江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16520号原告：谢辰，男，1972年10月2日出生，汉族，住上海市普陀区原告：康思佳，女，1978年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被告：昆山绿地易居房地产经纪有限公司,住江苏省昆山花桥镇绿地大道719号。法定代表人：童捷,该公司执行董事。委托代理人：张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。委托代理人戴亮，男，该公司员工。被告：绿地集团（昆山）置业有限公司,住江苏省昆山花桥镇绿地大道231弄8号楼2305室。法定代表人：费军,该公司总经理。委托代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。委托代理人：龚豪，上海镇霆律师事务所律师。第三人：上海永绿置业有限公司,住上海市嘉定区真新街道曹安路1525号507。法定代表人：钱杰，该公司董事长。委托代理人：刘龙姐，女，该公司员工。委托代理人：张丹，男，该公司员工。原告谢辰、康思佳诉被告昆山绿地易居房地产经纪有限公司（以下简称“易居公司”）、绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称“绿地公司”）、第三人上海永绿置业有限公司（以下简称“永绿公司”）委托合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审判，于2016年12月9日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2017年2月27日组成合议庭公开开庭进行了审理，两原告（原告康思佳参加了第一次庭审，未参加第二次庭审）及其委托代理人卢小兰到庭参加诉讼，被告易居公司委托代理人张嗣光到庭参加诉讼，被告绿地公司委托代理人许伟到庭参加诉讼，第三人永绿公司委托代理人刘龙姐、张丹到庭参加诉讼。二原告在起诉时仅将易居公司和绿地公司列为共同被告，在审理过程中，二原告申请将永绿公司列为第三人，本院予以准许。本案现已审理终结。原告谢辰、康思佳向本院提出诉讼请求：二原告于2010年3月6日和绿地公司签订了《昆山市商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室商铺（属于D区），房屋总价款为867459元，建筑面积为120.33平方米。同时，绿地公司让原告和易居公司签订了《委托管理协议》，作为当时的捆绑购房条件，协议约定：二原告所购买的房子委托易居公司管理五年，自2010年4月1日起算，为了培养商业街的商业氛围，五年免收租金（详见委托管理协议第五条第一点）。原告当时因看了绿地公司的广告宣传及对绿地品牌的认可，才决定购买这个商铺并同意签署《委托管理协议》，广告上宣传：会打造以独一无二时尚优雅的欧陆风情为特色，以休闲+娱乐的一体化为经营模式，一座以人文景观与环境艺术营造的时尚休闲特色街区，香榭丽大道和春天大道十字路口有一幢五星级宾馆等等。五年期满时，原告收到绿地控股集团房地产事业一部商业管理一部花桥运营中心的《商铺交房通知书》，通知二原告去交房。原告到现场发现：被告五年内并没有进行招商，没有一个商业经营者，房屋墙面里外、地面有很多裂缝、渗水、漏水部位，墙体严重破裂，卫生间内渗水有15cm高，房屋内下水道堵塞，房屋地基下沉，门前路面上松木有严重断裂，松木边上地面砖有严重裂缝，门前和河边的路灯全部损坏了，河边护栏也损坏了，河道内全是垃圾，散发出严重臭味。后来，二原告在内的商铺全体业主多次找二被告，要求维修和赔偿。二原告为了处理此事，自2015年4月1日起至今一直未能正常工作，精神上也遭受重大创伤。二被告在所有业主要求维修后，仅对房屋和公共设施进行了表面维修，房屋渗水、漏水和裂缝虽经多次维修，但至今都未能修好，商铺仍不能正常使用，仍有渗水、漏水和裂缝等情况存在。原告现要求二被告继续维修，维修好之后再通知原告交房，并要求二被告明确后期维修目的保修期限和沿墙体开挖一条排水沟对房屋质量的影响。原告多次找二被告要求赔偿和解决问题，二被告均表示让原告起诉，通过法院调解或判决来解决。二原告现主张的是2016年9月30日前部分损失，2016年10月1日后的损失和诉请以外的损失，二原告将另行主张，保留诉权。