江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2266号上诉人（原审被告、反诉原告）：张云霞。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢永明。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔丽。原审第三人：苏州市云房源软件服务有限公司，住所地江苏省苏州市劳动路66号。法定代表人：代春成，公司总经理。委托诉讼代理人：邱丽，该公司员工。上诉人张云霞、谢永明因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云霞、谢永明上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：上诉人必须在2016年2月8日前拿到房款，这是上诉人的合同主要目的。根据涉案合同约定，上诉人需拿到房款后才能完成交房手续。一审法院认定被上诉人只要在2016年2月8日前办理过户即认为被上诉人不违约错误。被上诉人一再拖延过户时间，并且在2016年1月30日具备过户条件下，单方违约，造成上诉人无法在2016年2月8日前拿到房款，从而完成交房手续。上诉人要求7万元定金赔偿合情合法。上诉人在被上诉人根本违约后要求其先支付定金赔偿再办理过户，合理合法。被上诉人应按合同约定支付违约金。因被上诉人违约，上诉人无法在2016年2月8日支付购买改善房定金，签订购房合同，损失远大于要求的赔偿。一审法院忽略第三方及上诉人提供的重要证据。第三方在庭审中明确指出，过户约定在2016年1月30日，是由于被上诉人自称要出差以及需要提前预约，而非一审判决所称春节假期影响。无房证明并不是房产过户必须提供，被上诉人是为了避税。上诉人明确要求2016年1月30日必须进行过户，不同意被上诉人单方违约。上诉人告知被上诉人，接下来的工作日无法请假进行过户交易，被上诉人单方违约应承担相应后果。申请法院调查被上诉人在2016年1月房屋过户记录。2016年9月22日左右，上诉人告知原审法官过户意愿，并要求第三方通知被上诉人继续履行合同过户，但被上诉人要求上诉人先支付5000元才愿意配合办理过户。2016年12月7日，上诉人代理律师再次向北上诉人发函，直到2016年12月12日，被上诉人才同意并完成过户。一审法院未对被上诉人再次违约作出认定。被上诉人应支付2016年10月1日至2017年1月3日产生的违约金。一审法院认定事实不清，忽略重要证据。崔丽二审辩称，对一审判决认定的事实予以认可。购买方崔丽在合同约定的时间内履行合同义务，在合同规定的时间内办理完成了付款、按揭、托管、申请办证及函证告知等义务。张云霞、谢永明以各种非法定理由拒绝配合办理房屋权属变更、户口迁移导致合同不能继续按期履行，应承担相应的法律责任。我方认可一审判决。苏州市云房源软件服务有限公司二审称，一审法院对于相关的事实已经查明。与一审意见相同。崔丽向一审法院提出诉讼请求：一、继续履行合同：要求原审被告立即交付房屋。二、承担违约责任：要求原审被告承担自2016年1月19日至实际办理房屋权属转移登记申请之日、根据合同金额720000元、按日万分之六违约金计算的违约金，暂计至2016年2月26日金额为16416元。审理中，原审原告明确第一项诉讼请求，请求判令原审被告继续履行合同，协助原审原告办理房屋过户手续；诉讼费用应由原审被告承担；请求原审被告立即交付房屋在本案中不再主张。张云霞、谢永明向一审法院提出反诉诉讼请求：请求判令反诉原审被告向反诉原审原告支付违约损失95920元（其中包括定金70000元、逾期过户违约金暂计算至2016年3月30日为25920元）。一审法院经审理查明，苏州市太湖西路522号万佳花苑34幢401室、建筑面积44.75平方米房屋及34幢内第3号车库登记所有权人谢永明，与配偶张云霞共同共有。2015年11月8日，张云霞、谢永明和崔丽经云房源公司中介签订房地产居间买卖合同一份，约定张云霞、谢永明将上述房屋及车库出卖给崔丽。合同约定成交价格790000元，其中定金20000元在合同签订当日支付，首付房款210000元于合同签订之日起十日内支付、存入银行资金监管账户；税费约定有：契税、双方交易费、双方印花税、个人所得税、产证工本费由崔丽承担；双方还补充约定于2016年2月8日之前办理完过户、交税、交房等手续，否则视为买受方（崔丽）违约，双方同意网签等。同日，双方经云房源公司还签订定金合同一份，约定上述房屋买卖合同首付210000元、定金20000元，以及支付时间同上述房屋买卖合同等。