云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云06民终1243号上诉人（一审被告）昭通市云房房地产开发经营有限公司。（组织机构代码：79986154-8），住所地：昭阳区建设北街82号。法定代表人周莲芬，该公司董事长。被上诉人（一审原告）赵英俊，男，1967年5月17日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通市云房房地产开发经营有限公司因与被上诉人赵英俊商品房销售合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2016）云0602民初804号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：2011年5月28日，原告赵英俊与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，以3216元/㎡的价格，在被告昭通市云房房地产开发经营有限公司按揭购买建筑面积为129.47㎡、位于昭通市昭阳区建设北街及环城东路之间的昭阳二十一世纪（二期）2幢1单元9层902号房，该房房款共计385590元、按揭120590元，于2011年6月7日向昭阳区房产监理所进行了登记备案。2014年7月14日，经被告昭通市云房房地产开发经营有限公司与昭阳二十一世纪（二期）业主代表开会达成一致意见，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司向昭阳二十一世纪（二期）所有业主印发《承诺书》，承诺：“1、公司于2014年8月15日前在交房处公示栏向业主公示各业主的房屋实际测绘图纸（或复印件）。2、按我公司在购房合同中承诺的交房日期为2013年9月30日,但由于各种原因,推迟了交房日期至2014年6月30日,对各业主的违约金计算到2014年6月30日止。3、公司逾期交房对各位业主产生的违约金，将用于房屋的公共维修基金和办理契税的上缴及办理房产证等费用，到时按各业主房屋面积公司预交费用公示后，以正式发票为准计算，多退少补。4、业主按照办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供需办证资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交（或复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元/平方米向业主方支付违约金。5、公司对业主提出的房屋有问题的，双方确认后马上建立相关表册，特别是阳台、厕所等漏水的情况，公司对漏水的阳台、厕所等做防水措施处理。对存在的其余问题将立即组织施工人员进行修复。6、公司对业主提出客厅面积小，提出需要改造的申请，我公司会尽快与相关部门联系，经有关部门同意，在不影响房屋结构安全的前提下，公司方可改造。若有关部门答复不能改造的就不再改造，能否改造我公司会及时给予业主答复。7、物管公司在没有拿到发改委的批文时，暂不收取物管费，待发改部门批准后，按发改部门对本小区物管收费标准的批文执行，收费时间从2014年8月1日开始起算。水费和电费按照水厂和电力公司的价格进行实收，发改部门收费批文下发之前产生的损耗由我公司承担，及二次加压费用均包含在物管费中，物管公司不单独收取。8、公司与业主代表和物管公司共同联系煤气公司为业主安装煤气管道，安装费用由业主承担，经燃气公司认定如达不到安装条件与我公司无关。若我公司对业主承诺的以上事项不能兑现，业主可向人民法院提起诉讼。”被告昭通市云房房地产开发经营有限公司依约办理完毕产权证和土地使用证。2016年3月22日原告赵英俊以商品房销售合同纠纷为由起诉来院，请求：1、请求人民法院判令被告赔偿原告25894.00元；2、请求判令被告承担本案诉讼费。原审法院认为，原告赵英俊与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司之间签订的《商品房购销合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司与昭阳二十一世纪（二期）业主代表达成一致协议，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司于2014年7月14日对昭阳二十一世纪（二期）所有业主做出的《承诺书》，应视为《商品房购销合同》的《补充协议》，其性质属于邀约，且该邀约是以公告的形式送达给昭阳二十一世纪（二期）所有业主。原告赵英俊在知晓该邀约后未提出异议，并起诉要求被告昭通市云房房地产开发经营有限公司承担违约责任，应视为《承诺书》在原告赵英俊与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司之间成立并生效。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司主张原告赵英俊未按其要求提交相关办证材料，但是在本案的审理过程中，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司未能提供证据证明其已经履行了通知义务。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司超过约定期限未为原告赵英俊办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司应按照约定向原告赵英俊支付违约金。因此，对于原告赵英俊起诉要求被告昭通市云房房地产开发经营有限公司支付2015月7月1至2016年1月16日的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告赵英俊所购房屋的建筑面积为129.47㎡，根据被告昭通市云房房地产开发经营有限公司《承诺书》中做出的承诺，违约金以1元/㎡计算，为：1元∕㎡×129.47㎡×200天＝25894元。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司主张违约金显失公平，计算标准过高，请求法院予以调整。本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司在《承诺书》中承诺于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交或复印给业主，若超过此时间，以每天按房屋建筑面积1元/㎡向业主支付违约金。原告赵英俊的购房款为385590元，2015年5月中国人民银行的贷款基准利率6个月至1年的为5.1%，逾期利率可在原贷款利率的水平上加收30%-50%，据此计算月利息为25894元÷（200天÷30天）÷385590元≈1%。原告赵英俊与被告昭通市云房房地产开发经营有限公司对违约金的约定在法律规定的范围内，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司主张违约金显失公平、计算标准过高、请求法院予以调整的理由不能成立。因此，对被告昭通市云房房地产开发经营有限公司的此主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第三款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起15日内一次性向原告赵英俊支付违约金25894元；案件受理费447元，由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。一审宣判后，昭通市云房房地产开发经营有限公司不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由为：（一）上诉人并未违约，一审认定事实错误。上诉人承诺办证的前提是被上诉人等业主提交相应的办证资料，被上诉人应在办证法定时间前提交相应的办证资料，这是被上诉人的义务，上诉人无义务通知，一审强加义务给上诉人毫无事实依据。（二）承诺书约定的违约金过高，一审未依法调整减少违背法律规定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。具体到本案，被上诉人未取得房屋所有权证并没有给被上诉人造成损失，且被上诉人所购房产已备案登记，未办房产证并不影响房产的合法权益，一审无视法律及事实，所作出的判决显失公平，故请二审予以调整减少违约金。综上，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判；一、二审诉讼费用均判由被上诉人承担。被上诉人赵英俊未作答辩。本案二审审理过程中，上诉人对一审认定的双方签订的购房合同、承诺书的事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、上诉人是否有违约行为？二、违约金金额是否过高，是否应予以调整？针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：一、上诉人是否有违约行为的问题。上诉人作出的《承诺书》是其真实意思表示，合法有效。《承诺书》明确约定：业主按办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供办证需要资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证于交（或者复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元∕㎡向业主支付违约金。”，上诉人主张未办理完毕产权证和土地使用证原因在于被上诉人未按要求提交相关材料，未提供证据证实，应承担举证不能的法律责任。上诉人未在2015年6月30日前办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”的规定，上诉人应承担违约责任，上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、违约金金额是否过高，是否应予以调整的问题。双方约定违约金每天按房屋建筑面积1元∕㎡计算，违约金系双方预先予以确定，对上诉人而言，应按合同约定履行义务，促使合同积极履行，上诉人未按约履行合同义务，应按照合同约定承担违约责任。违约金的金额不是被上诉人单方确定，不存在过高情形，对该上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理得当，上诉人的上诉理由不成立，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费447元，由上诉人昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘世荣审判员  杨稳香审判员  王正云二〇一七年五月二十四日书记员  霍晨宇