广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9510号原告：闫伟红，女，1958年7月20日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市天河新东方置业发展公司，住所地广州市环市东路。法定代表人：刘梦林.被告：广东省华丽房地产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈宇贤。被告：广州华侨房产开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈子驹，董事长。委托代理人：梁丽、余丹妮，均为该被告职员，联系方式同该被告。原告闫伟红诉被告广州市天河新东方置业发展公司（以下简称新东方公司）、广东省华丽房地产开发公司（以下简称华丽公司）、广州华侨房产开发有限公司（以下简称华侨公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫伟红，被告华侨公司的委托代理人梁丽、余丹妮到庭参加诉讼。被告新东方公司、华丽公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：本人于1995年11月27日向被告新东方公司认购该公司投资合作开发的地址位于下渡路××南××楼84.85平方米商品房，支付购房款230000元。由被告新东方公司总经理、华丽公司“业务九部”经理刘晓在《商品房认购协议书》上签字，并由被告新东方公司的财务工作人员韩燕芳经手开具收款收据，新东方公司出纳温强东收取了原告交付的购房款230000元。新东方公司于1996年6月20日将上述款项汇入合作开发商华侨公司。由于原告认购的商品房工程施工遇到特殊困难，被告新东方公司不能依时交房，按合同的第九条规定，对原告进行赔偿，同时承诺在1996年12月31日底分期分批清还全部购房款。并于1997年1月3日退还原告购房款23000元，后因被告新东方公司经营不善于1997年4月中旬被广州市政府查封，至今本人余下的203000元购房款尚未清偿。经广州市中级人民法院（99）穗中法刑经初字第20号《刑事判决书》查明：1993年1月初，由刘梦林出面，与华丽公司签订了承包经营合同书，承包了该公司属下的业务开发部（即业务九部），进行房地产开发经营活动；陆鸣皋（刘晓）亦被华丽公司聘任为该业务开发部经理，负责该部全面工作；1994年8月25日，陆鸣皋、刘梦林在广州市天河区工商分局注册成立了新东方公司（公司性质为有限责任公司，主营房地产中介咨询服务、房地产投资……）由刘梦林担任法定代表人，陆鸣皋任该公司总经理，并在其承包的华丽公司业务开发部的办公地点办公，实行一套班子、两个牌子。这里需要说明的是，被告新东方公司在和原告签订《商品房认购协议书》和收取原告的购房款时，虽然使用了被告“华丽公司业务九部”的名义和印章，但购房款是被告新东方公司收取后，投入到了新东方公司所参与的房地产开发项目。对此，被告新东方公司的法定代表人刘梦林、总经理刘晓，均出具证明亲自签名确认“华丽公司业务九部”和“新东方公司”是两块招牌，一套人马，一本账的同一经济实体，用“华丽公司业务九部”名义收取的购房款用于“新东方公司”的楼盘项目，即侨雅苑开发商华侨公司。新东方公司投资侨雅苑的资金也是新东方的资产，理应归还购房人。故起诉请求判令：1、确认本案商品房认购合同书无效；2、被告华丽公司返还购房款203000元及支付利息（从1997年1月3日起至退还购房款之日止，按照银行同期贷款利率计算），被告新东方公司和被告华侨公司对该欠款承担连带清偿责任。被告新东方公司、华丽公司没有提交答辩意见和举证。被告华侨公司辩称：第一、原告与我司没有任何法律关系，本案是欠款法律关系而不是购房，根据原告的证据表明，我司跟原告从未建立过购房合同关系，原告与被告新东方公司、华丽公司之间只是一种欠款的关系，与我司无关。第二、我司从来没有收到过原告所说的支付的购房款，所以当然不存在退给原告的道理。第三、原告所主张的要求被告新东方公司、华丽公司退还欠款这件事，已经超过了20年，早已经过了诉讼时效。