广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2596号上诉人（原审被告）：广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司（以下简称亚太广州分公司），住所地广东省广州市天河区。负责人：李秀兰。委托诉讼代理人：张卫华，北京市光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东长裕发展有限公司（以下简称长裕公司），住所地广东省广州市天河区。法定代表人：江南，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国财、梅欣婷，该公司职员。原审被告：广东亚太金行贵金属经营有限公司（以下简称亚太公司），住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：朱宏伟，该公司董事长。上诉人亚太广州分公司因与被上诉人长裕公司、原审被告亚太公司租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人亚太广州分公司的委托诉讼代理人张卫华及被上诉人长裕公司的委托诉讼代理人张国财、梅欣婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人亚太广州分公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，依法改判。事实和理由：1、上诉人无法搬离租赁房屋是被上诉人长裕公司不允许上诉人搬离造成，被上诉人不配合的情况下上诉人无法搬离。2、一审判决既然认为违约金应以损失为基础，而被上诉人未能举证其实际损失，一审判决上诉人按人民银行贷款利率支付违约金就没有事实依据。被上诉人实际损失充其量也就是租金的利息损失，一审判决违约金按贷款利率计算不妥当，上诉人认为应以被上诉人租金利息损失（存款利率）为基础计算违约金。3、租赁合同补充协议中被上诉人的没收租赁保证金的行为违法，不应得到法律支持。被上诉人对租赁保证金的没收权实际上就是对违约造成的损失作出的补偿，一审判决既然指出鉴于被上诉人没收租赁保证金已可弥补其部分损失，则对于被上诉人的没收权不应做另行支持。4、一审判决上诉人将业户地址迁离租赁地址，没有充分考虑除上诉人之外的其他客观因素，这些因素导致上诉人即使愿意迁址也无法迁离。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人长裕公司辩称：1、根据租赁合同补充合同约定，租赁合同终止上诉人亚太广州分公司需搬离房屋，上诉人完全可根据一审判决履行其相应义务，不应将其无法搬离的原因强加于被上诉人。2、一审判决基于公平原则，已对上诉人所拖欠的租金的违约金予以酌情调低，且上诉人对被上诉人造成房屋空置的实际损失，以及参照中国人民银行规定逾期支付租金的利息损失，一审判决适用法律正确。3、双方真实意思体现的《补充合同》明确约定上诉人拖欠租金被上诉人有权没收租赁保证金，不存在违法问题，且一审判决对没收租赁保证金的认定在于根据双方合同约定，该认定合法有理。4、上诉人已于2016年11月11日将其业户地址迁离原租赁地址，上诉人已用其实际行动履行该项判决义务，上诉人的该项上诉请求理应不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，请求维持原判。原审被告亚太公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2016年2月23日，被上诉人长裕公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、长裕公司按合同约定没收亚太公司、亚太广州分公司租赁保证金353520元；2、亚太公司、亚太广州分公司向长裕公司清偿拖欠的租金1204598元（从2015年3月27日至2015年10月20日止）；3、亚太公司、亚太广州分公司向长裕公司支付未按合同约定交纳租金违约金【违约金以拖欠的当月租金为本金（每月租金以长裕公司提交的《欠租明细表》为准），自上月21日计某太公司、亚太广州分公司支付之日止，按照每日2%的标准计算，总额以1204598元为限】；4、亚太公司、亚太广州分公司向长裕公司支付房屋占有使用费（占有使用费以最近一期租金176760元的双倍计付，自2015年10月21日计至实际搬出之日止）；5、亚太公司、亚太广州分公司办理公司注册地址广州市天河区广州大道中988号2601-2604房变更事宜；6、亚太公司、亚太广州分公司搬离涉案房屋；7、亚太公司、亚太广州分公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：长裕公司提交的《房地产权证》记载：广州市天河区广州大道中988号2601房、2602房、2603房、2604房（以下简称“涉案房屋”）的权属人均为长裕公司，规划用途为办公，房屋所有权取得方式为新建，共有情况为单独所有，登记时间为2014年3月20日等等。