广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2583号上诉人（原审原告）：朱成安，住广东省阳东县。委托代理人：邓海峰，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奚六妹，住广东省广州市南沙区。委托代理人：奚贤上，住广州市番禺区。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地：广州市番禺区。负责人：毛丽冰，该行行长。上诉人朱成安因与被上诉人奚六妹、原审第三人广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）共有纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1158号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱成安上诉请求：一、撤销一审判决，改判位于广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑1座1梯601房所有权100％归朱成安所有，奚六妹注销共有权证；二、一审受理费、二审上诉费由奚六妹承担。理由如下：一、本案诉请是确认涉案房屋归朱成安所有，房屋的归属是诉争标的，而一审判决的审判逻辑却是先预设涉案房屋是朱成安与奚六妹共同共有，显然犯了“未审先定”的逻辑错误。涉案房屋是由开发商移交资料在2005年8月12日进行登记。虽然登记内容是朱成安为权属人、奚六妹为共有人，但朱成安与奚六妹在2002年3月已经分手，再无联系，奚六妹并没有实际参与涉案房屋的产权登记，双方之间也没有家庭或婚姻关系，缺乏共同共有的法律基础，登记机关仅根据开发商提供的资料就直接将涉案房屋登记为共同共有，属于登记错误，应当按照实际归属确定所有权即确认为单独所有或者按份共有。二、朱成安实际出资支付了首期款、入伙费、贷款、税金、装修款、并管理涉案房屋，可提供买房过程中所有购房证据材料，足以证实朱成安是购买涉案房屋的全资出资人及100％份额所有权人。一审认为没有充分证据证实朱成安全额出资是错误的。1、朱成安持有并提供了丽景华苑公司出具的四份《发票联》，足以证明朱成安支付了订金1000元、首期款32412元、合同鉴证费50元、合同公证费325元。相反，奚六妹没有提供证据证实其有出资，也不能说明其出资数额，不能认定奚六妹对首期款有出资。根据“谁主张，谁举证”原则，可以排除奚六妹对首期款有出资可能性，可以认定朱成安是首期款的全额出资人。2、朱成安为房屋入伙出资2500元。从收件地址“阳东县新洲镇上六管区岭南村朱成安先生收”的信封和2002年1月30日的收房通知等证据可知涉案房屋事实上已经入伙，可以推定朱成安为入伙已经实际出资2500元。奚六妹没有举证证明其参与办理入伙，也没有说明如何参与入伙，可以排除奚六妹参与办理入伙可能，足以推定朱成安单独接收涉案房屋及出资2500元的事实。3、朱成安为办理贷款支付费用1661元，并提交按揭律师费300元的《发票联》、客户缴费证明、抵押房屋险911元的《发票联》、保险单副本、保险条款，从广州市禺城农村信用合作社发放贷款75000元的事实，可以推定朱成安实际支出了1661元。奚六妹没有陈述其参与贷款，也没有陈述其如何参与贷款及缴费等，可以排除奚六妹参与办理贷款及缴费的可能，足以推定朱成安单独办理贷款和单独缴费1661元的事实。4、朱成安提交了契税纳税申请表和完税证，证明其为办理房产证支付了1889.18元，其中纳税人仅有朱成安一人签字，说明办理房产证是朱成安一人独自办理和出资缴税的。奚六妹没有陈述自己参与办理房产证缴税，也没有提交相应证据，可以排除奚六妹参与缴税的可能，足以推定朱成安单独办理房产证及缴税1889.18元的事实。5、朱成安与奚六妹自2002年3月分开之后再无联系，涉案房屋由朱成安一人出资装修并购买家电，奚六妹认可涉案房屋已经被装修的事实，足以说明涉案房屋装修是由朱成安独自完成。奚六妹没有陈述或举证证明自己参与装修或出资，可以排除奚六妹参与装修或出资的可能，足以推定是朱成安对涉案房屋进行装修和管理。6、朱成安独自归还房贷，并提供还款的银行存折及历年流水记录予以证实。其中银行存折是2001年11月6日由朱成安专门在借款银行开立用于归还贷款之用的，2007年重新更换了还款账号，每月的还款都是朱成安以现金方式向账户存款。