2015年12月10日，张云霞与崔丽经云房源公司中介又签订合同变更协议，约定对上述房屋买卖合同定金条款变更为崔丽追加支付定金50000元。同日，崔丽还向张云霞出具承诺书一份，约定崔丽购买上述地点房屋、房款总金额增加调整为800000元，在签订托管合同时补交10000元，否则视为崔丽违约等。2015年12月24日，张云霞、谢永明与崔丽经云房源公司中介办理网签手续，签订苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存姑苏合同201512240112）一份，约定张云霞、谢永明将上述房屋出卖给崔丽，成交价格720000元，房屋价款支付方式为贷款支付，崔丽应于2015年12月31日前备齐符合银行贷款要求的首付房款并存入资金监管账户，崔丽具体的贷款额度和年限以银行最终审核为准，贷款额度不足部分由崔丽以现金、商业贷款方式补齐，关于房屋权属转移登记约定在崔丽付清房款之日起十日内，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担违约责任等。崔丽履行合同付款事实：1、2015年11月8日，按定金合同约定，合同签订当日已支付定金20000元，张云霞在定金合同中签收；2、2015年12月10日，按合同变更协议，签订当日已支付定金50000元，张云霞在合同变更协议中签收；3、2015年12月27日，按承诺书约定增加房款，已支付房款10000元，谢永明出具收条；4、2015年12月25日，按存量房买卖合同约定2015年12月31日前，崔丽已向约定资金监管账户支付房款220000元；5、2016年1月8日，按存量房买卖合同约定，崔丽通过向中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行个人信贷业务贷款，由银行委托支付向资金监管账户支付房款500000元；上述崔丽实际支付合计800000元，与以上合同约定房屋买卖成交价格金额一致，张云霞、谢永明对崔丽付款事实没有异议。上述合同签订及崔丽履行付款义务后，因受春节假期影响，税务部门预约于2016年1月30日时前往窗口部门办理纳税、过户手续，对该事实张云霞、谢永明没有异议。按申报资料要求崔丽还应提供无其他房屋证明，但中介通知时间为2016年1月29日晚，因2016年1月30日为周六休息日，崔丽无法从相关部门取得，其后2016年2月1日周一工作日，崔丽才从苏州市××区房产管理处取得房屋权属登记查询无结果证明。同日，崔丽以短信方式告知张云霞、谢永明，称自己过户手续已齐全，要求协助办理相关手续，2016年2月2日、2月3日崔丽继续短信通知张云霞、谢永明，谢永明回复称因双方约定时间为2016年1月30日，现因买受人崔丽超过约定时间而违约造成交易未成，需严格按照合同约定办事。2016年2月5日崔丽以短信图片、专递邮寄等方式，将履约催告函通知张云霞、谢永明，张云霞、谢永明称未收到邮件，但后短信消息回复称需严格按照合同约定办事。期间2016年2月3日，中介云房源公司也专递通知张云霞、谢永明于2016年2月6日办理过户手续。2016年2月14日张云霞、谢永明短信通知崔丽尽快支付70000元违约金并按违约天数支付房价总款日万分之六违约金，二十日内如支付继续履行合同，如不支付交易取消等，同年2月23日，张云霞、谢永明还短信通知崔丽解除合同、支付违约金，崔丽则认为没有违约，要求共同办理房屋过户手续，双方协商不成，故崔丽于2016年2月29日诉至一审法院。审理中，张云霞、谢永明同意继续履行合同，但前提条件是崔丽应当承担违约责任，支付违约损失95920元后协助办理并提起反诉，崔丽不同意。经一审法院释明，2017年1月4日，在审理终结前上述房屋变更登记至崔丽名下。另审理中崔丽撤回第二项诉请，本案不再向张云霞、谢永明主张违约金。以上事实，由原审原告提供2015年11月8日房地产居间买卖合同一份、定金合同一份、合同变更协议一份、承诺一份、存量房买卖合同一份、收条一份、税务情况说明一份、资金托管协议一份、交易手续费收据一份、缴款凭证一份、贷款及付款资料一份、履行通知函邮寄凭证三份、短信记录以及当事人的陈述等证据经质证后所证实，一审法院予以确认。一审法院认为，张云霞、谢永明与崔丽于2015年11月8日经云房源公司中介签订房地产居间买卖合同以及相关联协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立有效，对合同当事人均具有法律约束力，并应按照约定全面履行义务。合同补充约定有买卖双方于2016年2月8日前办理完过户、缴税、交房等手续以及违约责任，相应其他补充变更协议内容与该合同并无根本冲突。