广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）���01民终3882号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛志辉，住广州市海珠区。上诉人（原审原告、反诉被告）：甄少敏，住址同上。两上诉人的共同委托代理人：吴晓琳，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄燕娜，住广东省化州市。委托代理人：李信贤，住广州市天河区。委托代理人：黄冠夫，住广东省化州市。上诉人薛志辉、甄少敏因与被上诉人黄燕娜房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人薛志辉、甄少敏上诉请求：1、撤销原审判决第一项，判决薛志辉、甄少敏不承担向黄燕娜交付广州市天河区天河路XXX号XXXX房房屋义务；2、撤销原���判决第二项，判决薛志辉、甄少敏不承担向黄燕娜交付违约金；3、撤销原审判决第三项，判决薛志辉、甄少敏与黄燕娜之间两份合同均属于无效合同；4、一、二审案件受理费用全部由黄燕娜承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销改判。一、原审判决认定事实错误。（一）第一份合同，属于无效合同，属于违反国家法律、法规，原审法院没有查清。2015年12月27日薛志辉、甄少敏、黄燕娜与广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）签订编号为15100424的《存量房买卖合同》(以下简称424号《合同》)。该424号《合同》，购房款金额93万元，按照规定，黄燕娜应该首付93万×30%=27.9万元，实际上，黄燕娜仅仅付款11.5万元。按照规定，黄燕娜能够得到的建设银行贷款只能是93万×70%=65.1万元。实际情况是，黄燕娜跟薛志辉、甄少��相互串通后，欺骗了建设银行，总共取得了银行住房公积金贷款80.5万元。违反了《中华人民共和国民法通则》“……(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”、《中华人民共和国合同法》第52条“……(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，骗取建设银行发放住房公积金贷款。(二)第二份合同，也属于无效合同，属于违反国家法律、法规，原审法院也没有查清。2015年12月30日，案外人谭红艳(作为薛志辉、甄少敏的委托代理人)、黄燕娜与广州大银家投资顾问有限公司（以下简称大银家公司）签订编号为穗存量房合字151××××8127号《广州市存量房买卖合同》(以下简称127号《合同》)，购房金额115万元，按照规定，黄燕娜应该首付115万×30%=34.5万元。黄燕娜与薛志辉、甄少敏互相串���，在2015年12月29日，12月30日，12月30日，通过其建设银行账号62×××75，向薛志辉建设银行账号33×××85、43×××03、43×××03分别汇款10万元、11.5万元、13万元，共计34.5万元。然后，黄燕娜又叫薛志辉返还给她23万元。这样，黄燕娜仅仅付给薛志辉、甄少敏首付款是11.5万元。黄燕娜和薛志辉、甄少敏经过恶意串通后，取得了建设银行20万元和60.5万元的住房公积金贷款，总计80.5万元。违反《中华人民共和国民法通则》“……(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”、《中华人民共和国合同法》第52条“……(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定。二、原审判决实际上支持了违法行为和合同双方恶意欺诈行为。三、《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效���……(三)以合法形式掩盖非法目的；……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，因此，两份合同无效。四、以上认定事实错误的基础上，适用了《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，是错误的。