河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4157号上诉人（一审原告，反诉被告）：洛阳启迪教育科技有限公司，住所地河南省洛阳经济技术开发区长夏门街2号长夏门湖园53号楼2层004号。法定代表人：吴文君，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏蔚，河南万基律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖克，河南万基律师事务所律师。上诉人（一审被告，反诉原告）：刘杰，女，汉族，1982年4月10日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘晶晶，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一栋，河南诚然律师事务所实习律师。上诉人洛阳启迪教育科技有限公司（以下简称启迪教育）因与上诉人刘杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人启迪教育的委托诉讼代理人魏蔚、肖克，上诉人刘杰及其委托诉讼代理人刘晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。启迪教育上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判刘杰向启迪教育支付违约金200000元；2、本案一、二审诉讼费用由刘杰承担。事实与理由：一、一审判决错误认定启迪教育对损失扩大负有责任。一审判决认定启迪教育解除合同的理由是充分、合法的，那么刘杰自然应当全面承担违约的不利后果，不存在损失扩大的情形。二、一审判决对启迪教育遭受的实际损失情况未予认定，其酌定违约金40000元没有事实和法律依据。刘杰辩称：刘杰不存在违约情形，所以赔偿违约金及损失无从谈起，实际违约方在启迪教育一方，应由其承担违约责任及赔偿刘杰的损失。刘杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持刘杰一审的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由启迪教育承担。事实与理由：一、一审判决认定刘杰存在违约行为，明显与事实不符，刘杰并未违约，且积极履行了合同义务。二、本案不是刘杰存在违约情形，而是启迪教育存在违约行为，故应由启迪教育承担违约责任，赔偿刘杰的损失。启迪教育辩称：一、启迪教育解除合同搬离校区是基于刘杰的严重违约行为，一审判决关于刘杰构成根本违约的认定合法正确，刘杰的上诉理由与事实不符。二、本案在判定哪方违约时，应当充分考虑教育行业的特殊性，刘杰的上诉理由没有事实和法律依据，只考虑自身利益，法律应当彰显公平和诚信。三、刘杰因自身过错导致合同无法履行，却从中受益。启迪教育遭受各项损失数十万元，要求刘杰支付违约金20万元合情合理。启迪教育向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告之间的《房屋租租赁合同》自2017年7月31日起解除；2、依法判令被告退还租赁押金4万元；3、依法判令被告向原告支付合同违约金20万元；4、依法判令本案一切诉讼费用由被告承担。刘杰向一审法院反诉请求：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》有效；2、判令被告按约支付房租，继续履行合同；3、判令被告向原告支付违约金20万元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月29日，启迪教育（承租方、乙方）与刘杰（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在洛龙区政和路22号12-1幢104、105、106的房屋出租给乙方使用；租赁房屋作为教育培训使用；房屋租赁期为5年，自2016年8月1日至2021年7月31日；月租金为人民币叁万元整，乙方向甲方支付人民币4万元整作为本协议保证金；房屋租金按年支付，合同签订之日乙方向甲方支付第一年房屋租金和协议保证金，以后每年8月1日由乙方向甲方一次性支付全年房租；租用期内，乙方在向甲方交足房租的情况下，甲方应确保乙方对房屋的正常使用，不得将乙方在租用期内的房屋转租给任何第三者，不得妨碍乙方正常经营；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工；装饰物的工料费由乙方全部承担；租赁房屋的日常维修保养责任由甲方承担；5年租赁期满，装修附属设施归甲方所有；甲方收取乙方的保证金，若乙方协议期内按协议履行，则甲乙双方协议到期如数抵用房租，若因乙方原因不能继续履行协议，则甲方不予退还保证金；若甲乙任一方未履行本合同约定的有关义务，违约方负责赔偿对方违约金20万元；另合同还注明“乙方所租赁的房屋已被洛龙区人民法院查封，若租赁期间因此给乙方造成的一切损失均由甲方承担。”