广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1653号 原告：北海桂信置业投资有限公司，住所地广西北海市云南南路碧桂华庭内超市三楼。 法定代表人：丁蕃志，经理。 委托代理人：宋建平，广西创和律师事务所律师。 委托代理人：廖淑莲，广西创和律师事务所律师。 被告：甘维君，男，壮族，1955年9月29日出生，住广西北海市海城区。 委托代理人：郑波，广西律昌律师事务所律师。 原告北海桂信置业投资有限公司（简称桂信公司）与被告甘维君关于建设用地使用权转让合同纠纷一案，本案于2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告桂信公司的委托代理人廖淑莲，被告甘维君及其委托代理人郑波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告桂信公司向法院提出诉讼请求：1、解除桂信公司与甘维君签订的《宅基地土地使用权转让协议》；2、桂信公司返还购地款13万元给甘维君；3、本案诉讼费用由甘维君承担。事实与理由：桂信公司与甘维君于2000年6月25日签订《宅基地土地使用权转让协议》一份，约定桂信公司以21.5万元的价格转让位于北海市幅给甘维君。协议签订后甘维君预付了13万元购地款给原告，但由于“桂西花园”小区建设用地手续未完善，征地拆迁工作受阻，涉案土地被村民搭建强占等原因，桂信公司至今无法将涉案土地交付给被告，双方签订的协议因情势变更无法继续履行。为避免更大损失，桂信公司多次与甘维君协商解约、返还购地款并适当补偿被告损失等事项，但均被拒绝，为此诉至本院提出上述诉讼请求。 被告甘维君辩称，1、桂信公司请求解除合同的理由不成立，不符事实和法律规定，若解除合同，桂信公司应当承担违约责任；2、桂信公司应当退回购地款。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。甘维君对桂信公司提交的全部证据的真实性无异议，对关联性有异议，不同意其证明内容。桂信公司对甘维君提交的证据6《北海市国土资源局给18名业主建房手续问题的答复》的关联性和证明内容有异议；对证据9《北海市国土资源局给18名业主建房手续问题的答复》、证据11《北海市规划局给北海市中级人民法院复函意见》的关联性有异议；对证据13《北海市规划局关于甘业海等12人报建问题信访处理意见》的证明内容有异议；对证据19《补充协议》的真实性、合法性、关联性均有异议。当事人提出异议的证据，因确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院查明的法律事实如下： “桂西花园”小区土地原属于西油行村的集体所有的土地，后该村全部被征用，经北海市国土局报请北海市人民政府批复，同意将原西油行村适用范围内的土地权属确认为国家所有。桂信公司经北海市计划委员会立项批准，开发建设“桂西花园”项目，并按有关规定办理了了征地拆迁手续。 1999年12月22日，桂信公司和北海市神泉置业公司（简称神泉公司）与北海市土地管理局（简称土地局）签订《国有土地使用权出让合同》一份，主要约定，土地局将位于北海市平方米的土地（桂西花园小区）出让给桂信公司和神泉公司，该宗土地的使用权出让金、征地费为每平方米29元，总额为263437.74元，基础设施配套费为每平方米116元，总额为1053750.96元。后神泉公司退股，桂信公司于2000年3月24日办理了《建设用地规划许可证》（编号为2000-060）。2000年10月13日，桂信公司委托北海市地产开发公司（简称地产公司）对桂西小区内的油行村进行拆迁，地产公司向北海市城市规划局（简称市规划局）提交申请报告，申请办理相关的安置回建用地红线图。 2000年6月25日，甘维君与桂信公司签订《宅基地土地使用权转让协议》一份，主要约定桂信公司自愿将座落于北海市贵州路桂西花园小区内临重庆路边第一巷5号宅基地一幅转让给甘维君，转让价格为21.5万元，甘维君在签订合同之日起预付13万元，剩余8.5万元按桂信公司经有关部门为其办理有效证件（建设用地规划许可证、土地使用证、准建证）后一次性付清，如桂信公司违约，除应退还甘维君预付款外，应按预付款总额的20%支付违约金，如甘维君违约或不按期交款，桂信公司有权单方终止合同，并只退还付款的80%，同时，该宅基地由桂信公司另行处理。签订该协议后，甘维君于2000年7月26日支付完毕13万元。 案涉土地拆迁期间，部分村民因与桂信公司在拆迁补偿及回建地安置问题上存在争议，拒绝签订拆迁协议，并向政府相关部门上访投诉，相关部门亦组织双方进行协调并对个别上访村民作过书面答复，但最终未能达成一致意见，部分应拆迁房屋至今未有拆除。2000年8月18日，市规划局作出北规字[2000]102号《北海市城市规划局第十六次业务会会议纪要》载明“一、项目：桂信置业投资公司综合楼设计方案议定：同意设计方案2，但必须统一施工、建设”。2002年1月15日市规划局作出《关于北海桂信置业投资公司住宅小区报建情况的函》，载明“该住宅小区不属宅基地分割形式，而是以北海桂信置业投资公司为建设单位统一建设的商品房住宅小区”。 另查明，2000年3月9日，桂信公司经土地局批准并颁发位于北海市的案涉土地的《建设用地批准书》【北海市（县）［2000］地字第100243号】，有效期至2002年3月。2002年4月17日，桂信公司经市规划局审定，准予办理施工手续并颁发了《北海市建设工程临时许可证》，有效期6个月，逾期不施工则本证自行失效，如有特殊情况需要延期，应即时向本局批准，但延期时间不超过6个月。2006年7月27日，桂信公司重新办理了《建设用地规划许可证》，该许可证的附件《建设（用地工程）规划定点通知单》规定，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用住房）面积所占比例，必须达到开发建筑面积的70%以上，本单自核发之日起有效期一年，逾期未经批准延期本单自行失效。2006年10月31日，桂信公司重新办理了《建设用地批准书》。 再查明，涉案土地至今没有办理土地使用权证，亦没有完成拆迁工作，桂信公司至今没有将本案讼争土地交付给甘维君使用。 现桂信公司以部分村民违章搭建、阻拦拆迁致项目建设无法进行，无法履行与甘维君之间的协议为由请求解除《宅基地土地使用权转让协议》。甘维君在本案审理过程中撤回全部反诉请求，并要求继续履行合同。 本院认为，桂信公司与甘维君所签订的《宅基地土地使用权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，但现阶段不具备履行条件，且以后能否履行亦处于不确定的状态，造成合同不能履行的主要原因是“桂西花园”项目建设用地手续尚未完善，桂信公司将统一开发、统一建设的且未有完成拆迁工作的项目建设用地分割转让给个人，致使涉案合同出现了妨碍履行的情况，对此，桂信公司应负主要过错责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，桂信公司主张解除其与甘维君签订的《宅基地土地使用权转让协议》并退回购地款13万元给被告的诉讼请求，符合客观事实，本院予以支持。《宅基地土地使用权转让协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，当事人若认为解除合同造成损失的，可依法享有要求赔偿损失的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告北海桂信置业投资有限公司与被告甘维君签订的《宅基地土地使用权转让协议》； 二、原告北海桂信置业投资有限公司返还购地款人民币13万元给被告甘维君。 案件受理费2900元，由原告北海桂信置业投资有限公司负担，反诉受理费13624元，由被告甘维君负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2900元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张东宁 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  韦燕妮 二〇一八年十二月二十五日 法官 助理  姚裕梅 书 记 员  包青青