广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初11734号原告：广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：林带有。委托诉讼代理人：彭建球，广东勤融律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雄涛，广东勤融律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区伦教明晖幼儿园，住所地顺德区。法定代表人：黄广钰。被告：黄广钰。两被告共同委托诉讼代理人：王章立，广东三环汇华律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社诉被告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园（以下简称明晖幼儿园）、黄广钰租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2016年9月5日第一次公开开庭进行审理。后本案转为适用普通程序审理，由审判员张锦华担任审判长，与人民陪审员李锶敏、张静组成合议庭，于2017年4月17日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托诉讼代理人彭建球、两被告的共同委托诉讼代理人王章立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告明晖幼儿园立即向原告支付2016年3月至2016年6月租金120960元；2.判令被告明晖幼儿园立即向原告支付损失赔偿金，按拖欠金额的每日万分之四点二暂计至2016年7月15日为4115.06元，以后顺延计至付款日止；3.判令被告黄广钰对被告明晖幼儿园的上述债务承担连带清偿责任（以上两项合计125075.06元）；4.判令本案的诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：原告（甲方）与被告明晖幼儿园（乙方）于2011年9月13日签订《物业租赁合同书》一份，约定由乙方承租甲方座落于佛山市顺德区伦教伦羊路6号物业全座作办幼儿园使用（占地面积2258平方米，建筑面积2653平方米，厨房面积62平方米）；租赁期为5年，自2011年10月16日起至2016年10月15日止；2014年10月16日起至2016年10月15日期间按每月18240元收取土地租金，按每月6000元计收物业租金，按每月6000元计收综合服务费，上述合共30240元，乙方必须于每月10日前一次性向甲方付清当月土地租金、物业租金及综合服务费，若逾期支付的，除继续履行支付义务外，还应按中国人民银行逾期还贷款罚息利率的双倍（最少不低于现行每日万分之二点一的双倍），以逾期金额为基数向甲方支付损失赔偿金；逾期支付超30天的，甲方有权解除合同。合同签订后，原告依约向被告明晖幼儿园交付了租赁物，但被告明晖幼儿园从2016年3月起开始不支付租金，至2016年6月，已拖欠租金共120960元。被告明晖幼儿园已将租赁物的场地使用权转让给第三人佛山市顺德区伦教明智托儿所，转让费用合共700000元，第三人已按约定将其中650000元汇付至被告黄广钰的私人账户。被告明晖幼儿园不履行合同义务应承担违约责任，被告黄广钰将被告明晖幼儿园的财产纳入其私人账户，应对其债务承担连带清偿责任。为保护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。两被告共同辩称，原、被告双方存在物业租赁合同关系，合同期限为2011年10月16日至2016年10月15日。根据合同约定，被告明晖幼儿园每月10日向原告缴交租金，合同第十一条第一款约定，原告有义务保证被告明晖幼儿园的优先续租权。根据两被告当庭提交的证据，原告以擅自设置竞投人准入条件的方式将被告明晖幼儿园排除在竞投人资格外，剥夺被告明晖幼儿园的优先续租权。原告设置的准入条件包括：1、近三年获得街道以上先进单位称号两次以上，该标准无法律依据，教育行政机关明确表示《民办学校办学许可证》的颁发即表示办学资格合格，不存在不够资格的说法；2.另一准入条件为截止至2015年12月31日捐款金额累计超过30000元，属强行摊派，不合法也不合理，原告在2016年才告知被告明晖幼儿园需要在2015年底之前达到一定条件，是为排除被告明晖幼儿园参与竞标而定制的。被告明晖幼儿园自2016年3月11日起暂时停付租金，是行使同时履行抗辩权及先履行抗辩权。根据双方合同，被告明晖幼儿园应每月10日支付租金，而原告保证被告明晖幼儿园的优先续租权也有明确履行期限的，是每天都要履行，包括积极行为保障及消极行为的不损害。原告公布准入条件是以其积极的行为违反合同约定的义务，应当理解为《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权。