河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1081民初4317号原告：黄满库，男，1969年4月22日出生，汉族，住霸州市。被告：张建进，男，1989年7月11日出生，汉族，住霸州市，现住霸州市。被告：李国强，男，1959年8月16日出生，汉族，住霸州市。二被告委托诉讼代理人：吕颖，河北圣鼎律师事务所律师。原告黄满库与被告张建进、李国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日作出（2018）冀1081民初500号民事判决。原告黄满库不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）冀10民终3331号民事裁定，发回本院重审。本院于2018年7月27日立案，于2018年10月11日依原告黄满库申请追加李国强为本案被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄满库及被告张建进、李国强的委托诉讼代理人吕颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄满库向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠原告的租金，至起诉之日止为49168元，后续租金按照原合同标准合同付清之日止，并按照合同约定支付滞纳金；3、要求被告履行返还房屋的义务，将房屋恢复原状；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月30日原告与霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心（以下简称旺府金街服务中心）签订租赁合同，原告将旺府金街商场第一层F1-18号铺位租赁给旺府金街商务服务中心使用，租期自2014年7月1日至2017年9月30日。合同签订后，原告遂将房屋交付。被告未经原告同意将房屋的隔墙拆除，截至起诉之日，被告仍拖欠原告租金49168元，且拒绝履行退还房屋并将房屋恢复原状的义务。被告张建进辩称，1、原被告之间的租赁合同于2017年9月30日履行期限届满，双方已经不存在合同关系，房屋已经恢复原样，因此双方不存在解除合同的问题；2、履行期间被告欠原告租金实际数额是18188元，2015年拖欠三、四季度12126元，原被告双方自2016年1月1日起按照减半后每季度收取租金3031元至2017年3月31日，双方对租金的约定在实际履行过程中进行了变更，并且实际履行5个季度。2017年按照减半后租金履行，拖欠二、三两个季度6062元；3、对于违约金被告认为约定的违约金数额过高于给原告造成的损失，请求人民法院予以适当减少。被告李国强辩称，原告所述并非事实，旺府金街最初系李国强开发建设，在旺府金街经营遇到困难的时候，确实应张建进的请求帮助与相关业主进行了相关协调工作，但是李国强并不是旺府金街商务服务中心的经营者或实际控制人。原告也未提供有效证据证实李国强系旺府金街商务服务中心的实际控制人，因此，恳请法庭依法驳回原告对李国强的诉讼请求。在庭审过程中，原告向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份。2、2014年6月30日原告黄满库与霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心签订的商铺租赁合同一份（复印件），合同主要内容为：出租人（甲方）：黄满库，承租人（乙方）：霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心，出租商铺坐落地址：霸州市，建筑面积31.64平方米。租赁期限：（1）租期三年，自2014年10月1日至2017年9月30日止；免租期三个月，自2014年7月1日至2014年9月30日。租金每天每建筑平米2.1元，年租金为24252元，每一个季度缴纳租金一次，为6063元。每季度首月5日前支付租金。拖欠支付的，按照实欠金额1‰比例支付滞纳金。租赁期间不续租的，乙方负责恢复原状。证明旺府金街商务服务中心和原告之间存在租赁商铺的实际行为，原告在旺府××商铺一处，租金的价格、商铺的面积、租赁时间、租金的给付方式以及双方违约的处理办法及租期结束商铺该如何交付。3房屋所有权证书一份，证号：廊房权证霸字第**，房屋所有人：黄满库，房屋坐落：霸州市盐水河南道北影院后街东侧龙泉花园小区古街商业楼Ｆ1-18，登记时间：2014年11月25日，建筑面积31.64平米。证明被告租用的古街商业楼Ｆ1-18商铺系原告所有。4、2016年5月21日霸州市城区汇聚元超市向原告方出具的关于2015年和2016年霸州市城区汇聚元超市所欠租金及降低房租解决办法的请求，证明2016年原告和被告之间讨论降低租金的事实存在，但是只是讨论的2016年，不涉及2017年的租金给付。5、霸州市旺府金街一楼商铺业主的微信聊天记录4份（未注明日期），2018年4月18日原告与被告李国强的短信聊天记录1份，证明霸州市旺府金街降低租金只涉及2016年，不涉及2017年。6、2018年6月4日原告和霸州市旺府金街物业高经理谈话的录音资料（U盘）一份，霸州市旺府金街一楼业主大鹏和旺府金街高经理的电话录音（光盘）一份（未注明日期），证明霸州市旺府金街2016年降低租金的实际情况，房主有条件降低租金，不是无条件的，也不涉及2017年及以后的租金问题。7、2018年11月份几个霸州市旺府金街一楼业主签字、捺印的证明一份，霸州市旺府金街一楼业主与霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心就租金减半给付没有任何口头协议，只有一份文字的书面协议，一楼大概有20-30位业主在上面签字并捺印。证明霸州市旺府金街一楼业主对降租金是有条件的，不是无条件的。