浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终7564号上诉人（原审原告）：钱育新，男，1969年7月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：李莉、陈剑语，北京高朋（杭州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江迪凯金宏房地产有限公司。住所地：杭州市江干区秋涛北路**号****室。法定代表人：谢卿宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈月棋、沈笑，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。上诉人钱育新与上诉人浙江迪凯金宏房地产有限公司（以下简称迪凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：买受人钱育新，出卖人迪凯公司。房屋价款：8715656.17元。付款日期：钱育新按约于2013年1月31日前付清房款。房屋权证交付日期：出卖人应于2013年12月31日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。迪凯公司实际于2016年1月5日通知钱育新领取涉案房屋产权分证。违约责任：出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2016年3月30日，钱育新提起诉讼，请求判令：迪凯公司支付钱育新违约金1281201.46元（按房价款每日万分之二，自2013年12月31日起计算至2016年1月5日）、利息147240.30元（按同期贷款年利率，自2013年12月31日起暂计至2016年1月5日，最终计算至判决确定的履行之日止）。原审法院认为：双方买卖房屋的事实清楚、证据充分，出卖人应当按约承担相应的违约责任，对钱育新合理的诉讼请求予以支持。对迪凯公司有关钱育新未按合同约定交付合作建房违约金的抗辩，原审法院认为，该合作建房违约金并非本案合同项下争议款项，不影响迪凯公司对本案违约责任的承担，迪凯公司可另行主张。对迪凯公司有关钱育新未按约支付物业维修基金，其不承担逾期交证违约责任的抗辩，原审法院认为，涉案商品房买卖合同附件八第七条中约定，买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、物业维修基金等，否则出卖人有权拒绝交房要求。现并无证据证明迪凯公司在交房前即告知钱育新应交清的房屋面积差及物业维修基金金额，且迪凯公司在钱育新未交清物业维修基金等款项时，即向钱育新交付了涉案房屋，此系双方对该房屋面积差及物业维修基金金额支付时间条款的变更。此后钱育新向迪凯公司发出要求其承担逾期交证违约责任的律师函时，迪凯公司亦未要求钱育新立即交付物业维修基金等款项。后迪凯公司在落款为2016年1月5日的迪凯银座产权分证交付通知书中要求钱育新结清房款和物业维修基金，钱育新在收到该通知书后五日内即2016年1月13日交清相应款项。综上可知，现有证据无法证明钱育新有怠于支付物业维修基金及面积差款项的行为，迪凯公司此项抗辩不予采纳。对迪凯公司有关公共连廊建设系市政工程，案涉房权证书逾期交付属迪凯公司不能控制的政府行为造成，其不应承担违约责任的抗辩，原审法院认为，该公共连廊建设问题虽有相应政府部门参与协调，但并非据此即可认定该公共连廊建设问题系该政府部门造成，而忽略迪凯公司怠于履行或缺乏预见等自身经营管理原因。且根据现有证据，该公共连廊建设问题早在双方签订商品房买卖合同的一年多前即已存在，迪凯公司对此问题可能造成的逾期交付房权证书应有合理的预见，而不应将此作为其免责的理由。但为平衡双方权益，可对迪凯公司的违约责任予以适当减轻。对钱育新主张的违约金调整为按每日万分之一点五计算。钱育新主张的利息损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中国人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2016年9月28日判决：一、迪凯公司支付钱育新违约金960901.09元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回钱育新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费8828元，由钱育新负担2889.50元，迪凯公司负担5938.50元。迪凯公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。宣判后，钱育新、迪凯公司均不服，向本院提起上诉。钱育新上诉称：原判对违约金及利息损失的认定错误。原审法院基于平衡双方利益，减轻迪凯公司的违约责任及利息部分，缺乏事实与法律依据。迪凯公司存在严重违约，应根据案涉《商品房买卖合同》的约定，按房价款万分之二每日承担违约责任。迪凯公司未支付逾期办证的违约金，使钱育新并未实际占有该款项，从而导致利息部分的损失，应按银行同期贷款利率支付该笔违约金的利息。