呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终38号上诉人（原审原告）：于靖华，女，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：雪波，女，退休干部，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于靖华（系雪波母亲），女，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区小北街32号。法定代表人：张忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢巨生，男，1963年11月21日出生，汉族，该公司法务部主任，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市住房保障和房屋管理局，住所地呼和浩特市新城区东二环9号房地产交易大厦。法定代表人：司宏社，该局局长。委托诉讼代理人：娜日苏，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白凌宇，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张俊花，女，退休职工，住呼和浩特市。被上诉人（原审第三人）：呼和浩特市福园物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区兴隆巷房产楼东单元4楼东户。法定代表人：袁更玉，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：呼和浩特市玉城物业管理有限公司，住所地呼和浩特市大南街42号恒昌商城北四楼。法定代表人：王秀生，该公司总经理。上诉人于靖华、雪波与被上诉人呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司(以下简称瑞福祥房地产公司)、呼和浩特市住房保障和房屋管理局(以下简称呼市房产局)、张俊花、呼和浩特市福园物业服务有限责任公司(以下简称福园物业公司)、呼和浩特市玉城物业管理有限公司(以下简称玉诚物业公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，呼和浩特市玉泉区人民法院作出(2015)玉民一初字第00005号民事判决。宣判后,于靖华、雪波、瑞福祥房地产公司均不服,向本院提出上诉，本院作出(2016)内01民终823号民事裁定,裁定撤销原判,发回重审。呼和浩特市玉泉区人民法院作出(2016)内0104民初3650号民事判决，宣判后,于靖华、雪波不服，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于靖华及雪波的委托诉讼代理人于靖华，被上诉人瑞福祥房地产公司的委托诉讼代理人谢巨生，呼市房产局的委托诉讼代理人娜日苏、白凌宇到庭参加诉讼。被上诉人张俊花，福园物业公司，玉诚物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于靖华、雪波上诉请求：请求事项如下:(一)1、一审判决对于靖华一年过渡费的计算(29.7X8X12)按2015年市场评估价核减房屋差价扣除92%【439180元X(1-92%)】无法律依据请求纠正，一年过渡费纠正为(70X16X12=13440);2、增加的面积未超出50平米;条例第24号第二十九条超出50平方米的部分按商品房市场价结算。协议备注：75000元来历不明,附属物不清,公变私价、建安价、楼层价、评估价概念不同。雪波16平米500元另结算、菜窖应纠正为500元,付给2000元奖励费，20000元货币补偿安置费；3、非法强拆要求双倍补偿房屋补偿费。（二)1、雪波要求16平米住房给100000元;13.5平米公产南房公变私,安置50平米房屋,无房按2015年市场平估价每平米6274X2X50=627400减公变私减建安价。付搬迁、奖励、货币补偿费,过渡费、逾期安置经济损失费。2、从2014年12月23日起增加一二审时间跨度损失费,过渡费、逾期安置经济损失费,每月2800至实际履行完之日止。