河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5633号上诉人（一审原告，反诉被告）：洛阳旭升房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区夹马营路555号。法定代表人：张忠诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：张锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛超，河南焦点律师事务所实习律师。上诉人（一审被告，反诉原告）：赵庆文，男，汉族，1963年1月15日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李峻玲，河南松盛永进律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋卫，河南松盛永进律师事务所律师。上诉人洛阳旭升房地产开发有限公司（以下简称旭升公司）因与上诉人赵庆文商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2018）豫0304民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人旭升公司的委托诉讼代理人张锋、葛超，上诉人赵庆文及其委托诉讼代理人李峻玲、周锋卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭升公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持旭升公司的诉讼请求，驳回赵庆文的反诉请求或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由赵庆文承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。旭升公司严格按照《团购房协议》约定与购房名单汇总表所列对象签订《商品房预售合同》，赵庆文以欺诈方式出现在名单上，与赵庆文签订的《商品房预售合同》并非旭升公司真实意思表示，应予以撤销。一审法院遗漏案件部分事实，未审理查明赵庆文如何出现在团购房名单汇总表上及赵庆文与案外人如何约定团购房资格事宜。二、一审判决程序违法，遗漏案件第三人梅鸿刚，损害了旭升公司及案外人的合法权益。请求二审法院依法支持旭升公司的上诉请求。赵庆文辩称：一、1、旭升公司与瀍河回族区房屋团购协调组之间的团购房协议是他们双方之间的法律关系，与赵庆文无关；2、旭升公司所谓的与瀍河回族区房屋团购协调组之间的团购房协议既未真实签订，又未限定团购房仅限于乙方员工，仅是约定按照乙方提供的汇总表来享有团购价格，而赵庆文正是作为指挥部认可的人员被列入汇总表的；3、基于合同的相对性，该团购房协议与赵庆文无关，即便旭升公司认为指挥部将赵庆文列入汇总表的行为违约也是旭升公司与指挥部之间的事情。综合上述，赵庆文与旭升公司已就涉案商品房签订了合同，且已在房管部门备案，赵庆文也已交清了全款。旭升公司上诉理由既没有事实依据，又不符合法定的解除理由，显然不能成立。二、关于旭升公司上诉要求追加梅鸿刚完全错误。梅鸿刚与本案无一点利害关系，旭升公司在一审中并未提出，三是正如上面所述，旭升公司要求追加梅鸿刚正是其法律关系混乱的表示，那是旭升公司与指挥部之间的事情，与赵庆文无关及本案无关。综上，旭升公司的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求。赵庆文上诉请求：1、维持一审判决第一、三项，撤销第二项并改判为旭升公司于判决生效之日起十日内按照398976元的日万分之四向赵庆文支付自2014年5月1日起至实际付清之日止的违约金（暂计至2018年6月1日为234597.3元）；2、本案一、二审诉讼费用由旭升公司承担。事实与理由：一审判决认定双方签订的《商品房预售合同》有效以及旭升公司未按合同约定交付房屋是正确的。但一审判决以竣工日期2014年11月6日作为计算旭升公司延期交房违约金的止算点是错误的，应当计算至实际交房之日止。旭升公司辩称：旭升公司向一审法院提出相关诉讼请求解除与赵庆文之间的商品房预售合同，就该诉讼请求旭升公司向一审法院提交相关证据予以证明，因此赵庆文的反诉请求依法不能成立。根据商品房预售合同补充协议第八条的约定，旭升公司仅需要和建设监理部门组织验收，报送房管部门即可，至于验收的延迟并不在于旭升公司处，一审判决对该部分事实并未作出说明。旭升公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告双方签订的编号为YS0188323的《商品房预售合同》；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。赵庆文向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告旭升公司继续履行合同，将位于瀍河区九都东路南侧君河湾一期2幢1单元1-2703号房产于十日内整修达到使用条件后交付给反诉原告赵庆文，并配合办理房产的权属登记手续；2、请求判令反诉被告旭升公司承担自2014年5月1日起至实际交付房产之日按照398976元日万分之四计算的违约金。（暂计至2018年6月1日为234597.3元）；3、本案诉讼费用由反诉被告全部承担。一审法院认定事实：2000年9月原告（甲方）与洛阳瀍河回族区房屋团购协调组（乙方）签订《团购房协议》，约定由乙方提供汇总表，甲方按汇总表上乙方员工提供团购房。被告赵庆文虽不属于团购单位员工，但其顶替该单位员工购房名额并列入购房汇总表内要求购房。2013年3月5日原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号YS0188323，房屋代码645372），约定由被告购买原告开发的瀍河区九都东路南侧君河湾一期2幢1单元1-2703号房。房屋总价款396052元。