江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0684民初5057号 原告:南通商和商业股份有限公司,住所地海门市海门街道南海路1399号。 法定代表人：姚人可,董事长。 委托诉讼代理人：沈燕、施烨，江苏东洲律师事务所律师。 被告:杨静艳,女,1976年12月17日生,汉族,住海门市。 被告:海门市海云水台汤泉会所,住所地海门市海门街道南海路1399号商和休闲文化商业广场4号楼。 经营者：袁琴，女，1977年8月31日生，汉族，住海门市。 被告:范静磊,男,1985年9月26日生,汉族,住海门市。 原告南通商和商业股份有限公司（以下简称商和公司）与被告杨静艳、海门市海云水台汤泉会所（以下简称海云会所）、范静磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商和公司的委托诉讼代理人施桦、沈燕、被告杨静艳、海云会所经营者袁琴、范静磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商和公司向本院提出诉讼请求：1、要求三被告支付租金550万元，并支付逾期违约金（自2016年7月1日起至实际支付之日止，以54万元为基数，按每日万分之十的标准计算；自2017年1月1日起至实际支付之日止，以124万元为基数，按每日万分之十的标准计算；自2017年7月1日起至实际支付之日止，以124万元为基数，按每日万分之十的标准计算；自2018年1月1日起至实际支付之日止，以124万元为基数，按每日万分之十的标准计算；自2018年7月1日起至实际支付之日止，以124万元为基数，按每日万分之十的标准计算）。事实和理由：原告与被告杨静艳于2015年8月28日签订房屋租赁合同1份，由被告杨静艳向原告租赁位于海门市海门街道南海路1399号商和休闲文化商业广场第4#楼第1层第40102室、第2层第40201室、第3层第40302室房屋，用于经营被告海云会所。后双方又于2015年9月8日签订房屋租赁协议书1份，对房屋租金及租期均作了约定。此后，原告按约向被告杨静艳交付了租赁房屋，被告杨静艳也交纳了第一期租金并进行了装修经营至今。根据房屋租赁协议书第五条，被告杨静艳应于2016年6月30日前支付租金124万元，2016年12月31日前支付租金124万元，于2017年6月30日前支付租金124万元，于2017年12月31日前支付租金124万元，2018年6月30日前支付租金124万元，但至付款期，被告迟迟未付，经催要被告杨静艳仅支付了70万元。另，被告海云会所于2015年11月注册成立，经营者为被告范静磊，后于2018年3月26日注销。同日，袁琴以同一名称注册了海云会所。原告认为，被告已严重违约，故诉至法院，望判如所请。 被告杨静艳辩称：1、本案是房屋租赁合同纠纷，不涉及水电费，故水电费不应当在本案中处理；2、之所以与原告签订房屋租赁合同，是基于原告的宣传，而原告涉嫌虚假宣传，故房屋租赁合同无效。 被告海云会所未答辩。 被告范静磊辩称，房屋租赁合同与其无关，合同不是其签的。 对原、被告提交的以下证据：房屋租赁协议、如皋市人民法院（2017）苏0682行初149号行政判决书、江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06行终185号行政判决书、欠缴水电费情况表及原始凭证、工商登记资料、函、复函、广告图片、会议纪要、照片、经营协议书、营业执照及原、被告的当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月28日，原告与被告杨静艳签订房屋租赁合同1份，约定由被告杨静艳向原告租赁位于海门市海门街道南海路1399号商和休闲文化商业广场第4#楼第1层第40102室、第2层第40201室、第3层第40302室房屋。后双方又于2015年9月8日签订房屋租赁协议书1份，对房屋租金及租期均作了约定。此后，原告按约向被告杨静艳交付了租赁房屋，被告杨静艳也交纳了第一期租金。根据房屋租赁协议书第五条，被告杨静艳应于2016年6月30日前支付租金124万元，2016年12月31日前支付租金124万元，于2017年6月30日前支付租金124万元，于2017年12月31日前支付租金124万元，2018年6月30日前支付租金124万元，但至付款期，被告迟迟未付，经催要被告杨静艳仅支付了70万元。 被告海云会所于2015年11月注册成立，经营者为被告范静磊，后于2018年3月26日注销。同日，袁琴以同一名称注册了海云会所。案涉租赁房屋，用于经营被告海云会所。 现原告认为被告杨静艳未按时支付租金，构成违约，故诉讼至法院，诉请如上。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同的效力；2、被告杨静艳欠付租金的数额及逾期违约金的计算；3、案涉租赁房屋涉及的水电费是否应在本案中一并处理？；4、被告海云会所、范静磊是否应当承担相应的责任及承担责任的范围。 1、案涉房屋租赁合同的效力 原告认为案涉房屋租赁合同合法有效。 被告认为原告涉嫌虚假宣传，案涉房屋租赁合同无效。 本院认为，根据江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06行终185号行政判决书，生效判决已经确认原告不存在欺诈行为。案涉房屋租赁合同系由原告与被告杨静艳签订，系双方真实意思表示，目前案涉租赁合同仍在正常履行过程中，亦不存在其他导致合同无效的事由，故案涉房屋租赁合同合法有效。 2、被告杨静艳欠付租金的数额及逾期违约金的计算 根据房屋租赁合同及房屋租赁协议书的约定，2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金总额为248万元，于合同签订之日起3日内，支付124万元，于2016年6月30日前支付124万元；2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金总额为248万元，于2016年12月31日前支付124万元，于2017年6月30日前支付124万元；2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金总额为248万元，于2017年12月31日前支付124万元，于2018年6月30日前支付124万元。 