呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2598号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托代理人：郭慧强，男，该公司职员。委托代理人：皇甫燕，女，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓静，女，汉族，1954年11月2日出生，退休职工，住呼和浩特市。委托代理人：冯勇，内蒙古河洋律师事务所律师。委托代理人：李桂兰，内蒙古河洋律师事务所律师。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）与被上诉人王晓静房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富邦公司的委托诉讼代理人皇甫燕、郭慧强，被上诉人王晓静及其委托诉讼代理人冯勇、李桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：请求撤销(2018)内0103民初905号民事判决书,改判驳回王晓静的本诉诉讼请求或裁定发回重审,并依法支持富邦公司的反诉诉讼请求。事实与理由:一、一审法院判决解除富邦公司与王晓静之间签订的《房屋租赁合同》存在严重错误。富邦公司与王晓静于2004年3月25日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示。该合同对租赁合同关系的解除没有任何约定,双方应当遵循诚实信用的原则,信守承诺,将租赁关系存续至合同约定的2024年4月1日止。富邦公司迟延支付租金并不符合合同法有关房屋租赁合同解除的法定事由,还不足以构成根本违约,一审法院仅以富邦公司迟延支付租金为由就判决解除富邦公司与王晓静之间签订的《房屋租赁合同》存在严重错误。二、一审法院判决富邦公司向王晓静支付房屋租金的时间和数额超出了王晓静的请求范围,违反了不告不理原则。王晓静在一审本诉的第二项诉讼请求为“依法判决被告支付原告从2016年9月1日起至2018年2月28日止房屋租金40.5万元”。但是,判决内容的第三项却判令“被告于本判决生效后十日内一次性给付原告租金(以年租金270000元为标准,自2016年9月1日计算至判决生效之日止)”,很明显一审法院的判决严重超出了王晓静的请求范围,在王晓静没有请求的情况下判决富邦公司承担2018年2月28日之后的房屋租金,违反了不告不理原则,这加重了富邦公司的给付负担,存在严重的判决错误。三、一审法院将王晓静请求的滞纳金直接变更为违约金,超出了审判范围,存在严重错误。富邦公司与王晓静之间签订的《房屋租金合同》没有任何关于违约金的约定。王晓静在一审本诉的民事起诉状第二项诉讼请求明确“依法判决被告支付原告从2016年9月1日起至2018年2月28日止房屋租金40.5万元,滞纳金12.15万元”,王晓静请求的是滞纳金,而一审法院判决支持的是违约金并且明显偏高,这显然改变了王晓静的诉讼请求,超出了审判范围,存在严重的程序违法。四、一审法院判决富邦公司向王晓静支付违约金的数额多计算了13天,超出了王晓静的请求范围,违反了不告不理原则。王晓静请求的是从2016年9月1日起至2018年2月28日止的滞纳金,但是一审法院的第四项判决却判令“被告于本判决生效后十日内一次性支付原告违约金121500元(自2016年9月1日计算至2018年3月13日)”。很明显一审法院的判决严重超出了王晓静的请求范围,多计算了13天的违约金,违反了不告不理原则,这加重了富邦公司的给付负担,存在严重的判决错误。五、一审法院判决驳回富邦公司请求王晓静交付405000元房屋租金发票的诉讼请求存在严重错误。富邦公司与王晓静之间的房屋租赁合同关系是双务合同关系,王晓静要求富邦公司给付房屋租金对应的合同义务以及法定义务就是向富邦公司交付房屋租金发票,王晓静在没有向富邦公司交付房屋租金发票的情况下是不能向富邦公司要求给付房屋租金的。王晓静未向富邦公司交付房屋租金发票既给国家造成了税收损失,又给富邦公司造成了损失。因此,一审法院判决驳回富邦公司请求王晓静交付405000元房屋租金发票的诉讼请求存在严重错误。综上所述,一审法院判决存在以上问题,为维护上诉人的合法权益,富邦公司特提起上诉,请求贵院判如所请。王晓静答辩称，一、一审判决解除富邦公司与王晓静之间签订的《房屋租赁合同》，认定事实正确，适用法律正确。王晓静与富邦公司于2014年3月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按约定全面履行各自的权利和义务。王晓静已按合同约定将本案所涉房屋交付富邦公司使用，但富邦公司违反诚实信用原则，无正当理由未按照合同约定的时间、金额向王晓静支付从2016年9月1日至今的房屋租金，也未按时、完全履行呼和浩特市回民区人民法院于2017年3月16日作出的（2016）内0103民初2378号民事调解书确认的付款义务。