河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0324民初2104号原告：栾川县三川镇三川村第二村民组，住所地栾川县三川镇三川村。负责人：赵国庆，男，1961年9月22日出生，汉族，住栾川县。委托诉讼代理人：黄延军，男，系洛阳市栾川县蓝天法律服务所法律工作者。被告：李翔欧，男，1962年8月13日出生，汉族，住郑州市，现住栾川县，（据原告提交诉状查明）。原告栾川县三川镇三川村第二村民组与被告李翔欧合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王海涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄延军到庭参加诉讼，被告李翔欧经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年元月26日，李翔欧与三川村二组签订《建房租房补充协议》，约定李翔欧租赁三川村二组门面房，从农历2006年正月初一起算，每年租金3000元，必须于每年正月初一付清全年租金，违约支付违约金5000元。2007年7月24日，三川村委会以会议纪要形式确定李翔欧从2007年开始租赁三川村二组二楼房屋，每年房租1200元。截止2018年8月2日，门面房的房租34518.85元，二楼房屋房租为13901.92元，共计48420.77元，期间李翔欧支付15000元，下欠租金33420.77元，李翔欧以各种理由推拖缴纳。三川村二组于2018年8月2日向李翔欧发出书面《催收租金通知书》，要求李翔欧接到通知书之日起2日内清偿下欠房租33420.77元，支付违约金5000元，共计38420.77元。李翔欧收到《催收租金通知书》后置若罔闻，仍拒绝缴纳租金。现原告诉至法院请求：1、解除原被告于2006年元月26日签订的《建房租房补充协议》，以及原告门面房的二楼房屋的租赁关系。被告立即将租赁的房屋付给原告。2、被告支付下欠租金33420.77元（租金暂时计算至2018年8月2日）。3、被告支付违约金5000元。4、本案诉讼费由被告承担。被告李翔欧未发表答辩意见，亦未提交书面答辩状。庭后被告到庭辩称，其不同意解除租赁协议，且原告应给付被告垫付的门窗和铺地板砖等料物的款项。本案已超过诉讼时效。原告向本院提交的证据为：第一组：2003年9月24日原被告签订的三川村二组大茅坑协议一份。拟证明被告租赁的房产归原告所有。第二组：2006年1月26日原被告签订的建房租房补充协议一份，2007年7月24日三川村村民委员会会议记录一份。拟证明原告将自己所有的一楼房屋于2006年农历正月初一（2006年1月29日），每年3000元出租给被告。将二楼从2007年1月1日起以每年1200元出租给被告。第三组：2018年8月2日原告给被告发出的催收通知书一份，挂号信收据和回执各一份，寄送催收租金通知书照片一份。拟证明截止2018年8月2日被告应缴纳一楼房租34518.85元，二楼租金13901.92元，共计48420.77元，扣除被告已付房租15000元，下欠33420.77元。根据协议约定被告应支付违约金5000元，原告发出租金催收通知书后，被告仍不履行义务，应依法解除原被告租房合同。被告向本院提交的证据为：1、建房租房补充协议一份，2、证明两份，3、收货清单一份。上述证据拟证明该房屋在被告租用时被告垫付的费用，如水泥铺地板砖时共用6吨水泥，双方各一半，原告应承担3吨，每吨300元；地板砖总共14450元，原告应承担7225元；铺地板工资原告应承担1525元；玻璃门窗是24平方，每平方500元，计12000元；包门口和窗户每个800元，两个1600元，以上总共23250元。经庭审质证：被告对原告提交的第一组、第二组、第三组证据的真实性无异议，是被告所签。对第二组证据中的会议记录内容属实，但只是解决第二村民组的账目问题，不是说租房，会议后被告没有占二楼。对第三组邮寄的信，事后才知道是催要房租的。租赁一楼门面房的地板砖及门窗应由原告方承担（门窗24平方米，每平方500元，地板砖85平方米，总计7225元，水泥3.5吨，铺地砖工钱1530元），但该项费用是被告支出的，应从租金中扣除。2012年到期后，一楼被告没有占，后来于2015年6月又开始占用一楼，原告租金诉求超诉讼时效。原告对被告提交的证据认为对第1号协议无异议，根据第四条约定原告承担的是门面房的玻璃门面及地板砖的工资，对料物款原告不予承担，玻璃门面及地板砖被告未经原告许可已多次更换，根据合同法的规定被告应当恢复原状，上述两项工资应当按2006年工人工资标准由原告承担，但不能扣减原告主张的租金，因被告未主张反诉，应另案解决。对第2号、第3号证据真实性不予认可，首先不是正规票据，水泥款没有出具人签字，且该三张票据不显示开支用途，无法显示与本案的关联性，对被告所称玻璃门原告同意，但并不属实，其视频是在村委调解时协商情况的部分情况，最终没能达成协议，所以不能断章取义作为证据使用。本院对双方无异议的证据予以确认。经审查原被告提交的证据可证明双方之间存在租赁关系以及被告下欠原告房租款的事实。对被告提交的第2、3号证据，因原告对此持有异议，且被告未提起反诉，对此本院不予处理。经审理查明：2003年6月24日，原被告签订《三川村二组大茅坑房产建造协议》一份，协议约定有原告提供大茅坑二组集体土地，有被告出资建造，建筑房屋一层、二层原被告按5:5分成，三层以上（含三层）产权归属被告所有等事项。2006年元月26日，原被告再次签订《建房租房补充协议》一份，协议约定原告在北街临街地皮一块，由被告投资建设，建成后被告同原告北面第一层门面房相连，被告为发展经济，需承租原告门面房，双方商量达成如下协议：一、被告永久有优先承租权和购买权，同等条件下被告享受30%优惠（别人100元，被告70元），房租期为6年，第一租期到期后，如房价有变动，房价不得超过10%，被告同原告门面房的隔墙有被告负责。