呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终3069号上诉人（原审被告）：孔红艳，女，1978年3月20日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市剑桥中学，住所地呼和浩特市新城区海拉尔东街929号。法定代表人：赵世宙，该校校长。委托诉讼代理人:张军，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人:樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。原审第三人：内蒙古化工职业学院，住所地呼和浩特市赛罕区巴彦镇罗家营高职园区。法定代表人：耿宝云，该校党组书记。上诉人孔红艳因与被上诉人呼和浩特市剑桥中学（以下简称剑桥中学）、第三人内蒙古化工职业学院（以下简称化工学院）排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初4366号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孔红艳及其委托诉讼代理人李洋，被上诉人剑桥中学的委托诉讼代理人樊艳良到庭参加诉讼。原审第三人化工学院经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。孔红艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回剑桥中学的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，孔红艳对案涉房屋系有权占有。1、剑桥中学要求孔红艳腾退房屋、返还原物的前提是孔红艳无权占有案涉房屋，但在本案中，孔红艳与化工学院之间的房屋租赁关系为三年，即从2016年10月15日起至2019年3月31日止，双方的租赁关系尚在存续期间，孔红艳占有案涉房屋系有权占有。2、剑桥中学与化工学院签订的《内蒙古化工职业学校北校区租赁合同》的期限为2018年3月1日至2021年7月31日，该合同期限系在孔红艳与化工学院之间的租赁关系存续期间，化工学院构成违约。3、本案中，根据孔红艳与化工学院签订的房屋租赁合同第二条可知，案涉房屋系三年租赁期限，合同分年度签订，剑桥中学应明确知晓孔红艳的租赁期间为三年，仍与化工学院签订租赁合同，存在明显过错。二、孔红艳与化工学院签订的《房屋租赁合同书》尚未解除，孔红艳系合法占有案涉房屋。1、《房屋租赁合同书》仍然存续，合法、有效。根据孔红艳与化工学院签订的《房屋租赁合同书》第二条的约定可知：“甲方（化工学院）组织竞拍有效期为三年，租赁合同分年度签订。”本案中，孔红艳与化工学院已签订两年的租赁合同，期限分别为2016年10月15日至2017年3月31日，2017年4月1日至2018年3月31日，第三年度化工学院应与孔红艳继续签订房屋租赁合同，孔红艳系合法占有案涉房屋。2、孔红艳占有房屋与剑桥中学的损失之间没有因果关系。本案中，孔红艳基于合法的租赁关系占有案涉房屋，且租赁关系至今尚在存续，孔红艳的行为与剑桥中学主张的损失之间没有因果关系。三、剑桥中学的租赁权不能对抗孔红艳的租赁权。本案中，孔红艳基于有效的租赁合同占有案涉房屋，系合法占有，剑桥中学的租赁权不能对抗孔红艳的租赁权，一审判决依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条认定剑桥中学为有权占有，判令孔红艳腾退房屋并支付租金，适用法律错误。剑桥中学辩称，孔红艳与化工学院签订房屋租赁合同，期限为2017年4月l日到2018年3月31日，现合同已经到期，化工学院有权依据租赁合同收回房屋，收回房屋之后有权处分。基于剑桥中学与化工学院重新订立的房屋租赁合同，剑桥中学对房屋享有处分权，有权要求孔红艳退还。孔红艳拒不腾退房屋，给剑桥中学造成损失，故应当按照原合同约定的租金标准支付合同到期至房屋腾退之日的租金损失。原审判决认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。化工学院经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面陈述意见。剑桥中学向一审法院起诉请求：1.判令孔红艳腾退房屋，排除妨害；2.判令孔红艳支付自2018年4月1日起至2018年5月25日租金费用人民币11,340元，2018年5月25日以后的租金依照孔红艳实际腾退房屋的日期据实结算。（合同约定每月租金：6290元；每日租金：210元）。一审法院认定事实：2016年1月19日，化工学院发布《内蒙古化工职业学院北校区门脸房招标公告》就该校北校区门脸房招标事宜进行公告，该招标公告中列明经营期限为三年。后孔红艳经招标与化工学院形成房屋租赁关系，双方于2016年10月及2017年分别签订《房屋租赁合同书》，并对房屋租赁标的物用途、租赁期限、费用及缴费方式等进行了约定。其中，孔红艳（乙方、承租方）与第三人化工学院（甲方、出租方）于2017年签订的《房屋租赁合同书》约定：“乙方租赁甲方位于呼和浩特市乌兰察布东街79号内蒙古化工职业学院北校区办公楼1层西段14号的门脸房，建筑面积为74平方米。租赁期限：依据甲方组织的招租竞拍结果，本次甲方组织竞拍有效期为三年，租赁合同分年度签订。