河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）豫01民终3428号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地，荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，董事长。委托代理人：杜阳、寇建明，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南和昌物业服务有限公司，住所地，郑州市中原区中原西路167号6号楼2层。法定代表人：陈小敏，董事长。委托代理人：吴会亚、范闯，河南译达律师事务所律师。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称“恒林公司”）因与被上诉人河南和昌物业服务有限公司（以下简称“和昌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人恒林公司的委托代理人杜阳、寇建明，被上诉人和昌公司的委托代理人吴会亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒林公司不服原审判决向本院上诉请求：1、依法撤销中原区人民法院（2016）豫0102民初3647号民事判决书第一项，依法该判被上诉人返还履约保证金150000元并支付未及时归还期间银行同期贷款利息。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院将履约保证金错误定性，履约保证金并非违约金性质。履约保证金是一种担保形式，与违约金是不同概念。本案上诉人支付的15万元履约保证金，表现为金钱质押，属于质押担保的一种特殊表现形式，主要目的在于保证上诉人履行房屋租赁合同中的主债务，而租赁合同期间的主债务仅包括租金、水电费和物业费。15万元履约保证金仅对房屋租赁合同期间的主债务进行担保，如果上诉人未缴纳合同期间的租金、物业、水电费，则被上诉人可以以履约保证金进行抵扣，但不能以履约保证金抵扣违约金。一审中上诉人与被上诉人就合同期间的主债权债务没有争议，在主债务履行无瑕疵的情况下，作为担保的15万元履约保证金应当予以返还。租赁合同期满后，双方未就签订新的租赁合同达成一致，则合同已于2015年7月17日依法终止，双方主债务已履行完毕，被上诉人以上诉人承担逾期搬离的违约金抗辩，即使该违约金真实存在，该违约金也不在履约保证金的担保范围内。若被上诉人以上诉人未支付逾期搬离期间的租金抗辩，则意味着双方在涉诉租赁合同终止后，成立新的租赁合同关系，试问涉诉合同的履约保证金怎么能担保另外一个合同的履行呢？况且，一审法院将履约保证金定性为违约金的不当认定，并以履约保证金弥补被上诉人的损失，其事实基础是上诉人存在违约事实，但被上诉人不能举证证明上诉人存在违约行为，因此一审法院以履约保证金抵扣被上诉人反诉的违约金没有任何事实、合同合法律依据。二。一审法院程序违法，举证责任分配违反举证规则。一审法院就本诉中举证责任分配错误，在上诉人已充分举证的情况下，将反诉中被上诉人的举证义务强加给上诉人。被上诉人主张逾期搬离的租金，却未能提供相关证据证明其主张依据的事实，故应由其承担举证不能的后果。相反，一审法院既认定了被上诉人不能证明上诉人返还租赁房屋的具体时间，却又把上诉人未继续使用房屋的举证义务加强给上诉人，让上诉人承担了本不应承担的举证不能的法律后果。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决自相矛盾。一审法院基于错误的事实和错误的举证责任分配，既驳回上诉人的诉讼请求，又驳回被上诉人的反诉请求，貌似客观公正，实则是两个逻辑上不能同时共存的结论。被上诉人主张的租金损失，其前提是上诉人继续使用房屋，一审法院认为被上诉人无法就上诉人继续使用房屋进行举证，驳回了被上诉人主张租金损失的反诉请求，其暗含的事实基础为上诉人在合同期满后未继续使用房屋。在上诉人未继续使用房屋的逻辑前提下，其结论必然是被上诉人返还上诉人提交的履约保证金，而不是一审法院的第一项判决结果，所以一审法院的两项判决结果是不能同时共存的，逻辑上是自相矛盾的。被上诉人和昌公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回上诉，维持原判。恒林公司向一审法院起诉请求：一、和昌公司返还履约保证金150000元并支付利息7500元（暂算一年，之后利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；二、和昌公司承担本案诉讼费用。和昌公司向一审法院反诉请求：一、恒林公司支付逾期租金1000000元；二、恒林公司赔偿和昌公司房屋损坏的损失227570元；三、诉讼费由恒林公司承担。一审法院认定事实：2014年7月31日，和昌公司（甲方）与恒林公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定双方就房屋租赁达成协议，约定租赁房屋位于中原西路167号写字楼一楼大厅东，双方确认租赁房屋面积为1041平方米，该房屋用途为恒林公司恒大地产售房部使用；租赁期限为一年，即2014年7月18日至2015年7月17日；在合同签订之日前，恒林公司须提交150000元作为履约保证金支付和昌公司，合同期满后，履约保证金全额无息返还；每年租金为人民币1349136元，物业管理费899424元，合计人民币2248560元；租赁期满后，合同即终止：恒林公司应当在3日内将租赁物、场地清洁、完好（正常损耗除外）交付和昌公司，并搬迁自身财产物品，无法搬迁的装修及改造的设施设备归和昌公司所有，按照合同当时租金标准支付该期间的租金；恒林公司逾期交付的，应当双倍支付租金直到实际交还日，逾期10日以上的，可视为恒林公司放弃场地内全部财产和权益；合同终止后，双方进行价款和责任清算；合同终止，不影响任一方应当承担的违约责任或其他责任。