陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终4069号上诉人（原审被告、反诉原告）阮荣春，男，1983年3月18日出生，汉族，西安国御酒业有限公司总经理，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）李强强，男，1986年1月18日出生，汉族，中兴通讯股份有限公司职员，住西安市长安区。委托代理人郭蒲林，陕西轩举律师事务所律师。委托代理人严飞，陕西轩举律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）西安金玉房地产营销策划有限公司，住所地：西安市雁塔区大寨路旭景碧泽园3-1-5号。法定代表人孔凡爱，该公司总经理。委托代理人徐秀明，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。上诉人阮荣春因与被上诉人李强强、西安金玉房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016)陕0113民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阮荣春、被上诉人李强强及委托代理人郭蒲林、严飞，被上诉人西安金玉房地产营销策划有限公司之委托代理人徐秀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年8月1日，李强强（买方）与阮荣春（卖方）、第三人（居间方）签订了《房地产买卖居间合同》，约定“李强强购买阮荣春位于西安市莲湖区房屋，转让价为500000元，买方于合同签订当日支付卖方定金人民币五万元。合同第3条：买卖双方签订《西安市存量房交易结算资金监管协议》之日起10个工作日，卖方将已收定金存入其约定的资金监管账户。买方按照向银行按揭贷款的方式支付剩余楼款。具体履行方式如下：A、买方须将全部购房款（不含定金、银行贷款）于买卖双方签订资金监管协议起10个工作日内存入其约定的资金监管账户中；B、买方于过户之前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方无条件配合买方申请按揭银行所须业主资料及相关文件并签署按揭银行所要求的法律文件。合同第5条：该物业处于抵押状态，卖方同意本合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。合同第10条：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第11条：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。在合同第四页空白横线手写内容约定：买方确认征信良好；卖方确认自行解押房产证；买卖双方需配合居间方办理评估按揭及过户手续。”李强强提供阮荣春出具的2015年8月1日收款收据，载���：“本人阮荣春今收到李强强购买本人位于西安市莲湖区的物业之定金人民币50000元。”作为其诉请阮荣春双倍返还定金10万元的证据。阮荣春对此不认可，辩称其仅收到45000元，剩余5000元被第三人以中介费收取，同时提供一份中国民生银行电子银行业务回单凭证予以证明，该回单载明：付款人是李海波，收款人是雷飞宁，金额45000元。但阮荣春未能提供证据说明雷飞宁、李海波与本案的关系，亦未能提供第三人收取其中介费5000元的票据。另李强强提供中国光大银行零售授信业务批复（编号为：光银个审[R52841616000160]号），载明借款人为李强强，审批金额37万，业务品种为住房按揭贷款，担保方式是以西安市莲湖区大寨路2号5幢1单元10605室所购资产抵押。阮荣春虽辩称，李强强提供的该批复文件因无银行公章，且出具日期已长达半年之久，故对该银行批复��予认可。但阮荣春对其辩称意见并未提供任何证据证明。阮荣春对其反诉请求，提供有西安市房屋管理服务网《图解西安市二手房交易资金监管办理流程》、西安市住房保障和房屋管理局2014年12月15日发布的《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》（市房发[2014]142号）、李强强、阮荣春及第三人谈话录音、境商房产公司汤欢的证言及房地产经纪机构违规经营投诉举报登记表及网签资格取消（暂停）、复开审批表。证明目的为并非赎证（即解押房产证）后才能办理网签，且李强强未按照诚实信用原则协助阮荣春履行合同。李强强在合同履行期届满前明确提出不再履行合同，故李强强应承担违约责任。李强强认为是阮荣春混淆了办理流程，阮荣春赎证的义务在先。