江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初3032号原告：范凌云。原告：韩梅。委托诉讼代理人（以上二原告共同委托）：刘波，江苏和舟律师事务所律师。委托诉讼代理人（以上二原告共同委托）：范家红。被告：朱敏。委托诉讼代理人：山佳子怡，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告范凌云、韩梅与被告朱敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法由代理审判员马良独任审判，并于2016年12月8日、2017年3月21日、2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告范凌云、韩梅的委托诉讼代理刘波、范家红，被告朱敏及其委托诉讼代理人山佳子怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范凌云、韩梅向本院提出诉讼请求:1、解除双方签订的关于苏州市*园*幢*室房屋买卖的《协议》、《补价协议》、《补充协议》；2、被告返还购房款200000元；3、被告返还定金340000元；4、被告赔偿因房价上涨给原告造成的房屋差价经济损失770000元；5、被告承担本案的诉讼费及保全费。事实与理由：2016年1月24日，原被告双方通过*地产经纪有限公司中介，签订了房屋买卖《协议》，被告将位于苏州市新区*园*幢*面积为120.54平米的房屋卖与原告，房屋《协议》价款1800000元，当日又签订《补价协议》房价增至1980000元，约定于2016年2月29日前办理网签，《协议》签订后原告支付定金170000元、购房款200000元，共370000元。当日被告将房屋移交给原告，原告搬住该房屋至今。约定网签日期到期后，原告多次催促被告办理网签手续，但被告均以种种理由推延日期。被告无奈诉至法院，请求判如所请。被告朱敏辩称：被告早已于2016年3月将房屋交付原告，根本不存在违约行为；原告于同年4月份左右已知晓该房屋纠纷涉诉；被告在本次房屋买卖中不存在违约行为，原告的根本利益并未受到损害。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月24日，原告范凌云、韩梅（买受人）与被告朱敏（出卖人）在居间方苏州*地产经纪有限公司的中介服务下，签订了编号为*的《协议》一份，约定被告将其所有的苏州市新区*园*幢*室房屋（建筑面积120.54平方米，权证号*）出售给原告，房屋价款为1800000元。该《协议》第一部分第4条约定：“买卖双方保证所提供资料真实有效，出卖方承诺产权清晰无纠纷，无冻结、无查封……”。该《协议》第十条“关于房屋权属登记的约定”约定：“自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因乙方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下：……（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将已收到房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定的房屋价款的10%向买受人支付违约金。”第十四条“违约责任”约定：“在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。”同日，原告范凌云、韩梅作为买受方与作为出卖方的朱敏签订《补价协议》一份，约定：“1、买卖双方约定，申报房价（成交价）为人民币壹佰捌拾万元整（￥1800000元整），双方约定实际成交总价为人民币壹佰玖拾捌万元整（￥1980000元整）。2、买卖双方在资金托管之前自行交割人民币壹拾柒万元整（￥170000元整）；3、买卖双方同意出卖方在房屋交付日前需结清水电煤、物管费等费用，出卖方将该房屋钥匙交付买受方，出卖方在完成以上事项当日买受方将剩余房款人民币壹万元整支付给出卖方；4、以上事项如任何一方拖延办理，每逾期一天违约方需向守约方支付他人民币贰佰元整的违约金，给守约方造成其他损失的，应另行赔偿……”。同日，原、被告双方共同在《物品清单》上签字，对涉案房屋的装修状况、设施设备进行了确认。2016年2月1日，原告范凌云、韩梅作为买受方，被告朱敏作为出卖方，案外人*作为中介方共同签订《协议》一份，协议约定：1、因卖方贷款问题，买卖双方同意将原办手续时间延期至2016年5月31日等卖方贷款解决办手续；2、期间卖方承诺房价不能以任何借口涨价或不卖，还按原约定价格成交；3、买卖双方任一方违约，都按时价给守约方差价；……5、买卖双方已知晓定金170000元付给中介方（由中介代收）。同日，*地产经纪有限公司向原告范凌云出具业务收据，确认“代收买卖房款”170000元。2016年2月27日，原告范凌云与被告朱敏签订《租赁协议》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告，租赁期为2016年2月28日至2016年5月31日，租金为每月2600元，押金为一个月房屋租金。同日，被告朱敏向原告出具收条一份，确认收到房租（三个月与一个月押金）10400元。