福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民初917号 原告（执行案外人）：胡香，女，汉族，1975年7月5日出生，住湖南省长沙市雨花区。 被告（申请执行人）：丁思亮，男，回族，1967年12月13日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴建军，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施加妙，福建世隆律师事务所律师。 第三人（被执行人）：怀化市天鹏房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市迎丰中路20栋。 法定代表人：文小猫，该公司执行董事兼总经理。 原告胡香与被告丁思亮及第三人怀化市天鹏房地产开发有限公司（下称怀化天鹏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡香、被告丁思亮的委托诉讼代理人施加妙到庭参加诉讼。第三人怀化天鹏公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胡香向本院提出诉讼请求：1.确认胡香对湖南省怀化市鹤城区迎丰路229号（原215号）怀化君源华天大酒店一楼第285号商铺的所有权；不得执行对属于胡香拥有的该商铺的查封。事实与理由：胡香与怀化天鹏公司于2007年2月3日签订《商品房买卖合同》，约定胡香向怀化天鹏公司购买285号商铺，价款115932元。胡香依约支付全部购房款，怀化天鹏公司向胡香交付房屋。与此同时，胡香与案外人怀化华天经营管理有限责任公司签订了10年的租赁合同，并支付了部分租金。因怀化天鹏公司的原因尚未办理过户登记手续。丁思亮与怀化天鹏公司等人因民间借贷纠纷一案，丁思亮提出财产保全申请，泉州市中级人民法院裁定查封怀化天鹏公司位于怀化市××路××号××号××房产，其中包括胡香一楼285号商铺。胡香得知后便就保全查封提出异议，泉州市中级人民法院裁定驳回胡香的异议请求。胡香认为，与怀化天鹏公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规、行政法规的强制性规定，合同合法有效。怀化天鹏公司应当协助胡香办理产权过户登记相关手续。同时，胡香购买涉案商铺后，虽然没有办理产权过户登记，但是，己支付全部价款并对该标的物使用受益至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。胡香与怀化天鹏公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，本合同自双方签字盖章之日起生效，并未设订合同其他生效条件，因此，该合同双方签字就产生法律效力。泉州市中级人民法院裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，并且以房产局没有相应备案登记为由，对合同效力予以否定明显不当，同时，胡香认为适用法律也有错误，应该适用本司法解释的第28条规定，胡香完全满足该条规定的所有条件，更能够充分保障无过错方物权期待权利益。综上所述，上述事实有《商品房买卖合同》、《租赁合同》、支付房款收据等相应证据证明，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》以及相关司法解释的规定，请求依法支持胡香的诉讼主张，维护法律的尊严。 丁思亮辩称，胡香的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。胡香与怀化天鹏公司签订的《商品房买卖合同》并未依法办理备案登记手续。胡香提供的证据不足以证明案涉《商品房买卖合同》系合法有效的合同；胡香提供的证据仅有两份收据，不足以证明其已经支付了全部购房款，支付房款的方式也不符合行业的交易习惯及流程，胡香在庭审中也明确表示部分购房款是通过第一年租金冲抵，也充分证明了胡香没有支付了全部购房款；胡香提供的证据不足以证明其实际占有了该商铺；胡香主张并非其原因导致未办理过户登记不能成立，系因为胡香自身原因怠于办理案涉房屋的过户登记；案涉房产属于商铺，胡香并非用于居住，也没有证据证明该商铺系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上，不论适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者二十九的规定，胡香的主张均不能成立。 怀化天鹏公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下： 一、怀化天鹏公司系具有房地产开发经营资质的企业。诉争商铺所涉怀化华天大酒店商品房预售许可证号为2007-013号。胡香与怀化天鹏公司于2007年2月3日签订编号ＳＭ-285《商品房买卖合同》，约定胡香向怀化天鹏公司购买位于怀化市××路××号××号××华天大酒店一楼285号房，用途为商服，房屋价款115932元，怀化天鹏公司应于2007年12月28日前交付商铺。怀化天鹏公司开具落款时间为2007年2月3日的怀化华天大酒店商铺款（285）收款收据两张，金额合计为115932元，交胡香收执。同日胡香与怀化华天经营管理有限责任公司签订《商铺租赁合同》约定胡香购买的一楼285号商铺租赁给怀化华天经营管理有限责任公司经营管理，以月租金的形式向胡香支付租金，租金自胡香付清全部购房款之日起计算，租赁期限为10年。《商品房买卖合同》签订后未向怀化市不动产登记中心办理登记备案手续。诉讼中，胡香提供2018年7月5日怀化市房产管理局出具的《关于对怀信转（2018）第49号转办件的答复》，该答复记载“怀化天鹏公司开发的原华天大酒店项目相关行政审批手续齐全，符合《房屋登记办法》的相关规定，已于2013年8月办理了房屋权属证书（总证）。由于已办理房屋权属总证，只要相关税费已缴纳，双方当事人即可依照《不动产登记暂行条件》规定申请不动产登记。目前，不存在办理网签备案相关手续”，以此证明本案商铺无需向房屋登记管理部门办理网签备案手续。二、丁思亮与怀化天鹏公司等人民间借贷纠纷一案，本院依丁思亮财产保全申请，于2015年8月6日作出（2015）泉民初字第1334号民事裁定书，裁定查封怀化天鹏公司位于怀化市××路××号××号××房产，其中包括本案285号商铺。胡香向本院提出执行异议申请，本院于2018年5月3日作出（2018）闽05执异9号执行裁定书，裁定驳回胡香的异议请求。胡香于2018年6月9日收到（2018）闽05执异9号执行裁定书，不服裁定，于2018年6月13日首次向本院邮寄本案起诉状。 本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系丁思亮申请执行怀化天鹏公司财产一案中，因案外人胡香对本院查封被执行人怀化天鹏公司预售商品房主张所有权引起的纠纷。本案的焦点问题在于，胡香对人民法院查封的本案商铺是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。本院分析如下： 一、关于胡香对诉争房屋是否享有所有权的问题。胡香主张其系从怀化天鹏公司购得本案商铺，是本案商铺的真实权利人，依法享有物权，并提供《商品房买卖合同》、《收款收据》为据。所有权是物权的一种，其取得的方式有继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一，对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，需要履行物权登记的手续。本案商铺系被执行人怀化天鹏公司名下的预售商品房，在不动产登记没有变更的情况下，胡香尚不能成为我国《物权法》所指的商铺所有权人。 二、关于胡香对本案商铺是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但符合物权期待权保护条件的，也可以排除法院执行。对于物权期待权保护的条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，也就是说具备上述四个要件的可以排除法院执行。怀化市房产管理局出具的《关于对怀信转（2018）第49号转办件的答复》的内容体现2013年8月案涉怀化华天大酒店商品房权属总证已办理，购买该项目商品房的业主已可依照《不动产登记暂行条例》规定申请不动产登记。胡香与怀化天鹏公司签订《商品房买卖合同》后，不仅未向本案商铺所在地房地产交易登记机构办理预售预购登记手续，且至人民法院裁定查封本案商铺之前，也未办理本案商铺产权登记。由此可见，胡香不符合上述第二十八条规定的四个情形，其对本案商铺，不享有排除强制执行的不动产物权期待权。胡香主张本案商铺未办理过户登记，非其自身原因所致，与其提供的证据所记载的内容不符，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，胡香主张对本案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，故对其请求排除对本案商铺的执行，不予支持。怀化天鹏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回胡香的诉讼请求。 本案受理费2619元，由胡香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一八年十二月二十七日 法官助理 张 萍 书 记 员 陈惠贞 附：本案适用的主要法条 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 8- 1-