广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西民一初字2474号 原告：广西南宁市房产有限责任公司，住所地南宁市人民西路84-6号。 法定代表人：裘燕君，董事长。 委托诉讼代理人：李安华，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：广西南宁保久富电子科技有限责任公司，住所地南宁市科园大道68号高新区软件园二期四号楼二层213号。 法定代表人：徐辉。 被告：广西南宁浦玺鼎贸易有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路6号金湖帝景B座B147号铺面。 法定代表人：徐辉。 被告：刘红廷，女，1971年1月6日出生，汉族，无业，住北流市。 委托诉讼代理人：黄春，广西广盟律师事务所律师。 被告：贺欣，女，1982年10月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：刘洪远，广东锦鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨妍。 第三人：周文超，男，1977年9月16日出生，汉族，户籍地广西博白县。 原告广西南宁市房产有限责任公司（以下简称“房产公司”）与被告广西南宁保久富电子科技有限责任公司（以下简称“保久富公司”）、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司（以下简称“浦玺鼎公司”）、刘红廷、贺欣及第三人周文超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月23日公开开庭进行审理。原告房产公司的委托诉讼代理人黎嘉雯、被告刘红廷的委托诉讼代理人黄春、被告贺欣的委托诉讼代理人刘洪远到庭参加诉讼。被告保久富公司、浦玺鼎公司及第三人周文超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告房产公司向本院提出诉讼请求：一、被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷连带赔偿原告损失2510400元；二、被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷连带支付上述赔偿款的利息（以赔偿款2510400元为基数，按同期银行贷款利率，从2014年11月11日计算至前述款项付清为止，暂计至2015年8月10日的利息为91315.80元）；三、被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷连带承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月，被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷与原告协商，向原告购买原告开发的位于南宁市平方米，原告按照低于市场价出售给被告，每平方米13000元。为了便于保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司筹集资金，双方商定在签订一份总买卖合同的前提下，按分批签商铺买卖合同、分批付款，分批办证的方式进行。为避免被告最终不能整层购买而造成原告差价损失以及剩余商铺销售的困难，买卖双方在合同补充协议中特别约定了三被告不购买剩下商铺应赔偿原告损失的内容。为此，2014年7月30日，被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司作为共同买受人与原告签订了包括有上述内容的《商品房买卖合同》，合同附件五《补充协议2》第一条特别约定：“买受人对商铺分三次付款及签订《商品房买卖合同》，即每付清其中一部分购铺全款后即签订该部分商铺的《商品房买卖合同》。第一次签订《商品房买卖合同》约定购买的商铺号为206、207、211、212、217、215、219号铺共计502.08平方，总价为6527040元。其中206、207、211、212、217号商铺买受人为被告保久富公司，215、219号商铺买受人为被告浦玺鼎公司。第二次付款及签订《商品房买卖合同》的时间为第一部分所购买的商铺全部办出房产证后40天内，第三次付款及签订《商品房买卖合同》时间为2014年11月30日前，购买二层剩余商铺。不论何种原因，买受人均应在2014年11月30日前付清全部购铺款并与出卖人签订完所有商铺的《商品房买卖合同》。”第二条第2点约定：“若买受人自签订《商品房买卖合同》之日起，未按照本协议约定付清约定的每期购铺款并与出售人签订该期商铺《商品房买卖合同》的，则视为买受人违约，逾期15日以上时，出卖人已收的买受人的定金人民币壹佰万元整（¥1000000.00）不予退还，并有权另行处理未付款购买的该商铺部分。同时买受人须赔偿出卖人的经济损失。经济损失计算方式为：出卖人给买受人的整层购买单价按13000元／平方米，优惠了5000元／平方米，而买受人未履约，因此应赔偿：优惠的差价×已购商铺面积，买受人须在违约产生后七个工作日内一次性支付给出售人。”被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司支付了第一次的购房款6527040元后，原告与被告保久富公司、浦玺鼎公司按每间商铺签订一份买卖合同的方式，与被告被告保久富公司签订了五间商铺的买卖合同，与被告浦玺鼎公司签订了两间商铺的买卖合同。并于2014年8月7日，原告为被告办理了7间商铺的7本房产证，被告依约应当在2014年9月16日前支付第二批商铺的购房款但被告未支付。2014年9月25日，原告向被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司发出《关于支付绿城翠堤湾9＃号楼二层商铺第二期购铺款的函》，要求其支付第二期购铺款。被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司要求延期至2014年10月30日，但到期后三被告仍然未支付。2014年11月2日，原告又发出《关于立即支付绿城翠堤湾9＃号楼二层商铺第二期购铺款的函》并委托律师向被告发出《律师催告函》，但三被告未给予答复。在多次催促三被告仍拒不支付购铺款的情况下，原告于2014年12月4日向被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司发出《关于解除的通知》，通知三被告解除《商品房买卖合同》及相关协议，并没收其1000000元定金，并在2014年12月30日前前来办理解除合同后的相关手续，但三被告至今未来办理合同解除后的手续，也未给原告任何回复。 