河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终4127号上诉人（原审被告、反诉原告）：李建忠，男，汉族，1969年11月10日出生，住河南省杞县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王树梅，女，汉族，1966年9月16日出生，住河南省杞县。二上诉人委托诉讼代理人王良中，河南致建律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人乐积，河南致建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡静伟，女，汉族，1987年9月14日出生，住址郑州市。委托诉讼代理人：苏汝国，河南仟方律师事务���律师。上诉人李建忠、王树梅因与被上诉人胡静伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人李建忠、王树梅及委托诉讼代理人王良中，被上诉人胡静伟及委托诉讼代理人苏汝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李建忠、王树梅不服原审判决上诉称：请求二审法院依法判令胡静伟支付违约金9.5万元。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。胡静伟从未向王树梅提出同意其贷款方式变更为住房公积金贷款的任何证据。一审却认定王树梅同意改变贷款方式，认定错误。原审认定李建忠、王树梅于合同签订后即自行筹资解除了涉案房屋的抵押权即不存在解压事宜与事实不符。根据合同第四条、第七条约定，在双方商定首付款���胡静伟按合同约定期限直接支付给李建忠、王树梅的情况下，为方便房屋解压手续办理，李建忠、王树梅先行筹资办理了解压手续，事实证明在合同签订和履行过程中解压事宜的客观存在。二、原审判决适用法律错误。原审判决认定：“胡静伟按住房公积金贷款的相关规定，将首付款存入资金监管账户进行房屋买卖交易的行为，并不会对李建忠、王树梅的利益造成实际损害，且李建忠、王树梅亦未举证证明造成其损失，故李建忠、王树梅以胡静伟未筹齐首付及解压款为由，主张本案确认双方买卖合同解除及主张胡静伟承担违约责任的，本院不予支持。”该判决混淆了违约责任与侵权责任的概念。胡静伟未按合同支付首付款属于违约行为，并未侵权责任，无需以实际损害为前提条件，亦无需提供造成实际损失的证据证明。综上原判认定事实不清，适用法律错误，请��二审依法改判。被上诉人胡静伟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。李建忠、王树梅的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。胡静伟一审的诉讼请求为:一、依法确认双方签订的《郑州市存量房买卖局间合同》有效；二、判令李建忠、王树梅继续履行合同，协助胡静伟办理郑州市中原区棉纺西路2号院5号楼2单元18层1××5号房产的过户手续；三、判令李建忠、王树梅支付胡静伟违约金95000元；四、判令李建忠、王树梅承担中介服务费15000元。李建忠、王树梅一审的反诉请求为：一、判令胡静伟向李建忠、王树梅支付违约金95000元，并确认双方解除《房屋买卖居间合同》。原审法院经审理查明：2016年7月13日，胡静伟作为乙方与李建忠、王树梅作为甲方，河南浩展房地产营销策划有限公司第一分公司作为丙方签订《郑州市存量房买卖居间合同》一份，主要约定，“李建忠、王树梅自愿将郑州市中原区棉纺西路2号院5号楼2单元18层1××5号房屋出售给胡静伟，房屋及配套设施总价950000元，建筑面积64.92平方米；胡静伟签订合同时支付定金20000元，定金暂由中介方保管；约定付款方式：按揭贷款，自双方签订合同后，胡静伟应在15天筹齐首付，胡静伟及李建忠、王树梅双方共同到贷款机构办理相关按揭手续；双方应在合同签订之日起70个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；李建忠、王树梅所售房产已抵押，李建忠、王树梅于签订合同后5个工作日内向抵押银行申请提前还款，胡静伟出资250000元解压款冲抵首付款，专用于甲方解压事宜；如胡静伟违反合同第四条约定逾期支付首付款的，每逾期一日应按总房款1‰向被告支付违约金，逾期付款���过15日的，胡静伟应按房屋成交价的10%向李建忠、王树梅支付违约金；双方任何一方未能履行合同约定的相关内容或有其他违约行为导致该房屋本次交易不成功的，违约方应向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金”。合同签订当日，胡静伟向中介河南浩展房地产营销策划有限公司第一分公司交纳购房定金20000元。之后，胡静伟将其贷款方式变更为住房公积金贷款的意思通过房屋中介向张树梅转达后，张树梅表示同意，但其认为胡静伟的首付款应实际交由其处。