甘肃省永靖县人民法院民事判决书（2018）甘2923民初2612号原告（反诉被告）：永某。        统一社会信用代码：12622923H18265393T        法定代表人：陈某，职务：站长。        委托诉讼代理人：魁某，系临夏平湖律师事务所律师。        被告（反诉原告）：孔某，男，汉族，住永靖县。        身份证号码：×××。        委托诉讼代理人：张某，系甘肃张国彪律师事务所律师。        原告永某诉被告孔某土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人魁某、被告委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告永某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的土地租赁合同；2、依法判决被告返还租赁的建设用地使用权；3、依法判决被告支付原告自2013年4月至2018年9月的土地租赁费18958元（土地租赁费每年按3500元计算）；4、依法判决被告支付原告自2018年10月至被告返还租赁土地之日的土地租赁费（土地租赁费每年按3500月计算）；5、依法判令被告支付迟延土地租金的违约金3500元（按年租金100％计算）；6、依法判决被告腾清租赁土地上的所有属于被告的动产，拆除租赁土地上所有属于被告的不动产，并清理租赁土地上的垃圾；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年3月23日，原告把原告位于××县东侧、小川至刘化公路以北、原畜牧局饲料厂以南的3.05亩土地使用权出租给被告使用，合同到期后，原告继续租给被告。2012年4月30日，原告与被告签订了继续租赁该块土地的租赁合同，合同约定：“租赁期限为五年，从2012年4月30日至2017年4月30日止。土地租金的交纳采取按年支付，先付后用的方式，年租金为3500元，被告在每年3月30日前交纳给原告。如逾期交纳租金超过30日，甲方有权解除合同，并不退回预交租金，乙方除恢复土地原状外，还应向原告支付年租金100％的违约金。”合同签订后，被告只付清了2012年4月30日至2013年4月30日的租金，之后租期内的四年及超过租期的一年五个月没有支付租金。2016年4月19日，原告依据原、被告签订的土地租赁合同第十三条（租赁期内，甲方如需使用该宗土地，甲方可以解除合同）向被告发出通知：“解除原、被告签订的土地租赁合同，并要求被告按合同约定条款及时履行约定义务，按期退出土地并交付县种子管理站使用”。2017年5月18日，因原、被告土地租赁合同期限已满，原告再次向被告发出通知，“要求被告按合同约定的第八条之内容，积极履行义务，及时腾退被租赁土地”。被告始终不履行合同约定的义务。        被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告补偿地上附着物的相应价值（初步估算为160万元）；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方与2005年、2010年、2012年签订有土地租赁合同。根据反诉被告出具的永靖县土地管理局（现为永靖县国土资源局）永土发（1988）21号文件《关于农业局种子公司要求划拨土地的批复》为依据，反诉原告有理由相信涉案土地为国有划拨土地，由种子公司合法取得了国有建设用地使用权。尤其合同约定，租赁合同期满后，该土地上的建筑物等设施归反诉原告所有。出于对政府部门的信赖，反诉原告已在涉案土地上建设了仓库、厂房、道路等建筑物和地上附着物若干平方米并使用，投资初步估算为160万元。反诉原告的建设行为，反诉被告直至起诉之日一直未提出异议。反诉原告的建设投入与土地租赁合同有着直接因果关系。        现种子公司提起诉讼，请求依法解除土地租赁合同并返还租赁土地，支付土地租赁费、承担违约金。源于房产与地产不可分离的自然属性，根据物权法、城市房地产管理法的相关规定，土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物应遵循房地一体主义原则，即根据物权法第一百四十六条、第一百四十七条的相关规定：建设用地使用权、建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；收回该租赁土地的，参照物权法第一百四十八条对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。        现反诉被告作为出租方诉请收回土地，根据房地一体主义原则，该建筑物构筑物实际上必然被一并收回。反诉被告作为合同相对方，应对地上附着物根据市场价值酌情给予补偿，否则将严重损害反诉原告的财产权益，并可能构成不当得利。        应当补偿的地上建筑物、构筑物、附属物的实际准确价值，反诉原告申请请求人民法院依法委托有评估资质的机构评估。待评估报告出具后，根据评估报告的结果裁判。        另外，被告（反诉原告）辩称认为，本案土地租赁合同属于无效合同，关于无效合同的处理，应按《合同法》第五十八条规定处理，具体到无效租赁合同，应适用如下处理原则：租赁合同的无效不适用返还原则，租赁合同属于继续合同，在租赁期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的使用权，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金要求返还。租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，即合同法上的缔约过失责任。        