北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6275号上诉人（原审被告）：池淼，女，1981年8月26日出生。委托诉讼代理人：苗运平，北京市汇佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴凡，男，1989年3月3日出生。委托诉讼代理人：刘晓彤，北京市大洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文佩（吴凡之母），1959年6月23日出生。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。上诉人池淼因与被上诉人吴凡、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初35273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成由法官李春香、王奔、姜君组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人池淼委托诉讼代理人苗运平、被上诉人吴凡及委托诉讼代理人刘晓彤到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。池淼上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吴凡一审全部诉讼请求；2.案件受理费、保全费由吴凡负担。事实和理由为：一审法院关于“当事人为达到少交税费的目的，在买卖合同中以拆分房屋价格的方式隐瞒真实的交易价格”的事实认定错误，池淼不具有少交税费的目的，拆分房屋价格不是池淼的真实意思表示，也非池淼与吴凡的合意，而仅仅是链家公司为促成交易、谋取非法居间费用的惯用伎俩，池淼不知道拆分合同价格的目的是为了少交税费；《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》因吴凡违约而解除，一审法院判决双方继续履行没有法律依据；一审法院不应当在本案中直接审理解除合同的效力。吴凡辩称：同意一审判决，不同意池淼的上诉请求。链家公司提交书面意见称：同意一审判决，坚持一审陈述意见，不同意池淼的上诉请求。吴凡向一审法院起诉请求：1.判令池淼协助吴凡办理×××房屋的转移登记手续，将涉诉房屋登记至吴凡名下；2.判令池淼将涉诉房屋交付给吴凡。3.判令池淼向吴凡支付违约金46.8万元（房屋总价款的20%）。4.本案诉讼费用由池淼负担。一审法院认定事实：2016年6月3日，经链家公司居间介绍，吴凡与池淼签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），同日池淼作为甲方、吴凡作为乙方及链家公司作为丙方共同签订了《补充协议》。合同约定由吴凡购买池淼名下位于×××（以下简称×××房屋）一套。关于房屋成交价格，合同第四条约定：“（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币93万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币141万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。”同日签订的《补充协议》第一条约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币234万元，此价格为甲方净得价，不含税。”关于房款支付，合同第四条约定：“买受人向出卖人支付定金46万元，定金直接支付给出卖人；……拟贷款74万元，买受人如果未能获得贷款或未足额获得贷款，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”。补充协议第二条约定：“乙方于2016年6月3日将第一笔定金10万元自行支付给甲方。乙方于2016年6月17日前将第二笔定金36万元以理房通托管方式支付给甲方。乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款112万元以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方协商一致，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金应在双方办理物业交割当日由乙方自行支付给甲方。”关于税费负担，合同第八条约定：“本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。乙方不按法律法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。”《补充协议》第三条约定：“1、甲方确认交易房屋为普通住宅。2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。”关于房屋评估，补充协议第二条第3款约定：“甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。”关于违约责任，补充协议第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、……。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”合同签订当日，吴凡向池淼支付定金10万元。2016年6月8日，吴凡以理房通托管方式支付定金36万元。2016年6月28日，涉案房屋办理了网签手续。2016年7月13日，吴凡以理房通托管方式支付首付款112万元。池淼当庭表示已经收到定金46万元，但首付款112万元未收到。链家公司当庭表示112万元首付款仍在理房通账户中。合同履行过程中，双方就涉案房屋评估事宜及缴税问题产生了争议。池淼称房屋钥匙一直在链家公司，未能顺利完成评估系链家公司的过错。链家公司称涉案房屋进行过两次评估，第一次评估公司要求链家经纪人提前到场，但因经纪人有其他安排，评估未能如期进行；第二次评估是评估公司与链家公司经纪人用池淼提供的钥匙无法打开涉案房屋，评估工作无法办理。