河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初4108号原告李平芳，女，1954年4月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人张宇，河南欣成律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告尹建保，男，1966年1月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人冯兵，河南振山律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李贺，河南振山律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李平芳与被告尹建保房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘红丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李平芳及其代理人张宇、被告尹建保及其代理人冯兵、李贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平芳诉称，2013年7月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将自有的坐落于郑州市郑东新区××路××楼××号的房屋出租给被告使用。租赁期共60个月，从2013年9月1日起将出租房屋交付被告使用，至2018年8月31日止收回。每季度租金17640元，先付后用。在被告验收房屋及附属设备无误后，被告应向原告交纳房屋租房押金6000元整，先押后入住。合同另对违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2016年9月29日之前，被告依约支付房租，之后仅付16000元，尚欠1640元。后原告得知被告擅自将房屋转租他人。被告的行为已构成违约，依照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金（以日租金196元/天为基数，自2016年9月25日起计算至法院生效判决书指定履行之日止；计算至起诉之日止���12544元）。为维护合法权益，原告特诉至本院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告所欠2016年11月30日之前的租金1640元及2016年11月30日始至合同解除之日的房屋租金；3、房屋押金6000元归原告所有；4、被告支付原告违约金，以日租金196元/天为基数，自2016年9月25日起计算至法院生效判决书指定履行之日止，计算至起诉之日止为12544元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告尹建保辩称，1、被告承租时原告的房屋为毛坯房，被告后来对房屋进行了装修，装修费用40万元，被告保留反诉的权利；2、被告转租房屋经过了原告的同意，转租协议是有法律效力的，因原告的阻挠导致曾某退租，给被告造成的损失，原告应当承担责任；3、曾某承租时间为6个月，合同时间是2年，曾某租赁期间，原告多次去房屋处造成曾某无法正常办公，从以上事实也可以证明原告对转租行为是认可和同意的。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份；2、涉案房屋的房屋所有权证一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，明确约定租金、租赁期限及违约责任。第二组证据：1、被告擅自改变房屋用途，自建厨房照片2张；2、被告将房屋转租给曾某的《房屋租赁合同》1份；3、被告尹建保收到曾某房租57000元的《收条》及押金10000元的《押金条》复印件各一张，证明被告违反妥善保管房屋义务，擅自改变房屋用途，自建厨房，原告为使房屋恢复原状有权扣留房屋押金；被告尹建保未经原告同意将房屋以每月9500元的高价转租给曾某，构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。第三组证据：原、被告之间的短信截图2张，证明被告拖欠2016年11月30日之前房租1640元；第四组证据：原告与次承租人之间微信来往记录复印件一份，证明原告不知转租事实，向次承租人求证后才得知。被告尹建保对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，被告转租涉案房屋时已事先告知原告，原告对被告的转租行为知情且未提出异议。对第二组证据的证据1真实性有异议，该照片未显示拍摄时间，且照片显示内容并未改变房屋结构用途，双方的合同约定租赁的用途是会所，照片显示的结构物是原告同意且已使用三年，原告是知情的，原告房屋出租时是毛坯房，被告经原告同意对房屋进行装饰装修，费用为40万元；证据2、3真实性无异议，被告转租涉案房屋事先经原告同意且被告向次承租人转租期限也是在本案房屋租赁合同期限内。对第三组证据真实性无异议，但证明目的与事实不符，2016年8月原被告双方口头约定房租由合同约定的5880元每月，调整为4000元每月，被告依约预付2016年9月至12月租金16000元。对第四组证据，微信记录的内容显示不出来原告不知情不同意，曾某的证言书写时间是2017年3月27日，原告起诉的证据中有转租合同，也是原告从曾某处复印的，据此被告认为原告是知情且同意的，法庭如有疑问可以要求曾某出庭说明事实。经审查，本院认为，原告提交的第二组证据中的证据1无相关证据佐证，无法证明其证明目的，本院不予采纳，其他证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告尹建保向本院提交如下证据：1、证人金某的当庭陈述；2、证人金某、曾某书面证人证言各一份，以上证据共同证明被告向次承租人曾某转租涉案房屋已事先告知原告，原告对转租行为是同意的。