青海省门源回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）青2221民初46号原告（反诉被告）王东健，女，汉族，1971年2月8日出生，青海省大通县人。被告（反诉原告）刘贵年，男，汉族，1981年3月4日出生，青海省门源回族自治县人。原告王东健与被告刘贵年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东健、被告刘贵年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王东健向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还承租院内五间房屋租金960元、押金500元，合计1460元；2.被告刘贵年退还承租门口两间门面房租金1000元及违约金1080元；3.被告赔偿扣押原告的餐具、厨具4400元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月21日，被告将位于门源县浩门镇团结北村105号自家房屋12间全部出租给原告经营农家院餐饮服务。双方签订了房屋租赁合同，合同期限为5年，年租金10080元。后因原被告双方发生争执，经门源县法院调解，双方签订了补充协议：院内十二间民房由原告继续租赁，租金不变。门口两间门面房由被告租赁给原告，租期自2013年5月1日至2015年12月31日，租金为5000元。2013年5月，经被告同意，原告将房屋租给张宏林、薛守忠经营天籁汽车玻璃。2015年4月10日，双方口头约定4月20日交房，被告退还原告房租960元、押金500元。门口两间房屋继续承租至2015年底。原告与次租赁人薛守忠协商，薛守忠从院内房屋搬至门口两间房内，租期自2015年4月19日至2015年12月30日止，租金5000元。之后，被告与薛守忠签订了自2015年6月1日至2016年6月1日为期一年的房屋租赁合同。被告的该行为给原告造成了一定的经济损失，应承担违约责任1080元，并退还门口两间房屋2015年6月1日至12月30日的房租1000元。2015年4月20日，被告收回院内房屋后，未履行双方约定向原告退还房租和押金，并提出门口两间房屋不得转租、不能使用。同年5月3日，原告要拉走自己的厨房设备，但遭到被告一家人的阻拦。遂后，原告委托他人去拉厨具，但多次遭到被告阻拦。被告刘贵年辩称，1.被告确应向原告退还承租院内五间房屋租金960、押金500元，合计1460元；2.被告确应向原告退还承租门口两间门面房租金1000元，但不存在违约情形。不存在向原告支付违约金1080元；3.被告未扣押原告的餐具、厨具，原告可以取回自己的物品。本院经审理认定事实如下：1.2010年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其位于门源县浩门镇团结北村105号院内共12间房屋租赁给原告。租赁期限自2010年12月1日至2015年12月1日。2.2013年4月1日，原、被告经协商达成房屋租赁补充协议，协议约定：门源县浩门镇团结北村105号门口两间门面房从2013年5月1日始至2015年12月30日止，出租给原告。3.2013年4月4日，原告与被告手机短信协商，被告同意原告可以转租房屋。2015年4月20日，原、被告手机短信协商解除房屋租赁。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据原、被告的诉辩主张，确定本案本诉的争议焦点为：1.被告应否向原告支付违约金1080元；2.被告应否赔偿原告主张的厨房用品。关于争议焦点一、被告应否向原告支付违约金1080元。原告认为，被告与第三人薛守忠签订了自2015年6月1日至2016年6月1日为期一年的房屋租赁合同。被告的该行为属于违约，应承担违约责任1080元。被告认为，其不存在违约情形。本院认为，2015年4月20日，原、被告已通过手机短信协商解除了房屋租赁合同。自合同解除之日，被告有权再向他人租赁房屋。不存在对原告违约的问题。原告的该项诉请，不予支持。关于争议焦点二、被告应否赔偿原告主张的厨房用品。原告认为，2015年4月20日，被告收回院内房屋后，原告要拉走自己的厨房用品，但遭到被告的阻拦。现这些物品应该已丧失使用价值。被告认为，原告将自己部分厨房用品处理，剩余物品不详，但依然存在。被告当初阻挡原告拉运厨房用品系被告将原告房屋、院落毁损。现同意原告拉回自己的厨房用品。原告为支持自己的主张，向法庭提交：1.清单、短信截屏各一份，证明原告当初将剩下的厨房用品准备卖与柴顺成，但被被告扣留、阻挡。2.证人柴顺成出庭作证，证明其与原告将厨房用品盘点后，欲以协商价2900元予购买，但未实际成交。3.证人孔庆芳出庭作证，证明其与原告一起盘点过欲出售的厨房用品。被告对以上证据、证人证言质证认为，以上证据不能证明原告的厨房用品已被其毁损。本院认为，原告开农家院餐饮，其使用的厨房用品，属其所有。被告提出因原告将被告房屋、院落毁损，被告才阻挡原告拉运厨房用品系行使留置权的抗辩。留置权的行使，必须基于同一法律关系。本案原告拉运自己的物品与被告主张的房屋损害并非同一法律关系，被告的该项抗辩不能成立。原告提交的清单和短信截屏及证人柴顺成的证言均不能证明其主张的厨房用品已被被告毁损。证人孔庆芳系与原告开农家餐饮的合伙人，其仅证明曾经和原告对厨房用品一起盘点过。作为合伙人，其受原告委托前往拉运厨房用品，但被被告阻却。原告向被告主张损害赔偿，原告应举证厨房用品被被告毁损或因长期扣留而丧失或减损使用价值。但原告提交的证据未能证明其主张。原告就此主张承担举证不能的法律后果。原告的厨房用品在原物尚存在时，原告应向被告主张原物返还，主张损害赔偿，不予支持。