广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终890号上诉人（原审原告、反诉被告）：张明鸿，女，汉族，1988年3月7日出生，住址：广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁鸿展，男，汉族，1985年12月20日出生，住址：广东省增城市。委托诉讼代理人：黄勇，广东众合之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁灼其，被告袁鸿展之父。上诉人张明鸿因与被上诉人袁鸿展房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。当事人一审诉辩意见一审原告张明鸿提出诉讼请求：1、请求被告返还首付款10万元，并从2016年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、请求解除原被告房屋买卖合同；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年4月20日签订房地产买卖合同一份。合同约定原告购买被告惠州市××经济开发区惠阳碧××街××号单位物业。合同还约定：如因买方自身问题，导致银行无法放款，则卖方退还买方所支付的首付款，不作违约处理。合同签订后，原告积极履行合同约定义务。原告于2016年4月17日向被告支付定金100000元，作为第一笔购房款。原告积极与各大银行联系办理按揭贷款事宜。由于原告银行流水不够，各银行不放贷。原告于2016年4月26日向被告发放《关于银行不予贷款及解除合同的通知》，通知被告因为原告自身原因，导致银行无法放款，无能力继续购买房子，无法继续履行合同，解除《房地产买卖合同》，要求被告于2016年6月1日前返还首付款100000元。被告对原告的通知置之不理，至今不返还原告首付款，给原告造成经济损失。补充：1、2016年4月20日原被告双方家庭在惠阳碧桂园售楼处就涉案房产买卖问题进行协商，双方约定房款总价280万元，支付形式是：首付30%；银行按揭70%，160万元。在此之前的2016年4月17日原告通过亲属与被告父亲袁灼其约定购房事项并交付定金10万元；2、2016年4月20日原告提出原告的银行流水不足，担心银行不给办理按揭贷款，被告当时找到陈先生与中介的人都说可以办理按揭，被告当时主动提出如果原告流水不足不能办理按揭贷款，不算原告违约，已付房款全额退还，在此前提下双方签订房屋买卖合同，并在合同最后注明该条款。被告袁鸿展辩称，一、本案《房地产买卖合同》依法成立并生效，被答辩人依法依约应继续履行合同义务。本案的《房地产买卖合同》是合同双方袁鸿展和张明鸿在平等、自愿的基础上签订的，已于2016年4月20日成立并生效。该合同的房屋买卖是双方的真实意思表示，且不违反我国强制性规定，根据诚实信用原则以及我国合同法第六十条等法律规定，被答辩人张明鸿应依约继续履行合同，向原告给付房款。二、被告未依约按时向原告给付房款，已构成违约，依法应承担相应的违约赔偿责任。《房地产买卖合同》明确约定，被答辩人张明鸿购买袁鸿展所有的位于惠州市××经济开发区惠阳碧××街××号房屋的房地产转让价为280万元。其中，合同第三条明确约定“买方需在2016年05月01日前支付卖方购房款人民币壹佰壹拾万元整（小写：1100000.00元），余下房款人民币壹佰陆拾万元整（小写：1600000.00元需在2016年7月30日前全部支付给卖方”。而至今，张明鸿仍未依约向答辩人支付首期及余款两期，已构成违约，给答辩人造成经济损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于资金占用期间利息按年利率6%计算的依据，张明鸿自2016年5月01日起逾期支付首期楼款110万元，给答辩人造成的利息经济损失，以年利率6%计算，暂计半年，为33000元。为此，答辩人已向法院提起反诉，以维护答辩人的合法权益。三、被答辩人张明鸿没有法定、约定的合同解除权。被答辩人在本诉起诉中称，“原告积极与各大银行联系办理按揭贷款事宜。由于银行流水不够，各银行不予放贷。”并以此为由想解除本案的《房地产买卖合同》。被答辩人的解除合同理由根本不能成立。办理银行按揭贷款，正常程序下，被答辩人应当依约向原告支付了110万元房款，再向银行办理按揭贷款。也就是说，被答辩人要支付了首期110万元房款，才能到银行申请按揭贷款。被答辩人无任何证据证明其已经积极与各大银行联系办理按揭贷款事宜，更没有提供合同中约定的《银行书面通知》。因此，被答辩人没有解除本案《房地产买卖合同》的权利，更无权要求答辩人退还其10万元定金。综上所述，本案合同双方依法成立并已生效，被答辩人应当依约履行其合同义务，继续向原告支付房款。