重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2810号上诉人（原审被告）：陈永华，男，1976年8月30日出生，汉族，住重庆市渝中区医学院路。委托诉讼代理人：陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆盾安物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区兴胜路32号1、2栋6层，统一社会信用代码：91500107784211024T。法定代表人：吴晓军，职务执行董事。委托诉讼代理人：喻婷，女，1989年9月12日出生，该公司员工，汉���，住重庆市巴南区鱼洞街道办事处天明村。委托诉讼代理人：青松，男，1988年11月18日出生，该公司员工，汉族，住重庆市北碚区施家梁镇桂花村黄家湾组。上诉人陈永华与被上诉人重庆盾安物业管理有限公司（以下简称盾安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初20806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭通知当事人进行审理。上诉人陈永华的委托诉讼代理人陈怡奇，被上诉人盾安物业公司的委托诉讼代理人喻婷、青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永华上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院作出的（2016）渝0107民初20806号民事判决书，改判上诉人不承担支付2014年10月1日至2016年10月31日止的物业服务费7375元、违约金300元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为通过半山七号小区规划设计图并结合商品房买卖合同可以判定上诉人的房屋为洋房而非高层房屋，故否认上诉人主张高层住宅的物业标准。上诉人认为一审法院认定违反国家法律法规的规定。二、一审法院认定事实不清，对被上诉人乱收费的行为未能予以查明，甚至有助于被上诉人继续存在乱收费的行为。三、一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》属于有效合同，上诉人认为一审法院适用法律错误。四、一审法院认为，上诉人举示被上诉人的服务欠缺的证据不足，从而认定被上诉人的服务不存在重大问题，并以此判决上诉人承担违约责任。上诉人认为，一审法院认定事实不清，程序适用错误，其判决上诉人承担违约责任无依据可言。盾安物业公司辩称，一审法院对事实认定清��，其作出的判决符合公平、公正，请求二审法院驳回上诉人的无理诉求。盾安物业向一审法院起诉请求：陈永华立即支付物业管理费用9375元；并按未付物业管理费每日千分之三标准向盾安物业公司支付违约金，计算至付清为止。诉讼中，盾安物业公司明确物业费从2014年10月1日计算至2016年10月31日，共计25个月，每月375元，共计9375元。一审法院认定事实：陈永华系位于九龙坡区经纬大道10XX号1X幢X单元Y-Y号房屋业主，该房屋建筑面积为133.94平方米，盾安物业公司系陈永华所在小区的物业服务企业，该小区现未成立业主委员会。2011年3月22日，盾安物业公司作为乙方与作为甲方的重庆同创置业（集团）有限公司签订了《同创高原前期物业服务合同》，约定盾安物业公司为位于重庆市高新区六店子烟灯社的同创高原提供前期物业服务。合同同时约定，��业服务费由业主按物业建筑面积交纳，标准为：高层住宅1.8元/月/平方米（包含公共区域的公摊能耗费用），电梯花园洋房2.8元/月/平方米（包含公共区域的公摊能耗费用），花园洋房2.6元/月/平方米，商业物业4.5元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月15日前履行交纳下月物业服务费的义务；合同期限自2011年3月23日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时终止。2011年3月30日，该前期物业服务合同在重庆市九龙坡区房屋管理局备案。