新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初1496号原告:冯琪，女，汉族，1977年9月16日出生，现住昌吉乌鲁木齐市。委托代理人：郑海池，新疆广泽律师事务所律师。被告：新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司。负责人：韩华，系该公司经理。地址：昌吉市建设路今日家园（15区1丘23栋W-16）。委托代理人：胡云松，新疆金仕成律师事务所律师。原告冯琪与被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年3月1日受理后,依法由审判员艾令起适用简易程序于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告冯琪的委托代理人郑海池，被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司的委托代理人胡云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯琪诉称：2013年原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的昌吉市晨光绿景×幢×单元×层×室的房屋，房屋总价款445474元，原告支付首付款135474元，剩余房款用原告公积金贷款支付，被告应于2014年9月30日前交付房屋，逾期交房按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未按照约定的期限交付房屋。原告认为，被告逾期交房已构成违约，损害了原告的合法权益。故原告依法起诉至法院，请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金38266元（截止2017年2月5日）；2、诉讼费用及其他费用由被告承担。被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司辩称：被告对于原告主张的按日万分之一的标准计算违约金没有异议。但原告延期支付房款，原告先行违约，原告延期付款的违约金应与被告延期交房的违约金相互折抵，且原告有一笔房款系在双方约定的交房期限之后交纳，根据双方合同第八条的约定，被告可以顺延交房。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、商品房买卖合同1份，证实原、被告双方签订合同，原告购买被告开发的房屋的事实，合同约定被告应于2014年9月30日交付房屋，逾期按日支付已交房款万分之一的违约金。被告质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二、销售不动产统一发票2张，收据1份，证实原告已按合同约定向被告支付全部购房款，原、被告商议原告以公积金贷款的方式支付剩余房款，原告交纳了办理公积金贷款的费用160元。被告质证后对真实性无异议，认为80元是产权登记费，80天是抵押登记费。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告举证，原告质证，本院认证如下：五方验收意见表一份，昌吉日报一份，证实涉案房屋于2016年11月9日五方验收合格，2017年1月24日被告在昌吉日报上发布公告，通知交房时间为2017年2月1日。原告质证后对证据的真实性无异议，认为验收意见表只是五方同意验收，但验收结果并没有表述，无法证实房屋已经五方验收合格。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。经审理查明：2013年11月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的昌吉市48区3丘2栋晨光绿景花园×幢×单元×层×号房屋，房屋建筑面积为123.4平方米，单价3610元，总房款445474元；付款方式为分期付款，买受人于2013年11月9日前首付购房款135474元，剩余购房款310000元于2013年12月9日前付清。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年9月30日前将验收合格的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：2、买受人未按合同约定付清全部房款及费用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该合同附件五合同补充协议第三条约定：买受人同意出卖人选择登报《昌吉日报》等方式送达相关通知，刊登发行之日起，即视为送达买受人。合同签订后，原告于2013年11月9日支付购房款135474元，余款310000元于2014年11月5日交纳。本案所涉房屋于2016年11月9日经五方验收，被告于2017年1月24日在昌吉日报刊登交房公告，通知业主于2017年2月1日开始交房。原告因被告逾期交房，故诉至本院要求被告承担逾期交房的违约金。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方当事人具有约束力。合同双方当事人应按约定履行合同。原、被告约定交房时间为2014年9月30日，被告未按合同约定的时间及时向原告交付房屋，故被告的行为构成违约，应当承担约定的违约责任。原告按照合同约定已付房款日万分之一的标准，要求被告支付自2014年9月30日至2017年2月5日期间的违约金38266元。被告对违约金的计算标准没有异议，但被告辩称其于2017年1月24日发出交房公告，通知买受人于2017年2月1日办理交房手续，故应计算至2017年2月1日。本院认为，原、被告在合同第十一条明确约定房屋达到交付条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方在合同附件五补充协议第三条中约定”买受人同意出卖人选择登报《昌吉日报》等方式送达相关通知，刊登发行之日起，即视为送达买受人”，该约定亦有效，故被告在昌吉日报上发出交房公告，视为送达交房通知。通知交房时间为2017年2月1日，原告在此后办理交房手续，相应的责任应由买受人自行承担，被告在此后不应承担违约金。被告又辩解：原告逾期支付购房款310000元。根据双方合同第八条的约定，被告可据实予以延期交房。本院认为，该条款系约定交房期限届满后，买受人未交清房款承担的责任。本案原告贷款部分310000元实际于2014年11月5日交纳，晚于约定交房期限，按约定出卖人可以延期交房。原告的贷款部分晚于约定的交房期限36天，被告可延期交房36天,被告对此部分延期交房的抗辩理由成立。因此原告主张被告延期交房违约金应自2014年11月6日起计算至通知交房之日止。故按照合同约定的每日按已支付房价款万分之一的标准，本院确认被告应承担自2014年11月6日至2017年2月1日期间共819天逾期交房违约金36484元（445474元×819天×日万分之一）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司于本判决生效后十日内支付原告冯琪违约金36484元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费378元，由被告新疆新能房地产开发有限责任公司昌吉市分公司负担360元，由原告负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审判员  艾令起二〇一七年五月九日书记员  徐 倩