江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏执复103号复议申请人（异议人、被执行人）：王北城，男，1977年生，汉族，住江苏省南京市。申请执行人：招商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市。负责人：金毅，该行行长。被执行人：黄卫真，女，1976年生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。被执行人：黄卫国，男，1972年生，汉族，住浙江省瑞安市。复议申请人（异议人、被执行人）王北城不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2017）苏01执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招商银行南京分行）与王北城、黄卫真、黄卫国借款合同纠纷一案，南京中院于2013年5月27日作出（2012）宁商初字第109号民事判决书，判决：一、王北城、黄卫真于本判决生效之日起十日内偿还招商银行南京分行借款本金29105210.3元及利息754614.55元；并自2012年8月14日起至本判决确定的给付之日止，以29105210.3元为基数，按日利率0.0409%计付罚息；二、王北城、黄卫真于本判决生效之日起十日内给付招商银行南京分行律师费31万元；三、招商银行南京分行就黄卫国名下位于南京市湖南路231号二层（丘号046135-I-2，所有权证号宁房权证鼓转字第××号、土地使用权证号宁鼓国用（2007）第02228号、抵押面积1307.83平方米）之房产折价或拍卖、变卖所得价款在本判决第一项、第二项及诉讼费的范围内优先受偿等。该判决生效后，招商银行南京分行向南京中院申请强制执行，南京中院于2013年9月6日立案（2013）宁执字第293号执行；后南京中院作出（2013）宁执字第293-1号执行裁定，终结本次执行程序。2016年8月18日，招商银行南京分行向南京中院申请恢复执行，南京中院于当日立案（2016）苏01执恢114号执行。执行过程中，南京中院依法委托江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司（以下简称苏地仁合公司）对案涉房产进行评估。经评估，苏地仁合公司于2017年3月13日作出《估价报告》，最终评定案涉房产在价值时点2017年1月6日的市场价值为22580.93万元。王北城提出执行异议称，2017年3月17日，异议人收到法院送达的《估价报告》。异议人认为，该《估价报告》对异议人名下案涉房产估价明显与市场价值不符，低于同地段同类型房产的真实价值，并且没有每层的详细单价和计算过程。因此，异议人对《估价报告》提出异议，申请法院依法裁定，重新选取评估机构进行价格鉴定。招商银行南京分行书面答辩称：1、苏地仁合公司系法院依合法程序选定的评估机构，具备相应的评估资质，出具评估报告程序合法；2、苏地仁合公司在评估过程中，以收益法和成本法作为评估的基本方法，符合行业规范要求；3、案涉房产为一个整体房产，整体均价并无不可，《估价报告》评估价格符合市场情况，即使异议人认为价格不符合市场行情，现在拍卖是采用网上拍卖的形式，价格自然会得到公允的体现。更何况案涉房产法院曾分别于2015年3、4、6月进行过三次公开拍卖（一拍保留价25876.8万元、二拍保留价23289万元、三拍保留价19796万元），均因无人参拍而流拍，而当下国家对房地产全行业大力调控、市场景气度急转直下的情况下，本次评估价格仍超过上次三拍流拍价；4、王北城曾于2014年8月对评估标的物提出过异议，最终被法院以（2014）宁执异字第33号执行裁定予以驳回，现王北城再次以几乎同样理由提出执行异议，明显有阻碍执行主观恶意。请求法院驳回异议人申请。苏地仁合公司针对王北城提出的异议书面答复称，1、关于估价方法不合理。总价严重偏低的问题，考虑到估价对象为商业房地产，本次评估采用收益法为主要评估方法，选择成本法作为辅助方法，估价方法选用合理。估价对象曾于2015年3月至8月，法院进行过三次公开拍卖（一拍保留价25876.8万元、二拍保留价23289万元、三拍保留价19796万元），均未能拍卖成功，这在一定程度上反映房地产评估总价为22580.93万元，不存在价格低评现象;2、关于报告中对收益法没有详细说明，要求公开计算过程的问题。