河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1423民初239号原告刘广贞，男，汉族，1966年3月9日出生，住河南省宁陵县。委托代理人赵凤阁，河南来成律师事务所律师。被告葛涛（又名葛涛涛），男，汉族，1985年5月27日出生，住河南省宁陵县。原告刘广贞与被告葛涛租赁合同纠纷一案，原告于2017年1月16日诉至本院，本院予以立案并向其送达了受理通知书、举证通知书，依法向被告送达了民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，原告刘广贞与其委托代理人赵凤阁，被告葛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月21日，原告将座落在宁陵县电视台西侧一栋四层楼房租赁给被告使用，租赁期限为五年，自2014年10月30日至2019年10月30日，租金为每年10万元，每年10月21日前交第二年租金。被告租赁后，第一年的租金已交清，第二年租金欠15000元，已通过宁陵县法院强制执行，现第三年租金拖欠10万元，虽经原告多次催要，被告迟迟不交租金，为维护原告的合法权益而诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的房租10万元及利息；2、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告又追加诉讼请求为：要求解除与被告的租赁合同关系，责令被告立即搬离原告的租赁物，并恢复原状。被告葛涛辩称：租赁的整栋楼共四层，但在租赁期间，原告只交付三层，第四层一直由原告存放东西和住宿，被告已经多次通知原告交付使用；在租赁期间，原告将锅炉切割了，在切割时原告提出为被告更换锅炉，但一直没有更换，导致租赁期楼房一直无法营业，刚开始问原告，其不承认切割了锅炉，但城关镇在切割锅炉时有切割录像可以证明；第三年的房租一直没有交给原告，是因为锅炉一直没有更换、其没有将四楼交付使用，导致租赁期一直不能使用，要求赔偿被告20万元。根据原、被告双方的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点为：1、在租赁合同履行期间，双方谁具有过错和违约行为；2、原告的本诉和被告的反诉是否具有事实依据，是否应予支持。双方当事人以上争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。原告为证明其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、房屋租赁协议书、律师函各1份，证明甲方刘广贞和乙方葛涛涛签订的房屋租赁协议内容，葛涛涛不付租金，应立即支付租金及迟延履行的利息，甲方有权解除合同，乙方应恢复原状。2、宁陵县城关回族镇电台社区出具的证明1份，证明因当地有关部门导致燃煤锅炉拆除，乙方葛涛涛应依照协议第六条的约定执行当地有关部门的规定并承担全部责任。3、宁陵县电业局电工李志刚的证明，证明葛涛涛欠2016年3、4月份电费6507元，自2016年4月20日被电业局停电至今。4、葛涛涛给刘广贞出具的证明、宁陵县法院判决书各1份，证明刘广贞的房屋租赁给葛涛涛，租金每年10万元。被告葛涛未提交证据。被告葛涛对原告提交的证据，质证意见为：房租是一年一交，后来叫原告搬走而没有搬走，被告有证据能证明是原告把锅炉割走的，原告把锅炉割走导致无法营业，被告要求赔偿。租赁合同属实，租赁费还没到缴纳的时间时，原告将锅炉切割了。证据2，被告没有钥匙怎么去拆。证据3不属实，停电是因为被告修理电路。证据4，宁陵县法院的判决书，因为被告没有将四楼的东西挪走，所以拖欠了15000元的租金。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认；对上述异议，本院作如下分析认定：1、屋租赁协议书，能证明原、被告双方签订房屋租赁合同，原告将其房屋租赁给被告经营使用的事实，可作本案定案的依据，予以认定。2、律师函、宁陵县法院作出的（2016）豫1423民初1784号民事判决书，能证明因被告拖欠2015年10月21日至2016年10月21日期间的租金15000元、双方发生纠纷且已经本院判决的事实，可作本案定案的依据，予以认定，被告在经营过程中未及时足额缴纳租金，其存在违约，后经本院执行被告已履行支付租金15000元的义务。