陕西省镇坪县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0927民初34号原告：郭列英，女，1976年7月22日出生，汉族，陕西省镇坪县人，住本县。委托诉讼代理人彭泽国，男，陕西振康律师事务律师。被告：向世界，男，1982年3月6日出生，汉族，陕西省镇坪县人，住本县。委托诉讼代理人吴松林，男，陕西宁康律师事务所律师。被告：王春芹，女，1952年10月10日，汉族，陕西省镇坪县人，住本县。委托诉讼代理人彭某某，男，系被告王春芹之夫。被告：樊贯平，男，1975年3月30日出生，汉族，陕西省镇坪县人，住本县。原告郭列英与被告向世界、王春芹、樊贯平确认合同无效纠纷一案,本院于2017年2月13日受理后，依法由审判员陈勇适用简易程序独任审判,于同年4月17日公开开庭进行了审理，原告郭列英及其委托诉讼代理人彭泽国、被告向世界及其委托诉讼代理人吴松林、王春芹及其委托诉讼代理人彭某某以及被告樊贯平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认各被告间签订的房屋第三层及屋顶所有权转让合同无效；2、被告向世界拆除基于合同无效合同所形成的违章建筑，恢复原告房屋原状。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告樊贯平于1995年12月同居生活，1996年7月28日生育儿子樊某。2007年7月24日经镇坪县公证处公证，被告王春芹与原告签订了《遗赠扶养协议》，协议约定王春芹将所属位于镇坪县上新街75号三层土木结构房屋一栋，建筑面积131.89平米赠给原告，当年下旬，原告遂主持原址拆旧建新，建成砖混结构房屋三间七层，原告全额出资，建房情况周围邻居及被告向世界均知情。2013年12月16日，经镇坪县公证处公证，原告与被告樊贯平达成解除非法同居关系协议书，原告携子樊某在广州务工至今。2016年12月，原告得悉各被告于2014年6月签订了房屋楼顶所有权转让合同以及被告樊贯平与被告向世界签订第三层房屋买卖协议，遂返回镇坪原籍，要求废除侵犯原告合同法权利与利益的转让合同和买卖协议，被告王春芹表示该协议不是她真实意思表达，协议上的手拇是被告向世界拽其手强按的，被告樊贯平称转让协议不是他真实意思表示，是迫于生活压力的无奈之举，被告向世界与合同签订后在原告房屋上加建三层，对原告的主张不予认可，是起诉。原告认为，原告基于遗赠抚养协议取得位于镇坪县城关镇上新街75号房屋产权及国有土地使用权，又投资拆旧建新，是该宗房屋产权人和国有使用权人。各被告未经原告同意擅自处分原告依法享有的财产，侵犯了原告的合法权益，被告向世界与原告相邻而居，对原告投资拆旧建新完全知情，且被告王春芹明确告知被告向世界该房产权由原告享有，被告向世界仍坚持不告知而签订转让合同，且在合同中约定违约金比例高达50万元，足以证明被告向世界对原告房屋产权以转让的方式取得不属于法律规定的善意第三人，为维护原告的合法权益，特起诉。原告为证实自己的主张，提交如下证据：1、郭列英身份证复印件一份，证明原告身份；2、房屋楼顶所有权转让合同复印件一份，证明被告樊贯平、王春芹将房屋楼顶所有权转让给被告向世界；3、王春芹房屋产权证复印件一份，证明2000年时王春芹为宅基地使用人；4、遗赠抚养协议公证书，证明原告拥有宅基地合法性；5、解除非法同居关系协议公证书，证明樊某拥有房屋所有权。被告向世界辩称：1、原告不是三被告之间签订《房屋买卖合同》以及《房屋顶楼所有权转让合同》的合同当事人，原告不是本案适格的原告；2、三被告签订的房屋买卖合同是合同当事人双方真实表示，并且合同双方都依法履行了合同，不违反法律的规定，本案不具有合同无效的法定情形；3、被告向世界购买并建设房屋，原告及本案其他被告知晓且通过事实行为予以认可；4、遗赠扶养协议中的财产自继承开始后才发生相应财产物权转移的法律效力，本案继承尚未开始，故不存在所谓的遗产，原告尚未取得本案争议的财产权利；5、依据法律规定继承开始后才有遗产赠与，本案在继承开始前王春芹已处分的财产不属于遗产范围；6、本案未侵犯原告的合法权益，因为被告向世界已经向王春芹履行了付款义务，原告可以按照遗赠扶养协议的规定继承相关款项；7、本案的土地性质属于国有，依法可以转让和买卖，因此，答辩人签订房屋买卖合同、房屋顶楼所有权转让合同不违反法律规定；8、遗赠扶养协议依法可以变更和撤销，遗赠扶养协议是附条件的赠与合同，在受遗赠人履行了相关的扶养义务才能生效，本案中遗赠扶养协议只能是成立，但尚未生效履行。