重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终389号上诉人（原审被告）：宋治琴，女，1964年4月17日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。上诉人（原审被告）：黄俊杰（宋治琴之子，又名黄成），男，1991年12月16日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。二上诉人共同委托诉讼代理人：路海军，重庆青原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚贵勇，男，1983年6月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。上诉人宋治琴、黄俊杰因与被上诉人龚贵勇确认合同效力纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋治琴、黄俊杰上诉请求：改判确认我们与龚贵勇不存在房屋买卖合同关系，我们不应向龚贵勇返还购房款16万元。事实和理由：1.一审判决认定基本事实错误，错把民间借贷关系认定为房屋买卖法律关系。黄儒国生前向龚贵勇借款30万元，我们与龚贵勇签订《房屋买卖协议》是为了担保龚贵勇之借款，我们与龚贵勇之间并不存在真实的房屋买卖协议与房屋买卖行为，双方之间应认定为民间借贷关系而非一审判决认定的房屋买卖关系。2.一审判决适用法律错误。本案应适用借款合同相关法律，而不应适用物权法和确认合同效力相关法律。龚贵勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且二上诉人的上诉未在法定期限内提起，请求维持原判。龚贵勇向一审法院起诉请求：确认与宋治琴、黄俊杰签订的《房屋买卖协议》有效；判令宋治琴、黄俊杰履行交付房屋和协助办理产权过户登记义务。庭审过程中，变更诉讼请求为确认《房屋买卖协议》无效，由宋治琴、黄俊杰退还购房款16万元。一审法院认定事实：2010年4月26日，宋治琴之夫、黄俊杰之父黄国儒向龚贵勇借款30万元，龚贵勇将款转入邹世财，黄国儒给龚贵勇出具借条一份。黄国儒因车祸死亡后，宋治琴、黄俊杰与龚贵勇于2010年12月16日签订《房屋买卖协议》，约定将垫江县第4层最后面一套和第5层最后面一套房屋卖给龚贵勇，并出具收条一张，载明“今收到龚贵勇购房款现金人民币320000元正（大写叁拾贰万元正）收款人黄成宋治琴”。2011年3月10日，宋治琴与龚贵勇签字确认前述协议作废。同日，宋治琴、黄俊杰又与龚贵勇签订《房屋买卖协议》，约定将垫江县的一套卖给龚贵勇，价款160000元。此《房屋买卖协议》签订后，宋治琴、黄俊杰并未实际交付房屋交付给龚贵勇。另查明，2011年3月10日，宋治琴与案外人柳忠花签订《集资建房合同书》（此合同书未约定房屋面积与房屋价格），约定宋治琴与案外人柳忠花共同集资在澄溪镇修建套房，该房第5层后面一套房屋由乙方柳忠花取得。2011年3月10日，案外人柳忠花向案外人陈永胜转账支付人民币150000元，该转账交易时间为12:28:42。同日，龚贵勇向柳忠花出具收条一份，载明“今收到柳忠花购房款转账150000元正（大写壹拾伍万元正），房屋在垫江县。此款转到陈永胜帐上，我已收到此购房款，此据。收款人：龚贵勇。2011.3.10.12:28:42”。2012年1月8日，龚贵勇再次向案外人柳忠花出具收条一份，载明“今收到柳忠花购房款尾款现金18800元（大写壹万捌仟捌佰元）此据收款人：龚贵勇2012.1.8”。另查明，本案所涉房屋具体地址为重庆市垫江县，该房屋的土地使用权性质为集体土地。一审法院认为，本案争议的焦点：一是龚贵勇与宋治琴、黄俊杰双方讼争房屋的买卖协议是否有效；二是龚贵勇与宋治琴、黄俊杰于2011年3月10日签订的《房屋买卖协议》是否已经履行房款交付义务；三是案外人黄儒国（宋治琴之夫、黄俊杰之父）向龚贵勇出具的借条一张，龚贵勇按指示支付借款30万元的相关证据，是否能作为房款已交付的事实的证据。一、关于龚贵勇与宋治琴、黄俊杰就讼争房屋签订的买卖协议是否有效。通过龚贵勇与宋治琴、黄俊杰双方身份证明，可以明确双方并非同一集体经济组织成员。同一集体经济组织下对集体土地的权利义务应与享有者特定的身份相联系，非该同一集体经济组织成员物权取得或者变相取得。龚贵勇与宋治琴、黄俊杰之间签订的房屋买卖协议所涉及的房屋，其土地性质为集体，龚贵勇与房屋所有者黄俊杰非同一集体经济组织成员，其无权购买。根据《合同法》的相关规定，龚贵勇与宋治琴、黄俊杰于2011年3月10日签订的《房屋买卖协议》无效。二、关于龚贵勇与宋治琴、黄俊杰于2011年3月10日签订的《房屋买卖协议》是否已经履行房款交付义务。龚贵勇称，宋治琴的丈夫黄儒国（已因交通事故去世）因工程差资金，向其借款30万元，该笔借款按黄儒国要求打入了指定人周世财的银行账户中（即证据6的银行流水所指转账），宋治琴的丈夫黄儒国还书写借条一张（即证据6的借条一张），黄儒国死亡后，龚贵勇与宋治琴、黄俊杰双方约定用房屋抵债，故产生了2010年12月16日的《房屋买卖协议》，在龚贵勇将借条原件交付给宋治琴后，宋治琴、黄俊杰向龚贵勇出具收条一份。