广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5392号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘谱皇，男，汉族，1939年8月17日出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托代理人：毛存舟、李茶艳，均系广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董燕燕，女，汉族，1978年8月17日出生，住址：湖北省监利县。委托代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。原审第三人（原审反诉第三人）：惠州市我爱我家房地产服务有限公司，住所地：惠州市惠城区东平东湖中路47号阳光假日花园E栋103商铺。法定代表人：赵惠萍。上诉人潘谱皇与被上诉人董燕燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2094号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人潘谱皇上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2094号《民事判决书》判项第二项、第四项，依法改判上诉人不予返还被上诉人定金人民币100000元，被上诉人承担上诉人支付的律师代理费人民币12000元；二、被上诉人承担本案一审、二审及本诉、反诉案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：一审审理查明事实不清和事实认定错误。（一）一审对于被上诉人提交的证据六《贷款审批通知书》的事实认定错误。被上诉人为了证明其已经获得了银行同意贷款，提交了证据六《贷款审批通知书》，疑是银行内部员工拍照转发文件。对于该文件的真实性无法核实情况下，上诉人向中国农业银行股份有限公司惠州分行发出《律师函》问询，但银行不予书面答复（口头答复为不是同意贷款的文书）。对于该证据连被上诉人都无法确认其出处，法院应当要求被上诉人补充证明或者发函向银行质询，来确认其真实性。真实性确认后，再审核其合法性和关联性，进而决定是否采纳。一审在未对该证据的真实性予以核实前，主观依据该证据认定贷款已经审批通过（判决书第九页最后一句，第十页第一句），是对案件事实认定的巨大错误。（二）对于报税和支付首付款是合同的主要义务和附属义务的事实认定错误。二手房交易合同的核心是房款支付和过户（交付），协作办理按揭贷款、报税均是附属性义务，附属性义务只有达到根本和实质性导致主要义务无法实现，进而导致合同无法实现，才能成为违约责任承担的理由。针对本案在被上诉人迟迟不支付首付款给贷款银行的情况下，报税和过户没有任何意义。支付首付款是银行审批贷款的前置条件，也是证明被上诉人经济能力的体现。报税时，至于第三人所述的无房证明、唯一住房等只是税费缴纳比例的问题，并不会导致无法交税。因此很明显，支付首付款才是合同履行的主要义务，合同的主要义务才能产生先履行抗辩的权利。一审对于合同主要义务和附属义务的事实认定不清。（三）对于是否涨价的事实认定错误。在被上诉人不能证明其有首付款的能力时，利用所谓报税事务拖延首付款支付，利用老年人防范意识薄弱采取非正常的录音取证方式进行“套路”。在庭审中，拒不提交连贯文字的录音转换，违反录音证据的举证规则，上诉人对其三性均不予认可情况下，一审依据该证据对所谓涨价的事实认定（判决书第11页第14行），是对事实认定的巨大错误。（四）对于第三人提交的证据和证人所述的事实认定错误。第三人当庭提交了证据和出庭证人。因第三人提交的证据没有原始证据来源，因此该传来证据（拍照）的真实性无法核实，一审判决大量的引用该证据来得出上诉人没有履行协作办理银行按揭及报税义务，属于对事实的审查不清和认定错误。第三人作为证人出庭，不能说出具体时间等基本信息，其证言无法采信，一审对其证言采纳，也属于事实认定错误。另外根据第三人提供的证据第12页（12月26日19:32分），也说明报税仅仅是协作义务。同时第三人作为双方的中介方，不同时要求被上诉人支付首付款，完善银行贷款流程，涉嫌恶意串通，损害上诉人利益。二、一审判决法律适用错误部分。（一）协作报税义务作为先履行义务是法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”协作报税业务属于附属义务，不能成为适用该条的在“债务”。支付首付款则是本条适用的“债务”，并且合同已经约定先后，即过户前支付（首付款需要在银行存放直至全部贷款审批发放）。因此一审以未履行协作报税，不支付首付款属于先履行抗辩（判决书第12页14-15行）属于适用法律错误。（二）认定上诉人根本违约适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”协作报税不能作为先履行抗辩权的事实和理由，被上诉人依据该先履行抗辩的解除合同就不符合该条款的规定，就属于违法解除合同，被上诉人违法解除合同是合同无法履行的唯一原因，是根本违约。因此一审认定上诉人根本违约是错误适用本条款。上诉人依据合同法66条，要求被上诉人先履行首付款支付义务，在未支付首付款的情况下，不协且其报税，才是真正履行先履行抗辩权。如果被上诉人履行了首付款支付义务，再依据合同行使催告和解除合同则是符合94条合同法的规定。综上所述，一审判决认定事实不清和错误，适用法律错误，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。被上诉人董燕燕答辩称：一、答辩人支付首期款的前提是贷款审批通过，被答辩人一方面否认答辩人贷款已获批，另一方面又要求答辩人支付首期款，因此，答辩人的说法自相矛盾。针对银行贷款审批通过的这一事实，答辩人已经完成相应的举证责任，作为经办买卖双方交易的经办人的第三人，也对该事实予以认可。被答辩人认为贷款未获批，根据“谁主张，谁举证的”证据规则，被答辩人应当提供相关证据证明，而不是反推让答辩人进一步证明贷款已获批的事实，被答辩人未完成相应举证责任，应当承担举证不能的后果。众所周知，二手房屋价款转让价=定金+首期款+银行承诺贷款金额，合同第三条付款方式C（1）对此也进行了约定，“若实际银行承诺贷款金额与预期不符，则首期款相应增加或减少”，由此可见，合同约定的62万元首期款仅为一个预估数值，确切的首期款金额只有在银行贷款获批之后才能准确计算，方能予以支付。本案中，银行经过贷款审批同意最终向答辩人发放贷款110万元，如果涉案房屋交易继续履行的情况下，答辩人还应向被答辩人支付首期款48万元，由此进一步说明合同约定的首付款仅为预估款项，实际支付款项必须以取得银行同贷书为前提。本案中，被答辩人一方面否认《贷款审批通知书》的真实性，另一方面又要求答辩人支付首期款，显然属于自相矛盾。