济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初6310号 原告：张永波（反诉被告），男，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：徐鹏，山东保君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。 被告：李文涛（反诉原告），男，汉族，住山东省兖州市，现住济南市天桥区泉星小区3区6号楼303室。 委托诉讼代理人:李潇，山东盈德律师事务所律师。 被告：济南历下嘉耀酒店，住所地济南市。 经营者：李文涛，男，汉族，住山东省兖州市，现住济南市天桥区泉星小区3区6号楼303室。 原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店（以下简称嘉耀酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永波的委托诉讼代理人司玲玲、被告（反诉原告）及被告嘉耀酒店的经营者李文涛、被告（反诉原告）李文涛的委托诉讼代理人李潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永波向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除张永波与李文涛签订的酒店联营合同书；2、请求判令李文涛、嘉耀酒店支付拖欠张永波的固定回报款9万元（自2017年1月1日计算至2017年6月30日）；3、请求判令李文涛、嘉耀酒店支付拖欠张永波的固定回报款60万元（自2017年7月1日计算至2017年12月31日）；4、请求判令李文涛、嘉耀酒店支付拖欠张永波的固定回报款60万元（暂自2018年1月1日计算至2018年6月30日，实际数额自2018年1月1日计算至判决生效期间）；5、请求判决李文涛、嘉耀酒店向张永波支付违约的利息（利率按照年利率24%，其中9万的计算时间是自2016年11月1日起至判决生效之日止，第一个60万的计算时间是自2017年5月1日至判决生效之日止，第二个60万的计算时间是自2017年11月1日至判决生效之日止）；6、本案的诉讼费、律师费、保全费等费用由李文涛、嘉耀酒店承担。事实与理由：2015年10月30日，张永波与李文涛签订酒店联营合同书一份，约定张永波将其承租的位于济南市（即红尚坊C1号）房屋作为李文涛所经营的嘉耀酒店的经营场所使用，使用期限自2016年1月1日至2027年8月31日。合同约定前三年每年租金为120万，后每三年递增一次，每次递增5%。根据合同的约定，李文涛每年需要按照固定的标准向张永波支付固定的回报，即租金，2016年包含装修期一个月，故2016年房租约定为110万。李文涛于2016年实际支付61万的房租、2017年实际支付100万的房租。截至张永波起诉之日，李文涛尚拖欠张永波租金129万元，张永波多次催促，李文涛均不予理会。为维护张永波的合法权益，现特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告李文涛、嘉耀酒店辩称：一、本案系联营合同纠纷。李文涛与张永波于2015年l0月30日签订的《酒店联营合同书》，约定：双方共同设立酒店，李文涛以货币投资，张永波以房产使用权投资；以乙方张永波名义向历下区房管局交纳租金。该合同应为联营合同而非房屋租赁合同。该合同第四条约定，由李文涛或酒店公司向张永波支付固定回报：含酒店公司租金，每年120万；之后每三年递增一次。《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定：联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效，据此，张永波要求李文涛支付固定回报，系保底条款，不符合法律规定，为无效条款。但对于其中租金部分，应予支付。可按张永波与济南市历下区住房保障和房产管理局的《房屋租赁合同》中的约定的租金予以支付。二、即使按合同约定支付固定回报，张永波要求的数额也是错误的。依据合同约定，计算至2018年6月30日李文涛应支付回报款290万元，李文涛已经实际支付165万元，尚欠付125万元，而非张永波主张的129万元，且张永波要求李文涛支付的自2017年1月1日至2017年12月31日期间的固定回报款，已经在（2017）鲁0102民初934号案件中主张过，其在本案中再次提出请求，属于重复起诉，违反一事不再理原则。