湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终341号上诉人（原审原告）：徐新龙，男，1961年7月14日出生，汉族，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：齐奇，湖北思捷律师事务所律师。上诉人（原审被告）：崔家忠，男，1962年2月18日出生，汉族，住湖北省江陵县。委托诉讼代理人：易春雷，湖北荆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯著珍，女，1966年3月6日出生，汉族，住湖北省江陵县。上诉人徐新龙因与上诉人崔家忠、被上诉人侯著珍确认合同无效纠纷一案，徐新龙、崔家忠均不服湖北省江陵县人民法院（2016）鄂1024民初498号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人徐新龙的委托诉讼代理人齐奇、上诉人崔家忠及其委托诉讼代理人易春雷、被上诉人侯著珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐新龙上诉请求：撤销原判第三项、第四项；确认房屋装潢费50,936元归徐新龙所有；崔家忠、侯著珍共同承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决徐新龙向崔家忠支付装潢费50,936元，违背了不告不理原则，且装潢费认定没有依据，证据没有经过庭审质证；2.徐新龙的诉讼请求已得到全部支持，不应承担诉讼费用，崔家忠应当承担诉讼费。崔家忠答辩称，一审判决认定事实错误，本案买卖合同应为合法有效。房屋装修是事实，鉴定意见认定了房屋装修费用，崔家忠虽未提出反诉，但在一审法院主持调解时双方确认了装修费。徐新龙的诉讼请求未得到全部支持，应承担本案诉讼费。侯著珍答辩称，房子是徐新龙的，侯著珍无权处分。侯著珍收取了崔家忠购房款，愿意按照协议约定向崔家忠支付利息。崔家忠上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉��费及保全费由徐新龙、侯著珍承担。事实和理由：1.崔家忠与侯著珍签订的《购房协议书》和《房屋买卖付款协议》合法、有效。崔家忠与侯著珍签订房屋买卖协议是基于对产权证的信赖，也支付了合理的购房款，且不存在侵害他人的合法权益。徐新龙与侯著珍于2002年8月23日经调解离婚，虽然调解协议约定夫妻双方的共同财产归徐新龙所有，但协议未明确是哪些财产，徐新龙提供的房屋产权信息上所有权人为侯著珍，没有共有人。虽然房屋产权登记在徐新龙、侯著珍婚姻关系存续期间内，但法律未禁止夫妻对财产所有权归属的约定，且徐新龙与侯著珍2002年8月离婚，至今未变更该房屋的产权登记，徐新龙没有足够的证据来证明登记在侯著珍名下的房产就是本案争议房产。因此，崔家忠完全有理由相信侯著珍对案涉房屋有处分权，崔家忠系善意；2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述规定，崔家忠与侯著珍之间签订的房屋买卖协议合法有效。如果因此对徐新龙造成了损失，应由侯著珍对其进行赔偿，崔家忠不承担责任。徐新龙答辩称，侯著珍对房屋没有处分权，原审判决对买卖合同的效力认定正确。徐新龙与侯著珍婚姻关系存续期间只有一栋房屋，基于物权法的规定，法院调解书生效时物权即发生效力。不动产的善意取得必须完成过户，崔家忠不构成善意取得。侯著珍答辩称，侯著珍与徐新龙离婚时房屋就归了徐新龙，没有过户是因为当时房屋被抵押了。卖房时徐新龙并不同意，崔家忠是知情的。徐新龙向一审法院起诉请求：1.确���侯著珍与崔家忠签订的《购房协议书》和《购房买卖付款协议》无效；2.判令位于江陵××××镇南××小区××房屋××栋（房屋所有权证：字第0302514号；地号17-1）归徐新龙个人所有；3.