广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5178号上诉人（原审原告）：谢益群，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：张久丽，广东合盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：谭启活，住广州市花都区。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区花城街法律服务所法律工作者。上诉人谢益群因与被上诉人谭启活房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初8286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢益群及其代理人张久丽、被上诉人谭启活的代理人卢伟灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢益群上诉请求：1、谭启活返还谢益群搬迁费及停产停业损失补偿费共36326元；2、谭启活返还谢益群厂房保证金16000元；3、谭启活返还谢益群2013年7月至2014年11月的租金共计147050元；4、因谭启活不履行三份租赁合同，支付给谢益群违约金90800元；5、谭启活支付因其怠于解除合同并非法断电导致谢益群的损失总计625296元；6、谭启活向谢益群支付直接订单损失赔偿金120276.8元；7、因谭启活不履行三份租赁合同、非法停电原因导致谢益群企业倒闭，补偿谢益群2013年、2014年及2015年1至5月份的银行入账收入差1467547元；8、诉讼费用由谭启活承担。事实和理由：一、谢益群于2012年10月7日与谭启活签订厂房租赁合同，租赁期限为三年，月租金为2500元，谭启活已收取保证金5000元。2013年4月24日，双方签订《广州市房地产租赁合同》(备案号：穗租备0001732)。2013年5月5日双方再次协商签订合同，谢益群向谭启活租赁其宿舍楼一层约100平方米，租赁期限为三年，谭启活已收取保证金3000元。因花都区发展需要，需对涉案租赁物所在区域进行征收。花都中轴线征地拆迁指挥部于2013年8月16日发出《通知》(该份通知是2014年6月份前谢益群和其他几位企业主到石岗村委会寻求帮助时在村委会会议室拿到的)。谭启活并没有第一时间将此事告知谢益群，而是隐瞒该事实，2013年9月份仍继续与谢益群签订合同，租赁厂房一楼一间约300平方米，租赁期限为三年，月租金为人民币4000元，谭启活已收取保证金8000元。谢益群一直不清楚租赁的厂房即将征收的情况，至2014年初，从周边居民及政府横幅知悉涉案租赁物即将被征收，谢益群立即找谭启活协商合同继续履行问题，但谢益群不置可否，并以政府拆迁没那么快，2014年6月、2014年8月、2014年年底会有结果等话语拖延。谭启活不同意解除合同。谢益群找石岗村委会寻求帮助，但由于谭启活不给予协助，因此无法办理任何事宜。二、工业区外围已开始挖掘，周边配套设施没了，出现招工难现象。2014年6月16日，谢益群到花城街信访办公室反映情况，信访办公室的工作人员于2014年8月初口头回复称谭启活不肯签字，而2015年2月15日，谢益群收到的《花城信访复函（2014）263号》明确提到谢益群愿意接受中轴线征地拆迁补偿标准，但因谭启活未曾签约导致谢益群的企业不能收到搬迁费及停产停业损失补偿费。由于谭启活不肯解除合同且不肯签字，导致企业出现严重的运营困难。三、为了维持企业的运营，谢益群从2014年11月12日到2015年2月8日间向借贷机构贷款127600元，谭启活清楚该情况。贷款款项用于谢益群的工厂及店铺经营，后因谭启活非法断电，导致谢益群的工厂、店铺均倒闭，20000元的铺面押金也损失了。