北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4280号上诉人（原审被告）：李宏平，女，1974年2月23日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人:黄玉尚（李宏平之夫），男，1972年8月31日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人：周硕，总经理。委托诉讼代理人：任俊青，男，1974年8月6日出生，该公司职员。上诉人李宏平因与被上诉人北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇恒业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李宏平上诉请求：撤销一审判决，依法改判减免50%物业费，诉讼费用由天宇恒业公司负担。事实和理由：1.天宇恒业公司侵占业主绿地面积改建停车场获取利益，不给业主使用，应当扣除必要管理费分配给业主。一审法院认定我不是适格主体，未支持我要求天宇恒业公司将收取的停车费折抵物业费的主张，没有事实及法律依据。2.天宇恒业公司在绿地上改建停车场获取收益，减少了绿地面积却依然按照原有绿地面积收取绿化费，我要求返还超面积多收取的绿化费或折抵物业费是有事实及法律依据的。3.门禁系统自入住以来从未启用，存在极大安全隐患，这部分费用应该免除。4.物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险几年来一直未予交纳，这部分费用应予以减免。综上，天宇恒业公司存在主观上的物业服务瑕疵，我要求减免2014年1月5日至2016年1月4日两个年度的部分物业费用是合情合理合法的，一审法院在认定事实及适用法律上均存在错误，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。天宇恒业公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。天宇恒业公司向一审法院起诉请求：请求判令李宏平支付天宇恒业公司2014年1月5日至2016年1月4日期间的物业费19950.44元、垃圾清运处理费132元及违约金4016.49元（考虑到违约金数额较大，现天宇恒业公司只主张物业费的20%作为李宏平迟延缴纳物业费的违约金），以上共计人民币24098.93元。一审法院认定事实：李宏平系北京市西城区×××1601号房屋的产权人。2010年1月5日，天宇恒业公司第二分公司（甲方）与李宏平（乙方）签订有《北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司汇融大厦前期物业服务协议》，合同约定委托物业管理服务期限为自接到入住通知书之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时并与原物业管理单位交接完成后，本合同自动终止。关于物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），协议第四条约定：物业收费方式为包干制，公寓按建筑面积每月每平方米5.68元，物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用设施设备的日常运行、维护费用等；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理固定资产折旧；8、物业共用部分、共用设施设备及公共责任保险费用；9、法定税费；10、物业管理企业的利润。物业管理服务费应当从乙方接到通知的收房期限届满之日起计收。业主（或租户）办理入住手续时按年度预付一年的物业管理服务费。乙方今后的物业管理服务费用采取预交的方式，交纳时间：自接到甲方书面或口头通知后15日内交纳当年的物业管理费及其他费用。协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的日常维护和管理：共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施及其运行的维护和管理：共用设施设备是指住宅大厦或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、楼道邮政信箱、避雷装置、电子对讲防盗门、监控报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业管理区域的外围护栏、围墙、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。乙方在房屋买卖合同中明确拥有专有使用权的共用设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由乙方自行承担。