江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终389号上诉人（原审被告）：黄森坤。委托诉讼代理人：宋妍妮（特别授权），江苏信义诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：靖江市巧丽公寓业主委员会，住所地靖江市渔婆南路巧丽公寓C区物业办公室。负责人：陈海坤，该委员会主任。委托诉讼代理人：叶建生，该委员会副主任。上诉人黄森坤因与被上诉人靖江市巧丽公寓业主委员会（以下简称业委会）排除妨害、恢复原状、赔偿损失纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄森坤上诉请求：撤销靖江市人民法院（2016）苏1282民初3956号民事判决，依法作出公正判决。事实和理由：一、上诉人使用的本案巧丽公寓C区地下室属人防工程。一审法院认定事实有误，靖江市人民防空办公室（以下简称靖江人防办）公示的“巧丽公寓人防C区应急避难场平面示意图”以及2015年5月30日靖江人防办向被上诉人下发的“靖防改字2014第1号责令改正通知书”经双方质证认可，足以认定巧丽公寓C区地下室属人防工程。一审法院在审理过程中，向靖江人防办调查本案地下室属性时，不调取有关建设批文，依据靖江人防办提供给靖江市信访局《关于巧丽公寓人民来信的回复》（以下简称《回复》），即认定本案地下室为非人防区域，不属人防工程与事实不符。二、被上诉人在本案中的主体资格不适格。1、本案地下室的建设单位是江阴光华房地产有限公司靖江分公司，人防工程的建筑面积3913平方米。2、本案人防地下室的管理单位是靖江市诚欣物业有限公司。3、被上诉人对本案地下室不拥有产权及管理权，靖江人防办也从未授权被上诉人对本案地下室管理。4、1998年国家人防办21号文件规定，人防工程的地下室不为相连接的地上业主共有。5、上诉人无侵害被上诉人权益的具体行为。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人地下室使用费22000元，显失公平。1、由于被上诉人对本案地下室不拥有所有权和管理权，同时在没有靖江人防办或建设单位的授权的情况下与上诉人签订本案租赁协议，依据有关法律规定，本案租赁协议从签订之日起就不具有任何法律效力，更何况2012年9月15日被上诉人单方面终止了协议。2、本案租房协议乙方为黄森坤和陈静芳两人，而承担民事责任的只有上诉人一个人，对陈静芳承担责任只字不提。3、上诉人利用人防地下室，因常年有11处漏水，导致地下室根本不能正常使用，被上诉人从来不理会、不管理，不尽任何义务。被上诉人承诺退还多余的租金，现只字不提、不退。4、2012年9月1日，被上诉人给物业公司发通知，要求对黄森坤及陈静芳利用的场地实行停电停水，地下室成黑洞、水库。物业公司给被上诉人的答复是，从法、理、情上都无权停电。2012年9月13日物业公司发给被上诉人的函可以证明被上诉人违约在先。5、被上诉人经常无故停电，并寻找借口要求市文化局、供电局、安监局对人防地下室又强行停电一个多月，导致地下室因漏水成水库、黑洞，且因无电源，地下室无法外排污水而发臭。市政府要求安监局、供电局、文化局现场送电，被上诉人以没有送电批文为由，不准送电。当天还在下大雨，地下室水位高涨，被上诉人还是阻止送电排涝。上诉人只能停止营业，被上诉人还要求上诉人按终止的租赁协议支付22000元租金。一审时，被上诉人向法院递交的《关于终止协议的通知》与《关于对巧丽公寓地下室限期整改的通知》相互矛盾。四、一审法院适用法律不当。本案不应适用《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第73条、83条以及《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称侵权责任法）第6条、第15条的规定，而应适用《中华人民共和国人民防空法》第5条的规定，即“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。