福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初753号 原告（反诉被告）：粘耿扬，男，1963年8月10日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建忠，福建刺桐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈俊男，男，1985年10月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：吴钟灵，福建磊达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方志雄，福建磊达律师事务所律师。 被告：陈俊贤，男，1989年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告粘耿扬与被告陈俊男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日受理后，并依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，为了查清案件事实等情形，本院依法追加陈俊贤作为被告参加本案诉讼。被告陈俊男在答辩期限内反诉粘耿扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，并依法公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）粘耿扬及其委托诉讼代理人庄国钦、被告（反诉原告）陈俊男的委托诉讼代理人吴钟灵、方志雄到庭参加诉讼，被告陈俊贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 粘耿扬向本院提出诉讼请求：1．解除粘耿扬与陈俊男于2017年4月24日签订的店面租赁合同；2．陈俊男应向粘耿扬支付租金94467元（按每月租金26000元标准暂计至起诉之日止），并支付自逾期付款之日即2017年10月25日起至实际付款之日止按年利率6%计算的违约金；3．陈俊男向粘耿扬支付因解除合同的租金损失156000元。事实和理由：粘耿扬与陈俊男于2017年4月24日签订店面租赁合同一份，约定：由陈俊男向粘耿扬承租址于泉州市鲤城区中山××路××号店面及二层和三层（以下均简称“诉争店面”），作为商业经营用途，租期自2017年5月25日起至2020年5月24日止计36个月，月租金为26000元，每月20号前付清，若拖欠租金超过10天，粘耿扬有权单方面终止租赁合同并收回物业。陈俊男若不按时交纳租金达10天或欠管理、水电费等达两个月，则视为违约，粘耿扬有权终止合同并收回诉争店面，陈俊男据此承担所造成的违约责任。合同签订后，粘耿扬依约将诉争店面交付给陈俊男占有、使用和收益，然自2017年10月25日起，陈俊男却未能依约支付租金，并拖欠租金至本案受理之日已达3个多月共计94467元，陈俊男拖欠租金时间已超过合同约定的粘耿扬有权终止合同的期限。虽双方约定租赁期限至2020年5月24日，但粘耿扬自愿调整为要求陈俊男赔偿未履行合同租赁期限6个月的租金损失共计156000元。因此，粘耿扬的诉求应得到支持。另，虽然法院依职权追加陈俊贤参加本案诉讼，但根据合同相对性，粘耿扬不向陈俊贤主张权利。 陈俊男辩称，1.店面租赁合同于2017年11月4日终止。根据双方签订的店面租赁合同第四条的约定，陈俊男向粘耿扬交纳租金至2017年10月24日，后因诉争店面于2017年10月13日发生火灾就未再使用诉争店面，也没有继续交纳租金，店面租赁合同已于2017年10月25日起的第11天即于2017年11月4日终止。2.粘耿扬应向陈俊男退还押金69333元。因店面租赁合同于2017年11月4日终止，且自火灾发生后，诉争店面已由粘耿扬实际执掌和控制，故陈俊男仅欠粘耿扬自2017年10月25日起的10天租金共计8667元。2017年4月24日陈俊男向粘耿扬交付押金78000元，抵扣尚欠租金8667元，还剩余69333元，粘耿扬应该退还。3.粘耿扬诉求支付租金损失156000元，没有事实和法律依据。 陈俊贤未作答辩。 陈俊男向本院提出反诉请求：粘耿扬立即向陈俊男退还押金69333元，并自反诉之日即2018年3月8日起至实际付清之日止按同期同类贷款利率计算利息。事实和理由与陈俊男本诉的答辩意见一致。 粘耿扬辩称，1.陈俊男认为店面租赁合同的终止时间2017年11月4日，与合同法第九十一条关于合同终止规定的情形不相符，而双方签订店面租赁合同第四条关于终止合同的约定是作为出租人粘耿扬行使的权利，并非承租人陈俊男的权利，因此，陈俊男的主张没有法律依据和合同依据。2.在诉争店面租赁期限届满之前，本案不存在不可归咎于承租人的行为，也不存在不支付租金或减少租金的法定条件，故陈俊男仍应有义务支付租金。3.店面租赁合同的约定终止时间为2020年5月24日，粘耿扬有权依约每月取得租金26000元，现因陈俊男的原因造成无法取得租金，为了减少损失的扩大，粘耿扬提起本诉，因解除合同导致的剩余租赁期限的损失，仅主张6个月租金的损失，合法有据，陈俊男应予赔偿。 粘耿扬围绕本诉诉讼请求及反诉依法提交了陈俊男的居民身份证复印件、店面租赁合同各一份等证据材料。陈俊男围绕反诉诉讼请求及本诉依法提交了店面租赁合同、收条各一份、诉争店面照片一组等证据材料。陈俊贤未到庭参加诉讼，也未提交任何证据材料或书面质证意见，视为放弃举证质证权利。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实：2017年4月24日，粘耿扬与陈俊男签订店面租赁合同一份。该合同载明与本案有关的内容：出租方（甲方）粘耿扬承租方（乙方）：陈俊男。