贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终1122号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨娟，女，汉族，1963年10月16日生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭遂宁，女，汉族，1983年2月26日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗江金，中东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：贵州省广盛源房地产经纪有限公司，地址贵阳市中山东路16-18号中山大厦A座2401室。委托诉讼代理人：高魁，公司员工。上诉人杨娟与被上诉人郭遂宁、贵州省广盛源房地产经纪有限公司（以下简称广盛源公司）房屋买卖纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨娟，被上诉人郭遂宁及其委托诉讼代理人罗江金，第三人广盛源公司的委托诉讼代理人高魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨娟上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，确定《房屋买卖三方合同》无效，改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。被上诉人与第三人广盛源公司恶意串通，以欺诈、隐瞒其事实的行为，采取欺骗手段违背上诉人的真实意思表示所签的合同，损害了上诉人的合法权益，其行为违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同有失公平。第三人广盛源公司制作的《房屋买卖三方合同》与双方当事人所持有的合同内容各？不一致，约定内容也自相矛盾，致使合同无法履行。说明？第三人广盛源公司隐瞒事实真相，以欺骗上诉人违背其真实意思表示订立的合同属无效的民事法律行为。本案中，广盛源公司根本不具有经营房屋交易资格，在庭审中也未提交经营证，法人资格证等相关手续，该公司从事的经营属无效的民事法律行为，其所制作的《房屋买卖三方合同》，三方所持有的合同文本内容自相矛盾，不相一致，因此，对双方当事人不具有法律约束力，合同无法履行，责任在于第三人广盛源公司和被上诉人。郭遂宁辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2、三方签订的合同是真实的意思表示，是有效合同；3、第三人是否有资质不影响房屋的买卖，应由第三人提供资质证明；4、上诉人的上诉请求违背不告不理原则。广盛源公司辩称：1、合同是经过三方协商的真实意思表示，是有效的；2、我方有经营资质的，在工商局是可以查询的；3、上诉人不了解二手房交易流程，钱款必须存入专用账户交易。郭遂宁向一审法院起诉请求：一、被告杨娟履行双方于2015年12月24日签订的《房屋买卖三方合同》中约定的合同义务，将位于贵阳市××省府路××单元××楼××号的房屋办理权属转移登记手续给原告；二、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月24日，甲方（出售方）杨娟与乙方（购买方）郭遂宁及丙方(居间方)贵州广盛源房地产经纪有限公司签订《房屋买卖三方合同》(以下简称合同)，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于贵阳市××省府路××单元××楼××号房屋(产权证号：01××11)一套，房屋的成交价格为人民币七十五万元。合同第七条对于购房款的支付约定载明“乙方采取下列第2种方式向甲方支付购房款2、银行按揭贷款：乙方办理住房按揭贷款，首付金额为人民币（大写）叁拾捌万元（￥380000）(包含已付定金），于该房屋产权转移登记之日【□直接支付给甲方】【□存入专用账户划转给甲方】。乙方拟贷款金额为人民币（大写）叁拾柒万元（￥370000），于本次按揭贷款业务办结之日由银行通过专用账户划给甲方。乙方拟贷款方式为二手房按揭贷款，乙方因自身原因未获得银行贷款，甲乙双方同意自行筹齐剩余房价款，乙方于未获得银行批贷之日起10日内自筹房款一次性通过存入专用账户方式支付给甲方。”合同第十条房屋的交付约载明“甲方应当在2016年7月1日前将该房屋交付给乙方。”合同第十一条甲方或乙方责任约定载明“（二）逾期付款责任乙方未按照本合同约定支付定金、购房款的，按照下列第一种方式处理。1、按照逾期时间处理，分别处理【（1和（2））不作累加】：（1）逾期在3个工作日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方每日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金（支付时间为实际支付应付款之日），合同继续履行；（2）逾期超过7个工作日后，甲方有权解除与乙方的房屋买卖关系，此时乙方应当自解除通知送达之日起三日内按照总房款的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方扣除违约金后的全部已付款，房屋权属已经发生转移的，乙方须将房屋权属转移登记到甲方名下，所产生的税费由乙方承担。如甲方未选择解除房屋买卖合同的，乙方应按全部迟延天数、每日向甲方支付万分之五的违约金（支付时间为实际支付应付款之日），合同继续履行。”合同第十三条约载明“本合同签订后甲方如将该房屋出卖给第三人或有其他行为致不能实现本合同目的的，乙方有权解除与甲方的房屋买卖关系。甲方应当自解除合同之日起7日内退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的两倍向乙方支付违约金，并且赔偿由此给乙方和丙方造成的一切损失”合同第十四条权属转移登记约定载明“（一）甲乙双方同意，自本合同签订之日起或2015年12月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。”合同第十八条约定载明“本合同及附件共7页，壹式叁份，具有同等法律效力，其中甲方一份、乙方一份，丙方一份。”2015年12月24日，被告（反诉原告）出具定金收条一份载明“今收到郭遂宁交来购买位于云岩区省府路××单元××楼××号房屋定金人民币贰万元（￥20000）。”