江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终677号上诉人（原审原告）：唐兴华，男，1972年1月9日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：唐翠花，女，1967年12月26日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：唐翠珍，女，1970年3月6日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。以上三名上诉人共同委托诉讼代理人：王知文，男，1960年11月20日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：盐城市洋东置业有限公司，住所地盐城市亭湖区海龙路8号丽阳广场7号楼五楼。法定代表人：胡夕山，该公司董事长。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑华，江苏中盐律师事务所律师。上诉人唐兴华、唐翠花、唐翠珍与盐城市洋东置业有限公司(下称洋东置业公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初2281号民事判决，向本院提起上诉，本院依法予以受理。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐兴华、唐翠花、唐翠珍上诉请求：撤销一审判决利息起算点，改判支持利息从规划变更之日即2008年5月7日起计算利息。事实和理由：楼层差费用在双方签订安置房协议时已从拆迁费中进行了扣除，在2008年5月规划方案变更时，洋东置业公司就已经知道对被拆迁人的利益构成了侵害，按原来标准收取楼层差价不合理，应返还楼层差价。安置房是原地置换，被拆迁人拆迁后已经离开原地，洋东置业公司在原地公示变更规划许可，被拆迁人没有看到。洋东置业公司是故意侵害被拆迁人的知情权，故返���楼层差费用利息的起算点应从2008年5月7日起算。洋东置业公司辩称，1、双方在拆迁安置补偿协议中没有约定楼层差费用，是在商品房买卖合同中约定的，对方要求返还楼层差费用没有依据。2、即使返还楼层差费用，利息的起算点也应当从签订《商品房买卖合同》时起计算，唐兴华、唐翠花、唐翠珍的上诉理由不成立。洋东置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项即洋东置业公司向唐兴华、唐翠花、唐翠珍返还楼层差费用，一、二审诉讼费用由唐兴华、唐翠花、唐翠珍承担。事实和理由：1、楼层高度的改变是因国家规划技术指标进行调整，洋东置业公司根据规划部门的要求对原规划方案进行调整，属于不可抗力；2、一审法院故意回避了双方在《拆迁户购买安置房协议》中，没有约定楼层差价的事实；3、一审判决���避了楼层高度已经增高，但仍在法定范围内而且已经通过竣工验收的事实认定。我国实行的是以楼层差计算差价，不是以高度差计算差价；4、《拆迁户购买安置房协议》属于预期合同，双方应按照后签订的《商品房买卖合同》履行。本案中，洋东置业公司安置给被拆迁人的房屋仍是原房号，所在的楼层并没有改变，故应按照《商品房买卖合同》的约定支付楼层差价，原审判决在双方未解除《商品房买卖合同》的前提下，超出该合同约定以高度计算差价明显错误。唐兴华、唐翠花、唐翠珍辩称，案涉房屋不是一般意义商品房，是拆迁安置房，不能用普通的商品房买卖合同来偷换拆迁安置房屋协议。双方签订的《商品房买卖合同》仅是为了办理产权证使用，不存在自主定价和重新约定价格。在签订拆迁安置补偿协议时，4#、5#、6#楼已经封顶，规划的2#、3#楼与已经封顶的4#、5#、6#楼相同，规划如不变更，那么各栋安置楼的楼层高度和层数是一样的，双方签订拆迁安置补偿协议时认定的是与已经封顶的4#、5#、6#楼相同的层数和高度。也就是说，双方不仅约定了楼层差价，也约定了高度。同时，房款及楼层差价费用系直接在拆迁费用中扣除，不存在预收的问题，故洋东置业公司多收的层差费用应予退还。唐兴华、唐翠花、唐翠珍向一审法院提出诉讼请求：1、洋东置业公司返还唐兴华、唐翠花、唐翠珍层差费49262元；2、洋东置业公司减免五楼层差费65812元。3、洋东置业公司从规划变更之日起至返还层差费之日止按银行同期贷款利率7.83%计算支付上述层差费的利息；3、洋东置业公司补偿唐兴华、唐翠花、唐翠珍因多层楼楼层位置升高而额外增加的费用10000元。一审法院认定事实：2007年12月7日，唐兴华、唐翠花、唐翠珍（乙方）与洋东置业公司（甲方）签订《拆迁户购买安置房协议》一份，协议约定：乙方购买甲方座落润枫丽莱广场3号楼401室、402室、501室、2号楼501室房屋，建筑面积约441.5平方米。