安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1282民初1156号 原告：周凤英，女，1955年10月12日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：付仕，安徽卫东律师事务所律师。 被告：界首市荣宸置业有限公司。住所地：界首市文昌路与新阳路交叉口。统一社会信用代码913412826629371185（1-1）。 法定代表人：李建荣，总经理。 委托诉讼代理人：徐柏梁，男，1962年6月14日出生，汉族，江苏省姜堰市人，界首市荣宸置业有限公司副总经理，住江苏省姜堰市。 委托诉讼代理人：张振东，男，1979年9月12日出生，汉族，山东省枣庄市人，界首市荣宸置业有限公司销售部经理，住山东省枣庄市市中区。 原告周凤英与被告界首市荣宸置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张涛适用简易程序进行了审理，并于2018年5月9日、5月23日公开开庭审理了本案。2018年6月22日，本院将此案转换为普通程序审理，依法由审判员张涛、王永、人民陪审员张永灵组成合议庭，于2018年7月24日第三次公开开庭进行了审理，原告周凤英及其委托诉讼代理人付仕、被告界首市荣宸置业有限公司的委托诉讼代理人徐柏梁、张振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周凤英的诉讼请求是：1、依法判令被告给付原告所购房屋或同等价值的房屋。2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年4月26日，原告与被告达成房屋买卖认购协议，协议约定：原告购买被告2号楼206室，房屋建筑面积100.11平方米，单价每平方米1980元，并赠与配套车库51号。原告先后付款118000元（庭审中陈述为33800元），但因被告原因，原告至今未获得房屋。原告多次找被告协商，被告置之不理。为此原告提起诉讼。在诉讼过程中，第一次庭审时因原告增加诉讼请求而休庭。第二次庭审中法庭辩论时，原告增加的诉讼请求是：1、依法要求被告继续履行合同，停止侵犯。2、依法要求被告赔偿房子与车库，如不然被告给买相同的房子与车库。3、依法要求被告履行合同耽误原告住房9年半按租金每月15000元，应赔偿9年半拾伍万元。4、依法要求被告给原告买房子按市价每平方米7000元。5、依法要求被告公司的售房楼给原告一楼或二楼的房子。（对原告周凤英增加的诉讼请求，本院于2018年6月22日作出询问笔录对原告周凤英所增加的诉讼请求给予归纳，本院于2018年7月3日向原告周凤英送达《缴纳诉讼费用通知书》要求原告周凤英缴纳诉讼费用12426元，2018年7月11日经本院分管副院长批准同意原告周凤英缓交诉讼费用，待结案时缴纳。） 原告周凤英为支持自己诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1、原告周凤英的身份证复印件，证明其诉讼主体资格。 2、2009年4月26日，“文锦佳园”购房认购书复印件一份及收据复印件三张，证明原、被告双方签订购房认购书的事实和原告周凤英预付房款33800元、房屋是2号楼206室、包括车库51号。2009年7月12日是最后收钱时间的事实。 3、申请证人王某出庭作证，证明原告支付33800元购买被告开发的2号楼206室及车库的事实。 4、被告方的名片一张，证明原告到被告处要求给予处理认购房屋的事实。 被告界首市荣宸置业有限公司庭审中辩称，原告宣读的民事诉状与被告收到的诉状不一致，诉求的第一项与原告宣读的不一样，事实及理由也不一致，争议的房屋没有签订购房合同，仅签订了认购协议。2012年原告向政府投诉被告，但是房产局认定的并不是被告欺诈。争议的房屋总价是19万多元，但是诉状中是118000元。原告的诉求没有法律依据，应依法驳回原告的诉求。 被告界首市荣宸置业有限公司为支持自己反驳的理由，向本院提供如下证据：1、认购书复印件一份，证明认购书中第四项的约定及原告提供的认购书的左下角的添加文字不是被告添加。2、2008年10月26日的情况说明，证明当时已经处理了问题，不涉及欺诈也没有签合同。 本案在审理过程中，依职权调取了被告界首市荣宸置业有限公司将原出售给原告周凤英的文锦佳园2号楼206室，在2015年7月20日与米勇、谢慧签订的《商品房买卖合同》以及米勇和谢慧所办理的房地产权证界房字第××号产权证书。并于2018年9月28日组织原被告对该两份证据进行了质证。 经本院审理查明的事实是，被告界首市荣宸置业有限公司系经营房地产开发的企业。2009年4月26日，原告周凤英（乙方）与被告界首市荣宸置业有限公司（甲方）签订“文锦佳园”购房认购书，双方约定“1、乙方向甲方认购文锦佳园2楼206室，该房屋建筑面积暂定100.00㎡最终面积以界首市房产局核定为准）。该住宅单价为1980.00元／㎡，总价为人民币壹拾玖万捌仟元整（￥198000.00元）。2、本购房认购书签订时，乙方预付定金贰仟元，具体付款方式由乙方在签订正式购房合同时确定。3、上述房屋的交付时间为2009年7月1日。