广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初6928号原告：张振华，男，1984年4月26日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告：刘珺，女，1986年1月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，两原告共同委托诉讼代理人：高海涛，广东经国律师事务所律师。被告：广州市宏锦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区栀子花街1号104铺之一。法定代表人：赖明。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。原告张振华、刘珺与被告广州市宏锦房地产开发有限公司（以下简称宏锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张振华、刘珺的共同委托诉讼代理人高海涛，被告宏锦公司的委托诉讼代理人吴兵山、陈泽彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认被告未安装密码门锁、锌钢玻璃栏杆行为违约；2.判令被告依约履行安装密码门锁、更换锌钢玻璃栏杆的义务；3.被告依照合同约定履行整改入户门的义务；4.判令被告支付原告垫付2015年11月15日至2015年12月27日期间物业费400元；5.判令被告宏锦支付原告逾期交房违约金38316元（1824575×0.05%×42天）;6.判令被告宏锦承担原告契税27368.6元、物业维修金9842.7元；7.本案受理费由被告承担。事实与理由如下：两原告系夫妻关系，两原告于2015年5月3日与被告签订《认购书》，约定涉案房屋原价2062080元，并约定优惠折扣1824575元，并约定送契税、物业维修金。最终于2016年5月6日签订《商品房买卖合同》，约定两原告以1824575元的价格购买由被告建设开发的位于广州市白云区金沙洲汇莘街的越秀星汇金沙二期的1栋2105房，合同及交楼标准约定：被告应配备第吉尔指纹密码锁及锌钢玻璃栏杆，其装修标准为：豪华木地板等。同时，约定被告于2015年11月15日交付涉案商品房，两原告依约缴纳了购房款。被告于2015年11月13日发出交房通知，但因被告质量问题而最终于2015年12月27日交付。其中，被告交付涉案房屋未配备可视门锁及锌钢玻璃栏杆，经原告与被告多次集体诉求及协商未果。另，被告合同约定入户门位置与实际交楼不符。原告认为，原被告之间存在商品房买卖合同关系，其合法权益受到法律保护。被告未依约交付涉案房屋，且因质量问题而严重受损，属于严重违约行为。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法查明事实，准确适用法律，依法做出公正的判决。被告辩称：1.涉案楼盘已竣工验收合格，被告向原告交付的房屋符合交付条件。2.涉案楼盘样板间门锁一直是普通门锁，只不过在2014年上半年刚开放样板间的半个月内，被告当时张贴的有关样板间门锁说明内容错误，误将普通门锁描述成了指纹密码锁。在发现该错误后便及时更换了张贴的门锁说明。被告从未制作任何书面彩页称会配备指纹密码锁。3.被告与原告签署的书面《商品房买卖合同》“附件六：装饰、设备标准”对门锁的描述也仅为“豪华木饰面门（配门套、门锁）”。该书面合同并无约定配第吉尔指纹密码锁。4.合同附件六装饰、设备标准末尾有“备注：……若宣传资料与本附件六《装饰、设备标准》的内容有矛盾之处，均以本附件六所列为准”。综上，在原被告双方签署的合同没有明确约定配备“第吉尔指纹密码锁”的情况下，被告关于门锁的交付情况符合合同约定，不存在违约。5.关于阳台栏杆材质的问题。由于锌钢玻璃栏杆中的玻璃容易破裂，除了容易被人为损坏外，特别是广州地区的酸雨环境，对玻璃腐蚀性较大，导致玻璃使用寿命不长，玻璃后期破裂后会存在安全隐患。因此，由锌钢玻璃栏杆变更为锌钢栏杆是被告的一种优化设计。并且，当时样板间也是锌钢栏杆，交付标准与样板间一致。根据合同附件六：装饰、设备标准末尾有“备注：发展商保留按实际情况以同等价值之建筑材料及设备代替上述所列各项的权利”。因此，以锌钢栏杆替代锌钢玻璃栏杆符合合同约定，不应视为被告违约。6.