四川省营山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1322民初844号原告：罗其财，男，汉族，小学文化，四川省营山县人。委托诉讼代理人（特别授权）：罗文英，女，汉族，四川省营山县人。委托诉讼代理人：刘仁斌，南充市高坪区法律援助中心律师。被告：周永霞，女，汉族，高中文化，四川省营山县人。被告：王红，女，汉族，初中文化，四川省营山县人。二被告的委托诉讼代理人：高斌，四川品贤律师事务所律师。原告罗其财诉被告周永霞、王红房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月14日立案受理后,依法由审判员李云丽适用简易程序，分别于2016年4月26日、2016年11月9日、2016年11月16日、2016年12月16日、2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗文英、刘仁斌，被告周永霞、王红及委托诉讼代理人高斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗其财提起诉讼请求：1.判令被告周永霞、王红将位于营山县丰产乡规划区内街道口住房所有权及土地使用权分户登记给原告；2.二被告承担相应的违约责任；3.本案所涉诉讼费用由二被告承担。事实和理由，2011年2月13日，原告与二被告签订了《购房协议》，双方约定二被告以人民币1360元/平方米的价格，将位于营山县丰产乡规划区内街道口住房（户型结构：四室二厅一厨二卫，建筑面积约130平方米，价款总计人民币176800元）出售给原告。原告于合同签订当日向二被告支付购房款130000元，同年5月11向二被告支付办理水、电、气开户及房屋所有权、土地使用权证办证费用13000元，随后原告多次催促二被告为原告办理诉争房屋所有权及土地使用权证，但二被告以种种理由予以推脱，拒不履行自己的法定义务。原告为维护其合法权益，遂向人民法院提起诉讼。审理中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.二被告退还购房款13万元以及办证开通水、电、气的费用1.3万元，并按年利率24%承担资金利息；3.二被告承担装修费用共计42155元；4.二被告承担诉讼费及鉴定费用。被告周永霞、王红共同辩称，1.原、被告签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的；2.二被告在收到原告的部分购房款后，已经将案涉房屋交付给了原告，并按约定开通了水、电、气，原告也进行了部分的装修，被告已经按照签订的《购房协议》履行了各自的义务，现在是原告违反了协议内容。原、被告签订的《购房协议》明确约定：“甲方所办理的产权证与土地使用证，必须是乙方在法律上能够单独使用的，并能够产生法律效益，乙方在2011年底前付26800元，剩余20000元待甲方办好证件时付清！”协议并未约定办理房屋产权证及土地使用证的时间，只是暂时没有办理，并且约定了什么时候交付证件什么时候支付剩余的20000元房款，是原告没有依照协议在2011年年底支付房款26800元；3.被告在签订合同时，就向原告告知其出卖的房屋暂时无法办理房屋产权证书，但房屋所在的土地已在征收土地范围内，不久的将来应当是能办理到产权证书的，所以才在协议上没有明确办证的具体时间。因此，原、被告签订的《购房协议》合法有效，应受法律保护，请求驳回原告所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月13日，原告罗其财与被告周永霞、王红签订《购房协议》约定:1.被告周永霞、王红将位于丰产乡规划区内街道口住房以总价值176800元出售给原告；2.原告向二被告第一期付款130000元，其余在2011年12月底付清，水、电、汽、对讲门进门到户，其费用由乙方自行负责；…同时“补充说明：甲方所办理的产权证与土地使用证，必须是乙方在法律上能够单独使用的，并能够产生法律效益，乙方在2011年底前付26800元，剩余20000元待甲方办好证件时付清！”。协议没有约定具体办理证据的时间。原告于签订协议当日向二被告支付购房款13万元，2011年5月11日，原告向二被告支付水、电、气及办证的费用13000元，被告陈述已开通了水、电、气并花费了8000元，但无相关票据出示。签订协议不久，二被告向原告交付了房屋，2015年，原告对该房屋进行装修，在装修过程中，双方为支付剩余房款发生纠纷，原告遂诉到我院要求二被告办理产权登记，审理中，原告变更诉讼请求要求确认《购房协议》无效，并要求退还购房款及赔偿装修损失。原告罗其财申请对涉案房屋进行房屋装修价值评估。2017年4月7日，成都市川衡资产评估事务所出具评估报告，估价涉案房屋的室内装修在估价时点2017年3月2日的市场价值为35015.24元。原告为此次评估预付评估费2000元。原告称评估的费用中仅为材料费不包含人工费，被告称若原告坚持要求退还房屋，要求被告支付装修费用，被告不予认可，原告可将已装修的部分予以拆除。本院多次组织调解，协商未果。同时查明，被告周永霞与王红系姑嫂关系，案涉房屋位于营山县丰产乡打石湾村，系被告王红母亲张碧芳的原有宅基地改建房屋。周永霞、王红的户籍所在地均不在营山县丰产乡打石湾村。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案被告周永霞、王红私自处分张碧芳宅基地房屋，属无处分权人订立的合同，在被告没有取得处分权、权利人没有追认时，属无权处分。同时，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《购房协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……。”可以看出原、被告签订的协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原、被告签订的《购房协议》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应该返还原告支付的购房款，原告则应返还房屋。二被告明知房屋系其母亲为户主的农村宅基地房屋的改建房屋，卖给不是本集体经济组织成员的原告，二被告存在过错，应对协议无效的后果承担责任；原告系丰产乡人，是能够了解到案涉房屋所在的土地是否是农村集体土地性质，是可以要求二被告出示《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》查看，在二被告不能出示上述证件的情况下可以不购买，同时，双方签订的《购房协议》也没有约定办理权属登记的时间，说明原告对涉案房屋在办理权属登记不确定的问题上也是知晓的，故原告对《购房协议》无效的后果亦应承担责任。因此，原告主张被告退还购房款13万元的主张，本院予以支持；原告支付了办理权属登记和水、电、气的开户费用13000元，双方约定的是由原告自行承担，被告称开通了水、电、气，花费了8000元，但没有相关票据出示，同时也没有出示证据证明是以原告罗其财的名义开户，故原告主张被告返还为办理权属登记和水、电、气的开户费13000元，本院予以支持；原告要求被告按年利率24%承担上述两项资金利息的主张不予支持。原告主张的被告应承担装修房屋的费用的问题，根据评估报告的意见，装修费为35015.24元，原告认评估出来的费用仅为装修材料费的意见，本院不予采纳，双方对协议无效的后果均有过错，对于原告退还房屋，房屋内的装修添附，被告予以适当补偿，本院酌定被告向原告就房屋内的装修添附价值补偿17500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告罗其财与被告周永霞、王红于2011年2月13日签订的《购房协议》无效；二、原告罗其财在本判决生效后十五日内将所购房屋返还给被告周永霞、王红；三、被告周永霞、王红在本判决生效后十五日内将130000元购房款返还给原告罗其财；四、被告周永霞、王红在本判决生效后十五日内，向原告罗其财返还支付的办理房屋权属登记及水、电、气开户费用13000元；五、被告周永霞、王红在本判决生效后十五日内，补偿罗其财对案涉房屋的装修添附价值17500元。六、驳回原告罗其财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2000元、鉴定费2000元，由原告罗其财承担2000元，被告周永霞、王红承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  李云丽二〇一七年五月二十六日书记员  杨昕昀