北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0102民初6068号原告（反诉被告）：张小爽，男，1975年8月4日出生，汉族，个体工商户，住北京市东城区。被告（反诉原告）：刘德元，男，1963年7月13日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。张小爽与刘德元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张小爽，被告（反诉原告）刘德元及其委托诉讼代理人岳长凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小爽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月30日至2017年7月29日期间的房屋租金116000元；2、判令被告支付原告自2017年1月30日至结清日止的违约金（每延迟一日按照月租金的百分之五计算）。事实和理由：原告与被告于2014年7月5日签订《房屋租赁合同》，租赁期为2015年1月30日至2018年1月29日，每半年支付租金一次，按合同约定被告应于2017年1月29日支付原告租金116000元，经原告多次催款，被告均不执行，故原告起诉要求被告支付租金及违约金。被告刘德元辩称，不同意原告的全部诉讼请求。在合同履行过程中，被告已经缴纳2017年1月30日以前的所有租金，但在2016年12月10日，由于政府的综合治理，将我方经营的店面底商门外的广告牌匾及门前的违章建筑门厅全部拆除，致使我方无法经营。我方要求与对方协商进行租金调整或者解除合同，但原告坚持按照原租金标准要求我方支付租金。因我方无法经营，且双方无法达成协议的情况下，我方没有交纳租金，我方并没有违反合同约定，并且违约金约定标准过高，请求法院予以调整。反诉原告刘德元向本院提出反诉请求：1、解除双方于2014年7月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告2016年12月10日至2017年1月30日前反诉原告已交纳的房屋租金28006.20元；3、判令反诉被告支付反诉原告自2016年12月10日起至实际给付之日止的违约金3000元；4、判令反诉被告退还反诉原告押金10000元；5、判令反诉被告向反诉原告支付房屋拆除费用850元、垃圾清运费200元、装修使用后的折旧费35000元；6、诉讼费及反诉费由反诉被告承担。事实和理由：刘德元与张小爽签订房屋租赁合同，租期为2015年1月30日至2018年1月29日。但是2016年12月10日城管拆除了刘德元租赁的房屋，刘德元多次通知张小爽协商此事，但张小爽一直不予理会，也不按合同约定修理房屋，致使刘德元无法经营至今，刘德元按照合同第八条、第九条的约定有权单方解除并要求张小爽承担违约责任，现双方就上述问题未能达成一致意见，其不同意与我方协商，违反了合同自由的原则，应当支付违约金。反诉被告张小爽辩称，不同意刘德元的反诉请求，理由如下：政府拆除的是违章建筑合情合理，且拆除的违章建筑不在出租的面积内，虽然违建的门厅我方出租给刘德元时就存在，但并不是我建的。刘德元安装的广告牌如果是按照政府要求位置安装，政府就不会拆除，故刘德元提出反诉请求不合理，其没有理由解除合同。经审理查明：北京市西城区xx大街xx号院xx号楼xx层xx号于2010年4月3日登记于张小爽及雷xx名下。2014年7月5日，张小爽作为甲方（出租人），刘德元作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市西城区xx大街xx号院xx号楼xx层xx号底商出租给乙方经营使用，房屋建筑面积68.44平方米。房屋租赁期自2015年1月30日至2018年1月29日，甲方2012年1月30日已将房屋按约定条件交付给乙方。双方约定2015年1月30日至2018年1月29日每半年支付一次租金，其中2016年1月30日至2017年1月29日期间租金为201644.77元，2017年1月30日至2018年1月29日期间为231891.49元。2017年1月30日至2018年1月29日的租金应当分别于2017年1月29日、2017年7月29日各支付116000元。押金10000元在租赁期满90天后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方提前退租或造成合同解除，甲方不退余期租金及押金。双方在房屋维护及维修条款中约定甲方应保证房屋的建筑结构和设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。