广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初2332号原告深圳市宝创科技有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道中康路卓越梅林中心广场（南区）A座1703，统一社会信用代码9144030077273192X8。法定代表人王小兵。委托代理人王华喜，广东华商律师事务所律师。被告深圳市俊友服饰有限公司，住所地深圳市福田区彩田路西侧金龙工业大厦一、二、三、四楼及六楼南，组织机构代码76196658X。法定代表人蔡武军。被告深圳市恒裕景福实业股份有限公司（原深圳市金龙实业股份有限公司），住所地深圳市南山区登良路南油第二工业区205栋8层808-7（恒裕中心A座），统一社会信用代码914403001924041648。法定代表人廖奕裕。委托代理人连雪霞，广东雄师律师事务所律师。委托代理人杨军，广东立国律师事务所律师。原告深圳市宝创科技有限公司诉被告深圳市俊友服饰有限公司（以下简称俊友公司）、深圳市恒裕景福实业股份有限公司（以下简称景福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员井梅、戴京鸣组成合议庭适用普通程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王华喜、被告景福公司委托代理人连雪霞到庭参加诉讼。被告俊友公司法定代表人蔡武军于庭审开始后30分钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月8日，原告与被告俊友公司签订了《房屋租赁合同书》，合同约定，被告俊友公司将福田区上梅林越华路14号凡恩大楼三楼305室租赁给原告使用，租赁期限为5年，自2013年6月24日至2018年5月15日，月租金标准为7689元，合同签订时，原告须一次性缴纳当月租金7680元和两个月押金15360元，合同还对其他事项进行了约定，并进行了租赁合同的备案。合同签订后，双方依上述约定履行了义务。2015年6月，被告以涉案物业的业主深圳市恒裕景福实业股份有限公司提前终止与其签订的租赁合同为由，提前解除了与原告签订的租赁合同，迫于无奈，原告只得另签新址办公。被告提前解除租赁合同的行为，给原告造成了损失，但被告等却未按租赁合同的约定及自身承诺履行赔偿义务，原告就此多次催告被告等进行赔偿，但被告置之不理，为维护原告合法权益，现依法向贵院起诉，判决如诉所请。据此，请求法院判令：1、被告俊友公司支付提前解除租赁合同赔偿金15360元及赔偿金利息228.29元（利息自2016年7月20日起暂计付至2016年11月22日，其后利息计付至款项清偿之日止）；2、被告俊友公司赔偿原告装修损失30316元；3、被告景福公司对上述债务承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告俊友公司答辩称：拆除行为是政府行为，根据合同约定不需要承担赔偿责任。因为拆迁问题，头一、两年涉案场地空置率很高，无法出租，我方转租给原告的租金价格与我方向被告俊友公司承租的租金基本没有差价。虽然被告景福公司向我方进行了赔偿，但我方搬离后还需要重新装修，产生了十几万的装修费。被告景福公司答辩称：一、恒裕景福公司与原告没有合同关系，原告向恒裕景福公司主张权利，没有事实及法律依据。2013年2月21日，恒裕景福公司和俊友公司签订《深圳市房屋租赁合同》，约定将深圳市福田区新田路西侧金龙工业大厦（下称金龙工业大厦）出租给俊友公司，租赁面积为7275.75平方米，租金按每平方米45元计算，月租为327409元，租赁期自2013年6月20日至2018年6月30日止。且合同第十七条第（二）项特别约定“政府征用、收回或拆除租赁房屋”允许解除合同。据此，恒裕景福公司与俊友公司存在房屋租赁合同关系，与原告不存在任何法律关系，原告向恒裕景福公司主张权利于法无据，滥用诉权。二、俊友公司承租期间，因深圳市政府要征用拆除金龙工业大厦，恒裕景福公司根据合同约定及法律规定,提前解除了与俊友公司的租赁合同，不存在违约或侵权等过错行为。因深圳市政府建设地铁10号线重大民生工程，要求于2016年3月底拆除金龙工业大厦，该事实属于政府征用行为。