常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0402民初1139号原告：刘峥嵘，男，1980年12月10日生，汉族，住常州市。被告：胡才忠，男，1977年10月10日生，汉族，住扬州市宝应县。委托代理人刘建永，江苏尚朴律师事务所律师。原告刘峥嵘诉被告胡才忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法由审判员周莹莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘峥嵘、被告胡才忠的委托代理人刘建永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘峥嵘向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿装修工程款损失71566元、律师代理费损失6460元、仲裁费和鉴定费损失12866元，共计90892元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月30日签订了《房屋转租协议》，约定被告将坐落于常州市九洲新世界10-23号商铺租赁给原告，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止，并约定第一年房屋租金为12万元。协议签订后，原告刘峥嵘的妻子安颖委托常州市万博装饰工程有限公司（以下简称万博公司）对承租房屋进行装修，并向万博公司法定代表人胡才忠支付了装修款45990元。后因房屋存在多处漏水，导致房屋无法正常使用。原告曾向常州市天宁区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿损失。在此期间万博公司向常州市仲裁委员会提起仲裁，向安颖主张剩余装修工程款，经中国建设银行股份有限公司常州分行进行造价鉴定，工程造价为118456元。据此常州市仲裁委作出裁决，裁决安颖向万博公司支付装修工程款71566元、律师费6460元、仲裁费和鉴定费12866元，共计90892元。另外根据常州市建筑科学研究院股份有限公司出具的检测鉴定报告，对房屋渗漏水原因分析及检测结论鉴定结论为：房屋屋面整体防水功能较差是漏水的主要原因。原告认为被告作为出租人不能提供符合约定用途租赁物，其行为已经违反合同约定，应该赔偿原告由此导致的各项损失。被告胡才忠辩称，1、对房屋租赁及房屋漏水的事实没有异议；2、对原告主张的装修工程款金额71566元没有异议，律师代理费、仲裁费和鉴定费是原告怠于向万博公司履行义务而造成的，属于不必要的扩大损失，被告不予认可；3、关于房屋漏水原因在之前的诉讼中经过鉴定及法院的判决认定，原告也应该承担相应的责任。本院经审理认定事实如下：2015年4月8日万博公司和安颖签订了《公共场所装修工程施工合同》，约定由万博公司对位于常州市九洲新世界10-23号商铺进行装修，约定工程造价为153300元。安颖支付45990元装修款后万博公司开始施工。位于常州市九洲新世界10-23号商铺由胡才忠从郑晓处承租，后胡才忠与安颖丈夫刘峥嵘协商，将商铺转租给刘峥嵘使用。2015年4月30日，胡才忠（甲方）与刘峥嵘（乙方）签订房屋转租协议，约定：甲方将上述承租房屋转租给乙方，转租期为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，房屋年租金总计为12万元，第二年为132000元，第三年为145200元，第四、五年按市场价，房租不高于周边同等户型商铺；另缴纳水电押金5000元；房租第一年半年一付，后面四年一年一付；转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态；在转租期间，租赁合同被解除的，如因甲方原因及房屋拥有者原因导致合同不能履行，甲方需赔偿乙方50万元;如因乙方原因导致合同不能履行，乙方需赔偿甲方50万元；协议还对其他事宜做了约定。合同签订后刘峥嵘向胡才忠支付租金97970元。2015年6月刘峥嵘发现承租房屋存在多处漏水现象，便要求胡才忠及物业部门对房屋进行维修，胡才忠及物业部门均积极进行维修，但未能根本解决漏水问题。经过双方沟通，双方同意于2015年9月9日终止原房屋转租协议，并约定在租赁期间由于漏水造成刘峥嵘的损失，由刘峥嵘配合胡才忠找开发商进行赔偿，赔偿款胡才忠会根据实际发生金额付给刘峥嵘。