重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终585号上诉人（原审被告）：王家春，女，汉族，生于1965年12月31日，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。上诉人（原审被告）：谢万国，男，汉族，生于1966年3月29日，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。被上诉人（原审原告）：刘赓炜,男,汉族,生于1969年9月13日,重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：陈帅，重庆正衡律师事务所律师。上诉人王家春、谢万国因与被上诉人刘赓炜房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市梁平县人民法院（2016）渝0228民初5400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王家春、谢万国，被上诉人刘庚炜及其委托诉讼代理人陈帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王家春、谢万国上诉请求：1、请求人民法院撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人签的房屋买卖合同无效，上诉人与被上诉人互相返还财产；2、本案的财产保全费5000元由被上诉人承担；3、本案的诉讼费6400元由被上诉人、上诉人按责任承担。事实和理由：一、上诉人于2009年3月因名下的产权房屋出现安全隐患而改建房屋，上诉人告知被上诉人改建后的房屋还未取得合法的房产证，被上诉人自愿购买，因改建房屋时未向主管部门申报改建手续，结果主管部门下了违法建筑处罚决定书。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》第三十七条的规定，故双方于2010年3月13日签订的房屋买卖合同无效；二、被上诉人买的是改建后至今还未取得产权证的房屋，且涉案房屋在签房屋买卖合同时就交给了被上诉人使用至今，一直在被上诉人的掌控之中，故保全费5000元应当由被上诉人承担；三、在签订房屋买卖合同时上诉人就明确告知被上诉人该房屋改建后还未确定合法的房产证，被上诉人明知该房屋没取得房产证，依然自愿购买，导致现在的官司被上诉人要负主要责任，故诉讼6400元请求人民法院酌情改判。刘庚炜辩称：一、双方签订的合同没有违法法律规定，上诉人在一审中是认可了合同的效力的，二审又要求确认合同无效，不应当予以支持；二、由于二上诉人准备用涉案房屋去抵押贷款，而本案房屋至今未办理产权登记过户，故请求保全合法；三、上诉人改建房屋已出售了大部分，导致现在的纠纷，过错在上诉人，故诉讼费应当由上诉人承担。我方认为，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘庚炜向一审法院起诉请求：请求判决原告刘赓炜与被告王家春于2010年3月13日签订的《门市买卖合同》有效；判决被告王家春、谢万国立即按改建房屋的程序办理新的房屋产权证，成功办理后立即协助原告将涉案房屋的产权过户登记至原告刘赓炜名下；财产保全费、诉讼财产保全责任保险费、诉讼费由被告王家春、谢万国承担。一审法院认定事实：被告王家春与被告谢万国系夫妻关系。被告于2009年开始对王家春名下的梁平县梁山镇机场路649号、647号（原北环路481号、483号、485号）的房屋进行改建，被告将原来的三间门市及住房改建成了四间门市加门市上方的住房，四间门市总面积约为200平方米，并将门市的朝向进行了改变，由原来的朝机场路改成朝中央星城街面通道。上述原北环路481号的房屋产权证字号现在为“308房地证2008字第00xxxxx号”，坐落为梁山镇机场路647号。原北环路485号房屋的国有土地使用证号为“梁梁国用（2001）字第1837号”，房产证字号为“房权证308字第10xxx**号”。改建后，原告刘赓炜与被告王家春于2010年3月13日签订《门市买卖合同》一份，合同约定“梁平县梁山镇机场路649号、647号（原北环路481号、483号、485号）产权持有人甲方（即王家春）将该门市总面积约200平方，划出其中约150平方米，卖给乙方（即刘赓炜）。”合同约定“一、门市面积：门市划出部分从中央星城河边往机场路方向依次1、2、3号门市，共计约150平方米。（正负平方米甲乙双方都不互补差价（见附图）。）二、门市总价：玖拾万元正（小写：900000.00元）。三、付款方式：签订本合同时乙方付给甲方捌拾万元，甲方2010年3月31日交门市给乙方，乙方给付甲方柒万元正。甲方将自己名下的房产证给乙方办理过户手续时，乙方付清余款叁万元正，限三年内办好房产证。四、门市买卖所产生的一切税费由乙方承担，甲方不负责任何费用。”该合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述《门市买卖合同》签订后，被告将涉案门市交付给原告经营使用至今，原告于2010年3月13日支付房款80万元，于2010年4月5日支付房款7万元，共计支付了房屋价款87万元，尚有3万元房款未支付。改建后的涉案门市至今尚未办理新的产权证，也未登记至原告刘赓炜名下。现原告起诉至该院，请求人民法院支持其诉称的诉讼请求。