河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初29714号原告（反诉被告）王松涛，男，汉族，1987年8月30日出生，住河南省临颍县。委托代理人徐九灵、黄阳，河南久灵律师事务所律师。被告（反诉原告）陈福根，男，汉族，1964年10月6日出生，住郑州市金水区。被告（反诉原告）赵淑珍，女，汉族，1965年7月21日出生，住郑州市金水区。二被告委托代理人丁广垠，河南风向标律师事务所律师。第三人郑州荣华房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区优胜南路5号院4号楼4单元39号。法定代表人张燕荣。原告王松涛诉被告陈福根、赵淑珍、第三人郑州荣华房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告赵淑珍、陈福根提起反诉，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）王松涛及其委托代理人徐九灵、黄阳，被告（反诉原告）陈福根及其被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍委托代理人丁广垠到庭,第三人郑州荣华房地产营销策划有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王松涛诉称，2016年5月22日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，原告购买被告陈福根位于金水区北仓××院××楼××单元××号的房屋，房屋总价款为780000元。上述合同签订后并进行了网签，原告向被告支付购房款38万元，押金3万元，随后被告也将房屋交付给原告。但在原告要求被告去办理过户手续时，被告却以房价上涨为由，拒不办理房屋过户手续，要求加价，企图恶意违约，经多次协商未果。特诉至本院，请求判令：1、确认二被告要求解除与原告2016年5月22日签订的房屋买卖合同的行为无效。2、二被告继续履行合同、协助原告办理产权过户手续。3、二被告支付违约金暂计算至2016年11月28日为46800元（自2016年9月28日以78万元为基数按照日千分之一计算至实际履行之日）。4、本案诉讼费由二被告承担。被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍辩称：一、王松涛无履行合同能力，已构成违约，致使合同目的不能实现。根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条“付款方式”的约定为“一次性付款”的约定，被答辩人王松涛在立契过户的当日未能付清全部款项。后来的事实证明，王松涛想用答辩人的房屋进行抵押贷款付款。该事实足以证明王松涛无付款能力。二、王松涛对于《房屋买卖合同》第四条第一款的约定理解有误。该条款约定：一次性付款，乙方应当在立契过户当日，向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。对于该条款的理解，王松涛认为应该是先过户，再交款。这是错误的。该条款未规定“完成立契过户”。而合同恰恰约定了“向甲方付清全部房款”。乙方并未向甲方支付房款。后经了解，乙方只是向房管局的管理账户缴纳了部分款项。乙方并未按照合同约定付清房款。对于本案合同的履行来说，即使乙方向房管局管理账户付清了全部房款，乙方也不存在风险，因为房产未完成过户的情况，甲方领不到卖房款。而如果甲方先把房屋过户，产权就进行了转移。如果在这种情况下，乙方未付清全款，那么，此交易的风险完全转移到甲方。这不是本合同立约的目的。更不是房管局规定交易资金打入专管账户控制风险的目的。三、基于合同的约定，王松涛的违约事实清楚。而这种违约属于根本性违约。根据合同法第九十四条规定，双方的合同应依法解除。四、王松涛强行霸占答辩人房屋，属于严重侵权，依法应当承担相应的法律责任。综上，要求依法驳回王松涛的诉讼请求。第三人郑州荣华房地产营销策划有限公司未述称。被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍反诉称，2016年5月22日，反诉原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：反诉原告将拥有完全产权的房屋一套（见合同）卖给反诉被告。该《房屋买卖合同》第四条约定：“付款方式，甲乙双方同意使用本条款的第一种付款方式：1、一次性付款：乙方应在立契过户的当日，向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。”结果在反诉原告按照合同要求为反诉被告过户时，反诉被告并未按照合同约定付清全部房款。后来，反诉被告提出用反诉原告的房屋贷款再支付给反诉原告，为了帮助反诉被告，反诉原告同意在工行为反诉被告办一次按揭，但是，工行又未通过反诉被告的申请。由此可见，反诉被告根本不具备履行《房屋买卖合同》付款义务的实际能力。另外，2016年8月下旬，反诉原告家属院进行集中供暖改造时，考虑到反诉被告购买后居住方便，反诉原告善意的委托姐姐将房屋钥匙给反诉被告，让反诉被告和暖气改造的人接洽，并让反诉被告交2万元钥匙押金给反诉原告姐姐，暖气装好后收回钥匙，押金退回。可是反诉被告在未征得反诉原告的同意的情况下，私自把反诉原告的门锁换掉，强行让反诉被告的父母居住至今，而且，还对反诉原告房屋的厨房进行了改造。在反诉被告未按照合同支付购买款，房屋未有过户的情况下，反诉被告的这种行为是一种严重的缺乏诚信和违约行为，给反诉原告造成了很大的感情伤害和财产损失。