德阳市旌阳区人民法院执 行 裁 定 书(2017)川0603执异35号案外人：刘期斌申请人：中国华西企业股份有限公司被申请人：德阳市星月房地产开发有限公司本院在审理中国华西企业股份有限公司（以下简称华西公司）与德阳市星月房地产开发有限公司(以下简称星月公司)建设工程施工合同纠纷一案中，申请人中国华西企业股份有限公司要求冻结星月房开公司银行存款117502476.94元或查封、扣押其相应价值的财产，本院经审查依法作出了（2016）川0603财保113号民事裁定书，预查封了星月公司开发的位于德阳市龙泉山北路192号星月.望龙东郡5-1-9营业房等房屋。案外人刘期斌以本院查封的房屋是属其所有的返迁房为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。案外人刘期斌称：本人是案件的案外人，我是灾后重建的星月.望龙东郡还迁住户之一，我原有营业房266平方米和住房面积共400平方米。在2010年1月26日与德阳市荣森房地产有限公司（现由德阳市星月房地产开发有限公司开发）签订用还建住房面积返还我还迁门面5#楼9号门面房，得知贵院查封此门面房，侵害了我的合法财产，请求贵院申请给予解封。以便备案办理产权。为支持其主张，案外人刘期斌提供了东湖乡凯江社区七组（原玉泉五组）“小二楼”改造项目联合开发协议及补充合同、德阳市旌阳区东湖乡凯江社区七组灾后重建及“小二楼”改造项目拆迁补偿安置合同及补充协议、星月房开公司关于刘期斌（凯江社区七组返迁户）返迁门市事宜的承诺。用以证明案外人是拆迁还建人之一，和开发签订合同，明确了还建房的具体位置，同时该房可以进行房屋备案的情况。申请人华西公司称，华西公司承建的该工程，工程款是有优先受偿权的。另外案外人是与德阳市荣森房地产有限公司签订的拆迁协议，德阳市荣森房地产有限公司与星月房开公司是何关系不清楚，不清楚案外人是否为真实的拆迁户，而且人没有进行网签备案，预告登记，故案外人是不享有物权的，而且查封该房后，案外人一直未提出异议，从现有证据，案外人所得还迁房是否就是查封的房产。故案外人所提异议不成立。申请人华西公司未提供证据，支持其主张。被申请人星月公司称，开发商与东湖乡凯江社会七组业委会于2009年12月25日达成一致，签订了《东湖乡凯江社会七组（原玉泉五组）“小二楼”改造项目联合开发协议》（详见附件1），并与所有业主（其中包含刘期斌业主）签订了《德阳市旌阳区东湖乡凯江社区七组灾后重建及“小二楼”改造项目拆迁补偿安置合同（以下简称《拆迁补偿安置合同》详见附件2，《拆迁补偿安置合同》中明确了业主应享受的拆迁补偿和还建面积。后因业主要求用自己应得的还建住房面积置换成独立产权的首层门面营业房，与开发商协商一致后，在德阳市凯江社区七驵委员会和德阳市旌阳区东湖乡凯江社区共同见证下签订了《还房置换门面房的补充协议》详见附件3，及《成本价购房还建住房的补充协议》详见附件4。补充协议中明确了置换门面房的办法和比例及还建置换门面房的位置、面积、交付要求、时间等。业主摇号前拆迁办将所有拆迁户的还建住房（望龙东郡四号和五号楼）在房管局全部冻结，待给业主签订合同办证时才予以解除，只有刘期斌一户还建门面房，拆迁办并未冻结，但开发商一直为此业主保留该门面房。又因所有的拆迁户均未备案登记，且与开发商未做最后的面积找补结算，因此该业主的门面房一直未备案登记。后因开发商和华西集团因工程结算问题，华西集团于2016年8月4日将望龙东郡所有未备案且未冻结的房源查封，其中就包含刘期斌业主应还建的门面营业用房。被申请人星月公司为证明其主张提供了东湖乡凯江社区七组（原玉泉五组）“小二楼”改造项目联合开发协议及补充合同、德阳市旌阳区东湖乡凯江社区七组灾后重建及“小二楼”改造项目拆迁补偿安置合同及补充协议，德阳市人民政府拆迁安置办公室文件关于同意东湖乡凯江社区七组“小二楼”改造项目转让的批复、德阳市人民政府关于同意德阳市凯江社区七组业主委员会转让划拨土地使用权给德阳市星月房地产开发有限公司的批复、房产开发权转让协议。用以证明刘期斌是拆迁安置户，德阳市荣森房地产有限公司与德阳市星月房地产开发有限公司的关系问题。本案经听证查明，2009年12月25日，东湖乡凯江社区七组业主委员会与德阳市荣森房地产有限公司（以下简称荣森公司）签订了东湖乡凯江社区七组（原玉泉五组）“小二楼”改造项目联合开发协议。同年12月31日，德阳市荣森房地产有限公司（甲方）与刘期斌（乙方）签订了德阳市旌阳区东湖乡凯江社区七组灾后重建及“小二楼”改造项目拆迁补偿安置合同。