苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初7516号原告（反诉被告）胡友松,男,1986年3月17日生，汉族,住江苏省金湖县。原告（反诉被告）孙晓滢,女,1987年8月28日生，汉族,住安徽省宿州市萧县。委托代理人高宏雁、高中红（实习），北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）张志忠,男,1959年10月25日生，汉族,住江苏省苏州市姑苏区。被告（反诉原告）李勤,女,1960年8月27日生,汉族,住江苏省苏州市姑苏区。以上两被告（反诉原告）委托代理人金惠明，江苏大名大律师事务所律师。原告胡友松、孙晓滢与被告张志忠、李勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙晓滢及其委托代理人张华强、高中红,被告张志忠、李勤及其委托代理人金惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡友松、孙晓滢诉称，原、被告于2016年9月20日签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号：20160920078），约定被告向其出售坐落于苏州市吴中区经济开发区城××道家天下花园××室的房屋（该房屋所有权证编号为苏房权证吴中字第××号），根据该合同第二条第（2）款约定，被告应于2016年9月29日前办理抵押注销手续，相关费用由被告承担，并且根据该合同第三条第（2）款约定，原、被告双方应于2016年9月30日前共同向房屋权属登记机构申请办理资金托管。其于2016年9月30日前已将首付款准备好且可以按时办理资金托管手续，但被告逾期没有办理该房屋的抵押注销手续，导致资金托管手续无法按约办理，且被告明确告知其不再出卖该房屋。2016年10月8日，其向被告送达《告知函》，请被告及时办理该房屋的抵押注销手续，被告仍拒绝履行上述合同义务。原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求法院判令：1、两被告支付违约金人民币40万元；2、两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，被告向原告返还房屋定金2万元。被告（反诉原告）张志忠、李勤辩称，虽截至双方办理资金托管当天，其尚未办理涉案房屋抵押注销手续，但之后其已根据原告发出的告知函，及时办理了房产抵押注销手续。原告向其发出告知函，应当视为原告同意对抵押注销手续办理时间作出变更，事后其亦及时办理了房产抵押注销手续，应当视为其按约履行了该项合同义务。因此，原告基于该理由向其主张违约金没有事实依据。即便其的上述违约事实成立，案涉合同及补充协议对于违反该项合同义务的违约责任也没有作出明确约定，其要求其支付40万元违约金同样没有依据。此外，其表示在原告承担相应违约责任的前提下，同意解除双方签订的商品房买卖合同。并反诉称，其自2016年10月14日明确表示同意继续履行案涉合同后态度一直未有变化，且在此后多次主动联系中介公司及原告胡友松，催促履行合同义务，然原告对是否继续履行合同一直未有明确态度，对于应由原告履行的申请办理资金托管、支付首期款、申请银行贷款等合同主要义务也没有任何说法，更无实际履约行为，原告已构成严重违约。其有权单方面解除合同，并有权要求原告按房屋价款的20%支付违约金40万元。同时，原告向其支付的定金2万元系履约定金，因原告违约，该定金2万元应归其所有。故请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年9月20日签订的两份苏州市存量房买卖合同（20160920078号、20160920080号）及一份补充协议；2、两反诉被告支付反诉原告违约金40万元；3、确认两反诉被告支付的定金20000归反诉原告所有；4、两反诉被告承担本案的诉讼费用。庭审中，反诉原告申请撤回了第一项反诉请求。原告（反诉被告）胡友松、孙晓滢辩称，被告最晚应于2016年9月29日办理房屋抵押注销手续，即使被告于10月16日注销房屋抵押也已构成违约。被告签订合同后，先于2016年9月29日明确不出售房屋，后在2016年10月14日表示加价10万继续履行，之后态度又有变化，被告未按合同履行义务，严重违反契约精神，请求法院驳回被告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年9月18日，原告孙晓滢与张一哲及居间方苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称苏州链家公司）签订房地产居间购买协议一份，约定如下：1、孙晓滢愿意委托苏州链家公司购买苏州市吴中区越湖家天下小区9幢401室（以下简称越湖家天下9幢401室）房屋，该房屋的面积为93.17平方米（最终以产权证登记为准），购房总价款为200万元，购买该房包含以下家具家电及附属设施：9幢34号车库，详见物品清单。