广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初7365号原告：王岳文，男，1985年3月18日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：李书华，系内蒙古义源律师事务所律师。委托代理人：曾旭山，系内蒙古义源律师事务所实习律师。被告：赖福平，男，1979年1月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告王岳文诉被告赖福平相邻关系纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，于2017年5月18日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王岳文及其委托代理人曾旭山，被告赖福平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王岳文诉称：原告系广州市天河区龙口西路361号A404房的所有权人，被告所有的广州市天河区龙口西路361号A603房墙体内水管爆裂漏水不断，沿着墙一直顺延漏到原告房子的客厅、卧室，使原告房子的客厅墙面和墙角、卧室墙角全部浸水并发霉，给原告及其租户的生活带来极大的不便利，最终导致原告租客于2017年2月提前解除租约，并搬出广州市天河区龙口西路361号A404房。就此事，原告多次通过物业管理处与被告沟通联系，请求其尽快做好A603房漏水防护措施，并赔偿原告租金损失，被告虽然口头答应会为原告房屋恢复原状，但至起诉日仍然未采取措施为原告房屋恢复原状，并明确拒绝赔偿原告的各项损失。根据《民法通则》第八十三条、第一百一十七条第二款和《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定，结合《侵权责任法》关于财产损害既包括既得利益的损失和可得利益的损失，而且在可得利益的丧失中，不仅包括财产的积极利益减少，还包括财产消极利益的不增加的通说。被告A603房墙体内水管爆裂漏水不断，使原告房子的客厅墙面、墙角及卧室墙角全部浸水并发霉，最终导致租客提前解除租约。该租客是原告通过广州正富房地产代理有限公司找到的，并为之支付中介费1900元，该中介费的损失就属于“由于被告的侵权行为，对原告的既得利益造成损失”；租客提前解除租约给原告造成租金损失就属于“由于被告的侵权行为，对原告的既可得利益造成严重损失”，根据我国《侵权责任法》及相关法律的规定，上述损失被告均依法应当予以赔偿。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2017年2月2日至2017年5月1日的租金损失，每月按3800元计算；2、被告向原告支付2017年2月2日至2017年5月1日的物业管理费315元；3、被告赔偿原告中介费损失1900元；4、被告承担本案诉讼费用。被告赖福平辩称：不同意原告关于租金和中介费等不合理赔偿的要求。2017年1月初，A603房和隔壁房的外墙壁出现水泡，被告积极联系物管公司上门勘察，物管一直未能找出原因。直至2017年3月初，物管公司通过逐户核查的方式发现是A603房和隔壁房的共同墙体里面的一条埋在墙体里面的水管自然爆裂导致。被告认为埋在墙壁里面的供水水管应属于大楼的公共供水设施，且水管爆裂非被告人为因素导致，被告也是受害方，故漏水造成的损失不应由被告承担；出于人道主义，被告愿在修葺被告房屋墙壁的同时修缮原告受损的墙体。且被告于2017年3月初同意找工人修复漏水问题，当时工人也表示随时可以修复，双方约定由原告找工人确定修复时间，但后来至4月都没有修复，被告不清楚原因，原告与租户的解约书没有说是因漏水原因而解约。经审理查明：广州市天河区龙口西路361号404房（以下简称“404房”）查册时间为2017年3月7日的《广州市不动产登记查册表》记载：404房的产权人为原告和案外人陈名佳，登记时间为2017年1月19日，占有部分为共同共有。原告称其与案外人陈名佳系夫妻关系，在本案中陈名佳亦到庭表示同意原告的诉请，并明确不参加本案诉讼及另行向被告主张权利。广州市天河区龙口西路361号603房（以下简称“603房”）查册时间为2017年3月7日的《广州市不动产登记查册表》记载：603房的产权人为被告和案外人李平，登记时间为2012年2月4日，占有部分为共有。