北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0102民初4131号原告：韩智东，男，1975年4月13日出生，汉族，中国银联股份有限公司职员，住北京市西城区。被告：李涛，男，1979年4月2日出生，汉族，中航技进出口有限责任公司处长，住北京市朝阳区。原告韩智东与被告李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩智东，被告李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩智东向本院提出诉讼请求：1、要求确定原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年1月9日解除；2、判令被告立即偿还原告剩余租金、押金9578.19元；3、判令被告支付违约金418.33元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年8月20日就承租坐落于北京市西城区xx街道xx街xx号楼xx层xx室签订了《北京市房屋租赁合同》，该租赁合同对房屋现状、租期、租金支付方式、押金、双方的权利义务、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。2017年1月5日，七层住户向原告告知，两层之间的自来水管道存在漏水情况，需要配合施工修复。原告遂告知被告前来处理。但被告与楼上住户及物业人员因费用问题发生争议。2017年1月6日，楼上住户与物业人员将原告租住房屋的自来水进水管截断，导致原告租住房屋饮用水及厕所冲水停水，严重影响了原告的生活起居，致使原告不能正常使用承租房屋。根据租赁合同第六条第（2）款，被告已构成事实违约。原告根据租赁合同第八条第（三）款第2、3条约定解除合同，并于2017年1月8日搬离租赁房屋。此后，原告与被告进行水电煤气等结算，从原告搬离租住房屋的第二日开始计算，应共计1568.92元。从原告搬离租住房屋的第二日开始计算，剩余租期为42天，剩余租金为11458.70元，押金为8300元，被告应退还剩余租金、押金及结算费用为18189.78元。2017年1月18日，被告向原告支付8611.59元，剩余9578.19元明确表示不再支付，故原告诉至法院。被告李涛辩称，认可双方订立合同的时间为2016年8月20日，但不同意原告的全部诉讼请求。2017年1月6日原告电话告知我漏水情况，原告于当日下午告知我没有水了，是应为楼上住户已经将进水管截断。我向政府打电话协调供水，但没有结果，我说原告可以先从别人家借水。2017年1月7日晚上，我已经协调好各方于2017年1月8日一早维修水管，并于当晚向原告提出为其家庭租赁楼下宾馆使用以免影响其生活，但原告予以拒绝。原告于2017年1月8日搬离了涉案房屋，因其要求2017年1月10日交房，故双方在1月10日核对水电和煤气的费用1577.65元。原告于2017年1月13日将涉案房屋钥匙返还给我，我于2017年1月14日请人用4个小时完成维修，并不存在原告所述不能正常使用房屋。因原告未按照合同约定提前一个月告知我解除合同，因此我方认为双方之间租赁合同于2017年1月13日解除；因2017年1月9日至2017年1月12日期间原告并未将房屋返还，故该期间租金应当予以扣除，原告提前解除合同构成违约，造成房屋空置，应当支付我违约金8366.67元，故亦应当在返还的款项中予以扣除，我方已退还其8611.59元，不需退还其他款项。对于原告主张我方违约，因合同约定我方在收到对方通知后三日内进行维修，原告于2017年1月6日通知我漏水情况，我在2017年1月7日晚通知原告2017年1月8日进行维修，但系因原告拒绝，故我方不存在违约。经审理查明：2016年8月20日，李涛作为甲方（出租人），韩智东作为乙方（承租人），双方签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定甲方将坐落于北京市西城区xx街道办事处xx街xx号楼xx层xx号房屋出租给乙方，租期自2016年8月20日至2017年8月19日。租金标准每年100400元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为：2016年11月20日，2017年2月20日、2017年5月20日。押金8300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方约定对房屋及其附属品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。双方约定因甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的或不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，且甲方应按月租金的5%向乙方支付违约金。租赁期间内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。合同签订后，韩智东按约定向李涛交纳了押金以及2016年8月20日至2017年2月19日期间的租金。2017年1月6日，韩智东电话告知李涛承租房屋水管问题导致楼上住户漏水，并于当日下午楼上住户将进水管截断。李涛于当日及2017年1月7日期间拨打了“12345”、“96116”并协调物业公司恢复供水，但未能解决。2017年1月7日晚，李涛向韩智东提出次日维修水管，并可以为韩智东租赁楼下宾馆居住，但韩智东以李涛未及时维修予以拒绝；韩智东电话告知李涛因其不维修导致无水使用，要求解除合同。2017年1月8日，韩智东搬离涉案房屋；2017年1月10日，双方进行水电及燃气等费用的核对；2017年1月13日，韩智东将涉案房屋钥匙交还李涛。另查，庭审中，韩智东申请证人张某出庭，证明漏水的相关情况以及因李涛不管漏水导致水管没水，证人称：“漏水的头天晚上我跟住户说了第二天来解决，房主第二天来的，我第二天跟房主协商之后就没水了。当时物业没给解决，因为他（房主）不同意，漏水的第二天下午就把水停了。过了一个星期左右就修好了……”；李涛除不认可证人所称的维修时间外，认可证人的其他证言。经本院询问，双方均确认水、电、燃气、有线电视、宽带费用共计1577.65元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在履行期届满前，当事人一方明确表示或以自己行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。按照约定李涛应在接到韩智东要求维修的通知后3日内进行维修，逾期不维修，韩智东可代为维修，但费用由李涛承担。因维修房屋影响韩智东使用的，应相应减少租金或延长租期。双方亦约定李涛不承担约定的维修义务，致使韩智东无法正常使用房屋的，韩智东有权单方解除合同。2017年1月6日，韩智东告知李涛水管漏水的情况，2017年1月6日下午涉案房屋停水，李涛在接到韩智东通知后，亦协调恢复供水但未果，李涛又于2017年1月7日晚告知韩智东于2017年1月8日组织维修并可以租赁楼下宾馆提供韩智东家庭居住，韩智东于2017年1月7日晚明确表示解除合同，并于2017年1月8日搬离涉案房屋。韩智东所提交的证据不足以证明李涛不承担维修义务，故韩智东以上述理由要求解除租赁合同并要求李涛承担违约金，缺乏事实和法律依据，故本院对原告韩智东该项诉讼请求不予支持。另，因韩智东于2017年1月13日将涉案房屋交还李涛，李涛亦认可于收到房屋钥匙当日合同解除，故本院认定双方之间的合同于2017年1月13日解除。韩智东应按照合同约定给予李涛期限进行维修，韩智东在约定的维修期限未到且在合同到期前擅自搬离涉案房屋，属于提前退租的行为，应当承担相应的违约责任。李涛提出返还款项中按照合同约定扣除违约金的意见，本院不持异议。韩智东支付李涛押金8300元以及2016年11月20日至2017年2月19日期间的租金25100元，因双方解除合同时间为2017年1月13日，故本院对李涛主张至2017年1月12日前的租金应当予以扣减的抗辩意见，不持异议；因双方均认可应由韩智东负担的水、电、燃气、有线电视、宽带费用1577.65元，并结合韩智东应当承担的违约金8366.67元、李涛已返还给韩智东8611.59元，经核算，李涛尚应当返还租金及押金共计66.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李涛、韩智东二〇一六年八月二十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年一月十三日解除。二、自本判决生效之日起七日内，李涛返还韩智东租金及押金共计六十六元六角七分。三、驳回韩智东的其他诉讼请求。案件受理费二十五元，由韩智东承担二十三元，已交纳；由李涛承担二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一七年五月三十一日书 记 员  郭莹莹