三、园艺及环境卫生：1、区内共用绿化、园艺小品等的管理和维护……协议第三条物业管理服务质量约定：……2、房屋及大厦共用部位、共用设施设备日常维护，确保居住大厦内楼房共用部位、共用设施设备的正常使用运行和小修养护，定期清掏化粪池、雨水井。3、绿化养护：执行北京市园林局规定的《二级养护标准》养护。协议第五条其他有偿服务费用约定：一、车位及其使用管理服务费用：机动车：1、地下停车管理费及使用费另签协议；2、地面临时停车位收费标准执行北京市政府相关规定。非机动车：执行北京市政府相关规定。二、入户特约服务费用：为乙方提供的房屋自用部位、自用设施设备维修养护、家政保洁等有偿服务，收取相应服务费用。协议第八条保险约定：一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理……协议第十一条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用外，还应交滞纳金(滞纳金=欠费金额*逾期天数*3‰)；逾期三个月拒绝交纳，甲方有权停止乙方所欠费用项目的服务……庭审中，天宇恒业公司向法院提交了如下证据：1、前期物业服务协议，李宏平对真实性认可，但认为前期物业服务协议已经签订了七年，应当重新签订协议；2、天宇恒业公司提交催缴函两张，证明向李宏平催缴过，李宏平表示从未收到；3、提交房屋产权信息，证明李宏平系涉案房屋实际产权人，李宏平认可该证据的真实性；4、天宇恒业公司提交汇融大厦门禁系统使用调查表，共调查101户，同意恢复的27户（包括李宏平在内），不同意是72户，另有两户没有发表意见，汇融大厦共有105户在住。李宏平不认可该证据，认为汇融大厦一共有178户，实际房屋卖出105户，且105户中有很多户不在这居住，所以天宇恒业公司提供的调查表不可能有这么多人签字；5、天宇恒业公司提供绿化养护合同，证明天宇恒业公司提供了绿地养护服务。李宏平不认可真实性，认为小区没有绿地，且该合同时2016年1月1日签订的，不能证明天宇恒业公司所诉物业服务期间的物业服务；6、天宇恒业公司提供2015-2016年保险合同及保单、2016年公共责任险发票，并表示2014年的保险合同及发票找不到了。李宏平不认可该证据真实性，认为2015-2016年停车场保险内容不认可，保险内容是汇融大厦地下停车场，由于地下停车场是物业公司的，而地面的属于业主的部分，没有相应的保单，和我们要求不符，2016年的公共责任险发票与本案无关，并且认为物业管理责任险与业主无关，并非对公共区域的保险，2014年的没有提供。对此，天宇恒业公司认为物业管理责任险是针对整个物业服务小区，包含了公共责任险。关于公共责任险的证据，天宇恒业公司向法院提交如下：保险期限为2015年5月29日至2016年5月28日和2016年5月30日至2017年5月30日的物业管理责任保险单。庭审中，李宏平提供如下证据以证实其抗辩理由：1、照片10张及小区规划设计图，小区规划绿地面积11197.80平方米，小区绿地率20.04%，但是实际上我们小区没有任何绿地。天宇恒业公司认为照片没有反映小区的全貌，对照片和批文均不认可，小区有多少绿地是开发设计的问题，与物业公司无关；2、规划设计图及停车场经营备案证，证明小区原来有24个停车位，2012年扩成了144个，天宇恒业公司把以前的绿地改成了停车场。天宇恒业公司不认可该证据真实性；3、天宇恒业物业收费明细表，证明天宇恒业公司收取了绿化费用，但是天宇恒业公司没有提供绿化服务，天宇恒业公司的公共设施设备中包括电子对讲防盗门，天宇恒业公司也收取了公共设施设备的费用，但是天宇恒业公司没有提供该项服务，另天宇恒业公司收取了设施运行维护费用，天宇恒业公司系重复收取。天宇恒业公司认为没有安装门禁系统，所以保安费用增加了，都是为了维护小区的安全；4、照片四张，证明电子对讲防盗系统没有开通。天宇恒业公司认可电子防盗系统确实没有开通；5、录音3个、视频一个，证明天宇恒业公司断水断电断暖气。天宇恒业公司认为该证据不能证明是物业公司断水断电的，即使断水断电也与物业公司无关。庭审中，法院向天宇恒业公司、李宏平双方出示法院现场勘查的照片若干，经询，双方均认可真实性。一审法院认为，法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。天宇恒业公司第二分公司与李宏平签订有《北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司汇融大厦前期物业服务协议》，天宇恒业公司第二分公司系本案原告天宇恒业公司之分公司，故天宇恒业公司为适格主体。天宇恒业公司第二分公司与李宏平签订有《北京天宇恒业物业管理有限公司第二分公司汇融大厦前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。天宇恒业公司向法院提交了催缴函，证明其一直向李宏平进行催缴，李宏平否认收到催缴通知单，但并未向法院提交相反证据，对于李宏平的抗辩意见，法院不予认可。