甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初7924号原告（反诉被告）石某，男，1987年6月5日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。原告（反诉被告）韩某，女，1988年1月31日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。被告（反诉原告）张某，女，1968年5月12日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：常亮，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：何高干，甘肃久铭律师事务所实习律师。原告石某、韩某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，张某提出反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理，原告石某、韩某的委托诉讼代理人谭旻、被告张某的委托诉讼代理人常亮、何高干到庭参加诉讼，本案现已审理终结。石某、韩某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》，并依法返还房租押金18000元及教学器材，办公用品及设施押金10万元；2.判令被告承担总租金20%的违约金129600元。事实及理由：原、被告于2015年12月31日签订一份《租赁合同》。合同签订后原告按照合同约定履行了自己的相关义务，给付被告教学器材（乐高颗粒）、办公用品及设施的押金10万元，并自2016年1月1日开始使用该房屋至2016年10月30日，共交纳房租18万元，同时给付房屋押金18000元。在合同签订时被告保证对出租的位于兰州市城关区酒泉路279号信生大厦九楼的房屋享有完全的产权并同意出租，不存在其他人包括但不限于房屋共有人，抵押权人、其他第三人对房屋主张任何权利。但是原告在房屋租赁期间，于2016年10月30日收到王力律师事务所王力律师的一份所函，告知原告其承租的房屋系王斌与被告共同共有，王斌要求对该房屋进行分割，由于王斌主张其权利，导致原告无法正常使用该房屋，且严重影响了原告的正常经营活动，而且在此期间被告多次更换房屋的门锁，致使原告已经无法正常使用该房屋。由于被告隐瞒真相，以欺诈的手段签订了房屋租赁合同，导致合同无法继续履行，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。张某辩称，1.被告同意解除租赁合同；2.不存在原告不能正常使用该房屋的情形，原告拒不履行租赁合同构成违约;3.本案违约方为原告，被告不存在任何违约情况，不应承担违约责任；4.原告要求退还房屋租金及10万元押金及办公用品设施押金的主张不成立。张某向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同，原告支付拖欠的房屋租金9万元，物业费1940.1元、取暖费6579.5元，水电费798.5元（直至付清完毕之日）；2.判令两原告支付违约金4.5万；3.判令两原告返还教学器材（颗粒价值15万元）；4.判令两原告支付被告培训费损失54440元；5.判令两原告向被告支付品牌形象损失费5万元。事实与理由：2015年12月31日，被告与两原告签订《租赁合同》，约定两原告承租被告的兰州市城关区酒泉路279号信生大厦九楼房屋及乐高教学器材用于儿童教育活动，租金为每月18000元，按月支付，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日；双方还约定被告将自己经营的”乐知天乐高活动中心”品牌及部分生源交予两原告。合同签订后，被告按照合同约定将房屋与乐高教学器材及生源交予两原告，但两原告在经营一段时间后自行停课，拒不按照合同约定支付被告房屋租金，物业费及取暖费，并将被告的乐高教学器材拉走，经被告多次催要两原告拒不归还；两原告至今仍继续占有该房屋及乐高教学器材。两原告亦不按照要求退还学生剩余课时费。因两原告违约自行停课，严重损害了被告经营的”乐知天乐高活动中心”品牌的商业信誉。为维护原告的合法权益，望判如所请。石某、韩某辩称，1.被告现将房屋出租给案外人被告已经违约在先。2016年元月至10月期间原告按照合同约定履行义务，自收到王力所函第二日起，涉案房屋由被告占有使用，我们发出停止使用涉案房屋的律师函，不存在拖欠租金9万元及其他费用的事实。2.违约金4.5万元没有事实依据，根据租赁合同没有对该违约金约定，被告违约在先；3.要求两原告返还教学器材没有事实依据，2016年11月1日起教学器材在被告的实际占有掌握之下。4.培训费及形象损失与本案无关，不属于房屋租赁纠纷范围，所以该项反诉不属于本诉之内的反诉，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据本院认定如下：1.关于双方争议的乐高教学器材现有谁占有的问题。原告提交的2016年11月15日拍摄的视频证明，被告已将涉案房屋门锁更换，且现被告已将涉案房屋重新装修，被告在庭审中亦承认换锁的事实。被告称教学器材已被原告全部拉走，庭审时，本院责令被告在七日内就原告拉走教学器材的事实补交证据，但被告在规定的期间未能提交有效的证据证明其主张的事实，故认定教学器材由被告张某占有；2.