北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3180号上诉人（原审被告）：任克明，男，1926年8月5日出生。上诉人（原审被告）：任思嘉，男，1990年9月25日出生。共同委托诉讼代理人：任钢（任克明之子）。共同委托诉讼代理人：张兴，北京市问天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小琳，女，1959年10月18日出生。委托诉讼代理人：金钊，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹思敏，北京市中闻律师事务所实习律师。上诉人任克明、任思嘉因与被上诉人王小琳合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第18254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任克明、任思嘉上诉请求：撤销原判，驳回对方的诉讼请求。事实和理由：1、王小琳未提交与任×的借名买房协议。2、王小琳在任×死后转移隐匿涉案房屋。3、认定任×和王小琳之间是借名买房关系证据不实。4、一审判决否认了其他法院生效裁定。王小琳辩称，同意一审法院判决。王小琳向一审法院起诉请求：1.任克明、任思嘉为我办理房屋过户登记手续；2.由任克明、任思嘉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：房屋的现地址为0206号。任克明系任×之父，任思嘉系任×之子。任×与张×于2000年3月9日离婚，后任×未再婚，于2009年4月25日因病死亡。任×的第一顺序继承人现为任克明、任思嘉。王小琳与张力系夫妻关系，二人婚姻关系存续，二人均为华夏拍卖有限公司的股东，王小琳为该公司工作人员。2009年6月26日，华夏拍卖有限公司申请变更登记，将董事成员变更为毛小东、张力、王小琳。2011年10月14日，北京市工商行政管理局海淀分局准予华夏拍卖公司注销登记的申请。2003年9月16日，受海淀法院委托评估安圣苑房屋的北京中润京实资产评估有限公司出具了一份《致委托方的函》，该函件中确定安圣苑房屋的拍卖评估价格为55.11万元。2003年9月20日，海淀法院与华夏拍卖有限公司签订了《委托拍卖合同》，委托该公司对于查封财产安圣苑房屋进行拍卖。2004年3月31日，华夏拍卖有限公司在北京金都假日饭店会议室对包括安圣苑房屋在内的四套房屋进行了公开拍卖，任×作为买受人经过竞价后以55.5万的价格购买了安圣苑房屋。2004年4月9日，王晓琳向华夏拍卖有限公司在中国民生银行的账户中存入了现金242万。当日，华夏拍卖有限公司向王小琳出具了收到现金242万元的财务收据。2004年4月15日，王小琳代任×向北京全联房地产开发有限公司办理了安圣苑房屋相关入住手续并签订了《入住手续书》，该《入住手续书》原件由王小琳掌管。2004年4月19日，王小琳以任×的名义向北京全联房地产开发有限公司支付了安圣苑房屋拍卖成交款555000元，北京全联房地产开发公司向任×出具了房款发票，该发票原件由王小琳掌管。2004年4月19日，海淀法院作出了（2003）海民执字第4862号强制执行裁定书，该裁定书载明：“北京市东城区房屋土地管理局：中国财政经济出版社与北京全联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，已经法院审理终结，该案（2002）海民初字第16261号判决书自2003年7月发生法律效力，权利人依法向法院申请执行，法院于2003年7月28日向被执行人北京全联房地产开发有限公司发出执行通知书，但是被执行人在指定期限内不予履行法律文书确定的义务，为维护法律的尊严，保护申请人的合法权益，人民法院予以强制执行。”该裁定内容为：“将北京全联房地产开发有限公司所有的位于0206号（原登记在崔喜庆名下，北京市内销商品房预售契约编号为××××××）过户到任×(身份证号码×××)名下。2004年4月19日，海淀法院出具了《拍卖情况说明》，该说明记载：“3122号拍卖价格36万元，0206号拍卖价格555000元，1152号拍卖价格为55万元，202号流拍，以上房屋共得拍卖款1465000元，扣除评估费15000元，扣除拍卖佣金73250元，剩余款为1376750元，发还中国财政经济出版社”。2004年4月20日，华夏拍卖有限公司通过中国民生银行转账支票的方式向海淀法院支付了1391750元，海淀法院向华夏拍卖有限公司出具了交款1391750元的当事人收据。2004年4月26日，王小琳以任×代理人身份与北京全联房地产开发有限公司签订了《北京市内销商品房预售契约》，该契约约定，由任×购买安圣苑房屋，该房屋售价为555000元，该契约乙方为任×，代理人为王小琳。该契约原件由王小琳保管。王小琳处还保管有任×的户口簿、身份证、离婚调解书等原件。该安圣苑房屋一直由王小琳实际控制。