福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽09民终223号上诉人（原审原告、反诉被告）：林寿水，男，1967年8月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴裕镇，男，1978年12月24日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，委托诉讼代理人：黄宇业，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉被告）：王国祥，男，1969年3月15日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区，委托诉讼代理人：林仁瑞，福建海山律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘铃惠，女，1973年8月24日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区，委托诉讼代理人：陆月娥，福建海山律师事务所律师。上诉人林寿水因与被上诉人吴裕镇、王国祥、刘铃惠确认合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院(2015)蕉民初字第5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林寿水上诉请求：1.撤销原判决，判令支持上诉人的原审诉讼请求。2.判令驳回吴裕镇的反诉请求。事实和理由：一、原判决认定吴裕镇与王国祥签订的《存量买卖合同》有效，有悖客观事实和法律规定。1.原判决对林寿水委托王国祥办理房屋买卖委托公证的本意的推定，有悖林寿水客观真实意愿：林寿水与刘铃惠之间存在民间借贷关系是事实。刘铃惠为了确保借款能偿还，要求林寿水必须办理房屋买卖委托公证。这一事实，从王国祥提供的《委托公证书》中委托时间2015年6月12日及刘铃惠支付借款时间为当日17点58分之后亦可清楚看出刘铃惠付款时间在办理委托公证之后。故办理委托公证是出借人刘铃惠出借款项的前提条件，而非林寿水出让房屋的真实意思表示。2.林寿水虽然有提供《声明书》，但该声明书亦是刘铃惠与其丈夫王国祥作为借款的前提要求。即便如此，从《声明书》内容看，林寿水是指变卖房屋，而非出让房屋。所谓变卖，应当是林寿水确实无法偿还刘铃惠借款时，才将房屋进行变卖所得价款用于偿还借款。本案不存在让刘铃惠对房屋进行变卖的情形。双方签订《房地产借款抵押合同》第四条明确约定借款期限至2015年12月10日。而王国祥与吴裕镇签订《存量房买卖合同》的时间却在2015年11月9日。由此说明王国祥在借款尚未到期前，就对林寿水房屋进行了处置。显然，王国祥主观上具有恶意出让房屋的故意。3.从吴裕镇与王国祥签订的《存量房买卖合同》内容以及付款等情况看，可认定双方存在恶意串通情形：第一、从吴裕镇如何获知出让房屋信息看，王国祥并没有通过任何第三方的方式让吴裕镇得知林寿水房屋欲出让。第二、该合同约定与实际履行情况不一致：合同第六条约定支付购房款的时间应当在2015年11月12日，付款方式为一次性付款。然而，吴裕镇实际付款时间却是11月9日、11日、13日。因此可以说明该二人之间的交易付款存在虚假，即不能排除吴裕镇汇款20万元后，通过银行流转再将11日汇款的20万元作为13日付款流水凭证。第三、林寿水被转让的房屋面积为165.02㎡，售价45万元，明显低于市场价格。第四、吴裕镇若是真实购房人，其不可能没有要求王国祥进入房屋，而是按吴裕镇一审所言只是站在房屋窗户外对房屋状况进行了解。其二人对房屋转让款明显低于市场价格是达成默契的，即存在恶意串通之主观意图。第五、从林寿水借款时出具的声明书可清楚说明即便出现变卖房屋情形，但变卖房价款必须是实收45万元用于偿还刘铃惠借款。然而，吴裕镇、王国祥所签订的买卖合同，却将相关税费由林寿水承担，显然该二人存在恶意低价交易房屋之举。第六、当林寿水得知吴裕镇、王国祥进行恶意转让房屋后，立即向房管、土地交易部门提出解除委托王国祥之声明，并提供对该二人恶意转让房屋提起诉讼的立案通知书等材料（已向一审申请调取该材料）。如果该二人不是恶意串通，在明知林寿水对房屋存在极大异议情况下，却迫不及待进行转移产权，进一步说明存在恶意串通之行为。二、由于原判对林寿水的本诉未能作出客观认定和判决，必然导致反诉结果错误。吴裕镇辩称：一、原判决在认定本案事实与适用法律均是正确的，应当依法予以维持。