南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书2016苏01**民初4775号原告：亓玮，女，1990年3月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：高秀香，女1966年1月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。以上二原告共同委托代理人王明，江苏宁法律师事务所律师。被告：刘宁，男，1981年10月7日出生，汉族，公民身份证号码4102211981********，住仙龙湾27栋。无独立请求权第三人：时永，女，1979年4月12日出生，汉族。委托代理人：朱文渊，上海镇霆律师事务所律师。原告亓玮、高秀香与被告刘宁、无独立请求权第三人（以下简称第三人）时永返还原物纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高秀香及其委托代理人王明，被告刘宁，第三人时永的委托代理人朱文渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告及时交付诉争房屋及一张单元门门禁卡，被告从判决生效之日起搬离诉争房屋；2、判令被告支付从2016年7月8日起至实际搬离之日止非法占用费（每月4800元*实际占用月数）及占用期间的水电、燃气、物业费用、拆除非法隔断费用；3、被告赔偿损失19200元及中介费2400元。事实与理由：2016年3月12日，两原告通过中介方与第三人时永签订位于南京市××区××路××室房屋的房地产买卖合同，约定在余款（现金加房贷300万元，2016年7月4日付清）后三日内交房。2016年6月17日，两原告取得案涉房屋的所有权证。此前，第三人时永将案涉房屋出租给被告刘宁居住。2015年12月25日，被告刘宁与第三人时永签订租赁合同解除协议，约定被告刘宁于签订解除协议之日起至2016年7月7日前搬离，并出具欠条一份。之后，被告刘宁以时永未到场交接和因第三方不让其搬离、赔偿拆除门板造成损失为由，未从案涉房屋中搬离。两原告取得房屋所有权后，于2016年8月15日将该房屋出租，并与承租人签订了租赁合同，约定违约金19200元（系三个月租金和押金），支付中介费2400元。现由于被告刘宁不肯搬离案涉房屋，导致两原告违约，遭受财产损失。此前，两原告多次找被告刘宁协商，协商不成，也通过报警处理，但被告刘宁非但不搬离，还将民警和原告反锁在门外，一直侵占两原告房屋至今，被告刘宁与第三人时永的侵权行为严重损害了两原告的合法权益，并造成了两原告的财产损失。为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘宁辩称，时永与刘宁签订的租赁合同解除协议中关于在2013年5月1日，时永、刘宁及中介方就案涉房屋签订租赁合同的描述是错误的，签订租赁合同时，并没有中介方，且时永至今未履行解除租赁协议中的义务，支付刘宁1.8万元。时永与二原告通过中介签订了房屋买卖合同，但在房屋交接过程中，时永及中介并未到现场，由此造成房屋没有进行交接，都不应与刘宁强行进行交接。刘宁是时刻准备交接房屋的，并非拒绝从房屋中搬离，而是因为时永拖欠了四个月的物业费，物业不让刘宁搬家。刘宁处还有一张单元门门禁卡。第三人时永陈述，时永与被告于2015年12月25日签订租赁合同解除协议时，因为被告将案涉房屋群租给他人，其中有一户人家的孩子要高考，所以第三人时永尽管在2015年12月25日与被告就签订了解除租赁协议，但还是让被告使用案涉房屋直到2016年7月7日。在签订解除租赁协议时，为了解约，双方约定由时永付给被告4.5万元，不包括押金3千元，从2013年5月1日收取至2016年7月7日的房租退还一半给被告，同时给了被告7个月的时间免费使用。签订解约协议的时候，为了显示诚意，时永先支付给被告3万元，在7月份交房时，刘宁把房屋隔断的东西拆掉，时永再将剩余的1.5万元支付刘宁，但刘宁拒不履行解除租赁协议的约定，在2016年7月7日之前搬离案涉房屋。之后，时永一再限期要求被告搬离，且通知被告将房屋交付给原告，时永也将情况告知了原告，但直到开庭前被告以各种理由拒不交还房屋。