陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终1164号上诉人（原审原告）：王彩芳，女，1957年10月26日出生，汉族，陕西省子洲县人，���陕西省子洲县双湖峪镇，居民。上诉人（原审原告）：李壮，男，1985年4月19日出生，汉族，陕西省子洲县人，现住陕西省子洲县双湖峪镇，居民。二上诉人共同委托诉讼代理人：马斌，陕西阳达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：榆林市华盛房地产开发有限公司（以下简称“华盛房地产公司”），住所地榆林市榆阳区。法定代表人：王媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周培龙，陕西正北律师事务所律师。上诉人王彩芳、李壮与上诉人华盛房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2016）陕0802民初5596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人李壮及其委托诉讼代理人马斌，上诉人华盛房地产公司的委托诉讼代理���周培龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人王彩芳、李壮不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用全部由华盛房地产公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，证据认定错误，适用法律不当。上诉人与华盛房地产公司签订认购协议及补充协议系双方真实意思表示、协议形式与内容符合法律规定，其中补充协议系原件，并非一审认定的补充协议系复印件。华盛房地产公司单方出具的交房协议中加盖华盛房地产公司防伪公章并有其法人签字确认，该协议能够与认购协议、补充协议相互印证。故上述协议合法有效，双方应照协议约定履行其权利义务。2、华盛房地产公司于2015年4月13日取得商品房预售资格，但至今未经过竣工验收，其所承建房屋至今并未安装相关消防设施，且��一审中华盛房地产公司并未提供竣工验收备案证明，主体验收并不是项目工程施工验收，导致至今不能交房。华盛房地产公司应承担逾期交房的违约责任。3、王彩芳、李壮一审诉请确认超过合同约定面积部分的所有权归其所有，华盛房地产公司在答辩状中已自认将超过约定的面积部分赠送给王彩芳、李壮，同时依据相关法律规定，超过部分的所有权应当确认为王彩芳、李壮所有。4、王彩芳、李壮认购涉案房屋时，华盛房地产公司对于房屋户型、面积、坐落、是否有无阳台等事项进行了确定。上述承诺依法应当认定为商品房买卖合同中的内容，现华盛房地产公司擅自更改户型已构成根本违约，给王彩芳、李壮造成的损失应当赔偿。上诉人华盛房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审案件诉讼费用全部由王彩芳、李壮承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。华盛房地产公司与王彩芳、李壮签订了《商品房认购书》，针对房屋具体情况、付款方式、按揭事宜等均有明确约定。《商品房认购书》签订后，华盛房地产公司完全按照认购书约定开始施工建设，开始时王彩芳、李壮尚能基本按照双方约定交付首付款。房屋建成后，华盛房地产公司通过报纸、律师函、公司工作人员电话及短信通知等方式告知王彩芳、李壮前来办理房屋按揭事宜。王彩芳、李壮均置之不理。致使华盛房地产公司长期向他人贷款垫资修建，为此华盛房地产公司向他人支付巨额利息。一审认定华盛房地产公司迟延交房，承担逾期交房的违约金错误。王彩芳、李壮的一审诉讼请求：1、判决榆林市华盛房地产开发有限公司支付王彩芳、李壮逾期交房违约金15万元，赔偿王彩芳、李壮擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元，共计人民币20万元；2、判令榆林市华盛房地产开发有限公司交付王彩芳、李壮房屋实际面积与双方商品房认购书约定面积误差超过3%部分的房款由榆林市华盛房地产开发有限公司承担，所有权归王彩芳、李壮；3、本案诉讼费用由榆林市华盛房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2010年8月2日，王彩芳、李壮（乙方、定房方）与华盛房地产公司（甲方、开发商）签订商品房认购书1份，约定：由王彩芳、李壮认购华盛房地产公司开发的“华盛公园时光”第24号楼3单元1902号房房屋一套，面积93.99平方米，标准单价4590元/㎡，标准总价为431414元，优惠5000元，折后总价426414元，认购定金为5万元；在签订认购书之日起，乙方需在开盘期间向华盛房地产公司交付首付款（首付款为房屋总价的30%���,乙方在交清首付款30%之后，甲方方可为王彩芳、李壮办理银行按揭贷款手续，同时双方签订商品房买卖合同。甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况，在为乙方办理银行按揭手续前证件到位，乙方接受并同意向甲方交纳订房定金，在此期间如乙方要求退房视为违约。认购书还对其他内容进行约定。2010年8月2日、2010年8月3日、2010年8月8日，原告分三次共向华盛房地产公司交付购房款人民币136414元。2015年4月13日，华盛房地产公司取得公园时光住宅小区第23号、24号楼商品房预售许可证。2015年6月8日公园时光第24号楼主体工程已经验收完毕。2015年6月25日，华盛房地产公司在榆林日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续。