福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6308号 上诉人（原审被告）：庄汉良，男，1984年9月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡金钩，福建世隆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马世勇，男，1980年8月23日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：庄漫莉，晋江市永和法律服务所法律工作者。 原审第三人：晋江市美夏房地产中介服务有限公司，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道福璟花园16#-20#连接体126号，统一社会信用代码91350582MA2XNQJ673。 经营者：蔡桂贤，男，1986年11月24日出生，住福建省清流县。 原审第三人：蔡宝贝，女，1977年2月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人庄汉良因与被上诉人马世勇、原审第三人晋江市美夏房地产中介服务有限公司（以下简称美夏房产中介）、蔡宝贝房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄汉良上诉请求：撤销一审判决，改判支持庄汉良不构成违约，不应承担违约责任和赔偿责任，或者将本案发回重审，并由马世勇承担本案一、二审案件受理费和鉴定咨询服务评估费。事实和理由：庄汉良与马世勇签订《房产买卖协议》卖方是庄汉良，买方是马世勇，庄汉良与马世勇、美夏房产中介到银行办理按揭贷款，由于泉州市政府为了控制房价，出台行政规定，马世勇不符合购房条件，也不符合贷款的条件，导致马世勇无法办理银行按揭贷款；马世勇叫人顶替过户，庄汉良与马世勇、美夏房产中介共同到房产登记机构办理房产过户未果，庄汉良没有过错，也没有违约。一审法院程序违法，适用法律错误。 马世勇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 美夏房产中介、蔡宝贝未作陈述。 庄汉良向一审法院起诉请求：1.解除马世勇与庄汉良、美夏房产中介之间签订的《房产买卖协议》；2.庄汉良赔偿马世勇双倍定金20万元并返还购房款10万元，并支付实际损失199920元；3.庄汉良支付马世勇已付中介佣金6000元。 一审法院认定事实：2017年1月16日，庄汉良与马世勇、美夏房产中介签订《房产买卖协议》，约定:马世勇向庄汉良购买其座落于晋江市××组××小区××幢××室的房产，建筑面积99.96平方米，总购房款546000元，马世勇于协议签订当日支付购房定金10万元，交房当日支付购房款10万元，向银行申请按揭贷款346000元等内容。马世勇于签订协议当日支付庄汉良购房定金10万元，庄汉良出具一张收条交给马世勇收执。2017年4月17日，泉州市人民政府出台房产限购、禁购政策，规定非本市户籍家庭在我市鲤城区、丰泽区、晋江市、石狮市和南安市官桥镇、水头镇、石井镇新购住房的（含新建商品住房和二手住房）的，只允许购买1套，且应于购房前在我市缴满1年个人所得税或社会保险（不得补缴），或者办理居住证1年以上。限购、禁购政策出台时，马世勇不符合该政策的购房资格条件。马世勇与庄汉良口头达成协议将上述房屋转移登记在马世勇指定的具有购房资格条件的第三人名下。马世勇于2017年6月20日支付庄汉良购房款10万元，当日，庄汉良出具收条给马世勇。该收条载明“兹收到马世勇用于购买位于晋江市××街道××街××小区××幢××室房产的购房款人民币壹拾万圆整（￥：100000元）整。”2017年1月16日、2017年6月30日，庄汉良与马世勇各支付美夏房产中介佣金3000元，共计12000元。2017年9月24日，庄汉良、蔡超萍与马世勇指定的第三人蔡宝贝在晋江市不动产登记中心预签不动产登记申请表。2018年6月21日，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司以价值时点为2017年9月24日出具晋江市青阳梅岭组团改建工程梅龙小区8幢702室的房地产估价报告，载明“……十、估价结果：评估值总计为人民币柒拾柒万玖仟肆佰元整（ＲＭＢ779400.00元），评估单价为7796.96元／㎡。”2017年10月12日，马世勇提起本案诉讼。 一审法院认为，一、关于本案房屋买卖合同的效力问题。马世勇在签订协议时具有购房资格条件，后因泉州市政府出台房产限购、禁购政策而丧失购房资格，为了继续履行《房产买卖协议》，马世勇与庄汉良口头变更协议内容，约定将诉争房屋转移登记在马世勇指定的具有购房资格条件的第三人名下。鉴于房产限购、禁购政策并非国家法律或者行政法规，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项关于违反法律、行政法规的强制性规定无效情形，因此，本案《房产买卖协议》以及当事人为规避限购、禁购政策达成借名买房的约定均应认定为合法有效。二、关于房屋买卖合同关系解除问题。马世勇主张解除《房产买卖协议》，庄汉良及美夏房产中介在庭审中均表示同意解除，予以准许。三、关于庄汉良应否承担违约责任问题。