根据合同第16条以及本合同补充协议第4.1条之约定，“如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付或合同第13条约定的交付日期起10日内以书面形式提出异议，并提供鉴定结论，否则视为乙方同意接受该商品房。综合本案事实，原告已经收楼，并且收楼后也未提出过书面异议，应视为其认可交付标准，原告不得再对房屋的交付标准提出异议。其所提出的有关异议也不应该得到支持。7.被告不仅不存在违约，相反，考虑到部分业主就门锁以及阳台栏杆提出过异议，为和谐双方关系，被告主动做出让步，提出了减免管理费以及免费停车的优惠。由于现有门锁以及栏杆对业主生活并无任何不便，小区绝大部分业主都欣然接受了上述优惠。但原告却把被告基于调解所做出的让步当作被告自认存在问题，无疑不符合事实和法律。8.关于迟延交楼违约金及物业费承担的问题，根据合同第二十三的约定，该房屋质量问题不属于迟延交楼问题，不构成违约，不应承担违约责任，且物业费也不应由被告承担。10.关于契税、物业维修金的承担问题。契税和物业维修金实际上包含在打折款当中，根据被告提供的三份在五一期间形成的订购书显示，送契税就是打9.8折、送物业维修基金就是打9.9折，所以折后的房屋价款就是送了契税和维修基金的价格，且已明确注明已含电商优惠送契税和维修金。综上，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2015年5月3日，两原告（共同作为乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《订购书》，约定：乙方自愿订购广州市白云区星汇金沙花园1栋2105单元（以下简称涉案房屋），该商品房价格：原价人民币2062080元，优惠折扣3万抵95%×96%×98%×99%（其中98%下备注“送契税”，99%下备注“送物业维修金”）,售价1824575元。2.2综合税费（1）房屋契税由乙方按有关规定自行缴交。（2）预购预告登记费、转移登记费、契证印花税三项共计人民币125元，物业维修资金人民币9820.65元，乙方应于签署《商品房买卖合同》之日起2个工作日内付清。4.1乙方应于2015年5月6日前或甲方另行通知的日期持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往广州体育西路189号城建大厦28层兴业地产，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署网签版《商品房买卖合同》及其补充协议。8.1如本《订购书》条款与《商品房买卖合同》的条款有矛盾的，以《商品房买卖合同》为准。2015年5月6日，两原告（共同作为乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买星汇金沙花园1-8栋第自编1栋21层2105号房，房屋地址：白云区汇莘街4号（自编1栋）2105房。房屋总价款为1824575元，甲方应当在2015年11月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条约定：甲方如未能按照合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第二十三条约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿。第二十六条约定：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。该合同附件六《装饰、设备标准》关于星汇金沙花园洋房1-8栋交楼装饰、设备标准中，入户木门的标准为豪华木饰面门（配门套、门锁）；观景阳台防护栏采用锌钢玻璃栏杆，工作阳台采用锌钢栏杆。备注部分内容为：发展商保留按实际情况需要以同等价值之建筑材料及设备代替上述所列各项的权利，若宣传资料与本附件六《装饰、设备标准》的内容有矛盾之处，均以本附件六所列为准。合同附件七《本合同补充协议》第4条约定，甲乙双方同意买卖合同第十六条修改为：4.1如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到日期为准）起10日内以书面形式向甲方提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则视为乙方同意接收该商品房。