福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6044号 上诉人（原审原告，反诉被告）：李文质，男，1982年11月10日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：吴冰冰。 上诉人（原审原告，反诉被告）：刘梅琴，女，1984年10月28日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：吴冰冰。 委托诉讼代理人：李文质。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 上诉人李文质、刘梅琴因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文质、刘梅琴上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持李文质、刘梅琴一审的第二项诉讼请求，驳回中超公司的反诉请求。事实和理由：一、中超公司的反诉请求违反民诉法司法解释第二百四十七条第一款第三项规定，直接否定了三级法院的认定，构成重复起诉，应驳回中超公司的全部诉讼请求。（一）泉州市中级人民法院作出的（2016）闽05民终3870号判决和福建省高级人民法院作出的（2017）闽民申2955号再审裁定均确认中超公司未通知李文质、刘梅琴办证，而中超公司却以已经通知为由起诉要求支付违约金。本案实质是通过诉讼否定前案生效判决的结果。（二）本案与（2016）闽05民终3870号案件当事人相同、法律关系相同（商品房预售合同的法律关系），两起案件双方诉求的事实基础相同：都是围绕是否通知李文质、刘梅琴办证。只是两个案件各自主张不一致。民诉法司法解释第二百四十七条第一款第三项规定：“……或者后者的诉讼请求否定前诉裁判结果。”中超公司起诉构成重复诉讼，应裁定驳回起诉。中超公司提供的快递单也不属于民诉法司法解释第二百四十八条规定的裁判发生法律效力后，发生的新的事实，不足以推翻原生效判决。即使中超公司坚持认为其有通知李文质、刘梅琴办证，也应该通过再审程序改变已生效的二审判决和再审裁定认定未通知办证的事实，而不是就同一问题，通过另外诉讼来否定之前的判决。二、（2016）闽05民终3870号案件，第一次开庭时间是2016年11月9日，第二次开庭时间是2017年1月17日，判决时间是2017年4月24日。如果中超公司主张其于2016年11月18日通知李文质、刘梅琴办证属实，完全有时间向法院提交证据。在2017年1月17日第二次开庭时，中超公司补充了其他证据，也被法院采信，但却没有提供所谓办证通知书，这足以说明中超公司未通知李文质、刘梅琴办证。三、在（2017）闽民申2955号案件审理过程中，中超公司答辩确认（2016）闽05民终3870号判决认定事实清楚，足以证明中超公司未通知李文质、刘梅琴办证。四、在（2016）闽05民终3870号案件执行过程中，李文质、刘梅琴按未通知办证的情形向丰泽法院申请执行，中超公司并未向丰泽法院提出异议。该执行案件已经在2018年5月14日执行完毕。五、即使中超公司于2016年11月18日通知办证的证据真的存在，但中超公司在二审审理期间并未提交该证据，也不属于民诉法司法解释第二百四十八条规定的“发生的新的事实”。中超公司即使申请再审，也未必会得到支持。中超公司以反诉来确认所谓“有通知的证据”，否认前案判决，成功规避了再审不予认定新证据的风险。六、一审判决将造成对快递内容有异议举证困难。在2017年6月6日中超公司起诉要求李文质、刘梅琴支付逾期办证违约金时，李文质、刘梅琴才知道有所谓《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》。李文质、刘梅琴在第一时间作出回应，发函给中超公司，明确未收到所谓办证通知书。李文质、刘梅琴要求中超公司回复，中超公司也没有回复，对后续再审及申请执行，中超公司也未提出异议。七、中超公司应继续履行《商品房买卖合同》建设闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统。丰泽法院在（2016）闽0503民初字第691号案件中，去小区现场勘查，明确不存在上述四个系统。一审法院也调取当时的勘查笔录，也明确不存在上述四个系统。 中超公司辩称，一、一审判决李文质、刘梅琴应承担逾期委托办证违约金，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）双方签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第七条约定，买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。该条款是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该条款合法有效是正确的。（二）中超公司于2016年11月18日向李文质邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，通知李文质、刘梅琴提供办理不动产权证书所需的材料并配合中超公司办理产权登记手续。该通知书于2016年11月28日由李文质签收。李文质、刘梅琴辩称邮件内容并非该通知书，但中超公司提供的快递详单可以证实，快递单明确备注内件品名为“通知函”，且通知函的落款时间与邮寄时间相吻合。