福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初1465号 原告（反诉被告）：泉州新德源房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市开元街道新华北路与城西路交叉口（开元盛世物业管理处）。 法定代表人：曾志宏，董事长。 委托诉讼代理人：柯双木、柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周安剑，男，汉族，1979年7月11日出生，住江西省乐平市。 委托诉讼代理人：吴伟鹏、黄东南，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：鲤城区红燚餐饮店，住所地福建省泉州市鲤城区新华北路与城北路交叉路口开元盛世广场三层3F009-011。 经营者：周安剑。 委托诉讼代理人：吴伟鹏、黄东南，福建瀛莱律师事务所律师。 原告（反诉被告）泉州新德源房地产开发有限公司（以下简称新德源公司）与被告（反诉原告）周安剑、鲤城区红燚餐饮店（以下简称红燚餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，后于2018年5月2日转为适用普通程序。被告周安剑提起反诉，本院于2018年5月11日立案受理，并于2018年10月20日公开开庭对本诉反诉合并进行了审理。新德源公司的委托诉讼代理人柯双木、柯曾国，周安剑、红燚餐饮店的共同委托诉讼代理人吴伟鹏、黄东南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新德源公司向本院提出诉讼请求：1.从起诉之日起解除新德源公司与周安剑于2016年11月15日签订的《租赁合同》，要求周安剑、红燚餐饮店在租赁合同解除之日起七日内恢复址在福建省泉州市鲤城区租赁物原状并返还给新德源公司。2.周安剑、红燚餐饮店应于新德源公司起诉解除租赁合同之日后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如有逾期，则每逾期一日周安剑应按相当于合同解除前一个月的日租金标准两倍的金额即每日人民币2568.6元的标准向新德源公司支付违约金。3.没收周安剑、红燚餐饮店支付的保证金人民币91646.4元（其中租金履约保证金51372元，物业费履约保证金10274.4元、物业装修押金人民币30000元）。4.要求周安剑、红燚餐饮店支付截止到2018年4月30日拖欠的租金人民币352326.50元、物业管理费人民币93839.50元、电费人民币74196元、水费人民币19240.50元、二次消防改造费人民币40636.50元、质量保证金人民币10000元，并按月租金人民币38529元的2倍的标准即月租赁物占用费人民币77058元支付自起诉之日后第八日起至双方认可的租赁物实际返还之日止的租赁物占用费用。5.周安剑、红燚餐饮店对于所欠的租金、物业管理费、电费、水费、二次消防改造费、质量保证金共计人民币590239元按日千分之三的标准计付迟延履行违约金，暂计至起诉之日止的逾期付款违约金为人民币287826.52元（具体详见附表），应计至实际付完全部款项之日止。6.周安剑、红燚餐饮店赔偿因其开设的红燚火锅店室内给水管漏水导致9＃电梯损坏维修费损失支出人民币1160元、导致红燚风井防水受损维修费支出人民币5569元、导致楼下相邻必胜客墙角堵漏、打墙皮、做防水、墙面伦维修费损失人民币4308元。7.周安剑、红燚餐饮店承担新德源公司为本案诉讼而发生的律师费人民币25900元。8.周安剑、红燚餐饮店承担本案诉讼费、保全费及为保全而发生的保全担保费。事实和理由：周安剑（乙方）于2016年11月15日与新德源公司（甲方）签订《商户租赁合同》一份，向新德源公司承租址在泉州市鲤城区，双方并就租赁期限、租金标准、物业管理费、水电费的支付时间以及违约责任作出了一一约定。第2.1条约定，本合同项下租赁期限为6年，自计租日开始计算，即自2017年4月28日起至2023年4月27日止。第3.1该租赁场所的租金按计租面积计付，每月每平米人民币60元。3.1.2租金标准按照如下约定比例递增。（1）自计租日（2017年4月28日）至2018年4月27日，月租金标准为人民币￥38529元；（2）自2018年4月28日至2019年4月27日，每月租金为￥42810元。第3.2条本合同项下的租金支付方式为:首期租金为计租日起至第叁个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金总额／30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每叁个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性提前足额支付下一交租期租金。第7.1条双方约定，作为该租赁场所的承租人，乙方应当自计租日起向泉州开元盛世物业管理有限公司交纳该租赁场所的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该租赁场所的计租面积计算，计租日起每平方米每月16元，即每月物业服务费为10274.4元。第7.2条物业服务费支付方式为首期物业服务费为计租日起至第三个月最后一日期间的物业服务费。除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每叁个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向物业服务公司一次性足额支付下个交费期物业服务费。第7.3条首期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2017年4月28日至2017年7月27日，应交物业服务费为30823.2元。合同第4.4条约定，乙方应于本合同签署后30日内在该租赁场所所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构进行经营。