河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初2171号原告（反诉被告）：吴旭华，女，汉族，1970年10月5日出生，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：张书凯、王楚雄，河南定鼎律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳楠江房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区中州中路275号三楼。法定代表人：张建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘喜，河南永晖律师事务所执业律师。原告（反诉被告）吴旭华与被告（反诉原告）洛阳楠江房地产开发有限公司（以下简称“楠江公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴旭华的委托诉讼代理人王楚雄，被告（反诉原告）楠江公司的委托诉讼代理人刘喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴旭华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《洛阳万象城地下商业街项目商铺使用权转让协议书》和《商铺使用合同书》；2、判令被告返还原告支付的商铺认购金381850元；3、判令被告支付原告违约金76370元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，被告进行大量广告宣传，宣称其引进驰名商业品牌万象城开发地下商业街，具有很高投资回报，向浙江等地社会公众兜售其商铺。原告相信了被告的宣传，投资购买了被告开发的商铺，分别于2013年6月3日、2013年11月16日与被告签订了《洛阳万象城地下商业街项目商铺使用权转让协议书》和《商铺使用合同书》，分别于2013年6月18日、2013年11月16日向被告支付商铺认购金200000元、181850元，共计付款381850元。原告购铺付款后，被告迟迟未办理产权证。2015年1月12日被告出具承诺书，向原告等众业主承诺保证在2015年12月之前为商铺业主办理商铺产权证或者人防使用证。被告承诺的办证期限届满未能办理产证，经原告和其他业主催促，宽限期满后仍然未能履行办证义务。同时，被告并未引进万象城商业，原告等业主投资购买的商铺根本没有被告宣称的投资回报价值。被告的行为已经构成根本违约，致使原告等业主的合同目的不能实现。根据法律规定，原告有权解除合同，被告应支付违约金。根据被告承诺和合同约定，违约金是原告已付款的20%计76370元。原告现向贵院起诉，望依法判如所请。楠江公司辩称，一、双方签订的《洛阳万象城地下商业街项目商铺使用权转让协议书》和《商铺使用合同书》是双方真实意思表示，《洛阳万象城地下商业街项目商铺使用权转让协议书》约定签订正式的《万象城使用合同》后本协议终止，已付定金冲抵商铺总使用费。后因项目名称变更，双方之间协商一致签订了纱厂南路步行商业街地下商铺《商铺使用合同书》，吴旭华对商铺的现状及周边环境充分了解，签订的合同系双方真实意思表示，双方之间的权利义务应当以合同约定为准，吴旭华应当履行自愿签订的《商铺使用合同书》中约定的义务。二、原告未按照双方签署《商铺使用合同书》的约定履行完全支付购房款的义务，违约在先。三、本案所涉合同均已实际履行，不存在合同目的不能实现的情形，本案的发生实际上系原告不想再履行自身合同义务，恶意隐瞒其违约在先的事实，企图通过合法手段谋取非法利益所引发，不应当得到法律的支持和鼓励。四、原告违约在先的行为所引发的商铺产权证书未能按时办理的后果应当由作为违约方的原告自身承担相应不利后果，被告在原告违约在先的情形下，依照法律规定在原告未正确履行合同义务完成购房款的完全支付之前，有权行使先履行抗辩权暂不办理。五、在原告未能完全支付50%首付款和未能按照合同约定办理贷款手续完全支付购房款违约在先的情况下，被告已经作出了重大让步，且原告也在未完全支付购房款的情况下取得商铺并因此获得了巨额租金收益，早已实现了投资收益和自身的合同目的。六、原告的诉讼请求及其所谓的事实与理由自相矛盾，是原告在收到被告办理按揭贷款要求完整支付购房款的书面通知后，在无法再拖欠的情形下，企图以合法形式谋取拒不支付购房款义务并获得自身非法利益的一种手段，原告的行为严重违反了诚实信用的原则。综上，本案所涉合同已实际履行，不存在合同目的不能实现的情形，被告在相应的合同履行过程中无任何过错。相反，原告经被告多次催促拒不履行完全支付购房款的义务，被告为维护自身合法权益在原告违约在先的情形未消除之前暂不办理相应产权证书是合理。原告的诉求严重违反诚实信用原则，与事实不符，请人民法院驳回原告的诉讼请求。楠江公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行合同立即向反诉原告支付购房款454583元以及与其付款的利息损失（自2014年1月1日起至实际给付之日止，以454583元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、请求判令反诉被告承担违约金181833.2元；3、本诉及反诉的诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告同反诉被告经协商一致签订书面合同将位于纱厂南路步行商业街地下商铺D20-1号转让给反诉被告，合同签订后，反诉原告依约履行了合同义务，但反诉被告至今仍尚欠反诉原告454583元购房款未支付，虽经反诉原告催促，但反诉被告一直以各种理由拖欠不予支付，且现反诉被告为逃避合同义务和法律责任提起反诉的本诉，企图因合法手段谋取非法利益。反诉被告的违约行为给反诉原告造成了巨大损失，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特依法向贵院提起反诉，望贵院判如所请。吴旭华对楠江公司的反诉辩称，一、原告购买被告地下步行街商铺，依约支付首期购房款。