广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2559号上诉人（原审原告）：马一民，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州城建开发物业有限公司,住广东省广州市天河区。法定代表人：杜凤君，职务为总经理。被上诉人（原审被告）：广州城建开发物业有限公司逸泉山庄服务中心,住广东省广州市从化市。负责人：李胜学。上述两被上诉人共同委托代理人：夏建如、顾丹，系广东盈隆律师事务所律师及实习律师。上诉人马一民与被上诉人广州城建开发物业有限公司（以下简称城建物业公司）、广州城建开发物业有限公司逸泉山庄服务中心（以下简称城建物业公司逸泉中心）物业服务合同纠纷一案，上诉人马一民不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初11416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马一民上诉请求：1.请求二审法院对本案关键证据《逸泉山庄物业管理服务合同》的真实性进行复核，以确保本案审理的公正。2.请求二审法院判罚城建物业公司、城建物业公司逸泉中心中止物业服务费的提升。3.修改一审判决书中“驳回原告马一民的全部诉讼请求”的错误描述。事实和理由：一、一审法院对城建物业公司与逸泉山庄业主委员会签订的《逸泉山庄物业服务合同》的证据真实性失察。《逸泉山庄物业服务合同》是本案判决的关键证据，该证据的真实性对本案判决影响重大。城建物业公司在处理与逸泉山庄业主的物业纠纷的诉讼中，对不同的业主采用了不同的合同证据去证明物业管理关系，马一民有理由对城建物业公司是否拥有合法签署的《逸泉山庄物业服务合同》存疑。二审法院应责令城建物业公司向法庭提交《逸泉山庄物业服务合同》的原件，以核查该合同的真实性。二、一审法院回避其关键诉求，没有遵循《广州市物业管理暂行条例》关于调整物业费的规定，属于事实认定错误、适用法律错误。一审法院认定城建物业公司、城建物业公司逸泉中心已经停止提升物业服务费，是依据城建物业公司、城建物业公司逸泉中心在2016年10月11日向广州市从化区接口街逸泉社区居委会发出《作废的声明》，该依据在内容上和形式上都不能作为认定城建物业公司、城建物业公司逸泉中心已经停止提升物业服务费的证据。本案的诉讼核心是城建物业公司、城建物业公司逸泉中心违反《广州市物业管理暂行条例》法规，未获授权的情况下，单方组织提升物业服务费，其行为是对业主大会和业委会的侵权行为，因此诉请法院判定其停止违法侵权行为。城建物业公司、城建物业公司逸泉中心提供的证据并未证明其已经停止该违法侵权行为，该违法行为的后果对其所造成的权益影响是明确的。三、一审判决实际上是支持其诉讼状中的“本案诉讼费用由被告承担”的诉讼请求，一审判决“驳回原告马一民的全部诉讼请求”与判决实际处理相矛盾，应予修改。城建物业公司、城建物业公司逸泉中心答辩称，马一民的第一、三项上诉请求都超出一审的诉讼请求范围，应当直接驳回；马一民的第二项上诉请求缺乏事实基础，应该被驳回。事实与理由：一、城建物业公司、城建物业公司逸泉中心已经发函将提升物业费的函废除，因此提升物业费的工作已经被撤销；二、城建物业公司、城建物业公司逸泉中心作为逸泉山庄的物业管理公司，按照法定的程序进行物业费调整属于行使合法权利，马一民要求城建物业公司、城建物业公司逸泉中心中止提升物业费工作没有依据。马一民于2016年6月28日向一审法院起诉请求：1.确认城建物业公司逸泉中心作出的《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》的决定无效；2.城建物业公司逸泉中心停止提升物业服务费；3.本案诉讼费用由城建物业公司、城建物业公司逸泉中心承担。一审法院经审理查明：城建物业公司是具有一级资质的物业服务企业，并取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《资质证书》。2015年7月15日，城建物业公司逸泉中心分别向广州市从化区物价局、广州市国土资源和房屋管理局从化区分局、广州市从化区人民政府街口街道办事处、广州市从化区街口街逸泉社区居委会、广州市从化区街口街逸泉山庄业主委员会发出《关于逸泉山庄小区开展物业服务费提升工作的函》，内容为因逸泉山庄小区老化严重，设施设备的维修保养费用不断增大，同时受物价和用工成本持续上升的影响，逸泉山庄小区经营已持续出现亏损，从2013年度开始亏损31.36万元，2014年度亏损57.32万元，预计2015年亏损将进一步扩大；该司根据小区实际经营现况和周边物业服务收费状况，参照广州市物业服务收费标准，拟对小区A、B、C、D别墅区物业服务费标准进行适当的调整，A、C、D区物业服务费从原来1.80元/平方米/月调升为2.30元/平方米/月，B区物业服务费从原来2元/平方米/月调升为2.30元/平方米/月；该司严格按照《广州市物业管理暂行办法》第四章第六十九条所规定的法定程序和调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过的规定，开展物业服务费提升工作。2015年7月16日，城建物业公司逸泉中心向逸泉山庄A、B、C、D区业主发出《关于开展提升物业服务费意见征询的通知》，内容为逸泉山庄服务中心从2013年度开始亏损31.36万元，2014年度亏损57.32万元，预计2015年亏损将进一步扩大；服务中心根据小区实际情况，并参照周边物业服务费标准，拟对小区A、B、C、D别墅区物业服务费标准进行适当的调整，A、C、D区物业服务费从原来1.80元/平方米/月调升为2.30元/平方米/月，B区物业服务费从原来2元/平方米/月调升为2.30元/平方米/月；本次提升物业服务费将通过书面征求业主意见的形式进行，按照《广州市物业管理暂行办法》第四章第六十九条（三）之规定，若调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过后，服务中心将公示60日并向政府相关部门报备后开始按新标准征收；现将上一年度2014年小区经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等予以公示30日；自2015年7月1日，服务中心工作人员将就物业服务费调整事宜上门作意见征询，期盼广大业主的理解和大力支持。