第19.4条约定，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于应付未付金额千分之三的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方并承担因此给甲方造成的损失。19.7条约定，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。19.8如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务。19.10如果因乙方未按约定时间和方式支付上述应付款项，包括租金、物业服务费及其他款项时，甲方及物业服务公司有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》向该租赁场所所在地有管辖权的人民法院申请支付令或起诉解决，因此产生相关的所有费用包括但不限于诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、差旅费等均由乙方承担。第21.1条约定，无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内（简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施交付时的状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），退还租赁场所前，乙方应负责将租赁场所恢复原状，所有乙方添置的装修装饰均应当予以拆除并清理至清洁状态。拆除相关装饰装修时，乙方不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方退还租赁场所之日。21.2乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月（如该月处于租金优惠期的，则为该租金优惠期后的当个正常租金起始日所在租赁月度）的日租金标准两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等）。第21.6条约定，若乙方未在退还期内撤离并返还租货场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订。自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%（如该月处于租金优惠期的，则为该租金优惠期后的当个正常租金起始日所在租赁月度租金的200%）的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向管理公司支付占用期间的物业管理费及其他费用；且甲方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方占用租赁场所而发生的一切损失和费用口（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等）。24.1双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该租赁场所所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，新德源公司依约将租赁场所提供给周安剑使用，但是周安剑并没有根据约定引入品牌川味火锅注册具有独立法人资格的经营主体进行经营。而是自行取名带有搭便车不正当竞争的“鲤城区红燚餐饮店”进行经营，该店纯属个体户，不具备法人资格，没有任何品牌效应，严重违背了合同约定，也违背了新德源公司品牌招商的初衷，由于缺乏品牌支持，经营乏力，无法持续，严重影响整个广场的商业品牌形象。且截止到2018年4月30日拖欠的租金人民币352326.50元、物业管理费人民币93839.50元、电费74196元、水费19240.50元、二次消防改造费人民币40636.50元、质量保证金10000元，逾期支付的时间已经超过了合同约定有权解除合同的30日期限，更甚的是，周安剑不但没有按时支付租金及相关费用，还借口新德源公司引进海底捞为由而向新德源公司发出解除合同通知，周安剑拖欠租金又擅自提前解约，已经构成根本违约，据此新德源公司有权起诉解除本合同，没收保证金、要求支付拖欠的租金及各种费用、要求周安剑返还租赁物、注销或迁移租赁物上的营业执照并承担相应的违约责任。同时，在2017年5月、7月，周安剑因其开设的红燚火锅店室内给水管漏水导致9＃电梯损坏维修费损失支出人民币1160元、导致红燚风井防水受损维修费支出人民币5569元、导致楼下相邻必胜客墙角堵漏、打墙皮、做防水、墙面伦维修费损失人民币4308元，对于该损失，周安剑应一并予以赔偿。为维护新德源公司的合法权益，特依法提起诉讼。 周安剑、红燚餐饮店共同辩称：1.新德源公司违反合同关于周安剑租赁期间，新德源公司确保广场内不经营同品类（川味火锅）的品牌的约定，构成根本违约。因此新德源公司不享有任何解除合同的权利。2.新德源公司违反合同，周安剑于2017年8月10日要求新德源公司改正，新德源公司不予改正。因此，根据合同法第六十六条和第六十七条之规定，周安剑依法有权停止支付相关款项，拒绝新德源公司的相应履行要求，更不存在支付所谓的逾期付款违约金。3.新德源公司违反合同，应返还周安剑支付的租金履约保证金51,372元，物业费履约保证金10,274.4元、物业装修押金30,000元。4.新德源公司违反合同，应依法承担赔偿周安剑经济损失的违约责任，新德源公司不得要求周安剑支付租金、物业管理费、水电费、消防改造等费用。并且，应当赔偿周安剑为在租赁场所开设及经营店铺所投入的装修、购置设备、租金、物业管理费、人工费、水电费等费用（详见反诉内容）。5.周安剑2018年3月23日向新德源公司提出解除合同，现双方的租赁合同纠纷正在法院审理过程，鉴于新德源公司的根本违约行为，原告无权要求周安剑支付任何的租赁物占用费用。6.本案不存在所谓的周安剑室内给水管漏水导致损失事件，及周安剑为新德源公司的违约行为承担诉讼费用的情况。综上，周安剑认为新德源公司应为自己的租赁合同违约行为承担法律责任，新德源公司没有合同解除权利，请求法院依法驳回新德源公司的全部诉讼请求。 周安剑向本院提出反诉请求：1.确认周安剑与新德源公司在2016年11月15日签订的租赁合同已于2018年3月12日正式解除；2.