重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)渝民申470号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱建如，男，1966年5月3日出生，现住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，重庆鼎凌律师事务所实习律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：金泉，女，1966年7月23日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，重庆鼎凌律师事务所实习律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘金屏，男，1971年9月28日出生，现住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，重庆鼎凌律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李金现，男，1974年6月18日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李仁领，男，1975年9月7日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘银平，男，1973年11月25日出生，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。再审申请人朱建如、金泉、刘金屏因与被申请人李金现、李仁领、刘银平租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终7227号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱建如、金泉、刘金屏申请再审称，第一，签订《房屋租赁合同》时，李金现、李仁领、刘银平均知道涉案房屋处于出租状态的事实，清楚有可能不能腾空交房的情况；李金现、李仁领、刘银平租赁房屋的目的并不只是为了自己经营，故双方未明确约定涉案房屋应该腾空交付；第二，《房屋租赁合同》第九条第3款明确约定：“如果现经营的千叶眼镜、花店、婚纱、天下第一饼食品店想继续租，就由乙方出面租给他们，租金价格由乙方掌握。”即双方已经通过权利义务概括转让的方式来交付房屋，朱建如、金泉、刘金屏也已经告知原承租人该情况，至于李金现、李仁领、刘银平与原承租人之间能否达成合意，与朱建如、金泉、刘金屏无关，朱建如、金泉、刘金屏已经履行了房屋交付义务；第三，李金现、李仁领、刘银平在2016年2月27日向原租赁户发出的《特别告知书》中自认房屋已经交付，故朱建如、金泉、刘金屏没有违约行为，故不应适用定金罚则；第四，即使适用定金罚则，定金的数额应为30万元，而非200万元。一、二审判决在事实认定和法律适用方面均存在错误，故朱建如、金泉、刘金屏依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。李金现、李仁领、刘银平提交意见称，根据《房屋租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的规定，朱建如、金泉、刘金屏应将租赁物交付李金现、李仁领、刘银平使用；一、二审判决适用定金罚则是公平适当的。经审查，2014年8月30日，重庆市北碚区饮食服务有限责任公司（出租方）与金泉（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将重庆市北碚区中山路85号1—13层（含地下层）及光荣村34号3—8层、一部分地下车库整体出租，租赁期限自2014年9月1日至2023年2月28日。2014年9月15日，出租方（甲方）金泉、朱建如、刘金屏与承租方（乙方）李金现、刘银平、李仁领签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋地址：甲方出租的门面在重庆市北碚区中山路85号一层、地下一层（北碚泉外楼一层临街门面，现经营千叶眼镜，约160平方米；地下一层现经营罗曼罗兰婚纱店，100平方米；天下第一饼小吃店、鲜花店约80平方米）。二、交房时间：甲方须于2015年9月1日将上述租赁物交给乙方使用。三、租赁期限及租金：租期共七年零陆个月。从2015年9月1日至2016年8月31日止，每年租金为壹佰柒拾万元整（1700000.00）；从2016年9月1日至2020年8月31日止，每年租金为壹佰肆拾万元整（1400000.00）；从2020年9月1日至2022年8月31日止，每年租金为壹佰陆拾玖万元整（1690000.00）；从2022年9月1日至2023年2月28日止，半年租金为玖拾玖万伍仟元整（995000.00）。六、甲方责任及权利：甲方应提供满足乙方经营场地所需的水、电、气。甲方在2015年9月1日将合同租赁场地交给乙方使用，若交房时间顺延，合同顺延执行（交房时间最长可延六个月）。补充约定：甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付贰佰万元正定金，接房后自动转为第一年应交租金和保证金。