2015年12月25日，被告（反诉原告）出具收条一份载明“今收到郭遂宁交来购买位于贵阳市××省府路××单元××楼××号房屋预付款人民币拾万元整（￥100000）。”另查明，贵阳市××省府路××单元××楼××号房屋登记的房屋所有权人为杨娟，权证号为筑房权证云岩字第××号。2016年4月19日原告（反诉被告）向法院提出保全申请，后法院于2016年4月26日作出了（2016）黔0103民初448号保全裁定书，查封了涉案房屋。庭审中，原被告双方合同的争议主要在合同的第七条购房款的支付方式上，原告(反诉被告)称购房款的支付方式在合同中有明确约定，即首付款38万元在房屋产权转移登记之日存入专用账户划给被告。被告（反诉原告）称其持有的合同上对这一条的约定是将首付款直接支付给甲方的，因为原告（反诉被告）并未将首付款打到被告（反诉原告）账户，故原告（反诉被告）已经构成违约。2016年9月14日，法院依法组织原被告及第三人对三方手上持有的《房屋买卖三方合同》进行质证核对，经核实，原被告双方手上持有的合同对于第七条的条款内容确实有出入，记载差异表现在被告（反诉原告）杨娟持有的合同上对于第七条中首付款支付方式上直接支付给被告（反诉原告）和专用账户划给被告（反诉原告）这两个选项都进行了勾选，且直接支付给被告（反诉原告）这个选项上还盖有指纹。经与第三人持有的合同对比，原告（反诉被告）持有的合同与第三人持有的合同在记载内容上保持一致，不存在出入。庭审中，原告（反诉被告）举出一份原告的银行流水清单，拟证明原告（反诉被告）有能力支付首付款。一审法院认为：当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方当事人应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。法院认为，因原被告对于《房屋买卖三方合同》第七条的付款方式条款有争议，因此必须对第七条进行解读确定，即双方签订合同时第七条是如何约定的？那么到底真实的合同条款为何？因在签订该份合同时是一式三份，通过对三份《房屋买卖三方合同》对比核实及原被告双方陈述，法院认为原告（反诉被告）手上持有的合同系原被告双方及第三人签订合同时的原始合同，其合同条款才是系签订合同时双方当事人真实意思的表示，理由有这么几点，一是原告（反诉被告）持有的合同与第三人持有的合同在第七条的约定上并无差异，二是根据生活常识及交易习惯，在空白选项上添加笔迹比涂改更容易，也更不易被发现，且对于支付方式，没有特殊情况下，在二选一的情况下，不会存在两种支付方式都存在的情况，因为这样不利于交易的顺利完成，故原被告双方签订合同第七条约定的是由原告（反诉被告）将资金转入专用账户给被告（反诉原告）。在合同第七条条款已经明晰的情况下，那么到底原被告是谁违约呢？纵观整个合同条文，合同约定双方的义务应该为2015年12月31日前，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）应该到产权处办理产权转移登记手续，原告（反诉被告）在办理产权登记手续的当日支付首付款到专用账户，再由专用账户转给被告（反诉原告），从中可以看出，原告（反诉被告）的义务为陪同被告(反诉原告)到产权处办理手续并且在当日具备支付首付款的能力，被告（反诉原告）的义务为2015年12月31日前到产权处办理转移登记手续。双方应该依据《房屋买卖三方合同》同时履行自己的义务。庭审中，原告（反诉被告）提供的银行流水可以证实在2015年12月31日前其具备支付首付款的能力(原告在合同签订后至2015年12月31日前，原告的资金账户中的余额是高于26万元的），被告（反诉原告）并未提交证据证实其已经在合同约定的时间内去履行自己的合同义务，且在庭审中其也承认因为原告（反诉被告）未将款项打入自己的账户，故而未按照合同的约定在规定的时间协助原告（反诉被告）办理过户手续。故本案中被告（反诉原告）应该承担不履行合同的违约责任。因守约方即本案原告（反诉被告）不主张被告（反诉原告）承担违约责任而是要求被告（反诉原告）继续履行合同，且该合同也不存在不能继续履行的情况，对于原告（反诉被告）要求继续履行合同的诉请，理由正当，法院予以支持。对于购房款的支付问题，因原被告双方在庭审中并未达成新的一致意见，故原被告应该按照双方签订《房屋买卖三方合同》履行各自的义务，因此对于剩余购房款63万元法院不宜进行处理。对于被告（反诉原告）的反诉请求，因原告（反诉被告）在履行合同中并不存在违约行为，因此对于被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：原告（反诉被告）郭遂宁、被告（反诉原告）杨娟继续履行双方于2015年12月24日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告（反诉原告）杨娟于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）郭遂宁共同到房屋权属登记部门办理位于贵阳市××省府路××单元××楼××号房屋（筑房权证云岩字第××号）的房屋产权过户手续；三、驳回被告（反诉原告）杨娟的反诉请求。本院二审期间，第三人广盛源公司提交新证据:营业执照、组织机构代码证、税务登记证各一份，证明其经营范围含有“房地产经纪”，本院对此予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《房屋买卖三方协议》系三方当事人协商一致的真实意思表示，合法有效，对相关当事人均具有法律约束力。《房屋买卖三方协议》系三方持有，现郭遂宁与广盛源公司提供的协议第七条在首付款支付方式上均记载勾选的是通过专用账户划款给杨娟，而杨娟提供的协议却对直接支付和通过专用账户划款两种方式均进行了勾选，根据生活常识及交易习惯分析，协议第七条约定的首付款支付方式是通过专用账户划款给杨娟，故上诉人杨娟以郭遂宁未采用直接支付方式支付首付款故未继续履行协议的抗辩理由本院不予采信。上诉人杨娟主张被上诉人郭遂宁与广盛源公司恶意串通，以欺诈方式签订的合同无效，但并未就此举证加以证实，本院亦不予采信。故上诉人杨娟的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人杨娟负担。本判决为终审判决。审判长  刘妍审判员  韦娟审判员  龙珑二〇一七年五月二日书记员  田鹏