广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1250号上诉人（原审被告）：阳春市畅达房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城畅达新城第13栋。法定代表人：谢汝文，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧敏，广东源满律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄冠雄，男，1993年7月26日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人阳春市畅达房地产有限公司（以下简称畅达房地产公司）因与被上诉人黄冠雄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2017）粤1781民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。畅达房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回黄冠雄的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由黄冠雄负担。事实与理由：一、畅达房地产公司于2015年10月已开始电话通知涉案楼盘X幢2单元的业主办理房屋交付手续，大部分业主从2015年10月底开始相继办理了收房手续。由于收房后，业主即需要缴纳物业费，黄冠雄因其个人原因，不顾畅达房地产公司的电话通知，故意拖延办理房屋交接手续。畅达房地产公司后来被迫通过邮寄挂号信的方式通知黄冠雄收房。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款规定，黄冠雄无正当理由拒绝收房，应视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付，畅达房地产公司不应承担逾期交房责任。二、涉案商品房未能如约交付及取得权属证书不是畅达房地产公司的原因造成，畅达房地产公司不应承担违约责任。（一）是黄冠雄自身原因导致涉案商品房逾期办理权属证书，与畅达房地产公司无关。畅达房地产公司已在合同约定的期限内提交应由畅达房地产公司提交的材料给产权登记机关备案，完成了协助义务。（二）2016年政府机构改革，调整部门职能，设立不动产登记局（中心），造成产权登记工作受到影响，部分业主未能及时办理不动产权证。三、一审法院认定的违约金过高，应予以调整。诉讼过程中，畅达房地产公司明确提出，如果法院最终认定畅达房地产公司承担违约责任，由于合同约定的违约金明显过高，而且没有造成黄冠雄实际损失，应对违约金进行适当调整。综上所述，请求二审法院支持畅达房地产公司的上诉请求。黄冠雄答辩称：一、畅达房地产公司上诉主张在约定时间内通知黄冠雄收房的理由不成立。（一）涉案商品房的《商品房权属登记证书》载明涉案楼盘的竣工时间为2016年1月27日，在约定的交房日期前涉案楼盘仍在施工，因此不存在交房给黄冠雄的基础条件。（二）合同第十一条已明确约定以书面通知方式通知交房，畅达房地产公司主张以电话通知的方式通知黄冠雄收房不符合约定，畅达房地产亦未能提供曾电话通知的黄冠雄收房的证据予以证明。事实上畅达房地产公司不但没有以电话方式通知黄冠雄收房，相反，黄冠雄多次催问畅达房地产公司何时能交付房屋，畅达房地产公司却一直搪塞黄冠雄。（三）畅达房地产公司与黄冠雄就涉案商品房的实际交付日期是2016年1月31日，此前黄冠雄需要租房屋居住，若在2015年10月30日前畅达房地产公司通知收房，黄冠雄必然收房，不存在黄冠雄故意拖延收房的可能性。（四）同一幢楼同一单元的其它住户已在约定的日期前收房不属实。二、畅达房地产公司一再拖延办理初始登记和转移登记是致使涉案商品房逾期办理权属证书的唯一原因。（一）合同约定办证的责任主体是畅达房地产公司而非黄冠雄。涉案商品房于2016年1月31日完成了交付手续，依据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，畅达房地产公司应当在2016年3月31日前将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并在2016年4月30日前将房屋权属证书交给黄冠雄。（二）《商品房权属登记证明书》载明涉案楼盘权属初始登记至畅达房地产公司名下的时间为2016年10月31日，阳春市国土资源局对一审法院的复函亦载明双方于2017年4月7日才向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续，畅达房地产公司的上述行为已违反合同约定。（三）阳春市不动产登记中心在收到提交的材料后于2017年5月8日颁发了权利人为黄冠雄的《不动产权证书》，说明不动产登记部门的工作效率并未因机构改革、职能调整而受影响，证实了畅达房地产公司主张的因政府机构改革，部门职能调整而影响了办证时间理由不成立。综上所述，畅达房地产公司对逾期办证负有全部过错。三、一审判决适用法律正确，对违约金的处理符合双方合同约定，畅达房地产公司认为一审判决认定的违约金偏高没有理据。