福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民初959号 原告(执行案外人)：曹昱，女，1982年10月24日出生，汉族，住河北省天津市和平区多伦道同方花园8号楼2803。 委托诉讼代理人：李燕，女，1957年3月26日出生，汉族，住河北省天津市静海县，系曹昱母亲。 被告（申请执行人）：丁思亮，男，1967年12月13日出生，回族，住福建省晋江市陈埭镇溪边村滨海路157号。 委托诉讼代理人：吴建军，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施加妙，福建世隆律师事务所律师。 第三人（被执行人）：怀化市天鹏房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市迎丰中路20栋。 法定代表人：文小猫，该公司执行董事兼总经理。 原告曹昱与被告丁思亮及第三人怀化市天鹏房地产开发有限公司（下称怀化天鹏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹昱的委托诉讼代理人李燕、被告丁思亮的委托诉讼代理人施加妙到庭参加诉讼。第三人怀化天鹏公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 曹昱向本院提出诉讼请求：1.确认曹昱对湖南省怀化市鹤城区迎丰路西路229号（原215号）华天大酒店一楼第011、012号商铺的所有权；2.撤销泉州市中级人民法院关于（2018）闽05执异22号裁定书，立即解除对上述房产的查封。3.案件受理费由丁思亮承担。事实与理由：曹昱与怀化天鹏公司于2007年2月26日签订两份《商品房买卖合同》，约定曹昱向怀化天鹏公司购买011、012号商铺，价款分别为458640元和477000元。曹昱依约支付全部购房款，怀化天鹏公司向曹昱交付房屋。与此同时，曹昱与案外人怀化华天经营管理有限责任公司签订了10年的租赁合同，并支付了部分租金。因怀化天鹏公司的原因尚未办理过户登记手续。丁思亮与怀化天鹏公司等人因民间借贷纠纷一案，丁思亮提出财产保全申请，泉州市中级人民法院裁定查封怀化天鹏公司位于怀化市001、002等210套房产，其中包括曹昱一楼011、012号商铺。曹昱得知后便就保全查封提出异议，泉州市中级人民法院裁定驳回曹昱的异议请求。曹昱认为，与怀化天鹏公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。泉州市中级人民法院以查封的房屋未在房管局登记备案为由说明合同效力是没有法律依据的。曹昱与怀化天鹏公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，去行政主管机关登记备案是怀化天鹏公司的责任和义务，并非曹昱的原因导致未办理过户登记，且未登记也不影响合同效力。法院查封前曹昱按合同约定支付了全部房款和税费，怀化天鹏公司也实际交付了房产，曹昱对所购房屋享有了充分的占有权和收益权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，法院的裁定是没有法律及事实依据的。综上所述，请求依法支持曹昱的诉讼主张，维护法律的尊严。 丁思亮辩称，曹昱的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。曹昱与怀化天鹏公司签订的《商品房买卖合同》并未依法办理备案登记手续。曹昱提供的证据不足以证明案涉《商品房买卖合同》系合法有效的合同；曹昱提供的证据仅有收据，不足以证明其已经支付了全部购房款，支付房款的方式也不符合行业的交易习惯及流程，曹昱在庭审中也明确表示部分购房款是通过第一年租金冲抵，也充分证明了曹昱没有支付全部购房款；曹昱提供的证据不足以证明其实际占有了该商铺；曹昱主张并非其原因导致未办理过户登记不能成立，系因为曹昱自身原因怠于办理案涉房屋的过户登记；案涉房产属于商铺，曹昱并非用于居住，也没有证据证明该商铺系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上，不论适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者二十九的规定，曹昱的主张均不能成立。 怀化天鹏公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下： 一、怀化天鹏公司系具有房地产开发经营资质的企业。诉争商铺所涉怀化华天大酒店商品房预售许可证号为2006-06号。曹昱与怀化天鹏公司于2007年2月26日签订编号SM-011《商品房买卖合同》、SM-012《商品房买卖合同》，约定曹昱向怀化天鹏公司购买位于怀化市华天大酒店一楼011、012号房，用途为商服，房屋价款分别为458640元和477000元，怀化天鹏公司应于2007年12月28日前交付商铺。怀化天鹏公司开具落款时间为2007年2月26日的怀化华天大酒店商铺款收款收据两份（011号、012号），金额分别为458640元和477000元，交曹昱收执。同日曹昱与怀化华天经营管理有限责任公司签订《商铺租赁合同》约定曹昱购买的一楼011、012号商铺租赁给怀化华天经营管理有限责任公司经营管理，以月租金的形式向曹昱支付租金，租金自曹昱付清全部购房款之日起计算，租赁期限为10年。《商品房买卖合同》签订后未向怀化市不动产登记中心办理登记备案手续。二、丁思亮与怀化天鹏公司等人民间借贷纠纷一案，本院依丁思亮财产保全申请，于2015年8月6日作出（2015）泉民初字第1334号民事裁定书，裁定查封怀化天鹏公司位于怀化市001、002等210套房产，其中包括本案011、012号商铺。曹昱向本院提出执行异议申请，本院于2018年5月3日作出（2018）闽05执异22号执行裁定书，裁定驳回曹昱的异议请求。 本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系丁思亮申请执行怀化天鹏公司财产一案中，因案外人曹昱对本院查封被执行人怀化天鹏公司预售商品房主张所有权引起的纠纷。本案的焦点问题在于，曹昱对人民法院查封的本案商铺是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。本院分析如下： 一、关于曹昱对诉争房屋是否享有所有权的问题。曹昱主张其系从怀化天鹏公司购得本案商铺，是本案商铺的真实权利人，依法享有物权，并提供《商品房买卖合同》、《收款收据》为据。所有权是物权的一种，其取得的方式有继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一，对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，需要履行物权登记的手续。本案商铺系被执行人怀化天鹏公司名下的预售商品房，在不动产登记没有变更的情况下，曹昱尚不能成为我国《物权法》所指的商铺所有权人。 二、关于曹昱对本案商铺是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但符合物权期待权保护条件的，也可以排除法院执行。对于物权期待权保护的条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，也就是说具备上述四个要件的可以排除法院执行。2013年案涉怀化华天大酒店商品房权属总证已办理。曹昱与怀化天鹏公司签订《商品房买卖合同》后，不仅未向本案商铺所在地房地产交易登记机构办理预售预购登记手续，且至人民法院裁定查封本案商铺之前，也未办理本案商铺产权登记。由此可见，曹昱不符合上述第二十八条规定的四个情形，其对本案商铺，不享有排除强制执行的不动产物权期待权。曹昱主张本案商铺未办理过户登记，非其自身原因所致，未提供相应证据证明，本院不予采纳。 另曹昱提出的调取证据申请，并非因存在法定的当事人因客观原因不能自行收集的证据情况，对其申请，本院不予准许。 综上所述，本院认为，曹昱主张对本案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，故对其请求排除对本案商铺的执行，不予支持。怀化天鹏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回曹昱的诉讼请求。 本案受理费8455元，由曹昱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 李 虹 书 记 员 李心诗 附：本案适用的主要法条 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 -8- -2-