福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初4880号 原告：徐敏，男，汉族，1966年10月12日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：钟水明、孙克愚，福建秋生律师事务所律师。 被告：何文伟，男，汉族，1966年10月13日出生，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈源成、林高翠，福建闽佑律师事务所律师。 被告：杨明霞，女，汉族，1966年1月13日出生，住福建省厦门市湖里区。 被告：洪坚持，男，汉族，1966年8月1日出生，住福建省厦门市湖里区。 原告徐敏与被告何文伟、杨明霞、洪坚持申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐敏的委托诉讼代理人钟水明、被告何文伟的委托诉讼代理人陈源成到庭参加诉讼，被告杨明霞、洪坚持经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐敏向本院提出诉讼请求：1.判令对厦门市海沧区（海晟维多利亚一期）沧虹东里1号3201室房产继续执行；2.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月13日徐敏收到厦门市湖里区人民法院送达的（2016）闽0206执异62号民事裁定书，徐敏认为裁定书作出中止对厦门市海沧区沧虹东里1号3201室房屋的查封与原判决、裁定无关。理由如下： 一、徐敏申请查封杨明霞名下讼争房屋符合法律规定。 1、自2010年起，洪坚持多次向徐敏借款。双方于2013年4月29日签订《协议书》一份，双方对所欠借款、利息、还款计划、管辖法院等事项进行约定。因洪坚持未按协议书约定的时间履行还款义务，双方于2014年8月23日签订《补充协议》一份。双方确认截止2014年4月30日止，洪坚持拖欠借款本金1885324.32元，利息310622.59元，须于2015年4月30日前还清全部欠款。 2、因洪坚持未按约履行还款义务，徐敏于2015年10月19日向湖里区法院依法提起民事诉讼，湖里区法院依法受理案号为（2015）湖民初字第7595号。为保证案件顺利执行，徐敏依法申请财产保全，并提供财产担保，湖里区法院于2015年11月4日依法查封杨明霞名下讼争房屋。湖里区法院系依法对杨明霞名下讼争房屋进行查封，故而徐敏申请查封杨明霞名下讼争房屋是符合法律规定。 二、何文伟提出中止对讼争房屋查封无法律依据。 1、何文伟主张2010年12月29日与杨明霞、洪坚持签订了《房产买卖协议》，约定将讼争房屋转让给何文伟。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”该规定系禁止性规定，故而何文伟与杨明霞、洪坚持签订的《房产买卖协议》无效。何文伟支付款项仅是一般债权，无权提出执行异议。 2、在徐敏起诉洪坚持的（2015）湖民初字第7595号案件中，其一直不签收法院材料,导致案件以公告方式送达。杨明霞则通过无依据的管辖异议，致使案件进展缓慢。杨明霞和洪坚持相互配合，导致案件至今仍在公告中。而在（2015）海民初字第4003号案件中，杨明霞、洪坚持积极参加并配合何文伟，使案件以最短时间内得以判决。因两个案件发生在同一时间段，但杨明霞和洪坚持的态度却截然相反，完全不符合常理。杨明霞、洪坚持合谋恶意转移财产逃避债务的意图十分明显。 3、何文伟主张签订《房产买卖协议》后，银行全部按揭款系由其支付，杨明霞予以确认。但何文伟提出异议所列举的证据是转账给杨明霞的，并非直接用于偿还按揭款。退一步而言，若该转账是用于偿还按揭款，但该转账金额与每月实际应还金额不同，且存在几个无转账情况。这完全不符合正常偿还银行贷款规定。同时，现银行按揭款仍未结清，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定。故而，何文伟提出的中止查封于法无据。 4、何文伟提交的关于居住在讼争房屋的证据（物业费、水电费等）均是在徐敏起诉杨明霞和洪坚持之后开具的，无法排除是补缴的。同时，该证据是间接证据并不能直接证明何文伟居住在讼争房屋。退一步而言，若何文伟自签订《房产买卖协议》后（2010年）居住在讼争房屋，讼争房屋是2013年取得房产证，但何文伟并未要求办理过户；而是在徐敏起诉杨明霞、洪坚持之后才提出要求过户，明显何文伟系自身过错导致讼争房屋未办理过户登记。同时，这也进一步证明杨明霞、洪坚持合谋恶意转移财产逃避债务。 综上所述，徐敏系依法查封杨明霞名下讼争房屋，而何文伟提出中止对讼争房屋查封所提交的证据存在众多不合常理之处，同时，其所提交无法证明其已合法占有讼争房屋并支付全部价款。 