三、李文涛不存在迟延履行支付回报的行为，张永波主张的回报的条件不成就，其要求解除合同请求不应得到支持。《酒店联营合同书》中约定：张永波负责考察地段并负责签订租赁经营场所的合同，保证水、电及租赁房产的正常使用。而根据相关事实，可以证明房屋自2016年5月份开始漏水且至今未解决的问题，影响了房屋的正常使用，造成了营业损失和装修损失等各项损失。张永波有义务将房屋进行维修，使其恢复到正常使用状态，并将相关损失从租金中扣除。在该问题解决之前，李文涛享有对张永波要求支付回报的抗辩权。双方在2017年8月份签订协议书时约定，在李文涛支付100万元后，再慢慢协商，《酒店联营合同书》第六条亦约定：本协议内容执行中如发生争议，双方协商解决。此后，李永涛积极与张永波联系，但张永波一直在躲避，拒不与李永涛见面及接听电话，2018年3月5日的短信可以证明该事实。故对于后续的回报，李文涛享有先履行抗辩权，李文涛未支付的理由正当。张永波在故意不进行协商，不履行自身义务的情况下，直接提起诉讼，其行为有失诚实信用原则。且双方已于2017年8月14日签订《协议书》一份，约定李文涛向张永波支付人民100万元，张永波承诺不再要求解除《酒店联营合同书》，李文涛已经按照协议约定向张永波支付了款项，且该协议书系双方的真实意思表示，合法有效，《酒店联营合同书》应当继续履行。四、张永波要求支付利息的主张不应得到支持。如上所述，张永波主张的回报的条件不成就，其请求不应得到支持，李文涛不存在迟延履行支付回报的行为，此情况下，当然不存在利息损失的问题。退一步讲，其要求按年利率24%计算利息损失，超出其损失数额，如果应予支付的话，亦应按存款利率计算。五、嘉耀酒店不是责任承担主体。合同的当事人为张永波与李文涛，根据合同相对性，张永波不能要求嘉耀酒店承担责任。综上，张永波在不积极履行其义务，亦不进行协商的情况下，提起本案诉讼，恶意明显。在房租维修和赔偿损失问题没有解决之前，张永波要求支付回报的请求应予驳回。同时，恳请法庭在张永波能到庭的情况下，组织调解，尽快解决房屋维修和损失问题，届时李文涛会主动按约支付回报。 反诉原告李文涛向本院提出反诉请求：1、请求判令张永波向李文涛赔偿租金损失40万元（自2016年6月1日起至2016年9月30日止）；2、请求判令张永波向李文涛赔偿营业损失70万元；3、本案诉讼费用由反诉被告张永波承担。事实与理由：一、涉案房屋漏水的事实清楚。双方签订酒店联营合同书后，李文涛投入资金对涉案房屋进行装修、购入家具等，于2016年4月底完成装修，准备于2016年6月1日正式营业，但自2016年5月，进入雨季后，涉案房屋即开始漏水，无法正常营业，家具被淋湿后出现变形、开裂等问题，强弱电系统因漏水出现安全隐患。李文涛多次要求张永波进行维修并承担相应损失，但张永波一直不予理睬。无奈之下，李文涛自行重新装修、购置家具，直至2016年9月30日酒店才正常营业，因此导致涉案房屋未能正常营业达4个月之久,造成严重的营业损失。二、漏水的原因系房屋自身问题，非装修引起，张永波应当负有房屋维修和赔偿损失的义务。2018年4月2日，根据嘉耀酒店的委托，山东建大工程鉴定加固研究院作出鉴字2018JD0498号济南历下嘉耀酒店（格林豪泰贝克酒店）房屋漏水鉴定报告，鉴定结论为：1、根据检测结果，该建筑物变形缝处部分房间存在漏水现象，漏水原因为：变形缝处房屋防水损坏或失效，致使雨水渗漏。2、该建筑物漏（雨）水已影响正常使用性能，亦会影响结构的耐久性能，应及时采取措施。根据该份鉴定报告可知，房屋漏水系房屋本身变形缝处房屋防水损坏或失效，并非其他外力原因，张永波应当负有房屋维修和赔偿义务。三、李文涛主张的损失有事实和法律依据。1、租金损失40万元（四个月）。因房屋漏雨张永波不履行修缮义务，李文涛不得不进行重新装修，导致本应于2016年6月正式营业的宾馆至10月1日才正式开业。因张永波未履行修缮房屋的义务导致宾馆延期开业，因此，李文涛不应当支付此期间的租金。2、经营损失。由于房屋漏雨张永波不履行修缮义务，李文涛不得不进行重新装修，导致本应于2016年6月正式营业的宾馆至10月1日才正式开业，在此期间，宾馆的营业损失约为60万元。另，涉案房屋内8117与8411两房间持续漏雨，无法正常使用，导致李文涛在2017、2018两年度内营业损失10万元。综上，为维护的李文涛的合法权益，特向法院提出反诉。 