云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2301民初705号原告：伍继忠，男，1960年2月19日生，汉族，牟定县人，大学文化，公务员，住楚雄州牟定县。原告：朱成兰，女，1957年1月27日生，彝族，牟定县人，中专文化，个体户，住楚雄州牟定县，系原告伍继忠的妻子。被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。法定代表人：永志强，职务：总经理。委托诉讼代理人：张涛，男，1982年10月18日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，该公司法务主管，住楚雄市，特别授权）。原告伍继忠、朱成兰与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月27日、4月7日公开开庭进行了审理。原告伍继忠、朱成兰，被告兆顺公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍继忠、朱成兰向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告自2014年5月16日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金99600元；2、判令被告交付商品房，办理房产证和土地使用证；3、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为：2017年3月1日以后的违约金按照每天100元继续计算至竣工之日止。事实和理由：2011年7月30日，原、被告签订《商品房购销合同》，购买楚雄兆顺第一城B幢08层0806号商品房。合同约定，被告于2013年12月31日起90个工作日内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告。逾期自交房时间届满后次日起至实际交房之日30日内，按每天20元向原告支付违约金，逾期30日后，按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。被告至今未履行交房义务，已构成违约。按合同约定，交房时间为2013年12月31日，扣除正常节假日后，被告应于2014年5月15日前向原告交付商品房并办理房产证及土地使用证。但被告至今没有履行合同，也未告知原因，经原告多次催收，始终不肯履行合同义务。被告兆顺公司辩称，原告与楚雄君悦酒店管理有限责任公司（以下简称：君悦酒店）签订了《委托经营管理合同》，约定由君悦酒店代为接房，君悦酒店向原告支付委托经营管理租金，针对该问题，原告已另案起诉。被告认为针对该房屋原告只能选择要求支付委托经营管理租金或逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、商品房购销合同，2、原告身份证复印件，3、结婚证复印件，4、发票，5委托经营管理合同，6、收据。被告兆顺公司针对其辩解和理由，向本院提交了（2016）云2301民初3847号判决书。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：被告兆顺公司于2011年5月25日、2013年3月12日取得《国有土地使用权证》、2011年4月7日取得《建设用地规划许可证》、2011年4月26日取得《建设工程规划许可证》、2011年4月29日取得《建筑工程施工许可证》、2011年5月26日、2014年8月14日取得《商品房预售许可证明》。2011年7月30日，被告兆顺公司（甲方）与原告伍继忠（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买楚雄市环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢08层0806号房，套内参考建筑面积为40.12平方米，总房款为286040元。第七条：甲方应于2013年9月30日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。第九条：甲方未按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。”同年8月23日，原告伍继忠向被告一次性交清房购房款286040元、契税8581.20元、维修基金5721元。2011年7月29日，原告伍继忠（甲方）与楚雄君悦酒店管理有限责任公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：“甲方将位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢08层0806号商品房委托乙方进行经营和管理，委托经营期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止……由乙方自甲方办理完购房手续并且缴清该商品房购房款后，乙方于次月开始将拾年租金合计228832元分120个月按月支付给甲方，每月支付1907元（税前），当月租金由乙方在当月25日前存入甲方账户。关于接房：甲方购买该商品房的《商品房购销合同》中关于接房的权利，甲方授权给乙方代为接房。”被告兆顺公司于2014年4月25日在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未通过竣工验收。另查明，原告伍继忠与朱成兰系夫妻关系。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金、交房、办理房产证、土地证的责任承担。针对争议焦点一，本院认为，虽然兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原、被告约定交付房屋时间为2013年9月30日起90个工作日内，即交房时间应为2014年2月15日。被告兆顺公司在庭审过程中当庭认可兆顺第一城项目尚未通过竣工验收，已构成违约。被告兆顺公司关于原告与楚雄丰盛商业管理有限公司签订《委托经营合同》，由其代为接房，被告已将房屋交付楚雄君悦酒店管理有限责任公司的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，且被告未提交已交付房屋的相关证据，本院不予采信。针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年2月16日至完成竣工之日止的逾期交房违约金的责任。原告伍继忠主张被告兆顺公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。自2014年5月16日起至2017年2月28日止的的逾期交房违约金为99500元[30天×20元/天+989天×100元/天]。关于原告要求被告交付房屋、办理房屋产权证、国有土地使用证的诉讼请求，兆顺第一城项目至法庭辩论终结前尚未进行竣工验收，不具备法定的交付条件，故楚雄市鹿城镇环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢08层0806号商品房尚不具备交房、办理房屋产权证、土地使用权证的条件，原告可待涉案房屋具备相关条件再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付原告伍继忠自2014年5月16日起至2017年2月28日止的逾期交房违约金99500元，并支付自2017年3月1日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(按每天100元计算);二、驳回原告伍继忠、朱成兰的其他诉讼请求。案件受理费1145元（已减半收取），由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交）。上述应由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司履行的执行款项，限本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  徐彦琼二〇一七年五月十一日书记员  罗京瑜