福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初8771号 原告（反诉被告）：蔡秀凤，女，1953年9月5日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：林玮，福建尚民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许斯雅，福建联合信实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庄杰民，男，1931年10月6日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：蔡垂从，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淯栌，福建世隆律师事务所律师。 被告：庄炳灿，男，1964年8月25日出生，汉族，住晋江。 被告：林淑琼，女，1936年8月29日出生，住晋江市。 第三人：晋江市梅岭大都市房产中介服务部，住所地泉州市晋江市梅岭街道塘岸街桂华苑****店，统一社会信用代码92350582MA2XTUM19N。 经营者：余茂忠，男，1969年1月26日出生，汉族，住泉州市。 委托诉讼代理人：张雪萍，女，该服务部员工。 原告蔡秀凤与被告庄杰民、庄炳灿，第三人晋江市梅岭大都市房产中介服务部（以下简称大都市中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，被告庄杰民在审理中向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉一并审理。后因原告蔡秀凤申请，本院依法追加林淑琼作为被告参加诉讼。本案在适用简易程序审理中，因双方争议较大，本院依法裁定转入普通程序，并公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告（反诉被告）蔡秀凤的委托诉讼代理人林玮、许斯雅，被告（反诉原告）庄杰民的委托诉讼代理人王淯栌，第三人大都市中介服务部的委托诉讼代理人张雪萍到庭参加诉讼，被告庄炳灿经传票传唤未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告（反诉被告）蔡秀凤的委托诉讼代理人林玮、许斯雅，被告（反诉原告）庄杰民的委托诉讼代理人王淯栌到庭参加诉讼，被告庄炳灿、林淑琼经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡秀凤向本院提出诉讼请求：1.判令庄炳灿、庄杰民将址在晋江市的房产交付给蔡秀凤，并协助蔡秀凤办理上述房产的不动产权属变更登记手续；2.判令庄炳灿、庄杰民向蔡秀凤支付自2017年8月8日起至实际履行交房义务并办理过户登记手续之日止，每日按照购房款0.05%的标准支付违约金（暂计至起诉之日约为4710元）；3.判令庄炳灿、庄杰民承担蔡秀凤为维护自身权利支出的律师费15000元。审理过程中，蔡秀凤申请变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房产居间买卖协议》，并判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿立即向蔡秀凤退还已收取的购房款400000元及按中国人民银行同类同期贷款利率向蔡秀凤支付自2016年2月15日起至实际偿还之日止的资金占用期间利息；2.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿向蔡秀凤支付双倍定金即100000元；3.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同赔偿蔡秀凤房产升值部分的预期利益损失（以泉州中天房地产评估有限公司做出的泉中天[2018]754号《估价报告书》为依据，预期利益损失约为451259元）；4.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同向蔡秀凤支付违约金（自2017年6月20日起至实际退还全部款项之日止，每日按购房款0.05%的标准计付）；5.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同承担蔡秀凤为维护自身权利支出的律师费人民币15000元；6.庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估鉴定费等）。