江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2022号原告：江苏同力恒通物业管理有限公司，住所地在本市徐州经济技术开发区洞山路5号。法定代表人：刘道臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李学宽，该公司副总经理。被告：高杰。委托诉讼代理人（系高杰表妹）：魏灿灿。原告江苏同力恒通物业管理有限公司（以下简称同力恒通公司）诉被告高杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告同力恒通公司的委托代理人李学宽、被告高杰的委托诉讼代理人魏灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同力恒通公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业费5206.45元。事实和理由：2011年6月18日，我公司和徐州中铁房地产开发有限公司签订了龙域花园（北区）前期物业服务合同（中铁未来城），约定由我公司为该小区提供物业服务。被告居住在该小区10#-1-701室房屋建筑面积181.79平方米，我公司按照合同约定为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。而被告拖欠自2013年12月14日至2015年12月10日期间的物业服务费5206.45元。我公司曾多次催缴，被告拒不支付。被告高杰辩称，原告未能履行前期物业服务合同内容及约定的义务，因此我拒绝交纳物业费；原告从2011年12月10日起至2015年12月10日从未给业主所交物业费开具发票，存在偷税漏税嫌疑；原告未向业主公布物业服务费用的收支情况，侵害了业主的知情权；小区楼房的单元门整日开启，无人巡查，已有多个业主丢失物品，单元对讲系统损坏，无人维修；电梯超过维修保养期限，噪音大；消防栓无人定期巡查，存在安全隐患；小区杂草丛生、设备损坏、管理混乱、人员闲散、门岗形同虚设，原告对业主反映的问题置若罔闻、敷衍了事。经审理查明，2011年6月18日，徐州中铁房地产开发有限公司（甲方）和徐州市恒通物业管理有限公司（乙方）签订龙域花园（北区）前期物业服务合同，合同约定：由乙方为龙域花园（北区）提供前期物业管理服务事宜，期限自2012年11月29日至2015年12月10日；服务内容与质量在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业管理服务的组织计划和管理，物业共用设施设备承接、验收和管理，共用部位的维修、养护和管理，业主上房和入住管理，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的管理，公共附属物的接收、保养和安全性、功能性维护，公共绿地和绿化的接收、养护，清洁管理与服务（物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通）、业主装饰、装修管理，车位停放和车辆进出管理、物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准，即普通住宅小区物业管理服务等级标准（中物协[2004]1号）一级标准；小区房屋及共用设施设备的日常维修保养服务，乙方应按约定的保养计划及实施方案进行；物业服务费用由业主和物业使用人按其拥有物业或甲方移交物业的建筑面积交纳，高层、小高层住宅1.20元/月/平方米，商业物业2.00元/月/平方米；业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主应及时书面告知乙方，在物业使用人违反交费约定的情况下，业主负连带交纳责任；物业服务费用依据《江苏省物业服务收费管理办法》相关规定，业主或物业使用人在约定交费的具体时间内履行交纳义务；已销售未入住的物业，按物业管理费收费标准的70%向业主收取；乙方按照购房合同中约定上房之日计收物管费和其他费用；地上停车位，车位使用人应按露天车位100元/个/月的标准向乙方交纳，乙方从停车费中按露天车位30元/个/月的标准提取停车管理服务费用于停车场的管理服务支出；地下车库已售出的车位，乙方有权向业主和物业使用人收取停车管理服务费用，用于地下停车管理服务费用支出；未售出的车位，乙方无偿看管；外来车辆临时停放，1小时内不收费，超过1小时的加收2元/辆，累计最高不超过20元/辆（24小时内）；乙方的总体管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按所收取物业管理5%的标准向甲方、业主支付违约金（甲方与业主按实际交纳物业费比例分配）；甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给乙方、业主造成的损失；乙方违反本合同中物业服务费收取约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；合同期限内若乙方物业管理服务达不到合同约定的标准，或全体业主满意率低于60%时，甲方有权解除合同，自解除合同通知到达时生效，移交手续在三日内办理完毕。合同双方当事人还就前期物业管理服务质量目标、物业的经营与管理、承接与验收、使用与维护、违约责任及其他事项进行了约定。2011年11月，徐州市恒通物业管理有限公司开始为龙域花园（北区）提供物业管理服务。2015年12月10日，徐州市恒通物业管理有限公司终止为龙域花园（北区）提供物业管理服务。被告高杰系该小区10#-1-701室房屋所有权人，房屋建筑面积181.79平方米。2012年12月6日被告办理上房手续，其尚欠原告2013年12月14日至2015年12月10日期间的物业服务费181.79平方米×1.20元/月/平方米×（24个月-4天）≈5206元。另查明，原告同力恒通公司在为龙域花园（北区）提供物业管理服务期间，存在小区单元门时常处于未关闭状态、垃圾和绿化带内杂草清理不及时、公共设施损坏不予维修或维修不及时、安保人员怠于履行巡逻和防范义务等服务质量问题。又查明，2015年11月，徐州市恒通物业管理有限公司经工商行政管理机关核准变更登记名称为江苏同力恒通物业管理有限公司。本院认为，2011年6月18日徐州中铁房地产开发有限公司与徐州市恒通物业管理有限公司签订的龙域花园（北区）前期物业管理服务合同合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告同力恒通公司具有从事物业管理服务的资质，为龙域花园（北区）提供了物业管理服务，被告高杰为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告同力恒通公司在为龙域花园（北区）提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）一级项目内容与标准及合同约定提供物业管理服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。故本案物业服务费应作相应调整，又因被告办理上房手续后未入住使用房屋，故被告应向原告交纳物业服务费[5206元-（1.20元/月/平方米×181.79平方米×12个月×30%）]×90%×70%≈2785元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告高杰应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏同力恒通物业管理有限公司物业服务费用2785元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏同力恒通物业管理有限公司负担10元、被告高杰负担15元（原告已预交，被告高杰应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年五月二十四日书记员  于淼