贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初5471号原告孙淑香，女，汉族，1972年8月12日生，住所地吉林省柳河县。原告刘立君，男，汉族，1975年2月7日生，住所地贵州省贵阳市白云区。委托代理人袁劲松，贵州普众律师事务所律师，特别代理。被告贵阳亿铭超市有限公司（原贵阳金阳亨利仁置业有限公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区金阳商业步行街8号，统一社会信用代码91520115560930054F。法定代表人任忠海，职务总经理。委托代理人蔡瑾，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。被告贵阳融创置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城O组团商业2幢1单元1层26号，统一社会信用代码915201155609113043。法定代表人任忠福，职务董事长。委托代理人张瑶，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。原告孙淑香、刘立君与被告贵阳亿铭超市有限公司（以下简称“亿铭超市”）、贵阳融创置业有限公司（以下简称“融创置业”）委托经营合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯林凤公开开庭进行了审理。原告孙淑香及其委托代理人袁劲松、被告亿铭超市委托代理人蔡瑾、贵阳融创委托代理人张瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙淑香、刘立君诉称，被告融创置业系贵阳市观山湖区诚信路西侧融创名品城开发商，融创置业以购房包租的形式招来客户出卖房屋，明示售房后的义务履行人为贵阳金阳亨利仁置业有限公司（以下简称“亨利仁置业”）。2012年11月15日，原告在被告融创置业宣传条件的吸引下购买了XXX号商铺，并与亨利仁置业签订《委托经营管理合同》。合同约定原告自2012年6月1日起将所购商铺交由亨利仁置业经营管理，亨利仁置业无偿使用3年后，自2015年6月1日起每年向原告支付租金36750元，每年9月30日、3月31日前支付半年租金，如被告未按时支付租金，按每日万分之二计算违约金。亨利仁置业取得原告房屋后，一直经营该铺面并实际占有至今，然而一直未向原告支付租金。原、被告签订《委托经营管理合同》，被告亿铭超市在取得原告的商铺后，未向原告支付租金的行为已严重损害了原告的利益，应当按合同约定支付原告租金及违约金。被告融创置业与亿铭超市属关联企业，被告亿铭超市系为被告融创置业履行其与原告买卖房屋时的约定，融创置业应当与亿铭超市承担连带责任，为此原告向人民法院提出起诉，请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《委托经营管理合同》；二、判令被告承担连带责任，立即支付拖欠原告2015年6月1日至2018年8月31日房屋租金119437.5元，违约金13498.29元，合计132935.79元，并自2018年9月1日起按年6%计算资金占用费至付清为止；三、诉讼费用由被告承担。被告亿铭超市辩称，一、本案涉及的商铺在建设初期即定位为以批发业为主，而贵阳市人民政府[2011]65号通知、贵阳市人民政府办公厅（2012）6号通知要求对贵阳市商贸批发市场布局进行调整，因此案涉《委托经营管理合同》系因政府行为造成的情势变更而无法继续履行，我公司已于2015年3月23日就此进行公告、合同已于2015年5月31日解除且已经生效判决确认，故原告主张继续履行合同的诉讼请求应当依法驳回。二、原告诉请支付租金、违约金及资金占用费没有事实及法律依据，不应支持。原被告间的《委托经营管理合同》确定双方为委托关系，在商铺未产生收益前无需支付，而该合同已因政府行为导致不能履行且已解除，合同解除后，我公司并不存在违约情形、不应支付违约金，资金占用费性质与违约金相同，也不应支持。三、上述情形发生后，被告曾经尝试通过其他方式解决因政策原因导致的问题，多次到区委、区政府反映存在的困难，希望能调整经营模式，试图引进水产、蔬菜等零售商户进行自救，但由于现实困难太大，无法实质上解决困难，被告及时对各委托方进行联系，通过电话、公告等方式进行通知，于2015年3月23日在“融创·名品城”入口等显眼地方进行公告，通知各位业主前来协商办理《委托经营管理合同》的解除协议，可以认定被告已经尽到告知义务。原告未来办理解除手续导致损失扩大，被告不应承担责任。综上，被告因政策原因导致已无法继续履行合同，属于不可抗力的情形，被告在上述情况发生后又及时尽到告知义务，故被告不存在违约和过错。被告融创置业辩称，我公司并非涉案合同相对人、不是适格主体不应承担连带责任，其余意见与亿铭超市一致。经审理查明，2012年11月15日，原告孙淑香、刘立君与被告融创置业签订了《商品房买卖合同》，购买了位于名品城”××商铺。同日，孙淑香、刘立君（甲方）与贵阳金阳亨利仁置业有限公司（现更名为亿铭超市，乙方）签订《委托经营管理合同》，合同编号为0253。双方约定原告将其位于金阳步行街“××·名品城”××号建筑面积××商铺，委托甲方进行招商并经营管理；第四条对乙方经营管理事项约定“1.确定营销、规划融创·名品城商业布局及业态区划，确定融创·名品城房产统一的商业形象及广告宣传。2.以融创·名品城的名义建立相应的商业运作体系及管理制度。3.其他与融创·名品城项目相关的经营或管理等事项。”；第五条约定“1.委托经营管理期限：从2012年6月1日至2027年5月30日止。2.乙方在每个收益年度的3月31日前向甲方支付半年的收益，剩余收益在本年度的9月30日前向甲方支付。3.在委托经营期间，乙方的招商经营收入不足以支付本合同约定的收益，由乙方按约定的收益向甲方计付；如乙方的招商经营收入超过本合同约定的收益，该部分收入作为本房产的经营管理费归乙方所有。4.委托经营收益款项，甲方同意如下：2015年6月1日至2022年5月30日每年支付人民币36750元（年收益）；2022年6月1日至2027年5月30日每年支付人民币42000元（年收益）”；第十一条约定“本协议的续约与终止1.