呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初6482号原告（反诉被告）：刘会堂，男，农民，现住呼和浩特市赛罕区金河镇舍必崖村。委托诉讼代理人：马莉莎，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海棠，内蒙古巨泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝锋，男，工程师，现住呼和浩特市回民区县府西街3号艾博龙园A2栋1单元1楼1号。原告（反诉被告）刘会堂与被告郝锋（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘会堂及其委托诉讼代理人马莉莎、杨海棠、被告郝锋（反诉原告）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘会堂诉称,2014年1月25日，原、被告双方签订了为期三年的种植大棚（位于呼和浩特市××区第49号、50号种植大棚）租赁合同，租金为每棚每年5000元，两棚共计10000元／年，租赁期限为2014年1月25日至2018年1月31日，并约定被告未能按照协议内容执行，向甲方支付当年租金的20%的违约金。截止到起诉之日，被告仍未向原告支付2017年-2018年度的租金，并且在合同到期后，被告拒不返还该涉案租赁物。请求1、判令被告返还原告租赁物（位于呼和浩特市××区第49号、50号种植大棚）；2、判令被告支付原告2017年1月-2018年1月得租金10000元及2018年1月31日-2018年7月31日的租金5000元（比照租赁合同），共计15000元；3、判令被告支付原告合同违约金3000元；4、诉讼费由被告承担。被告郝锋辩称，2017年1月到2018年1月，我实际未支付9000元，在2018年1月31日通过微信支付原告妻子1000元，注明是大棚租金，有转账记录及通话录音可以证明；答辩人根据双方签订租赁合同的相关条款，并多次跟原告协商处理问题，为保证答辩人的正常生产，在协调无果的情况下，很多都是由答辩人自己出钱解决的，如大棚进水，后墙坍塌、供水管路及果树被砸断等，答辩人就此事跟被答辩人沟通时遭到了辱骂，被答辩人不予维修，都是答辩人自己维修的；依据租赁合同第3条第4款约定，被答辩人并未履行合同，给答辩人造成生产损失。被答辩人领取保险公司的赔付金本是用于维修大棚，被答辩人四次报保险，保险公司赔付了两次，但被答辩人并未将保险公司的赔付金用于维修大棚，答辩人也不知道保险公司赔付了多少，答辩人要求调取保险公司的赔付明细；综上，答辩人的生产经营受到了损失，导致答辩人拒付第三年的租金。反诉原告郝锋反诉称，反诉人与被反诉人于2015年1月25日签订的大棚租赁合同。合同第三条第5款约定，由于大棚质量问题导致大棚无法正常使用时，被反诉人负责维修，保证反诉人正常生产。但是被反诉人从不履行合同义务，对大棚存在的影响正常生产的问题，反诉人告知被反诉人，被反诉人从不理睬维修。反诉人在合同期内共支付被反诉人21000元租金，有收据、电话录音及银行转账记录为证，被反诉人的请求部分不真实。反诉人认为，根据合同约定，反诉人支付足前两年大棚租金后，被反诉人对反诉人提出大棚维修事项置之不理，违背合同约定，被反诉人违约在先，且用不正当手段逼迫反诉人搬离租用大棚，导致反诉人无奈拒付第三年的9000元租金。请求判令:1、被反诉人支付反诉人垫付的大棚维修款2644元；2、被反诉人赔偿因未维修大棚给反诉人造成直接经济损失共计21834元；3、被反诉人负担案件全部受理费。反诉被告刘会堂辩称，反诉原告所诉与事实严重不符。答辩人与反诉原告于2014年1月25日签订《大棚租赁合同》，租赁期限三年，合同约定答辩人在交付大棚时负责将大棚的附属设备设施安装齐全（包括棚架、棚膜、覆盖棉帘、卷帘机、棚内水源、供电系统及附属耳房）并保证能正常使用。反诉原告在正常使用大棚将近两年后，出现了电机被烧、大棚被洪水淹没，因下雨导致涉案大棚后墙坍塌等情况。大棚在使用过程中，电机等附属设备本身存在自然损耗问题。反诉原告将使用了将近两年的电机被烧的情况归责于因答辩人大棚质量问题明显属于无理取闹；而关于大棚被洪水淹没、因下雨导致大棚后墙坍塌则属于自然灾害，自然灾害不可预见，不应将自然灾害造成的损失归责于答辩人。关于合同第三条第四款的约定，答辩人承诺种植大棚使用两年后更换风化严重的棚膜此项，反诉原告在应当支付租金时并未支付租金，并在答辩人多次要求反诉原告履行支付租金的义务时拒不履行支付义务，故答辩人也未更换棚膜。反诉原告的经济损失与答辩人并无关系，反诉原告在使用大棚过程中，因自然灾害等非人为因素造成的经济损失不应由答辩人承担。答辩人已经全面履行了合同义务，且自然灾害是不可预见并且不可抗力的。