江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初9012号原告：南京红太阳房地产开发有限公司,住所地在南京市浦口区大桥北路48号。法定代表人：曾焕沙，董事长。委托代理人：丁汪云，江苏索创律师事务所律师。被告：刘足和，男，1981年1月29日生，汉族，住南京市浦口区。被告：王培玉，女，1983年10月3日生，汉族，住南京市浦口区。原告南京红太阳房地产开发有限公司与被告刘足和、王培玉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年11月7日立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京红太阳房地产开发有限公司的委托代理人丁汪云，被告刘足和、王培玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京红太阳房地产开发有限公司向本院提出诉讼情求：1、判令解除2016年1月31日签订的关于浦口区×室的《商品房预售合同》；2、判令被告按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，以房屋总价为基数，支付自2016年1月31日起至2017年1月20日止的同期利息的1倍损失29391.15元,并判令购房定金20000元不予退还。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年1月31日，原告与两被告签订《商品房预售合同》一份，两被告购买南京市浦口区×室的房屋，总房款为636191元。根据合同约定：在支付首付款后，两被告应于签订合同当日向贷款银行提交完备贷款申请资料并办理完毕全部贷款手续，该日期视为被告应当付款的日期，逾期未能办理的应补足全部房款，否则原告有权解除本合同。两被告在支付首付款后，因其自身原因未能按约办理贷款手续，亦未支付剩余房款，后经原告催要，两被告至今未付，根本违反合同约定。根据合同及相关法律规定，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告刘足和、王培玉辩称，被告于2016年1月15日去看房，销售中心置业顾问跟被告说只需要首付20%，另外30%是由红太阳房地产开发中心垫付，50%是走商业贷款。正是这样被告才每套房子交了20000元认筹金。2016年1月23日开盘选的房子是×幢的×号、×号。2016年1月24日支付了每套房的首付款约20%，其中×室首付款交的是136724元，×室交的首付款是134191元。2016年1月31日与开发商签的购房合同，后续的贷款是由开发商联系贷款银行。隔了几个月置业顾问向被告反馈贷款批不下来，要求被告全款支付或者另想办法。被告认为作为置业顾问应当是专业的，应当为客户考虑规避各种风险，本身40年产权的商品房国家是要求首付50%，开发商要求只要首付20%，剩下30%由房地产开发商垫付属于首付贷问题，是国家明令禁止的，开发商出台这种政策没有处在客户的立场考虑，一旦客户出现贷款问题很容易造成次贷危机，同时作为置业顾问没有提前审核客户资料而让客户继续支付首付款本身就是不负责任的。被告多次与原告的业务处联系，被告知要么全款付，要么就退房扣掉押金。被告也提出过很多方案，包括找其他客户接手房子，只需要重新更名。原告的置业顾问让被告自己找领导处理。开发商提供20%首付相当于欺骗，出现贷款问题时候没有积极处在客户立场考虑提出解决方案。在被告从2016年1月交认筹金到开发商提供预售房合同给房管局备案有长达一个多月时间都没有审核客户有无贷款资质，导致816室、817室预售合同无法继续履行，开发商有不可推卸的责任。被告同意原告的第一项诉请即解除商品房预售合同，但不同意承担损失，定金要求退还。经审理查明，2016年1月21日，被告刘足和、王培玉签署了一份《认购须知》，载明认购的项目为弘阳旭日爱上城七区。该须知第一条载明“……，请购买人在认购房源前，根据自身的相关条件确认其自身是否具备购买资格及贷款资格。一旦认购后我司将视同对相关政策法规已充分了解，贵我双方所签订的相关协议及合同，均属其真实意愿表现，是真实、合法、有效的。如因个人原因导致合同无法履行，我司可以无条件没收定金，房源另售。”2016年1月21日，两被告缴纳了2万元的购房定金。2016年1月26日，原告向两被告出具了收到涉案房屋购房款134191元的发票。2016年1月31日，原告南京红太阳房地产开发有限公司（合同甲方）与被告刘足和、王培玉（合同乙方）签订了一份《商品房预售合同》，合同约定由甲方预售给乙方位于南京市浦口区×室的商品房，该商品房的土地用途为住宅、商业。土地使用年限为2010年4月22日至2050年4月21日;乙方应于2016年1月21日前向甲方支付定金20000元，房屋总价款为636191元；合同第五条第二款约定，乙方按分期付款方式向甲方支付合同价款：第一期应于2016年1月21日前支付20000，第二期应于2016年1月24日前支付304191元，预购商品房抵押贷款通过商业性贷款方式贷款312000元。按该条约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。剩余房款312000元，乙方用银行按揭付款方式支付给甲方，乙方于2016年1月24日前向贷款银行提交完备贷款申请资料并办理完毕全部贷款申请手续。合同第五条第三款约定，乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。合同解除时另有定金的，定金也不予返还。被告在庭审中提交了《借款协议》一份，证明其向原告借款190000元来缴纳首付款的事实，并陈述其在签合同时已经向原告提供了相应的贷款资料，后原告告知其无法贷款要求其全款支付。2016年4月16日，原告向被告寄发了一份《按揭通知书》，通知其于收到该函三日内至售楼处履行合约。被告陈述其不能办理贷款，也不能全款支付剩余房款。庭审中，原告要求解除合同，同意在扣除借款、应赔偿的损失和定金后将被告已支付的剩余房款退还被告。上述事实有原被告陈述、《认购须知》、《商品房预售合同》、收据、销售不动产同意发票、《按揭通知书》、《借款协议》等予以证实。本院认为,原被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。被告在合同签订后无法办理商业贷款，经原告催告后也无法全款支付剩余房款，导致合同无法继续履行，故对原告要求判令解除原被告双方于2016年1月31日签订的关于浦口区×室的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失29391.15元，并要求不予退还定金的诉讼请求，本院认为，办理贷款用以支付购房款系两被告的合同义务，两被告在无法办理商业贷款的情况下又无力支付剩余房款是造成合同解除的原因，两被告已经构成违约，应承担相应的赔偿责任。原被告双方在合同中第五条第三款约定“乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的1倍赔偿损失。……合同解除时另有定金的，定金也不予返还。”此项约定系双方对损失的计算方式的约定，不违反法律法规的规定。原告主张的损失计算至2017年1月20日并未超出合同约定的范围，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。庭审中，原告同意在扣除相应的借款、损失及定金后，将剩余房款返还两被告，对此本院予以认可。两被告在庭审中也认可向原告公司借款190000元用于支付首付款，故两被告实际支付的购房款应为114191元及20000元定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:原告南京红太阳房地产开发有限公司与被告刘足和、王培玉于2016年1月31日签订的《商品房预售合同》于本判决生效之日起解除。被告刘足和、王培玉于本判决生效之日起五日内赔偿原告南京红太阳房地产开发有限公司损失29391.15元，原告南京红太阳房地产开发有限公司在扣除该损失后，还应返还被告刘足和、王培玉购房款84799.85元（114191-29391.15）。三、被告刘足和、王培玉于2016年1月21日缴纳的20000元定金原告南京红太阳房地产开发有限公司不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5195元，由被告刘足和、王培玉负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10390元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇一七年五月五日书记员  孙彦文