安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初1449号原告：张冬伟，男，1994年2月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。被告：亳州市京皖房地产开发有限公司。住所地安徽省亳州市谯城区希夷大道与杜仲路交叉口西南角。统一社会信用代码：91341600669490048Q。法定代表人：张学红，公司董事长。委托诉讼代理人：丰啸林，安徽谯城律师事务所律师。张冬伟与亳州市京皖房地产开发有限公司（以下简称亳州京皖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月2日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。张冬伟委托诉讼代理人于腾飞，亳州京皖公司委托诉讼代理人丰啸林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张冬伟向本院提出诉讼请求：1、判令亳州京皖公司支付张冬伟逾期交房违约金31447.88元（自2016年11月1日起，以总房款453796元为基数，按万分之三日利率计算，至2017年6月19日，其后计算至交付符合合同约定的交房条件之日止）；2、判令亳州京皖公司向张冬伟支付逾期办理房地产权证违约金4537.96元（按已付房款的1%计算）；3、本案的诉讼费用由亳州京皖公司承担。事实与理由：2014年12月26日，双方签订商品房买卖合同（合同编号：W201412260051），合同约定，张冬伟购买亳州京皖公司开发的京皖财富中心第5幢1单元12层1单元1203室，总价款453796元。合同签订后，张冬伟按照合同约定已全面履行了付款义务。2016年11月20日，亳州京皖公司向张冬伟交付一把房屋钥匙，并要求张冬伟缴纳办理产权登记费用，张冬伟按照其要求缴纳了初始登记费、代办费等各项费用共计16493元。收房时，张冬伟要求亳州京皖公司出示商品房相关验收合同文件，但亳州京皖公司以各种理由拒绝出示。后来，张冬伟通过亳州京皖公司公示的《工程竣工验收标志牌》得知直至2017年6月19日该商品房才经亳州市建筑工程质量监督站综合竣工验收。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同规定，亳州京皖公司应于2016年10月31日前将经综合验收合格的房屋交付给张冬伟使用，逾期交房超过30日以上，张冬伟要求继续履行合同的，亳州京皖公司应按照合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向张冬伟支付房价款万分之三的违约金。据此，亳州京皖公司应承担逾期交房的违约责任。另，亳州京皖公司至今未给张冬伟办理产权登记手续，其行为亦违反了商品房买卖合同第十五条约定，亳州京皖也应承担逾期办理产权登记的违约责任。张冬伟认为，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张冬伟已按照双方签订的商品房买卖合同约定全面履行了付款义务，亳州京皖也应当按照合同约定全面履行自己的交房及办理房屋产权证的义务，但是，亳州京皖未能在合同约定交付期限内将符合合同约定的商品房交付张冬伟，同时也未按照合同约定给张冬伟办理房屋产权登记手续。因此，亳州京皖公司以上行为属于违约行为，应当承担违约责任。为此，特起诉，请求贵院依法支持张冬伟的诉讼请求。亳州京皖公司辩称，1、答辩人已按照合同约定依法交付合格房屋，被答辩人基于答辩人未交付房屋要求支付逾期交房违约金之请求与事实不符，答辩人不存在逾期交付房屋。参照《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条：“房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收格。”第五条：“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。”本案答辩人已于被答辩人一审诉讼前取得安徽省住房和城乡建设厅制《工程竣工验收报告》并加盖竣工验收部门印章，以证明答辩人在一审辩论终结前能够提供完整的《工程竣工验收报告》，贵院对被答辩人的诉讼请求不应支持。被答辩人购买答辩人开发的亳州市京皖财富中心小区1号楼5幢1单元503号。该楼现已经有关单位进行了竣工验收，经验收该楼完全合同，即不仅有勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收并出具验收合同的意见，而且规划、公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门亦作出了认可兴意见，答辩人已按照合同约定的时间交付了申请人购买的上述房屋，并在商品房买卖合同约定的交付期限内委托前期物业公司（亳州市万家乐物业管理有限公司）实际办理了各项相关验收报告及入住手续加以佐证。鉴于答辩人已按照合同约定时间交付了被答辩人购买的上述房屋符合法律规定，同时被答辩人已实际接受该房屋。故被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金并无事实和法律依据。2、被答辩人已经接收房屋并实际入住，自房屋交付之日起答辩人已具备办理产权登记的条件，被答辩人主张逾期办证违约金没有依据。参照合同法第三十六条、第三十七条规定，合同双方主体对合同内容的实际履行行为以及合同向对方履行行为应当视为对合同相关约定内容之变更。如此，不仅符合合同法第十一条的规定，也能体现合同法意思自治的契约精神。