湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初198号原告：来凤美化房地产开发有限公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇航空花园小区。法定代表人：李美堂，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴远照，男，系被告公司办公室主任，特别授权代理。委托诉讼代理人：崔建鄂，男，系被告公司业务经理，特别授权代理。被告：黄东生，男，生于1963年12月29日，汉族，从事安装行业，住来凤县。被告：冯小琴，女，生于1970年4月23日，汉族，非农户口，住来凤县，系被告黄东生之妻。被告：袁明林，男，生于1977年3月7日，汉族，来凤县青年创业促进会会长，住来凤县。被告：何芳，女，生于1979年7月14日，汉族，来凤县实验小学教师，住来凤县，系被告袁明林之妻。被告：周国东，男，生于1970年12月8日，汉族，来凤县国伟驾校总经理，住来凤县。被告：贾晓红，女，生于1972年12月15日，汉族，来凤县国伟驾校工作人员，住来凤县，系被告周国东之妻。六被告的委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师，特别授权代理。原告来凤美化房地产开发有限公司（以下简称美化公司）诉被告黄东生、冯小琴、袁明林、何芳、周国东、贾晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张勤独任审判，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告美化公司的委托诉讼代理人吴远照、被告黄东生及六被告的委托诉讼代理人金鹏到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院组成由审判员张勤担任审判长、人民陪审员陈龙福、徐中赋参加的合议庭，适用普通程序，于2017年5月25日公开开庭进行审理，原告美化公司的委托诉讼代理人崔建鄂、被告黄东生及六被告的委托诉讼代理人金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美化公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与六被告签订的《商品房买卖合同》（预售）有效，并判令六被告履行合同义务（办理商品房买卖备案登记）；2、判令六被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司于2015年6月10日签订《借款合同书》，约定原告借该公司现金900万元，利息为月利率30‰，借款期限自2015年6月10日至2016年6月9日。为保证原告按时还款，双方于2016年6月9日签订了《借款抵押合同》。原告将其位于来凤县大河镇的商住楼“美化商城”中B栋27套住房共计2506.99㎡、B栋一层商铺33间共计1503.78㎡、B栋二层商铺54间共计3274.4㎡在建工程抵押并登记备案。为了早日偿还借款，原告与来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司协商以上述抵押物清偿债务，并以六被告的名义于2016年1月15日签订《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：交易房屋总面积为2433.29㎡，单价为3980元/㎡，总价款为968.4414万元（其中900万元作为偿还本金，68.4414万元为借款利息），付款方式为银行按揭。双方约定买受人应于2016年1月15日前支付首付房款488.4414万元，余款480万元申请贷款支付。双方还对逾期付款违约责任进行了约定。《商品房买卖合同》（预售）签订后，六被告于2016年1月15日通过来凤县农村商业银行向原告支付了首付款，但是六被告又分别于2016年1月16日、1月17日利用其持有的原告财务印鉴将所付房款全部支取，意欲反悔合同约定。原告多次要求六被告履行合同义务，配合原告办理房地产交易登记未果，这致使原告至今不能偿还来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司借款，造成原告重大经济损失。被告黄东生既是来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司的业务负责人，在签订合同时主持公司日常工作，且其与被告袁明林同属该公司股东。原告与六被告签订《商品房买卖合同》（预售）的前提是为了尽快实现债权，避免扩大双方经济损失，意思表示真实，合同相对人应依约履行合同义务。原告为维护其合法权利，故起诉至人民法院，请求法院依法判决。六被告辩称，一、双方所订立的《商品房买卖合同》无效。1、根据双方所签订的《购房协议》内容显示，双方所签订《商品房买卖合同》不是当事人真实意思表示，同时涉嫌抬高物价，骗取银行贷款，属违法行为。根据《合同法》规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律行政法规的强制性规定，合同无效。2、通过在来凤县住建局查询和来凤县人民法院（2016）鄂2827民初816号《民事判决书》获知，本案《商品房买卖合同》约定的标的物即原告开发建设的来凤县大河集镇综合开发项目第二层214—222、232—256号房屋在卖给六被告之前已出卖给第三人或者已经抵押给第三人并进行了网签公告。