山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1312民初2181号原告：王某，男，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：赵东升，山东合清律师事务所律师。被告临沂市某文化信息服务有限公司，住所地：河东区。法定代表人：张某某，总经理。委托诉讼代理人：王乐葆，山东福海律师事务所律师。原告王某与被告临沂市某文化信息服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人赵东升，被告临沂市某文化信息服务有限公司委托诉讼代理人王乐葆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告之间的租赁合同关系；2.判令被告退还原告租赁费71750元；3.判令被告支付原告违约金和赔偿原告损失50000元；4.诉讼费由被告负担。事实及理由：原告因经营“轮滑”项目，承租被告商铺作为场地，双方于2014年8月13日签订《租赁合同》，就租赁位置、期限、租赁费用、权利义务、违约责任等作了约定。但被告租赁原告的商铺漏雨严重，房屋质量存在严重问题。其中仅2015年8月8日漏雨导致原告租赁场地被雨水浸泡，停业22天。租赁期间，该商铺一直漏雨严重，每次漏雨被告均不能及时修复。且每次雨雪天气，因房子存在安全隐患、消防整顿等，原告经常被迫停业。2016年6月10日，被告房屋主体依然漏雨，原告租赁场地又被雨水浸泡，设施受损严重，被告区一直拒绝修复，原告已经无法经营。2016年6月23日，原告租赁场地再次被雨水浸泡。原告认为，原告出租给被告的商铺根本无法正常使用，不但不能达到租赁目的还给原告造成巨大经济损失，为此原告诉至法院，要求支持上述诉讼请求。临沂市某文化信息服务有限公司辩称，原告所诉与事实不符，被告没有相关的违约行为，原告应当继续履行与被告签订的租赁合同，原告请求返还租赁费、赔偿违约金，没有事实及合同依据，原告在经营期间的确出现过两次房屋漏水的行为，但漏水现象比较轻微，被告都是在漏水之后一到二日内修复并没有原告所诉称的拒绝修复的行为，也没有造成原告的损失。被告于2016年7月22日向原告发出通知要求其继续开门营业，但原告一直没有自行经营，现经营场所由被告代为管理，仍然可以正常经营，因此原告应当依合同的约定继续经营至租赁合同到期。鉴于原告存在的违约行为，被告保留向原告主张合同违约金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.原、被告双方于2014年8月13日签订租赁合同一份，证明原、被告双方存在租赁合同关系，同时合同约定了租金的支付方式和合同双方的权利义务等；2.照片一宗，原告主张该照片能够证明的租赁场地物品多次因房屋漏雨受损严重，被告认为该照片仅能看出房屋存在渗水现象，本院认为该组照片能够证明涉案租赁房屋存在漏水现象。3.录像材料一宗，原告认为被告房屋存在多次漏雨的情形，被告出租的房屋因漏雨根本无法使用。被告认为曾经有过两次轻微的漏水，但已经修复，原告也能正常的经营。合同签订是在2014年8月，经营期间的两次漏水不足以构成被告严重违约，达不到解除合同的条件，现在经营场所仍然能正常使用和经营。因双方均认可房屋存在漏水现象，本院对该组录像证据予以采信；4.录音一份，原告认为该录音证明了其已支付被告租金42万元，被告扣留原告轮滑鞋等经营物品，并强行收回占用出租给原告的经营场地。被告认为录音属于偷录行为不应当作为证据使用且录音双方为原告与于某某、于某江之间的录音，他们并不是公司的法人代表，个人的行为不代表公司。该录音只涉及原告预违约取回轮滑设施提前解除租赁合同，由于被告认为应当继续履行合同才发生的口角之争。从内容看也证明了在漏雨之后被告已经将房屋修缮。原告的口述“下雨淹到地板“没有得到确认，不能证明原告存在严重违约足以解除合同的条件。上述录音双方对录音内容的真实性均未否认，本院对录音的内容予以参考。对被告提交的1.2016年7月22日，当时交给原告正常营业的的通知。被告认为该通知证明原告不正常经营，被告有权收回营业场所。原告认为该通知不能证明被告要证明的问题，首先通知系被告单方制作并没有交给原告。第二、该通知内容与事实也不符。通知所说的期间并未无人营业状态，事实上原告仍然开门只是地板损害，无法正常经营。在此期间原告一直协调被告修复房屋及设施，但被告先是拖延修复时间，后是拒绝导致原告虽然是开门营业，但无法正常经营。