福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6440号 上诉人（原审原告）：吴成继，男，1981年11月23日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人（原审原告）：洪小青，女，1982年12月18日出生，汉族，住福建省南安市。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：黄辉秋，福建诚全律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南安中禧房地产开发有限公司，住所地福建省南安市仑苍镇仑苍街。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。 上诉人吴成继、洪小青与上诉人南安中禧房地产开发有限公司（以下简称中禧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初9053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴成继、洪小青上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴成继、洪小青的一审诉讼请求。事实和理由：一、中禧公司至今无法提交诉争商品房的消防验收合格报告，也无法将诉争商品房交付吴成继、洪小青使用，中禧公司构成违约，依法应承担违约责任。二、泉州市刺桐公证处出具的(2017)闽泉桐证内字第3343号公证书可证实南安水暖新都城（滨江新城）一期F1、F2#楼在2017年3月6日仍然是消防验收不合格。三、从中禧公司于2017年1月25日出具的承诺书可知，中禧公司在对诉争商品房进行消防验收备案时没有如实申报。四、中禧公司与吴成继、洪小青是约定以消防验收合格为交房条件，而消防验收合格与进行消防验收备案是不同的两个概念，且中禧公司是以住宅性质备案，与合同约定不符。五、南安市消防大队出具的复函无法否认吴成继、洪小青提供的公证书。综上，诉争商品房在2017年6月20日前仍然不具备交房条件。 中禧公司辩称，中禧公司提供的消防备案证明及南安市消防大队给一审法院的复函可以证明诉争商品房已经通过了消防验收，符合交房条件。吴成继、洪小青提交的《公证书》、建设工程验收备案申报表及承诺书等均无法否定上述事实。吴成继、洪小青的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 中禧公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴成继、洪小青一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》未将消防验收备案约定为交房条件，案涉商品房已于2013年5月10日经竣工验收合格，应认定自2013年5月10日起即符合交房条件，据此中禧公司于2014年1月26日的交房通知也是合法有效的通知。二、中禧公司于2014年1月26日通知吴成继、洪小青办理交房手续后，吴成继、洪小青对此并未提出异议，故即便中禧公司存在逾期交房的情形，也仅在2014年1月1日至2014年1月25日期间存在逾期交房。再退一步说，即便商品房需竣工验收合格及消防验收合格才能办理交付，案涉商品房逾期交房时间亦仅能计算至2014年10月20日，并非2015年6月9日。若一审法院认定案涉房屋在2014年1月1日至2015年6月9日构成逾期交房，该期间的逾期交房违约金也超过法律规定的诉讼时效。中禧公司在2015年、2016年、2017年多次通知交房系履行合同义务，不能构成诉讼时效的中断事由。三、一审法院认定按日万分之五支付吴成继、洪小青逾期交房违约金的标准过高，且一审法院对中禧公司申请就案涉房屋的租金市场价值进行评估不予采纳系程序违法。 吴成继、洪小青辩称，其与中禧公司约定以竣工验收合格为交房条件，高于法律普遍性规定，双方履行合同应按照更严格的标准。本案商品房买卖合同系中禧公司提供的格式合同，应做出不利于提供格式条款一方的解释。案涉商品房经消防验收抽查显示不合格，不符合交房条件。中禧公司与吴成继、洪小青自2016年至今就案涉房屋是否具备交房条件一直在交涉，故本案不存在超过诉讼时效的问题。一审以万分之五的标准计算违约金是正确的。 吴成继、洪小青向一审法院起诉请求：判令中禧公司赔偿吴成继、洪小青逾期交房违约金，违约金按吴成继、洪小青已交房款3083869元的日万分之五计算，自2014年1月1日起计至实际交房之日止，暂计算至起诉之日为2134037.35元。 一审法院认定事实：中禧公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并依法取得南安市××镇××村水暖新都城（滨江新城）一期多层的商品房预售许可证。2013年3月8日，吴成继、洪小青与中禧公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴成继、洪小青购买中禧公司开发的址在南安市××镇××村水暖新都城（滨江新城）一期Ｆ1幢09单元Ｆ1-09号房，建筑面积共277平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米11133.1元，总金额3083869元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5的违约金。合同签订后，吴成继、洪小青支付了购房款3083869元。本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。吴成继、洪小青至今未与中禧公司办理本案商品房的交房手续。另，中禧公司曾于2016年9月19日向本院起诉吴文科，请求吴文科按日万分之五的违约金标准支付逾期付款违约金。 一审法院认为，关于本案商品房何时具备交房条件的问题，中禧公司提供的竣工验收消防备案表载明涉案工程于2014年10月20日竣工验收消防备案，且南安市公安消防大队也确认中禧公司所开发的涉案房产于2014年10月20日申报消防验收备案，其抽查结果为“未抽中”。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，本案商品房于2014年10月20日经消防备案后即可投入使用，因此，应认定2014年10月20日本案商品房即具备交房条件。吴成继、洪小青所提供的公证书以及建设工程竣工验收消防备案申报表、消防监督结果公开表、承诺书，均无法否定中禧公司2014年10月20日就涉案工程进行消防验收备案的有效性，故对吴成继、洪小青所主张的涉案工程2017年6月20日前还不具备交房条件，不予采纳。关于中禧公司何时通知吴成继、洪小青交房的问题，因为本案商品房于2014年10月20日才具备交房条件，中禧公司于2014年1月26日通知交房时，当时并不具备交房条件，业主有权拒绝接受房屋，故该交房通知不能构成有效的交房通知。中禧公司所提供的滨江首府别墅区房产验收确认书、提前接房申请书、滨江首府临时管理规约承诺书、提前装修申请表，其中Ｆ1幢的都是在具备交房条件之前交房，而其他并非Ｆ1幢，因此，该些商品房的交房，与本案商品房的交房，不具有关联性，不能认定本案商品房于2014年1月26日已经具备交房条件，并通知交房。