洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初1525号原告：陈向辉，男，1969年6月14日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：郭书铭，河南安多律师事务所律师。被告：洛阳云顶城镇建设开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路318号怡和大厦四楼413。法定代表人：田泽恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：张增军，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦娜，河南惠人律师事务所律师。第三人：洛阳舒马克电梯有限公司。住所地：洛阳市西工区九都路75号四层东半层。法定代表人：姚永卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敬波，该公司法律顾问。第三人：洛阳豫天元混凝土有限公司。住所地：洛阳市老城区邙山镇中沟村。法定代表人：吴洪军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庄红强，河南广文律师事务所律师。第三人:马辉,男,1977年9月24日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师。原告陈向辉与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司(以下简称云顶开发公司)确认合同有效纠纷一案中，本院于2018年9月17日立案后，依法追加洛阳舒马克电梯有限公司(以下简称舒马克电梯公司)、洛阳豫天元混凝土有限公司（以下简称豫天元混凝土公司）、马辉为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，于2018年11月19日、2018年12月19日两次公开开庭进行了审理。原告陈向辉及委托诉讼代理人郭书铭,被告云顶开发公司委托诉讼代理人张增军、孙梦娜,第三人舒马克电梯公司的委托诉讼代理人王敬波、第三人豫天元混凝土公司委托诉讼代理人庄红强、第三人马辉及其委托诉讼代理人李理博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈向辉向本院提出诉讼请求：1.依法确认云顶开发公司给陈向辉邮寄的“解除房屋买卖合同通知”无效，同时确认双方签订的《云顶绿城内部认购协议》有效；2.判令云顶开发公司履行《云顶绿城内部认购协议》，要求云顶开发公司向陈向辉交付云顶绿城8号楼1单元801号房屋，并责令其迅速与陈向辉签订《商品房买卖合同》，办理房产证。事实与理由：2016年3月，原、被告及豫天元混凝土公司三方在云顶开发公司处商议用欠款折抵购房一事，并达成一致意见：陈向辉购买云顶开发公司云顶绿城8号楼1单元801号房屋，面积132.11平方米，单价2600元，总房款为343486元；价款支付方式为一次性付清。具体方式为：云顶开发公司从其欠豫天元混凝土公司货款中扣除343486元折抵陈向辉的购房款，豫天元混凝土公司从其欠陈向辉的材料中扣除343486元折抵陈向辉的购房款。2016年3月15日,陈向辉与云顶开发公司于签订了位于云顶绿城小区商住8号楼1单元801号房的云顶绿城内部认购协议,该协议对房号、面积等均有明确约定。同时云顶开发公司给陈向辉出具收据一份，载明今收到陈向辉交来云顶绿城8-1-801房款343486元。依据内部认购协议约定，云顶开发公司应在2016年6月30日前交房。截止目前，云顶开发公司未向陈向辉交房，也没有与陈向辉签订商品房买卖合同，2018年6月18日，陈向辉收到了云顶开发公司的解除房屋买卖合同通知。云顶开发公司给陈向辉开具的购房款收据和签订的内部认购协议，说明原债权债务关系已经变更为内部认购协议的内容，不因云顶开发公司与舒马克电梯公司之间合同的解除而改变，陈向辉不同意解除双方签订的内部认购协议。为此，陈向辉提起诉讼。被告云顶开发公司辩称,1.陈向辉要求确认双方签订的两份协议合法有效，违反法律规定，云顶开发公司没有取得任何商品房预售应该取得的许可文书，根据法律规定，所签订的协议不具合法性，属于无效协议；2.云顶开发公司将涉案房屋抵给舒马克电梯公司，舒马克电梯公司将涉案房屋抵给马辉，马辉将又将涉案房屋抵给豫天元混凝土公司，豫天元混凝土公司将涉案房屋抵给陈向辉，所以双方签订的内部认购协议是陈向辉与舒马克电梯公司之间为解决三角债达成的协议，后因舒马克电梯公司没有履行向云顶开发公司供应电梯的合同义务，所以陈向辉与云顶开发公司签订的抵账内部认购协议也就失去事实基础，陈向辉的债权应向舒马克电梯公司主张。综上，应驳回陈向辉的诉讼请求。第三人豫天元混凝土公司述称，1.认购协议有效，理由同陈向辉意见；2.房屋是抵债协议，与云顶开发公司有没有房屋预售许可证没有关系；3.陈向辉通过房屋抵账，实现债权转移，云顶开发公司因为房价上涨故意违约，属于不诚信行为。请求法院支持陈向辉的诉讼请求。