广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11235号原告：杨亚有，女，1974年9月出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告：陈联钊，男，1969年3月出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：朱锦超，广东言泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东言泰律师事务所律师助理。被告：冯钊伟，男，1983年5月出生，汉族，住广东省中山市。被告：吴凤英，女，1960年8月出生，汉族，住广东省中山市。被告：冯淑芬，女，1989年3月出生，汉族，住广东省中山市。被告：冯淑仪，女，1990年7月出生，汉族，住广东省中山市。第三人：中山市伟仁房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：梁光逑。原告杨亚有、陈联钊与被告冯钊伟、吴凤英、冯淑芬、冯淑仪，第三人中山市伟仁房地产咨询有限公司（以下简称伟仁公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨亚有、陈联钊及其委托诉讼代理人朱锦超，第三人伟仁公司法定代表人梁光逑到庭参加诉讼，被告冯钊伟、吴凤英、冯淑芬、冯淑仪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨亚有、陈联钊向本院提出诉讼请求：1.四被告向两原告返还购房款200万元及逾期利息（按月利率2%，从2018年7月16日起计算至清偿之日止）；2.四被告赔偿两原告损失50万元及逾期利息（按月利率2%，从2018年7月16日起计算至清偿之日止）。事实与理由：2018年2月5日，被告吴凤英、冯淑芬、冯淑仪授权被告冯钊伟与两原告商讨涉案土地、房屋买卖事宜及签署相关合同。在第三人伟仁公司见证下，两原告与被告冯钊伟签订《**村土地房屋买卖合同》，约定四被告将位于中山市**镇**十队**街**号土地使用权及地上建筑物转让给两原告。成交价格为260万元，签订协议当天支付200万元，余款三个月内付清。签订协议后三日内，四被告需将土地及建筑物交付两原告使用。两原告依约履行付款义务，已支付购房款200万元，但四被告未依约履行交付使用义务。2018年6月15日，经多次协商，在伟仁公司见证下，被告冯钊伟与两原告签订《解除**村土地房屋终止合同协议书》。被告冯钊伟承诺2018年7月15日前返还两原告已付购房款200万元及赔偿损失40万元，若逾期退还购房款，则另外赔偿两原告损失50万元，并以250万元为基数，按日利率5%计算利息。此后，两原告多次向四被告主张返还购房款及赔偿损失均未果。被告冯钊伟、吴凤英、冯淑芬、冯淑仪未作答辩。第三人伟仁公司述称，对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明：2018年2月5日，冯钊伟（甲方）与杨亚有、陈联钊（乙方）签订《**村土地房屋买卖合同》，约定甲方将位于中山市**镇**十队**街**号的宅基地及地上建筑物转让给乙方。土地面积158.8平方米，地上建筑物为9层半楼房，面积约1500平方米。甲方应于合同签订后3日内将土地转让、交付给乙方。土地转让费260万元，土地交付后，乙方分两次将转让费支付给甲方，签合同当天向甲方支付200万元，剩下的在3个月内付清。否则，视为乙方违约，甲方有权收回房产，定金不做退还。如因冯钊伟个人家庭原因造成本合同不能正常完成全家在合同上签名的，视为违约。伟仁公司作为见证人，在该合同上加盖了公章。该合同列明的甲方还有吴凤英、冯淑芬、冯淑仪，但吴凤英、冯淑芬、冯淑仪未在合同上签名。在签订该合同之前，杨亚有、陈联钊向伟仁公司支付了30万元，约定由伟仁公司代收后交给冯钊伟。2018年1月21日，伟仁公司将30万元支付给冯钊伟。在签订上述合同当天，杨亚有、陈联钊又向冯钊伟支付了170万元。2018年6月15日，冯钊伟又与杨亚有、陈联钊签订《解除**村土地房屋终止合同协议书》，约定冯钊伟应在2018年7月1日前向杨亚有、陈联钊退回本金200万元，另加赔偿40万元，即一共退回240万元。如冯钊伟在2018年7月1日至2018年7月15日未能按时退回本金200万元，另加赔偿50万元，即一共退回250万元。如超过2018年7月15日冯钊伟未能退回本金加赔偿的，就以250万元每日5%计算利息，最长不能超过60天付清。否则，杨亚有、陈联钊向法院起诉，冯钊伟按本金200万元双倍赔偿。签订上述协议书后，冯钊伟未向杨亚有、陈联钊支付任何款项。诉讼过程中，杨亚有、陈联钊称：上述土地为村集体分配给四被告家庭使用的；签订《**村土地房屋买卖合同》当天，冯钊伟说吴凤英、冯淑芬、冯淑仪去了香港旅游，旅游回来后会补签名，但是之后冯钊伟一直以各种理由推脱，所以合同上没有吴凤英、冯淑芬、冯淑仪的签名；涉案土地、房屋一直未交付给杨亚有、陈联钊使用。本院认为，原告提供的《**村土地房屋买卖合同》上没有吴凤英、冯淑芬、冯淑仪的签名，按照原告庭审中的陈述，也不足以证实吴凤英、冯淑芬、冯淑仪授权了冯钊伟与原告签订上述合同。所以，吴凤英、冯淑芬、冯淑仪与杨亚有、陈联钊不存在合同关系。对于杨亚有、陈联钊对吴凤英、冯淑芬、冯淑仪的诉讼请求，本院不予支持。涉案土地为农村集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”所以，杨亚有、陈联钊与冯钊伟签订的《**村土地房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效。杨亚有、陈联钊与冯钊伟签订的《解除**村土地房屋终止合同协议书》，旨在终止上述《**村土地房屋买卖合同》，并解决双方间的争议。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”所以，虽然该协议书使用“解除”的字样不妥，但该协议书关于解决双方间的争议的条款内容是有效的。冯钊伟应当按约定返还购房款200万元给杨亚有、陈联钊，冯钊伟未按约定返还，应当承担相应的违约责任，但双方约定的逾期利息利率过高。杨亚有、陈联钊主动调整其主张为以200万元为基数，按月利率2%，从2018年7月16日起计算至清偿之日止，符合法律规定，本院予以支持。截至2018年7月15日，杨亚有、陈联钊的损失即冯钊伟占用购房款给其造成的利息损失。参照民间借贷的相关法律规定，利息利率最高不超过月利率2%。由此计算，杨亚有、陈联钊的利息损失为：1.以30万元为基数，从2018年1月21日起按月利率2%计至2018年7月15日，即35000元；2.以170万元为基数，从2018年2月5日起按月利率2%计至2018年7月15日，即181333元。以上共计216333元。对杨亚有、陈联钊超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告冯钊伟于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨亚有、陈联钊购房款200万元，并支付逾期利息（以200万元为基数，按月利率2%，从2018年7月16日起计算至清偿之日止）；二、被告冯钊伟于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告杨亚有、陈联钊216333元；三、驳回原告杨亚有、陈联钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元（原告杨亚有、陈联钊已预交），由原告杨亚有、陈联钊负担3041元，被告冯钊伟负担23759元，被告冯钊伟负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  黎 妙审判员  何文璋二〇一八年十二月四日书记员  朱杰军