广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5435号上诉人（原审被告）：谭德意，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：吴石畅，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所（原名称广州市越秀区第三土地房屋管理所），住所地：广州市越秀区。法定代表人：梁青，职务所长。委托代理人：郑海涛、劳绮玲，该所职员。上诉人谭德意因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1998号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谭德意上诉请求：我要求继续使用涉案房屋，因为涉案房屋原来就是宿舍，要求越秀第三房管所恢复房屋为宿舍性质。理由如下：一、越秀第三房管所称涉案房屋为其管理的公产不属实。据越秀第三房管所一审提交的查册时间为2015年6月24日的房地产登记薄查册表显示，涉案房屋使用性质为住宅。故越秀第三房管所上述一审陈述失实，欺瞒及误导了法庭和租户，越秀第三房管所以这种手法迫令我方与其签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（以下简称租赁合同）违反国家房屋管理的有关规定，属于违规行为，因此该租赁合同应视为无效合同，不受法律保护。二、越秀第三房管所1999年将涉案房屋重建存在违规。据我方一审提交证据文件《建设工程规划许可证》（编号0034）的批复允许的建设项目为“瓦面改为砼天面”，而越秀第三房管所实际施工行为是全部推倒重建并将房屋布局、结构及间隔全部更改，可见，越秀第三房管所的建设施工行为违反并超出上述批复的内容，属于违规建设，因此，涉案房屋自越秀第三房管所改建后即为违规建筑。根据国家对违规建设房屋的有关管理条例规定，禁止以商业用途出租。因此，越秀第三房管所迫令我方与其签订租赁合同是违规行为。三、越秀第三房管所并未向法庭出示有关该房屋住改商的有关报批手续资料，无法证明该房屋的使用性质是商业。被上诉人越秀第三房管所答辩称：同意一审法院判决，不同意谭德意的上诉请求及上诉理由。被上诉人越秀第三房管所于2015年9月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认我方与谭德意的租赁关系已于2015年8月3日解除；2、谭德意将广州市越秀区建设横马路9号之一109房腾空交还给我方；3、谭德意补交2015年7月1日至2015年8月31日的房屋租金差额1185.60元/月，共2371.20元；4、谭德意向我方支付从2015年9月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（2508元/月）。一审法院经审理查明：广州市越秀区建设横马路9-1号（旧建设二马路东一街前排101-113）房屋，面积146.76平方米，产别公产，于1999年10月25日由广州市国土局房管局接管，现由越秀第三房管所管理。其中的109房由谭德意承租，谭德意本人的户籍亦登记在上述房屋。2013年8月14日，越秀第三房管所（为出租人、甲方）与谭德意（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区建设横马路9-1号109部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积15.20平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为1322.40元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。合同签订后，谭德意按1322.40元/月标准向越秀第三房管所支付租金至2015年8月31日。2015年6月18日，越秀第三房管所向谭德意发出《通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》将于2015年6月30日期满，自2015年7月1日起，双方属不定期租赁关系，我所有权随时解除与你的不定期租赁；我方将市国土房管局最新公布的房屋租金参考价或经第三方评估的租金价格，对上址房屋进行公开招租，请你积极参与竞标；如你方未能中标或不参与投标的，你我双方的不定期租赁关系自我所书面通知解除不定期租赁关系之日起正式解除；请你于正式解除租赁关系之日起30日内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回我所等。谭德意表示收到该通知，但是不同意通知上的内容，收到通知后都找到了越秀第三房管所协商。2015年8月3日，越秀第三房管所向谭德意发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2015年6月30日到期，到期后，双方未签订书面的租赁合同，但仍由你继续租赁使用，属于不定期租赁；现我所决定与你终止租赁关系，自本通知送达之日起，双方的租赁关系解除；请你收到本通知后10日内，将上址房屋腾空、交回钥匙，结清相关费用，并补交2015年7月1日至2015年7月31日的房屋租金差额（1185.6元/月），共1185.6元；从2015年8月1日起至你实际腾空交回房屋之日止，我所还将按《2014广州市房屋租金参考价》（2508元/月）向你收取房屋占用费等。谭德意表示收到该通知，但是不同意通知上的内容，收到通知后都找到了越秀第三房管所协商。一审诉讼中，谭德意称现涉案房屋用于经营百货。谭德意还表示其名下没有自有产权房屋，希望将涉案房屋改回单位宿舍性质继续租住。此外，谭德意为证明其入住使用涉案房屋情况,在本案提交门牌更改证明、入户办理证明、装修费收据、办理户口迁出手续证明、住宅公司同意109号用作钟表修理店证明等材料。另，一审法院曾组织双方进行调解，越秀第三房管所表示如果谭德意名下确实没有自有产权房屋，越秀第三房管所同意提供相似条件的房屋供其搬迁居住，但不同意将原址改为住宅给谭德意居住使用，且涉案房屋如需继续承租必须公开招投标，双方至今无法达成一致可行的调解方案。一审法院认为：越秀第三房管所、谭德意之间的租赁合同约定的租期于2015年6月30日届满，双方没有续签合同，谭德意继续使用承租房屋并缴纳租金给越秀第三房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。越秀第三房管所已于2015年8月3日向谭德意发出《关于终止租赁关系暨收回房屋的通知》，主张解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达谭德意时即2015年8月3日解除。故越秀第三房管所要求确认双方之间的租赁合同关系于该日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。基于租赁合同关系已解除，越秀第三房管所要求谭德意将承租房屋腾空交回，合法合理，一审法院亦予以支持。谭德意户及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回越秀第三房管所。租赁合同解除后至房屋交回越秀第三房管所之前，谭德意仍使用了涉案房屋，依民法之公平、等价有偿原则，则应参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给越秀第三房管所。至于2015年7月1日至2015年8月31日期间的租金或房屋使用费，谭德意已按原合同租金标准1322.40元/月向越秀第三房管所交纳，越秀第三房管所亦予收取，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现越秀第三房管所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有违诚信，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2016年5月31日作出如下判决：一、确认越秀第三房管所与谭德意之间关于广州市越秀区建设横马路9号之一109房的租赁合同关系于2015年8月3日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，谭德意户及同住人员将广州市越秀区建设横马路9号之一109房腾空交还越秀第三房管所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，谭德意向越秀第三房管所支付2015年9月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积15.20平方米，按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计，并以不超出越秀第三房管所主张的2508元/月为限）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由谭德意按上述标准逐月计付给越秀第三房管所；四、驳回越秀第三房管所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由越秀第三房管所负担25元，谭德意负担75元。二审中，双方当事人均表示对原审查明事实无异议，本院予以确认。双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，越秀第三房管所、谭德意在原租赁合同期满后没有续签合同，谭德意继续使用承租房屋并支付租金，故双方已形成不定期租赁关系，且均有权随时解除合同。越秀第三房管所已于2015年8月3日向谭德意发出了解除合同通知,故原审法院认定双方租赁关系于该日解除并无不当。双方租赁关系解除后，谭德意继续使用房屋没有法律依据，原审法院据此判令谭德意腾空交还涉案房屋，及向越秀第三房管所支付房屋使用费，合理有据，本院予以维持。至于谭德意上诉主张的涉案房屋建设、性质及用途问题，并不影响涉案合同效力及本案处理，且谭德意亦未在二审中提供新证据以证明其上诉主张或推翻原审认定，故其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，谭德意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人谭德意负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年五月三日书记员 梁少欣