2014年6月30日，盾安物业公司、陈永华双方签订了《半山七号前期物业服务合同》，合同约定，由盾安物业公司为陈永华所有的位于重庆市高新区六店子烟灯社半山七号小区14-1-2-2号房屋提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积计算，标准为：高层住宅1.8元/月/平方米（包含公摊费���），电梯花园洋房2.8元/月/平方米（包含公摊费用），花园洋房2.6元/月/平方米（包含公摊费用）……；物业服务费按月交纳，业主应在每月15日前交纳下月物业服务费，如未按期缴纳当月物业服务费用，则按每日千分之三收取违约金；合同同时对双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订当日，盾安物业公司将入住资料/物品向陈永华进行了发放。2014年6月20日，盾安物业公司对位于九龙坡区经纬大道1099号半山七号小区的高层住宅、花园洋房收费标准在重庆市物价局进行了备案，重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表载明：住宅物业服务费收费标准：高层住宅：1.8元/㎡/月（含电梯费、水电公摊费），花园洋房：2.6元/㎡/月（含水电公摊费），电梯花园洋房2.8元/㎡/月（含电梯费、水电公摊费）。2014年7月23日，陈永华向盾安物业公司交付了装修保证押���2000元。陈永华自2014年10月1日起未再交纳物业服务费。审理中，盾安物业公司同意陈永华向其交付的装修保证押金2000元在本案中抵扣相应的物业服务费。另查明，陈永华所在小区原为同创高原项目，对外销售时项目名称为半山七号，陈永华房屋现位于半山七号14号楼，重庆市商品房买卖合同的附件房屋面积分户汇总表显示的陈永华房屋位于半山小区3#楼也即规划设计图纸载明的3号楼，该栋楼共11层，设置有电梯，规划设计为洋房。审理中，陈永华举示了半山七号一期物业管理协议，拟证明，一期同类型物业收费标准为1.6元/㎡/月；并举示照片一组，催收函的复函、光盘，拟证明盾安物业公司未尽到物业服务职责，小区公共设施均系共用的，陈永华房屋所在区域没有独立设施设备，针对盾安物业公司的催收，陈永华提出了异议，并要求盾安物业公���进行整改，盾安物业公司至今未整改。盾安物业公司对半山七号一期物业管理协议真实性无异议，但认为该协议系同创物业签订的，盾安物业公司2011年才接手的，现在已经更改；照片、催收函的复函、光盘等均不能达到陈永华证明目的，反而证明小区管理规范。一审法院认为，盾安物业公司与建设单位及业主签订的前期物业合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，内容合法有效。该合同对盾安物业公司和作为业主的陈永华均具有法律约束力，盾安物业公司、陈永华双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。陈永华虽辩称盾安物业公司提供的物业服务存在各种问题，但未否认盾安物业公司根据前期物业服务合同为陈永华居住小区提供物业服务这一基本事实，故陈永华向盾安物业公司按期足额支付物业服务费是其根据前期��业服务合同应履行的主要义务，陈永华以拒绝支付物业服务费对盾安物业公司进行抗辩，缺乏合同和法律依据，盾安物业公司据此主张陈永华支付拖欠的物业服务费，理由正当，于法有据，应予支持。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现陈永华未提供证据证明因盾安物业公司的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故陈永华仅依据其提供的照片及光盘辩称小区的清洁、服务及车辆管理存在问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，一审法院对该意见不予采纳。关于物业服务收费标准问题。本案中，通过半山七号小区���划设计图并结合商品房买卖合同可以判定，陈永华房屋规划设计为总楼层共计11层的洋房，是有别于同小区的总楼层共计32层的高层房屋，故陈永华主张按高层住宅物业标准交付物业费，证据不足，一审法院不予支持。虽《半山七号前期物业服务合同》及《同创高原前期物业服务合同》均约定了花园洋房和电梯花园洋房两个物业收费标准，但考虑到本案陈永华房屋所在楼栋设置有电梯，且物价局备案的花园洋房收费标准2.6元/㎡/月未载明包含电梯费，而电梯花园洋房2.8元/㎡/月载明包含了电梯费，故本案中，盾安物业公司主张按电梯花园洋房2.8元/㎡/月（含电梯费、水电公摊费）收取物业服务费，理由正当，应予支持。