E*MERGEFORMAT福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0781民初904号原告邵武市永峰物业有限公司，住所地邵武市古城路137号，统一社会信用代码350781100025379。法定代表人甘桂红，总经理。被告欧雪美，女，1981年4月12日出生，汉族，住邵武市。委托诉讼代理人危样平，男，住邵武市。原告邵武市永峰物业有限公司（以下简称永峰物业公司）与被告欧雪美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告永峰物业的法定代表人甘桂红，被告欧雪美及其委托诉讼代理人危样平到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告永峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年8月26日起至2016年8月31日期间的物业费414元、基础维修配套费100元及从2015年9月2日起按月利率2%计算的逾期违约金；2、由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月26日，原告与邵武市锦锈花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同约定：1、由原告为邵武市锦锈花园小区全体业主提供物业服务；2、按建筑面积每平方米0.4元的标准收取物业服务费；3、业主如逾期未缴纳相关费用的，应支付违约金1000元；4、每年每户按100元收取基础维修配套费。合同签订后，原告对邵武市锦锈花园小区提供物业服务，但被告却未按合同约定的期限缴纳物业服务费。经原告多次催讨，被告均款支付，故原告向法院提起诉讼。被告欧雪美辩称，原告并未与被告签订合同，被告所在的邵武市锦锈花园小区也并未成立业主委员会，物业部门应该与每个业主签订物业服务合同。被告认为《物业服务合同》是原告与官道柏共同伪造的。根据消费者权益保护法的相关规定，基础维修配套费100元是强制消费。2015年8月25日前的物业费都是按0.3元/每平方米收取的，本案原告擅自以0.4元/每平方米收取，没有经过被告方的同意。被告之前也有交纳过基础维修配套费，但好像是二、三年交一次100元，而不是每年交纳100元。水电公摊费用以前都没有收取过。被告与邵武市水北镇政府故县村签订的《购房合同》中约定，房屋交付使用后两年内故县村必须给被告办理房屋权属证，但至今已超过了两年还没有办好，所以被告就不缴纳物业费。在诉讼过程中，原告永峰物业公司举有以下证据：证据1、《物业服务合同》一份。拟证明2015年8月26日原告与邵武市锦锈花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份。合同对物业服务费的收费标准、支付时间及违约责任等都进行了约定。证据2、补充声明协议。拟证明2016年4月25日原告与邵武市锦锈花园小区业主委员会签订每户每年应缴纳100元基础维修配套费的事实。证据3、催款证明。拟证明2016年8月20日原告向邵武市锦锈花园小区业主委员会发出因部分业主未支付物业费的催款通知。证据4、催缴物业费通知。拟证明2016年12月1日原告向被告发出催收物业费、基础维修配套费、公摊电费的通知，但被告至今未缴。被告质证认为，对证据1的真实性有异议，业主委员会的公章是伪造的，物业服务合同被告没有签字，是官道柏签的。对证据2的真实性有异议，被告没有签这个协议，也是伪造的，每个小区都有公共维修基金，基础维修都是用公共维修基金，不应由业主缴纳。证据3、4被告没有看到这个催款通知，只是收物业费的人有到被告家中通知要缴纳物业费用。本院认证认为，证据1、2系原件，被告认为邵武市锦锈花园小区业主委员会的印章系伪造，没有提供相应的证据佐证，故原告提供的证据1、2本院予以采信。证据3、4被告认为其没有收到，但被告对原告的工作人员有通知其缴纳物业等费用没有异议，对该事实本院予以采信。在诉讼过程中，被告举有一组收款收据。拟证明被告2015年8月26日之前都按时缴纳物业费、公共维修基金、路灯费等，现因故县村已超过两年未为被告办理产权证书，故被告就不缴纳物业费。原告质证认为，对被告所举收款收据的真实性均不持异议，本院予以采信。根据本院采信的证据及原、被告在法庭上的陈述，可确认以下事实：被告欧雪美系邵武市锦锈花园小区13栋204室业主，该套房屋建筑面积为107.13平方米。2015年8月26日，原告与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，约定：1、原告对邵武市锦锈花园小区进行物业管理，物业服务期限三年即从2015年9月1日起至2018年8月31日止；2、小区物业费由业主按建筑面积0.4元/每平方米/月计算,业主应在每年度按合同自签期日1号前一次性交纳物业服务费；3、物业服务费标准的调整按每年当地物价实际涨浮调整标准进行上调；4、业主未按期限交纳物业费，永峰物业公司有权要求业主支付违约金1000元。合同签订后，原告入驻该小区，为小区提供物业服务。2016年4月25日，原告与邵武市锦锈花园小区业主委员会签订《补充声明协议》一份，约定每户每年按100元收取基础维修配套费。同时查明，被告未缴纳2015年8月26日起至2016年8月31日期间的物业服务费414元、基础维修配套费100元。另查明，原告在诉讼过程中，原告自愿将违约金1000元调整为自2015年9月2日起按月利率2%计算逾期违约金。本院认为，原告永峰物业公司与邵武市锦锈花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充声明协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故邵武市锦锈花园小区业主委员会与原告永峰物业公司签订的物业服务合同及补充声明协议对原告与被告欧雪美均具约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告按约履行了物业服务义务，被告也应按合同约定履行交纳物业费的义务。现被告拒不交纳物业费，显属违约，应承担违约责任。故原告主张被告欧雪美支付414元物业费、100元基础维修配套费及逾期违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告欧雪美辩称，邵武市锦锈花园小区业主委员会的印章系伪造，但没有提供相应的证据佐证，本院不予采信。另外，被告辩称其不缴纳物业费系邵武市水北镇故县村未按合同约定在房屋交付使用后两年内为被告办理房屋权属证。本院认为，被告的该辩称意见系另一法律关系，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告欧雪美应支付原告邵武市永峰物业有限公司物业费414元、基础维修配套费100元及自2015年9月2日起至付清之日止以414元为基数按月利率2%计算的违约金，上述款项于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  范敏二〇一七年五月十日书记员  刘丹本案依据的主要法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。