广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5947号上诉人（原审原告、反诉被告）:徐某辉，住广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：郑某玲，住广州市荔湾区龙津西路138号402房委托诉讼代理人：徐某辉，身份情况同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴文华，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：戴某亮，住广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘某芳，住广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘华秀、刘兴桂，均为广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：陈秋丹、卢国瑞，均系该公司职工。原审第三人：广州竞宇金融服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：鄢红胜。上诉人徐某辉、郑某玲因与上诉人戴某亮、潘某芳，原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）、广州竞宇金融服务有限公司（以下简称竞宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0106民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐某辉及其与郑某玲的代理人吴文华，上诉人戴某亮及其与潘某芳的代理人刘华秀、刘兴桂，原审第三人德才公司代理人卢国瑞到庭参加诉讼。原审第三人竞宇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐某辉、郑某玲上诉请求：1、维持一审判决第四项；2、撤销一审判决第一、二项，改判驳回戴某亮、潘某芳的该两项诉讼请求；3、撤销一审判决第三项，改判戴某亮、潘某芳向徐某辉、郑某玲支付违约金36.3万元；4、一、二审诉讼费均由戴某亮、潘某芳承担。事实与理由如下：一、合同约定2016年3月21日前或银行出具同贷书后5个工作日内完税、交易递件并付清首期款280万元，这是双方在专业的中介公司建议下，经过协商后确定的期限，一审法院认定该期限的约定考虑欠妥，是干涉合同当事人的意思自治。1、2016年3月21日的期限是在德才公司的专业建议下，双方经过慎重考虑确定的。2、戴某亮、潘某芳合同的根本义务是支付房款，其作为成年人，对约定其根本义务的条款理当更加注意，其一旦认可该条款就应受该期限的约束。春节期间，学校放假等因素对申请贷款的影响当在其考虑之列。二、戴某亮、潘某芳清楚3月21日的期限，则其逾期提交贷款申请资料就不是过失而是无视合同约定的故意之举。1、合同约定，戴某亮、潘某芳应在2016年2月25日前签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。2、戴某亮、潘某芳自称其于2月22日才回到广州，2月24日才准备好相应资料，2月28日，徐某辉、郑某玲按中介要求提交相应资料并签署须由自己配合办理按揭的文件，而3月18日，戴某亮、潘某芳才补齐所有欠送审的资料，戴某亮、潘某芳一审当庭承认。3、由上述时间节点可见，戴某亮、潘某芳自2016年1月26日签订合同后至3月18日才补齐资料，且是在徐某辉、郑某玲数次催促，发出律师函后才补齐资料，显然是故意而为。4、戴某亮、潘某芳故意逾期提交资料，原因如一审所述，是为了获得首套房贷款的利率优惠，至于其最终办理了二套房贷，完全是在徐某辉、郑某玲多次催促及发出律师函压下，不得已而为之。三、贷款的审批时间虽然无法由戴某亮、潘某芳决定，但提交贷款所需资料及签署贷款所需文件的时间却可控制。