福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6449号 上诉人（原审被告）：福建宏地置业有限公司，统一社会信用代码91350505066582752C，住所地泉州市泉港区山腰海南街**楼**。 法定代表人：庄文强。 委托诉讼代理人：吴敬南，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪柱，福建智君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄赞聪，男，汉族，1969年7月28日出生，住泉州市泉港区。 被上诉人（原审原告）：庄学娥，女，汉族，1971年9月29日出生，住泉州市泉港区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李光进，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 上诉人福建宏地置业有限公司（以下简称“宏地公司”）因与被上诉人庄赞聪、庄学娥商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2017）闽0505民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 宏地公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以发回重审或改判。事实与理由:1.一审判决对合同约定的交房期限届满日2016年7月1日之后出现顺延情形的天数不予扣除是错误的，应当予以纠正；2.逾期交房的违约金应参照同地段同类租金标准确定，双方约定的逾期交房违约金过高，应予调减。综上所述，一审判决存在事实认定不清、适用法律错误，应当予以纠正。 庄赞聪、庄学娥辩称，宏地公司逾期交房的违约事实证据确实、充分，应按合同约定的日万分之三支付逾期交房违约金，宏地公司的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。 庄赞聪、庄学娥向一审法院起诉请求：宏地公司向庄赞聪、庄学娥支付房屋未达到交付条件的违约金500元及逾期交房违约金（以购房款619000元为基数，自2016年7月1日起至被告实际交房之日止，按日万分之三计算）。本案审理过程中，庄赞聪、庄学娥将诉讼请求变更为：一、判令宏地公司将址在泉州市泉港区南山中路西侧宏地·盐湖城2#楼2302号商品房（以下简称“诉争商品房”）交付庄赞聪、庄学娥使用；二、宏地公司向庄赞聪、庄学娥支付房屋未达到交付条件的违约金500元及逾期交房违约金（以购房款619000元为基数，自2016年7月1日起至被告实际交房之日止，按日万分之三计算）。庭审时，庄赞聪、庄学娥又将诉求减少为：宏地公司支付房屋未达到交付条件的违约金500元及逾期交房违约金（以购房款619000元为基数，自2016年7月1日起至被告实际交房之日即2017年11月16日止，按日万分之三计算）。 一审法院认定事实：2014年12月16日，庄赞聪、庄学娥与宏地公司签订买卖合同及《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”）各1份。其中，买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人即二原告向出卖人即被告购买诉争商品房，建筑面积为116.91㎡，其中套内建筑面积94.21㎡，公摊面积22.7㎡。”第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为5294.67元／㎡，总价款计619000元。”第六条约定：“付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：买受人应于2014年12月16日前缴清首付款189000元，余款人民币43万元，以办理银行按揭贷款或公积金贷款方式支付。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因气候因素（如六级以上大风、中雨以上等）影响施工进度的；3、因政府提供的市政配套、公共工程（如道路、电力、给水、排水、排污）等导致；4、因配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起延误的；5、因配合政府有关部门要求而停水、停电导致施工停止的。”第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人交房通知书确认的时间与出卖人办理房屋交接手续的，每日应按房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金；同时还应承担自出卖人通知交房之日起至买受人实际接房之日止期间的物业管理费等费用。2、若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生该房屋存在的质量问题无法及时修复等后果等的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。3、若因买受人逾期办理房屋交接手续而导致发生房屋被人为破坏、房屋设施设备被盗窃等后果的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。”第十八条约定：“……。专项维修基金由买受人按有关规定缴交，计人民币8184元，于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：兴业银行泉州泉港支行；监管账户：1576××××4871。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”第二十三条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”第二十五条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”补充协议第一条第2款约定：“本合同约定的买受人应支付的总房价款不包括如下项目的税、费：2、专项维修基金（买受人应在办理该商品房交接房手续前缴纳）。”