北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0102民初21233号原告（反诉被告）：付欣，女，1971年11月24日出生，汉族，中国银行股份有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡拥军，北京仁人德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈铮，男，1958年1月23日出生，汉族，北京中都大泽影视传播中心总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：常韦，北京市天拓律师事务所律师。第三人：北京正居房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区玉廊西园11号楼1层106。法定代表人：赵岩，经理。委托诉讼代理人：熊俊伟，男1988年8月9日出生，北京正居房地产经纪有限公司店长，住北京市西城区宫门口二条三号。付欣与陈铮、北京正居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。付欣的委托诉讼代理人胡拥军，陈铮的委托诉��代理人常韦，第三人北京正居房地产经纪有限公司（以下简称：正居公司）的委托诉讼代理人熊俊伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金13000元；2.判令被告承担自2016年7月27日至实际支付之日止的银行同期贷款利息；3.判令被告承担违约金13000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月10日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告应在约定时间内将房屋按照约定交付给原告，但被告未按约定交付。在签订合同后的第二天约定验房，原告看了房屋存在问题，要求先进行维修再收房。房屋存在中央空调不制冷以及木地板存在严重松动的问题，2016年7月14日或15日，原告再次验房因为尚存在以上两个问题没有解决，因此原告未能收房。据此，原告根据合同约定已行使单方解除权并通过短信方式��知到被告。合同解除后，原告曾向被告索要押金并遭到拒绝。被告陈铮辩称，认可双方签订房屋租赁合同的时间及提出解除合同时间，但不同意原告的诉讼请求，原告在租房过程中提出对房屋进行维修，我方按照维修意见进行了维修，在交给原告房屋时是原告坚决不收房屋。双方在签订合同之前，原告都看过房屋，了解房屋现状并同意自己维修，我方将租金从每月15000元降为每月13000元，原告违约的原因是没有钱交纳房屋租金，因为签约当晚与其丈夫通话很久，其丈夫不同意付钱，原告表示要承租多年，当时只取了一个月的租金，原告说其将剩余租金汇至我方的账户上。第三人正居公司述称，原告在签完合同后说房屋有需要进行维修的情况，维修好了再收房。我公司将屋内灯泡更换成了新的，窗帘进行了清洗。后来约原告进行收房，但最终原告���有在交割单上签字，原告说不租了。空调因时间长了，刚开的时候因为灰尘堵塞，我们找专业师傅把空调恢复了；地板确实有问题，但是我们也找人维修了。反诉原告陈铮向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋空置损失9000元整（自2016年7月10日至2016年7月31日）；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金13000元整；3.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月10日，双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告租用反诉原告位于本市西城区xx西园xx号楼xx单元xx号房屋一套，租期1年，月租金13000元整，反诉原告于2016年7月10日前交房，反诉被告应同时付清全年租金（押1个月付1年）。反诉被告违约应按月租金100%向反诉原告支付违约金，反诉原告并可要求反诉被告赔偿损失。反诉原告于2016年7月10日将该房屋交付反诉被告，但被告以种种借口拒不入住，亦拒不交付租金。2016年7月18日，反诉被告通知原告解除合同。截止2016年8月1日另行出租该房屋，造成该房屋空置22天，损失9226元。反诉被告付欣辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、反诉被告不存在违约情况。二、反诉原告于2016年7月16日用手机短信方式给反诉被告发过解除合同通知，反诉原告也行使了解除合同的权利，不存在对反诉原告造成房屋空置损失的情形。经审理查明：2016年7月10日，陈铮作为甲方（出租人），付欣作为乙方（承租人），正居公司作为见证方，三方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区xx西园xx号楼xx单元xx号房屋出租给乙方，双方约定该房屋现有装修及设施情况，由双方在《房屋交割清单》中加以说明。除双方另有约定外，该《房屋交割清单》作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。房屋租赁期限自2016年7月15日至2017年7月14日，甲方应于2016年7月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交验后视为交付完成；租金标准为每月13000元，租金总计156000元，押一付一年，押金13000元。