首先，林寿水诉称其于2015年6月12日向刘铃惠借款的事实过程情况及王国祥与吴裕镇之间系夫妻关系。对此吴裕镇均不知情。吴裕镇仅仅是在与王国祥协商买房过程中才获知。上诉人确实有委托王国祥处理房屋与自定价格，及本次卖房的目的是为了偿还他人债务。其次，王国祥在出卖诉争房屋前是基于林寿水合法的委托，该委托事项、权限、期限等等内容均是林寿水与王国祥亲自共同前往宁德市三都澳公证处办理的，并得到公证处的公证认可。王国祥持有委托公证的授权书对任何买受人来讲，其是依法享有处分权的，其完全有权代表林寿水处分转让诉争房屋。其三，诉争房屋转让价格45万元的定价来源，属林寿水自己自定的，王国祥做为合法的授权人，并按林寿水签名确认的价格予以转让，没有违反林寿水意愿，更不存在低价处理转让。其四，本次房屋买卖吴裕镇已全部支付了购房款45万元，并已向房产与土地主管部门办理了过户登记，于2015年11月9日、2015年11月20日分别取得《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》。结合前述的买房行为，根据《合同法》第8条、《物权法》第9条、第14条规定，经依法登记，发生效力，受法律保护。最后，吴裕镇在本次买房时是出于善意的。如前所述，王国祥是持有经公证的授权委托书及林寿水签名认可的声明书，在这样的前提下才予以购买的，吴裕镇没有任何加害林寿水的不良动机与主观故意，不存在恶意串通。相反，如果说恶意串通的话，应属林寿水林寿水与王国祥两人之间恶意串通，合谋骗取吴裕镇45万元款项。二、原判决在认定本案反诉事实部分也是正确的。同样应当予以维持。如前所述，本次房屋买卖吴裕镇已全部支付了购房款45万元，并获得房屋权属两证，现已是诉争房屋合法的所有人，作为所有人所享有的财产权利是神圣不可侵犯的。然而，至今止房屋仍被他人霸占，无法得到正常居住使用，酿成钱财两空，原判支持无辜的吴裕镇反诉请求是正确的。三、林寿水如果认为其授权公证书的形成与王国祥处分转让房屋还债等等不妥当，那么林寿水应另行起诉王国祥，而不应当将吴裕镇作为被告予以起诉。王国祥辩称：1.王国祥出售房屋有林寿水合法授权，以45万元的价格出售房屋，系严格执行林寿水的指令，未超过授权的权限。2.根据林寿水的公证书以及声明书可以体现系其真实意思表示。林寿水认为出售诉争房屋的行为违背其真实意愿，在本案中无证据证明。3.林寿水主张王国祥与吴裕镇之间存在恶意串通，并无证据证明。王国祥是根据林寿水的要求履行签约行为，林寿水提及房屋低于市场价格，但是林寿水给我方的授权是以45万元进行销售，并不是王国祥本人的意愿，并未超过代理权。林寿水认为款项应向其交付而不是王国祥，但从授权书的授权范围可以体现，王国祥有权代收销售款并向刘玲惠支付该款项。林寿水提及的恶意串通，均是主观臆断，无任何证据证明。诉争房屋的买卖行为有效，应驳回林寿水的上诉，维持原判。刘铃惠辩称：1.本案一审诉请是确认合同无效纠纷，根据合同法第52条的规定，合同无效的情形仅存在五种情形，但林寿水的上诉理由均不符合合同无效的五种情形。2.王国祥作为林寿水的代理人，根据公证授权的委托权限进行的民事行为应当依法有效，且民事行为的法律后果应当由林寿水自行承担。在公证委托和声明书中，林寿水明确委托王国祥出让房屋，并将房屋的定价为45万元，王国祥根据公证委托以及声明书进行的民事行为是合法有效的，并没有超出代理人权限。3.林寿水与刘铃惠之间所签订的《房地产抵押合同》第十三条是有明确约定，如果发生逾期支付利息的违约行为，出借方有权收回本金以及利息，并有权对抵押物进行拍卖等行为，在林寿水和刘铃惠之间的民间借贷行为中，林寿水存在逾期支付借款利息的违约行为。因此，刘铃惠有权根据林寿水逾期支付利息的违约行为要求归还借款本金，并处置抵押物。4.林寿水所主张的所谓恶意串通、低于市场价格与客观事实不符。从一审至今林寿水未能提供有效的证据证明双方之间存在恶意串通以及销售的房屋低于市场价格，并且售价是林寿水一方自行确定的售价，合同应认定为有效。林寿水向一审法院起诉请求：1.依法确认2015年11月9日吴裕镇与王国祥就坐落于宁德市天王××路××号（天安经典）4幢3-××号签订的《存量房买卖合同》无效；2.依法判令坐落于宁德市天王××路××号（天安经典）4幢3-××号商品房产权归还林寿水。吴裕镇向一审法院反诉请求：1.林寿水立即停止侵害、排除妨害、限期腾出房屋给吴裕镇正常居住使用；2.林寿水支付占用房屋期间的租金（从2015年11月14日起至房屋交付之日止按日100元计算，截止反诉之日暂计3000元）；3.