海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0108民初4845号原告：海南泷坛物业管理有限公司，住所地：海口市海府一横路19号华宇大厦二楼。法定代表人：彭雄文，该司总经理。委托诉讼代理人：凌仕裕，男，该司管理处主任。委托诉讼代理人：周祯海，男，该司办公室主任。被告：海口市美兰区经济贸易总公司，住所地：海口市和平南路112号法律援助中心二楼。法定代表人：杨光，该司总经理。委托诉讼代理人：周建明，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国威，海口市美兰区法律援助中心副主任。第三人：温松林，男，1956年9月12日出生，汉族，住海口市。第三人：林尤杰，男，1973年7月2日出生，汉族，住海口市。原告海南泷坛物业管理有限公司诉被告海口市美兰区经济贸易总公司及第三人温松林、林尤杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南泷坛物业管理有限公司的委托诉讼代理人凌仕裕、周祯海，被告海口市美兰区经济贸易总公司的委托诉讼代理人周建明、潘国威，第三人温松林到庭参加了诉讼。第三人林尤杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南泷坛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年1月至2016年10月拖欠的物业管理费376541.94元，违约金1198712.06元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系被告（海尚明居开发商）委托物业管理的海口市海尚明居小区的物业管理公司。2011年10月25日，被告通过邀请招标方式，向原告及另外三家物业公司发出投标邀请函，参加在海口市建设工程招投标中心的招标，2011年11月7日原告获得海口市建设工程招标投标服务中心发出的海尚明居小区物业管理中标通知书，海口市住房和城乡建设局于2011年11月11日发出原告中标备案通知书，原告于2011年11月16日与被告签订了前期物业服务合同，双方约定自2012年10月1日原告进场接管物业管理工作之日起，被告每月按额拔付45000元物业管理费给原告，至2013年12月30日为止，原、被告双方均按照合同约定履行。自2014年1月1日起，已出售并具备交房条件的房屋按约定由业主自行支付物业管理费，不再由被告支付。尚未出售和由于被告尚未具备交房条件的房屋仍由被告按全额支付物业管理费。然而，由于被告工程进度受影响等原因，很多房屋未能具备交房条件，因此被告一直以房屋尚未全部出售资金周转困难为由拖延支付物业管理费，原告曾多次派人上门和致函催交欠费，但被告一直故意推托，拒不支付。至2015年10月，被告同意支付2015年1-12月尚未出售的房屋物业管理费（含地下车位物业管理费），至今仍然拖欠2014年全年12个月的未出售的房屋的物业管理费（含未出售地下车位物业管理费及2014年1月至2016年8月架空层物业管理费（按办公用房收费标准计算物业管理费）。依据国家物业管理条例第四十一条、海南经济特区物业管理条例第四十条规定，已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。依据海南经济特区物业管理条例第六十八条规定，业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。原告与被告签订的前期物业服务合同第三章第七款约定，已竣工尚未交付或因被告（开发商）原因造成无法交付的房屋由被告全额支付缴纳物业管理费；前期物业服务合同第三章违约责任中第二十八条约定被告、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠费用日5‰的标准向原告支付违约金。原告按照海尚明居小区前期物业服务合同的约定条款履行了自己的义务，为包含被告在内的该小区全体业主及住户提供了物业管理服务，依照国家物业管理条例和海南特区物业管理条例，被告理应向原告全额支付物业管理费，并由原告按照合同约定向故意拖欠物业管理费的被告收取日千分之五的违约金。综上所述，原告与被告之间形成了物业管理委托合同关系，被告依法应当向原告支付相应的物业管理费及因被告拖欠上述费用所产生的违约金。被告海口市美兰区经济贸易总公司辩称，一、原告起诉被告是错误的。原告已经明知位于海口市××区的”海尚明居”小区的实际投资建设人和业主并非被告。为此，原告于2014年3月7日向被告出具《承诺函》，承诺内容为：”''海尚明居''小区的物业均由我公司经营管理，有关物业发生的一切问题和纠纷由我公司负责处理与承担，与美兰区经济贸易总公司无关。”