广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1432号原告（反诉被告）：中山高平工业区建设发展有限公司，住所地广东省中山市三角镇。法定代表人：吴有森,职务总经理。委托诉讼代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国康，广东金丰华律师事务所律师。原告（反诉被告）：中山市三角镇房地产开发公司，住所地广东省中山市三角镇。法定代表人：梁智敏，职务总经理。委托诉讼代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国康，广东金丰华律师事务所律师。被告（反诉原告）：何建华，男，1967年3月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：薛湛和。被告（反诉原告）：梁坚源，男，1966年1月23日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：薛湛和。被告三（反诉原告）：广东万嘉达建筑钢结构工程有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：何建华。委托诉讼代理人：薛湛和。原告中山高平工业区建设发展有限公司（以下简称高平公司）、中山市三角镇房地产开发公司（以下简称三角房地产公司）诉被告何建华、梁坚源、广东万嘉达建筑钢结构工程有限公司（以下简称万嘉达公司）及被告何建华、梁坚源、万嘉达公司反诉原告高平公司、三角房地产公司建设用地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高平公司、三角房地产公司委托诉讼代理人潘国康，被告何建华及三被告委托诉讼代理人薛湛和均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高平公司、三角房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告高平公司支付土地价款955701元及利息1103834.66元（利息依照月利率千分之七点五自2005年1月1日起暂计至2017年12月31止）；2.确认原告无需向被告履行《合同书》中将未办证的24.9862亩土地的交付及办理过户手续的义务。事实和理由：原告与被告何建华、梁坚源于2003年2月28日签订《合同书》购买工业用地，后被告何建华、梁坚源以被告万嘉达公司的名义于2003年3月3日与原告再次签订《合司书》购买工业用地，上述两份《合同书》购买土地共118亩（以实际办证面积计算）。原告依约交付95.2541亩土地并办理土地权属证书给被告，但被告至今未能清偿拖欠土地款及利息，现因被告迟延行为导致剩余24.9862亩无法办理土地权属证书。原告为维护其合法权益，依法起诉至法院。此外，原告高平公司、三角房地产公司在被告何建华、梁坚源、万嘉达公司提起反诉后变更其诉讼请求为：1.判令被告何建华立即向原告高平公司支付土地价款1155701元及利息1343502.41元（利息依照月利率千分之七点五自2005年1月1日起暂计至2017年11月30止）；2.被告梁坚源对上述债务中的1155701元部分承担连带清偿责任；3.判令被告万嘉达公司对上述债务中的7015元承担连带清偿责任；4.原告无需向被告履行90亩土地《合同书》中未办证的24.9862亩土地的交付及过户手续的义务；5.确认原告与何建华签订的30.8415亩土地《合同书》无效。事实和理由方面变更如下：一、原、被告一共签订三份《合同书》，分别交易面积为90亩、28亩、30.8415亩的三块土地。因被告何建华为被告万嘉达公司的股东、法定代表人及实际控制人，其个人资产与万嘉达公司财产混同，且土地款支付的由被告何建华操作，其用不同账号向原告汇入购地款项。其后经被告何建华指示，原告已经将案涉部分土地办理至被告何建华名下，而被告何建华亦于2017年12月12日签名确认欠款，因此被告何建华应当对本次所有欠款均承担清偿责任。