北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初29664号原告:北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会，地址北京市通州区西集镇望君疃村。法定代表人：闫闯，主任。委托诉讼代理人：王贺，男，1980年11月5日出生，汉族，北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会职员，住村委会。被告：张士英，男，1959年1月15日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。原告北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会(以下简称村委会)与被告张士英土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告村委会的委托诉讼代理人王贺，被告张士英及其委托诉讼代理人夏微观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2011年4月30日签订的两份《土地租赁合同》；2、被告支付原告租金违约金190309.86元；3、被告从涉诉场地内腾退；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：双方于2011年3月1日签订《土地租赁合同》，被告于2011年3月1日起承租原告172亩土地，租赁期限17年，租金每年每亩600元，租金支付方式为每年3月1日前一次性交付当年租金103200元。被告于2011年4月22日另行承租原告一处123亩土地，租赁期限为20年，租金每年每亩220元，租金支付方式为每年3月1日前一次性交付当年租金27060元。被告在取得上述共计295亩土地租赁权后，应于每年3月1日前向原告支付当年租金共计130260元，但被告未按时支付该款项，原告多次催促，被告在长达一年多的时间都未能支付。被告张士英辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回其诉讼请求。双方租赁关系不存在任何解除的事实，被告不存在违约行为，虽然被告没有按时支付租金，但双方口头约定，被告每年都向原告支付租金。此外，第三人已经提交撤销之诉，申请撤回法院拍卖土地的裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院在如下事实认定中予以确认。一、双方合同的签订由来。本案涉诉土地共计295亩，2000年1月30日，范贵林从村委会承租123亩，2004年9月10日，范贵林从村委会承租土地295亩，该土地范围包括之前承租的123亩土地。2011年4月22日，张士英与范贵林达成协议，将涉诉土地295亩全部转租给张士英，范贵林给付张士英转让款共计250万元，随后租金由张士英向村委会交纳。2011年4月30日，村委会和张士英同时签订两份《土地租赁合同》，分别租赁172亩和123亩土地，共计295亩土地，即本案涉诉土地，也是范贵林转让给的张士英土地。后张士英与范贵林因土地转让款给付问题发生纠纷，范贵林将张士英起诉至本院，后范贵林胜诉申请执行，2016年6月8日涉诉土地地上物被本院依法拍卖给案外人殷宇。二、合同涉案条款和履行情况。本案涉案两份土地租赁合同主要条款基本一致，对于租金给付约定每年3月1日一次性交付，如张士英不按时交纳租金，每逾期一天加罚千分之三的滞留金，如逾期半年不交，村委会有权终止合同，并扣留张士英相当于租金及罚金的财产。两份合同涉诉土地相邻、租金一并给付，张士英分别于2012年1月19日交纳2011年租金、2013年1月7日交纳2012年租金、2014年9月通过汇款交纳2013年租金、2015年2月通过汇款交纳2014年租金、2016年6月30日通过汇款交纳2015年租金、2016年8月1日通过汇款交纳2016年租金、2017年3月1日通过汇款交纳2017年租金。2016年6月29日，村委会在涉诉场地门口张贴《关于解除租赁关系的通知》，同时2016年7月4日向张士英邮寄该通知。2016年8月2日，村委会将张士英诉至本院，即本案。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。根据庭审情况,双方争议涉及如下问题:1、张士英是否违约。村委会以张士英逾期支付租金起诉解除合同，张士英认为双方通过口头方式改变了租金交纳方式。从历年租金交纳情况来看，张士英均存在逾期将近一年的情况，但村委会均未起诉解除合同，看似村委会认可该种租金交纳方式，但本院认为尚欠缺足够证据证明村委会与张士英达成了租金交纳时间变更的依据。因为：第一，从租金交纳情况来看，虽然存在逾期但是2016年张士英先后两次交纳了2015年和2016年的租金，如果存在对租金交纳时间的变更，则张士英可能存在提前交纳了2016年租金的情形，或者存在双方对租金交纳逾期具体可以逾期多久没有进行约定；第二，张士英未向本院提交充分证据证明双方对租金交纳时间进行了变更，否则不应存在租金交纳时间如此不固定，跨度从逾期将近半年、一年和2017年租金按时交纳的情形。因此，张士英对于租金变更交纳时间的约定不构成合理的答辩意见，张士英构成了未按期缴纳租金的违约行为。对于村委会是否可以行使合同解除权，村委会期间未起诉逾期交纳租金解除合同不代表村委会放弃起诉，张士英的违约行为构成了连续违约，村委会因此有权行使合同解除权。2、两份合同是否可以一案处理。本案涉及两份租赁合同，但从合同的历史形成来看，张士英从范贵林手中取得土地承租权即是两份合同一并处理，后续两份租赁合同的签订也仅是完善了租赁期间的起始时间，其他合同约定并无出入，此外，两块土地相邻，租金交纳、土地使用均一并履行，两份合同履行情况一致，因此本案中可以对两份合同一并处理。关于合同解除的具体时间,村委会虽通过邮寄和张贴方式行使合同解除权,但张士英后续交纳了租金,如以邮寄或张贴时间计算合同解除时间,会导致已履行完毕合同期限权利义务需重新考量,不利于经济效益,故对于合同解除时间以本案判决生效之日计算更为适宜,对于张士英已交纳租金部分,张士英可另行主张村委会退回。关于村委会的各项诉讼请求，因张士英构成违约，村委会享有合同约定的合同解除权，对于村委会要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对于租金违约金，村委会仅主张2015年逾期交纳租金的违约金本院不持异议，对于违约金计算按照合同约定标准计算；对于土地腾退，根据张士英的陈述和村委会提交的证据，涉案土地存在第三人使用的可能，故在第三人未参加本案诉讼的情况下，基于保护案外人利益，本案中对于土地腾退不宜一并处理。对于张士英表示第三人申请撤销执行裁定的事由，因本案并未处理第三人利益，并且涉案土地地上物已经实际拍卖和执行，故对于该答辩意见本院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会和被告张士英于2011年4月30日签订的两份《土地租赁合同》（合同分别是被告张士英承租原告北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会172亩土地的《土地租赁合同》和123亩土地的《土地租赁合同》）；二、被告张士英于本判决生效之日起七日内给付原告北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会租金违约金共计190309.86元；三、驳回原告北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5626元，由被告张士英负担，于本判决生效之日起七日内给付原告北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李炎铎审判员  王 薇审判员  张 立二〇一七年五月十八日书记员  赵 凡