乙方不得将房屋部分或全部转租转借给他人；乙方不得将房屋门前空间部分或全部转租转借给他人。合同中约定：“……第八条合同解除。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，自行处理乙方遗留物品，并不退还乙方余期租金及押金；装修改造后的一切设备设施归甲方所有，保持现状不得拆除：……4、擅自拆改变动或损坏房屋结构的……第九条违约责任。（一）甲方有第八条第（三）款约定的情形之一的，每迟延一天应按月租金的1%向乙方支付违约金；乙方有第八条第（四）款的情形之一的，每迟延一天应按月租金的5%向甲方支付违约金，甲方并可要求将房屋恢复原状或赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，退还乙方余期租金及押金；乙方需提前退租的，甲方不退余期租金及押金。……（四）乙方没有提前六个月书面通知甲方续约或解租的，甲方不退余期租金及押金”。双方约定由于发生不可抗力的因素、战争、自然灾害、社会异常事件、政府行为，使本合同无法执行时，本合同自然终止，损失自负。合同签订后，刘德元按照合同约定交纳了2015年1月30日至2017年1月29日期间的租金。2016年11月29日，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局德胜执法队向福丽特自治管理示范街居民发送《告知书》，告知执法队将于2016年12月10日拆除福丽特街违规设置的户外广告、牌匾，拆除违法建设，并要求居民于2016年12月9日前自行拆除违规设置的户外广告、牌匾，拆除违法建设。2016年12月9日，刘德元自行拆除了放置户外的牌匾及门前违建。现张小爽诉至法院，请求：1、判令被告支付原告2017年1月30日至2017年7月29日期间的房屋租金116000元；2、判令被告支付原告自2017年1月30日至结清日止的违约金（每延迟一日按照月租金的百分之五计算）。刘德元以其答辩意见不同意张小爽的诉讼请求，并提起反诉，要求：1、解除双方于2014年7月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告2016年12月10日至2017年1月30日前反诉原告已交纳的房屋租金28006.20元；3、判令反诉被告支付反诉原告自2016年12月10日起至实际给付之日止的违约金3000元；4、判令反诉被告退还反诉原告押金10000元；5、判令反诉被告向反诉原告支付房屋拆除费用850元、垃圾清运费200元、装修使用后的折旧费35000元；6、诉讼费及反诉费由反诉被告承担。张小爽以其答辩意见，不同意刘德元的反诉请求。另查，一、庭审中，刘德元提交了照片，证明涉案房屋外带门厅的拆除情况；张小爽称被拆除的外带门厅并不在其租赁的房屋内，并提交照片，证明其他商铺的拆除违建后仍可以正常经营；刘德元认可照片的真实性，但认为旁边的商户是退租或协商一致，而张小爽不同意协商。就双方的协商情况，刘德元提交了短信截屏；张小爽认可短信的真实性，但认为拆除部分并非在租赁范围内。同时，张小爽提交短信记录，证明刘德元直到2017年3月9日才告知退还钥匙的事宜；刘德元对短信的真实性认可，但主张在春节前已经电话告知张小爽其放弃押金并腾退房屋。二、庭审中，刘德元提交收据两张，其中标明拆迁费800元、垃圾拖运费200元，证明因自行拆除违建所发生的费用及清运垃圾的费用；张小爽认可上述两张收据。另，刘德元提交装修协议及日志，证明其装修费的支出，并主张折旧后装修损失按照35000元计算；张小爽对上述真实性予以认可，但不同意支付装修损失费用。经询，对于涉案房屋门前的加建门厅，双方均认可在签订《房屋租赁合同》前即已存在，但张小爽称上述加建门厅并非其所修建，而系由之前的承租人修建。另，刘德元已经在2017年4月12日庭审中明确表示涉案房屋内不存在其物品，并同意将房屋交还张小爽；经本院释明后，张小爽仍坚持不同意收回房屋。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、告知书、短信截屏、照片及收据等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，张小爽要求刘德元继续履行双方之间的租赁合同，但刘德元已向张小爽发送短信告知其搬离涉案房屋，并在2017年4月12日庭审中明确提出不再继续租赁涉案房屋，系单方搬离租赁房屋并通知张小爽收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同约定及合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，张小爽有权据此解除合同。