四、谭启活非法断电的事实有监控录像，但其不肯提供。一审诉讼中，谭启活将责任推给供电局，且称电费由谭启活缴纳。但根据一审法院的调查，可以看出供电局正常供电且电费是由广州市天某塑料制品有限公司通过银行划扣方式支付电费。后谭启活又将责任推给外面收水电费的人。但事实上，并无外接自来水，电费由天某公司缴纳，且有门卫24小时值班。故即使是外人断电，谭启活也应承担责任。现有证据均能证明是谭启活非法断电。谭启活非法断电给谢益群造成的直接订单损失为60138.4元，请求法院判谭启活向谢益群支付双倍损失赔偿为120276.8元。另，根据谢益群提交的银行流水账单及物流单看，2013年度与谭启活非法断电期间的银行流水及物流数量都是有明显差异的，故谭启活的非法断电给谢益群造成重大的经济损失。五、谢益群至得到评估结果搬迁费及停产停业损失补偿费的一部分即90924元，还有21326元没收到，花都区花城街2015年9月21日答复件称为谭启活占有。六、对一审判决第八页记载“因租金、押金和水电均由谭启活和谢益群自行扣减，故征地拆迁办公室对此不清楚。”的内容有异议。谢益群对一审法院向征地拆迁办公室人员询问所作的询问笔录的合法性和关联性不确认。谢益群只确认有收取90924元。该名征地拆迁办公室的工作人员当初将谢益群的资金做非法的分割，谢益群提交的证据可以证明上述事实。七、双方所签订的合同由土地使用证，且合同经过花都国土部门备案，都有双方签字，请求法院支持合同有效。综上，请求二审法院支持谢益群的全部上诉请求。谭启活二审答辩称：谭启活认为一审法院对本案所认定的事实清楚，适用法律正确，谢益群在上诉请求、事实理由方面都是个人的观点，没有任何的事实及法律依据，故谭启活请求二审法院驳回谢益群的上诉请求。1、针对谭启活的请求一，谭启活没有占有谢益群的任何补偿款，其应得补偿款已经在相关的征收部门收取，且谢益群自愿同意该补偿金额和补偿方式，自愿签订补偿协议，谭启活拒绝返还谢益群请求的搬迁费及停产停业损失的补偿费。2、针对谢益群的请求二，保证金返还已经列在返还的总金额里面，这在一审所做的工作组笔录中有证实。3、针对谢益群的请求三，谢益群与谭启活于2013年7月签订租赁合同，谢益群实际使用的时间至2015年3月10日，因此谢益群既然已经使用了谭启活的厂房，故不能要求谭启活租金予以返还，谭启活拒绝谢益群第三项请求。4、针对谢益群的请求四，按照合同的第12条有明确规定，遇到政府机构或国家征地导致合同不能履行的情况，合同解除，故谭启活不存在侵权及履行完合同，需要补偿合同损失问题。5、针对谢益群的请求五，谢益群的请求五没有任何的法律依据，谭启活在2015年3月13日才与政府签订征地合同，谢益群使用厂房使用到了2015年3月10日，断电是因为谢益群拖欠电费，才被供电部门断电了，这是事后了解的情况，至于是否是这个原因，谭启活也不清楚，但是不是谭启活采取的断电措施。6、针对谢益群的请求六，断电与谭启活没有任何关系，且谢益群在请求六提到的损失也是其单方面的请求，没有相关的事实和证据予以证实。7、针对谢益群请求七，谢益群从来没有向谭启活提出过任何的解除合同的申请，且在一审时谢益群没有提供任何解除合同申请书，谭启活收到申请书是在一审后谢益群在上诉期间补的，谭启活认为是捏造证据，故谭启活不同意谢益群的请求七。该工厂是否倒闭，与征地没有关系，征地过程中不单单是谢益群的工厂，还包括了其他企业，其他企业也被征用了厂房，必须搬迁到其他地方经营，而本案中谢益群因搬迁就认为是倒闭，没有任何的依据，是谢益群自己经营不善导致的后果。