4.2乙方同意，如该商品房的乙方为两人或两人以上联名购买的，则乙方中任何一人办理该商品房的验收交接手续的，均视为乙方全体对于该商品房已经予以认可接收。8.1条第三款约定：乙方需自行向政府有关部门申报并缴纳契税。10.1甲方已全额交存本项目“物业专项维修资金”，见《建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书》和专项维修资金分户凭证。乙方应于签订买卖合同之日起2个工总日内，将甲方已代交存的物业专项维修资金支付至甲方指定银行账户内等等。2015年11月13日，被告向原告发出收楼通知。被告确认房屋因质量问题在通知交楼后进行了维修，故于2015年12月27日才实际交付给原告，但主张其系对房屋的装饰装修进行维修，并非对房屋的主体结构进行维修。原告则主张房屋系因主体结构存在问题进行维修，具体的问题是涉案房屋的墙裂了。原告提交广州市物业专项维修资金交存凭证，显示其于2014年4月17日向广州市物业专项维修资金管理中心缴纳了涉案房屋的物业维修资金9842.70元。原告另提交《税收缴款书》显示，其于2016年7月14日向税务部门缴纳涉案房屋契税27368.63元。被告提交涉案房屋所在项目的竣工验收备案表（备案日期为2015年11月13日）、永久水表安装完毕证明书、客户受电工程竣工检验意见书、广州市燃气输配及应用工程、通邮申请表等证据拟证实涉案房屋符合合同约定的交付标准。原告对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对于关联性有异议，认为涉案房屋虽然主体结构符合交付标准，但装饰和设备不符合交付标准。本案审理过程中，原、被告双方确认涉案房屋的观景阳台防护栏采用的是锌钢栏杆，栏杆长度为3.4米，高度为1.2米（统一高度）；房屋入户门的门锁为普通门锁。原告现以观景阳台防护栏采用的是锌钢栏杆而非合同约定的锌钢玻璃栏杆，且宏锦公司在样板房门上张贴的交楼标准中门锁注明为第吉尔指纹密码锁，涉案房屋现为普通门锁为由主张被告违约。为证明其曾就门锁和栏杆问题向被告提出异议，原告提交了以下证据：1.顺丰递单投递证明，顺丰快递单显示原告于2015年11月14日向被告寄送“文件”，收件地址为被告的注册地址，投递证明显示该邮件因收件地址错位且无法联系到收方，无法派送。2.会议视频（原告主张视频拍摄时间为2015年11月17日）及DV现场电视台曝光视频、确认函（主要内容为星汇金沙花园小区的业主就被告交付的房屋入户木门门锁等交付标准出现相关问题，确认愿意接受宏锦公司提供的“收楼大礼包”作为所遭受损失的全部补偿，并就此放弃追偿的权利，落款部分为空白），拟证明原告等业主于2015年11月17日与被告公司负责人会议协调栏杆和门锁等问题，被告提出收楼大礼包的解决方案，原告未能同意该方案，故委托业主代表于2015年11月19日找媒体曝光。被告对上述视频的三性不予确认，并主张原告不是以书面形式向其提出异议，也未提供有效鉴定结论，不符合合同约定的提出异议的方式。3.《关于阳台围栏及入户门锁问题的答复》，主要内容为星汇金沙花园洋房业主代表提出的阳台围栏及入户门锁问题，该司经审查后认为阳台围栏和入户门锁均符合合同约定。但该司同意提供补偿，并提供两种“交楼大礼包”的补偿方案供业主选择。该回复的落款处为“越秀地产星汇金沙花园项目客户服务部”，落款日期为“2015年11月16日”。被告认为上述答复未加盖被告公章，真实性不予确认，但就内容来说，该答复意见与其答辩意见一致。原告另提交照片（宣传彩页）一张，主张该照片为被告样板间门上张贴的“交楼标准”，显示入户门配第吉尔指纹密码锁。被告主张上述交楼标准系当时张贴在样板间的说明，但该说明的张贴时间较短，该司发现张贴错误后已经及时撤下该说明，原告本人不可能看到该说明，该说明也不构成合同的权利义务。被告提交门锁照片一张，拟证明其已将样板间上关于入户门的交楼标准更正，新张贴的交楼标准未注明为第吉尔指纹密码锁。原告主张该照片的拍摄时间为2016年7月19日，故被告系提供伪证，不能证实其在张贴15日后即撤下原说明。本案审理过程中，本院询问原告若涉案房屋景观阳台上防护栏在客观上无法变更为锌钢玻璃栏杆，其是否同意差价补偿的方式处理。原告表示同意差价补偿的方式。为证明锌钢玻璃栏杆和锌钢栏杆二者单价的差别，被告提交广州市越秀地产工程管理有限公司出具的《关于金沙洲项目栏杆综合单价测算的函》，内容为该司根据被告指令，该司对金沙洲项目栏杆进行了测算，其中玻璃栏杆综合单价为268.9元/m,镀锌栏杆综合单价为236.71元/m。