重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2774号上诉人（原审原告）:重庆如恩健康管理有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道10号附5#，统一社会信用代码915001130891320925法定代表人：夏吉敏，总经理。委托诉讼代理人：柳松，湖南阳绍律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈根，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会，住所地重庆市巴南区李家沱街道群乐村，组织机构代码C5680091-X。负责人：李朝钢，村委会主任。委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰（南岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽娟，重庆坤源衡泰（南岸）律师事务所律师。上诉人重庆如恩健康管理有限公司（以下简称“如恩公司”）因与被上诉人重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会（以下简称“群乐村委会”）合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人如恩公司的委托诉讼代理人柳松、沈根，被上诉人群乐村委会的委托诉讼代理人聂静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。如恩公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；一审、二审案件受理费由对方负担。事实和理由：双方当事人签订的《承包经营合同》应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。被上诉人擅自将涉案房屋改变为经营性用房，违反了该规定，应当认定为无效合同。即便合同有效，由于被上诉人违约导致合同被解除，被上诉人也应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《承包经营合同》第4.2.3及4.2.4条的约定，被上诉人应当保障上诉人承包期间施工阶段及运营阶段不受影响。而实际上，涉案房屋小区业主从2015年5月便开始阻碍上诉人施工，虽然被上诉人多次协调，但并未解决问题，致使上诉人根本无法施工，因此被上诉人存在违约行为。根据《合同法》第六十条，被上诉人有合同的协助义务，虽然妨碍施工的行为不是被上诉人直接行为，但与被上诉人具有一定关联性，被上诉人未妥善处理与小区居民的纠纷。因此，被上诉人没有尽到协助解决矛盾的合同附随义务。被上诉人的违约行为导致《承包经营合同》目的无法实现，符合法定解除条件，上诉人有权解除合同。被上诉人应当退还保证金及承包费，并赔偿装修损失。一审判决继续履行合同，显示公平，严重损害上诉人的合法权益。群乐村委会答辩称，上诉人提出的关于合同效力的问题，属于诉讼请求的变更，不符合法律规定。在一审审理中，如恩公司并未对合同效力提出异议。被上诉人认为涉案的《承包经营合同》合法有效，《中华人民共和国物权法》第七十七条指的是将住宅用房改为经营性用房，但涉案房屋并非住宅，不适用该条规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。如恩公司向一审法院请求：1、解除双方当事人于2014年4月18日签订的《巴南区李家沱街道社区养老服务中心承包经营合同》；2、群乐村委会退还如恩公司承包费615625.92元及保证金100000元；3、群乐村委会偿还如恩公司装修等损失3030020.82元。一审法院认定事实：2013年12月15日，重庆市巴南区民政局向巴南区李家沱街道办事处印发巴南民政发[2013]114号文件，下达关于2013年示范社区养老服务中心的建设任务：建设地址为李家沱街道群乐村渝中区危旧房改造安置项目（渝安路聚福里小区6幢），建成后，由群乐村委会引进重庆如恩健康管理有限公司，按照“日托-全托-居家养老”三结合模式对社区养老服务中心进行运营管理。