广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1657号上诉人（原审被告）：钟华南，住广东省海丰县。委托代理人：张晓伟，广东法盛律师事务所律师。委托带猎人：邓小成，广东法盛律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区，组织机构代码。法定代表人：李耀智，职务：华南总裁。委托代理人：李蓬桂，该公司职员，通讯地址。委托代理人：关怡钧，该公司职员，通讯地址。原审第三人：莫彩容，住广州市越秀区。委托代理人：范炳荣，广东合邦律师事务所律师。上诉人钟华南因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原地产公司”）、原审第三人莫彩容居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人钟华南向本院提起上诉称：一、一审法院判决上诉人向被上诉人支付咨询及中介服务费没有事实依据和法律依据。被上诉人提交的《咨询及中介服务费确认书(买卖)》以及《告知书》不能够作为被上诉人主张咨询及中介服务费的合同依据。《告知书》第七条规定被上诉人的服务内容之一是“促成双方签署合同、达成交易”，上诉人理解应该是涉案房产完成过户以及交付才是“达成交易”。上诉人作为交易方，最主要的目标就是要“达成交易”，如果没有达成交易，上诉人有权拒绝支付咨询及中介服务费。以上资料是由被上诉人事先制作好的格式合同，如果约定内容不明确的，应该按照不利于被上诉人一方进行解释。所以，在本案涉案房产没有实际完成交易的情况下，被上诉人无权要求支付咨询及中介服务费。二、一审法院判决上诉人支付第三人的咨询及中介服务费没有事实依据和法律依据。1、第三人的咨询及中介服务费是被上诉人为第三人提供服务所约定收取的费用，上诉人根本就不是该合同的签约人，也不是约定服务的对象，不应该为第三人承担咨询及中介服务费。2、本案房产没有实际完成交易，被上诉人也不应该收取第三人的咨询及中介服务费。三、1、上诉人所签署的《告知书》属于被上诉人预先制定的文件，该文件作为告知上诉人物业状况交易情况和税费说明，但是被上诉人同时在《告知书》中夹带“如您签订合同中违约，另一方的咨询中介服务费由您支付”的内容，这是属于格式条款，加重了我方的义务，且被上诉人也未对该内容作重点标识提醒，因此该内容应该视为无效。2、根据《中介服务确认书》和《告知书》的内容整个交易的流程应该包括线下签约、网上签约、交易递件、完税过户、办理抵押、收楼手续等内容，从《告知书》的第4条以及第三人签署的《咨询及中介服务费确认书》中可以证实，本案当事人只是完成了线下签约的环节，但是最终未达成交易，即使由于上诉人的原因，没有办法继续后续的交易，上诉人愿意承担被上诉人由于前期部分的服务工作的费用，但是要求全额支付服务费则没有法律依据，也显失公平，我方认为承担不超过全部中介服务费的30%则较为合理。3、在确定合理的中介服务费的情况下，约定的每日0.1%的违约金过高，按照此违约金的数额折算起来一年的违约金也将高达36%，这已经相当于民间高利贷的利率，由于被上诉人未能证明其损失，所以我方认为应当按照《合同法》司法解释二第29条的规定，将违约金予以调低，并以不超过银行同期贷款利率的30%为限。4、虽然被上诉人签署的《咨询及中介服务确认书》但是里面约定成功签约需要支付14535元为咨询及中介服务费，签约时支付是对中介服务费时间的约定，而并非签约本身已经完成全部的中介服务，也并非涵盖了全部中介服务过程的费用。综上所述，请求二审法院：l、撤销(2016)粤0104民初3527号民事判决书的第一项、第二项判决；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人中原地产公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉人认为被上诉人的服务内容应该是房产完成交易或者交付物业视为达成交易。我方认为居间合同的法律特征与事实，达成交易是指建立买卖合同关系，买卖合同合法，双方并未约定要所谓达成交易是要完成交易或者交付房子，所以上诉人第一点上诉理由没有依据，《中介服务确认书》和《告知书》并非格式合同，《告知书》是允许修改，不符合格式合同的要求。2、一审法院认为上诉人支付第三人的咨询和中介服务费是有约定，是符合双方的真实意思表示，是因为上诉人违约不买涉案房屋造成合同不能履行，在一审的庭审中上诉人也确认是因为其生意失败资金不足，导致合同不能履行，是上诉人违约。3、《确认书》和《告知书》的内容第4点显示的是交易的流程，并非是一个中介服务费支付的前提条件，上诉人曲解该条款没有相应的法律依据，我方认为违约金的约定是双方的真实意思表示，标准也是按照意思自治的原则，一审中，上诉人也没有提出违约金过高的要求，上诉人在二审中要求调低不符合双方的约定和法律的规定。原审第三人莫彩容没有到庭进行答辩。但庭后提交书面答辩意见称：1、被上诉人与答辩人签署的《咨询及中介服务费确认书(买卖)》中约定了答辩人应于买卖双方签订存量房买卖合同并协助办理房屋过户手续和收楼手续当天支付上述中介服务费，现涉案房屋因上诉人违约而未办理过户和收楼手续，即答辩人支付中介服务费的条件未成就，故答辩人无需向被上诉人支付中介服务费；2、上诉人在《告知书》中签名同意了“针对拟成交的物业越秀区东风东路836号二座3006单元，如您签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费(如有)需由您支付”。故答辩人认为上诉人理应按其在《告知书》中的承诺，向被上诉人支付答辩人的中介服务费人民币14535元。