广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终372、912号上诉人[（2016）粤0606民初1772号案的被告，暨（2016）粤0606民初7357号案的原告]：佛山市铭达物业管理有限公司，住所广东省佛山市顺德区。法定代表人：温余成。委托诉讼代理人：张戈，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝伟平，广东广立信律师事务所律师。被上诉人[（2016）粤0606民初1772号案的原告，暨（2016）粤0606民初7357号案的被告]：朱丽娅，女，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。被上诉人[（2016）粤0606民初1772号案的原告，暨（2016）粤0606民初7357号案的被告]：广东顺德盛世添彩科技实业有限公司，住所广东省佛山市顺德区。法定代表人：朱丽娅。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄朝良，广东泛邦律师事务所律师。上诉人佛山市铭达物业管理有限公司（以下简称铭达公司）为与被上诉人广东顺德盛世添彩科技实业有限公司（以下简称盛世公司）、朱丽娅租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1772、7357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年2月28日，朱丽娅（乙方）与铭达公司（甲方）签订《租赁合同》，约定铭达公司将位于佛山市顺德区×××27-2号地块的厂房2038平方米分租给朱丽娅兴办工厂使用；厂房租金33627元/月、垃圾清运费500元/月，空地公摊费3000元/月，保安费1000元/月，以上费用合计38000元正；电费为按供电部门价（元/度），基本电费23元/KVA，电损为3%，水费为4元/吨（如国家上调水电费收费标准，收取标准亦将作相应调整，以上费用均不含税）。厂房每3年为一个增幅期，增幅率为10%；合同期限自2014年2月26日起至2019年2月25日止共5年，自2014年3月21日开始计租。朱丽娅应交三个月租金即114000元作为保证金，合同期满后经铭达公司验收房屋合格及结清一切费用后，铭达公司不计利息退还保证金；铭达公司负责向朱丽娅提供300KVA的电量供生产使用，水通到厂房总表，电提供到变压器配电室；朱丽娅未到合同期退租则三个月保证金不退，并赔偿铭达公司一个月房租，反之铭达公司中途退约也同意赔偿乙方（如双方协商同意终止承租或转租的情形除外）；有下列情形之一，铭达公司有权单方解除合同，且不退还保证金，因此造成一切经济责任和法律责任由朱丽娅承担：“……（二）乙方拖欠甲方租金和水电费达壹个月以上的；……”。《租赁合同》签订后，朱丽娅按约定向铭达公司交付了保证金114000元，并于每月5日前支付当月的租金及上一个月的水电费。2014年6月12日，朱丽娅作为法定代表人的盛世公司登记成立，在上述地址生产经营。由于经营不善，朱丽娅、盛世公司变卖设备用于支付工人劳务工资，朱丽娅于2016年1月18日向铭达公司出具《保证书》，确认与铭达公司的租赁关系于2016年1月26日解除，保证将工厂所有物资一个星期内搬走，将厂房退还给铭达公司。诉讼中，铭达公司明确待纠纷了结后朱丽娅可自行取回电缆及电箱，朱丽娅表示同意取回并不申请对电缆电箱的价值鉴定。朱丽娅主张铭达公司安装的变电器容量仅为630KVA，由五家企业分配，其实际仅分配到126KVA，由于电容量不足而断电致使生产经营困难；而铭达公司则辩解其安装的电压器容量有630KVA和360KVA，已提供了足额的容量供使用，是因朱丽娅经营不善而提前解除租赁的。另查，每月缴纳的电费中包含电度电费、电损、基本电费（变压器容量×变压器容量的基本电价）三部分。归属于2014年5月至2015年11月期间（缴费通知书显示为2014年6月至2015年12月份），铭达公司共收取朱丽娅电度电费319963.29元（不含电损及基本电费），比按供电部门电价标准（朱丽娅、盛世公司提交）多收取电度电费63386.34元（对应的电损则多收取了1901.59元），至此铭达公司多收取的实际归属于2014年5月至2015年11月份期间的电度电费及电损65287.93元（63386.34元+1901.59元）应向朱丽娅返还。朱丽娅、盛世公司提交的供电部门电价标准显示（峰：1.1214；平：0.6973；谷：0.3711），结合铭达公司提交的2016年1月缴费通知书（两张，实质上为2016年12月份的水电费及2016年1月份的租金及水电费）显示的电度总数值（峰：36620；平：48220；谷：50120），则电度电费（未含电损及基本电费）的金额为93289元。