本案中，被答辩人于合同约定的交付期限到期之日前已经实际接受房屋、实际入住并实际占有，其行为已经表明双方已经就合同约定的交付条件、交付时间进行了变更，因此，答辩人不存在逾期交房。另外，本案争议房屋现具备交房条件，答辩人可随时配合被答辩人办理产权登记。同时，办理产权证书作为行政确认行为，被答辩人应主动申办，被答辩人具备办证的条件下，被答辩人个人原因拖延办理，不宜认定答辩人违约，因此答辩人认为，被答辩人所主张的逾期办理房产权登记之损失不存在，且无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、张冬伟提交的证据：商品房买合同、售房款发票、收款收据、工程验收报告和工程竣工验收标志牌，证明2015年1月16日，双方签订商品房买卖合同，合同约定，张冬伟购买亳州京皖公司开发的京皖财富中心第5幢1单元12层1单元1203室，总价款453796元。合同签订后，张冬伟按照合同约定已全面履行了付款义务。2016年11月20日，亳州京皖公司向张冬伟交付一把房屋钥匙，并要求张冬伟缴纳办理产权登记费用，张冬伟按照要求缴纳了初始登记费、代表费等各项费用共计16493元，收房时，张冬伟要求亳州京皖公司出示商品房相关验收合同文件，但亳州京皖公司以各种理由拒绝出示。后来，张冬伟通过亳州京皖公司公示的《工程竣工验收标志牌》得知直至2017年6月19日该商品房才经亳州市建筑工程质量监督站综合竣工验收，亳州京皖公司已构成违约。本院予以确认并在卷佐证。二、亳州京皖公司提交的证据：2、工程竣工验收报告，证明亳州京皖公司在一审辩论终结前能够提供完整的《工程竣工验收报告》，依照《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条、第五条规定，应驳回张冬伟的诉讼请求；3、前期物业管理服务协议、交付确认表，证明亳州京皖已在合同约定期限将案涉房屋交付张冬伟；4、不动产权证书一份，证明涉案房屋已经具备办理产权证书条件；5、（2015）谯民一初字第01671号民事判决书，证明与本案具有相同事实的同类判决，请审判长参考。本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2014年12月26日，张冬伟与亳州京皖公司签订商品房买卖合同，合同约定，张冬伟购买亳州京皖公司开发的京皖财富中心第5幢1单元12层1单元1203室，建筑面积110.1平方米，每平方米4121.671元，总房价453796元。亳州京皖公司应于2016年10月31日前将综合查验合格的房屋交付张冬伟，如逾期交付房屋超过30日，张冬伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，亳州京皖公司按日向张冬伟支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。张冬伟于合同签订后付清购房款453796元。张冬伟于2016年11月20日接收案涉房屋。另查明，案涉房屋于2017年6月20日验收合格。张冬伟于2016年11月20日向亳州京皖公司缴纳契税、转移登记费、初始登记费、代办理费用等共计16493元，但至一审辩论终结前未取得案涉房屋的房地产权属证书。本院认为，1、关于合同当事人的权利与义务问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，张冬伟与亳州京皖公司签订合同后，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务；张冬伟按照该合同的约定支付全部购房款后，亳州京皖公司应按照该合同的约定于2016年10月31日前将经综合查验合格的房屋交付张冬伟，并按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、关于合同当事人的违约责任问题。《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条：“房屋买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收格”第五条：“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中，张冬伟接收了案涉房屋，该房屋于2017年6月20日验收合格，故对张冬伟要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。张冬伟未能在规定期限内取得房地产权属证书，亳州京皖公司应按合同第十五条约定的“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”承担违约责任。综上所述，张冬伟接收了案涉房屋，该房屋于2017年6月20日验收合格，故对张冬伟要求支付逾期交房违约金诉讼请求，本院不予支持。张冬伟未能在规定期限内取得房地产权属证书，亳州京皖公司应按合同第十五条约定的“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条规定，判决如下：一、亳州市京皖房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付张冬伟逾期办证违约金4537.96元（453796元×1%）。二、驳回张冬伟的其他诉讼请求。案件受理费700元，由亳州市京皖房地产开发有限公司负担50元、张冬伟负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一八年十二月五日书 记 员  杨佳佳