四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3816号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省泰立置业有限公司。住所地：成都市金牛区茶店子西街**号*栋*单元**楼****号。法定代表人：温佐彪，董事长。委托诉讼代理人：于全，四川聚仁德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓永亮，四川聚仁德律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：李昱霖，男，1986年10月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙漪林，女，1987年6月21日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：李昱霖，男，1986年10月16日出生，住四川省成都市金牛区。上诉人四川省泰立置业有限公司（以下简称泰立公司）因与被上诉人李昱霖、孙漪林商品房预售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院(2016)川0124民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰立公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持泰立公司反诉请求，驳回李昱霖、孙漪林的全部诉讼请求。事实和理由：1.根据合同约定，告知办证费用金额不是泰立公司的义务，李昱霖在庭审中也自认在准备缴费时被拒绝，表明其清楚费用的具体金额。同时，如李昱霖缴费泰立公司拒绝收取也不符合基本常识，其也可以通过合同列明的公司账户交纳，一审判决认定泰立公司未证明告知办理房产证所需费用明细与李昱霖在庭审中的自认不符。2.泰立公司后于2015年4月27日为二人办理房屋产权证，自费用缴纳之日至办理完毕在合同约定的一年期限内，故二人的上述违约行为导致了办证时间的顺延，泰立公司办理房屋产权证的行为不存在违约。一审判决认定泰立公司为此支付违约金不符合合同约定，也缺乏事实依据。3.根据双方所签补充协议第十条第五款的约定，缴费是二人向有关单位和部门承担的义务，应由其向有关单位核实具体金额，在合同约定了多退少补的情况下，其应主动缴纳，而泰立公司无垫付的义务。二人本应于2013年8月23日完整提供资料和缴纳费用，但于2014年8月29日缴齐，其行为已构成违约，并应承担违约责任。一审判决认定李昱霖、孙漪林是否缴费不影响泰双方对泰立公司的办证期限的约定存在错误。4.根据成都市国土资源局的工作流程，应办���房产证才能办理国有土地使用权证，故在李昱霖、孙漪林逾期缴费导致办理房产证逾期的情况下，泰立公司办理案涉房屋国有土地使用权证的行为不构成违约。李昱霖、孙漪林辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，建议维持原判。事实和理由：1.补充协议中对购房人缴费义务和后果的规定，属于泰立公司免除对方主要权利的格式条款，泰立公司未特别提醒，且约定购房人的义务过高，该条款应认定无效。2.支付首付款时并未通过银行账户转账，自己不知道泰立公司银行账户，泰立公司合同专用章上的账户也不清晰，在其未告知费用金额的情况下自己未缴纳不构成违约。另外，在已经缴付20万元首付款的情况下，自己也不会不交纳其他金额不高的其他费用。3.合同约定交付房产证的时间为签订合同之日起一年内，自己是否缴费不影响这一办证期限的约定，泰立公司办理房产证的行为超过一年期限，应认定为违约。4.合同明确约定泰立公司应在两年内办理国土证，而没有任何限制条件，泰立公司关于逾期办理房产导致办理国土证的期限顺延的理由不能成立。李昱霖、孙漪林向一审法院起诉请求：1.判令泰立公司限期办理房产证，并从2014年8月24日起按照逾期每日41.5元支付违约金；2.判令泰立公司限期办理国有土地使用权证，并支付违约金4153元。泰立公司向一审法院反诉请求，判令李昱霖、孙漪林支付违约金10000元。一审法院认定事实：2013年8月24日，李昱霖、孙漪林与泰立公司签订了《商品房买卖合同》，约定李昱霖、孙漪林购买位于郫县郫筒镇和平村2、3社“泰立观筑”1幢1单元4层1号房屋，建筑面积98.89平方米，总价415338元。同日，双方签订了补充协议，并在补充协议第10条后手书：签定合同后一年以内办理房屋所有权证书；第10条第（1）款：如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第10条第（2）款约定：买受人所购商品房的分户国有土地使用证在小区整体交房后贰年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付款的1%向买受人支付违约金；第10条第（5）款约定：买受人若采取银行按揭贷款购房的，该房屋的产权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书��委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用。