四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初1106号原告：四川邦泰置业有限公司，住所：成都高新区益州大道北段333号1栋22层。法定代表人：罗勇，董事长。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师，执业证号：15115200110565769。被告：王立龙，男，汉族，1955年5月24日出生，住四川省宜宾市。委托诉讼代理人：王代鑫（系王立龙之子），男，汉族，1976年10月21日出生，住四川省宜宾市。原告四川邦泰置业有限公司（以下简称：邦泰公司）与被告王立龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理后，依法适用简易程序审理，于2017年2月28日向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书,2017年3月20日、4月21日本院公开开庭审理了本案。原告邦泰公司的委托代理人杨兵，被告王立龙及其委托诉讼代理人王代鑫均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邦泰公司诉向本院提出诉讼请求：1、依法判决终止2013年9月30日签订的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块某号房屋的《商品房买卖合同》及其附件，并解除房屋备案登记；2、依法判令被告方赔偿原告各项经济损失19.19398万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月30日，原告与被告的女儿王春燕（已死亡）签订了1份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由被告方购买我司开发的宜宾市临港开发区LG-B09-02地块某号房屋，套内建筑面积70.64㎡，单价26605.29元/㎡，总价款187.9398万元。合同第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，2013年9月30日支付首付款94.9398万元。在《补充协议》中对合同第六条付款方式的补充约定为：（四）逾期付款及逾期还款的责任：2、买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面形式通知买受人解除合同。2013年10月24日，被告方为支付购房款与中国建设银行宜宾分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行按揭贷款93万元，我司作为被告方贷款的保证人。原告和被告方在签订《商品房买卖合同》后，原告按期履行了自己的全部义务，被告方却未能按期支付建设银行的按揭贷款。2016年11月3日，中国建设银行宜宾分行向我司发出《履行保证责任通知书》，要求我司在2016年10月17日前替被告方偿还贷款本息。2016年11月11日，我司替被告方偿还了贷款余额的本金78.93346元，利息3.0413万元，罚息0.22354万元，共计82.1983万元。此后，我司多次联系被告方，被告方却置之不理。为维护我司合法权益，遂诉至法院。诉讼中，原告向本院申请撤回诉讼请求第1项中关于请求解除房屋备案登记的诉请。同时明确其要求被告方赔偿各项经济损失19.19398万元的计算方式为：总房款187.9398万元×10%违约金+4000元律师费=19.19398万元。被告王立龙辩称，王春燕是本案《商品房买卖合同》及其附件的买受人，在签订合同至王春燕去世这一过程中，王春燕并无违反合同约定的情形。我作为王春燕继承人，只继承《商品房买卖合同》中所指的房产，并不是合同签订人、买受人，因此不受合同条款约束，也不存在违约的情况，故不应承担合同的违约责任。原告替王春燕还了贷款余额的本金78.9336万元、利息3.0413万元、罚息0.22354万元，共计82.1983万元，此事实只能证明原告作为保证人代王春燕还了银行款项，如我愿意继承该房产，可以承担82.1983万元的债务责任，至于如何履行，双方可以协商解决，但未给原告造成19.19398万元的经济损失。如果解除合同后，该房屋将归原告所有，根据合同总价187.9398万元，扣除原告代偿银行的82.1983万元，余款105.7415万元，原告方未提出解决办法，所以，我不同意终止合同及附件，并解除房屋备案登记。请法院依据《合同法》、《继承法》等相关法律的规定依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照、组织机构代码证、身份证复印件，《商品房买卖合同》及补充协议，《个人住房（商业用房）借款合同》公正书，《履行保证责任通知书》、情况说明、转款凭证、个人贷款结清证明，离婚登记审查处理表、离婚协议书、约定书、询问笔录、死亡证明、公证书，个人贷款还贷凭证、委托书、个人贷款对账单，房屋查封登记表，《委托代理合同》、缴费发票等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院根据确认的证据及双方当事人的陈述，对本案事实认定如下：被告王立龙系王春燕父亲，王春燕于2015年2月27日死亡。2015年4月7日，四川省宜宾市忠信公证处出具（2015）宜市忠证字第0987号《公证书》查明：王春燕生前的遗产中含位于宜宾市临港开发区LG-B09-02地块邦泰.临港国际（三期）某号房屋，预测建筑面积73.72平方米，（《房屋买卖合同》编号201310120000090）；王春燕的母亲易木珍先于王春燕死亡，父亲是王立龙，王春燕于2010年6月29日与侯配奇结婚，婚后未生育、收养、抱养子女，双方于2014年2月7日离婚，离婚后，王春燕一直未再婚。