海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终1382号   上诉人（原审被告）：乔世军，女，1967年4月28日出生，汉族，内蒙古呼和浩特市人，现住内蒙古呼和浩特市赛罕区。   委托诉讼代理人：苏汝秀，海南鳞洲律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：林琼河，男，1985年10月22日出生，汉族，海南省东方市人，现住海南省东方市。   委托诉讼代理人：吴石花，女，1991年5月6日出生，汉族，海南省陵水县人，现住海南省东方市。系林琼河的妻子。   委托诉讼代理人：彭文清，海南遂良律师事务所律师。   上诉人乔世军因与被上诉人林琼河房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   乔世军上诉请求：1.撤销海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初1624号民事判决；2.依法改判驳回林琼河的诉讼请求。事实和理由：1.《房屋居间买卖合同》对付款期限约定不明确，林琼河只给乔世军一个月的付款时间不当，故乔世军不存在违约，因此一审不应判决解除合同。2.乔世军是因购买房屋才入住涉案房屋，故一审法院不应让乔世军承担租房费用。3.乔世军不存在违约行为，故不应负担林琼河的律师费用。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。   林琼河辩称，其依照《房屋居间买卖合同》约定给予乔世军一个月的付款期限是符合合同约定的，乔世军不能付款就是违约，因此也应依照合同约定承担林琼河的律师费用。故一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。   林琼河向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋居间买卖合同》，并将涉案房屋退还给林琼河；2.判令乔世军支付违约金220500元；3.对于乔世军支付的定金50000元，林琼河不予退还；4.判令乔世军给林琼河支付房租17417元；5.判令乔世军支付律师费等费用15000元。   一审法院认定事实：2017年10月29日，林琼河与乔世军签订《房屋居间买卖合同》,约定林琼河将坐落于海南省东方市八所镇解放东路南侧东方明珠2#楼3（层）303号房转让给乔世军，房屋建筑面积73.97平方米，房款总价为900000元。约定付款方式如下：1.在本合同签订当日，买方向卖方支付定金人民币50000元；2.在12月5日前，买方向卖方支付房款人民币250000元；3.在卖方房本下来后，买方向卖方支付人民币300000元；4.办完房屋过户手续后，买方应当天向卖方支付剩余房款人民币300000元。该合同第九条第二款约定：买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按房屋成交价的0.5%向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋并不退还定金。2018年5月8日，林琼河取得涉案房屋的不动产权证书。同月10日，林琼河通过微信告知乔世军已取得不动产权证书，要求乔世军按合同约定履行付款义务。乔世军至今未支付合同约定的第三笔和第四笔购房款。   另查明，林琼河、乔世军签订合同当天，林琼河就将涉案房屋腾空。乔世军于2017年12月4日与林琼河办理房屋交接手续，并一直居住至今。   一审法院认为，本案的争议焦点是：1.林琼河、乔世军签订的《房屋居间买卖合同》是否应当解除？2.如果合同解除，是否存在违约责任，如果是，违约责任如何承担。   第一，林琼河与乔世军签订的《房屋居间买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方应依约全面履行自己的义务。合同签订后，乔世军按合同约定支付定金50000元及第一笔购房款250000元。按照双方签订的合同约定，乔世军应在林琼河取得房屋产权证后支付第三笔购房款300000元。林琼河取得涉案房屋的不动产权证书后告知乔世军继续履行合同，乔世军至今未履行支付第三笔购房款义务，已构成违约。对于乔世军辩解称双方约定为“在卖方房本下来后”，没有约定具体付款期限，因此乔世军不构成违约的意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，林琼河、乔世军签订的合同对第三笔款项约定为“在卖方房本下来后，买方向卖方支付人民币300000元”，属于上述法律规定履行期限不明确，林琼河取得不动产权证后可以随时要求乔世军履行付款义务，应给予合理的付款期限。林琼河于2018年5月8日取得涉案房屋的不动产权证书，并于同月10日告知乔世军，并给予乔世军一个月的付款时间，但乔世军至林琼河起诉时仍未支付第三笔购房款，显然已构成违约。