综上所述，我司跟原告没有形成任何的法律关系，而且我司也没有收取过原告所谓的房款，诉讼时效也已经过了，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：1995年11月27日，原告（甲方、购房方）与广东省华丽房地产开发公司业务部（乙方、售房方，以下简称华丽公司业务部）签订《商品房认购合同书》，约定：甲方购买乙方合作开发的下渡路侨雅苑A幢南DF5楼商住楼，共计建筑面积84.58平方；乙方同意以23万元的总售价将上述房产售与甲方；付款采取一次性支付方式，如甲方在签订本合同后十五天内未汇出购房款，合同自行失效；乙方保证在1996年12月1日前将上述房屋经广州市建筑质检部门验收合格后交付甲方使用；上述房屋产权归属甲方所有，乙方负责办理房屋所有权证及国土使用证，办证费用由甲方按规定支付；如上述房屋在合同有效期内发生土地及房产权争议，由此而损害甲方合法权益的，乙方应对甲方的经济损失承担全部法律责任；九、乙方在合同履行过程中发生可能导致违约无法交付房屋的情形时，有权采取下列方式提前退赔甲方所支付的房款及损失：1）提前退赔通知书必须在收到甲方购房款之日起三十天内发出，超期发出的通知书无效；2）乙方发出提前退赔通知书后，应按总购房款金额月利率2.8%向甲方支付赔偿金，赔偿金从1995年11月27日起计，至1996年11月27日止；3）若乙方不能按时付赔偿金，则甲方有权按本合同第二条、第七条的规定要求取得本合同所述房屋的产权；4）如果出现上述情形，乙方应于1996年11月27日退还甲方购房款；等。该合同于1995年11月29日经广东对外经济律师事务所见证。该合同底部还注明：97.1.3取23000元，余203000元。1995年11月27日，华丽公司业务部出具《收款收据》，载明：收到闫伟红投资人民币23万元，每月按2.8%付利。该收据的空白处还注明：97.1.3取27000元，余203000元。刘晓在上述《商品房认购合同书》乙方“法定代表人”一栏及《收款收据》的收款单位一栏上签名。2000年11月16日，广州市中级人民法院对被告人陆鸣皋（曾用名刘晓、新东方公司总经理）、刘梦林（新东方公司法人代表）非法吸收公众存款罪一案作出（1999）穗中法刑经初字第20号刑事判决书，其中审理查明：1990年初，被告人陆鸣皋、刘梦林通过朋友介绍认识后，二人开始经营房地产中介生意。1993年1月初，由被告人刘梦林出面，与华丽公司签订了承包经营合同书，承包了该公司属下的业务开发部（即业务九部），进行房地产开发经营活动，被告人陆鸣皋亦被华丽公司聘任为该业务开发部经理，负责该部全面工作。合同规定，承包方在开展自主经营活动中应将工作进展情况及施工进度及时向华丽公司汇报，凡涉及政策性的重大问题，须事先征求华丽公司的意见。随后，被告人陆鸣皋、刘梦林便用华丽公司业务开发部的名义对外进行房地产开发经营活动，经营业务不断扩大。1994年8月25日，被告人陆鸣皋、刘梦林在广州市天河区工商分局注册成立了新东方公司（公司性质为有限责任公司，主营房地产中介咨询服务），由刘梦林担任法定代表人，陆鸣皋任该公司总经理，并在二被告人承包的华丽公司业务开发部的办公地点办公，实行一套班子、两个牌子。1994年8月至1997年2月间，被告人陆鸣皋、刘梦林在新东方公司未取得房地产开发资格的情况下，仍以新东方公司的名义进行房地产开发。期间，二被告人采取包销和合作开发等方式参与经营房地产开发项目达94个，二被告人急需大量资金进行周转。为此，经共谋，被告人陆鸣皋、刘梦林从1994年8月开始，未征求华丽公司的意见，便以华丽公司或华丽公司业务开发部的名义向社会公众高息吸收其二人经营的新东方公司所需资金。1995年7月至1997年4月间，被告人陆鸣皋、刘梦林以集资者可获月息2.2%-4%的高息为条件，采取集资者可任选项目合作投资，或以购买商品房名义集资分红（即每月固定领取利息）和华丽公司以商品房抵押赔偿的方式，先后向社会公众张深、吴燕明、梁绍祥等98人129次，非法吸收公众存款人民币1537.65万元、港币8.07万元。被告人陆鸣皋、刘梦林将所得的款项大部分用于新东方公司所参与的房地产开发项目等；该院遂判决被告人陆鸣皋、刘梦林犯非法吸收公众存款罪等。陆鸣皋、刘梦林不服上述判决，提起上诉，广东省高级人民法院于2001年5月18日作出刑事裁定书，维持了上述判决。被告华丽公司是1992年10月19日经工商行政管理部门核准成立的全民所有制企业，注册资本人民币500万元，经营范围：仅供清理本企业债权债务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告新东方公司是1994年8月25日经工商行政管理部门核准成立的股份制企业，注册资本1039万元，经营范围：咨询与调查；主体状态为吊销。