中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4252号上诉人（原审被告）：广东长城建设集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：马华新，职务：董事长。委托代理人：王昭健，该公司职员。委托代理人：卢金瑞，该公司职员。被上诉人（原审原告）：徐伟民，美国国籍，住美国。委托代理人：徐丽芳，住广东省广州市天河区。上诉人广东长城建设集团有限公司（下简称长城公司）因与被上诉人徐伟民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初41005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人长城公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判由穗某公司和吉某公司及徐伟民承担徐伟民已支付的土地出让金185531元和土地出让金契税5565元；3、本案诉讼费用由徐伟民承担。事实和理由如下：一、原审法院在庭审过程中，未将该地块拆迁人广州市穗某房地产开发有限公司（下简称穗某公司）和地块权利义务承接人广州市吉某房产发展有限公司（下简称吉某公司）列为地块拆迁安置补偿主要责任人是错误的。其一，经广州市房地产管理局(92)房拆字第017号《房屋拆迁许可证》批准，由地块拆迁人穗某公司拆迁征用广州市吉祥路20号三楼等地段房屋兴建商住楼。拆迁人穗某公司与被拆迁人曾某于1994年1月12日签订《房屋拆迁安置协议》，拆除曾凤香广州市吉祥路20号三楼房屋，承租使用面积26㎡，约定安置曾凤香永迁至广州市白云区三元里松柏岗自编1号603房居住，以48800元价款(按建筑面积48.80㎡xl000元／㎡计算)购买该房产。依照广州市房屋拆迁的有关规定，拆迁人安置补偿给被拆迁人回迁、永迁的房屋应有合法产权，以产权调换形式或购买。因此，地块拆迁人穗某公司应承担涉案房屋广州市白云区三元里松柏岗自编1号603房，建筑面积51.16㎡房屋补交“土地出让金”的责任。其二，依据广州市白云区人民法院(2013)穗云法民四初字第845号民事判决书，吉某公司作为拆迁地块权利义务承接人，应承担原拆迁安置补偿协议中的权利义务和做好拆迁安置补偿后续工作，亦有义务协助徐伟民办理涉案房屋的房地产权证。该地块权利义务承接人吉某公司需承担广州市白云区三元里松柏岗自编1号603房，建筑面积51.16㎡房屋补交“土地出让金”的责任；二、原审判决认定长城公司是该地块拆迁当事人和责任人是错误的，缺乏事实和法律依据。其一，《房屋拆迁安置协议》的双方当事人甲方为穗某公司，乙方为吉祥路20号三楼房屋承租人曾某。长城公司属下广东长城建筑工程公司吉祥大厦拆迁办公室在《房屋拆迁安置协议》上加盖公章，身份是该地块动迁人和签约证明人，不属于地块拆迁当事人和责任人。其二，与被拆迁人曾某签约前，长城公司与穗某公司口头商定加名共同合作开发该项目，期间长城公司提供了广州市白云区三元里松柏岗自编1、2、3号三栋房屋给拆迁人穗某公司作安置用房。之后，长城公司于1995年1月向罗定县青龙镇农工商购买了该房屋，并办理了房地产权证。据查册房屋登记资料显示，该房屋的土地属无偿使用划拨地，免交土地出让金。事隔二十多年后，因产权转移给徐伟民，需补交该房屋的土地出让金，属拆迁安置补偿费用和拆迁安置后续工作，其责任应由地块拆迁人承担。其三，从1996年起因该地块资金投入不足，拖至地块拆迁不能顺利进行，对加名共同开发也不了了之，还将广州市白云区三元里松柏岗自编1、2、3号共计建筑面积9188.24㎡三栋房屋赔给该地块拆迁人穗某公司作拆迁安置补偿用房，长城公司在该地块拆迁建设中没得到任何经济利益，更不是地块拆迁当事人；三、拆迁相关案件应当涉及到开发公司，所以并非单纯的长城公司的责任，若由长城公司单方承担责任是不合理的。本案属于拆迁补偿相关案件，曾某签约的时间是1994年3月12日，至今已经二十多年了，曾凤香原来拆迁时是吉祥路20号三楼的承租户，拆迁人是穗某公司，长城公司给穗某公司安置至三元里30平方米房屋，购房单价是每平方米1000元，长城公司共收到购房款48800元。因涉案房屋当时登记在长城公司名下，如果不转移产权的话，当时就不用缴纳出让金。因国家政策改变，出现了需补交出让金的问题。对于补交土地出让金问题，长城公司已到广州市土地利用管理中心了解查实，如房屋办理产权转移时，只发“补交土地出让金通知书”给房屋产权人，不规定是房屋产权人补交，购房一方也可以补交土地出让金。当时由于涉案房屋登记在长城公司名下，因此开具的单据抬头也是写的长城公司。一审法院对于案件事实查明不清，如果需要缴纳土地出让金的话，长城公司不会以1000元的价格出售给徐伟民。徐伟民已补交了该房屋土地出让金，符合一方补交的规定，不存在长城公司需返还给徐伟民垫付土地出让金的事实。