文书内容广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      (2018)粤1402民初518号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司，地址：梅州市梅江区碧桂园二期销售中心二楼物业办公室27-30号商铺。法定代表人：陈宇辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱文勇，该公司副经理。委托诉讼代理人：赵燕，该公司员工。被告：谢振东，男，汉族，1971年4月1日出生，身份证住址：广东省梅县区，现在广东省河源监狱服刑。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司诉被告谢振东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文勇、赵燕，被告谢振东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告向原告支付拖欠的2015年2月1日至2017年12月31日的物业服务费9586.5元。二、判令被告以拖欠的9586.5元物业服务费为基数，按照合同约定的日3‰标准，支付2015年2月1日至2017年12月31日的违约金10865.81元。三、判令被告自2018年1月1日起以实欠9586.5元物业服务费为基数，按照合同约定的日3‰标准计算违约金，至所欠物业服务费付清为止。事实和理由：被告于2014年5月13日购买傲云峰一街4栋1804号房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于该日与原告签订了《梅江碧桂园前期物业服务协议》，被告从2015年2月起至2017年12月止，共拖欠物业费9586.5元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业费273.9元，逾期支付的应从逾期之日起每日向原告支付物业服务费的3‰作为违约金。原告每月多次电话向被告催收未果。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求判令被告支付拖欠的物业服务费及违约金，以维护原告的合法权益。被告辩称，原告诉请不合理。1.答辩人愿意承担答辩人使用期间产生的物业服务费，但梅州市碧桂园房地产开发有限公司因答辩人不能按时还按揭起诉了答辩人，判决生效之后的物业服务费不应由答辩人承担。2.对原告请求的物业服务费费、违约金计算不予认可。原告为证明其诉讼请求提供证据如下：1.被告的身份证；2.收据；3.入住登记表（房屋）；4.前期物业服务协议（房屋）；5.临时管理规约；6.商品房买卖合同（房屋）。被告对上述证据均无异议，并表示因自己在监狱服刑，如原告庭后补充提供有证据，由法院审查，本人不再质证。原告庭后又补充提交了商品房买卖合同（车位）、前期物业服务协议（车位）、入住登记表（车位）、梅江碧桂园收楼费用确认表（房屋）、中国农业银行代扣代收三方协议、客户收费历史明细、物业服务收费备案表。本院经审理认定事实如下：被告于2012年8月9日与梅州市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告向梅州市碧桂园房地产开发有限公司购买位于梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804房，房屋建筑面积139.19平方米，同时原、被告签订了《梅江碧桂园临时管理规约》，约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额交纳物业费。被告于2013年12月29日签收了《收楼通知书》，于2014年5月13日向原告办理了入住登记手续，并于当天与原告签订了《梅江碧桂园物业及资料移交书》。2013年11月22日，被告又与梅州市碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告向梅州市碧桂园房地产开发有限公司购买位于梅江碧桂园傲云峰地下车库A区166号车位，车位建筑面积24.82平方米。被告于2014年5月31日签收了车位《收楼通知书》，于同年6月10日向原告申请车位卡，并于当天与原告签订了《梅江碧桂园物业及资料移交书》。根据原、被告于2012年8月9日签订的《梅江碧桂园前期物业服务合同》第三章第四条第1项约定，交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.6元计收，按222.70元/月交纳物业费。原、被告于2013年11月22日签订的《梅江碧桂园前期物业服务合同》第三章第八条第2项约定，汽车车位物业服务费的收费标准按50元/月·个计收。两份《梅江碧桂园临时管理规约》的第六章第十六条均约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。截止至2018年3月9日，被告通过中国农业银行账号为62×××11账户代扣缴交了2014年5月-2015年1月物业服务费（房产和车位），其中房屋物业服务费按223.90元/月收取，车位物业服务费按50元/月收取，2015年2月开始欠缴物业服务费至今。