福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7704号 上诉人（原审被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢遵耀，该公司职员。 委托诉讼代理人：卓国桃，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王伟龙，男，1982年11月28日出生，汉族，住泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：许斯雅、张雄池，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）因与被上诉人王伟龙商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新新房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判新新房地产公司支付逾期交房违约金自2017年4月5日至2017年12月30日止事实和理由：一、一审法院关于新新房地产公司于2017年12月15日通知交房时，不符合“交房条件”的认定存在错误。1.依据双方的约定，工程竣工验收合格时，案涉房屋即符合交付条件。双方签订的《补充协议六》第五条第5.12款明确约定“交付时，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项的约定，验收合格指的是工程竣工验收合格，消防验收合格手续可在交房后办理”，依据前述约定，当涉案房屋竣工验收合格时，视为已达到交付条件，不包括消防验收合格，且新新房地产公司通知交房时消防验收已接近完成，并于2018年1月15日消防验收合格。从上述条款约定可以看出只要出现约定的工程竣工验收合格，新新房地产公司即可通知交房。该条款系双方当事人的真实意思表示，依法有效，双方应严格执行。2.依据《补充协议六》第五条第5.6款约定，新新房地产公司于2017年12月15日通知刘子顺前来办理交房，刘子顺未在约定的时间内向新新房地产公司提出书面的异议，应视为房屋符合交付条件。《补充协议六》第五条第5.6款约定：买受人认为商品房不符合交付条件拒绝收房的，应在办理交接手续之日起7日内向出卖人提出书面异议，逾期未提出的，视为该商品房符合交付条件，办理该商品房交接手续时为该商品房交付日。2017年12月15日，新新房地产公司向包括刘子顺在内的所有业主发出收楼通知书，要求刘子顺于2017年12月30日前来办理收楼手续，然刘子顺在收到该通知书后拒绝办理交房。故，依据前述约定，刘子顺并未在约定的7日内向新新房地产公司提出书面的异议，故该商品房已于2017年12月30日合法交付。即便新新房地产公司应承担逾期交房违约责任，也应从顺延后的交房之日计至该时间节点，而非一审判决所认定的实际交房之日。二、一审法院认定新新房地产公司于2018年1月15日消防验收合格后，未再通知刘子顺交房与事实不符，属于事实认定错误。首先，消防验收合格后，新新房地产公司不间断的多次通知刘子顺前来交房，但刘子顺坚持以房屋存在质量问题、违规交房问题、车位占用绿化问题、子女入学等毫无依据的理由推诿不予交房。其次，刘子顺拒绝接收房屋后，与其他业主一起上访，据此，泉州台商投资区规划建设与交通运输局对于包括刘子顺在内的业主所反映的问题给予了答复。该答复意见书，明确了包括刘子顺在内的业主的诉求即违规交房问题、工程质量问题、逾期交房赔偿问题、车位占用绿化问题、物业更换问题、子女入学问题等。该意见书印证了新新房地产公司在消防验收合格后再次通知交房的事实，否则何来刘子顺所反映的逾期交房赔偿问题？双方的争议在于新新房地产公司认为符合交房条件，而刘子顺坚持认为尚不具备交房条件，故拒绝交房并上访提出诸多的诉求。另外，该答复意见书的出具时间系2018年的1月24日，并明确新新房地产公司通过消防验收合格的时间是2018年1月15日，据此可知，刘子顺系在新新房地产公司通过消防验收合格后再次通知其前来交房，依然坚持认为不符合交房条件，进而信访的事实。故，2018年1月15日后，新新房地产公司已通过消防验收，即便新新房地产公司应承担逾期交房违约责任，至多应计至2018年1月15日。刘子顺已经知晓该事实，依然拒绝交房并提出包括逾期交房违约金在内等信访诉求，应由刘子顺自行承担该时间节点后拒绝交房的法律后果。三、多次被拒后，新新房地产公司于2018年5月10日再次通知刘子顺前来交房，但刘子顺同样予以拒绝，并随即诉之法院。刘子顺多次拒绝交房后，新新房地产公司依然本着负责的态度再次发函要求刘子顺前来交房，并对于因天气原因顺延交房的事实给予了致歉，明确要求刘子顺早日交房，并提供了赠送半年物业费、老带新奖励6000至8000元不等的交房优惠政策，鼓励刘子顺前来办理交房，但遗憾的是刘子顺依然不为所动，径直向法院提起了诉讼。综上，新新房地产公司2017年12月15日通知交房时，已具备“交房条件“，并在消防验收合格后，存在多次通知刘子顺交房的事实。一审判决在新新房地产公司符合交房条件的时间认定以及消防验收合格后通知刘子顺交房的事实认定存在错误，请求二审法院查清事实，正确适用法律，支持新新房地产公司的上诉请求。 王伟龙向一审法院起诉请求：判决被告按购房款795438元的日0.1‰标准向原告支付自2017年7月1日起至实际交付泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际2号楼A1201号房之日止的违约金（暂计至2018年5月15日共319天，违约金为25374元）。 一审法院认定事实：被告新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2016年12月3日，原告与被告签订编号为201612030092《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，约定原告向被告购买由被告开发建设的位于泉州台商投资区××镇××号楼××号商品房，该商品房建筑面积146.91平方米，总价款795438元，交房时间为2017年6月30日前。该商品房位于所在建筑（地（地上十二层，建筑层数地上最高29层，地，地下**筑高度85.1米。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。”第八条第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本第1项和第七条的比率）的违约金。……”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第四条关于合同第八条的补充约定：“双方同意不选择主合同第一款之1、2、3；双方明确商品房的交付条件为该商品房“验收合格”，验收合同指的是建设单位、施工单位、设计单位各监理单位共同进行的工程竣工了验收合格。”第五条约定：“……如超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告已付清购房款795438元。2017年12月4日，案涉新新·蓝郡国际2＃楼及地下室经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收。