江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初9036号原告（反诉被告）：李艳，女，1969年7月16日生,汉族，住南京市浦口区。委托代理人：曹勇勇，江苏江北律师事务所律师。委托代理人：花成玲，江苏江北律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：鲍晓明，女，1953年11月19日生，汉族，住上海市宝山区。被告（反诉原告）：鲍小进，女，1961年11月3日生，汉族，住上海市杨浦区。上述两被告委托代理人：熊绍山，上海昊坤律师事务所律师。上述两被告委托代理人：明天棋，上海昊坤律师事务所律师。原告李艳与被告鲍晓明、鲍小进房屋买卖合同纠纷一案,于2016年11月8日立案受理后,反诉原告鲍晓明、鲍小进于2017年1月18日提出反诉申请，本院依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳（反诉被告）及其委托代理人曹勇勇、花成玲，被告鲍晓明、鲍小进（反诉原告）及其委托代理人熊绍山、明天棋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年8月26日签订的《房地产买卖中介合同》、解除于2016年9月14日签订的补充协议以及于2016年9月14日达成的口头协议；2、判令被告归还定金50000元；3、判令被告支付违约金207600元；4、判令被告支付中介费24938元；5、判令被告退还收取的交通费2000元；6、判令被告赔偿贷款服务费4600元；7、判令被告赔偿律师费18000元；8、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月26日，原告与被告在南京驰宁房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定被告将其位于南京市浦口区×室房屋出售给原告，房屋面积为53.45平方米，房款1038000元，定金50000元，首付270000元加银行贷款710000元。被告对首付款支付时间提出异议，又通过追加补充条款的方式确定2016年9月2日将首付交给中介公司监管，中介公司于2016年9月17日前转付给被告。2016年9月14日，因原告变更贷款银行，双方达成约定“银行贷款审批通过时支付首付款办理过户手续，合同时间顺延”。原告要求将约定书面化，被告表示双方都同意了就没有问题，并按照其提供的文本制作了补充协议，且提出交通费的要求，原告给付了被告2000元交通费。2016年10月13日，中介工作人员通知被告贷款审批已经通过，要求被告前来办理过户手续，被告表示原告没在9月17日给付首付款已经违约，要求原告给付首付款及20%的违约金，原告明确表示自己并未违约。后经过原告与被告协商，原告同意被告提出的增加5万元房款的要求。中介通知被告来过户时，被告再次变更条件，要求原告将首付款及增加的5万元共32万元汇至其工商银行账户之后，被告再过来南京办理过户手续。对此，原告提出让被告来南京后，即转账给被告，到账后立即办理过户手续，但被告不同意并且拒绝沟通，电话不接。2016年10月25日，原告与中介公司人员前往上海找被告协商，被告又提出增加10万元房款并且首付及该10万元到账后再去南京办理过户手续，原告对此方案无法接受。此外，被告在与原告签订合同之后仍然在链家网上以118万元的价格对外挂牌出售，并且多人前去看房。原告认为被告要求增加房款的要求不符合合同的约定，并且原告也无力负担，被告的行为也给原告造成极大的精神困扰，现诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告鲍晓明、鲍小进辩称，合同签订后原告仅支付了定金50000元，后首付款迟迟未支付。原告的行为构成严重违约，被告不同意原告诉请。原告说被告签订合同后仍在链家网挂牌出售是不属实的。即使存在也有可能是中介公司的行为，并没有达成交易。反诉原告鲍晓明、鲍小进向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、判令被反诉人支付违约金207600元；3、判令被反诉人承担诉讼费用。事实和理由：2016年8月26日反诉人与被反诉人双方在南京驰宁房地产经纪有限公司（下称“中介公司”）居间介绍下签订了《房地产买卖中介合同》，双方约定，反诉人将其位于南京市浦口区×室房屋出售给被反诉人，房屋总价为1038000元。2016年9月23日前办理房屋产权过户手续，并于当日被反诉人支付反诉人270000元。后双方又签订了补充条款，约定首付款270000元由被反诉人在2016年9月2日前交给中介公司监管，中介公司于9月17日前转付给反诉人。