本年合同期为2017年4月1日开始至2018年3月31日止。租赁费用:租赁费依据中标金额，乙方在租赁经营期每年度租赁费为每月每平米85元，一年按12月计收，每年租赁费用为75480元，租赁费按年度支付，每年租赁费在当年合同签订时一次性支付。续租办法：第一年合同到期后，乙方需缴清上一年度所有费用，提前一个月向甲方提出续租申请，同时缴纳下一年度租金及保证金，方可签订下一年度租赁合同，对未按约定时间提交申请或未缴清费用者，甲方视为乙方自动弃租，甲方收回房屋。合同的解除条件：因政策调整、产权变化、甲方办学需要甲方可解除与乙方租赁合同，双方互不承担责任，但甲方需提前一个月书面通知乙方。租金计算天数按实际租用天数除以年度天数乘年度租金计收。违约责任：本合同期满时，乙方未经甲方同意不签订下一年度合同，继续使用承租房屋，除缴纳实际使用房屋的租金外，还应当按上述约定租金的万分之十，以天数计算向甲方支付违约金，且甲方有权收回房屋”。合同签订后，化工学院于2017年3月28日收到孔红艳向其支付的从2017年4月1日至2018年3月31日的房租75,480元，并向孔红艳出具了相应收据。另查明，2017年12月21日，化工学院（甲方、出租方）与剑桥中学（乙方、承租方）签订《内蒙古化工职业学院北校区租赁合同》，合同约定，化工学院将坐落在呼和浩特市赛罕区乌兰察布东街79号内蒙古化工学院北校区的校址包括教学楼、宿舍楼、办公楼及包括涉案房屋在内的门脸房等出租给剑桥中学，用于教育办学。租赁期限从2018年3月1日起至2021年7月31日止，租金标准为每年350万元，三年一次性支付。合同签订后，剑桥中学向化工学院交付三年的房屋租金。合同另约定：“甲方对大门两侧的临街商铺租赁期限到期一次性全部移交给乙方。临街商铺租赁期限届满前的租金归甲方所有，租赁期限届满即视为甲方向乙方移交了临街商铺，由乙方与承租方协商是否续约。如果乙方不能与承租方续约，则乙方有权要求承租方搬离，甲方应当予以协助。临街商铺当前的租赁期限届满后，在本协议约定的乙方租赁期限内，临街商铺的租金归乙方所有”。又查明，涉案房屋现由孔红艳占有、使用。2018年3月31日之后的房屋租金，孔红艳未交纳。一审法院认为，关于孔红艳与化工学院之间房屋租赁合同的期限问题，虽然化工学院在前期的招标公告中列明经营期限为三年，但双方在实际履行过程中是按照每年签订《房屋租赁合同书》及每年交纳房屋租金的形式履行合同，故对于孔红艳抗辩其与化工学院之间的房屋租赁关系系三年，双方租赁关系尚在存续期间的抗辩理由不予采信。化工学院作为涉案房屋的所有权人，在与孔红艳签订的房屋租赁合同到期后有权对该房屋行使占用、使用、收益、处分等相关民事权利。其与剑桥中学签订租赁合同系有权处分，且该租赁合同现已生效。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。剑桥中学基于有效的租赁合同，取得了涉案房屋的承租权，故剑桥中学要求孔红艳腾退房屋，排除妨害的诉讼请求，该院依法予以支持。关于剑桥中学要求孔红艳支付相应租金的诉讼请求，在孔红艳与化工学院签订的合同到期后，孔红艳占有、使用涉案房屋，剑桥中学作为新的房屋承租人，主张参照合同相关约定要求孔红艳向其支付相应租金，不违反法律、相关法规的强制性约定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条规定，判决如下：一、被告孔红艳于本判决生效之日起十五日内，腾退位于呼和浩特市乌兰察布东街79号内蒙古化工职业学院北校区办公楼1层西段14号的房屋；二、被告孔红艳于本判决生效之日起十五日内支付原告呼和浩特市剑桥中学自2018年4月1日起至实际腾退房屋之日的租金（按照每月6290元计算）。案件受理费42元（原告已预交），由被告孔红艳负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本院认为，本案争议焦点为：一、孔红艳应否腾退诉争房屋；二、孔红艳应否向剑桥中学支付租金，具体数额是多少。针对第一个争议焦点，孔红艳虽称其与化工学院之间的房屋租赁期限为三年，但双方在实际履行过程中是按照每年签订《房屋租赁合同书》及每年交纳房屋租金的形式履行合同。因孔红艳与化工学院之间的第二份《房屋租赁合同书》到期后孔红艳未与化工学院续签合同，也未向化工学院提前支付下一年度租金，故双方之间的租赁合同应视为第二份《房屋租赁合同书》期满后终止，孔红艳此后仍占有诉争房屋的行为系无权占有。鉴于剑桥中学与化工学院之间的租赁合同中约定临街商铺租赁期限届满即视为化工学院向剑桥中学移交了诉争的临街商铺，故依据上述约定剑桥中学从2018年4月1日起已成为诉争房屋合法占有人，其请求孔红艳腾退诉争房屋符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条之规定。针对第二个争议焦点，因孔红艳2018年4月1日后继续占有诉争房屋的行为系无权占有，且其未向化工学院及剑桥中学支付租金，故依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定剑桥中学有权请求孔红艳按照原合同约定的租金标准支付租金。综上所述，孔红艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84元，由孔红艳负担。本判决为终审判决。审判长 贾 慧 芳审判员 郭 籽 良审判员 徐 晓 凡二〇一八年十二月二十七日书记员 呼和满都夫