广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初3148号原告：中山市瑞星物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雍陌村招商路3号首层。法定代表人：陈贤，职务：总经理。委托诉讼代理人：张强、刘伟荣，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。被告：侯彦宏，男，1983年8月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市瑞星物业管理服务有限公司（以下简称瑞星公司）诉被告侯彦宏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告瑞星公司委托诉讼代理人张强，被告侯彦宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞星公司向本院提出诉讼请求：被告立即支付所欠原告的物业管理费3075.38元及违约金307.54元（物业管理费从2015年11月起暂计至2016年9月；违约金从2015年11月起按每月2%暂计至2016年9月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）。事实和理由：2008年5月1日，原告受中山市凯星房地产有限公司（以下简称凯星公司）委托签订了《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》，对中山市三乡镇雍陌教学路6号的物业进行物业管理。根据《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，住宅房屋按建筑面积电梯洋房每月每平方米1.8元、高层电梯洋房按政府指导价每月每平方米2元、非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主收取物业管理服务费；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日1‰的违约金。被告为中山市三乡镇雍陌村教学路6号雍泉度假山庄领秀山5-1803房的业主，其物业面积为139.79平方米，每月应向原告交纳物业管理费279.58元，逾期违约金原告按所欠金额每月2%计算至2016年9月为307.54元。但被告从2015年11月至今一直未交纳上述费用，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告瑞星公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.广东省经营服务性收费许可证；3.中山市物价局服务收费批复；4.中山市商品房买卖合同；5.中山市建设工程竣工验收备案登记证；6.收楼通知书；7.物业管理服务协议；8.前期物业管理委托合同（2015-2017年度）；9.缴费通知单；10.律师函及邮件底单。被告侯彦宏辩称：一、被告不是无理拒不缴纳物业费，而是因原告超出物业收费范围，收取不合理费用，被告希望物业公开收费项目及依据，包括费用使用情况，原告拒不与被告沟通，在原告没有将以上问题向业主解释清楚前，被告有权拒交物业费。原告收取不合理费用有：1.向业主违规收取二次加压费多年；2.公摊电费按照商业用电收取；3.在政府有关部门多次督促和责令瑞星公司停止违法行为后，该公司在2016年1月发短信通知业主，非法收取的二次加压费将不再继续收取，并做退费处理，但同时又增加了一项水损费的收费项目；4.开发商在卖楼时称本小区地面没有停车位，但物业公司在没有征得小区业主同意的情况下在小区公共用地上设立停车位，并收取停车费。收取的车位费物业公司没有向小区业主做任何解释私自占有。二、原告不履行管理职责，被告有权不缴纳物业费。1.原告不能为小区居民提供安全卫生的小区环境，卫生情况堪忧，高空抛物屡见不鲜，不仅影响环境卫生，更严重危害业主人身安全。原告作为小区管理者，没有尽到义务，业主有权不缴纳物业费。2.地下车库电梯门口卫生常年不打扫，臭气极其严重。3.公共区域电灯损坏，业主多次反映后也常年不维修更换。4.小区水费一直由原告代收，小区不符合自来水公司要求的入网标准。原告是开发商指定为业主提供服务的公司，对关系到小区上千户居民身体健康的自来水来源问题，一直支吾隐瞒，是否存在安全隐患，让业主心忧。原告只管收费，不管其他，只讲权利，不讲义务，明显违背契约原则。三、原告对同样欠缴物业费的业主，采取了区别对待的方式，对部分业主减免滞纳金，对被告却拒不接收物业费，一定要起诉被告。被告曾多次向原告要求缴清物业费（但不包括滞纳金），原告却拒收。被告认为，因原告拒收物业费而造成的损失，应由原告自行承担。被告侯彦宏为其辩解向本院提供以下证据：1.手机短信；2.光盘。经审理查明：2013年1月7日，侯彦宏与凯星公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定侯彦宏向凯星公司购买位于中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄领秀山5幢1803房，建筑面积为139.79平方米；交楼期限为2013年11月30日前。2013年8月1日，侯彦宏作甲方、瑞星公司作乙方签订一份《物业服务协议》，约定乙方为甲方的雍泉度假山庄物业提供管理服务，并向甲方收取物业管理服务费；甲方所购该商品房若为高层电梯住宅的，物业服务费收取标准为该商品房的建筑面积每月每平方米2元，甲方所购该商品房的建筑面积为139.79平方米。