综上，本案地下室为人防工程，被上诉人对本案地下室不拥有所有权及管理权，被上诉人在本案诉讼中的主体资格不适格且存在全部过错。被上诉人业委会辩称，一、一审法院针对本案的争议事实进行了现场调查，并组织双方进行举证、质证，依法作出了判决。二、在本案一审判决作出后，上诉人于2016年12月12日给被上诉人写信，请求被上诉人在排除妨碍、赔偿损失上作出让步，可以看出上诉人是服从一审判决的。被上诉人答复要经过业主委员会讨论，并征求广大业主的意见。业主意见认为，被上诉人无偿侵占的地下室使用权应归还给业主，并无条件地支付侵占场地使用费用。被上诉人业委会向一审法院起诉请求：1、请求判令黄森坤立即从其侵占的巧丽公寓C区地下室（含西出口）迁出，拆除其修建的舞厅、西出口平台、63、86号车位对面的不锈钢或彩钢板门、东出口木栅门；2、赔偿业委会地下室及西出口平台使用费4.4万元；3、恢复西出口原状（含楼梯），否则赔偿维修费2.6万元；4、拆除黄森坤在西出口设置的“巧丽房产”广告牌；5、本案受理费由黄森坤负担。事实和理由：业委会是巧丽公寓全体业主通过合法途径设立，并经管理部门批准的组织，负责维护巧丽公寓全体业主的权利。巧丽公寓C区地下室虽由开发商投资建设，但其投资已全部计入房屋销售成本，故该地下室属全体业主所有，由业委会代表全体业主管理、使用和收益。2011年3月15日，在当时业主入住率不足的情况下，业委会与黄森坤签订租房协议，约定业委会将C区地下室西区约200平方米场地出租给黄森坤使用，限经营健康器材，租期五年，年租金6000元。2012年8月27日，因黄森坤超范围经营，业委会向黄森坤下发整改通知书，要求黄森坤在2012年9月15日前整改完毕，但黄森坤未予整改。业委会即在2012年9月14日向黄森坤下发关于终止租房协议的通知。黄森坤接到通知后，不但不从租赁的地下室内迁出，还对地下室进行改建，严重损害了全体业主的权益。一审法院在审理过程中，就黄森坤占用的地下室的属性向靖江人防办调查，靖江人防办向该院提供了其发送给靖江市信访局的《回复》作为认定该地下室属性的证明，内容为：经至巧丽公寓60-7地下室现场进行调查核实，根据地下室租用人员提供的材料证明，系黄森坤（××）向巧丽公寓业主委员会租用巧丽公寓普通地下室，矛盾系为业主委员会与黄森坤之间的租赁矛盾。而黄森坤租用的部分在人防工程外部，被改作老年活动室开张的地下室为非人防区域，不属于人防工程，人防部门对这类行为没有执法职能。关于占用口部通道我办已责令巧丽公寓业委会限期整改。业委会对该回复无异议，黄森坤坚持认为其租用的地下室为人防工程。双方当事人对黄森坤占用巧丽公寓C区地下室开办老年活动中心，修建地下舞厅、改建西出口楼梯、平台等事实均无异议，一审法院予以认定。本案的争议焦点是业委会是否有权要求黄森坤对占用、改建地下室及西出口承担侵权责任。一审法院认为，根据业委会提供的证据，可以证明业委会是经过合法程序成立的业主委员会，可以代表巧丽公寓全体业主对侵害业主权益的违法行为提起诉讼，要求侵权人承担侵权责任，故业委会的主体合法。黄森坤占用的巧丽公寓C区地下室，根据人防管理部门证明不属于人防工程，故应属于巧丽公寓C区建筑区划内的公共场所、公用设施，按照物权法的规定，属于巧丽公寓全体业主共有。业主委员会根据物权法规定，有权要求行为人对该地下室停止侵害、排除妨害、赔偿损失。虽然双方在2011年签订了租房协议，允许黄森坤使用地下室，但业委会在2012年9月向黄森坤送达《关于终止协议的通知》后，黄森坤并未提出异议，故双方签订的租房协议自黄森坤收到该通知后解除，黄森坤应在租房协议解除后合理期限内从其租用的地下室内迁出，现业委会要求黄森坤从该地下室（含西出口）迁出符合法律规定，予以支持。黄森坤在租用地下室后，未经业委会同意对地下室进行改建，在黄森坤迁出时应恢复原状。