何文伟辩称，何文伟在人民法院2015年11月4日查封之前的2010年12月29日就已签订了《房产买卖协议》，早于徐敏与杨明霞的借贷之前，不存在恶意转移。该买卖协议经法院生效文书确认合法有效，何文伟也已按照合同约定支付了全部购房款包括银行按揭，而且2010年12月29日何文伟就已经合法占有该房屋，并装修使用至今，未办理过户登记也非因何文伟自身原因。因此（2016）闽0206执异62号民事裁定书，裁定中止对厦门市海沧区沧虹东里1号3201室房屋的查封是正确的。 杨明霞、洪坚持未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何文伟对徐敏提交的受理案件通知书、续封续冻告知书、土地登记卡、民事裁定书、民事判决书、送达回证等的真实性无异议，徐敏对何文伟提交的（2015）海民初字第4003号民事判决书和法律文书生效通知书的真实性无异议，杨明霞、洪坚持未到庭提出异议，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据无争议的证据，可以认定事实如下： 杨明霞、洪坚持原系夫妻关系，于1989年5月24日登记结婚，2014年11月20日办理离婚。2007年9月5日，杨明霞与交通银行股份有限公司厦门分行签订一份《个人住房抵押贷款合同》，以厦门市海沧区沧虹东里1号3201室房屋作为抵押，向交通银行股份有限公司厦门分行贷款113万元。 2010年12月29日，何文伟与杨明霞、洪坚持、厦门市沧田房地产代理有限公司公司签订一份《房产买卖协议》（编号0001045），约定：杨明霞将厦门市海沧区沧虹东里1号3201室房屋（建筑面积228.27平方米）出售给何文伟；成交总价为200万元；何文伟于本协议签订之日支付定金10万元；2010年12月29日支付购房款10万元（已付定金可冲抵首期购房款）；2011年2月20日支付100万元；房产状况为尚未办理土地房屋权证；杨明霞应于支付定金当日将房产交付何文伟使用；本套房产过户方式由何文伟指定；等等。 2011年2月16日，杨明霞、洪坚持就讼争房屋作为委托人到厦门市公证处办理了一份委托书，受委托人为何文伟，委托权限主要为：受托人有权偿还银行借款、办理解押手续、领取商品房买卖合同、办理及领取产权证书；代为以上述房产作为抵押担保物为委托人或受托人或其他第三人做担保向银行申请借款，受托人有权代为与银行签署抵押担保合同及相关法律文件，代为办理与抵押贷款相关的房屋评估、保险事宜，代为到厦门市国土资源与房产管理局办理房产抵押登记手续并代为交纳相关税费，并代为办理其他与房产抵押担保相关的事宜，同时受托人有权偿还银行贷款或私人借款、办理解押手续、领取产权证书等；代为办理房产出售手续，包括与房屋买受人商定房款支付方式、房产交易价格、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项等；代为办理到国土资源与房产管理部门办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；在上述房产尚未出售期间，受托人有权管理、修缮、出租该房产，并有权收取租金并办理相关登记手续；等等。 2013年11月15日，厦门市国土资源与房产管理局为讼争房屋办理了厦门市土地房屋权属证（厦国土房证第01114712号），登记权利人为杨明霞。 2015年年底，何文伟向厦门市海沧区人民法院起诉杨明霞、洪坚持，要求判令：一、确认何文伟与杨明霞、洪坚持签订的《房产买卖协议》有效，讼争房屋归何文伟所有；二、杨明霞、洪坚持履行《房产买卖协议》，将讼争房屋产权过户给何文伟。厦门市海沧区人民法院于2016年1月15日作出（2015）海民初字第4003号民事判决书，判决确认何文伟与杨明霞、洪坚持于2010年12月29日签订的《房产买卖协议》（编号0001045）有效，驳回了何文伟的其他诉讼请求。该判决已于2016年3月2日发生法律效力。 本院在审理原告徐敏与被告杨明霞、洪坚持、福建鑫标普光电科技有限公司、厦门恒兴鹭电子科技有限公司民间借贷纠纷一案中，徐敏向本院提出财产保全申请，请求冻结被告杨明霞、洪坚持、福建鑫标普光电科技有限公司、厦门恒兴鹭电子科技有限公司银行存款2848268.54元或者查封、扣押其等值财产。本院于2015年10月29日作出（2015）湖民初第7595号民事裁定书，其中裁定冻结被告杨明霞、洪坚持、福建鑫标普光电科技有限公司、厦门恒兴鹭电子科技有限公司银行存款2848268.54元或者查封、扣押其等值财产。本院于2015年11月4日查封了杨明霞名下的讼争房屋。何文伟对执行标的提出书面异议，本院于2016年6月8日作出（2016）闽0206执异62号民事裁定书，裁定中止对讼争房屋的查封，并于2016年6月13日送达徐敏，徐敏于2016年6月22日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、（2016）闽0206执异62号民事裁定书中查明，何文伟表示其已于2010年12月28日以现金方式支付杨明霞定金10万元。