广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终490号上诉人（原审原告）：钟桃枝，女，汉族，1956年4月16日出生，身份证住址：湖北省黄石市西塞山区。上诉人（原审原告）：钟翔，男，汉族，1984年3月12日出生，身份证住址：湖北省黄石市西塞山区。两上诉人的委托代理人：黄建勇，广东慈正律师事务所律师。上诉人（原审第二被告）：张锦英，女，汉族，1953年1月7日出生，联系地址：惠州市惠城区。委托代理人：龙华伟，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审第一被告）：惠州一德实业有限公司，住所：惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场。法定代表人：张守锋。上诉人钟桃枝和钟翔、上诉人张锦英因与被上诉人惠州一德实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第1868号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟桃枝和钟翔的委托代理人黄建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告诉称：2013年1月5日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》及《惠州一德商品展贸城商铺补充协议》，约定原告以321000元的价格向两被告购买位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋第二层2244号的商铺，合同签订后，原告按照约定履行付款等义务。至今，两被告仍未为原告办理有关商铺的权属过户登记手续。根据合同的约定，两被告应当在2013年8月12日前为原告办理有关商铺的交易过户手续。保底利润分成分6期，每期10500元发放。合同签订后，原告积极配合，履行有关义务，被告仍未按照约定支付第4、5期保底利润分成。两被告严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判决：1、两被告到向惠城区房地产交易登记中心办理位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋第2层2244号商铺的产权过户登记手续；2、两被告支付原告逾期办证违约金人民币304789.5元(自合同生效后的150个工作日开始按日千分之一点五计算，直至两被告实际申办之日为止，暂计至起诉日）；3、被告向支付原告第4、5期保底利润分成人民币21000元及逾期违约金人民币1249.5元（按每逾期一日当期保底利润分成金额的0.05%元，暂计至起诉日）；4、本案诉讼费由被告承担。原告钟桃枝、钟翔为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、商铺买卖合同及补充协议；2、收据。原审第一被告惠州一德实业有限公司，第二被告张锦英未作答辩，也未向本院提交证据。原审法院查明的事实原审法院审理查明：位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场C栋第2层2244号商铺登记在第一被告的名下。2013年1月5日，原告与第一被告签订商铺买卖合同，约定第二被告委托第一被告将第二被告名下上述商铺转让给原告，合同总价为321000元，购房款支付至第一被告的账户。被告在2015年9月30日前将商铺交付给原告使用，在办理房产证手续前，原告应当付清购房款。逾期30天办证的，按已付房款的1.5‰支付违约金，合同继续履行，超过30天，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后期限的第二天起至实际办证之日止，被告按已付房价的1.5‰按日支付违约金。未见合约定具体的办证日期。同日，原告与第一被告签订《商铺补充协议》，协议约定原告将2244号商铺租赁给第一被告，租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日，共36个月，每6个月支付保底利润10500元。若第一被告逾期未支付保底利润，按当期保底利润分成金额的0.5‰向原告支付违约金。2013年1月5日，原告向第一被告支付购买商铺定金30000元，首期购房款130500元。2013年3月5日，原告向第一被告支付第二、三期购房款64200元。2013年4月3日，原告向第一被告支付购买2244号商铺暂定税13258元，支付第四期款32100元。2013年5月6日，原告向第一被告支付第五期购房款32100元，2013年6月11日，原告向第一被告支付第六期购房款32100元。全部购房款已付清。在庭审过程中，原告自认收取了2013年3月及2013年9月的租金，此后，被告再无支付租金。至今，2244号商铺仍登记在第二被告的名下，未过户给原告。原告因而提起诉讼。在诉讼过程中，原告向本院申请查封2244号商铺，并提供了相应的信用担保，惠州市元通融资担保有限公司向本院出具《担保函》，确认对原告申请查封2244号商铺在321000元的范围内承担连带责任。本院作出（2015）惠城法民一初字第1868号民事裁定书，裁定：查封被告张锦英名下位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋第二层2244号商铺的产权，查封价值为321000元，查封期限为三年。