江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1867号上诉人(原审被告)：华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司，住所地苏州市干将西路1296号深业姑苏中心1幢7楼。负责人：倪新盛，总经理。委托诉讼代理人：张静，该公司员工。委托诉讼代理人：陈国林，江苏优路律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏州智成投资置业有限公司，住所地苏州市广济南路199号4558D。法定代表人：朱灵荣，总经理。委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：田莉，江苏新苏律师事务所律师。上诉人华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：涉案房屋租赁合同明确约定房屋用途为保险业办公经营。上诉人承租房屋的目的是用于办公经营。被上诉人明知上诉人所从事的行业对租赁物由严格要求，仍将违章房屋交付给上诉人使用，并隐瞒实情，欺骗上诉人可以办理产权证明、消防、安监手续。其违约行为严重损害上诉人利益。因被上诉人单方违约，上诉人单方解除合同。被上诉人在招商过程中承诺充分考虑上诉人的特殊性质及要求。正因如此，在明知被上诉人的承租价格远高于市场同类价格的情况下，上诉人承租房屋并愿意建立长久的租赁关系。被上诉人为自身经济利益，将上诉人承租的房屋楼下部分出租用于开设KTV及餐饮等娱乐场所，导致上诉人无法满足正常工作开展和行业监管规定。被上诉人的违约行为，导致上诉人无法实现合同目的。上诉人行使合同解除权无过错，不应承担违约责任。双方当事人对违约金及赔偿损失的约定已明确约定。上诉人需要承担违约金及赔偿损失的只有一项约定，即上诉人擅自转租并给承租房屋造成损失的情况。而其他所有的条款均未设计上诉人的违约金及赔偿损失。即使在单方违约解除合同时，合同约定支付两个月的租金作为违约金。一审法院未遵循当事人意思自治，认定的违约金明显超出了上诉人在订立合同时可以预见的赔偿范围。一审法院赔偿损失的计算依据是两份合同的差价无法律依据，双方当事人对此也无约定。一审判决认定事实错误，适用法律不当。苏州智成投资置业有限公司二审辩称，上诉人提前解除合同构成违约，应赔偿被上诉人相应损失。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。苏州智成投资置业有限公司向一审法院提出诉讼请求判令：1、判令原审被告支付本市广济南路199号全景大厦A幢五楼租金134265.60元；2、原审被告支付违约金134265.60元；3、原审被告赔偿租金损失572927.20元；4、原审被告支付广告位租赁费4166元；5、案件受理费由原审被告承担。一审法院经审理查明，2012年10月17日，原审原告智成公司（甲方）与原审被告华夏保险公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏州市广济南路199号全景大厦A幢五楼（建筑面积1036平方米）出租给乙方用于办公经营，租期5年，自2012年11月1日至2017年10月31日，前三年租金均为745920元/年，第四、第五年租金为805593.60元/年，租金6个月一付，水电保证金为62160元。合同第10.2.3条约定，甲方交付房屋或其配套设施不符合合同约定的，乙方有权终止合同；第11.3条约定，除不可抗力、双方协商解除及合同约定解除的情形外，任一方不得提前解除合同，否则违约方应支付对方两个月租金的违约金。上述合同签订后，原审原告智成公司将涉案五楼房屋交付原审被告华夏保险公司，原审被告华夏保险公司亦按约支付了租金及保证金等费用。2014年5月13日，原审原告智成公司与原审被告华夏保险公司签订补充协议，约定原审被告华夏保险公司租用原审原告智成公司涉案房屋六层605、606、608室（建筑面积约300平方米）用于办公，租期24个月，自2014年7月1日至2016年6月30日，年租金216000元。补充协议签订后，原审原告智成公司将前述涉案六层房屋交付原审被告华夏保险公司。2015年7月，原审被告华夏保险公司向原审原告智成公司发出解约告知函，称“因办公场所楼下有KTV及餐饮娱乐场所，环境较为嘈杂，且租赁面积不能满足公司发展需要”，通知将于2015年11月1日前搬离租赁场所，请智成公司接函后3日内回复并协商解除合同的具体事宜。2015年12月7日，原审被告华夏保险公司函告原审原告智成公司，以前述理由通知解除涉案六楼房屋的租赁合同，并告知将于2015年12月31日前搬离。另查明：原审被告华夏保险公司已支付原审原告智成公司涉案房屋五楼截至2015年10月底的租金及涉案房屋六楼截至2015年12月底的租金；并分别于2015年10月底、12月底搬离涉案五楼和六楼房屋。审理中，原审原告智成公司陈述称，对于原审被告华夏保险公司支付的保证金62160元同意在本案中进行结算。因原审被告华夏保险公司于2015年12月底搬离涉案房屋，五楼和六楼系一个整体，故原审被告华夏保险公司还应支付五楼房屋2015年11月和12月的租金134265.60元。原审原告智成公司后将五楼房屋（1100平方米）另行出租给上海森昊投资管理有限公司（以下简称森昊公司），租期自2016年1月1日至2019年4月30日，其中前三个月为免租装修期，前两年租金为56万元/年，与出租给原审被告华夏保险公司的租金标准有较大差距，存在租金损失。为此原审原告智成公司提供租赁合同一份、森昊公司付款凭证及租金发票一组。原审被告华夏保险公司对原审原告智成公司将涉案五楼房屋出租给森昊公司的合同及付款凭证的真实性予以认可，认为该组证据可以证实涉案房屋并无空置损失。