广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初3507号原告东莞市金众物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区商业中心二期百安中心B座707，统一社会信用代码：914419007929019147。法定代表人尚贵林，系该公司总经理。委托代理人施南南，女，1985年9月15日出生，汉族，住山西省盂县，系该公司客服主管。委托代理人文武，男，1989年12月27日出生，土家族，住湖南省临澧县，系该公司客服主管。被告桂晓林，男，1972年12月4日出生，汉族，住湖北省武穴市，被告周君，女，1979年5月18日出生，汉族，住湖北省武穴市，原告东莞市金众物业管理有限公司诉被告桂晓林、周君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李惠筠适用简易程序独任审判，在2017年4月13日公开开庭审理。原告的委托代理人施南南、文武，被告桂晓林到庭参加诉讼。被告周君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费33737.41元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理费违约金28000元；3.本案全部诉讼产生的费用由被告承担。事实和理由：2011年9月5日原告与东莞市金众房地产有限公司签订《物业管理前期服务合同》，约定由原告为位于东莞市南城区黄金路809号金众-葛兰溪谷小区提供物业管理服务，原告提供物业管理服务的受益人为小区全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费及违约金，其中物业管理费按每平方米2.18元计，缴费时间为每个月的15日，逾期缴费的按每天以未缴费用的千分之三计收违约金。被告为该小区一期叠院美墅5栋2单元401号房的业主，物业面积为147.39平方米，被告每月应当向原告支付物业管理费321.3元，但自2008年4月1日起被告一直拖欠上述费用，截止至本诉提起之日，被告拖欠原告上述费用共计33737.41元，产生违约金28000元。原告多次向被告催交物业管理费未果。原告当庭明确诉请的物业管理费是从2008年4月计至2016年12月，每平方米2.18元，按146.09平方米计算，每月共321.3元；违约金从2008年4月计至2016年12月，从逾期之日起即每月15日后，违约基数为0.3%，违约金的计算方式为321.3元×（欠费月数-1）×0.3%×月平均数即30天。被告桂晓林辩称，一、因为案涉房屋有面积差异，所以被告桂晓林没有收楼。二、被告桂晓林也没有办理入住，也没有享受物业的管理和服务。三、其他用户有私自搭建雨棚的情况，物业没有起到监督和监管的作用。被告周君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。本案查明的事实如下：被告桂晓林、周君于2007年8月29日与东莞市金众房地产有限公司签订了编号为200708292FD449116002的《商品房买卖合同》。该合同约定：被告桂晓林、周君购买了东莞市南城区黄金路809号金众-葛兰溪谷（一期）5号楼2单元401号房，建筑面积为146.09平方米；买受人同意在业主委员会选聘新的物业管理企业之前，金众-葛兰溪谷由东莞市金众物业管理有限公司进行物业管理，买受人同时承诺遵守《金众-葛兰溪谷业主临时管理规约》；出卖人应当在2008年3月28日前，将符合合同约定商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》附件五其他补充第二条约定“关于面积差异处理的补充。当产权登记面积与本合同约定面积的误差达到合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人的书面通知送达之日起15日内决定是否接受该商品房。如买受人未在上述期限内向出卖人书面提出退房要求的，视为买受人接受该商品房，双方同意按本合同关于买受人不退房的相关规定处理。”，第六条约定“关于房屋交接、质量问题的补充。买受人在房屋交接时应仔细检查水、电、气等设施。买受人自行装修如对上述设施进行改动的，出卖人对上述设施的改动部分不再承担保修责任。本合同第8条之该商品房经验收合格是指取得建筑工程竣工验收报告或取得工程质量验收记录。”原告与东莞市金众房地产有限公司于2011年9月5日签订《前期物业服务合同》，东莞市金众房地产有限公司为甲方、原告为乙方，就委托原告对案涉物业进行物业管理服务事宜进行约定。该协议约定：物业服务费用的具体标准为高层住宅是2.18元/月.平方米，商业物业是3.98元/月.平方米；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和每月15日之前交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；合同期限自2011年10月25日至2016年10月24日止；协议还就其他事项进行了约定。原告主张两被告没有缴纳从2008年4月起至2016年12月的物业管理费。被告桂晓林辩称东莞市金众房地产有限公司有通知其去收楼，但具体时间不记得，因案涉房屋有面积差异，因此其没有收楼，且小区其他用户私自搭建雨棚，原告没有起到监督和管理作用，并提交照片佐证。原告确认照片反映的内容属实，称大部分属于违章搭建，原告的职责是制止和上报上级主管部门，被告桂晓林反映的问题原告都有告知业主不能搭建，也发过整改通知书，但原告没有执法权，不能强拆。原告主张每个月都有向两被告催缴物业管理费。被告桂晓林辩称在2011年前从来没有接到过原告的催缴，从2015年开始才收到催缴通知。被告桂晓林称不清楚东莞市金众房地产有限公司何时交楼，希望从2010年开始计算物业管理费。原告系具有三级资质等级的物业服务企业。本院认为，被告周君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。被告桂晓林确认案涉的《商品房买卖合同》的真实性，该合同中约定了买受人即两被告同意在业主委员会评选新的物业管理企业之前，案涉小区由原告进行物业管理，因此本院认为原被告之间就案涉物业存在物业管理合同关系。原告提交的《前期物业服务合同》已在东莞市房产管理局备案，原告可以根据该合同的计费标准向两被告收取物业管理费。被告桂晓林确认东莞市金众房地产有限公司有通知其收楼，又辩称因房屋面积存在差异而没有收楼，但并未提交相关证据作证。原告主张案涉物业的服务收费标准为2.18元/月/平方米，符合《前期物业服务合同》的约定，两被告应遵照该标准履行支付管理费的义务。两被告没有向原告交纳2008年4月至2016年12月的物业管理费，已构成违约，理应承担违约责任。两被告应向原告交纳2008年4月至2016年12月的物业管理费为2.18元/月/平方米×146.09平方米×105个月=33440元。原告诉求违约金28000元，其主张两被告每月15号前应当缴纳当月物业管理费，逾期从当月的15号开始，以每天千分之三的标准计算逾期违约金。原告提交的《前期物业服务合同》中并无约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。故原告的主张没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告桂晓林、周君于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金众物业管理有限公司支付2008年4月至2016年12月的物业管理费33440元；二、驳回原告东莞市金众物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费671.72元（原告已预交），由原告负担307.88元，被告桂晓林、周君负担363.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李惠筠二〇一七年五月五日书记员  刘海昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。