河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6584号上诉人（原审原告）：白二霞，女，1981年3月15日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：吴锐锋，男，1980年10月2日出生，汉族，住址同上。系白二霞丈夫。上诉人（原审被告）：河南龙辰置业有限公司。住所地河南省洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口。法定代表人：陈雨，该公司经理。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师。上诉人白二霞因与上诉人河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。白二霞上诉请求：1、依法改判增加逾期交房违约金及损失至28,669元；2、依法改判被上诉人于2016年2月12日起按全部购房款的同期银行贷款利率支付逾期未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续违约金；3、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人请求增加逾期交房违约金及损失有充分的事实和法律依据。（一）合同中约定的违约金明显偏低。目前，逾期交房违约金通常按买方已支付购房款每日万分之三至万分之五计算，合同中约定的违约金为万分之零点五，远低于通常标准，也远低于银行定期存款、银行同期贷款利率和公积金贷款利率等。违约金具有惩罚性和补偿性，合同约定的违约金根本不足以弥补上诉人所造成的损失，也不足以制止合同违约行为。（二）法律明确规定，合同约定的违约金过低，可以要求增加。《合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条明确规定，违约金过低的，可以请求法院判决增加违约金。上诉人请求首付款部分按同期银行贷款利率支付违约金，公积金贷款部分按实际公积金贷款利率支付，符合事实情况，对此，相关法院也有判例予以支持。二、法律明确规定被上诉人应当自房屋交付使用之日起90日内，使上诉人取得房屋权属证书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款明确规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。被上诉人于2015年11月14日将未经验收合格的房屋交付上诉人，在交付使用后90日内为上诉人办理产权登记是被上诉人的法定义务，被上诉人的义务绝不仅仅是在办理房屋产权备案后，就履行完了全部义务。合同内容违反法律规定的，应当认定为无效。因此，被上诉人应当于2016年2月12日前使上诉人取得房产登记。综上，请求二审法院依法改判。三、合同中存在大量的合同格式条款，减轻和免除被上诉人责任，加重上诉人责任。（一）合同格式文本由被上诉人提供，合同中关于违约金比例和多选项中的选择哪一项均为机打，被上诉人事先已经填好，上诉人只能被动接受。合同上签字等均是按照被上诉人销售人员的要求填写，被上诉人并未对合同相关内容进行解释说明。（二）《消费者权益保护法》第26条规定，对于涉及对方权利的内容，应当以显著方式提请消费者注意，并合理说明，不得出现减轻或者免除经营者责任的不公平、不合理规定，有前款内容的无效。合同中对原告不利的条款，被告并没有提醒注意，也没有采取字体加大或者加黑等显著方式提请原告注意。（三）合同中存在大量不公平不合理条款，与住房城乡建设部和工商总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》有很大出入，其中，大部分出入均加重了购房人义务，减轻或者免除了被上诉人责任。如合同第七条约定购房人违约超过30日，按每日万分之一计算违约金，第九条约定被告违约超过60日，按每日万分之零点五计算违约金，权利义务明显不对等。龙辰公司辩称，1、白二霞主张增加逾期交房违约金及损失没有事实和法律依据，依法应当予以驳回，双方签订的合同中已经明确约定了逾期交房违约金的标准，根据最高院商品房买卖合同司法解释16条规定，双方应当按照合同约定走；2、上诉人主张增加的损失是其采取分期按揭贷款方式产生的利息，该利息的承担与被上诉人交房时间的早晚没有必然的联系，并不是上诉人实际产生的损失，所以不应当支持；3、上诉人要求的未及时办理房屋权属证书的违约金，在双方签订的合同中明确约定了仅在被上诉人存在过错或责任的情况下才承担违约金，房屋权属证书由于政府政策原因由房屋所有权证改为不动产证，自2015年12月-2018年7月期间，整个伊川县房屋都无法办证，不是我们的责任，所以该违约金不应当由我们承担；4、所谓的格式条款，白二霞在签订合同时已经明确注明以上条款已经看过，不存在格式条款问题。龙辰公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法予以改判；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审审理查明事实不清，上诉人对于办理权属证书承担的是协助义务，被上诉人一直未向上诉人提交办理房屋产权证书所需的资料，相关部门迟迟不予办理，权属证书无法办理的责任不应由上诉人承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．出卖人协助买受人办理房产权属备案，并使买受人取得房产权属证书”。此条明确约定了上诉人对办理权属证书承担的是备案义务和协助义务。