成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初8944号原告：成都利丰物业有限公司。住所地：成都市武侯区XXXXXX。法定代表人：任显锋，成都利丰物业有限公司总经理。委托诉讼代理人：贺艳，女，1988年12月9日出生，汉族，住四川省华蓥市XXXXXX，系成都利丰物业有限公司员工。被告：李航星，男，1964年9月19日出生，汉族，住成都市锦江区XXXXXX。原告成都利丰物业有限公司（以下简称利丰物业公司）与被告李航星物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，由于被告李航星下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告利丰物业公司的委托诉讼代理人贺艳到庭参加诉讼，被告李航星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告利丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告李航星向原告利丰物业公司支付2010年1月1日至2016年6月30日的物业服务费12798.43元、2010年1月1日至2016年6月30日的滞纳金5211.57元，合计18010元；2.本案全部诉讼费由被告李航星承担。事实和理由：利丰物业公司与成都市锦江区望江嘉苑第四届业主委员会签订了《望江嘉苑物业服务合同》，协议约定：住宅物业服务费标准按建筑面积每月1.1元/平方米（多层为配电梯），逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交额的万分之五的标准向物业服务企业支付滞纳金（合同约定物业服务费按季度收取，每季度应缴558.26元，因此滞纳金应在次季度第一个月的第10天开始计算）。利丰物业公司按合同约定服务于望江嘉苑小区业主，李航星为望江嘉苑小区XXXXXX号房屋的业主。在利丰物业公司为望江嘉苑小区提供物业服务期间，利丰物业公司切实履行了物业服务义务，但李航星从2010年1月1日至2016年6月30日止共拖欠78个月的物业服务费12798.43元，产生滞纳金5211.57元，李航星在利丰物业公司多次催收的情况下仍拖欠不交，故诉至法院。被告李航星未作答辩。原告利丰物业公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：原告的营业执照、法定代表人身份证明及李航星的人口信息，《房屋信息摘要3》，《望江嘉苑物业服务合同》、情况说明、照片，催缴函、律师函、邮件签收单，缴费收据。本院认为，被告李航星未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，被告李航星未到庭质证不影响本院对上述证据效力的认定，本院对原告利丰物业公司提交的上述证据予以采信。依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：2003年7月4日，李航星通过购买商品房的方式取得位于锦江区三官堂街16号4栋2单元6楼11号住宅的所有权，房屋面积为169.29平方米。2011年7月1日，利丰物业公司与成都市锦江区望江嘉苑第三届业主委员会签订了《望江嘉苑物业服务合同》，约定利丰物业公司为位于锦江区三官堂街16号的望江嘉苑小区提供物业服务，合同期限为2011年7月1日起至2014年6月30日止；未配备电梯的住宅的物业服务费标准为1.0元/月·平方米；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第一个月的15日至30日履行物业服务费交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，利丰物业公司有权对当季未交纳物业服务费从逾季之日起每日按应交费金额的千分之三收取滞纳金。2015年8月5日，利丰物业公司与成都市锦江区望江嘉苑第四届业主委员会签订了《望江嘉苑物业服务合同》，约定利丰物业公司为位于锦江区三官堂街16号的望江嘉苑小区提供物业服务，合同期限为2015年7月1日起至2020年6月30日止；未配备电梯的住宅的物业服务费标准为1.1元/月·平方米；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第一个月的11日至30日履行物业服务费交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，利丰物业公司有权对当季未交纳物业服务费从逾季之日起每日按应交费金额的万分之五收取滞纳金。上述合同签订后，利丰物业公司依约对望江嘉苑小区提供物业服务。李航星于2013年8月19日补交了2006年至2009年的物业服务费，但拖欠了自2010年1月1日开始至2016年6月30日止的物业服务费，欠费期间为78个月。利丰物业公司以在李航星房屋门上张贴《催收通知单》以及邮寄《律师函》的形式向李航星催收物业服务费，催收未果后遂诉至法院。另查明，成都市锦江区望江嘉苑第四届业主委员会出具的《关于“望江嘉苑”物业服务管理情况说明》载明：望江嘉苑小区自交付使用起一直由利丰物业公司提供物业服务，其中2011年6月30日前的多层住宅物业服务费为0.8元/月·平方米。以上事实有《望江嘉苑物业服务合同》、《房屋信息摘要3》、欠费明细、催收通知单照片等证据材料以及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。因被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告诉讼请求的答辩和对原告证据质证的权利，且原告提交了上述证据的原件，故本院对上述证据予以采信。本院认为，利丰物业公司分别与成都市锦江区望江嘉苑第三届业主委员会、成都市锦江区望江嘉苑第四届业主委员会签订的两份《望江嘉苑物业服务合同》应系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行各自的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，利丰物业公司与成都市锦江区望江嘉苑第三、四届业主委员会签订的物业服务合同对李航星具有约束力；庭审已查明本案物业望江嘉苑从交付使用之日起一直由利丰物业公司提供物业服务，且利丰物业公司已按约履行了物业服务义务，李航星作为涉案小区的业主，也实际接受了利丰物业公司提供的物业服务，李航星应当及时向利丰物业公司交纳物业服务费，因此，利丰物业公司主张李航星向其交纳2010年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，应予以支持。其中2010年1月1日至2011年6月30日的物业服务费为169.29平方米×0.8元/月·平方米×18个月=2437.78元、2011年7月1日至2015年6月30日的物业服务费为169.29平方米×1元/月·平方米×48个月=8125.92元、2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费为169.29平方米×1.1元/月·平方米×12个月=2234.63元，合计12798.33元。关于滞纳金，《望江嘉苑物业服务合同》约定，2011年7月1日至2015年6月30日的滞纳金从逾期之日起每日按未交费用的千分之三计算，2015年7月1日至2016年6月30日的滞纳金从逾期之日起每日按未交费用的万分之五计算，该约定滞纳金实质系民事责任的违约金，但本案中，该违约金的计算标准过分高于李航星违约行为给利丰物业公司造成的实际损失，且2011年6月30日前的违约金无相应的合同依据，因此本院根据本案的实际情况，充分考虑利丰物业公司实际发生的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对利丰物业公司主张的违约金予以调整，酌情认定为1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第一条之规定，判决如下：一、被告李航星于本判决生效之日起十日内支付原告成都利丰物业有限公司2010年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费12798.33元；二、被告李航星于本判决生效之日起十日内支付原告成都利丰物业有限公司违约金1000元；三、驳回原告成都利丰物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，公告费600元，两项合计850元，由被告李航星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄鸿彬人民陪审员  陈 德人民陪审员  许 莎二〇一七年五月十六日书 记 员  覃雪梅庭审记录员周晨晞