陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终1304号上诉人（原审被告）：榆林市华盛房地产开发有限公司（以下简称“华盛房地产公司”），住所地榆林市榆阳区。法定代表人：王媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周培龙，陕西正北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军军，男，1979年8月21日出生，汉族，无固定职业，现住横山县党岔镇。上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司因与被上诉人王军军商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2016）陕0802民初6689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人华盛房地产公司的委托诉讼代理人周培龙及被上诉人王军军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人华盛房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审案件诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订了《商品房认购书》，针对房屋具体情况、付款方式、按揭事宜等均有明确约定。《商品房认购书》签订后，上诉人完全按照认购书约定开始施工建设，开始时被上诉人能基本按照双方约定交付首付款。房屋建成后，上诉人通过报纸、律师函、公司工作人员电话及短信通知等方式告知被上诉人前来办理房屋按揭事宜。被上诉人均置之不理。致使上诉人长期向他人贷款垫资修建，为此上诉人向他人支付巨额利息。一审认定上诉人迟延交房，承担逾期交房的违约金错误。被上诉人王军军辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。王军军的一审诉讼请求：1、判决华盛房地产公司支付王军军逾期交房违约金15万元，赔偿王军军擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元，共计人民币20万元。2、判令华盛房地产公司交付王军军房屋实际面积与双方《商品房认购书》约定面积误差超过3%部分的房款由华盛房地产公司承担，所有权归王军军。3、本案诉讼费用由华盛房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年6月9日，王军军（乙方定房方）与榆林市华盛房地产开发有限公司（甲方开发商）签订商品房认购书1份，约定：由王军军认购华盛房地产公司开发的“华盛公园时光”第24号楼3单元1203号房房屋一套，面积125.69平方米，标准单价4336元/㎡，标准总价为544992元，优惠5000元，折后总价539992元，认购定金为50000；在签订认购书之日起，乙方需在开盘期间向华盛房地产公司交付首付款（首付款为房屋总价的30%）,乙方在交清首付款30%之后，甲方方可为王军军办理银行按揭贷款手续，同时双方签订商品房买卖合同，认购书还对其他内容进行约定。2010年5月29日、2010年6月8日、2010年8月5日，王军军分三次共向华盛房地产公司交付购房款人民币169992元。2013年11月30日，王军军（乙方、买受人）与榆林市华盛房地产开发有限公司签订公园时光小区商品房买卖补充协议1份，约定：一、本商品房为国家规定的大产权房，国有土地证登记号为：榆横国用（2013）第021号，规划用途为商业住宅用地，土地使用年限从2013年3月19日至2082年7月13日止，使用年限为70年。本商品房项目曾用名为华盛公园时光现定名为公园时光。二、合同标的，乙方自愿购买甲方开发建设的位于榆林市高新区汇源路南侧的“公元时光”小区房屋一套：房号为24号楼3单元1203室，建筑面积125.69平方米，最终以房管部门核定的实际面积结算（实行多退少补原则）。三、价款及支付方式，该房屋价格为4336元/平方米，折后总价为人民币539992元，乙方已累计交付甲方人民币169992元作为首付款，其余购房款以按揭贷款方式支付。乙方应及时提供办理按揭贷款的相关材料，并积极协助甲方办理贷款。四、交房期限及违约责任，1、甲方承诺从2014年8月1日开始给乙方交付所购房屋。交房期限从2014年8月1日至2014年8月31止（由于乙方原因不能交付的，甲方不承担违约责任）。2、若甲方不能按时交房，延迟交房不足一个月时，应向乙方支付已付房款3%的违约金；延迟交房1-3月时，每个月应向乙方支付已付房款4%的违约金；延迟交房3个月以上时，每个月应向乙方支付已付房款5%的违约金（注：违约不足一个月时，以每日计算）。五、双方的权利、义务，本合同签订后，甲方有权要求乙方交清约定的首付款。乙方必须按照合同约定交付购房首付款，并配合甲方办理房屋按揭手续。该协议还对其他内容进行约定。2015年4月13日华盛房地产公司取得公园时光住宅小区第23、24幢楼商品房预售许可证。2015年6月8日公园时光第24号楼主体工程已经验收完毕。2015年6月25日，华盛房地产公司在榆林市日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续。但至今王军军未协助华盛房地产公司办理银行按揭手续，华盛房地产公司亦未向王军军交房。