河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6274号上诉人（原审被告、反诉原告）：周延军，男，汉族，1960年1月29日出生，住宜阳县原化肥厂水厂生活区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳中昊资产管理有限公司，住所地：洛阳市宜阳县火车站南。法定代表人：李万峰，总经理。委托诉讼代理人：赵遵义，河南明耀律师事务所律师。上诉人周延军因与被上诉人洛阳中昊资产管理有限公司（以下简称中昊公司）合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2018）豫0327民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周延军上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实依法改判支持上诉人（反诉原告）的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方所签协议是棚改房出售协议，根据建筑法的相关规定，须竣工验收后方能安置，安置还涉及到补偿金的计算。被上诉人向不符合棚改条件的居民出售房屋，上诉人无奈之下与之签订协议及承诺书。一审法院认定上诉人签订协议是真实意思的表示属认定事实错误。被上诉人应提供证据证明双方签订协议时没有隐瞒、胁迫、欺诈等行为，被上诉人应对其主张的房价承担举证责任。《信访事项处理意见书》是被上诉人拟定的书面材料，经核算每平方米均价为726元，被上诉人按均价1150元每平方米让上诉人交纳房款，构成欺诈。请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。中昊公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，依法应予维持。上诉人的上诉请求和事实理由均不能成立，依法应予驳回。中昊公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付购房款97098元及逾期利息20000元；2.本案诉讼费由被告负担。反诉原告周延军诉称：1、请求依法确认反诉人与被反诉人2013年4月26日签订的棚改房（安置房）售房协议第一条、第二条无效；2、依法依法确认2013年4月27日反诉人与被反诉人的承诺书的第二条、第三条无效；3、请求依法确认反诉人原居住在棚户区房屋的平方面积置换为安置棚改房的平方面积；4、请求依法判令被反诉人立即退还反诉人9628.4元提前多预交的房款；5、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年4月27日，洛阳中昊资产管理中心作为售房方(甲方)与被告周延军作为购房方（乙方）签订《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》一份，约定：第一条，甲方新建的住宅楼为棚改房，将其出售给乙方，乙方已充分了解该住房的具体状况，并自愿购买该住房。所购住房的基本情况：位于水厂生活区内**楼******门，其建筑面积95.08平方米（实际面积以房管部门测量为准）；第二条，房屋出售价款按建筑面积计算，单价人民币1092.5元/平方米，总价人民币壹拾万柒仟零玖拾捌元整。第一次付款64258元（房产售价的60%）；第二次在楼房主体封顶（付）40%房款。在乙方领取钥匙时，以房管部门实际测量面积为准，房款差异部分多退少补；第三条，乙方在规定时间逾期交纳房款按迟交月1%计算加收利息；第四条，房屋交付期限，甲方应当在2014年3月31日前，经有关部门初步验收合格，具备入住条件，交付使用，如因不可抗力或政府政策因素除外。同日，周延军还在《承诺书》上签字，该《承诺书》载明“二、本人按照规定时间内第一次交纳房款64258元，于2013年5月7日前交齐。第二次将剩余房款42840元在楼房主体封顶交齐。如逾期交款愿承担违约月息1%。三、本人愿在领取新房钥匙三个月内将原住房交回交房。逾期未交愿按相关法律法规接受处罚。”周延军还在该《承诺书》上书写“同意安装天然气并按规定交费”。售房协议签订后，周延军向洛阳中昊资产管理中心支付房款10000元，剩余房款一直未支付。周延军承认于2015年2月9日已入住上述所购买的房屋。周延军系洛阳中昊资产管理公司棚户区居民户之一，其原居住房屋不属于棚户区拆迁改造范围，现仍由周延军占有使用。洛阳中昊资产管理公司新建棚改房出售范围为本单位职工和符合条件的子女家属。另查明：被告周延军曾向洛阳市国有资产管理委员会信访反映以下事项：1.要求洛阳中昊资产管理中心公开棚户区改造中建筑价格与各级政府支持资金问题；2.购房户迟交房款，洛阳中昊资产管理中心按每月1%收取利息是否符合政策；3.棚改房是否应向购房户征收天然气初装费。2017年10月30日，洛阳市国有资产管理委员就上述反映事项作出《信访事项处理意见书》，处理意见为：同意国宏集团公司（为原告上级公司）处理意见。国宏集团公司对周延军反映问题均作出说明，其中载明中昊棚户区改造项目资金来源为中央补助和职工自筹，省市县无配套资金支持，中央补助资金主要用于配套基础设施部分，每批资金下发到宜阳县财政局，根据工程进度拨付到位，每年年底接受省市县审计部门的工程审计。收取职工房款按照职工自筹部分预估收取，一期均价每平方米1100元，二期均价每平方米1150元。签订购房协议时已经明确了交款数额。