湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂08民终476号上诉人（原审原告）：宋群蓉，女，1972年8月28日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区。被上诉人（原审被告）：荆门碧桂园房地产开发有限公司，住所地荆门市掇刀区凤袁路8号，统一社会信用代码91420800679757316A。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李鄂豫，男，1989年4月1日出生，汉族，系公司员工，住荆门碧桂园房地产开发有限公司宿舍。上诉人宋群蓉因与被上诉人荆门碧桂园房地产开发有限公司（以下简称荆门碧桂园公司）合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初1928号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人宋群蓉，被上诉人荆门碧桂园公司的委托诉讼代理人李鄂豫到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。宋群蓉上诉请求：1、撤销原判，改判荆门碧桂园公司从2015年10月19日起为其代付物业服务费24224.76元；2、本案诉讼费由荆门碧桂园公司承担。事实和理由：1、一审法院认为荆门碧桂园公司为宋群蓉代付物业服务费的时间起点，应依据双方签订的协议书确定，是错误的。客观事实是，宋群蓉所购买的荆门碧桂园公司建造的商品房存在严重质量问题，由此导致宋群蓉无法在合同约定的交楼日收房，而在通过诉讼后宋群蓉才收到房屋，荆门碧桂园公司向宋群蓉实际交楼日在2015年10月19日，实际交房日期因荆门碧桂园公司的原因发生变化，如仍以合同约定的交楼日确定代付物业服务费的时间起点，显属不公平。况且，根据《物业管理条例》第四十二条及《物业服务收费管理办法》第十六条规定，因开发建设单位原因未按时交付物业给买受人的，物业服务费由开发建设单位交纳，故自合同约定的交房之日至实际交房之日期间的物业服务费应由荆门碧桂园公司交纳。2、因宋群蓉为荆门碧桂园公司推介客户买房，荆门碧桂园公司以代付物业服务费的方式向宋群蓉支付中介报酬，双方为此形成协议书，然该协议系荆门碧桂园公司提供的格式条款，其中约定物业服务费以合同约定的交房之日起开始代付，有意免除荆门碧桂园公司的责任，加重对方的责任，根据合同法第四十条规定，该约定无效。3、逾期交房违约金是依商品房买卖合同确定，而本案代付物业服务费是依双方签订的协议书确定，二者不能混为一谈。4、一审法院对逾期交房违约金过高部分进行调整，而对交房日期发生变化的事实不予考虑，有失公允。荆门碧桂园公司答辩称，其已按照协议书和前期物业服务协议约定，为宋群蓉履行完毕代付物业服务费的义务。宋群蓉要求荆门碧桂园公司从2015年10月19日起为其代付物业服务费，缺乏事实和法律依据。1、《物业服务收费管理办法》第十六条规定并非强制性规定，本案亦不存在适用该条规定的前提条件；2、代付物业服务费的协议书明确约定自购房合同约定的交楼日起代付，不违反法律法规强制性规定，合法有效；3、荆门碧桂园公司已按照生效裁判文书支付了逾期交房违约金，宋群蓉的损失已得到弥补，不应再行主张。宋群蓉主张的债权已超过了诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。宋群蓉一审起诉请求：判令荆门碧桂园公司自2015年10月19日起为其代付物业服务费24224.76元。一审法院对双方有争议的事实和证据，认定如下：一、荆门碧桂园公司自2013年7月起为宋群蓉代付物业服务费是否合法有效。宋群蓉对荆门碧桂园公司已为其向物业公司支付物业服务费15902.73元和按照生效民事判决书所确定的义务已支付逾期交房违约金无异议，但主张物业服务费应自实际交楼之日2015年10月19日开始计算，并提交了生效民事判决书、收楼通知书、移交书予以证明。