湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017)湘1103民初812号原告：永州市佳德物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰路29号（苏杭义乌城）。法定代表人：张丽娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：伍贤进，男，1963年5月12日出生，汉族，住湖南省洞口县，系该公司经理，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张华明，男，1969年7月3日出生，汉族，永州市零陵区人，户籍地湖南省永州市零陵区，现住永州市冷水滩区。原告永州市佳德物业管理有限公司（以下简称佳德物业公司）与被告张华明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳德物业公司的委托诉讼代理人伍贤进、左堃、被告张华明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告佳德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠缴的物业服务费3136元及滞纳金313.6元（按合同约定从逾期之日起按每月百分之十的标准暂计算至2016年12月31日，之后的滞纳金按合同约定继续计算至实际付清日止），共计3449.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了座落于永州市××路××小区××号房屋。原告于2012年11月19日与被告所在小区业主委员会签订《绿景美城物业管理协议》，协议中明确约定原告为绿景美城小区提供物业服务，并约定楼梯房每月每平方米缴纳0.5元物业服务费。业主未及时缴纳物业管理服务费的，原告有权采取措施进行催缴，并从逾期之日起按每月百分之十的标准加收滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务。但被告自2012年12月1日至2016年12月31日，未按约缴纳物业管理服务费3136元（产权面积120.5平方米）。此后，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告上述行为已经构成严重违约，应立即支付原告欠缴的物业服务费3136元及滞纳金313.6元。为此，特诉至法院。被告张华明未予答辩，也未向本院提交证据。原告佳德物业公司围绕诉讼请求依法提交了十份证据，原告佳德物业公司提交的证据一房屋交接书及房产证、证据二资质证书、证据三物业服务合同、证据四欠费证明，上述证据均与原件核对无异，证据来源合法，与本案相关联，证据间能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证；原告佳德物业公司提交的证据五证明五份与证据三物业服务合同可相互印证，本院亦予以确认并在卷佐证；原告佳德物业公司提交的证据六照片13张、证据七保洁签到表、保安巡逻签到表、证据八电梯维保合同、监控及门禁系统安装合同、高清监控及道闸蓝牙系统安装合同、证据九问题汇报、呈交环保局的报告、向政府工作小组的汇报及签到表，均与原件核对无异，本院对其真实性予以确认，但上述证据不能证实原告佳德物业公司履行了全部物业服务义务，本院对其证明目的依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张华明从冷水滩三联房地产开发有限公司购买由其开发的位于永州市冷水滩区春江路与梧桐路交汇处的绿景美城小区18栋2010号房屋后，出卖人冷水滩三联房地产开发有限公司于2010年8月3日向其交付了该房屋。该房屋为楼梯房，建筑面积128.14平方米。2011年10月，绿景美城小区在冷水滩区凤凰园办事处凤凰园社区居委会、永州市冷水滩区凤凰街道办事处的监督下成立了“永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会”，业主委员会并将相关资料报永州市房产局审查和备案。2012年11月19日，永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会（甲方）与原告佳德物业公司（乙方）签订一份《绿景美城物业管理合同》，约定甲方委托乙方对绿景美城小区进行物业服务，合同主要内容：合同期限自2012年12月1日至2017年12月30日;乙方提供卫生清扫、安全保卫、绿化养护、公共设施、设备的维修、车辆管理，包括日夜巡视、门岗执勤，做好安全防范工作等物业服务；楼梯房每月的物业服务费为0.5元每平方米，业主应于每月1-20日交纳物业服务费，不及时交纳的每月加收10%的滞纳金；乙方应确保一半以上的业主满意；如一方违约造成对方损失，可追究对方责任。合同签订后，原告佳德物业公司于2012年12月1日入驻该小区并开始提供物业服务，但原告佳德物业公司对该小区的物业服务存在垃圾清运不及时、卫生设施不齐全、绿化带未定时修剪、车辆停放无序、路灯损坏未检修等服务瑕疵问题。另查明：原告佳德物业公司为物业服务三级企业。自2012年12月1日至2016年12月31日，被告张华明下欠原告佳德物业公司物业服务费3136元。本院认为：绿景美城小区业主委员会是在冷水滩区凤凰园办事处及社区居委会的监督下选举产生并报永州市房产局审查和备案。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。因此，绿景美城小区业主委员会有权代表小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。因此，绿景美城小区业主委员会与原告佳德物业公司签订的《绿景美城物业管理合同》是有效合同，具有法律约束力，小区全体业主都应当依照该合同的约定履行义务，享受权利。原告佳德物业公司依照物业服务合同为被告提供了物业服务，被告应当按照合同的约定交纳物业服务费。鉴于原告佳德物业公司在提供物业服务过程中确实存在服务管理不到位，服务存在瑕疵的客观事实，对原告佳德物业公司要求收取物业服务费滞纳金即违约金的请求，本院不予支持，同时对被告应交纳而拖欠的物业服务费酌情予以扣减。被告欠交原告佳德物业公司2012年12月1日至2016年12月31日的物业服务费共计3136元，根据原告佳德物业公司提供物业服务的具体情况，本院酌情扣减30%的物业服务费，即被告向原告佳德物业公司交纳70%的物业服务费，计2195.2元（3136元×70%）。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第一款第二项、第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张华明于本判决生效后五日内向原告永州市佳德物业管理有限公司支付物业服务费2195.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张华明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  周湘荣审 判 员  金小兰人民陪审员  冯海平二〇一七年五月五日代理书记员  李 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。