福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0521民初9936号原告(反诉被告)：泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司，住所地泉州台商投资区东园镇群青村华文轻工有限公司办公楼二楼204室，统一社会信用代码91350521091372036E。法定代表人：许世坛，总经理。委托诉讼代理人：张佳威、郭传挺，福建天衡联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈秀英，女，1989年12月17日出生，汉族，住南平市延平区，委托诉讼代理人：董秀丽、谢秀锦，福建伟盛律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县螺城镇惠兴街17号，统一社会信用代码91350521X29624503A。代表人：吴雅雅，行长。委托诉讼代理人：许顺宗，男，1958年4月6日出生，汉族，住惠安县。原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司(简称世茂置业公司)与被告陈秀英商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，被告陈秀英提起反诉，本院依法合并审理，并通知中国农业银行股份有限公司惠安县支行(简称惠安农行)作为第三人参加本案诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)世茂置业公司的委托诉讼代理人张佳威，被告(反诉原告)陈秀英的委托诉讼代理人董秀丽、谢秀锦，第三人惠安农行的委托诉讼代理人许顺宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂置业公司向本院提出诉讼请求：确认被告陈秀英通知解除其与原告世茂置业公司签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：2015年11月16日，世茂置业公司与陈秀英签订《商品房买卖合同》1份以及相关补充协议，约定陈秀英向世茂置业公司购买位于泉州台商投资区世茂蓝色海湾项目商品房1套。该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。而陈秀英于2016年8月向世茂置业公司发送《关于解除购房合同的函》，称世茂置业公司变更规划，沙盘与购房时的展示不一致，决定终止双方签订的买卖合同。《商品房买卖合同》附件六第七条约定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能，是指该规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第十条所约定所列举的的使用用途标准。即使发生本合同第十条所列举的情形，但依据该规划变更、设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该规划变更、设计变更不视为影响到买受人所购买商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。”事实上，陈秀英所购买楼盘的地块并未发生任何规划上的变更，该楼盘于2016年10月10日通过泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局的规划验收，陈秀英主张解除商品房买卖合同没有事实和法律的依据。被告陈秀英辩称，世茂置业公司请求确认陈秀英发出的《关于解除购房合同的函》无效，依法不能成立。理由如下：一、世茂置业公司未在约定或法定合理时间内对《关于解除购房合同的函》提出异议，视为放弃异议权。陈秀英在函件上要求世茂置业公司在收到函件5个工作日内给予回复，否则视为同意陈秀英在函件上所述的内容和处理方式，即同意函件所陈述事实、同意解除合同及全额退回购房款等。世茂置业公司于2016年8月17日签收解除购房合同通知函，但未在5个工作日内予以回复或提出异议，双方之间的商品房买卖合同关系自该通知书到达之日即2016年8月17日解除。二、2015年11月16日世茂运置业公司签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，是基于世茂置业公司发布虚假、不实广告和宣传品，诱导陈秀英签订的合同，不符合陈秀英真实意思表示，属可撤销合同。