山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)晋04民终431号上诉人（原审原告）：花改仙，女。被上诉人在（原审被告）：宋旭霞，女。委托诉讼代理人（特别授权）：张彦俊，山西雷风律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：谭力源，山西雷风律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李建生，男。上诉人花改仙因与被上诉人宋旭霞、李建生确认合同无效纠纷一案，不服山西省长治县人民法院作出的（2016）晋0421民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于二0一七年二月二十日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人花改仙，被上诉人宋旭霞的委托诉讼代理人张彦俊、谭力源到庭参加了庭审，被上诉人李建生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。花改仙上诉请求：依法撤销原审判决，改判二被上诉人所签订合同无效，由被上诉人承担所有诉讼费。事实与理由：（一）原审认定“上诉人与被上诉人李建生婚姻关系存续期间，以李建生名义购买原长治县土地局集资房一套，该房产属于双方的夫妻共同财产”这一事实，依据相关法律规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中原审法院并未查清，被上诉人李建生在处理该房产时是否与上诉人协商一致、被上诉人的行为是否属于擅自处理夫妻共同财产的行为、被上诉人是否有权处理该不动产等事实，庭审过程中，被上诉人李建生明确否认其将该房产卖给被上诉人宋旭霞这一事实，一审法院不采纳当事人的真实意思表示，认定被上诉人李建生处理房产的行为是其自愿行为，是错误认定。（二）《中华人民共和国物权法》第106条规定，被上诉人并非善意取得该不动产，且该不动产转让时应当登记而没有登记，不符合法定转让条件。（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条明确规定，双方争议的房产属于法定不得转让的房产。（四）一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖舍同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，认定上诉人无权主张合同无效，一审法院就本案适用该规定是错误的。适用该条款首先出卖人与买受人之间存在缔约行为，即签订有合同；其次出卖人系该标的物的权利所有人，享有完全的处分权，而本案中二被上诉人之间没有签订任何买卖合同，被上诉人李建生当庭也否认将该房屋出卖给被上诉人宋旭霞的事实，且涉案的房产李建生不具有完全处分权。宋旭霞辩称，同意原审判决，应当驳回上诉，维持原判。李建生未到庭亦未提交书面答辩状。花改仙向一审法院起诉请求：依法确认宋旭霞与李建生签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：原告与被告李建生于1982年5月13日登记结婚，于2014年11月13日办理了离婚手续。1991年4月20日被告李建生在其工作单位长治县国土资源局（原长治县国土局）以10000元的价格集资购买了位于长治县城北西街路南（长治县进修校以西、原法庭以东）的土地局集资房，2003年1月21日缴纳了29000元的全部购房款，同日又缴纳了4000元的土地出让金，并由长治县国土局出具了土地出让金专业票据，但一直未办理房屋及土地权属证书。2003年4月14日被告李建生给被告宋旭霞打下收条一支：“今收到房款（壹次性清）陆万伍仟元整（原土地局）”，2003年4月17日被告李建生出具一份证明：“证明本人同意原土地局家属住房由职工宋旭霞购置，将缴款人姓名改为宋旭霞。”2003年6月19日长治县人民政府下发长县政占土字（2003）第17号《关于将原县土地局家属院土地出让给各住户的批复》，同意将原县土地局家属院1692.75㎡土地协议出让给各住户，其中包括涉案房屋，该批复所附的平面图记载“宋旭霞（李建生）”。2003年6月19日，长治县国土资源局与被告宋旭霞签订《国有土地使用权出让合同》，将涉案房屋所占的土地出让给了被告宋旭霞，2003年8月长治县人民政府就该土地为被告宋旭霞颁发了《国有土地使用权证》。2013年12月因开发商开发原县土地局家属院土地，被告宋旭霞与开发商签订了补偿协议，涉案房屋被拆迁。原告以涉案房屋为其与被告李建生的夫妻共同财产，该房屋交款手续原件一直保存在其手，被告李建生将该房卖给被告宋旭霞其毫不知情为由，要求确认二被告对该房屋的买卖合同无效。