广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4453号上诉人（原审原告）：郭伟，住湖南省衡阳市珠晖区。上诉人（原审原告）：龚水秀，住江西省吉安市安福县。被上诉人（原审被告）：广州市从化珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司），住所地广州市。法定代表人：代迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈捷，该公司职员。上诉人郭伟、龚水秀因与被上诉人珠江公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院(2016)粤0184民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郭伟、龚水秀及被上诉人珠江公司的委托诉讼代理人陈捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭伟、龚水秀共同上诉请求：变更一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，即判令被上诉人珠江公司支付延期交房违约金（从2015年9月1日起计至被上诉人实际交楼之日止，每日按总房价0.05%的标准计算，截止起诉之日，违约金暂计为367620元），一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人签订合同时确实不知道补充协议的相关内容，是被上诉人称在哪里签字就在哪里签字。补充协议第11条、第19条是被上诉人利用其强势地位单方制定的格式条款、霸王条款，根本没有与上诉人进行任何协商，更无提示上诉人，且该条款免除其责任，明显助长被上诉人可肆无忌惮违约、不交楼，必然损害守约方的合法权益，明显违反公平原则，是无效条款，不能适用。2、补充协议第11条并没有违约金总额不得超过总房价款5%的约定，该条款是对第19条的另外约定，违约金总额不适用第19条，可超过总房价款的5%。3、《广州市商品房买卖合同》是广州市房管局拟定的合同范本，是政府认可和推荐的合同，考虑了合同各方的利益，体现了公平，应优先适用，效力应明显高于被上诉人单方制定的补充协议。被上诉人珠江公司辩称：1、上诉人郭伟、龚水秀在涉案补充协议上已签字捺印，应视为二上诉人知悉和确认补充协议的全部内容，应作为有效的双方遵守的依据。2、双方的补充协议的约定不是免除了被上诉人的违约责任，只是对承担违约责任进行约定及修改，不存在显失公平或格式条款的情形。3、补充协议没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。2016年11月4日，上诉人郭伟、龚水秀共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、珠江公司支付延期交房违约金（从2015年9月1日起计至珠江公司实际交楼之日，每日按总房价0.05%的标准计算。截止起诉之日，违约金暂计为367620元）；二、珠江公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：郭伟、龚水秀与珠江公司于2014年12月5日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，郭伟、龚水秀购买珠江公司位于从化市太平镇东方夏湾拿花园逸墅六街63号（自编Cn037）101号商品房，该商品房总金额为2450800元，珠江公司应于2015年8月31日前交付房屋，珠江公司逾期交房的，每日按总房价款0.05%的标准向郭伟、龚水秀支付违约金。另该合同补充协议第11条和第19条约定，珠江公司逾期交房的违约金调整为每日按总房价的0.01%计算，违约金、利息、赔偿款的总额不超过总房价的5%。合同签订后，郭伟、龚水秀依约交付全部购房款，珠江公司未按时交付房屋，引致成诉。一审法院认为：本案双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，郭伟、龚水秀与珠江公司双方应按合同约定履行。郭伟、龚水秀已履行了支付全部购房款及缴纳相关费用的义务，珠江公司应依照约定交付房屋。但珠江公司逾期未能于2015年8月31日前交房，已构成了违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点在于珠江公司逾期交房违约金的计算标准应按房价款的0.05%还是0.01%计算。郭伟、龚水秀主张按照双方签订的商品房买卖合同（预售）第十四条的规定，违约金每日按房价款0.05%计算，珠江公司则认为按照该合同补充协议的第11条和第19条的规定，每日按房价款0.01%计算，且总额不超过总房价5%。一审法院认为，根据双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十二条，其明确约定，本合同附件与正文具有同等法律效力。补充协议是该商品房买卖合同的一部分，补充协议第11条和第19条约定的违约金计算标准应当视为对合同正文第十四条违约金计算标准的调整，且该合同有郭伟、龚水秀的签字确认，应为郭伟、龚水秀与珠江公司的真实意思表示，一审法院有理由相信郭伟、龚水秀知晓并同意该合同及补充协议的全部内容。因此，郭伟、龚水秀要求珠江公司支付延期交房违约金每日按总房价0.05%的标准计算的诉讼请求不予支持。珠江公司应当向郭伟、龚水秀支付延期交房违约金，每日按总房价0.01%的标准计算，自2015年9月1日起至交房之日止，总额不超过总房价5%即122540元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年1月9日作出如下判决：一、被告广州市从化珠江房地产开发有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金（以2450800元为基准，每日按0.01%的标准计算，自2015年9月1日起至交房某止，总额不超过122540元）给原告郭伟和龚水秀；二、驳回原告郭伟和龚水秀其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3407元，由被告广州市从化珠江房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人郭伟、龚水秀与被上诉人珠江公司均没有新证据提交，亦对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审庭询中，被上诉人珠江公司陈述涉案房屋已取得竣工验收备案表，且已向上诉人郭伟、龚水秀发出了收楼通知书。上诉人郭伟、龚水秀确认于2017年3月31日收到被上诉人珠江公司发出的收楼通知书，但到现场查看时发现涉案房屋没有永久用水、永久用电，消防验收、环保、规划验收等条件亦不具备，不符合交楼条件，故没有收楼。本院认为，上诉人郭伟、龚水秀已履行了支付全部购房款及缴纳相关费用的义务，被上诉人珠江公司应依照约定交付涉案房屋，但其逾期未能于2015年8月31日前交房，一审判决认定被上诉人珠江公司已构成了违约，应当承担违约责任正确。根据双方当事人签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第11条的约定，被上诉人珠江公司逾期交房的违约金调整为每日按总房价的0.01%计算。一审判决关于被上诉人珠江公司应按此标准向上诉人郭伟、龚水秀支付逾期交房违约金的理据并无不当。关于逾期交房违约金计算截止时间的问题。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被上诉人珠江公司支付逾期交房违约金暂计至本案立案之日（2016年11月4日），一审判决被上诉人珠江公司支付逾期交房违约金至交房之日止，处理欠妥，本院予以纠正。至于2016年11月5日起至被上诉人珠江公司就涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，以及对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第19条应否根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定予以调整，上诉人郭伟、龚水秀可待涉案房屋具备交付条件后与被上诉人珠江公司另行协商或另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院(2016)粤0184民初4591号民事判决第二项；二、变更广州市从化区人民法院(2016)粤0184民初4591号民事判决第一项为：被上诉人广州市从化珠江房地产开发有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金（以2450800元为基准，每日按0.01%的标准计算，自2015年9月1日起至2016年11月4日止）给上诉人郭伟和龚水秀。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3407元，由上诉人郭伟、龚水秀负担2271元、被上诉人广州市从化珠江房地产开发有限公司负担1136元；二审案件受理费4976元，由上诉人郭伟、龚水秀负担3317元、被上诉人广州市从化珠江房地产开发有限公司负担1659元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年五月二十七日书记员  党春婷