本院认为该通知可以证明被告存在想收回营业场所和解除合同的意向。经原告王某申请，本院依法委托鉴定机构对原告主张房屋的装饰装修及设施等资产进行评估。经评估，其资产明细表列明共计22项合计价值为113385元。为此原告垫付评估费3000元。原告对评估报告意见为：该报告证明了因被告出租的房屋漏雨导致原告装饰及设施损失113385元。被告的质证意见为，鉴定意见是一个价值评估鉴定而不是本案的原告所诉的因漏雨造成的装修设施损坏的评估。按照合同约定该鉴定中相关的装修及设施，双方解除合同，原告可以将带走的带走。但是应原告是违约解除合同，应支付合同约定的违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原、被告双方于2014年8月13日签订租赁合同一份，合同约定，原告租赁被告位于某购物中心三层的场地经营轮滑，租赁期限为三年，即从2014年10月13日至2017年10月12日，每年的租赁费为210000元，支付方式为每年度支付一次，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了2014年10月13日至2016年10月12日的房租42万元，原告对房屋进行装修后营业，后因房屋存在漏雨现象原告无法经营，与被告协商未果原告于2016年7月5日诉至法院，要求解除双方的合同，并要求被告返还房租、赔偿损失。2、2016年7月22日，被告向原告发送通知，要求原告于2016年7月23日前开门营业，如未按期开门营业，将于2016年7月24日开门接管，并保留追究原告30万违约金的责任。3.本院委托鉴定机构鉴定，原告王某的装修装饰装修及设施等资产进行评估。经评估，其资产明细表列明共计22项合计价值为113385元，为此，原告支出鉴定费3000元。本院认为，双方主要争议焦点为：1.原、被告双方签订的租赁合同是否符合解除条件，应从何时解除，双方在合同中谁存在违约；2.原告的损失是否应由被告赔偿，损失如何确定；关于争议焦点1、根据庭审中原告提供的证据和原被告双方的陈述，可以看出被告租赁给原告使用的场所多次存在漏雨的现象，导致原告不能正常使用该场所进行经营，不能达到合同的目的。被告将存在漏雨现象的场所交付给原告使用导致原告不能正常经营，被告作为出租方应视其违约在先。原告于2016年7月5日向本院要求解除通被告的合同，被告也于2016年7月22日向原告发送通知，要求原告于2016年7月23日前开门营业，如未按期开门营业，将于2016年7月24日开门接管，也应视为被告向原告要求解除合同意思表示。故本院认为原、被告之间的租赁合同于2016年7月24日已经解除，剩余房租（210000元/365天*80天=46027元），被告应当返还原告。关于争议焦点2，原告的损失是否应由被告赔偿。被告抗辩称其无过错不应赔偿。本院认为，因已经确定被告违约。原告的损失应由被告予以赔偿。对于原告损失的确定，因原告要求评估的是装饰装修及设施价值，不能全部作为损失来计算，其中某某牌轮滑鞋127双、某某音响2个、功放机一个、调音台一个、组装电脑一台、某某牌立式冰柜一个、某某空调一台、某尔空调一台、铁质条凳4个、风扇5个，以上物品属原告所有且属于可移动物，原告可自行搬离，不能计入原告的损失，扣除上述物品，原告装饰装修及不可拆除的设施应视为原告的损失，总计价值87165元。综上所述，本院对原告要求解除租赁合同及返还租赁费的主张予以支持，对原告要求被告赔偿损失的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：解除原、被告之间于2014年8月13日签订租赁合同。被告临沂市某文化信息服务有限公司于被判决生效后十日内返还原告王某租赁费46027元；被告临沂市某文化信息服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王某损失87165元。某某牌轮滑鞋127双、某某音响2个、功放机一个、调音台一个、组装电脑一台、某某牌立式冰柜一个、某某空调一台、某尔空调一台、铁质条凳4个、风扇5个，原告自行搬离。驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2735元，鉴定费3000元，由被告临沂市某文化信息服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  闫正堂审 判 员  张元民人民陪审员  李振波二〇一七年五月五日书 记 员  孙甲义