2013年11月20日，长裕公司（出租人、甲方）与案外人赵丽娜（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区广州大道中路988号北塔26楼01-04单元（自编号29楼01-04单元）房号的房地产（即涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用；建筑面积1473平方米；租期从2013年12月18日至2016年12月17日止；2013年12月18日至2014年4月17日为免租期，2014年4月18日至2015年12月17日每月租金为176760元，2015年12月18日至2016年12月17日每月租金为187366元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按银行转账付款方式缴付下一个月租金给甲方；乙方向甲方交纳353520元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除欠款后无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金等条款。2013年12月8日，上述合同经房管部门租赁登记备案。同日，长裕公司与赵某签订《广州圣丰广场房屋租赁补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：在租赁房屋基本情况、租赁期限和用途、租金金额、租赁保证金金额约定基本不变的前提下，补充约定以下条款：乙方应于每月20日前通过银行转账的方式向甲方书面指定的账户按月缴付下一个月租金（如遇法定节假日、公休假日、则提前至节假日前最近一个工作日）；除甲方书面同意外，乙方不得以租赁保证金抵扣租金；甲方应于2013年12月18日将涉案房屋交付给乙方使用；（9.3条）租赁合同、本合同终止，乙方应在合同终止之日起三日内搬出其全部物件、交还该房屋；逾期不搬的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方有权处置，乙方无权追讨损失；乙方逾期不搬离该房屋的，甲方有权采取任何其认为适当的措施强制乙方搬迁，甲方由此所受到的损失和支出的费用由乙方进行赔偿，同时，乙方须按最近一期的租金标准向甲方双倍支付房屋占有使用费，计租时间从合同终止之日起至乙方实际搬出之日止；乙方如拖欠租金或未缴租赁保证金的，每逾期一日，应按欠缴款项的百分之二（2%）向甲方支付违约金，本条款与合同所约定的其他违约责任是累加的，不应互相排斥；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除租赁合同和本合同，没收乙方已交纳的租赁保证金，并收回该房屋，租赁保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，甲方有权追究乙方赔偿的经济损失包括但不限于甲方为主张权利而需支付的诉讼费、财产保全费、鉴定费、评估费、公证费、律师费等：a、拖欠租金、物业服务费、水电费、其他应缴费用或政府所要求乙方支付的费用，逾期时间累计达到30天以上的[注：双方同意将《广州市房屋租赁合同》第六条第4款之规定：‘乙方拖欠租金6个月以上’，改为按本条规定执行]……；本合同与租赁合同具有同等法律效力，本合同未涉及内容以租赁合同为准，如果本合同与租赁合同彼此内容不一致或发生歧义时，应以本合同中的条款为准等条款。2014年4月12日，长裕公司（出租人、甲方）与亚太公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，其余条款与长裕公司、赵丽娜于2013年11月20日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的一致。2014年4月15日，该《广州市房屋租赁合同》经房管部门租赁登记备案。2015年10月29日，长裕公司向亚太广州分公司及赵某邮寄落款时间为2015年10月20日的《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称《通知书》），内容为：亚太广州分公司拖欠2015年3月27日至2015年10月20日的租金未支付，鉴于亚太广州分公司拖欠租金已超过30天，为此函告亚太广州分公司：自2015年10月20日起，长裕公司与亚太广州分公司签订的合同正式解除；亚太广州分公司应于2015年10月23日前搬出全部物件，将涉案房屋交还给长裕公司等等。