广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初14836号原告（反诉被告，以下均称原告）：袁书云，男，1974年12月26日出生，汉族，住湖南省衡东县石滩乡。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东君华律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）：东莞市瑞鸣实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇塘角村围面振西街2号。法定代表人：李实民，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄楷，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。原告袁书云诉被告东莞市瑞鸣实业投资有限公司（以下均称“瑞鸣公司”）合同纠纷以及被告瑞鸣公司反诉原告袁书云合同纠纷一案，我院受理后，作出（2017）粤1971民初16113号民事判决书。原告袁书云不服该判决，上诉于东莞市中级人民法院。东莞市中级人民法院于2018年2月9日作出民事裁定书，以原判决基本事实认定不清为由裁定本案发回我院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告袁书云的委托诉讼代理人蔡道凤，被告瑞鸣公司的委托诉讼代理人黄楷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁书云起诉称，原、被告于2016年9月13日签订了《食堂承租合同书》，由其承租被告位于东莞市茶山镇塘角村振西街2号内宿舍一楼整层用于开办食堂，租赁期限为2016年9月13日起至2021年9月12日止，每月租金按条件分别为4000元至5500元及最低2000元，并约定园区除原告外不能出租给他人开设食堂，若除原告外有其他人开火做饭或有外卖批量送至园区而被告不解决的，原告可以要求解除合同并要求被告承担损失。签订合同后，原告缴纳了押金15000元及进场费20000元，并花费61656元装修食堂。2017年2月，原告发现园区内有人开火做饭并找被告协调，但被告未处理且导致开火做饭的人越来越多，故原告从2017年4月开始停止缴纳租金，尔后，被告停水停电，导致原告无法经营。原告为维护权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告返还收取的押金15000元和进场费20000元；2、被告赔偿装修费用61656元；3、被告支付公证费728元；4、被告赔偿损失50000元；5.本案诉讼费由被告承担。被告瑞鸣公司答辩称，案涉食堂租赁合同应为无效合同，而且，原告停止经营是其拖欠租金和经营风险导致。同时，被告认为，原告拖欠租金和水电费已经构成违约，且拒绝腾空搬离食堂应支付占用费，故提起反诉，请求法院判令：1.原告向被告支付场地占有使用费24000元（从2017年4月1日起计至反诉被告实际腾空搬离之日止，暂计至起诉之日为24000元）及相应利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清为止）；2.原告向被告支付水电费用2585.1元及相应利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清为止）；3.