第二条约定：“买受人确认，本合同第二十条所述‘本合同约定的联系地址’系本合同第3页填写的关于买受人的地址。出卖人以该联系地址向买受人寄发各类通知、文书的，自该通知或文书寄发之日起七日后，即视为已送达买受人。”第六条约定：“买受人同意在接到出卖人的交房通知时，即按国家规定标准向出卖人交纳专项维修资金；否则，出卖人有权不予交付该商品房，也不必承担逾期交房的违约责任，同时买受人应按银行同期贷款利率支付自接到出卖人的交房通知之日起至买受人交清专项维修资金之日止的违约金（如发生诉讼，买受人应承担出卖人支付的诉讼费及律师代理费），并承担自本合同约定的交房之日起至买受人交清专项维修资金之日止的物业管理费等费用。在该期间，若发生该房屋存在的质量问题无法及时修复及该房屋被认为破坏、房屋设施设备等被盗窃等后果的，均由买受人自行承担，与出卖人无关。”第十六条约定：“甲乙双方均承诺，如本合同的约定与本补充协议有不一致之处的，则以本补充协议为准，双方均应按本补充协议履行。”等等。2017年9月18日，庄赞聪、庄学娥诉诸法院。庭审时，庄赞聪、庄学娥称：他们于2017年8月30日收到被告邮寄的《交房通知书》，载明于2017年8月31日起开始交房，等等。他们于2017年11月16日实际接收了诉争商品房，并交纳了公共维修基金等等。 另查明，2014年12月30日，宏地公司出具载明收取首付款189000元的销售不动产统一发票交庄赞聪、庄学娥收执。2016年2月5日，按揭银行向宏地公司支付了庄赞聪、庄学娥的按揭款43万元。即宏地公司收取了庄赞聪、庄学娥购房款合计619000元。另外，诉争商品房已经办理备案登记手续。 又查明，宏地公司成立于2013年4月28日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发及经营管理，房地产销售代理及房产中介服务，等等。2014年3月6日，宏地公司对诉争商品房所在盐湖城办理了《建筑工程施工许可证》，该许可证上载明开工日期为2013年8月30日，合同竣工日期为2016年3月30日。2014年，被告对诉争商品房所在宏地·盐湖城2#、3#楼项目，申请办理了《商品房预售许可证》，证号为泉港预售[2014]第08号。2017年5月30日，宏地·盐湖城2#、3#楼项目经建设单位即被告、勘察单位即福建华东岩土工程有限公司、设计单位即福建省闽武建筑设计院有限公司、监理单位即福建公正工程建设监理咨询有限公司、施工单位即中国一冶集团有限公司的竣工验收并出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2017年8月22日，诉争商品房所在宏地·盐湖城2#、3#楼项目经泉州市公安消防支队消防验收合格。 还查明，自2013年8月30日起至2016年6月30日止，诉争小区遇到10㎜即中雨以上天数为89天（时间分别为：2013年度的10月8日、11月24日、12月15日、12月16日、12月17日、2014年度的2月5日、2月6日、2月9日、4月26日、5月4日、5月5日、5月15日、5月22日、5月23日、5月31日、6月2日、6月6日、6月15日、6月16日、7月23日、7月24日、8月1日、8月13日、12月4日、2015年度的1月13日、2月15日、2月21日、3月26日、4月10日、4月28日、5月3日、5月9日、5月19日、5月20日、5月23日、5月24日、5月30日、6月4日、6月11日、6月24日、7月2日、7月19日、7月20日、7月21日、7月23日、8月8日、8月9日、8月10日、8月11日、8月17日、8月24日、8月27日、8月28日、8月30日、8月31日、9月1日、9月29日、9月30日、10月30日、12月6日、12月9日、12月10日、2016年度的1月17日、1月21日、1月22日、1月28日、1月29日、2月1日、3月10日、3月13日、3月18日、3月23日、4月12日、4月13日、4月17日、4月18日、4月23日、4月24日、4月25日、5月2日、5月10日、5月21日、5月22日、5月30日、6月4日、6月5日、6月14日、6月17日、6月18日）；遇到6级以上极大风力天数为60天（时间分别为：2013年度的9月19日、9月20日、9月21日、9月22日、10月11日、10月12日、10月13日、10月31日、12月24日、2014年度的1月15日、2月3日、2月4日、3月2日、3月21日、5月5日、7月22日、7月23日、9月14日、9月15日、10月6日、10月7日、10月8日、10月10日、10月16日、10月27日、11月3日、11月18日、12月6日、12月8日、2015年度的1月1日、1月12日、1月17日、2月8日、2月9日、3月4日、3月10日、3月22日、3月24日、3月25日、4月7日、7月8日、7月9日、8月7日、8月8日、8月21日、8月22日、9月13日、9月29日、10月17日、10月18日、10月20日、10月21日、10月22日、12月8日、2016年度的1月20日、1月31日、2月2日、2月23日、2月25日、3月9日）；遇到停电16天（时间分别为：2014年度的4月8日、4月22日、5月2日、6月4日、7月14日、8月20日、9月6日、9月29日；2015年度的4月21日、5月26日、6月10日、7月6日、7月25日、9月10日；2016年度的5月25日、6月16日）。 一审法院认为，根据买卖合同第八条的约定：“如果在规定日期内即2016年6月30日前未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。”本案中，诉争房屋在约定交房之日前未达到交房条件，但庄赞聪、庄学娥实际于2017年11月16日接收本案诉争房屋，并未在2016年6月30日前接收，故庄赞聪、庄学娥主张宏地公司支付其房屋未达交付条件的违约金500元，不符合合同约定，不予支持。