云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0402民初582号原告：玉溪市保障性住房开发投资有限公司，住所：云南省玉溪市红塔区李棋街道万裕生态城22幢5楼，统一社会信用代码：915304025798395765。法定代表人：杜林海。委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师，特别授权代理。被告：辛光波，男，汉族，1969年9月30日生，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪市保障性住房开发投资有限公司诉被告辛光波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月17日公开开庭进行审理，原告的委托代理人陈少敏、被告辛光波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月7日，原、被告签订《玉溪市万裕生态城公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将玉溪市太极路以东万裕生态城9幢1810号公共租赁住房出租给被告，租��36个月，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，年租金5328元。合同签订后，被告实际领取钥匙的时间为2014年7月14日，并办理入住手续缴纳了第一年度的租金及物业管理费。双方约定，租期自钥匙交付之日起向后顺延一个月，即第一年度租期顺延至2014年8月13日，之后被告至今未交租金构成违约，原告催收无果。被告的违约行为已致合同不能继续履行，应予解除。被告的违约行为，对原告新一轮公租房入住工作安排造成影响，被告应尽快搬出租赁房屋，以确保新一轮公租房入住工作顺利开展。为维护原告合法权益，特诉请法院判决：1、解除原、被告签订的《玉溪市万裕生态城公共租赁住房租赁合同》；2、由被告支付租金、违约金合计10442元（其中，第二租赁年度自2015年8月14日至2016年8月13日的租金5328元，第三租赁年度中自2016年8月14日至2017年2月13日六个月的租金2664元；��2015年8月14日至2017年2月13日共计545天每天10元合计违约金5450元；以上合计13442元，扣除被告履约保证金3000元后，实际应支付10442元。）；3、由被告立即搬出租赁房屋。被告辩称，我当时是租了一年，交了一年的租金，我租这个房子是要给孩子住的，但我离婚后孩子跟他母亲一起生活，所以这房子我一直没有住过。第一年租期满的时候我去看过，房子被封了。原告的起诉是事实，原告要求解除合同我是同意的，租金应该付给原告，但我没有能力付。现在房子里面没有我的东西。经审理查明，2014年1月7日，原、被告签订《玉溪市万裕生态城公共租赁住房租赁合同》，主要内容为：原告（甲方）将坐落于玉溪市红塔区太极路以东万裕生态城9幢1810号房屋出租给被告（乙方）居住使用，该房屋建筑面积为68.51平方米，甲方应于2014年4月1日前将房屋交付乙��，因不可抗力因素或非甲方原因，导致甲方无法按期交房的，原告不承担任何违约责任。租赁期限为36个月，租期自2014年4月1日起至2017年3月31日止。租金按建筑面积计算，日租金为6.475元/平方米，月租金444元，年租金5328元，租金缴纳方式为按年支付。合同签订之日，乙方向甲方支付履约保证金3000元，在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿。如乙方逾期6个月未支付租金或未支付物业服务费累计6个月（含6个月）以上，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。乙方应自合同终止或解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退��屋的，原告应承担约定的违约责任。乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按每日10元支付违约金。乙方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，按合同约定的日租金标准的1.5倍计算，按日向甲方支付违约金。同日，被告向原告交纳了第一租赁年度的租金5328元及履约保证金3000元。原告未按合同约定于2014年4月1日前向被告交房，2016年7月14日原告向被告交房，被告在原告提供的《玉溪市万裕生态城房屋设施设备移交清单》签字确认，该移交清单注明，公租房的租期自交付之日起向后顺延一个月。第一租赁年度（2014年8月14日至2015年8月13日）期满后，被告未按约向原告缴纳之后的租金，经原告多次催要无果。以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、《玉溪市万裕生态城公共租赁住房租赁合同》、《玉溪市万裕生态城房屋设施设备移交清单》及原、被告当庭陈述等主要证据在案证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《玉溪市万裕生态城公共租赁住房租赁合同》，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当严格按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。……”原、被告合同约定的租期为2014年4月1日至2017年3月31日，原告实际交房给被告的时间为2014年7月14日，被告签字的移交清单注明“公租房的租期自交付钥匙之日起向后顺延一个月”，应视为双方协商一致将租期变更为2014年8月14日起至2017年8月13日止。被告支付了第一租赁年度的租金，之后的租金未支付，被告辩称一直未入住该房屋，但其未提供证据证明，且其���未与原告协商一致解除合同，原告要求被告支付2015年8月14日至2017年2月13日的租金7992元（5328元+2664元）于法有据，予以支持，被告交纳的履约保证金3000元按合同约定抵扣上述租金后，被告还应支付租金4992元。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”被告在第一租赁年度开始前交纳了该年度的租金，但其未在第二租赁年度、第三租赁年度开始前交纳相应的租金，且至今未支付，双方签订的租赁合同约定如逾期支付租金，每逾期一日按每日10元支付违约金，对原告要求被告支付2015年8月14日至2017年2月13日违约金的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持，对原告主张按每日10元计算违约金，综合考虑合同履行情况、双方的过错程度等因素，依据公平原则，本院酌定违约金按每日5元计算，被告应支付的违约金为2745元（549天×5元/天）。庭审中原告表示放弃2017年2月13日之后的租金及违约金主张，本院予以尊重。原、被告签订的租赁合同约定，逾期6个月未支付租金的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同收回房屋，因被告至今仍未支付第二租赁年度的租金，原告要求解除合同并由被告立即腾房的诉讼请求符合法律规定及合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告玉溪市保障性住房开发投资有限公司与被告辛光波签订的《玉溪市万裕生态城公共租赁住房租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、由被告辛光波于判决生效之日起十日内将位于玉溪市红塔区太极路以东万裕生态城9幢1810号房屋腾还原告玉溪市保障性住房开发投资有限公司；三、由被告辛光波于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪市保障性住房开发投资有限公司2015年8月14日至2017年2月13日的租金4992元及违约金2745元。案件受理费60元，减半收取30元，由被告辛光波负担。本判决中货币单位均为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  谢雪魁二〇一七年五月十日书记员  杨 芳