广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5036号上诉人（原审被告）：邓树新，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：关凤云，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：梁瑞蓉，香港居民。被上诉人（原审原告）：杨文汉，香港居民。被上诉人（原审原告）：杨蕙瑜，香港居民。被上诉人（原审原告）：杨漍瑜，香港居民。四被上诉人的共同委托代理人：李丽明，广东正平天成律师事务所律师。原审被告：谭瑞萍，住广州市海珠区。原审被告：邓爱贞，住广州市海珠区。上诉人邓树新、关凤云因与被上诉人梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜，原审被告谭瑞萍、邓爱贞返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邓树新、关凤云共同向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，关于涉案房屋产权，截至目前，涉案房屋没有办理房产证，且其产权来源也是有争议的，产权不明确。1．各被上诉人主张：作为原小港路民主直街24号之4二楼(南头房13.74平方米+中北房8.66平方米)业主梁某甲的继承人，富基公司将原小港路民主直街24号之4二楼拆迁，将涉案房屋安排各被上诉人继承，是根据各被上诉与广州市富基房地产开发有限公司(以下简称富基公司)于2012��7月26日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》。2．根据邓树新、谭瑞萍与富某公司于2002年6月26日签订《房屋拆迁安置协议》，邓爱贞与富某公司于2003年1月8日签订《房屋拆迁安置协议》和由于逾期回迁在2008年起诉富某公司，该案判决后，邓树新、谭瑞萍，邓爱贞以上三户与富某公司于2008年11月28日签订《补充协议书》，明确约定：“甲方(富m某公司)经广州市国土资源和房屋管理局以2001房拆许字2号房屋拆迁许可证批准，拆除乙方位于小港路草芳涌尾街7号和民主直街24号之4的房屋用于兴建商住小区。由市国土房管局在2008年4月29日以协议出让的方式与富某公司签订土地使用权出让合同，确定在富某广场地块上兴建A9号楼作为拆迁安置楼。甲方已于2008年7月18日正式动工兴建。……经乙方确认，乙方的回迁房确定为富某广场自编A9号楼xx层xx单元。从上述事实可以看出，针对上述两份不同内容的协议，对涉案房屋的产权来源有两种完全不同的约定，且富某公司与各上诉人的《房屋拆迁安置协议》《补充协议书》)签订在先，且双方均已经正在履行至今，富某公司已经涉案房屋向邓树新、谭瑞萍和邓爱贞安置回迁，并且在2011年7月15日签订三户的《收楼确认书》交付使用。上诉人已经向富某公司缴纳租金。涉案房屋产权没有办理房产证前，各被上诉人是没有充分证据证明其是涉案房屋唯一的权利人，没有权利要求各上诉人迁出和缴纳租金。二、在2008年因逾期回迁起诉富某公司案判决后，富某公司已经签订《补充协议书》安排各上诉人及邓爱贞回迁涉案房屋居住后，仍然按照原公房的租金标准每月91.20元收取各上诉人的公房租金，现在一审判决各上诉人以私房租金标准缴纳是错误的。三、根据2012年7月26日签订的《广州市���市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》明确协议在2012年12月31日前交齐房款，富某公司已经向各被上诉人返还2009年3月至2011年6月的代收租金。根据各被上诉人明确涉案房屋是按月缴交公房租金。四、涉案房屋时各上诉人起诉富某公司后，依据判决的回迁安置房，各上诉人是当年拆迁安置时真正有户籍人口登记的合法被拆迁安置人。五、关于租金标准，各被上诉人诉讼请求中的租金和房屋使用费标准，只是自己单方的主张，没有任何依据。因此，现一审法院判决各上诉人以私房租金标准向各被上诉人交纳租金是错误的。六、（1)原审判决要求我方搬迁、交还房屋、清缴租金，但涉案房屋的产权不清晰，被上诉人不享有诉权。（2）本案是由三间公房合成，我方因回迁取得涉案房屋的权利。我方居住的房屋性质是公房，对此富某公司和供电局对此也是确认的。我们是��不清楚的情况下，才一直居住在公房，而且由于是公房，我们没有敢进行装修。（3）我方不存在欠付租金的情形。我方从2011年开始每月缴交了公房租金共两年共交了3000多元租金，后来又交了3000元的租金，并不存在欠付租金的情形。只是由于不确定被上诉人是否为涉案房屋的业主，才没有将租金交给被上诉人。涉案房屋交租一直从2003年交租至今，而不是判决书查明的2013年。（4）根据我们提交分摊业主确认表，确认的xx房的面积是57.23平方米，但是判决判令交租的是55.89平方米。这属于事实查明不清，对对方也不公平。且涉案房屋时各上诉人的唯一住房，各上诉人是弱势群体，根本无力承担私房标准的租金，如果维持一审的判决，将会增加社会不稳定的因素。综上所述，请求二审法院：1、、撤销(2015)穗海法民三初字第1487号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、请求二审法院在查清事实，正确适用法律的基础上，依法改判。3、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。案涉房屋回迁时将两间不同产权的房屋回迁到一个套间里。富某公司将本来属于邓爱贞的公房作为我们的产权面积补偿给我们。富某公司没有另外安置邓爱贞，该侵权行为应该是邓爱贞起诉富某公司，让富某公司另行安排房屋。