河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1102民初3982号 原告：王志文，男，1971年12月8日出生，汉族，现住河北省冀州市。 委托诉讼代理人：刘泽锋，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 被告：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司，住所地：河北省衡水市滨湖新区彭杜乡赵杜村。 负责人：董鹏进，总经理。 被告：河北丹阳房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区建华南大街215号万达广场综合写字楼02单元1102室。 法定代表人：鲁涛，执行董事。 上述二被告委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 上述二被告委托诉讼代理人：王明明，女，1990年2月15日出生，满族，住河北省承德市丰宁满族自治县，该公司员工。 原告王志文与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称：丹阳公司衡水分公司）、河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称：丹阳公司）因商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原告王志文委托诉讼代理人刘泽锋，被告丹阳公司、丹阳公司衡水分公司共同委托诉讼代理人李立伟、王明明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志文向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2018年5月1日起每月给付原告租金1780.79元至交付商铺之日止；2、判令被告立即腾退商铺回复原状，并将使用权交付原告所有。事实与理由：2011年10月份，原告与被告丹阳公司衡水分公司签订《商铺认购协议书》、《市场培育协议书》各一份，由原告出资180454元购买被告开发的位于衡水市桃城区，同时约定被告将原告购买的商铺予以租用，租期为5年即2013年5月1日至2018年4月30日止，前三年租金为56985元，第四、第五年租金按每年不低于总房款9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。现租期已届满但被告对于2017年度下半年的租金至今未付，经原告多次催要未果。原告系培育协议商铺的所有权人，鉴于培育协议的租期已满及被告的违约行为，原告不同意再与其续租商铺，要求被告立即腾退房屋恢复原状，并将商铺产权交付原告。被告丹阳公司衡水分公司系被告丹阳公司的分支机构，应当由二被告共同承担连带责任。 被告丹阳公司、丹阳公司衡水分公司共同辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。理由如下：一、《认购协议》的性质为预约合同，不是商品房买卖合同，因双方至今未签订商品房买卖合同，我方没有交付商铺的义务。《认购协议》是双方在签订商品房买卖合同前对交易房屋有关事宜的初步确认，因协议签订时未取得商品房预售证，以及不具备《最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第5条规定的“《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”，《认购协议》的性质是预约合同，而非商品房买卖合同。根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第二条规定，预约合同的义务是“将来一定期限内订立买卖合同”，根据该条规定，预约合同的义务仅是缔约义务，即双方就买卖事宜进行磋商以签订商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。认购协议不是对买卖结果进行的直接确认，双方如要成立买卖合同法律关系，需就买卖事宜进行磋商并签订商品房买卖合同。就本案而言，因商铺不具备签订商品房买卖合同的条件，双方至今未签订商品房买卖合同，将来能否达成商品房买卖合同也不确定，因法律也并不强制双方一定要达成商品房买卖合同。而交付商铺是本约合同的权利义务，在双方未达成本约的情况下我方没有交付商铺的义务。二、违反预约合同的责任属缔约过失责任，而非履行本约合同义务，原告无权要求交付商铺。《最高院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，根据该条规定，预约合同的义务仅为缔约义务，如一方不履行缔约义务，责任方式为承担预约合同违约责任或解除预约合同并赔偿损失，由此可见，一方尚不能请求订立买卖合同，则更无权要求履行本约合同义务。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的理解与适用》认为“预约与本约的区别是：预约是谈判期间对未来事项的预先计划，属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴，而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。”；《房地产纠纷裁判思路与规范指引》认为“预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反契约而导致本约不成立，责任当属缔约过失责任。”由上可见，最高院将违反预约合同的责任定性为缔约过失责任，根据《合同法》第四十二条规定，缔约过失责任的救济方式为损害赔偿，而非强制当事人订立合同，更非履行本约合同义务。因此，本案中原告请求法院判决我方交付商铺没有依据。