山西省大同市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋02民初211号   原告（案外人）：大同复地房地产开发有限公司，住所地大同市平城区南环路南侧。   法定代表人：叶茂，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张涛，山西云冈律师事务所律师。   被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司大同南郊支行，住所地大同市南郊区五一街西口泰安门旁。   负责人：王武斌，该支行行长。   委托诉讼代理人：梁二女，中国工商银行股份有限公司大同南郊支行员工。   委托诉讼代理人：张垚,中国工商银行股份有限公司大同南郊支行员工。   第三人（被执行人）：凉城县华泰煤炭经销有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市凉城县岱海镇乾生假日酒店西一号。   法定代表人：谷华，该公司总经理。   第三人（被执行人）：谷华，男，1973年2月13日出生，汉族，住大同市平城区马军营乡白马城151号。   第三人（被执行人）：郝春霞，女，1977年7月1日出生，汉族，住大同市平城区玄东门东街2楼2户。   原告大同复地房地产开发有限公司（以下简称复地公司）与被告中国工商银行股份有限公司大同南郊支行（以下简称工行南郊支行）、第三人凉城县华泰煤炭经销有限公司（以下简称华泰公司）、谷华、郝春霞执行异议之诉一案，本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告复地公司的委托诉讼代理人张涛、被告工行南郊支行的委托诉讼代理人梁二女、张垚到庭参加诉讼诉。第三人凉城县华泰煤炭经销有限公司、谷华、郝春霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告复地公司向本院起诉请求：1、立即解除对位于大同市平城区御河东路东侧复地御澜湾B2号楼1至2层3单元101号房屋的查封，终止该房屋的执行。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、复地公司为谷华的借款提供了担保，本案的执行将直接影响复地公司的权益。大同市中级人民法院于2016年4月22日作出（2016）晋02财保2号民事裁定书,裁定冻结谷华银行存款48057629.77元或查封其相应价值的财产。之后,大同市中级人民法院查封了谷华名下位于大同市平城区御河东路东侧复地御澜湾B2号楼1至2层3单元101号的房屋。谷华已于2013年11月12日与中国农业银行股份有限公司大同分行（下称农行大同分行）申请签订了《个人购房担保借款合同》，借款1910000元向大同复地房地产开发有限公司购买了该房屋,后将该房屋作为抵押物抵押给农业银行，并于2014年10月10日办理了预购商品房抵押权预告登记。期间，为保证偿还农行大同分行贷款,复地公司与农行大同分行签订了担保合同,若谷华的财产不足以清偿农业银行债务时，由复地公司承担连带担保责任。因此，若上述房屋被查封、执行，将直接影响到复地公司的合法权益，复地公司与本案的密切的利害关系。二、工行南郊支行申请执行的行为导致复地公司无法配合农行大同分行办理抵押权登记,严重的违反了预抵押登记制度的设立目的。谷华于2013年11月12日与农行大同分行签订了《个人购房担保借款合同》，谷华以位于大同市平城区御河东路东侧复地御澜湾B2号楼1至2层3单元101号的房屋作为抵押物向农行大同分行借款,由于上述房屋尚未将产权证办理在谷华名下所以无法办理抵押登记,只能办理预购商品房抵押权预告登记。抵押权预告登记的规则的设立是为了防止第三人在被执行标的物上设立权利负担,进而防止第三人损害预抵押权人的利益,待具备了办理抵押登记的条件后，再办理正式的抵押登记。然而，大同市中级人民法院对上述房屋的查封致使农行大同分行在上述房屋被查封的状态下无法办理正式抵押登记,无法达到最初办理抵押权预告登记的目的,损害了农行大同分行的合法权益,同时也导致复地公司将承担相应的担保责任。另，工行南郊支行申请强制执行谷华所依据的生效法律文书与复地公司和谷华之间的买卖合同法律关系没有任何关联,系案外债权所引发的强制执行。而复地公司、农业银行在履行与谷华签订的《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》均没有任何的过错，在此情况下仅因为购房人谷华与第三方的债务便查封涉案房屋,导致农行大同分行无法实现债权,复地公司承担担保责任严重的违背预购商品房抵押权预告登记制度的设立初衷，也有违公平原则。综上所述,请求解除对上述房屋的查封,终止对该房屋的执行，以保障复地公司的合法权益。   被告工行南郊支行辩称：1、借款人华泰公司向工行南郊支行借款5000万元，谷华、郝春霞为该笔借款提供连带责任保证，借款合同及担保合同是真实意思表示，合法有效；2、工行南郊支行诉华泰公司、谷华、郝春霞借款合同纠纷一案，大同市中级人民法院已作出生效判决；3、复地公司无权对案涉房屋提出异议，不能排除执行；4、复地公司所述债权尚未形成，即使对谷华的债权已经形成，也不能排除执行。综上，请求驳回复地公司的诉讼请求。   第三人华泰公司、谷华、郝春霞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。   复地公司提供了以下证据：   1、《个人购房担保借款合同》一份，欲证明谷华于2013年11月12日与农行大同分行签订《个人购房担保借款合同》，向农行大同分行借款191万元，以按揭贷款的形式购买位于大同市平城区御河东路东侧复地御澜湾B2号楼1至2层3单元101号房屋。   2、借款凭证一份，欲证明农行大同分行于2013年11月12日发放该笔贷款。   3、《预抵押登记书》一份，欲证明农行大同分行与欲华于2014年10月10日就案涉房屋在大同市房屋交易权属登记管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记。   