贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初769号原告：黄海英，女，1976年10月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省能普安县。被告：贵州王府百货商业有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区南马广场王府百货内，统一社会信用代码：91520490789782061W/5225020000032831。法定代表人；伍天庆，男,1962年9月14日生，布依族，该公司总经理，住贵州省镇宁布依族苗族自治县，委托诉讼代理人：谢玉荣，男，1985年5月3日生，白族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区轿子山镇讨兑寨村*组。代理权限：一般授权。被告：贵州鑫安房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区怡景园内，社会统一信用代码：9152049078547677X1。法定代表人：冉隆兴，男，1948年12月15日生，汉族，该公司董事长，住安顺市西秀区，委托诉讼代理人：胡波格，男，1979年7月15日生，汉族，贵州省安顺市人，系鑫安公司法律顾问，住安顺市西秀区。代理权限：特别代理。原告黄海英与被告贵州王府百货商业有限公司（以下简称王府公司）、贵州鑫安房地产开发有限公司（以下简称鑫安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序由本院法官徐侨生公开开庭进行了审理，原告之法定代理人及二被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、二被告支付原告房租54780元；2、二被告支付原告违约金14954.94元。事实和理由：2008年12月10日，原告向被告鑫安公司购买坐落于安顺市××广场王府××商场××商铺一间，被告鑫安公司向原告交付商铺时，以较优惠的条件将商铺出租给王府公司经营5年，截止2015年11月30日，被告尚欠原告房租54780元；后原告与被告签订《协议书》，约定：被告同意在2014年12月31日前分批将所欠租金及违约金付清。但至今未付。原告提供的证据材料有：1、原告身份并证；2、2009年4月16日的《协议书》；3、《协议书》；4、《授权委托书》、《告知函》。被告王府公司辩称：对原告要求支付房租、违约金的诉请及诉称的事实、理由均无异议，但因诉讼时效已过，不应当支持；另违约金过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，请求调整。我公司经济困难，希望原告待我公司招商成功后支付。被告王府公司提供的证据材料有：营业执照。被告鑫安公司辩称：我公司只是将商铺出售给原告，代原告将商铺出租给被告王府公司，我公司没有支付租金的义务，请判决驳回原告对我公司的诉请。被告鑫安公司提供的证据材料有：营业执照。对原告诉称的事实及理由，因被告王府公司均无异议，本院予以确认。对鑫安公司有异议的事实，从当事人的当庭陈述及举证，认定：原告将向鑫安公司购买坐落于安顺市南马广场王府大商场负二层第2-1号商铺，考虑商铺交付后原告不一定顺利出租，收益不确定，为打造规模化、规范化、高收益的繁荣市场，更能保障地稳步提高商铺的价值和长期收益，鑫安公司以优惠价格出售给原告，原告与二被告于2009年4月16日，签订《协议书》，约定：将上述商铺出租给王府公司经营5年（计租日期从2009年1月31日起），租金为73740元，前三年租金分摊到第四年至第五年支付，第四年租金每月2985元、第五年租金每月3160元，每月10日支付；原告不得以任何理由提前解除合同或增加租金，否则须按3600元每平方米的价赔偿鑫安公司的装修等费用；王府公司须按约定时间向原告支付租金，如无故拖欠，原告有权向王府公司每天按实租金的0.3%加收滞纳金等内容。后原告与王府公司签订《补充协议》，约定：王府公司对原订于2012年12月31日起至2013年6月10日止的租金延迟至2013年7月10日起逐月支付，对原订于2013年7月10日起至2014年6月10日止的租金延迟至2014年7月10日一次性支付，原协议的租期至2014年7月10日届满。2015年5月7日，鑫安公司向原告等业主出具《授权委托书》，内容为：鑫安公司委托业委会代为收取租金，并与其共同管理专设账户，用于解决王府公司亏欠业主的租金，具体方案待租金收入时进一步具体授权委托。2016年3月21日，原告等业主向鑫安公司去函要求鑫安公司解决房产证、租金及电费、卫生费过高的问题。另查明，鑫安公司与王府公司的工作人员曾有一人分别在两公司工作的情况。上述事实，有原告、二被告的当庭陈述，有原告提供的证据材料1、2、3、4，有二被告提供的营业执照及质证意见在卷，足以采信。