谢益群向一审法院起诉请求：1、谭启活返还谢益群2013年7月-2014年11月的租金共计147050元；2、谭启活返还谢益群搬迁费及停产停业损失补偿费共36326元；3、谭启活支付其怠于解除合同导致谢益群的损失共计625296元；4、因谭启活不履行三份租赁合同，支付给谢益群违约金90800元；5、谭启活返还谢益群厂房保证金16000元；6、因谭启活不履行三份租赁合同，且非法停电，支付给谢益群直接订单损失赔偿金120276.8元；7、因谭启活不履行三份租赁合同、非法停电原因导致谢益群企业倒闭，补偿谢益群2013年、2014年及2015年1至5月份的银行入账收入差1467547元；8、诉讼费用由谭启活承担。一审法院认定事实：2012年10月7日，谭启活（甲方）与谢益群（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区花城街石岗工业区厂房二楼西面300平方米的厂房租赁给乙方使用，租赁期限从2012年11月1日起至2015年10月31日止，乙方应于合同签订之前向甲方支付合同保证金5000元，期满退还给乙方。租赁物每月租金2500元，另外门卫费250元，须在每月1-5日前缴纳。乙方逾期支付租金的，甲方有权向乙方每天加收10%的滞纳金，逾期20天没有支付租金及滞纳金的，甲方立即终止合同，没收保证金，收回租赁物。租赁期间，使用租赁物每月产生的电费，乙方应在收到甲方通知后在当月15日前付清，因乙方欠交电费停电引起的一切后果乙方负责。2013年5月5日，谭启活（甲方）与谢益群（乙方）签订第二份《租赁合同》，约定甲方将宿舍楼一层约100平方米租赁给乙方使用，租赁期限从2013年5月1日起至2016年4月30日止，乙方应于合同签订之前向甲方支付合同保证金3000元，期满退还给乙方。租赁物每月租金1300元，须在每月1-5日前缴纳。乙方逾期支付租金的，甲方有权向乙方每天加收10%的滞纳金，逾期20天没有支付租金及滞纳金的，甲方立即终止合同，没收保证金，收回租赁物。其他条款与2012年10月7日双方签订的《租赁合同》条款基本一致。2013年9月5日，谭启活（甲方）与谢益群（乙方）签订第三份《租赁合同》，约定甲方将一楼一间300平方米的厂房或房屋租赁给乙方使用，租赁期限从2013年10月1日起至2016年9月30日止，乙方应于合同签订之前向甲方支付合同保证金3800元，期满退还给乙方。租赁物每月租金4000元，须在每月1-5日前缴纳。乙方逾期支付租金的，甲方有权向乙方每天加收10%的滞纳金，逾期20天没有支付租金及滞纳金的，甲方立即终止合同，没收保证金，收回租赁物。租赁期间，使用租赁物每月产生的电费，乙方应在收到甲方通知后在当月15日前付清，因乙方欠交电费停电引起的一切后果乙方负责。水费、电费按现时电费、水费的基础上每度再增加0.1元。如供电局电费升价时，按增加部分增加。其他条款与2012年10月7日双方签订的《租赁合同》条款基本一致。上述《租赁合同》签订后，谢益群向谭启活支付合同保证金共16000元。谢益群支付租金至2014年11月30日，之后的租金未支付。因花都中轴线项目建设，需要征收包括涉案租赁物在内的土地房屋。2013年8月16日，花都中轴线征地拆迁指挥部发出《通知》，通知各被征收业主自通知发出后，暂停新建、扩建、改建房屋，改变房屋和土地用途，租赁房屋，房屋的转让、交易、抵押等，生产设备的购入。谢益群认为谭启活在政府已发出征收公告后隐瞒征收的事实，在2013年9月5日仍与其签订了《租赁合同》。谭启活则表示征收公告是公开的，谢益群对征收一事知情。2015年3月13日，广州市花都区人民政府花城街道办事处（甲方），广州市花都区花城街石岗村民委员会、谭启活（乙方），花都中轴线征地拆迁指挥部办公室（见证方）签订《花都中轴线项目企业征收拆迁补偿协议》，约定甲乙双方同意对征收乙方的房屋、构筑物、设备搬迁、停产停业损失及奖励实行一次性货币补偿7342294元。第五条约定：2、被征收的土地使用权及房产，如乙方已出租他人使用的，由乙方与承租方协商，补偿由乙方承担。