云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2601民初997号原告：郑晓波，女，1966年8月13日生，汉族，大学文化，云南省文山市人，城镇居民，现住文山市，委托诉讼代理人：孙建文，云南天信律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：邓文杰，云南天信律师事务所律师（特别授权）。被告：滕龙英，女，1973年8月25日生，汉族，大学文化，云南省麻栗坡县人，城镇居民，户籍地麻栗坡县，现住文山市，委托诉讼代理人：刘畅，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：吴卫华，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。原告郑晓波与被告滕龙英确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告郑晓波的委托诉讼代理人孙建文、邓文杰到庭参加诉讼，被告滕龙英的委托诉讼代理人刘畅、吴卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓波向本院提出诉讼请求：（一）依法判决确认原告与被告于2010年1月30日达成的《购地协议》无效；（二）本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月27日，文山市正昌房地产开发有限公司通过招拍挂形式竞标，取得位于文山市卧龙桥旁边的两宗国有土地使用权，面积约9.6亩。2010年1月，原告拟向正昌公司转让该两宗土地，并积极筹集资金。被告得知原告准备购买土地，提出向原告认购一部分，双方遂于2010年1月30日达成口头协议，约定原告从上述两宗土地中转让给被告162平方米，每平方米售价3000元，总价款486000元，被告于当天向原告交付了24万元的预付款。后来，正昌公司不同意将土地转让给原告。原告将情况告知被告，要求退回收取的预付款，但被告不同意，坚持要购买土地，综上所述，原告至今并未取得拟转让给被告的土地使用权，国家也明令禁止小宗地出售。双方达成的购地协议无法履行，属于无效合同，为此，原告于2017年3月28日向本院提出起诉。被告滕龙英辩称，（一）原告诉称“原告拟向正昌公司转让该两宗土地”无事实和法律依据，原告诉讼主体不适格。文山县正昌房地产开发有限责任公司（下称正昌公司）于2009年10月28日竞得2009一B一1地块国有建设用地使用权，2009年11月l日庞呈英和正昌公司签订《房地产合作开发协议书》，合作开发该房地产，2010年1月26日正昌公司取得文国用（2010）第00328号、第00329号《国有土地使用证》，2010年1月29日庞呈英和郑晓波同作为委托人与被委托人杨显慧签订《委托协议》，委托杨显慧销售房地产，在作为文山市收储中心的国家工作人员杨显慧、郑晓波的游说下，答辩人于2010年1月30日支付了由被答辩人代收的24万元预付款。被答辩人整个过程，不论是形式上还是实质上，都是代表正昌公司销售房地产，而被答辩人从始至终未取得该地任何权属，怎么可能以被答辩人的名义对外出售该地？因此，原告诉讼主体不适格。（二）原告诉称本案口头协议为小宗地出售属无效协议无事实和法律依据，原告诉讼主体也不适格。答辩人于2010年1月30日支付了24万元预付款后，正昌公司向答辩人出具《硅谷龙庭小区统建房屋协议书》及具体的规划图，将答辩人认购地块命名为硅谷龙庭小区，明确小区根据规划要求统一规划、统一施工、统一验收、统一办证，同时提供了相关预算费用清单，答辩人虽交付了预付款，但并不是小宗地销售，而是房地产公司的统建开发，众所周知，一套房屋的取得包含土地使用权和房产权的两证齐全（目前合并为不动产登记证），原告诉称本案口头协议为小宗地出售属无效协议，无事实和法律依据，原告诉讼主体也不适格。（三）原告诉称“正昌公司不同意将土地转让给原告。原告将情况告知被告，要求退回收取的预付款，但被告不同意，坚持要购买土地，引发纠纷。”无事实和法律依据。被答辩人从未有向正昌公司买地的意思表示，其只是代理人，退一步被答辩人向正昌公司买地后又卖给答辩人根本不符合逻辑，试问如何从正昌公司的名字变更到被答辩人的名下？产生的相关税费由谁承担？而事实上，是被答辩人作为正昌公司的代理人销售房地产，具体的手续要根据规划进行房地产开发，而答辩人与正昌公司目前的争议是正昌公司将其依法应当承担的税费全部转嫁到答辩人头上，违反法律规定，引发的争议。（四）退一步说，假设本案协议无效，根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”的规定，文山县正昌房地产开发有限责任公司、庞呈英、郑晓波依法应当向答辩人赔偿损失，包括合同履行后可以获得的利益及消费者保护的损害赔偿责任。