本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2016年9月13日，袁书云与瑞鸣公司签订《食堂承租合同书》，约定由瑞鸣公司提供位于茶山镇塘角村振兴西街2号内宿舍一楼整层给袁书云开办食堂使用，期限为2016年9月13日至2021年9月12日；并约定在饭堂就餐人数未超过60人时仅需缴纳水电费无需缴纳房租、就餐人数达到60人时缴纳租金4000元、就餐人数达到90人时缴纳租金5000元、就餐人数达到150人时缴纳租金5500元（封顶），签订合同后缴纳3个月房租15000元作为押金并交付首月租金5000元，每月5号前交清当月租金及上个月水电费，逾期每日收取未交费用的百分之五作为滞纳金，当月10日未缴清费用，瑞鸣公司有权采取停水电措施；袁书云进场装修时需缴纳进场费20000元，就餐人数达90人以上再缴纳进场费10000元；园区内除袁书云外一律不准开火做饭、不准批量送餐到园区，如发生该情况瑞鸣公司有义务解决；若园区内除袁书云外还租给其他人开设食堂或园区内除袁书云外还有人开火做饭或有外卖批量送到园区而瑞鸣公司未解决的，袁书云可单方终止合同，由此造成的损失由瑞鸣公司承担；若袁书云无故拖欠租金达一个月瑞鸣公司可单方终止合同，有权处理出租该物业，由此造成的损失由袁书云承担。合同签订后，袁书云向瑞鸣公司缴纳了押金15000元及进场费20000元，并缴纳了截止至2017年3月份的租金和之前的水电费用。袁书云确认除2016年9月系按5000元标准支付半个月租金外，其余月份均按4000元标准支付租金。袁书云主张其发现从2017年2月份开始园区内有员工自行开火做饭而瑞鸣公司对此并未予以解决，故其拒绝缴纳2017年4月份的租金和相关水电费，并主张瑞鸣公司从2017年5月2日停电导致无法营业。对此，袁书云提交一份公证书，显示其于2017年5月24日在工业园区进行拍照，照片显示宿舍2楼至4楼有多处宿舍自行开火做饭，饭堂悬挂招牌为“工业园食堂”，已经停业。袁书云表示其在5月初就向公证部门申请进行取证公证，但由于公证部门的时间问题才导致月底出具公证文书。瑞鸣公司对公证书的相关内容不予确认，认为是在袁书云停止饭堂经营后园区内员工才自行开火做饭。我院在该案原一审审理阶段，于2017年9月19日，曾组织双方到现场进行勘验，双方确认案涉饭堂交付给袁书云前只砌了地板和刷墙，系由袁书云进行装修后使用，现场显示饭堂有铺设水管、电管、吊扇，摆放有货架、桌椅等、冰箱和厨房用具等，墙上悬挂的价目表落款为“东莞市瑞鸣高新产业园食堂”，电表读数为6303，两个水表读数分别为355和54，双方确认在2017年5月1日前用电读数为6202、用水读数为378。在该案原一审庭审中，瑞鸣公司要求袁书云交接饭堂，但袁书云以瑞鸣公司未赔偿装修损失不予同意。本案庭审中，袁书云表示其于2017年10月下旬欲与瑞鸣公司交接饭堂，但瑞鸣公司不予接受，故其将钥匙挂在门口，并于2018年春节期间发现饭堂内的物品已经被清空。瑞鸣公司表示袁书云并未与其交接，由于袁书云不经营亦不交租，故将饭堂物品放置在园区其他地方并于2018年3月将饭堂另行出租。另外，瑞鸣公司提交的缴费通知单显示，2017年3月电表读数5418、单价1.30、金额1025.70元，水表读数332、单价5、金额230元；2017年4月电表读数6202、单价1.30、金额1019.20元，水表读数378、单价5、金额230元；2017年5月电表读数6245、单价1.30、金额55.9元，水表读数383、单价5、金额25元。瑞鸣公司据此主张为袁书云垫付了水电费2585.10元，袁书云仅确认其中2017年3月至4月的水电费用2504.90元，并主张瑞鸣公司在2017年5月份停水电，不应支付水电费用。再查明，案涉宿舍楼一楼正在办理建筑工程报建手续，至今未取得建设工程规划许可证。上述事实，有食堂承租合同书、装修协议、清单、公证书、收据、发票、缴费通知、证明、照片等以及本案庭审笔录、勘验笔录附卷为证。本院认为，首先，关于《食堂承租合同书》的性质，虽然合同约定瑞鸣公司将宿舍一楼出租给袁书云，并在合同中约定了袁书云有缴纳租金等义务，形式上看属于房屋租赁合同，但合同中约定案涉房屋的用途为食堂，且属于独家经营，园区内不再允许做饭或者批量外卖，更为重要的是租金是按就餐人数标准确定，即案涉合同中，瑞鸣公司获取的收益并非由其提供的场地的使用权价值决定，而是由袁书云的实际经营情况（就餐人数）决定。因此，从合同的目的和合同具体内容来看，并结合袁书云使用“工业园食堂”名义对外经营的情况，瑞鸣公司提供房屋给袁书云经营饭堂，双方之间的《食堂承租合同书》有别于一般的租赁合同，更符合承包经营的法律关系，合同中约定的“租金”应当为承包费性质。