上述协议签订后，谢益群表示其于2015年5月19日搬离租赁场地，谭启活表示其在2015年5月收到补偿款后即将场地交给拆迁工作组，谢益群是在2015年6月下旬搬离。一审诉讼中，谭启活提交如下证据：1、由花都中轴线征地拆迁指挥部办公室出具的《关于对谭启活厂房拆迁补偿款的支付方案》，内容为：谭启活于1993年向石岗村承租了10.87亩土地，租期至2048年12月，租金一次性交纳，共239074元，并办理了挂在村委会名下的土地使用证。谭启活承租土地后，在该地建了厂房用于出租，至中轴线征地时共有9家企业承租，连同谭启活自己经营一家，共10家企业。谭启活已于2015年2月签订了拆迁补偿协议，确认（测量编号：32、32-1）的补偿款共7342294元。拆迁补偿协议约定对于其余经营户的搬迁费及停产停业损失由其直接对征地单位，补偿款统一划入其账号后再由其逐一支付给各经营户。但现在各经营户表示反对，强烈要求直接收取属于自己的搬迁费及停产停业损失。为避免谭启活收到补偿款后与各经营户协调不成而产生更大的矛盾，从有利于企业尽快搬迁出发，建议对该拆迁户的补偿款作如下处理：一、在总补偿款7342294元中，计算出第一手业主自己应得补偿款4351100元，先行全部支付给谭启活。二、余下补偿款待谭启活与各经营户协商确认各人所得款后，由村委会直接向各经营人支付。如谭启活收到补偿款十天后仍协商不成，则由企业组计算各经营户实际所得补偿款按80%支付给各经营户，余下20%保留在村委，由其各方继续协商。三、签约奖励金待各方完满解决后支付。2、《补偿款分配情况说明》，内容为各租户领取补偿款情况，其中谢益群在应得补偿款90924元的领款人处签名确认，谭启活亦签名同意厂房内各租户补偿款由村委直接支付给各租户。3、租户为谢益群的机器设备（可搬迁）评估明细表、机器设备（不可搬迁）评估明细表，谢益群补偿款与欠谭启活款项的分配、扣减明细表。谭启活表示谢益群经营的厂房设备经相关部门评估金额为118600元，经中轴线的企业组计算制作了分配、扣减明细表，谢益群应得补偿款包括：新旧厂搬迁费118600元，停产损失29400元，谭启活应退还的押金16000元，合计164000元；谢益群欠谭启活的款项包括：走轨（设备）15000元，新厂欠租金、电费共计45517.36元（8828.18元+8707.82元+9237.04元+9322.6元+9421.72元），旧厂欠电费109.74元，旧厂欠租金12400元（3100元/月×4个月），以上合计73027.1元；谢益群应领取款项为90972.9元。谢益群质证表示对证据1不清楚，对证据2的真实性、合法性予以确认，但认为其只领取了其中一部分金额；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认。谢益群认为分配、扣减明细表中的旧厂是其姐夫的堂哥丘某生承租，其承租的仅为新厂，其收取的补偿款均为新厂的补偿款，旧厂与其无关；关于走轨（设备），谢益群确认是谭启活建设，同意该部分补偿款15000元归谭启活所有；关于租金和电费的支付情况，谭启活认为因谢益群拖欠2014年12月至2015年4月的租金共43250元和电费2267.36元，故予以扣除；谢益群表示其电费交至2014年11月，但认为电费一直是另一个租户广州市天某塑料制品有限公司向供电局缴纳，其已与天某公司达成协议无需缴纳电费，另因谭启活向其隐瞒征收的事实，导致其无法正常经营，故其不同意支付该阶段的租金。谢益群认为其应得的补偿款为新厂的补偿费97850元和三个月停产停业损失29400元共计127250元，减去其已收到的补偿款90924元，谭启活尚欠其36326元。关于保证金16000元，谢益群认为谭启活未向其返还，谭启活则认为依据分配、扣减明细表，保证金16000元已计算至谢益群应得补偿款内，故实际已退还给了谢益群。谢益群认为谭启活在2015年3月10日断电导致其损失，谭启活表示断电是因谢益群拖欠电费，供电部门操作，与其无关。