山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民初1905号原告(执行案外人)：张翠青，女，1973年11月10日出生，汉族，住山东省东营市。委托诉讼代理人：王春山，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，山东正义之光律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理公司山东省分公司，住所地济南市。代表人：刘学堂，总经理。委托诉讼代理人：周丽华，山东融冠律师事务所律师。第三人（被执行人）：东营里奥置业有限公司，住所地东营市。法定代表人：袁信国，经理。委托诉讼代理人：丛宁辉，男，1982年2月11日出生，汉族，该公司职工，住山东省东营市。原告张翠青与被告中国长城资产管理公司山东省分公司（以下简称长城资产公司）、第三人东营里奥置业有限公司（以下简称里奥公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张翠青的委托诉讼代理人王春山、被告长城资产公司的委托诉讼代理人周丽华、第三人里奥公司的委托诉讼代理人丛宁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张翠青向本院提出诉讼请求：判决不得执行位于东营市肥城路l9号里奥商务中心1幢第1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114号共计14套房产；诉讼费由长城资产公司承担。事实与理由：贵院执行长城资产公司与里奥公司、上林置业、金盛置业、津辉公司、威拓普公司、孙承强、丁明、王忠、范友金合同纠纷一案，拟拍卖登记在里奥公司名下位于东营市肥城路l9号里奥商务中心的部分房屋，其中包括张翠青在查封前已经购买并使用至今的1幢第1101号至第1114号共计14套房产(以下简称该14套房产)。该l4套房产早在2011年7月21日已由里奥公司与张翠青签订《商品房买卖合同》，张翠青已经按《商品房买卖合同》约定向里奥公司支付了绝大部分购房款685万元(余款l70万元因未达到《商品房买卖合同》约定的付款条件及互负债权债务未支付)，自2011年年底开始张翠青就实际取得该14套房产并交由其他单位占有使用至今。该l4套房产仅是由于里奥公司的原因至今未能完成过户手续。张翠青对该14套房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。张翠青向贵院提出案外人执行异议后，贵院作出(2018)鲁Ol执异l71号执行裁定驳回张翠青的异议。张翠青对该执行裁定不服，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等规定提起执行异议之诉。长城资产公司辩称，里奥公司在2016年明确表示对本案《商品房预售合同》的真实性不予认可。对于张翠青所提交的收据及银行凭证，其一，均为复印件；其二，付款人均为蔡安玲而非异议人张翠青本人；其三，金额为100万元的网上银行打印单无付款时间、备注为货款；其四，金额为14万元的网上银行电子回单没有付款时间；其五，除金额为100万元货款的凭证以外，其他付款均没有付款用途。张翠青所提交的付款证据金额合计达685万元，金额巨大又均非本人名义支付且无任何合理有效的关联性证据，所以该付款证据不能证明与张翠青有何关系，也不能证明与本案房款有何关系，张翠青不能证明已经支付涉案房款。张翠青所提交的物业费、水电暖费等物业证据复印件系来源于东营市海鑫石油装备有限公司（以下简称海鑫公司）及东营市海河机械有限责任公司（以下简称海河公司），不能证明张翠青与该两家公司的关系，也不能证明张翠青已经实际占有涉案房屋。且在《物业服务合同》第一页甲方所购房屋基本情况是本案所涉房屋，但是甲方系海鑫公司，所以从该《物业服务合同》来看，购买房屋的业主是海鑫公司而非张翠青；张翠青所提交的房款支付证据显示付款人是蔡安玲，而蔡安玲是海鑫公司和海河公司的股东。