奚六妹没有陈述或举证证实其参与归还贷款，其根本不知道还款账户内容及存在，可以排除奚六妹实际参与归还贷款的可能，足以推定是朱成安每月还贷直至还清。三、一审判决举证责任分配错误，事实认定缺乏常识，应予纠正。1、朱成安与奚六妹以两人名义买房是基于当时双方恋爱的特定背景，但双方于2002年3月分手以后就丧失了共同买房的基础。只是由于之前在开发商处办手续是两人办理，故开发商是沿袭之前两人名义继续办理后续手续，并非两人始终从2001年至2012年期间在共同买房和还贷。2、本案应由负有举证责任的当事人提供证据。3、朱成安提供四份发票证明其以现金方式支付首期款，奚六妹虽不认可首期款由朱成安支付，但并没有举证证实其参与交款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，应当认定朱成安以现金方式支付了首期款，而奚六妹没有支付首期款。一审判决认为“除朱成安的自行陈述外，其未能提供充分证据证实对上述款项进行了出资”是违背高度盖然性证明标准的，也没有认定奚六妹未举证承担不利后果，违背举证规则。4、对于朱成安办理入伙缴费、贷款缴费、税金缴纳和装修等事实，除奚六妹认可之外，朱成安还提供了相应发票、契税完税证、报销条款等证据予以证实，且有奚六妹认可和银行贷款存在予以佐证，足以推定朱成安单独一人办理入伙缴费、贷款缴费、税金缴纳和装修等事实是存在的，但一审判决对此没有任何提及或确认，故意遗漏事实，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定。5、一审判决认为“对于通过银行按揭贷款支付的剩余房款75000元，朱成安虽提供了存折、供款查询证明明细、账户历史交易明细清单及存款回执以证实其与奚六妹因购买房屋欠银行的贷款75000元(本金)已由其全部偿还，但从朱成安提供的证据来看，其供楼款均是通过以其户名的存折进行供款，而从对于存折内款项的来源是否仅来自于朱成安，则未能反映”的逻辑推理是违背常识和举证规则的。根据生活经验推定，朱成安个人存折账户的资金归朱成安所有，无须证明资金来源，朱成安也提供了存款单予以证实。奚六妹虽认为朱成安存折账户资金不是朱成安的，但是没有举证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，奚六妹认为“朱成安存折账户资金不是朱成安的”属于真伪不明，人民法院应当认定“朱成安存折账户资金不是朱成安的”的事实不存在。四、一审判决适用法律错误。1、根据上面论述，涉案房屋所有权应全部归朱成安所有。2、退一步看，即使涉案房屋是共有，也应当认定为“按份共有”。朱成安在一审中主张本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百零三条、一百零四条，但一审判决对此只字未提，却适用1988年的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第90条的规定，违反法律适用规则，适用法律错误，应予纠正。本案诉讼请求是确认涉案房屋归朱成安所有，审理的法律关系是确认不动产的归属。《中华人民共和国物权法》是特别法，《中华人民共和国民法通则》是一般法，根据《中华人民共和国立法法》第九十二条规定，本案应适用特别法即《中华人民共和国物权法》来审理。而《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日施行的法律，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》是1988年4月2日施行的司法解释，根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定，本案应适用2007年施行的《中华人民共和国物权法》，而不是1988年的司法解释。3、由于朱成安、奚六妹在涉案房屋产权登记之前已经分手，不存在家庭关系，双方之间再无联系，也没有书面约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，涉案房屋只能认定为朱成安与奚六妹之间的按份共有。而且，根据民法“公平、等价有偿”的原则，应当按实际出资额确定朱成安与奚六妹的份额。两人分手时，奚六妹是确认涉案房屋归朱成安所有的，只是分手之后双方无联系，后来奚六妹拒绝办理注销手续。朱成安已经提供充足证据材料证实从2001年与开发商签约交订金、交首期款、办理入伙、装修房屋、办理贷款、交税费、按月还贷都是朱成安一人所完成，可以说出资额是100％，故朱成安应当享有涉案房屋100％产权份额。