江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初10445号原告：陈波，男，1980年3月21日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：马琳，江苏众盛律师事务所律师。被告：李建飞，男，1986年7月18日生，汉族，住南京市浦口区。被告：秦琴，女，1988年2月26日生，汉族，幼儿教师，住南京市浦口区。两被告共同委托诉讼代理人：唐国权，南京市浦口区永宁法律服务所法律工作者。原告陈波与被告李建飞、秦琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈波及其委托诉讼代理人马琳，被告李建飞、秦琴的共同委托诉讼代理人唐国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈波诉称，2016年4月6日，原告将浦口区××室房屋（面积：93.26平方米）以总价人民币199万元出售给被告，双方签署了《房地产买卖中介合同》，约定被告于2016年4月6日支付购房定金50000元，办理产权证变更登记当日支付房款60万元，余款办理银行贷款。此后，原告与被告于2016年7月26日申请办理房屋产权变更登记手续。在此期间，被告向原告陈述自己要结婚，希望原告能够考虑到被告的实际困难，将房屋先交付给被告使用，故原告于2016年7月在被告未全额付清房款的情况下将房屋交付给被告使用。然而，原告将该房屋先行交付给被告使用后，被告却不再支付剩余房款。为此，原告多次向被告催要，双方于2016年10月24日签署《补充协议》一份，被告承诺于2016年11月8日前向原告支付剩余购房款108万元，逾期未予给付，将赔偿原告违约金60万元，并将房屋产权登记变更至原告名下，时至今日，被告仍旧分文未付。鉴于被告的违约行为，原告于2016年11月27日委托律师向被告致函，要求解除原、被告签署的《房地产买卖中介合同》，被告于2016年11月28日收到函件后置之不理，避而不见，拒绝沟通。故原告为维护自己的合法权益不受侵犯，现诉至法院，要求：1、确认原、被告双方签署的房屋买卖合同于2016年11月28日解除；2、依法判令被告支付原告违约金60万元；3、依法判令被告腾空、搬离浦口区八里路××室房屋，并以3500元/月的标准向原告支付房屋占有使用费（自2016年8月1日起，计算至实际腾空、搬离之日止）；4、依法判令被告配合原告将浦口区八里路××室房屋产权变更登记至原告名下。由被告承担本案的诉讼费用。被告李建飞、秦琴房辩称，本案中，原告出售的房屋已实际交付被告，两被告也实际接受并使用该房屋；双方就房屋的买卖已实际履行完毕，只是剩余部分房款，双方多次协商无果，为此，李建飞、秦琴已另行诉至法院。本案被告认为，双方之间的房屋买卖合同合法有效，只是双方对剩余房款无法达成共识，要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告李建飞与被告秦琴系夫妻关系。2016年4月6日，被告李建飞（合同中称乙方）、原告陈波（合同中称甲方）及中介方南京清洋房产中介服务中心（合同中称丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于南京市浦口区沿山大道××室（建筑面积93.26平方米）的房屋出售给乙方。甲、乙双方在合同第二条中约定：该房屋总价款为199万元，乙方于2016年4月6日支付甲方购房定金50000元，定金冲抵房款。房价款支付办法为：1、乙方于产权登记当日支付甲方60万元；2、乙方贷款（商贷）130万由银行直接支付甲方，具体下款时间由银行为准；3、乙方于房屋交付当日支付甲方尾款4万元。在合同第三条中，甲乙双方约定于2016年5月23日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续，交易过程中产生的各种税费均以国家规定实际发生额为准。在合同第十一条中约定，乙方违反本合同第二条规定的，每逾期一日，按应付到期房价款的万分之五支付违约金，逾期支付房价款超过十日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按照总房价款的百分之二支付违约金。在合同第十二条中约定：一、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须现金补齐所差房款。二、甲、乙、丙三方商定，甲、乙双方有下列情形之一的：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。违约行为者按总房款的20%即398000元违约金分别支付给各守约方。违约方给守约方造成其他损失，守约方按照法律、法规的规定追偿。该合同最后还约定，涉案房屋“一手证”由甲方自行办理并承担费用；过户产生的其他税费由乙方承担（不包括一手证费用）。上述合同签订之日，被告向原告陈波支付购房定金50000元。另查，上述合同原约定于2016年5月23日之前办理涉案房屋过户手续，但因开发商未能通知甲方办理一手房产证，故致涉案房屋过户迟延，为此，甲、乙、丙三方于2016年5月13日签订《补充协议》一份，主要肉容为：1、三方约定等开发商通知甲方办理一手证当日起7日内去领材料并办理一手证；2、过户日期相应顺延到甲方办一手证后，并等乙方贷款预审批完成后3日内（工作日）；超过原合同过户日期，三方无违约责任。此后，原告办理了涉案房屋“一手证”，该房屋所有权证登记的所有权人为陈波，房屋坐落浦口区八里路××单元××室，登记时间为2016年5月31日，建筑面积为93.06平方米。2016年7月26日，被告向原告支付120万元，当日，原、被告双方在房屋登记机关共同办理了涉案房屋过户的交件手续。2016年7月底，原告将涉案房屋实际交付给了被告，为此，被告李建飞于2016年8月1日，还向原告出具收条一份。2016年10月24日，甲、乙、两三方又签订《补充协议》一份，主要内容为：1、乙方于2016年11月8日前支付甲方108万元，当日乙方配合甲方办理出件手续；2、若乙方不能在2016年11月8日前支付甲方房款108万元，则乙方构成违约，按约定赔偿甲方违约金60万元，并将房屋过回甲方名下，并承担过户费用；3、以上约定具有同等效力，与中介买卖合同不可分割。