江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终695号上诉人（原审原告）：任天军，男，1966年10月1日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：石万顺，江苏忠信义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州市鑫龙房产有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇新都路东侧。法定代表人：丁爱民，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴巍，江苏众仁律师事务所律师。上诉人任天军因与被上诉人扬州市鑫龙房产有限公司（以下简称鑫龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任天军上诉请求：撤销扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初50号民事判决，发回重审或直接改判。事实和理由：从有关部门获取的《建设工程规划许可证》等资料表明涉案房屋进出通道应当朝南，双方在商品房买卖协议中约定原告在北侧二楼窗户至围墙外道路连接楼梯上楼，南侧、东侧均不得开门，不符合规划，违反了相关规定，应为无效，鑫龙公司应当按照规划许可为涉案房屋建设北侧东西方向（院内）和东侧南北方向的通道。鑫龙公司辩称，1、双方买卖房屋时约定了该商品房从北侧上楼南侧东侧不得开门并未违背规划许可，基于房屋通行现状，考虑到底层楼梯低于北围墙外路面，双方约定北侧道路到围墙外道路接楼梯上楼，是双方真实意思表示，且协议内容于法不背，任天军的上诉主张不能成立；2、通道设置在于保障日常通行，而本案所涉房屋现有通行状况无碍，对上诉人的通行没有实质性的影响，在这情况下，上诉人仍要求重开其他通道，显然没有法律依据，也是违背常理常情的综上答辩人请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。任天军向一审法院起诉请求：依法确认《商品房买卖协议》中“该商品房从北侧上楼、南侧、东侧均不得开门”、“双方约定在北侧二楼窗户至围墙外道路连带上楼”约定无效，判决被告按照规划许可为原告建设进出门通道。一审法院认定事实：被告鑫龙公司是具备房地产开发资质的企业法人。2008年4月25日原告任天军及其妻韩宝妹（买受方，乙方）与江都市金龙房产有限责任公司（2012年8月更名为扬州市鑫龙房产有限公司，出卖方，甲方）签订《商品房买卖协议》一份：乙方所购商品房位于甲方建材城院内新建的三层楼楼上二层及三层，面积约670.85平方（其中2层322.26平方，3层322.26平方，底层楼梯26.33平方）。商品房按套计价，总价款2800000元。《商品房买卖协议》计六条，其中第四条约定“乙方装修方案自行报相关部门审批，自行办理与经营相关的各种手续并承担相关费用”。第六条第一款约定“该商品房从北侧上楼，南侧、东侧不得开门，南边、北边、东边院内归甲方所有，乙方无权使用，该底层26.33平方仅为上下楼层通道。不考虑阳光间距等问题，乙方对此无异议，并承诺甲方在院内新建房屋时不得以阳光、日照间距、施工影响经营等任何理由向甲方提出任何要求，不得影响或阻挠甲方施工，否则赔偿给甲方造成的一切损失”；第六条第二款约定“乙方考虑到底层楼梯低于北围墙外路面，双方约定在北侧二楼窗户至围墙外道路接楼梯上楼”。任天军支付房款、取得房屋后，因该幢楼房北侧新建道路高于该幢楼房楼梯进出通道（楼梯通道进出口朝北向），任天军在该幢楼房一楼上层北侧墙面开设门窗两间（将原有外墙改建成门窗），内连接楼梯予以通行。2009年6月1日，任天军以所购房屋开设金牛湾商务宾馆，进行营业。2009年11月16日，扬州市华宇房地产开发有限公司与鑫龙公司（被告）在政府相关部门协调下，签订协议一份，协议第7条约定双方在新都路西侧建材市场北侧（现金牛湾商务宾馆的北部）的道路为双方所开发地域的共同道路，保持现状，任何一方不得干涉对方用户的通行、停车。2011年，任天军与新建道路北侧居民小区的居民发生矛盾，对任天军的宾馆经营产生了影响。2011年6月17日，江都市城乡建设局根据举报信息，检查发现任天军未办理建设工程规划许可证，在江都市仙女镇新都路西侧9号（现为金牛湾商务宾馆）北侧墙面开设门窗两间（将原有外墙改建成门窗）。2011年7月26日，江都市城乡建设局以江建罚（2011）113号行政处罚决定，认定任天军行为违法，限任天军7日内恢复原样。任天军不服，申请行政复议，要求撤销处罚决定。2011年12月5日，扬州市江都区人民政府作出（2011）扬江复（受）字22号行政复议决定，维持扬州市江都区城乡建设局作出的行政处罚决定。2013年12月23日，为便于政府化解金牛湾商务宾馆与其北侧群众之间的矛盾，经相关部门多次协调，鑫龙公司（甲方）与任天军（乙方）达成协议，共有6项条款，其中协议第1条约定：甲方同意提供位于南苑路建材城综合楼沿新都路最北侧一间门市房（约48㎡）给乙方，供其作为金牛湾商务宾馆朝东的进出通道和接待大厅，门市房购买费用由甲方承担，过户相关费用由乙方承担；第2条约定：办理过户前，乙方负责自行协调终止该房屋现承租人的租赁协议，相关费用由乙方承担；第3条约定：门市房过户后，乙方可在此房的西墙与现金牛湾商务宾馆的东墙之间建设合理梯道相连，改造方案按图施工，如有改动须与现房主及相关管理部门协调，梯道建设的相关审批手续由乙方自行办理，费用及安全等由乙方负责；第4条约定：办理房屋过户手续签订之日五日内，乙方无条件自行拆除北侧建设，用砖墙砌实，北侧不留出入口。