被告梁坚源和被告万嘉达公司应分别在其所欠款项范围内承担清偿责任。二、对于被告何建华反诉主张履行30.8415亩土地的《合同书》，其为该《合同书》已经付的200000元不应在本案作为90亩和28亩两份《合同书》的已付款项，故原告将200000元扣减，重新明确本诉请求所涉90亩和28亩两份《合同书》的拖欠款项。另根据《中华人民共和国土地管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，原告至今未能依法取得30.8415亩土地权属证书，该《合同书》应认定为无效合同。被告何建华、万嘉达公司针对本诉答辩称，一、不同意支付原告主张的款项，因原告没有按合同要求完成“五通一平”工作，且没有按照《合同书》约定在三个月内办理好90亩地的土地使用证过户手续。此外，被告何建华、万嘉达公司已提前支付国土的办证费用，而按合同的要求，剩余费用还没有到付款时间，故被告何建华、万嘉达公司无须支付，更无须承担利息，亦不需要承担连带清偿责任。二、对于没有办证的24亩土地，被告梁坚源已支付280000元，但是现在仍未办理产权证，所以案涉债务中被告梁坚源不需要承担连带清偿责任。如果要求被告梁坚源承担连带清偿责任，则必须把24亩土地的产权证办好，原告才能要求被告何建华、梁坚源支付余款。三、被告万嘉达公司同意对原告主张的7015元承担连带责任。四、对于未办证的24.98562亩地，该土地实际是被告梁坚源本人拥有，且其已经支付了1280000元购地款，原告应继续履行合同义务，并将产权证办理至被告梁坚源名下。五、不同意确认30.8415亩土地的《合同书》无效。原告已按《合同书》约定收取了200000元的定金，该《合同书》依法有效，要求原告继续履行。被告梁坚源针对本诉答辩称，因为原告违反了三方在2003年2月18日签订的《合同书》的约定，直到现在还没有为被告梁坚源的土地办理相关的土地使用权证，因此，应认定原告违约。此外，根据《合同书》第三条第1款第2点的约定，原告高平公司于合同签订之日起三个月内负责办理土地使用证和办理土地抵押贷款手续，完成土地抵押贷款，被告梁坚源取得银行贷款的同时付清余款。所以，在原告高平公司没有为被告梁坚源办理完成案涉土地使用权证的情况下，被告梁坚源不应该支付购地余款，也不构成违约，更不应该支付相关的逾期利息。被告何建华、梁坚源、万嘉达公司另于答辩期间向本院提起反诉，反诉请求：1.被告无需向原告支付剩余土地价款利息1103834.66元；2.确认原告需向被告履行《合同书》中为24.9862亩土地办理土地使用证的义务；3.要求原告将中府国用(2003)第***号土地使用人由被告何建华变更为被告万嘉达公司；4.要求原告履行办理第三份《合同书》中30.145亩土地的使用证义务；5.原告承担本案诉讼费用；6.原告履行两份《合同中》将案涉土地“五通一平”的义务；7.原告负责协调整城市总体规划，使案涉土地不能显示用途为绿化用地，并恢复该地块用途为工业用地性质，以使该用地符合“三规”合一（城市总体规划、土地土地利规划、控制性详细规划）的要求，保证该项目正常建设及投产。反诉事实和理由：一、被告已按合同支付了原告两份《合同书》的首期款1000000元及500000元，但原告未按《合同书》中的第三条的约定于合同签订之日起三个月内负责办理土地使用证和办理土地抵押贷款手续的义务，致使并未全部办理完毕案涉所有土地的使用权证，也未按合同完成“五通一平”工程并交付给被告使用，原告存在违约行为，被告无须支付土地剩余价款及利息。此外，被告已提前支付3610000元土地款给原告用作118亩土地办理使用权证的所需费用。二、原告正准备对已经和被告签合同的24.9862亩土地进行开发使用，并张贴“此地块属三角镇政府开发使用”的告示牌，可见该土地是有能力办理土地权属证书，故请求法院判令原告继续履行合同，办理土地使用证给被告。三、原告没有按照合同约定将土地完成“五通一平”后交付给被告，实际交付的场地标高要低于路面将近1米，也没有排污、排水等设施。四、被告到国土、规划有关部门查询得知，案涉地块的总体规划是绿地，不符合工业开发的条件，请求法院判令原告在6个月内将该地块土地规划调整为工业用地，并确保土地上的在建工程能够总体竣工验收及投入使用。