海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终1355号   上诉人（原审被告、反诉原告）：郭国相，女，1985年10月10日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。   上诉人（原审被告、反诉原告）：张煌，男，1986年10月19日出生，黎族，现住海南省昌江黎族自治县。   上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：吴伯峰，昌江黎族自治县石碌法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟青，男，1966年12月8日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭爱金，女，1968年7月20日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。系钟青之妻。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：李平，男，1972年12月5日出生，黎族，现住海南省昌江黎族自治县。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭振春，女，1974年9月20日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。系李平之妻。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭高学，男，1975年9月15日出生，汉族，现住海南省海口市龙华区。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉丽颖，女，1975年5月5日出生，黎族，现住海南省海口市龙华区。系郭高学之妻。   上述六位被上诉人的共同委托诉讼代理人：陶世权，北京大成（海口）律师事务所律师。   上诉人郭国相、张煌因与被上诉人钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）人民法院（2017）琼   9026民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   郭国相、张煌上诉请求：1.撤销海南省昌江县人民法院（2017）琼9026民初313号民事判决；2.依法改判郭国相、张煌无需支付2017年4月3日之后的租金；3.依法改判钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖在一审判决的基础上再赔偿装修损失704050元，共计1204050元；4.本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖负担。事实和理由：1.被上诉人请求上诉人支付租金计算到2017年4月3日，但一审法院判决上诉人支付租金至判决生效，该时间超出2017年4月3日，违反了“不告不理”的原则。2.如果《楼房租赁合同》应当解除，时间也应是被上诉人发出解除通知的时间，即2017年3月1日，一审法院只能确认合同解除，而非判决合同解除，一审法院判决合同解除后仍需支付租金缺乏法律依据。3.被上诉人曾于2017年9月27日停电一个月，租金应扣除。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。   钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖共同答辩称，1.被上诉人请求支付租金的具体数额只是计算到2017年4月3日，但实际请求支付租金截止时间是房屋实际退还之日。2.《楼房租赁合同》是合法有效的，并不存在违反行政法规强制性规定的情形，请求确认《楼房租赁合同》无效没有法律依据。3.一审判决已经充分考虑了上诉人利益，但上诉人仍不满足，上诉缺乏事实根据和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。   钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人之间签订的《楼房租赁合同》。2.判令郭国相、张煌将租赁物返还钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖（含已装修的房屋内外的固定装修装饰）。3.判令郭国相、张煌向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖支付拖欠的房租（房租计至租赁物实际退还之日，目前暂计算到2017年4月3日为人民币314734元）。4.判令郭国相、张煌共同承担本案的全部诉讼费用。   郭国相、张煌向一审法院反诉请求：1.确认双方当事人之间签订的《楼房租赁合同》无效。2.判令钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖返还已收取的租金469066元、押金156000元。3.判令钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖赔偿装修损失1204050.11元。4、本案的本诉、反诉费用由钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖承担。   一审法院认定事实：2014年11月3日，钟青、李平、吉丽颖作为代表与郭国相、张煌签订《楼房租赁合同》，并于2015年2月10日签订了《房屋租赁补充合同》。《房屋租赁补充合同》是对《楼房租赁合同》的部分条款进行补充和修正，属《楼房租赁合同》的组成部分。合同约定：钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖将位于昌江县石碌镇金农路23号1-6层毛坯楼（面积1620平方米）出租给郭国相、张煌经营宾馆住宿和茶艺。并就双方的权利义务进行明确约定：租赁期限12年，从2014年11月3日至2027年2月2日（郭国相、张煌装修3个月不计入租赁期限），实际起租时间为2015年2月3日。租金：26000元/月，每满三年递增6%（其中2015年2月3日至2015年2月14日期间的租金免交）；采取先支付租金后使用原则，按季度（三个月）缴纳，且在当季届满前三日缴纳下一季度的租金。违约责任：郭国相、张煌逾期未交付租金，按日3%支付滞纳金；十天后不交付租金，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖有权解除租赁合同，剩余的租金和押金作为违约金，不予以退还，并有权要求郭国相、张煌赔偿损失；如钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖拖欠租金超过二个月，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖有权解除合同，有权无偿收回房屋（包含已装修的房屋内外的固定装修装饰），并有权要求郭国相、张煌赔偿损失等等。   合同签订后，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖依照约定向郭国相、张煌交付房屋，张煌依约向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖支付租金，并交付押金（定金）156000元。郭国相、张煌对承租的房屋进行装修后，进行经营活动。郭国相、张煌自2016年5月3日起，出现拖欠租金的情况，经催缴后，双方曾于2016年9月27日就支付租金事宜进行协调，并明确：如果郭国相、张煌停止交付租金，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖即关停电梯等相关事宜。