杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初7749号原告（反诉被告）：郑裕宜,男,1979年2月10日出生,汉族，住浙江省苍南县。原告（反诉被告）：陈姗姗,女,1982年2月13日���生,汉族，住浙江省苍南县。二原告委托诉讼代理人：季永豪，浙江凯旺律师事务所律师。被告：宋晓斐（反诉原告）,女,1991年9月6日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。第三人：浙江链家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市朝晖路***号。法定代表人：左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：任卿波，该公司员工。原告郑裕宜、陈姗姗诉被告宋晓斐、第三人浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法由代理审判员丁水平适用简易程序审理。宋晓斐于2016年12月29日向本院提出反诉，郑裕宜、陈姗姗于2017年1月22日申请增加增加诉讼请求，本院依法予以受理。因案情复杂，本案���法转为普通程序并组成合议庭于2017年2月23日公开开庭进行了审理。郑裕宜、陈姗姗的委托诉讼代理人季永豪，宋晓斐及其委托诉讼代理人陈允周、第三人链家公司的委托诉讼代理人任卿波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑裕宜、陈姗姗向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《杭州市房屋合同》及补充协议；2、被告支付原告违约金420000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告通过居间方链家公司于2016年3月12日签订《杭州市房屋转让合同》（2016转让0371064号）及补充协议一份。双方约定：1、原告将坐落于杭州市下城区现代景苑7幢1单元402室房屋出售给被告；2、案涉房屋成交价为2100000元；3、被告应当在2016年3月30日前付清首付款630000元；4、余款被告办理按揭，应当在2016年3月30日前向银行申请，双方于2016年5月16日安排���房；5、若一方违约应当向守约方支付房屋成交价的20%作为违约金，即420000元。被告依约向原告支付了首付款630000元，但被告由于个人原因未能办理按揭，后经原告及居间方多次催告仍未履行。原告于2016年5月6日向被告邮寄了《转让合同解除告知函》，但被告一直拖延未置可否。被告宋晓斐辩称：1、被告同意解除合同；2、原告恶意违约导致合同解除；3、原告应承担违约责任。第三人链家公司答辩称：签订合同后，第三人在过户时联系不到被告，故房子一直没有过户；期间联系过被告母亲，被告母亲说当时被告生病了，原告同意延期，后来又想通过律师委托手续办理过户，但是被告不能出面办理委托手续。被告宋晓斐向本院提出反诉请求：1、判令解除《杭州市房屋转让合同》；2、判令被反诉人返还反诉人购房款630000元及利息25724.7元（2016年3月24日-2017年2月13日，按同期银行同类贷款利率计算至实际付款日止）；3、判令被反诉人归还反诉人代垫中介费22100元；4、判令被反诉人支付违约金420000元；5、由被反诉人承担本案诉讼费用。事实理由：原、被告于2016年3月12日签订《杭州市房屋转让合同》一份。但双方均无继续履行合同的意愿，且原告已起诉要求解除合同，被告请求原告返还已经支付的首付款630000元及利息25724.7元，以及代垫的中介费22100元。原告给被告发函要求单方面解除，且补充协议第三条约定原告5个工作日未解除抵押的，被告有权解除合同，因此，本案中原告才是违约方，被告并未违约。原告郑裕宜、陈姗姗就反诉答辩称：1、同意解除合同；2、愿意扣除违约金后归还购房款；3、关于中介费，合同中有约定应由被告支付；4、被告违约在先，要求原告支付违约金没有事实��律依据；5、本诉、反诉的诉讼费均应由被告承担。第三人链家公司的反诉答辩意见与本诉的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认证：针对郑裕宜、陈姗姗提交的证据，宋晓斐认为其未收到解除告知函，该函是其母亲代收后告知，提请法庭注意原告在该证据中提到“决定单方终止合同及补充协议并按合同及补充协议约定条款追究乙方责任”；链家公司对解除告知函不清楚。因庭审中，被告确认其母亲收到了解除告知函，故对该证据的证明力予以确认。针对宋晓斐提交的证据，郑裕宜、陈姗姗对照片三性均有异议，认为无法判断案涉房产信息，担任客案涉房产现为对外租赁状态；第三人对房屋产权信���查询记录、照片不清楚。本院对房屋产权查询记录的证明力予以确认；照片因无法反映与本案的关联性，对证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，卖方郑裕宜、陈姗姗与买方宋晓斐签订《杭州市房屋转让合同》，约定：郑裕宜、陈姗姗将位于杭州市下城区现代景苑7幢1单元402室房屋出售给宋晓斐，该房的抵押权人为中国银行股份有限公司浙江省分行，抵押登记的日期为2011年6月16日。