福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初5785号 原告：中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地泉州市丰泽区泉秀路运通大厦一层,统一社会信用代码9135050375311079X3。 负责人：黄晓峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：朱珣，女，该支行员工。 委托诉讼代理人：谢颖诗，女，该支行员工。 被告：喻云琴，女，1966年10月6日出生，汉族，住福建省浦城县。 被告：庄添锋，男，1983年7月7日出生，汉族，住泉州市泉港区。 被告：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江碧芳，女，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称“农行丰泽支行”）与被告喻云琴、庄添锋、泉州东海开发有限公司（以下简称“东海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱珣、谢颖诗，被告东海公司的委托诉讼代理人江碧芳到庭参加诉讼，被告喻云琴、庄添锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告喻云琴、东海公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告喻云琴立即偿还借款本金1334020元，并按中国人民银行有关规定及借款合同约定计付至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利（暂计至2018年5月30日利息、罚息、复利为16496.07元）；3、判令被告庄添锋对被告喻云琴的上述债务承担共同还款责任；4、判令原告对被告喻云琴提供的抵押物即位于丰泽区东海湾·豪园2号楼A901房产折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、判令被告东海公司对被告喻云琴的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告喻云琴因购买位于丰泽区东海湾·豪园2号楼A901房产向原告申请个人住房按揭贷款148万元。2014年8月6日，被告喻云琴与原告签订一份编号35020120140035369《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告喻云琴提供借款148万元，借款期限20年，从2014年10月8日至2034年10月7日，利率按人行同期同档次基准利率上浮10%执行，被告喻云琴自愿以丰泽区东海湾·豪园2号楼A901房产为上述借款合同项下债务提供抵押担保。双方在泉州市住房和城乡建设局办理了抵押预告登记手续（泉房预丰泽区（丰）字第201416718号）。被告庄添锋为被告喻云琴借款合同项下债务承担共同还款责任。被告东海公司为被告喻云琴借款合同项下债务提供连带责任保证担保。根据借款合同约定，被告喻云琴应于每月按期归还贷款本息，然该被告未按照借款合同的约定履行还本付息义务，结欠原告多期本息未及时归还，其行为已构成违约。被告东海公司在被告喻云琴违约的情况下未履行连带保证责任。截至2018年5月30日，被告喻云琴已偿还本金145980元，合同余额1334020元。鉴于被告喻云琴、庄添锋的行为已严重违反《个人购房担保借款合同》约定的义务，根据该合同第十一条的约定，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；根据该合同第九条的约定，原告有权要求被告东海公司承担连带清偿责任。 被告喻云琴、庄添锋未作答辩。 被告东海公司辩称，请求驳回原告对东海公司的诉讼请求，理由是：1、被告喻云琴所购房屋已办理交房手续，且已具备办理产权登记及抵押登记的条件，东海公司已及时书面通知该被告办理产权登记和抵押登记。至今未办理产权登记和抵押登记系被告喻云琴个人原因，东海公司无任何过错，不应承担连带保证责任；2、原告已经办理了抵押权预告登记，即可排他性的对抗他人对案涉房屋的处分，原告对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，应就抵押物实现债权，不应由东海公司承担保证责任。 原告围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1、原告的营业执照；2、被告喻云琴的居民身份证；3、被告东海公司的营业执照；4、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》；5、《共同还款责任承诺书》；6、《预购商品房抵押权预告登记》；7、结欠利息证明。 被告喻云琴、庄添锋、东海公司未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告东海公司对原告所提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告喻云琴、庄添锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面质证意见，视为自动放弃举证、质证等权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，本院查明的事实与原告所述基本一致。另查明，被告喻云琴因向被告东海公司购买址在丰泽区东海湾·豪园2号楼Ａ901房产，向原告农行丰泽支行申请个人购房贷款用于支付购房款，并于2014年8月6日与原告农行丰泽支行签订一份编号35020120140035369《个人购房担保借款合同》，被告东海公司作为连带保证人在上述借款合同上盖章。