因吴成继、洪小青于2015年6月9日再向中禧公司购买水暖新都城一期多层第Ｆ1幢1-2层110号店、210号商业辅助房时，以及中禧公司2016年2月26日通知吴成继、洪小青交付前述房产时，中禧公司均有口头告知吴成继、洪小青本案商品房可以交房，当时中禧公司已具备交房条件，故2015年6月9日、2016年2月26日口头告知交房，可以构成有效通知，应认定2015年6月9日中禧公司已完成通知吴成继、洪小青交房的义务。本案商品房为预售商品房，因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷。中禧公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴成继、洪小青向中禧公司购买址在南安市××镇××村水暖新都城（滨江新城）一期Ｆ1幢09单元Ｆ1-09号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴成继、洪小青与中禧公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中禧公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付吴成继、洪小青使用，但是本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2014年10月20日经竣工验收消防备案后才具备交房条件。而中禧公司于2015年6月9日才通知吴成继、洪小青交房，故中禧公司已构成逾期交房，逾期交房的时间为2014年1月1日至2015年6月9日。因自2014年1月26日中禧公司首次通知吴成继、洪小青交房，2015年6月9日、2016年2月26日中禧公司口头告知吴成继、洪小青交房，2017年11月22日中禧公司再次书面通知吴成继、洪小青交房，吴成继、洪小青均以不具备交房条件为由拒绝交房，可以认定吴成继、洪小青自2014年1月26日起首次就本案商品房的交房问题，与中禧公司交涉，2015年、2016年、2017年间又就交房问题多次进行交涉，已多次构成诉讼时效中断，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案2014年1月1日至2015年6月9日的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，依法予以保护。因中禧公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，中禧公司应自2014年1月1日起至2015年6月9日止，每日按吴成继、洪小青已付购房款3083869元的0.05%计算支付逾期交房违约金为3083869元×0.05％×525天＝809516元，故吴成继、洪小青请求中禧公司支付逾期交房违约金2134037.35元，对于符合法律规定的部分809516元，予以支持；超出此部分的，不予支持。因违约金约定系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，且中禧公司在请求其他业主支付逾期付款违约金时也是按日万分之五的违约金标准请求的，故中禧公司辩称本案违约金过高，请求按租金标准予以调整违约金，缺乏依据，不予采纳。中禧公司所提供的洪碧娥与泉州日出东方房地产销售有限公司签订的关于出租滨江首府1＃205室房屋、年租金为23000元的租赁合同，与本案亦缺乏关联性，不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南安中禧房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付吴成继、洪小青逾期交房违约金809516元；二、驳回吴成继、洪小青的其他诉讼请求。一审案件受理费23872元，由吴成继、洪小青负担14825元，由南安中禧房地产开发有限公司负担9047元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于诉争商品房是否通过消防竣工验收的问题，本院再次向南安市消防大队核实，南安市消防大队回复的结论与其向一审法院复函给出的意见相一致，即诉争商品房已于2014年10月20日完成竣工验收消防备案。一审法院根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定认定诉争商品房于2014年10月20日进行消防竣工验收备案后即可投入使用，并无不当，故诉争商品房已于2014年10月20日通过消防竣工验收。二、关于诉争商品房是否存在可顺延交房的情形。中禧公司于二审提供天气资料分析报告、停水情况记录表，欲证明因受台风及市政停水影响，中禧公司交房期限可顺延29天。经审查，上述证据分别有福建省南安市气象局、南安市仑苍联兴供水有限公司盖章，本院对其真实性予以确认。上述证据体现，自2015年6月9日至2015年12月30日期间共有台风、停水、停电天数29天，符合《合同补充协议》第十条对可以顺延交房期限的情形的约定，故对中禧公司的上述主张予以采纳。经审查，一审判决查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，吴成继、洪小青与中禧公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，签订该合同时，中禧公司已取得相应的商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》应认定为合法有效。根据《商品房买卖合同》约定，中禧公司应于2013年12月31日前交房，但因台风、市政停水影响，交房时间可顺延29天，故中禧公司应于2014年1月29日前交房。诉争商品房于2014年10月20日经消防竣工验收备案符合交房条件，中禧公司于2015年6月9日口头通知吴成继、洪小青交房，已构成逾期交房，吴成继、洪小青仅能就2014年1月29日至2015年6月9日期间主张逾期交房违约金。但由于吴成继、洪小青于2017年10月16日才提起本案诉讼请求中禧公司支付逾期交房违约金，有关上述期间逾期交房违约金的请求已超过两年诉讼时效，故对吴成继、洪小青关于逾期交房违约金的请求不予支持。吴成继、洪小青虽于2015至2107年间与中禧公司就交房事宜进行交涉，但并无证据证明其向中禧公司就逾期交房违约金提出主张，故吴成继、洪小青的上述交涉行为并不构成诉讼时效中断的事由。 综上所述，吴成继、洪小青的上诉请求不能成立，中禧公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初9053号民事判决； 二、驳回吴成继、洪小青的诉讼请求。 一审案件受理费23872元，由吴成继、洪小青负担；二审案件受理费23872元，由吴成继、洪小青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年十二月二十九日 法官助理 杨凌珊 书 记 员 康雯娟 注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。