长裕公司另提交邮寄上述《通知书》的妥投证明，证明向亚太广州分公司邮寄的其中一份《通知书》于2015年10月30日妥投，另一份《通知书》于2015年11月2日妥投。亚太公司、亚太广州分公司在本案中确认收到上述《通知书》。2015年11月16日，亚太广州分公司向长裕公司发出《联络函》，函称：2015年10月20日，长裕公司以亚太广州分公司拖欠租金原因，而采取了锁门限制亚太广州分公司正常营业的措施，并于2015年11月2日向亚太广州分公司寄达《通知书》；亚太广州分公司同意于2015年10月20日正式解除双方所签署的《广州市房屋租赁合同》及相关的补充、附属协议；由于收到长裕公司的《通知书》的日期是2015年11月2日，已经晚于《通知书》要求的于2015年10月23日前搬出租赁场所的全部物件、并将物业交还给长裕公司的要求；并且现在的租赁物业一直处于长裕公司的控制之下，亚太广州分公司多次要求搬离，均被长裕公司予以拒绝；亚太广州分公司实际接受承担的租金及管理费的截止日期是2015年10月20日；由于长裕公司通知的搬离日期时，亚太广州分公司还未收到长裕公司的《通知书》，所以请长裕公司另行安排搬离日期并安排工作人员同亚太广州分公司办理物业交接手续等等。长裕公司在本案中把上述《联络函》（原件）作为其证据提交，亚太公司、亚太广州分公司亦确认上述《联络函》的真实性。现长裕公司以亚太公司、亚太广州分公司拖欠租金等为由提起本案诉讼要求亚太公司、亚太广州分公司支付租金及违约金等等。长裕公司在一审中提交了以下证据：1、加盖有“广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司业务专用章”的落款时间为2015年8月7日的《关于缴交租金的函》，函称：亚太广州分公司尚欠3-8月份租金，承诺于2015年8月14日前缴清3-5月租金，于8月19日前缴清6-7月份租金等等。拟证明亚太公司、亚太广州分公司拖欠租金的事实及租金额。2、涉案房屋的现场照片。拟证明亚太公司、亚太广州分公司逾期未搬离。3、2013年11月21日，赵某向长裕公司转账支付530280元的收付款凭证以及长裕公司开具的确认收到租赁保证金353520元及租金176760元的收款收据。拟证明亚太公司、亚太广州分公司已支付首月租金以及保证金530280元。4、落款时间为2016年5月6日的《商事登记信息》，显示：亚太广州分公司的业户地址是涉案房屋的地址，负责人为赵某，核准日期为2014年5月28日。拟证明亚太广州分公司住所地为涉案房屋。亚太公司、亚太广州分公司对上述证据质证称：对证据1的真实性不予确认，认为该函件不是亚太广州分公司所出具；对证据2-4真实性、合法性、关联性无异议。亚太公司、亚太广州分公司在本案中没有证据提交。一审中，长裕公司、亚太公司、亚太广州分公司双方就下列问题发表各自观点。一、关于双方租赁合同签订与履行情况。长裕公司称租赁合同是以亚太公司的名义签订的，并成某太广州分公司，再由亚太广州分公司签订补充协议，实际履行人是亚太广州分公司，长裕公司起诉亚太公司、亚太广州分公司是因为亚太公司、亚太广州分公司均有签订合同，另外亚太广州分公司是亚太公司的分公司，应承担连带责任。亚太公司、亚太广州分公司确认上述签订及履行情况。二、关于亚太公司、亚太广州分公司的交租情况。长裕公司称：亚太公司、亚太广州分公司交租至2015年3月26日，此后的租金未交纳；3月26日至3月31日的租金应在2月20日前交纳；4月1日至4月30日的租金应在3月20日前交纳，依此类推。亚太公司、亚太广州分公司对上述交租情况予以确认。三、关于涉案房屋的现状。长裕公司表示：涉案房屋仍是亚太广州分公司注册住所地，涉案房屋至合同解除之日即2015年10月20日由长裕公司实际控制，亚太公司、亚太广州分公司并没有控制涉案房屋。亚太公司、亚太广州分公司对上述情况予以确认。四、关于长裕公司要求亚太公司、亚太广州分公司支付占用费的依据。长裕公司表示涉案房屋由其控制，但涉案房屋有亚太公司、亚太广州分公司的物品。长裕公司明确其诉讼请求为要求亚太公司、亚太广州分公司搬离涉案房屋，但表示在亚太公司、亚太广州分公司缴清相关费用前长裕公司不同意其搬离，并表示根据合同第9.3条约定，长裕公司享有留置权。亚太公司、亚太广州分公司表示其一直同意搬离涉案房屋，只是长裕公司不同意其搬离，合同也没有约定需缴清所有费用才能搬离。五、关于租赁保证金的处理。长裕公司确认收到租赁保证金353520元，但不同意以租赁保证金抵扣租金。亚太公司、亚太广州分公司表示可以租赁保证金抵扣租金。亚太公司、亚太广州分公司另对长裕公司提交的《欠租明细表》真实性不予确认，仅确认其中所列的欠租时间，《欠租明细表》显示2015年3月27日至10月20日期间亚太广州分公司欠付租金。另查明，亚太公司的住所地非涉案房屋。