收益法测算过程中，估价师调查搜集了类似房地产的市场租金，选取了具有可比性的出租案例作为租金比较实例，预测估价对象的未来收益，再利用房地产报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象收益价值。具体测算过程详见《房地产评估技术报告》[编号为苏地仁合房估字2017FY-011号]第五条；3、关于报告中只有总价，没有分层单价，要求补齐的问题。估价对象分层单价在《估价报告》中己有显示（估价对象分层单价=估价对象分层总价÷估价对象分层建筑面积）；4、关于无证房屋的评估价格严重偏低问题。无证房屋无合法产权证，有使用限制和风险，其收益的连续性、稳定性不能保证，故不能根据其收益水平来判断其价值。且商业房地产的价值主要由其区位确定，主要体现在其占用的土地价值上，本次在评估有证房屋时己全部考虑估价对象土地价值，故评估无证房屋时仅考虑了其建筑物成本价值。南京中院认为，当事人对人民法院依法委托的评估机构作出的评估报告有异议，要求重新评估的，应提供证据证明评估报告存在评估程序违法、评估机构及评估人员不具有法定资质、评估方法不符合行业规范、评估依据不准确等。本案中，首先，法院通过公开摇号确定评估公司，选择的苏地仁合公司和评估人员均具有评估资质，出具的评估报告程序合法。其次，苏地仁合公司根据实地查勘情况和对现有资料、当地房地产市场的分析，按照估价程序，选取市场收益法和成本法对估价对象进行评估，符合行业规范要求，方法适当。王北城异议认为评估价值偏低，并无充分证据证明。再次，案涉房产的估价结果只是人民法院在淘宝网公开拍卖中参照的保留价，其实际价值最终由市场决定。综上，王北城的异议理由及请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回王北城的异议请求。王北城不服上述裁定向本院申请复议称：本案评估价格不合理，请求撤销南京中院的异议裁定，依法重新评估。理由为：第一，涉案标的物在2014年下半年评估总价为25876.8万元，在2017年的评估价格却为22580.93万元。2014年下半年房地产价格处在历史阶段性低点，从2015年10月开始全国一、二线城市房价、低价高速增长，南京普遍涨幅达到50%以上。故2017年的评估价格不可能低于2014年下半年评估总价。第二，2014年下半年整个湖南路商业圈处于大拆大建时期，经常封路建设，必然影响商业价值。而现在湖南路地下商业步行街已经建成，马上投入运营，周边商业环境大为改善，涉案标的的商业价值应该处于上升通道，不可能不升反降。此外，对于无证商业房，不应只评估其造价，故要求对于无证商业房不计入本次拍卖总价中。本院归纳本案的争议焦点为：南京中院评估程序是否违法，是否应对涉案房屋重新评估。本院认为，第一，南京中院通过公开摇号确定评估公司，选择的苏地仁合公司具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，评估人员具有合格的评估资质，出具的评估报告程序合法。苏地仁合公司根据本案估价房地产的特点和实际状况，按照估价程序，选取市场收益法和成本法对估价对象进行评估，符合行业规范要求，方法适当。第二，王北城认为评估价值偏低，并无充分证据证明。其认为目前涉案标的所处商圈价值上升，南京房价、地价涨幅惊人，故涉案标的的市场价值必然上涨，亦没有充分事实和法律依据。此外，案涉房产的估价结果只是人民法院在淘宝网公开拍卖中参照的保留价，其实际价值最终由市场决定。第三，因无证房屋无合法产权证，无法进行正常的市场流通，有使用限制和风险，其收益的连续性、稳定性不能保证，执行法院在执行过程中按其造价进行评估拍卖并无不当。综上，复议申请人王北城的复议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回王北城的复议申请，维持江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01执异21号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐   志   容审判员 苏峰审判员赵建华二〇一七年五月二十四日书记员杜涛