山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终190号上诉人（原审原告）：金红梅，女，1978年2月4日出生，朝鲜族，佳木斯市齐鲁房地产咨询投资处职工，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：赵成海，男，1970年12月9日出生，朝鲜族，佳木斯市齐鲁房地产咨询投资处职工，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：赵成日，男，1962年12月27日出生，朝鲜族，佳木斯市齐鲁房地产咨询投资处职工，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被上诉人（原审被告）：蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道大院村。法定代表人：谢杰涌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：欧光军，山东仙阁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。上诉人金红梅因与被上诉人蓬莱博展房地产有限公司（以下简称博展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2014）蓬民初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金红梅上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、双方签订商品房买卖合同后，上诉人已依约履行义务，被上诉人至今未按约定时间和要求将具备交房条件的房产交付上诉人，被上诉人仅提供由烟台嘉新投资有限公司（以下简称嘉新公司）出具的所谓交付证明，未提供其他证据证明在2008年9月30日前已交付上诉人具备合同约定及法律规定交房条件的房产。一审认定交接不符合合同约定及法律规定的应具备的交房条件。二、一审适用法律错误。房屋经竣工验收合格才能交付使用，商品房经验收合格唯一有效的法定证明文件是建筑工程竣工验收备案证，开发商在办理房屋交接手续时，不能出示上述文件，购房者有权拒收，由此产生的逾期交房责任应由开发商承担。一审认定交接属认定事实不清，适用法律不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产经营管理条例》第十七条等规定，涉案房屋未经竣工验收，房屋交接协议等无效。涉案房产一直在被上诉人手中掌握，根本没有交房，被上诉人与上诉人签订的房屋委托租赁协议违反了《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国消防法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该合同也是无效的。三、一审认定事实错误。对补充协议及委托管理合同的认定错误。上述协议是被上诉人按约定时间和要求将具备交房条件的房产交付后才能履行的，补充协议约定被上诉人免费使用三年，名义上是使用租赁房屋，实际上使得交付房屋得以延期，恶意造成上诉人“实际”接房的事实，从而逃避其应付的延期交房的违约责任。被上诉人未按合同约定交付具备房交条件的房屋，应当自约定的交房日期开始承担违约金，不能成为免于赔偿的依据。蓬莱市人民法院类似案件的生效判决也持上述观点。补充协议和经营管理合同缺乏履行条件，上述协议的履行应当以商品房买卖合同的实际履行为前提条件，双方约定将商铺委托被上诉人免费经营三年的条款履行，应以商铺在双方约定的交房日期达到交房条件为前提，否则补充协议和经营管理合同不具备履行条件。上述协议的内容严重违反了法律规定且加重了上诉人的责任，排除了上诉人的权利，免除了被上诉人的义务，违背了上诉人的真实意思，也应是无效的。嘉新公司与被上诉人等公司构成关联关系，二者之间恶意串通，以未经验收的房产进行所谓的房屋交接不仅不符合事实，也违反法律法规的相关规定，交接协议无效。一审仅依据被上诉人与嘉新公司签订的交付证明判决被上诉人履行了交房义务是错误的。并且，本案是双方因延期交房产生的纠纷，补充协议和经营管理合同与上诉人诉请的违约责任无关联性。一审以补充协议和经营管理合同认定房屋转移占有，视为房屋交付使用是错误的。上诉人以多种方式催促被上诉人尽快交房办证、偿付违约金，一审认定被上诉人已交房不符合基本事实。四、双方在商品房买卖合同中已约定了违约条款，上诉人投资长达九年之久没有一分收益，无法获得所有权、出售、抵押和担保权等权利，给上诉人的精神和物质带来巨大损失。被上诉人主张上诉人没有实际损失及违约金过高不符合事实和法律规定。