虽然案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，但由于《食堂承租合同书》性质上属于承包经营合同，食堂承包经营虽包括对场所的使用，但仅以租赁评价合同的效力不符合承包经营合同的法律性质。该合同系双方真实意思表示，本院对合同的效力，予以认定。其次，关于哪一方构成违约的问题。根据《食堂承租合同书》的约定，袁书云应在每月5号前交清当月“租金”及上个月水电费，因此，袁书云逾期缴纳4月份的“租金”和相关水电费用，已经构成违约。对此，袁书云主张拒绝支付“租金”是对瑞鸣公司未解决园区内有人开火做饭而采取的抗辩措施，但其提交的公证书显示的日期是2017年5月份，其并无提交证据证明在2017年5月份之前已经存在前述情况且瑞鸣公司未进行解决，故瑞鸣公司主张由于袁书云停止饭堂营业导致在5月份出现在宿舍开火做饭的情况具有一定的合理性。由于系袁书云未按时缴纳“租金”、水电费先行构成违约，故对其主张瑞鸣公司违约的意见，本院不予采纳。根据《食堂承租合同书》约定，若袁书云无故拖欠“租金”达一个月瑞鸣公司可单方终止合同，有权处理出租该物业，瑞鸣公司也提起了诉讼要求袁书云返还房屋，故应视为其要求解除案涉合同，故本院确认案涉《食堂承租合同书》在瑞鸣公司提出的反诉状于2017年8月21日送达给袁书云时解除。由于系袁书云拖欠“租金”、水电费导致合同解除，且合同中亦约定在其违约的情况下应自行承担相关损失，故其要求退还押金和进场费、赔偿其装修损失并支付违约金并无合同依据和法律依据，本院不予支持。至于其主张的购置食堂餐具等费用，瑞鸣公司确认相关物品仍存放在工业园内，其可与瑞鸣公司协商取回。袁书云确认除了2016年9月系按5000元标准支付“租金”外，其余均是按4000元/月的标准支付，其并无提交证据证明在2017年4月份就餐人数有明显变化，“租金”标准需要调整，故其应当依照4000元/月的标准支付截止至2017年8月21日合同解除时的“租金”。合同解除后，袁书云并未将饭堂及经营权交还给瑞鸣公司，且在本案原一审庭审中也拒绝进行交接，其亦应当参照4000元/月的标准继续支付相关承包费用。袁书云主张在2017年10月将房屋钥匙交还给瑞鸣公司，但未提交证据证明，而瑞鸣公司系确认在2018年3月收回房屋将饭堂另行出租，故袁书云应支付截止至2018年3月份的“租金”即承包费用。前述款项共计44000元。由于双方对于哪一方违约和是否应当赔偿存在争议，对瑞鸣公司主张前述费用的利息，本院不予支持。对于2017年3月及4月份的水电费用共计2504.9元，双方并无争议，袁书云应支付由瑞鸣公司代垫付的该笔款项。根据缴费通知单和现场勘验情况，2017年5月1日后至2017年9月，用水31立方米、用电101度，亦存在水电费用，瑞鸣公司主张袁书云还应支付其代垫付的该部分费用，于法有据。瑞鸣公司主张支付2585.10元，未超过按票据显示的标准计算的结果，本院予以支持，至于该款项利息，由于双方对于是否应当支付存在合理争议，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告袁书云应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市瑞鸣实业投资有限公司支付“租金”（承包费）共计44000元。二、原告袁书云应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市瑞鸣实业投资有限公司返还代垫付的水电费用2585.10元。三、驳回原告袁书云的诉讼请求。四、驳回被告东莞市瑞鸣实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3247.68元，其中一半原告袁书云已在（2017）粤1971民初16113号中预缴，另一半在本案中预缴，由原告袁书云自行承担；本案反诉受理费232.31元，被告瑞鸣公司已在（2017）粤1971民初16113号中预缴，由原告袁书云承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈俊杰二〇一八年十二月四日书 记 员  袁苑儿