广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初第786号原告：吴寿武，男，1965年8月27日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：刘爱金，女，1968年6月10日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托代理人：陈维崧、王炎香，广东红棉律师事务所律师。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：赖明，职务总经理。委托代理人：贺亦丁，男，1977年1月6日出生，汉族，该公司职员。原告吴寿武、刘爱金诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴寿武以及两原告委托代理人陈维崧，被告委托代理人贺亦丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴寿武、刘爱金诉称：原、被告于2014年12月7日签订了《商品房买卖合同》，约定被告应当在2015年5月31日前将作为合同标的物的南沙区滨海花园珺城二期*栋*房交付原告使用。然而被告未能按时交付无质量问题的房屋，直至2016年1月23日被告员工才通知原告房屋整改完毕可以验收，原告于2016年1月27日到房屋现场对维修情况确认后，被告方不同意原告以实际收楼日期（2016年1月27日）签署收楼证明，且要求原告签署收楼日期为2015年5月31日，否则拒绝签署收楼证明。此后，原告多次与被告及物业公司沟通，并分别于2016年5月12日和2016年6月27日与被告商谈，但被告不同意赔偿原告违约金，仅同意以租金或物管费的形式补偿原告因房屋质量问题维修不能入住的损失，双方就补偿问题一直进行协商未能达成一致意见。2016年10月3日，原告再次验房，又发现房屋存在多处裂缝，故再次告诉被告维修，被告也答应督促处理。此后，原告多次要求与被告签订房屋延期交付的补偿协议，被告未同意，导致原告一直未能收楼。原告分别于2015年12月11日、2016年1月6日和2016年11月16日共3次通过EMS向被告发出《关于支付赔偿金和交付房屋的催促函》，但无任何回复。2016年5月17日，原告再次向被告发出律师函，仍然无任何答复。由于被告未能按合同约定期限交付无质量问题的房屋，以及在房屋达到交付条件后拒绝交付房屋的行为已构成违约，致使原告至今都未能接收房屋，严重侵害了原告的合法权益，故提起本案诉讼，要求判令被告：一、向原告交付南沙区滨海花园珺城二期*栋*房，并在收楼证明上签署实际收楼日期；二、向原告支付因延期交付房屋造成的租金损失，从2015年6月1日起按每月3000元的标准计算；三、承担原告未收楼期间的物业管理费，从2015年6月1日起至被告实际交付房屋之日止，每月物业管理费297.7元；四、从2015年6月1日起至实际交房之日止，按每日630.18元的标准向原告计付逾期交房违约金。原告在庭审中撤回上述第二项诉讼请求。被告广州城建开发南沙房地产有限公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。根据双方签订的商品房买卖合同，涉案房屋已在合同约定的交房日期前具备了交付条件。同时，被告在交房日期前两次向原告发出收楼通知，原告因自身原因没有办理收楼手续，原告未能收楼的责任应由其自行承担。经审理查明：2014年12月7日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买南沙区滨海花园滨海珺城二期*栋*房（以下统称涉案房屋），建筑面积136.8平方米，总金额为1260363元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再做任何补偿。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方造成的问题除外。甲乙双方可委托双方认可且具由资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。”上述合同补充协议（附件七）约定：“乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件。如该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件的，则该部分设施即视为达到使用条件,甲方无需承担任何责任。如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为乙方同意接收该商品房。乙方确认，该商品房于现实交付予乙方之日起法律责任转移至乙方，如非因甲方原因导致乙方未能于买卖合同第十三条约定的房屋交付日期前满足交付条件或未办理交接手续的，则自买卖合同第十三条约定的房屋交付日起该商品房的法律责任转移至乙方等。”合同签订后，原告付清全部购房款。