河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0826民初1082号原告丰宁星火物业服务有限公司法定代表人赵占岐委托代理人刘保国被告吉永军原告丰宁星火物业服务有限公司（以下简称星火物业公司）诉被告吉永军物业合同纠纷一案，本院于2017年3月21日审查受理后，依法由审判员于洋洋适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘保国、被告吉永军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月1日开始至2017年3月20日，我公司受雇于国营林场总场、美丰房地产开发公司，开始进入到被告所在小区为其进行物业服务，自2016年开始被告就没有缴纳物业服务费和取暖费，经过我公司上门催要，以公告催要的方式被告一直予以推脱没有缴纳，为此诉至法院，请求被告立即给付原告2016年、2017年两年度物业费用2260.00元、垃圾费72.00元及滞纳金276.00元，合计2608.00元。原告为证实自己主张提供以下证据：1、物业服务委托合同二份2、催缴通知二份。被告辩称，1、我领取房屋钥匙时与原告签署过协议并缴纳过一年的物业费，我是2015年5月9日交的物业费，所以我认为缴费期间是自2015年5月9日起一年。2、星火物业公司不应该收取垃圾费、电梯费、装修押金，不应该少给我一把钥匙。我缴费后路灯坏了、电梯坏了物业不给修，垃圾不好好清理，下雪时更是如此。小区里的车没有固定停放地点，经常阻塞交通。3、在我正常缴费期间，星火物业公司违约在先，并没有做到这些服务，而且在原告起诉之前，出现了二个业主委员会，我都没有参与过业主大会，也没有签字确认过物业服务委托合同。4、对原告起诉的期间也不认可，丰宁满族自治县人民法院的（2016）冀0826民初2779号判决书中已经判决星火物业公司和丰宁国有林场管理处、承德市美丰房地产开发有限公司解除了2014年8月6日签订的物业服务委托合同，（2016）冀0826民初2886号判决书中已经判决星火物业公司退出九龙湾家园小区的物业服务区域。被告为证实自己主张提交以下证据：1、丰宁满族自治县人民法院（2016）冀0826民初2779号判决书一份（复印件），2、丰宁满族自治县人民法院（2016）冀0826民初2886号判决书一份（复印件），3、2016年河北省物业管理条例实施细则一份（复印件），4、星火物业公司开具的收据三份（复印件），九龙湾家园物业服务协议一份（复印件）。5、照片7张。原告对被告提交的证据发表如下质证意见，被告提交的两份判决书均已上诉，其中一份已经发回重审，无重审结果，目前案件详细情况我不清楚。被告是缴纳过一年度的足额物业费，但那是2015年的，自2016年起至今未缴纳。物业服务费都是按年度收缴，每年的收费都是服务到年底。小区内的垃圾目前是由我们物业公司每天早上把垃圾清理走，在清理之前出现照片上呈现的现象很正常。关于收取装修押金一事，并不是我们一家物业公司在收，是所有小区都在收，只是收的不一样多，我们物业公司收多少都是林管处、美丰公司和物业三家协商的。2014年7月23日我公司与林管处、美丰公司签订了第一份物业服务委托合同，合同到期后于2016年12月25日又签订了第二份物业服务委托合同，我公司与被告存在服务关系，合同中约定了收费标准和管理内容，既然被告获得了物业服务，就应按规定缴纳物业费。经审理查明，2014年8月6日原告丰宁星火物业服务有限公司与丰宁满族自治县国营林场总场、承德市美丰房地产开发有限公司签订了九龙湾家园物业服务委托合同，合同甲方盖有丰宁满族自治县国营林场总场章，代表人刘春东印章，乙方盖有丰宁星火物业服务有限公司合同专用章，法定代表人赵占岐签字，代建单位盖有承德市美丰房地产开发有限公司章，代表人丛清文印章。丰宁星火物业服务有限公司具有三级资质等级。合同约定“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，经县物业办批准，采取邀标的方式确定乙方为小区物业管理服务单位，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，签订如下合同”第三条约定：“物业服务费用采用包干制，由业主按其拥有的建筑面积缴纳：高层住宅收取物业费0.8元/月.平米，其中物业费0.45元/月.平米，电梯费0.35元/月.平米，生活垃圾清运费每户36元，管道疏通费每户45元。