以上事实，由原审原告提供房屋租赁合同、补充协议、解约告知函、与森昊公司签订的房屋租赁合同、租金发票及双方当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，原审原告智成公司与原审被告华夏保险公司于2012年10月17日签订的房屋租赁合同及2014年5月13日签订的补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。因原审被告华夏保险公司在上述两份租赁合同租期内提前解除租赁合同并搬离房屋，其解约理由为承租房屋楼下有KTV及娱乐场所、环境嘈杂且原审原告智成公司无法满足其扩租需求，然因涉案的两份租赁合同中对于原审被告华夏保险公司承租房屋楼下的经营业态并无相应的限制，合同中亦未就原审原告智成公司必须满足原审被告华夏保险公司的扩租需求进行明确约定，现原审被告华夏保险公司以前述事由已构成合同第10.2.3条中“交付房屋不符合合同约定”的解约事由行使合同解除权，缺乏事实和法律依据；鉴于原审被告华夏保险公司已分别于2015年10月底、12月底搬离承租房屋，故一审法院认定原审被告华夏保险公司提前解除合同行为构成违约，原审原告智成公司依据合同第11.3条约定主张两个月租金（五楼、六楼合计）170265.60元作为违约金，于法有据，一审法院予以支持。关于原审原告智成公司主张的租金损失。原审原告智成公司认为因原审被告华夏保险公司提前解除合同，导致其五楼房屋在2015年11月至12月存在空置期，损失租金134265.60元，此外自2015年11月至原审被告华夏保险公司租期届满之日（2017年10月31日）两年租金为1611187.20元，而现在出租给森昊公司，前述两年内租金为112万元，存在租金损失491187.20元。一审法院认为，根据合同法规定，当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因原审被告华夏保险公司提前解除房屋租赁合同构成违约，且根据原审原告智成公司举证，可以认定原审原告智成公司后续出租中存在租金损失。因一审法院已支持原审原告智成公司主张违约金170265.60元的诉讼请求，该项违约金可以弥补原审原告智成公司主张的涉案房屋五楼在2015年11月、12月的空置损失，故原审原告智成公司后续出租的租金损失应限于2016年1月至2017年10月期间。一审法院综合考虑原审原告智成公司举证的后续租金损失、涉案房屋现有周边业态对市场租金行情的影响及原审被告华夏保险公司的过错程度等因素，酌情按涉案房屋租赁合同约定的四个月租金标准支持原审原告智成公司主张的租金损失计340531元。关于原审原告智成公司主张涉案五楼房屋2015年11月至12月租金134265.60元的诉讼请求。鉴于涉案租赁合同及补充协议约定的标的物房屋分别位于本市全景大厦五楼和六楼，可以分别独立使用，且两份合同约定的租期亦不同步，故在原审被告华夏保险公司已于2015年10月底搬离涉案五楼房屋的情况下，应视为涉案房屋五楼租赁合同于2015年10月底解除。原审原告智成公司再行主张2015年11月至12月租金的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。审理中，原审原告智成公司撤回广告位租赁费用的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，一审法院照准；原审原告智成公司同意原审被告华夏保险公司已付保证金62160元在本案中一并结算，一审法院照准，保证金抵扣违约金后，原审被告华夏保险公司还需支付违约金108105.60元（170265.60元-62160元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、原审被告华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州智成投资置业有限公司违约金108105.60元。二、原审被告华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告苏州智成投资置业有限公司损失340531元。三、驳回原审原告苏州智成投资置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12575元，由原审原告苏州智成投资置业有限公司负担5255元，原审被告华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司负担7320元。原审被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原审原告履行。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人作为专业的保险机构，承租房屋应当将经营用房受到的行业限制条件明确告知给出租人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人仅凭涉案房屋租赁合同中约定房屋租赁用途为保险业办公经营，尚难以认定上诉人向被上诉人明确告知了用房限制条件，应由上诉人承担不利后果。一审法院认定上诉人主张的解除合同事由缺乏事实和法律依据，应承担违约责任正确。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。一审法院对被上诉人根据合同约定主张的两个月租金予以支持，另综合考虑被上诉人举证的后续租金损失、涉案房屋现有周边业态对市场租金行情的影响及上诉人的过错程度等因素，酌情按涉案房屋租赁合同约定的四个月租金标准支持上诉人主张的租金损失计340531元，不违反法律规定。空置损失、租金价差属可以预见的损失范围。综上所述，华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12575元，由华夏人寿保险股份有限公司苏州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年五月十九日书记员  毛莉莉