博展公司辩称，房屋已经交付，已经转移占有，被上诉人不负有支付逾期违约金的义务，请求驳回上诉人的上诉。金红梅向一审法院起诉请求：判令博展公司继续履行合同，按日支付已交付房款78948元万分之三的逾期交房违约金53280元（2008年9月30日至2014年11月30日），要求博展公司返还三年所欠租金6316元，给付因拖欠支付该商品房年租金的千分之五的违约金11560元，给付2014年9月30日至2014年11月30日顺延租金334元，合计71490元。庭审过程中，金红梅明确其诉讼请求为：判令博展公司支付2008年9月30日至2014年11月30日期间产生的逾期交房违约金53280元，不再同时主张租金。一审法院认定事实：金红梅与博展公司于2008年4月16日签订商品房买卖合同，金红梅购买博展公司开发的一号商贸楼1415号商铺一套，根据补充协议及经营管理合同的约定，嘉新公司代金红梅办理接房手续，2008年9月30日起至2011年9月29日期间金红梅委托嘉新公司代为免费经营管理涉案商铺。2008年9月30日嘉新公司代金红梅与博展公司签订房屋交接协议，接收房屋开展招商。2011年9月24日金红梅又委托博展公司将涉案房屋对外出租，约定由博展公司向金红梅支付租金。金红梅与博展公司对于博展公司是否按合同约定交付了房屋存在争议。博展公司提供了金红梅与博展公司签订的补充协议、金红梅与嘉新公司签订的经营管理合同，证明金红梅与博展公司约定金红梅委托嘉新公司接收房屋，并免费经营管理三年；提供博展公司与嘉新公司2008年9月30日的房屋交接协议，证明房屋已交付；提供2011年9月24日金红梅与博展公司签订的房屋委托租赁协议，证明金红梅委托博展公司将涉案房屋出租。嘉新公司在（2015）蓬民重初字第24号案件审理过程中，认可1号商贸楼代业主接房用于招商。金红梅质证认为，嘉新公司与博展公司存在关联关系，在涉案房屋未经验收合格的情况下，其代收房屋的行为是无效的，经营管理合同与补充协议是博展公司欺诈金红梅签订的，《商品房销售管理办法》禁止售后包租，经营管理合同与补充协议、房屋委托租赁协议也属于无效协议。金红梅提交工商登记企业信息，用来证明博展公司与嘉新公司之间股东有亲属及利益关系。博展公司质证认为金红梅提交的证据不能证实公司之间的关联性。一审法院认为，金红梅与博展公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。金红梅主张补充协议、经营管理合同违反《商品房销售管理办法》的规定，而《商品房销售管理办法》属于建设部颁布的部门规章，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定而认定无效的情形。金红梅主张涉案房屋未经竣工验收，所签订房屋委托租赁协议无效并无法律依据。关于金红梅提出的受欺诈而签订协议的问题，一审法院认为即使存在以上情形也应依法在规定时限内行使撤销权进行救济，否则不能否认协议效力。金红梅签订经营管理合同，授权嘉新公司代为办理房屋交接手续，嘉新公司也代金红梅进行了接收，而且后来金红梅又委托博展公司出租。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此认定房屋转移占有，博展公司已履行了交房义务。金红梅再主张逾期交房违约金，不予支持，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定。综上，一审法院2016年10月25日判决：驳回金红梅关于逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费1587元，由金红梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人为证明被上诉人与嘉新公司等公司间有关联关系，提交了嘉新公司、泰安名嘉广场商业经营管理有限公司、泰安名嘉广场置业有限公司、莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司、莱芜名嘉置业有限公司、齐河齐齐发大市场经营管理有限公司、山东名嘉集团有限公司等企业信息及《中华人民共和国会计法》，被上诉人对相关企业信息真实性无异议，但主张企业信息与法律规定均与本案无关。上诉人为证明2009年到2011年一直要求交房并办理房产证，提交了2011年8月31日发票、被上诉人在佳木斯的分公司出具的证明，证明的内容同时证明被上诉人与嘉新公司间存在股份利益关系。被上诉人对证据的真实性和证明内容均不认可。上诉人为证明涉案房屋由被上诉人管理招商，未交房，提交了网上下载资料、中国房地产报网页资料、蓬莱房地产报。被上诉人对蓬莱房地产报的真实性无异议，对其他证据的真实性不认可，并认为与本案无关，不能证明上诉人所称内容。