广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终1276号上诉人（一审原告）：孔祥奔，男，1976年9月1日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：张成强，广西李登之律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海君豪房地产代理有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇映月路58号万兴街。法定代表人:黄妙霞，执行董事兼经理。被上诉人（一审被告）：黄妙霞，女，1981年4月25日出生，汉族，住广东省中山市，原审第三人：珠海市金湾区三灶镇三灶社区鱼弄一居民小组，住所地：广东省珠海市金湾区三灶镇三灶社居鱼弄一村。负责人：罗易华，村长。上诉人孔祥奔、珠海君豪房地产代理有限公司（以下简称“君豪房产公司”）因与被上诉人黄妙霞、原审第三人珠海市金湾区三灶镇三灶社区鱼弄一居民小组（以下简称“鱼弄一居民小组”）房屋买卖合同纠纷一案,不服珠海市金湾区人民法院于2016年12月29日作出的（2016）粤0404民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孔祥奔的委托诉讼代理人张成强、上诉人君豪房产公司法定代表人黄妙霞到庭参加诉讼，原审第三人鱼弄一居民小组经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人孔祥奔上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项和第三项；2.改判君豪房产公司按已付购房款12万元承担赔偿责任；3.改判黄妙霞对本案判决承担连带付款责任；4.本案一审和二审诉讼费由君豪房产公司和黄妙霞承担。事实和理由：一审法院认定事实部分不清，适用法律部分错误。一、一审法院认定本案合同效力和认定君豪房产公司、黄妙霞违约事实正确，请二审法院继续予以维持。二、在本案中，涉案房产已经有他人装修并已经入住的事实一审法院没有依法审查和认定，举证责任分配不公。首先，原审第三人作为产权持有人，其应当清楚该房产现时使用情况，法院应当要求原审第三人提供涉案房产现时使用情况，并审查查明上诉人主张的已经被他人装修入住的事实。法院应当将这一事实的举证责任分配给原审第三人而不是上诉人。其次，被上诉人黄妙霞作为本案房产出卖方，其在法庭上亦已表示其已听说有人装修涉案房屋并已经入住，并主张其已将涉案房屋交付给上诉人了，因此不关她事。这已经构成民事诉讼证据归责中的自认事实，因此一审法院应当认定涉案房产已经有他人装修入住的事实。三、君豪房产公司、黄妙霞应当赔偿上诉人12万元损失。首先，君豪房产公司、黄妙霞在与上诉人签订本商品房产买卖合同（认购书）时，恶意隐瞒其无权出卖涉案房产的事实，该行为应当认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的行为，因此应当赔偿上诉人12万元的损失。其次，本案中的涉案房产在卖给上诉人后又已经转卖给他人，这又属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定的行为。再次，由于被上诉人的不诚信和欺诈行为，导致上诉人错失购房时机，而周边房价在上诉人与被上诉人签订认购书后到现在，已经飞速上涨一倍以上。因此，被上诉人的行为导致上诉人合同利益严重受损。可以说，这12万元尚远远不足以弥补上诉人的房价损失。而一审法院却认定被上诉人承担双倍返还定金责任已经可以弥补上诉人损失与事实不符，请二审法院明鉴并依法改判支持上诉人本案诉求。四、黄妙霞虽然是君豪房产公司的法定代表人兼股东，但是其在本案中以黄妙霞个人账户收取上诉人支付的首付款，即使在收据上黄妙霞在签名的同时加盖了公司印章，但该行为违反了《公司法》第一百七十二条“公司除法定代表的会计账簿外，不得另立会计账簿。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储”的规定，并且其行为后果已经导致其个人财产与公司财产混淆不清，这已经损害了上诉人的债权利益。其次在庭审中，黄妙霞亦明确表示其不同意退钱给上诉人，这亦表明其存在损害公司债权人利益的故意。再次，本案中，签订认购书的行为虽然在法律形式上表现为公司行为，但这是其滥用公司独立法人地位，恶意将其没有处分权的房产以公司法人与上诉人办理相关手续，但款项却直接汇入其个人账户，从而减少公司资产，在庭审中仍明确表示将不退回款项给上诉人，这属于《公司法》第二十条“公司股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”规定的行为，黄妙霞应当对本案债务承担连带清偿责任。上诉人君豪房产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二判项，改判君豪房产公司向孔祥奔返还已付定金30000元；2、本案诉讼费由孔祥奔承担。事实和理由如下：上诉人对于原审查明的基本事实没有异议，但对于原审判决存在的以下问题不服，恳请二审法院依法予以纠正：一、孔祥奔违约在先，上诉人依法无需向被上诉人承担双倍返还定金的违约责任。