福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6410号 上诉人（原审原告）：刘少立，男，1987年11月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林清毅，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟彬，福建麒顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州东海湾资产管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋5层。 法定代表人：吕艳霜，董事长。 委托诉讼代理人：孙树玲，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅芸霞，福建伟盛律师事务所实习律师。 上诉人刘少立因与被上诉人泉州东海湾资产管理有限公司（以下简称东海湾资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 刘少立上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，支持刘少立的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由东海湾资产公司承担。事实和理由：一、刘少立与东海湾资产公司之间的《租赁合同》尚未解除，原审法院认定该合同已经解除，属于认定事实及适用法律错误。原审法院认定，东海湾资产公司自行清理搬移物品及拆除装修的行为，是以默示方式对刘少立解除请求表示接受。该认定显然属于认定事实及适用法律错误。理由如下：1.在刘少立请求解除合同或者请求确认合同已解除时，东海湾资产公司在本案的庭审、关联案件一、二审审理过程及最终判决中均是予以明确否认的，并明确拒绝解除双方之间租赁合同。该事实在上述案件的庭审笔录中皆明确予以记载。2.2018年1月3日，法院组织评估机构对现场进行鉴定评估时，原审法院也曾询问双方是否愿意交接房屋，东海湾资产公司以双方合同尚未解除为由也以明确的行为，拒绝接受涉案店铺。因此，在当场鉴定评估后，也无法达成腾交，而涉案合同继续履行。3.双方就此房屋租赁纠纷的诉讼，前后长达两年之久，东海湾资产公司完全有能力随时联系刘少立或其代理律师、法院承办法官以表达其同意解除合同的意思。由此可见，在刘少立提出关于解除合同的民事权利后，东海湾资产公司是以明确的语言及文字表示拒绝解除合同的意见。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第二十条之规定，在东海湾资产公司拒绝的意思表示到达上诉人时，刘少立关于解除合同的意思表示即失效，东海湾资产公司无权再选择是否接受。东海湾资产公司2018年1月7日的清理搬离行为并非是对刘少立解除意思表示的接受，而是东海湾资产公司在己经明确确认并自认合同未解除的情况下，又在未经双方协商确认或经法院依法裁判解除而做出恶意突袭行为，该行为构成根本性违约。原审法院在已审查确认上述事实的情况下，明显错误认定了事实，将东海湾资产公司明确拒绝的行为反而认定为所谓的默示行为，作出了涉案租赁合同解除的错误认定。故而，双方的合同尚未解除。原审法院认定合同己经解除是事实及法律适用错误的。二、东海湾资产公司在《租赁合同》尚未解除的情况下，擅自清理搬离店铺内的物品并拆除装修，该行为构成根本性违约。原审法院认定东海湾资产公司不构成根本性违约属于认定事实错误。1.原审法院认定东海湾资产公司自行收回店铺是防止损失进一步扩大的行为认定事实错误。涉案房屋租赁的租金及综合管理费一年仅需121500元，刘少立在该房屋内的实际投资装修款就达949798.5元，而原审最终评估确定该房屋内装修及设施设备在评估基准日2018年1月3日的价值为780930元。东海湾资产公司未经刘少立同意，也未明确双方合同解除的情况下，于2018年1月7日将所有装修及设施设备拆除、搬移、丢弃，属于根本违约行为，导致了刘少立损失的扩大，并非防止损失扩大的行为。2.