河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终5963号 上诉人（原审原告）：李恒，男，汉族，1955年12月6日出生，现住固安县。 上诉人（原审原告）：付德芬，女，汉族，1954年10月6日出生，现住固安县。 二上诉人共同委托代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。 二上诉人共同委托代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：固安县泰然房地产开发有限公司，住所地：固安县新昌街北侧。统一社会信用代码：91131922762095229A。 法定代表人：高中普。 委托代理人：曹正华，河北敬民律师事务所律师。 上诉人李恒、付德芬因与上诉人固安县泰然房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李恒、付德芬上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定了固安县泰然房地产开发有限公司申请评估并由评估公司作出的报告，作为赔偿依据，其评估时间为2009年11月30日，但房屋建成于2010年，该房屋尚未建成，不能依该报告作为依据。一审法院应采纳上诉人的评估报告，以2017年5月18日为基准日进行评估。二、被上诉人应赔偿上诉人92.8平米房屋的市场价值，而上诉人支付被上诉人按照2058元/平米计算37.37平米的超出面积差价款。 固安县泰然房地产开发有限公司辩称，一、双方约定的交房时间应该在2009年11月30日前，李恒、付德芬主张按2017年5月18日为基准日评估的房屋价值不合理，因为该时间为李恒、付德芬起诉的时间，这一时间是人为变化的，就本案情况看，2017年5月是固安县房地产房价的高点，现在已降至每平米11000元左右，故以2017年5月18日为基准日评估是不合理的。二、李恒、付德芬主张以92.8平米计算赔偿损失是错误的，李恒、付德芬享有的回迁安置面积仅为33.95平方米，其余58.85平米未支付对价，李恒、付德芬对58.85平米无权主张权利。 上诉人固安县泰然房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判少赔偿李恒、付德芬129142元，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决第二项赔偿标准计算错误，应按一倍标准而不是二倍标准。 一审法院认定事实：二原告为夫妻关系。2007年12月5日，原、被告双方签订《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》，约定:甲方（拆迁人）固安县泰然房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）李恒、付德芬；乙方宅基地证记载面积为280平方米，实际丈量面积为280平方米；置换标准:以土地证为依据，以实际丈量面积为标准，按土地面积1:1置换楼房，车库、储藏间抵顶置换面积，道路、厕所占地给每户增加20平方米楼房面积；回迁楼房分配：乙方可在新建楼房中任意选择楼层，但以1层、3层为标准，选择其他楼层互相找差价，置换面积不等的互找差价，一层2058元∕平方米，二层2188元∕平方米，三层2058元∕平方米，四层元1988∕平方米，五层1938元∕平方米，顶楼1800元元∕平方米，因受建筑设计的限制，回迁楼房每一套配备车库一个；甲方负责给乙方办理被置换楼房的房产证，契税由甲方交纳；另赔30㎡，赔偿现金15万元；甲乙双方约定互相遵守本协议内容，如有一方违约需交纳给对方违约金20万元。2008年7月5日，原、被告双方签订《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》，约定：甲方补偿乙方建筑面积300平方米，回迁最终期限定在2009年5月30日前；乙方所选楼房位置为：第7号楼第2单元居住楼层第三层303门，面积87.7平方米，第10号楼第4单元居住楼第三层对门，面积213平方米左右，车库2个（22㎡左右）（其中5号楼28号车库已定）；高层楼房交房时间顺延半年；原08.2∕1补充协议作废。协议签订后，原告依约履行了协议约定的义务，向被告交付房屋予以拆除。被告依约向原告交付了英才家园10号楼4单元401室（88.97㎡）室、10号楼4单元402室（127.19㎡）、10号楼9号车库（35.64㎡）、10号楼14号车库（22.77㎡）。7号楼2-单元303室（92.8㎡）被告未向原告交付。2012年9月23日被告将7号楼2单元303室以每平方米5400元、总金额501120元的价格出售给第三人田翠云。其中10号楼4单元402室房产证已办理完毕交付原告，10号楼4单元401室房产证办理完毕但未交付原告。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求：1、判令被告继续履行《固安现柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》和《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》，将位于固安县居住楼第三层303门房屋安置给原告；2、判令被告向原告交付固安县永康南路西侧、英才家园第10号楼第4单元第四层401门房屋的《房屋所有权证》；3、判令被告支付违约金20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，因涉案房屋“位于固安县居住楼层第三层303门房屋”已无法实际履行，原告将第1项诉求变更为：判令解除原、被告签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于“被告补偿原告固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款，被告按照该房屋面积的市场价格双倍赔偿原告。其他诉求不变。在庭审中被告对时效问题不再主张。 另查明，原、被告双方因对英才家园7号楼2单元303室房屋损失的计算标准存有异议，依原告申请，本院委托廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司对涉案房产英才家园7号楼2单元303室房屋进行价格评估，2017年7月13日，廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司以2017年5月18日为基准日做出价格评估报告书，涉案房产英才家园7号楼2单元303室房屋价值为1417900元，原告花费评估费25000元。依被告申请，本院委托廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司对涉案房产英才家园7号楼2单元303室房屋进行价格评估，2017年7月26日廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司以2009年11月30日为基准日做出价格评估报告书，涉案房产英才家园7号楼2单元303室房屋价值为353000元，被告花费评估费8000元。