根据原审判决查明的事实可知：按照上诉人与被上诉人2015年6月24日签订的《新凤鸣花园认购书》的约定，被上诉人应在签订认购书时支付定金30000元，在2015年7月4日前付清首期款156000元（含定金）。但在实际履行过程中，被上诉人直至本案起诉时止仅向上诉人支付了定金30000元及购房款90000元，即被上诉人不但没有在约定的2015年7月4日前按照约定付清首期款156000元，而且在其后亦未履行其付清首期款的义务，依法已构成违约。自2015年7月5日起在没有按照约定付清购房款的情况下，上诉人已享有单方解除合同并没收定金的权利。至于上诉人事后由于案外人的因素导致原审第三人不认可上诉人对涉案房屋享有处置权的权利问题，该事由发生在被上诉人违约之后。哪怕上诉人因此违约，本案也属于双方违约，特别是在被上诉人没有付清首期款的违约行为一直持续的情况下，要求上诉人承担违约责任显然是不公平的，也是不符合诚实信用原则的。二、原审判决适用法律错误，依法应予纠正。根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。又根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，作为《物权法》第十五条规定的除外规定，无权处分人在签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同时其合同效力是待定的，并非自合同成立时生效。而根据本案现已查明和认定的事实可知，本案涉案房屋的实际权属人是原审第三人，原审第三人在原审时已明确表示拒绝追认上诉人的处分行为，按照前述合同法的规定，涉案合同没有得到实际权利人的追认或者上诉人在签订涉案合同后取得处分权，该合同并不是有效的合同，即应属无效合同。按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应予返还，而不能适用无效合同关于违约责任的约定。黄妙霞的答辩意见同君豪房产公司一致。鱼弄一居民小组未出庭应诉。孔祥奔向一审法院起诉请求：1.君豪房产公司、黄妙霞双倍返还定金6万元；2.解除《新凤鸣花园认购书》；3.君豪房产公司、黄妙霞返还购房款9万元和12万元资金占用期间的利息（按银行同期贷款利息）9000元；4.君豪房产公司、黄妙霞按已付购房款12万元向孔祥奔承担赔偿责任。一审法院认定事实：2015年6月24日，孔祥奔（乙方）与君豪房产公司（甲方）签订《新凤鸣花园认购书》（下简称“涉案认购书”）一份，约定：乙方自愿认购甲方出让的坐落于广东省珠海市××三灶镇××大王××单元××房的房产，建筑面积为86.35平方米，最终以产权登记部门实测面积为准；认购价格为390,000元，定金30,000元于签署本认购书时或之前付清；首期楼款156,000元须于2015年7月4日或之前付清（含定金）；楼价余款234,000元乙方须于签署《珠海市商品房买卖合同》当日办理银行按揭；乙方须携带本认购书、定金收据、本人身份证及首期楼款等材料亲临“新凤鸣花园”销售中心签署《珠海市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭须同时签署并提交符合银行按揭条件的所需要文件和费用；乙方签署《珠海市商品房买卖合同》及其补充协议后，甲方将该物业交付使用；本认购书自甲乙双方签署后即时生效。涉案认购书备注处还注明“1.甲方保证6个月内电梯能安装，反之，乙方有权要求无条件退回所交款项；2.甲方负责做好703楼顶防水”。涉案认购书“甲方盖章”处盖有君豪房产公司的公章并有黄妙霞的签名，“乙方签署”处有孔祥奔的签名和捺印。涉案认购书签订后，孔祥奔向君豪房产公司缴纳了定金30,000元，并于2015年7月4日通过张艺云的银行账户向黄妙霞转账支付了90,000元，君豪房产公司于2015年7月4日向孔祥奔开具了收取12万元首期款的《收据》1张。另查明，涉案房屋登记在第三人鱼弄一居民小组名下，产权来源为“2015年遗失补发（1993年建）”，产权性质为“集体单位自管公产”，土地性质为“国有”，土地来源为“出让”。鱼弄一居民小组向一审法院出具《回复函》一份，主要内容为“1.我居民小组从未委托过珠海君豪房地产代理有限公司代售过我居民小组的涉案房屋，对珠海君豪房地产代理有限公司自行出售我居民小组涉案房屋的行为，我居民小组不追认。且我居民小组没有收取过出售涉案房屋的任何款项，该行为与我居民小组无关。2.我居民小组从未出售过涉案房屋，所以也不同意将涉案房屋办理到其他任何人名下”。一审法院就涉案房屋的情况向第三人进行调查，形成调查笔录一份，第三人在该调查中称：大概在1993年左右，有老板到鱼弄一村进行投资，购买地皮，以鱼弄一居民小组的名义进行报建，位于鱼弄一村的房屋基本上都是登记在鱼弄一居民小组的名下，涉案房屋的所有权归鱼弄一居民小组；涉案房屋可以进行转让，但必须经过村民会议通过，且不能办理过户登记，只能登记在鱼弄一居民小组名下；涉案房屋在1993年建成，在2014年重新进行了装修后对外出售；但鱼弄一居民小组与君豪房产公司之间没有任何关系，也没有与君豪房产公司签订过任何合同，也没有收取过孔祥奔的任何款项。