苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初7633号原告苏州清华海盛物业服务有限公司,住所地苏州市南华公寓3幢101室。法定代表人祁文彬，该公司总经理。委托代理人邹利君，江苏寒山律师事务所律师。委托代理人沈文达，男，1948年11月18日生，汉族，住苏州市吴中区。被告苏州许四男物业管理有限公司,住所地苏州市姑苏区东大街268号。法定代表人吴蔚，该公司总经理。委托代理人朱文跃、吴建华，江苏简安律师事务所律师。第三人汪法江，男，1956年6月14日生，汉族，住滨海县，现住苏州市吴中区。原告苏州清华海盛物业服务有限公司（以下简称清华海盛物业公司）诉被告苏州许四男物业管理有限公司（以下简称许四男物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加汪法江为第三人参加诉讼。原告清华海盛物业公司的委托代理人邹利君，被告许四男物业公司的委托代理人朱文跃、吴建华，第三人汪法江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清华海盛物业公司诉称，原告受苏州市吴中区长桥西塘北巷××号业主委员会（以下简称西塘北巷××号业委会）的选聘，负责管理苏州市吴中区东吴北路西塘北巷××号小区的物业，合同期限自2015年11月1日起至2016年12月31日。西塘北巷××号小区业委会于2015年6月8日批准成立，于2015年7月7日就该小区近三年内存在严重的偷盗、安全、卫生、消防等问题发函至许四男物业公司要求整改，许四男物业公司于2015年7月15日作出书面回复，自愿退出该小区管理，并公告小区业主物业服务终止期为2015年10月31日。2015年11月9日，在长桥西塘社区居委会的见证下，原、被告双方签订移交协议，但两间汽车库（协议中称1.5间）仍被被告员工汪法江非法占用居住。就此，许四男物业公司承诺于2015年11月底移交，最迟不超过12月31日，然承诺失效。2016年2月，在西塘社区居委会的协调下，被告又向原告承诺于2月底移交，但又未移交。为了维护广大业主的正当权益，其要求被告立即移交两间汽车库并赔偿占用期间的使用费。为此，其诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告移交两间被非法侵占的位于1号楼北侧由东向西第15、16间汽车库；2、被告支付上述被侵占车库的房屋使用费（按每月1600元的使用费标准，自2015年11月1日起一直计算至侵占结束日止，现暂计至2016年9月底为17600元）。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求。被告许四男物业公司辩称，原告并非本案所涉物业的产权人，并不享有主张移交涉案物业的物上请求权。本案的案由为物业服务合同纠纷，而其与原告之间并不存在任何合同关系。其已于2015年11月16日移交了吴中区西塘北巷××号小区的所有物业，退出该小区的物业管理。原告所诉的车库占用人汪法江并非其员工，其对汪法江占用其车库的情况并不知情，同时其对该事项不享有管理权力亦不负担任何管理义务。涉案简易车库是违章建筑，任何单位均无权通过上述违章建筑获取非法利益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人汪法江称，2010年之前，其住在西塘北巷××号小区边上河道内的船上，后因环境整治需要，政府整治办要求河道内的所有船上人员上岸，政府将其所有船只进行处理后，由新景苑社区的书记和西塘北巷小区的物业公司卧龙物业公司将其安排在西塘北巷××号小区中卧龙公司建造的1幢北侧15、16间（协议所称1.5间）车库里，一直居住至今。其先是做了几年装修工，后卧龙物业公司就让其担任西塘北巷××号小区的门卫工作，并按每月2000元向其支付工资。2013年，许四男物业公司接管该小区的物业服务后，仍让其从事小区门卫工作并按每月2000元向其支付报酬直至2015年10月31日。其与许四男物业公司并未签劳动合同，做一个月拿一个月的报酬，许四男物业公司在2015年10月底撤场后，其就不再从事该小区的门卫工作了，现在从事收废纸工作。在其居住期间一直按每月200元支付房租，一开始支付给卧龙物业公司，后向许四男物业公司支付直至2015年10月31日。之后，其要将房租支付给原告，但原告说小区业委会不让收取，故其无法交纳费用。经审理查明，被告原负责西塘北巷××号小区的物业管理服务。2015年7月7日，西塘北巷××号业委会向许四男物业公司寄送了关于西塘北巷××号小区存在问题的材料，主要反映小区存在房屋外墙及楼梯走道墙皮脱落、下水道堵塞、路面坑洼不平、附属设施老化、偷盗情况严重等问题。