成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初328号原告：李毅。委托诉讼代理人：李悦绮，四川致高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，四川致高律师事务所律师。被告：崔卫忠。原告李毅与被告崔卫忠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告李毅的委托诉讼代理人李悦绮和王鹏、被告崔卫忠到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。原告李毅向本院提出诉讼请求：1、解除原被告与成都众汇房地产经纪有限公司（简称众汇公司）于2016年9月21日签订的《房屋转让合约》中关于原被告之间的权利义务条款；2、被告向原告赔偿定金99800元、可得利益损失60万元，支付违约金18万元（按照实际损失的30%计算），并承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年9月21日签署了《房屋转让合约》，经纪方为众汇公司，对双方权利义务进行了约定。合约签署后，原告依约支付了定金99800元，并根据被告指示在2016年11月9日配合被告完成了资金监管义务（原告个人账户被冻结，冻结款项为57万元），但被告经原告多次催促未能按期结清该房屋的按揭贷款、未能在合约约定期限内向原告交付该房屋，亦未按期办理网签及过户手续。后经原告核实发现，该房屋除于2014年11月27日在德阳银行股份有限公司成都龙泉驿支行（简称德阳银行龙泉驿支行）办理按揭贷款外（抵押权价值为2795000元），还于2015年1月23日抵押给德阳银行龙泉驿支行，抵押权利价值为150万元。另外，原告已经支付定金99800元，经纪方已经依照《房屋转让合约》的相关约定返还给了原告。原告认为，被告违反约定，未履行合同项下主要义务，致使合同目的不能实现；案涉房屋设立了抵押权，原告已于2017年1月重新购置房屋，案涉合同已不具备继续履行的可能性。被告崔卫忠辩称，其委托了中介方在办理案涉房屋交易、过户等事宜，在与原告交易过程中一直积极配合，至今也愿意继续履行合约。2016年10月31日后导致合同未履行的原因是政策变化不能办理带抵押过户，寻找垫资方垫资又未成功，导致房屋未及时办理过户，被告不应承担责任。案涉房屋确实设立了抵押权，被告现有能力涤除，将房屋过户至原告名下。本院经审理查明，2016年9月21日，被告（卖方）与原告（买方）、众汇公司（经纪方）签订《房屋转让合约》，约定：买卖双方通过经纪方购入及出售位于成都市锦江区汇源东路88号仁恒滨河湾2栋1单元X层单元之物业，建筑面积为224.71平方米；该物业以装修状态及其设备售予买方，转让成交价为3999800元，包括该物业之现有装修及其设备；买方须在签本合约之同时付清99800元作为定金，该定金在卖方签收后转交经纪方托管，经纪方给卖方出具收据；在该物业完成全部过户手续后，该定金自动转作为该物业水电气、物管费及其它有关该物业的使用费用之物业保证金，待买方领取过户至买方名下的新产权证且卖方负责结清该物业在交房之前的一切该物业使用费并出示缴费单据后，卖方将该物业交付予买方，经纪方于交房后两个工作日以内将托管该物业保证金交付予卖方，完成此次买卖交易；卖方自行偿还按揭贷款,在签署本合约10个工作日内向银行申请偿还贷款,并按银行规定时间还清;第二部分楼款390万元付款方式为银行按揭付款，买方按本合约约定成交总额减除定金、赎楼款及银行贷款金额后的款项为购买该物业首付款，在买卖双方至成都市房地产交易中心办理过户手续之时由买方付清；买卖双方须于2016年10月31日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；卖方须于2016年10月31日或之前将该物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过卖方同意便可退回买方，卖方另须赔偿该物业成交价的20%给买方作为违约金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约。合同上所附收据载明：被告收到原告按本合约规定交来定金99800元，并同意转交经纪方代为托管。2016年12月28日，原告出具情况说明，要求经纪方众汇公司退回定金。后原告出具收款确认书，确认收到众汇公司退回的定金99800元。上述房屋已两次抵押给德阳银行龙泉驿支行，权利价值共计4295000元。至本案开庭审理时，被告尚未涤除抵押权，也将房屋未交付给原告。以上事实有原告提交的原被告身份信息、《房屋转让合约》、情况说明、收款确认书，以及当事人的陈述在案佐证。原告提交的中信银行业务凭证无法反映与本案事实存在关联性，房屋价格网页系打印件，均不作为本案证据。本院认为，原被告签订的《房屋转让合约》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据本案查明事实，合同签订后原告依约支付了购房定金，但被告未按合同约定“在签署本合约10个工作日内向银行申请偿还贷款,并按银行规定时间还清”、“于2016年10月31日或之前将该物业交予买方使用”、“于2016年10月31日或之前至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续”，被告的行为已构成违约，且该违约行为致使合同目的不能实现。故原告主张解除合同中原被告之间的权利义务条款，本院予以支持。被告辩称愿意继续履行合同且有能力涤除抵押权，将房屋过户至原告名下。因本案开庭审理时被告仍未涤除案涉房屋抵押权，且原告现已另行购置房屋，原告订立案涉合同之目的已经实现，故本院对被告此项辩称理由不予采纳。关于原告主张被告赔偿定金99800元、可得利益损失60万元，支付违约金18万元。原告并未提交证据证明其产生可得利益损失60万元。考虑到原告重新购房产生价差损失、资金占用利息损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则，并基于违约金的惩罚性和补偿性双重性质，酌定被告向原告支付违约金40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、解除原告李毅、被告崔卫忠与成都众汇房地产经纪有限公司于2016年9月21日签订的《房屋转让合约》中关于原告李毅与被告崔卫忠之间的权利义务条款；二、被告崔卫忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李毅支付违约金40万元；三、驳回原告李毅的其他诉讼请求。如果被告崔卫忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取19399元，保全费4520元，两项合计23919元，由被告崔卫忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  潘苏华二〇一七年五月三十一日书记员  傅晓婉记录员  郑思露附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。