为此，谢益群申请一审法院向广州供电局有限公司花都供电局调查，供电局复函表示：广州市天某塑料制品有限公司于2015年期间正常缴费，2015年3月10日供电局未对其实施停电；无法查证是否存在其他人员对其非正常停电。为查明涉案租赁物的补偿情况以及补偿款的发放情况，一审法院依法向花都区中轴线征地拆迁指挥部办公室（以下简称征地拆迁办公室）调查，征地拆迁办公室委派人员接受了一审法院的询问，征地拆迁办公室表示：机器设备（可搬迁）评估明细表、机器设备（不可搬迁）评估明细表均由评估公司出具，也是作为征地拆迁办公室补偿的标准。分配、扣减明细表不是征地拆迁办公室出具，是谭启活表示其忘记了谢益群应得的90924元的补偿款如何计算得出，故至征地拆迁办公室确认。因租金、押金和水电均由谭启活和谢益群自行扣减，故征地拆迁办公室对此不清楚。经查阅相关档案材料，谢益群应得的补偿款金额包括两部分，一部分是其与谭启活签订了租赁合同的厂房的补偿，经评估，机器设备搬迁费为97850元，另一部分是其未与谭启活签订合同，但据双方陈述，原由谢益群的亲戚向谭启活承租，后来由谢益群接手经营，其亲戚已退出，故根据双方陈述，同意由谢益群领取该部分厂房的搬迁补偿费20750元（因该部分是双方陈述，具体情况征地拆迁办公室未予调查）。上述两部分厂房的搬迁费共计118600元。关于停产停业损失补偿，依据相关的规定，有租赁合同的厂房面积才给予停产停业损失补偿，未签订租赁合同的厂房面积（即谢益群接手其亲戚的300平方米）不予停产停业损失补偿。经确认，谢益群与谭启活签订了租赁合同的厂房面积约700平方米，按每月每平方米补偿14元，补偿3个月，故谢益群应得的停产停业损失补偿金额为29400元。因双方陈述谢益群尚欠谭启活租金和水电费等，故最终发放给谢益群的补偿金额是由双方确认扣除确定的，征地拆迁办公室未参与。经双方确认，谢益群应得的补偿款为90924元，根据留档的《补偿款分配情况说明》显示，谢益群已实际确认该金额并签字领取了所有补偿款。该《补偿款分配情况说明》是由征地拆迁办公室制作，谢益群和谭启活在村委协商后签订的，90924元是经扣除拖欠的租金和水电费等费用后，谢益群和谭启活确认的最终所得金额。为避免纠纷，征地拆迁办公室表示在制作上述《补偿款分配情况说明》时特别备注“应得补偿款为经协商后，各租户的搬迁补偿款扣除应缴付租金、水电、卫生费等各项费用后所得款项。”谢益群表示其曾于2014年6月口头向谭启活提出解除合同，之后又多次提出解除合同，但谭启活均以各种借口推诿不解除，因谭启活怠于解除合同导致其损失，包括：订单损失60138.4元、招工及工资损失215558元、贷款损失127600元、品牌损失100000元、停电导致的顾客损失100000元、店铺损失20000元，企业倒闭注销费用2000元，共计625296元。谭启活对此不予确认，认为从未收到谢益群单方解除合同的要求。另查，涉案租赁物土地属于广州市花都区花城街石岗村的集体土地，谭启活表示涉案租赁物未办理房产证或取得建设工程规划许可证，谢益群表示对该情况不清楚。一审诉讼中，经一审法院依法释明，若双方签订的三份《租赁合同》为无效合同，谢益群是否变更诉讼请求，谢益群表示无需变更诉讼请求。一审法院认为，因涉案的租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，谢益群与谭启活签订的三份《租赁合同》均为无效合同。但因谢益群自述实际占用租赁物至2015年5月才搬走，亦无证据显示该期间谢益群无法正常使用租赁物，故其应参照租金标准向谭启活支付该期间的场地占有使用费，其要求谭启活返还2013年7月-2014年11月的租金理据不足，一审法院不予支持。