北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）���0113民初4777号原告袁军龙，男，1988年3月12日出生。被告田亚莉，女,1979年8月27日出生。委托代理人马勇，男，1979年10月11日出生。原告袁军龙与被告田亚莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁军龙、被告田亚莉的委托代理人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁军龙诉称:原告与被告系商品房买卖合同关系，双方于2016年9月10日签订《北京存量房屋买卖合同》，合同编号为E1609046XXX，约定原告以288万元的价格购买被告位于顺义区X号楼的房产，并支付定金5万元。同年9月30日北京市政府发布“930”新政，规定首套房首付比例提高至35%，导致原告购房的首付款不够。新政发布当日，原告主动联系中介（我爱我家中介）告知新政事情并于10月8日向���告表示由于首付不够，购房合同无法进行下去。10月12日，原告，被告丈夫及中介三方面谈，出于不懂网签及合同约定20%违约金的情况下，原告同意继续按照购房合同继续流程，并于当日签订网签合同。原告按照合同约定分别于10月13日和14日支付被告房屋解抵押款30万，合同中约定的其余40万解抵押款已同被告约定延后支付。10月20日，原告因为预算最终无法按期凑够，通知中介及被告丈夫无法履行合同，并约定当晚在中介公司讨论解约事宜。当时在中介施压、合同约定20%违约金、已经支付出的35万购房款及考虑到卖家着急解除网签的情况下，当晚23点签订《退单声明》，约定：因原告原因，解除存量房购买合同，由原告支付被告23万元作为违约金。退单声明签订后第四天，我明确向中介表示退单声明约定的违约金过高我不同意，后协调无果，原告于10月28日同被告解除房屋网签手续。依照退单声明，被告于12月9日退还最后一笔购房款。整个购房履约及解决过程中，原告如约履行，尽最大可能减少被告损失。原告经咨询北京法律援助中心、查阅合同法中对违约金为补偿性的定性，并考虑到被告的实际损失及考虑到北京市930新政的大背景下，原告认为《退单声明》中对于违约方的定性存在问题，且约定的违约金额高于被告损失，显示公平。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，特提起诉讼，请求判令：1.依据被告实际损失，调整降低退单声明中约定的违约金23万元，具体数额由法院酌定；2.被告承担本案诉讼费。被告田亚莉辩称：一、原告主张因政府发布的“930”新政导致其无法支付首付款故而提出解约的理由与事实不符。原被告双方于2016年10月12日签订《存量房网���合同》时，原告已经知晓“930”新政，而且，930新政只是将首付比例提高到了35%，该35%的首付比例只比房屋买卖合同约定的首付款比例（30%）增加了5%，并不会影响到原告的支付能力。同时，我方已向原告表示，如其首付款不够，则我方同意原告可延期支付相应购房款项。由此可以看出，在原告明知930新政的情况下仍然选择与我方签订《存量房网签合同》，可判定其有履行房屋买卖合同的能力。在原告有履约能力而要求解除房屋买卖合同的情况下，原告应为其主观违约行为严格承担合同约定的违约责任。二、违约金标准已在房屋买卖合同约定的基础上进行了大幅降低。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，原告应承担的违约金为房屋总价（288万元）的20%计57.6万元。在原告单方违约要求解除购房合同的情况下，我方已根据原告��要求同意将违约金由57.6万元大幅降低为23万元，已经做出了巨大的让步。三、双方已实际履行了解约协议（即退单声明），且已履行完毕。根据原被告双方签署的解约协议（即《退单声明》），双方同意的违约金金额为23万元，且明确约定“付款方的付款义务履行完毕后，各方再无任何争议及财务关系”。目前，原告支付违约金、我方退还购房款、双方《存量房网签合同》的解除手续都已全部完成，解约协议已实际履行完毕，在此情况下，原告要求减少违约金，于法无据。四、违约金兼具补偿性和惩罚性，原告应为其违约行为付出代价。除补偿性功能之外，违约金作为督促合同双方履行合同的一种手段，还具有一定的惩罚性功能，通过违约金的约定，让合同双方知悉违约的代价，从而促进双方严格履行合同约定，维护正常的商业交易秩序。因此，违约金并不只有补偿守约方损失的功能，对惩罚违约方方面亦具有重要的作用。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，于理不通，请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：袁军龙与田亚莉于2016年9月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为E1609046XXX），合同约定：田亚莉所售房屋坐落于顺义区X号房屋，建筑面积69.61平方米，房屋成交总价为2880000元，袁军龙于合同签订当日向田亚莉支付定金50000元，袁军龙拟贷款1820000元，除定金和拟贷款之外的房款分2次支付，分别为：于网签后3日内，向田亚莉支付700000元，于过户前向田亚莉支付310000元。田亚莉在收到全部购房款后三日内将该房屋交付给袁军龙。合同签订后，袁军龙向田亚莉支付了5万元定金。双方于2016年10月12日签订《存量房网签合同》，后袁军龙向田亚莉支付了30万元��购房款。2016年10月20日，田亚莉、袁军龙、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《退单声明》，《退单声明》中约定：因乙方（袁军龙）原因，同意解除编号为E1609046XXX的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《存量房网签合同》、《资金监管（托管）协议》及全部相关材料。自本声明签订之日，甲乙双方同意人民币230000元作为违约金由乙方（袁军龙）支付甲方（田亚莉），丙方（我爱我家公司）居间代理费人民币53360元由乙方（袁军龙）承担。付款方的付款义务履行完毕后，田亚莉、袁军龙、我爱我家公司再无任何争议及财务关系。落款处有田亚莉、袁军龙签字及我爱我家公司盖章。《退单声明》签订后，田亚莉分别于2016年11月、2016年12月9日以银行转账方式退还袁军龙共计12万元。双方均认可《退单声明》中约定的违约金已经履行完毕。袁军龙主张退单声明中关于违约金的约定显失公平，因930新政出台属于情势变更，首付款比例提高，影响其支付能力，导致其无法继续履行，其不属于恶意违约，且涉诉房屋价格上升，解除合同没有给田亚莉造成经济损失。就其主张，袁军龙提交了链家网站截图以及其与田亚莉、我爱我家公司工作人员张春朋的微信聊天截图予以证明。田亚莉称袁军龙在明知930新政的情况下，仍然选择在2016年10月12日与其签订《存量房网签合同》，可判定其有履行房屋买卖合同的能力，在此情况下要求解除房屋买卖合同，袁军龙应为其主观违约行为承担违约责任。且退单声明是双方真实意思表示，已实际履行完毕，田亚莉主张其出售涉诉房屋是为了换房，由于袁军龙违约，导致其换房成本提高。上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》打印件、《退单声明》、网站截图、微信聊天截图等证据在案佐证。本院认为：《退单声明》系双方真实意思表示，合法有效，双方在《退单声明》中已就违约金具体数额达成一致意见，且已履行完毕，故对于袁军龙要求调整降低退单声明中约定的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告袁军龙的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告袁军龙负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院���上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王 婧二〇一七年五月二十四日书 记 员 孙亚卿