湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终2506号上诉人（原审被告）：尹雯，女，1970年9月17日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：蒋瑛芝，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆晓庆，男，1970年4月5日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：唐镔，湖南湘律律师事务所律师。上诉人尹雯因与被上诉人陆晓庆房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2018）湘1102民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹雯上诉请求：1、撤销一审判决；2、撤销双方签订的《房屋转让协议》；3、被上诉人支付的40,000元抵扣租金，被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：1、一审认定房款已全部付清和转让协议有效，违背了以事实为依据的原则；2、一审适用简易程序审理，程序违法；3、一审将录音资料作为定案依据，属适用法律错误。被上诉人陆晓庆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。理由：1、上诉人在其妹妹将其房屋出卖给被上诉人并收取部分房款之后，与被上诉人签订《房屋转让协议》并收取了购房尾款，意思表示真实，双方所签协议合法有效，上诉人依法应承担该房屋转让所产生的法律责任；2、被上诉人在本案提供的与尹辉的通话录音系视听资料，不是证人证言，尹辉无须出庭作证，该录音资料不属于非法证据，被上诉人一审开庭时对录音资料原始通话录音全程播放，上诉人认可系其妹妹尹辉的语音；3、本案双方当事人之间权利义务关系明确，且无《最高人民法院关于适用第257条规定的不适用简易程序的情形，不存在程序违法。被上诉人陆晓庆向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理零陵区中山南路18号金源小区E栋3单元2楼住宅房产过户登记手续；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月，被告尹雯因涉及一起刑事案件被羁押，其妹妹尹辉以及被告的前夫商量将被告位于永州市零陵区中山南路18号金源小区E栋3单元二层的一套住房变卖后，将尹雯解救出来。原告因是尹辉同事的亲戚，遂以10万元买下该房屋，尹辉分两次收取了原告交付的购房款共7万元。被告恢复人身自由后，于2007年5月28日与原告签订了一份《房屋转让协议》，约定：甲方（尹雯）自愿将金源小区Ｅ栋3单元二层面积160.22平方米（房屋）转让给乙方（陆晓庆），房屋转让价为104,200元，此价已包括办理房产证费用3,000元，国土使用证费用1,200元，房款一次性付清，甲方负责将国土使用证、房产证从开发商手中拿给乙方。如乙方要求过户或公证，甲方协助乙方办好手续，一切费用由乙方负责。合同签订后，原告搬入该房屋居住至今，并收到被告交付的房屋所有权证（证号为：永房权证零陵字第00088464号）、国有土地使用权证（证号为：零国用（2007）第004580号）。2018年，被告以上述不动产权证书遗失为由，申请补发，2018年7月9日，永州市零陵区不动产登记中心为被告颁发涉案房屋的不动产权证，证号为：湘（2018）零陵区不动产权第0005203号。原告受让被告的房屋入住后，因种种原因未办理过户登记手续，2018年3月，原告再次要求被告协助将房屋过户至原告名下遭拒，遂诉至法院。一审法院认为，被告之妹尹辉将被告的房屋出卖给原告，并收取原告部分购房款，事先没有获得被告的书面授权，属于无权处分，但被告事后与原告签订了书面的房屋转让协议并收取了购房尾款，视为被告对其妹妹处分其房屋（包括收取原告购房款）的追认，该处分产生的后果应由被告承担；被告提出房屋转让协议是（原告）乘人之危，显失公平，但被告并未在法定期限内行使撤销权，故原、被告签订的房屋转让协议合法有效。原告提供的证据证实“购房款已全部付清”的证明力明显大于被告提供的证据证实“房款未付清”的证明力。被告尹雯提出“原告未将房款付清，合同未生效，原告应当按现在的房价，给付剩下的房款后，才能协助原告办理过户手续”的抗辩主张理据不足，法院不予采纳。原告在付清全部购房款之后，有权要求被告协助办理涉案房屋的产权转移登记手续，故原告提出的诉讼请求合法，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条规定，判决：被告尹雯在本判决生效后十日内将位于永州市零陵区中山南路18号金源小区E栋证号为湘（2018）零陵区不动产权第0005203号的房屋产权转移过户至原告陆晓庆名下。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告尹雯负担。二审中，尹雯和陆晓庆均未向本院提供新证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点是上诉人尹雯是否应当将涉案房屋过户至被上诉人陆晓庆名下。被上诉人购买上诉人房屋，前期协商及部分付款行为虽是被上诉人与上诉人妹妹尹辉沟通的，且发生在上诉人被羁押期间，但上诉人恢复人身自由后，并未提出异议，还与被上诉人签订了正式《房屋买卖协议》，因此，可以认定上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，上诉人上诉提出原审认定《房屋转让协议》有效错误的上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;……”。因此，上诉人提出要求撤销《房屋转让协议》的上诉理由，本院亦不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”。被上诉人提供的录音资料，上诉人认可是其妹妹尹辉的声音，亦未提供证据证实该录音资料是在侵害尹辉合法权益情形下或以违反法律禁止性规定的方法取得，因此，该录音资料可以作为证据使用，故上诉人上诉提出原审采用录音资料作为定案依据，属适用法律错误的上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人上诉提出购房款未付清的问题。本院认为，（1）双方于2007年5月28日签订的《房屋转让协议》约定，“房款一次性付清”，之后，被上诉人入住涉案房屋至今，上诉人一直未提出异议。如果被上诉人未付清剩余房款即入住，上诉人不可能多年不向被上诉人主张权利，这不符合常理；（2）被上诉人提供的录音燃料，可以认定剩余三万多元的尾款是上诉人收的；（3）被上诉人已拿到涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，上诉人提出房屋所有权证及土地使用权证不是上诉人交给被上诉人的，但未提供任何证据证明，涉案房屋系上诉人从开发商手中购买，不是被上诉人直接从开发商手中购买，开发商办理好房屋所有权证及土地使用权证后不可能交给被上诉人，这亦与常理不符。因此，上诉人上诉提出原审认定房款已经付清，属认定事实错误的上诉理由，本院不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”。因此，原审适用简易程序并无不当，上诉人上诉提出原审程序违法的上诉理由，本院亦不予采纳。上诉人上诉还提出被上诉人所交40,000元应抵扣租金，本院认为，上诉人与被上诉人签订的是《房屋转让协议》，而不是《房屋租赁协议》，因此，上诉人提出40,000元抵扣租金的上诉理由，应不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人尹雯负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  吴 斌审判员  李秋云二〇一八年十二月十七日书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。