到目前为止，被告己办理好部分地块的报建手续，且已完成打桩作业，但在得知土地不符合规划条件后，被迫停工，造成巨大的经济损失，被告保留向原告追偿的权利。本案第四次庭审过程中，被告何建华、梁坚源、万嘉达公司向本院申请撤回第7项反诉请求。原告高平公司、三角房地产公司针对被告何建华、梁坚源、万嘉达公司提起的反诉答辩称，一、对于被告的第1项反诉请求，因被告签订合同之后，一直未清偿全部购地款，故应当向原告支付相应的利息。二、对于被告的第3项反诉请求，原告为被告何建华办理土地使用证的时间为2003年及2006年，被告梁坚源及万嘉达公司一直未对将土地证办理至被告何建华名下提出异议，直至2018年4月23日才提起反诉，要求原告将土地办理至其名下，已明显超过了法定的诉讼时效，法院不应支持。三、对于被告的第2项及第4项反诉请求，由于土地的权属人并非原告，故被告的该项反诉请求已无法实际履行。四、对于被告的第5项反诉请求请求，原告认为诉讼费用应由法院依法判决；五、对于被告的第6、7项反诉请求，依据原告提供的证据，被告何建华已经办理了建设施工许可证，足以证明相应的土地符合“五通一平”及城市规划的条件。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2003年2月18日，原告高平公司、三角房地产公司与被告何建华签订《合同书》一份，约定原告高平公司向被告何建华、梁坚源转让位于中山市内的90亩（以实测为准）工业用地，土地转让费标准为70000元／亩，总额为6300000元。上述《合同书》第三条对付款方式作如下约定：1.被告何建华、梁坚源于合同签订之日起十五天内支付原告高平公司1000000元；2.原告高平公司于合同签订之日起三个月内负责办理土地使用证及办理土地抵押贷款手续，完成土地抵押贷款后，被告何建华、梁坚源取得银行贷款的同时付清余款；3.如被告何建华、梁坚源逾期支付上述款项，则须以欠款金额为基数按7.5‰／月的标准计付滞纳金。上述《合同书》第五条对“五通一平”工程约定如下：1.被告何建华、梁坚源投产之前，原告高平公司在被告何建华、梁坚源工厂围墙边负责安装好自来水管道，保证被告何建华、梁坚源的生产和生活用水；2.被告何建华、梁坚源在建设初期，原告高平公司将按其需要提供临时用电，被告何建华、梁坚源全面投产后，根据其用电需要，原告高平公司提供工业用电接口到被告何建华、梁坚源用地边；3.原告高平公司满足被告何建华、梁坚源运输的四周道路工程；4.原告高平公司提供充足的电话容量；5.原告高平公司提供被告何建华、梁坚源的排水及排污管按总体规划的要求铺设；6.原告的填土标高以所处工业区总体规划为准，不低于周边道路标高。上述《合同书》另约定如下事宜：1.原告高平公司协助被告何建华、梁坚源办理本项目的立项以及各种批文、证件，但如因政策原因致使牌证不能办妥，而被告何建华、梁坚源需退地时，原告高平公司退还被告何建华、梁坚源已支付的所有费用；2原告高平公司按规划要求负责被告何建华、梁坚源工厂围墙外的道路（包括人行道和按规划要求的上下水、路灯以及其绿化工程），被告何建华、梁坚源负责其工厂围墙内的道路及其绿化工程；3.在原告高平公司未把国有土地使用证交付被告何建华、梁坚源使用前，被告何建华、梁坚源不得转让所购土地；4.被告何建华、梁坚源购地面积以实际测量为准，作为办理国有土地使用证的依据，土地计价以国有土地使用证面积为准；5.原告高平公司提供给被告何建华、梁坚源的土地使用权属证明及批文号是真实有效合法的，被告何建华、梁坚源不承担由此引起的权属纠纷。原告高平公司、三角房地产公司，被告何建华均在上述《合同书》上盖章或签名确认；被告梁坚源虽并未在上述《合同书》上签名，但原、被告双方均对被告梁坚源以购买人的身份联同被告何建华共同作为《合同书》购买方的事实并无异议。上述《合同书》签订后，原、被告双方均确认被告何建华、梁坚源已支付购地款3410000元，其中被告梁坚源付款金额为1280000元，被告何建华付款金额为2130000元。