上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2190号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜云平，男，1967年1月14日生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：张其满，金博大（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾轶财，金博大（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师。上诉人杜云平与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称同福易家丽公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初12464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭，于同年3月24日公开开庭进行审理，上诉人代理人张其满律师,被上诉人代理人廖佩娟律师、戴静律师到庭参加审理，本案现已审理终结。上诉人杜云平上诉请求：1、撤销原审第二、三、四、五项判决。2、依法改判被上诉人同福易家丽公司退还2015年5月起至9月15日止的租金147,660.75元。3、判令被上诉人以147,660.75元为基数、以年利率6%为标准，赔偿从2015年5月1日起至实际清偿日止上诉人的利息损失。4、判令被上诉人支付搬迁补偿款2,698,000元。事实和理由：原判认定事实错误，所谓租赁合同到期后，上诉人仍然占有租赁场地显然与政府“拆迁”、清场矛盾，上诉人响应政府要求已搬离；原判认定2016年7月1日起，被上诉人对场地断水断电错误，实际2015年5月被上诉人即开始断断续续断水断电；原判认定之2015年7月至11月电信费系上诉人搬离场地后产生，显然不应该由其承担；被上诉人庭审中提交的《合同到期不再续约通知书》已明确表态2015年7月1日起不再向上诉人收取房租，原判所谓2015年9月15日起之租金判决显属错误。原审法院未依职权调查标的房地已获拆迁补偿情况错误，上诉人按照政府要求在2015年5月中旬退出标的场地后形成的停产停业设备报废与折旧等损失应予赔偿。被上诉人同福易家丽公司辩称，原判查明事实、适用法律正确，要求维持原判。同福易家丽公司诉至一审法院，请求判令：1、判令杜云平将承租房屋腾退并归还；2、判令杜云平支付2015年9月15日起至实际搬离日止占有使用费，按每年393,762元计算；3、判令杜云平支付2015年5月、6月的加价部分的电费480元；4、判令杜云平支付2015年7月至2015年11月的水费、电费（包括加价部分电费）、环保处置费、电信费等各项费用共计6,530元；5、判令杜云平支付2015年9月16日起至杜云平清偿之日止逾期缴纳合同期内各项费用的滞纳金，以欠款5,982元为本金，按每日0.5%计算。杜云平一审提起反诉：1、判令同福易家丽公司退还2015年5月1日起至2015年9月15日止的租金147,660.75元；2、判令同福易家丽公司支付以147,660.75元为基数，按年利率6%计算，从2015年5月1日起至实际清偿日止计算的利息损失；3、判令同福易家丽公司支付搬迁补偿款2,698,000元（包括停产停业损失、设备报废损失与折旧损失、搬迁费用损失、人员工资损失等）。一审法院认定事实：2014年10月11日，同福易家丽公司与杜云平签订《租赁合同（石材）》，约定：杜云平承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX城XX号XX房；租赁面积1,740平方米；租赁期限自2014年9月16日起至2015年9月15日止；房屋租金为每年393,762元；租金2014年9月29日已付100,000元，于2014年10月25日付清全部租金；杜云平若拖欠交纳租金、电费、水费、电话费和环保处置费等相关费用，同福易家丽公司按每逾期一天收取杜云平相关拖欠费总额0.5%的滞纳金或违约金。上述合同签订后，杜云平向同福易家丽公司支付租金共计393,762元。合同到期后，杜云平实际使用、占用租赁场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。杜云平尚欠同福易家丽公司2015年7月至2015年11月的电信费2,297.60元。一审法院认为：双方签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同的约定，杜云平应于合同到期后将租赁场地归还同福易家丽公司，但杜云平至今仍占用系争场地，故对同福易家丽公司要求杜云平腾退并归还场地的诉讼请求，法院依法予以支持。对于杜云平辩称，已于2015年5月1日由于政府回购被迫搬离租赁场地，故不应支付占有使用费并应当退还租金的辩解意见，法院认为，因双方在庭审中确认杜云平未将系争场地交付同福易家丽公司，亦不同意由同福易家丽公司接收；且杜云平未能举证证明系争租赁场地已被政府回购，故法院对杜云平该辩解意见不予采信。故对杜云平要求同福易家丽公司退还租金及支付相应利息损失的诉讼请求，法院不予支持。杜云平未能按约归还租赁场地，应承担相应的占有使用费，但由于同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地停水停电，系争场地内已无法生产使用，故法院酌定2016年7月1日起的占有使用费为每年80,000元。故对同福易家丽公司要求杜云平支付自2015年9月15日起至2016年6月30日止，按每年393,762元计算；以及自2016年7月1日起至杜云平实际搬离日止，按每年80,000元计算的占有使用费的诉讼请求，法院依法予以支持。