判令新德源公司支付开元盛世广场未按约定时间开业应支付的三个月违约金11,5587元；3.判令新德源公司退还周安剑保证金91646.4元（其中租金履约保证金51372元、物业费履约保证金10274.4元、物业装修押金30000元）；4.判令新德源公司赔偿周安剑因开设红燚餐饮店支出的包括装修费用等各项经济损失暂计3861624.19元；5.本案本诉、反诉诉讼费用由新德源公司承担。事实和理由：周安剑与新德源公司在2016年11月15日签订租赁合同，周安剑承租新德源公司址在泉州市鲤城区，3Ｆ-011号商铺，双方对租赁期限、租金标准及排他性条款等进行了明确约定。周安剑按照合同约定支付了租金、保证金等。根据合同约定，开元盛世广场应在2017年4月28日开业，但因新德源公司原因，开元盛世广场直至2017年9月20日才正式开业，根据合同第六条的规定，如新德源公司未在开业日开业的，新德源公司应对周安剑承担相当于3个月租金的违约金的违约责任。另外，新德源公司在租赁期限内招商全国知名大型火锅品牌《海底捞》进驻开元盛世广场，由于《海底捞》与周安剑经营的项目系属同品类川味火锅，且同在一个广场内，因竞争、知名度等原因，新德源公司招商《海底捞》进驻开元盛世广场的行为对周安剑经营的红燚火锅店造成了极大的影响。根据双方签订的租赁合同约定即合同第二十五条25.20的第五小点约定：“乙方（周安剑）租赁期间，甲方（新德源公司）确保广场内不得经营同品类（川味火锅）的品牌”。可见，新德源公司招商《海底捞》进驻开元盛世广场的行为已构成根本违约，周安剑经营的红燚火锅店因新德源公司招商《海底捞》已被迫停止经营，损失严重。就此，因新德源公司根本违约，新德源公司应赔偿周安剑已投入的包括装修费用等各项经济损失（包括但不限于已投入的装修、购置设备、租金、人工费等）。在2018年3月12日，周安剑发函正式通知新德源公司，因其违反合同的排他性条款即新德源公司违约引进同品类的国内大型知名品牌《海底捞》经营川味火锅，构成根本违约，造成周安剑严重亏损，己无法继续正常营业，无法实现合同目的，决定解除双方的租赁合同关系。因此，为维护周安剑的合法权益，特提出如上反诉诉讼请求。 新德源公司辩称，1.周安剑不享有合同或者法律规定的解除权，双方之间的合同于2018年3月12日解除缺乏事实和法律依据，因周安剑一开始就违约，没有成立具备独立法人资格的经营主体，也没有引进品牌火锅，并开始逾期支付租金。新德源公司为了采取措施避免整个商场损失的扩大，而引进其他品牌的火锅，不存在根本违约。且合同关于引进其他品牌的火锅应该承担的违约责任并没有约定，周安剑无权解除合同，且其解除的依据新德源公司不认可，也正式向法院提出解除合同，双方租赁合同不存在已于2018年3月12日解除的事实。2.周安剑已经在合同约定的时间正式开业，其主张要求支付逾期开业违约金不能成立。根据新德源公司提供的公证书，周安剑开具的发票，以及周安剑自行提供的工人工资等证据可以证实周安剑已经在合同约定的时间开业，再者根据合同的约定，若新德源公司的原因导致延迟开业的，周安剑系有权要求顺延租金的计算时间而不是要求支付违约金。3.本案因为周安剑违约，导致合同解除的，周安剑交付的各项保证金，新德源公司有权没收。4.周安剑经营亏损，是因为自身的原因造成的，与新德源公司无关。相关的装修投入在合同解除后对于可搬离的部分，周安剑应自行搬离，对于不可搬离的部分，新德源公司也不同意继续使用。周安剑应拆除。造成的损失应由周安剑自行承担，与新德源公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于新德源公司提供的证据六份缴费通知单，周安剑对于其中没有其签字的落款日期为2017年11月6日、2017年12月5日、2018年3月16日的三份缴费通知单真实性不予确认，对另三份有其签字确认的落款日期为2017年12月22日、2018年1月19日、2018年2月8日的三份缴费通知单真实性无异议。前述三份周安剑不予确认的缴费通知单，虽无周安剑签字确认，但体现的内容及缴费金额与有周安剑签字确认的三份缴费通知单及周安剑出具的承诺书，可以相互印证，六份缴费通知单的内容上下连贯，真实性可予以确认。对于新德源公司提供的水费缴费发票及电费缴费发票，虽庭审中，新德源公司未提供原件，但庭后能提供原件以供核对，该组证据可证明新德源公司已垫付了包含红燚餐饮店在内的整个商场2017年4月至2018年4月的水费及2017年4月至2018年3月的电费，上述证据的真实性、关联性应予以确认。对于新德源公司提供的水电表现场照片，虽然所体现的水电表的度数略高于落款日期为2018年3月16日的最后一期缴费通知单所载明的水电表抄表度数，但在2018年3月16日至新德源公司拍摄照片的期间，周安剑曾前往诉争店面搬迁部分物品，原、被告双方及评估机构也曾两次前往诉争店面进行现场勘察，故增加的度数应属合理消耗，且对于增加的度数，新德源公司也未要求周安剑支付，故新德源公司提供的该组照片与缴费通知单可以相互印证，真实性可予以确认。周安剑对该组照片的真实性有异议，但本院多次要求其与新德源公司委托代理人共同前往商场现场对水电表的度数进行现场勘察确认，其均不予配合，且未能提供相反证据予以反驳，故对其辩解本院不予采纳。对于新德源公司提供的《鲤城区红燚餐饮店营业期间损坏设施应赔偿明细表》（以下简称《赔偿明细表》）、《配件销售报价单》、油漆防水零星项目表，其中《赔偿明细表》系新德源公司单方制作，并未经过周安剑签字确认，而《配件销售报价单》、油漆防水零星项目表也仅能证明新德源公司对相关项目进行过维修，但无法证明损害是周安剑对租赁店面不当使用所导致的，周安剑对该组证据的真实性也不予确认，故对该组证据的真实性及关联性，本院在本案中不予认定。对于新德源公司提供的欠款违约金明细表，周安剑对该证据的真实性不予确认，该证据系新德源公司自行制作，具体的违约金数额应以本院核定的数额为准，故对该欠款违约金明细表的真实性，本院不予确认。对于周安剑提供的第三组证据：费用报支凭证、收款收据、产品清单、销售清单、工资表、餐饮顾问扶持合作协议、施工合同书、燃气设备配套建设合同、消防工程改造协议、空调系统合同书等，新德源公司对其中除了缴纳租金押金的收款收据及相应的费用报支凭证真实性无异议外，对其余证据的真实性不予确认。