济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初5338号 原告：山东欧迈克物业管理有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：王建，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司济南历下支行，住所地济南市。 负责人：刘海燕，行长。 委托诉讼代理人：高磊，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于翊，山东昌平律师事务所律师。 第三人：山东高速济南投资建设有限公司。住所地济南市。 法定代表人：高帅，董事长。 委托诉讼代理人：栾涛，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：王进，国浩律师（济南）事务所实习律师。 原告山东欧迈克物业管理有限公司（以下简称欧迈克公司）与被告中国农业银行股份有限公司济南历下支行（以下简称农行历下支行）、第三人山东高速济南投资建设有限公司（以下简称山东高速）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧迈克公司的委托诉讼代理人冷梅傲雪、李健、被告农行历下支行的委托诉讼代理人高磊、于翊、第三人山东高速的委托诉讼代理人栾涛、王进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告欧迈克公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租金536184.68元（暂计算至2018年8月10日）及自2018年8月11日至本案判决生效之日止的房屋租金;2、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金39141.48元（暂计至2018年8月10日）及自2018年8月11日至被告付清欠付租金之日止的逾期付款违约金（以欠付的房屋租金为基数，按日万分之二计算）；3、依法判令被告向原告支付擅自退租违约金245863.58元；4、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2015年1月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定欧迈克公司将位于济南市历下区燕子山路33号、建筑面积630平方米的房屋租赁给农行历下支行，并约定了租赁期限、租金标准、付款方式及付款时间，同时约定若农行历下支行迟延支付租金的，每迟延一天需按未付费用总额的万分之二向欧迈克公司支付违约金。上述合同签订后，欧迈克公司按约定向农行历下支行交付了房屋，但农行历下支行却严重迟延支付房屋租金，农行历下支行的严重违约行为,给欧迈克公司造成了巨大损失。为维护自身合法权益，欧迈克公司特诉至法院，望判如所请。 被告农行历下支行辩称：首先，农行历下支行没有违约，违约的是欧迈克公司，欧迈克公司无权主张房租及逾期违约金。双方签订的房屋租赁合同第二条第二款约定：甲方对该房屋享有转租权的，甲方应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证。当时该房屋的所有权人为山东省文学艺术界联合会，所有权人为其出具了证明，农行历下支行按照合同约定交纳房租。后来，该房产的权利人变更为山东高速，农行历下支行得知后，要求欧迈克公司出具权利人允许其转租的证明，欧迈克公司以各种理由拒绝提供。而后，农行历下支行收到了山东高速抄送的其于2017年11月30日给予欧迈克公司的解除合同通知书以及其与欧迈克公司的房屋租赁合同复印件。同时，山东高速要求农行历下支行停止向欧迈克公司支付房租，并应当直接向山东高速支付房租。因此，欧迈克公司未按合同约定出示其有权转租的证明，且农行历下支行收到了山东高速的解除合同通知、止付通知及索要房租的主张，因此停止向欧迈克公司支付2018年度的房租，农行历下支行实际上是在行使不安抗辩权，并没有违约。且根据山东高速出具的材料，欧迈克公司无权出租该房屋，合同已经无效，因此，农行历下支行不应当向欧迈克公司支付房屋租金及逾期的违约金。其次，农行历下支行并没有擅自退租，农行历下支行交出房屋是基于涉案房屋权利人山东高速的要求，欧迈克公司无权主张擅自搬离的违约金。