原告提供：1、证据材料2，主张证实鑫安公司售房时介绍、承诺包租的事实；鑫安公司对真实性无异议，但认为已被后来原告与王府公司签订的《补充协议》的更改，另约定王府公司对原订于2012年12月31日起至2013年6月10日止的租金延迟至2013年7月10日起逐月支付，对原订于2013年7月10日起至2014年6月10日止的租金延迟至2014年7月10日一次性支付，原协议的租期至2014年7月10日届满，故本院认定《补充协议》是对《协议书》的更改，约定支付租金及违约金的主体是王府公司。2、证据材料4，证实鑫安公司对租金负有支付义务，对2015年前租金认可，有代王府公司支付的承诺；鑫安公司对真实性无异议，认为该证据内容不能证实原告的主张，且没有具体的解决方案；《授权委托书》的内容不能证实原告主张的内容，且原告对鑫安公司的《告知函》只能证实是原告的单方主张，未得到鑫安公司的认可，故对原告的主张，本院不予采信，但该《授权委托书》复印件的委托人是鑫安公司，而王府公司盖章注明与原件核对相符，结合鑫安公司与王府公司的工作人员曾有一人分别在两公司工作的情况，本院可认定原告在2015年5月7日对鑫安公司、王府公司仍主张租金，故对王府公司认为原告的诉请已诉讼时效的主张，本院不予支持本院认为，原告与王府公司签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，王府公司未按协议内容履行支付义务，已构成违约，原告诉请王府公司支付拖欠租金及违约金，本院依法予以支持。原告诉请判决鑫安公司对上述款项承担支付责任，因未举证证实鑫安公司在《补充协议》后对租金有支付义务，故对其诉请，本院不予支持。对按日0.3%计付违约金14954.94元，王府公司认为过高，请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、该条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，鉴于王府公司在租赁原告的该商铺时，原告已充分给予优惠，在履行租金义务方面，王府公司二次违约，现其提出违约金过高，但未能举证证实，根据公平原则和诚实信用原则，对王府公司的该辩称，本院不予支持。王府公司辩称原告的诉请已过诉讼时效，但未举证证实，本院对其主张，不予支持。原告诉请判决鑫安公司对上述款项承担支付责任，因未举证证实《补充协议》后，鑫安公司对租金有支付义务，故其对鑫安公司的诉请，本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告贵州王府百货商业有限公司在本判决生效三日内向原告黄海英支付租金55506元、违约金5046元；二、驳回原告黄海英对被告贵州鑫安房地产开发有限公司的起诉。如果被告贵州王府百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1544元，减半收取772元，被告王府公司负担（该费用原告已预交，被告王府公司在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 : 徐 侨 生二〇一七年五月二十一日书记员 :丁雅洁（代）贵州省安顺市西秀区人民法院民事审判笔录第1次案件：原告黄海英诉被告贵州王府百货商业有限公司、贵州鑫安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案开庭时间：2017年4月24日下午3时00分开庭地点：安顺市西秀区人民法院第五法庭是否公开：公开旁听人数：0人审判员：徐侨生书记员：丁雅洁（代）书记员：现在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条第一款的规定,查明当事人和其他诉讼参与人到庭的情况。原告：黄海英已到庭。被告：贵州王府百货商业有限公司之委托诉讼代理人谢玉荣、贵州鑫安房地产开发有限公司之委托诉讼代理人胡波格到庭。书记员：下面，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第一百一十条、第一百三十七条第一款的规定，宣布法庭纪律。一、到庭的所有诉讼参与人与旁听人员，一律听从审判人员的指挥，应当遵守法庭规则。二、不准在审判庭随意走动、不准喧哗、不准鼓掌、不准接听电话、不准吸烟、不准插话或当庭发言，有意见可在闭庭后提出。三、人民法院对违反法庭纪律的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。书记员：请当事人、代理人入庭。书记员：请审判员入庭。书记员：报告审判员开庭前准备结束，现在可以开庭。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第一百三十四条的规定,贵州省安顺市西秀区人民法院商事审判庭依法公开开庭审理原告黄海英诉被告贵州王府百货商业有限公司、贵州鑫安房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案。