四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0824民初2223号原告：高金华,女,1981年6月20日出生,汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川鉴平律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴承锟，四川鉴平律师事务所律师。被告：孙琼，女，1963年9月29日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。被告：姚清蓉，曾用名姚韵，女，1973年5月8日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。被告：陈俊华，女，1962年5月25日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。被告：吕菊，女，1961年1月22日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：黄晓波，四川达权律师事务所律师。被告：刘晋，男，1979年11月3日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。原告高金华与孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年07月19日受理后，依法组成合议庭，2016年10月20日、2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告高金华及委托诉讼代理人ＸＸ、吴承锟、被告孙琼、被告姚清蓉、陈俊华、吕菊及委托诉讼代理人黄晓波到庭参加诉讼,经被告姚清蓉、陈俊华、吕菊申请，本院追加刘晋为被告参加诉讼。被告刘晋在第二次开庭未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告高金华的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《茶楼转租合同》；2、判令被告退还原告租金19167元及租赁押金10000元；3、判令被告赔偿原告违约金50000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：位于苍溪县陵江镇人民西路刘家巷内原糖果厂4号房屋，2000年4月糖果厂破产时，苍溪县人民法院的（2000）苍经破字第1－6号民事裁定书确定，由该房抵偿原欠苍溪县宏达建筑安装工程有限公司、谢永淮的工程款，该房归苍溪县宏达建筑安装工程有限公司、谢永淮所有。2014年9月12日，该财产所有人谢永淮夫妇与被告孙琼的丈夫戚耘滔（又名姚文杰）、刘晋签订《以资抵债协议书》，将该处132平方米房屋抵偿给戚耘滔与刘晋，为此戚耘滔与刘晋取得该房屋相应权利。之后，房屋所有权人戚耘滔之妻孙琼与被告姚清蓉、陈俊华、吕菊共同出资装修经营“梨苑茶语”茶楼。2015年11月15日，被告孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊将经营的“梨苑茶语”茶楼转租给原告高金华，双方签订《茶楼转租合同》，约定：甲方（孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊）将位于苍溪县陵江镇人西路刘家巷内原糖果厂4号（梨苑茶语茶楼）面积156平方米，精装，各种手续齐全，转租给乙方。一、租金每年46000元，租赁期间押金10000元。二、租赁期限三年，从2015年11月15日至2018年11月14日，……十、合同双方应当恪守，如一方违约，应向对方支付违约金五万元，并承担由此造成的损失。合同经双方签字盖章。原告方交付了一年租金和押金。合同签订后，被告将茶楼交与原告经营。2016年6月，被告刘晋因与被告孙琼家纠纷，被告刘晋不让原告经营，并要强行锁门，原告报警，警察到场后见原、被告系民事纠纷，要求双方冷静处理，如果不行就寻求司法解决。6月14日，被告刘晋将茶楼完全控制，并要求原告搬离所有物品，并在“梨苑茶楼财产清单”上签字“2016年6月14日起，梨苑茶楼所有物品清单内物品由刘晋负责，如有损坏，照价赔偿”。为此原告被迫停业。原告在租赁房屋时，根本不知道被告刘晋享有份额，在签合同时，被告姚清蓉、陈俊华、吕菊、孙琼也没有告之原告，直到合同签了一个月后，刘晋找到原告才知被告刘晋享有该房的份额。综上所述，原告与被告签订的合同合法有效，被告应当确保合同的正常履行。因内部纠纷殃及原告，造成合同无法实际履行，原告现诉至法院，希望判如前述诉请。