海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初1164号 原告：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。 被告：包伟，男，1978年4月27日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。 原告海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源公司）与被告包伟合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托诉讼代理人曾晓蓓、被告包伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原告与被告2017年3月6日签订的《中华坊分销协议》无效。事实与理由：2017年3月6日，原告与被告签订《中华坊分销协议》，约定被告购买原告开发的位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园XX幢XXXX房，1402房的分销单价为7180.1元，总价为405460元。同时，双方在协议中明确约定，被告选择银行按揭付款的方式支付购房款，签订协议当日支付五万元，该五万元在签订《澄迈商品房买卖合同》时冲抵房款。首付房款在原告取得预售许可证之日起十五日内付清，剩余房款向银行申请按揭贷款方式。签订《中华坊分销协议》后，被告依据协议约定向原告支付5万元。签订协议后，原告按规定准备办理预售许可证需要的各项材料。2018年4月22日，海南省人民政府办公厅出台了限购政策，因大部分购房者不具备购房资格，其以业主身份联名向澄迈县政府及住建部门写信，要求政府对原告提出的办理预售证申请不予审批，阻止原告办理预售许可证。同时，澄迈县住房保障与房产管理局向原告下达了整改通知，要求原告将所收取的购房款退还被告及其他购房者。原告认为，双方签订的《中华坊分销协议》因具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要条款，《中华坊分销协议》应属于商品房买卖合同。由于购房者的联名阻止，原告在起诉前尚未取得预售许可证。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因在起诉前原告尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此双方签订的《中华坊分销协议》应属于无效合同。 被告包伟辩称，合同是双方当事人的真实意思表示，被告认为合同有效。关于本案诉争合同的性质由法院裁决，被告主张继续履行合同，原告并没有提交任何证据来证明被告不存在购房资格。针对原告变更诉请前提出的因海南政府出台全域限购商品房的政策使双方签订的《中华坊分销协议》的合同无法进行，要予以解除合同的诉讼请求，回复：原告无任何事实与依据证明被告在限购范围内。原告在明知被告有购买资格的前提下，依旧提出解约或加价购买，让被告怀疑原告是借限购政策为借口，实意为毁约卖高价的动机。被告请求严格执行双方签订的《中华坊分销协议》，如触犯国家政策，不能购买，愿按照该合同对原告履行赔偿。针对原告提出的拉横幅阻止县政府办理19、23、24号楼预售证，严重影响原告公司正常经营的主张，回复：请原告拿出证据，被告曾多次电话、微信与原告销售工作人员沟通、催促其公司尽快办理预售证外，从没有采取过任何行动阻止该楼盘的预售证下发，请原告出示被告房闹的证明。被告迫切需求原告方积极办理预售证，完成后续购房程序。综上所述，双方当事人签订的《中华坊分销协议》实为商品房预约合同，真实有效。请法院驳回原告的诉讼请求，继续履行该协议。 经审理查明，2017年3月6日，原告金源公司（甲方、委托方）与被告包伟（乙方、受托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：乙方自愿同意分销甲方位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园XX幢XXXX房，房屋建筑面积为56.47平方米（最终面积以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲乙双方同意该套商品房分销单价，按建筑面积计价，每平方米7180.1元，总房款405460元。第三条约定：签订本协议当日，乙方自愿向甲方交纳分销保证金共计5万元。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本《分销协议》，并有权将乙方分销的房屋另行出售且不需要通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。第九条的特别约定：该房乙方选择银行按揭付款，签定本协议当日，乙方自愿向甲方支付分销保证金伍万元，首付房款在甲方获得预售许可证之日起十五日内付清给甲方。剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。《中华坊分销协议》签订当日，包伟将5万元分销保证金支付给金源公司，金源公司出具收款收据。 另查，2018年4月26日，澄迈县住房保障与房产管理局向金源公司发出《整改通知》，内容为：经核实，你公司开发的中华坊项目存在没有预售证违规对外销售商品房的行为，违反了《城市商品房预售管理办法》的相关规定，现责令你公司：一是立即停止违规销售行为，向购房者做好解释和安抚工作，退还购房者所缴纳的房款（包括定金）或协调购房者转订符合销售条件的商品房；二是进行自查…。2018年6月9日，澄迈县住房和城乡建设局对金源公司作出《行政处罚决定书》，内容为：金源公司以分销商品房的形式向客户违规销售商品房，在未取得商品房预售许可的情况下擅自收取715户共计3909万元购房预付款，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。…；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。当事人之间另有约定的，从其约定”。澄迈县住房和城乡建设局依据该管理办法第四十二条第六项对金源公司罚款3万元。 以上审理查明的事实有原告提供的《中华坊分销协议》、收款收据、《整改通知》、行政处罚决定书等证据材料以及当事人的陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，本案争议焦点为双方所签《中华坊分销协议》的效力问题。从双方当事人签订的《中华坊分销协议》有关约定“甲方预售许可证下来并通知乙方后15日内，乙方须持本分销协议带购房人到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》并办理其他相关购房手续”以及“乙方分销出该房，超出金额归乙方所得，如乙方没有分销出该套房，乙方可自行买下该套房”等内容来看，双方当事人的意思表示包含二个层面，一是乙方（包伟）可以选择将涉案房屋分销给其他人，取得差价以盈利；二是乙方（包伟）在无法成功分销的情况下，需自己同甲方（金源公司）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。当事人双方的上述意思表示既符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”这一规定，又符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”之规定，故涉案分销协议兼具居间合同及商品房包销合同的性质。原告金源公司诉称涉案分销协议为商品房买卖合同，认为在起诉前尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，主张双方签订的《中华坊分销协议》属无效合同，没有依据，本院不予支持。无论《中华坊分销协议》属于居间合同还是商品房包销合同，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，该协议亦不因行政机关发出的《整改通知》或作出的行政处罚决定书而改变其效力。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告海南金源世纪房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费7382元（原告已预交），由原告海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 王 芳 审判员 李劲松 审判员 刘 洋 二〇一八年十二月二十日 书记员 王爱姑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。