故天宇恒业公司已经履行了相应的催缴通知义务。李宏平认为应当进行物业费减免，并提供了相应证据及抗辩意见。对此，法院分析如下：关于李宏平要求天宇恒业公司提供物业费的物价批文和备案，法院认为，前期物业服务协议中约定了物业费，关于物业费的标准是在参照物价局规定的标准，双方协商一致的结果，现李宏平要求天宇恒业公司提供物价批文和备案，欠缺合理，法院不予认可。关于李宏平提交规划设计图及照片，证明小区的绿地应当为土地面积的20.04%，小区规划时有绿地现在没有绿地。法院认为，本案系物业服务合同纠纷，李宏平提出抗辩应当围绕天宇恒业公司的物业服务不足进行，李宏平提出的绿地实际面积与规划面积不符，与本案并无实质关系，与天宇恒业公司并无关系，李宏平如主张应当另案诉讼。关于李宏平提交规划设计图及停车场经营备案证，证明小区原来有24个停车位，2012年扩建成了144个，天宇恒业公司把之前的绿地改成了停车场。法院认为停车场经营备案证证明了涉案小区现在的144个地面车位是有合法有序的。且根据双方签订的《汇融大厦前期业务服务协议》第五条约定：一、车位及其使用管理服务费用：机动车：1、地下停车管理费及使用费另签协议；2、地面临时停车位收费标准执行北京市政府相关规定。协议中约定了停车管理费和使用费，李宏平该项证据及证明目的并不在汇融大厦前期业务服务协议》约定范围，且小区公共停车场属于小区全体业主共有，李宏平并不是适格的主张主体。对于李宏平该项抗辩意见，法院不予采信。关于李宏平提交照片证明电子对讲防盗系统没有开通，现天宇恒业公司认可确实没有开通，天宇恒业公司对该项证据构成自认，对于李宏平的该项抗辩意见，法院予以认可。关于李宏平提出天宇恒业公司断水断电断暖气，并提交录音及视频，法院认为，从李宏平提交的证据中并无法看出其所述情形系天宇恒业公司所为，对于李宏平该项抗辩意见，法院不予认可。关于李宏平主张天宇恒业公司没有安装门禁系统，天宇恒业公司向法院提交了《汇融大厦门禁系统使用调查表》，根据统计结果大多数业主不同意开通门禁系统，李宏平虽提出抗辩，但是理由欠缺合理，法院不予任可。关于李宏平认为天宇恒业公司没有交纳公共责任险保险费。天宇恒业公司不认可，认为已经交纳了公共责任险，并向法院提供保险期限为2015年5月29日至2016年5月28日和2016年5月30日至2017年5月30日的物业管理责任保险单。天宇恒业公司主张的物业费期间为2014年1月5日至2016年1月4日。对于2014年1月5日至2015年5月28日期间是否交纳了公共责任险，天宇恒业公司并未向法院提交证据加以证明，应视为天宇恒业公司在该段期间内的存在物业服务不到位的情况。综上，天宇恒业公司提供适宜的物业服务部分，李宏平理应按照合同约定向天宇恒业公司支付物业费，天宇恒业公司物业服务不到位的地方，法院予以相应的酌减，具体数额由法院酌定。垃圾处理清运费应当全额缴纳。关于天宇恒业公司主张违约金，因合同中并无关于违约金的约定，且双方就物业服务一直在协商中，李宏平并非恶意拖欠，对于天宇恒业公司要求违约金的主张，法院不予支持。据此，一审法院判决：本判决生效后七日内，李宏平支付北京天宇恒业物业管理有限公司二〇一四年一月五日至二〇一六年一月四日物业费共计人民币一万九千零八十四元九角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为：天宇恒业公司第二分公司与李宏平签订的《汇融大厦前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按协议约定履行各自的权利义务。因天宇恒业公司第二分公司为分支机构，不具备独立法人资格，故天宇恒业公司可以自己的名义向李宏平主张权利。现天宇恒业公司对涉案小区提供了物业服务，李宏平作为该小区业主，亦是天宇恒业公司提供物业服务的受益人，其理应及时向天宇恒业公司交纳欠付的物业费用及垃圾清运处理费。但需要指出的是，物业服务系一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的服务，亦是一种动态性、过程性服务。服务过程中难免存在一定的不足之处，需要双方互相理解、互相配合，物业公司应该加强与业主的沟通，改善与业主的关系，不断提高自己的服务质量，业主亦应及时交纳物业服务费，以便形成良性循环。本案中，依查明的事实，天宇恒业公司确实存在物业服务不到位之处，一审法院据此对李宏平应交纳的物业费予以酌减并无不当，本院予以支持，对酌减的物业费数额本院予以确认。因李宏平并非恶意拖欠物业费，故对天宇恒业公司主张违约金的主张，本院不予支持。李宏平的上诉理由依据不足，本院不予采信。综上，李宏平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李宏平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刁久豹审 判 员  刘苑薇代理审判员  廖 慧二〇一七年五月二十六日书 记 员  黄 骏