重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3757号上诉人（原审被告）：陈洪丽，女，1961年12月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：李荣光，重庆李荣光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦道连，女，1968年1月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：秦朝伟，重庆市荣昌区双河法律服务所法律工作者。原审被告：吴昊，男，1988年4月29日生，汉族。上诉人陈洪丽与被上诉人秦道连、原审被告吴昊房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2016）渝0153民初4119号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈洪丽上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担退还购房定金及违约金；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。2016年6月18日被上诉人秦道连作为买方与上诉人陈洪丽作为卖方，荣昌县晨光房产经纪有限公司西城分公司作为中介方签订的《买卖合约》应当认定为无效。理由是：上诉人陈洪丽对买卖房屋一事根本不知情，亦未出具任何授权委托书，更没有在《买卖合约》上签名捺手印，一审判决在未查清本案事实的情况下，认定该合同为有效，是根本错误的。对于被上诉人秦道连称签订合同的当日由秦道连向陈洪丽卡号为XXX（中国邮政储蓄银行荣昌县海棠支行开户）的银行账户汇款10万元，陈洪丽亦不知情，因该银行卡系吴昊持有、保管和使用，而秦道连是否汇款？吴昊是否收到该款？陈洪丽不得而知。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决显失公平，请求依法改判。被上诉人陈洪丽答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。秦道连一审起诉请求：一、解���2016年6月18原、被告签订的买卖合同；二、二被告连带立即返还原告购房款10万元；三、二被告连带支付原告违约金3万元；四、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告陈洪丽与被告吴昊系母子关系。2016年6月18日，被告陈洪丽作为卖方与原告秦道连作为买方、荣昌县晨光房产经纪有限公司西城分公司（以下简称“晨光西城分公司”）作为中介方签订《买卖合约》，约定买卖双方通过中介方买卖位于荣昌县昌元街道恒荣路68号X幢X的房屋。《买卖合约》第三条约定：卖方持有的证件为买卖合同、抵押合同，号码为：XX。卖方应在办理交易过户手续前将有关该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。否则卖方须赔偿买方及中介方由此引起的一切损失。由于卖方原因，造成房屋不能办理产权登记，或发生被政府或司法机关查封等情形由卖方承担全部责任。第四条、第五条约定：房屋成交价格为300000元，交易所产生的税费由买方承担。买方于2016年6月18日支付卖方100000元作为购房款定金，余下200000元由买方向银行申请按揭贷款支付，卖方无条件协助买方办理按揭手续。第十一条约定：卖方不能按本合约约定将该房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十六条其他事项约定：1、卖方吴昊出售此房是经过产权人陈洪丽同意，否则由此产生的法律纠纷由吴昊承担；2、卖方取出房产证后两个工作日之内必须交由买方秦道连；3、卖方必须在2016年6月27日之前预约取房产证。该《买卖合约》卖方处签有陈洪丽、吴昊的名字，并注明由吴昊代签，原告秦道连在买方处签字，晨光西城分公司在中介方加盖印章，文小凤在中介方经办人处签字。同日，中国邮政储蓄银行荣昌县海棠支行出具汇款收据，载明2016年6月18日由原告秦道连向被告陈洪丽卡号为XXX的银行账户汇款100000元。2016年7月15日，重庆市荣昌区土地房屋档案室出具查档证明，载明荣昌县昌元街道恒荣路68号X幢X房屋所有权人为陈洪丽。2016年7月27日，法院作出（2016）渝0153执保294号民事裁定书，对本案房屋进行司法查封。庭审中，为证明被告吴昊代被告陈洪丽出售房屋，并原告已支付被告陈洪丽购房款定金100000元，原告向法院申请证人文小凤、杨德玉出庭作证。证人文小凤陈述：我代表中介方晨光西城分公司组织原、被告双方签订本案合约，并作为经办人在合约上签字。吴昊在签合约时出示了户口本、委托书以及本案房屋的抵押合同，委托书写明��陈洪丽委托吴昊出售涉案房屋，并委托吴昊代收房款及其他事宜，委托书处有陈洪丽签字和捺印，当时因为店里的复印机坏了，所以没有对上述吴昊出示的材料进行复印。当时吴昊说陈洪丽没有时间，并且陈洪丽从重庆过来要晕车，所以就没有亲自过来签合约。合约约定的取回房产证是由买卖双方自行办理，按揭是我们中介公司帮他们办，由于先取证再办按揭，最后双方没有来找我们办按揭。签订合约时由吴昊提供陈洪丽的帐号，钱是打在陈洪丽帐号上的，由我们中介公司员工杨德玉陪同双方去转款的。