江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终4264号上诉人（原审被告）：张皊。委托诉讼代理人：王东京，江苏田湾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨春霞。被上诉人（原审原告）：郭灵。被上诉人（原审原告）：张冰。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨周，江苏海滋律师事务所律师。上诉人张皊、杨春霞因与被上诉人郭灵、张冰房屋租赁合同纠纷一案，不服东海县人民法院（2016）苏0722民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张皊、杨春霞上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人重大违约在先，给上诉人带来损失，一审法院回避事实，作出错误判决。2012年4月18日，上诉人与连云港晶意房地产有限公司（以下简称晶意公司）签订房屋租赁合同，约定了租期和租金等权利与义务。当时上诉人为创办幼儿园而提出租赁涉案房屋，晶意公司承诺为上诉人提供适合创办幼儿园的场地，包括教学安全设施和活动场所。但是晶意公司一直没有提供，上诉人在万般无奈的情况下自己建造护栏、活动场所等，才达到办园条件，为此上诉人花费款项48万元，对此款项晶意公司承诺从租金中冲抵。因为改造设施以达到办园条件，上诉人花费时间4个月，并严重影响幼儿园的建设和招生，给上诉人带来较大损失。另外，2015年被上诉人在购买涉案房产后，对上诉人经营的幼儿园多次采取停电、停水，雇佣社会恶势力扰乱幼儿园的教学秩序等恶劣手段，给上诉人管理的幼儿园带来较大损失。对于上述事实，上诉人在一审期间提供的相关资料足以证明，但一审法院对被上诉人及晶意公司上述重大违约的事实却未予评判，既未否认也未认定，故意回避该影响本案判决的重要事实，判决错误。二、上诉人已经按照合同给付了租金，一审法院认定事实错误。按照上诉人与晶意公司签订的租赁合同约定，上诉人需要在2012年9月30日支付第四年租金4万元，2014年5月15日支付11万元，2015年5月15日支付234600元。在一审中上诉人已经向一审法院举证晶意公司委托其公司经理韩超收取租金，且韩超出具的收据明确上诉人于2015年6月15日缴纳了807600元，抵扣了第四年和第五年的租金。这足以证明上诉人已经足额缴纳了涉案房屋的租金。一审法院已经确认了上诉人交款的事实，那么就应当认定上诉人缴纳款项和抵扣租金的事实，因此，一审法院认定事实错误。三、一审法院在认定事实过程中逻辑混乱，违背常理。按照合同约定，涉案商铺租赁期共5年，自2012年6月18日至2017年6月14日，年租金384600元，前三年免租金，上诉人于2012年9月30日前支付第四年部分租金4万元，2014年5月5日前支付第四年租金11万元，2015年5月15日支付剩余房租234600元。被上诉人是2015年4月10日购买涉案房屋，发出解除租赁合同的通知是2015年7月，且上诉人没有收到债权转让通知，租金是交付给晶意公司，被上诉人在上诉人已经缴纳租金的情况下，向上诉人提出交纳租金的要求，显然是错误的。可见，上诉人已经按照合同履行，目前合同正在履行中，被上诉人要求解除合同，按照合同法规定，应赔偿因解除合同给上诉人带来的损失。四、一审法院没有能够查清案件的事实，甚至违背事实，而本案是由晶意公司出卖房产转让租赁债权引起，对本案中上诉人是否已经缴纳租金等关键证据需要晶意公司到案质证，建议二审法院追加第三人，查清案件事实。鉴于以上分析，被上诉人存在重大违约情形，且该重大违约给上诉人的幼儿园造成较大损失，根据合同法同时履行抗辩权之规定，在双方各合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。另外，上诉人已经缴纳了租金，完成了合同义务，被上诉人应当将涉案房屋继续交由上诉人使用，合同应继续履行。一审法院在没有查清案件事实，且定案依据明显错误的情况下，做出了错误判决，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法裁决。