江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0117民初2525号 原告：石三妹，女，1967年4月19日出生，汉族，住南京市溧水区。 原告：南京国强锻造机械有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇双尖工业园。 法定代表人：石三妹。 二原告委托诉讼代理人：李欣，江苏联勤律师事务所律师。 被告：陈存江，男，1981年12月31日出生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：陈源花，江苏同心园律师事务所律师。 第三人：江国强，男，1966年12月26日出生，汉族，住南京市溧水区。 第三人：王荣，男，1975年5月29日出生，汉族，住南京市溧水区。 第三人：潘学昊，男，1975年3月10日出生，汉族，住南京市溧水区。 第三人：张云江，男，1980年8月12日出生，汉族，住南京市溧水区。 原告石三妹、南京国强锻造机械有限公司（以下简称国强公司）与被告陈存江、第三人江国强、王荣、潘学昊、张云江确认合同无效纠纷一案,本院于2018年5月7日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。石三妹、国强公司委托诉讼代理人李欣，陈存江委托诉讼代理人陈源花，潘学昊、张云江到庭参加诉讼。江国强、王荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 石三妹、国强公司向本院提出诉讼请求：1、确认石三妹、国强公司与陈存江于2016年12月26日签订的《协议》无效。2、判令陈存江、潘学昊、张云江迁出并将南京市溧水区洪蓝镇双尖工业园南京国强锻造机械有限公司位置中心以北的厂房、机械设备、辅助设备及土地返还给石三妹、国强公司。事实和理由：2016年12月26日，江国强、石三妹、国强公司与陈存江签订协议，将其所有并经营的坐落于南京市溧水区洪蓝镇双尖工业园南京国强锻造机械有限公司位置中心以北所有厂房、机械设备、辅助设备及部分土地转让给陈存江。陈存江没有实际交付石三妹转让款。石三妹、国强公司认为，违反国家法律和政策的合同无效。根据法律规定，案涉土地系石三妹、国强公司、江国强从溧水区洪蓝镇塘西村民委员会租赁的农村集体土地，禁止未经批准用于非农建设，且该集体土地上的建筑构筑附着物未取得产权证明及建设工程规划许可证等合法手续，不得转让，故协议应为无效。合同无效应返还取得的财产，陈存江应将受让的土地、房产等返还石三妹、国强公司。故石三妹、国强公司提起诉讼，要求判如所请。 陈存江辩称：一、陈存江与石三妹、国强公司、江国强、王荣于2016年12月26日签订的协议合法有效。石三妹、江国强、国强公司于2010年9月11日将坐落于溧水区洪蓝镇双尖工业园部分土地与资产、厂房、机械设备、辅助设备等以2000000元的价格转让给了王荣，并付清了转让款，之后该份协议遗失，双方又签订了补充协议。2016年12月26日，石三妹、国强公司、江国强、王荣与陈存江协商达成了协议，约定石三妹、国强公司、江国强与王荣签订的《转让协议》和《补充协议》不再履行，将上述协议所涉的厂房、机械设备、辅助设备及部分土地转让给陈存江，协议第五条约定由石三妹、国强公司、江国强、王荣协调取得塘西村委会同意由陈存江享有转让土地的剩余期限的租赁权，如遇拆迁由陈存江享有拆迁补偿。由此可以看出，协议所转让的厂房、机械设备、辅助设备，石三妹、国强公司、江国强、王荣是拥有合法的处分权的，将此转让给陈存江并不违反法律的强制性规定。本案所涉的土地并不是土地所有权而是土地剩余期限的租赁权，截至目前土地的所有权人塘西村委会并没有提出任何异议。因此，协议中所涉的转让标的均符合法律规定，不存在不得转让的情形，协议是当事人真实意思表示，没有侵犯第三方权利，符合法律规定。二、石三妹、国强公司、江国强将本案所涉的部分土地与资产、厂房、机械设备、辅助设备等以2000000元的价格在2010年9月转让给了王荣，王荣在签订转让协议时已付清了全部的转让款，由此可以看出上述资产的处分权和租赁权已归王荣所有，石三妹、国强公司已不具备收取转让款的条件，陈存江与石三妹、国强公司、江国强签订协议只不过为了取得土地的租赁权。上述协议签订后，陈存江实际接收了上述资产并支付了全部的款项，王荣与江国强收到转让款后出具了收据给陈存江，石三妹、国强公司称没有收到转让款与事实不符。陈存江认为，本案转让的标的除了厂房没有产权证明外，其他转让标的转让人均有处分权，厂房虽没有取得合法的产权证明及建设工程规划许可证，但厂房已存在十多年并一直使用至今，转让人对厂房的组成物即砖瓦水泥拥有合法的处分权，转让各方的定价也是建立在没有产权的基础上的，没有产权不是转让协议无效的原因，请求法庭查明事实后依法维护各方交易现状，驳回石三妹、国强公司的诉讼请求。 江国强书面述称：同意石三妹、国强公司的诉请，转让协议都是无效的，要求将厂房返还给石三妹、国强公司和江国强。 