河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6087号上诉人（原审被告）：乔新伟，男，汉族，1978年2月11日出生，住宜阳县。委托诉讼代理人：王明伟，河南开为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古长寿，男，汉族，1962年11月26日出生，住宜阳县。委托诉讼代理人：古金巧，女，汉族，1966年10月14日出生，住宜阳县，系古长寿妹妹。上诉人乔新伟因与被上诉人古长寿房屋买卖合同纠纷一案，不服宜阳县人民法院(2018)豫0327民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔新伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将该案重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。1、本案所涉《协议书》及《承诺书》中关于房屋买卖部分条款当然有效，依法应受到法律保护。上诉人与被上诉人于2008年7月26日、2008年9月1日签订的两份《协议书》及2009年5月11日的《承诺书》中所涉房屋登记在被上诉人名下，有宜阳县人民政府于2002年8月7日向其颁发的宜(白)房权证（2002）字第00006号《房屋所有权证》，即本案所涉房屋具有合法有效的房屋所有权证，是被上诉人个人合法财产，证书明确载明涉案房屋是可以进行交易、买卖的，被上诉人与上诉人签订《协议书》约定将该房屋出售给上诉人并不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人已支付了相应房款并实际占有使用九年之久，被上诉人也将房屋所有权证交付给上诉人，合同已经实际履行，房屋买卖协议合法有效。２、经查询宜阳县房地产管理局的房产档案，涉案房屋共有人仅有被上诉人的前妻袁素点一人，袁素点明知上诉人购买涉案房屋，九年来从未提出过异议，已实际追认了该房屋买卖合同的效力。被上诉人母亲及姐妹并非房屋共有人，其反对卖房的行为并不能影响该交易行为的合法性。综上，上诉人与被上诉人均是完全民事行为能力人，双方于2008年签订的两份房屋买卖协议均是双方的真实意思表示，是被上诉人自愿处分自己的财产，且已实际履行。双方没有恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。二、一审判决适用法律不当。一审判决以《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定为由，认为双方签订的协议书违反法律的强制性规定，判令两份协议无效没有依据。该房屋所涉土地本就用于房产建设，而且是住宅和门面房两用，上诉人购买后并未改变房屋的使用性质，也未进行加盖、翻建，土地性质并未变更，一审判决以此判令协议无效没有依据。况且，《土地管理法》第六十三条限制的仅是农村集体土地使用权的转让，并未限制房屋买卖，涉案两份协议应为有效协议。三、被上诉人于2009年5月11日向上诉人出具的《承诺书》已经一审法院（2018）豫0327民初152号生效判决认定，双方的真实意思表示是房屋买卖而非租赁，故双方买卖房屋的协议合法有效，一审法院在本案中又认定承诺书无效显属错误，依法应予以撤销。综上，上诉人与被上诉人签订的两份关于涉案房屋买卖的《协议书》和《承诺书》均未违反法律、行政法规的强制性规定，也没有侵犯他人的合法权益，是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行应为有效协议。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。古长寿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决公正公平，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案双方所签的宅基地及宅基地上的建筑物转让《协议书》《承诺书》严重违反了《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：农村宅基地属于集体所有，农村居民对宅基地只有使用权，宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。同时，还违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得，与集体经济组织成员的资格联系在一起，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村村民的属于无效的买卖。《协议书》《承诺书》没有通过使用权人的同意，是暗地里交易，没有通过任何有关部门申请、批准，这种擅自与他人签订协议购买宅基地使用权，是不受法律的保护，应属无效。综上，上诉人自身不符合买卖条件，明租暗买，以买卖形式变相占有更多宅基地，不能得到法律的支持和保护。古长寿向一审法院起诉请求：1.依法确认2008年7月26日、2008年9月1日原被告双方签订的两份《协议书》及2009年5月11日签订的《承诺书》无效。2.依法判令房屋腾退给原告。3.全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告谷长寿是宜阳县白杨镇四区村民，被告乔新伟是宜阳县白杨镇三区村民，二人不属同一村民委员会。原告古长寿在宜阳县白杨镇四区拥有宅基地一所，于1974年办理宅基证，家庭成员6人共同使用。后谷长寿在该宅基地上自建房屋，房屋坐南朝北，建有上房一层、东西厦房各一层、街坊二层，于2002年办理房屋所有权证，证号为宜（白）房权证（2002）字第私000056号，其妻袁素兰为共有人。2008年7月26日，原告古长寿与被告乔新伟签订协议书，内容为：转让方（甲方）古长寿，受让方（乙方）乔新伟，经甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。第一条：甲方将自己的宅基地及宅基地上的所有建筑物转让给乙方，房屋具体状况如下：位置：于白杨镇西街白杨高中对面，四至：东：马庆福，西：路，南：蔡石伟，北：大街。第二条：甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币（大写）贰拾伍万伍仟元整，甲乙双方同意自本合同签订之日起，乙方分四次将转让款付给甲方。具体时间为：本合同生效之日起十日内乙方交付捌万元，2008年8月30日再付贰万元，2009年元月25日交接房产时付十五万元，其余伍仟元在产权转移交接手续完时全部交清。第三条：甲乙双方同意，本合同生效后，甲方定于2009年元月25日将上述房地产交付乙方。