其中还对小区1幢北侧的建筑作了特别说明，其称，小区1幢北侧原卧龙房地产公司建有16间违章建筑，原规划设计为公共绿地部分，归属问题分为两块，一部分归西塘社区（现在已同意归还小区业主），一部分由原告卧龙房产非法占有，是否移交贵物业公司请核实，现申请拆除改建为停车场，消除小区重大消防隐患。后，许四男物业公司于2015年7月15日向西塘北巷××号业委会作出书面回复，认为业主交纳的物业费有限，其在贴钱为该小区业主提供服务，至于西塘北巷××号业委会所述的需维修的问题，建议按顺序先动用维修基金进行维修。另，该小区由卧龙房产开发，卧龙房产从未将1幢北侧的16间房交给我们物业，至于来函中所提房屋是否为违章建筑其并不清楚。下一步，其会按照相关规定，进行退出小区的工作。后，西塘北巷××号业委会又对此进行函复，要求被告撤走公司所有人员，结清预收、代收的费用，移交座落在小区1号楼北面汽车库5间（自东向西第12至16序号），另外11间长桥已正式移交本业委会。2015年11月9日，许四男物业公司（甲方）与××号业委会（乙方）在苏州市吴中区长桥西塘北巷社区的见证下，达成物业管理工作移交协议，主要内容为：1、甲方向乙方移交了小区门卫室及相关物品。2、甲方在小区的物业管理费用收到10月31日止，甲方在小区的汽车停车位使用费收到10月份止。3、甲方管理期间所出租的4.5间简易车库，甲方租金收到2015年10月，并已向目前的租用人明确甲方自移交起不再管理该小区，11月份起租金交给乙方，今后租用事宜由租户与乙方自行商议。甲方承诺其中1.5间车库争取在11月底以前腾出交给乙方，最迟不超过12月31日。……8、本次移交后，西塘北巷××号小区将由乙方进行管理，甲方不再参与，双方无其它需再移交事宜。9、双方对以上协议内容无异议。10、长桥西塘北巷社区作为见证方参加了移交。2015年11月，西塘北巷××号业委会与原告签订苏州市物业服务合同，约定将西塘9号委托原告实行物业服务，委托服务期限自2015年11月1日起至2016年12月31日止。总建筑面积为1.84万平方米，其他：仓库用房16间。西塘北巷××号业委会又于2016年7月8日向原告出具委托书，表示许四男物业公司应该移交的两间库房，由该公司原门卫汪法江非法侵占已八个多月至今。经业委会于2016年6月24日全体表决一致决定：1、委托原告强制断电断水，消除乱拉电造成的安全隐患。2、被告应该移交的两间库房总面积为96.6平方米，委托原告按每月2000元向被告追索，若协商无果，建议诉至法院。原、被告双方一致确认，汪法江原是船民，2010年因环境整治工程需要上岸。后，经由涉案小区之前的物业公司卧龙物业公司和新景苑社区安排，住在涉案小区的1号楼北侧由东向西第15、16间（移交协议中的1.5间）车库中并担任涉案小区的门卫工作一直至今。卧龙物业公司于2013年退出小区的物业管理后，由被告接手涉案小区的物业管理工作。除了汪法江之外，被告的所有人员均于2015年10月31日全部撤离西塘北巷××号小区，被告在2015年11月16日向其移交了简单物品及一些基础资料，并将预收的物业费、车位费共计20396.5元交付给原告。原告表示，其于2015年11月1日对该小区进行物业管理服务，但汪法江并未向其支付过租金。另查明，被告负责对涉案小区进行物业管理后，即与汪法江就涉案两间车库达成租赁协议，被告（甲方）与汪法江（乙方）于2015年10月21日签订最后一期租赁合同，约定甲方同意将建筑面积为96.6平方米2间（协议所称1.5间）的房屋租赁给乙方使用，使用期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止。房屋租金为每年2400元。乙方在使用该房屋期间不得破坏房屋结构。等等。以上事实，由原告提供的租赁合同、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，原告称，卧龙物业公司于2013年撤离小区，退出对小区的管理。当时，涉案小区遗留1号楼北侧16间车库及36幢的仓库16间，卧龙物业公司离开时将仓库16间及北侧16间车库由东向西共计11间移交给了长桥，其余的5间车库（移交协议中的4.5间车库）就作为配套的物业管理用房移交给了许四男物业公司，故被告才得以管理并向汪法江出租。关于被告应移交涉案车库的问题，其称，汪法江是被告的职工，与被告有关联性。同时，被告作为西塘北巷××号小区的原物业管理公司，依法应将该小区的资产进行全部移交。被告在与××号业委会签订的移交协议中亦承诺，其中1.5间车库即汪法江占用车库的移交时间最迟不超过12月31日。此外，原告为证明2017年其仍然负责涉案小区的物业管理服务工作，提供由西塘北巷××号业委会于2017年元月3日盖章出具的业委会会议表决事项，其中载明2017年度物业管理服务工作由原告承担。