北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初44542号原告：北京成荣房地产发展有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园1号楼。法定代表人：张晓兵，董事长。委托代理人：耿军，北京市广盛律师事务所律师。委托代理人：李洪，北京市广盛律师事务所律师。被告：黄宾，男，1961年1月3日出生。原告北京成荣房地产发展有限公司（以下简称原告）与被告黄宾（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿军到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未出庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告1995年12月8日签订的北京市外销商品房预售契约；2、被告向原告支付解除北京市外销商品房预售契约之违约金385331元；3、原告向被告收回怡景园x号楼x号房；4、被告配合原告办理怡景园x号楼x号房的登记备案注销手续；5、被告向原告支付管理费基金和管理保证金合计10923.53元及其逾期付款滞纳金（滞纳金自1997年7月1日起至解除预售契约之日止，按年利率24%计算）；6、被告向原告支付自1997年7月1日起至解除北京市外销商品房预售契约之日止的各期物业管理费283838.15元及其逾期付款滞纳金（滞纳金均自各期费用应付之日起至解除预售契约之日止，按年利率24%计算）；7、被告向原告支付自1997年7月1日起至解除北京市外销商品房预售契约之日止的各期供暖费39721.92元及其逾期付款滞纳金（滞纳金均自各期费用应付之日起至解除预售契约之日止，按年利率24%计算）。事实和理由：北京市朝外大街怡景园公寓是由原告开发建设并提供物业服务。1995年12月8日，原告与被告签订了《北京市外销商品房预售契约》，约定由被告向原告购买怡景园x号楼x号房。该合同约定该房屋预测建筑面积为111.19平米，单价为每建筑平米1737.21美元，约定购房总价款为193160美元。但被告总计支付购房款仅为112032.80美元（占约定购房款58%），剩余购房款81127.20美元（占约定购房款42%），以及所需补缴的房屋实测面积差价款12212.58美元，总计拖欠购房款93339.78美元，至今仍未缴付。关于房款缴付期限问题，《北京市外销商品房预售契约》附件一约定：“甲乙双方同意乙方按以下建筑分期付款方式向甲方缴付本契约正文第二条所载房地产成交价款：1、于1995年12月8日或之前，付买价的10%（即US$19316）；2、于1996年1月8日或之前，付买价的6%（即US$11589.60）；……11、于1996年10月8日或之前，付买价的6%（即US$11589.60）12、成交价的全部余款（即买价的30%US$57948）须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清。”（其中第2期～第11期款项均系按买价6%分别于1996年1月8日～10月8日前支付）。被告依约支付了第1期～第9期购房款总计112032.8美元，但至今没有依约向甲方支付第10期～第12期购房款合计81127.20美元（具体包括第10期价款11589.60美元、第11期价款11589.60美元和第12期价款57948美元），以及所需补缴的房屋实测面积差价款12212.58美元。1997年6月6日，原告向被告发出《北京怡景园交付使用通知书》，宣告怡景园第一座全体业主按期前来办理收楼入伙手续并且签署《北京怡景园公寓管理公约》，原告同时还向被告发出《北京怡景园交付使用通知书》之附件一《北京怡景园业主收楼缴费通知》，明确告知：“贵业主购买的怡景园x座x房屋，暂测建筑面积为111.19平米，实测建筑面积118.22平米。……请贵业主在收到房屋交付使用通知书之日起十四天内（但最迟应于1997年6月30日前）至收楼现场办理完成房屋交付使用手续，否则将自1997年7月1日起视同贵业主自动接收该单位，并且将自1997年7月1日起对贵业主未结清之各项应付款项计收滞纳金以及追究其他违约责任。……贵业主需在收到房屋交付使用通知书之日起14天内交付尾期楼款计57948美元；此外贵业主尚欠第十期至第十一期楼款计23179.20美元，共计81127.20美元。另，贵业主还需在收到房屋交付使用通知书之日起14天内补交房屋面积差价12212.58美元，总计93339.78美元。……怡景园物业管理费为人民币18.48元/月/平米，贵单位实测建筑面积118.22平米。