重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终3094号上诉人（原审被告）:王怀群，女,1981年8月14日出生，汉族，个体经营者，住重庆市綦江区，委托诉讼代理人：郭政，重庆鉴韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪，重庆鉴韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:冉敏，女,1970年11月29日出生，汉族，个体经营者，住重庆市渝北区，上诉人王怀群因与被上诉人冉敏房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开对本案进行了询问。王怀群的委托诉讼代理人郭政、刘琪及冉敏到庭参加了询问。本案现已审理终结。王怀群上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回冉敏的所有诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由冉敏承担。主要事实和理由：一、2015年9月双方签订的租赁合同已经于2016年3月1日解除，其权利义务终止。冉敏提交的2016年3月双方签订的租赁合同，因系复印件，且王怀群对该合同的真实性不认可，一审法院不应当采信该合同。二、王怀群不应当承担违约金，因双方未签订书面合同，王怀群可以随时解除合同，不应当再支付租金。王怀群实际搬离房屋的日期2016年9月21日为双方解除合同的时间，王怀群不应当支付该日期之后的租金。三、双方没有约定违约金，判决王怀群支付20000元违约金没有合同依据和法律依据。一审判决的违约金明显过高，应予降低。冉敏辩称：请求维持一审判决。冉敏向一审法院起诉请求：1、请求判令王怀群向冉敏支付2016年9月20日至2016年12月12日期间的租金27333元；2、判令王怀群支付冉敏在租赁期间向物管公司代缴的物管费、水电费等合计1838元；3、判令王怀群支付违约金20000元；4、本案诉讼费由王怀群承担。事实和理由：冉敏与王怀群于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定冉敏将重庆市沙坪坝区小龙坎××（××、××）房屋出租给王怀群使用，租赁期限为2015年9月21日至2018年9月20日，月租金为11300元/月，租金按季度提前15日交纳。2016年3月1日，双方签订第二份《房屋租赁合同》将租金调整为10000元/月，租赁期限调整为2016年3月21日至2018年9月20日，其余条款不变。王怀群没有按照合同约定于2016年9月20日提前15日交纳2016年9月20日至12月20日的季度租金。2016年10月31日，冉敏接到物管公司通知，得知王怀群在未与冉敏任何沟通的前提下单方面要求与物管办理交接。在物管公司表示无权办理交接后才联系冉敏告知退租意愿。王怀群不按照合同约定时间交付租金、违反合同约定提前退租，并且未提前告知冉敏，损害了冉敏的合法权益。截止2016年12月12日，王怀群拖欠租金27333元，根据《房屋租赁合同》第八条第4款的约定，违约方应向守约方支付月租金两倍金额即20000元作为违约金。一审法院认定事实：冉敏为重庆市沙坪坝区小龙坎新街75-8-4-H4号（104房地证2008号字第509609号）、重庆市沙坪坝区小龙坎新街75-8-4-H5号（104房地证2008号字第509598号）房屋的所有权人，房屋用途为商业用房。冉敏、王怀群双方于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租金标准为一万一千元每月；租赁期限为2015年9月1日至2018年9月20日；支付方式为按季提前15日支付；王怀群使用房屋期间的物管费、水电费、空调费等其他自行负担的费用由王怀群交纳；未按期交纳房租的支付月租金5%的违约金；并约定冉敏、王怀群任何一方违反合同约定，违约方向守约方支付月租金2倍金额作为违约金。冉敏、王怀群双方于2016年3月1日再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租金标准为一万元每月；租赁期限为2016年3月21日至2018年9月20日；支付方式为按季提前15日支付；王怀群使用房屋期间的物管费、水电费、空调费等其他自行负担的费用由王怀群交纳；未按期交纳房租的支付月租金5%的违约金；并约定冉敏、王怀群任何一方违反合同约定，违约方向守约方支付月租金2倍金额作为违约金。该合同第八条第一款第一项“提前收回”四字被两条横线划掉，其右上角有约1.5厘米长的涂画和“房屋已于2016.3.1交付”字迹及捺印。重庆市兴业物业管理有限公司于2016年12月13日出具的《情况说明》载明：本公司管理的位于沙坪坝区小龙坎××（××、××）房屋，因原承租人王怀群在合同期界满前要求提前退租，并要求与本公司办理交接，本公司告知其无权与其交接后，王怀群仍清场离开。该房屋业主冉敏为避免损失继续扩大，于2016年12月12日接收该房屋。另审理查明，冉敏交纳收款日期为2016年11月10日、2016年12月10日的垃圾处置费32元；2016年11月26日-12月12日的水电费102.40元；2016年10月26日-11月25日的水电费124元；2016年9月26日至10月25日期间的水电费454.9元；2016年12月的物管费562.3元；开票日期为2016年11月2日的物管费562.40元，合计1838元。王怀群为证明冉敏移交的房屋不具有出租资格，申请调取重庆市消防总队沙坪坝支队编号为C845的消防整改通知书，该院依申请调取到编号为（2016）第C845号消防监督检查记录和沙公消限字（2016）第0649号责令限期改正通知书。（2016）第C845号消防监督检查记录载明：我支队对张先生举报投诉的沙坪坝小龙坎新街75号8-4-H4消防设施不合格的情况进行了消防监督检查，发现该商铺设置在防火卷帘内。沙公消限字（2016）第0649号责令限期改正通知书载明：我支队于2016年12月27日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第11项消防安全违法行为，即其他消防安全违法行为和火灾隐患：商铺设置在防火卷帘门内，并责令于2017年3月27日前改正。