原告确认被告被抓获后，房屋由其家人居住，约在2015年年底，其家人也搬离了。另查，2016年8月1日，梅州市碧桂园房地产开发有限公司将被告诉至本院，提出解除与谢振东签订的《商品房买卖合同》等诉讼请求。本院于2016年10月17日作出（2016）粤1402民初1338号民事判决书，判决解除梅州市碧桂园房地产开发有限公司与谢振东签订《商品房买卖合同》；谢振东应待涉案商品房的法院查封手续解除后10日内配合梅州市碧桂园房地产开发有限公司到住建部门办理注销合同备案手续；谢振东应在判决生效之日起10日内将位于梅州市梅江区碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房完整交回给梅州市碧桂园房地产开发有限公司；谢振东应在判决生效之日起10日内支付违约金91883.08元给梅州市碧桂园房地产开发有限公司。该案于2016年11月28日生效。本院认为，被告购买了梅江碧桂园傲云峰一街4栋1804房和地下车库A区166号车位，并与原告签订了《梅江碧桂园临时管理规约》，办理了收楼手续，缴交了2014年5月-2015年1月物业服务费（房产和车位），上述事实有原告提交的房屋及车位的商品房买卖合同、入住登记表、前期物业服务协议、临时管理规约、梅江碧桂园收楼费用确认表、中国农业银行代扣代收三方协议、客户收费历史明细及双方的庭审陈述证实，本院依法予以确认，原、被告之间的形成的物业服务合同关系依法有效，应受法律保护。被告通过中国农业银行账户代扣缴交了2014年5月-2015年1月物业服务费（房产和车位），2015年2月1日开始欠缴物业服务费至今，原告请求被告支付逾期物业服务费有据。经查，本院于2016年10月17日作出的（2016）粤1402民初1338号民事判决书，判决解除梅州市碧桂园房地产开发有限公司与本案被告签订《商品房买卖合同》，本案被告应在判决生效之日起10日内将位于梅州市梅江区碧桂园傲云峰一街4栋1804号商品房完整交回给梅州市碧桂园房地产开发有限公司。因该案已于2016年11月28日生效，且原告亦确认至2015年年底被告及其家人均未实际使用梅江区碧桂园傲云峰一街4栋1804号房，故对于该房屋的物业服务费，被告应缴纳至2016年12月8日为止。按照双方实际履行的223.90元/月收费标准，被告应支付的梅江区碧桂园傲云峰一街4栋1804号房2015年2月1日至2016年12月8日的物业服务费为4985.48元（223.90元/月×22个月8天）。地下车库A区166号车位的物业使用人至今仍是被告，按《梅江碧桂园前期物业服务合同》约定的50元/月收费标准，该车位2015年2月1日至2017年12月31的物业服务费为1750元（50元/月×35个月）。以上物业服务费合计6735.48元（4985.48元+1750元）。原告请求被告以拖欠的9586.5元物业服务费为基数，按照合同约定的日3‰标准，支付2015年2月1日至2017年12月31日的违约金10865.81元；2018年1月1日起以实欠9586.5元物业服务费为基数，按照合同约定的日3‰标准计算违约金，至所欠物业服务费付清为止。原告虽为此提供有客户历史收费明细和违约金计算明细表，但两份《梅江碧桂园临时管理规约》第六章第十六条约定的日3‰的违约金计算标准，明显超过法律有关违约金规定的最高限额，参照广东省高级人民法院粤高法发【2011】49号文即《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”据此，本院对原告诉请的违约金标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，即被告应从2015年2月1日起，按实欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金给原告，至所欠物业服务费付清之日为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢振东应于本判决生效后十日内支付拖欠的2015年2月1日至2017年12月31日的物业服务费6735.48元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司。二、被告谢振东应自2015年2月1日起，按实欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司，直至实欠物业服务费付清之日为止。三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311.3元（原告预交），由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司梅州分公司负担200.3元，被告谢振东负担111元。如不服本判决，可在接到判决书之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  何仕珠审 判 员  郭亮生代理审判员  王彩芳二０一七年五月二十九日书 记 员  章梓鹏