重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3078号上诉人（原审原告)：钱志容，女，汉族，1955年3月25日出生，住重庆市江津区。被上诉人（原审被告）：周西凤，男，汉族，1964年8月17日出生，住重庆市江津区。被上诉人(原审被告)：钱克容（周西凤之妻），汉族，1965年11月19日出生，住址同上，公民身份号码5102251965********。二被上诉人委托诉讼代理人：许笑鞅，重庆仁政律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：王云霞，重庆仁政律师事务所律师。上诉人钱志容与被上诉人周西凤、钱克容房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2016）渝0116民初6232号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钱志容上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其全部诉讼请求。理由是：1、一审审理了8个月，超过了简易程序规定的3个月审限，违反法定程序，应当发回重审；2、钱志容基于亲人之间的信任，没有审查是否能够办理房产证，而且钱克容告之涉案房屋为90平方米，实际只有60平方米。钱志容多次表示不再买房，又在钱克容恳求下作罢。因长期居住昆明不了解情况，也未参加什么会议，一直不知道房屋实际只有60平方米，系被钱克容和周西凤故意蒙骗；从签订合同至今6年都未能办理房产证，依照法律规定应当予以解除。周西凤、钱克容辩称，双方签订《集资房转让协议》约定为周西凤将集资房名额转让给钱志容，并非现房买卖，协议签订时钱志容知道集资房尚未动工修建。同时根据协议约定，钱志容对集资房是否修建、何时修建、何时办证、何时过户等不确定因素均有充分的心理预期，因此，产权证未能及时办理并非周西凤违约行为导致。对于房屋面积，协议约定的转让费4万元并非房屋对价，房款需要另行缴纳，政策性文件明确规定国有林场危旧房改造的户型标准以60-62平方米的小户型为主，分房方式采用摇号，房屋价格不考虑栋号、单元、楼层、面积等差异。而涉案房屋经过摇号确定了房号和面积，房款、大修基金、物业费都按62.52M2计算，钱志容缴纳这些费用时不可能不知道。钱志容交清房款、物业费、除渣费等费用并接房后，在长达两年半的时间里从未提出过面积异议，起诉时亦未提及。实际上从钱志容接房后一直未装修可以看出，其购房目的是待价而售，现由于房价低边无法赚钱，才要求解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。钱志容向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《集资房转让协议》；2、二被告返还原告161298.59元，并从原告交款之日起款付清之日止，按银行同期贷款利率赔偿原告资金占用损失；3、支付原告违约金50000元。一审法院认定事实：2009年6月9日，国家林业局、国家发展改革委员会、住房城乡建设部联合下发了《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》（林计发[2009]135号），载明：国有林区棚户区和国有林场危旧房改造是国家保障性安居工程建设的重要组成部分，……坚持目标、任务、资金、责任四到省，省级人民政府对本地区国有林场危旧房改造负总责；……职工范围，纳入国有林场危旧房改造范围的对象为国有林场职工（含退休职工）；……关于资金筹措，中央补助1万元/户，省级配套1万元/户，不足部分由省级以下地方政府、国有林场和职工个人共同负担；关于优惠政策，国有林场危旧房改造享受与煤炭棚户区、城市棚户区改造及廉租住房、经济适用房相同的中央和地方各项优惠政策。……2010年4月26日，重庆市林业局、发展和改革委员会、城乡建设委员会、财政局、国土资源和房屋管理局、规划局、地方税务局联合下发了《关于切实做好我市国有林场危旧改造工作的通知》（渝林计[2010]56号），之后重庆市上述7单位又下发了《关于加快推进我市国有林场危旧房改造工作的补充通知》（渝林计[2010]243号）。