应该参照适用《中华人民共和国商业银行法》第82、83条，判决两个合同无效。本院庭审时，上诉人的代理人变更上诉请求第三项为：第二份合同是有效的，第一份合同是无效的。被上诉人黄燕娜答辩称：第一份合同是有效的，第一份合同是双方当事人的真实意思表示，合同中约定以合同的价格为准，第二份合同也是有效的，只是价格条款写高了，只是价格条款无效。薛志辉、甄少敏向原审法院起诉请求：1、黄燕娜继续履行薛志辉、甄少敏与黄燕娜签订��编号为151××××8127的《存量房买卖合同》，黄燕娜向薛志辉、甄少敏付清剩余房款220000元（房屋买卖合同约定房款总额为1150000元，黄燕娜已支付930000元）；2、黄燕娜支付迟延交付尾款的违约金（以22万元为本金，自合同约定的应付款时间即2015年12月30日起计至本案起诉之日止，按每日万分之五的标准，总额以10450元为限）；3、诉讼费用由黄燕娜承担。黄燕娜向原审法院提起反诉，请求：1、薛志辉、甄少敏履行编号为15100424《存量房买卖合同》，立即交付广州市天河区天河路XXX号XXXX号房屋给黄燕娜；2、薛志辉、甄少敏返还黄燕娜多支付的买房款34.5万元给黄燕娜；3、薛志辉、甄少敏向黄燕娜支付逾期交楼违约金（以93万元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年4月7日起计至交付房屋之日止）；4、反诉费用由薛志辉、甄少敏承担。原审法院认定事实：薛志辉、甄少敏提供的《房地产权证》显示广州市天河区天河路XXX号XXXX房于2010年1月18日登记在薛志辉、甄少敏名下，共有情况为共同共有。2014年10月13日，薛志辉、甄少敏签订《授权委托书》，委托刘某、林某甲、谭某乙任一人为薛志辉、甄少敏的合法代理人代为办理涉案房屋等房产的转移登记手续，如代为签订《房地产买卖合同》；代为收取银行按揭贷款或者房屋首期款等。上述《授权委托书》经广东省广州市南方公证处公证。2015年12月27日，薛志辉、甄少敏（甲方、卖方）、黄燕娜（乙方、买方）与裕丰公司（丙方、中介方）签订编号为15100424的《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；建筑面积为52.57平方米；涉案房屋带租赁合同，乙方连同租约购入涉案房屋；甲乙双方均同意涉案房屋按整套出售并计价，成交价款为930000元；签��本合同时，乙方向甲方支付10000元作购房定金；乙方应于本合同签订后10日内向银行提出按揭申请，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方应于本合同签订后3日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》；乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）130000元；剩余房款800000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；甲乙双方于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，���与本合同不一致的，均以本合同为准等条款。同日，黄燕娜向薛志辉、甄少敏支付购房定金10000元。薛志辉、甄少敏向黄燕娜出具相应的收款收据。黄燕娜提供的《委托协议》显示，2015年12月28日黄燕娜（委托方）与大银家公司（受委托方）签订《委托协议》，约定：经受委托方依贷款银行的相关规定和要求，对委托方的借款资格及借款额度、年限进行初步的分析评估，拟向银行贷款80万元20年；涉案房屋的交易过户及向银行按揭贷款的所有手续，委托大银家公司全权办理；委托方为此自愿2015年12月29日支付受委托方税后按揭服务费及各项杂费共计5100元等等。2015年12月29日，黄燕娜向薛志辉转账支付100000元。