福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽05民终7707号 上诉人（原审被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢遵耀，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：卓国桃，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘玉忠，男，1988年10月14日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：张雄池，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许斯雅，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆小红，女，1990年4月7日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：张雄池，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许斯雅，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）因与被上诉人刘玉忠、陆小红商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新新房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判新新房地产公司支付逾期交房违约金自2017年4月5日起至2017年12月30日止。事实与理由:一、合同附件六《合同补充协议》第四条约定，工程竣工验收合格时，案涉房屋即符合交付条件，故新新房地产公司于2017年12月15日通知刘玉忠、陆小红于2017年12月30日前来办理交房手续，刘玉忠、陆小红未在约定的时间内向新新房地产公司提出书面异议，应视为房屋符合交付条件。二、案涉房屋消防验收合格后，新新房地产公司多次通知刘玉忠、陆小红前来交房，但刘玉忠、陆小红以房屋存在质量问题、违规交房问题等理由推诿不予交房，并进行信访。政府的信访答复意见书也可印证新新房地产公司在消防验收合格后有通知刘玉忠、陆小红前来交房，故即使新新房地产公司应承担逾期交房违约责任，至多应计至2018年1月15日。三、新新房地产公司在多次被拒绝交房后，于2018年5月10日再次通知刘玉忠、陆小红前来交房，但刘玉忠、陆小红同样拒绝交房。 刘玉忠、陆小红辩称，案涉房屋目前尚未达到主合同约定的交付条件，补充协议约定的交付条件单方减轻了新新房地产公司的责任，属无效格式条款。新新房地产公司在消防验收合格后，并未再通知刘玉忠、陆小红交房，故新新房地产公司的上诉请求和事实理由不能成立。 刘玉忠、陆小红向一审法院起诉请求：判决新新房地产公司按购房款586,768元的日万分之一标准向刘玉忠、陆小红支付自2017年1月1日起至实际交付泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际2号楼A1603房之日止的违约金（暂计至2018年5月15日共319天，违约金为18,718元）。 一审法院认定事实：新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2016年4月11日，刘玉忠、陆小红与新新房地产公司签订编号为201604110063《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，约定刘玉忠、陆小红向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区××镇××号楼××号商品房，该商品房建筑面积104.78平方米，总价款586768元，交房时间为2016年12月31日前。该商品房位于所在建筑（地上）第十六层，建筑层数地上最高29层，地下1层，建筑高度85.1米。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。”第八条第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本第1项和第七条的比率）的违约金。……”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第四条关于主合同第八条的补充约定：“双方同意不选择主合同第一款之1.2.3：双方明确商品房的交付条件为该商品房‘验收合格’，验收合格指的是建筑单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。”合同附件六《合同补充协议》第五条关于主合同第十一条的补充约定：“……5.6由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天之日起视为买受人对该商品房认定合格同意接受……。”合同签订后，刘玉忠、陆小红已付清购房款586768元。2017年12月4日，案涉新新·蓝郡国际2＃楼及地下室经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收。2017年12月15日，新新房地产公司向刘玉忠、陆小红邮寄入伙通知书，通知刘玉忠、陆小红自2017年12月30日正式办理交房手续。刘玉忠、陆小红拒绝签收该邮件，随后向新新房地产公司邮寄提交拒绝交房通知书，以案涉商品房不符合法定和约定的交房条件为由拒绝收房。2018年1月15日，案涉新新·蓝郡国际1＃、2＃、3＃楼及地下室工程通过消防验收。因案涉新新·蓝郡国际部分业主向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局信访反映案涉楼盘违规交房等问题，该局于2018年1月24日作出泉台管建信复［2018］1号信访事项答复意见书，该信访事项答复意见书载明：“……三、处理意见1.关于违规交房的问题：由于该项目当前尚不具备交房使用条件，我局早在1月8日就已向该项目开发商下达了《整改通知书》，要求开发商在该项目根据合同及法律规定，具备交付条件后，方可将商品房交付你们使用。