洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初1707号原告：郭克会，男，1956年10月11日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王建北，河南大鑫律师事务所律师。被告：洛阳云顶城镇建设开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路318号怡和大厦四楼413。法定代表人：田泽恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：张增军，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦娜，河南惠人律师事务所律师。第三人：洛阳舒马克电梯有限公司。住所地：洛阳市西工区九都路75号四层东半层。法定代表人：姚永卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敬波，该公司法律顾问。原告郭克会与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司(以下简称云顶开发公司)确认合同有效纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法追加洛阳舒马克电梯有限公司(以下简称舒马克电梯公司)为第三人参加本案诉讼。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭克会的其委托诉讼代理人王建北,被告云顶开发公司委托诉讼代理人张增军、孙梦娜,第三人舒马克电梯公司委托诉讼代理人王敬波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭克会向本院提出诉讼请求：1.要求撤销2018年6月8日云顶开发公司解除房屋买卖合同的通知；2.确认双方于2015年6月1日签订的云顶绿城小区商住8号楼2单元201号房的云顶绿城内部认购协议有效。事实与理由：郭克会与云顶开发公司于2015年6月1日签订了位于老城区华山路与机场路交叉口东侧云顶绿城小区商住8号楼2单元201号房的云顶绿城内部认购协议,该协议对房号、面积等均有明确约定。郭克会依据内部认购协议将354054.8元房款支付给舒马克电梯公司，舒马克电梯公司给郭克会开具收据，云顶开发公司依据该收据给郭克会开具购房款收据。依据内部认购协议约定，云顶开发公司应在2015年9月30日前交房，在交房之日起24个月内签订商品房买卖合同并办理房产证。截止目前，云顶开发公司未向郭克会交房，也没有与郭克会签订商品房买卖合同，2018年6月中旬郭克会收到云顶开发公司邮寄的解除房屋买卖合同通知。云顶开发公司给郭克会开具的购房款收据和签订的内部认购协议，说明原债权债务关系已经变更为内部认购协议的内容，不因云顶开发公司与舒马克电梯公司之间合同的解除而改变，郭克会不同意解除双方签订的内部认购协议。为此提起诉讼。被告云顶开发公司辩称：1.本案的内部认购协议实际上是房屋买卖合同，因涉案工程没有取得商品房预售许可证书，内部认购协议属于无效协议，无效协议不存在解除问题，云顶开发公司向郭克会邮寄解除房屋买卖合同通知书只是善意告知。郭克会要求确认内部认购协议合法有效，违反法律规定；2.双方签订的内部认购协议不是真实的房屋买卖关系，而是与舒马克电梯公司之间的抵账行为，属于郭克会以前债权的抵押担保措施。综上，应驳回郭克会诉讼请求。第三人舒马克电梯公司述称：1.郭克会要求确认的内部认购协议是基于郭克会、云顶开发公司和舒马克电梯公司之间为解决债权关系达成的协议，经三方确认且已经履行，郭克会与云顶开发公司双方形成的是商品房买卖法律关系，应该履行协议；2.舒马克电梯公司与云顶开发公司之间是电梯安装承揽合同，与本案不是同一法律关系；3.云顶开发公司单方向郭克会发出解除内部认购协议通知，属单方意思表示，对舒马克电梯公司不发生法律效力。综上，应支持郭克会的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2013年3月29日和2014年7月25日云顶开发公司与舒马克电梯公司分别签订了两份《电梯设备采购及安装合同》，约定云顶开发公司购买舒马克电梯公司电梯68部和112部。其中68部电梯总价为1120.3万元，安装费136万元；112部电梯总价为1761.85万元，安装费200.1万元。合同还同时约定了双方权利义务等内容。合同签订后，2014年9月5日云顶开发公司向舒马克电梯公司支付20万元电梯款,2014年12月8日双方签订《抵帐、购房合同》、《抵账协议》，云顶开发公司将包括云顶绿城小区商住8号楼2单元201号房屋在内的36套房屋抵给舒马克电梯公司折抵电梯款。2015年1月11日舒马克电梯公司开始安装电梯，共安装15部，剩余的未再安装。2015年6月1日，舒马克电梯公司将云顶绿城小区商住8号楼2单元201号房屋以354054.8元的价格折抵给郭克会冲抵欠款，并向云顶开发公司出具了《房屋转让情况说明》。同日，云顶开发公司依据该《房屋转让情况说明》与郭克会签订《云顶绿城内部认购协议》，约定了郭克会购买房屋的位置、面积、价款、交房期限、办理房产证期限等内容，并向郭克会出具收到购房款收据。2016年9月13日，云顶开发公司起诉舒马克电梯公司，要求解除双方2013年3月29日和2014年7月25日签订的两份《电梯设备采购及安装合同》，2017年9月8日，本院作出（2016）豫0302民初1419号民事调解书，对双方自愿解除2014年7月25日《电梯设备采购及安装合同》和履行2013年3月29日《电梯设备采购及安装合同》的协议内容予以确认。2017年12月12日，云顶开发公司与舒马克电梯公司签订《关于云顶绿城四、五组团电梯设备采购、安装合同履行情况》，因舒马克电梯公司未履行上述调解书，云顶开发公司终止舒马克电梯公司对该合同的履行。2018年6月8日，云顶开发公司向郭克会发出《解除房屋买卖合同通知》，以“云顶公司与舒马克公司签订的所有《电梯设备采购及安装合同》以及其他合同已经全部解除，抵账房屋已经收回”为由，通知郭克会双方签订的房屋买卖合同“由于《抵帐、购房合同》、《抵账协议》失效而解除”。另查明，截止目前云顶绿城小区项目尚未取得商品房预售许可证，云顶开发公司未向郭克会交付房屋。本院认为，原告郭克会与被告云顶开发公司2015年6月1日签订的《云顶绿城内部认购协议》，约定了郭克会购买房屋的位置、面积、价款、交房期限、办理房产证期限等内容，实际上是房屋买卖合同。被告云顶开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下向原告郭克会预售房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项关于商品房预售应办理预售登记，取得商品房预售许可证明的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定，原告郭克会与被告云顶开发公司签订的《云顶绿城内部认购协议》无效。无效的合同不存在解除，故被告云顶开发公司向原告郭克会发出的《解除房屋买卖合同通知》不会引起合同解除的法律效果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，原告郭克会并未实际向被告云顶开发公司支付购房款，被告云顶开发公司也未向原告郭克会交付房屋，双方均未因该《云顶绿城内部认购协议》取得财产，不涉及返还。原告郭克会原对第三人舒马克电梯公司的债权，可另行主张。综上所述，原告郭克会要求撤销2018年6月8日云顶开发公司《解除房屋买卖合同通知》和确认双方2015年6月1日签订的《云顶绿城内部认购协议》有效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭克会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭克会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  许丽飞二〇一八年十二月二十五日书记员  赵乾坤