江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初1863号原告:刘楠楠,男,1984年10月11日生,汉族，住东海县。委托代理人：倪婕，江苏田湾律师事务所律师。被告:王鹏,男,1974年7月27日生，汉族，住东海县。委托代理人：张进，江苏恒旭律师事务所律师。原告刘楠楠与被告王鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年3月13日受理后，依法由审判员吴鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘楠楠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》，2、被告双倍返还定金4万元；3、被告赔偿房屋差价损失16.04万元；4、被告承担本案诉讼费、评估费和律师费。事实和理由:2016年4月12日，原被告在中介方连云港同盛房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖中介合同》，约定被告将其所有的位于东海县牛山镇幸福北路211号美麟·城市丽景第14幢2单元202室房产转让给原告，房屋成交价格71万元。合同签订当日，原告依约向被告支付2万元定金并履行了约定的其他义务。之后原告一直在筹措房款资金，被告却失去音讯。后经房产局查询，发现被告已于2016年11月底将涉案房屋转让并过户给第三人马某，被告的违约行为严重违背诚实信用原则，给原告造成了重大经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告王鹏辩称，被告方并未收到原告的订金2万元，由于原告的原因导致房屋买卖合同无法继续履行，中介方以此为由将被告卖房的相关手续退给了被告，要求被告另行出售该房屋，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年4月12日，王鹏（出让方、甲方）、刘楠楠（买受方、乙方）和连云港同盛房地产营销策划有限公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其位于东海县牛山镇幸福北路211号美麟·城市丽景第14幢2单元202室房产转让给原告，房屋成交价格71万元，乙方于当日向甲方支付购房定金2万元。关于交房及相关费用结算，甲方应于全款到账之日起三日内将上述房屋正式交付给乙方，同时将房屋名下的户籍迁出。甲方应于房屋交付前将该房屋水费、电费等相关费用全部结清；并协助乙方办理相关证据的变更手续。产权变更登记及贷款办理，甲乙双方约定本合同生效后，双方按丙方通知的约定日期，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续。同时按照房产买卖过户的相关规定提供相关资料，如需办理贷款的，需另提供办理贷款所需的相关资料。同时，当事人还签订一份补充协议，内容如下：“补充协议经户主王鹏同意，由同盛房产暂收卖方刘楠楠购买：幸福北路211号美麟·城市丽景第14幢2单元202室房产定金大写：贰万元（￥20000.-），经双方约定此房产可以过户时，如买方违约不予配合办理相关手续，该定金不予退还买方，直接由同盛房产交由卖方处理，如卖方违约，则承担贰万元整的违约金。（备注：如遇不可抗力由买卖双方协商解决）。甲方：王鹏刘梅收款方：同盛房产。”另，王鹏将购房合同原件、首付款收据、契税发票交由房产中介方，中介方出具收条，内容如下：“收条今收王鹏商品房买卖合同一本编号：GF-2000-0171购美麟·城市丽景14-2-202首付款收取一联契税发票第一联、第二联合同补充说明原件贰份同盛房产周莲2016年4月12日。”另查明，上述合同签订时，涉案房屋系期房尚未交付给被告王鹏和办理房产证。房屋买卖合同系格式合同，关于购房款支付办法和时间的条款，当事人没有约定，原告主张因涉案房屋未办理产权证，关于房款支付和房屋过户的事宜以房屋中介公司的通知为准。再查明，2016年8月，被告王鹏从中介方取回商品房买卖合同、首付款收据及契税发票。后通过其他房产中介部门，将房屋以78万元的价格出售给案外人马双双。原告后经房管部门查询，得知房屋已另售他人并办理过户登记，遂引发纠纷，诉至本院。关于被告取回商品房买卖合同、首付款收据及契税发票的原因，双方各执一词；被告称，原被告双方当时约定购房款全额付款两个月到账，原告是银行员工，表示一个月就可以到账，但是后来一直没有到账，被告多次找到中介公司，中介公司称原告购房款没有到账，要求被告另行出售该房屋，并将收取被告房屋的相关手续退还被告。原告称，据向中介方的经办人周莲了解，被告取回购房手续是为了办理房产证。房产证办好后，再由中介组织双方办理付款和过户事宜。