重庆市第三中级人民法院行 政 判 决 书(2017)渝03行终62号上诉人（原审原告）重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会，住所地重庆市南川区南城街道金佛大道233号。诉讼代表人钱朝江，该业主委员会主任。委托代理人姚仁华，重庆春意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市南川区国土资源和房屋管理局，组织机构代码00868250-1，住所地重庆市南川区东城街道南大街89号。法定代表人胡光模，局长。出庭负责人王学全，该局副局长。委托代理人吴颖，该局法规科科长。委托代理人马建华，重庆市南川区不动产登记中心副主任。原审第三人张丽霞，女，1966年10月8日出生，汉族，住所地重庆市南川区。委托代理人杨永安，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。上诉人重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会（以下简称天之娇俊园业委会）因房地产行政登记一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102行初170号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2001年2月26日，重庆市南川区宏源物业开发有限公司（以下简称宏源物业公司）经原南川市计划委员会批复[南川计委发（2001）22号]，取得对南川区天之娇俊园小区进行综合开发建设的权利。宏源物业公司先后取得南川市国用（2002）字第947号《房地产权证》、渝规建证（2006）南川字第18号《建设工程规划许可证》、南行建施编号（2006）38号《施工许可证》、南国土房管（2007）预字第1号《商品房预售（预租）许可证》。天之娇俊园小区共有260户，修建停车位21个。工程竣工后，张丽霞成为天之娇俊园小区业主之一。2008年6月30日，张丽霞与宏源物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：宏源物业公司将天之娇俊园小区C幢1-82号、1-83号、1-84号三个车位以6万元的价格预售给张丽霞，为一次性付款，无交付时间约定。2009年7月，宏源物业公司取得了重庆市南川区国土资源和房屋管理局（以下简称南川区国土房管局）颁发的304房地证2009字第03654号《房地产权证》（天之娇俊园小区原H、J、K幢，现12幢、13幢、14幢一层的总证）。2010年3月10日，宏源物业公司与张丽霞之间的买卖合同在原重庆市南川区房地产管理所办理房屋交易登记，备案登记号为（304）商字第（2010）001106号。同年12月17日，南川区国土房管局为张丽霞购买的车位颁发304房地证2010字第06488号《房地产权证》。2014年11月5日，张丽霞作为原告，分别以天之娇俊园小区业主杨兴华等人为被告，重庆恒昌物业管理有限责任公司为第三人，向重庆市南川区人民法院（以下简称南川区法院）提起民事诉讼，要求各被告停止侵害，不得妨害其对车位的管理、使用等权利的行使。南川区法院于2014年12月分别作出了民事判决，支持了张丽霞的请求。几被告均不服，分别提起上诉，但于2015年12月在二审中各自撤回上诉。2015年1月5日，天之娇俊园业委会以宏源物业公司、张丽霞为被告，向南川区法院提起民事诉讼，请求确认二被告之间签订的6份包含18个车位的《重庆市商品房买卖合同》无效。南川区法院于2015年3月30日作出（2015）南川法民初字第00128号《民事判决书》，驳回了天之娇俊园业委会的诉讼请求。天之娇俊园业委会提起上诉，重庆市第三中级人民法院于2015年8月20日作出（2015）渝三中法民终字第00689号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。天之娇俊园业委会仍不服，向重庆市高级人民法院申请再审，2015年12月20日，该院作出（2015）渝高法民申字第01723号《民事裁定书》，驳回其再审申请。2016年5月4日，天之娇俊园业委会向重庆市涪陵区人民法院提起行政诉讼，要求撤销南川区国土房管局为张丽霞颁发的6个包含18个车位的房地产权证书。重庆市涪陵区人民法院以其诉讼请求不明确为由，于2016年6月6日作出（2016）渝0102行初102号《行政裁定书》，裁定驳回其起诉。其后，天之娇俊园业委会提起本案诉讼，请求撤销304房地证2010字第06488号《房地产权证》原审另查明，2015年6月6日，宏源物业公司召开股东大会并形成决议，决定注销公司同时成立了清算小组对公司财产进行清算。同年8月1日，该公司清算小组作出《注销清算报告》：公司无债权清收，也无债务清偿，无剩余财产分配。宏源物业公司于2015年8月10日向重庆市工商行政管理局南川区分局申请注销。同月13日，重庆市工商行政管理局南川区分局注销了宏源物业公司。原审判决认为，根据建设部《房屋登记办法》第四条和《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第二款之规定，南川区国土房管局作为县级土地房屋行政主管部门，对其行政区域内的土地房屋权属具有进行登记、颁证的法定职责。原审判决关于天之娇俊园业委会是否具有提起本案行政诉讼的原告主体资格问题认为，天之娇俊园业委会系经依法成立的小区业主大会选举产生，并报请重庆市南川区南城街道办事处批复成立，其经业主大会授权的职责有：“对本小区共有权益（包括共用部位、共用设施）受到侵害的，依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。”天之娇俊园业委会提起诉讼系认为小区的车位应属于小区业主共有场地受到侵害，根据小区业主大会授权而履行职责的行为，其主体适格。原审判决关于天之娇俊园业委会的此次起诉是否属于重复起诉问题认为，因为（2016）渝0102行初102号《行政裁定书》裁定驳回起诉是基于其要求撤销的产权证为六个，诉讼请求不明确，不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》（法释﹝2015﹞9号）第三条规定的重复起诉情形，故天之娇俊园业委会的起诉不属于重复起诉。原审判决关于天之娇俊园业委会的起诉是否超过起诉期限的问题认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”天之娇俊园业委会虽然知道南川区国土房管局为张丽霞办理产权证的期限超过了六个月，但是其并不知道产权证证明的具体内容，且该产权证并未记载有诉权和起诉期限，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》[法释﹝2000﹞8号]第四十一条第一款：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，天之娇俊园业委会的起诉，没有超过起诉期限。