2015年12月30日，案外人谭红艳（作为甲方、卖方薛志辉、甄少敏的委托代理人）、黄燕娜（乙方、买方）与大银家公司（丙方、房��产中介服务机构）签订编号为穗存量房合字151××××8127号《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋带租赁合同，承租人放弃优先购买权，乙方同意连同现有租赁合同一起购入涉案房屋，甲方须协助乙方与租户签订新的租赁合同；涉案房屋总金额为1150000元；签订本合同时，乙方向甲方支付10000元作为购房定金，并按照按揭方式付款方式按期付款：首期款，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款345000元；剩余房款805000元，由乙方于2016年1月29日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天以现金方式向甲方支付剩余房款；甲乙双方同意涉案房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于银行出具同意贷款通知书后五个工作日内向房地产��记机构申请办理产权转移登记；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。另查，上述合同在广州市房地产档案馆存档，上述合同右上方标示签约时间为2015年12月30日，落款时间显示为2016年3月17日。同日，黄燕娜分两笔分别向薛志辉转账支付115000元及130000元。同日，薛志辉通过招商银行股份有限公司广州分行远洋大厦支行的账户分四笔分别向黄燕娜转账支付50000元、50000元、50000元及30000元，薛志辉通过中国建设银行的账户向黄燕娜转账支付50000元。同日，薛志辉向黄燕娜出具《收据》，确认收到黄燕娜交来承购涉案房屋首期款115000元。2016年3月30日，涉案房屋转移登记至黄燕娜名下。2016年4月6日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出���《个人贷款支付凭证》两份，确认当日通过黄燕娜（借款人）账户向案外人刘某（收款人）分别转账支付600000元及205000元。黄燕娜提供的《租赁合同》显示，2016年4月11日薛志辉（出租人）与案外人何某（承租人）签订上述《租赁合同》，约定：薛志辉向何某出租涉案房屋；租期一年，由2016年4月18日至2017年4月17日，每月租金为3000元等条款。黄燕娜另提供《收据》及何某手写的陈述等，显示何某于2016年4月11日向薛志辉承租涉案房屋。在本案中，薛志辉、甄少敏表示对上述证据的真实性、合法性无异议，确认何某是涉案房屋的承租人，因为黄燕娜没有支付尾款，而且涉案房屋在闲置，所以薛志辉、甄少敏将涉案房屋出租。但是薛志辉、甄少敏同意租金收益由黄燕娜取得，但黄燕娜的配偶等人不同意直接接收租金等等。黄燕娜表示薛志辉、甄少敏是未经其同���将涉案房屋出租。2016年5月11日，薛志辉、甄少敏以黄燕娜未按127号《合同》向其支付全部购房款为由提起本案诉讼要求黄燕娜支付购房余款等。2016年6月6日，黄燕娜以其已按424号《合同》支付全部购房款但薛志辉、甄少敏未交付涉案房屋为由提起反诉要求薛志辉、甄少敏交付涉案房屋等。薛志辉、甄少敏为证明本案事实，提交了以下证据：1、2013年5月3日，广东南粤房地产与土地评估有限公司出具的《评估报告书》，内容为涉案房屋在估价时点2012年11月30日的市场价值为1157066元，拟证明涉案房屋的市场价值。2、薛志辉、甄少敏的委托代理人吴晓琳与薛志辉的短信截图以及案外人李某与薛志辉的短信截图，显示吴晓琳于2016年5月13日向薛志辉发短信称新业主不愿意收屋，李某于2016年5月18日向薛志辉发短信称新业主不接手租约等，拟证明李某是当时涉案房屋���赁的中介，2016年5月13日中介公司向薛志辉、甄少敏的委托代理人发短信表示黄燕娜不同意接收涉案房屋等等。3、薛志辉与大银家公司签订的《房地产中介服务合同》（复印件），约定：薛志辉委托大银家公司为薛志辉出售涉案房屋，拟售价格为1150000元，乙方向甲方支付中介服务费为0元等条款。拟证明涉案房屋贷款款项是80.5万元，因此双方实际履行127号《合同》。黄燕娜对上述证据质证称：证据1为了办理网签、提高房贷而办理，并不是真实的；对证据2真实性、合法性、关联性不予确认，薛志辉、甄少敏没有同意向其交房，薛志辉、甄少敏应向中介公司通知进行房屋交接，中介公司还一再通知薛志辉、甄少敏交房等等；对证据3真实性、合法性、关联性不予确认，认为该合同非黄燕娜签订。