虽然李强强对阮荣春提供的谈话录音的真实性认可，但认为录音记��仅是双方协商的过程，且从录音内容看，是由于阮荣春资金问题导致阮荣春自行赎证不能，且合同中并未约定李强强有配合阮荣春赎证的义务。另因证人未出庭，故李强强对证人证言不予认可，对阮荣春提供的举报登记表，李强强认为与本案无关，不予认可。李强强于2016年6月1日起诉至西安市雁塔区人民法院诉称，其于2015年8月1日与阮荣春、第三人签订了《房地产买卖居间合同》，约定李强强购买阮荣春位于西安市莲湖区的房屋，转让价为500000元，购买方式为按揭贷款。合同签订当日李强强向阮荣春支付了购房定金50000元，向第三人支付了中介费7500元。阮荣春在收到定金后，至今仍未对该房屋进行注销抵押登记，第三人也置之不理，致使李强强遭受经济损失。故诉至法院，请求判令1、阮荣春双倍返还李强强购房款定金100000元；2、本案诉讼费由阮荣春承��。阮荣春辩称：根据2015年8月1日李强强、阮荣春及第三人三方签订的《房地产买卖居间合同》，李强强应配合阮荣春办理赎证（即解押房产证）手续，但因李强强出国未及时办理按揭预审等手续，导致无法办理赎证手续。2016年2月18日，三方协商时，李强强要求退房，自认是出国耽误了时间，属李强强违约。按照合同约定谁违约谁承担责任，故对李强强诉请不予认可。阮荣春只承认收到李强强定金45000元，而非50000元，剩余5000元由第三人收取中介费。其2015年6月因资金周转需要，委托第三人代为出售涉案房屋，因房产抵押，阮荣春要求买房人可以一次性支付购房款，后第三人介绍李强强购买，李强强需按揭购房，阮荣春即告知李强强房产抵押以及撤押需向垫资公司拆借，并需李强强配合，三方达成协议，并签订居间合同，但李强强即出国，不能先行办理银��按揭审批手续，垫资公司不能提供借款，导致合同不能履行，给其造成中介费损失和房屋空置期损失。基于上述理由阮荣春提出反诉，请求判令：1、解除反诉人、被反诉人及第三人签订的《房地产买卖居间合同》；2、反诉人没收被反诉人支付的定金50000元；3、被反诉人赔偿反诉人中介费损失5000元；4、本诉诉讼费与反诉诉讼费均由被反诉人承担。李强强对阮荣春反诉辩称，合同签订至今，阮荣春并未按照合同约定履行自己的义务，属于严重违约，理应按照合同约定和法律规定双倍返还李强强已交付的定金，对于阮荣春反诉称“2016年2月18日李强强明确提出不再想购买该房屋”属于歪曲事实，请求法院依法驳回阮荣春反诉请求。第三人针对本诉和反诉述称：2015年8月1日李强强、阮荣春及第三人签订了《房地产买卖居间合同》，约定阮荣春将位于西安市莲湖区大寨路东方米兰小区5号楼1单元06层05室房屋转让给李强强，交易价格为500000元，购买方式为按揭贷款，合同签订当日李强强须向阮荣春支付定金5万元，阮荣春在60日内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。合同签订后李强强将贷款所需资料全部交于第三人，第三人已配合李强强将贷款资料提交银行预审，征信良好，符合放款条件，只等房屋解除抵押后即可办理放款手续。因阮荣春没钱解押，第三人为促成交易，曾为阮荣春联系了两家垫资公司，但均因阮荣春征信有问题拒绝为其垫资。李强强、阮荣春发生争议后，第三人为化解矛盾，已退还了收取李强强的7500元中介费。第三人在本案中无违约行为，亦无过错，请求人民法院依法裁决。原审法院认为：李强强、阮荣春及第三人签订的《房地产买卖居间合同》，系三方真实意思表示，且���未违反法律行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方均应按照合同约定的内容享有权利，履行义务。李强强依约支付阮荣春50000元定金，并办理了银行按揭贷款。根据双方合同第5条约定：阮荣春应于合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。但阮荣春至今未履行其合同义务，已构成违约，对其违约行为依法应承担违约责任。阮荣春虽辩称，其仅收到李强强定金45000元，但阮荣春提供的证据并不能推翻其给李强强出具收到李强强定金50000元收款收据的事实，故本院对阮荣春的该辩称意见，不予采信。对于阮荣春辩称因李强强出国未及时办理按揭预审等手续导致阮荣春不能办理房产解押主张李强强违约，并提出反诉请求。本院认为，由于阮荣春提供的市房发[2014]142号通知只是规定2015年1月1日起二手房买卖的当事人必须办理网��，并委托交易资金监管，未对办理网签及资金监管的时间做出限制；资金监管办理流程图仅能得出，在办理资金监管时，买方需提供银行贷款申请资料。根据阮荣春提供的举报登记表及网签资格取消（暂停）、复开审批表，证明李强强、阮荣春双方未办理网签，且李强强、阮荣春双方也未提供签订资金监管协议的相关证据。