宁陵县城关回族镇电台社区出具的证明，能证明2016年8月宁陵县大气污染整治，被告经营使用的燃煤锅炉需进行整改，被告租赁原告房屋的主要经营范围为洗浴，锅炉系经营洗浴不可缺少的设施、设备，双方在租赁合同中未约定锅炉改造由承租方负责，结合租赁行业的规则及更换锅炉所需价值较大的事实，锅炉改造应属出租方的责任及义务，原告应对锅炉进行改造而未履行义务，致使被告的经营无法持续，其存在违约；综合双方均存有违约、合同无法继续履行的事实，以上证据可作为原告要求解除合同、恢复原状的定案依据，本院予以认定。原、被告双方本应诚实守信、合作共赢，被告欠交租金违约在先，原告通过诉讼已达到维权之目的，且在（2016）豫1423民初1784号案件诉讼过程中并未要求解除合同，原告应自接到县政府有关部门的整改通知后及时整改，其拒不整改、拖延整改导致洗浴经营无法持续；被告在第三个租赁周期到来前，即于2016年10月21日前应预交租金而未预交，双方为此发生纠纷，综合以上事实，原告诉请被告支付租金的理由不成立，本院不予支持。3、宁陵县电业局的证明，只能证明在租赁经营期间被告欠交电费的事实，与本案无关联性，不能作本案定案的依据，不予认定。4、葛涛涛给刘广贞出具的证明，只能证明在2014年被告葛涛曾欠租金的事实，与本案无关联性，不予认定。通过上述有效证据及双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：2014年10月21日，原告刘广贞与被告葛涛签订房屋租赁合同，合同约定：“原告将位于宁陵县广电局西侧一栋四层楼房出租给被告，期限5年，自2014年10月30日至2019年10月30日，每年租金10万元，租金前两年不变，第三年随行就市，第二年租金在2015年10月21日前交清。”双方签订合同后，被告已交清第一年（自2014年10月30日至2015年10月30日）的租金，因第二年的租金下欠15000元未及时、如数交纳，刘广贞于2016年11月1日诉至本院，本院作出(2016)豫1423民初1784号民事判决书，判决葛涛支付刘广贞租金15000元及利息，后经本院执行葛涛已履行判决义务。2016年8月，因大气污染整治，被告经营使用的燃煤锅炉需进行整改，原告接到宁陵县政府部门的整改通知后未予整改，后政府有关部门将燃煤锅炉强行切割。双方因欠交租金、锅炉整改事宜再次发生纠纷，原告为此诉讼来院，请求判令所请。在庭审过程中，被告提起反诉，因其反诉请求已经另案主张，且在本院限定的期限内未预交反诉费，对其反诉本案未予一并审理。另查明：被告租赁房屋用途为经营洗浴，在此之前，原告曾将该房屋租赁给他人，用途亦为经营洗浴。本院认为：原、被告双方系租赁合同关系。被告在经营过程中未及时足额缴纳租金，其存在违约；依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，被告租赁原告房屋的主要经营范围为洗浴，锅炉系经营洗浴不可缺少的设施、设备，双方在租赁合同中未约定锅炉改造由承租方负责，结合租赁行业的规则及更换锅炉所需价值较大的事实，锅炉改造应属出租方的责任及义务，原告应对锅炉进行改造而未履行义务，致使被告的经营无法持续，其存在违约。综合双方均存有过错、合同无法继续履行的事实，原告要求解除合同、恢复原状的主张成立，本院予以支持。原、被告双方本应诚实守信、合作共赢，被告欠交租金违约在先，原告通过诉讼已达到维权之目的，且在第一次诉讼过程中并未要求解除合同，原告应自接到县政府有关部门的整改通知后及时整改，其拒不整改、拖延整改导致洗浴经营无法持续；被告在第三个租赁周期到来前，即于2016年10月21日前应预交租金而未预交，双方为此发生纠纷，综合以上事实，原、被告双方均存在违约，原告诉请被告支付租金的理由不成立，本院不予支持。被告要求原告赔偿因无法经营造成的损失，可另案主张，本案不再予以处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：解除原告刘广贞与被告葛涛签订的房屋租赁合同；二、被告葛涛于本判决书生效后七日内将租赁房屋恢复原状并交还于原告刘广贞；三、驳回原告刘广贞的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由原告刘广贞负担1150元、被告葛涛负担1150元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提供副本一式六份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  吕春元审 判 员  杨文飞人民陪审员  董一玮二〇一七年五月二十四日书 记 员  楚琳琳