综上所述，请求二审法院驳回畅达房地产公司的上诉，维持一审判决。黄冠雄向一审法院起诉请求：一、畅达房地产公司支付逾期交付商品房的违约金24713.16元（该违约金以531466元为基数，按照日万分之五的标准，从2015年10月31日起计算至2016年1月31日止）给黄冠雄；二、畅达房地产公司支付逾期办理商品房权属证书的违约金26573.3元给黄冠雄；三、本案的案件受理费由畅达房地产公司负担。一审法院认定事实：畅达房地产公司是于2004年1月5日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围是房地产开发、销售；物业管理；房屋租赁。位于XX市XX街道XX大道XX岭地段A区AX-1地块畅达新城二期的商品房是由畅达房地产公司开发建设。2015年1月13日，畅达房地产公司作为出卖人与黄冠雄作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015010679），主要约定畅达房地产公司将其开发的位于XX市XX街道XX大道XX岭地段A区AX-1地块畅达新城二期第X幢2单元XX1房（建筑面积138.64平方米，套内面积119.7平方米）以531466元的总价款预售给黄冠雄；付款方式及期限为其他方式，首期款已付161466元，余下370000元办理银行按揭支付等内容条款。双方在《商品房买卖合同》中的第八条约定“交付期限。出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家行政主管部门原因造成延期交楼的；3、其它非出卖人所造成的原因。”在第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”在第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”黄冠雄在与畅达房地产公司签订上述合同前后，分5次（笔）支付购房款共531466元（其中在认酬日支付诚意金10000元、在2014年12月20日支付40000元、在2014年12月23日支付111466元、在2015年4月20日通过办理按揭贷款方式支付340000元、在2015年5月29日支付30000元）给畅达房地产公司。2015年1月19日，黄冠雄与畅达房地产公司共同向阳春市住房和城乡规划建设局房地产交易所提交相关材料并申请办理案涉商品房的预告登记。2015年2月2日，阳春市住房和城乡规划建设局房地产交易所发出权利人为黄冠雄的预购商品房预告登记证明。2016年1月31日，畅达房地产公司将案涉商品房交付给黄冠雄使用。2016年10月31日，案涉商品房的权属初始登记在畅达房地产公司名下，并由阳春市国土资源局颁发《商品房权属登记证明书》[证明书号：粤（2016）XX市商房证字第00XXXX1号]。2017年4月7日，黄冠雄与畅达房地产公司共同向阳春市不动产登记中心提交案涉商品房的相关材料并申请办理不动产登记。2017年5月3日，阳春市国土资源局将案涉商品房的权属转移登记至黄冠雄名下，并于2017年5月8日发出权利人为黄冠雄的《不动产权证》[粤（2017）XX市不动权第00XXXX5号]。2017年9月22日，黄冠雄提起本案诉讼。一审法院认为：本案是黄冠雄与畅达房地产公司在履行《商品房买卖合同》过错中发生的纠纷，为商品房预售合同纠纷。黄冠雄与畅达房地产公司于2015年1月13日签订《商品房买卖合同》，主要约定畅达房地产公司将其开发的案涉商品房以531466元的总价款预售给黄冠雄。该《商品房买卖合同》是黄冠雄与畅达房地产公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，一审法院依法认定黄冠雄与畅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》成立有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方当事人争议的焦点是：一、畅达房地产公司是否存在逾期交付商品房的违约行为和是否应支付逾期交付商品房的违约金给黄冠雄；二、畅达房地产公司是否存在逾期办理商品房权属证书的违约行为和是否应支付逾期办理商品房权属证书的违约金给黄冠雄。关于畅达房地产公司是否存在逾期交付商品房的违约行为和是否应支付逾期交付商品房的违约金给黄冠雄的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，黄冠雄与畅达房地产公司签订《商品房买卖合同》前后，已按合同约定的付款方式支付了案涉商品房的全部购房款531466元给畅达房地产公司。畅达房地产公司亦应按《商品房买卖合同》中第八条的约定在2015年10月30日前将经验收合格的案涉商品房交付给黄冠雄使用。但畅达房地产公司在2016年1月31日才将案涉商品房交付给黄冠雄使用，已经逾期了93天（从2015年10月31日起计算至2016年1月31日止），其逾期交付案涉商品房的行为已构成违约。按照双方在《商品房买卖合同》第九条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，畅达房地产公司逾期交付案涉商品房，应按《商品房买卖合同》第九条中约定的计算方法计算支付违约金24713.16元（531466元×0.05%∕天×93天）给黄冠雄。