上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2930号原告(反诉被告)：上海市黄浦区南国大厦业主委员会，住所地上海市黄浦区。负责人：蒋祖荣，主任。委托诉讼代理人：李小慰。委托诉讼代理人：黄奇，上海市公义律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明工业园区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：刘长江。原告(反诉被告)上海市黄浦区南国大厦业主委员会(以下简称“南国业委会”)与被告(反诉原告)上海联昌物业管理有限公司(以下简称“联昌物业”)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，后主审法官变更为审判员王凌冰，本案依法转入普通程序并组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。审理中，经本院院长及上级法院批准，本院依法延长了普通程序审理期限。原告(反诉被告)南国业委会的委托诉讼代理人李小慰、黄奇，被告(反诉原告)联昌物业的委托诉讼代理人刘长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南国业委会向本院提出诉讼请求：1、被告立即归还原告交由其代管的公共收益73,250.1元(币种为人民币，以下同)；2、被告给付原告代为支付的2015年5月至6月期间的电费5,417.1元。事实和理由：原告于2013年6月14日与被告签订了物业服务合同，约定由被告为上海市黄浦区南国大厦小区提供物业服务，合同期限为两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满后，原、被告并未续约。2013年7月1日被告从小区前任物业公司(即案外人上海顺达物业管理有限公司)处接管南国大厦小区时，因原告无银行账户，前任物业公司、被告、原告三方签署了《南国大厦物业移交协议》，约定“南国大厦的公共收益共计73,250.1元，在协议签订后15天内，划入上海联昌物业管理有限公司在上海浦东发展银行的账户内”，被告理应将该笔代管的款项返还原告。2015年7月，因被告未按时交纳2015年5月至6月期间的电费，电力公司在小区内粘贴欠费停电通知，且于2015年8月派遣工作人员通知小区业委会主任，表示若再不缴纳电费将拉闸停电，为保障小区居民的正常生活，原告先行垫付了电费5,417.1元，被告也应将原告代为支付的电费返还原告。被告联昌物业辩称：原告诉请中的两笔费用确实存在，同意返还。但因为根据原、被告之间订立的物业服务合同补充条款第七条第三项的约定，该两笔费用应冲抵被告公司的亏损。原告南国业委会提供了如下证据：1、业主大会(业主委员会)备案证，证明原告的诉讼主体资格；2、《物业服务合同》，证明被告与小区之间的物业服务合同关系及相关约定；3、表决公告，证明经表决小区业主大会决定终止与被告之间的物业服务合同；4、通知不再续聘的挂号信函，证明原告已通知被告终止合同；5、表决公告，证明经表决小区业主大会选聘了新的物业公司；6、2015年6月5日、6月18日挂号信，证明原告发函通知被告座谈安排交接工作；7、移交协议，证明小区有公共收益73,250.1元交由被告代管；8、帐目表，证明被告盖章确认代为保管了公共收益73,250.1元；9、停电通知、电费发票、《情况说明》，证明原告垫付了本应由被告承担的电费；10、22,000元的租金发票，证明原告曾以业主大会所属用房的租金的一半11,000元弥补被告损失，双方的发票由被告代开。被告联昌物业对原告南国业委会提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性有异议，不能确认是否失效；对证据2的真实性有异议，认为应以被告提供的合同为准；对证据3的关联性有异议；对证据4的真实性无法确认，对关联性有异议；对证据5的关联性有异议；对证据6的真实性不清楚；对证据7中有被告签字部分的真实性无异议；对证据8、9、10的真实性无异议。经质证，本院认为原告南国业委会提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。被告联昌物业就本诉未提供证据。反诉原告联昌物业向本院提出诉讼请求：要求被反诉人支付277,255.61元(包括被告的实际亏损270,124.33元和应当从售后公房维修资金中列支的2015年1月至6月费用7,131.28元)。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订了《物业服务合同》，根据《物业服务合同》补充条款第7条的约定，反诉被告应对反诉原告为小区提供物业服务期间的实际亏损进行弥补，此外反诉被告尚欠反诉原告应当从售后公房维修基金中列支的2015年1月至6月费用7,131.28元。