海南省临高县人民法院民事判决书（2018）琼9024民初913号原告：董春雨，女，汉族，1984年5月15日出生，住址黑龙江省肇东市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人:李后兵,北京广衡律师事务所律师。被告：海南临高龙运房地产开发有限公司，住所地海南省临高县临城镇文明东路县委大院公务员小区4栋404房。统一社会信用代码：91469028056397836U。法定代表人：林志洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁长夫，北京市京都律师事务所律师。第三人：刘文有，男，汉族，1961年5月27日出生，住址内蒙古自治区赤峰市林西县。公民身份号码：×××。第三人：杜明志，男，汉族，1967年4月11日出生，现居住内蒙古自治区呼伦贝尔市。公民身份号码：×××。原告董春雨诉被告海南临高龙运房地产开发有限公司（以下简称临高龙运公司）与第三人刘文有、杜明志商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董春雨的委托诉讼代理人李后兵、被告临高龙运公司的委托诉讼代理人袁长夫与第三人刘文有、杜明志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董春雨向本院提出诉讼请求：一、判决被告履行不动产权属过户义务，将“海南××村房屋过户至原告名下；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系“海南临高呼伦贝尔新村”项目的开发商，杜明志、刘文有系“海南临高呼伦贝尔新村”项目的实际施工人。2016年9月19日，被告与杜明志、刘文有签订《协议》，用“海南临高呼伦贝尔新村”项目中的32户住宅给杜明志、刘文有冲抵部分工程款。《协议》约定杜明志、刘文有销售房屋后，可来被告的售楼中心办理售楼手续。2017年1月12日，原告从实际施工人处购买房屋后，在被告设置于内蒙古呼伦贝尔市××区的售楼中心与被告签订了《商品房认购书》。该认购书对商品房买卖双方、出卖房屋楼号、房号、面积、价款均进行了约定，已经具备商品房买卖合同的基本条款，原、被告之间的商品房买卖合同已经成立生效。取得不动产权属证书是商品房买受人与开发商订立商品房买卖合同的主要目的。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《合同法》第六十条的规定，办理权属证书是开发商负有的法定义务和合同附随义务，被告应履行将诉争房屋过户至原告名下的义务。为此特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告临高龙运公司辩称：1、被告没有与原告签订《商品房认购书》，未收取原告任何购房款，也没有将诉争房屋出售给原告，原、被告之间不具备商品房买卖关系。2、杜明志、刘文有将诉争房屋出售给原告，违反了国家法律的强制性规定。为此应依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘文有述称：被告陈述没有与我们签订《商品房认购书》，认为我们购房是虚假的，请求经侦介入调查。我们所有的手续都是在被告售楼处办理的，有开发商及股东在场证明。祝国文、李志民、王玉华、冉春江四个股东召开会议，当时是由祝国文负责销售。并且有临高县住房保障与房产管理局、建行临高支行的工作人员现场办公、办理贷款手续。我们当时上报多户申请贷款，但只审批刘雪华一户，有股东的签字及现场办公手续。被告主张与原告不存在商品房买卖关系，这是开发商的无赖行为，没有道德、不讲诚信的行为。第三人杜明志的陈述与刘文有的陈述一致。原告提供如下证据支持其诉讼请求：1、诉争房屋开发商临高龙运公司在海南省第二中级人民法院起诉“呼伦贝尔新村”实际施工人杜明志、刘文有的《起诉书》，证明在该《起诉书》中，临高龙运公司要求确认与杜明志、刘文有于2016年9月19日签订的《协议》（以房冲抵工程款的协议）无效的事实；2、临高龙运公司向海南省第二中级人民法院起诉时提交的《证据目录》及证据，包括临高龙运公司与杜明志、刘文有于2016年9月19日签订的《协议》以及以房冲抵工程款的房屋明细，证明诉争房屋在临高龙运公司给“呼伦贝尔新村”项目实际施工人杜明志、刘文有冲抵工程款的房屋内；证据1-2综合证明诉争房屋是临高龙运公司给“呼伦贝尔新村”项目实际施工人冲抵工程款的事实；3、《商品房认购书》，证明原告是诉争房屋的购房人，已全部支付购房款。