重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)渝01民特552号申请人：王利，女，汉族，1966年2月15日出生，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市渝北区。被申请人：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号。法定代表人：张书兵，总经理。委托诉讼代理人：张杰，男，汉族，1979年12月16日出生，重庆凯美物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：袁佳，女，汉族，1986年6月18日出生，重庆凯美物业管理有限公司员工。申请人王利与重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）申请撤销仲裁裁决一案，本院于2017年3月21日立案后进行了审查。现已审查终结。申请人王利称：重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第1257号裁定书存在以下可撤销情形：一、申请人与被申请人之间没有仲裁协议。首先，申请人与重庆西政房地产开发有限责任公司（以下简称西政房地产公司）于2007年签订的《重庆商品房买卖合同》第十八条规定，双方约定合同履行过程中发生的争议解决方式为“双方协商解决，协商不成，依法向人民法院起诉”，并没有约定仲裁。其次，2009年12月31日接房时，西政房地产公司是与重庆志成物业公司签订的物业管理合同。之后，西政房地产公司更换前期物业，于2011年1月14日与被申请人签订《前期物业合同》，该协议系西政房地产公司与被申请人签订，申请人不是该合同相对方，因此不应受仲裁协议的约束。最后，即使上述《前期物业合同》按法律规定约束到业主，申请人也应当在2013年涉案工程备案后才能成为业主。二、仲裁庭在审理过程中程序违法。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十五条的规定：“仲裁委员会受理仲裁申请后，应当在仲裁规则规定个期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。”而申请人在2016年从未签收过仲裁规则及任何有关仲裁的相关材料，也没有收到过重庆仲裁委员会的任何电话和短信通知等。三、被申请人凯美物业公司隐瞒了足以影响公正裁决的证据。被申请人在仲裁程序中隐匿了《西南政法大学渝北教职工住宅小区实体交接房通知》、《天高鸿苑住宅小区实体交接房的办法和措施》及附件1、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《告业主书》等证据，因而影响了仲裁裁决书的公正性。综上，重庆仲裁委员会作出的涉案裁决书应当予以撤销。故向本院申请撤销重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第1257号裁定书。被申请人凯美物业公司称：一、双方当事人存在合法有效的仲裁条款，可以向重庆仲裁委员会提起仲裁。被申请人与西政房地产公司签订的天高鸿苑《前期物业服务合同》第四十五条明确规定“本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可以选择向重庆仲裁委员会申请仲裁。”二、仲裁庭依法向申请人送达了相关的材料，程序合法。三、被申请人并未隐瞒任何证据影响仲裁裁决的公正作出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：重庆仲裁委员会于2016年9月29日作出（2016）渝仲字第1257号裁决书，主要载明如下内容：凯美物业公司与王利物业服务合同纠纷一案，重庆仲裁委员会根据申请人与西政房地产公司于2011年1月14日签订的《前期物业服务合同》中的仲裁条款以及申请人的仲裁申请，于2016年6月22日受理。根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》的规定，本会通过特快专递的方式（特快专递号码EY800032813CN）向王利送达了参加仲裁通知书、申请书副本、仲裁规则、仲裁员名册、仲裁员选（指）定书等仲裁文书。仲裁庭于2016年8月26日依法不公开开庭审理了本案。王利经本会依法通知，无正当理由未能到庭，仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第四十二条第二款的规定，对本案进行了缺席审理。凯美物业公司提出如下仲裁请求：裁决王利向凯美物业支付拖欠的物业管理费6878.4元；裁决王利向凯美物业公司支付拖欠的车位管理费720元；裁决王利支付本案的仲裁费用。仲裁庭认定查明案件事实：合同签订的基本情况。2011年1月14日凯美物业公司与西政房地产公司签订了一份西政房地产公司为甲方、凯美物业为乙方的《前期物业服务合同》，约定了天高鸿苑小区前期物业服务中双方权利义务。