综上所述，原告诉讼主体不适格，依法应当驳回起诉，原告所称的事实及理由亦无事实和法律依据。本案在审理过程中，原告郑晓波为证实其诉讼主张提供了证据如下：《成交确认书》2份、文国用（2010）第00328号、00329号国有土地使用权证两本、文规建字第DZ-20170001号建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份（该组证据均为复印件），证明：（1）2009年10月27日、28日，文山市国土资源收储中心以挂牌形式，向文山市正昌房地产开发有限公司出让两宗土地，地块位于文山××××桥二桥旁。2010年1月26日，文山市国土资源局向正昌公司颁发了土地使用权证，确认该公司为土地使用权人，土地用途为城镇单一住宅用地，面积6426平方米；（2）2017年1月4日、1月9日，文山市正昌房地产开发有限公司分别通过文山市规划局、文山市住建局批准，在上述土地上投资建设“卧龙河畔硅谷龙庭小区“房地产项目”的事实。《收款收据》，证明：2010年1月30日，原、被告达成口头协议，约定原告从拟购买的文山市正昌房地产开发有限公司取得的位于卧龙二桥旁边的两宗土地中转让给被告162平方米，每平方米售价3000元，总价款486000元，被告于当天向原告交付了24万元的预付款的事实。3、照片四张，证明涉案的位于文山市卧龙二桥旁的正昌公司的国有土地，现在已经由正昌公司动工建设房地产项目。经质证，被告滕龙英对原告郑晓波列举的证据发表如下质证意见：对第1组证据的客观性无异议，但是对其真实性即证据的真实来源有异议，因为该组证据均为复印件，原件处于何处？是从哪里来的，不能证实出于筑建局而是文山市正昌房地产开发有限公司，原告能从正昌房地产开发有限公司拿到该份材料，更能证明其作为房地产开发有限公司代理人的地位。原告证明观点第2项，印证了我们变动的证据，我们被告方提供的证据8里面，在金玉名园的硅谷龙庭小区办公室的门头上对外确认的联系方式和联系人，第一个是正昌公司的电话，第二个是郑女士：135××××1222，第三是庞女士：133××××6289，门头的落款是正昌房地产开发有限公司，因此，对于原告提供的第一组证据不管是从形式上还是内容上，都说明了原告是正昌房地产公司的代理人，代理销售房地产。对第2组证据的真实性、客观性、关联性无异议，我们认为对其证明观点有异议，因为是原、被告双方达成的口头协议，并没有书面协议进行印证，所以并非像原告主张的是约定原告从正昌房地产公司转让的168㎡，被告一直从正昌房地产公司购买房子，原告郑晓波只是代收款项。对第3组证据客观性、真实性无异议，但对其关联性有异议，该证据无法证明原告的诉讼主张，因为该土地本业就是正昌公司的，正昌公司也以硅谷龙庭项目名称进行了报批，现正昌公司进行建设并无不当，因此不能证实原告的证明观点。被告滕龙英为证实其辩解理由，向法庭列举了以下证据：《成交确认书》、《房地产合作开发协议书》、《国有土地使用证》、《委托协议》各1份，证明文山市正昌房地产开发有限责任公司于2009年10月28日竞得2009-B-1地块国有建设用地使用权，2009年11月1日庞呈英和正昌公司签订《房地产合作开发协议书》，合作开发该房地产，2010年1月26日正昌公司取得文国用（2010）第00328号、第00329号《国有土地使用证》，2010年1月29日庞呈英和郑晓波同作为委托人与被委托人杨显慧签订《委托协议》，委托杨显慧对该房地产进行销售，在作为文山市收储中心的国家工作人员杨显慧及郑晓波的游说下，被告于2010年1月30日支付了由原告代收的24万元预付款。原告整个过程中，不论是形式上还是实质上，都是代表正昌公司销售房地产，原告诉讼主体不适格；《证人证言》，证明第1组证据除《委托协议》原件存于杨显慧处，其他证据原件经杨显慧审核后存于原告处；《收款收据》，证明2010年1月30日，原告郑晓波并未取得卧龙桥旁2009-B-1号地块的国有建设用地使用权，而是向原告出示正昌公司所有的国有建设用地使用权证和相关的合同后，代收了原告的24万元预付款；《位于文山市金玉茗园硅谷龙庭项目筹建咨询部的现场照片》、2017年1月28日手机拍摄照片，证明正昌公司就被告认购的硅谷龙庭地块对社会公众打出的广告的联系人为原告郑晓波和庞呈英，原告郑晓波就是文山市正昌房地产开发有限责任公司的代理人；《原告发送的短信手机截图》，证明2010年1月30日被告所交的款项仅是预付款，最终房地产是以代建还是统建的价格要与正昌公司协商后确定；原告要求被告同意正昌公司统建五层半房屋的价格为每平方米2800元，同意价格就与正昌公司签订书面合同，即原告自认代正昌公司销售房地产；本案的真正争议并非合同无效，而是正昌公司的报价太高，正昌公司与被告未能就价格达成一致；《硅谷龙庭小区统建房屋协议书》及规划图、《费用预算清单》、《硅谷龙庭项目平方米工程造价分析》，证明正昌公司向被告出具了《硅谷龙庭小区统建房屋协议书》，将被告认购地块命名为硅谷龙庭小区，明确小区规划要求统一规划，统一施工、统一验收、统一办证，同时提供了相关预算费用清单，被告与正昌公司就房地产价格多次协商，被告购房正昌公司开发的房地产，但并不是小宗地销售，正昌公司作为房地产开发公司，有资质进行房地产开发和销售，原告诉称本案口头协议为小宗地出售属无效协议，无事实和法律依据，原告诉讼主体也不适格。