重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2775号上诉人（原审原告）:陈刚，男，1963年7月14日生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：何玲莉，重庆向道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭越，重庆向道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:重庆凯悦房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区坪西路2号，统一社会信用代码915001082031684524。法定代表人：吴霄霞，董事长。委托诉讼代理人：程德芳，重庆昂科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆美伦物业管理有限公司，住所地重庆市南岸南坪转盘西北侧，统一社会信用代码91500108736555754R。法定代表人：郑荣海，总经理。原审第三人：邓吉红，女，1978年7月7日生，汉族，住重庆市。上诉人陈刚因与被上诉人重庆凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦公司）、重庆美伦物业管理有限公司（以下简称美伦物业），原审第三人邓吉红房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初12577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈刚的委托诉讼代理人何玲莉、郭越，被上诉人凯悦公司的委托诉讼代理人程德芳到庭参加诉讼，被上诉人美伦物业，原审第三人邓吉红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈刚上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人连带返还履约保证金40787元；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人缴纳的履约保证金是担保上诉人与被上诉人之间的合同履行，不是担保原审第三人邓吉红与被上诉人之间的合同履行。转租前后的《商铺租赁合同》形式上是一个合同，但合同主体改变后，实际上是两个不同的合同。转租后，原审第三人与被上诉人之间的租赁关系与上诉人无关，上诉人无义务为原审第三人提供履约担保，被上诉人扣留上诉人缴纳的履约保证金，于法无据。《商品租赁合同》中权利转让不包括退还履约保证金。上诉人有权根据《商铺租赁合同》的约定，要求被上诉人退还履约保证金，上诉人与被上诉人之间的合同终止，被上诉人在《转租合同》上签字、盖章确认，退款条件就已经成就。被上诉人退还上诉人缴纳的履约保证金，另行以出租人的身份向原审第三人收取履约保证金是最公平合理的处理方式。凯悦公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人与被上诉人以及原审第三人履行的都是同一个《商铺租赁合同》，并非上诉人所称原合同终止，另一个租赁合同开始。三方当事人签订了《转租合同》，上诉人将《商铺租赁合同》的权利义务概括转让给第三人，当然包括合同约定的履约保证金。美伦物业、邓吉红未发表辩论意见。陈刚向一审法院请求：凯悦公司与美伦物业连带返还履约保证金40787元。一审法院认定事实：凯悦公司系重庆市南岸区南坪江南大道7号1栋2层3号、10号、18号、26号商铺的所有权人。2011年12月19日，凯悦公司（甲方）、美伦物业（乙方）与陈刚（丙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将南岸区南坪江南大道7号1栋2层3号、10号、18号、26号商铺出租给丙方，租赁期限为九年；丙方向甲方缴纳两个月的租金金额作为履约保证金，履约保证金在本合同得以履行完毕、商铺交还于甲方且经甲方签字确认后十个工作日内无息退还丙方；丙方应在开业之日起30日内向甲方提供工商机关登记证明、公司资质、营业执照、法人证明，若该商铺实际使用者与租赁合同签约人非同一人，则将租赁合同签约人与该商铺实际使用者一并视为丙方共同承担本合同中丙方所应承担的权利和义务；丙方不得私下转租本商铺和改变商铺用途。合同还载明乙方为物管方，丙方在办理装修手续时须向乙方一次性交纳装修保证金，乙方应对该商业物业的公共区域运输货物所占车位即进出、电梯使用、丙方经营所需的正常给排水、供电、消防等按《重庆市物业管理条例》规定范围内的配套设施进行维护、维修，保证配套设施的正常运转，并提供物业保安职责内的服务等内容。2013年8月6日，陈刚向凯悦公司缴纳了40787元履约保证金。2013年19月25日，陈刚与第三人邓吉红签订了《解除合作协议》，约定陈刚退出经营，由邓吉红独立投资经营。2013年10月29日，陈刚向美伦物业提出申请，申请退出涉案四个商铺的经营，将四个商铺在确保原租赁条件不变的前提下转租给第三人邓吉红。