导致全部资料手续迟至2016年4月8日才完成的根本原因是戴某亮、潘某芳故意逾期提交完全可以控制提交时间的小孩出生证复印件等贷款审批所需资料，而不是银行和公积金中心审批时间的不确定性，一审法院在这个问题上作出错误认定。1、从竞宇公司出具的《关于徐某辉要求撤销“网签合同”情况汇报》可知，戴某亮、潘某芳提交资料的时间节点。2、从戴某亮、潘某芳提交资料的时间节点可见，如果不是其故意迟迟不提交小孩出生证复印件，户口本等没有获取任何障碍的文件，则贷款审批不可能迟至4月8日才全部完成。3、3月21日的期限是专业中介公司提出建议并由双方确定的。一审法院在戴某亮、潘某芳故意逾期提交资料的情况下仍作出错误认定。4、戴某亮、潘某芳的故意显然不是因“该期限不具有实际可操作性”而得以免责的事由。5、戴某亮、潘某芳故意逾期提交资料，徐某辉、郑某玲依合同第九条第二款规定享有合同解除权。6、一审法院忽视了戴某亮、潘某芳在先的故意违约对在后的支付首期款的重大不利影响。7、3月21日是双方协商确定的期限，戴某亮、潘某芳逾越这一期限超过10天才取得同贷书的原因是其故意违约所致。四、徐某辉、郑某玲在合同解除后另行出售讼争房屋、不构成违约。五、戴某亮、潘某芳违约后，徐某辉、郑某玲出于善意，仍与其协商继续履行，并非如一审法院所述没有协商。至于协商不成的原因，是其既不承认违约，更不愿意承担违约责任。六、一审法院纵容戴某亮、潘某芳妨碍民事诉讼行为，其于反诉状中称存量房买卖合同又将首期款交付时间变更为2016年6月30日前，该存量房买卖合同并非徐某辉、郑某玲所签署，戴某亮、潘某芳提交了虚假证据，妨碍司法诉讼。针对徐某辉、郑某玲的上诉，戴某亮、潘某芳二���答辩称：1、戴某亮、潘某芳不同意徐某辉、郑某玲的上诉意见。2、徐某辉、郑某玲的上诉理据均不成立，本案是徐某辉、郑某玲违约，有违约的事实及证据，且戴某亮、潘某芳认为徐某辉、郑某玲在一审诉讼期间存在恶意的违约，在一审诉讼的前半段，徐某辉、郑某玲并未另行出售案涉房屋，其是在一审诉讼进行过程中，戴某亮的代理人去房管局第二次查册时发现徐某辉、郑某玲将案涉房屋另行高于与戴某亮、潘某芳的成交价出售给他人，因此戴某亮、潘某芳认为徐某辉、郑某玲存在恶意违约行为。3、关于徐某辉、郑某玲所称的戴某亮提交资料的问题，戴某亮、潘某芳认为其所述与本案事实不相符合，提交资料的问题在一审中意见查明，所以资料是在双方同意并在场，且有中介机构也在场的情况下提交的，徐某辉、郑某玲也接受了，因此提交资料的问题不能成��徐某辉、郑某玲行使所谓的解除权的依据。且根据法律的规定及合同约定，合同的单方解除，必须是基于另一方的根本违约。在本案中，戴某亮是买方，其等着案涉房屋入住，即其履行合同的诚意是无任何问题的，提交资料也是按照中介机构的要求提交或者补充，戴某亮方一直是努力积极履行合同，不存在任何违约行为。因此在本案中，徐某辉一方不享有单方解除权。4、关于合同中出现完成按揭的时间表述问题。一审对此论述十分清楚，该时间的表述与合同条款对于履行行为的描述是同时存在的，应该按照履行行为本身的表达来确定双方的义务，因此徐某辉一方一直强调协议里面的某个时间的表述是没有道理的，因为其履约行为已经改变了合同预设时间的约定,且第十条有顺延的表达。5、对于案涉合同的交易，所谓的网签合同仅是现行制度下为了防范一房两卖而设立的防范性制度，网签合同并不能取代双方所签订的书面合同，双方签订的合同最后一句话“双方之间的权利义务以双方签订的房屋买卖合同为准，其他的合同（包括网签合同）都应服从该合同”且在该合同中也写明网签合同可以授权中介进行签字，因此网签合同的目的仅是为了防范业主一房两卖，而非确定双方的权利义务。因此徐某辉、郑某玲以网签合同备案有错误，另行向行政法院提起的要求住建局承担责任的案件败诉，并已生效。按照单方要求撤销网签容易导致一房二卖的行为，因此住建局予以处罚，认为网签合同不可以单方撤销。正是由于竞宇公司的单方撤销行为，才会导致徐某辉、郑某玲在一审期间将案涉房屋另售他人。综上，戴某亮、潘某芳认为徐某辉、郑某玲的上诉理据无任何依据，二审法院应予驳回。针对徐某辉、郑某玲的上诉，德才公司二审称其答辩意见与一审一致。竞宇公司针对徐某辉、郑某玲的上诉二审未答辩。