另外还认定，2014年3月花改仙和李建生以长治县人民政府将涉案房屋登记在宋旭霞名下，违反了法律规定，侵犯了其合法权益为由，提起行政诉讼，要求撤销长治县人民政府于2003年8月颁发给宋旭霞的长县国用（2003）字第1404211010605-10号《国有土地使用证》，长子县人民法院于2014年5月26日作出判决，确认该《国有土地使用证》合法有效。判后花改仙和李建生不服提起上诉，长治市中级人民法院于2014年8月13日对该案作出判决，驳回上诉，维持原判。故被告宋旭霞持有的该《国有土地使用证》合法有效。一审法院认为，原告与被告李建生婚姻存续期间，被告李建生购买了位于长治县城北西街路南（长治县进修校以西、原法庭以东）的原长治县土地局集资房一套，因原告与被告李建生对婚姻关系存续期间所得的财产没有特别约定，故该房屋应属于原被告的夫妻共同财产。2003年4月14日被告李建生给被告宋旭霞打下收条一支：“今收到房款（壹次性清）陆万伍仟元整（原土地局）”，2003年4月17日被告李建生出具一份证明：“证明本人同意原土地局家属住房由职工宋旭霞购置，将缴款人姓名改为宋旭霞。”收条和证明相互印证，可以认定，2003年4月14日被告李建生将“原土地局家属住房”卖给了被告宋旭霞。经法庭询问，被告李建生自认“原土地局家属住房”指的就是本案所涉房屋。二被告虽然没有签订书面买卖房屋的合同，但被告宋旭霞已经支付了购房款，被告李建生也已经接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，二被告之间的房屋买卖合同已经于2003年4月14日成立。原告与被告李建生主张，被告李建生与被告宋旭霞必须签订书面的房屋买卖合同才能证明被告李建生将涉案房屋卖给了被告宋旭霞。该主张与《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定相悖，本院不予支持。被告李建生出卖该房屋时，该房屋未取得房产证，该房屋所占用的土地虽缴纳了土地出让金但未取得土地使用权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的房地产，不得转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。原告据此主张二被告之间的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件，属于房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。也就是说，该条规定是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。故原告以二被告之间的房屋买卖合同违反法律的强制性规定而主张该合同无效，本院不予支持。原告主张，其自始至终不知道被告李建生已经将涉案房屋转让给了被告宋旭霞，被告李建生未经原告同意而将涉案房屋（原告与被告李建生的夫妻共同财产）转让给了被告宋旭霞，属无权处分，原告不予追认，故二被告之间的房屋买卖合同无效。本院认为，即使被告李建生未经原告同意而将涉案房屋（原告与被告李建生的夫妻共同财产）转让给了被告宋旭霞，原告也无权主张二被告之间的房屋买卖合同无效，因为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：驳回原告花改仙的诉讼请求。案件受理费1425元，由原告花改仙负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，本院审理查明的事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案中，争议房屋系上诉人花改仙与被上诉人李建生的夫妻共同财产，上诉人虽主张李建生未经其同意将争议房屋转让给宋旭霞，但宋旭霞于2003年4月14日已经支付了购房款，李建生亦已交付了房屋，花改仙作为李建生的妻子，在房屋交付后至本案起诉前长达十余年的时间里从未向宋旭霞提出过异议，现主张不知情，与常理不符，另根据法律规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故即便李建生确实无权处分该房屋，也不能构成合同无效的法定情节，对上诉人以其不知情为由要求确认李建生与宋旭霞房屋买卖合同无效的理由，本院不予支持。上诉人主张李建生与宋旭霞之间的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖合同是一种债权债务关系，物权的设立、变动需要办理登记公示，但是合同和债权却不需要审批、登记，除非法律有特殊规定。登记是物权变动的要件，而非房屋买卖合同的生效要件，因此本案双方之间的房屋买卖合同合法有效，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人花改仙的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人花改仙负担。本判决为终审判决。审判长  王育玲审判员  刘潞攀审判员  罗建华二〇一七年五月十六日书记员  薛思洋