江苏省东海县人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏0722民初1780号原告乔继斌，男，1951年1月11日生，汉族，住东海县。委托代理人章登贵，江苏东帝律师事务所律师。被告徐团结，男，1969年1月21日生，汉族，住东海县。委托代理人李旭辉、庞培培，江苏瑞宏律师事务所律师。原告乔继斌与被告徐团结确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告乔继斌的委托代理人章登贵，被告徐团结及其委托代理人李旭辉、庞培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔继斌诉称，原被告于2016年5月3日签订《房屋买卖合同》，被告购买原告坐落于东海县牛山街道迎宾大道南路9号金桥家园院内5号楼由东向西数第四户二间四层楼房，该销售房屋属于无证房屋。双方签订的《房屋买卖合同》第四条第1项约定：“乙方（即被告）应于2016年5月2日至2016年12月30日前向甲方支付购房款31万元”，但被告在合同规定付款期限内仅支付购房款18万元，严重违反了合同规定，存在严重违约过错。不仅如此，被告在购房后，还经常找原告麻烦，称房屋存在水管不好，墙体裂缝、主体下沉等等诸多问题。整天闹的原告不得安宁。被告的种种行为，使原告无法相信被告有继续履行合同的能力，严重缺乏诚信。原告销售给被告的房屋无产权证书，原告和被告之间的房屋买卖行为严重违反了国家法律强制性规定，请求人民法院依法确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。原告就房屋返还事宜，多次与被告协商未果。特诉，请求依法确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效，判令被告返还原告房屋并承担本案的诉讼费用。被告徐团结答辩称，一、被告与原告2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告以涉案房屋无产权证书为由主张该合同违反国家法律强制性规定属于无效合同，于法无据，不能成立。理由是：1、从该房屋买卖合同第二条房屋产权的特殊约定可以看出，合同双方对涉案房屋的状况及尚未取得所有权是明知的，并且还在合同第六条、第七条约定根据将来办理所有权证的类型，决定相关税收等费用承担及被告增加购房款的金额，所以该合同是以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不能以签订该合同时没有产权证书来认定该合同无效。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条第㈥项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，故在性质上属于管理性禁止规范，并非《最高人民法院关于适用若干问题的解释㈡》第十四条规定中的效力性强制性规定，不能作为确认房屋买卖合同无效的法律依据，应当本着鼓励交易与诚实信用的原则，尊重合同当事人的意思表示，认定涉案合同合法有效。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，原告要求确认涉案房屋买卖合同无效，显然有悖法律规定，不应予以支持。二、原告起诉状关于“被告严重违反合同约定和存在重大过错、经常找原告麻烦”等内容与事实严重不符，没有任何根据。具体表现在：1、根据涉案合同第四条第1款约定，被告应于2016年5月2日至2016年12月30日前向原告支付购房款31万元。合同签订后，由于被告资金紧张，前期分别于2016年5月4日、10月2日、10月29日给付原告购房款18万元，后又于2017年1月18日、1月26日、2月7日、2月8日分四次给付购房款6.9万元，再之后原告便以各种理由拒绝收取被告的购房款，万般无奈之下，被告只好千方百计打听到原告的银行账号，先后于2017年2月20日、2月26日采取现金汇款的方式，给付原告购房款7万元，以上共计付款31.9万元，虽然被告没有按时足额履行付款义务，但是部分原因是原告拒不接收被告购房款造成的，况且合同也只是约定如果迟交购房款，原告可按应交金额月息三分计息收取滞纳金,因此根本不存在被告严重违反合同规定和存在严重过错之说。2、原告称被告购房后，经常找其麻烦更是无中生有，没有事实根据。即便原告所诉属实，也是被告作为买受人，就房屋质量问题提出异议，属于依法行使权利，而不是制造麻烦。三、退而言之，即使该房屋买卖合同无效，原告也应当对此承担全部过错责任，并应按照涉案房产的升值金额，赔偿因此给被告造成的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，不仅因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。而且有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，如果涉案房屋买卖合同无效，那么原告作为房地产开发有限公司的实际控制人，以及涉案房屋的建造方，对房屋的实际状况及权属情况是明知的，造成合同无效的主要责任和原因在于原告，被告因信赖该合同有效可获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额部分损失是客观存在的，原告对此承担赔偿责任并不违反法律规定，且符合公平、诚实信用原则，有利于维护交易的稳定。法律不能让守信方因此受到损失，更不能让失信者因此获得利益。综上所述，被告认为，原告要求确认涉案房屋买卖合同无效并判令被告返还房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回，以维护被告的合法权益。