杜云平未能支付占有使用系争场地期间的电信费，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求杜云平支付2015年7月起至2015年11月的电信费2,297.60元的诉讼请求，法院亦依法予以支持。对于杜云平辩称已搬离系争场地故不存在电信费支出的辩解意见，因杜云平庭审中确认同福易家丽公司提供的账单显示的电话号码为杜云平使用，且未能提供证据予以反驳，故法院对杜云平该辩解意见不予采信。按照双方《租赁合同》的约定，杜云平逾期缴纳电信费用应支付相应的滞纳金，但合同约定电话费按电信账单每月收取，但同福易家丽公司未能提供向杜云平送达电信账单及通知收取电信费用的依据，故法院自同福易家丽起诉时起算上述费用的滞纳金；且杜云平在庭审中提出该滞纳金的约定过高，故法院依法酌定该滞纳金的计算标准为每日万分之五。综上，法院对同福易家丽公司要求杜云平支付以2,297.60元为本金，自2016年7月19日起至杜云平清偿之日止，按日万分之五计算的滞纳金的诉讼请求，依法予以支持。对于杜云平要求同福易家丽公司支付停产停业损失、设备报废与折旧损失、搬迁费用损失、人员工资损失等经济损失的诉讼请求，法院认为，双方的租赁合同已经到期终止，杜云平使用系争场地至今，且未能提供系争场地遇拆迁的证据，故杜云平的上述反诉诉讼请求于法无据，法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，于二〇一六年十一月三十日判决：一、杜云平于判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区XX公路XX号XX号加工场地腾空并归还上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；二、杜云平于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2015年9月15日起至2016年6月30日止，按每年393,762元计算；以及自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年80,000元计算的占有使用费；三、杜云平于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2015年7月至2015年11月的电信费人民币2,297.60元；四、杜云平于判决生效之日起十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司以人民币2,297.60元为本金，自2016年7月19日起至清偿之日止，按日万分之五计算的滞纳金；五、对杜云平的反诉诉讼请求不予支持。一审本诉案件受理费人民币7,312元，减半收取，计人民币3,656元，由杜云平负担；反诉案件受理费人民币14,782元，由杜云平负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，法院予以确认。本院认为，上诉人杜云平与被上诉人同福易家丽公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，查该合同项下标的房屋并无合法之规划、建设许可，依法不得用于出租，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属无效。租赁关系无效，上诉人作为承租人依法应将合同关系项下取得的标的物予以返还。上诉人主张其已配合政府拆迁搬离标的场地，我们注意到，该部上诉人未举证证明与本案房屋相关场地确有因违章建筑等经当地政府部门行政执法拆除，但上诉人未通知被上诉人及与之办理场地交接手续，原判认定上诉人占有使用标的场地未归还应属合法有据，实际双方对该部场地返还判决亦未上诉，本院应予确认。考虑到标的房屋所在市场业已经停水、停电等不能正常使用，原判比照合同约定租金折价确定实际使用费用具有相对合理性。上诉人以《合同到期不再续约通知书》为据主张被上诉人明确表态2015年7月1日起不再向上诉人收取房租等，既与该通知书载明内容不符，又无其他有效证据证明其主张期间被上诉人有免租之意思表示或存在上诉人有效通知被上诉人或交还标的场地，其不承担此期间的房屋实际使用费用缺乏事实依据，本院难予采信。上诉人主张2016年7月1日之前被上诉人已经对标的房屋断水断电等，但一、二审期间未提供有效依据，本院难以采信；关于2015年7月至11月的电信费用，该期间属上诉人使用标的房地期间，并无证据为他人使用产生，该费用依法应由其承担。关于拆迁补偿之停产停业、搬迁、人工工资等损失，该部显属上诉人举证证明范畴，一、二审期间，上诉人主张原审法院应该依职权调查政府“拆迁拆违”补偿等，但未证明调查内容与上述损失及与本案租赁关系的关联性，所谓原审程序瑕疵不能成立。我们注意到，本案租赁合同约定租期至2015年9月15日，其主张的上述损失即使具有客观性显然亦发生于2016年，远超合同约定租期，被上诉人作为出租人于此并无过错；上诉人杜云平在租约到期后长期使用标的房地，其所谓之上述损失亦未受到租约无效之直接影响，应该认为该等损失与作为出租人之被上诉人不具有合法之关联性，加之上诉人亦未证明上述损失之客观性，相关请求本院难予支持。其余问题，原审裁判理由已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上所述，一审法院判决结论正确，本院予以维持。上诉人杜云平的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,782元，由上诉人杜云平负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一七年五月二十五日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……