包头市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)内02民终422号上诉人（一审被告）：ＸＸ，男，1975年5月20日出生，汉族，包头市东河区某单位职工，现住内蒙古包头市。被上诉人（一审原告）：包头市众信物业服务有限公司。法定代表人：卓国璋，公司总经理。委托诉讼代理人：魏国清，男，1966年2月10日出生，汉族，该公司职员，现住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：孙桂贞，女，1965年5月11日出生，蒙古族，该公司职员，现住内蒙古包头市东河区。上诉人ＸＸ因与被上诉人包头市众信物业服务有限公司（以下简称众信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；一、二审案件受理费由众信物业公司负担。上诉主张的事实和理由是：1、在装修房屋时，众信物业公司强制收取高额的物业费，且强制抵扣不退还押金。如果不交就不允许装修房屋，该行为属于强制收费的违法行为。2、众信物业公司违反法律规定，从来没有与业主签订过任何合同，没有经过业委会同意单方强制进驻小区，其出示的服务合同是伪造的，要求物业公司出示相关行政部门审批备案手续。3、众信物业公司收费标准没有经过业委会以及全体业主同意，没有出示相关行政部门的审批备案手续，没有跟业主签订任何服务合同，属于强制收费行为。4、众信物业公司私自改造并出售了属于本小区的公共土地空间，严重侵害了全体小区业主的合法权益。5、2014年1月1日至2016年8月15日期间，ＸＸ一直不在小区居住，根据有关规定应该减半收取物业费。6、业委会已经在2016年6月份就给物业公司下发了房管局部门盖章的物业撤离通知书，物业公司要求业主交费至2016年8月属于乱收费。7、众信物业公司收费高，管理差，各项服务不到位。众信物业公司辩称，物业公司没有强制收取物业费，而且收费都是有发票的，物业服务合同已经在房管局进行了备案，众信物业公司具有相关的资质。物业公司跟业主之间签订的物业服务管理合同应受到法律保护。物业收费标准是物业合同中约定的标准。物业公司和开发商是两个独立的个体，公共土地空间是不归物业公司管理的，业主应当找开发协调。众信物业公司向一审法院起诉请求：判令ＸＸ支付众信物业公司自2014年1月1日起至2016年8月15日止拖欠的物业服务费3323元；判令ＸＸ支付因延期支付物业费所产生的违约金997元；诉讼费全部由ＸＸ承担。一审法院认定的事实：ＸＸ系包头市东河区某小区的业主，该房屋建筑面积为105.5平方米。众信物业公司与内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司于2010年12月31日签订了一份关于涉案小区的《物业管理合同》；物业费按住宅1元/月/平方米收取。自2014年1月1日起至2016年8月15日止ＸＸ共拖欠众信物业公司物业服务费3323元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。众信物业公司与开发商签订的物业管理合同属前期物业管理合同，符合相关法律规定，ＸＸ在接受了众信物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，故众信物业公司要求ＸＸ支付所拖欠物业管理费的诉请合理合法，法院依法支持。ＸＸ的辩称理由提供证据不足，法院不予认可。关于违约金的诉请，因众信物业公司自身在服务管理当中有瑕疵，管理有待进一步提高，故众信物业公司要求ＸＸ支付违约金的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：ＸＸ于判决生效后五日内给付众信物业公司物业管理费3323元。案件受理费25元，由ＸＸ负担。二审经审理查明，一审法院认定ＸＸ系包头市东河区某小区的业主，该房屋建筑面积为105.5平方米；众信物业公司与内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司于2010年12月31日签订了一份关于涉案小区的《物业管理合同》，约定该物业费按住宅1元/月/平方米收取的事实清楚，本院予以确认。另查明，ＸＸ于2012年10月11日办理入住手续，同日交纳了第一笔物业费1266元（2011年9月1日至2012年8月31日物业费）、装修押金2000元，并领取了房屋钥匙。