其中，合同第六条约定：“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）1、花园洋房：130元/月·1平方米（不含车库）；2、电梯房：1.00元/月·1平方米（三层及以上）；0.95元/月·1平方米（二层）；0.90元/月·1平方米（一层）；3已购公共车库车位每月40元；花园洋房车位每月30元；4、已接房，未装修入住的按半价收费”；第八条约定：“业主应于2011年3月1日起计算物业服务费用”；第三十七条约定：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人”。双方还约定了本合同在履行过程中如发生争议向重庆仲裁委员会申请仲裁的条款。仲裁庭认为：（一）关于物业服务合同的效力问题：凯美物业公司与西政房地产公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。（二）关于王利是否应当缴纳所欠物业管理费和车位管理费的问题。《前期物业服务合同》的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，合同明确约定了“业主应于2011年3月1日起计算物业服务费用”。作为凯美物业公司物业管理劳动的对价，王利作为业主应当向凯美物业公司交纳物业管理费和车位管理费。仲裁庭最终裁决：王利自本裁决书送达之日起七日内，向凯美物业公司缴纳所欠物业管理费6878.4元和车位管理费720元。本案仲裁费677元，由王利负担。2007年11月10日，西政房地产公司（甲方）与王利（乙方）签订《商品房买卖合同》，该协议载明：第十七条附则。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行了管理并遵守房屋使用公约。乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。第十八条争议解决方式。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。2009年12月28日，西南政法大学住房建设办公室及西政房地产开发公司共同发出《西南政法大学渝北教职工住宅小区实体交接房通知》，该通知的附件1天高鸿苑住宅小区实体交接房注意事项载明：在天高鸿苑住宅小区项目竣工备案登记前，免收物管费，物管费含公共照明费用由同舟公司承担；小区竣工备案登记后，按相关规定启收物管费。物管费启收时间另行通知。2009年4月，西南政法大学住房建设办公室及西政房地产开发公司共同发出的《天高鸿苑住宅小区实体交接房的办法和措施》载明：接房具体时间（按西政房地产公司安排）、接房流程及手续办理由重庆志成物业管理有限公司统一口径通知到户。交接房后，由该公司进行物业管理，在住宅小区项目竣工备案登记前，物业服务公司免收接房教职工的物业服务费。2013年2月5日，重庆市渝北区建设委员会出具《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明：西南政法大学渝北校区教职住宅工程竣工验收时间为2013年1月24日。2015年12月1日，凯美物业公司发布《告业主书》载明：根据管理处的分析，大部分拒交物业费的主要矛盾集中在“物业合同备案前物业管理费是否应当说由业主承担”这一焦点上。对此，我司领导慎重决定后对此事的处理方式如下：一、对于尚未缴纳备案前物业管理费的业主，此笔费用可暂缓缴纳，待业主、凯美物业公司、学校三方就该笔费用的承担方式协商一致后再行收取；二、对于已经缴纳备案前物业管理费的业主，此笔费用亦按照业主、凯美物业公司、学校三方就备案前物业管理费的承担方式达成的一致意见以“多退少补”的原则进行后期费用的冲抵结算。编号为EY800032816CN的中国邮政国内特快专递邮件详情单载明：2016年6月29日，重庆仲裁委员会李彦艳向收件人“王利”寄送了“参加仲裁通知书及仲裁须知、仲裁申请书、仲裁规则及仲裁员名册、仲裁员（选）指定书、证据材料”等材料，收件人电话为、地址为“渝北区”。特快专递邮件查询单显示：2016年6月30日“未妥投，原因：拒收退回”，2016年7月1日“退回妥投”。编号为EY800036571CN的中国邮政国内特快专递邮件详情单载明：2016年8月11日，重庆仲裁委员会李彦艳向收件人“王利”寄送了“开庭通知书、组庭通知书”等材料，收件人电话为、地址为“渝北区”。特快专递邮件查询单显示：2016年8月12日“未妥投，原因：拒收退回”，2016年8月13日“未妥投，原因：法定假日无法投递”，2016年8月15日“退回妥投”。编号为EY800032816CN的中国邮政国内特快专递邮件详情单载明：2016年11月8日，重庆仲裁委员会李彦艳向收件人“王利”寄送了“裁决书”，收件人电话为、地址为“渝北区”。特快专递邮件查询单显示：2016年11月9日“未妥投，原因：拒收退回”，2016年11月10日“退回妥投”。申请人王利认可其于2009年12月31日办理接房手续，自2010年9月入住“渝北区”至今，上述邮件中载明的电话号码为其本人所有。