综上，答辩人不需要支付中介服务费，上诉人因其违约行为导致其需要向被上诉人承担支付中介服务费的民事责任，因此我方不同意上诉人撤销(2016)粤0104民初3527号民事判决书的诉讼请求。中原地产公司于2016年3月22日向原审法院起诉请求：1、钟华南向中原地产公司支付咨询及中介服务费14535元及逾期支付该咨询及中介服务费的违约金(以应付而未付的咨询及中介服务费14535元为基数,按照逾期每日千分之一的标准,从2015年6月25日计算至实际付清之日止，违约金以本金为限)；2、钟华南向中原地产公司支付莫彩容的咨询及中介服务费14535元及逾期支付该咨询及中介服务费的违约金(以应付而未付的咨询及中介服务费14535元为基数,按照逾期每日千分之一的标准,从2015年8月11日起算至实际付清之日止，违约金以本金为限)。原审法院经审理查明：中原地产公司具备为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询服务的中介资质。2015年6月24日，钟华南（乙方、买方）与莫彩容（甲方、卖方）签订了《存量房买卖合同》，其中约定：买卖的房屋地址为广州市越秀区东风东836号二座xx室，总成交价1453545元。同日，钟华南签订《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，其中约定了：钟华南是广州市越秀区东风东路836号二座xx室《存量房买卖合同》的当事人，现确认经中原地产公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，为此，钟华南同意支付14535元作为咨询及中介服务费，并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费，逾期支付，将按0.1%/天支付违约金。同日，莫彩容也签订了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，其中约定了：莫彩容是广州市越秀区东风东836号二座xx室《存量房买卖合同》的当事人，现确认经中原地产公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》，为此，莫彩容同意支付14535元作为咨询及中介服务费，并承诺于买卖双方签订存量房买卖合同并协助办理房屋过户手续和收楼手续当天支付上述咨询及中介服务费，逾期支付，将按0.1%/天支付违约金。同日，中原地产公司出具了《告知书》，其中记载了“针对拟成交的物业越秀区东风东路836号二座3006单元，如您签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费（如有）需由您支付。”钟华南在该《告知书》上签名同意。原审法院认为：钟华南已确认中原地产公司作为居间人，为其提供了订立合同的媒介服务，促成钟华南与莫彩容签订了《存量房买卖合同》，且同意向中原地产公司支付咨询及中介服务费14535元，但至今未支付，故中原地产公司现起诉要求钟华南支付咨询及中介服务费14535元及违约金，合法有理，原审法院予以支持，违约金以所欠咨询及中介服务费14535元为限。关于中原地产公司要求钟华南支付莫彩容的咨询及中介服务费的诉请。莫彩容签署的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》中约定了莫彩容是于买卖双方签订存量房买卖合同并协助办理房屋过户手续和收楼手续当天支付上述咨询及中介服务费，虽然现涉案房屋并未办理过户手续和收楼手续，但是该中介服务费的支付条件不成就的原因在于钟华南违约，故钟华南理应按其在《告知书》中的承诺，向中原地产公司支付莫彩容的咨询及中介服务费14535元。至于该部分的违约金，由于中原地产公司与钟华南之间并无约定，故原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，2016年11月21日作出如下判决：一、被告钟华南应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费14535元及逾期支付咨询及中介服务费的违约金（违约金以应付而未付的14535元为基数，按逾期每日0.1%的标准计算，从2015年6月25日起计至付清上述款项之日止，该违约金数额以14535元为限）。二、被告钟华南应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付第三人莫彩容的咨询及中介服务费14535元。三、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元，由被告钟华南负担。二审审理期间，各方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉主张主要集中在，中介费是否应付，原审第三人的中介费是否应由其支付，以及违约金是否应予调整等三方面。经审核，上诉人并无充分证据证实被上诉人在履行中介服务义务的过程中存在过错，而上诉人中介服务费的支付以及上诉人对于原审第三人中介服务费承担的合同义务，均有各方签订的合同为依据，上诉人该部分上诉请求并无充分的事实及法律、合同依据，本院不予支持。至于，上诉人提出违约金过高问题，原审对此作出封顶处理，已经予以考虑，并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702元，由上诉人钟华南负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月三日书记员  冯冠豪