鉴于上述情况，地块拆迁安置补偿房屋需补交土地出让金，属拆迁安置补偿后费用，该地块拆迁人穗某公司和地块权利义务承接人吉某公司应承担地块房屋拆迁安置补偿义务，徐伟民也应承担该房屋补交土地出让金的义务。长城公司提供的房屋不存在欠缴土地出让金的情况，不属长城公司承担的责任。被上诉人徐伟民答辩称：徐伟民系通过法院判决及强制执行而取得涉案房屋。涉案房屋之所以以1000元每平方米的单价出售，是因为涉案房屋属于永迁房，拆迁人需向每位被拆迁人支付赔偿款2万元，七人赔偿款共计14万元，在确定出售单价时已经考虑赔偿款的支付。关于穗某公司等的责任承担，属于长城公司与其他合作方的内部纠纷问题，该事项不应牵涉徐伟民，徐伟民与长城公司之间只是买卖关系，涉案房屋也是登记在长城公司名下。房地产查册登记表信息显示清缴土地出让金等费用方可办理过户手续，因长城公司未办理，才导致徐伟民迟迟未能取得房产证，最终徐伟民不得不先行垫付该笔费用才取得了涉案房屋的房产证。2016年10月12日，徐伟民向原审法院起诉请求判令：1、长城公司返还徐伟民方垫付的土地使用权出让金185531元和国有土地使用权出让契税5565.93元；2、长城公司赔偿191096.93元的银行利息，其中土地使用权出让金185531元的利息从2015年7月15日起至实际返还之日止，国有土地使用权出让契税5565.93元的利息，从2015年8月5日起至实际返还之日止，上述两项均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。原审法院经审理查明：2013年，徐伟民向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求判决长城公司、穗某公司、吉某公司为徐伟民办理广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房房产证及中信银行广州分行协助其注销该房屋抵押权登记。该案经审理，广州市白云区人民法院于2014年3月28日作出（2013）穗云法民四初字第845号民事判决书。该判决查明：1994年3月12日，穗某公司以原广州市穗华房屋开发公司名义、长城公司以广东长城建设工程公司吉祥大厦拆迁办公室的名义（甲方）与曾凤香（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局审核批准，需拆除乙方居住使用的吉祥路20号三楼的房屋；甲方负责提供位于广州市白云区三元里松柏岗路自编1号603房作为安置拆迁房屋，并于1994年4月30日前交付乙方使用；乙方以48800元价款购买该房产，房地产权证由甲方负责办理；乙方曾某与徐某、侯某甲、侯某乙、姚某均为涉案房屋的产权人，各占1/5产权。上述协议签订后，曾某、徐某、侯某甲、侯某乙、姚某依约迁入涉案房屋，并依约支付了购房款48800元。后曾某与徐某、侯某甲、侯某乙、姚某达成一致协议，徐某、侯某甲、侯某乙、姚某四人愿意将涉案房屋的产权归曾某一人所有。1997年7月7日，曾某立下遗嘱，将涉案房屋产权交由徐伟民一人继承。2005年10月18日，曾某因病死亡，徐伟民与徐某、侯某甲、侯某乙、姚某因涉案房屋产权纠纷诉至该法院，经该法院主持调解，徐伟民与徐艳芳、侯国光、侯慧仪、姚展图达成调解协议：涉案房屋归徐伟民所有……据广州市房地产档案馆于2013年6月6日出具的广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房的《房地产登记簿查册表》显示，产权人为长城公司……吉某公司经广州市城市规划局批准将原由穗某公司征用的中山路吉祥路交界处东北角地块征地单位改为吉某公司。此后由吉某公司承接了穗某公司对上述地块拆迁、补偿、安置等的权利义务……涉案房屋的现门牌号为广州市白云区松柏北街99号603房等。判决认为：长城公司、穗某公司与曾某签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。双方签订协议后，曾凤香已将原广州市吉祥路20号三楼的房屋交由长城公司拆除，也以48800元购买了涉案房屋，并已入住涉案房屋多年。徐伟民依法继承了涉案房屋，故长城公司和穗某公司理应为徐伟民办理涉案房屋的产权过户手续。吉某公司作为涉案拆迁地块的权利义务承接人，亦应承担原拆迁安置补偿协议中的有关权利、义务，故吉某公司亦有义务协助徐伟民办理涉案房屋的房地产权证……判决：一、长城公司、中信银行广州分行共同协助徐伟民办理广州市白云区三元里路松柏岗自编1号603房（即广州市白云区松柏北街99号603房）的涂销抵押登记手续；二、在上述第一项判决内容履行完毕之日起十日内，长城公司、穗某公司、吉某公司共同协助徐伟民按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理上述房屋的产权过户登记手续等。该判决于2014年6月12日发生法律效力。