杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0105民初5677号原告：陈卫荣，男，汉族，1956年11月9日出生，住杭州市拱墅区。委托代理人（特别授权代理）：杨扬，浙江西子明珠律师事务所律师。被告：陈丽凤，女，汉族，1964年10月25日出生，住杭州市江干区。委托代理人（特别授权代理）：毛丽英、丁丹青，浙江智仁律师事务所律师。原告陈卫荣诉被告陈丽凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2016年11月9日公开开庭审理，原告陈卫荣的委托代理人杨扬，被告陈丽凤及委托代理人毛丽英、丁丹青到庭参加诉讼。本案于2016年11月17日转为普通程序审理，于2017年1月10日公开开庭审理，被告陈丽凤及委托代理人毛丽英、丁丹青到庭参加诉讼。2017年3月6日本案变更合议庭，并于2017年4月10日再次公开开庭审理，原告陈卫荣的委托代理人杨扬，被告陈丽凤的委托代理人毛丽英、丁丹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年7月29日，原告与应先根签订了《房屋租赁合同》，原告将位于杭州市××区半山镇××组（××），楼房中东一间平台房（约15平方米），门口晒场一个（约20平方米）出租给应先根，合同第七条：合同约定未经出租人同意，承租人不得将房屋转租给第三人；合同第十条：任何一方违约，另一方有权终止租赁合同。后因自然人应先根过世，房屋租赁合同自动终止，原告多次要求司机承租人被告陈丽英搬离该房屋，被告均不予理会。特提起诉讼。诉请：1.判令确认《房屋租赁合同》终止；2.判令被告立即腾退杭州市××区半山镇××组（××），楼房中东一间平台房（约15平方米），门口晒场一个（约20平方米）给原告；3.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，经本院释明，原告第1项诉请变更为判令确认原告与应先根签订的房屋租赁和房屋买卖的合同无效。原告就其主张的事实，向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同及公证书，证明原告与应先根签订了名为租赁实为买卖的房屋租赁合同，约定将杭州市××区半山镇××组（××），楼房中东一间平台房（约15平方米），门口晒场一个（约20平方米）给应先根；2、情况说明，证明广济路182号系原告的农村宅基地，根据现行的法律法规及国家政策，宅基地及其房屋不得对外转让与出卖；3.民事判决书，证明与本案相同的房屋买卖合同被确认无效。4、社员建房土地申请表、证明，证明案涉房屋的权属。被告辩称：一、本案应名为房屋“租赁”实为“买卖”合同纠纷。1.就本案案涉房屋，被告与原告一共签订了三份合同，从三份合同签订的过程看，双方真实的意思是房屋买卖，非租赁。2002年原告急需要用钱，与应先根商量，将自己座落在杭州市××区半山镇××组（××）房屋卖给应先根，双方经过磋商，于2002年7月29日签订《房屋租赁合同》，当日，原告与应先根对该合同进行了公证，由于公证处无法对案涉房屋就拆迁赔偿、房屋权属等内容和事项进行公证，原告为了打消应先根的顾虑，在付款当日即2002年8月1日，双方签订了《租房协议书》作为补充，“如国家建设配给应先根”在协议中进行了约定。为了表明自己卖房的诚意，原告干脆跟应先根签订了一份“买卖合同”，进一步约定房屋及所有权属永远归应先根所有。在与原告签订“买卖合同”后，应先根如约支付原告12000元购房款。2、再从租赁合同内容违背租赁常理及三份合同内容所体现的共性来看，双方的真实意思表示是买卖，而非租赁。本案租赁合同的租期30年，违反了房屋租赁最长为20年的法律规定；约定租金12000元符合当时同类地段市场的买卖价格；解约违约金远远超出对违约金上限不得超过实际损失30%的规定；30年租金一次性支付和承租人承担房屋维修费的约定、协议中拆迁赔偿的约定等以上种种约定均有悖于正常房屋租赁合同约定的基本特征。3、原告卖房行为并非针对本案被告丈夫一起，本案案涉房屋实为买卖，还可以从原告的另一房屋买卖行为中得到佐证。拱墅区人民法院审理的(2016)浙0105民初5504号案件中的原告与本案原告为同一人，诉争房屋与本案案涉房屋原本就是一个整体，原告分别将其中一间间卖给应先根和5504号案件中的被告，进一步佐证了本案原被告真实的意思是买卖而非租赁。二、买受人应先根通过立遗嘱形式及协议形式已将案涉房屋赠送给本案被告，被告是合法占有该房屋。2004年，应先根与被告登记结婚，两个都是再婚。自结婚后，两人一直居住在案涉房屋内，应先根考虑自己年事已高，出于对妻子日后生活保障等因素的考虑，于2013年7月15日立下遗嘱，把案涉房屋赠与被告。同年9月，应先根与被告协议离婚，在离婚协议中明确约定案涉房屋归被告所有，因此被告是合法占有案涉房屋。被告虽与应先根离婚，但仍然一直与其同住，一如既往地照顾病危的应先根，应先根去世后，被告独自一人继续在案涉房屋中居住至今。2016年4月，街道对案涉房屋的部分违章建筑进行了拆除，相应拆除利益也已归被告所有，再一次佐证了案涉房屋归被告所有。三、原告为了获取本该属于被告的拆迁补偿款，受利益驱使，背信弃义，违反诚实信用原则，恶意解除合同。案涉房屋交易及被告居住都十多年，期间原告从未就案涉房屋主张过权利，案涉房屋已纳入拆迁范围，原告违反公序良俗和诚实信用原则，恶意解除合同，妄图通过解除合同而获取原本不属于自己的利益，与情、与理、与法都不应得到法庭的支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告就其辩称的事实，向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同，证明2002年原告将案涉房屋卖给了被告丈夫；2、租房协议书，证明案涉房屋国家拆迁赔偿归被告，名为租赁实为买卖；3、遗嘱、离婚协议书，证明买受人已将案涉房屋赠送予被告；4、结婚证，证明被告与应先根系夫妻关系，自2004年4月9日被告与应先根结婚后一直居住在案涉房屋，被告合法占有案涉房屋；5、限期拆除违法建筑决定书，证明被告获得案涉房屋的部分违章建筑拆迁利益，进一步证明被告确系案涉房屋的所有者；6、房屋租赁合同，7、房屋买卖合同，8、民事判决书，证据6-8证明原告将案涉房屋的另外两间同样以签订《房屋租赁合同》《房屋买卖合同》的形式卖给朱志宇，进一步佐证了案涉房屋为买卖而非租赁。