黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017)黑民终49号上诉人（一审被告）：哈尔滨美德地产置业有限公司，住所地哈尔滨市松北区。法定代表人：孙晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：于奇，黑龙江龙广律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：徐晓杰，女，1960年7月23日生，汉族，哈尔滨光华碳纤维有限公司经理，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张涛，黑龙江日晟律师事务所律师。上诉人哈尔滨美德地产置业有限公司（以下简称美德公司）因与被上诉人徐晓杰房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人美德公司的法定代表人孙晓东及其委托诉讼代理人于奇、被上诉人徐晓杰的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美德公司上诉请求：撤销哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民初字第11号民事判决；驳回徐晓杰的诉讼请求。事实和理由：1.徐晓杰为哈尔滨光华碳纤维有限公司的法定代表人和负责人，其并非无固定职业。徐晓杰于2014年2月将2000万元出借给案外人哈尔滨市银海小额贷款股份有限公司（以下简称银海小贷公司），银海小贷公司先后偿还140万元，现剩余借款本金1860万元，其与银海小贷公司形成民间借贷法律关系。银海小贷公司未将借款交付美德公司，美德公司与徐晓杰签订的房屋买卖合同系为银海小贷公司提供担保，双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系，而是让与担保关系。徐晓杰未将2000万元借给美德公司，该款也不是徐晓杰向美德公司交付的购房款。2.一审法院仅对美德公司提交的《账户信息查询及说明》予以认定，对其他六份证据均不予认定，对证据采信存在错误。3.案涉房屋所在区域的商业用房负一层每平方米2万元，一层每平方米3万元，二层每平方米2.8万元。案涉房屋建筑面积15881平方米，市场价值3.6亿元，远高于2000万元。据此可以证实，美德公司与徐晓杰签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示。徐晓杰辩称：1.美德公司所称的让与担保的法律纠纷是完全错误的，让与担保成立的前提是双方存在债权债务关系，而本案中徐晓杰与美德公司没有债权债务关系，双方系房屋买卖关系。美德公司作为开发商，在整体出售了争议房产后，拒不履行合同义务，故徐晓杰诉至法院。2.徐晓杰按照美德公司的收款委托书的要求将购房款2000万元汇入其指定帐户，履行了合同约定的交付房款的义务。3.美德公司与银海小贷公司系同一法定代表人孙晓东，孙晓东给徐晓杰汇款140万元系因美德公司违约交房所产生的违约金。4.美德公司主张房屋价格过低，违反了法律的公平原则是完全错误的。美德公司作为房地产开发商，为了资金的需要，将商品房屋降价出售，是正常的商业行为，美德公司不能以其价格过低显失公平作为理由主张合同无效。综上，应驳回美德公司的上诉请求，维持原判。徐晓杰向一审法院起诉请求：1.美德公司履行《房屋买卖合同》，将位于哈尔滨市松北区松北大道南侧金色江湾X区X期X栋X号房屋交付徐晓杰使用；2.诉讼费用由美德公司承担。一审法院认定事实，2014年2月11日，美德公司与徐晓杰签订《商品房买卖合同》。约定：徐晓杰购买的商品房位于哈尔滨市松北区世茂大道南侧第X栋-2-3层X号，该商品房用途为商业服务，层高3米，建筑层数地上3层，地下2层，该商品房建筑面积15881.23平方米，其中套内建筑面积14674.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1207.18平方米。计价方式与价款为按套计算，该商品房总价款为2000万元整。面积确认及面积差异处理为双方自行约定按套计价，合同约定面积差异与产权登记面积差异不影响合同履行，且美德公司无需因此向徐晓杰承担违约责任。付款方式及期限为一次性现金2000万元；付款时间为2014年2月11日；交纳比例为100%。买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在15日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，徐晓杰按日向美德公司支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美德公司按日向徐晓杰支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，徐晓杰有权解除合同，徐晓杰解除合同，美德公司应当自徐晓杰解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按徐晓杰累计已付款的0.5%向其支付违约金；徐晓杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美德公司按日向徐晓杰支付已交付房价款万分之0.5的违约金。