广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5411号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地：广州市萝岗区。法定代表人：胡耀智，职务：董事长。委托代理人：麦志伟，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周方红，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘爱民，住广州市越秀区。委托代理人：周方红，男，1954年6月5日出生，汉族，住广州市越秀区，系刘爱民的丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周筱菁（XIAOJINGZHOU），女，1982年7月4日出生，国籍：澳大利亚。委托代理人：周方红，男，1954年6月5日出生，汉族，住广州市越秀区，系周筱菁的父亲。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）因与被上诉人周方红、刘爱民、周筱菁房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人澳美公司向本院提起上诉称：一、关于违约金的问题：澳洲山庄因为历史原因烂尾10多年，1300多户业主在这10多年间不断上访影响社会稳定，市政府想尽办法盘活该楼盘，彻底解决历史问题，故于2013年4月3日作出了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》穗建开【2013】491号，第三条第七项：经开发商与业主沟通，已有1300多户业主基本同意拆除重建方案。被上诉人是这1300多户业主中其中的一户，故逾期交房的违约责任在此时已终止，原审法院罔顾这客观事实，应当予以纠正。二、关于解除房地产买卖契约的问题：道理同上，涉案房屋最终会被拆除的，所以这《房地产买卖契约》即使不解除，最终还是拿不到房产证，因为房屋登记部门早已经停止办理现澳洲山庄楼盘的所有办证业务，故被上诉人的合同目的根本上是无法实现的，继续履行原合同实际上已不可能。三、被上诉人本次诉讼目的存有恶意。涉案房屋已烂尾多年，被上诉人从未提起诉讼，在澳洲山庄即将整体重建之际才提起本次诉讼，目的是起到示范效应，带动其他业主仿效，吓跑合作者，迫使澳洲山庄重建胎死腹中，如此澳洲山庄和1300多个业主则错过这个大好机会，造成社会不稳定，结果是业主、发展商、债权人、政府均为输家。四、1、涉案合同应予解除。被上诉人在答辩状已经确认涉案房屋虽然不符合不可抗力而是由于烂尾无法交付使用，合同目的无法实现，是客观存在的事实，2、违约金的计算问题，在业主都同意重建的情况下，双方已经同意变更合同内容，因此不产生违约金的问题。综上所述，请求二审法院：l、撤销(2015)穗黄法民三初字第202号民事判决书，解除双方于1997年6月24日签订的房地产买卖契约。2、一、二审案件受理费由被上诉人共同承担。被上诉人周方红、刘爱民、周筱菁共同答辩称：一、关于违约金的问题：被上诉人与澳美公司签订的房地产买卖契约合同是双方自愿签订的唯一合法有效合同，按合同约定追诉违约方赔付违约金是完全合理合法的诉求。我们同意拆除重建是因为涉案房屋烂尾，永远无法合格交付使用，迫于无奈而己。而且除了房地产买卖契约合同，开发商没有和我们签订过任何具有法律效力的补偿协议。491号文件的精神所在，被上诉人在反诉答辩状中已经阐明，在此不再重复。政府的任何文件，任何条文都没有过“同意拆除重建‘故逾期交房的违约责任在此时已终止’”这样的意思表述。反而多次强调重建是“以市场运作模式”。2016年3月24日最近一次黄埔区规划局组织召开的关于澳洲山庄问题的会议上，“会议重申：我局本次规划报建的审批不涉及业主，开发商之间的利益分配。”不仅规划局，各级政府部门或个人都不可能凌驾于法律之上。二、关于解除房地产买卖契约合同问题。这里再次强调我们的房地产买卖契约合同是受法律保护的有效合同。无过错方不同意解除合同，违约方无权单方面提出解除合同。政府指导，推动澳洲山庄重建，正是为了解决山庄烂尾近二十年不能合格交付使用，不能办房产证的历史遗留问题。既然买卖双方都同意推倒重建，当然重建房的合格交付使用，约定俗成的应视同于涉案房屋的交付使用，不存在“合同目的根本上是无法实现”的问题。三、澳美公司诬陷被上诉人诉讼目的存在恶意，是毫无根据的，众所周知，只要在合同合法有效期内，签订合同的双方都有权依法维护各自的合法权益，这是法律赋予的权利，所谓“恶意”之说纯属无端的诬陷。澳洲山庄烂尾近二十年，已经给我们经济上和精神上造成了重大的损失。由于二十年间澳洲山庄土地的不断升值，澳美公司才是重建澳洲山庄的最大受益者，我们购房者最大的愿望就是拿回一套本应十几年前就该拿到的房子，并依法追讨开发商对我们的赔偿。