宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初1835号原告：银川鑫盛杰物业服���有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰中恒小区物业楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某甲，男，汉族，1954年12月30日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，系银川鑫盛杰物业服务有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路宁夏西北轴承厂。被告：王某乙，女，汉族，1959年3月18日出生，宁夏回族自治区陕西省定边县人，无业，初中文化，住宁夏回族自治区贺兰县，户籍地陕西省定边县。原告银川鑫盛杰物业服务有限公司（以下简称鑫盛杰公司）与被告王某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，由审判员尹晓静依法适用简易程序于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告鑫盛杰公司的委托代理人王某甲、被告王某乙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫盛杰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费2665元，费违约金8754元，两项合计11419元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告与原告于2009年11月29日签订物业管理服务协议，约定由原告向被告提供物业服务。被告要缴纳物业服务费根据银川市物业服务条款：服务内容1、生活垃圾清运；2、化粪池清运；3、下水管道清运；4、公共卫生保洁清运；5、公共设施维修；6、公共绿地维修；7、车辆停放管理；8、安全消防的管理；9、共用上下水管道的维护；10、公共照明，监控的维护；根据物业服务合同约定被告要按期向原告缴纳物业服务费，如果被告不能及时缴纳物业服务费，原告有权向人民法院提起诉讼，并要求收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告王某乙系中恒北区3-3-102室业主，建筑面积127.1平方米，自2012年1月1日至2016年12月31日，被告找各种理由无故拖欠物业服务费，原告多次上门催缴被告拒不交纳。为了能给小区业主提供优质的服务，维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告王某乙辩称，欠缴2012年1月1日至2016年12月30日物业费属实，欠费的理由是1、2007年至2017年楼道单元门损坏，多次找物业公司进行修理，物业公司不予修理。2、房屋质量太差，经常漏水，多次找物业公司进行修理，物业公司让我自己修理说给顶物业费，但是一直没有向我收物业费来抵顶。3、我的车被划，物业公司没有尽到安全看管义务，找物业公司物业公司说顶物业费，但是一直没有向我收物业费来抵顶。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县恒达物业服务合同一份，证据二、中恒花园小区移交协议一份，证据三、贺兰县经济���展和改革局文件贺经改发（2012）390号文件一份。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告王某乙系中恒北区3-3-102室房屋的业主，该房屋建筑面积为127.1㎡。2009年11月29日,贺兰县恒达物业服务有限公司与被告王某乙签订了《贺兰县恒达物业服务合同》，合同中约定物业服务内容包括：1、房屋共同部位的维护和服务。2、房屋共用设施设备及运行的维护和服务（共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、公益性设施和共用设施设备）。3、小区公共面积的卫生清洁。4、绿化卫生的清洁。5、维持交通秩序及车辆停放等。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。2012年1月15日贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2012）390号文件核定，中恒花园收取物业费的标准为每月每平米0.3元，上下可浮动10%，此标准自2012年1月1日起施行。根据物业服务合同第八条第二款约定业主不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。2015年8月10日鑫盛杰公司与恒大物业服务有限公司签订中恒花园小区移交协议，合同约定：1、甲方将中恒花园小区移交给鑫盛杰公司经营、管理使用。2、固定资产清单、账目、以及小区的经营管理收费，进出门停车收费服务和工作人员的管理使用。移交时间自2015年8月10日起。被告王某乙一直未予交纳2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费。现原告诉至法院，请求法院依法裁判。本院认为，贺兰县恒达物业服务有限公司与被告王某乙签订《贺兰县恒达物业服务合同》，双方已经形成了物业服务合同关系，鑫盛杰公司于2015年8月10日与恒达物业服务有限公司签订《中恒花园小区移交协议》，约定了将中恒花园小区物业管理服务及收费移交给鑫盛杰公司，鑫盛杰公司于2015年8月10日正式入驻中恒小区进行物业管理。而被告王某乙作为业主，事实上接受了2012年1月1日至2016年12月31日期间物业公司所提供的物业服务，双方事实上形成了服务与被服务的权利义务关系，因被告王某乙未及时支付物业费，作为小区物业公司催讨物业费于法有据。被告王某乙作为中恒北区3-3-102室业主拒绝交纳物业服务费的行为，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并��出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。被告王某乙抗辩房屋质量太差，经常漏水，车被划而拒交物业费。根据被告王某乙签订的《恒达物业服务合同》第二条第一款约定：物业公司负责房屋共用部位的维护和服务。共用部位应当是楼宇内部的主体承重结构部位以及户外墙面、天井、门厅、楼梯、走廊过道等，现被告王某乙所主张的房屋问题不包括在上述维修范围之内。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年。《物业管理条例》也规定：在国家规定的保修期间内，房屋由建设单位负责保修。保修期满后，房屋全体共有部分的维修责任由全体业主承担，房屋部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，房屋专有部分的维修责任由该业主承担。故被告王某乙以房屋质量太差、经常漏水为抗辩理由拒交物业费不成立。根据被告王某乙签订的《恒达物业服务合同》第二条第五项内容约定：停放在本小区的车辆统一由物业公司秩序维护员统一安排停放，物业公司只负责本小区内车辆的停放秩序。故被告王某乙以车辆被划为抗辩理由拒交物业费不成立。综上被告王某乙至今不予支付2008年8月31日至2016年12月31日期间的物业服务费的行为，已违反合同约定，根据2012年1月15日贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2012）390号文件核定，自2012年1月1日起，中恒花园收取物业费的标准为每月每平米0.3元，上下可浮动10%，原告主张以0.35/㎡/月收取物业费超过文件核定的价格，本院不予支持，故本院以0.3元/㎡/月物业费缴费��准为准，2012年1月1日至2016年12月31日期间，被告王某乙应交纳物业费2320元（127.1㎡×0.3元／月／㎡÷30天×1825天四舍五入保留整数）的行为，故本院在2319元的诉讼请求范围内予以支持，对超出部分不予支持。关于违约金，恒达物业服务有限公司与被告王某乙签订的《贺兰县恒达物业服务合同》虽然约定了业主违反合同约定，承担违约金方式，但并未明确约定物业费交纳时间，也未约定逾期缴纳应以欠费总额为基数按每天3%承担违约金，亦未提交证据证明其曾向被告书面催交物业费。原告鑫盛杰公司要求被告王某乙承担违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条���》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王某乙向原告银川鑫盛杰物业服务有限公司支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业费2320元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川鑫盛杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，已减半收取43元，由原告银川鑫盛杰物业服务有限公司负担34元，被告王某乙负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员  尹晓静二〇一七年五月四日书记���方卉