西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初8277号原告：谢华，女，汉族。委托代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。委托代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。被告：陕西恒泰同吾典当行有限公司。住所地：西安市雁塔区电子三路**号兰乔圣菲*号楼*层***号。法定代表人：弋志刚，该公司董事长。委托代理人：刘恒，男，汉族,系该公司员工。委托代理人：姜月月，陕西仁和万国律师事务所律师。原告谢华与被告陕西恒泰同吾典当行有限公司（以下简称恒泰公司）抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢华及其委托代理人苏小军到庭，被告恒泰公司的委托代理人刘恒、姜月月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢华诉称：原告及案外人贾玉与被告于2013年11月达成借款协议，借款60万元，月息3%，用原告位于高新区绿港花园X号楼的房屋进行抵押。贾玉总计还给被告14万元，在2014年7月，被告代理人以83万元的价格出售原告房屋。原告认为，欠款只有60万元，现房屋出售款除去还款60万元外，尚余23万元，贾玉已还款14万元，去掉利息7万元，现被告应返还原告30万元。原告起诉陕西兆恒公司、王佳返还30万元，雁塔区法院以原告起诉主体有误裁定驳回原告诉请，原告认为雁塔法院生效裁定书已经确认陕西兆恒投资有限公司、王佳仅为代理人，同时确认借款合同的效力约束于原告及案外人贾玉、恒泰公司三方之间，故被告出卖房屋后多余的30万元被告应当返还。原告多次和被告协商未果。现诉至法院，请求判令：1、被告返还原告300000元。2、被告承担本案诉讼费。被告恒泰公司辩称:1、原告诉请无事实依据；2、原告在诉状中对事实与理由部分描述为被告代理人以83万元的价格出售房屋，该部分事实并未实际发生，之前的庭审已经查明该事实；3、原告计算利息的方式不符合合同约定，遗漏了违约金，原告诉请不应得到支持。经审理查明，原告谢华曾以借款合同纠纷为由起诉被告陕西兆恒投资有限公司、被告王佳，要求二被告连带支付原告30万元并承担本案诉讼费，本院审理后以原告诉请主体有误作出（2014）雁民初字第XXX号民事裁定书驳回了原告的起诉，该裁定书现已发生法律效力,（2014）雁民初字第XXX号民事裁定书中查明：2013年11月7日，原告谢华、案外人贾玉（甲方、借款人、抵押人）与恒泰公司（乙方、贷款人、抵押权人）签订《房地产典当借款（抵押）合同》，合同约定甲方以谢华名下的位于西安市高新区高新六路X号绿港花园1号楼建筑面积为127.55平方米的房产一套作为抵押担保向乙方借款，借款金额60万元，借款期限自2013年11月7日至2014年2月6日，借款期限届满后5日内，经甲乙双方协商同意可以续当，届时双方另行签署续当凭证，续当凭证上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在续当期间继续有效。借款利息按借款金额1.2%/月计算，典当期限不足5日的按5日计算；综合费用按借款金额1.8%/月计算。抵押担保的范围为借款本金（当金）、利息、综合费用、违约金、乙方为实现债权而发生的诉讼费用、律师费（按诉讼标的额3%计算）等。本合同有约定具体数额的按照约定，没有约定的依据相关单位出具给甲方的收款凭据额为准。甲方在办理抵押借款手续时应当先向乙方支付综合费用或由甲方在支付当金时预扣。借款期限或借款续当期届满后5日后，甲方既不续当又不赎当的，乙方有权处分本合同项下的抵押房地产。甲方不履行本合同约定的担保义务的，乙方可不经诉讼程序直接向人民法院申请拍卖、变卖抵押财产。自乙方交付当金之日起直至本合同项下全部担保债务清偿完毕止，该期间无论是诉讼还是非诉讼原因，甲方仍需按本合同约定综合费率和利率标准向乙方支付当金的利息、综合费用。甲方逾期支付上述利息和综合费用的，应向乙方支付逾期费用0.5%/天的违约金。甲方违反本合同约定，乙方有权对房地产做绝当处理。自绝当之日起，除综合费用、利息外，乙方有权向甲方收取所欠当金0.5%/天的违约金。同日，原告谢华、案外人贾玉给王佳出具委托书一份，委托内容为：“我因工作原因，不能亲自办理有关房产的相关手续，特委托王佳为我的代理人代表我办理位于西安市高新区高新六路X号绿港花园1号楼的房产（建筑面积127.55平方米），房屋所有权证编号：西安市房权证高新区字第XX**号）的相关手续，具体代理权限如下：1、代为联系买主、定价、议价、代签《房屋买卖契约》，代收售房款、协助买方办理房产过户手续、核档、递件、代缴税费及有线电视、物业管理费、水、电、天然气、大修基金过户的交接手续。若买方为银行按揭贷款购房，则协助买方办理在银行按揭过程中所需的一切相关事宜及办理上述房产过户过程中有关部门要求办理的相关事宜。若需用上述房产在金融结构、典当行、担保公司及个人办理借款抵押、解押手续，则受托人有权办理上述房产抵押、解押登记及与上述事项有关的相关事宜。受托人在上述权限范围所签署的一切文件及提供的材料、缴纳的费用委托人均予以承认，由此引起的法律后果由委托人承担。委托期限自2013年11月7日到2014年11月6日。2013年11月8日，原告谢华、案外人贾玉与恒泰公司就上述《房地产典当借款（抵押）合同》在西安市莲湖区公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，同时就委托书也在同一公证处办理了公证。