贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初1403号 原告：李小珍，女，1992年9月14日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托代理人：孔德军、李静，贵州鼎尊律师事务所律师。 被告：贵州兴华瑞商业管理有限公司（以下简称兴华瑞公司），住所地贵阳市南明区富水南路富都大厦2单元5层2号。 法定代表人：赵江，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：陈开来，贵州契正律师事务所律师。 被告：贵州顺天吉商贸有限公司（以下简称顺天吉公司），住所地贵阳市云岩区威清路30号中建四局大厦D栋4单元8层2号。 法定代表人：龙云书，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：陈开来，贵州契正律师事务所律师。 原告李小珍诉被告兴华瑞公司、顺天吉公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告李小珍及其委托代理人孔德军，被告兴华瑞公司、顺天吉公司的委托代理人陈开来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小珍诉称：2017年7月23日，原告（乙方）与被告兴华瑞公司（甲方）签订花果园F区汇美时尚租赁合同，合同约定原告承租被告运营的贵阳市南明区花果园F区“汇美时尚创艺集市”E区3号铺面，建筑面积192.3平方米，原告承租商铺用于经营“金汉亭韩式烤肉”，租赁期五年，自2017年9月20日起至2022年9月19日止。铺面第一年和第二年租金和商场管理费分别为16345.5元/月；第三年租金和商场管理费分别为17653.14元/月，物业管理费标准5元/㎡/月，按年交纳即11538元。合同还约定，签订本合同时乙方需向甲方交纳32691元作为合同履约金，签订本合同之日乙方同时向甲方一次性交纳十二个月租金、商场管理费和十二个月的物业管理费，共计403830元。另外，合同还对双方权利义务及违约责任进行约定，即任何一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍未纠正的，对方有权解除本合同，违约方还应向守约方支付五万元作为补偿。合同签订后，原告于2017年7月12日、2017年7月19日共向被告兴华瑞公司交纳合同履约金约3万元，2017年7月23日交纳三个月租金、商场管理费、补交合同履约金及一年物管费112302元。同时，原告为了在铺面经营“金汉亭韩式烤肉”，滕诗文与安徽尚京品牌管理股份有限公司签订合作协议书，支付了59800元专营合作费，原告为经营店铺支付装修购置设备设施差旅费等等合计款项374310元。但被告商场的现状整体布局与规划已根本变更，与签约时被告承诺的及宣传海报严重不符。主要表现为主要进口片区已经不再由被告统一管理，规划的主要通道改为商铺，严重影响原告的客源及经营，对这一情况，被告明确表示无意且无法改进。另外，被告顺天吉公司委托被告兴华瑞公司代理其管理花果园F区2213号铺位汇美时尚创艺集市运营管理及商家合同签订事宜，被告兴华瑞公司汇美时尚创艺集市商家铺位租赁、运营管理事宜均视为被告顺天吉公司行为，因此，被告顺天吉公司也应为该行为承担责任。原告已经按照约定支付租金，履行了合同义务，被告的行为已违背诚实信用的原则，构成欺诈和严重违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权利，故诉请判令：一、解除原告与被告兴华瑞公司于2017年7月23日签订的租赁合同；二、判令被告立即退还原告房屋租金142302元；三、判令被告赔偿原告违约损失430310元；四、本案诉讼费由被告承担。 被告兴华瑞公司、顺天吉公司辩称：2017年5月1日，两被告订立委托合同，顺天吉公司授权兴华瑞公司代理顺天吉公司管理花果园F区2213号房屋铺位的运营和招商管理。2017年5月23日，兴华瑞公司股东王方勇与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益房开”）签订《花果园定租协议》，宏益房开拟将2213号房屋铺位出租，租赁期10年，同日，王方勇向宏益房开支付定金34万元。2017年8月1日，宏益房开2213号房屋铺位经基础装修完毕后，与顺天吉公司签订了《花果园商铺租赁合同》，约定房屋出租给顺天吉公司使用，租期10年，并出具证明同意顺天吉公司对外转租。其间，兴华瑞公司根据顺天吉公司的授权，开展对外招商招租业务，李小珍于2017年7月23日与兴华瑞公司订立了《汇美时尚租赁合同》，合同约定租期五年，从2017年9月20日起算，并各项内容进行约定，原告签订合同之后，经向兴华瑞提交装修申请后，兴华瑞公司同意原告装修，并在原告申请营业执照的过程中，为原告出具相应证明资料。原告装修完毕并申领营业执照后开始经营。