因此，原告不具有相关的财产权利，房屋的财产处分权利现在依然归王春芹所有。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告向世界为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件1份，证实向世界身份情况；2、房屋买卖合同、房屋顶楼所有权转让合同复印件各1份，证实被告王春芹、樊贯平将其所有房屋的第六层及顶层所有权转让给被告向世界，并约定向世界支付受让房屋第六层及顶层房价款12万元和10万元共计22万元。3、收条3份，证实向世界于2013年7月4日、2014年5月1日、2014年6月2日分别向樊贯平、王春芹房屋转让费10万元、2万元、10万元共计22万元；4、土地登记审批表、1990年10月25日房产证、镇坪县地籍调查表、1999年10月19日房产证各1份，证实1990年10月25日该房屋所有权人系王春芹的丈夫樊某某，用地面积60.72平方米，建设面积53.54平方米；1999年10月19日该房屋的所有权人变更为王春芹，用地面积60.10平方米，建设面积50.19平方米，土地性质为国有。5、2015年9月9日民事起诉状、撤诉申请书、镇坪县法院民事调解笔录、（2015）镇坪民初字第00179号民事裁定书各1份，证实王春芹转让给向世界的房屋是其真实真意表示，因此王春芹于2015年10月30日向法院提出了撤诉申请，法院裁定予以准许。被告王春芹辩称：被告樊贯平的亲生父亲在世时就将房子卖掉了，其亲生父亲于1996年5月去世。王春芹于2002年8月1日与彭某某再婚后，夫妇二人又将卖掉的房屋买回来了，房产证登记的是王春芹的名字。2007年7月24日王春芹与郭列英签订了遗赠扶养协议并在镇坪县公证处进行了公证，协议约定，协议生效后王春芹与彭某某的生养死葬的费用以及该房屋折旧建新的一切费用由郭列英负担。房屋产权归郭列英所有。协议签订后，郭列英履行了作为扶养人的义务，并出资将房屋拆除并建成，彭某某在建房过程中出劳力参与了房屋的建设。王春芹只认可将平公路第三层房屋卖给向世界，但顶楼房屋没有卖给向世界，签订顶楼房屋合同是向世界强迫王春芹签的字。因此，顶楼房屋所有权转让合同无效。被告樊贯平辩称：其和母亲王春芹与向世界签订的房屋买卖合同、房屋顶楼所有权转让合同属实，但郭列英不知情。本院经审理认定事实如下：被告王春芹与其丈夫樊某某在镇坪县城关镇上新街拥有用地面积60.72平方米、建筑占地53.54平方米私有房屋一套，产权人为樊某某。1996年5月樊某某去世后，被告王春芹与彭某某于2002年8月1日再婚。原告与被告樊贯平于1995年12月同居生活，1996年7月28日生育儿子樊某。2007年7月24日经镇坪县公证处公证，被告王春芹与原告签订了《遗赠抚养协议》，协议约定由原告承担王春芹生养死葬的义务，王春芹将所属位于镇坪县上新街75号三层土木结构房屋一栋，建筑面积131.89平米（用地面积60.10平方米，建设面积50.19平方米）赠给原告，原告承担该房屋折旧建新的一切费用，产权归原告所有。当年下旬，原告遂主持原址拆旧建新，并全额出资建成砖混结构房屋三间七层。2013年7月4日，被告王春芹、樊贯平与被告向世界签订了房屋买卖合同，合同约定，被告王春芹、樊贯平自愿将座落在镇坪县上新街75号新建房屋平公路向上第三层（实为第六层）房地产卖给被告向世界，房屋价款12万元。合同同时约定了双方的其他权利和义务。2014年6月2日，被告王春芹、樊贯平又与被告向世界签订了该房屋顶楼所有权转让合同，合同约定将该房屋顶楼所有权以10万元转让给被告向世界，并约定了双方其他的权利和义务及违约责任（单方违约将支付对方违约金50万元及其它相关费用）。