广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5732号上诉人（原审被告）：刘德民，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京大成（广州）律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：刘松，身份证登记住址广州市海珠区。原审被告：俊田发展有限公司，香港注册办事处地址：Units903-4,9thFloor,YipFungBuilding,2-18D’AguilarStreet,Central,HongKong。上诉人刘德民因与被上诉人刘松、原审被告俊田发展有限公司（以下简称“俊田公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘德民向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人于2011年10月31日签订《商铺买卖合同》，将位于广州市北京路147号二层编号为466号的商铺出售给被上诉人。双方签订合同后，上诉人已积极着手准备为被上诉人办理相应的产权证等手续并双方共同向房管部门提交了申办过户的申请及到税局核价，由于税局核定的涉案商铺的总价远远高于双方签订合同的交易价格，而导致双方税费大大增加，此后双方就税费问题一直协商，后协商不成，最终双方签订《解除合同协议》。基于上述因素，双方于2014年4月10日签订《解除商铺买卖合同协议》，解除上述《商铺买卖合同》并退还购房款及税费。因此，上诉人认为《解除协议》是由于政府部门核价影响而致双方对税费协商不成无法继续办理产权证而签订的，上诉人在《商铺买合同》中不存在违约行为，无需对合同解除及未办证承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院对被上诉人所主张的利息笼统认定为孳息并未作区分，上诉人认为在民事诉讼中，依据案件的情况、合同性质的不同利息的主张应分为孳息收益及孳息损失。本案中，原告所主张的购房款的利息是基于上诉人在《商铺买卖合同》的违约行为而承担的，应属于孳息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与双方约定的违约金在性质上、功能上相当，根据合同法的约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。因此，上诉人认为一审判决上诉人既支付违约金同时又支付利息，属于适用法律错误。即使法院在没有任何法律依据判决上诉人需要支付利息，上诉人认为，法院既支持违约金又支持利息及公平原则的情况下，可参考按照已付房款的活期存款利息计算利息为宜。2、《商铺买卖合同》约定，上诉人交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于上诉人原因造成未能办证等原因而解除合同，那么也没有对被上诉人造成损失，更何况是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《合同法》第114条第2款规定及《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款的相关规定予以调整，但一审判决却没有依法调整。上诉人认为，可参考按照已付房款的活期存款利息计算违约金。因此，上诉人认为一审判决没有依据上述法律规定调整违约金的计算标准，属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院：1、撤销(2014)穗越法民三初字第2203号民事判决第一项中关于利息支付的判项；2、撤销(2014)穗越法民三初字第2203号民事判决第二项关于支付违约金34998.9元的判项；3、由被上诉人承担全部的诉讼费用。被上诉人刘松答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告俊田公司经本院合法传唤，没有到庭进行答辩。刘松于2014年9月2日向原审法院起诉请求：1、刘德民、俊田公司向刘松返还购房款及税费共341478元；2、刘德民、俊田公司向刘松支付违约金34998.9元；3、刘德民、俊田公司向刘松支付逾期返还房款及税费的利息（以341478元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2012年6月17日起算至刘德民、俊田公司实际返还之日止）。原审法院经审理查明：2011年10月31日，刘松（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：第二条，买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号二层466号铺，该商铺合同约定的建筑面积2.81平方米，其中套内建筑面积1.14平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积1.67平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额349989元；第四条，买受人选择按照按揭付款的方式付款，2011年10月31日前支付全部房价款的63%（包含定金）219989元，余下房价款130000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入指定的银行账号；第六条，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年4月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第七条第一款，出卖人应于2012年5月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；第八条，出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十四条，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；第十五条，本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；等。2012年6月13日，刘松（买受人）与刘德民（出卖人）、广州骏腾商业经营管理有限公司（委托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议》，其中第五条约定：2011年10月31日前支付全部房价款的63%（包含定金）219989元，2012年6月16日前支付全部房价款的37%，即130000元。截止至2012年6月16日，刘松已向刘德民方支付了房款及税费共361478元。2014年4月10日，刘松（买受人）与刘德民、俊田发展有限公司（出卖人）、广州骏腾商业经营管理有限公司（委托代理人）签订《解除协议》，约定：双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2011年10月31日签订的关于“广州市越秀区北京路147号二层466号铺”的《商铺买卖合同》，对解除合同的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共361478元（包括购房款及税费等全部款项），出卖人将按如下方式分期退还给买受人（买受人指定的同名账户账号为62×××17），1、2014年5月10日支付20000元，2、2014年6月10日支付113826元，3、2014年7月10日支付113826元，4、2014年8月10日支付113826元；二、双方均确认自所有款项退完之日止，本协议将自动结束，双方互不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任；三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按照《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。原审庭审中，刘松、刘德民均确认：刘松已经付清全部房款及税费共361478元。刘松表示：利息是房款的法定孳息，与合同约定的违约责任不冲突；若法院认为违约金与利息重复，我方坚持利息；刘德民违约给我方除了造成利息损失，还有其他的损失。刘德民表示:刘松主张的违约金与利息损失是重复的。原审法院认为：刘松与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》及《解除协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。因刘德民、俊田公司未按约在解除合同后向刘松足额返还已付房款及税费，已构成违约，故刘松要求刘德民、俊田公司返还已付房款、税费及承担违约金，原审法院予以支持。由于合同已明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民、俊田公司应按房价款的10%向刘松支付违约金，刘德民要求调整违约金的计算标准依据不足，原审法院不予采纳。因刘松已向刘德民、俊田公司支付房款和税费，刘德民、俊田公司占用了该款项，该款项产生法定孳息，该法定孳息属于刘松的经济损失，与合同的违约金，可以同时主张，故原审法院对此予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月18日作出如下判决：一、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘松一次性返还已付的购房款及税费共341478元并支付该款从2012年6月17日起计至被告刘德民、俊田发展有限公司实际返还之日止的利息（以341478元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计付）。二、被告刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘松一次性支付违约金34998.9元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8243元（其中受理费7743元、公告费500元），由被告刘德民、俊田发展有限公司共同负担。二审审理期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案上诉争议的焦点在于违约责任以及违约责任的承担。双方签订合同后，被上诉人依约履行，而上诉人并未依约履行。虽然上诉人认为其不存在违约，但并无充分证据证实的事实依据。故此，上诉人承担违约责任的事实清楚，原审依据双方当事人合同约定判定违约金的支付，并无不当。至于上诉人认为利息支付不当的问题，涉案交易历经多年，期间房地产交易的变化巨大，原审判定利息支付符合实际，亦无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月八日书记员  冯冠豪