文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 判 ��� 书(2017)川08民终279号上诉人（原审被告）：李玉华，女，生于1958年12月7日，汉族，广元市利州区人，高中文化，住四川省广元市利州区，系广元市综合贸易有限责任公司退休职工。委托诉讼代理人：李敏，四川慧济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广元市供排水（集团）有限公司，住所地四川省广元市利州区利州西��一段87号。法定代表人：赵德军，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。上诉人李玉华因与被上诉人广元市供排水（集团）有限公司（下称供排水公司）物权确认纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2016）川0802民初3500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，并于2017年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人李玉华及其委托诉讼代理人李敏、被上诉人供��水公司的委托诉讼代理人徐忠成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李玉华上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及主要理由如下：1、本案中，讼争标的物的物权权利人和内容是确定无疑的，被上诉人称拍卖时未将讼争的7.42平方米作为拍卖标的物，是由于拍卖公司出具证明失误而建设部门也没有审核出来导致登记错误，才引发本案诉讼，显然争议的焦点发生在拍卖过程中，就必须审查拍卖合同内容。本案是因合同内容重大误解引发的纠纷，应为合同纠纷，被上诉人应在一年内行使权力请求人民法院撤销或变更，但至今被上诉人未行使权力，故其权力已经灭失，不应得到法律保护。一审法院认���本案纠纷为物权确认纠纷，属案由认定错误。2、被上诉人发布的拍卖公告内容来看，公告中明确了“拍卖标的物以现状转让，实际面积以产权登记管理部门确权为准。确权面积的多少不影响成交总额”。双方签订的《竞买协议书》十一条第四项“本场拍卖标的物采用按间整体拍卖方式，产权证办理完毕后与过户前面积有误差的，不影响拍卖成交价款数额与支付”、第九项“办证面积以产权管理部门确权为准”。《拍卖成交确认书》第五条第一项“本场拍卖标的物采用按间整体拍卖方式，产权证办理完毕后，与过户面积有误差的，不影响拍卖成交价款数额与支付”、第六项“办证面积以产权管理部门确权为准”。综上，被上诉人在拍卖时是按间整体出售的，对于面积大小并不是成交价的参考因素，出现成交确认书的面积与最终测的面积不一致属于正常情况。拍卖公���中对外公告的拍卖3号楼1-14号营业用房的面积为675.69平方米，而用上诉人拍得的面积加上其他几间拍得的面积正好也是675.69平方米，足以推断出被上诉人在拍卖时是包含了讼争的7.42平方米。被上诉人称在拍卖过程中因失误将讼争标的物纳入拍卖范围，即便是失误，被上诉人应当为自己的错误行为买单，这才符合契约精神。从被上诉人开具的不动产销售发票内容来看，上诉人与其弟支付了购房款785000元，购得的建筑面积共计118.08平方米，这里面包含了讼争的面积。如果只是证明错了，难不成发票也开错了。从这一系列的行为可以看出，被上诉人拍卖的实际面积与上诉人所支付的对价是对等的，不存在错误，本案讼争房屋不动产登记薄登记的记载与真实权利状态一致。被上诉人供排水公司辩称，原判决认定事实清楚、适用法律正确、判决公正合法，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。供排水公司向一审法院起诉请求：1、要求确认登记在被告名下的位于广元市利州区东坝街道办事处苴国路北侧3号综合楼1号营业房中面积为7.42平方米的物业用房的房屋所有权及土地使用权为原告所有；2、案件诉讼费由被告承担。一审法院查明，2009年11月11日，广元市供排水公司（现原告）以甲方名义与广元产权交易中心有限公司以乙方名义签订《产权交易委托合同》，由原告委托广元产权交易中心有限公司对东坝、南��水厂集资楼临街营业房组织交易，进行鉴证。同年11月12日，广元产权交易中心有限公司以甲方名义与广元市天平拍卖有限公司以乙方名义签订《委托拍卖合同》，委托该拍卖公司对广元市供排水公司东坝水厂（苴国路）1#综合楼通道和4#至24#营业用房，建筑面积约1066.44平方米以及3#综合楼1#至14#营业用房，建筑面积约675.69平方米进行拍卖。