重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终1814号上诉人（原审被告）：重庆和骏置业有限公司，住所地重庆市大渡口区跃进村街道跃进路631号，统一社会信用代码915001040736956089。法定代表人：陆军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雍，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建波，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅元理，男，1977年3月31日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：程静，女，1980年8月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：韩欢欢，重庆静昇律师事务所律师。上诉人重庆和骏置业有限公司（以下简称和骏置业）因与被上诉人傅元理、程静房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和骏置业上诉请求：1、撤销原判，改判驳回原告诉讼请求。2、本案一、二审受理费及保全费由被上诉人承担。主要理由为：1、上诉人并未一房二卖，也不存在“故意隐瞒所售房屋出卖”，仅仅是双方对案涉房屋的具体指向存在重大误解，一审法院认定上诉人“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”属事实认定错误。2、一审法院以上诉人“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”为由，撤销合同并要求上诉人承担赔偿已付房款40％的赔偿责任，属适用法律错误。上诉人既没有故意告知虚假情况，也为故意隐瞒案涉房屋的真实情况，而仅仅是因为销售人员对房屋具体指向不熟悉，以及被上诉人自身未仔细核对房屋位置，造成对案涉房屋的具体位置进行错误框选。3、一审法院认定合同关于赔偿金标准的约定无效，属适用法律错误。双方对本条的约定系根据房管局的格式合同而填写，该合同也已在工商部门备案，且双方约定的比例也在法律规定的范围内，既是双方当事人的意思自治，也符合法律规定。4、大修基金和契税已经向房管部门缴纳，且票据由被上诉人持有，假设法院判决合同撤销是由被上诉人向房管局申请退还。5、被上诉人主张撤销合同行使的是撤销权，除斥期间为一年，应当至合同签订之日起起算，被上诉人的撤销权已经消灭。被上诉人傅元理、程静答辩，原审法院判决正确，应予以维持。大修基金和契税是被上诉人支付给上诉人的，上诉人是否向房管部门缴纳并未提供证据证明。因此上诉人应该向被上诉人返还该费用。合同约定的交房时间为2016.6.30，被上诉人是在交房时发现上诉人已经将该房屋出售给第三人的事实，因此并未超过法定的行使撤销权的期间。傅元理、程静一审诉讼请求：1、请求撤销傅元理、程静与和骏置业签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求和骏置业退还已付房款307448元及利息（其中177448元自2014年10月16日起算，130000元自2014年11月21日起算，按照人民银行同期贷款利率计算至和骏置业退还全部费用之日止）；3、请求和骏置业退还傅元理、程静已支付印花税、大修基金、抵押登记费、契税、权证印花税、预告登记费共计7369.28元；4、请求和骏置业向傅元理、程静支付已付购房款一倍赔偿金共计307448元；5、本案诉讼费、保全费由和骏置业承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年10月1日，傅元理、程静与和骏置业签订编号为CQ5842477的《重庆市商品房买卖合同》，合同第三条约定：1、“本商品房座落为重庆市大渡口区跃进路588号1幢1-3”；2、“本商品房户型图见本合同附件一”；合同第十一条约定：甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给乙方以外的其他人……如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过房价款一倍的赔偿金，为已付房价款1.50%。该合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图中框注了合同标的物为“3”号房屋即1—1—3号房屋。2014年10月16日，傅元理、程静向和骏置业支付首付房款177448元。后傅元理、程静向工商银行重庆九龙坡支行申请贷款，该行于2014年11月21日发放贷款130000元至和骏置业账户。2014年10月1日，傅元理、程静向和骏置业支付按揭印花税、大修基金、抵押登记费、契税、权证印花税、预告登记费共计7369.28元。另查明，2014年9月19日，和骏置业与案外人邓友富签订编号为CQ5830198的《重庆市商品房买卖合同》，约定邓友富购买和骏置业开发的座落为重庆市大渡口区跃进路588号1幢1-7的房屋；该合同附件所附平面图为第4幢第4—22层平面图，其框注的房屋号为7号。再查明，涉案房屋所在栋号销售编号为1栋，后公安编号为4栋，预测附图所示编号4-101、4-102、4-103对应销售编号应为1栋103、1栋104、1栋107。现傅元理、程静与和骏置业签订的编号为CQ5842477的《重庆市商品房买卖合同》中附图框注的房屋为3号房屋，与和骏置业和案外人邓友富签订的编号为CQ5830198的《重庆市商品房买卖合同》中约定和框注的7号房屋座落位置一致。