江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3085号原告：昆山市周市镇馨座佳园小区第一届业主委员会,住所地昆山市周市镇横泾路馨座佳园小区内。负责人：浦建军，该单位主任。委托诉讼代理人：秦岭，江苏华侠律师事务所律师。被告：苏州通元物业管理有限公司昆山分公司,住昆山市周市镇嘉裕街362号,统一社会信用代码913205835602574967。负责人：徐龙喜，该公司经理。被告:苏州通元物业管理有限公司,住苏州市南环西路32号,统一社会信用代码91320508773753127R。法定代表人：王培男，该公司总经理。委托诉讼代理人：许一峰、陈登峰，江苏简文律师事务所律师。（代理上述两被告）。原告昆山市周市镇馨座佳园小区第一届业主委员会（以下简称馨座佳园业委会）与被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司（以下简称通元物业昆山分公司）、苏州通元物业管理有限公司（以下简称通元物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判，于2017年3月6日、4月6日两次公开开庭进行了审理。原告馨座佳园业委会负责人浦建军及委托代理人秦岭、被告通元物业昆山分公司、通元物业公司的委托代理人许一峰、陈登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨座佳园业委会向本院提起诉讼请求，1、判令被告通元物业昆山分公司立即交还馨座佳园小区业主资料、物业费缴费资料、停车费缴费资料等物业管理资料集档案；2、判令通元物业昆山分公司立即修复完好并移交物业管理用房、物业管理办公设备、物业管理其它设备（详见附件一）；3、判令被告通元物业昆山分公司支付馨座佳园小区2012年至2016年小区共有道路、场地的汽车停放收益544320元、馨座佳园小区共用部分广告费收益50000元等共计594320元，被告通元物业公司承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年初起，昆山市周市镇馨座佳园小区房屋陆续交付各业主，被告通元物业昆山分公司为前期物业服务企业，2016年5月，昆山市周市镇馨座佳园小区依法成立业主委员会，后昆山市周市镇馨座佳园依法成立业主委员会，后昆山市周市镇馨座佳园小区业主代表大会决议解聘被告通元物业昆山分公司并依照规定通知了被告通元物业昆山分公司，但时至今日，被告通元物业昆山分公司虽已撤场，但仍然未依法履行相应交接手续，致使新的物业服务企业无法正常开展工作，昆山市周市镇馨座佳园小区各业主的合法权益得不到保护，引起纠纷。另，被告通元物业昆山分公司系不具备法人资格的分支机构，其相关民事责任应由被告通元物业公司承担；原告系依法成立并经昆山市周市镇馨座佳园小区业主代表大会授权代表业主代表大会对外提起诉讼的自治性组织。原告认为，被告的上述拒不履行行为，违反了诚实信用原则和相关物业管理法律法规的规定，侵害了各业主的合法权益，故具状至贵院，具体请求事项如前所述，请予支持。被告通元物业昆山分公司、通元物业公司辩称，1、关于原告第一项诉讼请求，我方已将应该已交的资料移交给了新的物业公司，且根据江苏省物业管理条例第56条的规定，移交的对象为业主大会决定的新的物业管理企业，原告不是接受对象，原告无权主张相应的权利，原告的诉讼主体不适格，同时原告也不是诉求内容的权利人，其无权向被告主张权利。2、关于的第二项诉讼请求，物业管理用房，物业管理办公设备，物业管理其他设备，我方已经移交，且根据江苏省物业管理条例第56条的规定，移交的对象为业主大会决定的新的物业管理企业，原告不是接受对象，原告无权主张相应的权利，原告的诉讼主体不适格，关于部分设备的维修，不应该我方负责，根据江苏省物业管理条例71条规定，在国家规定的保修期限内物业由建设单位负责保修，保修期满后物业全体共有部分的维修责任由业主负责，由全体业主承担，物业部分共有的部分维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分维修责任由该业主承担，本案涉及的部分设备已过保修期，应该各共有或专有部分的业主承担维修责任，即使要答辩人进行维修，也要使用专项维修资金，但因应该所在小区之前一直没有成立业主委员会，故无法使用维修资金，我方也无法维修，3、关于第三项诉讼请求，原告没有法律和事实依据，根据前期物业管理委托合同第十条第三款约定，本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用，因此原告无权要求答辩人支付汽车停放收益，同时根据江苏省物业管理条例第65条规定，汽车停放费的30%可以补贴物业服务费，关于其要求退还2016年9月1日至2016年12月31日的停车费需要庭后核实，原告不是被告收取停车费的合同相对方，原告无权要求被告退还，即使被告收取了该期间的停车费，也应当由缴纳方向被告主张退还。4、原告所在小区2012年至2016年物业费的收缴记录每年的收缴率都低于80%，且2013年至2016年是远低于80%，根据前期物业管理合同第19.7条的约定，因20%以上业主延迟交付物业服务费，物业服务费用所致的损害不论行为直接或者间接均构成被告的免责事由，被告均不付赔偿之责。综上，原告诉讼请求没有事实与法律依据，且部分诉讼请求诉讼主体不适格，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月2日，昆山和盛泓达置业有限公司与与被告苏州通元物业管理有限公司就馨座佳园物业签订苏州市前期物业管理委托合同。合同约定：“……,第二、委托管理服务期限：物业管理服务期限为贰年零月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2012年12月31日24日起至2014年12月30日24时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。……。