公证处并证明：被继承人王春燕的遗产由其父亲王立龙继承。另查，王春燕与侯配奇签订的“离婚协议书”载明：王春燕向他人借款100万元用于按揭购买临港国际1-1-21号商铺，侯配奇自愿放弃产权，该商铺归王春燕个人所有，侯配奇协助王春燕办理银行单独贷款和房管局单独产权登记手续。原告邦泰公司以出让方式取得位于宜宾市临港开发区LG-B09-02地块的国有土地使用权，并经相关部门批准，在该地块上建设商品房，暂定名为邦泰.临港国际（三期），同时取得了（临港2013）房预售证第0000020号商品房预售许可证。2013年9月30日，原告邦泰公司与王春燕签订《商品房买卖合同》约定：王春燕向邦泰公司购买邦泰.临港国际（三期）1幢第1层21号商业用房，预测建筑面积73.72㎡（其中套内面积70.64㎡，公摊面积3.08㎡）；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为恒丰银行股份有限公司乐山分行；该商品房按照套内建筑面积计算，单价26605.29元/㎡，房屋总价款1879398元整；买受人采取贷款方式付款，首期可支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：买受人逾期在60日内，按每日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记等。合同附件——《商品房买卖合同》补充协议约定：买受人王春燕采取贷款方式支付房款，其应支付的总房款为1879398元，买受人于2013年9月30日向出卖人支付首期房款949398元，余款930000元买受人向银行或者宜宾市住房公基金管理中心申请按揭贷款的方式进行支付；买受人自行负责提供按揭贷款所需全部资料，出卖人提供协助，自《商品房买卖合同》登记备案之日起10日内，买受人应当办理完毕所有按揭贷款手续并保证符合银行按揭要求；买受人未在本条第一款约定期限内足额付清当期购房款，不论金额多少，行为均构成逾期付款违约行为，出卖人有权解除合同（含解除附件、补充协议，下同），并收回房屋。出卖人解除合同的，买受人应按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金，因解除合同所产生的所有费用（包括仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费等费用）由买受人承担，出卖人有权从买受人已向出卖人缴纳的款项中直接扣除相应的款项。买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括支付的按揭保证金及利息、违约金以及因此产生的律师费、诉讼费或者仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或者书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额10%的违约金，出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人交纳的房款。合同签订后，原告邦泰公司为王春燕办理了案涉商品房备案登记。与此同时，王春燕作为借款人、中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）作为贷款人、邦泰公司作为保证人三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置邦泰公司出售的商业用房，房屋坐落：宜宾邦泰.临港国际（三期）某号；借款人借款本金930000元；借款期限为10年/120期；贷款利率实行浮动利率，即基准利率水平上上浮23%;本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%；贷款人将贷款划入邦泰公司指定账户，借款人按等额本息还款法还款，还款日为每月/期的10日。担保方式为借款人用所购商品房抵押，担保人邦泰公司承担阶段性连带责任保证。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。另查，王春燕于签订《商品房买卖合同》当日，按约向被告邦泰公司交纳购房首付款949398元。王春燕、建行宜宾分行、邦泰公司三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，建行宜宾分行将贷款930000元划入邦泰公司指定账户。后王春燕按合同约定向建行宜宾分行偿还按揭贷款本息。2015年2月27日王春燕死亡，随后其亲属向原告告知王春燕死亡事实，并欲与原告重新签订商品房买卖合同，期间，王春燕父亲王立龙继续代王春燕向建行宜宾分行偿还按揭贷款本息至2016年3月10日。后因侯配奇涉及经济纠纷，法院于2016年3月18日对案涉房产予以查封，此后，原告未继续代王春燕向银行偿还按揭贷款本息。后银行向被告催缴按揭贷款未果，2016年11月3日，建行宜宾分行向担保人原告邦泰公司发出《履行担保责任通知书》，告知其借款人王春燕未按约定按时归还贷款本息，银行已向王春燕发送了《中国建设银行宣布贷款提前到期通知书》，要求王春燕在2016年10月17日前全额偿还贷款本息；同时，要求邦泰公司立即承担连带保证责任，在7个工作日内代为清偿借款人王春燕全部贷款本息及相关费用共计821983元（含本金789334.6元、利息30413元、罚息2235.4元）。因被告未清偿剩余贷款本息及相关费用，邦泰公司于2016年11月11日代王春燕（被告）偿还了建行宜宾分行未到期借款本金789334.6元、利息30413元、罚息2235.4元，合计821983元。2016年11月14日，建行宜宾分行并向邦泰公司出具了该笔贷款全部提前结清的情况说明。