云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0402民初273号原告：憩怡园业主委员会，住所地：玉溪市红塔区红塔大道8号。负责人：张剑波，职务：主任。委托诉讼代理人：刘玉萍、代艳艳，云南新海天律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：卢崇芬，女，1963年3月25日生，住玉溪市红塔区。被告：翟永云，男，1963年6月4日生，住址同上。被告：红塔区新平拾年饭店，经营场所：玉溪市红塔区红塔大道***号。工商注册号530402600276902经营者：李福兰，女，1977年8月16日生，住玉溪市峨山县。被告方共同的委托诉讼代理人：肖青、胡燕（实习），云南汇欣律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告憩怡园业主委员会与被告卢荣芬、翟永云、红塔区新平拾年饭店物权保护纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月9日和原告诉被告金源、金文、红塔区文华饭店，诉被告余家文、余家胜、钱立、红塔区张莉腌菜饭店，诉被告朱光兴、高福光、舒玉坤、红塔区考丽亚烤羊腿餐厅，诉被告张国勇、红塔区杨玉春山茅野菜馆物权保护纠纷案件一起合并公开开庭进行了审理。原告负责人张剑波及委托诉讼代理人刘玉萍、代艳艳，被告卢荣芬、翟永云、红塔区新平拾年饭店的负责人李福兰及被告方的委托诉讼代理人肖青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告憩怡园业主委员会向本院起诉请求：一、判令被告立即停止侵权，将放置在原规划停车位上的物品搬离、封闭商铺通往憩怡园小区的后门，恢复停车位格子砖硬质绿化带的原状，保障憩怡园小区业主停车便利及小区环境美观安全；二、判令被告立即停止向憩怡园小区内地下排污沟排放经营污水；三、判令被告按政府公共停车位收费标准每小时3元，每天14小时，每月2520元赔偿占用硬质绿化带停车位的损失，直至将硬质绿化带恢复原状之日止。从2015年1月23日起计算。之前的原告自愿放弃；四、判令被告将油烟排放管避开业主的窗户，并伸至五楼以上。事实与理由：憩怡园小区位于红塔大道8号，是由A、B两幢组成，仅有一个进出口的封闭小区，共有48户住户。A幢一二层为商业用房，三至五层为居民住宅。B幢一层为车库，二至六层为居民住宅。本次诉讼的五个案件的业主被告购买的是A幢商业用房8-4至8-8号。其中本案被告卢荣芬、翟永云购买的是8-8号，原告起诉时出租给李福兰经营红塔区新平拾年饭店。8-4至8-8商铺业主及经营户擅自在共用墙上开了一道后门通往小区内部，并长期占用小区内部的绿化公共停车位放置经营饭店使用的锅炉、遮阳伞、桌椅、清洗工具等垃圾和杂物，同时将经营污水排在小区排水沟，导致小区排水沟经常堵塞，影响居民正常生活。被告方的行为违反了物权法等法律的规定，给小区带来了安全隐患，增加了小区管理成本，影响了小区居民的正常生活，侵害了小区其他业主和物业使用人的合法权益，经多次协调未能解决。本案原告业主委员会成立于2016年6月后，经除被告外的其他业主同意，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告的诉讼代理人肖青答辩称：1、本案中的原告在成立之时未通知8-4至8-8号的业主，也没有对成立业主委员会进行公示；2、业主委员会起诉本案被告，属于业主委员会的重大事项，起诉前没有召开业主大会，也没有提前15天对全体业主进行公示和通知；3、本案中原告诉称所谓的车位，没有相关部门的审批，对于所谓的车位收取费用，没有任何事实依据和法律依据。该地块规划时不是停车位，是属于公共区域，业主都有权使用，原告要求收取费用不符合本案的客观事实。