现原告诉至法院，要求：1、判令二被告对花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋内外墙面、地面、卫生间渗水、漏水、裂缝部位进行维修，并按销售合同附件三（装饰、设备标准）安装座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位。同时，修复门前公共区域路灯，门前地面恢复成原标准防腐木地板；2、判令二被告在履行第1项维修义务后将花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋交付给原告；3、判令二被告赔偿原告：（1）未按委托管理协议约定赔偿商业氛围的损失160653.41元【867459*3.704%*5(参照香榭丽大道756号楼2室被告承诺收益的标准)】；（2）2015年4月1日至2016年9月30日期间的房屋使用费损失65059.43元（867459*5%/12*18）；4、判令二被告结清花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋交付前的物业费用。后原告明确第四项诉请为：判令被告易居公司在交房前结清物业费（时间为2010年4月1日至2015年3月31日和2015年4月1日至房屋交付给原告这两段期间）。被告易居公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：1、原被告之间的法律关系是由双方签订的委托管理协议确定的，根据委托管理协议的约定，双方的委托管理期限至2015年3月31日，到期后，被告易居公司按现状向原告返还房屋，被告实际于2015年3月10日向原告发出了交房通知书，约定于2015年4月15日之前完成商铺的交还工作，履行了合同义务，原告拒绝接收房屋，相应的损失不应由被告易居公司承担。2、原告要求的商铺维修义务，应当是向物业报修的范围，不应由被告易居公司承担，要求被告易居公司承担物业费的请求不存在事实与法律依据。被告绿地公司辩称，本案的性质纠纷为委托合同纠纷，并非双方的买卖合同纠纷，原告提出的诉请要求被告绿地公司承担的部分是没有事实与法律依据，请求驳回。首先，关于房屋的质量问题，进行维修以及公共区域的路灯问题，我们的买卖合同是在2010年3月6日签订的，并且向本案的原告交付了房屋。是现房销售，按照国家有关法律规定，诉讼请求1中罗列的范围的保修期最多也是5年，现已经超过质保期，需要维修的话是有偿的。关于第三项诉请，也是与买卖合同无关的，没有事实与法律依据。故请求驳回原告对被告绿地公司全部诉请。第三人永绿公司辩称，第一，房屋渗水属于包租期间，我方只负责房屋外围的工作，房屋的钥匙也不在我们这边；第二、房屋维修时开发商在维修，没有交付到业主手中，业主没收房，也没有移交给我们物业公司；第三、在包租期间，物业费为五折，我们是与易居公司直接对接的，物业费是易居公司交的；第四、关于原告的第三项诉请与我们物业公司没有关系。经审理查明，2010年3月6日，两原告与被告绿地公司签订《商品房购销合同》（合同编号：2010007818，以下简称“购销合同”），约定由两原告购买被告绿地公司的位于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室（以下简称涉案商铺），建筑面积为120.33平方米，房屋单价为7209元每平方米，总价为867459元。该购销合同第八条约定：“出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书”。2010年3月6日，两原告（甲方）与被告易居公司（乙方）签订《委托管理协议》（以下简称“管理协议”），约定两原告委托被告易居公司管理位于昆山市花桥××大道××室（管理协议中简称该物业），管理期限为五年，从2010年4月1日至2015年3月31日，在委托管理期限内，两原告委托被告易居公司全权负责对该商铺进行管理服务，即由被告易居公司代理两原告进行该商铺的对外招租、并与承租人签订或解除租赁合同、代收租金、开具租金发票并代缴有关税费等。该管理协议第五条约定：“5-1、甲方为培养商业街的商业氛围，在委托经营管理期限内，甲方免收乙方经营管理该物业取得的任何收入。5-2、委托经营管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担”。该管理协议第七条约定：“7-4、乙方有在委托经营管理期间修缮、养护房屋的义务”。