甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0271民初1686号 原告（反诉被告）：嘉峪关市中大物业管理有限公司，住所地嘉峪关市建设西路阳光金水湾小区39号楼会所。统一社会信用代码×××。 法定代表人：梁心德，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈发友，男，公司物业经理。 委托诉讼代理人：景晟旻，嘉峪关人合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉峪关市福磊房地产开发有限公司，住所地嘉峪关市体育场东500米（G312线蜂窝煤场东侧），统一社会信用代码×××。 法定代表人：吴声灿，公司执行董事。 委托诉讼代理人：李多田，男，公司副经理。 委托诉讼代理人：王明善，甘肃贞度律师事务所律师。 原告（反诉被告）嘉峪关市中大物业管理有限公司（以下简称中大物业公司）诉被告（反诉原告）嘉峪关市福磊房地产开发有限公司（以下简称福磊房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼中被告福磊房地产公司提起反诉，经审查反诉成立，本院决定合并审理。原告（反诉被告）中大物业公司委托诉讼代理人景晟旻、陈发友及被告（反诉原告）福磊房地产公司委托诉讼代理人王明善、李多田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费278287.6元；2、判令被告支付39间车库（按0.6元/月/平米）物业服务费；3、判令被告向原告支付垫付的20000元罚款；4、判令被告支付违约金190129.2元；5、判令被告承担本案诉讼、保全等相关费用。事实和理由：原告系一家享有良好声誉，具有相应物业管理资质的物业服务企业，被告因想将其开发的福苑小区商住楼一期5#、6#楼，二期3#、4#楼物业服务事项委托原告管理，于2013年8月16日向原告发出诚意邀请。2013年10月9日，被告就上述小区前期物业服务项目与原告签订了《前期物业委托协议书》，协议对物业管理的内容、服务费用、委托管理期限等事宜做了明确的约定。小区竣工交付后，由原告接管小区物业管理，但被告借故拒不向原告交接原告物业管理所需要的全部图纸、档案、资料以及车库测绘面积。在服务管理过程中，原告发现小区存在诸多需要整改的问题，且被告拖欠物业管理费用。经原告多次发函告知，被告置若罔闻。因未掌握电梯、消防等设备设施的图纸、资料，原告无法对上述设备设施进行维保和检查。2017年10月13日，嘉峪关公安消防支队对原告作出责令限期整改通知，原告立即向被告发函告知要求整改，但被告仍置之不理，最终导致公安消防支队对原告做出了罚款贰万元的行政处罚。 被告福磊房地产公司辩称，原告与被告签订的物业合同以及内容属实，但原告未履行相关义务，只是收取费用，原告主张的拖欠的物业费数据不实。 反诉原告福磊房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人代其垫付的电梯维护费等各项费用共计133132元；2、判令被反诉人返还反诉人15万元预付款；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年10月9日，反诉人与被反诉人签订《前期物业委托协议书》，协议签订后反诉人于2013年10月14日向被反诉人支付了15万元预付款。之后双方对小区电梯设备、消防系统等各项共用设施设备进行了全面交接验收，各项目均验收合格。后来小区业主陆续入住，被反诉人又与业主签订了《福苑小区物业管理服务合同》并收取了相应的物业费。根据反诉人与被反诉人签订的《前期物业委托协议书》以及被反诉人与业主签订的《福苑小区物业管理服务合同》的约定，被反诉人有义务负责小区公用设施设备的运行、维护费用，电梯电费、维修及保养维护、检测费等费用。但反诉人与被反诉人以及小区业主收取了物业费后，却怠于履行自己的义务及职责，不及时对电梯维护保养也不按时交纳电梯电费。为了不影响小区住户的正常生活，反诉人代被反诉人履行了小区电梯运行、管理、维修及维护保养义务，按照相关规定专门聘请具有相应资质的专门设备维护单位来保障小区电梯的安全运行，并垫付了相关费用。截止目前，反诉人为被反诉人垫付的费用包括：2016年至2018年电梯维护费6万元、2016年4月至2018年2月电梯电费43000元；2016年、2017年电梯检验费8640元；电梯安全管理员费用14400元；福苑小区地下车棚维修工程款3500元；福苑小区保安值班室2016及2017年度的××苑闭门器维修费1800元，以上共计133132元。 反诉被告中大公司辩称，双方于2013年10月9日签订的《前期物业委托协议书》第十七条约定，合同签订之日甲方（反诉原告）向乙方（反诉被告）交纳一年的物业管理费用，在签订合同之日向乙方交纳前期办公费3万元及二期项目定金10万元。