我方并不是侵权人。原审被告谭瑞萍、邓爱贞经本院合法传唤，没有到庭进行答辩。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜于2015年8月5日向原审法院起诉请求：1、邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞及其同住人员迁出广州市海珠区富���南二街33号xx房。2、邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞及其同住人员支付从2014年6月16日起至2014年10月16日止的房屋租金共12000元。3、邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞及其同住人员支付从2014年11月1日起至其迁出日止的房屋使用金，该房屋使用金的计算方法为：3000元每月，每三个月调整房屋使用金标准一次，每次在上一次房屋使用金标准的基础上增加30%。4、邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞及其同住人员承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：梁得是原广州市海珠区小港路土主直街24号之4的产权人。该房屋原是国家经租，已经批准由广州市富基房地产开发有限公司（以下简称“富某公司”）拆迁。2009年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向梁瑞蓉等发出通知单，主要内容为：上述房屋已批准撤管，到市国土房管局海珠分局办��相关手续；该屋于2000年被富某公司征用拆除，未签补偿协议，按原册记面积发还。同年5月6日，广州市东晓物业管理有限公司也发出通知：上述房屋自2009年3月起发还业主自行管业；接通知后，携带房地产所有证及通知，会同住户到海珠区房管局租赁管理所申请按私房租金调租，并订立租赁关系，不得借故逼迁；等。该通知附住户名单中记载：邓树新承租二楼南头房，月租42.3元；谭瑞萍承租二楼中北房，月租26.7元。2009年2月13日，广东省广州市南方公证处出具（2009）南公证内字第03422号公证书，主要内容为：申请人伍某、梁瑞蓉及杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托人理人梁瑞蓉因继承被继承人梁某甲、区瑛的遗产，于2009年2月12日向该处申请办理继承权公证。经查，申请人伍某、梁瑞蓉、杨文汉具有民事权利能力及行为能力。杨蕙瑜、杨漍瑜具有民事权利能���。委托代理人具有代理资格。……现查明如下事实：一、梁得、区瑛夫妇分别于1985年4月30日、1992年1月2日在台湾、香港死亡。二、梁得、区瑛生前遗有的合法财产：……广州市小港路土主直街24号之4房屋（以上房屋以梁某甲名义登记产权，依法属与妻子区瑛、伍某的夫妻共同财产，各占三分之一产权份额）。三、申请人称梁某甲、区瑛生前无立遗嘱，亦无与他人签订遗赠抚养协议。四、梁某甲生前有两个妻子，与妻子区瑛生前无生育子女，与另一妻子伍某共生育子女七人：梁瑞芳、梁某乙、梁某闵、梁瑞芬、梁瑞荷、梁瑞萍、梁瑞蓉。梁某甲、区某的父母均早已死亡。其中梁瑞芳已于1979年8月10日在香港死亡，死者生前未婚，无子女。梁瑞芳已于2003年11月6日在香港死亡，死者生前与丈夫杨文汉共生育子女两人：杨蕙瑜、杨漍瑜。五、申请人伍某、梁瑞蓉表示要求��承被继承人梁某甲、区瑛的上述遗产；申请人杨文汉，杨蕙瑜，杨漍瑜表示要求转继承被继承人梁某甲、区瑛的上述遗产；继承人梁某丙闵、梁某乙、梁瑞荷、梁瑞萍表示自愿放弃对被继承人上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的规定，被继承人梁得、区瑛上述的房屋遗产由伍某、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同继承。继承后，伍某占有上述房屋的5/9产权份额；梁瑞蓉占有上述房屋的2/9产权份额；杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同占有上述房屋的2/9产权份额。鉴于杨蕙瑜、杨漍瑜未成年，其继承的上述遗产份额由其父亲杨文汉代管，直至其满十八周岁止。同日，伍笑宽在广东省广州市南方公证处办理公证赠与：将广州市小港路土主直街xx号之x房屋5/9产权份额等全部赠与梁瑞蓉所有；等。富某公司曾于2002年6月26日与邓树新经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路民主直街24号-4的房屋，并负责回迁安置邓树新；等。该协议注明：“按月缴交原址房租金42.3元/月”。同日，富某公司又与谭瑞萍经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路民主直街24号-4的房屋，并负责回迁安置谭瑞萍；等。该协议注明：“按月缴交原址房租金26.7元/月”。2003年1月8月，富某公司又与邓爱贞经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路草芳涌尾7号尾房，并负责回迁安置邓爱贞；等。该协议注明：“扣原租金91.20元”。2011年7月15日，邓树新、谭瑞萍与邓爱贞签署《收楼确认书》，确认：涉案房屋于2011年7月1日交付其使用；等。