另购买安置商品门市房1号楼东南角第一间面积约56.25平方米，1号楼南第二间面积约31.59平方米。购买商品住宅成本价为2000元/平方米、商品门市房优惠价为2000元/平方米，购买商品房面积不得超过拆迁规定有效面积的15%，超过15%的面积部按市场价计算，房款已在拆迁协议中扣除，扣除安置房款余额33万元已交付乙方。2008年3月，洋东置业公司向盐城市规划局申请丽莱广场1、2、3号楼规划许可证，同月27日，该局出具盐市规建答[2008]096号答复函答复为：丽莱广场系2003年审定的方案，执行的是2000年��《江苏省规划管理技术规定》，与现行2004版技术指标相差较大，为此要求按2004版技术规定及规委会相关要求重新调整总平面规划方案报审（具体要求与我局工程处对接）。2008年4月18日至2008年4月24日，盐城市规划局就被告申请1、2、3号楼及半地下人防（车库）规划许可公示，2008年5月7日，盐城市规划局对丽莱广场2、3号商住楼发放建设工程规划许可证。经规划调整2、3号楼由六层调整为五层，安置给唐兴华、唐翠花、唐翠珍的房屋楼层相对增高。2011年9月1日，唐兴华、唐翠花、唐翠珍与洋东置业公司各签订《商品房买卖合同》一份，分别购买洋东置业公司开发的丽阳广场3号楼401室、501、501-1室、3号楼402室、2号楼501、501-1室房屋。其中3号楼401室建筑面积113.47平方米，2228/平方米，房款总价252811元;501室建筑面积112.27平方米，501-1室建筑面积55.25平方米，2000元/平方米，房款总价335040元;3号楼402室建筑面积102.45平方米，2228元/平方米，房款总价228259元;2号楼501室房屋建筑面积112.27平方米、501-1室建筑面积55.25平方米，2000元/米，房款总价335040元。同日，洋东置业公司分别向唐兴华、唐翠华、唐翠珍开具了不动产发票，发票载明3号楼401室建筑面积为113.54平方米、501室建筑面积112.34平方米、501-1建筑面积52.19平方米、3号楼402室建筑面积102.52平方米、2号楼501室建筑面积112.34平方米、501-1建筑面积52.19平方米。后唐兴华、唐翠花、唐翠珍等拆迁户因楼层差价与洋东置业公司未能协商解决，遂2015年6月4日诉至一审法院，2015年12月3日撤回诉讼，2016年4月12日再次诉至一审法院。一审另查明：洋东置业开发的润枫丽莱广场第一期共有1－6号楼，原规划时1－6号楼楼层是一致的。双方在签订拆迁协议时，4、5、6号楼已建成，共六层，一、二层为商铺，三、四、五、六层为住宅。2007年6月8日，盐城市物价局盐市发[2007]101号对盐城市洋东置业关于对4、5、6号商品房销售价格的复函中载明：“单位（套）商品房的楼层、朝向、环境等住宅差价由洋东置业确定，事由商品房楼层、朝向增减差价额代数和分别为零。整个项目环境增减差价额代数和为零”。后洋东置业对4、5、6号楼销售时层差系数5层为“0”，4层是10%，3层是12%。协议签订后，因规划调整，2－3号楼建成五层，其总高度仍与4、5、6号楼楼层高度一致，其中一、二层为商铺，一层增高1.8米，二层增高0.9米，三、四、五层为住宅，三、四、五层楼与4、5、6号楼中的四、五、六楼高度基本一致，层差费仍按原标准收取。洋东置业认可拆迁户的层差费是根据2280元/平方米的单价计算的房价按上述层差系数收取的。一审法院认为：双方签订的《拆迁户购买安置房协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，有一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。㈠关于唐兴华、唐翠花、唐翠珍要求返还层差费49262元的问题。本案中，双方在《拆迁户购买安置房协议》中虽未涉及到楼层系数费用，但洋东置业公司在实际履行合同是按10%收取了唐兴华、唐翠花、唐翠珍2号楼401室、402室的楼层系数费。在履行房屋合同中，洋东置业公司虽按约交付了3号楼401室、402室房屋，但因其规划调整，洋东置业公司所交付的3号楼401室、402室与签订安置房协议时约��的不相符合，而与签订安置房协议时规划的第五层高度相符合，原第四层收10%层差费、第五层不收层差费，洋东置业公司收取唐兴华、唐翠花、唐翠珍第四层10%层差费合计49262元（113.54平方米×2280元×10%、102.52平方米×2280元×10%）。规划设计变更后，洋东置业公司应兼顾同一小区层差费收取标准应一致，比照原先的设计对相应的层差费予以相应变更，变更为第四层收10%层差费、第五层不收层差费，故洋东置业公司收取的楼层系数费49262元，应当予以退还。㈡关于唐兴华、唐翠花、唐翠珍主张减免层差费的问题。盐城市物价局在对洋东置业公司原4、5、6号销售价格复函中称商品房楼层、朝向增减差价额代数和分别为零。