2016年7月29日，启迪教育向刘杰支付一年（2016年8月1日至2017年7月31日）的租金共计36万元，另交纳租房保证金4万元，刘杰向启迪教育出具了收条。刘杰依约向启迪教育交付了房屋，启迪教育对涉案商铺进行装修使用。2017年7月20日洛阳市洛龙区人民法院做出《查封公告》，载明：“陈国昌申请执行刘杰借款合同纠纷一案，本院做出的（2016）豫0311民初1465号民事判决书已发生法律效力，但被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年4月13日查封了被执行人刘杰的位于洛阳市××、××、××商业用房××套。查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行处分，有关部门不得办理财产转移手续。违者，本院将依法追究法律责任。”另有一份洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311执792号《公告》，载明：“本院执行陈国昌申请执行刘杰借款合同纠纷一案，本院依法查封了被执行人刘杰名下的位于洛阳市××、××、××商业用房××套。因被执行人刘杰至今未按生效的法律文书履行义务，本院拟对被执行人刘杰的上述房产进行拍卖。现依法公告通知被执行人刘杰及占用该房屋者，自本公告之日起7日内自行搬离，逾期本院将强制搬离。”上述两份公告张贴于启迪教育租赁的案涉房屋的门口。2017年7月27日洛龙区人民法院向启迪教育送达（2017）豫0311执792号执行裁定书及协助执行通知书，要求启迪教育协助扣留、提取被执行人刘杰收入738889元及利息、案件受理费19723元、执行费13289元、保全费5000元。2017年7月28日，洛龙区人民法院向启迪教育发出通知：“本院于2016年4月13日查封了刘杰的位于洛阳市××、××、××房产，在查封期间，你公司可正常承租使用该房产，到期租金交付我院”。启迪教育接到通知后表示其已另寻租所并与刘杰解除合同，将于7月31日搬迁腾房。启迪教育于2017年7月28日分别通过短信、邮寄《解除合同通知书》的方式通知刘杰解除租赁合同，并声明因其租金已支付至2017年7月31日，故将于该日前搬离。刘杰通过短信回复称其已向洛龙区人民法院提交执行异议申请，要求继续履行合同。2017年8月3日启迪教育自行搬离，并短信通知刘杰搬离事宜。启迪教育在搬离案涉商铺后又另寻租所，并向学员退还了之前收取的培训费用3万余元。庭审中刘杰称2017年7月27日晚上启迪教育的工作人员才电话告知了法院张贴公告的相关情况，但启迪教育称其在2017年7月20日看到法院公告后就与刘杰电话沟通，但未保存相关证据。一审法院认为，关于合同的效力是法律问题，是法院依职权审查认定的内容，本案被告刘杰反诉请求确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》有效，后在庭审中放弃该项诉讼请求，不影响该院对该合同效力的审查。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确载明租赁房屋已被洛龙区人民法院查封，但被告刘杰应保障原告启迪教育对房屋的正常使用且不得妨碍其经营。2017年7月20日洛龙区人民法院在租赁房屋处张贴的两份公告，拟对涉案房屋拍卖要求占用房屋者于七日内搬离，该两份公告系被告刘杰未履行生效法律文书确定的到期债务致使案件进入执行程序而产生。司法机关依法张贴公告要求原告启迪教育在规定的期限内搬离租赁房屋，致使原告不能正常经营且对原告的商业信誉产生一定影响均系被告不积极履行法定义务所致，原告启迪教育在法院公告限定的搬离期限内向被告刘杰发出解除合同通知，系在被告刘杰的违约行为致使不能实现合同目的的情形下行使法定解除权。因原告向被告缴纳了截止2017年7月31日之前的租金，且原告在解除合同通知中告知被告将于2017年7月31日前搬离，故双方的合同于2017年7月31日解除。合同解除后，被告刘杰应当退还原告交纳的租房保证金4万元。被告刘杰反诉要求原告支付后续房租继续履行合同并要求原告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。