本院向惠州市房产管理局送达了查封裁定书，惠州市房产管理局通过房屋权属档案信息查询信息告知本院，2244号商铺已被惠州市公安局冻结，依据是惠市公函字（2014）200号，函的内容是：2014年10月22日，我局对赖志强等人非法吸收公众存款案进行立案调查，该案涉案金额2500万元人民币，请贵单位协助查封毕瑞欢（身份证号码、张锦英（身份证号码）的所有房产，不得交易，过户。原审法院判决理由和结果原审法院认为：对原告主张的逾期办理违约金，两被告应当共同承担责任，因为第二被告是产权人，第一被告自称是保证人，应当共同对逾期办证产生的违约金承担责任。原告主张合同生效之日起150个工作日后起算违约金，双方在2013年1月5日签订合同，自2013年1月6日至2013年8月3日期间，工作日为150天，自2013年8月4日起，两被告应当向原告支付逾期办证违约金，而此时，原告已付清了全部租金，违约金按租金全额计算，每日为481.5元（321000元×1.5‰）计算至办证之日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。事实上，自2013年8月4日起计算200天，违约金即超过96300元，超过上述法条规定的30%，原告主张的逾期办证违约金以房价总款321000元的30%即96300元为限。对于原告主张的保底利润分成，第一被告承诺向原告支付保底利润分成，根据合同相对性原则，合同责任应当由第一被告承担。原告已将购房款付清给第一被告，双方协商，原告将商铺返租给第一被告，第一被告向原告支付定额租金，每半年支付一次，第一被告已向原告支付两期的租金，这反证原告已将2244号商铺交付给第一被告使用，第一被告使用商铺之后，未按协议的约定向原告支付租金，其行为已构成违约，至本案判决时，第一被告已逾四期未支付保底利润分成（其实质是租金），因此，原告向第一被告主张保底利润分成21000元有事实和法律依据，应予支持。第一被告未按协议的约定向原告支付租金，应当支付违约金，至2015年5月14日止，违约金为1249.5元，自2015年5月15日起至清偿之日止按当期的租金为基数按每日0.5‰计算。对于原告主张的办证请求，本院不予支持。理由是：本案争议的房产已被公安局冻结，根据“先刑事后民事”的原则，应当等待惠州市公安局对2244号商铺作相应的处理后，才能确定原告的请求是否存在事实上的可能性，在庭审过程中，本院再三行使释明权，告知原告已被公安部门冻结的房产无法通过民事判决书判决过户，同时告知原告可变更诉讼请求，通过退还房款的方式确认债权，待惠州市公安局对2244号商铺作相应的处理后可通过实现债权的方式取得房产，但原告未采纳本院的建议，坚持要求通过本案判决确认对2244号商铺的所有权，并要求本院作出判决，因而驳回原告请求办理房产证的请求，待公安机关对房屋作出处理后原告可自行要求被告过户或再次通过包括诉讼在内的司法途径主张权利。两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利，不影响本案公开审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告张锦英自本判决生效之日起十日内向原告钟桃枝、钟翔支付逾期办证违约金96300元；二、第一被告惠州一德实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告钟桃枝、钟翔支付保底利润分成21000元及相应的违约金（至2015年5月14日止，违约金为1249.5元，自2015年5月15日起至清偿之日止以当期的租金为基数按每日0.5‰计付至清偿之日止；三、驳回原告钟桃枝、钟翔其它的诉讼请求。受理费3103元，由第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告张锦英负担。当事人二审的意见宣判后，一审原告钟桃枝、钟翔不服向本院提出上诉称：一审判决认定事实错误，法律适用错误，请求贵院查明事实依法改判，支持上诉人诉讼请求。事实与理由：一、一审法院事实认定存在错误，适用法律错误。一审法院认定上诉人无法通过案件判决确认对2244号商铺的所有权的事实是错误的。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权。本案当中，上诉人于2013年1月5日、2013年3月5日、2013年5月6日、2013年6月11日向被上诉人支付了总共6期合计321000元的购房款，并已于2013年1月5日现场接收被上诉人该商铺，收取了2013年3月及2013年9月的租金，因此上诉人已经实际占有该商铺。虽然没有办理过户手续，但上诉人对此没有过错，上诉人多次催促被上诉人办理过户手续皆未得到回应，因此没有办理过户手续是由于非上诉人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权。其次，根据《全省民事审判工作会议纪要》第2条的规定，当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力。本案中，上诉人与被上诉人订立商铺买卖合同在前，该商铺被公安局依法查封在后，因此不能否认该商铺买卖合同的法律效力，上诉人可依法取得该商铺的所有权。二、一审期间两被告经传唤未到庭参加诉讼，在当事人未要求调整情况下，一审法院主动调整违背其不告不理的中立原则。