双方分手之后，奚六妹从未参与涉案房屋购买出资和管理，一审不区分贡献大小，判决双方当事人各占二分之一产权份额，违背公平、等价有偿原则，显失公平，也损害朱成安合法配偶的夫妻共同财产权益。双方当事人分手时已口头约定涉案房屋归朱成安所有，现奚六妹拒不履行当年约定，违反诚实信用原则。五、一审程序存在严重违法。本案从立案到宣判，审理时间长达两年，远超法定审限，严重程序违法。六、朱成安与奚六妹在恋爱期间以建立婚姻关系为愿望而购买涉案房屋，应视为附义务的赠与，最终双方没有结婚应视为条件没有成就，涉案房屋应返还朱成安。综上所述，朱成安已经充分举证证实涉案房屋由朱成安单独全额出资197032.46元，涉案房屋应全部归朱成安所有。退一步来看，即使因涉案房屋存在贷款抵押的原因，导致涉案房屋登记为共同共有且无法单独更改，但双方之间不是家庭关系，也只能认定为按份共有，且购买涉案房屋的一切出资及房屋装修均是朱成安，朱成安是绝对贡献人，奚六妹的贡献是极小的，请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人奚六妹答辩称：我不同意朱成安的上诉请求及理由，认可一审判决。一、涉案房屋首期款是双方当事人共同出资，所有的票据均是记载二人的名字，故该房屋由二人共有；二、从2001年10月29日到2002年4月13日购房时已办理房产交易所需的手续（包括贷款、签保险合同、购房合同、公证、交杂费等），上述手续双方都有签名和按手印，说明房产是共有的；三、涉案房屋一直以出租所得来偿还银行贷款，有银行流水为证，奚六妹没有获得任何租金；四、涉案房屋是奚六妹和朱成安共同出资购买，因为当时双方是恋爱关系，所以无法分清购房款的支付谁多谁少。买房是为了结婚，不存在赠与问题，因为恋爱过程怕出现问题所以买房。原审第三人农商行番禺支行经本院合法传唤，未到庭发表意见和举证。朱成安于2014年9月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、位于广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑1座1梯601房屋所有权归朱成安个人所有，奚六妹立即注销涉案房屋的0856386号共有权证；2、奚六妹承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：朱成安与奚六妹于2001年8月认识并建立恋爱关系，2002年3月双方分手。2001年10月29日，广州市丽景华苑房地产有限公司（以下简称为“丽景华苑公司”）出具《发票联》一份，确认收到客户朱成安、奚六妹购买位于广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑1座1梯601的房屋（以下简称为“涉案房屋”）的订金1000元。2001年11月，朱成安与奚六妹共同向丽景华苑公司购买了涉案房屋并签订相关买卖合同。双方约定该房屋总价款共计108412元，其中75000元通过按揭贷款方式付款。2001年11月3日，丽景华苑公司出具《发票联》三份，确认收到客户朱成安、奚六妹购买涉案房屋的首期款32412元、合同鉴证费50元及合同公证费325元。2002年2月4日，丽景华苑公司通过邮寄挂号信至朱成安位于广东阳东县新洲镇上六管区岭南村地址的方式向朱成安、奚六妹发出《收房通知》，通知其二人于2002年2月8日至3月8日到丽景华苑售房部办理所购房屋的交房手续。该通知中“注意事项”注明收房时需交纳电子对讲及防盗系统500元、电视公共天线450元、物业管理维修基金1000元、装修押金400元、装修清洁费150元及3月份的物业管理费。朱成安、奚六妹作为共同借款人向广州市禺城农村信用合作社申请了楼宇按揭贷款75000元用于购买涉案房屋，并就该贷款缴纳了贷款合同公证费300元、按揭律师费300元、备案费150元、抵押房屋险911元。2002年3月22日，广州市番禺区国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《房地产他项权证》，记载涉案房屋全部抵押给广州市禺城农村信用合作社，抵押期限自2002年3月22日起至2012年3月18日止。广州市禺城农村信用合作社于2002年4月12日同向其二人发放了贷款75000元。贷款期限自2002年4月12日至2012年4月12日，还款账户户名为朱成安，账号为01×××96。2002年4月13日，丽景华苑公司出具《发票联》一份，确认收到客户朱成安、奚六妹购买涉案房屋的尾款75000元。