河北省邢台经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0591民初889号 原告（反诉被告）：田随生，男，1969年5月12日出生，汉族，住邢台经济开发区。 委托诉讼代理人：李宝常，北京市众明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘守仁，男，1965年2月21日出生，汉族，住邢台市桥**。 委托诉讼代理人：秦兰，河北万**律师事务所律师。 原告田随生与被告刘守仁租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田随生及其委托诉讼代理人李宝常、被告刘守仁及其委托诉讼代理人秦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田随生向本院提出诉讼请求：1、判令因被告违反租赁协议解除租赁关系；2、判令被告补交租金13300元；3、判令被告按协议约定赔偿违约金33300元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告在2012年与邢台经济开发区王快镇孔桥社区续签了土地租赁合同，时间至2027年9月止。原告与被告于2008年4月30日签订了房屋租赁协议，被告自2008年5月1日起，租用原告坐落在邢台市环路）44号院落一处，其中房屋十余间。协议约定每年5月1日前，被告向原告交租金4万元，但自2018年5月1日至今被告拒不交纳今年房租，且该院房屋一直空闲。原告认为，被告无故不交纳房租，违反了租赁协议的相关内容，构成了被告单方违约行为，故提起诉讼，请求法院依法判决。 刘守仁辩称，原、被告双方在2008年4月30日签订房屋租赁协议，由被告租赁原告位于邢台市环路）44号院落一处，东西宽48.24米，南北长92米，折合6.66亩。租赁费每年4万元，每年5月1日前交付，双方交付租赁费均是通过中间人粘德义进行。2017年中旬，政府因对祥和大街两侧进行改造提升，通知位于（高速南口至桥东区界）段沿街住户、商户、企业临街部分应当拆除，并要求腾空不让继续使用。为此，被告将租赁范围内应拆部分约占地2.24亩仓库部分腾空，待拆未继续使用。2018年4月份被告通知中间人拿2018年5月1日得租赁费，但中间人说他不拿，让直接去找原告，为此被告至少找过三次中间人，后中间人告知也不再参与。而原告拒绝接收租赁费，应该是其觊觎拆迁利益，才向法院起诉。因为双方产生纠纷，所以该院所涉部分至今未拆迁完毕。另外，在租赁过程中，租赁标的发生了重大变化，需要重新协商才公平，因此，被告不存在违约的情形，租赁合同应继续履行。因租赁期限较长，被告在院内投入巨资建设车间厂房开办民营企业，如果合同解除，将造成重大的经营损失和投资损失，造成明显不公平，请法院驳回原告的诉讼请求。 刘守仁向本院提出反诉请求：1、判令继续履行租赁协议；2、判令以原租赁合同为基础，以现实际租赁面积按原租赁费比例支付剩余租赁期限内的租赁费为每年29400元；3、被反诉人承担本案反诉费。事实和理由：反诉人与被反诉人在2008年4月30日签订房屋租赁协议，由反诉人租赁被反诉人位于邢台市环路）44号院落一处，东西宽48.24米，南北长92米，折合6.66亩。租赁费每年4万元，每年5月1日前交付。但2017年中旬，政府因对祥和大街两侧进行改造提升，通知位于（高速南口至桥东区界）段沿街住户、商户、企业临街部分应当拆除，并要求腾空不让继续使用。为此，反诉人将租赁范围内应拆部分约占地2.24亩仓库部分腾空，待拆未继续使用。2018年4月份反诉人通知中间人（之前所有租赁费均是通过中间人交付）拿2018年5月1日得租赁费，但中间人说他不拿，让我直接去找被反诉人，为此我至少找过三次中间人，后中间人告知也不再参与。而被反诉人拒绝接收租赁费，应该是其觊觎拆迁利益，才向法院起诉。因为双方产生纠纷，所以该院所涉部分至今未拆迁完毕。另外，在租赁过程中，租赁标的发生了重大变化，需要重新协商才公平，因此，反诉人不存在违约的情形，租赁合同应继续履行。反诉人在租赁房屋后，因租赁期限较长，反诉人在院内投入巨资建设车间厂房开办民营企业，如果合同解除，将造成重大的经营损失和投资损失，造成明显不公平，请法院依法支持反诉人的反诉请求。 田随生对刘守仁的反诉辩称，合同约定每年5月1日前交房租，反诉人未做到，就是违约，被反诉人要求收回出租的房屋；不同意反诉人要求每年房租减至29400元，反诉人的饭馆还在租赁范围内，所以不能减租。