王国祥对第二项诉请承担连带责任；4.林寿水、王国祥限期共同负责办理水、电、数字电视、物业等事项的移交变更手续。一审法院认定事实：2015年6月11日，林寿水与刘铃惠签订《房地产借款抵押合同》，约定林寿水向刘铃惠借款45万元，月利息为2%，借款期限为2015年6月11日至2015年12月10日，并以林寿水所有的坐落于宁德市天王××路××号（天安经典）4幢3-××号房产作为担保物，该房产预估价值为50万元。合同还对抵押房产的处分、抵押权的行使等进行了约定。后林寿水又在《抵押物清单》上签字确认上述抵押房产的评估价值和抵押价值均为45万元。2015年6月12日，林寿水与刘铃惠就抵押的房产办理了房屋他项权证，刘铃惠登记为抵押权人，债权数额为45万元。当日，刘铃惠通过银行转账向林寿水支付借款45万元，林寿水于同日向刘铃惠出具《确认书》，对收到借款事实予以确认。2015年6月12日，林寿水向王国祥出具《委托书》并经过公证，委托王国祥代为办理林寿水名下坐落于宁德市天王××路××号（天安经典）4幢3-××号房产的转让手续，委托期限至2017年6月12日止。同日，林寿水出具《声明书》，内容为“本人林寿水……将位于宁德市蕉城区闽东大广场GH幢一层1××号房地产（产权证号：宁房权证东侨字第××号）……以人民币肆拾伍万元变卖，所得款项用于归还刘铃惠借款”。2015年11月9日，王国祥以林寿水代理人名义与吴裕镇签订《存量房买卖合同》，将上述房产以45万元的价格转让给吴裕镇。合同签订后，吴裕镇支付了购房款45万元，并办理了产权变更登记。该房屋至今未交付吴裕镇。一审法院认为：林寿水经公证委托王国祥作为其转让宁德市天王××路××号（天安经典）4幢3层3-E房屋的受托人，并出具《声明书》确认将房屋变卖用于偿还刘铃惠借款，王国祥在委托期限和权限内与吴裕镇签订了《存量房买卖合同》，视为当事人真实意思表示，该协议内容合法，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应确认为合法有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。林寿水主张《存量房买卖合同》无效及讼争房屋所有权，因其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。吴裕镇按协议约定支付了购房款，并办理房屋所有权证、土地使用权证，成为讼争房产的所有权人，其主张林寿水停止侵害、排除妨害、限期腾出房屋给其正常居住使用，以及诉请林寿水、王国祥限期共同负责办理水、电、数字电视、物业等事项的移交变更手续，有事实及法律依据，本院予以支持。对于吴裕镇反诉林寿水支付占用房屋期间的租金损失，并由王国祥承担连带责任，依据不足，本院不予以支持。判决：一、驳回林寿水的诉讼请求。二、林寿水应于本判决生效之日起二十日内将坐落于宁德市天王××路××（××经典）××房屋××清××给吴裕镇。三、林寿水、王国祥应于本判决生效之日起二十日内共同配合吴裕镇办理宁德市天王××路××号（天安经典）4幢3层3-E房屋的水、电、数字电视、物业等事项的变更手续。四、驳回吴裕镇的其他诉讼请求。案件受理费本诉部分8050元、保全费用2520元，由林寿水负担；反诉部分案件受理费100元，由吴裕镇负担50元、林寿水负担25元、王国祥负担25元。本院对一审查明的除林寿水是否足额收到刘铃惠45万元借款之外的事实，予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：1.2015年11月9日，王国祥以林寿水代理人名义与吴裕镇签订《存量房买卖合同》，其中，第五条约定：买方应向卖方支付定金交付5万元，第六条约定：合同签订后，双方同意买方按一次性付款给付剩余房款40万元，款项由买方直接支付给卖方，时间为2015年11月12日。第七条关于“交房保证金”、第九条关于“房屋的交付”、第十条关于“房屋权属转移登记”、第十三条关于“违约责任”条款中的保证金金额、房屋交付时间、申请办理产权转移登记时间、违约责任承担方式均为符号“×”，即为空白未约定。2.2015年11月9日，吴裕镇支付购房定金5万元，并于当日取得案涉房屋所有权转移登记。3.2015年11月10日，王国祥、吴裕镇共同申请案涉房屋的国有土地使用权转移登记并缴纳交易服务费。4.2015年11月11日，吴裕镇支付购房款20万元。5.2015年11月12日，吴裕镇再支付购房款20万元。6.2015年11月20日，吴裕镇取得案涉房屋《国有土地使用权》证。