11月16日，广元市天平拍卖有限公司制作《广元市供排水公司东坝水厂商用房拍卖方案》，该案中明确：“3#综合楼：1、2号整体拍卖，8、9号整体拍卖，10、11号整体拍卖，13、14号整体拍卖，3至7号分间拍卖，12号分间拍卖。（其中不包含公厕及值班室）”。同日，该拍卖公司与广元产权交易中心有限公司联名在广元日报发布《拍卖公告》，明确了上述标的以现状转让，实际面积以产权登记管理部门确权为准，确权面积的多少不影响成交价总额。2009年12月11日，被告李玉华与案外人李富林签订《联合竞买协议书》，由被告李玉华推举李富林作为委托代理人参加此次营业用房的竞拍。当日，李富林即与广元市天平拍卖有限公司签订《竞买协议书》，协议中约定了“竞买人在拍卖会前应对标的物自行审鉴，拍卖人所提供的标的物概况内容均属参考意见，不表示拍卖人对标的物的任何担保。以下标的均以实际现状交付。”内容以及其他竞拍的相关事宜。12月14日，李富林在拍卖会上通过竞买方式，竞得了拍卖标的中的3号综合楼1-2#营业用房，建筑面积约110.66平方米，并与广元市天平拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认该标的成交价款为785000.00元。后被告李玉华与竞拍人李富林全额向原告支付了该成交价款。2010年1月6日，原告与被告李玉华及竞拍人李富林、广元市天平拍卖有限公司签署《标的移��书》，由原告于2010年1月7日将该竞拍标的3号综合楼1-2#营业用房交付给被告李玉华及李富林二人。后被告李玉华与李富林自行对该二间营业用房进行了分割，被告李玉华以400000.00元价格享有1#门面所有权，李富林以385000.00元价格享有2#门面所有权，该房屋建筑面积为55.10平方米。随后二人开始即对各自享有的营业用房进行管理、收益、使用。2010年5月11日，广元市天平拍卖有限公司向广元市规划和建设局房管处（现广元市城乡规划建设和住房保障局，以下简称“市住建局”）出具《拍卖成交证明书》，证明被告李玉华竞得的该1#营业房建筑面积为62.98平方米。2010年6月3日，广元市房地产管理处颁发广房权证城字第C044922号房屋所有权证，载明位于广元市利州区东坝办事处苴国路市供排水公司东坝水厂3#综合楼1#营业用房的所有权人为被告李玉华，建筑面积62.98平方米。该房���所有权证办理后，原告多次向市住建局提出更正要求，认为在办理该拍卖房产过户登记手续时，因广元市天平拍卖有限公司在向市住建局提交的《拍卖成交证明书》中将1#房的建筑面积误写为62.98平方米，与《拍卖成交确认书》中确认的面积数110.66平方米不相稳合，造成市住建局为被告李玉华办理的房屋所有权证上登记的建筑面积多出7.42平方米，被告李玉华所有的该房面积应实为55.56平方米，要求市住建局予以更正。市住建局以其与拍卖公司及被告李玉华协调处理为由予以答复，但未果。2014年5月22日，原告以市住建局为被告，以本案被告李玉华为第三人起诉至本院，请求本院撤销市住建局为被告李玉华办理的广房权证城字第C044922号房屋所有权证，本院于2014年6月12日依法作出（2014）广利州行初字第15号行政裁定书，以原告超过诉讼时效为由驳回其起诉。2014年6月25日，广元市天平拍卖有限公司向广元市房地产管理处出具《关于更正拍卖成交证明书的函》，证明其出具拍卖成交证明时误将面积记作62.98平方米，应为55.56平方米，请求予以更正。2014年6月26日，广元市国有资产监督管理委员会向广元市房产管理处发函，请求广元市房地产管理处依法撤销被告李玉华的该房产登记。2014年11月19日，市住建局向广元市房地产管理处作出批复，同意撤销李玉华广房权证城字第C044922号《房屋所有权证》，并要求其重新办理《房屋所有权证》，但未果。2006年1月20日，广元市恒信房产测绘有限责任公司对原告所拍卖标的作出测绘报告分户平面图，显示本案所涉1#门面系一整体，未进行其他房屋分离。但该房屋在2006年竣工建成后，原告在1#门面内自行修建一门卫值班室作为原告单位物业管理科予以使用，2009年5月1日，交由广元市天和物业管理有限��司做物业管理值班室使用至今。2014年11月4日，经广元市恒信房产测绘有限责任公司测绘，确认该值班室面积为7.42平方米，但该值班室未经相关权属部门进行单独的合法权属登记。2009年11月16日广元日报的《拍卖公告》中转让标的“3#综合楼1#至14#营业用房”建筑面积675.69平方米，包含本案讼争的7.42平方米值班室面积。2012年9月，广元市供排水公司名称变更为广元市供排水（集团）有限公司。一审法院认为，针对案由问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。