贵州省玉屏侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0622民初647号原告(反诉被告)：贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产投资有限公司（统一社会信用代码9152062266295791XK），住所地玉屏侗族自治县红花路原人力资源和社会保障局办公大楼四楼。法定代表人：吴华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘衍良，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹红梅，贵州鸿丰律师事务所律师。原告（反诉被告）：贵州玉屏乾元房地产开发有限公司（统一社会信用代码915206225733389301），住所地玉屏侗族自治县城南大道汽贸城B栋二楼2401房。法定代表人：庄瑞明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘庆，该公司员工。委托诉讼代理人：邹红梅，贵州鸿丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州乙洋房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91520114051904499C），住所地贵州省贵阳市小河黄河东路A栋AM1号。法定代表人：苏宜蒙，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马军，贵州乾锦律师事务所律师。被告：苏宜蒙，男，1976年10月30日出生，汉族，户籍所在地贵州省贵阳市，现住贵阳市。被告：韦勇，男，1976年10月9日出生，壮族，贵阳市民政局工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：戴启荣，贵州青蓝紫律师事务所律师。原告贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产投资有限公司（以下简称远达公司）、贵州玉屏乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）与被告贵州乙洋房地产经纪有限公司（以下简称乙洋公司）、苏宜蒙、韦勇商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日受理后，并受理被告乙洋公司提起的反诉，依法成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告远达公司的委托诉讼代理人刘衍良、邹红梅、原告乾元公司的委托诉讼代理人邹红梅、被告乙洋公司的法定代表人苏宜蒙及其委托诉讼代理人杨旭、被告苏宜蒙、被告韦勇的委托诉讼代理人戴启荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远达公司、乾元公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告多支付的售房佣金及溢价款1,924,694元；2.判令被告退回代收的购房款632,039元；3.判令被告退回代收的办证费、契税、水电入户费等费用1,276,936元；4.判令被告支付占用购房款和代收费用1,908,975元资金的利息372,250.13元(参照同期银行贷款月利率6.5‰从2014年6月30日合同终止次日计算至2016年12月1日)，2016年12月1日至实际退回期间的利息按同期银行贷款利率计算；5.三被告承担连带责任；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月30日，原告与乙洋公司签订销售代理合同，由乙洋公司代原告销售玉屏茅坪新区4号地块的商品房和门面，合同期限从合同签订之日起至2014年6月30日止，并对销售价格、佣金和溢价的提取、双方的权利义务、奖励方式、处罚方式等内容予以约定。合同签订后，乙洋公司进行了商品房和门面的销售，截止2014年6月30日，乙洋公司共销售住房130套、一层商铺56个、二层商铺25个，应提取佣金和溢价分成1,607,380元。乙洋公司未履行完合同约定的为购房户办理证件的义务，按约定未办证的每户应扣除2,000元。乙洋公司在销售房屋过程中，未按照玉屏县政府批复的价格进行销售，低价销售造成原告损失437,681元；未完成销售任务的80%，每平方米处罚10元。乙洋公司给原告造成的损失和应扣减的费用为1,007,111元，原告应支付的佣金和溢价提成为600,269元。在合同期满前，乙洋公司陆续从原告处领取了2,524,961元，多领取了1,924,692元佣金和溢价提成。乙洋公司代为收取两户购房款632,039元，向购房户代收的办证费、契税、水电入户费、房屋维修基金1,276,936元，均未移交给原告。原告多次通知乙洋公司来玉屏进行财务结算，因双方对结算方式发生分歧，乙洋公司至今未将多领取的佣金和代收费用退还原告。