事实与理由:一、于靖华、雪波是母女关系,从1988年5月至2006年同时住入宁武巷41号公产29、7、平米东房,相继使用13.5平米南房,雪波自建16平米住宅北房，同学、院邻、街邻、居委会、民警众所周知、二审证人已出庭证明雪波为扶养二个孩子外地打工,拆迁房屋委托其母亲办理,于靖华、雪波2006年4月配合拆迁要求早办手续，对方久拖不办趁其母外出吃饭,未经审批强折院门,房门挑房顶拉倒南墙,两户生活用品全被偷光,报警后民警与该公司赵波丈量了母女三套房屋面积该公司有证据拒不提供。事后给于靖华一张违背其真实意志的安置协议,说第二年7月补交房屋差时13、5平米从7500中扣除,强拆致于靖华、雪波失去与对方协商的权利,所以任其以协议欺瞒,协议拒绝写雪波名字,把她的16平米住人房,按小凉房500元写入于靖华协议上,后以写房号为由私自增设附加条件、收协议、以东房29.7卖给张俊花、用伪造的无效公租房证以私产房本、欺诈政府、欺诈于靖华、雪波、其欺诈胁迫乘人之危有行为;剥夺于靖华、雪波依法回迁安置补偿的权利。(一)于靖华的计算如下:房屋补偿费728360(70X6274=439180-75000=364180X2)；过渡费的计处如下:从2006年4月21起至2007年4月20日(8/平米X2X70X12)=13440/一年的过渡费元。核减房屋差价时,市场平估价改为建安价,雪波自建16平米住宅500元另算,加13440/一年的过渡费元。另付奖励费2000、货币补费20000元。(二)1、雪波计算:685930(13.5X200)=2700/公变私,50-13.5=36.5X980/建安价=35770。6274/X50平米=313700元X2/双倍评估价=627400元。核减公娈私2700、建安价35770元=588930/雪波应得房屋补偿款。2、搬家费/两间400/双+2000/奖励费=2400货币补费20000元=22400元。3、从2006年4月21起至2007年4月20日(8/平米X2X50X12)=9600/年过渡费;(50平米/X16X96/个月过渡费=76800)+(2000元/逾期损费X96/个月=192000)=278400。三项合计9600+76800+192000=278400元。总计：588930+22400+278400=889730元。16平米住宅要求另付100000元。法律依据:呼和浩特市城市房屋拆迁条例24号第四十八条实行产权调换的,拆迁人无正当理由超过协议规定的过渡期限的(包括批准的延长期)同时每超1月赔偿被拆迁人每户2000元经济损失。法律依据呼和浩特市城市房屋拆迁实施办法25号第十三条非法强制拆迁被拆迁人房屋作价补偿金额增加一倍予以补偿,第十四条拆迁城市居民房按货币补偿的,每户最低补偿金额不得少于20000元。第二十二条被拆迁人、房屋承租人在拆迁公告发布之日起,10日内搬迁完毕的,每户奖励2000元。每户奖励2000元。16平米自建住宅,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例配套规定》可视为永久性应按私房享有100%的补偿、呼和浩特市城市房屋征收之规定、根据《中华人民共和国物权法》第三十条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,这一规定明确规定了建筑物权,确立了只有违反了建筑时的法律依据,才能确定为违章建筑。我们国家的规划部门,从1974年才开始有,90年代才逐渐完善,2008年1月1日实施《城乡规划法》所以,几十年前建造的房屋,要看是否符合当时的法律规定,而不能简单地以现在法律法规的标准来认定是否属于违章建筑。其次,根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》国办发明电[2003]42号文规定:对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,无证房、证件不齐全的房屋不等于违章建筑,不等于可以无偿强制拆除。瑞福祥房地产公司辩称，关于《拆迁房屋补偿安置协议书》(以下简称协议书)的效力问题。一审法院没有依职权审查确认瑞福祥公司与于靖华签订的协议书的效力问题。瑞福祥公司与于靖华签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条及《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第四条、第三十条规定,属于无效协议。