另根据李强强、阮荣春及第三人签订的《房地产买卖居间合同》，明确约定由卖方（即阮荣春）在合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资解押房产证，并未约定李强强有配合阮荣春办理解押房产证的义务。对阮荣春提供的证人证言，因证人未出庭，且该证据不能证明李强强有配合阮荣春解押房产证的义务，故本院对该证人证言不予采信。由于阮荣春提供的证据均不能证明是李强强违约，故本院对阮荣春该辩论意见不予采信。另因阮荣春的反诉���求均建立在李强强违约的基础上，而李强强并未有违约行为，故本院对于阮荣春的反诉请求依法不予支持。综上，阮荣春未依约履行其合同义务的行为，已构成违约，故本院对李强强主张阮荣春双倍返还定金100000元的诉请，依法予以支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告阮荣春于本判决生效之日起十日内向原告李强强返还双倍定金100000元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告阮荣春的反诉请求。本案本诉受理费2300元，由被告阮荣春承担，鉴于原告已预交，故被告将其承担的案件受理费2300元于支付上述款项时一并支付原告李强强。本案反诉受理费588元，由被告阮荣春自行承担。宣判后，阮荣春不服，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏重要质证证据，致使认定事实出现严重错误；1、判决遗漏已经庭审质证的重要证据；2、录音证据的遗漏致使原审判决对事实认定出现根本性错误；二、原审法院存在举证责任分配、证据审核方面严重违反法定程序的情形；三、原审法院认定上诉人违约而被上诉人未违约错误；1、本案当事人签订的房屋买卖合同为第三人提供的制式合同，合同中本应对合同履行程序和相关期限予以明确；2、被上诉人、第三人存在恶意串通、虚假诉讼，其虚假陈述正说明上诉人未违约而被上诉人违约。上诉请求：1、撤销陕西省西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5095号民事判决书；2、发回重审或依法改判上诉人不构成合同违约，不向被上诉人李强强返还双倍定金100000元。被上诉人李强强构成合同违约，上诉人依��没收其已交付定金50000元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。李强强辩称，原审法院认定事实清楚，程序合法、适用法律正确，应当依法予以维持。一、被答辩人称“原审判决遗漏质证证据，导致认定事实出现严重错误”没有事实根据。原审判决对该证据不予采纳的原因是由于该证据不完整，被答辩人只录了协商过程的前半部分，不能全面反映案件的真实情况。二、被答辩人认为原审判决在举证责任分配、证据审核方面严重违反法定程序同样也没有任何法律依据。三、被答辩人认为原审法院未认定答辩人违约属于认定错误，同样也没有事实根据和法律依据。西安金玉房地产营销策划有限公司辩称，我们在一审已经如实陈述了基本事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李强强、阮荣春及第三人西安金玉房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖居间合同》，系三方当事人真实意思表示，且并未违反法律行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。李强强依约支付阮荣春50000元定金，并在银行办理了按揭贷款预审手续。根据双方合同第5条约定：阮荣春应于合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。但阮荣春未按合同约定履行其合同义务，导致双方房屋买卖行为无法履行，已构成违约，故原审根据三方签订的《房地产买卖居间合同》第十一条判决阮荣春双倍返还李强强定金正确。至于阮荣春上诉称系李强强出国耽误时间未办理贷款预审手续，导致合同无法履行，系李强强违约一节。首先，合同并未约定李强强有配合阮荣春办理解押房产证的义务。其次，李强强提供了“中国光大银行零售授信业务批复”，证明其办理了按揭贷款预审手续，故阮荣春上诉称系李强强违约证据不足，本院不予认定。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3476元由阮荣春承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年五月十一日书 记 员  王晓平