被上诉人郭灵、张冰辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郭灵、张冰向一审法院诉讼请求：依法判令解除双方的房屋租赁合同，判决张皊、杨春霞支付租金511518元及逾期支付租金违约金16万元，合计671518元，并承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2012年4月18日，晶意公司作为甲方与张皊、杨春霞作为乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方将其合法拥有的位于东海县秀水商业街8栋商铺有偿租给乙方作为商业经营场地使用。房屋租赁期共5年，自2012年6月18日起至2017年6月14日止。该房屋年租金为人民币384600.00元。对于租金双方约定，2012年6月18日至2015年6月17日为免租期；乙方须在2012年9月30日前支付第四年部分租金人民币肆万元整￥40000.00元；2014年5月15日前支付第四年部分租金人民币壹拾壹万元整￥110000.00元整；2015年5月15日前支付第四年剩余房租人民币贰拾叁万肆仟陆佰元整￥234600.00元。第五年租金增长率以前一年租金为基数上浮10%，第6年租金随市场浮动。同时双方还约定，甲方保留转让该房屋产权的权利。产权的转移，不影响乙方在本合同期内对该房屋的使用权。对于违约责任双方约定，在租赁期限内，乙方须提前30天缴纳下期房租，如乙方逾期交纳租金，甲方有权按每逾期一日收取违约金额千分之五滞纳金。乙方逾期交纳租金满壹个月的，甲方有权立即以书面通知乙方的方式单方面终止本合同，收回该房屋。后本案所涉商品房由晶意公司转让予郭灵、张冰，涉案房产的产权证登记时间为2014年7月22日。2015年4月10日，晶意公司向张皊、杨春霞发出《债权转让通知书》，称本案所涉商铺已卖给郭灵、张冰，其与张皊、杨春霞签订的房屋租赁合同转由郭灵、张冰继续履行，合同项下的租金债权已全部转让给郭灵、张冰，要求张皊、杨春霞直接向郭灵、张冰履行支付租金等合同确定的全部义务。债权转让通知书以快递方式邮寄张皊、杨春霞，根据回执显示，均由本人签收。此后，张皊、杨春霞未向郭灵、张冰缴纳租金。2015年7月1日，晶意公司与郭灵、张冰向张皊、杨春霞发出《解除合同通知书》称，由于张皊、杨春霞长期拖欠租金未付，通知其于接函后一个月内按合同约定的租金支付给郭灵如下账户。否则，根据法律规定将解除其与张皊、杨春霞在2012年4月18日签订的房屋租赁合同。该通知书以快递方式邮寄张皊、杨春霞，根据邮寄回执显示均系张皊、杨春霞本人分别于同年7月13日、7月9日签收，到期后张皊、杨春霞未向郭灵、张冰支付租金。2013年10月12日，杨春霞与张皊签订《秀水街幼儿园，喜洋洋幼儿园转让合同》，双方约定秀水街幼儿园，喜洋洋幼儿园一半的股份杨春霞以35万元整转让给原合伙人张皊，院内的一切事务即日起与杨春霞无关。对于该事实杨春霞并未举证告知晶意公司或者郭灵、张冰。另根据张皊举证的收据显示，2015年6月15日，受委托人韩超向张皊出具收据一份，内容为“收据收秀水街8栋合同租金807600元，去除抵扣资金共计250000+480000元+1万剩余67600元，于2015年6月15日收取。共计收取租金人民币67600元（陆万柒仟陆佰元）租赁期限按原合同履行委托人：韩超147613333333207221983031585132015.6.15”以上事实有房屋租赁合同、债权转让通知书、解除合同通知书、产权证、快递查询单、《转让合同》、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，根据本案查明的事实，晶意公司与张皊、杨春霞签订《房屋租赁合同》，双方约定了相应的权利和义务。但张皊、杨春霞未按约定的期限和款项数额向晶意公司缴纳第四年的租金。2015年4月10日，晶意公司向张皊、杨春霞发出债权转让通知书，告知其本案所涉房产所有权已经转让于郭灵、张冰，该公司与张皊、杨春霞签订的原《房屋租赁合同》转由郭灵、张冰继续履行，合同项下的租金债权全部转让于郭灵、张冰，此后张皊、杨春霞并未向郭灵、张冰支付租金。同年7月1日，晶意公司和郭灵、张冰共同发出《解除合同通知书》，要求张皊、杨春霞在接到通知书一个月内向郭灵、张冰支付租金，并提供郭灵、张冰接受租金的账户，否则解除晶意公司与张皊、杨春霞签订的房屋租赁合同，张皊、杨春霞接到通知书后至本案诉讼期间亦未向郭灵、张冰支付租金。