四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5216号上诉人（原审原告）：刘艳宁，女，汉族，1974年6月21日出生，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人宋乾罡，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都杜柏酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区佳灵路**号*栋***层**号。法定代表人黄冬梅，总经理。委托诉讼代理人秦万明，四川思创律师事务所律师。委托诉讼代理人钟兴亮，四川思创律师事务所律师。上诉人刘艳宁因与被上诉人成都杜柏酒店管理有限公司（以下简称杜柏酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘艳宁上诉请求：1、请求撤销成都市武侯区人民法院作出的（2016）川0107民初6678号判决，将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。刘艳宁诉称：一、一审法院未查明基本事实。1、“委托书”形成的真实性并未审查。“委托书”是“资产管理委员会”提供的格式文本，“委托书”中提到委托人已经亲自签字承认了《新南路8号商铺资产管理委员会章程》（以下简称《章程》）才签订的本“委托书”，但是上诉人从未见过该《章程》，由此可见，“资产管理委员会”在与上诉人之间达成的所谓的授权活动中，并未尽到充分的说明义务；其次，“委托书”中的授权并无终止期限，是从2014年8月18日起至续租合同到期为止。“资产管理委员会”的五位成员可以自行决定《物业租赁合同》的期限，实际上，该行为就是自行决定了“委托书”中的授权期限，从本质上来讲，这违反了委托代理行为的本质，由被代理人个人行为代替了委托人的授权行为，侵害了委托人的利益。“委托书”的真实性直接影响到了上诉人与被上诉人之间的合同是否能解除的问题，因为“资产管理委员会”与被上诉人之间签订《物业租赁合同》时是显名代理，如果“委托书”本身被认为无效，那么该合同就应当由“资产管理委员会”的五位成员（代理人）来承担合同的权利义务。2、未查明被上诉人是否转租。上诉人在一审中提到的解除合同事由中包括被上诉人未经上诉人同意将房屋进行转租的事实被上诉人在庭审过程中违背诚实信用原则的陈述，一审法官不经过任何调查和证据支撑就直接采纳了被上诉人的陈述。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定案外人雷文贤等五人与上诉人形成了委托关系，并且依据《民法通则》第63条第2款认定案外人与被上诉人之间签订的合同有效。然而，上诉人在一审中的诉求并非确认合同的有效性，是在合同有效性的基础上要求解除合同。那么一审法院应当就合同是否存在解除条件引用相关法律条款。上诉人认为，案外人与被上诉人之间签订的《物业租赁合同》存在违背民法基本原则，造成签订的条款显失公平，上诉人与被上诉人继续履行合同将损害上诉人的利益。依据《合同法》第二百二十四条，被上诉人未经上诉人同意，擅自转租，损害了租赁物本身，侵害了上诉人的物权，因此《物权租赁合同》应当解除。三、刘艳宁一审中提出的追加“资产管理委员会”的五位自然人作为第三人申请，一审法官并未就此时进行任何回复就作出了判决，严重损害了当事人的权益。杜柏酒店辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉事实和理由不能成立，请依法驳回其上诉。刘艳宁向一审法院起诉请求：解除涉及成都市武侯区新南路8号1幢1楼18-21号房屋部分的《物业租赁合同（A）》及补充协议；杜柏酒店限期腾退涉案商铺并恢复原状。原审查明，2014年9月1日，刘艳宁签订《授权委托书》将涉案商铺全权委托给案外人雷文贤、朱红浪、袁泽云、李祖会、汤海燕五位业主组成的“资产管理委员会”，从2014年8月18日起至续租合同到期为止，按《新南路8号商铺资产管理委员会章程的相关规定》实施租赁经营及相关租金分配，并代表刘艳宁从承租方办理和领取租金手续。根据授权，案外人雷文贤、朱红浪、袁泽云、李祖会、汤海燕五位业主于2014年11月27日与杜柏酒店签订《物业租赁合同（A）》，合同签订后杜柏酒店按约履行租金支付义务。以上事实，有《物业租赁合同（A)》、《授权委托书》等证据及当事人陈述记录在案为证。