呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2423号上诉人(原审被告)：内蒙古津洋光房地产开发有限公司。法定代表人：穆智慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高俊峰，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：赵月奎，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘鹏，个体工商户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：范海龙，个体施工人员，现住内蒙古自治区。原审第三人：王振华，无固定职业，现住内蒙古自治区。上诉人内蒙古津洋光房地产开发有限公司（以下简称津洋光公司）因与被上诉人刘鹏、高俊峰及原审第三人范海龙、王振华房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2018）内0121民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人津洋光公司的委托诉讼代理人苗荣盛、张秀芳，被上诉人高俊峰的委托诉讼代理人赵月奎，被上诉人刘鹏，原审第三人范海龙、王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津洋光公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判驳回高俊峰的诉求；2、判令由高俊峰、刘鹏承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，以债权人代位权纠纷审理此案于法无据，本案应为房屋买实合同纠纷。高俊峰的起诉基于其所签订的房屋认购意向书，是房屋买卖的法律关系。高俊峰既然与呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司（以下称九元公司）签订房屋认购意向书，理所应当将购房款交至九元公司，但九元公司并未收到高俊峰购房款，而且高俊峰并未与津洋光公司签订正式的商品房买卖合同。虽然高俊峰称将购房款交予了范海龙、王振华，但津洋光公司并不知情也未经津洋光公司确认。更何况高俊峰也没有充足证据证实已将购房款交付范海龙、王振华，其与范海龙、王振华的债权债务与津洋光公司无关。虽然法庭引用了代位权一说，但该权利仅指债权人怠于行使其到期债权，本案中不存在怠于行使到期债权的问题，范海龙、王振华并没有怠于行使到期债权而是应该返还一百多万元债务，因此不存在适用代位权的基础条件。二、九元公司与范海龙、王振华之间关于本案所涉及房屋的抵顶并未生效。根据九元公司与范海龙、王振华签订的《工程重包合同书》可知，九元公司向范海龙、王振华支付工程款属于附条件的付款义务，只有在该二人完成相应工程量的情形下才具备付款条件。但范海龙、王振华并未完成合同约定的工程量，因此以抵房方式付款的条件尚未成就，房屋抵顶并未生效，范海龙无权处分房屋。而且将房屋抵顶只是初步和预计的计算，最终需要进行结算，在另案中的结算可以看出津洋光公司已超额给付范海龙、王振华，故津洋光公司与范海龙、王振华之间的内部法律关系，与高俊峰无涉，并不能因此而影响高俊峰向出卖人即津洋光公司支付购房款的法律关系。三、在未付房款的情况下判决交付房屋显失公平。高俊峰与九元公司签订的房屋认购意向书约定交钥匙时付清余款和其他费用。现高俊峰并未支付房款，一审判决却让交付房屋显失公平。四、本案争议房屋不具备办理产权条件，且未约定由津洋光公司为其办理产权证。本案争议房屋目前不符合办理产权证的条件，而且双方并未签订正式的房屋买卖合同对办理产权证一事进行约定，并未约定由津洋光公司进行产权证的办理，应由高俊峰自行向产权部门缴纳相关税费并进行办理。津洋光公司当庭补充上诉意见：以房抵账的法律关系是两个层面，刘鹏也是项目经理，涉案房屋处理过程中并没有明确具体的特别授权，对此行为，津洋光公司事后没有追认。一审判决从案由的确定，及案件事实的查明，到最后法律关系的定性均未查实。高俊峰辩称，一、高俊峰未与九元公司签订正式商品房买卖合同不能推定高俊峰与九元公司无合同。高俊峰提交了与九元公司签订的《农业科技（千佳和）小区认购意向书》，该意向书具备了商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。《农业科技（千佳和）小区认购意向书》第一条和落款盖章签字处证明购买人高俊峰和出售方九元公司土默特左旗项目部；第二、三、四、五、六条证明商品房位置、面积和差异处理方式；第七条证明总价款；第八条证明以预售方式进行销售和分期付款；第九条证明交付使用条件及交房、装饰、设备标准承诺；第十条证明交房时间、违约责任和生效条件。且九元公司已经按照约定收受购房款，因此《农业科技（千佳和）小区认购意向书》应当认定为商品房买卖合同。