根据《中华人民共和国共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及第二百二十八条“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”之规定，王晓静有权行使法定解除权要求解除双方之间的租赁合同。富邦公司长期恶意拖欠、迟延支付王晓静租赁费，导致王晓静不得不多次以向法院提起诉讼的方式要求富邦公司支付租赁费，并且富邦公司还恶意利用提起管辖异议、提起上诉、反诉等各种手段延长诉讼，极大消耗了王晓静依法取得房屋租金的时间、精力和金钱。富邦公司迟延履行付款义务的违约行为构成根本违约，导致合同签订的目的无法实现，且通过法院执行系统查询富邦公司截至今日仍有涉案标的总额379277785元、共计16起案件正处于强制执行中，3起案件被列为失信人，如继续履行合同对王晓静而言已丧失了最初签订房屋租赁合同的目的和意义。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项之规定，应依法解除涉案《房屋租赁合同》，由富邦公司将该租赁房屋返还给王晓静。因此，一审法院在查明案件事实的情况下，根据法律的规定判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，是完全正确的。二、王晓静一审中的诉讼请求具体明确，一审法院判决富邦公司支付王晓静房屋租金及违约金正确。王晓静在一审庭审中当庭口头变更第二项诉讼请求为“依法判令被告支付原告从2016年9月1日起至2018年2月28日止房屋租金40.5万元（按年租金27万元计算，租金支付至被告实际将房屋返还原告之日止），滞纳金12.15万元”。王晓静对诉讼请求的变更取得了一审法院的同意，当时富邦公司为恶意拖延时间提出需要答辩期，经一审法院释明未同意其需要答辩期的要求。因此，一审法院判决富邦公司支付房屋租金未超过王晓静的原审诉讼请求范围，亦未违反不告不理原则。关于滞纳金，根据王晓静与富邦公司签订的《房屋租赁合同》，双方约定年租金为27万元，并约定“如承租方逾期交付租金的，从第六个工作日算起，每逾期一日，出租方有权按月租金的6%加收滞纳金”。从2016年9月1日开始，富邦公司未支付王晓静租赁费，因此王晓静有权要求富邦公司支付从2016年9月1日起的租赁费及滞纳金。虽然合同中约定的是滞纳金，但其性质实际是违约金，王晓静鉴于按合同“每逾期一日按月租金6%加收滞纳金”的约定，严重高于法律对违约金“不得高于损失的30%”的规定，本着实事求是原则要求富邦公司按其拖欠租赁费的30%的标准支付违约金，符合法律规定，一审法院也予以支持。如富邦公司认为一审法院判决支持的违约金偏高，双方应该遵守合同约定，即富邦公司应按“每逾期一日按月租金6%回收滞纳金”的约定支付滞纳金。三、一审法院驳回富邦公司请求王晓静支付40.5万元房屋租金发票的诉讼请求正确。首先，富邦公司与王晓静之间的《房屋租赁合同》第八条明确约定王晓静不承担因租赁房屋涉及的一切税款、税种，一切税费均由富邦公司自己承担并负责缴纳。因此，缴纳税费是富邦公司的义务，与王晓静无任何关系，王晓静无提供发票的义务。其次，合同约定的年租金27万元是不含税的，富邦公司支付租赁费、王晓静出具收条，是从合同签订后双方早已形成的交易习惯。因此，富邦公司的该项原审反诉请求无任何法律依据和事实依据，不应得到法律支持。一审法院判决驳回富邦公司的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。综上，富邦公司的上诉请求及理由无事实和法律依据，应当驳回上诉、维持原判。王晓静向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方于2004年3月25日签订的《房屋租赁合同》，富邦公司无条件将承租的青城公园北门对面富邦商厦正门西侧第一间二十号的门脸房屋返还给王晓静；2、请求依法判令富邦公司支付王晓静从2016年9月1日支付至判决生效之日止房屋租金，以及滞纳金12.15万元；3、依法判令本案诉讼费用由富邦公司承担。富邦公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令王晓静向富邦公司提供405000元的租赁发票；2、反诉费由王晓静承担。一审法院认定事实：1、2004年3月25日，王晓静（甲方）与富邦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“出租房屋位于青城公园北门对面富邦商厦正门西侧第一间二十号的门脸房，房屋建筑面积143．06平方米。房屋租赁期限为20年，即2004年4月1日至2024年4月1日止，每年租金270000元。租金的交纳期限：双方在正式签订合同之日，乙方即向甲方一次性付清第一年租金。以后每年按此日期付清下一年租金。乙方依约交付租金，不得拖欠。乙方逾期未交付租金的从第六个工作日算起，每逾期一日，甲方有权按月租的6％向乙方加收滞纳金。”