海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2018）琼9001民初620号   原告（反诉被告）：五指山正岛百货商贸有限公司，住所地海南省五指山市。   法定代表人：陈某1，总经理。   委托诉讼代理人：周某，海南椰树春律师事务所律师。   被告（反诉原告）：林某，男，汉族，1982年8月20日出生，住海南省海口市。   被告：庄某，女，汉族，1983年10月23日出生，住海口市。   共同委托诉讼代理人：陈某2，海南唐海律师事务所律师。   第三人朱某，女，成年，住五指山市。   原告五指山正岛百货商贸有限公司（以下简称正岛百货公司）诉被告庄某，林某，第三人朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法组成合议庭，并于2018年11月10日第一次公开开庭进行了审理，原告正岛百货公司的委托代理人周某，被告林某、庄某的委托代理人陈某2到庭参加诉讼，第三人朱某经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。因原、被告在举证期限外又提供了新证据，本院于2018年12月21日第二次公开开庭进行了审理，在审理过程中，原告正岛百货公司申请撤销对第三人朱某的诉讼请求。原告正岛百货公司的委托代理人周某，被告林某及两被告共同委托代理人陈某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告正岛百货公司的诉讼请求为：1、确认原告与被告林某已解除双方所签订《三月三国际购物广场租赁合同书》；2、判令二被告共同向原告支付房屋租金及物业管理费541750元、场地占用费及物业管理费117000元、电费280836.4元，以上合计939586.4元；3、判令二被告立即搬离三月三国际购物广场首层F181号商铺，将该商铺(包含商铺内物品)完整交付原告。4、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告林某和被告庄某系夫妻。原告和被告林某于2015年6月13日签订《三月三国际购物广场租赁合同书》，原告将五指山市三月三大道三月三国际购物广场首层F181号商铺出租给被告作为经营之用。合同主要约定，1、租期为6年，自2015年10月1日至2021年9月31日；2、租金为每月28500元，物业管理费1500元，即每季度租金85500元、物业管理费4500元，按季度支付，在每季度末5日前支付下季度的租金及物业管理费；3、承租人无权转包、转租；4、承租方在商铺内自用的水电费按实际使用于每月5日前缴纳上月的水电费；5、承租方拖欠各种费用累计超过10000元且拖欠累计达60天，原告有权收回商铺；6、终止合同之日起当日内迁出商铺，否则场地占用费为租金的双倍等等。被告林某启用该商铺后，经营了一家永和豆浆店，自2015年10月开业。2017年11月10日，被告未经原告同意，将该商铺的一部分转租给第三人。被告自租赁商铺以来，租金及物业管理费由被告庄某支付，支付情况为，从2015年10月1日至2018年6月30日的共十一个季度中，除了2015年10月1日至2016年6月30日共三个季度、2017年7月1日至2017年9月30日共一个季度支付完毕外，2016年7月1日至2016年9月30日共一个季度拖欠11750元租金，2017年10月1日至2017年12月31日共一个季度拖欠80000元租金，其余的共五个季度未交租金及物业管理费。其所拖欠的租金及物业管理费为11750元租金+80000元租金+85500元租金×5+4500元物业管理费×5=541750元；另外，由于被告恶意拖欠租金及物业管理费超过10000元且拖欠累计超过60天、违约转租，原告于2018年6月9日向被告林某发出《解除租赁合同通知书》，宣布解除合同，并要求其最迟在2018年6月30日前搬出该商铺。但被告至今不肯搬出，仍在经营。另外，关于电费问题。该商铺自2015年10月开业至今，使用两个电表。其中永和豆浆店的电表为总电表，薇薇安蛋糕店为分电表。该总电表为德力西三相四线电子式电能表DTSY607型，该电表连接德力西LMZJ1-0.5电流互感器(使用电量×倍率20)截止到2018年5月25日原告曾查看该商铺电表实际用电197934度(使用电量9896.7度×互感器倍率20=197934度)，应交电费为：197934度×1.3元/度=257314.2元，而二被告实际支付的电费为25500元，其还应补交电费差额为：257314.2元一25500元(德力西系统计费)=231814.2元。但被告不但不肯缴费，反而至今仍未交一分钱电费。综上所述，原告认为，被告至2018年6月30日止拖欠租金及物业管理费为541750元，2018年7月1日之后由于已经解除合同，场地占用费按约定为租金的双倍，以2018年7-8月两个月计算，28500×2×2=114000元；物业管理费1500×2=3000元。