广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4426号上诉人（原审第三人）:黄志坚，住广东省广州市越秀区。委托代理人:李小翘，住址同上。委托代理人:陈得雄，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区。负责人:姚沛源，职务:董事长。委托代理人:刘伟华，广东君厚律师事务所律师。委托代理人:吴艺，广东君厚律师事务所律师。原审被告:广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人:张庆忠，职务:总经理。委托代理人:江时攀，该司职员。委托代理人:陈峰早，该司职员。上诉人黄志坚因与被上诉人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称杨箕联社）、原审被告广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄志坚上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回杨箕联社主张黄志坚腾空广州市天河区广和路31号901房（以下简称涉案房屋）清空并交还给杨箕联社的诉请；2.本案一、二审诉讼费由杨箕联社承担。事实和理由：黄志坚因拆迁安置产生的居住权利早于杨箕联社取得涉案房屋产权，参照房屋买卖不破租赁原则，杨箕联社无权要求黄志坚搬迁。根据房地产档案显示，涉案房屋是1989年广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会（以下简称杨箕村委会）与省信托公司集资合建，杨箕村委会是1996年1月29日取得涉案房产证，杨箕联社是2007年3月23日取得涉案房产证，而黄志坚是1992年7月25日入住，远早于杨箕村委会、杨箕联社取得房产证的时间。杨箕村委会知道或应当知道涉案房屋是省信托公司用于安置拆迁户，杨箕联社明知涉案房产是杨箕村委会与省信托公司合建并用于安置拆迁户，但仍接受涉案房屋产权归其所有，应视为其接受黄志坚入住的权利以及一直居住的事实，参照买卖不破租赁原则，应当优先保护黄志坚安置居住在先的权利，直至黄志坚可以回迁或有新的合适的安置，在黄志坚没有其他安置地点可以居住的情况下，不能要求黄志坚腾退房屋。杨箕联社辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回黄志坚的全部上诉请求。具体理由如下：（一）涉案房屋是杨箕村委会与省信托公司集资合建分的房屋，从1989年建成以后即属于杨箕村委会的合法财产，显然先于黄志坚的合法权利。该房屋登记在杨箕村委会名下，后因政府要求改制，于2007年以更正名称的方式更名至杨箕联社名下，房屋建成之后杨箕村委会将涉案房屋出租给省信托公司，省信托公司安排给黄志坚使用。因此黄志坚承租房屋是基于省信托公司安排的，而不是基于杨箕联社拆迁安置的义务。黄志坚明显混淆了涉案房屋的实际所有人及其使用房屋和居住房屋的来源。黄志坚认为其享有因拆迁安置而居住房屋没有任何事实依据。（二）杨箕村委会已经合法取得涉案房屋的权利，且至今没有发生任何交易或者转让行为，黄志坚主张本案可参照买卖不破租赁的原则没有任何事实和法律依据。省信托公司述称，省信托公司是通过案外人取得逸翠路土地使用权，故省信托公司对该地块进行拆迁。后来政府将省信托公司的土地划拨给广州市广源实业总公司，故该拆迁安置义务与省信托公司无关，省信托公司对于黄志坚不再承担拆迁义务。省信托公司向法庭提交的（2000）穗中法房终字第2181号民事判决书是经广州市越秀区人民法院及广州市中级人民法院的确认，省信托公司已不是该地块的拆迁人，不应该承担拆迁义务，所以省信托公司不同意杨箕联社要求支付租金的诉请。租金的诉讼时效只有1年，杨箕联社的诉请部分已超过诉讼时效。杨箕联社主张的租金标准过高，请法庭适当予以调整；租金标准应参照双方的租赁合同确定，即15元/平方米/月。杨箕联社向一审法院起诉请求：1.省信托公司和黄志坚立即将坐落于广州市天河区广和路31号901房清空并交还给杨箕联社；2.