事实与理由如下：第一、既然一审法院对玉城物业公司将本案所涉及的玉泉区宁武巷41号房屋(以下简称41号房屋)出售张俊花的事实不予认可,那么41号房屋的性质仍属于公产房即公有住房,所有权属于玉城物业公司,玉城物业公司是合法的被拆迁人,于靖华对该房屋不享有产权,故其不是合法的被拆迁人,不应当享有41号房屋的拆迁补偿。协议书将于靖华约定为被拆迁人,违反了《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款。第二、既然一审法院认定于靖华是41号房屋事实上的承租人,那么于靖华则没有购买41号房屋,于靖华与玉城公司之间形成的事实上房屋租赁关系属于租赁公有住房性质的合同关系。协议书将于靖华承租41号公有住房约定为于靖华对41号公有住房享有所有权并按照私有住房给予拆迁补偿,违反了《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款、第三十条之规定。第三、本案所涉及的41号房屋属于公有住房,在于靖华没有购买的情况下,一审法院就按照私有房产判决对于靖华给予补偿,造成了国有资产流失,损害了国家利益;同时《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定属于强制性规定。据此,一审判决违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项和第五项之规定。由于协议书存在违法无效问题,一审法院对协议书效力问题没有依职权进行审查和确认,反而认定协议书为有效协议,故一审判决适用法律不当。确定合同无效是国家公权力是人民法院对当事人意欲发生私法效果的根本否定。因此瑞福祥房地产公司请求二审法院依职权对协议书的无效问题,依法予以审查与确认。二、关于对于靖华的补偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定,无效的合同自始没有法律约束力。无效合同不受法律保护。不应予以履行。由于协议书存在严重的违法无效约定,一审法院在没有确认协议书是否有效的前提下,就将于靖华承租的公有住房按照私有住房的拆迁补偿规定做出判决,实属适用法律不当。一审法院依据违法无效的协议书做岀的瑞福祥房地产公司给予于靖华184806.94元的拆迁补偿、184000元的经济损失赔偿、46569.60元过渡费给付以及其他补偿,瑞福祥房地产公司均不予认可。本案中,由于于靖华仅仅是41号公有住房的承租人而不是合法的被拆迁人,进而也不就能按被拆迁人的有关规定获得拆迁补偿。对租赁公有住房的承租人,在拆迁公有住房时应当根据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定执行:即拆迁公有住房,被拆迁人和房屋承租人未解除租赁关系的,被拆迁人和房屋承租人可以选择下列补偿方式：(一)原房屋承租人要求购买被拆迁房屋产权的,原房屋所有人可以将被拆迁房屋按照重置价结合成新出售给原房屋承租人。原房屋承租人取得产权后,拆迁人应当按照本条例第二十八条款规定给予补偿(即公产依法转为私产后,才能按私产补偿)。(二)原房屋承租人不购买被拆迁房屋产权也不要求安置的,拆迁人应当一次性付给安置补助费,租赁关系终止。(三)被拆迁人与房屋承租人达不成终止租赁协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本案中，一审法院已经认定于靖华是事实上的41号公有住房的承租人,这说明于靖华对41号公有住房并没有购买,同时于靖华在诉讼中明确放弃了安置要求,那么,应当依据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第三十条第二项规定,由拆迁人瑞福祥房地产公司给予一次性付给安置补助费。对于靖华的补偿数额,应当根据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》第十八条规定:拆迁公有住房,房屋合法承租人不要求安置的,拆迁人应当一次性付给承租人安置补助费,安置补偿标准为:被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,每户付给20000元。据此,瑞福祥公司对公有住房的承租人于靖华补偿20000元,即符合法律规定。于靖华诉请的其他拆迁补偿均不合法。三、关于雪波诉讼主体资格问题。由于雪波不是41号公有住房的承租人,故雪波不是本案的适格主体；另外,于靖华、雪波主张对雪波自建16平方米房屋以及13.5平方米南房给予拆迁补偿,既无事实根据,也无法律依据。