宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2O17）浙0212民初1970号原告：宁波达美投资有限公司（组织机构代码为77824030-4）。住所地：宁波市江东区百丈东路***号（利时大厦）*楼。法定代表人：许金波，该公司执行董事。委托代理人：龚骅、顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。被告：章祖义，男，1958年9月28日出生汉族，户籍所在地宁波市江东区。被告：陈美珍，女，1969年10月1日出生汉族，户籍所在地宁波市江东区。上述两被告共同委托代理人：徐立华、王缇萦，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告宁波达美投资有限公司（以下简称“达美公司”）与被告章祖义、陈美珍房屋租赁合同纠纷一案，由原宁波市江东区人民法院于2016年7月12日受理，后因原宁波市江东区人民法院被撤销，由宁波市鄞州区人民法院继续审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告达美公司的委托代理人龚骅、顾丽静，被告陈美珍及两被告的共同委托代理人徐立华到庭参加了庭审。诉讼中，原告提出财产保全申请，本院依法作出裁定并予以执行。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》于2015年4月29日解除；2.两被告立即腾退租赁房屋；3.被告支付2014年12月19日至2015年4月29日的租金803837元，并按合同约定标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日（截至2016年5月15日已产生房屋占有使用费2396653元）。事实与理由：2008年6月23日，原告与两被告签订《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》一份，由两被告承租原告所有的坐落于宁波市江东区中兴路672号群楼1-4层（建筑面积为1681.21平方米）及江东区百丈路787号5层裙楼（建筑面积为600平方米）用作经营餐饮用，租赁期限15年，自2008年8月1日起至2023年7月30日止。合同同时对房屋租金及租金支付方式、逾期付款责任、违约金等内容进行了明确约定。2011年1月26日，原告与案外人包商银行股份有限公司（以下简称“包商银行”）签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给包商银行。2012年5月8日，原告与包商银行签订《购房合同补充协议》，协议约定：包商银行同意被告章祖义、陈美珍继续租赁涉案房屋，包商银行授权原告按照租赁合同约定向被告章祖义、陈美珍收取房屋租金；原告同意按2400000元/年标准向包商银行支付房屋租金，承租人所支付租金不足部分由原告补交。同日，原告、宁波江东江南美景大酒店有限公司（以下简称“江南美景公司”）与包商银行宁波分行签订《三方协议》，明确原告、包商银行及江南美景公司签订的《房屋租赁合同》仅限于包商银行向税务机关开具房屋租赁发票使用，涉及房屋租赁权利义务仍严格按照各方原签订的合同执行。此后，两被告支付了截至2014年1月31日止的涉案房屋租金。2015年4月22日，原告向被告发送律师函要求被告支付到期租金。2015年4月30日，原告收到江南美景公司的律师函，告知原告于2015年4月29日起租赁关系终止，但被告至今未支付租金，亦未腾退房屋。2015年6月15日，原告起诉要求被告支付2014年2月1日至2014年12月18日的租金，该案判决生效后，被告仍未履行，故诉至法院请求判如所请。被告章祖义、陈美珍辩称：同意《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》于2015年4月29日解除，原告其他请求不予认可。首先，涉案房屋系由江南美景公司向原告承租，并非两被告向原告承租，故原告应向江南美景公司主张房屋租金。其次，原告已收回房屋，无权再主张房屋占有使用费。江南美景公司2015年4月30日致函原告，提出2015年4月29日终止合同关系，原告未提异议，并于次日收回房屋，故无权再主张房屋占有使用费。再次，原告要求两被告支付违约金5000000元，因双方协议解除合同，且被告已接管并占有该房屋，故江南美景公司并不存在违约行为，无需支付违约金。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1.《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》（应为“裙楼”，承租方：章祖义、陈美珍）原件一份，拟证明原、被告于2008年6月23日签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租给两被告，租赁合同对双方权利义务等内容进行了约定的事实。2.《房屋买卖合同》复印件一份，拟证明原告将涉案房屋出售给案外人包商银行的事实。3.《购房合同补充协议》复印件一份，拟证明原告与案外人包商银行就涉案房屋租赁等事项进行约定的事实。4.《三方协议》复印件一份，拟证明原、被告及案外人包商银行三方就涉案房屋租赁事宜进行了约定的事实。5．2015年4月22日律师函复印件、2015年4月29日律师函原件各一份，拟证明原告发函要求被告付清租金，被告回函告知原告双方租赁关系于2015年4月29日终止的事实。6.判决书两份，证明原告起诉被告要求支付2014年2月1日至2014年12月18日的房屋租金一案的判决已生效，但被告未履行及在生效判决书已认定原告提供的证据一的真实性的事实。两被告为证明自己主张，向本院提供如下证据：1.