加收3%的电损2798.67元，以及基本电费16100元，朱丽娅2015年12月及2016年1月的总电费合计112187.67元（93289元+2798.67元+16100元）。另，朱丽娅尚欠租金47698元（包括2015年12月租金尾数9698元、2016年1月租金38000元），税费4086元（含2015年12月税费2043元，2016年1月税费2043元），水费1364元（含2015年12月水费472元，2016年1月水费892元）。综上，朱丽娅尚欠铭达公司2015年12月及2016年1月期间的租金及各项费用合计165335.67元（112187.67元+47698元+4086元+1364元）。再查，案涉的租赁物位于佛山市顺德区×××27-2号地块的厂房，该租赁物的土地使用权人为案外人佛山市顺德区某电器有限公司，土地所有权人为佛山市顺德区勒流街道裕涌村民委员会，用途为工业用地。该租赁物是由铭达公司向案外人佛山市顺德区某电器有限公司承租后经其同意再转租于朱丽娅。铭达公司仅提交了租赁物集体土地使用证，但未提交相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的凭证。朱丽娅、盛世公司于2016年2月2日向原审法院提起（2016）粤0606民初1772号案，请求判令：1.铭达公司退还电费180000元，以及从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.铭达公司赔偿税金损失120620.8元，以及从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.铭达公司归还电缆、电箱等设备（价值约60000元），如不能归还的，铭达公司应补偿经济损失60000元；4.铭达公司返还押金114000元，以及从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5.案件诉讼费由铭达公司承担。铭达公司于2016年5月11日提起（2016）粤0606民初7357号案，请求判令：1.铭达公司有权没收朱丽娅租赁保证金114000元；2.朱丽娅向铭达公司支付2015年11月至2016年1月租金及费用合计203579.38元（含租金47698元、税费4086元、电费151359.39元及水费1436）；3.朱丽娅向铭达公司赔偿一个月的租金损失38000元；4.盛世公司对上述第二项诉讼债务承担连带责任；5.朱丽娅、盛世公司承担案件的诉讼费。原审法院认为：案涉的租赁物是位于佛山市顺德区×××27-2号地块的厂房，但铭达公司仅提交了集体土地使用证复印件，但未提交相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的凭证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应认定朱丽娅与铭达公司于2014年2月28日签订的《租赁合同》无效。由于《租赁合同》无效，铭达公司关于要求没收租赁保证金114000元及支付租金损失38000的诉请，以及朱丽娅，盛世公司要求铭达公司支付租赁保证金利息（从起诉之日起计算）的诉请，缺乏事实及法律依据，法院不予支持，铭达公司仍应向朱丽娅返还租赁保证金114000元。按照《租赁合同》的约定，朱丽娅负有缴纳厂房占有使用费、水电费及相关税款之义务，该部分费用应视为铭达公司的损失，朱丽娅应当予以赔偿。盛世公司作为实际的使用方，应与朱丽娅共同承担上述费用的赔偿责任。朱丽娅、盛世公司尚欠铭达公司2015年12月及2016年1月期间的占有使用费及各项费用合计165335.67元，应予清偿。铭达公司多收取的实际归属于2014年5月至2015年11月份期间的电度电费及电损65287.93元及利息（从2016年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）应予退还。诉讼中，铭达公司明确待纠纷了结后朱丽娅可自行取回电缆及电箱，朱丽娅表示同意取回且不申请对电缆电箱的价值鉴定，故铭达公司应待判决生效后退还朱丽娅安装于厂房处的电缆及电箱，否则朱丽娅可另循途径行使救济权利。朱丽娅关于铭达公司安装的变电器电容量仅为630KVA，由五家企业分配，其实际仅分配到126KVA，由于电容量不足而断电致使生产经营困难的主张，经审查，铭达公司安装的变压器容量大于约定的电容量，租赁期间朱丽娅一直按照约定的电容量缴纳基本电费，从未提出书面异议，且朱丽娅出具的《保证书》已注明“变卖厂房设备用以支付工人劳务工资”，无法证明系因铭达公司未提供足额的电容量而导致生产困难，即使假设存在断电的情况，也无法倒推出在此之前铭达公司提供的电容量不足。综上，朱丽娅仍应对其上述主张承担举证责任，在未充分举证证明的情况下，法院对朱丽娅的上述主张不予支持。基本电费的电容量仍应按照此前的350KVA标准计算，朱丽娅主张按照126KVA的电容量计算基本电费并退还多收部分的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。