陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终3127号上诉人（原审原告）周黎，男，1985年3月22日出生，汉族，西安市临潼区村民，住。上诉人（原审原告）何瑛，女，1988年10月22日出生，汉族，西安市临潼区村民，住。委托代理人周黎,男，简况同上。系何瑛之夫。被上诉人（原审被告）陕西乾园房地产开发有限公司，住所地西安市高新区科创二路66号佳贝大厦313室。法定代表人龚升平，系该公司总经理。委托代理人朱军学，陕西昭应律师事务所律师。上诉人周黎、何瑛因与被上诉人陕西乾园房地产开发有限公司（以下简称乾园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2016)陕0115民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月24日，周黎、何瑛与乾园公司签订《商品房买卖合同》，周黎、何瑛购买乾园公司开发位于西安市临潼区商品房，约定建筑面积为97.72平方米，总金额325212元。交房日期为2014年8月31日前。在逾期交房方面合同约定：乾园公司逾期交房超过60日，周黎、何瑛有权解除合同。周黎、何瑛要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乾园公司按日向周黎、何瑛支付已付房价款万分之3的违约金。在约定的交房期限中，如因市政配套延期或不能使用的，因政府行为造成工程延期或工程施工中风、雨、雪天气造成工程延期，以监理公司的记录和证明文件为依据，出卖人在房屋交付使用时告知买受人。出卖人可据实予以延期等等。合同签订后，周黎、何瑛按合同约定向乾园公司履行了支付房款的义务。2014年4月24日乾园公司完成“骊苑盛景”小区第1、2、3号楼的工程自我验收。2015年4月15日，乾园公司以该工程项目原计划2014年8月31日正式交房。但因市政设施配套不到位，经其多方努力协调，正式电、暖气、天然气已到位，自来水尚未接入，导致本项目延期交房。为此而向西安临潼旅游商贸开发区管委会就骊苑盛景项目完善市政配套设施进行请示。期间4月25日乾园公司接入临时用水，5月1日该小区1、2、3号楼通过相关部门组织的验收。2015年7月20日西安临潼旅游商贸开发区管委会就乾园公司的请求复函，载明经管委会与区政府及水务部门协调，请乾园公司与水务部门对接，尽快完善相关配套设施。2015年8月10日，乾园公司为该小区接入正式自来水。2015年10月16日乾园公司通知小区业主开始收房，2015年12月28日周黎、何瑛与乾园公司办理了房屋交接手续。周黎、何瑛于2016年4月15日诉至西安市临潼区人民法院称，2014年1月26日，周黎、何瑛购买乾园公司临潼区骊山街办西环路西段“骊苑盛景”小区期房一套，当天双方签订了购房合同。合同签订后，周黎、何瑛按合同约定履行了自己的义务，而乾园公司未按合同约定的日期交付房屋，乾园公司的行为明显违约，依法应承担违约责任。故依据合同要求乾园公司支付违约金47123元。乾园公司辩称，“骊苑盛景”小区房屋已于2014年4月全部竣工。未能如期交房非其公司所致，是因水电等非其公司可控制的配套设施，未能按时到位导致，未能验收及交房，非其公司的原因。按合同约定，其公司不应承担违约责任。同时合同违约金约定过高，请求法院减少。原审法院认为，周黎、何瑛与乾园公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，双方均应按约定履行各自的义务。在周黎、何瑛按合同约定时间向乾园公司交纳全部购房款后，乾园公司未按合同约定期限向周黎、何瑛交付房屋，现周黎、何瑛以乾园公司延期交房构成违约，起诉要求乾园公司支付违约金。乾园公司承认延期的事实，但抗辩本案涉及的楼房建设，乾园公司已于2014年4月24日前竣工。因出现了接入小区的水电等配套设施不到位，乾园公司也努力争取，但该配套设施的接入非乾园公司能控制的因素，因此造成向周黎、何瑛延期交房。依据双方合同第八条第二款（三）项，约定的交房期限可据实延期。并提交了相关证据证明其抗辩主张的事实。经审查乾园公司的该抗辩符合合同约定的情形，符合据实延期的事由。故对其抗辩主张，本院依法应予支持。因此，对乾园公司2015年8月10日前的违约期间，依合同约定作相应扣除。对周黎、何瑛主张中在该期限后要求乾园公司承担迟延交房的违约责任的请求，本院依法予以支持。周黎、何瑛以合同约定的日万分之三要求乾园公司承担违约责任，乾园公司以该违约金约定过高要求调整进行抗辩。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”及第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。乾园公司的抗辩有法律依据，本院依法予以采信。据此，对乾园公司迟延交房的违约金应调整为同地段房租的1.3倍。参考互联网上发布的临潼同地段简装修成套房每月每平方米不足10元房租价的标准，乾园公司应按每月每平方米13元的标准支付周黎、何瑛迟延交房违约金。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，遂判决：陕西乾园房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付周黎、何瑛迟延交房违约金5757元(2015年8月11日起至2015年12月27日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费979元，由陕西乾园房地产开发有限公司负担120元，由周黎、何瑛负担859元。宣判后，周黎、何瑛不服西安市临潼区人民法院上述判决，向本院上诉称，一审法院对于乾园公司的逾期交房违约期间认定有误，计算的违约金金额错误，乾园公司存在逾期交房的违约行为，应当按照房屋已付款万分之三的违约金支付其自2014年9月1日至2015年12月28日共计47123元违约金。上诉请求：1、请求依法撤销西安市临潼区人民法院法院（2016）陕0115民初1196号民事判决，改判被上诉人支付上诉人违约金47123元。2、本案诉讼费由被上诉人承担。乾园公司辩称，该小区2015年8月10日正式通入自来水，其公司于2015年12月28日交付了房屋,请求维持一审判决。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2014年9月26日周黎、何瑛与乾园公司于签订商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按约定履行各自的义务。按照该合同第八条约定，乾元公司应于2014年8月31日前向周黎、何瑛交付房屋，但乾园公司于2015年12月28日交付了房屋，故乾园公司应向周黎、何瑛支付逾期交房的违约金。但该合同第八条第二款亦约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因市政配套延期或不能使用的因政府行为造成工程延期或工程施工中风、雨、雪天气造成工程延期，以监理公司的记录和出具证明文件为依据，出卖人在房屋交付使用时告知买受人。本案中，2014年4月24日乾园公司已经完成“骊苑盛景”小区第1、2、3号楼的工程自我验收。后因相关市政配套设施未到位，且乾园公司出具的其公司向西安临潼商贸开发区管委会关于完善市政配套设施的请示，亦说明乾园公司逾期交房的原因系相关市政配套延期。故原审法院依据双方合同的约定，对乾园公司逾期的时间作了相应扣除并无不当。周黎、何瑛上诉称，应按照约定交房之日计算至实际交房之日计算逾期交房违约金本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准问题，周黎、何瑛按照合同约定的日万分之三要求乾园公司承担违约责任，乾园公司以该违约金约定过高要求进行调整。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。依据该规定，原审法院参考互联网上发布的临潼同地段简装修成套房每月每平方米不足10元房租价的标准，确定乾园公司应按每月每平方米13元的标准支付周黎、何瑛迟延交房违约金亦符合法律规定。周黎、何瑛上诉请求按照房屋已付款万分之三计算违约金本院亦不予支持。综上，上诉人周黎、何瑛的上诉请求依法应予以驳回，原审判决应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978元，由上诉人周黎、何瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年五月十一日书 记 员  赵维斌