关于争议的被告是否收到原告要求解除合同的律师函的问题，从原告提交的2016年11月15日拍摄的视频及甘肃并欣律师事务所出具的《关于石某、韩某向张某解除租赁合同的律师函》两份证据相互印证，证明两原告向张某送达该函件但被拒收的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年12月31日签订一份《租赁合同》，双方约定甲方张某将其位于兰州市城关区酒泉路279号信生大厦九楼，房屋面积187平方米向乙方石某、韩雅媺韩某出租用于儿童教育活动，甲方对该房屋享有完全的产权并同意出租，不存在其他人包括但不限于房屋共有人、抵押权人、其他第三人对该房屋主张任何权利；租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日；甲方应当于2016年1月1日将房屋交付乙方；租金每月18000元，押金18000元；房屋交付前乙方应当向甲方交纳10万元押金，该押金用于乙方保障乐高颗粒及租房房屋内设施设备完整，如蓄意破坏、丢失的，乙方应当按市场价赔偿；在合同结束后，甲乙双方清点乐高颗粒及设备数量无异议后，甲方应当退还全部押金；违约责任方面，约定乙方租赁期间若中途退出需支付甲方两月房租作为违约金，并将经营业务顺利交接甲方；租赁期限内因甲方原因造成乙方无法正常使用的，包括但不限于租赁、转让、买卖他人，甲方应当向乙方支付总租金20%的违约金，并赔偿乙方损失；双方还约定了教学等其他事宜。该合同签订后，张某依约向二原告交付了房屋及相关教学器材、设备等，二原告亦向张某依约交纳房屋押金18000元和设备器材押金10万元。合同履行至2016年10月30日，二原告收到甘肃王力律师事务所《律师函》一份，内容为涉案房屋系王斌与张某共同共有，张某在未经王斌的同意下私自将该房屋租赁给二原告并收取租金损害了共有人王斌的合法权益，建议二原告暂时停止交纳房租，待王斌与张某房产分割后按照实际所有人再行交纳。2016年11月2日，二原告又收到甘肃王力律师事务所的《关于的律师函》一份，要求二原告在7日内履行腾房义务。2016年11月15日，二原告在信生大厦一楼向张某送达甘肃并欣律师事务所《关于石某、韩某向张某解除租赁合同的律师函》，主要内容现王斌主张权利，导致二原告自2016年10月30日起无法正常使用房屋，严重影响了经营活动，且2016年11月1日张某已更换门锁，实际占用该房屋，要求张某收到律师函三日内协商解决解除合同和违约责任及赔偿损失问题，且二原告不再支付房租。双方遂酿成纠纷。另查明，张某与案外人王某原系夫妻，涉案房屋登记在张某名下共计401.40平方米，2011年10月9日张某与王斌签订《自愿离婚协议书》约定将共同财产归女儿，后张某与其女儿王可馨作为共同原告将王斌诉至本院，要求王斌归还房屋，本院作出（2013）城民一初字第506号民事判决书，以房屋尚未登记在王可馨名下涉案房屋仍属于张某与王斌共同共有房屋为由驳回了张某、王可馨的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的租赁合同虽未经案外人王斌同意，但因房屋产权证登记在被告张某名下，二原告有理由相信张某有权处理涉案房屋出租事宜，故双方签订的租赁合同是有效的，双方在履行合同过程中发生合同停止履行的根本原因是张某未处理好与前夫王斌的财产关系，导致二原告不能正常经营，但最终导致合同彻底不能履行系张某私自换锁，导致二原告无法再行继续履行合同，二原告书面通知张某解除合同之时，双方合同至此已经解除，双方已无必要通过法院再行解除。因造成合同解除的主要原因在于张某，且张某已实际控制涉案房屋，故二原告要求返还房租押金18000元及教学器材，办公用品及设施押金10万元的诉讼请求予以支持，因合同的解除尚有王斌通过律师事务所发函的外因因素，故对二原告要求被告承担总租金20%的违约金129600元的诉讼请求，本院为衡平双方利益，由张某适当承担违约金10000元。关于对张某除解除合同的其他反诉请求评判如下：张某要求二原告支付拖欠的房屋租金9万元的反诉请求，二原告发出解除合同函件为2016年11月15日，二原告租金已付至2016年10月份，当月30日二原告已接到案外人委托的律师函，期间张某又换锁，导致二原告自11月份起已无法经营，故对张某的该请求不予支持，应自2016年11月起涉案房屋所产生的相关费用二原告均不予承担，因此，对张某要求二原告承担2016年11月以后的物业费1940.1元、取暖费6579.5元，水电费798.5元（直至付清完毕之日）的反诉请求亦不能支持。由于解除合同的原因是张某造成的，二原告不存在违约行为，故对张某反诉要求二原告支付违约金4.5万、支付培训费损失54440元、支付品牌形象损失费5万元的反诉请求不予支持；关于请求判令二原告返还教学器材（颗粒价值15万元）的反诉请求，根据查明的事实，张某无证据证明二原告拉走教学器材的事实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、张某返还石某、韩某房屋押金18000元、设备器材押金10万元；二、张某向石某、韩某承担违约金1万元；上述一、二项款项共计128000元于判决生效后10日内付清。三、驳回石某、韩某的其他诉讼请求；四、驳回张某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5014元，石某、韩某负担2407元，张某负担2607元。反诉费2583元由张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海审 判 员  丁雨宁人民陪审员  曹乃心二〇一七年五月十七日书 记 员  徐 萍????????1