安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初1838号 原告：合肥春天物业服务有限公司，住安徽省合肥市新站区瑶海社区纬D路天水苑小区会所，统一社会信用代码913401007690282130。 负责人：王阿妹，总经理。 委托诉讼代理人：张伟，安徽国运律师事务所律师。 被告：周昌宪，男，1954年12月8日出生，汉族，住安徽省合肥市芜湖路347号城市。 原告合肥春天物业服务有限公司（以下简称春天物业公司）诉被告周昌宪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天物业公司委托诉讼代理人张伟、被告周昌宪到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2018年5月5日裁定中止本案诉讼。现中止诉讼的情形已消失，恢复本案审理。现本案已审理终结。 原告春天物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费4230.31元及逾期付款违约金1269.09元，合计5499.40元；二、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告（原名称为“合肥春天物业管理有限公司”）与合肥市包河区城市华庭业主委员会于2011年10月1日签订《城市华庭大厦物业管理服务合同》，合同期限三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日；并约定至合同期满时止，如对方未作出明确表示，原合同将自动延期生效。根据合同约定，原告为城市华庭小区提供物业服务，业主应当遵守物业管理服务合同的约定，根据合肥市物价局关于城市华庭收费标准的批复按时向原告支付物业费。上述合同届满后，原告仍继续在城市华庭小区内提供物业服务，时至2015年4月29日城市华庭小区第二届业主委员会部分委员资格被依法罢免，经法定程序新委员未能增补，现由合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社区居民委员会（以下简称“城南社居委”）代行城市华庭业主委员会职责。为了维护城市华庭小区秩序及业主利益，城南社居委于2015年7月29日与原告签订了《临时物业管理服务合同》，合同内容等同于前期签订的物业管理服务内容，合同期限延期至城市华庭业主大会或业主委员会选聘新的物业服务公司进驻为止。 被告系城市华庭小区C座1909室房屋业主，暂截止至2017年11月30日，被告欠付原告2014年10月1日至2017年11月30日期间物业费计4230.31元。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《城市华庭大厦物业管理服务合同》第七条、第二十五条约定：每逾期一日应按照应交物业费的千分之三累计向原告支付违约金，现原告要求被告按照欠付物业费的30%支付违约金。 综上所述，被告拒不支付物业费的行为，严重侵害了原告的合法权益，原告依据我国相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告周昌宪辩称：原告签订物业合同权利义务终止后，没有续签物业合同，原告应当撤离小区；业委会已选定合肥安景物业服务有限公司作为小区物业，其报价低于原告的价格，维护了广大业主的合法权益；城南社居委没有通过合法的程序选聘原告，并没有经过业主大会会议的表决，私自与原告签订的物业合同没有法律效力；原告私自将物业用房出租，并收取租金，严重违反了法律规定；因本人自购置城市华庭小区房屋后并未实际居住，但物业公司仅仅通过在门上张贴催缴通知的方式催缴物业费，没有电话或短信提示业主，我方认为原告方没有尽到催缴义务。 经审理查明：被告周昌宪系合肥市芜湖路347号城市华庭C1009室业主，该房屋建筑面积为92.77m2。2011年10月1日，合肥春天物业管理有限公司入驻城市华庭物业小区从事物业管理工作，随后在2011年10月20日，合肥春天物业管理有限公司（乙方）与合肥市包河区城市华庭业主委员会（甲方、即第一届业主委员会）签订了《城市华庭大厦物业管理服务委托合同》。合同主要约定：由乙方对城市华庭小区进行物业管理服务事宜，委托管理期限为三年，即自2011年10月1日至2014年9月30日；双方对还各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。 其中合同第二章第二条对服务内容主要约定为：物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、管理；物业共用部位、共用区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；公共绿地、景观和花草树木的养护管理；车辆停放服务管理；做好安全防范和秩序维护的工作等。 合同第三章对物业费用的收取、支出及账目公示，其中第六条主要约定有：物业管理服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳（房产证面积），具体收费标准：高层1.20元/㎡、商业办公2.34元/㎡。对于违约责任，合同第七章第二十五条约定业主未按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日加收千分之三的标准支付违约金等。 合同第二十九条第2款载明：“合同期满前，如双方需要继续签订合同的，合同的一方应在该合同期满前三个月向对方提出书面意见。至合同期满时止，如对方未作出明确表示，原合同将自动延期生效”。 合同到期后，合肥春天物业管理有限公司仍继续在城市华庭小区提供物业服务。2015年7月29日，合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社居委与合肥春天物业管理有限公司签订《临时物业管理服务合同》及《物业服务合同》，主要内容为：“鉴于城市华庭第二届业主委员会部分成员委员资格被罢免，新的业主委员会委员未能成功选举成功，第二届业主委员会现无法履行法定职责，按照相关法律法规规定，现由城南社居委代为履行城市华庭业主委员会职责，为了维护小区的正常秩序和广大业主的合法权益，决定与现城市华庭物业管理服务企业春天物业签订临时物业管理服务合同，本临时合同期至城市华庭业主大会或业主委员会选聘的新的物业服务公司进驻为止；物业费收取标准，高层住宅1.2元/月/平方米，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金”。同时，合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社居委对于上述情况以“函告”的形式在城市华庭小区各出入口进行了张贴公示。 另查明：2016年6月1日，合肥春天物业管理有限公司变更企业名称为合肥春天物业服务有限公司。 被告周昌宪自2014年10月1日开始一直拖欠原告物业费未交纳。原告通过电话通知、上门张贴催缴通知及公证等多种方式向被告催收物业费未果。 再查明：2018年5月4日，魏东（城市华庭小区一业主）诉合肥春天物业服务有限公司、合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社区居民委员会确认合同无效纠纷一案在本院立案，魏东请求法院判令合肥春天物业服务有限公司与合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社区居民委员会于2015年7月29日签订的《临时物业管理服务合同》及《物业服务合同》无效。2018年7月4日，本院作出（2018）皖0111民初4449号民事判决书，判决驳回魏东的诉讼请求；魏东不服一审判决，上诉至合肥市中级人民法院，该院于2018年11月21日作出（2018）皖01民终9013号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有原告提交的《城市华庭大厦物业管理服务合同》、《临时物业管理服务合同》、公司变更信息、照片、房屋所有权登记表、合肥市物价局文件及服务价格登记证、民事判决书及当事人的陈述等在卷佐证，本院对此予以确认。 本院认为：原告合肥春天物业服务有限公司与合肥市包河区城市华庭业主委员会签订的《城市华庭大厦物业管理服务合同》、《临时物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，故该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，春天物业公司依约为包括被告周昌宪在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。本案中被告周昌宪未向春天物业公司交纳自2014年10月1日至2017年11月30日期间的物业费，原告诉请被告周昌宪交纳物业费为4230.31元（92.77m2×1.2元/m2/月×38个月），符合法律规定，对此本院予以支持。 原、被告双方约定的违约金标准过高，本院依法予以核减，为缓和原、被告之间的关系，逾期付款违约金本院酌情确定自起诉之日起以被告拖欠物业管理费为基数，按照银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告周昌宪于本判决生效之日起十日内支付原告合肥春天物业服务有限公司物业费4230.31元（2014年10月1日至2017年11月30日期间）以及违约金（违约金计算方式：以4230.31元为基数，自2018年2月5日起按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计至欠款实际付清之日止）; 二、驳回原告合肥春天物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告周昌宪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周昌宪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 赵 亮 二〇一八年十二月十日 书记员 陆广浩 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。