甘肃省平凉市崆峒区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0802民初4689号原告（反诉被告）：张某。委托诉讼代理人：曹某，平凉工业园区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：焦某。委托诉讼代理人：杨某，甘肃璞义律师事务所律师。原告张某与被告焦某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人曹某、被告焦某及其委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告焦某协助原告办理房屋产权变更登记；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月6日，原、被告达成房屋买卖合同，被告将自己所有的的位××区面房出售给原告，双方约定买卖价格为150000元，原告于合同签订的当天一次性付清了购房款，被告也给原告交付了该房屋。2017年6月，原、被告到平凉市不动产登记局办理过户手续，原告按照登记流程在缴纳了房屋增值税后，被告却无故不配合过户给原告，致使过户事宜搁置至今，在长达一年多时间内，原告多次要求被告配合办理过户手续，但被告始终以各种理由推诿不办，酿成纠纷。被告焦某辩称，原告诉称事实虚假，原被告之间签订的房屋买卖合同违《合同法》和《房地产管理法》有关规定，因双方签订房屋买卖合同时，被告尚未取得房屋产权证书，并且也未经财产共有人即被告的妻子书面同意，所以买卖关系应属无效。原告还伙同他人采取威胁、恐吓等手段强迫被告，明显有黑社会行为，请法院驳回原告本诉。由于被告是将位于××区面房出租给原告的，租赁期限3年，后原告要求购买该房屋，买卖协议签订后，因被告妻子不同意出售该房屋，之后双方又口头达成总价160000元的买卖协议，但原告只支付了129000元，下欠31000元未付，此后又要求租赁该房屋，双方争执不下才引起诉讼。现提出反诉请求如下：1、请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、确认原、被告签订的房屋租赁合同有效；3、请求依法判令原告立即返还被告所有的的位××区面房；4、诉讼费及反诉费由原告承担。原告张某对被告焦某的反诉辩称，被告的反诉不能成立。一是在2010年8月6日原、被告之间已经签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，是依法成立的合同，自成立时生效，之前原告有过租赁被告门面房的意向，但从2010年8月6日双方签订买卖合同后，双方法律关系发生了变化，因此不存在租赁的事实；二是被告认为草率签订房屋买卖合同以及购房款为160000元与事实不符。双方在2010年和2017年分别两次签过买卖合同，约定的买卖价格都是150000元，没有160000元之说，2010年8月5日原告给被告支付129000元的房款属实，其余21000元是以现金形式支付的，双方不存在将买卖变为租赁的事实。三是被告对本案的纠纷在反诉状中引用的法律法规与本案的事实不符，根据被告对事实的陈述，被告无权要求原告返还门面房，因为原告不是非法占有。综上，被告的反诉不能成立，应当依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月5日，被告与案外人马某签订房屋租赁合同，约定将位于××区商业用房（面积28平方）租赁给马某，租赁期限三年，每年的租金分别为7200元、8400元、9600元，并约定了相关的权利义务，该房屋租赁合同实际并未履行。当日下午原告提出以150000元的价款购买上述商业用房，并通过农村信用社向被告转账129000元购房款。2010年8月6日，原被告就该商业用房签订房屋买卖合同一份，约定房屋总价款为150000元，该合同同时约定由被告协助原告办理房屋产权过户交易手续并由原告承担相关税费。合同签订后，被告向原告交付了该房屋，并移交了《非住宅质量保证书》、《非住宅使用说明》、《物业管理合同》等相关手续，当时该房屋未办理不动产权证书。2011年6月22日被告向开发商平凉嘉天厦房地产开发有限公司交清了该商业用房的购房款90453元，并开具了销售不动产统一发票。