现在，宣布开庭。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条第二款的规定,下面核对当事人的身份。原告：请陈述姓名、出生年月日、民族、籍贯、职业、住址。原告：黄海英，女，1976年10月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省能普安县罐子镇新光村四组。被告：贵州王府百货商业有限公司住所：贵州省安顺市经济技术开发区南马广场王府百货内法定代表人；伍天庆，系该公司总经理委托诉讼代理人：谢玉荣，男，1985年5月3日生，白族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区轿子山镇讨兑寨村三组。代理权限：一般授权。（以下称被1代）被告：贵州鑫安房地产开发有限公司住所：贵州省安顺市经济技术开发区怡景园内法定代表人：冉隆兴，系该公司董事长（以下称被2）委托诉讼代理人：胡波格，男，1979年7月15日生，汉族，贵州省安顺市人，系鑫安公司法律顾问，住贵州省安顺市西秀区虹山湖路22号2栋附2号。代理权限：一般代理。（以下称被2代）审：双方对出庭人员有无异议？原：没有。被1代：没有。被2代：没有。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款及第一百三十七条第二款的规定,本案由安顺市西秀区人民法院审判员徐侨生独任审理，由本院书记员丁雅洁担任法庭记录。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条、第四十六条的规定，当事人如果认为审判人员、书记员与本案有直接利害关系或者其他关系，可能影响案件公正审理的，可以提出事实或理由，申请回避。当事人是否听清？是否申请回避？原：听清，不申请回避。被1代：听清，不申请回避。被2代：听清，不申请回避。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第五十条、第五十一条的规定，当事人在诉讼中享有以下权利：一、原告有放弃、变更或补充诉讼请求和理由的权利，被告有承认、反驳原告诉讼请求和提起反诉有权利，双方有就案件事实、理由进行陈述和申辩的权利，随时提出调解的权利。二、当事人有权提供证据，进行辩论，提起上诉，申请执行的权利。三、双方有向证人提出发问，对证据提出说明的权利。四、认为法庭的记录有差错，有申请补正的权利。审：以上权利，当事人是否听清？原：听清。被1代：听清。被2代：听清。审：除享有上述权利外，诉讼参与人和其他人员，应当遵守法庭规则，人民法院对违反法庭规则的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。（根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条的规定）“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款（个人为十万元以下，单位的为五万元以上一百万元以下）、拘留（15日以内）；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审：以上规定，当事人是否听清？原：听清。被1代：听清。被2代：听清。审：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条的规定原告未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。被告未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。双方是否听清？原：听清。被1代：听清。被2代：听清。法庭调查阶段审：法庭准备阶段结束，下面开始法庭调查。首先，进行当庭陈述，陈述依原告及其诉讼代理人、被告及其诉讼代理人的顺序进行，一方发言时，其他人员不得打断。陈述应当围绕诉讼请求、主张与案件有直接关系的内容进行，如有遗漏，可按上述顺序第一次陈述完后补充。下面，由当事人依序发言。原：宣读起诉状（内容详见起诉状）。审：原告对诉讼请求有无补充或者变更？原：没有。审：现在由被告答辩。被1代：1、原告要求我公司支付租金的诉请，因已经超过诉讼时效，故不应当支持。因原告诉请的租金期间为2009年6月30日-2014年6月29日止，原告诉请差欠租金的时间为为2014年6月10日之前，因此超过诉讼时效。2、原告的违约金过高，已超过原告的实际损失，故依法请求法院予以调整，应按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。