吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)吉07民终597号上诉人（原审原告）：松原兴达物业公司，住所地松原市长山镇大唐长山热电厂厂区内。法定代表人：田春富，经理。委托代理人：金铭光，北京市京翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松原市宁江区第四中学。法定代表人：王宝军，校长。被上诉人（原审被告）：松原市建筑工程有限责任公司。法定代表人：马志刚，经理。委托代理人：张长江，松原市天正法律服务所法律工作者。原审第三人柴俊峰，女，1965年10月10日生，汉族，个体，住前郭县。上诉人松原兴达物业公司（以下简称兴达物业公司）与被上诉人松原市宁江区第四中学（以下简称宁江四中）、松原市建筑工程有限责任公司（以下简称建筑公司）、原审第三人柴俊峰房屋买卖合同纠纷一案，宁江区人民法院于2016年11月20日做出（2015）宁民重初字第30号民事判决。松原兴达物业公司不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兴达物业公司法定代理人田春富、委托代理人金铭光到庭参加诉讼。被上诉人宁江四中、建筑公司、原审第三人柴俊峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。兴达物业公司原审诉称：经松原市人民政府批准，被告宁江四中在其院内开发建设教学楼和综合楼，于2001年6月2日与被告建筑公司签订了建筑施工合同。综合楼的产权登记、收取楼款，楼房交付等均由松原市建筑公司以“松原市宁江区第四中学基建办”的名义经手办理。2002年10月10日，原告通过该基建办签订了楼房买卖协议，并以现金（账外款）的形式交付了购楼款，购买四中2#综合楼104、204号商品楼，楼房当时交付并使用至今，未发生任何纠纷。在原告办理产权过户时，发现原告购买的商品楼已经出售给他人，并以第三人名义办理的房屋产权证。因第三人将购买的房屋进行贷款抵押，现抵押权人已经立案并申请执行，故原告要求解除双方间的买卖合同，二被告返还购房款1285210元及利息，赔偿损失30万元，其中包括房屋装修费20万元，律师代理费10万元，同时按照购房款30%承担赔偿责任。变卖抵押物后，原告享有优先受偿权。宁江四中原审辩称：原告起诉我单位是不成立的，原告持有的是与“松原市宁江区第四中学基建办”签订的买卖合同，和四中无关。四中没有收到原告的一分钱购房款，也没有义务返还原告购房款。这个房屋是出售给第三人的，有产权手续，合理合法。我单位对原告的买卖合同不认可。建筑公司原审辩称：1、原告与建筑公司所属的松原市宁江区第四中学基建办于2002年10月10日签订的房屋买卖合同购买本案争议的房屋，第三种人柴俊峰于2001年8月16日与建筑公司所属的“松原市宁江区第四中学基建办”签订了房屋买卖合同，实际购买、使用了争议的房屋，且在银行办理了抵押登记手续。原告签订的房屋买卖合同在第三人柴俊峰之后，且未办理任何登记手续，应认定原告与建筑公司之间的房屋买卖合同无效。2、原告系国有企业的下属单位，其财产属于国有资产，原告的负责人、会计、出纳员均证实没有向建筑公司及所属的松原市宁江区第四中学基建办打过房款。国有账目往来要求巨额资金的往来，必须通过银行转账的方式进行，原告至今尚未提供任何转账信息。因此，原告虽然签订了房屋买卖合同，但未履行交付房款的义务。综上，应认定原告与建筑公司所属的松原市宁江区第四中学基建办签订的房屋买卖合同无效，建筑公司不能返还房款，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。原审第三人柴俊峰在一审庭审中辩称：原告主张的房屋是我合法购买的。