一审法院认为：长裕公司与亚太广州分公司的负责人赵丽娜签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，并由赵某支付租赁保证金及首月租金，长裕公司亦与亚太公司签订与上述《广州市房屋租赁合同》约定一致的《广州市房屋租赁合同》。长裕公司称租赁合同是以亚太公司的名义进行签的，并成某太广州分公司，再由亚太广州分公司签订补充协议，实际履行人是亚太广州分公司，亚太公司、亚太广州分公司对此予以确认。亚太广州分公司的《商事登记信息》亦显示其业户地址为涉案房屋。长裕公司与亚太广州分公司亦曾就涉案房屋的租赁事宜互发函件进行协商。根据上述查明的事实，涉案房屋的实际承租人为亚太广州分公司。《最高人民法院关于适用关于长裕公司要求亚太广州分公司支付租金的诉请。长裕公司、亚太广州分公司双方确认：亚太广州分公司交租至2015年3月26日，此后的租金未交纳，长裕公司于2015年10月20日控制涉案房屋。长裕公司诉请亚太广州分公司向其支付2015年3月27日至10月20日的租金1204598元，亚太公司、亚太广州分公司明确对租金金额没有异议，并明确同意支付上述租金，属亚太公司、亚太广州分公司自主处分权利，并无不当，对长裕公司上述诉请予以支持。《补充合同》约定：除甲方书面同意外，乙方不得以租赁保证金抵扣租金。长裕公司明确不同意以租赁保证金抵扣租金，亚太公司、亚太广州分公司辩称以租赁保证金抵扣租金依据不足，不予采纳。关于长裕公司要求没收租赁保证金353520元的诉请。长裕公司确认已收取租赁保证金353520元。《补充合同》约定：乙方拖欠租金逾期时间累计达到30天以上的，甲方有权没收乙方已交纳的租赁保证金。根据上述已查明的亚太广州分公司拖欠租金的事实，长裕公司根据合同约定诉请没收租赁保证金353520元并无不当，予以支持。关于长裕公司要求亚太广州分公司支付逾期交租违约金的诉请。《补充合同》约定：乙方应于每月20日前通过银行转账的方式向甲方书面指定的账户按月缴付下一个月租金（如遇法定节假日、公休假日、则提前至节假日前最近一个工作日）；乙方如拖欠租金或未缴租赁保证金的，每逾期一日，应按欠缴款项的百分之二（2%）向甲方支付违约金，本条款与合同所约定的其他违约责任是累加的，不应互相排斥。长裕公司根据上述合同约定向亚太广州分公司主张逾期交租违约金并无不当。亚太公司、亚太广州分公司辩称违约金计付标准过高，应予以调整。鉴于长裕公司没收租赁保证金已可弥补其部分损失，且长裕公司亦未对其具体损失作出举证，按上述违约金计付标准计算逾期交租违约金确有过高之嫌，基于公平原则，酌情将亚太广州分公司应向长裕公司支付的逾期交租违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。即违约金应分别以当月欠缴的租金为本金【2015年3月27日至3月31日的租金为28510元（176760元÷31天×5天），2015年4月1日至9月31日期间每月租金为176760元，2015年10月1日至10月20日期间租金为114039元（176760元÷31天×20天），原告主张2015年10月租金为114038元并未超出上述金额，因此2015年10月欠缴的租金以原告主张的租金114038元为准】，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从上月21日起计至实际付清之日止，违约金总额以不超过本金为限。关于长裕公司要求亚太广州分公司搬离涉案房屋及支付房屋占用费的诉请。鉴于双方的租赁合同已解除，亚太公司、亚太广州分公司亦表示其同意搬离涉案房屋，长裕公司诉请亚太广州分公司搬离涉案房屋并无不当，予以支持。长裕公司与亚太公司、亚太广州分公司双方确认涉案房屋自2015年10月20日起由长裕公司实际控制，亚太公司、亚太广州分公司并没有控制涉案房屋。亚太公司、亚太广州分公司表示其一直同意搬离涉案房屋，只是长裕公司不同意其搬离，亚太广州分公司向长裕公司发出的《联络函》亦可证明其已明确同意搬离并要求长裕公司安排交接。长裕公司则明确表示在亚太公司、亚太广州分公司缴清相关费用前长裕公司不同意其搬离。根据上述查明的事实，自2015年10月20日起长裕公司已实际控制涉案房屋，且由于长裕公司不同意致使亚太广州分公司无法搬离相关物品，长裕公司表示须某太公司、亚太广州分公司缴清相关费用才能搬离涉案房屋缺乏合同依据，现长裕公司诉请亚太广州分公司向其支付自2015年10月21日起的占用费依据不足，亦有违公平合理原则，不予支持。关于长裕公司要求亚太广州分公司变更注册地址的诉请。长裕公司将涉案房屋出租给亚太广州分公司，亚太广州分公司在其地址上进行工商登记注册。现双方的租赁合同已解除，长裕公司诉请亚太广州分公司将营业地址迁离涉案房屋并无不妥，予以支持。