被答辩人主张解除合同返还定金没有任何事实和法律依据，应予驳回。以上答辩意见望法院充分考虑并予采纳，作出公正合理判决。反诉原告袁鸿展提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付迟延履行违约赔偿各33000元；2、本案判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月20日，反诉人与被反诉人签订房地产买卖合同，合同约定被反诉人以280万元购买反诉人位于惠州市××经济开发区惠阳碧××街××号单位物业。合同约定房款支付方式：“分期付款，买方需在2016年5月1日前支付卖方购房款人民币壹佰壹拾万元整（小写：1100000元），余下购房款人民币壹佰陆拾万元整（小写：1600000元）买方需在2016年7月30日前全部支付给卖方”。被反诉人作为买方，在签订合同后依约给付了10万元定金。签订合同后不久，经反诉人催促，被反诉人迟迟不支付首期110万元楼款。至2016年5月1日，合同约定的110万元楼款给付期限届满，被反诉人仍未支付。2016年6月7日，反诉人以发函的形式再次催促被反诉人支付首期楼款，但被反诉人拒收催收房款的函件，被反诉人对反诉人短信等其他方式的通知也置之不理。综上所述，本案《房地产买卖合同》依法成立并已生效，被反诉人应依约继续履行。被反诉人迟延支付楼款的行为已构成违约，其迟延交付110万元首期楼款的违约行为给反诉人造成了经济损失，依法应予赔偿。为保护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。反诉被告张明鸿辩称，1、反诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，违约金适用法律错误。且双方没有这样的约定。双方签订的合同有约定反诉原告不返还定金，则需要双倍返还定金。2、2014年4月20日双方签订买卖合同后，双方及中介方三方约定在2014年4月27日到中国银行大亚湾支行去办理按揭贷款事宜，并且袁鸿展带来的中介告知我方准备相关材料，袁鸿展签订合同后积极履行合同义务，办理按揭贷款前需要准备的各种资料并于2014年4月24日9点就到双方约定的中国银行大亚湾支行咨询按揭贷款事宜，该行明确表示不办理按揭贷款业务，我方当即联系被告方的中介陈先生，陈先生当时说在五楼不在二楼，我们当时拍了照片给他，五楼是住户。即使如此，我方本着诚意到了各个银行咨询贷款事宜，各大银行表示不予放款，由于银行流水不足。原告从小生病，不能走路，常年在家没有工作没有任何收入，所以是没有银行流水的。银行流水只显示一笔10万元是原告母亲打入原告账户用于支付购房定金。因此各银行不予贷款也不出具书面材料。原告于2016年4月26日向被告发放银行不予贷款及解除合同通知书说明因为个人原因银行不予贷款无法继续履行合同，通知被告解除合同，并退还原告定金10万元。原告也通过短信方式告知被告父亲，被告父亲在知道原告不能继续履行合同的情况下在2016年4月30日贴出公告继续售卖涉案房子，并且拒绝退换原告的购房定金10万元。被告的反诉请求没有事实与法律依据，请法院予以驳回。原告张明鸿为其诉请及辩称向本院提交以下证据：1、房地产买卖合同；2、收条、中介资料；3、银行流水；4、收入证明、计生证明；5、照片；6、关于银行不予贷款及解除合同通知；7、快递单及查询资料；8、短信截图；9、光盘及说明；10、残疾人证，证明原告患有残疾没有劳动能力也没有收入；11、中国人民银行个人住房贷款管理办法、中国人民银行中国银行监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知、办理按揭需要几个月的银行流水、中国工商银行网站首页、个人住房按揭贷款、个人一手住房贷款。被告袁鸿展为其诉请及辩称向本院提交以下证据：1、截图；2、EMS（单号：1024143763519）退件；3、通知；4、房产证。一审查明的案件事实一审中，对当事人围绕诉讼请求提交的证据，在一审庭审质证时，各方当事人对对方提交的证据提出了质证意见。对当事人没有异议的证据，一审予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审认定如下：原告（反诉被告）张明鸿提交的证据2收条、中介资料，被告（反诉原告）袁鸿展对其收到原告（反诉被告）张明鸿10万元定金的事实没有异议。对于中介资料，被告（反诉原告）袁鸿展对其三性不予认可。经本院审查，原被告双方由被告（反诉原告）袁鸿展的邻居王伟雄作为中介介绍双方认识并于2016年4月20日签订房地产买卖合同，且原告张明鸿于签订合同当日向被告袁鸿展交纳了10万元定金，该事实已由原被告双方予以确认。