戴某亮、潘某芳上诉请求：1、维持一审判决一、二、三项，撤销一审判决第四项，改判徐某辉、郑某玲向戴某亮、潘某芳支付10%的违约金即41.3万元，另支付22万元的赔偿款。2、本案一、二审受理费、反诉费全部由徐某辉、郑某玲承担。事实与理由如下：一、一审判决认定本案中不宜支持10%的违约金是错误的。双方在合同中已作出约定，无论何方违约均应向对方支付10%的房屋总价款即41.3万元，该约定是双方真实意思表示，一审理应据此作出判处。二、戴某亮、潘某芳一审提供了所有损失的证据，包括租房损失等，而且还提供了对方获利的证据，另由于徐某辉、郑某玲违约，戴某亮、潘某芳多花了近100万元��另行购得房屋，因此，一审法院理应采纳并支持戴某亮、潘某芳提出有关损失的主张，至少应当支持22万元。三、根据违约方不享有合同解除权的原则，徐某辉、郑某玲未依约将涉案房屋出售给戴某亮、潘某芳且另行出售给他人的行为再次加重了其违约的主观恶意，但一审未判处徐某辉、郑某玲承担违约责任错误。戴某亮、潘某芳当庭补充以下上诉意见：1、关于提交资料问题及提交资料与出同贷书时间问题，根据细则16条第二款第二小点，首期楼价款是在“银行出具同贷书或其他相关意向书5个工作日内……”，括号中写了2016年3月21日前，但该条款并未对2016年3月21日与同贷书出具时间何者为先的表述。2、戴某亮在本案房屋买卖合同中选择的付款方式是组合贷款，即商业贷款加上公积金贷款，银行批出商业贷款的时间是3月31日，批出公积金贷款是4月8日，因此银行批出商业贷款及公积金贷款的时间并不一致，所以卖方同意戴某亮、潘某芳选择混合贷款时，是有中介在场，且众所周知组合贷款中两种贷款方式出具的时间是不一致的，因此括号里的时间不具有参考价值。3、1月26日签订合同，合同称应在签署合同的三十天内签署按揭资料，卖方应协助买方办理按揭手续。因此按揭手续需要双方一起办理，在签订合同时，并未明确所需资料是什么，一审已经查明双方在中介机构第一次交资料已经是2月28日，该时间已经超过约定的三十天，后中介公司致电戴某亮、潘某芳称公积金手续有问题，需要补交资料，因此2月28日之后所需交的资料都是中介公司及银行要求戴某亮、潘某芳提交的，戴某亮、潘某芳已经履行了提交资料的手续，不管戴某亮、潘某芳补交资料的时间有多长，该过程卖方是清楚的，通知这也充分说明戴某亮、潘某芳是愿意履行合同的。4、卖方在签订本案合同后，就向戴某亮、潘某芳发出短信表示后悔，甚至徐某辉、郑某玲公开表示不将案涉房屋卖给戴某亮、潘某芳，因此其后来不断向戴某亮、潘某芳发函。卖方给戴某亮、潘某芳的函件中，有一份是表述同意将案涉房屋出售给戴某亮、潘某芳，但双方需要重新协商条件。该函件戴某亮、潘某芳已交给一审法院，卖方表述称其已行使解除权，但还是希望可以与买方进行房屋买卖，这也说明当时案涉房屋并未进行出售。戴某亮、潘某芳认为合同还可以继续履行，但徐某辉、郑某玲已将房屋出售，戴某亮、潘某芳认为徐某辉、郑某玲是恶意转移财产。针对戴某亮、潘某芳的上诉，徐某辉、郑某玲称其答辩意见与上诉意见一致。针对戴某亮、潘某芳的上诉，德才公司称其二审答辩意见与���审一致。竞宇公司针对戴某亮、潘某芳的上诉二审未答辩。徐某辉、郑某玲向一审法院起诉请求：1、戴某亮、潘某芳向徐某辉、郑某玲支付违约金36.3万元；2、戴某亮、潘某芳承担本案受理费。戴某亮、潘某芳一审反诉请求：1、徐某辉、郑某玲按房产成交价的10%向戴某亮、潘某芳支付违约金41.3万元；2、徐某辉、郑某玲赔偿因其违约将涉案房屋另售他人导致戴某亮、潘某芳的差价利益损失61.95万元（按交易价15%计算）；3、徐某辉、郑某玲赔偿戴某亮、潘某芳为买房支付的中介费36300元、按揭代理费7500元、担保服务费6500元和徐某辉、郑某玲不能按时交房致使戴某亮、潘某芳发生的2016年5、6、7月的租金支出1.5万元（每月按5000元的标准计算，共计3个月）及徐某辉、郑某玲向戴某亮、潘某芳返还前期己付款5万元；4、徐某辉、郑某玲赔偿戴某亮、潘某芳资金利息损失17.875万元（指戴某亮、潘某芳准备的300万元资金自2016年1月26日至2016年8月31日的同期银行贷款利息损失）；5、本案本诉和反诉的诉讼费均由徐某辉、郑某玲负担。