广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终2595号上诉人（原审原告）：李雄，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：梁伟文，住广州市白云区。上诉人李雄因与被上诉人梁伟文返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李雄及被上诉人梁伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李雄上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，即：1、判决被上诉人梁伟文腾退广州市海珠区海联路35号604房交回上诉人使用；2、判决被上诉人从2012年11月起至交回房屋的使用费。事实和理由：上诉人与钱某签订《协议书》是对过户房产、原业主钱某同等价格回购房产问题进行约定，在回购期间钱某有使用权，同时连续三期（每月一期）未能支付利息的视为钱某放弃购回，取消钱某的使用权。上诉人在一审庭审时已陈述钱某签订《协议书》后并无向上诉人支付其行使购回房产须支付的利息，且从房产过户后至本案起诉前，钱某并无提出购回房产的主张。故上诉人对涉案房屋具有完整的所有权，上诉人在一审中主张使用费也是从《协议书》约定的三个月后开始计算。被上诉人在一审中只出示一份《房屋租赁合同》，并无出示过其承租期间有交纳租金或使用费的证据，一审判决认定被上诉人与钱某之间的租赁期限尚未届满有违公正。被上诉人一审庭审中声称与钱某有债务问题，房屋抵债，并非单纯的租赁关系，一审判决直接认定被上诉人与钱某之间为租赁关系与事实不符。即使无论被上诉人是否为承租人，上诉人作为涉案房屋的合法所有权人，向实际使用房屋的使用人主张要求交纳房屋使用费，一审判决认为缺乏依据令人无解。被上诉人梁伟文辩称：梁伟文自2007年就开始在涉案房屋居住，钱某欠梁伟文上百万元，故将涉案房屋出租给梁伟文，租金用于抵扣欠款本息，双方签订了《房屋租赁合同》。梁伟文直至李雄来找，才发现钱某又借了钱，但钱某否认房屋是李雄的，称该房屋还是他的，等他有钱就赎回来。李雄所陈述的事实理由与客观事实完全不符，涉案房屋并非李雄花钱购买，只是其与钱某签订协议并办理过户。依照买卖不破租赁原则，梁伟文有权合法继续居住在涉案房屋直至租赁合同期满。2016年4月20日，上诉人李雄向一审法院提起本案诉讼，请求判令：l、梁伟文立即腾退广州市海珠区海联路35号604房，将该房屋交回李雄使用；2、梁伟文支付从2012年11月起计至梁伟文交回房屋止的占用房屋使用费（按每月2000元的标准计算）；3、本案诉讼费由梁伟文承担。一审法院认定事实：据房管部门核发的房地产权证记载，海珠区海联路35号604房的房地产权属人为李雄，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有；登记时间为2012年10月23日；等。李雄为证明其主张，一审中提交了以下证据：1、报警回执，拟证明因梁伟文占用李雄房屋，李雄报警的事实；2、钱某（出租方、甲方）与梁伟文（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（其中反映甲方拥有涉案房屋，乙方自愿承租该房屋，该房屋的租赁期共120个月，自2010年5月1日起至2020年4月30日止；该房屋的月租金为2000元；等），拟证明梁伟文占用李雄房屋的事实；3、梁伟文、钱北泉于2015年4月13日出具的承诺书（其中反映本人梁伟文是海联路35号604房租户，现定于2015年4月19日与上述地址新业主李雄协商解决此物业的有关事宜），拟证明梁伟文书面承诺解决涉案房屋纠纷的事实；4、《房屋租赁登记备案证明》（其中反映出租人为钱某、承租人为胡某，承租方地址为涉案房屋，租赁期限为2010年3月10日至2020年3月10日，月租金额为1260元；等），拟证明涉案房屋的租赁备案登记并非梁伟文的事实。