原告故意隐瞒前述事实，合同无效。二、关于原告的具体诉求，答辩人认为：首先该合同无效；其次，根据合同约定，原告负有办理商品房预售合同登记备案的合同义务。故请求法院确认《商品房买卖合同》无效，驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认；当事人对真实性无异议的证据，即《购房协议》、《商品房买卖合同》（预售）、来凤县住建局出具的《关于来凤县大河集镇综合开发项目部分商品房网签备案情况说明》、来凤县人民法院（2016）鄂2827民初816号《民事判决书》、来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司出具的《关于我司与来凤美化房地产开发有限公司借款事宜的情况说明》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议事实，本院认定如下：关于原告主张的六被告利用其职务持有的原告的财务印鉴将所交的购房首付款全部取回，意欲反悔合同约定的事实，经被告黄东生、袁明林、周国东提交的与原告所签订的《购房协议》证明，并不成立。同时证明，被告黄东生、袁明林、周国东利用职务持有的原告的印章取回购房首付款并非被告黄东生、袁明林、周国东毁约的单方行为，而正是双方的合意。对此应认定是美化公司将购房首付款依约退还给被告黄东生、袁明林、周国东的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日，美化公司在来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司（以下简称海玉小贷公司）借款900万元。为偿还海玉小贷公司贷款，美化公司提出从湖北来凤商业银行股份有限公司大河支行办理按揭贷款，需要海玉小贷公司配合，于是海玉小贷公司股东黄东生、袁明林、周国东出面配合。2016年1月15日，甲方美化公司与乙方黄东生、袁明林、周国东签订《购房协议》，约定：本着平等、自愿、符合各方共同利益前提下，一致同意乙方购买来凤县大河镇美化房地产开发的美化商城二层商铺2433.29㎡。为了按揭，偿还海玉小贷公司的借款（黄东生、袁明林、周国东借款中的利息和本金）。甲乙双方商定实际购买价2200元/㎡，为了偿还乙方本息，现合同价为3980元/㎡，用按揭款来偿还乙方本息。现乙方三人各自支付首付款162.81382万元，支付后再转出退还给乙方三人。按揭款480万元全额用来偿还黄东生、袁明林、周国东以海玉小贷公司借给美化公司的借款本息。购房增加价所产生税费由甲方全额承担，乙方只承担增加造价部分30万元一切税费，此30万元税费和购房契税、大修基金从乙方利本中扣除。购买后甲方必须保证按时交付乙方使用，不得违约，违约后给乙方造成的一切经济损失由甲方承担。同日，双方按前述协议内容签订了《商品房买卖合同》（预售），其中约定：乙方购买的房屋为原告在来凤县大河集镇综合开发项目第二层商铺214—222、232—256号，价格为3980元/㎡，面积为2433.29㎡，总价款为968.4414万元；买受人于2016年1月15日前支付首期房价款488.4414万元，余款480万元申请贷款支付；出卖方于2016年3月30日交付商品房；出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并且双方同意办理预告登记的，至办理前述备案手续后180日内申请办理该商品房的预告登记手续。如果出卖方未按照双方约定期限办理商品房预告登记的，买受人可以单方申请办理。另外就逾期付款责任和逾期交付房屋责任约定了相同的违约金计算方式和解除合同等内容。黄东生、袁明林、周国东在签订该合同时还各自代妻子（分别为冯小琴、何芳、贾晓红）在合同中签名盖手印。同日，黄东生、袁明林、周国东通过银行分别向美化公司转入购房首付款162.81382万元。此后两日内，美化公司依约将所收的前述购房首付款全部予以退还。事后，美化公司因故未能办成商品房预售合同登记备案手续，致使获取房屋按揭贷款的目的未能实现。另查明，黄东生、袁明林、周国东未给美化公司借款，虽然在《购房协议》中包含有相关内容，但是实为办理按揭贷款，双方所虚构的事实。《商品房买卖合同》（预售）所涉商铺有部分已经在此前抵押给海玉小贷公司或以网签形式预售给他人。本院认为，双方为从银行骗取房屋按揭贷款，通过不向外公开的隐形合同即《购房协议》，恶意虚抬商品房价格、虚交购房首付款，从而形成的可向外公开且形式合法的《商品房买卖合同》（预售），属于以合法形式掩盖非法目的的情形，故而《商品房买卖合同》（预售）是无效合同。为此，对原告的诉请不予支持，依法应予驳回。根据《人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，判决如下：驳回原告来凤美化房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告来凤美化房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 勤人民陪审员  陈龙福人民陪审员  徐中赋二〇一七年五月二十五日书 记 员  陈 洪附法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。