事实和理由：2016年2月6日，蔡秀凤与庄杰民、庄炳灿、大都市中介服务部签订了一份《房产居间买卖协议》，约定：蔡秀凤购买庄杰民所有的位于晋江市的房产，建筑面积为118.69㎡，总购房款为629057元，并对双方的权利义务进行了约定。上述协议签订后，蔡秀凤依约支付了相应的购房款，但庄杰民、庄炳灿却未能按照协议约定履行相关义务。现因涉案房屋已过户登记至案外人王晓艳名下，本案房屋买卖合同已无法继续履行。庄杰民、林淑琼、庄炳灿在该房屋符合交房条件时，拒将房屋交付给蔡秀凤，并在蔡秀凤已经支付大部分购房款的情况下，将房屋出售给案外人，严重侵害了庄杰民、林淑琼、庄炳灿的合法权益，依法应当承担相应的违约责任。请求判如所请。 庄杰民辩称，1.蔡秀凤定金50000元、第二笔购房款200000元的支付时间是2016年2月7日，未严格依照房产居间买卖协议第4条约定，是蔡秀凤违约在先。2.房产居间买卖协议签订后，房价上涨，蔡秀凤主动承诺愿意进行补贴，但蔡秀凤都没有履行承诺。虽庄杰民所有的址于晋江市室所在小区已陆续交房并可以办理房产一手产权证，但因庄杰民经济困难，年龄老迈，无法按时支付全部补差款项并领取钥匙。便与蔡秀凤协商，蔡秀凤承诺提前支付第四笔购房款给庄杰民去办理交房手续，但蔡秀凤同样没有履行承诺。蔡秀凤违约在先，后又多次失信，其以实际行动向庄杰民宣告其不再继续履行该份合同。庄杰民行使不安抗辩权没有予以配合房产过户，是符合法律规定，不存在违约。3.因蔡秀凤的上述两点违约行为，庄杰民在多次与蔡秀凤协商无果的情况下，已将该套房产出售给善意第三方，该份房产居间买卖协议已无可以履行的标的，应当予以解除。4.蔡秀凤主张的律师费是没有事实和法律依据的，双方关于律师费的支付没有约定，且律师费不是蔡秀凤维护自身权利的必要支出，数额也偏高，请求法院依法予以驳回。5.保全和评估鉴定费，庄杰民没有承担的事实和法律依据，蔡秀凤申请保全房产与诉争房产不是同一套，且保全是为将来判决的执行，这不是庄杰民承担该笔费用的依据。评估鉴定费是蔡秀凤自行申请鉴定，该评估报告不客观公正，且庄杰民出售给善意第三方赖进福、王晓艳的成交价仅为735000元；福建省晋江市农村商业银行股份有限公司普照支行将诉争房产委托第三方泉州仁达房地产评估有限公司鉴定评估，房产价值为638600元。故而在该套房产具体价值可查清的情况下，鉴定意见明显不够客观。6.房产居间买卖协议履行过程中，蔡秀凤是有违约情节的，蔡秀凤既要求双倍定金、预期利益损失，又要求违约金，明显与法理不符。定金、预期利益损失、违约金本身是对当事人的补偿性赔偿，依据合同法第116条、114条第2款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第28条、第30条之规定，蔡秀凤的诉讼请求不当，忽视自身违约责任。三者竞合的情况下，不应超过其实际损失。结合本案，双方的房产成交价值为629057元，而庄杰民将房产出售给善意第三方的成交价为735000元，原则上其实际损失在庄杰民能够预测到的范围仅在100000元左右。 庄杰民向本院提出反诉请求：1.依法确认蔡秀凤违约并判令解除庄杰民与蔡秀凤签订的《房产居间买卖协议》；2.适用定金罚则不予返还蔡秀芬定金50000元。事实和理由：2016年2月6日，庄杰民与蔡秀凤通过第三人居间介绍，签订了《房产居间买卖协议》，协议第4条约定乙方应分别于签订合同当日支付定金50000元及第二笔购房款200000元，但蔡秀凤未能依约支付上述两笔费用，而是于2016年2月7日才支付，该迟延履行的行为已然构成违约。基于此缘故，庄杰民要求蔡秀凤提前支付第四笔费用以便其办理涉案房屋的交房手续，并要求蔡秀凤对其进行补贴，嗣后，蔡秀凤承诺在安置办交房通知后，将第四笔费用交付给庄杰民去办理交房，以及承诺要适当补贴庄杰民，以上两项承诺蔡秀凤均未能及时履行。庄杰民在协商无果的情况下，才将该房出售并过户给他人。 蔡秀凤辩称，1.蔡秀凤不存在任何的违约情形，庄杰民无权要求蔡秀凤承担任何违约责任。庄杰民所称的未按合同约定交付定金及首付款，事实上仅延误了不到24小时，且第三方中介也确认，当时是双方共同同意予以合理延误的，且蔡秀凤也确实将定金及首付款予以交付。同时，从庄杰民于2016年2月15日接受蔡秀凤的第二笔购房款200000元的行为，可以看出蔡秀凤对于蔡秀凤支付款项的行为予以认可，同意合同继续履行。2.由庄杰民的反诉内容可以看出，庄杰民在收取蔡秀凤大部分购房款的情况下，未与蔡秀凤协商，便将房屋出售给第三人，并完成过户手续。庄杰民的违约行为恶劣，应承担违约责任。 