相反，因为欧迈克公司没有履行合同约定，导致农行历下支行被迫搬迁造成的巨大损失应当由欧迈克公司承担。综上所述，欧迈克公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据，望法院查清事实，驳回欧迈克公司全部诉讼请求。 第三人山东高速述称：首先，山东高速与欧迈克公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除。在履行该合同过程中，欧迈克公司屡次逾期交付租金，构成违约。山东高速无奈于2017年11月30日解除了双方签订的《房屋租赁合同》。其次，山东高速与欧迈克公司之间签订的《房屋租赁合同》解除后，原、被告一直未履行腾房义务。农行历下支行作为次承租人一直无权占有使用涉案房屋至2018年3月31日，直到双方于2018年4月1日签订新的《房屋租赁合同》。原、被告作为负有腾房义务的承租人和次承租人，应当依法向山东高速支付2017年12月1日至2018年3月31日无权占有使用房屋期间的房屋占有使用费，对此山东高速将另行主张权利。综上，请求法院查明事实，依法驳回欧迈克公司的全部诉求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月，出租人欧迈克公司（甲方）与承租人农行历下支行（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于济南市历下区燕子山路33号，建筑面积共630平方米；该房屋现有装修及设施、设备情况为乙方首次租赁该房屋时自行装修的营业网点；甲方对该房屋享有转租权，甲方应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证；房屋租赁期限为5年，自2015年1月23日起至2020年1月22日止；租金标准为3.92元/平方/天，第一年年租金总计90万元，第二年起，每年租金在上年租金基础上递增3%；房屋租金每年支付一次，首期租金乙方应于本合同签订之日一次性付清，剩余各期租金乙方应于上一缴费期届满前15日内缴清下一缴费期费用；租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按合同年租金总额25%的额度向甲方支付违约金；乙方迟延支付租金或其他费用的，每逾期1日按未付费用总额的万分之二向甲方支付违约金。乙方拖欠租金等其他费用达30日的，甲方有权解除合同。合同尾部，欧迈克公司与农业银行历下支行分别加盖了公章。 原、被告均认可，涉案房屋系欧迈克公司从房屋原产权人山东省文学艺术界联合会处承租且经其同意后，转租给农行历下支行。上述合同签订后，农行历下支行于2015年2月15日向欧迈克公司支付了2015年1月23日至2016年1月22日期间的租金90万元，于2016年1月8日向欧迈克公司支付了2016年1月23日至2017年1月22日期间的租金927000元，于2017年1月19日向欧迈克公司支付了2017年1月23日至2018年1月22日期间的租金954810元。 2017年3月3日，涉案房屋所有权人变更为山东高速，不动产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0044923号，证载涉案房屋坐落为历下区燕子山路29号，产权情况为山东高速单独所有，房屋总层数为7层，房屋总建筑面积为6392.43平方米。原、被告及第三人均认可，历下区燕子山路29号与历下区燕子山路33号系同一处房屋。 2017年4月1日，出租人山东高速（甲方）与承租人欧迈克公司（乙方）签订房屋租赁合同（合同编号：2017-DCJT-XCZY-020），约定：甲方将位于历下区燕子山路29号山东高速燕山综合楼的部分房屋租给乙方使用；一层部分房屋，建筑面积为241.75平方米，二层部分房屋，建筑面积为278.25平方米，两层合计520平方米；租赁期限为无固定期限，即从2017年4月1日起计算租期，租赁期间甲方有权随时终止本协议，不承担任何法律责任，也无需向乙方承担任何违约、赔偿责任；乙方在签订本合同时，向甲方交付保证金5万元，本合同解除/终止，乙方结清全部租金及其他费用并按甲方要求交还租赁物业后，甲方于15日内退还保证金给乙方；乙方自计2017年4月1日起开始承担该房屋的租金，具体租金标准详见附件2，该租金不包含乙方承租物业期间应缴纳的物业费、水、电费、采暖、通信费等费用；本合同采用“先付房租后使用”的方式每半年缴付租金，第一笔租金乙方应在合同签署后3日内缴付，此后在该半年中的最后一个自然月到来前缴付下个半年租金，如未按期缴纳，甲方有权解除合同，收回租赁物业，并追究乙方的违约责任；甲方收款账号为1602156109000007177。