云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初893号原告：马常恩，男，1969年6月12日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，姚安县公安局民警，住云南省姚安县。委托诉讼代理人：朱振兴，男，1964年9月30日生，汉族，云南省姚安县人，大学文化，姚安县公安局民警，住云南省姚安县，（特别授权）。被告：楚雄兆盛房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城东路金福园小区9幢17、18号商铺，统一社会信用代码：91532300560071341L。法定代表人：徐兆祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：方晓莉，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄市预盛房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城东路金福园小区9幢2单元17、18号商铺，统一社会信用代码：91532301683672980Y。法定代表人：沙建聪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：段小康，云南瑞志律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告马常恩与被告楚雄兆盛房地产开发有限公司（以下简称兆盛公司）、楚雄市预盛房地产开发有限公司（以下简称预盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马常恩的委托诉讼代理人朱振兴、被告兆盛公司的委托诉讼代理人方晓莉、预盛公司的委托诉讼代理人段小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马常恩向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告购房订金100000元；2、判令二被告支付原告补偿款26235元（583元/月×45个月）；3、判令二被告支付按原被告双方于2015年9月26日签订的“购房违约退款补偿协议”中约定的补偿违约金（双方约定自2015年9月30日至2017年3月15日）53100元，以后起至款项还清之日止按照每日100元继续支付违约金。事实和理由：2011年12月31日，楚雄州保安服务公司向全州各县市公安局的保安服务公司发出《楚雄州保安服务公司优价房认购通知》，称：为体现从优待警，帮助全州公安民警在楚雄××××一批团购房，姚安县公安局分配到26套团购房。2012年1月10日，兆盛公司通知1月17日下午17时前交纳购房定金100000元。2012年1月17日，原告到兆盛公司售楼部预交定金100000元，兆盛公司口头承诺2012年6月开盘预售，后经原告多次询问仍一直拖延。2014年3月预盛公司通知原告选房，原告于2014年3月29日到预盛公司桃园湖售楼部选房并签订《鹿鸣清城-团购选房协议书》。后原告发现二被告在收取购房订金和通知认购选房时，均未取得国家法律规定的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，系违法操作，要求预盛公司退款并支付利息。2015年6月26日，原告与预盛公司签订《购房违约退款补偿协议》，约定：预盛公司一次性退还原告购房定金，自2012年1月17日起至2015年9月26日期间每月按照7%（583.33元）补偿原告至实际退款之日止；预盛公司不能在2015年9月30日前一次性给付原告本金与补偿金，按照所交本金每日1‰支付给原告。协议签订后，经原告多次催要，预盛公司一直未履行。二被告的行为给原告造成巨大损失，现依法提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法利益。被告兆盛公司辩称，本案为商品房预售合同纠纷，合同双方应为原告马常恩与被告预盛公司。被告预盛公司和其法定代表人沙建聪曾为兆盛公司股东，两公司使用的财务人员一致。我公司承认收取了购房订金，但已于2012年、2013年将鹿鸣清城项目的预售款转到预盛公司账户，我公司仅为预盛公司的款项代收人，不享有鹿鸣清城的任何权利和义务，并非该款项的实际所有人和受益人，不应承担退款责任和原告要求的相关利息。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告预盛公司辩称，2014年3月29日，原告与我公司签订团购选房协议书，后双方又签订了退款补偿协议。我公司认可收取了原告100000元订房款，并同意退还该款。但每日千分之一的违约金标准过高，我公司请求按照每月583.33元计算利息，自签订退款补偿协议之日2015年6月26日起计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马常恩为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、原告马常恩身份证复印件；2、《鹿鸣清城》项目订房表复印件；3、报名交款收据及银行交款凭证各一张；4、鹿鸣清城-团购选房协议书；5、购房违约退款补偿协议；6、《楚雄州保安服务公司优价房认购通知》复印件；7、《预盛·鹿鸣清城州保安公司团购选房方案》复印件；8、兆盛公司、预盛公司工商登记信息。原告当庭提交交付购房订金系其向农村信用社贷款的凭借。被告兆盛公司针对其辩解与理由，向本院提交以下证据：1、记账凭证、进账单、收据复印件；2、准予变更登记通知书、股权转让协议、股东会决议、公司章程修正案复印件。