广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1003号上诉人（原审被告）：广州市戎丰置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：卢汉，职务：执行董事。委托代理人：曾海燕、万荣华，均系广东绅源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘子龙。委托代理人：许兆基、钟堂，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市戎丰置业有限公司（以下简称戎丰公司）因与被上诉人刘子龙物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初第14552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。戎丰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回刘子龙的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘子龙承担。事实与理由：一、刘子龙取得广州市天河区某房屋(以下简称涉案房屋)是基于不交吉拍卖，该拍卖公告已明示法院不负责清场。刘子龙在未与我司协商搬迁事宜的情况下，法院直接判决我司搬离涉案房屋，等同于法院违反“不负责清场”的公开承诺，变相帮助刘子龙以通过不交吉的方式以低于市场价格取得涉案房屋，损害我司和其他参与竞拍的第三人的权益，破坏公平、公开的原则。刘子龙在以不交吉总价竞拍涉案房屋时已明知该房屋的占有权利存在瑕疵，其在一定期限内或长时间内不能完全享有涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。在刘子龙没有合法占有涉案房屋之前，我司仍然对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，不需要向刘子龙支付涉案房屋的使用费。二、执行法院并未向原业主我司征询是否同意交吉拍卖还是不交吉拍卖?故我司保留要求交吉拍卖的意见，刘子龙以不交吉拍卖的方式取得物权本身具有瑕疵，不得对抗我司(即原业主)。在执行法院指定的申报权利期间，无人向执行法院申报权利，只是说明没有案外人作为使用人申报权利，并不能表明我司作为原业主放弃要求涉案房屋按照交吉价格拍卖的物权权利(即处分权利)。三、由于我司作为原业主同意交吉拍卖，但刘子龙取得涉案房屋又是以不交吉拍卖方式取得，故存在处分瑕疵，刘子龙与我司作为涉案房屋的新旧业主，应通过协商方式解决搬迁事宜。刘子龙应向我司支付合理的补偿费用，合理有据。其以不交吉总价6231701元拍得涉案房屋，比交吉总价7789626元少了1557925元，已经获得巨大利益。如果其不向我司支付涉案房屋的搬迁等补偿费用，将严重损害我司的权益，更有违公平原则。四、我司己向原执行法院提出执行异议，本案应中止审理。因原执行程序违法【案号：(2014)越法执恢字第121号】，我司已经向原执行法院提出执行异议，请求其撤销对涉案房屋的拍卖，越秀区人民法院已经立案【案号：(2016)粤0104执异126号】，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，本案应中止审理。综上所述，我司请求贵院依法撤销一审判决，判决驳回刘子龙的全部诉讼请求及由刘子龙承担本案一审、二审的全部诉讼费用。刘子龙答辩称：戎丰公司在上诉状中声称的事实与理由没有任何事实和法律依据，由于诉争房屋一直由戎丰公司占有和使用，上诉人提起诉讼完全是想拖延时间。我方认为原审查明事实清楚，使用法律正确，请求二审法院驳回戎丰公司的上诉请求，维持原判。刘子龙向一审法院起诉请求：1、戎丰公司停止对刘子龙位于广州市天河区某房屋所有权的侵害，限期戎丰公司在1个月内搬离涉案房屋，并将戎丰公司霸占涉案房屋的部分按现状返还给刘子龙；2、戎丰公司向刘子龙支付涉案房屋使用费（按2015年广州市房屋租金参考价，上述房屋的租金标准为225元/平方米/月，戎丰公司占用东侧面积为229.93平方米房屋，自2015年6月24日起计至实际搬离之日止）；3、戎丰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘子龙领有位于广州市天河区某（以下简称“涉案房屋”）的房地产权属证书，该证显示：登记时间2015年6月24日；来源为裁定、判决；建筑面积329.93平方米；城市规划用途为商场、电信分局。涉案房屋是刘子龙通过参加广州越秀区人民法院的司法拍卖程序取得，该院于2015年3月17日作出（2014）穗越法执恢字第121号执行裁定书，裁定：被执行人戎丰公司名下的涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人刘子龙所有。刘子龙出示的《司法委托拍卖委托书》显示，标的物（即涉案房屋）部分案外人正在使用，部分被执行人（即戎丰公司）正在使用，按现场拍卖，法院不负责清场，戎丰公司确认涉案房屋为不交吉拍卖。