2013年1月15日，森管局下发了《四面山森管局会议纪要》，该纪要载明：主要政策，即上述三份文件；职工范围，同上；政策优惠，中央补助、市级配套各1万元/户，林场危改项目的基础设施配套建设，国家和重庆各补助0.12万元/户……；林场危旧房综合成本为优惠后的成本，即建筑面积2027.09元/平方米；房屋价格为该成本价，不考虑栋号、单元、楼层、面积等因素引起的价格差异；分房方式，采用重庆市统一配发的保障性住房摇号配租软件自动生成每户对应房号……。被告周西凤、钱克容系夫妻。2011年9月6日，原告钱志容（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋转让协议》，其全部内容为：甲方自愿转让森管局职工享受的棚户房，位于江津区德感，面积90平方米；乙方付甲方房屋户头费60000元，加上甲方已付棚户房的集资款20000元，共计80000元；乙方享受国家给予甲方棚户房所有的一切待遇（现金补贴最低不少于20000元，不足20000元由甲方补足）；房产证的办理，产生的费用，一切都由乙方全权负责办理；如一方违约，赔付另一方违约金100000元。次日，原告向二被告支付80000元，二被告出具《收据》1张，《收据》载明收到的是户头费、集资款。之后不久，原告与二被告协商终止了上述《房屋转让协议》的履行，原告（乙方）与被告周西凤（甲方）就上述房屋的转让又重新签订《集资房转让协议》约定：甲方在江津区林业棚户区改造工程处拥有1套集资房名额（约90平方米），现自愿转让给乙方；从甲方收到乙方80000元（转让费40000元、国家补贴20000元、集资20000元）之日起，该集资房的转让协议正式生效；甲方必须提供相关证件（包括委托书）给乙方，让乙方及时进行注册登记等有关手续及事务的办理；“自集资房修建完工后，在单位或政策允许办理过户的情况下，甲方接乙方办理过户通知之日起，于60日内主动配合乙方办理过户，否则视为甲方违约”；“乙方必须自始自终参与该套集资房的商讨、会议、筹备、缴款、过户等事务，保管好相关凭证和依据，并对该套集资房的出资、物管、过户等各种费用全权负责，不得有任何理由拖延或拒付，否则一切后果概由乙方负责，与甲方无关”；协议双方如遇单位或上级主管部门中途取消该套集资房的修建或让该套集资房名额作废，则协议终止，甲乙双方凭依据履行清退事务，否则视不履行方违约；如该房建成后，如国家建房专款低于20000元由被告补助20000元给乙方；甲方只能享有该套集资房转让金60000元待遇（该房转让费40000元和国家补助20000元），但国家、单位给予该房资金补助及水、电、气、装修、闭路、绿化等待遇都由乙方享有，否则视为甲方违约；违约责任，“根据江津未来发展规划，打造为百万人口中等城市，房地产仍存有一定的升值空间，现以参照二、三线城市中心地段平均房价确定该套集资房总价值为：90平方米×7400元/平方米=66.6万元，其中直接经济损失（含转让金、集资款、物管费、过户费等）约占22.5万元，违约金约占44.1万元。因此，协议的甲、乙双方如有一方违约，则违约方除了赔偿对方直接经济损失外，另付违约金肆拾肆万壹仟元给守约方”。该协议落款处，被告钱克容在“甲方家（亲）属签字（附手印）：”处签名并加盖手印。落款时间双方同意写为2011年9月6日。2013年1月14日、11月28日，原告先后通过重庆农村商业银行江津支行几江分理处向森管局转款40000元、41298.59元。至此原告共计支付原告和代原告向森管局支付161298.59元。同年11月29日，被告周西凤（丙方）与森管局（甲方），及重庆市江津区邻房地产开发有限公司（下称睦邻公司）（乙方）签订《重庆市江津区保障性住房（国有林场危旧房改造项目）购房合同》约定：根据林计发[2009]135号、渝林计[2010]56号和渝林计[2010]243号文件的相关规定，结合我区国有林场危旧房改造的实际，经江津区人民政府2011年12日第111次常委会议、2012年12月5日第20次常委会会议审议通过，决定由乙方在“南华公租房”项目中为全区国有林场危旧房改造职工代建住房，甲方系纳入危旧房改造的国有林场，丙方系甲方单位职工。基于以上事实，为推动国有林场危旧房改造顺利开展，经合同各方协商，现就国有林场危旧房造代建购房相关事宜签订如下协议。协议第一条约定：具体模式，（一）由甲方委托乙方在“南华公租房”项目中为其职工代建住房，项目有关的立项报建、征收补偿、土地平整、规划设计、工程招标、施工安全（事故处理）等所有涉及项目建设过程的事项概由乙方负责并承担一切法律责任和经济责任；（二）代建房屋由甲方职工定向优惠购买，房屋产权归购买职工个人所有；（三）甲方按已明确购买代建房的职工所签署的生效合同所涉购房总金额的93%向乙方拨付代建费用，每月结算一次。