合同签订后，被告杨静艳已支付第一期租金124万元，后于2016年8月31日支付30万元，于2016年11月30日支付10万元，于2018年2月13日支付30万元。 审理过程中，原告与被告杨静艳一致确认，在2015年12月份被告海云会所装修时，原告要求装修停工，当时原告承诺停工损失补贴60万元，抵作2016年度租金的一部分。故本院认定，被告杨静艳尚未支付的租金总额为490万元。 根据《房屋租赁合同》第四十条违约责任中第40-1项的约定，被告杨静艳逾期支付合同项下的任何应付款项，逾期时间未超过7日的，则每天按逾期总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期时间超过7日的，除承担逾期款总额的每日万分之十的违约金外，原告有权解除合同。现原告未主张解除案涉房屋租赁合同，仅主张要求被告杨静艳以应付未付租金总额按每日万分之十支付违约金，被告杨静艳认为违约金计算标准过高，要求本院依法予以调整。本院认为，虽然原告与被告杨静艳在房屋租赁合同中约定了逾期违约金的计算标准，但该违约金系持续性的惩罚，每日万分之十折算后超过了年利率36%，显然该计算标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。 3、案涉租赁房屋涉及的水电费是否应在本案中一并处理？ 原告主张要求被告杨静艳承担原告代收代付的案涉租赁房屋产生的水电费。 被告杨静艳、海云会所、范静磊认为案涉纠纷为房屋租赁合同纠纷，故水电费不应当在本案中一并处理，原告可另案起诉。 本院认为，案涉房屋租赁合同第十条中明确，案涉租赁房屋产生的水电费由原告代收代付，现原告主张的2018年4月至2018年8月的水电费202646元，该水电费原告已经代付，故有权向被告主张要求被告支付。 4、被告海云会所、范静磊是否应当承担相应的责任及承担责任的范围？ 原告认为，被告杨静艳租赁案涉房屋后，租赁房屋实际用于经营被告海云会所，被告海云会所于2015年11月3日注册登记，系个体工商户性质，其经营者为被告范静磊，后被告范静磊将海云会所于2018年3月26日注销，之后被告海云会所重新注册登记，经营者为袁琴。故被告范静磊、海云会所作为实际使用人，应当与被告杨静艳对欠付的租金承担连带清偿责任。 被告杨静艳认为，合同是其签订的，租赁合同与其他被告无关，因为原告涉嫌欺诈，故租赁合同与其也没有关系。 被告海云会所认为，合同不是其签订的，与其无关。 被告范静磊认为，房屋租赁合同不是其签订的，与其无关。 本院认为，案涉房屋租赁合同由原告与被告杨静艳签订，根据合同相对性原理，案涉合同的相对方为原告与被告杨静艳。虽然案涉租赁房屋现实际用于被告海云会所的经营，但未有证据证明被告海云会所、范静磊同意承担承租人杨静艳欠付的租金等合同债务，或者存在以被告海云会所、范静磊的名义交纳租金或与出租人即原告进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务的行为，故被告海云会所、范静磊亦不构成债务加入。故原告要求被告海云会所、范静磊对被告杨静艳欠付租金及违约金等承担连带责任无合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，合法的租赁关系受法律保护。被告杨静艳向原告租赁房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，双方租赁关系合法有效，双方均应全面履行合同。故原告主张要求被告杨静艳支付未付租金的诉请，本院予以支持。根据房屋租赁合同约定，逾期支付租金，应承担逾期付款违约金，但其计算标准过高，故本院依法予以调整。原告已代付的水电费，应由被告杨静艳承担，故原告要求被告杨静艳给付原告代付的水电费的诉请，本院予以支持。因被告海云会所、范静磊不是案涉房屋租赁合同的相对人，亦未有证据证明被告海云会所、范静磊构成对案涉房屋租赁合同的合同义务的债务加入，故原告要求被告海云会所、范静磊对被告杨静艳的债务承担连带责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 被告杨静艳于本判决生效之日起十日内支付原告南通商和商业股份有限公司租金490万元并支付逾期付款违约金（以118万元为基数，自2017年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；以124万元为基数，自2017年7月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；以124万元为基数，自2018年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；以124万元为基数，自2018年7月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）； 被告杨静艳于本判决生效之日起十日内支付原告南通商和商业股份有限公司垫付的水电费202646元； 驳回原告南通商和商业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57300元，申请保全费5000元，合计62300元，由被告杨静艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费57300元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65） 审 判 长  潘雄博 人民陪审员  赵秀芳 人民陪审员  姜 英 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  陆云燕