双方约定中载明：“第十条合同解除。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。……第十一条违约责任。（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复或赔偿��失。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金壹个月标志支付违约金”。在该份合同页底写有“租金支付账号：中国工商银行，赵xx，×××”，其下方有陈铮签字确认。签约当日，陈铮收到付欣支付的押金13000元。2016年7月11日，付欣与正居公司工作人员到涉案房屋进行验房，付欣在作为合同附件一的《房屋交割清单》上标注多处房屋存在问题，包括：木地板磨损坏严重，主卧空调制冷有问题等多项问题，要求进行维修，最终未在付欣以房屋不符合交付条件未在《房屋交割清单》上签字。2016年7月18日，付欣向陈铮短信，写明：“陈铮，根据你我签订的房屋租赁合同之约定，因你已违约，我现在正式通知你解除该合同。请你于2016年7月19日前退还押金人民币壹万叁仟元整��否则，我还将依法追究你的违约责任。……”另查，诉讼过程中，陈铮申请赵xx出庭，证明房租租金标准是就现状签订以及付欣没有说房屋不好，但未交纳房租，付欣于7月18日要求解除房屋租赁；赵xx当庭出示了其与付欣之间发送微信的截屏，证明在其与中介多次要求付款后，在2016年7月16日其继续催促付欣尽快付款，付欣收到短信后并未对房屋维修情况提出异议，表示其有诚意租赁房屋，仅以其工作忙一直未交纳租金。陈铮及正居公司均对证人证言表示认可，并认可微信截屏的真实性。付欣对微信截屏的形式认可，付欣也收到上述微信，但除对于“2016年7月18日陈铮将终止合同”无异议外，对于其他时间节点均不认可，并且赵xx与陈铮存在利害关系，证人证言不予认可。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方��约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，付欣与陈铮在正居公司的见证居间下就北京市西城区xx西园xx号楼xx单元xx号房屋签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规范，应属有效。因双方均认可合同已于2016年7月18日解除，本院不持异议。双方之间约定陈铮交付房屋的时间为合同签订当日前，但付欣于签订合同次日验房，并在《房屋交割清单》中标注涉案房屋存在的相应问题，应当视为双方对于实际交付房屋时间进行变更。正居公司在付欣提出相应问题进行维修后，付欣亦认可再次进行验房，仍主张房屋存在木地板严重松动及空调不制冷的情况，并拒绝在《房屋交割清单》上���字。因双方约定以《房屋交割清单》作为陈铮按约定交付付欣使用的验收依据，付欣已经在《房屋交割清单》中标注房屋中存在问题，故应当在进行上述验房后接收房屋，房屋接收后如尚存在相应问题，有权利要求陈铮进行维修。同时，付欣所列房屋存在的问题，并不足以导致双方租赁合同目的无法实现，且付欣在庭审中亦未举证予以证明上述问题的存在及情形，故付欣应对其拒绝接收涉案房屋的行为承担相应的责任。对于付欣要求陈铮返还押金的诉讼请求，因双方均认可合同已经解除，故陈铮应当将押金予以返还。双方在合同中虽然约定了押金抵扣条款，但在诉讼过程中，陈铮并未要求进行抵扣，并提起反诉，故本院予以分别处理。另，因付欣拒绝接收涉案房屋导致房屋未能交付，故其要求陈铮支付押金利息及违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于陈铮以付欣提前退租为由要求支付违约金的反诉请求，因付欣于合同约定的履行期间内提前要求解除合同关系，依据双方约定付欣需要提前退租应当按照月租金100%支付违约金，故本院对于陈铮的该项反诉请求予以支持。另，对于陈铮以付欣迟延支付房屋租金为由要求付欣支付违约金的反诉请求，因双方在合同中并未约定支付房屋租金的时间，陈铮以付欣不按约定交付租金为由要求支付违约金，缺乏依据，故本院对陈铮该项意见不予采纳。对于陈铮要求付欣赔偿房屋空置损失9000元的反诉请求，因陈铮与付欣就提前解除合同已约定了违约责任，双方对房屋空置损失未有约定，结合合同的履行情况及陈铮自认的房屋再次出租情况，本院认为陈铮该项反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，陈铮返还付欣押金一万三千元。二、自本判决生效之日起七日内，付欣支付陈铮违约金一万三千元。三、驳回付欣的其他诉讼请求。四、驳回陈铮的其他反诉请求。案件受理费八百元，其中本诉案件受理费四百五十元，其中由付欣负担二百二十五元，已交纳；由陈铮负担二百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三百五十元，由陈铮负担一百四十三元，已交纳；由付欣负担二百零七元，于本判决生效后七日内交纳。公告费二百六十元，由陈铮负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之���起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  石 雪人民陪审员  石静慧二〇一七年五月八日书 记 员  郭莹莹