对于上述争议，原告提供中介方周莲的名片及与被告的联系短信，内容如下：“王先生你好，给你打了很多次电话，你每次都在忙然后挂电话，你的房子手续也应该办理了，不管你什么原因你最起码接电话，有什么事情你们买卖双方当面坐下来谈，事情不是拖着就能解决的，希望你重视。2016-10-1916:25。”拟证明被告怠于履行合同义务，避而不见，在未告知原告和同盛房产中介的情况下，擅自将房屋转让给第三人马某。经质证，被告认为短信不能证实原告的观点，只能证明被告业务比较繁忙，没有时间与中介洽谈，并不能证明原告拒绝出卖房屋。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房地产买卖中介合同》、补充协议、收条等证据予以证实。本院认为，原被告及房产中介公司签订的《房屋买卖中介合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。本案双方当事人争议的焦点问题系谁违反房屋买卖合同约定，并应承担违约责任。原告作为买方应当支付对应的价款，被告同时履行房屋交付和办理过户的义务。双方签订房屋买卖合同时，房屋属于期房，尚未交房和办理产权登记。关于购房款的支付方式和时间，当事人没有明确约定，被告主张两个月之内全款付清，没有证据予以证实，本院不予采纳。原告主张涉案房屋尚未办理产权证不能办理过户手续，应当在办理产权登记后，等待中介公司通知支付房款和办理过户手续，符合二手房的交易习惯，也与双方没有约定付款时间的做法和周莲的短信通知相互印证，本院予以采纳。被告从中介公司取回购房手续，主张中介公司称原告购房款没有到账，要求被告另行出售该房屋，没有提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。同时按照合同法规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人方可解除合同，本案中，被告没有举证证明其曾向原告催要过购房款，且也没有证据证实其与原告解除房屋买卖合同。结合中介经办人周莲的短信，被告另行出售房屋，没有征得合同当事人的同意，事后也未通知对方和中介公司。综上，被告单方毁约，一房二卖，违反合同约定，以致合同目的不能实现。原告请求解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。原告向被告交纳2万元定金，由中介公司暂存保管，原告提供的补充协议，约定了2万元定金在违约情形下的处置办法，根据约定被告应向原告承担2万元违约金。关于原告主张的房屋差价损失，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。此外，约定的违约金的损失低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。本案中，原被告签订合同后，房价上涨，被告违约另行出售他人，应当赔偿房屋上涨之后的差价损失。在诉讼过程中，原告提供了一份江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产市场价值咨询评估意见书，涉案房屋在2017年2月22日市场价值87.04元，与双方合同价款相差16.04万元。本院认为，该份市场价值咨询评估意见书系原告单方委托，另外价值时点也不合适，原告最迟应于2016年11月就应知道涉案房屋另行出售给案外人并办理过户登记，根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。因此原告不能就2016年11月份以后房价上涨的差价损失主张权利，故对于该份房地产市场价值咨询评估意见书，本院不予采信。被告后来出售房屋的价格78万元，与合同价款差价7万元，上述房屋差价损失更符合实际，本院予以认定并予以判决赔偿。对于原告主张双倍返还定金4万元，本院不再支持。原告交付给中介公司的2万元，由原告向中介公司主张返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房地产买卖中介合同》；二、被告王鹏于本判决生效后十日内赔偿原告刘楠楠违约损失7万元；三、驳回原告刘楠楠其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元（简易程序），由原、被告各半负担（已由原告垫付，被告应负担部分于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10900元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  吴鹏二〇一七年五月二十七日书记员  李慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。