本案中，陈永华房屋建筑面积为133.94平方米，物业服务费按建筑面积2.8元/平方米计算，每月应交纳物业服务费375.03元，故从2014年10月1日计算至2016年10月31日，物业服务费共计为9375.8元，现盾安物业公司主张该期间物业服务费为9375元，属自我权利处分，一审法院予以尊重，因盾安物业公司同意抵扣陈永华交付的装修保证押金2000元，故抵扣后，本案中，陈永华还应支付盾安物业公司物业服务费7375元。对于违约金问题，盾安物业公司主张按每日应缴纳费用的千分之三计算明显过高，且盾安物业公司未举示陈永华违约造成其损失的依据，因此，根据本案的具体情况，一审法院降低违约金的金额，酌情主张本案的违约金为300元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如���：一、被告陈永华于本判决生效后十五日内向原告重庆盾安物业管理有限公司支付2014年10月1日至2016年10月31日止的物业服务费7375元、违约金300元，共计7675元。二、驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为25元，由被告陈永华负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈永华向本院举示了重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第16375号民事判决书和重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终830号民事判决书，拟证明服务瑕疵的举证责任应当由物业公司承担，如果被上诉人服务没有问题，上诉人也不会拒绝交纳物业服务费用，从平衡双方利益出发，被上诉人也不应当收取违约金，并由被上诉人予以整改。被上诉人盾安物业公司对上诉人陈永华举示两份判决书的真实性无异议，但被上诉人盾安物业公司认为上诉人陈永华恶意欠费应当支付滞纳金，物业服务存在的瑕疵只是某一个时间段，并非物业公司不作为，并不能作为本案的参考依据。被上诉人盾安物业公司向本院提交1、电梯日常服务的保养合同一份；2、消防工程维保合同一份；3、专配设备房养护照片，证明被上诉人履行前期物业服务合同，对小区内的公共设备设施进行日常养护和安全管理；4、秩序巡查记录表，5、来访人员登记表（其中的一两张），6、安保管理现场照片一组，证明被上诉人对小区现场的人车出入口、单元楼道以及公共区域进行安防巡查和公共秩序管理，在这期间没有发生重大安全事件；7、保洁维护照片一组，证明被上诉人对小区现场的单元楼道、公共区域、车库进行日常定期清洁和保洁。保洁标准远高于前期服务合���的清洁标准；8、2015年、2016年年度业主满意度调查报告，证明被上诉人按照物业管理服务标准开展每年一次的物业服务满意度调查，且满意度均达到约定满意率；9、16栋1单元1-2业主前期物业服务合同，证明半山七号洋房收费标准是统一2.8元/平方米/月，上诉人盾安物业公司并非乱收费。上诉人陈永华对被上诉人盾安物业公司举示的证据的真实性均不予认可。另查明，上诉人陈永华于2014年7月23日向被上诉人交付了装修保证押金2000元和3个月物业服务费用，从2014年10月起未再交纳物业服务费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人陈永华与被上诉人盾安物业公司签订的《半山七号前期物业服务合同》内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。根据双方物业服务合同约定，电梯花园洋房每月��业服务费收费标准为2.8元/平方米，上诉人陈永华也按合同约定向被上诉人盾安物业公司交纳了3个月的物业管理费用。被上诉人盾安物业公司提供了物业服务，上诉人陈永华作为该小区业主，应当按照合同约定按时足额交纳物管费用。现上诉人陈永华称其购买的房屋与半山七号小区13栋的物业服务费标准为“建筑面积1.6元/月.平方米”品质相同，其居住的房屋不应按2.8元/平方米收取物业服务费的理由不成立，本院不予支持。一审法院根据上诉人陈永华拖欠物业服务费的时间和金额酌情主张本案的违约金300元并无不当，本院予以维持。被上诉人盾安物业公司作为半山小区的物业服务企业，按照《物业服务合同》所确定的物业管理服务标准完善物业服务，减少服务瑕疵，更好的履行作为物业服务企业应尽的义务。综上所述，上诉人陈永华的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈永华负担。本判决为终审判决。审判长  周海燕审判员  周 舟审判员  秦 敏二〇一七年五月十七日书记员  陈园媛