四川省营山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1322民初281号原告：单玉平，女，住四川省宜宾市珙县巡场镇。委托诉讼代理人：涂刚，四川营欣律师事务所律师。被告：四川立森房地产开发有限公司。法定代表人：王和平，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：邓小波，系该公司员工。委托诉讼代理人：王康平，四川营欣律师事务所律师。原告单玉平与被告四川立森房地产开发有限公司（以下简称立森房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后,依法适用简易程序，分别于2017年3月9日、2017年3月16日及3月21日三次公开开庭进行了审理。原告单玉平及其委托诉讼代理人涂刚，被告立森房产的委托诉讼代理人邓小波、王康平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告单玉平向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2012年10月8日所签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款621586元，并从2012年10月8日起承担违约金至购房款全部退还之日止（按人民银行同期贷款利率计息）；3.判令被告赔偿原告因被告房屋质量所修缮的雨棚、人员工资等损失80000元；4.判令被告承担原告已交的物业管理费4519元；5.判令被告返还原告所交纳的房屋维修基金3864元；本案所涉案件诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系从事房地产开发、销售的企业。2012年10月8日，原告以分期付款的方式购买了被告开发的位于营山县西干道立森.丹郡A幢1单元第2层住房两套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，两套房屋的单价为2850元／平方米，每套房屋总价款均为310793元；原告在签订合同时，每套房付款125000元，在被告交付房屋时付清尾款。同时，被告交付的房屋应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房地产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告。2014年3月10日，被告将两套房屋交付给原告，原告付清了全部房款，并交纳了物业管理费，但被告交付的房屋未通过竣工验收备案。被告应于交房之日起365日内为原告办理房屋产权登记，而至今都未办理。尤其让原告不能接受的是因被告改变设计施工，致使该房屋外的院坝（平台）位置比室内高出数十厘米，并导致雨水倒灌流入室内，已严重影响原告的正常居住和使用。加之外阳台的设计与广告宣传的完全不一致，其修建的高度也严重影响了原告房屋的采光、通风及视野。二楼房屋的外院坝无任何通道行走，形成死角，存在严重安全隐患。综上，因被告开发销售的房屋存在重大的质量瑕疵，致使原告购房后无法正常使用并失去了应有价值。原告现依法起诉，敬请人民法院依照《合同法》的规定，作出前列请求之判决。被告立森房产辩称，原告单玉平购买了被告开发的立森.丹郡A幢1单元第2层住房两套属实，双方具有商品房买卖合同关系。2014年2月，在立森.丹郡房地产项目验收合格后，原告急需接房装修入住并一再要求，被告于2014年3月10日将两套房屋交付给原告。原告接房以后，在被告毫不知晓且未经行政部门许可的情况下，擅自对该商品房的室内、外墙体进行了大面积拆除，改变整体结构，甚至在二楼的公共平台上违规搭建钢结构遮阳棚。被告已数次要求原告拆除、恢复原状，但原告置若罔闻，并导致被告所开发的立森.丹郡房地产项目至今未能通过综合验收备案，无法为购房户办理产权登记，已给被告造成了巨大的损失。被告开发的立森.丹郡房地产项目，完全是按设计施工并已经通过竣工验收合格。二楼所建平台本身不存在雨水倒灌，因原告擅自拆除阳台窗户，其责任应由原告自负。所以，人民法院应驳回原告的诉讼请求。原、被告为支持其诉讼请求依法提交了相关证据，经组织质证并经本院审查证据后认定如下事实：被告立森房产系从事房地产开发、销售的企业。2012年10月8日，原告单玉平以分期付款的方式购买了被告开发的位于营山县西干道立森.丹郡A幢1单元第2层住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，合同编号为2012003797。按合同约定，该套房屋单价2850元／平方米，房屋总价款为310793元；同时按补充协议约定，在签订合同时，原告已付房款125000元，其余房款在被告交付房屋时付清。2014年2月25日，原告单玉平又以分期付款的方式购买被告开发的位于营山县西干道立森.丹郡A幢1单元第2层住房一套，同时签订了《商品房买卖合同》，合同编号为2014001910。按合同约定，该套房屋单价2850元／平方米，房屋总价款为310793元；同时按补充协议约定，在签订合同时，原告已付房款125000元，其余房款在被告交付房屋时付清。