福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0581民初2643号 原告：蔡金盾，男，1951年12月1日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：丁成秋，福建志立律师事务所执业律师。 被告：马振斌，男，1979年6月28日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：杨年春，福建醒狮律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张鸣娜，福建醒狮律师事务所执业律师。 原告蔡金盾与被告马振斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。蔡金盾的委托诉讼代理人吴福林律师、马振斌到庭参加诉讼。因本案变更合议庭组成人员，组织当事人对鉴定结论等证据进行质证，本院于2018年9月18日再次公开开庭进行了审理。蔡金盾的委托诉讼代理人吴福林律师、马振斌的委托诉讼代理人张鸣娜律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡金盾向本院提出诉讼请求：1.马振斌立即向蔡金盾支付租金人民币（下同）6万元，并按月利率2%支付上述款项自2016年3月14日起至实际付款之日止的利息；2.马振斌按月租金标准即5000元/月向蔡金盾支付自2017年3月15日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费用；3.马振斌立即腾空房屋，将房屋恢复原状后交还蔡金盾（或者由马振斌承担恢复原状的费用，具体金额以鉴定机构的鉴定结论为准）；4.马振斌承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，蔡金盾根据鉴定意见于2017年7月21日向本院提交《彭田村蔡金盾自建房拆改工程》清单，其中一楼项目43345元，二楼项目36030元，三楼项目48110元，综合项目55250元，合计182735元。事实和理由：2012年2月20日，蔡金盾与马振斌签订《房屋租赁合同》一份，约定马振斌向蔡金盾承租蔡金盾所有的址在福建省石狮市灵秀镇彭田村前堡店仔口的三层楼房；租赁用途为仅作为服装工厂使用；租赁期限为60个月，从2012年3月15日起至2017年3月14日止，每年租金为6万元；租金每年支付一次，第一年合同签订之日支付，第二年在2013年3月14日支付，第三年在2014年3月14日支付，第四年在2015年3月14日支付，第五年在2016年3月14日支付。合同同时对双方的权利、义务进行约定，还约定如马振斌改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得蔡金盾的同意后方可施工；租赁期满后或因马振斌的责任导致退租的，蔡金盾有权选择依附于房屋装修归蔡金盾所有，或者选择要求马振斌恢复原状，或者选择向马振斌收取恢复工程实际发生的费用；租赁期间，马振斌不得转租、转借承租房屋；房屋租赁期间，马振斌有未经蔡金盾同意转租、转借房屋，或者未经蔡金盾同意，拆改变动房屋的，或者损坏承租房屋，在蔡金盾提出的合理期限内仍未修复的，或者未经蔡金盾同意，改变合同约定的房屋租赁用途的，或者逾期未交纳按约定应当由马振斌交纳的费用的，或者欠房租累计10天以下包括10天等行为之一的，蔡金盾有权解除合同，收回出租房屋；马振斌如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的5倍支付滞纳金。合同签订后，蔡金盾依约将房屋交付马振斌使用。但是马振斌承租房屋后，并未能按照约定使用房屋，未经蔡金盾同意私自改变房屋结构、拆除原有建筑。2016年3月14日，马振斌未能按照约定向蔡金盾支付租金，经蔡金盾多次催讨，至今仍未能履行付款义务。蔡金盾认为，马振斌擅处改变房屋用途、擅自装修改变房屋结构、逾期交付租金的行为均已构成违约，损害了蔡金盾的合法权益，应当承担违约责任。双方有约定逾期支付租金需要支付滞纳金，蔡金盾自愿调整为按月利率2%支付逾期利息。 马振斌辩称，应驳回蔡金盾的诉讼请求。1.房屋属性是民房并非厂房，大部分属于违章建筑，承租房屋用于电脑绣花加工厂，并非是服装加工。2.合同是套用他人的格式，签合同前就已经搬入房屋，签合同只是走过场，马振斌在承租后投入10多万元对房屋进行装修并平整地面。3.租金是按5元/㎡计算，但房屋符合消防的面积只有100多㎡，并非蔡金盾所称的1300多㎡，实际面积只有300多㎡。4.蔡金盾将房屋进行锁门，并驱逐房客。5.