洋东置业公司交付给唐兴华、唐翠花、唐翠珍的2号楼501室、3号楼501室因规划调整��签订协议时规划的第六层高度相符合。根据上述层差系数的变更，参照盐城市物价局的复函，唐兴华、唐翠花、唐翠珍购买的2号楼501室、3号楼501室层差系数应为-10%，唐兴华、唐翠花、唐翠珍要求减免该10%的层差费65812元，予以支持。关于唐兴华、唐翠花、唐翠珍主张的利息损失的问题。本案中，唐兴华、唐翠花、唐翠珍在2008年4月18日至2008年4月24日期间盐城市规划局对洋东置业公司申请1、2、3号楼及半地下人防（车库）规划许可公示时及双方签订商品房买卖合同期间均未对楼层系数差提出异议，因其所购房屋的楼屋增高是事实，一审法院综合考虑，洋东置业公司从唐兴华、唐翠花、唐翠珍主张权利之日起按银行同期贷款利率承担上述层差费的利息。㈢因唐兴华、唐翠花、唐翠珍未���对其主张的楼层增高损失10000元的提供相关证据予以证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，一审法院判决：一、洋东置业公司于判决生效之日起十日内支付唐兴华、唐翠花、唐翠珍楼层差费用115074元并支付利息（利息计算期间及标准：从2014年6月30日起至判决生效确定履行之日止按银行同期贷款利率计算利息）。二、驳回唐兴华、唐翠花、唐翠珍的其他诉讼请求。案件受理费4260元，由洋东置业公司负担。本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明，唐兴华、唐翠花、唐翠珍曾于2014年6月30日向一审法院起诉洋东置业公司，要求洋东置业公司退还楼层差价，后于2014年9月28日��回诉讼。洋东置业公司与唐兴华、唐翠花、唐翠珍于2007年12月7日签订的《拆迁户购买安置房协议》第四条第5点明确约定：被拆迁人购买安置商品住宅房，层次费另行计算。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐兴华、唐翠花、唐翠珍提交了陈益俊的购房款发票一张，证明可以任意选择2、3、4、5、6号楼，选择4、5、6号楼3、4、5层比2、3号楼同高度层楼要少交或不交层差费。洋东置业公司对该份证据的质证意见为：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案没有关联。拆迁户选房是根据拆迁补偿协议签订的顺序进行选择，在4、5、6号楼房屋选完后，才可以选择1、2、3号楼或在4、5、6号楼剩余的房屋中进行选择。洋东置业公司未提交证据。本院对唐兴华、唐翠花、唐翠珍提交的证据真实性、合法性予以确认，但对证明目的不予确认。本院认为：双方签订的《拆迁户购买安置房协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于洋东置业公司是否应退还楼层差价费用的问题。虽然洋东置业公司与唐兴华、唐翠花、唐翠珍签订的《拆迁户购买安置房协议》中并未在双方议定的其他事项中约定楼层差价，但是该协议第四条安置房、商品房其他费用中第5点明确约定被拆迁人购买安置商品住宅房，层次费另行计算。洋东置业公司虽然交付了3#楼401室、402室、501室及2#楼501室，但因其规划调整，所交付的3#楼401室、402室、501室及2#楼501室与签订安置房协议时约定的不相符合，而与签订安置房协议时规划的第五、六层高度相符合，按协议约定的楼层系数标准，第四层收10%层差费、第五层不收层差费，故应当比照原先的设计对应的层差费予以相应变更，对于多收取的楼层差费用应予退还。盐城市物价局在对洋东置业公司原4、5、6号销售价格复函中称商品房楼层、朝向增减差价额代数和分别为零。洋东置业公司交付给2号楼501室、3号楼501室因规划调整与签订协议时规划的第六层高度相符合。根据上述层差系数的变更，参照盐城市物价局的复函，唐兴华、唐翠花、唐翠珍主张洋东置业公司减免2号楼501室、3号楼501室层差系数-10%的楼层差费用应予支持，洋东置业公司认为不应返还楼层差费用的上诉理由不能成立。关于洋东置业公司应返还的楼层差价费用利息起算点问题。虽然案涉安置房屋的实际高度从规划变更之日已经进行了更改，但该规划的变更系洋东置业公司根据盐城市规划局的要求进行调整，并非洋东置业公司自身原因造成，且双方对于是否应返还楼层差价存在争议，故一审法院认定楼层差价费用从唐兴华、唐翠花、唐翠珍主张权利之日起按照银行同期贷款利率计算利息并无不当。综上所述，唐兴华、唐翠花、唐翠珍及洋东置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3776元，由上诉人唐兴华、唐翠花、唐翠珍负担1174元��上诉人洋东置业公司负担2602元。本判决为终审判决。审 判 长  樊丽萍审 判 员  谢超亮代理审判员  刘 淼二〇一七年五月九日书 记 员  茆鸿华