证人杨德玉陈述：原、被告双方到我们店里买卖房屋时，我参与了中介事务，吴昊向中介提供了户口簿、委托书及身份证等材料，委托书大概内容是陈洪丽委托吴昊出售本案房屋。当时我陪同吴昊和秦道连去打款的，因为房产证在陈洪丽名下，所以定金也是打在陈洪丽账户上，由吴昊电话问陈洪丽要的卡号，然后原告转了100000元到陈洪丽卡号上。打款之后需要被告取出房产证，在合约约定取证的前两天，原告跟我们说联系不上被告了，因为没有取证，所以就没有办按揭贷款。原审法院认为：在本案中，被告陈洪丽与被告吴昊系母子关系，虽原告未举示二被告之间的委托书，但本案房屋产权系被告陈洪丽所有，购房定金由原告转款至被告陈洪丽银行账户，被告陈洪丽实际取得出售房屋所得部分购房款，结合合约经办人出庭作证的证言，可以认定二被告之间系委托代理关系。原告主张被告陈洪丽委托被告吴昊出售本案房屋并收取购房款，被告陈洪丽及其代理人经传票传唤未到庭对委托关系提出异议，故对于原告该主张，法院予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实��民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。故吴昊作为委托代理人签订的《买卖合约》，其权利义务应由被告陈洪丽承担。原告主张根据《买卖合约》第十六条的约定，被告吴昊应承担连带责任缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于原告要求解除原、被告签订《买卖合约》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”《买卖合约》约定卖方须于2016年6月27日前预约取出被抵押的房地产权证，现本案房屋已被人民法院司法查封，原告已无法实现其取得本案房屋产权的合同目的，符合法律规定的解除要件，故对原告该项诉讼请求，法院予以支持。对于原告要求被告退还购房款100000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向被告陈洪丽支付100000元购房定金，合同解除后被告陈洪丽应予返还，故对于原告该项诉讼请求，法院予以支持。对于原告要求被告支付违约金30000元的诉讼请求，被告陈洪丽未按约预约取出房产证且本案房屋被司法查封，被告陈洪丽已构成违约，《买卖合约》约定违约金的标准为房屋成交价的10%，原告的诉讼请求符合合同的约定，故法院对原告该项诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条���四项、第九十七条。《中华人民共和国民诉诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告秦道连与被告陈洪丽于2016年6月18日签订的《买卖合约》；二、被告陈洪丽于本判决生效之日起十日内退还原告秦道连购房定金100000元；三、被告陈洪丽于本判决生效之日起十日内支付原告秦道连违约金30000元；四、驳回原告秦道连的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1、2016年6月18日的《买卖合约》是否有效？2、被上诉人陈洪丽是否应承担退还10万元及违约金的责任？现评述如下：关于2016年6月18日《买卖合约》的效力。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者���章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名议订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，本案查明，涉案房屋的产权人系陈洪丽，陈洪丽与吴昊系母子关系，吴昊代陈洪丽在《买卖合约》上签字；其次，证人证实吴昊代陈洪丽与秦道连签订《买卖合约》时出示了户口簿、陈洪丽的授权委托书、身份证等材料，故陈洪丽虽未在《买卖合约》上签字，秦道连有理由相信陈洪丽之子吴昊有权代其出售房屋，该代理行为有效，因此吴昊代陈洪丽签字的《买卖合约》依法成立，该合约内容应系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。关于陈洪丽是否应承担退还10万元及违约金的责任根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。故吴昊代陈洪丽签订《买卖合约》的权利义务依法应由陈洪丽承担。审理中查明，被上诉人秦道连为履行该合约，向陈洪丽银行账户实际支付10万元，而上诉人陈洪丽并未按约于2016年6月27日前取出被抵押的房地产权证，且涉案房屋已被人民法院司法查封，秦道连无法实现其买卖房屋的合同目的，秦道连要求解除双方签订的《买卖合约》符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，秦道���已向陈洪丽支付10万元购房定金，合同解除后陈洪丽依法应予返还。关于秦道连要求陈洪丽支付违约金3万元的诉讼请求的问题，因陈洪丽未按约取出房产证且本案房屋被司法查封，陈洪丽已构成违约，《买卖合约》约定违约金的标准为房屋成交价的10%，秦道连的要求陈洪丽承担违约金符合合同的约定，于法有据，原审法院对秦道连认定的违约金并无当当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由陈洪丽负担。本判决为终审判决。审判长  江信红审判员  邓方彬审判员  钱昳心二〇一七年五月二十五日书记员  张乾胜