关于违约责任的承担，虽然被告刘杰存在违约行为，但在2017年7月28日法院即发出通知告知原告启迪教育可正常承租使用该房产，且原告当时并未搬离，故对于损失扩大方面，原告负有一定责任，该院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌定为40000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司与被告（反诉原告）刘杰签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；二、被告（反诉原告）刘杰应于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司租赁押金40000元；三、被告（反诉原告）刘杰应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司违约金40000元；四、驳回原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘杰的反诉请求。如被告（反诉原告）刘杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5000元，保全费2020元，由原告（反诉被告）洛阳启迪教育科技有限公司承担4703元，被告刘杰（反诉原告）承担2317元；反诉费2250元，由被告（反诉原告）刘杰承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。启迪教育提交店铺内部装修状况对比照四组（共计8张），证明：1、新的培训机构沿用了启迪教育前期的装修及装修物，2、刘杰在一审判决判定违约的情况下从中获益，直接占有了启迪教育价值20万元的房屋装修用于新的租户翘楚语言机构使用。刘杰发表质证意见称：对照片的真实性无异议，对其证明方向有异议，第一组照片除了1层与2层的门头为启迪教育所制作，第三层门头为刘杰原有，第二、三、四组证据照片中显示内容为刘杰所做装饰物，与启迪教育无关。刘杰提交两组新证据。第一组证据：刘杰与高净的房屋租赁合同，以及从2017年6月至2017年8月高净缴纳房租的凭证，证明同样是洛龙法院公告查封的104#门面房从2016年7月31日至2019年7月31日出租给高净使用，在2017年7月并未出现因法院查封行为导致其不能经营的状况，所以启迪教育所说因法院查封不能正常经营只能搬离纯属谎言，刘杰并不存在违约行为。第二组证据：刘杰与李**的租赁合同及刘杰与陈涛的租赁合同，证明本案所涉租赁房屋在2018年5月份分为两部分对外出租的事实，同时也证明原为启迪教育所承租的房屋，截至目前仍然可以继续使用，并未出现无法使用的事实。由于启迪教育单方违约强制搬离行为导致刘杰的房屋一时难以出租，造成了9个月的房屋空置损失，按双方原合同约定每月三万元，共计27万元。启迪教育发表质证意见称：对证据真实性予以认可，但这两组证据与本案没有关联，同时对证明方向也不予认可。承租方所处行业不同对店面长期经营的稳定性考虑也不一样，没有可比性，2、租赁合同签订的时间与本案系争房屋在2017年7月所处的境地也不一样，同样没有可比性。本院对一审法院认定的基本事实予以确认。本院认为：启迪教育与刘杰签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，该房屋租赁合同中已载明出租的房屋已被洛龙区人民法院查封，双方对此均知情，启迪教育在签订合同时应当能够预见到房屋被查封后有被拍卖的风险，启迪教育在此情况下仍与刘杰签订了房屋租赁合同，对此产生的风险应当自行承担。洛阳市洛龙区人民法院在2017年7月20日张贴（2017）豫0311执792号《公告》及《查封公告》后启迪教育应当及时与刘杰沟通协调解决，但启迪教育在公告限定的七日内的最后一天即2017年7月27号晚上才通知刘杰，明显违反诚实信用原则，刘杰在接到启迪教育通知后于2017年7月28日即向洛阳市洛龙区人民法院提出了执行异议，当日洛阳市洛龙区人民法院即书面通知启迪教育可正常使用该房屋，此时上诉人启迪教育尚未搬离该房屋，洛阳市洛龙区人民法院的张贴查封公告的行为并未对上诉人启迪教育的经营造成实际影响，亦未对启迪教育的商业信誉造成影响，该房屋并未进入拍卖程序，双方的合同目的实现并不受影响，在此协调过程中刘杰积极履行合同义务并无明显违约行为，一审法院认定刘杰违约并承担违约责任不当，本院予以纠正。启迪教育于2017年7月28日单方面解除合同明显不当，但启迪教育已经搬离该房屋，刘杰也已将该房屋另行出租，双方签订的房屋租赁合同已实际履行不能，一审法院认定双方合同解除符合本案实际情况，本院予以确认。关于刘杰上诉提出的损失问题，依据不足，本院不予支持。综上，一审认定基本事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4261号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初4261号民事判决第三项；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费8694元，由刘杰负担5100元，洛阳启迪教育科技有限公司负担3594元。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年十二月十四日书记员  游碧瑶