广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初3898号原告：珠海瑞格智造投资有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：王迎奎，总经理。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宇鑫，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海天朗海峰房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：何万雄，总经理。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。原告珠海瑞格智造投资有限公司（以下简称瑞格公司）与被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司（以下简称天朗公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞格公司的法定代表人王迎奎及委托诉讼代理人黄海涛、袁宇鑫，被告天朗公司的委托诉讼代理人王美智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞格公司提出的诉讼请求如下：一、被告向原告支付完成销售天朗海峰1-2204房的佣金提成39034.84元以及2-5109房的佣金提成84384.2元；二、被告向原告赔偿因独家代理期间被告私自出售房屋的佣金提成损失共4981489元；三、被告向原告支付因2016年度代理合同违约造成的原告损失1268807.3元；四、被告向原告返还14套样板房装修费1346589.97元；五、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告瑞格公司提出要求一并解除原、被告于2015年11月27日签订的《装修委托合同》。原告瑞格公司主张的事实和理由：一、双方合作基本情况。原告系一家经验丰富的房屋中介公司，并拥有固定的广告合作平台，可以为开发商提供销售、广告策划、发布等系列服务。被告天朗公司系房地产开发企业。2015年1月14日，原告与被告签署了《珠海天朗海峰国际中心房地产项目销售代理合同》及其附件《销售价格表》。合同约定原告为独家销售代理商，销售被告指定的天朗海峰现可售物业项目（公寓、住宅），合同代理期限为2015年2月1日至2016年1月31日。作为独家代理商，原告同时需负责天朗海峰项目的整体销售推广工作，包括广告投放的策划、广告版面的设计、宣传物料的印刷、各媒体广告的制作及发布，其费用由原告承担。因被告委托原告出售的楼盘没有样板房可供购房者参观，鉴于被告已将项目楼盘独家委托自己销售，经协商后原告同意先自行垫资对14套房屋进行装修、装饰，双方于2015年11月27日签订《装修委托合同》。合同第一条约定被告委托原告对二栋4202、4203、4204、4205、4708、4706以及2栋44整层共计14套房进行装修、布置。按照委托合同的法律关系，被告应向原告支付代垫装修款，但鉴于原告系被告的独家代理商，双方在合同第四条约定：上述装修房源如实现销售，被告收取房款，原告收取装修、家具及装饰款项。合同第六条约定：如原、被告的销售代理合同到期后不再续签，针对原告出资装修的上述房源，被告同意从代理合同到期之日起的三年内（具体日期为：从2016年2月1日至2019年1月31日）仍委托给乙方销售（具体销售价格、代理费标准等，待原代理合同到期后，双方另行商定，并签订合同约定）。原告签订该装修委托合同后便垫资委托第三方进行装饰装修，装修后并已实际投入作为样板房供购房者参观。原告就上述14套房源垫付装修款共1346589.97元。原告自行垫资的14套房屋装修、装饰完成后，恰逢原独家代理销售合同代理期限届满，被告拒绝继续给予原告独家代理权限，同时被告也与另一代理公司签订了销售代理合同。但原告认为就2015年度独家代理销售期间，为被告项目楼盘广告投放的策划、广告版面的设计、宣传物料的印刷、各媒体广告的制作及发布已耗资巨大高达1300万元，并垫资130余万元为被告14套房屋进行装修、装饰。原2015年度独家代理销售合同应当进行续签，否则原告必将无法弥补前期为项目楼盘广告宣传的巨额费用。同时广告宣传具有明显的积累性及宣传效果滞后性，2015年度的广告投入往往将在2016年度才有明显的销售效应，而被告却在原告投入巨额广告宣传费后且刚完成14套房屋装饰、装修的情况下，便拒绝继续给予原告独家代理权限，对原告前期的劳动成果坐享其成。无论原告如何与其商洽，被告都不愿意继续给予原告独家销售代理权限。原告为了避免更大的损失，于2016年1月29日与被告重新签订了《天朗海峰国际中心销售代理合同书》及附件《销售价格表》。该2016年度销售代理合同的销售权限为非独家代理，合同第3.1款约定代理期限为2016年2月1日至2017年1月31日。合同第4.2款（4）点约定针对原告已装修的房源共计14套，按照以下方案执行：A、按被告要求的定价标准，毛坯对外销售底价为8.8折；B、装修及装饰费用由原告自行收取；C、在合同期内，对于装修房源一律给予4个点的佣金。合同第5.4款约定被告应当就原告发起需书面确认的文件及时作出响应和审核。合同第7.2条约定若被告未能及时响应原告发起需被告审核的事项或未能及时提交相关资料而造成本合同无法履行的，被告承担相应违约责任。合同第九条约定如送达地址信息不准确或无法有效送达或一方送达信息发送变更未按约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法有效送达。在履行2016年度代理合同期间，被告私自改变房源销控的情况比原告独家代理期间更为严重。原告并非独家销售代理，另一代理公司亦可代理销售，甚至被告也自行销售，原告无法及时准确得知对项目楼盘房源的实时销售情况，因此时常发生原告与购房者签订了《认购协议书》并收取定金后，将销售情况汇报至被告处时却被告知该房源已经被出售的情形，导致原告不得不游说购房者另行选择其他房源，如购房者不同意的情况下还需承担违约责任，仅目前保留证据证明因被告私自调整房源导致原告无法出售的房屋便已达到3套之多（1-2805、1-1402、1-2507房），其他未能保留证据的此类情况更多。