2017年12月15日，被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告自2017年12月30日正式办理交房手续。原告拒绝签收该邮件，随后向被告邮寄提交拒绝交房通知书，以案涉商品房不符合法定和约定的交房条件为由拒绝收房。2018年1月15日，案涉新新·蓝郡国际1＃、2＃、3＃楼及地下室工程通过消防验收。因案涉新新·蓝郡国际部分业主向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局信访反映案涉楼盘违规交房等问题，该局于2018年1月24日作出泉台管建信复［2018］1号信访事项答复意见书，该信访事项答复意见书载明：“……三、处理意见1、关于违规交房的问题：由于该项目当前尚不具备交房使用条件，我局早在1月8日就已向该项目开发商下达了《整改通知书》，要求开发商在该项目根据合同及法律规定，具备交付条件后，方可将商品房交付你们使用。……”。 一审法院认为，原告提供的天气分析报告和被告提供的天气资料分析报告，均来源自泉州市气象信息服务中心，真实性可以确认。关于被告2017年12月15日发函通知原告2017年12月30日交房时，案涉商品房是否符合交房条件的问题，因该商品房所在建筑高度85.1米，按照国家标准属于一类高层住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第一项规定的应当进行消防验收范围。案涉工程于2018年1月15日才通过消防验收，被告通知的交房时间在消防验收通过之前，应认定被告通知交房时尚不符合交房条件，应承担逾期交房的法律责任。被告主张过后有再通知交房，但原告予以否认，被告未能提供证据加以证明，不予采信。关于顺延交房问题，根据《商品房买卖合同》第八条约定，遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害，被告有权据实延期交房。原、被告提供的天气资料分析报告中的降水统计部分，降雨情况一致（不同的是原告提供的天气资料分析报告统计至2018年10月24日，被告提供的天气资料分析报告统计至2017年11月23日）。根据双方提供的降水统计资料，从合同签订之日即2016年12月3日至约定的交房之日2017年6月30日，日降雨量10ｍｍ以上降雨计19天。关于风力标准问题，无论是最大风力标准的六级以上大风，还是极大风力标准的六级以上大风，均会影响到施工安全，故对原告按最大风力标准的六级以上大风来确定顺延交房天数的主张不予采纳。根据被告提供的风力统计资料，可以确定2016年12月3日至2017年6月30日期间六级（含六级以上）大风计59天，但与降雨天数重叠天应予扣除，实际顺延交房天数为71天（19天＋59天－7天），即被告可以顺延至2017年9月9日交房。被告主张可以顺延交房71天，理由成立，予以采纳。关于违约金计算标准问题，附件六《合同补充协议》第五条约定违约金的计算标准为原告已付款日万分之0.5，低于《商品房买卖合同》第九条第1条（2）款的约定，减轻了被告的责任，故违约金计算标准应按《商品房买卖合同》第九条第1条（2）款的约定，即按原告已付款日万分之一计算。综上所述，原、被告于2016年12月3日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。双方约定的交房时间为2017年6月30日，被告于2017年12月15日才通知原告办理交房手续，而案涉商品房在通知交房时尚未通过消防验收，不具备交房条件，消防验收合格后被告也未再通知原告交房，故原告请求被告按其已付购房款795438元的日万分之一计付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，但因降雨及大风被告可以据实延期交房71天，即被告可以顺延至2017年9月9日交房，故逾期交房违约金应自2017年9月10日起至实际交房之日止，按原告已付购房款日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，判决如下：一、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付原告王伟龙逾期交房违约金（自2017年9月10日起至实际交房之日止，按已付购房款795438元的日万分之一计算)。二、驳回原告王伟龙的其他诉讼请求。本案受理费434元，减半收取217元，由原告王伟龙负担47元（多预交的387元予以退回），被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担170元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 本院二审期间，新新房地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。对该证据，本院认定如下：新新房地产公司提交的2018年5月10日分别寄给当事人的交房通知书、EMS回执单等证据，能相互印证新新房地产公司于2018年5月10日通知刘子顺交房。 本院认为，王伟龙与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。双方约定的交房时间为2016年6月30日，新新房地产公司于2017年12月15日通知刘子顺办理交房手续，而案涉商品房在通知交房时尚未通过消防验收，不具备交房条件，2018年1月15日消防验收合格后，新新房地产公司于2018年5月10日通知交房，已构成违约，故王伟龙请求新新房地产公司按其已付购房款的日万分之一计付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定。根据查明的事实，本案逾期交房违约金应自2017年9月10起计算，直至2018年5月10日止。一审法院对此处理有误，本院予以纠正。新新房地产公司有关于此的上诉请求成立，予以支持。新新房地产公司的其他上诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，新新房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初5122号民事判决 二、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付原告王伟龙逾期交房违约金（自2017年9月10日起至至2018年5月10日止实际交房之日止，按已付购房款795438元的日万分之一计算)。 三、驳回王伟龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费434元，减半收取217元，由原告王伟龙负担47元（多预交的387元予以退回），被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担170元。二审案件受理费434元，由王伟龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十二月二十九日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。