如上所述，双方之间的《租赁合同》尚未解除，店铺的使用权及店铺内财产(包括设施设备、装修装饰）属于刘少立所有，东海湾资产公司无权处分。却擅自清理搬离店铺内的物品并拆除装修，给刘少立造成巨额经济损失。东海湾资产公司的该行为已明显构成根本性违约，依法应当赔偿上诉人的全部损失。原审法院认定不构成违约属于认定事实错误。三、东海湾资产公司提供的涉案店铺存在严重的漏水问题，给刘少立造成严重损失，依法应当进行赔偿。原审法院驳回刘少立赔偿的请求，属于认定事实错误。在双方另案纠纷中，泉州市丰泽区人民法院对涉案店铺进行勘查，发现涉案店铺因楼栋间沉降缝密封不严，导致漏水，并造成店铺内多处石膏板进水腐烂，现场物品损坏。由此可见，涉案店铺确实存在漏水问题，确实对刘少立的经营活动产生影响及造成财产损失（包括物品损坏及装修损失）。本案中，原审法院认定该涉案店铺有瑕疵，虽然尚未达到解除合同的条件，但是刘少立可以请求赔偿修复损失。然而，原审法院又驳回刘少立的损失赔偿请求，属于认定事实错误。四、东海湾资产公司提供的涉案商铺存在瑕疵，造成刘少立的损失，构成违约在先，依法应当双倍返还履约保证金共108000元。原审法院认定东海湾资产公司不构成违约，无需返还履约保证金属于认定事实错误。如上所述，东海湾资产公司提供的涉案商铺存在瑕疵，造成刘少立严重经济损失，且在合同尚未解除的情况下，擅自清退上诉人的财物及装修，己经构成根本性违约。根据《租赁合同》之约定，东海湾资产公司属于违约在先，应当双倍返还履约保证金。原审法院认定事实错误。同时，原审认定履约保证金不符合返还条件的理由是依合同约定有权抵扣未付的租金、综合管理费或物业服务费等，该认定也是错误的。双方之间租金、综合管理费或物业服务费等已在另案判决刘少立应当承担相应的费用；且依据合同约定也是扣除相关费用后，剩余的应当予以退返。而原审法院既引用了另案的判决认定事实及结果，却又忽视了上述费用己经判决认定的事实，直接将该履约保证金认定不予以返还，该裁判显然错误。综上所述，刘少立请求二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，查明案件事实，依法撤销一审法院的不当判决，支持刘少立的上诉请求。 泉州东海湾资产管理有限公司辩称：1.刘少立多次单方向东海湾资产公司提出解除合同的意思表示，且其主张的行使合同解除权的理由，不论是按合同约定还是法律规定均不能成立，刘少立不具有单方行使合同解除的权利。2.不存在刘少立诉称的东海湾资产公司“明确提出拒绝解除双方之间租赁合同的意见”。在原审中，答辩人一直主张及强调的是双方签订的租赁合同合法有效，未达到法定解除的条件，刘少立没有合同解除权，而非刘少立诉称的东海湾资产公司一直明确表示拒绝解除。3.刘少立引用《民法总则》一百四十条及《合同法》第二十条规定作为其主张合同解除意思表示在东海湾资产公司拒绝时已失效显然不能成立，该主张适用法律错误。因为《合同法》第二十条规定的是要约失效的情形，而根据《合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示”，显然刘少立作出解除合同的意思表示并非属于合同法规定的要约行为。且刘少立作出解除合同的意思表示在通知东海湾资产公司后即不再具有撤回的权利，也不发生撤回的法律效力。4.东海湾资产公司将店铺内物品进行清理并拆除装修的行为不构成根本性违约。因刘少立在未搬离店铺内物品的情况下，向法院明确提出解除《租赁合同》的诉求，答辩人将店铺内物品搬离，实际是在基于刘少立明确表示不履行租赁合同的情况下，以行为的方式作出解除合同的意思表示。5.东海湾资产公司在未将物品搬离继续占用租赁标的物的情况下，向法庭提出确认双方合同解除，且主张租赁合同已于2016年10月份解除，在该种情况下，为防止店铺持续无人使用造成租金损失进一步扩大的情况下，将店铺进行清空的行为合理合法。6.租赁标的物漏水的情况东海湾资产公司一直都有尽到修复的义务，且经过法院现场查看，也确认未检出还存在漏水的问题，况且刘少立自开业期间一直都是持续营业中，未出现因漏水问题导致停止经营的情况。而根据另案生效的判决书也已经确认漏水的问题虽然存在一定瑕疵，但并没有严重影响刘少立使用租赁房屋的程度，东海湾资产公司不存在根本违约的行为。7.