《宁波市天童司法鉴定中心司法鉴定意见书》、《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》（应为“裙楼”，承租方：江南美景公司）、江南美景公司营业执照及公司章程各一份，证明江南美景公司为涉案房屋的承租人，两被告章祖义、陈美珍并非承租人的事实。2.宁波市公安局江东分局报警登记簿（复印件加盖公章）两份以及照片一组六张，证明江南美景公司已交付房屋，原告已经接管涉案房屋的事实。3.《承诺书》打印件与手写件（复印件）各一份，证明原告方承认承租方是江南美景公司而非二被告的事实。4.《关于我公司企业名称变更的情况说明书》复印件一份、收据原件一张、《利时大厦消防安全责任协议书》复印件一份、2009年7月2日函一份，拟证明涉案房屋由江南美景公司承租的事实。审理中，本院依据两被告的申请，准许证人黄某到案作证。黄某陈述：其本人2015年10月27日至2016年6月15日在江南美景公司从事停车管理工作。2015年10月27日，证人上班时发现门口有两把锁，一把是江南美景公司自己的锁，另一把听包商大厦别的保安讲是本案原告所加。2015年10月30日，原告公司员工要进涉案承租房屋拿东西，遭到拒绝，后翻窗进入，为此证人选择了报警。审理中，被告章祖义申请对《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》中其本人签字的真伪进行笔迹鉴定。因被告章祖义在（2015）甬东民初字第1099号原告诉其与被告陈美珍房屋租赁合同纠纷一案提出笔迹鉴定申请，但未按照规定缴纳鉴定费、配合启动鉴定程序，该案视为其放弃鉴定，已被二审判决确认，故本院对其申请不予准许。审理中，本院根据案件审理需要调取了江南美景公司2016年10月17日向原宁波市江东区人民法院执行局出具的承诺书一份，涉案租赁房屋被原宁波市江东区人民法院现场查封照片一份。江南美景公司承诺，涉案租赁房屋内的财产属于本案两被告，愿意在（2016）浙0204执1467号案件中拍卖。上述证据经庭审质证，双方当事人质证意见和本院认证意见如下：两被告对原告提供的证据1真实性有异议，认为租赁合同中两被告签名系伪造，且合同中载明的租赁房屋与实际使用的房屋不一致。本院认为，虽两被告对真实性有异议，但该事实已被生效判决所确认，故本院对证据1予以确认。两被告对证据2形式上真实性无异议，但认为该买卖合同系原告与案外人包商银行签订，对合同内容被告无法确认；对证据3、4形式上的真实性无异议，认可由原告代收租金的事实。鉴于两被告对证据2、3、4的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。两被告对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告发函拟单方解除合同，被告复函通知原告解除合同，故合同是约定解除。本院认为，两被告仅对合同解除性质存在异议，故本院对该组证据予以确认。两被告对证据6真实性、关联性无异议，待证事实有异议。因该组证据系人民法院民事判决书，且已生效，故本院对该组证据予以确认。原告对两被告提供的证据1形式上的真实性无异议，但认为生效判决已认定《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》系两被告签订，手写的江南美景公司落款系事后加上的。对此，两被告认为，合同抬头为江南美景公司，被告陈美珍作为法定代表人签字，即使手写部分事后添加，亦不影响对合同主体的认定。本院认为，两被告提供的租赁合同签订时江南美景公司尚未成立，江南美景公司公章取得在租赁合同签订后，明显不符合常理，且合同主体问题生效民事判决已作认定，故本院对该份证据不予确认。原告对证据2形式真实性无异议，但认为报警记录依据被告方单方面陈述，不能认定原告已接管房屋的事实；照片所拍摄地点确实为涉案租赁房屋，但原告并未对涉案租赁房屋大门加锁，该组照片亦无法证明原告已接管租赁房屋的事实。本院认为，该组证据仅能证明涉案租赁房屋存在另行加锁的事实，两被告既无其他证据证明加锁系原告所为，亦无证据证明其已与原告就涉案租赁房屋进行过交接，故对该组证据与本案的关联性以及两被告据以主张的事实，本院不予认定。原告对证据3、4真实性无异议，但对关联性有异议，认为上述证据不足以证明与原告存在租赁关系的是江南美景公司。本院认为，该两组证据仅能够证明涉案房屋实际由江南美景公司使用，但不足以证明与原告存在租赁关系的是江南美景公司，故本院对该两组证据与本案的关联性以及两被告据以主张的事实，本院不予认定。原告对证人证言的真实性有异议，认为陈述的时间无法与报警记录相印证，且部分内容为转述，并非亲历。本院认为，证人证言在无其他证据佐证的情况下无法证明其反映的事实，故本院不予确认。原告对法院调取的证据无异议，但主张法院于2016年10月25日要求原、被告双方提交涉案租赁房屋钥匙，而开锁时间在2016年10月31日。两被告对法院调取的证据无异议，认为江南美景公司对法院作出承诺后，涉案租赁房屋即处于原告管理状态。两被告另在庭审中陈述，涉案租赁房屋2016年11月1日已处于被法院查封状态。鉴于双方对本院调取的证据均不持异议，本院予以确认，结合双方的陈述，认定涉案房屋于2016年10月31日被原宁波市江东区人民法院张贴封条予以查封。本院经审理，认定事实如下：2008年6月23日，宁波达美置业有限公司与两被告签订《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》，约定宁波达美置业有限公司将其所有的坐落于宁波市江东区中兴路672号裙楼1-4层，房屋产权证建筑面积1681.21平方米，江东区百丈路787号5层群楼建筑面积约600平方米出租给两被告使用。合同同时对房屋租赁期限、交付日期、租金及支付方式、违约责任及双方权利义务等内容进行了约定。2008年9月10日，两被告共同出资成立了江南美景公司，此后涉案房屋一直由江南美景公司使用并支付租金。