河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4774号上诉人（原审被告）：王龙龙，男，汉族，1987年2月14日生，住河南省洛阳高新区。委托诉讼代理人：杨强，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙会涛，男，汉族，1976年7月11日生，住洛阳高新区。被上诉人（原审被告）：洛阳弘宅房地产营销策划有限公司，住所地洛阳市涧**珠江路**升龙城****商业**。法定代表人：王溪，该公司经理。委托诉讼代理人：穆晶，该公司职员。上诉人王龙龙因与被上诉人孙会涛、洛阳弘宅房地产营销策划有限公司（以下简称洛阳弘宅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王龙龙上诉请求：判决赔偿过高，请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1．上诉人没有收到任何钱，第三天就告知不能交易要求终止，让中介协调解除合同并赔偿买房4万元，最终没能达成一致。因为短时间内没有给买方造成多大损失，况且买方在2017年6月份已购买高新区创业路富地蓝波湾3号楼1单元201室。2．签订合同时中介收取买房定金2万元，作为房屋定金给中介代为保管，房屋成交后2万元定金转为中介费、代办费使用。当时上诉人以为买方会给上诉人2万元定金，当时就把银行卡账号发给买方了。直到第二天晚上上诉人也没有收到钱，和家人沟通说没有收到定金，家人就反对不能成交，定金应该给上诉人才对，中介收取定金这种行为及其不公平，并诱导上诉人签订房屋买卖（居间）合同，才导致该房屋不能成交这件事。3．房屋为不动产，房屋买卖不仅适用合同法的规定，还应适用有关不动产的法律规定。《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。《城市房地产管理法》第六十条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。因此房屋买卖合同必须经过登记才能生效，如未登记，即不生效力（区别于无效）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。孙会涛辩称，1．王龙龙卖房子是在网上挂了一年多，其家人不可能不知道，是因为房价上涨了，所以他以家人不同意为由不卖了；2．上诉人说因为只过了三天对答辩人没有造成多大损失答辩人不认可，并且王龙龙系成年人，不存在合同不平等、中介诱导其签订合同的情形。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。洛阳弘宅公司辩称，从合同签订到现在将近一年多时间，从2017年4月份左右，整个4月份答辩人一直在跟王龙龙还有孙会涛协商，但是双方最后没有达成一致。希望双方协商解决或者法院判决。孙会涛向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告2017年4月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2．判令被告王龙龙向原告支付65000元违约金；3．判令二被告共同退还原告房屋定金20000元；4．判令被告承担本案原告支出的律师费10000元；5．本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：位于洛阳××新区××中××号房屋登记的所有权人为被告王龙龙。2017年4月19日，被告王龙龙（甲方）与原告孙会涛（乙方）、被告洛阳弘宅公司（丙方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定被告王龙龙将位于洛阳××新区××中××号房屋以总价65万的价格出售给原告。合同第四．1条约定：基于经纪方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的居间服务，买卖双方确认，本合同签订时买方须支付经纪方居间服务费9750元。乙方须向经纪方交纳代办过户服务费2000元，代办贷款服务费3000元。第四．2条约定：签署本合同后，若本合同非经纪方原因撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述居间服务费的权利。第五条约定：买卖双方经协议一致选择按揭方式履行本合同，买方于2017年4月19日交付定金20000元予经纪方代为保管，经买卖双方协商，经纪方将此款冲抵中介费、代办费；买方于2017年6月15日前交付25万元予卖方作为首付款；买方委托经纪方向公积金中心申请公积金贷款预计40万元作为支付卖方第二部分房款，贷款金额具体以公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给卖方。买卖双方须积极配合，于2017年6月15日前备齐相关真实证件并到现场办理相关手续，若以上事由出现延误，均由延误方承担违约责任。合同第七．4条约定：如买方、卖方任何一方拒绝履行本合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另外一方支付该房屋成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。合同第八条约定：由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。合同签订当天，原告向被告洛阳弘宅公司支付了20000元。2017年4月21日，被告王龙龙告知被告洛阳弘宅公司不再出售案涉房屋。后因三方协商未果，原告诉至法院。