呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终156号上诉人（原审被告）：内蒙古开心萨姆教育培训学院。法定代表人：张仲亮，该校校长。委托诉讼代理人：孙永刚，男，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：张海莲，女，住山西省大同市左云县。被上诉人（原审原告）：杨凡，医生，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：卢文灿，内蒙古仁瑞律师事务所律师。原审被告：张仲亮，开心萨姆学院校长，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：孙永刚，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张海莲，女，住山西省大同市左云县。上诉人内蒙古开心萨姆教育培训学院（以下简称开心萨姆学院）因与被上诉人杨凡，原审被告张仲亮房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人开心萨姆学院的委托诉讼代理人孙永刚、张海莲，被上诉人杨凡的委托诉讼代理人卢文灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开心萨姆学院上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、杨凡承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、开心萨姆学院依约定履行了合同义务，不存在任何违约情形，合同解除系杨凡违约所致。2015年年底租赁的房屋出现了内部暖气设施严重损坏的情况，开心萨姆学院经过多次维修仍不能得到改善，经与杨凡接洽此事，杨凡称概不负责。由于杨凡不能及时履行维修义务，致使补习班无法开设，杨凡的违约行为致使合同目的无法实现。以致2015年度冬季补习班不得不停办，开心萨姆学院遭受了极大的经济损失。二、《房屋租赁合同》已经于2016年6月份解解除，一审判决第一项确认《房屋租赁合同》于2016年11月2日解除属于认定事实不清。开心萨姆学院于2016年6月份决定解除合同，杨凡当时也同意解除合同，要求开心萨姆学院尽快搬离房屋，开心萨姆学院于2016年7月30日腾空房屋，要求杨凡领取钥匙，可是杨凡无故拖延领取钥匙的时间，以致房屋交接的时间延后，扩大了损失，该笔扩大损失不应当由开心萨姆学院承担。三、合同已经解除，杨凡所要求支付租金没有法律依据。杨凡答辩称，开心萨姆学院说出现暖气严重损坏的情况，没有提出证据，开心萨姆学院当时提出不租房子，杨凡表示不租房子把房子腾空。但是杨凡接收房屋的时候房里什么都没有收拾，卫生没有搞，墙壁弄得无法使用。过了一段时间去发现仍然没有整理。在没有交房的情况下就视为继续使用房屋，一审判决正确。张仲亮述称，同意开心萨姆学院的意见。杨凡向一审法院起诉请求：1、确认杨凡、开心萨姆学院于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》于双方移交房屋之日起解除；2、开心萨姆学院支付拖欠杨凡2015至2016年的房屋租金人民币231000元，并按照银行同期贷款利率6%支付自2016年6月15日起至实际给付之日止的利息；3、开心萨姆学院及时腾出房屋，并按照合同约定的租金数额向杨凡支付自2016年8月1日起至实际腾出房屋之日止的房屋租金；4.保留以下诉权（包括但不限于开心萨姆学院在租用房屋期间拖欠的水费、电费、取暖费、物业费等，以及因开心萨姆学院使用房屋期间与他人产生纠纷而给原告造成的损失）；5.本案诉讼费用由开心萨姆学院承担。庭审过程中，杨凡将第二项诉讼请求变更为要求开心萨姆学院支付利息（以2015至2016年的租金231000元为标准，按照银行同期贷款利率6%自2016年6月15日计算到9月13日），放弃要求支付租金231000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年5月18日，杨凡通过内蒙古腾泰机动车拍卖有限公司以拍卖的××区办事处兴康巷居委会旧办公楼，建筑面积314平方米。