正因如此，原告就该问题向被告多次反馈，也曾发书面《联系函》要求被告及时提供房源销控表及实时销售价格。但被告对于原告的合理诉求置之不理，导致原告每日照常需支出销售人员工作、场地租金、广告费用，但却又无法正常开展代理销售工作给原告造成各项损失。从2016年5月直至2017年1月31日2016年度代理合同期限届满，被告未向原告提供任何销控表及最新房屋销售价格。合同期满后对于14套装修房，被告拒绝再向原告提供销售价格，导致原告无法对14套房进行正常销售。2017年2月13日，因2015年、2016年度销售代理合同期间双方仍有部分事宜尚未解决处理。原告就1-2204、2-5109房未结算代理佣金问题、原告独家代理期间被告私自销售房源事宜、被告未及时书面响应销控及价格而导致原告无法销售房屋佣金损失问题、14套样板房处理事宜发函至被告。就原、被告所产生的上述权益纠纷事宜，原告认为被告存在违约情况并依法承担诉请所列责任。二、原告主张各项诉请的具体事实理由1、关于任勇购买的1-2204房结算佣金提成的问题。因购房者任勇选取的房号被被告自行出售后，购房者不得不另行选中1-2204房，原告作为中介促成任勇与被告签订《商品房买卖合同》并交付了首期款，后在原告不知情的情况下，被告私下与任勇协商后解除购房合同并将房款退还。原告认为，1-2204房无法完成交易的根本原因在于购房者违约的情况下被告单方与其协商解除合同以及被告人为阻止原告完成该套房销售任务，因此该协商解除合同的行为不应当视为原告未成功出售房屋，更不能以此拒绝向原告结算该房佣金。因被告未告知原告情况下与购房者解除合同，相当于擅自处分了原告的可得佣金利益，应当赔偿原告的损失。根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”,该房应视为交易成功并依法向原告结算4%佣金39034.84元。关于2-5109房结算佣金提成的问题。原告于2015年12月销售，被告亦已收取包括按揭贷款在内的全部购房款，故该房实际已完成交易。根据代理合同约定，该房销售总价为2109605元，被告应在该房屋完成交易后依法向原告结算4%佣金84384.2元，但被告却一直拒绝向原告结算。2、关于被告在独家代理期间私自销售房屋需向原告支付佣金提成共计4981489元。参照国内贸易部颁发的内贸行二字〔1998〕第28号《商品代理配送制行业管理若干规定》第十八条：“地区独家代理商由制造商委托方指定。代理方在代理合同中约定的地区范围内，对指定的商品，享有唯一的营销代理权”可知，独家代理具有专营权。在原告独家销售代理期间，根据合同的约定，需对楼盘的推广提供巨额的宣传费用，原告的广告宣传在独家代理期间也必然惠及整个楼盘，因此根据合同的公平原则以及行业惯例，原告在独家销售代理期间应当具有专营权。如购房者通过原告的广告宣传效应直接与开发商订立合同时，按照惯例，委托人在代理区域内达成的交易，凡属独家代理人专营的商品，不论其是否通过该独家代理人，委托人都要向他支付约定比例的佣金。虽然原告与被告并未约定私下成交房屋佣金的结算方式，但根据独家销售代理合同第五条第7款，被告需向原告依法结算正常代理佣金的80%。同时通过对比被告向原告提供的2015年度独家代理期间销控表及2016年度一般代理期间销控表，再扣减原告独家代理期间销售房屋，计算出原告独家代理期间被告私自销售房屋数量为88套，面积共6693.13㎡。依照该代理期间原告提供的销售价格并按照代理佣金的80%计算，被告应支付原告因私下销售部分佣金共计4981489元。3、关于被告在2016年度销售代理期间拒绝提供销控表及最新销售价格导致原告无法正常销售的违约责任。被告在原告独家代理期间存在严重的私自销售行为，原告无法正常掌握房源的销控情况，导致原告不得不请求购房者调房甚至面临违约风险。在2016年度非独家代理期间，被告不但自行可以出售，也委托了其他代理公司销售该项目楼盘，原告更无法直接掌握房源的销控情况。为了避免购房者选定的房屋实际已被销售的情况，也避免原告无端承担对购房者的违约风险。原告于2016年5月开始便曾多次口头催促及发函要求被告明确最新的销售价格以及提供销控表，但被告均未做出响应，以致原告在剩余合同期内无法正常开展销售工作。按照《销售代理合同》合同第5.4及7.2条约定，对于如被告未能及时响应原告发起需审核的事项或未能及时提交相关资料而造成本合同无法履行的，被告承担相应违约责任。因被告从2016年6月开始拒绝提供销控房源表及最新定价的违约损失，原告认为可参考原告2015年度的销售业绩，再根据被告违约行为的时间段比例计算得出违约所造成损失为1268807.3元。4、关于被告委托原告装修、装饰的14套样板房返还垫资款项问题。原、被告在2015年度独家销售代理期间，根据互惠互利的原则，被告委托原告先行垫资对14套样板房进行装饰、装修。《装修委托合同》第六条约定如销售代理合同到期后不再续签，上述房源由原告代理三年（从2016年2月1日至2019年1月31日），届时具体销售价格、代理费标准等双方另行商定，并签订合同。2016年1月31日独家销售代理合同到期后，被告拒绝对独家代理合同续约，而是另行签订了新的一般代理销售合同。根据《装修委托合同》第六条规定，上述14套装修房源的代理期限因未续约将自动变更为从2016年2月1日至2019年1月31日止，同时具体销售价格、代理费标准等，双方另行商定并签订合同约定，为此双方于2016年2月1日新签订的一般代理销售合同中对该14套房屋的销售价格、代理费标准作出新的约定。如前所述,原告于2016年5月开始便多次口头催促及发函要求被告明确包括14套房在内的最新销售价格以及销控表，但被告均未做出响应，以致原告在剩余合同期内无法开展销售工作，也无法继续出售14套装修房。在实际销售过程中，被告为了将14套样板房拖至2019年1月31日而无条件收回，处处对原告设置销售障碍，如恶意拒绝提供销控表以及最新的销售价格，导致在2016年度代理合同剩余期间以及合同届满后的约定期限中，无法将该14套房源对外出售，也错失了珠海取消限购政策最佳销售时期。尽管原告就14套样板房问题多次与被告沟通，被告也曾口头同意解除合同并向原告支付代垫装修款，但直至起诉之日，被告既不向被告支付装修款项，也不就上述14套房是否已销售、销售价格、代理费标准等问题告知原告或与原告签订新的合同。