如果答辩人的贷款没有获批，那么答辩人因为无法得知贷款金额，被答辩人无权在贷款未获批的情况下向答辩人主张支付首期款（否则将导致答辩人多支付购房款项给被答辩人）。毫无疑问，《贷款审批通知书》是支付首期款的前提，答辩人提交的《贷款审批通知书》是真实的。答辩人在得知贷款通过后积极联系被答辩人要求办理报税事项，并表示同意按照合同约定在房屋过户之前直接将首期款支付给被答辩人，而被答辩人却又借口提高价格拒不配合报税，导致最终无法完成交易。二、根据合同约定，被答辩人递交报税资料，履行报税义务是被答辩人支付首期款的前置程序，被答辩人享有先履行抗辩权。在合同第五条第1点，“买卖双方必须在签署本合同10个工作日内备齐有效证件签署递交该物业报税所需资料；2、买卖双方须在税务局出具完税发票及银行同意贷款后3个工作日内到房产交易中心签署相关法律文件办理产权过户手续”。众所周知，从申请贷款到银行同意发放贷款需要一定时间，无论是买卖双方还是中介方均不可能承诺10个工作日内完成贷款审批手续，因此，履行报税义务、递交报税资料的系列行为显然发生在银行同意贷款之前，因此，卖家必须递交报税资料是支付首期款、交易过户的前置程序。而在这一环节中，被答辩人迟至2018年1月10日仍未完成递交报税资料，被答辩人拒绝其应当先履行的合同义务，根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，被答辩人有权拒绝履行支付首期款。三、退一步讲，即使认为报税属于合同付随义务，在被答辩人明确要求提高价格、变更为一次性付款的情况下，被答辩人有权行使不安抗辩权拒绝支付首期款。答辩人提交录音、视频等证据证明被答辩人单方提出涨价的事实，该事实并且得到了第三人的证实。在一审法院已经查明的事实（一审判决书第10页第三段）：“答辩人向被答辩人确认房屋的最终价款，被答辩人确认总价为183万元，答辩人提出按之前的合同为168万元，被答辩人提出已经过了几个月了”。根据《合同法》第六十八条规定，先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险的，有权中止履行。因此，即使认为答辩人应当先给付首期款再报税，或者说报税属于付随义务，在被答辩人拒绝按照合同约定条款执行的情况下，答辩人有权拒绝支付首期款给被答辩人，是行使不安抗辩权的表现。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原审原告董燕燕向一审法院起诉请求：1、判令解除编号为0921289号《房地产买卖及居间合同》；2、判令被告向原告双倍返还购房定金人民币200000元及利息500元(从2018年1月15日开始计至被告实际支付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，此处暂计至立案之日）；3、判令被告支付原告律师代理费12000元（大写：壹万贰仟元整）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。原审反诉原告潘谱皇向一审法院反诉请求：1、判决确认原被告间2017年6月22日签订的《房地产买卖及居间合同》【编号：WAWJ09XX号】，于2018年1月26日解除生效；2、判决反诉原告不予返还反诉被告定金人民币100000元；3、判决反诉被告赔偿因查封措施给反诉原告造成的交易不能的损失暂计人民币16800元（以168万为本金，以未约定利息民间借贷年利率6%计息，从2018年2月5日始计至查封解除之日止，暂计至2018年4月5日，暂计2个月）；4、判决反诉被告支付反诉原告支付的律师代理费人民币12000元；5、判决反诉被告承担本案本诉、反诉的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告潘谱皇系惠州市仲恺高新区房屋的产权所有人。2017年6月22日，原告董燕燕（买方）与被告潘谱皇（卖方）、第三人惠州市我爱我家房地产服务有限公司（居间方）签订了《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》（合同编号：ＷＡＷＪ092XX），约定：买卖双方通过居间方交易的房地产位于惠州市仲恺高新区（建筑面积约为183.33㎡，房地产证号为：粤房地权证惠州字第××号；以下简称“该物业”），卖方自愿将该物业转让给买方，转让价格为人民币壹佰陆拾捌万元（￥1680000元）；付款方式：买方于2017年6月22日向卖方支付定金人民币拾万元整，买方于按揭银行同意贷款后房产交易中心过户更名之前将首期款陆拾万元（￥600000元）支付给卖方，除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，买方于本合同签署之日起7日内递交按揭贷款申请的相关资料及签署相关的法律文书（卖方应递交《房地产权证》／《不动产权证书》原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则由此造成银行不受理买方贷款申请的，卖方需承担违约责任）；买、卖双方须在签署本合同10个工作日内备齐有效证件签署递交该物业报税所需资料，在税务局出具完税发票及银行同意贷款后3个工作日内到房产交易中心签署相关法律文件办理产权过户手续；买、卖双方同意卖方在收到全部房款当天将该物业交付给买方使用；基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金人民币叁万捌仟元整（￥38000）；违约责任：如买方或卖方不按期履行合同义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七日内不履行的，逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按物业转让价的万分之五支付违约金，如因买方原因致使本合同未能履行的，则买方构成违约，已付的定金归卖方所有，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应付的服务佣金，如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；守约方、居间方为追索违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括不限于律师代理费等费用）均由违约方承担；另手写备注：卖方净收壹佰陆拾捌万元整，在房产过户之前须银行出具《同贷书》同意买方贷款通过；三方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告董燕燕于2017年6月22日向被告潘谱皇支付购房定金100000元，被告潘谱皇出具了相应收据。根据第三人提供的短信记录显示，2017年9月、10月第三人工作人员催促被告到惠州办手续，被告称要十一月回惠州，2017年11月14日第三人工作人员通知被告提交身份证、户口本、离婚证、离婚协议、法院判决书等资料，被告回复其是法院判决离婚，银行同时要求两证是不合理，其可以提供判决书，如果农行办不了按揭，可以换银行。