为此，恒裕景福公司提前9个月于2015年6月26日向俊友公司发出了解除租赁合同的通知，并要求俊友公司做好搬离工作，在2016年3月31日前将房屋交还。俊友公司收到解除合同的通知后，一直拖延搬离，恒裕景福公司多次催促俊友公司尽早搬离，不断地对俊友公司宽限搬离至5月底。该事实说明，恒裕景福公司解除与俊友公司的租赁合同于法有据，不存在违约或侵权等过错行为。三、因政府征用房屋提前解除合同，恒裕景福公司对俊友公司进行了免收6个月租金1964454元和补偿现金982227元的双重补偿，补偿价值共计2946681元,该补偿总额远大于租赁合同约定和法律规定的标准范围。因政府征用房屋，且时间紧迫，但俊友公司接到解除合同的通知后，一直拖延搬离，恒裕景福公司为支持政府民生工程，本着妥善解决问题的原则，超越了租赁合同约定和法律规定的补偿条件，于2016年6月15日和俊友公司签订了《提前终止房屋租赁合同补偿协议》，补偿条件为：1、免收2016年1-4月租金；2、补偿三个月合同租金327409×3=982227元；3、俊友公司从2016年5月开始搬迁，2016年5-6月为搬迁期，恒裕景福公司同意不收租金。根据该补偿协议，恒裕景福公司如期向俊友公司支付了补偿款，双方于2016年6月30日进行了租赁房屋移交确认，俊友公司收足补偿款后才正式搬离，将房屋交还恒裕景福公司。该事实说明，恒裕景福公司作了极大的补偿，并支付了足额补偿，终结了与俊友公司的补偿关系，原告的诉求没有事实根据。四、俊友公司将房屋转租给原告，应由俊友公司承担相应的法律后果；因恒裕景福公司对原告不存在侵权等任何过错行为，原告对恒裕景福公司的诉求没有法律根据。原告主张的赔偿金15360元，是基于原告和俊友公司的合同约定产生，跟恒裕景福公司无关，其向恒裕景福公司主张没有事实依据；而其主张的赔偿金利息，因该利息主张属于违约金，违约金与赔偿金不能并存，且赔偿金利息不属于实际造成的损失，因此，原告的诉求没有法律根据。五、原告主张的装修损失，根据法律规定，应当依据合同相对性向俊友公司主张，或按《合同法》第七十三条的代位权规定处理，原告要求恒裕景福公司对装修损失承担连带赔偿责任，不应支持。首先，俊友公司将房屋转租给原告，并没有经过恒裕景福公司的同意，装修也没有得到恒裕景福公司或相关部门的确认同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”其次，原告没有证据证明该装修有真实发生，原告提交的发票费用不能证明装修发生在涉案房屋内，该发票与本案无关。再次，原告没有证据证明该装修费用是否属于已经形成附合的不可拆除的装饰装修物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条规定，对未形成附合的装修装饰及已经形成附合的装修明确予以了区分。但原告的证据无法证明是否形成附合的装修，同时，也没有按客观事实计算装修折旧率，因此，原告的装修损失主张与事实不符。最后，关于装修损失赔偿的问题，法律明确规定原告应当依据合同相对性向承租人俊友公司主张，或按《合同法》第七十三条的代位权规定处理，因此，原告无权要求恒裕景福公司对本案债务承担连带责任。具体见后附《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》京高法发（2013）462号。六、俊友公司一方面将房屋转租获取差价收益，另一方面又获取恒裕景福公司的足额补偿利益,俊友公司具备足够的履行能力支付次承租人的相关诉求,俊友公司没有妥善处理自身因转租与原告发生的租赁纠纷，该法律后果应由俊友公司承担，与恒裕景福公司无关。综上所述，恒裕景福公司与原告没有合同关系，原告向恒裕景福公司主张连带赔偿责任，没有事实及法律依据。恳请法律驳回原告对恒裕景福公司的主张。经审理查明，2013年2月21日，被告俊友公司与被告景福公司签订《房屋租赁合同》，被告景福公司将位于深圳市福田区彩田路西侧金龙工业大厦出租给被告俊友公司使用。租赁期限自2013年6月20日至2018年6月30日。2016年1月21日，福田区轨道办、福田区城市更新办公室向深圳市恒裕实业（集团）有限公司发出《关于开展业主及租户搬迁工作的紧急通知》，称金龙工业区城市更新计划已于2016年1月20日审批通过，因地铁建设时间紧迫，要求该公司价款协调该工业区建筑物内业主及租户的搬迁工作，2016年3月前必须将建筑物清空，由地铁集团拆除。