广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初3562号 原告：蒙善记，男，1968年2月5日生，壮族，住广西忻城县。 委托诉讼代理人：龙麟，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏梦麟，广西汇力律师事务所实习律师。 被告：柳州市大富置业发展有限公司，住所：柳州市阳和工业新区和润路南2号5号厂房2楼第2跨。统一社会信用代码：914502002831356686。 法定代表人：何喻，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦银娜，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗希泉，广西超仁律师事务所律师。 原告蒙善记与被告柳州市大富置业有限公司（以下简称大富置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后。依法适用简易程序,于2018年11月1日公开开庭进行了审理，原告蒙善记的委托诉讼代理人龙麟、苏梦麟，被告大富置业公司的委托诉讼代理人罗希泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙善记向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金29545元（此金额是每日按334212元的万分之二，计算2016年7月1日至2018年1月6日期间的违约金。违约天数扣减可顺延交房天数后，按被告逾期交房442天计算）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年3月4日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买柳州市鱼峰区房屋，被告须在2016年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，如逾期交房，被告每日应按原告已付房价款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告已经支付完毕购房款。现被告逾期交房已有一年多的时间，且拒绝按合同的约定向原告支付逾期交房违约金。经多次协商无果后，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告大富置业公司辩称，被告不存在逾期交房的事实。被告虽然没能按合同约定的时间将上述房屋交付给原告，是因为出现了合同上约定的可延期交房的情形，被告工期延期的天数远远超出了原告所计算的违约天数，因此被告不存在逾期交房的事实，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市鱼峰区房屋，建筑面积为89.29平方米，总价款为334212元。合同对双方应履行的义务及违约责任作出如下约定：被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，并且被告在发生之日起60日内告知原告；（2）政府行为因素影响。原告未付清所有应付款（含违约金）；（3）正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，（1）逾期不超过180日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了购房款334212元。现原告认为被告未按合同约定的期限交付房屋，应承担违约责任，因双方协商未果，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 另查明，1、被告于2017年9月1日在《柳州日报》及官塘小苑小区内张贴交房公告，通知业主于2017年9月8日起即可办理收房手续；但涉案房屋，于2018年1月4日方取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方共同出具的建设工程竣工验收备案表，被告于2018年1月6日再次在《柳州日报》上刊登交房公告，通知业主于2018年1月6日起办理交付手续；2、自2015年3月6日至2016年6月30日工程建设期间，本区域内有影响建设工程施工的下雨天数共为95天；正常工作时间内停电天数为2天；正常工作时间内停水天数为3天，因政府举办有关活动（如：重大节日、庆典、重大会议、高考、中考）影响建设工程施工的天数为14天，合计114天，上述下雨天、停电、停水与政府举办有关活动存在重叠的天数为2天，扣除后影响建设工程施工的天数应为112天。 本院认为，一、关于大富置业公司是否逾期交房的问题。原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定交房的时间为2016年6月30日前，交付的商品房须经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。被告于2017年9月1日通知业主于2017年9月8日起即可办理收房手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2018年1月4日方取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方共同出具建设工程竣工验收，认定工程质量合格，此时房屋具备法定交付条件。根据双方签订的合同第八条的约定，2017年9月1日时涉案房屋尚未经相关部门进行竣工验收，其并不符合合同约定的房屋交付的条件。涉案房屋具备法定交付条件后，被告于2018年1月6日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2018年1月6日开始办理收房手续，此时间点方视为被告交房的时间。依照合同约定交付房屋的时间为2016年6月30日，被告于2018年1月6日交付房屋已经逾期。 二、关于大富置业公司逾期交房的天数问题。根据合同约定，遭遇不可抗力，并且被告在发生之日起60日内告知原告；政府行为因素影响，原告未付清所有应付款（含违约金）；正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准，被告可以依法顺延交房。本案中，降雨天一般不适宜进行工程施工，对于合同约定不能进行工程施工正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更及政府行为因素的天数统计，应当根据相关部门作出的证明合理扣减。据核实，自2015年3月6日至2016年6月30日工程建设期间，本区域内有影响建设工程施工的天数共为112天，应当计入被告延期交房的期限。被告辩称，其因设计变更应予扣减相应的天数，但根据本院查明的事实，被告方在2014年5月4日前即已得到变更后的规划总平图，该时间点在双方签订商品房买卖合同之前，不属于法定可扣减的期间，被告提出的其他能扣减的天数，无其他证据佐证，故本院不予采信。因此在合同履行期间，被告可以延期交房的天数为112天。综上所述，大富置业公司应当按照合同约定的交房时间扣除可顺延的时间后的日期应将符合约定的商品房交付给原告，但大富置业公司至2018年1月6日方在《柳州日报》上刊登官塘小苑交房公告，自2016年7月1日至2018年1月6日期间，被告逾期交房的时间为554天，扣减其可顺延交房的天数112天，被告实际逾期交房的天数为442天。 三、关于违约金计算问题。合同第九条已经对违约责任进行了约定，逾期交房违约金应当按照该条款进行计算，故原告依据合同约定计算违约金有事实法律依据，本院予以采纳。被告辩称双方签订的合同对逾期交房违约金的约定过高，应当予以调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量。本案的《商品房买卖合同》是由被告预先制定的格式合同，作为从事房地产开发建设及商品房销售的专业法人主体，被告在订立合同之前应当对逾期交房违约金的标准有一定的预先判断和考量。同时该合同对原告逾期交付房款的违约责任也是对等的，被告无证据证实原告主张按日万分之二计付违约金的标准过高，其违约后应按合同约定承担相应的违约责任。因此，被告主张双方约定的逾期交房违约金过高的理由不足，本院不予支持。被告于2018年1月6日向原告交付房屋，扣除其可顺延的天数，其逾期交房的天数为442天，则被告应支付给原告逾期交房违约金29544.34元（334212元×万分之二×442天），原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告柳州市大富置业发展有限公司应支付给原告蒙善记逾期交房违约金人民币29544.34元； 二、驳回原告蒙善记的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币539元（原告已向本院预交），减半收取269.5元，由被告柳州市大富置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 梁 佳 二〇一八年十二月二十五日 书记员 韦艳想 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 。