合计上述费用，即被告需支付拖欠租金及物业管理费为541750元；场地占用费及物业管理费117000元(114000+3000)、根据贵院的诉讼保全截止2018年8月13日，该商铺电表实际用电197934度(使用电量10801.4度×互感器倍率20=216028度)，应交电费为：216028度×1.3元/度=280836.4元，以上共计939586.4元。为维护原告的合法权益，特此起诉。根据合同法第93条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同、第94条(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，出租人可以解除合同、第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告之诉有理。恳请予以支持。   被告林某、庄某共同辩称，一、原告主张被告拖欠租金及物业管理费541750元不是事实。原告主张被告拖欠租金及物业管理费情况是：1、2016年7月1日至2016年9月30日一个季度租金中的11750元；2、2016年10月1日至2017年6月30日三个季度租金及物业管理费；3、2017年10月1日至2017年12月31日-个季度租金中的80000元;4、2018年1月1日至2018年6月30日二个季度租金及物业管理费。原告的上述主张是违背事实的，2017年7月1日之前的租金及物业管理费已向对方提供的陈钢强、刘野、谢秀平等账户转账支付。期间原告公司存在内部纠纷，曾向五指山市公安局报案，五指山市公安局肖警官曾于2017年5月与被告林某联系，了解被告向原告交纳租金及物业管理费的情况。被告基于合同能够顺利履行，保证租金支付安全，暂停了租金的支付。期间双方一直针对租金的标准进行协商。2018年5月3日，原告与被告林某签订《补充协议》，确认欠缴租金及物管理费的期间为2017年7月1日2018年4月30日，每月租金从28500元降为21000元，每月物业管理费1500元降为1000元。每月共计22000元。协议约定原告应于2018年5月5日前支付，后经原告同意，付款时间变更为2018年5月15日，被告已于2018年5月15日向被答辩人支付了租金及物业管理费220000元。对于被告已经付清2018年4月30日之前所有租金的事实，原告的相关负责人均是予以确认的。原告主张被告拖欠租金及物业管理费541750元不是事实。二、原告主张要求被告支付电费280836.4元没有事实和法律依据。被告所经营的永和豆浆店所使用的店表均是由原告安装，充值卡和充值系统操作均系由原告处理，被告系采用向被答辩人预缴电费的方式，由原告充值进电表，供被告用电。只有在欠费停电后，才会去要求充值。根据现有的电表显示，还存在未使用的电量，也就证实了被告根本不存在欠缴电费的事实。三、原告不存在未经原告同意将商铺一部分转租给第三人朱某。原告招商负责人柯钰泓经理于2017年10月12日联系答辩人林某，主张五指市城管吉队长的亲戚想租被告林某部分店面开蛋糕店，让被告与吉队长联系，并主张原告公司同意被告进行转租，在签订合同后将合同交回公司就可以了。被告便让招商负责人柯钰泓经理与被告永和豆浆店现场负责人庄亚明联系，后庄亚明与第三人朱某签订《商铺承租合同》，将19平方米的商铺出租给朱某。合同签订后，被告已将该转租合同提交给原告，转租合同原告亦在其证据中提交，可以证明原告对转租的情况是知情并同意的。该店面自2017年11月10日经营至今，原告是知情的，且从未提出过任何异议，在原告与被告之间的往来函件中亦从未主张过存在未经其同意转租的情况，现又违背事实主张非法转租，显然只是原告违法解除合同的一种托辞。四、原告无正当理由主张解除合同，被告不予认可。原告一直以莫须有的欠缴电费理由，要求被告承担不应承担的电费，被告已经回函予以否定，在原告没有证据的情况，要求被告承担电费依法不能得到支持。被告已于2018年5月15日缴纳了2018年4月30日之前的租金，双方签订的《补充协议》应予继续履行，依据该协议的约定，租金降为21000元，物业管理费降为1000元，每月共计22000元。但原告却要求按照每月租金28500元、物业管理1500元的标准缴纳租金和物业管理费，双方存在争议，并一直在就存在的问题进行商讨，故被告依法暂停支付了2018年5月-7月季度的租金及物业管理费。2018年7月17日，原告经营的五指山三月三国际购物广场1楼商户铺面地面及外立面泼洒大量红色油漆；2018年7月20日再次出现泼洒大量红色油漆的情况。被告承租用于经营永和豆浆餐饮店的Fl81号商铺亦深受其害，屡次出现上述情况，已经造成商铺承租商家及消费者的恐慌，已经严重影响到被告餐饮店的正常经营。被告已向原告发函要求及时清理油漆，提供干净整洁的铺面，并查清泼洒油漆的原因，以保证餐厅的正常经营，但原告一直拒不履行其义务。2018年7月25日，原告在无任何正当理由的情况对被告经营的店铺予以停水，同样已经严重影响到被告餐厅的正常经营。基于上述情况，被告亦有权暂缓支付租金。原告在没有任何正常理由的情况单方要求解除合同，被告已明确函复，对其解除合同主张予以拒绝。在合同尚未解除的情况，原告未能依据合同约定履行合同，已构成违约。原告主张合同已解除，并要求按双倍租金标准支付场地占有费没有事实和法律依据。