新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终592号上诉人（原审被告）：新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市宁边东路91号。负责人：刘春民，分公司经理。委托诉讼代理人：党建清，新疆智瑞律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：刘婕，新疆智瑞律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨刚，男，1968年11月15日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：宁菊红，新疆同创律师事务所律师。原审被告：新疆亿门房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市健康东路海棠天街南街29区2丘45栋4层1号楼办公室401-9、401-10。法定代表人：马金贵，公司总经理。委托诉讼代理人：党建清，新疆智瑞律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：刘捷，新疆智瑞律师事务所律师。上诉人新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司因与被上诉人杨刚、原审被告新疆亿门房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初4473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日受理后依法组成合议庭，并于2017年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司的委托诉讼代理人党建清、刘婕，被上诉人杨刚的委托诉讼代理人宁菊红，原审被告新疆亿门房地产开发有限公司的委托诉讼代理人党建清、刘婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司上诉请求：依法撤销（2016）新2301民初4473号民事判决，并依法予以改判。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案债权债务发生在2014年，系被上诉人与王其斌之间个人债权债务，与上诉人公司无关，故本案系个人债权债务，非公司债务。本案不应适用一倍房款赔偿法律规定，被上诉人无证据证实其以资抵房款的款项交付给上诉人公司，且被上诉人提交的内部购房协议书不具有对公效力，故本案不应适用一倍房款赔偿。杨刚辩称，上诉人将出售给被上诉人的两套房屋再次出售给他人，属一房二卖。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新疆亿门房地产开发有限公司辩称：同意上诉人新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司的上诉意见。杨刚向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的两份《加州小镇内部购房协议》；2、被告向原告返还房款1024729元；3、被告赔偿原告经济损失1024729元；4、被告承担本案保全费5000元及其他诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月27日，原告与被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司签订《加州小镇内部购房协议书》两份，一份协议约定原告订购该公司开发的加州小镇X号楼X单元X室房屋，面积132.1平方米，单价4938元/平方米，房屋总价款652310元；原告于2015年12月2日前交纳首付房款202310元（含已支付定金）并签订《商品房买卖合同》，剩余房款450000元原告于2015年12月30日前全部付清或准备完银行按揭所需全部资料。另一份协议约定，原告订购该公司开发的加州小镇X号楼X单元X室房屋，面积75.88平方米，单价4908元/平方米，房屋总价款372419元；原告于2015年12月2日前交纳首付房款112419元（含已支付定金）并签订《商品房买卖合同》，剩余房款260000元原告于2015年12月30日前全部付清或准备完银行按揭所需全部资料。被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司在该协议中加盖本公司合同专用章（编号6523010011330）。合同签订当日，被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司向原告出具收款收据两张，载明收到原告购房款652310元和372419元，共计1024729元。另查，被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司系被告新疆亿门房地产开发有限公司设立的分公司。涉案房屋加州小镇系被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司开发，2016年1月22日办理预售许可证。2016年3月16日新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司将本公司合同专用章（编号6523010011330）注销，2016年3月21日将本公司财务专用章、负责人刘春民私章注销；被告新疆亿门房地产开发有限公司于2016年3月21日将本公司财务专用章、法定代表人马金贵私章注销。诉讼中经原告申请，本院对被告财产予以保全，原告支出保全费5000元。在保全的过程中查得被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司已将出售给原告杨刚的两套房屋预售给他人，并分别于2016年4月27日、5月27日申请办理预告登记权利人为魏红，吴继红。一审法院认为，原告杨刚与被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司签订的《内部购房协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已向被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司支付加州小镇X号楼X单元X室全部购房款652310元和加州小镇X号楼X单元X室全部购房款372419元，故该协议应认定为商品房买卖合同，双方的合同合法有效，双方均应遵照合同约定履行权利义务。本案原告已将两套房屋的全部购房款支付被告，但被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司却将出售给杨刚的房屋预售给他人，并已申请办理预告登记。故被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审法院对原告要求解除双方之间签订的《加州小镇内部购房协议》的诉讼请求予以支持。依照合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司应当返还原告购房款1024729元。关于原告认为被告将出售给自己的房屋又出售他人，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，要求被告赔偿经济损失1024729元的诉讼请求。上述司法解释第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。而本案中被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司于2015年11月将本案所涉及的两套房屋出售给原告，而2016年4月、5月又将此两套房屋预售给他人，被告的行为属”一房二卖”，原告无法实现其合同目的，故依据上述司法解释的规定，原告请求被告赔偿一倍房款损失1024729元的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。原告主张的保全费5000元系原告在本次诉讼中支出的合理费用，原告要求被告支付，应予以支持。被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司系被告新疆亿门房地产开发有限公司设立的分公司，故被告新疆亿门房地产开发有限公司应当对上述义务承担连带责任。关于被告辩解原告提交的《内部购房协议书》中编号为6523010011330的合同专用章印鉴及收款收据中财务专用章印鉴均与被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司实际使用的印鉴不符，原告所述的房款是打入王其斌的个人账户，并没有入被告公司的账户，不能证实原告与被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司之间签订了购房协议书，也不能证实被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司收到原告购房款的意见，根据法院向昌吉市公安局调取的两被告的公章印鉴备案信息，被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司曾经使用编号为6523010011330的合同专用章，2016年3月该公司将该合同专用章及财务专用章注销，后申请了新的合同专用章及财务专用章，被告不能以之后的公章印鉴对抗之前的合同行为及收款行为，且被告虽然不认可其与王其斌之间的合作开发关系，而其向原告出具收款收据可反映其是认可收到原告房款的，故对被告的辩解意见不予采信。遂判决：一、解除原告杨刚与被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司于2015年11月27日签订的两份《加州小镇内部购房协议书》；二、被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司于本判决生效后十日内返还原告杨刚房款1024729元；三、被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨刚损失1024729元；四、被告新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司于本判决生效后十日内给付原告杨刚保全费5000元；五、被告新疆亿门房地产开发有限公司对上述义务承担连带责任。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：结合本案上诉人与被上诉人的诉称及辩称，本案双方当事人的主要争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，上诉人新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司与被上诉人杨刚签订的《加州小镇内部购房协议书》系双方当事人真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，且上诉人向被上诉人出具的收款收据足以证实，被上诉人已经按照约定交纳购房款，故上诉人与被上诉人签订的内部购房协议书应认定为商品房买卖合同。其次，上诉人主张上述内部协议上加盖的公章不能确认为其公司印章，但根据公章印鉴备案信息显示，该公章系上诉人曾经使用的合同专用章。且，上诉人虽不认可其收到被上诉人交纳的购房款，但其对被上诉人提供的由其出具的收款收据亦不能做出合理解释。再次，上诉人主张内部购房协议签订时间为2015年11月，此时上诉人尚未取得商品房预售许可证，内部购房协议不具有对公效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，本案中，上诉人自认其取得商品房预售许可证的时间为2016年1月，在一审起诉前，故该内部购房协议应当认定有效。综上，上诉人与被上诉人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23236元，由上诉人新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵瑞琴审 判 员  赵丽丽代理审判员  杨 洁二〇一七年五月十五日书 记 员  马丹妮