一审庭审时，刘子龙表示涉案房屋部分原由案外人吴某飞使用，现与其重新签订租赁合同，面积为100平方米，现房屋另229.93平方米由戎丰公司使用；戎丰公司予以确认使用情况及对使用面积229.93平方米无异议，并抗辩吴某飞的租金标准为110元/平方米，刘子龙主张的标准过高；并陈述若法院认定构成侵权，对于使用费自2015年6月24日起算无异议。一审法院于2016年11月15日在涉案房屋大门张贴权利申报公告，并告知如对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织可向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在一审法院指定的申报权利期间，无人向一审法院申报权利。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，已发生法律效力的（2014）穗越法执恢字第121号执行裁定书确认刘子龙竞买涉案房屋合法有效，刘子龙于2015年6月24日取得涉案房屋的《房地产权证》，系涉案房屋的权属人，依法享有上述法定权利，故其要求戎丰公司搬出涉案房屋，具有法律依据，原审法院予以支持。至于搬迁时间，刘子龙主张为1个月，原审法院予以照准。刘子龙依法享有涉案房屋的收益权利，戎丰公司占用房屋应承担刘子龙房屋使用费的损失，刘子龙主张使用费具有法律依据，予以支持。戎丰公司抗辩不交吉拍卖无须支付使用费缺乏依据，不予采纳。双方对使用面积229.93平方米无异议，原审法院予以照准。对于使用费标准应按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算为宜，计付使用费时，房屋使用面积按229.93平方米计算。若评估标准高于刘子龙主张的225元/平方米，以该标准为限。使用费计至戎丰公司实际搬迁房屋交还刘子龙之日为止。至于戎丰公司抗辩的拍卖程序事项，不属本案处理范畴，不予审查。为此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、广州市戎丰置业有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内，将占用广州市天河区某房屋部分（双方确认的使用面积229.93平方米）腾空并交给刘子龙；二、广州市戎丰置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向刘子龙支付上述房屋自2015年6月24日至实际交还上述房屋之日止使用费（每月使用费标准应按照具有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，计付使用费时，使用费面积按229.93平方米计算；评估标准以225元/平方米为限）。如果广州市戎丰置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向刘子龙支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费10530元，由广州市戎丰置业有限公司负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，戎丰公司向广州市越秀区人民法院提出的（2016）粤0104执异126号税务行政处罚案已经作出裁定，驳回异议人戎丰公司对（2014）穗越法执恢字第121号案拍卖、变卖广州市天河区某首层的执行行为所提的异议请求。戎丰公司已向本院就此提起上诉。戎丰公司并以此为由要求中止本案审理。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是刘子龙是否有权要求戎丰公司返还涉案房屋面积并要求其支付相应的使用费。对此，本院分析如下：刘子龙已经通过广州市越秀区人民法院的司法拍卖程序取得涉案房屋，已生效的（2014）穗越法执恢字第121号执行裁定书对此予以确认，刘子龙也已依法取得涉案房屋的《房地产权证》，其作为所有权人，要求戎丰公司搬出涉案房屋，于法有据，原审法院判令戎丰公司搬离涉案房屋并向刘子龙支付其占有期间的使用费，并无不当，本院予以维持。戎丰公司上诉主张刘子龙以不交吉价格取得涉案房屋，应当与其协商搬迁事宜，而不能直接诉至法院通过诉讼手段迫其搬离，损害戎丰公司利益，其作为涉案房屋的原产权人有权不交房屋使用费，但刘子龙已经于2015年6月24日取得涉案房屋的《房地产权证》，戎丰公司此后继续占有涉案房屋已经并无事实及法律依据，且戎丰公司亦未能举证明《房地产权证》登记存在错误，故本院对该主张不予采纳。戎丰公司以其已经提起执行异议之诉为由要求中止本案审理，但该诉讼并不必然影响本案审理，故本院对该申请不与接纳。综上所述，戎丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10530元，由上诉人广州市戎丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年五月十八日书记员  睢 翘冯镇辉