海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书(2017)琼9005民初176号原告：董某，男，1980年1月11日出生，汉族，山西省太原市居民，现住上海市徐汇区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：董某国，男，1953年8月16日出生，现住山西省太原市。系原告父亲。委托诉讼代理人：周全，海南海大平正律师事务所律师。被告：文昌平海建设发展有限公司（简称平海公司），住所：文昌市清澜开发区高隆湾平海逸龙湾。法定代表人：吕正良，董事长。委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。被告：中国农行银行股份有限公司文昌市支行（简称农行文昌支行）地，住所：文昌市文城镇文建路13号。法定代表人：潘年，行长。委托诉讼代理人：韩敬，系农行文昌支行员工。委托诉讼代理人：纪翔，系中国农行银行股份有限公司海南省分行员工。原告董某与被告平海公司、农行文昌支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董某国、周全、被告平海公司委托诉讼代理人应胜南、农行文昌支行委托诉讼代理人韩敬、纪翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某向本院提出诉讼请求：1.确认2014年2月28日，被告平海公司将（2011）第×××号国有土地使用权抵押给被告农行文昌支行的抵押行为违法，判令两被告赔偿原告经济损失100000元；2.两被告立即办理解除”文昌市×××镇×××号房”分摊国有土地使用权的抵押登记，判令被告立即给原告办理”×××号房”的国有土地使用权证登记手续，即土地使用权的不动产权证书；3.被告平海公司按照《商品房买卖合同》第十一条约定支付原告逾期交房违约金82923元，被告平海公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定支付原告逾期办理房地产证违约金36292元；逾期办理土地证违约金（每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，期间自2014年10月21日至土地证办出之日止，暂时计算到2017年1月12日为171742.6元）；4、被告承担案件诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃第2项两被告立即办理解除”文昌市×××镇×××房”分摊国有土地使用权的抵押登记的诉讼请求。事实和理由：2011年6月19日，原告与被告平海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发​的文昌市××镇×××号房，建筑面积62.8平方米，套内面积49.98平方米，房款按建筑面积计价，每平方米33596.57元，总房款2109864元。第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、商品房经验收合格。第十一条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理，2、超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人保证销售的商品房不存在权利瑕疵，没有产权纠纷和债权债务纠纷，也不存在...其他形式限制房地产权利等情况。合同第十五条”关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋权属证书。买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2109864元，并向被告提供了办理房屋、土地权属证书需要由原告提供的证件资料，及向被告支付了办理权属登记所需的相关税费71984元。但由于”平海·逸龙湾”一直没有完成建设工程规划验收和各类专项验收，长期没有取得建设工程竣工验收备案文件，房屋一直没有交付，直到2012年11月8日，被告才将房屋交付原告使用，逾期天数131天。直至2014年4月24日才为原告办理好房屋权属证书，逾期天数172天，但事到如今被告一直无法为原告办理土地使用权证。2014年4月17日，被告平海公司在注销深圳发展银行股份有限公司海口分行的抵押登记后。未告知原告，两被告恶意串通，2014年2月28日，被告平海公司将（2011）第×××号国有土地使用权抵押给被告农行文昌支行。被告平海公司用于巨额融资贷款，两被告故意隐瞒这一事实，根据《民法通则若干意见》第68条的规定，属于欺诈行为。并直接导致原告无法办理涉案房产的土地使用权证，并且抵押期限较长，如果被告不偿还银行贷款，土地抵押将不会解除，还会被强制执行，导致原告尚失土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条被告未经原告同意，再次将已经出售给原告的房产占用的土地使用权抵押给银行，限制了原告购买的房地产权利，根据此条约定，被告应立即消除瑕疵，解除土地使用权抵押。目前土地使用权处于长期抵押状态。两被告的抵押行为侵害原告的合法权益，而且影响原告房屋权属安全，属于违法行为、侵权行为。由于房地产权属证书包括土地使用权证及房屋所有权证，房屋必须有两证才是正规的商品房，没有土地证原告无法贷款，也无法转让房产。侵害原告合权权益，应赔偿原告损失。逾期交房违约金：从合同约定的交房时间2012年6月30日，到实际交房之日2012年11月8日，逾期交房131天，按照每天万分之三计算为82923元。逾期办房产证违约金36292元。