合同签订后，向世界于2013年7月4日、2014年5月1日、2014年6月2日分别向樊贯平、王春芹房屋转让费10万元、2万元、10万元共计22万元。2013年12月16日，经镇坪县公证处公证，原告与被告樊贯平达成解除非法同居关系协议书，原告携子樊某在广州务工至今。期间，原告履行了扶养人的义务至今。现原告基于遗赠抚养协议取得位于镇坪县城关镇上新街75号房屋产权及国有土地使用权，三被告未经原告同意擅自处分原告依法享有的财产，侵犯了原告的合法权益为由，原告遂向本院提起诉讼，要求本院确认三被告签订的房屋买卖合同和顶楼房屋转让合同无效，并将房屋恢复原状。另查明，王春芹于2015年9月9日向本院提起诉讼，要求确认其与向世界签订的房屋顶楼所有权转让合同无效。2015年10月30日，王春芹以该合同转让是其真实意思为由，向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。本案争议焦点：被告王春芹、樊贯平与被告向世界签订的房屋买卖合同、房屋顶楼所有权转让合同是否有效。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告王春芹的丈夫樊某某去世后，其夫妇二人所有的房屋由王春芹和樊贯平继承。在该房屋分割前，该房屋属王春芹和樊贯平共同共有。彭某某辩称樊某某生前已将房屋出卖，其与王春芹再婚后又回购该房屋，该房屋属其夫妇二人共同财产的意见，因无相关证据证实，本院不予采纳。被告王春芹辩称其在房屋顶楼所有权转让合同上签名系被告向世界胁迫的意见，因无相关证据证实，本院不予采纳。原告郭列英基于遗赠扶养协议对遗赠房屋出资折旧建新称其享有该房屋的产权，被告王春芹、樊贯平在其不知情的情况下，与被告向世界签订的房屋买卖合同无效。对原告这一诉称理由，本院认为，遗赠抚养协议是遗赠人和扶养人之间签订的扶养人承担遗赠人生养死葬义务，遗赠人的财产在其死亡后按协议转移给扶养人所有的协议。该协议经公证机关公证，且被告王春芹庭审中陈述证实原告已履行了扶养义务，该协议中有关遗赠人与扶养人在法律上的权利义务确定的内容合法有效，即遗赠人享有受扶养的（包括生养死葬）的权利，承担生前妥善保管、不擅自处分属王春芹享有的遗赠财产份额并在死后将财产转移给扶养所有的义务；扶养人享有在遗赠人死亡后取得遗赠财产的权利，承担对遗赠人生前给予精神安慰、生活上的照料和扶助及必要的经济供养，在遗赠人死亡后负责办理丧葬及其他后事的义务。但该协议中有关遗赠财产直接归遗赠人所有的约定与相法悖，不具有法律效力。虽然原告基于遗赠抚养协议全额出资对房屋进行了折旧建新，根据不动产物权取得方式的相关规定，原告的这一出资建房行为仅是其与房屋所有人形成的债权债务关系，并不能以此成为该房屋的共有人之一。原告诉称向世界与王春芹系邻居，从而推断向世界知晓讼争房屋属遗赠协议赠与财产的意见，亦因无相关证据证实，本院不予采纳。故原告诉称其享有该讼争房屋产权的意见，本院不予支持。因被告王春芹、樊贯平与被告向世界签订房屋买卖合同，可能影响到原告合法权益的实现，因此原告作为利害关系人起诉三被告符合法律规定，郭列英诉讼地位适格。故对被告向世界辩称的郭列英不是本案适格原告的意见，本院不予支持。因此，被告王春芹、樊贯平对折旧建新后的房屋具有处分权，其与被告向世界签订的房屋买卖合同、房屋顶楼所有权转让合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且被告向世界已按合同约定支付了房屋价款，该价款符合当地房屋交易的实际情况，不存在显失公平的情形，故上述两份房屋买卖合同有效，其中房屋顶楼所有权转让合同中违约条款约定的违约方承担违约金50万元明显过高，此为该合同存在的瑕疵，但并不影响该合同其他条款的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭列英的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告郭列英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 勇二〇一七年五月十日书记员 李定银