山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0211民初2919号原告：青岛万达东方影都投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区滨海大道青岛万达东方影都展示中心。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：姜桂圣，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩磊，山东文康（青岛西海岸）律师事务所实习律师。被告：赵通，男，1972年6月28日出生，汉族，住址青岛市黄岛区。被告：田香云，女，1970年8月16日出生，汉族，住址山东省广饶县。以上两被告共同委托诉讼代理人：赵文涛，山东倡通律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。原告青岛万达东方影都投资有限公司与被告赵通、田香云商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜桂圣、韩磊、被告的委托诉讼代理人赵文涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛万达东方影都投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告赵通签订的《青岛市商品房预售合同》解除；2.判令被告赵通配合办理撤销上述预售合同的登记备案手续；3.判令被告赵通配合办理撤销涉案房屋的抵押权预告登记手续；4.判令被告赵通向原告支付违约金170984元；5.判令被告田香云对被告赵通的上述债务承担共同偿付义务；6.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年12月22日，原告与被告赵通签订了《青岛市商品房预售合同》（以下称“预售合同”）。约定原告将其开发的位于黄岛区滨海大道1969号的青岛东方影都万达公馆A地块内7栋办公单元6层602户的房屋出售给被告赵通，总价款为427460元。被告赵通应于2013年12月21日前向原告支付首付款217460元，其余210000元以银行按揭贷款的方式支付。预售合同《补充条款》第四条第5款第（2）项约定：“无论何种原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同”。第（3）项约定：“如因乙方原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同”。《补充条款》第十六条第1款另约定：“如因乙方原因导致本合同解除的……乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金”。该条第4款约定：“无论何种原因导致本合同解除，乙方均应在甲方书面通知送达乙方之日起10日内配合甲方到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将工商登记地址迁出手续。乙方逾期或拒绝履行该等义务的，乙方应按该房屋购房款总额的20%向甲方支付违约金”。预售合同并就房屋的面积、交付标准、保修责任等事项作出了明确约定。合同签订后，因被告赵通未按期向按揭银行偿还贷款本息，导致贷款方中国建设银行股份有限公司青岛市分行向法院提起诉讼，诉请解除其与被告赵通签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并诉请原告对被告赵通的债务承担连带责任。另，因被告赵通的原因，涉案房屋已被多家法院采取了预查封或轮候查封等保全措施。经查，被告田香云系被告赵通配偶，二人于1995年4月20日登记结婚。原告认为，被告赵通的上述行为已构成违约，并给原告造成较大经济损失，导致原告的合同目的已无法实现，同时致使预售合同约定的解除权形成条件已成就。原告有权解除合同并追究被告赵通的违约责任。如被告赵通所支付的违约金不足以弥补原告因此而遭受的损失的，原告保留另行向其主张的权利。因被告赵通的上述债务属夫妻共同债务，故被告田香云依法应对被告赵通上述债务向原告承担共同偿付义务。现原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告赵通辩称，一、同意原告第1-3项诉讼请求。二、请求驳回原告第4项诉讼请求。理由：原告主张违约金没有事实依据，原告没有证据证明其因被告赵通的违约导致其发生了实际损失。即使的确存在一定数额的未经证实的损失，但是其数额也远低于原告主张的数额。由于涉案房屋现已增值，合同解除后，原告不但不会遭受损失，反而会因此获利。三、诉讼费用由原告承担。被告田香云辩称，田香云不是房屋买卖合同的主体，不承担因该合同而产生的任何义务。被告赵通和原告签订房屋买卖合同而购买原告开发的商品房系赵通个人的投资行为，并非用于家庭共同生活，不属于夫妻共同债务。请求依法驳回原告对田香云的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下：1、2013年12月22日，原告青岛万达东方影都投资有限公司与被告赵通签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201300225740），约定由被告赵通购买原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道1969号《青岛东方影都万达公馆A地块（滨海大道1969号7、8、10、11、12栋及商业）》内7栋办公单元6层602户的房屋，总价款为427460元。被告赵通应于2013年12月21日前向原告支付首付款217460元，其余210000元以银行按揭贷款的方式支付。