福建省厦门市集美区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0211执异111号 异议人（案外人）：谢志敏，女，汉族，1982年7月3日出生，住湖南省岳阳市云溪区。 委托诉讼代理人：谢金国（谢志敏父亲），住湖南省岳阳市云溪区。 申请执行人:深圳榕城服饰有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道罗芳路曦龙山庄A栋2段（曦枫阁）601。 法定代理人：张南川，执行董事。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁智明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被执行人：岳阳市新长江房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市得胜南路（金鄂山西侧）。 法定代表人：李建华，董事长。 被执行人：李建华，男，汉族，1975年3月19日出生，住湖南省临湘市。 被执行人：李建光，男，汉族，1969年11月20日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 本院在执行申请执行人深圳榕城服饰有限公司（以下简称“榕城公司”）与被执行人岳阳市新长江房地产开发有限公司（以下简称“新长江公司”）、李建华、李建光民间借贷纠纷一案中，异议人谢志敏对本院拍卖岳阳市××广场××层××号店面的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人谢志敏称，请求依法作出裁定，中止（2017）闽0211执145号执行措施，立即停止对岳阳市××广场××层××号房屋的司法拍卖，确保异议人合法财产权益不受侵犯。事实与理由：异议人与新长江公司于2006年5月29日签订了一份《商品房买卖合同》即合同编号（2006）商房购销字1351号，以255799元购得新长江公司位于岳阳市岳阳楼区××广场××层（房屋权利总证书编号：岳房权证岳阳楼区字第1××2号，土地使用权总证号为岳市国用（2001）字第Ｋ016号）第1351号（面积为16.82平方米）房屋所有权。异议人于签约当天一次性付清全部购房款后，新长江公司于2006年10月1日将该房屋交付异议人使用。故依据《民法总则》、《合同法》以及《物权法》相关规定，异议人已于2006年5月29日依法获得上述房屋产权和土地使用权。当时未取得产权证，是因为项目不好就没有办下来，造成大面积的购房者退房，异议人知道有几户没退房。当时交房款是交了百分之六十，部分款项是以返租金的形式来抵扣购房款，2012年10月1日已经抵完了。之后新长江公司没有再支付租金。2016年，异议人起诉了新长江公司要求支付相关租金，法院支持了异议人的诉求。异议人也于2017年申请了强制执行，2018年初通过和新长江公司协商，新长江公司支付了30000元租金，还有70000万多元执行款未到位。2014年8月份，福建省高级人民法院对张建平诉新长江公司民间借贷纠纷一案作出（2014）闽民初字第6号民事判决后，申请执行人根据生效判决向福建省高级人民法院申请强制执行，2017年初福建省高级人民法院指定贵院执行后，申请执行人提出抵押物拍卖清偿执行申请，现该抵押物（含异议人上述已依法获得所有权的房产）已进入执行拍卖程序。综上所述，异议人依法享有的财产权益受法律保护，现贵院拍卖位于岳阳市岳阳楼区××广场××层××号房屋的拍卖执行程序及措施严重侵犯了异议人的合法权益。为维护自身的合法权益，异议人特提出书面执行异议，恳请贵院本着依法执行、有错必纠的原则，裁定中止（2017）闽0211执145号执行措施，立即停止对岳阳市岳阳楼区××广场××层××号房屋的司法拍卖，确保异议人合法财产权益不受侵犯。 异议人谢志敏为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1、（2016）湘0602民初4803号民事判决书；证据2、（2017）湘06民终1800号民事判决书；证据3、起诉状；证据4、商品房买卖合同、补充协议；证据5、光宏商业广场商铺委托经营管理合同；证据6、收款收据；证据7、房屋交接单。 申请执行人榕城公司辩称，1、关于谢志敏主张其对执行标的享有实体权利提出排除执行的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条和第二十七条规定，谢志敏不能认定为执行标的的权利人，其异议不能成立。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案榕城公司已就执行标的办理抵押登记，享有优先受偿权。