海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初1983号 原告：胡群英，女，1968年3月29日出生，汉族，住湖北省潜江市。 委托诉讼代理人：蔡文卿，北京俊理律师事务所律师。 被告：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。 原告胡群英与被告海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告胡群英及其委托诉讼代理人蔡文卿，被告的委托诉讼代理人连昌松、曾晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡群英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》合法有效；2.判令被告金源公司继续履行2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月6日原告胡群英与被告金源公司签订了《中华坊分销协议》，约定：海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园XX幢XXXX房，房屋建筑面积56.83平方米（最终面积以房产证面积为准，多退少补），且该房交房标准为装修房，在被告取得预售许可证后，双方签订《澄迈县商品房买卖合同》，同时约定在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。分销协议签订后，原告依约交付被告保证金5万元。由于被告因未按政策规定交纳涉案房产增容费及签定分销协议后房价不断上涨等被告主观上恶意违约的原因，导致该房屋预售许可证直至2018年9月28日才办理下来。2018年10月4日，原告按照分销协议约定到被告处签订正式《商品房买卖合同》时，被告以海南省于2018年实施的限购政策为由要求加价，不加价就以限购为由拒绝履行合同。原告为了维护合法权益，原告特依法具状向人民法院提起诉讼，望贵院查明事实，判如所请。 被告金源公司辩称，一、由于双方签订中华坊分销协议时，被告尚未取得预售许可证，被告将不具有预售许可证的房屋转让给原告等人，2018年4月26日澄迈县住房保障与房产管理局向被告下达《整改通知》。2018年6月9日，澄迈县住房和城乡建设局对被告做出[2018]澄建决字第5号行政处罚决定书。在上述两份政府决定书中，均认定被告的行为属于违规销售行为，并明确要求被告将收取的购房款退还买受人。收到整改通知及行政处罚决定书后，被告将所收取的款项全额退还原告。因《中华坊分销协议》在被告取得预售许可证前，均属无效合同，被告因无效合同取得的款项，也已经返还给原告，《中华坊分销协议》中约定的双方的权利义务在原告收到退款时已经终结，不具有可履行的客观条件。二、退一步说，现因被告取得涉案房屋的预售许可证，《中华坊分销协议》在目前的客观情形下被认定为有效协议，被告之前的退款行为也已转化为解除《中华坊分销协议》的行为，原告主张被告继续履行缺乏事实和法律依据。根据分销协议第五条约定原告需在被告获得预售许可证起十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件到被告营销中心与被告签订《商品房买卖合同》，如原告逾期办理的，视为原告自动放弃分销，被告可单方面解除本分销协议并有权将分销的房屋另行出售且不需要通知原告，分销保证金不退还给原告。被告获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。被告已于2018年9月28日获得19号楼的预售许可证，次日，在海南日报上进行了公告。由于限购政策的出台，非海南省户籍居民家庭在海南省内购房，需提供累计24个月及以上的个人所得税或社保缴纳证明。原告属于非海南户籍居民，长年居住海南省外，不具备购房资格。原告亦没有在约定期限内带有购房资格的客户到被告处与被告协商签订商品房买卖合同事宜。因此，《中华坊分销协议》约定的合同解除条件已经成就，根据《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因此，即使在被告取得预售许可证的客观情况下，《中华坊分销协议》也已具备解除条件，由于被告已将款项退还原告，实际上已通过退款行为解除了《中华坊分销协议》，在此情况下，《中华坊分销协议》已丧失了继续履行的客观条件，原告的诉请应予以驳回。 经审理查明，2017年3月6日，胡群英（乙方、受托方）与金源公司（甲方、委托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：由乙方分销甲方在海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处所开发的中华坊三期海棠园XX幢XXXX房房，房屋建筑面积为56.83平方米（最终以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲、乙双方同意分销单价按建筑面积计价，每平方米7255.68元，总房款为412340元。第三条约定：签订本协议当日，乙方向甲方交纳分销保证金36600元。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期办理则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本《分销协议》，并有权将乙方分销的房屋另行出售且不需通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。