该管理协议第八条约定：“8-1、委托管理期限届满时，乙方按当时的现状向甲方交还该物业，该物业内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，甲方不要求恢复原状。……8-3、乙方将在委托管理期限终止前10天内向甲方发出《商铺交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商铺交接手续。若超过通知书所规定的期限，自委托管理期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担”。被告易居公司与被告绿地公司是子公司与母公司的关系，两者同属于绿地集团。2010年8月27日，涉案商铺办理产证至两原告名下。2015年3月10日，被告易居公司向原告发出交房通知书，该通知书要求两原告于2015年4月1日至2015年4月15日期间前来办理商铺交接手续，并载明交付工作截止至2015年4月15日，若两原告未在通知书所规定的期限内前来办理交接手续，则该商铺之所有权利、风险自委托管理期限到期之日起转移至两原告。另查明，原告提供广告宣传册一份，证明二被告二被告在原告购买此商铺时对外的宣传和承诺。被告易居公司确认是被告绿地公司在销售的过程中使用的宣传手册，与被告易居公司无关，其次我方认为原告在复印在宣传手册作为证据的过程中漏印了或故意隐瞒了宣传手册打开后的第一页，第一页上有手写的一些字迹，内容是双方确定涉诉商铺销售原始价格、5年的经营管理费用以及抵扣入房价后最终的购买价格形成的过程，所以被告易居公司并非对涉诉商铺免费使用5年，而是一次性在房价中支付了5年的使用费。被告绿地公司对该证据的真实性认可，但是需要说明的是这只是个要约邀请，并不是要约。5年租金算入房款才算是真实的意思表示。第三人永绿公司对该证据的真实性认可，但广告宣传不属于第三人所做。原告提供2016年5月18日的函件和被告绿地公司给原告的回函一份，证明原告向绿地控股集团房地产事业一部商业管理部区域项目营运中心、绿地控股集团售后服务中心发函，反映该商铺存在的问题和提出维修和赔偿要求，被告绿地公司予以了回复。被告易居公司对该证据认可，但认为只有商铺的移交与其有关，其余问题易居公司没有权利也没有义务作出解答或解决。被告绿地公司对该证据认可，2016年5月18日原告才向被告绿地公司书面提出维修要求，之前未收到任何的提出维修赔偿的诉求。第三人对上述两份证据不清楚。原告提供昆山市花桥镇奥世广告设计中心的说明、扬子晚报、发票、光盘录像，证明原告代理律师于2016年8月3日委托昆山市花桥镇奥世广告设计中心对商铺现场进行了录像，截止2016年8月3日，原告的商铺仍存在下列问题：房屋墙面里外、地面、卫生间有很多裂缝、渗水、漏水部位，墙体严重破裂，房屋地基下沉，门前路面上松木有严重断裂，松木边上地面砖有严重裂缝，门前和河边的路灯全部损坏，河道内全是垃圾，散发出严重臭味；另外，房屋一直存在质量问题，被告易居公司和被告绿地公司在商铺交付期之后至2016年8月3日前期间对原告商铺进行了维修。被告易居公司对该组证据的真实性无法确认。被告绿地公司对该组证据的真实性无法确认。第三人永绿公司对说明、扬子晚报、发票的真实性认可，对光盘录像中反映的问题不清楚。原告提供案外人杜君、杜赘与被告易居公司签订的委托管理协议，证明案外人杜君、杜赘所购买的香榭丽大道756号2室房屋委托昆山绿地易居房地产经纪有限公司管理五年，自2010年1月1日起算，为了培养商业街的商业氛围，前三年免收租金，后二年按房屋价款的3.704%给案外人收益，也证明被告对其他业主是有收益的，故我方请求中的收益按此来计算。被告易居公司认为根据合同相对性，该证据与本案无关，且每间商铺都是一房一价，而且经营也具有特殊性，不能够互相参照，即便是在该份管理协议中，其商铺的收益也不是与其实际出租的租金比例相关的，也是按照买房价格的比例进行结算的；原告的租金收益已经在总价款中抵扣。被告绿地公司对该证据的意见同被告易居公司的意见。第三人永绿公司对该证据真实性无法确认。原告提供现场照片一组，证明商铺存在的问题：房屋墙面里外、地面有很多裂缝、渗水、漏水部位，墙体严重破裂，卫生间内有渗水，房屋下水道堵塞，房屋地基下沉，门前路面上松木有严重断裂，松木边上地面砖有严重裂缝，门前和路边的路灯全部损坏缺失，河边护栏也损坏了，河道内全是垃圾，及业主多次找被告商量解决问题现场拍的照片。被告易居公司对该证据真实性不予认可。被告绿地公司对该证据真实性不予认可。第三人永绿公司对现场照片认可，但认为河道垃圾是没有的，河边护栏已经修好，其他问题存在。