因被告明晖幼儿园最早拒付租金日期为2016年3月10日，原告最早表示不履行保障优先续租权义务的日期为2016年2月19日，是原告不履行义务在先。被告明晖幼儿园四次不履行交付租金的义务，均是针对原告此日期前应先履行而未履行的义务。被告明晖幼儿园在2016年6月14日接到原告通知后继续拒付租金除了是行使抗辩权外，也是行使合同法一百零八条赋予的索赔权。虽然索赔金额在合同中没有明确约定，有待协商或通过法律途径确定，在确定金额之前，被告明晖幼儿园有权暂时留置未支付的租金，最大限度保障自身合法权利。原告将被告黄广钰列为被告不合法，冻结被告黄广钰私人财产不合法，被告黄广钰保留起诉索赔的权利。被告明晖幼儿园确认与案外第三人明智托儿所签订了转让交接协议，被告黄广钰收取650000元属实，被告黄广钰收款的依据和身份系被告明晖幼儿园的投资人。涉及幼儿园转让交接补偿款项，属于投资人，如将该款视为被告明晖幼儿园的财产，被告明晖幼儿园又被第三人接收，即第三人不需要对价就可以取得所有资产。被告明晖幼儿园为减少因原告违约行为造成的损失而与第三人协商补偿，该部分补偿远远低于合理的市场价格。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：组织机构代码证复印件、登记证书复印件、常驻人口资料、物业租赁合同书（附图）、银行转账回单、综合服务费发票、租金发票、转让交接协议复印件、产权证明复印件各1份。两被告提交了证据：竞投文件2份、回复1份、通知1份。本院依职权出示的证据：顺德区民政局出具的被告明晖幼儿园的开办档案资料1组、伦教民政部门出示的审计报告复印件1份。本院组织当事人进行了质证，双方当事人对上列证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2011年9月13日，原告（甲方，下同）与被告明晖幼儿园（乙方，下同）签订一份《物业租赁合同书》，其中约定：1.乙方承租甲方座落于佛山市顺德区伦教街道伦羊路6号物业全座作办幼儿园使用（占地面积2258平方米，建筑面积2653平方米，厨房面积62平方米）；2.租赁期为五年，自2011年10月16日起至2016年10月15日止；3.乙方在签订本合同时，原支付甲方的租赁押金27000元继续由甲方作为租赁物租赁押金，租赁期满后，如乙方不再租用租赁物，并缴清所欠租金、综合服务费及其他相关费用后，甲方将押金无息退回给乙方，如乙方违约，该押金不予退回，甲方有权收回租赁物并提前终止合同；4.2011年10月16日至2012年10月15日期间，每月按15000元计收土地租金，按5000元计收物业租金，按5000元计收综合服务费，上述三项每月合共25000元；2012年10月16日至2014年10月15日期间，每月按16000元计收土地租金，按5500元计收物业租金，按5500元计收综合服务费，上述三项每月合共27000元；2014年10月16日至2016年10月15日期间，每月按18240元计收土地租金，按6000元计收物业租金，按6000元计收综合服务费，上述三项每月合共30240元，乙方必须在以上三个租赁时段的每月10日前一次性向甲方付清当月的土地租金、物业租金及综合服务费，甲方收齐乙方缴交的上述款项后向乙方开具收款收据，付款方式为银行转账或现金支付；5.乙方逾期支付土地租金、物业租金及综合服务费的，除继续履行支付义务外，还应按中国人民银行逾期还贷款罚息率的双倍（最少不低于现行每日万分之二点一的双倍），以逾期金额为基数向甲方支付损失赔偿金，逾期支付超过30天的，甲方有权解除合同，收回租赁物及乙方新增加的（包括但不限于一切装修、水电设施、电器、构筑物），乙方无权要求补偿；6.租赁期满时若乙方继续租用，在同等条件下乙方有优先续签合同权，如乙方不再租用，乙方需完好依约交还甲方，并经双方派员验收合格，属乙方用电设备归乙方所有。双方签订上述合同后，原告依约将房屋交由被告明晖幼儿园使用。在租赁期即将届满前，原告向被告发出一份《佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社竞投文件》（落款时间为2016年2月19日），该文件提及佛山市顺德区伦教街道公共资源交易中心受原告委托对其所有的座落于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会伦羊路6号、8号物业的租赁权进行公开竞投，竞投人需同时具备以下条件：1.境内的法人、自然人和其他组织……，凡是对北海股份社、资产办负有债务的人员、单位，在结清所有债务后才能参与本次竞投；2.竞投人必须在伦教街道从事教育事业，经街道教育局核发办学许可证，具有开办托幼园所五年以上的经验，所经办的托幼园所近三年获得街道以上先进单位称号2次以上；3.竞投人必须有支持常教居委会、北海股份社及北海资产办的公益慈善事业，截止2015年12月31日止，捐款金额累计超过3万元。