买受方崔丽已积极履行约定主要付款义务，在2016年1月8日前按约定方式支付了全部房款800000元，仅在纳税环节，因受春节假期影响，办理纳税手续时间由受理部门安排在2016年1月30日，因收到中介通知较晚崔丽需要补齐的材料不能及时完成，导致双方未能于安排之日办理完毕纳税手续，随后崔丽即在第一时间及时补齐，并通知张云霞、谢永明协助办理房屋过户手续，期间均发生在主合同约定2016年2月8日办理过户完成之前，但张云霞、谢永明以崔丽未在2016年1月30日时完成纳税手续为由，认为崔丽应先行赔偿违约损失再有可能协助办理房屋过户手续，导致本案纠纷产生。综合本案证据分析，按税收法律法规规定，崔丽应当补齐材料，而在主合同约定办理相关手续时间节点之前，崔丽已尽力完成并通知张云霞、谢永明，张云霞、谢永明如无其他法定理由可考虑给予崔丽协助，但受到相关通知后仍不给予实际协助，导致合同不能继续履行，应负相应法律责任。故对崔丽主张张云霞、谢永明继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋权属转移登记至崔丽名下手续的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于原审原告和原审被告双方在审理终结前已实际履行房屋转移登记至原审原告名下手续，但导致不能及时履行合同全部义务的责任在于原审被告，故原审原告认为原审被告应承担诉讼费用的观点，一审法院予以采纳。至于崔丽撤回要求原审被告张云霞、谢永明承担违约责任的主张，系其真实意思表示，一审法院予以准许。对张云霞、谢永明反诉要求崔丽支付违约损失95920元（包括返还定金70000元、逾期过户违约金暂计算至2016年3月30日为25920元）的反诉请求，一审法院还认为，因崔丽已完成房屋买卖合同主要付款义务，不构成根本违约，具备过户条件后也及时通知张云霞、谢永明，要求其协助办理过户手续，且在双方约定办理过户时间2016年2月8日之前，导致合同不能全面履行的法律责任在于张云霞、谢永明，反诉原审原告主张崔丽赔偿损失的诉讼请求，亦因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院判决如下：一、原审原告（反诉被告）崔丽与原审被告（反诉原告）张云霞、谢永明继续履行双方于2015年11月8日所签关于苏州市太湖西路522号万佳花苑34幢401室建筑面积44.75平方米房屋（包括34幢内第3号车库一个）的房屋买卖合同以及相关变更、补充协议（已履行）。二、原审被告（反诉原告）张云霞、谢永明协助原审原告（反诉被告）崔丽办理将上述房屋及车库权属登记转移至原审原告崔丽名下的手续，相关约定的契税、双方交易费、双方印花税、个人所得税、产证工本费由原审原告崔丽承担（已履行）。三、驳回反诉原审原告（原审被告）张云霞、谢永明全部诉讼请求。案件受理费本诉11164元、反诉1099元，合计12263元，由原审原告(反诉原审被告)崔丽负担249元，原审被告（反诉原告）张云霞、谢永明负担12014元，原审被告（反诉原告）应负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，合同当事人应重合同，守信用。被上诉人通过向上诉人直接付款以及向监管账户付款，完成合同约定的付款义务。被上诉人提交材料，并通知上诉人协助办理房屋过户手续，均在涉案合同约定的2016年2月8日办理完过户等手续之前，而上诉人未能及时予以协助导致合同未能继续顺利履行。上诉人认为被上诉人根本违约无事实依据，一审法院未予采信并无不当。被上诉人提供无其他房屋证明系在苏州市××区房产管理处查询取得，并不违反法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人提供的录音证明力不足，不足以证实在2016年9月22日左右通知被上诉人配合办理过户手续，本院不予采信。2016年12月7日，上诉人代理律师向被上诉人发出履约催告函后，应给予被上诉人合理期限。因办理过户手续需双方当事人配合，被上诉人同意完成过户系在合理时间内。上诉人要求被上诉人承担违约责任无法律依据，本院不予支持。上诉人申请调查被上诉人房屋过户记录不属于人民法院调查取证范围，本院不予准许。综上所述，张云霞、谢永明的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2198元，由张云霞、谢永明负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇一七年五月三十一日书记员  毛莉莉