河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终1309号上诉人（原审原告）：肖启玲，女，1974年8月6日出生，汉族，住驻马店市汝南县。委托诉讼代理人：金彦成，男，1975年7月17日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系肖启玲之夫。委托诉讼代理人：王永豪，河南仟问律师事务所律师。上诉人（原审被告）：驻马店市润升置业有限公司，住所地驻马店市开发区关王庙工业园对面。法定代表人：张建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张凯，河南民青律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：驻马店市发时达市场管理服务有限公司，住所地驻马店市开发区工业园。法定代表人：殷海燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟，男，1973年6月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系该公司职工。上诉人肖启玲、驻马店市润升置业有限公司（以下简称润升置业公司）与被上诉人驻马店市发时达市场管理服务有限公司（以下简称发时达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫17民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖启玲的委托诉讼代理人王永豪、金彦成，上诉人润升置业公司的委托诉讼代理人张凯，被上诉人发时达公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖启玲上诉请求：1、请求撤销原判第二项，依法改判润升置业公司向其支付逾期交房违约金8万元；2、一、二审诉讼费由润升置业公司负担。事实和理由：一审庭审中，其已将润升置业公司逾期交房的违约金数额调整为该公司给其造成的实际损失8万元，并就该公司逾期交房给其造成的实际损失高于合同约定的违约金提供相关证据，故一审法院不以违约造成的实际损失确定违约金数额不当。润升置业公司辩称，润升置业公司与肖启玲已经在商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任进行了约定，肖启玲所主张的违约损失不符合客观事实及合同约定，应当予以驳回。润升置业公司上诉请求：请求撤销原判一、二、四项，依法改判或发回重审。事实和理由：1、润升置业公司已将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，已经履行了报备的义务，办理产权证的义务在肖启玲，润升置业公司只有协助的义务，一审法院判令润升置业公司在一定期限内为肖启玲办理产权证错误。2、润升置业公司与肖启玲是在2012年4月11日签订的商品房买卖合同，合同约定的房屋交付时间为2012年4月15日，在合同签订时，房屋已处于可交付状态，且肖启玲于2012年3月5日将房屋委托李勇经营，李勇于2012年3月5日同发时达公司签订自营户管理协议，虽然润升置业公司因疏忽未与肖启玲以书面的形式交接房屋，但房屋事实上已经交付。之后，润升置业公司多次联系肖启玲书面交接房屋，但一直未完成交接。润升置业公司于2012年9月6日发布公告，告知建材城的全体业主于公告7日内到建材城办理房屋交接手续及进场装修，逾期视为交付。后来，肖启玲称其购买的商铺被发时达招商出租，房屋结构改变，要求润升置业公司协调处理。发时达公司称该公司在2012年8月8日已与肖启玲达成委托经营协议，其对外招租是经肖启玲同意，但肖启玲反悔。润升置业公司出于对整个市场经营的考虑，于2012年12月27日向发时达公司发出工作联系函。发时达公司承诺在2013年1月15日前解决完毕。因肖启玲与发时达公司一直未能协商解决，肖启玲为此反映到相关部门，发时达公司为此将房屋恢复了原状，但肖启玲仍不满意。相关部门出于稳定的考虑，协调由润升置业公司恢复。润升置业公司于2014年6月将房屋恢复了原状，并经肖启玲验收认可。因此，一审法院认定房屋交付日期为2015年2月10日错误。3、商品房买卖合同第五条第三款第一项明确约定“每平方米价格不变，总房款按产权登记面积据实结算，多退少补，退补金额均不计利息。”现涉案房屋的产权证尚未办理，产权登记面积尚不确定，故肖启玲主张返还房屋差价款的条件未成就。肖启玲辩称：1、其与润升置业公司是2012年4月11日签订的商品房买卖合同，约定交房时间为2012年4月15日之前，但润升置业公司在2014年12月26日才取得涉案房屋的竣工验收手续，润升置业公司不可能在2012年9月6日向其交付涉案房屋。2、一审法庭辩论终结前，润升置业公司未提供证据证明其提供的材料符合办证条件，同时润升置业公司没有提供购房款发票，故润升置业公司对涉案房屋未办理产权证负有不可推卸的责任，应支付违约金。