河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀05民终905号上诉人（原审原告）：内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司，住所地邢台县羊范镇伍仲南岗。负责人：陈书民，该分公司经理。委托诉讼代理人：李海英，河北凯华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北三志食品有限公司，住所地邢台县龙冈经济开发区。法定代表人：许勤书，该公司经理。委托诉讼代理人：李宗彪，河北德盛律师事务所律师。上诉人内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司（以下简称久冠陈氏分公司）因与上诉人河北三志食品有限公司（以下简称三志食品公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台县人民法院（2015）邢民初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人久冠陈氏分公司负责人陈书民及该公司的委托诉讼代理人李海英，上诉人三志食品公司的委托诉讼代理人李宗彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久冠陈氏分公司上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判：1、解除双方订立的租赁合同；2、判令三志食品公司给付久冠陈氏分公司2015年8月31日前欠付的租赁费42500元，自2015年9月1日起每月按7500元计算至三志食品公司将租赁物返还给久冠陈氏分公司时止的租赁费；3、判令三志食品公司返还久冠陈氏分公司租赁物（包括协助将变压器过户至久冠陈氏分公司名下）、恢复租赁场地设施及建筑物原状（评估损失的除外）。三、本案一二审诉讼费、评估费均由三志食品公司承担。上诉理由：一、一审判决认定部分事实错误、判决错误。双方签订的租赁合同约定租赁期限自2008年6月1日至2018年6月1日止，现合同未到期，双方没有达成解除合同协议，租赁物至今仍由三志食品公司占用并实际控制，久冠陈氏分公司至今仍无法使用租赁物，故双方签订的租赁合同并未实际解除。一审判决认为双方的租赁合同已经实际解除，无事实和法律依据。二、久冠陈氏分公司的一审诉求合情、合理、合法，二审法院应当予以支持。三志食品公司未按合同约定交纳租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。三志食品公司虽拆除了其所建厂房，但并未通知久冠陈氏分公司解除合同，也未将租赁物返还给久冠陈氏分公司。现久冠陈氏分公司要求解除合同，三志食品公司承担相应民事责任应予支持。三志食品公司辩称，久冠陈氏分公司的上诉理由不能成立，应依法驳回，其他理由同三志食品公司上诉状内容。三志食品公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回久冠陈氏分公司一审的全部诉讼请求。本案一二审全部诉讼费均由久冠陈氏分公司承担。上诉理由：一审判决三志食品公司赔偿久冠陈氏分公司138660元错误。一、评估报告确定的136460元不应由三志食品公司承担。本案是租赁合同纠纷，久冠陈氏分公司要求恢复的项目或者是使用过程中的自然损耗，或为三志食品公司对租赁物使用价值正向改造和加固。评估报告所确定的价格或是旧的恢复成新的价格，或是三志食品公司对租赁物的正向改造、加固拆除的价格，评估过程没有充分考虑被评估对象的使用年限。从一审判决可以看出，自2014年下半年双方就已经解除租赁合同，只是久冠陈氏分公司拒绝接收院落的钥匙。双方合同解除后，三志食品公司不再使用租赁院落。从合同解除到评估鉴定期间的损失，应当由久冠陈氏分公司承担。二、久冠陈氏分公司维修变压器的2200元不应由三志食品公司承担。久冠陈氏分公司不能证明该2200元费用是维修哪个变压器的支出，三志食品公司租赁院落后，购置了新变压器，将久冠陈氏分公司原有的变压器替换交给该公司，即使上述费用系该变压器维修产生，也不应由三志食品公司承担。久冠陈氏分公司辩称，三志食品公司的上诉理由没有事实和法律依据，不合法理、情理，依法不能成立，应驳回其上诉。