2017年12月19日，被告发短信催促第三人抓紧，第三人工作人员回复称被告于该月11日才把资料补齐，银行审批没有那么快，其已通知买家去催促银行了。12月26日第三人工作人员通知被告，买家贷款已经通过了，银行批了110万，问被告周五是否有空至仲恺地税协助买家报税，后又于12月28日通知被告因地税28.29号要结算暂停受理业务，要等元旦以后才能报税，被告表示有效期延期两天。2018年1月2日，第三人工作人员告知被告因其身份证、户口本均不是惠州的，需在惠州查档及至深圳开无房证明，被告认为是中介的事，后双方就报税所需资料继续进行沟通，1月10日，被告表示第二次谅解期已过，现房价已按183万挂单，另一家已还价178万，如果买家真要买，在可以优惠一次，再付足173万元即可保税过户，1月12日，第三人工作人员向被告确认是否按之前168万元成交价继续走流程，被告回复为不是涨价，而是按合同2017年6月22日后26个工作如没有办好过户，卖方未收到168万房款，就是买方中介违约，按合同执行违约金就有10万元了，所以需重谈合同，对原买方可以按173万元重签。另根据证人第三人处销售总监朱某的陈述，2018年1月12日，其与买方就合同履行问题进行过协商，卖方单方提高房价15万元，并不同意按正常流程付款，要求一次性付款。2018年1月14日，原告董燕燕向被告潘谱皇发出《履行合同催告函》，称银行已审批通过了按揭贷款申请，被告未按合同约定协助办理缴税事宜，且要求单方要求涨价15万元，已构成违约，要求被告潘谱皇自收到函件之日起3个工作日内配合协助办理报税及过户、抵押登记手续。2018年1月12日，双方经协商未果。2018年1月23日，原告董燕燕以邮寄方式向被告潘谱皇发出《解除合同通知书》，称其已办理银行按揭贷款手续，但由于被告潘谱皇临时提出涨价15万元，拒绝按约定继续履行合同，不配合办理报税及过户手续，导致合同目的不能实现，故致函解除双方签订的合同编号为0921XX号的《房地产买卖及居间合同》，并要求被告潘谱皇自收到函件之日起三日内向其双倍返还购房定金人民币200000元。被告潘谱皇于2018年1月26日收到上述《解除合同通知书》。后原告董燕燕以被告潘谱皇违约为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告称其有协助原告到银行办理按揭贷款，且有通过初步审查。原、被告对合同未能履行的原因存在争议。原告称，被告在合同履行过程中单方将房价提高15万元，且要求一次性支付，导致合同无法继续履行；被告称，其没有提出涨价要求，原告经过5个多月才获得银行的贷款审批，已损害其利益，要求原告支付履约违约金，原告故意不支付首付款导致合同无法履行。另查，原告提供的《贷款审批通知书》显示，中国农业银行于2017年12月26日审批通过了原告董燕燕的按揭贷款申请，同意给予原告董燕燕个人二手房农民安家贷贷款人民币110万元。原、被告提供民事委托合同及律师费发票显示，原、被告因本案诉讼均产生律师费12000元。再查，原告董燕燕于2018年2月5日向本院申请财产保全，本院于2018年2月5日作出（2018）粤1302民初2094号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人潘谱皇名下位于惠州市仲恺高新区【产权证书号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：183.33㎡】，查封价值以人民币212000元为限，查封期限为三年。二、查封申请人董燕燕名下位于惠州市光耀荷兰小城9、10号楼20层01号房【产权证书号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：141.32㎡】，查封期限为三年。还查，根据原告提供的视频、录音光盘显示，原向被告确认房屋的最终价款，被告确认总价为183万元，原告提出按之前的合同为168万元，被告提出已经过了几个月了。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》系各方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制规定，对双方具有约束力，当事人应严格按合同约定履行各自的义务。合同签订后，双方在合同履行过程中因房屋价款及其支付方式等发生争执，无法达成一致意见，导致合同未再继续履行，原、被告对解除双方于2017年6月22日签订的《房地产买卖及居间合同》均无异议，故，原、被告签订的房屋买卖合同应予解除。本案双方争执焦点问题为导致双方签订的《房地产买卖及居间合同》解除系何方行为所致？原告称，被告在合同履行过程中单方将房价提高15万元，且要求一次性支付，导致合同无法继续履行；被告则称，其没有提出涨价要求，原告经过5个多月才获得银行的贷款审批，已损害其利益，要求原告支付履约违约金，原告故意不支付首付款导致合同无法履行。原告为证明其上述主张，向本院提供其与被告的视频、录音光盘一份，原告对其真实性提出异议，因该证据系视听资料，其证明效力应结合本案的其他证据综合予以认定。从原告提供的上述视听资料、第三人提供的短信记录及第三人的陈述、销售总监朱某的证言共同反映，被告在合同履行过程中确存在单方提高房屋转让价款的行为。虽然第三人提供的短信显示，被告认为是买方中介违约，按合同执行违约金就有10万元了，所以需重谈合同，可以按173万元重签，被告亦确认其有要求原告支付违约金，但按双方合同约定，被告应于合同签署之日起7日内协助、配合原告办理贷款申请，包括提供《房地产权证》／《不动产权证书》原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书等，并在签署本合同10个工作日内与原告备齐有效证件，签署、递交该物业报税所需资料，而根据第三人提供的短信记录显示，被告至2017年11月仍未提供相关资料，协助原告办理按揭贷款、报税手续，经第三人工作人员催告、被告提供相应资料后，原告申请的贷款于2017年12月26日获得审批通过，上述过程可以看出，导致涉案房屋报税、过户手续办理进程缓慢的主要原因系被告的行为所致，且双方在合同中并未对完成交易的时间进行明确约定，被告以原告及中介违约为由单方提高房价，要求重签合同，缺乏相应的事实依据。原告在双方协商未果、并经书面催告被告继续履行合同未果的情况下，向被告邮寄书面通知，解除与被告的房屋买卖关系，符合法律规定。被告于2018年1月26日收到原告的书面解除通知，该通知自送达之日产生解除的效力。被告主张原告故意不支付首付款导致合同无法履行，未提供相应证据予以佐证，且根据双方合同约定，被告应先提供相关资料协助原告办理按揭贷款及报税，原告在完成上述手续，并获得银行同意贷款后房产交易中心过户更名之前支付首期款，被告在合同履行过程中未协助原告完成报税手续，并单方提出变更双方约定的成交价款，即使原告存在拒不支付首付的行为，亦系合法行使先履行义务抗辩权，被告的上述抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。