安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2017）皖0102民初3058号原告：周斌，男，1962年12月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托代理人：罗杨华，安徽双睿律师事务所律师。被告：安徽万利商业管理有限公司，住所地为安徽省合肥市新站区。法定代表人：方霞，总经理。委托代理人：余蕾，该公司员工。原告周斌诉被告安徽万利商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告周斌的委托代理人罗杨华、被告安徽万利商业管理有限公司的委托代理人余蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周斌向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付租金29112元（从2016年1月1日起计算至2016年9月30日)及滞纳金4157元(自2016年1月1日起,暂计算至2016年9月30日,后以29112元为基数实际计算至被告支付完上述租金日止)。事实和理由：原告于2011年1月3日购买了位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交口商业裙楼“万和新城广场”的商业铺位商2-263(以下简称“该物业”),建筑面积为21.70平方米,购房款为548464元。同日,原告与被告安徽万利商业管理有限公司签订《合同书》一份,双方约定,原告将该物业出租给被告,由被告对该物业进行经营管理,并负责支付一些相关费用和维修责任,被告按时支付租金给原告。双方约定的租赁期为2011年7月1日起至2021年6月30日止。2012年4月10日,原、被告签订了《补充协议》一份,被告向原告支付租金的方案补充约定为:租金为从第三年开始每年按总房款的7.5%支付,付款方式为按季度支付,租金在每租赁季度开始的第一个月的5号前支付。如果被告逾期支付租金,应每日按季度租金的万分之五支付滞纳金给原告。租金为原告净得租金,被告不从中收取费用(物业费、管理费、税费)。合同及协议履行伊始被告尚能按时足额支付租金,但自2016年元月始,被告就不再按合同约定按时支付租金。被告安徽万利商业管理有限公司辩称：2013年3月8日,被告原法定代表人赵��攀与合肥宏悦商业经营管理有限公司（以下简称“宏悦公司”）签订合作协议，将被告经营管理事务全权交给宏悦公司处理，包括“从购房业主处承租房产的对外出租事务，具体包括代为选择承租人；代为收取租金和保证金及相关费用”。2015年7月29日经瑶海区人民法院判决宏悦公司与被告2015年5月16日解除合作协议书，但并未履行审计交接的义务，为解决困状，被告将宏悦公司诉至法院，2016年4月28日瑶海区人民法院判决宏悦公司自判决之日起向万利公司移交审计交接所需材料，宏悦公司依然拒绝交接并向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院2016年7月19日终审判决宏悦公司自判决之日起十日内向万利公司提供审计交接所需材料，现被告已申请强制执行。被告于2015年11月份与业主代表签订了设立监管账号的协议，万和新城广场业主租金全部汇入瑶海区政府设立的监管账户，租金的收入和支出均是由宏悦公司和大通路街道相关领导直接沟通，被告公司是不了解的。鉴于宏悦公司长期无理由地拒绝审计交接，造成被告对租金收取、资产处置等公司经营情况完全不了解，导致被告无法及时履行与原告合同书、补充协议中约定的支付租金义务，被告要求将合肥宏悦商业经营管理有限公司追加为共同被告。被告曾多次向多家租赁户催收租金，均遭到拒绝，且万和新城广场所有商铺租金(包括小业主持有的商铺租金)也都被宏悦公司的各位股东利用虚假债权进行了多次查封，被告目前已无法正常收取任何租金，所以对于原告的要求支付租金和滞纳金的诉请，一方面待被告与宏悦公司审计交接后，确认被告公司账上是否有余额支付原告的诉求，或者宏悦公司有不当处理被告公司资产的行为，被告予以追回后，有能力支付原告的诉��请求。经审理查明：2011年12月20日，原告与被告安徽万利商业管理有限公司签订的《合同书》约定：1、原告于2010年12月25日购买位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交口商业裙楼‘万和新城广场’的商业铺位商2-263（以下简称该物业），经双方协商一致，原告将该物业出租给被告并由被告进行经营管理。2、租赁期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止，共10年。期满如需要续租，双方另行签订合同，在同等条件下，被告有优先承租的权利；3、经双方商定，在经营期内，本物业的租金标准及支付时间约定如下：自2011年7月1日起，第一年至第二年的租金合计82270元，被告一次性提前支付给原告，并约定此款由被告支付给物业开发单位为原告抵付应支付的相应数额的购房款。