的《存量房买卖合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，现高光兰、贺仕长以高光兰在签订合同时没有得到贺仕长的书面授权系单独处分行为主张合同无效，与上述司法解释的规定相悖，本院不予采信。关于沈喜阳在合同履行过程中是否存��违约的问题。从本案现已查明的事实来看，在沈喜阳与贺仕长签订合同后，沈喜阳已按上述合同约定支付了定金5万元，根据合巢房产公司陈述可以看出，该5万元定金未直接交付高光兰、贺仕长的原因是因为当时在核查案涉房屋信息时发现房屋被保全，为了保证房屋买卖安全故由其暂管该5万元定金，以上事实也与高光兰向沈喜阳出具的《收条》注明已收到5万元定金相印证。从高光兰出具收条的行为来看，其对沈喜阳已支付该5万元定金是认可的，现其主张沈喜阳未按合同约定支付定金违约，与本案现已查明的事实不符，不予采信。根据合同约定，沈喜阳应在2016年4月11日前将购房款60万元存入资金托管账户，但在此时间点前，双方并未签订资金托管协议，现有证据也无法证明资金托管协议未签订系因沈喜阳的原因所造成，在此情况下，一审法院认为高光兰、贺仕长以���为由主张沈喜阳违约缺乏事实依据并无不妥，本院予以维持。另在二审审理期间，沈喜阳明确表示愿意一次性支付案涉房屋尾款102万元（已支付定金5万元），且已将该款交至一审法院账户，故其诉请要求高光兰、贺仕长办理案涉房屋的权属转移登记手续符合法律规定，本院予以支持。综上所述，高光兰、贺仕长的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由高光兰、贺仕长负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年五月二十七日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。