海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终1427号   上诉人（原审原告）：黄岳兵，男，1965年3月3日出生，汉族，海南省海口市人，现住海南省海口市龙华区。   委托诉讼代理人：王玉娇，女，1965年12月29日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省海口市龙华区。系黄岳兵的妻子。   被上诉人（原审被告）：儋州福安房地产开发有限公司，住所地：儋州市白马井镇滨海花园-商业城会所A1栋。   法定代表人：陈燕山，职务：总经理。   委托诉讼代理人：符定福，系海南为先律师事务所律师。   上诉人黄岳兵因与被上诉人儋州福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   黄岳兵上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初4543号民事判决；2.依法改判福安公司支付占用黄岳兵资金利息20600元；3.本案一、二审诉讼费用由福安公司负担。事实和理由：黄岳兵在2014年2月15日签订合同当日就向福安公司一次性支付房款383806元，余款380000元也于当日办理按揭贷款。因涉案房屋实际面积比合同面积小，故福安公司多收取房款为82450元，时间应从黄岳兵第一次支付房款即2014年2月15日开始计算利息。综上，一审法院判决计算多占用82450元资金的时间有误，请求二审法院予以改判。   福安公司辩称，双方确定面积差的时间为2018年5月14日，故一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。   黄岳兵向一审法院起诉请求：1.依法判令福安公司向黄岳兵双倍支付多收的购房款含定金（82450元）；2.判令福安公司向黄岳兵支付因福安公司违约造成黄岳兵从银行按揭贷款多付利息损失人民币27600元；3.判令福安公司支付多收误差824500元为基数，按年利率6%支付资金占用费人民币20600元（暂计至2018年6月份止，计算至实际清偿之止）；4、判令福安公司承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2014年2月15日，黄岳兵与福安公司签订了《儋州市商品房买卖合同》约定：黄岳兵向福安公司购买位于儋州市白马井镇南片区白马湾商业城A10栋2单元1层118房，房屋建筑面积106.35平方米，按建筑面积计价每平方米7182元，房屋款总额为763806元。合同签订当日，黄岳兵按合同约定一次性支付购房款50%（含定金）383806元，余款380000元由黄岳兵向银行办理按揭贷款。该合同第五条约定：合同暂定面积与产权登记面积发生差异，以产权证登记面积为准。签约时，双方暂时以合同暂定面积计算房款；最终双方以产权登记面积为准，据实计算，多退少补；产权面积大于合同约定面积的，买受人按本合同单价补足；产权登记面积小于合同约定面积的，由出卖人按合同单价退还。   合同签订后，黄岳兵依约支付全部购房款，福安公司于2016年3月24日交付儋州市白马井镇南片区白马湾商业城A10栋2单元1层118房给黄岳兵，但该房屋的实际建筑面积为94.87平方米。2018年5月14日，福安公司出具《客户交房结算付款单据》，拟退还房款82450元，并于2018年7月2日转账82450元至黄岳兵账户。   一审法院认为，本案系因在商品房预售过程中，出卖人（福安公司）交付的房屋实际建筑面积少于合同约定的建筑面积，就买受人（黄岳兵）多支付的购房款事宜产生的矛盾纠纷。本案的争议焦点是：1.福安公司是否承担双倍返还多收购房款的义务？2.福安公司应否承担因黄岳兵多支付购房款产生的贷款利息？3.就多付的购房款，福安公司是否应按年利率6%向黄岳兵支付占用该笔款的利息？   关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，出卖人双倍返还购房款须具备两个前提：其一，交付的房屋建筑实际面积与商品房合同约定面积不符时，商品房买卖合同双方未约定相应的处理方法：其二，交付的房屋建筑实际面积小于合同约定面积，且误差超过3%。同时双倍返还的数额是面积误差比超过3%部分的购房款。而本案中，黄岳兵、福安公司签订的《儋州市商品房买卖合同》就交付的房屋建筑实际面积与商品房合同约定面积不符的情形，于该合同第五条已明确约定，以产权登记面积为准，据实计算，多退少补（按合同单价）。且黄岳兵、福安公司所签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，本案福安公司交付的房屋实际面积少于黄岳兵、福安公司双方签订的合同约定面积，福安公司仅应按双方合同约定，按合同约定单价返还黄岳兵相应的购房款（82450元），而非双倍返还黄岳兵多支付的购房款，且庭审中黄岳兵、福安公司均认可福安公司于2018年7月2日退还黄岳兵购房款82450元。   