。被告并没有占有和使用”海尚明居”小区的任何房屋和车位，没有义务向原告缴纳物业服务费和逾期付款违约金。原告在起诉之前，从未向被告主张过物业服务费，一直以来原告与第三人温松林和林尤杰结算”海尚明居”小区的物业服务费和地下停车位租赁费等费用。因此，原告出尔反尔，起诉被告支付物业服务费和违约金毫无依据，也超出二年诉讼时效期间。二、被告是否应向原告支付物业服务费的问题。1、关于2014年全年尚未出售的房屋（含地下车位）管理费的问题。原告主张被告需向其支付2014年1月至2014年12月全年尚未出售的房屋（含209个地下车位）管理费。关于尚未出售的房屋（含209个地下车位）的使用和管理问题，原告从未向被告主张过权利，其称多次派人上门和致函催交欠费不是事实。在原告进驻时就和温松林、林尤杰约定：温松林和林尤杰将209个地下车位委托原告出租给车主使用，由原告收取车主的车位租赁费每月210元，其中原告得60元（含税金），温松林和林尤杰得150元。温松林和林尤杰应分得的地下车位租赁费冲抵温松林和林尤杰所持物业所应交的物业服务费。事实上，温松林和林尤杰应分得的地下车位租赁费远超出温松林和林尤杰尚未出售的空房、车位等所持或者所使用的物业所应承担的管理费。退一万步讲，即使被告需向原告缴纳未出售房屋（含地下车位）的物业服务费，但直到起诉之前，原告从没有向被告主张过地下车位的物业服务费的问题。原告于2016年11月16日才起诉向被告主张地下车位的物业服务费的问题，已经超出二年的诉讼时效期间，丧失胜诉权。事实是：2015年下半年，温松林要求原告将出租地下车位所获得的租赁费抵扣物业服务费后，将剩余的车位租赁费支付给温松林。刚一开始，原告拒绝温松林的正当要求，后来在林尤杰的斡旋调解下，原告和温松林经过多次协商，同意扣除未销售的房屋（含209个地下车位）、正在使用的房屋的物业服务费后，原告将剩余的地下车位租赁费支付给温松林。但是在付款的具体数额上，原告只同意支付130000元，温松林一方则坚持要150000元。林尤杰见双方僵持不下，无法达成一致意见，就提出差额的20000元由他代替原告支付给温松林。对林尤杰的建议，被告和原告予以认可。于是，原告法定代表人彭雄文于2015年12月27、28日从其×××银行账户分三次共转账支付130000元到温松林卡号为×××的建设银行账户，林尤杰代原告现金支付给温松林20000元。该150000元的支付，是温松林、林尤杰和原告对2015年12月份之前（含12月份）”海尚明居”小区物业服务费和地下车位租赁费用的一次性了断付清。从2016年1月份起，原告陆续向温松林支付抵扣物业服务费后剩余的款项，说明温松林、林尤杰已经付清了”海尚明居”小区相关的物业服务费，不存在物业欠费的问题。2、关于架空层的物业服务费问题。原告主张被告需向其支付2014年1月至2016年8月C栋一楼架空层的物业服务费。但是，”海尚明居”小区C栋一楼架空层并没有归被告占有和使用，而是由第三人温松林、林尤杰占用和使用。原告向被告追索架空层的管理费没有事实根据和法律依据。三、关于违约金的问题。就如前面所述，原告已经与温松林和林尤杰结清了”海尚明居”小区的物业服务费，现又以同样的房屋和车位向被告主张物业服务费，显然构成重复收费。况且，被告不是”海尚明居”小区物业的实际产权人，没有义务向原告缴纳物业服务费，因此，迟延缴纳物业服务费的违约金为无源之水，无本之木。即使要计算违约金，按照每天千分之五的标准计算也是明显过高，显失公平，依《合同法》第一百一十四条第二款规定，应予以调整。综上所述，原告要求被告支付物业服务费和违约金没有事实根据和法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人温松林述称，同意被告的答辩意见。一、被告只是”海尚明居”小区房屋的挂名开发商，不是实际的投资人和使用人，没有向原告缴纳物业服务费的义务。位于海口市××区的”海尚明居”小区是第三人温松林和林尤杰两人以被告的名义投资开发的，温松林、林尤杰才是”海尚明居”小区的实际投资人和受益人。被告没有实际占有和使用”海尚明居”小区的房产和车位等，原告对此是明知的，所以原告一直以来直接和温松林、林尤杰联系物业管理的问题。原告为了明确其和被告的关系，曾向被告出具《承诺函》，承诺”海尚明居”小区有关物业发生的一切问题和纠纷由原告负责处理与承担，与被告无关。因此，原告要求被告支付”海尚明居”小区的物业服务费没有事实根据和法律依据。二、原告所诉求的物业管理费已经由第三人温松林、林尤杰结清。2013年1月1日起至2013年12月30日期间，温松林、林尤杰以被告的名义每月支付包干物业服务费45000元给原告。自2013年1月1日起，温松林、林尤杰共同委托原告将地下车位出租给车主使用，由原告收取车主的每个车位租赁费每月210元，约定原告分得60元，温松林、林尤杰得150元。