房屋总价约定为2100000元，宋晓斐须于2016年3月30日前支付首付款630000元，余款须于2016年3月30日向银行申请按揭贷款……郑裕宜、陈姗姗须在2016年5月16日前将房屋交付给宋晓斐……逾期付款超过5天的，宋晓斐向郑裕宜、陈姗姗支付违约金420000元；逾期交房超过5天的，郑裕宜、陈姗姗向宋晓斐支付违约金420000元。之后，双方又签订了《补充协议》，约定：宋晓斐支付的首付款仅用于归还郑裕宜、陈姗姗尚欠银行的按揭贷款，领款后5个工作日内未完成抵押注销手续的，宋晓斐有权解除合同，并要求郑裕宜、陈姗姗承担违约金……之后，宋晓斐按约支付了630000元首付款。2016年5月6日，郑裕宜、陈姗姗向宋晓斐寄送了《转让合同解除告知函》，告知：因宋晓斐未履行合同，故意隐瞒事实欺骗二人，构成违约，故要求解除《杭州市房屋转让合同》及补充协议。另查明：宋晓斐于2016年3月下旬向中国工商银行股份有限公司杭州保俶支行申请二手房按揭贷款，后该行经了解，宋晓斐涉嫌刑事犯罪，被杭州市公安局下城分局刑事拘留，考虑到贷款风险，故不同意办理贷款业务。再查明：中国银行股份有限公司浙江省分行于2016年4月6日出具个人房屋抵押贷款结清通知单，可以看出案涉房屋的按揭贷款已���全部还清。第三人庭审确认，案涉房屋在看房时是出租状态，但记不清楚租客搬离的时间。本院认为，本诉及反诉争议的焦点均为谁违约导致合同被解除、违约金是否过高以及中介费是否为本案处理的范围。本案中，双方当事人均提出了要求解除合同的请求，故对于双方要求解除《杭州市房屋转让合同》及补充协议的请求，本院予以支持。由于合同被解除，原告理应归还被告购房款630000元。在法院判决解除前，上述《杭州市房屋转让合同》仍有效，故被告要求原告支付购房款利息的诉请，本院不予支持。关于违约责任，郑裕宜、陈姗姗认为宋晓斐仅支付了首付款，未能按约办理按揭贷款且至今未能支付剩余购房款，故要求解除合同；宋晓斐则认为郑裕宜、陈姗姗故意隐瞒案涉房屋已经出租且在收到其支付的首付款后未履行解除抵押登记的手续，故认为导致合同解除的责任在于郑裕宜、陈姗姗。关于租赁问题，首先，无证据证明案涉房屋在双方签订房屋租赁合同时存在租约；其次，即便如第三人所述案涉房屋存在租约，但双方就购买房屋已进行看房这一关键步骤，宋晓斐应当是在看房后对房屋现状满意的情况下才决定购买案涉房屋，且第三人亦陈述到租客已经搬离。从这一点上，可以看出郑裕宜、陈姗姗已经为交付符合合同要求的房屋给宋晓斐做好了准备。因此，宋晓斐以此主张郑裕宜、陈姗姗违约的理由不能成立。关于抵押未解除问题，根据查明的事实，郑裕宜、陈姗姗在收到首付款之后即还清了所有按揭贷款，完全具备解除抵押登记的条件。可见，郑裕宜、陈姗姗主观上并无将首付款挪作他用的故意，就其自身而言，已经充分履行了《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》约定的义务，宋晓斐据此主张认为郑���宜、陈姗姗系违约方的理由亦不能成立。虽然买卖双方就剩余房款支付时间并未约定，但本院注意到，双方约定的交房时间为2016年5月16日，因此，宋晓斐至迟应在2016年5月16日前将剩余购房款支付给郑裕宜、陈姗姗。现宋晓斐虽在合同约定期限内支付首付款，但后续贷款审批未通过系其个人原因所致，故案涉购房合同被解除系宋晓斐原因所致，应由宋晓斐承担违约责任。关于违约金数额，虽然双方在合同中就违约责任作出了约定，但本院认为违约金应以实际损失为基础，并参照双方的约定以及合同被解除的原因，宋晓斐的违约方式，本院酌情调整违约金为80000元。关于中介费，本院认为，本案系买卖双方就合同履行问题而产生的房屋买卖合同纠纷，而中介费系买卖双方因第三人提供居间服务而支付的费用，因此，中介费并非本案的处理范围，宋晓斐可就中介费另行���诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、郑裕宜、陈姗姗和宋晓斐于2016年3月12日签订的《杭州市房屋转让合同》及补充协议于本判决生效之日解除。二、郑裕宜、陈姗姗返还宋晓斐购房款630000元。三、宋晓斐支付郑裕宜、陈姗姗违约金80000元。上述二、三两项合计，郑裕宜、陈姗姗支付宋晓斐550000元，限于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回郑裕宜、陈姗姗的其他诉讼请求。五、驳回宋晓斐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二��五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，由郑裕宜、陈姗姗负担6152元，由被告宋晓斐负担1448元；反诉案件受理费7340元，财产保全申请费3670元，合计11010元，由郑裕宜、陈姗姗负担6318元。由宋晓斐负担4692元。宋晓斐于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；郑裕宜、陈姗姗于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  叶东晓代理审判员  丁水平人民陪审员  陈红英二〇一七年五月二十五日代书 记员  吴嘉纬?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?