合同《补充条款》第四条第5款第（2）项约定：“无论何种原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同”。第（3）项约定：“如因乙方原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同”。《补充条款》第十六条第1款另约定：“如因乙方原因导致本合同解除的……乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金”。该条第4款约定：“无论何种原因导致本合同解除，乙方均应在甲方书面通知送达乙方之日起10日内配合甲方到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将工商登记地址迁出手续。乙方逾期或拒绝履行该等义务的，乙方应按该房屋购房款总额的20%向甲方支付违约金”。合同第十一条约定交房时间为2015年10月30日。合同同时详细约定了其他权利义务。2、合同签订后，原、被告双方办理了网上预售备案登记。被告赵通支付了首付款217460元，2014年3月28日，赵通与中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，共计借款人民币137万元整，用于购买包括涉案房屋在内的共计五套房屋，并用所购房屋做抵押担保。2014年6月13日，赵通与建行办理了涉案房屋抵押预告登记。后被告赵通未按约定还款。建行将赵通起诉至我院，我院于2016年5月17日作出（2016）鲁0211民初1193号民事判决书，解除了双方的借款合同，判令赵通偿还借款本金1256903.53元及自2015年12月8日至实际付款之日止按双方签订借款合同约定的利率计算的利息和罚息，支付律师代理费62676元；并判令田香云承担共同还款责任；判令原告承担最高额连带担保责任。3、原告于2016年5月24日办理了“房地产权属登记证明”，涉案房产登记在原告名下。原告未向被告实际交付涉案房屋。4、因被告赵通的经济纠纷，涉案房产在房产管理部门已被其他多家法院查封。5、2016年5月13日，原告向被告发出“关于解除商品房预售合同的通知”，通知被告赵通解除包括涉案在内的8份《青岛市商品房预售合同》，被告赵通已收到该通知。6、被告赵通与被告田香云系夫妻关系，二人于1995年4月20日在广饶县民政局登记结婚。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人争议的焦点是：1、原告主张的违约金数额是否过高，应如何确定？2、被告田香云是否应承担责任？根据已查明的事实和相关法律法规规定，本院做如下判定：1、原告青岛万达东方影都投资有限公司与被告赵通签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，对当事人均有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行权利义务。双方在合同中明确约定了被告逾期偿还银行贷款的违约责任，被告未能按照约定履行偿还贷款的义务，原告根据合同的约定，请求依法解除原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因涉案房产已被其他法院查封，当事人就涉案房屋如存在其他争议的，可通过其他程序解决。2、关于违约金数额问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”原、被告双方在合同《补充条款》第十六条第1款、第4款明确约定了合同解除后违约金的计算方式，原告据此主张总房款40%的违约金，被告赵通抗辩违约金过高。庭审中，原告称因被告赵通的违约造成的损失包含以下几方面：1、逾期偿还银行贷款本息，导致原告承担了最高额连带担保责任，为此支付银行的逾期还款利息和罚息，以及为应诉支出的律师费等相关诉讼费用。2、因涉案房屋被其他法院查封，导致的一系列诉讼而支出的律师费、诉讼费等相关费用。本院认为，原告主张违约金有事实和法律依据，但其按照总房款40%计算的违约金明显过高，综合本案案情，参考双方约定，本院酌定违约金按照购房款总额的20%计算，数额为427460元×20%=85492元。3、关于被告田香云是否应承担责任的问题。被告田香云与被告赵通系夫妻关系，被告赵通的购房行为发生在夫妻关系存续期间，该笔债务应系夫妻共同债务，被告田香云应当就该债务向原告承担连带还款责任。4、关于原告主张的其他诉求，不属于民事案件的审理范围，本院不予处理。综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告赵通所辩，本院部分予以采纳。被告田香云所辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告青岛万达东方影都投资有限公司与被告赵通于2013年12月22日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201300225740）；二、被告赵通于本判决生效之日起十日内支付原告青岛万达东方影都投资有限公司违约金85492元；三、被告田香云对上述第二项判决内容承担连带清偿责任；四、驳回原告青岛万达东方影都投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3720元（原告已预交），由原告负担1860元，由被告赵通负担1860元，并于本判令生效之日起10日内支付原告，被告田香云对被告赵通应负担的部分承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周 珊审 判 员  牟 林人民陪审员  佀玉杰二〇一七年五月二十八日书 记 员  刘 珊