河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1619号上诉人（原审被告）：王晓东，男，1957年3月5日出生，汉族，住三河市南城滨河西区。委托代理人：郑立果，河北天枢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李宽亮，男，1937年2月27日出生，满族，住三河市南城西区。委托代理人：叶一舟，河北唤民律师事务所律师。上诉人王晓东因与被上诉人李宽亮农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王晓东上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。事实和理由：王学孟与李宽亮于1985年签订农村房屋买卖合同，已实际履行完毕，并缴纳了税款，政府税务部门出具了契税票，原三河县人民政府对王学孟与李宽亮之间的农村房屋买卖行为进行了确认并加盖了公章，能够证明县、乡两级政府均对该农村房屋买卖行为进行了确认，这属于对诉争宅基地进行了确权；2002年三河市人民法院作出（2002）三民初字第2471号民事判决，该判决本院认为部分明确认定“原告王学孟与李宽亮的购房协议合法有效，且该房屋早已实际交付”，14年之后，在此判决未被撤销的情况下，却判令双方购房契约无效，相互矛盾；《土地管理法》只是确立了农村宅基地“一户一宅”原则，并未对农村房屋的买卖做出禁止性规定，且王学孟和李宽亮签订房屋买卖合同时，无任何法律法规对农村房屋买卖做出禁止性规定；王学孟已病逝，且诉争房屋已被拆除翻建，交易行为已经过去30多年，被上诉人是受利益驱使，违背诚实信用原则提起本案诉讼，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。李宽亮辩称，王学孟非本村村民，且为城镇居民，不具有购买农村宅基地的权利，王学孟与李宽亮签订的《契约》明确约定“宅基地永远归王学孟使用，”且《契约》约定的交易价格为4000元，而上诉人提供的《房产草契》、《河北省三河县人民政府印契》、《契税收据》都载明三间房屋的交易价格为2500元，这表明是以1500元出售了宅基地使用权，违反当时的法律法规，1982年颁布实施的宪法、村镇建房用地管理条例、河北省村镇建房用地管理实施办法、都禁止土地或宅基地的买卖，本案双方当事人的买卖行为违反法律、法规的强制性规定，合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张无证据证明，请求驳回上诉，维持一审判决。李宽亮向一审法院起诉请求：1.确认李宽亮与王学孟签订的三河市燕郊镇行宫村东临大队地、南邻李宽龙、西邻李信全、北邻道南侧房屋的买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1985年8月31日，原告李宽亮与被告王晓东之父王学孟签订《契约》一份，主要内容为：“李宽亮原祖传房基地上仅有的砖瓦厢房三间卖与王学孟，计款肆仟元，房屋坐落的宅基地永远归王学孟使用。宅基地坐落行宫后街李信全东侧，南北长7.5丈，东西宽7丈。四至为东至原李宽永空基地、西至李信全、南至李宽龙现正房后贰尺滴水、北至道。以上协议永无反悔，李信全欣然同意，中人王某等为证，所应付款全部笔下交清。从立约之日起，李宽亮三间厢房产权永远归王学孟所有，连同宅基地永远归王学孟使用。落款有卖主李宽亮，买主王学孟，中证人王某、杨某，亲属李信泉的签字，落款时间1985年8月31日”。涉案房屋所占宅基地登记在原告李宽亮名下。《契约》签订后，王学孟向原告付清房款4000元，原告将房屋交付王学孟使用。1986年11月16日和同年12月1日，三河县人民政府分别出具《房产草契》和《印契》，对原告与王学孟购房契约予以确认，同时王学孟缴纳契税150元。另查明，被告之父王学孟原系三河市齐心庄辖区非农业户口，2012年11月17日因病去世，被告王晓东通过继承方式占有使用该宅基地及地上房屋至今；2002年王学孟因其西邻李信全在其宅院内非法建房出租起诉李信全侵权纠纷，本院2002年11月18日作出（2002）三民初字第2471号民事判决书，就王学孟与本案原告李宽亮所签购房协议认定合法有效；本案诉讼过程中，原告李宽亮就政府确认的《房产草契》中“李宽亮”签名是否为本人书写申请笔迹鉴定,后因未能提供相关对照样本材料鉴定程序终结。庭审中，原告提交了三河市国土资源局出具的原三河县宅基地登记表，证实涉案宅基地登记在原告李宽亮名下。提供三河市公安局齐心庄派出所出具的常住人口登记表，证实王学孟非行宫村民且系非农业户口，故主张双方所签《契约》违反了国家法律法规规定而无效。被告对证据的真实性无异议，但称无法实现原告证明目的且常住人口登记表与本案无关；被告辩称1987年1月1日《土地管理法》实施前国家并未禁止城镇居民购置农村房屋，且王学孟已缴纳契税、涉案《契约》同时被当时三河县人民政府和三河市法院生效民事判决书确认，故该《契约》合法有效。被告针对该抗辩意见向本院提交了原告与王学孟签订的《契约》、由三河县人民政府盖章的《房产草契》、《印契》及王学孟缴纳契税收据、本院（2002）三民初字第2471号民事判决书等证据。原告对民事判决书外其他证据的真实性不认可，同时称该证据只能证明双方交易事实存在，并非对土地使用权及房屋所有权的确认，民事判决书无法证明已经发生法律效力且无法达到其证明目的。