山西省朔州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)晋06民终128号上诉人(原审原告)：合肥铭盛房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颍河路与龙门岭路交口双景佳园11#1404室。法定代表人：杨成明，职务总经理。委托诉讼代理人:陈勇，安徽铭盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大同市广社房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市司令部街1楼5号商铺。法定代表人：张社明，职务董事长。委托诉讼代理人：王文娟，山西业盛律师事务所律师。上诉人合肥铭盛房地产投资咨询有限公司因与被上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，不服朔城区人民法院（2016）晋0602民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人诉人合肥铭盛房地产投资咨询有限公司（以下简称合肥铭盛公司）法定代表人杨成明及委托诉讼代理人陈勇，被上诉人大同市广社房地产开发有限责任公司（以下简称大同广社房地产公司）之委托诉讼代理人王文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合肥铭盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.双方在营销代理合同届满后仍按原合同自愿履行。2.原判对上诉人代理销售的佣金分别按两种方式计算前后矛盾，于事实不符。3.原审对《朔州世纪星城营销代理服务合同》的采信有违法律公正。首先,上诉人与被上诉人有合同约定，其次，本案针对2014年和2015年期间的佣金请求，而被上诉人与第三方签订的合同是2016年6月8日，明显不在同一时间节点。4.原判忽视关键性书证，违法办案。5.原判适用法律错误。6.上诉人按照合同约定主张违约金符合法律规定。大同广社房地产公司答辩同意一审判决。合肥铭盛公司向一审法院起诉请求：1.请求判令大同广社房地产公司支付1446702元欠款；2.请求判令大同广社房地产公司支付违约金245943元（按照银行同期贷款利率的四倍）。一审法院认定事实：2013年3月1日，合肥铭盛公司与大同广社房地产公司签订一份《朔州世纪星城营销代理服务合同》，大同广社房地产公司委托合肥铭盛公司提供项目销售代理及营销推广服务，合同期限为合同签订之日起一年时间为止（即2014年2月28日合同结束）。大同广社房地产公司支付合肥铭盛公司的销售代理佣金为：销售的单套建筑面积乘以单套底价的总金额的1.3%。双方签订了该协议后，均如约履行合同义务，该合同于2014年2月28日已履行完毕并终止。自2015年起，合肥铭盛公司继续为大同广社房地产公司提供服务，但双方并未就权利及义务进行书面约定。直至2015年11月底，大同广社房地产公司的商品房经合肥铭盛公司的销售程序销售房屋总额为99434682元。在该销售总额中，包含大同广社房地产公司用以抵顶工程款、材料款的142套抵账房，抵账房总金额为71748426元。2015年大同广社房地产公司共支付合肥铭盛公司佣金268969元。现合肥铭盛公司称大同广社房地产公司尚欠佣金、奖金、违约金共计1692645元未付，起诉来院，双方形成诉讼。一审法院认为，本案双方于2013年3月1日签订的《朔州世纪星城营销代理服务合同》，约定了履行期限为一年，即2014年3月1日已届满。2015年后，合肥铭盛公司虽为大同广社房地产公司继续提供售房服务，大同广社房地产公司对合肥铭盛公司提供服务的事实也予以认可，但因双方未就该服务续签或补签合同，故原合同对双方不再具有法律约束力。现合肥铭盛公司按2013年与大同广社房地产公司签订的合同约定的条款主张权利，显然证据不足，但民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2015年，大同广社房地产公司以抵顶工程款、材料款的方式，经合肥铭盛公司经办手续共销售142套房屋，价款共计71748426元。大同广社房地产公司于2016年6月8日与朔州市开发区壹家房地产中介服务有限责任公司签订的《朔州世纪星城营销代理服务合同》，该合同上对销售抵账房约定佣金按0.6%计算，合肥铭盛公司对该佣金的计算方法虽不予认可，但未能提供反驳证据，且该计算方法符合市场标准，故应予采纳。