此后双方未就赔偿金额达成一致意见，2015年11月5日刘峥嵘向本院起诉，要求胡才忠赔偿租金损失、水电押金、物业费、装修损失、漏水维修材料费、制作广告牌费用、运送和存管费用及其他损失合计290600.58元。诉讼中，根据刘峥嵘的申请本院委托常州市建筑科学研究院股份有限公司对涉案房屋的漏水原因进行检测、鉴定。结论为：该房屋漏水主要原因是原房屋屋面整体防水功能较差，有水通过屋面防水水层进入保温层内积聚，并沿屋面板防水薄弱部位及空调管道洞口封堵不密实处向下流，导致屋面渗水；同时，检测发现该楼二楼部分墙体顶部与混凝土梁交接处存在水平向裂缝，下雨时有部分雨水及从女儿墙根部向外漫延的屋面积水沿外墙面裂缝或防水薄弱处渗入室内，导致墙面渗漏。此外，该房屋面开设有数个空调管洞，虽经防水封堵，但经现场蓄水试验后发现部分空调管处仍有少量的水透过屋面防水层渗入到砂浆平层上，故屋面开设的空调管洞对屋面防水功能也造成一定的影响。双方当事人对该鉴定报告不持异议，并当庭明确空调管2、3、4是刘峥嵘安装空调时所开设，空调管1是在承租前就存在的，空调管5是刘峥嵘委托万博公司开设的。刘峥嵘为此支出鉴定费15000元、查档费460元。本院经审查认为鉴定结论表明，房屋屋面整体防水功能较差是房屋漏水的主要原因，胡才忠作为出租人不能提供符合约定用途租赁物，其行为已经违反合同约定，依法应当承担赔偿损失的违约责任。考虑到涉案房屋漏水的原因、合同履行的时间长短以及当事人的违约行为等因素，本院酌情确定由胡才忠赔偿上述损失中的70%，即355860.58元×70％＝249102元，其余损失由刘峥嵘自理。案件受理费6635元、鉴定费15000元，合计21635元，由刘峥嵘负担6490.5元，由胡才忠负担15144.5元。后双方均不服上诉至江苏省常州市中级人民法院，二审中刘峥嵘对其他装修材料66861元，广告牌制作费8337元，运送和存管费用3700元予以放弃。二审法院认为一审酌情确定胡才忠赔偿损失中的70%并无不妥，因刘峥嵘放弃部分请求，二审法院调整相应赔偿金额，胡才忠应赔偿刘峥嵘损失193873.8元。2016年6月12日，万博公司向刘峥嵘的妻子安颖主张房屋装修款83623.3元及利息，律师费7600元。仲裁中经万博公司申请，仲裁委员会委托中国建设银行股份有限公司常州分行对装修工程进行造价评估，经鉴定认定工程造价为117556元。安颖仅支付装修款45990元。据此常州仲裁委员会作出仲裁裁决：安颖向万博公司支付装修工程款71566元、律师费6460元、案件仲裁费5136元、鉴定费10000元，合计15316元，由万博公司承担2270元，由安颖承担12866元。上述事实有房屋转租协议、常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2966号民事判决书、常州市中级人民法院（2016）苏04民终3062号民事判决书、常州市仲裁委员会（2016）常仲裁字第0210号仲裁裁决书、公告场所装修工程施工合同、工程造价咨询报告书、检测鉴定报告协议、结婚证及当事人的陈述等证据证实。本院认为，胡才忠作为出租人不能提供符合约定用途租赁物，其行为已经违反合同约定，依法应当承担赔偿损失的违约责任。房屋装修费用71566元属于漏水造成损失的一部分，被告胡才忠应当予以赔偿。对于仲裁中刘峥嵘应承担的律师费6460元、仲裁费、鉴定费12866元，也系因漏水损失被告未及时处理而造成的损失，被告应当予以赔偿。鉴定结论表明房屋屋面整体防水功能较差是房屋漏水的主要原因，考虑到涉案房屋漏水的原因、合同履行的时间长短以及当事人的违约行为等因素，本院酌情确定由胡才忠赔偿上述损失中的70%，即63624.4元，其余损失由刘峥嵘自理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：胡才忠于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿刘峥嵘损失63624.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2073元，减半收取1036.5元，由刘峥嵘负担311.5元，由胡才忠负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。审判员  周莹莹二〇一七年五月五日书记员  梁晶晶附：执行款账号89801102012020000000037开户行江南农村商业银行常州天宁支行收款人常州市天宁区人民法院（汇款时请注明“常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初1139号案件执行款，承办人周莹莹”）