2014年3月26日，群乐村委会与案外人重庆洪崖洞城市综合发展限公司（以下简称“洪崖洞公司”）签署《渝中区在群乐村78亩集体经济发展用地修建安置房项目联建双方商业用房及车库移交协议》（以下简称《移交协议》）,主要载明：根据渝府发[2008]38号文件精神，巴南区人民政府与渝中区人民政府达成合作意见，将预留给群乐村委会的78亩集体经济发展用地划拨给洪崖洞公司为渝中区代建危旧房改造拆迁安置房项目（聚福里小区），群乐村委会以78亩集体经济发展用地作为土地投入，洪崖洞公司投入资金，联合开发建设，现该项目已通过竣工验收备案，达到交房条件，根据“联建协议”约定，由洪崖洞公司分割商业门面10000m2及地下车库8720m2给群乐村委会，并为其办理相应产权证。根据危旧房改造项目实际综合验收情况，移交时间为2014年3月开始预交，2015年5月30日前移交完毕，其中移交清单明细中包含了聚福里小区6栋（建筑面积1860.64m2）。2014年4月18日，如恩公司与群乐村委会签订《承包经营合同》，主要约定：群乐村委会将巴南区李家沱街道社区养老服务中心（具体名称以民政局登记为准）发包给如恩公司经营管理，自主经营，自负盈亏。养老服务中心经营场地位于巴南区龙洲大道聚福里小区6幢;如恩公司全额出资装修，但装修方案须经巴南区民政部门审核同意;承包期限为10年，自2014年6月1日起计收承包费（含场地使用费），第一、二年承包费按经营场地建筑面积26元/平方米计算，第三年至第五年承包费每年在上一年基础上递增3%,第六年至第八年的承包费每年在上一年基础上递增4%，第九年至第十年递增5%;如恩公司在签订合同后进场前应向群乐村委会缴纳保证金100000元，在合同终止且如恩公司结清承包期间所有债权债务后5日内全额退还（不计利息）；群乐村委会应协助如恩公司解决承包期间周边矛盾和问题，保护如恩公司的合法权益；群乐村委会无故擅自干涉如恩公司经营活动或因群乐村委会原因导致养老服务中心无法正常经营或无故提前终止本合同的，应赔偿如恩公司所造成的经济损失等内容。合同签订后，如恩公司于2014年4月24日向群乐村委会支付了保证金100000元及承包款615625.92元。后如恩公司入场聚福里小区6幢进行装修，2015年5月，聚福里小区部份业主以“改变聚福里小区6幢原有用途”、“不准建养老院”等理由提出抗议，并封闭了聚福里小区6幢入口。2015年5月11日，群乐村委会向聚福里小区居民发布《关于聚福里6栋房产及建社区养老服务中心情况说明》，对聚福里小区6幢产权及社区养老服务中心建设及拟运营情况进行说明。同日群乐村委会召集业主代表就聚福里小区6幢建设社区养老服务中心问题召开沟通协调会。2015年5月19日，巴南区李家沱街道办事处向聚福里小区业主发布《告知书》，对聚福里小区6幢建设社区养老服务中心相关问题进行了详细说明。2015年5月20日，由巴南区李家沱街道办事处副主任张光照主持，由派出所、群乐村委会及部份业主代表等参加就聚福里小区6幢建设社区养老服务中心问题再次召开沟通协调会议。2015年5月23日，群乐村委会与中共重庆市巴南区李家沱街道群乐村委员会共同向李家沱街道党工委及街道办事处书面上报了关于聚福里小区6幢建设社区养老服务中心存在严重不稳定因素的情况报告，后李家沱街道办事处又向巴南区政府书面汇报了该情况。2015年5月25日，群乐村委会向聚福里小区居民发布《关于聚福里小区6幢建设社区养老服务中心告知书》，载明居民不能阻止干扰群乐村委会依法在聚福里小区建设和开办社区养老服务中心的活动，若造成损害，群乐村委会将依法维护权利，追究侵权人责任等内容。后如恩公司曾向群乐村委会发出要求排除经营障碍和限期履约函件。2016年4月1日，如恩公司起诉至一审法院如前述。另查明：聚福里小区6幢位于重庆市巴南区渝安路36号，共计三层，第一层登记权利人为群乐村委会，第二、三层登记权利人为巴南区李家沱街道办事处。2015年12月15日，群乐村委会与巴南区李家沱街道办事处签订《房屋调换使用协议》，主要约定：为推进李家沱街道社区养老服务中心建设，巴南区李家沱街道办事处其在聚福里6幢二层、三层的社区公益性产权房与群东村委会在龙洲大道商业用房进行调换使用，调换使用期限为10年。一审法院认为，综合双方一审庭审诉辩及举证、质证情况，一审法院归纳本案争议焦点为：本案所涉《承包经营合同》是否符合解除合同条件？如恩公司以聚福里小区业主称因改变聚福里小区6幢房屋用途阻碍装修施工，群乐村委会通知如恩公司停止装修但至今仍无法协调矛盾，以及聚福里小区6幢第二、三层产权属于李家沱街道办事处而非群乐村委会为由要求解除《承包经营合同》。