河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初50号原告宋前前，男，1987年6月14日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托代理人孙阿欣、聂红璐，河南闻禹律师事务所律师。被告孟凤琴，女，1969年2月15日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人张双锤，男，1967年4月26日出生，汉族，住河南省中牟县大孟乡园棠树村***号。委托代理人魏慧亚，河南银基律师事务所律师。被告张双锤，男，1967年4月26日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人魏慧亚，河南银基律师事务所律师。原告宋前前与被告孟凤琴、被告张双锤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋前前委托代理人孙阿欣、聂红璐、被告孟凤琴、被告张双锤委托代理人魏慧亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月4日，原告与二被告及居间方郑州幸福港房地产营销策划有限公司签订编号为660770的《房屋买卖合同》一份，约定二被告将位于郑州市高新技术产业开发区科学大道59号5号楼2单元20层202号的房屋以935000元出售给原告。二被告在收到原告首付款后负责办理解押手续，二被告若违约则双倍返还原告首付款共67万元。2016年8月8日，原告将首付款转入被告指定账户，后原告多次要求被告按照合同约定办理房屋解押手续，被告以各种理由拒绝。由于被告的违约拒不履行合同义务，致使原告订立合同的目的无法实现。故请求判令解除原被告于2016年8月4日签订的编号为600700的《房屋买卖合同》，判令二被告连带返还原告购房款335000元，连带支付原告违约金335000元。被告张双锤、孟凤琴辩称：被告张双锤与原告签订房屋买卖合同时，未获得被告孟凤琴的授权委托，其代替签订的合同属于效力待定，后孟凤琴未明确对该合同予以追认。原告请求解除合同，被告孟凤琴不认可被告张双锤的代签行为，故该合同无效，不应支付原告违约金。合同无效后果是双方相互返还，不适用违约金条款，该合同无效的原因和过错不在被告孟凤琴。原告主张的违约金过高，且没有事实依据，即使判令合同有效并解除，原告主张的违约金应当按照支付的定金返还。经审理查明：被告孟凤琴与被告张双锤系夫妻关系，位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××单元××号的房��登记在被告孟凤琴名下，房产证号为郑房权证字第××号。2016年8月4日被告孟凤琴作为卖方（甲方），原告作为买方（乙方），签订合同编号为660700的《房屋买卖合同》一份，约定甲方拥有位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××单元××号的房屋，建筑面积87.5平方米，系按揭方式购得，银行贷款尚未结清。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为935000元。乙方于本合同签订时支付定金30000元，付款方式为分期付款，甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理按揭贷款手续，按揭所需费用由乙方承担，乙方应在立契时将首付房款335000元交付甲方，剩余房款600000元由银行放贷之日向甲方支付。甲乙双方应在甲方办理完解押手续之日十七个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。丙方报酬由乙方支付12000元，如因甲乙��意一方违约或双方违约导致本合同解除、终止履行，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。甲方若违反本合同第五条的约定，应双倍赔偿乙方定金，除承担合同约定由乙方所缴纳的佣金外，另向乙方支付本房产交易总价2%的违约金。甲乙双方立契后，任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。该合同其他约定事项部分记载有：乙方在2016年8月8日之前支付给甲方首付款335000元，此款用来解押本房子，甲方若违约不卖本房子，则双倍赔偿乙方首付款共计六十七万元。原告在该合同上乙方处签字并捺压手印，被告张双锤在该合同甲方代理人处签字并捺压手印，该合同甲方处“孟凤琴”系由被告张双锤代签。2016年8月8日，原告向被告张双锤支付首付款335000元，被告张双锤于同日出具收条一份，载明：“今收到宋前前购买高新技术产业开发区科学大道59号5号楼2单元20层202号首付款335000元。收款人：张双锤代孟凤琴收”。2016年8月19日，原告作为乙方（买方），被告孟凤琴作为甲方（卖方），签订房地产买卖契约一份，约定甲方自愿将本案房屋出售给乙方。2016年8月19日，被告孟凤琴、张双锤向中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市长兴路支行出具房屋出售人声明一份。