广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初493号原告：白某某，现住桂林市七星区。委托诉讼代理人：向某某，广西某律师事务所律师。被告：秦某某，住广西桂林市灵川县。原告白某某与被告秦某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员叶永付、侯有喜参加的合议庭，于2017年3月27日公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告白某某及其委托诉讼代理人向某某、被告秦某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年10月15日签订门面、住房租赁协议；2、判令被告向原告支付2016年11月1日-2017年1月31日房屋租金10920元；3、判令被告支付原告代垫的2016年8月份至今的水电费、物业费、垃圾费、维修基金共计5094元；共计16014元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月15日签订门面、住房租赁协议，原告将桂林市临桂区天下桂林步行街XX号门面及住房约200平方米租赁给被告。该协议约定租用期自2014年11月1日至2017年10月31日，共叁年。2016年11月1日至2017年10月31日每月租金为3640元，当月租金应于每月10月前支付给原告。被告负责缴纳租用期间的电视收视费、电话费、水、电、物业等各项费用。同时协议还约定被告欠交租金达二个月的，视同被告违约，原告有权收回房屋，押金不退。从2016年11月开始，被告就拒缴房屋租金。2016年8月至今的物业费、水电费、垃圾清理费、维修基金等费用也未缴清。经原告多次催交，但被告至目前仍拖而不交。原告于2017年1月17日向被告发出解除合同通知书，希望被告在收到该解除合同通知书三日内与原告结清房屋租金及在租赁期间的物业费、水电费、垃圾清理费、维修基金。但时至今日，被告从未联系过原告讨论相关事宜。原告认为，将房屋出租给被告收取租金是本合同履行的主要目的，而被告拒绝缴纳租金及其他相关费用的行为已构成违约。为维护自己的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。原告白某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋产权证，证明原告是临桂县天下桂林步行街XX号门面及住房的产权人；2、门面、住房租赁协议，证明①原告与被告于2014年10月15日签订门面、住房租赁协议，原告将临桂县天下桂林步行街XX号门面及住房约200平方米租赁给被告；②租用期自2014年11月1日至2017年10月31日；③2016年11月1日起至2017年10月31日每月租金为3640元且当月租金应于每月10日前支付给原告；④被告负责缴纳租用期间的电视收视费、电话费、水、电、物业等各项费用；⑤被告欠交租金达二个月的，视同被告违约，原告有权收回房屋，押金不退；3、账号明细，证明①被告按合同约定租金支付原告直至2016年10月份；②2016年11月份至今没有按约定支付租金给原告，共欠租金10920元；4、证明，证明临桂县天下桂林步行街XX号门面2016年8月-11月总共欠电费、水费、物业费、维修基金、垃圾清理费4646.2元；5、收据17张，证明原告为被告垫付2016年8月1日-2016年12月31日期间XX号门面的水电费、维修基金、垃圾费、开锁换锁费4284元；6、发票1张，证明原告为被告垫付2016年8月1日-2016年12月31日期间XX号门面的物业费980元；7、EMS快递详情单，证明原告于2017年1月17号通过EMS特快专递方式向被告发出解除原告与被告于2014年10月15日签订门面、住房租赁合同的通知；8、2017年1月2日证明，证明房屋产权的另外两个所有权人雷建华、雷靖祺认可原告与被告签订的租赁协议。被告秦某某辩称，对于原告起诉要求解除与被告签订的房屋租赁协议无异议，同意解除；被告2016年11月8、9日左右已经离开租赁的房屋，离开租赁房屋之前的租金被告愿意支付给原告，具体租金是多少被告不知道；原告代付的2016年8月份至今的水电费、物业费、垃圾费、维修基金被告愿意支付给原告，但是金额没有原告诉请的那么多，被告认为代付的费用只有三、四千元。被告秦某某未向本院出示证据。经过开庭质证，被告秦某某对原告白某某提交的证据1-8的三性及证明内容均予以认可。本院予以确认，并作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月15日，原告白某某（为房主、甲方）与被告秦某某（为租用方、乙方）签订了一份《门面、住房租赁协议》，该租赁合同约定：1、甲方愿将临桂县（桂林市西城区）天下桂林步行街XX号门面及住房约200平方米租赁给乙方使用。租用期自2014年11月1日起至2017年10月31日止，共叁年。2、签订协议之日，乙方向甲方预交人民币陆仟陆百元作为押金，待合同期满，交清各种费用，住房完好无损（房屋结构、墙体、地面及设施无损坏），交回住房后押金全额退还乙方。押金不计利息。双方约定租赁期内租金每年递增5%：2014年11月1日起至2015年10月31日每月租金人民币叁仟叁佰元整；2015年11月1日起至2016年10月31日每月租金人民币叁仟肆佰陆拾伍元整；2016年11月1日起至2017年10月31日每月租金人民币叁仟陆佰肆拾元整。协议自2014年11月1日起生效执行，从协议生效起乙方将当月租金于每月10日前支付给甲方，租金按以下账户存入：户名：白某某，开户行：建设银行七星路支行，账号：33×××35。今后如账户有变更，甲方以书面形式通知乙方。甲方不提供正式发票。3、乙方必须注意安全防火，负责缴纳租用期间的电视收视费（甲方未提供机顶盒）、电话费、水、电、物业等及政府各部门征收的各项费用。房屋使用必须合法经营，不准用于非法经营活动，房屋使用、经营活动所发生的一切责任由乙方承担，甲方不负任何责任。4、甲方权利和责任。