一审法院认为，冉敏是涉案商铺的所有权人，涉案商铺的用途为商业用房，冉敏可将涉案商铺对外出租。冉敏、王怀群双方于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，于2016年3月1日再次签订的《房屋租赁合同》，对起租时间和租金标准进行了变更。两份《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，均没有违返法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。王怀群认为2016年3月1日签订《房屋租赁合同》第八条第一款第一项有篡改，据此认为该合同不真实。但王怀群并不否认签订二份合同的事实，未对合同的其他内容、王怀群签名、王怀群捺印提出异议，且并未提出区别于冉敏提交合同的文本。该院对王怀群该项抗辩不予支持。《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王怀群在合同期满前单方搬离的行为属根本性违约，应当承担违约责任。根据合同约定，应支付月租金两倍的违约金。冉敏要求王怀群承担20000元的违约金，符合合同约定，该院予以支持。王怀群抗辩冉敏、王怀群系协议解除合同，该陈述与物管公司的证明相矛盾，冉敏在庭审中也否认双方协议解除合同，王怀群也未提交书面解除协议或其他有力证据，故该院对王怀群关于协议解除合同的抗辩不予支持。王怀群抗辩冉敏损失不足20000元，并主张冉敏已将涉案商铺另行转租第三人，为此提交照片三张，但王怀群提交的照片不能显示形成地点和形成时间。该院对王怀群的此项抗辩不予支持。王怀群还抗辩冉敏没有向王怀群提供安全可供使用的租赁物，属于先违约方。该院调取的编号为（2016）第C845号消防监督检查记录和沙公消限字（2016）第0649号责令限期改正通知书显示涉案商铺沙坪坝小龙坎新街75号8-4-H4商铺设置在防火卷帘门内，存在消防隐患并被责令整改，具体措施为2017年3月27日前完成整改。但并未影响王怀群使用租赁的涉案商铺。该院对王怀群的此项抗辩亦不予支持。根据合同约定，承租期内的物管费、水电费等相关费用由王怀群承担。冉敏、王怀群于2016年12月13日解除合同，故2016年12月13日前的相关费用应由王怀群承担，合同解除后的相关费用由冉敏自行承担。冉敏诉请1838元中的1259.7元为合同解除日前的费用，应由王怀群承担。“收款事由为2016年12月份的物管费562.30元”及“收款日期为2016年12月10日的代收垃圾处置费16元”属于12月份整月的费用，应由王怀群部分承担，合同解除日后的费用应冉敏自行承担，冉敏自行承担的数额为(562.3元+18元)*19/31。综上，王怀群应支付冉敏代交的相关费用的数额为1566.15元=1259.7元+[(562.3元+18元)*12/31]。故该院对冉敏的该项诉讼请求予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王怀群于本判决发生法律效力之日起三日内支付冉敏房屋租金27333元。二、王怀群于本判决发生法律效力之日起三日内支付冉敏违约金20000元。三、王怀群于本判决发生法律效力之日起三日内支付冉敏代交的物管费、水电费、垃圾处置费合计1566.15元。四、驳回冉敏其他诉讼请求。一审案件受理费1030元，减半交纳515元，（冉敏已预交），由王怀群负担，此款限王怀群于本判决发生法律效力后三日内给付冉敏。二审中，当事人没有提交新的证据。二审中，王怀群陈述2016年3月1日双方没有签订租赁合同，冉敏提交的租赁合同系复印件，一审中王怀群对其真实性并未认可。冉敏在二审中表示，如果王怀群不认可2016年3月1日双方签订合同，则要求按照2015年9月所签合同主张权利。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，王怀群与冉敏在2015年9月份签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年9月1日至2018年9月20日，租金为每月11000元。该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行义务，享有权利。冉敏认为2016年3月双方签订第二份租赁合同，将租金调整为10000元每月，租期调整为2016年3月21日至2018年9月20日。因冉敏提交的系打印件，未举示原件，王怀群对该合同真实性不予认可，故不能认定双方在2016年3月重新签订租赁合同。王怀群认为双方2015年9月所签合同已经于2016年3月1日经双方同意解除，但并未举示证据予以证明，其主张不能成立。因该合同约定的租赁期间为2015年9月1日至2018年9月20日，且至2016年12月12日止，双方一直履行租赁合同，故应当认定双方履行的合同系2015年9月1日签订的租赁合同，应该根据该合同确定双方的权利义务。王怀群认为因双方未能签订书面合同，其可以随时解除合同，且不构成违约，其上诉请求缺乏事实和法律依据。双方在2015年签订的租赁合同约定月租金为每月11000元，并约定双方任何一方违反合同约定，违约方向守约方支付月租金2倍作为违约金。冉敏在主张王怀群欠付租金和违约金时，自愿按照每月10000元的标准进行计算，属对其权利的自由处分，应予尊重。王怀群在合同约定的租赁期限届满前单方终止合同，属根本违约，应当承担违约责任。因王怀群提前搬离租赁房屋，冉敏重新租赁需要一定时间，显然会造成租金损失，一审法院按照合同约定认定王怀群承担2个月的租金损失20000元，并不明显过高。王怀群认为违约金过高，但并未举示证据予以证明，其上诉主张不能成立。王怀群认为冉敏在2016年11月已将涉案房屋出租，但并未提供证据予以证实，本院难以认定。王怀群在上诉中对支付欠付租金27333元未提异议，应予确认。综上，王怀群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分错误，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由王怀群负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年五月九日书 记 员  唐 欢