江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0585民初3788号原告：曹千林，男，1963年1月25日出生，汉族，住太仓市。被告：陈伟兵，男，1980年5月6日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：王永明，江苏娄东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁，江苏娄东律师事务所律师。原告曹千林诉被告陈伟兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹千林，被告陈伟兵及其委托诉讼代理人王永明、王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹千林向本院提出诉讼请求：1、被告腾退非法占用的房屋面积归原告；2、被告移开放置原告门口的两台吊烟机；3、被告按照每月2000元赔偿原告自2016年4月1日至腾退之日损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告就太仓市城厢镇南城雅苑5号楼底楼商铺存在房屋租赁关系。因原告开药店需要100平方米，原告将房屋出租被告时约定原告使用的南门夹房内实际面积为100平方米，剩余面积由被告使用。2016年4月1日开始，被告不肯让出面积给原告，致使原告药店无法搬至南城雅苑。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法判决。被告陈伟兵辩称：原、被告签订的租房协议，是双方真实意思的表示，被告按时缴纳了房租，原告也应将相应面积的商铺交付被告使用，被告不存在非法占用原告房屋的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年12月30日，原告（承租方、乙方）与案外人太仓市诚诚物业管理有限公司(出租方、甲方)签订租房协议一份，约定：“乙方因营业需要，租借甲方位于城厢镇新城区南城雅苑5幢商铺底楼，面积约为240平方米。为明确房屋租赁期间双方的权利及义务，经协商订立协议如下：一、租赁时间为叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日。二、租金为2016年4月1日至2017年3月31日每年租金为75000元、2017年4月1日至2018年3月31日每年租金为75000元、2018年4月1日至2019年3月31日每年租金为75000元。三、付款方式：先付后用，每半年付一次”。双方还对其他事项进行了约定。2015年12月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订租房协议一份，该协议内容为十二条，约定：“乙方因营业需要，租借甲方位于城厢镇新城区南城雅苑5幢商铺底楼，面积约为140平方米，为明确房屋租赁期间双方的权利及义务，经协商订立协议如下：一、租赁时间为叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日。二、租金为2016年4月1日至2017年3月31日每年租金为65000元、2017年4月1日至2018年3月31日每年租金为65000元、2018年4月1日至2019年3月31日每年租金为68000元。三、付款方式：先付后用。双方还对其他事项进行了约定。2016年1月25日，原、被告又签订租房协议一份，协议内容为十二条，约定：“乙方因营业需要，租借甲方位于城厢镇南城雅苑5号楼商铺底楼（面积平方米未写），为明确房屋租赁期间双方的权利及义务，经协商订立协议如下：一、租赁时间为叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日。二、租金为2016年4月1日至2017年3月31日每年租金为60000元、2017年4月1日至2018年3月31日每年租金为60000元、2018年4月1日至2019年3月31日每年租金为60000元。三、付款方式：先付后用，每壹年付一次”。协议的第四条至第十二条内容同双方于2015年12月签订的租房协议内容一致。