于靖华、雪波至今没有向法院提供有效的证据证明雪波经国家有关部门批准建造了16平方米房屋,13.5平方米南房由公产变为私产有没有证据支持;同时,本案争诉的标的是41号公产房屋,建筑面积为29.26平方米,该房屋属由于靖华承租。据此,请求二审法院驳回上诉人于靖华、雪波的此项上诉请求。四、关于本案房屋的产权问题。本案所涉及的41号房屋的产权最早属于呼和浩特市房产局所有,2000年1月,呼和浩特市房产局出台《呼和浩特市房产局关于所属第一至第六房管处转制方案》,该方案规定原呼和浩特市房产局第一房管处更名为呼和浩特市福园物业管理有限责任公司;原呼和浩特市房产局第五房管处更名为呼和浩特市玉诚物业管理有限责任公司。本案争诉的41号公产房呼和浩特市房产局划归于呼和浩特市福园物业管理有限责任公司管理。2002年3月2日,呼和浩特市福园物业管理有限责任公司将41号房屋移交给呼和浩特市玉诚物业管理有限责任公司管理,该房屋建筑面积为29.26平方米砖木结构。于靖华、雪波主张的该房屋建筑面积为29.7平方米,与事实不符。以上事实及证据足以证明本案所涉及的41号房屋是公产房,而不是于靖华的私产房。一审法院在没有确认41号房屋是公有住房还是私有住房的前提下,违背于靖华承租公产房的事实,断然按照私有住房的有关规定对于靖华作出拆迁补偿判决,实属适用法律不当。综上,一审法院判决存在事实认定不清,适用法律不当的问题。瑞福祥房地产公司请求法院依职权审查确认协议书的法律效力,撤销一审判决并改判。呼市房产局辩称，一、于靖华、雪波将呼市房产局列为被告无事实及法律依据,呼市房产局主体不适格。具体理由为：1.呼市房地产管理局自2000年开始对下属的第一至第六房管处进行改组转制,将该第一至第六房管处转制为六个物业管理有限责任公司,其中第一房管处转制为福园物业管理有限责任公司。上述事实有呼和浩特市房产管理局文件一呼房办【2000】106号,关于市房产局下属各房管处转制的报告、呼和浩特市房产管理局文件一呼房办【200l1】136号,关于呼市房产局所属第一至第六房产处转制的报告呼和浩特市经济体制改革委员会文件一呼体改委字【2001】57号关于市房产局六个房产处转制方案的批复、呼和浩特市人民政府市长办公会议纪要一办公会议【2001】79号,关于研究解决市房产局所属6个房产处转制问题的市长办公会议纪要、呼和浩特市经济体制改革委员会文件一呼体改委字【2002】13号,关于市房产局第一至六房管处分别改组有限责任公司的批复等文件予以证明。其中,呼和浩特市房产管理局文件一呼房办【2001】136号,关房产局所属第一至第六房产处转制的报告的第四条改革的总体方案中的第6项明确规定原市房产局所属第一至第六房管处的所有债与债务均由转制后的物业公司承担。2.案涉房屋大南街宁武巷41号,该房屋自2002年呼市房产局第至第六房产处完成改组后划转给了第一房产处,该案涉房屋是2006年进行拆迁后产生的本案纠纷,因此本案所有诉争与呼市房产局无关，呼市房产局不应被列为本案的当事人。二、于靖华、雪波的起诉已超过诉讼时效。本案涉及的房屋拆迁安置补偿合同签订于2006年4月21日,于靖华、雪波应在知道或应当知道拆迁人无法履行该协议起两年内提起诉讼,而于靖华、雪波应该在无法拿到拆迁补偿款及房屋时就应知道其权利受到了侵害,而却于2014年11月15日向人民法院提起诉讼,早已过了旧民法通则中所规定的两年诉讼时效。综上,望贵院在查明事实的基础上,依法驳回其起诉。张俊花未到庭，也未提交书面答辩意见。福园物业公司未到庭，也未提交书面答辩意见。玉诚物业公司未到庭，也未提交书面答辩意见。于靖华、雪波向一审法院起诉请求：1、瑞福祥房地产公司、呼市房产局给付于靖华:(1)双倍补偿房屋货币878360元(70平米×6274元/每平米×2);(2)奖励费2000元;(3)双倍过渡费107520元(8元×70平米×96个月×2);(4)逾期经济损失费192000元(每月2000元×96个月);以上合计1179880元,减去核减差价75000元,应得补偿款1104880元;(5)从2014年12月23日起增加审理期间过渡费每月120元与逾期安置经济损失费每月2000元,每月合计2120元至实际履行完毕止;(6)从逾期之月2007年7月至原审结案每月付经济损失2000元合计240000元;(7)拆迁房屋按货币补偿的,另付货币补偿20000元。