1、众所周知，购房者购买房屋，并不仅仅是购买一个简单的居住空间，除了楼层、朝向、面积、结构设计之外，同时购买的，应当还包括地理位置、周边环境、小区规划、配套设施、管理服务、楼房外观设计、车位、交通和通讯状况、品牌与口碑等，以及包括的容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标，甚至还包括学校、幼儿园、商场、市场等等因素。以上共同构成一个有机的整体，这才是商品房买卖合同的最终标的物。也正因为存在着上述众多内容，才有房地产价格各不相同的变化，其中的许多内容也分别成为各个不同楼盘的卖点。本案世茂置业公司通过宣传册、户型图、销售厅沙盘以及销售员的说明等方式对外就其开发的项目进行虚假宣传展示，宣称该项目为“世贸·海上世界”（一大片海上社区），该项目总规划达8000亩，有环1500亩泉州最大人工湖，具有完善、豪华配套的设施建设，集生活、娱乐、工作等于一体的全生活圈、与北京大学联办北大公学，业主子女可入读北京大学附属实验幼儿园及小学等等。陈秀英购买该楼时看中的恰恰是上述环境、条件及设施设备。世茂置业公司的上述承诺对陈秀英选择楼盘起了非常大的诱惑作用，正是有此环境条件的吸引力，陈秀英才选择了世茂置业公司的楼盘。2016年4月20日，陈秀英依约至世茂置业公司处办理相关手续，却发现世茂置业公司销售厅沙盘多处标注“此处为红线外政府规划地块，模型仅为概念方案、尚在规划中、不构成销售承诺”的标志牌，且附近展架上张贴一张落款日期为2016年1月16日的“致蓝色海湾业主的一封信”，整个项目已面目全非，与初始宣传完全不一致。世茂置业公司至今没有按规划完全兑现承诺，其承诺的所谓小区设施设备不仅没有建成，而且根本不可能建成。世茂置业公司与陈秀英签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，涉嫌欺诈，是可撤销的。三、案涉《关于解除购房合同的函》合法有效。世茂置业公司的行为违反诚实信用原则及不得欺骗和误导消费者的规定，应承担相应责任。世茂置业公司在小区花园问题上所做的广告和宣传，足以认定为欺诈，最起码也构成重大误解，对当事人订立合同有着重大影响，违背陈秀英的真实意思，按照法律规定被告有权请求解除合同。综上，世茂置业公司诉求缺乏事实和法律依据，且已超过法定异议期限，案涉《关于解除购房合同的函》已经发生法律效力，请求驳回世茂置业公司的诉讼请求。第三人惠安农行述称，惠安农行根据《商品房买卖合同》办理按揭贷款手续，款项已经发放到世茂置业公司账户。惠安农行没有过错，对其他情况不知情。反诉原告陈秀英向本院提出诉讼请求：1、确认被告世茂置业公司与原告陈秀英于2015年11月16日签订的《商品房买卖合同》已于2016年8月17日解除；2、被告世茂置业公司立即返还原告陈秀英购房款112万元及自2015年12月23日起至实际还清款项之日止的资金占用期间利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算(暂按年利率6%计算至起诉之日止，约为67200元）；3、被告世茂置业公司立即协助原告陈秀英办理本案讼争商品房买卖合同解除后的注销备案手续和退税手续。事实和理由：2015年世茂置业公司通过宣传册、户型图、销售厅沙盘以及销售人员的说明等方式，对外就其开发的台商投资区蓝色海湾项目进行虚假宣传展示，宣称该项目为“世茂.海上世界”（一大片海上社区），即宣传该项目总规划达8000亩，有环1500亩泉州最大人工湖，具有完善、豪华配套的设施建设，集生活、娱乐、工作等于一体的全生活圈等等。陈秀英在世茂置业公司的各种宣传下，基于对该项目中各种完善、豪华配套设施建设的喜爱，以及对世茂置业公司有能力按规划建设的信任，于2015年11月26日与世茂置业公司签订《商品房买卖合同》，并支付购房款112万元（包括首付款18万元及银行按揭贷款94万元）。2016年4月20日，陈秀英依约至世茂置业公司处欲办理剩余24万元首付款、领取发票与购房合同等相关手续时，发现世茂置业公司销售厅沙盘多处标注“此处为红线外政府规划地块，模型仅为概念方案、尚在规划中，不构成销售承诺”的标志牌，且附近展架上张贴一张落款日期为2016年1月16日的“致蓝色海湾业主的一封信”，整个项目已面目全非，与初始宣传完全不一致。陈秀英在与世茂置业公司销售主管协商无果的情况下，于2016年8月16日向世茂置业公司发出《关于解除购房合同的函》，该通知函世茂置业公司于2016年8月17日收到，但未在5个工作日内回复。故陈秀英与世茂置业公司签订的《商品房买卖合同》于2016年8月17日解除。反诉被告世茂置业公司辩称，一、世茂置业公司对陈秀英关于解除《商品房买卖合同》的通知有异议。根据《商品房买卖合同》附件六第十五条第5款约定，异议期限为一年，世茂置业公司在异议期限内依法向人民法院提起诉讼，因此该通知不发生解除合同的效力。二、陈秀英主张解除合同的理由不能成立。首先，陈秀英关于世茂置业公司变更规划的主张与客观事实不符。