在解决过程中，马振斌另外支付5000元给蔡金盾，之前也有交纳押金5000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院向有关部门调取了相关证据，组织当事人进行了现场勘验、司法鉴定，并进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将结合争议焦点予以审查、分析和认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁物址于福建省石狮市灵秀镇彭田前中（一）区2号（前堡店仔口），于1997年12月30日登记确权，登记的土地使用权人和房屋所有权人为蔡金盾，产权证号为狮灵字第0396号，建筑面积为322.40㎡，房屋用途为住宅，宗地号为5-52-002，土地证号为狮灵（97）字第03**，宗地面积为596.99㎡，土地用途为住宅。 2012年2月20日，蔡金盾委托其儿子蔡鸿谋，与马振斌签订《房屋租赁合同》一份，就蔡金盾将其房屋出租给马振斌使用、马振斌承租蔡金盾房屋事宜协商一致：蔡金盾出租给马振斌的房屋位于灵秀镇彭田村前堡店仔口本人住宅；蔡金盾保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；出租房屋面积共三层，底层面积近一亩（按实际度量计算），厂房面积1000㎡；租赁期限为60个月，从2012年3月15日起至2017年3月14日止；该房屋租金为5元/㎡/月，月租金为5000元/月，年租金总额为6万元/年；租金每年支付一次，第一年合同签订之日支付，第二年在2013年3月14日支付，第三年在2014年3月14日支付，第四年在2015年3月14日支付，第五年在2016年3月14日支付；保证金在马振斌租房结束后房屋移交给蔡金盾时，蔡金盾算清马振斌所产生的费用后剩余部分退给马振斌；在租赁期内，蔡金盾应保证出租房屋的使用安全，应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；该房屋及所属设施的维修维护责任，均由马振斌负责，马振斌在租赁期内，对因人员疏忽及使用不当造成的一切后果应负全责；马振斌承诺，租赁该房屋仅作为服装工厂使用；马振斌应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿；马振斌如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得蔡金盾的同意后方可施工；租赁期满后或因马振斌的责任导致退租的，蔡金盾有权选择依附于房屋装修归蔡金盾所有，或者选择要求马振斌恢复原状，或者选择向马振斌收取恢复工程实际发生的费用；租赁期间，马振斌不得转租、转借承租房屋；房屋租赁期间，马振斌存在未经蔡金盾同意转租、转借房屋，或者未经蔡金盾同意，拆改变动房屋的，或者损坏承租房屋，在蔡金盾提出的合理期限内仍未修复的，或者未经蔡金盾同意，改变合同约定的房屋租赁用途的，或者逾期未交纳按约定应当由马振斌交纳的费用的，或者欠房租累计10天以下包括10天等行为之一的，蔡金盾有权解除合同，收回出租房屋；马振斌如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的5倍支付滞纳金；马振斌应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还蔡金盾；马振斌交还蔡金盾房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，蔡金盾有权处置；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张；马振斌如逾期归还房屋，每逾期一日应向蔡金盾支付原日租金8倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给蔡金盾造成的损失。合同签订后，蔡金盾依约将房屋交付马振斌使用。马振斌依约交付押金5000元，并支付2012年3月15日起至2016年3月14日止的租金24万元。期间，马振斌于2013年开始，将房屋部分墙体拆除、楼梯拆除、重新隔墙，增设房门、水电、卫生间等设施，将房屋整改成约40间独立房间，分别用于出租收益。2016年年初，马振斌回安徽。2016年3月14日，马振斌没有按照合同约定向蔡金盾支付第五年租金6万元。2017年5月22日，蔡金盾诉至本院。 诉讼过程中，本院向马振斌释明，对马振斌在《民事答辩状》中提出的有关返还已付租金、赔偿装修损失等诉讼请求的内容，应当提出反诉请求。2017年8月19日，马振斌明确表示不提出反诉请求。 本院认为，因蔡金盾系香港特别行政区永久性居民，本案系涉港民事纠纷，应参照涉外案件确定准据法。当事人明示选择适用中华人民共和国内地法律，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案适用中华人民共和国内地法律。