三被告在一次性购买7间商铺后，拒绝继续履行合同，且在原告同意延期后及再次催告后仍不履行，已构成根本性违约，导致合同目的无法实现。原告依约向三被告发出没收100万元定金、解除合同、追究违约责任的通知。此通知送达被告之日，双方的商铺买卖合同解除。依照合同约定，三被告应在违约产生后7个工作日内一次性将上述损失支付给原告，逾期则应支付银行同期贷款利息。且，依照合同约定，三被告应承担连带责任。为挽回原告的损失，特向法院起诉，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告刘红廷辩称：1、涉案商铺是梁桂寅于2013年11月7日认购的，贺欣有意购买涉案商铺，便于2014年7月22日委托刘红廷与梁桂寅协商转让认购。双方协商一致后，梁桂寅与原告解除了认购协议。2014年7月28日，原告与被告刘红廷签订涉案商铺的认购协议书，被告刘红廷根据贺欣的意思将涉案商铺中的206、207、211、212、217五个商铺以被告被告保久富公司作为买受人进行购买，215、219号商铺以被告浦玺鼎公司作为买受人进行购买，并且已付清相关款项。关于涉案商铺的尚未购买部分，因为被告贺欣资金短缺，便与第三人周文超达成贷款协议、融资服务协议，但资金一直不到位，被告贺欣便指示被告刘红廷放弃剩余商铺的购买。2、被告贺欣与被告刘红廷是委托关系，被告刘红廷受被告贺欣委托购买涉案商铺，被告贺欣是实际购买人。根据《民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条以及《合同法》第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条的规定，被告刘红廷的行为视为被告贺欣的行为，权利义务由被告贺欣享有和承担。请求法院驳回原告对被告刘红廷的诉讼请求。 被告贺欣辩称：1、贺欣不是本案适格被告，因为其不是合同相对方，不应当作为被告出现在本案中，被告刘红廷没有权利申请追加贺欣作为本案被告参与诉讼。2、被告贺欣没有与原告签订任何一份房屋买卖合同，没有发生资金往来，所以在本案中与被告贺欣没有关系。 被告广西南宁保久富电子科技有限公司、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司未作答辩。 第三人周文超未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告广西南宁保久富电子科技有限公司、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司、第三人周文超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证的诉讼权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月30日，被告刘红廷、保久富公司、浦玺鼎公司（买受人）与原告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定，被告刘红廷向原告购买原告开发的位于南宁市（翠堤峰景）二层的整层商铺，建筑面积为3711.87平方米，每平方米13000元。合同附件五补充协议2第一条约定，购房定金100万元，于签订本协议时支付，并于最后一次付款购买时冲抵购铺款。购铺款48254310元，买受人对上述商铺分分三次付款及签订《商品房买卖合同》。第一次签署《商品房买卖合同》的时间为签署本协议3个工作日内，铺号为206、207、211、212、217、215、219号，共计面积502.08平方米，总价为6527040元，其中206、207、211、212、217号商铺的买受人为被告保久富公司，215、219号商铺买受人为被告浦玺鼎公司；第二次付款及签订《商品房买卖合同》的商铺为205、208、209、210、216、218、220、221、222号，面积1518.54平方米，总价为19741020元，购买时间为第一部分所购买的商铺全部办出房产证后40天内；第三次付款及签订《商品房买卖合同》的商铺为201、202、203、204、213、214号，面积1691.25平方米，总价为21986250元，时间为2014年11月30日前，为二层剩余商铺。不论何种原因，买受人均应在2014年11月30日前付清全部购铺款并与出卖人签订完所有商铺的《商品房买卖合同》。第二条第2款约定：“若买受人方自签订《商品房买卖合同》之日起，未按照本协议约定付清约定的每期购铺款并与出售人签订该期商铺《商品房买卖合同》的，视为买受人违约，逾期15日以上时，出卖人已收的买受人的定金￥1000000.00不予退还，并有权另行处理未付款购买的该商铺部分。同时买受人须赔偿出卖人的经济损失。经济损失计算方式为：出卖人给买受人的整层购买单价按13000元／平方米，优惠了5000元／平方米，而买受人未履约的，因此应赔偿：该优惠的差价×已购商铺面积，买受人须在违约产生后七个工作日内一次性支付给出售人。”第二条第3款约定：“本协议买受人一方均是相互的关联方，均是为履行本合同、本协议目的而实施的共同行为。因此，不论每批次商铺所签《商品房买卖合同》的买受人名字是谁，均不影响出卖人依据本协议追究所有买受人的义务及违约责任。如在购买商铺过程中，有原买受人指定新增买受人加入《商品房买卖合同》及本协议，则新增买受人应与原买受人共同承担违约责任。”各方当事人还在合同和附件中约定了其他相关内容。朱文怡在合同落款买受人的委托代理人处签名。 被告依约向原告支付了定金100万元。 合同签订当日，被告贺欣通过银行向原告转账支付七个商铺的购房款6527040元。 2014年8月7日，南宁市西乡塘区西关路85号绿城·翠堤湾9号楼翠堤峰景219号、215号、207号、206号、217号、211号、212号商铺的所有权登记至被告保久富公司、浦玺鼎公司名下，房屋所有权证号为邕房权证字第××号、邕房权证字第××号、邕房权证字第××号、邕房权证字第××号、邕房权证字第××号、邕房权证字第××号、邕房权证字第××号。其中，219号、215号商铺登记在被告浦玺鼎公司名下，207号、206号、217号、211号、212号商铺登记在被告保久富公司名下。 2014年9月25日，原告向被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司发出《关于支付绿城翠堤湾9#号楼二层商铺第二期购铺款的函》，要求三被告支付第二期购铺款。2014年9月30日，原告与被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司签订《关于部分变更购铺合同的协议》，一致同意将第二批商铺购买款的支付时间延期至2014年10月30日。到期后，被告仍未付款。