四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终2696号上诉人（原审被告)：杨世钧，男，汉族，1956年6月9日出生，住成都市武侯区。上诉人（原审被告)：吕晓维，男，汉族，1972年12月1日出生，住成都市武侯区。上诉人（原审被告)：张小英，女，汉族，1973年5月15日出生，住成都市武侯区。上诉人（原审被告)：郭南，女，汉族，1969年4月23日出生，住成都市武侯区。上列上诉人的委托诉讼代理人：徐小豪，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李寿黔，男，汉族，1952年12月8日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王蓉，男，汉族，1962年2月18日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：郎梅，女，汉族，1963年1月14日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杨吉忠，男，汉族，1980年6月8日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：喻映华，女，汉族，1980年11月20日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王强，男，汉族，1986年6月15日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：阮蓉，女，汉族，1985年5月11日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：吕贤才，男，汉族，1970年8月4日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：王祝贵，女，汉族，1973年12月26日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杨孟惠，男，汉族，1950年2月23日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：李坤君，女，汉族，1951年7月24日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：高嘉璘，男，汉族，1969年12月30日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：凌征强，男，汉族，1975年10月6日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：李俊，男，汉族，1972年6月17日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：李文娜，女，汉族，1981年3月5日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：蒋玉莲，女，汉族，1977年11月22日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：林誌，男，汉族，1969年2月12日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杨帆，男，汉族，1977年5月8日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：翁铭霞，女，汉族，1977年5月20日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：田敏，女，汉族，1973年8月3日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：黄吉利，男，汉族，1975年6月5日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：张静恒，男，汉族，1973年3月24日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李首金，男，汉族，1990年11月18日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：吴亚岚，女，汉族，1978年8月3日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：赵雅阁，女，汉族，1971年10月24日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：张继祥，男，汉族，1983年6月3日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：甘晓芬，女，汉族，1965年4月2日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：马健，男，汉族，1968年9月21日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：马滔，男，汉族，1989年8月1日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：冯素芳，女，汉族，1956年6月2日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王静梅，女，汉族，1965年5月11日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李雨洹，女，汉族，1987年6月22日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：霍传颂，男，汉族，1987年9月26日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：唐毅，男，汉族，1978年12月1日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王文，男，汉族，1966年8月16日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：郑伟，男，汉族，1974年7月17日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王德京，男，汉族，1974年12月18日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：曹建中，男，汉族，1972年11月12日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：高艳，女，汉族，1978年10月30日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：魏英，女，汉族，1971年11月23日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李