原告乔继斌举证有，一、原被告于2016年5月3日签订的房屋买卖合同原件一份，证明1、原告销售给被告的房屋无房屋产权证等证照；2、根据房屋买卖合同第四条第一项约定被告于2016年5月2日至12月30日前支付原告购房款31万元，但被告未能在合同规定的付款期限内向原告支付购房款，严重违反了合同，存在严重的过错；二、涉案土地不动产权证书一份。被告徐团结质证称，对证据一，1、对该合同的真实性无异议，从该合同的内容可以看出合同双方对涉案房屋的状况及尚未取得所有权是明知的，并且还在合同第六条、第七条约定根据将来办理所有权证的类型决定相关税收等费用的承担，及被告增加购房款的金额，所以该合同是以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同；2、该合同第四条只能证明双方关于被告付款期限的约定，但不能证明被告违反了该条约定，如果原告认为被告有违约行为，除非被告自认，否则其应该另行提供证据予以证明；对证据二、真实性无异议，但是与本案没有关联性，从该证登记的土地坐落位置、宗地图、制图日期等内容看，与涉案房屋没有任何关系，更不能够证明涉案房屋建造在该土地使用权证范围内。被告徐团结举证有第一组1、原告乔继斌分别于2016年5月4日、10月2日、10月29日、2017年1月18日、1月26日、2月7日、2月8日出具的收据原件7张；2、中国银行股份有限公司东海晶都支行2017年2月20日、2月26日国内汇款通知单原件2张，以上证明原告签订房屋买卖合同后，被告徐团结先后采取现金、银行汇款的方式支付原告购房款31.9万元；第二组，东海微传媒2016年7月30日微信截图照片一张，证明涉案房屋原告于2016年7月30日在东海微传媒上公开发布广告，售价72万元；第三组，国家企业信用信息公开系统打印的“连云港市万利达房地产开发有限公司”工商登记信息表两张，证明原告乔继斌系连云港市万利达房地产开发有限公司股东兼法定代表人，该公司为原告自然人独资。原告乔继斌质证称，对第一组2016年5月4日、10月2日、10月29日的收据的真实性合法性均没有异议，2017年1月18日、1月26日、2月7日、2月8日收据证明被告未按合同约定的时间也就是在2016年12月30日前应该付清31万元，被告未能按合同约定付款，存在严重的违反合同约定的过错；对第一组汇款收到了，同以上2017年收据的质证意见。对第二组三性均有异议，与本案无关联性。对第三组真实性无异议，但与本案无关联性，原告出售给被告的房屋就是位于连云港市万利达房地产开发有限公司建设的金桥家园小区内部。经审理查明，坐落于东海××××街坊，不动产单元号为320722301055GB00025W00000000，宗地面积为358平米的地幅系原告乔继斌具有使用权的地块。该宗地权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业用地。后原告乔继斌在没有办理建设用地使用权变更的相关手续亦无建设工程规划许可证及施工许可证的情况下在该幅土地上建设房产并出售。2016年5月3日，原告乔继斌与被告签订《房屋买卖合同》双方约定原告乔继斌将坐落于东海县牛山街道迎宾大道南路9号金桥家园院内5号楼由东向西数第四户二间四层楼房，其中东西长7.6米，南北长10.3米，另外两间储藏室（3米*7.6米），面积共约380平方米的房屋出售给被告徐团结。双方约定房屋总价款为人民币560000元。并约定被告徐团结应于2016年5月2日至2016年12月30日前向原告支付购房款人民币310000元，余款25万元分期付清。后被告在2016年和2017年分9次向原告支付人民币319000元。上述事实有，原告举证的《不动产权证书》、《房屋买卖合同》、收据、银行转账凭证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据本案查明的事实，原告乔继斌在工业用地上在无《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的情况下建造房屋并出售。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据该法第十二条之规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。该法第八十条亦规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。另《工业项目建设用地控制指标》第四条亦明确规定，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。原告乔继斌未依照以上法律规定依法变更本案所涉土地的用途，而在工业用地上建设房屋，违背《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据该法律该种情形应由相关主管部门依法作出处罚。另外，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国建筑法》第六十四条之规定，违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。综上，原告乔继斌未依法变更本案房产所涉土地用途、且未取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证而建筑房屋并出售，其行为违反以上法律规定，依法应由相关部门先予以处理。在相关部门对该行为未作出处理前，原告与被告的房屋买卖行为不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故原告的起诉本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告乔继斌的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院人民法院。审判员  温爱英二〇一七年五月二十五日书记员  马顺利