协议第二条约定：丙方所购代建房屋，丙方所选定的代建房屋位于重庆市江津区德感街道篆山坪社区南华居民组江津区国有林场危旧房改造项目B组团6栋1单元12层8号，土地性质为划拨，建筑面积（房测面积）为62.52平方。第三条约定：购房价款支付，（一）丙方按2027.09元/平方米的固定单价购买代建房（不含大修基金），根据所选房屋面积计算，丙方应支付购房总价款126733.67元；（二）丙方所应承担的购房款，应首先支付给甲方，然后再由甲方拨付给乙方，以抵作乙方代建房屋的费用；具体的支付时间为，1、2013年12月2日前，丙方向甲方支付购房总价款的95%，计人民币120396.99元；2、在丙方所选定房屋的产权手续办理完毕后10日内，丙方一次性向甲方付清购房结算余款。丙方付给购房款后方能到甲方领取所涉房屋《房地产权证》。第四条约定：房屋的交付及产权办理，（一）本合同签订后10日内，丙方应持本合同到项目所涉物业管理企业完善相关手续，并按规定缴纳物业专项维修资金后，方能领取房屋钥匙；（二）乙方应及时为丙方办理所购房屋的《房地产权证》，甲方给予积极配合；房屋产权登记手续办理完毕后，乙方应将相关证件交给甲方，由甲方将《房地产权证》转交给丙方。除上述内容外合同还就代建房质量、税费承担、违约责任等进行约定。在庭审中，原告提出其与被告签订合同约定面积为90平方米，而房屋实际只有60多平方米，与合同约定相差20多平方米，此不是原告想要的房屋，也不能达到原告购房的目的，合同应解除。对此被告辩称：1、被告转让的是集资建房的资格，不是以按面积来确认计算转让费。2、原被告签订《集资房转让协议》时房屋并未修建，但已确定有两种户型，分别是60和90平方米左右，后通过摇号原告只取得了集资60平方米房屋的资格。这原告也是明知的，因原告参与了集资建房的整个过程。且根据原告交款的金额，原告也是知道房屋面积的。原告支付森管局81298.59元，加上原告已交的房款20000元、国家补助的20000元（原告已实际支付被告），共计121298.59元，减去其中的大修基金5001.60元（62.52平方米×80元/平方米），原告实际支付房款116296.99，加上重庆市补足的配套费2400元、森管局补助的1200元、原告交纳的报名费500元，共计120396.99元，即前述购房合同约定的95%的金额。3、原告在2013年11月28日支付41298.59元后，被告周西凤即与睦邻公司签订了购房合同，合同原件当即交与原告，并于当日与原告一同接房，这有认识原被告的多人可证。4、原告接房时在物管公司领取了物管服务手册，并向物管公司交纳了半年的物管费、出渣费等。虽然领取房屋钥匙及交纳物管费等都是以被告周西凤的名义进行，但被告将房屋卖与原告后不可能替原告交纳上述费用。综上，从森管局摇号确定原告只能集资60平方米的房屋后，原告即知道其购买房屋的面积，至起诉时已达近3年的时间里，包括起诉时均未对房屋户型、面积提出过异议，因此原告以购房面积小20多平方米，不是其想购买的房屋，其购房目的不能实现的理由不能成立。对此被告还提交了以下证据：一、森管局出具的《证明》。载明：2010年登记棚户区改造房时属摸底，没有真正确定房屋面积，后因种种原因，2013年确定的棚户区改造面积为60－80平方属实；2013年5月30日，通过摇号确定各户房号和面积，周西凤房号为B－6－1－12－8号，面积62.52平方米；已通过张榜公示和公证处公证。被告用以证明，原被告签订合同时，面积是不确定，原告也是知道面积不确定的，原告只是转让的集资建房的资格，不是按房屋面积收取转让费的。二、重庆市江津鸿安物业管理有限责任公司于2016年7月14日出具的《证明》。载明：南华小区B6－1－12－8号房屋登记的业主为周西凤，该房自2015年10月至2016年7月欠我公司物管费、公摊面积费共341元，此前的物管费由前期物业重庆安安物业公司收取。三、重庆市安安物业管理有限公司出具的《证明》及《南华小区业主钥匙领取登记表》。载明：南华小区B6－1－12－8号房主为周西凤，此房于2013年11月29日接房，所缴纳的费用有：预缴半年物业费356.70元、除渣费281.30元、公摊50元，已领取入户钥匙5把、装修钥匙1把、服务手册一份等。《南华小区业主钥匙领取登记表》载明：B6－1－12－8号房领取钥匙的签名为“周西凤”。