综上，原告违背事实提出的诉讼主张不应得到法院的支持，恳请贵院依法查明本案的事实，作出公正的判决。   第三人朱某未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见和证据。   反诉原告林某、庄某共同反诉称，1、请求依法判令解除反诉原告林某与反诉被告五指山正岛百货商贸有限公司签订的《三月三国际购物广场租赁合同书》、《补充协议》；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿损失656829元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉被告未依法履行双方之间的合同，已构成违约，反诉原告有权要求解除双方之间签订的合同。2015年6月13日，反诉原告林某与反诉被告五指山正岛百货商贸有限公司签订《三月三国际购物广场租赁合同书》，反诉原告承租反诉被告位于五指山市三月三大道三月三国际购物广场首层F181号商铺。合同签订后，反诉原告在F181号商铺经营永和豆浆餐饮店。2018年5月3日，反诉原告林某与反诉被告签订《补充协议》，协议约定，“2017年7月1日至2018年4月30日期间的原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。反诉原告在2018年5月5日之前交清这10个月的租金及物业管理费，则可以由原合同约定每月租金降为21000元、每月物业管理费降为1000元。”《补充协议》签订后，反诉被告同意反诉原告支付2018年4月30日前租金及物业管理费的时间变更为2018年5月15日。反诉人原告于2018年5月15日已将2017年7月1日至2018年4月30日共10个月的租金及物业管理费220000元转账支付至反诉被告指定的谢秀平的银行账户。至此，反诉原告已全部履行双方所签订的《补充协议》，2018年4月30日之前的所有租金和物业管理费已经支付完毕，反诉原告有权依据《补充协议》约定的新租金标准履行合同。反诉原告履行《补充协议》的付款义务后，反诉被告却出尔反尔，要求反诉原告依据原合同约定的租金标准支付租金，这显然与双方的约定不符。与此同时，反诉被告还要求反诉原告承担莫须有的电费高达280836.4元，反诉原告对其无理主张是予以拒绝的。反诉原告所经营的永和豆浆店所使用的店表均是由反诉被告安装，充值卡和充值系统操作均系由反诉被告处理，反诉原告系采用向反诉被告预缴电费的方式，由反诉被告充值进电表，供反诉原告用电。只有在欠费停电后，才会去要求充值。根据现有的电表显示，还存在未使用的电量，也就证实了反诉原告根本不存在欠缴电费的事实。2018年7月17日，反诉被告经营的五指山三月三国际购物广场1楼商户铺面地面及外立面泼洒大量红色油漆；2018年7月20日再次出现泼洒大量红色油漆的情况。反诉原告承租用于经营永和豆浆餐饮店的F181号商铺亦深受其害，屡次出现上述情况，已经造成商铺承租商家及消费者的恐慌，已经严重影响到反诉原告餐饮店的正常经营。反诉原告已向反诉被告发函要求及时清理油漆，提供干净整洁的铺面，并查清泼洒油漆的原因，以保证餐厅的正常经营，但反诉被告林某直拒不履行其义务。2018年7月25日，反诉被告在无任何正当理由的情况对反诉原告经营的店铺予以停水，同样已经严重影响到反诉原告餐厅的正常经营。基于上述情况，反诉原告有权依法暂缓支付租金。反诉被告在没有任何正常理由的情况单方要求解除合同，反诉原告已明确函复，对其解除合同主张予以拒绝。在合同尚未解除的情况,反诉被告未能依据合同约定履行合同，已构成违约。基于反诉被告的严重违约行为，现反诉原告有权依法请求贵院判令解除双方所签订的合同。二、反诉被告严重违约，导致合同无法继续履行，应赔偿给反诉原告所造成的损失。反诉原告与反诉被告签订《三月三国际购物广场租赁合同书》后，将承租的商铺用于经营永和豆浆店，反诉原告损失的费用如下：1、永和品牌加盟费105205元；2、店铺装修费316986元；3、购置店面家具32020元；4、厨房设备27366元；5、THEONE设备42017元；6、零星自购设备98535元；7、营业损失34700元；8、以上共计人民币656829元。反诉被告不履行合同义务，导致反诉原告无法继续经营永和豆浆餐饮店，已给反诉原告造成损失，依法应赔偿给反诉原告所造成的损失。三、要求反诉被告向反诉原告返还履约保证金56000元。反诉原告与反诉被告签订《三月三国际购物广场租赁合同书》后，反诉原告向反诉被告支付履约保证金56000元，现因反诉被告严重违约，导致合同无法继续履行，应向反诉原告返还履约保证金56000元。综上，反诉被告未履行合同约定的义务，已构成严重违约，反诉原告有权要求解除双方签订的合同，并要求反诉被告赔偿所造成的损失。恳请贵院依法查明本案的事实，作出公正的判决。   反诉被告正岛百货辩称，原告并没有违法封店，永和豆浆店是被告自行封店；2、被告存在违约，没有履行合同，原告解除合同是正确的；3、被告不存在损失，即所谓损失的计算是错误的；4、从原告向被告发出解除通知之日，双方已经解除合同，被告不存在所谓的损失。   