涉案房屋所在小区于2014年10月13日取得通邮证明文件；于2014年11月21日通过环保验收；于2014年12月9日通过消防验收。2014年10月17日，被告与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》，约定涉案房屋用电性质为居民生活；2014年10月30日，被告与广州南沙发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》，申请开通并供应管道煤气；2015年3月23日，被告与广州南沙粤海水务有限公司就涉案楼宇签订《供用水合同》，约定涉案房屋的用水性质为居民、非居民用水。2014年12月26日，涉案房屋所在楼宇取得《竣工验收备案表》。原告在庭审中确认涉案房屋所在小区在上述日期已通过竣工验收、消防、环评，满足通水、通电、通气、通邮条件，但认为不能证明涉案房屋在2015年5月31日符合交付条件。涉案房屋已于2015年9月17日登记至原告名下。被告分别于2015年4月22日、5月29日向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于2015年5月31日前往南沙滨海珺城售楼部办理收楼手续。原告确认收到上述通知，并于2015年5月31日前往办理收楼手续，但验房后发现涉案房屋存在质量问题没有收楼，并于当日填写了需要维修的质量问题统计表，指出涉案房屋存在窗台爆裂、房间木地板凹凸不平、水龙头漏水等质量问题。此后，原告分别于2015年10月2日、2016年1月27日以及2017年2月6日再次就房屋质量问题提出异议，提出涉案房屋仍存在木地板凸起松动、墙身多处裂缝等质量问题，要求被告整改。原告在庭审中确认2017年2月6日再次验房时提出的质量问题已经整改完毕，但无法确认涉案房屋在此之后是否仍存在质量问题，并表示唯有确认没有质量问题才同意收楼。在上述期间，原告与被告多次通过短信以及邮件方式就涉案房屋维修期间的补偿问题进行协商，但双方并未达成一致意见。此外，原告在2015年12月12日、2016年1月6日向被告寄出《关于延期交付房屋支付违约金的告知函》，并在函件中明确要求被告自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付逾期交楼违约金。2016年5月16日，原告委托广东红棉律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告尽快将涉案房屋整改完毕并交付原告使用，同时要求被告按合同约定的标准向原告支付逾期交楼违约金。2016年11月16日，原告再次向被告寄出《关于支付赔偿金和交付房屋的催促函》，明确了具体的赔偿协议，希望被告尽快签订赔偿协议和出具收楼证明。被告确认收到2016年1月6日以及2016年11月16日的函件以及《律师函》。2017年3月31日，原告再次前往涉案楼盘处办理收楼手续，被告工作人员要求在房屋交付证明书上填写合同约定的交楼日期，原告认为应当填写实际交楼日期，因双方未能协商一致，原告最后未办理收楼手续。另查明，广州城滨物业管理有限公司滨海珺城服务中心于2016年11月17日向原告发出《物业服务费催缴函》，要求原告履行物业服务费支付义务。原告在庭审中确认尚未交纳涉案房屋的物业服务费。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋在2014年12月26日取得《竣工验收备案表》，且原、被告双方在庭审中确认涉案房屋所在小区于2015年5月31日前满足供水、供气、供电、通邮条件，故涉案房屋在该日已经具备合同约定的交楼条件。被告分别于2015年4月22日、5月29日通知原告于2015年5月31日收楼，对于原告要求被告立即交付涉案房屋的主张，被告已经履行通知义务，原告未能及时收楼不可归责于被告，其应当尽快前去办理涉案房屋的收楼手续,而被告也应当根据实际情况记载原告办理收楼手续的日期。原告提供的证据不足以证明被告存在拒绝交楼的情形，双方就收楼日期的签署产生的争议不能作为原告拒绝收楼的正当理由。关于涉案房屋的质量问题，由于原告提供的证据无法证明其提出的质量问题属于主体质量问题或足以严重影响原告正常居住使用的质量问题，故应由被告按约定的保修程序对涉案房屋履行保修义务，原告在庭审中也确认被告履行了相应的维修义务。原告以涉案房屋存在质量问题不符合交付条件为由拒绝收楼依据不足，故本院对原告要求被告支付从2015年6月1日起的延迟交楼违约金的主张，不予支持。原告未收楼期间的物业服务费承担问题，与本案的商品房买卖合同属不同法律关系，非本案处理范围，且原告实际并未向物业公司缴纳上述费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴寿武、刘爱金的诉讼请求。本案受理费3610元由原告吴寿武、刘爱金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一七年五月二十六日书 记 员  张大会