陕西省宁强县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0726民初468号原告：燕成芳，女，出生于1958年2月27日，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人：何全军，陕西三泉律师事务所律师。被告：谢明功，男，出生于1948年9月18日，汉族，住陕西省宁强县。被告：谢荣华，男，出生于1971年3月10日，汉族，住陕西省宁强县，系被告谢明功之子。委托代理人：刘钧，宁强县代家坝法律服务所法律工作者。委托代理人：王丽芸，宁强县代家坝法律服务所法律工作者。原告燕成芳与被告谢明功、谢荣华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕成芳向本院提出诉讼请求：原告要求依法判令原、被告2016年10月22日签订的购房协议无效并撤销；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月，原、被告就购买原告位于宁强县代家坝镇代家坝街卫生院对面的三间两层砖混结构自建门面房进行协商。2016年10月22日，原告在被告的欺瞒下与被告签订了购房协议。协议签署后原告发现被告在多处事实方面对原告存在欺骗和隐瞒，且在其后又违反约定，加之原告家人对卖房一事极为反对，经与被告多次商讨撤销该协议无果后，原告认为被告违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，该协议理应无效，故请求人民法院依法认定该协议无效并撤销该购房协议。被告谢明功、谢荣华辩称，被告谢荣华租赁原告位于宁强县代家坝镇卫生院对面的门面房一间经营电器维修和电子商务至今。原告有意将自己名下的该房屋转让，被告谢明功为了让其子能有个长期固定的店面经营，也有意购买该房。2016年6月，原、被告在原告弟弟家协商卖房一事，当时达成50万元的口头买卖协议，原告言明，被告凑齐房款办理房屋转让手续。2016年10月被告谢荣华贷款20万元凑齐购房款，被告联系原告，原告电话回复要52万元才卖。等原告回到代家坝后，告知被告房屋要54万元，之后又说要64万元才卖。2016年10月22日双方再次协商，原告同意以60万元的价格将该房卖予被告。当日下午双方在中证人书写的房屋买卖协议上签字按指印。因当晚无法大额转款，原告同意被告先支付购房定金2万元，原告提交了该房屋的相关手续资料，并给被告谢荣华出具了办理房产过户的委托书。2016年10月23日，被告按协议约定向原告支付了52万元购房款。下欠6万元约定由被告向原告出具欠条在年底前付清。同时，双方约定违约金为60000元。后原告提出反悔房屋买卖协议，并多次给被告谢荣华经营滋事，致使被告谢荣华无法正常营业。原、被告达成的购房协议是双方经过多次协商自愿达成，不存在欺骗、隐瞒，也没有重大误解，该协议合法有效，双方本应自觉履行。现原告反悔，并多次给被告谢荣华的经营滋事，致使被告无法正常经营，现在已无法正常履行合同，同意解除该房屋买卖协议，但要求原告承担违约金60000元，并承担借款利息损失22926.04元，赔偿营业损失17425.04元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告燕成芳现在四川省成都市定居，在原籍陕西省宁强县代家坝镇代家坝街建有三间二层门面房。原告将其中一间门面租予被告谢荣华，另外两间门面租于成润林（每年10月31日到期）。2016年10月22日之前原、被告就该处房屋买卖进行过多次磋商。2016年10月22日，原、被告达成《购房协议》，房屋价款60万元，并由在场人原告燕成芳、被告谢明功、原告弟弟燕成友、中证人（拟协议人）石科翊在协议上签名并捺印。被告方将第一笔定金2万元付给原告，原告给被告方出具收条一份；另由被告方出具金额60000元欠条（约定阳历2017年元月底一次性付清）一份。原告给被告谢荣华出具委托其办理房产过户相关手续的《个人委托书》一份和相关房屋手续。次日被告方给原告转款52万元，原告给被告方出具52万元房款收条一份。2016年11月初，被告谢明功向租房户成润林收取2016年11月1日至2017年10月31日房租时，成润林表明房租16000元已于2016年10月22日交予原告燕成芳。遂因该房租的收取一事，原、被告双方发生争议。原告便于2016年11月17日在中国邮政储蓄银行宁强县代家坝支行将被告购房款54万元退回汇入被告谢荣华账号，并声明该房不卖给被告，要求被告归还房屋的所有证件。双方协商解决无果，原告遂诉至本院，主张被告存在欺诈及隐瞒，请求确认购房协议无效并撤销。原告提交了双方达成的《购房协议》、证人成润林的取款短信息、调查笔录、证人证言等证据。被告对购房协议予以认可，对证人陈述的真实性和关联性予以否认。原告认为的被告存在欺诈的主要事实是承租人成润林2016年11月1日至2017年10月31日期间租房费用16000元的收取问题，原告认为2016年10月22日在签订书面《购房协议》的同时，双方对2016年11月1日至2017年10月30日期间的房租存在口头协议，由原告收取该期间房租，被告否认存在口头协议，原告应负举证责任。因原告证人并不是签订协议的在场人，证人陈述的并非2016年10月22日签《购房协议》当时的情况，且证人和原告有利害关系，其证言难以证实存在口头协议的真实性，本院不予采信。本院认为按照交易习惯该期间房租应由被告收取，若约定由原告收取，应在书面购房协议中写明。未书面约定，原告以双方口头约定的事实证据不力，本院不予认定。原、被告达成的《购房协议》是双方真实意思表示，故不能认定被告存在欺诈行为。对原告提交的结婚证及原告丈夫苏明宗的证明，以原告系私自拿走证件，在其不知情的情况下处分夫妻共同财产应无效的问题。原告夫妇长期在四川成都居住，原告以市场价将属于夫妻共同财产的出租房屋卖予被告，原告处分财产的行为应属于维护共同利益的善意行为，应具有法律效力。本院对原告提出的该购房协议无效的观点不予认定。原、被告签订的书面购房协议对标的、价款给付及违约责任有明确约定，协议双方及中证人均有签字。协议不违反法律规定和社会公共利益，故应有效。本院认为，原告燕成芳与被告谢明功签订购房协议后，双方理应按约定履行义务，并协助办理房屋过户。原告在未协商一致的情形下将购房款退回被告账户，并提出被告存在欺诈行为该购房协议无效，原告未提交构成合同欺诈行为的证据，本院认定该购房协议有效，原告不履行协议应属违约。被告以原告不愿继续履行协议并经常滋事，造成被告谢荣华无法正常经营，同意解除合同，本院予以准许，原告应退还被告交付的购房款，被告返还原告房屋的有关证件。对被告要求原告支付违约金60000.00元的意见，因双方签订的购房协议对违约金有明确约定，且未超过法律规定的上限，故本院予以支持。对原告主张的借款利息损失22926.04元和营业损失17425.04元，因该两项损失未超过违约金数额，故本院对该损失不予保护。对原告要求被告承担案件受理费的请求，因该案系原告无正当理由反悔购房协议导致的诉讼，故该案受理费应该由原告负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告燕成芳与被告谢明功2016年10月22日签订的购房协议；二、原告燕成芳支付被告谢明功、谢荣华违约金60000元；三、原告燕成芳退还被告谢明功、谢荣华交付的房款540000元(该款已转入被告谢荣华账户)，被告下欠的60000元不再支付；被告谢明功、谢荣华返还原告燕成芳争议房屋的相关证件及审批手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，由原告燕成芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费收据复印件交本院。审判员  李运华二〇一七年五月二十三日书记员  邹仲元