另查明，原告申请了对涉案房屋的财产保全，缴纳了财产保全费5000.00元，并自愿购买了保险，产生了财产保全责任保险费2000.00元。一审法院认为，原、被告双方签订的《门市买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，不侵害国家、集体和他人的合法权利，应为合法有效。故，原告请求判决原告刘赓炜与被告王家春于2010年3月13日签订的《门市买卖合同》有效，该院予以支持。原、被告双方均应当按照《门市买卖合同》的约定切实履行自己的合同义务，由于原告已经按照合同约定的期限支付了约定房款90万元中的87万元，被告也向原告出具了收条对收款事实予以确认。被告虽然已经将房屋交付原告使用管理至今，但尚有合同义务未履行完毕，包括办理改建房屋的新产权证以及成功办理后协助原告将涉案门市过户登记至原告刘赓炜名下的合同义务。故，被告应当协助原告将涉案门市的产权办理登记至原告名下。关于本案的案件受理费、财产保全费、财产保全责任保险费的承担问题，因涉案门市原来的产权尚登记在被告名下，该门市发生转移和处置的风险在被告方，故财产保全费5000.00元，应由被告承担。而财产保全责任保险费2000.00元，由于原告基于保全风险自愿购买的保险，该费用应由原告自行承担。由于原告在购买涉案门市时，明知改建门市的新房产证尚未取得，原告有一定的过错。综合考虑本案合同的履行情况和案件事实，结合双方的过错程度，该院确定案件受理费由原告承担20%即1280元，被告承担80%即5120元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定判决：一、原告刘赓炜与被告王家春于2010年3月13日签订的《门市买卖合同》合法有效；二、由被告王家春、谢万国于本判决生效后10内协助原告刘赓炜将涉案门市的产权办理登记至原告刘赓炜名下。（涉案门市的具体信息为：由被告所有的梁平县梁山镇机场路649号、647号，即原北环路481、483、485号改建而来的4个门市中的1、2、3号门市，从中央星城河边往机场路方向依次1、2、3号门市，面积约为150平方米，具体位置以所附一层平面图为准）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6400元，由原告承担1280元，被告承担5120元，财产保全费5000元由被告承担，财产保全责任保险费2000元，由原告承担。本院二审期间，上诉人王家春提交了梁平县建设委员会于2009年11月17日作出的《重庆市城市规划行政案件行政处罚告知书（存根）》复印件一份，以证明本案争议房屋是没有办理改建手续的，是私下改建的。被上诉人刘庚炜质证认为，上诉人王家春应当在一审的时候提供而没有提供，不属于二审新证据，不能质证。告知书不是处罚决定书，上诉人改建房屋是可以补办手续的。本院审查认为，该份证据系复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项的规定，由于该证据是无法与原件核对的复印件，且上诉人王家春亦没有提供其他证据佐证已进行行政处罚的事实成立，故本院对该证据不予采信。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年上诉人王家春认为对自有房屋进行改建，是以旧换新，所以没有办理房屋改建的相关审批手续。上诉人王家春在二审中当庭陈述：当时没有办理危房改建手续，后续我们也去办理了一些危房改建手续，办了规划用地许可证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人王家春于2009年开始对其名下的梁平县梁山镇机场路649号、646号（原北环路481号、483号、485号）进行改建，虽然当时没有办理合法的改建手续，但从二审查明的事实来看，王家春现已补办了部分房屋改建手续，并办理了规划许可证，故王家春认为其与刘葛炜签订的房屋买卖合同系违法建筑的上诉请求及理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，王家春与刘庚炜于2010年3月13日签订的《门市买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，王家春有权对自己改建后的房屋进行处分，该行为并没有违反法律的禁止性规定，虽然《城市房地产管理法》第三十七条规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定旨在规范房屋交易中的行政管理行为，而非禁止房地产交易关系，在性质上该条规定属于管理性的禁止规范，并非效力性的禁止规范，且王家春在一审中并没有提起合同无效的反诉请求，故王家春认为双方签订的《门市买卖合同》无效的上诉请求，本院不予支持，王家春应当按照诚实信用原则，全面履行合同义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，刘庚炜申请财产保全符合法律规定，王家春认为保全费应当由申请人刘庚炜负担的上诉请求，本院不予支持。综上所述，王家春、谢万国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800.00元，由上诉人王家春、谢万国负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 黄 文 革代理审判员 杜 抗 洪二〇一七年五月十五日书 记 员 欧阳星宇