（三）（2016）闽05民终3870号民事判决书认为一审判决中“中超公司应支付逾期办理权属登记书的截止日期至实际完成协助办证义务之日”是错误的，改判“中超公司应支付逾期办理权属登记违约金至中超公司办理了进行权属登记需由其办理的所有资料及手续并通知李文质、刘梅琴办理权属登记手续之日止。”该判决并未明确中超公司支付违约金的截止时间，仅提到中超公司尚未提供证据证明其尽到通知义务，而非确认中超公司截至判决作出前未尽到通知义务。在（2017）闽民申2955号一案中，中超公司也未对通知情况进行确认。二、中超公司一审四份《水木春天智能化系统工程设备移交清单》、前期物业服务合同、物业承接查验备案证明等证据材料，可以证明中超公司已完成闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统的建设并移交给物业公司使用。 李文质、刘梅琴向一审法院起诉请求：1.中超公司赔偿李文质、刘梅琴因门打架整改造成的损失5000元；2.中超公司继续履行《商品房买卖合同》，建设涉案小区的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统，并赔偿损失5000元；3.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款无效；4.中超公司限期施工涉案小区外墙体保温层，并从2015年3月24日起至实际施工完成之日止按每日10元标准赔偿损失；5.中超公司支付铝合金门窗整改更换费用，具体费用按有资质造价单位的预算书为准，并赔偿李文质、刘梅琴损失5000元；6.根据国家规范、相关法规、泉州市规范要求等相关文件移交一个车位给李文质、刘梅琴无偿使用；7.由中超公司承担本案所有诉讼费用、鉴定费、检测费、保全费等相关费用。 中超公司向一审法院提出反诉请求：1、判令李文质、刘梅琴赔偿不按时办证损失135878.35元（2016年11月17日至2017年5月9日，共计173天，每日按购房款的千分之一计算）；2、判令李文质、刘梅琴按《泉州市住宅专项维修资金管理规定》补缴公共维修基金2345元。 一审法院认定事实：李文质、刘梅琴与中超公司于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称“诉争合同”）一份，约定由李文质、刘梅琴向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块5号楼1906房屋（以下简称“诉争房屋”），成交金额785424元。诉争合同于2013年5月9日登记备案，诉争合同签订后，李文质、刘梅琴依约支付了首付款245424元，并以银行按揭形式支付剩余购房款540000元。诉争合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房……；2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”诉争合同第十八条约定：“本商品房项目由出卖人依法以【招标】方式选聘泉州市长冠物业管理有限公司提供前期物业服务……专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾零万玖千叁百捌拾叁元整，于2014年6月30日前缴交到……”诉争合同附件三“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”中第16条第3）款约定：“小区设闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统；”诉争合同附件六“合同补充协议”第七条第1款约定：“买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。”诉争合同附件六“合同补充协议”第七条第2款约定：“买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”中超公司与泉州市长冠物业管理有限公司于2012年3月1日签订的《前期物业服务合同》一份，根据该份《前期物业服务合同》所载，中超公司选聘泉州市长冠物业管理有限公司对中超·水木春天A区提供前期物业管理服务事宜。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，其中2014年10月29日的《工程质量评定》载明地面和楼面工程、门窗工程、装饰工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风和空调工程、室外工程等项目均为合格，工程质量符合设计及施工规范要求。2015年5月23日，泉州市丰泽区建设工程质量监督站向“水木春天”建设各方责任主体出具《督促整改通知书》一份，载明“水木春天”工程质量存在诸项问题。2016年7月25日，诉争房屋通过丰泽区建设工程竣工验收备案。2015年3月23日，李文质、刘梅琴办理了诉争商品房的交接手续并依约缴纳住宅专项维修基金9383元。2016年8月23日，泉州市丰泽区住房和建设局向泉州市长冠物业管理有限公司出具《物业承接查验备案证明》一份，编号为泉丰政建（物验）2016-13，载明泉州市长冠物业管理有限公司提交的关于水木春天A区物业承接查验备案材料收悉并同意给予备案。