江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3285号原告：江苏美通投资有限公司，住所地江苏省昆山市花安路171号1幢2701-2724室，统一社会信用代码91320583782096368E。法定代表人：黄玉龙，该公司董事长。委托代理人：陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。委托代理人：张文九，江苏六典律师事务所律师。被告：张美清，女，1964年5月25日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托代理人：徐声凯，男，1953年5月16日出生，汉族，住浙江省浦江县。原告江苏美通投资有限公司与被告张美清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2017年3月20日公开开庭进行审理。原告江苏美通投资有限公司的委托代理人张文九，被告张美清及其委托代理人徐声凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江苏美通投资有限公司向本院提起的诉讼请求为：一、判令原、被告签订的编号为2010034677的昆山市商品房购销合同解除，被告协助原告办理网签注销手续；二、被告支付违约金33173.1元；三、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2010年11月20日原被告签订昆山市商品房购销合同，约定被告购买原告开发的位于XX路XX小区XX幢XX号房屋，房屋总价款为663462元，付款方式为首付款333462元，余款330000元以银行贷款形式支付，合同一并对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告仅支付了首付款，余款未能办理银行贷款，经原告多次催要，被告仍未自行付清，现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告张美清辩称，原被告于2010年10月2日签订昆山市商品房购销合同，首付款支付333462元，根据合同第六条第三款约定，贷款33万元由乙方签约当日带齐资料，到银行签订抵押合同，公司也口头应允已经与银行联系该贷款事宜，但是我们备齐资料几次到银行办理贷款手续均未能办理下来，我们资料都在美通公司，我们认为是美通公司过错在先，另外美通公司与我们签订协议收到房款后，依法按理应营造好氛围，有利于市场开发与兴旺，我方首付款支付后，美通公司没有尽力招商引资，致使市场至今没有兴起，过错也在美通公司，现我方同意解除购销合同，但是我方不承担违约金，因为违约方是美通公司，没有办理好房屋贷款，我方要求退还首付款，对于使用期间的利息我方放弃，对于诉讼费用由原告承担。经审理查明，2010年11月20日，甲方江苏美通投资有限公司（即本案原告，下文同）与乙方张美清（即本案被告，下文同）签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010034677）一份，约定张美清购买江苏美通投资有限公司开发的XX路XX号XX幢XX号房，该商品房建筑面积共56.7000平方米，套内面积30.521平方米，商业单价每平米11701.2700元，金额663462.009元。该商品房总价款为陆拾陆万叁仟肆佰陆拾贰元整（663462元）。合同第六条，付款方式及期限。首付款333462元，贷款330000元由乙方签约当日带齐资料与银行签订抵押合同；合同第七条，买受人逾期付款的违约责任。1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第三条约定：若因国家或银行有关按揭贷款政策或规定发生变化，要求乙方增加首付款比例或递交有关的个人资料，乙方应在甲方发出通知后7天内增加支付首付款或递交有关的个人资料以满足按揭贷款申请要求，使得房款按期到甲方账户。若在本合同签订至办理银行按揭的时间段内，因银行政策等发生变化或乙方接甲方通知后未按时前来办理贷款等原因，致使银行未能发放贷款的，或乙方申请的贷款不足或银行贷款的发放额不足的或无法获得贷款的，则乙方应在接到甲方付款通知的十天内向甲方付清全部房款，否则视为乙方根本性违约，甲方均有权单方面解除本合同并将该房屋转售给他人。甲方在扣除总房价款5%作为乙方应承担的违约金后，将乙方已支付的其余款项无息返还给乙方。若该房屋已办理预告登记的，则乙方应在甲方要求的时间，共同办理预告登记的注销手续，逾期办理乙方除承担前述总房价款5%违约金外还需按总房价款的日万分之五承担违约金。甲方行驶本条约定的解除权无须另行催告。合同签订当日，被告支付原告首付款333462元。因剩余房款330000元双方约定由原告通过向银行申请按揭贷款支付，被告将办理贷款所需资料交付原告代办贷款手续，但未能办理成功。原告称贷款未办理成功的原因是被告在短期内有高额贷款，薪资证明无法满足银行要求；被告则称签合同时原告告知其不限贷，但后来原告又告知银行因其另外存��贷款无法审批通过。另查明，2012年2月27日，原告委托律师向被告发出律师函，告知其因其个人原因不能办理借款抵押业务应当及时补交房款330000元及违约金。后原告又于2014年1月21日向被告发出内容一致的律师函。被告均认可收到上述两份律师函并称在收到律师函后，及时过来找到原告，原告说继续帮其找别的银行办理贷款，但是直到现在都没有办理好。又查明：庭审中，被告同意与原告解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》，原告亦同意在被告已付房款中扣除相应违约金后将剩余款项返还给被告,但要求被告支付违约金。被告主张不承担违约金，认为违约方是原告，是因为原告没有办理好房屋贷款，致使合同未能继续履行，现同意解除合同，要求原告退还已收取的首付款，对于原告使用首付款的利息予以放弃。上述事实有商品房购销合同、律师函及原、被告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。现原告要求解除该份合同，被告对此予以认可并表示同意配合原告办理注销该份合同的网签备案手续。因此，本院认定原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010034677）解除。被告应当协助原告办理上述合同的网签备案注销手续。合同解除后，原告收取被告支付的首付款333462元应当予以返还。关于原告主张的被告在其按揭贷款未获银行审批通过的情况下未能补足剩余房款构成违约，并以此为由要求被告按房屋总价款的5%向其支付违约金的诉请，本院认为，原告应当举证证明被告存在违约行为且该违约行为导致其存在实际损失。本案中，合同约定剩余房款330000元的支付方式是由被告向银行申请按揭贷款，被告已按合同约定向原告提交了办贷所需的资料由原告代办相关手续。原告认为被告贷款未获银行审批通过的原因系被告个人原因所致，但未能举证证明。且原告先后于2012年、2014年发函要求被告补足余款，在被告未及时补足的情况下，原告并未及时行使合同解除权并向被告主张违约责任，故因原告怠于行使合同解除权造成其损失扩大的部分应当由其自行承担。另外，涉案房屋所在区域的房价在合同解除时较合同约定客观上存在一定幅度的上涨，合同解除后原告将因此获益。加之被告在合同签订当日即支付原告的首付款333462元已由原告使用至今。综合考虑上述因素，本院认为，原告未能举证证明其因被告的违约行为导致其存在实际损失，故其要求��告支付违约金的诉请缺乏事实依据，本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告江苏美通投资有限公司与被告张美清签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2010034677）解除。被告张美清协助原告江苏美通投资有限公司办理前述合同的网签备案注销手续，于本判决生效后十日内履行完毕。二、原告江苏美通投资有限公司返还被告张美清房款333462元，于本判决生效后十日内支付完毕。三、驳回原告江苏美通投资有限公司的其他诉讼请���。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10434元，减半收取5217元，由被告张美清负担。案件受理费，原告已经预交，本院不再退回，该款由被告在履行上述判决给付义务时予以相应的扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  杨荣丰二〇一七年五月九日书记员  唐 亮