成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初863号原告：谢政，男，1974年2月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：巫雨容，四川文典律师事务所律师。被告:成都斐普尔纳酒店管理有限公司。住所地：成都高新区天府大道北段**号*栋*楼*号。法定代表人:余德深，董事长。委托诉讼代理人：关红全，四川瑞利恒律师事务所律师。原告谢政与被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司（以下简称斐普尔纳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告谢政的委托诉讼代理人巫雨容、被告斐普尔纳公司的委托诉讼代理人关红全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢政向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2016年2月至5月期间的房屋租金7464元（1866元/月×4个月）、违约金2239元（1866元/月×12个月×10%）；2、判令确认原、被告签订的合同编号为CX-5-34《房屋租赁合同》已于2016年5月31日起予以解除；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月21日，原、被告（更名前为成都名人快捷酒店管理有限公司）签订合同编号为CX-5-34《房屋租赁合同》，原告将位于成都市锦江区走马街68号1栋5层34号房屋租赁给被告使用，双方对租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等均予以了约定。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告自2016年2月起未按约定向原告支付租金，其行为已构成违约，原告为维护其合法权益，故提起本案诉讼。被告斐普尔纳公司辩称，被告承认原告在本案中主张的案件事实及双方签订的合同编号为CX-5-34《房屋租赁合同》已于2016年5月31日解除的事实。虽对原告主张的拖欠租金的计算方式、金额不持异议，但被告于2016年3月8日实际支付了租金839元，应从其主张的租金金额中作相应扣除。2016年2月以来，被告未支付租金并非被告单方违约，一方面是由于成都市税收政策的调整导致出租房屋缴纳税费大幅提升，原、被告对税费承担又不能达成一致，考虑被告代缴税费后无法从原告处获得垫缴税费，被告基于此暂停向原告支付租金；另一方面是由于原、被告协商房屋租赁税收如何承担期间，部分业主要求关联的房屋实际承租人停止向被告支付租金，从而造成被告经营困难，导致丧失向原告支付租金的能力。综上，被告因国家税收政策的调整，导致不能按约履行支付租金的义务，不构成违约，对原告主张的违约金不予认可。本院经审理认定事实如下：2012年7月21日，原告（甲方）与被告（乙方）（2015年7月31日进行了名称变更，名称变更前为成都名人快捷酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于成都市锦江区走马街68号1栋5楼34号房屋；房屋建筑面积（开发商销售预测面积）为11.06平方米；房屋租赁期限为15年，即从2012年11月1日至2027年10月31日；房屋月租金标准为第1-5年为168.72元/平方米，月租金为1866元；第6-10年为180.02元/平方米，月租金为1991元；第11-15年为191.23元/平方米，月租金为2115元。租金支付方式为每月支付，乙方需每月10日前支付当月租金（如遇国家法定节假日顺延），租金转账至原告在中国建设银行的账户（账号：6227003811660479734）中；甲方取得该房屋《房屋所有权证》前，乙方按照甲方《房屋买卖合同》面积和甲方进行租金结算，甲方取得该房屋《房屋所有权证》后次月开始，乙方按照甲方《房屋所有权证》证载面积和甲方进行租金结算，因《房屋买卖合同》与《房屋所有权证》面积误差导致的之前租金差异，互不找补；租赁期内，因乙方原因拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告自2016年2月起未按约定向原告支付租金。2013年11月22日，原告取得成都市锦江区走马街68号1栋5层34号房屋的所有权证，登记为原告单独所有，建筑面积为11.76平方米。庭审中，原告认可被告于2016年3月8日支付租金839元的事实；原、被告确认双方签订的合同编号为CX-5-34《房屋租赁合同》已于2016年5月31日解除的事实；原告自愿选择以《房屋租赁合同》中载明的案涉房屋的建筑面积11.06平方米作为计算租金的标准即确认月租金为1866元，被告亦予以认可。上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、原、被告于2012年7月21日签订的的合同编号为CX-5-34《房屋租赁合同》、成房权证监证字第38053**号《房屋所有权证》、锦国用（2014）第11192号《国有土地使用证》及当事人的陈述在案为证。关于被告提交的成都市地方税收局公告2012年第1号文件、成都地税局发布的关于税收政策调整的文件，拟证明其未按时足额支付租金是由于税收政策的调整，导致双方对税费承担问题不能达成一致而暂停支付租金，因被告并未提交其就房屋税款问题与原告进行过交涉、协商的相应证据，故上述证据与其主张的事实缺乏关联，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。上述合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告从2016年2月起未按约定向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告在本案中要求被告支付2016年2月至2016年5月期间尚欠的租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。庭审中，因原、被告确认双方签订的合同编号为CX-5-34《房屋租赁合同》已于2016年5月31日解除的事实，据此，原告要求在本案中认定原、被告签订的上述合同已于2016年5月31日解除的事实，本院予以支持。关于原告主张的拖欠租金金额的认定。原、被告签订《房屋租赁合同》时，原告尚未取得案涉房屋的所有权证，双方约定第1-5年的月租金标准为168.72元/平方米并以房屋的预测建筑面积11.06平方米为计算依据，计算后双方确定的月租金为1866元。原告于2013年11月22日取得案涉房屋的所有权证，证载建筑面积为11.76平方米，根据《房屋租赁合同》的约定，原告取得《房屋所有权证》后次月开始，被告按照《房屋所有权证》证载面积进行租金结算。据此，原告有权以《房屋所有权证》证载面积并按约定的每平方米租金单价主张相应租金。原告在本案中自愿选择以《房屋租赁合同》中载明的案涉房屋的建筑面积11.06平方米作为计算租金的标准，是在法律允许的范围内对自己的权利所作处分，不损害国家、集体和社会公共利益，以及他人合法权益，被告亦予以认可，本院予以确认。原告在本案中主张被告支付2016年2月至5月期间的房屋租金为7464元（1866元/月×4个月），被告对原告主张的拖欠租金的时间段、计算方式不持异议，因原告认可被告于2016年3月8日支付租金839元的事实，故本院确认2016年2月至5月期间被告实际尚欠的租金为6625元（7464元－839元）。关于原告主张的违约金的认定。本案中，按照原、被告双方的合同约定，租金支付方式为每月10日前支付当月租金，同时约定乙方拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金。被告从2016年2月起未再按约向原告支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称其未支付租金并非被告单方违约，而是由于成都市税收政策的调整导致出租房屋缴纳税费大幅提升，在双方对税费承担不能达成一致的情况下而暂停支付租金，不构成违约，不应支付违约金。本院认为，税费的缴纳问题，并不影响被告作为承租方按约履行向原告支付租金的义务，况且，被告也未举证证明就税费问题与原告进行过交涉、协商的事实，故被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，合同约定被告拖欠租金达30日以上的，原告有权解除合同，收回该房屋，被告向原告支付合同年租金的10%的违约金。被告否认其应当承担违约责任，举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩。约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告因拖欠原告租金构成违约，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，故本院综合考虑原告的实际损失以及合同的约定、履行等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，酌定被告按尚欠租金6625元的10%向原告支付违约金即662.5元，对原告多主张部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢政支付2016年2月至2016年5月期间尚欠的租金6625元；二、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢政支付违约金662.5元；三、确认原告谢政与被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司签订的合同编号为CX-5-34《房屋租赁合同》已于2016年5月31日解除；四、驳回原告谢政的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  俞建良二〇一七年五月三十一日书记员  谢生娅速录员  李晓庆