河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终6321号上诉人（原审被告）：河南绿都置业有限公司。法定代表人：孙万社，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘作海。委托诉讼代理人：刘阳。被上诉人（原审原告）：王永辉。委托诉讼代理人：李全营，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者。上诉人河南绿都置业有限公司（以下简称绿都置业公司）因与被上诉人王永辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2018）豫0322民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。绿都置业公司上诉请求：1、撤销孟津县人民法院（2018)豫0322民初1153号民事判决书第一项，改判绿都置业公司不返还王永辉购房定金20000元及利息；2、一、二审诉讼费由王永辉承担。事实与理由：一、《绿都维也纳春天正式定购书》是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，王永辉违反约定，应扣减定金20000元。《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定“一方向对方一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。通过该法律规定及订购书可以看出，所签订的认购书中对定金及定金的性质约定的非常明确，不存在对定金性质没有明确约定。双方签订的《绿都维也纳春天正式定购书》是双方的真实意思表示，合同依法成立且有效，各方均应按照该定购书的约定履行各自的义务。在本案中，王永辉存在违约情形，应扣减定金20000元。一审庭审吋，王永辉向法庭出示《绿都维也纳春天正式定购书》、缴款收据7份，2013年6月29日支付定金20000元，2013年8月3日支付房款50000元，2014年3月30日支付房款30000元，2014年4月3日支付房款20000元，2015年1月30日支付房款30000元,2015年2月16日支付房款30000元，2016年7月1日支付房款19999元，共计交款199999元。而绿都公司也提交了订购书以及交款凭据对上述事实予以证明，王永辉对绿都公司所出具的证据也没有异议，在双方签订的订购书中约定由按揭贷款变更为分期付款，分期付款的最后一笔是在2013年11月30日前支付完毕，对此王永辉也予以认可。在此情况下，王永辉并未按照订购书中的约定履行付款义务，在约定最后一次付款时间（2013年11月30日）三年后（2016年7月1日）才付清了购房款，王永辉已经严重的违反了定购书的约定，应承担违约责任。根据定购书第二款、第三项规定：王永辉不按规定时间交付房款并签署正式买卖合同，本协议自动终止，绿都公司有权没收定金，并将此商品房转让他人。因此，应扣减王永辉20000元定金。二、绿都公司不应支付利息，一审法院判决支付利息错误。1、王永辉无法签订购房合同并进行房屋登记备案是由王永辉个人原因造成的，与绿都公司无关。首先，王永辉并未按照定购书的约定交付购房款，违反定购书的约定，导致无法签订正式商品房买卖合同并进行房屋登记备案。其次，在庭审中绿都公司提交王永辉所写证明和身份证复印件，证明王永辉将9-2-701房屋更名给王金辉，但王永辉、王金辉一直未办理变更手续而致使无法签订购房合同并进行房屋登记备案。通过上述两点可以证明，无法签订购房合同并进行备案是由于王永辉的原因造成的，与绿都公司无关。2、王永辉所购买房屋被洛阳市西工区法院査封拍卖是王永辉未及时提起执行异议造成的。绿都公司因欠他人款项，被西工区人民法院执行局查封房屋34套，涉及已经购房的人员为11套，在王永辉的房屋被西工区人民法院查封后，绿都公司第一时间通知该11套房屋的购房人（包括王永辉），并提交(2018)豫0322民初401号民事判决书一份，证明绿都公司将售卖给王永辉房产已被查封的情况告知了王永辉，绿都公司履行了相应义务，王永辉对此也予以认可。但因王永辉未及时提起执行异议程序导致房屋被拍卖的过错责任不在绿都公司，因王永辉自身原因不提执行异议，导致房屋被法院拍卖成交丧失权利，应由其自己承担不利后果。