三、《市场培育协议》因不具备履行条件双方未实际履行，故原告无权要求支付培育金及利息。《市场培育协议》的履行条件是：原告将所购买并已取得所有权的商铺出租给我方，我方向其支付市场培育金。这可从《培育协议》多个条款中得出，如第三条“在市场培育期内，甲方享有商铺的使用权，…在不影响乙方产权的情况下…”，第四条“乙方不得将该商铺另行出租于任何第三人…，如果乙方转让商铺产权…”，以及第五条“市场培育期结束甲方将商铺的使用权交付给乙方，乙方可自行出租或自营…”等。《认购协议》第五条约定商铺交付日期为2013年4月30日前，《培训协议》第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止为市场培育期，即双方在签定两份合同时预期能在2013年4月30日前签订正式商品房买卖合同、交付商铺并办理产权，然后从2013年5月1日开始履行《市场培育协议》，到2018年4月30日结束。但在签订合同后由于政策变化等方面原因，双方至今也未能签订正式商品房买卖合同并交付商铺，因此原告还未取得商铺所有权，商铺所有权仍归我公司所有。在这种情况下，《市场培育协议》因不具备履行条件双方还未实际履行，故原告无权要求支付培育金及利息。原告认购的商铺是虚拟商铺，没有实质意义的四至不动产界址，不能独立交付及使用，即便双方达成买卖合同，也无法实际交付，只能由商场统一招商经营，原告认购商铺的目的，是获取投资收益，现双方签订的培育协议已经到期，我方与大部分业主已经续签市场培育协议，由我方按一定比例支付投资收益，我方通知原告续签合同，如原告不同意续签，我方同意将认购款返还原告。综上，我方请求法院驳回原告请求。 本院经审理查明：2011年，原告王志文与被告丹阳公司衡水分公司签订《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称认购协议书），约定原告王志文购买被告丹阳公司衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A0572号商铺，商铺的建筑面积为26.51平方米，总房款为180454元。约定一次性付清房款。协议签订后，原告王志文依约支付了购房款。2011年10月19日，原告王志文与被告丹阳公司衡水分公司签订了购买商铺所涉的《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称培育协议书），协议第一条约定了商铺的号码、建筑面积、单价，总房款为237439元。第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠56985元，优惠后实际支付总房款为180454元。另约定在市场培育期内，被告丹阳公司衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束被告丹阳公司衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。另，约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。丹阳公司衡水分公司已给付第五年市场培育金支付21370元 另查明，截止到开庭之日，被告丹阳公司衡水分公司并未取得本案所涉及商铺商品房预售许可证。本案所涉商铺已交付使用并用于经营。上述事实有当事人陈述，原告提供的证据及庭审笔录在卷为据。 本院认为，《认购协议》、《培育协议》内容系双方当事人真实意思表示，属有效合同。丹阳公司衡水分公司与王志文订立《培育协议》后，丹阳公司衡水分公司按照《培育协议》的约定，在市场培育期内使用案涉商铺进行了经营，并已依照《培育协议》约定数额向王志文支付第五年市场培育金21370元。原告不再要求被告给付第五年市场培育金及逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。 本案所涉商铺系虚拟分割，在长期统一经营模式下，已经根据经营的需要重新布局且尚未分割，相邻两个商铺之间没有明显的权属界线。被告并非将原告所购买商铺所获的收益分发给原告，而是依据原告投资比例分配给原告收益。虚拟产权式商铺中约定的商铺位置仅为一个虚拟符号，不具有实质意义，因此如果原告依合同上标注的编号、位置、占有使用商铺，不仅违反了合同原意也可能侵犯其他铺主利益，破坏了商城整体经营的商业价值且本案所涉商铺尚未取得预售许可证，双方仅签订预约合同，尚未换签商品房买卖合同，使用权交付条件不成就。故对于原告要求被告丹阳公司衡水分公司腾退商铺、恢复原状后返还给原告的诉讼请求，本院不予支持。 原被告之间签订的《培育协议书》虽已经到期，原被告之间没有签订新的委托经营合同，但是被告丹阳公司衡水分公司仍然对本案所涉商铺实际控制并经营产生收益，故被告应当自2018年5月1日按照原告已付购房款给付原告收益至本判决生效之日止，收益参照原被告之间签订的《培育协议书》为每年21369.51元，对本判决生效以后被告应当给付的收益，原告可另行主张。 被告丹阳公司衡水分公司因系被告丹阳公司的分支机构，故本案民事责任应由被告丹阳衡水分公司与被告丹阳公司共同承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下： 被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十五日内共同给付原告王志文经营收益（经营收益自2018年5月1日起，以年收益21369.51元为标准计算至判决生效之日止）。 驳回原告王志文其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取75元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判长  张志梅 审判员  李 崇 审判员  宋明亮 二〇一八年十二月二十四日 书记员  陈晓静