又查明，君豪房产公司为有限责任公司，法定代表人为黄妙霞，投资者为黄妙霞和陈绍峰。一审法院认为，一、关于涉案认购书的性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案认购书约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间，交付使用条件及日期，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，违约责任等内容，基本具备商品房买卖合同的主要内容，且孔祥奔已经履行了部分的付款义务，而君豪房产公司也收取了部分款项，故孔祥奔与君豪房产公司之间成立房屋买卖合同关系；但涉案认购书同时也约定了将来还要再签订《珠海市商品房买卖合同》来确定双方的买卖合同权利义务，因此，涉案认购书具有预约合同的性质。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案认购书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；涉案认购书明确约定了双方的权利义务，对双方当事人均具有约束力。二、关于涉案认购书合同主体的认定问题。孔祥奔要求君豪房产公司和黄妙霞共同承担责任，一审法院认为，根据涉案认购书抬头载明的“出售方（下简称甲方）：君豪房地产代理有限公司”，及落款处加盖的君豪房产公司的公章来看，涉案认购书的签署主体为君豪房产公司。又根据孔祥奔缴纳首期款后，以君豪房产公司的名义开具收款收据的事实来看，收款主体也为君豪房产公司，因此，君豪房产公司应是涉案认购书的相对方。而君豪房产公司系有限责任公司，其有独立承担民事责任的能力，故君豪房产公司签订的合同应由其独立承担民事责任；而黄妙霞并非涉案认购书的合同主体。因此，因涉案认购书导致的合同责任应由君豪房产公司承担。三、关于孔祥奔的诉讼请求。1.关于涉案认购书是否解除问题。因为君豪房产公司并非涉案房屋的权属人，无权处分涉案房屋，而涉案房屋的实际权属人鱼弄一居民小组已明确表示对君豪房产公司出售涉案房屋的行为不予追认，且不同意将涉案房屋过户至孔祥奔名下，因此，君豪房产公司无法将涉案房屋过户登记至孔祥奔名下；另外，无证据显示君豪房产公司已将涉案房产交付给了孔祥奔，因此，涉案认购书的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”，君豪房产公司至今未将涉案房产交付给孔祥奔，且君豪房产公司在无处分权的情况下与孔祥奔签订涉案认购书，导致涉案房屋最终无法过户登记至孔祥奔名下的手续，君豪房产公司对于合同目的无法实现具有过错，现孔祥奔主张解除涉案认购书，符合法律规定，一审法院予以支持。2.关于双倍返还定金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”孔祥奔向君豪房产公司缴纳了定金30,000元，现由于君豪房产公司的原因导致无法办理涉案房屋的过户手续，已构成违约，孔祥奔主张君豪房产公司双倍返还定金共计60,000元，合理合法，一审法院予以支持。3.关于返还购房款9万元和12万元资金占用期间的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案认购书已经解除，君豪房产公司占有孔祥奔缴纳的9万元，无合法依据，应当退还给孔祥奔，现孔祥奔主张退还9万元，符合法律规定，一审法院予以支持。至于12万元资金占用期间的利息问题，一审法院认为，该资金占用利息属于孔祥奔的损失，而孔祥奔主张双倍返还定金已经能够弥补孔祥奔的损失，孔祥奔再主张利息损失，于法无据，一审法院不予支持。4.关于孔祥奔主张的12万元损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，孔祥奔称君豪房产公司、黄妙霞将涉案房屋转卖给了他人，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，因此，孔祥奔基于该项规定要求君豪房产公司、黄妙霞赔偿损失12万元，无事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除孔祥奔与珠海君豪房地产代理有限公司于2015年6月24日签订的《新凤鸣花园认购书》；二、珠海君豪房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向孔祥奔双倍返还定金共计人民币60,000元；三、珠海君豪房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向孔祥奔返还购房款人民币90,000元；四、驳回孔祥奔的其它诉讼请求。一审受理费5486元，由孔祥奔负担2537元，由珠海君豪房地产代理有限公司负担2949元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明：涉案认购书签订后，受孔祥奔的委托，张艺云于2015年7月4日向黄妙霞工商银行卡号62×××59内汇款90000元；同日，以现金方式交给黄妙霞30000元，黄妙霞出具编号为5002002收款收据，收据上金额为120000元同时加盖了君豪房产公司公章。