由侯著珍、崔家忠共同承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：徐新龙与侯著珍原系夫妻，在双方婚姻关系存续期间，共同建造了一栋位于江陵××××镇南××小区××层砖混结构的楼房（字第0302514号、地号17-1），并于1997年11月4日办理了房屋所有权证，登记所有权人为候著珍。后徐新龙与侯著珍经江陵县人民法院调解离婚，2002年8月23日制作的（2002）江民初字第231号民事调解书约定了属于共同财产的该栋楼房归徐新龙所有。崔家忠自2012年2月始以年租金5000元租赁该楼房开办小型印刷厂至今。2015年6月25日，侯著珍以生活拮据、要抚养小孩、没有钱用且徐新龙已经重新组建家庭、怕他把房子卖了为由，擅自在江陵专业信息发布平台的“金点子传媒”上发布了该房屋的出售广告；同年7月7日，崔家忠与侯著珍签订了《房屋买卖付款协议》，约定崔家忠以30万元的价格购得此房屋。2015年7月8日、9月4日，崔家忠分别付款15万元、10万元，2016年2月3日全部付清余款，侯著珍亦分别出具了收条，并于当日再次签订了一份《购房协议书》进行补充说明。后徐新龙得知崔家忠、侯著珍的房屋交易情况，协商未果导致本诉讼。侯著珍处分房屋的行为没有得到徐新龙的追认。崔家忠购得诉争房屋后，一直未办理房屋所有权转移登记手续。该房屋所在地段于2016年上半年被江陵县人民政府列为拆迁范围，获得房屋拆迁补偿款657,057元。在审理中，为配合拆迁工作，徐新龙与崔家忠、侯著珍达成协议，同意政府的拆迁工作，该房屋的补偿款汇入一审法院指定账户，其中���家忠已先领取30万元，拆迁办确定补偿装饰款费用，余款由法院裁定归属。一审法院认为，一、关于诉争房屋的权属问题。本案诉争的二层楼房原系徐新龙与侯著珍的共同财产，登记在侯著珍的名下。2002年徐新龙与侯著珍经法院调解离婚，江陵县人民法院（2002）江民初字第231号民事调解书确定该楼房归徐新龙所有，属于非基于法律行为的物权变动。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条、第三十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条规定，基于法院的生效调解书发生物权变动的，自调解书生效时发生物权变动，无须公示，即不动产无须登记，便可发生不动产物权变动之效果。故自2002年8月23日民事调解书生效时，徐新龙就取得该诉争房屋的所有权，徐新龙和侯著珍对该房屋的���有权消灭。二、关于本案房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中侯著珍擅自处分徐新龙所有的房屋，既没有取得徐新龙的追认，也没有在房屋买卖合同签订后取得处分权，其行为属于无权处分，故崔家忠、侯著珍签订的房屋买卖合同属于无效合同，对徐新龙无任何约束力。三、关于崔家忠购买案涉房屋是否构成善意取得的问题。根据《物权法》第一百零六条第一款规定，崔家忠虽然于2016年2月3日向侯著珍付清全部购房款，但自诉讼时一直未办理该房屋的过户登记手续，故崔家忠购买案涉房屋不属于善意取得。同时，案涉房屋纳入了拆迁范围，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，该房屋的拆迁补偿款应由所有��人徐新龙所有。四、关于本案当事人于2016年9月8日签订的《协议书》效力问题。该《协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有约束力。协议书约定：房屋补偿款汇入江陵县人民法院指定账户，崔家忠先领取补偿款30万元；按江陵县拆迁办《房屋征收表》确定诉争房屋装潢补偿费为50,936元。徐新龙应按上述协议履行义务，即向崔家忠支付房屋装潢费50,936元。五、关于崔家忠要求侯著珍承担违约责任问题。庭审中崔家忠要求侯著珍承担违约金不属本案审理范围，崔家忠可另行起诉主张其权利。