2014年11月2日，原告发出《关于立即支付绿城·翠堤湾9#号楼二层商铺第二期购铺款的函》并于2014年11月18日委托律师向被告发出《律师催告函》。 2014年12月4日，原告向被告保久富公司、刘红廷、浦玺鼎公司发出《关于解除的通知》，通知三被告解除《商品房买卖合同》及相关协议，没收1000000元定金，并要求三被告在2014年12月30日前办理解除合同后的相关手续。被告刘红廷于2014年12月5日收到该通知、被告浦玺鼎公司于2014年12月8日收到该通知、被告保久富公司于2014年12月9日收到该通知。 另查明：被告贺欣与刘红廷于2014年7月22日签订一份《商铺买卖委托协议》，内容为，被告贺欣购买位于南宁市（绿城翠堤湾）9号楼翠堤峰二层整层，合计面积3711.91平方米，被告刘红廷帮助被告贺欣办理该项目转让的相关手续……。 因被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷、贺欣不再向原告支付剩余购房款，亦未与原告协商合同解除事宜，原告遂起诉至本院，提出前述诉讼请求。 又查明:被告刘红廷举证前述《商铺买卖委托协议》，披露委托人为被告贺欣。原告选择被告刘红廷、保久富公司、浦玺鼎公司作为相对人主张权利。 本案的争议焦点为：1.原告与哪一位被告之间存在房屋买卖合同关系？2.被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷是否负有共同向原告房产公司赔偿损失及支付利息？如果有，损失及利息数额应如何确定？ 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南宁保久富电子科技有限公司、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司及第三人周文超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 本案《商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方均应全面履行合同义务。根据合同的相对性原则，虽然被告刘红廷与被告贺欣签订了《商铺买卖委托协议》，但被告刘红廷并未举证证明在签订《商品房买卖合同》时曾向原告披露过该其系受被告贺欣委托与原告签订的《商品房买卖合同》，庭审中，原告选择了被告刘红廷作为相对人主张权利。该选择符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，本院予以确认。被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷作为《商品房买卖合同》的一方，拒不履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》附件五补充协议2第二条第3款约定了购买商铺是被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷的共同行为，出卖人可以向三被告主张违约责任。关于违约金的确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告在《商品房买卖合同》补充协议2第二条第2款约定经济损失计算方式为：出卖人给买受人的整层购买单价按13000元/平方米，优惠了5000元/平方米，而买受人未履约，因此应赔偿：优惠的差价×已购商铺面积，买受人须在违约产生后七个工作日内一次性支付给出售人，按该条款约定，被告违约时应向原告支付2510400元（5000元/平方米×502.08平方米）违约金。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高，由此可见，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。纵观本案，该违约金的数额是由于被告属于整层购买，原告在低于售价5000元基础上出售给被告，因此原告的损失即为房屋差价损失，双方约定的损失计算方式系原、被告对自身权利的处分，约定并未过高，本院予以尊重，对原告主张的2510400元违约金，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，定金和违约金应选择适用。现原告选择适用违约金，则不能再适用定金罚则，对定金进行没收。因此，被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷已经支付的定金1000000元，应从违约金中予以扣除，据此，被告保久富公司、浦玺鼎公司、刘红廷还须向原告支付违约金1510400元。 关于利息。双方在合同中约定了违约金的支付期限为违约之日起7个工作日内，现被告未按期支付，导致原告产生利息损失，应予以填补，利息计算方法为，以1510400元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年11月11日（2014年10月30日之后的7个工作日）计算至被告全额支付违约金之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西南宁保久富电子科技有限责任公司、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司、刘红廷共同向原告广西南宁市房产有限责任公司支付违约金1510400元； 二、被告广西南宁保久富电子科技有限责任公司、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司、刘红廷共同向原告广西南宁市房产有限责任公司支付利息（计算方法：以1510400元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年11月11日计算至被告广西南宁保久富电子科技有限责任公司、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司、刘红廷全额支付违约金1510400元之日）。 案件受理费27614元，公告费650元，合计28264元（原告已预交），公告费350元（被告刘红廷已预交），由原告广西南宁市房产有限责任公司负担11398元，被告广西南宁保久富电子科技有限责任公司负担、广西南宁浦玺鼎贸易有限公司负担、刘红廷负担17216元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  张敏毅 人民陪审员  黄艳荣 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  唐 敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。