河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初7819号 原告：袁忠奎，男，1962年8月2日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告：高桂荣，女，1963年6月2日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 二原告委托代理人:邢岩坤，河北宏业律师事务所律师。 被告：高瑞明，男，1952年4月21日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：付界勇，河北秦海律师事务所律师。 原告袁忠奎、高桂荣与被告高瑞明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁忠奎、高桂荣及委托代理人邢岩坤、被告高瑞明及委托代理人付界勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁忠奎、高桂荣向本院提出诉讼请求：一、要求被告协助原告办理海港区海阳镇海阳二村二层独院小康楼的拆迁手续；二、依法确认原告享有全部拆迁补偿权利（具体数额以最终拆迁数额为准）。事实和理由：二原告系夫妻关系，被告系原告高桂荣同胞大哥。1999年被告所在的海阳镇海阳二村出售该村村委会开发建设的二层独院小康楼，因当时该村村里规定，对本村村民有优惠政策，所以二原告经与被告协商，被告同意以自己的名义为原告购买。1999年6月4日和9月27日，二原告两次委托被告向海阳镇二村村民委员会交纳住宅楼押金、楼房款及配套费用共计人民币127548元，海阳镇二村村民委员会出具了收款收据。1999年10月，原告购买的上述二层独院小康楼交付后，原告居住至今。2018年年初，海阳镇二村划入拆迁范围，拆迁组多次对原告购买居住的二层独院小康楼进行实地测量并确认信息，所确认信息均为原告签名。进入最后拆迁信息确认阶段，因当时的购房信息中是被告高瑞明名字，需被告高瑞明签字，2018年4月14日，原告袁忠奎和被告高瑞明二人共同到拆迁办签署了《征收利益分配协议》，被告确认对原告购买的二层独院小康楼及设施等的全部征收利益归原告所有，该协议签字后当场提交拆迁办公室。4月18日，被告妻子和女儿以借阅为由向拆迁办公室借阅被告与袁忠奎签署的《征收利益分配协议》，借阅过程中被告妻子突然撕毁协议并当场销毁。《征收利益分配协议》被被告妻子销毁后，被告拒绝再次签署，致使原告无法办理拆迁手续、无法享有拆迁权利。原告多次找被告协商协助办理事宜，被告至今不予配合，无奈，原告提起本次诉讼，请求人民法院依法判令被告协助原告办理海阳镇海阳二村二层独院小康楼拆迁手续；判决原告享有全部拆迁补偿权利（具体数额以最终拆迁数额为准），支持原告的诉讼请求。 被告高瑞明辩称，一、本案所涉及的房屋系“小产权房”，原告无权购买：1、本案所涉及的海阳镇海阳二村二层独立院小康楼，是利用海阳二村48户村民的宅基地建造的，每户村民都向村委会缴纳了宅基地使用费。本案在庭审过程中，原告提交的证据中就有被告缴纳宅基地使用费的收据原件。该小康楼并非是国家建设开发的，其对普通民众不可以直接销售。在庭审中原告也承认该小康楼是在集体土地建造的。所以该小康楼的销售是受限制的，原则上该小康楼应仅销售给48户本村使用其宅基地的村民。如果该48户村民有不购买的，该小康楼应仅对海阳二村村民进行销售。原告在诉状中称“对本村村民有优惠政策”是不正确的。因为该小康楼仅能销售给本村村民，而不能对本村以外的人进行销售，假使在现实中有销售给本村以外的人员的，该销售行为也是违法的，其不能得到法律的保护。2、本案二原告均不是海阳二村集体经济组织成员，不享有海阳二村集体经济组织成员的待遇。特别是高桂荣，其本人为城镇户口，根据国务院办公厅《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》第三条第三款：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。