合同签订后，陕西兆恒投资有限公司法人代表刘恒确认受恒泰公司委托向原告谢华及案外人贾玉支付借款60万元，并受恒泰公司委托代为收取贾玉给付的还款144000元，同时在借款人逾期未偿还借款的情况下，受恒泰公司委托处置抵押房产。就此委托事实，陕西兆恒投资有限公司提交了恒泰公司出具的委托书一份，委托内容：关于借款人谢华、贾玉（夫妻关系）共同向我陕西恒泰同吾典当行有限公司借款陆拾万一事，特委托我公司员工刘恒全权负责贷前调查、贷中催收及抵押房屋处置等所有事宜。委托书落款处加盖有公司公章及法人弋志刚签字，时间为2014年2月1日。就委托书的真实性，本院前往该公司进行调查，其公司业务总监常盾确认该委托书内容及落款处加盖的公章及法人签名均为真实，确认对贾玉、谢华所贷60万元一事的借款给付、还款的收取及抵押房屋的处置均委托刘恒办理，同时确认其公司与贾玉、谢华所签借款合同真实性，并愿意以借款人身份承担相应法律责任。陕西兆恒投资有限公司法人代表刘恒确认，因借款人逾期未还款，为保证公司能控制房屋所有权以便在借款人偿还借款后能将房屋过户回借款人名下，2014年7月1日，陕西兆恒投资有限公司法人代表刘恒指示王佳作为原告谢华、贾玉的受托人与兆恒公司员工杨佳签订买卖合同，合同约定房产交易价格为83万元，购房款于2014年7月1日前以现金形式一次性支付，房屋也于当日交付。杨佳签订购房合同后，向中国邮政储蓄银行股份有限公司贷款60万元，2014年7月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司将贷款支付至王佳名下，王佳随后将60万元转账至谢晓亮名下，谢晓亮又转账至刘恒名下，现该房产已过户至杨佳名下，并抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司。就该60万元贷款目前由刘恒按月向中国邮政储蓄银行股份有限公司还款。兆恒公司法人代表刘恒确认之所以将房产交易价格约定为83万元，是因为从银行一般按照房产交易价格的60%-70%提供贷款，故以目标贷款额60万元倒推计算出交易价格为83万元，但房屋并未实际交易83万元。为证明上述事实，兆恒公司提交证人杨佳证人证言、完税证明、房屋交易手续费票据、个人购房借款及担保合同、杨佳、王佳、刘恒银行流水等证据，证人杨佳也出庭对上述事实进行了证明。兆恒公司法人代表刘恒确认王佳、杨佳均系受其指示履行职务行为。另查，原告与案外人贾玉原系夫妻关系，两人于2014年9月24日协议解除婚姻关系，双方在离婚协议第三项约定所有房产在谢华名下归谢华所有。以上事实，有（2014）雁民初字第XXX号民事裁定书及庭审笔等证据《房地产典当借款（抵押）合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、委托书、公证书、个人购房借款及担保合同、证人证言、完税证明、房屋交易手续费票据、银行流水等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告向原告及案外人出借借款后，被告为保障在借款人无法清偿债务的情况下能够取得对抵押财产的控制，即在借款合同签订的同时由原告及案外人向陕西兆恒投资有限公司员工王佳出具授权委托书，由原告委托王佳对抵押房屋进行买卖并办理相关的过户手续，现王佳已将房屋以83万元卖于案外人杨佳，房屋价款83万元。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条之规定：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。据此，抵押财产变卖后价款超过债权数额的部分应归抵押人所有。因案外人贾玉已放弃对抵押房屋的所有权，故抵押财产变卖后价款超过债权数额的部分归谢华所有。关于被告辩解抵押财产出卖给杨佳并非真实交易，83万元实属为获得贷款60万元而倒退出来的金额的辩解一节，本院认为，依据被告提交的个人所得税、契税完税证明、房屋买卖合同、公证费、登记费票据等证据可知，王佳作为代理人将房屋出卖给杨佳的房屋买卖交易是真实存在的，现房屋已登记在杨佳名下，房屋所有权已经转移，且契税完税证明显示计税金额亦为83万元，上述证据足以认定涉案房屋被卖出83万元价款的事实是真实存在的，被告辩解83万元是倒推出来的数据的辩解证据不足，本院依法不予采信。依据借款合同约定，按年利率24%从借款当日2013年11月7日至房款支付之日2014年7月7日止，产生利息96000元，扣减原告已偿还144000元，被告应向原告退还278000元。被告逾期不予退还，被告还应自2014年7月7日起至起诉之日以278000元为基数按人民银行同期贷款利率向原告支付逾期利息，原告主张2万元利息符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国担保法》第五十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十八条之规定，判决如下:被告陕西恒泰同吾典当行有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告谢华278000元及逾期付款利息20000元，合计298000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。驳回原告其余诉讼请求。本案诉讼费5800元，由被告承担。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘 洁人民陪审员 梁 钢人民陪审员 张金桂二〇一七年五月十五日书 记 员 李彦霖