呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2018）内0102民初6799号原告：段月琴，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘大伟，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蕾，内蒙古若辉律师事务所律师。原告：刘婓杨，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘大伟，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高蕾，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：绿地集团呼和浩特置业有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区敕勒川大街15号绿地中央广场。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓华，北京市王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。原告段月琴、刘斐杨与被告绿地集团呼和浩特置业有限公司（以下简称绿地集团）车位使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段月琴、刘斐杨的委托诉讼代理人刘大伟、高蕾、被告绿地集团委托诉讼代理人李晓华、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段月琴、刘斐杨向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《呼和浩特市绿地新都会地下停车位使用权租赁协议》中约定租赁期限超过二十年的部分无效；2、判令被告向原告返还租赁期限超过二十年部分的租赁费96429元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月29日，原、被告签订《呼和浩特市绿地新都会地下停车位使用权租赁协议》（以下简称租赁协议），约定原告承租被告绿地新都会地下停车位一个，车位编号为467号，租赁期限与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限相同即70年，故租赁期限为2014年10月29日-2084年10月29日，租金总额为135000元。后原告向被告缴纳了全部租金，被告将车位交付使用。实际上，起初原告是想向被告购买车位，但在签约时被告将买卖改为租赁，并向原告解释称买卖与租赁一样，原告信以为真，便于被告签订了协议。协签订后在履行过程中，得知该停车位原告既无权自有处置，也无法办理产权登记证书，只能按租赁方式履行协议。被告在销售过程中存在欺骗消费者行为，且被告物业服务质量下降致使小区居住环境降低，导致原告已无法在该小区居住过长时间，并且被告违反了合同法二百一十四条规定的租赁期限不能超出二十年的法律强制性规定。因此，原告有权要求被告返还二十年租赁期无效部分的租赁费96429元。为此诉至法院。被告绿地集团辩称，1、涉案合同名称虽是租赁协议，但双方真实意思表示及达成共识是地下车位的转让协议，故不应受合同法关于租赁期限20年的限制。合同真实属性是使用权转让，不违反法律强制性规定，合法有效。理由：①涉案合同涉及绿地城地下车位是被告依法建造并享有处分权，原告所诉车位是绿地之窗项目，该项目于2015年4月20日取得规划许可证，2017年10月24日取得测绘报告，该地下车位经规划审批，取得单独面积报告，属于74条第二款规定的建筑区划内规划停车，通过出售约定规定的车位，所有权归属于建设单位及被告，有权依法处置。②现双方对合同性质出现歧义，该情况下应根据双方签署合同时真实意思表示并结合协议中双方权利义务进行综合判断，本案合同虽名为租赁协议，但实为使用权转让关系。原告称起初原告是想购买车位，但签约时被告改为租赁并解释一致，由此，原告自始至终意思表示是购买车位。最初出售使用权的意思表示，故双方达成的是转让的真实合意而非租赁。合同内容、履行情况，双方是买卖合同关系。合同中约定车位租赁年限与甲乙双方签订的商品房买卖合同土地年限相同，在法律规定权利期内，被告根本没有机会收回车位，与租赁合同相悖。固定价款、一次性付清所有合同价款，也不符合租赁合同的交易习惯，但完全符合买卖合同交易习惯。合同第7条约定原告不得将车位转让、出租给任何第三方或退换所购车位，进一步明确双方是转让合意，原告是购买车位而非租赁车位，原告缴纳费用时，被告出具的收据中也没有表述为收到的是租金，而是收取房款专用收据，即转让款。合同虽然使用了租赁的表述，但真实意思表示是买卖。应认定为转让而非租赁。③出售自己享有权利的车位，不违反强制性规定，物权法已经确定建设单位对车位车库的权利，也无禁止性出售车位使用权的规定，故原被告签订的协议，名为租赁实为转让协议，除了协议名称与实际内容不符往外，均不违反强制性规定，应真实有效。综上，原告的诉讼请求无事实法律依据，应依法予以驳回。本院经审理认定的事实如下：2014年10月29日，原被告签订《呼和浩特市绿地新都会地下停车位使用权租赁协议》，约定原被告就呼市绿地新都会一期467号地下停车位一个，车位使用权事宜达成如下协议：该车位租赁年限与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限相同，租赁价格为135000元，乙方（原告）向甲方（被告）一次性付清全款，乙方不得将车位转让、出租给任何第三方或退还所购车位，无论何种原因导致甲乙双方签订的《商品房买卖合同》解除，本合同应随之解除。后原告向被告缴纳了全部款项135000元，被告将车位交付原告使用。之后，被告给原告开具了诚意金、房款收据，并按销售不动产向税务部门缴纳了增值税及其它税费。涉案绿地新都会一期地下停车位于2013年7月25日取得规划许可证，2015年4月3日取得仅用于办理房屋所有权证书的面积测绘报告。被告建造的涉案三个小区地下停车位：绿地城东区新都会二期地下停车位，已办理了单独所有的不动产权属证书，新都会一期和绿地之窗已经取得相关部门核发的规划许可证、获得办理不动产产权专用测绘报告书。上述事实有经当事人举证、质证的《呼和浩特市绿地新都会地下停车位使用权租赁协议》、收据、《商品房买卖合同》、工程规划许可证、规划审批图、涉案地下车位面积测绘报告、收据、报税依据、纳税证明、当事人陈述，以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，经审理查明原被告签订的《呼和浩特市绿地新都会地下停车位使用权租赁协议》，原告自述起初也是想向被告购买车位，被告收取的相应款项按不动产缴纳了增值税及其它税费，且被告所有的三处小区地下停车位：绿地城东区新都会二期地下停车位，已办理了单独所有的不动产权属证书、新都会一期和绿地之窗已经取得相关部门核发的规划许可证、获得仅用于办理房屋所有权证书的测绘报告书，并未计入商品房房价或作为公用面积负担，属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定的建筑区划内规划的停车位，所有权归被告。涉案协议约定车位租赁年限与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限相同，乙方（原告）不得将车位转让、出租给任何第三方或退还所购车位，无论何种原因导致甲乙双方签订的《商品房买卖合同》解除，本合同应随之解除。该协议具备车位使用权转让的主要内容，协议双方对协议约定的内容是明确认知的，对涉案车位使用权名为租赁实为使用权转让也是明知的，双方均无租赁的意思表示，且原告一次性付款135000元、七十年期限的内容不符合租赁的习惯，反而符合当时本地区地下车位转让市场行情和交易习惯，符合地下车位使用权转让法律关系。故该协议名为使用权租赁协议，实为使用权转让协议，是对长期使用权的转让。原被告双方之间形成使用权转让法律关系，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持，被告的抗辩理由，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告段月琴、刘斐杨的诉讼请求。案件受理费减半收取1205元，原告已预交，由原告段月琴、刘斐杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 胡 振 江二○一八年十二月十二日书记员 闫佳新昀