原告认为，被告长达一年时间拒绝提供样板房的销售价格、代理费标准的实际行为已导致《装修委托合同》无法继续履行，构成根本违约，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果。根据合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。同时，《装修委托合同》的根本性质就是被告委托原告垫资装修，装修款项理应由委托方支付。原告所垫资的装饰装修费用共计1346589.97元，被告应依法返还。被告天朗公司辩称，一、本案案由应为居间合同纠纷。法院在立案受理时将本案案由定为“委托合同纠纷”是错误的。案由的定性错误将导致法院审理案件时将适用错误的法律裁判规则来对案件的基础法律关系作出认定和判断，将影响案件的裁判结果。住房和城乡建设部发布、自2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第三条规定：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”中国房地产估价师与房地产经纪人协会颁布、自2013年3月1日起施行的《房地产经纪执业规则》第三条第（六）、（七）款分别将有关术语定义如下：“房地产代理，是指房地产经纪机构按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。”“房地产居间，是指房地产经纪机构按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。”根据《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》第107项，本案案由应为居间合同纠纷。二、瑞格公司无权收取天朗海峰国际中心1栋2204房的中介佣金39034.84元。根据珠海市中级人民法院（2017）粤04民终834号民事判决书和本院（2016）粤0402民初5269号民事判决书，上述生效判决已经认定：任勇购买的1栋2204房是由瑞格公司转售，且瑞格公司从中赚取了房屋差价124129元。两审法院均认定瑞格公司将向被告认购的房屋再行转卖并赚取差价的行为并不违法，由此驳回了任勇要求瑞格公司返还差价款124129元的诉讼请求。但在本案中，瑞格公司却又向被告主张该房屋是通过其中介行为完成销售，从而向被告主张居间服务的佣金。基于同一事实，在两个案件中瑞格公司的主张完全自相矛盾，说明瑞格公司的本意就是通过打着销售代理的幌子行赚取房屋销售差价之实，此举属于《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）款明令禁止的行为，即“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”。基于业已生效的民事判决认定，1栋2204房是由瑞格公司向被告认购后又转卖他人赚取差价,而不是其提供居间服务促成销售,故被告无需支付瑞格公司此套房屋的销售佣金。三、瑞格公司无权收取天朗海峰国际中心2栋5109房的中介佣金84384.2元。瑞格公司在代理销售过程中违反《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》明令禁止“吃差价”的规定，以各种手段欺骗被告和购房客户，不仅收取了被告支付的佣金，还赚取购房客户支付的房屋差价。被告经常收到客户对瑞格公司的投诉，其中包括任勇、余惠玲和朱伟杰的投诉：1、任勇的投诉内容：与本院（2016）粤0402民初5269号民事判决书中记载的任勇起诉理由一致。2、余惠玲的投诉内容：与本院（2016）粤0402民初6372号民事判决书中所记载的余惠玲起诉理由一致。根据生效民事判决，瑞格公司应退还余惠玲购买天朗海峰国际中心1栋2003、2004、2005房所赚取的房屋差价256563元，且广东省高级人民法院已经以（2017）粤民申10536号民事裁定驳回了瑞格公司的再审申请。3、朱伟杰的投诉内容：朱伟杰在与被告签订《商品房买卖合同》后，向被告投诉瑞格公司赚取其房屋差价24819元。但朱伟杰投诉时暂无法提供瑞格公司赚取其房屋差价24819元的证据。虽然朱伟杰不断向被告和被告的股东进行投诉，但因无证据证明，被告暂无法核实瑞格公司对朱伟杰是否有“吃差价”的行为，故未向瑞格公司结算2栋5109房的销售佣金。忌惮于朱伟杰的投诉，在被告拒付该套房的佣金后，长期以来瑞格公司也未再向被告要求支付该房屋的佣金，足见瑞格公司自知理亏。在本案诉讼中，瑞格公司提供的该公司与朱伟杰之间签订的《天朗海峰房产诚意认购协议》，该协议第三条约定的房屋销售价格为2134424元，与被告和朱伟杰签订的《商品房买卖合同》约定的房价2109605元之间整整相差24819元，且在该份协议的中间有显示“备注：其中贰万肆仟捌佰壹拾玖元整不含发票”这样的文字，更进一步证明瑞格公司赚取朱伟杰的房屋差价24819元是确有其事。由于发生多起瑞格公司在销售代理过程中违规“吃差价”的事件，根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定和《房地产经纪执业规则》第三十一条的规定，瑞格公司不得收取佣金。四、瑞格公司要求被告赔偿因瑞格公司独家代理期间被告自行销售房屋的佣金损失4981489元于法无据。根据《房地产经纪执业规则》第三条第（十）款的定义，“独家代理”是指委托人仅委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。瑞格公司与被告于2015年1月14日签订的《珠海天朗海峰国际中心房地产项目销售代理合同》中，未有禁止委托人自行销售房屋的约定，亦未有委托人销售视为代理人销售可据此进行佣金结算的约定。瑞格公司独家代理销售的代理期限是自2015年2月1日起至2016年1月31日止。天朗海峰国际中心可供销售的房屋数量是918套，但在此整整一年的独家代理期限内，瑞格公司只销售了房屋44套，占总可供销售房屋的比例只有4.793%。由此可见，瑞格公司的销售能力和业绩根本无法达到被告最初的委托要求，实际上给被告造成了损失。眼见瑞格公司代理销售迟缓，为尽快回笼资金，被告不得不发动公司股东、职工和亲戚朋友购房，通过熟人之间的口口相传才得以销售了部分房屋。这部分房屋与瑞格公司没有任何关系，对瑞格公司向不特定公众推销房屋不构成任何影响或形成竞争关系，未对其造成任何损失。