……”、第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的���应予支持。”的规定，物权确认纠纷即是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，而物权确认之诉就包括有所有权确认之诉，在本案中，争议的即是7.42平方米值班室权属到底归谁所有的问题，因此本案适用物权确认纠纷案由并无不当。针对讼争的7.42平方米值班室的所有权归属问题，本院认为该7.42平方米的值班室的所有权应归原告所有。理由如下：一、原告将所属的临街营业用房委托广元产权交易中心有限公司组织交易、进行鉴证，广元产权交易中心有限公司随即委托广元市天平拍卖有限公司进行拍卖，在二者于2009年11月16日对外刊登的拍卖公告上明确了所拍卖标的以“现状转让”，而本案讼争的7.42平方米用途系为值班室，此值班室于2006年房屋竣工建成时就已形成，拍卖当时的房屋现状即是值班室与所在1#营业用房完全隔离，即被告当时所要竞拍标的1#营业用房的现状并不包含此7.42平方米值班室。二、结合被告推举的委托代理人李富林与拍卖公司所签订的《拍卖成交确认书》中所确定的1-2#营业用房标的面积约为110.66平方米，扣除无争议的2#营业用房面积55.10平方米，1#营业用房面积应为55.56平方米，即不包含本案讼争的值班室7.42平方米。此成交确认书的签订行为即代表双方对拍卖标的物的面积达成了合意。三、拍卖公告中虽载明拍卖面积包含此值班室7.42平方米，但客观上7.42平方米是自建房起即作为值班室之用，从有利于小区业主生产、生活以及涉及的公共利益的角度看，讼争的值班室应排除在拍卖范围之内。综上所述，原告的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条规定，并经本院审判委员会研究决定，遂判决：位于广元市利州区东坝街道办事处苴国路北侧3号综合楼1���营业房中面积为7.42平方米的值班室的房屋所有权及土地使用权为原告广元市供排水（集团）有限公司所有。案件受理费50.00元，由被告李玉华负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、一审法院将案由确定为物权确认纠纷是否正确；2、本案讼争的7.42平方米值班室是否包含在拍卖范围内。针对争议焦点，本院分别评判如下：一、一审法院将案由确定为物权确认纠纷是否正确问题。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的确认包括对物权归属、内容的确认。本案纠纷的起因，是因利害关系人供排水公司对讼争的7.42平方米值班室房屋的所有权应归谁所有而发生的纠纷，属所有权确认之诉，而所有权确认之诉包含在物权确认之诉中。一审法院根据查明的事实，并依据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干��题的解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，将本案案由确定为物权确认纠纷是正确的。二、本案讼争的7.42平方米值班室是否包含在拍卖范围内问题。第一，讼争的7.42平方米值班室在2006年房屋竣工时就已建成，由被上诉人供排水公司物业管理科使用。2009年5月1日交由广元市天和物业管理有限公司做物业管理值班室使用至今。第二，2009年11月16日，广元产权交易中心有限公司和广元市天平拍卖有限公司在广元日报刊登的拍卖公���上明确所拍卖的标的以“现状转让”，当时的现状是讼争的7.42平方米值班室是独立的一间值班室，与1#营业用房完全分隔。由此可见，当时拍卖的1#营业用房不包含讼争的7.42平方米值班室。第三、买受人李富林是上诉人李玉华推举的参与竞买的委托代理人，通过拍卖竞得被上诉人供排水公司所有的3#综合楼1-2#营业用房，并与广元市天平拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，该《拍卖成交确认书》是广元市天平拍卖有限公司对买受人李富林竞得拍卖标的物的确认。虽拍卖公告载明的拍卖面积包含讼争的7.42平方米，但从《拍卖成交确认书》中可以看出，拍卖的标的物3#综合楼1-2#营业用房的建筑面积为110.66平方米，其中，2#营业用房的建筑面积为55.10平方米，品跌后，1#营业用房的建筑面积为55.56平方米，证明了讼争的7.42平方米值班室不包含在《拍卖成交确认书》确���的拍卖范围内。综上所述，上诉人李玉华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由李玉华负担。本判决为终审判决。审判长  陈明义审判员  李开彦审判员  王振茂二〇一七年五月五日书记员  曾梦佳