福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2903号 原告：福州泰禾物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路**邦发新村****，统一社会信用代码91350100260200025B。 法定代表人:郑钟,总经理。 委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：高小莉，女，1967年10月14日出生，台湾居民，住福建省福州市仓山区。 原告福州泰禾物业管理有限公司（以下简称“泰禾物业”）与被告高小莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告泰禾物业的委托诉讼代理人吴元标，被告高小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾物业向本院提出诉讼请求：1.判令高小莉支付自2016年1月1日至2018年4月30日拖欠的物业管理费12848.67元及滞纳金27999.05元（应缴纳的费用计算至高小莉实际履行缴付义务之日止）；2.案件受理费由高小莉承担。 事实和理由：2013年6月28日，福州泰禾新世界房地产开发有限公司与高小莉签订《商品房买卖合同》，高小莉购买位于福州市晋安区××路××路××广场××期××第20＃楼2层08号商铺。2013年6月28日，其与高小莉签订《前期物业服务合同》约定，前期物业服务收费标准为6.5元／月／平方米、计算方式及起始时间和违约责任，期间其依约向高小莉提供了物业服务，高小莉却未缴纳物业服务费用，自2016年1月1日至2018年4月30日共累计物业服务费12848.67元及滞纳金27999.05元，合计欠费达40847.72元，其采用发放缴费单、电话催缴等合法方式多次催要，高小莉均不予缴纳，严重违约。为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 高小莉辩称，1.泰禾物业构成对《前期物业服务合同》的事实违约，侵害了其所购铺面的采光权与通风权；2.泰禾物业虽有催缴物业费，但无故断电，给其营业造成了损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年6月28日，高小莉与福州泰禾新世界房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20133681XXXXXXX）约定，高小莉购买位于福州市晋安区××路××路××广场××期××第20＃楼2层08商铺，建筑面积共72.13平方米（套内建筑面积54.63平方米，公共部分共有分摊建筑面积17.5平方米）。2013年6月28日，泰禾物业与高小莉签订《前期物业服务合同》约定，由泰禾物业为高小莉提供物业管理服务，物业服务费为商务办公2.8元／月／平方米，出售商业店面6.5元／月／平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。另查明，2013年6月28日，高小莉签订《东二环泰禾城市广场临时管理规约》约定，业主及物业使用人逾期仍未缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以依照本临时管理约定收取违约金，有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的5‰支付违约金，经书面催告仍未缴纳的，物业服务企业可依法向人民法院提起诉讼。2018年4月20日，泰禾物业通过邮政快递向高小莉发出《欠费催缴通知函》，载明高小莉自2016年1月1日起至2018年4月30日止，物业管理费欠费计12848.67元。 对于主要争议焦点如下：当事人双方是否违反《前期物业服务合同》约定。 泰禾物业主张高小莉违反《前期物业服务合同》约定，应当按约支付物业管理费，并提交《商品房买卖合同》及附件四《前期物业服务合同》、附件五《东二环泰禾城市广场临时管理规约》、《欠费催缴通知函》及邮寄面单予以佐证。高小莉主张其不缴纳物业管理费是由于泰禾物业存在违约以及侵害其采光权等合法权益，并提交附件一照片四张，附件二照片三张予以佐证。本院认为，泰禾物业作为小区的物业管理人员，应按照《前期物业服务合同》管理小区，高小莉主张泰禾物业违反约定，缺乏管理，但提交的附件一、二照片组，缺乏证据的关联性，并不能证明泰禾物业违反《前期物业服务合同》约定。高小莉主张泰禾物业侵害其采光权等合法权益，属侵权法律关系，与本案的物业合同关系属不同的法律关系，高小莉可另案起诉主张权利。 本院认为，泰禾物业与高小莉签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。从本案事实看，泰禾物业对小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认泰禾物业基本履行了物业服务协议约定的义务，高小莉作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向泰禾物业交纳物业服务费。现泰禾物业起诉，要求高小莉支付自2016年1月1日起至2018年4月30日期间的物业服务费、符合法律规定，予以支持。泰禾物业主张高小莉按每逾期一日加收应缴额的5‰支付违约金，明显偏高，本院酌定，违约金计算标准按照中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下： 一、高小莉应于本判决生效之日起十日内支付福州泰禾物业管理有限公司物业费12848.67元（2016年1月1日至2018年4月30日期间）及违约金（2016年1月1日至2018年4月30日间自各月逾期之日起分别以458.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计付至高小莉实际付款之日止）； 二、驳回福州泰禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费821元，由福州泰禾物业管理有限公司负担700元，由高小莉负担121元。 如不服本判决，高小莉可在判决书送达之日起三十日内、福州泰禾物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  蔡智光 人民陪审员  吴 莺 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  姚雪倩 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。