湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终2507号上诉人（原审被告）：宁远县腾飞市场开发有限公司。法定代表人：李志新，任该公司董事长。委托诉讼代理人：岑生华，湖南云虹律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：卢义平，女，1980年4月3日出生，汉族，居民，户籍地宁远县。被上诉人（原审原告）：杨明青，男，1980年11月29日出生，汉族，居民，户籍地宁远县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳凌，宁远舜峰法律服务所工作者。上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司因与被上诉人卢义平、杨明青商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2018）湘1126民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金10,000元；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人支付逾期交房违约金40,000元过高：（1）上诉人有符合《商品房买卖合同》约定的延期交房的情形，即长时间停电、停水，属于不可抗力；（2）一审判决的违约金超出了当地租房标准。被上诉人卢义平、杨明青答辩称，一、原判由上诉人支付答辩人逾期交房违约金40,000元，实际判决上诉人少支付答辩人51,728元；二、上诉人在本案中不具备延期交房的情形，上诉人以停电、停水作为延期交房的理由不能成立；三、原判被上诉人支付违约金40,000元并未过高。被上诉人卢义平、杨明青向一审法院起诉请求：一、判令被告履行与原告2015年11月9日签订的《商品房买卖合同》内容，将腾飞名城24栋601号商品房交付原告使用，并由被告支付原告因迟延交房违约金91,728元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2015年11月9日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于宁远县舜帝南路腾飞名城24栋601号的一套商品房，房屋总价款为436,715元,合同约定签订合同当日支付200,000元，余款236,715元于2016年2月22日前付清。合同第八条约定，被告在2017年1月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第一个条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用：1.该商品房验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；不可抗拒非出卖人所能控制的原因（包括市政道路修建、封闭、重大活动等）；国家政策变化和政府原因；交房前买受人全部房款未按本合同第六条约定期限付清。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后当日，原告方给付被告购房款200,000元。2016年2月21日，原告方支付被告购房余款236,715元。2018年4月11日，原告诉至法院。另查明，被告于2017年12月20日取得腾飞名城24号栋楼的商品房预售许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原、被告于2015年11月9日在签订《商品房买卖合同》时，被告并未取得商品房预售许可证，但是被告于2017年12月20日取得了商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。依照上述合同，被告约定于2017年1月28日前向原告交付房屋，但被告未能按约通知原告收房。依照合同约定，被告负有向原告交付商品房的义务，故对二原告要求被告将腾飞名城24栋601号商品房交付原告方使用的诉请，法院予以支持。根据合同约定，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。关于逾期交房的违约金，从合同约定的交房时间次日即2017年1月29日至2018年3月29日（二原告诉状中确定的计算时间），被告延期交房共计420天，被告应向原告支付逾期交房的违约金为91,710.15元（436,715元×0.0005×420天）。但根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告提出原告主张的违约金过高，请求法院予以适当调整，故法院根据本案的实际情况，酌定被告支付二原告逾期交房的违约金40,000元。被告答辩提出“在施工过程中，曾因长时间停电、停水而导致工程停工，而此情况属不可抗力且非答辩人所能控制。因此，符合双方给定可以顺延工期的情况”，但被告未提供相应证据证实，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、由被告宁远县腾飞市场开发有限公司在本判决生效后十五日内，将原告卢义平、杨明青购买的位于宁远县舜帝南路腾飞名城24栋601号的一套商品房交付给原告卢义平、杨明青使用。二、由被告宁远县腾飞市场开发有限公司在本判决生效后十五日内，支付原告卢义平、杨明青逾期交房违约金40,000元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2093元，由原告卢义平、杨明青负担1000元，被告宁远县腾飞市场开发有限公司负担1093元。二审中，宁远县腾飞市场开发有限公司和卢义平、杨明青均未向本院提供新证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点是原审判决上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司给付被上诉人卢义平、杨明青违约金40,000元是否恰当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上诉人未在《商品房买卖合同》约定的时间向被上诉人交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人上诉提出其有符合合同约定的延期交房的情形，但合同中约定的延期交房的情形仅限于不可抗力，上诉人提出因长时间停电停水导致延期交房，属于合同约定的不可抗力情形，但上诉人并未提供证据证实停电、停水是因不可抗力所致，一般的停电、停水不构成合同约定的不可抗力，故上诉人该上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。依据合同约定的违约金的计算方法，上诉人应当支付被上诉人违约金91,710.15元，一审只判决上诉人支付40,000元，已依法作出调整，故上诉人上诉提出原审判决违约金过高的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2093元，由上诉人宁远县腾飞市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王臣波审判员  吴 斌审判员  李秋云二〇一八年十二月十七日书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。