瑞格公司在起诉状中声称“……按照惯例，委托人在代理区域内达成的交易，凡属独家代理人专营的商品，不论其是否通过该独家代理人，委托人都要向他支付约定比例的佣金。……”但瑞格公司并未举证证明在房屋中介交易中，有如此计算佣金的独家代理惯例。在《房地产经纪管理办法》和《房地产经纪执业规则》中，都没有找到有类似的规定。五、瑞格公司要求被告支付非独家代理合同的违约损失1268807.3元，于法无据。被告与瑞格公司经过协商一致，双方于2016年1月29日自愿签订了《天朗海峰国际中心销售代理合同书》，代理方式为非独家代理，代理期限自2016年2月1日起至2017年1月31日止，在该合同中未有禁止委托人自行销售房屋的约定，亦未有委托人销售视为代理人销售可据此进行佣金结算的约定。在第二次的代理期限内，瑞格公司也仅仅销售了6套房屋。瑞格公司主张损失为1268807.3元的计算公式更是无稽之谈。鉴于瑞格公司在整整一年的独家代理销售期间的销售业务无法达到被告的预期，为扩大房屋销售，故在瑞格公司的独家代理期限到期后，被告又引进了珠海同赢房地产投资有限公司、珠海正顺房地产代理有限公司和珠海市易呈房地产代理有限公司，与瑞格公司共同代理天朗海峰国际中心的销售。由于同时存在四家代理公司同时销售，对于同一位置和朝向较好的房源，存在多个意向购房人的现象不足为奇，对可售房源则以客户下定金时间为准，先到先得。因此，对于同一房源，确实存在瑞格公司向意向客户推销时已被其他代理公司先行成功销售的情况，这是正常的市场销售行为。对此，被告无过错，不存在任何违约行为。为促进房屋销售，避免重复和无效销售，被告必然同时向四家代理机构提供销控表。由于同时存在四家代理公司销售的情况，因此在实践操作中，如有某一代理公司的意向客户看中某一房源，则该代理公司人员会先行向被告的销售负责人确认该房源是否仍处于可售状态以及最新销售价格，如该房源已经被其他代理公司成功销售或预定，则被告的销售负责人也会如实告知。被告作为房产开发商，乐见销售代理公司为被告销售出更多的房源以回笼更多的资金，根本不会故意为难销售代理公司，为其代理销售设置障碍。瑞格公司在起诉状中指控被告拒绝向其提供销控表及销售价格，不仅不符合实际情况，而且严重违背正常的逻辑思维。瑞格公司指控被告拒绝向其提供销控表及最新销售价格导致瑞格公司无法正常销售房屋，但瑞格公司就此没有提出任何证据予以证明，法院不应予以采信。六、瑞格公司要求返还14套样板房的装修费1346589.97元，于法无据。瑞格公司认为销售带装修的房屋可以满足部分有此特殊需求的客户需要，从而扩大销售，在瑞格公司提议下，被告与瑞格公司于2015年11月27日签订了《装修委托合同》，合同主要约定：1、对特定的14套毛坯房源由瑞格公司出资装修后再行销售；2、如实现销售，被告收取购房款，瑞格公司收取装修、家具和装饰款项；3、如双方的销售代理合同到期后不再续签，针对上述已经装修的14套房源，被告同意从代理合同到期之日起的三年内（具体日期为：2016年2月1日至2019年1月31日）仍然委托瑞格公司销售；4、若至2019年1月31日，瑞格公司仍有房源未售出，则被告无条件收回，上述房源内的装修、家私及装饰物等归被告所有，被告不再向瑞格公司支付任何费用，瑞格公司对此无异议。上述《装修委托合同》是被告与瑞格公司经过协商一致自愿签订的，是双方意思的真实表示，合法有效，合同双方均应本着签订合同时的初衷和诚实信用原则，严格恪守合同条款，全面履行合同义务。正是由于瑞格公司出资装修了该14套房源，被告才同意在原代理销售期限到期后继续延长代理销售期限三年。对于一个自称有丰富经验的房屋中介公司而言，在房产市道处于繁荣期的三年期间内，销售位于市中心地段的14套房屋，平均年销售量不足五套，是完全可以达到的销售目标，但瑞格公司却连如此目标至今都无法达成，可见其代理销售能力的低下。截止目前，14套房源的代理期限仍有8个月才到期，瑞格公司仍然可以继续代理销售该14套房源，继续履行合同完全没有障碍。瑞格公司仍有可能在上述期限内完成该14套房源的销售，不仅可以收取销售代理佣金，也可以收回其出资的装修款。如果在上述代理期限内瑞格公司不能完成预定的销售目标，一方面说明瑞格公司的代理销售能力存在问题，另一方面说明瑞格公司对带装修房产销售的市场预期判断是错误的，应当接受市场规律的惩罚。目前，既不存在合同约定的解除条件，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，瑞格公司要求被告返还装饰装修费用，于法无据。综上，原告瑞格公司的起诉，没有任何的事实依据和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年1月14日，天朗公司（委托人、甲方）与瑞格公司（受托人、乙方）签订一份《珠海天朗海峰国际中心房地产项目销售代理合同》，主要内容包括：甲方指定乙方为中国内地及港澳的独家销售代理，销售甲方指定的由甲方兴建拥有的天朗海峰现可售物业项目，该项目为公寓、住宅；代理期限为2015年2月1日至2016年1月31日止，代理到期后，双方经协商同意，可根据本项目需要延长代理期限。关于费用负担，合同第三条约定：……乙方进场后，需在7天内向甲方提交售楼部整改方案，这部分整改费用由甲方承担。之后的推广物料包含但不限于宣传材料印刷、售楼书印刷、户外广告及布幅印刷、电视和网络广告制作等制作及发布费用均由乙方负责支付，甲方负责协助设计、创作、执行，乙方于每月1日前将下月推广计划报甲方备案，如甲方需要在乙方广告计划之外的宣传媒体做推广，其费用由甲方承担，但乙方需协助甲方做好策划工作，如需要乙方进行广告制作，乙方承诺以成本价进行结算；本项目策划组及销售部工作人员均为乙方雇员，其工资、交通等费用全部由乙方负责支付。关于销售价格、代理佣金及支付，该合同第四条及第五条约定：每一套物业的最终销售价格不得低于附件售价表的88折，乙方可以高出此价格销售，但不得低于此价格进行销售；乙方的代理佣金为买卖合同实际成交价款的5%；针对甲方推荐并成交的客户，乙方将收取正常代理佣金的80%，作为客户后续服务的费用等。上述销售代理合同还附有天朗海峰1栋、2栋销售价格表。2015年4月28日，天朗公司针对瑞格公司于4月27日提交的《关于团购房的购房折扣申请》，复函如下：一、如一次性出卖三套或以上，最低价款可按85折计，如一次性出卖八套或以上，最低价款可按84折计（以10套房为限）；二、样板房的装修成交单价按1500元/㎡计。