反诉被告南国业委会辩称：部分同意反诉原告的诉讼请求。对应从售后公房维修资金中列支的7,131.28元认可，同意从本诉中扣除，对反诉原告主张的27万余元亏损不予认可。反诉原告对小区的物业管理至2015年6月30日终止，而非其所称的至2015年9月30日。反诉原告联昌物业提供了如下证据：1、南国大厦收入支出费用表，证明反诉原告的亏损情况；2、沪房管规范物【2012】29号文，证明应当从售后公房维修基金中列支2015年1月至6月费用7,131.28元；3、南国大厦欠缴的费用清单，证明南国大厦欠付相关费用等的情况；4、《物业服务合同》，证明被告与小区之间的物业服务合同关系及相关约定；5、2014年7月至2015年9月员工工资清单；6、2014年7月至2015年9月员工社保缴纳清单；7、被告为南国大厦管理处员工投保的商业保险；8、南国大厦电费；9、南国大厦管理处报销费用；10、电梯保养合同二份；11、证人刘某证言；12、结算表；13、南国大厦物业管理处岗位设置表；14、第二年工资、社保、加班费增长额计算明细表(日常配备增长额)；15、第二年工资、社保、加班费增长额计算明细表(日常配备增长额)；16、2014年3月28日上海市人社局《关于调整本市最低工资标准的通知》；17、《2014年上海社保缴费基数》；18、2015年3月30日上海市人社局《关于调整本市最低工资标准的通知》；证据5至证据18证明反诉原告的实际亏损情况。反诉被告南国业委会对反诉原告联昌物业提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性不认可，是被告单方制作的；对证据2、3、4的真实性、关联性无异议；对证据5、6、7、8、9的真实性和关联性不认可；对证据10的真实性认可，但认为相关费用不应由反诉被告承担；对证据11的真实性有异议，证人为反诉原告的员工；对证据12、13、14、15的真实性有异议，均为反诉原告单方制作；对证据16、17、18的真实性无异议，但认为不能作为证据。经质证，本院认为反诉原告联昌物业提供的证据2、3、4、10具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。本院经审理认定事实如下：一、2013年6月14日，南国业委会(甲方)与联昌物业(乙方)就上海市黄浦区南国大厦小区签订《物业服务合同》一份。合同约定联昌物业按照包干制的收费形式确定物业服务费用，即由业主按照合同约定的标准向联昌物业支付物业服务费，盈余或亏损由联昌物业享受或承担；合同为期两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。在合同附件中，南国业委会与联昌物业补充约定：物业、停车等各项收费，第一年按先有收费标准收取(国家政策性调整价格除外)，第二年如因政府提高最低工资标准，物业公司如要调整费用，应在一个月前书面提出分析报告，与业委会共同协商，提出解决办法。合同履行过程中，双方在合同附件中又增加如下约定：考虑到第二年经济发生亏损的现实情况，经双方协商采取以下措施予以弥补。(1)凡业主大会所述的房屋由乙方负责出租(包括维修管理)所得收益甲、乙双方各按50％税后分成；(2)适当提高机动车停放收费50-100元/辆，以弥补不足；(3)如上述措施实行后，乙方确再发生亏损，则乙方提供实际数据，双方协商解决。联昌物业对南国大厦小区的物业服务至2015年6月30日终止。二、审理中，对南国业委会主张的由联昌物业代管的公共收益73,250.1元和代联昌物业支付的2015年5月至6月期间的电费5,417.1元的两笔款项的存在及数额，联昌物业予以认可。对联昌物业主张的应当从售后公房维修资金中列支的2015年1月至6月费用7,131.28元，南国业委会予以认可。审理中，联昌物业和南国业委会另就以下几笔款项的结算达成一致意见：南国业委会同意返还联昌物业2015年1月至6月电梯维保费售后房应分摊列支1,100元，房租收益代缴税款621.5元；联昌物业同意向南国业委会支付由南国业委会垫付的2015年4月至6月电梯维保费用3,300元。三、审理中，对于《物业服务合同》附件中约定的“(1)凡业主大会所属的房屋由乙方负责出租(包括维修管理)所得收益甲、乙双方各按50％税后分成”的内容，南国业委会表示：该约定针对的房屋系小区的一个临时变电房改建的平房，没有独立的产证，原来该房屋没有出租，在联昌物业进驻小区后自2013年7月起出租至2014年6月止，共获得租金22,000元，南国业委会、联昌物业各依约分得11,000元。后因该房屋漏水导致无法使用，且维修成本与出租收益不相匹配，故未再对外出租，若房屋没有漏水，则南国业委会、联昌物业仍需对该房屋第二年的租金按照约定比例分成。联昌物业对前述情况予以确认。四、审理中，对于《物业服务合同》附件中约定的“(2)适当提高机动车停放收费50-100元/辆，以弥补不足”的内容，南国业委会、联昌物业均表示从未实际实施过。南国业委会未就停车费标准的调整召开业主大会进行讨论表决。