新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书(2017)兵9001民初1418号原告：石河子市德威商业管理有限公司，住所地新疆石河子市北泉镇北泉花园小区24栋152号。法定代表人：郭心胜，该公司经理。委托诉讼代理人：盛朝川，新疆七合律师事务所律师。被告：郭振斌，男，1978年10月15日出生，汉族，住新疆巴里坤哈萨克自治县。委托诉讼代理人：李红梅，新疆君正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，新疆君正律师事务所律师。原告石河子市德威商业管理有限公司（以下简称：德威公司）与被告郭振斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德威公司法定代表人、被告郭振斌及双方委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德威公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令被告立即给付租金128167.6元，物业费35974.4元，暖气费16461.5元，合计：180603.5元。被告承担诉讼费及送达费。事实与理由：原被告双方于2014年7月19日签订租赁合同一份，约定由原告将位于中盈城市广场（义乌国际精品城）的C座一楼5、6、7号商铺建筑面积为321.2平方米的房屋租赁给被告用于经营文化用品，租期为三年。自2014年8月25日起至2016年12月31日止，被告共计拖欠原告租金、物业费、暖气费共计180603.元。原告多次索要无果，遂诉至法院。郭振斌辩称：1.同意解除双方签订的租赁合同。2.答辩人承租商铺期间，原告自身经营混乱，管理不善，卫生无人打扫，卫生间被塑料包裹禁止使用，冬季暖气最高只有15摄氏度，电梯根本没有开过。原告要求支付租金、物业费、暖气费的数额及计算方式不明，且与事实不符，不应当支付。3.原告应当自行承担本案诉讼费及送达费。4.原告单方提出解除合同，违约在先，应当退还答辩人在签订合同时交纳的保证金5000元。5.因原告管理不善，暖气管破裂，应当给被告赔偿货物损失29264元。6.2015年原告与其员工发生工资纠纷，经常将整栋楼的大门上锁，导致被告无法正常营业，因原告广场的消防不合格，隔三差五关门整修，导致被告无法正常营业，尚在合同约定的免租期内，原告就要求被告提前交纳租金并强行上锁，长达一年之久的时间，导致被告的商品过期无法销售，损失达40万之多，因此原告应当赔偿被告损失。本院经审理认定事实如下：2014年7月19日，原告作为出租方、被告作为承租方签订了中盈城市广场（义乌国际精品城）租赁合同，双方约定由被告租赁原告位于石莫公路与上海路交汇处”中盈城市广场（义务国际精品城）”的C座一楼5、6、7号商铺使用，建筑面积为321.2平米，使用面积为292平米，用于文体用品、礼品经营。后租赁期未届满，被告即提前搬离。双方就被告实际租赁期限以及被告应承担的租金、暖气费、物业费发生争议。本案审理过程中，原、被告均同意解除双方之间的租赁合同。被告曾提出要求原告退还保证金、承担其损失等主张，后被告表示其将另行诉讼。围绕本案双方争议的被告实际租赁期限以及被告应承担的租金、暖气费、物业费具体数额等焦点问题，原、被告的举证、质证以及本院的认证情况如下：1．关于被告实际租赁期间以及被告应承担的租金。原告提交中盈城市广场（义乌国际精品城）租赁合同，该合同第二条第1、2项关于租赁期限及租赁费的约定为：租赁期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止，共计三年；第一年租金0元，入场商装时缴纳第二年一个季度租金总计28032元整，于2014年7月19日前缴纳；第二年租金1.06元/㎡/天，于2015年8月24日前缴纳剩余三个季度租84096元整；第三年租金1.17元/㎡/天，于2016年8月24日前缴纳123340.8元。原告据此认为被告租赁期间为合同约定的2014年8月25日起，至被告无故搬离时的2016年12月31日时止。原告主张的租金为：第一年0租金；第二年2015年8月25日至2016年8月24日租金为112128元，减去2014年度预付的28032元，第二年租金被告应支付84096元；第三年被告租赁期间为2016年8月25日至2016年12月31日，租金为44071.56元（1.17元×129天×292平方米）；共计被告应支付租金128167.56元。被告对原告提交的租赁合同并无异议，但认为实际租赁期间不对。（1）被告主张2015年8月至2015年12月底，因原告锁门导致商户无法经营，此段时间不应支付租金。原告对此不予认可。被告方证人侯某、陈某出庭作证称：我们都是在原告处租赁商铺的经营者，因原告要求商户提前交纳租金遭到商户反对，原告即于2015年8月起锁了商铺的门直到2015年底，2016年1月商户才正常经营，商户们曾经因此事上访投诉。原告认为二证人也拖欠原告的租金，有利害关系，其证人证言应不予认可。（2）被告主张原告曾告知可免租金三个月，应予扣减。被告提交2015年12月15日原告告知商户的通知一份，内容为：”尊敬的义务国际精品城商户：你们好！我商场现调整政策、优惠如下：1、2016年4至6月份（三个月）为商铺免租期；2、租金不变；3、商铺公摊降为20%、相关费用依此收取。（其余公摊产生的相关费用由公司补贴）。”原告不予认可，称该通知是针对二楼原公摊为40%的商户降为20%，而被告是一楼的商户，其公摊仅为10%，已无下降空间；另外，这仅是通知，无公章，前提是商户一次性交纳一年租金才能免三个月，没有一次性交纳的肯定没有优惠。被告称对原告所述并不知情。（3）被告还主张其于2016年8月下旬即搬离商铺，并将钥匙交给原告工作人员，因此租赁期间应结算至2016年8月。原告对此不予认可，被告亦未举证证实。原告提交被告2016年12月1日出具的委托王龙搬离撤场事宜的授权委托书一份，及王龙书写的被告于2016年12月15日搬离的证明一份，证实被告2016年12月1日仍未撤场，2016年12月15日才搬离。被告对授权委托书无异议，又称其于2016年12月1日撤场。综合原、被告的举证、质证，本院认证如下：（1）关于第二年租赁期间及租金。