黄森坤在租赁协议解除后，继续使用地下室，应参照原租赁协议确定租金标准向业委会支付使用费。因地下室与西出口连同一体，在业委会出租给黄森坤使用地下室时已包含西出口，故业委会另行要求黄森坤支付西出口平台使用费不予支持。业委会要求黄森坤恢复西出口楼梯及平台原状，予以支持，由此产生的费用由黄森坤负担，故业委会另行要求黄森坤赔偿维修费不予支持。依照物权法第七十三条、第八十三条、侵权责任法第六条、第十五条的规定，一审判决：一、黄森坤在判决发生法律效力之日起三十日内从其占用的靖江市巧丽公寓C区地下室（含西出口）迁出，拆除其修建的舞厅、西出口平台、63、86号车位对面的不锈钢或彩钢板门、东出口木栅门、设置在西出口的“巧丽房产”广告牌，并恢复西出口原状（含楼梯）；二、黄森坤在判决发生法律效力之日起十日内支付靖江市巧丽公寓业主委员会地下室使用费22000元（按6000元/年自2013年4月计算至2016年12月）。本案受理费1130元，由黄森坤负担（业委会已交纳，黄森坤在履行上述判决时一并给付业委会）。二审中，被上诉人业委会认为一审判决上诉人黄森坤支付的地下室使用费自2013年5月起计算系多判了1个月，同意进行相应的抵扣。嗣后，一审法院于2017年4月24日作出补正裁定，即将一审判决主文第二项中“地下室使用费22000元（按6000元/年自2013年4月计算至2016年12月）”补正为“地下室使用费22000元（按6000元/年自2013年5月计算至2016年12月）”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人黄森坤提交了五份证据。第一份证据是2017年1月18日靖江日报A06版面关于靖江市人防工程的布局说明，包含巧丽公寓人防工程；第二份证据是靖江人防办于2006年5月15日作出的靖防办（2006）03号文件，明确巧丽公寓二期工程C区有3609平方米的人防工程；第三份证据是靖江人防办于2014年6月11日作出的靖防改字（2014）01号责令改正通知书，可明确涉诉区域为人防工程；第四份证据是涉诉区域的视频资料，可以看出现场有多个人防工程的标识。第五份证据是2012年9月13日物业公司出具给被上诉人的函件，证明被上诉人曾于2012年9月寻找借口给被上诉人停水停电，并多次阻碍上诉人使用地下室，故上诉人在法院判决期间根本没有正常使用地下室。被上诉人业委会发表质证意见称：靖江日报的报道没有确认案涉地下室属于人防工程；靖江人防办原先提供了图纸，把地下室置于人防工程边缘，但后来两次声明地下室与人防工程没有关系；靖江人防办靖防办（2006）03号文件，仅说明了地下室的概况，没有对地下室的人防属性进行说明；关于靖江人防办靖防改字（2014）01号责令改正通知书，业委会作为基层组织是按照相关要求，向小区业主传达人防整改方案。停水停电，是靖江市五部门联合执法，业委会也无权行使。对当事人二审争议的事实，本院认证如下:关于靖江日报A06版面靖江市人防工程的布局说明、靖防办（2006）03号文件、靖防改字（2014）01号责令改正通知书以及涉诉区域的视频资料，只是表明巧丽公寓含有人防工程，但未明确案涉地下室系人防工程；关于物业公司出具给被上诉人的函件，也只表明物业公司履行其工作职能，并不能证明上诉人一直未正常使用地下室，且上诉人以靖江市靖城街道羊巷社区老年活动中心的名义于2015年8月12日对外公布喜讯，表明巧丽公寓中老年娱乐活动恢复正常使用。综上，上诉人黄森坤提交的上述证据不能证明其主张，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要是：一、案涉上诉人使用的巧丽公寓C区地下室是否属于人防工程；二、被上诉人的主体资格是否适格；三、上诉人支付被上诉人地下室使用费有无事实和法律依据。关于争议焦点一。靖江人防办于2016年11月2日发送给靖江市信访局的《回复》内容，明确“黄森坤租用的部分在人防工程外部，被改作老年活动室开张的地下室为非人防区域，不属于人防工程，人防部门对这类行为没有执法职能。”