陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终1476号上诉人（原审被告）：榆林市华盛房地产开发有限公司（以下简称“华盛房地产公司”），住所地榆林市榆阳区。法定代表人：王媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周培龙，陕西正北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙占彩，女，1982年9月25日出生，汉族，无固定职业，现住横山县横山镇。上诉人榆林市华盛房地产开发有限公司因与被上诉人孙占彩商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2016）陕0802民初6690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华盛房地产公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审案件诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订了《商品房认购书》，针对房屋具体情况、付款方式、按揭事宜等均有明确约定。《商品房认购书》签订后，上诉人完全按照认购书约定开始施工建设，开始时被上诉人能基本按照双方约定交付首付款。房屋建成后，上诉人通过报纸、律师函、公司工作人员电话及短信通知等方式告知被上诉人前来办理房屋按揭事宜。被上诉人均置之不理。致使上诉人长期向他人贷款垫资修建，为此上诉人向他人支付巨额利息。一审认定上诉人迟延交房，承担逾期交房的违约金错误。被上诉人孙占彩辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。孙占彩的一审诉讼请求：1、判决华盛房地产公司支付孙占彩逾期交房违约金15万元，赔偿孙占彩擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元，共计人民币20万元。2、判令华盛房地产公司交付孙占彩房屋实际面积与双方《商品房认购书》约定面积误差超过3%部分的房款由华盛房地产公司承担，所有权归孙占彩。3、本案诉讼费用由华盛房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年6月9日，原告孙占彩（乙方定房方）与被告榆林市华盛房地产开发有限公司（甲方开发商）签订商品房认购书1份，约定：由原告认购被告开发的“华盛公园时光”第24号楼2单元602号房房屋一套，面积135.43平方米，标准单价3976元/㎡，标准总价为538470元，优惠4500元，折后总价533970元，认购定金为5万元；在签订认购书之日起，乙方需在开盘期间向被告交付首付款（首付款为房屋总价的30%）,乙方在交清首付款30%之后，甲方方可为原告办理银行按揭贷款手续，同时双方签订商品房买卖合同。甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况，在为乙方办理银行按揭手续前证件到位，乙方接受并同意向甲方交纳订房定金，在此期间如乙方要求退房视为违约。认购书还对其他内容进行约定。2010年8月14日、2010年8月15日、2010年8月24日，原告分三次共向被告交付购房款人民币163970元。2015年4月13日被告取得公园时光住宅小区第23、24幢楼商品房预售许可证。2015年6月8日公园时光第24号楼主体工程已经验收完毕。2015年6月27日，被告在榆林市日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续。但至今原告未协助被告办理银行按揭手续，被告亦未向原告交房。现原告以被告的违约行为已经给原告造成巨大损失为由起诉至本院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为：原、被告双方签订的商品房认购书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，均应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。被告辩称，不存在延期交房行为，其已经于2015年起就通过报纸、律师函、公司工作人员等多种方式通知原告前来办理网签合同及银行按揭等手续，原告一直拒绝前来办理，现原告诉请要求给付违约金，被告方不予认可。经审查，原、被告签订的商品房认购书中明确约定“甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况”，但被告至今未向原告交房，且被告提供证据不足以证明其向原告说明的交房期限晚于2015年6月27日其在榆林市日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续的时间。故对被告该抗辩观点，依法不予采纳。被告同时辩称，补充协议中加盖合同印章也非被告公司印章，被告提出对补充协议中加盖榆林市华盛房地产开发有限公司合同专用章真伪进行鉴定，但其未在本院规定时间内提交书面的鉴定申请书，视为其放弃鉴定，故对被告该抗辩观点亦不予采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金15万元，应当按照违约责任及其实际损失确定，原告在被告以报纸公告方式催促其办理按贷款手续后至今仍未协助被告办理房屋按揭贷款手续，亦存在违约行为，故本院依法将违约金调整为已付购房款的5%较为适宜，即为8198.5元（163970元×5%=8198.5元）。原告主张被告赔偿擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元及被告交付原告房屋实际面积与双方商品房认购书约定面积误差超过3%部分的房价款由被告承担，缺乏必要的事实支持，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司支付原告孙占彩逾期交房违约金8198.5元；二、驳回原告孙占彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由原告孙占彩负担2100元，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司负担100元。二审期间，上诉人华盛房地产公司向本院提交2016年6月17日阳光报一份；证明本案起诉后，上诉人于2016年6月17日再次登报通知各业主前来办理按揭等相关手续的事实。被上诉人孙占彩向本院提交照片三张；证明上诉人华盛房地产公司就涉案房屋没有安装消防设施，其不具备交付房屋的条件。经庭审质证，被上诉人对上诉人提供证据的真实性、证明目的均不予认可。其认为上诉人出售的房屋至今没有经过综合验收，也没有经过消防、人防、环保、质量等验收，依据相关法律规定，依法不能向业主交房。被上诉人对上诉人提交证据的真实性、证明目的均不予认可。其认为无法核实照片的采集是否合法、真实。本院认为，对上诉人华盛房地产公司提供的证据，被上诉人对真实性、证明目的均有异议，经审查，该组证据来源合法、内容真实，对真实性依法予以认定。对被上诉人提供的证据，因上诉人对真实性、证明目的均有异议，且再无其他证据予以佐证，依法不予认定。二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，故本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：本案在双方当事人均存在违约行为的情况下，违约责任应如何承担的问题。本案双方当事人签订的商品房认购书为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，被上诉人向上诉人华盛房地产公司缴纳涉案房屋首付款，上诉人华盛房地产公司未按时向被上诉人交付涉案房屋构成违约，故其应承担逾期交房的违约责任。因被上诉人主张的逾期交房违约责任明显偏高，且上诉人华盛房地产公司在以报纸公告方式催促被上诉人前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，其一直未前来办理涉案房屋的网签合同、银行按揭贷款手续等，被上诉人亦存在违约行为。故以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，根据公平、诚实信用原则予以衡量，一审判决上诉人华盛房地产公司承担逾期交房违约金8198.5元并无不当。对于上诉人华盛房地产公司所持上诉理由，因证据不足,依法应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人华盛房地产公司承担。本判决为终审判决审判长  徐晓炯审判员  吴凤凤审判员  白成钰二〇一七年五月十日书记员  张羽苗