江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4116号原告：项桃霞，女，1983年4月9日生，汉族，住江苏省昆山市。原告：尹克江，男，1984年3月18日生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人李成辉，江苏东恒（苏州）律师事务所律师，代理上述二原告。委托代理人邱海娟，江苏江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师，代理上述二原告。被告薛菲，男，1983年8月16日生，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。委托代理人：陶兴龙，上海鼎添律师事务所律师。被告：苏州爱之湾房产经纪有限公司,住所地昆山市玉山镇富士康路980号，统一社会信用代码：91320583MA1MNTK78J。法定代表人：杨爱玲，该公司总经理。第三人：朱旭栋，男，1992年11月12日生，汉族，住上海市普陀区。原告项桃霞、尹克江与被告薛菲、被告苏州爱之湾房产经纪有限公司（以下简称爱之湾经纪公司）、第三人杨旭栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理，依法由代理审判员何跃武适用简易程序独任审判，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告项桃霞、尹克江委托代理人李成辉、被告薛菲及其委托代理人陶兴龙、被告爱之湾经纪公司法定代表人杨爱玲到庭参加了诉讼，第三人朱旭东经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告项桃霞、尹克江提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金200000元；2、被告支付原告律师费20000元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月20日，原告通过苏州爱之湾经纪公司与被告薛菲签订《转让协议》一份，约定由被告作为转让权人转让给原告位于昆山市花桥镇XX路XX弄XX号XX室房屋，总价为3300000元，以分期方式支付，被告薛菲于2016年10月11日之前配合办理房屋产权登记手续。同时，被告薛菲与爱之湾经纪公司提供了第三人朱旭东的身份及房产信息。后原告依约履行义务，于2016年9月20日支付全部定金200000元，被告薛菲向原告开具200000元定金收据，爱之湾经纪公司表示如涉案房屋不能过户至原告名下，自愿承担相应的违约责任，所以爱之湾经纪公司在定金收据上手写“该笔定金本公司自愿承担购房风险”并盖章确认，但薛菲却一直拖延，不予配合办理过户手续。后经原告多次催促，被告薛菲明确表示不能继续履行合同，并于2016年10月19日出具《承诺书》一份，表明因其个人原因不能完成过户手续，并承诺于2016年10月24日前返还定金200000元，于2016年11月10日前赔偿违约金200000元，爱之湾经纪公司同时作为见证方进行了见证。现被告仅返还原告定金200000元，违约金分文未付。被告薛菲辩称，对于原告陈述的事实认可，我方已将定金退还原告，对于违约金的支付愿意与原告协商支付。本案表面看是薛菲违约，但薛菲只是案外人王延静的代理人，王延静与朱旭栋之间有房屋买卖关系，王延静购买朱旭栋的涉案房屋，并将房屋出售给原告。被告薛菲只是作为王延静的代理人与原告签订了转让协议，由于朱旭栋违约客观上导致王延静向原告履行不能，主观上我方没有过错。被告爱之湾经纪公司辩称，不同意承担赔偿责任，转让协议中薛菲代理案外人王延静签字，协议不能履行后薛菲和原告一直在协商赔偿，我方并未同意共同承担违约责任。第三人朱旭东未作答辩。经审理查明，2016年9月20日，原告尹克江、项桃霞与被告薛菲签订了《转让协议》，转让协议中载明朱旭栋为出卖方，薛菲为转让权人，尹克江、项桃霞为买受方，协议条款前载明“因出卖方和转让权方有买卖此房的购房协议，所以需三方出此转让协议”，协议约定原告项桃霞、尹克江购买位于昆山市花桥镇XX家园XX路XX弄XX号楼XX室房屋，房屋产权证号昆房权证花桥字第××号，土地使用证号昆国用（2011）第Z1XXX1号，房屋建筑面积为169.71平方米，房屋价款为3300000元。在协议中约定付款方式为分期付款：1、买受人于2016年9月8日，已支付购房定金50000元给转让权人薛菲，担保方苏州爱之湾房产经纪有限公司；2、买受人于2016年9月20日前，已追加购房金为150000元给转让权人薛菲，担保方苏州爱之湾房产经纪有限公司；3、买受人于过户成功后买受人不动产证出来当日，支付1650000元给转让权人薛菲；4、不动产证和贷款合同出来后，待出卖方提供物业费发票、电费发票，结清水费、燃气费、钥匙后，支付尾款50000元给转让权人薛菲。同时，协议第三条中约定：1、买卖双方约定2016年10月11日之前，共同前往昆山市房产交易中心办理房屋权属转移登记的约定。交易过程中所产生的一切税费及过户手续费都由买受人承担，若在交易过程中如因产权问题导致无法成功办理过户手续和房屋缴税的则视为出卖人违约，由出卖人承担违约责任。2、买卖双方同意共同委托担保方苏州爱之湾房产经纪有限公司办理该房屋过户手续，如买卖双方出现违约行为，根据合同规定追究违约责任，定金将双倍赔偿，并所产生的一切合理费用包括过户当天支付的相关服务费及律师费由违约方承担。