福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初7708号 原告（反诉被告）：泉州泰城商业物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区城东海峡体育中心北区商业街C栋，统一社会信用代码91350503MA348F481X。 法定代表人：黄伦，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡红，福建伟盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈咏雪，女，1970年8月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：蔡林君，福建克帕雷律师事务所。 委托诉讼代理人：陈宇，男，1973年4月10日出生，系陈咏雪胞弟。 原告泉州泰城商业物业管理有限公司（以下简称“泰城公司”）与被告陈咏雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，被告陈咏雪于2018年9月25日提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰城公司的委托诉讼代理人蔡红，被告（反诉原告）陈咏雪的委托诉讼代理人蔡林君、陈宇到庭参加。本案现已审理终结。 泰城公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认泰城公司、陈咏雪于2017年10月10日签订的《泉州中骏广场商铺租赁合同》于2018年7月5日解除；2.判令陈咏雪立即将商铺恢复原状交还泰城公司；3.判令陈咏雪向泰城公司支付自2018年7月1日至2018年7月10日期间的租金8084.27元，并按照每日0.5%的标准支付自2018年6月21日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（暂计算至2018年8月5日共计1859.38元）；4.判令陈咏雪按照48505.6元／月的标准向泰城公司支付自2018年7月11日至实际交还商铺之日的商铺占用费（暂计算至2018年8月5日共计40682.1元）；5.判令陈咏雪立即向泰城公司补缴6个月的免租期间的租金145516.8元（24252.8元／月*6个月）。事实与理由：泰城公司、陈咏雪于2017年10月10日签订一份《泉州中骏广场商铺租赁合同》，约定陈咏雪向泰城公司承租泉州中骏广场5X、5X、5X商铺用于经营“恋鱼”餐饮。合同约定租期36个月，自2017年9月23日起至2020年9月22日止，泰城公司同意给与提供自商铺交付之日起6个月的免租期，免租期内免交租金，但物业管理费能源费、电话、网络及进场装修施工和经营发生的其他相关费用应予缴纳。如因陈咏雪原因致使合同被提前解除的，陈咏雪应补缴免租期的租金。租金标准为第一个租赁年度为80元/平方米/月，每月共计24252.8元，租金以每季度为一个缴租期，先付后用，陈咏雪应当在每季度最后一个月的20日前向泰城公司一次性足额支付下季度的租金。租赁合同还对合同解除、违约责任等进行了详细的约定。陈咏雪承租后，起初尚能如期缴纳租金，2018年6月20日，陈咏雪应向泰城公司一次性缴纳7-9月的租金，但经泰城公司多次催缴，陈咏雪均拒绝缴纳。根据合同第15.1.1条约定，泰城公司依法行使合同解除权，于2018年7月5日函告陈咏雪解除租赁合同，但陈咏雪收函后仍置之不理，至今未将商铺恢复原状交还泰城公司。 陈咏雪辩称，1、泰城公司虚构事实极力夸大案涉商业项目，采用商业欺诈的手段诱骗诱使陈咏雪于2017年10月签订了商铺租赁合同。2、泰城公司未按照合同约定为本项目进行统一推广宣传，中骏广场知名度低，配套设施没有到位，客源稀少。陈咏雪自2017年12月23日开始试营业至今，却一直处于亏损状态。3、泰城公司的招商手册等宣传资料广告应视为要约。4、中骏广场周边的配套设施基本上尚未完工，本不具备推出本商业项目的条件，陈咏雪的餐厅开业后，旁边隶属于广场的楼房仍在施工，周边环境恶劣。