合同签订后，被反诉人支付了定金50000元。2016年9月13日，中介公司又要求反诉人去南京就首付款问题进行协商，被反诉人一直拒绝交付首付款。9月14日，双方签订了补充协议约定，若被反诉人不能足额从银行贷款700000万元，不足部分由被反诉人在银行贷款通过后十日内以现金方式补齐，并且于当日反诉人就过户手续送件。2016年10月10日，反诉人发微信给中介公司并转交被反诉人，要求被反诉人10月17日前支付首付款，并承担违约金，否则反诉人有权解除合同。时至今日，经反诉人多次催款被反诉人仍未支付首付款及剩余房款。综上，特向法院提起反诉，请求法院支持反诉人的合法请求。反诉被告针对反诉原告的反诉辩称，被反诉人认为反诉人未缴纳反诉费不应当审理。另外，反诉被告没有违约。经审理查明，2016年8月26日，原告李艳（合同乙方）与被告鲍晓明、鲍小进（合同甲方）在南京驰宁房地产经纪有限公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，约定由甲方将位于南京市浦口区×室的房屋出售给乙方，房屋价款为1038000元。合同第八条约定乙方向丙方支付佣金和代办费用为房屋价款的2.4%，计24912元，并于2016年8月26日前支付给丙方。合同第九条违约责任部分约定甲乙方应承担违约责任的情形有：“1、无正当理由不履行合同的（甲方拒绝将该房屋售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；甲方将该房屋出售给第三方；乙方拒绝购买该房屋）；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的（甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效）；。”违约金为房屋总价款的20%，计207600元。合同第十三条约定，乙方在签约当日支付甲方购房定金5万元；甲乙双方约定于2016年9月23日前办理房屋产权过户手续，并于当日乙方支付甲方部分房款270000元；甲乙双方承诺于2016年9月2日前办理贷款申请手续，乙方申请贷款金额为710000元，由银行直接下达甲方账户。甲乙双方接到丙方通知后三日内，甲乙丙三方同时到场办理房屋的出件手续，并配合丙方办理该房屋的贷款事务；尾款8000元于银行下款后三日内办理物业及房屋交接手续时由乙方支付给甲方；甲方鲍晓明保证房屋未到场的共有人鲍小进对出售房屋无异议及合同条款知情并认可；如甲乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金；原被告双方对合同第十三条还补充约定“。甲乙双方约定，该房屋首付款270000元由乙方在2016年9月2日之前交给丙方监管（注：丙方交给甲方首付款的最后时间为2016年9月17日前）”。合同签订当日，原告支付被告鲍晓明购房定金50000元，支付南京驰宁房地产经纪有限公司佣金24938元。2016年9月9日，原告李艳通过银行转账方式将首付款270000元打入收款人为任赵凯的中国建设银行股份有限公司江苏省分行的账户中，并由南京驰宁房地产经纪有限公司出具收据一张，载明“今收到李艳购买威尼斯水城第八街区22幢502室首付款270000元暂为保管，于2016年9月12日归还李艳首付款，由李艳转付业主。”后因原告在中国工商银行的贷款审核未通过，换成向中国农业银行申请贷款。原告李艳为此向被告补偿车马费2000元，被告鲍晓明于2016年9月13日对该笔车马费出具了《收条》一份。2016年9月14日，原告李艳与被告鲍晓明及南京驰宁房地产经纪有限公司就2016年8月26日签订的《房地产买卖中介合同》又签订了一份《买卖中介合同补充协议》，协议约定若因李艳不能足额从银行贷到威尼斯水城××街区××室贷款71万元，剩余差额部分由乙方在银行审批贷款通过后十个工作日内以现金方式补齐给甲方。如在十个工作日内乙方不能补足贷款差额部分，则乙方承担违约责任。乙方补齐甲方贷款差额部分当日产权送件。2016年10月10日，被告通过微信方式通知中介公司并让其转交原告李艳：因合同约定首付款27万元应在2016年9月27日前交给出售方，经催讨无果，要求违约方在2016年10月17日前尽快将首付款及房屋总价款20%的违约金支付至鲍晓明的工商银行的账户中。庭审中，原告陈述其贷款于2016年10月13日审核通过并让中介公司微信通知鲍晓明贷款审批已通过，要求被告于2016年10月14日办理产权过户手续。被告认可其收到过该通知但因原告未能提供相应的贷款审核通过的材料也未支付首付款，故未办理产权过户手续。原告则在庭审中表述是因为当时南京市浦口区未实行网签所以贷款预审批通过没有任何材料。原告在庭审中提交了贷款服务费收据一张，证明其支付了贷款服务费用4600元；提供了律师费发票两张，证明其支付律师费18000元；还提交了涉案房屋网络截图打印件6张，证明被告在卖房后仍有中介带人看房的记录，且挂牌价为118万元。