福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初4715号原告：余文靖，女，1987年6月16日出生，汉族，住福州市马尾区。委托诉讼代理人：薛鸿红，福建君立律师事务所律师。被告：林平，男，1961年5月25日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：刘晴春，女，1962年3月9日出生，汉族，住福州市仓山区。二被告共同委托诉讼代理人：孙庆洪、郭晓杭，福建博亘律师事务所律师。原告余文靖与被告林平、刘晴春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告部分购房款5万元，并自起诉之日起每日按5万元的万分之五标准计算逾期还款违约金至被告还清上述款项之日止；3.被告赔偿原告居间服务费损失52500元、交易服务费损失2300元、评估费损失1633元；4.被告向原告支付违约金20万元；5.被告赔偿原告为本案所支付的律师费3万元；6.本案诉讼费、保全费、公告费及原告为实现权益所产生的所有其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉请中要求被告返还购房款5万元，第3项诉请中要求被告赔偿原告居间服务费损失52500元、交易服务费损失2300元的诉讼请求。事实与理由：原告为了独生女能够就近进入师大幼儿园和麦顶小学等名园名校，看中被告位于福州市仓山区××街道××路××号聚龙明珠二期（聚龙尚书院）的房产。在中介居间下，经与被告多次洽谈，2016年9月4日，被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）、“福州台江区富启麦田房产中介所”作为丙方（居间方）就原、被告买卖位于福州市仓山区××街道××路××号聚龙明珠二期（聚龙尚书院）1#楼1217单元（下称“诉争房屋”）签订了《居间服务合同》，约定：甲方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付房屋成交价的2%居间服务费，乙方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付房屋成交价的1%的居间服务费，甲乙双方同意丙方委托福建金诚丰担保有限公司代收居间服务费。同日，被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）签订了一份《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将讼争屋（房屋所有权证号：榕房权证ＣＳ字第16002952-××号、榕房权证ＣＳ字第16002952-××号）卖给乙方，交易成交价175万元。甲乙双方应在交易服务人收到讼争房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续。自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。2016年9月7日前，甲乙双方应共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）情形，经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，则乙方应在查询后一个工作日内向甲方支付部分购房款5万元，甲方应向乙方出具收款收据。甲方在交易服务过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费均由乙方承担等内容。同日，被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）、福建金诚丰担保有限公司作为丙方（交易服务方）就原、被告买卖讼争房屋签订了一份《交易服务合同》，约定：在本合同签订时，甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费400元，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费400元。在本合同签订时，乙方还应向丙方支付商业按揭贷款手续代办费及延伸服务费1500元。该房屋交易所产生的评估费、公证费等，由丙方代收后代为支付。2016年9月4日，原告将居间服务费52500元和交易服务费2300元计54800元支付至福建金诚丰担保有限公司。2016年9月5日，原告将部分购房款5万元支付给被告，被告出具《收条》予以确认，并约定若交易不成功，被告必须将该款项全额退还原告，每拖延一日，除上述款项外，被告按成交价的日万分之五向原告支付违约金。2016年9月9日，原告支付诉争房屋申请按揭贷款所需评估报告的评估费1633元。原告依约履行合同义务，但被告却因房价上涨悔约。2016年9月20日，福建金诚丰担保有限公司向原告发送《告知函》催促其履约，但被告仍不履约，原告只好诉诸法律。为本案诉讼，原告支出律师费3万元。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面并诚信履行自己的义务。现被告已构成违约，原告依照合同约定有权解除合同，并要求被告承担违约责任。被告辩称，一、双方于2016年9月4日签订的《房屋买卖合同》虽然成立，但并未能满足相关行政法规的有关规定，其法律效力应当属于待定状态。被告未能配合履行所谓合同义务，并不构成当然违约。依照福州市住房保障和房产管理局房地产交易中心规定，自2015年8月1日起，在福州市区和所辖县（市）范围内实施开展二手房网签工作。凡是已经取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过房屋登记机构二手房网签系统签订买卖合同，再向房屋登记机构申请办理转移登记。也就是说，房屋买卖交易，应当是以该房屋买卖合同在房屋登记机构进行网签之后方为生效，同时合同条款应以网签的《房屋买卖合同》条款为准。在此之前，原被告所签的所谓“居间版”《房屋买卖合同》的法律效力属于待定状态，其内容充其量属于房地产买卖的意向性约定，且及时通知了原告及中介方。被告在《房屋买卖合同》进行网签之前因为情势变更而不愿出让房屋，并不构成根本性违约，依法不应承担相应的违约责任。二、本案两被告并不存在违约。即便被告确实存在违约的情况下，原告诉请20万元违约金也过分高于其所遭受的损失，违反了法律的强制性规定。本案原告在合同签订后，除向中介支付了52500元的居间服务费、交易服务费2300元及向被告预付购房款50000元外，未再向两被告支付任何价款。向中介支付的52500元的居间服务费、交易服务费2300元，根据法律规定，在居间不成功的情况下该笔佣金应该退回。至于50000元的预付购房款，在合同未成功履行的情况下，被告也早已表示同意退回。因此本案原告所支出的100000多元的本金将不会遭受任何损失。原告产生的实际损失仅在于该100000元不在原告支配期间产生的银行同期存款利息损失（按银行同期定期存一年计算，该损失不足500元）。其次，讼争房屋的价值在双方交易终结后至今，并未有明显增长（甚至较合同签订时还有所降低），即使原告未能购得被告房屋，其因此损失的房屋价值的增值部分也是极为有限，原告诉求的20万元违约金远远超过了其所遭受的损失。更何况，讼争房屋交易取消后，原告立即使用同笔资金购买了与讼争房屋同一小区的另外一座房屋，经济方面在事实上没有任何的损失。