广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初10446号原告：郑明英，香港特别行政区居民，女，1959年9月15日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：杨文豪，广东旗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳翔，广东旗峰律师事务所律师。被告：何黎明，男，1988年9月10日出生，汉族，住四川省南部县。被告：黄婷，女，1990年6月27日出生，汉族，住广西横县。第三人：东莞市喜迎门置业有限公司。住所地：广东省东莞市东城区石井路255号左庭右院3栋商铺15号，统一社会信用代码为91441900597407275F。法定代表人：张钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：余健，该公司员工。原告郑明英诉被告何黎明、黄婷、第三人东莞市喜迎门置业有限公司（以下简称喜迎门公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审理。因被告何黎明、黄婷下落不明，本案依法转为适用普通程序审理，并依法由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员陈达生、赖子裕组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理，原告郑明英及其委托诉讼代理人杨文豪、柳翔，第三人喜迎门公司的委托诉讼代理人余健到庭参加诉讼，被告何黎明、黄婷经本院合法传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑明英诉称：原、被告于2016年5月20日通过第三人喜迎门公司签订了编号为20XXX79号的《房地产买卖合同》，约定两被告购买原告郑明英位于东莞市××镇××山庄风华××21Ａ+房的房产，还约定购房款的支付方式，房屋买卖尾款1870000元应由两被告向银行按揭，转账付款。原告郑明英积极配合两被告办理贷款，提交了交易及按揭所需的资料，并到银行履行了相关协助手续，但两被告仍未按期支付尾款。原告郑明英多次催促未果，并于2016年8月30日再次委托律师发函催促，并告知如未能在接到律师函5个工作日内付清尾款，原告郑明英就解除双方的《房地产买卖合同》。两被告于2016年9月1日签收律师函，时至今日，原告郑明英仍未收到相应款项，���被告应根据《房地产买卖合同》的约定，向原告郑明英支付总楼价10%的违约金。为维护自身合法权益，原告郑明英特起诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《房地产买卖合同》已于2016年9月9日解除；2.两被告向原告郑明英支付违约金203000元；3.两被告将案涉房产恢复原状；4.本案诉讼费用由两被告负担。庭审过程中，原告郑明英当庭放弃第三项诉讼请求。被告何黎明、黄婷未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。第三人喜迎门公司述称：第三人喜迎门公司对原告郑明英的诉请没有异议并表示支持，据第三人喜迎门公司了解，两被告在第三人喜迎门公司处有多起房产纠纷，对外欠款多达3000000元，为了躲债，失踪达半年之久，两被告违约的事实明显。经审理查明：2016年5月20日，原告郑明英、被告何��明及第三人喜迎门公司签订《房地产买卖合同》（编号为20XXX79）一份，约定：卖方郑明英；买方黄婷，联系地址为东莞市虎门镇XXX村XXX园山庄会所；经纪方东莞市喜迎门置业有限公司；买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务促成以下物业的买卖事宜；该物业位于东莞市××镇××村××山庄风华××21Ａ+房，建筑面积为214.88平方米；卖方合法持有《房地产权证》（编号为06XXXXXX31）；买卖双方同意该物业总楼价为203万元，该物业维修基金已缴纳，因提前还款而产生的费用由卖方承担，为本次交易而按目前规定、标准及交易，需要向有关部门、担保公司等支付其他税、费（包括但不限于公证费）由卖方承担，在本合同履行过程中如因国家政策或政府部门原因发生税费种类及执行标准变化的，则由买方承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收到首期楼款当天；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需材料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价的10%的违约金；付款方式基本情况，定金3万元，买方须在2016年5月20日支付给卖方，首期楼款（含定金）16万元，所售物业已办理抵押登记，需注销抵押后付款，赎契出资方为卖方（郑明英），首期楼款支付方式为买方银行转账，楼价余款187万元，按揭付款，楼价余款为贷款银行实际批准的金额，支付方式为买方按揭银行转账，若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦���能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款；买方处有“何黎明”字样签名及指模，代理人处有“黄婷（代）”字样签名。对于合同的签订，原告郑明英主张两被告一起看房并以两被告的名义买房及签订合同，签订合同时，只有原告郑明英、被告何黎明及第三人喜迎门公司的员工在场，被告何黎明在合同上签名，同时代被告黄婷在合同上签名；第三人喜迎门公司确认案涉《房地产买卖合同》系由被告何黎明签名并代被告黄婷签名，并述称两被告称要一起买房，房产过户时要登记在两被告名下，可能是由于第三人喜迎门公司的工作人员疏忽，忘记在买方上写上被告何黎明的名字。