根据当事人的诉辩主张，当事人争议焦点主要在于：一、案涉租赁物是否适格，案涉租赁合同是否合法有效；二、马振斌拖欠蔡金盾租金的实际金额；三、马振斌是否存在违约行为；四、蔡金盾是否存在违约行为。对此，本院予以审查、分析和认定。 一、案涉租赁物是否适格，案涉租赁合同是否合法有效 本院经审查认为，当事人双方在《房屋租赁合同》中约定租赁物为蔡金盾的为本人住宅，即址在福建省石狮市灵秀镇彭田村前堡店仔口的三层楼房，蔡金盾保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。对此，马振斌提出异议，认为房屋属性是民房并非厂房，大部分属于违章建筑，租金是按5元/㎡计算，但房屋符合消防的面积只有100多㎡，并非蔡金盾所称的1300多㎡，实际面积只有300多㎡。对此，蔡金盾提供《集体土地建设用地使用证》，该使用证载明案涉房屋用地面积为596.99㎡、建筑占地为322.40㎡。2017年7月10日，蔡金盾向本院提交《申请书》，请求本院对案涉房屋进行现场勘查。2017年7月18日，本院对案涉房屋进行现场勘验，并制作现场勘验笔录，拍摄现场照片。经现场勘验，案涉房屋为一幢独栋民宅，东西朝向，外观三层，一层、二层为石混结构，二楼以上为铁皮、铁架围成。2017年7月19日，马振斌向本院提交《申请书》，请求本院向石狮市城建大队调取执法纪录，以证实案涉房屋的违建事实。2017年8月9日，本院向石狮市不动产登记中心调取《石狮市房屋登记信息查询结果表》，载明蔡金盾所有的房屋宗地面积为596.99㎡、建筑面积为322.40㎡。2017年8月11日，本院向石狮市城市管理局调取相关证据。同日，石狮市城市管理局向本院出具《彭田村前中一区2号蔡金盾违建执法记录》，载明“2011年1月4日，巡查发现彭田村前中一区2号一处违法占地建设行为，现状一层完工，面积140㎡。我中队现场发放《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》，责令业主自行拆除，并将继续跟踪监管。2011年1月5日，组织拆除彭田村前中一区2号违法占地建设，拆除楼梯及二层钢筋头，我中队将继续跟踪。2011年3月4日，回访发现彭田村前中一区2号违法建设在抢建，现状为砖墙结构未完工，面积约25㎡，当场组织拆除。”等内容，并附相关执法照片。2017年8月19日，马振斌向本院提交《鉴定申请书》，请求对案涉房屋符合消防安全的面积进行现场测量。本院予以准许，并委托泉州市房地产测绘队进行测量。2018年1月8日，泉州市房地产测绘队作出泉房测（2018）鉴字第01号《房产测绘司法鉴定报告书》，结果为：一层322.40㎡以外的部分实际面积为192.45㎡，简易搭盖面积为42.96㎡；二层实际面积为263.50㎡，简易搭盖面积为23.25㎡；三层简易搭盖面积为263.50㎡。上述房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证、现场勘验笔录及照片、石狮市城市管理局执法纪录说明及照片、石狮市房屋登记信息查询结果表等证据载明的情况，基本上能够与泉州市房地产测绘队作出的房产测绘司法鉴定报告相互印证，足以证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的部分应确定为一层322.40㎡，其余部分面积为192.45㎡+42.96㎡+263.50㎡+23.25㎡+263.50㎡＝785.66㎡，其中简易搭盖面积为42.96㎡+23.25㎡+263.50㎡＝329.71㎡。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”规定，案涉房屋中322.40㎡以外的部分实际面积455.95㎡属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的”，简易搭盖的329.71㎡属于“未经批准建设的临时建筑”，该部分的合同均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”规定，案涉租赁合同中一层322.40㎡的部分合法有效，其余785.66㎡的部分无效。 二、马振斌拖欠蔡金盾租金及房屋占有使用费的实际金额 本院经审查认为，马振斌辩称其于2016年另外支付蔡金盾租金5000元，合同订立时交纳押金5000元。对此，蔡金盾仅确认收到押金5000元，否认马振斌于2016年支付租金5000元。马振斌对该事实，未能进一步提供证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于案涉合同的租金构成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，结合《房屋租赁合同》“该房屋每月每平方米租金为￥5元，每月租金合计￥5000元，年租金总额为￥6万元”的约定，虽然案涉租赁合同关于一层322.40㎡的部分合法有效，其余785.66㎡的部分无效，但是，蔡金盾不仅有权请求马振斌支付有效部分的租金，而且有权请求马振斌参照合同约定的租金标准支付无效部分的房屋占有使用费。