假如原告要收费，那所有进入小区使用了公共区域的人员和车辆都应当收取费用；4、本案诉争的房产靠南边的墙体是自用墙，开门系业主自身的行为，这个行为是否违反建筑规划法规，应当由规划部门来处理，不是人民法院的受案范围。8-4至8-8号业主购买的是一、二楼商铺，开发商销售房屋之初就答应业主可以开后门，原告认为开设后门影响了小区管理，不符合客观事实；5、本案是相邻权纠纷，原告当庭增加的诉讼请求不是同一法律关系；6、原告要求污水禁止向小区内排放，这不符合房屋的正常使用。如果原告有此要求，可能需要原告跟规划部门进行沟通，就这个小区另行铺设地下管道。综上，被告方认为原告的诉讼请求没有法律依据，请求人民依法驳回原告的诉讼请求。有一部份请求不属于人民法院审理的范畴，请求人民法院依法驳回原告的起诉。本案审理过程中，原告提供了以下证据：一、玉溪市业主委员会备案核准通知、玉带街道兰苑社区的见证意见及备案申请表、业主大会决议，证明本案原告系在兰苑社区的指导下，根据我国法律规定成立，并依法备案，经玉溪市房地产管理局核准。原告起诉被告已经除被告外的其他业主民主讨论决定；二、房屋查询信息表、房屋分层分户平面图和个体工商户登记表，证明商户被告和业主被告的基本信息；三、照片打印件21张，证明被告在A幢业主共有墙面上私自开后门、占用停车位、乱排放污水等侵权行为。被告占用停车位的宽度是11.1米，占用的停车位数量最少是三个；四、玉溪市建设工程验收合格证申请表（存档）复印件二份、竣工请求规划验收的报告复印件、规划平图复印件二份，证明本案涉及的公共停车位规划及验收情况；五、玉溪市红塔区城市管理综合行政执法大队玉带中队《关于红塔大道8号憩怡园小区停车位上乱搭乱占和油烟扰民相关问题的回复》，证明至少自2013年开始就存在小区公共停车位被私自占用等问题，小区住户多次投诉，城市管理部门介入处理，但未得到解决的事实。六、原告起诉后又于2017年3月7日拍摄的现场照片8张，证明法院庭前调解后被告仍未停止乱堆乱放等侵权行为。经质证，被告对第一组证据中的业主委员会备案核准通知的真实性没有异议，但认为是原告方自己报送的备案资料，玉溪市房产管理局仅仅是书面审查，这些备案资料中房产管理局不会进行实质性审查。对见证意见的真实性没有异议，但证据没有说明业主委员会是什么时候成立的、是如何成立的。业主委员会的成立有严格的条件和人数限制，我们没有看到原告方业主委员会成立的过程，原告的诉讼主体资格我们不认可。因为业主委员会本身成立就不合法，而且召开业主大会必须提前15天通知全体业主，原告没有任何证据证实提前15天通知过业主，对于大会决议的真实性、合法性我们不予认可。对第二组证据房屋查询信息表、房屋分层分户平面图和个体工商户登记表的真实性没有异议。房屋分层分户平面图，标明的商铺南面墙是自有墙，不是共有墙。对第三组证据21组照片的真实性没有异议，但认为照片是什么时候照的看不出来，也不能证明A幢一层商铺是共有墙面。被告认可放置了经营物品，但不认可占用了停车位。认可排了污水，但不认可是被告使排水管堵塞。第四组证据的验收报告是开发商的意愿，不是结论。停车位设置区域是什么，上面没有说明，图纸也看不出来，没有标注本案的停车位。验收合格申请表中所谓的车位根本没有通过规划验收，因此我们不予认可原告的证明目的。对第五组证据认可是由综合执法局的回复，但该回复是对于经营户的规范，对经营户也做了调解，并不是像原告所说的造成不可挽回的严重影响。对第六组证据原告增加的8张照片的真实性我们认可，但是照片上可以看出经营户已经对外面的设施进行了归类，经营户也做了改善。被告方提供了以下证据：一、被告的身份证复印件及经营户的营业执照复印件，证明被告的身份信息及经营户的信息；二、房屋所有权证和共有权证，证明被告房屋的产权；三、玉溪市规划局验收合格证申请表、规划平面图，证明1、原告方诉称被告占用停车位，没有事实依据，不符合行政规划；2、原告方认为8-4至8-8号商铺南面空地是停车位不符合客观事实；四、房屋分层分户平面图复印件，证明被告开后门的墙体都是靠南边，靠南边都是自有墙。