诉争商品房于2017年8月22日起具备交房条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，诉争商品房经竣工验收、消防验收合格后，始具备交付使用的条件。宏地公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，其与庄赞聪、庄学娥签订的买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。买卖合同签订于2014年12月16日，合同约定的交房时间为2016年6月30日前，但庄赞聪、庄学在2017年8月30日才收到《交房通知书》，后于2017年11月16日接收房屋并交公共维修资金等，因此，宏地公司应承担自逾期交房之日即自2016年7月1日起至2017年8月30日止的逾期交房违约责任。宏地公司辩称交房日期可自工程开工之日即2013年8月30日起至2017年9月1日止顺延262天。因双方当事人并未对因天气等原因顺延交房的起止时间作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，对被告在签订合同前、逾期交房后因出现顺延情形要求顺延交房时间的请求不予支持。因此，宏地公司请求顺延交房的期间应为自双方签订合同之日即2014年12月16日起至合同约定的交房之日即2016年6月30日止。经查明，自2014年12月16日起至2016年6月30日止，诉争商品房小区工程遇到了中级以上降水天数合计65天；6级以上最大风力合计31天；37度以上高温天气3天；遇到了停电天数合计8天。以上合计107天，均符合买卖合同第八条约定的被告可据实予以顺延交房的条件。宏地公司辩解本案诉争商品房可顺延交房262天，予以部分采纳。庄赞聪、庄学娥主张并非所有中雨及大风天气均影响施工进度、停电应由电网公司证明、且不必然影响施工，不予采信。庄赞聪、庄学娥主张逾期交房违约金应按已交付房款的日万分之三计算，符合双方合同的约定，予以采信。综上所述，庄赞聪、庄学娥的上述诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法(​javascript:SLC(21651,0)​)》第八条、第四十四条(​javascript:SLC(21651,8)​)、第六十条(​javascript:SLC(21651,45)​)第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(​javascript:SLC(45673,0)​)》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、宏地公司应于本判决生效之日起十日内支付庄赞聪、庄学娥自2016年7月1日起至2017年8月30日止以已付购房款619000元为基数按日万分之三标准计算的逾期交房违约金（扣除符合合同约定的顺延天数107天）；二、驳回庄赞聪、庄学娥的其他诉讼请求。案件受理费1860元，减半收取计930元，由庄赞聪、庄学娥负担255元，由宏地公司负担675元。宏地公司负担的款项，限于本判决生效之日起七日内向法院交纳（庄赞聪、庄学娥多预交的1605元予以退回）。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查一审全案证据材料并结合二审当事人陈述的事实，本院对双方争议的事实认定如下：庄赞聪、庄学娥与宏地公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》的约定，并结合宏地公司一审提供的《天气资料分析报告》、《设备维修登记表》进行分析，庄赞聪、庄学娥与宏地公司于2014年12月16日签订合同，截至合同约定的交房期限2016年6月30日期间，出现因中雨以上、6级或6级以上大风天气、停电可顺延107天（已扣除重复计算的天数），可顺延至2016年10月15日交房。在2016年6月30日至2016年10月15日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气、停电可顺延25天（已扣除3天重复计算的天数），可再次顺延至2016年11月9日交房。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，应予确认。 本院认为，宏地公司未能履行合同约定的按期交房义房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。宏地公司亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金。本案逾期交房可顺延至2016年11月9日，自逾期交房时间2016年11月10日起计至庄赞聪、庄学娥收到交房通知之日即2017年8月30日，宏地公司实际逾期天数为293天，宏地公司应向庄赞聪、庄学娥支付逾期交房违约金为619000元×293×0.03%=54410元。一审认定事实部分有误，应予纠正。 综上所述，宏地公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉港区人民法院（2017）闽0505民初2898号民事判决； 二、福建宏地置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付庄赞聪、庄学娥逾期交房违约金54410元； 三、驳回庄赞聪、庄学娥一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1860元，减半收取计930元，由庄赞聪、庄学娥负担255元，由宏地公司负担675元；二审案件受理费650元，由福建宏地置业有限公司负担600元，庄赞聪、庄学娥负担负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十二月二十六日 书记员  康雯娟 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  —-1-—