济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初2541号 原告：于萍，女，1966年出生，汉族，首都师范大学教师，住北京市。 委托诉讼代理人：张振华，山东府前律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张谦，山东府前律师事务所实习律师。 被告：孟延，男，1970年出生，汉族，山东大学临床医学院诊断学教研室教师，住济南市，现住济南市历下区文化西路某号。 委托诉讼代理人：季永凯、刘群，均为山东才有律师事务所律师。 原告于萍与被告孟延返还原物纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于萍的委托诉讼代理人张振华、被告孟延的委托诉讼代理人季永凯、刘群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 于萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告的位于济南市历下区文化西路某室（建筑面积88.38平方米）的房屋；2.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：1999年5月，原告在山东医科大学（2000年并入山东大学）工作期间参加山东医科大学集资建房，分得文化西路某室的房屋。2012年12月，原告调到首都师范大学工作。被告因无房居住，提出租用原告的上述房屋。由于当时原、被告系朋友关系，因此没有签订房屋租赁合同，双方口头约定被告可以长期租住，租金随行就市，被告可按自己的经济情况随时支付租金。2003年1月，原告将上述房屋交给被告时，一并将家具、两台空调、淋浴热水器、并向、炉具等交给被告使用，上述家具及电器折合人民币约3万元。2006年5月初，被告提出要结清2006年5月前的房租。2006年5月29日，被告存入原告的银行账户15万元。原告认为剩余款项为以后租金的预付款。2014年5月初，山东大学贴出办理房产证的公告，公告公示了办理房产证的时间（2014年5月6日）和购房人的名单。邻居将原告房屋的购房人已变更为被告的情况通知了原告。同年5月5日，原告与被告一同到山东大学房改办公室将涉案房屋的购房人恢复为原告。由于被告私自将原告的房屋的购房人变更到其名下，意图侵占原告的房产，原告认为被告的行为违背了朋友之间的相互信任，因此原告要求解除双方的房屋租赁关系并将房屋还给原告，被告租住房屋期间的房租从被告预付的15万元中扣除，多退少补。被告至今拒不退还房屋。被告的行为严重侵害了原告合法权益，请求人民法院依法判令被告退还原告房屋，承担本案诉讼费用。 孟延辩称，答辩人与被答辩人之间没有房屋租赁关系，被答辩人在离开山东大学前，已经将涉案房屋交换给答辩人，被答辩人所诉与事实完全不符。被答辩人捏造事实，意图侵占答辩人的房产，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。一、被答辩人因离职，将涉案房屋交换给答辩人，被答辩人已经无权主张对涉案房屋的所有权利。1999年5月，被答辩人分得学校位于文化西路某号住房一套。2003年1月，因被答辩人即将办理工作调动，从原单位山东大学医学院调入首都师范大学。按照房管局和学校的有关规定，被答辩人需要将所居住的学校住房交回学校。鉴于答辩人与被答辩人系朋友关系，答辩人身体不好、家庭住房困难，被答辩人同意将涉案房屋交换给答辩人，双方达成自愿交换房产的意愿，并于2003年1月10日向山东大学提交了《换房申请》，被答辩人将涉案房屋与答辩人位于青年公寓2号楼607室的房产进行交换，山东大学房改办及后勤领导也同意双方的换房申请。交换后，被答辩人将与答辩人交换获得的青年公寓2号楼607室的房产交回学校，顺利办理了离校手续。因双方已经交换房产，山东大学也认可涉案房屋归答辩人支配，后期学校两次分房都未考虑答辩人，答辩人因此失去了再次分房的机会。二、答辩人与被答辩人之间没有房屋租赁关系，答辩人后期应被答辩人的要求，向其交纳的15万元系购房款或者是购房资格款。答辩人与被答辩人根本不存在租房事实，被答辩人的说法前后矛盾，无法提供证据证明。若被答辩人租房，为何会将家具家电折价卖给答辩人？既然是租房，为何不约定租金？如果答辩人结清2006年5月之前的房租，被答辩人至今也无法说清收取房租的数额，剩余之后的预付款数额，显然其说法不符合常理。答辩人应被答辩人的要求，在换房后同意再向被答辩人支付15万购房款，答辩人遂将15万元在北京当面一次性交给被答辩人，有答辩人的银行取现单为证。根据当时的市场价格，足够购买与涉案房屋类似的同阶段同地区的房屋，完全符合房屋买卖关系中对价购买，双方建立的是房屋或者房屋资格的买卖关系。三、被答辩人调入首都师范大学后，自认名下无房，且按照规定已经领取国家无房户住房补贴，失去涉案房屋的任何权利。