经本院释明，张小爽坚持要求继续履行房屋租赁合同，考虑到刘德元不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同无法实现，故本院确认双方之间的租赁合同于2017年4月12日解除。刘德元主张因“擅自拆改变动或损坏房屋结构的”赋予了张小爽合同解除权，刘德元亦应当在此情形下获得解除权的意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳；对于刘德元主张双方合同系政府行为导致合同无法执行，合同自然终止，损失自负的主张，因涉案房屋的违建系刘德元按照行政管理要求予以拆除，但刘德元提交的证据不足以证明系因政府行为导致双方之间的租赁合同达到无法履行的程度，故本院对其该项意见，亦不予采纳。对于张小爽要求刘德元支付2017年1月30日至2017年7月29日期间房屋租金的诉讼请求，因经本院认定双方之间的租赁合同于2017年4月12日解除，故刘德元应当支付租金期间应为自2017年1月30日至2017年4月12日，经计算上述期间的房屋租金为47682.67元。对于张小爽要求刘德元支付自2017年1月30日至实际支付之日止逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因刘德元未按照约定支付房屋租金应当承担相应的违约责任，张小爽主张刘德元按照每延期一天按照月租金的5%向其支付违约金，刘德元提出违约金标准过高并申请法院予以调整，本院认为将刘德元支付违约金的标准调整为以应交租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准进行计算为宜。对于刘德元要求张小爽退还2016年12月10日至2017年1月30日前已交纳的房屋租金28006.20元的反诉请求，因上述期间尚处于合同履行期限内，刘德元理应按照约定支付房屋租金，其主张因拆除违建导致其无法经营而要求退还房屋租金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于刘德元要求张小爽自2016年12月10日起至实际给付之日止的违约金3000元的诉讼请求，因刘德元主张张小爽的违约行为系在政府拆除违建后，不与其协商变更或解除合同，违反合同自主的原则，并基于上述原由主张违约金，但在双方的违约责任约定中并无此约定，故刘德元的该项反诉主张，本院不予支持。对于刘德元要求张小爽退还其押金10000元以及装修费折旧费35000元的反诉请求，因刘德元系提前解除合同，按照合同约定押金不予返还；双方在合同中未有关于装修折旧费的约定，且系因刘德元单方搬离导致合同解除，故对于刘德元上述反诉请求，本院不予支持。对于刘德元要求张小爽支付房屋拆除费用、垃圾清运费的反诉请求，因双方均认可在签订《房屋租赁合同》时违章建筑即已存在。张小爽作为房屋共有权人之一，应当对于其出租的房屋存在违章建筑情形系明知，刘德元作为承租人在承租房屋时负有审查房屋相应信息的义务，双方应知晓进行违章建筑租赁的法律风险，并应当对由此产生法律后果承担相应的法律责任。刘德元应政府行政管理部门要求自行拆除违章建筑的支出的拆除费及清运费，张小爽亦应当承担相应的责任，本院酌定由张小爽支付刘德元拆除费及清运费损失500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认张小爽与刘德元在二〇一四年七月五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年四月十二日解除。二、自本判决生效之日起七日内，刘德元支付张小爽二〇一七年一月三十日至二〇一七年四月十二日期间的房屋租金四万七千六百八十二元六角七分。三、自本判决生效之日起七日内，刘德元支付张小爽二〇一七年一月三十日至实际支付之日止的逾期支付房屋租金的违约金（以四万七千六百八十二元六角七分为基数，按照中国人民银行的同期贷款利率四倍计算）。四、自本判决生效之日起七日内，张小爽支付刘德元拆除违建费用及清运费五百元。五、驳回张小爽的其他诉讼请求。六、驳回刘德元的其他反诉请求。案件受理费六千四百七十六元，其中本诉案件受理费一千五百三十二元，其中张小爽负担七百七十二元，已交纳；由刘德元负担七百六十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千九百四十四元，由刘德元负担四千九百一十二元，已交纳；由张小爽承担三十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一七年五月十七日书 记 员  郭莹莹