广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初1115号原告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街禾仓村，组织机构代码61843634－0。法定代表人：胡玲，董事长。原告：朗兴投资有限公司，住所地香港上环皇后大道西5-7号大皇商业大厦6楼。法定代表人：江明。两原告共同委托诉讼代理人：徐科、孙敏婷，均系广东荣韬律师事务所律师。被告：陈本基，男，1962年10月4日出生，英国人，住香港天水。原告从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称为国泰公司）、朗兴投资有限公司（以下简称为朗兴公司）与被告陈本基商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国泰公司、朗兴公司的共同委托诉讼代理人孙敏婷到庭参加诉讼。被告陈本基经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国泰公司、朗兴公司诉称：国泰公司与朗兴公司于1993年7月9日签订合作协议书，由朗兴公司挂靠国泰公司开发的位于从化商贸城北三区（海洋广场第壹期）楼宇。1994年4月9日，国泰公司作为合同甲方，朗兴公司作为甲方代理人，与本案被告（合同乙方）签订了《广州市从化县[海洋广场]-第一期（北3区）房地产预售合同》并到从化县公证处办理了合同公证手续，合同约定被告向原告购买位于广州市从化县城广从公路小海桥旁从化商贸城北3区海洋广场朗兴阁12楼A室物业（现门牌为：广州市从化区江埔街小海北路12号1201房），房价为港币295218元，等等。其中，合同第六条约定：被告须于1994年9月15日前付清房款的90%。合同第九条约定：被告逾期支付房款超过三十天，原告有权单方面解除合同，并有权把物业另售卖他人。被告除支付房款港币137780元外，余款港币157438元至今未付。二十年过去了，期间原告先后多次通过电话、邮件及在香港、广州发行量大的报纸上刊登公告形式向被告发出通知，催促被告限期办理房产手续，否则两原告单方解除合同，但被告一直未有回音。故请求法院判令：1.解除两原告与被告陈本基于1994年4月9日签订的《广州市从化县[海洋广场]-第一期（北3区）房地产预售合同》，并由朗兴公司退回购房款港币137780元（折合人民币约为121246元）；2.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《协议书》；2.《广州市从化县[海洋广场]-第一期（北3区）房地产预售合同》及《公证书》；3.广州市公安局从化区分局河东派出所出具的《证明》；4.曾鼐光律师行出具的《重要通知》、《律师行声明》及附表；5.原告朗兴公司出具的《重要通知》及邮寄回执；6.2011年2月16日的《星岛日报》；7.2012年3月24日的《星岛日报》及《广州日报》；8.涉案房产的《商品房产权证明书》；9.《案件档案情况证明》；10.委托诉讼代理人殷健强、冯兴常出具的四份《收据》；11.广东省从化市人民法院（1998）从民初字第207号《民事判决书》；12.海洋广场小业主黄某、郑某于1997年5月26日寄给朗兴公司董事长江明先生的信；13.（2018年9月26日）广州市公安局从化区分局河东派出所出具的《证明》；14.竣工验收备案表。被告陈本基无答辩。经审理查明：1993年7月9日，朗兴公司与国泰公司签订《协议书》约定：朗兴公司拟出资兴建销售商贸城北三区两栋建筑面积约19000平方公尺之楼宇，国泰公司负责完善商贸城用地有关文件，负责水电到小区范围、平整土地及河堤建造；朗兴公司负责投入资金、开发、销售、租赁、管理工程、负责售楼、基建等一切税收和费用，另朗兴公司获得以国泰公司名义对约定的19000平方米的楼宇享有处理权利；国泰公司负责商贸城项目的确立、土地的平整、水电通至楼宇用地的小区范围、办理报装水电手续、提供售楼及公证合同、负责报建并支付报建费用、协助工程发包并负责监督楼宇的质量、负责办理开工证、房产证及收取朗兴公司的费用等。1994年4月9日，被告与国泰公司及合同所载明的国泰公司代理人朗兴公司签订了《广州市从化县[海洋广场]-第一期（北3区）房地产预售合同》约定被告购买国泰公司开发的坐落于广州市从化县广从公路/小海河旁[海洋广场]朗兴阁十二楼A单位（以下简称为涉案房屋），总房价为港币295218元。合同第三条约定，国泰公司应于1995年10月30日或之前将涉案房屋的工程完成。若因不可抗力事故、天气影响、国泰公司不能控制的因素、施工中遇到重大技术问题或因故需更改建筑图则而导致工程延误，工程完成日可相应延展，但延长期最长不得超过360天，国泰公司无需向两被告支付任何利息或违约金，惟上述原因必须经有关部门出具书面证明。因其他原因延期完成工程，国泰公司应自因该等原因而延期完成工程之日起向两被告支付延期利息，利率按两被告已付楼价款项以年息8%按日计算，直至国泰公司代表发出工程完成通知书为止。合同第四条约定，国泰公司出售的案涉房屋须经政府有关部门验收后才交付给被告使用。自国泰公司发出交付使用通知日起一年内，国泰公司负责属于工程质量问题，责成承建商按有关文件规定免费保养维修。