交付期限为美德公司应当在2014年3月11日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付徐晓杰使用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。该《商品房买卖合同》签订于金色江湾售楼中心，并于2014年2月11日在房地产管理部门备案，后美德公司向房产部门申请撤销了备案。2014年2月11日，美德公司与徐晓杰签订《房屋买卖合同》，该合同与前述合同的房屋基本情况一致。第二条为买卖的特殊约定：1.双方约定房款总额为4000万元，本合同签订后，徐晓杰一次性给付美德公司购房款2000万元，徐晓杰按美德公司要求汇入其指定账户，剩余房款在美德公司配合徐晓杰办理进户手续及产权证后支付；2.双方约定在哈尔滨市商品房买卖合同（哈尔滨市房地局备案合同）的正式文本上标注价格为2000万元，实际成交房款价格为4000万元，房屋产权登记的税费由徐晓杰自行承担；3.违约责任：本合同中关于违约条款第七条作废，以本条违约条款为准。（1）如美德公司违约，单方终止合同或不履行本合同，美德公司双倍赔偿徐晓杰已支付的房款；（2）如美德公司违约逾期交房，每逾期一个月需支付逾期违约金（按总房款的2%计算）；（3）徐晓杰拒不履行合同或中途反悔，按付款的50%支付美德公司违约金，从已付款中扣出。第四条价格约定，按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价总金额为4000万元整。第五条付款方式约定，徐晓杰应于本合同签订之日向美德公司支付购房款，总价合计2000万元整。第六条为交付期限约定：美德公司在本合同签订生效当日，将该房屋交付徐晓杰使用并将该房屋的产权证书交给徐晓杰，协助其在一个月内将该房屋的产权证书更名为其所有；该房产权更名过户手续费均由徐晓杰负责。现争议房屋未办理产权证书。2014年2月11日，美德公司出具《房屋价值确认书》，内容为：本公司现将位于松北区世茂大道南侧第X栋-2-3层X号的房产（房屋所有权证号合同号：X）委托给孙晓东出售，关于孙晓东就此处房产签署的各项买卖文书，本公司均予以认可。现该处房产以4000万元价格出售，对该价格本公司予以认可。合同加盖美德公司公章，孙晓东名章。2014年2月11日，美德公司出具《收款委托书》。内容为：本公司委托银海小贷公司代收位于金色江湾A区二期X栋X号房产（房屋所有权证号合同号：X）的售房款，金额2000万元。同意将售房款打入银海小贷公司的账户，金额2000万元。以汇款凭证签字的收款凭证作为收到售房款的依据。同日，徐晓杰分三笔1210万元、290万元、500万元，将购房款汇入美德公司指定账户。美德公司分别出具200万元、900万元、900万元的《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》。2015年4月13日，银海小贷公司出具《情况说明》，内容为：银海小贷公司与徐晓杰在2014年2月形成民间借贷关系，双方没有签订书面合同，银海小贷公司向徐晓杰借款2000万元……。2014年9月份后，银海小贷公司先后按照徐晓杰指定的杨春秋账户偿还140万元，现剩余欠款本金1860万元。徐晓杰支付给银海小贷公司的款项，不是向美德公司支付的购房款，银海小贷公司未将该款交给美德公司，一直用于银海小贷公司的运营，相关账目法院可以调取。徐晓杰借款时，为保证借款安全，要求银海小贷公司提供担保，银海小贷公司找到美德公司提供担保，双方签订了《房屋销售协议书》，房屋价格系按照借款数额填写，但该协议书没有法律效力，美德公司和徐晓杰之间并没有房屋买卖关系。特此说明。2015年4月16日，银海小贷公司出具《情况说明》，内容为:孙淑文为银海小贷公司财务部会计，经徐晓杰申请，将款项通过孙淑文网银汇入杨春秋账户（哈尔滨农村城市信用合作联社滨江信用社）140万元，用于偿还借款本金。三笔汇款凭据分别为：2014年5月29日往来款40万元，2014年9月17日往来款20万元，2014年10月16日还款80万元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。争议双方于2014年2月11日签订的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》系在平等自愿的基础上，经过协商所签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效,双方应当按照《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》内容履行。双方签订《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》后，就给付房款签订的《房屋价值确认书》、《收款委托书》，明确案涉房屋价格为4000万元，美德公司委托银海小贷公司代收售房款2000万元。因美德公司与银海小贷公司系同一法定代表人，徐晓杰支付房款的行为、方式均是按照美德公司的书面意见做出，不违反双方约定及法律规定，予以认定。