北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终143号上诉人（原审被告、反诉原告）：李孝开，男，1967年2月23日出生。委托诉讼代理人：张云军，男，1982年4月2日出生。委托诉讼代理人：刘林，男，1980年12月5日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李志伟，男，1982年12月30日出生。委托诉讼代理人：薛凡子，山西中弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：申青平，山西中弘律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：北京京城房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院3号楼3层3302。法定代表人：刘毅，总经理。委托诉讼代理人：张婉婉，女，1992年5月11日出生。上诉人李孝开因与被上诉人李志伟、被上诉人北京京城房地产经纪有限公司（以下简称京城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第46687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李孝开的委托诉讼代理人张云军、刘林，被上诉人李志伟的委托诉讼代理人薛凡子、申青平到庭参加诉讼。被上诉人北京京城房地产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李孝开上诉请求：撤销一审判决，驳回李志伟的全部诉讼请求；判令李孝开与李志伟解除《房屋买卖合同》（2009年10月11日签订）；判令李志伟于《房屋买卖合同》解除之日将房屋交还给李孝开；判令李志伟给李孝开房屋占用费损失，按每月28000元计算，自2009年10月27日开始至返还房屋之日止（暂定200万元）；一、二审诉讼费由李志伟负担。李孝开上诉事实和理由：李志伟在约定的时间2010年2月拒绝支付剩余购房款、拒绝过户，构成根本违约；李志伟拒绝交税、没有筹足款项，致使房屋买卖合同无法履行；李志伟多次拒绝到期付款；李志伟在签订贷款协议后30个工作日内未被批准贷款，应视为违约；李志伟一再违约，李孝开迫不得已要求李志伟证明具有付款履约能力；原审法院适用法律错误，《房屋买卖合同》应予解除；涉案房屋已被法院查封。李志伟答辩称：同意一审判决，不同意李孝开的上诉请求。没有过户的直接原因是由于过户的条件不成熟。从2010年的反诉，2012年的起诉，一直延续到2014年的起诉，足以证明李志伟履行合同的态度是积极的。只是一直找不到李孝开，得不到李孝开的有效配合，李孝开不具备对该房屋进行过户的条件。合同一直无法履行主要是因为双方对于先付房款还是先过户的顺序没有达成一致意见，另外，李孝开离婚导致夫妻双方之间对房屋归属有争议。即使存在查封，也是李孝开与案外人之间的经济纠纷，不涉及房屋所有权纠纷，不影响本案审理及过户。京城公司辩称：不同意李孝开上诉请求，同意一审判决。李志伟在一审法院起诉称：2009年10月11日李志伟与李孝开签订了《房屋买卖合同》,李志伟于当日支付了首付款1668357元。后李志伟要求李孝开协助办理过户手续，也同意继续支付房款。但李孝开要求李志伟先支付房款再过户。后来由于一直联系不上李孝开，导致一直未能继续履行合同。李孝开的行为已经严重违约，李志伟已经在涉案房屋居住，已经形成了固定的生活环境和工作环境，并且对涉案房屋进行了装修，因此该合同是可以继续履行也应该继续履行的。故现诉至法院要求李孝开协助李志伟办理北京市朝阳区×路×号×号楼5层05K房屋（原楼号为北京市朝阳区×路×号（1、2号楼）1号05K房屋，以下简称涉案房屋）的过户手续。李孝开在一审法院答辩并反诉称：双方签订《房屋买卖合同》后，李孝开于2009年10月27日前及时将房屋交付给了李志伟，多次从千里之外来京配合李志伟交税、办理房屋过户，但李志伟屡次违约，拒不到场办理相关手续，拒绝按照约定支付房款，甚至连相关款项都没准备好。李志伟一再违约，李孝开和京城公司多次催促李志伟履行合同，但其始终拒绝履约、拒绝支付房款。故现反诉要求解除《房屋买卖合同》，李志伟于《房屋买卖合同》解除之日将房屋返还、李孝开已经收取的定金不予返还、李志伟支付房屋占用费损失。针对反诉，李志伟辩称：不同意李孝开的反诉请求。我方没有违约行为，是李孝开违约导致合同无法履行。现在我方已经装修并入住，我方要求继续履行合同，亦同意向对方支付剩余购房款。京城公司述称：签订合同后，李志伟支付了首付款1668375元，余款280万元约定为贷款支付。2009年12月正式批贷后，我公司约双方办理过户。当时约定2010年1、2月份去办理过户，李孝开来了，但李志伟没有来。事后，跟李志伟沟通这个事，李志伟要求一次性付款，并委托吴某办理过户，李孝开则要求李志伟将剩余尾款打到其账上才同意过户，李志伟不同意，导致合同一直无法履行。一审法院经审理查明：涉案房屋原登记的所有权人为李孝开、林炜岚，2015年3月18日涉案房屋登记的所有权人变更为李孝开。2009年10月11日，李孝开（甲方）、李志伟（乙方）与京城公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出售乙方，成交价格为5561190元，乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付购房定金1668357元，剩余款项乙方自行选择银行及相关的担保公司或由丙方协助办理。乙方应于办理房屋过户手续当日向甲方支付除贷款以外的购房款余额。购房款的贷款部分甲方到批贷的银行领取。甲乙丙三方应当相互配合，积极履行三方在本合同中约定的义务。甲乙双方应配合丙方的工作进度及时携带过户手续必须的相关证件及材料按时到达房屋管理部门或其他相关部门，办理上述房屋的买卖过户手续。