3、房屋分层分户平面图是润升置业公司提供给其本人的，其据此可以要求润升置业公司支付房屋面积差价款。发时达公司没有发表答辩意见。肖启玲向一审法院起诉请求：1、判令润升置业公司赔偿延期交房造成的损失8万元；2、判令润升置业公司支付延期交房违约金28276元（自2012年4月15日至2015年2月10日止）；3、判令润升置业公司支付因未能按照办理房产证的违约金2743元，并协助其于判决确定之日起20日办理产权登记；4、判令润升置业公司返还其多支付的购房款47429元及利息（自润升置业公司实际收到该款之日起实际支付之日止，按照中国人民银行的贷款利率计算）；5、诉讼费由润升置业公司负担。一审法院认定事实：2012年4月11日，肖启玲（××)与润升置业公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，主要内容为：一、出卖人将其开发的位于驻马店市创业大道与××国道××西南角××家居建材城××号房屋出卖给××。……三、合同约定房屋建筑面积59.04平方米，套内建筑面积48平方米，商品房单价为每平方米4645.31元，总金额274259元；付款方式为:一次性付款，约定金额274259元付现金，交纳比例100%。……五、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平米价格保持不变，总房款按产权登记面积据实结算，多退少补，退补金额均不计利息。……八、出卖人应在2012年4月15日前，将经五大责任主体：施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格的商品房交付给××。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……九、如出卖人逾期交房超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金等。……十五、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受方支付违约金等条款。肖启玲提交的收款收据显示，肖启玲于2011年8月4日共计向润升置业公司支付房款50000元，于2012年3月3日向润升置业公司支付房款224259元。另查明，一、诉讼中，润升置业公司提交2012年3月5日自营户管理协议一份，甲方为驻马店市发时达商贸有限公司，乙方为李勇，该协议涉及房屋包括本案诉争房屋，肖启玲在合同第一页右上方注明“肖启玲商铺委托李勇自营，情况属实”。润升置业公司另提交2012年9月6日天中晚报公告一份，公告写明“我公司开发的润升家居建材城已具备交付使用及进场装修条件，并从2012年7月6日起开始分批交房。目前大部分业主已经收房并陆续进场装修，但部分业主由于联系方式变更无法联系到本人或接到通知后迟迟未到公司办理交接手续。现特知未办理房屋交接手续的业主从2012年9月6日起7日内到润升家居建材城销售中心办理房屋交付手续并及时进场装修。需携带资料:商品房买卖合同原件，业主身份证原件及复印件，房款交款收据原件。办理时间：9:00-12:00,14:30-18:00。如果您未在规定的时间办理交接手续，则视为自动验收合格并交付。”润升置业公司提交上述两份证据用以证明其已于2012年9月13日向肖启玲交付房屋。肖启玲对此不予认可，并主张自营户管理协议不能证明诉争房屋已交付；并且公告内容与约定交房方式及交房条件不一致，公告不能作为交房依据。肖启玲另提交编号为豫驻G-201412-300的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》一份，用以证明诉争房屋在2014年12月26日进行了竣工备案。润升置业公司对此证据无异议。二、诉讼中，肖启玲提交2012年5月1日其与案外人李勇签订的房屋租赁协议一份，约定其将诉争房屋租赁给李勇使用，租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日，月租金为1000元，按年结算，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金10000元等内容。肖启玲另提交驻马店市开发区开元装饰设计工程有限公司企业法人营业执照一份，显示公司法定代表人为李勇，住所为驻马店市××路北段润升国际建材城。上述证据均为肖启玲从驻马店市工商局高新技术产业开发区分局存档的驻马店市开发区开元装饰设计工程有限公司工商档案中复印取得。肖启玲用以证明其将诉争房屋出租给李勇用于开设驻马店市开发区开元装饰设计工程有限公司。肖启玲同时提交2012年10月20日李勇向其发送的催交函一份，显示李勇要求其限期交房。肖启玲另提交2013年1月25日李勇与其签订的解除房屋租赁协议一份及李勇出具的80000元现金收据一份，据此主张因润升置业公司未按期交房，导致其赔偿李勇损失80000元，该款应作为其损失由润升置业公司赔偿。