湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初7271号原告长沙荣盛置业有限公司，住所地湖南省浏阳市花炮大道239号。法定代表人张大海，总经理。委托代理人王英帅，湖南金州律师事务所律师。委托代理人钟志勇，湖南金州律师事务所律师。被告蒋小红，女，1974年10月29日出生，汉族。被告刘宏宇，男，1977年12月26日出生，汉族。原告长沙荣盛置业有限公司（以下简称荣盛公司）与被告蒋小红、刘宏宇商品房销售合同纠纷一案，于2016年11月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员李德担任审判长，人民陪审员唐国强、彭晓玉参加的合议庭，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。书记员吴辉担任法庭记录。本案原告荣盛公司的委托代理人王英帅、钟志勇到庭参加诉讼，被告蒋小红、刘宏宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告荣盛公司诉称，两被告系夫妻关系，2012年5月23日原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110264806），约定两被告共同购买原告开发的浏阳市白沙路财智广场*幢*号房屋。当天，两被告向原告支付了127089元首付款，余款280000元约定以向银行办理按揭贷款的方式支付。后被告一直未向原告支付购房款，并向原告申请将房屋“更名”给案外人李承进，并约定由李承进将两被告已支付的127089元购房款直接支付给被告蒋小红，同时约定两被告协助原告办理撤销与两被告签订的《商品房买卖合同》备案以及将房屋登记至李承进名下等手续，否则两被告应向原告支付房屋总房款10%的违约金。2013年10月12日，原告根据被告的申请，与案外人李承进重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号仍为20110264806）。但因被告蒋小红与另一案外人汤俊根产生纠纷，浏阳市人民法院在汤俊根的申请下，查封了该房屋，导致房屋“更名”无法完成。李承进遂于2014年10月8日以原告“故意隐瞒房屋被查封”、“一房二卖”等为由将原告诉至浏阳市人民法院，浏阳市人民法院于2015年7月31日扣划原告款项250400元。综上，被告的行为给原告造成了巨大损失，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。请求：1、确认原告与两被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号：20110264806）及《补充协议》于2013年10月5日正式解除；2、两被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：20110264806）及《补充协议》的备案登记注销手续；3、两被告向原告支付违约金40708.9元；两被告赔偿原告损失250400元及利息80462元（以原告被扣划款项为基数，自款项扣划之日起按年利率24%算至被告实际付款之日，暂计算至起诉之日）。本案诉讼费由两被告承担。被告蒋小红、刘宏宇无答辩。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同及销售不动产统一发票，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告购买原告开发的位于浏阳市白沙路财智广场第*栋*号房屋的事实。2.协议、收条、谈话笔录、（2014）浏民初字第4270号开庭笔录，拟证明被告申请将购买原告的房屋“更名”给案外人李承进，并确认解除与原告之间的商品房买卖合同，且被告实际收取了李承进支付的购房款的事实。3.证明，拟证明浏阳市白沙路财智广场第*栋*号房屋因被告与第三人的纠纷被法院查封，无法办理过户手续，被告承诺限期办理好房产过户手续的事实。4.关于催促办理房屋解冻手续的函，国内特快专递邮件详情单，拟证明原告催促被告办理浏阳市白沙路财智广场第*栋*号房屋解冻手续的事实。5.浏阳市人民法院民事判决书、长沙市中级人民法院民事判决书、执行裁定书、款项扣划记录，拟证明因被告无法办理浏阳市白沙路财智广场第*栋*号房屋的解冻手续，案外人李承进将原告诉至法院，导致原告损失250400元的事实。被告未对上述证据发表质证意见，亦未在举证期限内向本院提交证据。经过庭审举证和审查，本院对本案的证据认证如下：对原告的证据认证如下：对证据1-5，经本院审查认为，该6组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：2012年5月23日，被告刘宏宇、蒋小红夫妇与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110264806），购买由被告开发的财智广场第*栋*号房屋，房屋总价款为407089元，并支付了首付款127089元。2012年11月2日，该《商品房买卖合同》在浏阳市房屋产权管理局登记备案。2013年9月2日，另案高某诉蒋小红民间借贷纠纷一案进入执行程序，蒋小红所购财智广场第*栋*号房屋因此被本院裁定查封。2013年10月初，蒋小红因不愿继续履行《商品房买卖合同》遂与原告销售顾问刘文辉联系，要求“转卖”财智广场第*栋*号房屋。刘文辉将此情况向原告公司汇报后，公司同意将原《商品房买卖合同》进行“更名”处理。为此，作为甲方的原告与作为乙方的被告于2013年10月5日签订《协议》，内容为：“鉴于：一、甲乙双方于2012年5月23日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20***，就乙方购买甲方开发的浏阳市白沙路财智广场*幢*号商品房（以下简称“该房屋”）所涉及的相关事宜进行了约定。二、乙方在合同签订后向甲方支付了首付款127089元，余款未能根据合同约定办理按揭贷款支付。三、经乙方申请，甲方同意蒋小红将房屋转卖给李承进，并由甲方与李承进另行签订《商品房买卖合同》。双方一致同意甲方不退还乙方已支付的首付款127089元，由李承进向乙方支付127089元，视为李承进已向甲方支付了相应的首付款。甲乙双方根据《合同法》等相关法律法规的规定，本着平等自愿、友好协商的原则，就乙方转卖房屋所涉及的相关事宜达成本协议。一、解除甲乙双方于2012年5月23日签订的编号为20110264806的《商品房买卖合同》。二、乙方应按照甲方要求，协助甲方办理撤销与乙方签订的《商品房买卖合同》备案以及将房屋登记至李承进名下等手续，否则应向甲方支付总房款10%的违约金。