贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8860号 原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704。统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金环（特别授权）。 被告：罗璇，女，汉族，1974年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：邵军伟（特别授权），汉族，1972年9月11日出生，住贵州省毕节市七星关区，系被告罗璇之夫。 原告毕节市新进物业管理有限公司（以下至判决主文前简称：新进物管公司）与被告罗璇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告新进物管公司的委托诉讼代理人金环、被告罗璇委托诉讼代理人邵军伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币2,601.32元，从2015年5月12日起计算至2017年12月5日，共计30个月零23天;2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告是“瑞丰新城”业主委员会选聘的物业服务公司，并与业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。被告购买了“瑞丰新城”XX号房屋，房屋建筑面积84.55平方米。被告入住后，从2015年5月12日起至2017年12月5日，尚欠原告物业服务费共计2,601.32元。原告认为，原告在“瑞丰新城”小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“瑞丰新城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费；”之规定。被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，损害了原告的合法权益。为此，原告特依法诉至法院，请求判如所诉。 被告罗璇辩称，1、原告是房开请来的，房开还欠我们拖延办理房产证的违约金，原告既然是房开请来的，这笔钱就应该房开来付。虽然2015年6月原告重新和业委会签订了协议，但协议内容我们不知道。今年大约6月份有人公布所谓的新进物业是由业委会主任周训平代管，他们二者狼狈为奸，事情被人揭发后大家都把责任推给周训平。这种严重违背物业法规的事情，他们其中没有一个人受到处罚，就不了了之。2、接着周训平和原告再次签订不平等条约，内容大概是：原告可以使用任何手段收物业费（包括停水、停电、甚至上门骂人等），当时条约的内容没有任何对原告物业服务质量的要求。当时业主、业委会和原告到居委会开会，就只有一半的人支持原告继续为小区服务，有人提出重换物业，以免引起矛盾，但是不知道为什么他们还是进驻了。有人说是受到威胁，其他招标的都不敢来。3、原告进驻小区以后，经常停水，停水损失原告应该承担。4、7月份原告再次为小区服务，卫生、保安都未尽到职责，且重新划车位为收取更多的停车费，造成一定的安全隐患。5、收停车费，车子被刮了也不管。6、小区的广告费用，应该算出来，给大家一个说法。7、态度太差，不像是来服务的，像是来当主人的，主次颠倒。一句话不和就关水关电。8、二次供水，检查不合格。综上所述，我们认为物业费可以交，但是，可以从违约金中扣，与周训平的勾结必须按规定处罚，且原告必须尽到上述8条中的职责，赔偿我们的损失。另外关于原告进入瑞丰服务是不合法的，违反物业管理条例第十条及第十四条规定，其中我们4号楼，完全没有安全可言，玻璃都没有安装，各种验收都没有过关，综上，原告没有尽到相关的职责。原告在2017年起诉过我们，后来又撤诉了，当时提供了一份完整的相关证据。 本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定甲方将毕节市七星关区洪南路瑞丰新城小区委托给乙方进行前期物业管理服务。合同期限为自2015年5月12日起至2017年12月31日止。2016年6月30日，毕节市瑞丰新城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务管理委托合同》，协议约定：甲方将毕节市瑞丰新城小区物业管理服务委托乙方进行管理，该协议第三条约定：1、步梯房每月每平方米为0.60元。2、电梯房每月每平方米为1.00元（签订合同前按0.90元每月每平方米计收，多退少补）。3、商铺每月每平方米1.50元。该协议第十条其他事项约定：1、本合同期限从2016年7月1日起至2017年6月30日止。2、本合同期满前1个月，甲、乙双方就本合同延续达成协议的，应重新签订物业委托合同；未能达成协议的，甲方同等条件按合法程序选聘新的物业服务企业。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，在原告履行物业管理服务义务过程中，被告认为原告管理该小区不合法及各方面都未尽到管理职责，拒付2015年5月12日至今的物业费，原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：原告与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订合同之后，将该小区物业管理外包给业委会主任周训平，原告曾就此事向小区业主贴出过致歉信。因被告所居住的该小区四号楼消防设施存在安全隐患、消防设施设备未完善，就上述问题原告向该小区房开商贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司反映过，但是问题没有得到解决。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的物业服务管理合同、物业管理委托合同、电（扶）梯维护保养合同、电梯日常维修保养记录、瑞丰新城电梯日常维护保养合同、电梯维护保养合同、保安部巡查签到表、下发各类服务通知/收到函，被告提交的视频光盘。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（甲方）与毕节市新进物业管理有限公司（乙方）签订的《物业管理委托合同》，毕节市瑞丰新城小区业主委员会与原告签订的《物业服务管理委托合同》，上述合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。约定合同目的是为维护全体业主及使用人的合法权益及公共环境秩序、保障物业的安全与合理使用。原告合法取得该小区2016年7月1日起至2017年6月30日期间的物业管理权。根据毕节市瑞丰新城小区业主委员会与原告签订的《物业服务管理委托合同》的约定，物业费用包含物业共用部分、共用设施设备增添、日常运行、维护费用等。被告辩称的关于原告管理过程中存在的其他情形，因被告未举证证明，本院不予认定。除了答辩提出的情形之外，被告未对原告的其他物业服务情况提出异议，本院认定原告履行了合同约定范围内且被告未提出异议的其他物业服务合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担40%的责任，被告向原告履行60%的款项支付义务。原告诉讼本案被告欠付原告物业费的期间本院支持自2015年5月12日至2017年6月30日，共计26个月，被告应付原告物业服务费为84.55平方米×1.00元×26个月×60%=1,319.00元。对于合同履行期限届满之后的物业服务费，因合同期限届满之后，原告并未和该小区业主委员会或被告续签合同，被告也不认可双方的物业服务合同关系，故该部分费用无法律依据，本院不予支持。对于被告辩称房开商逾期办证违约金的问题，与本案无关，本院不予采纳，被告可以另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告罗璇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2015年5月12日至2017年6月30日的物业服务费人民币1,319.00元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告罗璇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇一八年十二月十八日 书记员  秦滋垚