江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初10741号原告：如皋金茂置业有限公司，住所地：如皋市如城街道中山西路1号。法定代表人：陈金湍，董事长。委托诉讼代理人：汤向群，江苏如一律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李晓霞，江苏如一律师事务所律师，特别授权。被告：陆霞，女，1978年9月2日生，汉族，户籍所在地：如皋市，现住如皋市。被告：葛家鹏，男，1978年5月20日生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：黄亮，江苏苏骏律师事务所律师，特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：黄永峰，江苏苏骏律师事务所律师，特别授权。原告如皋金茂置业有限公司﹙以下简称金茂公司﹚与被告陆霞、葛家鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理，原告金茂公司委托代理人李晓霞与被告陆霞委托代理人黄亮到庭参加诉讼。后根据原告金茂公司的申请依法追加葛家鹏为本案的共同被告参加诉讼，于2017年1月12日公开开庭进行了审理，原告金茂公司特别授权委托代理人汤向群与被告陆霞、葛家鹏共同委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼。因本案案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月28日、2017年5月5日公开开庭进行了审理，原告金茂公司特别授权委托代理人李晓霞，被告陆霞、葛家鹏共同委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金茂公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付2016年3月23日起至被告实际将承租房屋交还给原告期间的房屋占用费﹙计算至2016年10月26日为63665.89元﹚。审理中，原告变更诉讼请求：要求判令两被告给付自2016年3月23日起至2016年12月20日止期间的房屋占用费80425.49元。事实和理由：原、被告于2012年6月2日签订租赁合同，被告承租金茂公司购物中心四层4-003号商铺。被告仅交纳前期部分租金，欠缴的房租至今未缴清。原告多次催款无效后，于2016年3月22日向其下发了关于解除合同的通知，并告知了合同约定及法律后果。然而，被告于2016年3月25日强行搬离店内物品，原告多次要求被告来我司办理相关手续并缴清所欠费用，被告均不予理睬。被告陆霞辩称：1.承租方不是陆霞本人所签，而是陆霞前夫葛家鹏所签，原告明知并确认合同相对方为葛家鹏，故本案应列葛家鹏为被告。2.辛都汇工商登记的经营者是陆霞，但是葛家鹏实际经营，经营期间陆霞一直在家带孩子，并未参与使用房屋。几年来房租和物业费都是葛家鹏缴纳，至2015年底前的费用已付清，而辛都汇已在2015年12月31日注销登记，且陆霞和葛家鹏在2015年12月24日登记离婚，2016年1月1日开始合同相对方就更不能认定为被告陆霞。3.2016年3月25日是葛家鹏与高利贷债权人协议后擅自将店里物品及属于葛家鹏、陆霞的财产抵算高利贷，与被告陆霞无关。且既然明知3月25日该店经营财产就已经搬离，原告应当把房屋另作他用，继续关着不用，是扩大损失，不应当由合同相对方承担。4.2015年11月陆霞本人就向原告的代理人侯晴当面口头提出12月就停止经营，要求原告接受房屋，当时侯晴是同意的。5.2016年元旦以后，辛都汇已经注销，原告接受了葛家鹏缴纳的费用应当认为原告同意合同相对方已从形式上和实质上彻底变更为葛家鹏，与被告陆霞无关。被告葛家鹏辩称：1.辛都汇餐厅实际经营者是葛家鹏，对外发生的民事权利和义务都应由葛家鹏承担；2.2015年12月之前，陆霞已经向原告口头提出不再经营并要求交还房屋，当时原告也是同意的，事实上2015年12月辛都汇餐厅没有经营。2015年12月24日，被告葛家鹏与被告陆霞登记离婚，12月31日陆霞对辛都汇餐厅进行了注销登记，2016年1月是葛家鹏经营到2016年3月8日，在此期间，征得原告同意后一直寻求将店铺转租，是因原告坚持提高房租标准使得谈判失败，被告葛家鹏未能及时返还房屋使得损失扩大，原告应承担大部分责任；3.2016年3月22日，原告公司发出解除合同通知书，明确解除双方的合同关系，被告未提出异议，故房屋占用费只能计算到2016年3月22日止；4.2016年1月至3月期间属于无证经营，其责任应由葛家鹏承担，葛家鹏愿意依照人民法院的判决承担责任，与陆霞无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其诉辩主张，双方当事人向本院提交了如下证据：﹙一﹚原告金茂公司所举证据：1.