后于2010年1月26日，德阳市荣森房地产有限公司（甲方）与刘期斌（乙方）、德阳市凯江社区七组业主委员会签订补充协议，约定：甲乙双方经多次协商，同意在甲方（开发商）与丙方（本组业委会）于2009年12月25日签订的《东湖乡凯江社区七组（原玉泉五组）“小二楼”改造项目联合开发协议》（见附件一，共6页）中的合同条款和甲方（开发商）与乙方（业主）签订的《德阳市旌阳区东湖乡凯江社区七组灾后重建及“小二楼”改造项目拆迁补偿安置合同》的基础上，本着平等、自愿的原则，就乙方用自己应得的还建住房面积置换成独立产权的营业门面的有关事项，特达成如下条款，签订本补充协议。一、还建置换门面房的位置：位于本组甲方新建的小区与“桂冠景城”小区相邻的东北角（临龙泉北路）。具体位置见经甲、乙、丙方三方签字、盖章确认的《还建置换门面房的位置图之一、之二》（包括其方位、开间尺寸、进深尺寸、层高）。开间轴线尺寸7.00米，进深轴线尺寸14.00米，详见附件二。二、还建置换门面房的面积：乙方原旧房位于龙泉山北路162号附55号（临龙泉山北路街边），建筑面积共计约400㎡，其中营业门面房约266㎡。现在乙方用自己应得的还建住房面积200平方米置换成独立产权的首层门面营业房100平方米；面积如有增加（只限增加20平方米以内）等条款。2012年8月20日，德阳市荣森房地产有限公司（甲方）与德阳市凯江社区七组业主委员会签订一份补充合同，约定乙方合作单位（德阳市星月房地产公司）。合同签订后，刘期斌进行搬迁，该房建好后，刘期斌与开发商星月公司因门面房的使用问题未达成协议，双方未按合同和补充协议的约定交付门面房。2009年12月25日，荣森公司与星月公司签订房产开发权转让协议，德阳市人民政府发德市拆安(2010)第86号和德府地（2011）50号文件，同意将荣森公司开发的凯江社区七组“小二楼”改造项目转让给星月公司，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。2017年2月28日，德阳市星月房地产开发有限公司向德阳市国有土地上房屋征收与补偿管理办公室作出关于刘期斌（凯江社区七组返迁户）返迁门市事宜的承诺称：因我公司与刘期斌于2010年1月26日签订的还建置换门市协议（协议附后），定于“望龙东郡”项目5号楼一层9号门市还给刘期斌面积100㎡。该门市在我公司即将交付给刘期斌前，（2016年8月4日）中国华西企业股份有限公司将我公司资产查封，其中包括该门市，所以无法完成交付工作。目前我公司正在与中国华西企业股份有限公司协商将该门市解封事宜。该门市解封后属刘期斌资产，我公司及任何人无权销售和处理，并请相关部门协助备案等手续。本院在审理华西公司与星月公司建设工程施工合同纠纷一案中，依法作出财产保全裁定书，预查封了星月房开公司开发的位于德阳市龙泉山北路192号星月.望龙东郡5-1-9营业房等房屋。案外人刘期斌遂向本院提出前述异议。本院认为，本院在审理华西公司与星月公司建设工程施工合同纠纷一案中，申请人向本院提出保全申请，本院依法作出了冻结或查封、扣押被申请人银行存款和价值相应的财产的裁定，依照该裁定内容，本院应当依法对被申请人名下或与本诉有关的当事人价值相当的财产采取相应的保全措施。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，案外人刘期斌与德阳市荣森房地产有限公司签订的房屋拆迁补偿安置合同及补充协议，能确定本院查封的德阳市龙泉山北路192号星月.望龙东郡5-1-9营业房属于案外人刘期斌拆迁安置房。开发商变更后，双方虽未再签订房屋拆迁补偿安置合同，星月公司向刘期斌支付相关费用，承接了荣森公司原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务。刘期斌这种所有权属于事实上的所有权，所以不以登记和交付作为权利取得的要件。故本院查封登记在星月房开公司位于德阳市龙泉山北路192号星月.望龙东郡5-1-9营业房实属不当。案外人刘期斌所提执行异议成立，本院予以支持。华西公司的辩称不具有物权法效力，其理由不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条规定，裁定如下:中止对德阳市星月房地产开发有限公司位于德阳市龙泉山北路192号星月.望龙东郡5-1-9营业房保全的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 缨审判员 邹赤波审判员 罗 晖二〇一七年五月十六日书记员 覃 勇