5、近期泰城公司竟准备将有限的地下车位整包卖掉，在商家集体要求后，泰城公司迫于无奈才开始免费，目前也只是白天时段免费。6、陈咏雪同广场的其它商家一起，于2018年春节前联名向中骏广场方面书面递交了延长免租期及大力加强宣传推广本项目等合理的要求。然而中骏方面却置之不理。陈咏雪于2018年3月31日再次向泰城公司提交了要求延长免租期的书面报告，泰城公司仍然无动于衷，置之不理。陈咏雪无法再继续承受巨额亏损，于2018年8月开始歇业。综上所述，泰城公司的行为已构成商业欺诈，是一种违约行为。本案所涉租赁合同是双务合同，泰城公司没有依约履行其义务，违约在先，陈咏雪可以履行同时履行抗辩权，无需支付租金，并可以要求泰城公司支付违约金及赔偿损失，同时陈咏雪支付给泰城公司的押金（保证金24252.8元及装修押金10000元）应予以退还。 陈咏雪向本院提出反诉请求：1、判令解除泰城公司、陈咏雪签订的《泉州中骏广场商铺租赁合同》；2、泰城公司承担违约责任，赔偿陈咏雪以下损失：店铺装修费用312674元，装修设计费用24000元，投入的设备费用363602元，合计700276元。 事实与理由：泉州市丰泽区坪山路东侧的中骏广场系中骏集团开发建设的商业地产，开发尚未完成（即便目前仍在施工），中骏集团即开始对外招商。2017年大约7月份开始，陈咏雪与泰城公司就入驻中骏广场经营餐饮行业事宜进行接洽，为了吸引陈咏雪入驻，泰城公司虚构事实极力夸大该商业项目的美好前景，宣称广场的商圈即将完成，具体虚假宣传行为如下：1、宣称广场的工程施工即将完成，中骏广场写字楼脚手架将于2018年元旦前全部拆除。（结果实际情况是脚手架直至2018年4月份才拆除完毕。）2、宣称广场的写字楼外部临时围挡将于2018年5月1日前全部拆除（实际情况是直至2018年7月中旬才拆除完毕。）3、宣称有多家大型知名超市正与中骏方面接触，即将选定一家入驻中骏广场（实际情况是直至目前仍未有大型超市进场，仅有一家不足100平方的“珍熙便利店”。）4、宣称广场写字楼项目是中骏集团自持，集团部门将于2018年5月起入场装修，6月起进驻办公。（实际情况是目前仍处于招商阶段，无其它单位进场装修。）5、宣称广场的总体配套车位达到1100个，泰城公司将免费为顾客提供地下停车等便利。（实际情况是自2018年春节开始，广场的地下一层停车场即对外部车辆封闭，使得实际可供顾客使用的停车位缩减近一半。而且，泰城公司四处打广告要将地下一层的停车位打包销售。）6、宣称广场的人行天桥已经政府批复，将很快实施，大大改善交通。（实际情况直至目前仍未见有任何施工迹象。）7、宣称中骏集团对该项目高度重视，是中骏集团的重点项目，集团会大力推广和宣传，中骏方面的平面宣传彩页上更称将千万元级别的投入。（实际情况是中骏方面对于该中骏广场的宣传投入都是采用低投入，甚至接近零成本的宣传推广。）以上的种种鼓吹，虚假欺骗，诱使双方于2017年10月签订了商铺租赁合同，但合同有约定，泰城公司应为本项目进行统一推广宣传。然而，合同签订后，陈咏雪投入大量资金对租赁的商铺进行装修及购买设备，并于2017年12月23日开始试营业至今，却一直处于亏损状态。后来才发现中骏广场知名度很低，配套设施没有到位，尤其是泰城公司根本没有按照合同约定做必要的推广宣传，导致客源稀少。陈咏雪进一步了解到，当初为了与本地区同类别的东海泰禾广场、浮桥新天城市广场、晋江新城吾悦广场、百捷上悦城等相同或相近时期开盘的商业项目争抢客户，泰城公司不得不在不具备条件的情况下强行提前推出本商业项目。综上所述，泰城公司的行为已构成商业欺诈，是一种违约行为。 泰城公司辩称，1、因陈咏雪逾期缴纳租金且经过多次催告仍不缴纳构成违约，泰城公司已行使约定解除权，租赁合同已于2018年7月5日解除。2、泰城公司不存在任何违约行为，陈咏雪主张的损失赔偿缺乏事实及法律依据。承租前，陈咏雪多次到中骏广场的商铺实地查勘、考察后决定承租店铺用于经营餐饮，该事实由《租赁合同》中陈咏雪在签订本合同前核实租赁面积并确认无误，陈咏雪对商铺的房屋现状及工程条件已充分了解，接受并认为适用于陈咏雪经营需要的约定可以证明。3、泰城公司在招租过程中，不存在任何虚假宣传的行为，陈咏雪所列举的所谓“虚假宣传行为”不是事实，其提供的《中骏广场招商材料》属于商业广告介绍，为要约邀请。