北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5453号上诉人（原审被告）：北京叶氏国际教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路乙2号1幢1609室。法定代表人：叶刚，执行董事。委托诉讼代理人：柴敏，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，男，1991年1月11日出生，北京市盈科律师事务所实习律师，住山西省交口县。被上诉人（原审原告）：北京东润投资集团有限公司，住所地北京市通州区运河东堤右侧。法定代表人：戚春生，董事长。委托诉讼代理人：刘新波，北京市柯杰律师事务所律师。原审被告：叶刚，男，1972年7月24日出生，汉族，北京叶氏国际教育科技有限公司法定代表人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：柴敏，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，男，1991年1月11日出生，北京市盈科律师事务所实习律师，住山西省交口县。上诉人北京叶氏国际教育科技有限公司（以下简称叶氏公司）因与被上诉人北京东润投资集团有限公司（以下简称东润公司）、原审被告叶刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初3652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。叶氏公司及叶刚的委托诉讼代理人柴敏、杨杰，被上诉人东润公司的委托诉讼代理人刘新波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。叶氏公司上诉请求：1.请求二审法院撤销（2016）京0112民初3652号民事判决书第一项判决内容，依法改判叶氏公司向东润公司支付2015年5月6日至2015年11月5日期间的房屋租金人民币1404528元；2.请求二审法院撤销（2016）京0112民初3652号民事判决书第六项判决内容，依法改判叶氏公司向东润公司支付违约金30万元；3.请求法院判令本案一、二审诉讼费用全部由东润公司承担。主要事实与理由：2013年12月27日，东润公司和叶氏公司签订了《租赁合同》，东润公司将位于北京市通州区月亮河河滨路1号原员工宿舍楼与原办公楼出租给叶氏公司，用于幼儿教育、商务办公、学科培训、员工住宿使用。后因叶氏公司迟延支付租金导致双方合同解除；一审法院对该案进行了审理，但就其中的部分判决内容，一审法院存在判决错误之情形：1、东润公司提出的第一项诉讼请求为请求叶氏公司向东润公司支付2015年5月6日至2015年11月5日期间拖欠的租金及滞纳金合计1729589.97元，该金额包含了这一期间的租金以及滞纳金；一审判决判令叶氏公司向东润公司支付2015年5月6日至2015年11月5日期间的房屋租金1729589.97元，但该期间叶氏公司实际欠缴的租金为1404528元。2、叶氏公司在2013年12月27日前向东润公司支付了租赁保证金1075764元，该部分租赁保证金的性质为保证合同的履行，以及在叶氏公司未按照合同约定履行合同义务时弥补东润公司之损失。叶氏公司认为租赁保证金可以作为违约金以及租金的一部分，一审判决违反了赔偿应基于损失的原则，叶氏公司不应再向东润公司支付违约金700000元，应依法改判叶氏公司向东润公司支付违约金300000元。东润公司辩称：同意原判，不同意叶氏公司的上诉请求。租金计算无误，判决表述有笔误。东润公司第一项诉讼请求滞纳金的合同依据是承诺书，明确写明了2015年10月5日之前叶氏公司向东润公司支付租金2379589.97元，写明了租金包括2015年5与6日到10月5日的租金，包括逾期滞纳金22万余元，合计2379589.97元，之后叶氏公司还逾期支付65万元。叶氏公司说还有9.7万元没有计算进来，中国工商银行股份有限公司东四支行出具的牡丹卡对帐单，2015年10月18日支出了9.7万元，叶氏公司提交的证据无法证明叶氏公司还交纳了9.7万元的租金。东润公司主张的是东润公司诉求的第六项，依据是诉争租赁合同第11条第1款。一审对违约金进行了酌减，70万元跟叶氏公司说的租赁保证金无关。叶氏公司一审没有提出反诉，故其上诉请求不应该得到支持。叶刚述称：同意叶氏公司的意见。