广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初7404号 原告：南宁市玫瑰园物业服务有限公司，住所地南宁市星光大道238号，统一社会信用代码914501007188804067。 法定代表人：梁华锦。 委托诉讼代理人：蓝晓星，系南宁市玫瑰园物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘运武，广西双贺律师事务所律师。 被告：曾竟，女，1970年6月30日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：梁达伟，广西华胜律师事务所律师。 原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司（以下简称玫瑰园物业公司）与被告曾竟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告玫瑰园物业公司的委托诉讼代理人蓝晓星、刘运武、被告曾竟的委托诉讼代理人梁达伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告玫瑰园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付8897.38元（其中：物业综合服务费7909.54元、公共维修资金987.84元）给原告；2.请求法院依法判决被告支付物业管理费违约金7000元给原告（庭审中，原告要求违约金计至被告付清款项之日止）；3.判决被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原告系南宁市住房保障和房产管理局核发的三级资质的物业管理企业，于2003年9月15日与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，并依法依约对玫瑰园小区进行全面物业管理服务。被告系玫瑰园小区叙福大道房业主，其房屋建筑面积548.79平方米。依据国务院颁布的《物业管理条例》、南宁市物价局南价复【2001】19文和《前期物业服务合同》、《玫瑰园物业公司管理临时公共契约》的约定，被告应每月按建筑面积每平方米0.8元标准支付物业服务费，从2017年4月起至2018年9月，被告应交物业综合服务费7909.54元、公共维修资金987.84元。由于上述费用未能按时缴纳，被告还应按照每日千分之三支付各项物业服务管理费用的违约金7000元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告曾竟辩称：1.前期物业服务合同无法约束被告自己所建的私宅房屋；2.原告是没有经过招投标的物业公司，原告与广西玉力房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》无效，原告无权向被告主张物业管理费、公共维修资金等费用；3.即使原告可以根据《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》及《玫瑰园物业管理临时公共契约》规定收取物业管理费，但事实上，原告实际已经变更上述三个协议的物业收费条款，同意从2003年12月5日起按每户业主每月按房屋占地面积每平方0.8元/平方米付物业管理综合服务费；4.原告与被告至今对物业管理费仍然没有协商一致，原告无权变更原有的物业管理费用；5.即便被告同意原告管理服务自己的自建房屋，原告按被告自建房屋面积计算物业管理费也是显失公平；6、原告主张的违约金过高。 经审理查明：南宁玫瑰园小区的开发商系广西玉力房地产有限责任公司。原告玫瑰园物业公司成立于2000年6月27日，具有物业管理叁级资质。 被告曾竟系星光大道238号玫瑰园香檀路房业主，房屋总层数5层，建筑面积548.79平方米。该物业位于玫瑰园小区范围内，系曾竟向广西玉力房地产有限责任公司购买地块后于2003年自建的房屋，该地块占地面积为100.02平方米。 2003年9月15日，广西玉力房地产有限责任公司与原告玫瑰园物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定：1.广西玉力房地产有限责任公司委托原告代管南宁市江南路（现星光大道）238号玫瑰园小区别墅、私宅区的物业管理事项；2.若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，原告有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金，对于业主超过三个月不缴纳物业管理等费用的，原告可向人民法院起诉依法收取；3.合同期限从2003年9月15日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同之日止。2003年12月1日，广西玉力房地产有限责任公司与原告签订一份《前期物业服务合同补充协议》，约定物业管理服务费由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元/㎡·月交纳。2003年12月5日，原告向玫瑰园小区业主发出《关于收取物业管理综合服务费的通知》，内容是：原告决定自2003年12月起，对玫瑰园私宅实行收费管理，每户业主每月按房屋占地面积0.8元/平方米计付物业管理综合服务费。 2006年1月5日，原告与被告签订一份《玫瑰园物业管理临时公共契约》，约定由原告负责按规定每月1—15日收取物业管理综合费，对逾期不交纳者，按欠交款额每日加收3‰的违约金。 另查明，自2017年4月起的物业服务费，被告未再向原告缴纳。 本院认为，关于《前期物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题：广西玉力房地产有限责任公司是玫瑰园小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》明确约定广西玉力房地产有限责任公司委托原告代管南宁市江南路（现星光大道）238号玫瑰园小区别墅、私宅区的物业管理事项，而被告的房屋为星光大道238号玫瑰园香檀路房，显然在合同约定的原告代管范围内。虽然该物业系被告的自建房，但并不影响其作为该小区的组成部分，从整体上接受原告提供的物业服务。因此，《前期物业服务合同》对曾竟具有拘束力。关于曾竟抗辩原告未经招投标程序入驻小区的问题，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但该规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的效力性规范，建设单位未经招投标方式选聘物业服务企业的，由相应行政管理部门给予处罚，但并不导致建设单位与选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同无效。 关于被告欠缴的物业服务费问题：《前期物业服务合同补充协议》，约定物业管理服务费由业主或使用人按房屋建筑面积0.8元/㎡·月交纳。后原告又发出《关于收取物业管理综合服务费的通知》，决定每户业主每月按房屋占地面积0.8元/平方米计付物业管理综合服务费，被告对此予以认可，说明双方已经变更了《前期物业服务合同补充协议》中关于物业管理费收费标准的约定，物业服务费变更为按照房屋占地面积每月0.8元/平方米计算，被告应按变更后的物业服务费标准交付物业费。被告房屋的占地面积为100.02平方米，故被告每月应缴纳物业服务费为：100.02平方米×0.8元/平方米=80元。被告自2017年4月开始拖欠物业服务费，现原告要求被告支付2017年4月至2018年9月的物业服务费，有事实依据，本院予以支持。被告应向原告缴纳物业服务费80元（80元×18个月=1440元）。 关于原告主张的公共维修资金问题：按照《物业管理条例》第五十三条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”,业主是交纳专项维修资金的义务人，物业服务企业系代为收取上述费用。原告确定的每平米按0.1元收取的标准，未违反法律、行政法规、部门规章的规定，现被告的物业面积548.79㎡，则被告从2017年4月至2018年9月应缴纳的公共维修基金为：548.79㎡×0.1∕㎡·月×18个月=987.8元。 关于违约金问题：《前期物业服务合同》约定若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，原告有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金。现被告拖欠原告的物业管理费，原告有权主张违约金，当前，被告提出违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期交纳物业服务费用违约金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30％计算。合同约定物业服务费用按月缴纳，故被告应支付逾期交纳物业服务费的违约金应以每月应交纳的物业服务费80元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告曾竟向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2017年4月至2018年9月的物业服务费共计1440元； 二、被告曾竟向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2017年4月至2018年9月的公共维修资金987.8元； 三、被告曾竟向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付拖欠2017年4月至2018年9月物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业服务费80元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）； 四、驳回原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费99元，由被告曾竟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  丘 理 二〇一八年十二月二十五日 法官助理  周丽君 书 记 员  马子惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 —1——