福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6457号 上诉人（原审原告）：李晓明，男，1973年11月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林街道江滨北路。 法定代表人：黄保卫，该公司总经理。 上诉人李晓明因与被上诉人福建省南安市龙建房地产开发有限公司（以下简称龙建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李晓明上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持李晓明一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定诉争车位的交付时间为2016年3月3日与事实不符。二、一审判决认定2017年4月至2017年10月的逾期协助办证责任不在于龙建公司没有事实和法律依据。 龙建公司未作答辩。 李晓明向一审法院起诉请求：一、龙建公司立即协助李晓明办理址在南安市××庄××号××幢××层××号车位的不动产权证书；二、龙建公司以每日32元的标准支付李晓明自2015年6月1日起至实际协助李晓明办理上述车位的不动产权证书之日止的逾期办理违约金。一审法庭辩论结束前，李晓明变更其第二项诉讼请求为：龙建公司以每日32元的标准支付李晓明自2015年6月1日起至2018年1月18日止的逾期办证违约金30816元。 一审法院认定事实：龙建公司系依法注册成立的经营房地产开发、销售、出租的有限责任公司，并取得滨江一号地下车位的商品房预售许可证。2015年3月2日，李晓明与龙建公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，李晓明购买龙建公司开发的址在南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号第5幢-1层156号车位，建筑面积共12.72平方米，总价款为160000元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。李晓明于2015年3月2日支付了龙建公司购车位款32000元，于2015年5月8日支付余款128000元。2016年3月3日，李晓明与福建兰庭物业管理有限公司南安分公司就诉争车位签订《车位服务协议》一份。龙建公司于2017年12月18日办理了南安市美林办事处江北大道滨江一号地下室的不动产权证书。办理诉争车位的不动产权证书所需的宗地图、房产分户图于2017年12月8日制作完成。2018年1月16日，龙建公司通过EMS特快专递向李晓明邮寄《关于办理不动产权证相关手续的通知》，通知李晓明在收到本通知后到南安市不动产登记中心及南安市房屋交易管理中心办理不动产权证，李晓明于2018年1月18日收到该邮件。2018年1月25日，龙建公司在泉州晚报上刊登《关于办理不动产权证的通知》，通知龙建公司将再次组织各业主办理所购买的滨江一号物业（包括住宅、商业用房及地下车位）的不动产权证，请各业主及时至滨江一号售楼部办理相关手续，领取办证材料、约定办证时间。诉争车位至今尚未办理不动产权属登记。龙建公司提供的南安市国土资源局出具的《复函》虽然可以证明南安市不动登记中心自2016年7月16日不动产登记中心成立至2017年4月暂停办理预告转现登记业务，但龙建公司直至2017年12月18日才办理了滨江一号地下室的不动产权证书，此后龙建公司方可协助业主办理车位预告转现登记业务，故在2016年7月16日至2017年4月期间，龙建公司自身并不具备可协助业主办理车位权属登记的条件，该《复函》不能作为龙建公司不承担该期间逾期协助办证法律后果的依据。一审法院向南安市房屋交易管理中心、南安市国土资源局调查核实南安市所有楼盘地下车位权属登记的相关情况，该中心、该局回复一审法院的两份《复函》，两份《复函》可以证明南安市房屋交易管理中心在2015年11月份至2017年11月份期间，未暂停办理南安市所有楼盘地下车位的相关业务，而南安市国土资源局在2017年4月份因发现南安市部分地下车位存在土地分摊不明确，权属不清晰等问题，因此暂停办理房地产开发企业地下车位的首次登记，并就相关事项致函市政府进行请示，2017年11月份，市政府下发《关于结建地下停车位（库）权籍登记工作的批复》（南政文[2017]571号），对南安市结建地下停车位（库）权籍登记工作做出批复，自2017年11月起，南安市国土资源局根据市政府批复正式恢复办理房地产开发企业地下车位的首次登记。 一审法院认为，龙建公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，李晓明向龙建公司购买其开发的南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号第5幢-1层156号车位，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，李晓明与龙建公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。龙建公司已将本案车位交付李晓明使用，至于车位的交付时间，李晓明主张龙建公司在2015年3月2日将车位交付给他使用，但当时李晓明尚未付清购买车位的款项，直至2015年5月8日，李晓明才付清全部款项，在款项未付清的情况下龙建公司即将车位交付使用并不符合房地产行业的交易习惯。