经审理查明，2012年12月29日，时永与刘宁签订《房屋租赁合同》，约定时永将位于南京市栖园小区67栋406号房屋出租给刘宁居住使用，租赁期限自2013年5月1日至2018年5月1日；租金按年计算，每年5月1日前支付全年租金，押金为3000元，头两年的月租金为2500元，后三年的月租金为2700元；时永如在合同期限内，因任何原因导致解除或终止合同，须补偿刘宁经济损失（以刘宁租出的每月租金减去2700元的价差乘以剩余月数的方法计算）。租赁合同签订后，刘宁将案涉房屋隔断成数间小房屋并出租。2015年12月25日，时永与刘宁签订《合同解除协议》，约定双方就案涉房屋签订了上述租赁合同，在合同履行过程中，因时永出售案涉房屋的原因，合同无法继续履行，双方协商一致，解除上述租赁合同，时永退还刘宁已支付的房屋租金45000元及押金3000元，其余款项不予退还，至此双方互不追究责任；刘宁自签订合同起，于2016年7月7日前搬离，刘宁承诺2016年7月7日前关于案涉房屋的所有费用结清。解除协议签订后，刘宁收到时永支付的3万元款项。2016年3月12日，时永、孟一中（甲方）与亓玮（乙方）在中介（丙方）的居间介绍下签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将案涉房屋卖与乙方，房屋总面积为154.49平方米，房屋总价款为478万元；合同签订时，乙方支付购房定金6万元；乙方于2016年3月20日前借给甲方140万元，用于甲方办理房屋银行还款解押手续，过户后借款转为房款；双方于2016年3月30日前办理贷款预审批手续，贷款结束后三个工作日内双方前往房产交易中心办理产权过户手续；双方约定于2016年4月20日前办理产权过户手续，乙方于过户当日支付甲方购房款30万元，余款300万元通过现金加贷款的方式支付甲方，同时乙方预交丙方2万元交房保证金，房屋交接完毕当日，丙方将上述保证金交与甲方；甲乙双方承诺在接到丙方的出件通知后的三个工作日内即前往房产局办理出件手续，甲方收到余款后三日内交房。买卖合同签订后，二原告支付了第三人时永房屋价款。2016年7月，二原告要求刘宁交房，双方发生纠纷。二原告现诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，二原告举证合同解除协议一份，拟证明时永与刘宁已约定了刘宁搬离案涉房屋的时间，合同解除协议的下方有刘宁书写的补充协议，刘宁也在补充协议的下方签字，补充协议中载明刘宁于2016年7月7日撤离前付清该房屋的物管、水、电、气等所有费用，超期搬离，按每日违约金350元一天结算，时永于2015年12月25日已付合同解除协议费3万元，余款1.8万元在房屋交接时、刘宁付清所有费用时支付，被告刘宁则陈述认可解除协议的真实性，且虽认可在补充协议的下方签字，但并不认可补充协议的真实性，第三人时永则陈述上述补充协议的内容属实。被告刘宁举证合同解除协议，协议的反面由时永签的欠条，但时永并未履行该义务，二原告则陈述认可真实性，但认为时永与刘宁的租赁关系已经终结，已经转化为欠款关系，刘宁未在约定的时间搬离，侵害了二原告的权益，第三人时永则陈述认可解除协议，但还有补充协议。庭审中，二原告举证电子回单一份，拟证明二原告已通过银行将房屋尾款支付时永，被告及第三人并无异议。二原告举证房屋租赁合同及收条二份，拟证明其通过中介于2016年8月15日与他人签订房屋租赁合同，将案涉房屋租与他人，月租金为4800元，押金为4800元，花费中介费2400元，后因刘宁占用房屋，无法向他人交付房屋，赔偿他人违约金19200元（三个月的租金加上押金），被告应赔偿损失，被告刘宁则陈述不认可真实性，第三人则陈述认可真实性，相关责任应由刘宁承担。二原告举证物业费缴费标准一张，拟证明物业费的支付依据，被告及第三人均无异议。被告刘宁举证物业费发票数张，拟证明刘宁从2013年1月1日开始缴纳案涉房屋的物业费，二原告及第三人均无异议。上述事实，有租赁合同、解除合同协议、房地产买卖中介合同、欠条、电子回单、房屋租赁合同、收条、物业费发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，时永与刘宁于2012年12月就案涉房屋所签的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。