四川省蓬安县人民法院民 事 判 决 书(2017）川1323民初546号原告:蓬安兆元物业管理服务有限公司，住所地蓬安县。法定代表人:钟波，公司经理。委托诉讼代理人：钟烈平（特别授权），该司员工。委托诉讼代理人：唐辉，蓬安县助民法律服务所法律工作者。被告：南充柒通商贸有限公司，住所地蓬安县。法定代表人：朱勇，公司经理。原告蓬安兆元物业管理服务有限公司（以下简称兆元物业公司）与被告南充柒通商贸有限公司（以下简称柒通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兆元物业公司的委托代理人钟烈平、唐辉、被告柒通公司法定代表人朱勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兆元物业公司向本院提出诉讼请求：1、支付拖欠的物业服务费11163.5元、违约金9040.72元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受蓬安东风房地产开发有限公司委托，对东风未来城住宅和所有商铺进行前期物业管理服务，2016年3月又与南充市东风未来城业主委员会签订了物业管理合同。并按物价局核定价格进行全方位的服务予以收费。被告所使用的未来城B区2幢7-13号门面2014年2月26日至2017年3月30日所欠物业管理费11163.5元，违约金9040.72元，合计20204.22元。经我公司多次口头及书面通知催收，被告至今仍未缴纳。特提起诉讼，请求法院依法予以裁决。被告柒通公司辩称，1、收取物业服务费没有金额明细表，态度傲慢，什么时候成立的业主委员会我不知道，权利义务也不知道。2、我房屋漏水到现在都没有解决，也没结果。3、物管公司服务不到位，门面前是商业步行街，但现在是停车场和菜市场，卫生不达标，树木也不修剪，是我自己修剪。本院经审理认定事实如下：2012年5月18日原告兆元物业公司与蓬安县东风房地产开发有限责任公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定：甲方（东风房地产公司）将东风未来城委托于乙方实行物业管理。2013年1月12日蓬安县发改局对东风未来城小区物业管理服务收费标准予以了核定，营业用房：1.20元/平方米，由公司按营业房建筑面积向业主或该房使用人收取。2016年3月7日原告与南充市蓬安未来城业主委员会签订了物业管理服务合同，对管理期限、收费项目、标准等进行了约定，并向相关部门进行了备案。其中前期物业管理服务合同第二十一条第九项和物业管理服务合同第二十二条第四项约定：对业主及物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方（兆元物业公司）可以从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交滞纳金。2014年起被告先后从东风未来城业主手中承租了东风未来城B区7-13号门面，加工、销售家具家私、家居用品等，起名尚品宅配，商铺租赁协议第四条约定：该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、卫生费等有关的费用，由乙方（柒通公司）负责缴纳。柒通公司承租后未缴纳物业管理费，其中，7号门面面积48.08平方米，从2015年1月18日起至2017年3月17日止，欠费1500元，滞纳金996.40元，8号门面面积48.08平方米，从2014年2月26日起至2017年3月25日止，欠费2134.75元，滞纳金2428.88元,9号门面面积41.21平方米，从2014年1月31日起至2017年3月30日止，欠费1879.17元，滞纳金2241.54元,10号门面面积44.85平方米，从2014年9月27日起至2017年3月26日止，欠费1614.60元，滞纳金1393.20元,11-13号门面面积152.84平方米，从2015年5月9日起至2017年3月8日止，欠费4034.97元，滞纳金1980.70元,合计欠物业管理费11163.50元，滞纳金9040.72元，共计20204.22元，兆元物业公司口头或书面通知被告缴纳物业服务费未果，故提起诉讼，要求如其诉请。本院认为，兆元物业公司与开发商签订的《前期HYPERLINK”http://150.36.141.4/claw/ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=220&Gid=120164018&ShowLink=false&PreSelectId=197477984&Page=11&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined”l”m_3_29#m_3_29”物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，兆元物业公司是东风未来城小区前期物业服务中标企业，合同合法有效，在未来城业主委员会成立后，兆元物业公司又与东风未来城业主委员会签订了物业管理服务合同，上述合同明确约定了物业服务费的计算标准、服务范围、期限、违约责任等内容，该合同对小区全体业主均具有约束力。本案中被告认为兆元物业公司的物业服务标准未达到双方签订的物业服务合同约定标准，自己也未享受到相关服务为由，拒绝缴纳物业管理服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并没有赋予业主拒交物业费的权利。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务，或者履行合同存在重大瑕疵，对应当缴纳的物业管理费不宜减免。至于被告认为原告未告知收费标准以及权利义务等，属于原告管理方式和工作方式的范围，不是被告拒交物管费的理由；房屋漏水问题，因造成漏水的原因不明，责任主体无法确定，被告未在本案中提交证据及提出具体的诉求，且该主张与本案不是同一层法律关系，本案中不宜作出处理，因此对被告提出的不应缴纳物业费的抗辩，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告未按时缴纳物业费，违反了合同约定，应当承担相应责任，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当依据物业服务合同的约定缴纳物业服务费….”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的人民法院应予支持”的规定，被告应当按照合同约定缴纳：7号门面2015年1月18日至2017年3月17日期间的物业服务费，即48.08㎡×1.20元/㎡×26＝1500.00元，8号门面2014年2月26日起至2017年3月25日期间的物业服务费，即48.08㎡×1.20元/㎡×37＝2134.75元，9号门面2014年1月31日起至2017年3月30日期间的物业服务费，即41.21㎡×1.20元/㎡×38＝1879.17元,10号门面2014年9月27日起至2017年3月26日的物业服务费，即44.85㎡×1.20元/㎡×30＝1614.60元，,11-13号门面2015年5月9日起至2017年3月8日期间的物业服务费，即152.84㎡×1.20元/㎡×30＝4034.97元,,合计应交物业管理费11163.50元，关于滞纳金，因在物业管理服务合同中约定“从逾期之日起每天按所欠费用千分之三加收滞纳金”，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”之规定，被告在原告催收后仍未支付物业管理费，应当按照合同约定承担滞纳金，因此，对原告加收滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告南充柒通商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告蓬安兆元物业管理服务有限公司支付7号门面2015年1月18日至2017年3月17日期间的物业服务费1500.00元，8号门面2014年2月26日起至2017年3月25日期间的物业服务费2134.75元，9号门面2014年1月31日起至2017年3月30日期间的物业服务费1879.17元,10号门面2014年9月27日起至2017年3月26日的物业服务费1614.60元，11-13号门面2015年5月9日起至2017年3月8日期间的物业服务费4034.97元,并支付从欠费之日起至缴纳物管费之日止每天千分之三滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153.00元、由被告南充柒通商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  朱卫东二〇一七年五月九日书记员  李 兵