浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终1711号上诉人（原审被告）何丽英，女，1973年9月22日出生，汉族，住桐庐县。委托代理人李新明，男，1970年2月25日出生，汉族，住桐庐县（系何丽英丈夫）。被上诉人（原审原告）李路遥，男，1988年4月3日出生，汉族，住桐庐县。委托代理人王璐婕，女，1989年4月11日出生，汉族，住桐庐县（系李路遥妻子）。原审被告李新明，男，1970年2月25日出生，汉族，住桐庐县。上诉人何丽英因与被上诉人李路遥、原审被告李新明业主共有权纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日受理后，依法组成合议庭于2017年5月18日公开开庭审理了本案，上诉人何丽英的委托代理人李新明，被上诉人李路遥及其委托代理人王璐婕，原审被告李新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2012年12月4日，何丽英、李新明与桐庐云都房产开发有限公司签订商品房买卖合同一���，约定何丽英、李新明向桐庐云都房产开发有限公司购买位于桐庐县县城××云都××城××单元××室房屋。2012年12月8日，李路遥与桐庐云都房产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定李路遥向桐庐云都房产开发有限公司购买位于桐庐县县城××云都××城××单元××室房屋。合同签订后，李路遥、何丽英、李新明按约取得了上述房屋的产权。李路遥与何丽英、李新明系邻居，双方房屋之间有一过道，过道中间装有一消防门，过道北面有一花池，该花池不计入容积率、不计入公摊。花池原状为南北两面均设置栏杆，栏杆上方未予封闭,西边安置有配电房，顶部安置有消防设施。2016年，何丽英、李新明对花池进行了装修，具体装修行为如下：拆除花池南面栏杆，在花池地面上铺设地砖后与过道地面衔接，在花池顶部增设吊顶，在花池北面栏杆上方增设玻璃窗，拆除消防门附近的栏杆，在配电房附近安装玻璃隔断，在花池东边增设洗衣台、洗衣机和木柜。2016年6月1日，李路遥诉至原审法院，请求判令：责令何丽英、李新明停止侵占公共部位，并将花池恢复原状。诉讼过程中，李路遥要求何丽英、李新明将花池南面栏杆恢复，拆除配电房附近的玻璃隔断以及花池区域增设的吊顶、洗衣台、洗衣机、木柜以及花池北面栏杆上方的玻璃窗。原审法院认为：根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》第2.5条的规定，房屋共有（公用）建筑面积包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的共有（公用）建筑面积，何丽英、李新明未提供房屋权属登记证书或房屋买卖合同等证据证明其对涉案花池享有专有权。故何丽英、李新明主张其对花池享有专有权，依据不足。相反，1、桐庐云都房产开发有限公司与李路遥、何丽英、李新明���订的商品房买卖合同附件八第六条明确约定花池为公共部位；2、在现场查看情况看，花池部分设有全体业主共用的配电箱及防喷淋系统。综上，原审法院认定花池区域属全体业主共有。案涉商品房在项目审批及竣工验收时均经过了多部门的联合审查，何丽英、李新明对共有部分的装修改变了共有部分的规划设计，且其拆除花池南边栏杆的行为会导致人员可以随意出入相对封闭的花池区域；在配电房附近增设固定玻璃隔断的行为会影响通风并导致在火灾发生时，消防人员无法进入消防喷淋区；在花池顶部增设吊顶的行为会影响消防喷淋系统功能的发挥，故上述装修行为存在一定的安全隐患，侵害了李路遥的合法权益，应恢复原状。关于何丽英、李新明在花池区域设置洗衣台、洗衣机并在洗衣台上方增设木柜的行为，虽然该部分区域属于设备平台，但设备平台主要是���于设备维修、维护和散热，何丽英、李新明在设备平台设置洗衣台、洗衣机、木柜的行为与设备平台功能不符，亦会产生不合理噪音，影响李路遥的正常生活。且在花池南面栏杆恢复原状后，何丽英、李新明难以随意出入花池，在花池设置洗衣设备难以发挥功效，故应予以拆除。至于何丽英、李新明在花池北面栏杆上方增设玻璃窗的行为，客观上影响了李路遥房屋的通风和采光，亦应予以拆除。综上，原审法院认为李路遥的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十三条第二款、第八十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条、第十五条的规定，判决：一、何丽英、李新明停止对桐庐县县城××云都××城××单元××室与702室房屋之间花池区域的装修。二、何丽英、李新明于判决生效之日起十日内拆除其于桐庐县县城××云都××城××单元××室与702室房屋之间花池区域安装的吊顶、洗衣台、洗衣机、木柜及配电房附近的玻璃隔断、北面栏杆上方的玻璃窗，并将已拆除的花池南面栏杆恢复至原状。