江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4641号原告（反诉被告）：王正震，男，1990年6月13日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑征华，男，1992年4月10日生，汉族，住福建省仙游县。委托代理人：张国瑜，男，系被告舅舅。原告王正震与被告郑征华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙学谦独任审理。后被告郑征华提起反诉，本院依法决定将本诉与反诉合并审理，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。王正震委托代理人ＸＸ、郑征华委托代理人张国瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正震向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签署的《房地产买卖居间协议》于2016年12月9日解除；2.判令被告退还原告已付房款891000元（包含200000元定金本金）；3.判令被告向原告承担定金赔偿责任200000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月28日，原、被告就买卖被告名下坐落于昆山市花桥镇棕榈××花园××室签订了《房地产买卖居间协议》，价格2250000元。居间协议签署后，原告积极履行自己的付款义务，累计支付被告房款891000元，该款项专用于被告归还尚欠的抵押借款。然，被告将原告支付的专用于归还尚欠抵押借款的钱款挪作他用。根据协议3.3G条的约定：乙方贷款申请获得银行审批通过后15日内，甲、乙共赴昆山市交易中心办理产权过户手续（送件）。贷款已经于2016年9月22日办出，但因被告未按约归还抵押借款，注销抵押登记，导致无法网签，进而无法办理交易过户。对于被告的违约行为，原告曾向被告发送催告函，要求被告归还银行借款注销抵押登记，以���网签，然被告置若罔闻。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告郑征华辩称，原合同约定首付是1400000元，但至今原告支付了900000元，原告存在违约。反诉原告郑征华向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同；2.判令反诉被告赔偿因其不作为行为造成的反诉原告的其他房产买卖合同无法履行导致的赔偿款19864元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告多次往返产生的相应交通费用30000元。事实与理由：2016年8月28日，反诉被告就买下坐落于昆山市花桥镇棕榈××室签订了《房屋买卖居间协议》，价格2250000元整。居间协议签署后，反诉被告未积极履行自己应付款的义务，按协议规定，反诉被告应在我方去银行撤销抵押登记前支付首付1400000元，从而能使反诉原告去银行还清房屋上所欠银行的贷款。可是反诉被告至今只给了我方900000元，这样就使我���无法还清抵押借款，经我方多次催促，反诉被告都没有足额支付，导致不能网签，并导致我方在昆山XX苑XX#（XX号）XX、XX、XX室房屋不能按时出资，这些因果关系都是反诉被告不作为造成的，现对方开发商要求我方按合同进行延时罚金处罚。反诉被告王正震辩称，不同意反诉原告的所有反诉请求。1、在本次交易过程中双方约定贷款通过后3日内原告向被告支付房款500000整，通过双方确认，贷款是于2016年9月22日办出，双方在网签后3个工作日再支付300000元，按照当前原告所产生的合同义务已经全部履行完毕，不存在任何形式的违约。相反，被告延迟办理自己的贷款归还义务，没有注销抵押登记，导致网签合同无法签署，经过原告催告后，在合理的期限内仍没有履行还款义务，已经构成根本违约，原告已经依法发送解约通知函，解除了本次交易，故双方继续履���合同的反诉请求在法律上没有依据。另外，根据苏州市及昆山市关于外地人房屋限购的相关规定，该合同事实上也不可能履行。该规定是在2016年10月3日发布的。本院经审理认定事实如下：2016年8月28日，王正震（乙方）与郑征华（甲方）在中介方昆山永辉房产投资顾问有限公司（丙方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“合同”）一份，约定由王正震购买郑征华名下坐落于昆山市花桥镇棕榈××花园××室房屋，总价款2250000元。合同第3.3条“房款的支付方式”约定：双方签订合同后三日内，乙方向甲方补足定金至200000元；双方签订合同后7日内需签订《房地产买卖合同》，乙方向甲方支付首付款1400000元（含定金200000元）；双方签订合同后15个工作日内，甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后一个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事项；双方签订合同后10个工作日内乙方向银行申请贷款，贷款金额为850000元，在乙方取得以乙方为权利的房屋所有权证和国有土地使用权证后，乙方应通知贷款银行，并在与银行约定的办理抵押登记手续当日，申请办理抵押登记手续，且乙方同意，贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，将乙方所贷款项支付甲方；乙方贷款申请获得银行审批通过后15日内，双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）。另外，该条中M款为手写文字，载明：“现甲、乙双方共同协商决定：乙方应积极配合丙方向银行申请房贷，若乙方贷款资格银行判定为不合格，双方和平解约，甲方归还乙方所有款项。附：乙方在贷款审批通过三日内向甲方支付伍拾万元整，以供甲方还清银行贷��。网签后三个工作日内乙方向甲方支付叁拾万元整，过户当日乙方支付甲方剩余首付款肆拾万元整。另附过户当日交房”。合同第六条约定：如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣），并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。合同第七条约定：如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额），并同意向丙方支付居间费用为总房款的2%。庭审中，双方确认合同第3.3条提到的《房地产买卖合同》是指网签备案合同。合同签订当日，王正震支付郑征华购房定金200000元。2016年8月29日，王正震支付郑征华购房款267000元。2016年9月22日，王正震向银行申请的住房贷款获得审批通过，当日，王正震再次支付郑征华购房款424000元。