所以，本案原告是无权购买本案所涉及的小康楼的。二、本案中如向原告主张的，是借用被告名义购买的小康楼，原告不应得到任何的拆迁补偿。如前所述，本案二原告是无权购买小康楼的，如果按原告的主张，是借用被告的名义买房，这就构成了我国《合同法》第五十二条规定的原、被告恶意串通，侵害海阳二村集体土地权益。这种行为被法律认定为无效行为，其产生的法律后果，只能是海阳二村村委会将该小康楼收回，原、被告均不能得到该小康楼的拆迁补偿。三、被告妻子撕毁协议行为应视为被告不认可《征收利益分配协议》。在庭审中，原告称被告妻子撕毁了协议，这一事实，被告是认可的。2018年4月14日，原、被告在拆迁办签署《征收利益分配协议》中，原告并没有告知被告签署《征收利益分配协议》的内容，在被告并非真实意思表示的情况下，原告采取欺诈手段让被告签署的。被告签署后感觉不对，所以指派其妻子和女儿想详细了解协议的内容，并授权其妻子，如果把所有权益都转让给了原告，就将协议撕毁，因为签署该协议并非是被告的真实意思表示。被告妻子撕毁协议的行为，应该认定为被告对《征收利益分配协议》不认可。四、本案中，仅有一种可能，原告可获得小康楼拆迁补偿利益：本案被告是有权购买小康楼的人员，本案中只能是被告购买本案所涉及的小康楼，鉴于原告系被告的胞妹，原告要求将小康楼转让给原告，被告同意，原告将被告支付的购房款均都支付给了被告，通过被告的抓阄，获得本案所涉及的小康楼，后原告在该楼房居住，事实也是如此。在这种情况下，本案被告是有权购买小康楼的人员，被告获得了该小康楼的所有权（限制性所有权）。但被告将该房屋转让给原告时，系违法转让，这种转让行为应该认定为无效。但是该小康楼面临着拆迁，所以在获得拆迁利益时，人民法院可按比例判决原被告的拆迁利益的获得。综上，本案原告不是海阳二村村经济组织的成员，其无权直接以自己的名义购买本案所涉及的楼房。人民法院不能将城镇居民购买小产权房合法化，本案原告不能享有全部的拆迁补偿权利。 经审理查明，二原告系夫妻关系，被告高瑞明系原告高桂荣同胞大哥。1999年，被告高瑞明所在的海阳镇海阳二村出售该村村委会开发建设的二层独院小康楼，二原告经与被告协商，以被告名义为原告购买小康楼。1999年6月4日、9月27日，二原告两次委托被告向海阳镇二村村民委员会交纳住宅楼押金、楼房款及配套费用共计人民币127548元，海阳镇二村村民委员会出具了收款收据，房屋、收据交由原告。被告高瑞明称上述款项均是其本人交到村委会，后原告高桂荣将此款都交付给被告高瑞明的，因将涉案房屋转让给高桂荣，将收据及房屋一并交付给高桂荣。房屋钥匙从村委会领取交给高桂荣的。原告居住使用诉争房屋至今。现诉争海阳二村二层小康楼涉及拆迁，因被告未配合二原告办理拆迁手续，二原告诉至法院。 另查明，2016年11月8日，海阳片区工作指挥部公布海港区海阳镇海阳一村海阳二村模拟搬迁补偿方案，2017年10月16日，秦皇岛市海港区房屋征收管理中心公布秦皇岛市海港区海阳二村模拟搬迁公告，模拟搬迁范围：海港区海阳镇二村村址范围内（含各企业事业单位、居民）的所有房屋及其地上附着物均在本次改造范围之内。模拟搬迁期限2017年10月16日—2018年4月15日。海阳二村委会出具证明：“海阳二村二层楼房是集体统一建设，本村集体土地上批建的小康楼，村委会统一出售，最初只想卖给村里村民，但由于只有少数人购买，后来就公开出售了，本村以外人员可购买，特此证明”、“兹有高桂荣，女，身份证号1303231963××××××××，现在居住在海阳二村（二层楼居住）二层楼房是海阳二村村委会统一建设，是海阳二村集体土地建的小康楼，高桂荣不是本村户籍，是非农人口，特此证明。” 原告提供《征收利益分配协议》复印件，甲方高瑞明，乙方袁忠奎，协议甲方将名下的房产（统建二层楼房，宅基地面积172.49平方米，二层107.04平方米，合计279.53平方米）及地上附着物已出售给乙方，现该院落宅基地及地上附着物面临征收，经我们双方协商，对基于该院落的全部征收利益的分配达成一致；乙方取得全部征收利益，甲方无异议。 