反诉原告刘贵年向本院提出诉讼请求：1.反诉被告王东健赔偿反诉原告因修缮水井、给水管道、大门、房屋、地坪及门窗等设施的费用35388.27元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年4月19日，反诉原告检查自己房屋时发现院内水井严重漏水，致使院内地面下陷渗水，房屋及大门地基下沉成为危房。后经核实，反诉被告将承租房屋转租给其他人。因反诉被告对承租房屋放任管理，致使次租赁人超负荷洗车等商业用水，院内水井溢水达半年之久。向反诉被告索赔，为其拒绝。因院内地面下陷渗水，造成供水管网破裂。为此，反诉原告承担了抢修供水管网工时费1500元，为修缮给水井、倒塌大门、房屋、地坪等设施共计34083.27元。门窗玻璃破碎27块，丢失桌椅6张费用225元。反诉被告支付反诉原告违约金1080元。反诉被告王东健辩称，1.反诉原告诉请的赔偿金系反诉被告交房后自行产生的正常维修费用。2.反诉被告经反诉原告同意后将房屋转租给第三人张宏林，时间自2013年4月1日起至2015年4月20日止。期间，院内五间房屋和院落均是张宏林使用，应由其承担责任。3.反诉原告修缮水井时，挖出的水管上有沙眼，系年久失修所致。门口两间房屋由马洪林夫妇自2013年6月1日租用至2014年3月搬离。与交房日相隔一年之久。且洗车地点为大门外，洗少量的小车，并未影响院内房屋和给水井。4.反诉被告仅承租反诉原告的房屋，并未租用其他物品，也未见过反诉原告的桌椅。5.反诉原告称2015年4月19日发现自家水井渗水、地基下沉，却又在4月20日收回房屋，随后又转租给他人。反诉原告诉称的自己房屋成为危房的陈述不实。根据反诉原、被告的诉辩主张，确定本案反诉的争议焦点为：反诉被告应否向原告给付因修缮水井、给水管道、大门、房屋、地坪及门窗等设施的费用34083.27元。反诉原告认为，反诉被告作为租赁人，有责任管理、维护好租赁房屋。因其转租后，放任管理致使给水井长期渗水，地面塌陷，房屋受损。为此，反诉被告应当承担赔偿责任。反诉被告认为，该诉请与其无关，不予认可。反诉原告为支持自己的主张，向法庭提交以下证据：1.门源县供水服务站出具的《证明》1份，证明涉诉供水管网管理、保护不足，擅自改变用水性质，导致水井阀门损坏渗水并未及时维修，造成冬季冻胀、水管破裂，形成严重的水井溢水、地坪塌陷、周边大门及房屋地基下沉。因该管网破裂造成全城停水，该单位组织人员进行了抢修。2.《工程概（预）算书》1份，证明反诉原告为给水管维修及损毁房屋维修实施的工程项目委托中房集团西宁建筑工程设计有限公司所作预算。预算价为34083.27元，包括反诉原告为抢修供水管网支付给供水公司工时费1500元及支付给水暖服务中心材料费720元。3.《收条》1份，证明反诉原告为实施维修工程实际花费31863元。4.照片打印件26张，证明反诉原告租给反诉被告的房屋、地面毁损情况。反诉被告对以上证据质证认为，以上费用均系交房以后产生，不予认可。水井和院落直至交房前都是次租赁人张宏林在使用，应由其承担责任。本院认为，反诉原、被告签订房屋租赁合同的租赁期限自2010年12月1日至2015年12月1日。2015年4月20日，双方解除了该合同。在合同终止前，反诉被告虽经反诉原告同意将部分房屋转租给第三人，但反诉被告与反诉原告的租赁合同继续有效。门源县供水服务站出具的《证明》对管网破裂的成因作出证明，本院予以采信。反诉被告虽提出应由第三人对租赁物造成的损失承担责任，但不免除其作为反诉原告的租赁人应承担的损害赔偿责任。反诉原告提交的四组证据能够相互印证，可以证明其实际损失为31863元。对该损失，本院予以认定。对于反诉原告主张的门窗玻璃破碎27块，丢失桌椅6张费用225元及要求反诉被告支付反诉原告违约金1080元，反诉被告不予认可，且反诉原告未向法庭提交证据加以证明。反诉原告就此主张承担举证不能的法律后果，对其该主张，不予支持。综上，本院认为，本案中被告自认应向原告退还承租院内五间房屋租金960元、押金500元及退还承租门口两间门面房租金1000元，合计2460元。该意思表示真实，本院予以确认。原、被告于2015年4月20日解除了房屋租赁合同后被告有权再向他人租赁房屋，不存在对原告违约的问题。原告向被告主张厨房用品的损害赔偿，但原告提交的证据未能证明其主张，对该主张不予支持。在合同终止前，反诉被告虽经反诉原告同意将部分房屋转租给第三人，但反诉被告与反诉原告的租赁合同继续有效。由第三人对租赁物造成损失的，作为反诉被告的租赁人仍应承担损害赔偿责任。反诉原告要求反诉被告承担损害赔偿责任的主张成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘贵年于本判决生效后五日内一次性退还原告王东健承租院内五间房屋的租金960元、押金500元及承租门口两间门面房的租金1000元，合计2460元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王东健的其他诉讼请求；三、反诉被告王东健于本判决生效后五日内一次性赔付反诉原告刘贵年因实施水井、给水管道维修费及大门、房屋、地坪损害赔偿金31863元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告刘贵年的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费50元，由被告刘贵年承担；本案反诉案件受理费686元，由反诉被告王东健承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于海北藏族自治州中级人民法院。审 判 长  奚斌圣审 判 员  王玉洁人民陪审员  白抓喜二〇一七年五月二十二日书 记 员  韩冬梅