江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终1229号上诉人（原审被告）：沈建新，男，汉族，1973年8月12日出生，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：杨金荣，男，汉族，1962年11月10日出生，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：汪云华，女，汉族，1965年5月6日出生，住常州市金坛区。原审被告:冯龙保，男，汉族，1964年4月28日出生，住常州市金坛区。上诉人沈建新因与被上诉人杨金荣、汪云华、原审被告冯龙保排除妨害纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初4792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈建新上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持驳回杨金荣、汪云华的诉讼请求，一审、二审诉讼费用���杨金荣、汪云华承担。事实与理由：2014年8月1日，金坛市兴巢置业发展有限公司（以下简称兴巢公司）与我签订房屋租赁合同一份，约定兴巢公司将坐落于原金坛市南环一路643号房屋（以下简称643号房屋）租赁给我，租赁期间自2014年8月1日起至2034年8月1日止，租金为100万元，我方于2014年8月前付清。兴巢公司股东苗金文在租赁合同上代表兴巢公司签字，应当认定为兴巢公司的行为，租赁合同合法有效，且房屋一直由我方使用，兴巢公司也从未向我方提出异议，因苗金文之前欠我烟酒款29万元，租赁合同签订后，我通过建设银行转账给苗金文71万元，加上29万元烟酒款用于抵充，30年租期的租赁费用100万元已经全部付清。2015年8月31日，兴巢公司与杨金荣签订房屋买卖协议，约定兴巢公司将643号房屋出卖给杨金荣，交付时间为2015年12月30日，兴巢公司在出卖房屋时间并不���际占有涉案房屋，其与杨金荣签订房屋买卖合同也没有通知我方，我方现实际占用涉案房屋，属于合法占有，即使兴巢公司需要出售涉案房屋，我方也拥有优先购买权。综上，兴巢公司与我方的租赁合同成立在先，杨金荣购买涉案房屋在后，根据“买卖不破租赁”的原则，杨金荣、汪云华不能要求我腾让涉案房屋，其诉请不应得到法院的支持。杨金荣、汪云华答辩称，一审认定我方排除妨害是正确的，沈建新与兴巢公司之间不存在租赁合同关系，上诉人与苗金文之间有借贷关系，不能将苗金文所收取的款项认定为涉案房屋的租金，请求驳回上诉，维持原判。冯龙保未作答辩。杨金荣、汪云华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令沈建新、冯龙保立即腾让643号房屋；2.判令沈建新、冯龙保支付自2016年6月1日至2016年8月15日，其占用房屋期间使用费5万元，及自2016年8月16日至实际腾让之日止按照每月2万元计算的房屋占用费；3.本案诉讼费用由沈建新、冯龙保负担。一审法院认定事实：2015年8月31日，兴巢公司与杨金荣签订购房协议一份，约定兴巢公司将643号房屋（面积213.94平方米）以总价3594192元出卖给杨金荣，交付时间为2015年12月30日。苗金文、杨金荣在该份协议落款处签字，兴巢公司加盖公章。因兴巢公司逾期未交付，杨金荣诉至常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院），金坛法院于2016年3月22日作出（2016）苏0482民初990号民事调解书（以下简称990号调解书），协议内容为：“一、兴巢公司同意于2016年3月31日前协助杨金荣将金坛区南环一路643号、651号、655号门面房及金坛区金巢公寓2幢301室房屋产权过户登记至杨金荣名下。二、案件受理费人民币40元（已减半），由杨金荣负担。”，后���兴巢公司未按照约定协助办理过户，杨金荣申请金坛法院强制执行，金坛法院于2016年4月14日向常州市金坛区房管处出具（2016）苏0482执895号协助执行通知书，请该单位按照990号调解书办理有关产权登记手续。2016年5月13日，643号房屋登记至杨金荣名下，共同共有人为汪云华（常金字第00147726号）；2016年5月20日，杨金荣、汪云华办理了该房屋的土地使用权证（坛国用2016第7025号）。根据2016年6月28日常州市公安局金坛分局东城派出所接处警工作登记表显示，当日金坛区金巢公寓东面店面房643号有纠纷，出警民警至现场询问，系杨金荣、汪云华要求冯龙保腾空该房屋，冯龙保表示新店正在装修，将于一个星期后腾空，杨金荣、汪云华表示同意。