山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1724民初3959号 原告：巨野金利物业服务有限公司。住所地：山东省巨野县文化路北段路东。统一社会信用代码91371724575496529R。 法定代表人：赵汝会，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李安君，山东天地方圆律师事务所律师。 被告：巨野县金旭房地产开发有限公司。住所地：山东省巨野县新华路**世纪名域锦绣城******。统一社会信用代码91371724326140337L。 法定代表人：杨澧珽，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。 原告巨野金利物业服务有限公司（以下简称“金利物业公司”）与被告巨野县金旭房地产开发有限公司（以下简称“金旭开发公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序先后于2018年9月5日、2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告金利物业公司委托诉讼代理人李安君、被告金旭开发公司委托诉讼代理人陈旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金利物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告山东金旭开发公司向原告金利物业公司支付销售佣金10万元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2016年7月16日签订《房地产项目销售代理合同》，约定由原告独家代理被告开发的巨野县凯旋新城小区房产销售，房源面积约35万平方米。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告于2017年4月27日单方面解除合同。被告仅支付20万元销售佣金，其余部分拒绝支付。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项要求被告支付销售佣金、手续费、违约金、违约损失共计5728974.45元。 被告金旭开发公司辩称，1、原告主张被告支付5728974.45元没有合同依据和法律依据；2、双方签订房地产销售代理合同时，原告方负责人安福磊已经明知所代理销售房产为已网签房产；3、被告通知原告方解除合同时，原告共销售房产价值10850202元，该部分佣金已经足额支付。 原告金利物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、原被告双方签订的房地产项目销售代理合同；证据2、原被告双方于2016年10月17日签订的协议书；证据3、凯旋新城小区成交明细表、第一批团购优惠申请明细表、住宅价格表、特殊优惠审批单、广告业务协作书、购买办公用具收据、广告宣传材料、原告公司员工工资表；证据4、被告金旭开发公司预售许可证12份及申请法院调取的房地产管理部门网签情况明细；证据5、被告金旭开发公司于2017年4月27日向原告金利物业公司发出的解除房地产项目销售代理合同函件及原告金利物业公司的复函。 被告金旭开发公司向本院提交如下证据：证据1、原告金利物业公司已售28套房产明细；证据2、被告金旭开发公司已向原告金利物业公司支付22万元佣金的单据。 本院为查明案件事实，调取了巨野县人民法院（2017）鲁1724民初4641号原告巨野金利物业服务有限公司与被告巨野县金旭房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案的庭审笔录。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告金旭开发公司对原告提交的证据1、证据4、证据5没有异议，原告金利物业公司对被告提交的证据均无异议。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交证据2：原被告双方于2016年10月17日签订的协议书，被告质证称协议中未加盖公司印章，协议书未生效。根据协议书内容，被告金旭开发公司时任法定代表人王金海在甲方签字栏处签字，应视为代表公司对协议书内容的确认。故对该份证据的效力本院予以确认。2、原告提交证据3：凯旋新城小区成交明细表、第一批团购优惠申请明细表、住宅价格表、特殊优惠审批单、广告业务协作书、购买办公用具收据、广告宣传材料、原告公司员工工资表，被告金旭开发公司提出真实性和关联性异议，认为实际成交数额不属实，且不能证明原告已经实际履行了合同义务。该组证据未得到被告方认可，仅为原告单方制作，故对该组证据的效力本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月16日，被告金旭开发公司作为甲方，原告金利物业公司作为乙方，双方签订房地产项目销售代理合同一份。合同约定：金旭开发公司全权委托金利物业公司独家代理销售巨野县凯旋新城小区，合同期限自2016年7月16日起至2019年9月15日止；被告金旭开发公司承诺“任何客户资源的购买成交行为都统一由乙方进行办理”；“乙方的代理费用以当月销售收入金额计算：住宅房销售总金额的2%提取。商业部分按房产销售总金额的2%提取。”；“甲方如有工程款抵顶房屋及任何其他形式买卖成交，乙方收取每套500元手续费”。2016年10月17日，原被告双方签订协议书一份，约定：金利物业公司拥有凯旋新城营销中心所有房源的销售权利，其他任何一方销售均视为金旭开发公司违约；金旭开发公司“需要将所有抵账客户电话、信息以及打白条客户电话信息移交”金利物业公司；若存在违约行为，以该房产售价10倍以上罚款，房价不好确认时，以500万元为标准，给予金利物业公司补偿。2017年4月27日，被告金旭开发公司向原告金利物业公司发出解除房地产项目销售代理合同通知书。原告金利物业公司于2017年4月30日发出不同意解除合同的复函。截至原告提起诉讼之日，原告金利物业公司已经销售房产28套，被告金旭开发公司已支付佣金22万元。 另查明，巨野县凯旋新城小区规划建筑总面积54万平方米，其中回迁面积19万平方米，可售面积35万平方米。被告自认，可售房产大部已办理网签系因金旭开发公司的债务而向债权人提供“担保”。 本院认为，原被告双方签订的房地产项目销售代理合同和协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告金利物业公司主张被告金旭开发公司未依约交付可销售的足够房源构成违约，被告金旭开发公司辩称原告明知房产均已办理网签，因此本案争议焦点：被告是否存在违约行为及违约行为应当承担何种责任。根据案载证据，巨野县凯旋新城小区在售房产均已办理网签，依照国务院颁布的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”，以该条规定进行当然解释，已办理网签房产系开发企业与承购人已经达成买卖合意之后的预告登记行为，亦即意味着网签房产已经发生买卖之民事行为效果。被告辩称已网签房产系因自身债务向案外人提供“担保”，缺少事实依据和法律依据，本院不予采信。被告金旭开发公司单方销售房产，违反原被告之间签订的协议书约定内容，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，被告金旭开发公司应当承担相应的违约责任，即向金利物业公司支付违约金500万元。关于原告金利物业公司主张的销售佣金，案载证据证明原告所销售房产的相应佣金已经支付，故对该部分的诉讼请求不予支持。关于原告金利物业公司主张手续费、违约损失，并未明确计算方法和事实依据，故对该部分诉讼请求不予支持。 综上所述，被告金旭开发公司违约应当承担协议约定的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，判决如下： 一、被告巨野县金旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巨野金利物业服务有限公司支付违约金500万元； 二、驳回原告巨野金利物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51902.82元，减半收取25951.41元，由被告巨野县金旭房地产开发有限公司负担22651.41元，原告巨野金利物业服务有限公司负担3300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  庞秀霞 二〇一八年十二月二十四日 书记员  张盛旭