综上，答辩人认为，反诉原告提出的反诉请求无事实与法律依据，因此法院应当驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理查明：2014年1月25日，原、被告双方签订了“种植大棚租赁合同”，双方约定，一、甲方（刘会堂）同意将位于呼和浩特市××区第49号、50号种植大棚租赁给乙方（郝锋）使用，租赁期限：从本协议生效之日起至2018年1月31日止。二、乙方租用的大棚用于种植蔬菜、水果以及经营销售。三、甲方的权利和义务：1、甲方保证租给乙方的种植大棚是属于个人的，无产权纠纷和其他争议的，2、甲方负责在本协议签订之日起1周内清理场地范围内的农作物、杂草及建筑垃圾等影响种植的各种因素；3、甲方负责将种植大棚的附属设备设施安装齐全（包括棚架、棚膜、覆盖棉帘、卷帘机、棚内水源、供电系统及附属耳房）并保证能正常使用；4、甲方承诺种植大棚使用两年后更换风化严重的棚膜，保证乙方的正常使用；5、由于大棚质量问题导致大棚无法使用时，甲方负责维修，保证乙方正常生产；6、当乙方生产过程中需要张贴广告牌时，甲方负责与村委会协调；四、乙方的权利义务：1、乙方有权正常使用所租用的大棚范围内土地进行种植生产及销售；2、乙方有权自由选择种植的种类；3、乙方按照约定的时间按时支付租金；……。五、租金及付款方式：1、租金为每棚每年5000元人民币，两棚共计10000元／年；2、合同签订后，乙方在7日内一次性支付甲方第一年的租金；3、之后的租金按年分次支付。六、在本协议生效之日起，甲方将租赁大棚移交乙方。七、在本合同有效期限内，甲方依法保证乙方对大棚的正常使用，……。八、本协议到期后，如乙方继续经营，则续签租赁协议；如乙方不继续经营，在30日内将大棚交还甲方，乙方不负责恢复大棚原状，乙方所种植的产品及其他资产，由乙方自行处置。九、违约责任：1、甲方未能按本协议第三条内容保证乙方正常使用大棚生产，乙方有权解除协议，甲方赔偿乙方的全部经济损失。2、乙方未能按照协议内容执行，向甲方支付当年租金20%的违约金。3、因甲方土地权使用权属、甲方债务或村民利益纠纷等原因干扰乙方正常生产经营，甲方不能及时排除的，乙方有权拒付租金并解除本协议，甲方赔偿乙方全部的经济损失。4、本协议期限内，因甲方以外的第三方对租赁大棚主张权利导致乙方无法正常经营，甲方双倍退还乙方已付租金，并赔偿乙方的全部经济损失。……。甲方：刘会堂（签名按手印）；乙方：郝锋（签名按手印）。原、被告双方签订“种植大棚租赁合同”后，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）大棚后，从2017年-2018年被告（反诉原告）未交付原告（反诉被告）大棚租金。另查明：被告（反诉原告）在租赁原告（反诉被告）大棚后，对大棚修缮花费2189元（有日期、有票据）。被告（反诉原告）至今未将租赁原告（反诉被告）大棚返还。本院认为，原（反诉被告）、被告（反诉原告）“种植大棚租赁合同”，明确了双方的权利、义务，双方均应按照合同约定履行各自的义务，双方约定租赁期为，从2014年1月25日起至2018年1月31日止，按照双方约定，租赁期届满后，被告（反诉原告）应当将大棚交还原告（反诉被告）。被告（反诉原告）从2017年起未向原告（反诉）交纳租赁费（2017年-2018年），被告（反诉原告）已违约，应承担违约责任。被告抗辩2018支付过1000元租金，但未举证证明，本院不予采信。从2018年2月1日起，双方签订的“种植大棚租赁合同”到期，后续的租赁大棚的费用，不在违约范围内，不予计算在违约金内。2015年11月，原告（反诉被告）未对大棚相关设施进行维修，原告（反诉被告）属于违约，应承担相关责任，被告（反诉原告）对大棚相关设施的修缮，共计花费修缮费用2189元。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（四）、（八）项之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内被告（反诉原告）郝锋返还原告（反诉被告）刘会堂位于呼和浩特市××区第49号、50号大棚；二、本判决生效后三十日内被告（反诉原告）郝锋给付原告（反诉被告）刘会堂大棚租赁费10000元（租期内的：2017年1月-2018年1月）及逾期2018年1月31日至2018年7月31日租赁费5000元；三、本判决生效后三十日内被告（反诉原告）郝锋给付原告（反诉被告）刘会堂大棚租赁费违约金2000元（10000×20%）；四、本判决生效后三十日内原告（反诉被告）刘会堂给付被告（反诉原告）郝锋大棚维修费用2189元；五、驳回被告（反诉原告）郝锋其他诉讼请求。案件受理费350元（原告已预交），由被告郝锋负担300元，由原告刘会堂负担50元；反诉费206元（反诉原告已预交），由反诉原告郝锋负担156元，由反诉被告刘会堂负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王敏龙人民陪审员 韩凤娟人民陪审员 蒋 葵二0一八年十二月二十五日书 记 员 孙继薇