广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初21289号原告：冯少芳，女，1957年3月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区临江大道,公民身份号码：………。委托代理人：曹雪云，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人：谢宝瑜，广东闻彰律师事务所律师。被告：兴业银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段兴业金融大厦首层**。负责人：林国华。委托代理人：陈志坚，男，1978年6月7日出生，汉族，住深圳市罗湖区宝安北路,公民身份号码：………,系该银行员工。委托代理人：吕松蔚，男，1994年1月11日出生，汉族，住东莞市南城区莞太大道,公民身份号码：………，系该银行员工。第三人：东莞市友力塑胶电子有限公司，住所地，住所地：广东省东莞市南城区莞太路与鸿福路交汇处腾龙大厦****房iv>法定代表人：赵月明。第三人：东莞市浩通进出口贸易有限公司，住所地：广，住所地：广东省东莞市南城区莞太路与鸿福路交汇处腾龙大厦****房>法定代表人：赵仙益。第三人：阳江市四维置业投资有限公司，住所地：广东省，住所地：广东省阳江市闸坡镇莳元读村南三巷**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵有龙。第三人：阳江市凯逸湾假日酒店有限公司，住所地：广东省，住所地：广东省阳江市闸坡镇旅游大道中**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李勇杰。第三人：东莞市润信非融资性担保有限公司，住所地：东莞市南，住所地：东莞市南城街道胜和社区银丰路银城酒店附楼**108div>法定代表人：赵维养。第三人：赵月明，男，1962年11月7日出生，汉族，住广东省阳东县新洲镇,公民身份号码：………。第三人：赵凤珍，女，1982年8月14日出生，汉族，住广东省阳东县新洲镇,公民身份号码：………。第三人：赵维养，男，1963年8月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区,公民身份号码：………。第三人：赵铝军，男，1988年6月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区,公民身份号码：………。原告冯少芳与被告兴业银行股份有限公司东莞分行（以下均称“兴业银行东莞分行”）、第三人东莞市友力塑胶电子有限公司（以下均称“友力公司”）、东莞市浩通进出口贸易有限公司（以下均称“浩通公司”）、阳江市四维置业投资有限公司（以下均称“四维公司”）、阳江市凯逸湾假日酒店有限公司（以下均称“凯逸湾酒店”）、东莞市润信非融资性担保有限公司（以下均称“润信公司”）、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告冯少芳的委托代理人曹雪云、谢宝瑜，被告兴业银行东莞分行的委托代理人陈志坚到庭参加诉讼，友力公司、浩通公司、四维公司、凯逸湾酒店、润信公司、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告冯少芳起诉称，2012年7月23日，原告与四维公司签订认购书，购买该公司开发的钻石海岸？房，定金20000元，认购价212348元（包含三年返还的租金），2012年9月23日前一次性付清购房款，交楼日期为2013年12月26日。原告依约将全部房款通过现金和汇款方式支付，四维公司亦出具了收据。后四维公司交付房屋给原告，原告与凯逸湾酒店签订经营及物业管理合同，委托凯逸湾酒店将案涉房屋用于酒店式统一出租经营，期限从2013年12月26日至2018年12月25日，原告收取经营利益回报。原告认为，其已经支付全部购房款并实际收楼合法使用，该房屋所有权归原告，法院不应对该房屋予以查封执行，原告不服法院作出的（2018）粤1971执异204号《执行裁定书》，特诉至法院，请求法院判令：1.停止对位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼？房房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼？房房屋归原告所有；3.被告承担本案诉讼费用。被告兴业银行东莞分行答辩称，案涉房屋登记在四维公司名下，执行标的应当以产权登记为准；原告超过两年均没有对案涉房屋进行产权变更登记，且查封日期亦超过两年，其应当自行承担相应后果。另外，原告的证据并不足以证明其与四维公司之间存在正式的房屋买卖合同，且其主张的收楼日期与委托管理合同中约定的日期存在矛盾，并不能证明其已经合法占有房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人友力公司、浩通公司、四维公司、凯逸湾酒店、润信公司、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军均未进行答辩。经审理查明，本院在审理（2017）粤1971民初7187、7194、7185、7167、7164号案件过程中，于2017年5月24日查封了四维公司位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼？房房屋，前述案件判决生效后，上述诉讼保全措施依法转为执行案件的执行措施。冯少芳以其系该房屋买受人和所有权人为由提出执行异议，请求中止对该房屋的查封执行。我院审查后，作出（2018）粤1971执异204号执行裁定书，驳回了冯少芳的异议申请。冯少芳对此不服，提起本案诉讼，诉如所请。