乔世军因海南省购房政策变化，无法履行第三笔和第四笔付款义务，因此，林琼河要求解除《房屋居间买卖合同》有事实根据和法律依据，予以支持。第二，关于合同解除后的违约责任承担问题。乔世军无法继续履行合同约定的义务是由于海南省购房政策变化，合同签订在此之前，购房政策变化属于不可抗力，合同解除不能归责于双方当事人，因此对林琼河要求乔世军按合同约定支付违约金，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”林琼河、乔世军签订的《房屋居间买卖合同》解除后，双方应互相返还已履行部分，即乔世军应将涉案房屋退还给林琼河，林琼河应将乔世军支付的购房款300000元退还给乔世军。至于林琼河主张的“不退还乔世军定金50000元”的诉讼请求，在乔世军履行合同义务支付第二笔购房款250000元后，该定金50000元已转化为购房款，不再适用定金罚则，故对林琼河的上述诉讼请求，不予支持。第三，关于乔世军要求林琼河支付房屋租金的诉讼请求。乔世军自2017年12月4日与林琼河办理房屋交接手续后，一直居住至今。现合同解除，乔世军应当向林琼河支付居住房屋期间的租金。参考东方市涉案房屋片区的租金价格及涉案房屋的大小，租金以2000元/月为宜，故乔世军应向林琼河支付租金为14000元（2000元/月×7个月=14000元）。第四，关于林琼河要求乔世军支付律师费用15000元的诉讼请求。林琼河、乔世军签订的《房屋居间买卖合同》第十条约定了因追究违约责任产生的律师费用由违约一方承担。故对林琼河要求乔世军支付律师费15000元，予以支持。综上所述，林琼河、乔世军签订的《房屋居间买卖合同》因不可抗力原因解除，双方应互相返还财物。乔世军应将涉案房屋退还给林琼河，林琼河扣除房屋租金和律师费用29000元后，剩余的购房款271000元应退还给乔世军。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除林琼河与乔世军于2017年10月29日签订的《房屋居间买卖合同》；二、林琼河于判决生效之日起十五日内退还乔世军扣除房屋租金等费用后的购房款人民币271000元；三、乔世军于判决生效之日起十五日内将位于海南省东方市八所镇解放东路南侧东方明珠2#楼303号房退还给林琼河；四、驳回林琼河的其他诉讼请求。案件受理费3559元（林琼河已预交），已减半收取，由林琼河负担1072.67元，乔世军负担2486.33元。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。   本院认为,二审争议的焦点是：1.《房屋居间买卖合同》是否应当解除。2.合同解除后，乔世军是否需向林琼河支付房屋租金及律师费。   关于《房屋居间买卖合同》是否应当解除的问题。林琼河与乔世军签订的《房屋居间买卖合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”该合同对第三次付款方式约定为：“在卖方房本下来后，买方向卖方支付人民币30万元”，该约定属于上述法律规定的对履行期限约定不明确，林琼河在取得涉案房屋的产权证书后立即通知乔世军付款，且给予乔世军一个月的付款时间，直到现在乔世军仍未支付该笔款项，乔世军的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，林琼河与乔世军签订的《房屋居间买卖合同》应予解除。乔世军关于林琼河没有给其合理支付房款时间，其不存在违约，亦不应解除合同的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。   关于合同解除后，乔世军是否需向林琼河支付房屋租金及律师费的问题。双方签订《房屋居间买卖合同》后，林琼河于2017年12月4日将涉案房屋交付乔世军，截止今日，乔世军仍在使用涉案房屋。一审法院参照同片区同类型房屋租赁价格要求乔世军向林琼河支付房屋租金并无不当，乔世军主张其不应向林琼河支付房屋租金的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。另外，《房屋居间买卖合同》第十条对因违约产生的律师费用由违约一方承担。一审法院依据该约定判决乔世军承担林琼河的律师费有事实根据和法律依据，乔世军主张其不应承担林琼河律师费的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。上诉人乔世军的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5843.76元，由上诉人乔世军负担。   本判决为终审判决。   审判长 王柱进   审判员 何昌恩   审判员 王天琳      二○一八年十二月六日   书记员 刘昕昕   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。