省信托公司和黄志坚向黄志坚支付房屋占有使用费（以房屋的面积48.37平方米，按房管部门颁布同时期同地段同类房屋的租金标准计算，从2013年5月20日计至省信托公司、黄志坚将房屋交还给杨箕联社之日止）；3.解除省信托公司关于房屋的租赁关系；4.省信托公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：1999年8月27日，广州市天河区人民政府出具《关于撤销沙河镇杨箕村村民委员会的批复》（穗天府复〔1999〕12号）中记载：根据杨箕村村民1999年5月12日的有效表决同意撤销杨箕村村民委员会，维持该村原有集体经济所有权不变，集体经营权不变，原村民享受的福利待遇不变，暂时保留村委会的公章，以便处理历史遗留问题等。2005年10月11日，广州市天河区人民政府办公室出具的《关于各村委会撤村改制后规划组织机构代码证年审及公章管理等问题的通知》（穗天府办〔2005〕91号）中记载：同意暂时保留全区改制公司原村委会公章，村委会公章由各所辖的街道管理，并建立严格的使用管理制度，公章使用范围主要用于解决历史遗留问题，不得再以村委会的名义签订新的经济合同或办理其他新的业务；各改制公司要尽快将原村委会名下的资产（土地、物业等）更名到经济联社或改制公司，原村委公章的保留和出具代码证年审证明到2008年12月31日结束等。《房地产登记薄查册表》（查册时间为2015年8月21日）载明广州市天河区广和路31号901房所有权人为杨箕村委会；所有权来历为1989年与省信托公司合建；2007年2月7日杨箕联社申请更正名义，2007登记字1018449号存案；现涉案房屋的权属人为杨箕联社，建筑面积48.37平方米。1993年1月1日，省信托公司（乙方）与杨箕村委会（甲方）签订《租赁合同》约定：为解决乙方参加城市拆迁工作遇到的困难，甲方同意将广州大道西东兴北三幢住宅楼和坡上冲综合楼南楼北梯16个单元租赁给乙方作为拆迁周转使用；租赁时间由1993年1月1日至1997年12月31日止，租赁标准第一年每平方米10元计，第二年至第三年每平方米13元计，第四年至第五年每平方米按15元计算，租赁费用每半年结算一次，如租赁期届满，乙方需要继续租赁，必须提前半年向甲方提出，双方另行签订协议，才能继续租用，如不再租赁应立即清理装修后交回甲方等。杨箕联社与省信托公司双方确认《租赁合同》自1997年12月31日到期后，杨箕联社与省信托公司并未续签合同，但省信托公司未将涉案房屋交还杨箕联社，自1998年之后省信托公司也未支付租金。对此，省信托公司称1998年之后，其一直要求黄志坚将涉案房屋交还给杨箕联社但均未果，并告知黄志坚其不再承担拆迁责任。黄志坚称省信托公司自1992年7月20日将涉案房屋交付给其使用至今，省信托公司告知涉案房屋为省信托公司自有，1997年告知黄志坚可以居住至回迁，省信托公司并没有告知拆迁的权利已转给广州市广源实业总公司，剥夺了黄志坚的知情权，直至2015年杨箕联社起诉黄志坚，黄志坚才清楚涉案房屋并非省信托公司自有。本案中，黄志坚提出涉案房屋是1989年杨箕村委会与省信托公司集资合建，杨箕村委会是1996年1月29日取得涉案房屋房产证，杨箕联社是2007年3月23日取得涉案房屋房产证，黄志坚于1992年7月20日入住，远早于杨箕村委会、杨箕联社取得房产证的时间。杨箕村委会知道或应当知道涉案房屋是省信托公司用于安置拆迁户，杨箕联社明知涉案房屋是杨箕村委会与省信托公司集资合建并用于安置拆迁户，杨箕村委会、杨箕联社仍接受涉案房屋产权归其所有，参照买卖不破租赁原则，故应当优先保护黄志坚安置居住在先的权利。关于占有使用费问题，杨箕联社要求省信托公司和黄志坚支付2013年5月20日至涉案房屋实际交还之日的占有使用费，对此省信托公司提出租金已过诉讼时效及租金标准过高，请法庭适当予以调整及租金标准应参照双方的租赁合同按15元/平方米/月计算的抗辩。本案中黄志坚未提交就涉案房屋1998年后交付相关租金费用的证据。