北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初7811号原告：李雁冰，男，1963年12月3日出生。委托诉讼代理人：邱柏心，北京市法典航舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝长青，北京市赛思博律师事务所律师。被告：刘杨，女，1974年8月21日出生。委托诉讼代理人：尹晨，北京大成律师事务所律师。被告：北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。法定代表人：陈妮娃，总经理。委托诉讼代理人：徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。原告李雁冰与被告刘杨、北京全联房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雁冰及其委托诉讼代理人邱柏心、郝长青与被告刘杨及其委托诉讼代理人尹晨，被告北京全联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雁冰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告刘杨进行协助与被告北京全联房地产开发有限公司共同将北京市东城区×××号×××号楼×××门×××号房屋的所有权办理登记至原告名下，办理产权登记过程中发生的相关费用由原告承担；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2000年8月，原告想购买被告北京全联房地产开发有限公司开发建设的北京市东城区×××号院×××号楼×××门×××号房屋。因原告已在同年购买了被告北京全联房地产开发有限公司开发的该小区×××号房屋，如果再购买房屋就涉及到银行贷款问题。原告被告知，因为原告已贷款购买一套房屋，如果再贷款购买第二套房屋银行很难批贷，原告只能用他人的身份购房，以便取得银行按揭贷款。当时，原告与被告刘杨是朋友关系，于是原告提出借被告刘杨的名义购房，被告刘杨对此同意。2000年8月30日，原告与被告北京全联房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定由原告购买北京市东城区×××号院×××号楼×××门×××号房屋（以下简称涉诉房屋），并由原告向被告北京全联房地产开发有限公司支付首付款及相关款项。虽然，贷款是以被告刘杨的名义申请，但之后的还款一直是原告来偿还。购买涉诉房屋后，原告一直居住在此。因此，涉诉房屋的所有权应归原告所有。不久前，被告刘杨与北京全联房地产开发有限公司发生诉讼，北京全联房地产开发有限公司要求解除与刘杨签订的《北京市内销商品房预售契约》。原告认为，涉诉房屋的所有权为原告所有，二被告无权解除该房屋的销售合同。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告刘杨辩称：根据北京市西城区人民法院的生效判决书、执行通知和裁定书，已确认被告刘杨为涉诉房屋的所有权人。被告刘杨与原告之间不存在任何借名买房的行为和事实。在购买涉诉房屋由被告刘杨与被告北京全联房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》时，被告刘杨委托原告代为签订合同。涉诉房屋的首付款350000余元，由被告刘杨向被告北京全联房地产开发有限公司支付，并由被告北京全联房地产开发有限公司向被告刘杨开具发票为证。其余购房款1370000元，由被告刘杨与建设银行西四支行签订按揭贷款协议，建设银行西四支行已将该款向被告北京全联房地产开发有限公司支付完毕。当时，被告刘杨与原告共同经营北京泰和恒业商贸有限公司，二人为男女朋友关系。在此期间，因原告曾向被告刘杨借款530000元，被告刘杨授意由原告偿还银行按揭贷款本息来抵扣债务。综上，被告刘杨不同意原告的全部诉讼请求。被告北京全联房地产开发有限公司辩称：关于涉诉房屋的首付款，原告只支付了90000余元，并未全部支付。按照买卖双方签订的补充协议，买受人严重违约，被告北京全联房地产开发有限公司有权要求解除合同。原告与被告刘杨的借名买房行为与被告北京全联房地产开发有限公司无关。不管谁是房屋买受人，被告北京全联房地产开发有限公司均可履行自己的义务。本院经审理认定事实如下：原告李雁冰与被告刘杨原系男女朋友关系。被告刘杨曾在原告李雁冰任法定代表人的北京泰和恒业商贸有限公司经营相关业务。2000年8月29日（合同落款时间写为2000年8月30日），刘杨（买方、乙方）与北京全联房地产开发公司（卖方、甲方，后更名为被告北京全联房地产开发有限公司）签订《北京市内销商品房预售契约》。该合同约定，乙方购买甲方开发的位于北京市东城区×××号×××号房屋，建筑面积226.39平方米，房屋售价款1720564元，付款方式见本契约附件三。该合同落款处的乙方盖章处签刘杨”二字为李雁冰所签。在《北京市内销商品房预售契约》的附件三付款方式中，双方约定，首付人民币350564元，银行提供1370000元十五年期个人住房抵押贷款。2000年8月29日，刘杨（乙方）与北京全联房地产开发公司（甲方）签订《购房贷款补充协议》。