合同签订后，龚贵勇找其他人与宋治琴单独签订了房屋的买卖合同，龚贵勇收取了该购房款，故2010年12月16日签订的买卖协议作废，而重新签订了2011年3月10日的买卖协议。现宋治琴、黄俊杰均对收到房款的事实予以否认，并以该借条不是原件无法核对，且收款人并非黄儒国本人，合同签订前、签订后，均未收到过相关款项为由，否认2011年3月10日签订的房屋买卖协议的实际履行。但宋治琴、黄俊杰先后两次与龚贵勇签订房屋买卖协议，变更买卖标的和价款，并出具收条一张，在庭审中却否认收款事实，既不合乎常理，也不符合日常交易习惯。且龚贵勇在第二次庭审中提交的集资建房协议、打款凭证、收条二份等，虽为复印件，但涉及第一份房屋买卖合同中的房屋的买卖问题，印证了龚贵勇找到其他人与宋治琴单独签订了房屋的买卖合同，并由龚贵勇收取了该购房款的说法。故涉及本案房屋的房屋价款16万元应视为已经支付给宋治琴、黄俊杰。三、关于案外人黄儒国（宋治琴之夫、黄俊杰之父）向龚贵勇出具的借条一张，龚贵勇按指示支付借款30万元的相关证据，是否能作为房款已交付的证据。案外人黄儒国已过世，其借款的事实暂无法查实，但宋治琴、黄俊杰先后两次与龚贵勇签订房屋买卖协议，并出具32万元的收条一张的行为，也与黄儒国出具的借条和龚贵勇的转款凭据形成完整的证据链条，印证本案龚贵勇借款30万元给宋治琴之夫、被告黄俊杰之父黄儒国。案外人黄儒国去世后，宋治琴、黄俊杰作为其继承人虽未直接经手黄儒国的借款款项，但其先后二次与出借人龚贵勇签署房屋买卖合同、并出具收条（32万元）一份，既可视为对黄儒国向龚贵勇借款30万元事实的认可，也视为对该借款债务的继受和结算。在2010年12月16日签订的买卖合同作废后，龚贵勇与宋治琴、黄俊杰就第4层后面一套房屋签订了16万元的房屋买卖合同，该合同应视为对前一买卖合同的变更了，应认定龚贵勇与宋治琴、黄俊杰就房屋价款16万元已经支付一事达成了共识。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、龚贵勇与宋治琴、黄俊杰签订的《房屋买卖协议》无效；二、由宋治琴、黄俊杰在判决生效后十日内返还龚贵勇购房款16万元；三、驳回龚贵勇的其他诉讼请求。一审案件受理费3500元，由宋治琴、黄俊杰负担。本院二审期间，宋治琴、黄俊杰提交了中国邮政快递包裹回执单，拟证明其向本院邮寄递交上诉状的时间为2016年10月9日。该中国邮政快递包裹回执单系原始凭据，加盖有“重庆垫江投递7”邮戳，真实、合法，能证明宋治琴、黄俊杰向本院邮寄递交上诉状的时间为2016年10月9日，本院予以采信。本院二审补充查明：1.宋治琴、黄俊杰领取一审判决书的时间为2016年9月28日。2.宋治琴、黄俊杰与龚贵勇于2010年12月16日签订《房屋买卖协议》，将垫江县的房屋作价32万元卖给龚贵勇，合同签订后，宋治琴、黄俊杰给龚贵勇出具的收条载明收到32万元，其中30万元抵偿黄儒国所欠龚贵勇的借款，龚贵勇另向宋治琴、黄俊杰支付了2万元现金。3.龚贵勇收取案外人柳忠花的购房款16.8万元，宋治琴、黄俊杰当庭认可用于偿还黄儒国生前向龚贵勇的借款。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，宋治琴、黄俊杰领取一审判决书的时间为2016年9月28日，其上诉期限为2016年10月13日，宋治琴、黄俊杰向本院邮寄递交上诉状的时间为2016年10月9日，未超过上诉期限。本案，因宋治琴之夫、黄俊杰之父黄国儒生前向龚贵勇借款30万元，黄国儒死亡后，宋治琴、黄俊杰遂与龚贵勇达成以两套房屋抵偿龚贵勇该笔借款本息的协议。在双方履行该购房协议时，抵偿了借款30万元后，宋治琴、黄俊杰另收取了龚贵勇20000元。后因龚贵勇收取了宋治琴、黄俊杰变卖其中一套房屋的价款16.8万元，双方作废了之前达成的购房协议，宋治琴、黄俊杰仍将第4层最后面一套房屋以16万元的价款用于抵偿龚贵勇的借款。双方对前述借款本息的计算及抵偿行为以及协商确认的房屋价款，均是双方真实的意思表示，能够体现双方对自身权利的自主处分。虽然双方将第4层最后面的一套房屋作价16万元抵偿尚欠相互之间的借款行为被法院确认无效，但该抵账协议能够反映当时双方对借款本息的结算为16万元，故宋治琴、黄俊杰在房屋买卖合同被确认无效后，应当清偿所负龚贵勇债务16万元。综上，宋治琴、黄俊杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但将宋治琴、黄俊杰用房屋价款抵偿借款本息16万元认定为龚贵勇支付的购房款不当，属判决主文表述错误，应予更正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下：一、维持重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初105号民事判决第一、三项；二、变更重庆市垫江县人民法院（2016）渝0231民初105号民事判决第二项为由宋治琴、黄俊杰在本判决生效后十日内清偿龚贵勇债务16万元。本案二审案件受理费3500元，由宋治琴、黄俊杰负担。本判决为终审判决。审判长 李       川审判员 吴聪代理审判员冯超二〇一七年五月二日书记员 李       泓