本院认为，周安剑提供的该组证据中，除了其中一份缴纳租金押金的收款收据及相应的费用报支凭证外，其余费用报支凭证及收款收据的收款单位并非新德源公司，而其余的产品清单、销售清单等证据均是周安剑在经营红燚餐饮店期间的经营支出，与本案房屋租赁合同并无关联性，故周安剑提供的该组证据除租金押金收款收据及费用报支凭证外，其余证据与本案不具有关联性，本院在本案中不予认定。对于周安剑提供的《关于贵司违反的解决方案协商函》（以下简称《协商函》），该证据系周安剑单方制作，未能证明已送达给新德源公司，且在该函出具的日期之后，周安剑仍继续履行商铺租赁合同，并于2017年12月16日出具了《承诺函》给新德源公司，故对该《协商函》内容的真实性，本院不予确认。对于周安剑提供的《通知》，系周安剑单方制作，该《通知》的内容体现，周安剑要求解除租赁关系，但自该《通知》出具的日期2018年3月12日至今已超过九个月的时间，周安剑仍未将诉争商铺腾空交付给新德源公司，可见其并未按《通知》内容履行，故对该《通知》内容的真实性，本院不予确认。对于周安剑提供的“海底捞”百度百科及“海底捞”官网介绍，系电子数据证据，无其他证据相佐证，新德源公司对其真实性不予确认，故对该组证据内容的真实性，本院不予确认。 根据双方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院对新德源公司主张的事实中关于《商户租赁合同》签订的过程及约定的内容予以确认。另查明事实如下： 2016年11月15日，新德源公司作为甲方（出租人）与周安剑签作为乙方（承租人）签订的《商行租赁合同》还约定：开业日指商业广场的整体开业日。计租日同商业广场整体开业日，计租面积应为套内建筑面积，该租赁场所的建筑面积为715.09平方米，套内建筑面积为642.15平方米。月租金总额为38,529元。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币51,372元作为合同履约保证金；同时向物业服务公司支付相当于1个月物业服务费作为物业服务费保证金。合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该租赁场所迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，合同履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费等乙方应支付的费用，抵扣后乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同项下之开业日暂定为2017年4月28日；甲方另行书面通知乙方开业日的，开业日以甲方书面通知确认的日期为准。乙方应当于该开业日开业经营。如乙方未在开业日开业，应对甲方承担相当于3个月租金的违约金。如因甲方原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延。乙方不得擅自提前开业，若经甲方书面同意乙方提前开业，则以乙方实际开业之日为计租日。乙方应在开业之前向甲方支付10,000元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方须在接到甲方书面通知后5天内补足差额，未补足甲方有权停止物业服务。合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。对于乙方放置于该租赁场所内的货物、设备、材料等，乙方应当按照有关法律规定和行业惯例采取充分有效的保护措施。如乙方未能按照本合同要求采取相关的保护措施，则因此而造成的乙方货物、设备、材料等的损失或因此而扩大的损失均应当由乙方自行承担。因乙方延迟交纳物业服务费，导致甲方代为支付并承担责任的，甲方有权解除合同并向乙方追偿并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用并按应付未付款项的日千分之一支付资金占用期间的损失。对该租赁场所内由甲方提供及应由甲方承担维修义务的设施。设备出现故障，甲方或物业服务公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修。本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期租金、物业服务费等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于履约保证金、物业服务保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该租赁场所暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。甲乙双方确认：乙方未在退还期内按本合同约定迁出、及时搬走相关物品并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方或物业服务公司有权采取停止能源（水、电、气）供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，并有权采取任何措施进入该租赁场所，对该租赁场所内的物品做如下处理后，将该租赁场所另行出租，处理所得收益将被用于支付应付的租金，物业管理费、处置清理费及其他费用、违约金等一切乙方应向甲方支付的款项，乙方不得就甲方的该等行为向甲方主张任何权利。如有剩余，将退还给乙方，但如不足以弥补甲方及管理公司损失的，甲方及管理公司有权就不足部分向乙方追偿。乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行进行处置。乙方租赁期间，甲方确保广场内不经营同品类（川味火锅）的品牌。合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，新德源公司依约将租赁商铺交付给周安剑使用，周安剑也分别于2016年11月21日转账支付了10,274.4元、于2016年12月24日分二笔转账支付了10274.4元物业服务费保证金、30,823.2元首期物业服务费、于2016年12月26日转账支付了30,000元装修质保金给泉州开元盛世物业管理有限公司（以下简称开元盛世物业公司），另于2016年11月23日转账支付了51,372元履约保证金、于2016年12月28日转账支付了115,587元首期三个月租金给新德源公司。