四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0802民初1424号原告：广元阳光物业服务有限公司法定代表人：向国旗，该公司董事长。地址：广元市文化路58号。委托诉讼代理人：刘晓蓉，系四川新伦律师事务所律师。被告：王翠兰，女，汉族，生于1959年2月26日。原告广元阳光物业服务有限公司（以下简称“阳光物业公司”）诉被告王翠兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年04月05日立案受理后，依法由审判员王玉适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘晓蓉，被告王翠兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付拖欠的物业费8248.70元、垃圾处理费217.00元，共计8465.10元及逾期支付的滞纳金（按逾期之日3‰计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年原告分别与四川广元市启明星铝业有限公司、启明星花园小区业委会签订了《前期物业管理服务委托合同》和《物业管理合同》。合同约定原告向该小区全体业主和物业使用人提供服务，物业服务费：多层住宅按建筑面积每平方米0.6元，高层（电梯公寓）住宅按建筑面积每平方米1.00元，并代收垃圾处理费每户每月3.5元。被告系启明星小区的业主，未按照物业服务合同的约定向原告履行交费义务，从2011年11月至2017年2月止欠物业费和垃圾处理费共计8465.10元，经原告多次催促被告未履行义务，故起诉。被告王翠兰辩称，被告的房屋卧室外墙严重漏水，多次找阳光物业公司解决，都没有得到回复，被告自己维修了，被告从2013年1月起至2017年2月未交物业费。阳光物业公司应承担维修义务而未履行，造成被告受到损失，应驳回原告请求。本院经审理认定事实如下：四川广元启明星铝业有限责任公司开发“启明星花园”小区，2010年8月1日四川广元启明星铝业有限责任公司与阳光物业公司签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定，由阳光物业公司为“启明星花园”小区提供物业服务，委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括院内公共场所、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集。交通与车辆停放秩序的规范。维护公共秩序，包括：门岗执勤、治安秩序及消防安全管理等，协助公安机关调查治安案件，前款约定事项不承担业主、使用人及其他相关人员的人身财产保险和保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司接受委托，但收费标准由当事人双方协商。委托管理服务期限：自2010年8月1日起至启明星花园业主委员会与本公司解除物业管理经营合同为止。物业管理费及代收代缴费用：住宅用房1.00元／月／㎡，商品用房1.50元／月／㎡。垃圾处理费，按环卫局文件核定的标准代收代交。对业主和物业使用逾期不交物业管理服务费的，从逾期之日起按每天2%缴纳滞纳金。合同签订后，阳光物业公司为“启明星花园”小区进行物业服务。2012年9月22日阳光物业公司与广元市启明星花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，由阳光物业服务公司为“启明星花园”小区提供物业服务，委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。共用绿地、花木等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、包括物业服务用房、业主委员会用房、健身器材、体育设施。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的规范。维护公共秩序。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司接受委托，但收费标准由当事人双方协商。向业主、物业使用人收取物业管理服务费、停车费。委托管理服务期限：合同期限为两年，自2012年10月1日起至2014年9月30日止。物业管理费及代收代缴费用：住宅多层0.60元／月／㎡，电梯公寓1.00元／月／㎡。代收业主生活垃圾处理费，每户每月3.50元。业主应当按照住宅所登记建筑面积及约定的物业服务收费标准每月足额缴纳物管费，也可实行提前预缴物管费的方法每半年一次向乙方交纳物业服务费。业主逾期交纳物业管理费用的，应当按照逾期每日5‰的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，阳光物业公司在该小区进行物业服务。2014年11月14日阳光物业公司与广元市启明星花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，由阳光物业服务公司为“启明星花园”小区提供物业服务，委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括院内公共场所、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集。维护公共秩序。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司接受委托，但收费标准由当事人双方协商。委托管理服务期限：合同期限为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。物业管理费及代收代缴费用：多层住宅按建筑面积0.60元／月／㎡、高层（电梯公寓）住宅由按建筑面积1.00元／月／㎡。代收业主生活垃圾处理费，每户每月3.50元。业主逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天5%交纳滞纳金。合同签订后，阳光物业公司在该小区进行物业服务。后由于被告王翠兰房屋漏水问题未解决而拒绝交付物业费、垃圾处理费。后经原告催收无果，故起诉要求被告王翠兰支付2011年11月至2017年2月欠物业管理费、垃圾处理费共计8465.10元。另查明，被告王翠兰系“启明星花园”小区业主，其房屋建筑面积为128.89平方米。庭审后，原告阳光物业公司撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求。上述事实，有《物业服务合同》，原告、被告陈述等证据加以佐证。本院认为，原告阳光物业公司根据与广元市启明星花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，为“启明星花园”小区提供物业管理服务，虽然被告不是物业服务合同的形式当事人，根据现行法律和具体物业服务合同约定情况，被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已构成物业服务合同的实质当事人。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费等，现原告阳光物业公司要求被告支付欠交的物业管理费、垃圾处理费，于法不悖，本院予以支持。被告辩称的意见，被告房屋的卧室外墙漏水未解决。虽被告房屋外墙存在漏水问题，但漏水原因无证据证明，且是否是阳光物业公司应履行的维修义务无法确定，但被告以此拒付物业费、垃圾处理费无法律依据，本院不予支持。被告所涉及漏水问题的损失，可另案主张权利。被告辩称的意见，被告欠阳光物业公司的物业费是2013年1月，而被告未提供证据证明其主张，被告应承担举证不能的法律后果，因此，被告抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：限被告王翠兰在本判决书生效后五日内向原告广元阳光物业服务有限公司支付物业管理费、垃圾处理费共计8465.10元。如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告王翠兰负担本判决为终审判决。审判员  王玉二〇一七年五月四日书记员  杨瑾