北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初3401号原告：史彦生，男，1956年12月10日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭磊，女，住北京市昌平区，北京市昌平区城北街道亢山社区居民委员会推荐。被告：郄玉英，女，1961年9月6日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓静，北京安翔律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司专员。被告：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，董事长。原告史彦生诉被告郄玉英、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告史彦生及其委托诉讼代理人郭磊、被告郄玉英的委托诉讼代理人付斌、邓静和被告链家公司的委托诉讼代理人刘丛到庭参加了诉讼，中融信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史彦生向本院提出诉讼请求：1.解除史彦生与郄玉英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.郄玉英返还史彦生房款定金500000元；3.郄玉英给付史彦生违约金3310000元；4.链家公司对上述款项承担连带赔偿责任；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月11日，史彦生与郄玉英经链家公司居间介绍，就郄玉英名下位于北京市昌平区宁馨苑×号楼×单元162号房屋达成购买意向，签署了房屋买卖业务签订文件合订本，同时史彦生、郄玉英与北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通定金监管服务协议》。合同签订后史彦生按照合同约定向链家公司指定理房通账户支付定金50万元，其中5万元于签订合同当日给付。根据合同载明，郄玉英所售房产为抵押房产，郄玉英应于2016年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，最迟应于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续，解押资金由郄玉英自行筹集。经过链家公司对郄玉英所售房屋审核确认后将史彦生支付的50万元首付款经理房通账户转入到郄玉英账户。几日后链家公司告知郄玉英的房屋在与史彦生签订买卖合同之前已做过网签，也就是说史彦生与郄玉英签订合同时不具备上市出售条件。链家公司作为专业的房屋中介机构，熟知房屋买卖的交易流程，对房屋权属状况和当事人提供的信息负有积极调查和据实报告的义务，且链家公司收取了高额的居间费用。然而在实际操作中链家公司在未确定所售房源信息真实可靠的情况下盲目促成合同。故提起诉讼。被告郄玉英辩称，郄玉英因高利贷纠纷，房屋上设置了抵押，且被起诉到昌平法院，涉案房屋已经被查封。郄玉英没有真的想要卖房子，是高利贷公司称帮郄玉英找买主卖房子后偿还借款。郄玉英及其爱人的账号也被法院查封，上述情况中介公司均知情。中介公司告诉郄玉英，买方也即史彦生将房款交到法院或者给高利贷公司，然后去办理解除抵押登记手续后过户，后史彦生担心再出问题也没有继续给付房款。在签订合同时中介公司告知郄玉英如果不把房子上的抵押解除的话，合同可以自动解除，双方免责，郄玉英没有要违约的意思，现在房子上有查封无法解除抵押。现在史彦生同意解除合同，郄玉英可以把定金50万元返还给史彦生，不同意其他诉讼请求。郄玉英认为整个过程都是被中介公司欺骗的，是被中介公司和高利贷公司逼迫，所以所有责任应该由中介公司承担。被告链家公司辩称，同意双方解除合同，不同意承担连带责任，其他诉讼请求与链家公司无关。2016年9月11日史彦生、郄玉英与链家公司签订买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同等一系列合同。2016年9月12日，链家公司经纪人与郄玉英女儿去建委核实涉案房屋权属登记情况，未发现有权属问题，也未发现涉案房屋已存在网签。后史彦生支付郄玉英购房款50万元。后续郄玉英不配合按合同约定时间办理解押还贷手续，链家公司于2017年1月发出催告函，郄玉英仍不配合。链家公司认为，2016年9月11日双方签订买卖合同及补充协议后，链家公司的居间行为已经完成，如果双方违反合同约定导致合同无法履行，链家公司不承担责任。因此链家公司在居间服务中不存在违约行为，不同意承担连带责任。被告中融信公司经本院合法传唤未到庭，其向本院邮寄答辩状，答辩意见为：同意史彦生与郄玉英解除合同，其他诉讼请求与中融信公司无关。中融信公司在提供保障服务中不存在违约行为，不同意承担责任。经审理查明：2016年9月11日，郄玉英（甲方、出售人）与史彦生（乙方、购买人）及链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成协议，协议约定乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金5万元，以资金托管的方式向甲方支付定金45万元，丙方应当在乙方完成定金支付后一个工作日内协助或代甲方核验房屋。甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。2016年9月11日，史彦生（买受人）与郄玉英（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定以下内容：出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区昌平镇宁馨苑×号楼×单元162（以下简称162号房屋），建筑面积162.35平方米，房产证号为京房权证昌字第XX**号，该房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为向社会公开销售经济适用住房。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为203万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为195万元。买受人向出卖人支付定金50万元，买受人拟贷款金额为70万元。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年10月15日前办理抵押注销手续。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同还约定了其他内容。