被告承诺于2015年12月之前为原告办理商铺产权证或者人防使用证，办出后交付原告并通知办理抵押贷款，现被告未能履行按时办理权证的义务，致使无法办理担保贷款，原告配合办理担保贷款支付购房款的条件未成就，没有支付剩余购房款的义务。二、因被告超期数年未履行办证义务，导致担保贷款无法办理，原告不能取得权证，又经原告催告后被告仍不能在合理期限内履行办理权证这一合同主要义务。根据相关法律规定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，被告不仅无权要求原告继续支付剩余购房款，还应返还原告其收受的购房款本息并依约定支付违约金。三、涉案房屋至今未竣工验收合格，也没有交付原告，根据《商铺使用合同书》的约定，原告有权解除合同。四、原告要求解除合同，没有企图谋取不当利益。原告2013年支付购房款给被告使用至今已达5年多，现起诉请求解除合同，仅要求被告返还其5年前收取原告的款项，依约支付20%的违约金，原告的损失尚不能完全弥补，更无法谋取任何利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明：1、2013年6月3日吴旭华（乙方）与楠江公司（甲方）签订《洛阳万象城地下商业街项目商铺使用权转让协议书》，约定：商铺编号为D20-1号，乙方为取得甲方开发的洛阳纱厂南路万象城地下商业街商铺的使用权，在签订本协议书时自愿交付定金200000元整；乙方在签订本协议后，甲方有义务为乙方保留本商铺，如甲方提前将该商铺的使用权转让给他人，则双倍返还定金给乙方；《万象城商铺使用合同》签订后，本协议自动终止，上述已付定金200000元将全额冲抵商铺总使用费。2013年11月16日，楠江公司（甲方、出让人）与吴旭华（乙方、受让人）签订合同编号为000013的《商铺使用合同书》一份。合同约定：纱厂南路步行商业街是洛阳市人民政府批准建设，经过招商引资，由甲方全额投资兴建的项目，依据洛阳市政府对纱厂南路改造的要求地下部分是平战结合的人防工程（平时为商业街经营场所，战时为人防工程用于居民掩体和战时物资储存库），甲方拥有该项目地下商铺50年的经营使用权，经营期内甲方可以自营、出租或转让等；乙方受让取得的商铺使用期限为50年即2014年1月1日至2063年12月31日，商铺位为纱厂南路步行商业街地下商铺D20-1号，该商铺（合同约定）建筑面积为39.02平方米，其中套内建筑面积23.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.61平方米；按照合同约定的建筑面积计算，该商铺转让价款为909166元；乙方选择首付款加贷款方式付款，即在签订合同之日，乙方向甲方支付商铺使用费总价款的50%即454583元，乙方向甲方支付该商铺使用费总价款50%后，乙方凭合同和甲方出具的收款收据到甲方合作银行办理贷款手续，贷款期限为十年，甲方予以担保。乙方同意以该商铺的使用权向甲方提供反担保，乙方取得贷款用于支付剩余未付清的商铺使用费；在商铺交付之前，乙方须办理完毕贷款手续，具体时间由甲方通知乙方；乙方贷款最高不超过100万元，超过部分由乙方另行提供抵押担保并经贷款银行认可；乙方购买的房屋（使用权）仅作商铺使用，乙方在使用期间不得改变该商铺人防工程设计的建筑主体结构、承重结构和用途；本合同生效后，甲、乙任何乙方要求终止合同的（本合同第六条中约定的1、2、3项除外），责任方须承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的20%赔偿对方损失。2、2013年6月18日、11月16日，吴旭华分两次向楠江公司支付商铺认购金381850元。该381850元与合同约定的50%的首付款即454583元相差72733元，约占商铺总价款的8%。庭审中双方均认可该差额款项已作为2014年度的租金冲抵了相应的首付款。2015年至2017年吴旭华也不定时收取租金。3、2017年11月2日，楠江公司向吴旭华发送手机短信，通知吴旭华办理贷款手续以及需要提交的材料；如不需要办理贷款手续，应于2017年11月30日前支付购买商铺的余款。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴旭华与楠江公司签订的《洛阳万象城地下商业街项目商铺使用权转让协议书》和《商铺使用合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效，双方都要依约履行。按照合同约定，吴旭华选择首付款加贷款方式付款，即在签订合同当日先付总价款的50%，在商铺交付之前，吴旭华须办理完毕贷款手续。吴旭华实际向楠江公司支付的首付款为381850元，加上楠江公司返还的2014年的租金才够总价款的50%，且自2015年至2017年吴旭华继续不定时收取租金，却至今未按约定向楠江公司提交办理按揭贷款的相关手续，致使贷款不能办理实属违约。吴旭华违约在先，楠江公司在未收到全额房款的情况下行使先履行抗辩权拒绝继续履行合同并无不当。双方应当继续履行合同，楠江公司要求吴旭华支付剩余购房款并支付资金占用期间的利息损失应予支持。关于违约金，因双方在履行合同中均有瑕疵，故不再予以考虑。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回吴旭华的诉讼请求。二、吴旭华于本判决生效之日起十日内向洛阳楠江房地产开发有限公司支付剩余购房款454583元及利息损失（以454583元为基数，按年利率6%计算，自2014年1月1日至实际给付之日止）。三、驳回洛阳楠江房地产开发有限公司的其他反诉请求。如吴旭华未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8173元，由吴旭华负担。反诉受理费5082元，由吴旭华负担3630元，由洛阳楠江房地产开发有限公司负担1452元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对上当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓宇人民陪审员  王晓冬人民陪审员  韩克敏二〇一八年十二月二十七日书 记 员  任俊丽