原告高平公司、三角房地产公司收到上述款项后，于2003年12月31日将其中的44.1498亩土地办理至被告何建华名下【土地证号为：中府国用（2003）第***号】，土地用途为工业。2014年12月17日，原告高平公司、三角房地产公司再将其中的21亩土地办理至被告何建华名下【土地证号为：中府国用（2004）第***号】，土地用途为工业。故，上述《合同书》中所约定的90亩工业用地，原告高平公司、三角房地产公司已将其中65.1498亩（44.1498亩+21亩）的土地使用权办理至被告何建华名下，所产生的土地转让款应为4560486元（65.1498亩×70000元/亩），被告何建华、梁坚源尚欠1150486元（4560486元-3410000元）土地转让款。被告何建华、梁坚源反诉称由于两原告并未依《合同书》约定将剩余的24.8502亩（90亩-65.1498亩）工业用地过户至被告梁坚源名下，故两原告要求被告何建华、梁坚源支付上述1150486元并无依据。此外，被告何建华、梁坚源辩称其在2003年2月18日《合同书》共同向两原告购买的90亩土地中，其内部确认其中65.1498亩办理至被告何建华名下，24.8502亩办理至被告梁坚源名下，且被告何建华、梁坚源反诉要求两原告继续履行上述《合同书》，将24.8502亩工业用地办理至被告梁坚源名下。原告高平公司、三角房地产公司诉称，对于剩余的24.8502亩土地，因其截至本案法庭辩论结束之时仍未取得相应的土地使用权，故对于该24.8502亩土地的转让事宜已无法依2003年2月18日《合同书》的约定履行。庭审中，原、被告双方均未能提交相应的证据证明截至本案审理终结之时两原告已取得剩余24.8502亩工业用地的使用权。被告何建华、梁坚源另在庭审中明确如两原告无法将上述24.8502亩工业用地办理至被告梁坚源名下，则对于已办理至被告何建华名下的65.1498亩工业用地，由其自行处理，不要求本院在本案中进行分割。另查明，2003年3月3日，原告高平公司、三角房地产公司与被告万嘉达公司签订《合同书》一份，约定原告高平公司向被告万嘉达公司转让位于中山市内的28亩（以实测为准）工业用地，土地转让费标准为50000元／亩，按28亩的面积计算，总额为1400000元。上述《合同书》第三条对付款方式作如下约定：1.被告万嘉达公司于合同签订之日起十五天内支付原告高平公司500000元；2.原告高平公司于合同签订之日起三个月内负责办理土地使用证，原告高平公司将土地使用证交付给被告万嘉达公司之日起，被告万嘉达公司在一年内分三期付清余款；3.如被告万嘉达公司逾期支付上述款项，则须以欠款金额为基数按7.5‰／月的标准计付滞纳金。上述《合同书》第五条对“五通一平”工程约定如下：1.被告万嘉达公司投产之前，原告高平公司在万嘉达公司工厂围墙边负责安装好自来水管道，保证被告何建华、梁坚源的生产和生活用水；2.被告万嘉达公司在建设初期，原告高平公司将按其需要提供临时用电，被告万嘉达公司全面投产后，根据其用电需要，原告高平公司提供工业用电接口到被告万嘉达公司用地边；3.原告高平公司满足被告万嘉达公司运输的四周道路工程；4.原告高平公司提供充足的电话容量；5.原告高平公司提供被告万嘉达公司的排水及排污管按总体规划的要求铺设；6.原告的填土标高以所处工业区总体规划为准，不低于周边道路标高；7.原告高平公司须于合同签订之日起三个月内完成“五通一平”工程并交付给被告万嘉达公司使用。上述《合同书》另约定如下事宜：1.原告高平公司协助被告万嘉达公司办理本项目的立项以及各种批文、证件，但如因政策原因致使牌证不能办妥，而被告万嘉达公司需退地时，原告高平公司退还万嘉达公司已支付的所有费用；2原告高平公司按规划要求负责被告万嘉达公司工厂围墙外的道路（包括人行道和按规划要求的上下水、路灯以及其绿化工程），被告万嘉达公司负责其工厂围墙内的道路及其绿化工程；3.在原告高平公司未把国有土地使用证交付被告万嘉达公司使用前，被告万嘉达公司不得转让所购土地；4.被告万嘉达公司购地面积以实际测量为准，作为办理国有土地使用证的依据，土地计价以国有土地使用证面积为准；5.原告高平公司提供给被告万嘉达公司的土地使用权属证明及批文号是真实有效合法的，被告万嘉达公司不承担由此引起的权属纠纷。