合同第八条第2款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回租赁物业，乙方应按年租金总额的30%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于：因乙方违约导致第三人向甲方的索赔以及甲方由此支出的诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、公证费、交通费等），甲方同时有权采取停水停电等措施，且不承担任何法律责任：……（2）逾期支付租金10日以上的或逾期缴纳其他费用累计超过30日以上的;……”合同尾部，山东高速和欧迈克公司分别加盖了合同专用章，夏英淑在乙方授权代理人处签名。该合同附件2为租金标准及月度/年度租金（不包括物业管理费），以表格形式列明了第一至十年一层、二层租金费用明细；其中，一层第一年6个月租金为176477.50元，年租金为352955元；一层第二年6个月租金为194125.25元，年租金为388250元；二层第一年6个月租金为93944.16元，年租金为187888.31元；二层第二年6个月租金为103338.57元，年租金为206677.14元。 上述合同签订后，欧迈克公司分次向山东高速支付了2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金，最后一笔支付时间为2017年8月25日。 2017年9月20日，山东宏泰物业发展有限公司（以下简称宏泰物业公司）向欧迈克公司作出租金催缴通知书，内容为：宏泰物业公司接受山东高速的委托，代表山东高速向欧迈克公司催缴关于涉案房屋租金相关事宜；具体内容如下，截至2017年9月20日，欧迈克公司已拖欠山东高速2017年9月1日至2018年2月28日房租270421.66元；宏泰物业公司郑重通知欧迈克公司，请在接到本通知之日起十日内支付上述款项，交付租金账号仍为租赁合同中约定的山东高速账号；逾期宏泰物业公司将根据租赁合同中的约定采取停水、停电等相关措施，由此产生的一切后果均由欧迈克公司承担。欧迈克公司于当日签收了该通知书，签收人为孙德兵。 2017年11月30日，山东高速向欧迈克公司作出解除合同通知书，内容为：依据双方签订的房屋租赁合同（合同编号：2017-DCJT-XCZY-020）约定，欧迈克公司自2017年4月1日起租赁涉案房屋，按合同约定，欧迈克公司应于2017年9月1日前向山东高速支付2017年10月至2018年3月，合计6个月租金共计270421.66元；但截至本通知出具之日，欧迈克公司仍未支付该笔租金，山东高速多次通知欧迈克公司缴纳欠付租金，但欧迈克公司不予理会；依据房屋租赁合同第八条第2款第（2）项约定，山东高速现通知欧迈克公司：即日起解除与欧迈克公司签订的房屋租赁合同，你方应自收到本通知之日起：1、于3日内将租赁房屋内属于你方的物品全部搬离；2、将租赁房屋恢复原状并经山东高速认可；3、立即向山东高速缴纳欠付租金90140.55元（截止至2017年11月30日）、违约金162253元；4、立即缴纳欠付的物业费、水电费等应承担的其他费用共计2213元，直至结算至实际搬离日。山东高速提交的函件签发记录表记载，欧迈克公司于2017年11月29日签收了该解除合同通知书，签收人为孙德兵；但欧迈克公司认可其于2017年12月1日收到了山东高速发出的解除合同通知书。另，山东高速于2017年12月1日将上述解除合同通知书抄送给农行历下支行。 2017年12月1日，欧迈克公司向山东高速名下账号为1602156109000007177银行账户分别转款170421.66元、100000元，共270421.66元。2018年3月2日，欧迈克公司通过EMS（单号：1089565120028）向山东高速邮寄了回复函，内容为：针对山东高速在2017年11月30日解除合同通知书中提出的相关问题，欧迈克公司回函如下：一、欧迈克公司不同意解除双方签订的房屋租赁合同（编号：2017-DCJT-XCZY-020）；二、欧迈克公司已向山东高速支付2017年10月至2018年3月租金270421.66元，履行了合同项下的租金支付义务，保证了合同的正常履行；三、山东高速已实际收取上述租金，且至今未再就租金支付及解除合同等问题与欧迈克公司联系，合同仍在持续履行过程中。