另，宏益公司向顺天吉公司交付的租赁房屋商铺已经经过相关部门验收，房屋质量符合相关标准，已于2016年经消防单位验收合格。本案中签订的相关合同主体均适格，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是有效合同，当事人应按照合同约定履行合同权利义务。兴华瑞公司的行为是由顺天吉公司授权，因此，兴华瑞公司的代理行为产生的法律后果应由顺天吉公司承担。原告以被告违约为由要求解除合同没有依据。根据租赁合同约定，合同解除的情形有两种，一种是签订合同后没有交付商铺，二是交付的商铺在功能和主体结构上存在缺陷导致无法正常使用，签订后，被告兴华瑞公司依约履行合同，所交付的商铺位置、大小、格局均符合合同约定，且房屋经过相关部门验收，不存在质量问题，消防经验收合格，不存在安全隐患。两被告不存在原告主张的欺诈行为，租赁合同签订后，在没有起算租期之前，原告就已经取得了商铺并开始装修，两被告已经将租赁物交付给原告，已经全面履行了合同。租赁合同附图与商场实际布局之间的变化，并不构成欺诈，首先，租赁合同的附图已经明确以实物为准，图纸只是参考而不是最终的依据，其次，原告在装修过程中对商场的布局是完全了解，原告从未提出异议，再次，原告在签订合同时的图纸和现商场的布局完全是相同的，其诉状所述不属实。另外，本案也不具备法定解除合同的情形，合同目的不能实现、欺诈、租赁物危及承租人安全和健康等法定解除情形均不存在。综上，被告在履行合同的过程中并未违约，不具备解除租赁合同的法定事由，原告的诉请依法不能成立，请求法院予以驳回。 经审理查明：2017年5月1日，被告顺天吉公司出具《授权委托书》一份，委托被告兴华瑞公司代理顺天吉公司管理花果园Ｆ区2213号铺位汇美时尚创艺集市运营及商家合同签订、铺位租赁、运营管理事宜，有效期限至2017年10月31日止。2017年5月23日，被告兴华瑞公司股东王方勇（乙方）与贵阳宏益房地产开发有限公司（甲方）签订《花果园定租协议》，约定甲方将位于贵阳市花果园-花果园商铺-Ｆ区（建筑面积9000平方米）拟出租给乙方使用，租赁期限10年，同日王方勇向宏益房开支付定金34万元；2017年8月1日，宏益房开2213号房屋铺位基础装修完成，与顺天吉公司签订《花果园商铺租赁合同》，约定上述房屋出租给顺天吉公司使用，租期十年，合同中对双方的权利义务均作了明确的约定。 2017年8月14日，贵阳宏益房地产开发有限公司出具证明一份，说明出租给顺天吉公司的上述房屋，因租赁物用于开设商场，公司同意顺天吉公司对外引进商家经营，有权将租赁物部分分割转租给第三方经营使用。 2017年7月23日，原告李小珍与被告兴华瑞公司（甲方）签订《花果园F区汇美时尚租赁合同》，约定乙方承租其运营的贵阳市南明区花果园F区F2213号“汇美时尚创艺集市”商场铺位E区3号铺面，建筑面积192.3平方米，合同期限五年，即从2017年9月20日起至2022年9月19日止。乙方承租商铺用于经营“金汉亭韩式烤肉”，铺面第一年和第二年租金和商场管理费分别为16345.5元/月；第三年租金和商场管理费分别为17653.14元/月，物业管理费标准5元/㎡/月，按年交纳即11538元。合同还约定，签订本合同时乙方需向甲方交纳32691元作为合同履约金，签订本合同之日乙方同时向甲方一次性交纳十二个月租金、商场管理费和十二个月的物业管理费，共计403830元；合同第九条约定：“合同的变更与解除......二、甲方有下列情况，乙方有权解除合同并双倍索赔已交的费用。1、不向乙方交付铺位使用的。2、租赁期内，商场及本铺主体结构存在缺陷且危及安全的”；第十条：“违约责任，本合同签订后，以上条约双方均要严格执行，任何一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍未纠正的，对方有权解除本合同。违约方除向守约方支付本合同应支付而未支付之费用外，还应向守约方支付五万元作为补偿。”此外，双方还对权利义务等其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向被告兴华瑞公司交纳租金142302元，被告兴华瑞公司亦将出租的花果园F区“汇美时尚创艺集市”E区3号铺面交付原告，用于经营“金汉亭韩式烤肉”。 2017年8月6日，原告申请对商铺进行装修装修，装修完案涉商铺后开始营业。2018年1月，原告认为被告商场的现状整体布局与规划已根本变更，与签约时被告承诺的及宣传海报严重不符为由，遂诉至本院，提出诉请如前。本院在2017年4月8日开庭进行了审理，当天组织双方查看了现场，原告所经营的商铺因为已经没有经营，被告用广告布将商铺围起来，原告也在现场拉了横幅。2018年7月8日，再次查勘现场的过程中，被告主张原告支付的租金到期后一直拖欠租金，公司多次通知原告继续交纳租金未果，所以在7月开始陆续拆除原告和其他人经营的商铺，将商铺内的设备和用品妥善进行了保管，商铺的装修已经拆除完毕，商铺已经收回。 原告在本案中要求解除合同的理由有二，1、根据合同法规定，被告存在商业欺诈和根本违约，主要表现在商场的实际布局和合同约定以及被告承诺严重不符，导致合同目的无法实现。