上述判决生效后，因长城公司等义务人未主动履行判决，徐伟民向广州市白云区人民法院申请强制执行。2014年8月25日，广州市白云区人民法院作出（2014）穗云法执字第4688号执行裁定书及协助执行通知书，要求广州市国土资源和房屋管理局协助徐伟民办理涉案房屋的涂销抵押登记手续及协助徐伟民按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理上述房屋的产权过户登记手续。在此过程中，广州市房地产交易登记中心于2015年7月27日发出《广州市非税收入缴款通知书》，载明付款人为长城公司（原称广东长城建设总公司），项目名称为国土出让交易补地价收入，金额185531元，备注“白云区松柏北街99号603房”。当日，徐伟民代理人徐丽芳代为向广州市房地产交易登记中心交纳上述185531元。2015年8月5日，徐伟民代理人徐丽芳又代为向广州市白云区地方税务局支付国有土地使用权出让契税5565.93元，并取得广州市白云区地方税务局开具的《税收缴款书（税务收现专用）》。该税收缴款书载明纳税人名称为长城公司，税种契税，品目名称为国有土地使用权出让契税，实缴金额5565.93元。原审过程中，徐伟民明确其仅要求长城公司承担责任，不要求其他公司承担责任。原审法院认为：根据已发生法律效力的（2013）穗云法民四初字第845号民事判决书，长城公司是与曾某签订《房屋拆迁安置协议》的当事人，且负有协助徐伟民办理涉案房屋产权过户登记手续的义务。按照行政主管部门的要求缴纳应负担的税费，是上述协助办理产权过户手续的应有之意。广州市房地产交易登记中心出具的《广州市非税收入缴款通知书》及广州市白云区地方税务局出具的《税收缴款书（税务收现专用）》列明付款人及纳税人为长城公司，即相关行政主管部门认定该款项的付款义务人为长城公司。长城公司未按行政主管部门的要求支付该款项属未完全履行协助徐伟民办理涉案房屋产权过户手续的违约行为，徐伟民在垫付款项后要求长城公司予以返还依据充分，予以支持。但鉴于徐伟民要求长城公司支付的利息属孳息性质，故应按照中国人民银行公布的金融机构同期活期存款基准利率计算为宜。徐伟民要求按照同期贷款利率的1.3倍计算利息依据不足，予以调整。长城公司关于其并非《房屋拆迁安置协议》的当事人及不应承担责任的答辩与上述生效判决的认定不符，原审不予采纳。至于其认为涉案国有土地使用权出让金及契税应由穗某公司、吉某公司或罗定县青龙镇农工商公司承担责任的问题，可由长城公司根据其与上述公司之间的法律关系另循合法途径解决，不属本案审理范围。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2016年12月26日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东长城建设集团有限公司向徐伟民返还土地使用权出让金185531元及支付该款自2015年7月27日起至实际支付之日止的利息（按照中国人民银行公布的金融机构同期活期存款基准利率计算）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东长城建设集团有限公司向徐伟民返还国有土地使用权出让契税5565.93元及支付该款自2015年8月5日起至实际支付之日止的利息（按照中国人民银行公布的金融机构同期活期存款基准利率计算）；三、驳回徐伟民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4122元，由广东长城建设集团有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：（2013）穗云法民四初字第845号生效民事判决确认长城公司负有协助徐伟民办理涉案房屋产权过户登记手续的义务，因办理涉案房屋的产权过户登记手续需补交地价收入及缴纳出让契税，对于该项费用的负担主体，双方并无约定，故该项费用的负担应依法确定。广州市房地产交易登记中心出具的《广州市非税收入缴款通知书》及广州市白云区地方税务局出具的《税收缴款书（税务收现专用）》显示付款人及纳税人均为长城公司，代表相关行政职能部门已认定前述费用应由长城公司负担。在长城公司未交纳而徐伟民先行垫付的情况下，徐伟民要求长城公司返还该费用及支付相应的利息合法有据，原审判决支持徐伟民的诉请并无不当，长城公司以其并非涉案地块的拆迁人和权利义务承接人为由，上诉认为其无需承担返还义务，缺乏依据，本院不予采纳。有关前述费用在长城公司与穗某公司及吉某公司之间的分担，应由长城公司另寻法律途径解决。综上所述，长城公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4122元，由上诉人广东长城建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年五月十九日书记员  杨娟娟