2017年1月16日，被告取得了上述商业用房的不动产权属证书，同年5月9日，原被告双方又签订了平存网签第2015004572号《存量房买卖合同》，该合同约定，被告将位于××区号商业用房（建筑面积27.51平方米）出售给原告，房款仍为150000元，过户费用由原告承担。在该合同中被告焦某及其妻子李玲玲均在出卖人一栏签字确认。2017年6月22日原告在平凉市地税局缴纳了办理过户所需承担的增值税、契税、印花税等各种税费，被告同时将不动产权证书交付给了原告。此后，原告要求被告协助办理房屋产权变更登记，被告以原告未付清购房款、该房屋系租赁而非买卖等理由拒绝协助办理，遂引起诉讼。上述事实，有原告提交的不动产权属登记证书、2010年8月6日原被告签订的房屋买卖合同、银行转账凭证、非住宅质量保证书、非住宅使用说明、物业管理合同、税收完税证明、增值税发票、2017年5月9日，原被告双方再次签订的平存网签第2015004572号《存量房买卖合同》以及被告提供的买卖合同等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院审查，足以认定。本院认为，本案的争议的焦点问题主要有以下三个方面：1原被告之间是买卖合同关系还是租赁合同关系。2010年8月5日被告与案外人马某虽然签订过一份房屋租赁合同，但当日下午原被告之间又口头达成房屋买卖协议，且原告通过农村信用社向被告转账支付购房款129000元，2010年8月6日双方正式签订书面房屋买卖合同，被告向原告交付了涉案商业用房及相关手续。被告在办理了房屋产权证书后，为办理房屋过户手续，双方又于2017年5月9日再次就该商业用房签订了《存量房买卖合同》，该合同约定的内容及购房价款与2010年8月6日双方买卖合同约定的主要内容一致，并且被告焦某及妻子李玲玲作为出卖人共同在合同签字，进一步确认了原被告的房屋买卖合同关系。故双方买卖合同关系成立。庭审中，被告提出双方系租赁关系，但并未提交案外人马某缴纳租赁费的相关证据，而被告于租赁合同签订的同日向原告转账129000元，即使原告与马某系合伙关系，也不可能一次性缴纳超过总租赁费五倍的款项，被告的抗辩显然不符合常理和交易习惯。因此被告与案外人马某所签订的租赁合同实际未履行，对被告要求确认该租赁合同有效的反诉请求应予驳回。原告与被告之间买卖合同关系成立。2原被告签订的买卖合同是否有效。原被告于2010年8月6日签订买卖合同时，该房屋虽未办理不动产登记手续，但被告于2011年6月22日向平凉嘉天厦房地产开发有限公司交清了涉案房屋的购房款90453元，并开具了销售不动产统一发票，2017年1月16日又取得了不动产权属证书，同年5月9日双方为办理该房屋的过户手续又根据2010年8月6日买卖合同的主要内容重新签订了房屋买卖合同，被告之妻李玲玲也在该合同的出卖人一栏签名按印。综上，原被告先后两次签订的房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。故被告应按照合同的约定协助原告办理房屋过户手续。3被告是否已经足额付清购房款。2010年8月5日原被告双方口头达成商品房买卖协议后，原告即通过银行转账向被告支付129000元购房款，被告称双方口头约定购房价款为160000元，未提供证据证明，且2017年5月9日双方再次签订房屋买卖合同时，约定的房屋价款仍为150000元，故该房屋的成交价格应认定为150000元。被告称原告支付129000元后再未支付下欠购房款，原告则认为其余款项已现金支付，对此，双方均未提供证据证明。本院认为，根据交易习惯，原被告首次签订房屋买卖合同并交付房屋距今已逾八年之久，被告不可能在原告未交清房款的情况下与原告再次签订房屋买卖合同，同时将涉案房屋的不动产权证书交给原告，并由原告缴纳了交易契税等相关税费。因此，被告认为原告未交清购房款的抗辩理由不能成立，应确认原告已按合同的约定足额交清付清了购房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告张某与被告焦某签订的房屋买卖合同有效。二、被告焦某于本判决生效之日起十日内协助原告张某办理位于××区号的房屋产权过户手续。三、驳回被告焦某的反诉请求。案件受理费300元，反诉费300元，共计600元，减半收取300元，由被告焦某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 员 陈**二〇一八年十二月二十二日法官助理 张春生书 记 员 于雪萍