安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终312号上诉人（原审被告）：宣城力达房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区民营经济园。法定代表人：朱达全，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾申俊，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：余长金，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐勇，男，1976年9月17日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：龚明余，安徽宣辉律师事务所律师。上诉人宣城力达房地产开发有限责任公司（以下简称宣城力达房地产公司）为与被上诉人徐勇房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人宣城力达房地产公司的委托诉讼代理人曾申俊、余长金，被上诉人徐勇及委托诉讼代理人龚明余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣城力达房地产公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回徐勇该项诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审认定部分事实不清，判令宣城力达房地产公司向徐勇返还购房款错误。1、双方不存在真实的房屋买卖关系，一审基于合同解除判令宣城力达房地产公司返还购房款缺乏事实依据。双方签署《住宅认购书》实为结算抵付材料款，宣城力达房地产公司对案涉房产仍具有自主处分权，仅需在房屋售出后将部分款项支付给徐勇抵付材料款。且宣城力达房地产公司已将其中一套房产出售并将首付款305509元给付徐勇。2、徐勇未实际支付购房款，宣城力达房地产公司不负有返还购房款的义务。徐勇与宣城力达房地产公司之间不存在材料买卖合同关系，宣城力达房地产公司不欠徐勇材料款，徐勇不应与宣城力达房地产公司直接以材料款冲抵购房款。徐勇应与接受材料的对方杨联军或浙江万达建设集团有限公司安徽分公司（以下简称万达建设安徽分公司）进行结算抵扣，并将相应的结算凭据交付给宣城力达房地产公司，才能视为宣城力达房地产公司收取购房款。杨联军在一审出庭作证时对各方进行结算抵扣的事实予以否认，徐勇应对其已支付购房款的事实承担举证责任。万达建设安徽分公司实际仅欠徐勇30余万元材料款。综上，一审未查明徐勇、宣城力达房地产公司、万达建设安徽分公司、杨联军之间是否存在抵扣材料款及具体数额，认定此节事实证据不足。徐勇辩称，1、双方签订的房屋买卖合同认购书，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该认购书明确载明了交易标的物和价款等，双方形成合法有效的合同关系。徐勇将同样订立认购书的8号楼904室房产出卖，购房款系以按揭形式通过宣城力达房地产公司的账户给付，并非由宣城力达房地产公司出卖。2、案涉房款系以抵付材料款的形式进行结算并已付清。宣城力达房地产公司在案涉认购书中明确注明已收到房款，且经公司各部门审核确认。此认购书系在案外人杨联军与徐勇及宣城力达房地产公司的结算已经完成的情况下签订，其中8号楼904室房产交易后徐勇取得全部房款的事实，印证各方业已结算完成。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐勇向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年1月11日签订的《住宅认购书》；2、宣城力达房地产公司退还购房款491979元；3、宣城力达房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即支付491979元。一审法院认定事实：徐勇向案外人杨联军供应水电建筑材料，2016年1月8日、1月11日，宣城力达房地产公司分别以力达·紫御府（清溪佳园）8号楼204室、8号楼904室、12号楼1106室、12号楼1406室共计4套房屋抵付杨联军余欠徐勇的材料款。徐勇、宣城力达房地产公司就案涉12号楼1406室房屋签订的《住宅认购书》载明，该房屋建筑面积为106.03㎡，房价491979元，特别约定第三条为“本认购书为购房合同的组成部分，且在签署《商品房买卖合同》后自动终止”,备注栏载明“朱总特批优惠，单价￥4406元/㎡，总房款肆拾玖万壹仟玖佰柒拾玖元已收，签合同时客户名可变更”。后宣城力达房地产公司将12号楼1406室房屋售与他人。一审法院审理认为：宣城力达房地产公司将案涉8号楼204室房屋另售他人，双方签订的《住宅认购书》已不能实际履行，故对徐勇要求解除《住宅认购书》的诉讼请求予以支持。