四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终4253号上诉人（原审原告）：四川时代鑫特物业管理有限公司，住所地成都市成华区万兴街1号2幢1层新13号。法定代表人：杜克宪，总经理。委托诉讼代理人：史栋梁，四川韬世律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯飞，四川韬世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市青白江区城厢小城镇建设开发有限公司，住所地成都市青白江区城厢镇大南街73号。法定代表人：付晓英，董事长。委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。上诉人四川时代鑫特物业管理有限公司（以下简称时代鑫特公司）因与被上诉人成都市青白江区城厢小城镇建设开发有限公司（以下简称城厢开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第3458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人时代鑫特公司的法定代表人杜克宪、委托诉讼代理人冯飞，被上诉人城厢开发公司的委托诉讼代理人冯红兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。时代鑫特公司向本院提出上诉，请求：撤销成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第3458号民事判决；依法改判由城厢开发公司向时代鑫特公司支付2013年8月2日至2015年2月10日期间的物业服务费441004.3元及自2015年2月10日起至支付完毕全部款项之日期间按同期银行贷款利率的4倍计算的逾期付款违约金。事实与理由：1、2013年2月28日的《前期物业服务合同》约定的物业费标准为0.6元/平方米/月；一审法院认定物业费按0.3元/平方米/月计算明显违反合同约定。2、时代鑫特公司进入城埝小区提供物业服务的时间为2013年8月2日，退出小区结束物业服务的时间是2015年2月10日，并非一审法院认定的2013年12月8日进场、2014年12月10日退场。被上诉人城厢开发公司辩称，一审法院计算物业费的起止时间及费用标准是正确的。时代鑫特公司的上诉请求缺乏依据。一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。时代鑫特公司向一审法院起诉请求：判决城厢开发公司支付2013年8月2日至2015年2月10日期间的物业服务费441004.30元；判决城厢开发公司自2015年2月10日起至支付完毕前述全部款项之日止期间按照同期银行贷款利率的4倍向支付逾期付款的违约金。一审法院查明事实：2012年8月12日，时代鑫特公司与城厢开发公司签订《前期物业服务合同》，约定时代鑫特公司（乙方）为城厢开发公司（甲方）的青白江城厢镇道路改造配套拆迁安置房建设工程（物业名称）的前期物业服务，收取物业服务费用为0.3元/月/平方米，合同期限1年，由甲方交房之日起1年时间。同时双方对逾期交纳物业公共服务费违约金进行了约定，违约金按所欠金额每日3‰的标准支付。2013年2月28日，上述双方又签订《前期物业服务合同》，约定时代鑫特公司（乙方）为城厢开发公司（甲方）的青白江城厢镇道路改造配套拆迁安置房建设工程（物业名称）的前期物业服务，收取物业服务费用为0.6元/月/平方米，合同期限1年，由甲方交房之日起1年时间。同时双方对逾期交纳物业公共服务费违约金进行了约定，违约金按所欠金额每日3‰的标准支付。该安置房竣工，物业名称为城厢镇城埝小区。2013年12月6日，城厢镇城埝小区的施工单位成都建筑工程集团总公司、城厢开发公司、时代鑫特公司签订房屋竣工工程移交书，将城厢镇城埝小区正式移交给城厢开发公司管理。其中城厢开发公司管理的房屋254套，总面积22655.62平方米。2013年12月8日，时代鑫特公司进入城厢镇城埝小区提供物业服务。2014年12月10日，时代鑫特公司从城厢镇城埝小区正式退场。因时代鑫特公司未移交物业档案，致使双方未结算物业费。同时查明，时代鑫特公司向城厢镇城埝小区其他业主收取物业服务费用标准为0.3元/月/平方米。2014年4月16日，时代鑫特公司向城厢开发公司（青白江区城厢镇人民政府）发去工作联系函，载明时代鑫特公司进入城厢镇城埝小区提供物业服务的时间为2013年12月8日，收取物业服务费用标准为0.3元/月/平方米，要求尚欠的物业服务费给予解决。2014年9月30日，时代鑫特公司向城厢开发公司（青白江区城厢镇人民政府）发去报告，载明时代鑫特公司与城厢开发公司2013年2月28日签约一年的城厢镇城埝小区前期物业服务合同已到期，时代鑫特公司决定于2014年12月10日正式退场。