江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初2162号原告:龚素军。委托诉讼代理人:王明星，江苏公大律师事务所律师。被告:马雪芬。委托诉讼代理人：陈光林，江苏竹辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，江苏竹辉律师事务所实习律师。原告龚素军与被告马雪芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，依法由审判员龚春华独任审判。本案分别于2016年7月12日、2016年8月10日、2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告龚素军及其委托诉讼代理人王明星，被告马雪芬及其委托诉讼代理人朱瑶、陈光林、杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚素军向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行关于苏州市虎丘区XXXX房屋的买卖合同，注销该房屋上的他项权利，签订该房屋的网签合同，签订该房屋的资金托管协议以及托管手续，配合办理房屋产权过户手续；2、请求被告支付逾期履行违约金139200元；3、本案诉讼费、保全费、评估费等相关费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求最终变更为：1、请求判令解除原被告双方于2015年1月27日签订的苏州市虎丘区XXXX房屋的买卖合同，被告返还原告已支付的定金22000元，并赔偿原告经济损失700000元（计算依据:现XXXX房屋评估价值与原合同价格差额）；2、请求判令被告赔偿原告支付的居间服务费6960元、保障金2784元，合计9744元；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告龚素军与被告马雪芬于2016年1月27日签订了关于坐落于苏州市虎丘区XXXX的房屋买卖合同，双方约定房屋成交价格为1392000元，原告龚素军支付被告马雪芬房屋定金22000元。被告马雪芬承诺于2016年4月30日注销他项权证、签订房屋的网签合同、资金托管协议及相关的资金托管手续。但被告始终不予配合，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告马雪芬辩称，首先，本案原告龚素军怠于履行合同约定义务，存在故意制造被告违约的情形，本身存在过错；其次，本案不应当以房屋差价确定原告损失，应按照合同总价款的10%支付违约金；再次，原告所谓损失系由其自身未采取必要措施所导致的，不能完全归责于被告；复再次，从原告实际履行的情况来看，原告也仅仅只是向被告支付了2.2万元的定金，金额较小，从公平角度，在原告仅支付较小代价的情况下，让被告承担巨大差价损失，显失公平；最后，原告在实际使用涉案房屋期间（近5个月）的占用费应当在本案中一并酌情处理。综上，请求法院依法判决。经审理查明，苏州市高新区XXXX房屋系被告马雪芬单独所有，房屋建筑面积为138.74平方米。2016年1月27日，原告龚素军（购房人、乙方）与被告马雪芬（售房人、甲方）以及案外人苏州存房房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市新区理想家园38幢501房产，甲方已确认该房屋其他共有权人愿意将该房屋按本合同约定出售给乙方，并对此负责，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。该房屋的面积为139平方米，价格为1392000元，过户产生的税费均由乙方承担。甲、乙、丙三方签订合同当日，乙方须向丙方交纳居间服务费6960元。乙方于2016年1月27日向甲方交付定金22000元，甲方承诺在2016年4月30日注销他项权证。甲乙丙三方约定于2016年4月30日前签订该房屋的网签合同、资金托管协议以及相关的资金托管手续。对于违约责任，合同第六条约定：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，且甲方有权处理该房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷或其他影响办理该房屋正常交易过户的纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。……7、甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、5款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同时，守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费。同日，原告龚素军向被告马雪芬支付定金22000元，被告马雪芬向原告龚素军出具二手房交易定金收据一份，载明：今收到龚素军……购买新区XXXX的房屋的购房定金，收款方式现金，计人民币贰万贰仟元整（小写￥：22000）。2016年1月28日，原告龚素军向苏州存房房地产经纪有限公司支付居间服务费和保障服务费，苏州存房房地产经纪有限公司向原告龚素军出具收款收据一份，载明：就涉案房屋收到居间服务费6960元，保障金2784元，合计9744元。合同签订后，因被告于2016年2月收到天津市河西区人民法院执行通知书，故被告方在2016年3月初便提出与原告协商解除房屋买卖合同，但双方一直未能达成一致意见，后双方也未在2016年4月30日前签订网签合同。2016年5月5日，原告龚素军向被告马雪芬邮寄《律师函》，要求被告马雪芬注销涉案房屋的他项权证，并在收到函件后5日内与原告龚素军签订网签合同，配合办理房屋产权过户手续。诉讼中，被告马雪芬亦表示不愿意签字过户。另查明，2016年8月10日，原告申请对涉案房屋市场价值进行评估，2017年4月15日，受本院委托，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》一份，认定涉案房屋2016年7月12日的市场价值为1968300元。原告龚素军为此支付评估费15692元。以上事实有房屋权属登记信息查询结果、《房屋买卖合同》、二手房交易定金收据、《搜房综合保障服务协议》、佣金确认书、收款收据、录音资料、《房地产估价报告》、情况说明、发票、本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告龚素军与被告马雪芬签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。依据合同约定，被告马雪芬应于2016年4月30日前签订网签合同，但被告马雪芬在2016年3月初便提出与原告协商解除房屋买卖合同，但双方一直不能达成一致意见，后原告诉至我院，诉讼中被告马雪芬亦明确表示不愿意签字过户，上述行为已表明其不履行合同主要义务，构成根本违约，故原告据此主张解除合同并要求被告马雪芬返还定金22000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的房屋差价损失，根据《房地产估价报告》，案涉房屋在评估基准日2016年7月12日价值为1968300元，双方约定的房屋价值为1392000元，房屋差价为576300元，被告认为按照合同约定其仅应承担房屋成交价10%的违约责任即139200元，损失赔偿范围不得超过《合同法》第一百一十三条第一款的规定。对此，本院认为，因被告违约给原告造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告2016年3月、4月期间数次告知原告要求解除合同并承担违约金，且原告亦明知涉案房屋还有抵押贷款尚未还清，在原被告之间合同继续履行存在不确定因素的情况下，原告应当采取合理措施防止损失扩大，向法院固定诉请并申请房屋价值评估。原告于2016年5月18日诉至法院，后于2016年8月10日变更诉请并申请房屋价值评估，结合苏州市房屋成交价于2016年上半年大幅上涨的实际情况，以2016年7月12日评估节点确定的房屋差价确定被告应承担的损失赔偿额，一定程度上超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，再考虑到本案原告在合同履行过程中仅支付了定金22000元的事实。综上，结合本案合同对违约金的约定、被告单方违约的过错及违约行为发生的节点、双方合同履行的状态、原告的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则和诚信信用原则予以综合考量，本案酌定由被告赔偿原告损失405000元。至于原告提出的居间服务费、保障金的主张，亦属于损失范围，本案中不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告龚素军与被告马雪芬于2016年1月27日签订的关于苏州市高新区XXXX房屋的《房屋买卖合同》。二、被告马雪芬应于本判决生效之日起十日内返还原告龚素军定金22000元。三、被告马雪芬应于本判决生效之日起十日内支付原告龚素军违约损失405000元。四、驳回原告龚素军的其余诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23536元，减半收取11768元，保全费5000元，评估费15692元，合计32460元，由被告马雪芬负担31192元，由原告龚素军1268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审判员  龚春华二〇一七年五月二十七日书记员  周 婷