福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终325号上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省南平市无线电四厂，住所地南平市延平区解放路**号。法定代表人：黄国成，厂长。委托诉讼代理人：欧延生，福建汇德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁宝珠，女，1980年7月30日出生，汉族，住南平市延平区。委托诉讼代理人：黄鸿海，福建九越律师事务所律师。上诉人福建省南平市无线电四厂（以下简称无线电四厂）、因与上诉人丁宝珠房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人无线电四厂的委托诉讼代理人欧延生，上诉人丁宝珠的委托诉讼代理人黄鸿海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。无线电四厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持无线电四厂的一审诉讼请求，驳回丁宝珠的一审反诉请求。事实和理由：一、无线电四厂在丁宝珠提出维修要求后，已按照合同履行维修义务，不存在违约，一审认定无线电四厂未能及时解决诉争店铺维修问题，系认定事实错误；二、丁宝珠并未举证证明已经达到解除合同的条件，本案合同应继续履行，丁宝珠应支付拖欠租金并承担相应的违约责任。丁宝珠辩称，丁宝珠有多次要求无线电四厂维修，其按照双方签订的合同发出了解除合同的通知书，故解除合同有事实和法律依据。丁宝珠上诉请求：撤销一审判决第二项，改判无线电四厂于判决生效之日起三日内返还丁宝珠保证金12667元。事实和理由：一、因无线电四厂未按合同约定尽到修缮义务，丁宝珠有权拒绝或迟延支付租金，不构成违约;二、丁宝珠向无线电四厂发出的《解除合同通知书》中已表示租金可从丁宝珠预交给无线电四厂的保证金中扣除，一审认定丁宝珠未支付租金构成违约，应支付违约金错误，且一审认定违约金6000元过高。无线电四厂辩称，丁宝珠之前向无线电四厂提出的申请都是针对减租退租的事宜，而不是针对解除合同，其存在恶意解除合同的目的。无线电四厂向一审法院起诉请求：1.丁宝珠继续履行《房屋租赁合同》；2.丁宝珠立即向南平无线电四厂支付租金30000元（自2016年3月1日起至2016年5月31日止），并承担逾期支付租金的违约金6000元（每月按月租金10%计算）。丁宝珠向一审法院反诉请求：无线电四厂返回丁宝珠租房保证金12667元。一审法院认定事实：2012年12月3日，无线电四厂（出租房，合同甲方）与丁宝珠（承租方，合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：无线电四厂将位于南平市延平区解放路56号一楼（面积33.88M2）店面出租给丁宝珠作为商业使用。租赁期限60个月，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。租金每月为10000元，按月支付，每月3日前付。出租方收的租赁保证金为3万元，租赁期满后退还。合同第七条约定，1.在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当，属于乙方的责任除外）。乙方提出进行维修须提前十日内书面通知甲方，甲方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。2.对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务，租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有。合同第九条第2款约定，甲方有以下两种情形，即1.不能提供房屋所或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响居住，2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的，乙方有权解除合同。合同第十二条第4款约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按每月租金的10%支付滞纳金。合同签订后，无线电四厂将租赁房屋交付给丁宝珠使用。丁宝珠承租店铺后，向无线电四厂缴纳保证金3万元，并按合同约定向无线电四厂缴纳房屋租金至2016年2月28日止。2016年4月11日，丁宝珠致电无线电四厂俞主任，协商诉争店铺维修事宜，未果。2016年4月12日，丁宝珠向无线电四厂寄送《申请报告》，反映诉争租赁店铺下水管堵漏、渗水现象，要求无线电四厂进行维修。2016年4月23日，丁宝珠向无线电四厂发出《解除合同通知书》，通知主要内容为：1.诉争租赁物发生下水道堵漏、渗水严重情况后，其三次向无线电四厂反映，均置之不理为由，根据《房屋租赁合同》第九条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，单方行使解除权，解除与无线电四厂的《房屋租赁合同》；2.告知无线电四厂其将于2016年4月23日清空店铺内的商铺并将店铺交还无线电四厂，请无线电四厂派员接收；3.其在无线电四厂处的三万元押金扣除2014年3月1日至4月22日的房屋租金17333元后剩余的12667元在五日内退还丁宝珠。2016年4月25日，无线电四厂法定代表人黄国成致电丁宝珠，协商诉争店铺维修及合同履行事宜。2016年4月26日，丁宝珠致电无线电四厂俞主任，通知其接收诉争店铺。无线电四厂认为丁宝珠擅自解除合同的行为，构成严重违约，遂诉至法院。丁宝珠认为其解除合同符合合同约定，无线电四厂应将保证金抵扣租金后，剩余部分退还丁宝珠，遂提出反诉请求。