西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初402号原告：史文波，女，汉族，1984年10月5日出生，籍住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。委托代理人：侯小敏，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人：蔡杰，男，汉族，1985年5月26日出生，住西安市雁塔区。被告：赵羽婵，女，汉族，1986年11月25日出生，籍住西安市碑林区，现住西安市高新区。委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：贾弘一，陕西恒达律师事务所律师。第三人：西安鑫邦房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：陈铜川，不担任职务。原告史文波与被告赵羽婵、第三人西安鑫邦房地产经纪有限公司（以下简称“西安鑫邦地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史文波及委托代理人侯小敏、蔡杰，被告赵羽婵委托代理人刘巧芸、贾弘一，第三人西安鑫邦地产公司法定代表人陈铜川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史文波诉称：2017年5月22日，原告与被告签订《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》，约定被告将其名下位于西安市高新区锦业二路逸翠园-西安四期9号楼1单元2层10202室房屋以1400000元出售给原告，被告收房当日将涉案房产及购房合同、购房收据及发票正式交付原告。被告于2017年5月25日收房，6月1日将房屋交付于原告，但没有按照合同约定交付购房合同、购房收据及发票。2017年6月，被告办完银行解押手续，应按合同约定“解押完成后三个工作日内原告完成合同/协议公证”，但被告仍不履行合同约定的义务，并在8月明确表示不履行合同。在这个过程中，原告分别于2017年5月22日、6月1日、6月2日、8月25日通过银行转账方式向被告完成合同约定的全部义务，支付全部购房款1400000元，向西安鑫邦地产公司支付中介费9100元。其后原告要求被告按照合同约定履行合同义务，被告一直不予履行，后原告与被告针对此事协商多次，至今仍未达成一致意见。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原被告于2017年5月22日签订的《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》继续履行。2、被告协助原告将西安市高新区锦业二路逸翠园-西安四期9号楼1单元2层10202室的所有权转移登记至原告名下。3、被告按照《西安鑫邦房地产买卖居间合同（无房产证）》的约定立刻交付本案标的的商品房购买合同、购房收据、大修基金收据、实测报告及契税发票。4、被告按照合同约定向原告支付滞纳金129500元（自2017年6月1日暂计至2017年12月3日）至实际过户之日止。5、被告向原告支付房屋交易中介费9100元，承担所有过户费用营业税、个人所得税、契税等（未确定，等确定后核定）。6、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告赵羽婵辩称：一、原告与被告、第三人西安鑫邦地产公司于2017年5月22日签订的《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》，违背了2017年4月18日西安市人民政府出台市政发【2017】23号《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称“《4·18政策》”）。《4·18政策》第一条规定：“自本《意见》下发之日起，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。”据此，涉案房屋属于限售范围，被告在限售期限内无权出售该房屋。二、涉案房屋属于《4·18政策》规定的限售房屋，不能上市交易，该事实三方均是明知的。据此，被告虽完成解押手续，但依据《4·18政策》的规定，涉案房屋属于限售范围，被告在限售期限内无权出售该房屋。对于上述事实，原告及第三人完全知晓。三、被告以自己的行动表明将不履行《居间合同》。被告于2017年5月25日接收涉案房屋，并未将涉案房屋的合同、不动产发票、大修基金发票及契税票据交给原告，且涉案房屋的物业费一直是被告缴纳的。2017年12月10日，被告作为业主又购买了4B期-1层5F170号车位，车位只针对业主出售。涉案房屋在被告的掌控之中。四、《居间合同》无法继续履行，合同目的不能实现。根据被告与和记黄埔地产（西安）有限公司签订的《商品房买卖合同》关于房屋所有权登记的约定，涉案房屋的房屋产权证书在交房后约定的期限内予以办理，被告至今未取得房屋产权证书。即使被告取得涉案房屋的产权证书，根据《4·18政策》规定，取得房屋产权证书后满2年方可上市交易(买卖、赠与)，故《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》无法继续履行，合同目的不能实现。五、原告诉讼请求不成立，依法应予驳回。假设法院判定继续履行合同，三方签订的合同约定的违约金过高，应当予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金额。”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，对合同约定的违约金予以调整。综上所述，原被告与第三人签订的《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》违背我国相关政策，合同目的不能实现且无法继续履行，合同中约定的违约金过高也应予以调整，原告的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。第三人西安鑫邦地产公司述称：其作为见证方，深知违反国家规定，所以在签订买卖合同的时候签订了承诺书，三方均知晓，与第三方无任何法律关系。经审理查明：2017年5月22日，原被告与第三方西安鑫邦地产公司共同签订《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》，合同约定被告将其名下位于西安市高新区锦业二路逸翠园西安四期9号楼1单元2层10202室房屋出售给原告史文波，合同约定：1、交易房屋基本状况：房屋建筑面积为140.93平方米，套内建筑面积109.80平方米。2、房价款为人民币1400000元。定金为人民币300000元整，在合同签订当日由原告支付给被告。第二次付款时间为被告结清此房屋各项费用（大修基金，契税，物业费水电费用）当日由原告支付被告700000元整。第三次付款时间为2017年8月31日之前原告支付被告400000元整。3、房屋交付：双方约定于被告收房当日由被告将涉案房产及购房合同、购房收据及发票正式交付被告。4、过户时间约定：被告需在取得房产证后30日内同原告完成产权过户，被告不得因任何原因拖延时间。5、合同第六条为关于违约责任的约定“因本房产暂无两证，甲乙双方约定签订本合同即刻起即为交易成功，甲乙双方均不得因任何原因反悔。甲方中途毁约应将双倍定金、房款及所有相关损失（装修费、物业费、契税2次、个人所得税、大修基金、房子升值费、拆迁费、购房机会损失费等）退还乙方外，另付乙方本合同金额80%作为违约金；乙方中途毁约，不得向甲方索还定金。