当事人举证、质证以及本院认证情况如下：   一、当事人举证情况   本诉部分：   原告第一次开庭时提交如下证据：   1、《租赁合同书》，证明双方存在房屋租赁合同关系；   2、《补充协议》，证明被告未依约交租；   3、商铺承租合同，证明被告违约转租；   4、电费催收函，证明被告拖欠电费的事实；   5、解除租赁合同通知书，证明被告在2018年6月9日通知被告解除合同；   6、关于《解除租赁合同通知书》的复函，证明被告已收到解除租赁合同；   7、婚姻登记信息，证明俩被告是夫妻关系。   8、拖欠费一览表、出账表、欠租函；   9、微信，证明在2018年5月5日，被告仅仅支付10万元，违反补充协议规定的应在2018年5月5日前支付22万元的内容；   10、场地租赁合同、屈臣氏商店照片、电费缴费通知单、银行单据；   11、诉前保全的电表照片；   12、三月三国际购物广场外贸照片。   原告第二次开庭时提交如下证据：   1、五指山正岛百货公司管理人员通讯录；   2、五指山正岛百货公司管理层部分人员及薪酬表；   3、关于林某用电电费的说明；   两被告在第一次开庭时，提交如下证据：   1、《补充协议》；   2、三月三国际购物广场招商广告视频、招商负责人柯钰泓的电话录音视频证据（附证据光盘）；   3、五指山百家汇超市（2店）管理层通讯录、三月三管理层休假排期表、短信通信记录；   4、账户明细、百家汇专用收据（三月三店）；   5、五指山市公安局肖景警官与被告的短信记录；   6、原告所出租的商铺被泼红油漆的视频；   7、《暂缓支付租金函》、送达该函件；   8、商户水电费缴费通知单、百家汇专用收据、《停水致函》、送达该函件视频文件；   9、关于《解除租赁合同通知书》的复函、送达该函件视频文件，   10、百佳汇专用收据、电表图片；   11、与原告公司招商负责人柯总的短信记录、与短信中涉及的城管吉队长有关的第三人转租的通话录音、与柯总有关的第三人转租的通话录音视频。   两被告第二次开庭时，提交如下证据：   1、《三月三国际购物广场商铺经营使用权租赁合同》，   2、视频资料；   3、《三月三国际购物广场百佳汇超市水费、电费、物业费核对信息表》；   4、《海南省物价局关于规范电价管理有关问题的通知》   反诉部分：   反诉原告林某在第一次开庭时，提交如下证据：   1、《补充协议》、账户明细、百家汇专用收据、三月三国际购物广场招商广告视频、招商负责人柯钰泓的电话录音视频证据、五指山百家汇超市（2店）管理层通讯录、三月三管理层休假排期表、短信通信记录；   2、反诉被告所出租的商铺被泼红油漆的视频；   3、《暂缓支付租金函》；   4、商户水电费缴费通知单、百家汇专用收据；   5、百家汇专用收据、电表图片；   6、关于《解除租赁合同通知书》的复函；   7、《商标和特许标识许可合同》、《特许经营合同书》、付款银行电子回单；   8、《装修工程承包合同》、借记卡账户历史明细清单、收条；   9、《家具购销合同》、五指山市永和豆浆沙发桌椅订购清单、收款收据；   10、厨房设备制造安装合同、中国农业银行银行卡交易明细清单、收据；   11、海口港一餐厅管理有限公司收据、个人账户汇总信息清单、设备清单；   12、五指山市三月三永和豆浆店自购物品清单及图片；   13、营业损失。   反诉被告正岛百货在第一次开庭时，提交如下证据：   1、照片，证明在2018年10月20、27、28日，反诉人均正常经营；   2、照片、监控视频，证明在2018年10月29日，反诉人自行封店。   第二次开庭时，反诉原告、被告均未提交证据。   二、当事人质证情况：   （一）本诉质证：   1、对原告证据的质证   经庭审质证，被告对原告在第一次开庭时，本诉中提交的证据1、2、3、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议；对证据5的真实性、关联性没有异议，合法性有异议；证据7无异议；证据8真实性、合法性、关联性有异议；证据9有异议，该份证据只是截取的一部分证据，并不是完整的；证据10的真实性不予认可；证据11有异议，其认为显示的数据并不是法院保全时的数据；对证据12真实性没有异议。   对第二次开庭时，被告对原告提交的1、2号证据均不予认可，认为是原告单方制作，不是完整的证据。对3号证据未发表意见。   2、对被告证据的质证   经庭审质证，原告对被告第一次开庭时提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可；对证据2的真实性、合法性、关联性不认可。对证据3中的通讯录的真实性、合法性、关联性认可，但是该证据并不是全部工作人员的通讯录。对和李齐短信通信记录的真实性、合法性、关联性不认可。对证据4的真实性、合法性、关联性认可；对证据5的真实性、合法性、关联性不认可。对证据6的真实性认可，对关联性不认可；对证据8的真实性、合法性、关联性不认可。对证据9的真实性、合法性、关联性认可。对证据10的真实性、合法性、关联性认可；对证据11的真实性、合法性、关联性不认可。   