黄冠雄请求判令畅达房地产公司支付逾期交付商品房的违约金24713.16元，理据充分，一审法院依法予以支持。畅达房地产公司主张和抗辩认为迟延交付案涉商品房的原因不在于畅达房地产公司，且畅达房地产公司不存在违反合同约定的情形。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，畅达房地产公司应对其主张和抗辩的事实提供证据加以证明，但畅达房地产公司提交的证据不足以证明其主张和抗辩的事实，应承担举证不能的不利后果。故畅达房地产公司关于迟延交付案涉商品房的原因不在于其且不构成违约的主张和抗辩，理据不足，一审法院依法不予采纳。关于畅达房地产公司是否存在逾期办理商品房权属证的违约行为和是否应支付逾期办理商品房权属证书的违约金给黄冠雄的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，按照黄冠雄与畅达房地产公司在《商品房买卖合同》中第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”的约定，畅达房地产公司在2016年1月31日将案涉商品房交付给黄冠雄使用后，应当在案涉商品房交付使用后的60日内即2016年3月31日前将办理案涉商品房权属登记的资料提交给产权登记机关备案，但其在2017年4月7日才向阳春市不动产登记中心提交齐全的不动产登记材料并申请办理案涉商品房权属的转移登记，致使产权登记机关于2017年5月3日才将案涉商品房的权属转移登记至黄冠雄名下和于2017年5月8日才发出权利人为黄冠雄的《不动产权证》。畅达房地产公司逾期将办理案涉商品房权属转移登记的材料提交给产权登记机关并导致案涉商品房的权属逾期转移登记至黄冠雄名下，对此畅达房地产公司负有全部过错，且其行为已经构成违约。按照双方在《商品房买卖合同》中第十五条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定,畅达房地产公司逾期向产权登记机关提交案涉商品房权属转移登记的相关材料并导致案涉商品房的权属逾期转移登记至黄冠雄名下，应支付逾期办理案涉商品房权属证书的违约金26573.3元（531466元×5%）给黄冠雄。黄冠雄请求判令畅达房地产公司支付逾期办理案涉商品房产权证的违约金26573.3元，理据充分，一审法院依法予以支持。畅达房地产公司抗辩认为双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付案涉商品房和逾期办理权属证书的违约金过高，主张和请求一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对该违约金进行调整予以适当减少。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，如前所述，畅达房地产公司逾期交付案涉商品房和逾期办理权属证书的行为均已构成违约。同时，双方在《商品房买卖合同》的第九条和第十五条中均明确约定了逾期交付案涉商品房和逾期办理权属证书的违约金的计算方法。此外，畅达房地产公司没有提供证据证明双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金存在超过且属于过分高于因其逾期交付案涉商品房和逾期办理权属证书所造成损失的百分之三十的情形。综上，畅达房地产公司抗辩认为双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付案涉商品房和逾期办理权属证书的违约金过高，主张和请求一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金进行调整予以适当减少，理据不足，一审法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下：一、畅达房地产公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期交付商品房的违约金24713.16元给黄冠雄；二、畅达房地产公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期办理商品房权属证书的违约金26573.3元给黄冠雄。一审案件受理费1082元，由畅达房地产公司负担。二审中，畅达房地产公司提交涉案楼盘的《建筑工程竣工验收报告》，拟证明涉案商品房在2015年9月30日之前已经通过验收，可以交付使用。黄冠雄质证认为畅达房地产公司一审提交的《建筑工程竣工验收报告》是没有验收日期的，现该份报告注明了日期，该日期是事后补签或伪造的，不具有合法性、真实性。畅达房地产公司主张其已在2016年1月将办理涉案商品房权属初始登记的资料提交不动产权登记中心，由于不动产权登记中心的职能调整致使涉案楼盘的初始登记在2016年10月31日才完成，导致逾期办理涉案商品房不动产登记，不应承担违约责任，并申请二审法院对涉案商品房提交初始登记资料的时间进行调查。