2012年6月1日，杨凡（甲方）与开心萨姆学院（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，第二条约定房屋位于呼和浩特市××区，共两层楼，建筑面积314平方米；第四条约定房屋租赁期共五年，自2012年8月1日起至2017年8月1日止，该房屋作为教育培训、综合办公使用；第五条约定房屋每年租金为21万元，每年房租一次性付清，付款日期为每年的6月15日前，第二年开始，房租在原基础上每年递增7000元；第八条第二款第二项约定，房屋出现结构性损坏，甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的，乙方有权解除合同；第八条第三款第七项约定房屋租赁期间，乙方拖欠房租的，甲方有权解除合同，收回出租房；第九条第四款约定乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；第十条第三款约定，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。杨凡认可其收到租赁房屋2015年8月1日至2016年8月1日的租金。另查明，2016年7月30日，开心萨姆学院的工作人员与杨凡通话，称房已腾出，可以领取钥匙；2016年8月，杨凡及其家人在验房过程中发现房屋没有整理好，一直没有领取钥匙。至起诉之日止，开心萨姆学院已搬出租赁房屋。2016年11日2日，杨凡、开心萨姆学院完成房屋交接。一审法院认为，通讯详单只能证明通话事实，并不能说明通话内容，故证人证言及通讯详单只能证明双方就退租一事进行协商，不足以证明杨凡已经同意解除合同。杨凡与开心萨姆学院签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。对于杨凡要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，依据合同第五条、第八条的约定，开心萨姆学院应于每年的6月15日前支付租金，拖欠租金的，杨凡有权解除合同。现开心萨姆学院未支付2016年租金，且双方已于2016年11月2日完成房屋交接，故对杨凡该诉讼请求，一审法院予以支持。对于开心萨姆学院辩称因暖气设备损坏，房屋无法继续使用，经通知杨凡已同意退租，故合同已经解除。一审法院认为，对于暖气设施损坏，开心萨姆学院应当及时通知杨凡进行修理，如经通知杨凡未履行修缮义务，其可自行维修并要求杨凡负担费用，开心萨姆学院、张仲亮未举证证明其已就此事通知杨凡而杨凡拒绝维修，也未举证证明房屋已出现结构性损坏无法使用，故不能自行解除合同。另外，合同约定租期为2012年8月1日起至2017年8月1日，开心萨姆学院提前退租应征得杨凡同意，其未举证证明杨凡已同意租期内解除《房屋租赁合同》，杨凡亦不认可其在诉前已同意解除合同，故对开心萨姆学院该抗辩理由，不予认可。根据合同第五条的约定，开心萨姆学院在每年6月15日应支付的租金为：2012年8月1日至2013年8月1日为21万元，2013年8月2日至2014年8月1日为217000元，2014年8月2日至2015年8月1日为224000元，2015年8月2日至2016年8月1日为231000元，2016年8月2日至2017年8月1日为238000元。杨凡于2015年9月13日已经收取2015年8月1日至2016年8月1日的租金234700元，对于杨凡以2015至2016年房租231000元为标准要求支付自2016年6月15日起至2016年9月13日的利息，于法无据，不予支持。对于杨凡主张开心萨姆学院腾出房屋的诉讼请求，一审法院认为，开心萨姆学院称其于2016年7月30日已搬离房屋，杨凡也确认开心萨姆学院已搬离房屋，且杨凡所举录像也显示开心萨姆学院已经腾出房屋，杨凡的该诉讼请求已经实现，故不再支持。对于杨凡主张开心萨姆学院按照合同约定的租金数额支付自2016年8月1日起至房屋交接之日止的租金的诉讼请求，一审法院认为，根据《房屋租赁合同》第九条第四款的约定，开心萨姆学院交还房屋时应当保持房屋及设施的完好状态，有义务将房屋整理干净，不再影响杨凡使用房屋。而根据杨凡提供的录像，房屋墙壁上存在许多不易清除的图画、贴画，影响杨凡后续使用。在庭审及庭后调解过程中，开心萨姆学院承诺尽快整理房屋后交于杨凡验收，杨凡对此亦积极配合。2016年11日2日，杨凡、开心萨姆学院完成房屋交接。故开心萨姆学院应支付租金59500元（以年租金238000元为标准，自2016年8月2日计算至2016年11月2日）。对于杨凡要求保留诉权的诉讼请求，一审法院认为，诉讼权利是法律赋予当事人的权利，无须保留。