综上所述，乙洋公司作为销售代理商，苏宜蒙、韦勇作为乙洋公司的股东，三被告应承担连带责任。被告乙洋公司辩称，原告的陈述与事实不符，截止2016年6月30日，乙洋公司已销售住房137套、商铺102间，原告仅与乙洋公司结算住房112套、商铺37间，结算费用2,524,961元，尚有住房25套、商铺65间以及农贸市场未结算，原告还应向乙洋公司结算底价佣金2,442,333.88元；其次，原告安置的住房和商铺，按约定应支付乙洋公司佣金70万元；第三，原告应当支付乙洋公司284.1平方米面积的销售佣金28,609.20元和提成14,186.40元。乙洋公司销售的面积已达到委托销售面积的80%以上，按合同约定应当按月结算，而原告从第一次结算起就迟延结算，至2014年1月中止结算，乙洋公司行使不安抗辩权才扣下两套售房款和办证费用，待原告支付佣金后予以退还，或者予以抵扣。原告要求支付利息的请求，于法无据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告苏宜蒙辩称，被告未给购房户办证是因原告未取得大产权手续，过错在原告一方。合同约定双方按月进行结算，而事实上仅结算四次，是原告完全违背合同的约定。被告韦勇辩称，韦勇在乙洋公司仅仅是一名挂名股东，于2012年应苏宜蒙的要求将25万元交给苏宜蒙注册成立乙洋公司，并未参与公司经营管理，对公司的运作不知情。原告与乙洋公司签订的合同，韦勇不是合同主体，在合同中也无约定，让乙洋公司的股东承担连带责任没有事实依据。请求法庭在查清事实的基础上，驳回原告对韦勇的起诉。反诉原告乙洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付乙洋公司前期补偿20万元；2.判令反诉被告支付乙洋公司佣金和溢价款2,442,333元，并承担迟延支付违约金35万元（2014年7月1日至结清日，每日500元）；3.判令反诉被告支付乙洋公司回迁安置补偿佣金57万元；4.判令反诉被告返还保证金5万元；5.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年10月30日，反诉被告与乙洋公司签订《销售代理合同》，委托乙洋公司销售反诉被告开发的位于茅坪新区4号地块的住宅和商铺，住宅底价为每平方米2,000元，一层商铺底价为每平方米6,000元，二层商铺底价为每平方米3,200元；实际销售中,如属溢价销售，乙洋公司在溢价范围内有权折扣优惠，无需反诉被告同意，溢价部分按约分成；销售佣金按月结算；反诉被告在2012年11月1日未能取得相关销售证件，导致项目不能按时开盘的，应补偿乙洋公司前期工作准备金20万元，并按每户4,000元补偿乙公司；还对延期支付佣金的违约责任等进行了约定。乙洋公司进行前期广告及投入运营后，因反诉被告的原因导致开盘迟延。截止2014年6月30日，乙洋公司销售的住宅和商铺应提取佣金和溢价款4,967,294元，反诉被告仅支付2,524,961元。综上所述，请求人民法院支持乙洋公司的前述反诉请求。反诉被告远达公司、乾元公司辩称，关于房屋销售价格，双方在合同中虽约定住宅底价为每平方米2,000元，商铺一层底价为每平方米6,000元、二层为每平方米3,200元，但同时约定具体的市场销售价格按照物价部门和县人民政府批复的销售方案及价格执行；玉屏县政府玉府函（2012）217号批复的住宅价格是一房一价，价格高低不等，商铺一层底价为每平方米7,380元、二层底价为每平方米4,160元，乙洋公司未按政府批复的价格销售，给远达公司、乾元公司造成销售损失。关于佣金和溢价报酬的结算，双方虽约定单套结算、当月结账，实际上远达公司、乾元公司是提前结算，乙洋公司应当获得的佣金和溢价报酬总计1,607,380元，而乙洋公司已领取2,524,961元，多领取了917,581元。关于销售范围，双方约定确定可委托销售的面积后，若远达公司、乾元公司在委托销售面积范围内对拆迁安置户进行安置的，应及时通知乙洋公司，拆迁安置户进行回购的，视为乙洋公司的销售业绩，可以提取佣金，但拆迁户没有回购的，乙洋公司主张此部分佣金不能成立。关于逾期支付佣金，未在约定时间前取得销售手续和代理物减少造成的收入减少，按每户4,000元补偿的问题，远达公司、乾元公司提前结算，不存在逾期支付；商品房预售许可证的取得虽比约定的时间晚一日，但未给乙公司的销售工作造成任何影响；双方虽约定代理销售面积约42027.58平方米，但同时注明以实际委托销售总面积结算佣金，说明代理物虽然减少，乙洋公司不追究代理物减少的责任，且乙洋公司仅销售61.5%，没有完成销售任务。关于返还保证金5万元，尽管乙洋公司未按合同约定足额交纳保证金，远达公司、乾元公司同意从本诉请求中扣减。综上所述，除5万元保证金可从本诉请求中扣减外，请求法院驳回乙洋公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年10月30日，远达公司、乾元公司与乙洋公司签订《销售代理合同》，将位于玉屏侗族自治县茅坪新区4号地块（茅坪新区农贸市场）的商住楼住房和商业铺面（门面）约42027.58㎡（以实际委托销售总面积结算佣金）委托给乙洋公司销售，代理期限为合同签订之日起至2014年6月30日止，销售底价为：住房2000元/㎡、一层商业铺面6000元/㎡、二层商业铺面3200元/㎡，具体市场销售价格按物价部门和县政府批复的销售方案及价格执行，也可按双方商定并经远达公司、乾元公司签章认可的价格销售。