山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终1345号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖洒，女，1971年2月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有��公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人肖洒房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东拓置业委托诉讼代理人李荣荣、马明芹,被上诉人肖洒委托诉讼代理人燕泽、李清亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：依法撤销一审事判决，将本案发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院违约金计算期间存在错误。上诉人于2013年10月31日为涉案小区办理房产大证，并于当天电话通知被上诉人办理房屋产权证，同时于2013年11月17日通过张贴公告的形式再次通知被上诉人办理产权登记手续。因此，即使上诉人存在逾期办证违约行为，违约期间应为2013年8月26日至2013年10月31日，而非一审法院认定的2013年8月26日至2014年12月31日。二、一审法院认定的上诉人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被上诉人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，且被上诉人并未举证其因上诉人逾期办证造成的实际损失。三、上诉人电话通知被上诉人办证，不违反合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十五条关于书面通知买受人(即被上诉人)办理房屋产权证的约定予以变更。因此，上诉人电话通知被上诉人并没有违反合同约定。另外，在取得房产大证后，以最短的时间通知买受人办证，以此减轻逾期办证的责任，这种做法符合常理;上诉人主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违��常理。综上，上诉人认为一审法院认定部分事实错误，导致判决结果不正确，损害了上诉人的合法权益。为此，请求依法将本案发回重审或改判，以维护上诉人的合法权益。肖洒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回被答辩人的全部上诉请求。肖洒向一审法院起诉请求：1、依法判令东拓置业支付肖洒违约金52921元；2、本案一切诉讼费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2011年3月29日,肖洒（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由肖洒购买东拓置业开发建设的涉案房屋，建筑面积为151.3平方米,房屋总价款为1031866元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特���原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，肖洒依约向东拓置业支付了全部购房款1031661元。东拓置业于2012年11月29日向肖洒交付了房屋。肖洒主张东拓置业应在交房后270日内协助肖洒办证，即应在2013年8月25日之前通知。根据合同第十五条规定，东拓置业应书面通知肖洒办证，但至今东拓置业未向肖洒书面通知。东拓置业仅于2014年12月31日，向各业主电话通知办证消息。东拓置业行为违反合同约定，应当向肖洒承担违约责任。东拓置业应当按照合同约定支付违约金。故要求东拓置业支付逾期办证违约金52951元（以1031661元为基数，自2013年8月26日起至2014年12月31日止按日万分之一计算）。东拓置业称已依据合同约定在上述商品房交付肖洒后270天内将资料报产权登记机关，并于2013年10月27日通过书面张贴公告的形式通知了肖洒，因此逾期天数为52天，东拓置业未提供证据证实上述主张。一审法院认为，肖洒与东拓置业于2011年3月29日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，肖洒、东拓置业双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。肖洒依约向东拓置业交纳���购房款，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2012年11月29日）270日(2013年8月26日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知肖洒向房管部门申请办理房屋所有权证。东拓置业抗辩已依合同约定在房屋交付肖洒后270天内将资料报产权登记机关，并于2013年10月27日通过书面张贴公告的形式通知了肖洒，但未提供证据证实上述主张，一审法院不予采信，一审法院按照肖洒主张的东拓置业通知办证时间即2014年12月31日计算逾期办证违约金。故东拓置业应按照涉案合同的约定以总房款1031661元为基数，自2013年8月27日起至2014年12月31日止（492天）按日万分之一标准计算，共计50757.72元。对于肖洒主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四��二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告肖洒支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金50757.72元（以总房款1031661元为基数，自2013年8月27日起至2014年12月31日止（492天），按每天万分之一的标准计算）。二、驳回原告肖洒的其他诉讼请求。案件受理费1123元，由原告肖洒负担46元，被告济南东拓置业有限公司负担1077元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业提交以下证据：证据1，照片两张，欲证明东拓置业于2013年11月17日通过张贴公告的形式在涉案小区内通知肖洒缴纳维修基金、契税等相关税费及办理房屋小证；证据2，肖洒缴纳契税的证明，欲证明肖洒于2014年11月18日缴纳契税，进一步证明在此之前肖洒已经得知涉案房屋具备办理房产小证的条件。肖洒质证称，对证据1，该证据系打印件，不属于法律规定的证据形式，同时该证据无法证实系张贴于涉案小区，也无法证实已经实际通知到肖洒本人，更无法证实东拓置业的证明主张。对证据2，肖洒二审庭审后认可证据的真实性，但其认为其缴纳契税的行为并不能证实东拓置业通知了肖洒办理涉案房屋产权登记手续。一审认定除东拓置业逾期办证违约期间有误外，其他属实，本院予以确认。本院认为，东拓置业与肖洒签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。肖洒依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业亦应按合同约定于双方交付房屋之日起270日内(2013年8月26日前)将相关资料报产权登记机关备案并书面通知肖洒向房管���门申请办理房屋所有权证。东拓置业未能提供证据证实其已依合同约定在房屋交付肖洒后270天内将资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向肖洒支付自2013年8月27日起的逾期办证违约金。关于逾期办证违约截止时间。东拓置业主张其于2013年10月31日、2013年11月17日通过电话及书面张贴公告的形式通知了肖洒，但未提供充足证据予以证实，本院不予采信。二审中东拓置业提交肖洒于2014年11月18日缴纳契税证明，肖洒对其于2014年11月18日缴纳契税的事实无异议。本院认为，根据肖洒缴纳契税的时间，可以认定肖洒至迟于2014年11月18日应当知道涉案房屋可以办理涉案房屋产权登记手续。故东拓置业逾期办证违约截止时间为2014年11月17日。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另���规定的除外。”第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案一审中东拓置业对肖洒的诉讼请求提出了时效抗辩，故人民法院应该审查。依据上述法律规定，东拓置业未按合同约定在房屋交付肖洒后270天内将资料报产权登记机关备案，即2013年8月27日起肖洒应当知道自己权利受到侵害。鉴于双方约定违约责任按日计算，本案一审2016年1月8日立案，肖洒主张的2013年8月27日至2014年1月7日期间逾期办证违约金的诉讼请求业已超过二年诉讼时效期间。肖洒主张的2014年1月8日至2014年11月17日期间逾期办证违约金的请求，并不超过两年的诉讼时效，本院予以支持。因此，东拓置业应按照涉案合同的约定以总房款1031661元为基数，自2014年1月8日起至2014年11月17日止（314天）,按日万分之一标准计算，向肖洒支付逾期办证违约金32394.15元。关于违约���是否过高问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东拓置业以肖洒合同目的已实现且未举证证明因逾期办证造成的实际损失为由，主张逾期办证违约金过高，该主张与上述法律规定不符，故对东拓置业的上述主张本院不予支持。综上所述，东拓置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初120号民事判决。二、上诉人济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向被上诉人肖洒支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金32394.15元。三、驳回被上诉人肖洒的其他诉讼请求。一审案件受理费1123元，由被上诉人肖洒负担449元，上诉人济南东拓置业有限公司负担674元。二审案件受理费1123元，由被上诉人肖洒负担449元，上诉人济南东拓置业有限公司负担674元。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  王立强二〇一七年五月二十二日书 记 员  李 环