山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终3515号上诉人（原审被告）：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:王森，总经理。委托诉讼代理人:王玉坤，女，1986年出生，汉族，山东七里堡置业有限公司员工，住济南市。被上诉人（原审原告）：李家文，男，1952年出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）:徐莲英，女，1954年出生，汉族，住济南市。二被上诉人共同委托诉讼代理人:燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人:刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人山东七里堡置业有限公司因与被上诉人李家文、徐莲英房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七里堡置业公司上诉请求：1.撤销济南市高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初520号民事判决，驳回李家文、徐莲英的诉讼请求或发回一审法院重审；2.一、二审诉讼费用由李家文、徐莲英承担。事实和理由：一审法院认定违约金计算标准错误，应当按照新合同已付总房款万分之一的标准支付逾期办证违约金。七里堡置业公司与李家文、徐莲英于2011年1月11日签订《商品房买卖合同》（以下简称旧合同），约定李家文、徐莲英购买七里堡置业公司开发的商品房一套，房屋具体坐落、违约责任等条款。为了便于网签办理手续，双方于2011年2月22日重新签订《商品房买卖合同》（以下简称新合同），新合同第十五条约定逾期办证违约金计算标准为已付总房款万分之一，双方签订新合同达成新的合意变更违约金计算标准，李家文、徐莲英作为完全行为能力人在新合同上签字并按捺手印，应当认定李家文、徐莲英知悉并认可新合同内容。李家文、徐莲英主张直至起诉时才发现违约金标准变更没有事实依据，一审法院按照旧合同已付总房款日万分之一的标准计算违约金没有事实及法律依据，该案逾期办证的违约金计算标准应当按照新合同已付总房款万分之一计算。李家文、徐莲英辩称，对于七里堡置业公司逾期办证违约金的计算，应当以双方在2011年1月11日（简称老合同）签订的买卖合同第15条约定的日万分之一为依据，而不应当以落款时间为2011年2月22日实际签订时间为2013年年底的新合同为约定依据，理由：1.七里堡置业公司利用办理网签的名义，以欺骗的方式将旧合同收回，并变更逾期办证违约金的计算标准，明显有违诚实信用原则并非双方的真实意思表示。2.新合同是由七里堡置业公司一方制作的格式合同，关于逾期办证违约金的变更，减轻了七里堡置业公司的违约责任的承担，在签订时未向李家文、徐莲英尽到合理的提示、说明及告知的义务，双方并未就此达成真实的意思表示。因此，该条款对李家文、徐莲英不具有拘束力。3.双方签订的新合同中关于逾期办证违约金的约定违背了民事法律关系中合同双方权利义务对等的原则。4.双方签订的新合同中关于逾期办证违约金的约定显失公平，违反了民事法律关系中合同双方应遵循的公平原则。综上，一审判决七里堡置业公司按照原合同承担逾期办证违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回七里堡置业公司的上诉，维持原判。李家文、徐莲英向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销双方签订的编号为“销售（字）20111****”的《济南市商品房买卖合同》第十五条中关于对七里堡置业公司逾期办理房产证的违约责任的约定；2.判令七里堡置业公司支付李家文、徐莲英逾期办证违约金20197.56元（自2013年9月12日起暂计至2013年12月31日，自2014年1月1日起至李家文、徐莲英取得房产证之日的违约金另行主张）；3.本案全部诉讼费、保全费等均由七里堡置业公司承担。变更第二项诉讼请求为：判令七里堡置业公司支付李家文、徐莲英逾期办证违约金57636元（以789394元为基数，自2013年9月12日起计至2015年9月22日止，共740天按日0.1‰计算）；判令七里堡置业公司按上述标准支付自2015年9月23日起至本判决生效之日止的违约金。一审法院认定事实：2011年1月11日，李家文、徐莲英（买受人）与七里堡置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定李家文、徐莲英购买七里堡置业公司开发的位于济南历城区（现为某花园小区）5号楼3单元701室的商品房。合同第八条约定：出卖人应当在2011年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收备案的、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹/日向买受人支付违约金。同日，双方签订《合同补充协议》作为上述《济南市商品房买卖合同》的附件四，其中第五条第4项约定：双方所签《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限。如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。2011年2月22日，双方更换合同，重新签订《商品房买卖合同》一份，将第十五条逾期办理产权登记的约定变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹向买受人支付违约金。