原审法院关于履约保证金不予以退还的判决是正确的，根据《租赁合同》22.7条的规定，刘少立违约导致合同终止的，答辩人有权没收履约保证金，而本案双方之间合同终止的原因是由于刘少立单方明确提出解除租赁合同，不再继续履行合同导致的，故答辩人有权不予返还履约保证金。 刘少立向一审法院起诉请求：1.判令解除刘少立与东海湾资产公司签订的合同编号为：DHW2-70-60号《租赁合同》（第一次开庭后，刘少立于2017年3月14日变更该项诉求为确认该合同已经解除）;2.判令东海湾资产公司双倍退还刘少立合同履约保证金108000元，并赔偿损失1118577元(详见损失赔偿清单，实际数额以鉴定结果为准)。第二次开庭时，刘少立变更诉讼请求如下：1.撤回第一项诉讼请求；2.判令东海湾资产公司双倍退还刘少立合同履约保证金108000元，退还刘少立装修押金10000元、水电押金6000元、POS押金3000元，并赔偿刘少立因东海湾资产公司违约所造成的损失949708.8元。 一审法院认定事实：2014年11月10日，刘少立与东海湾资产公司签订一份《租赁合同》，约定刘少立向东海湾资产公司租赁址在太古广场二期首层F0-069的商铺，租赁期限自2014年11月28日起至2019年11月27日止；首期（2014年11月28日至2015年2月27日）及其余第一租约年的租金和综合管理费每月4500元，第二租约年的租金和综合管理费每月18000元，第三租约年的租金和综合管理费19800元；租金和综合管理费的支付方式为除首期外，每三个月为一个交租期，于每个交租期最后一个月的20日前支付下个交租期的租金和综合管理费；合同签署当日，租户应支付履约保证金54000元，合同终止且租户将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行合同约定全部义务的，90日内退还履约保证金，东海湾资产公司有权从履约保证金中扣除欠付的租金、综合管理费或物业服务费及违约金、赔偿金；租户延迟交纳租金、综合管理费、物业服务费或其他费用，应按欠费金额的日1‰支付延迟履行违约金，经书面催告后30日内未足额交纳欠费的，东海湾资产公司有权单方解除合同，延迟交纳累计超过3次的，东海湾资产公司也有权解除合同；因租户违约导致合同提前终止的，东海湾资产公司有权没收本合同项下的履约保证金，并由租户承担提前终止产生的全部损失；等等。合同签订后，刘少立支付了首期租金和综合管理费13500元，并交纳了履约保证金54000元、装修押金10000元、水电押金6000元、押金3000元及部分物业服务费等。诉争商铺所在的商业广场于2015年4月30日正式对外营业，东海湾太古广场二期地下一、二层店铺部分于2015年3月23日、部分于2016年1月8日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其中2016年1月8日取得的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》背面载明的商铺明细中包含本案诉争商铺“T5真人密室”。2016年11月1日，东海湾资产公司向法院起诉要求刘少立租金及综合管理费等，该案经泉州市丰泽区人民法院作出的(2017)闽0503民初8327号民事判决及泉州市中级人民法院作出的(2017)闽05民终5425号民事判决认定，东海湾资产公司交付的租赁物存在漏水问题的瑕疵，但并没有达到严重影响刘少立使用租赁房屋的程度。一、二审均据此判决酌减刘少立的租金。判决生效后，刘少立尚未履行支付租金的义务。 一审法院认为：刘少立与东海湾资产公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。刘少立主张其曾于2016年10月21日向东海湾资产公司发出解除合同的通知，但未能进一步举证挂号函件的文本内容，对于该项事实，不予认定；东海湾资产公司庭审中主张曾向刘少立发出解除合同的通知，但未能提供证据予以证明，亦不予认定。虽此，但刘少立起诉时至2018年7月5日一审法院第二次庭审前，刘少立的主张是解除《租赁合同》或确认双方的《租赁合同》已解除，而东海湾资产公司于2018年1月将诉争店铺内的物品清理搬移并拆除软装、硬装、墙面，故双方的行为均是不继续履行合同的意思表示，因此，本案的合同已实际解除。