2009年3月，宁波达美置业有限公司名称变更为原告宁波达美投资有限公司。2011年11月26日，原告将涉案房屋出售给案外人包商银行。2012年5月8日，原告与包商银行签订《购房合同补充协议》，约定包商银行授权原告向两被告收取房屋租金；原告同意按年租金2400000元的标准向包商银行支付涉案房屋租金，承租人即本案两被告所支付租金不足部分由原告补交。2012年5月8日，原告、江南美景公司和包商银行宁波分行签订《三方协议》，明确包商银行与原告、江南美景公司签订的《房屋租赁合同》仅限于向税务机关申请开票使用，涉案房屋的相关权利义务仍严格按各方原签订的合同执行。此后，两被告通过江南美景公司支付了截至2014年1月31日的房屋租金。涉案房屋2014年2月1日至2014年12月18日的房屋租金1912393元由原告垫付。2015年6月15日，原告向原宁波市江东区人民法院提起诉讼，要求两被告支付原告代其支付的租金1912393元并支付自起诉之日至实际付款之日的利息，该院以（2015）甬东民初字第1099号民事判决书判决两被告于判决之日起十日内向原告支付自2014年2月1日起至2014年12月18日止的租金1912393元，并支付上述款项自2015年6月15日起至实际履行之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的利息。后两被告以原审法院认定合同主体错误为由，向宁波市中级人民法院上诉，该院受理后，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向原宁波市江东区人民法院申请强制执行，该院以（2016）浙0204执1467号民事执行案件立案受理。2015年4月22日，原告向两被告发送律师函，要求两被告在收到律师函后7日内付清拖欠的房租2222732元，否则将解除合同。2015年4月29日，江南美景公司致函原告，通知原告自2015年4月29日起江南美景公司停业，届时与原告的租赁合同关系终止。2016年10月17日，江南美景公司向原宁波市江东区人民法院出具承诺书，承诺涉案租赁房屋内的财产属于两被告，愿意在原宁波市江东区人民法院（2016）浙0204执1467号案件中进行拍卖。2016年10月31日，涉案租赁房屋被原宁波市江东区人民法院张贴封条予以查封。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按约履行。两被告经催告并经法院生效判决仍未履行支付房租义务，构成违约，原告要求租赁合同解除符合法律规定，双方均主张租赁合同于2015年4月29日解除，本院予以确认。两被告为设立公司以自己名义与原告签订租赁合同，虽然租赁房屋由江南美景公司使用，但并不影响对合同主体的认定，且该事实已为生效判决认定，故两被告抗辩其并非合同主体，本院不予采信。合同解除后，两被告应当立即腾退房屋并赔偿因其违约给对方造成的损失。现涉案租赁房屋已被法院在执行拍卖中以张贴封条的方式进行查封，故原告要求腾退房屋无法履行，原告可在执行拍卖程序结束后视情况另行主张权利。两被告在（2015）甬东民初字第1099号案件生效后，再未支付房租，故原告要求两被告根据相关合同约定向其支付房租并支付合同解除后的房屋占有使用费，符合法律规定及合同约定，应予支持。但涉案房屋在2016年10月31日已被法院以张贴封条的方式进行了查封，故房屋占有使用费应计算至2016年10月31日。两被告抗辩涉案租赁房屋已于2015年4月30日交付，缺乏事实依据，本院不予采信。根据合同约定及双方当事人庭审确认，本院核定应付租金为803837元，房屋占有使用费3483694.40元。原告要求两被告自2014年7月1日至租金实际履行完毕之日按每日5000元标准支付逾期费，两被告表示违约金过高，已超过同期租金，要求本院依法予以调整。对此，本院认为，根据合同约定，当年的年租金半年一付，先付后用，但因双方纠纷涉诉前，部分应付租金金额及支付时间尚无法确定，综合考虑双方履约实际情况，原告该部分请求本院酌情调整为：两被告支付以应付租金及占有使用费为基数按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的利息。原告请求两被告支付违约金5000000元，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宁波达美投资有限公司与被告章祖义、陈美珍之间签订的《利时大厦群楼1-4层及群楼5层租赁合同》于2015年4月29日解除。二、被告章祖义、陈美珍于本判决生效之日起十日内支付原告宁波达美投资有限公司自2014年12月19日起至2015年4月29日止的房屋租金803837元，以及自2015年4月30日起至2016年10月30日止的房屋占有使用费3483694.40元，并支付以前述款项为基数分别自2016年7月12日、2016年10月31日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的利息。三、驳回原告宁波达美投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告章祖义、陈美珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案受理费91653元，减半收取45826.50元，保全费9070元，合计54896.50元，由原告宁波达美投资有限公司负担39946元，被告章祖义、陈美珍负担14950.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。代理审判员  熊兴华二○一七年五月二无书 记 员  陈汝彬?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-11-?