原告对被告��交的证据发表如下质证意见，对证据1金某当庭陈述是10月8日向原告打电话转租，但转租合同实际于9月25日签订，明显矛盾，不能证明签订转租合同时或签订合同后经原告同意；对证据2，对金某书面证人证言真实性有异议，不能确定金某是雅庭房产工作人员，证言中称次承租人通过其公司同事看房并租用，不能证明其见证了原告认可转租的事实；因证人曾某未出庭，对曾某证言真实性有异议，不能证明其目的，证明中所称经过电话得知原告允许转租，但是原告当时明确拒绝被告的转租行为。经审查，本院认为，被告提交的证据无相关证据予以佐证，不能证明其真实性及证明目的，本院不予采纳。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：原告李平芳系位于郑州市郑东新区××路××楼××号房屋的所有权人，于2011年9��23日办理上述房屋的产权登记，房屋所有权证号为“郑房权证字第××号”。2013年7月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将自有的上述房屋出租给被告使用。租赁期限共60个月，原告从2013年9月1日起将出租房屋交付被告使用，至2018年8月31日止收回。双方约定租金按季度支付17640元整，在被告验收出租房屋及附属设备无误后，被告向原告交纳租房押金人民币6000元整，先押后住。未经原告同意，被告不擅自将房屋转租给第三人使用。租赁期内若被告擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的，原告可以终止合同，收回房屋。被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的2%以天数计算向原告支付违约金；被告擅自将承租房屋转给他人使用，原告有权责令停止转让行为，终止租赁合同，同时按租金的2%以天数计算向原告���付违约金。合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，由被告实际使用。2016年9月25日，被告尹建保通过郑州雅庭房地产营销策划有限公司与曾某就上述房屋签订房屋租赁合同，合同约定将被告上述房屋租赁给曾某，租赁期限为24个月，自2016年10月8日至2018年10月31日止。2016年9月27日，被告尹建保收取曾某向其支付的上述房屋的押金10000元及自2016年10月8日至2017年4月7日半年房租57000元。庭审中，原告称其于2016年10月份到上述房屋处看到有人搬家，经询问被告知房屋转租，后原、被告协商未果遂引起本案纠纷。原告称被告2016年11月30日前向其支付了2016年9月、10月、11月三个月的房屋租金16000元，与被告实际应付数额尚欠1640元，被告称其妻子与原告口头约定将房屋每月5880元降低为4000元。关于涉案房产的现状，原告称其无法打开房门，不知道���屋现由谁在使用。被告称曾某于2017年3月30日退租搬走，现在房屋属于空置状态。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系其双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力，各方均应按照合同约定全面、适当的履行各自义务。依照合同约定，在租赁期限内未经原告同意，被告不擅自将房屋转租给第三人使用，若被告擅自将房屋转租，原告可以终止合同，收回房屋。现被告于2016年9月25日将上述房屋转租给曾某，被告称其转租经过原告同意但其并未提交有效证据予以证明，且原告对此不予认可，故对被告的上述主张本院不予采信。现被告擅自转租，原告要求解除合同符合双方约定，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的租金，按照合同约定标准计算2016年9月至11月三个月的房屋租金应为17640元，被告实际支付16000元，尚欠1640元，被告称其妻子与原告口头约定将房屋每月5880元降低为4000元，但其并未提交相应的证据予以证明，且原告不予认可，故对原告要求被告尹建保支付2016年11月30日前尚欠租金1640元及2016年11月30日起至合同解除之日的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求房屋押金6000元归其所有的诉讼请求，因双方的合同并未对押金的处理作出约定，原告要求押金归其所有并无依据，而被告对是否退还押金亦或以押金折抵租金，未发表意见亦未提出反诉，故对押金6000元本院不予处理。关于原告主张的违约金，原告要求按日租金196元/天的标准自2016年9月25日即转租之日计算至法院生效判决书指定履行之日止，双方合同约定被告擅自将承租房屋转给他人使用，原告有权按租金的2%以��数计算向原告支付违约金，该约定不明确，原告主张标准过高，本院依法酌定为8000元，对原告主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李平芳与被告尹建保签订的《房屋租赁合同》；二、被告尹建保于本判决生效后十日内支付原告李平芳租金1640元、2016年11月30日起至合同解除之日止的租金(按合同约定的每月5880元的标准计算)、违约金8000元；三、驳回原告李平芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，减半收取152.5元，由原告李平芳负担79.50元，由��告尹建保负担73元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一七年五月五日书记员  李 娟