第九条特别约定：该房乙方选择银行按揭付款，签定本协议当日，乙方自愿向甲方支付分销保证金36600元（剩余分销保证金13400元在3日内补齐），首付房款在甲方获得预售许可证之日起十五日内付清给甲方。剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。《中华坊分销协议》签订当日，胡群英将5万元保证金支付给金源公司，金源公司出具收款收据。 另查，2018年4月26日，澄迈县住房保障与房产管理局向金源公司发出《整改通知》，内容为：经核实，你公司开发的中华坊项目存在没有预售证违规对外销售商品房的行为，违反了《城市商品房预售管理办法》的相关规定，现责令你公司：一是立即停止违规销售行为，向购房者做好解释和安抚工作，退还购房者所缴纳的房款（包括定金）或协调购房者转订符合销售条件的商品房；二是进行自查…。2018年6月9日，澄迈县住房和城乡建设局对金源公司作出《行政处罚决定书》，内容为：金源公司以分销商品房的形式向客户违规销售商品房，在未取得商品房预售许可的情况下擅自收取715户共计3909万元购房预付款，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。…；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。当事人之间另有约定的，从其约定”。澄迈县住房和城乡建设局依据该管理办法第四十二条第六项对金源公司罚款3万元。 再查，2018年10月19日，金源公司向胡群英退款5万元，账户交易明细摘要显示：退分销保证金。 又查，2018年9月28日，金源公司取得了澄迈县住房保障与房产管理局颁发的房产预售许可证（证号为：[2018]澄房预字049号，项目名称：中华坊海棠园，幢号：XX层XX号楼），并于次日在海南日报发出公告：我司开发的“中华坊”三期海棠园19号楼，经澄迈县住房保障与房产管理局批准，已获得预售许可证，证号[2018]澄房预字049号。 以上审理查明的事实有原告提供的《中华坊分销协议》、收款收据，被告提供的《整改通知》、行政处罚决定书、网上银行电子回单（退款凭证）、预售许可证（证号：[2018]澄房预字049号）、公告等证据材料以及当事人的陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：《中华坊分销协议》是否应继续履行。从双方当事人签订的《中华坊分销协议》有关约定“甲方预售许可证下来并通知乙方后15日内，乙方须持本分销协议带购房人到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》并办理其他相关购房手续”以及“乙方分销出该房，超出金额归乙方所得，如乙方没有分销出该套房，乙方可自行买下该套房”等内容来看，双方当事人的意思表示包含二个层面，一是乙方（胡群英）可以选择将涉案房屋分销给其他人，取得差价以盈利；二是乙方（胡群英）在无法成功分销的情况下，需自己同甲方（金源公司）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。当事人双方的上述意思表示既符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”这一规定，又符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”之规定，故涉案分销协议兼具居间合同及商品房包销合同的性质，金源公司辩称涉案分销协议为房屋买卖合同，本院不予采纳。无论《中华坊分销协议》属于居间合同还是商品房包销合同，均不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，该协议亦不因行政机关发出的《整改通知》或作出的行政处罚决定书而改变其效力，双方应秉承诚实信用原则继续履行协议。 关于《中华坊分销协议》是否已经解除的问题。根据《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，金源公司辩称胡群英不具备购房资格亦未在涉案房屋取得预售证后十五日内带有购房资格客户或自己同其签订房屋买卖合同，故依据分销协议约定解除协议的条件成就，其有权解除合同。对此，本院认为，涉案房屋所在的19号楼于2018年9月28日取得预售许可证，而胡群英于2018年10月8日向本院起诉，请求继续履行分销协议，胡群英的这一行为应视为其在分销协议约定的履行期限内主动要求同金源公司签订房屋买卖合同，故金源公司上述主张同事实不符，本院不予采纳。金源公司于2018年10月19日向胡群英返还5万元分销保证金，亦无法达到解除《中华坊分销协议》之结果。 综上，《中华坊分销协议》合法有效，应继续履行，如在履行中发生新的争议可就具体内容另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 原告胡群英与被告海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》合法有效，被告海南金源世纪房地产开发有限公司应继续履行。 案件受理费7485元（原告已预交），由被告海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 王 芳 审判员 李劲松 审判员 刘 洋 二〇一八年十二月二十日 书记员 王爱姑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。