上述两项优惠活动的执行时间为2015年5月1日至同年5月31日止。2015年9月17日，天朗公司（甲方）与瑞格公司（乙方）签订《天朗海峰国际中心阶段性销售任务协议》，就乙方2015年9月17日递交的《2015年第四季度团购房申请》，达成如下协议：甲方同意在乙方所代理房源中，从2015年9月18日至2015年12月31日拿出30套房产以85折底价对外销售；如在规定期限内乙方完成销售任务，甲方按实际价款5%的比例给予乙方提成，如未完成销售任务，则按实际价款4%的比例给予乙方提成等。2015年11月27日，天朗公司（委托人、甲方）与瑞格公司（受托人、乙方）又签订一份《装修委托合同》，主要内容包括：甲方委托乙方对2栋4202、4203、4204、4205、4208（后更换为4708）、4706以及2栋44整层共计14套房进行装修、布置；上述房产的装修标准、室内家具及装饰的费用需经双方书面认可并作为本合同的附件；如上述房源实现销售，甲方收取房款，乙方收取装修、家具及装饰款项，如客户要求必须将装修、家具及装饰款项计入房款并开具发票，则甲方在收到客户所有款项后三个工作日内，将房价以外的其余款项扣除税费后转给乙方……如甲、乙双方的销售代理合同到期后不再续签，针对乙方出资装修装饰的上述房源，甲方同意从代理合同到期之日起的三年内（具体日期为：从2016年2月1日至2019年1月31日）仍然委托给乙方销售（具体销售价格、代理费标准等，待原代理合同到期后，双方另行商定，并签订合同约定），若至2019年1月31日，乙方仍有房源未售出，则甲方无条件收回，上述房源内的装修、家私及装饰物等归甲方所有，甲方不再向乙方支付任何费用，乙方对此无异议等。2015年12月1日，瑞格公司与南通承悦装饰集团有限公司珠海分公司（以下简称南通承悦公司）签订《天朗海峰室内装修工程施工合同》，约定：瑞格公司将天朗海峰第二栋44层除7号和9号之外的8套房室内装饰工程发包给南通承悦公司，合同总金额833195.03元。该工程完工后，南通承悦公司报送结算的工程款为842848.77元。瑞格公司主张其实际垫付的装修工程款为833195.03元，其中694329.18元由南通承悦公司提供了工程款发票，余款由瑞格公司以车位抵顶。2015年12月1日，瑞格公司与珠海市南屏震业工程部签订一份《建筑装修工程合同》，约定：瑞格公司将天朗海峰2栋42楼2-6号房及8号房室内装饰工程发包给该工程部，合同总金额485250.42元。该工程完工后，根据珠海市南屏震业工程部出具的工程款发票，瑞格公司实际支付工程款513394.94元。2016年1月29日，天朗公司（委托人、甲方）与瑞格公司（受托人、乙方）又签署一份《珠海天朗海峰国际中心销售代理合同》，主要内容包括：乙方根据甲方的委托，代理天朗海峰项目的销售事宜，并组建专业团队，提供全方位跟进服务，具体包含但不限于商品房的广告推广、销售代理执行；乙方根据甲方提出的要求为其进行本项目联合代理服务；乙方实行劳务承包制，根据项目需要乙方指派销售进行销售，薪酬待遇由乙方负责；本次销售代理期为2016年2月1日至2017年1月31日，代理期满后，双方（视销售合作情况）欲继续合作，应于本合同届满之日前15个工作日内进行协商，由双方商定后书面确认。关于代理佣金及结算，该合同第四条约定：4.1代理条件，委托期限内（1）对于按揭购房的，当购房客户按《购房协议》约定将首期款支付完毕，办妥银行按揭贷款手续，待银行放款后，乙方提交销售核对单据，甲方核对完毕后，乙方开具合法发票，甲方给予结佣；（2）对于一次性付款的，当购房客户按《购房协议》约定将购房款支付完毕后，乙方提交销售核对单据，甲方核对完毕后，乙方开具合法发票，甲方给予结佣；（3）乙方有义务敦促购房客户按照《购房协议》及《商品房买卖合同》的约定，按时付清房款，按时办妥银行按揭手续，达到放款条件，如购房客户未按时付款或未按时完成上述手续，甲方有权给予乙方处罚，即在佣金中扣除罚金5000元/套；4.2关于销售底价、销售任务及佣金结算标准，按甲方要求的定价标准，对外销售底价为8.8折；在合同期限内，若一个季度完成销售数量在30套或以上的，给予4个点的佣金，若一个季度完成销售数量在30套以下的，给予3个点的佣金，在合同期内，禁止乙方发生违反合同规定以及吃差价的行为，经甲方发现，予以核实后将给予乙方处罚，取消乙方的销售代理资格，并扣除该套房产的全额佣金……针对乙方已装修的房源共14套，按照以下方案执行：A按甲方要求的定价标准，毛坯对外销售底价为8.8折；B装修及装饰费用由乙方自行收取；C在合同期内，对于装修房源一律给予4个点的佣金；D在合同期内，禁止乙方发生违反合同规定以及吃差价的行为，经甲方发现，予以核实后将给予乙方处罚，取消乙方的销售代理资格，并扣除该套房产的全额佣金；双方合作过程中涉及成交客户之外的任何第三方，由乙方与第三方另行签订合同，所有发生的第三方费用及相关责任由乙方承担。该合同第五条、第六条分别就双方的权利义务进行了约定，其中包括：甲方应当就乙方发起的需书面确认的文件及时做出响应和审核（5.4）；甲方在2016年2月1日前将指定商品房定价明细以书面确认给乙方进行销售，同时甲方根据项目实际需要，随时调整项目定价（5.5）；甲方应当提供乙方完成本合同约定事项所需的相关资料，并对其真实性、准确性负责，确保所提供的资料完整（5.6）；甲方应当委派专人（沈煜仪）配合本合同的执行工作；甲方负责委派财务人员收取诚意金、订金、商品房款项等所有费用，乙方自行负责制定宣传方案，并承担相关费用（5.9）；乙方应严格按照本合同约定如期、保质保量完成委托事项（6.4）；乙方应严格按照双方约定开展工作，主要内容包含但不限于以下情形：乙方应当提前向甲方索取工作所需的相关资料；所有流程和事项应当得到甲方同意后，乙方可以执行；乙方须确保按照有关法律、法规的规定，进行销售代理工作；乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒、虚假或过度承诺，否则需承担因此导致的一切责任等；乙方应就甲方发起的流程和事项及时做出响应、调整或纠正（6.6）等。关于违约责任，合同第七条约定：甲乙双方擅自单方面解除本合同，即为违约。违约方赔偿守约方100万元；若甲方未能及时响应乙方发起需甲方审核的事项或未能及时提交相关资料而造成本合同无法履行的，甲方承担相应违约责任；如乙方未严格遵守双方约定之工作流程及程序，应及时采取补救措施，如造成不利影响的，应承担相应的违约责任，影响重大的，甲方有权取消乙方代理资格等。