黄燕娜为证明本案事实提供了以下证据：1、2015年12月27日，黄燕娜与裕丰公司签订《服务收费确认书》，内容为：黄燕娜委托裕丰公司代理涉案房屋之交易事项，同意支付15000元作为中介服务费等。2、裕丰公司于2015年5月16日向薛志辉、甄少敏邮寄的《敦促履行通知书》，内容为：薛志辉、甄少敏委托裕丰公司出售涉案房屋，薛志辉、甄少敏与裕丰公司及黄燕娜签署424号《合同》；据黄燕娜反映，薛志辉、甄少敏已收齐楼款，但至今仍未办理房屋交接使用手续；请薛志辉、甄少敏办理房屋交付使用手续等等。黄燕娜另提供上述通知书的EMS邮寄底单寄件人存联，该联显示上述通知书于2016年5月16日按薛志辉、甄少敏的身份证地址向薛志辉、甄少敏邮寄。黄燕娜未能提供上述通知书签收情况证明。3、2016年5月27日，案外人林某乙出具的证明，内容为：林某乙等为裕丰公司经手涉案房屋交易的中介人员；大银家公司是薛志辉介绍给黄燕娜的公司，只负责办理按揭；涉案房屋在2015年12月27日至29日，市场价格大约为93至95万；在交易前，黄燕娜表示无法支付27.9万（93万×0.3）的完全首付；薛志辉、甄少敏为了尽早将涉案房屋卖出，主动提出可配合黄燕娜做高网签房价，做低首付，通过13万首付，80万贷款，总价93万交易；为了能贷到80.5万，将网签总房价签为115万，并通过互相转账的形式获得34.5万的银行流水，以办理按揭过户手续等等。4、2016年8月25日，案外人林某乙、林某丙出具的证明，内容为：黄燕娜已于2016年4月6日交齐楼款；2016年4月6日以后，林某乙、林某丙多次致电薛志辉催促其办理交楼手续，但薛志辉以各种理由不愿前来办理交楼手续；裕丰公司于2016年5月16日，发函给薛志辉书面催促其交楼；薛志辉从来没有向裕丰公司主动提出办理交楼手续等等。上述证据拟证明涉案房屋的真实交易情况等等���薛志辉、甄少敏对上述证据质证称：对证据1真实性、合法性无异议，关联性不予确认；对证据2其没有收到《敦促履行通知书》；对证据3、4不予确认，认为涉案房屋的价格不可能是93至95万，这也是12月27日签订424号《合同》之后反悔，再于12月30日签订127号《合同》的原因等等。在本案中，薛志辉、甄少敏与黄燕娜就以下问题发表了各自观点。一、关于双方签订127号《合同》的原因。薛志辉、甄少敏表示因424号《合同》约定的房屋价格太低，后双方协商后又签订了127号《合同》，认为双方的权利义务应以127号《合同》为准。黄燕娜表示不同意薛志辉、甄少敏的陈述，认为当时只是为了多贷款而签订127号《合同》，双方实际履行的是424号《合同》。二、关于黄燕娜已支付的房款金额。薛志辉、甄少敏表示黄燕娜已支付93万元。黄燕娜表示其转账支付93万元和���金支付11.5万元。薛志辉、甄少敏表示其没有收到11.5万元的现金，其出具收到11.5万元的《收据》是指2015年12月30日总共实收转账款11.5万元。黄燕娜称该11.5元是其父亲送过来的，无法提供取款凭证。在本案中，薛志辉、甄少敏与黄燕娜双方确认黄燕娜于2016年4月6日向薛志辉、甄少敏交齐93万元。三、关于薛志辉、甄少敏是否同意交付涉案房屋。在2016年8月19日的笔录中，薛志辉、甄少敏表示其同意交付涉案房屋，并表示其从2016年5月13日就明确同意交付涉案房屋，当时中介李某向薛志辉、甄少敏的代理人发短信称是黄燕娜不同意接收涉案房屋，黄燕娜则表示中介李某没有向其表示薛志辉、甄少敏同意交付涉案房屋。双方在2016年8月19日表示同意交接涉案房屋，但之后双方并未实际交接涉案房屋。薛志辉、甄少敏称2016年8月19日黄燕娜要求提高租金，承租人不同意，因此无���交接。黄燕娜称2016年8月19日薛志辉、甄少敏及承租人均不同意交房，故涉案房屋无法交接，黄燕娜另表示涉案房屋是薛志辉、甄少敏擅自出租的，因此不同意在带有租约的情况下接收涉案房屋。薛志辉、甄少敏则表示其无法解除租赁合同将涉案房屋交付给黄燕娜。四、关于薛志辉、甄少敏为何将涉案房屋出租。薛志辉、甄少敏表示原租约履行完毕，因此其将涉案房屋在2016年4月11日另行出租。黄燕娜表示其取得涉案房屋的产权并付清房款之后，才发现薛志辉、甄少敏又将涉案房屋另行出租，且租金价格未与黄燕娜商议。另在本案中，薛志辉、甄少敏表示黄燕娜反诉请求的逾期交房该违约金标准过高，法院应予以调整。