根据双方合同约定，如买方或卖方不按期履行合同义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七日内不履行的，逾期超过十五天的，守约方有权解除合同，如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金。被告在双方合同签订后，未积极协助原告办理按揭贷款、报税等义务，且经原告书面催告后仍未协助原告办理报税义务，其行为已构成了违约。原告为此提出解除双方签订的房屋买卖合同，被告应按合同约定向原告双倍返还定金。故，原告请求被告双倍返还购房定金人民币200000元的诉讼请求，因具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。被告反诉请求不予返还原告定金人民币100000元的诉讼请求，因缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。民事责任的承担应坚持“填补损失为主，惩罚性为辅”的原则，原告提供证据表明，其因本案纠纷导致的直接损失为产生律师费12000元，此外，因被告收取的定金100000元会给原告产生利息损失，除上述两部分损失外，原告未提供相应的证据予以证明，而本案原告亦仅按合同约定交纳相应定金，且被告应双倍返还的定金已足以弥补原告上述损失，故，对原告主张的利息及律师费，本院不予支持。本案无证据显示，原告在合同履行过程中存在违约行为，其向本院申请的保全行为亦符合法律规定，被告反诉请求原告赔偿因查封措施给反诉原告造成的交易不能的损失及支付反诉原告支付的律师代理费人民币12000元，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告董燕燕与被告潘谱皇签订的《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》（合同编号：ＷＡＷＪ092XX）于2018年1月26日予以解除。二、被告潘谱皇应于本判决生效之日起十日内向原告董燕燕双倍返还定金人民币200000元。三、驳回原告董燕燕的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告潘谱皇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4588元，保全费1580元，共计6168元，由原告董燕燕负担370元，被告潘谱皇负担5798元；反诉费减半收取为1439元，由被告潘谱皇负担。本院二审期间，上诉人潘谱皇向本院提交下列证据：证据一、离婚协议书；证据二、离婚证；证据三、（2015）深龙法坂民初字469号《民事判决书》、（2016）粤03民终4907号《民事裁定书》；证据四、上诉人潘谱皇单独户口簿和户籍证明。均拟证明2017年6月22日合同签订后上诉人一直在惠州家中等待，但被上诉人和中介方在近四个月的时间里拖延办理银行按揭手续，也一直没有提出要提供离婚证等资料。中介方于2017年11月份才向上诉人提出要单独户口本、离婚证等资料，因当时上诉人与前妻是法院判决离婚，没有办理离婚证，户口也没有单独分离出来，为了配合上诉人重新去办理上述证件，并回深圳办理了离婚证的事实；被上诉人违约不提交贷款申请，串通中介恶意制造上诉人所谓违约的事实（上诉人2017年12月12日办理离婚证、离婚协议，2017年12月11日贷款材料补齐，说明银行按揭不一定需要离婚证、离婚协议，被上诉人和中介违约事实清楚）；证据五、上诉人潘谱皇去农行询问《贷款审批通知书》效力的录音及录音文字说明，拟证明农行工作人员明确《贷款审批通知书》拍照资料系被上诉人通过非正常途径获得，该《贷款审批通知书》只是银行对上诉人提交资料初审通过的内部资料，农行退件是被上诉人故意行为，二手房贷款办理流程，即应当先支付首期款给卖方，并且需提供已经支付首期款的凭证给银行才能获得贷款审批的事实；证据六、《销售人家庭唯一住房承诺书》，拟证明双方争议的焦点不是报税问题，实质是被上诉人为了达到减少合同约定由其负担的个人所得税税费的目的，要求上诉人签署不真实的承诺书，上诉人拒绝签署虚假的承诺书的事实。被上诉人董燕燕对上述证据发表质证意见：不属于新证据，不能作为证据使用，为了还原案件事实发表以下意见：一、对于证据一、二、三、四与本案没有关联性。二、对于证据五的三性不予认可。对其证明的内容、陈述的事实与银行所表达的真实意思不吻合。上诉人提交的录音文字的第一页，银行张经理说“我们初步同意给你贷款，不代表你贷到款了”是银行的真实意思。一审提交的是同意发放贷款的文件，按约定价格并不代表上诉人已经取得款项。结合本案事实，如果双方完成报税义务，上诉人可以取得银行所提供的贷款发放。三、对于证据六，该份证据没有上诉人的签名，对真实性不予认可。被上诉人董燕燕向本院提交证据：董燕燕中国农业银行个人明细对账单，拟证明被上诉人具有足够的履约能力。上诉人潘谱皇对上述证据发表质证意见：通过银行流水充分说明被上诉人是没有支付首付款的意图，其理财产品在当天或第二天进行新的使用，她的资金进入之后是为了作其他用途，不是为了支付首付款。其银行流水截止2018年1月3日，总金额加起来13万多元，不足以支付首期款60多万元。充分证明被上诉人在报税当日没有支付首付款的意图，报税行为是为了证明上诉人产生违约的恶意串通行为。一审法院认定事实基本属实。本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：在双方履行房屋买卖合同过程中谁存在违约行为。上诉人称被上诉人未按合同约定办理按揭手续及支付首付款，存在违约。经查，依据双方于2017年6月22签订的《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》第三条之2C（2）约定上诉人须协助、配合被上诉人办理贷款申请，包括提供《房地产权证》/《不动产权证书》原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书等，而上诉人至2017年11月仍未提供相关资料，协助被上诉人办理按揭贷款、报税手续，上诉人的行为已经构成违约，上诉人未及时配合提供材料，导致办理银行按揭时间拖延，不应认定为被上诉人违约。对于上诉人称被上诉人未付首期款的问题，根据双方签订合同第三条之2C（1）约定，支付首期款时间为获得银行同意贷款后在房产交易中心过户更名之前，合同履行尚未至支付首期款的阶段，不能认定被上诉人违约。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人潘谱皇的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2540元，由上诉人潘谱皇负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 于海砚审 判 员 胡 江二〇一八年十二月十八日法官助理 周 莎书 记 员 黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5392号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘谱皇，男，汉族，1939年8月17日出生，住址：广东省深圳市宝安区。