徐勇主张宣城力达房地产公司退还购房款491979元，案涉12号楼1406室房屋系用于抵付杨联军余欠徐勇的材料款，双方签订的《住宅认购书》中确定的房价总额为491979元，认购书中亦备注“总房款肆拾玖万壹仟玖佰柒拾玖元已收”，徐勇称以房屋抵付材料款后将材料款凭证交还欠款人杨联军，符合日常交易习惯，宣城力达房地产公司辩称案涉购房款系以材料款抵付，未足额支付，与查明的上述事实不符，宣城力达房地产公司亦未提举充分证据证明上述主张，故对其该辩解意见不予采纳。案涉《住宅认购书》解除后，宣城力达房地产公司应将购房款退还徐勇。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案《住宅认购书》签订后，未订立商品房买卖合同，且双方签订的《住宅认购书》仅对当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房的总价款作出约定，对交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的方法，违约责任等事项均未作约定，该《住宅认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，应属于商品房买卖预约协议，徐勇关于已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决：一、解除徐勇与宣城力达房地产开发有限责任公司2016年1月11日签订的《住宅认购书》；二、宣城力达房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还徐勇购房款491979元；三、驳回徐勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13640元，由徐勇与宣城力达房地产开发有限责任公司各负担6820元。本院二审期间，宣城力达房地产公司向本院提举以下证据：1、万达建设安徽分公司出具的付款说明及明细，拟证明徐勇的材料款业已付清；2、徐勇与宣城力达房地产公司的副总经理朱志斌之间的手机短信记录一份，拟证明宣城力达房地产公司多次要求与徐勇办理抵扣结算手续，徐勇未予办理。经审查，本院对以上证据认定如下：证据1付款明细中2016年5月6日支付的20万元，双方在一审中均认可系为支付另案房款(8号楼204室)，2016年4月19日的30万元系支付与徐勇，本院予以认定。其他付款说明及其他明细内容，本院不予认定。手机短信与徐勇一审提举的证据3（短信）系同一份证据，确认为认定本案事实的依据。本院二审另依法对杨联军、邓晓斌、王军民（万达建设安徽分公司的负责人）作询问，并由徐勇、宣城力达房地产公司发表意见，各方一致陈述为：杨联军系万达建设安徽分公司职工，杨联军指派下属邓晓斌经办向徐勇采购材料款事宜，截至2016年1月，杨联军因欠付徐勇材料款（徐勇与杨联军双方陈述的欠付材料款数额不一致），经协商，杨联军指派邓晓斌带徐勇到宣城力达房地产公司办理以房抵付材料款事宜并签订《住宅认购书》。根据以上证据的审查，结合双方原审举证、质证及一、二审陈述，本院二审对一审法院认定的案件事实予以确认。另查明，宣城力达房地产公司确认案涉力达·紫御府（清溪佳园）系由万达建设安徽分公司建设施工，杨联军系该公司负责水电安装的工作人员。杨联军指派下属邓晓斌向徐勇经办材料款的采购事项，因欠付徐勇材料款，邓晓斌征得杨联军同意后，于2016年1月11日陪同徐勇到宣城力达房地产公司办理以房抵付材料款事宜并签订案涉《住宅认购书》，宣城力达房地产公司的副总经理朱志斌及相关工作人员于2016年3月11日在认购书上签名确认。2016年1月8日，双方订立8号楼904室《住宅认购书》（价款605509元）。该房出售他人后，徐勇于2016年2月16日收到宣城力达房地产公司首付款305509元并出具收条，万达建设安徽分公司于2016年4月19日向徐勇银行账户转入30万元。本院认为,本案二审争议焦点为宣城力达房地产公司是否应当向徐勇返还案涉房屋房款。经审理查明，杨联军因欠付徐勇材料款，经与本案双方当事人协商一致，以宣城力达房地产公司的案涉房产抵付材料款，杨联军指派人员配合徐勇与宣城力达房地产公司签订包括案涉8号楼204室在内的四份《住宅认购书》，该《住宅认购书》是双方的一致合意，且不违反法律规定，合法有效。案涉认购书中明确载明了房号、房屋价款，业经宣城力达房地产公司的销售人员及公司管理人员签字确认“总房款伍拾柒万捌仟肆佰陆拾肆元已收”，在无充分有效的相反证据情况下，应视为宣城力达房地产公司确认已收的总房款491979元即为该套房产应抵付给徐勇的材料款。宣城力达房地产公司上诉认为徐勇未就材料款与杨联军进行结算，无充分有效的反证证实，不能否定案涉认购书及宣城力达房地产公司确认总房款497919元已收的效力。现宣城力达房地产公司已将案涉房屋售与他人，应当将确认的相应房款给付徐勇以抵偿徐勇的材料款。综上，原审判决宣城力达房地产公司向徐勇返还购房款，结果正确，本院应予维持。宣城力达房地产公司的上诉请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13640元，由宣城力达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨学军审判员  陈月银审判员  陈前香二〇一七年五月二十七日书记员  肖 忞