重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终680号上诉人（原审被告）：重庆屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街2号1栋第14层2号、3号，统一社会信用代码9150000055408949XR。法定代表人：倪文玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市泰然贸易有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路37号，统一社会信用代码91500102790711500W。法定代表人：苏探险，该公司总经理。诉讼委托代理人：鞠小红，重庆峡阳律师事务所律师上诉人重庆屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）因与被上诉人重庆市泰然贸易有限公司（以下简称泰然公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初8788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，审判员张艳、代理审判员冯超参加评议的合议庭，进行了审理。书记员洪燕担任法庭记录。本案现已审理终结。屈臣氏公司上诉请求：撤销原判，改判驳回泰然公司的诉讼请求。理由为：1、泰然公司并未代替重庆中坚商贸有限公司成为《场地租赁合同》的出租人。根据《场地租赁合同》的约定，出租人主体变更，须提前三个月通知上诉人。重庆中坚商贸有限公司与泰然公司于2016年6月20日签订转让协议后，于同年7月12日通知了上诉人，违反了提前3个月通知上诉人的义务，构成违约。其次，按照《场地租赁合同》的约定，出租人应当保证拥有合法转租权，其转租行为应得到商铺所有权人的书面确认。鉴于此，上诉人在收到泰然公司的转让通知后，多次要求泰然公司出具相关材料证明其享有总承租权，但因泰然公司拒绝提供，上诉人才拒绝向其履行支付租金的义务。2、即使泰然公司已成为《场地租赁合同》的出租人，其在未依法催告上诉人的情况下，亦不能依法享有合同解除权。被上诉人泰然公司答辩称，我公司在与重庆中坚商贸有限公司签订承租权转让合同后，就及时通知了上诉人，但上诉人长期拒绝履行支付租金的义务。一审判决解除重庆中坚商贸有限公司与上诉人签订的《场地租赁合同》正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泰然公司一审起诉请求：1、判令解除重庆中坚商贸有限责任公司与屈臣氏公司于2011年12月31日签订的《场地租赁合同》；2、屈臣氏公司退还所租赁的位于重庆市涪陵区南门山同景南门金阶第一层面积354平方米的高业门面；3、屈臣氏公司支付拖欠泰然公司的租金及电费共计115082.95元。一审法院认定：屈臣氏公司于2011年9月与重庆中坚商贸有限责任公司签订《场地租赁合同》约定，重庆中坚商贸有限责任公司将其经营的位于重庆市涪陵区南门山同景南门金阶第一层面积354平方米的商业门面租赁给屈臣氏公司。租期十年，双方对租金收取办法和支付时间、物管费用及水、电费的缴纳均作了约定。双方还特别约定：在合约期内，重庆中坚商贸有限责任公司有权对物业场地——商场（含屈臣氏公司租赁的商铺）整体转让给第三方。转让后，屈臣氏公司有权选择继续经营本场地，转让方重庆中坚商贸有限责任公司原在合同中的权利由受让方（享有。在该租赁合同中还约定：解除、提前终止合同条款，即乙方接到缴费通知在合理期限内仍未足额支付租金及其他费用，出租方有权解除并提前终止本合同，并追究其违约责任。租金缴纳方式为按屈臣氏公司经营的营业额＜600万元，按6.5％抽成。2016年6月20日，泰然公司作为受让人与原商场场地出租人重庆中坚商贸有限责任公司订立《商铺租赁、经营权转让协议》约定：涪陵区广场路2号物业1、2号楼商铺经营权整体转让给泰然公司，并从签署之日起，重庆市中坚商贸公司与租赁户签订的租赁合同；责、权、利由泰然公司承接。该转让协议于2016年6月30日得到物业场地所有人重庆同景文龙置地有限公司的同意。尔后，泰然公司多次要求屈臣氏公司重新签订合同并交清拖欠的2016年7、8、9、10月的租金及电费合计115082.95元未果。一审法院另查明，屈臣氏公司在承租期内尚欠泰然公司从2016年7月1日起至2016年10月31日的租金93541.15元和电费21541.80元,共计115082.95元。一审法院认为，屈臣氏公司与重庆中坚商贸有限责任公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立并有效，对双方当事人具有约束力。屈臣氏公司应当按合同约定支付租金和电费。2016年6月30日，泰然公司与重庆中坚商贸有限责任公司签订转租合同，且该转租合同已经该商铺的产权人重庆同景文龙置地有限公司的确认。屈臣氏公司应将对原重庆中坚商贸有限责任公司的权利义务向泰然公司行使和承担。屈臣氏公司应向泰然公司支付租金和电费而未支付，属违约行为，依法应当向泰然公司承担给付租金和返还为其代交的电费的民事责任。屈臣氏公司迟延履行债务，经催告，在合理期限内，屈臣氏公司仍不履行，故屈臣氏公司除应付清拖欠的费用外，泰然公司有权提出解除、终止合同，并返还租赁的商铺。泰然公司的请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、重庆中坚商贸有限责任公司与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》于判决生效之日解除；二、屈臣氏公司在合同解除之日起五日内将位于重庆市涪陵区南门山同景南门金阶第一层面积354平方米的商铺退还给泰然公司经营；三、屈臣氏公司在判决生效后10日内给付泰然公司2016年7月1日起至2016年10月31日止的租金93541.15元；四、屈臣氏公司在判决生效后10日内给付泰然公司为其代垫的电费21541.80元。