成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初99号原告王轮，男，汉族，1972年10月6日出生，住四川省资中县。委托代理人吴凡，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。被告张能飞，男，汉族，1994年3月20日出生，住江苏省如皋市。被告张光余，男，汉族，1955年6月8日出生，住江苏省徐州市贾汪区。两被告共同委托代理人刘刚，四川素文律师事务所律师，特别授权代理。本院立案受理原告王轮诉被告张能飞、张光余房屋租赁纠纷一案后，依法适用简易程序，由审判员刘路茜公开开庭进行了审理。原告王轮的委托代理人吴凡，被告张光余、张能飞的共同委托代理人刘刚、被告张光余到庭参诉讼。本案现已审理终结。原告王轮诉称，2015年11月20日，原告与被告张能飞签订了《光华国际物业租赁合同》，合同约定原告将自有的位于成都市温江区柳城街道人和路*号*栋*楼*号房屋租赁给被告张能飞经营酒店使用（建筑面积856.15平方米）。自2016年6月15日起，张能飞未按照合同约定履行相应的给付租金的义务。2016年9月20日，在凯吉精品酒店，原告向被告张光余当面送达《催告函》，督促被告期限交纳所欠的房屋租金。2016年9月22日，原告分别向张能飞、张光余邮寄《催告函》，催促二被告限期缴清所欠的租金。后经原告与二被告三方协商，被告张能飞、张光余向原告出具《承诺书》，被告张能飞承诺于2016年11月30日前向原告付清所欠房租，被告张光余作为担保人，对此承担连带担保责任。至今，二被告未向原告偿还所欠房屋租金，为维护原告合法权益，特向法院起诉，诉讼请求为：1、判令解除原告与被告张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》；2、判令被告张能飞、张光余无条件退场并将房屋完好无损的腾退交还原告；3、判令被告张能飞向原告支付所欠房屋租金，租金计算至被告返还房屋之日止，截止2016年12月30日止，被告所欠租金共计人民币281,673.35元；4、判令被告张能飞自2016年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付上述所欠房屋租金的利息，利息计算至被告张能飞实际支付本息之日；5、判令被告张光余对上述被告张能飞应支付的租金及利息向原告承担连带清偿责任；6、判令被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告当庭将上述第三项诉讼请求中截止2016年12月30日止所欠租金的金额变更为241,434.30元。被告张能飞、张光余共同辩称：1、原告的诉讼主体不适格、涉案房屋不能证明为原告所有，房屋不在原告的名下；2、本案的被告应该是温江凯吉精品酒店；3、被告张光余的连带责任不能成立，张能飞与张光余系父子关系，张光余是帮张能飞签订合同而不是提供担保；4、本案中，被告经营难以继续的关键因素就是房屋租金过高，应该适当减少。合同中关于装修的约定对被告具有约束力，没有异议。综上，被告希望能够与原告达成和解，继续履行合同。经审理查明，2015年3月10日，王轮与成都市柳城泰基地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定王轮购买由成都市柳城泰基地产有限责任公司开发的位于成都市温江区柳城街道人和路188号“光华国际”*幢*单元*层*号房屋，建筑面积856.15平方米。2015年11月20日，王轮（甲方）与张能飞（乙方）签订了《光华国际物业租赁合同》，约定甲方将购买的位于成都市温江区柳城街道人和路“光华国际”*号*栋*楼*号房屋租赁给乙方,租赁期限从2015年10月1日至2025年12月31日。该租赁合同第四条约定：甲方给予乙方9个月的装修免租期，即从2015年10月1日至2016年6月30日止。按照先付租金后使用的原则，首年房租乙方需于2016年6月15日前一次性全额支付完毕2016年7月至2016年12月的全部房租；第二年后乙方需按租金到期日起提前30日按每一整年向甲方一次性全额支付租金；第一、二、三年租金每月标准为人民币47元/平方米，月租金为40,239.05元，以后按约定逐年递增。合同第八条约定：乙方未按本合同规定的时间支付房屋租金视为违约，按以下方式承担违约责任：逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方终止合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。2016年9月20日，王轮向张能飞送达《催告函》，要求张能飞支付租金，张光余代为签收。后张能飞向王轮出具《承诺书》，载明：“致温江区柳城街道人和路*号*栋*楼*号、302号房业主王轮先生：我于2015年9月24日，2015年11月20日和你分别签订两份《光华国际物业租赁合同》用于经营酒店，在签订合同时向你支付了301号房三个月房租（即：2016年1月至2016年3月房租），由于经营困难和多方面原因，我再未按合同约定向你缴纳后续房租。截止2016年9月30日止，我已欠你房租301号房为339,468.78元，302号房为120717.15元，在酒店中途装修时因资金不足又向你借款80,000元，共计欠你540,185.93元。我现向你承诺：从2016年10月起，在20号前支付完当月租金96,817.18元，并在2016年11月30日前支付清前期欠的房租及借款。如到期不能履行本承诺，我本人无条件退场并将房屋按现状完好无损退还给你，并承担一切违约责任。担保人承担无限连带担保责任。被告张光余在该承诺书担保人栏签字。截止法庭辩论终结，被告张能飞未向原告缴纳过案涉的人和路“光华国际”*号*栋*楼*号房屋的租金。另查明，庭审中，原告认可被告张能飞在《承诺书》中写的已支付301号房三个月房租是笔误，张能飞实际是支付的面积较大的302号房屋的三个月租金。上述事实，有原被告的当庭陈述、原被告的身份信息、《商品房买卖合同》、《光华国际物业租赁合同》、《催告函》、《签收函》、《承诺书》等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告王轮与被告张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。