杨明霞亦确认收到了何文伟以现金方式支付的10万定金并在收到定金时即将讼争房屋钥匙交付何文伟。另，何文伟于2011年2月16日转账支付杨明霞、洪坚持购房款881981元。杨明霞在上述《房产买卖协议》上注明：“全款已付清，银行由何文伟去付；合同有效，双方不违约，无条件过户”。何文伟亦提交银行卡交易明细，欲证明其于2011年2月16日向杨明霞转账881981元用于支付房款。徐敏对民事裁定书的真实性无异议，但对何文伟与杨明霞之间签订合同、支付房款、交付钥匙等事实存疑，其认为有可能是转移财产。本院认为，结合在（2016）闽0206执异62号案件中杨明霞的到庭陈述和何文伟的银行付款记录，可以确认民事裁定书中查明的上述事实。 2、何文伟提交银行转账记录，欲证明2011年2月至2016年5月期间，何文伟陆续向杨明霞在交通银行股份有限公司厦门分行的还贷账户（该卡在何文伟处）平均每月转账7000元至8000元左右不等款项，用于偿还讼争房屋的按揭贷款。徐敏对该证据的真实性无异议，但认为不能证明用于偿还按揭款。本院认为，根据何文伟支付杨明霞、洪坚持购房款情况及杨明霞在房产买卖协议上确认何文伟“全款已付清，银行由何文伟去付”的备注内容，结合何文伟2011年2月至2016年5月期间平均每月向杨明霞还贷账户转账7000元至8000元左右不等款项的实际情况，可以认定何文伟已按约定按月支付讼争房屋的银行按揭款。 3、何文伟提交海晟房地产开发有限公司收款收据和向该公司转账的凭证（均为复印件），以及兴业银行的对账单，欲证明2013年3月26日何文伟支付了讼争房屋的契税48846.11元的事实；徐敏抗辩认为该证据非原件，无法证明系何文伟所交纳；本院认为，兴业银行的对账单可以证明何文伟支付了讼争房屋的契税48846.11元的事实。 4、何文伟提交物业费发票、公维金发票、水电费收据，欲证明2015年6月27日何文伟缴交了讼争房屋自2013年6月至2015年6月的公共维修金及2015年1月至2015年3月的水费及水电公摊，何文伟已经实际占有使用该房屋的事实；徐敏对证据的真实性无异议，但抗辩认为上述证据无法证明何文伟占有讼争房屋；本院认为，（2016）闽0206执异62号案件中杨明霞陈述在何文伟支付定金后其就交付了钥匙，结合何文伟交纳讼争房屋的物业费、公维金、水电费等行为，本院确认何文伟已经占有使用讼争房屋的事实。 本院认为，杨明霞、洪坚持经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，何文伟对登记在杨明霞名下的不动产提出异议，应当对以下四个方面进行审查：即在法院查封之前何文伟是否已与杨明霞签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前何文伟是否已合法占有该不动产；何文伟是否已支付全部价款；是否非因买受人何文伟自身原因未办理过户登记。据此，本院分析如下：一、根据何文伟提交的房产买卖协议、厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第4003号民事判决书的判决，可以认定何文伟与杨明霞、洪坚持在本院查封讼争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、根据前述查明的事实，本院已经认定何文伟在本院查封讼争房屋之前已合法占有讼争房产。三、根据何文伟支付杨明霞、洪坚持购房款情况及杨明霞在房产买卖协议上确认何文伟“全款已付清，银行由何文伟去付”的备注内容，结合何文伟持有杨明霞的还贷银行卡及何文伟2011年2月至2016年5月期间平均每月向该卡账户转账7000元至8000元左右不等款项用于偿还讼争房屋的按揭贷款的实际情况，可以认定何文伟已按合同约定支付了杨明霞、洪坚持购房款，并按月支付讼争房屋的银行按揭款，据此认定何文伟已经支付全部价款。四、由于讼争房屋的过户登记手续需杨明霞、洪坚持配合办理，现无证据证明系因何文伟的原因而未能办理，故可认定非因买受人何文伟自身原因未办理过户登记。 综上所述，何文伟因买受讼争房屋，对该房产享有权利，其权利能够排除执行，徐敏要求对讼争房产继续执行的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回徐敏的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由徐敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘晓洪 人民陪审员  吴曼芬 人民陪审员  林婉璐 二〇一七年五月十五日 代书 记员  薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。