从办出房产证之日2014年4月24日，180日内办出土地证，即在2014年10月21日就应办出土地证，逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付自2014年10月21日至2017年1月12日违约金171742.6元。本案虽为商品房买卖合同纠纷，但商品房属于商品，原告属于消费者，本案适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。本案中，被告提供商品存在欺诈。综上，因被告非法抵押土地，以及欺诈消费者，应赔偿原告经济损失，原告要求赔偿100000元。被告平海公司辩称，1、土地抵押行为并不影响业主房产证土地证的办理，农行文昌支行在2014年10月向国土部门出具书面手续同意办理分割土地证，因此，抵押行为不构成欺诈，原告诉请求确认抵押违法及要求赔偿的诉讼请求不能成立；2、土地抵押登记不影响土地证的办理，经被告多次要求原告签署土地证登记申请书等申请办理土地使用权证的相关材料，但原告拒不签署；3、关于逾期交房和逾期办理房产证的违约金，原告已经在2014年11月起诉，并与2015年1月双方达成和解协议，并由原告领取补偿款62000元，双方已经解决这争议，原告无权再提出主张。关于逾期办理土地证，责任不再被告，原告不能一方面不签署办证手续，一方面要求被告承担不能办证的违约金。因此，应驳回原告的诉讼请求。被告农行文昌支行辩称，1、农行文昌支行与原告之间没有合同行为，农行文昌支行对原告没有合同义务；农行文昌支行对原告没有构成侵权，农行文昌支行不应当承担什么赔偿责任。原告要求农行文昌支行赔偿经济损失100000元，没有事实和法律依据。2、本案中原告所购房产不能在合同约定的时间内办出，农行文昌支行不知道是什么原因，但至少清楚这和农行文昌支行无关。原告与平海公司有合同行为，依据其合同约定，本案中原告已向平海公司主张因不能按合同约定办理国土证的损失171772.6元（暂计至2017年1月12日）。因为违约金本身就是对守约方的补偿，原告没有证据证明其损失超过其所主张的违约金。原告要求农行文昌支行赔偿经济损失100000元显属重复请求。3、因为平海公司抵押借款2亿元已还清，双方已到房地产抵押登记部门办理了抵押登记解除手续。综上所述，请求法院驳回原告对农行文昌支行诉讼请求并承担相应诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1-8，被告平海公司提供的证据1-2、4-7，上述证据已在生效判决书中作出认定。原告提供的证据10，与当事人的陈述相互印证，本院予以确认。被告农行文昌支行提供的证据房地产估计报告、抵押合同、申请书的真实性、合法性、关联性予以确认。被告平海公司提交的证据3以及本院到文昌市国土资源局调取的证据，当事人无异议，本院予以确认。原告提供的证据9抵押物清单是复印件，被告平海公司不同意质证，对其真实性无法确认，不作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告董某于2011年6月19日与被告平海公司签订了《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》主要约定：被告文昌平海建设发展有限公司将其开发的位于文昌市×××开发区×××号商品房出售给原告董某。房屋总价款为人民币2109864元。《合同》第二条第3项”该商品房土地已设定抵押。已抵押的土地证号文国用（20**）第×××号；抵押权人为深证发展银行股份有限公司海口分行；已办理抵押登记，土地他项权利证号为文他项（2011）第×××号，抵押权人书面同意出卖人销售该商品房。”第十五条约定：”出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前7日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”合同签订后，原告董某依约向被告平海公司支付了全额购房款，并就该房屋所涉及的契税款63295.92元、维修基金3766.20元及其他费用4922.28元支付给被告。2012年11月8日，原、被告就涉案房屋办理了交接手续，被告平海公司将涉案房屋交付给原告董某使用。2014年4月24日，被告平海公司为原告董某办理了×××号房的房屋所有权证书。2014年11月，原告董某向本院提起诉讼，请求判令：被告平海公司向原告董某支付逾期交房违约金人民币82923元及逾期办理房产证违约金人民币36292元。2015年1月22日，原告董某与被告平海公司在庭外达成了和解协议，约定：文昌平海建设发展有限公司向原告董某支付补偿款人民币62000元。原告董某在收到被告平海公司支付的补偿款后，向法院提出撤诉申请，撤回对被告平海公司的起诉。2015年7月28日被告平海公司向原告父亲董某国邮寄催签通知书，要求原告到×××房签署《土地登记申请书》等相关材料，该邮件董某国于2015年7月29日签收。2015年，原告董某向本院提起诉讼，请求：解除原告董某与被告平海公司于2011年6月19日签订的《文昌市商品房买卖合同》以及被告退还原告购房款等。本院于2015年12月8日作出（2015）文民初字第1146号民事判决书，判决驳回原告董某的诉讼请求，原告董某不服判决提起上诉。海南省第一中级人民法院于2016年3月28日作出（2016）琼96民终33号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2013年10月25日，被告平海公司委托海南汇德土地房地产评估咨询有限公司对位于文昌市×××镇×××项目二期11#、17#、22#住宅楼未销售房地产（可销售建筑面积57186.89㎡，含应分摊土地使用权面积21518.69㎡）市场价值进行评估。