2、买方为表示购买之诚意，同意于签订本协议时，支付意向金，此意向金于卖方签订本合同后即转为定金，买方支付20000元意向金。3、买方于卖方收取定金（原意向金）同意出售后有反悔不买或不按上述规定按时签订交易合同等行为的，则上述定金（原意向金）由卖方全部没收；卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方。双方还对买卖合同之签订、买方权利、卖方义务作出约定。该合同落款部分买方处签名为孙晓滢，卖方处签名为张一哲张志忠（代）。对此，被告张志忠称，签订该居间协议时，其妻子即被告李勤委托儿子张一哲去签字的，其对该居间协议是认可的。该居间购买协议附件为家具、设备清单，其中载有涉案房屋内有电视、冰箱、空调、彩电、炊具、排烟机等物品。同日，原告孙晓滢向被告张志忠的委托代理人张一哲支付20000元定金，张一哲向原告出具定金收据。两被告对该定金收据亦表示认可。2016年9月20日，原告胡友松、孙晓滢（乙方）与被告张志忠、李勤（甲方）签订编号为20160920078的苏州市存量房买卖合同，约定乙方向甲方购买越湖家天下9幢401室房屋，产权登记建筑面积93.17平方米。该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2016年9月29日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。该房屋（包括物品清单中明确的房屋附属物品）的价款为人民币150万元，买卖双方约定于2016年9月30日前共同向房屋权属登记机构办理资金托管，买方须在资金托管五个工作日内将首付款打入资金托管账户；应在支付完首付款五个工作日内订立存量房贷款合同，贷款款项由买受人委托该贷款银行于2016年11月30日前支付至资金托管指定帐号。买受人逾期付款违约责任条款约定，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人逾期交房违约责任条款约定，逾期超过15日内，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。同日，原、被告双方就上述房屋买卖合同又签订一份补充协议，约定如下内容：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款48万元，分别为2016年9月18日前给付定金2万元，2016年10月15日前追加定金46万元，剩余款项2万元于甲方将上述房屋户口迁出完毕当日，由乙方支付给甲方，并约定了逾期支付首期款的违约责任；2、甲方出售包含越湖家天下9幢34室车库一个，甲乙双方约定该车库的网签价格为20000元，该车库价格已经包含在上述房屋的总价150万元内，不作额外支付款项。3、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价、房屋交易首期款及该房屋9幢34号车库价款的总和，三者在任何情况下均不可分离，合计人民币200万元。对此，原、被告双方一致确认，双方实际约定的涉案房屋总价款为200万元，包括了上述苏州市存量房买卖合同中约定的房屋价款150万元，原告须向被告支付的首期款48万元及车库款2万元。同日，原、被告双方又签订一份编号为20160920080的苏州市存量房买卖合同，约定被告向原告出售苏州市吴中经济开发区城南街道家天下花园9幢34号车库，产权登记建筑面积为17.77平方米，价款为2万元。买受人于2016年9月30日前支付该款项。原、被告双方同样对违约责任、房屋权属转移登记等作出约定。原、被告双方一致确认，被告于2016年9月29日明确向原告表示不再出售涉案房屋，之后被告并未至房管部门办理涉案房屋抵押注销手续，亦未配合原告办理资金托管手续。对此，被告解释到，当时觉得房屋价格卖低了，故才向原告表示不出售房屋。后，被告于2016年10月8日收到原告寄送的告知函，主要内容为按合同约定被告最晚于2016年9月30日于房屋权属登记机构申请办理资金托管手续，其于2016年9月30日之前已将首付款准备好并且可以办理资金托管手续，但鉴于贵方目前没有办理该房产的抵押注销手续，导致资金托管手续无法办理，并且贵方明确告知不再出售房屋。故其告知贵方：1、收到本告知函之日起三日之内以书面或电话形式与我方联系，商讨解决方案；2、请贵方及时办理注销抵押手续。若无法解决，不排除通过法律途径寻求解决方案。