根据《商品房买卖合同》附件六第十六条第1款约定，世茂置业公司仅在案涉商品房所在的17号地块用地范围及规划指标、配套设施向陈秀英承担建设和交付义务，而该用地业经相关主管部门验收通过，符合规划指标。陈秀英所主张的发生变化配套设施，并不在该17号用地的红线范围内。并且，世茂置业公司因641电台限高这一不可抗力原因退掉用于建设商业配套的宗地，并不必然意味着该4宗土地的规划用途会发生变更。也就是说，世茂置业公司退掉的4宗土地即便发生规划用途变更，也不存在通知义务，更无须承担违约责任。其次，陈秀英关于世茂置业公司虚假宣传的主张与客观事实不符。世茂置业公司向陈秀英展示的宣传册、沙盘等宣传物料中，所体现的配套设施，是经过主管部门审批通过，客观真实存在的规划。世茂置业公司暂时退还前述宗地的原因在于，该4宗用地受周边641电台影响无法按期施工。合同附件六第九条第4款明确约定，世茂置业公司为配合法律、法规、规章以及其他不可抗力而对小区平面布局所作的变更，不构成违约。三、即便世茂置业公司所作宣传内容部分无法开发、建设到位，也不构成违约。陈秀英与世茂置业公司双方在签订合同时已明确，宣传内容不构成合同组成部分，陈秀英以案涉楼盘现状与宣传不符而要求解除合同的理由，不应得到支持。请求驳回陈秀英的诉讼请求。第三人惠安农行述称，惠安农行对合同的签订和改变等事情不知情。如果商品房买卖合同解除，买受人应该全部归还尚欠借款本息，开发商要承担阶段性担保。经审理查明，世茂置业公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：房地产开发、建设，自有房屋出租、出售及配套服务设施的建设，物业管理。2015年11月16日，世茂置业公司与陈秀英签订《商品房买卖合同》1份以及相关补充协议，约定陈秀英向世茂置业公司购买其开发的位于泉州台商投资区××蓝色海湾××号地块项目68号楼68-07商品房(复式住宅)1套，总价款135万元，付款方式为担保贷款，其中首付款41万元，按揭贷款94万元，房屋交付时间为2016年12月31日前。《商品房买卖合同》第十条对规划、设计变更进行约定，第十条第一款约定：“(一)下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：(1)变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；(2)变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；(3)变更房屋节能措施及指标；(4)其他详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”第十条第二款约定：“(二)买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”合同附件六《合同补充协议》第七条约定：“关于本合同正文第十条：1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或者使用功能是该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第十条所约定的使用用途标准。即使发生本合同第十条所列举的情形，但依据该等规划变更、设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更、设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或者附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，且出卖人不承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接(或视为交付的情况下)，无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计(包括任何变更)。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出。否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。”第十五条第5款约定：“合同一方根据法律规定或者本合同约定行使单方解除权时，应书面通知对方。对方对解除合同的书面通知有异议的，可在通知送达之日起一年内请求人民法院确认解除合同的效力。提出解除合同的一方在解除通知送达后又书面撤销或以自己的行为表明愿意继续履行合同的(包括有手续履行行为)，则该解除通知自动失效。”2015年12月6日，陈秀英、世茂置业公司以及惠安农行签订《个人住房担保借款合同》1份，约定陈秀英以所购商品房作为抵押向第三人贷款94万元用于支付世茂置业公司购房款，世茂置业公司为该贷款提供阶段性连带责任保证担保。