《商铺买卖合同》约定“自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付房价款的1.5%的违约金。”上述约定是被上诉人提供的格式合同，是双方真实意思表示。一审期间两被告经传唤未到庭的参加诉讼，在当事人未要求调整情况下，一审法院不应该主动调整。三、请求二审法院支持原告的诉讼请求，判令“出卖人在解封后办理过户登记手续。”根据粤高法（2012）240号广东高院《全省民事审判工作会议纪要》的规定：“买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续。”综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求贵院查明事实依法改判，支持上诉人的诉讼情求。一审第二被告张锦英也不服，向本院提出上诉称：请求：1、撤销原审关于要求上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金部分的判决，发回重审或依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对基本事实认定不清，被上诉人与原审被告二所签《商铺买卖合同》上并无上诉人的签字，上诉人就涉案商铺也未委托过原审原告出售，一审法院也已查明涉案商铺房款是由原审被告二所收，上诉人并未收到过相应房款。因此，一审法院对涉案商铺买卖合同效力认定错误，涉案商铺买卖合同并不对上诉人产生法律约束力，不能依据该合同认定上诉人有为被上诉人办证的义务，并以此要求上诉人承担逾期办证违约金。其次，即使假设涉案买卖合同有效，一审法院对该份合同的适用也存在严重错误。结合一审判决“本院查明的事实”与“本院判决理由和结果”两部分内容得知，被上诉人应当付清购房款后，原审被告二才有义务在150个工作日内为被上诉人办理房产证，否则起算相应违约金。被上诉人付清全部房款时间为2013年6月11日，自2013年6月12日至2014年1月15日，工作日为150天。所以，即使存在逾期办证，违约金也应从2014年1月16日开始起算，而非一审法院认定的2013年8月4日。因此，一审法院错误认定了违约金的起算日，存在合同适用错误。另外，一审法院将涉案商铺被查封后的时间也计算逾期违约金缺乏法理依据。一审法院已对涉案商铺目前无法办证的原因调查清楚，是由于案外第三人涉嫌刑事犯罪案件的原因导致上诉人名下商铺无辜被封，而这种侦查机关就非上诉人涉案的案件的办案需要，无法释明原因的强制查封行为，显然并非是上诉人的过错所导致（或至少是目前仍出于过错不明的状态），在被上诉人未提供充分证据证明自2014年10月22日起涉案商铺无法办证是由于上诉人的原因导致的情况下，一审法院不能直接将被停止交易过户至今这一段时间也认定为逾期办证期间计算相应逾期违约金。因此，退一步讲，假设涉案商铺有效的情况下，涉案商铺逾期办证违约金仅应计算2014年1月16日至2014年10月22日期间的逾期违约金。综上所述，一审法院在一审中认定事实不清，未严格依照相关法律与委托代理理论适用本案，在判决中存在多处矛盾与逻辑混乱。在此，请求人民法院查清事实，进行正确的事实认定后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二、三款之规定，依法撤销原审判决，发回重审或直接改判。被上诉人惠州一德实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。本案双方当事人二审期间均未补充提交新证据。本院查明的事实本院查明：原审认定事实清楚，应予以确认。另查，2014年10月22日，惠州市公安局以对赖志强等人非法吸收公众存款案为由，查封了毕瑞欢、张锦英名下的所有房产。根据查封清单，康盈商贸广场的商铺登记在张锦英名下的有一百多间。二审期间，经本院合法传唤，上诉人张锦英无正当理由未到庭参加诉讼。本院判决理由和结果本院认为：二审期间，经本院合法传唤，上诉人张锦英无正当理由未到庭参加诉讼，应按撤诉处理，故本案只对上诉人钟桃枝、钟翔的上诉请求予以审理。根据上诉人钟桃枝、钟翔的上诉请求，本案二审争议焦点是能否支持上诉人确认产权、办理过户登记手续的请求。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订商铺买卖合同后，虽已按约定付清全部房款，但在未办理过户登记前，双方之间仍为合同关系，上诉人请求确认其已取得商铺所有权，不应予以支持。2014年10月22日，惠州市公安局因赖志强等人非法吸收公众存款案查封了涉案房产，该查封行为导致目前涉案商铺无法办理过户登记，一审对上诉人的办证请求不予支持并无不当。但上诉人与被上诉人签订了商铺买卖合同，并已付清所有购房款，如果商铺的查封解除，被上诉人有义务按合同约定为上诉人办理房屋过户登记手续，届时，如被上诉人不按合同为上诉人办理房产过户手续，上诉人有权另行主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7332.5元元由上诉人钟翔、钟桃枝负担6206元，上诉人张锦英负担1126.5元，上诉人张锦英已预交2253元，可向本院申请退回1126.5元。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年五月十八日法官助理 唐栩权书 记 员 叶秀婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；