陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1044号上诉人（原审原告）宋文，男，1987年4月23日出生，汉族，西安大兴新区管委会城管，住西安市莲湖区。委托代理人刘育良，北京君致律师事务所西安分所律师。委托代理人宋玉安，男，镇安繁丰矿业有限责任公司经理，住西安市莲湖区。上诉人（原审原告）宋勇，男，1981年10月20日出生，汉族，陕西福万家食品有限公司经理助理，住西安市莲湖区。委托代理人许建诚，北京市君致律师事务所西安分所律师委托代理人宋玉安，男，镇安繁丰矿业有限责任公司经理，住西安市莲湖区，系上诉人宋文、宋勇之父。被上诉人（原审被告）西安高科示范产业投资有限公司，住所地：西安市碑林区含光北路15号九锦台商业一区二层。法定代表人马婷婷，任该公司董事长。委托代理人：王海，陕西观厚律师事务所律师。委托代理人王伟，男，西安高科示范产业投资有限公司员工，住甘肃省庄浪县。委托代理人王海，陕西观厚律师事务所律师。上诉人宋文、宋勇因与被上诉人西安高科示范产业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第05199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宋文的委托代理人宋玉安、刘育良，宋勇的委托代理人许建成、宋玉安，被上诉人西安高科示范产业投资有限公司的委托代理人王海、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年8月13日，宋文、宋勇与西安高科示范产业投资有限公司草签《商品房买卖合同》约定，宋文、宋勇购买西安高科示范产业投资有限公司开发的位于西安市碑林区××光××台××层商铺，商品房单价为29700元，房款总金额15444000元。草签合同签订后，宋文、宋勇于2010年5月19��支付房款1400万元；2012年2月28日支付房款68.1万元。当日，宋文、宋勇签署西安高科示范产业投资有限公司物业公司提交的《钥匙托管单》、《收楼确认书》、《九锦台业主基本信息确认单》、《业户资料登记表》、《九锦台业主签约文件》等文件，西安高科示范产业投资有限公司向宋文、宋勇交付涉案房屋。2013年5月31日，宋文、宋勇与西安高科示范产业投资有限公司签订正式《商品房买卖合同》（编号：4570078，合同登记号：Y13058761），约定宋文、宋勇购买西安高科示范产业投资有限公司开发的位于西安市碑林区××光××台××层商铺，（西安.首府）第1幢1单元1层10107号房屋，建筑面积533.34平方米，用途为商业，商品房单价为每平方米28269.393元，总金额15077198元。付款方式为2010年5月19日支付1400万元；2012年2月28日支付68.1万元；2013年5月13日支付剩余房款396198元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过三十日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，宋文、宋勇于2013年5月13日支付剩余房款396198元，西安高科示范产业投资有限公司于2013年5月31日向宋文、宋勇出具房款总金额为15077198元的房款收据。因西安高科示范产业投资有限公司所售宋文、宋勇房屋存在延期交付，且至今未能办理消防验收手续，宋文、宋勇认为西安高科示范产业投资有限公司至今未能办理房屋的消防验收手续，系造成其所购房屋未能出租的原因，给其造成租金损失，故提起本案诉讼，主张延期交房违约金和租金损失。庭审中，宋文、宋勇称诉讼请求中包含延期交房违约金和租金损失的请求，并对该项诉讼请求进一步明确如下：逾期交房损失赔偿额共计2928036.6元，包括：1、逾期交房的违约金，以合同购房款总额按照日万分之一的约定自2010年9月1日计算至2012年2月28日共计545日的违约金共计821707.4元；2、按照每平方米219.5元自2010年8月31日计算至2012年2月28日，共18个月的租金损失2106329.2元。