原告提供录像和商铺登记表，证明我方找被告易居公司戴亮反映商铺现场存在的问题，特别注明录像中有一张表格即为商铺登记表，该商铺登记表证明原告在被告发出的交房通知期限内，前去办理交房手续过程中，发现商铺存在有严重的质量问题，要求被告易居公司修缮后再交付，被告已登记，也同意进行维修，但至今原告未收到被告易居公司后续发出的再次交房通知书。被告易居公司对该证据真实性不予认可。被告绿地公司对该证据真实性不予认可。第三人永绿公司对录像不清楚，对商铺登记表认可。原告提供2016年12月7日的现场照片一组，证明商铺现今还未修好，仍然存在卫生间积水、墙面渗水的现象，仍然未达到被告易居公司所承诺的房子修缮后进行交付的条件。被告易居公司对该证据真实性不予认可。被告绿地公司对该证据真实性不予认可。第三人对该照片不清楚。原告提供涉案商铺2011年的照片，证明之前涉案商铺门前的地板是防腐木地板，现在是砖地板。被告对照片的真实性不认可，照片时间不明确，就关联性而言，即便存在，也应当在合理使用的情况下对发生损坏的进行维修。被告绿地公司对该证据的意见同被告易居公司。第三人永绿公司对该照片不认可。原告提供2016年12月12日的录像，证明物业公司至今没有和开发商办理过物业交接，且现在涉案房屋存在严重质量问题，不能被使用。被告易居公司对该录像不认可。被告绿地公司对录像不认可。第三人永绿公司对录像认可。原告提供原告代理人的购销合同和发票两份，证明2009年12月21日原告代理人购买了香榭丽大道319号商铺，该房的单价为7377元每平方米，低于原告的商铺单价，代理人买的商铺是不包租的，是沿街商铺，进一步证明租金抵扣房价是不真实的。被告易居公司对该证据真实性认可，但认为与本案无关，因为每一间商铺皆一房一价，不具备可比性。被告绿地公司该证据真实性认可，但认为与本案无关。第三人永绿公司对该证据真实性认可，但与第三人无关。再查明，被告易居公司提供涉案商铺所在项目推广的照片和涉案商铺所在项目的商铺招商广告照片，证明为提升商业氛围，被告易居公司举办了多次活动。原告对该照片的真实性不认可，照片看不出任何和涉案商铺有关。被告绿地公司对该照片的真实性、关联性认可，被告易居公司确在做广告宣传和招租。第三人永绿公司对该照片的真实性、关联性认可。审理过程中，本院于2017年4月20日对涉案商铺进行了现场勘查，并形成调查笔录一份和照片一组。其中调查笔录显示“胡、谢：涉案商铺墙面和地面有水印，暂无积水，墙面有被粉刷的痕迹，有个别处开裂。许、戴：是的。……审：涉案商铺现由谁管理？胡：2017年4月17日由我向物业公司办理了接收手续，外围是由物业管理。刘：2017年4月17日之前由物业管理商铺公共部位，商铺内部由业主自己管理。戴：包租期内（委托管理协议期间内）是由易居公司管理，包租期满后由业主自己管理。审：关于涉案商铺的墙面漏水、地面渗水以及个别墙面开裂的问题是什么时候出现？胡：包租期满即两年前我与易居准备办理交接手续时发现的。戴：包租期满内不知道有没有出现过，但2015年4月交房前我方将商铺的墙面全部粉刷过。……审：涉案商铺自2010年委托易居公司管理后，有无出租过？胡、谢：没有。戴：2012年我来公司后，据我所知没有出租。审：涉案商铺周围商铺有无出租？刘：2015年10月份有一间商铺出租用于婚庆公司经营。审：涉案商铺的公共区域现状如何？胡、谢：公共区域地面由防腐木地板改成了地砖，公共卫生间不能使用，路灯虽已更换，还存在问题，目前未通电使用过。戴：之前确实部分是防腐木地板，后因易损坏经业主同意改成了地砖，公共卫生间就是现状。路灯可以使用。刘：路灯可以使用，卫生间就是现状。”……审：加深了沟后、加了泵之后，卫生间有无出现返水、渗水情况？周：在提升泵开启后，卫生间未再出现返水、渗水的情况”。其中有三张照片显示涉案商铺200米左右存在一个商圈。原告对调查笔录和照片的真实性认可，从笔录照片均可以看出原告的房屋存在渗水问题，内外墙面有裂缝，合同附件三约定的坐便器、上水进水箱、水槽、上水龙头、冷水管都没有，门前的地板都不是原来的防腐木地板，公共卫生间不能正常使用，入户电缆线不是三相入户，房屋后面的沟挖之前，在没有加提升泵之前，严重的渗水现象，无法正常使用。被告易居公司对调查笔录和照片的真实性认可，但对关联性有异议，本案是委托合同，被告易居公司是按照委托管理期限届满时的现状向原告交还商铺，在2015年3月31日前，被告易居公司已经对房屋的渗水进行了维修，对房屋也进行了重新的粉刷，加了提升泵，符合合同约定的交房条件，履行了适当的管理义务，对于公共区域的地板以及卫生间不在被告易居公司的管理范围之内。