贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终1383号上诉人（原审原告）：王妮，女，1981年11月25日生，汉族，住清镇市。委托诉讼代理人：王兴坤，贵州达德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合江县新天地房地产开发有限公司，住所地合江县九支镇安居社区滨河路。法定代表人：成小华，总经理。委托诉讼代理人：罗文彬，贵州黔策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地清镇市云岭大街下段百花新城6号楼501号房。负责人：李云高，总经理。委托诉讼代理人：罗文彬，贵州黔策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师。上诉人王妮与上诉人合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称合江新天地公司）、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称合江新天地清镇分公司）商品房预售纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王妮的委托诉讼代理人王兴坤，上诉人合江新天地公司、合江新天地清镇分公司及其委托诉讼代理人罗文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王妮上诉请求：一、请求依法撤销贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初2275号判决书第一、二、三项判决。二、并依法改判：1、判令被上诉人将上诉人办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理产权手续；2、判令被上诉人承担逾期办证违约金人民币45854元（暂定计算违约金的时间段为2015年1月1日—2016年11月14日）及2016年11月14日以后直至被上诉人将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。三、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分事实认定错误。1、被上诉人承诺于2014年12月30日前，办理商品房转移登记并交付给上诉人。但至今未完成办理初始登记，已构成违约。一审判决认定“被上诉人于2015年12月30日向相关部门提交资料办理产权登记”在事实认定上存在错误。2、一审判决对本案“被上诉人有无办理初始登记，办理初始登记的时间？”这个重要事实，作出错误的判断。被上诉人辩称已申请办理房屋初始登记的抗辩事由是不属实的，被上诉人至今未将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，被上诉人不能办理初始登记的真正原因是其自身的提交资料不齐。合江新天地公司上诉请求：一、撤销贵州省清镇市人民法院作出的（2016）黔0181民初2275号判决书，发回重审或在查明事实的基础上，重新作出公正判决驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照与被上诉人签订《商品房买卖合同》的约定履行了相应的义务，不存在违约情形，一审判决认定上诉人存在违约属于事实认定错误。二、上诉人与被上诉人间签订的《商品房买卖合同》已对逾期办理初始登记的违约责任进行明确约定，一审判决未依照双方约定而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定计算违约金属于适用法律错误。王妮向一审法院起诉请求：一、被告将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权手续；二、被告承担逾期备案违约金45100元（暂定计算违约金的时间段为2015年1月1日至2016年11月14日）及2016年11月14日以后直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告合江新天地公司与合江新天地清镇分公司系总公司与分公司关系。2013年4月30日，被告合江新天地清镇分公司作为出卖人，原告王妮作为买受人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的清镇市百花大道西侧碧翠红枫第2幢（2）1单元14层2号房屋，建筑面积87.2平方米，套内建筑面积72.63平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价4309.69元/平方米，总价款313013元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款103013元，余款210000元以银行按揭支付；出卖人应在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；双方约定申请预告登记，本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款活期利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/（未填）的违约金；买受人同意委托房地产中介服务机构向房屋登记机关申请办理房屋权属登记；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商、调解解决，协商、调解不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉等内容。同日，王妮向合江新天地清镇分公司交付购房款103013元。2013年6月6日，王妮向中国工商银行股份有限公司清镇支行贷款210000元交纳购房余款，王妮共向合江新天地清镇分公司交纳购房款313013元。另，王妮与合江新天地清镇分公司就案涉房屋办理了Y0433056号商品房预售合同备案登记手续。2014年12月22日，合江新天地清镇分公司在《贵阳晚报》刊登《交房公告》，通知清镇市碧翠红枫二期三期住房2、3、4、5、6号楼业主于2014年12月30日到公司办理交房手续。2015年3月6日，原、被告办理了案涉房屋交房手续。2015年12月30日，《房屋所有权登记申请表》载明：申请登记事项商品房初始登记，房屋登记申请人合江新天地清镇分公司，房屋坐落清镇市百花大道西侧碧翠红枫2#、3#、4#、5#、6#楼，土地证号清国用2015年XI-01**，使用面积29327M2。该申请表申请人签章处为合江新天地清镇分公司的印章，询问人为“马瑞霞”。2015年12月31日，《转件资料明细单》载明资料明细为不动产申请登记审批表、房屋所有权登记申请表、土地证复印件、竣工验收备案表2-6号楼、房屋建筑面积测绘报告1-6号楼、房屋本层分户平面图2号楼137张等，业务类型为商品房初始登记。同时，《清镇市住房和城乡规划建设局决定受理通知书》载明：申请人名称合江县房开，办理事项国有土地房屋所有权登记，受理时间2015-12-30。