反诉被告张永波辩称：李文涛的反诉请求无事实和法律依据，李文涛无法证明张永波在交付房屋时存在房屋损坏或失效的情况，根据双方签订的酒店联营合同书，即便涉案房屋存在漏水现象，张永波只承担维修漏水处房屋的义务，不应当承担其损失，另根据李文涛所提交的证据可知，李文涛在得知房屋漏水后并没有及时维修房屋，没有采取阻止损失扩大的行为，故李文涛的损失应由其自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月1日，济南市历下区住房保障和房产管理局（甲方）与张永波（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方所有的位于济南市（红尚坊C1号）房产（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积约1615平方米，租赁期限自2015年9月1日至2027年8月31日。2015年10月12日，济南市历下区住房保障和房产管理局（甲方）与张永波（乙方）签订补充协议，约定：甲方同意乙方在该房屋进行各种合法经营活动，对乙方的经营项目、经营方式等不予干涉，同意乙方转租。另，根据2017年6月1日济南市规划局出具的《关于历下区省府前街17号（C1号）规划许可情况的复函》（济规法函[2017]37号）记载，涉案房屋已于2010年取得了建设工程规划许可证。 2015年10月30日，李文涛（甲方）与张永波（乙方）签订酒店联营合同书，约定：甲、乙双方共同设立酒店，甲方以货币投资，负责酒店组建、登记、注册、经营事宜，乙方以房产使用权投资；期限自2016年1月1日至2027年8月31日；乙方所承租的济南市（红尚坊C1号）作为酒店经营场所使用；甲、乙双方同意继续以乙方名义向历下区房管局交纳租金；乙方保证水、电及租赁房产的正常使用；酒店经营期间所产生的税费、水电、物业费等费用由甲方或酒店承担。该合同书第四条约定：“甲方或酒店公司按以下标准固定向乙方支付固定回报：含酒店公司租金，每年120万元，自签订之日起三日内付2016年1月-3月份回报，2016年3月中旬支付4月-6月份回报，后期每半年支付一次，每半年交费期届满前二个月支付下期固定回报。固定回报每三年递增一次，每次递增5%，直至合同期满。……甲方逾期支付的，按欠款额度的年息24%标准向乙方支付违约利息，逾期30日以上的，乙方有权解除合同，并要求甲方按本合同未履行部分标的的标准支付违约金。”该合同第五条第三款约定：“本合同双方任何一方如违反本合同之任何一项规定即为违约，违约方按全部固定回报总额5%向守约方支付违约金。”合同第六条约定：“本协议内容执行中如发生争议，双方协商解决，如协商不成，可向房屋所在地法院提起诉讼，败诉方除承担本案诉讼费外，还应当承担胜诉方的诉讼代理费、取证费及因诉讼而产生的差旅费。” 该合同签订后，张永波即将涉案房屋交付李文涛使用。因第一个租赁年度中含有一个月的装修免租期，故2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金金额为110万元。李文涛提交的其向张永波转款的银行交易明细记载，李文涛于2015年10月27日、2015年11月6日、2016年7月18日、2016年8月19日、2016年8月31日、2016年10月4日、2016年10月17日分别向张永波转款3万元、21万元、3万元、20万元、5万元、3万元、10万元，共计65万元。因李文涛欠付租金，2017年1月23日，张永波以李文涛、嘉耀酒店为被告向本院提起房屋租赁合同之诉，请求解除原、被告签订的酒店联营合同书，判令李文涛、嘉耀酒店支付固定回报款及逾期付款利息、律师费。在该案审理过程中，李文涛提出反诉，请求判令张永波赔偿损失338564元，且明确其主张的损失包括：要求张永波赔偿二次装修损失133375元、家具损失76845元、2016年6月至8月的员工及店长工资98344元，水电费30000元。本院经审理，于2017年7月18日作出（2017）鲁0102民初934号民事判决书，判决：解除张永波与李文涛于2015年10月30日签订酒店联营合同书；李文涛、嘉耀酒店向张永波支付2016年7月1日至本判决生效期间的固定回报款（按照年租金120万元计算）及逾期付款违约金，并支付律师代理费13000元；驳回了张永波的其他诉讼请求和李文涛的反诉请求。李文涛不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。案件审理过程中，2017年8月14日，张永波（甲方）与李文涛（乙方）签订协议书一份，约定：“甲乙双方于2015年10月30日签订的《酒店联营合同书》，在合同履行过程中双方产生纠纷，已诉至法院，为减少诉累，双方就下列问题达成一致，并签订本协议：一、乙方于2017年8月14日向甲方支付人民币壹佰万元。