反诉原告向反诉被告共计支付15万元预付款，其中包括以下内容：1.2014年4月至2015年4月物业管理费6万元。根据被告提供的一期住宅底商面积10324平方米及合同约定的0.48元/月的物业服务收费标准，共计产生物业费6万元，原告依合同约定已提供物业服务并收取物业服务费，故反诉原告无权要求返还；2.反诉原告于2013年10月14日向反诉被告支付9万元的二期项目的委托服务定金及前期办公费用。反诉被告因管理小区物业产生的合理开销，根据双方约定应当从定金中扣除，故反诉原告无权要求返还。另外，反诉原告因维修电梯等产生的费用应当自行承担。根据合同约定及《物业管理条例》第二十九条之规定，反诉原告应将物业管理所需的全部图纸、档案、资料等于合同生效之日起30日内向原告移交，由于被告未按约履行该义务，导致反诉被告无法正常行驶对电梯、消防等特殊设备、设施的维护及管理，故该损失应当由反诉原告自行承担。合同第二十条约定，房屋的共用部位、公用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，保修期内由施工单位承担，保修期外由业主共同承担或通过专项基金予以列支。《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条规定，设备安装的保修期限为两年，其他项目的保修期限由发包方与承包方约定建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。若建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务。因本案建设工程竣工验收期限未满2年，承担保修义务的主体为建设单位及施工单位。故反诉原告要求反诉被告承担维修义务没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告主张的物业费数额的认定。原告提交《前期物业委托协议书》、关于物业费缴纳事宜的告知函及福苑小区空置房费用清单等证据，以证明被告拖欠物业费278287.6元的事实。经质证，被告对福苑小区空置房费用清单提出异议，认为空置房的物业费应当以其与购房者签订房屋买卖合同日期为收取物业费的起始日期。本院认为，原告作为物业管理服务企业，收取物业服务费用的主要依据就是与业主之间签订的物业服务合同，其以签订物业服务合同的时间作为收取物业费的起始日期合理合规。依合同约定，原告与业主签订物业服务合同之前的相关物业费应由被告承担，本院予以确认。对被告抗辩应当以签订房屋买卖合同日期作为收取物业费起始日期的理由不符合常理及交易习惯，本院不予采纳。原告于2017年11月8日向被告送达物业费缴纳事宜的告知函及福苑小区空置房费用清单，被告在合理期限内未提出异议，即视为对该告知函内容及所欠费用的认可。庭审中，原告认可6号楼1单元601室物业费2178元已缴纳，故该笔物业费应当从原告主张的物业费278287.6元中予以扣除。2.对原告主张的39间车库物业费的认定。因双方在前期物业服务合同中对车库物业费是否应由被告承担未作明确约定，且原告向被告送达的物业费缴纳事宜的告知函及福苑小区空置房费用清单中亦未涉及该费用，故对原告主张的该费用，本院不予支持。3.对原告主张垫付的罚款2万元的认定。原告提交的××队作出的责令限期改正通知书、行政处罚决定书，以证实被告所交付的福苑小区3#、4#号楼消防系统存在问题，经原告多次催告被告整改并移交消防系统图纸等资料无果后，嘉峪关市公安消防支队对原告作出了罚款2万元的决定，被告的行为给原告造成了损失，应当承担赔偿责任。被告不予认可，辩称原告未尽到法定义务被相关部门处罚是应该的。本院认为，原、被告双方在物业专项验收资料中对消防系统已进行了承接验收，该罚款无法确定系由被告过错导致的损失。故对原告主张垫付的该2万元罚款，本院不予支持。4.对原告主张违约金的认定。双方在签订的前期物业服务合同中约定"业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金"，该约定具有违约金性质，且该约定比例明显超出法律规定，故本院酌情认定被告按实际所欠物业费276109.6的10%承担逾期付款违约金。5.对被告（反诉原告）主张的电梯维护费、电费等费用的认定。庭审中，被告（反诉原告）提交的《松日电梯产品安装合同》、《电梯维护合同》、《物业管理服务合同》、电梯电费发票19张、电梯检验费收据2张、电梯安全管理员费用票据1份、电梯安全管理员上岗证1份及电梯例行保养记录2张，以证明其代原告（反诉被告）垫付电梯维护等各项费用133132元的事实。原告（反诉被告）对上述证据的真实性不持异议，但辩称被告未向其交付相关手续，且电梯设备仍在保质期，按照合同约定应当由建设单位即被告承担上述费用。