林淑琼、庄炳灿针对本诉请求、反诉请求均未作答辩。 大都市中介服务部述称，整个房屋交易及协商过程都是庄炳灿出面进行。在本案房屋买卖过程中，其作为中介方组织双方进行了很多次调解，因为房价上涨，庄炳灿在原合同约定的基础上要求加价130000元，双方一直在协商，但未能协商一致。中介方有告知庄炳灿不要将房产另售他人。蔡秀凤的定金和200000元购房款逾期一天支付，中介方有与庄炳灿沟通过，庄炳灿也是同意的。关于交房补差价的问题，庄杰民所有的安置房有5套，需要一并补差价，涉案房屋的差价没有那么多，蔡秀凤已支付450000元，是因为庄杰民、庄炳灿将蔡秀凤支付的款项另用他处，才造成不能补足差价。梅龙小区有在网上通知交房交钥匙，庄杰民、庄炳灿一直称其补不了差价，一直拖延未交房，其实蔡秀凤支付的购房款足够补差价所用。庄杰民的诉讼请求没有道理。50000元定金是2016年2月6日支付，第二期款项是2016年2月7日支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 蔡秀凤提供如下证据：1.蔡秀凤身份证，以证明其基本身份信息及诉讼主体资格；2.庄杰民、庄炳灿身份证复印件，以证明其基本身份信息及诉讼主体资格；3.第三人营业执照复印件，以证明第三人基本信息；4.《房产居间买卖协议》、《声明》，以证明蔡秀凤与庄杰民、庄炳灿于2016年2月6日签订了购买位于晋江市房产的协议，且协议中已约定双方各自的权利与义务的事实；5.《定金收条》、《首付款收条》、《收条》、《中国银行客户回单》，以证明蔡秀凤已经依约支付相应购房款的事实；6.《催告函》及EMS邮政快递单，以证明蔡秀凤向庄杰民、庄炳灿要求尽快履行《房产居间买卖协议》约定的交房、办理过户手续等合同义务的事实；7.福建增值税普通发票，以证明蔡秀凤为保障自身合法权利支付律师代理费15000元的事实；8.庄炳灿与第三人员工张雪萍通话录音一份，以证明本案诉争买卖协议未能全面履行系因被告单方严重违约导致。 庄杰民提供如下证据：9.身份证，以证明庄杰民的诉讼主体资格；10.身份证复印件，以证明蔡秀凤的诉讼主体资格；11.录音记录一份，以证明蔡秀凤承诺在安置办交房通知后，将第四笔费用交付给庄杰民去交房办换取钥匙，以及承诺要适当补贴庄杰民的事实；12.房屋买卖协议，以证明诉争房产出售给案外人赖进福、王晓艳的成交价格是735000元；13.房产买卖协议，以证明按目前市场成交价格在7000元至7500元之间，没有鉴定基准那么高的事实；14.存量房买卖合同，以证明诉争房产经晋江市房产局评估估价为280000元；15.个人购房担保借款合同，以证明诉争房产经福建省晋江市农村商业银行股份有限公司普照支行抵押评估价值为595200元；16.房产买卖协议，以证明按目前市场成交价格在6000元至7000元之间，没有鉴定基准那么高的事实；17.泉州仁达房地产评估有限公司估价报告书，以证明诉争房产经泉州仁达房地产评估有限公司评估估价为638600元的事实。 大都市中介服务部提供如下证据：18.《定金收条》、《首付款收条》、兴业银行晋江支行转账记录，以证明蔡秀凤支付定金以及购房款的情况。 庄炳灿、林淑琼均未提供证据。 审理中，蔡秀凤向本院申请对涉案房屋的现有价值进行评估（以申请日期为基准日），本院依法予以准许，并委托泉州中天房地产评估有限公司进行评估，该公司于2018年4月27日作出泉中天[2018]754号估价报告书，估价结果为1080300元。 本院认为，林淑琼、庄炳灿未到庭参加诉讼，也未提出异议并向本院提供证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。第三人大都市中介服务部未到庭参加第二次庭审，视为自愿放弃相应的诉讼权利。对于当庭当事人无争议的证据1、3、4、9、10、18，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：庄杰民对蔡秀凤提供的证据2、5、7、8真实性均不持异议，本院予以认定。证据2可证明庄杰民、庄炳灿的身份情况，根据证据4可认定庄炳灿系作为庄杰民的代理人在涉案房屋买卖合同中签名并参与本案房屋买卖事宜，合同的相关权利义务应归于被代理人庄杰民；证据5与证据18相互印证，可证明蔡秀凤通过转账至第三人的员工张雪萍个人银行账户，再由张雪萍转账给庄杰民指定的庄东芸银行账户的方式，于2016年2月6日支付定金50000元，于2016年2月7日、2月14日各支付购房款200000元的事实；对证据6的真实性予以认定，虽庄杰民否认有收到该催告函，但从庄杰民提供的证据11录音内容来看，在该录音中庄炳灿明确提到收到了蔡秀凤邮寄的催告函，故本院对该事实予以认定；证据7可证明蔡秀凤因本案诉讼支出律师费15000元的事实；证据8录音可证明庄炳灿于向第三人表示要求蔡秀凤增加购房款的事实。