后，反诉原告委托河南风向标律师事务所依法给反诉被告邮寄送达了《解除合同通知书》，按照《合同法》规定，双方签订的合同已经解除。综上，由于反诉被告缺乏诚信、无履约能力、严重违约，反诉请求：1、依法解除双方签订的编号为0000233《房屋买卖合同》。2、反诉被告依法赔偿反诉原告违约金163000元（从2016年8月22日至2017年3月22日，以后另计）及给反诉原告造成的房屋损失27000元（从2016年7月计算至2017年3月，以后另计）。3、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）王松涛辩称：1、反诉理由不能成立，应当予以驳回。原告完全具备履约能力，首先付款的变更不代表原告不具备履约能力，在签订合同时，原告已将78万元的房款全部准备好，所以不存在履约能力的问题，而是合同约定30个工作日，双方共同到房管局办理过户手续，将房款交于对方。但是被告赵淑珍在国外，迟迟不能回来，由于被告的原因超过了30天，在此情况下，原告用公积金贷款、不再用一次性付款，被告对公积金贷款也表示同意认可。被告由于房价上涨，要求房款从78万元涨到100万元。2、被告已经将钥匙、水卡、电卡一并交于原告，被告陈福根由于其妻子赵淑珍长期不回来，所以主动交付给原告，而且原告也已经实际入住，也进行了装修，被告所说的霸占房屋不属实。综上，原告要求驳回被告的反诉请求，事实上也是被告根本违约。第三人郑州荣华房地产营销策划有限公司未述称。原告（反诉被告）王松涛为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一，2016年5月22日《房屋买卖合同》及房产证复印件各一份。证明：原告购买被告位于金水区北仓××院××楼××单元××号的房产，总价款为78万元。合同约定原告应于协议签订时支付定金及佣金人民币10000元，于立契过户当日支付全部购房款。双方于合同签订后90个工作日内共同到房管局办理房屋过户及相关手续。任何一方未按本合同的约定履行义务，每逾期一天违约方应向守约方支付总房款千分之一的违约金。证据二、2016年5月22日《收据》一份。证明：原告于2016年5月22日支付购房款定金10000元。证据三、河南省增值税普通发票、契税发票、个税发票、转账凭证各一份。证明：原告为办理过户手续，交纳了契税5319.48元、个税5319.48元，并向郑州市房管局指定的郑州住房置业担保有限责任公司存入房屋过户监管资金37万元。证据四、2016年8月25日《收条》一份。证明：被告收到原告购房款2万元，并保证购房款总价为78万元。证据五、燃气用户服务卡、电卡、水费支付清单及钥匙。证明：被告已向原告交付涉案房屋，原告实际占有并使用该房屋。证据六、中国工商银行详细清单一份。证明：原告仅工商银行账户内金额就足以支付后续购房款，原告完全有履行能力。证据七、郑州市房屋登记信息查询证明及军官证各一份。证明：原告有资格购买涉案房屋。证据八、录音笔录一份。证明：被告以房屋价格上涨为由，拒绝履行合同。证据九、家庭装修合同及附件和收据各一份。证明：原告已开始对涉案房屋进行装修，并支付了前期50%的装修款59444.1元。被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一，对于合同本身和合同的证明内容没有异议，但是这份合同第四条第一项约定，在履行过户当日，本诉原告有一次性付全款的义务。对证据二，这是中介收的钱。对证据三，真实性无异议，这恰恰证明原告没有完全履行协议，因为合同约定是过户当日，本诉原告有一次性付全款的义务。合同价款是78万元，原告只往监管机构打了37万元，而且这37万元也没有告知原告，合同约定原告要向被告履行约定。所以说本诉原告没有按照合同履行。对证据四，这个收条不是本诉被告所写。后来被告才知道这个事情。所以证明目的是错误的。对证据五，水费支付清单是原告强行霸占被告房屋以后强行交的水费，后来被告通知物业说了以后，物业也没让他交。原告是侵权行为，属于无权占有。对证据六，余额部分，2016年12月21日，余额是404433.11元，2017年3月21日，余额是404736.43元。这不能证明本案原告具有履行能力，因为合同约定的有具体的履行日期，作为被告要拥有对房屋的所有权，这个房屋存在，说明被告有履行合同的能力，而原告需要提供在合同期限内银行卡上有这么多钱。而且原告如果有这么多钱，为什么还要被告走贷款？所以原告的证明不能证明其目的。对证据七没有异议。对证据八真实性无异议。录音恰恰证明原告的重大违约行为，1、录音时间2016年11月11日，已经超过了合同约定的履约时间，根据原告提供的证据，原告没有支付全款，11月11日已经超过期限。2、证明2万块钱是让原告装暖气花的钱，并不是交付房屋的钱。3、被告明确提出约定期限内没有给其钱，要求提价，这是正常的行为。但是原告领走钥匙以后，不仅进行装修，而且连锁也换了，被告也没有收到原告的钱。对证据九，与本案无关，这是原告侵权的证据。被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍为支持其反诉，向本院提交证据如下：证据一、双方所签订的《房屋买卖合同》。证明：合同第四条约定，王松涛应当在“立契过户当日，向甲方付清全部款项”，王松涛未向陈福根付款，构成根本违约。证据二、王松涛向工行申请贷款的手续复印件二份。证明：王松涛在合同约定的期限内，未付款；想用陈福根的房屋向银行进行抵押贷款，证明王松涛在约定期限内未有履约能力。证据三、律师函一份。证明：陈福根委托河南风向标律师事务所在2016年12月29日向王松涛发函通知解除双方房屋买卖合同。