上述《合同书》签订后，原、被告双方均确认被告万嘉达公司法定代表人何建华已支付购地款1500000元。原告高平公司、三角房地产公司收到上述款项后，于2003年12月31日将其中的30.1043亩土地办理至被告何建华名下【土地证号为：中府国用（2003）第***号】，土地用途为工业。庭审中，原告高平公司、三角房地产公司与被告何建华均确认被告万嘉达公司尚欠土地转让款7015元。被告万嘉达公司、何建华认为，上述30.1043亩工业用地按《合同书》的约定理应办理至被告万嘉达公司名下，现两原告错误将上述工业用地办理至被告何建华名下，故被告何建华、万嘉达公司反诉请求原告将上述工业用地重新办理至被告万嘉达公司名下，并承担相应的过户费用。原告高平公司、三角房地产公司对此答辩称，被告何建华是被告万嘉达公司的股东及法定代表人，也是该公司的实际控制人，且其个人财产与万嘉达公司财产混同，相应的购地款也由被告何建华支付，故其当时根据被告何建华的指示将案涉工业用地办理至被告何建华名下，其既无法为被告万嘉达公司办理更名手续，也不同意承担相应的过户费。庭审中，两原告并未提交相应的证据证明其根据被告何建华的指示将上述工业用地办理至其个人名下。又查明，原告高平公司、三角房地产公司与被告何建华及案外第三人中山市管理委员会另签订《合同书》一份，约定原告高平公司、三角房地产公司以1680000元的价格将位于中山市内（独岗水闸北面）一片面积为30.8415亩的工业用地转让给被告何建华。上述《合同书》签订后，被告何建华辩称其已向两原告支付定金200000元，并提交盖有原告高平公司财务专用章的通用票据一份以证明其已支付定金的事实，被告何建华反诉请求两原告继续履行将上述工业用地过户至其名下的合同义务。原告高平公司、三角房地产公司对已收取被告何建华上述定金200000元的事实并无异议，但辩称由于其截至本案辩论终结时仍未取得上述工业用地的所有权，故请求认定上述《合同书》无效。再查明，被告何建华、梁坚源、万嘉达公司反诉称由于两原告并未完成案涉的工业用地的“五通一平”工作，故反诉请求两原告按总体规划的要求完成上述工业用地排水及排污管铺设，并以总体规划的标准完成填土标高。庭审中，被告何建华、梁坚源向本院提交相应的照片以证明该事实。经查，上述照片资料并未体现出当中土地是否为被告所购土地，亦未能体现不符合“五通一平”的具体情况。原告高平公司、三角房地产公司对此回应称，工业用地的开发须在具备“五通一平”条件后才会经中山市住房和城乡建设局核发《建设工程施工许可证》进行施工，现案涉工业用地均已办理《建设工程施工许可证》，足以证明原告已完成“五通一平”工程。庭审中，原告高平公司、三角房地产公司向本院提交《建设工程施工许可证》四份，以证明上述工业用地已完成“五通一平”工程施工。经查，编号为***的《建设工程施工许可证》载明建设单位为被告何建华，工程名称为何建华三期（办公楼1-3栋，宿舍楼），建设地址为中山市三角镇高平村，工程用途为工业，建设规模为9215平方米；编号为442000201408250296ZX2544的《建设工程施工许可证》载明建设单位为被告何建华，工程名称为何建华二期厂房（厂房A3、B2、B6），建设地址为中山市三角镇高平村，工程用途为工业，建设规模为28014平方米；编号为442000201304280135ZX1127的《建设工程施工许可证》载明建设单位为被告何建华，工程名称为何建华厂房、综合楼工程，建设地址为中山市三角镇高平村，工程用途为工业，建设规模为11263.5平方米；编号为442000201408250295ZX2543的《建设工程施工许可证》载明建设单位为被告何建华，工程名称为何建华一期厂房（A1、A2、B1、B3、B5)，建设地址为中山市三角镇高平村，工程用途为工业，建设规模为5464.9平方米.本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，庭审中，原、被告双方均对2003年2月18日《合同书》中被告何建华、梁坚源已支付购地款3410000元及原告高平公司、三角房地产公司已将65.1498亩工业用地办理至被告何建华名下的事实并无异议，本院予以认可。