张翠青称2011年年底交付涉案房屋，但里奥公司已经于2010年5月24日取得《商品房预（销）售许可证》，该幢楼其他购房者已办理网签，张翠青至2015年9月贵院查封四年多时间仍未办理网签及过户，存在明显过错。综上，张翠青不能证明房屋买卖合同真实合法有效，不能证明已经实际支付涉案房款，也不能证明已经实际占有使用，张翠青一直未办理网签及过户存在明显过错，所以张翠青没有足以排除本案执行的有效证据及事实依据，张翠青的诉讼请求不能成立，请贵院依法驳回其诉讼请求。里奥公司述称，认可张翠青的诉讼请求以及陈述的事实与理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。长城资产公司提交的（2016）鲁01执恢222号之十四协助执行通知书，张翠青、里奥公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据有异议，张翠青提交：1、东营市商品房买卖合同一份，证明张翠青与里奥公司于2011年7月21日签订商品房买卖合同，张翠青购买了里奥公司位于东营区肥城路19号胜利工业园商务中心（里奥商务中心）第1幢（1101-1114）14套房产（即涉案房产）。长城资产公司涉及的金钱执行案件对涉案房产的查封日期是2015年9月，发生在该房屋买卖合同签订之后。2、购房款收据2张、中国银行转账汇款记录1张、中国工商银行网上银行电子回单2张（复印件）、中国农业银行网上银行电子回单1张、东营银行网银历史回单1张，以及蔡安玲本人在银行单据上作出的说明，证明张翠青通过蔡安玲的账户以银行汇款方式缴纳60%首付款5140000元以及交房时缴纳总房款的20%（1710000元），累计缴纳购房款6850000元，里奥公司向张翠青出具了收据。蔡安玲在银行汇款单上说明了汇款是张翠青的购房款。3、海鑫公司证明一份、物业合同一份、交物业费水电费单据24张；海河公司证明一份、交物业费、水电费单据14张。证明自2011年年底由张翠青交付海鑫公司使用至2015年年底。期间，物业费、水电暖费由海鑫公司负责缴纳。自2016年1月涉案房屋由张翠青交海河公司使用，使用期间的物业费、水电暖费用由其缴纳。海鑫公司、海河公司对涉案房屋的使用权来源于张翠青，应视作是张翠青对涉案房屋的占有使用。4、（2016）东仲字第248号东营仲裁委员会裁决书一份，证明张翠青与里奥公司间的房屋买卖合同纠纷，东营仲裁委员会作出了（2016）东仲字第248号仲裁裁决书，依据该裁决书裁定的违约金数额，在冲减购房款尾款后，张翠青实际并不欠里奥公司房款。长城资产公司认为，对于证据1，真实性不予认可，在张翠青所提交的证据五裁决书中，里奥公司曾明确表示对该证据真实性不予认可，裁决书仅根据里奥公司证据举证不足而作出的裁决，并非是根据合同的真实性而作出裁决；张翠青与里奥公司签订本合同时里奥公司已经办理预售许可证，符合办理房屋网签备案的条件，但本合同并未经网签备案，所以真实性存疑；本次起诉状张翠青的署名与商品房预售合同“张翠青”本人的签名明显非同一人字体。对于证据2，其中的收据不能证明张翠青真实支付房款情况，如其已实际支付房款，应当提交正式发票，而不应当是收据。同时根据2011年12月1日的收据，在收款事由中有“（到账生效）”的字样，所以是先开收据，后付款。对于电汇证明5份均非张翠青向里奥公司支付房款，而系蔡安玲支付，蔡安玲在5份电汇凭证上签字注名用于张翠青的购房款，但蔡安玲作为本案的证人未依法出庭，不具有证人证言的效力，且张翠青未说明蔡安玲因何代其支付房款。并且，金额为100万元的中国银行电子回单没有具体的付款时间，且为复印件，同时没有银行的电子公章，所以不是张翠青所称的原件，备注中明确标明为“货款”，所以不能证明与房款有何关联。对于两份工商银行的电子回单的复印件，对其真实性不予认可，证明效力不予认可。