我购买房屋有买卖合同，有收据，还办理了房屋产权证，并已经作为贷款抵押物抵押给银行。因我去深圳做生意，就委托给我哥哥柴俊德（已死亡）将房屋出租，将租金用于交付住房贷款。原告的诉讼请求无理，应驳回起诉。原审法院经审理查明，被告宁江四中在原校园内开发建设教学楼和临街综合楼，2001年6月2日与建筑总公司签订了建筑施工合同，合同甲方为宁江区第四中学，乙方为建筑总公司。合同书第（二）项约定：4500平方米的教学楼归甲方所有，大门二侧550平方米的一、二层商企楼归甲方所有，2#、3#、4#综合楼3层至6层住宅以每平方米850元的价格销售给甲方教师。建设工程施工期间办理一切手续所需要的费用，甲方只出示证件，费用由乙方负责。所建设楼房，除无偿划拨给甲方的和优惠价格销售给甲方教师的住宅外，其余楼房归乙方所有，由乙方自行解处理。房屋的费税款由乙方负责，盈亏由乙方负责，甲方概不负责。合同签订后，双方按照合同履行，工程施工期间，建筑工地以松原市宁江区第四中学基建办的名义对外负责一切事物，工地负责人为柴俊德。2002年10月10日，原告与松原市宁江区第四中学基建办签订了楼房买卖合同，原告购买临街2#综合楼的104、204号房屋，建筑面积为362.031平方米，单价为3550元，总金额为1285210元。原告一次性向松原市宁江区第四中学基建办付清房款，并收取了该房屋的钥匙，开始使用该房屋至今。有原告与松原市宁江区第四中学基建办签订的楼房买卖合同及加盖有松原市宁江区第四中学基建办公章的收据一枚在卷为凭。2007年原告要办理该房屋的产权证时发现，其购买使用的2#综合楼的104、204号房屋已经在房产管理部门办理了房屋产权证，产权证登记所有人为第三人柴俊峰。在2002年原告公司的账目中没有支取1285210元现金用于购买四中房屋的凭证，原告称购房款来源为该公司的账外资金，所以在公司账目中没有体现。2001年8月16日，第三人柴俊峰与松原市宁江区第四中学基建办签订了一份购房合同，购买临街2号综合楼的103、203、104、204号四户房屋，每平方米单价为3680元，房屋总价款为2350813元。2001年10月27日，柴俊峰以上述四户房屋为抵押物在中国工商银行松原市经济技术开发区支行贷款，后因部分欠款未偿还，工行开发区支行已经申请执行变卖抵押物（本案正由我院执行局执行）。有第三人柴俊峰与松原市宁江区第四中学基建办签订的买卖合同，加盖松原市宁江区第四中学基建办公章的收据，以及房屋他项权利存根在卷为凭。另查明，松原市宁江区第四中学基建办与他人之间也曾签订过房屋买卖合同，我院受理的（2010）宁民初字第2526号民事案件，原告王忠德与被告宁江四中及被告建筑总公司之间的房屋买卖一案，该判决书中确认：被告建筑总公司以松原市宁江区第四中学基建办与王忠德签订的合同有效，争议房屋归原告王忠德所有。该判决已经发生法律效力。2011年12月2日，建筑公司张殿春向宁江二分局报案称：在2002年10月10日，姜洪霞任建筑公司四中基建办会计期间，利用收售楼款的职务之便，为兴达物业公司开具收到1285210元的售楼款收据，但建筑公司并未收到该款，姜洪霞的行为涉嫌职务侵占。接到报案后，宁江二分局经侦大队开展工作，调取的相关证据如下：1、（2012年4月5日询问笔录）姜洪霞向公安机关证实：其在柴俊德开的楼盘做兼职会计，2002年10月10日在未收到现金的情况下，为柴俊德开具收到兴达物业公司购买四中综合楼（104、204）房款1285210元的收据。2、（2012年7月2日询问笔录）商凤杰证实：其负责兴达物业公司会计工作，在2002年兴达物业公司账目中未发现购买四中房屋的凭证，账目中也没有支取一百多万元用于购房的情况，在账上没有发现能够证明兴达物业公司购买四中房屋的证据。