2016年6月1日，城建物业公司逸泉中心分别向广州市从化区住房和建设局、广州市从化区物价局、广州市从化区人民政府街口街道办事处、广州市从化区街口街逸泉社区居委会、逸泉山庄业主委员会筹备组发出《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》，内容为逸泉山庄小区从2015年7月1日起按照《广州市物业管理暂行办法》第四章第六十九条规定的程序开展提升物业服务费意见征询工作，征询工作开展期间得到了小区业户的大力支持，截至2016年5月31日，同意将A、C、D区的物业服务费标准从1.80元/平方米/月提升至2.30元/平方米/月，B区的物业服务费标准从2元/平方米/月提升至2.30元/平方米/月占总投票权数的57.76%，专有面积占总建筑面积57.40%，符合《广州市物业管理暂行办法》第四章第六十九条规定调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过法定条件；该司将按照法规要求在逸泉山庄小区内对征询结果进行公示，公示期为2016年6月1日至7月31日；公示期满后，从2016年8月1日开始A、B、C、D别墅区物业服务费将按2.30元/平方米/月标准进行收取。2016年6月1日，城建物业公司逸泉中心向逸泉山庄业户发出《关于逸泉山庄小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告》，内容为自2015年7月起，逸泉山庄小区就调整物业服务费进行入户意见征询，征询工作开展期间得到了小区业户的大力支持，现将截至2016年5月31日物业服务费标准调整意见征询的统计结果公布；A、B、C、D区总户数1366户，投票权数1347人（同1人拥有1套以上单元，计投票权数1人），总建筑面积280516.43平方米，意见征询表按户数全部派发，回收户数为956户，专有面积193627.76平方米，占总户数的69.99%，占总建筑面积的69.03%；因无法联系或暂不愿意表达意见造成无法成功征询的户数410户，专有面积86888.67平方米，占总户数的30.01%，占总建筑面积的30.97%；共有788户同意从2016年8月1日开始，A、B、C、D区物业服务费调升为2.30元/平方米/月，计投票权数778人，专有面积161009.30平方米，占总投票人数的57.76%，占建筑物总面积的57.40%；不同意的有168户，计投票权数163人，专有面积32618.46平方米，占总投票人数12.10%，占建筑物总面积11.63%；弃权和无法取得联系的有410户，计投票权数406人，专有面积86888.67平方米，占总投票人数30.14%，占建筑物总面积30.97%；根据以上统计结果，逸泉山庄服务中心小区通过书面征询调整物业服务费提升事项已经符合《广州市物业管理暂行办法》第四章第六十九条（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过的相关法规要求；该司将根据法规要求将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示六十日，并将结果抄送有关政府部门，公示期为2016年6月1日至7月31日；公示期满后，从2016年8月1日起，A、B、C、D别墅区物业服务费按2.30元/平方米/月的标准执行。2016年10月11日，城建物业公司逸泉中心向广州市从化区街口街逸泉社区居委会发出《作废的声明》，内容为因该中心发现遗漏逸泉山庄小区E、F区的意见征询，致使物业管理费自2016年8月1日提升不符合相关规定；现声明作废2016年6月1日发送的《关于逸泉山庄小区提升物业管理费的函》；该中心完成E、F区的意见征询工作后，如结果符合有关物业管理费提升的规定，将另行公式及通知。一审诉讼过程中，马一民及城建物业公司、城建物业公司逸泉中心均提交了《逸泉山庄物业服务合同》（复印件）作为证据。该合同显示由逸泉山庄业主委员会（甲方）与城建物业公司（乙方）于2010年9月30日签订，约定甲方选聘乙方对座落于从化市街口街道办事处XX村XX公路旁的逸泉山庄A、B、C、D、E、F区提供物业管理服务，建筑面积为323846.08万平方米，物业管理区域包括逸泉山庄A区357套、B区346套、C区386套、D区277套、E区324套、F区1363套以及相关的公共道路和公共区域；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及雨、污水管道的疏通，公共绿化景观的养护和管理，包括园林绿化和水景景观的维护和管理，车辆停放（进出）管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置单元的日常巡检，花园杂草和室内外杂物的定期清理，社区文化建设；本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为A区（采绿园）公寓1.80元/月*平方米、别墅1.80元/月*平方米，小B区（琉森湖畔）别墅2.30元/月*平方米，大B区（岭南粤园）别墅2元/月*平方米、别墅花园0.50元/月*平方米，C区（荔影亲泉、溪语心林）别墅1.80元/月*平方米，D区（碧海银舟）别墅1.80元/月*平方米，E区（品绿园）无电梯公寓1.80元/月*平方米、带电梯公寓1.90元/月*平方米（