荆门碧桂园公司主张其代付物业服务费应从商品房买卖合同约定的交楼之日2013年6月15日开始计算，并提交了商品房买卖合同、收楼通知书、生效民事判决书、前期物业服务协议及协议书予以证实。经审查双方提交的证据，荆门碧桂园公司应自何时为宋群蓉代付物业服务费，应根据双方签订的协议书予以确定。协议书约定，代付物业服务费的时间为宋群蓉所购商品房买卖合同约定的交楼之日。同时，宋群蓉与物业公司签订的前期物业服务协议也约定宋群蓉应自商品房买卖合同约定的交楼之日起按月交纳物业服务费。而双方签订的商品房买卖合同约定的交楼日为2013年6月15日，因此，荆门碧桂园公司自2013年7月起为宋群蓉代付物业服务费不违反协议书的约定。宋群蓉在2015年10月19日前未实际接收房屋，客观上存在经济损失，但荆门碧桂园公司因房屋逾期交付已承担了违约赔偿责任。宋群蓉依据有关规定认为房屋未交付前的物业服务费应由荆门碧桂园公司承担，但双方自愿签订的协议书已对涉案房屋物业服务费的代付时间进行了明确约定，该约定不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。因此，荆门碧桂园公司自2013年7月起为宋群蓉代付物业服务费不违反协议约定，是合法有效的。二、本案是否超过诉讼时效。荆门碧桂园公司主张，自2013年7月起为宋群蓉代付物业服务费至宋群蓉起诉，期间宋群蓉未就物业服务费向荆门碧桂园公司主张过任何权利，已超过了2年的诉讼时效。经审查，荆门碧桂园公司已为宋群蓉代付物业服务费自2013年7月至2016年11月，期间荆门碧桂园公司一直在履行协议书约定的代付物业服务费的义务，其关于本案诉讼时效的主张没有事实和法律依据，本案未超过诉讼时效。一审法院认为，荆门碧桂园公司按照其与宋群蓉签订的协议书的约定，履行了为宋群蓉代付物业服务费的义务，宋群蓉认为应自房屋实际交付之日开始代付物业服务费，其诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回宋群蓉的诉讼请求。案件受理费406元，减半收取203元，由宋群蓉负担。二审中，宋群蓉提交荆门市新建商品房使用说明书质量保证书1份，拟证明荆门碧桂园公司向宋群蓉实际交房时间为2015年10月19日。荆门碧桂园公司对该证据的真实性无异议，并认可证据证明的事实，本院予以采信。鉴于一审法院无事实认定部分，本院结合当事人一、二审的陈述及提交的证据，认定如下：2012年4月2日，荆门碧桂园公司与宋群蓉签订《荆门市商品房买卖合同》，约定宋群蓉购买荆门碧桂园公司建设的联体住宅1幢，交房期限截止2013年6月15日。同日，宋群蓉（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司荆门分公司（乙方）签订《荆门碧桂园前期物业服务协议》，其中约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费用，…”2012年7月1日，因宋群蓉推介张威在荆门碧桂园公司买房，荆门碧桂园公司同意为宋群蓉代付其所购商品房的物业服务费用，代付金额为12368.16元，双方为此签订一份《协议书》，其中约定：“如乙方（宋群蓉）所购商品房已达到合同约定的交楼之日的，则乙方在本协议生效之日起60日后即可使用该笔代付金额；如乙方所购商品房尚未达到合同约定的交楼之日的，则乙方于所购商品房合同约定的交楼之日起可使用该笔代付金额。”2013年1月12日，因宋群蓉推介邱久军在荆门碧桂园公司买房，荆门碧桂园公司同意为宋群蓉代付其所购商品房的物业服务费用，代付金额为11856.6元，双方为此亦签订一份《协议书》，其中约定：“如乙方（宋群蓉）所购商品房已经交付使用的，则甲方（荆门碧桂园公司）为乙方代付乙方所购商品房的物业服务费的时间从新业主（邱久军）所购商品房的合同约定交楼日期开始起计。如乙方所购商品房尚未交付使用的，则甲方代乙方支付物业服务费的时间从乙方所购商品房的合同约定交楼日期开始起计。”2013年6月11日，荆门碧桂园公司向宋群蓉发出收楼通知书，宋群蓉以房屋存在严重质量问题为由拒绝收楼。