新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书(2017)兵11民终54号上诉人（原审被告）：郑琦，女，1974年10月12日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。被上诉人（原审原告）：新疆瑞源物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：刘涪江，经理。委托诉讼代理人：崔永新，新疆伯仲律师事务所律师。上诉人郑琦因与被上诉人新疆瑞源物业服务有限公司（以下简称瑞源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2016）兵1101民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑琦、被上诉人瑞源物业公司的委托诉讼代理人崔永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑琦上诉请求：撤销（2016）兵1101民初163号民事判决，依法改判并驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人要求上诉人缴纳2014年4月1日至2016年4月30日期间的停车占道费1440元没有依据。上诉人与被上诉人没有签订物业服务合同，对被上诉人依据其与兵团物产集团签订的《前期物业服务合同》进驻小区进行物业管理活动，上诉人并不知情。上诉人对所居住的房屋享有独立的产权，涉案小区内的道路及公共设施系上诉人与兵团物产集团等全体业主共有。兵团物产集团未经其他业主同意无权代表其他业主签订《前期物业服务合同》，故《前期物业服务合同》不能约束上诉人。按照法律规定，在小区内收取停车占道费应当经过小区全体业主同意，并经相关部门审批，收费标准、用途、支取等事项应进行公示。被上诉人未履行上述批准程序，无权收取停车占道费。综上，一审判令上诉人向被上诉人缴纳停车占道费无法律依据，依法应予纠正。瑞源物业公司辩称：上诉人与被上诉人之间虽然没有签订书面《物业服务合同》，但上诉人接受了被上诉人的服务，并缴纳了物业费和2014年4月之前的停车占道费，因此双方已形成了事实物业服务合同关系。被上诉人对小区进行了物业服务，依法有权收取相关费用。上诉人的车辆在小区停放，占用了公共道路，应当缴纳停车占道费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故请求依法驳回上诉，维持原判。瑞源物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2014年4月1日至2016年4月30日期间的停车占道费、卫生费1440元。一审法院认定事实：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区，原为新疆兵团物资局家属院，该家属院内包括兵团物产公司的办公楼及被告郑琦家人等多名业主的住房。2000年之前由兵团物资局生活科负责该小区内的物业管理。2000年之后，由兵团物产公司下属的新疆农垦物业管理有限公司负责该小区的物业管理。2012年8月31日，兵团物产公司与新疆农垦物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定兵团物产公司委托新疆农垦物业管理有限公司对该小区进行物业管理，合同有效期3年，服务费标准为住宅0.25元/平方米/月，车辆占道卫生费60元/月。合同期满后，双方又签订了期限为3年的《前期物业服务合同》。2013年1月21日，被告向原告交纳了2013年1月至2014年4月期间的停车占道费960元。2015年2月11日，新疆伯仲律师事务所受新疆农垦物业管理有限公司的委托向被告发出催款函，要求被告交纳2014年1月至12月期间的车辆占道费、卫生费共计720元。由于被告未交纳车辆占道费、卫生费，原告遂起诉至法院。另查明：1、2015年4月7日新疆农垦物业管理有限公司申请将名称变更为新疆瑞源物业服务有限公司。2015年11月3日，乌鲁木齐市天山区工商行政管理局向该公司发放了营业执照。2、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建设路8号小区的业主至今未召开业主大会，未成立业主委员会。一审法院认为：本案中原告所管理、被告所居住的小区原为单位的家属区，属于老旧小区。该小区的物业服务事项，一直由原告及其前身进行管理。原告与被告之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。原告承担着小区公共设施和公共道路的清洁、维修工作，还负担着该部分费用的支出。而且该小区在物业收费标准比其他商业小区的标准低，存在着一定的福利性质。该小区虽然至今未召开业主大会成立业主委员会，但召开业主大会及成立业主委员会的目的，均是为了维护全部业主的集体利益。而原告在国家规定的收费标准内对其管理和负责维修的道路收取停车占道费用于解决该小区内房屋公共维修基金不足的问题、补贴物业开支，维持物业企业的正常经营管理和服务活动，保持小区内正常的生活环境，实际上是对小区内全区居民整体利益的维护。被告使用了全体业主共用的道路停放自己的车辆，其拒绝交纳停车占道费的行为，已经侵害了该小区内其他业主和居民的合法权利，应当承担相应的责任。原告要求被告支付停车占道费的请求，不违反法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款规定，判决：被告郑琦应于本判决生效之日起十五日内向原告新疆瑞源物业服务有限公司交纳停车占道费1440元。案件受理费25元，由被告郑琦负担。本院二审期间，围绕上诉请求被上诉人瑞源物业公司提交了下列证据，1、物业服务企业资质证书。被上诉人以此证实对小区提供物业管理服务有权收取各项费用。2、收据一张。被上诉人以此证实2014年7月1日，上诉人郑琦的母亲张佩珍交纳水费、物业费的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于上述证据，上诉人郑琦对其真实性、关联性均提出异议。本院认为，物业服务企业资质证书可以证实被上诉人瑞源物业公司是经依法核准的专业从事物业管理服务的企业。而收据可以证实上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系的事实。对被上诉人提交的证据的证明效力本院予以确认。一审法院查明的其他事实与本院二审查明的事实一致。本院认为,上诉人郑琦与被上诉人瑞源物业公司之间虽然未签订书面《物业服务合同》，但由于本案中的小区为原兵团物资局家属院的老旧小区，一直由被上诉人瑞源物业公司进行管理，而且上诉人郑琦也享受了被上诉人瑞源物业公司提供的物业服务并交纳了物业费，故双方已形成了事实上的物业管理关系。现上诉人以双方未签订书面物业服务合同作为抗辩，该理由显然不能成立，本院不予采信。关于被上诉人是否有权收取场地占用费的问题，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规[2012]3088号印发）第十三条第二款规定：“机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占有费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更换改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。”第二十九条规定：“本办法自2013年1月1日起执行。”从上述规定可以看出，机动车辆只要停放占用了小区内的公共道路、公共场地的，车主即应当缴纳场地占用费，该费用的缴纳，并不以小区是否成立业主委员会作为缴纳场地占用费的前提条件。本案上诉人将其所有的车辆停放在被上诉人瑞源物业公司管理的小区内，占用了公共道路、公共场地，应当交纳场地占用费。现被上诉人依照价格主管部门确定的场地占用费标准，向上诉人收取60元/月的场地占用费，符合相关规定。上诉人以所在小区未成立业主大会，未与被上诉人签订物业服务合同为由，拒不缴纳停车场地占用费没有法律依据，本院不予支持。被上诉人收取场地占用费不仅有提供管理的事实，而且提供了合法的收费依据，对此本院予以支持。综上所述，郑琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑琦负担。本判决为终审判决。审判长 张 华审判员 张玲玲审判员 佘 文二〇一七年五月十五日书记员 刘蓉蓉1