但该证据仅能证明原被告双方买卖关系系由中介促成，并不足以佐证原告（反诉被告）张明鸿需要证明的中介让原告（反诉被告）张明鸿准备按揭贷款清单的事实，因此，对该证据的真实性，本院予以确认，对其关联性，本院不予确认。原告（反诉被告）张明鸿提交的证据3银行流水、证据4收入证明、计生证明、证据5照片，被告（反诉原告）袁鸿展对以上3组证据的真实性予以认可，对其关联性不予认可。经本院审查，原被告双方确认原告于2016年5月1日前并未向被告袁鸿展支付首期款110万元，亦并没有向任何一家银行提交贷款申请，且原告未向本院提供任何一家银行出具的贷款不予受理通知书，以上3组证据仅能证明原告为办理按揭所做的准备工作，未能形成完整的证据链证明原告不符合银行贷款条件。因此对于以上3组证据的关联性，本院不予确认。原告（反诉被告）张明鸿提交的证据9光盘和说明，被告（反诉原告）袁鸿展对证据的证明内容不予认可，其陈述售房信息是于2016年2月份与原告签订房屋买卖合同之前已经粘贴在房屋上。经本院审查，原被告双方确认被告在其房子上粘贴售房信息的事实，但对于粘贴售房信息的时间，原告未能提供足够的证据证明，对该证据关联性，本院不予确认。原告提交的证据6关于银行不予贷款及解除合同的通知、证据7快递单及查询资料和被告袁鸿展提交的证据3通知，原被告双方对以上3组证据三性皆不予认可，称其没有收到对方的快递。经本院审查，原被告双方对原告于2016年4月26日向被告明确表示不能办理按揭无法继续履行合同义务及被告于2016年4月29日要求原告按合同约定支付首期款的事实皆予以确认。因此，对以上3组证据的三性，本院予以确认。一审判决理由和结果一审认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，原告张明鸿与被告袁鸿展于2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》内容合法，合同当事人意思表示真实，应认定有效，双方应恪守履行。该合同约定，原告以总价280万元向被告购买惠州市××经济开发区惠阳碧××街××号房产，并以分期付款的方式在2016年5月1日前支付被告购房款110万元，余下购房款160万元需在2016年7月30日前全部支付给被告。而且根据合同备注条款约定“买方于2016年5月1日前支付110万元给卖方后，如因买方自身问题，导致银行无法放款，则卖方退还买方所支付的110万元，不作违约处理。买方付完110万元后，卖方需将房产证及国土证原件交由买方保管（以银行书面通知不予贷款后一个月内被告退还买方首付款）”，合同解除的前提条件有两个：原告已按约定支付110万元首期款和银行发放书面不予贷款通知。因此，2016年5月1日应确认为首期款付款日，原告逾期未向被告支付首期款110万元，构成违约，应承担违约责任。根据合同第八条约定的违约责任“如买方未能履行本合同条款以致不本合同不能顺利履行完毕，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，如遇卖方支付部分过户费用，则凭有效票据一并赔偿。但卖方不可再为此向原告进一步追究责任或要求赔偿”，被告因原告构成违约没收10万元定金的行为符合合同约定，因此原告诉请被告返还定金10万元，并于2016年6月1日起按照中国银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，本院不予以支持。被告已依照合同约定没收原告10万元定金，根据合同的约定，被告不可再为此向原告进一步追究责任或要求赔偿，因此被告诉请张明鸿向袁鸿展支付迟延履行违约赔偿金33000元的反诉请求，本院不予支持。原被告双方庭审确认，原告于2016年4月26日向被告明确表示不能办理按揭无法继续履行合同义务并已向被告主张解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原被告双方已达成解除合同的条件，涉案合同已自原告主张解除合同的通知到达被告时解除，原被告的房地产买卖合同已实际解除，无须本院再另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百六十条的规定，判决如下：一、确认张明鸿与袁鸿展2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》于2016年5月11日解除；二、驳回张明鸿的全部诉讼请求；三、驳回袁鸿展的全部反诉请求；本案案件受理费2400元减半收取1200元，保全费1020元，反诉费625元减半收取312.5元，共计2532.5元。由张明鸿负担2220元，由袁鸿展负担312.5元（张明鸿已预交诉讼费2400元，保全费1020；袁鸿展已预交反诉费312.5元）。