原告为委托律师处理本案诉讼向河南张振龙律师事务所支付了10000元律师代理费。一审法院认为：案涉《房屋买卖（居间）合同》系原、被告三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，依法成立有效，各方当事人均应依约履行。该合同签订后，被告王龙龙即已明确表示其不再履行交付房屋的主要债务，原告依法有权解除合同并要求被告王龙龙承担相应的违约责任。原告请求被告王龙龙支付案涉房屋成交价10%的违约金65000元，虽然符合三方合同第七．4条的约定，但综合考虑合同履行情况及被告王龙龙的实际支付能力，该院认为双方约定的违约金存在过高的情形，现根据被告王龙龙的请求，酌情调低违约金为55000元。关于原告请求二被告共同退还原告房屋定金20000元，根据三方合同第五条约定，原告支付的20000元定金由被告洛阳弘宅公司收取用以冲抵中介费、代办费，故原告要求被告王龙龙承担返还责任，没有事实依据，不予支持。被告洛阳弘宅公司同意返还20000元定金中除居间服务费9750元外的10250元。关于居间服务费9750元，根据三方合同第四条约定，中介费9750元由原告支付，且合同签署后非因被告洛阳弘宅公司原因撤销、解除或未被实际履行，均不影响被告洛阳弘宅公司收取上述居间服务费的权利，故原告要求被告洛阳弘宅公司返还9750元中介费没有合同依据和法律依据，不予支持。对原告该项诉求，该院在被告洛阳弘宅公司同意返还的10250元数额范围内予以支持。关于原告主张被告承担的律师费10000元，根据三方合同第八条的约定，原告为追究违约责任而产生的律师费应由违约一方即被告王龙龙承担，原告该项诉求符合合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决：一、自本判决生效之日起解除原告孙会涛、被告王龙龙、被告洛阳弘宅房地产营销策划有限公司2017年4月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告王龙龙于本判决生效之日起十日向原告孙会涛支付违约金55000元并赔偿律师费10000元；三、被告洛阳弘宅房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日向原告孙会涛返还10250元；四、驳回原告孙会涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2275元，由原告负担425元，由被告王龙龙负担1600元，由被告洛阳弘宅公司负担250元。本院二审期间，王龙龙提交以下证据：1．孙会涛不动产登记记载表三份，拟证明：孙会涛名下目前有三处房产，孙会涛购买房屋的目的并非单纯居住使用，可能存在炒房的需求；2．《河南省律师服务收费行业指导意见》一份，拟证明：按照该指导意见，民事案件10万元以下部分收费3000-5000元，本案律师收费至多5000元，一审认定律师费1万元违反了该指导意见，理应降低。3．王龙龙不动产登记记载表一份，拟证明：王龙龙名下至今仅有一套住房，并未进行转移，该房屋2015年6月份购买，2015年7月份王龙龙与其爱人登记结婚，该房屋属于夫妻共同财产，王龙龙出卖该房屋时并未与其妻子沟通，签合同时其妻子也并未签名。经本院组织庭审质证，孙会涛对证据1的真实性无异议，一套是单位分房，现有父母居住，一套是商业用房，还有一套是王龙龙违约后购买的住宅。对证据3的真实性无异议，证明方向有异议。对证据2关于律师收费标准不清楚，但是我实际支付了1万元律师费。洛阳弘宅公司认为，证据1、3真实性无法核实，但当时已经告知上诉人办理过户时需要夫妻双方到场。证据2律师收费标准我方不清楚。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，上诉人王龙龙与被上诉人孙会涛、洛阳弘宅公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应当依约履行。该合同签订后，王龙龙已明确表示不再履行交付房屋的主要义务，故一审法院支持孙会涛解除合同并要求王龙龙支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于违约金问题。根据《房屋买卖（居间）合同》有关违约金的约定，并综合考虑合同履行情况及孙会涛因该违约行为可能产生的损失情况，一审酌定违约金55000元并无不妥。王龙龙认为合同签订后第三天其要求解除合同的行为并没有给孙会涛造成多大损失，一审判决的赔偿数额过高的上诉理由，依据不足，本院不予支持。依据王龙龙提交的《河南省律师服务收费行业指导意见》，并结合本案诉讼标的额及《房屋买卖（居间）合同》的约定，王龙龙应承担孙会涛主张的律师费5000元。王龙龙关于律师费过高的理由，本院予以采信。综上所述，王龙龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初200号民事判决第一、第三项及一审诉讼费分担部分；二、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初200号民事判决第四项；三、变更河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初200号民事判决第二项为王龙龙于本判决生效之日起向孙会涛支付违约金55000元并赔偿律师费5000元；四、驳回孙会涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费1425元，由上诉人王龙龙负担1125元，被上诉人孙会涛负担300元。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年十二月十八日书记员  苏 航