河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6106号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳钰达物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城乡政府西侧办公室。法定代表人:岳真珍，该公司经理。委托诉讼代理人：赵钦，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双双，河南中冶律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国平，男，1953年9月2日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人洛阳钰达物业管理有限公司（以下简称钰达物业公司）因与上诉人陈国平物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人钰达物业公司的委托诉讼代理人赵钦、王双双，上诉人陈国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钰达物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者改判；2、一、二审诉讼费用由陈国平承担。事实与理由：1、一审法院认为钰达物业公司提供服务存在问题错误，钰达物业公司接管河洛文化村小区物业后一直按照法律法规及洛阳市政府等相关部门指导进行服务和收费。陈国平在一审中提出的违规交房、违规收取停车费、自定物业收费标准等问题不存在。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条规定，陈国平已经构成严重违约。双方在《前期物业服务合同》中也明确约定了违约金的计算方法。3、调解纪要作为调解协议不具有合同约束力，一审法院将此调解纪要作为调解协议并作出判决属于认定错误和法律适用错误。该调解纪要关于返还物业费既不是协议，实际上也不能履行。陈国平答辩称，1、钰达物业公司存在违约事实，应当承担违约责任。钰达物业公司进驻河洛文化村后至今没有公布物业服务费用收支账目。小区公共秩序不好，车辆停放不到位，取暖不符合规定。2、《前期物业管理协议》签订主体错误，钰达物业公司采取欺骗手段与陈国平签订协议，没有正式交房之前产权属于开发商，物业费应由开发建设单位负担。钰达物业公司在没有核准资质前，没有取得《收费许可证》的情况下收费违法。3、钰达物业公司拒不执行房管局的整改指令。钰达物业公司超出协议另外收费，而且钰达物业公司随意加价。4、钰达物业公司应承担违约金。根据相关法律规定及协议第十一条三款之规定，钰达物业公司应该支付违约金。陈国平上诉请求：1、撤销一审中第一、四项判决，增加第二项退款金额至七号楼验收合格时止的判决，维持第三项判决。事实与理由：1、钰达物业公司与陈国平签订的《前期物业服务协议》中物业费标准每月每平方米1.2元没有任何依据，与洛阳市房产管理局于2009年10月19日联合颁布《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费【2009】40号规定不符合。2、一审判决避开洛阳市房管局的行政处罚，有意偏袒钰达物业公司。一审法院判决2011年8月3日前的物业费退还，那么这之后的物业费也不能向业主收取的，应该在具备收房条件后且具备《收费许可证》向陈国平收取物业费。3、选聘物业公司未经招标程序，也未经批准属于违规，违反建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定。钰达物业公司能够与开发商第二次签订《前期物业服务合同》，就应该与全体业主重新签订新协议，现在没有签订故业主就不应该再次交物业费。4、政府主管部门多次对钰达物业公司进行处罚，一审判决书未作认定，钰达物业公司按照没有核准的标准收费错误，请求二审法院依法改判。钰达物业公司针对陈国平上诉答辩称，钰达物业公司系依法取得《物业管理企业资质证书》的物业管理企业，管理期限从2010年7月9日开始。2011年4月9日的《前期物业服务协议》是钰达物业公司与陈国平基于双方的真实意思表示而签订，不存在无效情况。2、钰达物业公司依照《前期物业服务协议》约定向陈国平提供物业服务并收取服务费，陈国平要求返还物业费并支付利息无法律和事实依据，应予以驳回。3、调解纪要不属于人民法院受理民事诉讼案件范围，对参与双方不具有约束力，即使具有约束力，该纪要中确定的返还2011年8月3日前物业费已经超过诉讼时效，不应返还。3、我国法律法规并未规定收取物业费应当办理收费许可证，且洛阳市也全面取消收费许可证的办理。综上，钰达物业公司与陈国平签订的《前期物业服务协议》合法有效，且依据该协议履行了物业服务的义务，陈国平应该按照该协议约定缴纳物业费及逾期物业费的违约金，陈国平要求返还物业费及利息没有事实和法律依据。钰达物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付2013年11月9日至2018年10月8日物业管理费6968.8元，违约金17675元（暂算至2018年5月8日），生活垃圾处理费104元，共计24747.8元。2、由被告承担本案诉讼费。陈国平向一审法院反诉请求：1.驳回反诉被告的诉求；2.依法确认原《前期物业服务协议》无效；3.