其中房屋租赁协议写明因其一直未能交付房屋，双方协商解除合同，其赔偿李勇经营损失及违约金共计80000元等条款。肖启玲。润升置业公司质证称，肖启玲在明知润升置业公司未按约定向其交付房屋的情况下，仍将房屋出租给李勇，并向其支付80000元的赔偿金，该行为不符合常理；即使损失存在，也系肖启玲故意为之，且该房屋的迟延交付系发时达公司侵权所造成，与润升置业公司无关。肖启玲质辩称，润升置业公司与第三人之间的纠纷与其无关，如果没有租房协议，驻马店市开发区开元装饰设计工程有限公司就无法成立，所以该证据是能够作为润升置业公司违约造成其实际损失的证据。三、诉讼中，肖启玲提交房屋分层分户平面图一份。该图显示产权面积为48.83平方米，套内建筑面积为48平方米，公摊面积为0.83平方米。该平面图加盖有驻马店市众信房地产测算有限公司测绘成果专用章以及房产测绘管理专用章。肖启玲称该图显示产权面积为48.83平方米，与商品房买卖合同约定的建筑面积59.04平方米少10.21平方米，差价应予退还。润升置业公司认可该图由润升置业公司提供给肖启玲，但主张产权登记面积应以房屋产权证登记为准，现未办证，肖启玲请求退还差价款条件尚未成就。肖启玲质辩称，该图系润升置业公司提供，且该证据是有测量资质的第三方测量出具，应该作为本案的定案依据。对于办理房屋产权证书，润升置业公司称房屋手续已经齐全，随时可以办理。一审法院认为，肖启玲与润升置业公司约定将位于驻马店市创业大道与××国道××西南角××家居建材城××号房屋出卖给肖启玲的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于房屋交付时间的问题。合同约定：“出卖人应在2012年4月15日前，将经五大责任主体：施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格的商品房交付给××。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，合同签订时，肖启玲已全部支付购房款，履行了自己的合同义务，润升置业公司未依约将经验收合格的房屋在合同约定期限即2012年4月15日前交付给肖启玲，构成违约。润升置业公司主张其已于2012年9月6日在天中晚报刊登公告交付房屋，肖启玲对此不予认可。本案中，润升置业公司在天中晚报刊登公告交房，与合同约定的交付方式不符，且诉争房屋系于2014年12月26日进行竣工验收备案，故对润升置业公司辩称已于2012年9月13日向肖启玲交付诉争房屋的意见不予采纳。依据合同约定，润升置业公司负有在合同约定的期限内将符合条件的商品房交付给润升置业公司的义务，现润升置业公司未提供相关证据证明其已向肖启玲交付诉争房屋，对肖启玲自认润升置业公司于2015年2月10日交付诉争房屋的意见予以采信。故诉争房屋交付时间应为2015年2月10日。关于逾期交房违约金，合同约定：“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”。该约定标准不存在过高情形，对肖启玲要求润升置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持。逾期交房违约金从逾期交房之日即2012年4月16日起计至2015年2月10日止，按照已交购房款274259元的日万分之一计算，对肖启玲请求超出该数额的部分不予支持。关于肖启玲请求润升置业公司赔偿因逾期交房给其造成的损失80000元，因双方对逾期交房的违约责任已有约定且上述肖启玲请求的逾期交房违约金已得到支持，诉讼中，肖启玲不但未提供相关证据证明润升置业公司应赔偿损失数额高于润升置业公司应支付的逾期交房违约金数额，也未据此提出调整违约金的申请，在此情形下，肖启玲径行请求赔偿损失，无事实根据和法律依据，不予支持。关于逾期办证违约金的问题。合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受方支付违约金”，现因润升置业公司未协助肖启玲在商品房交付使用后360日内办理房屋产权证，故对肖启玲要求润升置业公司协助办理产权证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。逾期办证违约金经计算为2742.59元（274259元×1%=2742.59元），以该数额支持肖启玲的诉讼请求，肖启玲请求超出该数额的部分不予支持。关于房屋面积差价款，合同约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平米价格保持不变，总房款按产权登记面积据实结算，多退少补，退补金额均不计利息”。肖启玲提交的房屋分层分户平面图显示诉争房屋产权面积为48.83平方米，并主张该面积与商品房买卖合同约定的建筑面积59.04平方米相比少10.21平方米，差价应予退还。润升置业公司认可该图由润升置业公司提供，但主张产权登记面积应以房屋产权证登记为准，现未办证，肖启玲请求退还差价条件尚未成就。