2005年6月2日，丽景华苑公司出具《收据》（NO.030613），确认收到朱成安、奚六妹缴纳的涉案房屋土地登记费、转移登记费、工本手续费263元。2005年7月8日，朱成安、奚六妹作为纳税人，向广州市番禺区财政局缴纳了涉案房屋一手房契税1626.18元。2005年8月12日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房产的《房地产权证》（粤房地证字第C35×××14号）、《房地产权共有（用）证》（粤房地共证字第C085×××6号），登记朱成安、奚六妹两人共同共有。一审诉讼中，朱成安与奚六妹均确认按揭款已全部还清，但涉案房屋尚未办理注销抵押手续。广州农村商业银行股份有限公司番禺支行提供了一份《广州农村商业银行贷款信息查询清单》显示，涉案房屋贷款账户状态为“销户“，贷款结清日期为2012年4月12日。朱成安与奚六妹对于购房订金、首付款及按揭款等款项的出资问题存在较大的争议。朱成安主张认为，涉案房屋的购房订金1000元、首期房款32412元均是由其个人以现金方式向丽景华苑公司支付，剩下房款75000元虽然是以其和奚六妹名义共同向广州农村商业银行股份有限公司番禺支行申请贷款，但每月供款均是由其独自进行偿还。为此，朱成安提供了订金发票、首期款发票、尾款发票、其名下账号为01×××96广东农村信用合作社的存款存折以及其名下账号为01×××73广东农村信用合作社的存款存折、供款查询明细、账户历史交易明细清单及存款回执（金额分别为1000元、2000元）予以证实。奚六妹对上述除存款回执之外的证据真实性均予以确认，对存款回执则认为无法确认朱成安存入的款项用途，朱成安也多次从供款账户中提取过款项。对于朱成安的上述主张，奚六妹不予认可，认为购房订金和首期房款均是由双方共同向丽景华苑公司支付，而银行贷款则是以涉案房屋租金收益进行偿还，从朱成安提供的供款查询明细显示2002年9月22日655元、10月22日635元、12月24日623元、2003年1月22日、3月22日均有租金收益入账，金额有差异的原因是每月水电费金额不一致。朱成安对奚六妹的上述意见存在异议，主张涉案房屋实际自2010年左右才开始出租，且租金有过多次变动，后来由于奚六妹的故意捣乱在2014年6月停止了出租房屋，而且奚六妹所述上述款项是租金收益，仅是其个人猜测，租金金额应是每月一致的。另外，朱成安称涉案房屋由其向丽景华苑公司办理了收楼手续，接收房屋时向物业管理公司缴纳了电子对讲及防盗系统500元、电视公共天线450元、物业管理维修基金1000元、装修押金400元及装修清洁费150元，合计2500元，因涉案房屋是毛坯房，故其独自出资于2002年4月进行了装修及购置家私电器，除此之外其每月还向物业管理公司支付物业管理费及每年支付至少1000元以上的物业维修基金。奚六妹对朱成安的上述意见不予认可，认为在其默许下朱成安对房屋进行了装修，但仅仅是铺设地板和粘贴墙纸，且装修费用大约只有20000元左右，而且朱成安主张其对房屋进行装修没有亦未能提供相关依据证实。一审法院认为：由于朱成安、奚六妹共同购买涉案房屋时，双方对房屋的共有份额没有明确约定，因此房管部门登记其二人对涉案房屋为共同共有。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》90条规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。本案中，朱成安虽然主张涉案房屋的购房订金、首期房款均是由其个人以现金方式进行出资的，但其提供的订金发票和首期款发票是均是注明朱成安、奚六妹二人的名字，以上主张，除朱成安的自行陈述外，其未能提供充分证据证实其对上述款项进行了出资。而对于通过银行按揭贷款支付的剩余房款75000元，朱成安虽提供了存折、供款查询明细、账户历史交易明细清单及存款回执以证实其与奚六妹因购买房屋欠银行的贷款75000元（本金）已由其全部偿还，但从朱成安提供的证据来看，其供楼款均是通过以其户名的存折进行供款，而对于该存折内款项的来源是否仅来自于朱成安，则未能反映。而且，涉案房屋的部分购房款75000元是以朱成安、奚六妹共同向银行申请的按揭贷款支付的，如何归还按揭贷款的问题，只是朱成安、奚六妹之间的债权债务问题，并不涉及涉案房屋的物权。