谢志敏享有的是债权，我方对执行标的享有的是物权，应当优于谢志敏的合同权利。3、即便谢志敏向新长江公司购买讼争房产是真实的，但因谢志敏从未取得讼争房产的所有权，且事实上也因办理抵押登记而无法取得所有权，谢志敏所主张的债权不能对抗申请执行人主张的担保物权。4、虽然异议人提交了异议申请书，但经我方了解，异议人在法院多次联系下均未到法院立案，我方认为该案不应受理。综上，谢志敏的异议没有事实和法律依据，应予以驳回。 申请执行人榕城公司为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、（2014）闽民初字第6号民事判决书。 本院查明，2006年5月29日，谢志敏与新长江公司签订合同编号为1351号《商品房买卖合同》，约定新长江公司将位于岳阳市××广场××层××号房出售给谢志敏，建筑面积共16.82平方米，售价255799元，支付方式为一次性支付。同日，谢志敏作为甲方、岳阳市光宏伟业商业有限公司作为乙方，双方签订《光宏商业广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营管理岳阳市××广场××层××号商铺，甲方购买以上商铺的付款方式为提前预支回报付款；甲方于2006年10月1日前将商铺交付给乙方使用；委托经营管理期限为自甲方取得商铺产权证之日起至2026年12月31日止。同日，谢志敏向新长江公司支付上述商铺的定金15000元及138479元。新长江公司向谢志敏出具金额为102320元的收款收据上注明“抵光宏伟业往来款”。2006年10月1日，谢志敏与新长江公司签署房屋交接单，此后由岳阳市光宏伟业商业有限公司对商铺进行经营管理。2016年11月17日，谢志敏因合同纠纷将新长江公司及岳阳市光宏伟业商业有限公司诉至湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院。2017年3月25日，该院作出（2016）湘0602民初4803号民事判决书，判决：一、被告岳阳市光宏伟业商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢志敏支付回报款74815元及违约金31362元；二、被告岳阳市新长江房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。判决后，岳阳市光宏伟业商业有限公司、新长江公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。2017年12月13日，岳阳市中级人民法院作出（2017）湘06民终1800号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 另查明，2014年1月13日，福建省高级人民法院立案受理张建平诉新长江公司、李建华和李建光民间借贷纠纷一案。2014年8月23日，福建省高级人民法院作出（2014）闽民初第6号民事判决书，判决：一、被告岳阳市新长江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告张建平借款本金3500万元及其利息（以借款本金500万元为基数，自2012年10月11日起按月利率1.5%计至2013年4月10日，之后的利息按中国人民银行同期一至三年同类贷款基准利率的四倍计至本判决确定的还款之日；以借款本金1200万元为基数，自2012年10月23日起按月利率1.5%计至2013年4月22日，之后的利息按中国人民银行同期一至三年期同类贷款基准利率的四倍计至本判决确定的还款之日；以借款本金400万元为基数，自2012年10月25日起按月利率1.5%计至2013年4月24日，之后的利息按中国人民银行同期一至三年期同类贷款基准利率的四倍计至本判决确定的还款之日；以借款本金500万元为基数，自2012年10月29日起按月利率1.5%计至2013年4月28日，之后的利息按中国人民银行同期一至三年期同类贷款基准利率的四倍计至本判决确定的还款之日；以借款本金900万元为基数，自2012年11月6日起按月利率1.5%计至2013年5月5日，之后的利息按中国人民银行同期一至三年期同类贷款基准利率的四倍计至本判决确定的还款之日）。二、被告岳阳市新长江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张建平为实现前述债权而支付的律师代理费436227元。三、原告张建平对被告岳阳市新长江房地产开发有限公司提供的抵押物（岳阳楼区东茅岭办事处岳阳楼区字第293136号1196-1555房产）享有优先受偿权，有权就岳阳市新长江房地产开发有限公司上述第一、二项判决所欠借款本息及律师代理费从拍卖或变卖抵押物的价款中优先受偿。