山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0802民初4935号原告：运城市吉祥园物业管理有限公司。委托诉讼代理人：李建民，该公司职员。被告：马建民，男。原告运城市吉祥园物业管理有限公司(以下简称吉祥物业公司)诉被告马建民物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司的委托诉讼代理人李建民、被告马建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业管理费811.7元及违约滞纳金444.4元，共计1256.1元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告吉祥物业公司受山西天宝房地产开发有限公司委托，对被告马建民所住小区进行物业管理服务。被告马建民自2015年4月至2016年6月以种种理由拒交物业管理费811.7元，在小区业主中产生严重的负面影响，给原告的日常物业管理工作造成很大难度。被告马建民辩称，2015年4月至今，原告物业公司与被告根本没有签订过物业服务合同和收费依据。另外，原告物业公司违背协议，擅自提高物业收费标准，真正违约的是原告物业公司而不是被告。综上，被告不是不交物业管理费而是原告违背协议不予收取，应部分驳回原告物业公司338.2元及违约滞纳金444.4元的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系问题，根据原告提交的证据显示，原告吉祥物业公司是一家从事物业管理的企业，资质等级三级。2014年8月1日，原告吉祥物业公司与山西天宝房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，山西天宝房地产开发有限公司委托原告吉祥物业公司对其开发的百纺汇锦园小区实行物业管理。委托管理期限为五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止。合同签订后，原告吉祥物业公司开始对百纺汇锦园小区实行物业管理，并按合同约定的每月每平方米“老楼”0.2元、“新楼”0.35元收取物业管理服务费。同时，山西天宝房地产开发有限公司亦将与被告马建民等业主签订的《物业管理服务协议》移交给原告吉祥物业公司。被告马建民亦向原告交纳物业管理服务费至2015年4月，但双方之间未签订《物业管理服务协议》。本院审查认为，本案中，原告吉祥物业公司与山西天宝房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不损害国家和第三人利益，合法有效。原告吉祥物业公司以自己的名义对百纺汇锦园小区实行物业管理，被告马建民亦接受了服务并交纳了相应的物业管理服务费，双方之间形成了物业服务合同关系；2、关于物业服务费的收费标准问题，审理中，被告马建民向本院提交了2007年12月27日其与山西天宝房地产开发有限公司签订的《物业管理服务协议》，协议载明，马建民系百纺汇锦园小区×室业主，其房屋建筑面积90.19平方米，管理期限自2007年5月1日起至百纺汇锦苑小区业主委员会与物业管理企业重新签订物业管理委托合同止。物业管理费按建筑面积每月31.56元，即每平方米0.35元由马建民交纳。2014年8月1日，原告吉祥物业公司与山西天宝房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同补充协议》，约定收费价格暂时稳定不动，在提升服务质量后，原告有权在运城市物价局收费价格规定范围内提高收费价格，山西天宝房地产开发有限公司不予干涉。2015年3月，原告吉祥物业公司向小区业主发出公告，告知业主因工资增加、成本上涨致使物业亏损严重，终将影响整个小区的物业服务水平。为了持续为全体业主创造温馨、舒适的居住环境，结合小区实际情况，参照运城市物价局、运城市建设局运价房字【2009】67号文件确定的《运城市住宅小区物业服务等级与收费标准》，统一收取物业费为0.6元/㎡/月。同时，原告吉祥物业公司亦将《费用核算》情况予以公示，并决定从第二度开始按0.6元/㎡收取。公告发出后的当年，自2015年4月至2015年12月，小区内共有413户业主按0.6元/㎡交纳了物业费。本院认为，原、被告之间虽然未签订书面的物业管理合同，但被告事实上享受了物业管理服务，双方之间已构成事实上物业管理关系。原告吉祥物业公司作为资质等级三级从事物业管理的企业应按照运城市物业等级提供服务，被告马建民作为业主，应当按照双方约定或者政府指导价交纳物业管理服务费。随着各种法律法规的完善和人们维权意识的不断提高，物业管理纠纷呈上升趋势，如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷，使物业公司更好地服务于业主，使双方的合法权益都得到维护，己成为人们关注的焦点。本案是因服务费标准发生争议导致业主拖欠服务费而引起的物业管理纠纷。根据庭审查明的事实，被告马建民一直按照其与山西天宝房地产开发有限公司签订的《物业管理服务协议》约定的按建筑面积每月31.56元，即每平方米0.35元的标准交纳物业管理服务费。2015年4月，原告按每平方米0.6元统一收费后，被告以原告擅自涨价为由，坚持要求按原标准交费，双方发生争议，原告诉来本院。因此，原告提高服务费标准的行为是否合法是本案争议的焦点。首先，从原告收取的标准上看，是每平米0.6元。根据运城市发展和改革委员会、运城市住房保障和城乡建设管理局《关于规范我市住宅小区前期物业服务和保障性住房小区物业服务收费管理的通知》第三条规定：“我市住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费按照《运城市住宅小区物业服务等级与收费标准》执行，共分四级，各等级服务的收费标准依次为：四级为0.4元/平方米；三级为0.6元/平方米；二级为0.8元/平方米；一级为1.00元/平方米，各级上下浮动幅度为30%”，因百纺汇锦园小区未成立业主委员会，原告系小区建设单位山西天宝房地产开发有限公司聘用的物业服务企业，原告的管理属于法律规定的前期物业管理，原告提价后的标准符合通知规定的服务等级的收费标准；其次，从原告提价行为的过程来看，因百纺汇锦园小区未成立业主委员会，原告采取了公告的形式，将提价的原因、目的及费用核算情况予以公示，以征求广大业主的意见。2015年4月，原告开始按0.6元/平方米收取管理费后，小区内共有413户业主交纳了费用，占到小区业主的70%以上。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中的提高物业费标准事项不属于上述规定第五项和第六项规定的事项，小区内共有413户业主按提高后的标准交纳了费用，应视为同意。综上，原告吉祥物业公司按0.6元/平方米收取物业费符合法律和政策规定，被告应自2015年4月起按0.6元/平方米交纳物业费。对原告要求被告交纳2015年4月至2016年6月物业费811.7元的请求，本院予以支持。同时，原告吉祥物业公司作为资质等级三级从事物业管理的企业应将运城市发展和改革委员会、运城市住房保障和城乡建设管理局《关于规范我市住宅小区前期物业服务和保障性住房小区物业服务收费管理的通知》中规定的服务内容与标准予以公示并严格遵照执行，接受广大业主的监督，以优质的服务赢得广大业主的信任，创造和谐、美化、温馨的小区环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告马建民于本判决生效后十五日内向原告运城市吉祥园物业管理有限公司交纳2015年4月至2016年6月的物业费811.7元；二驳回原告运城市吉祥园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马建民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。代理审判员  闫红燕二〇一七年五月十二日书 记 员  刘 珊