至于是否签订正式商品房买卖合同，并不影响高俊峰与九元公司房屋买卖合同法律关系的成立。未签订正式合同恰恰证明了九元公司和津洋光公司违约。二、津洋光公司以应当将购房款交至九元公司和高俊峰与范海龙、王振华之间的债权债务关系与津洋光公司无关为抗辩不符合本案事实。高俊峰提供证据可以证明九元公司抵顶给范海龙、王振华16套房屋的工程款，九元公司将收取高俊峰购房款的债权转让给了范海龙、王振华，因此收取购房款的权利人是范海龙、王振华，而不再是九元公司。三、津洋光公司以高俊峰没有充足证据证实已将购房款交付范海龙、王振华为抗辩不符合本案事实。高俊峰提供的录音和证人证言、收取购房款收据和证明与汇总表相互印证，证实高俊峰交付购房款的事实。四、津洋光公司对高俊峰已经向范海龙、王振华交付购房款的事实不仅知情，而且已经确认。汇总表是九元公司在另案中提供的证据，汇总表证明九元公司认可刘鹏划给范海龙、王振华的房屋，认可范海龙、王振华已收取购房款。那么津洋光公司在承接了九元公司该项目的一切债权债务且认可汇总表的情况下，岂能说其不知情也未确认？刘鹏辩称，抵顶给范海龙、王振华房屋的时候，是干完活用房屋抵顶，税由范海龙、王振华出，但是范海龙、王振华没有施工完，抵顶房屋的事情没有成。范海龙、王振华多拿了公司100多万，刘鹏没有跟公司说顶房的事。范海龙述称，施工时候写明70%房屋、30%的钱，与刘鹏签订的合同，已经施工完，并没有拿了房欠刘鹏的钱，而是16套房屋都已经抵顶。买房人把钱给范海龙，刘鹏给出合同，本案的合同也是买房人跟刘鹏签的。王振华述称，16套房屋抵顶给了范海龙、王振华，同意范海龙的意见。高俊峰向一审法院起诉请求：1．判令津洋光公司限期向高俊峰交付位于××旗号房屋（房屋价款为288000元）；2．判令津洋光公司限期协助高俊峰将上述房屋产权手续办理至高俊峰的名下。一审法院认定事实：2013年初，高俊峰通过同事宿秀英介绍，向本案第三人范海龙、王振华购买九元公司开发的的位××旗号房屋，房屋总价款288000元，该房系九元公司（刘鹏）划给范海龙、王振华16套顶账房之一。高俊峰向王振华交付房款21万元，王振华向高俊峰出具临时收据，后王振华以开《认购意向书》为由将临时收据收回；2013年1月23日高俊峰向九元公司补交房屋面积差价2．4万元，2017年6月23日九元公司向高俊峰补开了收到2．4万房款证明。九元公司土默特左旗项目部与高俊峰签订《农业科技（千佳和）小区认购意向书》。另查明，津洋光公司承接九元公司农业科技（千佳和）商住小区，该项目由津洋光公司承担一切债权债务，（2015）呼民一终字第00458号民事判决书生效后，津洋光公司与范海龙、王振华之间尚未履行生效判决，农业科技（千佳和小区）**房屋仍在津洋光公司。一审法院认为，对本案争议焦点一：高俊峰对本案争议房屋的买卖合同是否成立并生效及其履行情况问题。通过以上证据认定，该院认为，高俊峰与九元公司土默特左旗项目部签订农业科技小区**室《认购意向书》，虽然没有签订书面的正式购房合同，但高俊峰已向王振华交纳购房款21万元，向九元公司补交房屋面积差价2．4万元，按照《认购意向书》约定的购房价格28．8万元已支付了房屋总价81．25％的价款23．4万元，购房意向是其真实的意思表示，且已实际履行了主要义务。但因王振华、范海龙与九元公司之间因建设工程施工发生纠纷，根据（2015）呼民一终字第00458号民事判决书认定的事实，九元公司已将高俊峰购买的××区房屋作为工程款抵顶给了王振华、范海龙，在九元公司与王振华、范海龙最终结算时，九元公司多支付王振华、范海龙工程款1167630元，故（2015）呼民一终字第00458号民事判决书判决王振华、范海龙向九元公司返还超额支付的工程款1167630元，九元公司与王振华、范海龙之间出现扯皮现象，鉴于欠九元公司案件款1167630元，王振华、范海龙也就怠于行使了申请执行16套顶账房中尚未履行的债权，导致高俊峰无法与九元公司签订正式的购房合同，也无法补交剩余的购房余款5．4万元，使其合法利益无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条"法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立"的规定，该院认为，高俊峰通过王振华向九元公司购买顶账房屋的合同已成立并生效。对本案争议焦点二：九元公司、津洋光公司、刘鹏、王振华、范海龙与本案的法律关系，及房屋给付主体问题。从上述证据认定的事实可知：（一）刘鹏为九元公司土默特左旗项目部经理；（二）九元公司土默特左旗项目部开发农业科技（千佳和）小区；（三）王振华、范海龙与九元公司签订《工程承包合同书》，由其承建九元公司开发的发农业科技（千佳和）小区，施工过程中，双方产生矛盾，九元公司解除了与王振华、范海龙的承包合同，并进行结算。结算结果为：在施工过程中，范海龙、王振华先后从九元公司借支工程款现金141．4万元，因施工违规被九元公司罚款4．