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，傅元理、程静与和骏置业依法签订《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQ5842477），该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。现傅元理、程静要求撤销该合同，和骏置业亦表示同意，一审法院依法予以确认。依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，傅元理、程静与和骏置业依法通过签订《重庆市商品房买卖合同》的方式对标的物进行明确，根据合同约定标的物即房屋的位置和户型以附图为准，该附图中框注的房屋即为傅元理、程静与和骏置业买卖的标的物，现和骏置业仅以框注错误为由，主张傅元理、程静购买的房屋座落位置实为合同附图中的1号房屋，但和骏置业作为房屋销售一方，对房屋座落位置对应的销售编号应当清楚明了，而傅元理、程静作为房屋购买方并不当然知晓，且合同中载明的房屋与附图中框注的房屋均为3号，傅元理、程静在购房时无法得知1—1—3号房屋的座落位置系对应附图中的1号房屋，和骏置业亦未举示证据证明告知傅元理、程静该事实，因傅元理、程静购买的房屋系特定物而非种类物，房屋座落位置应当以合同约定即附图框注为准，变更房屋座落位置实为变更房屋买卖合同中的标的物，现和骏置业仅以框注错误为由，即主张变更合同约定的标的物，一审法院依法不予支持，傅元理、程静购买的房屋应为《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQ5842477）附图中框注的3号房屋。现经查和骏置业在向傅元理、程静出售该房屋前，已将涉案房屋出售给案外人邓友富，和骏置业作为房地产开发企业应当知晓涉案房屋已出售他人的情况下，将涉案房屋出售给傅元理、程静，存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”，现傅元理、程静以和骏置业故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人为由，撤销双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQ5842477），符合相关法律规定，《重庆市商品房买卖合同》撤销后，傅元理、程静要求和骏置业退还已付购房款307448元及利息（从2014年10月16日起至2014年11月20日止以177448元为基数按人民银行同期贷款利率计算，从2014年11月21日起至付清时止以307448元为基数按人民银行同期贷款利率计算）的请求，于法有据，一审法院予以支持。对于傅元理、程静要求和骏置业支付已付购房款一倍赔偿金307448元的请求，虽然《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQ5842477）第十一条约定，和骏置业存在隐瞒商品房销售第三人情形时，傅元理、程静有权要求和骏置业支付不超过房价款一倍的赔偿金，为已付房价款1.50%；但因《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQ5842477）系格式合同，而上述条款系免除其部分责任、排除购房者主要权利的约定，应属无效。故傅元理、程静请求和骏置业支付已付购房款一倍赔偿金的请求，合理合法，但综合傅元理、程静的损失及本案具体情况，一审法院酌情确认和骏置业应承担赔偿傅元理、程静已付购房款40%的赔偿责任，即307448元*40%=122979元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对傅元理、程静请求和骏置业退还已支付按揭印花税、大修基金、抵押登记费、契税、权证印花税、预告登记费共计7369.28元的请求，傅元理、程静已举示充分的证据证明和骏置业代收了上诉款项，和骏置业未举示证据证明其已代傅元理、程静缴纳给相关部门，应承担举证不能的不利法律后果，故对傅元理、程静该项请求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、撤销原告傅元理、程静与被告重庆和骏置业有限公司于2014年10月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQ5842477）；二、被告重庆和骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告傅元理、程静退还购房款307448元及利息（从2014年10月16日起至2014年11月20日止以177448元为基数按人民银行同期贷款利率计算，从2014年11月21日起至付清时止以307448元为基数按人民银行同期贷款利率计算）三、被告重庆和骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告傅元理、程静退还已付按揭印花税、大修基金、抵押登记费、契税、权证印花税、预告登记费共计7369.28元；四、被告重庆和骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告傅元理、程静支付赔偿金122979元；五、驳回原告傅元理、程静的其他诉讼请求。