2015年期间，温松林、林尤杰以及”海尚明居”项目副经理赵某与原告法定代表人彭雄文就”海尚明居”小区的物业服务费和地下车位租赁费的结算问题进行多次协商，为了避繁从简，最后双方口头达成两点合意：1、截止2015年12月31日，双方以前发生的债权债务不再具体计算，由原告给予温松林、林尤杰一定的补偿了事；2、自2016年1月1日起，双方发生的账目每月据实结算，多退少补。但在补偿问题上，原告只同意给温松林、林尤杰补偿130000元，温松林则坚持要150000元。林尤杰为了结束分歧，就提出差额的20000元由他来承担。因此，原告法定代表人彭雄文于2015年12月27、28日从其×××银行账户分三次共转账支付130000元到温松林卡号为×××的建设银行账户。上述130000元是温松林、林尤杰应得的地下车位租赁费抵销”海尚明居”小区未销售的房屋（含209个地下车位）、正在使用的房屋的物业服务费后的结余款。2016年1月至8月，原告履行双方的口头约定，每月给温松林、林尤杰提交物业费、电费统计表，由”海尚明居”项目的会计刘某与原告核对相关数据。核对抵减完成双方没有异议后，原告将结余款支付到刘某的建设银行账户（卡号×××），其中2016年3月24日收到的13000元、4月7日收到的11859.3元为原告支付的1月份的结余款12188.1元和2月份的结余款12671.2元，4月22日收到的124990元是3月份的结余款，6月2日收到的9631.8元是4月份的结余款，6月30日收到的12617元是5月份的结余款，9月1日收到的12550元是6月份的结余款。刘某的账户往来明细，温松林、林尤杰已经通过被告提交给法院。退一步说，即使温松林、林尤杰和原告之间有物业费纠纷，由于原告已经与温松林、林尤杰结清了2013至2015年的物业费，原告现在起诉，已经超过了诉讼时效，应当驳回。综上，”海尚明居”小区的物业服务费已经由温松林、林尤杰结清，原告又要求被告支付物业服务费，属于对同一标的物重复收费，于法无据，于理不通。在此，请求法院依法裁判。经审理查明,2011年11月，原告海南泷坛物业管理有限公司通过招投标方式获得了对海口市海尚明居小区进行物业管理的权利。之后，原告从2012年10月1日开始对该小区进行物业管理工作。原告于2016年年底开始不再对上述小区进行物业管理工作。庭审中，原告提供了一份《前期物业合同》，该合同的以海口市美兰区经济贸易总公司为甲方，以海南泷坛物业管理有限公司为乙方，主要约定，甲方通过公开招投标选聘乙方对海尚明居（物业名称）提供前期物业管理服务事宜；高层住宅1.6元/月.平方米；办公楼1.95元/月.平方米；商业物业：2.9元/月.平方米；业主应于甲方通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。原告的法定代表人在乙方处签字并加盖了原告公章。该合同甲方法定代表人处有”杨光”字样签名，并加盖了”海口市美兰区经济贸易总公司”字样的公章。被告否认该合同上公章的真实性，并否认其公司法定代表人在该合同上签名。经原、被告及第三人温松林共同确认，该合同上公章与被告向本院所提交的所有加盖被告公章的材料中被告的公章不一致。被告确认，其向本院所提交的材料加盖的公章为被告现行使用的公章，且被告所使用公章自2003年之后未发生过遗失或变更情况。庭审中，被告及第三人温松林确认，”海尚明居”小区所在的地块已经转让给第三人温松林、林尤杰，但未办理国有土地使用权过户手续；海尚明居小区为第三人温松林、林尤杰借用被告名义开发，第三人温松林、林尤杰为该小区的实际投资人；2013年1月1日至2013年12月30日期间，第三人温松林、林尤杰通过被告账户转账方式按每月45000元的包干价格向原告支付物业服务费。原告确认，2013年1月至2013年12月每月收到被告转账的物业服务费45000元。”海尚明居”小区未出售的空置房屋登记在被告名下。”海尚明居”小区架空层未登记在被告名下。被告未占有使用该小区房屋。原告以被告为海尚明居小区开发商为由，要求被告支付小区空置房屋、架空层、地下车库2014年1月至12月份的物业管理费。庭审中，第三人温松林称，从2013年1月1日开始，第三人温松林、林尤杰共同委托原告将地下车位出租给车主使用，由原告收取车主每个车位租赁费每月210元，约定，原告分得60元，第三人温松林、林尤杰分得150元。原告确认，按每个车位210元/月的标准收取车主租赁费，原告就每个车位分得60元/月，并按每个车位150元/月的标准计算总租赁费扣除地下车位的物业费、空置房屋的物业费、架空层的电费后转账支付给第三人温松林、林尤杰。庭审中，原告称，第三人温松林、林尤杰是代表被告结算收取租赁费用，但被告和第三人温松林对此均予以否认，原告未能提供有效证据加以证明。原告确认，第三人温松林、林尤杰为海尚明居小区的实际操作人，原告从进驻该小区开始即与第三人温松林、林尤杰协商物业费用等事宜。