福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6435号 上诉人（原审被告）：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇兴紫路**。 法定代表人：汤沸，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈世明，男。 委托诉讼代理人：黄冰霞，女。 被上诉人（原审原告）：伍梅香，女，1974年3月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人泉州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人伍梅香商品房销售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回伍梅香对世茂公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、世茂公司通知交房时诉争房屋即已符合交付条件，一审判决以诉争房屋的管道燃气未经验收为由认定其未达到设计要求条件，缺乏法律依据。判断诉争房屋是否符合交付条件，不应以管道燃气工程是否验收合格为评判标准，而应以是否达到设计要求条件为认定标准。一审判决在没有任何法律、行政法规规定商品房在交付时燃气管道必须经竣工验收合格的情况下，超越合同当事人自由约定的义务范畴，为世茂公司增设交房义务，缺乏法律依据，对世茂公司不公。二、世茂公司通知交房时，诉争房屋已达到适合居住条件。无论诉争房屋的管道燃气是否能开通使用，均不影响居住、使用。三、世茂公司已全面履行交房义务，无需承担逾期交房的责任。四、根据《商品房买卖合同》第十条的约定，世茂公司不承担违约责任。五、诉争房屋所在地块管道燃气未连接城市主管网的原因在于市政道路未按期竣工，世茂公司无需承担责任。 伍梅香辩称，一、燃气管道及其他燃气设施属于法律规定必须经过专项验收的项目，未经验收不得交付使用。二、诉争房屋配套的燃气设施至今未进行专项验收，不符合交付使用的条件。三、燃气管道建设与市政道路建设毫无关联性。 伍梅香向一审法院起诉请求：瑞盈公司支付自2016年7月1日起至实际交房之日以1610000元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金（截至起诉之日，违约金暂计176778元）。 一审法院认定事实：世茂公司于2015年11月23日取得商品房预售许可证。双方当事人于2015年6月28日签订合同编号为201506280010的《商品房买卖合同》及附件1-6。购房款已经交付完毕。诉争房屋至判决时尚未交房。现场勘验时，小区燃气管道尚未与城市燃气主管网连接。截至2018年7月30日，诉争房屋管道燃气尚未达到设计要求条件。伍梅香于2018年1月10日起诉。 一审法院认为，伍梅香与瑞盈公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。根据双方在《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第六条的相关约定，本院认定诉争房屋交房时间为2016年12月31日前。本案中，经组织现场勘验，伍梅香明确诉争房屋不符合交房条件，其存在的问题在于（1）小区燃气管道未连接至城市管网，业主也无法开通燃气；（2）小区至今没有主通道和大门，甚至没有完整围墙。关于燃气方面，双方在《商品房买卖合同》第八条明确约定，该商品房所在建筑物管道燃气等设施达到设计要求条件。审理中，瑞盈公司提供《管道燃气建设合同》及相应施工图等材料，主张诉争房屋已经综合竣工及消防验收，管道燃气也已达到设计要求条件。双方在合同中就燃气管道项目仅约定管道燃气达到设计要求条件，而对于是否或如何才能认定达到设计要求条件并没有作出进一步约定，并没有明确检验标准或依据。因管道燃气项目为专项项目，须进行验收且须以验收情况作为该项目是否达到设计要求条件或达到质量要求的检验标准或依据。鉴于瑞盈公司未能举证证明该项目经过竣工验收，故尚不能确定管道燃气是否达到设计要求条件。据此，认定管道燃气在未经竣工验收的情况下尚不能确定其已达到设计要求条件。基于上述情况，认定诉争房屋在燃气方面尚未符合交房条件。关于主通道和大门及完整的围墙等问题，通过现场勘验，诉争房屋所在小区确实存在个别前述情况。诉争小区主入口虽未建好，且出入小区也须绕道而行，但小区的现状能够确保业主顺畅出入、通行小区，围墙局部虽处于建设状况，但有专人现场值守，故虽然小区存在个别缺失，但结合现状及已竣工验收等情况，该个别问题并不足于认定诉争房屋在上述方面不符合交房条件。综上，瑞盈公司虽然在合同约定交房时间前即于2016年12月28日通知伍梅香交房，但诉争房屋因管道燃气尚未达到设计要求条件，尚不符合交房条件，瑞盈公司已构成逾期交房，应承担相应违约责任。根据双方合同约定，瑞盈公司应支付伍梅香自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照161万元的日万分之二计算的逾期交房违约金。伍梅香于法有据的主张，相应予以支持。瑞盈公司缺乏事实与法律依据的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下：一、泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付伍梅香自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照1610000元的日万分之二计算的逾期交房违约金；二、驳回伍梅香的其他诉讼请求。案件受理费3836元，由原告伍梅香负担1200元，由被告泉州世茂瑞盈置业有限公司负担2636元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司提供1.由晋江新奥燃气有限公司出具的《证明》一份，以此证明诉争房屋已于合同约定的交付日期前完成立管安装、户内挂表，达到合同约定的符合设计图纸要求条件；2.《关于燃气通气相关情况的说明》一份、照片二张、视频一份，以此证明诉争房屋所有燃气设施在世茂公司首次通知交房时均已安装到位，达到设计要求条件，诉争房屋所在的41、42地块于2018年9月12日具备通气条件，部分业主已开通并正常使用。伍梅香质证认为，对《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议；因伍梅香尚未办理交房手续，对诉争房屋是否具备通气条件不清楚。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然伍梅香对世茂公司在二审中提供的证据持有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，对其证明力予以确认，上述证据可以证明诉争房屋于2018年9月12日具备通气条件。二审另查明，伍梅香与世茂公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）不影响交房且出卖人不承担违约责任……”。 本院认为，伍梅香与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系住房和城乡建设部、原国家工商行政管理总局共同制定的2014版示范文本，其内容系为了平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务以及保障买受人的权益而拟定的，买卖双方均应严格予以遵守执行，但本案合同第十条中关于“不影响交房且出卖人不承担违约责任……”的约定并非示范文本原有内容，而是世茂公司预先拟定，适用于该楼盘所有买受人，属于格式条款。上述内容免除了提供该条款一方即世茂公司的责任，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院依法认定“不影响交房且出卖人不承担违约责任……”为无效条款。根据本案合同第十条对商品房相关设施设备交付条件的约定（即保证燃气供应）及居民基本生活要求，并结合本地区司法审判实践，本院认定供水、供电、供气等必要居住条件属于商品房交付条件。诉争房屋所在地块直至2018年9月12日才具备通气条件，此时诉争房屋方才符合交付条件，世茂公司在此之前向伍梅香发出的交付通知不产生效力，一审判决世茂公司应支付自2017年1月1日起至实际履行交付义务之日止每日按已付购房款1800000元的万分之二计算的逾期交房违约金并无不当。世茂公司关于其首次发出交付通知时诉争房屋即已符合交付条件的主张，理据不足，不予采纳。世茂公司并未提供证据证明诉争房屋所在地块燃气管道未连接城市主管网系因市政道路未能按期竣工造成的，其应承担举证不能的不利后果，对世茂公司的上述主张不予采纳。 综上所述，世茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2928元，由泉州世茂瑞盈置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十二月××日 书记员  康雯娟 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。