2016年3月25日上述办公室再次向深圳市恒裕实业（集团）有限公司发出《关于尽快清空地铁10号线梅林东站相关物业的通知》，通知称部分租户不肯搬迁，影响地铁施工，要求各租户务必立即启动搬迁工作。被告景福公司于2016年3月9日向被告俊友公司发出《梅林金龙工业大厦搬离时间通知书》，要求2016年4月30日之前被告俊友公司与被告俊友公司的租户完成搬迁工作。2016年6月15日，两被告签订《提前终止补偿协议》，协议约定因涉案大厦涉及轨道交通建设，双方同意协商解除两被告之间签订的租赁合同，被告俊友公司保证在2016年6月30日前全部搬离涉案大厦。综合各种因素，被告景福公司同意给予被告俊友公司免收2016年1-4月租金，补充3个月合同租金982227元，2016年5-6月的搬迁期，不收租金的补偿。同时被告俊友公司委托被告景福公司全权处理一楼租户奔达汽修和广田汽配的合同解除事宜，被告俊友公司同意给予奔达和广田汽配的补偿条件是同意免收2016年6月租金，补偿两个月租金的补偿，该笔补偿金在被告景福公司给付被告俊友公司的补偿金中扣除。此后被告景福公司向被告俊友公司支付了上述补偿金，被告俊友公司于2016年6月30日搬离了涉案大厦。截止2016年12月31日，涉案大厦完成了拆除工作，该大厦原址土地已移交给地铁建设单位使用。另查，2013年6月8日，原告与被告俊友公司签订《房屋租赁合同书》，合同约定被告俊友公司将位于深圳市福田区上梅林越华路14号凡恩大厦三楼305室租赁给原告使用，租赁期限为2013年6月24日至2018年6月23日。合同的第八条约定：因原告自身原因提前终止合同，押金一概不退，因被告俊友公司原因导致合同提前终止，被告俊友公司同样给予原告两个月押金的赔偿，政府行为和不可抗拒的自然因素除外。2015年7月24日，原告向被告俊友公司发出关于提前终止房屋租赁合同的通知的回复函，回复函认为被告俊友公司提前终止合同构成违约，要求被告俊友公司退还租赁保证金，赔偿2个月租金的违约金，并承担装修补赔偿款。2015年9月15日，被告俊友公司向原告做出回复函，函件内指出金龙工业大厦（凡恩大楼）被政府纳入城市更新拆除计划，为租赁合同双方无法阻碍的事情。提前终止合同事宜，被告俊友公司将与原告协商，并依据双方签订的租赁合同书有关规定进行赔偿。2016年6月30日，被告俊友公司向原告做出《承诺函》，承诺函注明：“深圳市宝创科技有限公司，我司承诺在2016年7月20日前按租赁合同进行赔付。”对于该承诺函，原告称被告俊友公司的意思是按照合同约定的被告俊友公司提前解除合同，应当赔偿原告相当于两个月租金的赔偿金。被告俊友公司则称当时出具该份承诺函是因为原告纠结许多租户来找被告俊友公司的法定代表人。被告俊友公司向每一个前来的租户分别作出了一份格式一致的承诺函。当时的意思是如果合同约定政府行为属于合同约定的违约条款，被告俊友公司就愿意按照合同约定赔偿。如果合同约定政府行为不属于被告俊友公司的违约行为，不需要赔偿，被告俊友公司就不应当予以赔偿。本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在双方合同履行过程中，因为城市更新计划，需要在原址修建地铁，导致双方租赁合同提前解除。根据合同约定，政府行为导致的合同提前终止，被告俊友公司无需承担赔偿责任。原告虽主张被告俊友公司在2015年的回复函中称双方将协商，根据合同约定进行赔偿，且被告俊友公司2016年6月30日出具的承诺书，也承诺按照合同约定进行赔偿。但根据当事人合同意思自治原则，原告与被告签订的合同明确约定了政府行为导致的解除合同，被告俊友公司无需承担赔偿责任。原告主张被告俊友公司承担赔偿责任，无合同依据，本院不予支持。本案系租赁合同纠纷，被告景福公司并非合同的相对方，原告要求被告景福公司承担赔偿责任，没有合同依据。本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市宝创科技有限公司的诉讼请求。案件受理费948元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 井    梅人民陪审员 戴  京  鸣二〇一七年五月二十五日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