另，2015年5月28日，杨箕联社以黄志坚为被告，以省信托公司为第三人向一审法院提起要求黄志坚将涉案房屋清空、交还给杨箕联社，并支付相应占有使用费等诉请的物权保护纠纷一案，一审法院以（2015）穗天法民四初字第1007号受理该案；后黄志坚不服提起上诉，广州市中级人民法院审理作出（2015）穗中法民五终字第6086号民事裁定书（该裁定书已发生法律效力，以下简称6086号裁定书），查明以下事实（仅引用与本案有关内容）：杨箕联社提供的《房地产权证》显示广州市天河区广和路31号901房的权属人为杨箕联社；房屋所有权性质为集体；土地使用权性质为国有土地使用权；房屋用途为居住用房；建筑面积48.37平方米；登记字号为07登记01018449；登记日期为2007年3月23日；黄志坚称其与省信托公司签订拆迁协议后于1992年7月25日入住涉案房屋，且向省信托公司支付租金至1997年12月，根据其与省信托公司的协议约定，省信托公司应于1997年12月31日安排其回迁，但省信托公司至今没有为其回迁，且省信托公司口头向其承诺如果没有按协议时间回迁，1997年12月31日之后的租金无需支付，且涉案房屋可以一直居住到回迁之日止；关于涉案房屋的现状，黄志坚称涉案房屋现由其及其妻子一起居住；黄志坚还提供其（乙方/被安置户）与省信托公司（甲方/用地单位）于1992年7月25日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》（约定：甲方经广州市规划局（84）城地批字556号文核准，并经广州市房地产管理局（85）房征字第063号通告，征（拨）东山区挹翠路地段的土地，需拆除越秀南路东市南街33号二楼的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积10平方米，有常住户口的实际居住人口3人；乙方同意于1992年7月31日前迁出原址房屋；由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的天河林和路35号9楼901房作临时居住，在临迁期间，乙方应按民用公房租金标准70%向甲方交租金，水、电费乙方自负；甲方应于1997年12月30日前，在挹翠路新建大楼第八层产权属于甲方所有的房屋内向东安排一房一厅给乙方回迁居住；上述合同于1992年7月27日经广州市公证处（92）穗证内经字第40672号公证书予以公证。该裁定书认定：省信托公司与杨箕村委会双方形成了租赁法律关系；双方在租赁合同租期届满后没有续签租赁合同，涉案房屋仍由省信托公司继续租赁至杨箕联社提起该案诉讼时，双方形成了不定期的租赁关系；省信托公司向杨箕村委会承租涉案房屋后，按照其与黄志坚签订的拆迁房屋安置协议，安置黄志坚临迁居住涉案房屋；黄志坚是依据其与省信托公司签订的拆迁房屋安置协议的约定居住涉案房屋的，是有依据的，并非无因使用，基于省信托公司与黄志坚的拆迁房屋安置的关系，黄志坚与杨箕村委会以及杨箕联社自然无租赁关系，但并不构成侵害杨箕联社财产权；故杨箕联社主张黄志坚侵害其财产权，理据不成立，该院不予支持；遂裁定驳回杨箕联社的起诉等。另，杨箕联社于2016年11月10日提交《说明》称基于杨箕联社与省信托公司之间为不定期租赁合同关系，明确第1项诉讼请求为解除与省信托公司于1993年1月1日签订的《租赁合同》，明确第2项诉讼请求为占有使用费变更为租金。一审法院认为，各方就涉案房屋的纠纷在6086号裁定书中已认定省信托公司与杨箕村委会双方形成了租赁合同关系；双方在租赁合同租期届满后没有续签租赁合同，涉案房屋仍由省信托公司继续租赁至杨箕联社提起诉讼时，双方形成了不定期的租赁关系等；上述认定理据充分，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。结合6086号裁定书查明的事实和本案案情，现杨箕联社要求判令解除杨箕联社与省信托公司就涉案房屋签订的《租赁合同》，理据充分，一审法院依法予以支持。同理，结合省信托公司实际将涉案房屋转租给黄志坚使用未将涉案房屋交还杨箕联社且自1998年后未支付租金的事实，杨箕联社有权要求省信托公司支付相应期间的租金。