江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2835号上诉人(原审被告)：农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路南侧。法定代表人戴军，该公司董事长。委托代理人赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。委托代理人孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：何富容。被上诉人(原审原告)：吴学云。委托诉讼代理人：左元宏，上海卓沪律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初10955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审判决程序违法，严重剥夺上诉人的诉讼权利。上诉人在一审法院限定的期限内交纳了反诉案件受理费，一审法院以上诉人未按期交纳该费用，对反诉部分按撤诉处理严重违反法定程序。二、一审法院认定事实错误。规划变更是涉案合同约定的可以顺延交房日期的约定事由。经昆山市规划局以及昆山市建设局园林绿化科规划变更的情况下，自2016年3月9日至2016年5月27日应认定为上诉人可以顺延交房期限。在上诉人第一次交付通知后，被上诉人具备随时了解上诉人取得交付备案证书的途径和能力，也负有随时了解的义务。上诉人取得交付备案证书后，已多次电话通知被上诉人收房。被上诉人称2016年6月25日在未接到通知情况下自行前往查看，不符合事实、常理。一审法院认定上诉人逾期交房时间错误。三、2014年3月已建好涉案房屋，2015年10月31日涉案房屋通过竣工验收和具备居住功能。在通知被上诉人接收房屋情况下，如认定上诉人存在交房违约，也属显著轻微。违约金应降低。涉案购房合同是协商后签署，不是所谓的格式合同。同时被上诉人未举证证明其存在的损失。何富容、吴学云二审辩称，一审判决合法合理。与我方一审意见一致。何富容、吴学云向一审法院提出诉讼请求：1、判令由原审被告支付原审原告逾期交房违约金215214.88元（计算标准以1661891元为基数，按照每日万分之五的利率，自2015年11月1日起计算至2016年7月17日止）；2、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院经审理查明，两原审原告系夫妻关系。2014年11月14日，原审原被告签订昆山市商品房购销合同一份，约定两原审原告向原审被告购买位于昆山市淀山湖镇淀兴路南侧福侬庄园69号楼102室房屋及69号楼101附2汽车库、69号楼101附1储藏室，房屋建筑面积174.02平方米、汽车库面积为23.01平方米、储藏室面积为57.77平方米，房屋总价为1661891元；付款方式为2014年11月14日前支付房款1011891元，2014年12月14日前通过银行贷款方式支付650000元；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将上述房屋交付原审原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，2、建设主管部门以及相关部门的有关强制性规定引起的延期，3、经政府部门确认的工程异常技术问题或规划部门批准；出卖人如未按该合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同补充协议第三条约定，除非该房屋主体结构不合格，该房屋的装修或者设备达不到预售合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟或者拒绝办理该房屋的验收交接手续；出卖人的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由出卖人按合同的规定承担修复及补偿责任；该房屋交付时，买受人认为该房屋存在质量问题的，买卖双方按照合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响买受人按照合同规定的期限完成对该房屋的验收交接手续。合同签订后，两原审原告依约向原审被告支付购房款1661891元。另查明，2015年10月23日，原审被告向原审原告邮寄交房通知书一份，载明涉案房屋已于2015年10月31日符合交房标准，通知原审原告带齐相关资料交房。涉案房屋于2016年5月27日取得交付备案证书。原审原被告双方一致确认，2016年6月25日，原审原告至涉案房屋处，在原审被告制作的福侬庄园物业服务中心业主领房验收交接表中填写“三楼漏水，楼梯口”、“水表玻璃裂开”，原审原告未在该表中签字，亦未于当日收房。2016年7月17日，原审被告将涉案房屋交付原审原告。再查明，原审被告提供的福侬庄园二期（南地块）公安编号对照表中载明公安编号为69号，其施工编号为65#。因原审被告未提供原件，原审原告对该证据不予认可；原审被告提供建筑红线图证明2016年3月9日，昆山市规划局审批通过“福侬山庄34#、68#变更后建筑红线图”；原审被告提供2016年1月福侬庄园景观工程方案报批，该方案中载明福侬庄园南区景观工程局部调整公示载明公示时间为2016年4月19日至25日；原审被告提供的昆山市园林绿化管理局于2016年5月4日下发关于福侬庄园绿化验收的批复，载明“你单位关于福侬庄园南地块35#-68#楼区域绿化验收申请收悉……该区域……符合验收要求，准予该区域绿化临时验收通过”。