此后，宋群蓉起诉荆门碧桂园公司，荆门市东宝区人民法院对此审理后，作出（2015）鄂东宝漳民初字第00135号民事判决书，该判决认定：“本案所涉商品房存在质量问题，但不属明显缺陷影响交付，该质量问题已经碧桂园公司于2015年6月6日修复完毕。此后，宋群蓉要求收楼时，被要求签订关于办理房屋权属的补充协议才能交房，宋群蓉未予签订，致使房屋至今未予交付。”2015年10月19日，荆门碧桂园公司向宋群蓉移交物业及资料。本案二审的争议焦点为，荆门碧桂园公司为宋群蓉代付物业服务费应从何时起计。宋群蓉主张，荆门碧桂园公司因其建造的房屋存在质量问题需修缮，未能在合同约定的交楼之日交房，故荆门碧桂园公司应自实际交楼之日为宋群蓉履行代付物业服务费的义务。荆门碧桂园公司则认为，其与宋群蓉签订的代付物业服务费的协议明确约定，荆门碧桂园公司为宋群蓉代付物业服务费自宋群蓉所购商品房的合同约定的交楼日期起计，且宋群蓉与物业公司签订的前期物业服务合同亦明确约定，宋群蓉支付物业服务费自其商品房买卖合同约定的交楼之日开始，故荆门碧桂园公司为宋群蓉代付物业服务费应自宋群蓉所购商品房的合同约定的交楼之日起计。本院认为，因宋群蓉为荆门碧桂园公司推介客户买房，荆门碧桂园公司同意为宋群蓉代付物业服务费24224.76元，双方对此无争议，本院予以确认。关于该费用由荆门碧桂园公司从何时开始代付，虽然双方签订的代付协议书中约定有荆门碧桂园公司代付物业服务费自购房合同约定的交楼之日开始的内容，但从该条款的文意看，其涵义应解释为宋群蓉可自购房合同约定的交楼之日起使用前述费用支付物业服务费，据此，如宋群蓉没有作出明确要求，荆门碧桂园公司并不必然从合同约定的交楼之日起履行代付义务。其次，荆门碧桂园公司代宋群蓉支付物业服务费，其前提是宋群蓉已负有支付物业服务费的义务。本案争议房产存在质量问题，自合同约定的交楼之日起，一直由荆门碧桂园公司进行修复。维修期间内，该房屋客观上不能交付使用，宋群蓉亦不能使用该房产物业，那么，宋群蓉在维修期间不应负有支付物业服务费的义务，荆门碧桂园公司亦无需在此期间履行代付义务。案涉房屋于2015年6月6日修缮完毕，则荆门碧桂园公司应自2015年6月7日起代宋群蓉支付物业服务费。关于荆门碧桂园公司辩称宋群蓉签订的前期物业服务合同约定物业服务费自购房合同约定的交楼之日起计。该协议与商品房买卖合同同时签订，宋群蓉签订该协议时显然不能对房屋能否按购房合同约定的时间交付予以准确预判，而荆门碧桂园公司实际未在合同约定的交楼之日交房，故荆门碧桂园公司主张宋群蓉应依此自购房合同约定的交楼之日起支付物业服务费，有违诚信交易原则，其辩解理由不能成立，本院不予支持。宋群蓉主张应自实际交楼之日起代付物业服务费。事实上，荆门碧桂园公司案涉房屋的质量问题已于2015年6月6日修复完毕，自2015年6月7日起可向宋群蓉交付房屋，且荆门碧桂园公司早已通知宋群蓉收楼，自此，案涉房屋已完全具备交付条件，对宋群蓉即应产生物业服务费。而双方最终于2015年10月19日办理物业移交，在此期间，无论宋群蓉以何种事由不予收楼，均不得影响荆门碧桂园公司客观上已履行交付房屋的义务，故对宋群蓉主张自实际交楼之日起计代付物业服务费，本院不予支持。至于荆门碧桂园公司辩称本案起诉已过两年诉讼时效，宋群蓉的诉请不应得到支持。一审法院已就荆门碧桂园公司的该项抗辩主张进行审查，并作出驳回处理，荆门碧桂园公司未对此提出上诉，其二审再次提出此项抗辩，荆门碧桂园公司未提出新的证据予以证明，本院不将此纳入二审审查范围，不予支持。综上，原判决认定事实错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初1928号民事判决；二、荆门碧桂园房地产开发有限公司自2015年6月7日起为宋群蓉代付物业服务费24224.76元；三、驳回宋群蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费406元，减半收取203元，由宋群蓉负担16元，荆门碧桂园房地产开发有限公司。二审案件受理费406元，由宋群蓉负担32元，荆门碧桂园房地产开发有限公司负担374元。本判决为终审判决。审判长 刘 俊审判员 王小云审判员 马晶晶二〇一七年五月十八日书记员 陈婷婷