北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终4626号上诉人（原审被告）：赵典宏，男，1980年9月22日出生，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：马晓辉，女，1981年6月23日出生，住北京市通州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩卫丽，北京华标律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：漆小晖，北京华标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵朋，男，1989年12月1日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：黄继保，北京市维诗律师事务所律师。上诉人赵典宏、马晓辉因与被上诉人赵朋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初46811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵典宏、马晓辉的共同委托诉讼代理人韩卫丽，被上诉人赵朋的委托诉讼代理人黄继保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵典宏、马晓辉上诉请求：1.撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回赵朋的诉讼请求；2.判令赵朋承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.赵朋和中介公司利用赵典宏、马晓辉不了解市场行情，签订远低于市场价格的房屋买卖合同，如双方继续履行该合同，对赵典宏、马晓辉显失公平。中介公司存在违规行为，未与赵典宏、马晓辉签订居间服务合同，未尽到核查房屋共有权人是否同意出售房屋的审慎义务。2.赵朋并无实际损失，一审法院判决赵典宏、马晓辉支付违约金无事实依据。3.赵典宏签订《房屋买卖合同》，未经马晓辉书面同意，也未经马晓辉授权，因此产生的法律责任与马晓辉个人无关。赵朋辩称，同意一审判决。不同意赵典宏、马晓辉的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵典宏、马晓辉的全部上诉请求。赵朋向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.赵典宏、马晓辉向赵朋支付违约金55.6万元，返还定金5万元，赔偿中介费损失6.116万元；3.诉讼费由赵典宏、马晓辉承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，赵朋与赵典宏签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，同时赵典宏签署《代理承诺书》。合同约定赵典宏、马晓辉将其北京市通州区马驹桥镇亦庄新城V街区A-4-1、A-4-2、A-2用地项目10#住宅楼×××室出卖给赵朋，成交价格为278万元，买受人应于当日支付定金5万元，于出卖人办理房屋银行贷款还款当日买受人向出卖人支付72万元用于出卖人还贷，剩余首付款110万元买受人于过户前以资金托管形式支付并于过户后取得房产证当日解冻给出卖人，剩余购房款申请银行贷款。合同第四条约定，买受人取得批贷许可之日起15日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记，任一方违约，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。赵典宏、马晓辉系夫妻关系，合同签订时马晓辉并未在场，合同签订前赵典宏曾与马晓辉电话沟通房屋出售事宜，之后赵典宏签订合同及补充协议。2016年11月28日，赵典宏、马晓辉告知赵朋不再出售涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据查明的事实，赵朋与赵典宏签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应为合同有效，双方均应按照合同履行各自义务，承担责任。关于赵典宏、马晓辉称合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，应为无效的意见，法院认为该规定并非效力性强制性规定，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持的规定，无论签订合同时赵典宏、马晓辉是否具有房屋所有权，并不影响合同效力，故对于赵典宏、马晓辉该辩解意见，法院不予采纳。在合同签订前，赵典宏、马晓辉已进行电话沟通，基于二人的夫妻关系，及赵典宏签署《代理承诺书》事实，赵朋有理由相信赵典宏有代理权，代理行为有效，马晓辉受到合同约束。马晓辉在2016年11月28日表示不再出售房屋的行为，亦印证其受到合同约束。赵典宏、马晓辉于买受人批贷前明确表示不再出售房屋的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的合同解除条件，赵朋要求解除合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。赵典宏、马晓辉不再出售房屋的行为系根本违约，应当承担违约责任。关于赵朋主张的违约金，考虑合同约定、赵典宏、马晓辉的违约情形、定金数额、合同订立与拒售的时间间隔、房屋价值上涨等因素，经赵典宏、马晓辉申请，法院依法予以酌减。关于赵朋要求返还定金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于赵朋赔偿居间服务费损失的诉讼请求，违约金足以弥补其经济损失，故对该诉讼请求，法院不予支持。判决：一、赵典宏、马晓辉返还赵朋定金50000元，赔偿赵朋违约金278000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、解除赵朋与赵典宏与2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》三、驳回赵朋的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵典宏、马晓辉提交链家网打印件一份，证明同位置房屋的价格情况，赵朋未产生实际损失。赵朋对该证据不予质证，认为不属于本案二审新证据。关于当事人在二审期间向本院提交的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，赵典宏、马晓辉提供的证据在一审法院审理期间已经客观存在，但赵典宏、马晓辉未予提供，且该证据不能证明赵典宏、马晓辉所主张的事实成立，故该证据不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，赵典宏、马晓辉上诉称赵朋和中介公司利用其不了解市场行情，签订远低于市场价格的房屋买卖合同属于显示公平的情形，明显缺乏法律依据。根据涉案房屋买卖合同及相关文件的签署情况，该合同系当事人真实意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力。一审法院确认涉案合同有效，判令赵典宏、马晓辉承担违约责任并无不当，应予维持。因赵典宏、马晓辉是涉案房屋的出卖方，其关于中介公司存在违约行为的主张，并不改变其违约行为的性质和据此应当承担的责任。赵典宏、马晓辉作为涉案房屋的出卖人，提出中介公司未尽到核查房屋共有权人是否同意出售房屋的审慎义务，该主张违背民事主体在民事活动中应当遵循的诚信义务，对该项上诉主张本院不予支持。根据对违约行为性质的认定，一审法院综合考虑违约情形、定金数额、合同订立与拒售的时间间隔、房屋价值上涨等因素，酌定违约金数额并无不当。故对赵典宏、马晓辉上诉提出赵朋无实际损失，一审法院判令其承担违约金无依据的主张，本院不予采信。基于赵典宏、马晓辉的夫妻关系，及赵典宏签署《代理承诺书》事实，赵朋有理由相信赵典宏有代理权，一审法院确认马晓辉受到合同约束正确。本院对赵典宏、马晓辉关于相关法律责任与马晓辉个人无关的上诉主张不予支持。本案一审诉讼中，法院确认支持赵朋要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求。二审诉讼中，双方对合同解除不持异议。本院予以确认。综上所述，赵典宏、马晓辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决内容并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29040元，由上诉人赵典宏、马晓辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年五月十九日法官助理 单海涛书 记 员 李 峥