明，男，汉族，1974年2月13日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：赖小莉，女，汉族，1987年5月23日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：张家平，男，汉族，1954年10月25日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：阳宇，男，汉族，1976年9月22日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：董健，男，汉族，1964年4月16日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：ＸＸ容，女，汉族，1985年10月2日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：万进，男，汉族，1942年4月14日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：陈福林，男，汉族，1948年2月23日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杨访林，男，汉族，1970年4月15日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：吴旭东，男，汉族，1968年2月21日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：尹衍泽，女，汉族，1956年10月5日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：许飞，男，汉族，1979年2月8日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李华祥，男，汉族，1974年12月12日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：邓波，男，汉族，1970年2月16日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李莎，女，汉族，1961年5月7日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：徐凡奇，男，汉族，1984年7月3日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李军科，男，汉族，1963年3月2日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王熙，男，汉族，1970年9月29日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：邵亚丹，女，汉族，1970年9月16日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李蓉，女，汉族，1970年12月22日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杨洪平，男，汉族，1972年12月7日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杜学仙，女，汉族，1968年4月1日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：付绍禹，男，汉族，1977年11月3日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：黄枫，女，汉族，1978年4月10日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：龚敬菊，女，汉族，1974年3月18日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：帅洪群，女，汉族，1972年1月5日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杨怿，男，汉族，1979年1月1日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：傅克祥，男，汉族，1945年6月12日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李昕悦，女，汉族，1983年1月4日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：兰海英，女，汉族，1972年4月1日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：盛利，男，汉族，1969年7月8日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：侯丽贵，男，汉族，1974年11月26日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：陈剑，女，汉族，1975年11月1日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：侯广博，男，汉族，1974年4月4日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：汪学荣，女，汉族，1944年8月7日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：李惠，女，汉族，1978年9月7日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：敬钊，男，汉族，1988年2月20日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：张军，男，汉族，1970年12月10日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：郭亮，男，汉族，1974年5月14日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：黄金玉，女，汉族，1974年12月13日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：孙雁宁，女，汉族，1970年10月12日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：杨孝江，男，汉族，1965年9月7日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：邹林利，女，汉族，1988年2月13日出生，住成都市武侯区；被上诉人（原审原告)：贺华利，男，汉族，1984年11月4日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：付瑞华，女，汉族，1971年1月28日