重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初2951号原告：广西银湾物业服务有限公司（统一社会信用代码：91450100282895948A），住所地广西省南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号。法定代表人：胡祝帮，公司董事长。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥克，重庆腾运律师事务所律师。被告：刘仁川，男，1989年12月28日生，重庆市大足区人，户籍地重庆市渝北区，现住重庆市大足区。原告广西银湾物业服务有限公司（以下简称“银湾物业公司”）诉被告刘仁川物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，由本院代理审判员曾相强独任审理，书记员李兴益担任法庭记录，于2017年5月15日公开开庭审理了本案。原告银湾物业公司的特别授权委托诉讼代理人刘传甫，被告刘仁川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾物业公司诉称：2013年10月21日原告广西银湾物业服务有限公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司签订《物业管理协议》，约定已入驻的业主每月每平方1.6元，住房每月每平方米0.8元，厂房每月每平方米1.0元；未入驻未使用的业主门市每月每平方米1.0元，住房每月每平方米0.4元，厂房每月每平方米0.5元；未销售的房屋按未使用收取；费用收取由原告按年或季向业主收取。同时约定业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之五。在2014年10月21日双方又续签了合同，并约定从2016年1月起未租售的住房按每月每平方米0.2元收取。被告系上述物业的业主，物业面积154.05平方米，从签订第一份物业管理协议开始，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是自2015年12月16日开始被告拒绝缴纳物业费，截止2016年10月30日共计欠物业费共计1294.02元，另外产生相应的违约金。经原告多次催收未果，故起诉来院。被告刘仁川辩称：消防没及时处理，楼梯间过道没有路灯，楼下不方便停车，电瓶车电池被盗。原告银湾物业公司围绕诉求向本院提交证据：1、物业管理协议；2、催费通知书；3、照片及工程部维修回访反馈表；4、购房合同。被告刘仁川发表质证意见：对上述证据1、2、4无异议。对证据3中的照片看不出是哪个地方的照片，其他无异议。被告刘仁川未向本院提交证据材料。本院对于原告举示的证据材料认证如下：对原告举示证据的真实性予以确认，对其证明内容将结合案情予以分析。根据庭审当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）签订了《物业管理协议》，合同约定，原告银湾物业公司为该市场提供物业服务。双方在合同中第二条约定：物业服务期限暂定为2年，自2014年10月21日起至2016年10月20日止。···第四条约定：1、已入驻的业主：门市1.6元/月﹒平方米，住房0.8元/月﹒平方米，厂房1.0元/月﹒平方米，其中厂房的认定必须是500平方米以上且从事生产加工。2、未入驻未使用适当降低收费标准：门市1.0元/月﹒平方米，住房0.4元/月﹒平方米，厂房0.5元/月﹒平方米。3、2016年1月起甲方未租售的住房按0.2元/月﹒平方米收取。4、费用收取由乙方按年或季向业主收取。5、业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费的万分之五。第七条约定：1、小区内外围监控设施、路灯、垃圾箱由甲方负责配置。2、业主是否入驻、是否经营由乙方出具相关证明告知甲方，以便甲方随时掌握市场的生产经营状况。···。原告银湾物业公司（乙方）与重庆市大足区怀远建设投资有限公司（甲方）在上述合同中盖章。另查明，被告刘仁川系该市场的业主，已接房并装修入驻，房屋面积154.05平方米。被告刘仁川自2015年12月16日至2016年10月30日止的物业服务费未向原告银湾物业公司缴纳。本院认为，根据庭审及举示的证据材料，本案争议焦点：1、物业服务合同是否真实、合法、有效；2、被告刘仁川是否应该支付上述物业服务费；3、原告主张的违约金是否应该支持。关于物业服务合同是否真实、合法、有效，原告银湾物业公司与该市场的建设单位重庆市大足区怀远建设投资有限公司就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了前期物业服务合同即《物业管理协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，系原告银湾物业公司与重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示，该表示真实有效，被告刘仁川系该市场的业主，重庆市大足区怀远建设投资有限公司的意思表示必然对被告刘仁川有约束力。关于被告刘仁川是否应该支付上述物业服务费问题。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《物业管理协议》，双方对物业服务费的收取标准作了约定，且庭审中原被告双方对物业费的收取单价、面积、拖欠期间等均无异议。现原告银湾物业公司向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，原告银湾物业公司作为被告小区的物业管理单位，已按照合同约定基本履行了义务，向被告刘仁川提供了物业服务，被告刘仁川也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。另，原告银湾物业公司没有举示证据从2016年10月21日至2016年10月30日期间在被告所在小区履行过物业服务，应承担举证不利的责任，故对原告银湾物业公司主张的自2016年10月21日起至2016年10月30日期间的物业服务费，本院不予支持。本案中，被告刘仁川的房屋为住房，其面积为154.05平方米，根据合同约定的收费标准及服务期限，被告刘仁川共计应缴纳物业服务费用为1252.27元（0.8元/月·平方米×154.05平方米×10个月+0.8元/月·平方米×154.05平方米÷31天×5天）。现原告银湾物业公司诉请的物业服务费为1294.02元，本院对原告诉求之金额确认为1252.27元。关于原告主张的违约金是否应该支持问题，本院认为，因《物业管理协议》第四条第五款对此有明确约定，且被告刘仁川未履行缴纳物管费义务已经违约，依约应该予以支持，但由于原告并未举示证据证明其已经对被告刘仁川进行催收或被告刘仁川收到其催款通知书，故对其违约金起算时间本院依法确认为从起诉之日起（即2017年4月12日）计算至本判决确认之日止。关于被告刘仁川提出原告银湾物业公司在提供物业管理服务的过程中服务质量差，由丢失物品的情况存在，并认为不应交纳物业服务费的意见，如银湾公司确实存在管理漏洞，刘仁川可以通过物业行政主管部门督促银湾公司加强管理，提高物业服务质量；如因银湾公司的原因给刘仁川造成经济损失，刘仁川可通过诉讼另行主张权利，但不能以此作为拒交物业费的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告刘仁川于本判决生效后十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司2015年12月16日起至2016年10月20日止的物业服务费共计1252.27元及违约金（违约金以1252.27元为基数，按照日利率0.5‰，从起诉之日起计算至本判决确认之日止）；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告刘仁川负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  曾相强二〇一七年五月二十七日书 记 员  李兴益