原告对上述测算函不予确认，并向本院申请对锌钢玻璃栏杆和锌钢栏杆的单价进行鉴定，原、被告双方同意以广州市白云区汇岭街2号2306房阳台的锌钢栏杆与涉案楼盘一期洋房的锌钢玻璃栏杆作为评估样本，确定两种栏杆的单价差异，并同意以2015年11月13日作为评估基准日。本院依法摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司作为评估机构，该司于2017年2月21日作出高迪评估[2016]085号《价格评估结论书》，评估结论为广州市白云区汇岭街2号2306房阳台的锌钢栏杆单价为297.41元/m,涉案楼盘一期洋房的锌钢玻璃单价为538.51元/m。为进行上述评估，原告方在17个案件中合计预付评估费3450元，原、被告双方同意评估费用在17个案件中平均分摊。原告在本案庭审过程中自愿撤回其第三项即要求被告依照合同约定履行整改入户门的义务的诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。以上事实，有广州市房屋买卖合同（预售）、订购书、商品房交付书、确认函、税收缴款书、广州市物业专项维修资金交存凭证、商品房交付办理流程、快递单、关于阳台围栏及入户门锁问题的答复、视频、照片、竣工验收备案表、永久水表安装完毕证明书、客户受电工程竣工检验意见书、广州市燃气输配及应用工程、通邮申请表、门锁照片、价格评估结论书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点如下：一、被告未为涉案房屋观景阳台防护栏安装锌钢玻璃栏杆、未为入户门安装第吉尔指纹密码锁是否构成违约。对于观景阳台防护栏，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六《装饰、设备标准》，观景阳台防护栏应采用锌钢玻璃栏杆，但被告交付给原告的房屋观景阳台防护栏实际采用的是锌钢栏杆，被告虽然抗辩称由锌钢玻璃栏杆变更为锌钢栏杆是被告的一种优化设计，但未能举证证实涉案房屋观景阳台采用锌钢栏杆比锌钢玻璃栏杆更具有优势，且根据本院委托鉴定机构出具的《价格评估结论书》，双方选定作为评估样本的房屋锌钢栏杆单价为297.41元/m，而锌钢玻璃栏杆单价为538.51元/m，二者在单价上存在较大差异，二者显然并非同等价值之建筑材料，被告在未取得原告同意的情况下擅自将锌钢玻璃栏杆更换为锌钢栏杆已经构成违约。原告诉讼请求中要求确认被告未安装锌钢玻璃栏杆的行为构成违约，该诉讼请求内容实质是对违约事实的确认，对事实的确认系查明案件事实需要解决的问题，不能成为一个独立的诉求，故对事实的确认不构成确认之诉，故就原告的该项诉求，依法应当裁定予以驳回，本院对此不再另行制作裁判文书。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告将观景阳台上的锌钢栏杆更换为锌钢玻璃栏杆，由于更换观景栏杆会影响建筑物外立面的外观，涉及到整栋建筑物全体业主的利益，在未获取其他业主同意的情况下进行更换不妥，且在房屋已安装护栏的情况下更换护栏亦不符合经济性原则，鉴于原告同意采用差价补偿的方式，本院酌情以涉案房屋同等规格的锌钢栏杆和锌钢玻璃栏杆的差价作为补偿的依据，判令被告补偿原告栏杆差价819.74元[（538.51元/m－297.41元/m）×3.4米=819.74元]。对于入户门的门锁问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六《装饰、设备标准》约定，入户木门的标准为豪华木饰面门（配门套、门锁），双方并未对门锁的品牌等进行约定。原告主张被告在样板间入户门上张贴的说明上注明入户门门锁的交楼标准为第吉尔指纹密码锁，但原告未能举证证实其在参观样板间时该相关说明仍张贴于样板间内，且双方在附件六备注部分亦明确“宣传资料与本附件六《装饰、设备标准》的内容有矛盾之处，均以本附件六所列为准”，在双方合同未明确约定入户门锁为第吉尔指纹密码锁的情况下，原告以样板间张贴的交楼标准为第吉尔指纹密码锁为由主张被告交付的房屋不符合合同约定证据不足，故其要求被告为其更换第吉尔指纹密码的诉讼请求，本院不予支持。原告诉讼请求中要求确认被告未安装第吉尔指纹密码锁构成违约，如前所述，原告该诉讼请求内容实质亦是对违约事实的确认，不能成为一个独立的诉，故对事实的确认不构成确认之诉，故就原告的该项起诉，依法亦裁定予以驳回，本院对此不再另行制作裁判文书。