对于证据3，有异议，海鑫公司的证明系在诉讼过程中由海鑫公司出具，而非在本案所涉房屋使用之初由张翠青与海鑫公司签订协议。同时张翠青也未提交其与里奥公司交付该房屋的证据，所以该证据不能证明海鑫公司使用该房屋的权利来源于张翠青。海鑫公司与张翠青未签订租赁合同，未支付租金，明显不符合常理。对于其中的物业服务合同，其中甲方系海鑫公司，在服务合同首页第4行和第5行均写明甲方所购房屋销售编号，及甲方所购房屋的基本情况。所以，该物业合同不能证明张翠青系该房屋的所有权人。对于海鑫公司的物业费发票只能证明海鑫公司支付物业费的情况，不能证明张翠青已经占有使用该房屋。对于其中的5份物业收据，因没有正式发票，真实性不予认可。对于海河公司所提交的证明质证意见同海鑫公司的质证意见。对于海河公司的收据，因不是正式发票，所以对其真实性不予认可。对于证据4，因该裁决书是在法院查封本案所涉房屋之后由张翠青提起仲裁申请，由仲裁委进行裁决出具的。根据最高人民法院司法解释第26条第2款，该裁决书不得作为排除执行异议的证据。同时根据该裁决书第8页，仲裁委认定房屋买卖合同有效的前提是基于里奥公司在仲裁程序中的有关权利放弃，以及所提供的证据不足而认定，所以该裁决书不能免除张翠青举证商品房预售合同真实有效的义务。里奥公司对张翠青提供证据的真实性及证明目的均没有异议。长城资产公司提交以下证据：1、海鑫公司企业信用信息公示报告（打印件），证明蔡安玲系该公司股东。2、海河公司企业信用信息公示报告（打印件），证明蔡安玲系该公司股东。3、《商品房预（销）售许可证》；4、东营市市区房屋网签备案信息（预售楼盘信息公示，打印件），证据3、4证明里奥公司于2010年5月24日取得预售许可证，张翠青在2015年仍未办理网签备案及过户存在明显过错。5、业主王忠办理房屋预售网签备案情况（原件）。证明涉案1幢楼其他业主已办理网签备案，张翠青未办理网签备案存在明显过错。张翠青对于证据1、2、3、5真实性没有异议，对于证据4真实性有异议，但均不认可长城资产公司对以上证据的证明目的，证据1、2可以证实，正因为蔡安玲为张翠青购房时垫付了部分购房款，张翠青才将购房房屋交付给了蔡安玲的公司使用。证据3商品房预售许可证可以证实涉案商品房买卖合同的有效性，不能证实张翠青对涉案房屋没有办理网签手续存有过错。证据5不能证实张翠青对涉案房屋没有办理网签手续有过错，据了解，王忠是里奥公司的实际出资人之一，系其管理者，不能以王忠的个例认定其他购房者对没有办理网签有过错。里奥公司对于证据1、2的质证意见同张翠青，对证据3真实性没有异议，对证据4系打印件不认可，对证据5真实性没有异议。对于以上证据，本院认为，长城资产公司对张翠青提交的商品房预售合同有异议，审理中，本院要求张翠青本人到庭说明情况，张翠青对该合同上的签字予以认可，里奥公司对合同的真实性亦予以认可，因此，对该商品房预售合同本院予以采信。对于张翠青提交的购房款收据、银行转账汇款记录、网上银行电子回单等付款证据，张翠青在庭审后补充提交了里奥公司持有的汇兑凭证原件，虽然凭证上附言栏显示“货款”，但里奥公司认可该685万元系购房款；本院对汇款人蔡安玲进行了调查，蔡安玲认可是代张翠青支付房款，因此，上述付款证据本院予以采信。张翠青提交的海鑫公司的证明、物业合同、物业水电费单据及海河公司证明、物业水电费单据，经本院对海鑫公司、海河公司进行调查核实，均认可上述证据，对上述证据本院予以采信。（2016）东仲字第248号东营仲裁委员会裁决书，长城资产公司对其真实性无异议，本院予以采信。长城资产公司提交的证据，张翠青及里奥公司仅对东营市市区房屋网签备案信息有异议，但无相反证据提供，因此，对于长城资产公司提交的证据，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月21日，里奥公司与张翠青签订商品房预售合同，约定张翠青购买涉案14套房屋，约定：房屋总价款8558322元，于合同签订当日支付5140000元，交房时支付1710000元，剩余房款1708322元在办理房产登记后三日内支付。