西安高科示范产业投资有限公司对宋文、宋勇此诉讼请求抗辩认为：1、宋文、宋勇的诉讼请求已超过诉讼时效；2、其对于延迟向宋文、宋勇交付房屋已以减免房款的方式向宋文、宋勇赔付违约金，对此事实，西安高科示范产业投资有限公司提交2013年4月17日其销售部门的《情况汇报》，证明其自2010年8月31日至2012年2月28日共计逾期545日向宋文、宋勇交付房屋，按照已付房款的日万分之一减免宋文、宋勇房款76.3万元，以宋文、宋勇实际交房款金额1468.1万元签订正式《商品房买卖合同》。宋文、宋勇对于西安高科示范产业投资��限公司所述已按照减免宋文、宋勇房款的方式向其赔付违约金的事实不予认可，且西安高科示范产业投资有限公司并未按照《情况说明》收取房款，宋文、宋勇实际按照合同约定支付了购房款。此外，西安高科示范产业投资有限公司庭审中对于其开发的房屋未通过消防验收称存在以下两方面的原因：1、因其对房屋规划进行了变更，造成消防验收部门不予验收；2、宋文、宋勇购买房屋后，在装修过程中对原有的消防设施进行变动。对于第二点原因，庭审中，经实地勘察，未能发现西安高科示范产业投资有限公司所述宋文、宋勇装修对原有消防设施进行变动的事实，西安高科示范产业投资有限公司对此亦未能提交充分证据证明。另查明，2012年4月17日，宋文、宋勇宋文曾与融达投资有限公司西安分公司（以下简称融达公司）签订《房屋租赁合同》将所购房屋出租予融达公司使用，租赁期限自2012年4月18日至2017年7月2日，租金按照建筑面积进行计租，每平米租金价格为人民币贰佰肆拾元。合同签订后，融达公司租赁宋文、宋勇房屋使用至2013年底，因故关门停业，宋文、宋勇房屋闲置至今。宋文、宋勇为证明其房屋租金损失计算标准，提交经公证的西安高科示范产业投资有限公司《九锦台可租商铺租赁价格方案》，证明其房屋租金计算标准为305元/平方米.每月。此外，庭审中，经向宋文、宋勇释明，要求宋文、宋勇明确是否申请对房屋未通过消防验收手续对房屋租金减少数额进行鉴定。宋文、宋勇明确表示不申请鉴定。宋文、宋勇诉称，宋文、宋勇曾与西安高科示范产业投资有限公司签订《商品房买卖合同》共同购买位于西安市××光××九锦城（西安.首府）的预售商品房，房屋用途为商业，建筑面积533.34平方米，总价款15077198元，宋文、宋勇已付清全款。2010年8月31日，宋文、宋勇收房后将该商铺通过出租方式进行经营性使用。承租方对商铺进行装修并投入营业，在经营过程中，方得知西安高科示范产业投资有限公司未给整个小区办理消防验收手续，故其无法继续进行经营使用。承租方通知了宋文、宋勇，要求退租并赔偿装修损失。故其诉至法院，请求判令：1、西安高科示范产业投资有限公司办理房屋消防验收手续；2、西安高科示范产业投资有限公司赔偿其经济损失9796778.5元（租金损失8386259.4元，装修损失850000元）；3、诉讼费由西安高科示范产业投资有限公司负担。西安高科示范产业投资有限公司辩称，其与宋文、宋勇签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定宋文、宋勇购买其房屋，西安高科示范产业投资有限公司依照国家相关规定将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付宋文、宋勇。宋文、宋勇已于2012年2月28日签署收楼确认书。根据法律规定，“经验收合格”并不包含“消防验收手续”，因此，其并不对宋文、宋勇负有办理消防验收手续的合同义务。宋文、宋勇的承租人多次擅自改动房屋结构、配套设施及重要的消防设施，导致该幢房屋一层报警设施完全瘫痪无法使用，其为办理消防验收手续已多次函告，要求整改，但宋文、宋勇拒不恢复，已给其造成重大损失，宋文、宋勇现要求其办理消防验收手续系恶意诉讼。