美德公司抗辩徐晓杰支付的2000万元系与银海小贷公司间形成的民间借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》是为徐晓杰与银海小贷公司民间借贷关系提供担保。因美德公司未举示徐晓杰与银海小贷公司之间借贷关系发生的任何证据，其举示向杨春秋账户汇款140万元(两笔往来款及一笔还款)，从汇款凭据、内容均由美德公司填写，其中一笔虽注明还款，但未有其他证据佐证徐晓杰与银海小贷公司之间存在2000万元的借贷关系，故对美德公司的该项主张，不予支持。关于案涉商品房价格是否显失公平问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价”。本案双方在《房屋买卖合同》约定房屋价格为4000万元，按照建筑面积15881.23平方米计算，每平方米价格为2519元。按照套内建筑面积14674.05平方米计算，每平方米价格为2726元。美德公司虽举示与锦州银行股份有限公司（以下简称锦州银行）及案外人签订的五份《商品房买卖合同》，证实案涉房屋价款显失公平，因该五份合同涉及案外人，对合同真实性及是否与本案有关联需进一步认证，且美德公司作为房地产开发公司，其未举示已售楼盘的增值税发票，用以证明该地段房屋的实际价格，依据上述规定，美德公司与徐晓杰的房屋买卖合同不存在显失公平的情形。徐晓杰与美德公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年3月11日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用”。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……。”《房屋买卖合同》第二条约定：“双方约定房款总额为4000万元，本合同签订后，买方一次性给付出卖方购房款2000万元……，剩余房款在出卖方配合买受方办理进户手续及产权证后，买方支付余款”。第六条约定：“出卖方在本合同签订生效当日内，将该房屋交付买受方使用并将该房屋的产权证书交给买受方，协助买受方在一个月内将该房屋的产权证书更名为徐晓杰所有。”根据上述约定，徐晓杰已经向美德公司支付2000万元购房款，美德公司亦应按照合同约定将案涉房屋交付徐晓杰，双方继续按照《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同》的约定履行。据此判决：美德公司于判决生效后三十日内将位于哈尔滨市松北区松北大道南侧金色江湾A区2期G6栋101号房屋交付徐晓杰使用。案件受理费141,800元，由美德公司负担。二审期间，美德公司向本院举示了锦州银行购买其开发商服用房的销售不动产统一发票；购房人侯雪梅的商品房销售预收收款票据。意在证明案涉房屋的交易价格远远低于正常市场交易价格，因此案涉合同不是双方真实意思表示，不能作为认定案件事实的依据。徐晓杰对两份票据的真实性、证明的问题及与本案的关联性均有异议，认为两份票据是否发生真正房屋买卖交易关系无法核实。案涉合同是双方自愿签订的，应该履行。本院认证意见为：美德公司举示的证据与其向一审法院举示的相关房屋买卖合同相互印证，徐晓杰虽否认其真实性，但无相反证据予以反驳，亦未申请本院或自行核实美德公司举示销售不动产统一发票是否与房屋管理机关存档的一致，故本院对美德公司举示的销售不动产统一发票予以认定；而美德公司举示的侯雪梅购房收据系其单方出具，未办理备案等手续，本院对该证据不予认定。本院审理查明：2013年12月6日，美德公司与锦州银行签订商品房买卖合同，购买房产位于松北区世茂大道南侧X栋负1层至3层X号，建筑面积共1428.58平方米，总价款36,683,300元。每层单价明细：负一层每平方米2万元，一层每平方米3万元，二层每平方米2.8万元，三层每平方米2.5万元。同时查明：2014年2月12日，徐晓杰通过哈尔滨城郊农村信用合作社联社向银海小贷公司汇款1210万元、290万元，通过哈尔滨银行向银海小贷公司汇款500万元，共计2000万元。其中500万元的汇兑凭证附言中载明：借款。还查明：2014年5月29日，银海小贷公司向徐晓杰指定帐户汇款40万元，附言：往来款。2014年9月17日，银海小贷公司向徐晓杰指定帐户汇款20万元，附言：往来款。2014年10月16日，银海小贷公司向徐晓杰指定帐户汇款80万元，附言：还款。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：徐晓杰依据其与美德公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》，以及美德公司出具的《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》、《房屋价值确认书》、《收款委托书》、《转账凭证》等证据主张双方形成房屋买卖合同关系，并请求美德公司履行合同；美德公司依据徐晓杰与银海小贷公司款项往来票据，以及其与锦州银行等案外人签订、履行同地段的其他商品房买卖合同情况等证据主张其系为徐晓杰与银海小贷公司间的借款提供担保，双方当事人为此形成了让与担保合同关系。故解决本案争议的焦点问题在于：如何认定双方当事人之间形成的民事法律关系的性质。