吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)吉2401民初1540号原告：赵越，男，满族，住延吉市。委托代理人：李书敏，吉林常春（延边）律师事务所律师。委托代理人：王晶莹，吉林常春（延边）律师事务所律师。被告：延边隆峰房地产开发有限公司，住所：延吉市局子街127号。法定代表人：南彩莲，该公司经理。委托代理人：赵基文，该公司法律顾问。第三人：吉林长江集团建筑安装有限公司，住所：延吉市。法定代表人：关伟利，该公司经理。委托代理人：孙恒英，该公司职员。原告赵越诉被告延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称“隆峰公司”），第三人吉林长江集团建筑安装有限公司（以下简称“长江集团”）商品房买卖合同权利义务概括转让纠纷一案，本院于2017年3月8日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告赵越及其委托代理人李书敏、王晶莹，被告隆峰公司的委托代理人赵基文，第三人长江集团的委托代理人孙恒英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵越诉称：2010年5月18日，被告隆峰公司与第三人长江集团签订了《开发及工程施工联建合同书----1#》，双方约定：由第三人垫资施工森淼花园一号楼，第三人的工程款全部以所建的房屋抵账，住宅部分房屋5-1X层总面积为2XXX0平方米，平均价格底线为2XX0元/平方米，总价款为5XX0万元。同时被告承诺，在工程款未支付完毕之前，隆峰公司不能处置该工程住宅及非住宅部分。第三人在与被告签订合同后，为了履行该合同，由原告的父亲赵世范对森淼花园1#号的施工工程提供了砂石料、设备租赁及土方工程的施工等单项业务。2011年11月30日，第三人与赵世范就土方工程的施工费用及设备租赁费用进行了结算。2012年7月2日，对砂石料进行了结算。后经赵世范与第三人协商，用工程款购买位于延吉市太平街东侧、北青路南侧森淼花园小区第0XX3幢1XXX7号房屋，该房屋的购房人由赵世范指定为原告赵越。被告隆峰公司按照与第三人之间的协议书于2012年7月10日与赵越签订了《商品房预售合同》，双方约定原告赵越以每平方米2XX0元的的价格购买森淼花园小区1XXX7号房屋（原房号为1X**号），该房屋的面积为X1.X6平方米，总价为1XXX44元，并于当日办理了商品房买卖合同备案登记。同时该合同约定的房屋交付时间为2012年12月30日前，约定逾期不超过30日按照已交付房价款万分之3支付违约金，逾期超过30日后，出卖人按照不低于逾期不超过30日的比率向买受人支付违约金。房屋竣工后，第三人长江集团作为施工人将诉争房屋交付给原告使用，但是被告隆峰公司一直不给原告办理入住手续，不认可第三人向原告交付房屋的行为。因《商品房预售合同》系原告赵越与被告隆峰公司之间签订，且已办理了备案登记，因此原告诉至贵院要求确认原告与被告延边隆峰房地产开发有限公司于2012年7月10日签订的《商品房预售合同》有效，延边隆峰房地产开发有限公司向原告交付位于太平街东侧、北青路南侧森淼花园小区第0XX3幢1XXX7号房屋，并承担本案的案件受理费。隆峰公司辩称：被告与第三人签订的《开发及工程施工联建合同书》名下的森淼花园一号楼工程既没有验收，也没有进行结算，依据双方的工程结算，被告已多支付第三人约2XX0余万元工程款，因此，被告准备起诉第三人以解决合同纠纷。因此对第三人单方以被告名义售给原告的商品房不予认可，属于超支付的顶账商品房；《开发及工程施工联建合同书》虽约定第三人可以出售商品房，但并没有取得被告认可，商品房预售合同上的被告公章和法人章是由政法委隆峰公司专案组掌控。被告法定代表人南彩莲并没有在商品房预售合同上签字认可，因此诉争房屋的商品房预售合同系无效合同；第三人与原告签订的商品房预售合同约定条款是违约条款，合同的相对人是原告与第三人，对被告没有约束力，被告不是合同的相对人。第三人不能依据合同约定的交房时间交付房屋与被告无关。工程进度和何时交房是由承建方负责，被告在履行《开发及工程施工联建合同书》过程中没有违约行为，第三人不能按合同约定的时间向原告交付房屋，违约责任应由第三人承担。