黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书黑01民终1082号上诉人（原审被告)：哈尔滨市新光工艺美术厂，住所地哈尔滨市道外区。法定代表人：贾菊，该厂厂长。委托诉讼代理人：何国英，女，1969年7月19日出生，汉族，该厂会计，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。被上诉人（原审原告)：黑龙江省轻工建设总公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人：孙作军，该公司总经理。被上诉人（原审原告)：黑龙江省轻工建设总公司第三分公司，住所地哈尔滨市道外区。主要负责人：张海峰，该分公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖延胜，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人哈尔滨市新光工艺美术厂（以下简称新光厂）因与被上诉人黑龙江省轻工建设总公司（以下简称轻工总公司）、黑龙江省轻工建设总公司第三分公司（以下简称轻工三分公司）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新光厂的委托诉讼代理人何国英、刘庆明，被上诉人轻工总公司、轻工三分公司的共同委托诉讼代理人廖延胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新光厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判，解除双方签订的租赁合同，由新光厂返还给收取的定金10万元。一审新光厂未提出反诉，在抗辩中提出对方违约要求解除合同。事实和理由：2016年1月3日，新光厂与轻工三分公司通过中间人马劲松的介绍签订了房屋租赁合同，约定将新光厂所有的厂房租赁给轻工三分公司。可是由于轻工三分公司的上级轻工总公司发生人员变动，将公章和合同都收回去了，因此，没有按照约定的时间来接收房屋。新光厂为了履行合同作了充分的准备工作，已经将所有的厂房清空，至今新光厂的物品还存放在轻工三分公司指定的位于江北的仓库内。通过中间人证实，轻工总公司违约在先，可是一审法院认为证人与新光厂有利害关系。实际上轻工三分公司的经理张海峰与证人马劲松是同学关系。证人与新光厂有利害关系的依据是什么，对此一审法院没有论述，只用一句话就确认了，违反了相关规定。另外，轻工总公司要求的违约金约定过高，远远大于实际造成的损失，应当依法调整。一审法院在没有查明事实的基础上做出了一边倒的判决，并在没有确实的证据证实新光厂违约的情况下判决新光厂承担巨额的违约金实属欠妥。新光厂濒临破产，租赁房屋是为了职工解决社保问题，如此判决将会影响到广大职工，造成不稳定的社会因素。轻工总公司、轻工三分公司辩称，一审法院判决正确，请求维持原判。1.新光厂上诉状中陈述的不是客观事实。2.因纠纷是交付租赁物引发的，轻工总公司、轻工三分公司依约履行了交定金的义务，不存在违约行为。3.新光厂陈述的存放物品到仓库，是轻工三分公司的负责人张海峰个人帮忙行为，与租赁合同无关。4.原审证人马劲松系新光厂管区的民警。5.迟延交房违约金违约赔偿，双方约定的是每天3000元。6.租赁关系系双方真实意思表示，与单位状况无关。轻工总公司、轻工三分公司向一审法院起诉请求：1.判令新光厂继续履行租赁合同，向轻工总公司交付租赁物（位于哈尔滨市道外区南阳巷33号的厂房、仓库、院落、锅炉房）；2.判令新光厂因逾期交付租赁物，给轻工总公司造成的经济损失，要求新光厂给付轻工总公司经济损失费18.8万元（自2016年4月2日至2016年8月25日期间约定赔偿金额为43.8万元，扣减轻工总公司要求新光厂接受剩余2016年25万元房租金），并要求新光厂赔偿自2016年8月26日起至判决给付之日止经济损失费；3.要求新光厂在交付租赁物的同时，接收轻工总公司给付的剩余年房租金25万元的义务。一审法院认定事实：轻工三分公司是轻工总公司内部职能部门，轻工三分公司不具有法人资质。轻工总公司委托轻工三分公司与新光厂于2016年1月3日签订了租赁合同，合同约定：新光厂将位于哈尔滨市道外区东南阳巷33号厂房、仓库、院落、锅炉房等全部（以下简称租赁物）租赁给轻工总公司使用，租赁物现状为仓库租赁，现状可租赁面积实测为1309平方米。租赁物的功能为承租后由轻工总公司改造为冷库使用。租赁物采取包租的方式，由轻工总公司自行管理。租赁期限为10年，即从2016年4月1日起至2026年3月31日止。租赁物的免租期为3个月，即从2016年4月1日起至2016年6月31日止。免租期届满次日为起租日，每年由起租日开始计收租金。在2016年4月1日前，新光厂将租赁物按现状交付轻工总公司使用。如逾期没有全部交于轻工总公司，逾期一日包赔轻工总公司损失3000元，可累加累计。每年租赁费用为人民币35万元整。轻工总公司应于本合同签订之后3日内，向新光厂支付租赁定金人民币10万元，租金余额将于2016年7月1日前向新光厂一次性支付完毕。轻工总公司按合同约定于2016年1月3日向新光厂支付了租赁定金10万元。新光厂未按合同约定在2016年4月1日前将租赁物按现状交付轻工总公司使用。轻工总公司委托轻工三分公司与案外人哈尔滨大通制冷空调设备有限公司（以下简称大通公司）于2016年1月18日签订了工矿产品购销合同，合同约定：轻工三分公司在大通公司预定制造制冷设备总价款为1,541,224元，合同签订后轻工三分公司预付合同总价款30%，2016年4月1日前制冷设备到达现场，4月10日前其它设备全部进场……。轻工三分公司按合同约定于2016年1月19日向大通公司支付了制冷设备预付款462,367元。一审法院认为，轻工三分公司与新光厂签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，应予保护。新光厂应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除租赁合同。