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王明菊，女，汉族，1979年6月3日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：吴会琼，女，汉族，1965年6月2日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：崔南星，男，汉族，1954年9月21日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：徐强，男，汉族，1968年10月2日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：胡菊芳，女，汉族，1951年11月10日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：付瑞华，女，汉族，1972年1月28日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王志新，男，汉族，1963年12月17日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：高晋，女，汉族，1971年8月10日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：王玉梅，女，汉族，1964年1月21日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：侯勤蓉，女，汉族，1980年10月16日出生，住成都市武侯区。被上诉人（原审原告)：叶承玮，男，汉族，1988年9月24日出生，住成都市武侯区。上列96位被上诉人的诉讼代表人：李蓉，女，汉族，1970年12月22日出生，住成都市武侯区。上列96位被上诉人的诉讼代表人：李寿黔，男，汉族，1952年12月8日出生，住成都市武侯区。上列96位被上诉人的诉讼代表人：尹衍泽，女，汉族，1956年10月5日出生，住成都市武侯区。上列96位被上诉人的委托诉讼代理人：邵杰，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。上列96位被上诉人的委托诉讼代理人：李钦，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。原审第三人：刘勇，男，汉族，1971年8月28日出生，住四川省德阳市旌阳区。原审第三人：成都蓝灵房屋开发有限公司。住所地：成都市金牛区金泉路*号。法定代表人：叶乃鹏。委托诉讼代理人：林仕玉，女，汉族，1966年6月8日出生，系公司员工。上诉人杨世钧、吕晓维、张小英、郭南因与被上诉人李寿黔等96人，原审第三人刘勇、成都蓝灵房屋开发有限公司（以下简称蓝灵公司）业主共有权纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，因没有新的事实、证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨世钧、吕晓维、张小英、郭南的上诉请求：撤销原判，依法将本案发回重审或改判驳回李寿黔等人在一审中提出的全部诉讼请求。事实及理由：“南华苑”小区两期前后分开自治有十余年，两期都各有自己的物管用房，也都实际变更使用。本案案涉物管用房仅由二期业主承担，由蓝灵公司转让给四川瑞通实业发展有限公司实际开发（以下简称瑞通公司），其投资一、二期是各自独立的，故请求法院支持杨世钧、吕晓维、张小英、郭南的上诉请求。被上诉人李寿黔等96人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人蓝灵公司辩称，请求法院依法判决。李寿黔等96人向一审法院起诉请求：确认成都市武侯区永盛南街2号1栋1楼1号的南华苑小区的物管用房属于南华苑小区一、二期全体业主共同所有。一审法院查明，李寿黔等人与杨世钧、吕晓维、张小英、郭南均系居住在成都市武侯区永盛南街2号“南华苑”小区（以下简称南华苑小区）的业主。2003年10月，南华苑小区一期竣工交房。2006年6月，南华苑小区二期竣工交房。一期由蓝灵公司独立建设，二期由瑞通公司实际建设，但二期在规划报批手续方面均以蓝灵公司作为建设单位。二期楼幢中A座1层西北侧规划为物管用房共计150.42平方米，房管部门核定物管用房的门牌号为成都市武侯区永盛南街2号3栋1楼，公安部门核定物管用房的门牌号为成都市武侯区永盛南街2号1栋1楼，上述物管用房现登记在蓝灵公司名下。2004年6月21日，武侯区南华苑业主大会业主委员会成立，任期三年。上述业委员届满，二期业主入住至今，南华苑小区未选举成立新的业主委员会。南华苑小区一期和二期实行分别自治管理，一期由一期的业主代表主持管理，二期由二期的业主代表主持管理，讼争房屋一直由南华苑小区二期业主管理。瑞通公司在二期竣工后将上述物管用房交付给二期业主占有、使用。2011年3月7日，杨世钧以南华苑二期业主的名义，与何桂芝（其配偶代签）签订《租房协议》，约定南华苑二期业主同意将南华苑小区二期业主共有物管房出租给何桂芝，租赁时间从2011年3月15日起至2015年3月14日止，每月租金3000元，第一年免收三个月租金。何桂芝租赁至2012年9月14日后退租。经查，何贵芝在南华苑小区无自有住房。2012年9月14日，杨世钧、吕晓维、张小英、郭南、何贵芝以南华苑二期业主的名义，与刘勇签订《租房协议》，约定南华苑二期业主将成都市武侯区永盛南街2号1栋1楼房屋即案涉物管用房出租给刘勇作经营用房，租赁时间从2012年9月15日起至2015年9月14日止，每月租金4000元；第三年租金根据市场租金情况，作出适当增减。合同签订后，刘勇将所租房屋作为经营茶楼、小卖部使用。2015年9月10日，刘勇以其父刘守金的名义与南华苑二期业主签订《租房协议》，租赁期间从2015年9月15日起至2018年9月14日止，第一年租金每月为5500元，第二、三年租金根据市场租金情况，作出适当增减。上述《租房协议》无二期业主或业主代表的签字。另查明：一、南华苑小区统一由四川铭瑞物业管理有限公司进行物管服务，四川铭瑞物业管理有限公司用二期三单元过道中的办公室作为物业用房。2016年10月28日，其处工作人员江天云称刘勇所支付的租金由二期业主代表发放给二期全体业主，发放的名单、金额曾贴在电梯里，其不清楚二期业主代表是否固定，因为二期业主未公示业主代表姓名，但其又称现杨世钧不是业主代表。2016年10月9日，法院前往案涉物管用房，刘勇接受询问，其称其按租房协议约定的金额向二期业主支付租金，其不清楚业主代表是否变更，但其肯定张小英、郭南曾来收取租金。二、在诉讼过程中，杨世钧、吕晓维、张小英、郭南提交由二期部分业主联合签名出具的《情况说明》，载明：二期系业主自主管理，参与管理的是全体业主，方式是轮换，物业管理用房产生的收入由全体业主均分，南华苑小区分两期报建，分别规划，各自管理历十多年，一、二期的管理用房分别建成，并交各自管理至今。为查明案情，法院向成都成房测绘有限责任公司即南华苑小区的测绘单位了解南华苑小区物业用房的情况。成都成房测绘有限责任公司于2016年12月15日向本院出具《情况说明》，载明：“1、南华苑二期项目房产面积实测报告由我司出具，报告编号：成房测2006-687号，二期有面积为150.42平方米的物管用房，未纳入二期公摊面积；2、根据成都市房产管理局二○○五年八月十九日的‘公告’，成都市房屋产权监理处不再承担房屋面积测量具体工作，“成房测绘公司”保存其相应的电子文档。