广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1520号上诉人(原审原告)：余庆宏，男，1981年8月20日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审被告）：陈彪，男，1964年4月26日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审被告）：赖小梅，女，1965年3月13日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人余庆宏因与被上诉人陈彪、赖小梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余庆宏上诉请求：撤销一审判决第二项，改判陈彪、赖小梅共同返还涉案房屋转让款21.6万元给余庆宏。事实与理由：一、将阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇地段X大厦商住楼A幢X房卖给余庆宏是陈彪与赖小梅夫妻双方共同意思表示。余庆宏与陈彪、赖小梅都是朋友关系，所以赖小梅在2015年7月主动将涉案房屋交给余庆宏居住。余庆宏与陈彪、赖小梅及其儿子陈厚桦在一起时已口头商量同意将涉案房屋卖给余庆宏（注：陈彪、赖小梅及其儿子陈厚桦从未说过涉案房屋被法院查封，余庆宏一直也不知晓房屋被查封）。陈彪在税务局工作较忙，所以买卖涉案房屋协议及大部分房款办理由赖小梅负责，余庆宏即通过转账和现金支付购房款20.04万元给赖小梅，只通过转账共1.6万元购房款给陈彪。因转账单都注明是购房款，所以转让涉案房屋给余庆宏，陈彪是清楚的。也就是说，转让涉案房屋给余庆宏是陈彪、赖小梅夫妻共同意思表示。二、余庆宏支付的21.6万元是购房款，并非是转给某个人的借款。至于陈彪、赖小梅谁收，各收多少，并不影响该笔购房款的共有性。涉案房屋被拍卖，余庆宏无法实现合同目的，陈彪、赖小梅应共同承担返还购房款责任。同时，涉案房屋被拍卖后余庆宏要求陈彪、赖小梅返还所支付的购房款，余庆宏与陈彪、赖小梅形成了债的关系。而转让涉案房屋给余庆宏是陈彪、赖小梅夫妻双方共同意思表示，并且陈彪、赖小梅也分别收取了余庆宏转去的购房款，所以21.6万元购房款完全属于陈彪、赖小梅夫妻共同债务，应共同偿还。此外，当时赖小梅一开始是说想向余庆宏借钱，并支付利息，后来才说卖房子给余庆宏，余庆宏请求陈彪、赖小梅支付利息。陈彪、赖小梅二审未提供答辩意见。余庆宏向一审法院起诉请求：一、解除余庆宏与赖小梅在2015年11月20日订立的房屋买卖协议；二、陈彪、赖小梅共同返还购房款21.64万元给余庆宏。一审法院认定事实：陈彪与赖小梅是夫妻关系，双方于1986年9月1日登记结婚。阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇地段X大厦商住楼A幢X房原登记在陈彪、陈厚桦父子二人名下。余庆宏与赖小梅是朋友关系，双方曾合伙做生意。2015年7月17日，一审法院在审理杨大维与陈厚桦民间借贷纠纷一案中作出（2015）阳春法民一初字第701-1号民事裁定，裁定查封了涉案房屋。2015年7月，赖小梅将涉案房屋交付给余庆宏居住。一审庭审中，余庆宏主张其与赖小梅在2015年11月20日通过口头形式达成买卖涉案房屋的协议，约定赖小梅将涉案房屋以65万元的价款转让给余庆宏；房屋需在2016年5月份前完成交付和办理权属变更登记至余庆宏名下，房屋权属变更登记费用由余庆宏与赖小梅各承担一半；转让款在房屋权属变更登记至余庆宏名下后付清等内容，但双方没有约定逾期付款和逾期交付房屋的违约责任。赖小梅则主张其与余庆宏在2016年7月15日才正式达成买卖涉案房屋的协议，约定赖小梅将涉案房屋以68万元的价款转让给余庆宏；赖小梅原向余庆宏的借款20万元转为购房款，剩余购房款48万元，其中由余庆宏代陈彪偿还10万元借款，余下38万元由余庆宏支付给赖小梅；涉案房屋在法院解除查封后再办理权属变更登记至余庆宏名下；陈彪和陈厚桦对赖小梅与余庆宏达成的上述房屋买卖协议并不知情。赖小梅曾在2015年11月19日向余庆宏借款现金2万元，双方均同意该借款转为余庆宏支付给赖小梅的购房款。2016年5月9日，余庆宏通过银行转账方式支付了1600元给赖小梅，并在“摘要/附言”中注明为“借款还息（作房款或借款）”；2016年5月27日，余庆宏通过银行转账方式支付了1800元给赖小梅，并在“摘要/附言”中注明为“购X房款”；2016年5月31日，余庆宏通过银行转账方式支付了2万元给赖小梅，并在“摘要/附言”中注明为“XAX购房款”；2016年6月4日，余庆宏通过银行转账方式支付了2万元给赖小梅，并在“摘要/附言”中注明为“购XA幢X房款”；2016年7月8日，余庆宏通过银行转账方式支付了14900元给赖小梅，并在“摘要/附言”中注明为“购XA幢X房款”；2016年7月15日，余庆宏通过银行转账方式汇款10万元给赖小梅指定的收款人谢程华，并在“摘要/附言”中注明为“购XA幢X房款”。