被告绿地公司对调查笔录和照片的真实性认可，但对关联性不认可。第三人永绿公司对对调查笔录和照片的真实性认可，电缆问题与我公司无关，地板是由被告易居公司修复。又查明，原告在审理过程中向本院递交鉴定申请，要求对下列事项进行鉴定：1、涉案房屋的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的质量问题和修缮方案；2、卫生间渗水原因和修缮方案；3、房屋背后的墙体质量问题和修缮方案；4、房屋配套的公共设施和公共卫生间给排水存在的问题和修缮方案；5、消防设施存在的问题和修缮方案；6、对于后墙外面后期深挖的排水沟是否对墙体造成影响；7、对于后期增加的排水泵，在不增加这个排水泵的情况下，给排水是否正常？原工程是不是属于设计错误。最后查明，被告易居公司和被告绿地公司同意按照购销合同附件三的约定，给涉案商铺的卫生间安装座便器及上水进水箱壹个，水槽及上水龙头，冷水管。庭审中，原告陈述，涉案商铺现存在墙面漏水，地面渗水目前没有发现，公共区域路灯修复过，但不是原样，未调试使用；被告易居公司陈述在2015年4月1日交房期之前，已经确认房屋没有渗水、漏水问题，被告已自愿修复路灯，且被告正在自愿维修公共卫生间过程中，但不同意修复墙面漏水问题；被告绿地公司陈述公共区域路灯已修复，公共卫生间在维修过程中，不同意修复墙面漏水问题；第三人永绿公司的意见同被告易居公司。第三人永绿公司向本院提供情况说明，其上载明，涉案商铺在2010年4月1日至2015年3月31日期间的物业费尚未全部缴清。上述事实有昆山市商品房购销合同、委托管理协议、商铺交房通知书、2016年5月18日原告给被告发的函件、被告绿地公司给原告的回函、昆山市花桥镇奥世广告设计中心的说明、扬子晚报、发票、光盘录像、房产证、案外人杜君、杜赘的委托管理协议、现场照片、录像、商铺登记表、被告工商信息、补充照片、原告代理人的购销合同和发票、涉案商铺所在项目推广的照片和涉案商铺所在项目的商铺招商广告照片、本院调查笔录和照片一组，以及本院庭审笔录和质证笔录予以证实。本院认为，关于原告要求对涉案商铺进行鉴定的申请，由于本案属于委托合同纠纷，房屋质量问题的鉴定与本案的审理没有直接关联，故对原告要求鉴定的申请，本院不予准许。关于原告的第一项诉请，即要求二被告将对花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋墙面、地面、卫生间渗水、漏水、裂缝部位进行维修，并按销售合同附件三（装饰、设备标准）安装座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位。同时，修复门前公共区域路灯，门前地面恢复成原标准防腐木地板。本案中，原告与被告易居公司是委托合同关系，原告与被告绿地公司是买卖合同关系。根据庭审查明的事实可知，涉案商铺地面渗水暂时没发现，卫生间未再返水、渗水，公共区域路灯已修复，同时，被告易居公司和被告绿地公司愿意根据购销合同附件三安装卫生间的座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位。关于涉案房屋墙面维修问题，被告在购买被告绿地公司的涉案商铺后，委托被告易居公司经营管理，委托经营管理期限为五年，经营管理到期日为2015年3月31日，根据被告易居公司发给原告的商铺交房通知书，2015年4月15日为商铺交房截止日，至此，根据委托管理协议第8-3条约定：“乙方将在委托管理期限终止前10天内向甲方发出《商铺交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商铺交接手续。若超过通知书所规定的期限，自委托管理期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担”，由此，在2015年4月15日之后，房屋已自然转移给原告，原告要求被告易居公司维系房屋墙面，没有依据，本院不予支持。而关于被告绿地公司是否需承担涉案商铺墙面维修的问题，其在答辩中称房屋已过保修期，需有偿维修；本院认为，因原告和被告绿地公司并未约定房屋的保修期，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，而原告已于2010年取得了涉案房屋的产证，由此可知，涉案商铺已超过五年保修期，故本院认为原告要求被告绿地公司维修墙面没有依据，其可通过物业公司等进行报修。