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告杨凡与被告内蒙古开心萨姆教育培训学院签订的《房屋租赁合同》于2016年11月2日解除；二、被告内蒙古开心萨姆教育培训学院于本判决生效之日起三十日内支付原告杨凡租金59500元（以年租金238000元为标准，自2016年8月2日计算至2016年11月2日）；三、驳回原告杨凡的其他诉讼请求。案件受理费4765元，减半收取计2383元（杨凡已预交），由开心萨姆学院负担644元，由杨凡负担1739元。本院二审期间，杨凡围绕上诉请求提交了涉案租赁房屋的照片及视频，拟证明2016年10月27日，杨凡去接收房屋时，房屋现状仍然没有处理好。开心萨姆学院对上述证据真实性认可，称当日下午就找人处理了房屋墙壁及垃圾。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是一审判决开心萨姆学院向杨凡支付2016年8月2日至2016年11月2日的房屋租金是否有事实及法律依据。针对焦点问题，开心萨姆学院上诉的主要理由主要有两条，第一，杨凡不能及时履行维修义务，致使补习班无法开设，杨凡的违约行为导致合同目的无法实现。第二，开心萨姆学院主张涉案的房屋租赁合同已经于2016年6月解除，是由于杨凡拖延领取房屋钥匙时间，以致房屋交接的时间延后，扩大了损失，该损失不应该由开心萨姆学院负担。本院认为，关于开心萨姆的第一条上诉理由，因其提供的证据不足以证明杨凡存在拒绝维修的违约行为及违约造成的损失，故对于该条上诉理由，本院不予支持。关于第二个理由，通过庭审查明的事实，2016年8月1日之前，开心萨姆学院与杨凡之间就合同解除进行协商。2016年7月30日，开心萨姆学院通知杨凡，其已经搬离了该房屋，可以领取钥匙，但是开心萨姆学院没有将房屋打扫干净，也没有将墙壁上许多不易清除的图画、贴画恢复原状，2016年8月，杨凡及家人在验房过程中发现房屋没有整理好，所以没有领取钥匙。本院认为，首先，双方《房屋租赁合同》第九条第二款,房屋交付及收回的验收：”验收时双方共同参与，如归装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张，第九条第四款规定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得存留物品或影响房屋的正常使用。对未经同意存留的物品，甲方有权处置”。开心萨姆学院在房屋交接的时候应该将房屋清理干净，不再影响杨凡使用房屋，开心萨姆学院不将房屋清理干净的行为是一种违约行为,其应该对己方的违约行为承担责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。杨凡在8月28日前往房屋准备接收的行为应该视为其对解除合同的初步意见。通过杨凡所举的对涉案房屋的图片及当庭陈述可知，墙壁上许多不易清除的图画、贴画及垃圾均不属于房屋设施，承租人虽然没有清理，出租人亦可以接收房屋后自行清理，并针对清理费用向对方主张赔偿。双方均没有采取措施防止损失的扩大。对于损失的扩大，双方均存在过错，故本院据此对一审认定的租金损失按照双方各负50%的比例调整为29750元。综上所述，开心萨姆学院的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7294号民事判决第一项，即”确认原告杨凡与被告内蒙古开心萨姆教育培训培训学院签订的《房屋租赁合同》于2016年11月2日解除”；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7294号民事判决第二项,第三项，即”被告内蒙古开心萨姆教育培训学院于本判决生效之日起三十日内支付原告杨凡租金59500元（以年租金238000元为标准，自2016年8月2日计算至2016年11月2日）”；”驳回原告杨凡的其他诉讼请求”；三、被告内蒙古开心萨姆教育培训学院于本判决生效之日起三十日内支付原告杨凡租金59500元（以年租金238000元为标准，自2016年8月2日计算至2016年11月2日）的50%，即29750元；四、驳回原告杨凡的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计4766元，由内蒙古开心萨姆教育培训学院负担2383元，由杨凡负担2383元。本判决为终审判决。审 判 长  吴铁刚代理审判员  刘 伟代理审判员  韩东妹二〇一七年五月八日书 记 员  贾沛然