福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5154号 上诉人（原审原告）：吴红莉，女，1977年11月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：阙任政，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市磁灶镇陶东路。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人吴红莉因与被上诉人泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫中瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴红莉上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴红莉一审的诉讼请求。事实和理由：鑫中瑞公司虽然提交晋江市气象局证明及监理日志，但并不能证明该气候为不可抗力因素，更不能证明因此停工，况且，鑫中瑞公司也未按照合同约定履行通知义务，一审判决据此顺延交房、办证时间，依据不足。诉争合同第十四条中并未写明“利率”字样，也未写明百分比，只有百分号，百分号的含义不明，一审法院也认为该条款存在歧义，根据《中华人民共和国合同法》的规定，对格式文本的理解存在歧义，应当做出对提供格式文本一方即鑫中瑞公司不利的解释，而不能做出有利于鑫中瑞公司的解释。鉴于上述条款约定不明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。即使违约金的标准按原判决所认定，该标准明显低于同期同类贷款利率，与诉争合同逾期支付购房款的违约金计算标准明显不符，依照上述司法解释第十六条约定，吴红莉有权请求增加，一审判决未予以支持不当。无论是逾期交房还是逾期办证，诉讼时效均不宜从交房之日或约定办证之日起算，尤其是违约行为持续发生的情况下，相关权利内容和范围未确定，此时间节点不宜判定当事人知道或应当知道权利被侵害，更何况民法总则已经将诉讼时效调整为三年，本案应当依照新法的规定，一审判决适用旧法错误。 鑫中瑞公司辩称，一审判决正确，适用法律正确，应当维持。一审关于延期交房的认定符合合同约定和法律规定，逾期交房违约金的标准应当按照银行同期活期存款利率计算，根据诉讼时效的有关司法解释，本案的逾期交房违约金及部分逾期办证违约金已经超过诉讼时效。 吴红莉向一审法院起诉请求判令：1.鑫中瑞公司继续代为办理吴红莉址在晋江市××镇××路××幢××号房屋的不动产权证；2.鑫中瑞公司应当全面履行办证义务，限期30日内向晋江市不动产登记中心办理前述房屋产权的初始预登记手续并为吴红莉办理该房屋的不动产权证；3.鑫中瑞公司支付吴红莉逾期交房违约金8297.1元（违约金自2014年12月31日起至2015年3月5日止，按已付购房款648211元的日万分之二计算）；4.鑫中瑞公司自2015年6月4日起至不动产权证书实际办好之日止，按已付购房款649478元的日万分之二点一支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日违约金为112000元）。 一审法院认定事实：2014年7月23日，吴红莉与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》，相关约定事项详见合同内容。购房款已经支付完毕。诉争房屋已经于2015年3月5日交房。诉争房屋于2015年4月14日通过消防验收。自2014年7月23日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为3天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年1月2日前完成交房。关于逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计算。吴红莉于2017年10月26日提起诉讼。 一审法院认为,双方当事人争议焦点为：1.鑫中瑞主张的天气因素应否扣除；2.吴红莉相应诉求是否超过诉讼时效期间；3.吴红莉的主张应否予以支持。关于争议焦点1，吴红莉与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。合同第八条约定了相关房屋交付出卖人可据实予以延期的约定，其中特殊原因之一为：“非出卖人能控制的原因，如台风、大雨、暴雨或外因引发的停水、停电等……，出卖人出示晋江市主管部门的证明”。由此可见，前述因素可以构成出卖人据实予以延期的依据，鑫中瑞的相应主张于法有据，予以支持。根据本案诉争房屋施工实际及合同签订时间，发生于合同签订之前的前述因素因为已经实际发生，为鑫中瑞公司所知情，不宜顺延；发生于合同签订之后的应予以顺延。根据晋江市气象局证明并结合监理日志，自2014年7月23日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为3天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年1月2日前完成交房。关于争议焦点2,根据诉讼时效的相关规定，本案诉讼时效应适用二年的诉讼时效。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效的争议，因本案诉争房屋于合同约定交房时间后即2015年3月5日交房，且因本案诉争房屋通过消防验收（合格）时间为2015年4月14日，并不构成有效交付，故鑫中瑞已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。本案中，吴红莉知道或者应当知道相关交房权利被侵犯的时间点为2015年4月14日，因吴红莉提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，故认定吴红莉对于2015年10月27之前的逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的争议，诉争房屋已于2015年3月16日实际交付，但吴红莉并未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，鑫中瑞已构成违约，应承担逾期办证违约责任。