2016年7月27日，重庆市渝北区社区居民委员会出具的《居住证明》载明：兹证明王利，于2009年12月一直入住在渝北区。上述事实，有当事人提交的《裁决书》、《商品房买卖合同》、《西南政法大学渝北教职工住宅小区实体交接房通知》、《天高鸿苑住宅小区实体交接房的办法和措施》及附件1、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《告业主书》、中国邮政国内特快专递邮件详情单及查询单各三份、《居住证明》双方当事人的陈述为证，足以认定。本院认为，申请人申请撤销涉案仲裁裁决书的理由有三，本院一一评述如下：双方当事人之间是否存在仲裁协议。申请人认为其与西政房地产公司签订的《商品房买卖合同》中没有约定仲裁，其成为业主应当是在涉案住宅备案登记后，不应受《前期物业服务合同》的约束。因此，其与被申请人凯美物业公司之间没有仲裁协议，仲裁委员会不应受理并作出裁决。本院认为，首先，《商品房买卖合同》系申请人王利与西政房地产公司签订，与被申请人凯美物业公司无关。其次，根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十条规定：业主对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，尽管涉案工程项目于2013年才备案登记，但申请人于2009年12月31日接房，于2010年9月入住涉案住宅，而西政房地产公司与凯美物业公司于2011年1月14日签订的涉案《前期物业服务合同》，因此，足以认定申请人王利系涉案《前期物业服务合同》中所称的业主。最后，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。因此，西政房地产公司与凯美物业公司签订的《前期物业服务合同》对申请人王利具有约束力，而该合同中约定争议解决方式为向重庆仲裁委员会申请仲裁。故，申请人称其与凯美物业公司之间不存在仲裁协议的理由不成立，对其主张不予支持。二、仲裁程序是否违法。申请人称其未收到仲裁庭组庭通知书、开庭通知书等相关材料，仲裁程序违法。本院认为，根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》第八十五条之规定，仲裁文书、通知和其他材料可以直接送达当事人或者其代理人，也可以以挂号信、特快专递和数据电文等方式发送至当事人或者其代理人的住所地、经常居住地、营业地，或者当事人约定的送达地址及方式。以邮寄方式送达当事人或者其代理人的，当事人或者其代理人拒绝签收仲裁文书，仲裁文书退回之日视为送达之日。本案中，申请人认可涉案邮件详情单上所载明的电话号码为其本人所有，亦认可其自2010年9月起至今一直居住在“渝北区”，可以认定该地址为其经常居住地。现上述邮件查询单上显示的投递结果均是“未妥投，原因是拒收”。在申请人没有提供相反证据的情形下，本院认为，仲裁庭以特快专递的方式向其寄送仲裁申请书、组庭通知书、开庭通知书等相关材料，自上述材料因拒收而退回之日，即视为该材料送达之日，仲裁庭的送达程序符合相关法律规定。故，申请人认为仲裁程序违法的理由不成立，对其主张本院不予支持。三、仲裁程序中被申请人是否隐匿了足以影响公正判决的证据。申请人认为凯美物业在仲裁程序中隐瞒了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《西南政法大学渝北教职工住宅小区实体交接房通知》、《天高鸿苑住宅小区实体交接房的办法和措施》及附件1、《告业主书》等证据，该证据中明确了其应当在涉案工程备案登记后缴纳物业管理费，故认为该证据的隐瞒影响了仲裁裁决书的公正性，涉案裁决书应当被撤销。本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（五）项之规定，当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的。由此可知，适用上述法律规定需要满足的条件有二，一是对方当事人隐瞒了证据，二是该证据的隐瞒足以影响公正裁决。本案中，判定凯美物业公司隐瞒了证据的关键在于是否能确定凯美物业持有该份证据而申请人王利不持有该份证据且无法取得。申请人所称的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《西南政法大学渝北教职工住宅小区实体交接房通知》、《天高鸿苑住宅小区实体交接房的办法和措施》及附件1，由西政房地产公司出具，并非由凯美物业公司持有，且不能约束凯美物业公司，《告业主书》虽由凯美物业发布，但系由其公开发布，并不存在隐匿的行为。因此，本院认为，申请人所称的凯美物业公司在仲裁程序中隐匿证据并影响了涉案仲裁裁决的公正而申请撤销涉案仲裁裁决的理由不成立，对其主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第二十条规定，裁定如下：驳回申请人王利请求撤销重庆仲裁委员会（2016）渝仲字第1257号裁决的申请。本案申请费400元，由申请人王利负担。审 判 长 谭 颖代理审判员 张 琰代理审判员 姜 蓓二〇一七年五月八日书 记 员 谭友佳