被告预盛公司针对其辩解与理由，未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告马常恩提交的证据5证实了原告与被告预盛公司签订协议，就退还订房款的金额、时间、违约补偿计算标准进行约定的事实；证据6证实了原告知晓通知的内容后参加团购优价房的事实；本院予以采信。被告兆盛公司提交的证据1不能证实兆盛公司将收到的原告预付购房款支付予预盛公司，且系二被告公司内部的款项往来，本院不予采信；证据2证实了兆盛公司的股权变更情况，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告兆盛公司于2010年8月30日登记成立，股东为预盛公司、杨万东、王贤明、沙建聪。2011年12月11日云南省楚雄州保安服务有限公司发布《楚雄州保安服务公司优价房认购通知》，就集中认购该公司获得的一批优价房的有关事项通知如下：房源分配为全州各县市各26套，购买者在报名后每户缴纳150000元的报名定金。2012年1月17日，原告与被告兆盛公司签订《鹿鸣清城项目订房表》，载明：原告预交诚意金100000元，备注明要车位，并加盖“楚雄兆盛房地产开发有限公司合同专用章”。同日，原告向被告兆盛公司转账100000元，被告兆盛公司出具收据，载明：兹收到马常恩订房报名费100000元，并加盖“楚雄兆盛房地产开发有限公司财务专用章”。2014年3月29日，原告马常恩（乙方）与被告预盛公司（甲方）签订《鹿鸣清城团购选房协议书》，约定：甲方在楚雄市投资开发“鹿鸣清城”项目，乙方认可并自愿在“鹿鸣清城”认购第13幢2单元305号物业；乙方一次性向甲方支付团购报名费100000元；该物业建筑面积约121.51平方米，建筑单价2895元/㎡，总价351771元；甲方需在2014年11月30日前电话通知乙方签署《商品房购销合同》及办理按揭贷款手续。2014年12月17日，被告预盛公司与杨万东、王贤明、沙建聪分别签订《股权转让协议》，将其持有的兆盛公司股份分别转让于三位股东后退出兆盛公司，兆盛公司于同年12月31日进行了股权变更登记。2015年6月26日，原告马常恩（乙方）与被告预盛公司（甲方）签订《购房违约退款补偿协议》，就乙方主动要求与甲方解除购买关系，并赔偿乙方违约损失达成如下协议：因甲方原因未在2014年11月30日前与乙方签订《商品房购销合同》；甲方一次性退还乙方定房款100000元，定房款利息按7%支付违约补偿金每月583.33元，补偿金计算至实际退款之日止；甲方于2015年9月30日前一次性给付乙方本金与补偿金，逾期退款，甲方按乙方所交本金每日1‰支付乙方。退款期限届满后，经原告催要，被告至今未退还购房预付款。另查明，2015年4月27日，沙建聪与徐兆祥签订《股权转让协议》，将其持有的兆盛公司股份全部转让于徐兆祥。被告兆盛公司于2015年5月11日办理股权变更登记，现公司的股东为徐兆祥、王贤明、杨万东。在被告兆盛公司收取原告100000元订房报名费时，二被告均未取得“鹿鸣清城”开发项目的《商品房预售许可证》。本院认为，本案争议焦点包括：一、被告兆盛公司是否应当承担责任；二、原告诉请的违约金标准是否过高。针对争议焦点一，本院认为，原告马常恩与被告预盛公司签订的《购房违约退款补偿协议》系双方的真实意思表示，当事人应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行义务。被告预盛公司未按协议约定的期限退还报名费，对原告要求被告预盛公司退回报名费100000元的诉请，本院予以支持。针对被告兆盛公司提出其在本案中不应承担责任的辩解，本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”之规定，被告兆盛公司在未取得鹿鸣清城项目《商品房预售许可证》的情况下，违法收取原告购房报名费，并在《鹿鸣清城项目订房表》及收款收据上加盖兆盛公司公章，应与被告预盛公司共同承担退还购房报名费的责任。针对争议焦点二，根据原、被告签订《购房违约退款补偿协议》，被告按7%支付原告定房款利息至实际退款之日止，被告预盛公司亦同意按照年利率7%支付利息至款项还清之日止；故本院就原告起诉的补偿金依法予以调整，按照年利率7%的标准予以支持，2012年1月17日至2017年3月15日计36167元（100000元×7%÷12月/年×62个月），自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7%支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下：由被告楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄兆盛房地产开发有限公司共同退还原告马常恩购房预付款100000元，并支付自2012年1月17日起至2017年3月15日止的补偿金36167元，自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7%计算。案件受理费1943元（已减半收取），由被告楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄兆盛房地产开发有限公司负担1483元（未交）；原告马常恩负担460元（已交）。以上应由被告楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄兆盛房地产开发有限公司负担的执行款项，限于本判决生效后十日内一次性付清，款交本院。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  金文平二〇一七年五月十八日书记员  易思韵