不含电梯电费分摊），F区（逸粤湾）带电梯洋房1.90元/月*平方米（不含电梯电费分摊）、别墅2.60元/月*平方米、别墅花园0.50元/月*平方米；全体业主应于每季度首月10日前起交纳该季度的物业服务资金；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日，按日交纳欠费总额的3‰的违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限为五年，自2010年9月12日起至2015年9月11日止；物业服务合同期限届满三个月前，甲方应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方；业主大会决定续聘的，甲方应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；本合同经甲乙双方签字并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主等。马一民及城建物业公司、城建物业公司逸泉中心均确认逸泉山庄小区由城建物业公司逸泉中心实际提供物业管理服务；在《逸泉山庄物业服务合同》约定的期限于2015年9月11日届满后，原来的业主委员会期限已届满，新的业主委员会的筹备工作正在进行中，因此暂未选聘新的物业管理公司，逸泉山庄小区仍由城建物业公司逸泉中心提供物业管理服务。马一民及城建物业公司、城建物业公司逸泉中心均确认逸泉山庄小区至今仍按原来的标准收取物业管理费，没有提价。一审法院认为：根据马一民及城建物业公司、城建物业公司逸泉中心提供的证据及共同确认的事实可知，城建物业公司与逸泉山庄业主委员会签订了《逸泉山庄物业服务合同》后，由城建物业公司的分公司即城建物业公司逸泉中心对逸泉山庄小区提供物业管理服务；在合同约定的物业管理期限届满后该小区业主大会并未选聘新的物业管理服务公司、亦未决定续聘城建物业公司，但仍由城建物业公司逸泉中心为该小区提供物业管理服务，因此，根据上述合同约定，该物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。根据已查明的事实可知，城建物业公司逸泉中心拟提升逸泉山庄小区A、B、C、D别墅区物业服务费，并在通过小区业主投票后于2016年6月1日向逸泉山庄业主委员会筹备组等发出《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》，表示其调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，其将对征询结果进行公示，并于公示期满后从2016年8月1日开始按照提升后的物业服务费标准收取物业服务费。马一民对此函件有异议并提起本案诉讼，后城建物业公司逸泉中心明确作废上述《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》，而且事实上在2016年8月1日之后城建物业公司逸泉中心仍然按原物业服务费标准收取费用，并未按照上述函件所显示的提升后的物业服务费标准收取。因此，马一民要求确认《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》无效的诉讼请求已缺乏事实基础，不予支持。另，鉴于城建物业公司逸泉中心已明确《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》作废且事实上亦并未提升逸泉山庄小区的物业服务费标准，马一民要求城建物业公司、城建物业公司逸泉中心停止提升物业服务费的诉讼请求缺乏依据，不予支持。但由于城建物业公司逸泉中心是在马一民提起本案后作废《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》，故本案诉讼费用应由城建物业公司、城建物业公司逸泉中心负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月26日作出如下判决：驳回马一民的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由城建物业公司、城建物业公司逸泉中心负担。经查，除了对于城建物业公司与逸泉山庄业主委员会是否签订了《逸泉山庄物业服务合同》这一事实存在争议外，双方当事人对一审法院查明事实没有争议，本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：双方当事人对城建物业公司与逸泉山庄业主委员会是否签订了《逸泉山庄物业服务合同》存在争议，但对城建物业公司对涉案小区进行物业管理的事实没有争议。虽然城建物业公司逸泉中心曾经作出《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》，但城建物业公司逸泉中心一审期间已经明确作废上述《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》，而且并未按照上述函件所显示的提升后的物业服务费标准收取。一审法院以马一民要求确认《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》无效的诉讼请求已缺乏事实基础为由予以驳回正确，本院予以维持。马一民主张城建物业公司逸泉中心停止提升物业服务费，需提交证据证明城建物业公司逸泉中心在明确作废《关于逸泉山庄小区提升物业服务费的函》后仍然提升物业服务费，但其未能就此提交证据，本院对其主张不予支持。综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马一民负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年五月九日书记员  袁 蕾林飘云