一楼不收取电梯维护费，二楼电梯维护费0.3元。”第二十条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，一年后应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”，第二十五条约定“本合同期限自双方签字之日起至业主委员会成立新聘物业公司进入后，本合同自行终止”。签订合同后，原告于2014年10月份进入九龙湾家园小区开始进行物业服务，自2015年1月1日起按年度收取物业费用。2015年5月9日被告吉永军缴纳2015年全额物业费用922元，并与原告签订物业服务协议。2016年8月16日九龙湾家园小区成立了丰宁满族自治县九龙湾家园小区业主委员会，2016年9月1日丰宁满族自治县九龙湾家园小区业主委员会作为甲方与乙方丰宁满族自治县政悦物业服务有限公司签订了九龙湾家园小区物业管理服务合同。至此根据2014年8月6日原告丰宁星火物业服务有限公司与丰宁满族自治县国营林场总场、承德市美丰房地产开发有限公司签订了九龙湾家园物业服务委托合同第二十五条约定，2014年8月6日签订的九龙湾家园物业服务委托合同自行终止。2016年9月23日政悦物业公司正式进入九龙湾小区，办公地点设在会所底商1-05号，但原告丰宁星火物业服务有限公司并未撤出九龙湾小区，由原告丰宁星火物业服务有限公司继续为九龙湾小区业主提供物业服务至今。2016年12月26日原告丰宁星火物业服务有限公司与丰宁满族自治县九龙湾家园小区物业委员会签订了九龙湾家园物业服务委托合同，合同甲方盖有丰宁满族自治县九龙湾家园小区物业委员会章，代表人王凤岭、李占军、赵海洋等签字按印，乙方盖有丰宁星火物业服务有限公司章，法定代表人赵占岐签字。合同第二十四条约定“本合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日”。另查明九龙湾家园11号楼1单元802室的建筑面积为112.98㎡，使用面积91.89㎡。本院认为:本案原告丰宁星火物业服务有限公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，2014年8月6日与丰宁满族自治县国营林场总场、承德市美丰房地产开发有限公司签订了九龙湾家园物业服务委托合同，受丰宁满族自治县国营林场总场、承德市美丰房地产开发有限公司委托在业主委员会成立之前对九龙湾小区进行物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为该小区的业主，应该遵守该合同的约定。合同期间原告依约为小区提供了物业服务，被告吉永军作为小区业主事实上也接受了物业服务。原告自2015年1月1日起收缴物业费，2015年5月9日被告已经缴纳了2015年度物业费用，故被告应按合同约定支付2016年度物业费0.45元×112.98平方米×12月=610.00元、电梯维护费0.35元×112.98平方米×12月=475元，道疏通费45元、垃圾费36元，上述合计1166元。原告主张的滞纳金，因原告不能证实被告确实知悉合同中关于违约责任的约定且未提供相关的催收证据，故对滞纳金部分，本院不予支持。本案被告辩称原告没有尽到物业公司的责任和义务，但未能提供充分证据予以证实，故本院不予采信。被告主张依据丰宁满族自治县人民法院的（2016）冀0826民初2779号判决书与（2016）冀0826民初2886号判决书一审判决结果作为抗辩理由，由于以上两份判决均不是已生效法律文书，故认为原告该抗辩理由不能成立。由于丰宁满族自治县人民法院的（2016）冀0826民初2779号、（2016）冀0826民初2886号民事案件与本案的处理存在时间重叠及矛盾情况，本案应缴纳的物业费用酌情计算至2016年12月31日，剩余部分物业费用原告可依据上述两案件的最终结果选择是否另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告吉永军于本判决生效后十日内给付原告丰宁星火物业服务有限公司2016年物业费、电梯维护费、道疏通费、垃圾费，合计人民币1166.00元。二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  于洋洋二〇一七年五月十九日书记员  胡晓明附页《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。