上诉人在2013年12月16日就完成了备案手续，关于产权登记应承担的义务已履行完毕。原审法院认定上诉人承担违约责任无事实依据。另一方面，被上诉人无法取得房地产权属证书的原因完全是政府不作为的不可抗力原因造成的，整个伊川县的商品房楼盘都没有办理房产权属证书，如此普遍的现象，是上诉人一家房地产公司无法改变的。所以，房屋权属证书无法办理的责任不应由上诉人承担。二、在双方已明确约定期限内无法办理权属证书不承担违约金的情况下，原审法院没有尊重双方真实合意，判令上诉人承担违约金，适用法律错误，依法应予以撤销或改判。原审法院罔顾客观事实，在当事双方对产权证书在约定期限无法办理明确不承担违约责任的情况下，判定上诉人承担违约金，不仅背离客观事实，而且对房地产开发企业极其不公平，激化了社会矛盾，不利于企业发展。第十五条对于权属证书逾期办理出卖人如何承担违约责任有三个选项，前两个选项都是有违约金的，第三个选项没有违约金而是要求上诉人积极协助办理。说明被上诉人也深知产权证书办理不是上诉人所能决定的，只能由上诉人履行协助义务。原审法院已经认定该条不是格式条款，那就应当尊重双方的约定，而不是认定该条属于约定不明，参照法律规定的违约金标准判令上诉人承担违约金。如此认定，前后自相矛盾。此外，原审法院认定约定期限届满时间为2016年5月31日也是明显错误的。补充协议第五条说的规定期限是指房屋交付买受人之日起两年内，房屋交付给买受人的时间是2015年11月14日，那么届满的时间就应该是2017年11月13日。原审法院以约定交房时间而不是实际交房时间作为起算时间，与事实不符，明显偏向被上诉人，显失公平。综上所述，原审判决查明事实不清，适用法律错误，依法请求贵院予以撤销或改判。白二霞辩称，1、白二霞请求增加逾期交房违约金有事实和法律依据，合同约定每日万分之0.5的违约金明显偏低，不足以弥补我方损失，正常情况下，逾期交房违约金在每日万分之二或者五，龙辰公司说白二霞主要依靠分期贷款所产生的有关利息不能算损失的理由不能成立，因为如果龙辰公司按照合同约定交房，那白二霞就可以早点入住，享受房屋带来的有关便利，就因为龙辰公司逾期交房导致白二霞迟迟不能入住，所以，应当按照所付房款同期贷款利率支付违约金，才能弥补我们的损失；2、龙辰公司说的只承担办理房产证协助业务不成立，根据法律规定，龙辰公司应当在房屋交付90日内使白二霞取得房产证，截至目前，龙辰公司交付白二霞的房屋并没有达到交房条件，各方面条件不完善，综合验收也没有通过，不能办理房产证的原因完全在龙辰公司，因为验收没有通过，根本不能办房产证，他们刚才说的伊川县都没有办理房产证跟事实不符，不能办理房产证不属于政策原因也不属于不可抗因素，因为龙辰公司所开发的楼盘未达到办理权属证书的条件；3、合同属于格式合同，里面存在大量格式条款，增加白二霞义务减少龙辰自己的责任，根据消费者权益保护法规定，提供条款一方应当对减损自己责任增加对方责任的地方以明确的方式提示对方注意，合同是由龙辰公司提供的，很多被选项都是采取机打的方式，重点条款并没有加黑、字体放大等提示我方注意，据白二霞所说，签合同的时候都是根据龙辰公司的意思签的，最后的核实也是按照龙辰公司的意思签的，这就是龙辰公司为了规避自己的责任才要求我方写的；4、合同对于逾期交房违约金没有约定，根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题十八条解释，违约金没有约定，按照已经支付房款金融机构计收逾期贷款利息计算。白二霞向一审法院起诉请求：1、判决增加逾期交房违约金及损失至28,669元；2、判决确认商品房买卖合同第十五条格式条款无效，并判决龙辰公司支付逾期未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续违约金共计37,616元（暂计算至起诉之日）；3、判决龙辰公司支付因墙体开裂维修等费用10,000元，共计76,285元；4、龙辰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：白二霞于2013年12月10日与龙辰公司签订商品房买卖合同，约定其向龙辰公司购买位于伊川县城××南段西侧龙辰盛世家园小区××单元××号房屋。合同约定龙辰公司应当在2014年5月31日将综合验收合格的房屋交付给白二霞。逾期交房的处理方式为：逾期不超过60日，自2014年5月31日的第二天起至实际交付之日止，龙辰公司应按日向白二霞支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同约定龙辰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因龙辰公司责任，白二霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“出卖人协助买受人办理房产权属备案，并使买受人取得房产权属证书”。合同的补充协议第五条对关于产权登记的约定为：“因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中规定的期限是指出卖人将该房屋交付买受人之日起两年内。2013年12月17日，白二霞向龙辰公司交付129,060元首付款，剩余房款300,000元在中国农业银行办理公积金分期贷款手续，并于2014年1月23首批贷款已经扣划支付，且贷款一直在还款中。2015年11月14日由龙辰公司加盖公章开具准入单，告知白二霞2015年11月14日可以办理入住手续，且白二霞已经入住。涉案房屋墙壁有裂缝。