被2代：我方不是商铺的承租人，只是商铺的销售方，因此无义务支付租金，原告要求我方支付租金及违约金主体错误，应当依法驳回原告对我方的诉请。审：当庭陈述完毕，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，当事人对自己在陈述中提出的主张，有责任提供证据，如不能举证或举证不力，将承担不利后果。举证时，请对每一份证据的来源、证明目的、内容进行说明，以便对方辩证、质证，当事人对证据辩证、质证时，请当庭明示是承认或否认的态度。首先，由原告方提供证据。原：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格及原告以及法定代理人系母子关系。被1代：无异议。被2代：无异议。审：予以采信。原：证据二、2009年4月16日协议书复印件，提供原件核对，证明签订协议是鑫安公司通知我去的，鑫安公司应当承担支付租金的责任。被1代：这份协议真实性无异议，但违约金条款（第10条）约定过高，应当依法予以减少。该协议租期为2009年6月30日至2014年6月29日。协议虽然是2016年4月19日签订，但是2009年6月30日交房。被2代：从该份协议看出，鑫安公司只是销售方，无义务向原告交付租金。审：对真实性予以采信，对双方主张是否采信在判决书中明确。原：证据三、补充协议书复印件，提供原件核对，证明鑫安公司通知我们去签订协议，且承诺一年以后就支付租金给我们，但租金至今未支付。被1代：无异议。被2代：真实性无法确认，该证据不是我方签订的，我方不是合同当事人，无法达到原告的证明目的。审：对真实性予以采信，对原告的主张不予采信，因无鑫安公司盖章。原：证据四、当庭提交授权委托书复印件、告知函，无原件核对，原件存于业主委员会，证明鑫安公司是在认可差欠原告租金的前提下向原告等业主出具授权委托书并接受告知函。被1代：对该二份证据不是针对我方，也不是我方出具的，因此对真实性无法确认。被2代：真实性均无异议，对授权委托书，1、从该证据的内容可以看出欠租的主体是王府百货而不是鑫安公司。2、该证据不符合公司对外担保的条件，只能证明鑫安公司有代王府百货支付租金的意向，且因没有具体解决方案、明确授权、以及关于租金的具体描述，因此不属于担保行为。3、该证据不能作为鑫安公司向原告主张过债务的依据。4、该份委托书鑫安公司已于2015年6月解除，且没有实施委托内容。对告知函，1、只能证明鑫安公司收到该函件，不能视为对该函件内容的认可。2、该证据与本案没有关联性与相对性，不能作为鑫安公司承诺或者支付租金的依据。3、该函件内容证明鑫安公司未对原告作出具体的代偿方案。4、根据证据相对性和关联性原则，该证据不能作为原告向鑫安公司主张过债权的依据。5、该函件的内容有几点，其中有部分是关于物业的问题。审：对原告的主张不予采信。原：举证完毕。审：请被告王府百货进行举证。被1代：证据一、营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明被告王府百货的主体资格。原：我对这个不懂。被2代：无异议。审：予以采信。审：请被告鑫安公司进行举证。被2代：证据一、营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明被告王府百货的主体资格。原：无异议。被1代：无异议。审：予以采信。审：现在法庭核实几个问题，王府百货的法定代表人是什么时候变更的？原：被1代：被2代：审：王府百货的工作人员是否在鑫安公司任有职务？原：被1代：被2代吗法庭辩论阶段审：法庭调查结束，1、租金是否已过诉讼时效？2、违约金是否过高？3、鑫安公司对原告诉请的房租及违约金是否承担支付义务？双方是否对有异议？原：我不懂诉讼时效，但对争议焦点无异议。被1代：没有。被2代：没有。审：请原被告依次发表辩论意见。原：我买房的时候是在鑫安公司的办公室签订的协议书，当时鑫安公司口头承诺我包租5年。之后的补充协议也是由鑫安公司的座机通知我去签订的，且王府百货的人不在场，既然鑫安公司与本案无关，为什么要由鑫安公司来通知我，我认为王府百货与鑫安公司是隶属关系。鑫安公司对王府承租一事没有告诉过我，且我不懂法律不知道他们所说的诉讼时效问题，不能因为超过诉讼时效就不支付租金。被1代：与答辩意见一致。被2代：1、鑫安公司不是承租方，且王府百货与鑫安公司不是隶属关系。2、原告诉请的租金与违约金没有起始时间，我方不知道原告是如何计算的。审：原告诉请的租金与违约金是如何计算？原：（出示计算清单）被2代：租金计算的时间与诉状的时间不一致。原：以我现在计算的为准。审：如果还有新的辩论意见，请于庭后一周内提交代理词。最后陈述审：现在做最后陈述。原：希望法院依法判决，支持我的诉讼请求。被1代：希望法院依法判决。被2代：希望依法驳回原告对鑫安公司的诉请。法庭调解阶段审：因一方当事人的代理人没有调解的代理权限，本案调解不成，请双方当事人核对笔录签字!原：被：审判员：2017年4月24日书记员: