河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初14476号原告（反诉被告）黄素清，女，1992年6月19日出生，汉族，住河南省光山县。委托代理人杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。委托代理人夏腾飞，河南荟智源策律师事务所律师。被告（反诉原告）尹丹凤，女，1982年11月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人孙战旗，男，1978年12月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人郭妹欣，河南弘勋律师事务所律师。原告黄素清与被告尹丹凤以及反诉原告尹丹凤与反诉被告黄素清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄素清委托代理人杨磊、夏腾飞、尹丹凤及其委托代理人孙战旗、郭妹欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄素清诉称：2016年7月1日，黄鑫淼与被告及郑州弘利房地产营销策划有限公司（以下简称弘利房产公司）签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于郑州高新技术产业开发区须水河××楼××单元××房产以总价855000元价格出售给黄鑫淼，黄鑫淼在房管局办理过户手续当日付清首付款，剩余房款由银行放贷当日向被告支付。同日，黄鑫淼与被告签订《补充协议》，协议约定黄鑫淼配合被告办理上述房产的解押手续，解押款为360000元，办理房屋过户手续之前，此款属于借款，被告在上述房屋解押注销后3个工作日内配合黄鑫淼办理房屋及维修基金过户手续。2016年8月9日，经被告同意，黄鑫淼将上述《房屋买卖合同》及《补充协议》的权利义务概括转移至原告。原告于当日到银行签订按揭贷款手续，8月11日，被告到银行对原告签订的按揭手续予以确认。2016年8月31日，银行通过了原告的680000元贷款审批。2016年8月22日，原、被告签订《解押借款协议》，约定原告借款372000元（其中175000元为房款首付款、197000元为借款）用于上述房产的解押，被告于房产解押后3日内配合原告办理上述房产过户手续，协议签订当日，原告将372000元支付给被告。2016年9月14日被告办理完毕上述房产的解押手续，拒绝配合原告办理过户手续，并明确表示不再履行合同义务。故请求判令：1、被告协助原告办理位于郑州高新技术产业开发区须水河××楼××单元××房产（郑房权证字第××号）过户手续并向原告交付房屋及相关配套设施（价值850000元）；2、被告支付原告违约金100000元（暂计算至起诉之日，并继续应计算至房产过户完毕之日）。被告尹丹凤辩称：1、原告诉讼主体不适格，本案房屋买卖合同是被告尹丹凤与黄鑫淼所签订，原告应为黄鑫淼。2、黄鑫淼与黄素清均属于郑州市房屋限购对象，本案房屋买卖合同应解除。3、黄鑫淼租住尹丹凤的房屋至今未交租金，原告构成违约。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告尹丹凤诉称：2016年8月22日，反诉人作为甲方与被反诉人（乙方）签订《解押借款协议》，约定：乙方同意借给甲方现金人民币372000元，实际金额以乙方银行转账凭条或甲方收条为准，该款反诉人用于解押房产。协议签订后，直到反诉之日，被反诉人没有将款项交给反诉人，已构成严重违约，且在诉讼过程中错误查封房产，损害了反诉人的合法权益。故请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年8月22日签订的《解押借款协议》；2、反诉被告向反诉原告支付违约损害赔偿金20000元。反诉被告黄素清辩称：被反诉人已将反诉人所称的款项足额支付，反诉人也出具有收条，其该项诉讼请求应予以驳回。反诉人与黄鑫淼所签的房屋租赁合同与本案不是一个法律关系，且黄鑫淼作为被反诉人的哥哥，如果反诉人不违约该房屋应归其妹妹所有，反诉人的租金损失是由其违约行为所造成。