被告对原告第二次开庭时提交的证据1不予质证；对证据2的真实性、合法性、关联性予不认可；对证据3的真实性、关联性不予认可；对证据4的关联性不予认可。   （二）反诉质证：   对反诉原告的证据进行质证   反诉被告对反诉原告提交的1-6号证据与本诉1-6号证据名称、证明内容均一致，其质证意见一致；对证据7、8、9、10、11、12、13真实性、合法性、关联性不认可。   对反诉被告的证据进行质证   反诉原告对反诉被告提交的1、2号证据的真实性均无异议，对证明内容有异议。   三、本院认证情况：   本诉部分：   对原告第一次开庭时提交的1-7号、12号证据的真实性，被告无异议，对其真实性，本院予以确认；对8-11号证据的真实性，被告有异议，本院结合原、被告提交的其他证据认定，原告提交的8号证据中的“拖欠费一览表”“出账表”是原告自行制作，且与原、被告提交的其他证据相矛盾，对其真实性，本院不予确认。8号证据中的“欠租函”与被告提交的回复形成证据链，对其真实性，本院予以确认；9号证据“微信”可以认定被告转款10万元的事实，对其真实性，本院予以确认；9号证据是案外人与原告之间的承租关系，与本案并不存在法律上的因果关系，对其关联性，本院不予确认；11号证据没有法律的封条，不能作为本案认定事实的依据。对原告第二次开庭时提交的管理人员“通讯录”“五指山正岛百货公司管理层部分人员及薪酬表”，被告不认可其真实性，该“通讯录”与被告提交的“五指山百佳汇超市（两店）管理层通讯录”中对与本案有关联的李齐部分相同，对其真实性，本院予以确认。对部分管理人员的薪酬表中的名单与原、被告提交的通讯表中名单有重复，可以确定该薪酬表是原告公司对部分管理人员的薪酬发放情况；对“关于林某用电电费的说明”与本案庭审后到五指山供电部门调查的内容可以形成证据链，对其真实性、关联性本院予以确认。   对被告在第一次开庭时提交的1、4号证据，原告对其真实性无异议，对其真实性，本院予以确认；原告对2号证据的真实性不予认可，从光盘内容来看，视频显示地点确实在三月三购物广场，对其真实性本院予以确认。从电话录音来听，确实有两人在谈论关于永和豆浆租金事项，虽然原告对其真实性不予认可，但是其并没有对该视听资料提出司法鉴定，对其真实性，本院予以确认；对3号证据中通讯录的真实性，原告认可，对其真实性，本院予以确认，被告对3号证据中李齐短信的真实性原告不予认可，本院要求被告出示该短信保存的手机，该手机显示的电话与原、被告提供的通讯录中李齐的电话一致，手机短信的内容与复印件一致，对该证据的真实性，本院予以确认；对5号证据的真实性，原告不认可，从证据内容来看，只也是可以证据被告有交租金的事实，并不能反映拖欠租金的数额，故对该证据的关联性，本院不予采信；对6-11号证据，本院当庭观看了视频资料，对其真实性，予以确认。   对被告第二次开庭时提交的1号证据，本院庭后与合同当事人进行了核实，其认可了该份合同的真实性，对该合同的当事人，本院予以确认；对2号证据，原告对其真实性、合法性不予认可，其认为未经当事人的同意，通过观看视频资料，被摄影人是看到摄影的，且也告诉了被告在摄影一事，故对该份证据的真实性、合法性，本院予以确认；对3号证据是百佳汇超市的水电费信息表，并不能反映被告使用水电的信息，对该份证据的关联性，不予确认；4号证据是海南省的一个规范性文件，该文件的产生时间为2018年11月16日，并不能约束原、被告之间已经履行的合同。   反诉部分：   对反诉原告提交的1-6号证据的认证情况与在本诉中对被告1-6号的认证一致；对7-13号证据与本案原、被告之间的租赁行为并没有因果关系，对其关联性，本院不予采信。   对反诉被告提交的1-2号证据的真实性，由于反诉原告无异议，对其真实性，本院予以确认。   根据当事人的举证、质证以及本院对证据的认定，可以确定如下事实：   2015年6月13日，原、被告之间签订了《三月三国际购物广场租赁合同书》，合同约定被告承租三月三国际购物广场首层F181号商铺（商铺面积为505平方米），用于经营永和豆浆店，租赁期限为六年，自2015年10月1日至2021年9月31日，甲方（原告）于2015年6月8日前，将合同约定商铺的经营使用权租赁给乙方（被告）。该商铺租金为28000元，物业管理费每月为1500元，物业管理费包括：保安、公共水、公共用电、公共卫生清洁、设备设施维修保养、消防安全、环境维护、商场形象塑造、公共照明等。合同还约定，乙方出现拖欠商场各种费用累计超过10000元且拖欠累计达60天等情形的，视为乙方自动放弃经营商场的权利，甲方有权收回商铺。乙方须缴纳一个季度租金及费用。乙方按季度支付一个季度的租金为84000元，乙方在每季末5日前向甲方支付下季度的租金及物业管理费。乙方在合同期限内，无权在合同使用期限内将商铺的经营使用权进行转包、转租、转让、转借给他人。乙方在商铺内自用的电费、水费按实际使用于每月5日前缴纳上月的电费、水费。上述合同签订后，被告入场装修完毕后开始经营，被告按合同约定交了部分租金、物业管理费，但从2017年7月1日开始，被告未再交纳租金和物业管理费，截止至2018年4月30日止，拖欠租金280000元，物业管理费15000元。   