委托代理人：毛存舟、李茶艳，均系广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董燕燕，女，汉族，1978年8月17日出生，住址：湖北省监利县。委托代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。原审第三人（原审反诉第三人）：惠州市我爱我家房地产服务有限公司，住所地：惠州市惠城区东平东湖中路47号阳光假日花园E栋103商铺。法定代表人：赵惠萍。上诉人潘谱皇与被上诉人董燕燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2094号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人潘谱皇上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2094号《民事判决书》判项第二项、第四项，依法改判上诉人不予返还被上诉人定金人民币100000元，被上诉人承担上诉人支付的律师代理费人民币12000元；二、被上诉人承担本案一审、二审及本诉、反诉案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：一审审理查明事实不清和事实认定错误。（一）一审对于被上诉人提交的证据六《贷款审批通知书》的事实认定错误。被上诉人为了证明其已经获得了银行同意贷款，提交了证据六《贷款审批通知书》，疑是银行内部员工拍照转发文件。对于该文件的真实性无法核实情况下，上诉人向中国农业银行股份有限公司惠州分行发出《律师函》问询，但银行不予书面答复（口头答复为不是同意贷款的文书）。对于该证据连被上诉人都无法确认其出处，法院应当要求被上诉人补充证明或者发函向银行质询，来确认其真实性。真实性确认后，再审核其合法性和关联性，进而决定是否采纳。一审在未对该证据的真实性予以核实前，主观依据该证据认定贷款已经审批通过（判决书第九页最后一句，第十页第一句），是对案件事实认定的巨大错误。（二）对于报税和支付首付款是合同的主要义务和附属义务的事实认定错误。二手房交易合同的核心是房款支付和过户（交付），协作办理按揭贷款、报税均是附属性义务，附属性义务只有达到根本和实质性导致主要义务无法实现，进而导致合同无法实现，才能成为违约责任承担的理由。针对本案在被上诉人迟迟不支付首付款给贷款银行的情况下，报税和过户没有任何意义。支付首付款是银行审批贷款的前置条件，也是证明被上诉人经济能力的体现。报税时，至于第三人所述的无房证明、唯一住房等只是税费缴纳比例的问题，并不会导致无法交税。因此很明显，支付首付款才是合同履行的主要义务，合同的主要义务才能产生先履行抗辩的权利。一审对于合同主要义务和附属义务的事实认定不清。（三）对于是否涨价的事实认定错误。在被上诉人不能证明其有首付款的能力时，利用所谓报税事务拖延首付款支付，利用老年人防范意识薄弱采取非正常的录音取证方式进行“套路”。在庭审中，拒不提交连贯文字的录音转换，违反录音证据的举证规则，上诉人对其三性均不予认可情况下，一审依据该证据对所谓涨价的事实认定（判决书第11页第14行），是对事实认定的巨大错误。（四）对于第三人提交的证据和证人所述的事实认定错误。第三人当庭提交了证据和出庭证人。因第三人提交的证据没有原始证据来源，因此该传来证据（拍照）的真实性无法核实，一审判决大量的引用该证据来得出上诉人没有履行协作办理银行按揭及报税义务，属于对事实的审查不清和认定错误。第三人作为证人出庭，不能说出具体时间等基本信息，其证言无法采信，一审对其证言采纳，也属于事实认定错误。另外根据第三人提供的证据第12页（12月26日19:32分），也说明报税仅仅是协作义务。同时第三人作为双方的中介方，不同时要求被上诉人支付首付款，完善银行贷款流程，涉嫌恶意串通，损害上诉人利益。二、一审判决法律适用错误部分。（一）协作报税义务作为先履行义务是法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”协作报税业务属于附属义务，不能成为适用该条的在“债务”。支付首付款则是本条适用的“债务”，并且合同已经约定先后，即过户前支付（首付款需要在银行存放直至全部贷款审批发放）。因此一审以未履行协作报税，不支付首付款属于先履行抗辩（判决书第12页14-15行）属于适用法律错误。（二）认定上诉人根本违约适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”协作报税不能作为先履行抗辩权的事实和理由，被上诉人依据该先履行抗辩的解除合同就不符合该条款的规定，就属于违法解除合同，被上诉人违法解除合同是合同无法履行的唯一原因，是根本违约。因此一审认定上诉人根本违约是错误适用本条款。上诉人依据合同法66条，要求被上诉人先履行首付款支付义务，在未支付首付款的情况下，不协且其报税，才是真正履行先履行抗辩权。如果被上诉人履行了首付款支付义务，再依据合同行使催告和解除合同则是符合94条合同法的规定。综上所述，一审判决认定事实不清和错误，适用法律错误，上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。被上诉人董燕燕答辩称：一、答辩人支付首期款的前提是贷款审批通过，被答辩人一方面否认答辩人贷款已获批，另一方面又要求答辩人支付首期款，因此，答辩人的说法自相矛盾。针对银行贷款审批通过的这一事实，答辩人已经完成相应的举证责任，作为经办买卖双方交易的经办人的第三人，也对该事实予以认可。被答辩人认为贷款未获批，根据“谁主张，谁举证的”证据规则，被答辩人应当提供相关证据证明，而不是反推让答辩人进一步证明贷款已获批的事实，被答辩人未完成相应举证责任，应当承担举证不能的后果。众所周知，二手房屋价款转让价=定金+首期款+银行承诺贷款金额，合同第三条付款方式C（1）对此也进行了约定，“若实际银行承诺贷款金额与预期不符，则首期款相应增加或减少”，由此可见，合同约定的62万元首期款仅为一个预估数值，确切的首期款金额只有在银行贷款获批之后才能准确计算，方能予以支付。本案中，银行经过贷款审批同意最终向答辩人发放贷款110万元，如果涉案房屋交易继续履行的情况下，答辩人还应向被答辩人支付首期款48万元，由此进一步说明合同约定的首付款仅为预估款项，实际支付款项必须以取得银行同贷书为前提。本案中，被答辩人一方面否认《贷款审批通知书》的真实性，另一方面又要求答辩人支付首期款，显然属于自相矛盾。如果答辩人的贷款没有获批，那么答辩人因为无法得知贷款金额，被答辩人无权在贷款未获批的情况下向答辩人主张支付首期款（否则将导致答辩人多支付购房款项给被答辩人）。