河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0184民初2311号 原告：祖丙须，男，1946年11月6日生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：王旭，河北金耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨月娟，河北金耀律师事务所律师。 被告：路建辉，男，1972年4月13日生，汉族，住新乐市。 委托诉讼代理人：孟维顺，河北国澳律师事务所律师。 第三人：齐振庆，男，1965年1月12日生，汉族，住河北省新乐市市区。 原告祖丙须与被告路建辉、第三人齐振庆案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祖丙须及其委托诉讼代理人王旭、杨月娟、被告路建辉及其委托诉讼代理人孟维顺到庭参加诉讼。第三人齐振庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祖丙须向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的新乐市新北街（巷）98号房产的强制执行，并解除对房产的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年6月1日，第三人购买了郭建华位于新乐市，2012年4月15日第三人将上述房产出售给原告。原告支付了购房款，第三人将涉案房产交付给了原告并由原告占有、出租、管理至今。原告与第三人签订的《房屋买卖协议》是双方真实的意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，第三人应当协助原告办理产权过户登记。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。被告系执行案件的申请人，第三人系执行案件的被申请人之一，被告作为执行申请人向本院提出申请，要求对原告所有的新乐市予以强制执行。本院作出（2016）冀0184财保74-1号民事裁定书查封了该房产。2016年12月9日作出（2016）冀0184执1216号执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖该房产。原告依法向新乐市人民法院提出执行异议，并提供购房依据等相关证据要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年6月12日本院作出（2018）冀执异51号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在十五日内人民法院另案提起诉讼。综上，涉案房屋属原告所有，法院查封、拍卖该房屋不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告路建辉辩称,1.本案涉案房屋至今仍登记在第三人名下，第三人属于涉案不动产权利人，因此，原告与第三人之间买卖合同是否合法有效，原告均不能据此对房屋主张所有权。2.即使原告与第三人之间合同合法有效，原告自2012年4月15日签订房屋买卖合同至今已有六年多的时间，原告应当及时办理而没有办理房屋过户手续，原告主观上存在过错。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 第三人齐振庆经本院依法送达起诉状副本及应诉通知书后，在法定期限内未答辩。 本院经审理认定事实如下：路建辉与齐振庆、齐月龙民间借贷纠纷一案，本院作出了（2016）冀0184民初1674号民事判决书，判决齐振庆、齐月龙于判决生效后十日内共同偿还原告借款75万元及利息。该判决于2016年10月10日发生法律效力。在执行该判决书过程中，本院于2018年4月23日作出了（2017）冀0184执1216号执行裁定书，裁定查封齐振庆名下位于新乐市房产。后祖丙须提出书面异议，要求裁定中止（2017）冀0184执1216号执行裁定书，本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条等相关法律的规定，裁定驳回祖丙须的异议请求。 原告在庭审中陈述，2003年6月1日，齐振庆、孙领凤购买了郭建华的位于新乐市（以下简称涉案房产），双方签订了房屋买卖协议。2012年4月15日，原告购买齐振庆、孙领凤的涉案房产，双方签订了房屋买卖协议。原告分两次支付房款35万元，齐振庆、孙领凤向原告出具了收款条，并将涉案房屋土地使用证原件及其购房合同原件一并交给原告。后齐振庆将其与郭建华的房屋买卖协议原件交给原告。原告提交长寿街道办事处出具证明一份及缴纳水、电、暖费票据，证明原告在涉案房屋长期居住。同时还提供原告和齐振庆房屋买卖合同的证明人李英民出具证明一份，证明齐振庆、孙领凤于2012年将涉案房屋卖给了原告。至于为何没有办理过户手续，原告称因其向齐振庆要房产证时，齐振庆说没有，后来齐振庆将其与郭建华的房屋买卖协议交付给原告。并且涉案房屋的土地性质为拨用宅基地性质，不能办理落宗，也无法办理过户手续。 原告提供了涉案房屋土地使用证。土地使用证登记的土地使用者为郭建华，土地所有者为东长寿村委会，使用权类型为拨用宅基地。被告提交了涉案房屋他项权证，房屋他项权人为中国农业银行新乐市支行，房屋所有权人为齐振庆，权利类型为抵押，设定日期为2003年12月26日-2018年12月25日。 另外，2018年8月27日中国农业银行股份有限公司新乐市支行向本院提出就涉案房屋的优先受偿权，并提出：银行于2003年12月26日向齐振庆发放个人房屋按揭贷款19万元，用齐振庆本人名下位于新乐市新乐市房产作抵押（房产证号：新乐市房权证市区第**）。 以上事实有新乐市人民法院的（2016）冀0184民初1674号民事判决书、房屋买卖协议、土地使用证、房产证复印件、收到条、电费小票、证明及本案的庭审笔录等在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”。本案原告申请执行异议之诉，应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证证明。 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”基于物权变动登记生效和公示公信原则，设立或者转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。本案中原告与第三人之间的房屋买卖协议约定只在其内部产生债权债务关系，而未实际发生物权变动的效果，故齐振庆仍为新乐市房屋的所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告提供收到条证及水、电暖等票据以证实其在本院查封之前已经支付了房屋全部价款，并合法占有该不动产。原告陈述其未办理过户登记手续的原因是涉案房屋的土地性质为拨用宅基地性质，不能办理落宗，非自身原因所致。本院认为，原告在明知涉案房屋的土地性质为东长寿村委会的拨用宅基地的情况下，作为何家庄村村民的原告仍与第三人签订的房屋买卖合同为无效合同。因为房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地使用权是集体组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。原告提供的证据及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不得以此对抗善意的申请执行人，其不能阻却执行。因此对于原告要求停止对新乐市产的查封的诉讼请求，本院不予支持。 第三人齐振庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告祖丙须的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告祖丙须负担。 如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费80元，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据或转账凭证复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 刘        芳 人民陪审员 曹强人民陪审员安文翠 二〇一八年十二月十八日 书 记 员 王        婷