对于谢益群主张的搬迁费及停产停业损失补偿费，首先，依据谭启活提交的《补偿款分配情况说明》以及一审法院向征地拆迁办公室调查的情况，谢益群已领取的补偿款90924元是经谢益群与谭启活协商，在谢益群应得补偿款中扣除谢益群应向谭启活缴付的租金、水电、卫生费等各项费用后的所得款项，对此谢益群签字确认并实际领取了该款项，故应视为双方已就扣减费用达成一致并履行完毕，现谢益群又以其领取的仅是部分款项为由提出该项诉请理据不足；其次，谢益群实际占有使用租赁物至2015年5月，其亦应向谭启活支付该期间的占有使用费和水电费等，谭启活主张扣减费用合理合法，且与《补偿款分配情况说明》以及征地拆迁办公室的陈述互相印证，故一审法院予以采信，谢益群认为其不应支付该期间的租金和水电费缺乏理据。综上，谢益群要求谭启活向其返还搬迁费及停产停业损失补偿费36326元依据不足，一审法院不予支持。对于谢益群主张返还的保证金，双方之间的《租赁合同》无效，谭启活应将保证金返还给谢益群。依据谭启活和征地拆迁办公室的计算，谢益群应得的搬迁费为118600元，停产停业损失补偿为29400元。谭启活另将其应返还的保证金16000元计入其应向谢益群支付的款项中，共计118600元+29400元+16000元=164000元，再从中扣减谢益群欠付的租金、水电等费用，最终得出谢益群应得的款项90924元。故谢益群领取的补偿款90924元中已实际包含了谭启活向其返还的保证金16000元，其再次主张返还属于重复计算，一审法院不予支持。对于谢益群主张的因谭启活怠于解除合同对其造成的损失，因谢益群无提交证据证明其在合同履行过程中，曾向谭启活提出解除合同的事实，谢益群亦无提交相关证据证明损失的存在以及损失的金额，故对其该项诉请，一审法院不予支持。对于谢益群主张的因谭启活不履行三份租赁合同的违约金，无事实和合同依据，本院不予支持。对于谢益群主张的因谭启活不履行租赁合同、非法停电造成其订单损失和银行入账损失，依据谢益群提交的证据以及本院向花都供电局调查的情况，不足以证明谭启活对租赁场地擅自断电的事实，谢益群亦无提交证据证明其实际损失的存在以及损失与断电之间存在因果关系，其要求谭启活赔偿其订单和经营损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回原告谢益群的全部诉讼请求。案件受理费11850元（申请缓交），由原告谢益群负担。经庭询调查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审诉讼期间，谢益群向本庭递交了以下证据：证据一、企业组陈姓办事员参与分割谢益群搬迁补偿款凭证，拟证明陈姓办事员把谢益群应得的补偿款补给了谭启活；证据二、谭启活对谢益群的厂房实施断电的凭证和监控照片两页，拟证明谭启活在2015年3月10日把厂房的电断了；证据三、2017年2月13日丘某生、丘某铭签名出具的证明，拟证明丘某生、丘某铭的厂与谢益群无关，是他们自己与谭启活签订的合同，同时证明谭启活将谢益群厂房的电断了；证据四、丘某生签名的证明一份及谢益群解除租赁合同申请书，拟证明2014年6月2日谢益群已经提出了解除合同，但谭启活不同意到拆迁办签名，导致谢益群无法搬迁；证据五、丘某生、丘某铭评估结果汇总表、租赁合同及收据，拟证明丘某生、丘某铭与谢益群的厂没有关系，这些证据都是丘某生、丘某铭的补偿依据。证据六、谢益群的信访材料，拟证明信访材料登记的时间与谢益群要求搬迁解除合同的时间是一致的，谢益群要求解除合同但谭启活不同意，谢益群才进行信访的，且在电话回复中花都区信访专员称是谭启活不肯签字，导致谢益群的厂房无法搬迁；证据七、谢益群与谭启活所签订的广州市租赁合同（备案合同）；证据八、石楼村委会的证明，证据七、八共同证明双方的租赁是属实的，双方的租赁合同是有效合同。二审庭询中，谢益群向本院申请丘某生、丘某铭出庭作证。