一审法院认为，白二霞与龙辰公司之间于2013年12月10日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条系关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人协助买受人办理房产权属备案，并使买受人取得房产权属证书”。白二霞要求确认此条款属格式条款应认定为无效，该院认为，此合同条款系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，双方均应恪守履行。故白二霞此诉求无事实与法律依据，该院依法不予支持。白二霞已按照合同约定交付了首付房款129,060元，剩余房款300,000元办理了按揭贷款手续，白二霞付清了购房全款429,060元，龙辰公司未按合同约定于2014年5月31日前将符合交付条件的商品房交付白二霞，而是在2015年11月14日向白二霞开具准入单，将房屋交付白二霞，应认定龙辰公司逾期交房构成违约，龙辰公司应当承担违约责任。按照双方合同约定，违约金的计算应是自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，故应从2014年6月1日起计算至实际交付之日2015年11月14日止，共计531天，违约金为429,060元×0.00005×531＝11,391.54元。白二霞要求龙辰公司支付逾期未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的违约金，按照合同约定，应是按合同约定的“将该房屋交付买受人之日起两年内”，即自合同约定的交付房屋2014年5月31日起两年内，即2016年5月31日之前须协助买受人办理房产权属证书。但未约定违约责任的具体标准。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）、商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同中未约定违约金的计算依据，故依法应自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金，计算至白二霞要求的2017年11月13日止。白二霞另要求龙辰公司支付墙体开裂维修费用10,000元，但无相关证据佐证，该院依法不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龙辰公司于本判决生效之日起五日内给付白二霞逾期交房违约金11,391.54元；二、龙辰公司于本判决生效之日起五日向白二霞支付逾期办理产权登记的违约金，计算方法：对429,060元总房款，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年6月1日起计算至起诉之日2017年11月13日止；三、驳回白二霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,707元，由龙辰公司负担907元，由白二霞负担800元。二审期间，龙辰公司提交如下证据：1、2015年12月18日洛阳市国土资源局官网发布的标题为“伊川县不动产登记局挂牌成立”的新闻打印件一篇；2、2018年7月10日网易新闻发布的标题为“伊川县不动产登记情况了解一下！41个楼盘可办理啦”的新闻打印件一篇。龙辰公司以此证明伊川县所有的商品房项目因为国家政策将房产证变更为不动产证，权属证书的办理处于暂停状态，在2015年12月至2018年7月期间都无法办理产权证书。白二霞诉龙辰公司未在约定期限办理权属证书与事实不符，这不是龙辰公司责任造成的，完全是不可抗力原因导致的。白二霞的质证意见是，对于这两份证据的真实性和证明方向均持异议，因为理财公司截至目前为止仍未达到交房条件，没有通过综合验收，不具备办理房产证的条件。本院除与原审查明事实一致外，另查明，2013年12月10日白二霞与龙辰公司所签《商品房买卖合同》第九条第一款第二项规定“逾期超过60日，买受人有权解除合同”。第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：第三项内容为‘出卖人协助买受人办理房产权属备案，并使买受人取得房产权属证书’”。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此违约金既具有赔偿性又具有惩罚性。本案所涉及到的违约金是经过双方当事人共同确认才形成，且还约定了逾期60日以后的处理措施，因此该违约金并不是以惩罚性为目的。白二霞在龙辰公司逾期交房后，并未提交其受到损失的证据，因此其要求增加违约金没有事实和法律依据，对其该上诉观点本院不予采信。对于龙辰公司上诉提出的逾期办证的违约责任问题。本院认为，龙辰公司与白二霞所签订的《商品房买卖合同》中，只是约定龙辰公司协助白二霞办理房产权属备案，并未约定白二霞在规定时间内没有取得房产证对龙辰公司的惩罚措施，且办理房产证是房地产管理部门的职责，因此龙辰公司该项上诉请求与法有据，本院予以支持。龙辰公司应在具备办理不动产证的条件下协助白二霞办理相关证件。综上所述，白二霞的上诉请求不能成立，应予驳回；龙辰公司的上诉请求有理，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初1号民事判决第一项；二、撤销河南省伊川县人民法院（2018）豫0329民初1号民事判决第二项、第三项；三、驳回白二霞其他诉讼请求。二审案件受理费317元，由白二霞负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一八年十二月二十日书记员  蒋 超