本案中，吴红莉知道或者应当知道相关办证权利被侵犯的时间点为2015年6月4日，因吴红莉提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，故认定，吴红莉对于2015年10月27之前的逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效，而于2015年10月27日起所主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效。关于争议焦点3，吴红莉主张逾期交房违约金因已超过诉讼时效，其主张不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准，双方在合同第十四条作出相应约定，即约定自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。该计算标准的约定虽然存在理解上的岐义，但应就双方所约定指向的银行业通常行业常理并结合合同的文义进行理解界定，鉴于鑫中瑞公司对应认定为“银行同期活期存款利率”的主张进行合理的说明，故对其主张予以支持。关于办证义务，审理中，双方当事人均确认本案诉争房屋的办证为吴红莉委托鑫中瑞公司代为办证，故对此予以认定。吴红莉主张鑫中瑞公司应协助办理诉讼房屋的不动产权证书的主张于法有据，予以支持。关于逾期办证违约金，因鑫中瑞公司未能举证证明《办证通知函》有通知到达吴红莉的事实，由此而产生的法律后果应由其自行承担。吴红莉有关逾期办证违约金的主张相应予以支持，鑫中瑞公司应支付吴红莉自2015年10月27日起以648211元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至实际履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于判决生效之日十五日内协助吴红莉办理相应不动产权证书；二、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于判决生效之日十五日内支付吴红莉自2015年10月27日起以648211元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至实际履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金；三、驳回吴红莉的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据一审卷宗中吴红莉起诉状及当事人调解期限确认书的落款日期，吴红莉起诉的日期为2017年9月11日。鑫中瑞公司在庭审中陈述诉争商品房已经于2018年7月4日办理不动产登记，本院向晋江市国土资源局不动产登记中心调取了诉争房屋的不动产登记材料，材料显示诉争房屋确实于2018年7月4日办理了不动产登记，吴红莉对本院调取的材料表示无异议，故可认定本案诉争房屋已于2018年7月4日办理了不动产登记。吴红莉已支付款项为649478元。一审查明的其他事实正确，予以确认。 本院认为，吴红莉与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，与本案处理有关的合同内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了鑫中瑞公司可据实延期的情形，其中台风、大雨、暴雨、因外因导致的停水、停电，有关部门的停工通知、施工中遇到异常困难或技术问题不能及时解决，鑫中瑞公司应出示晋江市主管部门的证明。鑫中瑞公司已经提供证据证明了存在可延期的情形，吴红莉主张鑫中瑞公司不得因天气原因延期交房，缺乏依据，不予采纳。一审法院认定自合同签订之日即自2014年7月23日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为3天，进而认定鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年1月2日前完成交房正确，予以确认。本案诉争房屋于2015年3月5日实际交房，鑫中瑞公司承担逾期交房违约金的时间段为2015年1月2日至2015年3月5日，吴红莉于2017年9月11日起诉主张权利，《中华人民共和国民法总则》尚未施行，故应适用旧法关于两年诉讼时效期间的规定，有关逾期交房违约金的诉讼时效期间至2017年3月5日已经届满，故对吴红莉该部分诉讼请求，不予支持。双方在《商品房买卖合同》第十四条约定：“自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。”一审法院对上述合同条款进行文义解释，以银行同期活期存款利率为标准计算逾期办证违约金，并无不当。本案诉争房屋于2015年3月5日实际交房，但吴红莉并未能在合同约定的房屋交付后90日内取得房屋权属证书，吴红莉知道或应当知道相关办证权利被侵犯的时间点为2015年6月4日。因本案应适用旧法两年诉讼时效期间的规定，吴红莉主张的2015年9月11日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，而2015年9月12日起的逾期办证违约金未超过诉讼时效期间，一审法院对此认定错误，应予纠正。鑫中瑞公司应支付吴红莉自2015年9月12日起以649478元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2018年7月4日止的逾期办证违约金。 综上所述，吴红莉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12091号民事判决； 二、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付吴红莉自2015年9月12日起以649478元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2018年7月4日止的逾期办证违约金； 三、驳回吴红莉的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2706元，由吴红莉负担2156元（多预交的550元予以退回），泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担550元，应于本判决生效之日起五日内缴交；二审案件受理费2206元，由吴红莉负担2156元（多预交的550元予以退回），由泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担50元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十二月十二日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。