鄂尔多斯市东胜区人民法院   民事判决书   （2018）内0602民初5429号   原告:鄂尔多斯市中晟商贸有限公司。   统一社会信用代码证：XXXXX。   法定代表人：贺某1，系公司总经理。   住所地：东胜区塔拉壕镇。   委托代理人:车某，系鄂尔多斯市‘148’法律服务所法律工作者。   被告:鄂尔多斯市融信典当有限责任公司。   统一社会信用代码证：XXXXX。   法定代表人：郭某，系公司总经理。   住所地：东胜区达拉特南路2号街坊银鑫苑综合楼（1号楼）4层。   委托代理人:郝某、贺某2，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。   原告鄂尔多斯市中晟商贸有限公司（以下简称中晟商贸公司）与被告鄂尔多斯市融信典当有限责任公司（以下简称融信典当公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中晟商贸公司委托代理人车某、被告融信典当公司委托代理人郝某、贺某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告中晟商贸公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付2015年5月15日至2016年6月14日的租金计1963.23平方米×9元×12=212035元。2016年5月15日至2017年6月14日租金及1963.29×平方米×12元×12=282713元，2017年5月15日至2018年8月1日的租金计1963.23平方米×20元×14.5=569354元。以上租金共计1064102元，最终租金总价以法院的评估价为准。二、请求判令被告向原告支付电费73453元；三、请求被告向原告支付违约金3万元；（诉讼标的合计1167555元）。四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2014年5月15日签订了《房屋租赁协议书》一份，约定原告将位于××区的房屋出租给被告，该房屋的建筑面积为1963.29平方米。租赁期间为2014年5月15日至2016年5月15日止。因为当时正值金融危机最为严重，原告急用资金，被告很爽快给原告100万元，而且利息也不高，考虑到以上种种情感等因素，原被告双方约定第一年（即2014年5月15日至2016年5月15日止）租金为3万元整，第二年根据市场行情由双方在起租日前协商确定，被告在起租日起十日内支付给原告。后来，被告在本租赁协议到期之后又向原告租赁该房屋至2018年8月1日，但之后的租赁期间未订立书面的租赁合同。只是按照合同约定根据市场行情协商确定涉诉房屋的租金。至此，原告认为双方按照2015年5月15日至2016年5月15日的市场行情（根据涉诉房屋邻居以及周边房屋租金的价格作为参考）确定年租金为212035元，2016年5月15日至2017年5月15日的市场行情确定年租金为282713元，2017年5月15日至2018年8月1日的市场行情确定年租金为569454元。时至今日，被告共欠原告租金共计1064102元。电费73453元整未支付，后经多次索要无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。   被告融信典当公司辩称，不同意原告的诉讼请求，1、2015年5月15日至今，原、被告之间未达成租赁协议，未签订租赁合同，原告于2014年向被告借款，借款时将涉案房屋作为抵押物，并在结算时向被告少支付了3万元，以此同意，被告将不常使用的杂物及不常使用的车辆停放在原告房屋的一个角落，故原、被告之间不存在租赁关系。2、涉案房屋一直由原告或其他第三人在使用，因为涉案房屋悬挂别的公司的牌匾，涉案房屋内有该公司的装修使用痕迹，且原告一直雇人管理、照看房屋。3、由于原告在使用房屋，原告向被告主张房屋租赁费及电费无事实及法律依据，综上应回原告的诉讼请求。   针对其诉讼请求及事实与理由，原告中晟商贸公司向法庭提交了如下证据：   一、房屋租赁协议书一份、房屋产权证一份，证明原、被告双方约定将原告位于××区的房屋租赁给被告，约定了租期，金额等条款。   二、电话录音一份、视听资料，证明一直到于2018年11月24日被告一直在使用涉案房屋。   针对其答辩，被告融信典当公司向法庭提交了照片两张，证明涉案房屋并非由被告实际占有使用。   庭审质证中，被告对原告提交的证据一的房屋产权及房屋租赁协议的真实性认可，对证明目的不认可，第二年起根据市场行情，甲乙双方未协商一致，2015年5月15日至2016年5月15日的租赁合同未实际履行。并且合同中约定，如继续租赁，租金为起租日起十日内支付，即2015年5月25日前支付，至原告诉讼之日，超出了一年的诉讼时效。被告对原告提交的证据二的电话录音的真实性及证明问题均不认可，通话的人不是被告公司的法定代表人，通话内容中未提及涉案房屋，更没有提及对涉案房屋进行租赁，对于频资料的真实性及证明的问题均不认可，对于来源也不认可。