因此，2015年经合肥铭盛公司的销售程序出售的142套抵账房的佣金应参照0.6%的标准计算，即大同广社房地产公司应支付合肥铭盛公司抵账房的销售佣金为430490元（71748426元×0.6%）。合肥铭盛公司2015年销售总额为99434682元，核减142套抵账房销售额71748426元之后，剩余27686256元，该剩余款项的销售佣金还应参照原销售合同计算，即359921元（27686256元×1.3%），以上两项销售佣金共计790411元（430490元+359921元）。2015年大同广社房地产公司已支付合肥铭盛公司销售佣金268969元，该笔佣金应在总额中予以核减，大同广社房地产公司应支付合肥铭盛公司销售佣金为521442元。合肥铭盛公司主张的销售奖金和违约金，因其未与大同广社房地产公司就2015年的房屋销售签订书面合同，于法无据，不予支持。大同广社房地产公司辩称，合肥铭盛公司所销售房屋中有十套房屋的业主办理了退房手续，该十套房屋的销售佣金不应支付，对于大同广社房地产公司这一辩称，不予支持，因为，该十套房屋是经合肥铭盛公司的销售渠道成功出售的，且该十套房屋的业主办理退房手续是在合肥铭盛公司完全撤离大同广社房地产公司之后发生的，因此，合肥铭盛公司不应承担因退房产生的损失。大同广社房地产公司还辩称，在合肥铭盛公司销售房屋过程中，大同广社房地产公司为四套房屋减免了物业费，合肥铭盛公司的行为给大同广社房地产公司造成了损失，但在大同广社房地产公司提供的《物业管理费补贴凭证》上，均有大同广社房地产公司加盖的“合同专用章”，显然大同广社房地产公司对涉案减免四套房屋物业费是知情并认可的，合肥铭盛公司减免物业费是经过大同广社房地产公司允许之后才进行的，因此，对大同广社房地产公司这一辩称，亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：大同市广社房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内一次性支付合肥铭盛房地产投资咨询有限公司销售佣金人民币521442元。案件受理费20034元（合肥铭盛房地产投资咨询有限公司已预交），由合肥铭盛公司负担14000元，由大同广社房地产公司负担6034元（限本判决生效后七日内交纳）。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.被上诉人大同广社房地产公司支付上诉人合肥铭盛公司销售佣金标准是否适当。2.被上诉人大同广社房地产公司是否应支付上诉人合肥铭盛公司违约金。关于焦点一，上诉人合肥铭盛公司与被上诉人大同广社房地产公司签订的《朔州世纪星城营销代理服务合同》于2014年3月1日已届满。之后上诉人合肥铭盛公司继续为被上诉人大同广社房地产公司提供售房服务，双方未签订相关合同，亦未口头约定权利、义务，故上述合同对双方不再具有约束力。但被上诉人大同广社房地产公司应遵循公平和诚实信用原则支付上诉人合肥铭盛公司销售佣金。因双方对销售房屋总额无异议，且被上诉人大同广社房地产公司同意142套抵账房屋之外的房屋销售佣金按1.3%标准计算，故本院对该部分的销售佣金359921元予以确认。关于142套抵账房屋销售佣金的计算标准问题，被上诉人大同广社房地产公司提供一份服务合同，欲证实该类房屋销售按0.6%的市场价格计算佣金，上诉人合肥铭盛公司虽对此提出异议，但未提供相应的证据证实其主张，故对142套抵账房屋销售佣金标准应按0.6%计算。上诉人合肥铭盛公司就此所提之上诉理由，证据不足，本院不予支持。关于焦点二，上诉人合肥铭盛公司在2015年向被上诉人大同广社房地产公司提供销售房屋服务后，未签订书面合同，其无相应的证据证实双方曾就违约金进行过约定，应承担举证不力的不利后果。上诉人合肥铭盛公司就此所提之上诉请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人合肥铭盛公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15340元，由上诉人合肥铭盛房地产投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 福审判员 殷 莉审判员 边艳桃二〇一七年五月十二日书记员 李 泽