山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁09民终885号上诉人（原审被告）：谢金莲，女，1954年6月22日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：苏春清，泰安岱岳公信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孟宪贵，女，1943年6月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李洋，山东泰山法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩亮，男，汉族，1972年11月20日出生，住泰安市泰山区，系被上诉人之子。上诉人谢金莲因与被上诉人孟宪贵房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢金莲上诉请求：撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1782号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、《买卖房契约》合法有效。上诉人全家自1994年自黑龙江迁移到省庄镇后省庄村，户口迁到原泰安市城东派出所（省庄镇驻地），先后在后省庄村租房居住，2000年4月9日，因被上诉人在别处有住处，在他人见证下，与被上诉人签订《买卖房契约》，被上诉人将其空旧房屋以3000元价格卖给上诉人。上诉人全家已在后省庄村居住22年之久。整个院落上诉人全部返修，原房屋已不存在。房屋买卖不违背法律规定，应认定为有效。二、一审判决超出被上诉人诉讼请求范围。被上诉人诉讼请求第二项为:“请求法院判令被告腾退房屋、土地并赔偿损失5万元”，但一审判决却判决上诉人返还宅院一套，明显超出诉讼请求范围。三、涉案院落建筑物所有权归上诉人所有。上诉人买房后，整个院落全部返修，原地上附属物已不存在，现地上建筑物全部为上诉人建设，根据地随物走的原则，上诉人亦享有土地使用权。被上诉人反悔，究其原因，是因据说后省庄村可能拆迁，被上诉人见利忘义而为。一审判决上诉人返还宅院于理不通、于法无据，明显不当。四、一审漏列主体。买卖契约所购买的房屋系上诉人与配偶李胜亮共同购买，所建房屋也属共同财产，本案涉及处分共同财产，依法应追加李胜亮为诉讼参加人。综上，请求二审法院撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初1782号民事判决书，依法改判或发回重审。被上诉人孟宪贵辩称，一、本案一审中被上诉人已向法院提交上诉人谢金莲户籍证明，其户籍所在地为天平街道办事处，上诉人与被上诉人不是同一集体经济组织成员，双方所签订的买卖房契约因违反土地管理法第四十三条、合同法第五十二条的规定，应为无效合同。二、一审判决判令上诉人返还宅院一套，未超出被上诉人在一审中提出的腾退房屋和土地的诉讼请求。三、基于房屋买卖合同无效，地上所有建筑物所有权不归上诉人所有，不适用物权法地随物走的原则。四、根据合同相对性原则，房屋买卖契约仅有上诉人谢金莲一人签字，一审法院未遗漏诉讼主体。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告孟宪贵向一审法院起诉请求：1、确认原、被告所签订的房屋买卖契约为无效合同；2、判令被告腾退房屋、土地并赔偿损失5万元（暂时5万元，以评估为准）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2000年4月9日，在案外人卢传法（中方）见证下，原告孟宪贵（甲方）与被告谢金莲（乙方）签订《买卖房契约》，约定：因甲方现有空房一处，甲方愿意转卖，乙方谢金莲以人民币叁仟元购买。经双方协议，自愿买卖，永无牵扯。甲方以后概不负责一切经济纠纷。本契约由中人卢传法作保。空口无凭，立字为据。本协议一式二份，交由甲乙双方保存。被告向原告交付了购房款3000元，原告将房屋交付被告，被告居住至今。2016年5月20日，原告向一审法院提起诉讼，要求确认合同无效，被告返还房屋、土地。涉案房屋位于泰安市泰山区省庄镇后省庄村马家庙东临、现省庄镇养老院以东，门牌号为××。就涉案宅基地使用权，泰山区省庄镇后省庄村村民委员会于2016年5月23日出具证明一份，内容为：“兹证明我村村民孟宪贵在我村有宅基地壹处，坐落村委南，土地登记审批表编号0101421，办证日期1991年1月20日，地籍调查表编号0101421号，土地权属性质集体。”原告户籍地为泰山区省庄镇后省庄村；被告现户籍地为泰安市岱岳区天平街道办事处永安居委会，合同签订时被告户籍地不在后省庄村，即被告不属于后省庄村村民。本案审理中，经一审法院依法释明，被告表示合同无效情况下其不主张赔偿损失，也不申请鉴定；关于损失和鉴定问题其表示另行处理。另原告表示放弃关于要求被告赔偿损失5万元的诉讼请求，同时其表示不再对损失进行评估。一审法院认为，涉案房屋占用土地为泰安市泰山区后省庄村集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。基于农村宅基地的保障性特点和成员权属性，我国现行法律及政策对农村村民住宅转让实行严格的限制，即农村村民住宅只允许在本集体经济组织（村委会）内部转让，对于非同一集体经济组织（村委会）成员间的住宅转让行为，应当依法认定无效。本案中被告谢金莲并非后省庄村村民，故其与原告孟宪贵签订的《买卖房契约》因违反法律及相关政策而应依法认定无效。本案审理中原告表示放弃要求被告赔偿损失5万元的诉讼请求，一审法院予以准许。本案中，被告表示对其损失和鉴定问题另行处理，故关于被告损失问题，被告可另行主张权利。综上所述，对原告要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持；对原告要求被告返还房屋及宅基地的诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效情况下关于被告损失问题，可另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决：一、原告孟宪贵与被告谢金莲于2000年4月9日签订的《买卖房契约》无效；二、被告谢金莲于本判决生效之日起十日内返还原告孟宪贵位于泰安市泰山区省庄镇后省庄村马家庙东临、现省庄镇养老院以东、门牌号为××的宅院一套；三、原告孟宪贵于本判决生效之日起十日内返还被告谢金莲购房款3000元。案件受理费530元，由原告孟宪贵负担100元，被告谢金莲负担430元。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，2000年4月9日，上诉人孟宪贵与被上诉人谢金莲在案外人卢传法的见证下，签署了涉案《买卖房契约》。该《买卖房契约》虽以房屋为交易标的，但根据房地一体的原则，房屋占用范围内的宅基地势必一并予以转让。而根据我国现行的法律和土地政策，对于农村宅基地的转让有严格限制，仅允许在同一集体经济组织内部进行流转。因上诉人谢金莲并非涉案宅基院落所在的后省庄村村民，原审据此认定其与被上诉人孟宪贵签订的涉案《买卖房契约》为无效合同正确，本院予以维持。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案《买卖房契约》属无效合同，上诉人谢金莲亦不可能取得该房屋占用范围内的宅基地使用权，合同无效后即应将该宅基地予以返还，至于其翻建的房屋问题，基于房随地走、物尽其用的原则，亦应一并返还给出卖人。上诉人谢金莲因合同无效造成的翻建房屋等各项损失，均可另案向被上诉人孟宪贵主张权利。至于上诉人谢金莲称的原审法院存在超诉讼请求判决的问题，经审查，被上诉人孟宪贵一审诉请中明确有要求“判令被告腾退房屋、土地……”的主张，故原审判令返还涉案院落，并未超出被上诉人孟宪贵的原审诉讼请求，对上诉人谢金莲的该项上诉主张，本院不予支持。至于上诉人谢金莲主张的原审遗漏诉讼主体的问题，因本案合同双方即为上诉人谢金莲与被上诉人孟宪贵，故被上诉人孟宪贵仅列谢金莲为本案被告，符合合同相对性原则，对上诉人谢金莲的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人谢金莲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人谢金莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋许科审 判 员  张晓丹代理审判员  张泽宇二〇一七年五月三十一日书 记 员  马 鑫