东润公司向一审法院起诉请求：1、判令叶氏公司向东润公司支付2015年5月6日至2015年11月5日期间拖欠的租金及滞纳金合计1729589.97元，以及自2015年10月6日起至实际支付之日止按日千分之五标准计算的滞纳金，暂计算至2016年1月22日，滞纳金为976126.54元；2、判令叶氏公司向东润公司支付自2015年11月6日至2016年1月11日期间拖欠的租金788893.6元，以及自2015年11月1日起至实际支付之日止按照日千分之三标准计算的延迟履行违约金，暂时计算至2016年1月22日，延迟履行违约金为196434.51元；3、判令叶氏公司向东润公司支付自2016年1月12月至租赁房屋腾退日（2016年1月22日）期间拖欠的占用费262964.53元，以及自2016年1月23日起至实际给付之日止按照日千分之三标准计算的延迟履行违约金；4、判令叶氏公司向东润公司支付拖欠的电费6217.6元，以及自2016年1月23日起至实际支付之日止按照日千分之三标准计算的延迟履行违约金；5、判令叶氏公司向东润公司支付拖欠的冷水费2575.4元，以及自2016年1月23日起至实际支付之日止按照日千分之三标准计算的延迟履行违约金；6、判令叶氏公司向东润公司支付违约金2151528元；7、判令叶刚对上述全部债务承担连带保证责任；8、诉讼费由叶氏公司和叶刚承担。一审法院认定事实：2013年12月27日，东润公司作为出租方与叶氏公司作为承租方签订《租赁合同》，约定：第一条、租赁标的物：1、本合同租赁标的物的位置坐落于：北京市通州区月亮河河滨路1号月亮河原员工宿舍楼和原集团办公楼。第二条、租赁用途。1、承租方向出租房承诺租赁该标的物仅作为承租方幼儿教育、商务办公、学科培训、员工住宿使用。第三条、交付日、装修期及租赁期。2、该标的物的装修期自交付之日起至2014年8月5日止，装修期内承租方无需交付租金，但要承担其他相关费用。3、租赁期为9年，自2014年8月6日至2023年8月5日。第四条、租金、租金递增和其他费用。1、在租赁期及装修期内，共计每月租金358588元。年租金4303056元。2、首期租金：2014年8月6日至2014年10月5日的租金，共717176元，支付时间为2013年12月27日前。2014年10月6日至2014年11月5日的租金，共358588元，支付时间为2014年1月7日前。自第二期租金起，租金按每三个月缴纳一次，第二期自2014年11月6日开始至2015年2月5日，以此类推，承租方应于第二期租金起始日开始，于每三个月前五日向出租方支付下一期租金。3、租期内租金递增方式：2017年8月6日之前，租金保持不变。4、该标的物交付之日，承租方即应开始承担并支付该标的物之包括但不限于使用水、电、通讯、网络、取暖费和制冷费等公用事业所产生的全部费用。第五条、租赁保证金。1、承租方应在2013年12月27日前向出租房支付该标的物的租赁保证金共计1075764元。第六条、该标的物的返还。2、因承租方违约导致本合同提前终止的，则在返还期内，承租方仍应按照本合同约定的标准向出租方支付租金、其他费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。3、无论任何原因，在返还期满后，承租方仍未能将符合要求的该标的物交还出租方的，则自期满之日起，每逾期一日，承租方须向出租方缴当期日租金标准二倍的占用费。第十条、逾期付款、不可抗力和政府征用拆迁。1、承租方逾期支付本合同项下租金、租赁保证金、其他费用的，每逾期一日，承租方应向出租方支付相当于欠款金额的千分之一的延迟履行违约金。逾期超过六十日的，出租方有权解除合同。第十一条、合同的解除。1、承租方违反合同的，出租方不退还承租方租赁保证金外，承租方需再向出租方支付双倍租赁保证金数额的违约金。2015年8月28日，东润公司作为出租方与叶氏公司作为承租方签订《补充协议》，内容为：“出租方与承租方于2013年12月27日签订的《租赁合同》，承租方承租北京市通州区月亮河河滨路1号月亮河原员工宿舍和原集团办公楼，现经双方友好协商，就《租赁合同》中的具体内容作以下补充和变更：一、《租赁合同》第10.1条变更为：承租方逾期支付本合同项下租金、租赁保证金、其他费用的，则每逾期一日，承租方应向出租方支付相当于欠费金额的千分之三的延迟履行违约金。逾期超过六十日，出租方有权解除本合同。二、《租赁合同》第9.2条变更为：租赁期内，承租方合同内权利义务不得发生转移，在经出租方书面同意后，承租方可将所承租的房屋部分转租或分租给最多不超过六家第三方，但就任何第三方所产生的任何法律及经济责任承租方均承担不可撤销之连带责任，包括但不限于因第三方原因致使出租方产生的任何损失，出租方对此不承担任何责任。承租方承诺如其公司股权变更，应征得出租方同意，否则视为出租方违约，出租方可以以此为由解除合同，出租方无需退还承租方租赁保证金，且承租方应另行向出租方支付双倍租赁保证金数额的违约金。