原告金茂公司与被告陆霞签订的租赁合同以及租金明细协议书一份，证明被告陆霞承租商铺的事实以及租金标准，同时双方约定如被告违约，原告可以解除合同。2.原告发给被告的催缴单，证明原告多次采取员工上门送催交单并将催交单张贴在被告所租赁商铺门口等形式向被告索要租金。3.被告设立辛都汇餐厅的工商登记资料，证明被告陆霞是辛都汇的实际投资经营者。4.解除合同的通知，证明由于被告违约，原告于2016年3月22日单方解除了合同。5.原告发给被告的搬离通知，证明由于合同解除，原告要求被告限期搬走并开始计算房屋占用费。6.辛都汇餐厅的注销资料，证明被告陆霞对于辛都汇餐厅的设立、经营及关闭，至始至终都是投资、参与、认可的。7.案涉房屋的产权证，证明原告金茂公司对案涉房屋享有所有权。被告陆霞质证认为：证据中所有陆霞签名均是葛家鹏所签，不是陆霞的真实意思表示；合同约定，在乙方违约的情况下，甲方有权没收被告葛家鹏缴纳的5万元保证金，该约定不合法，解除合同后原告应返还保证金；原告的催款搬离通知均发生在2016年1月之后，事实上该期间在所租房屋内的经营者均是葛家鹏，相应的法律责任应由葛家鹏个人承担，与陆霞无关；被告葛家鹏收到了原告解除合同通知，未提出异议，证明相关费用只能计算到2016年3月22日；工商登记是陆霞本人注销的，但是葛家鹏经办的；房产证的真实性请法院依法审核。被告葛家鹏的质证意见同被告陆霞的意见一致。本院认证认为，除租赁合同、房产证外，两被告对证据的真实性没有异议，本院予以确认。对于租赁合同，两被告提出合同上陆霞的名字为被告葛家鹏代签，原告亦未提出异议，本院对该事实予以确认。对于原告金茂公司提供的房产证，经本院查证属实，依法确认其证明力。﹙二﹚被告所举证据：8.离婚证，证明两被告2015年12月24日登记离婚；9.个体工商户注销登记通知书，证明辛都汇餐厅于2015年12月31日注销工商登记。被告认为，证据1、2具有公示的效力，无需专门通知合同相对方。10.2012年12月20日葛家鹏签署的承诺书，证明被告葛家鹏承诺按时交纳房租和物业费；2012年12月25日签署的计租日确认函，证明计租日为2012年10月1日，故本案相关费用按第四年的标准计算是对的。11.缴纳物业费的刷卡凭证、原告发出的整改通知书、原告制作的安装派工单、确认空调调试有关问题的确认书、催交单、缴纳物业费和租金的刷卡记录﹙以上凭证材料，均为葛家鹏签名﹚、江苏省农村信用社的通用凭证﹙载明葛家鹏房租﹚。被告认为，证据11均来源于原告金茂公司第一次起诉时所提交，能证明租赁合同关系一直发生在原告和葛家鹏之间，被告陆霞不是合同相对人。原告质证认为：关于离婚证和注销登记，因被告未及时告知原告，原告并不知情，虽有对外公示的效力，但在未告知的情况下产生的相应后果，仍应由两被告承担。其他证据进一步证明在两被告夫妻关系存续期间，以共同接受赠与的财产进行辛都汇的投资，一方为经营者业主，另一方对外经营，是夫妻共同经营，应共同承担风险，故本案合同相对人仍然是陆霞，陆霞负有不可推卸的责任。本院认证认为，原告对证据的真实性未有异议，本院亦予以确认。12.为证明其因夫妻感情不和，已经于2015年10月明确向原告金茂公司相关负责人口头提出注销经营、交还房屋不再租赁，且得到原告负责人侯晴同意的事实，被告陆霞申请证人周某、刘某到庭作证。证人周某作证称：“陆霞是我的朋友，葛家鹏是陆霞的前夫。2015年10月或者11月的时候，我和陆霞到正翔物业也就是沃尔玛楼上的办公室，同去的还有一个叫刘某的朋友，陆霞跟正翔物业姓侯的经理说要离婚，店就不开了。物业公司的经理就是坐在原告席上的﹙代理人﹚，说普通话的。我记得经理说，你不开，会有其他人开。陆霞提前去说，是要让物业提前知道她店不开了，想拿押金。陆霞和她老公感情不好，店正常是葛家鹏在那，陆霞本人不在那里。”证人刘某作证称：“我认识原告席上的代理人，她是沃尔玛的，叫侯晴。2015年下半年我陪陆霞去找过她。因为陆霞不想租房子了，从沃尔玛地下室上去到侯晴的办公室找到她的，当时侯晴说你不租我们再找人租，大概是10月或者11月。我和陆霞是朋友关系，当时是三个人去的，还有个朋友叫周某。当时是陆霞夫妻两个开的辛都汇，陆霞老公叫葛家鹏，陆霞说夫妻感情不太好，所以不想开了，我们去找侯晴的时候店还开着，具体什么时候关门的我不清楚。在和侯晴交流之后双方没有办理相关的手续。”原告质证认，证人周某跟陆霞是朋友，证据效力很低。在关键问题上的证言含糊其辞，表述去的时间是10月份，而两被告离婚是12月份，证人证言不具有真实性。证人刘某证言不是事实，因为办公室有门禁，门不可能开着，且办公室是一共九张办公桌，原告代理人侯晴并没有见过这两位证人。其次如有商户提出续约或者解约，需要商户补交免租期以及免装修期的租金，而且必须以书面的形式告知我方，我方会以书面的形式回函，并办理相关手续。