云南省红河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2529民初373号 原告（反诉被告）：罗伟萍，女，1978年1月28日出生，汉族，教师，住蒙自市。 委托诉讼代理人：倪妮、许志兰，云南天方律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：杨灿芳，女，1988年10月10日出生，汉族，农民，住红河县。 委托诉讼代理人：李泉华，云南铭众律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：杨文军（系杨灿芳父亲），男，1965年6月21日出生，汉族，农民，住红河县。 原告（反诉被告）罗伟萍与被告杨灿芳（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗伟萍的诉讼代理人倪妮、许志兰，被告（反诉原告）杨灿芳及其委托诉讼代理人李泉华、杨文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告罗伟萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方的买卖合同；2、请求判令被告搬离红河县迤萨镇三棵树畜牧局职工宿舍202号房屋；3、请求判令被告支付2016年5月至2018年7月的租金共计20250元（每月750元）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：两原告原系夫妻关系（2010年4月14日协议离婚）。2016年2月，因原告罗伟萍急需用钱，便与被告协商，将位于红河县迤萨镇三棵树畜牧局职工宿舍202号房屋出售给被告，出售价格为143600元，被告于2016年2月27日支付原告定金13600元，由原告罗伟萍出具《收据》给被告收执，后双方在收据上增加约定：剩余购房款130000元分两次付清，第一次于4月1日付，第二次于6月付。双方约定付款期限后，被告迟迟不肯履行付款义务，更于2016年5月在原告不知情的情况下搬入诉争的房屋居住至今，原告多次要求被告支付购房款或者搬离该房屋，但被告均表示拒绝。综上，原告认为被告迟延履行主要债务长达两年，经原告多次催要仍然不履行付款义务，因此，根据《合同法》第94条之规定，双方的买卖合同应予解除，由被告搬离上述房屋，据此，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 本诉被告杨灿芳辩称：第一、本案中不是被告违约，违约的是原告。在本案中被告没有不履行付款义务，原告从未向被告要求付款，反过来，被告多次找原告付款，反诉原告甚至请人开车到蒙自找她，但罗伟萍仍然不接受，被告搬进去房屋并装修，这个情况原告是知情同意的，具体情况在举证、质证中向法庭陈述。第二、被告是买房子，不是租房屋，本案中不存在支付租金的说法。第三、被告可以搬离房屋，但是原告要双倍补偿违约金27200元及房屋装修费、房价上涨损失。另外，认为孙志明在本案中不具备原告主体资格。 反诉原告杨灿芳向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告双倍返还违约金27200元；2、判令反诉被告补偿反诉原告的房屋装修费4万元及房价上涨损失35450元（每平方米500元）；3、反诉、本诉诉讼费均由反诉被告承担。事实及理由：2016年2月27日，经充分协商，反诉被告罗伟萍将其位于红河县迤萨镇三棵树畜牧局职工宿舍202号房屋出售给反诉原告，约定：剩余房款130000元分两次付清。第一次于4月1日付，第二次于6月付清。还约定如买卖双方一方违约应赔偿另一方翻一倍违约金。