如买受人未完整提供上述资料和费用逾期达7个工作日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金；逾期达15个工作日以上，出卖人有权解除合同。2013年8月24日，李昱霖、孙漪林向泰立公司缴纳了首付款215338元。2013年8月25日，泰立公司向李昱霖、孙漪林交付了房屋。2013年8月底，李昱霖、孙漪林与贷款银行签订了房屋按揭合同，后银行向泰立公司发放了贷款20万元。2014年8月29日，缴纳了产权税等各项费用共计17674.46元。2015年4月27日，泰立公司为李昱霖、孙漪林办理了房屋所有权证。2016年6月8日，泰立公司办理了国土证。一审法院认为，李昱霖、孙漪林与泰立公司泰立公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同应为合法有效。对于李昱霖、孙漪林主张泰立公司逾期办理房产证应承担违约金的问题，李昱霖、孙漪林与泰立公司在补充协议手书约定，签定合同后一年以内办理房屋所有权证书，按照约定，合同签订时间为2013年8月24日，泰立公司应在2014年8月24日前办理房产证。泰立公司辩称李昱霖、孙漪林2014年8月29日才缴纳办理产权证的各项费用，应从李昱霖、孙漪林缴纳费用后开始计算办理产权证的时间，泰立公司2015年4月27日为李昱霖、孙漪林办理了房产证，未超出一年时间，泰立公司不存在违约。李昱霖、孙漪林在签订商品房买卖合同后，办理了按揭贷款，李昱霖、孙漪林向泰立公司缴纳了各项资料，按照常理泰立公司应及时告知李昱霖、孙漪林应缴纳的费用明细，且李昱霖、孙漪林是否缴费不影响双方对办理房屋所有权证书的约定，故对泰立公司的辩称一审法院不予支持，泰立公司未在约定的时间内办理房屋所有权证，泰立公司存在违约，按照双方约定，泰立公司应从2014年8月25日起按全部已付款的1%支付违约金至2015年4月27日，共计10043元（41.5×242），对李昱霖、孙漪林的主张，本院予以支持。对于李昱霖、孙漪林主张泰立公司支付逾期办理国土证违约金的问题，按照双方约定，泰立公司应在小区整体交房后两年内办理国土证，2013年8月25日交付了房屋，泰立公司应在2015年8月25日前为李昱霖、孙漪林办理国土证，泰立公司2016年6月8日才办理了国土证，泰立公司存在违约，按照双方约定，泰立公司应支付4153元违约金，对李昱霖、孙漪林该主张，一审法院予以支持。对于泰立公司反诉要求李昱霖、孙漪林支付未及时缴纳办理产权证所需资料及费用的违约金问题，按照双方约定，李昱霖、孙漪林应及时缴纳办理房产��的资料及费用，若超过7个工作日，泰立公司可主张贷款金额5%的违约金。李昱霖、孙漪林2013年8月24日签订了商品房买卖合同，并在2013年8月底签订了房屋按揭合同，后银行向泰立公司发放了贷款20万元，可见李昱霖、孙漪林及时缴纳了各项资料。2014年8月29日，李昱霖、孙漪林向泰立公司缴纳了各项费用共计17674.46元，泰立公司作为开发商应及时告知李昱霖、孙漪林应缴纳各项费用的明细，泰立公司未提交证据证明其在何时告知李昱霖、孙漪林办理房产证所需费用明细，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，泰立公司应承担举证不能的不利后果，对其主张李昱霖、孙漪林2014年8月29日缴纳费用，存在违约行为，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一���四十二条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、泰立公司在本判决生效后5日内向李昱霖、孙漪林支付违约金共计14196元；二、驳回泰立公司的反诉请求。本案减半收取案件受理费25元、反诉费50元，由泰立公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李昱霖、孙漪林与泰立公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，并应成为双方履行义务、行使权利的依据。关于泰立公司所提告知办证费用金额���是泰立公司的义务，李昱霖清楚费用的具体金额，一审判决认定泰立公司未举证证明履行告知义务，办证行为构成违约，二人是否缴费不影响泰立公司履行办证义务，与客观事实和合同约定不符的上诉意见，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第10条第（5）项“买受人若采用银行抵押贷款购房的，该房屋的产权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无需承担迟延交付的责任。