关于租金的计算期间，省信托公司提出租金时效抗辩，结合（2015）穗天法民四初字第1007号案的起诉时间（2015年5月28日）和《租赁合同》约定的租金半年支付一次的支付方式，故租金的计算期间应自2014年1月1日至涉案房屋交还之日；关于租金的计算标准，省信托公司提出应按《租赁合同》约定标准支付，结合《租赁合同》约定涉案房屋为拆迁周转使用及杨箕联社亦未提交其超过《租赁合同》实际损失的其他证据，省信托公司的主张理据充分，一审法院依法予以采信。综上，省信托公司应向杨箕联社支付2014年1月1日至涉案房屋实际交还之日的租金（按每月725.55元的标准）。关于杨箕联社要求黄志坚支付上述期间的租金，黄志坚并非《租赁合同》相对方，故杨箕联社的该诉请缺乏理据，一审法院依法不予支持。关于涉案房屋的交还问题。上文已认定解除杨箕联社与省信托公司就涉案房屋签订的《租赁合同》，故省信托公司应将涉案房屋腾空交还杨箕联社。现黄志坚为涉案房屋的实际居住人，应负有协助腾房的义务；黄志坚抗辩称其与省信托公司所签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》且该安置在杨箕联社取得涉案房屋产权之前，结合查明的事实，涉案房屋的产权人系杨箕联社及其所有权来历为1989年与省信托公司合建，故黄志坚的上述抗辩缺乏理据，一审法院不予采纳。至于搬迁时间，一审法院酌情给予省信托公司和黄志坚在本判决发生法律效力之日起十二个月内搬迁。但需指出，黄志坚如认为其享有拆迁安置的权利受到侵害，属于另外的法律关系，可另循法律途径予以解决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年11月28日作出如下判决：一、解除杨箕联社和省信托公司于1993年1月1日签订的《租赁合同》；二、省信托公司和黄志坚自判决发生法律效力之日起十二个月内，将广州市天河区广和路31号901房腾空并交还给杨箕联社；三、省信托公司自判决发生法律效力之日起5日内向杨箕联社支付2014年1月1日至上述房屋实际交还之日的租金（按每月725.55元的标准）；四、驳回杨箕联社的其他诉讼请求。一审案件受理费1460元，由省信托公司负担760元，由杨箕联社负担700元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄志坚的上诉请求与杨箕联社的答辩意见，本院确定本案二审争议的焦点是：杨箕联社主张黄志坚搬迁应否支持的问题。现分析如下：根据本院生效的6086号裁定书认定的事实及本案查明的事实可知，省信托公司向杨箕村委会承租涉案房屋后将该房屋转租给黄志坚居住使用，在省信托公司与杨箕村委会之间的租赁合同期满后，双方并未续签合同，故双方形成不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁中，当事人可以随时主张解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。因此，杨箕联社作为涉案房屋的产权人起诉要求解除与省信托公司的租赁合同关系符合上述法律规定，本院予以支持。双方租赁关系解除后，省信托公司应将涉案房屋腾空交还给杨箕联社。而由于省信托公司与杨箕联社之间的租赁关系解除，故黄志坚也丧失了继续使用该房屋的事实和法律依据，因此，一审法院认为黄志坚作为涉案房屋的实际居住人，应负有协助腾房的义务，据此酌情判决黄志坚在判决发生法律效力之日起十二个月内搬迁，并无不当，本院予以维持。杨箕联社是涉案房屋的产权人，其对涉案房屋的所有权来历为1989年与省信托公司合建，且上述生效裁定书已认定省信托公司在向杨箕村委承租涉案房屋后，按照其与黄志坚签订的拆迁房屋安置协议，安置黄志坚临迁居住涉案房屋，因此，黄志坚上诉以其拆迁安置产生的居住权利早于杨箕联社取得涉案房屋产权为由主张驳回杨箕联社要求其腾空交涉案房屋的诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄志坚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人黄志坚负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年五月二十三日书记员 邓安达游瑞娜