7.案涉房屋登记产权面积情况：建筑面积165.02㎡，其中套内面积149.42㎡，公摊面积15.60㎡。8.二审中，吴裕镇、王国祥陈述双方此前互不认识。吴裕镇还陈述其购买案涉房屋用于自住，在购房时在案涉房屋窗户查看了房屋，未入户验房。9.各方对王国祥和刘铃惠之间系夫妻关系均无异议。上述事实有一审在卷证据佐证及当事人陈述为证，本院予以确认。本案二审争议焦点为：王国祥、吴裕镇之间是否存在恶意串通转移案涉房产。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院认为，林寿水主张王国祥、吴裕镇之间存在恶意串通成立，理由如下：一、刘铃惠、林寿水之间关于案涉房屋约定属流押从查明事实看，2015年6月11日，刘铃惠、林寿水签订的《房地产借款抵押合同》约定刘铃惠出借45万元给林寿水，林寿水提供其名下案涉房屋作为抵押。2015年6月12日，刘铃惠也取得了案涉房屋的抵押权登记，故在借款当日林寿水出具的公证《委托书》、《声明书》中所载的委托出借人刘铃惠丈夫王国祥按约定借款金额45万元出售案涉房屋用于偿还借款的委托行为，均应认定系债权人为直接处分抵押物而为。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，刘铃惠出借款项并取得了抵押权登记后，虽未明确约定借款逾期未还时抵押物归债权人所有，但借款同时林寿水所出具给刘铃惠丈夫王国祥的公证《委托书》、《声明书》直接授权债权人方按约定借款金额转让案涉房屋并且所得出售款归债权人一方所有，该授权内容与上述法律规定情形类同，属流押约定，依法应认定为无效。二、王国祥、吴裕镇之间存在恶意串通因林寿水出具给王国祥的公证《委托书》、《声明书》无效，在林寿水未按期支付借款时，王国祥以受托人身份将案涉房产转让吴裕镇，此时应判断吴裕镇是否为善意第三人。本院认为，吴裕镇、王国祥存在恶意串通，不属善意第三人，理由如下：1.王国祥、吴裕镇陈述双方此前不认识，系通过房产交易中介认识，而后为减少交易费用而避开中介签订买卖合同。但在双方签订的买卖合同中，对交易有关的交房、办理产权转移登记、违约责任等基本事项均未约定，有违常理。2.从本案购房支付时间节点看，在吴裕镇仅支付5万元定金时，王国祥于当日即配合吴裕镇将房屋产权过户登记至吴裕镇名下，并在次日又配合吴裕镇办理了国有土地使用权转移登记手续。在吴裕镇未支付剩余40万元款项情形下，王国祥就已配合吴裕镇办理了房屋所有权、国有土地使用权的转移登记手续，该交易方式对卖方明显存在重大风险，有违二手房交易习惯。3.吴裕镇主张其购买案涉房用于居住，但在交易时王国祥作为出卖方的委托代理人却未能提供钥匙供其入户验房，其在未能入户查验房屋时也仅在窗口查看，对所购买房屋的室内结构、装修情况、房屋质量、居住人员均无掌握情况下，却急于和受托人王国祥签订了前述基本交易事项存在空缺的二手房买卖合同，明显缺乏基本的交易安全警惕性且违背正常购房者的心理活动，亦有违二手房交易常理。4.案涉房屋产权面积为165.02㎡，而双方约定的转让价款仅为45万元（与约定借款金额相同），折合2726.9元/㎡。而案涉房屋坐落于宁德市中心主城区，交通便利且毗邻商贸圈，该交易总价（卖方还需自行承担部分交易税费）明显低于公允市场价格。综上所述，本院认为，刘铃惠出借款项时在已取得案涉房屋的抵押权情形下，林寿水还同步出具公证《委托书》、《声明书》委托刘铃惠丈夫按约定借款金额出售案涉房屋，该委托行为本质上为流押约定，属无效行为。而王国祥与吴裕镇恶意串通，转移案涉房产，侵害了林寿水的权益，该转让行为依法应认定为无效。吴裕镇应配合林寿水将案涉房屋产权回转登记至林寿水名下。因吴裕镇受让房屋行为无效，故其反诉请求于法无据，应予驳回。林寿水的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销蕉城区人民法院(2015)蕉民初字第5121号民事判决；二、2015年11月9日王国祥以林寿水代理人的名义与吴裕镇签订的《存量房买卖合同》无效；三、吴裕镇应配合林寿水将宁德市天王××路××号（天安经典）4幢3-××号房屋产权回转登记至林寿水名下；四、驳回吴裕镇的反诉请求。一审本诉案件受理费8050元，由王国祥、吴裕镇共同负担；一审反诉案件受理费100元，由吴裕镇负担；二审案件受理费8150元，由王国祥、吴裕镇共同负担。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  易丽容二〇一七年五月二十日书记员  彭杨清