4、《中国农业银行山西省分行个人住房借款最高额保证合同》一份，欲证明复地公司与农行大同分行于2013年3月15日就大同复地御东住宅小区项目（御澜湾）项目所属房产按揭贷款签订最高额保证合同。   5、本院（2016）晋02财保2号民事裁定书，欲证明本院于2016年4月14日作出内容为“冻结被申请人凉城县华泰煤炭经销有限公司、谷华、郝春霞银行存款48057629.77元或查封其相应价值的财产”的裁定。   工行南郊支行提供以下证据：   1、《国内保理业务合同》，欲证明工行南郊支行与华泰公司于2013年12月27日签订《国内保理业务合同》，约定华泰公司向工行南郊支行借款5000万元。   2、借款凭证两份，欲证明工行南郊支行于2014年1月1日向华泰公司发放保理融资款5000万元。   3、《特别担保合同》一份，欲证明工行南郊支行与谷华、郝春霞于2013年12月17日签订《特别担保合同》，谷华、郝春霞为上述借款提供连带责任保证。   4、本院（2016）晋02民初30号民事判决书一份，欲证明本院于2016年8月12日作出判决，判令谷华、郝春霞对华泰公司所欠工行南郊支行的借款本金及利息承担连带清偿责任。   5、本院（2016）晋02财保2号民事裁定书，欲证明大同市中级人民法院于2016年4月14日作出内容为“冻结被申请人凉城县华泰煤炭经销有限公司、谷华、郝春霞银行存款48057629.77元或查封其相应价值的财产”的裁定。   6、本院（2017）晋02执23号民事裁定书一份，欲证明本院（2016）晋02民初30号民事判决已发生法律效力，本院于2017年8月21日作出执行裁定，强制执行华泰公司、谷华、郝春霞的财产。   经本院庭审质证，复地公司与工行南郊支行对各自提交的证据的真实性均予以认可，故本院对复地公司与工行南郊支行提交的上述证据予以采信。   本院经审理查明，谷华于2013年11月12日与农行大同分行签订《个人购房担保借款合同》，向农行大同分行借款191万元，以按揭贷款的形式购买案涉房屋。农行大同分行于2013年11月12日发放该笔贷款。农行大同分行与谷华于2014年10月10日就案涉房屋在大同市房屋交易权属登记管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记。复地公司与农行大同分行于2013年3月15日就大同复地御东住宅小区项目（御澜湾）项目所属房产按揭贷款签订《中国农业银行山西省分行个人住房借款最高额保证合同》最高额保证合同。工行南郊支行与华泰公司于2013年12月27日签订《国内保理业务合同》，约定华泰公司向工行南郊支行借款5000万元。工行南郊支行于2014年1月1日向华泰公司发放保理融资款5000万元。工行南郊支行与谷华、郝春霞于2013年12月17日签订《特别担保合同》，谷华、郝春霞为上述借款提供连带责任保证。本院于2016年4月14日作出（2016）晋02财保2号民事裁定，裁定冻结被申请人凉城县华泰煤炭经销有限公司、谷华、郝春霞银行存款48057629.77元或查封其相应价值的财产。本院于2016年8月12日作出（2016）晋02民初30号民事判决，判令谷华、郝春霞对华泰公司所欠工行南郊支行的借款本金及利息承担连带清偿责任。本院依据已经生效的（2016）晋02民初30号民事判决于2017年8月21日作出执行裁定，强制执行华泰公司、谷华、郝春霞的财产。   另查明，本院于2018年9月27日作出（2018）晋02执异193号执行裁定，驳回复地公司对案涉房屋的异议请求。复地公司在法定期限内向本院提起诉讼。   本院认为，复地公司系案涉房屋大同复地御东住宅小区项目（御澜湾）项目开发商，目前案涉房屋虽办理了预告登记，但案涉房屋的所有权仍归复地公司，因而复地公司对案涉房屋提出的异议属案外人异议，本案审查的重点是复地公司是否对诉争房屋享有足以排除工行南郊支行申请执行的权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”本案中，农行大同分行与谷华于2014年10月10日就案涉房屋在大同市房屋交易权属登记管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记，因案涉房屋已由本院查封，但根据上述物权法第二十条第一款以及物权法司法解释（一）的相关规定，本案未经抵押权预告登记权利人农行大同分行的同意处分案涉房屋，不发生物权效力。上述规定均属效力性强制性规定，若案涉房屋未经农行大同分行同意而处分，将使案涉房屋的预抵押权人农行大同分行的预抵押权受到侵害，也会使案涉房屋的所有权人复地公司的相关权利受到侵害，因而复地公司对案涉房屋享有足以排除工行南郊支行执行的权利，复地公司关于不得对案涉房屋执行的诉讼请求应予支持。关于复地公司请求解除对案涉房屋预查封的诉讼请求，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的相关规定，本院对案涉房屋的预查封符合上述规定，因而本院对复地公司的该项诉讼请求不予支持。工行南郊支行可在取得农业银行同意后申请执行案涉房屋。另外，案涉房屋已办理了预购商品房抵押权预告登记，农行大同分行在案涉房屋办理抵押登记的条件成就后享有就案涉房屋进行抵押登记的权利，案涉房屋被查封并不影响农行大同分行就案涉房屋进行抵押登记的权利，工行南郊支行亦可在农行大同分行就案涉房屋进行抵押登记后依法申请执行。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：   一、不得对大同市平城区御河东路东侧复地御澜湾B2号楼1至2层3单元101号房屋执行；   二、驳回原告大同复地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司大同南郊支行负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   本院（2018）晋02执异193号民事裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 刘保平   审判员 高存慧   审判员 张丽娟      二〇一八年十二月十七日   书记员 谭震红