贵业主需在签订《北京怡景园公寓管理公约》时缴纳以下费用：1.管理费基金人民币6554.12元（相当于三个月管理费）；2.管理保证金人民币4369.41元（相当于二个月管理费）；……。”但被告从此以后就销声匿迹，拒绝办理房屋交接手续，并且至今也都没有缴付《北京怡景园业主收楼缴费通知》所示应付购房款93339.78美元以及各项物业收费。《北京怡景园交付使用通知书附件B》还明确告知办理房地产权属证书另需缴纳购房款总价6%契税（当时北京市外销房税率）等政府规定的各项税费，被告同样也没有支付。虽经原告多方寻找被告下落，可是被告总是杳无音讯、无动于衷。关于房屋交付和缴费问题，《北京市外销商品房预售契约》附件四《补充条款》第六条约定：“乙方在收到房屋交付使用的通知书之日起十四日内，到甲方或其代理机构办理房屋交付手续，除即时付清全部房价款及利息外，还须支付管理费押金（按金）、管理费及其他必须支付的费用。如乙方未按预售契约的要求办理支付手续，则视同乙方违约。违约责任按预售契约的第四条及补充条款办理。”第十条约定：“乙方同意由甲方或甲方指定的物业管理公司进行物业管理，乙方保证遵守并同意于甲方指定时间、地点签署《北京怡景园管理总公约》……，并缴纳有关管理、维修等费用。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据上述法律规定和合同约定，原告有权自交房通知书确定的收房期限届满之日（即1997年7月1日）起视同涉案房屋已交付给被告，并且自此开始计收各项物业收费。购房人依法也有及时收房的义务，拒绝或者迟延接受房屋都属于违约行为。况且购房人根本就不存在无法接收房屋问题，即使购房人借口因故没有及时收到交房入住通知，仍然不能构成其收房使用的障碍。这是因为商品房买卖都有书面合同，购房合同中必然都会约定房屋交付期限和房屋地点，至于交房地点无非就是商品房坐落的位置，购房人根本不可能找不到所购楼盘，更不可能找不到原告已经公示的经营场所（原告工商登记住所以及实际办公场所一直都在怡景园x号楼）。更何况被告所购怡景园1号楼是原告在怡景园小区营建的首栋建筑，怡景园小区其余多栋住宅楼及其配套建筑亦由原告若干年后陆续在原址建成开盘。由此可知，只要购房人按照购房合同约定的时间和地点进行接洽，任何无法前往收房的借口都是不能成立的。《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业费用是业主应当履行的义务；《物权法》第八十三条指出，拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。原告为怡景园公寓全体业主提供了物业管理服务，被告作为社区业主之一，依法应当按《北京怡景园公寓管理公约》之规定向原告缴纳物业管理费等项费用。需要特别说明的是，怡景园小区曾经延续多年由原告代全体业主按全市统一市政供热价格24元/供暖季•平方米向供热单位垫付供暖费，以上事实有北京热力集团《供用热合同》和专用收款发票为证。众所周知在我国特定的供热体制下，所谓垫付供暖费就是物业公司必须先行缴纳全额供暖费，收不上来的则由物业公司自行承担亏空。怡景园社区在1997年11月15日-2012年3月15日供暖季交付供暖费的唯一方式就是由原告代收代缴，并不存在业主直接向供热单位缴费的途径。自2012年冬供暖季开始改由供热单位直接向业主收取。被告未答辩。本院经审理认定事实如下：1995年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》，约定:被告向原告购买怡景园x号楼x号房(下称诉争房屋)，约定预测建筑面积为111.19平米，单价为每建筑平米1737.21美元，购房总价款为193160美元，预测面积与实测面积在±5%以内的，不再结算，误差超高±5%的，超过部分按房屋售价进行结算；被告已支付定金3000美元，在最后一次付款时转为购房价款。第四条约定，乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金,违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民固定资产贷款利率计算，逾期超过30日乙方未付款的，甲方有权终止本契约,契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效，乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方须于1996年12月31日前将房屋交付乙方。