广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终6257号上诉人（原审被告）：惠州市百合物业管理有限公司，住所地：惠州市江北26号小区盛丰商务大厦1101号。法定代表人：范景红。委托代理人：曾环钦，广东增华律师事务所律师。委托代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道。负责人：宋刚。委托代理人：杨爱文、张峻熙，广东日升律师事务所律师。上诉人惠州市百合物业管理有限公司与被上诉人惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2220号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决；二、请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；三、请求贵院依法判决，诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务委托合同关系的前提下，却又无事实依据及法定理由的情况下否认合同未生效，属于法律适用错误。根据上诉人提交的《物业管理服务委托合同》第14条约定“……自双方签字盖章之日起生效。”双方均在合同的签章处盖章，证明合同已发生效力。其次，在不否定业主委员会有权代表全体业主决定是否选聘或解聘物业公司的前提下，若被上诉人要解除或终止《物业管理服务委托合同》，则应当由被上诉人诉请解除或终止，若被上诉人在诉请中未提及，则应驳回其诉讼请求。第三，《物业管理服务委托合同》系双方真实意思的体现，符合合同的基本要件，并已满足合同的生效条件，因此该合同成立并生效。且双方已经按照合同的约定实际履行各自的合同义务。至于合同的细节未完善的情况不影响合同的效力。第四，《公示》与《物业管理服务委托合同》系两份内容及目的均不同的法律文件，不能以公示的内容对抗合同的效力。《物业管理服务委托合同》是在公示期间无人异议的情况下双方根据合意签署的合同，两者之间存在先后的顺序问题，不存在效力冲突或抵消的情形。至于被上诉人是否经业主大会的授权签署并不影响合同的效力。所以在有效合同存在的前提下，被上诉人未诉请解除或终止合同关系而直接请求判决合同关系已终止的诉请根本没有成立的基础，理应驳回。二、一审法院在一审判决中认可被上诉人依据业主大会的决议做出终止物业服务关系的决定，却又对上诉人对该大会决议的合法性质疑理由不予采纳，纯属选择性适用法律。程序都不合法的表决，如何能得出合法性的决议？一审庭审的过程中，被上诉人提交了解聘与上诉人之间物业服务关系的表决及联络函，但上诉人在质证的过程中发现：（1）“业主签到表”中所对应房号的业主签名与“招投标表决票”、“业主授权表决票”和“解聘百合物业表决票”中所对应房号的业主签名字迹不符。（2）部分表决票中业主签名存在错误(自编序号l43、370)，由此推断该表决票不是本人所签。签名对当事人自己而言，是熟悉且不容出错的事宜，连签名都签错，足以证明签名者非本人签名或虚假签名。且王光斌(370号)的解聘表决票的签名字迹与招投标表决票的字迹明显非一人书写，存在作假的可能。（3）确认书中统计本次选票“同意票”为484票(非投票总数)，然而经我方核查原告所提交的“招投标表决票”、“业主授权表决票”和“解聘百合物业表决票”，发现实际表决票为482票(包括同意票)，票数不符。（4）部分表决票存在涂改的情况(自编序号：356、28、355、316、201、111、64、63)，可以证明该票为废票，且不能列入统计选项，由此证明该表决结果存在错误。（5）“业主签到表”中有业主签名，但无法查找到相应表决票的，共计32户。（6）“业主签到表”中存在同一业主同一房号两次签名的情况，共计6组。（7）“业主签到表”，经核查发现：（1）签到表序号不连贯，存在断号现象，如第一张表序号为1-30号，第二张表序号为68-103号，以此类推；（2）第一张签到表所设项目(项目依次为“序号、房号、姓名、联系电话、备注”)与后八张表格项目项目(依次为“序号、单位/楼座/房号、签名、联系电话、备注”)不一致，由此证明9张签到表制作时间不一致。（3）第一张签到表的列数与其他签到表的列数不同，足以证明第一张签到表与其他签到表形成的时间非同一时间，可以推断该签到表存在作假的嫌疑。【以上事实有上诉人提交的书面质证意见为证。】对被上诉人提交的证据材料存在如此之多的瑕疵及错误的同时，上诉人向法院申请了对部分证据的笔迹鉴定，并书面提交了《笔迹鉴定申请书》。但一审法院却以“……是否继续选聘被告为物业服务企业是全体业主的权利，被告无权干涉，故本院对被告提交的《笔迹鉴定申请书》不予采纳”。这是明显的对被上诉人提交的证据存在伪造、涂改、错误的违法行为视而不见。一方面一审法院以业主大会的表决作为判决的基本依据终止双方的物业服务关系，一方面又以被上诉人无权干涉为由对业主大会表决的违法性视而不见，这明显是双重的标准的选择性、错误性适用法律。三、一审法院一方面以程序上的瑕疵认定《物业管理服务委托合同》不生效，一方面又对上诉人对被上诉人涉及解聘表决的程序性违法视而不见，判决书自身都存在自相矛盾。四、一审法院的判决存在未审先判的嫌疑。上诉人于2017年12月14日收悉一审法院于2017年9月15日做出的判决书。被上诉人在一审开庭前提交了涉业主大会的表决证明材料，总共有三百多份一千多页，无法在当庭进行质证。经法庭准许，在庭审后再提交书面的质证意见。本案于2O17年8月22日开庭，至9月25日方质证完毕。