广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初3702号原告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区腾龙山庄飞龙路2号,组织机构代码72992644-9。法定代表人：杨文杰，职务总经理。委托代理人：李志刚、高龙真，广东青晖律师事务所律师。被告：周碧波，男，1984年11月20日出生，汉族，住湖北省监利县，第三人：广东诚加装饰设计工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园中区23号,统一社会信用代码91440606708165900X。法定代表人：郑伟熙。原告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告周碧波、第三人广东诚加装饰设计工程有限公司（以下简称诚加公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行审理。原告碧桂园公司的委托代理人高龙真、被告周碧波到庭参加了诉讼，第三人诚加公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：2014年9月6日，原被告就被告购买原告开发的位于广州市南沙区进港大道北侧碧桂园山湖湾自编14号楼A单元xx房一事达成协议，签订了买卖合同，因市场调控政策的影响，双方就部分房屋价款以装修费用的名义签订了《委托装修合同》，并约定了交付时间。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告在支付部分购房款项后，余款198097.2元至今未支付，虽经原告多次催告，被告仍以各种理由拖欠至今。故向法院起诉，请求判令：一、被告立即支付拖欠的购房款项198097.2元;二、被告向原告支付逾期付款违约金（1、以141498元为本金，从2014年1月9日计算至实际还清之日;3、以56599.2元为本金，从2014年4月9日计算至实际还清之日，均以每日万分之三的标准计算）;三、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，申请变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付逾期付款违约金（包括：1、以141498元为本金，按日万分之三为标准自2014年1月9日计算至2016年8月26日；2、以56599.2元为本金，按日万分之三为标准自2014年4月9日计算至2016年8月26日）。被告周碧波辩称：因涉案房屋质量存在瑕疵，被告可以缴纳滞纳金，但因为被告自身的经济状况不太好，被告承诺在2017年7月底至8月初可以向原告支付当初双方沟通好的2万多滞纳金。第三人诚加公司述称：涉案装修款实际是购房款，装修款项权属人是碧桂园公司，诚加公司对此不主张任何权利，恳请支持碧桂园公司的诉讼请求。经审理查明：碧桂园公司是广州市南沙区进港大道北侧山湖湾的开发商，已取得该楼宇的商品房预售许可证。2014年9月6日，碧桂园公司作为甲方（卖方）、周碧波作为乙方（买方），签订了《商品房买卖合同》、合同附件一至六及补充协议（附件七）。合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区进港大道北侧碧桂园山湖湾自编14号楼A单元xx房，建筑面积共101.07平方米，总房价799202元,甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付249202元，除首期款外，剩余房款金额550000元，须于2014年10月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同约定房屋交付的时间为2015年9月15日前，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。《商品房买卖合同》附件七为《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条约定：甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款的违约责任的全部约定变更为，乙方如未按《商品房买卖合同》中约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同的。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第五条约定：甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中“因不可抗力等原因”还包括乙方有任何违约行为。第十五条约定：该商品房为毛坯房，甲方不负责装饰，交付标准按《商品房买卖合同》附件六的约定执行。除该商品房与《商品房买卖合同》附件六约定的交付标准不一致外，乙方在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。第十七条约定：在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。在上述商品房买卖合同签订后，被告作为甲方（委托方）、佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司作为乙方（承接方）、碧桂园公司作为丙方（开发商）签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。合同约定：甲乙双方一致同意甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对房屋进行装修装饰，由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为282996元。甲方应在2013年10月8日前向乙方支付装修费84898.8元，2014年1月8日前向乙方支付装修费141498元，2014年4月8日前向乙方支付装修费56599.2元。