江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2231号原告：苏州新苏皇冠物业管理公司徐州分公司，住所地在本市云龙区（新城区）商聚路1号中茵龙湖国际家苑1号。负责人：李士和，该公司经理。委托诉讼代理人：韩紫怡，该公司客户服务部主管。委托诉讼代理人：张钊，该公司法律顾问。被告：郭忠军。原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司（以下简称皇冠物业徐州公司）诉被告郭忠军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序于同年5月23日公开开庭进行了审理。原告皇冠物业徐州公司的委托诉讼代理人韩紫怡、张钊，被告郭忠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇冠物业徐州公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付物业服务费6570.80元、违约金2628.32元。事实和理由：我公司是中茵龙湖国际家苑的物业服务公司，被告是该小区12#-2-1803室业主。根据双方签订的物业管理服务协议约定，物业服务费2元／月／平方米，从第二年起第一季度交纳全年的物业服务费，如未按期交纳物业服务费，我公司收取未交纳费用日千分之七的违约金。被告郭忠军至今尚欠我公司2014年6月1日至2017年5月31日期间的物业费未交纳。经我公司多次催要，被告拒不支付。被告郭忠军辩称，一、普通住宅物业公共服务收费，实行政府指导价。新建多层0.60元/月/平方米，带电梯的1.30元/月/平方米，具体执行标准可根据物业服务规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。而原告实际收取物业费的标准为2元/月/平方米，未遵守徐州市市区物业服务收费管理办法的规定；二、我的房屋装修后一直未入住，房屋处于空置状态，应按70%交纳物业费，原告收取装修服务管理费200元未退还；三、原告不作为，物业服务工作严重失职。上房后我多次到原告处反映公共下水管道未入地，造成污物遍地。原告同意给予整改，但至今未能解决；四、小区存在安全隐患，公共设施维修不及时。单元门、车库出入口玻璃破碎，车辆在消防通道上随意停放，单元门不能关闭，电梯内污物遍地等；五、在容易危及人身安全的设施设备上未设置明显警示标志和防范措施。小区东侧无正规大门，仅用喷绘围档遮掩，人员随意进出，存在安全隐患；六、我的房屋是顶层，所有的窗户、房屋顶层漏水，影响房屋使用，向原告反映，原告不予处理。电梯有一部一直无法使用，电梯里面的玻璃碎了，也无人打扫。走廊墙皮脱落。业主反映的小问题不给处理，大问题敷衍了事。综上，原告存在严重失职行为，未履行前期物业服务合同相关义务，未遵守相关物业法律法规，我拒绝交纳物业服务费。经审理查明，2013年6月6日，徐州中茵置业有限公司（甲方）、原告皇冠物业徐州公司（乙方）和被告郭忠军（丙方）签订中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议，协议约定：甲方选聘乙方对中茵龙湖国际家苑提供前期物业管理服务事宜；丙方接甲方的入住通知书后，应于规定的时间内办理完结入住手续；物业服务费高层住宅2元／月／平方米，会所及别墅3.50元／月／平方米，装修垃圾清运费1元/平方米，装修违约预置金2000元/户，装修管理服务费200元/户，停车场车位使用费地面停车场100元/月/个，地下停车场160元/月/个；业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方通知实施交付之日起交纳物业服务费用，在办理手续时交纳一年费用；在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额交纳给乙方；从第二年起，第一季度交纳当年全年的物业服务费用；业主已办理交房但长期未入住的，按国家关于空置房相关法律规定执行；丙方未按期交纳物业服务费，乙方根据规定收取未交费用千分之七的违约金，本协议所涉及的物业服务费为预收的方式；甲方在房屋保修期内有义务及时整改乙、丙方报来的物业质量问题、工程遗留问题及施工缺陷；根据国家相关法规、甲方与丙方的购房合同及质保书规定，丙方专有部位工程质量问题、缺陷、质保期内的由甲方负责，质保期过期后由丙方负责；乙方承诺按照附件内容向丙方和甲方提供物业服务；乙方根据国家法律法规、当地政府相关规定和本协议向丙方收取物业服务费及其它相关费用，向丙方提供装修管理服务；如丙方委托乙方对其专有部位进行承接验收的，乙方可以协助丙方进行承接查验，丙方专有部位的工程质量问题或缺陷，乙方只能够协助丙方对问题进行统计和向甲方报送，最终结果取决于甲、丙双方；承接查验专有物业，承接查验后丙方需向甲方及时提出物业的质量和工程遗留问题及缺陷；质保期间，丙方应及时将工程质量问题向甲方书面提出，甲方应在规定时间内及时整改；质保期过后，专有物业的维修、更换、改造等事项由丙方负责，丙方于装修前应仔细检查房屋并及时向甲方书面提出工程遗留问题，甲方不承担丙方装修后应装修承包商应承担的责任；丙方应及时向乙方预交代收代缴的水、电费用，由于丙方未按时预交代收代缴水电费，乙方可停止向丙方提供未交费用所关联的服务直至丙方足额交纳费用；乙方负责物业公共部位的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；物业公共部位道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯、电话、有线电视天线、网络等市政配套设备设施按有关规定处理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范、维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止行为的管理；物业维修和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；物业其他公共事务的管理服务。