1万元（该金额系二审法院纠正后金额），通过劳动监察大队九元公司支付范海龙、王振华工人工资65万元，九元公司以16套楼房（含高俊峰购买的××楼）抵顶范海龙、王振华工程款509．3000元，以上合计为719．8万元。经内蒙古佳世达工程造价咨询有限责任公司对范海龙、王振华所完工程鉴定造价为6030370元，故二审法院最终判决范海龙、王振华返还九元公司超额支付的工程款1167630元。（四）津洋光公司承接了九元公司农业科技（千佳和）商住小区，该项目由津洋光公司承担一切债权债务。（五）因范海龙、王振华在结算后，还需返还所完工程九元公司超额支付的工程款1167630元，故怠于行使16套顶账房中少部分尚未处理的债权，使房屋买受人高俊峰合法利益受到损失，无法实现其债权。依据《中华人民共和国合同法》第七十三条"因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权"的规定，高俊峰可以以自己的名义代位行使王振华、范海龙对津洋光公司（已承接九元公司债权债务）的债权，即可以直接向津洋光公司主张农业科技小区**房屋买卖合同的给付与继续履行。在给付后，王振华、范海龙与津洋光公司关于对农业科技小区**房屋的抵顶债权债务事实消灭。刘鹏作为九元公司土默特左旗项目部经理个人，依据《中华人民共和国公司法》的相关规定，在本案中不应承担公司债务的责任。至于高俊峰向津洋光公司补交的购房5．4万元余款，王振华、范海龙与津洋光公司之间可以另案诉讼。综上所述，本案高俊峰作为债权人，对债务人王振华、范海龙的顶账房屋买卖债权，因债务人王振华、范海龙怠于行使，对债权人高俊峰造成损害，故依法可以以自己的名义向次债务人津洋光公司主张。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条、第十四条、第十六条、第十九条、第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈最中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决：一、内蒙古津洋光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行向高俊峰交付位于呼和浩特市××旗南、工农北路西农业科技（千佳和）小区**房屋一套，并协助高俊峰办理房屋产权过户手续（包括签订正式购房合同，暂接受购房余款5．4万元等事项）；二、在内蒙古津洋光房地产开发有限公司履行本判决第一项义务后，内蒙古津洋光房地产开发有限公司与第三人王振华、范海龙之间关于农业科技（千佳和）小区**房屋一套房屋抵顶的债权债务事实消灭（购房余款5．4万元的归属问题除外，可另行起诉）；三、驳回高俊峰对刘鹏的诉讼请求；四、驳回高俊峰对第三人王振华、范海龙的诉讼请求。案件受理费5620元减半收取2810元，由内蒙古津洋光房地产开发有限公司负担。二审中，津洋光公司新出示两份证据，即证据一，执行裁定书，拟证明九元公司针对涉案标的物已进入执行程序，本案应中止审理；证据二，执行异议申请书，拟证明高俊峰已对九元公司执行涉案房屋一案提起执行异议，本案只有等待九元公司执行案件程序完毕后才能恢复审理。高俊峰的质证意见为，对两份证据真实性认可，对证明的问题不认可。执行异议裁定与申请属于程序性的问题，不涉及实体性的确认，而本案诉讼是实体审理，也是确认产权的事实是否存在，执行裁定不是本案中止审理的理由，不产生中止的条件。异议申请写明九元公司将千佳和全部债权债务转移给津洋光公司，九元公司不能主张债权，执行裁定中九元公司没有权利申请执行，这个执行裁定违法，不产生相应的法律效力。津洋光公司在一审诉讼期间认可房屋是津洋光公司的房屋，没有认可房屋属于范海龙、王振华，但在二审陈述该事实改变一审陈述，如果代理人一审、二审言论不一致，表明当事人是虚假论述，不能被采信。刘鹏的质证意见为，真实性认可，应中止审理。范海龙的质证意见为，真实性认可，不应中止审理。王振华的质证意见为，真实性认可，是否中止审理不发表意见。经审查，本院对以上两份证据的真实性予以确认。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。津洋光公司向本院递交中止审理申请书，认为本案应中止审理。本案不属于中止审理的法定情形，本院对津洋光公司的该项申请不予准许。本院认为，本案诉争房屋已被（2016）内0121执714号执行裁定查封，高俊峰应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，通过执行异议程序解决本案诉争房屋的纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2018）内0121民初1206号民事判决；二、驳回高俊峰的诉讼请求。一、二审案件受理费8430元，由高俊峰负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一八年十二月三日书记员 曹建飞