⑴依约将天下桂林步行街XX号房屋交付乙方使用并收取租金，乙方欠交租金达二个月，视同乙方违约，甲方有权收回房屋，押金不退；⑵所出租房屋乙方正常使用情况下主体结构出现质量问题，由甲方负责。5、乙方权利和责任。⑴在租赁期间内乙方按期足额支付租金前提下享有使用权；⑵-⑷略；⑸租赁期内，乙方如提前解除契约，应提前一个月征得甲方同意，否则，属乙方违约，甲方有权没收乙方交纳的押金；⑹保证合法、安全经营，租赁期内，乙方不得将房屋转租他人；⑺-⑻略。7、租赁期届满或者解除契约的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方也不予以补偿。8、本协议一式两份，经甲、乙双方签字后即产生法律效力，甲乙双方应共同遵守执行。如乙方违反本协议，甲方则有权收回房屋使用权，并没收乙方人民币陆仟陆佰元押金；如甲方违反本协议，则退回乙方人民币陆仟陆佰元押金，再赔偿乙方人民币陆仟陆百元作为违约金。附则：略。该租赁协议的落款处有甲方白某某的签名及捺印，乙方秦某某的签名及捺印。该《门面、住房租赁协议》签订后，原告将租赁标的物交付给被告使用。2016年11月份之后的租金被告未支付，原告为被告代垫了2016年7月至2016年12月的电费、水费、维修基金、垃圾费、物业管理费等共计5094元。2017年1月17日，原告通过EMS特快专递向被告邮寄送达《解除合同通知书》，该通知书载明由于被告拖欠2016年11月、12月以及2017年1月份租金共计10920元，依据合同约定，原告即刻解除双方于2014年10月15日签订的《门面、住房租赁协议》，邮件查询单上显示2017年1月20日，该邮件妥投。2017年2月16日，原告以被告拖欠其租金等诉至本院，请求：1、判令解除原告与被告于2014年10月15日签订门面、住房租赁协议；2、判令被告向原告支付2016年11月1日-2017年1月31日房屋租金10920元；3、判令被告支付原告代垫的2016年8月份至今的水电费、物业费、垃圾费、维修基金共计5094元；共计16014元。4、本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，被告陈述至今未与原告办理房屋交接手续，亦未退还租赁房屋的钥匙给原告。另查明，《门面、住房租赁协议》中载明的临桂县天下桂林步行街XX号房屋的所有权人为雷建华、雷靖祺及原告白某某。原告庭审时提交了一份雷建华及雷靖祺出具的《证明》，该证明载明其二人与白某某系夫妻及母子关系，其二人认可原告与被告签订的《门面、住房租赁协议》，并由原告办理涉案房屋的租赁事宜。被告在庭审时亦对原告提交的该份证明无异议。本院认为，原告白某某与被告秦某某于2014年10月15日签订的《门面、住房租赁协议》，是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。（一）关于本案所涉《门面、住房租赁协议》是否应解除的问题。从本案查明的事实可知，在合同签订后，原告按合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告亦按合同约定交纳了2016年10月31日之前的租金，2016年11月1日之后的租金，被告至今未支付，按照《门面、住房租赁协议》的约定，被告逾期支付租金达2个月的，视为被告违约，原告有权收回房屋，押金不退。被告2016年11月1日之后的租金至今未支付，已构成严重违约，原告有权单方面解除合同。同时，原告于2017年1月17日向被告发出了《解除合同通知书》，该邮件于2017年1月20日予以妥投，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，该《解除合同通知书》送达被告后，被告未依法向人民法院起诉或向仲裁机构请求确认解除合同的效力，故，在被告于2017年1月20日收到原告发出的《解除合同通知书》时，原告与被告所签订的《门面、住房租赁协议》即已解除。因此，原告在本案中诉请要求解除其与被告签订的《门面、住房租赁协议》，与本案查明的事实不符，本院不予支持。（二）被告是否应支付租金及给原告的问题。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人的主要义务是按约支付租金。从本案查明的事实可知被告2016年11月1日之后的租金至今未支付，被告应按《租赁合同》的约定支付2016年11月1日至2017年1月20日的租金9628.39元﹝按（3640元/月×2个月）＋（3640元/月÷31天×20天）计算﹞给原告。对于原告诉请超过本院审核部分的租金，本院不予支持。（三）关于原告代垫费用被告如何支付的问题。经查，原告提交的证据显示其已为涉案门面及住房代垫了水电费、物业管理费、垃圾费、维修基金等共计5094元，根据《门面、住房租赁协议》约定，经营过程中，水电费、物业管理费、清洁卫生费等由被告承担，且被告在庭审时陈述对于原告代垫的费用其愿意支付给原告，现原告为被告代缴了该笔费用，被告应将该笔费用支付给原告，故原告要求被告支付其代垫的水电费、物业管理费、垃圾费、维修基金共计5094元，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请超过本院审核部分的租金及违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告秦某某支付租金9628.39元给原告白某某；二、被告秦某某支付水电费、物业管理费、垃圾费、维修基金、物业管理费共计5094元给原告白某某；三、驳回原告白某某的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交）。由原告白某某负担27元，被告秦某某负担273元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费300元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  韩 艳人民陪审员  叶永付人民陪审员  侯有喜二〇一七年五月十日法官 助理  徐文耀书 记 员  秦丽菊