目前，根据河南新衡达工程造价咨询有限公司进行工程预决算，房价已不会低于每平方米1247.25元（直接成本每平方米1024.38元、规费），另在验收备案过程中还会产生一定的费用。2017年12月28日，原洛阳中昊资产管理中心经工商登记名称变更为洛阳中昊资产管理有限公司。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》、《承诺书》、《信访事项处理意见书》、营业执照、情况说明、物业管理服务协议、照片等证据在卷佐证。一审法院认为：本案中原告洛阳中昊资产管理有限公司（反诉被告）与被告周延军（反诉原告）争议的焦点为双方签订的《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》是否存在隐瞒、胁迫、欺诈行为，该协议及周延军签署《承诺书》中的第二条、第三条是否属有效条款。经查，本案所售房屋系棚户区改造所建，资金来源为中央补助和职工自筹。周延军系洛阳中昊资产管理有限公司棚户区居民户之一，其原居住房屋不属于棚户区拆迁改造范围，现仍由周延军占有使用，但周延军符合购买原告洛阳中昊资产管理有限公司新建棚改房的条件。周延军在与洛阳中昊资产管理中心签订《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》及《承诺书》时，对房屋的价格、付款时间均系明知，故《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》、《承诺书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行义务。周延军认为双方签订协议时，原告预先拟定重复使用的格式条款，存在隐瞒、欺诈，胁迫的事实，因其提交证据不能证明签订的售房协议和承诺书存在违反法律规定导致合同条款无效的情形，协议中关于约定的利息计算标准并不违反法律规定，故对周延军的辩称及反诉认为应确认《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》和《承诺书》第二条、第三条无效的理由不予采纳。因原、被告之间签订协议，未约定原居住棚户区面积要置换为棚户区改造房的面积，同时根据查明的事实周延军仍在使用原居住房屋，故周延军主张房屋进行置换，没有事实法律依据，且以此主张退还已缴购房款9628.4元也亦不能成立，均不予支持。原告洛阳中昊资产管理有限公司已经将售房协议约定的房屋交付给被告周延军，周延军已实际入住，周延军未按《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》和《承诺书》约定支付购房款，对原告构成违约，应承担向原告支付购房款并支付逾期付款利息的责任。故原告要求周延军支付购房款97098元，理由正当，一审法院予以支持。原告要求周延军支付逾期利息20000元，因双方约定的逾期付款利息计算标准不违反法律规定，且该请求的数额远未达到合同约定，故该项请求也依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定,判决:一、被告周延军于判决生效之日起十日内向原告洛阳中昊资产管理有限公司支付购房款97098元，并支付逾期付款利息20000元，共计117098元。二、驳回反诉原告周延军的反诉请求。如不按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2642元，反诉费1317元，共计3959元，由被告周延军承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，第一、在本院审理期间，周延军向本院提交了调取洛阳绿都置业有限公司、安阳开祥建筑有限公司的合同、竣工发票、中标价格的申请，以及调取洛阳中昊棚户区改造的资金来源等情况的申请。《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本案系合同纠纷，基于合同相对性，双方的本诉、反诉主张，周延军在二审期间申请调取的证据与洛阳中昊资产管理公司诉求的支付购房款以及周延军反诉主张的合同条款无效并无关联，也与双方所签的棚改房售房协议及周延军本人所作的承诺书缺乏必然的联系。此外，周延军在一审中提交的《信访事项处理意见书》中，洛阳市人民政府国有资产监督管理委员会对于周延军反映的要求洛阳中昊资产管理有限公司公开棚户区改造中建筑价格与政府资金问题进行了反馈。基于上述原因，对周延军的申请不予准许。第二、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。周延军上诉主张其与洛阳中昊资产管理公司所签的售房协议及承诺书中关于房屋出售价款约定的条款并非其真实意思的表示，应为无效。根据一、二审审理查明的事实，周延军并无证据证明洛阳中昊资产管理公司与其所签的协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形。双方签订的协议已实际履行，周延军已实际入住所购房屋。周延军未按协议约定支付购房款，构成违约，应承担向洛阳中昊资产管理公司支付剩余房款及逾期付款利息的责任。周延军上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2692元，由周延军负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年十二月二十七日书记员  李明波