北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0114民初17627号原告：徐岩，男，汉族，1983年6月1日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。被告：姚宇涵，男，1999年2月23日出生，满族，学生，住北京市海淀区。被告（兼被告姚宇涵的委托诉讼代理人）：姚士才，男，1970年10月20日出生，满族，住北京市海淀区。被告（兼被告姚宇涵的委托诉讼代理人）：冉璐，女，1974年6月28日出生，汉族，住北京市海淀区。原告徐岩与被告姚宇涵、姚士才、冉璐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐岩及其委托诉讼代理人郝龙荣、被告兼被告姚宇涵的委托诉讼代理人姚士才、冉璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐岩提出诉讼请求：1、要求被告继续履行原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求被告协助配合原告进行网签；3、要求被告协助配合原告办理申请贷款手续；4、要求被告协助配合原告办理位于北京市昌平区回龙观镇×小区×号楼×单元×号房屋权属转移登记手续；5、要求被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告姚宇涵是在校学生并未成年人，被告姚士才和冉璐为姚宇涵的法定代理人。2016年7月11日，原告、三被告与北京麦田房产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，同日，原告与三被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，原告购买了被告位于北京市昌平区回龙观镇×小区×号楼×单元×号房屋。该合同约定，房屋的建筑面积共70.48平方米，房屋成交价格人民币270万元，净房屋价格为人民币250万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为人民币20万元。原告拟贷款金额为200万元，定金20万元。签订合同后，原告按约向被告支付了定金20万元，被告于2016年8月1日将房屋交付原告使用。北京麦田房产经纪有限公司和原告多次通知被告进行网签，被告拒绝，并于2016年9月6日正式向北京麦田房产经纪有限公司和原告提出解除双方于2016年7月11日订立的房屋买卖合同。原告认为，被告在没有约定或法定理由的情况下提出解约，表明其不愿继续履行双方签订的房屋买卖合同，属于违约行为。经过多次协商沟通，被告仍拒绝网签。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告姚宇涵、姚士才、冉璐辩称：一、2016年7月11日双方签订的《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，属于无效合同。《民法通则》第18条第1款明确规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果要对其进行处置，首先应当征得被监护人同意，其次要经过严格的公证程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益如求学、治病等重大事项所需，否则相关处置行为无效。依据建设部《房屋登记办法》第14条的规定，出售未成年孩子名下的房产，必须出示是为了未成年孩子利益才出售房产的声明书后才能出售。由于在签订该合同时未告知房屋产权人姚宇涵，未取得其本人同意，事后才将此事告知姚宇涵。因合同约定，2017年3月1日由产权人姚宇涵办理过户手续，所以现产权人提出不同意出售该房产，所签订合同违反强制性规定而导致无效。二、无效合同的处理原则为当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行无效合同。根据《合同法》第58条的规定，本案合法的处理方式为徐岩将涉争房屋即刻交还我们，我们将徐岩已支付的定金（贰拾万元）及剩余房租退还给徐岩。我们并非有意不履行合同义务，而是出现了继续履行合同的法律障碍。不存在违约行为，更不应该承担定金责任，所以于2016年9月6日委托北京麦田房产经纪有限公司给徐岩发送了解除房屋买卖合同的告知函，同时终止目前的租赁协议，都被徐岩拒绝。三、徐岩提出多次协商沟通，被告知拒绝网签，与事实不符。我们从未接到任何通知办理网签手续，更谈不上多次协商沟通。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：姚士才与冉璐系姚宇涵之父母。2016年7月11日，姚宇涵（出卖人、甲方）、徐岩（买受人、乙方）以及北京麦田房产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》，同日姚宇涵（出卖人、甲方）、徐岩（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定姚宇涵将坐落于昌平区回龙观镇×小区×号楼×单元×号房屋出售给徐岩，房屋建筑面积共70.48平方米，房屋总价款为270万元，定金20万元。买卖双方应于2016年11月22日前办理申请贷款手续，徐岩拟贷款数额为200万元整。徐岩于2017年2月23日前支付姚宇涵剩余购房款50万元整。买卖双方应于贷款批复后80个工作日办理税、费缴纳手续，并应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续。双方同时对房屋租赁及交付、税费承担、房屋产权、具体状况的承诺、违约责任等进行了约定。姚士才、冉璐在合同“出卖人（签章）”处代表姚宇涵签名，并在下方“代理人（签章）”处分别签名，徐岩在合同的“买受人（签章）”处签名，合同签署当天徐岩支付姚宇涵购房定金10万元，于2016年7月16日支付另外10万元。目前尚有250万元房款未支付。2016年7月26日双方签署房屋交割清单，涉案房屋已交付给徐岩。2016年9月6日，姚宇涵、冉璐、姚士才提出其与徐岩于2016年7月11日订立房屋买卖合同，由于房屋所有权人姚宇涵不同意出售，故正式提出解除该合同。在本院审理过程中，姚宇涵年满18周岁，经询，其本人表示不知道房子被卖的事，不同意卖房。经审查，徐岩具有在京购房资格。庭审中，其明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《定金收据》、《收条》、房屋交割清单、公证书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。未成年人的父母是未成年人的监护人。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，徐岩与姚宇涵经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，就涉案房屋的买卖事宜达成的《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在房屋买卖合同签订时，姚宇涵系未成年人，姚士才、冉璐作为姚宇涵父母有权代表姚宇涵出卖房屋。且双方约定的房屋成交价格亦属于当时购房区域的正常市场交易价格，并未实质侵害姚宇涵的利益。被告姚宇涵现不同意出售房屋的意见，违反了合同约定，亦没有法律依据，本院不予采纳。根据合同相对性原则，徐岩要求姚宇涵的父母姚士才、冉璐承担合同义务，法律依据不足，本院不予支持。考虑到涉案房屋买卖履行的实际情况，且徐岩明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款，双方具备合同继续履行的条件，故对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，具体履行方式及期限由本院予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告姚宇涵继续履行其与原告徐岩于2016年7月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告徐岩于本判决生效之日起十五日内支付被告姚宇涵房款2500000元。二、被告姚宇涵应于原告徐岩履行上述付款义务后七日内协助原告徐岩将北京市昌平区回龙观镇×小区×号楼×单元×号房屋所有权过户至原告徐岩名下；三、驳回原告徐岩的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元及保全费5000元，由被告姚宇涵负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  王清根人民陪审员  窦振利二〇一七年五月十八日书 记 员  袁思朝