四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终606号上诉人(原审被告)攀枝花市鑫海源工贸有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道1622号,统一社会信用代码：91510400671444120L。法定代表人杨济铫，该公司总经理。委托诉讼代理人刘中书,男,1972年11月05日出生，该公司员工，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人谭家兵,男,1975年11月21日出生，该公司员工，住四川省攀枝花市仁和区。被上诉人(原审原告)刘亮，男，1974年10月21日出生，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人贺劲喹，攀枝花市西区清香坪法律服务所法律工作者。执业证号：32303021100112。被上诉人(原审原告)钱朝菊，女，1973年3月2日出生，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人贺劲喹，攀枝花市西区清香坪法律服务所法律工作者。执业证号：32303021100112。上诉人攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）因与被上诉人刘亮、钱朝菊商品房销售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2017）川0403民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人鑫海源公司的委托诉讼代理人刘中书、谭家兵，被上诉人刘亮、钱朝菊的共同委托诉讼代理人贺劲喹到庭参加诉讼。本案现已审理终鑫海源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘亮、钱朝菊的全部诉讼请求，诉讼费由刘亮、钱朝菊负担。事实和理由：一审法院认定涉案房屋交付日期为2013年9月30日，并据此认定计算违约金的开始时间为2015年9月30日错误，涉案房屋的实际交付时间为2014年3月28日，故应当从2015年3月28日开始计算违约金。刘亮、钱朝菊曾就本案的违约金请求进行过诉讼，且双方已通过一审法院达成调解协议并已履行完毕，故刘亮、钱朝菊的诉讼请求不应支持。刘亮、钱朝菊共同辩称，涉案房屋的交付时间就是一审法院查明的时间。鑫海源公司提出实际交房时间是2014年3月28日与事实不符。刘亮、钱朝菊接收涉案房屋后，发现存在渗水的质量问题，进而要求鑫海源公司整改，2014年3月28日是鑫海源公司整改后的交房时间。刘亮、钱朝菊之前在一审法院提起的诉讼中没有主张逾期办证的违约金。一审法院认定事实清楚、程序合法，请求维持原判。刘亮、钱朝菊向一审法院起诉请求：鑫海源公司支付刘亮、钱朝菊逾期办理房屋所有权证的违约金39264元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月26日，刘亮、钱朝菊与鑫海源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人（鑫海源公司）将其开发的西贵金沙（四川省攀枝花市西区河石坝春兰巷）房屋出售给买受人（刘亮、钱朝菊），价款为626415元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，……（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第②种方式处理：……②买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……第二十五条约定，因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2013年1月26日，刘亮、钱朝菊与鑫海源公司签订了《补充协议》，该补充协议第五条：对合同第十九条（产权登记）的补充规定。1.买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。……4.出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。……第七条：本协议与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，经协议双方签字盖章后生效……。2016年2月2日，鑫海源公司向刘亮、钱朝菊开具《销售不动产统一发票》，该发票记载：“付款方名称：钱朝菊、刘亮，收款方名称：攀枝花市鑫海源工贸有限公司西区分公司，不动产名称：西贵金沙，款项性质：购房款，金额：615424元”。刘亮、钱朝菊所购商品房的房屋所有权证登记时间为2016年6月29日，同日领取房屋所有权证。一审法院认为：刘亮、钱朝菊与鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，一审庭审中双方对其真实性均认可，且不违反法律的规定，双方应按合同的约定履行各自的义务。买受人（刘亮、钱朝菊）同意委托出卖人（鑫海源公司）向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，刘亮、钱朝菊有向鑫海源公司出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，提交办证相关资料的义务。2013年9月30日，鑫海源公司向刘亮、钱朝菊交付了该商品房，鑫海源公司应在2014年9月30日前为该商品房办理房屋所有权证，但鑫海源公司是在2016年6月29日才为刘亮、钱朝菊办理了房屋所有权证书。关于逾期办理房屋所有权证的原因，双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审中双方出示的证据综合分析，逾期办理房屋所有权证存在两个原因：第一、出卖人（鑫海源公司）的行为是导致逾期办证的原因之一，如：鑫海源公司对刘亮、钱朝菊的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；鑫海源公司未提供证据证明逾期办理房屋所有权证不是自身原因或者过错所导致。第二、买受人（刘亮、钱朝菊）的行为是导致逾期办理房屋所有权证的另一个原因，如：未能举证证明向鑫海源公司提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向鑫海源公司催促过办理房屋所有权证。综合考虑双方的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务等实际情况等，一审法院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且应以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限，因此一审法院酌定鑫海源公司应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，责任比例70%；刘亮、钱朝菊应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任，责任比例30%。