黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0129民初580号原告：工业大厦居民小区业主委员会。负责人：张延光，主任。委托代理人：袁老根被告：王建华委托代理人：王晓艳原告工业大厦居民小区业主委员会与被告王建华物业服务合同纠纷一案，原告工业大厦居民小区业主委员会于2017年2月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告工业大厦居民小区业主委员会的负责人张延光及其委托代理人袁老根，被告王建华及其委托代理人王晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工业大厦居民小区业主委员会诉称：被告系工业大厦居民小区5单元201室及202室的业主，因被告更换自家单元用的阀门及疏通一次下水道支付了费用，所以被告认为该费用应冲抵物业管理费，因此在2017年1月8日召开业主大会交纳2016年的物业管理费时仅交纳了120元，并以202室是仓库为由拒不交纳物业管理费。因业主大会决定，业主维修支付的费用不在物业服务管理范围，业主也不得以房屋空闲或是用不到物业管理的某项服务而拒交物业费，所以原告诉至法院。诉讼请求：1.判令被告王建华给付变压器维修款及2016年物业管理费共计886元；2.判令被告给付滞纳金878元（按照本金为886元、日利率为0.003计算；计算时间自2016年2月1日至2017年1月7日，扣除已交纳的120元）；3.判令被告给付2017年物业管理费1200元；4.案件受理费由被告负担。庭审中原告放弃诉讼请求的第二项，即放弃主张被告给付滞纳金的诉讼请求。被告王建华辩称：原告擅自提高小区的物业管理费，且小区的物业管理达不到收费相对应的标准，所以被告不同意交费。另外，被告不欠原告的物业管理费，也不同意提前交物业管理费。在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告工业大厦居民小区业主委员会举示证据情况如下：证据A1.2017年1月8日工业大厦居民小区业主大会记录一份。拟证明：因为工业大厦居民小区是弃管单位，物业无人管理，所以小区居民自行开会选举业主委员会。同时业主大会研究决定物业管理服务的收费标准及服务项目。2016年物业管理的五项服务项目包括：打扫庭院卫生，二次给水水泵的维护及电费，清掏院内化粪池，维护院内监控，保持庭院通宵灯产生的电费。工业大厦居民小区业主共77户，到场29户，未到场37户，空闲房6户。业主大会作出的决定除原告外其余住户均表示同意。证据A2.延价联发［2014］1号文件一份。拟证明：原告每平方米收取0.50元的物业管理费符合法律规定。被告对原告举示的证据质证认为：对证据A1有异议，确实召开了业主大会，但是没听到说五项收费项目，原告诉状中陈述的29位业主均同意提高物业管理费不属实，业主均未同意提高物业管理费。对证据A2的真实性没有异议，但是原告提高物业管理费用相应的物业管理服务也应该提高，而被告的物业管理服务达不到收费相对应的标准，所以不同意按照每月每平方米收取0.50元的物业管理费。被告王建华举示证据情况如下：证据B1.2015年7月份到12月份的收据一张。拟证明：被告交给原告2015年下半年的物业管理费是300元，从而证明一年的物业管理费是600元。证据B2.原告出具的收据一张。拟证明：被告于2017年1月8日交纳物业管理费120元，收款人为张延光。证据B3.2016年8月16日、9月5日、9月25日收据三张。拟证明：被告为维修公共设施垫付修理费共计180元，该笔费用应冲抵2016年物业管理费用。证据B4.照片复印件16张。拟证明：工业大厦居民小区目前基础设施状况及卫生状况，从而证明原告的物业管理服务达不到收费相对应的标准，即使有文件规定，原告提出的收费标准也不应支持。证据B5.《2016-2017物业法收费标准》复印件一份。拟证明：原告的物业管理服务达不到收费标准相对应的管理状况，不能收取相应的物业管理费用。证据B6.2016年5月24日、9月6日收据两张。拟证明：被告支付修变压器加油款25元、支付通下水抽沉井款100元。证据B7.《16年工业大厦物业费的收取》书面材料一份。拟证明：2016年的物业管理收费标准为每平方米0.35元。证据B8.《17年工业大厦物业费的收取》书面材料一份。拟证明：原告在没有告知业主的前提下，擅自提高物业管理服务费，提高至每平方米0.50元。原告对被告举示的证据B1、B2、B3、B4、B6、B7、B8无异议，对证据B5有异议，认为证据B5来源不明，具体执行时间不清楚。本院确认：被告对原告提交的证据A2无异议，本院对该证据予以采信；被告庭审中承认召开了业主大会，故本院对证据A1予以采信。原告对被告提交的证据B1、B2、B3、B4、B6、B7、B8无异议，本院对该证据予以采信；被告提交的证据B5来源不明，不予采信。本院经审理查明：被告王建华系工业大厦居民小区5单元201室及202室的业主。工业大厦居民小区业主委员会于2015年11月24日开始管理该小区的物业。2017年1月8日原告召开业主大会，该小区77户业主，到场29户，未到场37户。业主大会规定了五项物业管理服务的范围及收费标准，即按照每月每平方米0.50元收取物业管理费。被告向原告交纳了2015年7月至12月管理费300元；于2016年5月24日支付修变压器加油款25元；于8月16日支付工业大厦居民小区共用上水开关修理费用70元；于9月5日、9月25日支付通工业大厦居民小区共用下水管道费用110元；于9月6日支付通下水抽沉井款100元；于2017年1月8日交纳2016年物业管理费120元。2016年1月4日，原告张贴2016年工业大厦物业费收取的通知，内容：“本小区没人接管，为了生活，即时起收费，每月每平方米0.35元，服务项目庭院灯通宵，清掏化粪池，庭院卫生，二次给水水泵的维护及电费，院内监控的维护五项服务，另加每户25元的变压器维修费，全年费用一次性在1月31日前交齐，为本小区服务到2016年12月31日。空闲房按使用房收取，租赁房租户和房主协商，租户没交走后由房主负责，买卖房、原房主未交，由新房主负责。2月1日起将收取日利率千分之三滞纳金，缴费地点：水暖大全商店”。2017年1月15日，原告张贴2017年工业大厦物业费收取的通知，内容：“本小区没人接管，为了生活，即时起收费，每月每平方米0.50元，服务项目在缴费单上注明，全年费用一次性在本月25日前交齐，在为本小区服务到2018年1月4日，到期我们可以放手弃管，我们有权对未交费和关联的住户停电停水，作为公约，空闲房按使用房收取，租赁房租户和房主协商，租户没交走后由房主负责，买卖房原房主未交，由新房主负责。2月15日起将收取日利率千分之三滞纳金，缴费地点水暖大全商店”。上述事实有原、被告提供的证据及双方的陈述在卷可证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，原告管理的工业大厦居民小区共有77户业主，而原告召集的业主大会实到业主仅为29户，未过半数，故该次业主大会决定的各项内容未发生法律效力，不予认定。综上，原告对自己提出的主张，有责任提供证据证实，而原告未能提供证据证实其诉讼请求成立，故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《物业管理条例》第十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：驳回原告工业大厦居民小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告工业大厦居民小区业主委员会负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  张志新二〇一七年五月八日书记员  于 诺