中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3320号上诉人（原审被告）：李玉成，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赖敏，广东法纳川穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝卓文，广东法纳川穹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：LEEPO（李宝），住美国。委托诉讼代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。原审第三人：梁洁婉，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人:区智杰，广东德良律师事务所律师。原审第三人：李任之，住广州市越秀区。上诉人李玉成因与被上诉人LEEPO（李宝），原审第三人李任之、梁洁婉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。李玉成上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回LEEPO（李宝）的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由LEEPO（李宝）承担。事实与理由：一、陆某与我方签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。因为：1、陆某与我方是祖孙亲属关系，故房屋买卖的对价低于市场价是合情合理的；2、陆某通过（92）穗东内证字3380号《公证书》已取得房屋的所有权，其出售房产的行为不属于无权处分行为；3、我方已于2013年11月向陆某支付超出合同约定对价的价款，至于陆某2013年10月向我方支付的30万元，与我方支付的全部价款相比差额相差甚大，不足以说明我方的付款事实存疑。二、（2015）穗天法民四初字第2650号案件是基于伪造《委托书》而导致合同无效，与本案的基础事实完全不同。一审法院将上述判决作为本案的参考依据，无事实根据。综上，恳请二审法院支持我方的上诉请求。LEEPO（李宝）二审答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据理由充分，应予以维持。李玉成并未支付购房款，其骗取陆某买卖房屋，不属于善意第三人，应判令该买卖合同无效。梁洁婉二审述称：我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。李任之经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。因本案纠纷，LEEPO（李宝）于2016年1月26日向一审法院提起本案诉讼，请求确认李玉成与陆静渊于2011年10月12日签订的关于广州市越秀区东华西路x号房的《存量房买卖合同》无效。一审法院认定事实：广州市越秀区东华西路x号房屋，原登记在陆某名下，建筑面积252.89平方米。1992年9月26日，陆某与其丈夫李某丙强立下《遗嘱书》，记载：坐落广州市东华西路x号房屋，是陆某与李某丙强在婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产；该房屋以陆某名义登记产权，在我们夫妻两人去世后，上述房屋产权由大儿子李任之继承100平方，二儿子李宝继承100平方，首层50平方铺面由李任之、李宝两人共同所有，不得出卖他人；如我们夫妻两人一方先去世，上述房屋产权由在世的一方继承，任何人不得异议。该《遗嘱书》由广州市东山区公证处于1992年10月5日出具（92）穗东内证字第x号《证明书》进行公证。1995年2月28日，陆某与李某丙强签署《夫妻财产约定协议书》，约定：坐落在广州市东华西路x号房屋的三分之一产权是陆静渊于1957年接受母亲薛秋屏赠与的房产，现我们夫妻自愿决定上述房产产权份额由陆某一人所有，与李某丙强无关；夫妻共同财产现有的全部人民币存款及利息由陆某一人所有及使用，与李某丙强无关。该《夫妻财产约定协议书》由广州市东山区公证处于1995年3月2日出具（95）穗东内证字第798号《证明书》进行公证。2011年10月12日，陆某（甲方、卖方）与李玉成（乙方、买方）签订了《存量房买卖合同》，约定：买卖的房屋地址为越秀区东华西路x号房屋，建筑面积251.212平方米；房屋按套出售并计价，总金额1000000元；乙方应在交易递件当天向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付的时间为卖方收齐楼款当天；等。2011年11月29日，涉案房屋登记至李玉成名下。2014年6月16日，涉案房屋办理了抵押，抵押权利人为曾某，债权数额为7000000元。一审审理过程中，LEEPO（李宝）申请对案涉房屋于2011年10月12日的市场价值进行评估，一审法院经摇珠确定了广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司作为本案的评估机构，该公司于2016年5月26日出具《评估报告书》，评估结果为估价对象于价值时点扣除出让金后的市场价值为3583629元。LEEPO（李宝）表示：没有异议，但认为法院在采纳评估结果时应考虑案涉房屋已经交纳了土地出让金。李玉成表示：房屋主体结构陈旧，属于有价无市，且陆某与李玉成是祖孙关系，案涉房屋的交易价格包含了血亲的情感因素，实际交易的价格低于市场价，也是合情合理的。李玉成为了证明已经向陆某支付了购房款，向一审法院提交了转账的流水记录，根据记录显示：李玉成分别于2013年11月25日、26日一共向陆某转账支付了120万元。李玉成表示：上述120万元，其中100万元是购房款，20万元是逾期付款的利息及违约损失。LEEPO（李宝）表示：陆某的账户是由李玉成的哥哥李某丁成控制的，该款项转给陆某之后也由李某丁成全部转走，同时购房款是120万元，与签订合同时的金额不符；虽然李玉成称有20万元是违约金，但是李玉成与陆某是婆孙关系，所以就算真的迟延付款了，也不可能真的给那么多违约金，因此认为李玉成并无真实地将款项转给陆某。LEEPO（李宝）为了证明李玉成并不是真实支付购房款，向一审法院提交了陆某账户的银行流水，根据该流水显示：2013年10月21日，陆某向李玉成转账30万元；2014年4月23日，陆某向曾某转账100万元。