经审理查明：2016年7月1日，尹丹凤作为卖方（甲方）、黄鑫淼作为买方（乙方）、弘利房产公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、甲方拥有位于高新技术产业开发区须水河××号的房产，房屋所有权人为尹丹凤；商品房买卖合同书号为GX13001481，房屋建筑面积为89.47平方米。2、甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为人民币捌拾伍万伍仟零佰零拾零元整。3、丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金人民币贰仟元整（小写￥2000.00）。乙方于本合同签订时支付人民币贰万元（小写￥20000.00）。4、付款方式为按揭贷款，乙方应在房地产管理局办理过户手续当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。5、双方同意在签订本合同后，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。过户税费分配方式：乙方负担税费，如遇国家政策调整，新增减的税费由乙方承担。6、若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2‰违约金。7、乙方签订合同同时向甲方支付定金人民币贰万元整，丙方无物业交割保证金。2016年7月1日，尹丹凤作为甲方、黄鑫淼作为乙方，签订《补充协议》一份，约定：甲方承担高新技术产业开发区须水河××号房屋（以下简称上述房屋）产权证下所发生的所有税费。上述房屋产权证下发后3个工作日内，甲方配合乙方办理上述房屋的按揭贷款手续。乙方配合甲方办理上述房屋银行解押手续（备注：解押款为人民币叁拾陆万元；办理过户手续前此款属于借款，过户时自动冲抵房屋首付款）实际金额以银行转账凭条为准。甲方承诺上述房屋解押注销后3个工作日内，配合乙方办理房屋的过户手续及维修基金过户手续。2016年8月22日，尹丹凤作为甲方、黄素清作为乙方，签订《解押借款协议》一份，约定：1、乙方同意借给甲方现金人民币叁拾柒万贰仟元整（小写￥372000.00），实际金额以乙方银行转账凭条或甲方收条为准。2、甲方保证该借款只能用于解除其拥有合法产权之房屋银行抵押手续，该房屋坐落位置：高新技术开发区须水河东路133号4号楼2单元13层1××号，产权所有人尹丹凤。该房屋成交总价为人民币捌拾伍万伍仟元整，首付款人民币壹拾柒万伍仟元整（￥175000.00），中国邮政银行贷款人民币陆拾捌万元整（￥680000.00）。3、甲方同意上述房产解押后3日内，配合乙方到郑州市高新技术开发区房地产管理局办理该房产过户手续，过户完毕后，本协议中借款人民币叁拾柒万贰仟元整（小写￥372000.00）中人民币壹拾柒万伍仟元整（￥175000.00）自动充入上述房产的首付款中。剩余借款人民币壹拾玖万柒仟元整（小写￥197000.00）待中国邮政银行贷款人民币陆拾捌万元整（￥680000.00）发放后2日内支付给乙方。同日，尹丹凤向黄素清出具收条一份，载明：今收到黄素清购买高新技术开发区须水河东路133号4号楼2单元13层1××号房屋房款人民币叁拾柒万贰仟元整（小写￥372000.00），其中包含定金人民币贰万元（￥20000.00）。上述合同及相关协议签订后，黄素清于2016年8月26日向中国邮政储蓄银行申请个人消费贷款68万元，贷款资金最终收款人处显示为尹丹凤。原告及弘利房产公司均称本案房屋办完过户及抵押，发放他项权证后，该68万元会直接发放给尹丹凤。庭审中原告称办理房屋过户后其将全力配合办理房屋抵押及放贷手续，如发生贷款不能正常发放的情况，其自愿在过户后自行支付剩余房款。另查明，1、庭审中黄鑫淼作为证人出庭作证称：“合同签订后，因其无法办理贷款，遂将与尹丹凤签订的本案房屋买卖合同的权利义务一并转移给黄素清，尹丹凤对此知情并认可”。2、弘利房产公司工作人员朱某作为证人出庭作证称：“黄素清办理的购房贷款已通过邮政银行正式审批，数额为680000元。按合同约定和高新区房管局的政策，办理过户至黄素清名下后，银行将680000元贷款发放给尹丹凤。8月22日，黄素清支付尹丹凤372000元，该数额是尹丹凤根据银行提供的剩余贷款数额要求买方支付的。9月10日左右尹丹凤说房子不卖了，当时黄鑫淼已经入住该房屋并进行了布置”。后黄素清请求尹丹凤协助办理该房屋过户手续，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有黄素清提交的房屋买卖合同、补充协议、解押借款协议、收条各一份、尹丹凤结婚证复印件、尹丹凤房屋所有权证复印件各一份、个人消费贷款审查审批表照片一份、黄鑫淼、朱某证人证言各一份、中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、个人消费贷款审批审批表、询问笔录各一份，尹丹凤提交的补充协议一份以及当事人陈述、开庭笔录在案佐证。尹丹凤提交有郑政办（2016）75号文件、录音材料各一份，因该证据不能证明其证明目的，黄素清亦不予认可，故对上述证据本院不予采纳。尹丹凤提交有房屋租赁合同一份，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。本院认为：黄鑫淼与尹丹凤签订本案房屋买卖合同及补充协议后，因其无法办理贷款，后将本案合同的权利义务一并转让给了黄素清。因黄素清与尹丹凤于2016年8月22日签订了解押借款协议，黄素清向尹丹凤支付了解押款372000元，并办理了该房屋的贷款审批手续，尹丹凤亦向黄素清出具收条确认收到黄素清购买该房屋的款项372000元，故可据此确认尹丹凤已以自己的实际行为认可了其与黄鑫淼签订的房屋买卖合同的各项权利义务变更为由其与黄素清继续履行，故黄素清作为继受合同权利义务的一方，其系本案适格的原告。黄素清于2016年8月22日向尹丹凤支付有372000元用于办理本案房屋的解押手续，尹丹凤用该款办理了本案房屋的解押注销手续。依据2016年7月1日补充协议的约定，尹丹凤应在本案房屋解押注销后3个工作日内，配合黄素清办理该房产的过户手续。尹丹凤至今未配合黄素清办理本案房屋的过户手续，已构成违约，故黄素清请求尹丹凤协助办理该房屋过户手续具有事实与法律依据，本院予以支持。黄素清请求尹丹凤交付房屋及相关配套设施，因庭审中黄素清认可该房屋目前已由其和黄鑫淼共同使用，故其该诉讼请求已无处理的必要性，故对其该请求本院不予处理。黄素清请求尹丹凤支付违约金。虽尹丹凤未履行合同约定义务，但本院已判令双方继续履行合同且本案房屋已由黄素清和黄鑫淼共同使用，黄素清的损失已得到弥补，故对其该请求本院不予支持。尹丹凤辩称黄素清属于郑州市房屋限购对象，本案合同应解除。因双方买卖合同签订于2016年12月21日的房屋限购政策之前（针对非郑州户籍家庭），双方合同至今未履行完毕系因尹丹凤违约行为所造成，故对尹丹凤该辩称本院不予采纳。尹丹凤辩称黄鑫淼租住其房屋至今未交租金，黄素清构成违约。因该租赁合同与本案不具有关联性，故对其该辩称本院不予采纳。尹丹凤辩称其不构成违约，并称黄素清将剩余购房款支付完毕后同意配合办理过户。因双方合同约定有过户当日付首付款，剩余房款由银行向尹丹凤发放，根据黄素清提供的贷款审批表、其与尹丹凤签订的解押借款协议、证人朱某陈述，以及对银行工作人员的询问笔录，可以确认剩余房款将在本案房屋过户完毕、办理抵押后，由贷款银行直接向尹丹凤发放。且原告承诺如贷款不能正常发放，其自愿一次性支付剩余房款。故尹丹凤要求黄素清付清余款后再办理过户并不符合双方合同约定，故对其该辩称本院不予采纳。就本案房屋过户手续完成之后，黄素清与尹丹凤如就支付的款项存在有纠纷，可另行解决。尹丹凤称黄素清并未按解押借款协议约定向其支付款项，并提出反诉请求解除2016年8月22日的解押借款协议，请求黄素清支付违约损害赔偿20000元。就该解押借款协议中约定的372000元，尹丹凤于2016年8月22日向黄素清出具收条确认已收到该款，故尹丹凤上述主张不具有事实和法律依据，对其该反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告尹丹凤于本判决生效后10日内协助原告黄素清办理位于郑州高新技术产业开发区须水河东路133号4号楼2单元13层1××号房产（房产证号为郑房权证字第××号）的过户手续。驳回原告黄素清的其他诉讼请求。驳回反诉原告尹丹凤的反诉请求。本诉案件受理费13300元，由黄素清负担1000元，由尹丹凤负担12300元，保全费5000元，反诉案件受理费150元，由尹丹凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  许婷二〇一七年五月三日书 记 员  宋婕