山西省大同市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋02民初74号   原告（申请执行人）：黄某，男，1988年6月8日出生，汉族，住大同市。   委托诉讼代理人：孟某，北京市荣博律师事务所律师。   被告（案外人）：奥某，男，1971年12月11日出生，汉族，住大同市。   被告（被执行人）：大同市祥宏房地产开发有限公司，住所地大同市南郊区水泊寺村西。   法定代表人：杨某1，该公司执行董事。   被告(被执行人)：杨某1，男，1957年2月27日出生，汉族，住大同市。   被告(被执行人)：丁某，女，1959年5月20日出生，汉族，住大同市。   被告（被执行人）：杨某2，男，1982年7月19日出生，汉族，住大同市。   被告（被执行人）：李某，女，1984年3月10日出生，汉族，住大同市。   原告黄某因与被告奥某、大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某的委托诉讼代理人孟某、被告奥某到庭参加诉讼。被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。   黄某向本院提出诉讼请求：一、恢复强制执行大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋的执行。二、本案诉讼费由被告方承担。   事实与理由：黄某诉大同市祥宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，2014年7月15日大同市中级人民法院作出（2014）同商初字第74号民事裁定书及协助执行通知书，冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司位于大同市“宏洋美第”住宅小区九号楼1单元19层-30层24套，2单元19层-30层24套的房屋产权。2018年6月15日，案外人奥某对执行标的提出异议，2018年6月28日，大同市中级人民法院作出（2018）晋02执异148号执行裁定书，中止对大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋的执行。   根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被告奥某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司签订的认购协议书是在2016年9月30日，签订的认购协议书时间是发生在涉案房屋被冻结之后，且所谓的交款证明只是收款收据，没有相应的银行转账记录，不能证明真实付款。所以涉案房屋不符合上述法律规定，所以二被告之间签订的认购协议书属无效协议。请求法院支持原告的诉讼请求。   被告奥某辩称，我跟大同市宏洋房地产开发有限公司签订了《宏洋美第认购协议书》买房子，共付房款409389元，一切费用我都交了，有收据为证，装修已经入住,现在原告起诉我理由不成立。   被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1、丁某、杨某2、李某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄某提供了以下证据，1、本院（2018）晋02执异148号执行裁定书;2、本院（2014）同商初74号民事裁定书;3、协助通知书;4、执行裁定书送达回证;被告奥某提交了以下证据：1、宏洋美第认购协议书,证实向大同市宏洋房地产开发有限公司购房;2、工商银行账户明细两份，欲证明2013年7月13日、2016年9月3日转款情况。3、采暖费、物业管理费等收款收据9张，欲证明交费情况。4、宏洋公司出的证明一份。5、建设项目合作合同一份。6、声明保证承诺书一份。7、建设用地许可证、土地使用权证、预售许可证、预告登记证、市住建委说明等,欲证实宏洋美第项目以宏洋公司名义开发出售。8、南郊区信访联席会议纪要。9、本院（2016）晋02民初69号民事判决书。10、本院（2018）晋02执异148号执行裁定书。   经质证，被告奥某对原告提供的证据1-4没有异议；原告对被告奥某提供的证据1，对认购协议书真实性认可，但是认为认购协议均属于无效协议，因为宏洋房地产公司不属于适格的出售方，因为2013年涉案房屋明显产权是在大同市祥宏房地产公司名下，从我方在2014年7月5日在大同市产权办的查询可以看到房子登记在大同市祥宏房地产公司。2016年的认购协议还是登记在大同市祥宏房地产公司，因为如果换到了宏洋公司名下，不会产生本案之诉，因为他们可以正常办理网签，或者签证。对证据2，对于银行流水，真实性没有异议，证明目的不认可，银行流水没有提现收款方具体账户名称。即使退一步说，2013年7月13日的钱交给了宏洋公司，但是这个钱数也没有达到本案涉案房屋所出售价款的50%，不符合相关法律规定。对于证据3，收据的三性不认可。对证据4，宏洋公司出具的证明我方对该证明的三性不认可。对证据5，对于建设项目合作合同的三性不认可，对方没有提供原件。对证据6，声明保证书这是杨某1和杨某2单方作出的，我方对三性不认可。对证据7，对于“五证”真实性认可。但是从这几份证据可以明确看出宏洋公司所有证件都是在2014年12月以后发生的，从这个可以证实本案涉案房屋产权在大同市祥宏房地产公司名下。对证据8，对于信访会议纪要三性不认可，对方没有向法庭提交原件。对证据9，第69号判决并未生效，没有生效证明也没有二审文书，该判决书效力有待确定。对证据10真实性认可。   本院认为，奥某提交的购房协议、交房款、采暖费、装修保证金、物业管理费等收据，与奥某现在实际居住在大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋的情形，互相印证，能够证实奥某购买了该房。   经审理查明，被告奥某与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了《宏洋美第认购协议书》，购买了宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋，被告奥某付款409389元。大同市宏洋房地产开发有限公司出具了收款收据，之后，被告奥某办理完其他手续后入住。黄某诉大同市祥宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，2014年7月15日本院作出（2014）同商初字第74号民事裁定书及协助执行通知书，冻结大同市“宏洋美第”住宅小区九号楼1单元19层-30层24套，2单元19层-30层24套的房屋产权。其中包括案涉的大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋，2018年6月15日，案外人奥某对执行标的提出异议，2018年6月28日，本院作出（2018）晋02执异148号执行裁定书，中止对大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋的执行。原告不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。   本案争议的主要焦点为，被告奥某对涉案标的物是否具有排除强制执行的权利。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人奥某是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，被告奥某向大同市宏洋房地产开发有限公司购买的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋。黄某诉大同市祥宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，被执行人是大同市祥宏房地产开发有限公司，并非大同市宏洋房地产开发有限公司，大同市宏洋房地产开发有限公司与被执行人大同市祥宏房地产开发有限公司是不同的法人主体，因此，被告奥某系涉案房屋的权利人，其享有能够排除财产保全执行的权利，其提出的执行异议符合相关法律和司法解释规定的情形，本院应予支持。   综上所述，被告奥某所提供的证据能够排除执行，故原告黄某要求对查封的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2901号房屋继续执行的请求，本院不予支持，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：   驳回原告黄某的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告黄某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审判长 陈大涵   审判员 常 春   审判员 智绪鲁      二〇一八年十二月二十一日   书记员 宁俊艳