2005年11月17日，任×通过北京市海淀区公证处向王晓林出具了公证的《委托书》，该委托书载明：“根据北京市海淀区人民法院（2003）海民执字第4862号强制执行裁定书，裁定将北京全联房地产开发有限公司所有的，位于北京市0206号，原登记在崔喜庆名下，北京市内销商品房预售契约编号为××××××过户到我名下，现因我不能亲自办理相关事宜，现委托王小琳为我的合法代理人，代理协调法院及房管局土地局之间办理房屋产权过户事宜，代理房屋出租代收租金，代理房屋出售签订房屋买卖合同，代收房款，办理房产过户手续等一切相关事宜，代理人在代理的权限内所签署的一切有关文件，我均予以承认”，在该委托书的落款处有任×亲笔签名。当日，北京市海淀区公证处出具了（2005）海证民字第8726号公证书予以公证。2015年，王小琳以其与任×系借名买房为由，向法院起诉任克明、任思嘉，要求二人将安圣苑房屋过户到其名下。诉讼中，王小琳向法院提出了财产保全申请，要求查封安圣苑房屋，并提供了相应的担保。经法院审查后，于2015年7月7日依法作出（2015）海民初字第18254号民事裁定书，裁定预查封任×名下位于0206号房屋（原地址为0206号房屋）。法院将查封手续送达北京市东城区不动产登记事务中心后，该中心对安圣苑房屋进行了预查封。此外，任克明、任思嘉在收到法院送达的应诉手续后，对本案提出了管辖异议申请，后又向法院申请撤回了管辖异议的申请。审理过程中，一审法院依职权前往北京市东城区不动产登记事务中心对安圣苑房屋的产权登记状态及过户条件进行调查，该中心向一审法院出具的《查询结果》显示：“经查询，206号房产暂无房屋登记档案，于2015年7月21日预查封3年。预查封被执行人为任×。”该中心产权登记系统查询结果还显示：0206号房屋的开发商为北京市全联房地产开发有限公司，原登记在崔喜庆名下，预售契约编号为××××××号，过户到任×名下，原件转市场管理科，未发证；0206号房屋的权利人为任×，该房屋于2015年7月21日被北京市海淀区人民法院(2015)海初字第18254号民事裁定书裁定预查封。另查，2013年11月12日，王小琳委托北京天平司法鉴定中心进行笔迹鉴定，委托鉴定的内容为：“一、对《房屋权属声明》中声明人处“任×”签名笔迹与提供的样本上“任×”签名笔迹是否为同一人书写进行鉴定；二，《房屋权属声明》中文字的形成时间。该鉴定中心于2013年11月18日出具了北天司鉴2013文书鉴字第141号文书鉴定意见书，该鉴定书中记载的鉴定材料“检材”为2007年3月30日《房屋权属声明》原件，“样本”为2005年11月17日编号（2005）海证民字第8727号公证书三份原件，“鉴定意见”的内容为：一、《房屋权属声明》中声明人处“任×”签名笔迹与提供的样本上“任×”签名笔迹是同一人书写的。二、《房屋权属声明》具体形成时间无法确定。其中，该鉴定意见书的附件中，附署了该检材及样本的复印件，《房屋权属声明》内容为：“27号别墅房屋是王小琳出全资借我的名购买，房屋所有权属于王小琳所有，一切手续均由王小琳自行办理，一切费用均由王小琳自行承担，需要办理过户时，我自愿配合，特此声明，声明人任×，2007年3月30日。”（2005）海证民字第8727号公证书中的《委托书》的内容为：2005年11月17日，任×通过北京市海淀区公证处以公证方式委托王小琳作为其合法代理人，代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户手续。代理房屋出租代收租金，代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产证过户手续等一切相关事宜。代理人在代理的权限内所签署的一切有关文件均予以承认。任×在该《委托书》委托人处落款签字。一审法院向北京天平司法鉴定中心鉴定人核实在进行鉴定时是否收取过该《房屋权属声明》原件的情况，该鉴定人明确表示的确收取了该原件进行了鉴定。2013年10月10日，王小琳委托北京华夏物证鉴定中心进行笔记鉴定，委托鉴定的内容为：一、对《房屋权属声明》中“任×”签名字迹与样本上“任×”签名字迹是否为同一人所写进行鉴定；二、对《房屋权属声明》上“任×”签名字迹形成时间进行鉴定。该鉴定中心于2013年10月15日出具了华夏物鉴中心[2013]文检字第248号文书鉴定意见书，该鉴定书中记载的鉴定材料“检材”为2007年3月20日《房屋权属声明》原件，“样本”为:1.标称时间为“二〇〇四年七月十三日”，由中华人民共和国北京市第二公证处出具的《公证书》[(2004)京二证字18096号]原件两份，每份公证书中均有标称时间为“2004年7月13日”的《委托书》原件一页，每份“委托人”签字处均有“任×”签名字迹一个。2．标称时间为“二〇〇五年十一月十七日”，由中华人民共和国北京市海淀区公证处出具的《公证书》[(2005)海证民字第8726号]原件一份，其中有标称时间为“二〇〇五年十一月十七日”的《委托书》原件一页，“委托人”签字处有“任×”签名字迹一个。