四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0802民初1315号原告：杨萍，女，1977年5月12日出生，汉族，住广元市利州区。原告：张辉，男，1977年12月30日出生，汉族，住广元市利州区。委托诉讼代理人：顾其军，四川力发律师事务所律师。被告:广元市鑫恒霈房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区。法定代表人：邓科委托诉讼代理人：李甜，四川同怡律师事务所律师。原告杨萍、张辉与被告广元市鑫恒霈房地产开发有限公司（以下简称鑫恒霈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、确认被告所售房屋负一层层高不足属违约行为，判决被告返还该面积一半的购房款计128349.25元；2、判令被告按照国家标准改建负一层卫生间下水道至符合使用要求；3、判令被告自2016年1月1日起按日向原告支付购房总价款万分之二的逾期交房违约金，直至被告提供了全部的交房手续之日；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年1月签订商品房买卖合同，合同约定：1、原告购买被告开发的位于广元市利州区万源新区英伦优山郡住宅一套，建筑面积200.52平方米，单价6098.80元/平方米。总价款1073572元。2、该住宅层高3.2米，被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋。在交付时被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划验收批准文件和竣工验收备案书、商品房面积实测技术报告书。3、违约责任。合同签订并备案后，原告向被告支付了全部购房款。2015年9月底，被告通知原告交房。原告现场验收房屋时发现：1、负一楼层高仅2.6米，其卫生间下水道无法使用；2、无竣工验收备案书，故原告明确聚结收房屋。原告认为，被告与原告就商品房买卖签订了书面合同，该合同依法生效后，双方应当按合同履行各自的义务。原告按约履行了义务，被告也应当按约定履行其义务。但被告交付的房屋层高与合同约定相差较大，导致原告使用功能大大受限，使该房屋价值大打折扣，原告认为层高不足合同约定部分的面积只能按原价一半支付。被告在交付房屋时，不能按照合同约定向原告出示交房必须的手续和文件，其交付时间应当按被告实际取得全部交付文件的时间为准，交付手续齐备前被告应按照合同约定每日以房屋总价款万分之二向原告支付逾期违约金。卫生间不能正常使用，严重影响原告的生活，被告应予整改和赔偿。综上被告严重违约，原告与其多次协商不成，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，诉请贵院，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告鑫恒霈公司辩称，一、被告所售房屋负一层层高符合设计规范和规划图纸，并严格实施，严格履行合同义务，根本不属于违约行为，原告要求返还该部分一半面积的房款依法不成立。1、根据被告与原告签订的主合同第一条以及补充协议第12条，在签订房屋买卖合同之前，被告已经向原告出示商品房预售许可证、其他有关证书、证明文件、合同及补充协议格式文本，前述的证明文件包含规划许可证以及相关规划图纸等附件，均已向原告公示，原告在签订合同前后均可随时查阅，原告对项目规划情况是清楚的，前述规划图纸于2013年8月5日经规划部门审核确定，本案所涉及项目负一楼层高为2.8米。原告与被告签订合同的日期在2014年1月，签订合同时间远在规划确定楼层高之后，结合被告对原告的公示内容，可以确定原告均知道并认可负一层层高为2.8米。2、根据主合同第八条约定，被告不能擅自变更规划，若要变更需要经过业主同意。本案中，负一楼层高2.8米是经过规划后确定的层高，被告严格按照规划进行施工并交付房屋，没有变更，是被告履行合同义务的行为，不是违约。3、主合同版本是四川省建设厅的格式版本合同，该合同第三条层高并没有负一楼选项，针对的均是地上建筑，原被告主合同预定的3.2米层高是针对地上建筑，不包含地下室，地上建筑层高3.2米和负一楼层高2.8米都是与规划图纸相符合的，并且负一楼层高2.8米是符合建设面积计算规则的，符合国家相关规定，主合同中对地下负一层层高的约定情况事实上应当属于合同法第61条规定的约定不明情况。根据该规定，约定不明的按合同有关条款或交易习惯确定，本案合同条款就负一楼层高未约定，应当适用交易习惯。层高针对的是地上建筑，只要施工并交付，负一楼层高是符合规划要求的，被告交付的房屋是合理合法的，不是违约，更不是欺诈。4、原被告主合同约定的房屋单价平均在6500元每平米左右，而涉诉项目二楼以上房屋单价均高于本案涉拆房屋单价，根据交易习惯，一楼和顶楼的房屋单价是整栋房屋价格最高的，一楼花园和地下室，顶楼带楼顶花园，本案涉诉房屋均赠送了大面积花园，带有地下室，均价低于楼上价格，不符合常理，原因是一楼房屋单价是考虑了地下室优惠后的综合单价，因此不能单一用一楼标准套用负一楼。