湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终2508号上诉人（原审被告）：宁远县腾飞市场开发有限公司。法定代表人：李志新，任该公司董事长。委托诉讼代理人：岑生华，湖南云虹律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：刘华良，男，1982年11月21日出生，汉族，户籍地河南省南阳市。被上诉人（原审原告）：唐玉娇，女，1991年12月15日出生，土家族，户籍地河南省南阳市。上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司因与被上诉人刘华良、唐玉娇商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2018）湘1126民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已履行了与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的义务，没有违约行为，不应承担违约责任；2、被上诉人存在未按时支付购房款的违约行为，应支付上诉人延期付款违约金103,950元；3、一案案件受理费，收费过高。被上诉人刘华良、唐玉娇答辩称，1、被答辩人并未履行与答辩人所签《商品房买卖合同》的义务，违约事实明显，应当承担违约责任；2、对于一审判决，答辩人认为有三点不公，原本准备上诉，但咨询上诉费用后，继续维权成本实在太高，故放弃了上诉的机会，请求二审法院重新判决；3、物业公司从2018年3月开始收取物管费，由于答辩人2018年8月30日才被允许收房，因此属于被答辩人违约期间（2018年3月至2018年8月）的物管费共计699元，请求法院判决被答辩人承担。被上诉人刘华良、唐玉娇向一审法院起诉请求：一、被告立即履行合同约定的交房义务；二、被告因逾期交房而向原告支付违约金和各项损失总计67,243元（暂计至2018年3月1日，实际金额计至实际交房之日止）；三、判令被告承担本案诉讼费和原告诉讼期间产生的误工费和差旅费。一审法院认定事实：原、被告于2015年11月10日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于宁远县舜帝南路腾飞名城25栋1302的商品房一套，总价款为360,000元整,合同约定原告采用按揭方式付款，签订合同当日支付房价的25%，余款270,000元采用银行按揭方式支付。合同第八条约定，被告在2017年1月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第一处条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用：1.该商品房验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；不可抗拒非出卖人所能控制的原因（包括市政道路修建、封闭、重大活动等）；国家政策变化和政府原因；交房前买受人全部房款未按本合同第六条约定期限付清。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。双方还于当日签订了一份补充协议，协议第一条第一项约定原告须于本合同10日内支付银行按揭所需费用，向出卖人提交完全符合贷款要求的全部银行按揭所需资料。合同签订后当日，原告方支付被告购房款9万元。2018年1月31日，原告方向宁远农村商业银行股份有限公司按揭贷款27.4万元，并将该款项支付给被告。2018年2月7日，被告通知原告收房。此后，原告对被告逾期交房有意见，双方协商未果，原告遂诉至法院。另查明，被告于2017年12月20日取得腾飞名城25号栋楼的商品房预售许可证，并于2018年1月27日通知原告方办理按揭贷款手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中原、被告于2015年11月10日在签订《商品房买卖合同》时，被告并未取得商品房预售许可证，但是被告于2017年12月20日取得了商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。依照上述合同，被告约定于2017年1月28日前向二原告交付房屋，但被告在2018年2月7日才通知二原告收房。现虽然双方对逾期交房的违约责任的承担产生争议，但被告依约负有向原告交付商品房的义务。因此，对二原告要求被告履行合同约定的交房义务的诉请，法院予以支持。根据合同约定，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。关于本案中“房屋实际交付之日”如何确定的问题，因2018年2月7日被告通知二原告收房，此时涉案房屋具备交付的条件，而原告方未及时收房，后双方对被告如何承担逾期交房违约责任一事协商未果，致使二原告未办理房屋交付手续，故本案逾期交房违约金计算的截止日期为2018年2月7日。关于二原告于2018年1月31日从银行办理按揭贷款270,000元是否计算违约金的问题，因被告于2018年2月7日通知原告方收房，原告方购买的涉案房屋楼栋已建成，原告方交纳余款时间与交房时间相差7天，并且该款项不是在双方约定的交房期限前交纳，故该款项不应计算违约金。综上，被告向二原告支付逾期交房的违约金为16,875元（90,000元×0.0005×375天）。二原告诉请要求被告赔偿租房费用、误工费、精神损失费、装修价格上涨给业主带来的损失、房屋折旧和土地使用年限减少等费用，无事实依据，法院不予采信。被告答辩提出“在施工过程中，曾因长时间停电、停水而导致工程停工，而此情况属不可抗力且非答辩人所能控制。因此，符合双方给定可以顺延工期的情况”，但被告未提供相应证据证实，法院不予采纳。被告答辩还提出二原告未及时交清购房款，应承担相应的违约金,本案中被告于2017年12月20日才取得商品房预售许可证，2018年1月27日通知原告办理银行按揭手续，因此，原告未在规定时间办理银行按揭手续，并不是原告的过错，对该答辩意见法院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、由被告宁远县腾飞市场开发有限公司在本判决生效后十五日内，将原告刘华良、唐玉娇购买的位于宁远县舜帝南路腾飞名城25栋1302号的一套商品房交付给原告刘华良、唐玉娇使用；二、由被告宁远县腾飞市场开发有限公司在本判决生效后十五日内，支付原告刘华良、唐玉娇逾期交房违约金16,875元；三、驳回原告刘华良、唐玉娇的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告刘华良、唐玉娇负担3350元，被告宁远县腾飞市场开发有限公司负担3350元。二审中，宁远县腾飞市场开发有限公司和刘华良、唐玉娇均未向本院提供新证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点是原审判决上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司给付被上诉人刘华良、唐玉娇违约金16,875元是否恰当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上诉人未按《商品房买卖合同》约定时间向被上诉人交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人上诉提出其有符合合同约定的延期交房的情形，但合同中约定的延期交房的情形仅限于不可抗力，上诉人提出因长时间停电停水导致延期交房，属于合同约定的不可抗力情形，但上诉人并未提供证据证实停电、停水是因不可抗力所致，一般的停电、停水不构成合同约定的不可抗力，故上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人上诉提出被上诉人延期付款，应按合同约定支付违约金，但上诉人并未提供证据证实银行按揭贷款延期是被上诉人造成的，因此，上诉人该上诉理由，本院不予采纳。另原审案件受理费确实计算不当，应予纠正。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1481元，上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司372元，被上诉人刘华良、唐玉娇负担1109元；二审案件受理费1481元，由上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  吴 斌审判员  李秋云二〇一八年十二月十七日书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。