3.标称时间为“二〇〇五年十一月十七日”，由中华人民共和国北京市海淀区公证处出具的《公证书》[(2005)海证民字第8727号]原件三份，每份公证书中均有标称时间为“二〇〇五年十一月十七日”的《委托书》原件一页，每份“委托人”签字处均有“任×”签名字迹一个。“鉴定意见”的内容为：一、《房屋权属声明》上“任×”签名字迹与样本上“任×”签名笔迹是同一人所写。二、无法对《房屋权属声明》上“任×”签名笔迹的形成时间进行鉴定。其中，该鉴定意见书的附件中，附署了该检材及样本的复印件，《房屋权属声明》内容为：“9号楼4-10层房屋是王小琳出全资以我的名义购买，一切手续均由王小琳自行办理，一切费用均由王小琳自行承担，房屋所有权属于王小琳所有。需要办理过户时，我自愿配合，特此声明，声明人任×，2007年3月20日”（2005）海证民字第8727号公证书中的《委托书》的内容同上。中华人民共和国北京第二公证处出具的(2004)京二证字第18096号公证书显示，2004年7月13日，任×通过该处向王小琳出具《委托书》，该委托书载明：“我于2004年2月购买20层1-7户的房产（权证字号：青房地权市字第××××××号）。现我决定出售上述房产，由于工作原因无法亲自办理相关手续，特全权委托王小琳女士代我办理该房屋的出售、出租、代收租金、收取售房款、产权变更过户、代交有关税费等事宜。受托人在其代理权限范围内所签署相关法律文件，我均予以认可并自愿承担相关的法律责任。”中华人民共和国北京市海淀区公证处出具的(2005)海证民字第8726号公证书显示，2005年11月17日，任×通过该处向王小琳出具《委托书》，该委托书载明：“根据北京市海淀区人民法院(2003)海民执字第4862号强制执行裁定书裁定将北京全联房地产开发有限公司所有的0206号，原登记在崔喜庆名下，北京市内销商品房预售契约编号为××××××过户到我名下。现因我不能亲自办理相关事宜，现委托王小琳为我的合法代理人。代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户事宜。代理房屋出租代收租金。代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产过户手续等一切相关事宜。代理人在代理的权限内所签署的一切有关文件我均予以承认。”庭审中，王小琳向一审法院提交了2004年4月15日至2006年1月17日、2006年1月1日至2006年12月31日、2007年1月1日至2007年12月31日、2008年1月1日至2008年12月31日、2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日期间的安圣苑小区物业服务收费明细表，用于证明其实际控制安圣苑房屋并缴纳相应的物业服务费，任克明、任思嘉对此不予认可。一审法院向任克明、任思嘉询问任×生前的工作及收入情况，其表示任×生前系普通工薪阶层人员。任克明、任思嘉未进一步向一审法院提交任×具有购买若干套房产的购买能力的证据，以及任何有关其购买安圣苑房屋的资金来源、支付购房款及实际使用房屋等证据，以佐证其实际出资购买及实际控制安圣苑房屋的情况。一审法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。此外，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，当事人双方经常使用的习惯做法可以被人民法院认定为合同法所称的“交易习惯”，以帮助法院认定案件事实。本案中，虽然王小琳未向法院提交有关北京市昌平区北七家镇睿智府27号房屋的《房屋权属声明》原件，但是从北京天平司法鉴定中心的鉴定文书中可以确认该《房屋权属声明》原件的确存在，而且该鉴定文书确认《房屋权属声明》上的“任×”签名，与（2005）海证民字第8727号公证书上“任×”的签名是同一人书写。此外，北京华夏物证鉴定中心的鉴定意见书也表明，另一份针对9号楼4-10层房屋的《房屋权属声明》上的“任×”签名与（2004）京二证字第18096号公证书、（2005）海证民字第8726号公证书、（2005）海证民字第8727号公证书等三份公证文书中的“任×”签名均属同一人书写。鉴于上述公证书上的签名系由任×本人到公证处签名并由公证机关公证，在无相反证据的情况下，由此可以证明该两份《房屋权属声明》是由任×本人签署，进而可以认定该两份《房屋权属声明》中签署的内容系任×本人的真实意思，任×在该两份《房屋权属声明》中明确表示王小琳与任×之间就27号房屋及9号楼4-10层房屋系借名买房关系，而且上述三份《委托书》的实质内容和用语几乎一致，而且这三份《委托书》是在前后间隔时间较短的期间内针对购买不同的三套房屋所签署的，这表明王小琳与任×之间就房屋买卖事宜在一段时期内采取了模式相同的交易行为，由此形成了双方经常使用的习惯做法，故可以推论王小琳和任×之间存在借名买房的交易习惯。