三、承租方现任法定代表人叶刚承诺，其愿意以自然人身份作为上述《租赁合同》及本《补充协议》的履约担保人，对承租方的全部合同义务承担不可撤销之连带责任。四、除本《补充协议》中补充或变更的条款外，双方仍按《租赁合同》中约定的条款履行合同。”同日，叶氏公司作为承诺方、叶刚作为担保人向东润公司出具《承诺书》，内容为：“北京东润投资集团有限公司：北京叶氏国际教育科技有限公司于2013年12月27日与北京东润投资集团有限公司签订房屋租赁合同，承租北京市通州区月亮河河滨路1号月亮河原员工宿舍和原集团办公楼，月租金为358588元，付款方式为季付，合同约定提前五日预付下个季度的租金1075764元。我司因自身原因拖欠两个季度的租金，合同约定逾期缴纳房租超过60日，出租方有权单方解除，为了双方能继续友好合作，我司承诺于2015年10月5日前补交拖欠北京东润投资集团的租金2379589.97元，此租金包含2015年5月6日至2015年8月6日的季度租金1075764元，2015年8月6月至2015年11月5日的季度租金1075764元，逾期交纳房租产生的滞纳金228061.97元，合计2379589.97元整。如若2015年10月5日之前，我司不能履行承诺，补交所欠租金及滞纳金共计2379589.97元，则北京东润投资集团有限公司有权随时单方面解除合同，且所欠款项每逾期一日，按所欠金额的千分之五缴纳滞纳金。为了保证租金的及时交纳，我司承诺将租赁合同中10.1条“承租方逾期支付本合同项下租金、租赁保证金、其他费用的，则每逾期一日，承租方应向出租方支付相当于欠费金额的千分之一的延迟履行违约金。逾期超过六十日，出租方有权解除本合同。”中的延迟履行违约金的比例千分之一变更为千分之三。我司法定代表人叶刚承诺对所欠租金及未来的租金及滞纳金的缴纳承担连带责任。本承诺书自盖章之日起生效，本承诺书未约定内容仍以原合同为准。”2016年1月4日，东润公司向叶氏公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为：北京叶氏国际教育科技有限公司：贵我双方于2013年12月27日签订《租赁合同》，并于2015年8月28日签订由叶刚个人承担责任的《补充协议》，但贵方在上述合同及协议履行过程中存在欠款等违约行为。后我司委托律师事务所于2015年11月30日向贵司发出《律师函》，催缴租金及违约金等各项欠款。贵公司至今仍未与我司联系，也未补缴所欠款项。现根据双方之约定，我方正式通知贵公司即日起解除双方的《租赁合同》及与此相关的协议等，结束租赁关系。请贵公司在接到本通知之日起7日内腾退房屋，付清全部欠款及其他各项全部费用，并根据约定承担违约责任。”叶氏公司和东润公司均认可《租赁合同》于2016年1月4日解除。2016年1月22日，叶氏公司将诉争房屋腾退给东润公司。《租赁合同》签订后，叶氏公司拖欠自2015年5月6日起的租金及合同解除后的占地使用费，其中拖欠2015年5月6日至2015年11月5日期间的租金为1729589.97元（应付租金2151528元，叶氏公司于2015年10月5日支付租金40万元、2015年10月15日支付租金10万元、2015年11月12日分两笔支付租金共计15万元），拖欠2015年11月6日至2016年1月11日期间的租金为788893.6元，拖欠2016年1月12日至2016年1月22日期间的占地使用费262964.53元。叶氏公司与东润公司均认可叶氏公司拖欠租金及占地使用费的计算标准及计算方式，但叶氏公司表示其于2015年4月3日向东润公司支付租金59167.02元、2015年11月18日支付租金9.7万元。东润公司表示上述59167.02元系叶氏公司支付的此前拖欠租金的违约金，而9.7万元并未支付给东润公司。2016年1月25日，东润公司代叶氏公司支付2016年1月的电费6217.6元、冷水费2575.4元。叶氏公司当庭表示东润公司主张违约金数额过高，要求按照银行同期贷款利率进行计算。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向双方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当调整。承租方主张逾期支付租金的违约金数额过高，实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。根据本案查明事实，按照《租赁合同》约定，叶氏公司拖欠支付东润公司2015年5月6日至2015年11月5日的租金1729589.97元、2015年11月6日至2016年1月11日期间的租金为788893.6元、2016年1月12日至2016年1月22日期间的占地使用费262964.53元。