江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2652号上诉人（原审原告）：常州市世纪明珠园业主委员会，住所地常州市钟楼区劳动西路2号世纪明珠园小区13幢底层。主要负责人：张网大，该委员会主任。委托诉讼代理人：吉庆方，江苏致达律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠江南，江苏致达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白路，女，1966年1月24日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：蒋网仁，男，1958年7月3日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审第三人）：常州市钟楼区南大街街道办事处，住所地常州市钟楼区怀德北路**号。主要负责人：黄兴威，该办事处主任。委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱阳，江苏东晟律师事务所实习律师。上诉人常州市世纪明珠园业主委员会（以下简称世纪明珠园业委会）因与被上诉人白路、常州市钟楼区南大街街道办事处（以下简称南大街街道办）返还原物纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第1879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪明珠园业委会上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审案件受理费均由白路承担。事实和理由：一、一审认定诉争的世纪明珠园14幢底层居委会办公用房属于全体业主共同所有正确。既然该房屋属于业主共有，那么，处分该房屋的权利应归属于全体业主，应由全体业主共同作出决定。二、居委会对于办公用房仅有使用权，该权利属于用益物权，且不能由街道办事处取代居委会行使。三、原广化街道办事处对居委会办公用房无处分权，其与白路调换房屋的行为系无权处分行为，在全体业主不予追认的情况下，该调换行为归于无效。四、由于世纪明珠园居委会已撤销，原居委会工作人员已搬至别处办公，不需要继续使用该房屋，相应的用益物权消灭。全体业主作为所有权人，在保证前述房屋有利于小区全体居民共同生活的前提下，有权收回该房屋，决定其后续使用事宜。上诉人作为世纪明珠园全体业主的代表机构，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定行使权利，应予支持。五、基于世纪明珠园29幢甲单元101室、乙单元102室房屋的现状，14幢底层的居委会办公用房应换回。白路辩称，一、调换的是使用权，不是所有权。二、我用于调换的房屋是28幢的，而不是29幢的，如果要返还，返还给我的也应是28幢的相应房屋。三、我也不清楚我的房屋是如何从28幢变到29幢的。南大街街道办述称，一、14幢底层房屋规划用途是居委会用房，无论是上诉人还是其他人都无权擅自改变。二、居委会用房由街道管理、居委会使用。三、居委会对规划为居委会用房的使用权并不是用益物权，而是根据法律规定和相关规划确定的，不存在用益物权的概念。四、针对相关居委会的撤并问题。根据相关规定，居委会撤并后，原居委会的职能仍由撤并后的居委会行使，并不存在不需要使用居委会用房的情况。事实上，撤并后的居委会一直利用居委会用房开展工作，服务居民。居委会并不仅仅是服务于某一小区的居民，而是针对所有的辖区居民。而居委会用房是相关政府部门包括居委会的物质基础，不可能由业委会收回和管理。综上，上诉人要求收回居委会用房没有事实依据，应予驳回。世纪明珠园业委会向一审法院起诉请求：1、白路从常州市世纪明珠园14幢底层居委会办公用房内迁出，并将该房屋交由世纪明珠园业委会管理、使用；2、本案诉讼费由白路承担。一审法院认定事实：2002年4月29日，常州市白路食品有限公司与常州市钟楼区广化桥街道办事处（以下简称广化桥街道办）签订了一份《房屋调换协议》，约定：按照广化桥街道办与润隆公司2001年4月10日达成的世纪明珠园交接协议，润隆公司于2002年3月12日已提供世纪明珠园14#房底层220平方米给广化桥街道办作为民丰路社区配套办公用房，完成有关交接手续。为了支持白路糖烟酒食品有限公司更好地开展工作，现经润隆房地产开发有限公司协调，广化桥街道办与白路糖烟酒食品有限公司协商，达成如下协议：将街办所属的社区配套用房世纪明珠园14#房底层220平方米与白路所购的世纪明珠园28#底层2户计270平方米进行调换（其中50平方米属白路自愿赠与街办为社区办公活动房用），现在世纪明珠园28#底层270平方米属广化街办民丰路社区办公活动用房，其产权过户由白路自行解决。2003年10月28日，广化桥街道办与南大街街道办合并，设立南大街街道办。2014年5月6日，常州市钟楼区人民政府批准同意南大街街道办调整合并社区居委会的请示，对广化桥社区居民委员会和世纪明珠园社区居民委员会的区划范围合并，办公地点设在原广化桥社区居委会，原世纪明珠园社区办公用房作为居民活动用房。2014年9月16日，世纪明珠园业委会提交《报告》一份，内容为：“广化桥社区居委会：根据市住宅公建配套验收表（2002011）和常建第320号文件规定，非营业性公建配套用房产权归住宅区全体业主共有。按规定世纪明珠园社区居民委员会办公用房应是14幢底层，后安排社区居委会使用的是29幢甲单元102、乙单元101室。其产权和使用权均不符合有关文件规定要求由世纪明珠园业主委员会按法律、法规和规定调整，收回14幢底层社区居委会使用房，特此报告。2014年9月16日”。该报告盖有“常州市钟楼区广化桥社区居民委员会”字样印章，其上签有“同意2014.9.22”手写字迹。一审另查明，2002年4月1日，常州市房管局出具的编号为2002011的《常州市住宅项目公建配套验收表》载明：由润隆公司建设的世纪明珠园二期包含非营业性公建4800.01平方米，其中公建配套项目中“居委会”坐落于14幢底层，验收面积为211.94平方米。2000年11月7日，常州市建设委员会、常州市房产管理局联合发布常建[2000]第320号《常州市市区住宅区非营业性公建配套用房产权管理暂行规定》，该规定第三条内容为“住宅区非营业性公建配套用房产权归住宅区全体业主共有，市房管局依法代管。”