一审法院认为，首先，群乐村委会将聚福里小区6幢用于建设李家沱街道社区养老服务中心，经过了层层申报及相关部门的审批程序，并业已纳入市区民生工程，群乐村委会虽对聚福里小区6幢第二、三层不享有所有权，但在其后与房屋实际权利人巴南区李家沱街道办事处签订了《房屋调换使用协议》，取得对聚福里小区6幢第二、三层房屋的占有、使用及收益权利。现双方当事人在平等自愿、协商一致基础上就聚福里小区6幢经营社区养老服务中心签订《承包经营合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定严格履行合同，除有约定或法定事由外，任何一方不能单方解除合同；其次，履行中，群乐村委会按合同约定履行了聚福里小区6幢房屋的交付义务，如恩公司也进场并进行了装修，在聚福里小区部分业主阻碍如恩公司施工时，群乐村委会多次组织协调各部门积极处理矛盾与纠纷，如恩公司亦未举证证据证明群乐村委会存在符合合同法定解除条件的其它违约事实；再次，如恩公司称因业主闹事的第三方原因阻碍装修施工造成违约导致合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，群乐村委会仍应当承担违约责任，一审法院认为，该条款从文义解释分析，应理解为若当事人一方因第三人原因造成了违约，才应向对方承担违约责任，其立法目的在于恪守“合同相对性”及“严格责任”适用原则，本案中，群乐村委会的主要义务是在约定期限内交付约定经营场地并办理相应养老服务中心运营所需手续，现群乐村委会已交付了房屋，如恩公司也入场并进行了装修，《承包经营合同》具备继续履行条件，如恩公司亦未举示证据证明群乐村委会存在干扰装修行为，因而群乐村委会未存在违约行为。聚福里小区业主对开办养老服务中心提出抗议系在群乐村委会业已履行合同主要义务之后，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十一条适用条件。若因第三人阻碍如恩公司正常装修施工，如恩公司可以依法维护其自身的合法权益，追究其相应法律责任，因此该第三人原因不能作为如恩公司要求解除合同的理由与依据，综上，双方当事人签订的《承包经营合同》具备继续履行条件，如恩公司未举示证据证明群乐村委会存在违约行为及本案符合法定解除条件的事实，如恩公司诉请要求解除《承包经营合同》，群乐村委会退还租金、保证金并赔偿装修损失，无约定和法律依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决：“驳回原告重庆如恩健康管理有限公司的诉讼请求。”本案受理费18385元，由如恩公司负担（如恩公司已缴纳一审法院）。二审中，上诉人举示2015年5月11日拍摄的照片复印件六张，拟证明系因小区居民阻碍施工，事态严重导致上诉人无法继续施工。被上诉人质证后认为，在2015年5月份之后，巴南区政府是准备保护性施工的，是由于对方不配合，才未继续施工。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。上诉人认为该合同违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，应当认定为无效合同，但涉案房屋并非住宅，并不适用该条之规定。对于涉案《承包经营合同》是否符合解除条件的问题。上诉人提出群乐村委会在合同履行过程中存在违约行为，即违反合同约定4.2.3条“甲方（群乐村委会）在承包期间尊重乙方（如恩公司）的承包经营权，确保养老服务中心经营场地不受影响”，4.2.4条“甲方应协助乙方解决承包期间周边的矛盾和问题，保护乙方的合法权益”。本院经审查后认为，在《承包经营合同》签订后，群乐村委会按合同约定履行了房屋交付义务，在小区部分业主阻碍上诉人施工时，被上诉人群乐村委会也多次组织协调各部门积极处理，已尽到了合同义务，并不存在违约行为。故，上诉人认为因被上诉人存在违约行为而应当解除《承包经营合同》的理由并不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36770元，由上诉人重庆如恩健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年五月五日书 记 员  李 艺