该协议约定，鉴于银行不同意乙方在未付首付款的情况下为乙方办理个人住房贷款，经甲、乙双方协商一致同意，由甲方代乙方向银行交付购房款总金额1720564元的百分之十八点零五，即310564元的购房首付款；乙方保证自2000年8月29日至2002年8月28日，以每月现金支付12940.17元的支付方式向甲方归还甲方代乙方支付的首付款（该款不计利息），共计310564元；其中，首次付款52940.17元；乙方保证在每月28日前按期将本协议第一条约定的应归还甲方款项如数当面交付甲方汇（存）入甲方指定的银行；乙方如逾期不向甲方支付上述应归还款项，甲方有权向乙方追索违约金；乙方按本协议第一条规定的期限和数额向甲方归还应付款完毕后，甲方为乙方办理所购房屋产权过户手续；乙方向甲方逾期未归还应付款（包括延期付款违约金）达到购房款延期未付已达到1个月时，乙方同意甲方以下列方式解决乙方欠款问题：甲方不予办理乙方所购房屋之产权过户手续，视同甲、乙方双方于2000年8月29日所签《北京市内销商品房预售契约》已自动解除，且乙方无权要求甲方和贷款银行向乙方返还乙方已交付的款项及相应利息；乙方除应依于2000年8月29日所签《北京市内销商品房预售契约》之规定按“定金罚责”方式承担责任外，自甲方交付乙方所购房屋之日起，截止本协议第五条规定之情况发生时为止，甲、乙双方之法律关系已自动转为房屋租赁关系，乙方以每月9000元的价格作为应付房租款，与甲方结算已付房款；因乙方逾期未付款而致甲、乙双方于2000年8月29日所签《北京市内销商品房预售契约》自动解除之日起，乙方如在七日内未能自行将其物品从房屋内搬出，以本协议为依据，视同甲方已获得乙方授权，甲方有权将乙方物品从房屋内搬至他处暂存，且不承担乙方物品损坏之赔偿责任。该协议落款处的乙方签字盖章处“刘杨”二字为李雁冰所签。2000年9月13日，案外人北京泰和恒业商贸有限公司向北京全联房地产开发公司支付52940.17元，作为购买北京市东城区×××号×××号房屋之用。北京全联房地产开发公司收到该款后开具了发票。同日，刘杨与涉诉房屋所在小区的物业服务单位北京安贞苑物业管理有限责任公司签订《物业委托管理合同》，约定由该公司为刘杨所购买的房屋提供物业服务。之后，北京全联房地产开发公司将北京市东城区×××号×××号房屋予以交付，并由李雁冰与刘杨使用。2000年11月2日，北京全联房地产开发公司将《北京市内销商品房预售契约》在房管部门办理了预售登记。2000年11月29日，刘杨（甲方、借款人、抵押人）与中国建设银行北京西四支行（乙方、贷款人、抵押权人，后更名为中国建设银行股份有限公司北京西四支行）及北京全联房地产开发公司（丙方、保证人）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。该合同约定，甲方因购买北京市东城区×××号×××号房屋自住，向乙方贷款1370000元，期限自2000年11月29日至2015年11月28日；贷款月利率4.65％；在借款期限内，遇国家法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新的利率；国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；贷款的偿还采用等额本息还款法，在当前利率水平下，每月归还本息11252.29元；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证；抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在甲方取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由丙方提供连带责任保证；保证范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；保证方式为在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止；借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。2000年11月29日，中国建设银行北京西四支行向刘杨发放个人住房贷款1370000元。自2005年10月10日起，刘杨未按合同约定偿还贷款本息。至2007年4月11日，刘杨尚欠借款本金967854.26元，发生借款利息、逾期还款利息189677.28元。同年4月，中国建设银行股份有限公司北京西四支行（以下简称建设银行）将刘杨、北京全联房地产开发有限公司作为被告诉至北京市西城区人民法院。中国建设银行股份有限公司北京西四支行提出诉讼请求：1、请求判令解除建设银行与刘杨、北京全联房地产开发有限公司签订的《借款合同》；2、判令刘杨提前偿还借款本金967854.26元；3、判令刘杨支付至2007年4月11日的借款利息逾期还款利息189677.28元，并支付自2007年4月12日起至实际还清全部款项之日止的逾期还款利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算）；4、请求判令北京全联房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证责任；5、请求判令刘杨、北京全联房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。在该案审理中，北京市西城区人民法院作出裁定，冻结刘杨购买北京全联房地产开发有限公司的东城区×××号×××号房屋。经审理，北京市西城区人民法院于2007年10月30日作出判决：一、解除中国建设银行股份有限公司北京西四支行与刘杨、北京全联房地产开发有限公司签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；二、本判决生效后十日内，刘杨归还中国建设银行股份有限公司北京西四支行借款本金九十六万七千八百五十四元二角六分，及至二○○七年四月十一日止的借款利息、逾期利息十八万九千六百七十七元二角八分，并支付自二○○七年四月十二日起至实际还清全部本息之日的逾期还款利息（如刘杨在本判决生效前另有还款行为，则刘杨前述应还款金额相应予以扣减；逾期利息按照中国人民银行同期逾期贷款利率的有关规定计算）；三、北京全联房地产开发有限公司对刘杨的上述全部付款义务承担连带责任。