二、甲方已收到本协议第一条款项，甲方承诺不再要求解除甲乙双方于2015年10月30日签订的酒店联营合同书。”张永波、李文涛均认可，李文涛已如约向张永波支付100万元。2017年12月21日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终8258号民事判决书，认为张永波与李文涛在一审判决后签订的上述协议为有效协议，该协议表明双方已在一审判决后达成了和解，故双方签订的酒店联营合同书应继续履行。判决：一、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初934号民事判决；二、驳回张永波的诉讼请求；三、驳回李文涛的反诉请求。 2017年10月24日，山东保君律师事务所受张永波委托向李文涛、嘉耀酒店发出律师函，函载：李文涛曾多次找张永波协商，答应先支付100万元固定汇报，剩余款项最迟一个月内支付，且保证之后的固定回报按时交纳，2017年8月14日，张永波在收到100万元款项且李文涛承诺剩余款项如期交付的情况下，双方签订了可暂不解除合同的协议书，但现已过去两个月，李文涛仍没有支付剩余款项，截止目前，李文涛拖欠张永波固定回报及逾期付款利息等费用已超过130万元，鉴于以上事项，郑重声明并通知如下：1、鉴于你方的不诚实守信行为，张永波继续坚持解除合同；2、请您在接到本律师函之日起7日内，按照历下区人民法院做出的（2017）鲁0102民初934号判决书的第二、三、四、五、六项内容履行支付款项的义务。李文涛称，已于2017年10月24日收到该律师函，且此后多次与张永波电话及短信联系，张永波均未回复。因李文涛仍拖欠租金，张永波提起本案诉讼，并委托山东保君律师事务所律师代理本案诉讼，为此支出律师代理费15000元。 另查明，2016年3月1日，李文涛以涉案房屋为经营场所注册成立了济南历下嘉耀酒店，酒店性质为个体工商户，经营者为李文涛，组织形式为个人经营，酒店挂牌经营名称为格林豪泰贝壳酒店。李文涛主张，其未向张永波按时足额支付租金的原因是涉案房屋自2016年5月开始屋顶和墙面发生漏水，造成室内装修及家具不同程度损坏，影响了房屋的正常使用。2018年4月23日，嘉耀酒店委托山东建大工程鉴定加固研究院对涉案房屋漏（雨）水情况进行了检测鉴定，该研究院于2018年4月24日作出《济南历下嘉耀酒店（格林豪泰贝壳酒店）房屋漏水鉴定报告》（鉴字：NO2018JD0498），鉴定结论为：1、根据检测结果，该建筑物变形缝处部分房间存在漏水现象，漏水原因为变形缝处房屋防水损坏或失效，致使雨水渗漏。2、该建筑物漏（雨）水已影响正常使用性能，亦会影响结构的耐久性能，应及时采取处理措施。2017年7月31日，李文涛就嘉耀酒店8117号、8411号房间渗水、滴水而受到损害的墙面及房屋顶的状况向济南市天桥区公证处申请了证据保全。2017年8月11日，济南市天桥区公证处出具了（2017）济天桥证民字第1954号公证书，证明2017年8月2日上午公证员在李文涛的指引下进入嘉耀酒店，对8117号、8411号房间内滴水、渗水墙面及房顶的状况进行了拍照保全，共拍摄照片42张，制作工作记录一份。李文涛称，涉案房屋发生漏水情况后，张永波答应协调济南市历下区住房保障和房产管理局进行维修，但迟迟没有解决，故李文涛于2016年8月自行对房屋漏水部位进行了重新装修，嘉耀酒店于2016年9月30日开业经营。 上述事实，有房屋租赁合同及补充协议、关于历下区省府前街17号（C1号）规划许可情况的复函、酒店联营合同书、中国建设银行股份有限公司济南天桥支行活期账户明细表、中国工商银行股份有限公司济南天桥支行借记卡账户历史明细清单、中国建设银行股份有限公司济南天桥支行个人活期账户交易明细表、（2017）鲁0102民初934号民事判决书、协议书、（2017）鲁01民终8258号民事判决书、委托代理合同、律师函、EMS邮寄单及回执、律师代理费发票、鉴定报告、山东建大工程鉴定加固研究院资质证明、（2017）济天桥证民字第1954号公证书、李文涛与张永波及其双方代理人谈话录音光盘、短信截图、短信发送清单及当事人陈述等证据予以证实，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，张永波与李文涛签订的酒店联营合同书系双方当事人的真实意思表示，且张永波享有涉案房屋的合法转租权，故该合同合法有效，双方均应依约履行。