原审判决关于宏源物业公司出售给张丽霞的车位是否获得职能部门的规划许可问题认为，根据已经发生法律效力的民事判决和南川区国土房管局提供的证据，宏源物业公司开发建设的天之娇俊园小区依法取得了车库或者车位的规划许可。原审判决关于南川区国土房管局为张丽霞办理产权登记行为是否合法的问题认为，《房屋登记办法》第七条第一款规定：办理房屋登记，一般依照下列程序进行：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条第一款规定：土地房屋登记要按申请、受理、审核、记载于登记簿、核发房地产权证或者房地产登记证明等程序进行。根据《房屋登记办法》第三十二条第（一）项规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：买卖”，本案中宏源物业公司与张丽霞签订商品房买卖合同后，依照上述规定，向南川区国土房管局申请办理产权登记，属于转移登记。依照《房屋登记办法》第三十三条第一款：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”的规定，张丽霞提交了相关材料，南川区国土房管局认为符合《重庆市土地房屋权属登记条例》第十一条：“符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致；（四）权属无争议”的规定，为张丽霞办理产权证，认定事实清楚，程序合法。原审判决关于天之娇俊园业委会申请对张丽霞与宏源物业公司之间签订的《商品房买卖合同》的形成时间进行鉴定的问题认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条：“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。……”的规定，生效的民事判决书已经认定了双方之间的《商品房买卖合同》的签订时间，在没有发现裁判文书认定事实有重大问题前，应当予以认定。综上，原审判决认为，天之娇俊园业委会请求撤销南川区国土房管局对张丽霞颁发的《房地产权证》，于法无据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回天之娇俊园业委会的诉讼请求。天之娇俊园业委会上诉称：一、原审认定宏源物业公司获得了小区21个车位的规划许可，属事实认定错误。本案所涉停放汽车的车位未经规划，车位系占用小区场地和第一层架空层空间修建，依《物权法》第七十四条第三款之规定，本案所涉车位属于业主共有；二、原审判决援引《房屋登记办法》第七条第一款、第三十三条第一款以及《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条第一款的规定，作为判决被上诉人办理本案房屋登记合法的依据，属适用法规规章错误；三、被上诉人办理本案房屋登记违反了《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》、《房屋登记办法》、《重庆市物业管理条例》第六十三条、重庆市国土资源和房屋管理局《关于贯彻落实若干问题的实施意见》（以下简称《实施意见》）第五条的相关规定。请求撤销一审判决，改判撤销被诉转移登记。南川区国土房管局答辩称：一、第三人购买的初衷系急需解决企业民工欠薪问题，背景特殊，属于善意购买，且第三人购买后已实际出租于小区业主使用，没有妨碍业主使用权益，若本案判决撤销将导致更大社会矛盾；二、争议区域规划建设及验收手续齐备，规划是商业用房，不是车位，初始登记和首次转移登记用途也是商业用房，不是车位，业主将商业用房实际建成车库，故在登记地址栏表述为“车位”位置；三、因争议区域不是车位，不适用《重庆市物业管理条例》对车位的限制性规定。上诉人主张车位无规划许可、竣工验收无车位设置记载、宏源物业公司未获车位权属登记，与其后主张争议区域属车位，应适用《重庆市物业管理条例》的规定，观点混乱，前后矛盾。《实施意见》属规范性文件，根据行政诉讼法六十三条的规定，不属于人民法院裁判引用范畴，同时该规定第五条适用的是规划用于停车的车位，本案不适用。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，建设工程规划许可证附页载明建筑面积：地上30468m2，地下3379m2，备注栏记载：该小区H、J、K单元总层数为地下一层商业用房+地上17层标准房......。建设项目竣工规划验收合格证附页载明，批准文件指标建筑面积地上30468m2，地下3379m2，竣工资料情况建筑面积地上30468.43m2，地下3379m2，验收意见为手续齐全，验收合格。304房地证2009字第03654号《房地产权证》登记材料中房屋建筑面积分层、分户平面图记载房屋建筑面积2617.88m2，用途为非住宅。本院还查明，第三人向南川区国土房管局办理转移登记时，提交的材料有：重庆市土地房屋权属登记申请表、申请人身份证明、商品房买卖合同、付款凭证、结算清单、委托书、营业执照、组织机构代码证等。本院认为，本案现有证据证明，争议房屋被规划为商业用房且经验收合格并进行了初始登记，被诉颁证行为系南川区国土房管局依据张丽霞与宏源物业公司之间签订的商品房买卖合同，从宏源物业公司名下的初始登记分割转移而来，属房屋所有权转移登记。南川区国土房管局经审查认为张丽霞申请转移登记符合《房屋登记办法》第三十三条以及《重庆市土地房屋权属登记条例》第十一条之规定，为其颁发本案被诉房地产权证并无不当。虽然争议区域一直是作为车库在使用，但该车位并非物权法规定的规划用于停放汽车的车位、车库，也可作为其他物权使用，故天之娇俊园业委会认为南川区国土房管局的登记违反《重庆市物业管理条例》六十三条规定的理由不成立。关于天之娇俊园业委会提出争议区域已被公摊属全体业主共有的上诉理由，因缺乏证据证明，本院不予采纳。综上，天之娇俊园业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决驳回天之娇俊园业委会的诉讼请求正确合法，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费50元，由上诉人重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会承担。本判决为终审判决。审 判 长  喻伦泰审 判 员  刘厚勇代理审判员  袁钦明二〇一七年五月二十七日书 记 员  张馨月