2、瑞福祥房地产公司、呼市房产局给付雪波:(1)双倍补偿房屋货币627400元(50平米×6274元/每平米×2),减去雪波应补交的公变私、建安价22790元(13.5200+20.5×980),应得604610元;(2)奖励费2000元;(3)双倍过渡费76800元(8元×50平米×96个月×2);(4)逾期经济损失费192000元(每月2000元×96个月);(5)从2014年12月23日起增加审理期间过渡费、逾期安置经济损失费每月2800元,至实际履行完毕止;(6)从逾期之月2007年7月至原审结案每月付经济损失2000元合计240000元;(7)拆迁房屋按货币补偿的,另付货币补偿20000元,(8)搬家费400元。3、律师评估鉴定费共8000元、公告费560元、诉讼费全由瑞福祥房地产公司、呼市房产局承担。一审法院认定事实：1、1988年5月,房产处营业段与于靖华签订《关于于靖华住房调整问题的决定》。约定兴隆巷11号住户于靖华的住房采光受我管段所建楼房影响,我段同意于靖华的要求调整房子。(1)于靖华暂住宁武巷41号东房1间半,没有凉房暂时用兴隆巷11号自己的凉房。现在凉房需修理,于靖华出料,房产出工将凉房修好,于靖华腾出现住东房。(2)南茶坊90号盖两间西房,竣工后于靖华由宁武巷41号搬出,交出宁武巷的住房交出兴隆巷11号凉房,两间西房的面积不少于原住宅面积。在1989年7月30号前交付使用。违反协议到时不能使用南茶坊西房时,于靖华搬到房管段办公室住。于靖华如不腾出守武巷住房、兴隆巷凉房,不得搬新西房。1997年,呼市房产管理局第六房屋管理处起诉于靖华。呼市房产管理局第六房屋管理处诉称,于靖华因为采光问题要求调房,从玉泉区兴隆巷11号东房1.5间调到玉泉区宁武巷41号2间东房。现要求于靖华退出玉泉区兴隆巷11号东房1.5间并补交房屋租赁费。玉泉区人民法院于1997年8月27日作出(1997)玉法民初第359号民事判决,判决于靖华退还呼市房产管理局第六房屋管理处玉泉区兴隆巷11号东房1.5间并给付房租。宣判后,于靖华不服上诉后没交费该案按于靖华自动撤回上诉处理。2、2006年4月21日,瑞福祥房地产公司与于靖华签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》,约定:被拆迁人于靖华,拆迁地址宁武巷41号下东房。产权归属公产(无本),建筑面积29.7㎡,回迁地址呼市瑞福祥南小区。建筑面积70㎡,(公变私)29.7×200=5940元,(50-29.7)=20.3×980=19894元,20×1850=37000元,50×300=15000元。奖励2225元,补差价75609元。上面书写按75000元和“此房如有别的争议,此协议另当别论。按事实给予补偿”。该协议签订后,于靖华搬出该房屋,该房屋被拆除。2015年8月21日,内蒙古科瑞房地产评估有限公司受一审法院委托对呼和浩特市玉泉区大南街宁武巷地段的住宅房地产市场均价进行评估。内蒙古科瑞房地产评估有限公司作出《房地产市场价格咨询报告》。鉴定意见为:在估价时点2015年8月21日,呼和浩特市玉泉区大南街宁武巷地段的住宅房地产市场均价为6274元/平方米。鉴定费5000元。3、2000年1月,呼市房产管理局出台《呼和浩特市房产管理局关于所属第一至第六房管处转制方案》,呼市房产管理局第房屋管理处更名为呼和浩特市福园物业管理有限责任公司呼市房产管理局第五房屋管理处更名为呼和浩特市玉诚物业管理有限责任公司。所有债权债务均由转制后的物业公司承担。呼和浩特市福园物业管理有限责任公司在《企业机读档案登记资料》中成立日期为2007年1月15日。呼和浩特市玉诚物业管理有限责任公司在《企业机读档案登记资料》中成立日期为2000年9月19日,于2007年8月6日因为未按规定参加年检被吊销营业执照。4、1997年6月28日,呼和浩特市房产管理局第一房屋管理处出具《证明》,内容为:玉泉区宁武巷41号东房1.5间。建筑面积29.27㎡,系公产房,产权属我处所有,现住户于靖华,因多年未交房费,并未将兴隆巷11号房屋退还房管六处故我处未给其办理房屋租赁合同。同年,呼和浩特市房产管理局第六房屋管理处起诉于靖华退还位于玉泉区兴隆巷11号东房1.5间。法院于1997年8月27日判决支持了呼和浩特市房产管理局第六房屋管理处的诉讼请求。2002年3月2日,甲方呼市福园物业管理有限责任公司(原呼市房产局第一房管处)与乙方呼市玉诚物业管理有限责任公司(原呼市房产局第五房管处)签订《房屋交接书》。约定:甲乙双方在2000年转制房屋交接时,漏下一户住宅,地址在玉泉区宁武巷41号,砖木东房2间,29.26平方米,现甲方移交给乙方。上面盖有甲乙双方的公章。