四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0322民初177号原告：王平亨，男，1965年7月10日出生，汉族，经商，住四川省富顺县。原告：龙儒平，男，1969年4月8日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。被告：陈劲松，男，1968年1月23日出生，汉族，务农，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：巫丹，四川泰仁律师事务所律师。被告：杨永聪，女，1990年5月22日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：冯杰，四川拓宇律师事务所律师。原告王平亨、龙儒平与被告陈劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，经被告陈劲松申请，本院依法追加杨永聪为被告，公开开庭进行了审理。原告王平亨、龙儒平，被告陈劲松及其委托诉讼代理人巫丹、被告杨永聪及其委托诉讼代理人冯杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王平亨、龙儒平提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告给付原告2017年租金及违约金共计357,000元；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告发表最后意见确定诉讼请求为：1.判令被告继续履行原、被告于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告给付原告违约金357,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原告王平亨、龙儒平作为甲方与被告陈劲松作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方（原告）将坐落于富顺县（建筑面积：850平方米）的营业用房租赁给乙方（被告）。租赁期限从2015年6月1日起至2023年6月1日。租金为前三年每年357,000元，从第四年起每一年租金按上年度租金的10%递增，且每年租金须于每年元月1日前一次性付清；违约责任以当年的租金支付。合同签订后，原告按约定将出租的房屋交付被告使用，被告将租金交至2016年12月底就未再交租金了，原告多次向被告催收租金未果，遂向本院起诉。原告王平亨、龙儒平向本院提交了一份《房屋租赁合同》作为证据。被告陈劲松辩称，1.2015年4月20日二原告与被告陈劲松签订了《房屋租赁合同》，被告陈劲松租赁该房屋后，与被告杨永聪一起开办了龙森网吧。2016年下半年，网吧经营困难，被告陈劲松为了不扩大损失，要求与二原告解除合同，并发出了通知函，并且被告已经撤场，原告不能强行要求被告履行合同，因此《房屋租赁合同》应当解除；2.根据二被告之间的协议，龙森网吧结束经营后，被告陈劲松已经一次性支付了被告杨永聪326,000元，后续的债务应当由被告杨永聪承担，因此合同解除后的责任应当由被告杨永聪承担；3.被告不应当向二原告支付违约金，因此请求驳回原告的诉讼请求。被告陈劲松在举证期限内向本院提交了七组证据：1.二原告与被告陈劲松之间签订的《房屋租赁合同》；2.原告王平亨向被告陈劲松出具的50,000元保证金的收条一张；3.二被告之间签订的《龙森网咖股东协议》一份；4.被告陈劲松向二原告出具的《解除合同通知函》；5.被告陈劲松向二原告邮寄通知函的快递投递明细；6.二被告之间签订的《合同解除协议》一份；7.被告杨永聪向被告陈劲松出具的326,000元的收条一张。被告杨永聪辩称，原告诉讼请求中，要求的是被告陈劲松承担责任，因此与被告杨永聪无关，被告杨永聪不是《房屋租赁合同》的相对人，被告杨永聪与被告陈劲松签订《龙森网咖股东协议》后，也未对原《房屋租赁合同》进行变更，因此被告杨永聪不应当承担责任；二原告与被告陈劲松之间的《房屋租赁合同》已经解除，被告陈劲松没有违约，因此二被告不应当承担违约责任，原告也张贴广告出租房屋了，损失应当由原告自行承担；原告请求的违约金过高，应当与实际损失相当，不能高于实际损失。因此请求驳回二原告的诉讼请求。被告杨永聪向本院提交了三组证据：1.被告杨永聪身份证复印件；2.二原告现将本案所涉房屋出售出租的照片三张；3.原告王平亨与他人谈论房屋租赁的电话录音及文字记录各一份。经审理查明：2015年4月20日，二原告作为甲方与被告陈劲松作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定，二原告将坐落于富顺县（建筑面积：850平方米）的营业用房租赁给被告陈劲松，租赁期限从2015年6月1日起至2023年6月1日止，租金为前三年每年357,000元，从第四年起每一年租金按上年度租金的10%递增，且每年租金须于每年元月1日前一次性付清。为确保乙方诚信履约，在合同签订当日，乙方向甲方缴纳保证金50,000元。双方另约定：“本合同签订后双方均得信守，如有违背违约方得向守约方支付与租金对等的违约金。”合同签订当日，被告陈劲松即向原告王平亨支付了保证金50,000元。合同签订后，被告陈劲松将该租赁房屋作为龙森网吧的经营场所。2015年10月16日，被告陈劲松与被告杨永聪签订了一份《龙森网咖股东协议》，双方共同经营龙森网吧。2016年11月4日，被告陈劲松以邮寄方式，向二原告发出了一封《解除合同通知函》，以网吧经营困难为由，要求解除《房屋租赁合同》。次月，二原告要求被告陈劲松对做出整改，恢复原状。2016年12月23日，被告陈劲松、杨永聪将租赁房屋的钥匙交付给原告龙儒平，并将租金支付至2016年12月30日。2017年1月4日，原告王平亨、龙儒平将本案租赁所涉的房屋，公开对外出售招租。本院认为，原告王平亨、龙儒平与被告陈劲松之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，应属合法有效，双方应当按约定履行自己的义务。被告杨永聪做为龙森网吧的合伙人，在本院以其作为实际承租人追加为共同被告时，承认其实际与被告陈劲松共同租赁二原告位于富顺县的营业用房，因此应当共同承担承租人的责任。对合同是否应当继续履行的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，若合同不适用于强制履行或者出现履行费用过高的情形时，则合同已不具有继续履行的条件。本案中，租赁行为系不适用于强制履行的行为，且在被告陈劲松向二原告发出《解除合同通知函》后，原告也要求了被告进行整改，且被告于2016年12月23日将租赁房屋的钥匙交付给原告龙儒平，虽然被告陈劲松、杨永聪的整改未达到原告王平亨、龙儒平满意的程度，但如果要求被告陈劲松、杨永聪继续履行合同，则需重新装修租赁房屋，履行费用过高，因此《房屋租赁合同》不宜继续履行，但被告陈劲松、杨永聪应当承担违约责任。由于双方对违约责任的约定为：如有违背，违约方得向守约方支付与租金对等的违约金。而对何时的租金并没有明确指定，因此双方对违约金的约定并不明确。由于二被告要求提前解除租赁合同，原告需要重新寻找承租人，确实给原告造成了损失，二被告应当向二原告支付合理寻租期的租金损失，由于本案中所涉租赁房屋的面积较大，本院认为，寻租期宜为六个月，因此，二被告应当向二原告支付六个月的租金178,500元作为违约金。由于二被告已经向二原告支付了保证金50,000元，应当在损失中予以扣除，因此二被告还应当向二原告支付违约金128,500元。对二被告之间因网吧结束运营达成的协议，仅对二被告具有约束力，被告陈劲松不能以此对抗与二原告之间因结束租赁关系而应当赔付的违约金，被告陈劲松若认为应当由被告杨永聪单独承担责任，可在与被告杨永聪共同赔付后，另行主张权利。据此，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第（二）项的规定，判决如下：一、限被告陈劲松、杨永聪于本判决生效之日起十日内向原告王平亨、龙儒平支付违约金128,500元；二、驳回原告王平亨、龙儒平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6655元，减半收取为3328元，由原告王平亨、龙儒平负担2130元，由被告陈劲松、杨永聪负担1198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  董震西二〇一七年五月十五日书记员  雷峻寒附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。