广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终2137号上诉人（原审被告）：刘六妹，女，汉族，1969年12月11日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：曾赟，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚强，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华雄，男，汉族，1970年9月10日出生，住广东省，委托诉讼代理人：曾赟，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚强，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘国练，男，汉族，1948年5月9日出生，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：朱玉虎，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建全，男，汉族，1978年8月3日出生，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：朱玉虎，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人刘六妹、华雄因与被上诉人刘国练、刘建全租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘六妹、华雄上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回刘国练、刘建全的诉讼请求；2.由刘国练、刘建全承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定“从双方就中环广场13铺A约定的租金标准结合双方确认的该商铺面积计算商铺的租金单价，未见明显高于当地同等商铺的租金标准”，没有事实依据。首先，双方没有提交关于同等商铺租金标准的证据。其次，双方于2012年10月26日签订的《租赁续签协议书》约定的起始租金36000元／月，而于此之前商铺的起始租金为13000元／月，新增的租金包括了涉案车库的租金。二、合同履行期间，刘六妹、华雄将涉案车库与商铺打通，涉案车库在形式上附属于商铺，二者形成一个整体，仅签订一份合同合情合理，一审法院遗漏该事实。由于车库和商铺是紧邻的关系，刘国练、刘建全起初觉得将两者租赁给同一人会便于管理，于是就与刘六妹、华雄协商，将涉案车库以900元／月的价格（当时周边同等条件的车库租金为250元／月／个）同时租赁给刘六妹、华雄，并建议刘六妹、华雄可以将车库打通作为仓库使用。当时鉴于朋友关系，不好推辞也不好讲价，刘六妹、华雄便予以同意。之后，刘六妹、华雄才将车库与商铺打通，在双方于2012年10月26日签订《租赁续签协议书》时，二者已经形成了统一整体，鉴于双方朋友关系，就口头约定商铺和车库一起以36000元／月的价格租赁给刘六妹、华雄，关于车库也就没有必要再重新签订合同。三、即使按照一审法院认定的标准，但就涉案车库双方存在不定期租赁关系，也应适用一年的诉讼时效期间来审查刘国练、刘建全的诉请。一审法院认为由于承租人持续占有承租物，诉讼时效一直处于中断的说法是没有法律依据的。刘国练、刘建全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘六妹、华雄的上诉请求。刘国练、刘建全向一审法院起诉请求：1.确认刘国练、刘建全与刘六妹、华雄就位于佛山市南海区黄岐镇中环广场车库第9号、10号车库的租赁关系于2016年4月22日解除；2.刘六妹、华雄立即将佛山市南海区黄岐镇中环广场车库第9号、10号车库腾空并交还给刘国练、刘建全；3.刘六妹、华雄立即向刘国练、刘建全支付从2013年8月1日至刘六妹、华雄实际向刘国练、刘建全交还回车库的房屋使用费（按每月900元标准计算，暂计至2016年8月的使用费为33300元）；4.本案诉讼费用全部由刘六妹、华雄承担。一审法院认定事实：位于黄岐宏威路的土地面积4318.83平方米的地块已办理土地使用权证，登记权利人为南海市房地产总公司黄岐分公司。