关于原告要求门前地面恢复为原标准防腐木地板的主张，本院认为，原告和被告绿地公司签订的购销合同，以及原告和被告易居公司签订的委托管理协议，均未对公共区域的地板材质进行规定；虽原告举证涉案商铺之前的照片，但证明力不足；由此，对于原告的此项主张，本院不予支持。综上，关于原告的第一项诉请，本院支持原告要求被告易居公司和被告绿地公司按照购销合同附件三安装涉案商铺卫生间的座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位的诉请。关于原告要求二被告在履行维修义务后将涉案商铺交付给原告的诉请，本院认为，其一，2010年8月27日，涉案商铺已办理产证至两原告名下；其二，委托管理协议期间届满，2015年4月15日之后，涉案商铺已自然转移给原告。综上，故本院对原告的此项诉请不予支持。关于原告要求二被告赔偿其未按委托管理协议约定培养商业氛围的损失160653.41元的诉请，其一，根据原告和被告易居公司签订的委托管理协议第5-1条约定，“甲方为培养商业街的商业氛围，在委托经营管理期限内，甲方免收乙方经营管理该物业取得的任何收入”；其二，委托管理协议中并未约定若商业氛围未培养到位，被告易居公司应承担的责任；其三，商业氛围并非一个确切的概念，原告和被告易居公司也未并约定商业氛围的衡量标准，且经本院调查可知，涉案商铺所在小街区有一家商铺已出租，离涉案商铺200米左右有一个商圈；其四，原告举证的案外人与被告易居公司签订的委托管理协议，虽其中约定了案外人可获得的年收益，但根据合同的相对性原理，原告主张直接适用案外人委托管理协议中的约定，没有法律依据。其五，原告与被告绿地公司签订的是购销合同，双方之间是买卖合同关系，原告没有要求被告绿地公司支付未培养商业氛围损失的合同依据。综上，对于原告的此项诉请，本院不予支持。关于原告要求两被告赔偿2015年4月1日至2016年9月30日期间房屋使用费的损失65059.43元的诉请，本案中，委托管理协议期间届满之后，虽经被告易居公司通知原告公司交房，但原告称未收房，而根据委托管理协议约定，此时涉案商铺已自然转移给原告，原告拥有涉案商铺的使用权；同时，原告主张因涉案商铺存在问题而要求两被告支付使用费损失，并没有依据，且被告易居公司和被告绿地公司在此期间并未使用涉案商铺；由此，本院对于原告的此项诉请不予支持。关于原告要求被告易居公司结清涉案商铺交房前的物业费的诉请，该诉请分两部分：第一部分为2010年4月1日至2015年4月1日期间的物业费，根据委托管理协议第5-2条“委托经营管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担”，现涉案商铺在该段期间的物业费尚未全部缴清，应由被告易居公司向第三人永绿公司交纳。第二部分为2015年4月1日至涉案商铺交付前的物业费，根据委托管理协议约定，委托管理经营期限届满后，涉案商铺已自然转移给原告，涉案商铺的使用权也属于原告，原告作为该商铺的所有权人，应当缴纳物业费，由此原告要求被告易居公司结清物业费没有依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司将原告谢辰、康思佳名下的位于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室的卫生间安装座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告昆山绿地易居房地产经纪有限公司将原告谢辰、康思佳名下的位于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室的物业费（2010年4月1日至2015年3月31日期间）向第三人上海永绿置业有限公司全部结清，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告谢辰、康思佳的其他诉讼请求。案件受理费4686元，由两原告负担1686元，由被告昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司负担3000元，上述费用已由原告交纳，被告昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  胡蔷薇人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年五月十五日书 记 员  陈 童附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。