原、被告双方于2017年1月12日签订了《商品房认购书》，约定原告购买被告开发的海南××村房屋，该认购书具备商品房买卖合同的基本条件；4、海南省第二中级人民法院（2017）琼97民初47号《民事裁定书》，证明海南省第二中级人民法院在审理临高龙运公司诉杜明志、刘文有建设工程施工合同纠纷案件中，于2017年12月22日作出裁定：驳回临高龙运公司的起诉；5、海南省高级人民法院（2018）琼民终84号《民事裁定书》，证明海南省高级人民法院于2018年2月12日作出裁定：撤销海南省第二中级人民法院（2017）琼97民初47号《民事裁定书》，指令海南省第二中级人民法院继续审理；6、海南省第二中级人民法院（2018）琼97民初19号《民事判决书》；证据4-6综合证明临高龙运公司与“呼伦贝尔新村”项目实际施工人杜明志、刘文有签订的“以房冲抵工程款”真实存在，用房屋冲抵工程款，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；7、《呼伦贝尔新村业主收房通知书》，证明涉案的“呼伦贝尔新村”已经竣工验收合格的事实。原告提供的上述证据：一、被告临高龙运公司质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，但认为该证据与本案无关；对证据2的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。本案原告提供的证据2当中的以房冲抵工程款的房屋明细，不是由被告在海南省第二中级人民法院受理的案件中提交的，根据证据目录可以证明这一点。同时，杜明志、刘文有提供证据2当中的两张便条，签名人处前后不一致，必有一假。并且两张便条载明的涉案房号与证据2当中的表格不一致，其中写有2016年9月6日的便条，是在所谓2016年9月19日的《协议》之前，并未说明以房冲抵工程款，便条中所加内容“3000元”以下部分的名字是在签名人的下方形成的，对签字人按照正常要求来看是不具有法律效力的。根据杜明志、刘文有的陈述，是股东祝国文代王玉华、冉春江在协议以及表格中签的字；对证据3的真实性、合法性提出异议，认为被告没有与原告签订《商品房认购书》，杜明志、刘文有在认购书销售代表处签名，他们无权代表被告销售诉争房屋。被告没有收到原告的任何定金及购房款，收据当中没有被告授权代表或者财务人员的签字或盖章，收据上写的是收到龙运新村购房款，而被告开发的项目只有呼伦贝尔新村；对证据4-5的真实性、合法性没有异议。认为该证据与本案无关；以（2018）琼97民初19号《民事判决书》尚未发生法律效力为由，对证据6不予质证；对证据7的真实性、合法性没有异议，认为该证据与本案无关。房屋是否经过验收，不是本案商品房买卖合同争议的案件事实以及争议焦点需要查明的案件事实。二、第三人刘文有对原告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性没有异议。三、第三人杜明志对原告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性没有异议。被告临高龙运公司没有证据提交。第三人刘文有没有证据提交。第三人杜明志没有证据提交。经审查，本院对当事人提供的证据认定如下：一、对原告提供的证据1、2、4、5、7的真实性予以确认；二、对原告提供证据1-7的合法性、关联性以及证明力综合全案证据判断后再予以认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月8日，被告临高龙运公司与第三人刘文有、杜明志以“金马公司”名义签订一份《意向协议》，约定：由被告将海南临高呼伦贝尔新村工程承包给刘文有、杜明志施工建设；承包方式：1#、2#楼刘文有、杜明志垫资至10层；工期：按建设方、监理方要求的开工日期进场、竣工。因建设资金短缺，2016年1月7日，被告与刘文有、杜明志签订《协议书》，约定：双方同意“呼伦贝尔新村”项目立即停工，双方立即进入清算程序，以最大限度减少双方损失。该协议约定了被告向刘文有、杜明志支付工程款的金额、期限等事宜。同时约定被告逾期付款应支付利息，或者用被告临高县二中北侧现建住宅做抵押，被告负责办理一切房产手续，款项由刘文有、杜明志支付。2016年4月6日被告与刘文有、杜明志签订《复工协议书》，除了对工程价格、付款方式、施工税款、工程质量进一步明确外，还约定施工期从2016年4月8日至2016年10月15日，以上建筑施工工程全部完工，达到验收交付条件。2016年9月19日，被告与杜明志签订《协议》，约定：被告用海南临高“呼伦贝尔新村”楼盘32户住宅抵顶其应拨付刘文有、杜明志工程款7511684.5元，详细户型、单价附后，被告抵顶给刘文有、杜明志32户住宅起价每平方米3000元，从第3层开始加选层费，每层加50元。上述房屋销售后，刘文有、杜明志可来被告售楼中心办理售楼手续。有关贷款和办理房照等事宜与被告正常售楼政策一致。王玉华代冉春江在该协议上签字。