佣金计算方式：底价部分按2%提取，溢价部分（超过底价部分）住房按30%、商业铺面按50%提取。佣金结算方式：单套认定，当月结算。远达公司、乾元公司不按约定的期限向乙洋公司支付佣金超过10天，乙洋公司有权解除合同，并由远达公司、乾元公司按超过天数每日赔偿乙洋公司500元。远达公司、乾元公司在2012年11月1日前未能取得相关销售证件，导致不能按时开盘引起乙洋公司前期广告及运营投入无法取得效果，应赔偿乙洋公司前期工作准备金20万元，乙洋公司有权终止合同。乙洋公司在合同签订后3日内向远达公司、乾元公司交纳运营保证金20万元，1周内向远达公司、乾元公司提交营销策划案及营销实施计划，1个月内完成售房部装修。销售时间以远达公司、乾元公司书面确定为准。双方还约定在确定委托销售的面积后，远达公司、乾元公司继续将房屋、门面安置给拆迁户的，应及时通知乙洋公司；拆迁安置户回购的，视为乙洋公司的销售业绩。《销售代理合同》签订后，乙洋公司向远达公司、乾元公司交纳保证金5万元。2012年11月2日，乾元公司取得茅坪新区3、4、5、6号楼和农贸市场楼的预售许可证，共有住房238套、门面326个，其中安置住房76套、门面99个。2012年11月6日，玉屏侗族自治县人民政府作出《县人民政府关于茅坪新区农贸市场商住楼商品房销售有关事宜的批复》，同意远达公司制定的《茅坪新区农贸市场商住楼销售方案及销售价格表》（住房：3号楼1—2单元、4号楼4—6单元、5号楼1—3单元3—4层2550元/㎡，5层2520元/㎡，6层2490元/㎡，7层2460元/㎡；3号楼3—4单元、4号楼1—3单元、5号楼4—6单元3—4层2520元/㎡，5层2490元/㎡，6层2460元/㎡，7层2430元/㎡；6号楼3—4层2450元/㎡，5层2420元/㎡，6层2390元/㎡，7层2360元/㎡；农贸市场楼3—4层2420元/㎡，5层2390元/㎡，6层2360元/㎡。商业铺面：3号楼1层1—24、4号楼1层1—26、39—55、5号楼1层1—42、6号楼1层1—33号7380元/㎡，3号楼1层25—32、4号楼1层27—38号10000元/㎡，3—6号楼2层4160元/㎡），将茅坪新区农贸市场片区3、4、5、6号楼和农贸市场楼剩余的拆迁安置房采取委托销售的方式进行销售。2012年11月18日，乙洋公司对远达公司、乾元公司委托销售的房屋开盘进行销售，至合同到期日（2014年6月30日），共销售住房131套，面积14872.09㎡，交易金额34,247,516元；一层铺面55个，面积972.84㎡，交易金额7,996,893元；二层铺面30个，面积1534.47㎡，交易金额6,225,495元；乙洋公司向购房户代收登记、档案、水电开户等费用1,411,532.72元，支付用电开户费112,320元、退定金22,277元。远达公司根据乙洋公司提交的销售资料，经审核后，先后于2013年2月、6月、9月、11月、2014年1月与乙洋公司结算佣金，均按住房底价2000元/㎡、一层铺面底价6000元/㎡、二层铺面底价3200元/㎡为依据分别计算底价佣金和溢价佣金，共支付佣金2,524,961元（住房111套、一层铺面23个、二层铺面12个）。《销售代理合同》到期终止后，远达公司、乾元公司与乙洋公司因对佣金结算底价发生争议，双方多次协商未果，乙洋公司留置购房款632,039元和向购房户代收的登记、水电开户费等费用1,276,935.72元。乙洋公司成立于2012年8月2日，注册资本50万元，股东苏宜蒙、韦勇已足额出资。本院认为，远达公司、乾元公司与乙洋公司签订的《销售代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，且双方已按合同约定予以实际履行，该合同合法有效，对双方均有约束力。远达公司、乾元公司与乙洋公司在合同中约定，代理有效期自合同签订之日至2014年6月30日止，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”的规定，该期限为终止期限，该期限届满时，双方签订的《销售代理合同》失效，对双方不再具有约束力，但在合同有效期内形成的权利义务关系仍然有效，未履行的义务应继续履行。乙洋公司在合同有效期内销售住房、商铺所得和按远达公司、乾元公司要求向购房户代收的费用，应向远达公司、乾元公司移交；远达公司、乾元公司应按约定向乙洋公司支付佣金。远达公司、乾元公司与乙洋公司在《销售代理合同》中对销售价格约定了底价和市场销售价，同时对底价和溢价部分的佣金计算也进行了明确约定，政府批复的销售价格属于市场销售指导价格，不属于双方约定的底价，乙洋公司的佣金（报酬），应按实际销售的住房、铺面面积、价格和约定的底价进行计算，即：1、底价部分佣金：住房14872.09㎡×2000元/㎡×2%=594883.6元、铺面972.84㎡×6000元/㎡×2%＋1534.47㎡×3200元/㎡×2%=214946.88元；2、溢价部分佣金：住房（34247516－14872.09×2000）×30%=1351000.80元、铺面（7996893－972.84×6000）×50%＋（6225495－1534.47×3200）×50%=1737522元；合计3,898,353.28元。