请求二审法院：一、依法改判，支持一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由迪凯公司承担。上诉人钱育新在二审中未提交新证据。针对钱育新的上诉，迪凯公司辩称：迪凯公司无需承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。钱育新至2016年1月13日才向迪凯公司支付物业维修专项资金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第7款、合同附件补充协议内容第九条等及法律相关规定，迪凯公司有权不在2016年1月13日前向钱育新交付房屋权属证书而不构成违约。案涉迪凯银座项目除规划验收外，其余验收事项早在2013年完成，而导致规划验收无法按计划进行的根本原因在于案涉项目与中国移动大厦相连的二层连廊无法按期完工。连廊工程属于迪凯银座项目用地红线建设，是新城管委会要求建造的市政配套设施，该工程建设进度的滞后系中国移动通信浙江有限公司缺乏建设积极性、不配合相关施工审批，也不提供施工条件等原因造成的，迪凯公司不存在任何拖延的事实，连廊工程在2015年完工，迪凯银座项目于2015年通过规划验收。迪凯公司无法按期交付案涉房屋土地、房屋权属证书系非因迪凯公司所能控制的政府行为所导致，无需承担逾期责任。即使迪凯公司需支付违约金，违约金数额也应适当降低。钱育新要求支付违约金利息没有事实和法律依据，不应支持。迪凯公司上诉称：原审认定事实错误，视《商品房买卖合同》明确约定于不见，而引用与本案无直接关联性的条款，并据此作出判决。钱育新直至2016年1月13日才向迪凯公司支付物业专项维修基金，根据《商品房买卖合同》第十九条、附件八补充协议第九条等，迪凯公司并不违约。案涉房屋土地、房屋权属证书的逾期交付，属于非迪凯公司所能控制的政府行为造成的。原审适用法律错误，原审以迪凯公司未催告钱育新应支付的款项作为钱育新免责的理由是错误的。原审法院排除《合同法》第六十七条及一百一十四条第二款的适用，没有作出任何解释。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判驳回钱育新一审全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由钱育新负担。上诉人迪凯公司在二审中未提交新证据。针对迪凯公司的上诉，钱育新辩称：《商品房买卖合同》附件八第七条明确约定，钱育新应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、物业维修基金等，但无证据证明迪凯公司在交房前已尽缴费告知义务。迪凯公司直至2016年1月5日出具的《迪凯银座产权分证交付通知书》上才首次告知钱育新前去办理产权分证，结清物业维修基金。在此之前，迪凯公司从未通知或要求钱育新缴纳物业维修基金。迪凯公司以钱育新未按约支付物业维修基金进而可以拒绝交付案涉产权证、无须承担违约责任的上诉理由缺乏事实和法律依据。案涉商品房《土地使用权证》和《房屋所有权证书》逾期交付，并不存在非迪凯公司所能控制的政府行为。迪凯公司因第三人的原因导致无法在合同约定的时间内完成取得相关产权证并交付给钱育新，迪凯公司仍应当基于《房屋买卖合同》承担相应的违约责任。若迪凯公司认为政府行为属客观阻却事由，可通过行政诉讼方式获取相应的合法权益，而不能以迪凯公司所不能控制的政府行为来对抗。迪凯公司未向钱育新交付产权证，并非由于钱育新未支付物业维修基金所致，而是由于迪凯公司未取得案涉产权证，导致逾期交付。钱育新直至2016年1月8日才收到缴纳物业维修基金通知，立即支付了全部款项，不存在逾期交付的情形。迪凯公司存在违约情形，实际对钱育新造成了不可弥补的损失，应当按照合同约定的每日万分之二计算违约金。请求二审法院驳回迪凯公司的上诉请求。本院依据有效证据及当事人陈述等，经二审审理查明事实如下：2013年1月13日，迪凯公司与钱育新签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定钱育新向迪凯公司购买迪凯银座预售商品房，设计用途为办公楼。商品房建筑面积共474.68平方米，单价18353元，总价款8711802元。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为65元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收款。钱育新应在2013年1月31日前付清全部房价款。迪凯公司应当在2013年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付钱育新使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。如遇由于非迪凯公司所能控制的政府行为、市政工程、政府投资项目工程建设的批准与建设延误导致不能按时将该商品房交付使用的，迪凯公司可据实予以延期。迪凯公司承诺于2013年12月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给钱育新。钱育新自行办理该商品房转移登记。