次日，被告朱敏向原告确认收到十个月的车位费1200元。2016年2月，被告朱敏向原告范凌云、韩梅交付涉案房屋，原告范凌云、韩梅居住该房屋至今。2016年3月19日，原告范凌云之父范家红与被告朱敏签订《协议》一份，约定将房屋网签价格180万元改为165万元，三月底办理网签手续。同日，被告朱敏向范家红出具《收条》一份，确认收到范家红部分房款20万元。2016年3月27日，原告范凌云、韩梅与被告朱敏又签订《补充协议》一份，对上述网签价格调整进行确认，并约定“其他合同条款按原合同执行”。另查明，涉案房屋苏州*园*幢*室为被告朱敏单独所有，所有权证登记时间为2014年2月8日。再查明，案外人*与本案被告朱敏于2015年11月4日就本案所涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定被告朱敏将该房屋作价165.5万元出卖与案外人*。2016年2月24日，案外人*以被告朱敏违反《房屋买卖合同》为由，向我院提起诉讼，要求解除《房屋买卖合同》并赔偿损失。该案经本院一审、苏州市中级人民法院二审，现已审理终结，苏州市中级人民法院认定朱敏构成违约，判决解除*与朱敏签订的《房屋买卖合同》，朱敏应返还*定金100000元并向*赔偿房屋差价损失732000元、居间费11585元，共计843585元。该案在一审过程中，本院依*申请，于2017年3月4日查封了涉案房屋苏州*园*幢*室；本院并委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，该公司于2016年9月26日出具的苏国众联【2016】评字第2-0980号估价报告，认定该房屋在估价时点2016年7月26日的市场价值为275.30万元（含毛坯价值266.91元、装修价值8.39元）。本案在庭审过程中，原、被告一致对苏国众联【2016】评字第2-0980号估价报告予以认可，并同意以2016年7月26日作为估价时间点，同意以该估价报告载明的房屋市场价值作为计算房屋差价的依据。在庭审过程中，被告述称原告不具备购房资格，但并未提出证据予以证实；被告亦述称在原、被告签订合同时，已告知中介方该房屋已与他人签订买卖合同，现处于争议期，并要求中介方告知原告，但其并未提供证据证明已经将房屋存有争议的事实告知中介，亦未提供证据证明原告已知晓上述事实。以上事实，有《协议》三份、《补价协议》一份、《物品清单一份、《业务收据》一份、《收条》二份、《租赁协议》一份、《补充协议》一份、《房屋所有权证》一份、《估价报告》一份、居民户口簿一份、结婚证一份及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原告范凌云、韩梅与被告朱敏就买卖本案所涉房屋签订的《协议》、《补价协议》、《补充协议》，系双方真实的意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告范凌云、韩梅按照约定向被告支付了定金17万元并向被告支付了购房款20万元，且无证据证明原告在《协议》订立前已经知晓涉案房屋存有争议的事实，故在《协议》履行过程中并无过错；被告朱敏“一房二卖”，存在严重过错，并因此导致涉案房屋被法院查封，构成违约。现涉案房屋不能进行房屋权属变更，合同的主要条款已不能履行，合同的目的无法实现，原告范凌云、韩梅有权要求解除《协议》、《补价协议》、《补充协议》，并要求被告朱敏返还购房款20万元及定金17万元。关于原告要求被告赔偿房屋的差价损失的诉讼请求，本院认为，被告违约给原告造成损失，其赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益；原、被告双方一致认可以《估价报告》作为计算房屋差价的依据，故本案中房屋价格上涨而产生的收益应为77.3万元（评估价格275.3万元减去双方约定的价格198万元）；被告的违约行为导致作为无过错方的原告无法获得上述收益，故原告的该部分损失应全部由被告进行赔偿；因原告仅主张该部分的损失为77万元，属自主处分权利，本院予以支持。关于原告要求被告按照定金罚则另行支付一倍定金的诉讼请求，本院认为，被告向原告赔偿房屋差价损失后，原告因本次房屋买卖产生的损失已经得到弥补，再要求被告双倍返还定金34万元有违公平原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、原告范凌云、韩梅与被告朱敏签订的关于苏州*园*幢*室房屋买卖的《协议》、《补价协议》、《补充协议》解除。二、被告朱敏于本判决生效之日起十日内向原告范凌云、韩梅返还购房款20万元及定金17万元。三、被告朱敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告范凌云、韩梅房屋差价损失77万元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元，减半收取7530元，保全费5000元，两项合计12530元，由原告范凌云、韩梅负担1626元，由被告朱敏负担10904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。代理审判员  马良二〇一七年五月三十一日书 记 员  丁颖