判决反诉被告向反诉原告返还不应收取的物业管理费：4059元，自2011年4月9日至给付之日的利息，第一阶段自2011年4月9日起算至2018年6月8日的利息：2114元；第二阶段自2018年6月9日至给付之日另计；违约金：自2011年4月9日起算至2018年6月8日的违约金：20359.9元（共1627天，3‰天）；第二阶段2018年6月9日至给付之日另计，第一阶段本金、利息、违约金合计26532.9元；4.判令反诉被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2010年10月28日，洛阳河洛文化置业有限公司与钰达物业公司签订了《前期物业服务合同》，由洛阳河洛文化置业有限公司选聘钰达物业公司对洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜。双方在合同中依据物业的基本情况对服务的内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等事项进行了约定。《前期物业服务合同》第九章第三十二条载明：本合同的期限自2010年7月28日起至2015年7月27日止；2015年7月25日，洛阳河洛文化置业有限公司与钰达物业公司再次签订《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》第九章第三十二条载明：本合同的期限自2015年7月28日起至2020年7月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年4月9日，原告钰达物业公司与被告陈国平即河洛文化村7号楼1单元1704室的业主签订了《前期物业服务协议》，双方在《前期物业服务协议》中约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等事项，被告房屋建筑面积123.44平方米，物业费收费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.2元，于每半年的首月15日前缴纳物业费，物业服务费用标准按洛阳市政府文件调整；同时约定，被告（反诉原告）陈国平不按约定的标准和时间交纳有关费用的，钰达物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年7月30日，洛龙区物业管理办公室下发的《洛龙区物业管理办公室关于下调物业服务收费标准的通知》对物业服务费进行了调整，将物业费由每月每平方米1.2元下调为每月每平方米1.08元；2014年6月18日下发，2014年7月1日起执行的《洛阳市洛龙区物价管理办公室关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》（洛龙价收费【2014】012号），又将物业费由每月每平方米1.08元下调为0.94元。生活垃圾处理费按照政府相关文件规定为2016年12月30日之前每月2元，由物业公司代收，2017年1月1日之后每月5元由市城市生活垃圾处理费行政主管部门委托城市公共供水企业利用水费收缴系统，在收取水费的同时一并收取生活垃圾处理费，不再由物业公司代收。原告（反诉被告）钰达物业公司称，自2013年11月9日至2018年10月8日，被告（反诉原告）陈国平拖欠物业管理费6968.8元，生活垃圾处理费161元（2013年11月9日至2018年5月8日）。另查明：2011年10月25日，洛阳市房产管理局向钰达公司发放了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，证书编号410303623，附表上载明准许钰达公司从事物业管理业务时间为2010年7月9日，资质等级叁级，证书的有效期至2015年10月25日。2013年3月27日，洛阳市洛龙区物价管理办公室向钰达公司发放了洛龙经服（物业）38号《收费许可证》，收费项目物业服务费，有效日期自2013年3月起至2014年2月止。另查明，被告陈国平于2011年4月9日办理了河洛文化村7号楼1单元1704室的入住手续，交纳2011年4月9日至2013年11月9日之间的物业费、生活垃圾处理费，有相关收据予以证实。针对小区物业服务问题，洛龙区物业管理工作领导小组对钰达公司多次下发整改通知并进行了处理。2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下达成的《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》，该纪要第一条第三款载明钰达公司针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退还，所涉及的费用由钰达物业公司向洛阳河洛文化置业有限公司索取。一审法院认为：钰达物业公司受洛阳河洛文化置业有限公司的选聘为洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜，并签订了《前期物业服务合同》。钰达物业公司在洛阳河洛文化置业有限公司不具备完全的交房条件的情况下，由于部分业主的需要为业主提供了前期物业服务，并签订了《前期物业服务协议》，业主也实际上享受了该服务。本案中，2011年4月9日钰达物业公司与陈国平签订《前期物业服务协议》时，钰达物业公司已经取得从事物业管理业务的资质，庭审中，陈国平未能提供证据证明该物业服务协议存在无效的法定事由，故对陈国平要求确认前期物业合同非法无效的诉求该院不予支持。