毫无疑问，《贷款审批通知书》是支付首期款的前提，答辩人提交的《贷款审批通知书》是真实的。答辩人在得知贷款通过后积极联系被答辩人要求办理报税事项，并表示同意按照合同约定在房屋过户之前直接将首期款支付给被答辩人，而被答辩人却又借口提高价格拒不配合报税，导致最终无法完成交易。二、根据合同约定，被答辩人递交报税资料，履行报税义务是被答辩人支付首期款的前置程序，被答辩人享有先履行抗辩权。在合同第五条第1点，“买卖双方必须在签署本合同10个工作日内备齐有效证件签署递交该物业报税所需资料；2、买卖双方须在税务局出具完税发票及银行同意贷款后3个工作日内到房产交易中心签署相关法律文件办理产权过户手续”。众所周知，从申请贷款到银行同意发放贷款需要一定时间，无论是买卖双方还是中介方均不可能承诺10个工作日内完成贷款审批手续，因此，履行报税义务、递交报税资料的系列行为显然发生在银行同意贷款之前，因此，卖家必须递交报税资料是支付首期款、交易过户的前置程序。而在这一环节中，被答辩人迟至2018年1月10日仍未完成递交报税资料，被答辩人拒绝其应当先履行的合同义务，根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，被答辩人有权拒绝履行支付首期款。三、退一步讲，即使认为报税属于合同付随义务，在被答辩人明确要求提高价格、变更为一次性付款的情况下，被答辩人有权行使不安抗辩权拒绝支付首期款。答辩人提交录音、视频等证据证明被答辩人单方提出涨价的事实，该事实并且得到了第三人的证实。在一审法院已经查明的事实（一审判决书第10页第三段）：“答辩人向被答辩人确认房屋的最终价款，被答辩人确认总价为183万元，答辩人提出按之前的合同为168万元，被答辩人提出已经过了几个月了”。根据《合同法》第六十八条规定，先给付义务人有确切证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险的，有权中止履行。因此，即使认为答辩人应当先给付首期款再报税，或者说报税属于付随义务，在被答辩人拒绝按照合同约定条款执行的情况下，答辩人有权拒绝支付首期款给被答辩人，是行使不安抗辩权的表现。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原审原告董燕燕向一审法院起诉请求：1、判令解除编号为0921289号《房地产买卖及居间合同》；2、判令被告向原告双倍返还购房定金人民币200000元及利息500元(从2018年1月15日开始计至被告实际支付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，此处暂计至立案之日）；3、判令被告支付原告律师代理费12000元（大写：壹万贰仟元整）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。原审反诉原告潘谱皇向一审法院反诉请求：1、判决确认原被告间2017年6月22日签订的《房地产买卖及居间合同》【编号：WAWJ09XX号】，于2018年1月26日解除生效；2、判决反诉原告不予返还反诉被告定金人民币100000元；3、判决反诉被告赔偿因查封措施给反诉原告造成的交易不能的损失暂计人民币16800元（以168万为本金，以未约定利息民间借贷年利率6%计息，从2018年2月5日始计至查封解除之日止，暂计至2018年4月5日，暂计2个月）；4、判决反诉被告支付反诉原告支付的律师代理费人民币12000元；5、判决反诉被告承担本案本诉、反诉的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告潘谱皇系惠州市仲恺高新区房屋的产权所有人。2017年6月22日，原告董燕燕（买方）与被告潘谱皇（卖方）、第三人惠州市我爱我家房地产服务有限公司（居间方）签订了《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》（合同编号：ＷＡＷＪ092XX），约定：买卖双方通过居间方交易的房地产位于惠州市仲恺高新区（建筑面积约为183.33㎡，房地产证号为：粤房地权证惠州字第××号；以下简称“该物业”），卖方自愿将该物业转让给买方，转让价格为人民币壹佰陆拾捌万元（￥1680000元）；付款方式：买方于2017年6月22日向卖方支付定金人民币拾万元整，买方于按揭银行同意贷款后房产交易中心过户更名之前将首期款陆拾万元（￥600000元）支付给卖方，除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，买方于本合同签署之日起7日内递交按揭贷款申请的相关资料及签署相关的法律文书（卖方应递交《房地产权证》／《不动产权证书》原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则由此造成银行不受理买方贷款申请的，卖方需承担违约责任）；买、卖双方须在签署本合同10个工作日内备齐有效证件签署递交该物业报税所需资料，在税务局出具完税发票及银行同意贷款后3个工作日内到房产交易中心签署相关法律文件办理产权过户手续；买、卖双方同意卖方在收到全部房款当天将该物业交付给买方使用；基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金人民币叁万捌仟元整（￥38000）；违约责任：如买方或卖方不按期履行合同义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七日内不履行的，逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按物业转让价的万分之五支付违约金，如因买方原因致使本合同未能履行的，则买方构成违约，已付的定金归卖方所有，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应付的服务佣金，如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；守约方、居间方为追索违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括不限于律师代理费等费用）均由违约方承担；另手写备注：卖方净收壹佰陆拾捌万元整，在房产过户之前须银行出具《同贷书》同意买方贷款通过；三方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告董燕燕于2017年6月22日向被告潘谱皇支付购房定金100000元，被告潘谱皇出具了相应收据。根据第三人提供的短信记录显示，2017年9月、10月第三人工作人员催促被告到惠州办手续，被告称要十一月回惠州，2017年11月14日第三人工作人员通知被告提交身份证、户口本、离婚证、离婚协议、法院判决书等资料，被告回复其是法院判决离婚，银行同时要求两证是不合理，其可以提供判决书，如果农行办不了按揭，可以换银行。