任何一方违反本合同约定的义务，恶意拖延时间或阻挠他方履行本合同或者有其他违反行为，致使本合同无法正常履行即构成违约，守约方有权解除合同。本合同的解除不影响守约方追究违约方违约责任的权利。如因乙方申请二手房贷款未能成功导致上述房屋买卖无法进行，丙方不承担上述违约责任，并不免除继续履行本合同的义务，在甲方完全配合并提供应该提供的手续后，如果从贷款协议签署之日起30个工作日还不能完成贷款，视为乙方违约。合同签订后，李志伟向李孝开支付了1668357元，李孝开向李志伟交付了涉案房屋。后因双方在合同履行中发生争议，双方至今未办理涉案房屋的所有权转移登记手续。另查，2011年李孝开曾诉至法院要求解除上述房屋买卖合同，李志伟反诉主张要求继续履行合同。后双方均撤诉。在审理该案过程中，李志伟的证人吴某到庭作证，称2010年1月曾接受李志伟的委托代为办理涉案房屋过户事宜，后因与李孝开就支付房款与房屋过户的先后顺序无法达成一致意见，未办理房屋过户；李孝开亦申请证人张某到庭作证，称2010年1、2月份曾约李志伟和李孝开办理房屋过户手续，但因李志伟原因未办理过户，李志伟亦一直未支付剩余房款，后因双方就支付房款与房屋过户的先后顺序无法达成一致意见，导致合同无法继续履行。再另查，2012年李志伟诉至法院要求继续履行买卖合同，李孝开协助办理房屋过户，后李志伟撤诉。2014年李志伟再次诉至法院要求履行合同。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证书、房屋买卖合同、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权转移登记申请书、庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。双方于2009年10月11日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同内容严格履行各自权利义务。现李孝开已将涉案房屋交付李志伟使用，李志伟亦向李孝开支付部分购房款，且李志伟亦同意向李孝开支付剩余房款，本案合同仍可继续履行。故对李志伟的诉讼请求，法院予以支持。针对反诉，李孝开认为李志伟拒绝支付房款构成违约据此主张解除合同，根据现有证据及双方的证言和京城公司的陈述，可以认定在签订房屋买卖合同后双方约定于曾约定办理过户，当时因李志伟原因未能办理房屋过户，但此情形尚未严重致构成根本违约，此后双方未能履行合同系因双方对支付剩余房款及房屋过户的先后顺序未能达成一致意见，而买卖合同明确约定李志伟支付剩余房款时间是办理房屋过户手续当日,故综合考虑上述情况及李志伟已入住涉案房屋并居住多年的情况，本案合同继续履行为宜，故对李孝开的反诉请求，法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、李孝开于判决生效后十日内协助李志伟将北京市朝阳区×路×号×号楼5层05K房屋所有权人转移登记为李志伟。李志伟于过户当日向李孝开支付剩余购房款三百八十九万二千八百三十三元。二、驳回李孝开的反诉请求。二审中，本院调取了涉案房屋查封登记信息，涉案房屋分别于2016年3月17日被成都高新技术产业开发区人民法院根据（2016）川0191执字1-8号、（2015）高新执字第2291号、2016年5月23日被四川省罗江县人民法院根据（2016）川0626执210号文书进行查封。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点一是李孝开是否有权解除合同？当事人可以解除合同的情形包括法定解除事由和约定解除事由。其中，法定解除事由包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。约定解除事由包括任何一方违反本合同约定的义务，恶意拖延时间或阻挠他方履行本合同或者有其他违反行为，致使本合同无法正常履行即构成违约，守约方有权解除合同。本案中，在李孝开、李志伟以及京城公司口头约定2010年2月前往朝阳税务局办理过户时，李孝开、京城公司工作人员均按约定前往，李志伟未按约定前往，可以认定李志伟存在违约行为。但是，此后三方均同意就过户时间另行约定时间，应视为各方就过户时间达成新的合意。结合本案案情可以认定，合同未能继续履行的原因系双方对支付剩余房款及房屋过户的先后顺序未能达成一致意见。因此，李志伟的违约行为并不是导致合同未能正常履行的根本原因，李志伟的违约行为既不属于约定的解除合同的事由，也不属于导致合同目的不能实现等法定解除事由，故李孝开无权解除合同。本案争议焦点二是涉案房屋能否过户至李志伟名下？当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。因涉案房屋于2016年3月17日被成都高新技术产业开发区人民法院根据（2016）川0191执字1-8号、（2015）高新执字第2291号、2016年5月23日被四川省罗江县人民法院根据（2016）川0626执210号文书进行查封，截至本案辩论终结以前，上述房屋尚未解除查封。故李志伟要求办理过户手续的诉讼请求属于法律上不能履行的诉讼请求。经过本院释明，李志伟仍然坚持不变更诉讼请求，故对于其要求办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，李孝开的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第46687号民事判决第一、二项；二、驳回李志伟诉讼请求；三、驳回李孝开其他诉讼请求。一审公告费260元，由李孝开负担（李志伟已预交李孝开于本判决生效后七日内给付李志伟）。一审本诉案件受理费70元，由李志伟负担（已交纳）。一审反诉案件受理费11400元，李孝开负担（已交纳）。二审案件受理费22800元，由李孝开负担22730元（已交纳），由李志伟负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 朔代理审判员 徐 晨代理审判员 陈烁琳二〇一七年五月三日书 记 员 胡 潇