重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0240民初2117号原告：重庆港务物流集团物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区上清寺路112号第4层401、402、403房。统一社会信用代码：915001036761021898。法定代表人：蓝冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘霞，该公司职工。委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。被告：刘文淑，女，生于1973年5月19日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司（以下简称港务物管公司）诉被告刘文淑物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法由本院审判员刘文华独任审判，适用小额诉讼程序于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告港务物管公司的委托诉讼代理人刘霞、高晶晶，被告刘文淑的委托诉讼代理人康小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告港务物管公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理服务费1617.48元，代缴水费15.60元，合计1633.08元；2、被告向原告支付滞纳金8366.92元（自2012年12月10日起计算至付清时止，每日按应交费用的千分之三标准计收，暂计算至2016年10月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《小区前期物业管理服务协议》，协议约定：住宅物业管理服务费按建筑面积1.02元/㎡/月计收，公共水电费按政府规定另行按户分摊；被告应按季度交纳物业管理服务费和公摊费，每季度10前将费用全额缴清，逾期将每日按应交费用的千分之三计算滞纳金；协议同时对代收代缴费用服务的具体事项进行了约定。原告已经按照约定履行了合同的全部义务，而被告一直拖欠物业管理服务费、公摊费及水电费的行为，不仅构成了严重违约，还导致原告在该小区物业长期亏损、入不敷出，最终导致无法继续提供物业管理服务，被迫于2014年9月27日退出该物业。被告刘文淑辩称：1、原告未就物业欠费进行书面催收，其起诉不符合法定的起诉条件。2、如果原告的起诉符合起诉的条件，那么本案也超过诉讼时效。原告是从2014年7月1日撤离，已经超过两年的诉讼时效。3、如果原告的起诉未超过诉讼时效，原告应当降低30%的标准收取物管费。石柱法院已经作出生效判决书确认原告提供的物业服务存在基础建设设施设备不完善等问题，其所提供服务质量不符合合同约定，判决物业服务费降低30%收取。4、原告所称的2014年7月1日至2014年9月27日未交的物业费和代缴水费不符合事实，原告于2014年6月27日停止服务，于2014年7月1日撤离，而不是原告所称的服务至2014年9月27日。原告所称的代缴水费不符合事实，水费是由被告自己缴纳，并没有委托原告代缴，物业服务合同也没有约定由原告代缴。5、原告请求的滞纳金缺乏法律依据。原告提供的服务不符合约定的情况下，被告依法行使其抗辩权，不应承担滞纳金，生效判决书中也予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了《小区前期物业管理服务协议》、《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于小区试行物业服务收费标准的批复》、《小区物业服务收费公示牌》、催收欠费通知照片、小区公示栏欠费业主花名册、《业主手册》、《民事判决书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月9日，原告港务物管公司（为乙方）与被告刘文淑（为甲方）签订《小区前期物业管理服务协议》约定：“小区”物业管理服务费用按每户建筑面积计收，在产权部门核定批复下达之前以《商品房买卖（预售）合同》注明的建筑面积为准；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后乙方对收取的物业管理服务费差额不做退补。1、住宅物业管理服务费按建筑面积1.02元/㎡/月；2、商业物业管理服务费按建筑面积3元/㎡/月计收；3、车位管理费70元/个/月；4、特级停车场100元/个/月。说明：以上物业管理服务费收费标准中不含共用设施设备（包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）的公共水电费。上述公共水电费按政府规定另行按户分摊；甲方交纳费用时间：按季度交纳，在每季度10日前，将费用缴清，逾期将按日向甲方加收应缴费用千分之三的滞纳金。另查明，《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于小区试行物业服务收费标准的批复》（石发改价格[2010]36号）规定：“一、公共服务收费项目及标准，（一）物业服务费（住宅）0.37元/㎡·月，（二）日常维修养护费0.20元/㎡·月，（三）停车位物业服务费，普通停车场50元/车位·月，特级停车场100元/车位·月，（四）电梯费0.45元/㎡·月；二、此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常养护费应下浮30%，下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施完善后，你司应及时向我委申报物业服务正式收费标准；三、你司在收费前，须持本批复到我委物价检查所办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准及服务内容、服务标准长期公示在物业服务区域醒目位置，接受社会和群众监督……”。《小区物业服务收费公示牌》载明：物业服务费（住宅）收费标准为1.02元/㎡·月、物业服务费（商业）收费标准为3.00元/㎡·月，水电公摊费0.10元/㎡·月（建面）。再查明，原告港务物管公司于2014年7月1日撤离“小区”，终止了物业管理服务活动。被告刘文淑在“小区”所属房屋的建筑面积为77.88㎡，其欠费期间为2012年11月10日至2014年6月30日。本院认为：原、被告签订的《小区前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效合同，原、被告均应按合同约定履行自己的义务。物业服务企业催收物业费，主要是通过电话联系、上门催收、张贴或邮寄催费通告单、小区张贴公告等形式，原告于2016年6月1日在小区张贴公告催收物业费，应视为书面催交。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。原告将业主欠费情况在小区张贴公告进行了公示，应视为向被告主张权利，能够引起诉讼时效中断，因此本案并未超过诉讼时效。在原告提供物业管理服务活动期间，小区存在基础建设、设施设备不完善等问题，参照《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于小区试行物业服务收费标准的批复》的规定，物业服务费（0.37元/㎡·月）和日常维护养护费（0.20元/㎡·月）应下浮30%收费。原告主张其服务至2014年9月27日，但原告已于2014年7月1日撤离“小区”并终止了“小区”的物业管理服务活动，本院对原告终止物业管理服务活动后的物业费主张不予支持。故被告应缴纳的物业费为：77.88㎡×20月×[（0.37元/㎡·月＋0.20元/㎡·月）×（1-30%）＋0.45元/㎡·月]=1322.40元。原、被告之间签订的《小区前期物业管理服务协议》属于双务合同，在原告提供物业管理服务不符合合同约定的情况下，原告主张被告交纳物业费，被告就享有同时履行抗辩权，因此被告未按期交纳物业费的行为并不属于合同第六条第三款约定的情形，原告主张被告按合同约定交纳滞纳金的请求，本院不予支持。原告未能提供证据证明“原告代被告缴纳水、电费具体金额”的事实主张，应承担不利后果。原告举示的《关于小区试行物业服务收费标准的批复》（石发改价格[2010]36号）“公共服务收费项目及标准”中没有水电公摊费项目，本院对原告要求被告按“0.10元/㎡·月（建面）”的标准交纳水电公摊费的诉讼主张不予支持，原告可依相关规定据实结算实际产生的水电公摊费后与被告协商解决或另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘文淑于本判决生效后十五日内向原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司支付物业管理服务费1322.40元；二、驳回原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司负担15.00元，由被告刘文淑负担10.00元。本判决为终审判决。审判员  刘文华二〇一七年五月二十五日书记员  谭 茜