综上，欧迈克公司不同意山东高速在解除合同通知书中提出的包括解除合同、搬离物品、恢复房屋原状、缴纳违约金、缴纳欠付物业费及水电费等在内的全部主张。 2018年3月22日，山东高速向欧迈克公司作出限期交租赁房屋通知书，内容为：因欧迈克公司逾期支付租金构成违约，山东高速依据双方房屋租赁合同第八条第2款第（2）项的约定于2017年11月30日发出解除合同通知书，并由欧迈克公司签收，双方房屋租赁合同即告解除，并不因欧迈克公司同意与否而影响合同解除的法律效力；房屋租赁合同解除后，欧迈克公司一直未履行腾房义务，向山东高速交还租赁房屋，现通知欧迈克公司：1、自收到本通知之日起5日内将租赁房屋腾空完毕并交付山东高速；2、自收到本通知之日起5日内结清欠付2017年10月至合同解除之日的租金、合同解除之日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费以及欠付的物业费、水电费等欧迈克公司应承担的所有费用。山东高速提交的函件签发记录表记载，该通知书于2018年4月16日被签收，签收单位备注为欧迈克，签收人姓名为孙德兵；经庭审质证，欧迈克公司称并未收到该通知书，孙德兵系其公司的后勤管理工作人员，不负责收发函件，该记录表中签收人“孙德兵”的签名并非其本人所签，但在本院指定期限内，欧迈克公司并未提交对孙德兵签名真实性进行司法鉴定的申请。另，山东高速于2018年3月26日将上述限期交租赁房屋通知书抄送给农行历下支行。 2018年3月29日，欧迈克公司向山东高速上述收款账户转款297463.82元，摘要为房租。2018年5月16日，欧迈克公司向宏泰物业公司名下账号为1602113709000008589银行账户转款7020元，摘要为燕山路4.1-6.30物业费。2018年5月24日，欧迈克公司再次向宏泰物业公司账户转款1926元，摘要为水电费。2018年7月11日，山东高速向欧迈克公司名下账号为1602006319200157775的付款银行账户转款347463.82元，摘要为退还房租。 收到山东高速抄送的上述两份通知书后，农行历下支行于2018年3月27日通过顺丰快递（单号：880430970489）向欧迈克公司邮寄了解除合同通知书，内容为：根据房屋产权人山东高速对欧迈克公司出具的解除合同通知书，房屋产权人与欧迈克公司已解除了租赁合同，据此，农行历下支行与欧迈克公司的租赁合同亦无法继续履行，自动解除。该邮件的邮寄信息显示，收件人为夏英淑；欧迈克公司否认夏英淑为其单位工作人员，主张其无权代表欧迈克公司接收函件。 因农行历下支行未向欧迈克公司支付2018年1月23日以后的租金，2018年6月12日，欧迈克公司通过顺丰快递（单号：445259107666）向农行历下支行邮寄了租金催收函，主要内容为：依据双方2015年1月23日签订房屋租赁合同第五条之约定，农行历下支行应于2018年1月23日前缴纳第四年度（2018年度）租金983454.3元，欧迈克公司多次向农行历下支行进行催款，但截止本函件寄出之日，农行历下支行仍使用该房屋但未支付上述所欠租金，该行为已构成违约，请农行历下支行在接到本函件之日起三日内将拖欠租金支付欧迈克公司，否则将承担相应违约责任。欧迈克公司提交的签收记录打印件显示，该邮件于2018年6月13日被签收；农行历下支行主张未收到该邮件，对签收记录打印件的真实性不予认可。2018年7月4日，欧迈克公司通过EMS（单号：1045376382230）再次向农行历下支行邮寄了租金催收函，除包含上述租金催收函的内容外，欧迈克公司还提出，如农行历下支行在收到该函件之日起3日内仍不支付拖欠租金，欧迈克公司将依据双方房屋租赁合同第十一条第2款第2项约定，与农行历下支行解除合同。欧迈克公司称，农行历下支行拒收了该邮件，但对此没有提交证据。农行历下支行主张，其未向欧迈克公司支付2018年1月23日之后的租金，系因于2017年12月初收到了山东高速抄送的解除合同通知书，不交纳房租系行使不安抗辩权。 另查明，山东高速与农行历下支行另行签订房屋租赁合同一份，约定：山东高速将涉案房屋出租给农行历下支行使用，租赁期限为2018年4月1日起至2020年1月22日；农行历下支行自2018年4月1日起开始承担该房屋的租金，采用“先付房租后使用”的方式每半年缴付租金。上述合同签订后，农行历下支行未向山东高速支付过租金。2018年8月14日，农行历下支行腾空并搬离涉案房屋；次日，农行历下支行将涉案房屋交付给山东高速。