吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2426民初1248号原告：杨龙革，男，1966年10月12日出生，汉族，安图县水利局职员，现住安图县。委托代理人：熊延明，安图县法律援助中心律师。委托代理人：杨晓燕，女，1969年1月1日出生，汉族，保险公司职员，现住安图县。原告：吴秀珍，女，1967年4月27日出生，汉族，公益性岗位，现住安图县。委托代理人：熊延明，安图县法律援助中心律师。委托代理人：杨晓燕，女，1969年1月1日出生，汉族，保险公司职员，现住安图县。被告：安图县诚信房地产开发有限公司。住所：安图县。法定代表人：朱东风，经理。委托代理人：王首岑，吉林岑峰律师事务所律师。被告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部经理，现住安图县。委托代理人：裴晓君，吉林岑峰律师事务所律师。委托代理人：隋跃华，吉林隋跃华律师事务所律师。原告杨龙革、吴秀珍诉被告安图县诚信房地产开发有限公司(以下简称“诚信房地产公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理，本院依法组成合议，公开开庭进行了审理。原告杨龙革、吴秀珍及其委托代理人熊延明、杨晓燕、被告诚信房地产公司委托代理人王首岑、被告陈邦来及其委托代理人裴晓君、王淑珍(后变更为隋跃华)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨龙革、吴秀珍诉称：2009年9月，诚信房地产公司开发聚福苑小区，其项目部经理陈邦来与杨龙革、吴秀珍签订了房屋拆迁产权调换协议，约定杨龙革、吴秀珍以其自有的面积为99.66平方米的营业用房调换诚信房地产公司将要开发的福聚苑小区1号楼2单元二层南侧楼下第二家92.4平方米门市房(期房)。双方约定2010年11月30日交房。协议到期后，杨龙革、吴秀珍找到陈邦来、诚信房地产公司，要求履行协议，被以种种理由推脱。2016年，杨龙革、吴秀珍发现，约定交付的门市房根本不存在，双方签订的协议已无法履行，故诉至法院，要求与诚信房地产公司、陈邦来解除协议，并要求诚信房地产公司与陈邦来连带赔偿损失596385元，包括：1.相当于92.4平方米门市房房款384569元(4162元/平方米×92.4平方米=384569元)；2.过渡期补偿费及越冬采暖补助费合计30100元，其中2009年9月至2010年11月的费用1000元(150元/月×12个月+500元/年2年-已支付的1800元=1000元)，2010年12月至2017年4月的费用按双倍赔偿为29100元［(150元/月×77个月+越冬采暖补助费500元/年×6年)×2=29100］；3.2010年12月至2017年4月期间房屋租金损失177870元(25元/平方米/月×92.4平方米×77个月=177870元)；4.评估费3846元。诚信房地产公司辩称：没有解除协议的法定事由，应继续履行房屋拆迁产权调换协议，给杨龙革、吴秀珍一层75平方米，二层按两平方米换一平方米计算，互找差价。陈邦来辩称：不同意解除协议，没有解除协议的法定事由；房租不存在，诉求租金不符合法律规定；过渡期临时安置补助费应该按协议约定履行；期房面积具有不确定性，应该继续履行房屋拆迁产权调换协议，给杨龙革、吴秀珍一层75平方米，二层按两平方米换一平方米计算，互找差价。经审理查明：安图县福聚苑小区开发前，陈邦来作为安图县第一建筑有限责任公司第二十一项目部经理，投入200万元取得了福聚苑小区的拆迁资格，因陈邦来没有房地产开发资质，挂靠诚信房地产公司，以诚信房地产公司名义对福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售。陈邦来按工程总造价的2%向诚信房地产公司交纳管理费。诚信房地产公司给陈邦来出具授权委托书，同意陈邦来根据授权，以诚信房地产公司名义负责福聚苑小区的开发建设，包括签订施工合同和处理有关事宜，其法律后果由诚信房地产公司承担。杨龙革与吴秀珍系夫妻关系。2009年9月6日，杨龙革、吴秀珍与陈邦来签订房屋拆迁产权调换(回迁安置)协议(附房屋拆迁补偿价格表)，约定杨龙革、吴秀珍以其自有的位于安图县明月镇西环北路53号、面积为99.66平方米的营业房屋实行产权调换，调换的方式为回迁安置，回迁安置的位置位于安图县福聚苑小区1#-2#楼二层南侧楼下第二家，回迁房屋面积为92.4平方米，房屋交付使用时间为2010年11月30日，过渡期临时安置补助费为每月150元，一个取暖期的越冬采暖期补助费为500元。合同签订后，诚信房地产公司已向杨龙革、吴秀珍支付三项电补偿500元、12个月的过渡期临时安置补助费1800元、一个采暖期的越冬采暖期补助费500元、营业损失等15300元，合计23200元。2011年6月，能够实际交付房屋时，陈邦来能够交付给杨龙革、吴秀珍的只有一间位于北侧第一家的75平方米的门市房，比约定回迁的房屋面积92.4平方米少17.4平方米。后双方多次协调，均未达成一致，故杨龙革、吴秀珍诉至法院，以诚信房地产公司、陈邦来无法按房屋拆迁产权调换协议约定位置、面积交付房屋导致无法实现合同目的为由，要求解除合同，由诚信房地产公司与陈邦来连带赔偿损失596385元，包括：1.