湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1221民初391号原告：嘉鱼新天地商业管理有限公司。住所地：湖北省嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道。法定代表人：杨志斌，系该公司总经理。委托代理人：尹凤，女，1988年4月11日生，汉族，嘉鱼县人，嘉鱼新天地商业管理有限公司职员，住嘉鱼县。委托代理人：施敏，湖北谦顺律师事务所律师。被告：何国，男，1985年10月13日生，汉族，嘉鱼县人，无职业，住嘉鱼县。原告嘉鱼新天地商业管理有限公司（以下简称新天地公司）与被告何国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托代理人尹凤、施敏到庭参加了诉讼。被告何国经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新天地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2015年9月5日签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》，被告立即腾退嘉鱼新天地5B栋102号商铺给原告；2、判令被告立即向原告支付房屋租金39373.67元（暂计算至2017年2月28日，此后的租金按照合同约定的标准计算至实际腾退之日止）及逾期支付违约金29242.20元（暂计算至2017年2月28日，此后的违约金以应付租金为基数，按每日千分之五的标准计算至下欠租金全部清偿之日止）；3、本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年9月5日，原告受嘉鱼高地房地产开发有限公司的委托，与被告签订了《商用物业租赁合同》，原告将嘉鱼新天地5B栋102号商铺出租给被告，建筑面积约为54.87平方米物业出租给被告经营使用。双方就租赁用途、租赁期限、租金标准、缴纳时间、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按约定交付了店铺给被告经营使用，但被告一直未按照合同约定交纳房屋租金，原告多次向被告送交书面催租、催缴通知书，但被告均不予理会。原告遂诉至法院。被告何国辩称，新天地商业城下水道经常堵塞，粪便在被告铺面卫生间回流，满得店铺到处是粪便，臭气熏天，导致无法做生意。另原告招租时欺骗租户租下门店后怎么赚钱，一个礼拜做一次活动，还说商业城有很多品牌，但租下店铺后，情况并不像原告所讲，且活动也不做。另车辆在商业城乱停乱放，影响正常经营。经审理查明，2015年9月5日，原告新天地公司（出租方）受嘉鱼高地房地产开发有限公司委托，与被告何国（承租方）签订了《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》一份，约定：“出租方将嘉鱼县嘉鱼新天地项目商业部分5B栋102号物业租赁给承租方经营，建筑面积为54.87平方米。租赁期限为5年，计租起始日2015年10月10日，承租方承诺进场装修日不晚于2015年9月20日；签约租金为每平方米每月70元，第一、二年租金为人民币每平方米每月52.50元，月租金合计约为人民币2881元，年度租金合计约为人民币34572元，即免租3月。租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方第一期租金在装修进场前支付，从第二期开始应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日按未付金额的千分之五计算支付违约金，直到付清全部租金及违约金时止；本合同签订之日起三个工作日内，承租方需支付签约定金10000元，此前缴纳的意向合同定金转为合同定金，多退少补，该定金自起租日始自动转为租金或租赁押金；如发生下列情形，出租方有权书面通知承租方后解除本合同：。承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费，水费、电费等费用超过十五日的”。2015年8月25日，被告何国交纳租金8643元，交纳商铺押金11522元。因被告拖欠租金，原告数次书面通知被告交纳租金。2017年3月28日，原告诉至本院。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。本院认为，原告新天地公司受嘉鱼高地房地产开发有限公司委托以自己的名义与被告何国签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁房屋，被告也应按照约定履行给付租金的义务。原告请求被告交付租金，依法应予支持。被告所交商铺押金可抵交租金。按双方约定的每月租金2881元计算，每季度租金为8643元。2015年8月25日，被告何国交纳第一年第一季度租金8643元。交纳商铺押金11522元抵交第一年第二季度租金8643元，尚余2879元抵交第一年第三季度租金8643尚欠5764元。双方约定“租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方第一期租金在装修进场前支付，从第二期开始应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日按未付金额的千分之五计算支付违约金，直到付清全部租金及违约金时止”，根据该约定，被告应于2016年3月27日至4月11日一次性交付租金8643元（从2016年4月11日起至7月11日止），被告没有按时交付，应承担违约责任，但日千分之五逾期付款违约金超出了国家限制借款利率的规定，本院酌定按年利率24%计算。第一年第三季度下欠租金5764元的违约金应从2016年4月11日开始计算。此后下欠租金的违约金起算时间依次类推。合同约定“承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金。等费用超过十五日的，出租方有权书面通知解除本合同”，本案中，原告虽对被告送达了交纳租金的书面通知，但并未确定性的通知被告解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同的：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，本案符合法定解除合同的情形，合同应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告嘉鱼新天地商业管理有限公司与被告何国于2015年9月5日签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》。二、被告何国于本判决生效之日起五日内将嘉鱼新天地5B栋102号商铺腾退给原告。三、限被告何国自本判决生效之日起五日内向原告嘉鱼新天地商业管理有限公司支付租期内第一年第三季度下欠的房屋租金5764元及自2016年7月11日起至实际腾退上述商铺给原告之日止按月租金2881元计算的租金，并支付违约金（以5764元为基数，从2016年4月11日起算至下欠租金5764元清偿之日止，按年利率24%计算；以8643元为基数，分别从2016年7月11日、2016年10月11日、2017年1月11日、4月11日起算至下欠租金34572元清偿之日止，按年利率24%计算；此后的违约金计算基数为8643元、利率为年利率24%，仅起算时间节点依次向后顺延3个月）。四、驳回原告嘉鱼新天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，减半收取计750元，由原告嘉鱼新天地商业管理有限公司负担250元，被告何国负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  汪平红二〇一七年五月九日书记员  熊梦玉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同的：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。