2016年11月18日，原审法院在涉案房屋的大门及出入口张贴申报权利公告，通知对涉案房屋主张权利的当事人在指定期限内向原审法院申报权��。之后，并无相关当事人向原审法院申报权利。另在本案中，薛志辉、甄少敏及黄燕娜均明确不予追加涉案房屋的实际使用人参加本案诉讼，黄燕娜明确其在本案中为要求薛志辉、甄少敏交付涉案房屋，不要求在本案中处理与实际使用人的纠纷。在本案审理过程中，薛志辉、甄少敏另表示其基于合同有效提起本案诉讼，但表示因424号《合同》及127号《合同》为双方为了骗取银行贷款而签订，上述合同因损害国家利益和第三人利益为无效合同。黄燕娜表示424号《合同》有效，127号《合同》无效。原审法院认为：关于424号《合同》及127号《合同》的效力及履行问题。在本案中，薛志辉、甄少敏原表示因424号《合同》约定的房屋价格太低，后双方协商又签订127号《合同》以变更424号《合同》，之后薛志辉、甄少敏又表示424号《合同》及127号《合同》��双方为了骗取贷款而签订。黄燕娜表示双方是为了多贷款而签订127号《合同》，双方实际履行的是424号《合同》。原审法院认为：首先，薛志辉、甄少敏与黄燕娜双方先签订的424号《合同》明确约定：甲乙双方于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准。其次，薛志辉、甄少敏表示双方实际履行的是127号《合同》，但在127号《合同》签订后，双方实际并未按127号《合同》的约定支付房款，薛志辉、甄少敏称其未收齐房款，但在收到款项后反而向黄燕娜转账退还部分款项，该行为明显与薛志辉、甄少敏有关双方实际履行127号《合同》的陈述不符。再次，薛志辉、甄少敏称黄燕娜未按127号《合同》支付房款，但涉案房屋已于2016年3月30日转移登记至黄燕娜名��，薛志辉、甄少敏迟至2016年5月11日才提起本案诉讼，且无法举证其之前曾向黄燕娜要求支付房款，薛志辉、甄少敏称双方实际履行127号《合同》也与常理不符。最后，薛志辉、甄少敏在本案中最终确认127号《合同》是为了提高贷款额度而签订，黄燕娜对此予以确认，且上述陈述与中介人员出具的相关说明相吻合，黄燕娜也实际按424号《合同》转账支付930000元房款。对薛志辉、甄少敏所称双方实际履行127号《合同》不予采信，薛志辉、甄少敏与黄燕娜之间的房屋买卖合同关系应以424号《合同》约定的为准，薛志辉、甄少敏诉请要求黄燕娜按照127号《合同》向其支付购房余款及违约金缺乏依据，不予支持。另，薛志辉、甄少敏称424号《合同》及127号《合同》为无效合同。如上所述，双方之间的房屋买卖合同关系应以424号《合同》约定的为准，424号《合同》应为双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。黄燕娜已实际按424号《合同》转账支付930000元房款，涉案房屋亦实际过户至黄燕娜名下，薛志辉、甄少敏辩称424号《合同》为无效合同依据不足，不予采纳。本案为房屋买卖合同纠纷，薛志辉、甄少敏与黄燕娜双方之间的房屋买卖合同关系应以424号《合同》约定的为准，薛志辉、甄少敏与黄燕娜在本案中均未诉请要求确认127号《合同》为无效合同，本案对此不予调处。关于黄燕娜要求薛志辉、甄少敏交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的反诉请求。424号《合同》约定：涉案房屋成交价款为930000元；甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天。薛志辉、甄少敏与黄燕娜双方确认黄燕娜于2016年4月6日向薛志辉、甄少敏交齐930000元。薛志辉、甄少敏应��424号《合同》的约定于2016年4月6日向黄燕娜交付涉案房屋，薛志辉、甄少敏至今未交付涉案房屋已构成违约，黄燕娜反诉请求薛志辉、甄少敏交付涉案房屋并无不当，原审法院予以支持。424号《合同》约定：甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金。如上所述，薛志辉、甄少敏至今未交付涉案房屋已构成违约，黄燕娜诉请薛志辉、甄少敏按上述合同约定向其支付逾期交房违约金并无不当。薛志辉、甄少敏辩称黄燕娜主张的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。