广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初4573号原告:佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇永安路8号，营业执照注册号440681000568675。法定代表人：李叶敬。委托诉讼代理人：陈伟朝，广东兴顺律师事务所律师。被告:杜全猛，男，1972年11月3日出生，汉族，住四川省盐亭县，原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司诉被告杜全猛因房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年3月31日向本院提起诉讼，本院于2017年4月5日立案受理后，依法由审判员陈奇志适用简易程序独任审判，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈伟朝到庭参加本案的诉讼，被告杜全猛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的租赁合同，被告立即向原告返还位于佛山市顺德区均安镇××之二厂房共586.25平方米；2.被告向原告支付2016年5月1日至2017年2月28日租金35180元，并从2017年3月1日起按每月3518元标准向原告计付使用费至交还厂房之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下，2012年8月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于均安镇××之二厂房，建筑面积586.25平方米，租赁期至2015年7月31日止，每月租金3518元，被告逾期交租达20天原告有权解除合同。租赁期间届满后，被告一直使用上述厂房，但被告自2016年5月1日起开始拖欠租金，原告多次向被告催收无果。本院于2017年4月13日向被告杜全猛送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料，但被告既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由及答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过开庭对证据进行了质证。被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。原告提交的证据形式和来源合法，权利义务关系明确，内容真实，能相互印证，证明案件相关事实，本院一并予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月28日，房地产所有人佛山市顺德区均安镇土地储备发展中心向原告出具一份关于移交物业管理权的函，将位于佛山市顺德区均安镇××之二房屋等八宗物业的出租管理权移交给原告。2012年8月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定，由原告将位于佛山市顺德区均安镇××之二房屋（建筑面积586.25平方米）出租给被告，租赁期3年，自2012年8月1日至2015年7月31日，被告每月支付使用费3518元。在签合同当日，原告先收取被告保证金10554元，租赁期期满后，经原告验收，房屋及设施设备完整无损的，保证金全额退回，如房屋及设施设备有损坏或者灭失的，由原告派人修复，费用在被告保证金中支付或由被告按照市场价格赔偿，剩余部分退回给被告，但保证金不足支付费用的，不足部分由被告补偿。被告如中途终止履行合同，原告收取被告保证金不予退回并追加收被告三个月的使用费，原告放弃履行合同的，全额退回保证金并赔偿三个月使用费给被告。被告必须在每月的10日前将使用费转入原告的银行账户。如被告逾期交纳使用费的，原告则由当月1日起每日计收被告3%的滞纳金至被告全额付清使用费止，超过当月20日，被告仍未支付使用费的，原告有权终止被告的使用权，并由当月1日起每日计收被告5%的滞纳金，至被告全额付清使用费及将该房屋交还给原告为止。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用。被告也向原告交纳了保证金10554元。房屋租赁合同期限届满后，双方未再重新签订房屋租赁合同，被告继续使用租赁物。2016年3月2日，因被告未支付2015年7月至2016年2月的租金，原告向本院提起诉讼，本院于2016年4月20日作出（2016）粤0606民初2628号民事判决书，判决被告杜全猛应向原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司支付2015年7月至2016年2月的租金合共28144元及利息。此后，被告仍一直使用案涉租赁物，但自2016年5月1日起拖欠租金，故原告提起本次诉讼。诉讼中，原告确认其在本案中所主张的租金，未扣除被告交纳的保证金10554元。本院认为，原告于2007年12月28日依法取得了对涉案房屋的出租、收益的权利，后于2012年8月1日与被告签订了房屋租赁合同，双方所签订的房屋租赁合同，除逾期支付租金所收取的滞纳金过高应予调整外，其余条款没有违反国家强制性规定，为有效合法的条款，应受法律保护。原告向被告交付了涉案房屋后，被告应按合同的约定履行按时支付租金的义务。在双方签订的房屋租赁合同期限届满后，被告继续使用租赁物，但双方未再重新签订房屋租赁合同，双方的租赁合同为不定期的租赁合同，被告仍需按原房屋租赁合同的租金标准向原告支付租金，现被告逾期不支付租金，依照相关法律规定，原告有权解除合同，但原告未有将解除合同的通知送达至被告，原告在提起本案诉讼的民事起诉状中明确要求解除合同，该民事起诉状副本本院已于2017年4月13日送达给被告，故本院确认，涉案租赁合同于2017年4月13日解除，原告请求解除合同，并要求被告归还涉案厂房理由充分，本院予以支持。被告从2016年5月起未向原告支付租金，截止2017年4月30日，应承担向原告支付12个月的租金42216元（3518×12），但原告在合同履行过程中收取了承租方10554元的保证金，原告在诉讼中要求对此保证金予以没收，对此，本院认为租赁保证金事实上是用以保证合同履行，在承租方违约情形下，保证出租方弥补损失而预先收取的款项，其性质并非等同于违约金，且原告因被告的违约行为要求扣除保证金10554元，其金额明显过高，故本院就被告逾期交付租赁物使用费的违约行为对原告造成的损失，在2000元的范围内予以支持，超出部分不予支持，上述租金款42216元及违约金2000元，应在原告已收取的保证金10554元中进行抵扣，故被告应向原告支付33662元。被告因其自身原因至今尚未向原告归还厂房，原告请求从合同解除之日起按照双方租金约定，即每月3518元的标准计收场地使用费的理由充分，本院予以支持,故从2017年5月1日起场地占用费按照每月3518元的标准计算至被告实际返还涉案厂房止。被告杜全猛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司与被告杜全猛签订的《房屋租赁合同》于2017年4月13日正式解除；二、被告杜全猛于本判决生效之日起三十日内向原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司返还位于佛山市顺德区均安镇南安路11号之二房屋（建筑面积586.25平方米）；三、被告杜全猛于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司支付租金33662元及场地占用费（场地占用费计算方式：从2017年5月1日起至被告杜全猛占用设备实际搬离上述房屋之日止，按每月3518元的标准计收）；四、驳回原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费679.5元，减半收取计339.75元（原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司已预交），由原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司负担106.92元，被告杜全猛负担232.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈奇志二〇一七年五月十六日书记员  李素婷