四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3981号上诉人（原审原告）：吴佶鲜，女，1982年4月13日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司，住所地：四川省成都市锦江区书院西街1-33号。法定代表人：李旭东，总经理。委托诉讼代理人：宋乾罡，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艳琳，四川君合律师事务所律师。上诉人吴佶鲜因与被上诉人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚新悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴佶鲜上诉请求：撤销一审判决第二项“驳回原告的其他诉讼请求”，改判嘉诚新悦物业公司退还多收的物业管理费11729.67元，并改判物业服务费变更为1.90元／平方米·月。事实和理由：吴佶鲜与嘉诚新悦物业公司在前期物业服务协议中对物业服务费的约定不明确，吴佶鲜交纳物业服务费的行为不代表双方就物业服务费标准达成一致，双方签订的《绿地锦天府前期物业服务协议》系嘉诚新悦物业公司提供的格式合同，在约定不明的情况下，吴佶鲜所购房屋应作为普通商品房按照政府指导价交纳物业服务费。嘉诚新悦物业公司辩称，吴佶鲜与开发商签订的商品房买卖合同中已经明确约定物业服务费为5.80元／平方米·月，吴佶鲜与嘉诚新悦物业公司签订的《绿地锦天府前期物业服务协议》亦非格式合同，其中关于物业服务费为5.80元／平方米·月的约定明确具体，对双方均有法律约束力，且已实际履行，合法有效，应当受到法律的保护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴佶鲜向一审法院起诉请求判令：1.嘉诚新悦物业公司退还多收吴佶鲜的物业管理费11729.67元（270.02米2×3.62元/米2﹒月×12月）；2.物业服务费变更为1.90元/米2•月；3.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜提交整个小区业主共有车位、共有物业设施、共有部分的经营报告，并按吴佶鲜的物业面积比例向吴佶鲜支付收益费；4.嘉诚新悦物业公司每日对吴佶鲜房屋周围的垃圾进行收集、清运；5.嘉诚新悦物业公司对吴佶鲜周围房屋破损的栏杆进行修复；6.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜书面提交2013年度、2014年度、2015年度物业管理年度计划、专项维修基金使用计划、预（决）算报告，且以后每年1月定期向吴佶鲜提交以上书面报告；7.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜提交从合同签订之日起每季度的《季度管理物业服务报告》；8.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜书面提交从合同签订之日起至今的物业管理区域内有关物业服务的重大事项，且以后发生的重大事项当日通报；9.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜书面提交所有物业用房的详细产权及装修报告，并在以后装修时未事先获得吴佶鲜书面许可，禁止装修或转租、转用物业用房；10.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜书面提交专项维修资金的使用情况，今后未经建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上业主书面同意不得使用；11.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜提交嘉诚新悦物业公司的所有管理人员、专业操作人员的职业资格证书及岗位证书复印件；12.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜书面提交从合同签订之日起至今物业服务资金收支情况及利用物业共有部分经营所得收益的收支情况，且以后每年6月30日前及12月31日前向吴佶鲜提交以上收支情况；13.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜书面提交2013年度、2014年度业主满意度调查，并在以后每年度末提交业主满意度书面调查表；14.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜书面提交房屋共有部分的日常管理和维修养护记录，并建立业主随时查阅制度；15.嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜提交整个小区的规划、土建、强弱电安装、电梯安装的全部设计、施工图纸。一审法院认定事实：2012年3月8日，嘉诚新悦物业公司中标“绿地·锦天府”前期物业服务项目；2012年3月14日，嘉诚新悦物业公司与“绿地·锦天府”的建设单位绿地集团成都锦江房地产开发有限公司签订《绿地锦天府前期物业服务合同》，选聘嘉诚新悦物业公司对“绿地·锦天府”提供前期物业管理服务，约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：1.⑴高层电梯住宅5.80元／月·平方米；⑵叠拼别墅6.80元／月·平方米；⑶商业用房5.50元／月·平方米；⑷地下车库车位服务费3.50元／月·平方米。