北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0102民初8250号原告：张利，男，1963年2月5日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李顺，北京存诚律师事务所律师。被告：杨金柱，男，1981年8月30日出生，个体经营户，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐慧鑫（被告之妻），1981年7月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王亚光，北京市海淀区北太平庄街道法律服务所法律服务者。原告张利与被告杨金柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利的委托诉讼代理人李顺，被告杨金柱的委托诉讼代理人唐慧鑫、王亚光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张利向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2009年2月25日签订的《房屋租赁协议》于2016年12月3日解除；2.被告将北京市西城区xx大街xx号房屋腾空并交还原告；3.被告支付自2017年4月11日起至实际腾房之日止的房屋使用费（每月按照13333元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年2月5日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，协议第八条约定：任何一方单方面取消、中断合同，应提前2个月通知对方。合同签订后履行过程中，因原告子女结婚，需要修缮该出租房屋用于自住，因此要求终止租赁协议，收回房屋。原告按照原协议约定，于2016年12月2日向被告发出书面通知解除原租赁协议，收回房屋，并给予被告3个月宽限期，且减免被告2个月房租，但被告收到原告解除租赁协议通知至今，一直拒绝腾退其承租的房屋。被告杨金柱辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、双方于2009年2月25日签订的房屋租赁合同，符合国家规定对双方均有约束力，不能擅自解除合同，当事人不能随意用承担违约责任的方式解除有效的合同，原告提出解除合同违反合同法原则的规定。二、原告的诉讼请求不符合程序原则。因原告在合同签订履行三年后，曾单方要求将租金从16万元调整至60万元，被告未同意，原告当时拒收租金，企图制造被告不缴纳房租的状况，达到合同解除的目的，但因被告对房屋租金进行了存提，并要求原告继续履行合同义务，原告曾在前诉案件要求过解除，由于其需要交纳反诉费而撤回反诉，经法院判决双方之间租赁合同继续履行。原告本次诉讼不符合法律规定，违反已生效的法律判决。我方于2016年12月3日收到原告发出的解除通知，我方于2017年1月20日通过法律服务所的律师发函回复，对方收到但未回应，我方于2017年3月31日再次将本年度租金进行公证提存，故根据一事不再理原则，法院无需再次受理。三、原告的诉讼请求违反了北京市人民政府2011年5月5日颁布的《北京市房屋租赁管理若干规定》第七条的规定，该规定是国家政府的强制性法规，其法律效力高于公民之间的约定，故原告的诉讼请求应当予以驳回。四、双方的违约条款的第一款中对于解除合同未约定违约责任，第二款是不平等约定，是原告不诚信的表现，故该条款应属无效。经本院审理查明，被告张利作为甲方（出租方），原告杨金柱作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》，甲方将北京市西城区xx大街xx号房屋租赁给乙方使用。甲方租赁给乙方的房屋使用面积约为300平方米，作为经营使用，其经营范围以乙方营业执照为准。租赁期十五年，自2009年4月10日至2024年4月10日止。合同有效期年度租金160000元。甲方可依据市场经济情况与乙方协商，经甲乙双方同意后对房屋租金进行适当递增或递减。房屋暂以季度为单位交付；每季度前五日上缴，乙方在双方约定协议生效后三日内将第一季度的租金给付给甲方。乙方经营好转后，房屋租金以半年为单位交付。合同第八条约定：“一、任何一方单方取消、中断合同，应提前二个月通知对方。二、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的滞纳金。超过60日不交租金甲方有权采取措施，收回房屋使用权。……”双方签订上述《房屋租赁协议》后，张利将出租房屋（含自建房）交予杨金柱，杨金柱利用房屋经营北京聚福堂大药房。2012年3月31日，张利致函杨金柱，以杨金柱未同意其增加租金的要求，张利要求解除租赁合同，并要求杨金柱搬出房屋。杨金柱不同意张利的上述请求，诉至法院。在诉讼中，张利亦提出解除合同的反诉，但未交纳相应的诉讼费用，视为自动撤回反诉请求。经北京市西城区人民法院审理2013年12月16日出具（2013）西民初字第9764号民事判决，判决杨金柱与张利于2009年2月25日签订的《房屋租赁协议》应当继续履行；张利赔偿杨金柱因公证提存而支付的公证费二千元，驳回了杨金柱的其他诉讼请求。2016年12月2日，张利委托北京存诚律师事务所向杨金柱邮寄《律师函》，称其有权解除合同，并要求在律师函到达杨金柱之日起算，后延计算三个月之日起正式解除双方签订的《房屋租赁合同》。