同时，叶氏公司应当支付东润公司代其支付的电费6217.6元和冷水费2575.4元。叶氏公司当庭表示东润公司主张的违约金数额过高，要求予以调整，东润公司亦未对其实际损失进行佐证，故法院认定东润公司主张的违约金、延迟履行违约金及滞纳金数额过高，并对违约金及滞纳金数额予以调整。对东润公司主张叶氏公司支付2015年5月6日至2015年11月5日租金1729589.97元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持；对东润公司主张叶氏公司支付延迟支付2015年5月6日至2015年11月5日期间租金的滞纳金的诉讼请求，理由正当，但东润公司主张的滞纳金标准过高，法院予以调整，叶氏公司应按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2015年10月6日至其实际支付之日止的滞纳金，对其主张过高部分法院不予支持。对东润公司主张叶氏公司支付自2015年11月6日至2016年1月11日期间拖欠租金788893.6元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对东润公司主张叶氏公司延迟支付2015年11月6日至2016年1月11日期间租金788893.6元的延迟履行违约金的诉讼请求，理由正当，但对延迟履行违约金的数额法院予以调整，故叶氏公司应按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2015年11月1日至其实际支付之日止的延迟履行违约金，对其主张过高部分不予支持。对东润公司主张叶氏公司支付自2016年1月12日至2016年1月22日止的占地使用费262964.53元，理由正当，证据充分，法院予以支持。对东润公司主张叶氏公司延迟支付2016年1月12日至2016年1月22日期间占地使用费262964.53元的延迟履行违约金的诉讼请求，理由正当，但对延迟履行违约金的数额法院予以调整，故叶氏公司应按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2016年1月23日至其实际支付之日止的延迟履行违约金，对其主张过高部分法院不予支持。对东润公司主张叶氏公司支付拖欠电费6217.6元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对东润公司主张叶氏公司支付拖欠电费的延迟履行违约金的诉讼请求，理由正当，但法院对延迟履行违约金的标准予以调整，故叶氏公司应按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2016年1月25日至其实际支付之日止的延迟履行违约金，对其主张过高部分法院不予支持。对东润公司主张叶氏公司支付拖欠冷水费2575.4元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对东润公司主张叶氏公司支付拖欠冷水费的延迟履行违约金的诉讼请求，理由正当，但法院对延迟履行违约金的标准予以调整，故叶氏公司应按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自2016年1月25日至其实际支付之日止的延迟履行违约金，对其主张过高部分法院不予支持。东润公司主张叶氏公司支付违约金的诉讼请求理由正当，但是其主张的违约金数额过高，结合本案实际情况以及叶氏公司的违约行为，法院确认违约金数额为70万元，对其主张数额过高部分法院不予支持。对东润公司主张叶刚对上述全部债务承担连带保证责任的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院对此予以支持。叶氏公司当庭辩称其还曾向东润支付9.7万元和59167.02元两笔租金，但其未向法院提交证据就上述两笔款项为租金的情况进行佐证，故法院对叶氏公司上述意见不予采信。判决：一、北京叶氏国际教育科技有限公司支付北京东润投资集团有限公司自二〇一五年五月六日至二〇一五年十一月五日的房屋租金人民币一百七十二万九千五百八十九元九角七分，并按照中国人民银行同期贷款基准利率，向北京东润投资集团有限公司支付自二〇一五年十月六日至实际支付之日止的滞纳金，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京叶氏国际教育科技有限公司支付北京东润投资集团有限公司自二〇一五年十一月六日至二〇一六年一月十一日的房屋租金人民币七十八万八千八百九十三元六角，并按照中国人民银行同期贷款基准利率，向北京东润投资集团有限公司支付自二〇一五年十