新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终222号上诉人（原审被告）：���斌，男，1965年6月14日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告）：苏彩雯，女，1974年11月13日出生，住石河子市。委托诉讼代理人：苏勇瑞，新疆七合律师事务所律师。上诉人陈斌因与被上诉人苏彩雯租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2016）兵9001民初6196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人陈斌、被上诉人苏彩雯的委托诉讼代理人苏勇瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部的诉讼请求。2、一、二审诉讼费、送达费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人不是本案所涉租赁房屋的所有权人，不具备租房主体资格���上诉人要求实际房主在该租房合同上签名后才同意继续履行租房合同，因被上诉人一直未让实际房主在租赁合同上签字，本案租赁合同应为无效，合同无效导致上诉人无法在2015年9月30日继续承租房屋，因此，本案租赁合同不能履行是由于被上诉人的过错造成，上诉人不应承担给付租赁费及违约金的责任。2015年8月初，上诉人的妻子邹芬口头通知过被上诉人，上诉人不再租赁该房屋，上诉人的证人在一审中也证明2015年8月30日已将租赁房屋钥匙交付给了被上诉人的两个店员小张及小刘，被上诉人默认收回房屋及钥匙，上诉人也将租赁房屋腾空返还给了被上诉人。此后，被上诉人一直未找过上诉人，被上诉人现无权要求上诉人支付该房屋的租赁费及其他费用。一审认定事实不清，适用法律不当。被上诉人苏彩雯答辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。苏彩雯向一审法院起诉请求：1.判令被告给付租金200000元（2015年10月1日至2016年9月30日），并承担利息损失6560元；2.被告支付原告违约金60000元（计算公式：200000元×30％；3.由被告承担本案诉讼费及邮寄送达费(庭审时，原告放弃要求被告承担利息损失的诉讼请求）。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，该院认定如下：原告在与被告签订合同时，将其与房主签订的合同给被告查看，同时，亦将几份由房主签名的原告与他人拟签的转租合同出示给被告查看，该几份合同后因故并未实际履行。庭审中���被告称其已于2015年8月口头通知原告，该房屋被告不再租赁，亦曾安排其妻子邹芬将钥匙交由案外人蒋新鹏，然后由蒋新鹏转交给了原告所雇的店员，蒋新鹏出庭作证欲证实该事实，但蒋新鹏未能指明将钥匙交给哪个店员。原告对此均不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点有二：第一，双方签订的转租合同是否合法有效；第二，若转租合同合法有效，该合同是否已解除，原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据。关于焦点一，原告在与被告签订合同时，曾将几份由房主签名的原告与他人拟签的转租合同出示给被告查看。在被告使用租赁期间，亦未有房主主张权利影响其使用租赁物的情形。由此可以确认，本案所涉租赁物原告有权予以转租。因此，原、被告于2015年2月6日签订的转租合同，意思表示真实，不违反���律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵循诚实守信的原则履行各自义务。关于焦点二，本案转租合同由原、被告双方签订，合法有效，对原、被告双方均有拘束力。被告因故欲与原告解除该转租合同，可与原告通过协商解除合同，亦可按照合同约定，在支付对方年租金30%的违约金后单方解除合同，但被告必须要履行通知对方的义务并将租赁物完好无损地交付原告。现被告未有确实、充分的证据证实其履行了上述义务，故该转租合同并未如被告所述的已经解除。现原告要求被告按约支付租金并承担违约金的诉讼请求于法有据，该院予以支持，但对于违约金数额，经该院释明，被告认为过高并请求法院予以调整，该院综合案件事实酌定为20000元（计算公式：200000元×10％）,对原告多诉的其他部分，不予支持。综上，被告存在违约行为，应当承担违约责任。原告的诉讼请求符合合同约定，于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告陈斌给付原告苏彩雯租金200000元（2015年10月1日至2016年9月30日）；二、被告陈斌支付原告苏彩雯违约金20000元（计算公式：200000元×10%);以上一、二项款项合计为220000元，被告陈斌于本判决生效之日起三日内给付原告苏彩雯；三、驳回原告苏彩雯的其他诉讼请求。