亚太广州分公司为亚太公司的不具有独立法人资格的分支机构，在亚太广州分公司的自身资产不足以清偿长裕公司上述债务时，依法应由亚太公司承担补充清偿责任。长裕公司要求亚太公司对亚太广州分公司承担连带清偿责任缺乏依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年8月1日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司搬离广州市天河区广州大道中988号2601-2604房；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司向原告广东长裕发展有限公司支付2015年3月27日至2015年10月20日的租金1204598元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司向原告广东长裕发展有限公司支付逾期支付上述租金的违约金【违约金分别以当月欠缴的租金为本金（其中2015年3月27日至3月31日期间租金为28510元，2015年4月1日至9月30日期间每月租金为176760元，2015年10月1日至10月20日期间租金为114038元），按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从上月21日起计至实际付清之日止，违约金总额以不超过本金为限】；四、被告广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司支付的租赁保证金353520元归原告广东长裕发展有限公司所有；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司将业户地址迁离广州市天河区广州大道中988号2601-2604房；六、被告广东亚太金行贵金属经营有限公司对被告广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司的上述债务承担补充清偿责任；七、驳回原告广东长裕发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34560元，由原告广东长裕发展有限公司负担10870元，由被告广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司负担23690元（被告广东亚太金行贵金属经营有限公司对此承担补充清偿责任）。二审中，各方对一审判决查明的事实均无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定涉案《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》合法有效正确，认定涉案房屋的实际承租人为上诉人亚太广州分公司，被上诉人长裕公司起诉要求上诉人亚太广州分公司就上述涉案合同承担合同责任亦正确，本院均予以确认。根据《补充合同》的约定，上诉人亚太广州分公司拖欠租金逾期时间累计达到30天以上的，被上诉人长裕公司有权没收其已交纳的租赁保证金。而根据本案查明的上诉人亚太广州分公司拖欠租金的事实，一审判决认定被上诉人长裕公司根据合同约定诉请没收租赁保证金并无不当而予以支持正确。上诉人亚太广州分公司关于一审判决不应支持被上诉人长裕公司没收租赁保证金的上诉意见不成立，本院不予采纳。一审判决已就被上诉人长裕公司根据涉案合同的约定向上诉人亚太广州分公司主张逾期交租违约金并无不当的理据作了充分的论述，合法合理，本院予以确认。一审判决鉴于被上诉人长裕公司没收租赁保证金已可弥补其部分损失，且被上诉人长裕公司亦未对其具体损失作出举证，基于公平原则，酌情将上诉人亚太广州分公司应向被上诉人长裕公司支付的逾期交租违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付并无不妥，现上诉人亚太广州分公司在没有新证据的情况下，其关于应以被上诉人长裕公司的租金利息损失（存款利率）为基础计算违约金的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。双方的租赁合同已解除，上诉人亚太广州分公司亦表示其同意搬离涉案房屋，故一审判决对被上诉人长裕公司诉请上诉人亚太广州分公司搬离涉案房屋予以支持正确。同理，双方的租赁合同已解除，一审判决据此对被上诉人长裕公司诉请上诉人亚太广州分公司将营业地址迁离涉案房屋予以支持正确。综上，上诉人亚太广州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8049元，由上诉人广东亚太金行贵金属经营有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月十日书记员  党春婷