黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0112民初3731号原告：桑仪艳（执行案外人），女，1964年7月24日出生，汉族，无固定职业，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：沈大明，吉林鸿洋律师事务所律师。被告：哈尔滨沙河建材有限责任公司（原哈尔滨钢飞水泥有限责任公司，申请执行人），住所地哈尔滨市阿城区交界镇（哈铁厂院内）法定代表人：陈常明，职务董事长。委托诉讼代理人：岳立明，黑龙江宇春律师事务所律师。被告：鹤岗市新亚房地产开发有限公司（被执行人），住所地鹤岗市向阳区45委5组。法定代表人：高延崇，职务董事长。原告桑仪艳与被告哈尔滨沙河建材有限责任公司（原哈尔滨钢飞水泥有限责任公司，原名称以下简称钢飞公司，新名称以下简称沙河公司）、鹤岗市新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月30日公开开庭进行了审理，原告桑仪艳委托诉理人沈大明，被告沙河公司委托代理人岳立明到庭参加诉讼，被告新亚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑仪艳向本院提出诉讼请求：1.不得强制执行吉林省榆树市亿鑫家园小区3号楼2单元801室住宅房屋；2.依法确认桑仪艳与新亚公司签订的商品房买卖合同有效并判决该房屋归桑仪艳所有；3.诉讼费用由沙河公司负担。事实和理由：2012年5月24日，哈尔滨市阿城区人民法院（以下简称阿城法院）作出（2011）阿民初字第447号民事判决：一、新亚公司于本判决生效后10日内给付钢飞公司水泥款7,153,280.61元、利息3,218,967.27元；二、驳回钢飞公司的其他诉讼请求；新亚公司不服上诉，由于新亚公司未按规定缴纳上诉费用，哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈中院）于2013年10月21日作出（2013）哈民六商终字第36号民事裁定：本案上诉人新亚公司按自动撤回上诉处理，双方当事人均按原判决执行；在案件审理过程中，钢飞公司向阿城法院申请财产保全，阿城法院作出（2011）阿民初字第447-1号民事裁定，将包括本案诉争房产等共计24套住宅予以查封；判决生效后，钢飞公司于2013年12月23日向阿城法院申请执行，桑仪艳于2018年7月18日向阿城法院提出执行异议；阿城法院于2018年7月23日作出（2018）黑0112执异112号执行裁定：驳回桑仪艳的异议请求。桑仪艳认为：刘现美、辛龙华等人借用新亚公司资质开发建设吉林省榆树市亿鑫家园小区工程，新亚公司并未实际参与经营，新亚公司不欠钢飞公司水泥款，钢飞公司与辛龙华恶意串通侵害新亚公司合法权益，（2011）阿民初字第447号民事判决明显不当，桑仪艳系该案的案外人，无法直接行使相关诉讼权利导致合法权益遭受损害；案涉房屋于2012年6月7日经吉林省长春市中级人民法院（2012）长民一终字第146号民事判决归案外人刘海亮所有；桑仪艳于2016年7月10日通过新亚公司赵景泉联系在刘海亮手中购买，并且在新亚公司处办理了相关更名手续、签订了买卖合同；案涉房产系法院终审判决归刘海亮所有，刘海亮通过新亚公司合法卖给桑仪艳并办理了相关手续；桑仪艳取得此楼后已装修并已实际入住多年，有物业费、取暖费、交接协议等相关证据予以证明；桑仪艳在购买此房时并不知晓已被法院查封，并且新亚公司给桑仪艳签订了商品房买卖合同及办理了相关入户手续，桑仪艳实际占有此楼房不存在恶意及违约情形，并且桑仪艳已依法申请进行房屋登记并交纳了契税，但由于案涉房产被法院查封导致无法办理房屋产权登记，无法办理登记并非桑仪艳的原因；桑仪艳认为：此楼房已由法院生效判决确认给刘海亮，桑仪艳从刘海亮、王春林手中购买，属合法取得及善意取得；故无论是从物权请求权优先于一般债权的角度还是以实际占有优先的角度，案涉房产均应归桑仪艳所有；桑仪艳为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零五条之规定，特向贵院起诉，请人民法院依法判决。