浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0881民初1723号原告：江山市正阳房产中介服务部，住所地江山市虎山街道解放南路117号，注册号330881602111876。经营者：周正根，男，1950年1月19日出生，汉族，住江山市。委托诉讼代理人：周孝阳，男，系周正根儿子。原告：江山市新得力房屋中介服务部，住所地江山市双塔街道县河东路（原中山路小学左边），注册号330881603044711。经营者：徐日雅，女，1966年6月26日出生，汉族，住江山市双塔街道县。被告：徐飞燕，女，1982年9月1日出生，汉族，住江山市。被告：陈建飞，男，1988年10月1日出生，汉族，住江山市。被告：魏爱平，女，1988年2月9日出生，汉族，住江山市。三被告共同委托诉讼代理人：徐建明，浙江万盛律师事务所律师。原告江山市正阳房产中介服务部、江山市新得力房屋中介服务部诉被告徐飞燕、陈建飞、魏爱平居间合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理，于2017年5月18日依法公开开庭进行了审理。原告江山市正阳房产中介服务部委托诉讼代理人周孝阳，原告江山市新得力房屋中介服务部经营者徐日雅，被告徐飞燕及三被告共同委托诉讼代理人徐建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告在江山从事房屋中介服务。被告徐飞燕欲出售位于江山市屋。2017年2月25日在两原告共同提供服务下三被告签订《房地产买卖合同》一份，合同第五条第3项约定：“甲乙双方（指三被告）协商解除本合同的，甲乙双方须各付人民币三千元劳务费给中介方（指原告）”。2017年3月初被告徐飞燕找到原告要求退还房产证，说她家的房子不卖了，她已和被告陈建飞、魏爱平解除了2017年2月25日签订的《房地产买卖合同》，但对合同约定被告协商解除《房地产买卖合同》须支付给原告的劳务费用却分文未付。两原告认为三被告的行为违反了合同约定，侵犯了两原告的合法权益，故起诉要求被告徐飞燕支付两原告劳务费3000元，被告陈建飞、魏爱平支付两原告劳务费3000元。被告徐飞燕辩称：其与陈建飞、魏爱平签订合同属实，合同是两原告提供的格式合同，第五条中关于两被告协商解除合同需各支付两原告3000元劳务费的内容事先并未告知被告，被告也未注意到该条款。被告徐飞燕欲以旧换新将房产委托出售，但房屋共有权人即被告丈夫毛祥水认为压力太大，自始自终不同意出售房产，2017年2月25日签合同的情况毛祥水并不知情，也未在合同上签字。合同签订后，因毛祥水不同意出售房屋，被告徐飞燕已自行与被告陈建飞、魏爱平协商后退还购房定金，但未双倍返回，现房屋仍由徐飞燕夫妻正常使用，未出售。被告认为本案房地产买卖合同因房产共有权人未签字同意，属无效合同，无效合同不存在解除之说，故两原告要求三被告各支付3000元劳务费无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告陈建飞、魏爱平的答辩意见与被告徐飞燕的答辩意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交房地产买卖合同1份，用以证明本案当事各方在2017年2月25日签订房地产买卖合同的情况。三被告均未向本院提交证据材料，对房地产买卖合同的真实性无异议，故本院对原告所举证据予以确认。结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：两原告在江山从事房屋中介服务。位于江山市产的所有权人系被告徐飞燕及其丈夫毛祥水。2017年2月25日，在两原告共同提供服务下，被告徐飞燕与被告陈建飞、魏爱平签订《房地产买卖合同》一份，约定出卖人毛祥水、徐飞燕将上述房产以79万元的价格转让于买受人陈建飞、魏爱平所有。合同第五条第3项约定：“……甲乙双方协商解除本合同的，甲乙双方须各付人民币叁仟元劳务费给中介方”。两原告在合同上以中介的名义盖章，被告徐飞燕、陈建飞、魏爱平在合同上签字。房屋共有权人毛祥水未在合同上签字，被告徐飞燕代其在合同上签“毛祥水（徐飞燕）”字样。同日，被告徐飞燕收取被告陈建飞、魏爱平购房定金2万元。合同签订后，被告徐飞燕以房产共有权人毛祥水不同意出售房屋为由将购房定金2万元退还给被告陈建飞、魏爱平。两原告认为三被告之间的行为违反了所签房地产买卖合同第五条第3项的约定，要求三被告依约支付劳务费未果，故成诉。本院认为：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。夫妻间基于生产生活所需的日常交易或处分行为可相互构成表见代理之效果。但对共有房产的出售系对夫妻财产的重大处分，非日常生产生活所需，夫或妻任何一方无权单独处置。本案房产共有权人即被告徐飞燕丈夫毛祥水未在房地产买卖合同上签字确认，被告徐飞燕代毛祥水在合同上的签字本院认为不构成表见代理，故本案房地产买卖合同在共有权人毛祥水签字认可前尚未生效，属效力待定的合同。因毛祥水不同意出售房产，最终房地产买卖合同未能成立和生效。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中房地产买卖合同未能成立和生效，两原告要求三被告支付中介劳务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两原告认为基于房地产买卖合同第五条第3项的约定，三被告协商解除合同的，须各付中介方3000元劳务费。本院认为，首先，因合同未能成立生效，逻辑上亦无协商解除之说，被告各支付3000元劳务费也就缺乏了前提要件；其次，本案合同系两原告提交的格式条款合同，合同第五条第3项是对房产买卖双方合同义务或违约责任的特别约定，性质上加重了居间合同相对方的责任，两原告有义务采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款并予以说明，且提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任，否则该条款无效。本案中三被告表示缔约时两原告未告知此项特别约定，庭审中两原告就此争议未作举证，合同中该条款亦未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识与合同其他内容加以区别；最后，从判决的价值取向上研判，合同第五条第3项条款在市场交易中亦极易异化，引发行业道德风险。综上所述，本院认为本案房地产买卖合同第五条第3项条款无效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中被告徐飞燕明知房产共有权人毛祥水不同意出售房产，其个人无权单方处分共有房产，但向本案两原告及被告陈建飞、魏爱平隐瞒了这一与订立合同相关的重要事实，并与之签订房地产买卖合同。本案房地产买卖合同归于无效，被告徐飞燕存在缔约过错，公平起见，对两原告为促成合同成立付出的劳务应作适当赔偿。被告陈建飞、魏爱平在缔约过程中无过错，不应担责。本案从缔约过程及合同形式来看，两原告均为被告徐飞燕提供了房产中介服务，与被告徐飞燕均形成了事实上的居间合同关系，故两原告作为本案原告主体适格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第四十二条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决如下：一、被告徐飞燕赔偿原告江山市正阳房产中介服务部、江山市新得力房屋中介服务部损失共2000元，限于本判决发生法律效力后3日内履行完毕。二、驳回原告江山市正阳房产中介服务部、江山市新得力房屋中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐飞燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  陈魁伟二〇一七年五月二十三日书记员  徐琪涵??