广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0783民初442号原告：余伟斌，男，1976年7月24日出生，汉族，住广东省开平市。。委托代理人：张秀莹，系广东潭江律师事务所律师。被告：周庆国，男，1971年9月19日出生，住广东省开平市。。被告：伍文忠，男，1970年9月15日出生，住广东省开平市。。原告余伟斌诉被告周庆国、伍文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张秀莹，被告周庆国、伍文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余伟斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年11月至2016年12月共两个月的租金13860元及利息（以13860元为本金，从起诉之日起至付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）给原告；2、判令被告支付2017年1月至归还铺位日止的场地占用费，暂计至2017年4月为27720元给原告。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月19日，原告与被告签订了《房屋租约》，约定由两被告向原告租赁位于开平市××区××路××铺位、开平市××区××路××号铺位，租赁期限从2011年4月1日至2017年3月31日止，其中2016年4月1日至2017年3月31日租金为每月6930元。因被告拖欠原告2016年11月和12月租金，合共13860元，原告根据《房屋租约》第八条的约定：“乙方（被告）应在每月十号前交房租，逾期十五号后交租，每日加收五元。超过两周不交租，原告有权无条件收回此铺位，而无须经被告同意没收按金”。原告于2017年1月4日向被告寄出《解除〈房屋租约〉通知书》。被告收到解除租约通知书后未予理会，被告是2017年3月底搬走的。原告于2017年4月10日将涉案铺位换锁，交给新的租客使用。事实上原告将涉案的铺位租给两被告后，两被告擅自将铺位转租给一个叫黄文记的人，而黄文记又将铺位转租给另外两人经营鞋业销售和牛仔裤销售的生意。依据双方的《房屋租约》第11条，两被告在租赁涉案铺位期间是不得转租的。两被告的行为已经违反了合同的约定，构成违约。原告有权收回铺位。被告所说的因为原告母亲将他们拉入黑名单而无法联系原告的理由也不成立，双方签订的房屋租约可以见到原告的联系电话，被告亦未通知原告到现场清点，也没将钥匙交回给原告。保证金10000元两被告已经交付给原告，因为被告违反了《房屋租约》第8条的约定，因此原告有权予以没收。关于装修补偿金90000元，根据租约第3条的约定，原告是无需归还给被告的。被告周庆国、伍文忠答辩，在同等的条件下，两被告享有优先续租原告铺位的权利，原告在没有与被告协商的情况下，擅自解除《房屋租约》，并提前收回了铺位，给被告造成了一定的经济损失，原告应承担赔偿责任。首先，两被告并没有每月都是25日左右交租。2016年11月与12月的租金13860元，两被告的确没有交租，是因为合同将近期满，所以两被告和原告在谈续约的情况，每次联系原告，原告也不回复。经过两被告的了解，原告已经事先将涉案的铺位租赁给他人，两被告是铺位的现承租人，因此在同等的条件下两被告是有优先承租权的，而原告正好剥削了两被告这个权利。其次，2017年1月4日左右原告与其母亲来到铺位叫两被告搬走，两被告也于2017年1月10日搬离涉案铺位。因为被告一直是与原告的母亲联系，交租金也是交给原告的母亲，原告的母亲已经将两被告的电话拉入了黑名单，两被告无法联系他们，因此涉案铺位的钥匙也一直没有交给原告。第三，两被告将10000元保证金已经支付给原告，另外还有90000元的装修补偿金实际上是转手费，以上费用都已经支付给原告。要求原告退还10000元保证金给两被告。两被告并没有违约，合同是原告要求解除的，因此要求原告退回保证金也是合情合理。合同应该于收到合同解除通知书时终止。大概收到时间是1月8日，因此认为解除合同时间是2017年1月8日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：对于原告提交的短信记录，其仅提供打印件，因被告予以否认，对其真实性，本院不予确认。对于被告提供的相片打印件证据，因其注明的拍摄日期是2017年4月20日，仅能证明涉案铺位于2017年4月份在装修。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月19日，原告余伟斌与被告周庆国、伍文忠签订一份《房屋租约》，合同约定，原告将位于开平市××区××路××铺位、开平市××区××路××号铺位出租给两被告，租赁期限从2011年4月1日至2017年3月31日止，其中2016年4月1日至2017年3月31日租金为每月6930元。同时约定：两被告须向原告支付租赁保证金10000元，铺位装修补偿金90000元。被告应在每月10日前支付租金，若超过两周支付，原告有权没收被告已付的按金，原告有权无条件收回上述铺位。两被告租赁期间，不得中途转租，如发现，原告有权无条件、无偿收回铺位。合同签订后，原告将涉案铺位交付给两被告使用。2017年1月4日，因两被告没有缴交2016年11月、2016年12月租金，原告通过邮政快递方式向两被告送达《解除〈房屋租约〉通知书》。原告认为被告收到解除租约通知书后未予理会，没有通知原告清理铺位场地及交付钥匙，被告于2017年3月底才搬走。两被告认为，原告及其母亲于2017年1月4日来到涉案铺位要求两被告搬走，两被告大约于2017年1月8日收到原告的解除租约邮件，两被告于2017年1月10日搬离涉案铺位。由于一直找不到原告及其母亲，所以两被告一直无法将铺位钥匙交给原告，但事实上原告早已将涉案铺位出租给别人，涉案铺位已在装修中，我方提供的照片打印件可以证明。诉讼中，原告与两被告均认为《房屋租约》于2017年1月初已解除。另查，座落于开平市××区××路××铺位、开平市××区××路××号铺位的产权人是案外人余伯良、邱兰珠，案外人余伯良、邱兰珠是原告余伟斌的父母，邱兰珠认为上述房屋是由余伯良、邱兰珠委托原告出租的。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是被告是否构成违约。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效。诉讼中，原、被告均认为双方签订的《房屋租约》已于2017年1月初解除，本院予以确认。对于被告是否存在违约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告已依约履行了铺位交付义务，但被告违反合同约定，没有依约履行支付租金义务，自2016年11月开始拖欠原告的租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为被告于2017年3月底搬离涉案商铺，但被告认为于2017年1月已搬离涉案商铺，双方均未能提供证据证实。根据公平原则，故本院酌定被告所欠的租金及场地占用费自2016年11月计至2017年2月，其中租金13860元、场地占用费13860元。综上所述，原告要求被告支付租金及场地占用费的主张，本院予以支持。被告应支付2016年11月、2016年12月租金13860元及利息、2017年1月至2017年2月场地占用费13860元给原告。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告周庆国、伍文忠应在本判决发生法律效力之日起10日内支付租金13860元及利息（自2017年2月16日起至本判决确定的还款日止，以13860元为基数，按中国人民银行规定的同期同类同档贷款基准利率计付）给原告余伟斌；二、被告周庆国、伍文忠应在本判决发生法律效力之日起10日内支付场地占用费13860元给原告余伟斌；三、驳回原告余伟斌的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费246元，由被告周庆国、伍文忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  余小红二〇一七年五月十二日书记员  梁佩琼