综上，因朱成安未能提供充分证据证实其为与奚六妹共同所有的上述房屋进行了全额出资，故对于朱成安的主张，一审法院不予支持，对朱成安与奚六妹共同所有的房屋应作等分原则处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》90条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年2月15日作出如下判决：一、确认位于广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑1座1梯601的房屋由朱成安、奚六妹各自享有二分之一的份额；二、驳回朱成安的其余诉讼请求。一审案件受理费9600元，由朱成安负担4800元，由奚六妹负担4800元。本院经审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。双方当事人在二审中均确认购买涉案房屋的定金及首期款均是以现金方式支付的，但对于由谁出资问题，双方有不同意见：朱成安认为全部由其出资；奚六妹则认为是其与朱成安一起给付，因为当时是恋爱关系，谁给多给少算不清。二审中，朱成安向本院提交了如下证据：1、朱成安于2017年3月22日自行制作的偿还银行按揭贷款的《统计表》，拟证明从2002年4月21日到2012年2月20日，朱成安已归还银行贷款92906.28元；2、朱成安称其于2017年3月22日从国土房管部门复印出来的涉案房屋的《商品房买卖合同》，该合同上买受人奚六妹是以朱成安的“家人”名义参与购房，合同中只写明朱成安的身份证号码，并没有写奚六妹的身份证号码，且合同附件三载明所购房屋为毛坯房，拟证明朱成安是以结婚为目的，购买涉案房屋作为婚房，是附义务的赠与行为，以及朱成安在收房后出资装修房屋的事实；3、朱成安从《人民法院案例选》中复印出的案例，拟证明法院对于与本案相同的案件均是按附义务赠与方式处理的；4、朱成安复印的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》一书的部分内容，拟证明本案应适用《物权法》。经本院组织质证，奚六妹认为：上述证据1是朱成安自行统计的，没有签名和盖章，没有意义；对证据2的真实性没有异议，当时开发商怕麻烦，所以只写了朱成安一人的身份证号码，但是买房是两人一起买的，办证也是两人一起去的，房管局也是根据合同出具房产证的；证据3、4与本案无关。本院认为，涉案房屋现登记在朱成安、奚六妹名下，为共同共有。虽然朱成安主张涉案房屋为其个人所有，但一方面，从涉案房屋的来源看，系朱成安、奚六妹共同与丽景华苑公司签订相关买卖合同，该合同中并未约定双方对涉案房屋的出资份额，亦未约定双方各自所占房屋的产权份额；另一方面，从涉案房屋的出资情况来看，虽然朱成安主张涉案房屋系其全额出资，且其中定金及首付款系以现金方式支付，奚六妹确认定金及首期款是以现金支付，但认为是其与朱成安二人共同支付，而从朱成安提交的付款凭证等证据来看，丽景华苑公司开具的收款发票中记载的客户均为朱成安、奚六妹二人，其中75000元购房款是以朱成安、奚六妹二人名义共同向银行借出并已作为购房款支付给丽景华苑公司，故现有证据并不足以证明涉案房屋的购房款均由朱成安一人支付，只能证明双方当事人共同支付了购房款，在朱成安、奚六妹目前并无家庭关系的情况下，一审法院据此对产权登记为朱成安、奚六妹二人共同共有的涉案房屋作等分处理，判决确认涉案房屋由双方当事人各占二分之一产权份额，并无明显不当。即使朱成安在一审中提供了存折、供款查询明细等证据，用以证明是其偿还了购房产生的银行贷款，但此系双方当事人对因购房而向银行贷款所形成的共同债务的履行方式，并不因此而影响涉案房屋的物权归属。朱成安主张的入伙费用、房屋装修费、电器费、相关手续费、税金等相关办证费用，均不属于涉案房屋物权的对价即购房款的范畴，上述费用的负担与涉案房屋物权的归属无关。至于朱成安上诉主张将奚六妹登记为涉案房屋的共有人是附义务的赠与问题，由于奚六妹对此不予确认，且朱成安亦未举证证明双方曾就此达成赠与协议，故朱成安此项上诉理由缺乏依据，本院不予采信。因房产登记属于相关行政部门的职能范畴，并不属于法院受理民事案件的审理范围，故朱成安认为涉案房屋的房产证中的“共同共有”是登记错误，应另循合法途径解决。朱成安二审中提交的证据材料均不属于二审新证据，亦不能证明朱成安的上诉主张，本院均不采纳。综上所述，朱成安的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由上诉人朱成安负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月九日书记员  梁少欣