2016年7月中旬，池淼与链家公司员工刘某及明某多次电话联系，并多次就房屋交易价格、网签价格及缴税问题提出异议。期间，池淼向吴凡及链家公司提出要求按照房屋实际交易价格234万元办理网签并缴纳税费；吴凡明确表示不同意按照234万元价格重新办理网签。双方就争议问题最终未能达成一致意见。2016年8月4日，链家公司向池淼邮寄《催告函》一份，内容系要求池淼于2016年8月8日16时前“办理交易房屋的评估手续，办理完公积金批贷后的五个工作日内过户及过户完成后房屋当天的交付手续”。2016年8月8日，吴凡分别向池淼及链家公司邮寄了《催告函》，要求链家公司于2016年8月11日16点前办理下列事项“1.继续催告卖方并配合卖方办理交易房屋的公积金评估手续。2.在办理交易房屋的公积金评估成功后，继续按照相关合同的要求配合买卖双方办理相关事宜”；要求池淼于2016年8月11日16点前办理下列事项“1.办理交易房屋的公积金评估手续。2.在办理交易房屋的公积金评估成功后，继续按照相关合同的要求办理相关事宜”。2016年10月15日，池淼向吴凡邮寄了《解除合同通知书》，2016年10月16日吴凡家人代其签收《解除合同通知书》。《解除合同通知书》载明池淼要求解除合同的理由系“吴凡与链家公司拆分房价款以93万元价格办理网签，属于恶意逃税，且池淼要求按照真实房价234万元重新签署合同，吴凡与链家公司不予理睬，拖延时间。同时在此期间由于汇率变动和加拿大房屋价格上涨，致使其无力实现在加拿大购房的目的。且恶意逃税的行为可能给其办理移民带来不利影响，甚至可能面临逃税的刑事指控。鉴于吴凡与链家公司存在严重的违法违约行为，且至今仍未采取补救措施，导致合同目的已无法实现，故通知吴凡自即日起解除合同”。另查，吴凡、池淼及链家公司均当庭认可交易时房屋实际装修状况为“墙上贴着壁纸，地板和踢脚线都已经拆除，厨房和卫生间都是墙砖装修，墙上有普通照明顶，卫生间浴霸，没有家具家电”。双方当庭均认可合同签订时共同授权了链家公司办理网签手续。吴凡要求继续履行合同，同意一次性支付剩余购房款，并向该院提交了其个人名下工商银行账户明细以证实其有支付能力。该案审理过程中，吴凡申请对涉案房屋进行了保全，该院于2016年9月14日作出保全裁定，对涉案房屋予以查封。查封期限自2016年9月14日至2019年9月13日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该案查明的事实，吴凡与池淼在链家公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。该案中，当事人为达到少交税费的目的，在买卖合同中以拆分房屋价格的方式隐瞒真实的交易价格，该价格条款应为无效条款，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。合同价格条款系双方协商一致所订立，池淼主张该条款系吴凡与链家公司合谋的结果，其不知情的意见，依据不足，该院不予采纳。对池淼以合同价格条款约定涉嫌偷税漏税为由，要求解除合同的意见，该院不予支持。因该价格条款为无效条款，且该案合同履行迟延系双方对该价格条款履行产生争议导致的，双方对此均难辞其咎，故对吴凡主张池淼承担违约责任的意见，该院亦不予支持。根据该案查明的事实，涉案房屋真实交易价格为234万元，双方应当依法按照约定全面履行合同，依法缴纳相关税费。池淼当庭认可其已收到房款（含定金）46万元，该案另查明吴凡已按双方约定的“理房通托管”方式向理房通账户中支付了购房款112万元，扣除上述已付房款外，吴凡仍需再向池淼支付购房款76万元。对于理房通账户中托管的112万元房款应按照双方原有托管约定支付给池淼，吴凡应协助池淼如约取得理房通账户中的房款。如果在双方托管约定的支付条件成就后，池淼未能取得该部分款项，池淼可另案再行向吴凡主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，该院判决：一、吴凡与池淼于二○一六年六月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第四条第（一）项、第（二）项内容无效；二、吴凡给付池淼剩余购房款人民币七十六万元，自判决生效之日起七日内执行清；三、自吴凡给付完毕上述购房款之日起七日内，池淼协助吴凡将位于×××房屋转移登记至吴凡名下；四、池淼自上述房屋过户至吴凡名下之日起三日内将该房屋交付给吴凡；五、驳回吴凡的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：吴凡与池淼签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，在买卖合同中双方以拆分房屋价格的方式隐瞒真实的交易价格、以达到少交税费的目的，该价格条款违反了我国法律法规的强制性规定，应为无效条款，池淼的委托代理人代池淼签署了相关合同，现池淼上诉主张拆分房屋价格不是其真实意思表示、不知道拆分合同价格的目的、其不具有少交税费的目的，无事实依据，本院不予采信；价格条款无效并不影响合同其他条款的效力，亦不影响合同的继续履行，因双方签订合同条款隐瞒真实的交易价格，后双方又因缴纳税费的问题产生争议，导致合同未能正常履行，双方对此均应承担相应的责任，池淼以吴凡未按真实的交易价格纳税构成违约并据此主张解除合同，无事实及法律依据，本院不予采信；本案《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，在采取相应的补缴税款等补救措施后仍应继续履行。特别指出的是，涉案房屋的真实交易价格为234万元，吴凡应以234万元为基数按合同约定向相关部门履行缴纳税费之义务。综上，池淼的上诉主张不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25520元，由池淼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香代理审判员  王 奔代理审判员  姜 君二〇一七年五月二十四日法官 助理  黄晓宇书 记 员  崔 莹