出卖人应当在2014年4月30日前将具备下列条件：商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按上述规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同补充协议（附件四）约定，房屋实际面积为：136.44平方米，总房款为398976元。并约定在该商品房具备原合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得拒绝接受。因买受人原因而未能按期交付的，出卖人无需承担延期交房责任。被告赵庆文于2013年2月2日已支付全部房款。2014年4月15日，原告向被告交房，但被告以房屋不符合合同约定为由，未予接受。2014年11月6日，被告购买的该小区2号楼竣工验收。后原、被告多次就交接房一事协商未果，故原告诉至该院，请求：1、依法判令解除原被告双方签订的编号为YS0188323的《商品房预售合同》；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，真实有效。原告与申请团购的单位双方虽约定了内部团购资格条件，但该条件并不属于法律法规及政策限制的购房条件，且原告与被告签订《商品房预售合同》后发现被告不是团购单位职工，不具备内部团购资格，属于原告审查不严，责任在原告，原告以被告不符合约定的购房资格为由要求解除合同，该院不予支持。原、被告双方签订的《商品房预售合同》约定交房条件为：商品房经验收合格，现原告交付的房产已经达到约定的交房条件，被告不同意解除该商品房买卖合同，但又以房屋未达到使用条件为由拒绝接受房屋，无事实与法律依据。现被告要求交付房屋，该院予以支持，但关于房屋内装饰装修及其他质量问题可待收房后另行解决。此外，原、被告签订的《商品房预售合同》约定的交房时间为2014年4月30日，虽然原告于2014年4月15日即通知原告验房，但此时原告的房屋并未达到验收合格的交付条件，被告此时拒绝收房，符合合同约定。2014年11月6日，该争议房屋已经经过竣工验收，达到交付条件，被告拒不接收房屋并主张延期交房违约金，无事实与法律依据，该院不予支持。故原告应当支付被告2014年5月1日起至2014年11月6日期间延期交房的违约金，即398976元×0.04%×190天=30322元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告洛阳旭升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于瀍河区九都东路南侧君河湾一期2幢1单元1-2703号房交付给被告赵庆文并配合其办理权属登记手续。二、原告洛阳旭升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告赵庆文违约金30322元；三、驳回原告洛阳旭升房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告赵庆文的其他反诉请求；如果被告未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告洛阳旭升房地产开发有限公司负担；反诉受理费2400元，由反诉原告负担1800元，反诉被告洛阳旭升房地产开发有限公司承担600元。二审中，旭升公司提交证据：商品房预售合同三份，证明：旭升公司与团购房协议名单之外正常购买人之间同期签订的商品房预售合同，房屋面积单价均为5000元以上，而与赵庆文签订的商品房预售合同单价之所以是2000多元，完全是旭升公司履行团购房协议的合同义务，团购房协议与本案涉案的商品房预售合同之间存在的合同履行的关联性，系子母合同关系。作为团购房协议的母合同，对团购房资格做出了明确的约定，该约定应当视为签订履行商品房预售合同的所附条件，而显然从该组证据可以证明赵庆文并不具备团购房协议所约定的所附条件。赵庆文对其发表质证意见称：证据与本案没有相关性，对证据的证明方向不认可。对子母合同的观点有异议，因为旭升公司所称的团购房协议无论从真实性还是从内容上均没有限制，赵庆文系指挥部所认可的购房人，已列入购房汇总表，而旭升公司按照汇总表上的名单来给予价格优惠，是其本有的义务。综上，该证据不能作为其证明依据，三份合同并不是新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：旭升公司与赵庆文双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，应为有效。赵庆文按照合同约定已支付全部房款，虽然旭升公司提出在2014年4月15日通知赵庆文验房，但截止到2014年11月6日，该争议房屋才经过竣工验收，达到实际交付条件，据此原审法院根据查明的事实，并作出由旭升公司将本案所涉房屋交付给赵庆文并配合其办理权属登记手续，同时旭升公司向赵庆文支付2014年5月1日至2014年11月6日期间延期交房的违约金30322元符合本案案情，并无不当之处，因此关于赵庆文要求旭升公司支付延期交房违约金应当计算到实际交房之日的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于旭升公司提出赵庆文不是团购单位职工，不符合约定的购房资格，要求与其解除双方之间的商品房预售合同的问题，鉴于旭升公司疏于对赵庆文购房主体资格进行审查，双方订立的合同不违反法律法规的禁止性规定且已实际履行，故本院不予支持。关于旭升公司提出追加当事人的问题，因本案系商品房预售合同纠纷，其不是本案的合同相对方，与本案不属同一法律关系，故本院不予支持。综上，上诉人赵庆文、旭升房地产公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4922元，由赵庆文负担4364元，洛阳旭升房地产开发有限公司负担558元。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年十二月二十七日书记员  游碧瑶