谁都明白，只有山庄盘活了，开发商有钱赚了，澳美公司才有能力赔我们房、赔我们钱，我们没有理由和动机“存在恶意”去破坏重建。另外，我们在起诉前后至一审判决下达期间，既没有在业主群网发布任何信息，也没有鼓动其他业主联合告状，所以不存在“恶意”和“示范效应”。四、澳美公司以“解除合约”来威胁依法向其追讨违约金的业主，才存有最大的“恶意”。十几年来，不断有澳洲山庄业主起诉澳美公司，大多是业主胜诉。2013年下半年，曾有28位业主联合起诉，其中不乏业主胜诉案例。但澳美公司单单对我们不依不饶，明显是欺我们势单力薄，试图在我们的案子上寻找突破口。试想，一个交齐了全部房款和契税，房管局备案手续齐全的无责业主都可以被解除合同，那么，那些因澳美违约在先而断供或存在其它一些问题的业主，更是可以用“合同目的无法实现”为由而任其宰割，这才是起到了“示范作用”，从而达到澳美公司继续剥夺广大业主合法权益，实现自己利益最大化之目的。到底是谁为了个体的利益而损害大多数业主的利益不辨自明。请求、驳回澳美公司上诉请求，维持原判。周方红、刘爱民、周筱菁于2015年9月24日向原审法院起诉请求：1.澳美公司因逾期交房承担自起诉之日起前2年的违约金76215.65元（以购房款208810元为本金，按每日万分之五的标准，计算两年共730天）；2.追讨澳美公司自起诉之日始至实际交付房产止继续产生的违约金（以购房款208810元为本金，按每日万分之五的标准计算）；3.本案诉讼费由澳美公司承担。澳美公司向原审法院提起反诉请求：1.解除坐落于广州市萝岗区澳洲山庄B6-403房的《房地产买卖契约》；2.反诉诉讼费由周方红、刘爱民、周筱菁承担。原审法院经审理查明：1997年6月24日，周方红、刘爱民、周筱菁（乙方）与澳美公司（甲方）签订《房地产买卖契约》（以下简称“买卖契约”），约定周方红、刘爱民、周筱菁向澳美公司预购已取得商品房预售许可的位于增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居B6-xx号房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为87.26平方米，合同总价款为208810元，乙方应在1997年6月24日前一次付清给甲方。甲方应在1999年6月24日将房屋交付给乙方。双方于1997年9月8日办理了涉案房屋买卖契约的备案手续。合同签订后，周方红、刘爱民、周筱菁如期缴纳了合同约定的全部价款208810元。买卖契约附件第二条第2点约定，“甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书”；第二条第3点约定，“乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用”；第二条第4点约定，“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”；第二条第5点约定“甲方应于1999年6月24日前将该房地产建成并正式交付乙方使用”；第六条第2点约定，“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、及违约金退还乙方”。在约定的交楼时间前，澳美公司通知周方红、刘爱民、周筱菁办理收楼手续，周方红、刘爱民、周筱菁去验收房屋时，因房屋不符合约定的交楼条件而拒绝收楼。至今，澳美公司未向周方红、刘爱民、周筱菁交付涉案房屋。澳美公司在庭审时确认由于涉案楼盘项目存在诸多问题，所以包括消防验收在内的各项验收均未完成。涉案房屋已登记至周方红、刘爱民、周筱菁名下。原审还查明，2013年4月7日，广州市城乡建设委员会文件印发穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》，其中盘活重建工作方案中载明“1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾。二、盘活的总体思路。经萝岗区政府研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目的较好办法。四、工作措施（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状予以保留。（二）3.启动区建成后优先用于购房业主的安置回迁……”。以上事实，有《房地产买卖契约》、购房款发票、房地产登记簿查册表、《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》以及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：本案是涉外案件，应参照适用涉外程序的有关规定。