杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭西民初字第522号原告：杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会。住所地：杭州市西湖区文三路***号联强大厦。负责人：柯向群，主任。委托诉讼代理人：倪春霞、施瑞涛，浙江国圣律师事务所律师。被告：杭州联强大厦有限公司。住所地：杭州市西湖区教工路*号。法定代表人：龚健航。原告杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会与被告杭州联强大厦有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人倪春霞、施瑞涛到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2015年7月14日，原告申请司法审计，本院准许并委托审计机构进行司法审计，后原告未预交纳审计费而退回。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还利用物业用房与共有房产经营所得8650000元；2、被告返还下列资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工阁，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)财务帐册、银行往来明细单、杭州联强大厦共有部位与设施的租赁合同及其相关银行往来凭证、收款收据等物业管理所必需的所有资料（2000年—2013年8月）。事实和理由：杭州联强大厦(欣荣大厦)位于杭州市××号。该大厦自2000年竣工交付至2014年9月18日前一直未成立业主委员会。在2OOO年-2013年期间，该大厦的物业管理一直由贺海山、龚健航、张新江共同投资设立的杭州联强大厦有限公司实际控制，其未经业主同意并未依法办理物业经营核准手续，未与业主签署物业服务合同，但非法持续收取物业管理费，并利用杭州联强大厦的共用部位与设施经营牟利且占为己有。2014年9月18日，该大厦在政府相关部门的支持下依法成立了第一届业主委员会。此后，业主委员会多次敦促被告移交物业管理档案、相关财物和共有收益，但被告拒绝交出联强公司的会计凭证和账簿等相关物业管理资料，拒绝返还非法经营收益。后原告发现被告在该大厦自2000年竣工交付至2013年8月期间，利用该大厦共有部位与设施非法经营收益合计达8650000元，被其占为己有，具体为：l、广告收入:智源广告24万/年、宏图三包20万/年；地下车位收入:5万/年;物业管理用房(401):4.5万/年;物业经营用房(吴培勇):12万/年；合计约60万/年，2000年-2012年计12万，共计7200000元。2、大厦维修发展基金500000元。3、大厦维修维护费:766445.5元。4、拆迁补偿款187293元。以上合计8653738.5元。原告提供了以下证据材料：1、致欣荣大厦全体业主的公开信。证明浙江电力房地产开发有限责任公司一次性补贴50000元给业主管理委员会作为维修发展基金，被被告侵吞，该收入应为全体业主所有。2、关于申请联强大厦物业补贴的报告、收帐凭证。证明浙江电力房地产开发有限责任公司向大厦全体业主支付销售款766445.5元被被告侵吞，该收入应为全体业主所有。3、房屋拆迁货币补偿协议、收帐凭证。证明被告采用私刻业主委员会印章的方法，收取拆迁补偿款187293元，该收入应为全体业主所有。4、杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书、杭州市物业管理用房交接清单、收款收据。证明杭州联强大厦物业管理用房（即杭州市文三路249号四层401室）被被告出租给杭州沃土职业培训学校经营收取租金，该租金收入被被告侵吞，应为全体业主所有。5、房屋租赁协议、房屋租赁合同、收据、吴培勇身份证明。证明被告将杭州联强大厦物业经营用房出租给吴培勇，该租金收入被被告侵吞，该租金收入应为全体业主所有。6、补充协议、收条、广告位租赁协议。证明被告与杭州智源广告签订户外广告协议，与浙江宏图三胞科技发展有限公司签订广告租赁协议，租金均被被告侵吞，该租金收入应为全体业主所有。7、2009年收费情况说明（广告费清单、地下停车位、物业费收费表）、收款收据。证明被告近年收取的广告费、地下停车车位费、公共场所租金等收入，均被被告侵吞，应归全体业主所有。8、关于提请政府有关部门协助医药联强大厦公共部位、公用设施及相关财务帐目的决议。证明被告占有杭州联强大厦所有物业资料不予移交返还。被告未作答辩亦未举证。经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4为复印件，真实性不能确认，字体模糊不完整，内容也不能证实被告收取了维修基金、维修维护费、拆迁补偿款、租金。证据5房屋租赁合同为原件，可以确认2012年9月21日被告与吴培勇签订房屋租赁合同，认定被告收取了月租金10000元；房屋租赁协议为复印件，且签章、签名与房屋租赁合同有明显不同，真实性不能确认，不能认定被告是否收取租金，收取多少租金，原告自己亦陈述不清，故不予认定；收据与本案无关。证据6、7为复印件，真实性不能确认，内容不能证实被告主张。证据8为原件，真实性予以确认。根据认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：杭州联强大厦(欣荣大厦)位于杭州市××××号。该大厦自2000年竣工交付至2014年9月18月前一直未成立业主委员会，在2000年至2013年8月期间，大厦的物业由被告实际管理，2013年8月后被告结束实际物业管理，退出杭州联强大厦。2013年8月至2014年9月期间，由杭州恒茂物业有限公司实际管理。2014年9月，杭州联强大厦成立了第一届业主委员会，并聘请另一家物业公司接管杭州联强大厦的物业服务。此后，原告要求被告向业主委员会移交物业管理档案和相关财物及共有收益未果，而产生本案诉讼。另查明，在物业管理期间，被告将一间物业经营用房出租给吴培勇，收取了2012年10月至2013年8月期间的租金110000元。本院认为，2000年至2013年8月期间，杭州联强大厦由被告实际管理，被告与杭州联强大厦小区业主间存在事实物业服务合同关系。根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，故小区建筑物共有部分的经营收入应归小区全体业主共同共有。本案中，被告将小区共有部分的一间物业经营用房出租给吴培勇使用，收取的110000元租金属于小区全体业主共有，应予返还。原告主张的被告利用小区共有部位与设施经营取得的其他收入因无充分有效的证据证实，本院不予认定。根据相关法律规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理所必需的资料，资料包括工程竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。在物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院予以支持。但本案原告并未举证证明被告收到了建设单位移交的上述资料。原告主张的移交资料中包含的财务帐册、银行往来明细单、租赁合同及其相关往来凭证、收款收据均属于被告自身经营的内部财务等资料，并不属于应当移交的范围。因此，对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《物业管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杭州联强大厦有限公司于本判决生效后十日内返还杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会租金110000元。二、驳回杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费72350元，由杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会负担71430元，由杭州联强大厦有限公司负担920元；保全申请费1420元，由杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员负担350元，由杭州联强大厦有限公司负担1070元。原告杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州联强大厦有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。公告费650元，由杭州联强大厦有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付杭州市西湖区联强（欣荣）大厦第一届业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省中级人民法院。审 判 长  金孟贵人民陪审员  王友瑞人民陪审员  王 皓二〇一七年五月九日书 记 员  杨 慧