原告认为被告在自有墙体上开设后门违法是另外一个法律关系。经质证，原告对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第三组证据认为与原告提交的一致，从证据材料中可以看出规划之初没有将8-4至8-8号商铺南面建设成为停车位。2006年3月8日规划局已经考虑到小区停车的问题，后开发商进行了整改，最后成为公共停车位。被告方提供的证据不能证明其证明目的；对第四组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但不能证明8-4至8-8是南面是自有墙体。本院认为，双方均未对对方提交的证据的真实性提出异议，只是对证明内容和目的有异议，均可作为分析认定本案事实的依据。根据本案上述证据，本院认定本案事实如下:憩怡园小区位于红塔大道8号，是由A、B两幢组成，仅有一个进出口的封闭小区，共有48户住户。A幢一二层为商业用房，三至五层为居民住宅。B幢一层为车库，二至六层为居民住宅。本案被告。本案争议涉及的被告商铺南面墙体档案记载是自用墙，不是共用墙。本案争议涉及的8-4至8-8商铺南面原规划为道路，绿化带在小区两幢房屋中间部位，后开发商经规划部门同意调整了小区绿化和停车位建设方案，将8-4至8-8南面建成公共绿化带（即格子砖硬质停车位）。从憩怡园小区房屋交付入住后，因A幢8-4至8-8商铺业主就将一二层商铺出租给他人开饭店。商铺虽然从二楼有楼梯和大门可以进入小区内部。但为方便经营，商铺业主和经营户在自己一层商铺南面墙上（即面向小区内部）又开了一道后门，占用商铺南面小区内的公共绿化带（格子砖停车位）搭建洗菜洗碗水槽，乱堆乱放锅炉、泔水桶等垃圾、杂物，排放污水和油烟，严重影响了小区环境卫生和其他居民的正常生活。小区其他业主为此经常与小区商铺业主及饭店经营户发生矛盾纠纷。小区其他业主多次向社区、街道、政府相关部门反映要求解决，也曾通过新闻媒体寻求解决。玉溪市红塔区城市管理综合行政执法大队等政府相关部门多次要求被告整改，但管一次饭店经营户就收拾一下，问题一直未得到妥善解决。憩怡园小区2016年5月14日完成业主委员会选举工作，5月19日通过玉带街道兰苑社区审核，6月3日玉带街道兰苑社区出具见证意见，6月7日通过玉溪市房地产管理局备案核准，登记号为玉房业备（2016）02号。2016年11月12日，憩怡园业主委员会组织除被告方之外的业主对起诉被告方侵权一事进行了表决，除A幢1单元401和B幢3单元602外，其他业主均同意由业主委员会提起本案诉讼。本案审理过程中，经与双方当事人一起现场勘查，被告方占用格子砖绿化带（停车位）乱搭乱建，乱堆乱放，以及油烟和污水污染等情况客观存在，严重影响了小区的环境卫生，影响了小区其他住户的正常生活。原告要求商铺经营户的污水不排在小区内部的排污管道不具有现实可行性。8-5号商铺的油烟已通过内部改造排在红塔大道的市政排污管里，对小区没有影响。8-5号还在排污口安装了过滤设施，减少了对小区地下排水设施的污染和堵塞。红塔大道正在改造施工，本院已经找相关单位协调好，同意被告方对油烟管进行改造，像8-5号一样将油烟排到红塔大道排污管。本院多次进行现场调解和督促，被告方业主和经营户也口头表示同意进行整改，但一直未进行整改。本院认为，《物业管理条列》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。憩怡园小区A幢商铺业主与其他业主在本案诉讼涉及的相关问题上具有对立性，本案原告憩怡园业主委员会在街道和社区指导下成立，经玉溪市房地产管理局核准备案，具有诉讼主体资格。原告提起本案诉讼已经通过除被告外的其他业主以书面意见的形式民主讨论决定，原告的起诉符合法律规定的程序。