恒林公司于2014年7月28日向和昌公司交纳履约保证金150000元。租赁期限届满后，恒林公司从租赁房屋处搬出，但双方未进行价款清算，也未办理交接手续。诉讼中，恒林公司主张其于2015年7月17日就从租赁物处搬出，和昌公司主张恒林公司于2015年10月1日才从租赁房屋处搬出。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、双方的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：恒林公司与和昌公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法、有效。恒林公司在签订合同时向和昌公司交纳的150000元履约保证金，在合同终止后，若恒林公司已经按照合同约定履行了全部合同义务，和昌公司应当返还恒林公司。本案的争议焦点是恒林公司是否按照合同约定在租赁期限届满后及时将租赁房屋返还和昌公司。对于租赁物的返还时间，恒林公司没有提供证据予以证明。和昌公司向一审法院提交的租赁房屋和照片，可以客观反映房屋状态，但无法认定该状态的起始时间；提交的郑州尚上酒店有限公司的证明因该单位与和昌物业存在利害关系一审法院不予采信；提交的物品放行条也因不能核实签名人身份故该院不予采信；综上，和昌物业提供的证据也不能直接证明租赁房屋返还的具体时间。恒林公司与和昌公司均不能提交证据证明租赁房屋返还的时间，应当由承担举证责任的一方承担不利后果。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担证明责任。恒林公司主张租赁合同终止，要求和昌公司返还履约保证金，则恒林公司应当对租赁合同终止的变动事由即其已经返还租赁物这一事实承担举证责任，而返还租赁物的事实中包含了返还租赁房屋时间这一要素。恒林公司与和昌公司均不能举证证明返还租赁房屋的时间，按照上述对举证责任的分配，因恒林公司负有举证责任，故应当由其承担不利后果。恒林公司不能证明其按照约定时间返还了租赁房屋，故其主张和昌公司返还其履约保证金150000元，一审法院不予支持。履约保证金是双方在签订合同时约定，若交纳保证金一方当事人不存在违约行为，保证金予以返还，隐含着若交纳保证金一方存在违约行为，保证金不予返还的意思表示，故保证金实质上是一方当事人在签订合同时向另一方当事人预交的违约金。和昌公司主张恒林公司赔偿其租金，实际是主张恒林公司赔偿因逾期返还房屋给其造成的损失。虽然一审法院在现有证据的基础上分配举证责任后，认定恒林公司未按约定返还租赁物，但需要指出，和昌公司也未提供充分证据证明其主张的恒林公司于2015年10月1日才从租赁房屋中搬出的事实，故和昌公司未提供充分证据证明其主张的房租损失的具体数额。和昌公司还主张恒林公司赔偿其房屋损坏损失，其提供的由其单方委托郑州嘉龙装饰工程有限公司出具的报价单，因该装饰公司并不是具有相关资质的鉴定机构，其报价单不能作为认定房屋损失的依据，故和昌公司也不能提供充分证据证明损失的具体数额。租赁合同中，原、被告双方明确约定在租赁期满后恒林公司逾期交付房屋10日以上，可视为恒林公司放弃场地内全部财产和权益，故在恒林公司逾期交付房屋10日后，和昌公司应当积极采取措施防止损失的扩大。和昌公司未提供证据证明其租金损失及房屋毁损损失高于双方约定的违约金即履约保证金150000元，且结合和昌公司应承担的防止损失扩大的义务，对和昌公司主张的损失，一审法院以履约保证金150000元为限予以支持。因一审法院对恒林公司主张其返还保证金的诉讼请求未予支持，故和昌公司可以保证金弥补其损失，对和昌公司主张恒林公司赔偿其损失1227570元的反诉请求，该院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、驳回郑州恒林置业有限公司的诉讼请求；二、驳回河南和昌物业服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3450元，由郑州恒林置业有限公司负担；反诉案件受理费7924元，由河南和昌物业服务有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，恒林公司与和昌公司于2014年7月31日签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定有效。上述合同第十二条明确约定，租赁期满后，恒林公司应当在3日内将租赁物、场地清洁、完好交付和昌公司，并搬迁自身财产物品，恒林公司逾期交付的应当双倍支付租金直至实际交还之日等内容，本案中，恒林公司没有充分证据证明案涉合同租赁期满后，按约定履行了上述义务，一审判决的在综合本案全部案情的基础上判决驳回恒林公司诉讼请求并无不妥。恒林公司其他上诉主张亦缺乏充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3450元，由郑州恒林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一七年五月二日书记员 苏小东