被告姚清蓉、陈俊华、吕菊辩称：原、被告所签订的合同没有达到解除的条件，被告姚清蓉、陈俊华、吕菊不同意解除合同。原告诉称被告内部纠纷殃及原告的事实不属实，合同不能履行实际上是案外人刘晋造成。2016年6月之前原告就因生意不景气准备关门，原告与被告多次就合同租金进行协商，但双方协商未果。原告陈述事实中2014年签订以资抵债协议，后被告才取得房屋租赁权，实际上在2013年被告就取得了房屋租赁权，从现在起，原告应当继续支付下一年度的房屋租金。本案所涉房屋属谢永淮等人所有，后以资抵债给了戚耘滔，未办理权属转移登记，戚云涛将该房交与被告经营时，未告之被告转让给刘晋的情况。在被告刘晋关门之前，原告的经营处于关关停停的状态，在刘晋关门的前一天，原、被告还一起协商解除合同的事宜，双方就退还保证金的问题没有达成一致意见。请求驳回原告的诉讼请求。被告孙琼辩称：同意被告姚清蓉、陈俊华、吕菊的辩论意见。戚耘滔与本被告系夫妻关系，戚耘滔将房屋交与姚清蓉、陈俊华、吕菊、孙琼经营，利益由四人平均分配。原与戚耘滔签合同时是姚韵、孙琼、陈俊华、李会琼，后李会琼变更为吕菊。被告孙琼与戚耘滔系组合家庭，双方经济上相对独立，戚耘滔怎样取得该房以及转让给刘晋的情况本被告不知情。原告在2016年3月底就没有经营了，原告称第三人行为致其无法正常经营不属实，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘晋辩称：本被告将以资抵债的情况告知了被告孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊，被告孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊在出租房屋时，没有将这个情况告之原告，也没有经过本被告同意。这个房屋的租金本被告也没有享有。后来在东城派出所解决这个事情时，将以资抵债的情况告知了原告和本案的被告，戚耘滔与本被告共享这房屋，被告之间没有就房屋的租赁问题解决好，导致原告无法继续经营。原、被告的纠纷与本被告无关，本被告不参与该案的处理。经审理查明：2000年4月28日，苍溪县宏达建筑安装工程有限公司以物抵债的方式取得原苍溪县食品厂所有的位于苍溪县陵江镇内西街一号原糖果厂糕点车间从西到东三间门面。2012年5月25日，戚耘滔与谢永淮、张华菊、谢梓毅达成《借款担保合同书》，约定以位于苍溪县陵江镇内西街132平方米房屋为债权人戚耘滔150万债权提供担保，同时将该房屋交与戚耘滔使用。后戚耘滔将该债权的50%转让给刘晋，并向谢永淮、张华菊、谢梓毅履行了通知义务，谢永淮、张华菊、谢梓毅认可债权转让。2013年8月4日，戚耘滔（又名姚文杰，甲方）与被告姚韵、孙琼、陈俊华、李会琼（后变更为吕菊）即乙方签订《房屋租赁合同》约定：经甲乙双方充分协商，甲方将其所有的房屋出租给乙方使用，并就有关权利、义务达成如下协议：房屋座落位置本租赁合同所指房屋系甲方拥有产权的位于苍溪县陵江镇人民西路刘家巷内原糖果厂4号房屋，面积160平方米。二、房屋租赁期限从签订合同时起到该房屋实施拆迁开发为止，但不超过二十年。三、租金及支付方式双方同意甲方不收取乙方租金，但乙方自行负责租赁期间房屋的维修与管理。四、其他约定乙方在租赁期间对房屋进行的装饰、装修所产生的费用在合同终止后，甲方按乙方的投资财务凭证全额退还给乙方。五、违约责任甲乙双方应严格遵守合同，任何一方违反合同，应向对方支付违约金10万元。六、生效要求本合同一式五份，双方签字后生效。双方当事人在合上签字确认，乙方当事人李会琼后变更为吕菊。后被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊约定每人投资4万元对该房屋进行装修，从事茶楼经营，所得利益平均分配。2014年9月12日，谢永淮、张华菊夫妇与戚耘滔签订《以资抵债协议书》，谢永淮、张华菊将其所有的原苍溪县食品厂所有的位于四川省苍溪县陵江镇内西街一号原糖果厂糕点车间从西到东三间门面132平方米房屋折价150万元抵偿给戚耘滔，以清偿所欠的150万元债务。后戚耘滔将债权的一半转移给被告刘晋，该房屋戚耘滔、刘晋各享有一半产权，该房屋从西到东的66平方米归戚耘滔所有，其余一半归刘晋所有。2015年11月15日，被告孙琼、姚清蓉、陈俊华、吕菊（甲方）将经营的“梨苑茶语”茶楼转租给原告高金华(乙方），双方签订《茶楼转租合同》，约定：一、甲方目前利用该房产经营的茶楼，现整体（包括茶楼内的一切设施设备）转租给乙方，租金为每年肆万陆仟元整，租赁期间押金壹万元整。二、租赁期限：甲方将此茶楼转租给乙方，租期为三年，从2015年11月15日至2018年11月14日。三、租金支付方式：租赁期间的租金每年付一次，每年的10月14日付本租赁年的租金肆万陆仟元整。