二审诉辩主张宣判后，一审原告（反诉被告）张明鸿不服向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初2319号民事判决第一、二项，维持第三项判决；二、改判被上诉人返还上诉人定金拾万元，并从2016年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。三、依法确认张明鸿与袁鸿展2016年4月20日签订的《房地产买卖合同》于2016年4月26日解除。四、本案一二审受理费、保全费由被告承担。主要事实和理由是：一、上诉人与被上诉人已经约定了上诉人解除《房地产买卖合同》的条件。上诉人与被上诉人在《房地产买卖合同》第十一条约定：“如因买方自身问题，导致很行无法放款，则卖方退还买方所支付的壹佰贰拾万元，不作违约处理。”该条约定了上诉人解除合同的条件是如因自身问题银行不予按揭贷款。该解除合同的条件并不需要上诉人向任何银行提交贷款申请，也不需要任何一家银行出具贷款不予受理通知书，只要张明鸿自身问题，银行无法放款即可解除合同。上诉人无职业、无收入、没有还款能力，不符合银行贷款条件，属于上诉人的自身问题，是可以解除合同的。二、解除《房地产买卖合同》的条件已经于2016年4月26日成就。上诉人根本不符合《中国人民银行个人住房贷款管理办法》规定的办理按揭贷款的条件。2016年4月25日，上诉人带着银行流水、收入证明、计生证明、残疾证等资料到多家银行申请按揭贷款，各家银行均不接收张明鸿的材料，不予贷款。上诉人因自身原因无法办理按揭贷款的条件已经成就。上诉人有权依据《房地产买卖合同》的约定解除合同。三、上诉人已经于2016年4月26日通知被上诉人，通知已经于2016年4月26日到达被上诉人方。被上诉人提供的上诉人的父亲张玉于2016年4月26日上午11：50分给被上诉人的父亲袁灼其发短信截图证明上诉人明确表示因为张明鸿自身问题，各银行不予贷款，无法贷到买房的按揭款。被上诉人在2016年4月26日已经收到上诉人解除合同的通知。上诉人与被上诉人的《房地产买卖合同》于2016年4月26日已经解除。四、被上诉人于2016年4月30日前已经重新贴出售楼广告，对外另行出售涉案房屋。上诉人提供的光盘显示拍摄的视频形成时间是2016年4月30日，足以证明被上诉人在2016年4月30日前已经重新贴出售房广告，对方重新出售涉案房屋。被上诉人重新出售房屋的行为表明其已经解除了与上诉人的房屋买卖合同，重新发出邀约，寻求买家。在被上诉人收取上诉人10万定金前，被上诉人出售房屋的广告是贴在室内的玻璃上。而视频中的被上诉人出售房屋的广告是贴在外玻璃上。证明是在室外张贴的，贴广告时贴广告的人进不了室内，没有钥匙。因为被上诉人父亲袁灼其在2016年4月17日出具《收条》，收到定金10万元后，就把钥匙交给其邻居。在视频的下方还保留当时撕下原来广告时留在窗上的残纸片，残纸片是在室内的。上诉人与被上诉人解除合同的时间应为2016年4月26日。五、被上诉人采取欺诈的手段，使上诉人违背真实意思情况下订立的《房屋头卖合同》，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》依法应予以撤销。（一）被上诉人父亲袁灼其在收取定金前编造谎言，制造假象，诱使上诉人违背真实意思表示支付定金。（二）袁灼其与其他人合谋设圈套，欺骗上诉人违背真实意思订立合同。被上诉人与假中介联合欺骗上诉人，致使上诉人违背真实意思表示签订了《房屋买卖合同》，该合同应予以撤销。六、原审法院审判员滥用自由裁量权，违背常识、违背自由心证制度，表理不一，错误认定证据，枉法错误裁判。法官在庭审时对事实和证据的判断比较理性、符合实际，但在判决时却口是心非；滥用自由裁量权，完全站在袁灼其一边，故意错判。银行不接收张明鸿的按揭贷款申请材料，口头当面告知不给办理，不出具贷款不予受理通知书，因此张明鸿无法提供银行出具的贷款不予受理通知书。七、张明鸿不符合按揭贷款条件是根据法律规定推定的事实，无须举证。上诉人提供的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》银发（1993)190号第五条规定“借款人同时具备以下条件：一、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。”上诉人是一名终日不能行走，不能出门的残疾人，没有工作，没有收入，没有偿还贷款本息的能力，根据法律规定推定张明鸿不符合个人住房贷款的条件，无需举证。八、张明鸿不符合按揭贷款条件是袁灼其及被上诉人明确表示承认的，无需举证证明。上诉人不能办理银行按揭贷款，袁灼其给上诉人介绍据其称有内部关系，可以帮助办理按揭贷款的人，袁灼其及被上诉人以实际行为和陈述表示承认上诉人不能从银行按揭贷款，上诉人无须举证证明。九、原审法院没有查明有关中介的关键事实。本案共出现三个中介人。