河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初5193号原告：河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市涧**。负责人：杨洋，总经理。委托代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。被告：韩靖力，男，1990年7月2日出生，汉族，住洛阳市。委托代理人：樊雪玲，河南洛源律师事务所律师。原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称河南名门洛阳公司）与被告韩靖力为物业服务合同纠纷一案，本院2018年11月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南名门洛阳公司的委托代理人魏家珅、被告韩靖力的委托代理人樊雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南名门洛阳公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费5669.40元，违约金为1700.82元，合计7370.22元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：洛阳名门盛世小区物业洛阳市九都西路与银川路交叉口名门盛世。原告自2011年5月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系该小区3-1-601室的业主，房产面积151.49平方米，物业服务收费标准是每月每平方米1.28元，每月应交纳物业服务费193.91元。但是自2015年7月1日至2017年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计5669.40元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金1700.82元。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告韩靖力辩称：一、2012年3月26日，河南名门洛阳分公司与答辩人签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》违法无效。（一）原告不具备签订前期物业服务合同的主体资格。1、“物业公司”是分公司，不是独立法人，其经营范围是：为所隶属企业法人承接其资质范围内的业务，其只能为总公司揽业务，自己不能独立提供物业服务，无权收费；2、《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；3、原告与被告签订协议时，未成立业主大会筹备组，程序违法；4、前期物业服务公司应依法经招投标后上岗，但是，原告没有经过这一合法程序。招、投标三家企业属于关联企业，法人股东相同，不能体现公平竞争，不能保证客观公正，服务质量差，所以入住以来才出现了种种问题、冲突和投诉；5、房地产开发与物业管理实际未分离。（1）《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。（2）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的有关规定。（3）洛阳名门地产有限公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是通过虚假招标河南名门物业服务管理有限公司，河南名门物业服务管理有限公司直接指定其分公司即原告作为物业服务企业，明显违反法律规定。违法即无效；6、原告所依据的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》是被胁迫所签，当时不签，物业公司不发钥匙，无法入住；7、签购房合同时未告、约定前期物业服务内容、未签订前期物业服务合同，《物业管理条例》第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；8、售房前没有向业主明示临时管理规约，入住时也没有明示。入住时业主也没有书面承诺。《物业管理条例》第二十三条：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺；9、《临时管理规》约侵害了业主利益。（1）《物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。（2）《临时管理规》第七条内容是：“在本物业区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、地下负**停车场；2、负一层至地上五层商业（部分）；3、局部六层（影院）。该第七条侵犯了业主利益。（二）、业主个人不具备选聘、签订物业服务合同的主体资格，前期物业服务合同应依法由业委会与物业公司签订。答辩人个人签订的前期物业服务合同无效。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，二、即使前期物业服务合同合法有效，也可以提前终止。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业委会早已成立，物业公司的服务应当终止。三、即使前期物业服务合同有效（在物业公司具有合法资质的前提下），物业公司也不能将全部服务业务委托给他人。退一步，假如河南名门物业管理服务有限公司签约，也不能将此业务委托给原告办理。