该转让协议尾部由转让权人处由薛菲签字，买受方处由二原告签字，见证方为被告爱之湾经纪公司。2016年9月21日，原告将200000元定金支付给被告薛菲，薛菲作为收款人向原告开具了定金收据。被告爱之湾经纪公司经办人杨爱玲在定金收据中手写“该笔定金本公司自愿承担购房风险”。另查明，原告另提交了一份《房地产买卖居间协议》，该居间协议即转让协议中所提及的出卖方与转让权方的购房协议，签订日期为2016年7月3日，该居间协议中载明买受方薛菲购买卖售方朱旭栋的房地产，即位于昆山市花桥镇XX家园XX路XX弄XX号楼XX室房屋，房屋价款2400000元，居间协议中对于付款方式、过户交易、违约责任等作了相应约定。该居间协议尾部卖售方处由朱旭栋签字，买受方处由王延静签字，买受方下方代理人处由薛菲签字确认。被告薛菲称其系代理王延静签字从朱旭栋处购买涉案房屋，再代理王延静将房屋转卖给原告，转让协议中的实际转让方应是王延静，薛菲系作为王延静代理人与原告签订的转让协议。被告薛菲另称，其与原告签订转让协议时已告知房屋登记在朱旭栋名下，其已向朱旭栋支付了购房款，故有权出售涉案房屋，原告对此情况是知晓的。审理中被告提交了一份存量房买卖合同，买方为朱旭栋，买方为王延静，合同约定由王延静购买朱旭栋名下的昆山市花桥镇XX家园XX路XX弄XX号楼XX室房屋，房屋总价2400000元，合同对付款方式、违约责任等作了相应约定。被告薛菲称由于朱旭栋违约不愿继续交易，故客观上也造成了其对原告的履行不能。原告对于存量房买卖合同的真实性认可，但原告称签订转让协议时薛菲并未表示其与王延静有代理关系，原告一直以为薛菲系房屋实际转让人，故原告认为转让协议中其合同相对方为被告薛菲，并要求薛菲承担相应的违约责任。审理中被告亦陈述，协议签订过程中原告均是与薛菲协商沟通的，原告并未见过王延静，所有材料原件亦是薛菲携带提交与原告沟通的。薛菲称王延静系其父亲的朋友，其称呼王延静为叔叔。再查明，因涉案房屋不能过户，2016年10月19日被告薛菲向原告出具承诺书，内容为：因买卖房屋昆山市花桥镇XX家园XX路XX弄XX号楼XX室房屋转卖方个人原因不能过户给买方，本人薛菲承诺定金200000元将在2016年10月24日前返还给项桃霞，并承诺在2016年11月10日前赔偿违约金200000元。爱之湾经纪公司在该承诺书下方作为见证方盖章确认。现被告薛菲已将200000元定金退还给原告方。又查明，2017年1月1日，原告与江苏东恒（苏州）律师事务所签订了委托代理合同，委托其代理参与本案诉讼，代理费20000元，江苏东恒（苏州）律师事务所已向原告开具了20000元的增值税发票。被告薛菲认为律师费过高，实践中律师费不应由被告承担。上述事实有转让协议、房地产买卖居间协议、存量房买卖合同、产权证、定金收据、承诺书、委托代理合同、发票等证据及原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告尹克江、项桃霞与被告薛菲之间就涉案房屋买卖签订有转让协议，该转让协议中的首部转让权人载明为被告薛菲，尾部当事人签字处亦是由薛菲在转让权人处签字确认。虽然根据居间协议与存量房买卖合同，实际系案外人王延静向第三人朱旭栋购买涉案房屋，但居间协议、存量房买卖合同与转让协议均系独立合同，王延静与朱旭栋之间的房屋买卖合同关系并不影响原告尹克江、项桃霞与被告薛菲之间的房屋买卖合同关系的存在。原告签订转让协议过程中一直是与被告薛菲联系沟通，房屋交易的材料原件也均是由薛菲提供，薛菲也并未举证证明在签订转让协议时其向原告提供过委托代理文件，而在实际履行过程中，原告交付的定金的收取人是被告薛菲，在协议客观上无法履行时，亦是由薛菲出具了承诺书，承诺退还定金并赔偿违约责任，综上所述，本院认定原告有理由相信转让协议中的合同相对方为被告薛菲，薛菲应按照转让协议的约定履行相应的义务。现被告薛菲称合同因房东朱旭栋的违约而导致其客观上履行不能，被告薛菲应承担相应的违约责任。根据其转让协议及承诺书，薛菲已退还了定金200000元，违约金200000元亦应予以赔偿，故本院对原告要求被告薛菲赔偿200000元违约金的诉讼请求予以支持。对于被告爱之湾经纪公司是否应共同承担相应的违约责任，本院认为，爱之湾经纪公司在定金收据中所写的“该笔定金本公司自愿承担购房风险”，其中并无明确的承担保证责任的意思表示，原告据此要求爱之湾经纪公司共同承担违约责任的赔付依据不足，本院不予支持。对于原告主张的律师代理费20000元，该费用的承担在转让协议第三条第2款中双方进行了约定，现原告提供了代理合同及相应的代理费发票，本院对此予以认定，被告薛菲应支付原告支出的律师代理费20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告薛菲支付原告尹克江、项桃霞违约金200000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告薛菲支付原告尹克江、项桃霞律师代理费20000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回原告尹克江、项桃霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费4610元，减半收取2305元，由被告薛菲负担。此款原告已经预交，被告薛菲于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  何跃武二〇一七年五月十六日书 记 员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。