广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4209号上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎伟杰，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：尹咏斯，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：陈电，广东宏港律师事务所律师。上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）与被上诉人黎伟杰、尹咏斯居间合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。合富公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持我司诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由黎伟杰、尹咏斯承担。事实与理由：我司是房屋买卖的中介方。2013年9月25日，通过我司的努力，就黎伟杰、尹咏斯(买方)购买卖方周耀华、周耀权拥有的位于广州市荔湾区某物业(下称“该物业”)一事达成一致。同日，黎伟杰、尹咏斯并就此事与卖方及我司签订了编号为GHA0006589的《存量房买卖合同》(下称“合同”)。根据合同的约定：基于我司促成合同成立，黎伟杰、尹咏斯同意于2013年9月25日合同签订当日向我司支付中介代理费人民币24600元，逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1％向我司支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。一审法院以我司要求黎伟杰、尹咏斯支付中介代理费的诉讼请求已经超过两年普通诉讼时效为由，驳回我司在一审中的诉讼请求。对于一审法院提出的时效问题，我司不予认同。我司曾多次发送《知会函》给黎伟杰、尹咏斯，要求其支付所欠中介代理费，但都因“收件人不在此地”与“拒收”被退回。且在我司参与买卖纠纷案件过程中也主张过支付中介费的权利。2013年9月23日签订合同，在2013年11月份开始，黎伟杰、尹咏斯就提出与我司、周某甲、周某乙提出讼争，在之后2013年穗荔法民三初字1658号之后又向我司提起诉讼，也就说在整个合同履行期间黎伟杰、尹咏斯对合富公司一共提起两次诉讼，结果到2016年才最终出来，我方抗辩不应承担连带责任和赔偿责任，除此外我们也向其追讨我方应当收取的费用，而不是合同签订后没有向黎伟杰、尹咏斯主张权利。综上所述，请求二审法院改判，支持我司之上诉请。黎伟杰、尹咏斯二审答辩称：不同意合富公司上诉请求，同意一审判决，合富公司提出的两个诉讼均是房屋买卖诉讼，我方要求案外人承担赔偿责任，诉讼没有涉及到居间服务费等相关诉请，合富公司也没有在诉讼过程中向我方提出过要求支付相关中介费的要求，故刚才合富公司提及的相关诉讼与本案没有关联性。合富公司向一审法院起诉请求：1、黎伟杰、尹咏斯向我司支付中介代理费24600元；2、黎伟杰、尹咏斯承担本案的一切诉讼费用。一审认定事实：广州市荔湾区某房是周耀华、周耀权按份共有的房产，房屋结构为混合结构，建筑面积55.88平方米。2013年9月25日，案外人周某甲、周某乙（卖方、甲方），被告黎伟杰、尹咏斯（买方、乙方）与原告广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0006589），约定：乙方向甲方购买广州市荔湾区某房，建筑面积55.88平方米，建筑结构钢筋混凝土；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权；甲乙双方约定该房地产按整套出售并计价，总金额600000元；（第六条）丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于签署本合同当日向丙方支付中介服务费；甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；中介服务费其他约定详见服务收费确认书；（第七条）丙方义务和责任，丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；等等。同日，黎伟杰、尹咏斯签署《服务收费确认书》，载明黎伟杰、尹咏斯经合富公司促成讼争房屋之购买合同成立，现黎伟杰、尹咏斯同意向合富公司支付人民币24600元作为中介代理费；逾期交付该费用则按日向合富公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止；上述确认书并未约定中介费用缴交日期。2014年7月15日，市中院作出（2014）穗中法民五终字第2059号终审判决，确认解除黎伟杰、尹咏斯与案外人周某甲、周某乙及合富公司签订的《存量房买卖合同》中的房屋买卖关系；2015年5月22日，市中院作出（2015）穗中法民五终字第2380号终审判决，判决黎伟杰、尹咏斯向案外人周某甲、周某乙支付60000元违约金，该违约金以合同约定交易价格60万元的10%计算。