甲方应按协议规定按时缴交物业服务费、代收水费及有偿服务费，甲方应从逾期之日起至实际清偿日止每日按未缴交费用的千分之一缴交滞纳金。对超过三个月不交纳物业管理费且经书面提醒无效的，乙方可向人民法院起诉。2013年6月15日，凯星公司向侯彦宏发出收楼通知书，要求其按合同约定期限办理收楼手续。2008年5月1日，原告瑞星公司接受物业建设单位凯星公司的委托，为中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄物业提供物业管理服务，期间多次在合同期满后续签委托合同。2015年1月1日，凯星公司（甲方）与原告瑞星公司（乙方）签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按中山市有关规定及物业管理成本的增加和市场调节调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年1月1日止。庭审时原告陈述，被告从2015年11月起未依约向原告支付物业管理费，至2016年9月被告累计拖欠原告物业管理费合计3075.38元（2元/平方米/月×139.79平方米×11个月）、应付滞纳金307.54元，上述费用合计3382.92元。期间，原告每月均通过手机短信告知被告并催缴当月应缴物业费、水电费、滞纳金数额。其中，2016年1月30日原告通过短信告知被告，关于二次加压费、分摊电费差额及水损费，公司将在2月需交费用中扣减，具体明细将会在2月短信中注明；2016年2月11日原告通过短信告知被告，至2016年2月，被告欠费总额1242.08元，退二次加压费122.3元，分摊差额26.38元，扣除水损费50.32元，应退98.36元，抵扣应退数额后本月费用为1143.72元。2016年6月28日原告向被告发律师函，要求被告收函后七天内缴交未果。2016年10月29日，原告到瑞星公司要求缴交之前欠费，由于双方对瑞星公司应否收取逾期付款违约金问题无法达成协议，最终被告未缴交欠费。原告于2017年2月27日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料证明表记载，侯彦宏系中山市三乡镇雍陌村教育路X号XXXX山庄领秀山X幢XXXX房的业主，该物业于2014年8月15日办理由侯彦宏作为权利人的房地产权属证书（房产证号：02××87），记载建筑面积140.45平方米。诉讼中，被告于2017年5月1日向原告支付了2015年11月至2016年9月期间的物业管理费，原告因此于2017年5月16日向本院提出变更诉讼请求为：被告支付从2015年11月起至2017年5月1日止的逾期缴交物业管理费的违约金966.97元（违约金以拖欠每月的物业管理费279.58元为基数，按月利率2%计）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。物业建设单位凯星公司与瑞星公司签订前期物业管理委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与瑞星公司续签合同，但瑞星公司存在对中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄物业继续管理服务的事实，双方签订的合同继续有效，瑞星公司与小区业主也形成事实上的物业服务合同关系。原告瑞星公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点，一是被告认为原告不履行管理职责是否有事实依据；二是被告以原告超出物业费范围违规收取不合理费用作为不缴交物业费的抗辩理由是否成立。对焦点一，被告辩称原告不履行管理职责，并未提供相关证据证明，故本院对被告主张原告不履行管理职责的事实不予确认。对焦点二，物业公司对小区物业履行管理服务，小区业主向物业公司支付物业服务费既是双方约定义务也是法定义务。原告虽然违规向被告多收取了除物业费外的其他不合理费用，但经相关职能部门干预监督现已得到纠正,原告亦已告知被告多收取部分可抵扣应缴费用,被告应予配合缴纳结算相关费用；至于被告称原告拒收物业费问题，被告可以缴交至原告的银行账户，故被告以原告超出物业费范围违规收取不合理费用作为不缴交物业费的抗辩理由不成立。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金。双方在协议中约定的违约金计算标准为每日按应交物业服务费的1‰，原告认为约定的违约金标准过高，主张按月利率2%计算，此为原告对其权利的处分，本院予以准许。现被告已向原告清偿了前欠的物业管理费，被告仍应支付逾期缴交物业管理费的违约金。综上所述，原告要求被告支付逾期缴交物业管理费违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告侯彦宏于本判决生效之日起七日内向原告中山市瑞星物业管理服务有限公司支付从2015年11月起至2017年5月1日止逾期缴交物业管理费的违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费279.58元为基数，分别自当月的付款期次日起，按月利率2%计）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一七年五月二十三日书记员  梁晓林林雷