本案中，合同约定“总房款按产权登记面积据实结算”，现房屋分层分户平面图加盖有驻马店市众信房地产测算有限公司测绘成果专用章以及房产测绘管理专用章，并由润升置业公司提供给肖启玲，且润升置业公司称其手续齐全，随时可以办理房产证。故对肖启玲依据房屋分层分户平面图要求退还房屋面积差价款的诉讼请求予以支持。依据双方合同约定，退还差价款数额经计算为47428.62元（10.21平方米×4645.31元/平方米=47428.62元），以该数额支持肖启玲的诉讼请求，肖启玲请求超出该数额的部分不予支持。又因合同约定“退补数额均不计息”，故肖启玲请求润升置业公司支付差价款的利息，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、限驻马店市润升置业有限公司于本判决生效后二十日内为肖启玲办理位于驻马店市创业大道与××国道××西南角××家居建材城××号房屋的产权证书；二、限驻马店市润升置业有限公司于本判决生效后十日内向肖启玲支付逾期交房违约金（从2012年4月16日起计至2015年2月10日止，按照已交购房款274259元的日万分之一计算）；三、限驻马店市润升置业有限公司于本判决生效后十日内向肖启玲支付逾期办证违约金2742.59元；四、限驻马店市润升置业有限公司于本判决生效后十日内向肖启玲退还房屋面积差价款47428.62元；五、驳回肖启玲的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3410元，由肖启玲负担1610元，由驻马店市润升置业有限公司负担1800元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，润升置业公司与肖启玲签订的商品房买卖合同第八条约定，润升置业公司应当在2012年4月5日交付涉案房屋。第十一条约定，涉案房屋达到交付使用条件后，润升置业公司应当书面通知肖启玲办理交付手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，涉案房屋于2014年12月26日竣工验收备案，根据上述法律规定，润升置业公司不可能在竣工验收备案之前将涉案房屋交付于肖启玲，同时润升置业公司主张的公告交付并不符合商品房买卖合同约定的交付形式，不能据此认定润升置业公司已在其主张的时间向肖启玲交付了涉案房屋。虽然润升置业公司主张已向肖启玲交付涉案房屋，但该公司未提供证据证明交付的具体时间，一审法院根据肖启玲自认的事实，认定润升置业公司于2015年2月10日向肖启玲交付涉案房屋并无不当。润升置业公司认为一审法院对涉案房屋交付时间认定错误的上诉理由不能成立，不予支持。因房屋分层分户平面图是驻马店市众信房地产测算有限公司对涉案房屋测量后作出，且是润升置业公司提供给肖启玲，视为润升置业公司对平面图上显示的房屋面积予以认可，同时该平面图也是润升置业公司协助肖启玲办理涉案房屋权属证书须向产权登记管理部门提供的材料，权属证书上显示的房屋面积应与该平面图上显示的房屋面积一致，故肖启玲依据该平面图要求润升置业公司支付房屋差价款，理由正当，应予支持。润升置业公司认为涉案房屋的产权证尚未办理，产权登记面积尚不确定，肖启玲主张返还房屋差价款的条件未成就的上诉理由不能成立，不予支持。因肖启玲提供的收条上显示的收款人李勇未出庭说明情况，收条的真实性及收条上显示的款项交付情况均无法核实，该款是否是肖启玲的实际损失不能确定，且肖启玲在一审中未以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金，故一审法院没有按其请求的损失数额认定逾期交房违约金并无不当。肖启玲认为一审法院不以违约造成的实际损失确定违约金数额不当的上诉理由，无事实根据及法律依据，不予支持。因肖启玲一审诉请的是润升置业公司协助其办理房屋产权登记，且房屋权属证书的办理机关是房屋产权登记管理部门，润升置业公司有协助肖启玲办理房屋权属证书的义务，但没有直接为肖启玲办理的权利，故一审法院判决润升置业公司为肖启玲办理房屋产权证书不当，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对肖启玲的部分诉讼请求处理失当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持驻马店市驿城区人民法院（2016）豫17民初3103号民事判决第二、三、四、五项及诉讼费负担部分；二、变更驻马店市驿城区人民法院（2016）豫17民初3103号民事判决第一项为：限驻马店市润升置业有限公司于本判决生效后二十日内协助肖启玲办理位于驻马店市创业大道与107国道交叉西南角的润升家居建材城第D2-1幢一层109号房屋的产权证书。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2890元，由上诉人肖启玲负担1090元，由上诉人驻马店市润升置业有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  呼小伟代理审判员  王 威二〇一七年五月二十六日书 记 员  丁宇慧