云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0502民初5460号原告：安国李,男,云南省保山市施甸县人。委托诉讼代理人：李应宏，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告保山市坤泰房地产开发有限公司。法定代表人：王笑一，该公司董事长。委托诉讼代理人：温建祥、杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告安国李与被告保山市坤泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安国李及其委托代理人李应宏、被告保山市坤泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人温建祥、杨晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安国李向本院提出诉讼请求：１、由被告向原告支付逾期交房违约金45656元；２、由被告向原告支付逾期交付地下停车位违约金10458元；3、由被告退还物业管理费1729.98元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》购买坤泰·驿路名门XX幢X单元XXX号商品房一套，约定于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天房款总额乘万分之五向原告支付违约金，逾期30天后按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告依约付清了全部款项，但合同到期因绿化、道路及配套设施等项目未完善未能交房，被告则于2016年1月20日在房屋没有达到法定交房条件下强行交房，原告拒绝接房并与被告交涉未果。原告因自身原因于2016年8月2日被迫接房。另，原告于2015年7月22日与被告签订合同并一次性付款49800元购买XX区XXX号地下停车位一个至今未交付，按合同约定的逾期违约金为每天1%，已超过合同标的的2倍，原告主动降低按1‰计算。该楼盘于2016年8月31日全面验收合格，违约金计算至该日。被告保山市坤泰房地产开发有限公司未提交书面答辩,但按时提交了6组证据,并在提交的证据目录的证明目的和庭审答辩中辩称：被告承认原告主张双方签订购买房屋和地下停车位合同并支付了价款的事实，但辩解1、不存在逾期交房的情况，违约金不应当支持。认为永昌路改造工程和惠通路市政工程施工期间与答辩人的施工期间重叠，将唯一的两个出口堵塞，施工车辆进出工地严重受到限制。根据合同第九条第二款规定，“如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更、不可抗力等，造成甲方交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任”，交房和交付地下车位时间应相应顺延。2、本案商品房手续完备，并已完成交房义务，没有逾期交房。因2016年1月12日经相关部门签字盖章确认主体质量验收合格，已通过竣工验收，具备交付条件,且按合同约定于2016年2月27日，以公告的形式通知购房户办理交房手续，此公告时间应为交房时间。3、违约金计算过高，加重了开发商一方的责任，应予相应调整。4、根据合同第十条约定，逾期交房60天内，答辩人不需要承担经济赔偿责任。从报纸公告的时间来推算，逾期天数只有58天，属于合同约定的60天之内的免责期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:《商品房购销合同》、《坤泰·驿路名门地下停车位使用转让协议》、贷款合同、支付购房款和地下停车位款及物业管理费收据、未完成工程照片8张、《建设（住宅）工程质量说明书》、《建设（住宅）工程质量保证书》、《商品房验收许可证明》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《混凝土抗压强度报告》、《钢筋混凝土楼板厚度检测报告》、《中央名门一期诉讼业主接房明细表(10户)》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、关于原、被告主张的房屋验收标准和验收时间不一致的问题。被告认为2015年12月30日房屋初验后，质监部门要求在25天内整改，于2016年1月12日整改完毕且组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等部门对主体工程进行验收合格，已具备了合同约定的交房条件，随后被告将整改材料报质监部门，因质监部门原因于2016年7月4日才签字盖章，延迟交房的责任不在被告，并提供了2016年1月12日的《建设工程验收表》和2016年2月27日保山日报登载，要求办理交房手续的交房公告，欲证实商品房已经竣工验收并已履行了通知交房义务。经质证，原告对证明目的有异议。认为商品房验收合格的有效证明文件是《建设工程竣工验收备案表》，被告提供的《建设工程验收表》质量监督部门未参与，只是被告自己组织相关部门对主体工程进行验收，不符合法定验收程序，公告时间没有具备交房条件。本院认为，根据住房和城乡建设部2013年12月2日印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条第二款规定“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督部门实施。”第四条规定“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”根据该规定房屋竣工验收建设单位只是组织者，实施者是工程质量监督部门。同时，该第五条规定进行竣工验收必须符合“工程建设强制性标准”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故本案建设单位即被告2016年1月12日组织五方单位参与的主体工程验收并非质监部门实施，不能等同于合同约定的“经建设单位组织验收合格”的标准，不能作为验收合格的依据。根据保山中院（2017）云05民终9号生效判决认定，该楼盘于2015年12月30日初验后，经过整改，2016年7月4日进行复验，保山市质量监督安全管理站同意竣工验收准备，2016年9月22日正式竣工验收合格。故，合同约定的验收合格时间应为2016年9月22日，对被告提供的《建设工程验收表》和交房公告，本院不作认定房屋竣工验收和交房时间的证据采用。被告对将整改材料报质监部门，因质监部门未及时签字盖章的辩解，未提供证据证实，本院不予确认。