根据被答辩人向首都师范大学出具的《教职工住房情况确认复核表》，被答辩人承认其名下无房产，恰恰印证了答辩人所述事实：被答辩人已将房屋卖给了答辩人，自己名下没有其他房产。四、答辩人符合省直该房的规定和条件，系涉案房产的合法使用人，有权参与涉案房屋的房改。2011年，学校办理省直改房工作时，答辩人按照《省直驻济单位出售公有住房办法》第三条规定填写了相关申请表格，2014年5月，学校同意答辩人以涉案房产参与房改，并将省直公房住房改革的表格予以公示。2011年9月，答辩人的户口所在地迁入该房产，迁移户口也是学校开具证明后，答辩人办理了相关落户手续。加之学校认可双方交换房屋的事实，答辩人系涉案房屋的合法使用权人。自交换房屋至今，涉案房屋的水、电、物业等费用，一并从答辩人的工资单扣除，济南水务集团与答辩人签订的《济南市供用水合同（水表）》也可以证明答辩人系房主。综上所述，答辩人与被答辩人之间实际上构成房屋买卖关系，被答辩人无权就涉案房屋主张任何权利，答辩人请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护法律的公平公正。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 于萍与孟延同为山东医科大学的教职工。1999年5月，于萍参加所在单位山东医科大学（2000年并入山东大学）集资建房活动，交纳集资建房款10万元（其中含银行贷款4.5万元），分得位于济南市历下区文化西路某号、建筑面积总计88.38平方米的房产一套（以下简称涉案房产）。2002年底，因于萍要调往首都师范大学，2003年1月10日，于萍与孟延双方签订《换房申请》，内容为“孟延老师因身体不好、家庭住房困难，本着双方自愿的原则，自愿交换现住房：东村高层公寓1号301室和青年公寓2号607室”，山东大学房改办公室盖章确认。于萍将涉案房屋交付给孟居住使用。2017年5月山东大学公示通知办理涉案房屋所在小区房产的通知，因孟延以涉案房屋产权人的名义报名申请办理房产证，于萍得知后，于2017年5月9日委托山东府前律师事务所律师张振华向孟延发出律师函1份，要求解除涉案房屋的租赁合同、孟延于5月13日前交还涉案房屋；2017年5月10日，孟延签收上述律师函。 2017年10月26日，山东大学房改办公室为于萍出具住房证明一份，内容为“兹证明山东济南市历下区文化西路某室（两室一厅），系原我校医学院于萍老师的住房，其集资建房款已在规定期限内缴清。该套住房建筑面积66.37平方米，阳台面积7.24平方米，分摊面积14.77平方米，户总建筑面积88.38平方米。于萍暂未办理该套住房产权登记手续”。 2018年7月2日，于萍向北京市中信公证处申请对其2061734468@qq.com电子邮箱中的相关邮件内容进行保全证据公证。根据北京市中信公证处（2018）京中信内民证字09706号公证书载明，2015年7月21日至2016年2月25日期间，于萍与孟延有七封电子邮件就涉案房屋居住问题双方进行过沟通协商。2015年7月21日，于萍给孟延发电子邮件：孟老师：按照我们商定的时间，请抓紧处理相关这件事情，希望拿出你拿出诚意……于萍；2015年7月22日，孟延回于萍的邮件：“于老师：考虑到事情的来龙去脉以及我目前的状况，我考虑了几点：1、5年(不超过5年)先维持现状；2、原来付的款项退回；3、5年后如果再继续住，签订合同。孟延”；2015年11月23日，于萍发给孟延主题为“住房合同”的电子邮件：“孟延：关于住房的问题我们需要有个约定，我草拟了一个合同，……合同中一个重要的时间点是2013年(笔误，实际应为2015年)1月1日，我想从这一天开始，我们之间的关系发生了质的变化。于萍”；2015年11月23日孟延回复：“于老师您好：说实在的，从住进这个房子，我就一直不踏实……，给您那笔钱，我当时就想住个踏实。我想等办理房产证的时候，我再补一些钱，钱多少好商量。……你我都是作父母的人，我理解您也是为自己的孩子想，留给孩子一份产业，如果不是因为孩子，这房子你说怎么办就怎么办，关于这房子我上次说了不会去跟您争，这份合同没有提及原来我给您的15万，我不能理解，那15万元算什么呢？让我签署这样一份合同，我实在写不下去……这些年住在这里，我从心里感激您……孟延。”；同日，于萍回复：“我说过了这份合同只是草拟，……2013年之前，我可以不要你的租金，……从2013年1月1日开始算租金，先从预付租金里面扣除，或者你选择现在搬出来，我会把15万中剩余的部分还给你。这件事是你擅自更改房主姓名，已经从本质上让这件事情变了性质，而且中间我多次追问你都不说明真相，甚至想直接办理房产证既成事实，如果不是我预先得知还不知道怎么收拾。这些对我伤害比较大，你当时给我15万的情景我记得很清楚，我当时还强调过：房子你住着就可以了但是房子我要留着，你硬要拉我到银行转帐，我理解就是你终身租住的租金，我自始至终从没有想过房子给你，而只是同意你居住，中间你来北京我记得还问过你，你在山大有否可能再分一套房子这样我的房子也可以腾出来岂不两全其美……你自己的决策失误与我没有任何关系。