一审法院认定事实：2016年1月26日，徐某辉、郑某玲（甲方、卖方）、戴某亮、潘某芳（乙方、买方）和原审第三人德才公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（NO.9103636），约定：甲乙双方就买卖位于广州市海珠区X街X号X房达成一致协议，成交价为4130000元；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价l0%的违约金；甲方应退还乙方己付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延；签署本合同后，如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致以本合同为准；三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准；通过邮寄方式的��以投邮当日视为送达；付款方式：乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按按揭付款中的组合贷款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延：（1）乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）首期楼价款（含定金）共计2800000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2016年3月21日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；（3）1330000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行���际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；注：定金余款40000元乙方须于2016年1月29日前支付给甲方；等。同日,戴某亮、潘某芳向徐某辉、郑某玲支付了购买涉案房屋的定金50000元。此外，戴某亮、潘某芳还向德才公司支付了涉案房屋的中介代理费36300元。2016年2月28日，竞宇公司向戴某亮、潘某芳出具按揭代理费7500元的《收款收据》（NO.0008821）。2016年4月8日，广州住房置业担保有限公司向戴某亮、潘某芳戴某亮出具担保服务费6500元的发票。2016年3月15日，徐某辉、郑某玲委托律师向戴某亮、潘某芳发出《关于：催促履行合同的告知》；次日，徐某辉、郑某玲委托律师向德才公司发出《关于：促请买受人履行合同的催告》。2016年4月1日，徐某辉、郑某玲委托律师分别向戴某亮、潘某芳和德才公司发出《解除合同的通知》。戴某亮、潘某芳分别于2016年4月16、18日共两次向徐某辉、郑某玲邮寄《关于：及时履行合同的通知》。徐某辉、郑某玲分别于2016年4月17、25日向戴某亮、潘某芳发出《关于：承担违约责任的告知》和《关于完成交易的前提和建议》，要求戴某亮、潘某芳按成交价的10%承担违约责任等。2016年4月21日，德才公司向徐某辉、郑某玲发出《关于催请履行事宜的催告函》。徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳与德才公司均确认收到上述相应的函件。2016年3月31日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具申请人为戴某亮、潘某芳的《银行同意贷款通知书》；2016年4月8日，广州住房公积金管理中心天河管理部出具申请人为戴某亮、潘某芳的《住房公积金贷款审批确认书》。一审诉讼中，戴某亮、潘某芳表示因为签订合同时恰逢过年前，签订合同后戴某亮、潘某芳均回老家过年，直至学校快开学前大约是2月22日才回到广州，所以于2016年2月24日已将申请按揭的材料准备好，但由于徐某辉、郑某玲上班所以双方将时间定在了2016年2月28日。徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳确认：1、2016年2月28日在德才公司的主持下徐某辉、郑某玲确认了收款账户信息，并提交了结婚证和房产证复印件，并出具原件，由德才公司核对；2、徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳因购买涉案房屋而产生的权利和义务均应按《房屋买卖合同》（NO.9103636）履行。徐某辉、郑某玲为证明其主张还提交了以下证据：1、加盖了竞宇公司印章、抬头为广州市房屋交易监管���心的《关于业主徐某辉、郑某玲要求撤销“网签合同”的情况汇报》，载明：一、网签合同签署陈述：2016年2月28日，德诚行地产公司推荐戴某亮、潘某芳购买徐某辉、郑某玲位于广州市海珠区X街X号X房的物业，并委托竞字按揭办理按揭贷款手续；同时，原审第三人竞宇公司按买卖双方及中介的要求办理网签合同，合同号为：16030003829；2016年3月18日客户补齐所有欠送审的资料（家庭套数查册、小孩出生证复印件、户口本、公积金缴存证明），竞宇公司准备将贷款文件送银行审批，但客户称因“营改增”原因重新签订网签合同，合同号为16030187934；2016年3月21日送去建行贴息审批的，由于贴息新政出来，公积金部分不可以大于商贷部分，所以案子被银行回来，业务员立刻通知戴某亮、潘某芳改为组合快放重新审批；2016年3月28日重新送去银行和公积金中心审批，案件类型为公积金组合快放，2016年3月30日公积金反馈戴某亮、潘某芳的公积金缴存有问题，需要开一份公积金缴存证明才可以继续审批，2016年3月31日潘某芳把资料补到公积金中心继续审批，2016年3月31日商贷部分审批通过，4月6目公积金部分审批通过，戴某亮、潘某芳4月8日拿到公积金同意贷款书；德诚行地产新港西分行签署的房屋买卖合同(NO.9103636)，合同内容要求徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳双方要在2016年3月21日前完成交税过户手续，但是竞宇公司打印的网签合同号为穗存量房合字16030187934是徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳双方要在2016年6月30日前完成交税过户手续；等。2、徐某辉、郑某玲与竞宇公司的经办人梁某的短信、微信通话记录，载明：3月19日周六22:50，徐某辉、郑某玲向梁某询问道“听中介说，买家已经提供按揭所需资料，不知道申请是否已经提交，何时��通过并出同贷书？”梁某回答“提供了，最快下个星期一才可以送去审批，同贷书三个星期左右可以出，出了会通知你！”徐某辉、郑某玲再次发问“他申请的是二套还是首套？”梁某回答“二套的！”等。对此，戴某亮、潘某芳质证意见如下：对证据1中竞宇公司印章的真实性由法院确定，关于网签情况的汇报，戴某亮、潘某芳认为后来办理按揭过程中也出现过政策的变化，主要在3月21日已经送去建行审批，即2月28日四方签署按揭文件后，竞宇公司重新换了按揭合同就去办理，情况汇报并不能说明戴某亮、潘某芳延迟提交资料和延迟办理按揭；关于徐某辉、郑某玲要撤销网签的事情，过程戴某亮、潘某芳是知道的，当时竞宇公司不愿意撤，因为撤销的话是违反行规和双方的授权，网签的合同是经过几方审核的，2月28日按揭公司已经重新换了网签合同；对证据2的真���性不予确认，不能证明戴某亮、潘某芳办理按揭有错误，一方的手机短信戴某亮、潘某芳认为不能确认真实性。德才公司的质证意见如下：对证据1、2的真实性无法确认。据广州市房地产档案馆复制的档案资料显示，海珠区X街X号X房的权属人原为徐某辉、郑某玲，徐某辉、郑某玲于2016年7月将产权转移登记至案外人名下，出售价格为4350000元；等。一审法院认为：徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，双方均应切实履行。根据约定，戴某亮、潘某芳应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。戴某亮、潘某芳直至2016年2月28日才提交按揭手续的申请，已超过了合同约定的时间。