泰城公司并没有做出任何与客观事实不符的商业宣传，更未对此做出任何明确承诺写入租赁合同。4、中骏广场写字楼与陈咏雪承租的商铺根本不在同一方向、同一地点，二者中间还隔着一个主广场，写字楼的施工根本不会影响陈咏雪的正常经营，而且写字楼的施工围挡全部采用商业围挡，如果说写字楼的施工会影响商铺的经营，那么紧邻该写字楼的店铺“鲜疯”则会影响最大，但事实上“鲜疯”店铺一直正常营业，未受影响。5、确实有多家超市正在商谈，但泰城公司从未对外宣传哪家超市何时进场。6、广场写字楼是中骏集团自持项目，目前出租率约27%，已签约入驻品牌：阳光城，方正证券，正官庄，力天远航，中宏保险，远洋左稻，个人签约（郭鑫），泰康人寿；已开业4家，开业面积10%，已开业品牌：泰康人寿、阳光城、正官庄、方正证券。7、关于广场的停车位，泰城公司从未对外宣传负一、负二为广场的停车位。负一层实际是己销售出去的小区业主的停车位，负二层供商场使用。8、关于人行天桥，泉州市发展和改革委员会已在2017年10月31日做出《关于泉州千亿商城人行天桥工程项目建议书的批复》，泉州千亿商城人行天桥工程已获立项审批是客观事实。9、中骏广场的宣传投入一直都有在做，目前商场的活动不断、商业氛围浓厚，陈咏雪进场后，泰城公司也一直配合陈咏雪进行广告宣传、推广。综上，陈咏雪以泰城公司存在虚假宣传构成违约为由要求赔偿损失缺乏事实及法律依据，不能成立。请求法院依法驳回其全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：泉州中骏广场5X、5X、5X商铺的所有权人分别为陈建忠、黄贞阳、王丽清。泰城公司分别于2017年6月16日、2017年4月18日、2017年4月16日与陈建忠、黄贞阳、王丽清签订《商铺租赁合同》并同意泰城公司转租案涉商铺。2017年10月10日，泰城公司与陈咏雪签订合同编号为SYQZ-ZS-HTZJGC17024-Z的《泉州中骏广场商铺租赁合同》，合同主要约定陈咏雪向泰城公司承租泉州中骏广场5X、5X、5X商铺，商铺面积303.16平方米。陈咏雪承租该商铺用于经营品牌恋鱼，经营类别为餐饮。租赁期限为36个月，自2017年9月23日起至2020年9月22日止。泰城公司同意给与提供自商铺交付之日起6个月的免租期，免租期内免交租金，但需支付包括但不限于物业管理费能源费、电话、网络及进场装修施工和经营发生的其他相关费用。关于泰城公司的权利义务，双方约定泰城公司应为本项目进行统一推广宣传。如因陈咏雪原因致使不能合同被提前解除的，陈咏雪应补缴免租期的租金。关于租金计算及支付，双方约定租金以商铺租赁面积为计算标准，租金标准为：第一、二个租赁年度为80元/平方米/月，每月共计24252.8元，租金以每季度为一个缴租期，先付后用，陈咏雪应当在每季度最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下季度的租金没，其中首期租金72758.4元应在本合同签订之日支付。关于合同解除，双方约定，在陈咏雪未按合同约定时间支付租金、综合管理费、能源费等费用超过10日的，或乙方延迟支付租金、综合管理费、能源费等费用，泰城公司有权立即单方面解除合同。逾期缴纳租金的，应支付欠费费用*0.5%*逾期天数的违约金；逾期超过十日或迟延付费超过3次的，原告有权解除合同；合同终止五日内，被告应将商铺完好交还原告，每逾期一日，按照合刚终止时的商铺日租金的两倍支付商铺占用费。合同签订后，陈咏雪向泰城公司依约支付了首期租金（一个季度）72758.4元及保证金24252.8元。2017年12月3日，陈咏雪经营的恋鱼开业。2018年6月21日、2018年6月22日，泰城公司先后两次向陈咏雪发函要求其缴纳2018年第三季度租金72692.4元。2018年7月3日，泰城公司向陈咏雪发出《解除通知函》，并要求陈咏雪应于收到函件5日内将房屋恢复至泰城公司认可的状态。2018年7月份，该店铺闭店。中骏广场的《招商手册》载有“千万级资源营销：投入高额旺场费用，稳场、旺场有保障。同时高效整合政府、各行业协会、媒体等城市资源，深度践行‘嵌入式场景营销’‘城市IP营销’以及社群经济的‘强粉丝营销’”。 庭审中，双方确认合同编号为SYQZ-ZS-HTZJGC17024-Z的《泉州中骏广场商铺租赁合同》已于2018年7月5日解除。