……合同附件一约定：乙方从1995年12月8日至1996年9月8日，每月的8日或之前，付买价的10%（即US$19316），成交价的全部余款，即买价的30%（US$57948）须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清。原告称被告总计支付购房款112032.80美元（占约定购房款58%），剩余购房款81127.20美元（占约定购房款42%），以及需补缴的房屋实测面积差价款12212.58美元至今仍未缴付。合同附件四约定：……四，当乙方逾期付款，甲方按预售契约第四条的规定终止预售契约，甲方除可即时没收乙方已支付的定金外，倘若乙方于违约的时候已支付超过房价款的百分之叁拾，甲方有权从乙方已支付的房价款中扣除相等于房款的百分之叁拾（含定金）作为违约金及弥补甲方因乙方违约造成的损失，余款退还乙方，如乙方已付的房价款未达到应扣除的房价款的百分之叁拾，甲方除扣除已收房价款外，还有向乙方追索不足款的权利，甲方并有权将房屋售与他人，乙方不得提出异议。……六，乙方在收到房屋交付使用的通知书之日起十四日内，到甲方或其代理机构办理房屋交付手续，除即时付清全部房价款及利息（倘有）外，还须支付管理费押金（按金）、管理费及其它必须支付的费用。如乙方未按预售契约要求办理支付手续，则视同为乙方违约。违约责任按顸售契约第四条及补充条款四办理。……十、乙方同意由甲方或甲方指定的物业管理公司进行物业管理，乙方保证遵守并同意于甲方指定时间、地点签署《北京怡景园管理总公约》及一份由甲方或甲方指定的物业管理公司所制订的物业管理公约或有关的承诺书，并缴纳有关管理、维修等费用。……十八、按预售契约寄发给对方的通知书，均应以挂号邮件按本契约所列地址寄发并自寄出五天后视为收妥。一方如需更改通讯地址均应以书面通知对方。契约规定各项时限含星期日及法定节假日，如到期日为星期日或法定节假日则顺延至下一个工作日。原告称其1997年6月6日向被告发出《北京怡景园交付使用通知书》和附件一《北京怡景园业主收楼缴费通知》。原告提供了相应的文本及挂号信缴费凭证。《北京怡景园交付使用通知书》要求怡景园第一座全体业主按期前来办理收楼入伙手续并且签署《北京怡景园公寓管理公约》。《北京怡景园业主收楼缴费通知》要求补交房款和交付物业管理费，其中需要补交房屋面积差价款12212.58美元，称逾期收房视为交房。原告称被告此后就销声匿迹，拒绝办理房屋交接手续，并且至今也都没有缴付《北京怡景园业主收楼缴费通知》所示应付购房款以及各项物业收费、税费。原告提交的《北京怡景园公寓管理公约》显示业主应该交纳三个月的管理费用作为管理基金和两个月的管理费用作为保证金,原告提交了北京市居住小区管理办公室出具的《关于公约核准的通知》，显示该公约的核准日期为1998年7月23日。原告提交的付款通知单显示当期物业费标准为18.48元/㎡。原告提交的房屋清单显示诉争房屋建筑面积为118.22㎡。原告2016年7月25日以商品房预售合同纠纷为由提起本诉。上述事实，有外销商品房预售契约、当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实作出判决。因被告未到庭，故本院对于原告所述房款交纳情况予以采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告怠于行使解除权已经超过一年，故其要求解除预售契约、支付解除合同违约金、收回房屋、办理注销手续的诉讼请求，本院不予支持。关于管理费基金和保证金，符合预售契约约定，本院予以支持，并按照预售契约约定的标准支持违约金。关于物业管理费和供暖费及相应滞纳金，本院认为与本案并非同一个法律关系，本院不予处理，可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告黄宾于本判决生效后七日内给付原告北京成荣房地产发展有限公司管理费基金和管理保证金一万零九百二十三元五角三分及从一九九七年七月一日起计算至实际给付之日止的违约金（以一万零九百二十三元五角三分为基数，按中国人民银行固定资产贷款利率标准计算）；二、驳回原告北京成荣房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15000元，由原告北京成荣房地产发展有限公司负担11273元（已交纳），由被告黄宾负担3727元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告黄宾负担（于本判决生效后七日内给付原告北京成荣房地产发展有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  石海朝人民陪审员  朱文良人民陪审员  毛立新二〇一七年五月二日书 记 员  赵晓琳