另，因本案诉讼，原告邦泰公司委托四川戎城律师事务所指派律师为其诉讼代理人，双方并于2016年11月18日签订《委托代理合同》，约定至本案一审诉讼终结前四川戎城律师事务所指派杨兵律师为其诉讼代理人，邦泰公司应向四川戎城律师事务所支付律师服务费4000元。2016年12月15日邦泰公司向四川戎城律师事务所支付了一审代理费4000元。庭审中，被告称，王春燕已经死亡无法再履行合同，同意解除合同，但要求原告在收回房屋后退还其王春燕已经缴纳的购房款105.7415万元（房屋总款187.9398万元-贷款本金余额78.93346万元-利息3.0413万元-罚息0.22354万元），并认可支付律师费4000元。对原告请求按总价款10%支付违约金有异议，认为违约金过高，且未实际造成该损失，故不予认可。本院认为，位于邦泰.临港国际（三期）1幢第1层21号商业用房（预测建筑面积73.72㎡）系王春燕与侯配奇夫妻存续期间共同购买，双方离婚时，侯配奇已明确放弃该财产的权利主张，故上述房产属王春燕的个人合法财产。王春燕死亡后，该财产属王春燕遗产。原告王立龙系王春燕父亲，为王春燕唯一合法继承人，其明确要求继承王春燕遗产，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”之规定，原告王立龙在继承王春燕遗产的同时，应在遗产实际价值范围内清偿王春燕生前债务。原告邦泰公司与王春燕签订的《商品房买卖合同》、补充协议及建行宜宾分行、王春燕、邦泰公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，上述合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵守。王春燕生前已按约履行了按揭还贷的义务，王春燕死亡后，原告王立龙作为王春燕的唯一继承人其要求继承王春燕的遗产，也应当按上述合同约定履行按揭还贷义务。现本院查明，王立龙在王春燕死亡后已履行按揭还贷义务至2016年3月10日，后未继续支付按揭款，由此造成违约；建行宜宾分行根据双方合同约定宣布贷款提前到期，并限期借款人履行全额偿还贷款本息义务，但被告逾期仍未履行；作为保证人的原告邦泰公司在建行宜宾分行的催促下，承担了保证责任，替被告履行了偿还剩余贷款本金、利息、罚息的义务。根据原告与王春燕签订的《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人逾期偿还贷款，导致出卖人的按揭保证金损失及产生的所有费用均由买受人承担，……出卖人还有权以书面的形式通知买受人解除合同；……”，现原告以此为由请求终止（解除）双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告也不持异议，故本院依法予以支持。原告与王春燕签定的《商品房买卖合同》补充协议虽约定“买受人逾期偿还贷款……出卖人解除合同的，买受人承担的违约责任是向出卖人支付合同约定的总价款10%的违约金，同时还应承担解除合同所产生的所有费用（含律师费等）……”，但被告以违约金过高，实际上并未给原告造成19余万元损失为由进行抗辩。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，经本院查明，因被告的违约行为造成了原告承担担保责任，提前替被告偿还了剩余贷款本金789334.6元并支付了利息30413元、罚息2235.4元，现因原告请求解除合同并收回房屋，故偿还的剩余贷款本金789334.6元不应属于原告的损失；因原告未向本院举证证明被告的违约行为还造成了其他损失，故本院认定原告的实际损失为利息30413元、罚息2235.4元、律师费4000元，合计36648.4元，根据上述规定，本院认可被告应支付的违约金为47643元（36648.4元×130%），原告超出部分请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本院已依法解除原告与王春燕签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告王立龙请求退还王春燕及自己已经支付的购房款，其本意系对合同解除后双方权利义务的清理，符合上述法律规定，本院予以支持。经查明，王春燕支付的首付款为949398元，按揭还款偿还本金为140665.4元(贷款930000元-剩余贷款本金789334.6元)，即被告已经支付的购房款为1090063.4元，在本院准予解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议的情况下，原告应退还被告已支付的上述房款。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告四川邦泰置业有限公司与王春燕于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议自2017年2月28日（原告起诉状副本送达给被告之日）起解除。二、被告王立龙于本判决生效后15日内支付原告四川邦泰置业有限公司违约金47643元。三、原告四川邦泰置业有限公司于本判决生效后15日内退还被告王立龙已付房款1090063.4元。四、上述二、三项品跌后，原告四川邦泰置业有限公司应退还被告王立龙购房款1042420.4元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费23370元，减半收取为11685元，由被告王立龙承担10870元，由原告四川邦泰置业有限公司815元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  舒波二〇一七年五月二日书记员  曹艺