被告拟用上述二、三项证据证明，原告已事实上接房，因原告买房后不可能替原告交纳上述费。四、证人证言。证人苏某某陈述：被告周西凤曾调到我公司上班，故认识周西凤；2013年11月29日，我同周西凤一起去接房，到周西凤所购房时，看到原告拿起房屋钥匙的；之前我看到过原告，只是不知其姓名。证人漆某某陈述：我去看房时，去看刘勇和的房屋时，看到了周西凤和原告；我认识原告，是钱克容的姐姐，是在四面山看到过的，看到原告的具体时间记不清楚了。对被告提出的上述抗辩理由原告称：《集资房转让协议》是我和周西凤签订的，原告并未与周西凤所在单位签订合同，至于周西凤因单位摇号仅获得集资60平方米房屋的资格，是周西凤与其单位间的关系，与原告无关；我没有去接房，我也不知道房屋面积有多大，所交房款金额和时间，均是由被告通知原告交纳的，且原告与被告签订合同后即外出打工，并未参与集资建房的相关活动，起诉时原告不知房屋面积有误，是通过庭审后才知道的。对上述证据原告质证认为：证据一与本案无关，原告是与被告签订的合同，和森管局没有关系；证据二、三，不能证明是原告接房、交纳了物管等费；证人证言，事隔太久，证人不可能记住一不熟悉的人，其所作证言是虚假的，人民法院应不予采信。庭审中，原被告确认双方履行的是《集资房转让协议》另，经法院到国土部门和睦邻公司走访，森管局在南华小区的危旧改造项目房屋的权属证书正在办理过程中（注：最后一次庭审中已当庭告知双方当事人）。一审法院认为，一、关于原告钱志容与被告周西签订的《集资房转让协议》的性质。被告周西凤与森管局及睦邻公司三方签订的合同，虽名为购房合同，但按该合同和森管局会议纪要所载明的内容，该房屋工程是由森管局召集职工集资，委托睦邻公司代建，国家和地方相应政府进行补贴建设的，因此该购房合同实为集资建房合同。被告周西凤获得集资建房资格后，便获得了期待享受国家补贴，以及以统一的成本价参与建房所取得的与市场房价的价差，即获取一定的利益，而这种利益是将来取得所建房屋所有权而实现的。原告与被告周西凤签订的《集资房转让协议》后，并未获得集资建房的资格，原告并不能以自己的名义参与集资建房，故被告只是将参与集资建房所获得利益转让与原告，原告并最终将因此取得房屋的所有权，故原告与被告签订的《集资房转让协议》应为房屋买卖合同。二、关于《集资房转让协议》合同的效力。1、上述（林计发[2009]135号等文件均未限止本案所涉房屋上市交易。2、前述文件规定，林场危旧改造的优惠政策除享受与煤炭棚户区、城市棚户区改造及廉租住房和优惠政策外，还享受经济适用房相同的优惠政策。虽然对经济适用房有5年不得上市交易的规定，但按前述规定，林场危旧房改造只是优惠政策适用经济适用房政策，且这里的危旧房改造并非经济适用房。另外经济适用房5年内不得直接上交易的规定，主要体现在《国务院关于解决城市低收入家庭住房若干意见》（国发[2007]24号）第（十一）条和原建设部等多部委发布的《经济适用住房管理办法》第三十条，但上述两份文件不属于法律、行政法规的范畴，故不能成为认定合同无效的依据。因此该《集资房转让协议》有效。三、《集资房转让协议》是否应解除。原告提出解除的理由有以下两条。（一）原告以房屋不能办理权属证书而请求解除合同，该理由因下述原因不能成立。1、按合同约定，被告协助原告办理过户手续除需要获得单位允许外，还要在政策允许的情况下，被告才协助原告办理。按规定，办理房屋所有权过户手续，需要出让方取得了权属证书后方能办理。而被告集资修建的房屋至今未取权属证书，按规定（政策）是不允许办理权属证书的。2、被告并未违约，房屋不能办理权属证书原告没有过错。原告与被告约定办理房屋权属证书需要获得单位或政策允许，这是被告协助原告办理的条件之一，而该条件尚未成就，并非被告不予协助。且任何条件的成就需要一定时日，此应是在有正常感知能力的原告在签订合同时应有所预见，即使出原告预料之外，也与被告无关。3、被告周西凤参与集资修建的房屋，是国有林场危旧房改造，是国家保障性安居工程建设的重要组成部分，因此不可能不能办理房屋权属证书。且根据森管局出具的《证明》和经法院向国土部门和睦邻公司了解，该房屋的权属证书正在办理过程中。（二）关于约定房屋面积是90平方米，而实际面积只有62.52平方米，原告不能实购房目而请求解除合同，该理由因以下原因不能成立。1、有森管局的《证明》证明，原被告在签订《集资房转让协议》时，房屋的房屋号和面积是未知的，即被告转让与原告房屋的面积待定。按常理，原告不会不加以了解，被告应当也向原告进行了说明。