反诉原告当天就支付定金13600元，并且于2016年5月份开始装修房屋（原租户徐某搬离后），于同年5月底入住202号房屋，至此已经两年多。反诉原告支付定金后即积极筹措房款准备支付给罗伟萍，其从未向反诉原告要求过付款，是反诉原告多次要求其接受房款并办理过户手续，但是罗伟萍不露面，拒绝接电话，反诉原告甚至请人开车到蒙自找她，但罗伟萍仍然不接受，反悔不卖房子了。双方房屋买卖是自愿的，反诉原告一家已经装修并居住使用长达两年多，是反诉被告违背诚实信用原则，擅自违约，致使反诉原告客观上丧失了从2016年到现在的买房机会，导致房价上涨的利益损失。为维护反诉原告的权益，现特向法院提出反诉，请求支持反诉原告的请求。 反诉被告罗伟萍辩称：第一、反诉被告方卖房屋目的是为了买车，双方约定付款时间是4月1日及6月1日，因反诉原告没有及时支付购房款，反诉原告行为构成根本违约，所以反诉被告不应支付违约金，也不应支付房价上涨的损失，而且房价上涨没有什么依据。第二、反诉被告从未同意反诉原告搬入诉争的房屋，反诉被告不可能在反诉原告不付房款的情况下同意其搬入该房屋，且房屋钥匙是其向徐某拿的，反诉被告不知情。 原告（反诉被告）罗伟萍为证明自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：第一组：《身份证》复印件2张，证实原告的诉讼主体资格； 第二组：1、《房屋所有权证》，2、《土地使用权证》，3、《离婚协议书》，4、《离婚证》复印件各一份，证实：1、二原告原系夫妻关系，双方于2010年4月14日协议离婚，协议书第2条约定畜牧局房子离婚后归罗伟萍所有。2、两原告离婚后未办理房屋所有权变更登记手续，所以孙志明也具有本案的原告诉讼主体资格。 第三组：《收据》复印件一份，证实因原告罗伟萍急需用钱，便与被告协商，将位于红河县迤萨镇三棵树畜牧局职工宿舍202号房屋出售给被告，出售价格为143600元，被告于2016年2月27日支付原告定金13600元，由原告罗伟萍出具《收据》给被告收执，后双方在收据上增加约定：剩余购房款130000元分两次付清，第一次于4月1日付，第二次于6月付清。被告的行为违反了《合同法》第94条之规定，双方的买卖合同应予解除，由被告搬离上述房屋，并支付居住期间的房租。 被告（反诉原告）杨灿芳对原告（反诉被告）罗伟萍提交的证据质证意见：对第一组证据及第二组证据中的证据1、2的证明目的没有意见。对原告提交的证据证明目的有意见的地方有：第一、原告是否急需要钱，被告不知情，合同签订过程中没有说这个问题，对原告要求被告搬离房屋等证明目的不认可，房屋所有权归原告罗伟萍一个人所有，所以孙志明没有权利主体。第二、收据证明不了原告方的证明目的，收据只能证明双方房屋买卖的事情及支付定金、付款时间、房价等，但不能证明原告是否急需要钱，认可存在《合同法》94条规定解除合同的情形。 被告（反诉原告）杨灿芳向本院申请证人杨某、马某、普某、张某出庭作证。 证人杨某证言：我是杨灿芳姑妈，所以她会经常来找我，当时去买房屋的时候，罗老师说要15万元，我说15万元贵多了，罗老师说她离婚了没有钱不会少，我说杨灿芳也离婚了，没有钱，后面商量好后付了定金，并约定分两次付房款。罗老师写收据给我侄女，写收据时孙志明没在。之前房屋是出租给徐某，到4月30日徐某搬走后将房屋钥匙交给我侄女，我侄女就叫人来装修房屋，装修房屋的人来后，原告方说不同意卖房子了。5月4日，我和张某、阿伟、杨灿芳去蒙自找罗老师，要付钱给她。但是她不出来，电话也不接，我们叫门卫通知她她也不出来，她说不卖房子了，说不缺钱。装修房屋是包工包料。 证人马某证言：我是装修房子的，当时卖房子那家某的东西还没有搬走。一开始时候是卖房子的那家说先不要干，她们家在搬东西，30-40分钟后，她们搬走东西说可以干了我们就继续干。