重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0113民初293号原告：宾小菊，女，1981年11月10日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨成林，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：唐莉，女，1977年8月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原告宾小菊与被告唐莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。于2017年2月20日公开开庭进行了审理，原告宾小菊委托诉讼代理人杨成林、被告唐莉委托诉讼代理人王瑞勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宾小菊向本院提出诉讼请求：１、要求被告唐莉交付位于重庆市巴南区李家沱街道马王坪正街的租赁房屋（以下简称1-5号房屋）；２、如履行不能的，则要求被告唐莉支付违约金226800元；3、如履行不能的，则要求被告唐莉退还租金90000元。事实和理由：原、被告于2016年11月9日签订了《房屋租赁合同》，约定被告唐莉将1-5号房屋出租给原告宾小菊，用于经营移动通信业务。履行过程中，原告宾小菊按约定支付了租金90000元，并基于信任，与案外第三人签订了经营合同、设备买卖合同、房屋装修合同等，但被告唐莉拒不交付租赁房屋，给原告宾小菊造成了巨大损失，构成违约，应当承担相应的违约责任。经协商未果，原告宾小菊遂向本院提起诉讼。被告唐莉辩称，承认原告宾小菊主张的原、被告签订《房屋租赁合同》的事实。但签订此合同前，1-5号房屋正由案外人何云华承租，租赁合同至2016年12月31日届满，合同到期前，何云华与被告唐莉续签了租赁合同，并实际占有使用1-5号房屋。现原、被告签订的《房屋租赁合同》事实履行不能。被告唐莉同意退还租金90000元，但原告宾小菊主张违约金过高，应当降低，同意支付违约金100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告宾小菊举示的《房屋租赁合同》及租金收据，经审查，本院均予以确认；２、原告宾小菊举示的《业务销售及服务协议》、关于履行《业务销售及服务协议》的函，经审查，本院均予以确认；3、原告宾小菊举示的领货单、重庆农村商业银行业务凭证，经审查，不能确认与本案存在关联性；4、原告宾小菊举示的证据，经审查，时间均在原、被告签订《房屋租赁合同》之前，与本案无关联性；5、原告宾小菊举示的《营业厅家具采购合同》及收据，经审查，因缺少相关证据佐证，无法认定该合同是否已经得到履行；6、原告宾小菊举示的《店面装修合同书》及收据，经审查，因缺少相关证据佐证，无法认定该合同是否已经得到履行；7、原告宾小菊举示的重庆市土地房屋权属登记申请书，经审查，本院予以确认；8、被告唐莉举示的其与案外人何云华签订的《租赁合同》两份、照片、通知书两份，经审理，本院予以确认；9、被告唐莉举示的2016年12月27日寄出的告知书及EMS快递单，经审查，收件人地址为原、被告签订的《房屋租赁合同》载明地址，该邮件于2016年12月28日由杨鑫（音）代为签收，应当认定已经到达原告宾小菊，本院予以确认；10、被告唐莉举示的2016年12月31日寄出的解除合同通知书及EMS快递单，经审查，收件人地址为原、被告签订的《房屋租赁合同》载明地址，该邮件于2017年1月1日由苏小娟（音）代为签收，应当认定已经到达原告宾小菊，本院予以确认；11、被告唐莉举示的重庆市公安局案（事）件接报回执，经审查，本院予以确认；12、被告唐莉举示的重庆市航杰通讯技术有限公司的工商登记信息，经审查，本院予以确认；13、被告唐莉举示的通知书及圆通快递单，经审查，该邮件已经于2017年2月19日由被告唐莉签收，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐莉系位于重庆市巴南区李家沱街道马王坪正街的城镇房屋的所有权人。2011年12月16日，被告唐莉与案外人何云华签订了《租赁合同》，约定何云华承租1-5号房屋，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，并约定何云华对1-5号房屋享有优先续租权。上述合同履行过程中，原、被告于2016年11月9日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告宾小菊承租重庆市巴南区李家沱街道马王坪正街的房屋，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日；并约定合同于2017年1月1日生效，并于生效当日交付租赁房屋。2016年12月26日，被告唐莉与案外人何云华签订了《租赁合同》，约定何云华继续租赁1-5号房屋，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日。经核实，何云华至少自2012年1月1日至今一直占有、使用1-5号房屋。另查明，被告唐莉2016年12月28日以邮件形式告知原告宾小菊可能无法按约定交付1-5号房屋，并于2017年1月1日以邮件形式告知原告宾小菊解除双方签订的《房屋租赁合同》。经协商未果，原告宾小菊遂向本院提起诉讼。审理中，原告宾小菊坚持其诉讼请求，被告唐莉不同意继续履行《房屋租赁合同》，但明确表示自愿承担违约金100000元，并退还租金90000元。本院认为，原告宾小菊与被告唐莉于2016年11月9日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但因被告唐莉已经将1-5号房屋出租并交付给了案外人何云华，致使原、被告签订的《房屋租赁合同》事实履行不能，且被告唐莉已经于2017年1月1日通知被告唐莉解除合同，应当认定本合同已经解除，但过错在于被告唐莉。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”，原告宾小菊有权要求被告唐莉支付违约金或赔偿损失等。原、被告签订的《房屋租赁合同》第10.3条约定：“因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方（本案被告唐莉）应支付乙方（本案原告宾小菊）本合同租金总额［20］%的违约金，并赔偿损失”，原告宾小菊以此为由，要求被告唐莉支付违约金226800元，但原、被告签订的《房屋租赁合同》系有效合同，并不能适用该条有关违约责任的规定。综上所述，对于原告宾小菊要求被告唐莉交付1-5号房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告宾小菊要求如履行不能的，则要求被告唐莉支付违约金226800元的诉讼请求，本院予以支持100000元，超出部分不予支持。对于原告宾小菊要求如履行不能的，则要求被告唐莉退还租金90000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告唐莉在本判决生效后七日支付原告宾小菊违约金100000元；二、被告唐莉在本判决生效后七日退还原告宾小菊已付租金90000元；三、驳回原告宾小菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，减半收取2350元，由原告宾小菊负担300元，被告唐莉负担2050元（此款原告宾小菊已经垫付2350元，被告唐莉在本判决生效后七日内支付原告宾小菊2050元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费4700元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李庆祥二〇一七年五月三十一日书记员  杨小燕