本院依法传唤丘某生、丘某铭到庭进行询问后，谢益群、谭启活对两人询问笔录各自发表了意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对谢益群的上诉请求与谭启活的答辩意见，分析如下：因涉案租赁物未办理合法的规划、报建手续，一审法院认定谢益群与谭启活签订的三份《租赁合同》均为无效合同正确。合同无效，谢益群主张因谭启活不履行三份租赁合同应支付给其违约金90800元于法无据，本院不予支持。根据一审法院查明的事实，谢益群2013年9月5日签订第三份租赁合同前，其已于2012年租赁涉案场地，续签合同后一直使用涉案租赁物至2015年5月才搬离，而根据谭启活陈述，涉案租赁物的拆迁补偿协议至2015年3月才签订，故，在此期间，拆迁问题并未实际影响谢益群使用涉案租赁物，至于谢益群主张谭启活断电行为影响其经营，但其提交的证据不足以证明断电是谭启活本人擅自所为，本院不予采信。为此，本案在无充分证据显示谢益群无法正常使用租赁物的情况下，谢益群应参照租金标准向谭启活支付场地占有使用费，其要求谭启活返还2013年7月-2014年11月的租金共计147050元理据不足，一审法院不予支持并无不妥。谢益群另主张的因谭启活不履行租赁合同、非法停电造成其订单损失120276.8元和银行入账损失1467547元，如上所述，谢益群提交证据不足以证明谭启活对租赁场地擅自断电的事实，谢益群亦无提交证据证明其实际损失的存在以及损失与断电之间存在因果关系，其要求谭启活赔偿其订单和经营损失缺乏依据，一审法院不予支持亦无不妥。因本案谢益群未提交证据证明其在合同履行过程中，曾向谭启活提出解除合同的事实，亦无提交相关证据证明损失的存在以及损失的金额，对谢益群另主张谭启活支付因其怠于解除合同并非法断电导致谢益群的损失总计625296元，本院不予支持。因涉案合同无效，谭启活应返还谢益群交付的租赁保证金16000元。本案谭启活主张谢益群领取的补偿款90924元中包括了16000元的租赁保证金。根据一审法院向石岗村村委中轴线拆迁办公室了解的情况，该办公室经办人员计算最终得出谢益群应得的款项90924元与谭启活主张相互印证，本院予以采信。据此，谢益群领取的补偿款90924元中已实际包含了谭启活向其返还的保证金16000元，其再次主张返还属于重复计算，一审法院不予支持并无不当。从一审法院查明的事实可知，谢益群已领取补偿款90924元是经谢益群与谭启活协商，在谢益群应得补偿款中扣除谢益群应向谭启活缴付的租金、水电、卫生费等各项费用后的所得的款项，对此谢益群已签字确认并实际领取了该款项，故应视为双方已就扣减费用达成一致并履行完毕，现谢益群又以其领取的仅是部分款项为由提出该项诉请理据不足。如上所述，谢益群实际占有使用租赁物至2015年5月，其应向谭启活支付该期间的占有使用费和水电费等，谢益群认为其不应支付该期间的租金和水电费缺乏理据。谭启活主张扣减此期间的费用合理合法，且其计算结果与一审谭启活提交的《补偿款分配情况说明》以及一审法院向征地拆迁办公室调查的情况互相印证，故一审法院予以采信并无不当。据此，谢益群要求谭启活向其返还搬迁费及停产停业损失补偿费36326元缺乏依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。至于二审期间，谢益群向本院申请丘某生、丘某铭两人出庭作证，两人经本院依法传唤已到庭陈述其所知事实，但其中，丘某铭与谢益群存在亲戚关系，本院不予采信，而丘某生陈述则无法证实本案谢益群所持主张，本院不予采纳。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谢益群上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11850元，由谢益群负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年五月二十四日书记员  杨仁义王心怡