山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0403民初2549号原告：吴洪艳，女，1982年3月18日出生，汉族，住薛城区。委托诉讼代理人：岳保国（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。被告：枣庄民贸实业有限公司，住所地：枣庄市高新区中央花城（****房），统一信用代码：91370403593617275E。法定代表人：冯飞，总经理。委托诉讼代理人：朱金凤(一般代理)，女，该公司员工。原告吴洪艳诉被告枣庄民贸实业有限公司（以下简称民贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告吴洪艳的委托诉讼代理人岳保国，被告民贸公司的委托诉讼代理人朱金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴洪艳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付逾期交房的违约金169509元（自2016年10月1日起至2018年8月2日止），并按延期交房补充协议约定的标准自2018年8月3日起到被告完全履行完毕合同义务为止；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）7号楼2单元5A02室商品房一套。房屋建筑面积123.23平方米，每平方米单价4,100元，购房总价款505,243元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未在合同约定的交房时间2015年12月31日交房。2016年4月9日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，被告承诺在2016年9月30日前交房，逾期自2016年10月1日起，违约金每日按原告所交实际购房款万分之五计算，每月最后一个工作日交付，违约由当地法院管辖。协议签订后，被告再次违约至今未向原告交房。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。民贸公司辩称，一、《延期交房补充协议书》（以下简称“补充协议”）约定的逾期交房违约金按所交实际款额日万分之五计算显著过高，应依法按照原告所受之租金损失予以调低。补充协议约定的违约金标准显著高于原告所受之损失，依法应予调低。原告可通过出租同地段同期的房屋，实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故应参照同地段同期的房屋租金标准确定违约金标准。其公司因另外业主起诉而申请法院委托对租金标准进行评估的评估报告显示，原告所购房屋小区日租金水平为0.42元/平方米，故被答辩人日租金损失应确定为51.76元（被答辩人所购房屋总面积123.23平方米*0.42元/平方米=51.76元），而补充协议约定的日违约金高达252.62元（房屋总价505243*万分之五=252.62元），补充协议约定违约金标准不合理，且对其公司不公平，依法应参照原告的租金损失予以调整降低。二、补充协议是其公司在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理。补充协议的签订背景是：两百多户业主上访、围攻其公司售楼处、住建局、市政府等各个部门，甚至有业主以跳楼威胁其公司签订高额违约金条款。原告在多方施加压力下，被迫与185多户购房业主签订了高额违约金的补充协议。原告要求其公司按补充协议约定标准支付违约金严重不公平，且严重影响其公司后期开发，加重其公司负担，影响其公司尽快交付二期房屋，损害全体买受人和债权人利益，影响社会稳定。三、其公司的违约金应计算到2018年1月31日。其公司已于2018年1月书面通知原告收房，原告已收到其公司的书面收房通知并同意收房，最终系因违约金计算时间和标准有异议而延迟收房。目前大部分业主已按其公司的通知于2018年1月31日收房，证明其公司的房屋已具备入住使用条件，原告对此也予认可，其仅仅对违约金计算提出异议，故违约金应计算至其公司通知收房之日止，之后不应当再计算违约金。四、补充协议订立时及订立后业主多次上访、闹事，导致其公司无法施工，这些群体性事件应认定为不可抗力，事件持续时间应从违约时间中予以扣除。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）7号楼2单元5A02室商品房一套。房屋建筑面积123.23平方米，每平方米单价4,100元，购房总价款505,243元。合同签订后，2014年7月21日原告向被告支付首期购房款205,243元，2014年11月5日，原告用银行按揭贷款支付余款300,000元。被告未按照合同约定的时间2015年12月31日交房。期间原告及其他购房业主多次上访维权，为此枣庄市住房和城市建设局于2016年4月6日召开专题会议并形成会议纪要，该纪要记载：“因延迟交房，200多户一期购房业主连续上访，造成了不良社会影响并要求枣庄民贸公司要于4月7日前与购房业主签订购房补充协议，避免新的群体事件以维护社会稳定”。2016年4月9日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，该补充协议第四条约定：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，给乙方带来经济损失及不便，构成根本违约，故2015年12月31日至2016年9月30日期间的违约金，按《商品房买卖合同》执行，每天按业主所交实际款额的万分之零点一计算；遵循市住建局2016年4月6日召开的双子座一期住宅基础配套建设协调会会议纪要安排，甲方保证在2016年9月30日前向乙方交房，如到期仍未能交房，从2016年10月1日起，违约金每日按业主所交实际款额的万分之五计算，每月最后一个工作日为缴付日期，甲方未按期交付违约金，乙方可向当地法院提起诉讼”。协议签订后，被告未按照补充协议的约定履行交房义务及支付违约金。被告分别于2018年1月25日、5月30日通过中国邮政向原告邮寄《交房通知书》，通知原告1月31日、5月31日收房，被原告拒收。2018年1月30日枣庄市建筑工程质量监督站向被告送达“工程违法行为告知书”，该告知书载明：“2018年1月29日市住建局在市信访局接到群众反映双子星城市广场工程有擅自上房情况，现告知你公司应严格按照《中华人民共和国建筑法》（主席令第91号）第六十一条及《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条之规定，严禁将双子星城市广场（东方壹号）D区5#、7#、8#楼工程未经竣工验收合格擅自交付业主装修使用，应及时组织竣工验收工作，完善各项工作。如发生未经竣工验收合格擅自投入使用的现象发生，一切质量安全责任有你方自行承担”。后原告及其他购房业主多次到被告处及市信访局等部门上访请求被告履行《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》，至今被告尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，亦未向原告交房。上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《延期交房补充协议书》、“工程违法行为告知书”等及被告提交的枣庄市住房和城乡建设局专题会议纪要一份（专纪字【2016】1号）、EMS全球邮政特快专递（快递单号：1025806216826、1015665826928）等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告未有按照合同约定的期限于2015年12月31日前履行交房义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2016年4月9日，原、被告签订《延期交房补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告应当依照《延期交房补充协议书》的约定履行交房义务，但被告仍然未能依照《延期交房补充协议书》的约定的期限履行交房义务，且至今未能履行交房义务，其行为已严重违约，理应依照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。关于被告辩称《延期交房补充协议书》约定的逾期交房违约金按所交实际款额日万分之五计算显著过高，应依法按照原告所受之租金损失予以调低；补充协议是被告在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理及原告的违约金应计算到2018年1月31日的问题，本院认为，被告未有举证证明被告在与原告签订《延期交房补充协议书》时系受业主胁迫所签，并且自己设定高额的违约金以示履约的诚意，现又想调低数额不符合公平和诚实信用原则。但是被告逾期交房是一种持续的违约行为，终止时间尚无法确定，如果按照日万分之五计算违约金至达到合同约定的交房条件为止对被告又显失公平。故本院对原告请求被告支付逾期交房违约金自2016年10月1日起至被告取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书为止，违约金的数额在不超过原告所购房屋总价款的30%的限额内即151,572.90元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枣庄民贸实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴洪艳逾期交房违约金151,572.90元；二、驳回原告吴洪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,690.18元，减半收取1,845.09元,由被告枣庄民贸实业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  李运海二〇一八年十二月二十六日书记员  薛 娜