委托经营期限届满，如甲方、乙方经协商不再续约，本合同自行终止，甲方有权收回房产。如甲方继续委托乙方经营管理的，双方应另行协商签订委托经营管理合同。2.因不可抗力及本房产被政府征收、拆迁等行为，导致本合同无法履行，本合同自动终止。”；第十二条违约责任约定“1.委托经营管理期间，甲方或乙方如擅自终止或解除本合同，违约方应向守约方支付违约时本年度委托收益的50%作为违约金，如甲方擅自终止或解除本合同还应当承担乙方由此遭受的装饰装修和广告宣传在内的全部经济损失。……3.乙方未能按合同规定的时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分之二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%。……”；第十五条其他中约定“……2.如因政府行为或不可抗力影响本合同的履行所造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。”合同签订后，原告将商铺交由被告亿铭超市管理经营。亿铭超市未向原告支付款项，原告遂诉至本院诉请如前。另查明，原被告在合同履行过程中，根据贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号《市人民政府关于规范全市商贸批发市场布局和管理工作的通知》、贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号《市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》等文件，要求“融创·名品城”不得再进行批发业态经营。此后被告在案涉商铺所在融创·名品城入口玻璃门上张贴了一份落款日期为“2015年3月23日”的公告，内容为“尊敬的各位业主：贵阳融创置业有限公司建设的融创名品城，以批发市场为主，由于贵阳市政府改变发展战略，对全市商贸批发市场布局进行调整，融创名品城不得再进行批发业态的经营，导致我公司无法再履行与您签订的委托经营协议。为此，为了避免给各业主造成更大损失，特通知各位业主尽快前来办理相关手续。特此公告”。上述事实，有当事人当庭陈述、当事人身份证明、《委托经营管理合同》、房屋产权证、贵阳市人民政府[2011]65号通知、贵阳市人民政府办公厅（2012）6号通知、质量保证书、关于非超市部分现有商户管理通知、租赁合同、联营合同、合作协议、会议纪要、工商登记资料、视频资料、警情详情、（2016）黔0115民初484号民事判决书、（2016）黔01民终3537号民事判决书、（2017）黔民申1388号民事裁定书、公告张贴照等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，原告已履行其交付房屋予亿铭超市经营的合同义务；依据合同约定，无论亿铭超市招商经营收入低于还是高于合同约定金额均按照约定的固定金额支付原告，故依据双方各自合同权利义务，涉案合同性质应为房屋租赁合同。本案中，亿铭超市经营的融创名品城原用于批发业态经营，其提交的贵阳市人民政府筑府发（2011）65号通知、贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号通知等证据证实因贵阳市政府改变发展战略，融创名品城不得再进行批发业态经营，导致其经营困难，此后亿铭超市张贴公告（公告落款日期为2015年3月23日）表达了难于再履行《委托经营管理合同》，也表达了与原告协商处理相关事宜的愿望。2015年9月16日被告召开业主大会与业主协商讨论如何减少市政府转变融创名品城经营业态导致业主产生的损失，同时被告向观山湖区政府提交了减免税收的报告。上述事实证实了合同仍在履行、同时在合同履行过程中客观情况发生了变化。现原告诉请被告按照《委托经营管理合同》约定向其支付租金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，按原合同约定租金标准计算明显不妥，对租金本院酌情参照2015年公布的贵阳市房屋租赁指导价70元/M2/月-125元/M2/月从低以70元/M2/月计算为宜，即2015年6月1日至2018年8月31日亿铭超市应向原告支付的合同租金为20.66M2×70元/M2/月×38个月=54955.6元。对于原告要求被告亿铭超市支付违约金、资金占用费的诉讼请求。违约金、资金占用费均具有惩罚的性质，本案被告履约不能系因情势变更导致，并非被告恶意拒付租金收益引起诉讼，依据双方合同第十五条的约定，被告不应向原告支付违约金及资金占用费，原告的该项请求本院不予支持。对于原告主张二被告人格混同故应承担连带责任之诉请，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”之规定，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的财产是否独立是判断公司人格是否混同的实质条件。本案中，原告虽然提供了两被告公司股东、法定代表人的变更及关联情况，但是并没有证据显示两公司业务、财务、财产混同从而人格混同，故对原告该诉请本院不予支持。对于原告诉请亿铭超市继续履行涉案《委托经营管理合同》之诉请，本案中本院已判令亿铭超市支付租金，但合同的履行、解除，系根据当事人合同约定及法律规定发生的法律事实，不宜以法院判决的方式予以明确，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效后十日内向原告孙淑香、刘立君支付2015年6月1日至2018年8月31日房屋租金54955.6元；二、驳回原告孙淑香、刘立君其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，减半收取1479元，由原告孙淑香、刘立君负担867元、被告贵阳亿铭超市有限公司负担612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  侯林凤二〇一八年十二月十三日书记员  王 林