河南省开封市祥符区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0212民初2939号原告段文学，男，汉族，1962年9月9日生，住新疆吐鲁番市。委托代理人弯亚飞、陈战（实习），河南亚飞律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告吉云英，女，汉族，1973年3月15日生，住河南省开封县。原告段文学诉被告吉云英租赁合同纠纷一案，于2018年10月8日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭审理了此案。原告段文学及委托代理人弯亚飞、陈战到庭参加诉讼，被告吉云英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段文学诉称，2015年10月20日原、被告双方签订了《土地资产房屋租赁合同》。原告将其位于开封市祥符区东环路南段西侧原开封市祥符区城关镇教育培训中心的土地、房屋及其附属设备全部资产租赁给被告使用，其中土地面积32.6亩，房屋面积5000平方米。合同约定：租赁期限15年，自2016年1月1日至2030年12月30日。租金标准及支付方式为2016年1月1日至2017年12月30日，每年租金为60万元整，从2018年1月1日至2030年12月30日，每年租金总额递增10%，押金100000元。被告必须按照约定时间向原告交纳租金不得拖欠，如果拖欠租金超过30天，被告向原告支付当年租金20%的滞纳金，拖欠租金超过90天，被告向原告支付当年租金30%的滞纳金，并承担违约责任等内容。合同签订后，原告按合同约定将租赁物全部交付给了被告，履行了合同约定的义务，但是被告却未按合同约定向原告支付租金。2016年度被告应向原告支付租金60万元，2017年度被告应向原告支付租金60万元，2018年度被告应向原告支付租金66万元，三年被告应支付原告租金共计186万元，但被告只付给原告租金共计55万元，并且被告未及时按约定足额支付原告租金，每年迟延支付租金均超过90天，现已构成违约，应按双方约定的30%支付给原告违约金55.8万元。现在，被告共欠原告租金131万元，经原告多次催要，被告拒不交纳租金，致使原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约。现诉至人民法院要求1、解除原被告之间签订的《土地资产房屋租赁合同》，被告按合同约定返还租赁场所及其附属物品、设备设施及被告投资的固定资产。2、被告支付所欠原告的租金1310000元，并向原告支付未按期交纳租金的违约金558000元。3、被告承担本案诉讼费用。被告吉云英辩称，原告所称我支付租金的数额是不对的，我累计给原告支付了64.5万元租金。2018年8月5日我和原告就给付租金又达成了协议，2018年8月20日之前给付原告100万元租金，剩余2018年9月30日之前付清所有剩余租金。2018年8月20日因原告去外地，钱未付。后经多次协商原告不同意接受我支付租金，2018年9月25日之后与原告联系不上了。原告在我办的学校有收的费用，还不允许我进学校。2018年8月24日原告私自通知学生提前开学收费。我愿意支付拖欠房租，不同意解除租赁合同。我要求回到学校正常经营。经审理查明，2015年10月20日原、被告双方签订了《土地资产房屋租赁合同》。合同约定段文学为出租方（甲方）、吉云英为承租方（乙方），协议内容如下：第一条租赁期限（一）房屋租赁期自贰零壹陆年壹月壹日至贰零叁零年拾贰月叁拾日，小写2016年1月1日至2030年12月30日，共计壹拾伍年整。甲方应于2015年10月30日前将房屋按约定条件交付乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。甲方交付乙方后，乙方在使用、建设、施工、运营中产生的一切责任和一切费用乙方全部承担。(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方投资固定资产在租赁期满或合同解除后归属甲方所有，甲方有权收回。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第二条押金及租金，1、租金标准及支付方式：2016年1月1日至2017年12月30日，每年租金为陆拾万整。2、从2018年1月1日至2030年12月30日，每年租金总额递增10%。2016年租金：60万元；2017年租金：60万元；2018年租金：66万元……3、押金：壹拾万整；主要用于履行合同保证金，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后无息归还。4、租金支付方式:现金(现金/银行汇款)，每年拾月拾叁日前支付当年的租金。5、乙方必须按照约定时间，向出租方缴纳租金，不得拖欠租金。如果超过30天拖欠租金，乙方向甲方支付当年租金的20%滞纳金。拖欠租金超出90天乙方向甲方支付当年租金的30%滞纳金，并且承担违约责任。