江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0423民初1851号 原告:葛军，男，1972年10月15日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。 原告:艾苗，女，1974年6月23日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。系原告葛军妻子。 两原告共同委托诉讼代理人叶青松，江西修江律师事务所律师。 被告:九江市杰盛房地产开发有限公司，住所地：武宁县城月田路78号。 法定代表人秦小宁，执行董事。 委托代理人宋新林，江西一博律师事务所律师。 原告葛军、艾苗与被告九江市杰盛房地产开发有限公司（以下简称杰盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员郑小雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告葛军及两原告的委托代理人叶青松，被告杰盛公司委托代理人宋新林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告葛军、艾苗向本院提出诉讼请求：1、被告按已付购房款及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款6.65%的年利率支付原告从2015年2月4日起至2018年8月18日止的迟延办理房屋权属证书违约金（456875元*6.65%*3.54年）107552元；2、被告按已付购房款及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款6.65%的年利率赔偿原告从2018年8月19日起至原告取得房屋权属证书之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2014年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于武宁县新宁镇都市花园小区C-13栋401号商品房一套，计面积125平方米，总价款为456875元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交房”。合同签订后，原告按约定向被告付清了购房款和办理房产证费用，被告于2014年7月26日交付了房屋，可被告因该工程竣工验收存在问题迟迟不能为原告办理房屋产权证书，原告及其他收买人多次到县房管局、县信访办上访，要求解决房产发证问题。2017年2月3日，被告法定代表人秦小宁向全体买受人出具承诺书，承诺2017年5月1日前给广大业主全部办理房产证书，到期后被告再次失信，没有兑现承诺，至今未办理房产证，已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成了损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定原告依法提起诉讼，请求法院判决被告支付原告相应的违约金。 被告杰盛公司辩称，1、根据合同18条第2款选项为空白选项，被告与原告签订的合同中没有约定办理产权登记手续是被告的义务；2、双方至今没有办理房屋交接手续；3、即使被告存在办证违约行为，原告也不存在任何损失，且主张的违约金过高；4、原告的诉请已经超出诉讼时效。综上，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本案审理过程中，为证明其诉讼主张，原告向本院提交了如下证据： 第一组证据：与原件核对无异的商品房买卖合同复印件一份，以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，被告应于2014年12月31日前交付房屋。经质证，被告杰盛公司认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据合同条款可以确认被告并没有承诺为原告办理权属转移登记；根据合同补充协议原告应当在房屋具备交付条件后办理交接手续，该合同约定的房屋交付条件是应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，备案书实际颁发时间是2018年3月16日。经认证，本院认为，该合同来源形式合法，内容明确，且被告对其真实性亦无异议，故本院对该组证据予以采信。 第二组证据：与原件核对无异的购房款收据复印件1份、办证费用、装修押金收据复印件1份、装修人员管理费复印件1份，以证明原告已付清购房款，并向被告交纳了办理房产证的费用13926元、装修押金2000元，被告负有为原告办理房产证的义务并承担逾期办理房产证的违约金。经质证，被告杰盛公司认为，对该组证据中的购房收据、借款凭证、装修押金收据、办证费用收据真实性、合法性均无异议，关于办证费用被告只是为其代交费用，而不是为其办理产权登记手续，装修押金合法性真实性无异议，关联性要说的是由于原告在装修过程中改变了房屋结构增加了雨棚和防盗网，并且对室内墙体有拆除行为，如果原告不将上述违章部分予以纠正的话，被告有权不退回装修押金；办证费用清单三性均有异议，真实性无法确定，因为没有加盖我方公司公章。经认证，本院认为，由于被告对该组证据中的购房收据、借款凭证、装修押金收据、办证费用收据真实性、合法性均无异议，且该组证据中的办证费用收据、装修押金收据和办证费用清单能够相互印证，故本院对该组证据均予采信。 第三组证据：承诺书复印件一份，以证明被告负有为小区全体业主办理房产证的义务；因原告与其他业主向被告主张要求办证的权利该时间段内逾期办证违约金诉讼时效中断。经质证，被告杰盛公司认为，签名是秦小宁所签，内容不是他写的，承诺书不是被告向原告个人作出的承诺；原告的诉讼时效已过，该承诺书没有产生诉讼时效中断的效力。经认证，本院认为，承诺书内容即使不是被告法定代表人所写，但签名是其法定代表人秦小宁所签，故本院对该组证据的真实性予以确认。 被告杰盛公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据： 第一组证据：与原件核对无异的商品房买卖合同复印件一份（与原告提交的一样），以证明原被告签订的合同第18条中没有约定办理产权登记手续是被告的义务。经质证，原告对该组证据的三性均无异议，但根据合同第15条交接手续第三项明确规定了原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、房屋所有权转移登记费等等费用，表明双方已经约定了被告为原告办理产权登记手续的义务。经认证，本院认为，因原告对该组证据的三性均无异议，故本院对该组证据的有效性予以采信。 