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案争议涉及的憩怡园内部A幢商铺南面的格子砖绿化带（硬质停车位）属于小区的公共设施，任何人不应占为己有。被告商铺业主及商铺经营户作为业主和物业使用人，对小区公共区域和公共设施也享有使用权，但不得滥用此项权利，侵害或者妨碍其他业主的正常权利。本案被告商铺业主和经营户擅自在上述区域搭建洗菜洗碗水槽，乱堆乱放垃圾、杂物，排放污水和油烟，该行为事实上不但构成对该区域的侵占，还严重影响了小区环境卫生和其他居民的正常生活，已经构成侵权。原告要求被告停止侵害、排除妨碍的诉讼请求具有事实及法律依据，应当予以支持。开发商交付时被告方商铺就可以从二楼到楼梯间进出小区。开发商交付后被告方又在商铺一层南面墙上开了一道后门。虽然商铺的南面山墙是自用墙，但被告方擅自开设后门，并通过后门到小区内洗菜、洗碗、乱堆乱放垃圾、杂物，为被告事实侵权行为提供了便利。该后门是纠纷发生的主要原因之一，而且被告方还有一道后门可以进出小区，故原告要求判令被告封堵该后门的诉讼请求应当予以支持。憩怡园小区内部的公共绿化带（格子砖停车位）属于小区的公共设施，为业主共同所有。被告长期占用使用侵害了其他业主的合法权益，应该给予一定的赔偿。但是，小区停车位并不具有经营性质，原告业主委员会要求按照经营性停车位的收费标准由被告方赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。对于被告应承担的赔偿责任即应给予原告的合理补偿，本院酌情确定每户商铺承担5000元的赔偿金。被告商铺业主和商铺经营户是利益共同体，原告要求共同承担法律责任的诉讼请求应当予以支持。格子砖绿化带是既是停车位，也是小区绿化的一部分，被告方有的在格子砖上浇了一层混凝土，有的虽没有浇混凝土，但已经破坏了格子砖的绿化，影响了小区环境卫生，侵害了其他业主的合法权益，原告要求被告方将格子砖绿化带恢复原状的诉讼请求本院予以支持。经本院实地勘查，商铺经营户的污水不排在小区内部的排污管道不具有现实可行性，原告的此项诉讼请求不具有合理性，本院不予支持。但被告方应当在污水口增设过滤设施，以减轻对小区下水道的的污染和堵塞。被告方的油烟管道高度现已经超过A幢楼房屋顶，并且已经尽量避开上层住户的窗户，原告要求判令被告将油烟排放管避开业主的窗户，并伸至五楼以上的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第八条的之规定的之规定，判决如下：一、被告卢荣芬、翟永云、红塔区新平拾年饭店于本判决生效之日起十五日内拆除憩怡园小区A幢商铺南面绿化带（停车位）上的洗菜池、洗碗池等构筑物，搬走堆放的各种垃圾和杂物，清理墙面污渍，将格子砖绿化带恢复原状。如被告不自动履行上述义务，则赔偿原告憩怡园业主委员会4000元，由原告自行拆除、清理和恢复原状；二、被告卢荣芬、翟永云、红塔区新平拾年饭店于本判决生效之日起十五日封堵商铺一楼南面山墙通往小区内部的后门；三、被告卢荣芬、翟永云、红塔区新平拾年饭店应当在饭店排污口（处）增设过滤设施，否则从2017年1月1日起每年赔偿原告憩怡园业主委员会清洁费1000元。四、被告卢荣芬、翟永云、红塔区新平拾年饭店于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告憩怡园业主委员会5000元；五、驳回原告憩怡园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半征收25元，由被告卢荣芬、翟永云、红塔区新平拾年饭店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  滕永金二〇一七年五月五日书记员  曹海丽