2012年7月32日，冯少芳与四维公司签订一份认购书，约定冯少芳认购位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼？房房屋，面积26.07平方米，交楼日期为2013年12月26日，认购价为212348元，付款方式为一次性付款。冯少芳主张其已经支付全部价款，并提交了银行转账记录，其卡号为“51495836********”的银行卡显示2012年7月24日消费20000元、2012年9月26日消费56000元，交易商户均为四维公司；其卡号为“62284811620********”的银行卡显示2012年9月25日消费65900元，交易对方账户为四维公司的账号；其卡号为51495836********的银行显示2012年9月25日消费54448元，未显示出交易对方账户为谁所有。同时，冯少芳持有三份四维公司出具的收据，显示已收到案涉房屋的房款共计212348元。四维公司于2018年7月出具一份《商户消费明细表》，其上载明四笔消费，金额共计196348元，交易账号与冯少芳提交的银行账号和数额均一致，同时，该表还载明，冯少芳在2012年9月25日有支付现金16000元，所有购房款在2012年9月26日前已经付清。冯少芳主张，案涉房屋于2014年6月7日由四维公司交付使用，双方签订了《移交楼房确认书》，由于房屋是由凯逸湾酒店统一经营管理，故其与凯逸湾酒店另外签订了合同。《钻石海岸商住楼业主委托阳江市凯逸湾假日酒店经营及物业管理合同》由冯少芳与凯逸湾酒店于2014年8月19日签订，载明冯少芳委托凯逸湾酒店将钻石海岸商住楼？房房屋作为该酒店客房及配套设施的组成部分进行统一经营管理，期限从2013年12月26日至2018年12月25日，冯少芳可在酒店开业当年至第五年内每年获赠其委托客房实际成交价3%的酒店消费额和30天客房自主使用权。冯少芳出示一张“凯逸湾酒店业主消费卡”，主张前述合同中约定的相关消费额度返还至该卡中进行消费，同时，凯逸湾酒店出具的流水显示，冯少芳的该消费卡在2014年8月19日至2017年9月3日期间存在多次消费。2018年5月30日，冯少芳与凯逸湾酒店签订终止委托经营管理合同协议书，解除双方之间就案涉房屋达成的委托经营管理合同。同日，冯少芳与凯逸湾酒店、四维公司签订一份《房屋租赁协议书》，冯少芳将案涉房屋租赁给凯逸湾酒店，期限从2018年6月1日起至2021年5月31日，每月租金833元，凯逸湾酒店和四维公司应在协议签订后三个月内提交关于建筑物设置及配套设施的相关资料。另查明，阳江市海陵岛经济开发试验区不动产登记中心显示案涉房屋的产权证号为：海商初05000XXXXXX，权利人为四维公司。冯少芳主张其一直不清楚案涉房屋已经办理产权登记，且其一直要求四维公司办理产权登记，但四维公司均予以拖延，并提交一份四维公司出具的证明，该证明载明冯少芳在2013年至2017年期间多次要求办理房屋过户登记手续，由于四维公司资金周转问题导致不具备办理过户手续的条件，直至2016年9月才开始分期分批陆续为购房者办理房产手续，尚未轮到冯少芳办理时房屋被查封。上述事实，有执行裁定书、送达回证、认购书、收款收据、消费明细表、银行流水记录、交易明细清单、移交楼房确认书、证明、委托经营及物业管理合同、协议书、业主消费卡、消费记录、房屋产权信息查询等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点为冯少芳要求停止对位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼？房房屋强制执行的依据是否充分。冯少芳与四维公司就阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼？房房屋签订了认购书，虽然该认购书非正式的备案的商品房买卖合同，但认购书中明确了当事人的名称、房屋基本状况、价款及付款方式、付款时间、交楼日期等涉及商品房买卖的主要条款，且从冯少芳提交的银行流水记录、收据来看，四维公司亦已经收取了购房款，故该认购书可视为双方之间的商品房买卖合同，对冯少芳主张其已经购买案涉房屋并支付了全部房款，本院予以认定。冯少芳与四维公司于2014年6月7日签订《移交楼房确认书》，且冯少芳与凯逸湾酒店成立委托经营管理关系，由凯逸湾酒店将案涉房屋作为酒店一部分对外统一管理，冯少芳也出示了其收取经营回报即使用消费卡在酒店进行消费的记录，故本院对于冯少芳主张其已经实际收楼并使用房屋的意见，亦予以采纳。冯少芳与四维公司之间并未明确约定房屋办理产权登记或过户登记的具体时间，且四维公司亦出具证明表示是由于公司的原因导致在房屋查封前一直未能办证，因此，冯少芳主张至今不能办理相关产权过户手续非因其自身原因造成，具有合理性。故依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，冯少芳诉请要求停止对案涉房屋的查封、执行符合法律规定，本院予以支持。至于冯少芳要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由于案涉房屋目前登记于四维公司名下，冯少芳基于其与四维公司之间的商品房买卖合同关系需要四维公司配合将房屋产权登记至其名下的，其可另行向四维公司主张权利，本院对冯少芳的确权请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：一、解除对位于阳江市海陵区闸坡镇旅游大道中27号钻石海岸商住楼？房房屋（产权证号为：海商初05000XXXXXX）的查封，停止对该房屋的执行。二、驳回原告冯少芳的其他诉讼请求。本案受理费4485.22元，由被告兴业银行股份有限公司东莞分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈俊杰二〇一八年十二月十八日书 记 员  袁苑儿