经质证，原告郑晓波对被告滕龙英列举的证据发表如下质证意见：对第1组证据的第一项无异议，但是该份证据不能证明被告的观点，反而证明了涉案的土地是正昌房地产公司依法取得的。对于第二项，该份协议书三性不予认可，（1）该份书证属于一份复印件，不符合法律规定，（2）该份证据上面显示的是庞呈英与正昌房地产公司签订的开发协议，但是庞呈英与正昌公司都不是本案的当事人，所有该协议与本案毫无关系。对于第三项的三性无异议，但是该份证据恰好证明了涉案的土地是由正昌房地产公司依法取得，正昌公司司两宗地的土地使用权人。对于第四项不符合法律的规定，该份协议书即使签订了，但是并没有实际履行，所以与本案争议的问题毫无关系。对第2组证据，对该证据的三性不予认可，按照《最高人民法院关于证据规则》的规定，证人应该出庭作证接受法庭的质询，而被告提交的该份证人证言因其证人没有到庭，无法核实上面记载的内容是谁制作的，无法核实真实性，再且上面记载的内容与本案无关。对第3组证据即收款收据的真实性无异议，但是该份书证记载的内容实际上不合法，不具备合法性，因为该份书证实双方实施的小宗地买卖行为，作为出售人的原告并未取得该宗地的土地使用权证。对第4组证据照片，对三性不予认可，（1）该张照片正如被告所说是通过网络制作，而不是某个人与某个时候在某个地点真实拍摄的，不具备真实性、合法性，（2）照片里面反映的只有硅谷龙庭咨询地，下面是密密麻麻的，看不清楚，不能反映被告要证明的观点。对第5组证据的三性不予认可，该证据是复印件，无法核实是原告向被告发送的，并且显示的内容予被告证明的观点是完全矛盾的，短信上是原告与正昌公司购买土地，但是被告证明观点是原告代理正昌公司的房地产，是自相矛盾的。对第6组证据的三性不予认可，（1）这些打印件完全是空白的，上面没有任何人、任何单位签字或者盖章。根本无法核实这些材料的来源，是谁制作的，（2）这些复印件、打印件根据法律规定，不属于原件，在对方当事人不认可的情况下，是依法不能作为定案依据的，（3）落款是文山州永成房地产公司，与本案的当事人或者被告方主张的内容没有任何关联。本院认证意见：原告方列举的第1组证据虽然客观、真实、合法，但是该组证据与本案无联性，本院不予采信;原告方列举的第2、3组证据客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信。被告滕龙英列举的第1组、第2组、第4组、第5组、第6组证据虽然均客观、真实、合法，但均与本案无联性，本院均不予采信；被告方列举的第3组证据客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信。经过庭审举证、质证，本院经审理认定事实如下：原告郑晓波于2010年1月30日收取了被告滕龙英人民币贰拾肆万元（240000.00元），同时向被告出具了收据，收据上载明：“今收到滕龙英交来购买40米街土地预付款50%，土地面积162㎡，单价3000.00元每平方米，位置文山县开化镇卧龙二桥旁。金额486000.00元，土地编号5号。收款人郑晓波。”之后，双方未签订书面合同。现因原告认为双方已经达成口头协议且认为该协议无效，于2017年3月28日诉至本院并提出如前所请。本院认为，确认合同无效是指当事人诉至人民法院，要求确认合同不具有效力双方权利义务返回合同订立前状态的纠纷。本案中，原、被告双方未签订书面合同，而原告仅凭自己出具的收据主张双方已达成口头协议，双方已经形成合同关系，对此，原告负有举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中原告列举的证据无法证实双方已经达成口头合同。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案中双方约定的是预售土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，本案中原、被告双方应当签订书面合同，而双方未签订书面合同，双方未形成合同关系，故原告起诉请求确认的合同并不存在且无法律依据，本院不予支持。关于被告的辩解无证据印证，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郑晓波对被告滕龙英的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告郑晓波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 骆 霞二〇一七年五月十九日书记员 保雪微