2017年4月24日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民终3870号民事判决书，根据该份判决书所载，中超公司因与李文质、刘梅琴商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初691号民事判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，并认为“中超公司至今未能提供证据证明其已经办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并履行了通知李文质、刘梅琴办理权属登记手续的义务，其理应承担合同约定的违约责任即支付逾期办证违约金，但违约金支付的截止时间应为中超公司办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知李文质、刘梅琴办理产权登记之日，而非一审判决认定的实际完成协助办证义务之日。”李文质、刘梅琴于2017年5月9日将办证所需材料提交给中超公司。经双方确认，诉争房屋的入户门已由李文质、刘梅琴改造完毕。 一审法院认为，第一，关于李文质、刘梅琴主张的门打架整改损失的问题，不动产房屋的作用系用于居住，故其设计不应当影响业主的居住、使用和通行，且应保证安全。诉争房屋的入户门与相邻房屋的入户门未保持合理距离隔开，开启时会发生碰撞，对业主的通行、生活造成不便，并存在安全隐患，李文质、刘梅琴为了避免安全隐患，也为了相邻业主的生活、通行便利，对入户门进行改造，合理合法，故中超公司应赔偿李文质、刘梅琴因改造入户门而产生的合理费用。关于该入户门改造费用，李文质、刘梅琴未提供证据证明其实际花费，对该费用酌定中超公司支付因改造入户门而产生的合理费用3000元给李文质、刘梅琴，现李文质、刘梅琴诉求中超支付入户门改造费用，对其合理有据的部分，予以支持。第二，关于李文质、刘梅琴主张的诉争商品房所在小区的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统问题，中超公司所提供的证据足以证明其已就诉争房屋所在小区的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统施工建设完毕并与诉争房屋所在小区前期物业公司办理交接，故李文质、刘梅琴要求中超公司建设诉争房屋所在小区的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统并赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。第三，关于李文质、刘梅琴主张的诉争房屋的铝合金门窗及所在小区外墙体保温层问题，其提供的证据不足以证明上述问题属于法定的房屋主体质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，且前述项目均包含在《竣工项目审查》中，均已通过国家有关部门的验收。另，中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，故其请求整改及赔偿相应损失没有事实和法律依据，不予支持。第四，关于李文质、刘梅琴主张中超公司移交一个车位给李文质、刘梅琴无偿使用的问题，停车位规划配置标准制定的目的在于要求开发商在新建建筑配置停车位时需要根据每户的需求合理安排停车位的数量，而不是强制开发商提供车位供购房者使用。李文质、刘梅琴与中超公司签订的商品房买卖合同的标的并不包括车位，其支付的购房款亦不包括车位的价款，其主张中超公司应交付一个车位无偿使用的主张与等价交换的市场交易规则相违背，故李文质、刘梅琴的该项诉讼请求，有悖于合同的约定和法律的规定，不予支持。第五，关于诉争合同附件六“合同补充协议”第七条第1、2款约定，该条款对产权登记变更了诉争合同第十四条关于产权登记约定的内容，即李文质、刘梅琴将诉争房屋的权属登记委托中超公司代为办理，该条款并未违背当事人真实意思表示或者法律法规规定，应认定为合法有效。第六，关于中超公司主张李文质、刘梅琴赔偿不按时办证损失的问题，李文质、刘梅琴于2016年11月28日方才实际收到中超公司送达的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应当于2016年12月8日前向中超公司提供办理产权登记所需文件及资料，但李文质、刘梅琴直至2017年5月9日才履行上述义务，李文质、刘梅琴的上述行为已经构成违约，应承担逾期委托办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条有关“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，法院依法向李文质、刘梅琴释明。李文质、刘梅琴认为逾期委托办证违约金标准过高，应予调整。根据合同的履行情况、李文质、刘梅琴的过错程度以及抗辩意见等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将逾期委托办证违约金标准调整为每日按购房款的万分之一计算，故李文质、刘梅琴应当支付中超公司自2016年12月9日至2017年5月9日止每日按购房款的日万分之一计算的违约金11859.90元（785424元×0.0001×151天）；对中超公司主张李文质、刘梅琴支付违约金的合理部分，予以支持。 综上所述，一审法院认为，李文质、刘梅琴与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。