2016年12月28日，红燚餐饮店向开元物业公司提交了《装修申请审批表》及《装修水/电供应申请表》，申请装修日期自2016年12月26日至2017年2月28日，申请接驳临时水/电，以用做进行装修工程之用，供电、供水日期均是由2016年12月28日起，供电、供水量起数均是0。2017年1月3日，新德源公司作为甲方与红燚餐饮店作为乙方签订了一份《泉州开元盛世广场商户二次消防工程改造协议》（以下简称《二次消防改造协议》），约定：消防工程改造面积为642.15（套内面积）㎡，收费标准为按照商铺租赁套内面积收费110元/㎡，合同金额为70,636.5元。乙方进场装修时/合同签订日起3日内支付首批二次消防改造费用30,000元，施工完成后3日内支付20,000元，消防验收合格后5日内支付20,636.5元；待工程完成验收合格后提供由消防施工单位开具的符合国家合法的发票给乙方。协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，周安剑于2017年1月5日转账支付了30,000元二次消防改造费用。2017年5月15日，红燚火锅的微信官方公众号发布信息《5月18日红燚火锅泉州开元盛世店正式试营业啦！》，信息页面载明：“经过一段时间的内测和调整5月18日起红燚泉州开元盛世店正式开始试营业啦欢迎各位朋友前来体验噢！”同时附有营业时间、订餐热线及地址等信息。2017年8月31日，新德源公司向红燚餐饮店发出了《泉州“开元盛世广场”开业通知函》，其上载明：“……泉州开元盛世广场筹备将在2017年9月20日正式开业……”后新德源引进“海底捞火锅”，并于2017年12月底正式营业。2017年11月27日，周安剑转账支付了100,000元水电费款给新德源公司。2017年12月16日，周安剑出具《承诺函》给新德源公司，其上载明：“我店（红燚火锅）欠贵司2017年10月20日前水电费68480.00元，本人承诺于2017年12月23日前付清上述欠费。另外，我店在筹备期间，欠贵司二次消防改造费40636.50元，本人承诺于2017年12月23日前付清上述欠费。”2018年1月3日，周安剑转账支付了68480元水电费给新德源公司。后周安剑、红燚餐饮店未再支付任何款项给新德源公司，新德源公司遂向本院提起诉讼，并为此支付律师代理费25,900元。 另查明，红燚餐饮店于2016年11月29日办理工商登记，工商登记信息显示其类型属于个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为周安剑。 诉讼中，周安剑向本院提出鉴定申请，要求对址在泉州市鲤城区，3Ｆ-011号商铺（红燚火锅店）的装修价值进行司法评估。本院依法委托泉州德诚资产评估有限责任公司（以下简称德诚评估公司）对上述商铺于评估基准日（2016年12月28日）的全新装修价值及评估基准日全新装修价值的月折旧率均进行评估，该公司于2018年10月18日出具泉德资公司评字（2018）第4013号《资产评估报告》，评估结论：泉州市鲤城区人民法院审理（2018）闽0502民初1465号房屋租赁合同纠纷一案涉及的商铺（红燚餐饮店）全新的装修价值在评估基准日2016年12月28日的评估价值为1513000.00元……本次折旧年限按租赁期限6年计算，结合商铺（红燚餐饮店）为租赁经营及商铺经营性质等因素，本次计算折旧率不考虑净残值，经测算，评估对象商铺（红燚餐饮店）全新的装修价值的月折旧率为1.39%。庭审中，因新德源公司及周安剑均对上述《资产评估报告》的结论提出异议，本院就双方异议内容发函给德诚评估公司，要求该公司书面回函答复，德诚评估公司于2018年11月23日回函答复如下：“……对评估对象装修主要是对经营场所内、外因为承租经营者经营需要进行改造、装修形成的附着在建筑物上面不可单独分离的项目进行价值评估，不包括日常经营中可以移动的经营用品的价值……评估报告中，各区域及项目的评估重置成本单价已包含了周安剑认为鉴定遗漏了的项目……”。 本院认为，本案当事人争议的焦点是：1.租金的起算时间？2.周安剑、红燚餐饮店尚欠新德源公司的费用项目及具体金额？3.周安剑、红燚餐饮店是否存在根本性违约，新德源公司是否享有合同解除权？4.新德源公司是否存在根本性违约，周安剑是否享有合同解除权？5.违约方应承担的违约责任？对此，本院予以查明、分析并认定。 1.关于租金的起算时间。根据《商户租赁合同》约定，计租日同商业广场整体开业日，如因新德源公司原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延，若经新德源公司同意周安剑提前开业，则以周安剑实际开业之日为计租日。上述合同原约定的开业日为2017年4月28日，而泉州“开元盛世广场”的实际开业日为2017年9月20日，但在商业广场整体开业日前，红燚餐饮店已通过微信官方公众号对外发布信息，确认于2017年5月18日开始试营业，故红燚餐饮店的租金起算时间应按合同约定，以其实际开业日2017年5月18日开始起算。新德源公司确认红燚餐饮店于2017年5月18日开始营业的事实，但却主张应从2017年4月28日起算租金，与双方合同约定不符，该主张缺乏合同依据，本院不予支持。周安剑辩称2017年5月18日只是内部测试，实际开业时间应为商场的整体开业时间2017年9月20日，该辩解与其官方公众号对外发布的信息不符，故其辩解缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。 2.关于周安剑、红燚餐饮店尚欠新德源公司的费用项目及具体金额。⑴关于租金及占用费，新德源公司主张周安剑、红燚餐饮店应支付截止到2018年4月30日拖欠的租金352,326.5元，根据《商户租赁合同》约定，租金按计租面积计付，每平方米60元，月租金总额为38,529元，日租金标准为月租金总额/30日，交租期租金按每叁个完整的自然月为一个交租期交纳，周安剑应当在每个交租期最后一个月的20日前向新德源公司一次性提前足额支付下一交租期租金。周安剑自承租诉争商铺以来，仅交纳过首期三个月的租金，共计115,587元。