冉春江、祝国文在附件房号、面积上签字，注明抵顶欠款房子，共计30户，三层起价3000元/㎡，每层外加50元选层费。刘文有、杜明志没有办理上述海南临高“呼伦贝尔新村”楼盘32户住宅的产权变更登记手续。刘文有、杜明志将诉争的房屋出售给原告后，由原告与被告于2017年1月12日签订《商品房认购书》，约定：原告认购被告开发建设的海南××村房屋，建筑面积为45.97平方米，总房款为179283元；在双方签订本认购书时，原告支付179283元给被告作为认购金。全款客户应于交定金之日起十日内付清剩余房款；贷款客户应于交定金之日起十日内付房款首付款。如遇以下情况出现，被告有权另行出售原告认购房产，原告所支付的定金不予退还：（1）、原告全款购房，未在约定时间内交清剩余房款的；（2）、……。刘文有、杜明志在《商品房认购书》上的销售代表（签名）处签字。2017年1月12日，原告将购房款179283元支付给刘文有、杜明志，由杜明志出具收据给原告予以确认，刘文有、杜明志没有将该购房款支付给被告。原告没有办理上述房屋的预告登记，也没有取得《房屋所有权证》。2017年10月18日，临高龙运公司向海南省第二中级人民法院提起诉讼，请求:一、确认临高龙运公司与刘文有、杜明志之间于2015年2月8日签订的《意向协议》、2016年1月7日签订的《协议书》、2016年4月6日签订的《复工协议书》、2016年9月19日签订的《协议》无效；二、判令刘文有、杜明志立即从“呼伦贝尔新村”施工现场撤出施工人员、施工设备。海南省第二中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）琼97民初47号民事裁定：驳回临高龙运公司的起诉。刘文有、杜明志不服该裁定，向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院于2018年2月12日作出裁定：一、撤销海南省第二中级人民法院作出的（2017）琼97民初47号民事裁定；二、案件由海南省第二中级人民法院继续审理。海南省第二中级人民法院另行组成合议庭，对案件进行审理，于2018年9月6日作出（2018）琼97民初19号民事判决：一、临高龙运公司与刘文有、杜明志分别于2015年2月8日签订的《意向协议》、2016年4月6日签订的《复工协议书》无效；二、临高龙运公司与刘文有、杜明志分别于2016年1月7日签订的《协议书》、2016年9月19日签订的《协议》有效；三、驳回临高龙运公司的其他诉讼请求。临高龙运公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉，该案目前正在审理当中。另查明：临高龙运公司于2016年8月5日取得《临高县商品房预售许可证》。祝国文、李志民、冉春江为被告临高龙运公司股东，冉春江为该公司监事。刘文有、杜明志没有取得建筑施工资质。本院根据原告的申请于2018年7月24日作出（2018）琼9024民初913号民事裁定，对由被告开发建设位于海南省××县西侧“海南××村房屋进行查封。原告为此缴纳诉讼保全费1416元。以上事实，有原告提供的证据以及当事人的庭审陈述，资以认定。本院认为：本案审查的焦点问题主要是被告基于以房抵顶刘文有、杜明志工程款而与原告于2017年1月12日签订的《商品房认购书》是否具有法律效力、对双方当事人是否有法律约束力。根据本案查明的事实，被告因建设资金短缺而将诉争的房屋抵顶刘文有、杜明志工程款。按照法律规定，刘文有、杜明志要将诉争房屋合法转让变现，应当在房产管理部门办理产权变更登记，依法取得诉争房屋的所有权。刘文有、杜明志尚未办理诉争房屋的产权变更登记，故本案诉争房屋没有发生物权变动的法律效力，被告仍然是诉争房屋的所有权人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告与被告签订的《商品房认购书》，虽然基本具备了商品房买卖合同的主要内容，但双方在认购书中明确约定：“在签订本认购书时，原告支付179283元给被告作为认购定金”。但是在签订《商品房认购书》后，原告没有履行其义务将购房款支付给被告。原告与被告双方签订的《商品房认购书》尚未成立、还没有发生法律效力，对双方不具有法律约束力。综上，原告诉讼请求被告履行不动产过户义务，将“海南××村房屋过户至原告名下，证据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董春雨的诉讼请求。案件受理费300元、保全费1416元，由原告董春雨承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 林 珩人民陪审员 黄方慧{文书日期}附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。