以上款项共计891000元。另查明：王正震称其已付款项891000元应当由郑征华专用于归还其尚欠银行的抵押借款以注销涉案房屋上设定的抵押权，但郑征华将该款挪作他用，未按约归还抵押借款、注销抵押登记，导致无法网签，进而无法办理交易过户。对此，郑征华认可抵押借款尚未归还，但原因是王正震未按合同约定的签订合同后七日内足额付清首付款1400000元，仅支付90万元不到，导致其无法进行还贷，进而致使无法办理网签。王正震与郑征华曾通过微信进行过协商，双方均向本院提交了微信聊天记录。其中，2016年11月29日，王正震表示钱已经给了，要求郑征华把网签做掉；郑征华则表示要先把钱拿出来还好贷款再过户。后来，王正震要求签一份合同，500000元尾款给郑征华，如果不能过户，钱一个月全部退还；郑征华则予以拒绝。同日，王正震向郑征华发出催告函，催告其务必在2016年12月5日前归还尚欠的抵押借款抵押贷款完成抵押登记注销手续并办理网签手续以办理房屋交易过户手续。2016年12月6日，郑征华表示希望把事情早点解决，房子早点过户；王正震表示催告时间已过且看不出其有履约的诚意，要走法律途径。后郑征华于2016年12月7日向王正震发出情况说明，表示2016年9月22日经协商双方同意补足首付款900000元，剩余首付款500000元在国庆节后支付以用于其还清贷款，但国庆节后迟迟未收到该款，导致抵押贷款无法及时注销，责任不在其一方，但本着诚意履行合同，自行借款还清贷款，钱款需要在2016年12月31日前到位。2016年12月8日，王正震向郑征华发出解约通知函，宣告解除双方签订的房屋买卖合同，并要求郑征华退回已付房款900000元并承担赔偿责任。该函已于2016年12月9日被签收。2016年12月19日，郑征华再次联系王正震，表���解约很不妥，希望继续履行合同，尽快过户；王正震将其律师的联系方式发送给郑征华。庭审中，郑征华确认：截至庭审之日，涉案房屋上结欠银行的抵押借款本息尚有50万元仍未还清，抵押权也未注销。又查明：郑征华称其本打算用王正震支付的房款购买昆山源翔置业有限公司开发的XX苑XX#（XX号）XX、XX、XX室房屋，并与该公司签订了商品房预售合同，但因王正震未足额支付房款，导致上述房屋的房款逾期支付，昆山源翔置业有限公司要求其支付违约金。为此，其向本院提交付款催告函一份，显示：昆山源翔置业有限公司要求其承担逾期付款违约金19864元。现因王正震及郑征华均认为对方违约，均主张对方应承担违约责任，为此，引起纠纷。以上事实有《房地产买卖居间协议》、定金收据、银行转账凭证、购房款收据、催���函、邮寄凭证、情况说明、解约函、邮寄凭证、微信聊天记录、付款催告函等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，王正震与郑征华签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。双方应按合同约定切实履行各自的义务。本案的争议焦点为：合同履行过程中哪一方存在违约行为。王正震认为其已按约向郑征华支付购房款891000元，已经将当前产生的合同义务全部履行完毕，但郑征华未按约归还抵押借款以注销抵押登记，导致无法办理网签和交易过户手续，构成违约；郑征华则认为王正震未按合同约定的签订合同后七日内足额付清首付款1400000元，仅支付90万元不到，导致其无法进行还贷，进而致使无法办理网签，违约方在于王正震。对此，本院认为，首先，关于双方争议的付款期限的问题，合同第3.3.B条首���约定：双方签订合同后7日内需签订《房地产买卖合同》，乙方向甲方支付首付款1400000元（含定金200000元）；之后合同第3.3.M条又以手写文字再次约定：乙方在贷款审批通过3日内向甲方支付500000元整，以供甲方还清银行贷款，网签后3个工作日内乙方向甲方支付300000元整，过户当日乙方支付甲方剩余首付款400000元整。上述两个条款内容上确实存在不一致。但根据双方实际履行的客观情况，双方均确认贷款审批通过时间为2016年9月22日，而在此之前，王正震已于2016年8月29日支付郑征华267000元，后又在贷款审批通过当日再次支付424000元。郑征华对此并未提出异议。据此，本院能够认定双方是按合同第3.3.M条的约定实际履行。根据该条中付款的时间节点，结合王正震的实际付款情况，能够确认王正震已履行完毕与合同进度相应的全部义务，并且已经支付了原本应当在网签后���付的部分款项。因此，郑征华主张王正震存在逾期付款的违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。根据合同第3.3.M条的约定，郑征华应当在收到王正震500000元后即以该款归还其结欠银行的抵押借款以注销涉案房屋上设定的抵押权，实际上郑征华截至目前已收到王正震891000元购房款，但其并未按约履行上述义务，经催告后仍未按其在2016年12月7日向王正震发出的情况说明中承诺的自行借款在2016年12月31日前还清贷款，导致网签及过户交易无法继续进行，合同无法继续履行。郑征华的行为已经构成根本违约，应当按约承担相应的违约责任。现王正震已于2016年12月8日以郑征华违约为由向其发出解约通知函，该函于2016年12月9日被签收，据此，本院认定双方签订的《房地产买卖居间协议》于2016年12月9日解除。合同解除后，郑征华收取的购房款891000元应当返还王正震。对于王正震要求郑征华按定金200000元支付其违约金诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于郑征华要求继续履行合同的反诉主张，因涉案合同已解除，故无继续履行之必要。另外，郑征华反诉要求王正震赔偿其损失，因违约方在于其自身，故相应的损失即使存在也应当由其自行承担。因此，本院对郑征华的反诉诉请均不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王正震与被告郑征华于2016年8月28日签订《房地产买卖居间协议》于2016年12月9日解除。二、被告郑征华返还原告王正震购房款891000元并支付违约金200000元，两项合计1091000元，于本判决生效后十日内支付完毕。三、驳回反诉原告郑征华的全部反诉请求��如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14620元，减半收取7310元，由被告郑征华承担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告郑征华在履行判决付款义务时一并支付给原告王正震。反诉案件受理费8710元，由反诉原告郑征华承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一七年五月九日书 记 员  徐ＸＸ附：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。