被告称其与案外人李平系夫妻关系。在本案中，原告明确只起诉被告，放弃对案外人李平的起诉。现原告以603房墙体内水管爆裂造成404房渗水为由提起本案诉讼，要求被告赔偿因404房渗水导致租户解约的租金损失和寻找租户的中介费损失。原告为证明本案事实及其主张，提交如下证据：1、照片多张，原告称该照片拍摄于2017年2月，照片可见房屋天花、墙壁、墙角等出现多处水迹、发霉，拟证明603房漏水至404房，浸泡404房客厅墙面及墙脚、卧室墙脚。2、原告与案外人李春如、广州正富房地产代理有限公司于2016年10月7日签订的《租赁合同》，约定原告将404房出租给李春如，月租金为3800元，租期自2016年10月22日至2017年10月21日止，租赁期间404房的物业管理费由李春如承担，原告应向经纪方广州正富房地产代理有限公司支付中介代理费1900元等等。3、原告与案外人李参于2017年2月2日签订的《租赁合同解除协议》，载明案外人李参为李春如的代理人，因情况特殊，双方协商一致解除就404房签订的《租赁合同》，原告全额退回租赁押金，从此《租赁合同》作废等等。4、原告与案外人王鹏、广州信仁房地产销售代理有限公司于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，约定原告将404房出租给王鹏，租期自2017年5月1日至2018年4月30日。证据2-4拟证明因603房漏水原因租户不再继续租住，给原告带来租金损失，月租金损失3800元，租金损失的起算时间为2017年2月2日，截止时间为2017年5月1日。5、广州正富房地产代理有限公司于2016年10月18日出具的收款收据，载明收到原告交来出租404房中介服务费1900元。拟证明原告寻找租户的中介费损失。6、案外人广州市安源物业管理有限公司于2017年5月1日出具的收款收据，载明收到404房交纳2017年1月至4月物业管理费421.92元等。拟证明原告已支付2017年1月至4月的管理费421.92元。7、案外人詹代年手写的《完工声明》，载明404房墙面漏水导致霉变的重新修葺工程于2017年4月21日完工。8、2017年5月16日，案外人秦志锋出具的《证人证言》，内容为其为404房所在小区的物业管理公司工作人员，2017年2月其接报404房被水浸泡，发现404房洗手间屋顶不断有水滴下，且客厅及卧室墙体已被浸泡，经摸排发现漏水原因是603房墙体内水管爆裂，当时被告已承认是603房墙体内水管爆裂才出现漏水。9、2017年5月16日，案外人詹代年出具的《证人证言》，内容为其发现漏水原因是603房墙体内水管爆裂，当时被告已承认是603房墙体内水管爆裂才出现漏水。被告对上述证据质证称：对证据1-2、4、6、7真实性予以确认，确认照片是现场的情况；对证据3的真实性不予确认，认为原告与租户的解约书并未说明因漏水原因而解约，且漏水应是大楼的公共设施导致；对证据5其认为中介费是原告为获取利益而支付并非损失；对证据8、9的真实性不予确认。被告在本案中未提交证据。在本案中，原、被告双方确认404房与603房在同一栋楼，404房与603房为上下楼层关系，中间还有504房。原、被告另就以下问题发表了各自观点：一、关于404房的漏水原因。原告称因603房墙体的水管爆裂，水顺着墙体渗透到404房，原告于2017年2月1日发现404房的墙体损坏。被告称据工人陈述，是603房与隔壁房屋的共同墙体里面的水管爆裂，直接流到五楼再渗到404房。二、关于漏水的修复经过。原告称被告大概在2017年2月中旬修复漏水点。被告确认其于2017年2月中旬修复漏水点，修复由被告支付了相关费用。三、关于404房的修复经过。原告称404房是由被告找工人修复，因需等墙体干燥以后才能批灰，故至2017年4月21日修复完毕，确认现已不存在漏水。被告称其主动找工人修复404房，工人称1个月可以修复完毕，不清楚为何在2017年4月才修复完毕，确认现已不存在漏水。四、关于404房出租的情况。原告称租客于2017年2月1日发现墙壁渗水不适合居住，于2017年2月2日搬离，租客交租至2017年2月1日，现404房已于2017年5月1日另行出租，2017年2月2日至2017年4月21日重新修复。