针对第二个争议焦点，本案福安公司交付的房屋建筑面积少于合同约定的面积，确实导致黄岳兵按揭贷款支付购房款时，多支付相应的贷款利息。但黄岳兵、福安公司签订的《儋州市商品房买卖合同》第五条中明确约定，“合同暂定面积与产权登记面积发生差异，以产权证登记面积为准。签约时，双方暂时以合同暂定面积计算房款；最终双方以产权登记面积为准，据实计算，多退少补；产权面积大于合同约定面积的，买受人按本合同单价补足；产权登记面积小于合同约定面积的，由出卖人按合同单价退还”。可见，双方签订涉案合同时，均预见涉案房屋的实际面积与合同约定面积有可能出现不一致的风险，并就此约定相应的解决方案（据实计算，按合同按单价多退少补）。现黄岳兵主张福安公司承担黄岳兵从银行按揭贷款多付利息损失，不符合双方合同约定，亦有转嫁交易风险之嫌，与诚实信用原则相悖，故黄岳兵该项诉请，不予支持。   针对第三个争议焦点，黄岳兵诉称福安公司占用黄岳兵多支付的购房款无事实理由，故要求福安公司按年利率6%向黄岳兵支付占用该笔款的利息。但本案系商品房预售合同纠纷，黄岳兵、福安公司双方签订合同时，是以合同暂定面积计算房款，黄岳兵亦是按照合同约定购房款支付。直至2016年3月24日福安公司交付房屋后，房屋实际建筑面积少于合同约定的面积，方存在黄岳兵多支付购房款的问题。同时，涉案合同虽对房屋实际面积与合同面积差异约定了按合同单价多退少补的解决方式，但补足或者返还面积差异部分的购房款时间，合同双方未做约定。另根据本案黄岳兵、福安公司提供的证据《客户交房结算付款单据》，可证实2018年5月14日，福安公司向黄岳兵出具结算付款单据，拟退回房款82450元，黄岳兵亦在该单据签名确认。该单据应视为黄岳兵、福安公司就返还多支付购房款时间的补充约定，即福安公司应于2018年5月14日返还黄岳兵购房款82450元。但福安公司实际汇款时间为2018年7月2日，属逾期付款，该行为已构成违约。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，黄岳兵主张福安公司按年利率6%支付占用82450元的利息，予以支持，但占用时间仅为2018年5月14日至2018年7月1日（49天），故占用资金的利息应为：82450元×6%÷365天×49天=664元，黄岳兵主张数额有误，予以纠正。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、儋州福安房地产开发有限公司应于判决书生效之日起十五日内向黄岳兵支付资金占用费664元。二、驳回黄岳兵的其他诉讼请求。案件受理2248元（黄岳兵已预缴），由黄岳兵负担2200元，由儋州福安房地产开发有限公司负担48元。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。   本院认为,二审争议的焦点是：福安公司应向黄岳兵支付占用自己82450元利息的起算时间。2014年2月15日，黄岳兵与福安公司签订了《儋州市商品房买卖合同》，该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。该合同对房屋面积差约定为：“合同暂定面积与产权登记面积发生差异，以产权证登记面积为准。签约时，双方暂时以合同暂定面积计算房款；最终双方以产权登记面积为准，据实计算，多退少补；产权面积大于合同约定面积的，买受人按本合同单价补足；产权登记面积小于合同约定面积的，由出卖人按合同单价退还”。据此可以得知，双方当事人对签订合同当日即2014年2月15日对房屋具体面积并不确定，且双方也未约定发现房屋面积差后退还的具体时间，故黄岳兵主张应从2014年2月15日开始计算福安公司多收房屋面积价款的利息没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审法院从双方当事人确定房屋面积差之日即2018年5月14日开始计算福安公司多收房屋面积价款的利息并无不当，本院予以确认。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。上诉人黄岳兵的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费325元，由上诉人黄岳兵负担。   本判决为终审判决。   审   判   长 王   柱   进   审   判   员 何昌恩审判员王天琳      二〇一八年十二月三日   书   记   员 刘   昕   昕   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。