现王军军以华盛房地产公司的违约行为已经给王军军造成巨大损失为由起诉至本院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为：王军军、华盛房地产公司双方签订的商品房认购书及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，均应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。华盛房地产公司辩称，不存在延期交房行为，其已经于2015年起就通过报纸、律师函、公司工作人员等多种方式通知王军军前来办理网签合同及银行按揭等手续，王军军一直拒绝前来办理，现王军军诉请要求给付违约金，华盛房地产公司方予认可。经审查，王军军、华盛房地产公司签订的补充协议中明确约定“甲方承诺从2014年8月1日开始给乙方交付所购房屋。交房期限从2014年8月1日至2014年8月31止”，但华盛房地产公司至今未向王军军交房，王军军、华盛房地产公司签订补充协议后，华盛房地产公司理应按照合同约定按时向王军军交付房屋，现华盛房地产公司不能按时履行交房义务已构成违约，故对华盛房地产公司该抗辩观点，依法不予采纳。华盛房地产公司同时辩称，补充协议中加盖合同印章也非华盛房地产公司印章，华盛房地产公司提出对补充协议中加盖榆林市华盛房地产开发有限公司合同专用章真伪进行鉴定，但其未在本院限定时间内提交书面的鉴定申请书，视为其对申请重新鉴定权利的放弃，故对华盛房地产公司该抗辩观点亦不予采纳。王军军主张华盛房地产公司支付逾期交房违约金15万元，王军军、华盛房地产公司签订补充协议中虽对违约金计算方式进行确约定“若甲方不能按时交房，延迟交房不足一个月时，应向乙方支付已付房款3%的违约金；延迟交房1-3月时，每个月应向乙方支付已付房款4%的违约金；延迟交房3个月以上时，每个月应向乙方支付已付房款5%的违约金（注：违约不足一个月时，以每日计算）”，但该违约金计算方式明显偏高，且王军军在华盛房地产公司以报纸公告方式催促其办理按贷款手续后至今仍未协助华盛房地产公司办理房屋按揭贷款手续，同时未按合同约定现金支付购房款，亦存在违约行为，故本院依法将违约金调整为已付购房款的5%较为适宜，即为8499.6元（169992元×5%=8499.6元）。王军军主张华盛房地产公司赔偿擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元及华盛房地产公司交付王军军房屋实际面积与双方商品房认购书约定面积误差超过3%部分的房价款由华盛房地产公司承担，缺乏必要的事实支持，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，榆林市华盛房地产开发有限公司支付王军军逾期交房违约金8499.6元；二、驳回王军军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由王军军负担2100元，由榆林市华盛房地产开发有限公司负担100元。二审期间，上诉人华盛房地产公司向本院提交2016年6月17日阳光报一份；证明本案起诉后，上诉人于2016年6月17日再次登报通知各业主前来办理按揭等相关手续的事实。被上诉人王军军向本院提交照片三张；证明上诉人华盛房地产公司就涉案房屋没有安装消防设施，其不具备交付房屋的条件。经庭审质证，被上诉人对上诉人提供证据的真实性、证明目的均不予认可。其认为上诉人出售的房屋至今没有经过综合验收，也没有经过消防、人防、环保、质量等验收，依据相关法律规定，依法不能向业主交房。被上诉人对上诉人提交证据的真实性、证明目的均不予认可。其认为无法核实照片的采集是否合法、真实。本院认为，对上诉人华盛房地产公司提供的证据，被上诉人对真实性、证明目的均有异议，经审查，该组证据来源合法、内容真实，对真实性依法予以认定。对被上诉人提供的证据，因上诉人对真实性、证明目的均有异议，且再无其他证据予以佐证，依法不予认定。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：本案在双方当事人均存在违约行为的情况下，违约责任应如何承担的问题。本案双方当事人签订的商品房认购书为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，被上诉人向上诉人华盛房地产公司缴纳涉案房屋首付款，上诉人华盛房地产公司未按时向被上诉人交付涉案房屋构成违约，故其应承担逾期交房的违约责任。因被上诉人主张的逾期交房违约责任明显偏高，且上诉人华盛房地产公司在以报纸公告方式催促被上诉人前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，其一直未前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，被上诉人亦存在违约行为。故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，根据公平、诚实信用原则予以衡量，判决上诉人华盛房地产公司承担逾期交房违约金8499.6元并无不当。对于上诉人华盛房地产公司所持上诉理由，因证据不足,依法应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人华盛房地产公司承担。本判决为终审判决审判长  徐晓炯审判员  吴凤凤审判员  白成钰二〇一七年五月十日书记员  张羽苗