此外，宋文、宋勇所述收房时间与事实不符，宋文、宋勇收房后一直将该商铺出租使用，后因承租公司涉嫌集资诈骗人去楼空，该楼其他承租人仍正常承租使用。因此，宋文、宋勇所主张的因房屋未办理消防验收手续与其主张的损失无因果关系。综上，请求驳回宋文、宋勇的诉讼请求。原审法院���为，宋文、宋勇与西安高科示范产业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系宋文、宋勇与西安高科示范产业投资有限公司真实意思表示，合法有效，宋文、宋勇与西安高科示范产业投资有限公司均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，宋文、宋勇已按照合同约定履行支付房款的合同义务，根据合同约定西安高科示范产业投资有限公司应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。而西安高科示范产业投资有限公司未按照合同约定的2010年8月31日前向宋文、宋勇交付所购房屋，延迟至2012年2月28日向宋文、宋勇交付房屋，构成违约。对于西安高科示范产业投资有限公司称其已按照减免房款的方式向宋文、宋勇赔付违约金的抗辩理由，因对此事实，西安高科示范产业投资有限公司仅提交其销售部门的《情况汇报》，证明其减免宋文、宋勇房款76.3万元。但因宋文、宋勇对于西安高科示范产业投资有限公司所述事实不予认可，且宋文、宋勇仍按照原合同约定支付了购房款，故对西安高科示范产业投资有限公司此抗辩理由不予支持。对于西安高科示范产业投资有限公司认为宋文、宋勇的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因根据合同约定，西安高科示范产业投资有限公司应于2010年8月31日前向宋文、宋勇交付所购房屋，宋文、宋勇应当自该日起知道或应当知道西安高科示范产业投资有限公司违约交付房屋的事实，应当在两年内主张西安高科示范产业投资有限公司支付逾期交房的违约金，但宋文、宋勇于2015年提起诉讼，现已超过诉讼时效，故对宋文、宋勇主张逾期交房违约金等诉讼请求不予支持。对于宋文、宋勇以西安高科示范产业投资有限公司开发的房屋未办理消防验收手续，给其造成租金损失，主张租金损失、装修损失的诉讼请求，首先，对于西安高科示范产业投资有限公司所述宋文、宋勇在装修过程中对原有的消防设施进行变动是房屋未通过消防验收原因的抗辩理由，因西安高科示范产业投资有限公司未能提交充分证据证明，且经法庭实地勘察并未发现西安高科示范产业投资有限公司所述宋文、宋勇装修对原有消防设施进行变动的事实，故对西安高科示范产业投资有限公司此抗辩理由不予采信。不能认定房屋未通过消防验收原因系西安高科示范产业投资有限公司所述宋文、宋勇在装修过程中对原有的消防设施进行变动造成。合同约定西安高科示范产业投资有限公司向宋文、宋勇交付使用经验收合格的商品房，房屋的消防验收手续的办理亦应为“经验收合格”要求的必要条件，西安高科示范产业投资有限公司应当继续办理涉案房屋的消防验收手续，故对于宋文、宋勇主张西安高科示范产业投资有限公司办理房屋消防验收手续的诉讼请求依法应予支持。其次，根据《消防法》第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用的规定。西安高科示范产业投资有限公司向宋文、宋勇交付未通过消防验收手续的房屋，存在一定过错，但因宋文、宋勇已于2012年2月28日收房，并将房屋出租使用，收取租金，至2013年底，承租公司关门停业。宋文、宋勇庭审中未能提交证据证明承租人关门停业系因房屋未通过消防验收手续造成，虽提交经公证的西安高科示范产业投资有限公司《九锦台可租商铺租赁价格方案》载明的西安高科示范产业投资有限公司房屋招租单价，作为其房屋租金损失数额的计算标准，但该方案系西安高科示范产业投资有限公司招租的要约邀请价格，宋文、宋勇以此单价主张其租金损失额，不予支持。且庭审中，经向宋文、宋勇释明，要求宋文、宋勇明确是否申请房租收益损失额的鉴定，宋文、宋勇明确表示不申请鉴定。