4、自双方签订本购房认购书及甲方收取预付款之日起，即视为双方买卖行为正式确立，并于2009年5月10日前双方签订正式购房合同。如乙方未按时前来与甲方确定购房合同，则视为乙方违约，本购房确认书自动失效，甲方有权将该房另售他人，预付定金不得返还。5、甲方未按本购房认购书有关条款规定向乙方提供商品房及认购书之价格则视为甲方违约，甲方向乙方双倍返还预付款。6、本购房确认书于甲乙双方在规定时间内签订正式购房合同后自动失效，有关购房具体事宜即以双方签订的正式合同为准。2009年4月26日”在该份购房认购书上原告周凤英签字，被告方签字并加盖了其单位公章。（原告周凤英提供的购房认购书左下角添加手写“本认购书延期有效期为2009年5月25日”，被告提供的购房认购书则没有该添加内容）。认购书签订后，2009年4月26日，被告收取原告周凤英预付款2000元，并向原告周凤英出具收据“交款单位周凤英、收款方式现金、人民币贰仟元整、收款事由为预付2-206。”2009年5月23日，被告收取原告周凤英预付款1800元，并向原告周凤英出具收据“交款单位周凤英、收款方式现金、人民币壹仟捌佰元整、收款事由为预付2-206。”2009年7月12日，被告收取原告周凤英预付款30000元，并向原告周凤英出具收据“交款单位周凤英、收款方式现金、人民币叁万元整、收款事由为预付2＃-206房款。”（原告周凤英提供的收据记载有刘艳敏2＃206车库51＃内容）之后，原告周凤英未有与被告签订正式的购房合同，也未有得到购房认购书中载明的文锦佳园2楼206室房屋和车库。虽经原告周凤英与被告交涉，但没有结果。2015年7月20日，被告与米勇、谢慧签订《商品房买卖合同》将涉案房屋以385000元的价格出售，并于2015年9月9日办理了房地产权证界房字第××号产权证书，且买受人也已经入住涉案房屋。原告周凤英为此提起诉讼。庭审中，针对原告周凤英的诉讼请求，被告明确表示已经没有现房，亦不愿意为原告周凤英提供同等价值的房屋。 上述事实，有原告提供的身份证、“文锦佳园”购房认购书、收据三张、证人王某出庭所作证言、被告方的名片及被告提供的认购书复印件、情况说明；本院调取的房地产权证界房字第××号产权证书、商品房买卖合同和当事人的陈述在卷佐证，可以认定。 本院认为，（一）关于原告周凤英与被告界首市荣宸置业有限公司所签订的“文锦佳园”购房认购书的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案中原、被告双方签订的“文锦佳园”购房认购书的内容基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，涉案的该份“购房认购书”的签订系原、被告双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告周凤英亦按照“购房认购书”的约定交付给被告购房款33800元，因此，涉案的“购房认购书”系有效的商品房买卖合同，原、被告双方应当按照“购房认购书”的约定各自履行自己应当承担的义务。 （二）关于原告周凤英主张依法判令被告给付原告所购房屋或同等价值的房屋以及增加的诉讼请求“1、依法要求被告继续履行合同；2、依法要求被告赔偿房子与车库或给原告买相同的房子与车库”的问题。对原告增加的该两项请求，本院于2018年6月22日对原告周凤英及其委托诉讼代理人付仕作出询问，原告周凤英明确表示该两项请求与其所主张的“依法判令被告给付原告所购房屋或同等价值的房屋”是一致的。本案中，原告周凤英主张被告给付其所认购的“文锦佳园2楼206室”，被告在庭审中明确表示涉案房屋已经于2015年7月份出售给他人居住使用，并已经办理了产权证书。庭审后，本院依职权调取了涉案房屋的《商品房买卖合同》及房地产权证书（界房字第××号），并经原被告双方给予了质证，证明了被告在庭审中对涉案房屋的陈述系事实。同时，原告周凤英所主张本案中的同等价值的房屋是其“购房认购书”中确认的“该住宅单价为1980.00元／㎡，总价为人民币壹拾玖万捌仟元整（￥198000.00元）”的房屋，而这一价格是界首市2009年5月份的价格，时至今日，界首市的房价已是今非昔比，原告周凤英主张的“同等价值”已经购买不到“购房认购书”所确认的“同等面积的房屋”。被告在庭审中也明确表示不能满足原告周凤英的这一请求，因此，在涉案房屋已归他人所有并占有、使用的情况下，对原告周凤英的该项诉讼请求，本院不予支持。 （三）关于原告周凤英在提交的辩论意见书和代理词中提出的请求即“3、依法要求被告继续履行合同并赔偿原告九年半租金15万元（15000元/月租金）”的问题。对原告周凤英要求被告继续履行合同的请求，本院已经论述了不予支持的理由，不再赘述。对原告周凤英要求被告赔偿九年半租金15万元（15000元/月租金）的请求，本院于2018年6月22日对原告周凤英及其委托诉讼代理人付仕作出询问，原告周凤英明确表示将此作为独立的请求被告给予赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案中，原告周凤英并未要求本院对涉案房屋的租金给予鉴定，也未向本院提供有关主管部门公布的同地段同类房屋的租金标准，因此，原告周凤英所主张的九年半租金15万元，仅是其个人的主观认识，没有证据予以佐证，所以，对原告周凤英的该项诉讼请求，本院不予支持。 （五）对原告周凤英在提交的辩论意见书和代理词中提出的请求即“3、依法要求被告将其公司的售房楼给原告一楼至二楼。”的问题。对该项请求，庭审中被告明确表示售楼部的一楼和二楼均没有商品房提供，且该项请求与原告周凤英所主张的“被告赔偿房子与车库或给原告买相同的房子与车库”其性质并无两样，因此，对原告周凤英的该项请求，本院亦不予支持。 （六）对原告周凤英在提交的辩论意见书和代理词中提出的请求即“依法要求被告赔偿原告按当时市价7000元/平方米计算房屋价格为700000元、车库126000元，合计826000元。”的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：┅（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本案中，原、被告双方签订的“购房认购书”第4条约定“自双方签订本购房认购书及甲方收取预付款之日起，即视为双方买卖行为正式确立，并于2009年5月10日前双方签订正式购房合同。如乙方未按时前来与甲方确定购房合同，则视为乙方违约，本购房确认书自动失效，甲方有权将该房另售他人，预付定金不得返还。”该条约定了原被告双方应在2009年5月10日前签订正式购房合同，否则被告有权将涉案房屋出售给他人。而本案中，原被告在此约定的日期前，并没有签订正式的商品房买卖合同，原被告均没有提供相应的证据证明自己对没有签订正式的商品房买卖合同不存在过错责任，因此，在双方约定的签订日期前没有签订正式的商品房买卖合同，原告周凤英与被告方均有一定的责任。但是，本案中，2009年5月23日被告方仍在收取原告周凤英所交的购房款，此时，被告方完全可以与原告签订正式的商品房买卖合同，原告周凤英也可以要求与被告方签订正式的商品房买卖合同，但双方均没有向对方提出签订正式的商品房买卖合同的要求，因此，原告周凤英亦有一定的责任。而被告方作为商品房的开发企业，对签订商品房买卖合同享有一定的优势，其应当主动要求与原告签订商品房买卖合同或释明如果不签订商品房买卖合同所要产生的法律后果，但被告并没有做到，虽然被告提供了“情况说明”，界首市房地产执法监察大队在此“情况说明”上加盖了公章而签署的内容是“原办案人已调出本单位”并没有证明被告“情况说明”记载的内容的真实性，因此，对该份“情况说明”的证明目的本院不予采信。因此，在原告周凤英与被告交涉其所购房屋的过程中，被告方在2015年7月将涉案房屋另售他人，致使原告周凤英签订“购房认购书”的合同目的不能实现，在被告方不能继续履行和采取补救措施的情况下，被告理应按照法律规定承担主要的赔偿责任。本院认为，被告将涉案房屋于2015年7月出卖给第三人，使原告周凤英无法取得涉案房屋，使其利益受到损失，该损失应为涉案房屋在购买时的价格与涉案房屋现时价格的差价。本案中，原告周凤英“要求被告赔偿原告按当时市价7000元/平方米计算房屋价格为700000元、车库126000元，合计826000元。”庭审后，本院征求了原告周凤英的意见，其不同意对涉案房屋的价格进行评估,因涉案房屋所在界首市东城办事处文昌路与新阳路交叉口的位置，参照安居客界首房价网提供的与涉案房屋所在位置相近的几处2018年的二手房均价【1、凯润公馆（东升路237号）为9213元/平方米；2、博雅公寓（东升路106号）为7142元/平方米；3、安泰华夏（东升路333号）6087元/平方米。】本院酌定涉案房屋的均价为7480元，因此，本院采纳原告周凤英所提出的市价7000元/平方米的意见，故涉案房屋的现价为700000元（100平方米X7000元/平方米），涉案房屋的原价为198000元，差价款为502000元，被告应按此差价款的80%即401600元数额赔偿给原告周凤英。对原告周凤英所主张的车库问题，原被告所签订的“文锦佳园”购房认购书中，并未约定车库，虽然原告周凤英提供的收据复印件纸张上有“车库51#”字样，但该内容并没有记载在三份收据上，因此，对原告周凤英提出的车库126000元的主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一款第二项的规定，判决如下： 一、被告界首市荣宸置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告周凤英损失401600元。 二、驳回原告周凤英的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12506元，由原告周凤英负担5182元，被告界首市荣宸置业有限公司负担7324元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  张 涛 审 判 员  王 永 人民陪审员  张永灵 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  王 芬 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。