王荣未作陈述。 潘学昊述称：租赁合同是真实的，潘学昊系从陈存江处租赁厂房，只有陈存江要求搬离才会搬出，对其他人均不认可。 张云江述称：同意潘学昊的意见，而且租赁合同约定如果没有到期就让承租人搬出，还应承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院对本案事实认定如下：2003年6月8日，江国强与原溧水县洪蓝镇塘西村村民委员会（以下简称塘西村委会）签订土地租赁协议，内容如下：乙方（即江国强）因企业生产需要，经村两委研究决定将位于双尖茶叶地，面积约为15亩，具体以丈量面积计算，现经甲（即塘西村委会）乙双方协商达成如下协议。1、租赁土地位置双尖以北，水泥路东面与养殖场隔壁。2、四至范围，东至养殖场围墙，南至双尖墩15米处，西至水泥路，北至利坚制罐厂围墙。3、租赁要求，甲方将以上土地租给乙方，具体建设由乙方自行安排投资。4、租赁期限为50年，自2003年6月8日至2052年6月7日止。5、租赁费，甲方向乙方一次性征收土地租赁费2500元/亩。乙方一次性补助甲方茶叶青苗费500元/亩。（以丈量面积为准）。6、付款方式为协议签订之日起付10000元，余下2004年付清。 江国强租赁上述土地后，于其上建设厂房、围墙等，但未办理相应准建手续、领取产权证明。 2010年9月11日，江国强、石三妹、国强公司作为甲方，王荣作为乙方，双方签订《转让协议》，内容如下：由于甲方资金严重短缺，现甲乙双方经过协商在自愿、平等的条件下协商一致，签订本协议。甲乙双方就坐落于溧水区方名下部分土地与资产、厂房、机械设备、辅助设备等转让一事达成如下协议。一、甲乙双方经过慎重协商后，转让资产为以坐落于溧水区洪蓝镇双尖工业园的国强公司位置的中心以北所有资产（包括土地）一并转让给乙方。二、甲乙双方就甲方名下部分土地与资产、厂房、机械设备、辅助设备等转让协议价为2000000元。三、付款方式为乙方一次性付清转让款2000000元，付清后签订本协议；甲方必须在收到本协议全部转让款2000000元后签订本协议；甲乙双方不再另作转让款收付条据，以本协议代替。四、在本协议转让日前，若乙方受转让资产有其他相关债务包括抵押担保均与乙方无关，由甲方全部负责并自理处理。2013年7月20日，江国强、石三妹、国强公司作为甲方，王荣作为乙方，双方签订《转让协议之补充协议》一份，说明由于原协议丢失，双方按照原协议内容签订补充协议。对于《转让协议》与《转让协议之补充协议》，石三妹、国强公司认为，两份协议均为无效，且也没有实际履行，王荣没有支付转让款，协议所涉资产也未实际交付给王荣占有、使用。江国强陈述，签订该两份协议是因为江国强欠王荣400000元，签订转让协议做个形式。王荣陈述，协议签订后，所涉资产没有实际交付，王荣付款1000000元左右，具体多少记不清了，付给谁也记不清了。 2016年12月26日，陈存江作为甲方，王荣、江国强、石三妹、国强公司作为乙方，双方签订《协议》一份，内容如下：江国强、石三妹、国强公司与王荣于2010年9月11日、2013年7月20日签订了《转让协议》和《补充协议》，将其所有的厂房、变压器、10吨的行车及部分土地转让给了王荣，现因甲方经营需要经协商达成如下协议，以资甲乙双方共同遵守。一、乙方自愿将位于溧水县洪蓝镇双尖工业园国强公司位置的中心以北所有的厂房、机械设备、辅助设备及部分土地（系租赁塘西村委会）转让给甲方，乙方在本协议之前所签订的《转让协议》和《补充协议》不再履行。二、转让价格为人民币3150000元，本协议生效后10日支付人民币500000元，其余转让款在42个月内付清。付清后乙方出具相应的票据给甲方。三、乙方应保证上述转让物没有法律上的纠纷并适合转让，如因乙方的原因导致甲方不能正常生产经营的，每天按转让金额的千分之一赔偿甲方的损失，甲方就上述损失有权从未支付的剩余转让款中自行扣除，超出部分由乙方无条件的赔偿。四、转让后因乙方的原因致甲方不能实际使用的甲方有权解除本协议，乙方应立即返还甲方所支付的转让款并从收到转让款的当日按年息24%支付利息直到付清为止。五、因乙方转让的土地系租赁塘西村委会的土地，故乙方应取得该村委会的同意，由甲方享有转让土地的剩余期限的租赁权，并协调由此而引发的相关纠纷。六、本协议生效后乙方应在二十日内向甲方交付上述所转让的标的物，并搬清乙方的物品，逾期不搬的无偿归甲方所有。甲方收到转让标的物后对所转让的标的拥有全部的处分权和所有权，乙方不得干涉。如遇拆迁，所涉的拆迁补偿全部归甲方所有，与乙方无关，乙方需无条件的配合甲方实现上述拆迁的权利。七、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，任何一方不得违反，否则应承担转让价款30%的违约金并赔偿由此而给守约方造成的全部损失（含律师费）。《协议》签订后，陈存江向王荣付款3239500元，由王荣出具收条，江国强在部分收条上签名确认。