同日，被告孟凤琴作为售房人，被告张双锤作为售房人配偶，再次向中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行出具申请消费类贷款客户承诺书一份。上述材料中均有被告孟凤琴签字并捺压指印，原告并提交有二被告办理上述手续时的现场照片。另查明，1、李建芳作为居间方工作人员出庭作证称，原被告签订合同后，原告在2016年8月8日前付给二被告首付款335000元，该款用来解押本案房屋，到2016年10月8日二被告仍未对该房屋进行解押。2016年10月14日原告和居间方通知二被告于2016年11月14日之前完成房屋解押及过户手续，2016年11月16日之后被告张双锤将原告电话拉入黑名单，联系不上。2、原告于2016年8月8日向中介方交纳有10000元中介费，于2016年8月19日向河南省智度房地产营销策划有限公司交纳有9000元贷款服务费。庭审中二被告称双方未明确约定原告支付的首付款为解押款，该房屋至今仍未解押。现原告请求解除本案房屋买卖合同，并请求二被告支付违约金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实有原告提交的二被告身份证、结婚证复印件各一份、房屋买卖合同、收条各一份、中国工商银行汇款凭证、个人业务凭证、账户交易明细各一份、电话录音材料一份、李建芳、董国岭证人证言及身份证复印件各一份、房地产买卖契约、房屋出售人声明、申请消费类贷款客户承诺书各一份、贷款受理现场照片两份、中介费收据、贷款服务费收据各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按合同约定履行各自义务。虽该合同上被告孟凤琴的名字系由被告张双锤代签，但根据原告提交的证人证言、由被告孟凤琴签字的办理银行贷款相关手续，可以确认被告孟凤琴对于其丈夫张双锤代其签字，出卖其名下房屋知晓并同意，故该房屋买卖合同对二被告均具有约束力。原被告签订的房屋买卖合同约定出卖方的房屋系通过按揭方式购买，银行贷款尚未结清，原告支付的首付款335000元用于解押，双方应在甲方办理完解押手续之日起十七个工��日内，共同到房管局办理立契并办理房屋过户手续。本案中，原告于2016年8月8日向被告张双锤支付首付款335000元，截止法庭辩论终结之日，二被告仍未办理该房屋的解押手续。虽该合同未约定办理解押的具体时间，但该解押行为是履行该合同的必经手续，故双方均应本着诚信履行合同的原则，在合理的时间内办理解押手续，从而使本案合同得以顺利履行。庭审中，促成原被告签订本案合同的居间方工作人员李建芳出庭作证称二被告一直不配合办理解押，之后并将原告电话拉入黑名单致使联系不上。根据上述事实可以确认二被告在收到原告首付款后至今未办理房屋解押手续，从而致使双方合同履行不能，原告订立合同的目的不能实现，故原告请求解除双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。二被告并应将收取原告的首付款335000元退还给原告。二被告未按合同约定用原告交付的首付款办理房屋解押，致使本案合同被解除，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。双方签订的合同其他事项中约定有若甲方违约不卖本房子，则双倍赔偿乙方首付款670000元，原告按该约定请求被告支付违约金335000元数额明显过高。原被告签订的合同另约定有甲乙双方立契后任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。二被告在签订合同后至今未办理解押手续，致使原告以提起诉讼的方式向其主张权利，因该合同并未约定办理解押的具体时间，故本院酌定二被告应自原告起诉之日（即2017年1月3日）起向原告支付违约金至本判决作出之日（即2017年5月23日）止，以总房价935000元为基数，按日千分之一的标准计算，经计算该违约金数额为131835元。该违约金数额已���以弥补原告因未能购得该房屋产生的相关损失（包括其支出的中介费、服务费、及房价上涨情况等），也体现了对被告违约行为的惩罚。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。二被告辩称被告张双锤出卖本案房屋未经被告孟凤琴的同意及追认，属于效力待定合同。根据庭审查明事实可以确认被告孟凤琴对出卖房屋一事知晓并同意，故对二被告该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告宋前前与被告张双锤、被告孟凤琴于2016年8月4日签订的合同编号为660700的《房屋买卖合同》。被告张双锤、被告孟凤琴于本判决生效后10日内，返还原告宋前前购房款335000元。被告张双锤、被告孟��琴于本判决生效后10日内，支付原告宋前前违约金131835元。驳回原告宋前前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由原告宋前前负担2197元，由被告张双锤、孟凤琴共同负担8303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  许婷二〇一七年五月二十三日书 记 员  宋婕