于萍”；……2015年12月7日孟延给于萍回复电子邮件：“于萍您好：看来对那笔钱理解是不同的，这就是根本分歧所在。……这个房子我不住了，但是我还有一段时间暂不能搬走(我也不想拖太久，到17年12月年底怎么样？)租期我觉得从2015年1月开始合适一些，因为这是我们明确租房关系有开始的时间，至于房租，2000元我可以接受，租金可以半年一付。如果可以，我们可以起草租房的文件。孟延”；2015年12月11日于萍回复孟延：“关于钱的事情我们差距太大，我最后一次再让步一次，你以往的付款住到2017年12月30日正好结清，你如果现在搬离，可以按照从2013年开始到现在2000元/月的月租退还你剩余的，我如果还不满意就没有诚意了，我想我还是有权收回我自己的住房。于萍”；同日，孟延回复于萍：“我也想尽快解决问题，试想如果当初明确说明也不会出现这种情况。15万作为房租无论如何说不过去，退一步说，即使是房租，也应该是以双方达成协议为准，你说的从2013年开始算起我觉得不合适，你正式提出租房应该是从今年7月份，不如我们都退一步，各自的损失都不要再提了，给我3个月的时间，我搬走，这几个月近按照每月2500元的标准给你。孟延”。据此，于萍主张，其与孟延之间的往来邮件能够证实涉案房屋归其所有，孟延系租住涉案房屋进行使用；孟延主张，邮件内容可以证明其与于萍之间确实存在房屋买卖关系，无法证明于萍所述租赁关系成立。 庭审中，孟延向本院提交了《首都师范大学教职工住房情况确认复核表》、《关于北京市机关事业单位职工住房补贴计发及有关纪律规定等问题的通知》（2003京房改办字第078号），用以证明于萍2011年时自认其名下无房产，于萍不能就涉案房屋主张任何权利。于萍对于上述2份证据的真实性无异议，主张复核表仅能证明其在北京无住房并申请补贴，与本案无关。 另查明，2006年5月29日，孟延向于萍支付款项15万元。于萍称该15万元系孟延用以结清2006年5月之前的房租，剩余款项为以后房租的预付款；孟延主张该15万元系其支付给于萍的购房款。 本院认为，根据原告于萍的诉讼请求，本案为返还原物纠纷。结合本案，本案争议的焦点问题有两个，一是原、被告双方之间是房屋租赁还是房屋买卖法律关系；二是原告于萍是否有权要求被告孟延返还涉案房屋。 对于焦点问题一，原、被告双方因原是关系较好的同事关系，于萍在调离原单位时，与被告孟延进行了互换住房，并向单位递交了换房申请，于萍将自己已缴清集资款的集资建房与孟延单位分配居住的公寓房进行了互换。二人此时的换房是原告于萍主张的使用权还是被告孟延主张的产权？结合双方的往来的电子邮件、山东大学房管科的证明、孟延向于萍支付的15万元综合分析，本院认为，首先，于萍参加单位的集资建房已经缴清了全部集资款，分配的涉案房产具有经济适用房的性质，于萍已经取得了涉案房产的产权或与单位共同所有产权，只是当时尚不具备办理房产证的条件而没有办理产权登记，而单位分配给孟延的青年公寓2号607室公寓房，产权人是单位，孟延只有使用权；其次，结合两人的往来电子邮件可以推定，由于当时双方关系较好，于萍调离原单位时，直接将自己的涉案房产连同部分家用电器都交给了孟延居住使用，但孟延对此也没有任何证据证明于萍是将房产转让给孟延或出售给其的意思表示；再次，对于孟延支付给于萍的15万元，从双方电子邮件来看，双方都认可是租金，只是租金的计算标准和租房的起算时间双方没有协商好，并非孟延答辩意见中主张的购房款。综上，于萍与孟延之间实际是房屋租赁关系，而非房屋买卖关系。 对于焦点问题二，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房屋系于萍参与山东医科大学集资建房而取得，虽然没有办理产权登记，但根据山东大学出具的证明可以认定涉案房屋的产权人是于萍。2003年1月于萍因工作调动原因，将涉案房屋与单位分配给孟延的青年公寓2号607室的房屋进行交换，双方交换的应是房屋的使用权，现于萍要求孟延返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。 退一步讲，即使涉案房产最终的产权并非归于萍所所有，于萍参加了山东大学的集资建房，并缴清了全部集资款，在山东大学没有收回涉案房产作出处置前，于萍现在仍然享有涉案房产的占有、使用、收益、处分的权利，依据现有的证据，孟延占有涉案房产无事实和法律依据。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告孟延于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区文化西路某号房产返还给原告于萍。 案件受理费100元，由被告孟延负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  梁 颖 二〇一八年十二月三日 书 记 员  庞嫣然