……”。 一审法院认为，关于新新房地产公司于2017年12月15日发函通知刘玉忠、陆小红于2017年12月30日前交房时，案涉商品房是否符合交房条件的问题，因该商品房所在建筑高度85.1米，按照国家标准属于一类高层住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第一项规定的应当进行消防验收范围。案涉工程于2018年1月15日才通过消防验收，新新房地产公司通知的交房时间在消防验收通过之前，应认定新新房地产公司通知交房时尚不符合交房条件，应承担逾期交房的法律责任。新新房地产公司主张过后有再通知交房，但刘玉忠、陆小红予以否认，新新房地产公司未能提供证据加以证明，不予采信。关于顺延交房问题，根据《商品房买卖合同》第八条约定，遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害，新新房地产公司有权据实延期交房。双方提供的天气资料分析报告中的降水统计部分，降雨情况一致（不同的是刘玉忠、陆小红提供的天气资料分析报告统计至2018年10月24日，新新房地产公司提供的天气资料分析报告统计至2017年11月23日）。根据双方提供的降水统计资料，从合同签订之日即2016年4月11日至约定的交房之日2016年12月31日，日降雨量10ｍｍ以上降雨计37天。关于风力标准问题，无论是最大风力标准的六级以上大风，还是极大风力标准的六级以上大风，均会影响到施工安全，故对刘玉忠、陆小红按最大风力标准的六级以上大风来确定顺延交房天数的主张不予采纳。根据新新房地产公司提供的风力统计资料，可以确定2016年4月11日至2016年12月31日期间六级（含六级以上）大风计69天，但与降雨天数重叠12天应予扣除，实际顺延交房天数为94天（37天＋69天－12天），即新新房地产公司可以顺延至2017年4月4日交房。新新房地产公司主张可以顺延交房94天，理由充分，予以采纳。综上，刘玉忠、陆小红与新新房地产公司于2016年4月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。双方约定的交房时间为2016年12月31日，新新房地产公司于2017年12月15日才通知刘玉忠、陆小红办理交房手续，而案涉商品房在通知交房时尚未通过消防验收，不具备交房条件，消防验收合格后新新房地产公司也未再通知刘玉忠、陆小红交房，故刘玉忠、陆小红请求新新房地产公司按其已付购房款586,768元的日万分之一计付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，但因降雨及大风，新新房地产公司可以据实延期交房94天，即可以顺延至2017年4月4日交房，故逾期交房违约金应自2017年4月5日起计算，直至实际交房之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定，判决：一、新新房地产公司应于判决生效之日起十五内支付刘玉忠、陆小红逾期交房违约金（自2017年4月5日起至实际交房之日止，按已付购房款586,768元的日万分之一计算)；二、驳回刘玉忠、陆小红的其他诉讼请求。 二审中，新新房地产公司主张其于2018年5月10日、2018年11月5日先后通知刘玉忠、陆小红前来交房，但刘玉忠、陆小红均拒绝交房，对此提供了《致业主一封信》《房产交接通知》、EMS邮寄回执单予以证明。经审查，上述证据能够相互印证新新房地产公司在案涉房屋经消防验收合格后于2018年5月10日邮寄通知刘玉忠、陆小红前来交房。该邮件已由刘玉忠、陆小红于2018年5月11日签收，故本案应视为新新房地产公司已于2018年5月11日履行了通知交房义务。经审查，除上述事实外，一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，新新房地产公司于2017年12月15日发函通知刘玉忠、陆小红于2017年12月30日前交房，因此时的案涉房屋并未经过消防验收，不符合《中华人民共和国消防法》关于一类高层住宅建筑应当进行消防验收的强制性规定，故一审判决案涉房屋在2017年12月30日前不符合交付条件是正确的，予以维持。自合同签订之日即2016年4月11日起至约定的交房之日即2016年12月31日止，因案涉房屋存在《商品房买卖合同》第八条约定的可以顺延交房的情形，且双方当事人对一审判决认定的可顺延至2017年4月4日均无异议，故本院予以确认。因案涉房屋符合交付条件后，新新房地产公司直至2018年5月11日才履行通知交房义务，故新新房地产公司构成违约，应承担自2017年4月5日起至2018年5月11日止按已付购房款586,768元的日万分之一计付的逾期交房违约金，即应支付刘玉忠、陆小红逾期交房违约金23,588元。一审判决对此认定错误，予以纠正。新新房地产公司关于信访答复意见书可印证新新房地产公司在消防验收合格后有通知刘玉忠、陆小红前来交房的主张缺乏依据，不予采纳。对当事人未上诉的部分，本院依法予以照准。 综上所述，新新房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初5123号民事判决； 二、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付刘玉忠、陆小红逾期交房违约金23,588元； 三、驳回刘玉忠、陆小红一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费268元，减半收取计134元，由刘玉忠、陆小红负担26元（多预交的242元予以退回），由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担108元。二审案件受理费248元，由刘玉忠、陆小红负担141元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担107元（多预交的161元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年十二月二十九日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。