通过我司保存的成都市房屋产权监理处于二○○四年三月九日对南华苑一期项目出具的报告（测字2003-013号）进行复核，一期有物管用房，纳入一期公摊面积”。三、南华苑小区一、二期业主对物管用房的归属的争议历时已久。2009年11月16日，蓝灵公司以加盖该公司合同专用章的证明告知南华苑二期业主：“南华苑二期项目属独立报建项目，报建项目的国土证、建设工程规划许可证、建设工程施工证等手续均属于二期项目的独立使用手续，二期的物业管理用房属二期业主作为物业管理使用”。其后，蓝灵公司又在该证明上载明，合同专用章仅用于与客户签订购房合同，加盖合同专用章的证明无效。2012年，一期业主傅克祥向武侯区房管局局长信箱、成都市城乡房产管理局等部门反映物管用房情况，武侯区房管局、成都市城乡房产管理局均回复称：根据物业公司提供的该小区的规划总平图所示，该小区属同一规划区域，该小区依法尽快成立业主委员会，再解决相关事宜。2013年4月，武侯区南华苑业主大会业主委员会向法院起诉，要求判令杨世钧、吕晓维，停止侵害物管用房并赔偿损失，法院作出（2013）武侯民初字第1972号民事裁定，裁定驳回武侯区南华苑业主大会业主委员会的起诉。2014年，傅克祥向法院起诉，要求确认杨世钧、吕晓维、张小英、郭南、何贵芝将小区物业用房出租给刘勇的处分行为无效，判令上述五人及刘勇立即停止侵占，将物业用房腾退交还给全体业主，并将租金存入小区专项维修基金帐户。法院作出（2014）武侯民初字第5461号民事裁定，裁定驳回傅克祥的起诉。傅克祥不服裁定，上诉于成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出（2014）成民终字第6309号民事裁定，以傅克祥的起诉未经双过半数业主同意为由裁定：驳回上诉，维持原判。傅克祥向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院作出（2015）川民申字第1316号民事裁定，裁定驳回傅克祥的申请，并在裁定中认定：“涉案小区的业主自治机制客观上未能正常运行，业主对于该争议事项也无法通过物权法第七十六条第二款规定的业主多数决的表决方式进行共同决定，故一、二审裁定按照物权法第七十六条第二款的规定处理业主的起诉确有不当。……对于涉案小区一、二期业主之间因物业用房共有权引发的纠纷，相关业主可视诉讼请求的具体情况并根据民事诉讼法第五十三条的规定，推选代表人进行诉讼”。现李寿黔等96人据此以杨世钧、吕晓维、张小英、郭南、何桂芝五人为被告、刘勇为第三人，向法院提起诉讼，请求判令：一、杨世钧、吕晓维、张小英、郭南、何桂芝停止非法侵占小区物业用房，恢复原状，将物业用房交由小区全体业主使用，刘勇承担连带责任；二、杨世钧、吕晓维、张小英、郭南、何桂芝连带赔偿因非法侵占物权至停止侵权之日止所造成的李寿黔等96人损失。在开庭审理前，李寿黔等96人增加一项诉讼请求，即：三、确认永盛南街2号1栋1楼1号的南华苑小区物管用房属于南华苑小区一、二期全体业主共同所有。在诉讼过程中，李寿黔等96人撤回第一、二项诉求。因何桂芝在南华苑二期无住房，故李寿黔等96人申请撤回对何桂芝的起诉，法院予以准许。以上事实，有房屋产权信息、《情况说明》、规划图纸、建设工程规划许可证、规划验收合格证、证明、回复、（2013）武侯民初字第1972号民事裁定、（2014）武侯民初字第5461号民事裁定、（2014）成民终字第6309号民事裁定、（2015）川民申字第1316号民事裁定、询问笔录、照片及当事人陈述等在案为证。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告……”，本案李寿黔等96人是南华苑小区一期业主，对物业用房的归属有直接的利害关系，其有权推选三名诉讼代表人提起诉讼；四名被告系南华苑小区二期的业主，曾作为二期业主代表，以二期业主的名义将案涉物业用房对外出租，该四人作为共有权纠纷的被告代表二期业主参加诉讼，有事实上的依据。关于杨世钧、吕晓维、张小英、郭南辩称李寿黔等96人无诉权的意见，法院认为，涉案小区尚未成立业主委员会，一、二期业主对于双方所争议的事项客观上无法通过物权法第七十六条第二款规定的业主多数决的表决方式进行共同决定，本案仅涉及案涉物业用房的归属问题，未涉及案涉物业用房的管理、处分，故不必要求“双过半”业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。确认案涉物业用房归属的前提是厘清“建筑区划”这一概念。《成都市物业管理条例》第六条规定：“新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划”；第八条规定：“确需调整建筑区划的，由区（市）县房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分；尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定”。具体到本案，虽然南华苑小区一、二期在规划手续上分别进行报送，一、二期实际的建设单位不一致，但武侯区房管局、成都市城乡房产管理局以规划总平图为依据已明确了南华苑小区一、二期同属一个建筑区划的事实。在行政主管部门未调整区划以及南华苑小区全体业主未共同决定区划调整的情况下，不能凭借南华苑小区一、二期业主分别管理多年的事实认定一、二期不属于同一建筑区划，杨世钧、吕晓维、张小英、郭南的抗辩意见不能成立。因此，李寿黔等96人要求确认案涉物业用房属于南华苑小区一、二期业主共同所有符合法律规定，法院予以支持。遂根据《中华人民共和国物权法》第七十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：确认登记在蓝灵公司名下的成都市武侯区永盛南街2号3栋1层（权1332740，红牌楼派出所核准的门楼号为成都市武侯区永盛南街2号1栋1层）建筑面积为150.42平方米的物管用房归南华苑小区一、二期业主共有。案件受理费4745元，由杨世钧、吕晓维、张小英、郭南负担。二审中，双方当事人未提交新证据，本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然南华苑小区一、二期在规划手续上分别进行报送，一、二期实际的建设单位不一致，但武侯区房管局、成都市城乡房产管理局以规划总平图为依据已明确了南华苑小区一、二期同属一个建筑区划的事实。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条及《成都市物业管理条例》第六条、第八条的相关规定，本案在行政主管部门未调整区划以及南华苑小区全体业主未共同决定区划调整的情况下，不能凭借南华苑小区一、二期业主分别管理多年的事实认定一、二期不属于同一建筑区划，原审法院对李寿黔等96人要求确认案涉物业用房属于南华苑小区一、二期业主共同所有的主张予以支持并无不当。杨世钧、吕晓维、张小英、郭南的上诉请求，本院不予支持。综上，杨世钧、吕晓维、张小英、郭南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4745元，由上诉人杨世钧、吕晓维、张小英、郭南负担。本判决为终审判决。审判长  邓凌志审判员  张艳秋审判员  谢 芳二〇一七年五月十八日书记员  刘 杨