不符合上述准入条件或资格审查的竞投人，原告有权拒绝其参加竞投；竞投人通过资格审查后，由原告派发竞投邀请函。随后，原告又向被告发出一份《佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社竞投文件》（落款时间为2016年5月26日），文件中规定的竞投物业与竞投人准入条件与前述竞投文件一致。由于被告不符合上述文件规定竞投人准入条件，原告拒绝向被告发出竞投邀请函，被告也拒绝向原告支付2016年3月至2016年6月的租金共120960元。后来，因双方协商无果，原告遂向本院提起诉讼。另查，被告明晖幼儿园由黄广钰、李某某、梁某某于2005年9月三人合伙出资通过受让佛山市顺德区伦教长江幼儿园成立，为民办非企业单位。2016年6月29日，被告黄广钰（代表“明晖幼儿园”）与李秋华（代表“明智托儿所”）于2016年6月29日签订一份《明晖幼儿园转让交接协议》，其中约定明晖幼儿园将幼儿园场地现有装修、装饰、教学设备、厨房用品、消防等属幼儿园的一切设备以700000元卖给明智托儿所。被告黄广钰确认已收到转让款650000元。两被告已就因丧失涉案出租房屋的优先承租权而造成的损失另案向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告明晖幼儿园之间签订的《物业租赁合同书》，为双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系合法有效，本院予以确认。原告与被告明晖幼儿园签订《物业租赁合同书》后，原告依约将房屋交由被告明晖幼儿园使用，被告明晖幼儿园作为承租人在使用租赁房屋后，应向出租人履行支付租金的责任。两被告认为因丧失优先承租权应暂停支付租金的抗辩意见，因双方在《物业租赁合同书》中没有约定将被告明晖幼儿园优先续租作为其履行支付租金义务的附加条件，且承租人能否续签租赁合同也不是承租人暂停履行支付租金义务的法定事由，故两被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。另外，因两被告已就丧失优先承租权所造成的损失另案提起诉讼，两被告主张的赔偿款应另案裁决，本案对此不予审查。因被告明晖幼儿园没有依约向原告支付2016年3月至2016年6月的租金共120960元（30240元×4个月），显属违约，故被告明晖幼儿园应负向原告支付租金的责任。被告明晖幼儿园迟延支付租金，依《物业租赁合同书》约定，还应向原告支付逾期违约金。《物业租赁合同书》约定违约金计算标准按中国人民银行逾期还贷款罚息率的双倍（最少不低于现行每日万分之二点一的双倍）计算，该计算标准合理，本院予以支持。根据《物业租赁合同书》的约定，违约金的计算方法：以各月租金30240元为本金，分别自2016年3月10日、2016年4月10日、2016年5月10日、2016年6月10日分别计算至欠款清偿之日止，均按日利率万分之四点二计算。原告请求被告明晖幼儿园支付租金、违约金的诉请有理，本院予以支持。关于被告黄广钰应否对上述债务承担连带清偿责任的问题。被告明晖幼儿园为民办非企业单位，属于从事非营利性社会服务活动的社会组织，根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二十一条的规定，任何单位、个人不得私自处分被告明晖幼儿园的资产。被告黄广钰以转让被告明晖幼儿园资产为由将转让款650000元收归个人名下，上述转让款实质属于被告明晖幼儿园的财产，被告黄广钰在被告明晖幼儿园尚有未了结本案债务的情况下，将被告明晖幼儿园的财产转移至其名下，明显损害合法债权人的利益，且被告黄广钰作为被告明晖幼儿园的开办人也应对幼儿园的债务承担清偿责任。因此，被告黄广钰应对上述被告明晖幼儿园承担的债务负连带清偿责任，被告黄广钰的抗辩理由不成立，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社支付租金120960元及违约金（违约金的计算方法：以各月租金30240元为本金，分别自2016年3月10日、2016年4月10日、2016年5月10日、2016年6月10日分别计算至欠款清偿之日止，均按日利率万分之四点二计算）；二、被告黄广钰对本判决第一项确定由被告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园承担的债务负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2801.5元，财产保全费1145.37元，两项合共3946.87元（已由原告广东省佛山市顺德区伦教街北海股份合作经济社预交），由被告佛山市顺德区伦教明晖幼儿园、黄广钰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  张锦华人民陪审员  张 静人民陪审员  李锶敏二〇一七年五月二十二日书 记 员  彭 雅