江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1283民初6417号原告（反诉被告）：章翔，男，1966年12月4日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：曹炜，江苏博诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾伟，江苏博诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：伏智奇，男，1987年9月28日生，汉族，泰兴市。委托诉讼代理人：李玉虎，江苏律园律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秋娥，江苏律园律师事务所律师。原告章翔与被告伏智奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月22日公开开庭进行了审理。审理中被告伏智奇提出反诉，本院依法合并进行了审理。后案件转为普通程序组成合议庭于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章翔及其委托诉讼代理人顾伟，被告伏智奇（反诉原告）的委托诉讼代理人李玉虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章翔向本院提出诉讼请求：1.被告给付租金33万元；2.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除双方于2014年7月2日签订的租房协议；2.被告将协议项下约定的租赁场所即泰兴市国庆西路58号复兴综合楼部分门面和2.3楼部分房产返还原告；3.被告支付租金33万元，并按年租金35万元的标准支付租金至场所返还原告之日；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月2日，原告将承租的坐落于泰兴市国庆西路58号复兴综合楼部分门面和2、3楼部分房产转租给被告伏智奇使用，双方订立相关协议明确各自权利义务，租期为5年（2014年8月1日至2019年7月31日）。双方约定了租金标准及给付方式，协议约定，被告不按时、足额支付租金，原告有权解除协议，被告在租赁场所全部投入归原告所有。合同履行中，被告尚欠第一、第二年的租金合计33万元，第三年租金也未给付。伏智奇反诉称，双方签订租房协议属实。反诉人承租上述房屋后，发现房屋存在严重质量问题及近一半的房屋系违章建筑，反诉人多次要求对方予以维修并赔偿因违章造成的损失，但被反诉人拒不理会。请求判令被反诉人赔偿反诉原告的损失45万元并负担本案诉讼费。经庭审，根据双方举证、质证和法庭辩论，本院确认事实如下：原告章翔自2011年1月起承租泰兴市济川街道办事处复兴社区居民委员会位于泰兴市国庆西路58号复兴综合楼部分门面和2、3楼部分房产作经营用房，租期十年（2011年1月1日至2020年12月31日）。2014年7月2日，原告章翔将承租的房屋转租给被告伏智奇使用，双方订立租房协议明确：租期为5年（2014年8月1日至2019年7月31日）；租金按年支付，先付后租；当年和第二年租金为30万元/年（第三年、第四年租金为35万元/年，第五年为40万元）；承租人负责租赁房屋的正常维修，出租人负责房屋主体结构出现质量问题的维修。协议第八条违约的构成、合同的变更和解除条款第一项注明，出租方不交付或者迟延交付租赁场所3天以上的，出租方未经承租方书面许可擅自转让或者抵押租赁物，租期内擅自提高租金的，出租方构成违约。第八条第二项注明，合同期内，承租方有下列情形之一的构成违约，出租方有权解除合同：（1）承租方不按合同条款履行。不按时、足额上缴租金。协议第九条违约责任及赔偿条款注明，出租方违约的，应退回承租方已缴剩余租金及同等金额的赔偿金，并依法律规定折旧标准赔偿承租方的固定装修投入。承租方违约的，已缴纳租金不予返还，其在租赁场所内全部投入归出租方所有。该协议连同平面图（租赁场所面积在图上由红线标注）共四页由原、被告签字后，原告按约将租赁场所交付被告。被告给付当年租金27万元。另查明，泰兴市国庆西路58号复兴综合楼为局部六层建筑，合法建筑面积为1874.02平方米，泰兴市济川街道办事处复兴社区居民委员会于2014年12月22日领取了产权证（泰房权证泰兴字第××号）。