此外，原、被告双方均对2003年3月3日《合同书》中被告何建华已支付购地款1500000元及原告高平公司、三角房地产公司已实际将30.1043亩工业用地办理至被告何建华名下的事实并无异议，本院亦予以认可。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、原告高平公司、三角房地产公司是否应继续将2003年2月18日《合同书》中未转让的24.9862亩的工业用地过户至被告梁坚源名下，并将最后一份《合同书》中30.1043亩工业用地办理至被告何建华名下。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。本院认为，现并无证据显示原告高平公司、三角房地产公司截至本案审理终结时已取得上述24.9862亩的工业用地的土地使用权，故原告高平公司、三角房地产公司无权处分上述工业用地，被告何建华、梁坚源反诉请求原告继续将24.9862亩工业用地办理至被告梁坚源名下并无事实依据，本院不予支持。同理，原告高平公司、三角房地产公司与被告何建华及案外第三人中山市管理委员会所签订的《合同书》同样因原告高平公司、三角房地产公司并未取得相应30.1043亩的工业用地而应认定为无效，被告何建华反诉请求两原告继续将上述30.1043亩的工业用地办理至其个人名下并无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告何建华在该合同关系中已支付的200000元，因其并未反诉请求两原告退还该款项，故其可另案向两原告主张退还，本院在本案中不作处理。二、被告何建华、梁坚源须向原告高平公司、三角房地产公司支付的购地款余款金额。本院认为，因两原告客观上已无法按2003年2月18日《合同书》的约定将剩余24.9862亩工业用地转让给被告何建华、梁坚源，故被告何建华、梁坚源须按两原告实际转让、过户的工业用地面积支付相应的购地款。庭审中，原、被告双方均确认两原告已按2003年2月18日《合同书》所约定的工业用地的约定将65.1498亩工业用地办理至被告何建华名下，并确认上述面积的工业用地购地款总额为4560486元，故扣除被告何建华、梁坚源已支付的3410000元，被告何建华、梁坚源作为上述《合同书》共同的购地方仍须向两原告支付剩余购地款1150486元。对于原告高平公司、三角房地产公司诉讼请求的利息。本院认为，按2003年2月18日《合同书》第三条的约定，被告何建华、梁坚源支付首期款1000000元后，对于剩余购地款5300000元的支付，则应自两原告将《合同书》所约定90亩土地的土地使用证及土地抵押贷款手续办理完毕后，并在被告何建华、梁坚源取得相应银行贷款的同时支付。现已查明上述《合同书》所约定90亩工业用地由于两原告至今仍未取得剩余24.9862亩工业用地土地使用权而导致无法全部过户至被告何建华、梁坚源名下，合同目的亦无法完全实现，故本院认为两原告对于该《合同书》无法完全履行存在重大过错，其理应承担相应的责任，本院对其要求被告何建华、梁坚源支付利息的诉讼请求不予支持。此外，现上述65.1498亩工业用地已全部办理至被告何建华名下，因被告何建华、梁坚源明确表示具体权属由其自行处理，不需要本院在本案中进行分割，故本院对被告何建华、梁坚源该合法范围内的权利处分予以准许。三、被告万嘉达公司应向原告高平公司、三角房地产公司支付的购地款余款金额。两原告在庭审中，主张万嘉达公司尚欠7015元购地款未付，而被告何建华作为被告万嘉达公司的法定代表人已在庭审中对该金额予以确认，本院予以认可，被告万嘉达公司作为2003年3月3日《合同书》的购地方，仍应向原告支付购地余款7015元。四、原告高平公司、三角房地产公司是否须履行将中府国用（2003）第***号土地使用权证上所载明30.1043亩工业用地的土地使用权由被告何建华过户至被告万嘉达公司的义务。本院认为，现上述30.1043亩工业用地的使用权人登记为被告何建华，原告高平公司、三角房地产公司均非上述争议工业用地的使用权人，其无权处分上述工业用地。