南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初3339号原告：林楚彬，男，1963年8月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：林闻泉，男，1991年6月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。两原告委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：刘宁，江苏石城律师事务所律师。被告：上海三育教育管理有限公司，住所地在上海市闵行区吴宝路251号。法定代表人：黄大娇，上海三育教育管理有限公司执行董事长。委托诉讼代理人：潘洁男、上海三育教育管理有限公司法务。委托诉讼代理人：周丹丹、上海三育教育管理有限公司法务。第三人：南京三之三教育管理有限公司，住所地在南京市白下区御道街169号。法定代表人：王凯勤，南京三之三教育管理有限公司执行董事。第三人：南京建邺区金地名京幼儿园，住所地在南京市建邺区云锦路***号。法定代表人：王凯勤，南京建邺区金地名京幼儿园园长。委托诉讼代理人：何青，南京建邺区金地名京幼儿园副园长。第三人：金地集团南京房地产发展有限公司，住所地南京市建邺区江东中路222号奥体科技中心4033室。法定代表人：宋涛，金地集团南京房地产发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：李翔，金地集团南京房地产发展有限公司职员。原告林楚彬、林闻泉与被告上海三育教育管理有限公司（以下简称三育公司）、第三人南京三之三教育管理有限公司（以下简称三之三公司）、南京建邺区金地名京幼儿园（以下简称金地名京幼儿园）、金地集团南京房地产发展有限公司（以下简称金地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林楚彬、林闻泉的委托诉讼代理人王飞、刘宁，被告三育公司的委托诉讼代理人潘洁男、周丹丹，第三人三之三公司及金地名京幼儿园的法定代表人王凯勤，金地公司的委托诉讼代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林楚彬、林闻泉向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金12.5万元及滞纳金（以12.5万元为基数，自2014年9月1日起至实际付清之日止，按年利率24%计）；2、解除原被告间的《南京金地名京幼儿园项目租赁合同》；3、三育公司、三之三公司、金地名京幼儿园将建邺区云锦路163号房屋及土地返还原告。诉讼过程中，原告撤回要求被告给付12.5万元租金的诉讼请求。事实和理由：被告与金地公司签订《南京金地名京幼儿园项目租赁合同》，约定：被告向金地公司承租建邺区云锦路163号房屋开办幼儿园；租金采用年付方式，每年在8月31日前支付下一年度租金，出租人在收到租金后七日内提供发票；逾期交付租金的，每逾期一天按年租金的5‰缴纳滞纳金；逾期三十日未支付租金的，出租人有权解除合同并收回房屋；被告应于合同解除后30日内及时清场，逾期返还房屋的，每逾期一日按当时租金2倍计算使用费。被告承租房屋后，开办金地名京幼儿园。2014年12月29日，原告与金地公司签订《南京市存量房买卖合同》及《甲、乙双方的其他约定》，约定：自金地公司向原告交付房屋之日起，原告继受租赁合同出租方的全部权利义务。2015年3月31日，金地公司向原告交付房屋；同年6月12日，原告办理了涉案房屋产权登记手续。被告应于2014年8月31日前支付2014年9月1日起至2015年8月31日的租金；应于2015年8月31日前支付2015年9月1日起至2016年8月31日的租金。被告直至2016年8月1日才支付2015年4月1日至2016年8月31日的租金。拖欠期间，原告多次催要无果。被告三育公司辩称：1、我公司已于2016年8月1日、8月11日按照合同约定的金额向原告支付2015年4月1日起至2017年8月31日的租金825000元。2、原告及金地公司从未明确告知我公司幼儿园物业产权已转移，且我公司从未收到原告的任何催款通知及付款帐户信息。3、我公司因房屋质量问题承担了大量了维修费用。4、我公司无违约行为，原告借解除合同之由达涨租金之目的，有违诚信原则。第三人三之三公司、金地名京幼儿园辩称：原告、金地公司及幼儿园三方一直在洽谈三方协议，尚未达成。第三人金地公司辩称：我公司于2014年底将拟出售涉案房屋的信息以书面形式通知被告及三之三公司，在被告不行使优先购买权的情况下，我公司与原告签订了房屋买卖合同。2015年2月，在原告交付房款后，我公司告知金地名京幼儿园房屋已出售给原告的事实。