对于被告提出原告未按照合同约定的在接收房屋后10日内就阳台栏杆和门锁提出书面异议并提交鉴定结论，应视为同意接收该商品房的抗辩意见，对此本院认为，双方虽然在《本合同补充协议》4.1约定原告应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到日期为准）起10日内以书面形式向被告提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则视为其同意接收该商品房，但该条款系被告提供的格式条款，且该条约定在房屋交付日期起10日内提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，事实上在如此短的时间内出具鉴定结论在实践中难以具备操作性，故该格式条款在事实上排除了原告提出异议的权利，以此免除被告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该格式条款无效。故被告的上述抗辩意见本院不予采纳。二、被告是否需要承担逾期交房的赔偿责任，即被告是否需要赔偿原告2015年11月15日至12月27日的逾期交房违约金及该期间的物业费。根据原、被告双方合同的约定，被告应当在2015年11月15日前将涉案房屋交付给原告。涉案房屋所在项目已于2015年11月13日取得竣工验收备案表，故涉案房屋已于2015年11月13日具备法定交付条件。被告于2015年11月13日向原告发出交楼通知。原告陈述涉案房屋因存在墙裂开的质量问题，被告对房屋进行维修因此于2015年12月27日才实际交付。被告主张其系对房屋的装饰装修进行维修，并非对房屋的主体结构进行维修，由于原告未能举证涉案房屋在通知交付时房屋主体结构存在质量问题，本院对被告陈述的内容予以确认，即涉案房屋在通知交付时仅存在装饰、设备方面的质量问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十三条的约定，房屋装饰、设备不符合双方约定的标准的，被告按照双方约定的标准进行维修后不再作任何补偿，现被告已经对房屋进行了维修，故原告要求赔偿维修期间的逾期交房违约金和物业管理费缺乏合同依据，本院不予支持。四、被告是否应当向原告退还房屋契税、物业维修金。原告以《订购书》中标注了送契税和送物业维修金为由要求被告退还其已缴纳的契税和物业维修资金。经审查，《订购书》中约定涉案房屋原价为2062080元，优惠折扣3万抵95%×96%×98%×99%（其中98%下备注“送契税”，99%下备注“送物业维修金”），原告陈述《订购书》在约定优惠折扣价为1824575元的同时并约定送契税、物业维修金，被告则主张送契税就是打9.8折、送物业维修基金就是打9.9折，所以折后的房屋价款就是送了契税和维修基金的价格。对此本院认为，根据《订购书》2.2条的约定，房屋契税由原告自行缴交，物业专项维修资金由原告于签署《商品房买卖合同》之日起2个工作日内付清。且双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件《本合同补充协议》第8.1条第三款、第10.1条中亦明确约定房屋契税和物业专项维修资金由原告自行缴纳。从上述合同约定及交易习惯等综合分析，本院认为被告陈述送契税就是打9.8折、送物业维修基金就是打9.9折，所以折后的房屋价款就是送了契税和维修基金的价格明显更具有合理性。因此原告向已经享受房价款打折的情况下再要求退还已交纳的契税和物业专项维修资金依据不足，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市宏锦房地产开发有限公司向原告张振华、刘珺支付栏杆差价款819.74元；二、驳回原告张振华、刘珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费726元，由原告张振华、刘珺负担676元，被告广州市宏锦房地产开发有限公司负担50元（被告负担受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。评估费203元由被告广州市宏锦房地产开发有限公司负担在履行本判决时迳付给原告张振华、刘珺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美审 判 员  段静楠人民陪审员  陈惠玲二〇一七年五月十日书 记 员  郑萍军