以上事实，由原审原告提供的昆山市商品房购销合同、昆山市商品住宅交付备案证书、业主领房验收交接表、公安编号对照表、工程质量验收报告、记录、交房通知书、挂号信函收据、规划变更红线图、规划变更公示单、规划验收合格证、景观工程报批图、变更公示图、变更审批表、景观验收批复及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，原审原告与原审被告签订的商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。原审原告依约履行了全部付款义务，原审被告应依约按时向原审原告交付涉案房屋。原审被告逾期未依约交付涉案房屋，应承担相应的违约责任，故原审原告要求原审被告支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。对于逾期交房违约金，因原审原被告约定了自2015年10月31日的第二天起至实际交付之日止，原审被告按日向原审原告支付已交付房价款万分之五的违约金，该约定应系双方当事人真实意思表示，一审法院予以确认。原审原告主张逾期交房违约金应计算至2016年7月17日原审原告实际收房之日止，因涉案房屋于2016年5月27日取得交付备案证书，且原审被告在涉案房屋取得交付备案证书之前已通知原审原告收房，原审原告实际于2016年6月25日已至涉案房屋处收取房屋，虽然当日确认房屋存在质量瑕疵，但涉案房屋实际已具备交付条件，原审原告拒绝接收房屋并无合同及法律依据，故一审法院确认涉案房屋实际已于2016年6月25日交付原审原告。逾期交房违约金应自2015年11月1日起计算至2016年6月25日止，按照原审原告已支付的购房款1661891元每日万分之五计算，应为196934.08元（1661891元×237天×0.5‰）。原审被告辩称其逾期取得房屋交付备案证书系因恶劣天气等不可抗力影响，但并未提供证据证明，且原审被告逾期达七个月有余，依据涉案房屋所在地昆山市的气候，并无足以影响半年工期之久的突然天气变化，故对于原审被告的该项意见，一审法院不予采信。原审被告辩称其规划变更影响取得交付备案证书，因原审被告所举证的规划变更时间均发生在双方约定的交房期限届满之后，即使原审被告所举证据属实，原审被告迟延履行后发生的该变更，依法不能免除原审被告应承担的违约责任。原审原告已经依约履行付款义务，原审被告主张解除合同，无法律及合同依据，一审法院不予支持。原审被告抗辩原审原告主张的逾期交房违约金的计算标准过高，因合同内容系双方当事人真实意思表示，且涉案商品房购销合同系由原审被告制作，为了销售涉案小区房屋而重复使用并预先拟定的格式条款，对于该合同的风险及违约责任，原审被告应已就其逾期交房给原审原告造成的损失进行过审慎考量，故原审原告依约主张逾期交房违约金，并不存在明显过高情形，原审被告要求调整该违约金计算标准，一审法院不予支持。综上所述，原审原告要求原审被告支付逾期交房违约金，一审法院酌定原审被告应支付原审原告逾期交房违约金196934.08元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审法院判决如下：原审被告农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告何富容、吴学云逾期交房违约金196934.08元。如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定帐号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，帐号：32×××60。案件受理费4328元，减半收取2164元，由原审被告农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司负担。此款原审原告已预交，一审法院不再退还，原审被告于本判决生效之日起十日内支付原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，针对上诉人在一审中提出的反诉，上诉人可以另行提起诉讼，一审法院对反诉的处理不影响本案的处理结果。合同当事人应当重合同、守信用。双方当事人约定逾期交房自2015年10月31日的第二天起至实际交付之日，按已交付房价款万分之五支付违约金，该约定应系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认正确。上诉人未能证实规划变更与延期交房存有因果关系，故本院对该项上诉主张，亦不予采信。交付房屋的条件包括取得交付备案证书，上诉人认为竣工验收即可交付房屋给被上诉人，以及被上诉人负有自行了解上诉人取得交付备案证书时间的义务无法律依据，本院不予采信。上诉人未按合同约定条件和期限交房，理应承担违约责任。涉案商品房购销合同系由上诉人所制作，上诉人本应对逾期交房违约责任慎重考虑。上诉人依约主张逾期交房违约金，并不存在明显过高情形，上诉人要求调整该违约金计算标准，一审法院未予支持不违反法律规定。综上所述，农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4328元，由农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年五月二十五日书记员  毛莉莉