但至今王彩芳、李壮未协助华盛房地产公司办理银行按揭手续，华盛房地产公司亦未向王彩芳、李壮交房。现王彩��、李壮以华盛房地产公司的违约行为已经给王彩芳、李壮造成巨大损失为由起诉至本院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为：王彩芳、李壮与华盛房地产公司双方签订的商品房认购书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，均应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。华盛房地产公司抗辩其不存在延期交房行为，其已经于2015年起就通过报纸、律师函、公司工作人员等多种方式通知王彩芳、李壮前来办理网签合同及银行按揭等手续，王彩芳、李壮一直拒绝前来办理，现王彩芳、李壮诉请要求给付违约金，华盛房地产公司方不予认可。经审查，王彩芳、李壮、华盛房地产公司签订的商品房认购书中明确约定“甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况”，但华盛房地产公司至今未向王彩芳、李壮交房，且华盛房地产公司提供证据不足以证明其向王彩芳、李壮说明的交房期限晚于2015年6月25日其在榆林日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续的时间。故对华盛房地产公司该抗辩理由，依法不予采纳。王彩芳、李壮主张华盛房地产公司支付逾期交房违约金15万元，明显偏高，且王彩芳、李壮在华盛房地产公司以报纸公告方式催促其办理按贷款手续后至今仍未协助华盛房地产公司办理房屋按揭贷款手续，亦存在违约行为，故应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，并根据公平、诚实信用原则予以衡量，应调整为已付购房款136414元的5%即为6820.7元较为合理。王彩芳、李壮主张华盛房地产公司赔偿擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元及华盛房地产公司交付王彩芳、李壮房屋���际面积与双方商品房认购书约定面积误差超过3%部分的房价款由华盛房地产公司承担，缺乏必要的事实依据支持，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，榆林市华盛房地产开发有限公司支付王彩芳、李壮逾期交房违约金6820.7元。二、驳回王彩芳、李壮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由王彩芳、李壮负担2100元，由榆林市华盛房地产开发有限公司负担100元。二审期间，上诉人王彩芳、李壮向本院提交以下证据：第一组：���屋租赁合同五份。证明华盛房地产公司迟延交房导致王彩芳、李壮一直租房，给王彩芳、李壮造成损失，其应向王彩芳、李壮承担该损失。第二组：照片三张。证明华盛房地产公司就涉案房屋没有安装消防设施，其不具备交付房屋的条件。上诉人华盛房地产公司向本院提交2016年6月17日阳光报一份。证明本案起诉后，华盛房地产公司于2016年6月17日再次登报通知各业主前来办理按揭手续等相关手续的事实。经庭审质证，上诉人华盛房地产公司对上诉人王彩芳、李壮提交的两组证据的真实性、证明目的均不予认可。根据上诉人王彩芳、李壮提供的两组证据无法核实两组证据的真实性、照片的采集是否合法、真实。上诉人王彩芳、李壮对华盛房地产公司提供的证据真实性、证明目的均不予认可。其认为华盛房地产公司出售的房屋至今没有经过综合验收，也没有经过消防、人防、环保、质量等验收，依据相关法律规定，依法不能向业主交房。本院认为，上诉人王彩芳、李壮提供的两组证据，因华盛房地产公司对真实性、证明目的均有异议，且再无其他证据予以佐证，依法不予认定。对上诉人华盛房地产公司提供的证据，王彩芳、李壮对真实性、证明目的均有异议，经审查，该组证据来源合法、内容真实，对真实性依法予以认定。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：本案在双方当事人均存在违约行为的情况下，违约责任应如何承担的问题。双方当事人签订的商品房认购书为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，上诉人王彩芳、李壮向上诉人华���房地产公司缴纳涉案房屋首付款，上诉人华盛房地产公司未按时向王彩芳、李壮交付涉案房屋构成违约，故其应承担逾期交房的违约责任。因上诉人王彩芳、李壮主张的逾期交房违约责任明显偏高，且上诉人华盛房地产公司在以报纸公告方式催促上诉人王彩芳、李壮前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，其一直未前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，上诉人王彩芳、李壮亦存在违约行为。故一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，根据公平、诚实信用原则予以衡量，判决上诉人华盛房地产公司承担逾期交房违约金6820.7元并无不当。对于上诉人王彩芳、李壮、华盛房地产公司所持上诉理由，均因证据不足,依法应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4350元，由上诉人王彩芳、李壮承担4300元，由上诉人华盛房地产公司承担50元。本判决为终审判决审判长  徐晓炯审判员  吴凤凤审判员  白成钰二〇一七年五月十日书记员  张羽苗