5、原告诉称因负一楼层高不足应返还该面积一半的购房款，但未提供任何证据证明、没有法律规定应当返还该面积一半的购房款，原告也未证明负一楼2.8米层高与3.2米层高的差距是如何影响其使用的，应依法不予采信。二、负一层下水道完全满足原告使用需求，原告改建负一层下水道诉求不是被告的约定和法定义务，依法应当驳回。1、本案涉诉项目现有负一楼的排水系统符合规划图纸和国家标准，负一层的规划用途就是功能性用房和储藏室，没有规定卫生间用途，有可正常使用的排水系统即可。2、现有负一楼排水系统完全可以满足原告使用需求，规划也并未规定负一楼下水道必须满足排水排污用途，原告一楼卫生间已完全满足各项使用需求，负一楼的下水道是否可以排污并不实际影响原告的使用。3、根据规划图纸和被告与原告签订的所有主合同与补充协议等，均无负一层下水道系统必须满足排水排污的约定与规定。根据上述，现有负一楼排水系统完全可以满足原告使用，被告不具有交付满足排水排污下水道系统的义务，按现有负一楼排水系统交付完全符合法律规定和合同约定。三、被告对原告并不构成逾期交房的违约责任，被告交付的房屋已符合法律规定和约定的条件，原告的诉求不成立。1、根据被告与原告签订的主合同第11条，被告交付房屋时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并符合已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书以及有资质的房屋测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书等条件。被告在约定时间向原告交付房屋时，除竣工验收备案书未取得外，其他文件均已提供，条件已经符合。2、关于竣工验收备案书，一、竣工验收备案书未取得的原因属于广元市的地方政策，交房率达到80%，质监部门才能出具工程质量监督报告，才能办理竣工验收备案书，被告已经按照规定时间提交备案资料，备案书取决于各政府职能部门，不是被告所能控制的政策调整因素。对此政策，被告已经提交质监站工作人员的视频为证，若原告仍有疑问，贵院可以组织双方前往质监核实。二、被告根据与原告签订补充协议第四条第三项，对于主合同第十一条的约定的交付日期，若出卖人遇特殊原因，出卖人可以根据事实予以延期而不构成违约。三、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定、《建设工程质量管理条例》第16条之规定，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，由此可知，房屋交付使用的必备条件是竣工验收合格，本案所涉诉项目12#楼于2015年12月25日竣工验收合格，从该日起本案所涉房屋达到交付使用条件，竣工验收备案书是行政管理权的一种方式，是行政监督，不属于验收范畴。四。本案涉诉房屋不具备竣工验收备案书的法律后果和事实后果均无，建设工程竣工验收合格后，建设单位未向主管部门移交资料备案，根据《建设工程质量管理条例》第59条，由建设主管部门责令改正，这个后果是主管部门对建设单位的处罚，对原告的使用无任何实际影响。五、有部分楼层取得竣工验收备案书，自交房公告发出后取得验收备案书期间的涉诉房屋状态、手续、质量、设施设备知道现在均没有任何变化，房屋竣工验收合格，具备交付条件，符合业主实际使用用途。3、原告未举证证明其实际损失有多大，原告提出的违约金数额明显过高，根据合同法相关规定，违约金应相当小于损失，且违约金应不超过实际损失的30%，因此，原告的实际损失应由原告举证证明，未举证应当承担举证不力的后果，实际上原告诉称的逾期交房并无实际损失，其要求违约金的诉求无事实和法律依据，依法不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月7日原告杨萍、张辉与被告鑫恒霈公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定鑫恒霈公司将其开发的位于利州区万源新区英伦优山郡号住宅一套，建筑面积200.52平方米，套内面积176.03平方米，以套内面积单价6098.80元/平方米，总价款1073572.00元出卖给原告。该合同第三条约定，该商品房为7层，其中地上6层，地下1层，用途为住宅，层高为3.2米。本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。第九条约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。第十一条交付条件，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列1、2、项条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。1、该商品房取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条约定逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条约定交接手续该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人未满足第十一条约定的条件，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。