本院依原告申请调取了秦皇岛市海港区房屋征收管理中心海阳二村改造项目出具证明一份：“高瑞明与高桂荣、袁忠奎签订《征收利益分配协议》的相关事宜如下：2018年4月14日高瑞明、高桂荣二人到海阳二村模拟搬迁工作现场（海阳二村村委会）签署《征收利益分配协议》，双方当场确认对高瑞明名下的房产（统建二层楼房，宅基地面积172.49平方米，二层107.04平方米，合计279.53平方米）及地上附着物的全部征收利益分配达成一致，全部由袁忠奎（高桂荣与袁忠奎系夫妻关系）取得。高瑞明当场在《征收利益分配协议》签名、摁手印，签字完毕后由征拆工作人员存档。2018年4月18日，高瑞明妻子孙淑英，女儿高金娣到海阳二村村委会找到征拆工作人员，要求借阅高瑞明与袁忠奎的《征收利益分配协议》，借阅过程中高瑞明妻子孙淑英突然将《征收利益分配协议》当场销毁。”被告高瑞明称在拆迁组签订的《征收利益分配协议》是其本人所签，但事后回家与妻子说明情况，认为是将诉争房屋拆迁利益给予原告高桂荣不认可，其妻孙淑英到拆迁组将所签《征收利益分配协议》销毁。 原告为证明其主张提交证据，证据一、结婚证，证明目的：二原告系夫妻关系，本案所涉房屋为夫妻共同财产，具有本案原告的主体资格。证据二、录音光盘（当庭播放），证明目的：被告认可是原告购买的本案所涉拆迁房屋。证据三、收据5张，证明目的：二原告持有住宅楼及配套设施款的收据原件，证明二原告为所涉拆迁房屋的实际买受人、出资人。证据四、2018年4月28日《证明》，证明目的：海阳镇二村村民委员会证实二原告自1999年11月一直居住至今，在海阳二村常住。证据五、国家电网便民服务卡，证明目的：证明原告为所涉拆迁房屋的用电户，继而证实原告在此房长期居住。证据六、2018年7月31日海阳二村《证明》，证明目的：所涉拆迁房屋是海阳二村批建的小康楼，公开出售，本村以外的人员可以购买，据此说明原告可以实际出资购买，即具有购买资格，符合该村要求的购房条件。证据七、证人出庭证言，证明目的：所涉拆迁房屋系二原告实际出资购买，并实际居住至今，原告为该房屋的所有人。同时证明，被告在本次借名给原告买房后在村内的其他地方购买了房产，借名行为未影响被告继续购买的资格和条件。证据八、《海港区海阳镇海阳一村海阳二村模拟搬迁补偿方案》，证明原告购买的位于海阳二村的二层小康楼已被列入搬迁范围。证据九、征收利益分配协议。 被告对原告提交证据的质证意见：对证一真实性无异议，但与本案无关联性。对证据二真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据三真实性无异议，购房的缴纳是被告所交，被告在1999年9月27日缴纳了小康楼的宅基地款2000元，且证据三能够明显体现出来涉案的小康楼是用海阳二村48户的宅基地承建的。对证据四真实性无异议，但原告已于2017年前搬走。对证据五真实性无异议，但与本案无关联性。对证据六的三性均不认可，涉案房屋是在本村48户的宅基地承建的，是外村人不可以购买的。对证据八真实性无异议，但与本案无关联性。涉案小康楼涉及拆迁。对证据九无异议。对证七证人高某当庭证言证人陈述的购买及借名并不清楚，只是听原告的陈述。其次证人的证言是不真实的，既然谁都可以买，除本村之外的人员直接可以购买，都是在本村人的名义下购买，这从证言不能作为认定本案事实的依据。 根据原告申请，本院调取了证据：证一、证明一份（由海港区房屋征收管理中心海阳二村海阳改造项目部出具）；证二、拆迁档案15页。 被告对法院调取的二份证据无异议。涉案房屋是1999年我购买的，是我向大队交的款，应当以原始收据为准，因高桂荣是我妹妹，要我把涉案房屋转让给她，没有签属协议，转让款为124380元。涉案房屋涉及到拆迁我知道，在征收利益分配协议上是我签字的，但没有看清内容，是高桂荣让我去拆迁指挥部，告知我签字就可以，与我没关，在场的有开发商的工作人员在场，工作人员让我直接签字，同有提及征收分配的事。