庄杰民提供的证据11录音，对其真实性予以认定，该录音内容体现2017年8月12日庄炳灿与蔡秀凤就如何继续履行合同进行协商，庄炳灿要求蔡秀凤增加购房款金额及提前支付剩余购房款，但双方并未就此达成一致意见。证据12系林淑琼与案外人就涉案房屋签订的房屋买卖合同，涉及案外人，对其真实性无法认定；证据13、16均系案外人之间的房屋买卖协议，与本案事实不具有关联性，且该些协议的标的与涉案房屋所在楼栋、楼层、面积、户型均不相符，无法证明涉案房屋的市场价值；证据14、15、17均不足以证明涉案房屋在诉讼时的市场价值。 蔡秀凤向本院申请以申请日期作为价值时点对涉案房屋的现有市场价值进行评估，本院依法委托泉州中天房地产评估有限公司进行了评估。庄杰民对该价值时点持有异议，主张应以签订合同时或起诉之日作为评估价值时点，本院认为，蔡秀凤起诉时系主张要求庄杰民继续履行合同，因诉讼过程中才得知庄杰民已将涉案房屋出售给案外人，因而于2018年1月9日申请变更诉讼请求为解除合同并请求庄杰民承担相应违约责任，为明确其损失而向本院申请评估，以其申请评估之日作为评估的价值时点并无不当。庄杰民对该估价报告书虽持有异议，但经本院释明，其不申请鉴定人出庭，亦未申请重新鉴定，该评估机构具备相关资质，鉴定程序合法，故本院对该估价报告予以采信，可证明涉案房屋在2018年1月9日这一时间节点的市场价值为1080300元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经大都市中介服务部居间介绍，庄杰民（甲方）蔡秀凤（乙方）与蔡秀凤（乙方）及大都市中介服务部（丙方）于2016年6日6日签订《房产居间买卖协议》一份，约定：蔡秀凤向庄杰民购买坐落于晋江市房产，总房款为629057元；乙方应于合同签订之日支付购房定金50000元，于2016年2月6日支付购房款200000元，于2016年2月16日支付购房款200000元，于过户当日支付购房余款179057元（合同第4条）；甲方应于政府通知交房后5日内将房产交付给乙方使用，双方应于甲方成功办理房产权证或一手契税后10日内签订房管局提供的《晋江市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续（合同第5条、第12条）；甲方保证自本协议签订之日起，不再将此套房产另行出售予他人，若出现上述情形，必须向乙方支付已付房款定金的两倍作为赔偿，并退还乙方所支付的除定金以外的所有房款，同时将追加甲方法律责任（合同第7条）；甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时承担上述第7条所述违约责任，若乙方中途悔约，甲方收取的定金不予退还，但甲方应退还乙方所支付的除定金外的购房款，违约方还需向丙方支付甲乙双方全部的中介费佣金（合同第10条）；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金（合同第11条）。合同同时对各方当事人的其他权利义务进行了约定。合同签订后，蔡秀凤于2016年2月6日支付了定金50000元，于2016年2月7日、2月14日分别支付了购房款200000元。涉案房屋已由林淑琼转让给案外人王晓艳，并已办理不动产权属转移登记手续。 审理中，蔡秀凤向本院申请财产保全，申请查封庄杰民、林淑琼名下的梅龙小区7幢1106室房产（以629057元为限），并向本院提供中国平安财产保险股份有限公司的诉讼财产保全责任保险保函作为担保，本院已裁定查封该房产。蔡秀凤为此支付保全申请费3665元，并支出保险费1572.64元。经蔡秀凤申请，本院委托泉州中天房地产评估有限公司对涉案房产在2018年1月9日的市场价值进行评估，估价结果为1080300元，蔡秀凤为此支付评估费4161元。蔡秀凤因本案诉讼支出律师费15000元。 另查明，庄杰民、林淑琼系夫妻关系。晋江市国土资源局于2017年6月8日发布晋梅指综[2017]16号晋江市梅岭组团改建工程梅龙小区安置房交房公告，梅龙小区集中办理交房时间从2017年6月20日起。 本院认为，蔡秀凤、庄杰民及大都市中介服务部之间签订的《房产居间买卖协议》系各方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。