该合同附有《天朗海峰1栋、2栋销售价格表》。其中天朗海峰2栋销售价格表上由天朗公司于2016年1月30日备注：其中2栋42层02、03、04、05；2栋44层；2栋4706、4708房为瑞格公司独家销售，折扣8.8折；2栋45层已装修。在瑞格公司独家代理期限届满后，天朗公司主张为了扩大销售，还引入了珠海正顺房地产代理有限公司等三家公司与瑞格公司共同代理天朗海峰国际中心的销售。2016年1月20日，天朗公司向瑞格公司发出《通知》，内容是：根据双方2015年9月17日签订的《天朗海峰国际中心阶段性销售任务协议》，天朗公司同意将完成任务的时间延至2016年1月31日，但成交须达到如下条件：1、折扣为85折（原价按原来价格表），2016年2月1日实行新价格；2、签订认购协议，定金不少于5万元；3、按时交付首期及办理银行按揭手续，银行出同贷书。同年1月31日，瑞格公司向天朗公司支付40万元作为购买1栋2204、2304、2804、3105、3606、3506、3505、4510等八套房的定金。同年4月12日，天朗公司通知瑞格公司称：若该公司能够在2016年五一节前完成15套的销售任务，将在原合同规定的佣金基础上，额外增加成交总价1个点的佣金奖励。同年4月26日，天朗公司书面通知瑞格公司，称：为了前期销售“天朗海峰国际中心”的需要，天朗公司委托瑞格公司暂时利用一栋一楼前台及大堂场地开展现场销售工作。目前，广大业主已陆续入伙，“天朗海峰国际中心”入住率不断增加，业主对物业管理的要求更加严格……该公司和物业管理处已接到多位业主的投诉，由于销售公司未经业主同意继续占用和使用上述区域，影响了住户的出入私密性及安宁休息权，损害了全体业主的公共利益，并有部分业主因此拒交物业管理费。鉴于以上情况，自2016年5月1日起，物业管理处将全面接管一栋前台及大堂，请瑞格公司销售人员和其他工作人员全部撤离上述场地并做好交接工作等。之后，瑞格公司撤离上述场地。2016年6月1日，瑞格公司向天朗公司发出《联系函》，要求天朗公司书面回函明确近期的销售价格是否有调整、是否推出优惠政策、有哪些房源已售并提供销控表。同日，瑞格公司向天朗海峰公司另发送一份《联系函》，称：关于天朗公司委托瑞格公司装修的十四套房，现将装修合同呈报天朗公司，合计装修费用1346589.97元，其中：2栋44层共8套房的装修费用833195.03元为含税价格，其中2栋42层4套房和47层2套房，瑞格公司与装修公司签订的合同价485250.42元为不含税价格，加上税费28144.52元，价税合计513394.94元；如天朗公司可于一周内支付以上费用给瑞格公司，瑞格公司同意解除2015年11月27日与天朗公司签订的《装修委托合同》。2017年2月13日，瑞格公司向天朗公司发送《联系函》，主要内容包括：要求天朗公司结算客户任勇购买的1-2204房所涉代理费，另对独家代理期间天朗公司私自销售的客户按正常代理费的80%结算佣金；由于天朗公司违反约定，应作相应赔偿；关于瑞格公司出资装修的14套样板房，天朗公司2016年5月之后一直未提供最新的定价标准，在此情况下，瑞格公司无法进行对外销售，要求天朗公司返还瑞格公司实际支出的装修款等。关于1-2204房。2016年2月28日，瑞格公司与天朗公司签订《珠海“天朗海峰国际中心”房产认购协议》，主要内容包括：瑞格公司向天朗公司认购1-2204房，总价975871元，签订协议时缴纳定金50000元，首期款295871元于2016年3月25日前付清，其余68万元办理按揭手续；2016年4月1日到售楼部签订正式的合同，未按时签订合同的，天朗公司有权解除协议并没收定金等。2016年3月2日，任勇（乙方）与瑞格公司（甲方）签订《天朗海峰房产诚意认购协议》，约定：乙方购买甲方1-2204房，委托甲方申请优惠价格；房屋总价1306658元，乙方向甲方要求申请该房屋优惠价格总价1100000元，乙方向甲方交纳购买诚意金50000元；如果甲方按乙方要求申请到指定优惠价格，乙方交纳的诚意金直接转为乙方购买该房屋的定金；如果在双方约定的时间内，甲方申请不到乙方指定的优惠价格，甲方接到乙方停止购买通知三天内全额退还乙方诚意金……双方约定的申请时间到2016年3月5日为止。协议还手写：“备注：其中124129元不开具发票，如需开具发票，税费由购买方承担（可开具我司咨询服务费发票）。该费用不计入接下来与天朗海峰签署协议及合同总价款之内。”2016年3月4日，任勇向瑞格公司支付定金15万元。2016年3月22日，任勇、瑞格公司签订《天朗海峰国际中心更名申请》递交天朗公司，内容为：瑞格公司自愿将所购商品房1栋2204房更名为任勇所有，该商品房的相关权益也一并转移，任勇继受瑞格公司与天朗公司签订的《购销协议》中约定的权利与义务，由任勇与天朗公司重新签订《商品房买卖合同》等。同日，任勇（乙方）与天朗公司（甲方）就上述房产签订《珠海“天朗海峰国际中心”房产认购协议》，约定：成交总价975871元，协议签订时支付定金50000元，首期款195871元2016年3月31日前付清；其余78万元乙方须到甲方指定的银行办好按揭手续。2016年4月6日，任勇与天朗公司签订《珠海市商品房买卖合同》。同年4月11日，天朗公司出具了195871元的发票。同年5月27日，任勇与天朗公司签订《解除协议》，约定解除双方2016年4月6日签订的《珠海市商品房买卖合同》，任勇按照要求提交资料办理解除合同相关事宜，天朗公司在办妥后一个月内退还购房款195871元。瑞格公司该案认可共计收取任勇320000元，其中天朗公司收取款项195871元。2016年6月29日，任勇曾诉至本院，要求瑞格公司退还房屋差价款124129元。2016年9月29日，本院作出（2016）粤0402民初5269号民事判决，驳回了任勇的诉讼请求。任勇不服并提出上诉，珠海市中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）粤04民终834号民事判决，驳回上诉，维持本院一审判决。上述生效判决认为，1-2204房是瑞格公司向天朗公司认购后再转卖给任勇；瑞格公司收取的124129元属于更名费，而非任勇主张的差价款；任勇与天朗公司因按揭贷款问题解除买卖合同，并无证据证明是瑞格公司的过错导致，任勇主张瑞格公司承担违约责任缺乏依据。