三、因可归责于乙方的原因，导致甲方无法完全履行与李承进签订的《商品房买卖合同》的，乙方应赔偿甲方因此而产生的损失。四、本协议签订后，乙方不得再基于已解除的《商品房买卖合同》向甲方主张任何权利。……。”不久，案外人李承进到财智广场楼盘看房时表示愿意购买第*栋*号房屋，并向被告交纳了1万元预付款。2013年10月12日，原告与案外人李承进正式签订《商品房买卖合同》，合同约定原告将第*栋*号房出售给李承进，约定房屋总价款为407089元，首付款需支付127089元，房屋交付期限为2013年11月30日前。合同签订当天，李承进按照原告公司销售顾问刘文辉的指示及陪同下，前往浏阳市农村商业银行将款项158000元存入蒋小红账户。尔后，原告向李承进开具了金额为127089元的首付款发票。刘宏宇、蒋小红因此取得了“转卖”房屋产生的差价40911元（10000元+158000元-127089元）。2013年11月30日，原告未按约交付房屋给李承进。李承进遂到浏阳市房屋产权管理局查询，方得知其所购房屋备案登记在刘宏宇、蒋小红名下，且该房屋已于2013年9月2日被本院查封。为此，2014年3月30日，蒋小红向李承进出具书面证明，其内容为：“证明：经双方协商，财智50栋806房于2014年4月30日前，协助房产公司把过户手续办好。如4月30日前没办好，按合同的2%付违约金。按日算违约金。经手人蒋小红，2014.3.30”。2014年4月1日，原告向李承进支付了15000元违约金，李承进出具了收条，收条内容为：“今收到长沙荣盛置业有限公司财智广场项目50栋806号所产生的逾期交房的相关费用￥15000元（壹万伍仟元正）。此次事情，一次解决。今后产生的任何问题与长沙荣盛置业有限公司财智广场项目无关。收款人：李成（承）进，2014.4.1号”。但至2014年4月30日，因蒋小红未履行完毕生效法律文书所确定的义务，致使财智广场第50栋806号房屋仍被查封，故原告所购房屋的产权登记过户仍不能办理。李承进遂于2014年10月8日诉至本院，要求判令：1、解除荣盛公司与李承进签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还李承进购房款168000元及利息1万元整；3、荣盛公司赔偿损失和支付违约金3万元整；4、荣盛公司支付李承进赔偿金10万元整。本院立案受理后于2015年1月27日作出（2014）浏民初字第04270号民事判决，判决：一、解除李承进与长沙荣盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、长沙荣盛置业有限公司返还李承进已付购房款127089元及其利息（利息计算方法：自2013年10月12日起，至本判决所确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算）。三、长沙荣盛置业有限公司支付李承进赔偿款10万元。四、驳回李承进其余诉讼请求。荣盛公司不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院经审理于2015年6月18日作出（2015）长中民三字第02068号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，本院于2015年7月31日扣划荣盛公司款项250400元。本院认为，原、被告于2013年10月5日签订的《协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效。《协议》是对双方于2012年5月23日签订的编号为20***的《商品房买卖合同》解除及后续事宜的约定及确认。根据本院（2014）浏民初字第04270号民事判决及长沙市中级人民法院（2015）长中民三字第02068号民事判决所确认的事实，被告的行为是对《协议》中“二、乙方应按照甲方要求，协助甲方办理撤销与乙方签订的《商品房买卖合同》备案以及将房屋登记至李承进名下等手续，否则应向甲方支付总房款10%的违约金。三、因可归责于乙方的原因，导致甲方无法完全履行与李承进签订的《商品房买卖合同》的，乙方应赔偿甲方因此而产生的损失”内容的直接违反。虽然，《协议》签订前，涉案房屋已经被本院查封，原、被告对涉案房屋另行处置前均未能尽到审慎义务，但司法查封并非不可抗力，被告可以通过履行债务排除加诸于涉案房屋之上的司法查封行为，故这一事实并不影响《协议》约定在原、被告之间的约束力。因此，对原告要求确认原告与两被告之间的《商品房买卖合同》（合同编号：20***）及《补充协议》于2013年10月5日正式解除；两被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：20***）及《补充协议》的备案登记注销手续；两被告向原告支付违约金40708.9元的诉讼请求，本院均予以支持；原告要求两被告赔偿损失250400元及利息，本院认为，原告在履行与案外人李承进之间合同中的损失应以其实际损失为准，根据本院（2014）浏民初字第04270号民事判决及长沙市中级人民法院（2015）长中民三字第02068号民事判决内容，原告实际损失为其向案外人李承进支付的赔偿款10万元，故被告仅应在此范围内承担赔偿义务并以此为基数负担利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认长沙荣盛置业有限公司与蒋小红、刘宏宇于2012年5月23日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2013年10月5日解除。二、蒋小红、刘宏宇于本判决生效之日起5日内协助长沙荣盛置业有限公司办理前述《商品房买卖合同》及《补充协议》的备案登记注销手续。三、蒋小红、刘宏宇于本判决生效之日起5日内支付长沙荣盛置业有限公司违约金40708.9元。四、蒋小红、刘宏宇于本判决生效之日起5日内赔偿长沙荣盛置业有限公司损失100000元及利息（利息计算方法：以100000元为基数，自2015年7月31日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率进行计算）。五、驳回长沙荣盛置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6874元，由长沙荣盛置业有限公司负担1000元，由蒋小红、刘宏宇负担5874元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 德人民陪审员  唐国强人民陪审员  彭晓玉二〇一七年五月三十一日书 记 员  吴 辉附相关法律规定：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。