在本案中，双方在合同中没有约定损失的计算方法，且刘亮、钱朝菊未提交证据证明实际损失的多少，一审法院参照双方约定的违约金计算违约损失，刘亮、钱朝菊所主张要求判令鑫海源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金615424元×万分之一×638日=39264元的诉讼请求，因合同约定违约金的计算时间为从商品房交付之日至届满365日的次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，鑫海源公司交房给刘亮、钱朝菊的时间为2013年9月30日，应从2014年9月30日开始计算违约金至刘亮、钱朝菊所购商品房的产权证登记时间2016年6月29日止，刘亮、钱朝菊应获得的违约损失赔偿为615424元×万分之一×638日×70%＝27484.8元。关于鑫海源公司辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是刘亮、钱朝菊未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由刘亮、钱朝菊自己承担，鑫海源公司对此不应当负任何责任的意见，因鑫海源公司未提交证据证明该反驳主张意见的成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、鑫海源公司于判决生效之日起三十日内，支付刘亮、钱朝菊逾期办理房屋所有权证的违约金27484.8元；二、驳回刘亮、钱朝菊的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由刘亮、钱朝菊承担7.5元，鑫海源公司承担17.5元。二审庭审中，鑫海源公司出示了如下证据：1.民事起诉状一份，拟证明刘亮、钱朝菊曾经因产权逾期和房屋漏水问题提起诉讼。刘亮、钱朝菊质证认为，对证据的真实性没有异议，证明讼争房屋存在质量缺陷，该房屋在2013年即已经交付刘亮、钱朝菊，该证据在一审中已经存在，而鑫海源公司在一审中没有提交该证据，故不属于新证据，二审不应采信。2.四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第516号《民事调解书》一份，拟证明一审法院已对刘亮、钱朝菊与鑫海源公司对于涉案房屋的产权证逾期纠纷作出了裁决。刘亮、钱朝菊质证认为，对证据的真实性没有异议，但该证据证明了鑫海源公司交付的房屋存在漏水，不能正常使用，导致刘亮、钱朝菊无法正常经营，并造成了损失，但不是鑫海源公司所要证明的逾期办证损失，同时该证据能够反映涉案房屋不是在2014年3月28日交付给刘亮、钱朝菊。3.《收条》一份，拟证明刘亮、钱朝菊与鑫海源公司已就涉案商品房纠纷，包括漏水、产权证逾期等问题在法庭组织下达成和解，鑫海源公司履行了支付和解费用的法定义务。刘亮、钱朝菊质证认为，对该证据的真实性没有异议，该证据与四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第516号《民事调解书》相关，该费用是鑫海源公司支付给刘亮、钱朝菊因房屋漏水导致的经济损失，与本案没有关联性。4.《西贵金沙业主交楼流转表》一份，拟证明刘亮、钱朝菊收房时间是2014年3月28日。刘亮、钱朝菊质证认为，对证据的真实性没有异议，但该证据反映的不是实际交房时间，而是刘亮、钱朝菊收房后发现房屋存在漏水问题，鑫海源公司整改后的交房时间。综上，这四组证据真实、合法，且能够证明本案的基本事实，本院予以采信。刘亮、钱朝菊在二审过程中没有提交证据。本院经审理查明：刘亮、钱朝菊与鑫海源公司签订的《商品房买卖合同〉补充协议》第四条第4款约定“如果买受人在合同约定的交房日期届满后当日仍未办理房屋接收手续，视为出卖人已按照约定条件交付房屋，房屋风险责任自合同约定的交房之日起转移至买受人。……”2015年3月25日，刘亮、钱朝菊作为原告起诉鑫海源公司，其经变更后的诉讼请求为“1.被告对原告购买的位于攀枝花市西区河石坝春兰巷7附16号门面进行彻底维修并达到使用目的；否则，请求依法解除原告与被告于2013年11月29日签订的《房屋买卖合同》，由被告退还原告购房款626415元，并判令被告给付原告违约金6264.15元，另给付2013年12月17日至起诉之日的资金占用利息25448.11元；2.本案诉讼费由被告承担。”2015年11月11日，四川省攀枝花市西区人民法院出具（2015）攀西民初字第516号《民事调解书》载明“一、被告鑫海源公司认可并同意一次性补偿原告刘亮、钱朝菊因所购坐落于攀枝花市西区河石坝春兰巷7附16号门面房无法正常使用的经营损失50000元，定于2016年1月31日前付清；二、原告刘亮、钱朝菊自愿放弃其他诉讼请求；三、被告鑫海源公司保证原告刘亮、钱朝菊所购上述第一条中门面房整改后的质量符合有关国家规定的质量要求；四、原告刘亮、钱朝菊同意对该案的处理保守秘密，不得导致其他后果的产生；五、案件诉讼费5190.5元，鑫海源公司自愿承担。”2016年1月2日，刘亮、钱朝菊向鑫海源公司出具《收条》载明“今收到鑫海源公司支付西贵金沙小区商品房销售合同纠纷一案（2015）攀西民初字第516号和解费用人民币伍万圆整（含案件诉讼费5190.5）。关于此合同纠纷的全部费用双方结算完毕，再无任何债权债务关系。”一审判决查明的其余事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，刘亮、钱朝菊与鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同。对于鑫海源公司主张应当从2015年3月28日开始计算违约金的上诉理由，根据《商品房买卖合同〉补充协议》第四条第4款的约定，本案的房屋交付时间应当认定为2013年9月30日，故本案的违约金起算时间应当是2014年9月30日，鑫海源公司的该项上诉主张与双方的合同约定相悖，本院不予支持。对于鑫海源公司主张刘亮、钱朝菊曾就本案的违约金请求进行过诉讼，且双方已经履行完毕，其诉讼请求不应支持的上诉理由，由于本案的违约金起算时间为2014年9月30日，故在刘亮、钱朝菊于2015年3月25日向一审法院提起相关诉讼时其知道或者应当知道鑫海源公司存在逾期办证的违约行为，结合刘亮、钱朝菊于2016年1月2日向鑫海源公司出具的《收条》内容来看，刘亮、钱朝菊就涉及《商品房买卖合同》及《补充协议》纠纷的全部费用已经结算完毕，双方再无任何债权债务关系，因此刘亮、钱朝菊再就本案违约金提出请求，不符合双方约定，本院不予支持，鑫海源公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，由于二审中出现新证据，导致一审判决认定事实有误，本院予以纠正。上诉人鑫海源公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省攀枝花市西区人民法院（2017）川0403民初115号民事判决；二、驳回刘亮、钱朝菊的全部诉讼请求。一审案件受理费391元，由刘亮、钱朝菊负担。二审案件受理费487元，由攀枝花市鑫海源工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万 伟审判员 董 敏审判员 熊 疆二〇一七年五月三十一日书记员 倪林蓉