河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初5363号原告芮向辉，男，1973年9月16日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托代理人洪大伟，河南尤扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人易重阳，河南尤扬律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告吴高祝，男，1986年7月1日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告河南层峰建材科技有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区广场南路南、心怡路西2幢10层1015号。法定代表人吴高祝。原告芮向辉与被告吴高祝、河南层峰建材科技有限公司（以下简称“层峰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘红丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芮向辉及其委托代理人洪大伟到庭参加诉讼，被告吴高祝、层峰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告芮向辉诉称，2016年7月17日，原告芮向辉（甲方）与被告吴高祝（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号为LM0000243），合同约定：“甲方将其拥有的坐落于郑州市郑东新区广场南路南、心怡路西2幢10层1015号房屋租给乙方使用，租期两年，自2016年7月21日至2018年7月20日止，租金支付按半年一期，每期租金30867元，每期租金提前15天支付。”按照《房屋租赁合同》第3条第2款，被告吴高祝应当在2017年1月6日向出租人支付下一期租金，但经原告多次催告，被告吴高祝至今仍未按合同约定履行支付租金的义务。根据《房屋租赁合同》第3条第3款、第8条第2款，被告吴高祝应当向原告支付滞纳金、房屋占用费，返还其所承租的房屋并承担违约责任。被告吴高祝承租原告的房屋后，由其担任法定代表人的被告层峰公司实际使用该房屋，故被告层峰公司应当对被告吴高祝支付租金的义务承担连带责任。综上，为维护合法权益，原告现提起诉讼，请求法院判令：一、确认解除原告和被告吴高祝签订的《房屋租赁合同》，被告吴高祝将承租的房产交还给原告；二、被告吴高祝向原告芮向辉支付滞纳金771.68元和违约金7246.8元（违约金总额12346.8元，扣除押金5100元，剩余7246.8元），并支付房屋占用费5144.5元（自2017年1月21日起至2017年2月20日止）；2017年2月21日起的房屋占用费向原告支付至实际归还房产之日止（按照合同约定的租金计算）；以上费用共计13162.98元；三、被告层峰公司对被告吴高祝上述债务承担连带偿还责任；四、本案诉讼费由被告承担。二被告均未答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、被告吴高祝身份证复印件1张，被告层峰公司工商登记公示信息1张；2、编号为LM0000243号的《房屋租赁合同》1份；3、解除合同通知信息复印件1份；4、家具清单2份。以上证据综合证明：2016年7月17日，原告与被告吴高祝签订《房屋租赁合同》，依照合同约定，被告吴高祝应当在2017年1月6日向原告支付下一期租金，但经原告多次催告，被告吴高祝至今仍未按合同约定履行支付租金的义务。二被告均未对原告提交的证据发表质证意见。经审查，本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。二被告均未向本院提交证据材料。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2016年7月17日，原告芮向辉与被告吴高祝签订编号为LM0000243的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其拥有的坐落于郑州市郑东新区广场南路南、心怡路西2幢10层1015，购房合同为D12001044485的房屋租给被告吴高祝使用，租期两年，自2016年7月21日至2018年7月20日止，租金按每半年支付一次，每期租金为30867元，该价格不含相关税费，相关税费由被告吴高祝负担。每期租金提前15天支付。被告吴高祝若逾期支付租金，每逾期一天，需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，原告有权收回该房屋，被告吴高祝须按实际居住日交纳租金和滞纳金并承担违约责任。被告承担租赁期限内水、电、物业、宽带、空调等实际使用的费用。为保证被告吴高祝合理并善意的使用该房屋及配套设施，被告吴高祝应在签订合同并交纳首期租金时向原告支付5100元作为押金。待租赁期限届满，原告验房并认可后，被告吴高祝将该房屋钥匙交与原告，原告同时将此押金如数退还被告吴高祝。租赁期内，若双方任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。其中其他约定第四条载明：剩余房租于2016年8月10日之前结清。庭审中，原告称签订合同时被告支付过第一期的半年租金30867元和押金（即一个月租金数额5100元）。原告于2017年1月18日向被告催要下一期的房租，被告不予支付，并于当天将相关物品搬离，原告随后将房屋锁门，之后原告于2017年2月18日将房屋另行出租给其他公司，该公司已经向原告支付了租金，并于2017年2月20日左右搬进该房屋。为防止被告闹事，原告遂于2月22日向被告发出解除合同的短信通知。本院认为，原告与被告吴高祝签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。依照合同约定，租金每半年支付一次，每期租金提前15天支付，故被告吴高祝应在2017年1月6日向原告支付2017年1月21日至2017年7月21日的租金，但其并未按照合同支付，而于2017年1月18日自行搬离房屋，其以实际行为表明不再履行合同，原告此后将房屋锁门并另行对外出租，据此双方均无继续履行合同的意向，合同亦无继续履行的可能。据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对原告要求确认解除原告与被告吴高祝签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。因被告已经搬离房屋，且原告已将房屋出租，原告主张被告将涉案房产交还原告已无事实基础，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金、房屋占用费，因被告已于2017年1月18日搬离涉案房屋，搬离前的房屋租金其均已支付，故对原告要求被告支付搬离后的房屋占用费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。在合同约定的租赁期限内，被告吴高祝自行搬离房屋，以其实际行为表明不再履行合同，被告吴高祝的该行为违反合同约定，依照房屋租赁合同第八条第5款之约定，租赁期内双方任一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金10%作为违约金。双方约定半年租金为30867元，据此被告吴高祝应向原告支付违约金6173.40元。原告自认被告吴高祝已支付押金5100元，并自愿以该押金冲抵被告吴高祝应支付的违约金，依照双方约定待租赁期限届满，原告验房并认可后，被告吴高祝将该房屋钥匙交与原告，原告同时将此押金如数退还被告吴高祝，现原告主张以押金冲抵被告吴高祝应支付的违约金，系其对自身权利的自行处分，本院予以确认。扣除已付押金，被告吴高祝现仍应支付原告违约金1073.40元，对原告主张过高部分，本院不予支持。因被告层峰公司并非租赁合同的相对方，原告主张被告层峰公司对被告吴高祝上述债务承担连带偿还责任依据不足，对于该项诉讼请求，本院不予支持。二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告芮向辉与被告吴高祝签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴高祝于本判决生效后十日内支付原告芮向辉违约金1073.40元；三、驳回原告芮向辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，减半收取64.5元，由原告芮向辉负担59.5元，由被告吴高祝负担5元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一七年五月九日书记员  李 娟