云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云06民终1180号上诉人（一审被告）:昭通市云房房地产开发经营有限公司。（组织机构代码：79986154-8），住所地：昭阳区建设北街82号。法定代表人周莲芬，该公司董事长。被上诉人（一审原告）:张云诚，男，1982年10月14日出生汉族，大学文化，居民，云南省镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县。上诉人昭通市云房房地产开发经营有限公司因与被上诉人张云诚商品房销售合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2016）云0602民初813号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：原告张云诚向被告购买了位于昭阳区××世纪××单元××商品房××套，房屋面积为122.1㎡。双方于2011年6月3日签订了《商品房购销合同》，合同约定“……甲方（被告）于2013年9月30日交付房屋，如未按约定交房，甲方每日按0.5元∕㎡向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。在乙方达到以下二个条件的前提下，甲方承诺在交房后240个工作日办理产权证：1.乙方在交付房款同时付清契税及其它相关办证费用；2.乙方向甲方交付办理产权所需资料。……”。2014年1月3日原告向被告一次性缴纳购房款360391元。被告于2014年7月向原告交付房屋。被告与业主代表于2014年7月14日达成协议，被告做出《承诺书》承诺“……2.按我公司（被告）在购房合同中承诺的交房日期2013年9月30日，但由于各种原因，推迟了交房日期至2014年6月30日，对各业主的违约金计算至2014年6月30日止。3.公司逾期交房对各位业主产生的违约金，将用于房屋的公共维修基金和办理契税的上缴及办理房产证等费用，到时按各业主房屋面积公司预交费用公示后，以正式发票为准计算，多退少补。4.业主按办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供办证需要资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交（或者复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元∕㎡向业主支付违约金。……”。被告至今未依约办理完毕产权证和土地使用证。原告于2016年3月23日向本院提起诉讼，请求人民法院判令：1.被告赔偿原告24420元；2.诉讼费由被告承担。原审法院认为，原告张云诚与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。被告与业主代表达成协议，于2015年7月14日做出的《承诺书》是对合同条款的补充协议,属于邀约，并邀约以公告的形式送达。原告在知晓该邀约后未提出异议，并起诉要求被告承担违约责任，即视为《承诺书》在被告与原告之间成立并生效。被告主张原告未按要求提交相关材料，未能提供证据证明其履行通知义务。被告超过约定期限未办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，被告应按照约定向原告支付违约金1元∕㎡×122.1㎡×200天＝24420元。被告主张违约金不公平也过高，请求法院予以调整。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中被告在承诺书中认可在2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交给业主，若超过此时间，以每天按房屋建筑面积1元/㎡向业主支付违约金。本案中原告的购房款为360391元，2015年5月银行贷款基准利率6个月至1年的为5.1%，逾期利率可在原贷款利率的水平上加收30%-50%，本案原告请求24420元÷（200天÷30天）÷360391元≈1%（月利息）。据此计算，双方对违约金的约定是在法律规定的范围内，被告主张违约金过高请求法院调整的理由不能成立，对其此主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第二款、第一百一十八条第一款与第三款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向原告张云诚支付违约金24420元，限于本判决生效之日起15日内履行完毕；案件受理费411元，由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。一审宣判后，昭通市云房房地产开发经营有限公司不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由为：（一）上诉人并未违约，一审认定事实错误。上诉人承诺办证的前提是被上诉人等业主提交相应的办证资料，被上诉人应在办证法定时间前提交相应的办证资料，这是被上诉人的义务，上诉人无义务通知，一审强加义务给上诉人毫无事实依据。（二）承诺书约定的违约金过高，一审未依法调整减少违背法律规定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。具体到本案，被上诉人未取得房屋所有权证并没有给被上诉人造成损失，且被上诉人所购房产已备案登记，未办房产证并不影响房产的合法权益，一审无视法律及事实，所作出的判决显失公平，故请二审予以调整减少违约金。综上，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判；一、二审诉讼费用均判由被上诉人承担。被上诉人张云诚未作答辩。本案二审审理过程中，上诉人对一审认定的双方签订的购房合同、承诺书的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、上诉人是否有违约行为？二、违约金金额是否过高，是否应予以调整？针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：一、上诉人是否有违约行为的问题。上诉人作出的《承诺书》是其真实意思表示，合法有效。《承诺书》明确约定：业主按办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供办证需要资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证于交（或者复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元∕㎡向业主支付违约金。”，上诉人主张未办理完毕产权证和土地使用证原因在于被上诉人未按要求提交相关材料，未提供证据证实，应承担举证不能的法律责任。上诉人未在2015年6月30日前办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”的规定，上诉人应承担违约责任，上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、违约金金额是否过高，是否应予以调整的问题。双方约定违约金每天按房屋建筑面积1元∕㎡计算，违约金系双方预先予以确定，对上诉人而言，应按合同约定履行义务，促使合同积极履行，上诉人未按约履行合同义务，应按照合同约定承担违约责任。违约金的金额不是被上诉人单方确定，不存在过高情形，对该上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理得当，上诉人的上诉理由均不能成立，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由上诉人昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘世荣审判员  王正云审判员  杨稳香二〇一七年五月十日书记员  霍晨宇