海南汇德[2014]房（估）字第1458号房地产估价报告，估价结果：确定估价对象文昌市×××镇×××项目二期11#、17#、22#住宅楼未销售房地产（可销售建筑面积57186.89㎡，含应分摊土地使用权面积21518.69㎡）在估价时点2013年10月25日的评估结果为总价人民币陆亿叁仟捌佰零叁万肆仟壹佰元整（63803.41万元）。2014年2月27日，两被告签订《抵押合同》合同约定：被担保的主债权种类为用于置换平安银行贷款及”平海·逸龙湾”二期二批项目建设贷款，抵押人同意以土地使用权及在建工程设定抵押，上述抵押物暂作价陆亿叁仟捌佰零叁万肆仟壹佰元整以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。同日，被告农行文昌支行向文昌市国土环境资源局提交申请书，说明本次抵押的价值不包括已销售房产及未记入抵押的房产所涉及的土地权益。2016年9月26日，文国用（2011）第×××号土地已分摊转让269.49平方米给12户使用。2017年2月16日，文国用（2011）第×××号抵押给被告农行文昌支行已经办理注销登记。本院认为，原告董某与被告平海公司于2011年6月19日签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点：一、被告平海公司将文国用（2011）第×××号国有土地使用权抵押给被告农行文昌支行的抵押行为是否构成欺诈;二、被告平海公司是否应向原告支付逾期交房违约金，逾期办理房产证、土地证的违约金。关于焦点一。被告平海公司与原告董某签订《文昌市商品房买卖合同》时已告知该商品房土地已设定抵押。两被告签订的《抵押合同》，被担保的主债权种类为用于置换平安银行贷款及”平海·逸龙湾”二期二批项目建设贷款。被告平海公司以其名下文国用（2011）第×××号办理抵押期间该宗地已分摊转让269.49平方米给业主使用。被告农行文昌支行提交的证据海南汇德[2014]房（估）字第1458号房地产估价报告、《抵押合同》、申请书，可以推断被告平海公司向被告农行文昌支行借款的抵押物为文昌市×××镇×××项目二期11#、17#、22#住宅楼未销售房地产（可销售建筑面积57186.89㎡，含应分摊土地使用权面积21518.69㎡）。原告董某购买的房屋×××号未在两被告办理抵押范围内，且办理抵押的土地已分摊转让给业主使用，说明被告平海公司以其名下文国用（2011）第×××号办理抵押并未影响原告董韬办理土地使用权证。故被告平海公司将文国用（2011）第×××号国有土地使用权抵押给被告农行文昌支行的抵押行为不构成欺诈，原告主张两被告赔偿其经济损失100000元，没有法律依据，不予支持。关于焦点二。对原告董某主张的逾期交房违约金82923元及逾期办理房产证违约金36292元事宜，原告董某与被告平海公司于2015年1月12日达成了和解协议，且被告平海公司已按照和解协议向原告董某支付补偿款62000元，该和解协议已履行完毕。故原告董某再次要求被告平海公司支付逾期交房违约金82923元、逾期办理房产证违约金36292元，违背诚信原则，不予支持。2014年4月24日，被告平海公司为原告董某办理了×××号房的房屋所有权证书。根据合同约定，被告平海公司应于2014年10月21日前向土地登记机关申请为原告董某办理土地使用权证，但被告平海公司未在上述期限内递交申请，也未提交证据证明其已书面告知原告董某应提交的办证资料，构成违约。被告平海公司于2015年7月28日向原告父亲董某国邮寄催签通知书，要求原告到平海·逸龙湾营销中心签署×××房签署《土地登记申请书》等相关材料，该邮件董某国于2015年7月29日签收。原告董某在收到书面告知书后，应于2015年8月5日前提供相关材料，但原告董某未及时提交相关材料，对于自2015年8月6日起未能办理土地使用证的责任应由原告承担。故被告平海公司应向原告董韬支付自2014年10月21日至2015年8月5日(共计289天)逾期办理土地使用证的违约金60975.07元（2109864元×0.0001×289天）。原告董某与被告平海公司关于办理产权证的条件已经成就，原告董某应及时向被告平海公司提交办理土地使用证所需的材料，被告平海公司应配合原告办理土地使用权证的过户手续。综上所述，对于原告董某请求第1项确认2014年2月28日，被告平海公司将（2011）第×××W0302803号国有土地使用权抵押给被告农行文昌支行的抵押行为违法，判令两被告赔偿原告经济损失100000元，于法无据，不予支持；第2项被告平海公司应配合原告办理”×××号房”土地使用权证的过户手续；第3项被告平海公司应向原告董某支付自2014年10月21日至2015年8月5日逾期办理土地使用证的违约金60975.07元，对原告董某请求超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告文昌平海建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告董某支付逾期办理土地使用证的违约金60975.07元；二、被告文昌平海建设发展有限公司自本判决生效之日起三十日内配合原告董某办理”×××号房”土地使用权证的过户手续；三、驳回原告董某的其他诉讼请求。如果被告文昌平海建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26806.57元，由原告董某负担26152.97元，由被告文昌平海建设发展有限公司负担653.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  王 丽人民陪审员  唐俊峰人民陪审员  陈玉榜二〇一七年五月二十四日书 记 员  陆燕平附：本案适用的法律条文{条文}