久冠陈氏分公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告订立的租赁合同；二、判令被告给付2015年5月31日之前所欠的租赁费2万元，按每月7500元给付自2015年6月1日起至被告将租赁物返还时止的租赁费；三、判令被告赔偿原告评估报告上的评估值136460元及变压器维修费2200元、评估费用2000元共计140660元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年6月1日，原告久冠陈氏分公司、被告三志食品公司签订租赁合同，约定由被告承租原告位于邢台县羊范镇伍仲村原陈氏酒业的场地含办公室，面积为9000平方米，租赁期限为10年，自2008年6月1日起至2018年6月1日止，租金每年7万元，租金分两次交纳，每年6月、1月各一次；又约定由被告负责租赁财产的保养、维修，并妥善、合理使用租赁物，如因被告使用不当造成租赁财产损坏的，由被告负责修缮并承担相关的维修费用，被告在经营期间可以对厂房进行改造，但主体建筑不得改造，被告可以建设新厂房，新厂房建设由被告投资，被告不再租赁时，如原告接收，可作价卖给原告，如原告不接收或价格存在分歧，被告应当拆走，将场地建筑恢复原状；原告向被告提供水塔一座、厂房两座、办公楼一座，并约定被告租赁后可将原50KV变压器调换为100KV变压器，费用由被告承担；被告承租后，更换了原50KV变压器，原50KV变压器闲置未用。后双方又签订了一份补充协议，约定自2013年6月1日至2015年5月31日每年租赁费为8万元，2015年6月1日至2017年5月31日每年租赁费为9万元，2017年6月1日至2018年5月31日每年租赁费为10万元。2008年6月6日原、被告双方又按《物资移交表》移交了一些租赁物资，包括办公桌8张、老板桌椅一套、茶几2个、小方茶几1个、文件柜2组、三人木沙发2个、单人木沙发2个、椅子7把、木床6张、铁床2张、木碗橱1个、台秤一个（1000kg，砣200、100、50各1枚）、老式电焊机（BX-330）一台（含电缆、电焊帽、焊钳各1个）、吊扇3个、木桌1张、更衣柜1组（20格），经一审法院2015年8月25日现场勘查，上述物资移交表中还留存有：办公桌5张、老板桌1张、茶几1个、文件柜2组、三人木沙发2个、单人木沙发2个、椅子4把、木床2张、铁床只剩2个床头、木碗橱1个、台秤一个（1000kg、砣50kg各1枚）、老式电焊机（BX-330）一台（含电缆、电焊帽、焊钳各1个）、吊扇2个、木桌1张。另查明，被告于2014年下半年从租赁原告的场地处搬离，并将租赁费交至2015年2月28日。被告从租赁原告的场地搬离后，就其租赁期间所建的厂房问题与原告进行协商，因协商不成，被告将其所建厂房予以拆除。又查明，原告出租给被告使用的场地、厂房、办公楼登记在原告负责人陈书民名下。2007年4月9日，原告因未在规定的期限内申报2005年度企业年检，被邢台县工商行政管理局吊销了营业执照。一审法院认为，本案争议焦点有三个：一、原告是否具有诉讼主体资格。原告的营业执照虽于2007年4月9日被邢台县工商行政管理局吊销，但并未注销，因此原告依然具有诉讼主体资格。二、本案争议租赁合同是否有效。本院认为，原、被告于2008年6月1日签订的租赁合同系双方真实意思表示，被告承租的场地、厂房、办公楼虽登记在原告负责人陈书民名下，但租赁的场地、厂房、办公楼具有合法有效证件，且不违背法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。三、租赁合同应否解除及合同解除后租赁费、损失的确定。本案中，原、被告之间的租赁合同期限虽未届满，但被告自2014年年底即已从承租原告的场地搬离，双方仅因租赁期间被告所建的厂房问题未达成一致，且被告也已按合同约定将其所建厂房予以拆除，原告对此是明知的，被告已以其实际行为表明不再继续履行双方之间的租赁合同。一审法院认为原、被告之间的租赁合同已实际解除，故对原告要求被告支付租赁费的请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的租赁合同虽已解除，但依双方的约定，在被告不再租赁时，应当将租赁场地恢复原状，如因被告使用不当造成租赁财产损坏的，由被告负责修缮并承担相关的维修费用。依原告申请，一审法院依法委托邢台金华资产评估有限责任公司对被告不再承租原告的场地、厂房、办公楼等租赁财产进行资产损失评估，确定租赁场地清理、房产恢复原状、财产维修等各项损失共计138660元（136460元+2200元），被告应当赔偿原告。并将2008年6月6日物资移交表中还留存有的办公桌5张、老板桌1张、茶几1个、文件柜2组、三人木沙发2个、单人木沙发2个、椅子4把、木床2张、铁床只剩2个床头、木碗橱1个、台秤一个（1000kg、砣50kg1枚）、老式电焊机（BX-330）一台（含电缆、电焊帽、焊钳各1个）、吊扇2个、木桌1张移交原告。对2008年6月6日物资移交表中已遗失的物品，因原告撤回对这些物品价值作出评估的申请，故对原告该部分的损失不予处理。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、被告河北三志食品有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司各项损失共计138660元。二、驳回原告内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司其他诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。久冠陈氏分公司二审当庭明确其上诉请求中关于返还租赁物指一审判决书第6页认定的交接表中存在的物品，还有将变压器过户至该公司名下。