包头市东河区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0202民初2286号原告（反诉被告）包头市东正房地产开发有限公司。法定代表人：王志勇系该公司董事长。住所地：包头市。委托代理人：高杰，系内蒙古瑞安律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）徐海泉，男，1965年4月4日出生，汉族，现住包头市。委托代理人：姚慧欣，系内蒙古加度律师事务所律师。（一般授权）原告包头市东正房地产开发有限公司诉被告徐海泉房屋买卖纠纷纠纷及被告徐海泉反诉原告包头市东正房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告包头市东正房地产开发有限公司的委托代理人高杰、被告徐海泉及其委托代理人姚慧欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告包头市东正房地产开发有限公司诉称：原、被告于2011年11月4日签订了商品房屋买卖协议，约定：被告购买原告开发的就包头市××区号房屋，预付房屋总价款的50%，余款采取银行按揭方式支付。按揭贷款条件成熟时，经原告口头或书面通知，被告于十五日内提交相关资料办理贷款，否则，按预收房款5%支付违约金，逾期超过20日的，原告有权解除合同并扣减房款的5%作为违约金。2016年5月，按揭贷款条件成熟，原告通知被告办理按揭手续，但时至今日，被告拒不依约办理，由此导致原告售房款无法收回，合同目的无法实现，严重影响了原告的正常经营活动，根据约定，其行为构成合同解除的充分条件。故原告向本院提起诉讼请求，请求一、依法判令解除双方签订的商品房买卖协议；二、依法判令被告支付违约金25044元；三、案件受理费由被告承担。被告徐海泉答辩并反诉称：原、被告双方于2011年11月4日签订了一份《商品买卖房屋协议》，认购协议约定被告购买原告开发的位于包头市××区号的房屋，房屋建筑面积为109平方米+65平方米，每平方米的价格为主楼是2291.24元/平方米，阁楼是1280元/平方米，总价款为332940元整。认购协议签订后，被告先后于2011年和2012年按照认购协议和答辩人的要求缴纳了认购协议约定的购房款的60%共计187945元整。2016年7月，原告通知被告办理网签手续，被告去办网签手续时得知被告所购买的房屋房管局的实测面积约为109平方米+39平方米。原告要求按照认购协议约定面积计算购房款，被告要求按照房管局实际建筑面积计算购房款，双方就此发生争议。因此，银行按揭贷款手续至今无法办理。原告的要求缺乏事实依据和法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。并且提起反诉，要求一、请求判令被反诉人按照实际建筑面积继续履行双方于2011年11月4日签订的《商品房认购协议》；二、本案反诉费由被反诉人承担。反诉被告包头市东正房地产开发有限公司辩称：关于阁楼面积实际上是投影面积，并不是反诉原告所称的建筑面积，该面积既包括房管部门的产权面积也包括层高在2.2米以下的面积。经审理查明：原、被告双方于2011年11月4日签订了一份《商品房认购协议》，协议内容为：出卖人（以下简称甲方）包头市东正房地产开发有限责任公司，买受人（以下简称乙方）徐海泉，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，经协商一致，达成如下条款，第一条商品房情况：1、商品房座落于包头市××区，楼层6，房号7-601；2、商品房建筑面积109平方米+65平方米。第二条商品房价款，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为人民币主楼2291.24元，阁楼1280元，总价款为332945元。第三条乙方须于2011年11月4日前支付总房款的50%，即预付房款人民币167945元，剩余165000元，采取银行按揭支付，银行按揭遵循国家政策调控，同时交清其它相关费用，在付清上述所有款项之日起开始办理钥匙交接手续。第四条权利义务：1、乙方承诺在签订本后，办理按揭贷款条件成熟时，经甲方口头或书面通知15日内提交符合按揭贷款条件的资料，并与提供按揭贷款的银行签订按揭合同，否则视为乙方违约，甲方有权利收取预付房款5%的违约金，逾期超过20日的，甲方有权单方解除本协议并将商品房另行出售，同时扣除乙方总房款5%的金额作为违约金；2、乙方按照上述时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭材料，但如乙方按揭申请非因甲方原因未获银行批准或银行批准的贷款数额低于本协议约定，乙方应在收到甲方口头或书面通知之日起15日内向甲方支付银行未予批准的按揭款；如乙方未在上述期限内向甲方支付银行未予审批的按揭款，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本协议，有权将商品房另行出售，并扣除乙方总房款5%的金额作为违约金；如乙方不愿意解除本协议，经甲方同意的，自本条款规定的期限即乙方收到甲方通知15日后的第二期七不超过45日，乙方应向甲方支付银行未予审批的按揭款，并须按日向甲方支付逾期应付款1‰的违约金，协议继续履行；如乙方超过45日仍未向甲方支付银行未予审批的按揭款，甲方有权单方面解除本协议，有权将该商品房另行出售，并扣除乙方总房款5%的金额作为违约金。