综上，隆峰公司不具有本案被告资格，隆峰公司不应承担交付原告房屋的义务。长江集团陈述:原告在起诉状中陈述的第三人与被告之间的《开发及工程施工联建合同书》、被告以房顶帐及第三人将顶账房顶帐给原告的事实均属实。经本院审理查明：2010年5月18日，隆峰公司与长江集团签订了《开发及工程施工联建合同书----1#》，双方约定：由长江集团垫资8X0万元施工森淼花园1#楼，长江集团的工程款全部以所建的房屋抵账，住宅部分房屋5-1X层总顶账面积为2XXX0平方米，平均价格底线为2XX0元/平方米，总价款为5XX0万元。在工程款未支付完毕之前，隆峰公司不能处置该工程住宅及非住宅部分。2011年10月21日，隆峰公司开发的森淼花园项目取得预售许可证。长江集团在施工森淼花园1#楼工程时，由赵越的父亲赵世范为其提供了砂石料、设备租赁及土方工程的施工单项业务。2011年11月30日，长江集团与赵世范就土方工程、设备租赁费用进行了结算，两项工程款共计8XXX00+7XXX00=1XXXX00元。2012年7月2日，长江集团与赵世范就对砂石料进行了结算，工程款9XXXX0元。2012年7月5日，赵世范与长江集团签订购房协议书，约定：长江集团因承建森淼花园1#楼工程，由赵世范供应砂石料、设备租赁及土方工程，双方结算工程款共计2XXXX00元；赵世范用该工程款购买森淼花园1#楼1X层的1X套房屋；长江集团负责协助其与隆峰公司签订房屋买卖合同及房产部门的备案登记。赵世范与赵越系父子关系。2012年7月10日，赵越在延吉市政法委隆峰专案组的参与下签订了《商品房预售合同》，合同约定：赵越购买了隆峰公司开发的位于延吉市太平街东侧、北青路南侧森淼花园小区第0XX3幢1XXX8号、建筑面积为X1.X6平方米的住宅，单价为每平方米2XX0元，总价为1XXX44元。当日，双方在延吉市房地产市场监察管理办公室办理了登记备案。房屋竣工后，长江集团将诉争房屋交付给赵越使用。现诉争房屋由赵越占有使用，赵越缴纳了诉争房屋的水费。认定上述事实的主要证据有：《开发及工程施工联建合同书----1#》，工程决算书，购房协议书，商品房预售合同，延吉市房屋权属登记信息查询结果证明，房号变更证明、延吉市水务集团有限公司收费凭证，赵越、隆峰公司及长江集团的陈述。本院认为：因长江集团承建隆峰公司开发的森淼花园1#工程，双方签订了开发及工程施工联建合同书，约定了将诉争房屋抵付长江集团工程款，故长江集团与隆峰公司形成商品房买卖合同关系，即购房款以工程款相折抵；长江集团购房后又将诉争房屋顶账给赵越的父亲赵世范，并在其同意及协助下赵越与延吉市政法委隆峰专案组代表的隆峰公司签订了商品房预售合同，且在延吉市房地产市场监察管理办公室办理了登记备案，故诉争房屋的买受人由长江集团变更为赵越，长江集团已退出原商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、八十九条之规定，赵越与隆峰公司之间形成了商品房买卖合同权利义务概括转让关系。因延吉市政法委隆峰专案组作为政府对隆峰公司案件临时抽调人员组成的临时性机构，在其持有隆峰公司的公章、法人章的情况下，足以使善意的赵越有理由相信政法委隆峰专案组享有代理权，构成表见代理，事实上赵越与隆峰公司签订的商品房预售合同上也盖有隆峰公司的公章、法人章，所以隆峰公司应承担这一民事行为的相应的法律后果，故赵越与隆峰公司于2012年7月10日签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于赵越要求隆峰公司交付诉争房屋的诉讼请求，因赵越现已实际占有诉争房屋，不存在再次交付的问题，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、八十八条、八十九条之规定，判决如下：原告赵越与被告延边隆峰房地产开发有限公司于2012年7月10日签订的商品房预售合同有效；驳回原告赵越的其他诉讼请求。案件受理费3231元（原告已预交），减半收取1616元，由被告延边隆峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  邱艳红二〇一七年五月二十日书记员  王彩霞