对于转让款是否支付的问题，各方作如下陈述：1、王荣陈述，陈存江已按照《协议》支付了全部转让款，是付给王荣和江国强两个人，王荣和江国强还要算账。对于为何是与江国强算账，而不与石三妹、国强公司共同结算，王荣陈述，因江国强是实际操作人，是石三妹和国强公司的代表。2、江国强陈述，签订《协议》之后，江国强向陈存江要过钱，但是陈存江不肯，说要将钱付给王荣，陈存江将钱全部付给王荣了，江国强在其中100多万元的收条上补签了字，后来江国强就不肯签字，陈存江要求石三妹、国强公司在收条上补签字，但陈存江没有找过石三妹、国强公司，石三妹也说不同意签字，后来也不同意卖了。《协议》的签订，系因为江国强欠王荣的钱，三方协商将所涉厂房、土地、设备等转让给陈存江，扣掉江国强欠王荣的钱，剩余的钱给江国强，江国强向石三妹承诺将剩余其它的钱全部给石三妹。后来陈存江钱只付给了王荣，江国强找王荣，王荣说钱还没有付清，陈存江说钱付清了。3、石三妹、国强公司陈述，陈存江没有将钱付给石三妹、国强公司，具体要向江国强、王荣核实。4、陈存江陈述，陈存江共计付款3239500元，除《协议》约定的转让款3150000元外，其余款项为陈存江和王荣之间的其他业务往来。 针对《协议》中所涉的设备问题，石三妹、国强公司陈述，没有具体清单，至少有10吨行车及变压器，陈存江陈述，设备为10吨行车和变压器。 陈存江接收《协议》约定的资产后，对厂房进行了装修、改造，并于2017年10月1日出租给了潘学昊、张云江，租赁期限至2019年9月30日。 另查明，《协议》所约定的厂房，系江国强租赁塘西村委会土地后所建的多间厂房中靠北的部分厂房，靠南部分厂房由他人使用，两处厂房中间以围墙隔开。 关于本案原告主体资格问题，江国强书面说明，同意本案的相关权利义务概括由石三妹、国强公司主张、享有和负担，不再单独或另行主张。王荣陈述，由法院依据双方的证据依法判决，未主张其权利。 本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法行使掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案讼争的《协议》，约定的转让财产虽为厂房、机械设备、辅助设备及部分土地，但结合江国强于2003年租赁土地之目的为生产经营，此后江国强确于该土地上建设厂房进行生产经营，以及《协议》中约定“陈存江因经营需要”购买相关资产，且陈存江接收资产后用于经营或租赁给他人经营的事实，应认定《协议》转让的主要财产为厂房及厂房附属的、因租赁而来的土地使用权。所涉的设备即10吨行车、变压器亦因与厂房不宜分割而一并转让，《协议》所涉转让资产应一并认定并处理。 案涉土地系农村集体土地，在该土地上建设厂房，建设单位或个人应取得建设工程规划许可证。江国强建设案涉厂房，未办理许可证，厂房也未取得相应产权证书，案涉《协议》转让该厂房及附属资产，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。对于《协议》无效的后果，当事双方均有过错。 合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《协议》由当事双方于2016年12月26日签订，所涉资产已交付受让方陈存江，陈存江对厂房进行了装修、改造，且租赁给他人经营使用，厂房现状已与《协议》签订时的状况发生变化，如果要求当事双方各自返还财产，将严重导致交易的不稳定，产生更大损失，本案符合不能返还或者没有必要返还的情形，应采取折价补偿的方式处理。对于补偿的价格，双方签订《协议》时，对转让资产的价值进行了评估测算，并协商确定转让价为3150000元，陈存江已实际支付了该款项，该转让价可认定为补偿的对价。石三妹、国强公司虽陈述未收到相应款项，但《协议》的共同乙方之一王荣认可收到了转让款项，江国强认可收到部分款项，王荣、江国强作为《协议》当事人，陈存江向其支付相应款项并无过错，石三妹、国强公司如主张相应的补偿款项，应向王荣、江国强主张。因此，案涉《协议》虽认定为无效，但陈存江无需返还所取得的资产，石三妹、国强公司、王荣、江国强也无需向陈存江返还所收到的转让款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告石三妹、南京国强锻造机械有限公司、第三人江国强、王荣与被告陈存江于2016年12月26日签订的《协议》无效。 二、驳回原告石三妹、南京国强锻造机械有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费32000元，由原告负担16000元，由被告负担16000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  任 涛 人民陪审员  朱青萍 人民陪审员  芮寒泳 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  朱 莉