被上诉人提供了涉案房屋的竣工验收备案表复印件，加盖了蓬莱市城市建设档案馆调阅档案专用章，备案表发证时间为2014年1月24日，其中载明涉案房屋所在建筑的竣工验收时间为2014年1月14日，2014年1月16日经建设、施工、监理、勘察、设计五家单位确认。上诉人认为被上诉人提交的不是竣工验收备案表，虽然加盖了蓬莱市城市建设档案馆调阅档案专用章，但不能代表档案馆及城乡建设局的意见，没有建设局的意见，即使是备案表也与本案无关。被上诉人称涉案房屋最初已由嘉新公司实际招商运营使用，但不能提供实际使用的证据。在被上诉人与上诉人签订房屋委托租赁协议后，涉案房屋也一直处于闲置状态。上诉人称其在一审诉请的要求继续履行合同是指要求被上诉人按合同约定交付房屋，办理房产证。被上诉人认为已交付房屋，上诉人要求交房屋没有事实和法律依据，同意给上诉人办理房产证。上诉人购买的涉案房屋的商铺号为1451号。商品房买卖合同第八条约定被上诉人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付上诉人使用；第九条约定被上诉人逾期交房超过180日后，上诉人有权解除合同，上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。与商品房买卖合同同日所签补充协议中载明，被上诉人在总价款105131元的基础上给予24.9%的优惠，同时上诉人自愿将商铺委托给被上诉人聘请的经营管理公司免费经营管理三年。上诉人与被上诉人于2011年9月24日签订的房屋委托租赁协议约定由被上诉人将涉案房屋代为出租，委托租期共三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日，租金数额不低于每月每平方米12元，三年租金总额最低为6316元。被上诉人在一审提出商品房买卖合同约定的违约金过高，要求调整。对一审查明的事实二审予以认定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，合同中约定被上诉人应于2008年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付上诉人使用，虽然涉案的补充协议、经营管理合同约定上诉人将涉案房屋自2008年9月30日起委托嘉新公司经营管理三年，被上诉人与嘉新公司在2008年9月30日签订了房屋交接协议，在三年期满后，被上诉人与上诉人又签订房屋委托租赁协议约定自2011年10月1日起由被上诉人代为对外出租三年，但在上述协议签订时，涉案房屋尚未验收合格，被上诉人提交的涉案房屋的竣工验收备案表载明竣工验收时间为2014年1月14日，因此，应当认定在此时间前被上诉人交付的房屋存在瑕疵，属未完全按合同约定的条件交付房屋，故被上诉人应适当承担自2008年10月1日起至2014年1月14日期间逾期交房的违约责任。上诉人要求此后的逾期交房违约金理由不成立，本院不予支持。一审驳回上诉人要求逾期交房违约金的主张有误，应予纠正。双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约责任为按上诉人已付房价款78948元并按日万分之三支付违约金，依商品房买卖合同约定的标准计算的违约金数额为45758.26元（78948元×日万分之三×1932天），被上诉人提出违约金数额过高，根据双方对涉案房屋价款优惠及免费经营三年的相关约定及委托租赁协议载明的租金标准，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情认定被上诉人应支付逾期交房违约金22800元。上诉人要求被上诉人继续履行合同，为其办理涉案房屋的产权证书，被上诉人同意，对此本院予以确认。综上，上诉人的部分上诉主张成立，应予支持；其他上诉主张不成立，应予驳回；一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销蓬莱市人民法院（2014）蓬民初字第207号民事判决；二、被上诉人蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人金红梅逾期交房违约金22800元；三、被上诉人蓬莱博展房地产有限公司于本判决生效之日起30日内协助上诉人金红梅办理蓬莱博展国际商贸城第一幢一层1451号商铺的房地产权属证书。四、驳回上诉人金红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1587元，由上诉人金红梅负担1079元，由被上诉人蓬莱博展房地产有限公司负担508元。二审案件受理费1587元，由上诉人金红梅负担1079元，由被上诉人蓬莱博展房地产有限公司负担508元。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  于 慧二〇一七年五月十二日书记员  陈蒙蒙