2018年4月28日，原告向被告发出《欠租函》，该函内容为：林某（永和豆浆）：2015年6月13日，您与我司签定F181商铺的租赁合同，合同编号ZD1561381。按合同约定您商铺租金28500元/月，物业管理费1500元/月。须每季度末5日前支付下一季度租金及物业管理费。我司4月21日向您发出《欠租函》后，贵司财务庄会计向我司提交三笔电子转账记录，经我司财务核查2017年7月24日和2017年11月9日的两笔转账记录是您交纳2017年1月至6月的租金及物业管理费，但您未足额交纳该租期费用，尚欠我司48000元，之后再无交租记录。另外2017年10月5日的一笔66000元转账我司已退回贵司账户。现已查明，您实际拖欠租金及物业管理费606000元。   2018年5月3日，原、被告签订了《补充协议》，协议内容为：甲乙双方于2015年6月13日在五指山签定F181商铺的租赁合同，合同编号ZDL561381(简称原合同)2018年4月28日甲方向乙方发送《欠租函》，乙方对所拖欠的租金及物业管理费向甲方电话口头提出优惠的请求，要求自2017年7月1日至2018年4月30日期间，由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。乙方承诺这10个月的租金及物业管理费甲方如果能够按照（即租金为21000元/月，物业管理费为1000元/月）收取，则在2018年5月5日之前交清这10个月的租金,，甲方对乙方降租的请求答复如乙方在2018年5月5日前交淸所拖欠2017年7月1日至2018年4月30日期间的租金及物业管理费，则可以由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。如甲方在2018年5月5日前未足额收到乙方该期间所拖欠的租金及物业管理费，则补充协议无效，双方仍按原合同执行。乙方按照甲方提供的如下账户进行银行转账交付：户名：谢秀平，账号:×××，开户行:中国邮政储蓄银行五指山市迎宾路营业所。该协议签订后，原、被告之间又口头变更最后履行期限为5月15日。   2018年5月5日，两被告向原告提定的账号上汇款100000元，2018年5月15日，两被告又汇款120000元。   2018年6月9日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，合同内容为，林某(永和豆浆)：2015年6月13日，您与我司签定F181商铺的租赁合同，合同编号ZD1561381。在履行合同期间，我司完全按合同履行了义务将商铺交付给您使用，合同约定您应在每季度末5日前向我司支付下季度租金及物业管理费，但您无正当理由拒不支付商铺租金及物业管理费，经我司多次发函催告后仍拒不支付租金及物业管理费，根据合同法相关规定及依据合同的相关约定，我司有权解除我们之前签订的租赁合同。因此，我司现在依法通知您：履行期间，您所拖欠上述商铺的租金及物业管理费等其他费用如下：1、合同约定商铺月租金28500元，月物业费1500元。2018年5月3日双方协商签定《补充协议》，该协议约定您在2018年5月5日前须补缴2017年7月1至2018年4月30日的租金及物业管理费，方可由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。但您未按协议约定时间补缴租金及物业管理费，则《补充协议》无效，双方仍按原合同执行。则您仍欠商铺2017年7月1日至2018年4月30日的租金及物业费合计80000元。2、我司2018年5年21日给您发《催租函》，2018年6月7日给您发《欠租函》，要求您支付5月、6月、7月的租金及物业管理费合计90000元，但您仍拒不支付。3、2018年6月1日我司向您发送《电费催收函》，要求您按电表互感倍率补交实际使用的电费差额231814.2元，但您仍拒不支付。4、综上您所拖欠的租金及物业管理费为170000元，电费为231814.2元。二、鉴于您的严重违约，自本通知书发出之日起，您与我司之间签订的《三月三国际购物广场商铺经营使用权租赁合同》解除。请您在收到本通知书15天之内(最迟在2018年6月30日12时前)搬出位于五指山市三月三大道三月三国际购物广场首层F181号商铺。三、若您在上述期限不搬出上述商铺，我司按照合同约定租金的双倍计算您每天占用商铺的租金，并将通过法律途径追讨所拖欠的一切租金及费用。   2018年6月10日，关于《解除租赁合同通知书》的复函，五指山正岛百货商贸有限公司：贵司于2018年5月9日送达于我的《解除利赁合同通知书》收悉贵司的《解除租赁合司通知》所陈述的内容违背客观事实，针对贵司无理通知解除租赁合同，我方函复如下：一、贵司与我方于2018年5月3日签订《补充协议》，约定我方在2018年5月5日前将2017年7月1日至2018年4月30日期间的租金和物业管理费付清，则原合同租金从每月28500元降至21000元，物业管理费从每月1500元降至1000元。补充协议签订后，经双方沟通，贵司同意将2018年4月30日前的租金款付款时间变更至5月15日。2018年5月15日，我方已足额支付了2018年4月30日前的租金及物业管理费总计220000元，并要求贵司开具合同履行至今的租金发票，贵司财务人员确认收到租金，并对开票要求予以确认。