河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0923民初836号原告：郑利玲，女，1976年12月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭乐丹，河南豫石律师事务所律师。被告：濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司。负责人：陶相涛，该公司经理。委托诉讼代理人：孟祥海，男，1987年9月26日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：薛峰，男，1969年2月25日出生，汉族，该公司法律顾问。原告郑利玲与被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司（以下简称万瑞公司南乐分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王帅独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑利玲及其委托诉讼代理人郭乐丹、被告委托诉讼代理人孟祥海、薛峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑利玲诉称，2013年8月20日,原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的泰和新城第33幢2单元5层西10号房产一套，建筑面积共129.62平方米，每平方米2957.66元，金额为383373元，地下室面积24.02平方米，总价26422元，共计房款409795元，于2014年12月31日前交房，逾期按日支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，原告全额支付了房款，被告未按约定向原告交付房屋，且房屋实测面积比约定少1.95平米，已构成违约。截止到2017年1月31日已逾期交房750天。故请求法院依法判令被告支付逾期交房违约金92203元（暂计算至2017年1月31日，起诉后违约金计算至被告交房之日止），被告继续履行商品房买卖合同，按约定交付房屋给原告，退还房屋差价房款5767.43元。地下室款原告同意补交。诉讼费由被告承担。被告万瑞公司南乐分公司辩称，原告所诉签订商品房买卖合同及原告购买泰和新城第33幢2单元5层西10号房产均属实。被告在约定的交房时间之前，已完成全部施工工程，并且达到合格标准，具备入住条件，但因政府迟迟未对被告的规划核实申请进行许可，33号楼到2017年3月18日才完成竣工验收备案手续，故按照合同约定交房期限应当予以顺延，另延期交房是政府原因造成的，被告没有过错，不应承担违约责任。合同中约定的逾期交房违约金数额过高，按照合同法和最高人民法院相关司法解释的规定，违约金应当予以酌减。被告曾于2016年4月5日以快递方式书面通知原告接收房屋，但因原告更换联系方式且未告知被告，致使邮递员无法直接送达接房通知，根据合同约定因上述原因产生的损失应由原告自己负担。房屋实测面积与约定面积有差异，差价5767.43元被告同意退还，但地下室面积比约定大0.47平米，原告应补交地下室款517元，被告请求将地下室款同应退房款抵扣。综上，被告请原告接房入住，另请求法院驳回原告要求被告支付违约金的诉请，应退房款扣除原告应补交地下室款后同意退还原告，诉讼费由原告承担。原告就其诉讼主张提供的证据有：商品房买卖合同一份、收款收据三张，证明原告所购买商品房的基本情况、建筑面积、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、出卖人逾期交房的违约责任、交付期限、交接商品房条件等，原告分三次向被告交清房款383373元、地下室款26422元。被告就其答辩向本院提交的证据有：1、邮政特快专递单一份，证明2016年4月3日被告以快递的方式书面通知原告接收房屋；2、商品房买卖合同一份，证明被告依照原告购房时所留联系方式未能通知到原告接房，后原告更换联系方式未按合同约定履行通知被告的义务；3、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书一份，证明涉案楼房现已完成竣工验收备案；4、泰和新城四期高层地下室面积表一份，证明原告所购地下室实测面积为24.49平方米，比合同约定面积多出0.47平方米，应由原告补交地下室款。经本院审查，依据原、被告陈述及双方提供的有效证据，可确认如下事实：2013年8月20日，原告郑利玲作为买受人与被告万瑞公司南乐分公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定主要内容如下：……第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房……项目中的：第33幢2单元5层西10号房……建筑面积共129.62平方米……第四条、计价方式与价款。……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2957.66元，总金额（人民币）叁拾捌万叁千叁百柒拾叁元整。……第五条、面积确认及面积差异处理。……合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。……1、双方自行约定：（1）以产权证面积为准，据实结算房款，多退少补；……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款总房款人民币383373元在签订合同当日一次性付清。……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日超30日内告知买受人的；2.遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，买受人逾期付款的除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期交房超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另原告购买地下室面积24.02平方米，总价26422元，全部房款共计409795元。原告分别于2013年7月31日、8月20日分三次向被告交付房款20000元、363373元、26422元，共计409795元，被告向原告出具收款收据3支。经本案原、被告认可，原告所购房屋实测面积比合同约定的建筑面积减少，被告应退还房款5767.43元，地下室面积增加0.47平米，原告应补交地下室款517元。2017年2月16日，原告以被告未按约定交付房屋为由起诉至本院，请求法院依法判令被告支付逾期交房违约金92203元（暂计算至2017年1月31日，起诉后违约金计算至被告交房之日止），被告继续履行商品房买卖合同，按约定交付房屋给原告，退还房屋差价5767.43元。诉讼费由被告承担。另在庭审中，被告代理人明确通知原告于庭审结束后前去办理房屋交接手续。本院认为，原告郑利玲与被告万瑞公司南乐分公司签订的商品房买卖合同合法、真实、有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。依据本案合同第八条、第十一条约定，被告应当在2014年12月31日前将符合约定的涉案房屋交付原告，并书面通知原告办理交付手续。原告依约履行付款义务后，被告未按合同约定向原告交房，已构成逾期交房的违约责任。按照合同第九条约定被告应承担自2015年1月1日起至房屋交付之日止逾期交房的违约责任。故原告要求被告履行交房义务，并承担合同约定按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。因本案原、被告均认可所涉房屋实测面积比合同约定面积减少，被告应退还房款5767.43元，地下室面积增加0.47平米，原告应补交地下室款517元，且双方也同意退还、补交该房款，故被告还应另行退还原告房款5250.43元。当事人对自己的主张有责任提供证据。合同第八条第二款第二项约定遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，被告可据实予以延期。被告辩称延期交房是政府行为造成，但其并未按合同约定告知原告，也未向本院提交相关证据，本院不予采信。被告主张于2016年4月3日以快递的方式书面通知原告接收房屋，庭审中原告不予认可，且快递件最终也未送达至原告处，故本院不予采信。经本院审查，双方签订的商品房买卖合同约定被告逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，不属违约金过高情形，故被告主张逾期交房违约金数额应当参照同地段、同时期的房屋租赁费来核定，违背合同约定的理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司于本判决书生效后十日内将其开发的泰和新城第33幢2单元5层西10号房产一处交付原告郑利玲。二、被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司于本判决书生效后十日内向原告郑利玲支付自2015年1月1日起至房屋交付之日止逾期交房违约金（违约金标准依照合同约定，按日依据原告已付房款409795元的万分之三计算）。三、被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司于本判决书生效后十日内退还原告郑利玲房屋差价款5250.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，已减半收取，由被告濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员 王 帅二〇一七年五月十日书记员 王晓楠