农行历下支行称，搬离的原因为欧迈克公司与山东高速之间的纠纷迟迟没有解决，农行历下支行不确定应将房租向谁支付，且欧迈克公司多次干扰其经营，山东高速也要求其腾房。 以上事实，有欧迈克公司与农行历下支行签订的房屋租赁合同、中国工商银行网上银行电子回单、鲁（2017）济南市不动产权第0044923号不动产权证书、欧迈克公司与山东高速签订的房屋租赁合同、中国工商银行业务回单、租金催缴通知书、山东高速向欧迈克公司发送的解除合同通知书、回复函及EMS邮寄单、限期交租赁房屋通知书、函件签发记录、农行历下支行向欧迈克公司发送的解除合同通知书及顺丰快递单、租金催收函、顺丰快递邮寄单及查询单、山东高速与农行历下支行签订的房屋租赁合同及当事人陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。 窗体底端 本院认为，欧迈克公司与农行历下支行签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，虽然在合同履行过程中涉案房屋产权人发生变更，但新产权人山东高速与欧迈克公司亦签订了房屋租赁合同，该合同亦为合法有效，欧迈克公司仍然享有涉案房屋的转租权，故欧迈克公司与农行历下支行之间的房屋租赁合同得以正常履行。原、被告及第三人均认可，农行历下支行占有使用涉案房屋至2018年8月14日，农行历下支行未交纳2018年1月23日至2018年8月14日期间的租金，本案争议的焦点问题为，农行历下支行是否应向欧迈克公司支付上述期间的租金。 根据山东高速与欧迈克公司签订房屋租赁合同第四条关于租金的约定，“本合同采用‘先付房租后使用’的方式每半年缴付租金，第一笔租金乙方应在合同签署后3日内缴付，此后在该半年中的最后一个自然月到来前缴付下个半年租金，如未按期缴纳，甲方有权解除合同，收回租赁物业……”；由此可知，欧迈克公司应于2017年8月31日前向山东高速支付2017年10月1日至2018年3月31日的房租270421.66元，但欧迈克公司未能依约支付，且在2017年9月20日宏泰物业公司进行催缴后仍未支付，故欧迈克公司欠付房租的行为已构成违约，合同约定的解除条件成就，山东高速依据合同约定有权与欧迈克公司解除合同。山东高速于2017年11月30日向欧迈克公司作出解除合同通知书，欧迈克公司认可已于2017年12月1日收到该通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”；以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间的，在解除合同或者债务抵销通知达到之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。欧迈克公司在收到解除合同通知书后，未在法定异议期内向法院申请确认合同效力，故山东高速与欧迈克公司签订的房屋租赁合同已于2017年12月1日解除。 转租系建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的租赁权以转租人的租赁权为前提而成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”涉案房屋系由欧迈克公司从山东高速处租赁后转租给农行历下支行，山东高速与欧迈克公司之间的租赁关系已于2017年12月1日解除，则欧迈克公司与农行历下支行之间的房屋租赁合同自2017年12月2日起无法继续履行，农行历下支行对涉案房屋的占有从有权占有变为无权占有。因此，欧迈克公司继续依据房屋租赁合同的约定向农行历下支行主张2018年1月23日之后的房屋租金及违约金，无事实和法律依据，对欧迈克公司要求农行历下支行支付自2018年1月23日至本判决生效之日止的房屋租金、逾期付款违约金及擅自退租违约金的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告山东欧迈克物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费12080元、保全费3270元，均由原告山东欧迈克物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  梁 颖 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  侯雁语