后因时永出售案涉房屋，时永与刘宁协商一致解除租赁合同，于2015年12月签订解除租赁协议，约定刘宁于2016年7月7日前结清案涉房屋的所有费用，并搬出案涉房屋，时永于2015年12月25日退还刘宁房屋租金及押金3万元，余款1.8万元在房屋交接时、刘宁付清所有费用时支付。解除租赁协议签订后，时永与刘宁就案涉房屋已解除租赁合同法律关系，双方设立新的债权债务关系，即刘宁于2016年7月7日前结清案涉房屋的所有费用，并搬离案涉房屋，时永分别于2015年12月25日、2016年7月7日分别退还刘宁租金及押金3万元、1.8万元。时永与亓玮于2016年3月签订房屋买卖合同时，案涉房屋并无合法的租赁合同法律关系。时永与亓玮签订房屋买卖合同后，亓玮支付时永房屋购买款，时永亦依约将案涉房屋过户至亓玮、高秀香名下，亓玮、高秀香在取得房屋产权证之后，依据相关法律规定以及时永与刘宁签订的解除租赁协议，现要求刘宁腾退房屋，因案涉房屋已无合法的租赁法律关系，故二原告的请求，于法有据，本院予以支持。至于二原告要求刘宁自2016年7月8日起按照4800元的标准支付房屋占有使用费，依据相关法律规定，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二原告系房屋的所有权人，对其名下的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告刘宁占用二原告的房屋，应当支付二原告占有使用费，二原告主张被告刘宁自2016年7月8日起按照月4800元的标准支付占有使用费，并承担占有使用案涉房屋期间的水电、燃气及物业管理费，于法有据，本院予以支持。至于二原告要求被告刘宁承担拆除隔断的费用，因该费用尚未产生，且二原告并未举证证明该项费用，故对二原告的该项请求，本院不予支持。至于二原告要求被告赔偿损失19200元及中介费2400元，本院认为，被告刘宁应搬离案涉房屋的时间为2016年7月7日，但被告刘宁并未于2016年7月7日搬离案涉房屋，后二原告多次与被告刘宁协商，刘宁均未搬离案涉房屋。在与被告之间的纠纷尚未解决，未完整接收案涉房屋前，二原告通过中介与他人签订租赁合同，将案涉房屋租与他人，后因刘宁未搬离案涉房屋，未能履行与他人签订的租赁合同而赔偿他人违约金，该项损失的产生系由二原告过错所致，应由二原告自行承担，故对二原告要求被告赔偿损失19200元及中介费2400元，于法无据，本院不予支持。至于被告刘宁抗辩时永尚未支付剩余1.8万元款项，因时永与亓玮于2016年3月签订房屋买卖合同时，案涉房屋并无合法的租赁合同法律关系，故本案并不属于“买卖不破租赁”的情形，且被告刘宁的该项权利系债权，并不能对抗二原告的物权，被告刘宁可另行起诉，维护自己的合法权利，故对被告刘宁的该项抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告刘宁于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于南京市栖霞区某某东路XX号某园XX幢XXX室房屋腾退返还原告亓玮、高秀香，同时将上述房屋的一张单元门门禁卡返还原告亓玮、高秀香。二、被告刘宁于本判决发生法律效力之日起十五日内按每月4800元的标准支付原告亓玮、高秀香自2016年7月8日至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，并承担占用上述房屋期间的水费、电费、燃气费及物业管理费。三、驳回原告亓玮、高秀香的其他诉讼请求。案件受理费人民币480元（二原告已预缴），由被告刘宁承担400元，由二原告承担80元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十五日内支付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张 亮人民陪审员  葛秀芳人民陪审员  高益群二〇一七年五月十九日书 记 员  陈 茜