2、关于被告抗辩免责的问题。对于此问题，被告提供两组证据：⑴被告主张因永昌路和惠通路施工对施工车辆通行影响导致逾期交房，符合合同第九条约定的因市政工程重大变更等造成交房延迟的免责条件，并提供了网页下载的永昌路工程竣工和惠通路工程中标公示。经质证，被告认为，施工不能必然导致影响被告可以顺延交房。本院认为，根据被告提供的该证据载明，永昌路改造西半幅于2013年1月5日开工，同年12月20日完工，东半幅于2014年3月15日开工，2016年3月14日竣工验收。惠通路市政工程于2014年4月施工，而合同于2015年7月22日才签订，该事由在双方签订合同之前已经存在，表明签订合同时被告已充分考虑了因市政工程施工可能导致的风险。根据《城市商品房预售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。被告在未能按期交房时未及时告知买受人未能按期交房的原因，诉讼中也未提供在合同签订后，市政工程施工发生新的变化影响房屋建设施工的证据，相反根据被告《关于4月1日坤泰·中央名门业主见面会相关情况的说明》，主要是电力、施工不及时等因素造成逾期交房，故被告辩称因市政工程重大变更造成交房延迟的免责的主张，不符合客观实际，本院不作证据使用。⑵被告提供了保山日报2016年2月27日《保山市坤泰·驿路名门交房公告》，欲证实被告交房未超过60天，被告以合同第十条约定如甲方未能按期交房，逾期60天，免除甲方相关法律责任”抗辩。认为经过整改于2016年1月12日自行组织，但未经质监部门参与的验收就是竣工验收，应当免除责任。经质证，被告不认可其证明目的。认为房屋验收不符合法定标准，不存在免责。本院认为，该楼盘于2016年9月22日才通过竣工验收合格，合同第十条约定的免责前提是“该商品房经建设单位组织验收合格后”，被告公告交房时尚未达到法定验收合格标准，也不符合合同约定的验收合格约定，并未达到交接房屋的条件，故不符合该条约定的免责条件。3、原告提交的物业管理费收据，要求退还物业管理费，经审查实际收费人并非被告，本院不予采用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》购买坤泰·驿路名门XX幢X单元XXX号商品房一套，建筑面积205.95平方米，总价款666042元，于2015年8月5日已全部付清。合同约定被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天房款总额乘万分之五向原告支付违约金，逾期30天后按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。被告于2015年12月30日对该楼盘初验后，按照质监部门提出的意见进行整改后，于2016年1月12日被告未经质监部门参与，自行组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等部门对主体工程进行验收，并于2016年2月27日在保山日报公告交房，原告认为没有达到法定交房条件拒绝接房。2016年7月4日进行复验，保山市质量监督安全管理站同意竣工验收准备，2016年9月22日正式竣工验收合格。原告于2016年8月2日实际接房。原告于2015年7月22日与被告签订合同并一次性付款49800元购买17区088号地下停车位一个未交付，按合同约定的逾期违约金为每天1%，已超过合同标的的2倍，原告主动降低按1‰计算。本案在庭审中调解达成的协议,因被告反悔不发生法律效力。本院认为，根据原、被告签订的《商品房购销合同》第七条约定的交房期限为2015年12月31日前，《坤泰·驿路名门地下停车位使用转让协议》第四条第一项的约定，逾期交付地下停车位的违约起算时间为2016年1月7日。而该楼盘实际竣工验收的时间是2016年9月22日，原告主张坤泰·驿路名门商品房购销合同存在逾期交房和逾期交付地下停车位的事实客观存在，已构成违约，应当承担逾期交房和逾期交付地下停车位的违约责任。逾期交房时间应从合同约定的交房时间届满后的次日2016年1月1日起计算至保山市建设工程质量安全监督站同意竣工验收的2016年9月22日止。故原告要求逾期交房违约金计算至2016年8月2日实际接房之日，实际按6个月计算的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，本院予以支持。逾期交付地下停车位的违约时间按合同约定的2016年1月7日起算至实际接房的2016年8月2日。原告自动将违约金的计算标准从每天1%降低至1‰，当事人有权对自己的权益进行处分，不违反法律规定，但主张时间按7个月计算，超过了5天，应予以扣减，故本院予以部分支持。具体计算为：逾期交房违约金自2016年1月1日至同月30日30天应为666042元×0.05%×30天＝9990.63元；自2016年1月31日至同年8月2日应为666042元×0.03%×180天＝35966.26元，合计45956元；要求逾期交付地下停车位违约金，自2016年1月7日至同年8月2日208天应为49800元×0.1%×208天＝10358.4元。原告要求退还物业管理费1729.98元的主张，因收费人是物业管理公司并非被告，主体资格不适格，本院不予支持。对于被告主张60天的免责辩解，因被告公告接房时房屋尚未验收合格，不符合合同约定的交接条件，本院不予支持。对于被告主张市政工程重大变更等造成交房延迟的免责。因被告未提供在合同签订后永昌路、惠通路施工发生重大变更足以影响工程施工进度的证据，本院不予支持。对于被告认为违约金过高，要求调整的问题。违约金是否过高，对于有损失可以计算的，应当根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定处理。本案因被告未能提供损失依据，本院认为合同约定的违约金并未过高，不予调整。综上所述，原告安国李要求被告保山市坤泰房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司给付原告安国李逾期交房违约金45956元。二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司给付原告安国李逾期交付地下停车位违约金10358.4元。以上合计56314.40元，于本判决生效后10日内付清。三、驳回原告安国李的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，由原告安国李负担53元，被告保山市坤泰房地产开发有限公司负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判长  朱安军审判员  邱超靖审判员  杨合玲二〇一七年五月二十五日书记员  杨碧云