第三年至第十年的经营收益，租金按区域同类型物业租金为基础，协商确定，被告将按季度支��给原告，并在每租赁季度开始前一个月内支付，逾期支付按每日2倍租金支付滞纳金。上述《合同书》签订后，原告将案涉商铺交由被告经营管理。2013年4月26日，原、被告又签订一份《补充协议》约定：从第三年开始每年按总房款的7.5%方式支付租金，租金按季度支付，逾期每日按照租金的万分之五支付滞纳金。2013年3月8日，被告与宏悦公司签订的《合作协议书》约定：被告在万和新城广场的所有自有房产、车位、广告位以及从购房业主处承租房产的对外出租事务，具体包括代为选择承租人；代为收取租金和保证金及相关费用；代理签订、变更、解除《房屋租赁合同》等经营管理事务全权交由宏悦公司处理。上述《合作协议书》签订后，万利公司向原告支付案涉商铺租金至2015年12月31日，2016年支付了2016年第一季度部分租金1729元。2015年5月19日，宏悦公司诉至本院，诉请确认其与万利公司签订的《合作协议书》解除。后本院（2015）瑶民二初字第01517号《民事判决书》判决确认宏悦公司与万利公司签订的《合作协议书》解除。2015年6月25日，宏悦公司向万利公司移交了部分文件资料。万利公司要求宏悦公司提供托管期间的账目、凭证、文件等资料，宏悦公司未予提供。后万利公司诉至本院，诉请宏悦公司移交万利公司自成立以来的所有账目、凭证及文件资料。2016年4月，本院（2016）皖0102民初775号《民事判决书》判决宏悦公司向万利公司移交材料，后宏悦公司提出上诉，合肥市中级人民法院作出（2016）皖0102民终2657号民事判决书判决宏悦公司向万利公司提供相关材料。2016年11月4日，原告诉讼来院，诉请支付2016年度前三个季度租金29112元及滞纳金4157元。另查，2012年2月28日，合肥市房地产���理局瑶海房屋办证交易中心将合肥市瑶海区铜陵路169号万和新城广场商2-263商铺的房地产权利人登记在周斌名下。上述事实，由原被告提供的书证及其当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与万利公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，且已实际履行，应属合法有效，双方均应当按照该《合同书》的约定全面履行各自的义务。原告按约将案涉商铺交付万利公司使用，万利公司却未能按照约定期限向原告足额支付租金，应属违约。现原告诉请万利公司支付2016年度前三季度租金及迟延履行违约金，因其诉请���法有据，本院予以支持。万利公司辩称“万利公司已将从购房业主处承租房产的对外出租事务、代为选择承租人、收取租金和保证金及相关费用等经营管理事务全权交给宏悦公司管理，故需待宏悦公司将审计资料交接后再支付原告租金及违约金”，因就万和新城广场涉案原告所有的商铺出租事宜所签《合同书》的主体是原告与万利公司，宏悦公司不是该《合同书》的主体，而原告亦不是万利公司与宏悦公司签订的《合作协议书》的主体，万利公司与宏悦公司之间的审计资料交接并不影响万利公司应向原告履行支付租金及违约金的义务，故本院对万利公司辩称不予采信。关于万利公司应向原告支付租金的金额。原告陈述2016年1月1日至9月30日，被告共拖欠租金29112元，被告对此予以认可，故本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，实际系因迟延支付房租而产生的迟延履行违约金。原、被告所签《补充协议》中约定逾期支付租金按照日万分之五计算滞纳金，该约定未超过法律规定，依法应予支持。因万利公司具有迟延支付租金的行为，故对原告依合同约定诉请万利公司以每季度欠付租金为基数，自每季度第一日起支付迟延履行违约金，本院予以支持，根据上述双方约定的计算标准以及迟延履行期限，截止2016年9月30日，被告应支付原告迟延履行违约金4157元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告安徽万利商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周斌2016年9月30日前的租金人民币29112元以及迟延履行违约金4157元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币630元,减半收取315元，由被告安徽万利商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  杨友义二〇一七年五月二十二日书 记 员  丁 玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行��付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。