另该协议下方标有“注”，内容为：①甲方南门夹房内实际面积100平方，剩余面积归乙方使用。②广告牌位置夹到墙位置，广告牌位置到字位置。③夹墙外转角不动。④12月份签的合同作废。庭审中，原告提供的上述租房协议原件中，在甲方南门夹房内“实际面积”的“际”上方标注有“（用）”；被告提供的上述租房协议原件中未有上述更改。原告认为被告应腾退相应面积使其使用的房屋实用面积达到100平方米，双方发生纠纷。庭审中，被告确认本案涉及的140平方米、100平方米面积均为建筑面积。对双方于2015年12月、2016年1月25日两次签订租房协议的原因，原告陈述：2015年12月协议中约定面积为140平方米建筑面积，当时不知道确切的面积，就写了140平方米这个数额，被告也说无所谓好商量。后被告对外称签订了一份实际面积为140平方米的合同，因为我要开药店需要100平方米，我知道了被告的说法后和被告商量，说我要开药店必须要100平方米，所以重新签订了合同。被告陈述：当时原告说要开药店需要100平方米，所以签订了2016年1月25日的协议；因为要让一些面积给原告，所以租金降到了6万元；对于100平方米是实用面积、建筑面积双方没有约定清楚；2016年1月25日协议下方的“注”的内容是原告在签协议时写的；注中第4点12月份合同作废，指的是2015年12月的协议；2016年1月25日签订协议后，原告想了一晚上，第二天原告找到被告说要改一下字，不能写“实际”要写“实用”，被告不同意。2017年1月4日，案外人太仓市城通建设投资有限公司（甲方）与太仓市诚诚物业管理有限公司（乙方）签订委托协议书一份，载明：“鉴于1、乙方已于2015年12月30日、2016年9月23日、2016年11月7日分别与承租人曹千林、张惠林、袁娇签订《租房协议》，由该三名承租人分别租赁了位于太仓市科教新城南城雅苑5幢商铺、21号楼附房二楼、21幢附房（以下简称租赁标的物）用于营业；2、甲方系上述租赁标的物实际所有权人；3、因乙方系物业管理方面的专业型公司，为更好的管理上述租赁标的物，甲方决定全权委托乙方对租赁标的物进行出租及管理。为此，甲乙双方经自愿、平等、友好协商，达成协议如下：一、甲方对乙方与承租人曹千林、张惠林、袁娇于2015年12月30日、2016年9月23日、2016年11月7日签订的三份《租房协议》予以追认。乙方继续享有和承担该三份《租房协议》中的相应权利和义务，但对于该三份《租房协议》期满后是否续签乙方需征得甲方的书面同意。二、甲方委托乙方对租赁标的物进行出租及管理，包括但不限于以下事项：1）租赁标的物的出租（包括与承租人及时签订相应的租赁合同、及时收取租金等费用）和日常管理；2）租赁标的物的物业管理；3）租赁标的物的相关设施设备属于出租方的维护与管理责任；4）甲方要求乙方完成的其他委托事项。三、乙方负责按时、足额向承租人收取租金，乙方应于与三名承租人签订的《租赁协议》中约定的每期租金支付期限届满后7日内将收取的租金（不含税）全额支付给甲方，甲方在收到租金后7日内将管理费支付给乙方。管理费按乙方与承租人签订的租金部分的45%计算，承租人是否按约支付租金不影响甲方的权益。四、乙方负责全权、妥善处理与承租人租赁相关的全部事项，与甲方无关，如甲方因此被要求承担任何责任的，甲方可向乙方追偿”。同时，双方还约定了其他事宜。原告为证明其要开设药店需要100平方米的房屋向本院提供了2014年8月10日利民社区的证明、2016年3月22日营业执照。其中证明载明：“太仓市药监局、太仓市社保局：兹于太仓市城厢镇黄菇堂药店的位置，设于原南郊胜昔村，位于204国道西。现已合并为太仓市科教新城利民社区。药店周围原利民村和胜昔村已全部拆迁搬走。药店也已列为城厢镇规划拆迁范围。为此，黄菇堂药店也应作好搬迁准备。请太仓市药监局领导、太仓市社保局领导给予批准黄菇堂药店的搬迁申请要求”。营业证照载明名称为太仓黄菇堂药店有限公司、住所为太仓市××新城区××幢商铺，法定代表人为张金凤（原告称系其配偶），成立日期为2015年5月21日，发照日期为2016年3月22日。被告对上述证据的真实性没有异议。被告为证明原告在丈量位置后交付140平方米房屋给被告向本院提供了单兴来的调查笔录。