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，合法性关联性有异议，名为租赁实为买卖；证据2真实性无异议，合法性关联性有异议，被告与应先根一直居住在案涉房屋；证据3对真实性无异议，但被告坚持合同有效；证据4真实性、合法性无异议，与本案确认合同是否有效无关联性。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1关联性有异议，应当以公证书为准；证据2无异议；证据3由法院确认其真实性，但与本案无关；证据4无异议；证据5与本案无关联性，不能证明待证事实；证据6-8真实性、合法性无异议，恰恰说明合同违反了法律禁止性规定，已被确认无效。本院对原、被告提交的证据的证明效力确认如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告提交的证据，证据1虽是复印件，但原告对双方系房屋买卖关系无异议，且对价款等无异议，再结合另案房屋买卖合同的内容，本院对该证据予以确认；证据2与原告提交的公证书里的租房协议书一致，予以确认；证据3符合证据要件形式，予以确认；证据4、6-8，原告对真实性均无异议，本院予以确认；证据5与本案处理无关联性，不予确认。上述确认的有效证据，原被告所要待证的事实，本院综合认定。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：座落在杭州市半山镇××（××）房屋，系原告（户）于1989年7月经政府审批建造的农村宅基地房屋。2002年7月29日，原告（出租人）与应先根（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋座落在杭州市半山镇××（××），楼房中东一间平台房约15平方米，门口晒场一个约20平方米；租赁期限从2002年8月1日至2032年7月31日，租赁期三十年；租金每年四百元，共计12000元等。双方对该《房屋租赁合同》办理了公证。2002年8月1日，双方又签订一份《租房协议书》，约定案涉房屋租给应先根外，另约定：如原告提早拿回房子，要付应先根24000元，如国家建设赔给应先根，此协议从2002年8月1日起到2032年8月1日止。同日，原告（甲方）与应先根（乙方）双方又签订了一份《房屋买卖合同》，约定：一、买卖标的房屋座落在杭州市半山镇××（××），原系甲方所有，现经协商甲方自愿将房屋东面后半间（15平方米）和厨房一间（20平方米），两间共35平方米卖给乙方；二、房屋买卖金额为人民币12000元整。三、房款支付方式为2002年8月1日由乙方一次性支付全部房款给甲方。四、本合同为双方自愿协商签订，本合同自双方签字后生效，甲方即将该房屋及所属产权永远归乙方所有……上述合同签订后，应先根于当日将买房款12000元交付给了原告，原告也向应先根交付了案涉房屋。另查明，被告与应先根于2004年登记结婚。2013年7月15日，应先根立下遗嘱，“将广济路182号本人向陈卫荣购买约15平方米、晒场20平方米在百年之后给妻子陈丽凤”。2013年9月5日在江干区民政部门办理了协议离婚，离婚协议中约定，案涉位于杭州市半山镇××（××）房屋离婚后归被告所有。应先根已在原告起诉前去世。本院认为，原告与应先根就案涉房屋名为租赁实为买卖，被告通过离婚协议等是目前案涉房屋实际占有、使用人等事实，原被告双方均无异议。根据有效证据及查明的事实，本院对上述事实予以确认。原告与应先根签订的《房屋租赁合同》、《租房协议书》不是双方真实意思表示，不是实际履行的合同，是无效合同。双方真实履行的是2002年8月1日签订的《房屋买卖合同》。原被告双方争议的焦点也应当是《房屋买卖合同》的效力问题。依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于村民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部。因案涉房屋土地性质为集体所有，而应先根购买案涉房屋时为城镇居民，并非原半山镇金家堰村村民。故原告与应先根签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。《土地管理法》颁布于1996年，现行有效的《土地管理法》是在2004年修正的，原告与应先根签订上述合同时，当时适用的《土地管理法》（1998年修正）同样有相同的强制性规定；双方签订《房屋买卖合同》同时又签订《房屋租赁合同》、《租房协议书》，也充分说明双方明知案涉房屋是不得买卖的，故本院对被告辩称双方合同签订在《土地管理法》施行前，不应溯及以往，双方签订的房屋买卖合同有效等意见，不予支持。关于合同无效后的处理，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。原被告关于合同无效后其他问题的处理，均未在本案中提起，双方可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告陈卫荣与应先根于2002年7月29日签订的《房屋租赁合同》、2002年8月1日签订的《租房协议书》和《房屋买卖合同》无效。二、被告陈丽凤于本判决生效后三十日内从位于杭州市拱墅区半山镇金家堰村一组（广济路182号）楼房中东一间平台房（约15平方米）、门口晒场（约20平方米）腾空，归还给原告陈卫荣。案件受理费80元，由原告陈卫荣、被告陈丽凤各负担40元。原告陈卫荣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈丽凤于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  于 雷人民陪审员  裘韵梅人民陪审员  袁 杰二〇一七年五月四日代书 记员  何红莲