因此，实际租金构成计为1108.06㎡×5元/㎡＝5540.30元，高于双方约定的租金5000元/月或者6万元/年，应按当事人约定的5000元/月或者6万元/年计算。因此，马振斌拖欠蔡金盾租金及房屋占有使用费的实际金额应确定为6万元。至于押金5000元，并非本案审理范围，蔡金盾亦明确不同意抵扣租金，故本院不作进一步审查。 三、马振斌是否存在违约行为 本院经审查认为，马振斌存在明显的违约行为。1.逾期支付租金及房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，结合合同约定，马振斌应于2016年3月14日支付2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金6万元。现虽合同部分无效，马振斌仍应参照合同约定的租金标准支付无效部分的房屋占有使用费。马振斌未能按照合同约定的期限支付，构成逾期付款。2.马振斌未按合同约定用途和方法使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”规定，结合合同关于马振斌“对因人员疏忽及使用不当造成的一切后果应负全责”、“承诺租赁该房屋仅作为服装工厂使用”、“应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应立即负责修复或经济赔偿”、“如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得蔡金盾的同意后方可施工”等约定，马振斌没有按照合同约定的用途“作为服装工厂使用”，而是将租赁物隔成约四十左右个房间，并搭建卫生间等设施，用于出租收益；马振斌没有按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，不宜认定马振斌正当使用租赁物；马振斌在对房屋进行包括内部结构、装修设置卫生间等改造之前，没有取得蔡金盾的书面同意。3.擅自转租。马振斌将租赁物隔成约四十左右个房间，并搭建卫生间，用于出租收益，实际上属于擅自转租。4.未能依法返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，马振斌在合同期限尚未届满前，擅自搬离租赁物。虽然其主张蔡金盾将房屋进行锁门并驱逐房客，但其并未因此向蔡金盾提出提前解除合同的主张，且在其陈述中，马振斌承认“因为当时人不在石狮，搬离时没有交钥匙给”蔡金盾。同时，租赁物并不符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态，马振斌未按约定恢复原状。 四、蔡金盾是否存在违约行为 本院经审查认为，关于马振斌提出的“蔡金盾将房屋进行锁门，并驱逐房客”的抗辩意见，并提供证人王某证言以及证人宋某的书面证言，拟证明蔡金盾的代理人蔡鸿谋于2016年4月中旬采用停水停电、张贴公告、锁大门等方式驱逐其房客的事实。蔡金盾对此予以否认。本院经审查认为，证人王某证言以及证人宋某的书面证言，均能证实马振斌将房屋用于转租收益的事实，且能证明2016年3、4月份时马振斌已经回安徽，还能证明马振斌未向蔡金盾返还案涉房屋的事实。至于证人证言提到的蔡鸿谋采用各处方式驱逐房客，恰好说明马振斌将房屋改造后用于转租收益且未经蔡金盾事先同意的事实，并不能证明蔡金盾存在违约行为。但是，如上所述，案涉房屋中322.40㎡以外的部分实际面积455.95㎡属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的”，简易搭盖的329.71㎡属于“未经批准建设的临时建筑”，对此，蔡金盾是明知的。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项和第三项“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”规定，蔡金盾在合同中“保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”，违反了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。 综上，本院认为，根据蔡金盾与马振斌之间于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同》，结合现场勘验、相关测量数据、产权登记、违建查处等情况，当事人约定的租赁物中，属于取得建设工程规划许可证的部分为322.40㎡，属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的部分为322.40㎡以外的部分实际面积455.95㎡，属于未经批准建设的临时建筑部分为简易搭盖的329.71㎡。