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条，《中华人��共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、侯著珍与崔家忠签订的《购房协议书》无效；二、座落在江陵××××镇南××小区××房屋××栋（房屋所有权证：字第0302514号、地号17-1）归徐新龙所有；三、徐新龙向崔家忠支付房屋装潢费50,936元；四、驳回徐新龙的其他诉讼请求。案件受理费5800元，财产保全费2020元，由徐新龙负担3020元，侯著珍负担4800元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.崔家忠受让本案诉争房屋是否构成善意取得；2.《房屋买卖付款协议》和《购房协议书》的效力问题；3.本案是否应处理房屋装饰补偿款的归属问题。关于第1个焦点。本案诉争的江陵县郝穴镇南郊小区的房屋（房屋所有���证：字第0302514号、地号17-1），所有权证上登记的所有权人为“候著珍”，非“侯著珍”，系登记时的笔误。江陵县人民法院（2002）江民初字第231号民事调解书载明“共同财产由被告徐新龙所有”，经审查侯著珍与徐新龙离婚诉讼的庭审笔录，双方共同财产包括本案诉争房屋。上述调解书已发生法律效力，调解书的内容未被撤销或未被认定为无效，对侯著珍、徐新龙均具有约束力，故本案诉争房屋应归徐新龙所有。侯著珍将徐新龙所有的房屋以自己的名义卖给崔家忠，系无权处分。崔家忠虽按协议支付了购房款，但未办理所有权的变更登记，不具备《物权法》第一百零六条关于善意取得规定的全部要件，故崔家忠受让本案诉争房屋不构成善意取得。关于第2个焦点。侯著珍在与崔家忠签订《房屋买卖付款协议》和《购房协议书》时出示了房产证，未出示江陵县人民法院（2002）江民初字第231号民事调解书。因房屋所有权证上的所有权人登记为侯著珍，基于房屋所有权证的公示效力，崔家忠有理由相信侯著珍系诉争房屋的所有权人，故不能认定崔家忠的购房行为出于恶意。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依照上述规定，侯著珍虽擅自卖房，事实上构成无权处分，但本案《房屋买卖付款协议》和《购房协议书》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，仍为合法有效。一审认定上述两份协议无效，适用法律错误，本院予以纠正。侯著珍违反协议约定，未能将诉争房屋所有权变更登记至崔家忠名下，崔家忠可依有效的《房屋买卖付款协议》、《购房协议书》另行向侯著珍、徐航主张权利。关于第3个焦点。本案诉争房屋所有权人系徐新龙，相应的房屋拆迁补偿款应归徐新龙所有。一审中，经法院主持调解，各方当事人于2016年9月8日就补偿款的分配自愿签订《协议书》，约定由崔家忠先领取补偿款30万元，拆迁办确定补偿装饰款费用，但协议未明确政府补偿的装饰款数额及归属，且崔家忠未就该装饰补偿款向一审法院提出诉讼请求。一审判决由徐新龙向崔家忠支付房屋装潢费50,936元依据不足，且判非所请，违反法定程序，本院予以纠正，崔家忠可另行主张权利。综上所述，徐新龙、崔家忠的上诉请求部分成立，本院予以部分改判。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省江陵县人民法院（2016）鄂1024民初498号民事判决第二项[坐落在江陵县郝穴镇南郊小区的房屋一栋（房屋所有权证：字第0302514号、地号17-1）归原告徐新龙所有]；二、撤销湖北省江陵县人民法院（2016）鄂1024民初498号民事判决第一项（被告侯著珍与被告崔家忠签订的《购房协议书》无效）、第三项（原告徐新龙向被告崔家忠支付房屋装潢费50,936元）、第四项（驳回原告徐新龙的其他诉讼请求）；三、驳回徐新龙的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元、财产保全费2020元，由徐新龙负担1900元、侯著珍负担2960元、崔家忠负担2960元。二审案件受理费6873元，由徐新龙负担2900元，崔家忠负担3973元。本判决为终审判决。审判长 郭  莉审判员 李 慧 敏审判员 王��军二〇一七年五月五日书记员 唐 君 玲