重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2229号上诉人（原审被告）：段元满，女，1959年2月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李德年，重庆必扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆培正房地产营销策划有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路21-1号13-16层，组织机构代码70931310-0。法定代表人：杜斌，经理。委托代理人：宋青海，重庆安努律师事务所律师。上诉人段元满因与被上诉人重庆培正房地产营销策划有限公司（以下简称“培正公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人段元满的委托诉讼代理人李德年、被上诉人重庆培正房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人宋青海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段元满上诉请求：1.撤销重庆市巴南区人民法院(2016)渝0113民初2443号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人培正公司承担。主要事实和理由：1.一审认定事实错误，上诉人已经支付被上诉人培正公司20万元，尚欠的房价款仅为121480元；2.1994年下半年，被上诉人培正公司向上诉人交付其购买的房屋后，上诉人发现该房屋存在严重的渗漏等质量问题，系不合格的商品房。上诉人多次要求售房方海口金帆实业公司进行整改维修，先后支付维修费用37万元。被上诉人培正公司承接海口金帆实业公司的权利、义务后，应向上诉人赔偿维修费用37万元。经双方多次交涉，被上诉人培正公司拒绝向上诉人承担赔偿责任，这也是上诉人至今欠培正公司房价款121480元的主要原因；3.被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。被上诉人培正公司辩称，被上诉人只收到一审判决认定的金额，其他款项没有收到；渗水与本案无关，没有依据；该房屋买卖合同至今没有解除，至今一直在履行过程中，双方均未履行完毕，没有过诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。培正公司向一审法院起诉请求：判令段元满支付购房款271390.80元及自1994年1月22日起至款清时止按人民银行同期贷款利率计付资金占用损失。一审法院认定事实：1993年初，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司开发建设了位于重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社的南泉“桃都山庄”别墅项目。1993年6月25日，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司以海口金帆实业公司名义对外销售“桃都山庄”首期别墅。1993年7月16日，段元满（作为乙方）与海口金帆实业公司（作为甲方）签订售房合同，约定房屋名称、建筑面积：重庆市巴南区南泉镇桃都山庄别墅区第7AⅡ号房屋一套，建筑面积180平方米，最后结算以房屋产权证明为准；单价1880元/平方米，总价款338400元；付款方式：本合同签署当时付定金30000元；第一期于本合同签署20天内，付款至总价款的20%（含定金），即应再付37680元；第二期于本合同签署50天内，再付总价款的10%，即再付33840元；第三期于土建封顶三天内，再付总价款的40%，即135360元；第四期于内外装修结束，经验收并交乙方后三日内再付总价款25%，即再付84600元；第五期于房屋产权证办妥三日内付清余款5%，即16920元。房屋交付时间：房屋应于1994年1月交付乙方验收；保修期：保修期未壹年，从房屋交付给乙方验收之日起计算等。合同签订后，段元满向支付了定金30000元。之后，段元满还支付了购房款80000元。海口金帆实业公司已于1994年上半年将涉案房屋交付段元满使用。2001年12月18日，重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司经主管部门及重庆市九龙坡区政府批准进行改制，公司并入重庆培正房地产开发有限公司，由重庆培正房地产开发有限公司承担重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司的所有债权债务。2008年1月25日，重庆培正房地产开发有限公司更名为本案培正公司培正公司。2014年1月6日，培正公司培正公司向段元满发出《房款及损失赔偿金催收函》，载明“尊敬的段元满女士：您于1994年向我公司购买了桃都山庄别墅区第7AⅡ号房屋，根据合同约定共计应付房款为351390元，我司如约将房屋交付与您，但您至今未付清房款。我司无法联系到您。2013年您主动与我司联系，我司明确答复在您付清房款并赔偿逾期付款给我司造成的损失后，我司立即为您办理《房地产权证》，但您未予回应。同年10月，您向巴南区人民法院提起诉讼要求我司为您办理《房地产权证》，该院于2013年11月27日对此案进行了庭审，您方未提供任何支付房款的证据。根据您的要求，我们同意与您协商处理该案，并与您的委托代理人进行了磋商，我司提出了明确的处理意见，但您至今未对我司意见作出答复。为了避免此事再一次久拖不决，我司特致函予您，请您在10日内前来我司办理房款和逾期付款赔偿金的结算及支付事宜，否则，我司将依法诉诸法律以彻底解决此以一纠纷”。因双方协商未果，培正公司培正公司曾于2015年7月20日诉请确认《桃都山庄首期售房合同书》已经于1994年3月2日解除；判令段元满返还位于重庆市巴南区南泉镇虎啸村15社7AⅡ号房屋；段元满按每月3000元承担房屋占用费至房屋返还时止。