2003年7月1日，华雄代表刘六妹（乙方）和刘国练（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将中环广场13铺A租给乙方使用，租期至2008年7月15日，第一年租金为每月8200元，按约定递增，双方并约定其他权利义务。2003年7月28日，刘国练、刘建全（受让方）与南海市房地产总公司黄岐分公司中环广场（让用方）签订《中环广场车库有偿使用协议》两份，约定受用人有偿使用黄岐××路中环广场停车场××、××号车库的车库使用权，期限至中环广场土地使用权证书之使用期止。2007年9月3日，刘六妹、华雄（乙方）与刘国练（甲方）签订《租赁续签协议书》，约定甲方将中环广场13铺A租给乙方使用，租期从2008年7月1日至2013年6月31日，租金每月13000元。按约定递增，双方并约定其他权利义务。2007年9月3日，刘六妹、华雄（乙方）与刘国练（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将涉讼车库租给乙方使用，租赁期限从2007年10月1日至2013年10月1日。租金每月900元。押金为三个月租金。租期内的水电费、卫生费、管理费等均由乙方自付。乙方中途不得转租他人或退租，租赁届满退付押金，违约没收押金。合同签订后，刘六妹、华雄向刘国练支付了押金2700元。2012年10月26日，刘六妹、华雄（乙方）与刘国练（甲方）签订《租赁续签协议书》，约定甲方将中环广场13铺A租给乙方使用，租期从2013年7月1日至2018年6月30日，租金每月36000元，按约定递增。双方并约定其他权利义务。刘国练、刘建全在诉讼中陈述，刘六妹、华雄已支付涉讼车库至2013年7月的租金，刘六妹、华雄尚未支付自2013年8月1日起的租金。2016年4月，刘国练、刘建全向刘六妹、华雄发出律师函，要求刘六妹、华雄支付2013年8月起的车库使用费。双方在诉讼中陈述，从2007年至庭审终结时，涉讼车库由刘六妹、华雄占有使用。中环广场13铺A的面积约200平方米，涉讼车库的面积共约45平方米。双方没有交退涉讼车库的押金2700元。刘国练、刘建全于2016年8月5日提起本案诉讼，刘六妹、华雄于2016年8月18日收到本案应诉材料。一审法院认为，关于刘国练与刘六妹、华雄2013年7月起围绕哪一份租赁合同成立租赁关系的问题，刘六妹、华雄与刘国练于2007年9月3日签订《租赁协议书》，双方约定租赁期限至2013年10月1日，租赁期满退付押金。刘六妹、华雄主张双方于2012年10月26日签订的《租赁续签协议书》已包含涉讼车库的租赁，涉讼车库自2013年7月起的租金包含在中环广场13铺A的租金中。刘六妹、华雄实际上主张双方已变更或提前终止双方于2007年9月3日签订的《租赁协议书》的约定，刘六妹、华雄应就该法律关系变更的事实承担举证责任。2012年10月26日签订的《租赁续签协议书》明确约定租赁物为中环广场13铺A，未见任何包含或附带涉讼车库的约定。双方尚未交退为履行2007年9月3日签订的《租赁协议书》收付的车库押金2700元，证明双方并未就车库租赁协议达成解除的一致协议，也不存在办理清退结算等事实解除合同的行为。从双方就中环广场13铺A约定的租金标准结合双方确认的该商铺面积计算商铺的租金单价，未见明显高于当地同等商铺的租金标准。出租方是否催收租金是出租方对自身权利的处分，考虑到刘国练与刘六妹、华雄之间存在长期的商铺租赁关系的事实及双方关于刘国练与刘六妹关系良好的陈述，刘国练对刘六妹、华雄长期拖欠租金未通过诉讼主张权利并未违反一般生活常理，刘六妹、华雄以双方约定的租金金额及刘国练长期未对车库租金进行催收为由辩称刘国练默认商铺租金包含车库租金，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院认定双方就涉讼车库的租赁关系为双方2007年9月3日签订的《租赁协议书》期满后的延续，相应权利义务应根据2007年9月3日签订的《租赁协议书》确定。关于合同是否已解除的问题，刘六妹、华雄未支付涉讼车库自2013年8月起的租金，至刘国练提起本案诉讼，已拖欠多年租金，且双方就涉讼车库的租赁关系为不定期租赁，刘国练可随时主张解除合同。但刘国练于2016年4月向刘六妹、华雄送达的律师函并无解除合同的明确意思表示，刘国练至起诉时才明确提出解除合同的意思表示，一审法院认定涉讼合同于刘六妹、华雄收到本案起诉状之日即2016年8月18日解除。