河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终1169号上诉人(原审被告):楚福民，男，1936年11月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。上诉人(原审被告):陈君婷，曾用名陈俊婷，女，1937年7月27日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系楚福民之妻。委托诉讼代理人:肖新民，河南小东律师事务所律师。被上诉人(原审原告):桑晔，女，1965年11月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人:王世果，河南民青律师事务所律师。上诉人楚福民、陈君婷因与被上诉人桑晔房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初5496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人楚福民、陈君婷及其委托诉讼代理人肖新民，被上诉人桑晔的委托诉讼代理人王世果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚福民、陈君婷上诉请求:撤销原判，依法确认桑晔与楚福民签订的集资房转让合同无效。事实和理由:原判程序违法。原判确认桑晔与楚福民签订的协议合法有效错误。桑晔与楚福民签订的协议违反法律和行政法规的强制性规定，应属于无效合同。原判让其协助桑晔办理房屋产权登记手续，无法履行。桑晔答辩称:原判程序合法，楚福民、陈君婷称原判程序违法没有根据。桑晔与楚福民签订的协议是双方自愿签订的，且已实际履行，该合同并不违法。楚福民、陈君婷的主张前后矛盾，桑晔系黄淮学院教职工直系亲属，对本案涉及的冯文成、王某进行着赡养义务。双方的房屋买卖合同既不违法，也不违反黄淮学院的相关规定。应驳回上诉，维持原判。桑晔向一审法院起诉请求:请求依法确认桑晔与楚福民签订的协议合法有效，并判令楚福民、陈君婷立即交付房屋并协助桑晔办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实:2011年6月10日，楚福民与冯文成签订协议一份，载明：“甲方：冯文成，乙方：楚福民，甲方欲购乙方黄淮学院集资房屋一套，本着公平自愿的原则，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、房屋现状：该集资房系期房，具体位置于黄淮学院境内，面积130平方米。二、甲方于2009年9月5日付给乙方人民币叁万元整（￥30000元）转让费，乙方同意该房产所有权利属于甲方所有。三、该房屋集资过程中，虽以乙方名义交款，但房产上的所有权利属于甲方，挑选的房屋楼层按甲方意愿挑选，乙方积极配合甲方办理相关产权证明等工作。四、集资款按学校规定由甲方交纳，甲方于2009年6月30日已向黄淮学院交纳人民币贰万元整（￥20000元）房款（报名费）。五、违约责任:1.乙方从甲方处拿到叁万元整转让费后，不得以任何形式和理由否认甲方在本集资房屋上的任何权利（包括所有权）。2.因房屋集资款交纳不及时造成的损失，由甲方自负。3.如因房屋增值或其他原因乙方反悔或不执行本协议义务的，乙方除退回人民币叁万元（￥30000）转让费外，并赔付给甲方每平方米肆仟元（4000元，面积130平方米计算）计520000.00或相同地段房屋市场价的叁倍金额的违约金（两者较高者为准）。甲方如反悔或不执行本协议，应按乙方条款受罚。4.在集资房整个建房过程中所有经费开支均有甲方完全支付。5.甲方在取得集资房主权（钥匙）后，两年内不得出卖或转让，违约方应将转让款全数交给乙方。甲方：冯文成，乙方：楚福民，见证人：吴光荣、李秀荣，2011年6月10日。诉讼中，桑晔又向法院提交2011年6月10日桑晔与楚福民签订协议书一份，内容为：甲方：桑晔，乙方：楚福民，甲方欲购乙方黄淮学院集资房屋一套，本着公平自愿的原则，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、房屋现状，该集资房屋系期房，具体位置于河南驻马店开元大道黄淮学院中区院内E1号楼2单元22楼西户，面积130平方米。二、甲方于2009年9月20日付给乙方人民币叁万元整（￥30000）转让费，乙方同意该房产所有权利属于甲方所有。三、该房屋集资过程中，虽以乙方名义交款，但房产上的所有权利属于甲方，挑选房屋楼层按甲方意愿挑选，乙方积极配合甲方办理相关产权证明等工作。四。集资款按学校规定由甲方交纳，甲方于2009年2月2日已向黄淮学院交纳人民币贰万元整（￥20000）房款（报名费）。五、违约责任:1.乙方从甲方处拿到叁万元整转让费后，不得以任何形式和理由否认甲方在本集资房屋上的任何权利（包括所有权）。2.因房屋集资款交纳不及时造成的损失，由甲方自负。3.如因房屋增值或其他原因乙方反悔或不执行本协议义务的，乙方除退回人民币叁万元（￥30000）转让费外，并赔付给甲方每平方米肆仟元（4000元，面积130平方米计算）计520000.00或相同地段房屋市场价的叁倍金额的违约金（两者较高者为准）。甲方如反悔或不执行本协议，应按乙方条款受罚。4.在集资房整个建房过程中所有经费开支均有甲方完全支付。5.甲方在取得集资房主权（钥匙）后，两年内不得出卖或转让，违约方应将转让款全数交给乙方。甲方：桑晔，乙方：楚福民，2011年6月10日。另在协议上加注：“本协议签订后，2011年6月10日冯文成、楚福民所签合同作废”。庭审中，双方认可该协议签订于2015年。后由于该房屋交付时，楚福民、陈君婷私自领取房屋钥匙，拒不交付给桑晔，双方协商未果，桑晔诉至法院。