本院认为，双方在《物业管理服务合同》中约定：公用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用的暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，在质保期由福磊房地产公司承担维修，质保期后可提取维修基金维修。依据《建设工程质量管理条例》中关于"电器管线、给排水管道、设备安装和装修的保修期为2年"的规定，嘉峪关市特种设备检验所对电梯的检验日期为2015年12月3日，保修期应该至2017年12月2日。被告提交的2016年11月21日、2017年11月28日的电梯检验费均在保修期内，依合同约定，应由被告（反诉原告）自行承担。电梯维护费6万元系2016年11月1日至2018年10月30日期间的日常维护费用，每年为3万元，在保修期内即2017年11月1日前的维护费用3万元应由被告（反诉原告）自行承担，2017年11月1日后的维护费用3万元系保修期外产生的电梯维护费用，被告（反诉原告）可提取维修基金予以支付。电梯使用电费系电梯正常使用期间所产生的费用，原告（反诉被告）在电梯接管承接查验表上签章后即视为对电梯的接收管理，期间所产生电费应当由其在所收费用中予以支付；对电梯管理员工资费用，因该管理人员系被告（反诉原告）公司副经理，聘用该人员亦未经原告的同意认可，故对该费用，本院不予支持。6.对被告（反诉原告）主张的车棚、3号楼闭门器维修费等费用的认定。原告提交的《福苑小区地下车棚维修协议》（复印件）及保安值班室2016、2017年度的暖气费发票（1792元）、3号楼闭门器的维修费（1800元），原告（反诉被告）不予认可，辩称未收到上述物业服务项目的移交手续，与其公司没有关系。本院认为，因双方在前期物业服务协议及物业管理服务合同中对保安值班室的使用、产生费用等事项未作约定，且无双方接交清单等证据，对被告（反诉原告）主张的该值班室产生的费用，本院不予支持。双方在《前期物业管理服务合同》中约定：公用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用的暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，在质保期由福磊房地产公司承担维修，质保期后可提取维修基金维修。因福苑小区地下车棚及3号楼闭门器的维修所产生费用均在2年的质量保修期内，故该费用应当由被告（反诉原告）自行承担。7.对被告（反诉原告）主张返还15万元预付款的认定。庭审中，被告（反诉原告）提交的中国银行网上银行电子回单、收据两份，原告对上述证据真实性不持异议，本院予以确认。在双方签订的前期物业委托协议书中约定："在签订合同之日向乙方交纳一年的物业管理费用（按建筑面积计算），并配合乙方和业主签订物业服务合同"及"在签订合同之日向乙方提供前期办公费3万元及二期项目定金10万元，办公费从定金内扣除"。本院认为，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳的6万元物业管理费系合同约定的义务，是反诉被告对所属区域进行物业服务管理收取的正当费用，被告（反诉原告）无权要求返还。庭审中，原告（反诉被告）提交的2014年9月16日产生的办公费用报销单及5000元定额发票、2015年1月6日产生的费用报销单及1308元定额发票、2016年1月5日焦果果4450元装修押金电梯使用费等收据及2017年1月5日焦果果2623元物业费收据、扣除证明、门禁系统启用报告及保安工资，以证实原告（反诉被告）在3#、4#楼物业移交前共计产生的办公费用38381元，应当从定金中予以扣除。本院认为，上述费用的发生，被告（反诉原告）均在相关证据中批注了从预交费用中予以扣除，故本院确定被告（反诉原告）交纳的9万元定金中，应当扣除前期费用38381元，剩余51619元定金，原告（反诉被告）应当予以返还。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月9日，原被告双方签订《前期物业委托协议书》，约定甲方（被告福磊房地产公司）委托乙方（原告中大物业公司）对福苑小区实行物业管理，建筑面积为34837.39平方米；物业服务费收费标准：多层住宅0.48元/月.平方米、高层住宅1.5元/月.平方米、办公楼1元/月.平方米、商业物业1.5元/月.平方米、公共电费及监控费每户36元/年、车库物业服务费按0.6元/月.平方米收取；未售房屋的物业管理费由福磊房地产公司承担并交纳；在签订合同之日被告向原告交纳一年的物业管理费用（按建筑面积算）；在签订合同之日被告向原告提供前期办公费3万元及二期项目定金10万元，办公费用从定金内扣除；房屋共用部位及设施、设备的小修、养护费用，保修期内由施工单位承担，保修期满由业主共同承担，大中修费用，保修期内由施工单位承担，保修期满后通过专项维修资金予以列支；若被告违反合同第第十二条、十七条等相应条款的约定，使原告不能正常管理，原告有权扣除定金，及单方解除合同并向原告承担所欠费用每日千分之三的违约金。