本案中晶意公司与张皊、杨春霞签订的房屋租赁合同约定前三年免除租金（2012年6月18日至2015年6月17日），在合同中约定期限支付第四年租金的对象为晶意公司，2015年4月10日该公司向张皊、杨春霞发出债权转让通知书，告知张皊、杨春霞涉案房屋转让于郭灵、张冰，由郭灵、张冰承继租金债权，根据该债权通知书发出时间及合同约定只有最后一期的租金未到支付期限，同年7月1日《解除合同通知书》中对于张皊、杨春霞支付第四年租金的期限未作具体约定，故根据本案事实及法律约定，张皊、杨春霞应当在届满一年时支付，即应在2016年6月17日之前支付，张皊、杨春霞未如期支付，系违约，故郭灵、张冰诉求解除晶意公司与张皊、杨春霞签订的《房屋租赁合同》符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定的租金，张皊、杨春霞第四年应向郭灵、张冰支付的租金为人民币384600元。对于第五年租金，根据合同约定第五年租金增长率以前一年租金为基数上浮10%即384600元（1+10%）=423060元，按日计算为423060元÷365天=1159元。故张皊、杨春霞实际应支付郭灵、张冰的租金为第四年（2015年6月18日至2016年6月17日）租金人民币384600元，第五年（2016年6月18日）租金按日计算每日人民币1159元至本案所涉房屋租赁合同解除之日，如张皊、杨春霞在解除合同后仍未向郭灵、张冰交付本案所涉房产，其应支付的租金按日计算至实际交付之日止。对于郭灵、张冰诉求的滞纳金，其在承继晶意公司本案所涉房屋租赁合同权利义务后，并未对租金支付期限作出约定，故其该请求一审法院不予支持。对于杨春霞答辩称其在2013年10月份已经退出本案所涉房产开设的幼儿园，本案与其无关的答辩意见，根据本案查明的事实，虽然杨春霞与张皊签订了转让合同，但其并未举证就这一事实告知郭灵、张冰或晶意公司，郭灵、张冰亦否认知悉该事实，故其二人内部约定不具有对郭灵、张冰的效力，杨春霞的该答辩意见一审法院不予采纳。对于张皊举证及答辩意见称其向晶意公司委托人韩超缴纳抵扣后的租金人民币67600元，根据本案查明的事实，晶意公司在2015年4月10日向其发出债权转让通知书，告知本案所涉房产所有权已转让于郭灵、张冰，并告知其向郭灵、张冰履行缴纳租金的义务，张皊在收到该通知后称其在2015年6月15日向晶意公司的委托人缴纳租金，该行为对郭灵、张冰不具有效力，故其该意见一审法院不予采纳。若其确实向晶意公司缴纳租金可另行向该公司主张返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院遂判决：一、解除晶意公司与张皊、杨春霞于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》，张皊、杨春霞于判决生效之日起十日内将本案所涉位于东海县秀水商业街8栋房产按该合同约定返还时的状态交还于郭灵、张冰；二、张皊、杨春霞于判决生效之日起十日内支付郭灵、张冰第四年租金人民币384600元及第五年租金从2016年6月18日起按日计算每日人民币1159元。如在法院以上确定的期限内张皊、杨春霞仍未向郭灵、张冰交付本案所涉房产，其应支付的租金应计算至其实际向郭灵、张冰交付之日止；三、驳回郭灵、张冰的其他诉讼请求。案件受理费10515元，由张皊、杨春霞承担9000元（郭灵、张冰已预付，待张皊、杨春霞支付以上款项时一并付给郭灵、张冰），郭灵、张冰承担1515元。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，上诉人张皊、杨春霞围绕其上诉主张向本院提交以下证据：1.2012年4月18日上诉人向晶意公司缴纳的履约保证金1万元收据一份，证明晶意公司收取上诉人履约保证金1万元；2.2012年9月1日、2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日、2016年9月1日上诉人向晶意公司缴纳的抵充房款费用各5万元，共计25万元，证明上诉人已经向晶意公司缴纳了房租26万元；3.幼儿园桥面修复合同一份，证明上诉人与晶意公司达成协议，以桥面修复费抵充房租27万元。被上诉人郭灵、张冰对上述证据发表质证意见为：对于证据1的真实性没有异议，同意该1万元履约保证金冲抵租金。对于证据2，5张收据与本案没有关联性，都是第三方东海县秀水商务管理有限公司开具的，并且该证据是伪造的，5份收据虽然是5个年份，但是5张收据是连号的。