因此，蔡金盾与马振斌之间的房屋租赁合同关系，（322.40㎡）部分有效、（785.66㎡）部分无效。现《房屋租赁合同》已经履行四年，仅剩余最后一年，且根据司法解释规定无效部分的房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付，故蔡金盾已经取得的租金，无须返还，也无须折价补偿。因马振斌未能按照合同约定的期限即2016年3月14日支付2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金及房屋占有使用费6万元，并且在2017年3月15日后未能及时返还租赁物，经本院于2017年7月18日现场勘验、泉州市房地产测绘队于2018年1月5日现场测量、福建省建融工程咨询有限公司于2018年3月7日现场察看后，本院酌定本案租金及房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准计算至2018年3月7日止，计算为6万元/年+6万元/年÷365天×357天＝118685元。故蔡金盾关于马振斌支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律根据，本院予以支持。因合同约定“马振斌如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的5倍支付滞纳金”，（785.66㎡）无效部分不宜计算利息，蔡金盾自愿请求马振斌按月利率2%支付2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金及房屋占有使用费6万元的逾期利息损失，仅应计算其中322.40㎡合同有效部分的逾期利息损失，其基数按比例计算为322.40㎡÷（322.40㎡+785.66㎡）×6万元/年＝17458元。因马振斌未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，未经蔡金盾同意对租赁物进行改善或者增设他物，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”和第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定，蔡金盾有权要求恢复原状或者赔偿损失。考虑到马振斌实际上已经搬离租赁物两年多时间，不宜要求其恢复原状，但蔡金盾有权选择赔偿损失，马振斌应当赔偿损失；同时，蔡金盾明知租赁物中部分属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，部分属于未经批准建设的临时建筑部分，蔡金盾应当承担该部分缔约过失责任的事实，蔡金盾要求恢复原状的范围应限制于合同有效部分的322.40㎡。故蔡金盾关于赔偿一楼项目43345元、二楼项目36030元、三楼项目48110元、综合项目55250元、合计182735元的诉讼请求，根据鉴定意见，本院仅支持其中一楼322.40㎡部分的恢复原状所需的费用31023.35元。 综上所述，蔡金盾的诉讼请求，本院予以部分驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、马振斌应于本判决生效之日起十日内支付蔡金盾自2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金人民币17458元、房屋占有使用费人民币42542元，并按月利率2%支付其中的租金人民币17458元自2016年3月15日起至实际付款之日止的逾期利息损失； 二、马振斌应于本判决生效之日起十日内支付蔡金盾自2017年3月15日起至2018年3月7日止的房屋占有使用费人民币58685元； 三、马振斌应于本判决生效之日起十日内赔偿蔡金盾租赁物恢复原状所需费用人民币31023.35元； 四、驳回蔡金盾的其他诉讼请求。 案件受理费人民币5496元，由蔡金盾负担人民币2166元，由马振斌负担人民币3330元。 如不服本判决，蔡金盾可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，马振斌可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  张绵绵 人民陪审员  吴文良 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第三条当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。