因此，对于宋文、宋勇以西安高科示范产业投资有限公司开发房屋未通过消防验收为由，主张租金损失、装修损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、本判决生效后三十日内，被告西安高科示范产业投资有限公司办理完成原告宋文、宋勇所购房屋的消防验收手续;二、驳回原告宋文、宋勇其余诉讼请求。诉讼费80377元，由原告宋文、宋勇负担53585元，被告西安高科示范产业投资有限公司负担26792元。（诉讼费80377元原告宋文、宋勇已经预付，被告西安高科示范产业投资有限公司在本判决书生效后十日内支付原告26792元。）宣判后，宋文、宋勇不服，提起上诉称，原审举证责任分配错误，原审中其提供了经过公证的高科示范产业公司的房屋招租价目表，能证明租金的标准，高科示范产业公司如认为不能证明价格标准，则应当提供相应的反证，包括鉴定。原审中，其并非不同意鉴定，只是认为应由高科示范产业公司申请鉴定；原审中，法院释明由法院依职权进行鉴定，通知由其单方缴纳鉴定费明显不合理，拒绝单方缴纳鉴定费和拒绝鉴定是不同的。其是在看到高科示范产业公司的另案判决时，方才得知案涉房屋，至今尚未进行竣工验收，更谈不上办理消防手续，高科示范产业公司隐瞒未办理消防和竣工手续的事实，向其交付房屋，属于欺诈；其向消防总队进行了咨询，消防总队给予了书面答复：案涉房屋未经消防验收，不能投入使用；综上，请求撤销碑林区人民法院（2015）碑民初字第05199号判决书第二项，改判支持上诉人的原审诉请，赔偿损失9236259.4元。一、二审诉讼费由高科示范产业公司负担。高科示范产业公司辩称，房屋在交付给宋文、宋勇后，宋文、宋勇已将该商铺出租给他人使用，后因承租人涉嫌集资诈骗，人去楼空，所以租金损失和装修损失与案涉房屋是否经过了消防验收没有因果关系；是否经过消防验收，没有给宋文、宋勇造成损失。在原审中，宋文、宋勇放弃对房屋租金减少进行鉴定，应承担不利后果；逾期交房的违约金，已经超过了诉讼时效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，二审中，宋文、宋勇称，原审认定其表示不申请鉴定错误，事实是其坚持要求以高科示范产业公司的招租价格表认定损失的标准，高科示范产业公司不同意，其认为应由高科示范产业公司申请鉴定，高科示范产业公司不鉴定，其未提起鉴定；原审法院释明依职权鉴定，要求由其交纳鉴定费，其未同意。高科示范产业公司坚持认为，应由宋文、宋勇申请鉴定，宋文、宋��拒绝鉴定，应承担不利后果。再查明，宋文、宋勇就案涉房屋能否投入使用向消防部门咨询，消防部门给予书面答复：案涉房屋未经消防验收不能投入使用。双方当事人对原审查明的其余事实没有异议，应予确认。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”本案中，宋文、宋勇购买高科示范产业公司开发的含光北路23号九锦台（西安.首府）第1幢1单元1层10107号商铺，建筑面积533.34平方米。依约宋文、宋勇向房屋出卖人支付了房屋价款15077198元；高科示范产业公司应当依约将按时将符合质量标准和具备安全生产条件的房屋交付买受人宋文、宋勇。现宋文、宋勇以高科示范产业公司未按时向其交付房屋且交付的房屋未通过消防验收，尚不能投入使用为由，要求高科示范产业公司支付逾期交房的违约金并赔偿损失，理由正当，合理的损失高科示范产业公司应当予以赔偿。关于高科示范产业公司辩称房屋交付宋文、宋勇时，宋文、宋勇知晓未经消防验收的事实，主张不承担责任一节，高科示范产业公司并未提供证据证明其向宋文、宋勇交付房屋时，知告宋文、宋勇案涉房屋未经消防验收，宋文、宋勇同意接收房屋的事实，依法其不张不能采信。关于高科示范产业公司辩称，同幢楼有其他商铺投入使用，宋文、宋勇接收房屋后对外出租，现产生损失与未办理消防手续没有因果关系一节，所称理由明显于法相悖，不能支持。现宋文、宋勇要求高科示范产业公司给案涉房屋办理消防手续，理由正当，原审法院予以支持，符合法律规定。