贵州省网上办事大厅查询显示，清镇市国土局国有土地房屋所有权登记事项流程显示办理人马瑞霞受理时间为2015-12-30。审理中被告主张于2015年12月30日向清镇市相关部门申请办理案涉房屋初始登记，后因不动产登记制度的实施，涉及办证的相关部门的工作职责重新明确，被告知向清镇市不动产登记中心申请办理案涉房屋初始登记，后被告于2016年9月23日再次向清镇市不动产登记中心提出办理初始登记申请。同时，审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告承担逾期办证违约金45100元（暂定计算违约金的时间段为2015年1月1日至2016年11月14日）及2016年11月14日以后直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。一审法院认为：原告王妮与被告合江新天地清镇分公司，就买卖清镇市百花大道西侧碧翠红枫第2幢（2）1单元14层2号房屋签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应为有效合同，对双方均具有拘束力。双方于《商品房买卖合同》约定被告承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。现查明，被告最早于2015年12月30日向相关部门申请办理案涉房屋初始登记，至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告行为已构成违约。被告主张因不动产登记制度的实施，涉及办证的相关部门的工作职责重新明确导致未取得初始登记系不可抗力，不承担违约责任。本院认为，不动产登记制度的实施系在双方约定被告向原告交付案涉房屋初始登记文书的时间之后，故被告该主张于法无据，本院不予采纳。现被告已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，至案涉房屋权属登记至原告名下之前，被告应继续履行协助原告办理产权登记的义务。关于原告主张被告承担2015年1月1日至2016年11月14日期间的逾期办证违约金45100元及2016年11月14日之后至被告将办证所需资料报登记机关之日止的违约金主张，因双方在《商品房买卖合同》中约定被告不能在2014年12月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书的，如超过90日以后，原告有权退房及退房相关事项，但未就原告不退房及违约金如何处理作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应以已付购房款总额313013元为计算基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付自2015年1月1日至被告向相关部门提交资料办理产权登记之日的前一日（2015年12月29日）期间的逾期办证违约金。合江新天地清镇分公司与合江新天地公司系分公司与总公司关系，故合江新天地公司对上述款项承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司继续协助原告王妮办理清镇市百花大道西侧碧翠红枫第2幢（2）1单元14层2号房屋的产权手续；二、被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司于本判决生效之日起十日内，以王妮已付购房总额313013元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向王妮支付自2015年1月1日至2015年12月29日期间的逾期办证违约金，被告合江县新天地房地产开发有限公司对该款项承担连带责任；三、驳回原告王妮的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：合江新天地清镇分公司于2015年12月30日提交资料办理碧翠红枫2幢商品房初始登记，因资料不齐，清镇市不动产登记中心已作退件处理。2016年9月23日该公司将碧翠红枫2幢资料重新提交，截至2017年1月13日，清镇市不动产登记中心“经审核2幢资料不齐”。2017年4月27日清镇市不动产登记中心出具情况说明：“经审核资料齐全”，“目前该件正在审核、审批中”。另查明，王妮一审庭审中明确其请求的逾期办证违约金计算标准为在贷款基准利率的平均值5.5%的基础上加收40%，即按照年7.7%计算逾期贷款罚息利率。其余事实与一审认定的一致。上述事实，有《商品房买卖合同》、清镇市不动产登记中心出具的两份《情况说明》、《谈话笔录》以及双方当事人当庭陈述等相关证据加以证实，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同约定出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但直至2017年4月27日，清镇市不动产登记中心才认为合江新天地公司向其申请办理案涉房屋初始登记的资料齐全。故合江新天地公司构成违约。违约时间从2015年1月1日起算至2017年4月26日，为846天。关于逾期办证违约金计算问题，因双方在《商品房买卖合同》中约定超过初始登记时间90天以内，出卖人按已付房价款的0.1%承担违约责任，故逾期90天内的违约金按合同约定计算，即已付购房总额313013元×0.1%=313元。合同对超过90日以后购房人不退房情形下的违约责任未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算为：已付购房总额313013元×6%÷365天×（846-90）天=38899.4元。故涉案逾期办证违约金计算为：313元+38899.4元=39212.4元。一审法院未对逾期时间分段计算违约金，且对违约金的计算标准未予明确不当，本院在此予以纠正。至于合江新天地公司上诉主张因不动产登记制度从2014年底公布实施，涉及办证的相关部门的工作职责重新明确导致未取得初始登记系不可抗力，不承担违约责任。本院认为，不动产登记制度的实施系在双方约定案涉房屋初始登记的时间之后，故该上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人合江新天地公司及上诉人王妮的部分上诉理由成立，依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初2275号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初2275号民事判决第二项为：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司于本判决生效之日起十日内支付王妮自2015年1月1日至2017年4月26日期间的逾期办证违约金39212.4元，合江县新天地房地产开发有限公司对该款项承担连带责任。一审案件受理费减半收取464元，二审案件受理费928元，均由合江县新天地房地产开发有限公司、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘妍审判员  韦娟审判员  龙珑二〇一七年五月十一日书记员  田鹏