关于2-5109房。2015年12月21日，瑞格公司（甲方）与朱伟杰（乙方）签订《天朗海峰房产诚意认购协议》，约定：乙方购买甲方2-5109号房，房屋总价2481888元，乙方向甲方要求申请该房屋优惠价格2134424元，乙方须向甲方交纳诚意金10万元；如果甲方按乙方要求申请到指定优惠价格，乙方缴纳的购买诚意金直接转为乙方购买该房屋的定金；如果在双方约定的时间内，甲方申请不到乙方指定的优惠价格，甲方接到乙方停止购买通知三天内全额退还乙方诚意金……双方约定的申请时间到2015年12月23日为止。协议还手写：“备注：其中24819元不含发票。”2015年12月21日，朱伟杰向瑞格公司支付购房诚意金10万元，并约定于2016年1月6日前付清首期款并办理相关手续。2016年1月26日，朱伟杰、廖媛媛与天朗公司签订了《商品房买卖合同》，约定：朱伟杰、廖媛媛向天朗公司购买2-5109房，总价2109605元，首期款849605元，余款126万元办理按揭。瑞格公司认可其向朱伟杰收取了24819元，但认为该款项是公司就提供按揭和垫付款项服务向客户收取的服务费。关于瑞格公司销售情况。瑞格公司主张，在2015年2月1日至2016年1月31日独家代理期间，瑞格公司共销售房屋52套，其中天朗公司已结佣金47套（包括1-1802、1-2704、1-3105、1-4510）；另有5套包括2-4210孙建忠、2-5109朱伟杰、1-2204任勇以及瑞格公司自行购置的1-2304、1-3506，天朗公司未结算佣金；在2016年2月1日至2017年1月31日非独家代理期间，瑞格公司共销售房屋2套（1-4605、1-4606），天朗公司已结佣金共101780元。天朗公司则表示，在独家代理期间，瑞格公司共销售房屋44套（包括2-5109）；在非独家代理期间，瑞格公司共销售房屋6套（包括1-1802、1-2704、1-3105、1-4510、1-4605、1-4606）。此外，瑞格公司主张在其独家代理期间天朗公司自行销售房屋共88套。天朗公司表示上述88套房屋中，有21套系天朗公司在瑞格公司独家代理期间届满后自行销售，有34套系天朗公司内部股东分房，但尚未签约；有33套系天朗公司在瑞格公司独家代理期间自行销售，具体如下：一、老业主介绍或另购共10套（1-1403，价款969855元；1-2002，价款957632元；1-2107，价款1666786元；1-2602，价款984382元；1-3107，价款1824093元；1-3507，价款1857563元；1-3509，价款1906411元；2-3303，价款1001760元；2-3304，价款1020160元；2-3305，价款1260320元）；二、员工介绍客户购买共7套（1-1707，价款1673480元；1-2303，价款957438元；1-2801，价款1255314元；1-3305，价款1305478元；1-3306，价款1305478元；2-2505，价款1196438元；2-2506，价款1220000元）；三、工程款或其他应付款抵房共7套（1-3510，价款1323006元；2-1509，价款1691639元；2-2206，价款1183362元；2-2805，价款1172098元；2-4605，价款1566735元；2-4606，价款1566735元；2-4701，价款1473715元）；四、公司股东分房自行销售共4套（1-2305，价款920966元；1-3101，价款1001234元；1-3108，价款1067512元；2-1507，价款1209169元；）；五、客户直接找天朗公司购买共4套（1-2906，价款1245532元；2-3307，价款1766258元；2-3610，价款1305008元；2-4608，价款1180637元）；六、公司员工福利价格房指标1套（1-3501，价款1257696元）。此外，天朗公司还提供了一份公司总经办于2015年11月23日发给公司股东的通知，主要内容包括：按照2015年11月19日余总的会议指示，未收回投资款将以房产形式分给各股东，分房价格为面价的6.5折……请各位股东在2015年12月5日前完成选房事宜等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。天朗公司与瑞格公司于2015年1月14日签订的《珠海天朗海峰国际中心房地产项目销售代理合同》、2015年11月27日签订的《装修委托合同》、2016年1月29日签订的《天朗海峰国际中心销售代理合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。依据上述合同内容，两公司之间形成商品房委托销售代理合同关系。结合本案双方争议的焦点，本院作如下分析：关于1-2204房佣金的问题。根据本院（2016）粤0402民初5269号以及珠海市中级人民法院（2017）粤04民终834号生效判决的认定，上述房产是瑞格公司向天朗公司认购之后再转卖给任勇，瑞格公司向任勇收取的124129元属于更名费。首先，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）项的规定，房地产经纪机构及经纪人员不得承购自己提供经纪服务的房屋。瑞格公司的行为与上述规定不符。其次，瑞格公司自身认购1-2204房后再转卖获利的行为，与瑞格公司作为中介向天朗公司提供房地产代理服务并收取佣金的行为，在性质上完全不同。瑞格公司要求天朗公司按照销售代理合同计付佣金，依据不足。最后，根据前述判决，任勇与天朗公司因按揭贷款问题协商解除了买卖合同，最终并未完成交易。至于合同解除的具体原因，瑞格公司在庭审时称不清楚，其在诉状中又将责任归于任勇违约，同样缺乏依据。综上，对于原告瑞格公司要求被告天朗公司支付1-2204房佣金，本院不予支持。关于2-5109房佣金的问题。瑞格公司与朱伟杰于2015年12月21日签订了《天朗海峰房产诚意认购协议》。朱伟杰与天朗公司之后签订了《商品房买卖合同》并完成了交易，达到了代理销售合同所约定的佣金支付条件。如天朗公司所述，上述认购协议上列明的“申请优惠价格”2134424元与买卖合同约定的总价2109605元之间相差24819元。瑞格公司承认其收取了该款项24819元，但主张是其向客户收取的服务费。天朗公司主张朱伟杰向其投诉瑞格公司吃差价，但未提供证据予以证实。天朗公司以此为由拒付佣金，依据不足。