2、被告交付的商铺没有通过消防验收，双方签订的租赁合同违反法律强制性规定。 另查明，2016年3月，案涉租赁商铺工程竣工验收，并经贵阳市公安消防支队对该建设工程消防进行验收合格。 另外原告在审理中还提交了与兴华瑞公司工作人员2017年1月27日、2017年7月29日的视频，证明因修改商场布局的问题，与兴华瑞公司工作人员进行交涉。兴华瑞公司、顺天吉公司认可视频中进行交涉的人员系兴华瑞公司工作人员，不认可其证明目的。 根据原告举证的兴华瑞公司的招商布局图，拟证明兴华瑞公司将招商时承诺的一个通道变更为商铺，影响租赁商铺的客流，导致不能实现合同目的。兴华瑞公司、顺天吉公司的质证意见为：招商布局图与商场实际布局的区别在于其中一个通道变更为商铺，其他布局并未发生变更。原告在接收商铺时并未提出异议，还装修后正常营业。 对当事人无异议的事实本院依法予以确认，对当事人有争议的事实认定如下：案涉商场的招商布局图与商场实际布局的区别在于其中一个通道变更为商铺。案涉商场的建设工程已于2016年3月21日经贵阳市公安消防大队南明区大队验收合格，贵阳市公安消防大队南明区大队2018年7月16日向顺天吉公司颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》准许商场投入使用。 以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即出租人负有提供符合合同约定的租赁物并确保租赁物在租赁期间亦符合约定用途的适租义务。本案中，李小珍与兴华瑞公司签订的《花果园F区汇美时尚租赁合同》约定李小珍承租汇美时尚E区3号商铺。《花果园F区汇美时尚租赁合同》所附有平面图标示“本平面图以实际格局为准”，上述约定应当作为合同内容约束双方当事人。合同签订后原告2017年8月6日申请对商铺进行装修，此时原告已经知晓案涉商场的整体布局发生变化之事实。《花果园F区汇美时尚租赁合同》所附有平面图与商铺交付时实际布局的区别在于其中一个通道变更为商铺，除此以外商场其他布局并未发生变化，上述变化不足以导致案涉商铺出现功能减损，致使原告合同目的不能。原告认为兴华瑞公司宣传承诺布局与其经营决策有重大关系，则应当要求将相关内容写入双方的合同约定，在兴华瑞公司拒绝修改合同条款或者合同条款未提及其要求的情况下，原告应当提高风险防范意识并谨慎作出经营决策。原告接受兴华瑞公司交付的商铺时，若认为商场布局变更导致其已致其无法正常经营，应当及时解除合同，并将商铺交还兴华瑞公司。本案中，原告接受兴华瑞公司交付的商铺后如期进行了装修，并开始正常经营。后原告未继续经营和拖欠租金，也是多方面原因原因造成的，决定商户经营状况是否良好的前提因素很多，商场环境只是其中一部分，市场风险、自身的经营、管理、定位等都会产生影响，原告将未继续经营的原因全部归咎于商场的布局发生变化明显依据不足。 《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。即房屋所有权人出租的房屋属于按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程的,房屋所有权人负有保障出租房屋符合消防设施要求的安全责任,其应当取得房屋消防安全许可方可将房屋出租给承租人使用。贵阳市公安消防大队南明区大队2018年7月16日向顺天吉公司颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》准许商场投入使用。本案中，案涉商场的建设工程已于2016年3月21日经贵阳市公安消防大队南明区大队验收合格。兴华瑞公司向原告交付商铺时已经办理商场建设工程的消防验收，商铺能合法投入使用，兴华瑞公司已经履行了保障商铺能依合同约定的用途使用的责任。该法第12条同时规定,歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所,在使用或者开业前,应当向当地公安消防机构申报,经消防安全检查合格后,方可使用或者开业。原告或者兴华瑞公司装修商铺并实际营业过程中，未就室内装修部分向消防部门申报消防验收导致的后果为消防部门的行政处罚，原告不能以此为由行使合同解除权。 鉴于原告以诉讼的方式要求解除其与兴华瑞公司签订的《租赁合同》，兴华瑞公司也于2018年7月收回案涉商铺，双方均以实际行动表示不再继续《租赁合同》，本院确认原告与兴华瑞公司签订的《租赁合同》已于2018年7月解除。关于原告要求退还房屋租金及赔偿违约损失的主张，因顺天吉公司的行为并未构成根本违约，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告李小珍与被告贵州兴华瑞商业管理有限公司2017年7月23日签订的《花果园F区汇美时尚租赁合同》解除。 二、驳回原告李小珍的其余诉讼请求。 案件受理费4763元，由原告李小珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 赵 曦 二〇一八年十二月十九日 书记员 吕俊恒