乙方在过户前缴纳20万履约保证金。嗣后，该份协议因故未能履行。2014年任天军依法取得购买房屋的土地使用权证和房屋产权证，同年5月，任天军妻子韩宝妹将该房进行了抵押。任天军于2015年3月向一审法院起诉，要求鑫龙公司履行上述协议，将门市房（约48㎡）交付任天军，并赔偿任天军10000元经济损失。2015年10月20日，任天军撤回诉讼。一审法院认为，本案中，鑫龙公司抗辩任天军的起诉超过法定诉讼时效。根据任天军的诉讼请求，其要求确认《商品房买卖协议》中部分条款无效，依据法律合同无效的认定，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。任天军请求确认合同部分条款无效，不应受诉讼时效期间的限制。公民、法人的合法的民事权益受法律保护。本案中，任天军请求确认《商品房买卖协议》中“该商品房从北侧上楼，南、东侧均不得开门”、“双方约定在北侧二楼窗户至围墙外道路连接楼梯上楼”的约定无效。一审法院审核双方提供的证据，结合双方的陈述，鑫龙公司是具备房地产开发的企业法人，在依法取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、按图施工建设案涉房屋，该幢房屋二层、三层的进出通道即为底层朝北向的楼梯。双方买卖房屋时约定“该商品房从北侧上楼，南侧、东侧均不得开门”未违背规划许可；基于北侧新建道路，造成路面高于现有楼梯进出通道，妨碍日后通行的现状，如果从原有楼道外接通道将占用公共道路，影响小区美观，双方根据现有房屋周边环境状况和施工技术角度，为消除通行障碍，因地制宜，约定“乙方（买受方）考虑到底层楼梯低于北围墙外路面，双方约定在北侧二楼窗户到围墙外道路接楼梯上楼”，是双方真实意思表示，唯此项变更，需经政府相关部门许可，而根据《商品房买卖合同》第四条“乙方装修方案自行报相关部门审批，自行办理与经营相关的各种手续并承担相关费用，如需甲方协助提供手续的，甲方负责提供，但乙方不得在楼顶（屋面）加层、乱搭乱建、随意改造影响房屋结构及前后阳光通风”的约定，可知房屋通行的报批变更主要应由任天军完成，鑫龙公司有协助义务。2011年7月，原江都市城乡建设局是基于任天军在城市、镇规划区内未办理建设工程规划许可证建设房屋，认定任天军行为违法，限其在指定期间内恢复原样。简言之，是针对任天军未履行报批手续私开门窗行为的处罚，而对房屋通行障碍的排除，任天军行为的合理性，未下定论。一审法院在审理任天军与鑫龙公司（2015）扬江民初字第00526号商品房销售合同纠纷案中，因任天军房屋通行问题，与政府相关部门沟通，相关部门表示任天军与附近群众矛盾已解决，基于任天军违法行为程度，处罚决定已暂缓执行。本案中，任天军要求鑫龙公司按规划许可重新建设进出门通道，因案涉房屋在市镇规划区内，原有通道是经政府部门规划许可，后发生新建路面高于进出通道，造成通行障碍，通行通道再次变更须经政府相关部门规划许可，而按原被告房屋买卖协议约定，报批手续应由任天军履行。目前，案涉房屋的现有通行状况无碍，对任天军通行没有实质性影响。综上，任天军要求依法确认《商品房买卖协议》中部分条款无效的诉讼请求，一审法院不予支持；任天军要求鑫龙公司按照规划许可建设进出门通道的诉讼请求，因尚未履行通道变更的行政审批手续，对此请求一审法院亦不予认可。一审法院判决：驳回原告任天军的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告任天军负担。经审理查明，一审认定的基本事实无出入，本院予以确认。本院认为，任天军的诉讼请求为确认《商品房买卖协议》中“该商品房从北侧上楼、南侧、东侧均不得开门”、“双方约定在北侧二楼窗户至围墙外道路连带上楼”约定无效，判决鑫龙公司按照规划许可为任天军建设进出门通道。首先，任天军上诉称合同约定不符合规划，违反了相关规定，应为无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，并非所有违反规定的合同约定都为无效，而只有违反法律、行政法规强制性规定的合同约定才应无效，而本案中任天军并未提供证据证明双方的合同约定违反了法律、行政法规的强制性规定，故任天军要求确认部分合同约定无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，任天军上诉要求鑫龙公司为涉案房屋建设北侧东西方向（院内）和东侧南北方向的通道，该要求不属于双方的合同约定，且因鑫龙公司已经将该院内的房屋出售，鑫龙公司不再是院内房屋的业主，无权不经院内其他房屋业主同意擅自建设院内通道，故任天军的该项上诉请求，本院不予支持。任天军认为其作为院内房屋所有权人的业主共有权益受到侵害，因与本案不属于同一法律关系，本院二审期间不予理涉。综上，任天军的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由任天军负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  柏 鸣审 判 员  韩 冰代理审判员  陈建志二〇一七年五月二十六日书 记 员  孙皎皎