据本院向房管局调取的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》反映，海珠区下渡路12号广州船舶机械厂北侧的申报单位为广州市华侨房屋开发公司，预售证有效期为2000年5月11日至2000年11月11日；等。原告表示其要求退款时间是在1997年，预售证批证时间在2000年；签认购书时被告华丽公司有说过只是启动资金，当时房屋尚未开建，也尚未取得预售证，只是售卖楼花，所以，认购书约定的地址也只是暂定的，确切的地址和面积都以正式的房屋买卖合同为准。被告华侨公司表示广州市华侨房屋开发公司于2010年名称变更为广州华侨房产开发有限公司，侨雅苑是其公司开发的楼盘，其公司没有授权新东方公司或者华丽公司销售该楼盘，且与新东方公司、华丽公司没有过任何合作，不认识刘晓和刘梦林。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据的复印件：1、广东商务金融律师事务所发送给刘梦林、刘晓（原名陆鸣皋）的两份函件，上面分别有刘梦林、陆鸣皋的手写内容；2、“广州市华侨房屋开发公司”盖章的发票；3、广告复印件；4、最高人民法院立案一庭的《接谈预约单》；5、《协议书》和《关于终止合同的通知》。被告华侨公司认为因为上述证据没有原件，所以真实性无法确认，而且与其无关。本案庭审中，原告表示因被告新东方公司没有按约定交楼，双方于1996年底解除了合同，被告新东方公司才向原告退回了27000元的购房款；原告曾向中院、市政府和市检察院申诉，但均答复因为原告采用购房的形式，所以不属于刑事案件的被害人。经本院释明，原告表示不要求追加被告新东方公司的股东参加本案诉讼并承担责任。原告于2016年11月18日提起本案诉讼。本院认为：被告华丽公司及其业务部不是广州市下渡路侨雅苑商住楼的开发商，亦未经该商住楼开发商授权，不具备销售该商住楼的资格，故原告与华丽公司业务部签订的《商品房认购合同书》无效，华丽公司业务部应返还款项并支付相应利息给原告。华丽公司业务部是被告华丽公司的下属部门，不具备对外承担民事责任的资格，其上述还款责任应由被告华丽公司承担。对于已归还部分房款的时间与金额，《收款收据》已注明，原告亦作出自认，被告并没有提出异议及反驳证据，且放弃到庭抗辩的权利，故本院对原告主张予以采纳。据上，被告华丽公司已归还款项人民币27000元，尚欠原告人民币203000元。根据（1999）穗中法刑经初字第20号刑事判决所查明的事实，陆鸣皋、刘梦林以被告华丽公司属下的业务开发部的名义对外进行房地产开发经营活动，随后成立被告新东方公司亦在该部的办公地点办公，实行一套班子、两个牌子，而且从1994年8月开始，便以华丽公司或华丽公司业务开发部的名义向社会公众高息吸收其二人经营的被告新东方公司所需资金。可见，被告新东方公司与华丽公司业务开发部的实际管理人员同一，经营场地相同，被告新东方公司的经营资金也是以华丽公司或华丽公司业务开发部名义取得。因此，被告新东方公司与华丽公司业务开发部的人格高度混同，被告新东方公司应对被告华丽公司的本案债务承担连带清偿责任。原告以被告华侨公司与被告新东方公司有资金往来为由，要求被告华侨公司承担连带责任缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十八条、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告闫伟红与广东省华丽房地产开发公司业务部于1995年11月27日签订的《商品房认购合同书》无效；二、被告广东省华丽房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起10日内，返还人民币203000元及支付利息（从1997年1月3日起至被告广东省华丽房地产开发公司还清款项之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给原告；三、被告广州市天河新东方置业发展公司对被告广东省华丽房地产开发公司的上述欠款承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4345元，由被告广州市天河新东方置业发展公司、广东省华丽房地产开发公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  侯文卿人民陪审员  李伟坚二〇一七年五月十九日书 记 员  徐 石陈意佳