关于该合同的性质应为联营合同还是租赁合同，根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第三条关于联营合同的主体资格认定问题的规定，“联营合同的主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人。个人工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业单位联营的，也可以成为联营合同的主体。”张永波与李文涛均系自然人，显然不具备联营合同的主体资格，且在本案庭审时，李文涛自认张永波除收取涉案房屋的固定租金外，并不参与酒店的任何经营管理，因此，涉案酒店联营合同书名为酒店联营，实为房屋租赁，在张永波与李文涛之间形成的法律关系应为房屋租赁合同法律关系，双方在合同中约定的固定回报款的法律性质应为房屋租金。 根据已生效的（2017）鲁01民终8258号民事判决书可知，对张永波主张的2017年8月14日之前的固定回报款及利息，李文涛主张的因涉案房屋漏水造成的装修及家具等损失，双方已于2017年8月14日签订协议书协商处理，该协议书已履行完毕，（2017）鲁01民终8258号民事判决中已据此判决驳回了张永波的全部诉讼请求和李文涛的全部反诉请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，张永波再次起诉要求李文涛支付2017年8月14日之前的固定回报款及利息，构成重复起诉，对张永波的该部分诉讼请求，本院不予处理。 根据酒店联营合同书第四条的约定，涉案房屋的固定回报为每年120万元，李文涛应每半年向张永波支付一次。但自2017年8月15日起，李文涛未再向张永波支付过任何款项，因此，李文涛逾期支付租金已构成违约。关于承担责任的主体问题，根据酒店联营合同书第四条的约定，应当向张永波支付房屋租金的义务主体为“甲方或酒店公司”，且涉案房屋实际由嘉耀酒店经营使用，嘉耀酒店为个体工商户，经营者为李文涛，故本案中张永波要求李文涛及嘉耀酒店承担支付租金及利息的义务，符合法律规定及合同约定。对于李文涛、嘉耀酒店主张的未付款原因及先履行抗辩权，本院认为，李文涛、嘉耀酒店主张的房屋漏水发生于2016年5月，而2017年8月14日李文涛与张永波已就拖欠租金及房屋漏水等事宜的处理达成协议书且经法院判决确认，在张永波委托山东保君律师事务所发送的律师函中，也写明了在双方协商过程中，李文涛已承诺之后的固定回报款按时交纳，李文涛对此并未提出异议，故李文涛、嘉耀酒店主张的迟延履行的抗辩事由已不存在，李文涛、嘉耀酒店以此为由拒付租金，无事实及法律依据。根据酒店联营合同书第四条的约定，李文涛迟延支付固定回报，逾期30日以上的，张永波有权解除合同。该约定符合相关法律规定，李文涛、嘉耀酒店拒付租金已超过30日，故对张永波要求解除双方签订的酒店联营合同书的诉讼请求，本院应予支持。李文涛、嘉耀酒店未履行合同约定的支付义务，应当按照合同约定的金额向张永波支付2017年8月15日至合同解除之日的固定回报即房屋租金，张永波的该项诉讼请求，于法有据，本院应予支持。 对张永波要求李文涛、嘉耀酒店支付逾期付款违约利息的诉讼请求，根据酒店联营合同书第四条的约定，“甲方逾期支付的，按欠款额度的年息24%标准向乙方支付违约利息”，因该条约定的违约金过高，且李文涛、嘉耀酒店提出要求法院予以调整的请求，故本院将违约金计算标准调整为以欠款数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起算时间，根据酒店联营合同书第四条的约定，“后期每半年支付一次，每半年交费期届满前二个月支付下期固定回报”，即双方约定的租金支付原则为半年一付、先付后用，故2017年8月15日至2017年12月31日期间欠付的租金45万元的违约金应自2017年8月15日起算利息；2018年1月1日至本判决生效之日止期间欠付租金的违约金，应分别自2017年11月1日、2018年5月1日起算利息，并依此类推。对张永波的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对其请求的超出部分，本院不予支持。对张永波要求李文涛、嘉耀酒店赔偿律师费15000元的诉讼请求，根据张永波提交的其与山东保君律师事务所签订的委托代理合同及律师代理费发票，可以证实张永波因本案诉讼支出律师代理费15000元。根据酒店联营合同书第六条的约定，“本协议内容执行中如发生争议，双方协商解决，如协商不成，可向房屋所在地法院提起诉讼，败诉方除承担本案诉讼费外，还应当承担胜诉方的诉讼代理费、取证费及因诉讼而产生的差旅费”。