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费80元，由何丽英、李新明负担。宣判后，何丽英不服，向本院提起上诉称：一、上诉人、被上诉人与桐庐云都物业管理有限公司签订的《云都凤凰城装修管理协议》合法、有效。二、原审判决关于涉案花池区域的权属定性认定错误。1、《云都凤凰城装修管理协议》第二十六条第一款花池不占公摊面积，���房产公司提供给边套客户单独使用。2、桐庐县建设局出具给桐庐云都房地产开发有限公司的答复中明确花池不计容积率、不计公摊，同时强调了花池未纳入房屋的共有建筑面积。3、桐庐宏图房地产测绘有限公司出具的证明，也证实了花池区域不属于共用部分。一审法院依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定对花池区域权属进行定性。而涉案花池并未纳入房屋的共有建筑面积，更加证实了花池的权属定性认定错误。三、权属认定。1、上诉人与被上诉人的国有土地使用证上明确写明土地权利人是桐庐云都房地产开发有限公司，也证明了开发商是有权利将花池的使用权送给边套业主使用的，同时也告知中套业主知晓的，并在《云都凤凰城装修管理协议》里双方盖章确认的。2、这类花池是开发商自行利���建筑物规划外的独立空间改造而成，目的是在于解决边套空廊的安全隐患，本身没有计算在整个宗地的建筑面积之内，按照现行规定难以取得独立的房屋所有权证。但并不代表开发商没有使用权。由于该花池并没有计算在影响小区容积率的建筑面积之内，而小区宗地的土地使用权权利人是桐庐云都房地产开发有限公司，按照“房随地走”的基本原则，花池使用权应当属于土地权利人桐庐云都房产开发有限公司，开发商有权利把花池提供给边套单独使用。综上，确权二审法院依法撤销原审判决，改判驳回李路遥的一审诉讼请求。被上诉人李路遥辩称：一、被上诉人、上诉人与云都凤凰城物业管理有限公司签订的《云都凤凰城装修管理协议》，与商品房买卖合同相违背，因此是无效的。商品房买卖合同附件第六条明确提出花池是公共部位，物业公司无权私自处理该公共部位花池。二、被上诉人提交的证据充分证明了花池为公共部位，购房合同是最有效的法律依据。再者政府相关部门也明确花池为公共部位。再者原审法院认为，根据浙江省房屋建筑面积测算实施细则第2.5条规定，房屋（共有）建筑面积包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的（公用）建筑面积。上诉人无法提供该区域的房屋权属登记证或房屋买卖合同等来证明花池其享有专用权，相反业主在政府网上的相关投诉，住建局也明确答复花池属于全体业主共有的这一事实，更加断定原审法院事实认定清楚，判决正确。三、原审法院对于花池权属认定为全体业主共有，是完全正确的。上诉人不仅对花池不享有专有权，更不享有使用权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李新明同意何丽英的上诉意见。上诉人何丽英、原审被告李新明在二审中提交答复及花池示意图一份，欲证明花池不属于业主公有部分。被上诉人李路遥在二审中提交网络下载的政府回复一份，欲证明花池为公用部位，为全体业主共同所有。上诉人何丽英、原审被告李新明提交的证据，李路遥认为该证据只是说明花池面积不计入公摊面积，但无法证明花池不是公共部位，示意图并非涉案房屋的示意图。本院认为，该证据不能证明何丽英、李新明所要证明的内容，故本院不予确认。被上诉人李路遥提交的证据，何丽英、李新明认为不符合证据的形式要件，不属于证据范畴。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，故本院不予确认。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。本院认为：根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》第2.5条的规定，房屋共有（公用）建筑面积包括应分摊的共有（公用）建筑面积和不分摊的共有（公用）建筑面积。何丽英并未有效证据证明其对涉案争议花池享有专有权。从桐庐云都房产开发有限公司与李路遥以及何丽英、李新明签订的商品房买卖合同附件八第六条明确约定花池为公共部位，而花池部分设有全体业主共用的配电箱及防喷淋系统，由此，原审法院认定花池区域属于全体业主共有，并无不当之处。何丽英认为原审法院对涉案花池权属定性错误的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由何丽英负担。本判决为终审判决。审 判 长  周志军审 判 员  韩 昱代理审判员  王 超二〇一七年五月二十二日书 记 员  潘晓玲