安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初3004号原告：张化芳，女，1959年7月17日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。原告：丁广杰，男，1969年4月25日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。上述两原告共同的委托诉讼代理人：罗记洋，安徽智立律师事务所律师。被告：安徽鲁班置业有限公司。住所地安徽省亳州市谯城区药都大道万福大市场3栋B单元302户。统一社会信用代码：91341600554595261T。法定代表人：汪锡文，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，安徽国琛律师事务所律师。张化芳、丁广杰与安徽鲁班置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。张化芳及其与丁广杰共同的委托诉讼代理人罗记洋，安徽鲁班置业有限公司的委托诉讼代理人张海峰均到庭参加了诉讼。张化芳、丁广杰向本院提出诉讼请求：1、判令安徽鲁班置业有限公司继续履行合同第十五条的约定，协助张化芳、丁广杰办理房地产权属证书，并支付违约金18927.70元；2、本案的诉讼费用由安徽鲁班置业有限公司承担。事实与理由：2013年8月15日，双方签订商品房买卖合同（合同编号：W201308150002）,合同约定，张化芳、丁广杰购买安徽鲁班置业有限公司开发的位于亳州市谯城区桐乡路北侧、仙翁路东侧、希夷大道西侧鲁班紫荆花园第15幢1单元10层1单元1002房，房屋总面积87.07平方米，房屋单价每平方米4347.71元。张化芳、丁广杰先期支付首付款198555元，剩余房款银行按揭。合同第八条、第十五条分别约定，交房时间和关于产权登记的时间分别为2015年12月28日、2016年2月26日前。合同签订后，张化芳、丁广杰按照合同约定履行了房款交付义务，及契税、公共维修基金的缴纳义务。但截至起诉之日，安徽鲁班置业有限公司仍未能协助张化芳、丁广杰办理产权登记，为维护合法权益,故诉至贵院，望依法支持张化芳、丁广杰的诉讼请求。安徽鲁班置业有限公司辩称,1、张化芳、丁广杰的不动产权属证书已办好，张化芳、丁广杰已领取。2、张化芳、丁广杰诉求的逾期办理不动产权证书的违约金不应支持，不动产权证书已办理；张化芳、丁广杰主张在2016年2月26日之前办理不动产权属证书，不符合合同的约定；3、张化芳、丁广杰诉求的违约金明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、张化芳、丁广杰提交的证据：办理产权证契税单据、竣工验收报告、竣工验收备案表。本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年8月15日，张化芳、丁广杰与安徽鲁班置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定，张化芳、丁广杰购买安徽鲁班置业有限公司开发的位于亳州市谯城区桐乡路北侧、仙翁路东侧、希夷大道西侧鲁班紫荆花园第15幢1单元10层1单元1002房，建筑面积87.07平方米，每平方米4347.71元，总房价378555元。安徽鲁班置业有限公司应于2015年12月28日前将经验收合格的房屋交付张化芳、丁广杰使用。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”张化芳、丁广杰于合同签订前已付清首付款198555元，余款180000元通过银行贷款支付。案涉房屋于2015年12月20日验收合格，于2015年12月28日交付张化芳、丁广杰。另查明，案涉房屋的不动产权证书于2018年7月20日已办理。本院认为，1、关于合同当事人的权利与义务问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，张化芳、丁广杰与安徽鲁班置业有限公司签订合同后，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务；张化芳、丁广杰按照该合同的约定支付全部购房款后，安徽鲁班置业有限公司应按照该合同的约定在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、关于当事人的举证责任问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第七条：“买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。”根据以上规定，房地产开发企业应对在规定期限内向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的事实承担证明责任。本案中，安徽鲁班置业有限公司未能举证证明其已在房屋交付60日内将向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，其应承担不利法律后果。3、关于合同当事人的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，安徽鲁班置业有限公司未在房屋交付60日内向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，导致张化芳、丁广杰不能在规定期限内取得不动产权证书，故安徽鲁班置业有限公司应按照合同的约定按照已付房价款的5%向张化芳、丁广杰支付违约金。综上所述，安徽鲁班置业有限公司未在房屋交付60日内向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，导致张化芳、丁广杰未在房屋交付使用之日起90日内取得房屋不动产权证，安徽鲁班置业有限公司应按照合同的约定按照已付房价款的5%向张化芳、丁广杰支付违约金。因案涉房屋已办理不动产权证书，故对张化芳、丁广杰要求安徽鲁班置业有限公司协助其办理房地产权属证书的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下：一、安徽鲁班置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付张化芳、丁广杰违约金18927.70元（378555元×5%）。二、驳回张化芳、丁广杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由安徽鲁班置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一八年十二月一日书 记 员  杨佳佳