涉案房屋在广州市黄埔区，属原审法院辖区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条之规定，原审法院依法对本案享有管辖权。由于双方当事人没有选择适用的法律，应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格，其与周方红、刘爱民、周筱菁签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。关于买卖契约是否解除的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”涉案楼盘虽曾烂尾，但2013年相关部门已开始推进澳洲山庄盘活重建，启动区建成后优先用于购房业主的安置回迁，故本案并不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，澳美公司主张解除买卖契约缺乏依据，原审法院不予支持。关于逾期交付房屋责任的认定问题。周方红、刘爱民、周筱菁已按合同约定履行付款义务。澳美公司虽然在约定的期限内通知周方红、刘爱民、周筱菁办理收楼手续，但涉案房屋未完成消防验收在内的各项验收，未取得《建设工程竣工验收质量认定》，不满足合同约定的交付要求，周方红、刘爱民、周筱菁有权拒绝收楼，涉案房屋至今未交付的责任在澳美公司。澳美公司逾期交楼构成违约，应承担相应的违约责任。双方在买卖契约第六条第2点约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”。周方红、刘爱民、周筱菁主动将违约金标准调整为每日万分之五，澳美公司对该标准无异议，原审法院予以确认。周方红、刘爱民、周筱菁主张起诉之日前2年即2013年9月25日起至交付房产之日止的违约金（以购房款208010元为本金，按每日万分之五的标准）符合双方的约定，原审法院予以支持。但根据合同法的规定，违约金具有补偿性质，故逾期交房违约金的总金额应以购房款总金额为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第六十四条之规定，于2016年2月19日作出如下判决：一、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）周方红、刘爱民、周筱菁自2013年9月25日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金；于每月10日前逐月支付原告（反诉被告）周方红、刘爱民、周筱菁自本判决生效次日起至交付房产之日止的逾期交房违约金（以上两项违约金以208810元为本金，按每日万分之五计算，两项违约金总金额合计以不超过购房款208810元为限）；二、驳回被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元，由被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费2216元，由被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司承担。各缴费义务人于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。二审审理期间，上诉人澳美公司向本院提交一份广州市规划局萝岗分局关于召开澳洲山庄盘活项目启动区规划方案座谈会的公告作为新证据。周方红、刘爱民、周筱菁共同质证称：该证据与本案没有关系。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审焦点在于双方当事人签订的《房地产买卖契约》是否应予解除，上诉人广州澳美房地产开发有限公司是否应承担违约责任。经原审查明确认，双方当事人签订的上述合同合法有效，应切实履行。虽然，经政府部门协调，双方当事人同意，将该楼盘拆除重建。但其性质仅是对于烂尾楼盘的盘活达成了解决方案，并非确认对原合同不可履行或解除，而事实上是对原合同履行方式的变更，并不当然免除双方在原合同履行过程中的过错责任。在原合同约定中，交付涉案房产标的是上诉人的主要合同义务，对于无法按合同交付，上诉人并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。故此，在被上诉人不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，上诉人理应承担违约责任。原审对此已经论述清晰，二审不再赘述。被上诉人依据合同约定要求上诉人承担违约责任，依法有据，原审处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3921元，由上诉人广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月八日书记员  冯冠豪