重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0101民初1899号原告：重庆长航金海洋物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路20、22、24号负1-32层，组织机构代码67101818-0。法定代表人：王久华，男，汉族，1975年2月8日生，住重庆市渝中区，公司总经理。委托诉讼代理人：苏建红，重庆合纵律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：廖风华，重庆合纵律师事务所律师，特别授权。被告：李玉祥，男，汉族，1978年7月24日生，住重庆市万州区。原告重庆长航金海洋物业管理有限公司（以下简称金海洋物业公司）与被告李玉祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金海洋物业公司的委托诉讼代理人苏建红、廖风华，被告李玉祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交纳所欠物业管理服务费2138元；2.请求判令被告按应交款额每日千分之三的标准支付滞纳金2790元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：万州金泉阳光花园小区依法销售时，原告与重庆金旭房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告购买金泉阳光花园小区房屋时，与原告签订了《金泉阳光花园前期物业服务合同》，办理了相应的入住手续。其后，原告依法对小区价格进行了调整，并报请万州区发改委得到了批准。两份合同均对业主及物业管理公司双方的权利和义务有明确约定，物管公司有权利按合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用。但被告自2013年4月至2015年9月期间，共欠缴物业管理服务费2138元、滞纳金2790元。被告李玉祥辩称：对原告诉称的房屋面积、欠费时间无异议。原告提供物业管理服务期间，灭火器的保质期是两年，到期后原告一直没有更好，小区29号楼后面的石头一直悬着，小区业主都担心会掉下来，原告却一直没有处理。原告与被告签订的《前期物业服务协议》是无效的，电梯费属于原告自行增加的内容，且合同不完整，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：1、2009年9月24日，原告金海洋物业公司（乙方）与案外人建设单位重庆金旭房地产开发有限公司（甲方）就金泉阳·光花园小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：重庆金旭房地产开发有限公司选聘原告对金泉·阳光花园小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务内容主要包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理、交通和车辆停放、房屋装修管理；物业服务收费选择包干制方式，前期物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准暂行如下（业委会成立后，物业服务收费执行乙方与业主委员会协商确定并报物价部门备案的收费标准），高层住宅0.9元/月˙平方米（含电梯费用）…以上收费标准由乙方自行经物价部门审批后实行…共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；前期物业管理合同共计五年，合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续到业主委员会成立，并签订新的物业管理服务合同生效时止；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。物业服务费用应按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-15日交纳当月物业管理及相关费用，若延期交费，则从次月1日起每日按所欠费用合计数的3‰收取滞纳金…。2、重庆市万州区发展和改革委员会于2012年4月23日印发万州发改价〔2012〕12号《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定金泉阳光花园物业管理服务收费标准的通知》，对金泉阳光花园30、31、32号楼物业高层住宅（建筑面积）的物业管理服务费收费标准确定为1.00元/月˙M2，其中日常维修养护费0.40元/月˙M2，电梯费由物业管理公司根据实际情况选择一种方式收取：月票票价，按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。3、2012年5月10日，被告李玉祥（甲方）在接房时，与原告金海洋物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：甲方交纳费用时间自通知办理接房之日起，按照物价局审核的收费标准，甲方每月缴交物业管理服务费为：高层住宅物业服务费1元/M2˙月、电梯费0.20元/M2，公用设施设备的能源费用（水、电）每月按业主/用户建筑面积据实定额分摊，由乙方代收代缴…。《前期物业服务合同》签订后，原告金海洋物业公司即进驻金泉·阳光花园小区提供物业管理服务至2015年9月30日。被告李玉祥系该小区X幢X层X室房屋业主，该房建筑面积为51.06㎡。被告入住后，按物管费（含电梯费）1.20元/㎡、水电公摊费10元/月的标准，向原告交纳物管费及水电公摊费至2013年3月。被告一直未向原告支付2013年4月至2015年9月期间的物管费、水电公摊费共计2138元（1.20元/㎡×51.06㎡×30个月+10元/月×30个月）。原告通过催款通知书、张贴《告全体业主书》等方式对被告所欠费用进行了催收。上述事实，有前期物业服务合同、前期物业服务协议、万州区发改委文件、重庆市土地房屋登记簿、告全体业主书、保洁服务承包合同、绿化养护承包合同、装修除渣协议书、电梯维护保养记录、物业费收据及当事人的当庭陈述等证据相佐证，本院予以确认。本院认为，原告与金泉·阳光花园小区开发商重庆金旭房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方也存在事实上的物业服务关系，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。关于物业服务费标准问题，原告主张的1.20元/月˙㎡的标准包含了物业费及电梯费；原告与重庆金旭房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽然约定了前期物业服务费为0.90元/月˙㎡，但也明确约定该标准系暂行标准，且该合同第六条同时也约定“以上收费标准由乙方自行经物价部门审批后实行”，在合同实际履行过程中，1.00元/月˙㎡的物业服务费收费标准是经物价部门审批之后的价格，在被告接房时，原告对审批后的物业服务费收费标准进行了告知，并通过与被告签订《前期物业服务协议》的方式对物业服务收费标准进行了明确，原告按此标准收取物业服务费并未超过万州区发改委所确定的指导价格，符合《前期物业服务合同》的约定，并不构成合同约定的“擅自提高物业服务费用标准”。对于电梯费，被告李玉祥所有的位于金泉阳光花园小区的房屋楼层为第二十六层，以每户业主的平均人数为三人计算，按照万州区发改委所确定的电梯费月票价格收取每人应缴16.90元，一户三人为50.70元，按照0.20元/月˙㎡标准收取电梯费则金额为10.21元，原告按照0.20元/月˙㎡标准收取的电梯费并未高于万州区发改委确定的指导价格，符合法律规定。对于水电公摊费，《前期物业服务合同》第六条约定“共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收”，在合同实际履行过程中，按照10元/月/户的共用设施设备的能源费用分摊费用符合合同约定及法律规定，对原告主张的该标准本院予以支持。关于被告辩称的拒绝缴纳物业服务费的理由，本院认为：对于物业服务质量问题，本案并不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，虽然服务质量存在不足，但尚不能成为免除被告交费义务的事由。综上，本院对原告主张由被告支付所欠费用的请求予以支持。关于违约责任，原告作为小区物管企业，对于业主反映较大的问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题能够妥善处理，且原告未举证证明其已按照《前期物业服务合同》的约定完全履行了物业管理服务，考虑到原告的服务工作尚存提高、改进之处，被告暂未交纳物业管理服务费等有一定理由，不应按违约处理，故对原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告李玉祥于本判决生效后十日内支付原告重庆长航金海洋物业管理有限公司物管费、水电公摊费共计2138元。二、驳回原告重庆长航金海洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李玉祥负担。本判决为终审判决。审判员 王 静二〇一七年五月二日书记员 谭晓洪