后，原告胡友松于2016年10月21日向本院提交诉状、证据材料并向本院账户汇入诉讼费，本院于2016年10月27日立案受理本案。又查明，越湖家天下9幢401室房屋及9幢34号车库于2012年6月11日办理房产证，该产证登记在被告张志忠、李勤名下，权属情况为共同共有。根据该房屋权属登记信息，涉案房屋于2016年11月14日已无抵押登记。另查明，原告于本院于2016年12月2日第一次庭审时提出解除涉案房屋买卖合同，被告对此予以同意。以上事实，由原告提供的房地产居间购买协议、存量房买卖合同、定金收据、告知函，被告提供的房产证、房屋权属登记查询结果证明业务、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证明。庭审中，原告表示其已于2016年10月29日前准备好首付款48万元，是被告不同意履行合同，其才主张解除上述房屋买卖合同。为此，提供如下证据：1、原告胡友松的招商银行卡账户自2016年9月1日至2016年10月11日的历史交易明细表，其中显示截止2016年9月29日该账户上还有余额221961.48元。2、原告孙晓滢的中国建设银行卡账户自2016年9月1日至2016年10月11日的交易明细表，其中显示截止2016年9月29日该账户余额为161441.19元，2016年10月10日余额宝提现后该账户显示余额为264410.30元。3、涉案房屋中介机构苏州链家公司于2016年10月17日出具的情况说明，主要内容为根据原、被告于2016年9月30日签订的存量房买卖合同，买卖双方应于2016年9月30日前办理资金托管手续，其司于2016年9月26日将该存量房的网签合同打印备案，但出卖方于2016年9月29日以不卖该房子为由，拒绝配合买受方去房管局办理资金托管手续。鉴于出卖方在2016年9月29日当天临时反悔且不配合买受方去房管局办理资金托管手续，导致该房产交易手续不能如期进行。4、苏州链家公司于2016年12月2日出具的关于张志忠、李勤加价10万元的情况说明，主要内容为双方签订存量房买卖合同及补充协议，被告所售房屋及车库的总价为200万元。2016年10月14日，出卖方张志忠来其司表示希望买受方加价10万元，按照总价款210万元再继续履行合同。其表示要询问买受方的意见后再回复，2016年10月16日，其打电话给买受方，告知其出卖方张志忠要加价10万元才同意卖房，买受方表示不接受加价10万。买卖双方未达成一致，合同亦未能继续履行。该两份情况说明落款处均加盖苏州链家公司合同章。5、2016年9月30日苏州链家公司工作人员与被告张志忠、李勤的通话录音，苏州链家公司法务称：“你们之前9月20日签的一个合同，本来约定9月30日之前去办理资金托管的，后来业务说你们那边不卖了”，李勤称：“我们彩香的房子也是在你们链家卖的，那我们住哪里去？”。张志忠称：“我们这事情到现在只有十天，我29号就通知你了。押金的事情，按照有关条款来，加倍偿还。链家的中介费，我会来跟你们谈，其他的我们一概不予……”。6、2016年10月2日左右，原告孙晓滢与被告张志忠的通话录音。孙晓滢称：“叔叔，现在肯定你的房子百分百不卖了？”，张志忠称：“不卖了，没有第二个选项，就不卖了”。张志忠称：“是违约了，不是付你两万块钱了吗？”，孙晓滢称：“这是在我们没签三方协议的时候”，张志忠称：“我后面的律师已经请好了，工作全部做好了，你怎么理解我不知道”。胡友松称：“我们的原则是这个房子要求继续履行，如果你们坚决不卖了。那我们按照合同约定来，等8号上班，我们律师也找好了，向法院提起诉讼，法院该怎么判就怎么判”。李勤称：“那你就走法院”。经质证，被告张志忠、李勤称，原告胡友松、孙晓滢的账户交易明细不能充分证明该两账户于2016年9月29日同时有38万元款项。两份情况说明加盖的是合同章而非单位印章，不符合证据形式的要求。对上述两份录音的真实性没有异议。被告称，其自2016年10月14日之后多次表示同意继续履行合同，并要求原告尽快进行，但原告在此过程中只是敷衍，均无明确积极表态，亦无实际履约行为。为此，提供如下证据：1、2016年10月14日张志忠与房屋中介卢伟的通话录音，卢伟称：“买方还是要继续履行合同，要么就是要赔偿”，张志忠称：“我们今天诚心诚意来解决问题，首先我们退一步，如果买方要继续履行合同可以，我们配合履行合同。说白了，房子确实卖低了，要求一定的经济补偿。能不能与买方坐下来谈”。2、2016年10月20日张志忠与原告胡友松的通话录音，张志忠称：“你是否要继续履行合同”，胡友松称：“要坚持的，在走法律程序”。张志忠称：“可以，但不要再拖了”。3、2016年10月23日张志忠与原告胡友松的通话录音，张志忠称：“现在情况办的怎样了，你是不是要继续履行合同”，胡友松称：“已提交法院起诉了”。张志忠称：“你们要求继续履行合同吗？”