另外，两位证人证言反而证明了案涉的商铺系两被告共同经营的事实。﹙三﹚原告反驳证据：13.原告为反驳被告证人证言，申请证人宋某出庭作证，宋某作证称：“我是正翔公司的员工，2012年入职，一直在营业部，侯晴是领导，我是侯晴的助理。办公室有九个人，九张桌子，有门禁，门正常关着。我不认识证人刘某，也没有见过，我认识陆霞。2015年下半年陆霞没有跟刘某来找过我。一般商户进场或者提前解约都是侯总带我一起谈，我主要负责文字这一块，需要提前下单子或者解约。陆霞没有来找过侯晴谈解约的事情。”被告质证认为：证人是原告公司的员工，对其证言的真实性有异议，证人说没有遇到，并不代表被告没有去过。本院对证据12、13认证认为：证人宋某系原告公司员工，与原告存在一定的利害关系，其证言不能单独作为定案的证据，需要结合对案件的全案证据及各证据与案件事实的关联程度进行综合审查判断。证人周某、刘某也均系被告陆霞的朋友，与陆霞的关系较一般人亲密，依照民事诉讼证据规则的规定，其陈述的对陆霞方有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。两证人陈述的与被告陆霞一同前往原告金茂公司副总经理办公室口头提出不再经营以及交还房屋等相关证言，因原告予以否认，现被告陆霞未能提供其他证据予以佐证，故本院对被告陆霞所主张的原被告已经协商解除案涉租赁合同、原告金茂公司已经同意解除合同的证明力不予采信。因证人周某、刘某与被告陆霞系朋友关系，对两被告之间的关系以及经营辛都汇餐厅的真实情况比一般人更为了解，故对于她们证言中所陈述的该部分情况本院可以结合其他证据进行综合认定其证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：位于如皋市如城街道中山西路1号的如皋正翔商业广场4层的4-003号商铺﹙合计建筑面积584.8平方米﹚系原告如皋金茂置业有限公司所有﹙产权证号：皋房权证字第××号﹚。2012年6月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告金茂公司﹙甲方﹚将其所有的上述商铺租赁给被告陆霞﹙乙方﹚经营餐饮使用，物业服务公司为如皋正翔商业广场管理有限公司，租赁期限为5个租约年，即从2012年7月15日至2017年7月14日止。租金标准：前三个交租年租金均为20万元，第四个交租年租金为21万元，第五个交租年为23万元，以上租金均包含物业费租金为22元每月每平米。双方约定本合同项下的租金支付方式为：以一个季度﹙三个月﹚为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。乙方在该房屋内经营品牌为辛都汇，经营项目为仅限于非火锅类中餐。本合同项下的进场日为2012年6月2日。乙方开业日定为2012年7月15日。自进场日起至开业前一日双方约定为免租装修期。并约定租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。交还期内，乙方还应当归还甲方提供的所有物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的该房屋交还给甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。合同尾部，原告金茂公司加盖合同专用章，落款乙方处由被告葛家鹏签署陆霞的名字。合同签订后，原告金茂公司按约将房屋交付给被告使用。两被告在案涉承租房屋内从事餐饮经营活动，于2013年1月17日设立如皋市辛都汇餐厅﹙个体工商户﹚，登记经营者为陆霞。此后，被告按约交付2015年底前的房租及相关费用。至2016年3月8日，辛都汇餐厅停止营业活动，并将大门紧锁。原告金茂公司于2016年3月7日及3月8日分别将催缴单张贴于辛都汇餐厅大门，并于2016年3月22日以被告停止营业超过15日及延迟缴纳租金及其他费用等理由发出解除合同的通知，要求被告自合同终止后7日内交还房屋，否则将行使法律手段维护合法权益，该通知亦张贴于辛都汇餐厅大门。审理中，原、被告双方一致确认本案所涉租赁合同于2016年3月22日解除。另查，两被告于2007年2月14日登记结婚，于2015年12月24日登记离婚，2015年12月31日，被告陆霞注销如皋市辛都汇餐厅工商登记。又查，在本院审理原告宗小军与被告葛家鹏、陆霞买卖合同纠纷〔案号为﹙2016﹚苏06**民初10891号〕过程中，被告陆霞本人到庭述称：“2016年1月份我曾经去店里﹙辛都汇餐厅﹚发过工资，但我发的是2015年10月份左右的工资，因为2015年11月份就不开了，我打电话让大家到店里去拿工资。辛都汇2015年11月份关掉之后，葛家鹏开过，开到什么时候我不清，我最后一次去店里是2016年2月6日，当时店是对外营业的。”