关于朱丽娅、盛世公司要求铭达公司赔偿因无电费、租赁税发票而导致的税金损失120620.8元及利息的诉请，经审查，案涉《租赁合同》约定“以上费用均不含税”，该约定是双方的真实意思表示（虽然存在逃税嫌疑，但税款可以另行约定），并未违反法律强制性规定，合法有效，对双方仍有约束力。可见朱丽娅在签订《租赁合同》时已明确知晓该部分费用在税务上无进项税可抵扣，即朱丽娅事实上并不存在该部分损失，故朱丽娅的上述诉请，理据不足，法院不予支持。至于朱丽娅认为铭达公司存在超负荷用电或加价转售水电之行为，也应向相关供电部门或税务部门反映，由供电部门按照规定对铭达公司进行处罚或由税务部门对铭达公司计征相应的增值税及处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、铭达公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向朱丽娅、盛世公司退还2014年5月至2015年11月期间多收取的电度电费及电损65287.93元及利息（利息从2016年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际退还之日止）；二、朱丽娅、盛世公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向铭达公司支付2015年12月及2016年1月期间尚欠的厂房占有使用费及水电税费用合计165335.67元；三、铭达公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向朱丽娅退还租赁保证金114000元；四、铭达公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向朱丽娅、盛世公司退还安装于厂房处的电缆及电箱；五、驳回朱丽娅、盛世公司在（2016）粤0606民初1772号案件中的其他诉讼请求；六、驳回铭达公司在（2016）粤0606民初7357号案件中的其他诉讼请求。（2016）粤0606民初1772号案受理费减半收取为4209.66元，由朱丽娅、盛世公司负担2209.66元，铭达公司负担2000元。（2016）粤0606民初7357号案受理费减半收取为3316.85，由铭达公司负担1816.85元，朱丽娅、盛世公司负担1500元。上诉人铭达公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、铭达公司与朱丽娅签订的《租赁合同》依法应认定为有效合同，盛世公司、朱丽娅违约提前解除租赁合同，铭达公司有权没收保证金114000元及要求赔偿一个月的租金损失38000元。案涉厂房办理了《建设用地规划许可证》、《集体土地使用证》，也办理了建设规划手续，在取得主管部门批准后建设施工，竣工后依法向有关部门申请竣工验收，取得了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。故案涉厂房经主管部门批准建设，是合法的建筑物。《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。盛世公司、朱丽娅提前解除合同的行为属单方违约，铭达公司有权依照合同约定没收保证金114000元及要求其赔偿一个月的租金损失38000元。二、铭达公司要求盛世公司、朱丽娅支付2015年12月及2016年1月租金及费用合计203579.38元有事实和法律依据，依法应予支持。盛世公司、朱丽娅在搬离所涉厂房之前尚有如下的租金费用未支付：1.租金47678元，含2015年12月租金尾数9698元及2016年1月租金38000元；2.税费4086元，含2015年12月税费2043元及2016年1月税费2043元；3.水费1436元，含2015年12月水费892元及2016年1月水费544元；4.电费151359.39元，含2015年12月电费103281.48元及2016年1月电费47077.91元；以上租金费用合计203579.38元。以上费用及金额有铭达公司提交的《铭达物业缴费通知书》予以证实，盛世公司、朱丽娅收到上述《铭达物业缴费通知书》后一直未提异议，庭审中也确认相关的水电度数等数量。因此，铭达公司要求盛世公司、朱丽娅支付2015年12月及2016年1月租金及费用合计203579.38元有事实和法律依据，依法应当予以支持。三、铭达公司按照双方约定的标准收取电度电费及电损，未多收盛世公司、朱丽娅的电度电费及电损，原审判决判令铭达公司退还电度电费及电损65287.93元没有事实和法律依据。根据盛世公司、朱丽娅的实际用电情况，在合同履行过程中双方经协商一致后对基本电量电费及电度电费进行了变更，其中基本电费的电量从合同约定的300KVA先后变更为250KVA、350KVA，并以此计算每一个月的基本电费,电度电费的单价也进行了变更。