再者，龙建公司提供的《车位服务协议》虽不是车位交付的凭证，但因车位与商品房不同，不存在交付钥匙的情况，本案也没有书面的交付凭证，而房地产行业的通常做法是开发商委托物业公司办理交付手续，在交付的同时办理物业的相关手续、缴纳物业费，而李晓明又无法提供其在2016年3月3日之前已缴纳物业费的证据，故本案车位的交付时间应以2016年3月3日为准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02％向买受人支付违约金”的约定，诉争车位至今未办理不动产权属登记，现李晓明请求龙建公司协助其办理址在南安市××庄××号××幢××层××号车位的不动产权证书，合理合法，予以支持。至于龙建公司应承担的逾期协助办证违约金，因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权转移登记，龙建公司应于实际交付后90日即2016年6月1日前完成协助李晓明办理本案车位的房屋所有权登记义务，而此时龙建公司尚未办理滨江一号地下室的房屋所有权初始预登记，其行为已构成逾期协助办理房屋所有权登记，应承担相应的违约责任，故龙建公司应自逾期之日即2016年6月2日起至2016年7月15日止，每日按李晓明已付购车位款160000元的0.02%计算逾期协助办理房屋所有权登记的违约金1408元给李晓明。2016年7月16日，南安市正式启动不动产统一登记，符合条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利均可申请办理不动产登记，但南安市国土资源局自2017年4月份至2017年10月份暂停办理房地产开发企业地下车位的首次登记，自2017年11月起恢复该登记，故2017年4月份至2017年10月份期间的逾期协助办证责任不在龙建公司。龙建公司于2017年12月18日办理滨江一号地下室的不动产权证书，于2018年1月18日通知了李晓明办理本案车位的不动产权证书，其行为已构成逾期协助办理不动产权属登记，应承担相应的违约责任，而李晓明在收到通知之后未及时办理不动产权属登记，责任应由李晓明自行承担，故龙建公司应自2016年7月16日起至2017年3月31日止，每日按李晓明已付购车位款160000元的0.02%计算逾期协助办理不动产权属登记的违约金8288元给李晓明，并自2017年11月1日起至2018年1月18日止，每日按李晓明已付购车位款160000元的0.02%计算逾期协助办理不动产权属登记的违约金2528元给李晓明。龙建公司应支付李晓明逾期协助办证违约金12224元（1408＋8288＋2528＝12224）；李晓明诉讼请求中超出法律规定的其他部分，不予支持。龙建公司应承担的逾期协助办证违约金，不存在超过诉讼时效的问题。龙建公司辩称，应免除其在2015年11月份至2017年3月份的逾期协助办证责任，理由不能成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于判决生效后三十日内协助李晓明办理南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号第5幢-1层156号车位的不动产权属登记义务；二、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于判决生效后三十日内支付李晓明逾期协助办证违约金12224元；三、驳回李晓明的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一审判决根据李晓明于2015年5月8日才付清诉争车位余款的事实，并结合李晓明于2016年3月3日与物业公司签订《车位服务协议》的实际情况，认定诉争车位的交付时间为2016年3月3日，理据充分，应予维持。李晓明关于其与龙建公司签订合同并交纳首付款时双方即办理车位交付手续的主张，依据不足，亦与交易习惯不符，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，李晓明未能在车位交付使用后90日内即2016年6月1日前取得房屋权属证书，其不退房，应由龙建公司承担支付违约金的责任。而南安市国土资源局自2017年4月至2017年10月暂停办理房地产开发企业地下车位首次登记的情况系发生在龙建公司迟延履行协助办证义务之后，故上述情况依法不能成为免除龙建公司责任的理由，一审判决对此认定有误，应予纠正。龙建公司应支付李晓明自2016年6月2日起至2018年1月18日止的逾期协助办证违约金19072元（160000元×0.02%×596天）。 综上所述，李晓明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初5806号民事判决第一项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初5806号民事判决第二项、第三项； 三、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李晓明逾期协助办证违约金19072元； 四、驳回李晓明一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费570元，减半收取285元，由福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担176元，李晓明负担109元。二审案件受理费265元，由福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担50元，李晓明负担215元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十二月二十四日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。