安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0302民初181号原告：安徽省徽商同济物流有限公司,住所地安徽省蚌埠市解放路**，统一社会信用代码91340300728532309C(1-1)。法定代表人：胡训春，该公司董事长。委托代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所律师。委托代理人：成娟，安徽明锐律师事务所实习律师。被告：陈涛，男，汉族，1983年4月3日出生，住安徽省蚌埠市禹会区，委托代理人：李若愚，安徽治邦律师事务所律师。原告安徽省徽商同济物流有限公司与被告陈涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月25日受理后，依法组成合议庭于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告安徽省徽商同济物流有限公司的委托代理人周凯瑞、成娟，被告陈涛及其委托代理人李若愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽省徽商同济物流有限公司的诉讼请求：判令被告支付拖欠原告的房屋占有使用费161501元（122000元+39501元），平台使用费76833元，水电费8726.10元，合计247060.1元，并承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2011年6月1日，原告和被告签订了一份协议书。协议书约定：原告将公司北院新建沿解放路门面房的一层最南一间、二三层整体（含两个平台）租赁给被告使用，用途为快捷酒店。协议期自2011年6月1日起至2016年6月30日止，协议约定了房屋租赁费用和平台使用费用的标准和缴纳方式。2014年4月1日，原告和被告又签订了一份租赁合同。租赁合同约定：原告将公司南院内二层房屋出租给被告作饭店使用，租赁期限两年，自2014年4月1日起至2016年4月1日止，租金第一年14.40万元；第二年15.8万元。两份协议均约定，政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的，任意一方可以解除本合同。2015年7月30日，蚌埠市龙子湖区人民政府发布征收公告，对原告国有土地上房屋征收。2015年12月5日，被告承租原告的两处房屋被拆除。房屋拆除前，被告承租原告用于快捷酒店的房屋至今尚拖欠房屋占有使用费122000元，平台使用费76833元，水费4318.10元，合计207984.10元。被告承租原告用于饭店的房屋至今尚拖欠房屋占有使用费39501元，水电费4408元，合计43909元。共计247060.10元。为此，特诉至贵院，请求依法判如所请。陈涛辩称：房屋使用费、平台使用费及水电费均不拖欠，即便拖欠该部分房租也过了诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于双方争议的被告提交的《协议书》真实性问题。被告出具的《协议书》出租方为安徽省徽商物流有限公司，最后签章却为安徽省同济物流有限公司，且签订合同日期为2011年6月1日，2011年12月12日安徽省徽商物流有限公司才经批准更名为安徽省同济物流有限公司。另承租方签章为安徽亿博餐饮管理有限公司成立日期为2014年3月26日，故对该《协议书》的真实性本院不予采信。关于双方争议的水电费问题。原告出具的证据显示其已全额垫付水电费用，并列出详单，被告抗辩水电单据为单方制作，且自己不欠水电费，但并无证据证明其在经营期间足额缴纳水电费用的事实，且从被告举证的2014年期间的水电费缴费数额与原告要求赔付的标准相比较原告的诉求在合理范围内，故对于该水电费单据本院予以认可。关于原告举证的房租及平台使用费清单。被告抗辩该证据为单方制作，不具有真实性，且不拖欠费用，但被告未能举证证明已按期足额缴纳费用的事实，其举证的缴费票据（票号：1871663），能辨认出开票日期为2014年4月1日，故对被告的抗辩本院不予采信，对该证据真实性予以认可。关于房屋定金票据问题。因双方签订了房屋租赁定金协议，约定的定金金额与被告举证票据（票号：1871591)相符，故对该证据真实性，本院予以认可。关于被告举证的餐饮票据，因尚无证据表明双方有合意抵扣房租，故该证据本院认为与本案无关联。本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，原、被告签订房屋租赁协议书一份（该租赁协议已经生效判决（2015）龙民一初字第00910号民事判决书认定为无效），该协议约定被告将其北院新建沿解放路门面房的一层最南一间、二三层整体（含两个平台）租赁给原告使用，用途为快捷酒店，租期为2011年6月1日至2016年6月30日。该协议同时约定了房屋租金数额及支付方式、平台使用费、违约责任等。另查明，原本市××号放路450号房屋属临时建筑，经营期限一直至2015年11月。在经营期间，快捷酒店尚欠2013.1.1-2013.6.30中有两个月的房租56000元，2015.10.1-2015.11.30两个月房租66000元，怀远农家乐2015.9.1-2015.11.30房租39501元，平台使用费2012.7.1-2015.11.30共3年费用76833元，怀远农家乐2015.8.3-2015.11.30期间水电费4408元及快捷酒店2015.7.5-2015.11.30水费4318.1元，共计247060.10元未结清。2015年12月6日，租赁房屋被依法拆除。本院认为：原被告之间签订的房屋租赁合同，已经生效判决（2015）龙民一初字第00910号民事判决书认定为无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于安徽省徽商同济物流有限公司要求陈涛按合同约定标准支付房屋占有使用费及平台使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告未足额缴纳经营期间产生的水电费用，该费用由原告予以垫付，给原告造成了损失，现原告要求被告偿还垫付的费用，于法有据，本院予以支持；关于被告提出的超出诉讼时效问题。原被告双方签订的租赁协议已被认定为无效合同，现原告要求被告补交2015年11月30日前的部分房屋占有使用费及平台使用费其本质是普通债权，适用2年的诉讼时效规定，另，双方在签订租赁协议时明确了履行期限，虽月租分段计算，但相对于整个协议的履行是一整体。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故对于陈涛认为已超诉讼时效的抗辩，本院不予支持。定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。陈涛依约定向安徽省徽商同济物流有限公司缴纳了协议签订定金2万元，并依约定签订了协议，履行了协议内容，故本院认为该定金安徽省徽商同济物流有限公司应冲抵陈涛所欠付的租金为宜，即陈涛应支付安徽省徽商同济物流有限公司房屋占有使用费及平台使用费218334元（56000+66000+76833+39501-20000）。据此，依照据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、被告陈涛与本判决生效之日起10日内支付拖欠原告安徽省徽商同济物流有限公司的房屋占有使用费及平台使用费218334元；二、被告陈涛与本判决生效之日起10日内支付原告安徽省徽商同济物流有限公司垫付的水电费8726.1元；三、驳回原告安徽省徽商同济物流有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5078元，保全费1620元，由原告安徽省徽商同济物流有限公司承担535.8元、被告陈涛承担6162.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  王 玮审 判 员  周 惠代理审判员  刘正举二〇一七年五月二十四日书 记 员  刘思源