一审法院认为，农村宅基地具有福利性质,非本村村民不能享有。根据“房地一体”原则,宅基地上房屋亦具有限制流通的特性,城镇居民禁止购买农村房屋,否则依据法律规定和国家政策合同无效。本案王学孟非行宫村民，其身份为城镇居民,涉案房屋其虽已购买并缴纳了契税，且又使用了多年,但不能成为其与原告所订《契约》有效的依据。王学孟以起诉李信全侵权案件中本院生效判决已认定《契约》有效进行抗辩，但该案判决书中对《契约》效力的认定与本案认定的事实无涉，不影响本院对本案事实的判定，其抗辩意见本院不能采信。故此，原告李宽亮与王学孟所签《契约》违反我国法律法规和政策规定，应认定无效。原告诉讼请求本院应予支持。因《契约》无效引发的其他纠纷，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下：原告李宽亮与王学孟于1985年8月31日签订的《契约》无效。案件受理费80元，由被告王晓东负担（于本判决生效后三日内交纳）。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为,1985年8月31日，被上诉人李宽亮与王学孟签订房屋买卖《契约》，李宽亮将涉诉房屋出售给王学孟，该《契约》系李宽亮与王学孟的真实意思表示，且已实际履行。此后，三河县人民政府分别出具《房产草契》和《印契》，对王学孟的购房契约予以确认，同时王学孟交纳契税150元。被上诉人李宽亮主张其与王学孟签订的《契约》违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效，主张具体违反的法律、法规规定为，违反《中华人民共和国宪法》（1982年）第十条，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，违反1982年国务院《村镇建房用地管理条例》第四条，“农村人民公社、生产大队、生产队的土地，分别归公社、大队、生产队集体所有。社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。不得在自留地、自留山、饲料地和承包的土地上建房、葬坟、开矿和毁田打坯、烧砖瓦等。严禁买卖、出租和违法转让建房用地”，违反1982年《河北省村镇建房用地管理实施办法》第四条，“农村人民公社、生产大队、生产队的土地分别归公社、生产大队、生产队集体所有。社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。不得在自留地、自留山、饲料地和承包的土地上建房、葬坟、开矿和毁田打坯、挖沙、挖坑、卖土、烧砖瓦等。严禁买卖、出租和违法转让建房用地”。本院经审查认为，上述规定，是对土地的所有权、使用权的规定，以及严禁买卖、出租和违法转让建房用地，规定针对的主体均为土地，而非对农村房屋买卖行为的规范，被上诉人李宽亮据此主张房屋买卖《契约》无效，不能成立。李宽亮与王学孟1985年8月31日订立房屋买卖《契约》，依据“法不溯及既往”的基本法治原则，应依据当时的法律法规，审查双方房屋买卖《契约》是否违反法律法规的禁止性规定，同时依据“房地一体”原则，确定所涉宅基地使用权的归属。经审查，房屋买卖《契约》签订时，没有农村房屋在何种情况下禁止买卖的法律规定。此后颁布的《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第四十一条规定，“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设用土地的标准支付补偿费和安置补助费”，1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了该规定，1998年修改《中华人民共和国土地管理法》时，删除了该规定，上述法律规定说明，在此时期，城镇非农业户口居民，可以取得农村宅基地使用权进行住宅建造，亦未对通过买卖农村房屋进而取得宅基地使用权进行限制。1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国土资源部2004年11月2日发布《关于加强农村宅基地管理的意见》，规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买房基地、农村住宅或小产权房”。上述政策和规定，均在李宽亮与王学孟订立履行房屋买卖《契约》之后发布实施，不能作为认定该《契约》效力的依据，且当时的三河县人民政府，已按照当时的政策规定，出具了《房产草契》、《印契》，收取了王学孟的契税，是对王学孟购房效力的确认，也是对王学孟享有该房屋所有权及宅基地使用权的确认，被上诉人李宽亮在该房屋出售30多年后，起诉主张房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，王晓东的上诉请求，理据充分，符合法律规定，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院(2016)冀1082民初3325号民事判决；二、驳回被上诉人李宽亮的诉讼请求。一审案件受理费80元，由被上诉人李宽亮负担；二审案件受理费80元，由被上诉人李宽亮负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 叶振平审判员 梁志斌二〇一七年五月十五日书记员 田 静