2002年3月15日,出租单位呼市玉诚物业管理有限责任公司与承租人张俊花签订租赁合同,租赁玉泉区宁武巷41号住宅建筑面积29.26平方米。该租赁合同书上在重要记事栏书写“此房已于2002年出售给本公司职工张俊花,产权归张俊花所有”。上面盖有呼市玉诚物业管理有限责任公司印章,落款日期2002年3月15日。一审法院认为,该案的争议焦点为玉泉区宁武巷41号东房1.5间的承租人是谁?首先,1988年5月,于靖华因为房管局的楼房影响其当时居住的玉泉区兴隆巷11号东房1.5间的采光而要求房产局调整房屋,在双方协商同意的情况下搬入诉争房屋玉泉区宁武巷41号东房1.5间。1997年呼市房产管理局第六房屋管理处起诉于靖华退还玉泉区兴隆巷11号东房1.5间的理由是于靖华搬入了玉泉区宁武巷41号东房1.5间。法院判决于靖华退还玉泉区兴隆巷11号东房1.5间。故于靖华与呼和浩特市房产管理局第一房屋管理处形成事实上的房屋租赁关系。在于靖华一直居住在诉争房屋,呼和浩特市房产管理局第一房屋管理处及后来的呼市福园物业管理有限责任公司(原呼市房产局第房管处)、呼市玉诚物业管理有限责任公司(原呼市房产局第五房管处)并没有与于靖华解除租赁关系的情况下,呼市玉诚物业管理有限责任公司将诉争房屋租赁给张俊花的行为不受法律保护。事实上张俊花并没有居住到诉争房屋。其次,在张俊花与呼市玉诚物业管理有限责任公司的租赁合同书上备注的在租赁合同签订同日张俊花购买了诉争房屋,诉争房屋的产权属于张俊花所有的文字说明不能证明张俊花购买了该诉争房屋,更不能证明张俊花是诉争房屋的所有权人。根据当时的公房变私房政策,应当签订买卖合同并办理产权登记,而张俊花没有证据证明诉争房屋产权登记在其名下。第三,2006年4月21日瑞福祥房地产公司与于靖华签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》,是双方的真实意思表示,合法有效。瑞福祥房地产公司主张《拆迁房屋补偿安置协议书》所附条件已经成就,《拆迁房屋补偿安置协议书》已经解除的理由不成立。因为从诉争房屋拆除到本案诉讼期间十多年的时间,瑞福祥房地产公司没有证据证明该诉争房屋有别的争议,故对瑞福祥房地产公司的主张不予采信。张俊花主张其是诉争房屋的所有权人的证据不足,不予保护。第四,根据《拆迁房屋补偿安置协议书》,于靖华回迁建筑面积70平方米的楼房,该协议显示的当时楼房的商品价是每平方米1850元,故认定诉争的70平方米回迁房屋在2006年的价值是129500元。于靖华按照《拆迁房屋补偿安置协议书》应当补交房屋差价75000元,占诉争房屋当时价值的57.92%。2015年8月21日,一审法院委托内蒙古科瑞房地产评估有限公司对呼和浩特市玉泉区大南街宁武巷地段的住宅房地产市场均价进行鉴定,鉴定意见为“在估价时点2015年8月21日,呼和浩特市玉泉区大南街宁武巷地段的住宅房地产市场均价为6274元/平方米”。诉争房屋在2015年的房屋总价认定为439180元(70平方米×6274元/平方米)。核减于靖华应补房屋差价的份额,支持房屋补偿费184806.94元【439180元×(1-57.92%)】。于靖华主张的双倍补偿房屋货币878360元的请求没有事实依据,因为双方已经签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》,不能认定为非法拆迁,故于靖华主张的双倍补偿房屋货币878360元的请求不予支持。于靖华请求的从2006年4月21日起至2014年12月24日起诉日的双倍过渡费107520元(8元×70平米×96个月×2),根据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》二十四条“临时安置补助费依据被拆迁房屋产权证明标明的建筑面积,根据协议规定过渡期限,每月每平方米8元补助”的规定,在过渡期内应当一倍支付。于靖华与瑞福祥房地产公司签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》没有约定过渡期,按照一年计算。从2006年4月21日起至2007年4月20日的过渡费保护2851.20元(8元×29.7㎡12个月)。从2007年4月21日起至2014年12月20日起诉日的双倍过渡费保护43718.40元(8元×29.7㎡×92个月×2倍)至实际履行完毕止的双倍过渡费予以支持。