经质证，被告称，对该份证据的真实性、关联性不认可。其称，其于2013年接手涉案小区的物业管理工作后，承继了卧龙物业公司之前的做法，继续与汪法江签订租赁合同，让汪法江担任涉案小区的门卫工作。涉案小区1号楼北侧由东向西最后的4.5间车库系由卧龙物业公司交由其管理，涉案车库也在其中，故其与汪法江签订了租赁合同,由汪法江向其支付房租。关于涉案车库移交问题，其称，其于2015年10月底离开涉案小区，并于2015年11月16日退还所有预收费用并将基础资料移交完毕。后，其对该4.5间车库不再进行管理，与汪法江亦再无任何关系，其对涉案车库并无管理权限，亦无管理义务。其与汪法江签订的租赁期限截至2015年3月，但西塘北巷××号业委会希望提前接收房屋，其当时同意协助业委会做汪法江的工作，希望汪法江腾出涉案房屋，但汪法江并未腾出，而其已于2015年11月向原告移交小区物业管理工作，并不负有腾退汪法江的义务。被告为证明其系从苏州市卧龙房地产有限公司处接手包含汪法江所占2间汽车库存在内的汽车库的管理权限，提供由王源根与苏州市吴中区龙西街道新景苑社区居民委员会于2009年11月16日签订的房屋移交清单复印件，主要内容为，座落在西塘北巷九号内原苏州市卧龙房地产有限公司（已注销）的仓库16间在本公司2007年注销前逐步清空，部分出租。另有汽车库15间，自行车库2间由本公司于2004年翻建。其中4间汽车库、2间自行车库作为小区配套房，已经交给物业公司管理使用，其余11间空关。以上二处共27间房屋，目前由公司注销后的房屋维修组管理，到今年年底维修组也因完成使命而撤销，因此，现将以上房屋移交给社区管理。王源根在移交方处签字，苏州市吴中区龙西街道新景苑社区居民委员会在接收方处盖章。经质证，原告称，该证据是复印件，其对真实性不予认可。本院认为，原告的诉讼请求为要求被告移交非法侵占的2间（协议中称1.5间）汽车库，故本案处理的并非物业服务合同关系而系侵权责任关系，本案的案由应为侵权责任纠纷。原告要求被告移交非法侵占的汽车库的理由是以下两点：1、汪法江是被告的职工，汪法江现仍住在涉案车库内，应视为被告没有移交该涉案车库。2、根据2015年11月9日的移交协议，被告承诺将涉案车库进行移交。这是被告的合同义务，也是被告作为原物业管理方的法律义务。首先，虽在被告对苏州市吴中区西塘北巷××号小区进行物业管理服务时，汪法江从事该小区的门卫工作并由被告向其支付工资。但根据被告及汪法江的陈述，汪法江在被告接手涉案小区物业管理前已经为卧龙物业公司担任小区的门卫工作，只是被告在接手该小区的物业管理工作后，并未重新雇佣人员，而是沿袭了卧龙物业公司的做法继续安排汪法江从事门卫工作，并向其支付工资。现被告离开该小区后，汪法江亦不再从事门卫工作，被告与汪法江亦确认双方并无任何法律关系。故不能仅凭汪法江担任过被告管理涉案小区时的门卫就认定目前被告与汪法江之间仍存在劳动关系。原、被告双方均确认，除汪法江之外，被告的所有人员均于2015年10月30日离开苏州市吴中区西塘北巷××号小区。现原告不能提供证据证明汪法江目前仍是被告的员工，应认定被告已经于2015年10月30撤离了该小区。故原告以被告员工汪法江仍居住在涉案车库（协议所称1.5间车库）而认为被告侵占涉案车库的陈述，本院不予采纳。其次，虽被告与××号业委会于2015年11月9日签订协议，并承诺案涉1.5间车库争取在11月底以前腾出交给西塘北巷××号业委会，但并不必然导致被告负有腾退汪法江的法律义务。根据原、被告及第三人汪法江的陈述，被告在接手涉案小区的物业管理之前，汪法江就因环境整治上岸而后被安排在涉案小区车库内。被告对涉案小区进行物业管理并接管5间汽车库后，沿袭了之前物业公司的做法，向汪法江出租涉案车库，并由汪法江担任涉案小区的门卫工作。据此，汪法江并非由被告安排入住至该小区涉案车库，被告系因对涉案小区进行物业管理服务而从之前的物业公司处接管5间汽车库，并对涉案车库享有相应管理权限，其撤离小区后即已丧失了对涉案车库的管理权限，故被告撤离后，其与汪法江之间已无房屋租赁关系，亦不享有要求汪法江腾退的权利，据此亦无将汪法江从涉案车库腾退之义务。综上，原告主张被告移交1号楼北侧由东向西第15、16间（协议所称1.5间）汽车库的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州清华海盛物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费收取人民币80元，由原告苏州清华海盛物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  江 伟代理审判员  吴宁剑人民陪审员  袁雪梅二〇一七年五月二十三日书 记 员  于 悦