租金自红燚餐饮店开始营业的2017年5月18日开始起算，周安剑仅支付了2017年5月18日至2017年8月17日的租金，尚欠自2017年8月18日起至合同解除之日止的租金，截止至起诉之日2018年4月8日，尚欠7个月又22天的租金，金额应为297,957.6元（38,529元/月×7个月+38,529元/月÷30日×22日），租金实际应按双方约定合同标准计算至合同解除之日。关于占用费，根据合同约定，周安剑应在合同解除或终止次日起7日内迁出租赁场所，搬走租赁场所内周安剑所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施交付时的状态返还给新德源公司，若未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经新德源公司的书面同意继续占用租赁场所的，自退还期届满次日起，周安剑在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向新德源公司支付占用费，不足一个月按一个月计算，故新德源公司要求周安剑支付租赁场所占用费，符合双方合同约定及法律规定，应予以准许，但支付的标准应为其中合同解除次日起至第7日按1,284.3元/日（38,529元/月÷30日）计算，此后按77,058元/月（38,529元/月×200%）计算，实际计算至周安剑将租赁场所返还给新德源公司之日止。周安剑辩称无需支付租金及租赁场所占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。⑵关于物业服务费，根据双方合同约定，周安剑应当自计租日起向开元盛世物业公司交纳该租赁场所的物业服务费。可见新德源公司并非双方合同约定的收取物业服务费的主体，现新德源公司未能提供证据证明其已代缴了相关的物业服务费，故其主张周安剑应向其支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。⑶关于电费、水费。根据合同约定，周安剑不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由周安剑承担的费用。新德源公司主张周安剑尚欠电费74,196元、水费19,240.5元，有新德源公司提供的缴费通知单、承诺函、水费缴交发票、电费缴交发票及水电表现场照片等证据互相佐证予以证实，本院予以确认。周安剑虽对尚欠的水电费数额不予确认，但其确认承租的商铺有独立的电表、水表，其自签订《商户租赁合同》起至今，仅支付过168,480元水电费，现其对新德源公司的主张未能提供相应的反驳证据，故其辩依据不足，本院不予采纳。⑷关于二次消费改造费，根据双方签订的《二次消防改造协议》及周安剑出具的《承诺函》可以证实，周安剑尚欠新德源公司二次消防改造费40,636.5元，故新德源公司要求周安剑支付上述二次消防改造费，具有事实和合同依据，本院予以支持。周安剑辩称无需支付该笔费用，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。⑸关于质量保证金，根据《商户租赁合同》约定，周安剑应在开业之前向新德源公司支付10,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日内，新德源公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给周安剑。虽然周安剑未按上述约定支付新德源公司质量保证金，但从双方约定来看，该质量保证金是用于周安剑在诉争租赁场所经营期间提供服务的质量保证，现双方均要求解除上述租赁合同，周安剑也自2018年4月起未在诉争租赁场所经营，现新德源公司在要求解除双方租赁合同关系的前提下再主张周安剑应支付质量保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。⑹关于维修费损失，新德源公司要求周安剑、红燚餐饮店赔偿因红燚餐饮店室内给水管漏水导致的损失共计11,037元，但其提供的证据不足以证明上述损失系红燚餐饮店室内给水管漏水导致，周安剑对此也不予确认，故其主张的该部分损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 3.关于周安剑、红燚餐饮店是否存在根本性违约，新德源公司是否享有合同解除权的问题。根据《商户租赁合同》约定，周安剑延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，延迟超过30日，新德源公司有权单方解除合同，并有权没收本合同项下之履约保证金，周安剑并承担因此给新德源公司造成的损失。上述《商户租赁合同》签订后，新德源公司依约将诉争商铺交付给周安剑使用，而周安剑至今仅支付过首期三个月的租金115,587元，自2017年8月18日起开始拖欠租金至今，周安剑迟延履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，新德源公司依据合同约定依法享有合同解除权，故新德源公司要求自起诉之日起解除双方签订的《商户租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。周安剑辩称新德源公司违约在先，不享有解除合同的权利，其依法有权停止支付相关款项，但其提供的证据不足以证明新德源公司先于其存在违约的事实，故其辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 4.关于新德源公司是否存在根本性违约，周安剑是否享有合同解除权的问题。新德源公司与周安剑均确认“海底捞火锅”于2017年12月20日在泉州开元盛世广场内开业经营。根据双方签订的《商户租赁合同》约定，周安剑租赁期间，新德源公司确保广场内不经营同品类（川味火锅）的品牌。周安剑据此主张新德源公司违约，并主张诉争的《商户租赁合同》已于2018年3月12日解除。然而，上述《商户租赁合同》并未约定出现上述违约行为时，新德源公司应承担的违约责任，更未约定周安剑可据此解除合同。本案系房屋租赁合同纠纷，作为出租方的新德源公司将符合合同约定的租赁商铺交付给周安剑使用，已履行了合同的主要义务，商场内有经营同品类的品牌，虽然会使周安剑的经营受到一定程度的影响，但并未能对合同的履行造成根本性的影响，且本案的租赁合同系周安剑未按时交纳租金及相关费用，违约在先，故周安剑主张新德源公司根本性违约，要求确认合同已解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 5.