鉴于双方就27号房屋及9号楼4-10层房屋的借名买房关系已经被《房屋权属声明》所证明，依据双方之间存在过类似方式，可以合理推断至少前述委托书中所指向的安圣苑房屋也应属于借名买房的关系，即便本案中任×没有明确出具类似前两套房屋的《房屋权属声明》，但是当事人基于在交易中形成的信任关系，在其后的同样或类似交易行为中简化交易手续也符合交易习惯和常理，在任克明、任思嘉未提出充分的相反证据的情况下，依照当事人之间的系列交易习惯可知这一推断是合理的。此外，从任×通过公证方式向王小琳出具的公证委托书内容表明，王小琳实际办理了涉诉房屋有关的一切事宜和手续，任×并没有实际参与。再则，王小琳不但保管和掌控了购房资金来源证明、购房契约、物业缴费凭证等重要原件，任×还将身份证原件、户口本原件、离婚协议书等重要的个人身份证明原件均交由王小琳保管并使用。按照一般常理而言，这些重要凭证应由实际购房权利人自行保管，但任×并未实际保管和掌控，而且作为工薪收入阶层的任×，却能在时间间隔较短的时段连续购买若干套房产，这些情况都明显不符合常理。但是，任克明、任思嘉却没有提供任何证据证明任×实际履行了购房人的义务，或者实际行使了买房人的权利，既没有提交证据证明任×对买房有任何的出资及完税，也未能提交证据证明任×在购房之后对房屋有任何的实际控制，任克明、任思嘉在王小琳提交前述证据之后并未举出充分的证据否定借名买房关系的存在。因此，王小琳实际履行了涉诉房屋买卖关系中买受人购房出资的主要义务，并实际接受了合同的履行和实际行使了交易完成后房屋所有权人的主要权利，其中包括签订购房契约并掌管该契约原件、缴纳房屋使用期间的物业费用及实际控制房屋。综上，王小琳向一审法院提交的证明双方存在借名买房关系的前述证据，属于优势证据，故一审法院对王小琳称其与任×之间系借名买房关系的主张予以采信。鉴于王小琳与任×之间的借名买房关系属于双方当事人真实的意思表示，且并不违反影响合同效力的效力性强制规定，该合同合法有效。虽然我国拍卖法第22条规定：“拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买人”，第62条规定：“拍卖人及其工作人员违反本法第二十二条的规定，参与竞买或者委托他人代为竞买的，由工商行政管理部门对拍卖人给予警告，可以处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款，情节严重的，吊销营业执照。”王小琳作为拍卖公司工作人员，以任×名义参与竞买的行为，违反了拍卖法的上述规定，但是上述规定属于管理性规定，产生的法律效果属于行政处罚的范畴，其既不影响涉诉房屋买卖合同的效力，也不影响王小琳与任×之间借名买房合同的效力，故该规定并不属于影响合同效力的效力性强制规定。有鉴于此，涉诉房屋虽然登记在任×名下，但是王小琳与任×之间存在借名买房合意，且王小琳实际享有该房屋的权益，故任×有义务配合王小琳将房屋所有权过户登记至王小琳名下。由于任×已经去世，所以任×承担的该义务应由其继承人继受。现在王小琳作为借名人，依据其与作为出名人的任×之间的合意，要求任×的第一顺位继承人任克明、任思嘉办理安圣苑房屋所有权过户登记的理由正当，故法院依法予以支持。同时，法院考虑到王小琳违反拍卖法有关管理性规定实施了涉诉的借名买房行为，并由此引发了本案诉讼，故本案的诉讼费应由王小琳负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、第十四条之规定，判决如下：本判决生效之日起七日内，任克明、任思嘉配合将0206号房屋（原为0206号房屋）的产权登记过户到王小琳名下。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。经本院询问，任克明、任思嘉对于购买涉案房屋的款项由谁支付、任×是否实际入住、购房手续和任×证件为何由王小琳掌握等事实均表示不清楚，但坚持认为借名买房不合常理、任×与王小琳可能存在其他关系。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。王小琳应当对其与任×存在借名买房的合意承担举证证明责任，王小琳在本案审理期间对借名买房的事由做出了解释，并提供了出资的证据，且实际掌握购房合同、任×证件等物品，法院结合以上事实，足以确信其与任×借名买房一事具有高度可能性，应当认定该事实存在。但任克明、任思嘉对以上事实均不能做出合理解释，仅主张王小琳和任×可能存在其他关系，亦未提交任何反证，不足以反驳借名买房事实，对其主张法院不予采信。综上所述，任克明、任思嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43280元，由任克明、任思嘉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年五月二十二日法官 助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