城厢开发公司2014年12月15日给时代鑫特公司的通知载明：同意时代鑫特公司于2014年12月10日正式退场，前期商议定于2014年12月9日下午在城厢镇城埝小区物业办公室移交物业档案等相关事宜，但时代鑫特公司未移交。同时载明：为确保小区正常秩序，要求时代鑫特公司在接到通知3日内到城厢开发公司移交物业档案等相关工作。另查明，时代鑫特公司在（2015）青白民初字第1989号物业服务合同纠纷一案中自认城厢开发公司已经支付物业服务费9万多元。一审庭审中，时代鑫特公司发现自认事实错误。经查，此物业服务费9万多元，系青白江区城厢镇人民政府支付集装箱中心站安置小区的物业管理费用，与城厢镇城埝小区的物业管理费用无关。一审查明上述事实，有当事人主体身份证明材料、前期物业服务合同、房屋竣工工程移交书、时代鑫特公司与城厢镇城埝小区业主叶敏签订的物业服务合同、时代鑫特公司的工作联系函、报告、城厢开发公司的通知以及双方当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，时代鑫特公司与城厢开发公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，受法律保护。时代鑫特公司提供了物业服务，城厢开发公司应当交纳物业服务费。从时代鑫特公司提供的工作联系函、报告、城厢开发公司提供的房屋竣工工程移交书、通知等证据分析，时代鑫特公司进入城厢镇城埝小区提供物业服务时间为2013年12月8日，正式退场时间为2014年12月10日，收取物业服务费用标准为0.3元/月/平方米，城厢开发公司尚欠2013年12月8日至2014年12月10日共计368天的物业服务费为22655.62平方米×0.3元/月/平方米÷30天×368天=83372.68元。故对时代鑫特公司要求城厢开发公司支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。对时代鑫特公司要求城厢开发公司支付违约金的诉讼请求，因双方对支付物业服务费时间约定不明，违约金可按时代鑫特公司请求的从2015年2月10日起计算。时代鑫特公司请求按照同期银行贷款利率的4倍计算违约金过高，予以调减，一审法院参照银行同类贷款的利率计算。对城厢开发公司提出的已经支付物业服务费9万多元，请求在本案中一并处理的问题，因庭审查明此费用与城厢镇城埝小区的物业管理费用无关，故一审法院不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：城厢开发有限公司于判决生效之日起15日内支付时代鑫特公司物业服务费83372.68元，并以此款为基数从2015年2月10日起参照银行同类贷款的利率支付违约金至付清全款时止。案件受理费3958元，由城厢开发公司负担。本院二审期间，上诉人时代鑫特公司向本院提交其自行制作的《结算清单》，拟证明一审计算的物业服务费金额错误。被上诉人城厢开发公司质证认为，该份《结算清单》由时代鑫特公司自行制作，不具有证据的真实性、合法性及关联性。本院认为，该份证据内容的真实性无法核实，本院不予采信。本院经二审另查明，2014年4月16日，时代鑫特公司向青白江区人民政府发送《工作联系函》，载明时代鑫特公司于2013年12月8日进入城埝小区从事物业服务工作，要求政府按每平方米0.3元的标准解决该小区物业服务费。2014年9月30日，时代鑫特公司向青白江区城厢镇党委政府递交《报告》，载明：时代鑫特公司与城厢开发公司签订约一年的城埝小区前期物业服务合同已到期，决定于2014年12月10日正式退场。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，城厢开发公司应向时代鑫特公司支付的物业服务费金额，是本院在二审中的争议焦点。时代鑫特公司上诉主张，其从2013年8月2日进行城埝小区提供物业服务，于2015年2月10日退出小区，案涉服务费金额应从2013年8月2日计算至2015年2月10日，服务费标准应按2013年2月28日签订的《前期物业服务合同》约定的0.6元/平方米/月计算，物业服务费总金额应为441004.30元，但从其于2014年4月16日向青白江区城厢镇人民政府发送的《工作联系函》载明的内容来看，其实际进行城埝小区并提供物业服务的时间为2013年12月8日，每月每平方米物业服务费标准为0.3元。从其于2014年9月30日向青白江区城厢镇党委政府递交的《报告》载明内容来看，其退出城埝小区的时间应为2014年12月10日。时代鑫特公司主张的事实与其在《工作联系函》及《报告》中陈述的事实不一致。一审法院按照时代鑫特公司发出的《工作联系函》及《报告》载明的内容，确认时代鑫特公司为城埝小截然提供物业服务的时间及物业服务费标准并无不当。时代鑫特公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3958元，由上诉人四川时代鑫特物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏云霞审判员  陶田源审判员  刘冠男二〇一七年五月十五日书记员  曹 颖