2004年10月9日，常州市房产管理局、常州市发展计划委员会、常州市国土资源局、常州市规划局、常州市建设局、常州市物价局联合发布常房发[2004]第116号《关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定》，该规定第三条内容为：“新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施外以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。”一审再查明，2002年4月29日，白路与润隆公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定白路向润隆公司购买世纪明珠园28幢101、102室房屋。同年5月20日，白路、润隆公司与中国工商银行武进支行签订了一份《个人购房借款合同》，约定白路就购买世纪明珠园28幢101、102室房屋向银行借款590000元，借款期限15年，润隆公司系借款保证人。2003年4月1日，白路与润隆公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定白路向润隆公司购买世纪明珠园29幢甲单元102室、29幢乙单元101室房屋两套。2013年11月25日，白路与常州市财政局签订了一份《存量房买卖合同》，约定常州市财政局向白路购买29幢乙单元101室房屋。世纪明珠园业委会起诉时世纪明珠园29幢甲单元102室房屋登记在白路名下，29幢乙单元101室房屋登记在常州市财政局名下。2003年6月21日，沈凌志与润隆公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定沈凌志向润隆公司购买世纪明珠园28幢101室房屋。2006年6月5日，沈凌志与史乃樱离婚，离婚协议约定世纪明珠园28幢101室房屋归史乃樱所有。世纪明珠园业委会起诉时世纪明珠园28幢101室房屋登记在史乃樱名下。2003年7月28日，王伟民与润隆公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定王伟民向润隆公司购买世纪明珠园28幢102室房屋。世纪明珠园业委会起诉时世纪明珠园28幢102室房屋登记在王伟民名下，登记时间为2003年11月17日。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，诉争房屋的建设规划为居委会用房，也作为非营业性公建配套进行验收，根据上述规定，诉争房屋应属全体业主共同所有。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的相关规定，居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，由政府或政府派出机关指导、管理，居民委员会的办公用房亦由当地人民政府统筹解决。现诉争房屋明确为居委会用房，应当按照规划由居民委员会使用，并由政府部门进行管理。由此，虽然诉争房屋应属全体业主共同所有，但应由政府部门负责具体使用、管理。现讼争房屋已由政府部门进行处置，世纪明珠园小区所在居委会的用房也已经得到解决，故世纪明珠园业委会主张白路迁出并交还诉争房屋的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回常州市世纪明珠园业主委员会的诉讼请求。案件受理费人民币80元（世纪明珠园业委会已预缴），由世纪明珠园业委会负担。二审经审理查明，常州市钟楼区人民法院曾于2014年10月24日就世纪明珠园业委会诉白路返还原物纠纷一案作出（2014）钟民初字第1874号民事裁定书，裁定驳回世纪明珠园业委会的起诉。世纪明珠园业委会不服该裁定，上诉至本院，本院于2015年5月5日作出（2014）常民终字第2371号民事裁定书，裁定如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第1874号民事裁定；二、指令常州市钟楼区人民法院对本案进行审理。后常州市钟楼区人民法院对本案进行了审理，并于2016年5月19日作出（2015）钟民初字第1879号民事判决，即本案一审判决。二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于法律适用。本案中，虽然房屋调换协议签订于2002年，但该房屋调换协议所涉房屋调换行为的后果及状态延续至今，因此，自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》、自2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》可适用于本案。二、关于房屋迁出。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占有、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，诉争的世纪明珠园14幢底层的居委会用房（以下简称诉争房屋）属世纪明珠园全体业主共同所有。广化桥街道办未经业主同意，与常州市白路食品有限公司签订房屋调换协议，将诉争房屋与他人所有的房屋进行调换，交由他人占有、使用，属擅自处分业主共有部分的行为，同时亦改变了诉争房屋的使用功能。在此情况下，世纪明珠园业委会作为权利人有权请求恢复原状。诉争房屋现由白路实际占有、使用，故世纪明珠园业委会要求白路迁出诉争房屋，以恢复诉争房屋的原有使用功能，应予支持。至于白路所提其调换房屋的返还问题，其应向相关义务人提出并另案处理，且该问题的解决亦不能成为其拒绝迁出诉争房屋的理由。三、关于房屋返还。白路迁出诉争房屋后，由于诉争房屋属居委会用房，应由特定主体用于特定用途，故诉争房屋仍应交由世纪明珠园所隶属居民委员会（广化桥社区居民委员会）使用。世纪明珠园业委会称因世纪明珠园社区居民委员会已与广化桥社区居民委员会合并，办公地点设在原广化桥社区居民委员会，故诉争房屋应交由世纪明珠园业委会管理、使用没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人世纪明珠园业委会部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第1879号民事判决；二、白路于本判决生效之日起三十日内从世纪明珠园14幢底层的居委会办公用房内迁出；三、驳回世纪明珠园业委会的其余诉讼请求。一审案件受理费80元，由常州市钟楼区南大街街道办事处负担；二审案件受理费80元，由白路负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  刘岳庆审判员  施婷婷二〇一七年五月二十二日书记员  史玉娇