关于宋文、宋勇损失数额的确定问题。宋文、宋勇在本案中请求高科示范产业公司按约定交房之日2010年8月31日至“交房”之日2012年2月28日逾期交房违金821707.4元，按每月每平米219.6元标准赔偿房屋租金损失2106329.2元。案涉房屋未经消防验收，依法不能投入使用，高科示范产业公司明知案涉房屋未经消防验收，却将案涉房交付给宋文、宋勇并投入使用，行为违法，交付行为无效，原审法院以超过诉讼时效为由，驳回宋文、宋勇的上述诉讼请求，缺乏事实依据。宋文、宋勇要求按每平米每月219.6元标准，赔偿此期间内的损失2106329.2元。租金的标准低于宋文、宋勇“接收”房屋后对外出租的实际价格，符合本案实际，对宋文、宋勇的该部分上诉请求，本院予以支持。因宋文、宋勇要求赔偿租金损失的请求，已能弥补高科示范产业公司“逾期交房”的损失，故对宋文、宋勇要求高科示范产业公司支付逾期交房违约金821707.4元的上诉请求，本院不予支持。依据查明的事实，���文、宋勇“接收房屋”后与案外人融达投资有限公司西安分公司确签订租赁合同，租期自2012年4月18日至2017年7月2日，案外人融达投资有限公司西安分公司确在2012年4月18日至2013年底使用案涉房屋，在案外人使用房屋期间，并未给宋文、宋勇造成实际损失，故对宋文、宋勇请求该期间的租金损失，本院不予支持。宋文、宋勇要求以租金作为计算方式，请求高科示范产业公司支付的2013年年底至起诉之日期间的租金损失，理由正当，应予支持。双方的争议是租金标准如何确定的问题。宋文、宋勇要求按照《九锦台可租商铺租赁价格方案》载明的租金标准由高科示范产业公司支付损失，因该《方案》只是高科示范产业公司的对外招租价格的要约邀请，并不能反映该商铺对外出租的实际价格，且宋文宋勇称其在对案涉房屋未办理消防手续不知情的情况下，与案外人签订的房���租赁合同，租金标准仅为每月每平米240元，故原审法院对宋文、宋勇要求按照《九锦台可租商铺租赁价格方案》所载以每月每平米305元的标准认定租金损失的请求不予采信，符合本案实际。未办理消防手续的房屋不能投入使用，原审法院要求当事人对因未办理消防手续造成租金减少的数额进行鉴定欠妥，据此驳回宋文、宋勇的诉讼请求有违公平。二审中，宋文、宋勇坚持要求按每月每平米305元确定租金损失，高科示范产业公司坚持不予认可。鉴于宋文、宋勇称其是在对房屋未办理消防手续不知情的情况下，与案外人签订的房屋租赁合同，且高科示范产业公司对该事实未持异议。结合上述实际，本院酌定按宋文、宋勇在对案涉房屋出租期间的租金标准，以每月每平米240元的标准认定损失。自2014年1月至2015年10月，为22月，在该期间内宋文、宋勇的损失数额应认定为2816035.2元。至于宋文、宋勇要求赔偿装修损失850000元一节，宋文、宋勇并未提供证据证明其主张的事实，且因房屋装修仍具使用价值，故对宋文、宋勇要求赔偿装修费的上诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第05199号民事判决第一项；二、变更西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第05199号民事判决第二项为本判决生效之日起十日内，西安高科示范产业投资有限公司支付宋文、宋勇租金损失4922364.4元，驳回宋文、宋勇的其余诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，则应当依���《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费80377元，由宋文、宋勇负担20377元，西安高科示范产业投资有限公司负担60000元。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  李美红审判员  朱利安二○二○一七年五月十五日书记员  陈雅贤