贵司以行为变更补充协议中付款时间至2018年5月15日，我方已经依据贵司要求的付款时间履行了补充协议中的付款义务，《补充协议》合法有效，对合同双方均具有法律约束力。贵司主张《补充协议》有效，要求我方再支付2018年4月30日前的租金及物业管理费80000元，没有事实和法律依据，我方不予认可。二、依据《补充协议》约定的租金标准每月21000元、物业管理费1000元，5、6、7月的租金共计63000元、物业管理费3000元，总计66000元。贵司主张5、6、7月的和金及物业管理费90000元，违反双方补充协议的约定。   2018年6月1日，原告向被告发出《电费催收函》，该函内容为：“林某(永和豆浆)：你商铺自2015年10月开业至今，一直使用德力西三相四线电子式电能表DTSY607型，该电表连接德力西LMZJ1-0.5电流互感器(使用电量×倍率20)。截止到2018年5月25日我司查看你商铺电表实际用电197934度(使用电量9896.7度×互感器倍率20=197934度)，应交电费为：197934度×1.3元/度=257314.2元而你实际支付的电费为25500元，你还应补交电费差额为：257314.2元一25500元(德力西系统计费)=231814.2元，请您收到本函后五日内以转帐方式交清电费差额，若我司在规定时间内未收到该款项，将对你商铺做停电处理。为避免造成不必要的纠纷，请您尽快缴纳电费差额。户名：谢秀平帐号：×××，开户行：中国邮政储蓄银行五指山市迎宾路营业所”。该《电费催收函》发出后，被告并没有向原告交纳电费，原告于2018年7月25日停止对被告经营的永和豆浆进行供水。   另查明，2017年11月10日，被告的管理人员庄亚明把其承租的永和豆浆左侧19平方米商铺转租给第三人朱某，并签订了《商铺承租合同》，合同约定，每月租金为2000元，租期为2017年11月10日起至2018年11月11日止。   还查明，海南省物价局颁布的琼价价管【2015】94号规定了工商业及其他电用，35千伏以下的平时段单价为0.67元，该文件执行时间从2015年4月20日；省物价局颁布的琼价价管【2016】1号规定，工商业及其他电用，35千伏以下的平时段单价为0.6597元，该文件执行时间从2016年1月1日执行；海南省物价局颁布的琼价价管【2017】410号规定了工商业及其他电用，35千伏以下的平时段单价为0.64元，该文件执行时间从2015年4月1日；海南省物价局颁布的琼价价管【2018】342号规定了工商业及其他电用，35千伏以下的平时段单价为0.6352元，该文件执行时间从2018年5月1日；本案在审理过程中，原告申请对被告使用的电表进行证据保全，本院查封电表时，电表显示使用电量为10801.5度，剩余电量为8813.5度。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《三月三国际购物广场商铺经营使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》均是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。本案中，原、被告于2015年6月13日签订《租赁合同》，合同约定，被告承租三月三国际购物广场首层F181号商铺（商铺面积为505平方米），用于经营永和豆浆，租赁期限为六年，自2015年10月1日至2021年9月31日，甲方（原告）于2015年6月8日前，将合同约定商铺的经营使用权租赁给乙方（被告）。该商铺租金为28000元，物业管理费每月为1500元。合同签订后，原告交付了商铺给被告，但是被告在履行合同过程中存在拖欠租金的行为，双方遂于2018年5月3日签订了《补充协议》，补充协议约定，被告拖欠原告从2017年7月1日起至2018年4月30日止的租金及物业管理费，如果被告在2018年5月5日之前交清这10个月的租金,则可以由原合同约定每月租金28500元降为21000元，原合同约定物业管理费每月1500元降为1000元。如被告未能在2018年5月5日前未足额交付拖欠的租金及物业管理费，则双方仍按原合同执行。从该补充协议内容来看，应是对原合同的一个修订。被告提交的与原告管理人员李齐的短信记录、与原告管理人员柯钰泓的电话录音又可以证明原、被告之间变更了最后付款时间为2018年5月15日。被告在2018年5月15日付款并没有违约《补充协议》的约定，因而被告在2018年5月以后承租的租金应当按每月21000元计算，物业管理费应当按1000元计算。   《租赁合同》中约定租金、物业管理费均按季度支付，且为每季度末5日前支付下一个季度的租金及物业管理费。同时还约定，被告出现拖欠商场各种费用达10000元且拖欠累计达60天的，视为被告自动放弃经营商铺的权利，原告有权收回商铺，本案中，被告支付了2017年7月1日起至2018年4月30日止的租金及物业管理费220000元后，并没有再向原告支付过租金及物业管理费，原告要求被告支付拖欠租金及物业管理费的请求，理由充分。