宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初2467号原告：银川鑫盛杰物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰中恒小区物业楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，1954年12月30日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，银川鑫盛杰物业服务有限公司职员，现住宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路宁夏西北轴承厂。被告：孙某某，男，汉族，1977年9月6日出生，甘肃省静宁县人，初中文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：刘某某，女，汉族，1978年11月19日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告银川鑫盛杰物业服务有限公司（以下简称鑫盛杰公司）与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序,于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告鑫盛杰公司的委托代理人王某某、被告孙某某及其委托诉讼代理人刘某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫盛杰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费2070元，违约金2267元，两项合计4337元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告与原告于2008年12月18日签订物业管理服务协议，约定由原告向被告提供物业服务。被告要缴纳物业服务费根据银川市物业服务条款：服务内容1、生活垃圾清运；2、化粪池清运；3、下水管道清运；4、公共卫生保洁清运；5、公共设施维修；6、公共绿地维护；7、车辆停放管理；8、安全消防的管理；9、共用上下水管道的维护；10、公共照明，监控的维护。根据物业服务合同约定被告要按期向原告缴纳物业服务费，如果被告不能及时缴纳物业服务费，原告有权向人民法院提起诉讼，并要求收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告孙某某系中恒北区5-2-601室业主，建筑面积98.54平方米，自2012年1月1日至2016年12月31日，被告找各种理由无故拖欠物业服务费，原告多次上门催缴被告拒不交纳。为了能给小区业主提供优质的服务，维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告孙某某辩称，从2012年开始我确实没有交过物业费，没交物业费的原因是：1、物业公司没有提供应尽的义务，根本达不到要物业费的水平。我们单元门的门铃、门锁一直是坏的，也没有维修过。我家房顶漏雨，物业公司给我们维修过一次，但是反而越来越严重，我们找物业公司反映过，一直也没有给解决；2、原告起诉的物业费金额有误，从2007年11月29日开始，每平米是0.25元，算到2016年12月31日应该是1478元；3、物业服务态度特别差，从原告接管以后，从来没有跟我们沟通过物业费的事情，物业公司与业主之间的气氛也很不和谐；4、小区内的公共娱乐场所被原告出租了，小区内的财产原告出租赚钱，这是不合理的；5、车位费的问题，每年收取800元钱的停车费，这个费用没有依据。本院经审理认定事实如下：被告孙某某系中恒北区5-2-601室房屋的业主，该房屋建筑面积为98.54平方米。贺兰县恒达物业服务有限公司按照《贺兰县恒达物业服务合同》为被告孙某某提供物业服务，合同中约定物业服务内容包括：1、房屋共同部位的维护和服务；2、房屋共用设施设备及运行的维护和服务（共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、公益性设施和共用设施设备）；3、小区公共面积的卫生清洁；4、绿化卫生的清洁；5、维持交通秩序及车辆停放等。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。2010年5月20日，贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2010）157号文件核定，中恒花园收取物业费的标准为每月每平米0.35元，上下可浮动20%，此标准自2010年6月1日起施行。2014年2月25日，贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2014）32号文件核定，中恒花园北区收取物业费的标准为每月每平米0.3元，上下可浮动20%，此标准自2014年3月10日起施行。根据物业服务合同第八条第二款约定业主不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。2015年8月10日鑫盛杰公司与恒达物业服务有限公司签订中恒花园小区移交协议，将中恒花园小区物业管理服务及收费移交给鑫盛杰公司，由鑫盛杰公司交付往年所欠物业费44000元给恒达物业服务有限公司，移交时间自2015年8月10日起。被告孙某某一直未予交纳2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2069元。现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的贺兰县恒达物业服务合同原件、中恒花园小区移交协议原件、贺兰县经济发展和改革局文件贺经改发（2010）157号文件和（2014）32号文件复印件予以证实，本院予以采信。本院认为，贺兰县恒达物业服务有限公司根据物业服务合同为被告孙某某提供物业服务，双方已经形成了实际物业服务合同关系。鑫盛杰公司于2015年8月10日与恒达物业服务有限公司签订《中恒花园小区移交协议》，约定了将中恒花园小区物业管理服务及收费移交给原告鑫盛杰公司进行物业管理。而被告孙某某作为业主，事实上接受了2012年1月1日至2016年12月31日期间物业公司所提供的物业服务，双方事实上形成了服务与被服务的权利义务关系。原告提供的贺兰县经济发展和改革局文件贺经改发（2010）157号文件和（2014）32号文件能够证明其收取物业费的标准为0.35元/月/㎡，合法有据。自2012年1月1日至2016年12月31日被告应支付原告物业费2069元（98.54㎡×0.35元/月/㎡×60个月），故对原告要求被告支付物业费2070元的诉讼请求，本院在2069元的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，恒达物业服务有限公司提供的《贺兰县恒达物业服务合同》虽然约定了业主违反合同约定，承担违约金方式，但并未明确约定物业费交纳时间，且原告未提交证据证明其曾向被告书面催收物业费。故原告鑫盛杰公司要求被告孙某某承担违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告孙某某抗辩不交物业费的理由：1、房顶漏雨的问题。根据被告孙某某签订的《恒达物业服务合同》第二条第一款约定：物业公司负责房屋共用部位的维护和服务。共用部位应当是楼宇内部的主体承重结构部位以及户外墙面、天井、门厅、楼梯、走廊过道等。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年。《物业管理条例》也规定：在国家规定的保修期间内，房屋由建设单位负责保修。保修期满后，房屋全体共有部分的维修责任由全体业主承担，房屋部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，房屋专有部分的维修责任由该业主承担；2、停车费收费没有依据的问题。根据贺兰县经济发展和改革局文件贺经改发（2010）157号文件和（2014）32号文件能够证明涉案小区停泊车位费包月使用费为每月60元，原告依据文件规定收取停车费合法有据。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙某某向原告银川鑫盛杰物业服务有限公司支付2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2069元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川鑫盛杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告孙某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员  王进忠二〇一七年五月二十六日书记员  曹佳贝