二、被告第一期承租时间为6年即2006年农历正月初一至2012年农历12月31日止。三、房租费每年优惠30%后，租金为3000元，付款办法为每年正月初一前被告必须付清全年租金。四、原告门面房的玻璃门面及铺房子的地板砖款额工资由原告自己承担。门面房的楼顶吊顶及装饰材料、工人工资及门牌由被告负责，承租到期后，被告如不继续租赁，楼顶一切装饰物品及门牌归被告所有，一切经济损失原告概不负责。当第一期承租到期后，如果被告继续租用，原告不让被告继续租赁，原告负责被告所有的经济损失等事项。2007年7月24日，经三川村委对原告2003年至2007年前半年收支情况审核时，对被告租赁原告房屋事宜有村民提出被告对原告二楼房屋若占，从2007年开始一年租金1200元，经村支部书记段新宽询问被告，被告明确表示同意占。被告截止2018年8月2日共向原告支付房租15000元，2018年8月2日原告向被告发出书面《催收租金通知书》要求被告按收到通知书之日起2日内清偿下欠房租33420.77元，支付违约金5000元，共计38420.77元。被告收到该通知书后未予清偿，现原告诉至本院要求：1、解除原被告于2006年元月26日签订的《建房租房补充协议》，以及原告门面房的二楼房屋的租赁关系，并立即将租赁房屋交付给原告。2、被告支付下欠租金33420.77元（租金暂时计算至2018年8月2日）。3、被告支付违约金5000元。本院认为：合同双方应按合同约定全面履行合同义务。本案中，原被告就三川村二组大茅坑建房事宜达成一致协议，明确约定房屋产权的分配方案，原被告并于2006年元月26日重新签订《建房租房补充协议》明确约定被告租赁原告房屋一层门面房的租期、租金及其他相关事项和2007年7月24日有原告部分村民代表、被告和三川村委干部共同参加对原告2003年至2007年前半年收支账目进行审核时的会议记录中，被告明确表示同意占原告二层房屋并对每年租金1200元并无异议的行为，均是原被告双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告未按合同约定全面履行合同义务，其已构成违约，依法应承担违约责任，故对原告要求给付下余租金33420元（租金暂时计算至2018年8月2日）的诉讼请求，本院予以支持。一楼门面房租金从（2006年农历正月初一计算至2018年农历七月三十日），共12年7个月，为3000元/年x12年＋3000元/年÷12个月x7个月＝37750元；二楼房屋租金从2007年7月24日计算至2018年7月31日，共11年零6天，为1200元/年x11年＋1200元/年÷12个月÷30日x6日＝13219.98元；租金共计37750元＋13219.98元＝50969.98元，被告履行时应扣减已给付的15000元即35969.98元。对被告租赁原告一层门面房因双方约定租期为6年即从2006年（农历）正月初一至2012年（农历）12月31日止，其租赁期满后，原被告未再签订任何书面租赁合同，被告仍继续租赁原告房屋至今，其双方租赁关系应为不定期租赁合同，被告因拖欠原告租金，原告于2018年8月2日已向被告发出催收租金通知书，限期给付租金，逾期后被告仍未给付，现对原告要求解除原被告于2006年元月26日签订的《建房租房补充协议》以及二楼房屋的租赁关系，本院予以支持。但原告应给被告合理的期限予以清腾，该期限以三个月为宜。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告未能及时处理被告垫付的门窗及铺地板砖的相关事项，其自身也存在一定违约，对此请求本院不予支持。对被告辩解其一楼门面房从2012年到期后至2015年6月未占用及二楼房屋在2007年7月24日开会后被告并未占用的理由，因其未能提供充分证据加以证明其将房屋交付给原告的相关证据，且原告对此并不认可，故对此辩解理由，本院不予采信。对其辩解被告已垫付的门窗款及铺地板所指出的费用，应予以扣除的理由，因该款项原告对此持有异议，经调解不能达成一致意见，被告对此可另案起诉。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告栾川县三川镇三川村第二村民组与被告李翔欧于2006年元月26日签订的《建房租房补充协议》及原被告间关于被告租赁原告二楼房屋的租赁关系自本判决生效之日予以解除，被告应于本判决生效之日起三个月内清腾该房屋，将房屋交付原告栾川县三川镇三川村第二村民组。二、被告李翔欧应于本判决生效之日起五日内给付原告栾川县三川镇三川村第二村民组房屋租金35969.98元。三、驳回原告栾川县三川镇三川村第二村民组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750元，由被告李翔欧负担（暂由原告垫付，待执行中一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王海涛二〇一八年十二月二十六日书记员  袁鸿基后附相关法律规定及上诉须知：附录：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上诉须知当事人如果对判决不服，在法定上诉期内欲上诉，按下列程序进行：应向栾川县人民法院立案庭提供如下材料：1、上诉状副本（份数按被上诉人数另加六份提交）。2、盖有送达时间的一审判决书。3、是公民个人的应提交身份证复印件，是法人或其他组织的应提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书。4、如果是律师办理上诉事项的，应提交公函和委托书。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉费缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于七日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。