2012年7月26日，富基公司（甲方）与梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜同意富基公司拆除海珠区小港路土主直街24号之4；富基公司将自有的位于海珠区富基南二街33号第六、七、十四、十七、二十二、二十七层……第601、701、1404、1703、2204、2707号单元用作拆除梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜房屋后的产权调换（补偿）；富某公司应在2012年12月31日将自有房屋交付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜；等。该合同盖有广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章。同日，双方就上述协议书又签订《补充协议》，约定：一、甲方安排乙方回迁的房屋为海珠区富基南二街33号601、701、1404、1703、2204、xx房共6套，总建筑面积为229.39平方米。在签订本协议的当天，甲方向乙方交付其中的601、701、1404、1703、xx房，因该5套房屋存在租赁关系，故该租赁关系在房屋交付后由乙方承继。二、由���甲方安排乙方回迁的上述6套房屋总的建筑面积与乙方原房屋产权191.1平方米的建筑面积相比大了38.29平方米，该部分增大建筑面积其中的5平方米按1700元/平方米，其余的33.29平方米按15000元/平方米的标准由乙方向甲方购买，两项合计人民币507850元。该款项由乙方分三期付清，具体2012年7月26日前支付150000元；2012年10月31日前支付100000元，其余的款项于2012年12月31日前付清。在乙方付清507850元房款的同时，甲方向乙方交付海珠区富基南二街33号2204房屋；甲方向乙方返还从2009年3月起至2011年6月止代收租金共6190.70元；等。邓树新、关凤云是夫妻关系。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜曾因涉案房屋与邓树新、谭瑞萍发生纠纷，向原审法院提起诉讼。原审法院对此作出（2013）穗海法民三初字第1227号民事判决书，认定：梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已取得涉案房屋的相关权利；梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍及同户籍人员邓爱贞之间存在事实上的租赁关系。并判决：邓树新、谭瑞萍在判决生效之日起十日内按有资质的评估公司评定的广州市海珠区富基南二街33号xx房（55.89平方米）的私房住宅参考价租金标准（每月以1788.48元为限）向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜支付自2011年7月1日至判决生效之日止的租金。邓树新等不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2014年5月13日作出（2014）穗中法民五终字第910号民事判决，认为原审法院认定的上述情况并无不当，并判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2014年6月6日生效。上述判决生效后，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜申请执行，要求邓树新、谭瑞萍支付租金62954.5元等。原审诉讼中，邓树新、关凤云表示：涉案房屋由邓树新、关���云、谭瑞萍、邓爱贞居住；梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜申请执行后，邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞按公房的租金标准缴纳了3000元租金，是用来交富某公司继续履行2008年11月28日补充协议书的公房租金。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜为证明其主张，还提交了以下证据：1、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托律师于2014年10月13日向邓树新、谭瑞萍、邓爱贞户作出的《律师函》及张贴该律师函的录像光盘。2、2014年10月24日载有“启事”的广州日报。上述证据中的部分内容为：因邓树新、谭瑞萍、邓爱贞户拖欠2011年7月1日起的租金，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜决定于2014年10月16日解除与其的租赁关系；等。邓树新、关凤云确认上述证据的真实性，律师函贴在邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞门上。邓树新、关凤云、谭瑞萍、��爱贞为证明其主张，还提交了以下证据：1、富某公司（甲方）与邓树新、邓爱贞（乙方）于2008年11月28日签订的《补充协议书》，约定：经乙方确认，乙方的回迁房确定为富某广场自编A9号楼xx层F（07）单元。该协议盖有广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章。2、广州市富某物业管理有限公司出具的“A9-xx”的管理费的发票。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜表示上述证据的真实性无异议，关联性有异议。原审法院认为：已生效的民事判决已经认定梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍、邓爱贞之间存在事实上的租赁关系，并判决邓树新、谭瑞萍按私房住宅参考价租金标准支付自2011年7月1日至判决生效之日即2014年6月6日的租金，则邓树新、谭瑞萍应及时履行上述义务。