苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2851号原告：广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市相城区采莲路1039号开元银座B座614号房。负责人：莫建辉，总经理。委托诉讼代理人：朱俪琳，公司员工。被告：王慧，女，1981年10月4日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：熊青华、汪小明，系由苏州市相城区朗悦湾小区业主委员会推荐的公民。原告广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司（下称宁骏物业）与被告王慧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理，依法由代理审判员独任审判，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业的诉讼代理人杨春梅、被告王慧及其诉讼代理人熊青华、汪小明到庭参加诉讼。后原告宁骏物业撤销了对杨春梅的委托，并重新委托了其公司员工朱俪琳参加本案诉讼。本案现已审理终结。原告宁骏物业诉称，原、被告签订《苏州市朗悦湾前期物业管理服务协议》（下称前期物业协议），约定原告为被告购买的朗悦湾花园2幢205室，建筑面积为99.14平方米的住宅提供前期物业管理服务。被告应于每半年的第一个月的5日前按时足额交纳物业服务费及相关费用，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，原告多次催讨物业服务费未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2011年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费11778元及逾期支付物业服务费的滞纳金29120.3元（滞纳金以当月所欠物业服务费为本金，按每日千分之三暂计至2015年12月27日止，具体日期以实际支付日为准），二者合计人民币40898.30元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确滞纳金的计算方式为：以每半年的物业管理服务费1177.80元为基数，分别自2011年1月6日起、2011年7月6日起、2012年1月6日起、2012年7月6日起、2013年1月6日起、2013年7月6日起、2014年1月6日起、2014年7月6日起、2015年1月6日起、2015年7月6日起，以上均按千分之三的标准计算至实际履行之日止。被告王慧辩称，2014年7月14日之前的物业管理费已经超过诉讼时效，理应予以驳回，原告提起诉讼之日起两年内的诉讼标的我方予以认可，两年以前的根据民法通则应当予以驳回。现有的物业是开发商带来的，没有得到广大业主的认可。根据双方签订的前期物业管理协议，其本身就是一个霸王条款，是开发商和物业强加给广大业主的，当时的情况是不签字交钱就没有办法拿房，所有的条款均是原告一手制定，没有任何协商，更没有体现业主的观点，作为弱势群体的业主也只有接受，然而就是这样一个原告自行制定的霸王条款，原告都不去履行自己的责任和义务，凭什么来主张自己的权利。众所周知，权利和义务应当是对等的，根据前期物业服务协议的第一条第一款之规定，1.98元/平方米的物业管理费分两部分，一部分为公共服务费1.18元/月/平方米，另一部分为代收代缴费0.8元/月/平方米，根据前期物业协议的附件二第三条保洁管理的相关规定，公共楼道保洁按照省标（江苏省住宅物业管理服务标准）六级执行，但实际情况是原告没有按照此标准执行，根据附件二的第二条房屋公共设施设备维护与管理，原告所列所有事项未能做到，我方有充分证据证明原告未尽到合同相应义务。经审理查明，被告王慧系苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园2幢205室的业主，房屋建筑面积99.14平方米。2009年10月22日，被告王慧与原告签订了前期物业协议，协议约定由原告宁骏物业对相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园进行物业服务，被告按其住宅的建筑面积以1.98元/月/平方米（其中，物业管理公共服务费1.18元/月/平方米，代收代缴费0.80元/月/平方米）的标准向原告缴纳物业服务费，物业费按半年结算，缴费时间为每半年的第一个月的5日前缴付物业管理服务费，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议另对双方权利义务、违约责任等相应事宜作了约定。协议订立后，原告即按约实施物业管理与服务。被告作为苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号的朗悦湾花园2幢205室的业主自2011年1月1日至2015年12月31日未缴纳物业服务费，故原告诉至本院。另查明，被告向本院举证加盖宁骏物业管理有限公司苏州公司合景朗悦湾服务中心发文专用章的2015年朗悦湾项目代收代缴分摊明细表一份，该明细表显示2015年1月份住宅类分摊费用为0.63元/平方米，2015年2月份住宅类分摊费用为0.56元/平方米。以上事实，由当事人提供的《苏州市朗悦湾前期物业管理服务协议》、《2015年朗悦湾项目代收代缴分摊明细表》等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以认定。审理中，被告为证明其抗辩主张，向本院举证照片打印件16份，以证明原告未尽到物业服务职责。原告质证称，对照片的真实性均不予认可，照片反映不出拍摄的地点及拍摄时间。本院认为，被告王慧作为苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园2幢205室的业主，应按前期物业管理协议的规定向原告缴纳相关费用。根据被告举证的代收代缴分摊明细表，该明细表显示2015年1月份住宅类分摊费用为0.63元/平方米，物业服务费标准应按1.81元/平方米计算，2015年2月份住宅分摊费用为0.56元/平方米，物业服务费标准应按1.74元/平方米计算，故2015年1月份的物业管理费为179.44元，2015年2月份的物业管理费为172.50元。其余月份本院根据前期物业管理协议的约定，按1.98元/月/平方米计算物业管理费。综上，经核算，被告拖欠其名下物业自2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费的金额为11737.34元。关于被告提出的2014年7月14日之前的原告物业费的请求已经超过诉讼时效的主张，虽根据前期物业协议，业主给付物业服务费的方式为分期履行，但各期物业服务费支付的独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性。从每一期物业费的债务履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，且将导致债权人因担心债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的基础合同。此外，原告提供的物业服务一直处于持续性状态，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。另被告辩称原告的服务不到位，但被告的举证不足以证明其抗辩主张，本院不予采信。原告要求被告按合同约定支付以每半年的物业管理服务费为基数按每天千分之三分阶段计算滞纳金，因考虑到当事人约定的滞纳金视为违约的损失赔偿，其数额应与损失额相对应，现原告未举证证明因被告违约给原告所造成的实际损失，本院对原告主张的滞纳金酌情调整，以每半年应缴纳物业服务费的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准分阶段计算。综上，被告应支付原告自2011年1月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费人民币11737.34元，并支付该款的滞纳金（以以1177.80元基数,分别自2011年1月6日起、2011年7月6日起、自2012年1月6日起、2012年7月6日起、2013年1月6日起、2013年7月6日起、2014年1月6日起、2014年7月6日、2015年7月6日起；以1137.14元为基数，自2015年1月6日起，以上均按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算至实际履行之日止）。据此，依照《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及相关法律规定，判决如下：被告王慧支付原告广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司物业服务费人民币11737.34元，并支付该款的滞纳金（以1177.80元基数,分别自2011年1月6日起、2011年7月6日起、自2012年1月6日起、2012年7月6日起、2013年1月6日起、2013年7月6日起、2014年1月6日起、2014年7月6日、2015年7月6日起；以1137.14元为基数，自2015年1月6日起，以上均按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算至实际履行之日止），上述款项于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币411元，由被告王慧负担（该款原告自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  靳义威二〇一七年五月十九日书 记 员  颜 涛