黎伟杰、尹咏斯至今没有向合富公司支付上述中介代理费。2016年5月5日，合富公司分别通过EMS快递向黎伟杰、尹咏斯身份证地址芳村区中市外约新街六巷4号401房及越秀区一德路194号1505房发送《知会函》，催促黎伟杰、尹咏斯交付中介代理费24600元，两快递分别因“收件人不在此地址”与“拒收”而退回。黎伟杰、尹咏斯对上述证据不予确认。庭审中，黎伟杰、尹咏斯为证明合富公司收取的中介代理费标准明显超过相关政策规定，向法庭提交了《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》，内容为对原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》中房屋买卖代理收费标准进行说明。2016年11月4日，合富公司为证明其在2013年9月10日至2013年9月30日期间对讼争房屋是独家代理，向法庭提交了《房地产中介服务合同》，合同当事人为合富公司（甲方）与案外人周某乙、周某甲（乙方），签约时间为2015年9月25日；约定乙方于2013年9月10日至2013年9月30日独家委托甲方为乙方出售位于荔湾区某房的房地产提供中介服务；等等；合同尾部落款处乙方签章人为周某乙、周某甲，日期为2013年9月26日。黎伟杰、尹咏斯认为合同首尾日期不符，对该证据不予确认。原审法院认为：合富公司与黎伟杰、尹咏斯之间签订《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》为当事人真实意思表示，内容并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然《存量房买卖合同》中的买卖合同关系已被生效判决确认解除，但合富公司与黎伟杰、尹咏斯之间因签订《存量房买卖合同》而形成的居间合同关系并无可撤销或无效情形，双方均应继续履行；现合富公司于2013年9月25日促成黎伟杰、尹咏斯与案外人周某乙、周某甲之间有关讼争房屋的买卖交易并签订《存量房买卖合同》，依照上述合同约定，黎伟杰、尹咏斯理应向合富公司支付合同约定的中介代理费。关于诉讼时效的问题。因《服务收费确认书》中并未明确约定中介代理费的交纳时间，而《存量房买卖合同》中约定交纳中介代理费的时间为“签署合同当日”，该约定并无不妥，原审法院予以采纳；黎伟杰、尹咏斯应于合同签订当日，即2013年9月25日向合富公司交纳中介代理费24600元；但合富公司没有在2013年9月25日之后两年内行使权利，直至2016年5月6日才第一次向黎伟杰、尹咏斯发出催缴中介费的《知会函》，直至2016年5月9日才向原审法院提起本案诉讼，且并无提交诉讼时效发生中断的相关依据，根据法律的规定，合富公司要求黎伟杰、尹咏斯支付中介代理费的诉讼请求已经超过两年普通诉讼时效期间，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，作出如下判决：驳回广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。一审案件案受理费416元，由广东合富房地产置业有限公司负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审期间双方当事人争议的焦点是合富公司要求黎伟杰、尹咏斯支付中介代理费的诉请是否超过诉讼时效。对此，本院分析如下：虽然2013年9月25日黎伟杰、尹咏斯与案外人周某乙、周某甲签订的《存量房买卖合同》已被解除，但合富公司已经促成涉案房屋的交易并签约，该合同第六条明确约定，黎伟杰、尹咏斯理应向合富公司支付中介代理费。关于诉讼时效的问题。《服务收费确认书》中并未明确约定中介代理费的交纳时间，但《存量房买卖合同》中约定交纳中介代理费的时间为“签署合同当日”，黎伟杰、尹咏斯应于2013年9月25日合同签订当日，向合富公司交纳中介代理费24600元；但合富公司此后一直未向黎伟杰、尹咏斯主张权利，直至2016年5月6日才向黎伟杰、尹咏斯发出催缴中介费的《知会函》，直至2016年5月9日才向原审法院提起本案诉讼，且并无提交诉讼时效发生中断的相关依据，原审法院认定合富公司要求黎伟杰、尹咏斯支付中介代理费的诉讼请求已经超过两年普通诉讼时效期间，并驳回其诉请，并无不当，本院予以维持。合富公司上诉主张其曾向黎伟杰、尹咏斯发出过催交通知书，但黎伟杰、尹咏斯对此不予确认，合富公司亦未能举证证明该事实，合富公司称黎伟杰、尹咏斯向其提起两次诉讼，但该诉讼系房屋买卖之诉，并不涉及居间合同法律关系，并不构成对本案其所主张要求黎伟杰、尹咏斯支付中介服务费诉请的中断事由，故其上诉主张并无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人合富公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416元，由上诉人合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年五月二十七日书记员 眭 翘