在北京全联房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘杨追偿。该判决生效后，中国建设银行股份有限公司北京西四支行向北京市西城区人民法院申请执行。2013年9月6日，北京市西城区人民法院向刘杨、北京全联房地产开发有限公司发出执行通知。2013年9月9日，北京市西城区人民法院作出执行裁定书，裁定预查封刘杨所有的位于北京市东城区×××号院×××号楼×××单元×××室房屋（该地址为刘杨购买北京全联房地产开发有限公司的×××号房屋的现地址）。在本案审理中，李雁冰提供《北京市内销商品房预售契约》的复印件，证明该合同系其代刘杨所签订。对此，北京全联房地产开发有限公司称，因首付款没有全部支付，故公司未将该合同原件给李雁冰。刘杨称其当时委托李雁冰与北京全联房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》。李雁冰提供发票4张，证明其按照《购房贷款补充协议》的约定，以每笔12940.17元分4笔以刘杨名义向北京全联房地产开发公司偿还部分首付款。其中，李雁冰仅提供了2001年11月29日的发票原件。对此，刘杨认可2001年11月29日的发票，对其他3张发票复印件不予认可。北京全联房地产开发有限公司对上述发票没有异议。李雁冰提供交款单42张复印件，证明其按照《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》的约定，以刘杨名义向中国建设银行股份有限公司北京西四支行偿还贷款本息60余万元。刘杨称，上述材料系复印件，故对其真实性不予认可。同时，刘杨称因李雁冰欠其款项未还，刘杨授意李雁冰代其偿还银行贷款本息，已抵扣其所欠刘杨的债务；至于李雁冰是否还款，还款数额多少，其不知晓。刘杨提供北京全联房地产开发公司开具的收取首付款350564元的发票复印件，证明其支付了所购买的北京市东城区×××号×××号房屋的首付款。对此，李雁冰不认可该证据的证明目的，称刘杨并未实际支付该款；李雁冰与北京全联房地产开发公司就首付款签订补充协议，由李雁冰实际偿还北京全联房地产开发公司垫付的上述款项。北京全联房地产开发有限公司称，当时刘杨并未支付该款；如果没有支付首付款，银行无法办理按揭贷款；为配合刘杨能够办理按揭贷款，北京全联房地产开发公司就此开具了该发票。刘杨对其主张的已支付首付款350564元的事实未提供其他证据予以证明。刘杨提供其与李雁冰于2000年6月10日签订的《协议》，内容为李雁冰自1995年至2000年之间累计欠刘杨530000元，李雁冰同意按期向刘杨偿还该款本息。刘杨以此证明因李雁冰未偿还其上述债务，故刘杨授意李雁冰代其偿还银行贷款本息及其他款项，已抵扣上述债务。李雁冰对该协议的真实性没有异议，但认为其与本案无关。因涉诉房屋已在北京市西城区人民法院执行之中，无法办理过户手续，本院向李雁冰释明，是否变更诉讼请求。李雁冰表示坚持其诉讼请求。另查，北京全联房地产开发有限公司向本院起诉刘杨，要求解除双方签订的《北京市内销商品房预售契约》。该案正在审理中。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市内销商品房预售契约》，《购房贷款补充协议》，《物业委托管理合同》，发票，《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，北京市西城区人民法院（2007）西民初字第7384号民事判决书，北京市西城区人民法院（2008）西执字第2127号执行通知，北京市西城区人民法院（2008）西执字第2127-1号执行裁定书和庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据查明的事实，刘杨与北京全联房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定刘杨购买北京全联房地产开发有限公司开发的北京市东城区×××号×××号房屋，其中首付款为350564元，其余购房款1370000元由刘杨向银行申请以按揭贷款的方式支付。该合同由李雁冰代刘杨签订。此后，在北京全联房地产开发有限公司开具收到首付款的发票后，刘杨与贷款银行中国建设银行股份有限公司北京西四支行签订借款合同，该行向刘杨发放个人住房贷款1370000元。但刘杨并未支付首付款，该首付款由北京全联房地产开发有限公司垫付。就此，李雁冰代刘杨与北京全联房地产开发有限公司签订补充协议，约定刘杨向北京全联房地产开发有限公司分期偿还该款。根据李雁冰提供的相关证据，可证明李雁冰向北京全联房地产开发有限公司实际偿还了其中部分款项。同时，根据李雁冰提供的证据及北京市西城区人民法院的生效判决书和刘杨的陈述，可证明李雁冰实际为刘杨向贷款银行偿还了部分贷款本息。据此，本院认定李雁冰为刘杨购买涉诉房屋有出资行为。现李雁冰以其与刘杨存在借名购房的约定为理由要求刘杨、北京全联房地产开发有限公司协助其办理涉诉房屋的产权证，但李雁冰就其主张的该事实并未提供翔实有力的证据予以证明。而且，涉诉房屋现已被北京市西城区人民法院查封，该案正在执行之中，目前不具备办理产权证的条件，故李雁冰的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。同时指出，因李雁冰对刘杨的购房行为有出资事实，其可另行主张其相关权益。综上所述，判决如下：驳回原告李雁冰的诉讼请求。案件受理费10140元，由原告李雁冰负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘钧强二〇一七年五月二十七日书记员  孙 颖