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，本案一审期间，一审法院曾向阳春市国土资源局去函调查畅达房地产公司为涉案商品房提交资料办理权属转移登记的时间，阳春市国土资源局复函载明畅达房地产公司与黄冠雄于2017年4月7日向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续，阳春市不动产登记中心于2017年5月8日发出了权利人为黄冠雄的不动产权证。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。黄冠雄与畅达房地产公司就涉案商品房在2015年1月13日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应予以确认。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、畅达房地产公司是否存在逾期交房的违约行为，违约金数额应否调整；二、畅达房地产公司是否存在逾期办证的违约行为。关于焦点一，本案中，黄冠雄已依约向畅达房地产公司履行了付款义务，但畅达房地产公司在收款后却未能按合同约定在2015年10月30日前将经验收合格的涉案商品房交付黄冠雄使用，畅达房地产公司的行为已构成违约。畅达房地产公司主张其已电话通知黄冠雄收房，是黄冠雄故意拖延收房导致双方未能在约定的日期前办理涉案商品房交付手续，未能提供证据证实，黄冠雄亦否认收到畅达房地产公司的电话通知。而根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。畅达房地产公司主张的通知方式不符合合同约定，故畅达房地产公司的上述主张理据不足，本院不予采信。黄冠雄主张畅达房地产公司逾期交房违约，理据充分，本院予以支持。至于违约金的计算问题，畅达房地产公司主张按照合同约定的方式计算违约金明显过高而请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，黄冠雄未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，黄冠雄的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，畅达房地产公司每日应向黄冠雄支付的逾期交房违约金为265.74元（531466元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为7992.20元（265.74元×30天），已明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定将逾期交房的违约金调整为按每日万分之二点五计算，即每月的违约金为3986.00元（531466元×0.00025×30）。按照调整后的计算标准，畅达房地产公司逾期交房93天，畅达房地产公司应支付给黄冠雄的逾期交房违约金为12356.59元（531466元×0.00025×93天）。关于焦点二，按照合同约定，畅达房地产公司应在涉案商品房交付给黄冠雄后的60日内即2016年3月31日前将办理权属登记需由畅达房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，但其在2017年4月7日才将相关资料提交产权登记机关申请办理不动产登记，畅达房地产公司的上述行为已违反了合同约定，依法应当承担逾期办证的违约责任。对于畅达房地产公司请求二审法院对涉案商品房提交初始登记资料时间进行调查的申请，由于一审法院已去函阳春市国土资源局，阳春市国土资源局复函明确载明畅达房地产公司于2017年4月7日向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续，故对畅达房地产公司的调查申请，本院不予准许。一审法院根据合同约定的方法计算畅达房地产公司应支付的逾期办证违约金为26573.3元（531466元×0.05）恰当，应予维持。畅达房地产公司主张逾期办证的违约金过高应予调整，未能提交证据证实，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对逾期交房违约金处理欠妥，本院予以纠正。畅达房地产公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳春市人民法院（2017）粤1781民初2245号民事判决第二项；二、变更广东省阳春市人民法院（2017）粤1781民初2245号民事判决第一项为：阳春市畅达房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金12356.59元给黄冠雄；三、驳回黄冠雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1082元，由黄冠雄负但260元，阳春市畅达房地产有限公司负担822元；二审案件受理费1082元，由阳春市畅达房地产有限公司负担822元，黄冠雄负担260元。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  何桂霞审 判 员  施震宇二〇一八年十二月十七日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰詹礼迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；