，胡友松称：“是的，要么继续履行合同，要么赔偿损失”，张志忠称：“今天是10月23日我通知你，我们同意继续履行合同，手续抓紧办，我们会配合的。你要求继续履行合同，你要坚持，我们退让，你们还要怎样”，胡友松称：“好的”。4、2016年10月27日原、被告双方在苏州链家公司时，被告对三方通话的录音，孙晓滢称：“这个房子还可以，同时还要赔偿，我们一直坚持履行合同，我们还可以继续买这个房子”，张志忠称：“再次强调同意继续履行合同，同时再次要求尽快走房子买卖程序”，中介方称：“因买方已走法律程序，所以我们没办法走房屋买卖程序”。张志忠称：“走法律程序，跟你们中介走房屋买卖程序是两码事，不能混淆，走不走程序是中介的事，配不配合是买方的事”。孙晓滢称：“要继续履行合同，同时还要赔偿损失。我们还是直接走法院程序，谈成比较危险的”，张志忠称：“你的意思房子要买下来，还要叫我们赔偿损失？”，孙晓滢称：“是的”。经质证，原告称，2016年10月16日，其得知被告最低加价10万元，变更合同价款为210万元才肯出售，其当时非常气愤，因被告违约造成其购房中断，其怀有身孕的妻子孙晓滢为此事不停奔波。对被告提供的上述录音证据质证如下：1、对于被告提供的2016年10月14日的通话内容没有异议。2、2016年10月20日接到张志忠电话，张志忠反复询问其是否要继续履行合同，并对其起诉到法院的事反复催促，但自始至终未接到被告张志忠愿意以200万元继续履行合同的意见。故其决心已定，坚持通过诉讼维护自身权益，其于2016年10月21日向贵院提交立案材料并交纳诉讼费。同时，被告提供的2016年10月20日的录音已时隔多日，有无通过剪接、删改、合成等方式加工均不清楚，故对该录音真实性不认可。被告张志忠与其通话时，语气、语音带有恐吓、盘问的性质，属违反法律禁止性规定的方式取得的证据，对合法性亦不予认可。3、2016年10月23日，被告的电话打断其工作，其已起诉，故只能对被告的骚扰电话先应付过去，对该录音的真实性、合法性不认可。4、对被告提供的2016年10月27日双方谈话录音的真实性、合法性予以认可。2016年10月27日，被告到中介苏州链家公司闹事，苏州链家公司请求原告孙晓滢澄清关于业务员卢伟工作不存在过错，在此情况下，其才与被告碰面。就双方纠纷，其已诉至法院，双方碰面并非协商双方之间的合同履行问题，双方在现场并未达成一致的意思表示。庭审中，原告为证明涉案房屋买卖合同已经办理网上备案手续，提供如下证据：1、抬头为张志忠、胡友松的编号为201609260160的苏州市存量房买卖合同和编号为201609300425的苏州市存量房买卖合同，该两份合同的打印日期分别为2016年9月26日是、9月30日，内容与编号为20160920078的苏州市存量房买卖合同及补充协议和编号为20160920080的苏州市存量房买卖合同基本一致，但无双方当事人签字，加盖了苏州链家公司合同专用章。2、原告从苏州市存量房交易服务平台管理系统上打印的涉案房屋买卖信息，其中显示契约编号201609260160，状态为已备案。原告称，虽被告未在该份合同上签字，但该份合同已经网上备案。经质证，被告称对涉案房屋是否已网上备案不清楚。审理中，被告称其不清楚涉案房屋目前的市场价格，原告申请委托鉴定机构对涉案房屋的市场价格及屋内装修进行鉴定，原、被告双方一致确认以2016年10月21日为鉴定时点。本院即委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2017年2月10日出具房地产估价报告，认定按鉴定时点2016年10月21日，涉案房屋及室内装修和附属物品的市场价值为房屋总价188.78万元、车库价格为2.18万元、室内装修价格9.95万元、附属物品价格为3.87万元，合计人民币204.78万元。评估费为13000元。经质证，被告对该评估报告表示无异议。原告对评估报告的真实性、合法性都无异议，但认为涉案房屋为婚房装修，周边亦有地铁4号线及相应商圈故评估单价显然低于实际价值。原告还认为，因被告违约造成其两方面的损失，一方面为评估报告所列的差额损失，另一方面为因限购令政策出台后，其购买二套房受到限制，首付款比例上升，而就该上升的首付款其至少需要融资40万元，因融资造成的利息损失最低为10.68万元。本院认为，原、被告双方签订的编号为20160920078的苏州市存量房买卖合同及补充协议和编号为20160920080的苏州市存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守。原告于本院第一次开庭时即2016年12月2日明确提出要求解除与被告签订的上述合同，被告对此亦表示同意，故上述合同应予解除。合同的解除时间以2016年12月2日为宜。根据原告提供的证据，足以认定涉案房屋买卖合同已经网上备案，故合同解除后，原告应协助被告办理网上备案注销手续。