之后，郭国相、张煌陆陆续续向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖支付部分租金，自租赁房屋起至2016年12月15日止，郭国相、张煌共缴纳的租金合计439226元（含交消防补助36766元用于抵扣租金），此后，郭国相、张煌未交付租金，经多次催缴未果。钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖于2017年3月1日向郭国相、张煌送达《租赁合同解除通知书》，要求解除双方的租赁合同，郭国相、张煌不同意，仍继续经营。2017年9月27日，因缴纳电费问题发生纷争，郭国相、张煌歇业，并一直占有承租的房屋至今。   另查明，郭国相、张煌装修承租房屋的价款经鉴定为1204050.11元。   一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。争议的焦点：一是双方当事人之间的房屋租赁合同是否有效；二是双方当事人之间的房屋租赁合同应否解除；三是郭国相、张煌应否向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖返还租赁的房屋（包含已装修的房屋内外的固定装修装饰），并支付拖欠钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖的租金；四、钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖应否返还郭国相、张煌租金469066元、押金156000元，并赔偿郭国相、张煌装修损失1204050.11元。   一、关于双方当事人之间的房屋租赁合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人之间订立的《楼房租赁合同》和《房屋租赁补充合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效的合同。合同签订后，郭国相、张煌依照合同约定，对租赁的房屋进行装修，并经营宾馆业。郭国相、张煌以钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖未经相关部门批准，擅自在住宅性质的土地使用权上建设商业性质的楼房出租，违反法律强制性规定为由，主张租赁合同无效。一审法院认为，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖所建的房屋有《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，且该工程通过竣工验收并报相关部门备案。故郭国相、张煌以该楼房的建设违反法律强制性规定，主张合同无效，于法无据，不予以支持。   二、关于双方当事人之间的房屋租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，双方当事人之间订立的《楼房租赁合同》和《房屋租赁补充合同》是双方的真实意思表示，合法有效。当事人应当依照合同约定履行合同义务。《楼房租赁合同》约定，郭国相、张煌必须在当季度期限届满前三日缴纳下季度租金，十天后不缴完租金，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖有权解除合同。《房屋租赁补充合同》第四条约定，郭国相、张煌拖欠租金超过两个月，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖有权解除合同，有权无偿收回1-6层房屋（包含已装修的房屋内外的固定装修装饰），并有权要求郭国相、张煌赔偿一切损失。合同签订后，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖依照合同约定，将出租的房屋交付郭国相、张煌使用。郭国相、张煌未依照合同约定履行支付租金义务，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖经多次催缴，郭国相、张煌仍未履行义务，其行为已构成违约，故钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖请求解除合同的主张，应予以支持。   三、关于郭国相、张煌应否向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖返还租赁的房屋（包含已装修的房屋内外的固定装修装饰），并支付拖欠钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，双方当事人在合同中约定，郭国相、张煌拖欠租金超过两个月，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖有权解除合同，有权无偿收回1-6层房屋（包含已装修的房屋内外的固定装修装饰），并有权要求郭国相、张煌赔偿一切损失。本案因郭国相、张煌违约导致解除合同，故钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖请求郭国相、张煌返还租赁的房屋（包含已装修的房屋内外的固定装修装饰），并支付拖欠钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖的租金的主张，应予以支持。根据合同中的约定，租金自2015年2月3日起，月租金为26000元，每满三年后递增6%，即2018年2月3日起，月租金为27560元，以此类推。钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖在合同中明确免收2015年2月3日至2015年2月14日共12天的租金。本案查明郭国相、张煌陆续共向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖支付租金共439226元，折算郭国相、张煌支付租金期间至2016年7月12日（含免交的12天）。故郭国相、张煌拖欠钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖租金自2016年7月13日起计，支付至判决生效之日止。   四、关于郭国相、张煌反诉请求钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖应否返还租金469066元、押金156000元，并赔偿其装修损失1204050.11元的问题。   （一）关于郭国相、张煌反诉请求钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖返还郭国相、张煌租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同合法有效，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖将楼房出租给郭国相、张煌使用，郭国相、张煌应依照合同约定向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖支付租金，而在合同履行过程中，因郭国相、张煌违约导致合同解除，故郭国相、张煌反诉请求钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖返还已付租金的主张，没有事实和法律依据，不予以支持。   （二）关于郭国相、张煌反诉请求钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖返还押金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人在合同中约定，郭国相、张煌不遵守合同条款，或未租满租期而中途退租的，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖有权解除房屋租赁合同，剩余的租金和押金（定金）作为违约金付给钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖，不予以退还。