同日14:07:47，李金现通过重庆农村商业银行北碚支行向指定账户王丽汇款200万元，用途注明为“付租房定金”。金泉出具收条一张，载明：“今收到李金现、李仁领、刘银平交来租赁北碚区中山路85号一层、负一层定金贰佰万元整人民币。此款以打入王丽建设银行账户上为准。”2016年2月27日，李金现、刘银平、李仁领分别通过邮政特快专递向承租人千叶眼镜店、罗曼罗兰婚纱店∕鲜花店、汁汁岛发出《特别告知书》，载明：金泉、朱建如、刘金屏甲方是重庆市北碚区中山路85号房屋的总承租方与实际经营者，甲方已经于2014年9月15日与李金现、刘银平、李仁领乙方签订了《房屋租赁合同》，乙方已于2014年9月15日将租房定金200万元打入甲方指定账户。从2015年9月1日开始房屋租赁合同中的租赁物的使用权属于乙方所有。现在乙方特别告知千叶眼镜店、罗曼罗兰婚纱店∕鲜花店、汁汁岛小吃店、鲜花店，你们必须在2016年2月29日前将房屋腾空并搬离。否则给乙方带来的经济损失由千叶眼镜店、罗曼罗兰婚纱店∕鲜花店、汁汁岛小吃店、鲜花店承担连带责任。2016年3月3日，金泉、朱建如、刘金屏向李金现、刘银平、李仁领通过顺丰快递邮寄接房通知书。2016年3月5日，李金现、刘银平、李仁领因交房问题和金泉、朱建如、刘金屏发生冲突报警，重庆市公安局北碚区分局天生派出所出具案件报警回执，简要报警信息：2016年3月5日9时52分许，李金现、刘银平、李仁领报警称其因租赁中山路85号一层、地下一层门面和出租方金泉、朱建如、刘金屏因交房冲突发生租赁纠纷，报警人称交房时千叶眼镜、花店、小吃店门面应当腾空并交钥匙，民警赶到现场后发现千叶眼镜、花店、小吃店门面没有腾空，民警将出租方朱建如、金泉、刘金屏通知到现场解决，因该情况涉及合同纠纷，民警经调解无果后告知双方当事人通过法律手段解决。李金现、李仁领、刘银平向一审法院起诉，请求判决：一、解除李金现、李仁领、刘银平与金泉、朱建如、刘金屏双方于2014年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、判决朱建如、金泉、刘金屏向李金现、刘银平、李仁领双倍返还定金400万元人民币。一、二审判决均支持了李金现、李仁领、刘银平的诉讼请求。本院经审查认为，第一，关于朱建如、金泉、刘金屏是否履行了房屋交付义务的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”朱建如、金泉、刘金屏与李金现、刘银平、李仁领签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方所签《房屋租赁合同》第二条和第七条明确载明，朱建如、金泉、刘金屏应在2015年9月1日（可最长顺延六个月）将房屋交付李金现、刘银平、李仁领使用。根据交易习惯，在双方对交付条件没有另行约定的情况下，无论李金现、刘银平、李仁领租赁房屋的目的是否自行经营，朱建如、金泉、刘金屏均应将房屋腾空交付李金现、刘银平、李仁领使用，以此实现合同目的。朱建如、金泉、刘金屏虽主张根据双方所签《房屋租赁合同》第九条第3款“如果现经营的千叶眼镜、花店、婚纱、天下第一饼食品店想继续租，就由乙方出面租给他们，租金价格由乙方掌握”的约定，其已经通过权利义务概括转让的方式交付了房屋，但权利义务概括转让生效的前提条件是债取得债权人的同意。本案中，根据李金现、刘银平、李仁领2016年2月27日向原承租人千叶眼镜店等发出的《特别告知书》可以得知，李金现、刘银平、李仁领与房屋的原承租人并未就新的租赁合同订立达成一致，不能免除朱建如、金泉、刘金屏的交房义务。《特别告知书》的内容是李金现、刘银平、李仁领告知原承租人其与朱建如、金泉、刘金屏签订了租赁合同的事实，并要求原承租人限期搬迁，并未认可朱建如、金泉、刘金屏已经将房屋交付。因朱建如、金泉、刘金屏未按照合同约定的期限将房屋交付李金现、刘银平、李仁领使用，一、二审判决认定朱建如、金泉、刘金屏违反了合同约定，符合法律规定，并无不当。第二，关于定金罚则是否适用以及定金数额的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”在朱建如、金泉、刘金屏与李金现、李仁领、刘银平签订的《房屋租赁合同》中，双方明确约定了李金现、李仁领、刘银平在签订合同时须向朱建如、金泉、刘金屏支付200万元定金。李金现、李仁领、刘银平依约向指定账户汇款200万元，用途注明为“付租房定金”；在收到200万元后，金泉也出具了收条，明确载明收到的款项性质为“定金”。根据合同约定和实际履行情况，双方之间的定金合同业已生效。如前所述，朱建如、金泉、刘金屏未按照《房屋租赁合同》约定的期限将涉案房屋交付李金现、李仁领、刘银平使用，构成违约，应承担相应的违约责任。双方所签《房屋租赁合同》约定的租期为七年零陆个月，租金数额共计11675000元，200万元的定金未超过合同标的额的百分之二十，因此，一、二审判决朱建如、金泉、刘金屏向李金现、李仁领、刘银平双倍返还定金400万元符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回朱建如、金泉、刘金屏的再审申请。审 判 长  刘晓龙审 判 员  彭国雍代理审判员  徐春鹏二〇一七年五月二日书 记 员  鲍昊悦