请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：1996年9月20日孔桥经济合作社（甲方）与原告田随生（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定甲方将光华路土地南北109米，东西48.24米，面积7.88亩租赁给乙方使用；租赁期限为15年，自1996年9月20日至2012年9月20日；租赁费按每年每亩粮食1600公斤和市场价计算，交款方法采取预交方法，乙方每年在9月10日前一次性交清下年的租赁费。 2012年6月3日，原告田随生（甲方）与孔桥社区居委会（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定甲方租用乙方光华路南土地4751.64平方米（东西宽48.24，南北长98.5米，折合7.12亩）兴办企业使用；租赁期限为15年，自2012年9月20日至2027年9月20日；租赁费按开发区土地新政执行，在每年12月31日前交清下年的租赁费。 2008年4月30日，原告田随生（甲方）与被告刘守仁（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方将位于邢台南外环三局饭店院内，西房全部在内，大门一处，北房以南独院一处，东西宽48.24米，南北长92米，折合6.66亩租给乙方使用；租赁期限自2008年5月1日至2029年6月30日；年租金4万元，自签订合同之日起一次性付清下一年租金，以后每年5月1日前交清下一年租金，乙方如不能按期缴纳租金，甲方有权单方终止协议；租赁期间，如因甲方原因致使乙方不能正常使用其院落，所造成的损失由甲方负责赔偿违约金，如因乙方原因终止协议由乙方赔偿甲方违约金，违约金为10万元，国家规划或不可抗拒因素除外；租赁期间，乙方如需使用的建筑物费用由乙方负担，协议期满时，其建筑物无偿留给甲方，机器设备、办公用品等可动物由乙方自行拆走。 2017年7月9日，王快镇人民政府发布公告，内容为：决定自2017年7月10日起，对祥和大街（高速南口至桥东区界）段沿街住户、商户、企业地上附属物进行评估，对土地启动征收。截至起诉日，拆迁占地后剩余租赁面积为东西48.24米，南北61米，折合4.42亩。 另查明，被告刘守仁在租赁土地时地上附着物有西屋、水罐、锅炉房、围墙、厕所及几棵树。被告刘守仁租赁土地后在租赁院内投入建设钢结构厂房、北屋砖混结构作为办公室开办邢台市光美华印刷有限公司，法定代表人为刘毅仁，所涉征收房地产及附属物评估价值为519413元。原被告双方交付租赁费均是通过中间人粘德义进行。 以上事实有原、被告提交的证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告并非拒付租金，而是因王快镇人民政府对涉案土地进行部分征收导致部分涉案租赁物不能正常使用，被告意欲让原告减少不能使用部分租金，而未能与原告协商一致，且一直代原告收取租金的中间人粘德义于2018年表示不再负责代收租金，这些因素导致被告未及时向原告支付租金，且被告租赁原告场地后，在租赁场所建造了厂房等大量建筑，解除租赁合同造成损失过大。原告也未向被告催要过租金，没有给被告合理的支付期限，现原告直接诉至法院要求解除合同，既不符合法律规定，也有违充分节约资源、物尽其用的民法原则，故原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持，被告要求继续履行租赁协议的诉求，本院予以支持。因租赁协议继续履行，违约金只有在终止协议时才支付，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金问题，因租赁物部分被征收，导致被告能够使用的租赁物和土地减少，再按照原租赁协议约定的数额支付租金显失公平，考虑原租赁协议距现在已经十年之久，租金严格按照减少的租赁面积予以扣除有失公平，考虑市场因素，本院酌定自2018年5月1日起将原、被告租赁协议中约定的租金调整为33000元。2018年5月1日至2019年4月30日的租金33000元于本判决生效之日起十日内给付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告田随生与被告刘守仁签订的《租赁协议》继续履行； 二、原告田随生与被告刘守仁签订的《租赁协议》中的租金调整为33000元，2018年5月1日至2019年4月30日的租金33000元于本判决生效之日起十日内给付，自2019年5月1日起的租金仍按照《租赁协议》约定的时间（每年5月1日前）给付； 三、驳回原告田随生和被告刘守仁的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费965元，减半收取计483元，由原告田随生负担；反诉案件受理费795元，减半收取398元，由被告刘守仁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 张文杰 二〇一八年十二月二十九日 法官助理 刘娇娜 书 记 员 杨辰南