这个活计是普某从杨灿芳那里包过来，我是普某的小工。装修房子全部都做了，第一天把要装修的地方打烂，第二天贴瓷砖，重新做墙、屋顶，门也重新换了。 证人普某证言：现在双方争的房子是我装修的。马某参与装修房屋。承包这个工程是包工包料的。收据、合同是我写的。装修开始时我没有在，我的工人跟我说有人说不要干，我就跟他们说既然不给干就先不要干，后面又说可以干就继续干了。说不要干到可以干是当天。支付装修费是用现金方式支付，第一次付1.5万元，第二次支付1.7万元。 证人张某证言：我要证明的是我们装修房子的时候，卖房子的人来搬东西，说先不要干。过30-40分钟，一个女的打电话后，说可以干我们就干了。2016年5月份，杨灿芳她们打电话给我叫我带她们去蒙自找罗老师我就开车带她们去。他们打电话给罗老师不接，后来我们找到门卫，找到一个体育老师，体育老师叫一个学生叫罗老师，我们就找到了罗老师。杨灿芳拿钱给罗老师，罗老师拒绝拿钱。装修房子之前是不认识杨灿芳，现在与杨灿芳是夫妻关系。 经质证，原告（反诉被告）罗伟萍认为：证人杨某说钥匙是从徐某手中拿的，所以杨灿芳搬入该房屋罗伟萍不知情，5月份的时候罗伟萍已经借到钱，所以才说不缺钱，证人不识字，所以证言系传来证据，不应该采信，证人与被告有亲属关系，证明力弱。证人马某只是一个普通的装修工人，他只能证明装修过房屋，其他的事情他证明不了，证人说不认识罗伟萍和家某，他怎么知道是罗伟萍的家某说不要干。证人普某没有相应的资质，所以对装修合同的三性我们都不认可，且当时说先不要干的时候证人没有在场，是传来证据。证人张某与被告是夫妻关系，没有证明力，且证人当时只是听说，不知道具体情况。 被告（反诉原告）杨灿芳向本院提交书面证据第一组：1、身份证复印件一份，证明反诉人的身份情况；第二组：2、《收据》复印件一份、3、《施工合同》及《收据》复印件，证明：反诉原、被告约定：反诉被告将其房屋出售给反诉原告，定金13600元，如买卖双方一方违约，应赔付另一方翻一倍违约金的事实。争议房屋已于2016年5月，由杨灿芳包给普某装修，并且支付装修费4万元的事实。 经质证，原告（反诉被告）罗伟萍认为：第一组证据三性没有异议。对第二组证据中的第一份收据三性没有异议，但是不是罗伟萍违约，是被告违约。对合同及收据三性均不认可，普某作为装修房屋的承包方，合同是其签订的，但是刚才其出庭作证的陈述与合同上约定出入较大。 经被告（反诉原告）杨灿芳的申请，本院传唤证人徐某并制作调查笔录，证人徐某证明：我承租过罗伟萍的房屋，租房时不知道房东名字，我朋友在马路边看见出租房屋的广告后告知我，才去和房东的姐姐（或者是妹妹）去商谈租房屋的事情，双方都没有签过房屋租赁合同，我把房屋的租金都交给此人。房屋的地址在三棵树原来的畜牧局职工宿舍，好像是在2楼。交钥匙是收租金的那个人打了好几个电话给我，说房子已经出售了，叫我把东西搬空以后并把钥匙交给杨灿芳。当时我妹妹去世了，我在浪堤老家处理妹妹的后事，钥匙不是我私自交的，此人叫交才交给杨灿芳的，房子又不是我自己的我不会乱交钥匙。当时是一直催促我此房屋已经出售了叫我搬走，只记得是2016年4月30日退房并把房屋的钥匙交给杨灿芳。房东的姐姐（或者妹妹）也跟我说过买房的人要装修叫我把东西搬空。 经质证，原告（反诉被告）罗伟萍意见：我没有叫徐某把钥匙拿给杨灿芳，2月份收到了杨灿芳的定金，我就跟徐某说4月份之前就搬空东西去找房子，她一直不搬东西也不给租金，直到我报案打了电话以后她才接，当时我多收了徐某4月份的租金，也是因为报案的事情她对我有点怨恨，所以钥匙是没有经过我们家任何一个人同意徐某就拿给杨灿芳的。 被告（反诉原告）杨灿芳对徐某的证言没有意见。 经双方同意，本院委托红河县价格认证中心对涉案房屋的装修费用进行价格评估。