押金甲方姚韵保管。租赁期满，如财产无损坏，全额退还乙方。如乙方逾期不支付，甲方有权解除合同，并不给乙方任何补偿。四、租赁期间，乙方必须合法经营，不得从事任何违法活动，否则甲方将收回茶楼，所造成的一切损失均由乙方自行承担，甲方概不负责。乙方在经营期间自行承担水、电气费和一切税费。五、租赁期间，乙方不得擅自改动房屋结构，不得损害周边其它业主和使用人的合法权益，承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏给第三人造成损失的，乙方应当负责并修复并承担赔偿责任，甲方不承担任何责任。……十、本合同双方应当恪守，如一方违约，应向对方支付违约金伍万元，并承担由此给对方造成的一切损失。十一、本合同一式五份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。十二、本合同自双方签字之日生效，期满之后自动失效。原、被告双方在合同上签字确认。合同签订的当天，原告向被告交纳了第一年度的房屋租金46000元和押金10000元；被告将茶楼交与原告经营，但未将被告刘晋对该房享有50%所有权的情况告知原告。在原告经营期间，被告刘晋告知原告其对该出租房享有所有权。2016年6月，原告高金华与被告姚韵等协商解除合同，因双方就退还押金没有达成一致协商意见未果。2016年6月12日，被告刘晋找到原告，称被告将房屋交与原告经营其不知情，要求收回房屋，原告通知被告孙琼、姚韵、陈俊华、吕菊到场，双方处理未果，被告刘晋锁了该茶楼的门。同月14日，被告刘晋在“梨苑茶语茶楼财产清单”上签注“由2016.6.14日起，梨苑茶语所有物品（清单内物品）由刘晋负责，如有损坏照价赔偿。”，后被告刘晋收回该房。原告现诉至法院请求判决：1、判令解除原、被告签订的《茶楼转租合同》；2、判令被告退还原告2016年6月14日至2016年11月15日的房屋租金19167元、租赁押金10000元，合计29167元；3、判令被告赔偿原告违约金50000元；4、案件受理费由被告承担。上述事实，有原、被告双方提出的证据和陈述的庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益。承租人支付租金的合同。原告高金华与被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊签订茶楼转租合同，并按合同约定交付租金46000元及押金10000元后，对梨苑茶语茶楼享有收益、使用的权利。2016年6月后，因该茶楼的房屋所有人被告刘晋、戚耘滔之间存在权属争议，被告刘晋收回梨苑茶语茶楼，原告在客观上不能使用租赁物，已丧失订立合同的目的，原告现请求解除合同，事实清楚，理由充分，本院准许；原告请求返还剩余租金和押金10000元，减扣原告已实际使用该房屋7个月租金26833元，被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊应将剩余5个月的房屋租金19167元和押金10000元返还给原告；原告要求被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊支付违约金50000元，因造成合同的解除不是被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊的行为所致，故其请求本院不予支持。租赁合同的解除是被告刘晋的行为造成，因刘晋与出租房的共有产权人之间的纠纷涉及案外人，故本案不作处理。被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊不同意解除合同的辩称理由和事实与法律相悖，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益。承租人支付租金的合同。”、第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：一、原告高金华与被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊签订的《茶楼转租合同》依法予以解除。二、本判决书生效后被告姚韵、孙琼、陈俊华、吕菊退还原告高金华房屋租金19167元、押金10000元，合计29167元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费890元，原告已预交，由原告承担290元，被告承担600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  李瑞成人民陪审员  贺翠华人民陪审员  蔡 慧二〇一七年五月五日书 记 员  朱培元