8、李国强组织霸州市旺府金街一楼业主商量租金给付办法的文字资料2页，霸州市旺府金街物业制作并在开会之前发给一楼业主的，（题目是霸州市旺府金街招商运营思路和业主商会分会组建筹备办法，筹备召集单位：霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心，出具时间：2016年5月21日）。证明霸州市旺府金街与一楼业主就降低租金问题开会期间只商讨的是2016年租金降低办法，不涉及以后的租金问题。被告张建进的质证意见为，对证据1、3无异议；证据2租金有变更，自2016年1月1日起并未按照合同约定的数额履行，而是实际按照减半后的租金1.05元/平米履行；证据4不具有关联性，落款不是本案主体也不具有真实性和合法性，没有出具单位的盖章和签字，原被告双方自2016年1月1日起已经按照减半后的租金实际履行，此证据不能实现原告的证明目的；对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，本组证据属于电子证据，容易被修改、被破坏，原告也未提交原始载体，同时涉及到的相关业主并非本案当事人，与本案不具有关联性，如果原告是作为证人证言提交的，应当具有符合证人证言的证据要求，但是在证据涉及到的相关人员未到庭参加质证的情况下，该份证据不符合证据标准，请求法庭不予采信；对证据6，原告也未提交原始载体，不符合证据要求，同时涉及人员均不是本案当事人，无法核实其身份及意思表示是否真实，不能够代表张建进的意思表示，更不能推翻当事人之间已经实际履行的关于租金减半的合同约定，就该组证据请求法庭不予采信；对证据7，无法证实签字人员的身份，该份证据原告可以自己出具，同时原告已经自2016年1月1日起按照租金减半的标准收取了5个季度的租金，本份证明上相关人员也已经按照减半的标准与被告张建进结清租金，该份证据不能证实原告的证明目的；对证据8，不能证明证据的来源，没有被告一方的签字盖章，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。被告李国强的质证意见与张建进一致。在庭审过程中，被告张建进向本院提交以下证据：2014年10月2日、2015年3月3日河北省农村信用社银行转账回单2份（金额均为6063元）；2015年7月21日、2016年6月20日、2016年9月22日、2017年5月17日原告出具的收据4张，其中2016年9月22日收条为黄满库签收，其余三份收条均为黄满库妻子王伟琴代收，金额分别为6063元（2015年4月1日至2015年6月30日租金）、3031元（2016年1月1日至2016年3月31日租金）、3031元（2016年4月1日至2016年6月30日租金）、9093元（2016年7月1日至2017年3月31日租金）。证明（1）被告已经向原告结清2014年10月1日至2015年6月30日、2016年1月1日至2017年3月31日的租金；（2）自2016年1月1日起双方认可租金已经减半为每季度3031元，已经实际支付5个季度，对于租赁合同中关于租金的约定已经进行了变更并且实际履行，因此2016年以后的租金为每季度3031元。原告的质证意见为，对于2014年10月1日至12月31日三个月的租金给付没有异议，对2015年前两个季度的租金给付没有异议，对2016年减半给付的租金有异议，对2017年第一季度减半给付的租金有异议，原因是（1）原告与霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心在一楼业主开会期间确实讨论了2016年租金减半问题，而且仅涉及2016年，不涉及其他年份，而且有条件的批准了2016年整年租金减半；（2）2016年和2017年减半给付的租金的凭据大部分是原告妻子签名，上面写的是代收黄满库的租金，因为原告妻子并未参加那次降低租金讨论会议，也不清楚讨论的具体内容和真实情况，不知道有一份文字协议；（3）旺府金街服务中心拖欠租金时间已久，经常不按时给付租金，原告方也有先收钱的思想。对被告张建进证据的真实性无异议，对租金给付的钱数没有意见，不同意该证明目的。被告李国强的质证意见为，没有意见。被告李国强未向本院提交证据。经审理查明：2014年6月30日原告黄满库与霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心签订的商铺租赁合同一份，约定原告黄满库将自有的商铺霸州市盐水河南道北影院后街东侧龙泉花园小区古街商业楼Ｆ1-18（产权证号：廊房房权证霸字第**）租给霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心。合同内容为，出租人（甲方）：黄满库，承租人（乙方）：霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心，出租商铺坐落地址：霸州市，建筑面积31.64平方米。租赁期限：（1）租期三年，自2014年10月1日至2017年9月30日止；免租期三个月，自2014年7月1日至2014年9月30日。租金每天每建筑平米2.1元，年租金为24252元，每一个季度缴纳租金一次，为6063元。每季度首月5日前支付租金。拖欠支付的，按照实欠金额1‰比例支付滞纳金。租赁期间不续租的，乙方负责恢复原状。合同签订后，霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心支付了2014年租金和2015年一、二季度的租金，欠付2015年三、四季度租金；2016年租金和2017年第一季度的租金减半后已支付，欠付2017年第二、三季度租金。原告商铺原为玻璃隔断墙，被告张建进在使用过程中已将玻璃隔墙拆除。重审庭审时，被告张建进称已将原告商铺恢复原状，并且原告黄满库已收回该商铺，原告未予否认。霸州市霸州镇旺府金街商务服务中心系个体工商户，现已注销，经营者为被告张建进。