江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16577号原告：邵东妹，女，1969年9月10日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：蒋承仁，江苏同丰律师事务所律师。被告：陆庆林，男，1970年9月4日出生，汉族，住昆山市。被告：薄秋芳，女，1970年11月5日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：徐健，江苏品创律师事务所律师（代理上述二被告）。委托诉讼代��人：单莹，江苏品创律师事务所实习律师（代理上述二被告）。原告邵东妹与被告陆庆林、薄秋芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，由代理审判员王丹妮依法适用简易程序于2016年12月14日第一次公开开庭进行了审理，二被告经传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月10日第二次公开开庭进行了审理，邵东妹及其委托诉讼代理人蒋承仁、二被告共同的委托诉讼代理人徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵东妹当庭明确诉讼请求：1、二被告支付2013年12月11日至2016年12月10日期间的未付租金126000元；2、二被告支付逾期付款利息损失（以前述金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日计算至实际给付之��止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。原告主张的事实和理由：原告与被告陆庆林于2010年12月10日签订租房协议，被告承租原告位于本市××路XX小学东侧房屋中底层XX号以及二楼、三楼部分（面积约700平方米），租赁期限自2010年12月10日至2013年12月10日，约定第一年（2010年12月10日至2011年12月9日）租金为60000元（已付），第二年（2011年12月10日至2012年12月9日）为63000元（已付），第三年（2012年12月10日至2013年12月10日）为66000元（已付）；到期后被告继续使用房屋，根据约定的租金标准：2013年12月11日至2014年12月10日租金为69000元（实收60000元），2014年12月11日至2015年12月10日为72000元（未付），2015年12月11日至2016年12月10日为75000元（实收30000元）；原告认为被告陆庆林共结欠租金126000元未付，被告薄秋芳作为妻子应当共同付款，遂起诉。被告陆庆林、薄秋芳共同辩称：1、原告仅凭租房协议不足以证明其拥有房屋所有权；2、原协议约定租赁到期日为2013年12月10日，原告未提供之后的租赁合同、未证明双方后续还存在租赁事实、也未提供租金给付凭证，其诉请没有事实依据；3、租房协议的签订者为陆庆林，薄秋芳不是适格被告，不应付款；4、租房协议约定的租金标准不明，原告合同期外租金仍按递增方式主张不合理且过高，应按每年60000元定额标准计算；除原告所述2014年支付的60000元和2016年支付的30000元外，陆庆林于2015年3月付了10000元（现金），同年8月付了10000元（现金），11月24日付了10000元（现金），后期确实存在租金未足额支付，但一方面，原告主张租金金额中不合理及过高部分请求驳回，另一方面，因2013年至2014年期间未足额支付相应租金，原告多次带人上门以催讨租金为名阻挠其经营，期间应该有相��的报警记录，该行为一直断断续续持续至2016年9月，被告根本无法经营。经审理查明，原告邵东妹（甲方）与被告陆庆林（乙方）于2010年12月10日签订《租房协议》，原告将位于昆山市XX路XX小学东侧房屋中一层XX号及其对应的二楼、三楼部分出租给被告用于经商使用，租赁期限自2010年12月10日至2013年12月10日；协议第八条约定：“房租每年一次性付清”；第九条约定：“每年涨幅陆仟元整，以市价为准停涨”；第十条载明：“租底层（XX-XX）号，房租为陆万元整；租底层XX号、二楼、三楼，房租为陆万元整，每年涨幅陆仟元整，与各承担叁仟元整”。关于协议第十条，原告述称：XX至XX号门牌号及其对应的三层房屋均系其有权收益的房屋，其中一层XX号及其二、三层部分租赁给被告，一层XX至XX号租赁给其他人，整栋房屋租金每年涨幅6000元，由二位承租人共同承担，故被告每年租金的涨幅为3000元。