关于合同解除后，刘少立请求退还款项及赔偿损失的依据，刘少立提出三个理由，即：1.东海湾资产公司提供的店面存在质量问题，无法进行正常的商业经营；2.店铺因地理位置原因违反消防的相关法律法规，不得用于经营娱乐场所，东海湾资产公司隐瞒店铺实际情况，造成刘少立装修损失；3.从本案之前庭审情况来看，东海湾资产公司均是主张双方的合同尚未解除，既然合同尚未解除，东海湾资产公司擅自拆除店铺内的设施设备，致使刘少立无法回收再利用，应赔偿造成的损失。对于刘少立的主张，首先，店铺存在瑕疵，该项事实经关联案件一、二审判决确认，但生效判决同时确认租赁物的瑕疵并没有达到严重影响刘少立使用租赁房屋的程度，故该原因并非解除合同的依据，仅是刘少立请求赔偿修复损失的依据，且生效判决也因店铺质量瑕疵判决酌减租金；其次，东海湾资产公司提供的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》中载明的店铺包含诉争店铺，刘少立未提供反驳证据证明其诉争店铺违反消防导致其无法经营，对刘少立的该项主张不予采纳；再次，评估机构于2018年1月3日到场评估，东海湾资产公司于2018年1月4日进行现场拍照、取证，于2018年1月7日开始清理搬移物品及拆除装修，刘少立在2018年7月5日庭审时才提出撤回解除或确认解除合同的诉讼请求。根据上述时间节点，刘少立在东海湾资产公司清理搬移物品及拆除装修之前，其主张均是关于合同解除，东海湾资产公司在评估之后，而且刘少立仍未履行支付生效判决租金义务的情况下,采取清理搬移物品及拆除装修的措施，该行为是将店铺收回防止损失进一步扩大的行为，在意思表示范畴，则属于在对方当事人提出民事权利要求后，以行为表明已接受的默示行为，即以默示行为表明接受对方提出的合同解除要求。综上，刘少立主张东海湾资产公司存在根本违约的理由不成立。因此，刘少立请求双倍返还履约保证金108000元及赔偿损失，不予支持。而且，刘少立主张赔偿的损失，其中营业退款损失部分也未能进一步提供证据予以证明，从证据的角度亦不应予以支持;而履约保证金，依合同约定，东海湾资产公司也有权相应抵扣未付的租金、综合管理费或物业服务费等，故亦不符返还条件。对于装修押金10000元、水电押金6000元、POS机押金3000元，合同未约定返还条件，故东海湾资产公司应予退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、东海湾资产公司于判决生效之日起十日内退还刘少立装修押金10000元、水电押金6000元、POS押金3000元，以上共计19000元；二、驳回刘少立的其他诉讼请求。本案受理费14490元，由刘少立负担14234元，东海湾资产公司负担256元。 对一审认定的事实，刘少立对“店内所有物品均放置在该店铺的角落里”有异议，其主张经现场查看，物品均已丢失；东海湾资产公司对一审认定的事实均无异议。对双方无异议的事实部分，本院予以确认。 二审审理查明，泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司接受原审法院委托于2018年5月3日出具《报告书》对东海湾东海滨城一期首层70-69号店铺装修及设施设备价值进行资本评估，为780930元。经双方当事人在一审第二次庭审时质证，均不持异议。 二审期间，刘少立围绕上诉请求向本院提交两份民事判决书，拟证明双方之间的租金及综合管理费已在另案处理完毕，不存在用履约保证金54000元抵扣租金和综合管理费的事宜。东海湾资产公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但关联性有异议，双方合同约定，因刘少立的违约行为，东海湾资产公司有权没收履约保证金，故不存在以履约保证金抵扣租金或者管理费的事实。本院认为，两份民事判决书均属生效判决，且与本案相关联，对真实性、合法性予以确认，至于能否证明当事人主张，将在下文中结合争议焦点一并阐述。 本案二审的争议焦点为：一、案涉合同于何时解除，东海湾资产公司是否构成根本性违约？二、刘少立请求东海湾资产公司赔偿损失的请求能否支持？三、东海湾资产公司是否应双倍返还履约保证金？ 