如买受人未完整提供上述资料和费用逾期达7个工作日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的���约金；逾期达15个工作日以上，出卖人有权解除合同。上述涉及资料费用为出卖人代收代缴，最终所需资料及费用由政府相关部门规定要求为准，如与预收的费用不一致，按照实际收取的费用多退少补”的约定，第一，按照该合同的约定，案涉房屋的产权办理系由泰立公司公司根据李昱霖、孙漪林的委托进行，李昱霖、孙漪林应当依照上述合同约定在房屋交付之时向泰立公司出具委托并交齐办证费用；李昱霖、孙漪林作为委托人，在其未向泰立公司交付约定的费用之前，泰立公司并无垫付办证费用的合同义务，且双方约定因未缴费可顺延办理房产证，故原审判决认定李昱霖、孙漪林是否缴费不影响泰立公司履行办证义务与双方约定不符，应当予以纠正。第二，根据双方约定，缴纳上述费用的义务主体为李昱霖、孙漪林，其于案涉房屋交付后迟至2014年8��29日交齐，虽辩称系泰立公司未通知费用具体金额而迟延缴纳，但李昱霖、孙漪林作为办证委托人和缴款义务人，按照缴纳是其主要责任，且该义务为泰立公司办理房产证的先行义务，故上述抗辩不足以排除其在缴纳费用和启动办理房产证方面的主要责任。第三，双方在履行合同过程中，李昱霖、孙漪林未按照合同约定在交房之日缴纳办证费用，故泰立公司于2014年8月29日收到二人交纳的办证费用后，于2015年4月27日办理了案涉房屋所有权证，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第10条第（6）项“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的……出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任”的规定，泰立公司不应承担逾期办证违约责任。关于泰立公司所提李昱霖、孙漪林迟延缴纳相关费用已构成违约，并应承担违约责任的上诉意见，李昱霖、孙漪林答辩称其行为不构成违约，不应承担违约责任，本院认为，因李昱霖、孙漪林未按照合同约定在交房之日交付办证费用，其行为违反了《商品房买卖合同》补充协议第10条第（5）项约定，应当对泰立公司承担相应的违约责任。在二审中，李昱霖、孙漪林提出逾期交费的违约金过高的主张，本院认为，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，泰立公司未举证证明因李昱霖、孙漪林迟延交费所产生的损失的大小，故本院酌情予以调整，认定李昱霖、孙漪林应向泰立公司支付逾期交费的违约金200元。关于李昱霖、孙漪林���提双方对个人缴费义务和相应后果的有关约定属格式条款，加重了己方责任而泰立公司未履行提醒义务，应认定为无效的答辩意见，本院认为，因上述合同和补充协议多处明确了二人的缴费义务和相关后果，二人作为完全民事行为能力人理应知晓相关内容和后果，不应再赋予泰立公司额外提醒义务，且相关规定系基于二人作为缴费义务人的前提下的补充规定，不属于格式条款提供一方免除或限制己方责任的内容，也未导致双方权利义务明显失衡，故不应认定为无效内容。关于泰立公司所提根据成都市国土资源局的工作流程，在取得房产证后才能办理国有土地使用权证，故在李昱霖、孙漪林逾期缴费导致办理房产证逾期的情况下，泰立公司办理案涉房屋国有土地使用权证的行为不构成违约的上诉意见，本院认为，根据双方所签补��协议第10条第（2）款约定，为李昱霖、孙漪林办理国有土地使用证系泰立公司在整体交房后两年内的确定性义务，其未按约履行，即应按照约定承担相应违约责任。故一审判决认定泰立公司按约定承担逾期办理国有土地使用证违约金4153元，并无不当，本院予以维持。泰立公司应承担的违约责任与李昱霖、孙漪林的违约责任品迭后，其应向二人支付违约金的金额为3953元。综上所述，泰立公司的上诉请求部分成立。原判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省郫县人民法院(2016)川0124民初1775号民事判决；二、四川省泰立置业有限公司在本判决生效后五日内向李昱霖、孙漪林支付违约金3953元；三、驳回李昱霖、孙漪林的其他诉讼请求。四、驳回四川省泰立置业有限公司泰立公司的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费25元、反诉案件受理费50元、二审案件受理费50元，共计125元，由上诉人四川省泰立置业有限公司负担90元，由被上诉人李��霖、孙漪林负担35元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年五月四日书记员  刘 璐