对于证据3，既不是被上诉人也不是晶意公司签的，是张皊与第三方东海县秀水商务管理有限公司签的，与本案没有关联性。对于上诉人所举的上述证据，本院经审查后认定如下：对证据1的真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认；对证据2、3，因与本案不具有关联性，本院对上诉人的证明目的不予确认。经各方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1.上诉人主张被上诉人违约在先，且给其造成损失能否成立；2.上诉人主张其已按合同约定向晶意公司支付了租金能否成立，一审判决其向被上诉人支付租金是否正确；3.上诉人在二审中申请追加晶意公司作为第三人参加诉讼是否符合法律规定。关于第一个争议焦点，本院认为：二审诉讼期间，上诉人张皊、杨春霞虽主张被上诉人郭灵、张冰在购买涉案房产后，对其经营的幼儿园多次采取停电、停水，雇佣社会恶势力扰乱幼儿园的教学秩序等恶劣手段，给其带来较大损失，但上诉人对此未能提供充分证据予以证实，本院对此不予采信。另外，上诉人张皊、杨春霞虽称晶意公司违反承诺未向其提供活动场所，其无奈之下花费48万元自行建造护栏、活动场所等，且晶意公司承诺对于其所投入的48万元同意从租金中冲抵，却一直未予兑现，晶意公司违约在先，但是上诉人在一、二审诉讼期间所举证的秀水商业街物业管理部与其签订的协议书以及东海县秀水商务管理有限公司与其签订的玉带河8号楼幼儿园场地搭建协议，均非晶意公司与上诉人签订，无法证明晶意公司同意对于上诉人所投入的建设费用从租金中冲抵这一事实，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：上诉人在一审诉讼中虽举证的案外人韩超的收据以证明其已将租金支付给了晶意公司的委托人韩超，但是由于上诉人不能提供晶意公司委托韩超收取租金的授权委托书，而无法证明上诉人已经向晶意公司履行了支付租金的义务。而且，晶意公司在2015年4月10日已向上诉人发出债权转让通知书，告知涉案房产的所有权已转让给郭灵、张冰，并告知上诉人向郭灵、张冰履行缴纳租金的义务，上诉人在收到该通知就不应再向晶意公司履行支付租金的义务，即使上诉人能够证实其已经实际向晶意公司支付了租金，对郭灵、张冰对不具有效力。更何况，上诉人未能提供充分证实予以证实，故本院对上诉人的该项上诉理由亦不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为：上诉人在一审诉讼期间并未向一审法院申请追加晶意公司作为第三人参加诉讼，其在二审诉讼期间申请追加晶意公司作为第三人参加诉讼不符合法定程序，且本案经过一、二审诉讼，双方当事人对相关案件事实进行了充分陈述，并对各自的诉讼主张进行了充分举证，案件事实已经查清，无需追加晶意公司作为第三人参加诉讼。故本院对上诉人的该项上诉请求不予采纳。综上，上诉人张皊、杨春霞的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。鉴于二审诉讼期间，上诉人张皊、杨春霞向本院举证了其向晶意公司缴纳履约保证金1万元的收据，且被上诉人郭灵、张冰同意该1万元履约保证金在欠付的租金中予以冲抵，故本院依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、维持东海县人民法院（2016）苏0722民初4052号民事判决第一、三项；二、变更东海县人民法院（2016）苏0722民初4052号民事判决第二项内容为：张皊、杨春霞于本判决送达之日起十日内支付郭灵、张冰第四年租金人民币374600元及第五年租金从2016年6月18日起按日计算每日人民币1159元。如在法院以上确定的期限内张皊、杨春霞仍未向郭灵、张冰交付涉案房产，其应支付的租金应计算至其实际向郭灵、张冰交付之日止。一审案件受理费10515元（郭灵、张冰已预交），由郭灵、张冰承担1515元，张皊、杨春霞承担9000元（待张皊、杨春霞支付以上款项时一并付给郭灵、张冰）；二审案件受理费10515元（张皊、杨春霞已预交），由张皊、杨春霞承担。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 王学明审判员 万子榕二〇一七年五月三十一日书记员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。