福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5068号 上诉人（原审被告）:石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小蓉，福建侨声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:吴文取，男，1980年2月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：邓珉，广东穗江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，广东穗江律师事务所律师。 上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司（下称豪富华公司）与被上诉人吴文取商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪富华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴文取的原审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、《商品房买卖合同》及《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税，属于买受人所接受的明码标价商品房价款，不属于标价之外的加价行为。不违反《价格法》的规定。《认购协议书》是买受人按单元认购房产所签署的总协议，《商品房买卖合同》约定了单元房屋的各套房的购房价款，两份购房文件是总合同与楼层分套合同的关系，具有同等效力。两份文件买卖双方共同确认的买受价款为不含税价，小区申请用电变压及水电开户费不包括在购房价款中，而且上述定价是整个小区商品房销售的统一价格，签署合同或协议为同一内容文本，不存在差别，上述通过双方签订的合同明确确定的购房价款，应认定经营者销售商品房按明码标价确定的销售价款。二、《商品房买卖合同》及《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税的核定价格方式，不违反强制性法律规定，认定合同无效缺乏法律依据。上述约定不属于提供的格式合同免除豪富华公司责任、加重买受人责任、排除买受人只要权利的格式条款。因此原审法院判决合同无效（及退回买受人的水电费）是错误的。 吴文取辩称认购协议书属于预约合同，请求法院依法判决。 吴文取向一审法院起诉请求：1.豪富华公司交付给吴文取验收合格的位于晋江市房屋；2.豪富华公司支付给吴文取自2015年3月30日起至交付验收合格的诉争房屋之日止每日106元的逾期交房违约金；3.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求吴文取承担水电分摊费条款无效；4.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效。 一审法院认定事实：豪富华公司与吴文取于2007年8月11日就认购协议书中的房产签订商品房买卖合同一份，约定吴文取向豪富华公司购买晋江市；合同签订后，吴文取已支付全部购房款。 一审法院认为，第一，关于豪富华公司是否已履行交房义务的问题。双方在商品房买卖合同第八条中约定，出卖人应当在2008年3月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。现诉争房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，且经消防验收合格，应认定已符合合同约定的交房条件。合同约定的交房期限已届满，但豪富华公司庭审前并未通知吴文取交接房屋，也未能举证证明双方已办理房屋交接，应认定其未履行交付房屋的义务，故吴文取要求豪富华公司交付诉争房屋，予以支持。豪富华公司于2017年6月2日庭审时，已告知吴文取诉争房屋符合交房条件，应认定豪富华公司已于该日履行通知交房义务。双方在合同第十一条中约定，买受人在接到出卖人入伙通知之日起5日内到指定的地点办理房产的入伙手续，逾期不办理的视为同意入伙。吴文取已于2017年6月2日知晓诉争房屋已符合交房条件，但其未于2017年6月7日前办理交房，应承担相应的法律后果。双方在合同第九条中约定，出卖人逾期交房的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。吴文取已支付全部购房款529125元，其要求豪富华公司支付自2015年3月30日起至2017年6月7日止（共799天）每日106元的逾期交房违约金，本院予以支持。即豪富华公司应支付给吴文取逾期交房违约金84694元（106元×799天）。吴文取要求豪富华公司支付2017年6月7日之后的逾期交房违约金，不予支持。第二，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。第三，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。吴文取与豪富华公司签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书。该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由吴文取承担，豪富华公司在代办产权证时，由吴文取直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，买房人为契税的纳税人。吴文取应向税务主管部门缴纳契税，但双方可以约定由吴文取支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。双方在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了吴文取的责任，应认定无效。综上所述，豪富华公司与吴文取签订的商品房买卖合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效。豪富华公司与吴文取就诉争房产签订的商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。豪富华公司与吴文取签订的商品房买卖合同其他条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。吴文取要求豪富华公司交付诉争房屋，并支付逾期交房违约金84694元，予以支持。吴文取的其他请求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国价格法》第十三条规定，判决：一、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内交付给原告吴文取位于晋江市，并支付给原告吴文取逾期交房违约金84694元；二、确认原告吴文取与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效；三、确认原告吴文取与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效；四、驳回原告吴文取的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1735元，由原告吴文取负担235元，被告石狮市豪富华房地产开发有限公司负担1500元。 本院二审期间，豪富华公司与吴文取均未提交新证据。豪富华公司与吴文取均对一审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。 本院认为，首先，吴文取与豪富华公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因该协议对商品房的基本状况、交付使用条件、办理产权登记相关事宜、开发商违约责任等商品房买卖的主要事项均未作约定，应认定该协议系当事人为将来订立正式的商品房销售合同（即本约）而作的预先安排，并非最终确认，故该协议为预约合同，自当事人签订本约之日起对当事人不再具有约束力。吴文取与豪富华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因《商品房买卖合同》未对营业税的负担进行特别约定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，故本案诉争房产的营业税应依法由豪富华公司承担，对豪富华公司请求吴文取承担营业税，缺乏法律依据，本院不予支持。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。吴文取与豪富华公司在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。豪富华公司请求吴文取承担水电设施配套费用，缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人豪富华公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 一审案件受理费1735元，由吴文取负担235元，石狮市豪富华房地产开发有限公司负担1500元。二审案件受理费1500元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一八年十二月十二日 法官助理 庄 瑮 书 记 员 陈惠贞 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……