四、被告李建华、李建光对本判决第三项的抵押物价值实现之后不足清偿的本案剩余债务承担连带清偿责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。判决书生效后，张建平向福建省高级人民法院申请强制执行。在执行过程中，福建省高级人民法院依法查封抵押物即被执行人岳阳市新长江房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市岳阳楼区××广场××层××号店面。2016年11月25日，福建省高级人民法院作出（2016）闽执恢12号执行裁定书，裁定：福建省高级人民法院于2014年8月23日作出的（2014）闽民初字第6号民事判决一案，指定本院执行。本院立案受理后，于2018年3月6日作出（2017）闽0211执145号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人岳阳市新长江房地产开发有限公司、李建华、李建光价值人民币71576924元（包括执行费）和2017年3月3日以后延迟履行期间的债务利息的财产。2017年11月30日，本院依法制作（2017）闽0211执145号之一执行裁定书，裁定拍卖该案抵押物被执行人岳阳市新长江房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市岳阳楼区××广场××层××号店面。 再查明，在执行过程中，榕城公司以张建平已将生效法律文书确定的债权依法转让给榕城公司，且书面认可其取得该债权为由申请变更榕城公司为本案的申请执行人。2018年10月30日，本院作出（2018）闽0211执异84号执行裁定书，裁定：变更深圳榕城服饰有限公司为（2017）闽0211执145号执行案件的申请执行人。 本院认为，本案系因谢志敏对案涉房屋提出排除强制执行行为引发的纠纷。首先，关于谢志敏是否有权提起执行异议的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应进行审查。现谢志敏主张其对岳阳市××广场××层××号商铺享有所有权，向本院提出书面异议，请求停止对上述房产的拍卖行为，符合执行异议的受理条件，应依法对谢志敏的异议请求进行审查。据此，榕城公司主张本案不应受理的意见，于法无据，本院不予采信。其次，关于谢志敏对案涉房产是否享有排除强制执行的权利的问题。本院分析如下：第一，谢志敏向本院提供（2016）湘0602民初4803号民事判决书及（2017）湘06民终1800号民事判决书，欲证实其享有案涉房产的所有权。经查，上述判决书是对谢志敏主张岳阳市光宏伟业商业有限公司及新长江公司向其支付拖欠商铺委托经营回报款及违约金的诉讼请求予以支持，上述判决书并未对案涉房产的所有权人予以确认。因此，根据上述判决书的内容无法认定谢志敏为案涉房产的所有权人，本院对谢志敏的主张无法采信。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然谢志敏在房产被查封之前已与新长江公司签订了书面的商品房买卖合同并支付了价款，但谢志敏购买案涉房产后遂将其出租给岳阳市光宏伟业商业有限公司经营。谢志敏购买案涉房产并非用于居住，故谢志敏的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，无法排除本院对案涉房产的执行行为。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，福建省高级人民法院作出（2014）闽民初第6号民事判决书可以确认案涉房产已经办理了抵押登记，张建平系案涉房产的抵押权人。由于张建平已经将其对（2014）闽民初第6号民事判决书享有的债权转让给榕城公司，因此榕城公司对案涉房产享有对抗案外人的优先受偿权。虽然谢志敏与新长江公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉房产并未登记至谢志敏名下。现谢志敏系基于合同关系对案涉房产享有债权，无法对抗榕城公司对案涉房产享有的抵押权，无法排除本院对案涉房产的执行行为。综上，谢志敏主张中止（2017）闽0211执145号执行措施，立即停止拍卖岳阳市××广场××层××号房屋的异议请求，于法无据，应予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回谢志敏的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 林春容 审 判 员 龚小兰 审 判 员 洪娟娟 二〇一八年十二月二十七日 代书记员 梁世杰 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。