单兴来称：我不认识曹千林，2016年1月25日晚上不到9点我去华美超市玩，看到一个50多岁、个子不高、长脸的男人在和超市老板谈租房的事情；当时我听到那个男人说他的房子一共有240平方米，他开药店要用100平方米，另外140平米左右的房子租给超市老板；当时那男人用钢皮卷尺丈量，量到货架的位置说应该差不多了；我看到货架的位置是离墙面2块半瓷砖的位置；我听到超市老板说货架不能动的，会影响超市做生意，那个男人也说不会动的，如果差1、2平方米就叫亲戚托一下关系，不影响办证的；大概10点半左右，我看到超市老板和那个男人签了合同，又过了半小时左右那个男人又来超市要求改一个字，要把实际改为实用。原告认为单兴来的陈述不属实，原告称2016年1月25日签订协议时，原告没有丈量，面积是被告丈量的，被告量到货架位置说货架不动，原告不同意。经本院调查，太仓市诚诚物业管理有限公司法定代表人向本院陈述：2015年12月30日租房协议是我单位与曹千林签订的，曹千林是在2011年3月开始租的，这是到期后续租的协议。租赁标的物是南城雅苑5号楼商铺，在图纸上反映为社区用房。协议中240平方米是大约的面积，建筑面积可能是200-240平方米，没有房产证。当时没有约定能否转租，2011年3月他租房后过了一段时间，给我说他租这个房子是为了开药店，之前的药店还没有拆迁，等之前的药店拆迁后再来开药店，这中间有段时间，和我说先把这个房子转租给别人，我同意了。我知道他转租给陈伟兵开超市，起初是不同意开超市的，因为旁边有了一个超市，后来他们还是开了，我也就同意了。租给曹千林的房屋没有隔开，就中间有几个柱子，房屋是一个大的空间；我将房屋出租给曹千林经过了开发商太仓市城通建设投资有限公司的同意，图纸上的太仓市经济适用房开发公司已经不存在了，并入了太仓市城通建设投资有限公司。曹千林的租金支付到了2017年9月。经本院调查，太仓市鹊桥社区工作人员向本院陈述：南城雅苑小区属于鹊桥社区管理，该小区开发商和我们交接过南城雅苑39幢的一处会所，用于办理小区业主的婚喜事酒席；5号楼图纸上的一层社区用房没有和我社区交接，也不知道该房屋的使用情况。经本院调查，太仓市城通建设投资有限公司工作人员向本院陈述：南城雅苑由太仓市经济适用房开发中心开发建设。2013年左右，国资委下发文件由太仓市城通建设投资有限公司来管理太仓市经济适用房开发中心。图纸显示为社区用房的5号楼房屋未交社区使用，该房屋的所有权××太仓市经济适用房开发中心的，但是产证还没有办理。我们在2017年1月4日与太仓市诚诚物业管理有限公司签订协议，租金由太仓市诚诚物业管理有限公司收取交给我们，我们给太仓市诚诚物业管理有限公司管理费。太仓市诚诚物业管理有限公司已交给我们曹千林2016年4月1日至2017年3月31日的租金75000元。之前太仓市诚诚物业管理有限公司与曹千林的租赁关系都是太仓市诚诚物业管理有限公司在操作，我们不清楚。经本庭组织双方现场查看，现原告使用的房屋与被告使用的房屋间有板材材质隔墙分隔。关于该隔墙的形成，原告陈述：最初被告从我这承租了北面一小间房屋，南边房屋我租给了开五金店的，后来五金店生意不好，将房子转租给被告和一个开小吃的，原告不知道具体谁砌墙分割开的房屋，原、被告在2015年12月签订租房协议时隔墙已存在。被告陈述：被告于2012年左右向原告承租了北面一间小房间，南面大面积的两间房间开的是五金店，2014年年底，被告从原告处又租了中间一部分面积，合计140平方米，也就是当时五金店的北边一部分给了被告使用；2015年12月，原、被告补签合同，确认被告租的房屋面积为140平方米；2016年1月25日，双方又签订一份租房协议，被告看到合同上原告自用100平方米，考虑到总房屋面积为240平方米，被告可以使用的面积仍为140平方米，且便宜了5000元每年，所以同意与原告重新签订合同；被告在2014年拿到五金店北面一部分时，原、被告使用房屋中间的隔墙已存在，被告没有砌过墙，只是把和五金店之间的那堵墙打通了而已。经本院组织双方对现场进行测量，双方确认原告现使用房屋墙内侧到墙内侧面积约为53.31平方米，被告使用房屋墙内侧到墙内侧面积约为149.40平方米，外墙体尺寸为20公分，原、被告使用房屋分割板材隔墙尺寸为6公分。审理中，原告明确暂不要求处理被告移开放置原告门口的两台吊烟机的主张；原、被告明确被告已支付租金至2018年3月底。