但由于当天徐某辉、���某玲在场并配合提交相应的材料，可以认定徐某辉、郑某玲已经以实际行动同意该合同的继续履行。2016年3月15日，徐某辉、郑某玲委托律师向戴某亮、潘某芳发出《关于：催促履行合同的告知》，而根据徐某辉、郑某玲提交的《关于业主徐某辉、郑某玲要求撤销“网签合同”的情况汇报》可知戴某亮、潘某芳已于2016年3月18日补齐所有欠送审的资料（家庭套数查册、小孩出生证复印件、户口本、公积金缴存证明）。从上述事实可以看出，在2016年3月15日徐某辉、郑某玲仍然是要求继续履行合同的，而且在徐某辉、郑某玲催告戴某亮、潘某芳履行合同后三天内，戴某亮、潘某芳已经补齐了所有欠送审资料，该时间并没有超过徐某辉、郑某玲催告后的合理时间。从徐某辉、郑某玲提供的徐某辉、郑某玲与竞宇公司的经办人梁某的短信、微信通话记录也可看出，徐某辉、��某玲于2016年3月19日已知悉戴某亮、潘某芳已经提供按揭所需资料且戴某亮、潘某芳申请的是第二套房按揭。这与徐某辉、郑某玲认为戴某亮、潘某芳迟延提交家庭套数查册是为了获得首套房优惠的主张也不一致。而且，在徐某辉、郑某玲起诉前向戴某亮、潘某芳发出的函件也从未提及因戴某亮、潘某芳迟延提交按揭资料而要求解除合同。从上述情况可看出，至此徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳应继续切实履行合同。故徐某辉、郑某玲在诉讼中以戴某亮、潘某芳逾期提交按揭资料为由主张解除合同，依据不足，一审法院不予采纳。根据合同约定，首期楼价款（含定金）共计2800000元于徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2016年3月21日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易��件过户并取得受理回执当天付清。虽然戴某亮、潘某芳取得银行和公积金中心同意贷款的文件时间已经超过合同约定的2016年3月21日，但由于在戴某亮、潘某芳提交了按揭所需的资料后，贷款的审批时间无法由戴某亮、潘某芳决定，所以设定该期限不具有实际可操作性。故徐某辉、郑某玲以戴某亮、潘某芳在2016年3月21日前未能取得银行出具同意贷款通知书或相关意向回复并完税递件过户为由主张解除合同，依据不足，一审法院不予采纳。故徐某辉、郑某玲主张解除合同并要求戴某亮、潘某芳承担违约责任，一审法院不予支持。戴某亮、潘某芳在取得银行和公积金同意贷款的文件后，已告知徐某辉、郑某玲并催促履行合同，但由于徐某辉、郑某玲的拒绝和将涉案房屋转卖他人导致合同的最终无法履行。故戴某亮、潘某芳要求徐某辉、郑某玲承担违约责任的主张，有理，一审法院予以采纳。鉴于戴某亮、潘某芳为购买涉案房屋已实际支出了中介代理费36300元、按揭代理费7500元和担保服务费6500元，而且徐某辉、郑某玲在明知戴某亮、潘某芳已经取得银行和公积金中心均同意贷款的相关材料后，仍将涉案房屋转卖他人，而且根据房管部门存档的合同显示所得的价款比与戴某亮、潘某芳约定的房价款高出220000元，故戴某亮、潘某芳要求徐某辉、郑某玲赔偿为购买涉案房屋已实际支出了中介代理费36300元、按揭代理费7500元和担保服务费6500元，合法有理，一审法院予以支持。鉴于合同已经不再履行，而戴某亮、潘某芳已向徐某辉、郑某玲支付了定金50000元，故戴某亮、潘某芳要求徐某辉、郑某玲退还上述定金，合法有理，一审法院予以支持。就本案具体情况而言，首先，戴某亮、潘某芳签订合同时明知已经约定在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料且在2016年3月21日前取得银行出具同意贷款通知书或相关意向回复及到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执，故在合同签订后，戴某亮、潘某芳应该积极及时履行上述义务，但据戴某亮、潘某芳自称签订合同后戴某亮、潘某芳均回老家过年直至学校快开学前大约是2月22日才回到广州，直到2016年2月24日才准备好相应的材料。