远达公司已向乙洋公司支付佣金2,524,961元，尚应支付乙洋公司佣金1,373,392.28元。远达公司、乾元公司要求乙洋公司返还多支付的佣金，与查明的事实不符，不予支持；远达公司、乾元公司要求乙洋公司退回代收的购房款和向购房户收取的登记、水电开户费等办证费用，与查明的事实本符，予以支持；远达公司、乾元公司要求乙洋公司支付占用购房款和代收的办证费用期间的利息，鉴于双方对佣金的结算标准产生争议后，乙洋公司为保障自身的权益而留置部分资金，合情合理，且远达公司、乾元公司根据查明的事实尚欠乙洋公司部分佣金，故该主张不予支持；远达公司、乾元公司要求苏宜蒙、韦勇承担连带责任，与《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”的规定相悖，不予支持。乙洋公司要求远达公司、乾元公司支付前期补偿20万元，根据合同约定，远达公司、乾元公司取得商品房预售相关证件虽然晚了1天，但与合同约定的乙洋公司应在合同签订之日起1个月内完成售房部装修不相冲突，且未提交证据证明迟延1天取得预售许可给其造成了相应损失，该主张不予支持；乙洋公司要求远达公司、乾元公司承担迟延支付佣金违约金，因每期支付佣金双方均对销售的房屋数量、面积、价款等进行核对，对未支付部分乙洋公司未提交证据证明远达公司、乾元公司在与其进行核对相关数据后拒付，且在双方对结算标准产生争议后，留置部分购房款和代收的办证费用，该留置资金在远达公司、乾元公司确实还应支付佣金时，可进行抵销，乙洋公司的主张不能成立，不予支持；乙洋公司要求远达公司、乾元公司支付回迁安置补偿佣金，双方虽然在合同中约定拆迁安置户回购房屋时，应视为乙洋公司的销售业绩，一并提取佣金，但乙洋公司未提交拆迁安置户回购房屋的依据，该主张证据不足，不予支持；乙洋公司主张退还保证金5万元，远达公司、乾元公司对此无异议，予以支持。韦勇提出其不是合同主体，合同中也未约定，不应承担连带责任的主张，与本院查明的事实和法律规定相符，予以支持。综上所述，远达公司、乾元公司与乙洋公司在《销售代理合同》有效期间内形成的权利义务关系受法律保护，远达公司、乾元公司应按合同约定向乙洋公司支付佣金，并退还保证金；乙洋公司应将收取的购房款和代收的办证费用交还远达公司、乾元公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第四百零四条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州乙洋房地产经纪有限公司交还原告贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产资产投资有限公司、贵州玉屏乾元房地产开发有限公司购房款632,039元；二、被告贵州乙洋房地产经纪有限公司交还原告贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产资产投资有限公司、贵州玉屏乾元房地产开发有限公司水电开户费等办证费1,276,935.72元；三、反诉被告贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产资产投资有限公司、贵州玉屏乾元房地产开发有限公司支付反诉原告贵州乙洋房地产经纪有限公司佣金（报酬）1,373,392.28元；四、反诉被告贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产资产投资有限公司、贵州玉屏乾元房地产开发有限公司退还反诉原告贵州乙洋房地产经纪有限公司保证金50,000元；五、驳回原告贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产资产投资有限公司、贵州玉屏乾元房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告贵州乙洋房地产经纪有限公司的其他反诉请求。上述给付事项，限于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。1980元；反诉案件受理费减半收取17849元，由反诉原告贵州乙洋房地产经纪有限公司负担9269元，反诉被告贵州省玉屏侗族自治县远达国有资产资产投资有限公司、贵州玉屏乾元房地产开发有限公司负担8580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决限定的履行期限届满后二年内，向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。审 判 长 张 西 强审 判 员 姚   霁人民陪审员 黄 仕 必二〇一七年五月三日书 记 员 龙斐(代)