双方确认2013年12月10日之前的租金已支付完毕，租赁到期后，被告继续使用前述房屋，双方未再另行签订书面租赁合同。现原告认为根据协议约定的涨幅，被告就2013年12月11日至2016年12月10日期间应付租金总额为216000元，扣除已支付的90000元，尚结欠126000元至今未付，遂引起本案纠纷。另查明：1、姚建立（甲方，原告自述系上述房屋开发商负责人）与陆德荣（乙方）于2001年8月18日签订《协议书》，约定：“甲方已以现金和所投资建设洞庭湖路东新浦路北的商住楼，加入新镇村富民合作社的股份，所得实物股78%”，甲方以部分房屋整件（套）转让，乙方支付股份转让金后“所得实物股（房屋）为XX幢XX-XX号”；2007年，昆山市周市镇新镇富民合作社向陆德荣出具《收据》证明相应“房款”已支付；2、昆山市国土资源局周市分局和昆山市周市镇新镇村村民委员会共同证明：周市镇新镇村于2007年将位于新浦路（××）北侧、××路东侧、XX南侧的19.35亩土地转让给周市镇富民合作社用于建造打工楼，土地性质为建设用地，该些房屋至今未办理相关产证；3、昆山市周市镇新镇富民合作社证明：陆德荣于2007年7月24日购买新镇富民合作社建造的打工楼位于萧林东路……4套（204.205.206.207）；4、审理期间，陆德荣书面确认：原告系其妻子，上述租赁房屋的所有权益委托原告行使。再查明，被告陆庆林与薄秋芳于1994年登记结婚，二人婚姻关系存续至今。审理期间，被告确认：上述房屋租赁后由陆庆林单独或同他人合伙经营酒吧等，但从未办理过工商注册登记，薄秋芳也从未参与任何经营。上述事实，有租房协议、协���书、收据、常住人口登记卡、结婚登记申请书、证明、授权委托书以及双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告陆庆林自愿签订租房协议，原告提供了相应的书证证明其对涉案房屋具有使用、收益的相应权利，被告亦确认租赁期间未因他方主张、行使权利致其承租权利之行使受到障碍，故本院根据现有证据认定双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。双方约定的租赁期间届满后直至2016年12月10日三年期间，被告陆庆林继续使用涉案房屋，原告未提出异议，双方的租赁合同继续有效，被告依法、按约应当向原告支付相应的租金。关于原告主张的租金金额：第一，关于后续三年租金的应付总额，原告主张按每年3000元的涨幅标准递增，被告对此标准未予认可，双方后续亦未明确约定，本院认为，协议约定的前述涨幅标准限定以“市价”为上限，故无条件递增的租金标准显然有悖双方约定和公平原则，鉴于双方对涉案房屋所在地段的租金市价标准均未举证，结合双方对协议约定租赁期限内的租金标准和结算情况并无异议，本院综合本案实际情况认定被告陆庆林2013年12月11日至2016年12月10日期间每年应付租金66000元，三年应付金额合计198000元；第二，关于后续已付金额，原告主张收到现金合计90000元，被告辩称还另行支付过30000元，原告认为被告系重复计算对此未予认可，本院认为，被告对其主张不能提供证据，应承担举证不能的法律后果。综上，被告陆庆林还应支付租金108000元并向原告承担逾期付款的违约责任，原告主张的逾期付款利息损失的计算标准于法不悖，本院照准。至于原告主张承租人配偶薄秋芳共同付款的诉请，鉴于在案证据不能证明租赁房屋的经营过程和收益使用与配偶有关，原告该项主张事实依据不足，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告陆庆林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邵东妹支付2013年12月11日至2016年12月10日期间的租金108000元及逾期付款利息损失（以108000元为基数，自2016年11月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。二、驳回原告邵东妹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2840元，由原告邵东妹负担406元，由被告陆庆林负担2434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丹妮人民陪审员  陆 伟人民陪审员  朱 莉二〇一七年五月八日书 记 员  蔡晓晨1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。