2017年12月19日，被告发短信催促第三人抓紧，第三人工作人员回复称被告于该月11日才把资料补齐，银行审批没有那么快，其已通知买家去催促银行了。12月26日第三人工作人员通知被告，买家贷款已经通过了，银行批了110万，问被告周五是否有空至仲恺地税协助买家报税，后又于12月28日通知被告因地税28.29号要结算暂停受理业务，要等元旦以后才能报税，被告表示有效期延期两天。2018年1月2日，第三人工作人员告知被告因其身份证、户口本均不是惠州的，需在惠州查档及至深圳开无房证明，被告认为是中介的事，后双方就报税所需资料继续进行沟通，1月10日，被告表示第二次谅解期已过，现房价已按183万挂单，另一家已还价178万，如果买家真要买，在可以优惠一次，再付足173万元即可保税过户，1月12日，第三人工作人员向被告确认是否按之前168万元成交价继续走流程，被告回复为不是涨价，而是按合同2017年6月22日后26个工作如没有办好过户，卖方未收到168万房款，就是买方中介违约，按合同执行违约金就有10万元了，所以需重谈合同，对原买方可以按173万元重签。另根据证人第三人处销售总监朱某的陈述，2018年1月12日，其与买方就合同履行问题进行过协商，卖方单方提高房价15万元，并不同意按正常流程付款，要求一次性付款。2018年1月14日，原告董燕燕向被告潘谱皇发出《履行合同催告函》，称银行已审批通过了按揭贷款申请，被告未按合同约定协助办理缴税事宜，且要求单方要求涨价15万元，已构成违约，要求被告潘谱皇自收到函件之日起3个工作日内配合协助办理报税及过户、抵押登记手续。2018年1月12日，双方经协商未果。2018年1月23日，原告董燕燕以邮寄方式向被告潘谱皇发出《解除合同通知书》，称其已办理银行按揭贷款手续，但由于被告潘谱皇临时提出涨价15万元，拒绝按约定继续履行合同，不配合办理报税及过户手续，导致合同目的不能实现，故致函解除双方签订的合同编号为0921XX号的《房地产买卖及居间合同》，并要求被告潘谱皇自收到函件之日起三日内向其双倍返还购房定金人民币200000元。被告潘谱皇于2018年1月26日收到上述《解除合同通知书》。后原告董燕燕以被告潘谱皇违约为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告称其有协助原告到银行办理按揭贷款，且有通过初步审查。原、被告对合同未能履行的原因存在争议。原告称，被告在合同履行过程中单方将房价提高15万元，且要求一次性支付，导致合同无法继续履行；被告称，其没有提出涨价要求，原告经过5个多月才获得银行的贷款审批，已损害其利益，要求原告支付履约违约金，原告故意不支付首付款导致合同无法履行。另查，原告提供的《贷款审批通知书》显示，中国农业银行于2017年12月26日审批通过了原告董燕燕的按揭贷款申请，同意给予原告董燕燕个人二手房农民安家贷贷款人民币110万元。原、被告提供民事委托合同及律师费发票显示，原、被告因本案诉讼均产生律师费12000元。再查，原告董燕燕于2018年2月5日向本院申请财产保全，本院于2018年2月5日作出（2018）粤1302民初2094号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人潘谱皇名下位于惠州市仲恺高新区【产权证书号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：183.33㎡】，查封价值以人民币212000元为限，查封期限为三年。二、查封申请人董燕燕名下位于惠州市光耀荷兰小城9、10号楼20层01号房【产权证书号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：141.32㎡】，查封期限为三年。还查，根据原告提供的视频、录音光盘显示，原向被告确认房屋的最终价款，被告确认总价为183万元，原告提出按之前的合同为168万元，被告提出已经过了几个月了。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》系各方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制规定，对双方具有约束力，当事人应严格按合同约定履行各自的义务。合同签订后，双方在合同履行过程中因房屋价款及其支付方式等发生争执，无法达成一致意见，导致合同未再继续履行，原、被告对解除双方于2017年6月22日签订的《房地产买卖及居间合同》均无异议，故，原、被告签订的房屋买卖合同应予解除。本案双方争执焦点问题为导致双方签订的《房地产买卖及居间合同》解除系何方行为所致？原告称，被告在合同履行过程中单方将房价提高15万元，且要求一次性支付，导致合同无法继续履行；被告则称，其没有提出涨价要求，原告经过5个多月才获得银行的贷款审批，已损害其利益，要求原告支付履约违约金，原告故意不支付首付款导致合同无法履行。原告为证明其上述主张，向本院提供其与被告的视频、录音光盘一份，原告对其真实性提出异议，因该证据系视听资料，其证明效力应结合本案的其他证据综合予以认定。从原告提供的上述视听资料、第三人提供的短信记录及第三人的陈述、销售总监朱某的证言共同反映，被告在合同履行过程中确存在单方提高房屋转让价款的行为。虽然第三人提供的短信显示，被告认为是买方中介违约，按合同执行违约金就有10万元了，所以需重谈合同，可以按173万元重签，被告亦确认其有要求原告支付违约金，但按双方合同约定，被告应于合同签署之日起7日内协助、配合原告办理贷款申请，包括提供《房地产权证》／《不动产权证书》原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书等，并在签署本合同10个工作日内与原告备齐有效证件，签署、递交该物业报税所需资料，而根据第三人提供的短信记录显示，被告至2017年11月仍未提供相关资料，协助原告办理按揭贷款、报税手续，经第三人工作人员催告、被告提供相应资料后，原告申请的贷款于2017年12月26日获得审批通过，上述过程可以看出，导致涉案房屋报税、过户手续办理进程缓慢的主要原因系被告的行为所致，且双方在合同中并未对完成交易的时间进行明确约定，被告以原告及中介违约为由单方提高房价，要求重签合同，缺乏相应的事实依据。原告在双方协商未果、并经书面催告被告继续履行合同未果的情况下，向被告邮寄书面通知，解除与被告的房屋买卖关系，符合法律规定。被告于2018年1月26日收到原告的书面解除通知，该通知自送达之日产生解除的效力。被告主张原告故意不支付首付款导致合同无法履行，未提供相应证据予以佐证，且根据双方合同约定，被告应先提供相关资料协助原告办理按揭贷款及报税，原告在完成上述手续，并获得银行同意贷款后房产交易中心过户更名之前支付首期款，被告在合同履行过程中未协助原告完成报税手续，并单方提出变更双方约定的成交价款，即使原告存在拒不支付首付的行为，亦系合法行使先履行义务抗辩权，被告的上述抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。