该《回复》内容系靖江人防办工作人员多次至巧丽公寓地下室现场进行调查核实后所作出，可以作为认定该地下室属性的证明。上诉人黄森坤虽称案涉地下室属于人防工程，但其提供的有关巧丽公寓建设的内部批文、竣工图纸等资料都没有对案涉地下室的属性问题作出明确说明；靖江日报的版面内容及视频资料呈现的现场人防标识，亦没有明确案涉地下室属于人防工程。因上诉人黄森坤提供的证据未能证明其诉称的案涉地下室属于人防工程，应承担举证不能的法律后果。对其诉称的该主张，本院不予采信。关于争议焦点二。物权法第七十五条规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”；第八十三条规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”本案中，根据业委会提供的证据，可以证明被上诉人业委会是经过合法程序成立的业主委员会，能够代表巧丽公寓全体业主对上诉人侵害业主权益的违法行为提起诉讼，要求侵权人承担侵权责任，故业委会的主体合法。上诉人黄森坤诉称案涉地下室的建设单位、管理单位系案外人，被上诉人业委会不拥有产权及管理权、主体资格不合法等理由，于法不符，本院不予采信。关于争议焦点三。物权法第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，因上诉人黄森坤占用的巧丽公寓C区地下室不属于人防工程，应系巧丽公寓C区建筑区划内的公共场所、公用设施，依法属于巧丽公寓全体业主共有。被上诉人业委会根据物权法第八十三条的规定，有权要求上诉人对该地下室停止侵害、排除妨害、赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十六条（以下简称合同法）规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，虽然双方在2011年签订了租房协议，允许黄森坤使用地下室，但业委会在2012年9月向黄森坤送达《关于终止协议的通知》后，黄森坤并未提出异议，故双方签订的租房协议自黄森坤收到该通知后解除。合同法第九十条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，上诉人黄森坤应在租房协议解除后合理期限内从其租用的地下室内迁出，被上诉人业委会要求黄森坤从该地下室（含西出口）迁出符合法律规定，应予支持。黄森坤在租用地下室后，未经业委会同意对地下室进行改建，在黄森坤迁出时应恢复原状。黄森坤在租赁协议解除后，继续使用地下室，应参照原租赁协议确定租金标准向业委会支付使用费。上诉人黄森坤诉称案涉租赁协议无效、被上诉人违约在先、被上诉人承诺退还多余租金等主张，因未能提供证据予以佐证，本院不予采信。案涉租赁协议，系黄森坤本人作为承租方所签，其亦陈述至今仍未搬离地下室，故应承担相应期间的地下室使用费。二审中，被上诉人原先误认为一审判决上诉人支付的地下室使用费按6000元/年自2013年5月起计算系多判了1个月，同意进行相应抵扣，后一审法院裁定将判决主文中上诉人支付的地下室使用费22000元（按6000元/年自2013年4月计算至2016年12月）补正为（按6000元/年自2013年5月计算至2016年12月）。本院认为，被上诉人原先基于错误认识，作出了同意抵扣1个月地下室使用费的意思表示，随后又书面表示认可一审补正裁定，故被上诉人同意抵扣地下室使用费的行为，并非是对一审诉讼请求作出的部分放弃。综上所述，上诉人黄森坤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人黄森坤负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲代理审判员  鲁兵兵二〇一七年五月五日书 记 员  侯永羚