2012年3月15日，嘉诚新悦物业公司与绿地集团成都锦江房地产开发有限公司将载有物业管理收费标准（1、商业公共物业服务费每月5.50元／平方米；2.电梯住宅公共物业服务费每月5.80元／平方米；3.别墅公共物业服务费每月6.80元／平方米）的《前期物业管理服务合同备案表》向成都市锦江区房产管理局进行备案，成都市锦江区房产管理局予以同意备案；2013年6月20日，嘉诚新悦物业公司将载有高层电梯住宅收费标准为5.80元／月·平方米的《物业服务收费备案表》向成都市发展和改革委员会备案，成都市发展和改革委员会予以同意备案。2013年6月30日，吴佶鲜与嘉诚新悦物业公司签订《绿地锦天府前期物业服务协议》，约定：“业主：吴佶鲜，物业公司：嘉诚新悦物业公司；物业编号：绿地锦天府小区6栋2单元501号，物业建筑面积：270.02平方米；业主委托物业公司向‘绿地锦天府小区’提供前期物业管理服务，物业类型为住宅；业主委托物业公司提供如下物业服务：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运，雨、污水管道疏通；4.共有绿地、花木等的养护与管理；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.协助组织开展社区文化活动；9.装饰装修管理服务。协议有效期限：自双方签章之日起至2018年12月31日，但协议期内，业主大会成立且小区业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务协议（合同）生效时，本协议自动终止，如协议到期，未出现前述情形，同时物业公司同意继续履行本协议，小区业主大会未形成终止物业公司提供物业服务的相关决议，本协议继续有效。物业公司的权利义务：可将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方；负责编制物业管理年度管理计划，专项维修资金使用计划及预（决）算报告，并于每年1月以书面方式向业主提出这些计划和报告；每季度向全体业主和物业使用人公布一次《季度物业管理服务报告》；按照法律法规要求向业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受业主和物业使用人的监督；物业服务用房属全体业主所有，物业公司在本协议期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途；依法使用物业专项维修资金进行物业共有部位、共用部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造；物业公司受业主的委托，委托经营小区业主共用部位、共用设施设备等。业主的权利义务:监督物业公司按照物业服务协议约定提供物业服务，就物业管理有关问题向物业公司提出合理化建议；遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行临时管理规约、本协议约定的各项义务；根据本协议约定及法规的规定按时交纳物业服务费用及物业公司所垫付的水电气等费用；按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。业主同意本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：⑴高层电梯住宅5.80元／月·平方米；⑵叠拼别墅6.80元／月•·平方米；⑶商业用房5.50元／月·平方米；⑷地下车库车位服务费3.50元／月·平方米。业主同意将本物业管理区域内的全体小区或部分业主共有的车位、物业共有部位、物业共用设施设备委托物业公司经营、管理。共有车位及其他共有部位、共用设施设备经营收入，物业公司按总收入（共有车位经营总收入包含场地占用费、车位服务费等）的10%提取代理服务费后，70%用于经营成本及税费开支，其余作为业主所得收益根据业主大会的决定使用，在业主大会做出决定之前由物业公司托管。前期物业服务及质量标准：管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；按有关规定和协议约定公布物业服务收费或物业服务资金的收支情况；按规定至少每半年公布一次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况；按协议约定规范使用建筑物及其附属设施专项维修资金；每年进行一次业主满意度调查，满意率不低于90%；对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全”。2014年10月17日，吴佶鲜按照5.80元／月·平方米的标准向嘉诚新悦物业公司交纳了2014年6月5日至2015年6月4日的别墅物业服务费18860.17元。在提供物业服务的过程中，嘉诚新悦物业公司（乙方）于2014年4月28日与双桂路街道办事处（甲方）签订《成都生活垃圾处置费征收协议》，由甲方负责组织协调相关部门或单位按规定、按时、按量清运乙方区域内的生活垃圾；嘉诚新悦物业公司（甲方）与四川置蜀物业管理有限公司（乙方）签订《公共环境、四害消杀服务承包合同书》，将“绿地·锦天府”区域内的清洁、消杀服务、垃圾清运项目承包给乙方。