被告确认原告上述陈述，但其认为当时工人称1个月可以修复完毕，原告没有督促工人尽快修复，其不需要承担相应的责任。另在本案中，原告表示被告已对房屋进行修复，因此不申请鉴定；被告确认已进行修复，不存在鉴定的条件，因此也不申请鉴定。本院认为：404房登记在原告及案外人陈名佳名下，陈名佳到庭明确同意原告诉请，明确不参与本案诉讼及另行向被告主张权利。原告提起本案诉讼并无不当。603房登记在被告及案外人李平名下，原告仅主张向被告主张权利，亦是对其自身权利的处分，并不不当，本院予以照准。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。”关于404房漏水的原因。原告主张因603房墙体水管爆裂漏水并顺着墙体渗透到404房，并提交《证人证言》等作为证据被告主张因为603房与隔壁的共同墙体水管爆裂直接流至五楼再渗到404房，但未对此提交证据证明。首先，原、被告双方均确认漏水点在603房的相关墙体，并因漏水导致404房墙体渗水。其次，被告已聘请工人修复漏水，现已无法通过现场勘察及鉴定确定漏水原因，且原、被告双方亦明确不就本案申请鉴定，被告对本案无法通过司法鉴定确定漏水原因负有主要责任。最后，原告称因被告原因导致404房漏水，该主张亦与被告实际聘请工人修复漏水并支付费用的事实相吻合。综上，根据本案举证情况及查明的事实，可认定被告对404房的漏水负有主要责任。对于原告主张被告赔偿租金损失及管理费损失的诉请。根据原、被告双方确认的现场照片，404房的天花、墙壁、墙角等出现多处水迹、发霉，确会影响正常居住及出租收益。原告称其租客于2017年2月1日发现墙壁渗水不适合居住，于2017年2月2日搬离，租客交租至2017年2月1日，404房已于2017年5月1日另行出租，404房在2017年2月2日至2017年4月21日进行修复，原告另提供《完工声明》证明404房于2017年4月21日修复完毕，提供《租赁合同》证明其应收租金为每月3800元及出租期间管理费应由承租人承担，提供物业公司开具的《收款收据》原件证明其已实际支付404房2017年1至4月的管理费421.92元。被告确认原告上述陈述，并确认《完工声明》、《租赁合同》及《收款收据》的真实性。因此在原告在404房修复期间即2017年2月2日至2017年4月21日期间遭受的租金损失为10124.29元（3800元÷28天×27天＋3800元＋3800元÷30天×21天），遭受的管理费损失为281.03元（421.92元÷4个月÷28天×27天＋421.92元÷4个月＋421.92元÷4个月÷30天×21天）。被告辩称原告没有督促工人尽快修复，其不需要承担相应的责任，但对此无法提供证据证明，原告亦对此予以否认，另被告确认修复漏水的工人为其聘请及支付费用，被告对工人修复漏水亦有督促义务，综上，本院对被告上述抗辩不予采纳。如上所述，可认定被告对404房的漏水负有主要责任，因此本院酌情认定被告须对原告的租金损失承担70%的责任即7087元（10124.29元×70%），本院酌情认定被告须对原告的管理费损失承担70%的责任即196.72元（281.03元×70%）。对于原告超出上述数额的诉请，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿中介费的诉请。原告提供的中介费《收款收据》开具日期为2016年10月18日，该中介费支出与404房的漏水亦无因果关系，原告主张被告赔偿该中介费亦缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赖福平于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告王岳文赔偿租金损失7087元；二、被告赖福平于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告王岳文赔偿管理费损失196.72元；三、驳回原告王岳文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费140元，由原告王岳文负担65元，由被告赖福平负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  张 代人民陪审员  蒙向青二〇一七年五月二十六日书 记 员  许丽凤邱红