该款项收取的争议，可由瑞格公司与朱伟杰自行解决。综上，瑞格公司要求天朗公司支付2-5109房佣金84384.2元（2109605元×4%），本院予以支持。关于瑞格公司主张的独家代理期间（2015年2月1日至2016年1月31日）损失问题。根据《房地产经纪执业规则》第三条第（十）项的有关定义，“独家代理”是指委托人仅委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。根据天朗公司与瑞格公司于2015年1月14日签订的《珠海天朗海峰国际中心房地产项目销售代理合同》第一条合作方式和范围，天朗公司指定瑞格公司为中国内地及港澳的独家销售代理，销售天朗公司指定的天朗海峰现可售物业项目。该合同虽然排除了天朗公司另行委托其他房地产经纪机构进行代理销售，但其内容并未明确禁止天朗公司自行销售。因此，关于天朗公司自行销售部分，瑞格公司要求天朗公司赔偿相应的佣金损失，理据不足，本院不予支持。关于瑞格公司主张的非独家代理期间（2016年2月1日至2017年1月31日）损失问题。瑞格公司主张，自2016年6月起，天朗公司拒绝提供销控表及最新销售价格导致瑞格公司无法正常销售，应承担相应的违约赔偿责任。天朗公司表示，关于可售房源以及价格调整等销控信息，双方均是通过公司员工进行口头沟通，而非采取书面形式；如果天朗公司认可瑞格公司的销售价格，就会在认购协议或销售合同上盖章确认。本院认为，在多家房地产经纪机构代理销售期间，天朗公司作为委托人理应及时更新可售房源及价格调整信息并反馈给经纪机构，以便于经纪机构开展业务。双方于2016年1月29日签订的《珠海天朗海峰国际中心销售代理合同》第5.3条、第5.4条约定：天朗公司应当向瑞格公司提供进行代理销售本项目所必需的法律文件及相关资料，以便瑞格公司全面、准确和清晰的向购房者进行介绍；天朗公司应当就瑞格公司发起的需书面确认的文件及时做出响应和审核。该合同第7.2条约定：若天朗公司未能及时响应瑞格公司发起需天朗公司审核的事项或未能及时提交相关资料而造成本合同无法履行的，天朗公司承担相应违约责任。该合同第九条约定：双方合作过程中的资料交接、计划执行、通知的送达等均采用书面形式。2016年6月1日，瑞格公司以联系函的方式要求天朗公司明确可售房源以及销售价格调整等信息，但天朗公司并未及时做出响应并予以书面回复。因此，天朗公司确实违反了销售代理合同中的上述约定，在客观上给瑞格公司此后业务的开展带来不利影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，在销售代理合同对赔偿数额或者违约金未作明确约定的情况下，原告对其主张的违约所致损失应当提供相应证据予以证实。包括房地产市场调控政策在内，影响房地产经纪机构销售业绩的因素有很多。即便剔除其他因素，独家代理期间的销售具有排他性，与非独家代理期间的销售数据显然不具有可比性。本案中，瑞格公司请求对比独家代理期间的月平均佣金收入，来计算2016年6月1日至2017年1月31日非独家代理期间的佣金损失，依据不足，本院难以认定。结合瑞格公司主张的非独家代理期间2016年2月1日至同年5月31日期间的销售情况（1-4605房、1-4606房，佣金合计101780元），同时适当考虑政策调整等因素，本院酌定天朗公司赔偿瑞格公司2016年6月1日至2017年1月31日期间的佣金损失合计20万元。关于瑞格公司主张的《装修委托合同》解除及装修费用返还问题。根据《装修委托合同》第六条的约定：在独家代理销售合同到期后，对于瑞格公司出资装修的14套房源，天朗公司同意延长代理期限至2019年1月31日，具体销售价格、代理费标准等，待原代理合同到期后，双方另行商定，并签订合同约定。随后，原、被告于2016年1月29日签订的代理销售合同第4.2条第（4）款以及销售价格表对上述房源的具体销售价格、代理费标准等进行了约定。2016年4月26日，天朗公司通知瑞格公司于2016年5月1日前撤离一栋一楼前台以及大堂等原有销售场地，虽解释了原因，但在五一节假日销售旺季来临之前要求瑞格公司撤离原有销售场地，客观上给其业务开展带来了不利影响。另一方面，如前所述，瑞格公司以联系函方式要求天朗公司明确可售房源以及销售价格调整等信息，但天朗公司未能及时响应及回复，违反了销售代理合同中相关约定，影响了瑞格公司的正常销售。从天朗公司本案提供的佣金结算表（即天朗海峰销售单位一览表）来看，该公司相关人员在审核结算时也提及尽快与瑞格公司解除相关销售关系。从现有证据来看，在双方发生争议之后，《装修委托合同》所涉及的14套带装修房源的销售工作已无法继续正常履行。原告要求解除《装修委托合同》并由天朗公司返还垫付的装修费用，理由正当，本院予以支持。至于瑞格公司实际垫付的装修费用，应以装修单位出具的发票所载明的金额为准，合计1207724.12元。瑞格公司主张另以车位抵顶了装修工程款，缺乏依据，不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告珠海瑞格智造投资有限公司支付2-5109房佣金人民币84384.2元；二、被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告珠海瑞格智造投资有限公司赔偿2016年非独家代理期间的佣金损失人民币200000元；三、解除原告珠海瑞格智造投资有限公司与被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司于2015年11月27日签订的《装修委托合同》；四、被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告珠海瑞格智造投资有限公司返还装修费用人民币1207724.12元；五、驳回原告珠海瑞格智造投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币65569元，由被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司负担人民币12737元，由原告珠海瑞格智造投资有限公司负担人民币52832元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡审 判 员  谢 光人民陪审员  郝亚彬二〇一八年十二月十日书 记 员  张景民何倩