张翠青通过案外人蔡安玲的账户向里奥公司支付款项共计6850000元，里奥公司分别于2011年7月22日、12月1日向张翠青出具收款收据。余款张翠青未支付里奥公司，里奥公司也未办理房产登记。2012年5月25日，海鑫公司与东营市里奥物业服务有限公司签订物业服务合同，海鑫公司使用涉案房屋至2015年底。2016年1月始由海河公司使用至今。2016年6月17日，张翠青向东营仲裁委员会申请仲裁。2017年2月7日，东营仲裁委员会作出[2016]东仲字第248号裁决书，裁决如下：一、里奥公司于涉案房产解除查封十日内协助张翠青办理涉案房屋的不动产权属证书；二、里奥公司向张翠青支付逾期办证违约金1548784.75元（以房款6850000元为基数，自2012年12月31日起按日万分之1.75计算至2016年6月17日）；三、驳回张翠青的其他仲裁请求。案件受理费33633元、处理费6727元，共计40360元，由张翠青承担31078元，里奥公司承担9282元。2018年11月19日，张翠青向东营市中级人民法院申请对上述裁决申请执行。2015年9月1日，本院作出（2015）济中法执字第607号民事裁定和协助执行通知书，查封了涉案房产。2018年4月19日，本院作出（2016）鲁01执恢222号之一执行裁定书，裁定拍卖里奥公司名下包括涉案房产在内的共计40套房产。张翠青提出案外人执行异议，后本院作出（2018）鲁01执异171号执行裁定书，驳回了张翠青的异议。张翠青不服该裁定，向本院提起本案诉讼。另查明，2018年11月22日，东营市东营区住房和城乡建设局出具东区住建（2018）第3号-公告，内容为里奥公司位于东营市东营区肥城路19号胜利工业园商务中心（里奥商务中心）商品房项目尚未竣工验收备案。按本院要求，张翠青已于2018年12月10日将剩余房款中的150255.25元交付本院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2011年7月21日，里奥公司与张翠青签订商品房预售合同时，涉案房屋已经取得商品房预售许可，该合同合法有效。虽然张翠青未直接使用涉案房屋，但其基于与蔡安玲之间的借款关系，其将房屋交付蔡安玲出资的公司管理使用，且从海鑫公司及海河公司提交的物业费、电费等证据来看，房屋交付时间早于法院查封时间，应视为其在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。签订合同后，张翠青按照合同约定支付了里奥公司房款685万元，剩余房款1708322元未支付系因双方约定里奥公司为张翠青办理产权登记后支付。虽然张翠青在本院查封涉案房屋后才按合同约定申请仲裁，但所产生的逾期办证违约金系发生在房屋被查封之前，因此，张翠青有权对裁决书确认的逾期办证违约金及案件受理费等费用主张与里奥公司的购房款抵销。抵销后，张翠青已将剩余购房款150255.25元交至本院，应视为张翠青已经将剩余价款交付执行。涉案房屋因至今未通过竣工验收备案，因此不具备为张翠青办理产权过户登记的条件，因此未办理过户登记非张翠青的自身原因。综上，张翠青对涉案房产排除强制执行的请求符合上述法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于东营市肥城路l9号里奥商务中心1幢第1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112、1113、1114号共计14套房产。案件受理费71708元，由中国长城资产管理公司山东省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2018）鲁01执异171号执行裁定于本判决生效时自定失效。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年十二月二十日书记员  曹 鸿