一审法院认为，无线电厂与丁宝珠签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。无线电四厂应当提供按照约定正常使用收益的租赁房屋或者存在瑕疵时履行修缮的义务。从无线电四厂提交的《关于无线电四厂店面管道漏水、墙面渗水维修协议》可以看出，诉争店面存在着墙面渗水和管道漏水两个问题。无线电四厂认为丁宝珠自行修建卫生间是导致堵漏渗水现象的原因之一，对此其未能提交相应证据证明。从丁宝珠与无线电四厂俞主任、法定代表人黄国成的录音可以确认，关于诉争店面问题的维修事宜，丁宝珠已多次向无线电四厂要求解决而未果。无线电四厂未能及时解决诉争租赁店铺维修问题，影响到丁宝珠对诉争租赁店铺的使用。丁宝珠向无线电四厂发出《解除合同函》，符合双方合同的约定。结合无线电四厂提交的《律师函》可知，无线电四厂于2016年4月23日收到解除合同通知，双方合同于2016年4月23日解除。丁宝珠于2016年4月23日搬出诉争租赁店铺，且已通知无线电四厂。双方合同解除后，丁宝珠应支付无线电四厂2016年3月1日至2016年4月23日的租金17667元（10000元+10000元÷30天×23天）。丁宝珠作为承租人有依约缴纳租金的义务，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。丁宝珠自2016年3月起未缴纳租金，其主张无线电四厂未对诉争租赁店铺进行维修而拒绝缴纳租金，出租人未尽维修义务不构成其不支付租金的正当理由，丁宝珠未提交2016年3月起未支付租金有正当理由的证据。故丁宝珠应承担逾期支付租金的违约责任，无线电四厂主张其支付违约金6000元，未超出双方合同约定的标准，丁宝珠亦未对违约金的计算标准提出异议，予以支持。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行。无线电四厂应返还丁宝珠保证金，该保证金在扣除前述尚欠租金、违约金后，无线电四厂将剩余6333元（30000元-17667元-6000元）退还丁宝珠。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、无线电四厂与丁宝珠于2012年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月23日解除；二、无线电四厂于本判决生效之日起三日内返还丁宝珠保证金6333元；三、驳回无线电四厂的其他诉讼请求；四、驳回丁宝珠的其他反诉诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：丁宝珠分别于2015年11月9日，2015年12月9日，2015年12月24日向无线电四厂的上级管理部门南平市延平区经委再就业服务中心反映墙体渗水、管道漏水的问题，并要求减租退租及解除合同、返还保证金30000元。对一审法院查明的事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于涉案房屋租赁合同是否已达到解除条件及丁宝珠是否应承担违约金6000元。无线电厂与丁宝珠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。该合同第九条第2款明确约定，甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的，乙方有权解除合同。涉案房屋自2015年初即出现渗水漏水现象，通过丁宝珠提供的，其与无线电四厂的法定代表人黄国成，以及无线电四厂的上级管理部门，南平市延平区经委再就业服务中心俞主任的录音可以认定，丁宝珠已多次向无线电四厂提出修缮事宜，但一直未能予以及时解决的事实，故丁宝珠根据合同约定解除本案合同，于法有据，一审认为本案合同于2016年4月23日解除，并无不当。由于本案诉讼过程中，双方均未将解除租赁合同作为一项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，一审判决将解除合同作为判决事项不当，本院予以撤销。关于违约金的问题，缴纳租金为承租方的主要合同义务，《房屋租赁合同》第十二条第4款明确约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按每月租金的10%支付滞纳金”。而丁宝珠自2016年3月起确未向无线电四厂缴纳租金，根据合同约定，应承担每逾期一日，按每月租金的10%支付滞纳金的责任。该滞纳金约定的金额过高，无线电四厂起诉时将总额降低为6000元，是无线电四厂对违约金的主动调低，因符合合同法关于违约金过高应予调整的规定，一审予以支持正确。综上所述，无线电四厂、丁宝珠的上诉请求均不能成立，应予驳回。但一审判决解除《房屋租赁合同》作为判项不当，应予撤销。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初1748号民事判决第二、三、四项（福建省南平市无线电四厂于本判决生效之日起三日内返还丁宝珠保证金6333元；驳回福建省南平市无线电四厂的其他诉讼请求；驳回丁宝珠的其他反诉诉讼请求）；二、撤销南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初1748号民事判决第一项（福建省南平市无线电四厂与丁宝珠于2012年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月23日解除）。一审本诉案件受理费275元，由福建省南平市无线电四厂负担，反诉案件受理费59元，由丁宝珠负担；二审案件受理费550元，由福建省南平市无线电四厂负担500元，由丁宝珠负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  张聪荣审 判 员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一七年五月十六日书 记 员  卢娟娟