虽政府出台房地产调控新政，但马世勇与庄汉良变更协议内容约定将诉争房屋转移登记在马世勇指定的第三人名下，因此，本案房屋买卖合同能够继续履行。蔡宝贝作为马世勇指定的第三人，具有购房资格条件，与庄汉良已在晋江市不动产登记中心预签不动产登记申请表，嗣后，庄汉良未能继续依约履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据厦门均和房地产土地评估咨询有限公司出具房地产估价报告载明的2017年9月24日为评估基准日的市场价值7796.96元/㎡，该房屋总价值为779400元，以及《房产买卖协议》约定的总购房款546000元，房屋价值差额233400元，马世勇请求庄汉良支付其房屋差价经济损失199920元，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，予以准许。鉴定咨询服务评估费3100元，应由庄汉良承担。庄汉良已收取马世勇支付的购房定金10万元以及购房款10万元，马世勇请求庄汉良双倍返还定金20万元，并返还购房款10万元，符合事实和法律规定，予以支持。根据《房产买卖协议》第十二条约定，因庄汉良存在违约行为，其应承担协议约定的马世勇已支付美夏房产中介佣金6000元。马世勇后来又叫蔡宝贝来购买，庄汉良依约到不动产登记中心协助办理，而后庄汉良要求与马世勇终止《房产买卖协议》。庄汉良主张因马世勇不与其终止《房屋买卖协议》，其无法与蔡宝贝重新签订《房屋买卖合同》以致房屋权属登记不能办理等，缺乏依据，不予采纳。庄汉良主张因房产新政导致房屋买卖合同不能履行，其不存在过错和违约，与事实不符，不予采纳。美夏房产中介、蔡宝贝经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十条四、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除马世勇、庄汉良与晋江市梅岭美夏房产中介服务部签订的《房产买卖协议》；二、庄汉良应于本判决生效之日起十五日内返还马世勇购房款10万元以及双倍返还购房定金20万元，共计30万元；三、庄汉良应于本判决生效之日起十五日内赔偿马世勇经济损失199920元；四、庄汉良应于本判决生效之日起十五日内赔偿马世勇已付中介佣金6000元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经查马世勇、庄汉良与美夏房产中介于2017年1月16日签订《房产买卖协议》时，马世勇具有在泉州市购房资格条件，后因泉州市政府出台房产限购、禁购政策致使马世勇丧失购房资格，经马世勇与庄汉良协商同意将诉争房屋转移登记至马世勇指定的第三人名下，双方于2017年9月16日到晋江市不动产登记中心，庄汉良、蔡超萍夫妻与蔡宝贝填写《不动产登记申请表》并签名确认，庄汉良主张马世勇不与其终止《房产买卖协议》重新签订合同或者补充协议，因担心导致一房二卖，故其没有与蔡宝贝继续办理不动产登记手续。除上述事实外，当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，马世勇、庄汉良与美夏房产中介签订《房产买卖协议》时，马世勇具有在泉州市购房资格条件，后因泉州市政府出台房产限购、禁购政策致使马世勇丧失购房资格，双方未能继续依约履行合同义务，一审法院判决解除马世勇、庄汉良与美夏房产中介签订的《房产买卖协议》符合法律规定，应予维持；马世勇、庄汉良虽同意将诉争房屋转移登记至马世勇指定的第三人名下，并到晋江市不动产登记中心，庄汉良、蔡超萍夫妻与蔡宝贝填写《不动产登记申请表》并签名确认，后因庄汉良与马世勇未能就诉争房屋转移登记对蔡宝贝名下的具体形式达成一致，导致庄汉良与蔡宝贝没有继续办理不动产转移登记手续。本案系因政府出台房产限购、禁购政策，致使马世勇丧失购房资格，双方又未能就继续履行合同，将诉争房屋转移登记至蔡宝贝名下的具体形式达成一致，导致合同无法继续履行，对此，双方均没有过错，均不应承担违约责任。一审法院判决庄汉良双倍返还马世勇购房定金、赔偿马世勇经济损失、赔偿马世勇已付中介佣金缺乏事实和法律依据，应予撤销。 综上所述，庄汉良的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11303号民事判决第一项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11303号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、庄汉良应于本判决生效之日起十五日内返还马世勇购房款10万元以及返还购房定金10万元，共计20万元； 四、驳回马世勇一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9260元、由马世勇负担5556元，由庄汉良负担3704元，鉴定咨询服务评估费3100元由马世勇负担；二审案件受理费5889元，由马世勇负担3533元，由庄汉良负担2356元(多预交的6904予以退回)。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年十二月十一日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。