其中两个中介人骗上诉人能办理银行按揭贷款，并与上诉人和被上诉人定于2016年4月27日到中国银行大亚湾支行办理按揭贷款事宜。十、原审判决违反公平合理原则，违背公序良俗。自2016年4月26日至一审庭审时，被上诉人的涉案房屋市场价格已经由280万元升至400多万元，至少上涨120万元。本案中，被上诉人因为上诉人不符合贷款条件，没有能力购买房屋已经获得了120万元的利益，上诉人已经损失了120万元的可得利益。原审法院却以上诉人没付110万元为由认定上诉人违约，准许被上诉人不返还定金10万元。该判决令一个无劳动能力的、没有工作、没有收入的残疾人本想购买一个宽敞的房屋的愿望落空，血本无归。该判决违背公序良俗，极不公平，有悖国家法治精神。原审法院认定事实错误、适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。庭审时，上诉人补充上诉理由：1、解除合同的时间应是2016年4月26日，我方提交的顺丰快递查询单显示在2016年4月30日前被上诉人多次拒收上诉人给被上诉人送达的解除合同通知书，2016年4月30日的快递单信息经我方审核是快递员发给被上诉人的信息，说明在4月30日前通知已经送达给对方，因我方在快递单上写着解除合同通知书，对方是拒收，我方是在4月26日寄出的快递，被上诉人在应在4月27日上午就可以收到快递，我方在7月29日才打印快递单，所以在4月30日前的快递信息无法显示出来。从快递单足以证明被上诉人是故意不签快递，应以4月27日为解除合同的日期，依据合同法第93条、第96条规定，当时注明是合同自通知到达之日为解除，本案我方的通知到达时间是4月27日，按法律规定就应是解除合同的时间。2、2016年4月27日支付定金，并不是合同签订之日支付。转让价格是袁灼其商定，先付30%，70%银行贷款按揭。被上诉人袁鸿展口头答辩称：1、一、二审的诉请是解除合同，其在上诉状的第五点要求认定合同无效要撤销，这是矛盾的。2、上诉状第四点，本案中上诉人一直以上诉人的父母的实力买房，上诉人捏造事实。3、上诉状第四点，2016年3月30日前已经贴出售楼广告是上诉人捏造事实，在没卖房前，我方已经贴了广告在外面，被上诉人是卖方，我方从未与第二家买方签合同，一审已作陈述。4、上诉人是残疾人，上诉人在一审时为何没到庭，二审却到庭，根据我国相关法律规定，本案上诉人的父母以上诉人的名义买房，上诉人的父母有条件申请贷款或作为贷款人的担保，房屋的钥匙已经交给上诉人，所以不存在欺诈情形。请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人提交证据，1、2017年3月20日张玉与袁灼其电话录音,拟证明袁对其陈述事实并没有否认;2、2017年4月5日张玉与王伟雄的电话录音，拟证明合同补充条款为王伟雄所写及去大亚湾中国银行办理贷款相关事实；3、张玉与顺丰快递员冯志坚的电话录音，拟证明其投递顺丰快递信息送达情况；4、杨玉杰证言，拟证明被上诉人在收定金后将广告纸撕下，4月27日重贴售楼广告。被上诉人质证意见：证据1不影响上诉人违约的事实；对证据2、3三性不予认可；证据4，证人杨某上诉人亲姨，有利害关系，可信度低。二审查明的事实二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。本院裁判理由及结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人是否应返还100000元定金。依据双方签订的《房地产买卖合同》第十一条备注条款：“买方于2016年5月1日前支付110万元给卖方后，如因买方自身问题，导致银行无法放款，则卖方退还买方所支付的110万元，不作违约处理。买方付完110万元后，卖方需将房产证及国土证原件交由买方保管（以银行书面通知不予贷款后一个月内被告退还买方首付款）”。上诉人称经咨询几家银行，均表示其不符合贷款条件，上诉人对自己身体状况，资信情况应有充分认知，从签订合同的备注条款也可看出，对于其不符合贷款条件有一定预判，在此情况下合同约定的备注条款应审慎对待，但上诉人既未如期交付双方约定的首期款120万元，又不能出示银行不予贷款的书面文件，违反了备注条款的约定，应承担相应的违约责任。对于上诉人提交的证据，仅能证明其经咨询无法贷款后与被上诉人沟通的一个过程，但被上诉人未作出回应，合同内容并未变更，不能以此免除上诉人履行合同的义务，因此，上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2500元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一七年二〇一七年五月十一日书记员  叶秀婷刘剑锋（兼）附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。