该借款合同约定：被告喻云琴向原告借款148万元，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，被告喻云琴以其购买的上述丰泽区××号楼××房产为本合同项下贷款提供抵押担保；被告喻云琴应协助配合原告自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自抵押房屋满足借款人与被告东海公司约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；被告东海公司作为保证人，为本借款合同项下被告喻云琴的债务提供阶段性连带保证责任；担保的范围包括本借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用，保证期间为自借款发放之日起至被告喻云琴取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续；合同还约定发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款，…（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。合同签订后，原告与被告喻云琴就抵押物于2014年9月10日依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。原告依约于2014年10月8日向被告喻云琴发放了贷款148万元，被告喻云琴为此在《借款凭证》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。但在合同履行过程中，被告喻云琴拖欠原告多期本息未及时归还，截止至2018年5月30日，被告喻云琴尚欠原告借款本金1334020元及利息、罚息、复利16496.07元。原告经催讨未果，遂诉至本院。原告起诉后，被告喻云琴等被告均未偿还过任何款项。 又，2018年6月26日，被告庄添锋签署一份《共同还款责任承诺书》，承诺为被告喻云琴在编号35020120140035369《个人购房担保借款合同》项下的债务承担共同还款责任。 另，诉争房屋尚未办理房地产权证。 本院认为，原告农行丰泽支行具有从事金融业务的主体资格，其与被告喻云琴、东海公司签订的编号35020120140035369《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。原告农行丰泽支行依约履行了向被告喻云琴发放贷款148万元的合同义务，被告喻云琴在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约。被告东海公司在被告喻云琴违约的情况下未履行连带保证责任。根据《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，合同相对人可行使法定解除权解除合同。原告据此享有与被告喻云琴、东海公司解除合同的权利，现原告要求解除其与被告喻云琴、东海公司之间签订的《个人购房担保借款合同》，合理合法，本院予以支持。原告农行丰泽支行依照合同约定要求提前收回已发放的贷款及利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告庄添锋签署《共同还款责任承诺书》，向原告确认对本案中的债务承担共同还款责任。现原告主张被告庄添锋对本案中的债务承担共同还款责任，具有事实依据，符合法律的规定，本院予以支持。被告喻云琴自愿以其购买的址在丰泽区东海湾·豪园2号楼A901房产为上述借款提供抵押担保，在借款合同中约定了抵押条款，约定抵押担保的范围及相关权利、义务关系明确，抵押物依法办理了房屋抵押预告登记手续。现原告农行丰泽支行依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，因其双方办理的系预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。诉争房屋自2014年起已具备办理不动产登记条件，被告喻云琴未按时办理房地产权证，正式抵押登记至今无法办理。由于原告未在限期内主张要求被告喻云琴、东海公司履行办理诉争房屋抵押登记手续义务的权利，故不能对预登记房屋享有优先受偿权。被告东海公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，且被告喻云琴尚未办妥诉争房屋的抵押登记手续，被告东海公司的保证责任不能免除。原告在合同约定的阶段性保证期限内向被告东海公司主张权利，应予支持。被告东海公司关于其无需承担保证责任的辩解意见，本院不予采纳。被告喻云琴、庄添锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行与被告喻云琴、泉州东海开发有限公司于2014年8月6日签订的编号35020120140035369《个人购房担保借款合同》； 二、被告喻云琴、庄添锋应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行借款本金1334020元及利息、罚息、复利16496.07元，并按中国人民银行的规定及合同约定支付自2018年5月31日起至实际支付之日止的利息、罚息、复利； 三、被告泉州东海开发有限公司对被告喻云琴在上述第二项的债务承担连带清偿责任；其在履行连带清偿责任义务后，有权向被告喻云琴追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16954元，由被告喻云琴、庄添锋、泉州东海开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈琼璋 审 判 员  黄旭光 人民陪审员  郭丽娜 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  杨实达 附注：本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。