湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初833号原告（反诉被告）：苟学超，男，1939年6月25日出生，汉族，武汉市，中建三局二公司退休职工，住武汉市洪山区。原告（反诉被告）：李世淑，女，1942年7月27日出生，汉族，武汉市人，中建三局二公司退休职工，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：刘然，男，1984年8月24日出生，汉族，中国地质大学（武汉）教师，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：鲍子龙、韩莉莉，湖北天明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）苟学超、李世淑与被告（反诉原告）刘然确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法由审判员丁华勤独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘长明,被告刘然及其委托诉讼代理人鲍子龙、韩莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苟学超、李世淑（反诉被告）诉称，2015年3月20日，原告苟学超与被告刘然签订《房屋买卖协议书》。约定：原告苟学超将位于武汉市洪山区鲁磨路306号的中建东湖明珠1号楼2单元2804号房屋转让给被告刘然。因该房屋为还建楼，尚未办理房产证，双方约定：如房产证直接办到被告名下，房屋总价为146万元；被告在签订协议后3日内支付75万元，余款在收到房产证时付清。如房产证不能直接办到被告名下，房屋总价为144万元；被告在签订协议后3日内支付75万元，余款在原告配合被告办理房产证签字时付清。原告苟学超尚未对该房屋取得产权，与被告约定直接将房产证办到被告名下，客观上导致逃避二手房交易税的法律后果。违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和个人所得税法》的有关规定，属于违反社会公共利益的行为，上述协议无效。此外，该房屋属于原告苟学超和李世淑的夫妻共同财产，原告苟学超在出卖此房屋时没有得到李世淑的同意，为无效法律行为，侵犯了李世淑合法的财产权益。请求确认原告苟学超与被告刘然签订的《房屋买卖协议书》无效；本案诉讼费由被告承担。原告为证明其诉讼主张，提交了如下证据：证据一：2015年3月20日，原告苟学超与被告刘然签订的《房屋买卖协议书》。证明原告苟学超与被告刘然约定房屋转让，签订了买卖协议。证据二：《房屋腾退安置协议书》、《中建三局二公司鲁巷基地危旧房屋改造腾退选房确认单》。证明原告房屋为还建房屋。证据三：《鲁巷基地腾房验收单》。证明原告腾退旧房及房屋来源。证据四：原告苟学超、李世淑《结婚证》。证明原告苟学超、李世淑系夫妻，2015年3月12日补办结婚证；争议房屋属原告夫妻共同财产，苟学超无权单独处分。证据五：《房屋腾退安置协议书》附件二，即《房屋装修，设备、设施迁移补偿确认书》。证明房屋装修补偿系原告李世淑与拆迁公司签订，李世淑享有上述争议房屋所有权。被告（反诉原告）刘然答辩并反诉称，原告主张合同无效，没有事实和法律依据，原被告签订的房屋买卖合同合法有效。被告刘然于合同签订当日依约将75万元汇入原告苟学超的账户，并装修入住至今。请求驳回原告诉请；判令原告（反诉被告）继续履行合同,即履行协助办理房屋权属登记义务；协助办理水、电、煤气、有线电视、供暖等结清和交付手续义务。被告为证明其诉讼主张，提交了2015年3月20日向原告苟学超付款75万元汇款凭证。证明被告按约定支付了首付款，履行了付款义务。被告对原告证据一无异议；对证据二有异议。认为还建协议真实性无法核实，和本案无关，被告购买的是现房；对证据三有异议。认为真实性无法确认，与本案无关；对证据四的真实性、关联无异议，对证明目的有异议，认为还建房属于原告苟学超婚前财产；对证据五有异议。认为真实性无法确认，房屋腾退协议书上的房屋所有人只有原告苟学超一人，并无李世淑。原告对被告提交的证据无异议，确认收到被告支付的75万元款项。本院认为，原告提交的《房屋买卖协议书》、《房屋腾退安置协议书》、《中建三局二公司鲁巷基地危旧房屋改造腾退选房确认单》、《鲁巷基地腾房验收单》、《结婚证》、《房屋装修，设备、设施迁移补偿确认书》，被告提交的汇款凭证，能够证明原告苟学超、李世淑原有住房经旧房改造、拆迁安置后出卖给被告刘然，被告按约支付首付款的事实。本院予以确认。经审理查明,原告苟学超、李世淑系夫妻关系，2015年3月21日办理结婚登记。2011年11月22日，原告苟学超与中建三局二公司房地产公司签订《房屋腾退安置协议书》，随后取得安置还建房屋。2015年3月20日，原告苟学超与被告刘然签订《房屋买卖协议书》。约定原告苟学超将位于武汉市洪山区鲁磨路306号，即中建东湖明珠1号楼1栋2单元2804号房屋转让给被告刘然。由于交易房屋为甲方（原告苟学超）还建房，尚未办理房产证，双方商定房屋交易总价根据房产证办理情况定价：价格一、房产证直接办理到乙方（被告刘然）名下，房屋总价为146万元；付款方式为：乙方在签订协议后三天内支付75万元，余款在收到房产证时全额支付给甲方指定账户。价格二、房产证不能直接办理到乙方名下，房屋总价为144万元，甲方协助乙方办理房产证，过户税费等费用由乙方承担，甲方不承担费用。付款方式为：乙方在签订协议后三天内支付75万元，余款在甲方配合乙方办理房产证交易签字时全额支付。合同签订当日，被告刘然向原告苟学超指定账户付款75万元。此后将该房屋装修并搬入居住。现原告苟学超以交易时尚未取得房屋产权；约定直接将房产证办理到被告名下，逃避二手房交易税法律规定为由，要求确认协议无效。原告李世淑以交易房屋属夫妻共同财产，原告苟学超在出卖此房屋时没有得到其同意为由，请求确认原告苟学超与被告刘然签订的《房屋买卖协议书》无效。本院认为，原告苟学超与中建三局二公司房地产公司签订《房屋腾退安置协议书》，并取得安置还建房屋。虽然没有取得房屋的权属证书，但享有该房屋的民事权益，有权进行处分。原告所诉《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”以及《中华人民共和个人所得税法》规定，均属于行政管理性的规定，不是效力性强制性规定。不能据此认定上述合同无效。原、被告双方对于房屋总价款和支付方式的约定，属于双方的意思自治，并未约定不交纳税费，不存在恶意规避法律，违反社会公共利益的情形。原告原告苟学超、李世淑要求确认《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，不予支持。本案涉及的房屋，《房屋腾退安置协议书》系原告苟学超与中建三局二公司房地产公司签订。被告刘然因本人需要住房，以合理价格购买且无重大过失；对上述房屋为原告苟学超夫妻共同财产不知情，符合善意取得的法律规定。被告（反诉原告）刘然要求判令原告（反诉被告）继续履行合同的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条,最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，判决如下:一、驳回原告（反诉被告）苟学超、李世淑诉讼请求；二、原告（反诉被告）苟学超、李世淑继续履行与被告（反诉原告）刘然2015年3月20日签订的《房屋买卖协议书》。即协助办理房屋权属登记义务；协助办理水、电、煤气、有线电视、供暖等结清和交付手续义务。案件受理费100元，反诉费8880元共计8980元由原告苟学超、李世淑负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费8980元。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号17×××67，开户行农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  丁华勤二〇一七年五月二十三日书记员  陈 英书记员  陈 英