该中心经现场勘查，市场调查，作出红发改价认（2018）113号价格认定结论书，该房屋的装修费用认定为19852元。 经质证，原告（反诉被告）罗伟萍对价格认定结论书的真实性没有异议，对合法性、关联性提出异议。 被告（反诉原告）杨灿芳对该认定结论无意见。 以上证据，本院综合认证如下：原告提交的第一组《身份证》复印件2张，其中孙志明没有申请参加诉讼，在本案中不具有原告主体资格（本院另作出裁定）。第二组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，对其内容本院予以采纳，但孙志明也具有本案的原告诉讼主体资格的证明目的，本院不予采纳。第三组证据与被告（反诉原告）杨灿芳提交的第二组证据中的第一份收据一致，能证明双方交易本案争议房屋的事实以及杨灿芳支付购房款13600元、约定违约金和支付剩余房款的期限的情况。 证人杨某、马某、普某、张某共同证明，被告（反诉原告）杨灿芳装修涉案房屋是经过罗伟萍家某将家具搬走并同意后装修的事实。证人杨某、张某同时证明2016年5月到蒙自找到罗伟萍支付购房款，罗伟萍拒收的事实。杨某、张某虽然与杨灿芳有利害关系，但罗伟萍没有提供证据反驳，以上证明内容本院予以采纳。 被告（反诉原告）杨灿芳提交的书面证据第一组罗伟萍质证没意见，本院予以采信。第二组《收据》与罗伟萍提交的第三组证据一致，本院不重复认证。《施工合同》及《收据》复印件，罗伟萍提出异议，双方同意由红河县价格认证中心对涉案房屋的装修价格进行认定，证明装修费用的目的本院不予采纳。 证人徐某的证言，能够证明原告（反诉被告）罗伟萍通知徐某把争议房屋的钥匙交给杨灿芳的事实。原告（反诉被告）罗伟萍虽然提出异议，但没有提供证据反驳。徐某的证言本院予以采纳。 红河县价格认证中心作出红发改价认（2018）113号价格认定结论书，原告（反诉被告）罗伟萍虽然对合法性、关联性提出异议，但未提出相反证据予以反驳，该鉴定结论本院予以采信。 本院经审理认定本案事实如下：2016年2月，原告（反诉被告）罗伟萍与被告（反诉原告）杨灿芳协商，罗伟萍将位于红河县迤萨镇三棵树畜牧局职工宿舍202号房屋出售给杨灿芳，但双方未签订房屋买卖合同。2016年2月27日，罗伟萍制作《收据》，收据内容“今收到杨灿芳购房款13600.00元（定金）。收款人：罗伟萍。如买卖双方一方违约，应赔付另一方翻一倍违约金。剩余购房款130000.00元分两次还清，第一次于4月1日付，第二次于6月付清。甲方：罗伟萍，乙方：杨灿芳”。双方达成买卖房屋协议时，该房还处于罗伟萍出租给证人徐某。罗伟萍叫徐某腾房并把房屋钥匙交付给杨灿芳。2016年4月30日，徐某腾房后将钥匙交付给杨灿芳。同年5月1日，杨灿芳请普某开始重新装修房屋，罗伟萍家某也来搬屋内东西。罗伟萍家某说先不要装修，过30-40分钟后又同意装修。2016年5月4日，杨灿芳去蒙自罗伟萍工作单位找到罗伟萍，支付购房款，罗伟萍拒收并不愿意卖房。 孙志明和罗伟萍原为夫妻关系，二人于2010年4月离婚。离婚时双方达成协议，将本案争议房屋（红河县迤萨镇三棵树（畜牧局）202）归罗伟萍所有。经询问，孙志明已明确表示不愿意参加诉讼并放弃实体权利（本院已另作出裁定）。 经调解，双方同意解除合同，原告（反诉被告）罗伟萍愿意补偿被告（反诉原告）杨灿芳房屋装修费8000元，被告（反诉原告）杨灿芳主张40000元，调解达不成协议。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。根据该条规定，房地产转让应当签订书面合同，明确房地产的转让人与受让人在房地产转让过程中各自的权利和义务。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权以合法形式转让给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。