另如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期（具体见备注）向乙方交付房屋，或甲方不能取得房产证后三十日内同乙方完成产权过户手续或不能按期完成房产解押或不能按期同乙方完成合同公证，每超壹日，由违约方赔偿房价款的万分之五滞纳金给对方。另违约方需承担居间方中介费用及所有手续费用。”合同签订后，原告通过银行转账方式分四次从其个人6226090291030852的招商银行账户向被告6214831294772048的招商银行账户汇入购房款，分别是：2017年5月22日汇入300000元、6月1日汇入200000元、6月2日汇入500000元、8月25日汇入400000元，合计向被告转账支付全部房款1400000元；2017年6月4日原告向鑫邦地产支付中介费9100元。另查明，2017年4月18日西安市人民政府出台市政发【2017】23号《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称“《4·18政策》”）。《4·18政策》第一条规定：“自本《意见》下发之日起，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。”上述事实，有1.原被告与第三人西安鑫邦地产公司共同签订的《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》；2.定金收条、收据、原告分四次向被告支付购房款凭证；3.2017年4月18日西安市人民政府出台市政发【2017】23号《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，2017年7月4日西安市房管局发布的《西安市住房保障和房屋管理局关于落实西安住房交易政策有关问题的实施细则》；4.原告已实际占有房屋的钥匙、照片等证据及庭审笔录在案佐证，经双方当庭质证可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告史文波、被告赵羽婵与第三人西安鑫邦地产公司三方共同签订的《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》，系双方当事人真实意思表示。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条的规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效的，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。而西安市人民政府出台市政发的《4·18政策》既不属于全国人大及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的行政法规，不能作为确认合同效力的依据。所以，对被告主张的因《4·18政策》导致原被告签订的《房地产买卖居间合同》无效的辩称，本院依法不予采纳。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，我国合同法要求合同当事人要遵守诚实信用原则并严格履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定全面履行合同。因此，对原告诉求第1项“原被告于2017年5月22日签订的《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》继续履行”的诉讼请求，本院依法予以支持。合同第六条关于合同继续履行的违约责任约定“如甲方不能按期向乙方交付房屋，或甲方不能取得房产证后三十日内同乙方完成产权过户手续或不能按期完成房产解押或不能按期同乙方完成合同公证，每超壹日，由违约方赔偿房价款的万分之五滞纳金给对方。另违约方需承担居间方中介费用及所有手续费用”，原告以此提出的诉求第4项“被告按照合同约定向原告支付滞纳金129500元（自2017年6月1日暂计至2017年12月3日）至实际过户之日止”的诉讼请求，被告辩称合同约定的违约金标准过高，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金额。”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定,原告在同地段租房租金也低于原告主张的违约金每日700元。所以对被告的辩称对合同约定的违约金予以调整的意见，本院依法予以采纳。参照我院在贝壳租房查询逸翠园四期140平方米3室2厅2卫毛坯房月租金2500元至3500元，本院酌定为每月3000元。依据原被告双方签订的合同第六条其中“另如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期（具体见备注）向乙方交付房屋，或甲方不能取得房产证后三十日内同乙方完成产权过户手续或不能按期完成房产解押或不能按期同乙方完成合同公证，每超壹日，由违约方赔偿房价款的万分之五滞纳金给对方”为支付滞纳金的约定，因原告一直主张被告已完成房屋解押工作且已向其交付涉案房屋，因此不能针对此两种情形主张滞纳金。而此条款中约定的“甲方（注被告）取得房产证后三十日内同乙方（注原告）完成产权过户手续”与合同备注2中“此房屋甲方公证委托给乙方后，具体过户日期由乙方决定”的约定相矛盾，亦不能据此情形主张滞纳金。综上，原告只能针对被告“未按期完成合同公证”情形主张滞纳金，由于合同第五条“被告需在2017年7月31日前完成提前还款，完成合同解押流程。解押完成后三个工作日内同乙方完成合同/协议公证。”的约定，被告迟延履行应自2017年8月4日起开始计算。所以原告要求从2017年6月1日开始计算滞纳金的请求，本院不予支持。根据《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》第六条“被告中途违约应将双倍定金、房款及所有相关损失（装修费、物业费、契税2次、个人所得税、大修基金、房子升值费、拆迁费，购房机会损失费等）退还原告”的约定，是关于合同解除后违约责任的约定，因为原告的诉讼请求第1项已主张合同继续履行，所以对原告诉求第5项“被告向原告支付房屋交易中介费9100元，承担所有过户费用营业税、个人所得税、契税等”的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、原告史文波与被告赵羽婵2017年5月22日签订的《西安鑫邦地产房地产买卖居间合同（无房产证）》继续履行。二、被告赵羽婵协助原告史文波将西安市高新区锦业二路逸翠园-西安四期9号楼1单元2层10202室的所有权转移登记至原告史文波名下。三、被告赵羽婵按照《西安鑫邦房地产买卖居间合同（无房产证）》的约定自本判决生效之日起十日内向原告史文波交付本案标的的商品房购买合同、购房收据、大修基金收据、实测报告及契税发票。四、被告赵羽婵依法向原告史文波支付合同约定的滞纳金（每月3000元，自2017年8月4日开始计算至实际完成合同公证之日止）。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告史文波其余诉讼请求。案件受理费2890元，保全费4200元，由被告赵羽婵承担。因本案案件受理费2890元、保全费4200元，已由原告史文波预交，故被告赵羽婵应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告史文波。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  王瑞长人民陪审员  张津立二〇一八年十二月十九日书 记 员  陈 璐