视频是原告单方制作且经过剪辑的，不能证明现场的真实情况，如原告提供全部视频，就可以证明涉案房屋由原告在雇人管理使用，而并非由被告使用。且涉案房屋的监控视频由原告安装及管控，也可以证明房屋一直由在使用，故不能证明被告在使用房屋的证明目的。原告对被告提交的证据的真实性认可，对证明的问题不认可，因为整栋楼都是宏泰二手的租赁的，并不是单指的涉案房屋。   经本院审查，被告对原告提交的证据一的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据二中的通话录音因对方人员身份无法确认，被告亦不认可；原告提交的证据二中的视听资料因剪切过，故本院不予采信。原告对被告提交的证据的真实性认可，故本院对其真实性予以采信。   经本院审理查明，2014年5月15日原被告双方签订了《房屋租赁协议》一份，约定被告融信典当公司租赁原告中晟商贸公司位于××区的房屋，该房屋的建筑面积为1963.29平方米，租赁期间为2014年5月15日至2016年5月15日止，租金为第一年3万元，第二年起根据市场行情由原被告在起租日前协商确定，被告在起租日起十日内支付原告。合同第七条第3款约定甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方，否则违约方应支付对方违约金3万元。   原被告双方签订《房屋租赁协议》后被告融信典当公司将几辆车放置在涉诉房屋直至最近才开走。   本院认为，原告中晟商贸公司与被告融信典当公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，故双方签订的《房屋租赁协议》合法、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。   关于2015年5月15日至2016年5月15日的租金。2014年5月15日至2015年5月15日的租金3万元，被告已向原告支付，根据《房屋租赁协议》约定2015年5月15日至2016年5月15日的租金双方应重新协商确定，但双方没有协商或者协商未达成一致。在此情况下，原告中晟商贸公司应及时向被告融信典当公司主张解除合同、返还房屋，而原告中晟商贸公司未能提供证据证明向被告融信典当公司主张解除合同、返还房屋，故视为原告中晟商贸公司同意被告融信典当公司继续租赁涉诉房屋，租金以上一年度租金为准，即2015年5月15日至2016年5月15日的租金为3万元。   关于2015年5月15日至2018年8月1日的租金。《房屋租赁协议》约定的租赁期限到期时，双方应协商租赁期限到期后是否继续租赁、如租赁租金如何计算，而双方没有协商或者协商未达成一致的情况下被告继续占用涉诉房屋至最近，原告中晟商贸公司未能提供证据证明向被告融信典当公司主张解除合同、返还房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原被告签订的《房屋租赁协议》继续有效，租金以每年3万元计算。自2015年5月15日至2018年8月1日的租金为96250元〔3万元／每年×（3年+2.5／12年）〕。   关于原告中晟商贸公司主张的违约金3万元。由于合同第七条第3款约定是在合同约定的租赁期内任何一方解约的情况下向对方支付违约金3万元，而本案中被告不存在租赁期内解约的情况，故本院不支持原告违约金主张。原告主张被告支付电费73453元，但未能提交证据予以佐证，故本院不予支持。   关于诉讼时效是否已过。一、本案是房屋租赁纠纷案件，且被告租赁涉诉房屋至最近，房屋租赁是一个持续性行为；二、被告以不是租赁关系为由明确拒绝支付自2015年5月15日之后的租金；三、原被告虽然约定支付租金期限，但原被告始终租金数额达成一致意见，原告无法向被告主张明确的租金金额。综上所述，本案租金的诉讼时效未过。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条规定,判决如下：   一、被告鄂尔多斯市融信典当有限责任公司于本判决生效后十五日之内向原告鄂尔多斯市中晟商贸有限公司支付房屋租金96250元；   二、驳回原告鄂尔多斯市中晟商贸有限公司其他诉讼请求。   如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7654元，由被告负担654元，原告负担7000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   审判员 增格嘎力布     二O一八年十二月十三日   书记员 王 雨 雨   法条链接：   一、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”   二、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”