关凤云是邓树新的妻子、原诉讼案件的第三人，邓爱贞是邓树新、谭瑞萍同户籍人员，且两人也是涉案房屋的使用人，应清楚上述判决的情况。故邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞作为使用人还应按上述标准及时支付2014年6月6日之后的租金。即使如邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞所述，邓树新、谭瑞萍与邓爱贞是因不同房屋拆迁而回迁至涉案房屋，但梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并非拆迁主体，邓树新、关凤云所主张的情况也并不影响梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞的租赁关系及邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞因实际使用涉案房屋而支付相关费用。上述判决已明确规定了邓树新等支付租金的时间，但邓树新、谭瑞萍在此期间内并未全额支付租金，而邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞在本案中也无证据证实已支付上述判决生效之后的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第��百二十七条及第二百三十二条的规定，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜有权解除合同。因梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜也已履行了通知解除租赁关系的义务，且该通知已足以使邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞清楚迟延支付租金、解除租赁关系的情况，故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞之间的租赁关系已于2014年10月16日解除。因此，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜要求邓树新、关凤云、谭瑞萍、邓爱贞搬出涉案房屋、支付2014年6月16日至2014年10月16日的租金及2014年11月1日之后的房屋使用费的诉讼请求，合法有理原审法院予以支持。房屋租金、使用费应以有资质的评估公司评定的同地段同类型房屋私房租金参考价为准，并以梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜主张的每月3000元为限。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜关于每三个月调整一次租金标准的主张无理，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及第二百三十二条的规定，于2015年12月22日作出如下判决：一、被告邓树新、谭瑞萍、邓爱贞、关凤云在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区滨江街富基南二街33号xx房。二、四被告按有资质的评估公司评定的上述房屋（55.89平方米）同地段同类型房屋私房租金参考价标准（以原告主张的每月3000元为限）向原告梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜支付2014年6月16日至2014年10月16日的租金及2014年11月1日至搬出上述房屋之日止的房屋使用费（其中，本判决生效之前的，判决生效之日起10日内支付；之后的，每月10日前支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元，由四被告负担。二审审理期间，上诉人邓树新、关凤云向本院提交一份广州市物业专项维修资金使用分摊业主确认表作为新证据拟证明xx房面积是57.23平方米。被上诉人梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同质证称：我方主张的面积是按照拆迁补偿协议所测量的55.89平方米，确认对方提交的这个面积，但与本案关联性不大。原审被告谭瑞萍、邓爱贞经本院合法传唤，没有到庭进行质证。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于被上诉人对于涉案房屋是否存在合法权益，双方当事人之间是否存在租赁关��，该租赁关系是否可以确认解除。首先，关于被上诉人权益以及双方当事人之间的法律关系，已有生效判决予以认定，上诉人该部分上诉理由，本院均不予采纳。其次，在相关法律关系及权利义务已经由生效判决认定的情况下，上诉人仍坚持未予履行，被上诉人主张解除租赁关系依法有据。虽然，上诉人二审诉讼中还提出无其他住房的理由，但相关诉讼纠纷已历时多年，上诉人确有困难的，亦应积极主动依法依规向有关管理部门申请救济，在被上诉人并无过错亦无救济义务的情况下，原审支持被上诉人解除合同的诉求依法有据，并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人邓树��、关凤云共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月八日书记员  冯冠豪