此后，因原告认为被告未按约定的2016年11月8日前支付108万元，因而未能配合被告办理涉案房屋过户的出件手续，故引发本案诉讼。庭审中，被告认为其已于2016年7月26日前支付原告购房款125万元（包括定金5万元，），只欠原告购房款74万元。对2016年10月24日《补充协议》的真实性认可，但认为该补充协议之所以写108万元，是为便于自己增加银行贷款所需；至于60万元违约金的约定，超出了法律的规定，因而该补充协议是无效的。庭审中，原告还向法庭提交光盘一张（为陈波与李建飞于2016年10月13日、同年10月19日以及原被告、中介方工作人员于2016年10月24日的手机通话录音），以证明被告多次逾期付款，属严重违约，同时证明被告已付款125万元，其中有34万元是被告因迟延付款对原告的补偿。被告对上述录音的大部分内容予以认可，并承认双方对剩余房款的支付问题，进行过多次协商。庭审中，原告还提交律师函及查询明细各一份，以证明被告逾期付款，原告委托律师以快递方式通知被告解除合同，被告于2016年11月28日已经签收，故双方的房屋买卖合同关系已于2016年11月28日解除。被告认为上述快递的签收人不是李建飞，且律师函被告实际也未收到，因而对上述律师函的真实性，不予认可。此外，原告还向法庭提交其与案外人崔进签订的《南京市存量房交易合同》、收条、协议书各一份，以证明因被告迟延付款，造成原告与崔进之间的房屋交易失败，致原告损失136000，故原告主张违约金60万元，是有事实依据的。被告对部分证据的真实性，关联性均不予认可。以上事实有双方当事人在法庭上的陈述，原告提交的房地产买卖中介合同，南京市存量房买卖合同、交房收条、2016年10月24日补充协议、房屋过户收件单、律师函、光盘一张等证据；被告提交的房地产买卖中介合同、定金收条、银行打款凭证、2016年5月13日的补充协议等证据在卷证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原告与被告及中介方签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方原约定于2016年5月23日办理涉案房屋的过户手续，并约定双方在房屋过户之日，由被告支付原告购房款60万元。但由于原告“一手房产证”迟延办理的原因，造成双方对涉案房屋过户顺延，对此，三方于2016年5月13日签订的《补充协议》可予以证明，结合原告“一手房产证”的登记时间即“2016年5月31日”，据此，可以认为被告支付首付款时间也应顺延至2016年5月31日后。但被告在2016年5月31日后，不按补充协议约定的时间支付相应款项，虽已构成迟延履行，但由于双方经协商，最终于2016年7月26日，被告向原告支付120元，原告也于同日协助被告办理了涉案房屋过户的交件手续，之后不几天，原告又将涉案房屋交付给了被告。原、被告的上述行为可以表明，被告迟延履行付款的行为及原告提前交付房屋行为，已取得原告的同意，同时，也能表明被告自愿以已付款项中的34万对迟延支付首付款的行为向原告进行了补偿。2016年7月26日后，原、被告双方为后期剩余款项的支付问题又发生纠纷并进行了多次协商，后三方于2016年10月24日又签订了《补充协议》一份，该协议对剩余的全部房款、付款时间及违约责任进行了约定，该协议的内容并结合原告提交的手机通话记录，进一步证明被告在其支付的125万元中有34万元是被告对原告的补偿，不应计算在约定的总房价款之中。该补充协议确定的108万元应为被告尚须支付的剩余房款。对于该笔款项由于被告未按期支付，其行为已构成迟延履行，应当承担相应的违约责任。另从合同约定的“办理过户手续”本意来看，不仅包括原告协助被告办理房屋过户的交件手续，而且也包括原告协助被告办理房屋过户的出件手续，现原告只完成协助被告办理房屋过户的交件手续，但至今未完成过户的出件手续，对此，不能认定原告已全面履行了协助被告办理房屋过户手续的义务。从本案双方的陈述及举证情况看，双方均未能证明对方构成根本违约。故本案房屋买卖合同应当继续履行。此外，2016年10月24日的《补充协议》虽约定了房屋买卖合同的解除条件，但原告于2016年11月28日才书面通知被告解除涉案房屋买卖合同，因被告称未收到该通知，即便被告收到该通知，根据补充协议及中介合同约定的解除条件和期限，原告行使的合同解除权因超过约定期限，而归于消灭，因而双方应继续履行合同。综上。原告要求解除涉案房屋的买卖合同，并要求被告协助原告将涉案房屋重新变更登记在原告名下，依据不足，本院不予支持。关于原告向被告主张60万元违约金问题。本案中，被告对剩余房款108万元确实存在延期支付的情形，被告应当承担相应的违约责任。但考虑到被告已超付首付款26万元，且被告前期已支付原告补偿款34万元，另考虑到被告在支付首付款时，原告并未协助被告全面完成房屋过户手续，致被告无法以涉案房屋进行抵押贷款，用以支付剩余房款，故双方约定的剩余房款迟延支付的违约金60万元，数额过高，本院应予调整。况且，被告也认为约定的违约金60万元，已超过法律规定。本院综合上述因素，被告应按《房地产买卖中介合同》第十一条的约定，以108万元自2016年11月9日起，按日万分之五计算，向原告支付违约金。此外、因被告前期超付的首付款及支付的补偿款已考虑到原告提前交房的因素，故原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，本院也不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李建飞、秦琴应于本判决发生法律效力之起十日内向原告陈波支付迟延付款违约金（以108万元为基数，自2016年11月9日起至本判决确定的给付之日止，按每日万分之五计算）；二、驳回原告陈波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11355元，保全费5000元，合计16355元，由原告陈波负担10205元，由被告李建飞、秦琴共同负担6150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费22710元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京汉口路支行。账号：43×××18。审判员  朱模宝二〇一七年五月二日书记员  梁冬丽