铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0204民初516号原告：薛鹏，男，汉族。原告：杨盼，女，汉族。被告：陕西道上实业有限公司。法定代表人：李海明，职务不详。原告薛鹏、杨盼与被告陕西道上实业有限公司（以下简称道上实业公司）商品房预售合同纠纷一案，2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告薛鹏、杨盼到庭参加了诉讼，被告道上实业公司经传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。原告薛鹏、杨盼诉称，请求依法判令：一、解除原告与被告签订的编号为《商品房买卖合同（预售）》；二、被告返还原告已付购房款278489元（其中贷款80000元）；三、被告按照约定利率4.35%支付原告已付房款利息分段计算为付款之日起至实际支付之日止；四、被告支付原告偿还银行贷款利息至原告实际清偿银行贷款之日止；五、被告支付原告提前还贷补偿金，为提前还款额的1%；六、被告自2016年6月30日开始按照每月500元租金按月累计向原告支付违约金；七、本案受理费由被告负担。事实和理由：2015年12月17日原告与被告签订编号为《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的翡翠华城1幢3单元16层31604号房屋，原告于2015年11月29日向被告支付10000元、2015年12月17日向被告支付60000元、2016年1月27日向被告支付100000元、2016年6月26日向被告支付28489元，2016年1月27日银行贷款支付被告80000元，共计支付被告房款278489元。2016年2月27日原告开始按月还贷。合同约定被告应于2016年6月30日交付房屋，因被告迟迟未能交房，导致原告一直租房居住，结婚受到影响。2016年10月7日原告找到被告销售经理要求退房，答复是将该房屋卖出后才可商量退房问题，被告要求原告签订委托卖方协议，原告拒绝。2016年11月29日原告向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，根据信息查询，被告2016年11月30日收到，收件人为本人，被告未作任何回复。按照合同约定，被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，原告书面通知被告解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部购房款，并自原告付款之日起，按照6个月人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0.2%向原告支付违约金。原告认为，双方约定的违约金低于给原告造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，原告请求人民法院调高违约金，按照同地段同类房屋租金500元/月自2016年6月30日开始按月累计。贷款合同约定补偿金为提前还款额的1%，该损失应由被告承担。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告诉讼请求。原告薛鹏、杨盼提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及双方约定的权利义务。2、贷款合同，证明原告的贷款金额及主张提前还款补偿金的依据。3、收款收据四张、借款凭证一张，证明原告向被告全额支付了购房款。4、《解除商品房买卖合同通知书》、快递单、物流信息查询记录，证明被告收到原告邮寄的解除合同通知书。对原告提交证据的分析认定：被告道上实业公司不到庭是放弃诉讼权利，原告提交的证据能够相互印证，形成有效的证据链，证明原告主张的事实，该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告道上实业公司未到庭答辩亦未提交证据。经审理查明，2015年12月17日出卖人道上实业公司与买受人薛鹏、共有人杨盼签订编号为《商品房买卖合同（预售）》，约定：薛鹏、杨盼购买坐落于铜川市新区正阳路翡翠华城房屋，预测建筑面积104.66平方米，单价为每平方米2660.89元，总价款为278489元。出卖人应当自2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6个月人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，在铜川市住房和城乡建设局进行了备案。2016年1月21日，借款人薛鹏、杨盼与贷款人中国农业银行股份有限公司铜川耀州区支行、保证人道上实业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人薛鹏、杨盼为购买房产借款人民币80000元整，借款期限60个月，借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入陕西道上实业有限公司在农行耀州区支行营业部的账户；还款方式为等额本息还款法；借贷双方对提前还款的特别约定为若借款人提前还款按提前还款额的1%收取补偿金。2016年1月27日中国农业银行股份有限公司铜川七一路支行出具借款凭证将薛鹏的借款80000元汇入道上实业公司在农行耀州区支行营业部的账户。原告2015年11月29日转账支付被告房款10000元，2015年12月17日转账支付被告房款60000元，2016年1月25日转账支付被告房款100000元，2016年6月26日转账支付被告房款28489元，共计支付房款278489元。约定交房期限届满后，道上实业公司未向薛鹏、杨盼交房。2016年11月29日薛鹏、杨盼向道上实业公司法定代表人李海明邮寄送达了两份《解除商品房买卖合同通知书》，2016年11月30日李海明本人和他人分别签收。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》、收款收据、借款凭证、《解除商品房买卖合同通知书》、快递单、物流信息查询记录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，薛鹏、杨盼与道上实业公司自愿协商一致签订的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》，是合同当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。薛鹏、杨盼履行了交付房款的义务，道上实业公司未按约定期限履行交房义务，构成违约，应承担违约责任。道上实业公司不到庭是放弃诉讼权利。薛鹏、杨盼按照合同约定行使解除权并向道上实业公司邮寄送达了书面《解除商品房买卖合同通知书》，道上实业公司的法定代表人收到了解除合同通知书，未在法律规定的期限内提出异议，双方签订的编号为《商品房买卖合同（预售）》依约、依法已经解除，薛鹏、杨盼仍请求解除合同无依据，不予支持。薛鹏、杨盼请求道上实业公司返还全部房款278489元、按照6个月中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.35%10000元自2015年11月29日起、60000元自2016年12月27日起、100000元自2016年1月25日起、2848元自2016年6月26日起至实际支付之日止的利息，符合双方约定和法律规定，予以支持。道上实业公司违约造成薛鹏、杨盼贷款利息损失和提前还款补偿金损失，薛鹏、杨盼请求赔偿于法有据，予以支持，该损失以道上实业公司实际履行给付义务的时间为节点确定。双方约定出卖人逾期30日交房，买受人有权解除合同，出卖人按照全部房价款的0.2%向买受人支付违约金，薛鹏、杨盼以约定的违约金过低请求人民法院增加违约金，于法有据，予以支持。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2016年11月30日解除，合同解除后，尚未履行的终止履行，薛鹏、杨盼请求按照同地段同类房屋每月500元租金计算违约金合理，予以支持，计算期限应为2016年6月30日起至2016年11月30日止共5个月，违约金计2500元由道上实业公司支付薛鹏、杨盼。综上，依据《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陕西道上实业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告薛鹏、杨盼购房款278489元；二、被告陕西道上实业有限公司于本判决生效后十五日内以10000元为基数自2015年11月29日起、以60000元为基数自2015年12月27日起、以100000元为基数自2016年1月25日起、以28489元为基数自2016年6月26日起至实际支付之日止按照中国人民银行公布的6个月贷款基准利率4.35%支付原告薛鹏、杨盼利息；三、被告陕西道上实业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告薛鹏、杨盼违约金2500元；四、被告陕西道上实业有限公司赔偿原告薛鹏、杨盼自2016年2月27日起至实际支付之日止偿还银行的贷款利息和提前还款补偿金，以中国农业银行股份有限公司铜川耀州区支行确认的金额为准；五、驳回原告薛鹏、杨盼的其他诉讼请求。如果被告陕西道上实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5477元由被告陕西道上实业有限公司负担，原告薛鹏、杨盼已经预交的本院不予退还，由被告陕西道上实业有限公司直接支付原告薛鹏、杨盼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  张 梅人民陪审员  张仁全人民陪审员  段瑞芳二〇一七年五月二十七日书 记 员  杨 笑