2018年7月24日，原告停止向被告供水，因原告停水的行为造成被告不具备经营餐饮条件，双方的租赁关系应当中止。故从2018年7月25日起，被告不再交纳租金的行为，并无不当。现原告主张被告支付租金及物业管理费，本院支持其中从2018年5月1日起至2018年7月24日止的请求，租金为：（21000元×2月）+（21000元÷30天×24天）=58800元；物业管理费为（1000元×2月）+（1000元÷30天×24天）=2800元，超出部分不予支持。庭审中，被告提出2018年7月17日、7月20日，永和豆浆店玻璃被不法人员泼红油漆，使其生意受到影响，应当免除该期间的租金。但从原告提交的照片来看，虽然永和豆浆店的玻璃上确实被不法人员泼红油漆，但是永和豆浆店并未因此而关门，故对其提出免除租金的辩解理由，本院不予采纳。   被告从2018年5月1日起开始拖欠原告租金，2018年6月9日原告向被告发出的《解除租赁合同通知书》。此时，被告的拖欠的租金超过10000元，但未超过60天（31天+9天=40天），即被告未构成根本违约，双方约定的解除条件尚未成就，因而，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》并不能当然产生合同解除的效力。2018年7月24日起原告停止向被告供水，被告也自行封存了商铺内的设备，从双方的行为来看，双方均有不再继续履行合同的意思表示，被告在反诉中提出解除双方签订的《三月三国际购物广场租赁合同书》《补充协议》，理由充分，本院予以支持。原、被告双方解除合同后，被告自当自行撤离三月三国际购物广场首层F181号商铺，现原告要求被告撤离该商铺的主张，理由充分，本院予以支持。庭审中，原告提出，被告在擅自将永和豆浆中19平方米的商铺转租给第三人朱某，其行为构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第三十条的规定，原告有权收回商铺，关于被告是否存在转租行为，被告提出，转租给第三人朱某是经原告的管理人员柯钰泓介绍，并且原告已经同意了该行为，被告签订合同后放了一份到原告处保存。从庭审情况来看，被告与第三人签订的《商铺承租合同》是原告提供，第三人从2017年11月承租开始，原告并没有证据证明其向被告提出禁止转租，因而应视为原告默认了转租的合法性。   关于电费问题，本案中，被告用电是采取用卡先充值后刷卡取电的方式，也就是说，被告先向原告交纳一定数额的款，然后原告再向被告使用的卡中充入相对应的用电度数，度数用完，则就要重新充值才能正常用电。本案在审理过程中，保全被告正在使用中的电表，电表显示使用电量为10801.5度，剩余电量为8813.5度。庭审中，原告陈述，被告已交的电费用25500元，被告对此未否认，故可以确认被告实际交纳的电费为25500元。由于被告使用的电表是20倍率的电表，则被告实际使用电应当为10801.5度×20=216030度。原、被告在《租赁合同》中并没有约定电费单价，则被告使用的电费单价应当按海南省物价局文件规定的单价执行。从海南省物价局颁布的文件来看，每年规定的单价均不相同，同时，也不能确定被告每年使用的电费度数，根据公平原则，本院按平均单价作为被告交纳电费的依据，故被告应当交纳的电费为216030度×（0.6362+0.64+0.6597+0.67）÷4=140738.145元，扣除被告已经交纳的25500元，尚欠115238.15元。被告林某与被告庄某系夫妻关系，永和豆浆店向原告交缴房租等费用时，存在多笔账是被告庄某支付，因而可以推定永和豆浆的收入是两被告共同管理和用于家庭开支，原告要求被告庄某承担连带责任，理由充分，本院予以支持。本案在审理过程中，原告申请撤回对第三人朱某的诉讼请求；被告申请撤回反诉请求的第二项。原、被告要求部分撤诉的请求，是对自已权利所作出的处分，未违反法律的强制性规定，本院予以照准。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：   一、解除原告五指山正岛百货商贸有限公司与被告林某签订的《三月三国际购物广场租赁合同书》及《补充协议》。   二、被告林某在本判决书生效之日起向原告五指山正岛百货商贸有限公司支付拖欠的租赁费58800元，物业管理费2800元，电费尚欠115238.15元。   三、被告庄某对上述款项承担连带清偿责任。   四、驳回原告五指山正岛百货商贸有限公司的其他诉讼请求。   如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件本诉受理费13196元，由原告五指山正岛百货商贸有限公司承担10713元，被告林理顺承担2483元；反诉费5184元，减半收取2592元，由被告承担；保全费3104元，由被告负担。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 帅 英   审判员 符旭辉   人民陪审员 卓启新      二〇一八年十二月二十八日   书记员 周 皓   附：适用于本案的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。