段元满反诉培正公司培正公司办理涉案房屋所有权证。一审法院于2015年11月9日作出（2015）巴法民初字第05804号民事判决书（以下简称05804号判决书），判决驳回培正公司培正公司以及段元满的诉讼请求。培正公司培正公司遂提出如上诉请。本案审理过程中，培正公司培正公司撤回要求段元满支付房屋产权证办妥三日内付清余款5%即16920元以及涉案房屋面积误差部分购房款12990.80元的诉讼请求，要求段元满支付房价款241480元及自验收接房三日内即1994年7月4日起至款清时止以欠款241480元为基数按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失。另查明：涉案房屋产权至今仍登记在重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司名下，房屋所有权证为XX号，建筑面积186.91平方米。一审法院认为，海口金帆实业公司与段元满签订的《桃都山庄首期售房合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。现培正公司培正公司举示证据证实了该份合同系重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司与段元满签订，其又吸收了重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司，承继了该公司的债权债务，故一审法院确认培正公司培正公司享有该合同中海口金帆实业公司项下的相关权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及售房合同中关于房屋价款支付“本合同签署当时付定金30000元；第一期于本合同签署20天内，付款至总价款的20%（含定金），即应再付37680元；第二期于本合同签署50天内，再付总价款的10%，即再付33840元；第三期于土建封顶三天内，再付总价款的40%，即135360元；第四期于内外装修结束，经验收并交段元满后三日内再付总价款25%，即再付84600元；第五期于房屋产权证办妥三日内付清余款5%，即16920元”的约定，段元满于05804号判决中自认1994年上半年接房，其应按售房合同约定期限即1994年7月4日前支付购房款95%即321480元，但段元满仅支付房价款110000元（其中定金30000元），已构成违约，应承担民事责任。双方签订售房合同中约定涉案房屋总价款338400元，段元满应于1994年7月3日前支付培正公司培正公司房价款的95%即321480元，其已支付110000元，还应支付培正公司培正公司房款211480元；段元满未按售房合同约定期限支付房价款，其逾期支付，应对培正公司培正公司为此造成的损失承担赔偿责任，培正公司培正公司要求段元满支付自1994年7月4日起至款清时止按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失，一审法院予以支持。故段元满应支付培正公司培正公司房款211480元及自1994年7月4日起至款清时止以欠款211480元为基数，按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失。培正公司培正公司诉请基于履行售房合同，段元满交付涉案房屋定金30000元应冲抵房款，其诉称该定金不予退还，亦不冲抵房款，不符合按售房合同的约定，于法无据，一审法院不予采信，故其要求段元满支付房款241480元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，段元满称涉案房屋接房时存在严重质量问题以及已支付购房款20余万元，应对上述事实承担举证责任，其未举示相应证据，应承担举证不能的法律后果，其上述辩解，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、段元满支付重庆培正房地产营销策划有限公司购房款211480元；二、段元满支付重庆培正房地产营销策划有限公司自1994年7月4日起至款清时止以欠款211480元为基数，按中国人民银行发布同期同类贷款利率之标准计算的资金占用损失；三、驳回重庆培正房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，海口金帆实业公司与段元满签订的《桃都山庄首期售房合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。培正公司举示了相应证据证实该份合同系重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司委托海口金帆实业公司与段元满签订，其又吸收了重庆市九龙坡区村镇建设开发总公司，承继了该公司的债权债务，故被上诉人培正公司享有该合同中海口金帆实业公司项下的相关权利义务。上诉人应按售房合同约定期限即1994年7月4日前支付购房款95%，但上诉人仅支付房价款110000元（其中定金30000元），已构成违约，应承担相应民事责任，一审法院认定上诉人应支付被上诉人相应欠款及资金占用损失并无不当。上诉人称已支付购房款20余万元及涉案房屋接房时存在严重质量问题，但未举示证据予以证实，应承担举证不能的责任，且对于房屋质量问题上诉人称将另案诉讼、未提起反诉。关于上诉人称已过诉讼时效的问题，上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人段元满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5370元，由上诉人段元满负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年五月三日书 记 员  许翠玲