根据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第四十八条“实行产权调换的拆迁人无正当理由超过协议规定的过渡期限的(包括批准的延长期限),由市房屋拆迁部门责令限期改正,同时每超一月赔偿被拆迁人每户2000元的经济损失”的规定,于靖华请求的经济损失费应当从2007年4月21日计算,每月2000元,计算至2014年12月20日为184000元(2000元×92个月),从2014年12月21日至实际履行之日的每月2000元的经济损失费符合法律规定,予以保护。奖励费、逾期经济损失费、另外的货币补偿费20000元及其他诉讼请求没有约定,也没有事实依据,不予保护。第五,雪波的诉讼请求不予支持,因为雪波没有证据证明其是《拆迁房屋补偿安置协议书》的相对人。瑞福祥房地产公司作为《拆迁房屋补偿安置协议书》的拆迁人,对于靖华的房屋补偿费、过渡费、经济损失承担给付责任。呼市房产局不是诉争房屋的拆迁单位,不承担责任。综上所述,本案经一审法院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第四十八条、《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决：一、呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内给付于靖华房屋补偿费184806.94元；二、呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内给付于靖华2006年4月21日至2007年4月20日的过渡费2851.20元,2007年4月21日起至2014年12月20日起诉日的双倍过渡费43718.40元(8元×29.7㎡×92个月×2倍),并给付从2014年12月21日起至实际履行完毕止的双倍过渡费；三、呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内给付于靖华从2007年4月21日至2014年12月20日的经济损失184000元,并给付从2014年12月21日至实际履行之日的每月2000元的经济损失费；四、驳回于靖华的其他诉讼请求；五、驳回雪波的诉讼请求。案件受理费26806元(执行中扣除),由于靖华、雪波负担19275元,呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司负担7531元。鉴定费5000元、公告费560元由呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司负担。二审中，于靖华、雪波新出示证据：书面证人证言，拟证明1988年5月于靖华、雪波搬入玉泉区宁武巷41号居住,是于靖华、雪波的私产房。瑞福祥房地产公司的质证意见为：证人未出庭,因此证据没有效力;证人没有权利行使公权利来决定那13.5平米由公产变成私产,所以对证据的真实性、证明问题、证明效力均不认可。呼市房产局的质证意见为：真实性、证明问题、关联性均不认可。张俊花，福园物业公司，玉诚物业公司未到庭。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、本案中呼市房产局的诉讼主体是否适格；二、于靖华、雪波的诉讼请求是否超过法定诉讼时效期间；三、本案所涉及的拆迁房屋补偿安置协议书是否合法有效；四、于靖华、雪波的上诉请求是否成立。针对第一个争议焦点，呼市房产局最初负责涉案房屋的管理，后呼市房产局进行改组转制，才将涉案房屋划转给了第一房产处。故呼市房产局与本案存在法律上的利害关系，其作为被告诉讼主体适格。针对第二个争议焦点，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本案中，呼市房产局在一审重审过程中未对诉讼时效提出抗辩，在本次二审中提出，且不是基于新的证据证明上述事实，故呼市房产局的该项抗辩理由本院不予支持。针对第三个争议焦点，本案中，一审法院认定于靖华系涉案房屋的实际承租人，有相应证据予以佐证。依据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第三十条第（一）项“拆迁公有住房,被拆迁人和房屋承租人未解除租赁关系的,被拆迁人和房屋承租人可以选择下列补偿方式：原房屋承租人要求购买被拆迁房屋产权的,原房屋所有人可以将被拆迁房屋按照重置价结合成新出售给原房屋承租人。