福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0781民初958号原告：南平市平安居置业管理有限公司，住所地南平市八一路123号恒达商城B栋403室，统一社会信用代码：91350700705332961Q。法定代表人：杨红，总经理。被告：谢庆春，男，1963年4月6日出生，汉族，邵武市肖家坊镇将石村村民，住邵武市。委托诉讼代理人：兰传辉，邵武市拿口中心法律服务所法律工作者。原告南平市平安居置业管理有限公司与被告谢庆春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南平市平安居置业管理有限公司的法定代表人杨红、被告谢庆春的委托诉讼代理人兰传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南平市平安居置业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的物业服务费2,525.60元，维保费550.80元，年检费188.70元，水电费581.20元，维修金473.50元，合计3,927.90元；2、被告支付前述款项所含各月物业服务费分别从次月起算至被告付清为止按每月2%计算的逾期付款违约金（暂计至2016年12月违约金为1,452元）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月1日，原告与邵武市天润小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《福建省物业服务合同》，服务期限至2014年12月31日。2015年1月1日，原告与业主委员会续签《邵武市天润小区物业服务合同》，服务期限至2017年12月31日。2013年1月1日起至今，原告依约对天润国际花园城小区实行物业管理服务，被告亦接受了原告提供的物业管理服务。被告从2013年1月1日起至2015年12月31日，未缴纳物业服务费、公摊费用，共拖欠各项费用合计3,927.90元，经原告多次书面催讨无果，遂诉至法院判如所请。谢庆春辩称，原告没有完全履行物业服务合同约定的义务，违约在先，具体体现在：原告于2014年3月23日收取了其1,200元车位费，但没有提供车位，也没有退还该费用，或予以折抵物业费。另外，外来人员与车辆可以随意出入小区，可视电话系统不能正常使用，部分监控探头损坏不能使用，小区地面坑洼长期没有维修，楼道门损坏没有维修，给业主造成安全隐患。由于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，在日常管理过程中又拒绝与被告进行沟通，因此原告主张违约金违背公平原则，请求法院依法驳回原告不合理诉求。原告南平市平安居置业管理有限公司为支持自己的诉讼主张向本院提供书证六份：证1、《物业服务合同》二份，证明原告提供物业管理服务和收费依据；被告负有缴纳物业管理服务费的义务和承担违约责任的依据；证2、《国内特快专递邮件详情单》和律师函各一份，证明原告向被告催缴物业费的事实；证3、被告逾期付款违约金统计一份，证明被告欠费时间及逾期付款违约金统计数据；证4、公摊电费明细表一份，证明被告尚欠公摊电费的事实；证5、电梯费用分摊表一份，证明被告尚欠电梯维保费及年检费用的事实。证6、《不动产登记信息证明》一份，证明被告系天润小区业主及其房屋产权面积。被告质证称，对证1、4、5、6的真实性、合法性以及与本案的关联性没有异议。但是对证1证明的事实有异议，原告只强调自己的权利，忽略了义务。对证2的真实性没有异议，但是快递签收人是谢建虹，被告对催缴物业费的事实不知情，原告没有证据可以证明被告与谢建虹的关系。对证3的真实性、合法性以及与本案的关联性有异议，认为被告对合同约定的违约金不知情，且原告主张的违约金不合理。本院认证认为，被告对证1、4、5、6不持异议，且经庭审核实无误，本院予以采信。对证2被告虽否定签收人与其关系，但从快递单上书写的收件人及收件人的地址均与被告姓名及住址一致，故本院予以采信。对证3被告虽持异议，但关于违约金的计算及标准，经庭审核实，符合合同及相关法律、法规的规定，本院予以采信。被告谢庆春为支持自己的抗辩主张向本院提供书证三份：证1、停车卡授权登记表及原告出具的专用收据各一份，证明原告于2014年3月23日向被告收取了地面车位费1,200元，而原告没有提供车位，也没有退还车位费，原告存在明显的违约行为。证2、天润国际花园小区17幢3楼道门前地面及三楼道楼道门照片一组，证明原告未完全履行合同义务，服务存在明显瑕疵。证3、《物业服务合同》二份，证明根据合同的第三条约定，原告没有尽到物业服务义务。上述证据，原告质证认为，对证1、3的真实性、合法性以及与本案的关联性没有异议，同时同意将1,200元车位费和物业费进行等额对抵；对证2的真实性、合法性以及与本案的关联性有异议。本院认证认为，原告对证1、3不持异议，且庭审核实，本院予以采信；对证2原告虽不予认可，但经庭审调查核实，原告在日常管理中确存在怠于对共用设施设备维修、维护行为，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与业主委员会于2013年1月1日签订《福建省物业服务合同》，双方约定：住宅的物业服务费收费标准为每月每平方米0.5元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.1元的标准由业主支付；业主应按月支付物业服务费；公共使用的由业主按实分摊；若经书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照日3‰标准支付违约金；物业服务期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日终止。2015年1月1日，原告与业主委员会续签《邵武市天润小区物业服务合同》，对住宅的物业服务费收费标准调整为每月每平方米0.6元，其余收费标准及关于违约金的约定不变；物业服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日终止。合同签订后，原告入驻该小区并提供物业管理服务。被告谢庆春系邵武市天润国际花园17幢1108室的业主，该房屋建筑面积为131.26平方米。被告尚欠原告自2013年1月起至2015年12月止的物业服务费1,320.24元（已扣除车位费1,200元），维保费550.80元，年检费188.70元，水电费581.20元，维修金472.54元，合计3,113.48元。期间，原告向被告发出律师函进行催缴，但被告以原告未退还其车位费以及物业管理服务不到位为由拒绝缴纳相关费用，遂诉至本院。本院认为，原告与业主委员会签订的物业服务合同，系当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体小区业主均有约束力。现原告提供了物业服务，而被告未按约定支付相关物业服务费用，故对原告要求被告支付相关物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告提供物业服务过程中确存在瑕疵，且被告拖欠相关费用并非主观恶意，故对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告谢庆春应于本判决生效之日起五日内支付原告南平市平安居置业管理有限公司物业管理服务费1,320.24元，维保费550.80元，年检费188.70元，水电费581.20元，维修金472.54元，合计3,113.48元。二、驳回原告南平市平安居置业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢庆春负担。本判决为终审判决。审判员  袁文渊二〇一七年五月二十五日书记员  谢 思附本案依据的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。