广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初3703号 原告：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市秀厢大道18号办公楼302室。统一社会信用代码:91450107552281154E。 法定代表人：李淑娜，董事长。 委托诉讼代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁爽，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：卢冬青，女，壮族，1965年9月25日出生，户籍所在地广西隆安县，现住南宁市。 被告：卢立学，男，壮族，1964年7月10出生，户籍所在地广西隆安县，现住南宁市。 两被告共同委托诉讼代理人：吴进飞，男，1985年12月20日出生，汉族，住南宁市。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告卢冬青、卢立学物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月15日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人唐忠玉、梁爽，被告的委托诉讼代理人吴进飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016.06-2016.06期间代收电费31.40元、2016.06-2016.06期间代收公摊电费0.9元、2016.06-2016.06期间代收公摊水费0.20元、2016.06-2016.06期间单元电费分摊2.30元、2016.06-2016.06期间电梯电费分摊6.70元、2016.06-2016.06期间代收水费8.20元、2016.06-2016.06期间二次加压电费分摊1.80元、2016.07-2016.09期间代收生活垃圾处理费24.00元、2016.07-2016.09期间住宅物业服务费224.70元，合计300.20元；2、判令被告向原告支付违约金直至付完所有费用为止，暂计为97.64元（暂计至2016年12月31日，从2017年1月1日起以276.20元为基数按合同约定支付违约金直至支付完所有费用为止）；3、判令被告承担本案的律师费1000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告是红日·江山小区的业主，与原告前身广西南宁市联航物业服务有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），后广西南宁市联航物业服务有限责任公司于2016年5月4日变更企业名称为广西南宁市和润物业服务有限公司。协议中约定自协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止由原告负责红日·江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。原告进驻小区提供物业服务后，被告一直接受原告提供的物业管理服务，但并未支付物业费用及其他费用，就以上拖欠的费用，原告多次向被告催付，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告卢立学、卢冬青辩称，1、原告主张被告支付相关物业服务费用没有事实和法律依据，双方签订的前期物业管理服务协议属于双务合同，被告一直正常缴纳物业服务费用，原告2015年4月25日无故撤离小区后，引发一系列问题，是原告没有依约履行其应当在先履行的合同义务，被告依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务的相关费用；2015年12月16日，原告的主管行政部门南宁市住房保障和房产管理局下发通报，决定暂停原告物业管理服务，并且高新区管委会2016年8月22日也发出复函再次进行确认；本案小区在交房时配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准，依法应当降低物业服务费用，差额部分由建设单位补偿给原告。2、2015年10月1日前产生的物业服务各项费用已超过法定诉讼时效。3、原告的前身联航物业公司在2015年12月已被主管部门南宁市住房保障和房产管理局暂停物业服务的资格，原告也没有证据证实其获得委托提供代收代缴服务。4、被告在收房的时候已经交纳500元水电周转金，原告在结算的时候应予扣减。5、原告违约在先，被告行使先履行抗辩权，没有违约，无需支付违约金，假设被告需要支付违约金，原告主张的违约金过高，我方请求法院予以适当减少。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，原告的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。原告自述于2016年10月16日撤离红日江山小区，但未举证办理交接的相关手续。原告主张在物业服务公告栏有张贴公示，但相关证据因撤离时没有保留而无法提交。 原告围绕争议焦点提交了如下证据：1、业主为黄江安、陆莲花的《前期物业管理服务协议》；2、业主为黄江安、陆莲花的欠费明细表；3、商品房买卖合同与登记备案证明；4、委托合同与收据。 本院认为，一、关于诉讼时效。物业服务合同属于连续性合同，连续拖欠或有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。 关于原告主张的物业费、水电费、违约金与律师费是否应当支付。原告未能提交与被告签订的《前期物业管理服务协议》，也未能提交证明被告欠费的欠费明细表，因此其向被告主张的各项费用，均没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告广西南宁市和润物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱建彩 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  韦志红 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  林建涛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。