原审认为，刘艳宁与案外人雷文贤、朱红浪、袁泽云、李祖会、汤海燕形成的委托法律关系和上述案外人与杜柏酒店签订的《物业租赁合同（A）》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”刘艳宁委托的案外人依法取得代理资格，且在代理权限范围内为刘艳宁与杜柏酒店签订《物业租赁合同（A）》，依法应由刘艳宁承担该租赁合同签订的法律后果，杜柏酒店在合同履行过程中并无合同约定的违约情形及法律规定的合同解除的情形。故刘艳宁主张解除合同、腾退涉案房屋的诉求不符合法律规定，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回刘艳宁的诉讼请求。案件受理费9960元，因适用简易程序减半收取4980元，由刘艳宁负担。二审中，刘艳宁提交了新证据：案涉房屋的外观照片和户型图，拟证明杜柏酒店对案涉房屋存在再次转租和转委托。杜柏酒店诉讼代理人质证认为案涉房屋并不存在转租情况。本院工作人员经实地调查及到房管局走访所调查的情况与刘艳宁提交的照片和户型图一致，故本院对该两份证据的真实性、合法性予以确认，关联性在判决说理部分予以阐述。二审中本院亦查明以下事实：一、2014年11月27日，“成都市新南路8号一楼业主”作为出租房（甲方）与“成都杜柏酒店管理有限公司”作为承租方（乙方）之间签订了《物业租赁合同（A）》，甲方签名人为雷文贤、朱红浪、袁泽云、李祖会、汤海燕五人；二、《物业租赁合同（A）》第六条第4款约定：“租赁期内，若该物业整体或局部出售给第三方，甲方应确保乙方按照本合同约定所取得的租赁权继续有效，并确保按照本合同内容继续履行，且甲方应向第三方提供该物业产权证、身份证以及有权出租的权利证明材料（如委托书等），甲方应保证第三方继续履行该合同”；三、《物业租赁合同（A）》第七条第3款约定：“租赁期内，乙方应对物业进行统一的商业规划、业态组合及商业招商运营管理。乙方可通过招商运作将物业转租或分租给第三方。乙方与第三方承租方签订合同并收取相关费用，甲方不予干涉”；四、2015年9月11日，“成都市新南路8号一楼业主”作为甲方与“成都杜柏酒店管理有限公司”作为乙方签订《补充协议》，就物业面积、业主代表更换、甲方收款账号等事项进行了重新约定；五、杜柏公司实际上将案涉商铺转租给案外人经营使用。本院认为，案涉《委托书》为刘艳宁真实意思表示，且委托内容并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。雷文贤等五位业主代理刘艳宁与杜柏酒店之间签订的《物业租赁合同（A）》亦为各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且合同约定内容在《委托书》授权范围内，应属合法有效。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为刘艳宁与杜柏酒店之间签订的《物业租赁合同（A）》是否予以解除。本院将从刘艳宁与杜柏酒店之间的法律关系、《物业租赁合同（A）》是否符合法定解除事由两个方面予以评判：第一，刘艳宁与杜柏酒店之间的法律关系。根据刘艳宁出具《委托书》内容，刘艳宁与受托人雷文贤等五人之间形成委托代理关系，授权内容为刘艳宁全权委托雷文贤等五位业主作为代表，对案涉商铺实施租赁经营及相关租金分配、领取租金等事宜，委托期限为2014年8月18日起至续租合同到期为止，雷文贤等五位业主作为受托人以成都市新南路8号一楼业主（刘艳宁为业主之一）名义与杜柏酒店签订了《物业租赁合同（A)》，该行为的法律效果应归于成都市新南路8号一楼业主，本案中即法律效果归于刘艳宁，故刘艳宁与杜柏酒店之间建立房屋租赁关系。第二，《物业租赁合同（A）》是否符合法定解除事由。本案中二审调查过程中，刘艳宁提出《物业租赁合同（A）》解除事由的法定依据为《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定”。本院认为，根据案涉《物业租赁合同（A）》之约定，出租方同意承租方将房屋转租或者分租给第三方，并收取相关费用，因此杜柏酒店的转租行为并不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定。另，关于刘艳宁在一审中提出的追加雷文贤等五人为第三人以查清案件事实的请求，本院认为雷文贤等五人虽作为刘艳宁的代理人与杜柏公司签订《物业租赁合同（A）》，但其与本案处理结果并无利害关系，且本案根据现有证据亦可以查明案件事实，故一审法院未回复刘艳宁的追加第三人申请并不影响本案的处理结果。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4980元（已因简易程序减半收取），二审案件受理费9960元均由刘艳宁负担。本判决为终审判决。审判长  张引千审判员  张菲菲审判员  夏 伟二〇一七年五月十六日书记员  崔玉翠