江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0305执异19号案外人：徐州星际房地产开发有限公司，住所地徐州经济技术开发区金龙湖西路星际售楼处。法定代表人：丁佐宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙存彪，江苏行于思律师事务所律师。申请执行人：王如意，男，1975年12月13日生，汉族，住徐州市贾汪区。被执行人：周利，男，1977年1月6日生，汉族，住徐州经济技术开发区。在本院执行王如意与周利民间借贷纠纷一案中，案外人徐州星际房地产开发有限公司（以下简称星际公司）对查封执行星湖湾佳园6-2-701室商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人星际公司向本院提出异议请求：1、依法停止对星湖湾佳园6-2-701室商品房的执行；2、依法解除对星湖湾佳园6-2-701室商品房的预查封；3、本案执行费用由王如意承担。案外人星际公司称，王如意与周利民间借贷纠纷执行一案，贾汪法院已经受理且在执行过程中。贾汪法院依据王如意的申请预查封了周利购买的星际公司开发建设的星湖湾佳园6-2-701室商品房。周利与星际公司在2013年12月25日签订了星湖湾佳园6-2-701室商品房买卖合同书，房款55万元通过银行贷款方式支付。后，周利没有按照贷款合同约定归还银行贷款，银行在2016年年底起诉要求周利提前偿还全部借款并承担违约责任，同时要求星际公司承担连带责任。徐州经济技术开发区人民法院于2017年2月15日做出判决，要求星际公司承担连带保证责任。星际公司按照判决履行了连带保证责任。同时，按照星际公司与周利签订的商品房买卖合同附件四第8条、9条约定，如周利没有及时足额偿还银行贷款本息，从而导致星际公司承担担保责任的，星际公司有权解除合同，收回房屋。现星际公司已经向徐州经济技术开发区人民法院提起诉讼要求解除与周利的商品房买卖合同，并要求其返还星湖湾佳园6-2-701室商品房。目前，星湖湾佳园6-2-701室商品房实际产权人为星际公司，且星际公司与周利商品房销售合同纠纷一案还在审理过程中，现贾汪法院执行该房产没有法律依据，故恳请贾汪法院支持星际公司的异议请求。申请执行人王如意称，星际公司提出的执行异议申请没有法律依据，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，被执行人周利向星际公司购买的徐州经济开发区星湖湾佳园6号楼2单元701室房产，并办理了商品预售合同登记备案手续，并且交付了全部的购房款，该商品房也已经交付，并且周利对涉案房产也已经装修完毕，实际入住。因周利不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务，被贾汪区人民法院强制执行，因此人民法院也可依法进行预查封，故贾汪区人民法院查封涉案房产合法有据，该查封为预查封，根据上述《通知》第十八条的规定，其效力等同于正式查封。因此贾汪区人民法院应依法驳回星际公司的执行异议申请。本院查明，王如意与周利民间借贷纠纷一案，王如意起诉后，本院于2016年11月23日作出（2016）苏0305民初4714号民事调解书：被告周利于2016年12月20日前给付原告王如意借款本金15万元及利息（以15万元为基数，自2016年5月20日起至实际给付之日按月息2分计算）。调解书生效后，周利没有履行义务，王如意遂向本院申请执行。基于王如意的诉前财产保全申请，本院于2016年9月19日作出（2016）苏0305财保150号民事裁定书，并于2016年9月19日向徐州市不动产登记局送达了民事裁定书及协助执行通知书，查封了徐州经济开发区星湖湾佳园6号楼2单元701室房产，查封期限为2016年9月19日至2019年9月18日。该商品房预（销售）合同网上登记备案证明上显示购买人为周利。另查明，2013年12月25日，周利与星际公司签订了星湖湾佳园6-2-701室商品房买卖合同书。同时，周利、星际公司与中国银行股份有限公司徐州经济开发区支行（以下简称中国银行开发区支行）就该商品房签订了《个人一手住房贷款合同》。中国银行开发区支行按照合同履行了发放贷款的义务，周利未按照合同约定偿还借款本息，中国银行开发区支行遂向徐州经技术开发区人民法院提起诉讼，徐州经技术开发区人民法院于2017年2月15日作出（2017）苏0391民初4号民事判决书，判决如下：一、被告周利于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司徐州经济开发区支行借款本金523035.04元、逾期利息8023.36元、罚息140.65元（暂计算至2016年12月22日，自2016年12月23日起利息、罚息，按双方合同约定计算至实际给付之日）；二、被告周利于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司徐州经济开发区支行律师费34300元；三、被告星际公司对上述款项承担连带保证责任。判决生效后，星际公司按照上述判决，向中国银行徐州经济开发区支行承担连带保证责任付款579809.84元。星际公司根据商品房合同附件四第8条“出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人没有及时足额偿还银行贷款本息，从而导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应当按总房款的15%向出卖人支付违约金，由此产生的诉讼费用、合理律师费用由买受人负担。若违约金不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权就不足部分向买受人追偿”，第9条“合同解除后，若该房屋已经交付，买受人应当在7日内返还该房屋，逾期未返还的，每逾期一日按该商品房总款的万分之二支付违约金”的约定，于2017年3月28日向徐州经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求解除与周利的商品房买卖合同，并要求周利返还星湖湾佳园6-2-701室商品房。听证过程中，星际公司自认其与周利商品房销售合同纠纷一案仍在审理过程中。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，异议不成立的，裁定驳回异议；异议成立的，裁定撤销相关执行行为；异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。另根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，被执行人周利向星际公司购买了星湖湾佳园6-2-701室商品房，办理了商品房预售合同登记备案手续。虽然星际公司已向徐州经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求解除与周利的商品房买卖合同，并要求周利返还星湖湾佳园6-2-701室商品房，但目前星际公司与周利商品房销售合同纠纷一案还在审理过程中。现合同双方尚未按照合同约定或者法院的裁判文书等办理合同备案注销手续，该商品房预售合同登记备案仍然有效。涉案房产登记在案外人星际公司名下，但是属于被执行人周利购买的办理了商品房预告登记的房产，故本院可以对被执行人周利购买的并办理了商品房预售合同登记备案手续的商品房进行预查封，且预查封的效力等同于正式查封。综上，案外人星际公司对本院查封星湖湾佳园6-2-701室商品房提出异议的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回徐州星际房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。审 判 长  仇慎齐人民陪审员  杨 毅人民陪审员  李学亮二〇一七年五月二十四日书 记 员  安小峰