第五条本协议未尽事宜双方可协商补充协议。第六条本协议自甲方盖章、乙方签订按手印生效，一式两份，双方各执一份。在庭审中原告出具的证据有1、2011年11月4日认购书一份，商品房认购清单，清单表明主房每平方米按2291.24元，阁楼每平方米按1280元，首付款187945元，总价332945元，2011年11月4日的收款收据167945元，被告徐海泉承诺书一份，内容为：如因本人因素造成锦裕园小区7栋601号房屋，不能办理银行按揭手续，本人承诺一次性交清剩余房款，如违约，我自愿授权物业实施停水、停电、停暖、听天然气等行为，因此造成的一切经济损失及法律责任本人自愿承担，承诺人徐海泉，时间2011年11月4日；2、照片一组和被告楼下业主的网签合同，照片的内容为：通知7栋1单元业主办理网签手续，2016年7月5日至2016年7月20日；3、证人王某和赵乐的书面证据两份，证明目的：当时双方阁楼面积是按照投影面积计算，是双方的实际约定；4、与被告同类情况网签合同六份；5、2016年4月1日商品房预售许可证；6、证人张某和李文轩作证，分别证实当时给小孩买的××楼东户，销售人员讲：阁楼比较便宜，有顶子盖住的就算阁楼面积和当时买的是8号楼1单元601号，销售人员也说有顶子盖住的就算阁楼面积。对原告以上证据1被告徐海泉对真实性认可，对证明目的不予认可，65平方米的阁楼面积是按建筑面积销售计价的；证据2照片的真实性及证明目的认可，对楼下住户网签合同与本案无关，不予质证；证据3对真实性及证明目的不予认可；证据4对真实性及证明目的不予认可；证据5没有异议认可；证据6对证人证言证明目的不予认可。被告出具的证据有1、商品房认购协议一份，证明阁楼面积为65平方米建筑面积；2、收据和售楼认购单各一份，收据金额为187945元；3、包头市房管局网页照片，证明目的原告现在交付的房屋是146.42平方米，暖气费收据按146.42元收取，与认购协议的174平方米面积不一致；4、测绘报告书，阁楼投影面积60.96平方米。对被告以上证据1真实性认可，对证明目的不予认可，总价款和已交款是明确的，因为整个合同不规范，出现6楼阁楼由财务人员误填写上去的，不等于阁楼面积是按建筑面积计价的；证据2真实性认可，收据未提出异议；证据3对被告的证明目的不予认可，65平方米是投影面积并非建筑面积；证据4测绘报告虽异议，但我们不再重新申请鉴定。在审理中对阁楼的面积进行了鉴定，阁楼投影面积为60.96平方米。本院认为双方争议的焦点为阁楼面积按建筑面积，即房管部门产权面积还是按投影面积付款。从阁楼及主房每平方的价格和原告提供的证人证言及5年来被告徐海泉一直居住，到办理网签合同时未对阁楼面积提出异议，足以认定双方约定的阁楼面积65平方米，每平方米是1280元，是双方当时的真实意思表示，阁楼65平方米既包括产权面积也包括2.2米层高以下的面积。现原告要求解除认购协议，因被告徐海泉居住多年，房屋进行了装修，解除协议会造成双方利益损失，不利于维护交易的稳定性，应继续履行。被告徐海泉应按60.96平方米的阁楼面积，每平方米是1280元履行义务。至于原告要求被告支付违约金，因阁楼面积为60.96平方米，大于商品房认购协议阁楼面积3%的误差，所以违约金的请求不予支持。反诉原告徐海泉提出按建筑面积履行，双方于2011年11月4日签订的《商品房认购协议》，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）包头市东正房地产开发有限公司与被告（反诉原告）徐海泉按照《商品房认购协议》继续履行合同义务，其中阁楼面积按60.96平方米，每平方米1280元计算。二、驳回原告（反诉被告）包头市东正房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）徐海泉给付违约金25044元。三、驳回被告（反诉原告）徐海泉要求原告（反诉被告）包头市东正房地产开发有限公司按照实际建筑面积继续履行双方于2011年11月4日签订的《商品房认购协议》。案件受理费426.1元，由原告包头市东正房地产开发有限公司负担213.05元，由被告徐海泉213.05元，反诉费200元，由被告徐海泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  曹天恩人民陪审员  刘爱英人民陪审员  吴建君二〇一七年五月三十一日书 记 员  王 敏