沙河公司辩称，钢飞公司对新亚公司有合法债权，已经人民法院生效判决予以确认，并且钢飞公司在2011年5月诉讼过程中对案涉房产进行了财产保全；刘海亮所取得的房屋虽经法院判决，但该诉讼发生在法院查封之后，况且案涉房产没有取得商品房预售许可证，买卖合同应属无效；查封之前也没有办理入户手续，桑仪艳没有合法占有该房产；桑仪艳也没有证据证明所购房产为唯一居住的房产；综上，应驳回桑仪艳的诉讼请求。新亚公司未答辩。经本院审理查明，钢飞公司与新亚公司买卖合同纠纷一案，阿城法院于2011年5月18日作出（2011）阿民初字第447-1号民事裁定：查封新亚公司在榆树市亿鑫家园小区建筑面积3,303.09平方米的楼房24套；24套房产中包括案涉房产；又于2013年5月24日对上述房产予以续封；阿城法院于2012年5月24日作出（2011）阿民初字第447号民事判决：一、新亚公司于判决生效后10日内给付钢飞公司水泥款7,153,280.61元、利息3,218,967.27元；二、驳回钢飞公司的其他诉讼请求；判后，新亚公司不服上诉，由于新亚公司未按规定缴纳上诉费用，哈中院于2013年10月21日作出（2013）哈民六商终字第36号民事裁定：本案上诉人新亚公司按自动撤回上诉处理，双方当事人均按原判决执行。钢飞公司于2013年12月23日向阿城法院申请执行，阿城法院于2014年3月27日作出（2014）阿执字第31-1号执行裁定：查封新亚公司在榆树市亿鑫家园小区建筑面积3,303.09平方米的楼房24套；24套房产中包括案涉房产；阿城法院又于2015年5月5日作出（2014）阿执字第31-5号执行裁定：查封新亚公司在榆树市××家园小区××房产；19套房产中包括案涉房产；2018年7月18日，桑仪艳以案外人的名义向阿城法院提出书面异议，认为其为案涉房产的实际所有人，请求排除执行，阿城法院于2018年7月23日作出（2018）黑0112执异112号执行裁定书，驳回桑仪艳的异议请求。刘海亮与新亚公司房屋买卖合同纠纷一案，吉林省榆树市人民法院作出（2010）榆民初字第744号民事判决判令：新亚公司于判决生效后立即将亿鑫家园3栋2单元803室、903室、701室、801室四套房屋交付给刘海亮；案件受理费16,272元、保全费5,000元，均有新亚公司负担；判后，新亚公司不服上诉，吉林省长春市中级人民法院于2012年6月7日作出（2012）长民一终字第146号民事判决：驳回上诉、维持原判。2010年3月8日，新亚公司为刘海亮开具案涉房产的收据；2012年6月24日新亚公司为刘海亮出具购房收据和房屋交接协议书；桑仪艳从刘海亮处购买案涉房产；2016年7月10日，桑仪艳与新亚公司签订商品房买卖合同；2017年8月至2018年8月，桑仪艳交纳了电费；桑仪艳交纳了2016年7月至2018年6月的水费；桑仪艳于2016年7月10日交纳了物业费。2016年4月12日，钢飞公司变更为沙河公司。本院认为，《执行规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，案涉房产查封时间为2011年5月18日、2013年5月24日、2014年3月27日和2015年5月5日；2012年6月24日新亚公司为刘海亮出具房屋交接协议书的行为因发生的法院查封期间而不具有法律效力；桑仪艳从刘海亮处购买案涉房产后，与新亚公司签订书面的商品房买卖合同的时间为2016年7月10日，因该行为发生的时间亦是法院查封期间，故桑仪艳不具备《执行规定》第二十八条第（一）项、第（二）项规定的条件，其不具备排除执行的民事权益；桑仪艳还主张，依据（2012）长民一终字第146号民事判决，其具备排除执行的民事权益，但是该判决也是在阿城法院查封之后作出的，根据《执行规定》第二十六条“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。……”的规定，桑仪艳也不能依据该法律文书享有排除执行的民事权益；故桑仪艳主张的确权请求和停止执行的请求，应予驳回综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条一款二项之规定，缺席判决如下：驳回桑仪艳的诉讼请求。案件受理费100元，由桑仪艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  周立波人民陪审员  王 凯人民陪审员  王 芳二〇一八年十二月二十日法官助理崔默书记员冯拓