一审法院认定以上事实，主要采信了经庭审质证的吴佶鲜提供的身份证、嘉诚新悦物业公司的工商信息、《绿地锦天府前期物业服务协议》、中国银行刷卡单、物业服务的表格；《绿地锦天府前期物业服务合同》《绿地锦天府前期物业服务协议》《中标通知书》《物业服务招标投标中标备案表》《前期物业管理服务合同备案表》《物业服务收费备案表》《公共环境、四害消杀服务承包合同书》《保洁工作签到表》（2015年4月）、《成都生活垃圾处置费征收协议》、《垃圾清运记录表》（2015年3月）、《物业服务工作简报》（2014年11月）、《重要事项温馨提示》、公示照片（2014年12月暨第四季度服务月报）、业主满意度调查告知书、客户访谈记录表、业主满意度调查数据分析汇总表（2014年度）、来访人员登记表（部分）、来访车辆登记表（部分）、工作人员值班交接班记录（部分）及当事人在庭审中的在案陈述等证据。一审法院认为，嘉诚新悦物业公司与“绿地·锦天府”的建设单位绿地集团成都锦江房地产开发有限公司签订的《绿地锦天府前期物业服务合同》、吴佶鲜与嘉诚新悦物业公司签订的《绿地锦天府前期物业服务协议》，均是当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于物业服务费问题。《绿地锦天府前期物业服务合同》、《绿地锦天府前期物业服务协议》均约定：“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：⑴高层电梯住宅5.80元／月·平方米；⑵叠拼别墅6.80元／月·平方米；⑶商业用房5.50元／月·平方米；⑷地下车库车位服务费3.50元／月·平方米”，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、《成都市物业管理条例》第七十条第一款“物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定”及参照《物业服务收费管理办法》第九条第一款“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”之规定，嘉诚新悦物业公司按照5.8元／月•平方米的标准向吴佶鲜收取物业服务费符合合同约定，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，且变更物业服务费标准属于小区全体业主共有和共同管理权利的重大事项，故一审法院对吴佶鲜要求嘉诚新悦物业公司退还多收的物业管理费11729.67元（270.02米2×3.62元/米2·月×12月）及物业服务费变更为1.9元／月·平方米的诉讼请求不予支持。关于共有车位、共有物业设施、共有部分的经营、收益的问题。根据《绿地锦天府前期物业服务协议》之约定，嘉诚新悦物业公司有义务备有全体小区或部分业主共有的车位、物业共有部位、物业共用设施设备的经营报告供吴佶鲜查阅；但共有车位及其他共有部位、共用设施设备经营收入归业主所得的部分收益的使用需经业主大会决定，故一审法院对其要求按物业面积比例支付收益费的诉讼请求不予支持。关于垃圾收集、清运的问题。小区垃圾的收集、清运系事实问题，吴佶鲜未提供证据加以证明本小区的垃圾存在未收集、清运的事实；综合本案证据，嘉诚新悦物业公司按照《绿地锦天府前期物业服务协议》的约定，委托双桂路街道办事处组织协调相关部门或单位清运生活垃圾以及四川置蜀物业管理有限公司负责“绿地·锦天府”区域内的清洁、消杀服务、垃圾清运项目，并当庭提供了庭前较近月份的《保洁工作签到表》（2015年4月）、《垃圾清运记录表》（2015年3月）证明其履行了合同约定的物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运的义务，故吴佶鲜以嘉诚新悦物业公司未清理住宅周围垃圾为由，要求嘉诚新悦物业公司每日对其房屋周围进行收集、清运的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。关于对破损的栏杆进行修复的问题。吴佶鲜未提供证据加以证明本小区的栏杆存在破损的事实，故一审法院对吴佶鲜要求嘉诚新悦物业公司对小区破损的栏杆进行修复的诉讼请求不予支持。关于书面提交物业管理年度计划、专项维修基金使用计划、预（决）算报告的问题。嘉诚新悦物业公司未提供证据证明其已按《绿地锦天府前期物业服务协议》约定向业主书面提出物业管理年度管理计划，专项维修资金使用计划及预（决）算报告，故嘉诚新悦物业公司有义务备有2013—2016年度物业管理年度计划、专项维修基金使用计划、预（决）算报告供吴佶鲜查阅；但对尚未发生年度的部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于提交从合同签订之日起每季度的《季度管理物业服务报告》的问题。《绿地锦天府前期物业服务协议》约定：“物业公司每季度向全体业主和物业使用人公布一次《季度物业管理服务报告》”，嘉诚新悦物业公司仅向一审法院提供了2014年12月暨第四季度服务月报已公布的证据，故嘉诚新悦物业公司有义务备有从合同签订之日起至今每季度（2014年第四季度除外）的《季度管理物业服务报告》供吴佶鲜查阅。关于书面提交从合同签订之日起至今的物业管理区域内有关物业服务的重大事项的问题。吴佶鲜要求嘉诚新悦物业公司“提交从合同签订之日起至今的物业管理区域内有关物业服务的重大事项，且以后发生的重大事项当日通报”的诉讼请求并非具体的诉讼请求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，一审法院不予支持。关于书面提交所有物业用房的详细产权及装修报告，以及禁止装修或转租、转用物业用房的问题。书面提交所有物业用房的详细产权及装修报告并非《绿地锦天府前期物业服务协议》中约定由嘉诚新悦物业公司承担的义务，且物业服务用房属全体业主共有，物业用房的使用需经全体业主共同决定，故吴佶鲜要求嘉诚新悦物业公司书面提交所有物业用房的详细产权及装修报告，并在以后装修时未事先获得其书面许可，禁止装修或转租、转用物业用房的诉讼请求，一审法院不予支持。