恢复主要指恢复场地的通水通电，关于恢复建筑物原状不再主张。关于变压器过户，三志食品公司同意与久冠陈氏分公司相互配合，进行更名。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。2008年6月1日，久冠陈氏分公司与三志食品公司签订场地含办公室（面积为9000平方米）的租赁合同，租赁期限自2008年6月1日起至2018年6月1日止。2015年7月13日，久冠陈氏分公司起诉至一审法院，请求解除双方租赁合同，并给付2015年5月31日前欠付的租赁费20000元。三志食品公司主张该公司2014年下半年已不再使用租赁场地，且于2015年3月17日支付久冠陈氏分公司20000元双方不再有其他争执。因三志食品公司支付给久冠陈氏分公司上述20000元的收据上明确载明系2014年12月－2015年2月28日租金，在双方对租赁合同是否已协商解除存在争议且均未提交证据证明的情况下，一审法院认定双方合同已实际解除的事实依据不足。久冠陈氏分公司起诉请求判令解除双方租赁合同，支付2015年5月31日前所欠的租赁费20000元应予支持。久冠陈氏分公司认可三志食品公司2014年下半年拆除自建厂房且协商过合同解除事宜，双方对租赁物未能移交的原因各持己见且均未能举证证明，故对久冠陈氏分公司主张的2015年5月31日之后的租金应截止到本案起诉之日（2015年7月13日），即租金为7500元×1.5月＝11250元。就租赁物的返还问题，双方租赁合同没有明确具体的约定。邢台金华资产评估有限责任公司以2016年9月27日为基准日，按市场价值类型，采用成本法对涉案租赁物进行评估，资产评估值为136460元。因涉案租赁物涉及办公用房、厂房及场地，三志食品公司已租赁使用近6年且用于食品加工，存在自然损耗。久冠陈氏分公司亦自认该公司没有按合同约定对租赁物的使用进行过检查，存在怠于对租赁物进行监管的情形。综合上述情况，一审法院认定由三志食品公司全部承担上述资产评估报告确定的总价值，其事实和法律依据不足，应予纠正。结合本案实际情况，本院酌定由三志食品公司承担总价值的40%为宜，即136460元×40%＝54584元。一审法院对三志食品公司应移交给久冠陈氏分公司2008年6月6日物资移交表中还留存的办公桌5张等物品已作出认定，但一审判决主文遗漏该项判决，本院予以纠正。双方就变压器过户事宜达成一致，本院予以确认。关于久冠陈氏分公司主张的变压器维修费2200元，因双方合同约定三志食品公司可更换变压器，三志食品公司承租后也自行更换变压器使用。在该费用不能确定是否属久冠陈氏分公司原变压器维修费用，且三志食品公司亦未使用该变压器的情况下，一审判决由三志食品公司承担该维修费用不当。久冠陈氏分公司上诉主张三志食品公司恢复租赁物的通水通电，因无证据证明双方签订租赁合同时租赁物所有的水电设施、设备具体状况、当前实际状态及原因，对久冠陈氏分公司的该项请求无法予以支持。综上所述，久冠陈氏分公司、三志食品公司的上诉请求均部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省邢台县人民法院（2015）邢民初字第965号民事判决；二、解除河北三志食品有限公司与内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司2008年6月1日签订的租赁合同及补充协议；三、河北三志食品有限公司于本判决生效之日起十五日内给付内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司租赁费31250元，恢复租赁物原状费用54584元，以上合计85834元；四、河北三志食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司移交2008年6月6日物资移交表中留存的办公桌5张、老板桌1张、茶几1个、文件柜2组、三人木沙发2个、单人木沙发2个、椅子4把、木床2张、铁床只剩2个床头、木碗橱1个、台秤一个（1000kg、砣50kg1枚）、老式电焊机（BX-330）一台（含电缆、电焊帽、焊钳各1个）、吊扇2个、木桌1张；五、河北三志食品有限公司于本判决生效之日起十五日内配合内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司办理变压器过户手续；六、驳回内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3513元，由内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司负担；评估费2000元，内邱久冠酿酒有限责任公司陈氏酒业分公司负担1000元，河北三志食品有限公司负担1000元。二审案件受理费3513元，由河北三志食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  信深谦代理审判员  张志春代理审判员  王小英二〇一七年五月二十三日书 记 员  高蔚龙