鉴于黄燕娜未对其实际损失作出举证，按其主张的逾期交房违约金计算标准，违约金确有过高之嫌。基于公平原则，原审法院酌情将薛志辉、甄少敏应支付的逾期交房违约金调整为以购房款930000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准（如该计付标准高于黄燕娜主张的每日0.05%的违约金计付标准，违约金计付标准以黄燕娜主张的每日0.05%为限），自2016年4月7日起计至薛志辉、甄少敏向黄燕娜交付涉案房屋之日止，违约金总额以不超过本金为限。黄燕娜超出上述限额的反诉请求，不予支持。另，薛志辉、甄少敏辩称黄燕娜拒绝接收涉案房屋因此而无须支付逾期交房违约金。原审法院认为：首先，薛志辉、甄少敏提交的案外人向其发出的短信不能证实其同意向黄燕娜交付涉案房屋，且黄燕娜亦提交《敦促履行通知书》及中介人员出具的证明等证明其要求薛志辉、甄少敏交接涉案房屋。其次，涉案房屋已于2016年3月30日过户至黄燕娜名下，薛志辉、甄少敏未经黄燕娜同意于2016年4月11日将涉案房屋擅自出租给案外人缺乏依据，且薛志辉、甄少敏擅自出租涉案房屋的行为亦与其���意交付涉案房屋的主张不符。对薛志辉、甄少敏关于其无须支付逾期交房违约金的抗辩不予采纳。经原审法院依法释明，薛志辉、甄少敏与黄燕娜双方均明确表示不追加涉案房屋的承租人参加本案诉讼，原审法院在涉案房屋张贴申报权利公告后亦无相关当事人向原审法院申报权利，薛志辉、甄少敏与黄燕娜可另循法律途径解决与涉案房屋的承租人之间的纠纷，本案对此不予调处。关于黄燕娜要求薛志辉、甄少敏返还其多支付的购房款345000元的反诉请求。根据薛志辉、甄少敏与黄燕娜双方举证的转账记录，扣除薛志辉、甄少敏已向黄燕娜转账返还的款项，黄燕娜实际向薛志辉、甄少敏转账支付930000元。黄燕娜表示其转账支付930000元和现金支付115000元。薛志辉、甄少敏否认其收到115000元的现金。原审法院认为：首先，黄燕娜除《收据》外无法提供其支付115000元现金的其他凭证，黄燕娜称其已现金支付115000元证据不足。其次，黄燕娜称其按424号《合同》履行，424号《合同》约定涉案房屋总价款为930000元，黄燕娜亦无法举证证明双方关于支付115000元的相关约定，黄燕娜称其除转账支付930000元外现金支付115000元现金与常理不合。再次，黄燕娜称其支付的115000元现金为“人情款”，但相关《收据》上显示115000元为涉案房屋首期款，黄燕娜上述陈述与事实不符。又次，薛志辉、甄少敏称其出具《收据》是指2015年12月30日总共实收转账款115000元，经计算，扣除薛志辉、甄少敏已收取的10000元购房定金外，薛志辉、甄少敏在2015年12月30日实际收取购房款115000元，对薛志辉、甄少敏上述陈述予以合理采信。最后，黄燕娜称薛志辉、甄少敏于2015年12月30日多收取其115000元，但黄燕娜迟至2016年6月6日才提起反诉请求薛志辉、甄少敏退还相关��项，黄燕娜上述主张也与常理不符。黄燕娜反诉要求薛志辉、甄少敏返还其多支付的购房款345000元缺乏事实与法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年1月19日作出判决：一、薛志辉、甄少敏于判决发生法律效力之日起15日内，向黄燕娜交付广州市天河区天河路XXX号XXXX房；二、薛志辉、甄少敏于判决发生法律效力之日起15日内，向黄燕娜支付逾期交付上述房屋的违约金（违约金以购房款930000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2016年4月7日起计至薛志辉、甄少敏向黄燕娜交付上述房屋之日止，如上述计付标准高于每日0.05%的违约金计付标准，则违约金计付标准以每日0.05%为限，违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回薛志辉、甄少敏的诉讼请求；四、驳回黄燕娜的其他反诉请求。案件本诉受理费4760元，由薛志辉、甄少敏负担；反诉受理费3447元，由薛志辉、甄少敏负担209元，由黄燕娜负担3238元。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：薛志辉于二审期间向本院提交以下书面意见：备案合同以虚报价格骗取高额贷款损害第三人利益，肯定是无效合同，这是不容置疑，备案合同是恶意串通造假，欺骗国有银行，同时借款人的借款合同也无效。首份合同明显存在不合理内容，买卖93万元却贷款80万元，首付款只有13%，大大增加了房地产市场的杠杆和风险，违反了政府的房地产调控政策，黄燕娜并非是她所说的无辜买房者。首份合同明显存在以合法形式掩盖非法目的，买家首付款不足，于是通过骗取高额贷款作为首付款，从而实现非法目的（骗取首付款16.4万元）。违法行为加大银行金融风险，不仅损害银行的经济利益，同时也损害银行声誉，降低银行的竞争力，对银行来说造成严重损害。黄燕娜称首份合同没有损害银行利益，又不是不还，该说法毫无逻辑，明显是狡辩，建设银行作为国有商业银行，需要维护稳定房地产市场的经济公序的社会责任，需要执行国家调控一线城市房产政策，由于不执行国家政策，受上级管理部门的监督考核，损害了银行的市场声誉和竞争力，违反房地产市场的经济公序，损害社会经济秩序，冲击贷款秩序。本院认为:薛志辉、甄少敏要求黄燕娜按照127号《合同》履行，而黄燕娜要求薛志辉、甄少敏按照424号《合同》履行，本案需要确定的是哪一份合同才是双方当事人的真实意思表示。首先，从合同约定的内容看，424号《合同》明确约定“甲乙双方于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准。”，127号《合同》为办理涉案房屋过户的备案合同，双方签订127号《合同》后，无约定127号《合同》取代424号《合同》，按照上述约定，双方真实履行的是424号《合同》。其次，从履行行为看，424号《合同》约定的房款为93万元，首期款为13万元（含定金），薛志辉出具给黄燕娜的《收据》金额为11.5万元，较为符合；而127号《合同》约定的房款为115万元，首期款为34.5万元，薛志辉在黄燕娜实际已经向其转款34.5万元的情况下，又转账给黄燕娜23万元，实际出具给黄燕娜首期款的收据仍为11.5万元，表明其并不是按照127号《合同》的约定收取黄燕娜首期款34.5万元；此外从��房款的支付情况看，黄燕娜已向薛志辉、甄少敏付清93万元房款，符合424号《合同》的约定，故薛志辉、甄少敏主张双方实际按照127号《合同》履行缺乏事实依据。原审法院依据424号《合同》确立薛志辉、甄少敏与黄燕娜之间的权利义务关系并无不当。127号《合同》并非薛志辉、甄少敏与黄燕娜之间真实履行的合同，故对于合同效力不予置评。关于薛志辉、甄少敏主张424号《合同》因违反国家法律、法规的规定无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。薛志辉、甄少敏与黄燕娜之间为真实��房屋买卖合同关系，合同已经实际履行并办理了房屋过户手续，薛志辉、甄少敏认为合同属于“以合法形式掩盖非法目的”而无效依据不足，本院不予采信。薛志辉、甄少敏又以该合同属于“恶意串通，损害银行的利益”和违反法律、法规规定为由主张合同无效。本院认为，首先，支付首期款的金额为薛志辉、甄少敏与黄燕娜约定，为双方当事人的真实意思表示；其次，根据国家有关限贷政策的规定，首期款应占总房款的30%以上，故如双方约定的首期款及按揭款不符合相关规定，影响的是合同履行的问题，而非因此认定无效；再次，薛志辉、甄少敏与黄燕娜通过签订127号《合同》，以提高房款总额的方式获取贷款，该行为确实违反有关规定，银行作为发放贷款的单位有权作出相应的处理措施，银行发放按揭贷款办理了抵押手续，因此不足以证明其利益受到损害���而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，薛志辉、甄少敏据此主张合同无效亦依据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，薛志辉、甄少敏作为出卖人在收齐房款并已办理过户的情况下仍拒不交付房屋有违上述规定。黄燕娜据此要求薛志辉、甄少敏承担违约责任符合合同约定及法律规定。上诉人薛志辉、甄少敏的上诉请求，本院予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4760��，由上诉人薛志辉、甄少敏负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年五月二十五日书记员  徐毅敏