一、关于二被告辩称本案诉讼主体不适格的问题。根据王轮提供的《商品房买卖合同》，王轮于2015年3月在成都市柳城泰基地产有限责任公司购买了案涉房屋并交付使用，对案涉房屋享有法定的使用、处分、收益等权利，是本案适格原告。被告对《商品房买卖合同》的真实性不予认可，但不申请对合同印章及签名的真实性进行鉴定，本院对被告提出的异议不予支持。同时，原告王轮与被告张能飞签订了《光华国际物业租赁合同》，合同上并无温江凯吉精品酒店的签章，王轮与张能飞才是案涉租赁合同的合同相对方，原告王轮有权就租赁纠纷起诉张能飞。另一被告张光余作为担保人在张能飞出具的《承诺书》上签字，原告王轮有权起诉要求其承担保证责任。综上，王轮、张能飞、张光余均为本案适格主体，本院对被告的上述辩称意见不予采纳。二、关于原告王轮请求判令解除原告与被告张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》，并判令二被告无条件退场并将房屋完好无损腾退交还原告的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王轮与张能飞在《光华国际物业租赁合同》第八条中约定：“逾期在30天以内的，乙方（即张能飞）除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方（即王轮）支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方终止合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。”因被告张能飞自签订租赁合同后未向原告支付案涉房屋的租金，符合租赁合同约定解除的条件，故本院对于王轮要求解除租赁合同的请求予以支持。合同解除后，张能飞应将案涉人和路“光华国际”*号*栋*楼*号房屋腾退给王轮。关于张能飞主张租赁合同存在租金过高、显失公平的情形，请求降低租金并继续履行合同的意见。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方缺乏经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。因该租赁合同是张轮飞与王轮自愿签订，租金的标准是双方协商一致的结果，张能飞提供的证据不能证明双方约定的租金属于显失公平的情形，故本院对其主张不予支持。三、关于原告请求判令被告张能飞向原告支付所欠房屋租金（计算至被告返还房屋之日止），并自2016年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付上述所欠房屋租金的利息(计算至被告张能飞实际支付本息之日)的诉请。因张能飞签订租赁合同后一直未支付王轮301号房屋的租金，故应按月租金40,239.05元的标准，从2016年7月起计算至腾退301号房屋给王轮时止。同时，因张能飞逾期支付租金，造成了王轮的租金利息损失，故对王轮主张按照中国人民银行同期贷款利率支付所欠租金利息的诉请，本院予以支持。根据租赁合同第四条约定，张能飞应当于2016年6月15日前支付2016年7月至2016年12月的房租241434.3元，故该部分租金的利息应计算为：以241,434.3元为基数，从2016年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清时止。2017年的租金应提前30日，即于2016年12月1日前支付。但因原告已提出解除租赁合同，2017年的租金应计算至张能飞实际腾退房屋之日止，故该部分租金的利息应计算为：以2017年1月至张能飞实际腾退301号房屋给王轮之日止的租金（月租金标准为40,239.05元）为基数，从2016年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清时止。四、关于原告王轮请求判令被告张光余对张能飞应支付租金及利息承担连带清偿责任的诉请。被告张光余辩称其是张能飞的父亲，是帮张能飞签订合同而不是提供担保。因被告张光余在《承诺书》中的担保人栏签字，并非作为张能飞的代理人代签，故被告张光余的辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。本案《承诺书》载明的保证方式为无限连带担保责任，故张光余应对张能飞欠付王轮的租金及利息承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王轮与被告张能飞签订的关于成都市温江区柳城街道人和路188号“光华国际”*幢*单元*层*号房屋的《光华国际物业租赁合同》；二、被告张能飞于本判决生效之日起十五日内腾退位于成都市温江区柳城街道人和路*号*栋*楼*号的房屋给原告王轮；三、被告张能飞于本判决生效之日起十五日内支付原告王轮欠付位于成都市温江区柳城街道人和路*号*栋*楼*号房屋的租金（租金计算方式：按月租金40,239.05元的标准，从2016年7月起计算至被告张能飞腾退前述房屋给原告王轮时止）；四、被告张能飞于本判决生效之日起十五日内支付原告王轮欠付租金的利息（利息的计算方式为：2016年7月至2016年12月租金的利息，以241,434.3元为基数，从2016年6月15日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清时止；2017年1月起计算至张能飞实际腾退房屋给王轮之日止的租金的利息，以按月租金40,239.05元的标准计算出的实际租金为基数，从2016年12月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清时止）；五、被告张光余对上述第三项、第四项判决主文确定的张能飞的给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,762.50元，由被告张能飞、张光余共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘路茜二〇一七年五月二十四日书记员  龚学琪