合同解除，刘六妹、华雄应腾退涉讼车库予刘国练。关于刘国练的租金请求是否过诉讼时效的问题，刘六妹、华雄自2013年8月起没有支付涉讼车库租金，至庭审终结仍占用涉讼车库，该期间的租金为一个整体债务，诉讼时效应连续计算，刘六妹、华雄辩称部分租金已过诉讼时效，没有法律依据，一审法院不予采纳。刘六妹、华雄应支付自2013年8月起至车库返还之日止按每月900元计算的租金予刘国练。刘建全不是合同当事人，一审法院对刘建全基于租赁合同关系主张的全部诉讼请求均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认刘国练与刘六妹、华雄围绕双方于2007年9月3日签订的《租赁协议书》就位于黄岐××路中环广场停车场××、××号车库形成的租赁关系于2016年8月18日解除；二、刘六妹、华雄于判决生效之日起十日内腾退黄岐××路中环广场停车场××、××号车库予刘国练；三、刘六妹、华雄于判决生效之日起十日内支付2013年8月起至上述第二项判决履行之日止按每月900元计算的租金予刘国练；四、驳回刘国练的其他诉讼请求；五、驳回刘建全的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632.5元，减半收取计316.25元（刘国练、刘建全已预交），由刘六妹、华雄负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予刘国练，一审法院不另收退。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。针对刘六妹、华雄的上诉，本案二审的争议焦点在于刘国练诉请刘六妹、华雄按900元／月标准支付涉讼车库2013年8月起的租金，应否予以支持；刘国练与刘六妹、华雄就涉讼车库的租赁合同是否应予解除。刘六妹、华雄上诉主张双方约定其与刘国练就涉讼车库于2007年9月3日签订的《租赁协议书》于2013年10月1日到期后，该《租赁协议书》的权利义务即已终止，涉讼车库与其从刘国练处租用的中环广场13铺A合并为一个租赁物，并于2012年10月26日签订《租赁续签协议书》，约定前述租赁物的租金总价为36000元／月；刘国练对此不予确认，认为双方于2012年10月26日签订的《租赁续签协议书》并不包含涉讼车库。对此，本院分析如下：首先，双方于2012年10月26日签订的《租赁续签协议书》明确约定租赁物为中环广场13铺A,刘六妹、华雄并未提供书面的证据证明双方协商将涉讼车库合并进中环广场13铺A共同承租。其次，即使刘六妹、华雄曾经将中环广场13铺A与涉讼车库打通使用过，亦不能据此推导出双方已就中环广场13铺A与涉讼车库合并出租并只签订一份租赁合同达成合意的事实。况且，在刘六妹、华雄与刘国练就涉讼车库于2007年9月3日签订的《租赁协议书》到期后，双方并未就已付押金2700元作出结算，有违租赁市场的交易习惯。另外，刘六妹、华雄并未举证证明双方就中环广场13铺A约定的租金标准明显高于市场价值。因此，本院对刘六妹、华雄的该项上诉主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，刘六妹、华雄与刘国练就涉讼车库自2013年8月起形成不定期租赁合同关系，双方于2007年9月3日签订的《租赁协议书》继续有效，刘六妹、华雄应当按照合同约定的900元／月租金标准向刘国练支付涉讼车库的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，一审法院确认双方就涉讼车库形成的租赁关系于2016年8月18日解除，并判令刘六妹、华雄返还车库并无不当，本院予以维持。至于刘国练的部分租金请求是否超过诉讼时效的问题。由于刘六妹、华雄一直租用涉讼车库，至双方就涉讼车库形成的租赁关系解除前，该期间的租金为一个整体债务，诉讼时效应连续计算，一审法院据此驳回刘六妹、华雄关于诉讼时效的抗辩，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘六妹、华雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632.5元，由上诉人刘六妹、华雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年五月二十九日书 记 员  黎嘉鸿