四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2017）川3424民初165号原告（反诉被告）:曹恒猷，男，1954年4月1日出生，四川省成都市人。被告（反诉原告）:张素，男，1987年10月17日出生，汉族，四川省德昌县人。委托诉讼代理人：刘开群，女，1966年4月4日出生，汉族，四川省德昌县人。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）张素之岳母。原告（反诉被告）曹恒猷与被告（反诉原告）张素房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹恒猷、被告(反诉原告)张素的委托诉讼代理人刘开群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹恒猷向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告购房尾款48860元；2.依法判决被告限期内办理德州镇东风路127号501住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的过户登记变更手续，所产生的费用由被告承担；3.依法判决被告承担本案的诉讼费用。原告(反诉被告)在庭审中增加一项诉讼请求，依法判决被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）因处理本案房屋一事产生的往返车费2074元。事实和理由：原告与被告于2014年12月7日签订《购房协议》，协议约定原告将自己位于德州镇东风路127号501住房出售给被告，转让价款为328860元，被告在2014年3月10日付5万元、2014年5月15日前付10万元、2014年10月16日前付10万元、2015年春节前付3万元，原告在交土地证、房产证时，被告付清余款48860元。协议还约定了原告协助被告办理房屋产权、土地证，办理房屋产权、土地证、公证费、应缴纳的相关税费均由被告承担。合同还约定了其他事宜，合同签���后，原告即按合同约定将房屋交被告使用，被告支付了购房款28万元，购房尾款48860元，被告至今未付。2016年9月该套房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》陆续办理下来后，原告多次告知被告，要求被告领取《房屋所有权证》和《国有土地使用证》办理过户登记变更手续，支付购房尾款，但是被告却以各种理由拒绝领取《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，也不办理过房登记变更手续，并且拒绝支付购房尾款。现依法向贵院起诉，请予以依法判决。被告（反诉原告）张素辩称，我买房子的时候，原告说的旁边是不会在修房子的，由于房子采光好我才决定购买的，但是在2016年2月的时候旁边就开始建房了，然后我们就去阻拦，但建房的人说房子不是我们的，我们没有权利去阻拦，让我们去找建房的老板，当时我就去找原告，原��是这样给我说的，房子只修5层，我家是第5层挡不到我家的采光。后来在2016年5、6月份的时候，房子又开始修了，我就打电话给原告说如果挡到我家采光的话，我就要把房子退了，一点采光都没有我就不要这个房子了。原告也出面调解过，但是也没有达成协议，这个房子我不要了，我要求退房。被告（反诉原告）张素向本院提交反诉请求：1.请求人民法院判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同；2.请求人民法院判令被反诉人返还反诉人支付的房屋款项280000元，及赔偿反诉人房屋装修费80000元，及已购房款利息23000元，以上款项共计383000元；3.此次诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2014年看中被反诉人修建的位于德昌县东风路127号5—1单元五楼的一套住房，该住房东面无建筑物，空间大，采光很好。后反诉人与被反诉人于2014年10月16日签订了一份《购房协议》，签订该购房协议时被反诉人也口头承诺该套住房东面不会修建建筑物，反诉人按照协议约定陆续支付了购房款合计280000元给反诉人，剩余48860元按约定由被反诉人办理房屋变更登记手续及产权证交付给反诉人时支付给被反诉人。但在2016年2月份，反诉人购买的住房东面开始修建建筑物，该建筑物与反诉人的住房间隔距离太近，影响反诉人住房的采光，遂反诉人找到东面建筑人，但是，因被反诉人迟迟未把房屋产权证变更至原告名下，所以修建人根本不理睬。反诉人又找到被反诉人，要求其行使相应的权利，恢复其住房采光。后被反诉人未经反诉人协议就与修建人达成协议，修建人继续修建其建筑物，现建筑物已修建成6层建筑物。而被反诉人给反诉人的答复东面建筑物不再修建，不会影响反诉人住房采光。从此以后，反诉人几次��东面建筑人和被反诉人，要求其解决采光事宜，但至今未果，现特依法提起诉讼，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）曹恒猷辩称，被告（反诉原告）张素的反诉请求理由不能成立。被告在2014年5月4日就付了定金，然后就开始对房屋进行装修，我从来未与任何人承诺过无论口头还是书面在住房东面不会修建建筑物。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：①因不可抗力致使不能实现合同目的；②在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；⑤法律规定的其他情形。第一百四十八条因标的物质量不符合��量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以决绝接受标的物或者解除合同。原告的房屋主体结构不存在质量问题，双方合同的目的已经实现了，因为原告卖的是“现房”且是在2014年3月10日卖给被告，迄今已整整三年了。售房合同总价款为328860元被告已付280000元，剩余尾款48860元未付，被告要求解除合同是根本不能成立的，请求法院依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）提交：一.《购房协议》一份，证明原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间买卖房屋原告未违约，原告（反诉被告）是严格按协议执行的；二.房屋所有权证（房权证德权字第000234**号）一本、土地使用权证（德国用（2016）第1374号）一本，证明房产证、土地使用证原告已经办下来了而且是在两年内；三.用水、用电缴纳统计表，证明被告���2014年8月份就已入住房屋了。被告（反诉原告）质证认为，对证据一的真实性无异议，是原、被告双方签订的，对证据二认为不是很清楚，对证据三无异议，是事实。因被告（反诉原告）对原告（反诉被告）出示的证据一、证据三无异议，故本院予以采信，对证据二因是相关部门颁发的有效证件，故本院对房屋所有权证和土地使用证予以采信。被告（反诉原告）未出示证据。综合以上证据本院认定，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方于2014年12月7日签订《购房协议》，该协议约定：“甲方（出卖人）曹恒猷、乙方（买受人）张素。甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：“第一条甲方自愿将位于德昌县东风路127号5—1单元五元楼，建筑面积约为113.4平方米的一套房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋���体情况，并自愿买受该房屋。