本案中，双方未签订书面合同，未对土地使用权或房屋所有权转让方式和双方的权利、义务作出明确约定。但是，双方在庭审中认可房屋买卖协议有效，而且《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条属于管理性规定，双方买卖房屋的行为虽然欠缺相应的形式和程序要件，但买卖房屋系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，本院确认双方当事人房屋买卖协议成立。庭审中，双方表示愿意解除合同，解除合同没有损害他人的合法利益，本院予以准许。本诉原告请求本诉被告搬离本案争议房屋之主张，本院予以支持。 在双方达成买卖协议时，本案争议的房屋本诉原告罗伟萍还出租给证人徐某。罗伟萍叫徐某腾房后将房屋钥匙交付给杨灿芳。2016年4月30日，徐某腾房后将钥匙交付给杨灿芳。本诉原告罗伟萍诉称“2016年5月在原告不知情的情况下搬入诉争的房屋居住至今”的理由不成立，而且本案是房屋买卖关系，不是租赁关系，本诉原告请求判令本诉被告支付租金20250元，无事实和法律依据，本院不予支持。 反诉原告请求判令反诉被告双倍返还违约金27200元的问题。双方在《收据》上约定“如买卖双方一方违约，应赔付另一方翻一倍违约金。剩余购房款130000.00元分两次还清，第一次于4月1日付，第二次于6月付清”。从双方约定内容来看，无法确认违约金是多少，第一次、第二次分别应当支付的购房款是多少，支付方式也没有约定。本诉原告诉称“多次要求被告支付购房款或者搬离该房屋，但被告均表示拒绝”，却未提供证据证明。相反，2016年5月4日，反诉原告杨灿芳去蒙自找到罗伟萍支付购房款，罗伟萍拒收并不愿意卖房，但是已经超过第一次付款日期。因此，本院无法确定反诉原告还是反诉被告违约，反诉原告请求判令反诉被告双倍返还违约金27200元的诉讼请求，本院不予支持。 2016年5月1日，反诉原告杨灿芳请普某重新装修房屋时，罗伟萍家某也来搬东西。罗伟萍家某说先不要装修，后又同意装修。合同解除后，反诉被告应当补偿反诉原告装修房屋的费用，但反诉原告要求补偿40000元过高，反诉被告只愿意补偿8000元也过低，本院采纳红河县价格认证中心作出的红发改价认（2018）113号价格认定结论，由反诉被告补偿反诉原告装修房屋的费用19852元。至于反诉原告杨灿芳要求反诉被告补偿房价上涨损失35450元的主张，没有充分证据证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）罗伟萍与被告杨灿芳（反诉原告）房屋买卖合同，终止本合同履行。 二、被告杨灿芳（反诉原告）于本判决生效后十日内将红河县迤萨镇三棵树（畜牧局）202号房屋返还原告（反诉被告）罗伟萍。 三、原告（反诉被告）罗伟萍于本判决生效后十日内返还被告杨灿芳（反诉原告）购房款13600元，补偿房屋装修费19852元，合计33452元。 四、驳回本诉原告罗伟萍的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告杨灿芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费1789元，本诉原告负担1048元，本诉被告负担741元；反诉诉讼费1177元，本诉原告负担838元，本诉被告负担339元。房屋评估费1000元，原告（反诉被告）罗伟萍、被告杨灿芳（反诉原告）各承担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  王忠龙 二〇一八年十二月十七日 书记员  白成明