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系，判断民事法律关系的性质既要审查形式上的意思表示，同时也要审查民事主体的实际履行行为，并结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，进而对当事人之间的法律关系作出判断。本案中，徐晓杰举示的《房屋买卖合同》等证据均可证实双方当事人建立房屋买卖合同关系，徐晓杰已履行了付款义务，如无相反证据予以反驳，合同双方应照此履行。美德公司抗辩本案双方当事人系让与担保合同关系，认为案涉房屋仅为徐晓杰出借2000万元借款的担保物。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”之内容可以说明让与担保的现实存在，且以签订买卖合同为表象。如果双方当事人形成让与担保合同关系，亦会签订《房屋买卖合同》及出具相关购房手续。故本院根据徐晓杰举示的证据无法推定双方当事人必然存在房屋买卖合同关系，还需审查双方当事人签订买卖合同的真实意思。本案审理过程中，双方均未举示借款合同，徐晓杰否认其与银海小贷公司或美德公司存在借贷关系而称无此类合同，美德公司称由出借人保存唯一的借款合同而无法举示。无论是否存在借款合同，本院审查发现徐晓杰实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现了显著的差异，不符合房屋买卖合同的交易习惯。首先，徐晓杰举示的向美德公司付款的证据为其分三次汇款至银海小贷公司的凭证，通过哈尔滨城郊农村信用合作社联社汇款的两份凭证未注明款项性质，通过哈尔滨银行汇款500万元的汇兑凭证附言“借款”，徐晓杰对此当庭解释为办理汇款人员不知汇款真实用途而误写，但未举示其他证据予以补强。如前文所述，在两种法律关系成立的情况下均会出现《房屋买卖合同》等买卖关系的证据，但是，载明“借款”用途的汇兑凭证一般不会出现在以支付对价获得标的物所有权的买卖合同关系中，却常见于为借贷合同设定担保的让与担保合同关系中。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，徐晓杰在诉讼中举示并认可的证据所载明的事实，与其主张的法律关系不符，又无相反证据足以推翻，应认定该汇款的性质为借款，结合另两笔汇款未注明款项性质，进而认定徐晓杰汇款行为系其履行民间借贷合同的行为。其次，银海小贷公司在收到徐晓杰的汇款三个月后陆续按徐晓杰的要求付款40万元（附言：往来款）、20万元（附言：往来款）、80万元（附言：还款），鉴于银海小贷公司单方记载款项性质不能说明上述款项系2000万元借款的还款，但徐晓杰当庭解释该款项为因美德公司未按期交付案涉房屋而向其支付的违约金，并不符合房屋买卖合同的交易习惯。一是按照《商品房买卖合同》或《房屋买卖合同》约定的违约金计算方式所计算的违约金数额（按照《商品房买卖合同》的违约条款计算截至2014年5月29日的违约金数额为7.8万元，截至2014年9月17日的违约金总额为18.9万元，截至2014年10月16日的违约金总额为21.8万元；按照《房屋买卖合同》的违约条款计算截至2014年5月29日的违约金数额约为288万元，截至2014年9月17日的违约金总额约为576万元，截至2014年10月16日的违约金总额约为653万元）与140万元的构成明显不符；二是徐晓杰主张案涉房屋交易价4000万元，其仅支付2000万元，在其未全额交付购房款且美德公司未交付房屋前，美德公司即向购房人支付违约金，而非冲减剩余购房款与常理不符。最后，美德公司举示了其销售给锦州银行的同地段的其他房产均价每平方米2万元以上，而案涉房产均价每平方米2519元，即使案涉房产与美德公司提交的其他房产在地段上存在差异，但售价出现近十倍的差距明显超出商品房销售规律。综上，在采信《房屋买卖合同》等证据的前提下，由于两种法律关系成立时均会出现上述证据，通过徐晓杰举示的载明“借款”用途的汇兑凭证为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，结合双方当事人对本案不符常理之处作出的解释及该地段商品房销售的状况，认定双方当事人签订买卖合同的真实意思系为借贷合同设定担保，而非通过支付对价获得案涉房屋的所有权，符合人民法院认定证据的高度盖然性标准。鉴于案涉《房屋买卖合同》系徐晓杰与银海小贷公司（或美德公司）民间借贷行为的从属性让与担保合同之性质，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院向徐晓杰释明其是否变更诉讼请求，按照民间借贷法律关系主张权利，并告知徐晓杰未在本院指定的期限内作出答复则视为坚持原诉讼请求，徐晓杰未在本院指定的期限内作出答复，视为其拒绝变更诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：撤销哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民初字第11号民事判决；驳回徐晓杰的起诉。一审案件受理费141,800元，退还徐晓杰；哈尔滨美德地产置业有限公司预交的二审案件受理费141,800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 王 剑审判员 胡乃峰审判员 于世伟二〇一七年五月九日书记员 孙 佳