原、被告双方均认为系因对方的违约行为，才造成双方房屋买卖合同解除。对此，本院认为，其一，被告已于2016年9月29日、10月初明确向原告表示拒绝履行合同，结合被告张志忠的陈述及苏州链家公司的陈述，被告又于2016年10月14日通过房产中介向原告表示在原房价200万的基础上加价10万元才同意出售涉案房屋，可见被告因合同价格较低而不想出售涉案房屋。其二，虽被告张志忠于2016年10月23日、10月27日向原告表示同意继续履行合同，但根据双方之前的通话，被告此时应知原告已经向法院提起诉讼。根据被告提供的录音内容，被告张志忠的陈述内容有较强的诱导性，被告在未经原告允许的情况下对双方通话进行录音，不排除被告有为诉讼而准备之嫌，上述录音中双方的谈话内容不能视为双方对是否继续履行涉案合同而作出的正式承诺。根据原告提供的银行卡交易明细记录，其已准备好足够资金支付合同约定的首付款，而被告虽在2016年10月23日之后表示继续履行合同，但未与原告商量具体的合同履行方案，亦未配合原告办理资金托管手续，而在原告当庭提出解除合同时，被告即表示同意解除合同，故被告的上述一系列行为已表明其不愿继续履行合同。被告已明确表示且以自己的行为表明不履行合同义务，已构成违约，原告有权要求解除双方的房屋买卖合同。故本院认为该合同解除是因被告的违约行为所导致。被告认为原告违约，并要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。其次，被告签订房屋买卖合同后拒绝履行合同义务，原告要求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告认为原告主张的违约金过高且没有依据，本院参照因被告违约而给原告造成的实际损失确定原告的违约金。因原、被告双方一致确认以2016年10月21日为鉴定时点评估涉案房屋及内部装修的市场价格，故鉴定机构评估确定的该市场价格204.78万元与双方签订的合同价200万元的差价应为原告的实际损失。原告对该鉴定评估价格有异议，认为涉案房屋价格高于204.78万元，但未提供相应依据，本院不予采纳。当事人一方所主张的对方因违约而给其造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。苏州市房屋限购政策的出台系在双方签订房屋买卖合同后，被告难以预见且原告并未就另行融资而产生的损失提供证据，故原告将该项损失一并计入违约金，依据不足，本院亦不予采纳。综上，被告因违约而给原告造成的实际损失本院酌定为47800元，参照该损失被告应支付原告违约金47800元。最后，被告已认可委托儿子张一哲收取了原告的2万元定金，原告向被告支付的定金系履约定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当返还定金，被告已违约，故原告要求被告返还2万元定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告要求没收20000元定金的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。另，被告在审理中并未提供证据证明涉案房屋的市场价格，原告因被告违约而花费的鉴定费为必要诉讼成本，该费用应由被告予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡友松、孙晓滢与被告（反诉原告）张志忠、李勤于2016年9月20日签订的编号为20160920078的苏州市存量房买卖合同及补充协议和编号为20160920080的苏州市存量房买卖合同于2016年12月2日解除，原告(反诉被告)胡友松、孙晓滢于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）张志忠、李勤办理涉案房屋买卖合同网上备案注销手续。二、被告（反诉原告）张志忠、李勤于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)胡友松、孙晓滢返还房屋定金20000元并支付违约金47800元，合计人民币67800元。三、驳回被告（反诉原告）张志忠、李勤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币7600元、保全费2520元、鉴定费13000元、反诉费3800元，合计人民币26920元，由原告(反诉被告)胡友松、孙晓滢负担6305元，被告（反诉原告）张志忠、李勤负担20615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  王庆英人民陪审员  于 丹二〇一七年五月二十六日书 记 员  于 悦