2015年9月14日、12月21日被告在《广元日报》发布《英伦优山郡交房公告》，要求原告及各购房户到被告处履行商品房交接。2015年6月6日四川佳诚建设项目管理咨询有效公司出具《各栋房屋内分层、分户各类面积测算统计表（一）》，其中诉争房屋负一层建筑面积42.09平方米，套内面积36.95平方米。2015年12月25日诉争房屋经验收合格并取得《竣工验收报告》。2013年11月21日对诉争房屋所在的12号楼广元市城乡规划建设和住房保障局出具（2014089号）建设工程规划许可证，设计和规划许可证均明确该负一层层高为2.8米，其用途为多功能房。2015年11月24日对12号楼广元市城乡规划局出具广规核字第：2015088号建设工程竣工核实合格证，2016年9月13日广元市城乡规划建设和住房保障局对诉争房屋出具(2016)034号竣工验收备案书。在审理过程中原、被告双方到现场对房屋负一层进行实际测量，其净高为2.6米，层高约2.8米。本院认为：双方争议的焦点在于1、负一层层高2.8米是否违约及如违约按什么标准承担违约责任；2、负一层的下水道的设计和施工是否违反国家标准；3、迟延交付竣工验收备案书是否违约并应当承担违约责任。一、负一层层高问题。双方合同约定诉争住宅层高为3.2米，实际交付时负一层净高为2.6米，层高为2.8米。被告认为，合同是相关行政部门出具的格式合同，该合同关于层高处的约定是填充式的，且并无负一楼的选项，针对的均是地上建筑的选项，双方约定的层高3.2米仅针对地上建筑。地上建筑3.2米、负一层2.8米的层高均与规划图纸相吻合。原告在与被告签订商品房买卖合同时其规划设计图纸已报批并公示，原告应当知道负一层只能按2.8米进行建设施工。因此被告方没有违约。本院认为，买卖双方都知道该房屋有两层，如果层高不一致，双方应在合同中予以明确，即使主合同是填充式没有地方填写，也应该在补充协议中明确，但被告方没有告知原告。虽然被告明知负一层层高设计规划是2.8米，但由于双方对该房屋的信息了解及理解不对称，原告不一定明知。被告有故意模糊两层房屋层高不一致并放任原告认为层高都为3.2米的行为，违背了诚实信用原则。因此被告的辩称本院不予采信，被告按2.8米层高向原告交付商品房与合同不符，构成违约。但双方买卖合同中没有对层高违约责任的约定，本院只能结合被告的违约程度及相关事实来予以确定。1、被告的施工和实际交付的房屋与设计和规划相吻合。2、层高不足实际对原告的舒适度影响有限。3、设计规划在双方签订合同时已报批，原告是能够查阅并知道，作为大额财产的买卖被告也应当尽到足够的关注度，以及时发现问题。4、违约交房的部分只有负一层，购房款是按套内面积计算。综上本院确认被告的违约金按负一层价款（36.95平方米乘以6098.8元）的1%即2253元支付。二、负一层下水道的设计和施工是否违反国家标准。实际交付的负一层只有污水排水管，无大便排水管。但该房屋是内通式上下两层结构，上层有完备的排水、排污系统，在该房屋内可以满足日常生活需要，中华人民共和国建设部于2003年4月21日发布的《住宅设计规范》中规定四类住宅设二个或二个以上卫生间。该商品房内（二楼）有三个卫生间，符合规定，同时该商品房已竣工验收并备案。该商品房未违反相关国家标准及规范。原告的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。三、迟延交付竣工验收备案书是否违约并应当承担违约责任。被告取得竣工验收备案书的时间确实晚于合同约定的向原告交付的时间，已违反合同的约定。本案中2015年12月25日诉争房屋经验收合格并取得《竣工验收报告》，2015年11月24日对12号楼取得建设工程竣工规划核实合格证，2016年9月13日取得竣工验收备案书。2015年11月24日相关行政部门已经明确被告是按规划施工，既然按相关行政部门批准的规划施工，为何8个办月后各有关部门才办理完备案。在原告与被告发生争议时有关行政部门派员到现场解释，“为保护购房者所购房屋质量，新建小区须入住率达到80%以上才办理竣工验收备案书”。后经核实，相关行政部门确实按此规定执行。可见竣工验收备案书是按行政部门自行规定的方案在办理，建设方不能完全确定办理时间。同时双方商品房买卖合同是国家相关部门制定的格式合同，原告必须使用，该格式合同对于已经竣工验收合格的工程，还要进行竣工备案，可见其是一个行政强制性管理规定。用一个行政强制性管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平。该诉讼请求，本院不予支持。综上，原告提交的证据确能证明被告有违约行为，被告应承担相应的违约责任；原告部分诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力十五日之内由被告广元市鑫恒霈房地产开发有限公司向原告杨萍、张辉支付违约金2253元；二、驳回原告杨萍、张辉其他诉讼请求。案件受理费1433元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  宋卫权人民陪审员  王荣霞人民陪审员  蒲顺萍二〇一七年五月二十七日书 记 员  严 琪