杨金柱于2016月12月3日收到上述《律师函》。2017年3月28日，杨金柱向北京市长安公证处提出申请，申请该公证处对其应于2017年4月5日前向张利交纳2017年4月10日至2018年4月10日的租金160000元。该公证处为其办理上述公证，出具了（2017）京长安内民证字第6699号公证书，并为杨金柱出具《提存款收据》。同时，杨金柱在上述公证处对其手机中“中国工商银行”软件的相关内容、与张利的短信息内容进行摄像，并由该公证处出具（2017）京长安内民证字第6700号公证书。现张利向本院提出诉讼请求：1.解除双方2009年2月25日签订的《房屋租赁协议》；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张利将其诉讼请求变更为：1.确认双方于2009年2月25日签订的《房屋租赁协议》于2016年12月3日解除；2.被告将北京市西城区xx大街xx号房屋腾空并交还原告；3.被告支付自2017年4月11日起至实际腾房之日止的房屋使用费（每月按照13333元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。杨金柱以其答辩意见不同意张利的诉讼请求。另查，一、庭审中，张利为证明其因家庭居住需要而要求解除合同，收回房屋，提交证明信、结婚证、身份证及房屋租赁合同；杨金柱对上述证据真实性认可，但不认可证明目的，杨金柱认为张利不能因家庭情况的变化而单方解除合同。二、庭审中，杨金柱为证明其在收到张利发出的《律师函》后，于2017年1月20日向张丽发送回函，要求继续履行合同，但张利不回应的情况，提交了《法律建议书》、邮件的寄件人联及邮件的短信截屏；张利称其并未收到杨金柱的上述文件，杨金柱发送邮件的地址并非其《律师函》的发出地址，没有收到上述回函。经本院询问，杨金柱称在网上查询到北京存诚律师事务所的注册地址并发送回函。经询，张利认可其最后一期租金收取至2017年4月10日。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《律师函》、邮件寄件人联、（2013）西民初字第09764号民事判决书、（2017）京长安内民证字第6699、6700号公证书以及电子银行回单等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。张利与杨金柱签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定“任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方”，张利于2016年12月3日向杨金柱送达律师函，并在《律师函》中载明杨金柱收到后的三个月起，正式解除双方之间的房屋租赁协议，故张利有权要求解除双方之间的租赁合同关系。张利主张双方租赁合同于2016年12月3日解除，但依据合同约定其行使解除权应当提前二个月提出，且结合《律师函》中表示正式解除时间为杨金柱收到《律师函》后三个月，故本院对张利主张的合同解除时间予以纠正，本院认定双方合同的解除时间应当为2017年3月4日。合同解除后，杨金柱应当将涉案房屋返还给张利。杨金柱认为双方所签合同第八条第一款的约定违反了《北京市房屋租赁管理若干规定》中第七条第（二）款：“房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金”的规定。因《北京市房屋租赁管理若干规定》并非合同法五十二条所指的法律、行政法规的强制性规定，故杨金柱主张合同第八条第一款无效，缺乏法律依据，本院不予支持。另，上述规定亦载明出租人不得擅自缩短租赁期限，而本案中合同约定的“任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方”系双方的意思合致，张利并非擅自缩短租赁期限，而是行使合同约定的解除权，故对于杨金柱基于以上理由不同意解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。杨金柱认为张利的起诉违反“一事不再理”原则，但张利在前诉中确提出反诉请求但因未交纳诉讼费，视为自动撤回反诉请求；在本次诉讼中，张利依照合同约定要求解除合同，并不属于杨金柱所主张的“一事不再理”的情形，故本院对杨金柱该项意见不予采纳。对于张利主张杨金柱支付自2017年4月11日至实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求，因双方之间的合同解除日期为2017年3月4日，杨金柱仍占用涉案房屋，故张利主张杨金柱支付自2017年4月11日至实际腾房之日的房屋使用费并按照每月13333元的标准计算，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款，判决如下：一、确认张利与杨金柱于二〇〇九年二月二十五日签订的《房屋租赁协议》于二〇一七年三月四日解除。二、本判决生效之日起七日内，杨金柱将北京市西城区xx大街xx号房屋腾空并交还张利。三、本判决生效之日起七日内，杨金柱支付张利自二〇一七年四月十一日至实际腾房之日止的房屋使用费（每月按照一万三千三百三十三元计算）。四、驳回张利的其他诉讼请求。案件受理费一万三千元，由杨金柱负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。代理审判员  徐澜涛二〇一七年五月三十一日书 记 员  蒋琳丽书 记 员  赵泓翔