上述款项合计178300元（含赖小梅曾在2015年11月19日向余庆宏所借的2万元）。一审庭审中，余庆宏主张其还在2015年12月5日通过银行转账方式支付了购房款2000元、在2016年6月20日通过支付现金方式支付了购房款1万元、2016年7月1日通过银行转账方式支付了购房款1万元、在2016年7月8日通过交付现金方式支付了购房款100元给赖小梅；至2016年7月15日止，支付给赖小梅的购房款共为20.04万元。2016年7月15日，赖小梅出具《收据》给余庆宏执存，该《收据》载明的内容为“今收到余庆宏购买阳春市东湖X大厦A幢X房陈彪的房款贰拾万元整。”一审庭审中，余庆宏主张双方同意其所支付的20.04万元购房款忽略尾数400元不计，故赖小梅出具《收据》确认收到余庆宏支付的购房款为20万元。赖小梅则抗辨认为其实际仅收到余庆宏支付的款项17.3万元，并非20万元，因双方约定其向余庆宏所借的约20万元作为涉案房屋的购房款，才出具上述《收据》给余庆宏。但赖小梅没有对其抗辩的该事实提供证据加以证明。在赖小梅出具上述《收据》后，余庆宏在2016年8月26日通过银行转账方式支付了4000元给陈彪，并在“摘要/附言”中注明为“购XA幢X房款”；在2016年10月11日通过银行转账方式支付了491.57元给陈彪，并在“摘要/附言”中注明为“XAX2016.08.05～2016.10.05电费”；在2016年10月25日通过银行转账方式支付了4000元给陈彪，并在“摘要/附言”中注明为“阳春东湖XA幢X购房款”。一审庭审中，余庆宏还主张其于2017年9月15日支付了8000元给陈彪，其支付给陈彪的购房款共为1.6万元。赖小梅和陈彪确认余庆宏支付了1.6万元给陈彪，但认为该1.6万元的性质为余庆宏支付涉案房屋的租金和水电费。赖小梅还认为，其在2015年7月将涉案房屋交付给余庆宏居住时，双方约定余庆宏应交付涉案房屋的物业管理费、水电费和租金，其中租金为每月2000元；故在扣减余庆宏借住涉案房屋应支付的合理租金4.8万元（该租金按每月2000元的标准，从2015年7月起计算至2017年7月止共24个月）和余庆宏已支付的租金1.6万元后，其仅应返还141000元给余庆宏。余庆宏则主张因其当时与赖小梅合伙做生意，赖小梅才在2015年7月将涉案房屋交付给其居住，双方并没有约定余庆宏需要支付在涉案房屋居住期间的租金等费用。一审法院另查明：一审法院在强制执行杨大维与陈厚桦民间借贷纠纷一案中，通过广东省阳春市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行了拍卖。涉案房屋由凌育芝以最高价竞得，现涉案房屋的权属已转移登记至凌育芝名下。一审法院认为：余庆宏与赖小梅通过口头形式达成房屋买卖协议，主要约定赖小梅将涉案房屋转让给余庆宏。该房屋买卖协议是余庆宏与赖小梅的真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，一审法院依法认定余庆宏与赖小梅订立的房屋买卖协议成立有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。余庆宏请求判令解除其与赖小梅订立的房屋买卖协议。一审法院认为，涉案房屋已被一审法院依法拍卖且权属已转移登记至案外人凌育芝名下，余庆宏已无法实现取得涉案房屋的合同目的，且赖小梅同意解除其与余庆宏订立的房屋买卖协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，余庆宏与赖小梅经协商一致同意解除双方订立的房屋买卖协议，应依法予以准许。余庆宏请求判令陈彪、赖小梅共同返还购房款21.64万元。一审法院认为，根据赖小梅在2016年7月15日出具的《收据》及双方当事人的陈述，应依法认定至2016年7月15日止余庆宏已支付了涉案房屋的转让款共20万元（含赖小梅在2015年11月19日向余庆宏所借款项2万元和余庆宏在2016年7月15日向赖小梅指定的收款人谢程华转账汇款的10万元）给赖小梅。余庆宏主张其支付给赖小梅的购房款共为20.04万元，超过一审法院认定部分，理据不足，应依法不予支持。赖小梅抗辨认为其收到的20万元为向余庆宏所借的借款，且实际仅收到余庆宏支付的款项为17.3万元，理据不足，应依法不予采纳。双方均确认在赖小梅于2016年7月15日出具《收据》后，余庆宏又向陈彪支付了1.6万元，一审法院对该事实依法予以认定。余庆宏主张上述1.6万元是其支付涉案房屋的转让款，并提供了中国农业银行银行卡交易明细清单到庭加以证明，且该中国农业银行银行卡交易明细清单中显示余庆宏在2016年8月26日转账支付给陈彪的4000元注明为“购XA幢X房款”，在2016年10月25日转账支付给陈彪的4000元注明为“阳春东湖XA幢X购房款”等。