合同第六条约定，被告必须依期到国泰公司指定的收款银行或经办律师行以港币缴交每期楼款。被告按免息即供分期的方式付款，先付订金港币6000元，并签署临时楼宇确认书，七天内到指定律师楼签署正式买卖合约，并付款楼价10%（包括已付订金），签署买卖合约后30天起以每月之首日免息分期连续84个月（即7年）支付楼价70%，1994年9月15日付楼价10%，于入伙通知信发出起计7天内付楼价10%。合同第九条约定，被告未能按合同约定的付款方式期限内交付楼款，则视为违约；国泰公司有权依照下列步骤处理涉案房产：（1）为两被告继续保留涉案房产30天，但两被告需加付延期付款利息，利率按欠款数额以月息百分之二（2%）按日计算，起讫时间从欠款应付之日起至实际缴付之日止；（2）从第24天起，国泰公司有权发出通知书要求两被告在7天内缴付所有欠款及延期利息。终止本合同及没收两被告所有已付之款项作为国泰公司的赔偿。在终止本合同后，国泰公司有权以拍卖、私人协议或其他方式将涉案房产转卖他人，转卖所得款项全数归国泰公司所有，两被告不得异议。若转卖所得款项加上两被告被没收的款项仍低于楼价，国泰公司有权向两被告追讨赔偿损失及所有因两被告违约而招致的任何损失。合同第十条约定，被告在付清购楼款后，国泰公司应给两被告购房证明书。楼宇竣工后，应即给被告发出入伙通知书，并协助被告向房管部门办理房屋产权证书等。上述房地产预售合同于1994年6月17日经当时的从化县公证处予以公证。房地产预售合同签订后，两原告自认被告已支付购房款为137780港元，尚欠购房款为157438港元。两原告向本院提交购买涉案楼盘的其他业主于1997年5月26日寄送给郎兴公司的信件一份，该信件载明：案外人黄某、郑某购买了涉案楼盘的其他三个单元，合同约定应于1995年10月交付房屋，但截至1997年5月，仍未交付涉案房屋，已出现违约行为。因此，从1997年6月开始将停止供楼，希望郎兴公司早日交楼并给予合理赔偿。国泰公司于2011年1月21日取得涉案房屋的竣工验收备案表。2009年8月17日，两原告通过香港曾鼐光律师行向两被告发出声明，催促两被告在期限内前往朗兴公司办理房产手续，否则将单方解除合同，但联系未果；朗兴公司在2011年3月16日通过邮寄方式向两被告发出通知，但邮件被退回；郎兴公司分别在2011年2月16日的《星岛日报》、2012年3月24日的《星岛日报C6版》及《广州日报B19版、信息时报C05版》，刊登办理产权登记公告，但被告一直未与两原告联系。2016年8月10日，两原告通过曾鼐光律师行向被告发出声明，但仍联系未果。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的商品房预售合同真实、合法、有效，双方均应受合同的约束。本院现就两原告在本案中主张的解除两原告与被告之间的商品房预售合同及返还被告已支付购房款的诉请认定如下：根据两原告提交的证据及庭审过程中对本案事实的自认可以看出，在签订商品房预售合同之后，被告已支付房款137780港元，但原告并未按照合同约定的1995年10月将涉案房屋的工程完成，直至2011年1月21日年才取得竣工验收备案表。原告的违约行为发生在被告不缴纳剩余的购房款之前，且该违约行为持续近十七年时间。虽合同约定原告在被告逾期付款三十天后的情况下具有合同的解除权，但原告违约在先，合同的解除权应赋予守约一方，否则会产生违约方滥用解除权之情形。根据现有证据显示，国泰公司、朗兴公司最早是在2009年8月17日通过发律师函方式通知两被告办理涉案房产有关手续，后朗兴公司又于2011年通过邮寄方式对两被告进行告知，并于2011年、2012年于相关报纸上刊登办理产权登记公告，但在合同签订近十五年后，被告的住址及个人情况必然会发生巨大变化。朗兴公司在报纸登公告及国泰公司、郎兴公司于2009年由律师发律师函以及朗兴公司邮寄通知书和在报纸刊登公告之行为，尚不足以认定其尽到合同通知义务，则未达到解除合同的条件。综上，两原告主张的解除商品房预售合同及在解除合同后返还被告已支付购房款的诉请不符合合同解除的情形，且解除合同有违诚实信用原则及公平原则。因此，本院对两原告的全部诉请予以驳回。被告陈本基经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国经济合同法》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告从化国泰天彤房地产开发有限公司、朗兴投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币2725元，由原告从化国泰天彤房地产开发有限公司、朗兴投资有限公司负担。如不服本判决，原告从化国泰天彤房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，原告朗兴投资有限公司及被告卢家尧可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，当事人上诉的需按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董文祥人民陪审员  黎丽娟人民陪审员  李力保二〇一八年十二月十二日此件与原本核对无异书 记 员  何靖文