原房屋承租人取得产权后,拆迁人应当按照本条例第二十八条一、二款规定给予补偿”的规定，于靖华与瑞福祥房地产公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，房屋管理部门对此也未提出异议，故于靖华系被拆迁人。该《拆迁房屋补偿安置协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。各方当事人应当按照上述协议书履行各自义务。针对第四个争议焦点，于靖华与瑞福祥房地产公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》后，应当补交房屋差价75000元，因协议书中对如何补交及何时补交该价款没有约定，故不能认定于靖华对此存在过错，故一审法院判决瑞福祥房地产公司按比例支付房屋补偿费没有依据，本院予以纠正。根据《拆迁房屋补偿安置协议书》约定,于靖华回迁建筑面积70平方米的楼房,经相关部门评估，“在估价时点2015年8月21日,呼和浩特市玉泉区大南街宁武巷地段的住宅房地产市场均价为6274元/平方米”，故回迁房屋在2015年的房屋总价应当认定为439180元(70平方米×6274元/平方米)，核减于靖华应补的房屋差价75000元,瑞福祥房地产公司应当给付于靖华房屋补偿费364180元（439180元-75000元）。于靖华请求双倍赔偿上述补偿费没有依据，本院不予支持。关于过渡费，因于靖华与瑞福祥房地产公司签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》没有约定过渡期,故按照一年计算，即过渡期限为2006年4月21日至2007年4月20日。该《拆迁房屋补偿安置协议书》约定“租房费1425元”，故于靖华请求的过渡费没有依据，本院不予支持。根据《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》第四十八条“实行产权调换的，拆迁人无正当理由超过协议规定的过渡期限的(包括批准的延长期),由市房屋拆迁部门责令限期改正,同时每超一月赔偿被拆迁人每户2000元经济损失”的规定,本案中未批准延长过渡期限，故于靖华请求的经济损失费应当从2007年4月21日计算至实际履行之日（每月按2000元计算）。于靖华的其他诉讼请求没有依据,本院不予支持。因为雪波没有证据证明其是《拆迁房屋补偿安置协议书》的相对人，故一审法院判决驳回雪波的诉讼请求适当。呼市房产局不是诉争房屋的拆迁单位,一审判决其在本案中不承担责任正确。综上所述，于靖华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。雪波的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院作出(2016)内0104民初3650号民事判决第三、四、五项，即“被告呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内给付原告于靖华从2007年4月21日至2014年12月20日的经济损失184000元,并给付从2014年12月21日至实际履行之日的每月2000元的经济损失费”、“驳回原告于靖华的其他诉讼请求”、“驳回原告雪波的诉讼请求”；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出(2016)内0104民初3650号民事判决第一、二项；三、被上诉人呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内给付上诉人于靖华房屋补偿费364180元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26806元（执行中扣除），由于靖华、雪波负担9275元，由呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司负担17531元。鉴定费5000元、公告费560元，由呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司负担。二审案件受理费19275元（于靖华、雪波向本院申请缓交，经本院批准缓至执行时一并执行），由于靖华、雪波负担9275元，由呼和浩特市瑞福祥房地产开发有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年十二月十日书记员 吴丽诗