新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书(2017)新4002民初1616号原告：张胡迪，住伊宁市。被告：伊犁××房地产开发有限公司，住所地伊宁市。法定代表人：李福国，该公司董事长。委托代理人：谢培亮，住伊宁市。委托代理人：杨永辉，新疆××合律师事务所律师。原告张胡迪诉被告伊犁××房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张胡迪、被告伊犁××房地产开发有限公司的委托代理人谢培亮、杨永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张胡迪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付迟延交房违约金5005.78元；2、请求依法判令被告向原告支付相关城市基础设施未在合同约定期限内达到交付使用条件违约金2876.88元；3、请求依法判令被告向原告支付相关公共服务及其他配套设施在合同约定期限未达到交付使用条件违约金2876.88元；4、请求依法判令被告向原告支付房产证逾期违约金19016.16元；5、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年11月12日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：××××。合同约定：被告将位于××××一期小区住宅X号楼X单元X房出售给原告，房屋单价为4140元每平方米，建筑面积69.49平方米，总价287688.6元（大写：贰拾捌万柒仟陆佰捌拾捌元陆角零分）。一、合同约定被告应于2014年11月30日前向原告交付该住宅房，如逾期交房，按照合同第十一条”逾期交付责任”约定”交付期限届满之次日至实际交付之日，出买人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”原告已于2014年1月以按揭贷款的方式付清了房款，但被告将交房日期一拖再拖，直至2015年5月24日才向原告勉强交付房屋，延迟交房天数长达174天；二、合同第九条第一项”城市基础设施”约定上水、下水、供电、供暖于2014年11月30日达到正常使用，未达到交付使用条件的，合同约定按照”出卖人一次性支付相当于房屋总价款1%的违约金”处理；三、合同第九条第二项”公共服务及其他配套设施”约定公共绿地，小区内非市政道路、物业管理用房、幼儿园，停车场，自行车棚、垃圾池，以上配套设施于2014年11月30日前竣工，在约定之日亦未完工，即使在延期交付后，多项设施也未竣工。合同约定按照”出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1%的违约金”处理；四、合同第十五条第三项”转移登记”约定，如因出卖人的责任，未能在交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人不选择解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。时至今日，逾期天数已达661天。原告认为，被告的行为严重违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了一定的经济损失。为了维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院以事实为证据，以法律为准绳、公开、公平、公正的判决，未尽事项以法院判决为主，故诉至法院。被告伊犁××房地产开发有限公司辩称：一、原告、被告双方经协商一致于2015年5月24日达成了书面协议，约定2014年冬季不供暖，原告可在2015年自由选择拿钥匙及进场装修的时间，原、被告双方以此书面协议变更了商品房买卖合同中约定的交房时间及供暖时间。故此，被告没有按照商品房买卖合同约定的时间交付房屋、供暖并不构成违约，不用向原告承担逾期交房、逾期供暖的违约责任。二、因市政基础设施不配套、原告没有按时交清维修基金及国家政策有变等多方面的原因，造成被告不能按期为原告办理房屋所有权登记，但是这不是被告自身的原因造成的，被告不应对此承担违约责任。三、关于××××小区的公共服务及配套设施的问题。因伊宁市基础设施建设滞后，供电、供热系统不能满足边合区开发建设的需要，导致××××小区无法按期供电、供暖，原、被告双方已就供暖这一问题已达成和解，已妥善解决。造成公共服务逾期的原因，是市政基础设施建设滞后，被告不应对此承担责任。综上所述，被告在交房、交付公共服务、办证的工作中确实有逾期的情况，但是这是被告不能预见，不能避免并不能克服的客观情况造成的，属于不可抗力，被告不应对此承担违约责任。