新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书(2017)兵9001民初579号原告：石河子开发区鸿旭物业服务有限公司，住所地石河子开发区57小区苹果苑。法定代表人：冯建刚，该公司经理。委托诉讼代理人：刘燕莉，新疆天众律师事务所律师。被告：姚莉，女，1963年12月4日出生，汉族，住石河子市。原告石河子开发区鸿旭物业服务有限公司（以下简称鸿旭物业公司）与被告姚莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿旭物业公司委托诉讼代理人刘燕莉，被告姚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿旭物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告补交物业费4237.6元（2015年1月至2016年12月）；2.请求判令被告支付滞纳金254.3元（4237.6×6%）。诉讼费及送达费由被告承担。事实与理由：2014年5月20日，原告与石河子市五十七小区社区签订了物业管理委托合同，约定了物业管理服务的收费标准及服务事项，收费依据政府的定价每平方米1.2元。被告姚莉自2015年1月至2016年12月共计欠物业费4237.6元，滞纳金254.3元。即使被告本人未与原告签订物业服务合同，但事实上被告一直在享受原告的物业服务，也应承担物业费。原告多次找到被告索要所欠物业费无果，遂诉至人民法院，请求判如所请。姚莉辩称，我和鸿旭物业公司之间并未签订过物业服务合同，五十七小区居民委员会也没有和鸿旭物业公司之间签订物业服务合同，我与原告之间不存在物业服务合同关系。鸿旭物业公司代收居民电费是不符合法律规定的；在电梯里擅自安装刷卡器限制居民自由；不经过业主的同意擅自动用维修基金，没有向业主公示维修基金使用情况；服务质量差，服务态度及其恶劣，不及时清扫路面积雪、没有安保设施管理缺位等等；公共区域管道冻裂不及时维修；小区垃圾清理不及时；楼道窗户不及时维修，导致楼道暖气被冻裂；乱收垃圾清理费用；小区没有安检与维稳设施，居民安全得不到保障；在小区内随意私搭乱建，占用绿地，占用消防通道；不经业主许可，自行增加收费项目。并且鸿旭物业法定代表人还跟我儿子发生争执，打伤我的儿子。原告上述种种行为，引发诸多业主不满，近两年来，我与小区居民多次投诉、上访，对原告在物业服务中的违规违法行为进行反映，原告始终未予改正。我们也要求成立业主委员会，但社区领导不行使监督权利，至今我们小区也没有成立业主委员会。综上所述，我坚决不同意向原告缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告为石河子市57小区X栋XXX号住宅业主，该房屋为高层建筑，面积为147.14㎡。2014年5月20日，原告与石河子市东城街道五十七小区社区居民委员会签订《前期物业服务合同》。合同约定：委托方（甲方）石河子市五十七小区居民委员会，受委托方（乙方）石河子开发区鸿旭物业服务有限公司；物业服务期限为两年，自2013年1月1日至2015年1月1日止；物业服务费价格为多层0.7元／㎡、高层1.2元／㎡；双方还就物业服务内容、质量要求、双方权利义务等事项进行了约定。57小区至今未召开业主大会，未选举业主委员会，原告与小区内部分业主签订了物业服务合同，因与被告姚莉之间未达成协议至今未签订物业服务合同，自2015年1月起被告姚莉再未向原告缴纳物业费。本院认为：本案的争议焦点为，一、原告关于其与被告系事实物业服务合同关系的主张是否成立；二、原告起诉要求被告给付拖欠的物业费4237.6元与滞纳金254.3元应否支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、行政法规以及司法解释的规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。本案中，原告与石河子市东城街道五十七小区社区居民委员会签订的《前期物业服务合同》不能作为原、被告之间成立物业服务合同关系的依据。原告未与被告所在小区业主委员会或被告姚莉个人签订书面物业服务合同，其原因是多方面的，除去原、被告之间未达成一致意见的因素外，还有本市包括被告所在小区均多年未成立业主大会、业主委员会的历史遗留原因。本院认为，原、被告之间虽然未签订书面的物业服务合同。但双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告以双方未签订书面物业服务合同为由拒绝承担物业费的抗辩本院不予采信，理由为：1.原告为小区物业服务企业，被告为小区业主，原告在小区从事物业服务多年，虽然未与小区业主委员会或被告本人签订物业服务合同，但已与部分业主个人签订了物业服务合同，原告为小区其他业主提供物业服务的同时，被告作为同一小区业主事实上也一并享受了原告的物业服务；2.被告所说的用电权利、电费交纳、维修基金等方面的问题，因涉及到相关部门，应另行处理，不能以此作为拒绝交纳物业费的理由；3.至于被告所主张的原告物业服务质量差、管理不到位等问题，可以作为适当酌减物业费的依据。关于争议焦点二。关于被告反映原告在小区内服务质量差，服务态度极其恶劣，不及时清扫路面积雪、没有安保设施、小区内随意私搭乱建、占用绿地、占用消防通道、管理缺位等等方面存在不同程度的问题，本院认为原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉本小区其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在部分瑕疵的问题亦有反映。本院认为虽然部分业主的陈述不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在部分瑕疵。鉴于此，原告主张的物业费应当予以适当酌减。关于适当酌减后物业费的调整，结合原告实际提供的物业服务项目、水平、质量等情况、本院认为应当按照原告主张物业费数额的60%予以确定。因原告的物业服务存在部分瑕疵，故对原告主张要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另外，需要补充说明的是，原告作为物业服务企业，虽然在小区内提供了事实上的物业服务，但在享有物业服务合同所确定的要求业主交纳物业费的合同权利时却存在一定障碍；被告作为业主，虽然对小区物业服务企业的服务现状持有异议，但亦不能依据合同要求物业服务企业合法合理合规履行义务。造成上述矛盾的原因，主要在于物业服务企业与业主之间未成立书面明确的物业服务合同关系，双方均不受物业服务合同的约束和规范，既不愿意承担相应的合同义务，同时也无法享有相应的合同权利。要彻底解决此矛盾，小区业主应当齐心协力，在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面的物业服务合同，以合法有效的合同来约束规范双方权利义务，最终达到既维护业主和物业服务企业双方合法权益，规范小区物业服务秩序，又改善小区人民群众生活和居住环境的根本目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告姚莉于本判决书生效之日起十日内给付原告石河子开发区鸿旭物业服务有限公司物业费2542.56元（4237.6元×60%）；二、驳回原告石河子开发区鸿旭物业服务有限公司的其它诉讼请求。本案受理费50元，送达费90元，合计140元（原告已预交），由原告自行负担56元，被告姚莉负担84元，与前款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审 判 长 王 弦人民陪审员 董 萍人民陪审员 田桂芹二〇一七年五月十一日书 记 员 冯浩楠