第四条：甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。甲方应无条件协助乙方交接过户办理所有手续……古长寿、乔新伟和见证人曾某、魏某均在协议上签字。2008年9月1日，原告古长寿与被告乔新伟签订协议书，约定：“1、甲方古长寿接到乙方乔新伟付房款（宅基地）共拾万元整，于2008年9月10日前将宅基证交于乙方，乙方应付甲方3000元整。2、乙方于2008年阴历年底将房款（宅基地款）共贰拾伍万元付给甲方（已付10万再付15万元）。3、甲方应在2008年阳历年底将房（宅基地）交于乙方。4、以下协议共同遵守，到期若房（宅基地）不能交于乙方，甲方将自动其余15万元也就是乙方以10万元（拾万元）购得甲方宅基地及房屋。”2009年春节后，被告乔新伟即开始占用并使用临街二层楼房，古长寿母亲居住在后院直至去世。后原告古长寿因其母亲反对买卖房屋及宅基地，于2009年5月11日给被告乔新伟出具承诺书一份，内容为：“我于2008年7月26日同乔新伟签订房屋买卖协议，乔新伟已履行了协议义务，我因母亲年事已高没能将房屋按协议交付给乔新伟，我承认我违约，并承诺如下：一、我将编号为A020806040的房产（宅基地）出售给乔新伟是我真实意思，应当按照双方约定履行协议，交付房屋。二、考虑到我母亲年纪及身体问题，同意由我母亲同乔新伟签订租房协议，该租房协议仅是为履行我双方的买卖房屋协议的一个方法措施，并不是真正的租房。三、乔新伟接受房屋后，即为双方所签订的房屋买卖协议履行，决不再反悔。”2009年5月14日原告古长寿与被告乔新伟签订《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方愿意将房屋出租给乙方使用，乙方使用房屋三间占地面积100平方，乙方按协商标准支付相关费用。2、出租房屋租金为每年壹万元整，乙方一次性交纳十年房租为10万元，在此期间甲方不得以任何理由调整房租，或解除合同。3、在租赁期间甲方不得将出租屋转让或抵押给第三者，甲方如出卖房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。4、在租赁期间如与政府不可抗力行为，乙方有权解除合同。5、租赁时间从2009年6月1日至2020年12月31日到期。6、本合同未尽事项，租赁期间双方协商解决。立此为据，本合同签字有效。甲方：古长寿，乙方：乔新伟，见证人：蔡会来，2009年5月14日。”2008年7月27日，被告乔新伟付给古长寿房款80000元，2008年8月31日，被告乔新伟付给古长寿现金17000元，其余款项至今未再支付。另查明，被告乔新伟于2017年6月8日诉至一审法院要求古长寿继续履行2008年7月26日所签协议书的合同义务，协助原告办理房产过户手续，2017年9月27日，乔新伟撤回起诉。2018年1月9日，古长寿诉至一审法院，要求解除双方的租赁合同，一审法院于2018年4月3日作出（2018）豫0327民初152号民事判决书，认定古长寿的真实意思是出售房屋，乔新伟的真实意思是购买房屋，虽然房屋租赁合同的形式是真实的，但内容是虚假的，不是双方真实意思表示，属无效合同。古长寿不服提起上诉，后又于5月30日申请撤回上诉。以上事实有《协议书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《房屋所有权证》、收到条、已生效的法律文书以及双方当事人陈述为证，可以认定。一审法院认为，公民的一切行为，应在法律允许的范围内进行。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：第（二）项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，第五项，违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据我国土地管理法和相关土地政策，农村宅基地具有极强的福利和保障性，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此，取得宅基地使用权的主体应当仅限于本经济组织成员，农村住宅用地只能分配给本村村民使用，本经济组织以外的村民购买本经济组织成员的宅基地和房屋的，应当确认为无效。原被告买卖宅基地及宅基地上的所有建筑物的行为，既违反法律、行政法规的强制性规定，又侵犯了其他土地使用权人和房屋共有人的合法权益，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，原告未征得其他权利人同意，又违反法律规定转让宅基地及宅基地上的所有建筑物，具有明显过错，被告在得知其他权利人不同意的情况下，又与原告签订租赁协议欺骗他人，对合同签订及履行也有过错，应各自承担自己的相应损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项，第五十八条，《中华人民共和国土地法》第六十三条之规定，判决：一、原告古长寿与被告乔新伟于2008年7月26日、2008年9月1日签订的两份《协议书》及原告古长寿于2009年5月11日签订的《承诺书》无效。二、被告乔新伟于判决生效之日起二十日内返还占用原告古长寿的房屋。三、原告古长寿于判决生效之日起二十日内返还被告乔新伟的购房款97000元。本案受理费减半收取2563元，由原告古长寿负担1363元，被告乔新伟负担1200元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，古长寿是宜阳县白杨镇四区村民，乔新伟是宜阳县白杨镇三区村民，二人不属同一村民委员会，并非同一集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。古长寿和乔新伟于2008年7月26日签订的协议书，约定古长寿将其宅基地及宅基地上的所有建筑物转让给乔新伟，因该协议转让的不仅包含古长寿的房产，还包含相应的宅基地使用权，而乔新伟并非白杨镇四区村民，故该协议因违反法律的强制性规定而无效。同时，双方所签订的协议并未得到完全履行。乔新伟仅支付了古长寿房款97000元，并未支付协议所约定的25万元转让款，而古长寿也未按照协议约定交付全部房产，乔新伟从2009年起仅占有使用临街房屋。本案双方在2008年签订转让协议后，于2009年签订了《房屋租赁合同》，说明在转让协议履行之初，古长寿家人对古长寿转让事宜并未形成一致意见，存在争议，且在协议签订后，除临街之外的房屋仍由古长寿家人长期居住。综上，一审法院认定双方所签订的协议书无效，判令双方对因协议而取得的财产互相予以返还并无不当。乔新伟的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人乔新伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十二月十九日书记员  殷春雪