一月一日至实际支付之日止的延迟履行违约金，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京叶氏国际教育科技有限公司支付北京东润投资集团有限公司自二〇一六年一月十二日至二〇一六年一月二十二日的房屋占地使用费人民币二十六万二千九百六十四元五角三分，并按照中国人民银行同期贷款基准利率，向北京东润投资集团有限公司支付自二〇一六年一月二十三日至实际支付之日止的延迟履行违约金，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京叶氏国际教育科技有限公司支付北京东润投资集团有限公司电费人民币六千二百一十七元六角，并按照中国人民银行同期贷款基准利率，向北京东润投资集团有限公司支付自二〇一六年一月二十五日至实际支付之日止的延迟履行违约金，于判决生效之日起七日内执行清；五、北京叶氏国际教育科技有限公司支付北京东润投资集团有限公司冷水费人民币二千五百七十五元四角，并按照中国人民银行同期贷款基准利率，向北京东润投资集团有限公司支付自二〇一六年一月二十五日至实际支付之日止的延迟履行违约金，于判决生效之日起七日内执行清；六、北京叶氏国际教育科技有限公司支付北京东润投资集团有限公司违约金人民币七十万元，于判决生效之日起七日内执行清；七、叶刚对叶氏国际教育科技有限所欠北京东润投资集团有限公司上述全部债务承担连带责任。八、驳回北京东润投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《用电记录表》、《冷水记录表》、《律师函》、《解除租赁合同通知书》、《租赁标的物交接说明》、银行单据及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,叶氏公司上诉主张的焦点问题是2015年5月6日至2015年11月5日的租金、滞纳金计算问题与违约金数额问题。关于2015年5月6日至2015年11月5日的租金、滞纳金计算问题。首先，东润公司在一审中主张判令叶氏公司向东润公司支付2015年5月6日至2015年11月5日期间拖欠的租金及滞纳金合计1729589.97元，以及自2015年10月6日起至实际支付之日止按日千分之五标准计算的滞纳金。其次，根据查明的事实，2015年8月28日，叶氏公司作为承诺方、叶刚作为担保人向东润公司出具《承诺书》，载明：“我司因自身原因拖欠两个季度的租金，合同约定逾期缴纳房租超过60日，出租方有权单方面解除合同，为了双方能继续友好合作，我司承诺于2015年10月5日前补交拖欠北京东润投资集团的租金2379589.97元，此租金包含2015年5月6日至2015年8月6日的季度租金1075764元，2015年8月6月至2015年11月5日的季度租金1075764元，逾期交纳房租产生的滞纳金228061.97元，合计2379589.97元整。如若2015年10月5日之前，我司不能履行承诺，补交所欠租金及滞纳金共计2379589.97元，则北京东润投资集团有限公司有权随时单方面解除合同，且所欠款项每逾期一日，按所欠金额的千分之五缴纳滞纳金。”因此，根据《承诺书》可知，叶氏公司拖欠东润公司2015年5月6日至2015年11月5日的租金2151528元，逾期交纳房租产生的滞纳金228061.97元，拖欠租金及滞纳金共计2379589.97元，扣除叶氏公司于2015年10月5日支付租金40万元、2015年10月15日支付租金10万元、2015年11月12日分两笔支付租金共计15万元，叶氏公司仍应支付东润公司2015年5月6日至2015年11月5日的租金及滞纳金共计1729589.97元。关于违约金的问题。根据双方租赁合同第十一条的约定，承租方违反合同的，出租方不退还承租方租赁保证金外，承租方需再向出租方支付双倍租赁保证金数额的违约金。一审法院认为东润公司主张叶氏公司支付违约金的诉讼请求理由正当，但是其主张的违约金数额过高。一审法院结合本案实际情况以及叶氏公司的违约行为，酌定违约金数额为70万元，对其主张数额过高部分不予支持。综上，一审法院已对违约金数额予以酌情降低，叶氏公司主张改判支付东润公司违约金30万元，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，叶氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20141元，由北京叶氏国际教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚代理审判员  申峻屹代理审判员  赵 纳二〇一七年五月九日法官 助理  林家诚书 记 员  高 明