河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)豫14民终1359号上诉人（原审被告）郭发现，男，1978年9月10日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人李永轩，河南旷奇律师事务所律师。委托代理人王雯婷，河南福聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）翟凤营，男，1965年8月28日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人杨德峰，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李冰冰，女，1982年2月6日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人高扬���商丘市法律服务所法律工作者。上诉人郭发现与被上诉人翟凤营、李冰冰第三人撤销之诉纠纷一案，翟凤营于2016年11月1日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求撤销（2016）豫1402民初2079号民事判决，确认其与李冰冰于2010年10月28日所签订《房屋买卖协议书》有效，并由李冰冰、郭发现承担诉讼费用。商丘市梁园区人民法院于2016年12月18日作出（2016）豫1402民初6689号民事判决，并向双方当事人进行了送达。郭发现不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月11日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人郭发现的委托代理人王雯婷、李永轩，被上诉人翟凤营及其委托代理人杨德峰到庭参加诉讼。被上诉人李冰冰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，李冰冰拥有位于商丘市××区××��××红旗路南临街综合楼东3单元3层东户房产一处（商丘市房权证2010字第××号）。2015年5月20日，郭发现与李冰冰签订《房屋买卖协议》一份，约定：李冰冰将上述房产以200000元的价格转让给郭发现等条款。同日，李冰冰将该房屋房产证交给郭发现，并给郭发现出具收到购房款200000元的收条。5月22日，郭发现与案外人苏红艳签订《房屋租赁合同》一份，约定：郭发现将上述房产出租给苏红艳，租赁期限自2015年5月22日至2015年8月22日，租金1500元等条款。2015年10月29日，翟凤营与李冰冰签订《房屋买卖协议书》（落款时间为2010年10月28日）一份，约定：李冰冰将上述房产以200000元的价格出售给翟凤营等条款。协议签订当天，李冰冰将该房屋及房产证交付给翟凤营，至11月15日，翟凤营分数次支付李冰冰购房款共计201000元。翟凤营在该房屋中居住至今。2016年3月10日，郭发现向梁园区法院起诉李冰冰，要求判决确认郭发现与李冰冰签订的《房屋买卖协议》有效及李冰冰协助郭发现将房屋过户到郭发现名下。2016年7月8日，梁园区法院作出（2016)豫1402民初2079号民事判决：一、确认郭发现与李冰冰签订的关于商丘市房权证2010字第××号房屋的买卖协议合法有效；二、李冰冰于判决生效之日起十日内协助郭发现办理商丘市房权证2010字第××号房屋的相关过户手续。翟凤营得知该判决后，提起该案诉讼。原审认为,李冰冰就其所有的涉诉房产与郭发现签订《房屋买卖协议》后，又与翟凤营签订《房屋买卖协议书》，构成一房两卖。李冰冰主张郭发现提交的《房屋买卖协议》是虚假的，其与郭发现之间不存在房屋买卖关系，对此主张李冰冰应承担举证责任。因李冰冰未提交其与郭发现之间不存在买卖关系的相关证据，故对李冰冰的主张，该��不予确认。李冰冰与郭发现、翟凤营签订的房屋买卖协议，不违反法律和行政法规的强制性规定，均为有效协议。故翟凤营要求撤销（2016)豫1402民初2079号民事判决（以下简称原判决）主文第一项“确认郭发现与李冰冰签订的房屋买卖协议有效”的请求，证据不足，理由不充分，该院不予支持。