关于焦点一，一审法院认定东海湾资产公司2018年1月7日采取搬移物品及拆除装修的措施，是以默示行为表明接受对方提出的合同解除要求，本院认为该认定错误。首先，一审刘少立起诉时，虽有请求解除合同，但第一次庭审后变更诉求为确认合同解除，第二次庭审时又请求撤回该诉讼请求，而东海湾资产公司在本案诉讼中也未提出请求或同意解除合同，其在原审第一、二次庭审均主张合同仍应继续履行。虽然其在此后调查时改变了说法，但根据“禁止反言”原则，本院不予采纳。其次，根据双方租赁合同约定，东海湾资产公司对刘少立拒不支付租金的行为享有合同单方解除权。虽然东海湾资产公司一审主张曾向刘少立发出解除合同的通知，但因其未能提供证据证实，对该主张不予采信。二审中，东海湾资产公司亦明确表示在拆除案涉租赁物的装修物品之前，其并未向刘少立表示要解除合同。再次，即使双方均有解除合同的意向，在东海湾资产公司未行使单方解除权的情况下，应适用合同的协议解除，双方应就合同解除后租赁物的腾空、装修物的处理等事项达成合意。显然，本案双方并未就合同解除的后续问题处理形成一致意见，不构成合同的协议解除。综上，一审法院的认定东海湾资产公司的搬迁及装修拆除行为，构成对合同解除的默示表示，没有事实及法律依据，应予纠正。东海湾资产公司在双方因案涉合同是否解除产生争议而诉至法院，而法院尚未作出认定，双方亦未能协议解除合同，合同处于继续履行的情况下，租赁物内的财产仍属于刘少立所有，东海湾资产公司并无处分权，其擅自搬离物品及拆除装修的行为给刘少立造成严重损失，构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，而彼时刘少立在本案诉讼中的主张尚是请求法院确认合同已经解除，故案涉租赁合同因东海湾资产公司的根本性违约于2018年1月7日已经解除，本院予以确认。 关于焦点二，如前所述，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。东海湾资产公司主张搬迁及装修拆除后已经通知刘少立搬离，但刘少立予以否认，东海湾资产公司亦未能提供相应的交接手续予以证实，故对其该主张本院不予认定。根据一审委托评估结果，本院确认，东海湾资产公司给刘少立造成的损失即案涉租赁物的装修及设施设备财产价值，金额为780930元。但因刘少立拒不支付租金违约在先，对本案损失的造成亦存在过错，本院酌定刘少立承担30%责任，即234279元（780930ⅹ30%）,东海湾资产公司承担70%责任，即546651元（780930ⅹ70%）。至于刘少立主张的为经营“密室逃脱”娱乐项目而购买相应设施设备进行布置花费16201.8元及美团、百度糯米退款152577元，因其未进一步举证已实际退款，对该部分损失请求，本院不予支持。 关于焦点三，结合我院（2017）闽05民终5425号民事判决的认定，可以确认刘少立因未支付租金违约在先，东海湾资产公司搬迁及装修拆除构成根本性违约在后，故刘少立主张双倍返还履约保证金的请求不能成立，不予支持。双方合同中约定：“因租户违约导致合同提前终止的，东海湾资产公司有权没收本合同项下的履约保证金”，本案并不符合东海湾资产公司没收履约保证金的条件。且另案中已对刘少立尚欠租金及综合管理费作出处理，也未判决以履约保证金抵扣，一审认定东海湾资产公司有权以履约保证金抵扣未付租金、综合管理费等，存在不当，应予纠正，本案履约保证金54000元应退还刘少立。综上所述，刘少立的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8931号民事判决； 二、泉州东海湾资产管理有限公司应于本判决生效后十日内向刘少立支付赔偿损失款546651元； 三、泉州东海湾资产管理有限公司应于本判决生效后十日内向刘少立退还履约保证金54000元； 四、驳回刘少立的其他诉讼请求。 二审案件受理费14490元，由刘少立负担4684元，由泉州东海湾资产管理有限公司负担9806元。一审案件受理费按此比例收取。 本判决为终审判决。 审 判 长 王   佳   华 审 判 员 杨钊胜审判员尹立新 二〇一八年十二月三日 法官助理 林   秋   韵 书 记 员 庄   琳   妮 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1 2