同日，郄玉英（甲方、出卖方）与史彦生（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订补充协议，主要约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年9月11日将第一笔定金5万元自行支付给甲方，于2016年9月18日前将第二笔定金45万元以理房通托管方式支付给甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2016年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。4、首付款：乙方于过户前5个工作日将首付款276万元以理房通托管方式支付甲方。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在甲方的所有抵押解押后并且在乙方申请的贷款机构批贷之日起7个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。7、户口迁出保证金：乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日由乙方自行支付甲方。8、物业交割：乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：如果因为甲方解押的时间不能在2016年10月31日前在建委解押，造成后期无法按照合同履行过户手续，过户日期从甲方实际解押日期开始计算，往后顺延2个月，截止日期为2017年4月30日完成产权过户手续。上述合同及补充协议签订后，史彦生于2016年9月11日直接支付郄玉英购房定金5万元，于2016年9月18日通过理房通支付购房定金45万元。2016年9月11日，郄玉英（甲方、出卖人）与史彦生（乙方、买受人）及链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，合同主要内容为：丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成。第三条权利义务约定：甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动……丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。2016年9月18日，郄玉英与史彦生及链家公司签订变更协议书，对《北京市存量房屋买卖合同》中载明的房屋所有权证号变更为：京房权证昌私移字第XX**号，同时变更了抵押登记日期。史彦生支付50万元购房定金后，链家公司组织史彦生与郄玉英办理网签手续，链家公司发现162号房屋已经设定一个网签合同，故无法办理史彦生与郄玉英的网签合同。后链家公司与双方就撤销网签问题及解除抵押问题协商未果，截至2017年4月18日，郄玉英仍未办理解除162号房屋的抵押登记手续。经本院至建委调查，162号房屋于2016年5月26日签订网签合同，合同号为×。另查，2017年3月2日，史彦生与案外人吴×签订房屋买卖居间合同，约定史彦生购买吴×名下的位于北京市昌平区双营西路×号院×号楼×层×房屋，成交价格538万元。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、补充协议、定金收条《存量房屋买卖合同》、契税专用税收缴款书、理房通网站截图、客户信息清单等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告中融信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。史彦生、郄玉英及链家公司所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。郄玉英辩称签订上述合同为受高利贷公司逼迫、中介公司欺骗所为、合同为可撤销合同，郄玉英并未提交相应证据予以证明，故对其该意见本院不予采信。现史彦生要求解除合同，郄玉英予以同意，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故郄玉英应该返还史彦生已支付的购房定金50万元。郄玉英辩称其并未实际收到该50万元而是被高利贷公司拿走，但郄玉英并未提供相应证据证明其主张，且根据郄玉英签字的收据、本院向北京理房通支付科技有限公司调取的客户信息清单等证据可以认定，北京理房通支付科技有限公司将史彦生支付的定金45万元转入郄玉英银行账户中，郄玉英共收取了史彦生支付的50万元，故郄玉英应返还史彦生定金50万元。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。第一，郄玉英于2016年5月已将162号房屋在建委设定网签合同，却在该网签合同没有撤销的情况下又与史彦生签订房屋买卖合同，因162号房屋被限制转让导致史彦生与郄玉英的房屋买卖交易无法继续履行；第二，按照补充协议第二条还款解押及其他约定的内容，郄玉英应于2016年12月31日前办理解除抵押登记手续，但郄玉英未按照合同约定履行。因此无论按照补充协议第四条违约责任第2款第2项、第5项还是第3项的约定，郄玉英均存在违约行为，应承担相应的违约责任。史彦生认为违约金过低无法弥补其实际损失，要求提高违约金至331万元，郄玉英认为违约金约定过高，要求予以降低。本院依据双方的过错程度、史彦生的实际损失情况，且考虑到本案的具体情况，综合予以确定。关于史彦生要求链家公司承担连带赔偿责任的主张，本院认为，根据合同法的相关规定及《居间服务合同》的约定，史彦生未提交相应证据证明链家公司存在故意隐瞒真实情况或提供虚假信息的情形，故史彦生的该项请求于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条和第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告史彦生与被告郄玉英于二〇一六年九月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告史彦生与被告郄玉英、被告北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年九月十一日签订的《补充协议》；二、被告郄玉英于本判决生效后十日内返还原告史彦生定金五十万元；三、被告郄玉英于本判决生效后十日内支付原告史彦生违约金九十万元；四、驳回原告史彦生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万三千一百六十五元，由原告史彦生负担八千四百三十五元，已交纳；由被告郄玉英负担二万四千七百三十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 张 欣二〇一七年五月二十三日书 记 员 刘婷婷