故被告何建华、万嘉达反诉请求两原告直接办理过户手续缺乏事实依据和可操作性，本院不予支持。原告高平公司、三角房地产公司是否须按总体规划的要求完成案涉工业用地排水及排污管铺设，并以总体规划的标准完成填土标高工作。《建筑工程施工许可管理办法》第四条第一款第三项明确规定建设单位申请领取施工许可证必须符合“施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求”的前提条件。此外，《住房城乡建设部办公厅关于进一步加强建筑工程施工许可管理工作的通知》第二条第一款第一项明确规定“施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求”，是指施工场地已经基本具备了交通、水电等条件，能满足施工企业进场的需要。一般应由施工企业主要技术负责人签署是否已经具备施工条件的意见，发证机关可在审批前到施工场地进行现场踏勘。本院认为，原、被告双方所约定的“五通一平”工程即为基础设施配套工程，是建筑工程施工的前置工程。庭审中，原告高平公司、三角房地产公司已向本院提交编号分别为***、**、***、***的四份《建设工程施工许可证》已明确载明被告何建华拟在案涉工业用地上开工建设的办公楼1-3栋、宿舍楼、二期厂房（A3、B2、B6)、厂房、综合楼、一期厂房（A1、A2、B1、B3、B5）等建筑工程已中山市住房和城乡建设局的施工许可，本院认为，上述四份《建设工程施工许可证》已足以证明已办理至被告何建华名下的工业用地已经基本具备施工条件，进而体现原告高平公司、三角房地产公司已完成上述工业用地五通一平工程施工的事实。基于以上事实，在被告何建华、梁坚源、万嘉达公司未能提交其他更为直接、充分的证据证明两原告未能完成上述“五通一平”工程的情况下，本院对被告的陈述不予采信，对该项反诉请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何建华、梁坚源于本判决生效之日起七日内共同向原告中山高平工业区建设发展有限公司支付购地余款1150486元；二、被告广东万嘉达建筑钢结构工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山高平工业区建设发展有限公司支付购地余款7015元；三、原告中山高平工业区建设发展有限公司、中山市三角镇房地产开发公司与被告何建华及案外第三人中山市管理委员会签订的《合同书》（购地面积为30.8415亩）无效；四、原告中山高平工业区建设发展有限公司、中山市三角镇房地产开发公司与被告何建华、梁坚源于2003年2月18日所签订《合同书》（购地面积为90亩）中关于剩余24.8502亩工业用地的转让条款无效；五、驳回原告中山高平工业区建设发展有限公司、中山市三角镇房地产开发公司的其他诉讼请求；六、驳回被告何建华、梁坚源、广东万嘉达建筑钢结构工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26794元，财产保全费5000元，合共31794元，由原告中山高平工业区建设发展有限公司、中山市三角镇房地产开发公司负担13987元（原告已向本院预交31794元）；由被告何建华、梁坚源负担17699元（该款原告已预交，被告何建华、梁坚源于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)；由被告广东万嘉达建筑钢结构工程有限公司负担108元（该款原告已预交，被告广东万嘉达建筑钢结构工程有限公司于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。反诉费7367元，由原告中山高平工业区建设发展有限公司、中山市三角镇房地产开发公司负担（该款被告已预交，原告中山高平工业区建设发展有限公司、中山市三角镇房地产开发公司于本判决生效之日向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一八年十二月二十六日书记员  廖 雪尹珍