福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7794号 上诉人（原审原告）：泉州安盈房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区。 法定代表人：杨劲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢文烽，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：刘志荣，男，1971年1月8日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人泉州安盈房地产开发有限公司（以下简称安盈公司）因与被上诉人刘志荣商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉州安盈房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第一项，并依法改判驳回刘志荣的诉讼请求。事实和理由：安盈公司不应对逾期办证承担违约责任。安盈公司未能按期完成办证义务，是由于洛江区不动产登记中心的错误造成的。洛江区不动产登记中心在安盈公司申请办理不动产初始登记时，要求安盈公司提供缴清住宅专项维修资金的证明，而该证明材料并不在办理初始登记应提供的材料的一次性告知书中，且泉州市住建局和泉州市财政局于2016年3月24日联合发文的《关于修改住宅专项维修资金管理相关规定的通知》早已明确规定，“对未全部出售的住宅项目，房地产企业在办理房屋初始登记前，代收代缴已售房屋的专项维修资金”，但洛江区不动产登记中心却以安盈公司未提供缴清住宅专项维修资金的证明而迟迟不受理安盈公司的不动产初始登记申请。此事经包括刘志荣在内的业主们上访后，并经泉州市委领导过问，洛江区不动产登记中心才同意予以办理。安盈公司已向洛江区不动产登记中心完成不动产初始登记的交件，并在2018年4月28日取得受理回执单。按照规定，安盈公司在2018年5月16日之前即可领取总确权证，可将相关材料交付刘志荣前往洛江区不动产登记中心办理个人名下的不动产权证。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第九条第4项“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”的约定，安盈公司对于逾期办证不应承担任何责任，刘志荣的诉求依法应予驳回。即使不存在上述因政府原因导致办理产权登记逾期的情形，一审判决认定逾期办证违约金计至2018年5月18日也是错误的。安盈公司已于2018年4月28日在洛江区不动产登记中心完成不动产初始登记的交件手续，因此，若安盈公司需要承担逾期办证违约责任支付违约金，也应计至2018年4月28日。 刘志荣未作答辩。 刘志荣向一审法院起诉请求：1.判令安盈公司协助刘志荣办理址在泉州市洛江区××街道“中源领第”地下室22号车位权属证书；2.判令安盈公司向刘志荣支付逾期办证违约金（以已付款151000元为基数，按照每日0.001%的标准自2016年10月26日起至安盈公司向泉州市洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由安盈公司提供的材料交付刘志荣时止，暂计至2018年3月30日为787元）。 一审法院认定事实：刘志荣与安盈公司于2014年8月8日签订《商品房买卖合同》及合同附件。《商品房买卖合同》约定：刘志荣向安盈公司购买位于泉州市洛江区××路“中源领第”地下室22号车位，成交金额为151000元；出卖人应当在2015年7月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按……处理；专项维修资金636元由买受人于2015年7月31日前缴交。合同附件六《合同补充协议》第八条第一款约定：鉴于商品房产权登记过程中存在诸多非双方可主观控制的因素，双方同意将商品房买卖合同第十四条第一款中约定的60日变更为270日，90日变更为450日；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，刘志荣全额支付了购房款，缴交了公共维修资金。2018年4月28日，安盈公司向泉州市洛江区不动产登记中心交件申请不动产初始登记，同日取得不动产登记受理回执单；该不动产登记中心通知安盈公司可于2018年5月16日领证。安盈公司于2015年8月2日将车位交付刘志荣使用，直至2018年5月18日才将办理权属登记需由其提供的资料交付刘志荣。 一审法院认为，刘志荣与安盈公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 1.关于安盈公司逾期办证是否应承担违约责任问题。合同签订后，刘志荣全额支付了购房款，并缴交了公共维修资金，已经履行了合同确定的义务。安盈公司于2015年8月2日将车位交付刘志荣使用，根据《商品房买卖合同》第十四条第一款及《合同补充协议》第八条第一款约定，安盈公司应当在2016年4月28日前向洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付刘志荣，但安盈公司直至2018年5月18日才将办理权属登记需由其提供的资料交付刘志荣，安盈公司已经违约，依法应承担相应的违约责任。本案安盈公司提交的《洛江区不动产登记受理回执单》载明收件时间是2018年4月28日，安盈公司并未提供其在2016年4月28日前有向洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记且房屋权属登记机构不予办理的证据。泉州市住建局和泉州市财政局于2016年3月24日联合发文《关于修改住宅专项维修资金管理相关规定的通知》明确规定：“对未全部出售的住宅项目，房地产企业在办理房屋初始登记前，代收代缴已售房屋的专项维修资金。未售的房屋，房地产企业在办理房屋合同备案登记前，代收代缴住宅专项维修资金……。”根据该通知精神，代收代缴专项维修资金是房地产企业的义务。本案安盈公司并未提供其已经尽到该项义务的证据，故安盈公司辩称其对逾期办证不承担任何责任，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。 2.关于逾期办证违约金如何计算问题。《合同补充协议》第八条第一款约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本案安盈公司至2018年5月18日才将办理权属登记需由其提供的资料交付刘志荣，安盈公司应自2016年10月26日起至2018年5月18日止，每日按购房款151000元的0.001%向刘志荣支付违约金计860.7元。刘志荣只请求787元，予以照准。 综上所述，安盈公司已经向泉州市洛江区不动产登记中心交件申请不动产初始登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付刘志荣，现刘志荣请求安盈公司协助其办理车位权属证书，不予采纳。安盈公司未在合同约定的时间内履行协助办证义务，已经违约，刘志荣请求安盈公司支付逾期办证违约金，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州安盈房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向刘志荣支付逾期办证违约金787元；二、驳回刘志荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由泉州安盈房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，安盈公司提供的证据不足以证明其未能按期完成不动产首次登记系洛江区不动产登记中心的原因造成的，安盈公司应承担举证不能的不利后果，对其上述主张不予采纳。依照《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，安盈公司不仅要履行向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的义务，还应将办理权属登记需由安盈公司提供的资料交付刘志荣；而根据一审查明的事实，安盈公司直至2018年5月18日才将办理权属登记需由其提供的资料交付刘志荣，一审判决据此认定逾期协助办证违约金应计算至该日正确。安盈公司主张逾期协助办证违约金只能计算至2018年4月28日，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，安盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由泉州安盈房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一八年十二月二十七日 法官助理 张 萍 书 记 员 陈惠贞 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 7- —-1-—