【因庭后需要被上诉人提供证据原件质证，导致质证在9月25日才对被上诉人提供的证据原件质证完毕。】本案的判决书于2017年9月15日已经做出，说明，该判决是在未完成质证的情况下已经判决了。结合一审判决书中对上诉人的质证意见及代理意见只字不提，一审法院明显剥夺了上诉人的陈述权。上诉人有理由相信一审法院对本案未审先判。综上，上诉人认为一审法院认定的事实不清，适用法律错误，为此特提出上诉，请求二审法院依法判决。被上诉人答辩称：一、上诉人与被上诉人的前期物业服务合同关系已经终止，合同已经到期，双方没有续签合同。二、被上诉人已经合法程序召开业主大会并且获得过半数的业主及过半数的专有面积同意解聘上诉人。因此，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，恳请法庭依法驳回上诉人的上诉请求。惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告之间的前期物业管理服务合同关系于2017年7月1日终止。二、被告向原告移交物业资料（竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施；地下管道网工程竣工图；业主及房屋面积清册；物业管理所必须的其他资料）及返还物业用房，并立即撤出惠州市惠阳区惠景豪苑小区。三、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年5月24日惠州市惠阳区惠景豪苑小区的开发商广东中核惠原工程有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，该合同于2012年4月30日到期。2016年6月6日惠州市惠阳区惠景豪苑小区经召开业主大会选举成立业主委员会并于2016年7月8日在惠州市惠阳区房产管理局物业管理所备案。原、被告曾签署落款日期为2016年8月22日的《公示》（并附落款处加盖原、被告公章的空白《物业管理服务委托合同》），主要内容为原告代表小区业主在与被告签订《物业服务合同》前就该合同内容向小区业主进行公示，公示期限为2016年8月22日至2016年8月31日。该《公示》被告落款处印有惠州市百合物业管理有限公司惠景豪苑物业管理处、联系人朱永伟及其联系电话等字样并加盖有被告的公章公司；原告落款处印有惠景豪苑业主委员会、联系人宋刚、咨询电话及手写“此公示只作百合物业公司公示材料用不作最终合同签订的决定”等字样，并加盖有原告的公章。公示期满后双方未另行签订物业服务合同。该《公示》所述的《物业服务合同》，合同中载明管理服务期限5年，自2016年至2021年，起止的月和日则空白，落款处只加盖原、被告公章，并无日期及签名。原、被告曾就惠景豪苑小区的电梯、瓷砖、消防及安保设施的维修等问题多次进行沟通，未达成一致意见。2017年4月3日惠景豪苑小区召开第三次业主大会，就是否续聘被告及招投标选聘其他物业管理公司、业主自治等物业管理方案进行投票。之后，原告向区房管局作出落款日期为2017年6月12日的《惠景豪苑解聘惠州市百合物业的联络函》，该函主要内容为经2017年4月3日召开业主大会进行投票，惠景豪苑小区业主共844户，同意解聘被告的业主为484户，占比57.34%，同意解聘被告的物业面积为52890.64平方米，占总住户专有建筑面积93580.1平米，符合法律法规关于解聘物业公司双过半的规定，同时业主自治的物业方案获得368票支持，占总有效投票数的76.03%，被告撤离后惠景豪苑小区将实行业主自治的物业服务方案。原告向被告作出落款日期为2017年6月16日的《联络函》，该函主要内容为2017年4月3日召开的业主大会已通过全体业主双过半决议同意，进行业主自治管理，要求被告在2017年7月1日撤出惠景豪苑小区并做好交接准备。被告至今未撤离惠景豪苑小区。庭审中，原告表示在张贴《公示》前未召开业主大会。被告认为《公示》在公示期满后，《公示》所附物业服务合同即为双方正式签订的合同。一审法院认为：本案争议焦点为：惠州市惠阳区惠景豪苑小区前期物业服务合同关系的终止时间。对于上述争议焦点，本院具体分析如下：第一，关于《公示》所附《物业管理服务委托合同》是否生效的问题。首先，被告与惠景豪苑小区的开发商所签订的《前期物业管理服务合同》已于2012年4月30日到期，本案中原告是依法成立备案的业主委员会，根据《广东省物业管理条例》第四十四条的规定，在业主大会成立后，应由原告与业主大会决定是否续聘被告或另行选聘物业服务企业，在签订物业服务合同时，原告作为业主委员会还应出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。同时，根据《物权法》第七十六条的规定，业主在选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人时应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述法律规定，选聘或者续聘物业服务企业，应当召开业主大会并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原、被告就签订物业服务合同作出的《公示》时并未召开业主大会的投票程序，且未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，《公示》所附《物业管理服务委托合同》虽有双方盖章，但该合同违反法律规定且合同重要内容如服务期限、签署日期及签名均不完善；其次，原告在《公示》落款处也注明“此公示只作百合物业公司公示材料用不作最终合同签订的决定”等字样，据此可知，原告当时的真实意思表示只是公示该《物业管理服务委托合同》的条款及内容，并不是公示选聘被告作为物业服务企业。