被告伏智奇分别于2016年1月14日和2016年2月5日领取了工商营业执照和特种行业许可证。审理中，经本院现场勘查，被告伏智奇装修后的宾馆房间内有不同程度漏水。双方就漏水原因以及租赁场所违法建筑部分装修损失不能达成一致。被告伏智奇就漏水原因、修复费用以及违法建筑的装修损失申请司法鉴定，但在规定期间内未缴纳鉴定费。此外，讼争租赁场所有部分建筑面积未依法确认为合法建筑面积，因结构等原因，非专业人士不能测算其面积大小。审理中，经本院勘验，双方认可由第三方（南京南大岩土工程技术有限公司泰兴分公司）派出专业人员现场测量，测得被告实际租赁场所三层总面积为1071.561平方米（含院子占地面积），二层和三层北侧封闭部位不能使用的面积为204.409平方米。原告章翔由此支付测量费1285元。本院认为，（一）关于本诉部分。原告章翔对讼争租赁房屋获得了合法的使用权，其与被告伏智奇订立租赁协议明确约定了各自的权利义务，除其中涉及违法建筑部分的租赁内容外，其他不违反法律法规的强制性规定且双方已经实际履行，本院确认其效力。被告伏智奇未按约定时间足额缴纳房屋租金和使用费，根据双方协议第八条第二项规定原告章翔有权解除租赁合同并有权主张被告实际使用租赁场所的租金和使用费。至于未确认为合法建筑面积的租赁场所的使用费计算标准，可以参照双方合同约定的租金标准计算。双方租赁合同解除后，被告伏智奇应将租赁场所返还原告章翔。在返还之前，根据实际占用使用的时间，依法支付原告章翔使用费（计算标准如下）。由此，被告伏智奇应给付第一、第二年租金和使用费为，以23.33元/月/平方米为标准（前两年租赁年度即自2014年8月1日至2016年7月31日，以租金30万元/年，总面积1071.561平方米计算），计算合法建筑面积867.152平方米两年的租金为485535.75元，计算非法建筑面积204.409平方米10个月（原、被告认可实际使用的期间）的使用费为47688.62元。扣除已经支付的27万元，被告伏智奇尚欠截止2016年7月底前的租金和使用费为263224.37元。自2016年8月1日至2018年7月31日，按照双方合同约定租金标准计算的使用费为27.22元/月/平方米，计算合法建筑面积867.152平方米每月的使用费为23603.88元。自2018年8月1日起，按照31.11元/月/平方米的标准，计算合法建筑面积867.152平方米每月的使用费为26977.10元。（二）关于反诉部分。本案租赁协议涉及的未确认为合法建筑面积的租赁场所部分，双方订立协议时因产权人尚未获得权属证书，被告伏智奇基于对原告章翔的信赖进行装修，后因消防验收不合格而封闭，客观上存在经济损失，但其损失数额因无法举证，双方又无法协商一致，被告伏智奇应依法承担举证不能的法律后果。综上所述，原告章翔合理的诉讼请求本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年7月2日签订的房屋租赁协议；二、被告伏智奇限本判决生效后十日内将承租的位于泰兴市济川街道国庆西路58号复兴综合楼部分一层门面和二、三楼部分承租房屋交付原告章翔（除可移动部分由被告拆除外，且拆除时不得对固定建筑造成损害）；三、被告伏智奇于本判决生效后十日内给付原告章翔2016年7月31日前尚欠的房屋租金和使用费263224.37元；四、被告伏智奇于本判决生效后十日内给付原告章翔自2016年8月1日至实际搬出之日（2018年7月31日前按照23603.88元/月标准计算，2018年8月1日后按照26977.10元/月标准计算）的房屋使用费；五、驳回原告章翔的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告伏智奇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6250元，其他诉讼费用1285元，合计7535元，由原告章翔负担635元，被告伏智奇负担6900元（此款原告章翔已经垫付4410元，被告伏智奇于本判决生效后十日内给付原告3775元，余款3125元向本院缴纳）。反诉案件受理费4025元，由反诉原告伏智奇负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  吴建党代理审判员  刘世浩人民陪审员  黄 琼二〇一七年五月二十七日书 记 员  张 婷附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。