原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）请求补偿地上附着物相应价值160万元的请求没有事实和法律依据。（一）、被告请求补偿的附着物属于未经原告书面同意，擅自搭建的建筑物，原告不存在任何过错，因此应当由被告拆除；（二）、原、被告签订的土地租赁合同约定，合同租赁期限届满，被告应当腾清自己的设备，该设备包括动产与不动产；（三）、至于被告所说的“源于房产与地产不可分的自然属性，根据物权法、城市房地产管理法的相关规定，土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物应当遵循房地一体主义原则”不适用本案；因原、被告租赁合同已到期，原告已经按合同约定履行了合同约定的义务，被告在合同期内也一直使用原告具有建设用地使用权的土地。因此，确认合同无效无实际意义。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告（反诉被告）提出的2016年4月19日，原告依据原、被告签订的土地租赁合同第十三条（租赁期内，甲方如需使用该宗土地，甲方可以解除合同）向被告发出通知：“解除原、被告签订的土地租赁合同，并要求被告按合同约定条款及时履行约定义务，按期退出土地并交付县种子管理站使用”的事实问题。在庭审时，被告表示没有见到上述通知，原告也未提供送达的任何证据，故其主张的上述事实缺乏证据证明，本院依法不予认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月23日，原告把原告位于××县东侧、小川至刘化公路以北、原畜牧局饲料厂以南的3.05亩土地使用权出租给被告使用，合同到期后，2010年5月10日原告又续租给被告。2012年4月30日，原告与被告又签订了继续租赁该块土地的租赁合同，合同约定：“租赁期限为五年，从2012年4月30日至2017年4月30日止。土地租金的交纳采取按年支付，先付后用的方式，年租金为3500元，被告在每年3月30日前交纳给原告。如逾期交纳租金超过30日，甲方有权解除合同，并不退回预交租金，乙方除恢复土地原状外，还应向原告支付年租金100％的违约金。”合同签订后，被告只付清了2012年4月30日至2013年4月30日的租金，之后租期内的四年及超过租期的一年五个月没有支付租金。合同第八条约定：“合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内垃圾杂物清理干净。”合同第十二条约定：“在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。建筑物损失由征用方或国家按规定补偿。”合同第十三条规定：“租赁期内，甲方如需使用该宗土地，甲方可以解除合同并退还预交的租费，乙方应于解除通知送达之日10日内按合同约定退出土地，并负责清理现场，拆除乙方的相关设施及财产。逾期每日按全年租金的10％承担违约金，直至实际拆除完毕。”2017年5月18日，因原、被告土地租赁合同期限已满，原告向被告发出通知，“要求被告按合同约定的第八条之内容，积极履行义务，及时腾退被租赁土地”。被告始终未履行合同约定的义务。另查明，被告于2005年3月23日租赁上述土地后，未办理建设许可审批手续而陆续修建砖木结构商铺十五间、搭建彩钢房899.71平方米，并在彩钢房内修建砖木结构办公用房六间。        本院认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以转让、出租、抵押。本案原告与被告所签订的土地租赁合同，涉案土地原为国有划拨土地，没有经过有关政府部门批准，违反了法律强制性规定，依法应认定双方签订的土地租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本诉原告要求本诉被告支付土地租赁费以及反诉原告要求反诉被告补偿地上附着物的相应价值（初步估算为160万元）的诉求。因本诉原告违反法律强制性规定而出租国有划拨土地，反诉原告违反国家有关规定未经批准擅自修建经营性房屋，属违章建筑，双方均有过错，依法应当各自承担相应的责任，对双方的诉求均不予支持。另外，反诉原告申请本院委托评估涉案土地上建设的房屋及配套附着物价值的请求，因该房屋及配套附着物属违章建筑，应予拆除，其损失不予赔偿，故其评估请求本院不予支持。        综上所述，本院为了保障国有土地合法使用，维护正常的国有土地管理秩序，确保国家法律、法规的正确实施，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：        一、原告（反诉被告）永某与被告（反诉原告）孔某于2012年4月30日签订的《土地租赁合同》确认无效；        二、被告（反诉原告）孔某于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）永某位于××县东侧、小川至刘化公路以北、原畜牧局饲料厂以南的3.05亩国有划拨土地使用权，并同时拆除该宗土地上修建的商铺十五间、彩钢厂房899.71平方米、彩钢厂房内的办公用房六间；        三、驳回原告（反诉被告）永某的其他诉讼请求；        四、驳回被告（反诉原告）孔某补偿地上附着物的价值160万元的诉讼请求。        本诉案件受理费362元，由原告永某承担200元，由被告孔某承担162元。        反诉案件受理费9600元，由反诉原告孔某承担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式三份，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。        审判长    刘学文人民陪审员    窦红英人民陪审员    焦芬玲二○一八年十二月十二日书记员    姬发巍