关于违约方应承担的违约责任问题，周安剑未按合同约定支付新德源公司租金及水电费等其他费用，导致合同解除，应依双方签订的合同约定，承担相应的违约责任。根据《商户租赁合同》约定，周安剑延迟交纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，周安剑应当向新德源公司或物业服务公司支付相当于应付未付金额千分之三的延迟履行违约金，新德源公司有权没收合同项下的履约保证金，周安剑并承担因此给新德源造成的损失。故新德源公司要求没收周安剑支付的履约保证金51,372元，符合合同约定，应予以支持。而物业服务费保证金10,274.4元及装修质保金30,000元，系由开元盛世物业公司收取，相关的权利义务也应由开元盛世物业公司享有，故新德源公司要求没收该部分保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支付。周安剑要求新德源公司退还保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于迟延履行违约金，虽合同约定按日千分之三的标准计算，但新德源公司已没收了周安剑支付的租金履约保证金，对于逾期腾空租赁物的占用费也是按月租金的双倍收取，再按上述日千分之三的标准要求周安剑支付迟延付款违约金，远远超出了周安剑违约给新德源公司所造成的损失，且履约保证金的金额也足以补偿起诉之日前因周安剑迟延履行付款义务而给新德源公司造成的损失，故本院酌情予以调整，对于延迟付款的违约金应自新德源公司起诉之次日即2018年4月9日起按银行同期同类贷款利率的1.5倍计算。另，《商户租赁合同》还约定，因周安剑未按约定时间和方式支付上述应付款项，包括租金、物业服务费及其他款项时，新德源公司有权起诉解决，因此产生相关的所有费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由周安剑承担。故新德源公司要求周安剑支付因本案诉讼而支付的律师费25,900元，符合双方合同约定，应予以支持。同时，上述合同还约定，合同解除或终止后，周安剑应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，并将租赁场所及其附属设施交付时的状态返还新德源公司，退还租赁场所前，周安剑应负责将租赁场所恢复原状，所有周安剑添置的装修装饰均应当予以拆除并清理至清洁状态。故新德源公司要求周安剑于租赁合同解除之日起七日内恢复租赁物原状并返还给新德源公司，符合双方合同约定，本院予以支持。此外，租赁合同还约定，周安剑应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期，则每逾期一日周安剑应按相当于合同解除或终止前一个月的日租金标准两倍的金额向新德源公司支付违约金，且新德源公司有权要求周安剑赔偿因此而发生的一切损失和费用。故新德源公司要求周安剑及红燚餐饮店于租赁合同解除后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并自逾期之日按每日2,568.6元的标准支付违约金，符合双方合同约定，应予以支持。关于未按约定时间开业的问题，根据合同约定，如因新德源公司原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延，若经新德源公司同意周安剑提前开业，则以周安剑实际开业之日为计租日。可见根据双方合同约定，因新德源公司原因导致的迟延开业，新德源公司应承担的是计租时间相应顺延的责任，周安剑要求新德源公司支付相当于三个月租金的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案租赁合同系因周安剑逾期支付租金、水电费等各项费用而导致合同解除，过错责任主要在于周安剑，至于新德源公司未能按合同约定确保广场内不经营同品类（川味火锅）品牌的问题，双方并未在合同中约定相应的违约责任，而就该违约行为所应承担的违约责任范围也应仅限于红燚餐饮店因此所导致的实际经营利润减少的数额，现周安剑未能证明其据此导致的实际经营利润减少数额，且在新德源公司不同意利用其装饰装修残值的情况下，其要求新德源公司支付其开设红燚餐饮店所支出的包括装修费用、员工工资、商标注册、技术加盟等运营成本费用共计3,861,624.19元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，新德源公司与周安剑之间签订的《商户租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按约享有权利、履行义务。周安剑及红燚餐饮店未依约支付新德源公司租金、水电费及二次消防改造费，已构成根本违约，新德源公司据此要求解除双方签订的《商户租赁合同》，具有事实和合同依据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案讼争的合同解除后，周安剑就缺乏了继续占有、使用讼争商铺的合同依据，新德源公司要求周安剑返还该商铺并办理相关证照的注销或变更地址手续的请求，合理合法，应予以支持。由于周安剑未按合同约定履行支付租金及水电费等其他费用的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，新德源公司要求没收周安剑支付的租金履约保证金并要求周安剑支付尚欠的租金、水电费、二次消防改造费及相应的违约金，依据充分，应予以支持。因周安剑一直占有、使用讼争的商铺，故在原、被告合同解除后，新德源公司要求周安剑应按77,058元/月的租金标准支付至实际返还房屋之日止的占用费，同时按2,568.6元/日的标准支付逾期办理证照注销或变更地址手续的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。新德源公司主张的超过本院上述核定范围的其他费用及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。