2013年7月2日，ＸＸ用2000元装修押金抵顶了2012年9月1日至2013年12月31日物业费。包头市某小区东区业主委员会于2016年8月13日召开业主大会表决通过让众信物业公司退出该小区的决议，并于2016年8月24日通过了相关行政部门审批。上述事实有ＸＸ提交的2012年10月11日交纳物业费、装修押金的收据、众信物业公司提交的2份ＸＸ装修押金抵顶物业费的收据、《物业服务企业项目清退审批表》及当事人陈述在案佐证。二审期间，ＸＸ提供两份租赁合同，欲证明自2014年1月1日以后，不在本小区居住，按照《包头市住宅区物业管理条例》第42条的规定，可以少交物业费。众信物业公司对租赁合同的真实性及证明目的均不认可，质证称即使房屋空置也应该按照合同约定的标准收费，且ＸＸ一直在小区居住。本院认为，众信物业公司与内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司签订的《物业管理合同》属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。ＸＸ上诉称《物业管理合同》系伪造，但未提供证据予以证实，其该主张不能成立。ＸＸ作为该小区业主，享受了众信物业公司提供的物业服务，应当按照《物业管理合同》的约定支付物业费。ＸＸ上诉称众信物业公司进驻小区违法、收费标准违法、物业服务不到位等问题，均未提供充分的证据予以证实，一审法院考虑到众信物业公司服务存在瑕疵的事实，对于其主张的违约金没有支持并无不当。ＸＸ上诉称小区业主委员会于2016年6月向众信物业下达了撤离通知书，但并无证据予以证明，且该时间与《物业服务企业项目清退审批表》载明时间不符，故ＸＸ主张众信物业公司收费时间应截至2016年6月的上诉请求不能成立，本院不予支持。ＸＸ二审提交的两份房屋租赁合同缺乏证据的真实性，不能证明其在2014年1月1日至2016年8月15日期间未在案涉小区居住。故其提出的因房屋空置而应减少物业费的主张不能成立。关于ＸＸ上诉主张众信物业公司强制收取高额的物业费的问题。在二审期间，双方当事人均认可，案涉小区业主交纳第一笔物业费以及装修押金的时间与领取钥匙的时间一致。众信物业公司亦认可ＸＸ第一次交纳物业费和交纳装修押金的时间均为2012年10月11日。据此，本院确认ＸＸ领取钥匙接收房屋的时间应为2012年10月11日。依据《物业管理条例》第四十一条第二款”已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，以及《包头市物业管理条例》第四十一条”已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费用由建设单位承担；物业符合交付条件并已交付的，物业服务费由业主承担。前款所称交付，是指业主收到通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的，视为交付”的规定，众信物业公司没有证据证明其通知ＸＸ领取钥匙的时间是在2011年9月1日，且系由于ＸＸ个人原因导致拖延领取钥匙的时间，故众信物业公司从2011年9月1日开始收取ＸＸ的物业费无事实及法律依据，ＸＸ应从2012年10月11日开始交纳物业服务费。ＸＸ主张众信物业公司强制收取高额物业费的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定ＸＸ自2014年1月1日至2016年8月15日欠物业费3323元正确，本院予以确认。ＸＸ已经交纳的2011年9月1日至2012年10月10日的物业费1403元（1266元+105.5元/月×1.3月）应抵销其应交纳而未交纳的物业费。据此，ＸＸ应向众信物业公司支付的物业费金额为1920元。综上所述，ＸＸ的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依据《物业管理条例》第四十一条第二款、《包头市物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2671号民事判决；二、ＸＸ于判决生效后五日内给付包头市众信物业服务有限公司物业服务费1920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，由ＸＸ负担43.5元，包头市众信物业服务有限公司负担31.5元。本判决为终审判决。审 判 长  刘兴平审 判 员  魏晓燕代理审判员  贺 颖二〇一七年五月四日书 记 员  董婷婷