而，小区的公共设施是按期交付的，没有违约。故此，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2013年11月8日，原告（买受人）张胡迪与被告（出卖人）伊犁××房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定原告购买被告位于伊宁市××××××·新城小区X号楼X单元X号楼房一套，房屋面积69.49平方米，房屋价款287688.6元。被告应当在2014年11月30日前向原告交付商品房，除不可抗力外，逾期则承担违约金。被告在2014年11月30日前将城市基础设施、公共服务及其他配套设施中的相关项目达到正常使用或完工、竣工，逾期则承担违约金。房屋在交付使用后180日内，原、被告办理房屋所有权转移登记，逾期则承担违约金。二、2013年6月3日被告向伊宁市××缴纳基础设施配套费用，2014年10月25日、26日，被告和施工方及监理单位新疆××××有限公司对××××一期公共服务及其他配套设施进行竣工验收。2014年11月1日被告与伊犁××物业服务有限公司签订前期物业服务合同对小区的配套设施进行管理、维修、养护。三、伊宁边境经济合作区××××在2014年9月30日出具的考察纪要调研、2015年10月19日出具的关于边合区××××等10个新建小区供暖情况说明及伊宁市2015年第七次××××会议纪要内容涉及本案争议事项：”因合作区建设速度过快，热源严重不足，无法满足全市新建十个小区的接入需要，对××××等小区2014年供暖期暂不供暖，2015、2016年采暖期由××××自行采用燃煤或燃气供暖。四、2015年7月2日被告（十三家协议出资方中含被告）与国网新疆××公司伊犁××公司、伊宁边境经济合作区××××签订合资建设35千伏变电站协议。2015年8月26日被告与新疆××有限公司伊犁分公司、伊犁××房地产开发有限公司、新疆××房地产开发有限公司、乌鲁木齐市××××有限公司签订10KV配电电缆工程施工合同。2015年8月29日被告与新疆××××××制造有限公司签订伊宁××所辖房产公司供热锅炉采购及安装项目(一标段)之一××××采购合同。五、2015年5月24日被告向原告对该房屋进行交付验收，双方达成协议，确认被告告知原告2014年采暖期不供暖的原因，双方约定免去2014年12月1日至2016年4月30日的物业管理费。六、2016年7月13日伊宁市住房维修资金管理办公室向伊宁市房地产交易与权属登记中心出具通知单证实可以办理房屋所有权初始登记。2016年7月29日伊宁市房地产权属交易与权属登记中心出具房屋交易和产权意见书证实××××9号商住楼可以交易。2017年4月6日，伊宁市住房和××××出具关于专项维修资金缴纳的说明中确认:”买受人应缴纳住宅专项维修资金才能接受房屋，房产公司要办理房产大证，也要售出的房屋缴清了住宅专项维修资金才能办理。”本案原告未缴纳维修资金。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。双方约定的履行义务期间，被告未能按期履行确实违反了合同约定。本案的争议焦点：被告的违约行为是否系不可抗力造成的，被告是否应承担违约责任。根据本院对原、被告提供证据的分析认定,原、被告双方在交房之日达成书面协议，约定2014年供暖期不供暖，原告可在2015年自由选择时间拿房屋钥匙及进场装修，被告考虑到业主的利益促使物业公司同意免除原告2014年12月1日至2016年4月30的物业管理费，协议变更了商品房买卖合同的交房时间及供暖时间，故被告对逾期交房不应承担违约责任。城市基础设施和公共服务及其他配套设施部分，被告在2013年6月3日交纳了基础设备配套费后，因××××调整、××配套设施不到位等原因，致使被告开发的××××小区不能按时供暖供电，相关配套设施不能按合同约定的时间交付，被告自行筹措解决供暖供电等问题，证实被告在仍在努力履行合同中的义务，被告对上述合同违约的情形是无法预见，无法避免，无法克服的，应属于不可抗力的情形。根据法律规定，因不可抗力造成违约，被告不存在过错，不应承担违约责任。原告未交纳维修资金，致使被告无法协助办理房屋所有权转移登记，是原告自身原因所致，被告对此不承担违约责任。综上所述：原告要求被告承担逾期交房等违约金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告张胡迪的诉讼请求。案件受理费272元，由原告张胡迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 刘 宏 伟二〇一七年五月四日书记员 古丽格娜