红燚餐饮店系由周安剑个人经营的有字号的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”及《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；”，故新德源公司要求红燚餐饮店与周安剑对上述债务承担共同付款责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。周安剑根本违约在先，其要求确认租赁合同已于2018年3月12日解除，同时要求新德源公司支付违约金并退还相应的保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另其要求新德源公司赔偿各项经济损失3,861,624.19元，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条第一款、第九十条、第一百一十六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下: 一、泉州新德源房地产开发有限公司与周安剑签订的《商户租赁合同》于2018年4月8日解除； 二、周安剑、鲤城区红燚餐饮店应于本判决生效之日起七日内将址在泉州市鲤城区腾空、移交给泉州新德源房地产开发有限公司； 三、周安剑、鲤城区红燚餐饮店应于本判决书生效之日起三十日内办理完毕以泉州市鲤城区为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续； 四、周安剑、鲤城区红燚餐饮店应于本判决书生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司自2017年8月18日起至2018年4月8日止的租金297,957.6元并支付该款自2018年4月9日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的逾期付款违约金； 五、周安剑、鲤城区红燚餐饮店应于本判决书生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司自2018年4月9日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费，其中自2018年4月9日起至2018年4月15日止的占用费按每月38,529元的标准计算，自2018年4月16日起至实际交还商铺之日止的占用费按每月77,058元的标准计算； 六、周安剑、鲤城区红燚餐饮店支付的租金履约保证金51,372元归泉州新德源房地产开发有限公司所有； 七、周安剑、鲤城区红燚餐饮店应于本判决生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司截止至2018年3月15日止的电费74,196元、水费19,240.5元并支付前述款项自2018年4月9日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的逾期付款违约金； 八、周安剑、鲤城区红燚餐饮店应于本判决生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司二次消防改造费40,636.5元并支付该款自2018年4月9日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的逾期付款违约金； 九、周安剑、鲤城区红燚餐饮店应于本判决生效之日起十日内支付泉州新德源房地产开发有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费25,900元； 十、驳回泉州新德源房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 十一、驳回周安剑的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按双方合同约定支付迟延履行金。 案件本诉受理费30,881元，由泉州新德源房地产开发有限公司负担7,945元，由周安剑、鲤城区红燚餐饮店共同负担22,936元；反诉受理费39,022元，减半收取计19,511元，由周安剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈 莉 人民陪审员  江军猛 人民陪审员  黄佳玲 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  林雅莉 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书所引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第五十六条第一款个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 2.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （二）合同解除； 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： …… （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； …… 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十三条证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。 证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第五十九条第一款在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十六条第二款电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。 6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。