因两被告未能及时将承租房屋交还，原告金茂公司于2016年5月起诉要求被告陆霞给付占用房屋的使用费，后按自动撤回起诉处理。后于2016年11月再次提起本案诉讼，要求判如所请。审理中，本院组织原、被告双方将案涉房屋的钥匙及电表卡进行了交接，原告金茂公司确认于2016年12月20日收到案涉房屋。本案的争议焦点为一、案涉合同的主体及两被告的责任如何承担？二、原告金茂公司主张的房屋占用费是否合法？本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除之后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于争议焦点一。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，原告金茂公司作为出租方，其认定的承租人为被告陆霞，且承租人的有效证件为陆霞的身份证。原告公司提供的租赁合同格式文本之中所填写承租人信息均为被告陆霞相关信息，只是合同尾部由被告陆霞当时的配偶葛家鹏代写其名字。当本人得知他人以自己名义从事民事活动时，应当对他人无权代理行为表明态度。本案中，在筹备设立如皋辛都汇餐厅过程中，被告葛家鹏持陆霞的身份证等资料与原告金茂公司签订租赁合同，并持陆霞身份证等证件登记以陆霞为经营者的个体工商户，因系夫妻关系，被告陆霞应当知道葛家鹏以其名义从事上述各项民事行为。另一方面，被告陆霞称其曾于2015年11月去找原告负责人要求解除合同，而非否认此前的租赁关系，亦能说明其对承租关系是知道的，即案涉的2012年6月2日的租赁合同主体应为原告金茂公司与被告陆霞且合法有效。因被告未及时履行缴纳房租及物业费的义务，导致合同解除，解除后被告又未能将案涉房屋及时交还原告，应按约承担相应责任。至于被告陆霞辩称的其与被告葛家鹏于2015年12月24日离婚，且于2015年12月31日注销辛都汇餐厅，故2016年1月1日之后产生的各项费用不应由其承担的辩解，本院认为合同的相对人为被告陆霞个人，结合被告陆霞本人在﹙2016﹚苏06**民初10891号案件中的陈述，在被告陆霞未能举证证明其与原告协商提前解除租赁合同并如约交还房屋的情况下，不影响原告金茂公司追索的权利，故对于其上述辩解本院不予采纳。关于被告葛家鹏的法律责任，本院认为，在开设如皋辛都汇餐厅筹备过程中以及三年经营过程中，其作为被告陆霞的配偶，主要负责餐厅事务的管理及租金物业等各项费用的缴纳并不违背常理。事实上，两被告登记离婚之后被告葛家鹏仍在案涉房屋内从事经营活动，并于2016年1月1日及2016年2月26日向原告缴纳租金及物业费，足以说明被告葛家鹏一直在占有使用承租房屋，另葛家鹏答辩及辩论过程中同意对合同解除后房屋占用的相关费用承担法律责任，可视为其对于被告陆霞所应承担债务的自愿加入，应当对陆霞的给付义务承担连带责任。关于争议焦点二。案涉租赁合同系合同当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，租赁合同应合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案原被告约定合同终止后7日未能将房屋交付给原告并验收确认，应按照租金标准的200%支付房屋占用费。因被告陆霞未能按约及时缴纳租赁费用并擅自停业超过15日导致合同解除，合同解除后，至原告起诉前，被告仍未能将房屋交还原告，直至2016年12月20日才通过本院将案涉房屋交付给原告，被告行为已构成违约，现原告主张要求参照租赁合同约定的房屋租金标准的200%计算，被告认为该标准过高，请求予以调整，因原告金茂公司的主张实则系合同解除后被告占用房屋期间的损失，作为出租人，原告之根本目的是为了收取租金，约定的违约责任过高，应予酌情调整，故本院酌定按照约定第四个交租年租金标准﹙55612.8元/年﹚的一倍计算273天，为41594.28元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告陆霞于本判决生效后立即给付原告如皋金茂置业有限公司自2016年3月23日至2016年12月20日止的房屋占有费损失41594.28元。二、被告葛家鹏对被告陆霞的给付义务承担连带偿还责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由原告如皋金茂置业有限公司负担695元，由被告陆霞、葛家鹏负担695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1390元﹙户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账47×××8282﹚。审 判 长  马 跃代理审判员  宗爱萍人民陪审员  曹梅芳二〇一七年五月十日书 记 员  姚婷婷