经审理，本院对一审法院认定的其它事实予以确认。本院认为，根据上诉人孔祥奔、上诉人君豪房产公司的上诉请求和主要上诉理由，本案二审争议的焦点主要是合同的效力及合同解除后责任承担问题。对此，本院评判如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2015年6月24日，孔祥奔与君豪房产公司签订《新凤鸣花园认购书》约定了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间，交付使用条件及日期，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，违约责任等内容，双方的权利义务关系明确，基本具备商品房买卖合同的主要内容，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原审法院该项认定正确，本院予以维持。君豪房产公司认为合同无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。孔祥奔主张君豪房产公司双倍返还定金共计60,000元，合理合法，一审法院予以支持正确，本院予以维持。因君豪房产公司并非涉案房屋的权属人，无权处分涉案房屋，涉案房屋的实际权属人鱼弄一居民小组已明确表示对君豪房产公司出售涉案房屋的行为不予追认，且不同意将涉案房屋过户至孔祥奔名下，涉案认购书的合同目的无法实现，孔祥奔主张解除涉案认购书，符合法律规定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。君豪房产公司在无处分权的情况下与孔祥奔签订涉案认购书，导致涉案房屋最终无法办理过户登记至孔祥奔名下的手续，君豪房产公司对涉案房屋无处分权是本案合同目的无法实现的根本原因，主观过错明显，构成根本违约，理应承担相应的违约责任。君豪房产公司认为双方违约、不应双倍返还定金的上诉理由与本院查明的事实不符，本院不予采纳。孔祥奔称君豪房产公司、黄妙霞将涉案房屋又转卖给了他人，但对此并未能提交相应的证据予以充分证明，应承担举证不能的不利后果。孔祥奔要求君豪房产公司、黄妙霞赔偿损失12万元，因事实依据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。对于孔祥奔要求黄妙霞在本案中和君豪房产公司共同承担连带责任问题。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第一百七十一条的规定，公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。君豪房产公司作为有限责任公司，依法禁止开立个人账户。黄妙霞作为君豪房产公司的法定代表人兼股东，开立个人账户存储公司资产违反了法律规定。虽然根据涉案认购书抬头载明的“出售方（下简称甲方）：君豪房地产代理有限公司”及落款处加盖的君豪房产公司的公章来看，涉案认购书的签署主体为君豪房产公司，但在合同实际履行过程中，黄妙霞作为君豪房产公司的法定代表人兼股东，以转账汇款方式个人直接收取了孔祥奔支付给公司的款项90000元，黄妙霞的上述行为属于《中华人民共和国公司法》第二十条第一款规定的公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的情形，尽管收款收据上加盖了君豪房产公司盖章，黄妙霞依法仍然应当对公司债务承担连带责任。据此，黄妙霞应当对本案债务在90000元范围内承担连带清偿责任。孔祥奔要求黄妙霞承担连带清偿责任的理由部分成立，本院予以采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果部分不当，应予纠正。君豪房产公司的上诉理据不足，本院不予采纳。孔祥奔的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院于2016年12月29日作出的（2016）粤0404民初2076号民事判决第一、二、三、四项。二、黄妙霞对珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初2076号民事判决第三项所确定的珠海君豪房地产代理有限公司债务承担连带清偿责任。本案一审案件受理费5486元、二审案件受理费4030元，由孔祥奔负担2855元，由珠海君豪房地产代理有限公司负担6661元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年五月九日书记员 周 婷附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《中华人民共和国公司法》第二十条第一款公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。《中华人民共和国公司法》第一百七十一条公司除法定的会计账簿外，不得另立会计账簿。对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。