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，泰城公司与陈咏雪签订的《泉州中骏广场商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，陈咏雪应于2018年6月20日前支付2018年第三季度租金，但陈咏雪未按期支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中双方已确认案涉合同已于2018年7月5日解除，符合法律规定，本院予以认定。因《泉州中骏世界城商铺租赁合同》约定合同终止后陈咏雪享有5日期间对诉争商铺恢复原状，该期间应视为双方对合同解除后的善后处理时间，且双方未约定该期间需支付相应费用，故对泰城公司请求陈咏雪的租金请求，本院按照2018年7月1日至2018年7月5日期间的租金4042.13元予以支持。海峡公司同时请求按照每日0.5%计付逾期付款违约金，该约定标准偏高，本院酌定为按月2%的标准计付。根据《泉州中骏广场商铺租赁合同》约定，合同终止五日内，陈咏雪应将商铺完好交还泰城公司，每逾期一日，按照合同终止时的商铺日租金的两倍支付商铺占用费。因此泰城公司有权依照合同约定，要求陈咏雪予以腾空将店铺恢复原状。又商铺占用费应以实际租金损失为基础，泰城公司请求陈咏雪按照月租金2倍（48505.6元）的标准过高，本院调整为按照合同解除时的月租金24252.8元的标准计算。《泉州中骏广场商铺租赁合同》约定，租赁第一年有6个月的免租期，免除租金为145516.8元（24252.8元/月*6个月），但因陈咏雪违约造成合同被提前解除，泰城公司有权依据合同约定要求陈咏雪补缴免租期的租金。因陈咏雪在合同签订之日向泰城公司支付了24252.8元的保证金，该部分保证金应当在补缴租金中予以扣除，即陈咏雪应补缴免租期的租金为121264元。关于陈咏雪反诉主张能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，邀约邀请系针对不特定对象发出的商业广告等意思表示。本案泰城公司的招商手册，没有记载作出的特定对象，应认定为要约邀请。陈咏雪举证的《招商手册》等商业广告介绍，未明确纳入案涉合同内容，现陈咏雪以该招商手册属要约且泰城公司未做好宣传推广已构成违约为由，主张泰城公司存在虚假宣传、欺诈等行为，但其所提供的证据尚不足以证明其主张，因此陈咏雪要求泰城公司承担违约责任，赔偿其店铺装修费用、装修设计费用、投入的设备费用的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下： 一、确认泉州泰城商业物业管理有限公司与陈咏雪签订的《泉州中骏广场商铺租赁合同》于2018年7月5日解除； 二、陈咏雪应予本判决生效后十日内将商铺恢复原状交还给泉州泰城商业物业管理有限公司； 三、陈咏雪应于本判决生效后十日内向泉州泰城商业物业管理有限公司司支付2018年7月1日起至2018年7月5日共计5天的租金4042.13元并按月利率2%的标准给付逾期付款违约金； 四、陈咏雪应于本判决生效十日内向泉州泰城商业物业管理有限公司支付按照24252.8元/月的标准计算的2018年7月11日至商铺恢复原状之日的商铺占用费； 五、陈咏雪应于本判决生效十日内向泉州泰城商业物业管理有限公司支付免租期的租金121264元； 六、驳回泉州泰城商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 七、驳回陈咏雪的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费12740元，由泉州泰城商业物业管理有限公司负担800元，陈咏雪负担11940元；反诉受理费6370元，由陈咏雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  蒋小勇 审 判 员  郭锡锋 人民陪审员  王少红 二〇一八年十二月二十七日 法官助理康璐 书记员徐少华 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。