2016年1月1日，原告向第三人温松林支付130000元。原告称，该款项是扣除2015年空置房屋的物业费等费用后支付的地下车位租赁费。第三人温松林称，该费用是扣除2013年至2015年期间的空置房屋物业费和第三人温松林、林尤杰的房屋物业管理费、水电费后的剩余地下车位租赁费。2016年1月开始，原告向第三人温松林结算并支付每月扣除空置房屋物业管理费、电费后的地下车位租赁费。第三人温松林称，209个地下停车位，其占74%，第三人林尤杰占26%。2014年3月7日，原告曾向被告出具《承诺函》，载明，”海尚明居”小区的物业均由原告经营与管理，有关物业发生的一切问题和纠纷由原告负责处理和承担；与被告无关；特此承诺。原告称，此《承诺函》不涉及物业费的问题，仅因业主不知原告已经进驻小区进行物业管理而向被告投诉，再由被告反馈给原告，原告遂就此向被告出具该《承诺函》；被告对此予以否认，原告未能提供有效证据加以佐证。庭审中，原告确认其于2013年在该小区设立办公场所并挂牌营业。被告住所地为海口市和平南路112号法律援助中心二楼，在2011年11月至2017年3月20日期间未发生过变更。原告从未向被告的住所地送达过物业费缴费通知单。原告称，其曾向被告在该小区挂牌设立的办公场所送达物业费缴费通知单，后该办公场所挂牌变更为海南宇丰农林有限公司，原告仍向该办公场所送达物业费缴费通知单。被告及第三人温松林均否认被告曾在该小区设立办公场所并挂牌营业，原告未能提供有效证据加以证明被告曾在该小区设立办公场所并挂牌营业。第三人温松林否认，原告曾向海南宇丰农林有限公司送达过物业费缴费通知单；原告亦未能提供有效证据加以证明。庭审中，第三人温松林确认，其为海南宇丰农林有限公司的法定代表人。2015年10月15日，第三人温松林作为海尚明居项目投资人向被告发出《函告》，载明：”海尚明居小区项目是使用贵公司名称投资组建，现因前期物业管理服务不专业、不尽责、不到位，致使大部分业主不满意，因此我们要解除前期物业服务合同，请给加盖公司印章，由此引起的一切后果由我们负责。”。同日，被告回函，载明:”海尚明居项目投资人温松林同志来函收悉，我公司对海尚明居小区物业的成立与管理不知情，对此，我公司对小区内的一切纠纷不承担任何责任，小区内的一切纠纷由你们自行解决。特此函复！”。在审理过程中，第三人温松林向本院提交了一份第三人林尤杰签字的《声明》，载明，第三人林尤杰同意第三人温松林在本案中发表的质证意见和辩论意见。本院确认的上述事实，有原告的营业执照、物业管理资质证书、中标通知书、备案通知、原告向被告出具的《承诺书》、《函告》、《复函》、《温总2016年1月至2016年12月物业费、电费》、银行卡客户交易查询/打印、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单及前期物业费发票、证人刘某、赵某关于架空层的使用情况、海尚明居小区投资人与开发商关系部分的证言以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料虽未经第三人林尤杰当庭质证，但经本院审查，认为以上证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，可以采信。本院认为，综合原告在被告住所地未变更的情况下从未向被告送达物业费缴费通知单并催缴物业费，原告在第三人温松林、林尤杰未向其出示被告的授权委托书的情况下一直与第三人温松林、林尤杰结算地下车位租赁费和空置房屋物业费并支付给第三人温松林、林尤杰，以及原告向被告出具《承诺函》的情况可以确认，原告清楚，被告仅为海尚明居小区名义上的开发商，第三人温松林、林尤杰为该小区的实际投资人的情况。故原告就空置房屋的物业费和地下车位租赁费等费用一直在与第三人温松林等人协商处理，而从未向被告提出主张；并就物业问题向被告做出承诺，有关物业发生的一切问题和纠纷由原告负责，与被告无关。原告清楚被告对海尚明居小区空置房屋无权益，被告未使用海尚明居小区房屋，且原告已经向被告承诺因物业发生的纠纷与被告无关，故原告诉请被告支付2014年1月至2016年10月拖欠的物业管理费及违约金，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，缺席判决如下：驳回原告海南泷坛物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费18984元，由原告海南泷坛物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。ndw1hq5wtxnpbncu8p审 判 长 李 佳人民陪审员 招 萍人民陪审员 李宛霞法官 助理 裴静静书 记 员 张光颖速 录 员 杨婷婷