根据双方合同约定，如买方或卖方不按期履行合同义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七日内不履行的，逾期超过十五天的，守约方有权解除合同，如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金。被告在双方合同签订后，未积极协助原告办理按揭贷款、报税等义务，且经原告书面催告后仍未协助原告办理报税义务，其行为已构成了违约。原告为此提出解除双方签订的房屋买卖合同，被告应按合同约定向原告双倍返还定金。故，原告请求被告双倍返还购房定金人民币200000元的诉讼请求，因具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。被告反诉请求不予返还原告定金人民币100000元的诉讼请求，因缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。民事责任的承担应坚持“填补损失为主，惩罚性为辅”的原则，原告提供证据表明，其因本案纠纷导致的直接损失为产生律师费12000元，此外，因被告收取的定金100000元会给原告产生利息损失，除上述两部分损失外，原告未提供相应的证据予以证明，而本案原告亦仅按合同约定交纳相应定金，且被告应双倍返还的定金已足以弥补原告上述损失，故，对原告主张的利息及律师费，本院不予支持。本案无证据显示，原告在合同履行过程中存在违约行为，其向本院申请的保全行为亦符合法律规定，被告反诉请求原告赔偿因查封措施给反诉原告造成的交易不能的损失及支付反诉原告支付的律师代理费人民币12000元，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告董燕燕与被告潘谱皇签订的《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》（合同编号：ＷＡＷＪ092XX）于2018年1月26日予以解除。二、被告潘谱皇应于本判决生效之日起十日内向原告董燕燕双倍返还定金人民币200000元。三、驳回原告董燕燕的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告潘谱皇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4588元，保全费1580元，共计6168元，由原告董燕燕负担370元，被告潘谱皇负担5798元；反诉费减半收取为1439元，由被告潘谱皇负担。本院二审期间，上诉人潘谱皇向本院提交下列证据：证据一、离婚协议书；证据二、离婚证；证据三、（2015）深龙法坂民初字469号《民事判决书》、（2016）粤03民终4907号《民事裁定书》；证据四、上诉人潘谱皇单独户口簿和户籍证明。均拟证明2017年6月22日合同签订后上诉人一直在惠州家中等待，但被上诉人和中介方在近四个月的时间里拖延办理银行按揭手续，也一直没有提出要提供离婚证等资料。中介方于2017年11月份才向上诉人提出要单独户口本、离婚证等资料，因当时上诉人与前妻是法院判决离婚，没有办理离婚证，户口也没有单独分离出来，为了配合上诉人重新去办理上述证件，并回深圳办理了离婚证的事实；被上诉人违约不提交贷款申请，串通中介恶意制造上诉人所谓违约的事实（上诉人2017年12月12日办理离婚证、离婚协议，2017年12月11日贷款材料补齐，说明银行按揭不一定需要离婚证、离婚协议，被上诉人和中介违约事实清楚）；证据五、上诉人潘谱皇去农行询问《贷款审批通知书》效力的录音及录音文字说明，拟证明农行工作人员明确《贷款审批通知书》拍照资料系被上诉人通过非正常途径获得，该《贷款审批通知书》只是银行对上诉人提交资料初审通过的内部资料，农行退件是被上诉人故意行为，二手房贷款办理流程，即应当先支付首期款给卖方，并且需提供已经支付首期款的凭证给银行才能获得贷款审批的事实；证据六、《销售人家庭唯一住房承诺书》，拟证明双方争议的焦点不是报税问题，实质是被上诉人为了达到减少合同约定由其负担的个人所得税税费的目的，要求上诉人签署不真实的承诺书，上诉人拒绝签署虚假的承诺书的事实。被上诉人董燕燕对上述证据发表质证意见：不属于新证据，不能作为证据使用，为了还原案件事实发表以下意见：一、对于证据一、二、三、四与本案没有关联性。二、对于证据五的三性不予认可。对其证明的内容、陈述的事实与银行所表达的真实意思不吻合。上诉人提交的录音文字的第一页，银行张经理说“我们初步同意给你贷款，不代表你贷到款了”是银行的真实意思。一审提交的是同意发放贷款的文件，按约定价格并不代表上诉人已经取得款项。结合本案事实，如果双方完成报税义务，上诉人可以取得银行所提供的贷款发放。三、对于证据六，该份证据没有上诉人的签名，对真实性不予认可。被上诉人董燕燕向本院提交证据：董燕燕中国农业银行个人明细对账单，拟证明被上诉人具有足够的履约能力。上诉人潘谱皇对上述证据发表质证意见：通过银行流水充分说明被上诉人是没有支付首付款的意图，其理财产品在当天或第二天进行新的使用，她的资金进入之后是为了作其他用途，不是为了支付首付款。其银行流水截止2018年1月3日，总金额加起来13万多元，不足以支付首期款60多万元。充分证明被上诉人在报税当日没有支付首付款的意图，报税行为是为了证明上诉人产生违约的恶意串通行为。一审法院认定事实基本属实。本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：在双方履行房屋买卖合同过程中谁存在违约行为。上诉人称被上诉人未按合同约定办理按揭手续及支付首付款，存在违约。经查，依据双方于2017年6月22签订的《惠州市我爱我家房地产服务有限公司房地产买卖及居间合同》第三条之2C（2）约定上诉人须协助、配合被上诉人办理贷款申请，包括提供《房地产权证》/《不动产权证书》原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书等，而上诉人至2017年11月仍未提供相关资料，协助被上诉人办理按揭贷款、报税手续，上诉人的行为已经构成违约，上诉人未及时配合提供材料，导致办理银行按揭时间拖延，不应认定为被上诉人违约。对于上诉人称被上诉人未付首期款的问题，根据双方签订合同第三条之2C（1）约定，支付首期款时间为获得银行同意贷款后在房产交易中心过户更名之前，合同履行尚未至支付首期款的阶段，不能认定被上诉人违约。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人潘谱皇的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2540元，由上诉人潘谱皇负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 于海砚审 判 员 胡 江二〇一八年十二月十八日法官助理 周 莎书 记 员 黄 慧