根据余庆宏提供的证据和双方当事人的陈述，结合日常生活常理分析，基于陈彪与赖小梅是夫妻关系，余庆宏将涉案房屋的转让款1.6万元支付给陈彪，符合生活常理。赖小梅和陈彪抗辨认为上述1.6万元是余庆宏支付涉案房屋的租金和水电费，但没有提供证据证明其与余庆宏存在房屋租赁合同关系，一审法院依法不予采信。综上，一审法院依法认定余庆宏支付了涉案房屋的转让款共21.6万元给赖小梅。由于余庆宏与赖小梅均同意解除双方订立的房屋买卖协议，应亦予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，赖小梅应将收取的房屋转让款21.6万元返还给余庆宏。余庆宏请求判令陈彪、赖小梅共同返还购房款21.64万元，超出一审法院认定的部分，理据不足，应依法不予支持。赖小梅和陈彪抗辨认为陈彪收取的1.6万元为涉案房屋的租金和水电费，不应返还给余庆宏，理据不足，应依法不予采纳。赖小梅和陈彪还认为应从余庆宏支付的转让款中扣除余庆宏借住涉案房屋应支付的合理租金4.8万元，因未提交证据证实且属于另一个法律关系，一审法院在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除余庆宏与赖小梅订立的关于买卖位于阳春市春城街道东湖东路X大厦商住楼A幢X房的协议；二、赖小梅在本判决发生法律效力之日起10日内返还房屋转让款216000元给余庆宏；三、驳回余庆宏的其他诉讼请求。一审案件受理费10300元，由余庆宏负担19元，赖小梅负担10281元。二审中，双方当事人没有新证据提供。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。余庆宏与赖小梅以口头形式达成房屋买卖协议，约定将涉案房屋转让给余庆宏，上述协议是双方自愿订立，内容没有违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。因涉案房屋被一审法院另案强制执行并转移登记至案外人凌育芝名下，致使余庆宏合同目的无法实现，余庆宏与赖小梅、陈彪对应由谁承担返还购房款责任问题发生争议，故本案争议的焦点是合同解除后，余庆宏交付的21.6万元应否由陈彪、赖小梅共同返还。首先，赖小梅在一审中陈述与余庆宏商定购房款时，其中有10万元购房款由余庆宏代陈彪偿还10万元借款。基于赖小梅与陈彪的夫妻关系，按常理分析赖小梅应是取得陈彪授意，才会为陈彪代理卖房事宜并为陈彪偿还债务。其次，如陈彪对赖小梅卖房一事不知情，那么正常情况下，余庆宏所支付的21.6万元购房款应只由赖小梅收取而不会支付给陈彪。但事实上，余庆宏所支付的款项中有1.6万元是由陈彪收取，且其中有两笔4000元的汇款与其他支付给赖小梅的20万元款项一样，亦注明为“阳春东湖XA幢X购房款”。陈彪主张该1.6万元是余庆宏支付的租金，但未能提供证据证实，也未对汇款中为何注明为购房款作出合理解释，且陈彪的账号也是赖小梅提供给余庆宏，陈彪辩称不知道赖小梅卖房一事不合常理。另，没有证据证明陈彪曾为收到余庆宏购房款一事提出异议。再次，赖小梅、陈彪所收取的款项亦已由其两人用于夫妻共同生活。故综合上述情况分析，余庆宏上诉主张赖小梅是经陈彪同意转让涉案房屋可信程度高，本院予以采信。本院认定陈彪、赖小梅均属于本案房屋买卖协议的转让方，现合同已无继续履行的可能，各方当事人对解除房屋买卖协议没有异议，故本院准予解除余庆宏与陈彪、赖小梅订立的关于买卖阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇地段X大厦商住楼A幢X房的协议，陈彪、赖小梅应共同返还21.6万元购房款给余庆宏。一审法院仅判决赖小梅返还上述款项给余庆宏处理欠妥，本院予以纠正。另，余庆宏还请求陈彪、赖小梅共同支付购房款利息，因余庆宏在一审起诉时并没有提出该项诉讼请求，按照不告不理原则，本院不予支持。综上所述，余庆宏上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款，第六十条第一款、第九十三条、第一百三十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳春市人民法院（2018）粤1781民初1138号民事判决；二、解除余庆宏与陈彪、赖小梅订立的关于买卖阳春市春城街道东湖东路南侧与过境公路交汇地段X大厦商住楼A幢X房的协议；三、陈彪、赖小梅在本判决发生法律效力之日起10日内共同返还房屋转让款216000元给余庆宏；四、驳回余庆宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10300元，二审案件受理费4540元，均由陈彪、赖小梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一八年十二月二十五日法官助理  李凤霞书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。