经质证，梁伟文对证据1的真实性没有异议，但不确认李雄所要证明的事实；对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性和关联性均无异议，但不能证明梁伟文承诺将涉案房屋交还给李雄的事实；对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，据其了解，出具该证明的机关办理该房屋登记备案时，并没有到现场去看过，故认为该证明是无效的。梁伟文为证明其主张，一审中也提交了以下证据：1、借款协议；2、工商银行交易明细；3、建设银行交易明细；4、存折页及对应借条；证据1-4拟证明钱某向梁伟文借款的事实；5、涉案房屋宽带受理单（日期2009年7月2日）、预收款凭证（打印日期2009年7月2日）、宽带信息费发票若干张；6、2010年、2011年部分月份房屋管理费、水费通知单；7、涉案房屋的管道燃气费授权书（其中反映授权人为梁伟文，日期为2008年8月4日）；8、聂某的证人证言及身份证复印件；证据5-8拟证明梁伟文租住涉案房屋的事实；9、协议书[其中记载甲方为李雄、乙方为钱某，甲方以1245220元向乙方购买涉案房屋；乙方同意此款偿还向黄某所借的款项，甲方同意乙方提出将来以同样的价格购回该房屋的权利；在乙方未有能力购回该房的期间，甲方向银行申请银行贷款……双方约定，该房产过户后的使用权仍归乙方使用，如乙方连续三期（每月一期）未能依时支付利息的则视为乙方放弃购回该房的权利及取消乙方的使用权，由甲方收回房产自行处理，乙方不得有任何异议，当乙方有能力偿还上述所欠的借款时，则甲方应配合将该房产过户给乙方；等]，拟证明涉案房屋的使用权归钱某；10、钱某的证人证言及身份证复印件，拟证明涉案房屋租借、过户的经过。经质证，李雄对证据1-4真实性无法确认，并认为该证据与本案没有关联性；对证据5-8真实性没有异议，但认为该证据不能证明梁伟文实际居住在涉案房屋里的事实；对证据9真实性无法确认，庭后与当事人核实后，庭后三日内提交书面的答复，逾期答复的，视为李雄对该协议书的真实性没有异议；对证据10证人证言中所陈述的事实需庭后与当事人核实后，庭后三日内提交书面的答复，逾期答复的，视为李雄对该证人证言中陈述的事实没有异议。李雄未提交针对证据9、10的书面意见。一审诉讼中，证人钱某陈述，李雄是财务公司的人员，其向财务公司借了钱并用涉案房屋抵押给李雄，由李雄向银行申请贷款，但李雄之后并没有办理抵押手续，办理完涉案房屋的转名手续后，财务公司让李雄签订了梁伟文提交的证据9的协议书，实际上其只是借款60多万，加上利息共80万元，但购房款却写124多万，其没有钱偿还借款才签订该协议的，实际上其没有收到过一分钱房款，而根据上述协议书，涉案房屋的使用权是归其的；其自2007年起将涉案房屋出租给梁伟文使用，以租金抵扣借款。一审法院认为：虽李雄已于2012年10月23日取得涉案房屋的权属，但据梁伟文所提交的证据反映，李雄与钱某协议涉案房屋在过户至李雄名下之后的使用权仍归钱某，且梁伟文在李雄取得涉案房屋的产权之前就开始使用该房屋，钱某也确认是其将该房屋出租给梁伟文使用，而梁伟文与钱某之间的租赁期限尚未届满，故李雄现要求梁伟文某空房屋及支付使用费的请求，缺乏依据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年12月30日作出如下判决：驳回李雄李雄的全部诉讼请求。本案受理费1700元，由李雄负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。本院认为，上诉人李雄虽已于2012年10月23日取得涉案房屋的权属，但根据本案查明的事实，被上诉人梁伟文在上诉人李雄取得涉案房屋的产权之前已开始使用该房屋，证人钱某亦确认是其将该房屋出租给被上诉人梁伟文使用，而被上诉人梁伟文与钱某之间的租赁期限尚未届满，且上诉人李雄与钱某协议涉案房屋在过户至上诉人李雄名下之后的使用权仍归钱某，上诉人李雄的上诉意见缺乏确实、充分的证据，故一审判决对其要求被上诉人梁伟文某空房屋及支付使用费的请求不予支持并无不当。综上，上诉人李雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1700元，由上诉人李雄负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月十日书记员  党春婷