原告郑明英及第三人喜迎门公司还主张两被告系夫妻关系，但未提交任何证据予以证明。原告郑明英确认签订合同当日，被告何黎明向其交付了30000元现金作为定金，另外分两次转账交付了首付款130000元。2016年6月8日，原告郑明英、两被告及第三人喜迎门公司的工作人员到兴业银行虎门支行办理了按揭手续。第三人喜迎门公司称2016年7月初其跟进贷款进展时，得知被告何黎明的贷款批不下来，随即联系被告何黎明，提出可以协助办理贷款，被告何黎明称不贷款了，另外筹钱一次性向原告郑明英支付现金1870000元。原告郑明英亦确认2016年7月初被第三人喜迎门公司告知被告何黎明办不了贷款，改为现金支付。原告郑明英主张其得知两被告贷款批不下来后多次通过第三人喜迎门公司向两被告催讨剩余楼款1870000元，均未果。2016年8月30日，原告郑明英通过广东旗峰律师事务所向被告何黎明邮寄律师函一份，邮寄单号为10XXXXXXXXX21，收件人为何黎明，收件地址为东莞市虎门镇XXX园山庄会所XXX楼。该律师函记载：何黎明先生；您与委托人郑明英女士于2016年5月20日通过中介东莞市喜迎门置业有限公司签订了编号为20XXX79号《房地产买卖合同》，双方就房屋买卖尾款187万元的支付方式的约定是买方银行按揭转账付款；根据约定委托人郑明英女士已经配合您提交了交易及其按揭所需要的资料，并到银行履行了签名手续，但是到目前为止委托人郑明英女士并未收到购买房屋的尾款187万元；请您在接到本律师函五个工作日内把房屋买卖合同尾款187万元支付给委托人郑明英女士，逾期不履行上述支付义务，委托人与您解除上述《房屋买卖合同》，并将上述房屋另行出售；由于您的违约，您应当向委托人郑明英女士支付违约金共计人民币20.3万元（合同约定）及其他损失。该邮寄律师函的邮件于2016年9月1日被投递并签收。原告郑明英主张被告何黎明收到案涉律师函后仍未支付任何款项，故起诉至法���，请求判如所请。庭审中，原告郑明英主张两被告为共同购房人，应承担连带清偿责任。另查明，案涉位于东莞市××镇××山庄风华××21Ａ+房的房屋已办理《房地产权证》，证号为粤房地权证莞字第××号，权属人为原告郑明英。该房屋曾办理抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司东莞虎门支行，该抵押权已于2016年7月11日办理注销抵押登记。以上事实，有原告郑明英提交的《房地产买卖合同》、《房地产权证》、律师函、EMS快递单及投递记录、录音光盘以及当事人陈述等附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告何黎明、黄婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对原告郑明英提供的证据，本院依法予以认定。原告郑明英、被告何黎明及第三人喜迎门公司于2016年5月20日签订的《房地产买卖合同》系各方真实的意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，合法有效，本院依法予以确认。对于案涉房产的购买人，本院认为，虽案涉《房地产买卖合同》的买方处记载的是被告黄婷，但该《房地产买卖合同》未经被告黄婷签字确认，且原告郑明英及第三人喜迎门公司均未提交任何证据证明两被告系夫妻关系，即便两被告一起看房，仅凭未经被告黄婷签名的《房地产买卖合同》也不能证明被告黄婷系案涉房屋的共同购买人，故原告郑明英主张被告黄婷系案涉房屋的共同购买人，证据不足，本院依法不予采信，本院依法认定案涉房屋的购买人为被告何黎明。被告何黎明在2016年7月初未成功办理贷款的情况下，经原告郑明英于2016年8月30日发送律师函催告，仍未付清剩余楼款1870000元，已构成违约，根据案涉《房地产买卖合同》��于“因买方或卖方违反本合同约定……无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价的10%的违约金”的约定，原告郑明英所发的律师函已经通知被告何黎明，并给予其五个工作日的宽限期，被告何黎明仍不履行支付剩余楼款的义务，原告郑明英有权解除合同并要求被告何黎明支付总楼价的10%的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定以及根据律师函的记载“请您在接到本律师函五个工作日内把房屋买卖合同尾款187万元支付给委托人郑明英女士，逾期不��行上述支付义务，委托人与您解除上述《房屋买卖合同》，并将上述房屋另行出售”，案涉律师函于2016年9月1日被签收，即被告何黎明应于2016年9月8日前付清剩余楼款，现期限早已届满，故本院依法确认案涉《房地产买卖合同》于2016年9月9日解除。另，案涉《房地产买卖合同》约定案涉房屋的总楼价为2030000元，总楼价的10%即203000元，故原告郑明英诉请被告何黎明向其支付违约金203000元有理，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑明英、被告何黎明与第三人东莞市喜迎门置业有限公司于2016年5月20日签订的《房地产买卖合同》（编号为20XXX79号）于2016年9月9日解除；二、限被告何黎明于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑明英支付违约金203000元；三、驳回原告郑明英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4346元（原告已预交），由被告何黎明负担。如不服本判决，原告郑明英可在判决书送达之日起三十日内，被告何黎明、黄婷可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  陈达生人民陪审员  赖子裕二〇一七年五月十七日书 记 员  丁紫茵谢鹏