河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初11563号原告闫美芳，女，汉族，1947年6月24日出生，住郑州市。委托代理人李成，河南程功律师事务所律师。被告河南广鸿实业有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人赵新士，总经理。委托代理人王丽侠，河南沃华律师事务所律师。委托代理人陈亚娟，河南沃华律师事务所实习律师。原告闫美芳诉被告河南广鸿实业有限公司合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李成，被告委托代理人王丽侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年5月左右，河南广元置业有限公司（以下简称广元公司）发布售房广告，并于该年7月份在郑州晚报刊登宣传广告，该广告明确表示销售商是广元公司且其具有销售商铺的意思表示。同时广元公司于2004年5月份发放给购买人的宣传手册和郑州晚报刊登的宣传广告上的内容一致，即：表示该商铺的销售模式是10年带租约，每年回报商户按总铺款的8％计算。原告基于该宣传广告，于2004年9月份前往广元公司售房部同其签订了商品房买卖合同和委托经营协议书（广元公司要求现场签订《郑州市商品房买卖合同》的同时，必须签订《委托经营协议书》和《业主临时公约》），委托经营协议内容与广元公司宣传广告内容一致（即10年带租约，每年回报商户按总铺款的8％计算）。随后，广元公司将前3年的租金收益（总房款的24％）给商铺者用于抵扣购商铺款。在原告交付购房款的同时，广元公司随即支付给原告3年的租金，第四年河南广元公司仅向原告支付8个月的租金之后再没有向原告支付过任何租金。在此期间，原告多次向其催要该商铺租金，河南广元公司却迟迟不予支付，并称该租金与其无关。原告通过郑州市中原区人民法院（2011）中执字第464-1号执行裁定书得知，广元公司变更为广鸿公司。而广大业主（即所有原告）上访省政府、郑州市政府多次要求解决该诉争问题，政府让原告（所有该诉讼原告）诉至法院。通过原告的证据可以证明现在的被告对原告的租金应承担返还责任。从第四年至今，原告的租金应为5万多元，除诉讼的标的额之外剩余部分另行追诉。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。请求：1、请求法院判决被告返还原告租金10000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告举证有：一、商品房买卖合同一份，证明原告与广元公司存在合法的买卖合同关系；二、购房发票一张，证明原告支付了购房款；三、房屋产权证书一份，证明原告系商铺的所有权人；四、河南正大世纪城市广场的招商宣传及解筹登记资料一份，证明广元公司是销售商；五、郑州晚报的宣传广告一份，证明广元公司是销售商及销售模式为10年带租约，每年回报商户按总铺款的8%计算，广元公司与各业主之间存在房屋买卖合同关系和租赁关系；六、郑州市中原区人民法院的执行裁定书一份，证明广元公司变更为被告广鸿公司，被告广鸿公司应当承担广元公司的债权债务；七、广元公司营业执照、河南正大世纪城市广场管理有限公司工商信息表，证明宣传资料和报纸广告均为广元公司发布的。八、信访材料一份；证明原告一直向被告主张权利。被告广鸿公司辩称，原告要求被告返还租金10000元的诉讼请求无事实依据与法律依据，依法应当予以驳回。一、广元公司在2004年5月向不特定的人发布的宣传广告仅属于要约邀请，而非要约。根据“《合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”该案中广元公司在2004年5月发布的商业宣传广告，该宣传广告仅是一种营销传播手段，它的职能是向目标受众传递有关产品的信息，从而获得更多被选择的机会（原告在签订《房屋买卖合同》的同时自主选择是否与河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议》）。同时宣传广告中对租金和租期的说明并不是对商品房本身房屋及相关设施所作的说明和具体确定的允诺，对房屋价格的确定也不存在重大影响，不是商品房买卖合同的主要条款，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的宣传广告属于要约的情形。二、被告不是本案适格的被告。1、因被告的宣传广告仅是要约邀请而不是要约，所以《商品房买卖合同》所订立的内容不包括宣传广告的内容并且该《商品房买卖合同》已经履行完毕。而租金收益是原告在购买该商铺时自主选择与河南正大世纪城市广场管理有限公司签订的《委托经营协议》的内容，双方在《委托经营协议》中对租金的支付方式及租金的数额进行了明确约定，该《委托经营协议》的协议主体是原告和河南正大世纪城市广场管理有限公司，依据合同的相对性原理本案的被告应是合同的相对方河南正大世纪城市广场管理有限公司，而非被告，原告起诉被告缺乏法律依据，被告不是本案适格主体。2、原告要求被告支付租金缺乏事实依据，被告不是本案适格主体，不具有支付租金的义务。