法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。郭发现和翟凤营在签订房屋买卖协议后均未办理房屋所有权变更登记，虽然翟凤营签订房屋买卖协议的时间在后，但其在签订协议后即入住涉诉房屋，占有、使用涉诉房屋至今，按照上述处理一房数卖的原则，翟凤营的权利应予保护。郭发现主张，其已经实际占有、处分涉诉房屋并进行收益，对此主张郭发现应承担举证责任。因郭发现仅提供一份与案外人签订的《房屋租赁合同》，并未提供其已经实际占有涉诉房屋及租赁合同已实际履行的有效证据，故对郭发现的这一主张，该院不予确认，其辩称郭发现的权利应受保护的意见，该院不予采纳。虽然李冰冰与郭发现之间的《房屋买卖协议》有效，但因翟凤营已合法占有、使用涉诉房屋，导致李冰冰与郭发现之间的《房屋买卖协议》无法实际履行，郭发现可就其《房屋买卖协议》无法实际履行的善后事宜与李冰冰另案解决。原判决主文第二项“李冰冰协助郭发现办理房屋过户手续”不当，应予撤销。依照《中���人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：一、撤销商丘市梁园区人民法院（2016)豫1402民初2079号民事判决第二项，即“被告李冰冰于判决生效之日起十日内协助原告郭发现办理商丘市房权证2010字第××号房屋的相关过户手续。”二、确认原告翟凤营与被告李冰冰于2015年10月29日（落款时间为2010年10月28日）签订的关于商丘市房权证2010字第××号的《房屋买卖协议书》有效。三、驳回原告翟凤营的其他诉讼请求。一审案件受理费4320元，由被告李冰冰、郭发现各负担2160元。郭发现上诉称，1、翟凤营与李冰冰签订的买卖协议落款时间2010年10月28日是虚假的，实际签订时间是2015年10月29日，而郭发现与李冰冰签订买买协议的时间是2015年5月20日，在翟凤营与李冰冰签订的协议之前，由此可以看出，翟凤营与李冰冰恶意串通损害第三人合法权益，二者之���的房屋买卖协议应认定为无效。2、郭发现已经支付了全部购房款，并实际占有、管理、处分该房屋，对外出租给苏红艳使用，且在拆迁过程中，与商丘××××区东方办事处签订补偿协议。原审认定翟凤营实际占有房屋并支付全部价款错误。3、翟凤营提交的证据不足以证实其支付房款并实际占有使用房屋，原审对证据的采信不当，未依照郭发现的申请调取证据不当。请求二审撤销原判，依法改判确认翟凤营与李冰冰之间的房屋买卖协议无效，李冰冰继续履行与郭发现签订的房屋买卖协议并协助郭发现签署涉案房屋拆迁补偿协议及领取拆迁补偿款。翟凤营答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。根据双方当事人诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初2079号民事判决是否侵犯了翟凤营的合法权益，原审判令予以部分撤销是否正确。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，并进行了论辩。二审中，郭发现提交的新证据是：1、河南省电力公司电费发票一组、收据一组、电费查询单一组；证明涉案房屋自2015年5月至11月一直由苏红艳租住，李冰冰的弟弟也在2015年8月至11月份暂住。自2016年1月份起，涉案房屋无人居住，即使无人居住，也能从电力部门获取相关的电费收据及发票，翟凤营在原审中所提交的电费收据不能证实其在涉案房屋内居住。翟凤营是2016年11月份强行入住。2、申请证人刘某出庭作证。证明郭发现将购房款20万元一次性支付给李冰冰，郭发现实际占有使用了涉案房屋。翟凤营提交的新证据是：1、房屋所有权证存根一份，证明李冰冰将房产证交付给翟凤营后，翟凤营持房产证去房管部门进行���实，工作人员为翟凤营核实后出具了原件与复印件一致的证明；2、2017年4月14日电费票据一张。证明翟凤营在涉案房屋实际居住并交纳了水电费。本院依照郭发现的调取证据申请，从商丘××××区东风办事处调取的证据是：1、被征收人为郭发现的房屋征收安置补偿协议（国有）一份及附件材料；2、被征收人为翟凤营的房屋征收安置补偿协议（国有）一份及附件材料；3、郭发现提交至商丘××××区东风办事处涉案房屋的产权证书一份。