被告方证人对第二年租赁期间原告锁门致无法经营的事实及原因的证言，与被告的陈述基本一致，可以相互印证，虽然二证人亦在原告处租赁商铺，但正因为此二证人才可能了解相关情况，且二证人与本案原、被告的纠纷并无利害关系，其证人证言应予采信。故本院可以认定2015年8月至年底，因原告的原因锁门导致被告未能正常经营，此期间的租金应予扣减。被告主张第二年即2016年4至6月份原告承诺减免租金，所提交的通知因无法确定与被告的主张具有关联性，故被告的举证并不充分，本院不予认定。故被告第二年的租赁起始时间应为2016年1月1日至2016年8月24日，租金应为73356.24元（1.06元×237天×292平方米）。减去被告第一年预付的第二年部分租金28032元，被告应支付的第二年租金为45324.24元（73356.24元－28032元）。（2）关于第三年租赁期间及租金。被告虽然主张其于2016年8月撤场，但其主张为原告的举证所推翻，现原告提交被告委托代理人出具的撤场证明的证据可以证实被告2016年12月15日撤场，撤场后双方亦未就租赁合同的解除达成一致意见，故本院认定被告第三年租赁期间应以原告的主张为准，为2016年8月25日至2016年12月31日，租金应为44071.56元（1.17元×129天×292平方米）。因此，被告租赁期间第二年、第三年应支付原告的租金为89395.8元（45324.24元＋44071.56元）。2.关于被告应承担的暖气费。原告主张被告应承担租赁期间的暖气费，原告的依据为租赁合同第一条第4项：水费、电费、物业费、取暖费、空调费等由乙方承担，按地区规定和建筑面积收取，取暖费为20.5元/㎡/季度。原告据此主张被告应支付两年半的暖气费16461.5元。被告租赁合同关于暖气费的约定无异议，但对实际租赁期间有异议。被告提出第一年暖气费双方约定为5000元已经交纳，原告对此予以认可，双方对第一年租赁期间暖气费的支付并无异议。根据上述第一个争议问题本院认证中确定的被告实际租赁期间，第二年被告应承担2016年1月1日至2016年4月15日共三个半月的暖气费，应为3841.02元（321.2平米×20.5元÷6月×3.5月）；第三年被告应承担2016年10月15日至2016年12月31日共两个半月的暖气费，应为2743.58元（321.2平米×20.5元÷6月×2.5月）。故被告应向原告支付的暖气费共计为6584.6元。3.关于被告应承担的物业费。原告主张被告应承担租赁期间的物业费，原告的依据为租赁合同第一条第4项：水费、电费、物业费、取暖费、空调费等由乙方承担，按地区规定和建筑面积收取，物业管理费用为4元/㎡/月，按年收取，与租赁费用同时缴纳，空调费为19.5元/㎡/季度，应季收取。原告据此主张被告应支付租赁期间28个月的物业费35974.4元。被告对此不予认可。（1）被告称原告曾承诺第一年免物业费，原告不予认可，被告亦未举证，本院对被告该辩解不予支持。（2）被告还主张应降低物业收费标准至2元/㎡/月，提交义乌国际精品城招商方案一份，其中写有：物业管理费：4元/㎡/月是指商场采用中央空调系统、拥有自动扶梯、电梯、提供清洁、保安服务等配套设施和服务。被告据此认为原告未能完全践行其承诺，物业费应降低收费标准。原告认为该方案无落款、无公章、无时间，对此不予认可。因该证据在真实性、关联性上均有所欠缺，本院不予采信。故对被告关于减、免物业费的主张，因证据不足，本院不予支持。根据前述第一个争议问题本院认证中确定的被告实际租赁期间，第一年被告应承担2014年8月25日至2015年8月24日的物业费，应为15417.6元（321.2平米×4元×12月）；第二年被告应承担2016年1月1日至2016年8月24日共八个月的物业费，应为10278.4元（321.2平米×4元×8月）；第三年被告应承担2016年8月25日至2016年12月31日共四个月的物业费，应为5139.2元（321.2平米×4元×4月）。故被告应向原告支付的物业费共计为30835.2元。本院认为：原、被告签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告在合同履行过程中产生争议，现双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款”当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院无异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：”合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”故原、被告双方合同解除后，原告关于被告应支付租赁期间租金、暖气费、物业费的请求，本院将依法予以支持。原、被告双方就租金、暖气费、物业费的具体数额争议所提出的主张及证据，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及第一百零四条”人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据”的规定，予以认证，经本院审查和核算后，符合合同约定及法律规定的，本院已在前述查明事实部分予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条之规定，判决如下：一、被告郭振斌给付原告石河子市德威商业管理有限公司租金89395.8元；二、被告郭振斌给付原告石河子市德威商业管理有限公司暖气费6584.6元；三、被告郭振斌给付原告石河子市德威商业管理有限公司物业费30835.2元；上述三项合计126815.6元，被告郭振斌于本判决生效后一个月内给付原告石河子市德威商业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费3912元，减半收取1956元，送达费90元，合计2046元（原告石河子市德威商业管理有限公司已预交），由被告郭振斌负担，与前款一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审判员 王 弦二〇一七年五月十二日书记员 冯浩楠