原告在购买商铺的同时是与河南正大世纪城市广场管理有限公司签订的《委托经营协议书》，原告应当明确知道受托方即支付租金方应当是河南正大世纪城市广场管理有限公司，并且《委托经营协议》第三条约定的委托经营方式中也明确指出协议中的乙方即河南正大世纪城市广场管理有限公司承担向甲方即原告支付租金的义务，所以原告要求被告支付租金没有任何依据；原告与河南正大世纪城市广场管理有限公司签订的《委托经营协议》与原告和广元公司签订的《商品房买卖合同》是独立的两个合同，应分别履行。三、本案原告主张的权利已过法定的诉讼时效。本案中原告是在2004年或2005年间与河南正大世纪城市广场管理有限公司签订委托经营协议，约定的委托经营期间为2005年5月1日至2015年4月30日并约定了委托经营收益的支付方式为即买即预付前三年的委托经营收益给原告，第四年至第十年，每年为总商铺款8%的委托经营收益，从第四年即2008年开始，由河南正大世纪城市广场管理有限公司按月给付给原告。原告诉称第四年即2008年仅收到8个月的租金之后，至今再也没有收到任何租金。原告收到的8个月租金是一直由河南正大世纪城市广场管理有限公司直接支付给原告而不是被告，并且原告在这期间一直没有直接向被告主张权利，虽原告诉称多次到政府上访但其实并没有提供证据予以证明，同时被告并未接到政府的任何关于原告的上访通知，并且，即使原告上访了，上访也并不是导致本案诉讼时效中断的事由，而原告在2017年3月31日才起诉至法院要求支付租金，根据《民法通则》第一百三十六条第三项规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案原告对所主张的要求返还租金的权利未在法定诉讼时效期间行使，故原告无论是依据《商品房买卖合同》向被告主张的任何权利，还是依据《委托经营协议》要求河南正大世纪城市广场管理有限公司支付租金的权利都已超过诉讼时效，都不应该受到法律保护，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告不是本案适格的被告，且原告主张的权利已过法定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告举证有：委托经营协议一份,证明被告不是本案的适格主体,本案的诉讼时效已过。经审理查明：2004年5月左右，广元公司发布售房广告和宣传资料，并于该年7月份在郑州晚报刊登宣传广告，该广告明确表示河南正大世纪城市广场管理有限公司发展商是广元公司。同时广元公司于2004年5月份发放给购买人的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告上的内容一致，即：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，每月固定回报（定时通过银行一本通划到投资人账户），月租大于月供，无需供铺，统一经营管理，无需投资人承担招租、经营、断租的风险，甚至无需操心。原告基于广元公司的宣传广告，于2004年11月8日前往广元公司售房部同其签订了合同编号为No.0433505的《商品房买卖合同》。广元公司要求原告须和河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议》，广元公司承诺委托经营协议书内容与广元公司宣传广告内容一致（即10年带租约，每年回报商户按总铺款的8％计算），且广元公司对此拥有最终解释权。随后，在交纳购铺款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）给购铺者用于抵扣购买商铺款，而在第四年，河南正大世纪城市广场管理有限公司在广元公司的要求下仅支付八个月的租金后就不再予以支付。后原告购买的商铺办理了房产所有权证书。广元公司现已变更为被告广鸿公司。另查明，原告向本院提交的情况说明及上访材料显示原告及其他业主一直在向被告主张权利，被告亦作出回应。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，要求原告同河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议》均对商铺买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，应作为商品房买卖合同的一部分。故河南正大世纪城市广场管理有限公司在第四年仅支付原告8个月的租金后至今没有履行支付的义务，广元公司应当承担相应的法律责任。因广元公司变更为被告广鸿公司，故被告应当承担广元公司的债权债务。原告要求被告河南广鸿实业有限公司支付部分租金10000元的诉讼请求，系其对自己权利的处分，本院予以支持。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，但原告提交的证据显示原告一直在主张权利，故被告的该辩称意见，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，判决如下：被告河南广鸿实业有限公司支付原告租金10000元，于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告河南广鸿实业有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员  尚洛佳二〇一七年五月二十六日书 记 员  候 琴