经庭审质证，郭发现对翟凤营提交的证据提出异议，认为证据1房屋所有权证存根只能证实房屋所有权人是李冰冰，不能证明是翟凤营到场调取的证据，如果是律师协助调取应当提供调查函。翟凤营在一审庭审中说交付房屋的时间是10月29日，与该存根上显示的核实时间不一致。对证据2认为翟凤营是在起诉后去交的电���。对本院依申请调取的三组证据质证认为，通过这三组证据可以证明拆迁办与郭发现签订补偿协议在前，说明郭发现曾经持房屋买卖协议和房产证去拆迁办要求赔偿，也能说明郭发现签订拆迁安置补偿协议在翟凤营之前。调取的房屋所有权证书合法真实，九组领取存折明细表显示翟凤营于2017年4月18日将拆迁补偿款擅自领走，存在恶意。翟凤营质证认为，对郭发现提交的证据1认为与本案不存在关联性，郭发现是在未实际居住的情况下打印的电费发票。证据2证人与郭发现存在利害关系，证言不客观。对本院依申请调取的证据1、证据2的真实性没有异议，同时认为该两组证据能够证实（2016）豫1402民初2079号民事判决侵犯了翟凤营的合法权益，拆迁单位在确认房屋归翟凤营所有后，才向其发放了拆迁补偿款。对证据3即房屋所有权证书的真实性有异议。本院经审查认为，郭发现提交的证据是在诉讼过程中打印出的电费票据，不是当时交纳电费的真实凭据，不能证实郭发现实际占有使用涉案房屋，也不能据此取证行为就推论出翟凤营所提交的电费票据同系事后取得。证人证言没有其他证据相印证，证人对郭发现交付房款当日的取款金额与郭发现在原审提交的银行交易清单上显示的当日取款金额不一致，且证人对其陈述涉及到的同时期的其他事实不能作出完整解释，也没有相关证据对其证言加以印证，不能作为有效证据使用，本院对郭发现提交的证据不予采信。翟凤营提交的房屋所有权证存根上面显示核对信息，加盖有商丘市房地产产权交易管理处房产档案馆的印章和核对人员的签名，能够印证翟凤营关于在购房后到房管部门核实房屋信息真实性的陈述，且郭发现在原审中对翟凤营提交的房屋所有权证书的真实性并无异议，本院对该证据予以采信。提交的电费凭条收据上显示用电量及电费金额，结合其他有效证据能够证明翟凤营在占有使用房屋期间交纳电费的行为，本院予以采信。本院依申请调取的证据来源于政府部门存档，其中翟凤营作为被征收人的拆迁合同上加盖有征收部门、实施单位的印章，同时有房屋信息调查登记表、复核登记表、审计报告、结算清单等附件材料予以印证征收合同的实际履行过程，本院予以确认。郭发现作为被征收人的拆迁合同中仅有郭发现的单方签字，征收部门、实施单位均未加盖印章，不能证实合同已成立并生效、履行，本院不予采信。调取的证据3即郭发现提交至商丘××××区东风办事处的房屋所有权证书，与翟凤营所持有的、且已经房管部门核对的证书存在冲突，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审认定的基本事实一致。本院认为，翟凤营与李冰冰签订的房屋买卖协议书上显示的时间与实际签订时间不一致是客观事实，翟凤营对此予以认可，也说明了实际的签订时间是2015年10月29日，同时对之所以将落款时间提前的原因作出了解释说明。结合翟凤营分数次方将房款全部付清的客观事实以及对房屋的实际占有状况，能够认定翟凤营是以居住为目的购买房屋，与李冰冰之间不存在恶意串通的行为。郭发现主张其实际占有使用该房屋在翟凤营之前，没有提交客观有效的证据加以证实，所提交的租赁合同是否实际履行也无证据证实，故原审对其已经实际占有、处分涉案房屋并收益的主张不予支持并无不当。原审结合双方当事人举证质证情形，对证据的分析认证符合法律规定，也符合运用逻辑推理和日常生活经验，对证据证明力进行判断的要求，原���对证据的采信正确。同时根据本案实际情况，阐明了一房数卖的法律后果、权利保护及救济途径，均符合法律规定，本院亦不再重复评述。郭发现可依据原审向其释明的权利，另行主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，郭发现的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4320元，由上诉人郭发现负担。本判决为终审判决。审判长 张 倩审判员 周克风审判员 宁传正二〇一七年五月二十五日书记员 刘 雪