第二组证据：提交与原件核对无异的竣工交付使用备案书（武房备2018008号）复印件一份，以证明原告的房屋于2018年1月26日整体验收合格，批准交付时间2018年3月16日的事实。经质证，原告对该组证据的三性均无异议，但该组证据反过来证明被告违约行为导致竣工验收的时间拖延太长，开发商违约行为的严重性，被告更应当承担违约金。经认证，本院认为，因原告对该组证据的三性均无异议，故本院对该组证据的有效性予以采信。 第三组证据：与原件核对无异的房屋不动产权证复印件一份，证明被告于2018年9月27日已经为原告办理不动产权证的事实。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经认证，本院认为，因原告对该组证据的三性均无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。 第四组证据：武宁县云飞物业公司于2018年9月30日向原告出具的送达告知书原件一份，证明本案涉案房屋存在违规搭建防盗网及室内墙体违规拆除，改变房屋结构的事实。经质证，原告不认可该证据已收到，被告提供的是原件，如果原告收到的话被告应该提供的是复印件，这是被告的一面之词，是否违规违建应当由相关部门确认，该告知书与本案无关。经认证，本院认为，该组证据与本案无关，对原告的质证意见，本院予以采纳，故本院对该组证据不予认定。 第五组证据：与原件核对无异的限期整改通知书复印件一份，证明原告违规搭建楼梯导致小区验收时间延长的事实。经质证，原告对该证据的真实性及关联性予以确认，但该证据只能证明被告管理不善，导致案涉小区未能及时验收，构成违约。本院认为，该证据与原告的诉请不相关联，本院不予认定。 根据当事人举证、质证、庭审陈述及本院认证，本院确认以下案件事实： 2014年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于武宁县新宁镇都市花园小区C-13栋401号商品房一套，计面积125平方米，总价款为456875元，付款方式为现金全款方式付款。合同第十一条约定交付条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。合同签订当日，原告给付被告购房款456875元。原告于2014年7月26日向被告交纳了办理房产证及其他相关费用和装修押金共计15926元（其中装修押金2000元），并拿到商品房钥匙。2018年11月21日，原告以被告交付房屋后，存在逾期办理房屋所有权证的违约行为，诉至法院，请求被告承担逾期办证的违约责任。 另查明：武宁县房产管理局于2018年3月16日向被告核发了武房备2018008号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，项目名称为都市花园C7-18#、D1#、D2#商住楼。2018年9月27日被告为原告办理不动产权证书[证号：赣（2018）武宁县不动产权第0006941号]。 本院认为，原告葛军、艾苗与被告杰盛公司在协商一致的基础上自愿签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。原告按照约定支付了全部购房款，被告亦应履行办理房屋所有权证的义务。原告于2014年7月26日拿到该商品房钥匙并一直居住至今，被告辩称其一直没有将该商品房交付给原告，不符合事实和常理，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，本案中，被告仅是向原告交付了房屋，并没有将房屋所有权转移给原告，因此，被告有为原告办理房屋所有权证的义务，故对被告辩称其没有义务为原告办理房屋所有权证的意见，本院不予采纳。本案争议的实质为被告交房是否符合交付条件、是否存在逾期办证的行为、逾期办证的时间起算点及违约责任如何认定。本院认为，商品房交付既应符合法律、行政法规的强制性规定，又需达到合同约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。即商品房经竣工验收合格为法律规定商品房能够交付使用的基本条件，也就是说商品房必须达到该最低标准方可交付使用。 本案中，原告于2014年7月26日拿到该商品房钥匙，而此时的涉案商品房并没有经过竣工验收合格，这只是一种事实上的交付，并不符合法律上的交付。双方在合同中约定商品房交付时，商品房应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，原、被告均应依此约遵守。由于武宁县房产管理局于2018年3月16日向被告核发武房备2018007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，根据合同约定，自2018年3月16日起，被告才具备同时向原告交付商品房的法定和合同约定条件，故本案商品房的交付使用日应确定为2018年3月16日。按照合同约定和相关司法解释的规定，自房屋交付使用之日起90日内，被告即应为原告取得房屋权属证书，否则应承担违约责任。故原告取得房屋权属证书的最迟期限为2018年6月13日，本案中，原告实际取得不动产权证书的时间为2018年9月27日。 综上，被告应承担向原告支付逾期办理房屋所有权证自2018年6月14日起至2018年9月27日止的违约责任，因双方在合同中没有约定被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金或其他违约责任，原告也没有提供证据证明被告的逾期办证行为给其造成的损失数额。故对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约责任的诉请，本院依照《最高人民法院的解释》的相关规定予以确定。被告辩称原告诉请超过诉讼时效，本院认为，被告将商品房交付给原告使用的时间自2018年3月16日起才成立，原告于2018年11月21日向本院起诉，并未超过诉讼时效。故对被告该辩称意见，本院不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告九江市杰盛房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告葛军、艾苗支付以购房总价款456875元为基数，自2018年6月14日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年9月27日止逾期办理不动产权证的违约金。 二、驳回原告葛军、艾苗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2451元，减半收取1225.5元，由原告葛军、艾苗负担1175.5元，被告九江市杰盛房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  郑小雄 二〇一八年十二月十七日 书记员  李育宏