湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终190号上诉人(原审被告):荆州市鸿嘉房地产开发公司，住所地：荆州市沙市区高家巷3号。法定代表人：阎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴海，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴长征，男，汉族，1951年9月23日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：刘世奇，湖北昭信律师事务所律师。上诉人荆州市鸿嘉房地产开发公司(以下简称鸿嘉公司)因与被上诉人吴长征商品房买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2016)鄂1002民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人鸿嘉公司托诉讼代理人吴海，被上诉人吴长征及其委托诉讼代理人刘世奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿嘉公司上诉请求：1、我公司已经将竣工验收合格的房子交给被上诉人使用，不存在违约；2、即使法院认定违约，被上诉人一直占有使用该房屋，没有造成损失；3、合同约定的办理手续时间为房屋交付后的360日，现在已经有5年了，已经超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判决，依法改判。吴长征辨称:1、我们约定的是将竣工验收合格的房子交给我，还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能办理产权证书，应当承担违约责任；2、由于房屋没有产权证书，不能享有收益和处分权，给我造成了较大损失，且本案违约金数额较大，是由于违约时间太长导致；3、合同约定的办理手续时间为房屋交付后的360日，由于没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋还没有交付，因此没有超过诉讼时效。一审判决是正确的,请求二审法院予以维持。吴长征向一审法院起诉请求：1、判令鸿嘉公司向吴长征提供位于沙市区××小区××单元住房及××号车库的商品房验收合格文件，并从2011年11月1日起至提供商品房验收合格文件之日止，每日按已付房价款的万分之五支付违约金；2、判令鸿嘉公司为吴长征办理位于沙市区××小区××单元住房及××号车库的房地产权属证书，并按已付房价款的百分之一支付违约金；3、诉讼费用由鸿嘉公司承担。一审法院认定事实：吴长征分别于2010年6月17日、2011年8月10日与鸿嘉公司签订两份《商品房买卖合同》，合同涉案内容约定如下：1、吴长征一次性付款购买鸿嘉公司开发的位于沙市区××路阳光外滩第4幢2-1606单元住房及第1幢105号，两份商品房买卖合同总价款719000元；2、鸿嘉公司应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备商品房经验收合格以及符合合同约定的商品房交付吴长征使用；3、鸿嘉公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，吴长征有权解除合同。吴长征解除合同的，鸿嘉公司应当自吴长征解除合同通知到达其90天内退还全部已付款，并按已付款的1%支付违约金。吴长征要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鸿嘉公司按日向吴长征支付已交付房款万分之五的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，鸿嘉公司应当书面通知吴长征办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并前述房屋交接单。所购商品房为住宅的，鸿嘉公司还需提供《住房质量保证书》和《住宅适用说明书》。鸿嘉公司不能出示证明文件或出示文件不齐全，吴长征有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由鸿嘉公司承担；5、鸿嘉公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由鸿嘉公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鸿嘉公司的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如吴长征不退房，鸿嘉公司按已支付房价款的1%向支付违约金。合同签订后，吴长征按合同约定的期限支付全额价款。2011年11月7日，鸿嘉公司交付位于沙市区××小区××单元住房，2012年1月5日，鸿嘉公司交付第1幢105号车库，但鸿嘉公司未交付上述两套商品房的《住房质量保证书》和《住宅适用说明书》。其后，吴长征多次向鸿嘉公司催办房产权属证书未果。故而成讼。截至庭审辩论终结，鸿嘉公司未提供涉案商品房的规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。一审法院认为,双方的争议焦点如下：一、吴长征的第一项诉讼请求是否超过诉讼时效；二、吴长征在鸿嘉公司未取得规划、消防、人防等单项验收合格文件的情况下接受商品房是否视为双方就房屋的交付条件达成合意，变更合同约定的交付条件；三、如未变更合同的交付条件，鸿嘉公司是否应承担违约责任及如何承担违约责任。关于焦点一，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”和双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条的约定可以看出，鸿嘉公司对《商品房买卖合同》的履行期限应当截至办理完房地产权属证书之时止，现鸿嘉公司尚未办理房地产权属证书，其合同尚未履行完毕，故吴长征的诉讼请求尚在诉讼时效内。鸿嘉公司的抗辩理由不能成立。关于焦点二，依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，从该条款可以看出，所售房屋应达到建设工程质量管理标准、应符合国家对房地产开发经营管理的要求、应符合入住条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量条例》第四十九条亦规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，三部法律法规均对建设工程的交付做出了强制性规定，工程竣工后，鸿嘉公司应组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并取得环保、消防、规划等部门出具的认可文件后方可认定商品房已具备了交付条件，这是鸿嘉公司作为房地产开发企业的法定义务，吴长征的收房行为不能减轻或免除鸿嘉公司的交房条件，故双方约定的交房条件并未发生变更。关于焦点三，由于鸿嘉公司向吴长征交付的商品房未达到交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鸿嘉公司不履行合同义务（未办理房产权属登记证书）和履行合同义务不符合约定（未达到房屋交付条件）应对原告承担违约责任。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方在两份《商品房买卖合同》第九条第1款第⑵项和第十五条对违约责任均进行了约定。鸿嘉公司认为违约金高于其实际损失，人民法院应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条之规定，结合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定违约赔偿责任，鸿嘉公司在审理过程中未提交吴长征在履行合同中具有过错的相关证据，其违约过错均在被告，考虑到鸿嘉公司已将不符合约定条件的房屋交付吴长征，吴长征的实际损失应当少于约定的违约金，故对双方所约定的违约责任予以适当调整，考虑到房屋交付至今已有五年之久，如仍按年利率方式计算违约金可能会造成违约金高于合同总额，故确定鸿嘉公司未按合同约定交付房屋承担合同总额30%的违约责任，即215700元；鸿嘉公司未在合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任仍按照合同约定的已付价款的百分之一予以计算，并确定违约金数额为7190元。同时，为防止鸿嘉公司在承担完前述违约责任后就怠于向吴长征提供办理不动产登记的所需手续材料，在给予鸿嘉公司一定的合理期限后，仍不履行合同义务的，鸿嘉公司将承担迟延履行金。据此，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量条例》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、荆州市鸿嘉房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内向吴长征提供位于沙市区××小区××单元住房及××号车库的商品房验收合格文件，并对吴长征承担215700元的未按合同约定交付房屋的违约责任；二、荆州市鸿嘉房地产开发公司于本判决生效之日起九十日内将办理位于沙市区××小区××单元住房及××号车库权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于本判决生效之日起十日内向吴长征支付未提交资料备案的违约金7190元；三、驳回吴长征其他的诉讼请求。当事人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，鸿嘉公司至今仍不能提交环保、消防、规划等部门综合验收合格的证明文件，交付的房屋也没有按约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已经构成违约，应当向吴长征承担逾期交房和逾期办理产权备案登记的违约责任，按照双方对违约金的约定，金额较大，原审法院对违约金作出调整，处理得当，鸿嘉公司认为没有造成损失而不应当支付违约金的理由不能成立。因交房不符合约定，应当自符合交房条件之日起计算诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4643元，由荆州市鸿嘉房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧敏审判员  郭 莉审判员  谢成勇二〇一七年五月九日书记员  唐君玲