按照合同法解释，双方合同已经解除。原告（反诉被告）王松涛对被告提交的证据发表质证意见如下：证据一、合同真实性无异议，但是对证明目的有异议。目的的第一项约定的是付全款，但是本案房屋性质是房改房，房管局要求被告夫妻双方到场，但是过户当天被告赵淑珍没有过来，并说也不知道什么时候回来，这时候原告就说既然这样那就走公积金贷款程序，双方签的有的东西，后来被告也履行了。2、打到资金监管账号符合双方约定。3、合同没有约定原告有全款的能力，双方委托达成协议以后，原告已经打到资金监管机构里边。证据二、真实性无异议，但是对证明目的有异议。合同上没有明确原告卡上要有这么多钱。证据三、不予认可，原告起诉在前，被告要求解除在后。第三人郑州荣华房地产营销策划有限公司未到庭举证，亦未发表质证意见。根据原、被告的诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，本院确认本案事实如下：1、2016年5月22日，王松涛作为买方、陈福根作为卖方、郑州荣华房地产营销策划有限公司作为居间方签订《房屋买卖合同》一份（合同编号0000233），主要约定：陈福根将其位于金水区北仓××院××楼××单元××号房屋出售给王松涛；房屋成交价为78万元；王松涛于合同签订时支付定金及佣金10000元；付款方式为一次性付款，王松涛应在立契过户的当日，向陈福根付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由第三人保管。双方于签订合同之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；双方立契后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；双方委托第三人办理房屋交易相关手续，并商定于签订本合同时，由王松涛向第三人支付代办费用2000元。同日，原告向第三人支付购房定金1万元。2、2016年7月19日，原告为办理该房过户手续，交纳了契税、个人所得税各5319.48元，并向郑州市房管局指定的郑州住房置业担保有限公司结算资金账号存入房屋过户监管资金37万元。3、2016年8月25日，被告陈福根向原告出具《收条》一份，主要内容如下：今收到王松涛购房款2万元整，房东陈福根保证在收到剩余全部房款77万元时，将退还给王松涛1万元整，保证王松涛购陈福根位于金水区北仓××院××楼××单元××房价××78万元整。当日，被告将房屋钥匙、燃气用户服务卡、电卡、水费支付清单交给原告。4、后原告与案外人南京中厦装饰安装工程有限公司签订家庭装修合同一份，约定工期2016年10月30日开工，至2016年12月30日竣工。装修后原告即入住该房屋。本院认为：根据双方签订的《房屋买卖合同》，本院对于原、被告之间存在房屋买卖合同关系予以确认。该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照该房屋买卖合同的约定履行各自的义务。根据原告提交的2016年5月22日购房定金收据、2016年7月19日契税发票、个人所得税发票、转账凭证，证明原告已经实际履行了该房屋买卖合同的义务，且被告于2016年8月25日收到原告2万元购房款后，将该房屋钥匙、燃气用户服务卡、电卡、水费支付清单交给了原告，装修后原告已经入住该房屋，故原、被告应当继续履行该房屋买卖合同，原告主张被告协助其办理产权过户手续，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》约定：双方于签订合同之日起90个工作日，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；双方立契后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，由于被告未在约定期限内协助原告办理房屋过户手续，故被告应当向原告支付违约金（自2016年9月28日至被告实际履行之日，以78万元为基数，按日1‰计算），对于原告主张被告支付其违约金的诉讼请求本院予以支持。被告主张解除《房屋买卖合同》，其未能提供充分证据证明原告违约，故对于被告该项主张本院不予支持，被告要求与原告解除《房屋买卖合同》的行为无效。对于被告主张原告赔偿违约金163000元及房租损失27000元的反诉请求，证据不力，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍要求解除与原告（反诉被告）王松涛2016年5月22日签订的房屋买卖合同的行为无效。二、被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍与原告（反诉被告）王松涛于本判决生效之日起十日内继续履行双方于2016年5月22日签订的《房屋买卖合同（合同编号：0000233）》、并协助原告（反诉被告）王松涛办理该房屋的过户手续。三、被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王松涛违约金（自2016年9月28日至被告实际履行之日，以78万元为基数，按日1‰计算）。四、驳回被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍的反诉请求。本诉案件受理费12068元，反诉案件受理费2050元，均由被告（反诉原告）陈福根、赵淑珍负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  胡亚芹代理审判员  陈 岭代理审判员  宋献宏二〇一七年五月十九日书 记 员  王正举