四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4950号上诉人（原审被告）：池建容，女，1975年8月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。被上诉人（原审原告）：成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区华兴街*号王府井商务楼*座**楼**室。法定代表人：谢先径，总经理。委托诉讼代理人：雷愚，四川重德律师事务所律师。上诉人池建容因与被上诉人成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江银通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初3356号民事判决，本院立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。池建容上诉请求：改判驳回钱江银通物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.池建容与钱江银通公司就房屋漏水及交纳物管费达成协议，现房屋依旧漏水，池建容不应交纳物管费；2.池建容未交纳的部分物业费，已过诉讼时效；3.池建容于2014年6月25日缴纳物业费，根据交易习惯，该收据可以证明2014年6月之前的物业费已全部缴清。被上诉人钱江银通物业公司未到庭参加诉讼。钱江银通物业公司在一审的诉讼请求：1.池建容向钱江银通物业公司支付物业服务管理费3837.93元；2.池建容自2015年1月1日起每日按逾期未缴纳金额的3‰向钱江银通物业公司支付违约金；3.池建容向钱江银通物业公司支付律师费960元。4.本案诉讼费由池建容承担。一审查明，池建容是都市美丽风景小区9栋3单元6楼11号业主，房屋面积166.14平方米。铁江银通物业公司提供前期物业管理服务的事实。钱江银通物业公司（乙方）于2005年12月26日与四川钱江银通房地产有限公司（甲方）签订《“都市美丽风景”前期物为服务合同》，其中与本案有关的约定：一、甲方委托乙方对都市美丽风景住宅物业提供前期物业管理服务。二、物业参照都江堰市物业项目等级乙等、物业服务等级二级标准收取物业管理服务费，具体标准为多层住宅0.70元/月·平方米。三、违约责任：甲方、业主、或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按所欠费用每天1‰的标准向乙方支付违约金。钱江银通物业公司与业主委员会签订物业服务合同并提供物业管理服务的事实。都市美丽风景小区业主委员会成立后，钱江银通物业公司于2011年9月26日该业主委员会签订《都江堰市都市美丽风景物业服务合同》，其中与本案有关的约定：一、由钱江银通物业公司为都市美丽风景小区提供物业管理服务。二、物业服务费标准：住宅用房0.90元/月·平方米。三、业主自本合同生效之日起，按本合同约定足额缴纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主应在当月最后一日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用的，按逾期未缴金额的每天千分之三向钱江银通物业公司支付违约金。池建容欠缴物业服务费的事实。池建容未缴纳2011年4月至2012年1月、2012年4月至2013年12月、2014年2月至3月共计33个月的物业管理费。池建容欠缴物业服务费期间，钱江银通物业公司实际提供了物业管理服务。2012年2月至3月，2014年1月，2014年4月至2014年12月共计12个月，池建容按0.90元每平方米每月向钱江银通物业公司缴纳物业服务费。一审查明上述事实主要采信以下证据材料：各方主体资格证明文件、房屋信息、前期物业服务合同、物业合同、民事判决书、公示公告、照片、委托代理合同、协议、收据以及各方陈述等。一审认为，钱江银通物业公司于2005年12月26日与四川钱江银通房地产有限公司公司签订《“都市美丽风景”前期物业服务合同》时，该小区并未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，钱江银通物业公司与四川钱江银通房地产有限公司签订《“都市美丽风景”前期物业服务合同》，由钱江银通物业公司对都市美丽风景小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，池建容系都市美丽风景小区业主，该《“都市美丽风景”前期物业服务合同》对池建容具有法律约束力。都市美丽风景小区成立业主委员会后，钱江银通物业公司与业主委员会签订《都江堰市都市美丽风景物业服务合同》，由钱江银通物业公司对都市美丽风景小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效。该合同对双方均有约束力。钱江银通物业公司依约提供物业服务，池建容作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费的义务。池建容以钱江银通物业公司未履行维修的承诺为由而拒缴物业服务费予以抗辩，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，池建容认为钱江银通物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张权利，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据，故池建容的抗辩理由，一审不予采纳。池建容欠缴物业服务费期间，钱江银通物业公司实际提供了物业管理服务，池建容应当支付物业服务费。池建容主张应按0.7元每平方米每月结算物业服务费，多缴纳的物业服务费应予以退还，钱江银通物业公司表示认可，一审支持钱江银通物业公司该项主张。池建容共计欠缴物业服务费：166.14平方米X33月X0.7元/平方米/月=3837.83元。池建容多缴应予退还的物业服务费：166.14平方米X12月X0.2/平方米/月=398.74元，扣除多缴纳的物业服务费，池建容应当缴纳物业服务费3439.09元。关于违约金的问题，鉴于池建容存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审根据法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况，当事人的过错程度、钱江银通物业公司的损失情况等予以裁量，对钱江银通物业公司主张的违约金确定为100元较为适宜。钱江银通物业公司要求池建容承担律师费的诉讼请求，一审不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、池建容于判决生效之日十日内向钱江银通物业公司支付物业服务费3439.09元。二、池建容于判决生效之日十日内向钱江银通物业公司支付违约金100元。三、驳回成都市恒元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由池建容负担。二审中，池建容向本院提交照片，拟证明房屋现仍存在漏水现象。本院认为，该份证据与本案无直接关联性。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，1.池建容认为其房屋存在漏水，物业公司未维修好的情况下，不应向物管公司缴纳物业管理费。对此，本院认为，物业管理费缴纳是业主应尽的责任和义务，钱江银通物业公司向池建容提供物业管理服务，池建容有义务支付相应物管费，且不支付物业管理费，损害钱江银通物业公司的合法权益，同时也严重影响全体业主的合法权益。若房屋漏水存在损失，池建容可另行要求钱江银通物业公司赔偿损失；2.关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，即当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。由于池建容在本案一审过程中并未提出过任何关于诉讼时效的抗辩，且在二审中未提供新的证据证明钱江银通物业公司对于要求支付物业服务费请求权已经超过了诉讼时间期间，故对池建容二审期间提出的诉讼时效问题依法不予支持。3.池建容认为已缴纳2014年6月之前的物业服务费，根据谁主张、谁举证的民事举证原则，池建容应当向本院提交相关证据予以证实其观点，不能仅凭2014年6月25日缴纳当月物业服务费的凭据，推定在此之前的物业服务费已全额缴清。综上，池建容的上诉理由不能成立，一审法院判决主文第三项出现笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初3356号民事判决第一、二项。“一、被告池建容于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付物业服务费3439.09元”；“二、被告池建容于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付违约金100元”；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初3356号民事判决第三项。“三、驳回原告成都市恒元物业管理有限公司的其他诉讼请求”；三、驳回成都市钱江银通物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由池建容承担。本判决为终审判决。审判长  傅敏审判员  黄寅审判员  莫雪二〇一七年五月二十二日书记员  李兰