自2015年3月起，原告、金地名京幼儿园及我公司就租金支付及原租赁房屋期间的维修事宜展开了多次洽谈。2016年2月前原告口头表示租金支付暂时不急，房屋两证办好后，原告及我公司都告知金地名京幼儿园租金支付事宜，但幼儿园都以房屋维修等问题推延支付。当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明：2010年2月，金地公司作为甲方，三育公司作为乙方签订《南京金地名京幼儿园项目租赁合同》。约定：甲方将配套幼儿园物业出租给乙方使用；租期自2010年2月1日起至2022年8月31日止；自2010年7月1日起计算租金，2013年9月1日起至2015年8月31日，年租金30万元，2015年9月1日起至2020年8月31日，年租金35万元；租金采取年付方式，每年租金需在8月31日前支付，每逾期一天按年租金的5‰缴纳滞纳金；乙方未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该等费用，甲方有权解除合同，且每逾期一日，按年租金的5‰向乙方加收滞纳金。合同签订后，租赁房屋用于开办金地名京幼儿园。后三育公司与金地公司、金地名京幼儿园签订《南京金地名京幼儿园项目租赁合同补充协议》，约定自2014年9月1日起由金地名京幼儿园代为履行被告向原告的租金支付义务。租赁过程中，因房屋存在质量问题，三育公司要求金地公司维修，但房屋下沉及反复出现的渗漏问题一直未彻底解决。三育公司租金支付至2015年3月31日，欠付后，金地公司也未予催讨。2014年底，金地公司发函三育公司，表明欲出售幼儿园物业，三育公司明确放弃优先购买权。2014年12月29日，原告与金地公司签订《南京市存量房买卖合同》及补充协议。约定金地公司将涉案房屋出售给原告。同时约定，原告自付清全部款项之日起，继受三育公司、金地公司签订的租赁合同中所约定的出租方全部权利义务。合同签订后，原告履行付款义务，2015年6月12日涉案房屋产权登记至原告名下，2016年2月5日原告办理土地使用权证。2015年6月至2016年7月，原告、金地公司、金地名京幼儿园多次就质量等问题进行洽谈，欲达成三方协议。磋商过程中，原告于2016年5月诉之本院。2016年7月25、7月29日，三育公司代理人与原告代理人王飞微信往来，要求提供付款帐户，王飞将核算的2015年4月1日起至2016年7月31日租金数额445833元及原告林楚彬的银行帐号告之，并说明收取租金不代表放弃解除合同的诉请。2016年8月1日、8月11日，金地名京幼儿园向林楚彬分别转帐47.5万元、35万元，共计82.5万元。2016年8月22日，林楚彬向三育公司发函，表明2016年8月11日租金35万元暂不能收取，要求提供帐户，以便退回。后林楚彬与三育公司代理人周丹丹通话，谈及租金上涨问题。本院认为，被告与金地公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。金地公司将租赁房屋转让给原告，出租方的权利义务由原告继受。原、被告的争议焦点是原告是否有权解除合同。原告认为，被告逾期支付租金已超过30天，故按照合同约定其有权解除合同。被告则认为，在租赁期间，涉案房屋存在严重质量问题，对幼儿和教职工造成安全隐患，被告在向金地公司报修无果的情况下自行出资维修达几十万元，故未及时支付租金。本院认为，首先，金地公司应保证出租房屋在租赁期内符合使用条件，且应负有修缮义务。涉案房屋用于开办幼儿园，涉及几百名幼儿及教职工的安全，在房屋存在下沉、反复漏水等安全隐患时，金地公司怠于履行修复义务，被告未支付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约；其次，租赁房屋物权发生变动，原告继受租赁合同出租人的权利义务后，未向合同相对方即本案被告履行通知义务、也未提供产权证明及支付帐户信息，被告无法向原告支付租金。第三，涉案房屋系教育用房，关系近三百名幼儿的入园问题，且被告已将租金付至2017年8月31日，原告利益未受影响，应维护合同的稳定性。原告在三方磋商过程中诉请解除合同，也属不妥。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十七条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告林楚彬、林闻泉的诉讼请求。案件受理费2800元，由原告林楚彬、林闻泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李晓燕人民陪审员  范陶建人民陪审员  陶 霞二〇一七年五月二十五日书 记 员  徐 枫