另查明：第三人梁洁婉于2014年11月17日向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求判令陆静渊与孙晓丽、李华成于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》无效。广州市天河区人民法院经审理后认为：案涉房屋属于李某丙强所有的二分之一产权份额应属李某丙强的遗产，依法应由陆某、梁洁婉和李任之、LEEPO（李宝）平均继承。在此前提下，陆静渊以其是案涉房屋全部产权份额的所有人的身份与孙晓丽、李华成签订《广州市存量房买卖合同》，有损其他继承人的合法权益，明显不妥。另，陆某虽有权在李某丙强死亡之后自由处分案涉房屋中属于自己所有的产权份额（包括原有的二分之一产权份额以及从李某丙强处继承的产权份额），但其在未与其他继承人协商的情况下，擅自将案涉房屋出售给孙某、李某丁成，同样损害到其他继承人的合法权益。虽然案涉房屋现已登记至孙某、李某丁成名下，但实际上孙某、李某丁成明显知情且其对案涉房屋的产权、继承等情况均明显知情，且其并未按照《广州市存量房买卖合同》的约定支付购房款1378600元。故广州市天河区人民法院认为孙某、李某丁成不属于善意第三人，无权善意取得案涉房屋的所有权，遂于2015年6月17日作出（2014）穗天法民四初字第2650号民事判决书，判决：确认陆静渊与孙晓丽、李华成于2011年7月25日就广州市天河区天阳路136号1801房所签订的《广州市存量房买卖合同》无效。判后，孙某、李某丁成对该2650号民事判决书不服，提起上诉至本院，本院经审理后，于2015年10月30日作出（2015）穗中法民五终字第4383号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，陆某与李玉成签订的《存量房买卖合同》约定的案涉房屋的房款100万元，远低于当时的市场价，且合同约定房款是于交易递件当天支付，但涉案房屋在2011年11月29日过户至李玉成名下时，李玉成并无支付任何房款。虽然李玉成提供了其于2013年11月25日、26日转账支付了120万元的凭证，且称其中20万元为逾期付款的利息及违约损失；但从陆某收款账号的流水清单显示，在2013年10月21日，陆某仍有向李玉成支付30万元款项，两个时间点间隔较近，李玉成付款的事实存疑。因此，陆某与李玉成签订及履行《存量房买卖合同》的过程不符合正常的交易惯例及常理。故LEEPO（李宝）主张确认李玉成与陆静渊于2011年10月12日签订的关于广州市越秀区东华西路x号房的《存量房买卖合同》无效，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年12月30日作出判决如下：确认李玉成与陆静渊于2011年10月12日签订的关于广州市越秀区东华西路x号房的《存量房买卖合同》无效。案件诉讼费38356元(其中受理费26897元、评估费11459元)，由李玉成负担。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明，李玉成是李任之儿子，李任之是陆某之子，陆某生前与李任之一家共同生活。本院（2015）穗中法民五终字第4383号（一审案号：2014穗天法民四初字第2650号）案件查明：2005年12月6日，李某丙强死亡。2014年5月16日，陆某死亡。李某丙强于2007年9月23日出具的委托案外人王欣代为办理出售房屋的《委托书》签名是伪造。因此，李振强出售房屋给陆静渊的《广州市房地产买卖合同》应属无效。陆静渊在没有取得完全处分权的情况下与孙晓丽、李华成签订的《广州市存量房买卖合同》应属无效合同。本院认为，本案争议的焦点在于陆某与李玉成2011年10月12日签订的《存量房买卖合同》是否有效。首先，从陆某是否取得对案涉房屋完全处分权和签订存量房买卖合同双方的意思表示是否真实来分析。陆某与李某丙强于1995年2月28日签订了《夫妻财产约定协议书》，约定“现我们夫妻自愿决定上述房产产权份额由陆某一人所有，与李某丙强无关”，结合陆某与李某丙强于1992年9月26日立下的《遗嘱书》“如我们夫妻两人一方先去世，上述房屋产权由在世的一方继承，任何人不得异议”的内容来看，陆某在其夫李某丙强去世后，已经完全取得了案涉房屋的处分权，陆某有权与他人就案涉房屋签订买卖合同。关于双方签订房屋买卖合同意思表示是否真实，因陆某已经去世，现只能通过有形证据进行分析。根据现有证据，目前无任何证据证明陆某与李玉成在《存量房买卖合同》中签名不实，也没有当事人对双方在合同中签名提出异议，因此，本院认为陆某与李玉成于2011年10月12日签订的《存量房买卖合同》意思表示真实。其次，从陆某出售案涉房屋是否侵犯国家、集体和他人合法权益来分析。依照《中华人民共和国继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案陆某在生前已经出售了其个人拥有完全处分权的案涉房屋，本案房屋不属于陆某的遗产，因此，陆某出售案涉房屋并没有侵犯其他继承人的继承权。且，现有证据也无证据证明陆某与李玉成签订房屋买卖合同有存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形损害国家、集体利益的情况存在。最后，从陆某与李玉成的房屋交易价格是否显失公平来分析。本案房屋买卖关系不同于市场上陌生人之间的房屋交易关系，本案是共同生活的祖孙之间的房屋买卖，包含有亲情和生活上照应付出之情，交易价格低于市场价格也合乎生活情理。且，李宝也没有在法律规定的期限内以显失公平为由行使撤销权。现以显失公平为由请求确认合同无效，依法无据，本院不予支持。综上所述，陆某与李玉成之间房屋买卖合同意思表示真实，没有违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效。上诉人上诉理据充分，本院予以支持。支付合同对价的履行情况不是评判合同效力的依据，一审法院以“李玉成付款的事实存疑”、“陆某与李玉成签订及履行《存量房买卖合同》的过程不符合正常的交易惯例及常理”为由，确认李玉成与陆某2011年10月12日签订的《存量房买卖合同》无效，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条及第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初1360号民事判决；二、驳回LEEPO（李宝）的诉讼请求。本案一审受理费26897元、评估费11459元，二审案件受理费26897元，均由被上诉人李宝LEEPO（李宝）负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  柳玮玮审判员  李 焕二〇一七年五月四日书记员  眭 翘