2013年10月14日，被告向原告转账支付15万元预付款，原告向被告出具的收据中载明物业服务费为6万元、物业服务委托定金9万元。2016年1月15日，双方就福苑小区的二期工程又签订了《嘉峪关市福苑小区前期物业服务合同》，双方约定如下：公用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用的暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，在质保期由福磊房地产公司承担维修，质保期后可提取维修基金维修；委托管理期限为十年，自竣工交付之日起即2013年1月1日至2023年12月31日；空置房屋的物业管理费按照收费标准的70%收取，以装修时间认定；物业管理费由原告按照住宅房屋建筑面积高层1.4元/月.平方米、低层0.48元/月.平方米向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。2016年1月5日，原被告双方对福苑小区3#、4#商住楼进行了物业专项验收。自2016年10月10日至2018年2月4日期间，被告垫付电梯使用电费35253.75元。2017年11月8日，原告向被告送达了福磊房地产开发公司关于物业费缴纳事宜告知函。2015年4月1日至2017年12月31日，被告总计拖欠原告物业服务管理费276109.6元。 另查明，嘉峪关市特种设备检验所对被告承建的福苑小区商住楼二期3#、4#楼电梯的检验日期为2015年12月3日。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业委托协议书》、《嘉峪关市福苑小区前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。原告依约为福苑小区提供了物业管理服务，被告未按合同约定及时向原告交纳相关物业管理费，其行为已构成违约。故原告要求被告支付拖欠物业服务费并承担违约金的主张合法有据，本院予以支持。因协议中约定的违约金明显过高，本院酌定被告按实际所欠物业费276109.6元的10%承担逾期付款违约金。原、被告双方已对消防系统已经进行了承接验收，原告主张的2万元罚款无法确定系由被告过错导致的损失，故本院不予支持。对原告主张的车库物业管理费，因双方对此未作约定，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定：共用的暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，在质保期由福磊房地产公司承担维修，质保期后可提取维修基金维修，故对被告主张由被告支付其垫付的电梯维护费用，本院不予支持。但被告主张垫付的电费，应当由原告承担。对被告主张返还的15万元，其中6万元系合同约定由被告应当缴纳的物业服务费用，被告无权要求返还；其中的9万元物业委托定金，双方在合同中约定了前期办公费用从定金内扣除，故原告前期产生的办公费用38381元应当从该定金中予以扣除，剩余51619元定金，原告应当予以返还。 综上所述，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第二十八条、第四十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、嘉峪关市福磊房地产开发有限公司支付嘉峪关市中大物业管理有限公司物业服务费276109.6元； 二、嘉峪关市福磊房地产开发有限公司支付嘉峪关市中大物业管理有限公司逾期付款违约金27611元； 三、嘉峪关市中大物业管理有限公司支付嘉峪关市福磊房地产开发有限公司垫付的电梯使用电费35253.75元； 四、嘉峪关市中大物业管理有限公司返还嘉峪关市福磊房地产开发有限公司定金51619元； 五、驳回嘉峪关市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回嘉峪关市福磊房地产开发有限公司的其他反诉请求。 上述一、二、三、四项于本判决发生法律效力后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8819元，由嘉峪关市中大物业管理有限公司负担3335元，嘉峪关市福磊房地产开发有限公司负担5484元；反诉费4313元，嘉峪关市中大物业管理有限公司负担1323元，嘉峪关市福磊房地产开发有限公司负担2990元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审 判 长  韩卫国 人民陪审员  马生强 人民陪审员  张淑清 二〇一八年十二月八日 法官 助理  时转丽 书 记 员  汤建华