迪凯公司不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起150日以后，迪凯公司仍不能交付权属证明或登记证明的，双方同意如钱育新不退房，迪凯公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向钱育新支付已交付房价款万分之二的违约金。双方明确，合同第五条约定的房价款中不包括物业管理费与物业专项维修资金等，该费用由钱育新在办理相关手续时按规定或约定缴交。钱育新应在迪凯公司向其交付合同第十六条约定的权属证书前，与迪凯公司结清应付给迪凯公司的所有款项，若钱育新未与迪凯公司结清款项，迪凯公司有权拒绝交付权属证书，其责任由钱育新承担。钱育新应于房屋交付使用前结算，交清所有房款、物业维修资金、违约金等。钱育新在未付清上述款项前，迪凯公司有权拒绝买受人的交房要求，并不构成逾期交房违约。由于非迪凯公司所能控制的政府行为导致主合同第九条约定的市政配套设施不能按时提供的，迪凯公司可据此顺延交房而无需承担逾期责任等。钱育新未付清全部购房款及相关费用的，或未履行关于面积差异部分房款规定的，迪凯公司有权不向钱育新交付房屋权属证书而无需承担违约责任等。2013年9月23日迪凯公司向钱育新交付了房屋。2016年1月11日，迪凯公司向钱育新出具《销售不动产统一发票》，载明购房款为8715656.17元。2016年1月5日，迪凯公司向钱育新发出《迪凯银座产权分证交付通知书》，通知收到通知后3日内钱育新办理领取产权分证手续。钱育新应向迪凯公司结清的款项：房款和物业维修基金的多退少补。2016年1月13日，钱育新支付物业维修基金及面积差款项。2016年3月30日，钱育新提起诉讼，请求判令：一、迪凯公司支付钱育新违约金1281201.46元（按房价款每日万分之二，自2013年12月31日起计算至2016年1月5日）、利息147240.30元（按同期贷款年利率，自2013年12月31日起暂计至2016年1月5日，最终计算至判决确定的履行之日止）；二、本案诉讼费、保全费由迪凯公司负担。本院认为，钱育新在本案中诉请的违约金1281201.46元是逾期办证违约金。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，迪凯公司应在2013年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给钱育新。但迪凯公司直至2016年1月5日才通知钱育新领取权属证书，已违反合同约定，构成违约。迪凯公司所称因政府行为造成权属的逾期交付，但对此并未提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。合同中虽约定了钱育新未付清全部购房款及相关费用的，或未履行关于面积差异部分房款规定的，迪凯公司有权不向钱育新交付房屋权属证书且无需承担违约责任。但对于迪凯公司所主张的未付清的物业维修基金，在合同中规定是物业交付时收取，但房屋已于2013年9月23日交付，现并没有证据证明迪凯公司向钱育新收取，而钱育新不交纳的事实，且物业维修基金是按平方米计价收取，在迪凯公司2016年1月5日通知钱育新领证交纳后，钱育新于2016年1月13日即予以了交纳，不存在怠于支付的问题。迪凯公司以此为由主张免责的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。迪凯公司的行为已构成逾期办证，应按合同约定承担违约责任，钱育新按已付房款日万分之二的标准主张逾期办证违约金符合合同约定，原审以平衡双方权益，对该违约金数额调整至日万分之一点五缺乏依据，本院予以纠正。迪凯公司应支付钱育新逾期办证违约金1279458元（以8715656.17元为基数，自2014年1月1日起计算至2016年1月5日，共计734天）。至于钱育新主张的利息缺乏法律依据，本院不予支持。综上，迪凯公司的上诉理由均不成立，不予采纳。钱育新上诉理由合理部分，本院予以采纳。原审判决认定基本事实清楚，但实体处理和适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2715号民事判决；二、浙江迪凯金宏房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱育新违约金1279458元；三、驳回钱育新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8828元，由钱育新负担883元，由浙江迪凯金宏房地产有限公司负担7945元；二审案件受理费21722元，由钱育新负担2577元，由浙江迪凯金宏房地产有限公司负担19145元（钱育新已向本院预缴上诉案件受理费8313元，钱育新应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费5736元，浙江迪凯金宏房地产有限公司已向本院预缴上诉案件受理费17656元，浙江迪凯金宏房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的差额部分1489元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年五月二十七日书 记 员 袁其伟