五、除《物业服务合同》第七条第(1)、(2)项的约定外，联昌物业未能举证证明其曾提出报告和方案，与南国业委会针对弥补联昌物业亏损进行协商并达成其他协议。本院认为，对本案所涉的本诉和反诉的诉请中双方互相认可而无争议的部分，本院予以确认。本案的争议焦点在于反诉被告南国业委会是否有义务对反诉原告联昌物业在对小区实施物业管理过程中发生的亏损进行弥补。鉴于双方订立的《物业服务合同》中明确约定小区的物业服务形式为包干制，故联昌物业在按照合同约定的物业服务费收费标准向业主收取费用后，理应自行负担在经营过程中出现的亏损。但鉴于合同的履行过程中，南国业委会确和联昌物业曾商议亏损的弥补方法并体现于合同补充条款之中，本院对于相关事实亦纳入考量范围。合同补充条款中就亏损补偿事宜明确约定的事项有二：(1)凡业主大会所属的房屋由乙方负责出租(包括维修管理)所得收益甲、乙双方各按50％税后分成；(2)适当提高机动车停放收费50-100元/辆，以弥补不足。关于第(1)项约定，2013年7月至2014年6月期间的该房屋租金的50％为11,000元，已由南国业委会向联昌物业支付，后该房屋因漏水导致未能继续出租，南国业委会在审理中自认该房屋若能继续出租，所得租金的50％也将用于弥补被告的亏损，对此本院认为，从庭审的陈述看，南国业委会与联昌物业在签订该条款时已形成了以该房屋两年租金的50％弥补被告亏损的合意，只是由于客观原因导致2014年7月至2015年6月的租金未实际发生，本着诚实信用原则，本院酌情认定南国业委会应当参照2013年7月至2014年6月期间的租金标准的50％给予联昌物业适当补偿。关于第(2)项约定，鉴于调整小区停车费收费标准属于小区物业管理中的重大事项，需经业委会提请业主大会讨论决定，故南国业委会与联昌物业擅自订立此条款并无效力；同时，该条款载明的停车费提高标准为“50-100元/辆”，系数值区间而非固定数值，从常理判断双方并未就此达成最终的合意，事实上南国业委会与联昌物业也确认该项约定从未实际实施过，因此联昌物业无权以此条款作为弥补亏损的依据。除上述两项条款外，联昌物业未能举证证明其曾提出报告和方案，与南国业委会针对弥补联昌物业亏损进行协商并达成其他协议，故对联昌物业提出的其他弥补亏损的主张，本院不予支持。此外，双方在审理中达成了如下结算意见：南国业委会同意返还联昌物业2015年1月至6月电梯维保费售后房应分摊列支1,100元，房租收益代缴税款621.5元；联昌物业同意向南国业委会支付由南国业委会垫付的2015年4月至6月电梯维保费用3,300元。虽然相关费用并非本案本诉、反诉原告的直接诉请范围，但基于避免讼累、司法便民的考量，本院在判决中一并予以处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、被告上海联昌物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区南国大厦业主委员会公共收益人民币73,250.1元；二、被告上海联昌物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区南国大厦业主委员会2015年5月至6月期间的电费人民币5,417.1元；三、反诉被告上海市黄浦区南国大厦业主委员会应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海联昌物业管理有限公司需从售后公房维修资金中列支的2015年1月至6月费用人民币7,131.28元；四、反诉被告上海市黄浦区南国大厦业主委员会应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海联昌物业管理有限公司补偿款人民币11,000元(上海市黄浦区南国大厦业主委员会同意给付上海联昌物业管理有限公司2015年1月至6月电梯维保费售后房应分摊列支人民币1,100元、房租收益代缴税款人民币621.5元，上海联昌物业管理有限公司同意给付上海市黄浦区南国大厦业主委员会由后者垫付的2015年4月至6月电梯维保费用3,300元，结算后应由上海联昌物业管理有限公司向上海市黄浦区南国大厦业主委员会给付人民币1,578.5元，在此项中予以抵扣)；五、驳回反诉原告上海联昌物业管理有限公司其余的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,766.68元，由被告上海联昌物业管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币5,458.83元，由反诉原告上海联昌物业管理有限公司负担人民币5,101.83元，由反诉被告上海市黄浦区南国大厦业主委员会负担人民币357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  王铿华二〇一七年五月二十六日书 记 员  王亦男附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。