三、原告关于“50000元预付购房款按万分之五标准计算逾期还款违约金”之诉求2内容与诉求4项的“违约金200000元”属于重复计算。即使两被告确实存在违约，依法也不应予以支持。四、我方不存在违约情况，因家人原因不能出卖房屋，我方也已经及时告知了原告，不能继续履行了，原告不予理会，在知情后仍然交了评估费，故我方认为评估费的损失是原告所造成的，应由原告承担。五、被告在本案中不存在违约情况，原告据此要求被告承担所谓“主张权利的律师费用”于法无据。同时，即使本案被告确实存在过错，依据2016年修订的福建省物价局福建省司法厅关于印发《福建省律师服务收费管理办法》第八条：“律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素：耗费的工作时间；法律事务的难易程度；委托人的承受能力；律师可能承担的风险和责任；律师的社会信誉和工作水平等”。结合本案实际情况，原告所支付的律师费用也明显超出了合理范畴，被告承担的份额应予适当减低。六、被告在本案中不存在违约情况，原告据此要求被告承担所谓“本案诉讼费、保全费、公告等费用”于法无据。该费用系原告单方面将矛盾扩大化而造成的损失，也与合同约定明显不符，理应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析、认证如下：被告对原告提交的《合同书》（含《“七星”服务保障协议》，《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》）、收条、中国建设银行网上/手机银行个人账户交易凭证单、福州瑞尔房地产评估有限公司取报告书单、发票、评估报告书、告知函、EMS邮寄面单，《房屋买卖合同》和房屋所有权证（产权人冯赐棋）、福州市不动产登记和房屋交易业务受理单、不动产权证书（产权人余文靖）真实性没有异议，原告对被告提交的微信聊天记录真实性没有异议，对上述证据真实性本院予以采信。原告有提交《委托代理合同》、律师费发票、招商银行跨行转账业务回单原件核对，对上述证据真实性本院予以采信。原告提交的居民户口簿、互联网公开信息与本案无关，原告已不主张居间服务费及交易服务费，故其提交的收款收据、POS签购单、中国建设银行个人活期账户交易明细（付）、招商银行万达支行流水单（收）与诉请无关，对上述证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月4日，原、被告在福州台江区富启麦田房产中介所居间介绍下，签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将二人共同共有的坐落于福州市仓山区××街道××路××号聚龙明珠二期（聚龙尚书院）1#1217单元房产以1750000元价格出售给原告。合同第七条第（二）项约定：“在甲方（注即被告，下同）向交易服务人提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理乙方（注即原告，下同）委托相关评估，在委托评估前乙方应支付评估费”；第十二条第（一）条第2点“除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整（￥200000.00），同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”。合同签订次日，原告向被告刘晴春汇转部分购房款50000元，二被告于同日出具收条，并确认该款如交易成功，该款直接从房款中抵扣，若交易不成功，在交易服务方确认无法产权过户的当日内，被告将该款全额退还原告，每拖延一日，除该款外，被告还应按成交价的日万分之五向原告支付违约金。2016年9月9日，原告从评估机构福州瑞尔房地产评估有限公司处领取了讼争房屋的《房地产抵押估价报告》并于同月12日将该报告提交给了交易服务人。2016年9月22日，原告联系被告，告知可以办理贷款合同要求其带上产权证与身份证，被告于次日回复称，已在2016年9月14日告知原告不出售房屋。另查，原告于2016年12月在讼争房屋同一小区购买了另一套房屋。原告为本案诉讼支出律师费30000元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。被告辩称，根据福州市住房保障和房产管理局房地产交易中心的规定，讼争合同应当办理网签手续后才能生效，但该中心的规定并不属于法律、行政法规，现行的法律、行政法规并未强制规定此类合同必须在办理批准、登记后才生效，故被告关于讼争合同已成立但效力未定的意见，本院不予采信。原告在合同签订后，已依约支付部分购房款，办理了讼争房屋的《房地产抵押估价报告》并提交给了交易服务人，履行了合同约定的先行义务，然被告却无正当理由明确表示拒绝继续合同，履行房产转移登记手续，已构成违约，现原告诉请解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于原告诉请的违约金以及相关费用问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定以及《房屋买卖合同》第十二条第（一）条第2点“除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整（￥200000.00），同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费”的约定，讼争合同因被告违约导致解除，被告应当按约定向原告支付违约金200000元以及律师费30000元。由于支付违约金和赔偿损失都是合同违约责任的主要形式，违约金具有补偿和惩罚的双重属性,而赔偿损失主要是一种补偿性质的责任形式。当双方约定的违约金足以弥补实际经济损失时,不能要求违约方在支付违约金的同时赔偿损失。原告诉请要求被告支付违约金200000元本院已支持，原告要求被告支付50000元购房款违约金以及评估费的诉请，属于损失赔偿金的范畴，前述违约金已予以补偿，本院不再支持。关于被告辩称的违约金过分高于原告所遭受的损失问题，本院认为，如前所述，违约金具有补偿和惩罚的双重属性,其惩罚的属性是合同双方为了确保合同的履行而事先约定的对违约方进行的惩罚，本案中，原、被告双方在合同中约定了因任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付200000元违约金，该违约金的约定不但具有弥补守约方损失的作用，同时对违约方违约行为也有惩罚的作用；此外，被告也未提交证据证实该违约金数额高于原告的损失数额，故对被告辩称违约金过高的意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告余文靖与被告刘晴春、林平于2016年9月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘晴春、林平于本判决生效之日起十日内向原告余文靖支付违约金200000元，律师费30000元；二、驳回原告余文靖的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20550元，财产保全费1928元，合计22478元，由被告刘晴春、林平负担。二被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺审 判 员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一七年五月二十三日书 记 员  邱仕鹏