第四条转租，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。本合同经双方签字后生效，本合同一式2份，其中甲方执1份，乙方执1份。甲方段文学盖个人章按指印，乙方吉云英签字按指印。案外人李建华签字按指印。合同签订后，原告段文学依约将房屋、土地等交付被告吉云英使用。被告吉云英2016年未付租金。2017年6月2日被告吉云英通过银行转账向原告支付租金150000元。2017年6月15日被告吉云英通过银行转账向原告支付租金200000元。2018年5月份原告段文学书面向被告吉云英催要租金。2018年8月5日被告吉云英通过李建华支付租金100000元。2018年8月5日甲方原告段文学与乙方被告吉云英签订《租房租金缴纳协议》，协议内容如下：……因办学资金周转不到位至今没有还清租金，每年租金60万，2016-2018年元月需交租金186万，到2018年元月186万。已交-万元(大写37+10万共47万)，下欠139万元(大写壹佰叁拾玖万元)，下欠租金乙方保证2018年8月20日之前还壹佰万元，9月30之前还叁拾玖万元。若不结清学校搬出去。以后租金按时足额缴纳。按原合同执行，甲方同意乙方继续使用，但必须按协议和原合同执行。本协议一式三份，签字后生效。甲方段文学签字，乙方吉云英签字，证明人李建华签字。2018年8月15日被告吉云英通过杜会敏支付租金100000元，2018年9月20日被告吉云英通过刘永支付100000元，此100000元双方有争议，原告段文学认为是押金，不应在租金中扣除，被告吉云英认为是支付的租金。上述事实有土地资产房屋租赁合同、租房租金缴纳协议、银行交易明细及当事人陈述等证据为证，予以认定。本院认为，2015年10月20日原告段文学与被告吉云英签订的土地资产房屋租赁合同合法有效，具有法律效力。按合同约定被告吉云英应在每年10月13日前支付当年租金，而被告吉云英2016年未付租金，2017年6月仅支付租金350000元，2018年8月支付租金300000元，属严重违约。在2018年8月5日原被告双方签订《租房租金缴纳协议》后，被告吉云英也未按协议约定按时足额支付租金，仅支付200000元，占应付租金1390000元的14.39%，属严重违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告吉云英一直迟延支付租金，在签订租金缴纳协议后，仍未在约定期限内足额支付租金，原告段文学要求解除原被告之间签订的《土地资产房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告段文学要求被告按合同约定返还租赁场所及其附属物品、设备设施及被告投资的固定资产，因原被告双方签订的《土地资产房屋租赁合同》中第一条第(二)项中约定，“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方投资固定资产在租赁期满或合同解除后归属甲方所有，甲方有权收回。”，该约定系原被告双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告的此诉讼请求，本院予以支持。原告段文学要求被告吉云英支付所欠租金1310000元，原被告在2018年8月5日签订的《租房租金缴纳协议》中载明被告吉云英已交租金470000元，下欠1390000元，被告吉云英在2018年8月15日通过杜会敏支付租金100000元，在2018年9月20日通过刘永支付100000元，尽管原被告双方对最后支付的100000元款项的性质有异议，本院认为即便这100000元为押金，也应在合同解除的情况下抵扣租金，从所欠租金中予以扣除，故对原告诉求租金中的1190000元（1390000元-100000元-100000元）予以支持，对超出部分不予支持。原告段文学要求被告支付未按期交纳租金的违约金558000元，因原被告在2018年8月5日签订的《租房租金缴纳协议》中未约定逾期违约金，故本院对此诉讼请求不予支持。被告吉云英如认为和原告之间存在学校学费纠纷，可另行解决，不能以此为由拒付租金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原、被告之间的《土地资产房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除，被告吉云英按合同约定返还房屋、土地及其附属物品、设备设施。被告吉云英投资的固定资产归原告段文学所有，予以返还。二、被告吉云英于本判决生效之日起5日内给付原告段文学租赁费1190000元。三、驳回原告段文学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21612元，由原告段文学负担7844元，被告吉云英负担13768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  曹自强人民陪审员  蔡玉新人民陪审员  仇俊亚二〇一八年十二月十四日书 记 员  万文文