如被告未向原告说明，是被告对原告误导或欺骗，但因此原告并不享有合同的解除权。2、按合同约定，原告在与被告签订协议后，必须自始自终参与该套集资房的商讨、会议、筹备、缴款、过户等事务，保管好相关凭证和依据，并对该套集资房的出资、物管、过户等各种费用全权负责，不得有任何理由拖延或拒付，否则一切后果概由原告负责，与被告无关。原被告在签订《集资房转让协议》时，房屋的房屋号和面积待定，按上述约定，原告在与被告签订协议后，必须自始自终参与该套集资房的商讨、会议、筹备、缴款、过户等事务。按常理，原告购买房屋不可能不参与有关集资房的商讨、会议、筹备等活动，特别是森管局在印发会议纪要进行宣传，摇号选房后，原告还不知其购房的面积。虽然原告辩称，其与被告签订合同后便外出打工，不知房屋的面积，但按上述约定原告必须自始自终参加上述事务或活动，否则一切后果由原告负责。3、对原告称其未参与接房。原告于2013年11月28日在江津区几江街道办事处通过重庆农商行江津支付房款41298.59元后，却不参与2013年11月29日即次日接房，与常理相悖。4、按前述约定房屋的物管费等由原告全权负责，根据重庆市安安物业管理有限公司出具的《证明》，涉案房屋已交了半年的物管费和出渣费等，而原告只是否认是其交纳，却不能提供证据证明是谁交纳。按常理被告在有此约定的情况下不可能替原告交纳物管费，因此根据前述约定和理由，法院只能推定系原告缴纳。5、房屋交付至原告起诉已近3年，而原告从未对房屋面积提出异议（包括起诉时），虽然原告称是在开庭后才知房屋具体面积，但根据上述理由，原告称其开庭后才知房屋面积的理由不能成立。四、由于原告请求解除合同的理由不能成立，因此原告基于合同解除后提出的其他诉讼请求，法院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，遂判决：驳回原告钱志容的诉讼请求。案件受理费3526元，减半收取1763元，保全费1520元，共计3283元，由钱志容负担。二审中，双方当事人未举示证据。二审查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，周西凤作为森管局职工，获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权，属于一种期待利益即债权，可依法转让，故其与钱志容签订的《集资房转让协议》，名为转让协议，实为集资建房的请求权转让。该协议并未违反法律禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。现钱志容要求解除协议，其理由为：1、涉案房屋实际面积仅60余平方米，远少于协议约定的90平方米；2、涉案房屋至今未办理产权证，对此本院评述如下：钱志容与周西凤签订《集资房转让协议》时，房屋的房号和面积都是未知，双方约定的内容也为“甲方……拥有1套集资房名额(约90平方米)”，且协议还约定钱志容必须自始至终参与该套集资房的商讨、会议、筹备、缴款、过户等事务，保管好相关凭证和依据，并对该房的出资、物管、过户等各种费用全权负责，钱志容若按约定参与了上述各项事务，应当知晓最终的房屋面积，若其称一直在外打工不清楚房屋面积的陈述属实，也系其未履行约定的义务而造成，应由其自行负担相应后果。同时，钱志容于2013年11月28日在江津区转账支付房款、却称次日未参与涉案房屋的接房，且根据协议约定，钱志容应承担集资房的物管费和出渣费等，故一审法院推定涉案房屋已交付给钱志容，钱志容为此缴纳了物管费和出渣费，并无不妥。钱志容在接房后至一审起诉时近3年时间里一直未对面积提出异议，现以此为由要求解除合同，本院不予支持。根据《集资房转让协议》约定，在获得单位允许及政策允许的情况下，周西凤取得了权属证书后，应协助钱志容办理过户手续，钱志容在签订该协议时即应清楚上述房屋过户的条件。现周西凤并无拒绝为其办理过户的违约行为，涉案房屋的权属证书也正在办理过程当中，故对于钱志容以房屋不能办理产权证为由要求解除协议的上诉请求，本院不予支持。至于钱志容所称超出审限的问题，经审查，其与二被上诉人曾向一审法院申请和解期以便自行协商处理，扣除和解期后，本案一审并未超出法定审理期限，故对钱志容的此项上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3526元，由上诉人钱志容负担。本判决为终审判决。审判长  钱昳心审判员  江信红审判员  邓方彬二〇一七年五月十八日书记员  曾 燕