上述合同签订后，李家文、徐莲英依约支付了全部购房款789394元。李家文、徐莲英、七里堡置业公司双方均认可七里堡置业公司于2011年10月20日将涉案商品房交付李家文、徐莲英使用。七里堡置业公司逾期办证，双方均认可违约金应自2013年10月5日起开始计算。当事人对违约金计算标准问题有争议。李家文、徐莲英主张逾期办证违约金应以双方签订的旧合同中约定的标准计算，即按照李家文、徐莲英已付房价款的每日万分之一计算。李家文、徐莲英提交（2015）历城民初字第782号民事判决书一份及济南市中级人民法院（2016）鲁01民终3080号民事判决书一份证实上述主张。李家文、徐莲英称直至起诉时，李家文、徐莲英才发现七里堡置业公司把违约金标准由旧合同中已付房价款的每日万分之一改为新合同中的已付房价款的万分之一。七里堡置业公司单方面改变违约金标准，有违合同法中的诚实信用原则、公平原则。根据新合同中关于双方之间的违约条款可看出，一旦李家文、徐莲英违约，是按每日万分之一的违约标准向七里堡置业公司支付违约金，而七里堡置业公司违约，只需按照万分之一的标准向李家文、徐莲英支付违约金，有违权利义务对等原则。李家文、徐莲英向法院提交（2016）鲁01民终3080号民事判决书，以此证明，该中院判决中的原告与本案李家文、徐莲英均属同一小区，被告均为七里堡置业公司，均存在新旧两份合同的前提下，最终济南市中级人民法院支持了原告的主张即按日万分之一标准计算违约金。依此，李家文、徐莲英主张七里堡置业公司应按旧合同中的违约金标准向李家文、徐莲英支付逾期办证违约金。经质证，七里堡置业公司对旧合同复印件有异议，认为该合同系复印件不予认可，对其他证据的真实性无异议，但七里堡置业公司认为，应按新合同中约定的违约标准即李家文、徐莲英已付房价款的万分之一来计算违约金。一审法院认为，李家文、徐莲英与七里堡置业公司于2011年1月11日、2011年2月22日分别签订的《商品房买卖合同》除合同中的第十五条外，其他条款均是双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。李家文、徐莲英依约履行了支付购房款的合同义务，七里堡置业公司未遵守合同约定逾期办证，已构成违约。七里堡置业公司认可于2011年2月22日更换合同，客观上李家文、徐莲英已无法提供旧合同原件，李家文、徐莲英提交的旧合同虽系复印件，但与新合同对照仅在七里堡置业公司逾期办证违约责任承担上由李家文、徐莲英已付房价款的日万分之一变更成了李家文、徐莲英已付房价款的万分之一，七里堡置业公司亦未提供任何证据证明旧合同在违约责任上与新合同一致，且七里堡置业公司亦未提供证据证明在签订新合同时已对李家文、徐莲英尽到了合理的提醒注意义务，故新合同中对逾期办证违约金标准的变更是七里堡置业公司单方面减轻自己的违约责任，双方并未就此条款达成真实意思表示，但该条款的效力并不影响合同中其他条款的效力。同时，新合同中七里堡置业公司逾期办证违约标准过低，违反合同法中的公平原则，基于此，被告应按旧合同中第十五条约定的违约金标准，即按照原告已付房价款的日万分之一向李家文、徐莲英支付逾期办证违约金。李家文、徐莲英已向七里堡置业公司支付购房款789394元，故对李家文、徐莲英要求七里堡置业公司支付自2013年10月5日起至判决生效之日止按照日万分之一计算的逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告山东七里堡置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李家文、徐莲英逾期办理房屋产权初始登记违约金（以789394元为基数，自2013年10月5日起至本判决生效之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回原告李家文、徐莲英的其他诉讼请求。如果被告山东七里堡置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由被告山东七里堡置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，七里堡置业公司未按其与李家文、徐莲英的约定按期履行办理涉案商品房权属转移登记手续的义务，已构成违约，双方对此均予以认可，该事实清楚，依法予以确认。关于七里堡置业公司逾期办证的违约责任承担问题，李家文、徐莲英与山东七里堡置业公司均认可2011年2月22日重新签订《商品房买卖合同》的目的是便于网签办理手续，并非双方约定涉案商品房买卖关系权利义务的合意，双方关于关于涉案商品房买卖关系权利义务应当由2011年1月11日的《商品房买卖合同》予以确定，即逾期办证违约金的标准为按已付房价款的万分之一/日计算。七里堡置业公司主张应按2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任，但其并未提供证据证明在重新签订合同时已就违约责任条款的变更向李家文、徐莲英尽到合理的提示和说明义务。2011年2月22日签订的《商品房买卖合同》中逾期办证违约金标准的变更，单方面减轻了七里堡置业公司应当承担的违约责任，双方并未就此达成一致，且该项变更使七里堡置业公司与李家文、徐莲英在同等情况下承担的违约责任显著减轻，违反了权利义务相对等的原则和公平原则，故对七里堡置业公司按照新合同约定的房价款的万分之一为标准向李家文、徐莲英支付逾期办证违约金的主张不予支持。综上所述，七里堡置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由上诉人山东七里堡置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓菲审判员  高希亮审判员  黄宏伟二〇一七年五月二十四日书记员  孙 娜