根据上述事实，戴某亮、潘某芳向银行办理按揭手续的时间已迟于合同约定时间，戴某亮、潘某芳应对其迟延办理按揭申请手续承担责任。由于戴某亮、潘某芳办理银行按揭申请手续的时间推迟，之后办完过户手续的时间及徐某辉、郑某玲收取尾期楼款最迟时间本应由双方重新约定，而从现有证据来看，双方对于上述问题均未有过协商及重新约定。其次，虽然2016年3月21日该时间并非徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳可以控制的，但该时间确是徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳双方协商一致的约定，双方在签订合同时对该约定考虑欠妥，而且徐某辉、郑某玲也是基于认为戴某亮、潘某芳已经逾期才产生本案纠纷。故戴某亮、潘某芳要求徐某辉、郑某玲按房价款的10%的标准支付违约金，在本案中不宜支持。鉴于戴某亮、潘某芳未向一审法院提交其损失的确切证据，故戴某亮、潘某芳要求徐某辉、郑某玲赔偿因其违约将涉案房屋另售他人导致戴某亮、潘某芳的差价利益损失61.95万元、租金支出1.5万元以及资金利息损失17.875万元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条的规定，一审法院于2016年11���29日判决：一、原告徐某辉、郑某玲在本判决生效之日起10日内向被告戴某亮、潘某芳赔偿中介代理费36300元、按揭代理费7500元和担保服务费6500元；二、两原告在本判决生效之日起10日内向两被告返还定金50000元；三、驳回两原告的全部诉讼请求；四、驳回两被告的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6745元，由两原告负担。反诉费8369元，由两原告负担633元，由两被告负担7736元。上述反诉费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。经庭询中，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，徐某辉、郑某玲向本院提交广东明某书司法鉴定所《鉴定意见书》一份，证明：1、买方在一审时一再声称双方签订了网签合同，并在网签合同中将支付首期款的时间变更为2016年6月31日前，该行为是明显妨碍民事诉讼的行为，应予追究。2、买方以伪造的网签合同阻止卖方撤销网签手续，侵害了卖方的合法权益，损害了卖方的物权。3、买方的同贷书是以不正当、伪造的手段获取，合同约定的过户条件并不具备，因为过户以获得同贷书为条件，而买方以不正当的手段促成条件成就视为不成就。戴某亮、潘某芳质证意见为：对证据真实性予以确认，合法性及关联性不予确认，理由该鉴定结论是单方委托鉴定的。1、根据本案的主合同即房屋买卖合同第14条的约定，“甲乙双方……不一致时以本合同为准”。因此委托中介方签订的存量房买卖合同双方都是同意并授权的。2、卖方另案起诉广州住建委的行政案件已经生效，��案已经驳回徐某辉、郑某玲的诉讼请求。该案中已经查明双方有签订网签合同，卖方单方要求竞宇公司撤销网签合同，导致竞宇公司被住建委处罚，因此不存在虚假网签的问题。竞宇公司被处罚是因为其单方撤销网签合同。3、银行出具同贷书是要在网上查询网签合同，网签合同是符合双方利益的，也是双方提供材料要求办理的。戴某亮、潘某芳不需要造假和误导银行。银行批出同贷书有利于双方，也有利于合同履行。德才公司质证对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，该司认为证据与本案有关联，德才公司认为网签合同是无效的。1、按照双方《房屋买卖合同》14条的约定，该条的意义是双方委托中介公司办理网签，但根据相关的法律规定，德才公司是可以通过网络给当事人办理网签合同的，但也需要将网签合同打印下来给双方进行签署姓名。2、《房屋���卖合同》约定中介方是德才公司，但网签是竞宇公司操作的，买卖双方是否有与竞宇公司另行约定，德才公司并不清楚。