盛世公司、朱丽娅每个月收到《铭达物业缴费通知书》后从未提出异议，也按照《铭达物业缴费通知书》的金额向铭达公司交纳每个月的租金费用。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，铭达公司按照变更后的基本电量电费及电度电费标准收取电费是有事实法律依据。原审判决判令铭达公司退还多收的电度电费及电损65287.93元及利息无事实和法律的依据，依法应当予以撤销。上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审，或改判铭达公司有权没收朱丽娅租赁保证金114000元、朱丽娅向铭达公司赔偿一个月的租金损失38000元，盛世公司及朱丽娅向铭达公司支付2015年12月及2016年1月租金及费用合计203579.38元；2.驳回盛世公司、朱丽娅的全部诉讼请求；3.案件一审、二审受理费由盛世公司、朱丽娅负担。上诉人铭达公司在二审期间向本院提交了《建设用地规划许可证》一份，拟证明案涉厂房所在土地经过了相关部门规划批准，案涉厂房为合法建筑。被上诉人盛世公司、朱丽娅答辩称：一、铭达公司至一审庭审辩论终结前均不能提供证据证明其有转租权，且铭达公司无证据证明案涉厂房已经取得施工许可证、通过消防验收，故双方之间签订的《租赁合同》为无效合同，铭达公司应返还租赁保证金予朱丽娅。二、朱丽娅是在员工聚众索要工资，政府相关部门施加压力的情况下才于2016年1月18日向铭达公司出具《保证书》，上述《保证书》系在情势危急情况下作出的意思表示，铭达公司不能依据上述《保证书》的内容要求没收租赁保证金。三、盛世公司于2016年1月15日向铭达公司发出律师函，要求其退还多收的电费，以及开具电费、租赁税的相应发票，并特别提示铭达公司应收盛世公司2015年12月的水电费、2016年1月和2月的租金、水电费等，从上述多收的电费、增容费、电损费中先予抵扣。盛世公司并未拖欠铭达公司租金及水电费，不存在违约行为。四、铭达物业从2014年4月起至今，故意虚报供电部门收费单价，以超出供电部门电价的方式多收取盛世公司的电费，且一直未向盛世公司出具相应的电费发票以及租赁税发票，给盛世公司造成了严重的税金损失。请求二审法院维持原审判决，驳回铭达公司的上诉请求。被上诉人盛世公司、朱丽娅在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人盛世公司、朱丽娅对铭达公司提交证据的真实性无法确认，且认为即使该证据真实，亦不能证明案涉厂房取得了建设工程规划许可证，故案涉《租赁合同》仍为无效合同。经质证，由于铭达公司提交的证据不足以证明其主张证明的内容，不作本案定案依据。经审查，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，铭达公司并未提交证据证明案涉厂房取得了建设工程规划许可证，故朱丽娅与铭达公司于2014年2月28日签订的《租赁合同》无效。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故铭达公司要求没收保证金114000元的诉讼请求应不予支持，其基于《租赁合同》违约条款的约定要求朱丽娅、盛世公司支付租金损失38000元的请求亦不予支持。铭达公司上诉主张案涉厂房办理了《建设用地规划许可证》、《集体土地使用证》，也办理了建设规划手续，故案涉厂房为合法建筑，双方之间签订的租赁合同有效无法律依据，本院不予支持。原审判决铭达公司向朱丽娅退还保证金114000元正确，本院予以维持。根据《租赁合同》的约定，电费按供电部门计价标准计收，现朱丽娅、盛世公司提交证据证明铭达公司未按照供电部门计价标准收取电费，并计算出铭达公司多收取电度电费的具体数额，铭达公司虽予以否认，但并未提交相反证据予以证明。原审法院判令铭达公司返还多收取的电度电费及电损65287.93元及利息并无不当，本院亦予以维持。关于朱丽娅、盛世公司应向铭达公司支付2015年12月及2016年1月期间的厂房占有使用费及水电税费的数额问题，该期间的电度电费亦应按照供电部门收费标准计算金额，铭达公司主张按其提交的《铭达物业缴费通知书》的标准计算金额理据不足，本院不予支持。原审法院判令朱丽娅、盛世公司向铭达公司支付2015年12月及2016年1月期间尚欠的厂房占有使用费及水电税费合计165335.67元亦无不当，本院亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。铭达公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。两案二审案件受理费共计4104.87元由上诉人佛山市铭达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年五月十一日书 记 员  黄结仪