以上事实，有原告提供租房协议、收据、证明、营业执照、租房协议，被告提供的租房协议、调查笔录，本院的调查笔录，调取的租房协议、委托协议书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告于2016年1月25日签订的《租房协议》系双方当事人自愿签订，不违反相关法律的规定，合法有效，双方应按照协议的约定全面履行义务。关于原告要求被告腾退面积的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原、被告对2016年1月25日签订的《租房协议》下方“注”中第1点“南门夹房内实际面积100平方”的“实际”的理解产生了分歧。本院认为，要确认该条款的真实意思，应根据合同的相关条款、合同签订的背景、合同的目的、交易习惯等综合进行判断。首先，从合同签订的背景看，双方先后于2015年12月、2016年1月25日签订两份租房协议。被告庭审时明确2016年1月25日又签订租房协议是因为原告说开药店需要100平方米，说明原、被告协商时即涉及100平方米的面积。其次，从前后两份合同签订的面积看，2015年12月签订的租房协议载明的租赁面积为140平方米，2016年1月25日签订协议未写明租赁面积，且“注”中写明了“南门夹房内实际面积100平方”，说明双方前后两份租赁合同对租赁面积进行了变更。第三，从租金变化看，2016年1月25日租房协议的租金数额较2015年12月租房协议的租金数额减少，且被告在庭审中明确租金减少系需腾退一些面积，说明双方在2016年1月25日签订协议时已明确被告需要腾退面积给原告。第四，从文字的表述看，原告在自己保存的2016年1月25日租房协议“南门夹房内实际面积100平方”中“际”的上方自行增加“用”，说明双方当时未约定为实用面积100平方米。第五，从租赁合同的通常交易习惯看，租赁人租赁房屋时理解的建筑面积一般为包括墙体在内的房屋面积。根据上述分析，本院认为，原、被告2016年1月25日租房协议下方“注”中100平方米的面积应理解为包含墙体在内的房屋面积较为合理。结合双方当事人确定的测量数据，经测算，被告需要腾退其使用的太仓市城厢镇南城雅苑5幢1楼相应面积给原告，满足原告使用的南面房屋的南边墙外侧（室外）至房屋北面隔墙外侧距离为7.375米，且新隔墙平行于南侧墙体。腾退后，位于各自使用范围内的原隔墙由各自负责拆除；新隔墙由原告负责修建，所需费用由原告负担。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。原告称按照每月2000元标准计算，系其现在使用的房屋及被告应腾退房屋面积的租金。本院认为，根据被告在庭审中的陈述，其明确应腾退相应面积给原告，但其后并未腾退，应赔偿原告相应损失。对于原告主张的损失，考虑到2016年1月25日签订的租房协议中面积100平方米的约定未明确具体，使双方对100平方米面积的理解产生分歧，无法明确被告腾退面积的具体界至，另原告现使用的房屋处于原告的控制下，但被告在协议后仍使用其应腾退的面积，故本院结合双方2015年12月和2016年1月25日协议租金减少的数额，认为被告应按照每年5000元的标准支付原告自2016年1月26日至其实际腾退之日的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈伟兵腾退其使用的太仓市城厢镇南城雅苑5幢1楼相应面积给原告曹千林，满足原告曹千林使用的南面房屋的南边墙外侧（室外）至房屋北面隔墙外侧距离为7.375米，且新隔墙平行于南侧墙体。腾退后，位于各自使用范围内的原隔墙由各自负责拆除；新隔墙由原告曹千林负责修建，新隔墙所需费用由原告曹千林负担。二、被告陈伟兵按照每年5000元的标准支付原告曹千林自2016年1月26日起至其实际腾退之日的损失。上述一、二项于本判决生效后7日内履行。案件受理费560元，由原告曹千林负担362元，被告陈伟兵负担198元。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分于本判决生效后7日内直接支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘玉芳人民陪审员  赵伟忠人民陪审员  蔡蕴芳二〇一七年五月二十五日书 记 员  唐 明