同时，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖有权要求郭国相、张煌赔偿损失。现因郭国相、张煌违约导致合同解除，故其反诉请求钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖返还押金156000元的主张，于法无据，不予以支持。   （三）关于郭国相、张煌反诉请求钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖赔偿装修损失1204050.11元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因郭国相、张煌违约导致合同解除，故郭国相、张煌反诉请求钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖赔偿装修损失的主张，不予以支持。鉴于郭国相、张煌装饰装修部分尚有利用价值，且钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖在诉求中也要求郭国相、张煌返还房屋含该装饰装修部分，该部分价值经司法鉴定为1204050.11元。结合双方租赁合同的租期为十二年，且合同至今有三年多，综合考虑，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖应予郭国相、张煌适当补偿500000元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖与张煌、郭国相之间的《楼房租赁合同》（含《房屋租赁补充合同》）。二、郭国相、张煌于判决生效之日起十日内，将承租钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖的位于昌江县石碌镇金农路23号1-6层楼房（含已装修的房屋内外的固定装修装饰）返还钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖。三、张煌、郭国相于判决生效之日起十日内，向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖支付自2016年7月13日起至判决生效之日止期间的房屋租金。其中，2016年7月13日至2018年2月2日期间，月租金按26000元计算；2018年2月3日至判决生效之日期间，月租金按27560元计算。四、钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖于判决生效之日起十日内，向张煌、郭国相补偿房屋装饰装修500000元。五、驳回郭国相、张煌的反诉请求。案件本诉受理费36667元，反诉费12476元，由张煌、郭国相负担。   二审期间，张煌、郭国相围绕其上诉请求向二审法院提交了1.视听资料，拟证明张煌、郭国相曾于2018年5月21日向钟青移交房屋，但遭到钟青等人的拒绝；2.告示、用电记录，拟证明李平等人于2017年9月27日至同年10月27日对宾馆停电一个月。钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖对视听资料的真实性、关联性予以认可，但对合法性和证明力不予认可；对告示、用电记录的真实性、合法性、关联性及证明力均予以认可。经举证、质证，本院对视听资料的真实性、合法性、关联性予以确认，但钟青等人提出张煌、郭国相要求移交房屋时并未对房屋内的物品进行清点，故造成房屋无法办理移交手续，对此张煌、郭国相也予以认可，故本院对视听资料的证明内容不予确认；因双方当事人均确认因张煌、郭国相拖欠房租，李平等人对张煌、郭国相宾馆停电一个月，故本院对告示、用电记录的真实性、合法性、关联性、证明力均予以确认。   二审审理查明，钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖曾于2017年9月27日张贴停电公告，并停电一个月。该停电期间的房租为26000元。   除此之外，二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。   本院认为,二审争议的焦点是：上诉人是否需要向被上诉人支付2017年4月3日之后的租金及被上诉人需向上诉人赔偿装修损失的范围。2014年11月3日、2015年2月10日，上诉人与被上诉人分别签订《楼房租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。上述合同、补充合同对租金支付的方式，违约责任的处理进行了明确约定。因上诉人自2016年中旬开始拖欠租金，在被上诉人催告后其在合理期限内仍未支付，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项的规定，合同应当予以解除。第一，2017年3月1日，被上诉人因上诉人长时间不支付租金发出通知要求解除合同，但上诉人在2017年3月1日之后并未停止营业，而是继续经营酒店，直到今日上诉人仍未腾退涉案楼房，故上诉人主张其不应支付2017年3月1日之后的租金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，但因被上诉人于2017年9月27日对上诉人酒店停电一个月，导致上诉人的宾馆无法正常开展经营活动，故应当扣除2017年9月27日至同年10月27日的租金即26000元，上诉人关于扣除一个月租金的主张具有事实根据，本院予以支持。第二，被上诉人在一审诉讼中请求上诉人支付租金截止日期为上诉人实际退还涉案楼房之日，故上诉人主张一审判决超过被上诉人的一审诉讼请求，其不应当支付被上诉人起诉之后即2017年4月3日之后的租金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。第三，《楼房租赁合同》、《房屋租赁补充合同》明确约定，因上诉人拖欠租金解除合同后，被上诉人有权无偿收回1-6层房屋（包含已装修的房屋内外的固定装修装饰），并有权要求上诉人赔偿一切损失。一审法院综合本案实际情况判决被上诉人补偿上诉人装修费用50万元，被上诉人对此并未提起上诉，系对自身权利的处分，本院予以照准。故上诉人主张被上诉人应赔偿其全部装修损失缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。   综上所述，一审判决认定事实部分不清，处理结果部分不当，本院予以纠正。张煌、郭国相的上诉理由部分成立，部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持海南省昌江黎族自治县人民法院（2017）琼9026民初313号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；   二、变更海南省昌江黎族自治县人民法院（2017）琼9026民初313号民事判决第三项为：张煌、郭国相于判决生效之日起十日内向钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖支付自2016年7月13日至判决生效之日止期间的房屋租金。其中，2016年7月13日至2018年2月2日期间，月租金按26000元计算（扣除2017年一个月租金26000元）；2018年2月3日至判决生效之日期间，月租金按27560元计算；   三、驳回钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费36667元，反诉费12476元，由上诉人张煌、郭国相负担49000元，由钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖负担143元。二审案件受理费58254元，由上诉人张煌、郭国相负担58000元，由钟青、郭爱金、李平、郭振春、郭高学、吉丽颖负担254元。   本判决为终审判决。   审判长 王柱进   审判员 何昌恩   审判员 王天琳      二○一八年十二月十三日   书记员 刘昕昕   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。