美伦物业相关管理人员在该申请上先后签字同意，其中有名为“韩乐忠”的人签字，此人兼任了美伦物业和凯悦公司两公司的分管领导。2014年9月30日，陈刚与第三人邓吉红又在上述《解除合作协议》文本尾部补充了“关于解除合作协议中提出的4个门面的叁个月租金共计陆万壹仟壹佰捌拾壹元整，和门面保证金肆万零柒佰捌拾柒元整的问题，双方再次商定全力配合尽快解决并支付给陈刚共计壹拾万零壹仟玖佰陆拾捌元整。”2015年8月22日，第三人邓吉红书写了《租房保证金退款说明》一份，载明涉案四个商铺的保证金40787元由陈刚本人到物管处办理手续退取。2015年10月22日，陈刚与第三人邓吉红签订《转租合同（原合同补充协议）》，该合同系陈刚（甲方）、邓吉红（乙方）、美伦物业（丙方）三方签订，约定：原合同中甲方与丙方的所有条件不变（以原合同为准）；甲方租赁期间产生的债权债务已结清；今后乙方直接与丙方发生租赁关系，发生的债权债务与甲方无关；甲方已将原件合同转给乙方，由乙方与丙方完善相关手续。美伦物业管理人员“韩乐忠”于2015年12月31日在该合同上签字。该合同加盖了美伦物业合同专用章。另查明，第三人邓吉红未向陈刚、凯悦公司、美伦物业支付过涉案商铺的履约保证金。2015年11月23日，凯悦公司在其要求陈刚支付涉案商铺租金的（2015）南法民初字第05484号案件庭审中陈述“美伦公司是原告（即凯悦公司）的公司，美伦公司负责物管费，在催收物管费的同事就把租金也催收了”，之后邓吉红交纳了租金，凯悦公司遂撤回该案起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈刚与凯悦公司、美伦物业签订的《商铺租赁合同》是各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。法律还规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。现陈刚提出退履约保证金的主张是基于其已经将商铺“转让”给邓吉红经营，且美伦物业代凯悦公司对此表示了同意。那么关于凯悦公司是否同意陈刚将涉案商铺转让给邓吉红经营的问题，首先，凯悦公司曾在另案庭审中陈述“美伦公司是原告的公司”，加之“韩乐忠”既是凯悦公司的分管领导，也是美伦物业分管领导，故一审法院有理由认为两家公司关系密切，且美伦物业从事了收取物管费、催收租金、日常管理等事宜，其中如催收租金的行为，已是代凯悦公司行使权利，足以让陈刚、邓吉红相信美伦物业作出的意思表示可以代表凯悦公司；其次，陈刚从2014年就开始向美伦物业申请欲将门面“转租”给邓吉红，经美伦物业各层级的管理人员签字盖章均为“同意”，凯悦公司明知美伦物业同意陈刚转让的行为，在长达三年时间中未提出任何异议，现却以不知晓为由抗辩，于情理不合；其三，在（2015）南法民初字第05484号案件中，陈刚已明确告知凯悦公司已将合同转让给了邓吉红，后邓吉红向凯悦公司缴纳的欠付的租金，凯悦公司收取邓吉红的租金后，亦未明示不允许转让。综上，一审法院对凯悦公司辩称美伦物业无权出租商铺，其公司不知晓陈刚与邓吉红、美伦物业签订《转租合同》的意见不予采纳，一审法院认为凯悦公司已同意陈刚将《商铺租赁合同》中的权利义务概括转让给邓吉红。关于履约保证金是否应当退还的问题。履约保证金在日常经济活动中一定程度上起到了担保合同履行的作用，本案中凯悦公司向陈刚收取履约保证金亦是为了保证租赁合同得以顺利履行，邓吉红在接手涉案商铺后未向陈刚或凯悦公司支付履约保证金，陈刚所交纳的保证金系该合同唯一履约保证金。凯悦公司虽知晓并认可陈刚将商铺转让给邓吉红经营，邓吉红概括受让原合同的权利义务，但陈刚、邓吉红、凯悦公司就履约保证金的交纳、退还等具体问题尚未进一步达成协议，各方仍应按照原《商铺租赁合同》履行，该合同约定的退还履约保证金条件尚未成就，故一审法院对陈刚退还履约保证金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回陈刚的诉讼请求。案件受理费819元，减半收取410元，由陈刚承担（已缴纳）。二审中，上诉人举示打印照片两张，拟证明涉案商铺所在楼层已经整层招租，而上诉人已经退出租赁。凯悦公司质证后认为，不清楚整体招租的情况，应该是该层其他业主发布的；美伦物业、邓吉红未发表质证意见。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案所涉《商铺租赁合同》以及《转租合同（原合同补充协议）》系合同各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。陈刚在经凯悦公司、美伦物业同意的基础上，将《商铺租赁合同》中的权利义务概括转让给邓吉红，但各方对于转租后是由邓吉红重新缴纳履约保证金还是继续使用原《商铺租赁合同》的履约保证金并未达成一致意见。在凯悦公司仅收取了陈刚缴纳的履约保证金的前提下，一审判决不支持陈刚要求退还履约保证金的请求符合各方合同约定，也较为合理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费819元，由上诉人陈刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年五月十一日书 记 员  李 艺