原、被告签署的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张的物业管理费系从2013年11月9日至2018年10月8日，共计58个月零28天；生活垃圾处理费系从2013年11月9日至2018年5月8日，共计52个月。被告的房屋建筑面积为123.44平方米，按建筑面积1.08元/月/平方米，从2013年11月9日至2014年6月30日，共计7个月零20天，计算公式为：123.44平方米×1.08元/月/平方米×7个月+123.44平方米×1.08元/月/平方米×20天÷30天=1021.9元。从2014年7月1日至2018月10月8日，计51个月零8天，计算公式为：123.44平方米×0.94元/月/平方米×51个月+123.44平方米×0.94元/月/平方米×8天÷30天=5946.9元。物业费总计6968.8元。垃圾处理费按照2元/月，从2013年11月9日至2016年12月30日，计38个月，共计76元。对于2017年1月1日之后的垃圾处理费，不再由物业公司代收，该院不予支持。关于原告主张的违约金，一审法院认为，根据被告提供的相关证据及洛龙区物业管理工作领导小组对钰达公司的物业管理多次下发整改通知看，原告钰达物业公司在提供物业服务过程中确实存在某些公共设施维护及保洁方面存在一定问题，但从整个物业服务情况看，各项基本物业服务工作仍处于正常运行状态，各项基本物业服务并未停滞瘫痪，尚未构成严重瑕疵，考虑到原告物业公司提供的服务确实存在一定的问题，对原告要求支付物业费违约金的主张，该院不予支持。对于被告陈国平提出的返还物业费的请求，该院认为，关于河洛文化村小区的物业纠纷，2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下双方达成了关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要，其中第一条第三款载明经调解，针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退还。鉴于原、被告就物业费已经达成调解纪要，故依据该调解纪要处理较为妥当，即反诉被告钰达物业公司应向反诉原告陈国平返还2011年8月3日之前的物业费，按照当时的缴费标准每月每平方米1.2元计算，自2011年4月9日至2011年8月3日期间共计3个月零25天，物业费用为691元。关于反诉原告陈国平主张的反诉被告承担违约滞纳金的诉求，由于双方在调解纪要中并未约定，反诉原告的此项主张没有合同依据及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈国平应当自判决生效之日起十日内支付原告洛阳钰达物业管理有限公司物业费6968.8元，生活垃圾处理费76元，共计7044.8元。二、反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司应当自判决生效之日起十日内向反诉原告陈国平返还物业费691元。三、驳回原告洛阳钰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陈国平的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费419元，由原告承担200元，被告陈国平承担219元；反诉费206元，由反诉原告陈国平承担100元，反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司承担106元。二审中，陈国平提交上诉材料和判决书，证明2015年钰达物业公司和河洛文化置业签订的前期物业服务协议是虚假的。钰达物业公司质证意见为，对上诉书的真实性不予认可，对判决书的真实性没有异议，该判决已经明确业主与物业公司之间的物业服务合同约定履行缴纳物业费义务，该证据并不能证明物业公司与开发商签订的前期物业服务合同无效，一审中已经提交续签的前期物业服务合同，加盖有钰达物业公司的公章，是真实有效的。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，陈国平与钰达物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同内容约定履行各自权利义务。关于钰达物业公司上诉提出《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》不具有约束力，不能实际履行的问题，鉴于该纪要是在洛龙区物业管理办公室的主持下达成，一审法院据此按照该纪要处理本案相关问题并无不当。关于陈国平上诉提出钰达物业公司不具备收取物业费的事实和法律依据问题，钰达物业公司的各项基本物业服务处于正常运行状态，各项基本物业服务并未停滞瘫痪，且按照《前期物业管理服务协议》已经履行该合同的主要义务，陈国平接受钰达物业公司服务，故应当按照合同约定履行缴纳相应物业费用。一审法院综合本案的具体案情和《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》的约定，对本案处理并无不当。本院对陈国平及钰达物业公司的上诉不予支持。综上，上诉人陈国平、钰达物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789元，由上诉人陈国平负担496元，由洛阳钰达物业管理有限公司负担293元。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年十二月三日书记员  侯少祎