……一、甲方将诉争店面出租给乙方作商业经营之用途，乙方对上述物业情况已充分了解，并作了实地勘察。二、租赁期限、装修期、租金、付款方式、押金：1.租期为36个月，自2017年5月25日起至2020年5月24日止，租赁期满，乙方如要续约需提前三个月告知甲方并进行协调，乙方在同等条件下享有优先权。……3.自2017年5月25日起至2020年5月24日止，月租金为实收26000元。4.乙方应于每月支付一次租金，即在每个月的20号前付清租金，若拖欠租金超过10天，甲方有权单方终止租赁合同并收回该物业。5.乙方须在签订本合同时向甲方支付押金78000元，待合同期满且结算清所有的费用后，押金无息退还于乙方。三、双方责任：1.甲方有义务保证出租店面的通水、通电，否则乙方有权退租。2.承租期间所应缴交水电、物业管理费、经营税、租赁税等费用由乙方承担。3.乙方应爱护店面，承租期间店面及期配套设备如有损坏，乙方应恢复原状或赔偿损失，自然损坏除外。4.承租期间，甲方同意乙方根据经营需要进行合理装修，但不得破坏主体框架结构。5.承租期间，乙方应遵纪守法，做好防火防盗工作，如有出现违法行为或者由乙方单方面原因造成的事故，应由乙方负全部法律和经济责任。四、违约责任。1.租赁期间，乙方不按时交租达10天或欠交管理费、水电费等达两个月，则视为乙方违约，合同因违约而告终止。乙方需全部承担因违约所造成的责任。2.因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意而收回该物业，乙方需无条件立即退还该物业。如乙方不交回该物业钥匙，甲方有权会同管理人员作证进入自己房产内，将乙方存放在内的物品清除出去。3.租赁期间甲方不可擅自解除合同，否则视为违约。若因甲方违约给乙方造成的经济损失，甲方给予赔偿。 该合同签订后，粘耿扬即将诉争店面交付陈俊男掌管使用，后陈俊男与陈俊贤共同在诉争店面以“鲤城区森山餐饮店”为名经营餐饮，并依约支付租金至2017年10月24日。2017年10月13日5时40分左右，诉争店面发生火灾。火灾发生时，陈俊贤在诉争店面内。2018年2月6日起，诉争店面由粘耿扬掌管。诉争店面上的四楼一直均由粘耿扬自己掌管使用。 本院认为，粘耿扬与陈俊男签订店面租赁合同后，已将诉争店面交付陈俊男使用，陈俊男也依约支付了自2017年4月24日起至2017年10月24日的租金，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并已实际履行，内容合法，依法应当认定合法有效。合同双方当事人应按照合同约定全面履行。陈俊男承租诉争店面后，在没有出现店面租赁合同约定或者法定不用支付租金的情形，却自2017年10月25日起未依约向粘耿扬支付租金，已违反合同约定，且粘耿扬自2018年2月6日起即掌管诉争店面至今，期间陈俊男对此并未提出异议或者采取法律途径等措施予以救济，故粘耿扬主张解除与陈俊男于2017年4月24日签订的店面租赁合同以及按月租金26000元标准支付自2017年10月25日起至2018年2月5日止的租金共计86667元，具有事实和法律依据，应予支持。但粘耿扬诉求陈俊男支付自2018年2月6日起至实际付款之日止的租金或租金损失及逾期付款违约金，与事实不符，不予支持。虽陈俊男未如期支付租金，客观上给粘耿扬造成一定经济损失，但双方签订的店面租赁合同并未约定承租人陈俊男应承担此项经济损失，故粘耿扬主张陈俊男按年利率6%计算逾期支付租金的违约金，依据不足，不予支持。在庭审中，粘耿扬明确表示不向诉争店面实际使用人之一陈俊贤主张权利，属于合法处分自己的民事权利，并未违反法律法规强制性规定，本院予以确认。陈俊男辩称双方签订店面租赁合同自2017年11月4日起终止，不必支付之后的租金，依据不足，不予采纳。由于双方签订的店面租赁合同仅约定“待合同期满且结算所有的费用后，押金无息退还于乙方”，并未约定出租人在承租人违反合同约定等情形，出租人有没收或不归还押金的权利，故作为承租人陈俊男主张出租人粘耿扬退还押金，具有事实和法律依据，予以支持。粘耿扬未在陈俊男提起反诉时即将押金及时予以退还，客观上给粘耿扬造成一定利息损失，但双方签订的店面租赁合同并未约定出租人粘耿扬应承担此项经济损失，故陈俊男主张粘耿扬按同期同类贷款利率计算利息，依据不足，不予支持。因此，由于陈俊男尚应支付粘耿扬租金86667元，与粘耿扬应退还陈俊男押金78000元相抵扣，后耿俊男还应支付粘耿扬款项为8667元。陈俊贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除粘耿扬与陈俊男于2017年4月24日签订的店面租赁合同； 二、陈俊男应于本判决生效之日起十日内按每月租金26000元的标准支付自2017年10月25日起至2018年2月5日止的租金共计86667元； 三、粘耿扬应于本判决生效之日起十日内退还陈俊男押金78000元； 上述第二、三项互相抵扣，陈俊男应于本判决生效之日起十日内支付粘耿扬款项共计8667元。 4、驳回粘耿扬的其他诉讼请求； 5、驳回陈俊男的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费11860元，由粘耿扬负担2520元，由陈俊男负担9340元；案件反诉受理费767元，由粘耿扬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  潘银幼 审 判 员  林舒岚 人民陪审员  蔡毓瑜 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  连丽娜 判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第13条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  9