2015年12月23日，惠安农行将94万元贷款汇入世茂置业公司账户。2016年8月16日，陈秀英向世茂置业公司发出《关于解除购房合同的函》，载明：“……经双方协商约定，我方于2016年4月20日到贵司售楼处，办理支付20%购房款、领取发票与购房合同等相关手续，令人震惊的发现贵司变更了整个项目的规划，在项目沙盘上增加很多‘此处为红线外政府规划地块，模型仅为概念方案、尚在规划中、不构成销售承诺’标识牌，从沙盘上看整个项目已支离破碎、完全与购房时展示不一致。沙盘附件展架上有一封落款日期为2016年1月16日的‘致蓝色海湾业主的一封信’，仔细阅读后才知道贵司已将项目共8宗地中的4宗地退还政府。我们当即与贵司销售主管人员进行面谈，要求贵司给予解释并给出令消费者满意之解决方案，遗憾的是，时至今日贵司仍未有任何回复与反馈。我方认为与贵司订立的购房合同的客观情况已发生重大变化、完全达不到贵司公布、宣传之规划效果，因此，我方要求贵司解除购房合同、全额退回购房款。请贵司在收到此函后5个工作日内给予回复，如未回复则视为贵司同意我方上述内容及处理方式。我方推荐汤赛云女士为全权代表，负责与贵司沟通处理。……”2016年8月17日，世茂置业公司收到上述函件。以上事实，有世茂置业公司提供的商品房预售许可证、《商品房买卖合同》及附件、《关于解除购房合同的函》，陈秀英提供的《商品房买卖合同》、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、《个人购房担保借款合同》、惠安农行借款凭证、《关于解除购房合同的函》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。综上所述，本院认为，世茂置业公司与陈秀英签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同第十条的约定，若经规划部门批准规划设计变更，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内通知买受人，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。本案中，根据陈秀英向世茂置业公司发出的《关于解除购房合同的函》载明的内容，可以认定陈秀英自认于2016年4月20日在沙盘附件展架阅读世茂置业公司制作的落款时间为2016年1月16日“致蓝色海湾业主的一封信”，知道世茂置业公司已将4宗地退还政府，亦可以说明陈秀英已于2016年4月20日收到世茂公司的书面通知。根据合同第十条的约定，陈秀英以世茂置业公司设计变更为由要求解除案涉《商品房买卖合同》，应在世茂置业公司书面通知之日起15日内即2016年5月4日前发出书面解除合同通知，而陈秀英至2016年8月16日才发出《关于解除购房合同的函》，主张解除合同，已经超过双方约定的合同解除权行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，陈秀英的解除权消灭。合同附件六即《合同补充协议》第十五条第5款约定对方对解除合同的书面通知有异议的，可在通知送达之日起一年内请求人民法院确认解除合同的效力，故世茂置业公司有权在陈秀英通知送达之日起一年内请求人民法院确认解除合同的效力，现世茂置业公司在收到《关于解除购房合同的函》一年内请求确认陈秀英通知解除双方签订的《商品房买卖合同》无效，依据充分，予以支持。陈秀英主张世茂置业公司未在5个工作日内答复，《商品房买卖合同》已于2016年8月17日解除，不符合合同约定，不予采纳，其反诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、第九十六条第一款的规定，判决如下：一、确认被告陈秀英通知解除其与原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、驳回反诉原告陈秀英的诉讼请求。本案本诉受理费100元，减半收取计50元，由被告陈秀英负担。反诉受理费7865元，减半收取计3923元，由反诉原告陈秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈秀军审 判 员  许一鸣人民陪审员  庄炳忠二〇一七年五月八日书 记 员  郑榕玲速 录 员  张云潇附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人当有约定解除双行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三第第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。