按合同约定，被告交付的房屋应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房地产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告。期间，2014年2月20日，立森丹郡A幢通过竣工验收报告。2014年3月10日，原告付清了全部房款，被告将两套房屋交付给原告，并出具了销售不动产统一发票。原告单玉平已交纳两套房的房屋维修基金2596元，物业管理费4019元（含装修押金500元）。原告接房后，因所购二楼房屋的平台较宽，为防止楼上住户抛洒垃圾或平台积水，便于2014年5月10日与相邻的二楼业主王XX一道，在二楼住房外的平台上搭建钢结构雨棚，原告称共支付施工费、材料费、搬运费及车费、人工劳务费等74570元。因原告与二楼业主王XX在二楼平台搭建的钢结构雨棚，2014年12月2日，营山县住房和城乡规划建设局给立森房产发函：立森丹郡项目未组织竣工验收擅自投入使用，个别住户在楼顶乱搭乱建，其行为涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，严重影响小区规划，存在安全隐患，要求立森房产对该项目的乱搭乱建，进行整改拆除，并及时提出竣工验收，否则将对该项目未验收合格投入使用依法处罚。在此过程中，立森房产要求原告拆除雨棚，但一直未拆除。之前，原告将房屋阳台护栏拆除，从而使房屋与二楼平台互通，由于二楼平台与房屋地面存在落差且屋内地面低于二楼平台，或导致平台积水通过阳台流入室内。加之，二楼平台外围实际建成的围墙与设计规划不一致（加宽增厚），致承重加大。外围墙三方因一楼商铺经营，新建了广告牌匾，广告牌匾对二楼住户室内采光、通风有一定影响。同时，按合同约定在房屋交付365日内应当办理房屋产权证等，基于上述多种因素，原、被告之间一直未能达成一致意见，原告遂诉至本院裁决。诉讼中，针对二楼平台雨水流入室内的问题，立森房产称因平台施工做防水后，确实存在平台地面高于室内地面，愿意进行整改维护。对于围墙上的三方广告牌匾，系一楼商铺业主所建，立森房产将督促一楼商铺业主拆除广告牌匾。审理中，经本院组织原、被告协商无一致意见。立森房产为推进立森丹郡项目竣工验收备案，愿意解除合同、退还购房款及资金利息（按年利率6％计算）等，但对原告主张其搭建的雨棚损失80000元，被告坚持应由原告自己承担责任。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，对于单玉平与立森房产所签订的两份《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法应当合法有效。根据合同法的规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告单玉平所购两套商品房共计价款621586元，其中125000元于2012年10月8日支付，其余房款已于2014年3月10日接收房屋时付清，被告立森房产已将房屋交付给原告使用。因单玉平接房后与同楼层业主在二楼平台上搭建钢结构的雨棚，经行政主管部门营山县住房和城乡规划建设局定性为乱搭乱建，应予拆除。加之单玉平认为所购房屋存在质量瑕疵：平台雨水倒灌、平台围墙增高加厚及广告墙过高等，进而请求解除购房合同。若不及时拆除违章搭建的钢结构雨棚，必然影响立森丹郡房产项目的竣工验收备案。诉讼中，立森房产同意与单玉平解除购房合同，退还已付购房款并按年利率6％承担资金利息，对于已经收取的房屋维修基金、物业管理费也予以退还，本院予以准许。原告单玉平请求由被告立森房产赔偿其搭建的钢结构雨棚、人工工资等损失80000元的主张，因单玉平接房后在二楼平台上所搭建的钢结构雨棚，未通过相关职能部门审批许可，属于违章搭建，依照《城市规划法》的规定，应予拆除。因原、被告双方就拆除雨棚的损失不能协商一致，而原告请求由被告赔偿该损失的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告可自行拆除其搭建的钢结构雨棚。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告单玉平与被告四川立森房地产开发有限公司所签订的合同编号为：2012003797、2014001910的两份《商品房买卖合同》；二、被告四川立森房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还原告单玉平购房款621586元及资金利息（按年利率6％计算至退还购房款之日，其中的125000元从2012年10月8日起计息，另外的125000元从2014年2月25日起计息，其余的371586元从2014年3月10日起计息）；三、被告四川立森房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告单玉平已经缴纳的房屋维修基金2596元、物业管理费4019元（含装修押金500元）；四、驳回原告单玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5450元，由原告单玉平负担2725元，被告四川立森房地产开发有限公司负担2725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  钟晓勇二〇一七年五月三日书记员  邓 艳