《物业管理条例》第三十九条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。四、原告无合法有效的收费许可证，无权收取物业费。1、原告的经营范围并没有“物业服务”，不可能获得收费许可审批；2、《洛阳市涧西区物价管理办公室关于对河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司收费标准备案的函》涧价收费备字【2015】007号。（1)这是备案函，不是收费的法律依据；（2)这是2015年11月18日的函，不是2013年入住当时的，也不是2014、2016、2017、2018年的文件，不能代表原告有权利收费；（3）河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司不是独立法人，其经营范围“为所隶属企业法人承接其资质范围内的业务”，其自己不能独立提供物业服务，无权收费；（4）《物业管理条例》第四十二条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。五、物业公司无权直接向业主催收物业费，依法应遵守业委会督促前置程序。《物业管理条例》第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。六、物业公司管理、服务不到位。1、公共用地属于业主，规划设计的3116平方米绿地没有落实，只有三棵树、几根草（《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续）；未经业主同意，将地下负一层业主停车场改建为商场营利；其他公共用地被建为商场的广场等。2、消防通道被占用，烟感报警系统和喷淋系统没开通，水防阀门不通水，起不到消防作用。3、商场消防门锁死，影响逃生。4、消防栓被锁死，影响救火。5、消防通道防火门脱落。6、墙壁瓷砖脱落及松动，有安全隐患。7、楼道内乱堆杂物、随意停放电动车，妨碍通行。8、楼下道路有三分之一被停放的电动车占用。9、门禁系统有安全隐患。10、全小区900多套，仅有6个充电桩，严重不足。11、6楼平台部分被改建成全电影院逃生通道，部分被商业排烟和热交换设施占用，3000平方米绿地被侵占，且堆放很多建筑垃圾。12、商场排烟道距居民楼外墙保温层仅60公分。13、6楼走廊水、电、气、暖等各种管道、线路裸露，距头顶很近，很不安全。14、全小区仅有8个垃圾桶。15、地下车库一个出口垃圾堵门，车辆只能从东让出入，出口处被公交站牌挡住，出小区门后要么逆行，要么挤入非机动车道，非常危险，存在严重交通安全隐患。16、800平方米的居民活动室系配套服务，却租给了丹尼斯作为员工食堂，现被物业服务中心挤占。17、2017年10月30日，政府多部门与业主代表、物业召开协调会，但没有落实，物业公司还是我行我素，继续侵害业主利益。18、业主因要求物业公司停止侵害业主利益、终止物业合同，遭到物业方面人员殴打致伤，警察出动也无济于事。《物业管理条例》第四十九条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。七、物业公司应依法取得收费资格且在达到服务质量标准时，才有资格收费。现在，其收费与服务水平不相适应。因物业公司存在上述第七条的种种情况，没有提供约定服务和服务质量差，依法本不应收费（无收费主体资格、无收费许可证），即使收费，也应降低标准收费。八、业委会已成立，物业公司依法无权收费，其应当立即退出名门小区，并办理物业交接手续，向业委会移交相关资料。九、名门小区负一层收益约5091.216万元应返还给业主，或抵偿物业费后，余额返还给业主或作为维修基金。负一层商场（原为业主车库）至地上五层面积为63640.25平方米，每层为63640.25÷6（层）=10606.7平方米，负一层每月收益:100元/平方米/月×10606.7平方米=1060670元，每年1060670元/月×12个月=12728040元即1272.804万元。自2014年11月至2018年11月负一层收益为：1272.804万元/年×4年=5091.216万元。十、物业公司强迫业主接受其服务、交物业费，属黑恶势力违法行为，应扫黑除恶；新业主委员会已成立，物业公司的违法服务应终止。综上所述：原告与答辩人签订的前期物业服务合同违法无效。原告拒不退出，强行服务，且服务质量很差。业主委员会已成立，有权自己聘用新的物业公司。原告没有物业服务资质和收费资格，索要物业费没有法律依据。原告的诉讼请求应依法被驳回。补充：一：1、韩靖力没有与原告签订任何合同。2、根据工商查询资料，原告的经营范围没有物业服务这一项，它是个分公司，不具备法人资格。原告起诉状上说“总经理杨洋是法定代表人”，这个不对，根据工商登记信息杨洋是负责人，况且工商登记信息不显示分公司的存续期限，经营期限为空白。原告不具备提供物业服务的资质，它在名门小区提供的物业服务是非法的，在业主入主时，按原告的要求强迫业主签字，如果不签字，原告就不交钥匙，业主交了房款就无法入住新房，即便是一个合法的物业公司，它也应当在售房之前向买房人释明前期物业服务的内容，如果买房人接受了，自愿签订购房合同的可以，如果买房人对签字物业不满意，可以不签订购房合同，原告剥夺了买房人的权利。原告即使与业主签订了前期物业合同等，均是违法无效的。原告没有权利收取任何物业费用，因为合同无效，也不存在违约金。二、即便原告有合法的物业资质，因为其提供的各项服务质量低，给其收取的每平方米1.28元不适应，应降低物业服务费的标准。三、原告的总公司和开发商其投资股东是同一法人，有利害关系。