湖北省孝昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0921民初375号原告:湖北全洲物业管理有限公司。住所地：孝感市城区香澳路*号。法定代表人：高有云，该公司经理。委托诉讼代理人：王光云，男，1979年10月5日出生，回族，湖北省孝感市孝南区人，住孝感市孝南区。系该公司职员。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：徐强，男，1978年9月27日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。系该公司职员。代理权限为一般代理。被告:祝汉清，男，1971年6月8日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县城区。原告湖北全洲物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告祝汉清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王光云、被告祝汉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后3日内补齐拖欠的物业管理费、水费、电费、卫生费共计9914.26元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系孝昌全洲桃源小区业主，原告系该小区物业管理人。2010年12月24日被告与湖北全洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了全洲桃源小区C3-1-602号房屋。2011年2月22日被告与原告签订了《物业管理服务合同》，在合同中对物业费等费用的支付标准和时间等进行了约定。2014年4月24日被告与湖北全洲房地产开发有限公司解除了签订于2010年12月24日的《商品房买卖合同》，并于当年购买了F4-1-1201号房屋。因装修F4-1-1201号房屋，被告居住C3-1-602号房屋至2014年8月。至2014年8月，被告拖欠C3-1-602号房屋物业费、水费、电费、卫生费共计8646.06元。同时被告对现居住的F4-1-1201号房屋至今一直未交物业费、水费、电费、卫生费等费用，至2016年10月，共拖欠上述费用1268.20元。两栋房屋的费用共计9914.26元，经过原告多次催收，被告一直以各种理由推拖。被告的行为侵害了原告的合法权益，也侵害了其他业主的权益，故诉至人民法院，请求法院支持原告上列诉请。被告祝汉清辩称，原告提供的《物业管理服务合同》上的签字并不是被告的亲笔签名。2014年4月被告已经将C3-1-602的房屋退还给湖北全洲房地产开发有限公司。而原告将该房屋的物业费算至2014年8月，多算了4个月，这不合理。退房时，被告跟全洲房地产开发有限公司的管理层已经协商好，即2014年4月之前所欠的物业费被告不承担。2014年被告购买F4-1-1201号房屋时，交纳了2000元押金，这笔资金后来被转为物业费扣除了。全洲桃源小区业主委员会成立后，原告将业主委员会成员名单全部拉黑，物业公司没有业主委员会成员的名字，业主委员会成员无法交纳物业费，所以才没有交纳。此外，业主委员会代表业主提出要求，物业公司却都不予理会，不履行职责。如被告那栋楼里的电梯里面没有摄像头、楼梯地板空鼓、门禁没有把手、物业公司私自同意被告楼前的别墅加层影响业主观湖的视线，还有小区的网球场不开放，成了摆设等。再者就是被告的在F4栋的房屋漏水且有重大安全隐患，房屋经检侧不合格，物业公司不履行服务职能，不向全洲房地产开发公司申报，所以被告认为不应该交纳物业费。还有一点，原告违规向被告收取停车费1200应予退还。原告对被告答辩及证据提出如下意见：被告提出于2014年4月即已交还C3-1-602号房屋的钥匙，并从该房屋中迁出，被告提供的证据不能证明，这也不是事实。此外，被告退房后也没有及时与原告办理相关交接手续。关于被告提到的停车费，被告的证据不能达到其证明目的，并且该证据与本案无关,被告应当提供收费票据。被告提供的房屋漏水照片不能证明漏水房屋归被告所有，且房屋漏水系房屋质量问题，与本案无关。对被告的住宅楼检测报告复印件的真实性、合法性、关联性均有异议，这也属于房屋质量问题，与本案无关。被告提供的其他图片证据不能确定图片中的物品位于原告管理的物业小区。另外，正是因为有被告这样拖欠物业费的业主，才导致原告资金困难，无力维修。被告称原告将其名字拉黑以不接受被告交纳的水电费不是事实，不仅被告没有证据证明，而且原告也没有理由拒绝接受被告交纳的物业费，被告的说法不合常理。本院经审理认定事实如下：原告物业公司系孝昌全洲桃源小区物业管理人。被告祝汉清系孝昌全洲桃源小区业主，于2010年12月24日与湖北全洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该小区C3-1-602号房屋。2014年4月24日被告与湖北全洲房地产开发有限公司解除了前述购房合同，并于当年购买了该小区F4-1-1201号房屋。原告主张被告拖欠的C3-1-602号房屋至2014年8月的物业管理费、水费、电费、卫生费共计8646.06元中，实际还含有自2014年9月至2015年10月间的物业管理费708.58元及2016年5月的卫生费4元。原告对C3-1-602号房屋至2014年8月尚未收到的上列费用应为7933.48元，其中发生在2014年5月至8月的物业费204.48元、电费131.95元、水费50.35元、卫生费12元，共计398.78元。被告称已经于2014年4月交还该房屋钥匙，并从该房屋中迁出，且就该房屋的前列费用与湖北全洲房地产开发有限公司达成协议，即被告无需交纳前述费用。对此主张，被告没有提供证据证明。被告对发生在F4-1-1201房屋中的物业费、水费、电费、卫生费共计1268.20元的数额无异议，但认为有理由不予交纳。其理由详见被告辩称。本院认为，被告祝汉清于2010年12月24日购买孝昌全洲桃源小区C3-1-1201号房屋及2014年购买F4-1-1201号房屋后，无论其与原告物业公司是否签订《物业管理服务合同》，双方事实上已经形成物业管理服务合同关系。关于C3-1-602号房屋的物业费、电费、水费、卫生费应计算至2014年4月还是计算至当年8月，因被告对其主张没有提供证据予以证明，该房屋中当年5月至8月又仍在发生水电费，而原告的主张符合常理，故该房屋中发生的相关费用应当计算至当年8月，为7933.48元。被告称其退还该房屋时湖北全洲房地产开发有限公司已经同意被告无需交纳该房屋的物业费用，因被告既无证据证明，且湖北全洲房地产开发有限公司亦无权代表原告免除被告的相关费用，故对被告不同意交纳C3-1-602号房屋相关费用的主张，不予支持。从被告的辩称内容看，被告对发生在F4-1-1201号房屋中的物业费、水费、电费、卫生费共计为1268.20元没有异议，却不同意交纳。被告不同意交纳的理由是否成立，要看其提供的证据能否证明原告没有尽到物业管理服务职能。按照有关法律、法规的规定，原告作为物业管理服务企业，其职能在物的管理方面主要是对建筑物共用部分及其附属设施、设备和相关场地进行维护、保养、修缮等，主要表现为火警防范、清洁维护、维修公共设施、整理花木等内容；在人的管理方面主要是对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。被告提供的证据不能证明原告没有尽到应有的管理服务职能。被告主张的其房屋漏水和其他质量问题，与本案无关。被告将应当由自己承担的责任归咎于原告，没有法律依据，不予支持。被告提供的照片证据不能证明原告向其收取了停车费，且被告又未依法提出反诉，对其要求原告退还停车费的请求不予处理。被告提出的其他事项也均不能构成其不交纳相关费用的理由，被告不应该交纳物业费用的主张依法不能得到支持。被告应当向原告交纳相关物业费用。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告祝汉清于本判决生效后五日内向原告湖北全洲物业管理有限公司支付水费、电费、物业管理费、卫生费共计9201.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告祝汉清负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡云华二〇一七年五月十八日书记员  陈 飞