相当于92.4平方米门市房房款384569元(4162元/平方米×92.4平方米=384569元)；2.过渡期临时安置补助费及越冬采暖期补助费合计30100元，其中2009年9月至2010年11月期间为1000元(150元/月×12个月+500元/年×2年-已支付的1800元=1000元)，2010年12月至2017年4月期间按双倍计算为29100元［(150元/月×77个月+500元/年×6年)×2=29100元］；3.2010年12月至2017年4月期间房屋租金损失177870元(25元/平方米/月×92.4平方米×77个月=177870元)；4.评估费3846元。案件审理过程中，杨龙革、吴秀珍申请对相应位置同等面积的房屋市场价值进行评估鉴定，经延边求是房地产估价有限公司评估：坐落于安图县福聚苑小区1#-2#楼二层南侧地段一层商业用房的单价为4162元/平方米，92.4平方米房屋评估总价为384569元，杨龙革、吴秀珍支出评估费用3846元。认定上述事实的证据有：诚信房地产公司与陈邦来签订的挂靠开发协议书及授权委托书，杨龙革与吴秀珍的结婚证复印件，杨龙革拆迁前的房屋产权证，福聚苑小区规划建筑平面图，杨龙革、吴秀珍与诚信房地产公司、陈邦来签订的房屋拆迁产权调换协议书，房屋拆迁补偿价格表，案外人袁培泰与诚信房地产公司、陈邦来签订的房屋拆迁产权调换协议书，现场照片，延边求是房地产估价有限公司评估报告。本院认为：安图县福聚苑小区系陈邦来挂靠诚信房地产公司进行开发建设，陈邦来作为实际开发人，以诚信房地产公司名义与杨龙革、吴秀珍签订房屋拆迁产权调换协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应按约定履行。陈邦来系挂靠诚信房地产公司对福聚苑小区进行开发，是实际开发人，而诚信房地产公司在授权委托书中同意陈邦来开发行为的法律后果由其承担，故诚信房地产公司应与陈邦来对违约行为产生的结果应承担连带责任。房屋拆迁产权调换协议中约定回迁位置为安图县福聚苑小区1#-2#楼二层南侧楼下第二家，回迁房屋面积为92.4平方米，现在，安图诚信房地产公司、陈邦来并不能按约定的位置和面积，向杨龙革、吴秀珍交付房屋，已构成违约，导致无法实现合同目的，故杨龙革、吴秀珍要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因诚信房地产公司、陈邦来违约导致无法实现合同目的，故杨龙革、吴秀珍要求按应回迁房屋现有价值赔偿384569元的诉讼请求，本院予以支持。因按现有房屋价值赔偿，已经考虑了自应取得房屋之日起至今房屋升值的损失，而房屋租金不是取得房屋后一定能够获得的利益，故对杨龙革、吴秀珍主张赔偿房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。对杨龙革、吴秀珍要求赔偿过渡期临时安置补助费和越冬采暖期补助费的诉讼请求，对合理部分本院予以支持，诚信房地产公司、陈邦来应按协议约定向杨龙革、吴秀珍支付2010年9月6日至判决生效之日的过渡期临时安置补助费、越冬采暖期补助费，杨龙革、吴秀珍主张双倍给付2010年12月至2017年4月期间的过渡期临时安置补助费及越冬采暖期补助费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。诚信房地产公司、陈邦来主张签订房屋拆迁产权调换协议时，图纸中设计的回迁门市房只有两户，现有的北侧第一间门市房即是签订协议时约定的房屋，但从杨龙革、吴秀珍与陈邦来签订的房屋拆迁产权调换协议(回迁位置表述为“位于安图县福聚苑小区1#-2#楼二层南侧楼下第二家”)及陈邦来与另一回迁户袁裴泰签订的房屋拆迁产权调换协议(回迁位置表述为“位于安图县福聚苑小区1#-2#楼二层北侧楼第二家”)对回迁位置的表述可以看出，相应位置回迁的门市房至少为四户，而不是只有两户，且陈邦来提供的图纸不足以证明签订协议时约定安置给杨龙革、吴秀珍的房屋即是现有的北侧第一间门市房，另该房屋面积仅为75平方米，与协议约定的92.4平方米相差17.4平方米，面积误差比远远超出相关法律规定的百分之三，故本院对诚信房地产公司、陈邦来的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨龙革、吴秀珍与被告安图县诚信房地产开发有限公司、陈邦来签订的《房屋拆迁产权调换协议》；二、被告安图县诚信房地产开发有限公司、陈邦来于本判决生效之日立即赔偿原告杨龙革、吴秀珍384569元，并给付杨龙革、吴秀珍自2010年9月6日起至本判决生效之日的越冬采暖期补助费(按每年500元计算)、过渡期临时安置补助费(按每月150元计算)；三、驳回原告杨龙革、吴秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7060元，鉴定费3846元，保全费3020元，合计13926元，由被告安图县诚信房地产开发有限公司、陈邦来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 李 丽审判员 杨均良审判员 胡征光二〇一七年五月二日书记员 王雯宇