原告在接收时没有接收绿地，在原告提供的证据中物价部门有个函表明名门小区的绿地面积是3116平方米，但是业主入住时却没有，在视频制作时，只有三棵树和几棵小草，没有绿地，物业公司的工作量和费用也应降低，没有绿地，使业主失去了优美的生活环境和缓解工作压力的机会。最重要的一点，负一楼是全体业主（900多套房）的地下停车场，却不经业主同意，被违法的开发为商场，从开发商场至今，保守计算，收益为5000多万元，即使物业公司合法，可以收费，这笔费用也应折抵业主的物业费，如也盈余，可以作为大家的维修基金。业主要求的是优质服务，业主并不是无故抗拒交费，只要物业公司合法并且提供了约定的服务和法定的服务，业主愿意马上交清费用，但是本案不属于这种情况。从入住至今已经5年多时间了，业主不断地向政府部门反映、投诉，并且向物业部门多次协商，物业不仅不积极解决问题改正错误、提高服务，反而对业主大打出手，即使110到场，物业还是我行我素。广大业主没有办法，只有通过不交物业费来促使问题的实质解决，希望法庭可以以事实为依据，依法公正处理本案。请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南名门物业管理有限公司成立于2004年11月23日，工商登记机关为郑州市工商行政管理局金水分局，股东为王华、名门地产（河南）有限公司，原告系河南名门物业管理有限公司2011年6月29日设立的分支机构，在洛阳市工商行政管理局缴纳了登记注册，经营范围为：为所隶属企业法人承接其资质范围内的业务。原告河南名门洛阳公司提交2012年5月26日《洛阳名门盛世前期物业服务协议》一份，显示原告河南名门洛阳公司（甲方）、被告韩靖立（乙方），该合同对双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量、费用、违约责任等进行了约定。该合同明确注明被告韩靖立的房屋的建筑面积为145.06平方米；物业费实行预交制度、每半年缴纳一次；收费标准：1.28元/月平方米；本协议自签订之日起生效，本小区成立业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效起，本协议自动终止。该合同第十条违约责任第四项还约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。该协议最后有“韩靖立”署名及捺印。被告称协议上韩靖力的签名不是其本人所签，但未提交证据加以证明。2013年11月7日，被告韩靖立在标有交房通知书、名门盛世临时管理公约等材料的《交房套件签收单》下方业主处签名捺印。被告韩靖立向原告交纳了2015年6月30日前的物业费，2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费5570元未交纳，原告催要未果，提起诉讼。还查明，被告韩靖力所在小区于2015年2月已经成立了第一届业主委员会，至2018年2月6日止。但被告韩靖力未向法庭提交业主委员会已选聘新的物业服务企业的证据。本院认为，原、被告签订的《洛阳名门盛世前期物业服务协议》，内容详尽、权利义务约定清楚、意思表达真实、不违反法律法规中关于合同效力的强制性规定，也不符合法律规定的无效情形，应认定有效。被告韩靖力作为业主，与原告河南名门洛阳公司签订前期物业合同并接受原告的物业服务，应按照合同的约定及时向原告缴纳物业服务费用。被告经原告催要后仍不缴纳物业费，属违约行为，应承担违约责任，应向原告河南名门洛阳公司支付2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费5570元。被告韩靖力答辩主张的绿地等问题，已超出本案审理范围，本案不予研究处理。被告韩靖力主张的合同无效、原告河南名门洛阳公司服务质量很差等答辩意见，根据不充分，本院不予采信。关于违约金问题，合同第十条违约责任第四项“从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金”的约定过高，显失公平，属于加重业主责任条款，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款”的规定，该违约金条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，违约金应按照同期银行贷款利率标准计算。考虑到本案中业主在前期物业服务企业的选择及合同的签订上处于被动地位、物业服务质量约定模糊无具体标准和尺度、参加本案旁听的二、三十名群众对物业服务有意见等实际情况，违约金可从2018年1月1日起计算。综上，被告韩靖力应向原告河南名门洛阳公司支付2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费5570元，并按同期银行贷款利率标准，向原告支付2018年1月1日起至物业费付清之日止的违约金。原告河南名门洛阳公司的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告韩靖力于判决生效后十日内向原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司支付2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费5570元及违约金（按同期银行贷款利率标准，从2018年1月1日起计算至物业费付清之日止）。二、驳回原告河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由河南名门物业管理服务有限公司洛阳分公司负担5元，被告韩靖力负担20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杜六斌二〇一八年十二月二十六日书记员  王丽媛