随后胡静伟申请办理了住房公积金贷款。2016年7月17日，胡静伟按中介方要求再交纳购房定金30000元。李建忠、王树梅自筹资金解除了涉案房屋在广发银行的抵押权。2016年7月18日，王树梅从中介处领取定金10000元。2016年7月26日，郑州兴茂房地产评估咨询服务有限公司对涉案房屋进行评估，评估价值916700元。2016年8月10日许，中介退还胡静伟定金20000元，胡静伟分别于2016年8月25日、2016年9月14日申请办理网签手续，因双方对首付款给付方式发生争议，致使合同无法继续履行。上述事实，有胡静伟提交的《郑州市存量房买卖居间合同》、收据、银行账户交易明细、贷款担保通知书、公积金缴存证明、房地产估价预评报告、网签受理单及当事人陈述等证据在案佐证。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《郑州市存量房买卖局间合同》第四条约定，胡静伟应在15天内筹齐首付，胡静伟及李建忠、王树梅双方共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；第七条约定，李建忠、王树梅向抵押银行申请提前还款，由胡静伟出资250000元专用于李建忠、王树梅解压事宜（解压款冲抵首付款）。综合上述约定，双方签订房屋买卖合同的目的系胡静伟支付房屋价款，李建忠、王树梅将其所有的房屋产权过户至胡静伟名下，双方在履行合同过程中均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等法定义务，鉴于本案的李建忠、王树梅于合同签订后即自行筹资解除了涉案房屋的抵押权即不存在解压事宜，且合同第四条未明确约定胡静伟筹齐首付必须交由李建忠、王树梅处保管，故在胡静伟通过房屋中介已告知王树梅其贷款方式希望变更为住房公积金贷款后，在王树梅同意胡静伟办理公积金贷款，但认为首付款应实际交由其处保管的情形下，胡静伟按住房公积金贷款的相关规定，将首付款存入资金监管账户进行房屋买卖交易的行为，并不会对李建忠���王树梅的利益造成实际损害，且李建忠、王树梅亦未举证证明造成其损失，故李建忠、王树梅以胡静伟未筹齐首付及解压款为由，主张法院确认双方买卖合同解除及主张胡静伟承担违约责任的，法院不予支持。胡静伟与李建忠、王树梅签订的《郑州市存量房买卖局间合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，系有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行其相关义务。关于胡静伟主张李建忠、王树梅承担违约金的诉请，鉴于在房屋买卖过程中，双方在通过房屋中介的沟通中对首付款的交付存在争议，导致合同履行迟延，但李建忠、王树梅也抗辩称合同有效，均愿意协助胡静伟办理房屋过户手续，故法院对胡静伟主张李建忠、王树梅支付违约金的诉请不予支持。关于胡静伟主张李建忠、王树梅承担中介服务费15000元，鉴于双方继续履行涉案房屋买卖合同，中介服务费并非已实际产生的损失部分，故对胡静伟该主张不予支持。综上所述，法院对胡静伟要求继续履行房屋买卖合同，主张李建忠、王树梅协助其变更涉案房屋产权，将涉案房屋过户至胡静伟名下的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决一、李建忠、王树梅自判决生效之日起十日内，协助胡静伟将郑州市中原区棉纺西路2号院5号楼2单元18层1××5号房屋所有权变更过户至胡静伟名下，胡静伟按双方签订的《郑州市存量房买卖居间合同》约定价格，向李建忠、王树梅支付剩余购房价款；二、驳回胡静伟其他部分的诉讼请求；三、驳回反诉李建忠、王树梅的起诉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二��五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3312.5元，由胡静伟负担2225元，李建忠、王树梅负担1087.5元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为:李建忠、王树梅与胡静伟签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定履行自己的义务。上诉人李建忠、王树梅上诉称其并未同意变更贷款方式，证据不足，不予采信。关于胡静伟是否存在违约行为，李建忠、王树梅并未提供相应证据予以证明。故上诉人李建忠、王树梅的上诉请求不能成立，应予驳回。综上,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由李建忠、王树梅负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 崔凤茹审判员 陈 赞二〇一七年五月五日书记员 马 静