竞宇公司未发表对上述证据的质证意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案双方的上诉请求与答辩意见，分析如下：根据合同约定，首期楼价款（含定金）共计2800000元于徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2016年3月21日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。本案德才公司、徐某辉、郑某玲主张该约定中包含了两个条件，一是银行出具同贷书后五个工���日内；二是2016年3月21日，以其中一个条件成就为准，如时间是因为房管局或银行审批延迟，则3月21日的时间相应顺延，但从文义上看，该条约定中并无含有以哪个条件成就即以该条件为准作为办妥按揭时间的意思，更无具体文字上的表述，而在买受人提交按揭所需的资料后，贷款的审批时间由银行掌握，买受人实际上是无法控制和决定的，故，一审法院认为2016年3月21日该期限不具有实际可操作性并无不妥。徐某辉、郑某玲上诉以戴某亮、潘某芳于2016年3月21日前未能取得银行出具同意贷款通知书或相关意向回复并完税过户为由主张其有权解除合同缺乏依据，本院不予采纳。一审法院对徐某辉、郑某玲以此主张解除合同并要求戴某亮、潘某芳承担违约责任不予支持并无不当。从一审查明事实可知，戴某亮、潘某芳在取得银行和公积金同意贷款的文件后，已通知徐某辉、郑某玲，但徐某辉、郑某玲拒绝履行和将涉案房屋转售他人已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定戴某亮、潘某芳应在签署本合同后30天（即2016年2月25日）内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，但首先，根据一审戴某亮、潘某芳自述，签订合同后两人均回老家过年直至学校快开学前大约是2月22日才回广州，直到2016年2月24日才准备好相应材料，而戴某亮、潘某芳直至2016年2月28日才提交按揭手续的申请，已超过了合同约定的时间。由此可见，戴某亮、潘某芳并未积极及时履行上述合同约定义务。由于2016年2月28日当天徐某辉、潘某芳在场并配合提交相应的材料，一审法院认定徐某辉、潘某芳以实际行为同意案涉合同继续履行于法无悖。其次，2016年3月15日，徐某辉、郑某玲委托律师向戴某亮、潘某��发出《关于：催促履行合同的通知》后，根据一审徐某辉、潘某芳提交的《关于业主原告要求撤销“网签合同”的情况汇报》可知，戴某亮、潘某芳于2016年3月18日补齐所有欠送审的资料（家庭套数查册、小孩出生证复印件，户口本、公积金缴存证明），对补齐欠送审的资料，戴某亮、潘某芳虽抗辩公积金缴存证明因其单位出具原因无法控制，但有关家庭套数查册本应及早准备，而小孩出生证复印件，户口本等资料则应为其家庭保存，并不存在提交的障碍，为此，自2016年2月28日提交按揭手续申请至3月18日，戴某亮、潘某芳才提交前述资料，其迟延提交资料存在一定的过错。综上，戴某亮、潘某芳亦应对其迟延办理按揭手续承担责任。根据本案证据及当事人的陈述可知，戴某亮、潘某芳除支付50000元定金外，还为购买涉案房屋已实际支出了中���代理费36300元、按揭代理费7500元和担保服务费6500元。如上所述，徐某辉、郑某玲拒绝履行和将涉案房屋转售他人已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院判决其返还上述费用正确，本院予以维持。如上所述，戴某亮、潘某芳亦应对其迟延办理按揭手续承担责任，其上诉请求判处徐某辉、郑某玲支付10%的违约金41.3万元，另支付22万元的赔偿款缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐某辉、郑某玲、戴某亮、潘某芳上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18379元，由徐某辉、郑某玲负担8249元，由戴某亮、潘某芳负担10130元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年五月二十五日书记员  杨仁义王心怡