合同三方当事人还就前期物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收费用和其它有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。徐州市云龙区房产服务中心物业管理科对徐州中茵置业有限公司和原告签订的前期物业管理委托合同进行了登记备案，合同起止日2009年12月20日至2015年12月30日。前期物业管理服务协议签订后，原告皇冠物业徐州公司即开始为本市云龙区中茵龙湖国际家苑小区提供物业管理服务。被告郭忠军系中茵龙湖国际家苑18#-2-603室房屋所有权人，房屋建筑面积126.15平方米，其尚欠原告2014年11月16日至2016年12月31日期间的物业服务费。另查明，2015年9月，原告在中茵龙湖国际家苑张贴收费通知，告知该小区全体业主：本小区各项费用已停收近3个月，给原告的正常运营产生了极大影响，同时小区的管理和服务产生了混乱局面。鉴于此，原告参考新城区同类小区的收费标准，并报上级主管部门批准，决定于2015年9月1日起开始收取各项费用。收取标准如下：物业费按1.40元/平方米/月收取，地面停车费按90元/月收取，其他费用严格按照地方物价局备案标准收取。此收费标准从2015年9月1日计算，按之前标准交纳2015年全年费用的业主多交的部分计入2016年减免，以此类推。本院认为，2013年6月6日徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告郭忠军签订的中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告皇冠物业徐州公司具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。因被告在2013年6月办理上房手续，2016年6月实际入住使用房屋，本院确定被告应向原告交纳2014年6月1日至2017年5月31日，其中2014年6月1日至2015年8月31日110.62平方米×2元/月/平方米×15个月×70%≈2323元；2015年9月1日至2016年6月30日，110.62平方米×1.4元/月/平方米×10个月×70%≈1084元；2016年7月1日至2017年5月31日，110.62平方米×1.4元/月/平方米×11个月=1703元。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费及公共能耗费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告辩称观点一，2013年6月6日徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告郭忠军签订的中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，该合同对三方的权利义务、物业管理服务事项、物业服务费收费标准等事项进行了约定，内容不违反法律法规的强制性规定，且原告对和徐州中茵置业有限公司签订的前期物业服务合同在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科进行了备案登记，被告的质疑无法律依据，本院不予采信。关于被告辩称观点二，徐州市市区物业服务收费管理办法的规定，装饰期3个月以内的可以收取不超过100元的装饰装修服务费，3个月以上的可收取不超过200元的装饰装修服务费，原告收取的装修服务费超出了该规定；原告不应收取业主装修押金，多收取的费用应予返还。被告的这一观点符合《徐州市市区物业服务收费管理办法》第十条的规定，如果被告交纳了上述费用，原告又向被告和装修单位收取了装修押金、保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用，原告应当退还。对被告辩称观点三、四、五，在房屋管理方面原告已对住宅楼单元门、楼梯通道及其他公用部位的门窗、玻璃做到了及时维修养护且有巡查记录；公用设施设备维修养护方面对公用设施设备进行了日常管理和维修养护，保证了设施设备的运行、检查、维修、保养有记录；卫生保洁方面对小区内公共雨污水井进行了清掏、疏通等。对被告辩称观点六，如被告的房屋在质量保修期限内，房屋顶层漏水问题应在该小区的房地产开发企业之间解决，若超出房屋的质量保修期，应通过提取房屋维修基金进行维修解决。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郭忠军应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司物业服务费用5110元。二、驳回原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司要求被告郭忠军支付违约金2628.32元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司负担10元，被告郭忠军负担15元（原告已预交，被告郭忠军应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年五月二十五日书记员  于淼