2016年7月18日，冯龙保向杨金荣、汪云华出具承诺书，承诺在2016年7月底无条件搬迁，如不搬迁将承担前面三个月房租共��陆万元整，以后按两万元每月计算租金。2014年8月1日，兴巢公司与沈建新签订房屋租赁合同一份，约定兴巢公司将位于原金坛市南环一路金巢公寓商业楼2号楼框架为3层的最西面门面房两间（实际为一大间一二层面积大约238平方米）租赁给沈建新，租赁期限自2014年8月1日起至2034年8月1日止，租期为二十年，租金为100万元，沈建新于2014年8月前付清。苗金文、沈建新在该合同落款处签字。2015年4月2日，沈建新通过建设银行转账给苗金文71万元，一审中，沈建新称租金中有29万元系用苗金文所欠的烟酒款抵偿。一审中，杨金荣、汪云华陈述涉案房屋坐落在金坛区南环一路金巢公寓东边一幢3层楼房的一层最西边，现在涉案店铺没有经营，里面堆放杂物，相邻的店铺是经营农副产品的。沈建新认可杨金荣、汪云华所述涉案店铺的位置与其向兴巢公司承租的店铺位置一致。本案的争议焦点在于：沈建新与兴巢公司之间是否构成房屋租赁合同关系？沈建新认为其与兴巢公司之间构成房屋租赁合同关系，苗金文在签订房屋租赁合同时系兴巢公司的股东，其与苗金文之间的经济往来实际上就是其与兴巢公司的经济往来，依据买卖不破租赁的原则，其无需向返还涉案店铺。对此杨金荣、汪云华认为，沈建新所述烟酒欠款、银行转账都是与苗金文个人之间的经济往来，并不涉及兴巢公司，沈建新提交的租赁合同并未加盖兴巢公司的公章，不能认为沈建新与兴巢公司之间构成房屋租赁关系，实际该份租赁合同是为苗金文个人价款作担保之用。法院认为，涉案房屋原权利人为兴巢公司，根据沈建新提供的兴巢公司的营业执照、变更登记通知书、股权转让协议可知，兴巢公司的法定代表人为王荷英，苗金文为该公司股东。沈建新提交的房屋租赁合同并无兴巢公司的盖章，仅有苗金文的签字，而苗金文并非该公司法定代表人，且沈建新也未提交证据证明兴巢公司对苗金文就涉案房屋租赁事宜进行授权委托。沈建新在2015年4月2日通过建设银行向苗金文个人账户转账71万元，而非依照合同约定在2014年8月份之前向出租房兴巢公司付清租金。故法院认为沈建新与兴巢公司之间并不构成房屋租赁合同关系。一审法院认为，合法的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中涉案房屋于2016年5月13日过户登记至杨金荣、汪云华名下，杨金荣、汪云华系涉案房屋的合法所有权人。一审中，沈建新陈述其将涉案店铺临时借用给冯龙保，后冯龙保已从该店铺中搬出，目前其中并无冯龙保的物品，仅有其堆放的装修建筑材料等杂物。杨金荣、汪云华亦认可冯龙保已按照承诺书的约定搬离了涉案店铺，并表示撤回对冯龙保的诉讼请求。而杨金荣、汪云华关于涉案店铺使用费的计算依据，系冯龙保在与杨金荣、汪云华解决纠纷时所作出的承诺，该承诺仅能约束冯龙保与杨金荣、汪云华，故杨金荣、汪云华要求沈建新据此承担房屋使用费并无依据，法院不予支持。现杨金荣、汪云华要求沈建新搬离、返还房屋的请求，于法有据，法院予以支持，但应当给予其合理的搬家时间。判决：一、沈建新于判决生效之日起20日内将643号房屋腾让、返还给杨金荣、汪云华；二、驳回杨金荣、汪云华的其余诉讼请求。案件受理费80元，由沈建新负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的其他事实与原审一致，本院对此依法予以确认。本院认为，本案应维持原判，理由如下：本案中双方的争议焦点为沈建新与兴巢���司之间是否存在合法有效的租赁合同关系。沈建新认为苗金文系兴巢公司的股东，其行为代表了兴巢公司。对此，本院认为，首先，从租赁合同的签订主体来看，苗金文虽系兴巢公司的股东，但并非该公司法定代表人，其行为不能代表兴巢公司；其次，兴巢公司对于苗金文签订房屋租赁合同的行为，事前并未进行授权，事后也未进行追认；又次，从租金的流向来看，沈建新所称的租金并非进入了兴巢公司的账户，而是进入了苗金文的个人账户；最后，关于29万元烟酒款的问题，沈建新也并无相关的证据予以证明。鉴于上述原因，本院认为，沈建新与兴巢公司之间并未成立有效的租赁合同关系，其依据租赁关系对抗房屋所有权人要求搬迁的主张，依法不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈建新负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  孙海萍审判员  是飞烨二〇一七年五月十二日书记员  方 栋