关于书面提交专项维修资金的使用情况的问题。《绿地锦天府前期物业服务协议》之约定，嘉诚新悦物业公司有义务备有专项维修资金的使用情况供吴佶鲜查阅，但“今后未经建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上业主书面同意不得使用”系尚未发生的事实，一审法院对该部分诉讼请求不予支持。关于提交所有管理人员、专业操作人员的职业资格证书及岗位证书复印件的问题。根据《绿地锦天府前期物业服务协议》的约定，嘉诚新悦物业公司有义务备有所有管理人员、专业操作人员的职业资格证书及岗位证书复印件供吴佶鲜查阅。关于书面提交从合同签订之日起至今物业服务资金收支情况及利用物业共有部分经营所得收益的收支情况的问题。根据《绿地锦天府前期物业服务协议》的约定，嘉诚新悦物业公司有义务备有从合同签订之日起至今物业服务资金收支情况及利用物业共有部分经营所得收益的收支情况供吴佶鲜查阅；但“以后每年6月30日前及12月31日前向吴佶鲜提交以上收支情况”系尚未发生的事实，一审法院对该部分诉讼请求不予支持。关于书面提交业主满意度调查的问题。根据《绿地锦天府前期物业服务协议》的约定，嘉诚新悦物业公司仅向一审法院提供了2014年度的业主满意度调查告知书、客户访谈记录表、业主满意调查数据分析汇总表，故嘉诚新悦物业公司有义务备有2013年度、2015年度业主满意度调查供吴佶鲜查阅；但对尚未发生年度的部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于书面提交房屋共有部分的日常管理和维修养护记录，并建立业主随时查阅制度的问题。根据《绿地锦天府前期物业服务协议》的约定，嘉诚新悦物业公司有义务备有房屋共有部分的日常管理和维修养护记录供吴佶鲜查阅。建立业主随时查阅制度系公司内部的管理问题，对此一审法院不予处理。关于提交整个小区的规划、土建、强弱电安装、电梯安装的全部设计、施工图纸的问题。提交整个小区的规划、土建、强弱电安装、电梯安装的全部设计、施工图纸并非《绿地锦天府前期物业服务协议》中约定由嘉诚新悦物业公司承担的义务，故吴佶鲜要求嘉诚新悦物业公司提交整个小区的规划、土建、强弱电安装、电梯安装的全部设计、施工图纸的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《成都市物业管理条例》第七十条第一款，参照《物业服务收费管理办法》第九条第一款之规定，判决：一、嘉诚新悦物业公司应于判决发生法律效力之日起三十日内备齐“绿地锦天府”全体小区或部分业主共有的车位、物业共有部位、物业共用设施设备的经营报告，2013至2016年度物业管理年度计划、专项维修基金使用计划、预（决）算报告，从合同签订之日起至今小区每季度（2014年第四季度除外）的《季度管理物业服务报告》，小区专项维修资金的使用情况，小区所有管理人员、专业操作人员的职业资格证书及岗位证书复印件，从合同签订之日起至今小区的物业服务资金收支情况及利用物业共有部分经营所得收益的收支情况，2013年度、2015年度业主满意度调查，小区房屋共有部分的日常管理和维修养护记录供吴佶鲜查阅；二、驳回吴佶鲜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取47元，由吴佶鲜负担20元，嘉诚新悦物业公司负担27元。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜收取物业服务费的标准，现评议如下：本院认为，本案二审的争议焦点为嘉诚新悦物业公司向吴佶鲜收取物业服务费的标准，现评议如下：首先，吴佶鲜与嘉诚新悦物业公司签订的《绿地锦天府前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。该协议中约定物业类型为住宅，住宅类物业费缴纳标准分两种：1.高层电梯住宅5.8元/月·平方米；2.叠拼别墅6.8元/月·平方米，嘉诚新悦物业公司按照高层电梯住宅5.8元/月·平方米收取物业服务费符合该协议的约定。吴佶鲜上诉认为协议没有约定明确吴佶鲜的房屋是“叠拼别墅”，但根据查明的事实，嘉诚新悦物业公司并未按照“叠拼别墅”收费标准收取费用，吴佶鲜的该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。其次，吴佶鲜按照该协议的约定向嘉诚新悦物业公司支付了物业服务费，物业服务费收据中载明系收取高层住宅物业服务费，与案涉物业类型、协议收费标准一致。吴佶鲜虽认为缴纳物业服务费的原因系开发商将缴纳物业费作为收房的前提条件，但未提交证据予以证明，且该理由亦不能说明吴佶鲜缴纳物业服务费并非其真实意思表示，故吴佶鲜关于其缴纳物业服务费，不代表就物业服务费标准与嘉诚新悦物业公司达成一致的上诉理由不成立，本院不予支持。再次，《绿地锦天府前期物业服务协议》中以单独章节就服务费用进行了约定，且约定明确。物业服务费收费标准系物业服务协议的主要条款，根据生活常理，业主在签订该协议时应知晓该条款内容。且政府指导价也不是否定合同相关条款效力的依据，故吴佶鲜关于签订的物业服务协议系嘉诚新悦物业公司提供的格式合同，且服务费约定不明确，应当按照政府指导价缴纳物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，吴佶鲜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由上诉人吴佶鲜负担。本判决为终审判决。审判长 傅 敏审判员 陶田源审判员 刘冠男二〇一七年五月三十日书记员 廖颖异