第十条本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有。甲方未出售的停车库乙方出租。停车位的权利人应按30元/月/个交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的按零元/月/个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在《前期物业管理服务协议》中约定。《前期物业管理服务协议》中未作决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行。本条第一款的停车管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用”。另查明：昆山和盛泓达置业有限公司、苏州通元物业管理有限公司与馨座佳园业主三方签订苏州市前期物业管理服务协议，双方在第十二条约定，《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为本合同附件。本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。另查明：2012年全年停车费及临时停车费总计52336元；2013年全年停车费及临时停车费63560元；2014年全年停车费及临时停车费总计103290元；2015年全年停车费及临时停车费总计103290元；关于2016年全年停车费及临时停车费，庭审中，原告认为总计132个车位，被告对此不予认可，原告实际提供了109个停车证，被告对此没有异议，根据停车证上起止时间，经核算，原告主张的2016年全年停车费及临时停车费金额共计130320元在合理范围内，且被告未提供相反证据予以推翻原告主张，本院对该金额予以确认。上述停车费及临时停车费的总金额为452796元。再查明：被告在服务期间，为维修小区污水泵、电梯、消防设施共计支出53055元。上述事实由登记备案表、业主代表大会决议、业主的物业管理服务协议、业委会通知、车牌、照片、前期物业管理委托合同及本院庭审笔予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本案中，昆山市周市镇馨座佳园小区业委会已经成立，且依法进行了备案，故该业主委员会的成立符合相关法律法规规定。原告具备诉讼主体资格，代表全体业主向被告方主张相关权利。关于原告要求被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司归还馨座小区物业费缴费资料、停车费收费资料等物业管理资料及档案的诉请。《物业管理条例》第二十九条第二款规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将第一款中的资料移交给业主委员会。物业费缴费资料、停车费收费资料等物业管理资料及档案与小区的管理息息相关，被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给原告，原告的诉请依法有据，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求判令被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司支付馨座佳园小区2012年至2016年小区共有道路、场地的汽车停放收益及共用部分广告费收益的诉请。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路属于业主共用。第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。故被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司支付馨座佳园小区应当将停车费收益的70%纳入住宅专项维修资金。本院根据原被告提供的证据，经核算，涉案小区2012年至2016年停车费总额为452796元，其中的70%即316957.2元应该还给小区全体业主，纳入住宅专项维修资金。在被告提供服务期间，其为维修小区公共设施共支出53055元，该部分费用应从被告需返还的停车费用中扣除。综上被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司需返还的金额为263902.2元，该金额应依法直接支付至该小区专项维修资金账户。被告对共用部分广告费的收益没有提供相关证据证明，本院不予支持。被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司系苏州通元物业管理有限公司的分公司，对其分公司不能偿付部分付清偿责任。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《物业管理条例》第二十九条、《江苏省物业管理条例》第六十五条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司在本判决生效之日起十日内将有关馨座佳园小区物业费缴费资料、停车费缴费资料及相关档案交还给原告。二、被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司在本判决生效之日起十日内返还原告方2012年至2016年小区共有道路、场地的汽车停放收益263902.2元，该款项应直接支付至该小区住宅专项维修资金账户。三、被告苏州通元物业管理有限公司对被告苏州通元物业管理有限公司昆山分公司不能返还部分付返还责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9904元，减半收取4952元，由原告负担2323元，两被告负担2629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：××76。审判员  王建勋二〇一七年五月三日书记员  邵振华