五、驳回泰然公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2480元，减半收取1240元，由屈臣氏公司。在二审中，屈臣氏公司提交了以下证据：1、屈臣氏公司门店负责人张子婕于2016年7月8日向泰然公司告知函件载明的联络人青云峰发送的电子邮件，主要内容为屈臣氏公司要求泰然公司提供其与重庆中坚商贸有限公司签订承租权转让合同的复印件（加盖鲜章）以及产权人重庆同景文龙置地有限公司同意转租的函件。2、屈臣氏公司门店负责人张子婕于2016年10月14向泰然公司告知函件载明的联络人青云峰发送的电子邮件，主要内容仍为屈臣氏公司要求泰然公司提供前述文件，以核实转租合同效力；当日，青云峰回信“邮件收到，需要重新签订租赁协议”。3、张子婕与青云峰于2016年8月2日的通话记录，主要内容为双方就门店租金进行了洽谈。泰然公司对以上证据质证后认为，均不属于新证据，对其真实性不予认可。被上诉人泰然公司在二审中提交了重庆同景文龙置地有限公司于2016年12月5日出具的证明，内容为：兹有重庆泰然贸易有限公司与我司就重庆市涪陵区广场路2号南门金阶项目签订租赁合同，我司同意该司与重庆屈臣氏公司个人用品商店有限公司签订租赁合同。上诉人屈臣氏公司对该证据予以认可。本院经审查认为，屈臣氏公司提供的三份证据及泰然公司提供的一份证据均具有真实性、合法性、关联性，确认其证明效力。本院二审另查明：重庆中坚商贸有限公司、泰然公司在签订承租权转让协议后函告了屈臣氏公司，随后，屈臣氏公司的门店负责人多次以电子邮件、电话方式要求泰然公司提供其与重庆中坚商贸有限公司签订转让合同的复印件（加盖鲜章）以及产权人重庆同景文龙置地有限公司同意转租的函件。泰然公司在向一审法院起诉前，均未能提供前述文件，也未出具其与重庆同景文龙置地有限公司签订的承租合同。直至本案一审判决作出后，泰然公司才于2016年12月5日取得重庆同景文龙置地有限公司出具的证明文件。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，重庆中坚商贸有限责任公司在与产权人重庆同景文龙置地有限公司签订租赁合同后，成为合法承租人。其后，重庆中坚商贸有限公司将其中的部分房屋即讼争出租标的物转租给屈臣氏公司，双方形成转租关系。对该转租关系，重庆同景文龙置地有限公司表示同意。因此，重庆中坚商贸有限公司与屈臣氏公司于2011年9月签订的《场地租赁合同》合法有效，对重庆中坚商贸有限公司与屈臣氏公司均具有约束力。当重庆中坚商贸有限公司于2016年6月20日将自己获得的承租权转让给泰然公司后，在未经产权人重庆同景文龙置地有限公司同意前，双方所签订的转让合同效力属于待定状态。虽然重庆中坚商贸有限公司与泰然公司以函件的形式通知了屈臣氏公司，但屈臣氏公司作为《场地租赁合同》的一方当事人，在泰然公司主张取代重庆中坚商贸有限公司要求屈臣氏公司履行合同义务时，属于行使债权转让的权利，依照《中华人民共和国合同法》“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，泰然公司不仅要履行通知的形式义务，而且还要履行证明债权确已发生合法转让的义务，因此，泰然公司有义务出具相应法律文书证明其与重庆中坚商贸有限公司之间的承租权转让协议具有法律效力。本案中，泰然公司既要向屈臣氏公司证明与重庆中坚商贸有限公司存在真实的转让关系，也要证明该转让得到了产权人重庆同景文龙置地有限公司的同意。根据查明的事实，泰然公司在向一审法院起诉前，其既未向屈臣氏公司出示与重庆中坚商贸有限公司签订的转让合同文本及与重庆同景文龙置地有限公司签订的租赁合同文本，也未出示重庆同景文龙置地有限公司同意转租证明文件，故在泰然公司不能充分证明自己系合法承租人的情形下，未能尽到法定的债权转让通知义务，故屈臣氏公司，拒绝向泰然公司支付租金系履行合同抗辩权行为，其未支付租金行为不构成违约。泰然公司以屈臣氏公司迟延履行主要义务为由，请求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。当泰然公司在一审诉讼中将自己与重庆中坚商贸有限公司签订的转让合同以及与重庆同景文龙置地有限公司签订的租赁合同向屈臣氏公司披露后，已经完成了证明自己代替重庆中坚商贸有限公司成为《场地租赁合同》出租人的通知义务，《场地租赁合同》中的出租人已依法变更为泰然公司，屈臣氏公司此时应向泰然公司履行合同义务。一审判决由屈臣氏公司向泰然公司支付2016年7月1日至2016年10月31日止的租金及泰然公司垫付的费用正确。屈臣氏公司上诉认为不应向泰然公司支付这期间费用的理由不能成立，本院不予支持。综上，由于双方当事人在二审中提交新证据，导致一审判决认定的基本事实发生改变，故应予以改判。屈臣氏公司上诉的理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》八十条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初8788号民事判决第三项、第四项、第五项；二、撤销重庆市涪陵区人民法院（2016）渝0102民初8788号民事判决第一项、第二项。本案一审案件受理费2480元，减半收取1240元，由重庆屈臣氏个人用品商店有限公司负担；二审案件受理费2480元，由重庆屈臣氏个人用品商店有限公司负担1240元，由重庆市泰然贸易有限公司负担1240元。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  张 艳代理审判员  冯 超二〇一七年五月九日书 记 员  洪 燕