江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4916号原告：苏汝亮，男，1978年10月28日生，汉族，住山东省寿光市。委托代理人：徐攸，上海市东高地律师事务所律师。被告：杨微，女，1981年11月21日生，汉族，住黑龙江省肇州县。原告苏汝亮与被告杨微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告苏汝亮委托代理人徐攸、被告杨微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏汝亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金100000元；2.判令被告支付逾期返还定金的利息（以100000元为本金，按照银行同期贷款利率，自2016年10月21日起计算至实际返还之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月30日，经昆山坤德房产经纪有限公司居间，原告、被告就买卖江苏省昆山市花桥镇薛赵路（XX花园）XX号XX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“该协议”），原告于签约当天支付被告定金100000元。该协议第十二条约定：如因国家政策导致无法继续交易，该笔交易自动解除，互不承担违约责任。2016年10月3日，苏州出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，根据该政策，原告无购房资格，该协议已经无法继续履行。原告曾要求被告返还已付的定金，被告未予理睬。原告认为，由于政策原因导致协议无法继续履行的，属于不可归咎于双方的不可抗力，依据约定被告应当返还原告已付定金。故提起诉讼。被告杨微辩称：我与原告在2016年9月30日经昆山坤德房产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》，并收取原告订金100000元。因原告说有事，定于2016年10月15日之内再付我订金肆拾万元，补足协议约定的订金伍拾万元整。当2016年10月15日，按协议约定再次来到中介处收取肆拾万元订金时，原告当即表示不会再支付给我，说政策不允许他买房了。通过询问中介老板王琼琼和我自己亲自查询昆山房地产交易中心官网、打电话咨询都是一个结果：国家政策只限于10月4日以后的房屋交易，对于10月4日以前有过支付部分订金的二手房买卖按原政策执行。而且这段时间，王琼琼多次发微信截图给我，表示此国家政策不影响我与原告之间的房屋买卖，可以正常履行。而且王琼琼强调我一定办理好房产证，只要办理好房产证，一切都不会有变化。故我又多花加急钱办理产证。于2016年10月21日房产证下来。所有一切说明我与原告之间的房屋买卖可以正常进行。但原告单方面拒绝履行，我没有任何过错。况且，因原告一直拖到至今，导致我房屋未卖出，房价下跌，买方受到政策限制，造成我巨大损失。原计划卖掉此房屋在无锡另行购房。我已给无锡房东交定金200000元。因原告原因我交的这笔订金也未能退还。所以我不同意原告提出的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）经昆山坤德房产经纪有限公司（丙方）居间签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由原告购买被告所有的位于昆山市花桥镇薛赵路XX花园XX号XX室房屋，房屋总价款为2565000元。付款方式约定为：乙方在签署本协议时交付意向金100000元；协议签署后15日内，乙方应向甲方补足定金至500000元；协议签署后60个工作日内，双方须签订《房地产买卖合同》，当日乙方支付甲方首付款1205000元（含定金500000元及交房尾款50000元）。合同第3.3.L条约定：如贷款不通过，双方解约，互不违约。如产证2个月未下来双方解约，互不违约。甲方收到钱30天内全额退还。合同第七条约定：如果乙方未能履行上述条款，则须向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额），且甲方同意向丙方支付居间费用为违约金的50%。合同第十二条约定：如因国家政策导致无法继续交易，该笔交易自动解除，互不承担违约责任。协议签订当日，原告通过中介方向被告支付定金100000元。此时，被告尚未取得涉案房屋的产权证。另查明：原告称因2016年10月3日苏州市出台的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，其作为非昆山市户籍人士，也未缴纳过当地社保，名下也有房和贷款记录，已丧失购房资格，该协议已经无法继续履行，故要求被告返还已付的定金，但被告未予理睬。被告则认为中介老板王琼琼和其均查实该政策只限于10月4日以后的房屋交易，不影响其与原告之间的房屋买卖，可以正常履行。经核实，2016年9月28日，昆山市人民政府发布《昆山市加强房地产市场管理实施意见》，对非苏州市户籍居民家庭申请购房二套房的条件作出了调整：“非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。2016年10月3日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确：“暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房”。2016年10月20日，昆山市房产交易管理中心发布告知书，主要内容为：“根据苏州市人民政府文件《市政府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》苏府[2016]150号的文件及最新的苏州指示精神，对于10月4日0：00之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易管理中心交易窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账的需在10月31日前办理网签手续）。”原告称根据上述文件，其仅支付了定金，并非是部分房款，只有在签订正式房屋买卖合同后定金才会转为房款，而告知书中明确只有在10月30日前签订网签合同才能继续履行协议，而且原告之所以和被告约定60个工作日内签订房地产买卖合同，是因为原告在约定日期前没有办法凑齐首付款，原告只能在2016年12月以后才有可能和被告签订网签合同以及支付首付款，所以双方的本次交易根本不可能按旧的政策继续履行。2016年10月15日，原告向被告发出告知函，以限购政策出台导致其失去购房资格，协议自动解除，要求被告退还定金100000元。被告称原告拒绝将剩余定金400000元补足，并表示不会再继续买房。对此，原告称未按协议将定金补足至500000元的原因是苏州市限购政策出台后，其既无购房资格，贷款比例也发生了巨大变化，和协议签订时发生了重大情势变更。但原告承认并未办理涉案房屋的贷款审批手续。被告向本院提交其与中介方负责人王琼琼的微信聊天记录，显示：王琼琼于2016年10月20日向其告知“就看你的产证了，细节出来了”，并发送了上述2016年10月20日昆山市房产交易管理中心发布的告知书截图。再查明：涉案房屋系被告向昆山国仁置业有限公司购买的一手房。2016年10月21日，涉案房屋的不动产权证登记至原告名下。庭审中，被告表示愿意按协议继续履行，但原告明确表示无法继续履行。现因原告要求被告返还定金100000元，被告拒不返还，为此，引起纠纷。以上《房地产买卖居间协议》、银行转账凭证、定金收据、告知函、邮寄凭证、《昆山市商品房购销合同》、购房发票、不动产权证、微信聊天记录、《昆山市加强房地产市场管理实施意见》、《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》、昆山市房产交易管理中心发布的告知书等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约积极履行相应的义务。本案中，涉案协议签订以及作为房款的一部分的定金100000元的支付时间也在本次限购政策实施之前。被告取得涉案房屋的不动产权证的日期是在2016年10月21日。根据本次限购政策的相关文件，只要原告积极履行相应的付款义务，并积极与被告及中介继续办理网签手续，在2016年10月31日前将网签办理完毕并非不可能。且原告虽认为贷款比例发生了重大变化，但其并未积极办理银行贷款审批手续，能否获得审批通过以及获批的贷款额度尚不确定。如果原告能够积极履行合同义务，本次限购政策将不会对双方交易产生影响，协议能够继续进行。但原告并未积极履行相应义务，而是因其自身原因如只能在2016年12月以后才有可能和被告签订房地产买卖合同以及支付首付款，认定协议自动解除，并拒绝按协议约定补足定金至500000元，以其行为表明不再继续履行协议，已构成违约。被告拒绝向其返还定金100000元，符合合同约定及法律规定。因此，本院对原告要求被告返还定金100000元并赔偿利息损失的诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告苏汝亮的全部诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告苏汝亮承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一七年五月九日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。