庄炳灿系作为庄杰民的代理人在合同中签名并参与涉案房屋买卖相关事宜，其并非本案合同的买卖双方，蔡秀凤主张庄炳灿承担合同责任并无依据，本院不予支持。涉案房屋系庄杰民、林淑琼夫妻关系存续期间所获得的拆迁安置权益，应认定为庄杰民、林淑琼的夫妻共同财产。蔡秀凤虽主张林淑琼知悉并同意涉案房屋买卖，但未能举证证明，庄杰民对此不予认可，林淑琼亦未在涉案合同中签名，并非涉案合同的买卖双方，故蔡秀凤主张林淑琼承担合同责任并无依据，本院不予支持。合同签订后，蔡秀凤已支付了购房定金50000元及两期购房款共计400000元，虽然第一期购房款200000元迟延一天支付，但仅构成履约瑕疵，且庄杰民在其后仍接受了购房款，可见双方均同意继续履行合同。依约交付涉案房屋、办理一手产权证并协助蔡秀凤办理权属转移登记手续系庄杰民的合同义务。2017年6月底涉案房屋即已具备交付并办理一手产权证的条件，庄杰民未能及时履行合同义务并提出增加购房款的要求，其后双方虽就合同履行问题进行协商，但并未就购房款金额及支付方式是否变更达成一致意见，故双方仍应按原合同约定履行义务。现庄杰民、林淑琼已将涉案房屋转让给案外人并已办理权属转移登记手续，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，其行为已构成违约。蔡秀凤主张解除涉案合同，本院予以支持。蔡秀凤已支付购房定金50000元及购房款400000元，合同解除后，蔡秀凤请求庄杰民返还双倍定金10万元并返还购房款40万元，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中并未对律师费如何承担进行约定，蔡秀凤主张其支出的律师费应由庄杰民承担，并无合同依据，本院不予支持。因庄杰民违约致使合同无法继续履行，涉案合同被解除之后，蔡秀凤有权主张庄杰民承担赔偿损失的违约责任。蔡秀凤与庄杰民签订涉案房屋买卖合同，致使合同履行期间蔡秀凤丧失购买其他房产的机会，其间房屋差价损失是蔡秀凤因庄杰民违约遭受的损失。根据泉州中天房地产评估有限公司对涉案房屋在2018年1月9日的市场估价为1080300万元，本案合同价为629057元，差价为451243元。因本院已支持蔡秀凤所主张的双倍定金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故蔡秀凤主张的房屋差价损失，本院对扣除定金50000元外的部分予以支持，即庄杰民应赔偿蔡秀凤的损失401243元（451243元-50000元）。本院已支持蔡秀凤关于定金罚则和房屋差价损失赔偿诉求，其因庄杰民违约造成的损失已经得到弥补，故其再次主张庄杰民支付购房款的资金占用期间利息及自2017年6月20日起至实际退还全部款项之日止每日按购房款0.05%的标准计算的违约金，已超出法律规定的范围，本院不予支持。蔡秀凤为确认房屋差价损失支出评估费4161元，其主张庄杰民承担于法有据，本院予以支持；蔡秀凤为实现债权已支付保全费用3665元，该部分费用应由庄杰民支付给蔡秀凤。庄杰民主张系因蔡秀凤违约致使合同无法履行并无依据，本院不予认定，故其主张不予返还定金，本院不予支持。庄炳灿、林淑琼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决；第三人大都市中介服务部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除蔡秀凤、庄杰民及晋江市梅岭大都市房产中介服务部于2016年2月6日签订的《房产居间买卖协议》； 二、庄杰民应于本判决生效之日起十日内向蔡秀凤双倍返还定金共计100000元并返还购房款400000元； 三、庄杰民应于本判决生效之日起十日内赔偿蔡秀凤房屋差价损失401243元； 四、庄杰民应于本判决生效之日起十日内向蔡秀凤支付评估费4161元、保全申请费3665元； 五、驳回蔡秀凤的其他诉讼请求； 六、驳回庄杰民的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件本诉受理费13541元，由蔡秀凤负担650元，由庄杰民负担12891元；反诉受理费减半收取5045元，由庄杰民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪新民 审 判 员  蔡燕萍 人民陪审员  包莲英 二〇一八年十二月二十八日                            本件与原本核对无异                书记员蔡铭钊 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。