江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0723民初2640号原告:连云港永康物业服务有限公司,住所地灌云县伊山镇南京西路9号，统一社会信用代码91320723689603740U。法定代表人：孟凡进,该公司经理。被告:金士路,男,1966年3月23日出生,汉族，住灌云县。原告连云港永康物业服务有限公司（以下简称永康物业公司）与被告金士路物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告永康物业公司的法定代表人孟凡进、被告金士路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永康物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告支付拖欠物业管理费用共计人民币3163元，滞纳金410元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告的业主，从2011年元月开始至今一直拖欠物业管理费，原告多次催要，但被告均以不正当理由拒绝支付所拖欠物业费，共计3573元。现原告诉至法院，请求判如所请。原告庭审中明确，本案诉求被告所欠自2011年起至2016年止的物业管理费，其中，2011年起至2014年止以每月每平方米0.31元计算物业管理费、2015年起至2016年止以每月每平方米0.45元计算物业管理费。计算的物业管理费金额以法院核算为准；诉求的滞纳金是按照双方约定的5%进行逐年计算，本案主张共计410元，其他部分作出放弃。为证明上述事实和主张，原告提交下列证据：营业执照、物业管理服务资质、灌云县伊景园住宅小区前期物业管理服务协议、人和苑物业管理服务合同、物业管理委托合同书、关于人和苑小区物业服务收费备案通知、催缴费用通知单等。以证明原告具有收取物业管理费资质、应收被告物业管理费、被告拖欠物业管理服务费的事实。被告金士路辩称，原告诉求所欠的物业费一事是事实，但被告房子渗水，原告没有维修好。只要原告维修好房子，被告就分文不少的给付物业费。请求法院予以考虑。审理中，本院根据证据审核有关规定，依法对原告提交的证据进行了当庭审核，双方对被告从2011年至2016年期间未缴纳物业管理费的事实没有争议，本院予以确认。被告认为原告对涉案房屋渗漏水未维修完缮，故而拒绝支付该服务费。本院根据具有证明力的证据及双方当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下：被告金士路系灌云县伊山镇南京西路9号人和苑小区19号楼（共六层）1单元501室业主，该房屋建筑面积为123.26㎡。2011年9月20日，灌云县人和苑业主委员会与原灌云县伊乐园物业管理有限公司签订一份《物业管理委托合同书》，约定委托管理期限自2011年9月起至2014年9月止，物业的管理服务费按年度收缴，按建筑面积每月每平方米0.25元，公用、水电公摊费预收0.06元/每平方米，于当年的三月一日至五月一日主动向物管办缴纳，逾期按规约收取滞纳金。灌云县伊乐园物业管理有限公司在管理期限终止后，由原告永康物业公司承继该小区的物业管理权并负责催收业主欠缴的物业管理服务费。2015年4月23日，灌云县人和苑业主委员会与原告永康物业公司签订一份《物业管理委托合同书》，约定委托管理事项包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等，委托管理期限自2015年1月起至2018年1月止，物业的管理服务费实行政府指导调价，按建筑面积每月每平方米0.45元收取。逾期不缴纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之五交纳滞金。2016年度，原告在被告住宅门前张贴催缴通知单，催缴所欠的2016年度及2016年之前的物业费。至目前为止,被告未缴纳2011年至2016年的物业服务费。另查明，涉案房屋系安置小区经济适用房，被告未取得相关产权证书，未缴纳物业维修专项基金。2015年5月18日，灌云县物价局作出灌价物备字[2015]2号“关于人和苑小区物业物业收费备案通知”意见：同意原告在该小区对多层住宅物业公共服务费收费标准为0.45元/㎡/月；对公用水电等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定。本院认为，物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。灌云县人和苑业主委员会与原灌云县伊乐园物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同书》、及其与原告永康物业公司签订的《物业管理委托合同书》，不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，即灌云县人和苑业主委员会所签订的上述二份《物业管理委托合同书》对小区全体业主均具有约束力。原告永康物业公司及其所承继原灌云县伊乐园物业管理有限公司《委托合同》的权利义务，对人和苑小区实施物业管理服务后，有权依《委托合同》的约定向业主收取物业管理费。即，被告金士路作为人和苑小区业主，接受了物业管理服务，应及时交纳物业管理费。法律规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原、被告的《委托合同》中委托管理事项约定，原告永康物业公司受托的事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理等，但被告金士路要求原告对房屋内的渗漏水等部位维修的抗辩理由，不在合同约定的物业公司受托服务范围内，不能对抗原告要求其交纳物业管理费的合理请求。即使该房屋存在质量问题，亦应由被告另行向责任人主张权利。故对被告金士路辩称因物业公司未履房屋维修义务，要求物业公司先行给予房屋维修后再支付物业管理费的意见，依据不足，本院不予采纳。综上，本院对原告要求被告支付2011年至2016年物业费诉讼请求予以支持，被告金士路应向原告支付物业管理服务费3165.30元（123.26平方米×0.31元/每月每平方米×48个月+123.26平方米×0.45元/每月每平方米×24个月）。另，虽然双方的《委托合同》中对滞纳金做出了约定，但被告不交物业管理费，是因为与物业公司存在相关的纠纷没处理所致，故本院对原告要求被告缴纳滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告金士路于本判决生效后十日内向原告连云港永康物业服务有限公司支付人民币3165.30元。二、驳回原告连云港永康物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30元，由被告金士路负担（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  汤锦军二〇一七年五月十七日书记员  张 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。