另查明，2015年10月13日，楚福民与黄淮学院签订一份黄淮学院集资住房协议书，主要内容为：甲方：黄淮学院，乙方：楚福民，一、甲方为乙方在E1号楼西单元22层西侧提供140.44㎡户型住房一套，根据楼层系数单价为1790元/㎡，计251387.6元；地下室47㎡，单价为1690元，计7943元；本户总合计金额259330.6元。二、未经甲方同意不准将房屋出售、转让或对外租赁。否则，产生的一切后果由乙方负责承担。三、1.住宅楼建设费用为个人全额集资，乙方如不按规定时限全额交租集资款时，甲方有权对乙方的集资住房另行处理，本协议自行解除。还查明，2009年9月20日，桑晔给付楚福民30000元房屋转让费；2009年9月2日，桑晔以楚福民的名义交付购房款20000元；2011年5月6日，桑晔以楚福民的名义交付购房款66000元；2011年11月3日，桑晔以楚福民的名义交付购房款46000元；2012年1月11日，桑晔以楚福民的名义交付购房款43000元；2013年3月4日，桑晔以楚福民的名义交付购房款、暖气、燃气安装费46000元；2015年10月12日，楚福民自行交付购房款61280元，并领取诉争房屋的钥匙。庭审中，桑晔申请证人王某出庭作证，其陈述：其与桑晔系婆媳关系，与楚福民系一个院的同事。该套争议的房屋系以其丈夫冯文成的名义签订的合同，但购买房屋的购房款均有桑晔交付。楚福民、陈君婷系夫妻关系。一审法院认为，楚福民对黄淮学院建造的集资住房具有购房资格，享有房屋购买权。本案中，桑晔、楚福民双方签订协议一份，约定楚福民将该诉争房屋出卖给桑晔。履行中，桑晔按合同约定将资格转让费30000元交付给楚福民，同时桑晔陆续以楚福民的名义向黄淮学院交纳购房款、暖气、燃气安装费共计221000元。桑晔与楚福民之间形成房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同。故桑晔请求确认其与楚福民签订的房屋买卖协议有效，予以支持。根据有关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，桑晔依约向楚福民支付了转让费，并向黄淮学院交纳了大部分购房款，该套房屋的所有权应属于桑晔，楚福民应按照其与桑晔签订的合同内容履行义务，但楚福民、陈君婷在交纳房屋尾款61280元，并领取诉争房屋的钥匙后，拒不交付给桑晔，诉争房屋现由楚福民、陈君婷实际占有，楚福民、陈君婷应当将房屋返还给桑晔。根据法律规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。依据上述法律的规定，楚福民、陈君婷应当履行协助桑晔办理诉争房屋产权转移、变更的义务，故桑晔请求楚福民、陈君婷立即交付房屋，并协助为其办理房屋产权登记手续，于法有据，予以支持。同时，桑晔应将楚福民、陈君婷代其交纳的购房款61280元支付给楚福民、陈君婷。关于楚福民、陈君婷辩称的桑晔、楚福民所签订的协议违反行政法规强制性规定，且双方签订的房屋属于黄淮学院的集资房，签订协议无效，于法无据，不予采纳。关于楚福民、陈君婷辩称的桑晔陈述的事实均为虚假，2009年至2015年8月28日之前，从未与桑晔签订过任何买卖房屋的合同。该套房屋是在2013年楚福民、陈君婷与桑晔前夫冯陆军母亲王某挑选过这套房，事后也未签订过房屋转让合同，而是在2015年8月28日签订过一个房屋买卖合同，并非合同上所签日期，与事实不符，不予采信。判决：一、确认桑晔与楚福民于2011年6月10日签订的协议书为有效协议。二、限楚福民、陈君婷于判决生效后十日内将位于驻马店市开元大道黄淮学院中区院内E1号楼2单元22楼西户的房屋交付给桑晔；并协助桑晔办理房屋产权的登记手续。三、限桑晔于判决生效后十日内向楚福民、陈君婷支付垫付房款61280元。如未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4770元，由楚福民、陈君婷负担。二审中，楚福民、陈君婷提供证据:驻马店市住房管理中心出具的证明(证明内容:截止2017年3月14日，黄淮学院中区院内E1号楼房屋未在我单位进行商品房预售合同备案。)一份及土地使用证复印件一份，证明争议房屋办不来房产证，无法过户。桑晔质证称，驻马店市住房管理中心出具的证明达不到楚福民、陈君婷的证明目的，土地使用证复印件与本案无关联性。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，桑晔、楚福民双方签订协议一份，约定楚福民将本案诉争房屋转让给桑晔。履行中，桑晔按合同约定将资格转让费30000元交付给楚福民，同时桑晔陆续以楚福民的名义向黄淮学院交纳购房款、暖气、燃气安装费共计221000元。桑晔与楚福民之间形成房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。桑晔请求确认其与楚福民签订的房屋买卖协议有效，应予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。楚福民、陈君婷在交纳房屋尾款61280元，并领取诉争房屋的钥匙后，拒不交付给桑晔，诉争房屋现由楚福民、陈君婷实际占有。桑晔请求楚福民、陈君婷向其交付房屋，并协助为其办理房屋产权登记手续，理由正当，应予支持。同时，桑晔应将楚福民、陈君婷代其交纳的购房款61280元支付给楚福民、陈君婷。楚福民、陈君婷上诉称桑晔、楚福民所签订的协议违反法律和行政法规强制性规定，协议无效，理由不足。楚福民、陈君婷上诉称原判程序违法，及原判让其协助桑晔办理房屋产权登记手续无法履行，缺乏根据。原判处理适当。楚福民、陈君婷的上诉理由不足，不予釆纳。综上所述，楚福民、陈君婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4770元，由楚福民、陈君婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  王 威代理审判员  呼小伟二〇一七年五月十日书 记 员  魏 冉