鉴于上述两点，一审法院判决绿都公司支付利息错误。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判，支持绿都置业公司的上诉请求。王永辉辩称，我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，应驳回上诉，维持原判。1.王永辉并未违反双方合同约定，从双方签订订购书到王永辉分期付清全部购房款，是在双方的协商下形成的，并且绿都置业公司已经交付了涉案房产的钥匙，收取了物业费、装修费、暖气费、天然气等有关费用，根据相关法律规定，双方已经形成了事实上的房屋买卖，并且买卖行为客观存在，在王永辉分期付款期间和交纳涉案房产钥匙期间，绿都置业公司从未提出过违约行为，也没有依法提起诉讼终止协议，或要求赔偿违约的行为，我们认为绿都置业公司的请求没有事实和依据。所交定金不应扣除，因为我们并没有违约。2.正是由于绿都置业公司的违约行为，导致王永辉无法取得涉案房产的所有权，时间长达5年之久，绿都置业公司所交房款近20余万元，根据合同法94条和107条的规定，绿都置业公司应该承担违约责任，支付所购房产的利息，符合法律，应予支持。3.导致本案涉案房产被法院拍卖的主要原因是由于绿都置业公司拖欠案外人的欠款被强制执行，这个责任应由绿都置业公司承担。绿都置业公司在收足涉案房产的房款后，没有依法为王永辉办理房产登记手续，绿都置业公司在其他法院进行查封拍卖时没有及时通知王永辉，导致王永辉丧失提起执行异议之诉的诉权。由此造成的损失应该由绿都置业公司承担。王永辉向一审法院提出诉讼请求：1、退回缴纳的购房款199999元；2、从交款之日起按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止；3、赔偿已交纳的装修押金、天然气、有线电视、暖气初装费、物业费、房屋抵押登记费、装修管理费等合计7118元；4、赔偿损失12000元（从2016年7月每月500元租金计算至2018年7月），本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月29日，王永辉（乙方）与河南绿都置业有限公司（甲方）签订绿都·维也纳春天定购书一份，绿都置业公司向王永辉预售绿都·维也纳春天9号楼2单元701号房，总价款199999元，建筑面积97.07㎡。约定付款方式为按揭贷款，定金20000元于签署本认购书时支付，2013年8月15日前付清首付房款69999元（含已付定金），余款130000元申请按揭贷款。乙方按规定的时间付清首期款，再接甲方电话通知后7日内签署《商品房买卖合同》，经签署《商品房买卖合同》之后，本认购书自动失效。双方签订定购书后，王永辉即向绿都置业公司支付定金20000元，并于2013年8月3日付款50000元，之后双方并未按定购书约定办理按揭贷款。之后王永辉分别于2014年3月30日向绿都置业公司付款30000元、于2014年4月30日向绿都置业公司付款20000元、于2015年4月28日向绿都置业公司付款30000元、于2015年12月16日向绿都置业公司付款30000元、于2016年7月1日向绿都置业公司付款19999元，绿都置业公司均向王永辉开具收款收据。王永辉将房款全部付清后，绿都置业公司向王永辉交付了房屋钥匙，但并未与王永辉签订正式的《商品房买卖合同》，也未到房管部门为王永辉办理房产登记手续。另外，绿都置业公司于2013年6月29日收取王永辉房屋抵押登记费100元，于2016年7月1日收取王永辉“代收天然气、有线电视初装费、暖气开口费”5674元。2017年，由于绿都置业公司河南绿都置业有限公司拖欠他人债务，洛阳市西工区人民法院依据该债权人的诉求，对绿都置业公司销售的11套房屋（含王永辉定购的房屋）进行了查封，之后王永辉所定购房屋被洛阳市西工区人民法院拍卖。王永辉定购的该房屋因法院的执行拍卖已无法取得所有权。一审法院认为，王永辉与绿都置业公司签订了绿都·维也纳春天定购书一份，根据定购书的内容，其实质是房屋预售合同，双方约定了付款方法为支付首付款及办理按揭贷款，但实际履行过程中，并未办理按揭贷款，王永辉陆续向绿都置业公司支付购房款，绿都置业公司也陆续接收购房款并给王永辉出具收据，应视为双方对合同付款方式的变更。