上述事实有原被告陈述、《房地产买卖中介合同》、银行转账单、《买卖中介合同补充协议》、收款收据、微信聊天截图、发票、收条等予以证实。本院认为,原告李艳与被告鲍晓明、鲍小进在南京驰宁房地产经纪有限公司的居间下签订的《房地产买卖中介合同》及《买卖中介合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行。庭审中，原告（反诉被告）李艳与被告（反诉原告）鲍晓明、鲍小进均主张解除双方于2016年8月26日签订的《房地产买卖中介合同》，该合同及《买卖中介合同补充协议》亦无履行的必要，故本院对此予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中争议焦点在于：原告或者被告是否存在违约行为？根据2016年8月26日签订的《房地产买卖中介合同》第十三条，双方对首付款的约定为“甲乙双方约定于2016年9月23日前办理房屋产权过户手续，并于当日乙方支付甲方部分房款270000元”。第十三条手写补充部分又约定“。甲乙双方约定，该房屋首付款270000元由乙方在2016年9月2日之前交给丙方监管。（注：丙方交给甲方首付款的最后时间为2016年9月17日前）”。对该两条条款的约定，原被告均认可后一补充的条款，故原告本应该在2016年9月2日前将首付款支付至中介处，而原告实际上在2016年9月9日才支付。原告陈述称其于2016年9月14日与被告达成新的合意，口头约定银行贷款审批通过时支付首付款办理过户手续，因此合同时间已经顺延，该主张在当日签订的补充协议中并没有记载，被告对此亦不予认可，故本院认为原告在合同的履行过程中存在迟延，但该迟延并不会影响合同的继续履行。在合同的后续履行过程中，中介通知被告办理过户手续时，被告以要求原告先支付首付款、违约金及未看到贷款审批通过的材料为由未同意办理过户手续，本院认为，原告并没有不同意支付首付款，且根据之前的情况，原告已经将首付款支付至中介处。而两被告在此时提出支付违约金的请求没有依据，而原告是否通过贷款审批两被告可以至银行或者与中介公司核实，不应因此拒绝履行过户手续，故两被告的行为构成了根本违约，应承担相应的违约责任。综合双方的过错因素，对原告主张两被告支付违约金207600元的诉讼请求，本院酌定支持两被告向原告支付违约金100000元。对原告主张两被告返还定金50000元的诉讼请求，本院认为，在合同解除后被告应将定金返还原告，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持；对原告主张两被告支付中介费24938元、贷款服务费4600元、律师费18000元的诉讼请求，本院认为，双方在《房地产买卖中介合同》中约定“由违约方赔偿守约方中介佣金”,综合双方的违约情形，对中介费用由两被告承担17457元。对贷款服务费和律师费没有相应的依据，且该损失已经由违约金弥补，故对该两项损失本院不予支持。对原告主张被告退还交通费2000元的诉请，本院认为换银行进行贷款系原告自己的原因造成，该项费用也是原告自愿给付的，故原告的该项主张本院不予支持。对于反诉原告主张解除双方签订的《房地产买卖中介合同》的诉请，本院予以支持。关于反诉原告请求反诉被告赔偿违约金207600元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、原告李艳（反诉被告）与被告鲍晓明、鲍小进（反诉原告）于2016年8月26日签订的关于南京市浦口区×室房屋的《房地产买卖中介合同》及《买卖中介合同补充协议》于本判决生效之日起解除。二、被告鲍晓明、鲍小进于本判决生效之日起五日内退还原告李艳定金50000元。三、被告鲍晓明、鲍小进于本判决生效之日起五日内向原告李艳支付违约金100000元。四、被告鲍晓明、鲍小进于本判决生效之日起五日内向原告李艳支付中介费17457元。五、驳回原告李艳的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告鲍晓明、鲍小进的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7071元，财产保全费5000元，合计12071元由原告李艳负担3621元，被告鲍晓明、鲍小进负担8450元；反诉费7071元，由反诉原告鲍晓明、鲍小进负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费14142元，反诉受理费7071元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇一七年五月八日书记员  孙彦文