如果未按被判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5170元、保全费3770元（原告傅元理、程静已预交），由被告重庆和骏置业有限公司承担。二审中，和骏置业经向本院申请律师令向大渡口区不动产登记中心调取了傅元理、程静因购买涉案房屋所交纳的大修基金和契税的缴存纪录和发票。以证明其将代收傅元理、程静因购买涉案房屋所交纳的大修基金和契税交给了相关部门。该房屋专项维修资金按幢按类分户台帐载明：2015年1月8日，傅元理、程静专项维修资金增加本金为4065元。税收完税证明载明，2014年11月12日傅元理、程静住房买卖契税实缴金额3074.48元。经质证，傅元理、程静对税收完税证明真实性、合法性、关联性无异议，认可和骏置业已交纳房屋契税，但认为房屋契税仍应由和骏置业向其退还。对和骏置业举示的房屋专项维修资金按幢按类分户台帐不予认可。合议庭评议认为，经质证，对完税证明傅元理、程静无异议，应予采信。房屋专项维修资金按幢按类分户台帐来源合法，虽然傅元理、程静否认其真实性，但未举示反驳证据，故对该证据本院予以采信。本院认定：和骏置业主张其已将代收代缴的傅元理、程静的大修基金和契税共计7139.48元向相关征收部门缴纳的事实成立。二审查明其它事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，二审中双方当事人存在以下争议，分别评析如下：一、本案中和骏置业是否存在“一房二卖”，是否存在故意隐瞒所售房屋出卖的事实。2014年10月1日，傅元理、程静与和骏置业签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第三条约定：1、“本商品房座落为重庆市大渡口区跃进路588号1幢1-3”；2、“本商品房户型图见本合同附件一”；合同第十一条约定：甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给乙方以外的其他人……该合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图中框注了合同标的物为“3”号房屋。上述合同中，双方当事人将合同中出售的标的房屋“重庆市大渡口区跃进路588号1幢1-3”的座落位置通过在合同附件一框注位置的方式予以了明确。和骏置业上诉主张傅元理、程静购买的房屋实为合同附图中的1号房屋，明显与合同标注不符。和骏置业也无证据证明其与傅元理、程静曾就合同附图中1号房屋达成过买卖的合意。且和骏置业称对合同标的物存在重大误解，其也未依法变更或撤销合同。和骏置业作为专业的房地产开发销售企业，对其出售房屋座落位置对应的销售编号应当清楚明了，其以框注错误为由上诉称合同标的房屋为合同附图中的1号房屋的依据不充分，其上诉理由不成立。和骏置业在向傅元理、程静出售该房屋前，已将涉案房屋出售给案外人邓友富，构成“一房二卖”，其抗辩理由不足以否定其主观故意。一审法院认定和骏置业作为房地产开发企业应当知晓涉案房屋已出售他人的情况下，将涉案房屋出售给傅元理、程静，存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实并无不当。二、合同中约定的赔偿金标准是否有效的问题。双方当事人在《重庆市商品房买卖合同》第十一条约定，和骏置业存在隐瞒商品房销售第三人情形时，傅元理、程静有权要求和骏置业支付不超过房价款一倍的赔偿金，为已付房价款1.50%。因该条款系格式条款，而上述条款系免除和骏置业主要责任、排除购房者主要权利的约定，一审法院认定该条款无效正确。三、关于傅元理、程静请求和骏置业退还大修基金、契税的问题。大修基金、契税是傅元理、程静因购买房屋向有关部门交纳的款项，根据二审中查明的事实，和骏置业已将上述代收代缴款项共计7139.48元向有关部门缴纳，傅元理、程静请求和骏置业退还大修基金、契税的请求不能成立。四、傅元理、程静的请求是否已过除斥期间。《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，双方合同约定交房时间为2016年6月30日。傅元理、程静称其在接房时发现涉案房屋已交付案外人，后于同年7月起诉，傅元理、程静的请求没有过上述期间。综上，和骏置业上诉请求不应由其退还代收代缴的大修基金、契税共计7139.48元的理由成立,本院依据二审中查明的新事实而改判。和骏置业其它上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初4012号民事判决第一、二、四项；二、撤销重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初4012号民事判决第五项；三、变更重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初4012号民事判决第三项为：重庆和骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还傅元理、程静已付按揭印花税、抵押登记费、权证印花税、预告登记费共计229.80元；四、驳回傅元理、程静的其他诉讼请求。如果未按被判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5170元、保全费3770元（傅元理、程静已预交），由重庆和骏置业有限公司负担。二审案件受理费10341元（和骏置业已预交）由重庆和骏置业有限公司负担10000元，傅元理、程静负担341元。本判决为终审判决。审 判 长  商雪梅审 判 员  于 利代理审判员  黎 明二〇一七年五月九日书 记 员  刘琳妍