3、（2014年8月5日询问笔录）费德发证实：其在2002年时为兴达物业公司法人，其公司没有出资购买四中房产，其购房合同及收据是在厂长付国（已死亡）的指示下到售楼处领取的并未交付现金。因相关证据及证人证言证实姜洪霞并未收到松原市兴达物业公司1285210元购楼款，其侵占犯罪事实不成立，对姜洪霞职务侵占案件侦查终结。原审法院对2002年任兴达物业公司的会计商凤杰进行调查，其证实的内容与在公安机关证实的内容一致。同时证实，其经手的都是账内资金，没有账外资金。原审法院认为：原告兴达物业公司与被告建筑公司设立的宁江四中基建办签订了本案争议房屋的买卖合同，并提供了1285210元的购房款收据，但经公安机关及本院调查核实，兴达物业公司的会计商凤杰及原法人费德发均证实，兴达物业公司没有出资购买本案争议的房屋；建筑公司的会计姜洪霞证实没有收到兴达物业公司的购房款；在兴达物业公司2002年的账目中没有该公司出资购买争议楼房的相关记载。兴达物业公司称该购房款是其公司的账外资金，所以没有账目记载，但兴达物业公司没有提供其公司存在账外资金的相关证据，且依照《中华人民共和国会计法》和国家有关规定，兴达物业公司作为国有企业，不得设立账外资金，因此，兴达物业公司主张其已经向建筑公司支付购房款1285210元并要求建筑公司返还该购房款及承担相关赔偿责任，本院不予支持。依据被告宁江四中与建筑公司签订的建筑施工合同，本案争议的房屋属于建筑公司自行处分的范围之内，自合同中能够认定建筑公司对争议房屋享有处分权和销售权，因此，宁江四中在本案中不承担返还购房款及赔偿的责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告松原兴达物业公司的诉讼请求。上诉人兴达公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人上诉称，一、上诉人所提供的证据以及实际多年占有使用该房屋之客观事实足以证明上诉人出资购买了涉案房屋，并交付了购房款。上诉人提交的2002年9月28日房屋买卖合同和2002年10月10日交款收据，两份证据互相佐证，足以证明上诉人购买了涉案房屋，并交付了购房款。且上诉人购房后一直占有使用，在此期间无论被上诉人还是本案第三人均未向上诉人主张过权利。二、被上诉人所提供的证据不足以推翻上诉人的主张。1.姜洪霞的证言疑点诸多，不能作为有效证据使用。姜洪霞不仅严重违反财务制度，更涉嫌构成刑事犯罪，因此其证言不能作为有效证据使用。2.费德发对买卖房屋的情况不清楚，其证言证明不了上诉人没有购买涉案房屋。3.商凤杰的证言只能说明没有账面记载，并不能证明其他情况。三、上诉人违反会计法及相关规定与本案没有直接关联。被上诉人建筑公司与宁江四中未出庭、未答辩。本院二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人兴达物业公司与被上诉人建筑公司及宁江四中基建办虽签订了本案争议房屋的买卖合同，并提供了1285210元的购房款收据，但其不能提供证据证明其以现金、转账或其他方式交纳购房款的事实。经公安机关调查核实，兴达物业公司的会计商凤杰及原法人代表费德发均证实，兴达物业公司没有出资购买本案争议的房屋，建筑公司的会计姜洪霞亦证实没有收到兴达物业公司的购房款。在兴达物业公司2002年的账目中没有该公司出资购买争议楼房的相关记载。商凤杰、姜洪霞、费德发的证言相互印证，且与兴达物业公司的账目记载相吻合，已经形成证据链条，能够证明上诉人兴达物业公司未支付房屋对价的事实。上诉人兴达物业公司主张该购房款是其公司的帐外资金，但不能提供证据予以证明，对其主张，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  郑长波审判员  牟凤桐审判员  任凤丽二〇一七年五月八日书记员  杨小玉