第三人舒马克电梯公司述称，本案与舒马克电梯公司没有关联，对当事各方的法律责任，请法院依法查明事实后裁决。第三人马辉述称，对陈向辉起诉的事实没有异议，其诉讼请求应该予以支持。1.涉案房屋是云顶开发公司欠舒马克电梯公司货款，舒马克电梯公司欠马辉借款，在此情况下，三方签订了以房抵债协议，云顶开发公司将包括涉案房屋在内的十六套房屋，抵给马辉，用以冲抵云顶开发公司对舒马克债务，该协议签订后马辉将包括涉案房屋在内的十六套房屋卖给豫天元混凝土公司，并且云顶开发公司也予以认可，并为豫天元混凝土公司办理十六套房屋的更名手续。综合整个交易过程，马辉取得涉案房屋是与云顶开发公司协商一致的结果，此后涉案房屋进行流转，均经过云顶开发公司同意确认，同时云顶开发公司也与陈向辉签订内部认购协议，对房屋流转关系进行确认，在此情况下，云顶开发公司解除合同，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月29日和2014年7月25日云顶开发公司与舒马克电梯公司分别签订了两份《电梯设备采购及安装合同》，约定云顶开发公司购买舒马克电梯公司电梯68部和112部。其中68部电梯总价为1120.3万元，安装费136万元；112部电梯总价为1761.85万元，安装费200.1万元。合同还同时约定了双方权利义务等内容。合同签订后，2014年9月5日云顶开发公司向舒马克电梯公司支付20万元电梯款,2014年12月8日双方签订《抵帐、购房合同》、《抵账协议》，云顶开发公司将包括云顶绿城小区商住8号楼1单元801号房屋在内的36套房屋抵给舒马克电梯公司折抵电梯款。舒马克电梯公司又将涉案房屋抵给马辉，马辉又将涉案房屋抵给豫天元混凝土公司。2015年1月11日舒马克电梯公司开始安装电梯，共安装15部，剩余的未再安装。2016年3月15日，豫天元混凝土公司将涉案房屋以343486元的价格抵给陈向辉，并向云顶开发公司出具了证明，同日云顶开发公司依据该证明与陈向辉签订了《云顶绿城内部认购协议》，约定了陈向辉购买房屋的位置、面积、价款、交房期限、办理房产证期限等内容，并向陈向辉出具收到购房款收据。2016年9月13日，云顶开发公司起诉舒马克电梯公司，要求解除双方2013年3月29日和2014年7月25日签订的两份《电梯设备采购及安装合同》，2017年9月8日，本院作出（2016）豫0302民初1419号民事调解书，对双方自愿解除2014年7月25日《电梯设备采购及安装合同》和履行2013年3月29日《电梯设备采购及安装合同》的协议内容予以确认。2017年12月12日，云顶开发公司与舒马克电梯公司签订《关于云顶绿城四、五组团电梯设备采购、安装合同履行情况》，因舒马克电梯公司未履行上述调解书，云顶开发公司终止舒马克电梯公司对该合同的履行。2018年6月8日，云顶开发公司向陈向辉发出《解除房屋买卖合同通知》，以“云顶公司与舒马克公司签订的所有《电梯设备采购及安装合同》以及其他合同已经全部解除，抵账房屋已经收回”为由，通知陈向辉双方签订的房屋买卖合同“由于《抵帐、购房合同》、《抵账协议》失效而解除”。另查明，截止目前云顶绿城小区项目尚未取得商品房预售许可证，云顶开发公司未向陈向辉交付房屋。本院认为：原告陈向辉与被告云顶开发公司2016年3月15日签订的《云顶绿城内部认购协议》，约定了陈向辉购买房屋的位置、面积、价款、交房期限、办理房产证期限等内容，实际上是房屋买卖合同。被告云顶开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下向原告陈向辉预售房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项关于商品房预售应办理预售登记，取得商品房预售许可证明的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定，原告陈向辉与被告云顶开发公司签订的《云顶绿城内部认购协议》无效。无效的合同不存在解除，故被告云顶开发公司向原告陈向辉发出的《解除房屋买卖合同通知》不会引起合同解除的法律效果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，原告陈向辉并未实际向被告云顶开发公司支付购房款，被告云顶开发公司也未向原告陈向辉交付房屋，双方均未因该《云顶绿城内部认购协议》取得财产，不涉及返还。原告陈向辉原对第三人豫天元混凝土公司的债权，可另行主张。综上所述，原告陈向辉要求确认2018年6月8日被告云顶开发公司《解除房屋买卖合同通知》无效和确认双方2016年3月15日签订的《云顶绿城内部认购协议》有效及要求被告云顶开发公司与原告陈向辉签订《商品房买卖合同》并办理房产证的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈向辉的诉讼请求。案件受理费200元，由原告陈向辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  许丽飞人民陪审员  王 君人民陪审员  刘跃林二〇一八年十二月二十五日书 记 员  赵乾坤