据此，李文涛应当承担张永波因本案诉讼支出的律师代理费15000元，对张永波的该项诉讼请求，本院应予支持。 对李文涛要求张永波赔偿因房屋漏水造成的2016年6月1日至9月30日期间的租金损失和营业损失的反诉请求，首先，涉案房屋的建筑面积约为1615平方米，根据李文涛提交的山东建大工程鉴定加固研究院出具的鉴定报告记载，涉案房屋地上4层，建筑物部分房间存在漏水现象，一是“该建筑物四层走廊西侧一个房间顶棚处漏水较严重”，二是“该建筑物一层走廊东侧一个房间顶棚处存在明显漏水现象”；结合济南市天桥区公证处出具的（2017）济天桥证民字第1954号公证书记载，存在“因渗水、滴水而受到损害的墙面及房顶”状况的房间为酒店8117号、8411号房间。由此可知，现有证据仅可以证明，涉案房屋确有两间酒店房间存在漏水情况，但不能证明因该两间房屋漏水对涉案房屋整体使用效能的影响程度，亦不能证明因此导致租赁房屋的合同目的不能实现，故李文涛仅以此为由主张2016年6月1日至9月30日期间的租金损失和营业损失，依据不足。其次，涉案房屋的漏水情况发生于2016年5月，而公证书的出具时间为2017年8月11日，鉴定报告的作出时间为2018年4月24日，上述时间均为嘉耀酒店的正常经营期间，由此可以印证，涉案房屋的部分酒店房间漏水的状况未对嘉耀酒店的正常经营造成实质性影响，李文涛以此为由主张嘉耀酒店迟延开业四个月，依据不足。再次，对李文涛主张的营业损失，李文涛仅提交了嘉耀酒店自行制作的经营管理情况汇报表，并未提交其他证据予以佐证，张永波对此不予认可，在本院指定的期限内，李文涛亦未提出司法鉴定申请，故李文涛主张的营业损失，证据不足，应承担举证不能的法律责任。综上，李文涛要求张永波赔偿因房屋漏水造成的2016年6月1日至9月30日期间的租金损失和营业损失的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张永波与被告（反诉原告）李文涛于2015年10月30日签订的酒店联营合同书； 二、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付2017年8月15日至2017年12月31日期间欠付的固定回报款（即房屋租金）45万元； 三、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的固定回报款（即房屋租金）60万元； 四、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付2018年7月1日至本判决生效期间的固定回报款（即房屋租金）（按照年租金120万元计算，自2018年7月1日起计算至本判决生效之日止）； 五、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付逾期付款违约利息（以45万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年8月15日起计算至本判决生效之日止；以60万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2017年11月1日起计算至本判决生效之日止；以本判决第四项确定的租金数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2018年5月1日起计算至本判决生效之日止）； 六、被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张永波支付律师代理费15000元； 七、驳回原告（反诉被告）张永波超出部分的诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）李文涛的反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35600元，由原告（反诉被告）张永波负担11900元，由被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店负担23700元；反诉案件受理费7350元，由被告（反诉原告）李文涛负担；财产保全费5000元，由被告（反诉原告）李文涛、被告济南历下嘉耀酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  梁 颖 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  侯雁语