本案于2018年1月18日立案受理，本院于2018年3月29日作出（2018）冀1081民初500号民事判决，认为根据原告收取租金过程，原告自2016年按减半后每季度收取租金3031元至2017年3月31日，即2017年第一季度，可以证明被告主张的双方对租金的约定已经变更，自2016年以后的租金为每季度3031元，故对被告辩称的尚欠原告2017年第二、三季度租金应为6062元的意见，本院予以支持。判决：一、被告张建进将租用商铺安装玻璃隔断墙、恢复原状并返还原告黄满库；二、被告张建进向原告黄满库支付租金18188元，并支付利息损失，按中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍计算，2015年第三季度租金以6063元为基数自2015年7月11日起计算，2015年第四季度租金以6063元为基数自2015年10月11日起计算，2017年第二季度租金以3031元为基数自2017年7月11日起计算，2017年第三季度租金以3031元为基数自2017年7月11日起计算，均计算至付清之日；三、被告张建进向原告黄满库支付占用商铺期间的使用费，按每日33.22元计算，自2017年10月1日起计算，至返还商铺之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。原告黄满库不服，向河北省廊坊市中级人民法院提出上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）冀10民终3331号民事裁定，认为二审中上诉人黄满库主张案外人李国强是旺府金街商务服务中心实际控制人，李国强曾于2016年5月期间代表旺府金街商务服务中心主持召开与上诉人黄满库及其他业主的商议租赁费用解决的会议，并形成了书面协议一份，现该协议由李国强持有，上诉人黄满库主张追加案外人李国强为被告且应承担偿还责任。为证实上述主张，上诉人黄满库提交了《霸州市旺府金街招商运营思路和业主商会分会组建筹备办法》、上诉人与案外人李国强之间的短信记录、上诉人与旺府金街其他业主之间的微信聊天记录等证据。对于案外人李国强是否与本案存有利害关系及其是否应承担相应责任，一审法院未予以查清，故本案发还一审法院重审，请一审法院查清案外人李国强与本案的关联性，审查上诉人黄满库的主张是否合理，根据查清的事实依法裁决。裁定：撤销本院（2018）冀1081民初500号民事判决，发回本院重审。本院重审后认为，原告与旺府金街服务中心签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，本院予以确认。合同约定的租赁期限为三年，即到2017年9月30日终止，现双方未继续签订租赁合同，权利义务终止，故无需解除合同。霸州市霸州镇旺府金街服务中心系个体工商户，已经注销，被告张建进为经营者，应当承担旺府金街服务中心的合同义务。原告未能提供证据证明李国强为旺府金街服务中心的实际经营者，故原告要求李国强承担责任的主张本院不予支持。诉讼过程中，被告已将商铺恢复原状，且业主已经收房，故原告的该项诉讼请求已实现。支付租金是被告应当履行的义务，对被告欠付2015年第三、四季度的租金，是双方没有争议的事实，本院予以确认，数额为合同约定的12126元。根据原告收取租金的收条，原告自2016年按减半后每季度收取租金3031元至2017年3月31日，可以证明被告主张的双方对租金的约定已经变更，原告收取租金的行为视为默认了2016年1月1日至2017年3月31日每季度租金为3031元，但双方就2017年第二、三季度租金未提及减半收取，且原告不认可，因此应按照合同执行，即被告欠原告2017年第二、三季度租金应为12126元，故对被告辩称欠6062元的意见本院不予支持。合同租赁期内，被告欠付原告租金共计24252元（12126元+12126元），应予以支付。原告主张的合同滞纳金过高，结合本案实际情况，原告关于欠付租金的损失应为利息损失，按中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍计算，合同约定应付租金之日为每季度首月5日前，逾期5日交租金从第6日起计算滞纳金，2015年第三季度租金以6063元为基数自2015年7月11日起计算，2015年第四季度租金以6063元为基数自2015年10月11日起计算，2017年第二季度租金以6063元为基数自2017年4月11日起计算，2017年第三季度租金以6063元为基数自2017年7月11日起计算，均计算至付清之日。合同到期后，被告张建进未及时将租赁商铺返还原告，应支付占用期间的使用费至返还商铺之日，其使用费标准应从2017年10月1日起按双方约定的租金6063元确定，日租金66.44元（6063元*4/365），因原被告均未提供商铺返还的具体日期，商铺返还日期酌定为本案一审起诉之日，即2018年1月18日，商铺使用费共计9368元（66.44元/天*141天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张建进向原告黄满库支付租金24252元，并支付利息损失，按中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍计算，2015年第三季度租金以6063元为基数自2015年7月11日起计算，2015年第四季度租金以6063元为基数自2015年10月11日起计算，2017年第二季度租金以6063元为基数自2017年4月11日起计算，2017年第三季度租金以6063元为基数自2017年7月11日起计算，均计算至付清之日，限本判决生效后十日内付清。二、被告张建进向原告黄满库支付2017年10月1日以后占用原告商铺期间的使用费9368元，限本判决生效后十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，由被告张建进承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 员  简广波审 判 员  高秋顺人民陪审员  董顺兴二〇一八年十二月二十四日书 记 员  刘一燃