我回家以后家属孙淑英问我签的什么字，我说不清楚，其他朋友说我把生存的权利让给高桂荣了，签字的内容里有土地使用权，过四天后，我让我女儿及妻子到拆迁指挥部看协议内容，我告知妻子及女儿，如我签的是将涉案房屋无偿让与高桂荣你就将征收协议销毁，孙淑英回来后告知我已经销毁。 原告对法院调取的证据无异议，该组证据与原告的证据相吻合，证明了原告所述为事实，档案信息均为袁忠奎个人信息，拆迁利益应当由原告享有。 被告提交证据：证据一、现金收据二份（复印于村委会）。证明涉案房屋交款人是被告，分别于1999年6月4日交纳3万元押金，1999年9月27日交纳了94298元楼房款。上述款项均是我交到村委会，后高桂荣将此款都交付给我了。因我将涉案房屋转让给高桂荣，我将收据及房屋一并交付给高桂荣。房屋钥匙是我从村委会领取交给高桂荣的。证据二、证明一份。证明原告的户籍不在海阳二村，小康楼是村集体土地建设。 原告对被告提交证据的质证意见：购房款是我以现金形式直接交到村委会的，开具收据时我要求写高桂荣的名字，但工作人员称以谁名义购买就开具谁的名字，收据直接交到了我手上，收据上的高瑞明三个字是会计刘玉梅写的。交款后我让高瑞明排号抓阄，领钥匙后我与高瑞明一同到房屋进行交接。对证据一真实性无异议，但该证据取得时间2018年8月8日，是本案提起诉讼后，并非被告所主张的1999年由其持有原件，同时该两份收据仅是所有交款的一部分，在1999年9月27日，原告还向村委会交了其他三项费用，该收据上的高瑞明签字都是会计签字，被告陈述有其交款并持有票具不属实，因被告不清楚交了多少款。对证据二中高桂荣不是本村户籍无异议，对证明目的有异议，该证明本身与被告主张不一致，只能证明村集体土地所建的小康楼，不能证明涉案小康占用了海阳二村48户村民集体土地。 以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告双方对1999年在海阳镇海阳二村购买二层小康楼事实均认可，楼房款收据为被告高瑞明名下。被告对诉争房屋出售给原告及购房款已给付的事实予以认可，本院予以认定。因诉争房屋涉及搬迁，拆迁部门已对诉争房屋进行了登记，并公布了模拟搬迁补偿方案。在模拟搬迁期限内，2018年4月14日原、被告与海港区房屋征收管理中心海阳二村改造项目部签订了《征收利益分配协议》，协议约定被告将名下的房产（统建二层楼房，宅基地面积172.49平方米，二层107.04平方米，合计279.53平方米）全部征收利益由原告取得，该约定是双方真实意思表示，具有法律效力，非经法定程序不得撤销和变更。被告妻子虽然于2018年4月18日到海港区房屋征收管理中心海阳二村改造项目部将上述协议销毁，但不能终止双方已形成的法律关系，不影响该协议的效力。对被告提出诉争房屋出售行为违反了相关规定，因此其转让行为属于无效合同的抗辩理由，但双方签订了《征收利益分配协议》，应视为对无效合同的处理达成了合意。双方应当遵照执行。现根据搬迁补偿安置方案的规定，需要由被告协助办理拆迁补偿手续，被告应当履行协助义务，本院对原告的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、秦皇岛市海港区海阳镇海阳二村二层小康楼（统建二层楼房，宅基地面积172.49平方米，二层107.04平方米，合计279.53平方米，1999年6月4日、9月27日楼房款收据登记在高瑞明名下）拆迁补偿安置利益归原告袁忠奎、高桂荣所有； 二、被告高瑞明于本判决生效后十日内协助原告袁忠奎、高桂荣办理秦皇岛市海港区海阳镇海阳二村二层小康楼（统建二层楼房，宅基地面积172.49平方米，二层107.04平方米，合计279.53平方米，1999年6月4日、9月27日楼房款收据登记在高瑞明名下）拆迁补偿安置手续。 案件受理费80元，减半收取，由被告高瑞明负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇一八年十二月十三日 代理书记员  杨晓娜