王永辉付清全部购房款后，绿都置业公司向王永辉交付了房屋钥匙，应视为王永辉全部履行了合同义务，绿都置业公司应与王永辉签订正式的《商品房买卖合同》并到房管部门备案，进而为王永辉办理产权登记手续。绿都置业公司未及时与王永辉签订正式的《商品房买卖合同》并办理上述登记备案，王永辉也未通过合法途径向行政主管部门或司法机关维权，导致涉案房屋在人民法院查封、执行拍卖过程中，王永辉不享有排除强制执行的民事权益，最终导致王永辉无法取得涉案房屋的所有权，对此，王永辉、绿都置业公司均存在过错。王永辉已无法取得涉案房屋的所有权，合同目的无法实现，王永辉要求绿都置业公司退还购房款，应予支持。绿都置业公司足额收取王永辉购房款后，未及时与王永辉签订正式的《商品房买卖合同》并办理上述登记备案，造成王永辉损失，考虑王永辉、绿都置业公司各自的过错因素，王永辉要求绿都置业公司自交款之日起按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，符合法律规定，一审法院应予支持。绿都置业公司已收取王永辉的房屋抵押登记费100元，“代收天然气、有线电视初装费、暖气开口费”5674元，但王永辉无法实现合同目的，绿都置业公司应退还上述费用。王永辉主张绿都置业公司赔偿损失12000元（按每月500元租金标准从2016年7月计算至2018年7月），无法律依据，不予支持。王永辉主张的物业费、装修管理费、装修保证金并非绿都置业公司收取，王永辉主张绿都置业公司赔偿缺乏事实和法律依据，不予支持。王永辉按期向绿都置业公司支付首付款（含定金）后，双方未按约定办理按揭贷款手续，王永辉又陆续向绿都置业公司支付购房款，绿都置业公司接收并出具收据，可以认定双方变更了定购书约定的付款方法，绿都置业公司主张王永辉未按定购书付款，要求扣减20000元定金的理由不能成立。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决：一、河南绿都置业有限公司于判决生效之日起十日内返还王永辉购房款199999元及利息（利息依据中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，按本金20000元自2013年6月29日起、本金50000元自2013年8月3日起、本金30000元自2014年3月30日起、本金20000元自2014年4月30日起、本金30000元自2015年4月28日起、本金30000元自2015年12月16日起、本金19999元自2016年7月1日起分别计算至判令付款期内的实际支付日止）。二、河南绿都置业有限公司于判决生效之日起十日内返还王永辉房屋抵押登记费及代收天然气、有线电视初装费、暖气开口费共计5774元。三、驳回王永辉其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，减半收取2590元，由王永辉承担190元，绿都置业公司河南绿都置业有限公司承担2400元（绿都置业公司负担部分王永辉已垫付，绿都置业公司履行本判决时一并给付王永辉）。本院经审理查明的事实与一审查明一致。本院认为，本案中，王永辉与绿都置业公司签订了定购书，双方约定了付款方式为支付首付款及办理按揭贷款。后双方在实际履行过程中，未按约定办理按揭贷款手续，王永辉陆续分次向绿都置业公司支付购房款，绿都置业公司均接收并出具收据，应认定双方履行中根据实际情况，变更了定购书约定的付款方式。因此，绿都置业公司上诉主张王永辉未按定购书约定的最后一次付款时间付款、构成违约，应扣减20000元定金，该主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于本案绿都公司应否支付利息问题，绿都置业公司足额收取王永辉购房款后，未及时与王永辉签订正式的《商品房买卖合同》并办理上述登记备案，给王永辉造成实际损失，一审法院考虑王永辉、绿都置业公司各自的过错因素及过错程度，依据诚实信用原则，判决绿都置业公司自王永辉交款之日起按银行同期贷款利率支付利息至付清之日止，符合相关法律规定，并无不当，应予以维持。综上，绿都置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人河南绿都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  邢 蕾审判员  于 磊二〇一八年十二月十日书记员  王丽锋