综上，本院认为该《公示》公示期满后虽无证据证明有业主就原、被告签订物业服务合同事宜提出异议，但因不符合法律法规的规定和当事人真实意思表示，不应视为双方已签订物业服务合同，《公示》所附物业服务合同未生效。第二，关于案涉前期物业服务合同关系何时终止的问题。在《前期物业管理服务合同》到期后，重新签订物业服务合同前，被告继续按原合同提供物业服务，原告接受的，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本案中，2017年4月3日惠景豪苑小区业主召开业主大会对是否解聘被告进行投票，投票过程和结果有签到表、表决表、照片等为据，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业即被告，于法有据，本院依法予以认定。在《前期物业管理服务合同》到期后，是否继续选聘被告为物业服务企业是全体业主的权利，被告无权干涉，故本院对被告提交的《笔迹鉴定申请书》不予接纳。由于2017年4月3日业主大会的投票结果符合《物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业的规定，原告据此向被告发函要求其于2017年7月1日撤离惠景豪苑小区有事实和法律依据，故本院对原告请求确认其与被告之间的前期物业服务合同关系于2017年7月1日终止及被告在退出时，向其移交其合法占有相关资料和财物，做好交接工作，予以支持。依照《广东省物业管理条例》第四十二条、第四十四条、第五十条第三款、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认案涉前期物业服务合同关系于2017年7月1日终止；二、被告惠州市百合物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内搬离惠州市惠阳区惠景豪苑小区及返还物业用房，并向原告惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会移交物业资料（竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施；地下管道网工程竣工图；业主及房屋面积清册；物业管理所必须的其他资料）。案件受理费100元，由被告惠州市百合物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交证据：证据一，7份民事判决书，拟证明7位业主委员会的成员拖欠物业费的事实。证据二、2018年物业管理费收缴统计，拟证明根据全年收缴率来看，每月均达到已入住户数70%以上的业主按时缴费，说明全体业主对我们物业工作的支持。被上诉人对上述证据发表质证意见：对第一份证据，与本案无关。本案是业委会与物业管理公司的物业管理合同纠纷，上诉人提供的判决书与本案无关。其次，这份判决书一方当事人已经上诉，上诉人提供的判决书并未生效。第二份证据不属于新证据，且仅仅是上诉人自行统计并自行打印的表格，没有任何证明效力。经审理查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、《物业管理服务委托合同》的效力；二、被上诉人解聘上诉人的行为是否有效。对此分析如下：第一，上诉人主张《物业管理服务委托合同》已经生效，经查，因上诉人与惠景豪苑小区的开发商所签订的《前期物业管理服务合同》已于2012年4月30日到期，该小区业主大会并未召开会议决定续聘上诉人，并未签订正式的物业管理合同，《物业管理服务委托合同》并未经法定程序签订。另外，本案《公示》所附《物业管理服务委托合同》虽有本案当事人双方盖章，但该合同主要内容如服务期限、签署日期及签名均不完善，在《公示》落款处也注明“此公示只作百合物业公司公示材料用不作最终合同签订的决定”等字样。因此，从合同签订程序及合同构成要件上来看，均不能认定《物业管理服务委托合同》合法有效，上诉人无权据此合同主张权利。第二，被上诉人解聘上诉人的行为是否有效的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本案中，惠景豪苑小区业主召开业主大会对是否解聘上诉人进行投票，投票过程和结果有签到表、表决表、照片等为据，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘上诉人的决定符合法律规定，应认定为有效。对于被上诉人提出召开业主大会的表决表、签到表等具有瑕疵的问题，因业主大会召开人数众多，业主委员会为代表业主利益，反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间组织，对其组织管理、人员签到等事项并不能过严苛求，上诉人提出的问题并不能否认业主大会的决议经“双过半”的业主同意，亦未有证据证明有业主对决议持反对意见。因此，上诉人的上诉人理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人惠州市百合物业管理有限公司的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人惠州市百合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 于海砚审 判 员 胡 江二〇一八年十二月二十九日法官助理 周 莎书 记 员 黄 慧