诉争房屋存在入户门与相邻房屋的入户门未保持合理距离隔开、开启时会发生碰撞的问题，李文质、刘梅琴对入户门进行改造，合理合法，故中超公司应赔偿李文质、刘梅琴因改造入户门而产生的合理费用，因李文质、刘梅琴所提供证据不足以证明其主张之费用，酌定中超公司应支付因改造入户门而产生的合理费用3000元给李文质、刘梅琴。现李文质、刘梅琴诉求中超支付入户门改造费用，对其合理部分予以支持。李文质、刘梅琴要求中超公司建设和施工诉争房屋所在小区的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统、外墙体保温层、支付相应赔偿及铝合金门窗整改费用，没有事实和法律依据，不予支持。诉争合同附件六第七条第一款和第二款，是对买受人委托出卖人办理房屋权属登记，买受人应予配合，买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该条款系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规规定，上述条款应认定为合法有效。李文质、刘梅琴主张中超公司应交付一个车位无偿使用的主张，于法无据，且与等价交换的市场规则相违背，故该项诉讼请求，不予支持。因本案未实际发生鉴定费、检测费、保全费等费用，故该部分诉讼请求，不予支持。李文质、刘梅琴未依约在收到中超公司通知之日起十日内向中超公司提交办证所需材料，应当根据合同约定支付违约金11859.90元给中超公司，对中超公司请求李文质、刘梅琴支付相应违约金的合理部分，予以支持。李文质、刘梅琴已根据合同载明的金额缴纳了专项维修资金，现中超公司要求李文质、刘梅琴补缴款项，与诉争合同的约定相悖，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿李文质、刘梅琴因改造址于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块5号楼1906房屋的入户门而产生的合理费用3000元；二、李文质、刘梅琴应于本判决生效之日起十日内支付福建中超实业有限公司逾期委托办证违约金11859.9元；三、驳回李文质、刘梅琴的其他诉讼请求；四、驳回福建中超实业有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：中超公司二审提供的其向水木春天A地块5号楼其他业主办理产权证的通知书、EMS快递回单、快递跟踪单及一审提供的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》、EMS快递回单、快递跟踪单，结合《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》的落款时间2016年11月17日与邮寄时间2016年11月18日相契合，EMS快递回单内件品名为“通知函”与《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》的内容相一致，上述证据相互印证，足以证明中超公司于2016年11月18日向李文质、刘梅琴邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，且该EMS快递于2016年11月28日由李文质签收的事实。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，关于中超公司主张李文质、刘梅琴赔偿不按时办证损失的问题，李文质、刘梅琴于2016年11月28日收到中超公司送达的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应当于2016年12月8日前向中超公司提供办理产权登记所需文件及资料，但李文质、刘梅琴直至2017年5月9日才履行上述义务，李文质、刘梅琴已经构成违约，一审判决李文质、刘梅琴应承担逾期委托办证的违约责任并无不当，予以维持。李文质、刘梅琴主张中超公司的该项诉讼请求，构成重复诉讼，理由不成立，不予采纳。关于李文质、刘梅琴主张的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统问题，中超公司一审提供副标题分别为闭路电视监控系统、电子巡更管理系统、停车场管理系统、背景音乐系统的四份《水木春天智能化系统工程设备移交清单》、前期物业服务合同、物业承接查验备案证明，该四份清单均有福建省达峰信息科技有限公司作为施工单位、中超公司作为建设单位，泉州市长冠物业管理有限公司作为物业公司签章及相关项目负责人或项目经理签字，结合《前期物业服务合同》与《物业承接查验备案证明》，足以证明中超公司已就诉争房屋所在小区的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统施工建设完毕并与物业公司办理交接，故李文质、刘梅琴要求中超公司建设诉争房屋所在小区的闭路监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统和背景音乐系统并赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，李文质、刘梅琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费221.5元，由李文质、刘梅琴负担（多预交的1690.74元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十二月十日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。