河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0681民初300号原告孙天，男，1985年5月7日出生，汉族，住保定市新市区，。委托代理人客永常，河北客永常律师事务所律师。委托代理人侯丽萍（系原告母亲），女，1957年2月19日出生，汉族，住保定市新市区，。被告涿州市金诺房地产经纪有限公司法定代表人郭鑫，该公司总经理。被告高峰，男，1983年6月1日出生，汉族，住涿州市，。被告杨丽莹，女，1985年8月10日出生，汉族，户籍地涿州市，。原告孙天诉被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、高峰、杨丽莹居间合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙天之委托代理人客永常、侯丽萍和被告高峰到庭参加了诉讼，被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、杨丽莹经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙天向本院提出诉讼请求：1、判令解除三方《居间房屋买卖合同》。2、判令被告高峰承担18万元违约赔偿金；被告涿州市金诺房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月23日，三方针对出售位于涿州市机场街蓝天美林湾2－1－201房产签订了《居间房屋买卖合同》，原告依约全面履行合同约定义务；被告高峰无故以消极行为表现明显毁约而拒绝继续履行该合同。经多次与被告沟通，但被告屡次爽约而商洽未果前提下，无奈原告于2016年12月19日授权河北客永常律师事务所向被告寄送特快专递律师催告函，目前书面催告最后履行期限已届满，被告无视原告合法权益而拒绝针对是否继续履行或如何解决《居间房屋买卖合同》善后事宜作出任何行为暨表态。因被告违约而致使原告无法卖房得款后再次购房，致使预期购房利益受损，无奈特诉诸法律。综上所述，首先，《居间房屋买卖合同》解除条件已具备且属被告单方事实违约而应承担违约赔偿责任，原告无任何过错；其次，根据合同法规定及《居间房屋买卖合同》”第五条1.B”约定的违约赔偿金规定，被告人为单方明显违约而应承担违约赔偿金责任；再次，经律师函催告期限届满后被告仍拒绝对合同如何履行作出表态，单方违约事实客观成立；最后，被告违约致使原告无法实现卖房后再次购房而致预期利益受损，故诉求违约赔偿金既有事实依据又有法律根据。请求判令支持诉请以维护原告的合法权益不受侵犯。被告涿州市金诺房地产经纪有限公司未到庭，也未提供答辩状。高峰辩称：该诉争房屋被告高峰一直说买，现在仍要求继续履行合同，按照合同约定的价格，同意支付房价千分之五的滞纳金。被告高峰与杨丽莹系夫妻关系，具有法律上的利害关系，被告高峰的所有财产均在杨丽莹名下，故申请追加杨丽莹为本案被告。期间因家中有事，被告高峰一直联系中介与原告，原告一直在加价，所以耽误。中介现在也联系不到，也催过中介与原告，被告高峰要去交纳首付，但一直没有答复。假设被告高峰违约，原告主张的违约金过高，请求法院给予调整取消或者减少，依法公正裁决。被告杨丽莹未到庭参加诉讼，但向本院提交了答辩状。辩称：针对被告高峰申请追加杨丽莹为本案被告，现答辩如下：1、杨丽莹为本案被告，主体不适格。原告起诉为居间合同纠纷，根据合同相对性原则，居间合同为原告与居间人之间及合同相对方之间的合同权利、义务关系，杨丽莹既非居间方又非合同相对方，不应列为本案被告，故主体不适格。2、原告诉状所述与事实不符，杨丽莹与原告无合同关系。原告起诉的居间买卖合同，杨丽莹并不知情，且未在原告所述的居间合同上签字或盖章，杨丽莹未对本案被告高峰的购房一事做出过任何书面意思表示，从未表示认可并同意本案原告与本案被告高峰签订的购房合同，杨丽莹对原告所诉居间合同权利、义务并不知情。3、本案被告高峰与杨丽莹已数月未曾联系，高峰曾起诉至涿州市人民法院要求与杨丽莹离婚，双方早已分居，财务分管，杨丽莹对本案被告高峰的财产状况并不知情，对其财产处置未参与过任何意见。综上所述，本案原告起诉居间合同纠纷，与杨丽莹无关，因居间合同所产生一切权利义务应由合同相对方承担，请法院依法驳回对被告高峰追加杨丽莹为本案被告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，原被告身份证、三方签订的《居间房屋买卖合同》、原告孙天名下的房产证（涿房权证清凉寺字第新0591**号）复印件一份、居间服务费票据1张（1000元）、被告涿州市金诺房地产经纪有限公司给原告孙天出具的物业保证金收据一张（10000元）、律师函及特快专递回执详单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告孙天与被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、被告高峰于2016年9月23日，针对出售位于涿州市机场街蓝天美林湾2－1－201房产签订了《居间房屋买卖合同》。该合同第五条约定：“双方权责：1、乙方在合同签订后，选择B条款作为违约赔偿标准。A乙方（被告高峰）中途悔约，应书面通知甲方（原告孙天）和居间方（被告涿州市金诺房地产经纪有限公司），甲方可以书面要求乙方继续履行或购房定金归甲方所有；留存在居间方的保证金不退还，作为居间方的中介服务费。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，乙方可以要求甲方继续履行合同或定金的双倍返还，违约方须承担居间方的中介佣金。B若一方中途悔约的，另一方可以要求违约方承担房款20%作为该合同的违约赔偿金”。