河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6025号上诉人（原审原告）：寇建玲，女，汉族，1955年2月22日出生，住洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人：杜鹏，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴杰，河南洛太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南正隆置业有限公司。住所地：洛阳市涧**龙鳞路美陶楼**。法定代表人：庞正涛，总经理。委托诉讼代理人：蔺晓武，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙进展，系该公司员工。上诉人寇建玲因与被上诉人河南正隆置业有限公司（以下简称河南正隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寇建玲上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人虽然签订的协议名称为《被拆迁户认购房协议》，但实质上是商品房买卖协议，因为上诉人按房屋市场价向被上诉人支付了对等的价款，且根据一审法院之前的判决，被上诉人是将徽安新城的房屋作为商品房对外销售的，在一审庭审中被上诉人明确上诉人购买的是商品房。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》(法释【2009】5号),第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。故上诉人与被上诉人之间买卖合同已经成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故根据合同法的规定，对合同有关条款约定不明的，可以通过交易习惯。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。该解释设专门条文对拆迁安置房协议进行规定，说明拆迁安置房纠纷应当适用该解释的。拆迁安置房的受让人为特定的拆迁人，普通商品房的受让人为不特定的买受人，但受让人签订拆迁安置房安置协议和商品房买卖合同，都是为了获得房屋的所有权，拆迁安置房在获得产权证后可以在市场上自由流通，也属于商品房，因此拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别。且上诉人和被上诉人都明确购买的是商品房，故一审法院仅仅依据合同名称认定《被拆迁户认购协议》不宜认定为商品房买卖合同，属于明显的事实认定错误。2、一审法院适用法律错误。目前的法律法规没有专门针对拆迁安置房的规定，但根据拆迁安置房的性质是可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。该解释设专门条文对拆迁安置房协议进行规定，也说明拆迁安置房纠纷应当适用该解释。故本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。上诉人按正常的市场价购买了被上诉人的房屋，且签订了合同，如果仅仅因为合同没有约定产权证办证时间，被上诉人就可以无期限的拖延办理房产证的时间，并且不用承担违约责任，显然违背了公平原则。综上，一审法院认定事实错误，法律适用不当，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。河南正隆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。寇建玲向一审法院起诉请求：1、判令被告在10日内为原告办理房产证；2、判令被告向原告支付迟延办理房产证违约金145163.85元（暂时自2013年12月24日计算至2018年3月24日，实际以办理房产证完毕之日止）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：原告寇建玲原住在洛阳市××区××街××号。2010年原告所住房屋被拆迁，被告河南正隆公司作为开发商在新建设的徽安新城小区里已给原告安置房屋一套。2011年1月21日，原告寇建玲作为认购人与被告河南正隆公司签订《被拆迁户认购房协议》一份，原告在同一小区又购买被告开发建设的房屋一套，协议内容：寇建玲（平等街东侧被拆迁户）购19#楼-E型-2101室-87.58平方米，内部认购价372215元。付款方式：协议生效时预付100000元，余款272215元在2011年6月30日前付清。若在2011年6月30日前拆迁到平等街东侧，寇建玲可用被拆迁房，按现在《拆迁补偿安置方案》兑换该所购房屋。同日，原告寇建玲将100000元房款交付被告。2011年7月1日，原告寇建玲将150000元房款交付被告。2012年7月23日，原告寇建玲将24000元房款交付被告。2012年7月24日，双方在《被拆迁户认购房协议》下方增加内容是：经双方再次协商，再优惠寇建玲32215元，付款时间：2012年7月24日付24000元，余款66000元在2012年10月24日前付清。原告寇建玲于2012年10月23日将剩余房款66000元付清。被告河南正隆公司于2013年9月24日将房屋交付原告寇建玲。目前被告河南正隆公司开发建设的徽安新城小区土地证尚未办理，住户的房产证也无法办理。一审法院认为，原、被告2011年1月21日签订的《被拆迁户认购房协议》，内容简单，缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多重要内容，且被告河南正隆公司至开庭日仍未取得商品房预售许可证，故该《被拆迁户认购房协议》的性质不宜认定为商品房买卖合同。因《被拆迁户认购房协议》没有约定办证时间，被告河南正隆公司所开发建设的徽安新城小区目前尚未办理土地手续，也不具备给住户办理房产证的客观条件，故原告寇建玲的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。在涉案房屋具备办证条件而被告河南正隆公司拒不履行协助、配合等义务时，原告寇建玲可再行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告寇建玲的诉讼请求。案件受理费3204元，由原告寇建玲负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第一条对于商品房买卖合同的定义是，开发商将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该定义中的商品房销售范围为不特定人，但本案中的《被拆迁户认购房协议》明确载明销售对象为被拆迁户，房屋价格为内部认购价。《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同具备的要素规定为，商品房买卖合同应明确商品房基本状况、销售方式、商品房价款、交付使用条件及日期、面积差异的处理、办理产权登记等事宜，本案的购房协议内容简单，缺乏上述商品房买卖合同中的基本内容。寇建玲上诉称本案的争议应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》，但由于该司法解释中第七条针对的是拆迁补偿安置房的调整引发争议的处理。第十八条中针对的是商品房买卖合同中买受人逾期取得房屋所有权证书违约责任的承担问题。通过对本案购房协议的销售对象、协议内容的分析，可以看出本案的争议并不适用上述司法解释的规定。一审法院判决驳回寇建玲的诉讼请求并无不当，本院予以认可。寇建玲的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。如果在涉案房屋具备办证条件而河南正隆公司拒不履行协助、配合等义务时，寇建玲可再行起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3204元，由寇建玲负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十二月十二日书记员  李明波