固安县英才物业服务有限公司出具英才家园5号楼车库平面图、英才家园业主信息登记、2013年至2017年车库电费查表登记，本院对固安县英才物业服务有限公司法定代表人王云、会计刘婷婷的询问笔录，证实5号楼26号车库为原告李恒（付德芬）使用。 一审法院认为，原、被告签订的《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》及《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。原、被告均应全面履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了搬迁义务，被告未按合同约定向原告交付7号楼2单元303室房屋，而将涉案房产卖与第三人，被告的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于原告诉求的被告向其交付固安县永康南路、英才家园10号楼4单元401室《房屋所有权证》的主张合理，被告亦表示该房屋产权证已办理完毕，原告可以随时领取，故原告的该项主张本院予以支持。原告诉求解除双方签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于被告补偿原告“固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款，被告亦同意解除，本院予以准许。对于被告辩解的向原告交付三个车库的事实部分，原告认可被告向其交付了10号楼9号车库（35.64㎡）、10号楼14号车库（22.77㎡），对于被告称5号楼26号车库已向原告交付的事实，对此原告不予认可，固安县英才家园物业服务有限公司出具的5号楼车库平面图、英才家园业主信息登记、2013年至2017年车库电费查表登记、固安县英才物业服务有限公司法定代表人王云、会计刘婷婷的询问笔录，相互形成证据链，证实5号楼26号车库为原告李恒（付德芬）使用，5号楼26号车库使用权人为李恒。《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等约定。车库属于房产的附属设施，原告的车库均属于附赠所有，5号楼26号车库被告认可归属原告所有，且物业公司出具了相关证明，应认定属于原告所有。原、被告双方签订《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》约定的回迁面积为330㎡，双方所签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》是对原有拆迁置换补偿协议书的补充，不属于合同的变更，回迁面积仍为330㎡。原告实际回迁面积为296.05平方米（含5号楼26号车库21.48平方米、10号楼9号车库35.64平方米、10号楼14号车库22.77平方米），原告还差回迁面积33.95平方米未置换。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋所有权的买受人可以请求解除买卖合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原、被告均同意解除《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于补偿原告“固安县永康路西侧、英才家园第7号楼第2单元居住楼层第三层303门房屋”的条款，且被告已将安置房屋303室出卖给第三人，合同目的无法实现，应予以解除该条款。双方应参照第八条规定，被告应按应回迁时房屋的市场单价给付原告33.95平方米的房款及利息、赔偿损失，承担33.95平方米房款的一倍的赔偿责任。原、被告双方所签拆迁置换补偿协议书中“第二条置换标准.......车库、储藏间抵顶置换面积.....，”应遵守双方约定，且10号楼9号车库、10号楼14号车库均抵顶了置换面积，故对原告所称车库面积和住宅面积并非同一类也并非等值面积的主张不予支持。被告辩称在2009年10月份通知了原告前来补足差价款，办理房屋交付手续的主张没有提供相关证据支持不予采信。原告主张其提供的照片三张能证明物业公司不清楚5号楼26号车库的业主，其所提供的照片只是物业公司的催缴电费信息，不能证明原告的证明目的，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于被告补偿原告“固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款；二、被告固安县泰然房地产开发有限公司赔偿原告李恒、付德芬129142元（353000元÷92.8平方米×33.95平方米）及利息（利息从2009年11月30日至给付之日止，利息按中国人民银行同期借款利率计算）、损失258283元（353000元÷92.8平方米×33.95平方米×2）、违约金200000元；三、被告固安县泰然房地产开发有限公司向原告交付固安县英才家园10号楼4单元401室《房屋所有权证》；四、驳回原告李恒、付德芬部分诉讼请求。以上第二、三项于判决书生效后十日内履行。案件受理费18440元，评估费33000元，由原告负担25000元，被告负担26440元。 二审期间，上诉人固安县泰然房地产开发有限公司于2018年11月29日向本院申请撤回上诉。本院予以准许。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为,双方争议的焦点为，应该以什么时间作为涉案房屋的评估基准日。依据双方于2008年7月5日签订的补充协议，明确约定2009年5月30日前为回迁最终期限，在该协议第二条中约定高层楼交房时间顺延半年，故涉案房屋的交房时间应为2009年11月30日。一审以2009年11月30日为评估基准日的评估报告认定赔偿依据具备合理性。李恒、付德芬主张按2017年5月18日为基准日评估的房屋价值，因该时间为李恒、付德芬主张权利的时间，起诉时间是由人为因素所决定，故以该时间为基准日的理由不能成立。且固安县泰然房地产开发有限公司实际将涉案房屋出售给第三人的实际成交价格也远低于2017年5月18日的评估价格。故本院对上诉人李恒、付德芬的该上诉主张不予支持。 上诉人李恒、付德芬称被上诉人应赔偿上诉人92.8平米房屋的市场价值，由上诉人支付被上诉人按照2058元/平米计算37.37平米的超出面积差价款。本院认为，李恒、付德芬享有的回迁安置面积仅为33.95平方米，其余58.85平米未支付对价，李恒、付德芬对58.85平米无权主张权利。 上诉人李恒、付德芬称5号楼26号车库不是由上诉人所有。但固安县英才家园物业服务有限公司出具的5号楼车库平面图、英才家园业主信息登记、2013年至2017年车库电费查表登记、固安县英才物业服务有限公司法定代表人王云、会计刘婷婷的询问笔录，相互形成证据链，可证实5号楼26号车库为原告李恒（付德芬）使用，5号楼26号车库使用权人为李恒。 综上所述，李恒、付德芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18440元，由上诉人李恒、付德芬负担15853元，由上诉人固安县泰然房地产开发有限公司负担2587元。 本判决为终审判决。 审 判 长 柴秋芬 审 判 员 李成佳 审 判 员 梁志斌 二〇一八年十二月三日 法官助理 张良健 书 记 员 李 煜