第二条计价方式：该房屋建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米2900元，总金额人民币为328860元。第三条购房款支付方式：1.乙方在2014年3月10日付给甲方购房款定金人民币50000元。甲方向乙方交付房屋钥匙，乙方进房装修。2.乙方在2014年5月15日之前，付给甲方购房款人民币100000元。3.乙方在2014年10月16日之前，付给甲方购房款人民币100000元。4.乙方在2015年春节之前，付给甲方购房款人民币30000元。5.乙方在甲方交付土地证、房产证时。付清余款人民币48860元。第四条甲方应协助乙方办理房屋产权、土地证。办理房屋产权、土地证、公证费和应缴纳的相关税费均由乙方承担。第五条该房屋土地使用证为出让取得，其土地使用证记载权利、义务一并转让给乙方。第六条若因甲方自身原因（如小产权，违法修建等）不可抗拒因素除外，自合同签订之日起，三年后仍不能办理房产证和土地使用证，则乙方有权退房，甲方应无条件一次性退还乙方已付购房款，并支付乙方房屋装修款80000元和已付购房款利息23000元。……。甲方：曹恒猷签名捺印。乙方：张素签名捺印。”合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付房屋，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了房款280000元，2016年9月5日，原告（反诉被告）办理了房屋的土地使用权证，2016年9月20日办理了房屋使用权证。后原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在协商过户及支付尾款过程中未能达成一致，原告（反诉被告）于2017年2月16日诉讼来院，请求：1.依法判决被告支付原告购房尾款48860元；2.依法判决被告限期内办理德州镇东风路127号501住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的过户登记变更手续，所产生的费用由被告承担；3.依法判决被告承担本案的诉讼费用；4.依法判决被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）因处理本案房屋一事产生的往返车费2074元。被告（反诉原告）于2017年3月1日向本院提起反诉，请求：1.请求人民法院判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同；2.请求人民法院判令被反诉人返还反诉人支付的房屋款项280000元，及赔偿反诉人房屋装修费80000元，及已购房款利息23000元，以上款项共计383000元；3.此次诉讼费用由被反诉人承担。本院认为，房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对双方签订的《购房协议》、交付房屋、支付价款280000元、差尾款48600元、办理产权，均无异议，本院对上述事实予以确认。双方签订的《购房协议》是在双方平等、自��、公平的基础上签订的，并不违反相关法律的规定，该《购房协议》合法有效。双方争议的焦点为：解除《购房协议》的条件是否成就，即被告（反诉原告）的反诉请求理由是否成立。本院对上述这一焦点问题作如下认定：首先双方在2014年12月7日签订的《购房协议》第六条约定“若因甲方自身原因（如小产权，违法修建等）不可抗拒因素除外，自合同签订之日起，三年后仍不能办理房产证和土地使用证，则乙方有权退房，甲方应无条件一次性退还乙方已付购房款，并支付乙方房屋装修款80000元和已付购房款利息23000元。”因原告（反诉被告）分别于2016年9月5日办理了土地使用证、2016年9月20日办理了房屋产权证。同时可按约定过户给被告（反诉原告），故本案原告（反诉被告）并未违反上述协议，合同解除的条件并未成就；其次《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的；(五)法律规定的其他情形。”因双方在履行《购房协议》中并未违反相关法律规定，且被告（反诉原告）的反诉请求不符合上述法律规定的解除条件，故反诉请求理由不能成立；再次，被告（反诉原告）称当时买卖时原告（反诉被告）口头承诺东面空地不会修房，不会影响其住房采光，现东面已修建房屋，并且是屋高六层，影响其采光。原告（反诉被告）称自己并未作出任何承诺，自己是卖现房，至于东面违法修建第六层，自己也出面挡��，所出售的其他楼层已同东面建筑商达成协议。本院认为，因原告（反诉被告）出售的是“现房”并不是“期房”，又因被告（反诉原告）称原告当时作了承诺，既然当时被告已经预知东面空地要建房，就理应将影响采光就应退房的约定写入《购房协议》，但《购房协议》并无此约定，且被告（反诉原告）并没有举证证明原告（反诉被告）当时作出了口头承诺的事实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告（反诉原告）应承担举证不能的责任，至于东面建筑修建了第六层，影响了被告（反诉原告）住房采光，该建筑是否是违反了城市建筑的相关规定被告可另行主张。综上，解除双方《购房协议》的条件并未成就，被告（反诉原告）的反诉请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。原告(反诉被告)要求被告（反诉原告）支付往返车费2074元的请求，因原告(反诉被告)未能提交相关票据，故本院不予支持。原告（反诉被告）的诉请即：1.依法判决被告支付原告购房尾款48860元；2.依法判决被告限期内办理德州镇东风路127号501住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的过户登记变更手续，所产生的费用由被告承担。符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条、第一百六十一条，和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条��规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）张素于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曹恒猷购房款人民币48860元；二、由被告（反诉原告）张素于本判决生效之日起三十日内配合原告（反诉被告）曹恒猷将位于德昌县东风路127号501住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户变更在被告（反诉原告）张素名下，所产生的相关费用由被告（反诉原告）张素承担；三、驳回原告（反诉被告）曹恒猷的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张素的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1020元，减半收取计人民币510元，由被告（反诉原告）张素负担。原告（反诉被告）曹恒猷已先行垫付，由被告（反诉原告）张素在履行金钱给付义务时径行支付给原告（反诉被告）曹恒猷。反诉案件受理费人民币7046元，减半收取计人民币3523元，由被告（反诉原告）张素负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  何建中二〇一七年五月十日书记员  罗佳竺