甲方应于2015年9月15日起10天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将房屋交付给乙方，甲方自愿认可该房屋丙方交付给乙方即视为已交付给甲方、甲方对该房屋已收楼且没有任何异议。乙方于房屋交付给其装修之日起的31天内完成房屋的装修装饰。房屋的装修在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，甲方有权要求保修或修复，乙方应承担保修、修复责任。在保修期内，不管任何原因导致乙方应承担保修、修补责任，且乙方在履行保修、修补责任过程中，需要甲方配合、协助的，甲方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若甲方不进行配合、协助而导致乙方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，乙方不承担。甲方逾期支付装修费的，每逾期一天甲方应按逾期应付款的万分之三向乙方计付违约金。另外，在该合同附件二中列明了涉案房屋的装修标准及配套设施。被告在签订上述合同后，已依约支付了《商品房买卖合同》约定的购房款799202元和《委托装修合同》装修费首期款84898.8元，第二期和第三期的装修费合计198097.2元于2016年8月26日支付。原告于2015年6月30日向被告发出收楼通知书，但被告因此前没有交齐装修款和滞纳金，也因为没有钱缴费，所以至今未办理收楼手续。碧桂园公司在庭审中表示，当时涉案楼盘是以精装房报建并准备以带精装修出售，但因在销售过程中遇到政府限价，原被告在签订《商品房买卖合同》后又与佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司签订了《委托装修合同》。碧桂园公司就其所述的有关房地产市场调控政策问题，提供广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局在另案中向本院发出《关于南沙区人民法院征询函的复函》及本院（2016）粤0115民初3698号民事判决书中查明的涉案碧桂园山湖湾自编14栋楼宇的相关情况，上述判决查明：“广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局在复函{穗国房南〔2015〕67号}表示其严格按照《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》执行相关房地产市场调控政策。该局将上述通知作为复函附件一并提供给本院。根据上述通知规定，从2013年4月24日起，本市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报，房地产开发企业预（销）售商品住宅前，应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。另从本院依职权前往广州市南沙区档案馆调取的《碧桂园建设工程施工合同》（山海湾三标段总承包合同）、《工程质量验收记录》、《工程质量验收纪要》证实：涉案楼盘工程项目名称为碧桂园山海湾三标段总承包工程，发包单位是碧桂园公司，总承包单位是广州建筑股份有限公司，工程内容土建工程及室内外安装工程等，交楼标准精装修，由广州建筑股份有限公司进行施工。上述工程竣工验收时间为2015年5月25日。另查明，佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司于2016年1月15日核准变更名称为诚加公司”。本院认为：本案的争议焦点为：一、原告主张的装修款是否属于案涉房屋房价款的一部分。二、原告是否可以就《委托装修合同》约定的款项向被告主张权利。关于争议焦点一的问题，首先，从碧桂园公司和被告及诚加公司签订的《委托装修合同》内容看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于该金额如何构成的约定；其次，从合同履行情况看，虽然合同约定由被告在办理收楼手续时或由碧桂园公司在约定的收楼期限届满之次日，将涉案房屋交给诚加公司装修，但原告碧桂园公司在向被告发出收楼通知书时，涉案房屋已经是带精装修状态，诚加公司并未有对案涉房屋进行装修，且诚加公司明确确认装修款项实际是购房款。根据上述情形，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实，可以认定被告在购买涉案房屋时，虽然分别与碧桂园公司及诚加公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。关于争议焦点二的问题，如前所述，《委托装修合同》所约定的装修费用是案涉房屋房价款的一部分，且诚加公司明确确认该款项的权利人为原告，诚加公司对此不主张任何权利，而由原告主张，并有通知被告，据此，原告有权向被告主张《委托装修合同》约定的款项。被告于2016年8月26日支付第二期和第三期装修款，未按合同约定支付，已经构成违约，原告诉请被告按合同约定违约金标准支付自逾期之日起至2016年8月26日止的违约金合理有据，本院予以支持，但违约金以欠付款项为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第一百零七条的规定，判决如下：被告周碧波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司支付逾期付款违约金（违约金的计算方法：以141498元、56599.2元为本金，分别从2014年1月9日、2014年4月9日起计至2016年8月26日止，每日按万分之三的标准计算，违约金总额分别以141498元、56599.2元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，由被告周碧波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王 健人民陪审员  胡大成人民陪审员  吴伯南二〇一七年五月二十五日书 记 员  陈洁莹