案件受理费2649元(减半收取），邮寄送达费90元，合计为2739元(原告已预交），���被告陈斌负担，与上述款项一并给付原告苏彩雯。本案二审期间，上诉人没有提交新证据。被上诉人在二审中提交的证据有：2013年10日1日，被上诉人与赵建存签订的房屋租赁合同(复印件)；赵建存起诉苏彩雯的民事起诉状和石河子市人民法院2017年2月10日签发的开庭传票。被上诉人用以证明其与上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。上诉人对被上诉人提交证据的真实性认可，但认为和本案不具有关联性。本院对被上诉人提交的证据予以认定。本院除认定一审查明的事实外，另查明：1、2013年10日1日，被上诉人与赵建存签订房屋租赁合同，合同约定赵建存将其所有即本案所涉位于石河子市西环路一号的房屋租赁给被上诉人，租赁期限从2013年10月1日至2016年9月30日，赵建存在该合同上备注：同意转租。2、2015年2月6日，上诉人与被上诉人签订一份房屋转租合同。合同约定，被上诉人将其承租位于石河子市西环路一号的房屋转租给上诉人，租赁期限为2015年2月6日至2016年9月30日，租金为每年200000元。该合同第六条约定：任何一方不得终止合同，如单方解除合同或有其他违约行为，须向另一方支付年租金30％的违约金。合同签订后，被上诉人按约将房屋交付给上诉人使用，上诉人仅支付2015年2月6日至2015年9月30日期间的租金，其后再未向被上诉人支付过租金。上诉人在二审中称其不愿继续租赁的原因是由于其所经营业务手续不全。本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应当给付被上诉人租金200000元及违约金20000元。上诉人称其与被上诉人签订的房屋转租合同因无房屋所有权人的签字为无效合同。根据查明的事实，上诉人在承租房屋期间并无房屋所有权人或他人就该租赁房屋向上诉人主张权利，被上诉人提供的证据证明房屋所有权人同意转租，因此，上诉人与被上诉人自愿签订的房屋转租合同应为合法、有效。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。上诉人与被上诉人均应按照房屋转租合同的约定履行各自的义务。上诉人在租赁期限内因其自身原因不愿继续履行房屋转租合同，可与被上诉人协商解除合同，或者根据合同约定向被上诉人支付一定数额的违约金后单方解除合同，在此情形下，上诉人负有通知被上诉人解除合同和返还租赁物的义务。因上诉人并未与被上诉人达成解除转租合同的协议，其欲单方解除合同也未通知被上诉人，其提供的证人证言不能证明其已将租赁房屋返还给了被上诉人。因���，双方的房屋转租合同并未解除，上诉人仍应向被上诉人支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的房屋租金，一审判决上诉人给付被上诉人租金200000元正确。上诉人未按期给付租金构成违约，被上诉人主张上诉人承担违约金符合合同约定和法律规定，对于违约金的数额，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，对于被上诉人主张的违约金数额，应以上诉人的违约行为给被上诉人造成的实际损失为基础，因被上诉人未能提供因上诉人的违约行为造成其损失的证据，本院认为，违约金的数额可参照中国人民银行同期贷款利率6%，上浮30%来确定，上诉人应承担的违约金数额应为15600元（200000元×6%+200000元×6%×30%），一审酌定违约金为20000元不当，应予纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但实体部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持石河子市人民法院（2016）兵9001民���6196号民事判决第一项和第三项，即：被告陈斌给付原告苏彩雯租金200000元（2015年10月1日至2016年9月30日）；驳回原告苏彩雯的其他诉讼请求；二、撤销石河子市人民法院（2016）兵9001民初6196号民事判决第二项，即：被告陈斌支付原告苏彩雯违约金20000元（计算公式：200000元×10%);三、上诉人陈斌给付被上诉人苏彩雯违约金15600元；上述第一项和第三项共计215600元，上诉人陈斌于本判决生效之日起三日内给付被上诉人苏彩雯。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2649元(为减半收取），邮寄送达费90元，合计为2739元(被上诉人交纳)，二审案件受理费4600元，一、二审诉讼费共计7339元，由上诉人陈斌负担5945元，由被上诉人苏彩雯负担1394元（已交纳）。一、二审诉讼费用相互折抵后，上诉人陈斌给付被上诉人苏彩雯诉讼费用1345元，上诉人陈斌与上述案款同时给付被上诉人苏彩雯。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 胡春红审判员 李红敏二〇一七年四月十八日书记员 陈梓萱