该合同签订后，原告孙天按照合同约定全面履行合同约定义务，被告高峰未按合同履行，行为表现明显毁约，被告涿州市金诺房地产经纪有限公司作为中介公司怠于履行应尽合同义务。后原告委托河北客永常律师事务所向被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、高峰发出律师函，催告二被告履行合同，同时告知二被告履行的最后期限为2016年12月30日前，否则解除合同，到目前为止，二被告仍然未按合同履行义务。庭审中，原告要求依法解除三方《居间房屋买卖合同》，提交了三方签订的《居间房屋买卖合同》一份、房产证一份、居间服务费票据1张、物业保证金收据一张、律师函及特快专递回执详单，予以证明原告孙天按照合同约定全面履行合同义务，同时证明二被告无故延迟履行其付款义务而构成持续事实违约。被告高峰对原告提供的证据无异议，对原告的证明目的有异议，同时表示愿继续履行合同义务。原告主张：要求被告高峰按合同第五条“1.B”约定承担18万元违约赔偿金，被告涿州市金诺房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任，提供了三方签订的《居间房屋买卖合同》一份、被告涿州市金诺房地产经纪有限公司给原告孙天出具的物业保证金收据一张（10000元）、原告孙天与广州市佳力房地产有限公司签订的购房意向书一份、原告孙天（网名齐天大圣）与广州售楼代表（网名Eva）聊天记录一份，予以证明被告高峰单方违约，应承担房款20%作为该合同的违约赔偿金，同时证明原告孙天通过出售诉争房屋所得价款来购买购房意向书中提到的房产，因被告高峰违约造成原告无法取得购房款，进而无法购得房屋，造成预期利益损失及定金损失；被告涿州市金诺房地产经纪有限公司收取了中介费未促成合同履行，要求被告涿州市金诺房地产经纪有限公司承担连带责任，被告高峰对此不予认可，并表示原告的损失与本案无关。原告主张：针对被告高峰追加杨丽莹为本案被告，在程序和实体上均不合法，原告不同意追加杨丽莹参加本诉，因杨丽莹非诉争合同当事人，完全同意杨丽莹答辩状的内容，被告高峰对此不予认可。被告高峰主张：要求继续履行该合同，原告对此予以否认，并表示被告高峰的辩解无证据支持，且夫妻财产全部由杨丽莹掌控，被告高峰继续履行该合同的支付购房款资金的能力不足，应予以解除，被告高峰对此主张未提供相关证据予以佐证。被告高峰主张：被告高峰的行为属于逾期，并不是不履行，既使被告高峰的行为属于违约，原告主张的违约金过高，根据相关法律规定，应予以调整取消或者减少，原告对此予以否认。本院认为：原告孙天与被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、被告高峰于2016年9月23日签订的《居间房屋买卖合同》合法、有效。原告孙天按合同已全面履行义务，被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、被告高峰按合同约定履行了部分义务，后原告孙天委托河北客永常律师事务所向被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、被告高峰催告履行该合同的期限为2016年12月30日，被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、被告高峰对是否履行该合同未做任何表示，被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、被告高峰的行为属于违约，原告孙天要求依法解除2016年9月23日签订的《居间房屋买卖合同》，符合法律规定，对原告孙天的该主张，本院予以支持。原告孙天要求被告高峰按合同“第五条1.B”约定，承担房款20%作为该合同的违约赔偿金，即被告高峰应承担900000元×20%＝180000元违约赔偿金，被告涿州市金诺房地产经纪有限公司因收取了中介费未促成合同履行，应承担连带赔偿责任，被告高峰对此予以否认，并表示违约金过高，应予以调整取消或者减少。因原被告在合同中未约定履行期限，后经原告向被告发律师函，明确了履行期限，根据原被告履行合同的实际情况以及原被告对预期利益损失均未申请评估的情况，本院对原告主张的违约赔偿金酌情予以赔偿50000元（即被告高峰已交付的定金30000元不予退还，另赔偿原告孙天预期利益损失20000元）。被告涿州市金诺房地产经纪有限公司收取的物业保证金10000元返还给原告孙天，因被告涿州市金诺房地产经纪有限公司未促成该合同的履行，不应收取相关费用。被告高峰主张：要求继续履行该合同，原告对此予以否认，并表示被告高峰的辩解无证据支持，且夫妻财产全部由杨丽莹掌控，被告高峰继续履行该合同的支付购房款资金的能力不足，应予以解除，被告高峰对此主张未提供相关证据予以佐证，对被告高峰的该主张，本院不予支持。被告杨丽莹与被告高峰系夫妻关系，但杨丽莹非诉争合同当事人，主体不适格。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙天与被告涿州市金诺房地产经纪有限公司、被告高峰于2016年9月23日签订的《居间房屋买卖合同》。二、被告高峰于本判决生效后十日内赔偿原告孙天违约金20000元（被告高峰已交付的定金30000元不予退还）。三、驳回原告孙天的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告孙天负担1400元，被告高峰负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  杨爱净代理审判员  郭来运人民陪审员  郑 伟二〇一七年五月十五日书 记 员  苏建秋