轻工三分公司与新光厂签订租赁合同后，轻工三分公司与案外人大通公司签订了工矿产品购销合同，而且轻工三分公司已向案外人大通公司支付了制冷设备预付款462,367元，故轻工总公司、轻工三分公司请求新光厂继续履行租赁合同，向轻工总公司交付租赁物位于哈尔滨市道外区南阳巷33号的厂房、仓库、院落、锅炉房的诉讼请求成立，予以支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，轻工总公司作为承租人已向新光厂支付了租赁物租赁定金10万元，履行了承租人支付租金的义务，而新光厂作为出租人未按照约定将租赁物交付给轻工总公司承租，新光厂的行为已构成了违约。轻工三分公司与新光厂签订的租赁合同约定：在2016年4月1日前，新光厂将租赁物按现状交付轻工总公司使用，如逾期没有全部交于轻工总公司，逾期一日包赔轻工总公司损失3000元，可累加累计。庭审中，新光厂认为双方约定的违约金一日包赔3000元过高，故调整违约金按逾期一日新光厂包赔轻工总公司损失2000元计算为宜，故新光厂应赔付轻工总公司按每日2000元计算自2016年4月2日起至2016年12月2日止违约金48.8万元。新光厂赔付轻工总公司自2016年12月3日起至新光厂交付给轻工总公司租赁物止违约金应按每日2000元计算。轻工总公司表示在新光厂交付给轻工总公司租赁物的同时，新光厂接收轻工总公司给付其剩余年房租金25万元的义务，应予准许。轻工总公司要求在新光厂应赔付轻工总公司按每日2000元计算自2016年4月2日起至2016年12月2日止违约金48.8万元中扣减新光厂接收轻工总公司给付其2016年剩余年房租金25万元，故新光厂应赔付轻工总公司自2016年4月2日起至2016年12月2日止违约金23.8万元。新光厂在2016年6月28日法院询问时辩称，新光厂于2016年3月28日对租金年限和租金价格低提出了质疑，需要修改合同或签补充协议，轻工三分公司没来和新光厂解决，新光厂没将租赁物交付轻工三分公司。而新光厂在庭审中辩称，轻工三分公司违约在先，拒不接受租赁物致使租赁合同无法履行。新光厂的两次辩称前后矛盾，并且，新光厂未有充分的证据证明轻工三分公司违约在先，拒不接受租赁物致使租赁合同无法履行，故对其抗辩主张，不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、新光厂于判决生效之日起3日内履行与轻工三分公司于2016年1月3日签订的租赁合同，向轻工总公司交付租赁物位于哈尔滨市道外区南阳巷33号的厂房、仓库、院落、锅炉房；二、新光厂于判决生效之日起3日内赔付轻工总公司违约金23.8万元（按每日2000元计算自2016年4月2日起至2016年12月2日止违约金48.8万元中扣减新光厂接收轻工总公司给付其2016年剩余年房租金25万元）。自2016年12月3日起至新光厂交付给轻工总公司租赁物止新光厂赔付轻工总公司违约金应按每日2000元计算。案件受理费4870元，轻工总公司已预付，由新光厂负担，此款新光厂于本判决生效之日起3日内给付轻工总公司。二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，轻工总公司委托轻工三分公司与新光厂签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规禁止性规定，属有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，轻工总公司作为承租人已如约支付了租赁物租赁定金10万元，而新光厂未按合同约定履行交付租赁物的义务，其行为已构成了违约。关于新光厂主张轻工三分公司违约在先拒不接受租赁物致使租赁合同无法履行的问题。因新光厂未提交充分证据予以证实，且在新光厂未于合同约定期限2016年4月1日前将租赁物交付轻工总公司使用时，轻工总公司积极主张权利，于2016年6月13日向一审法院提起诉讼，但在轻工总公司诉至法院请求新光厂履行交付租赁物、接受租金的合同义务时，新光厂仍拒绝。由此可见，本案系新光厂违约，并造成损失扩大，故对新光厂的该项主张，本院不予支持。鉴于轻工三分公司与新光厂签订租赁合同后，其又与案外人大通公司签订了工矿产品购销合同，并已向大通公司支付了制冷设备预付款462,367元，且新光厂自认已将出租的全部厂房清空、租赁物一直闲置，故一审判决新光厂继续履行租赁合同向轻工总公司交付涉案租赁物正确。鉴于新光厂逾期交付租赁物已超过合同约定的日期一年以上，故轻工总公司应付租金应从新光厂实际交付租赁物时开始计算。关于新光厂主张轻工总公司请求的违约金约定过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，新光厂现停产，经济困难，根据本案实际，一审法院判决按每日2000元计算违约金过高，本院予以调整。本案中，轻工三分公司为实现合同目的向案外人大通公司支付了制冷设备预付款462,367元，除此之外，轻工总公司、轻工三分公司未提交逾期交付租赁物给其造成其他损失的证据，故轻工总公司的损失应为其已支付的462,367元预付款及10万元定金计562,367元的利息损失。新光厂应按562,367元中国人民银行同期逾期贷款利率上浮30%承担违约责任。综上所述，新光厂的上诉请求部分成立，对其请求成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初3394号民事判决第一项；二、变更哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初3394号民事判决第二项为：哈尔滨市新光工艺美术厂于本判决生效后3日内赔偿黑龙江省轻工建设总公司损失（以562,367元为基数，自2016年4月1日起至本判决确定的自动履行期限内实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%后上浮30%计算）。三、驳回黑龙江省轻工建设总公司、黑龙江省轻工建设总公司第三分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计9740元，由哈尔滨市新光工艺美术厂负担1250元，黑龙江省轻工建设总公司、黑龙江省轻工建设总公司第三分公司负担8490元。本判决为终审判决。审 判 长 王笑宇审 判 员 王晓东审 判 员 宋彦辉二〇一七年五月十日法官助理 李妮娜书 记 员 周小倩