合同签订后，王晓静将其所有的位于青城公园北门对面富邦商厦正门西侧第一间二十号的门脸房交付富邦公司使用至今；2、2017年3月16日，该院作出（2016）内0103民初2378号民事调解书，双方达成协议如下：“1、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司一次性给付原告王晓静截止2016年8月31日的房屋租赁费350000元。此款项于2017年3月31日前一次性付清。2、双方截止2016年8月31日的租赁费用一次性解决，再无纠纷。”调解书作出后，富邦公司仅支付了270000元的租金，剩余租金未予支付；3、呼房权证回民区字第XXXX号房屋所有权证登记显示：位于呼市回民区中山西路富邦商厦1层a1015号房屋所有权人为王晓静。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，王晓静与富邦公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效，双方应按约定全面履行各自权利和义务。富邦公司拖欠租金已构成违约，应向王晓静承担支付租金及违约金的责任。租金数额应以合同约定的年租金270000元为标准，自2016年9月1日计算至判决生效之日止。对于违约金，王晓静请求按照405000元的30％计算，未超过法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”及第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，当事人可以解除合同。富邦公司拒不履行生效调解书并迟延履行2016年9月1日至今给付房屋租金的义务，致使王晓静签订合同收取租金的目的不能实现，故王晓静请求解除合同、返还房屋的诉讼请求具有事实及法律依据，该院予以支持。至于富邦公司关于要求王晓静提供租金发票的反诉请求，该院认为富邦公司管理、使用标的物理应向王晓静支付相应租金，若王晓静拒开发票，富邦公司可向税务机关举报，富邦公司以此来对抗支付租金不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告王晓静与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于2004年3月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王晓静所有的位于呼和浩特市回民区中山西路富邦商厦a1015号房屋；三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付原告王晓静租金（以年租金270000元为标准，自2016年9月1日计算至判决生效之日止）；四、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王晓静违约金121500元（自2016年9月1日计算至2018年3月13日）；五、驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费17310元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，富邦公司向本院提交了呼和浩特市回民区地方税务局开具的房屋租赁费发票7张及税收通用缴款书5张、呼和浩特市金谷农村合作银行电子缴税付款凭证5张及税收完税证明8张。本院组织双方进行了证据交换和质证。王晓静对该组证据认为从举证规则上来看，不属于新证据，已经超过了举证期限，且该组票据与本案不具有关联性，是基于富邦公司与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司之间的租赁关系而形成的税费，与王晓静无关。对于富邦公司二审期间所举的新证据，因富邦公司未提交原件，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认证。本院二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于如下四个方面：一、一审判决是否存在超出王晓静一审诉讼请求的情形经查阅一审卷宗，王晓静在一审期间当庭明确其诉讼请求第二项为“请求判决富邦公司支付原告从2017年9月1日起至2018年2月28日止房屋租金40.5万元（按年租金27万元计算，租金支付至判决生效之日止），滞纳金12.15万元”。一审法院当庭准许其变更诉讼请求，并驳回了富邦公司要求新的举证期和答辩期的请求。因此，王晓静变更诉讼请求的申请已经一审法院准许，且已依法告知富邦公司，故一审判决认定富邦公司应支付租金至本判决生效之日并未超出王晓静的诉讼请求。关于一审判决认定富邦公司应支付王晓静违约金是否超出王晓静的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，其内容不违反强制性法律法规规定，属合法有效的合同，双方应依约全面履行其合同义务。依该合同约定，富邦公司的主要合同义务为按期支付租金，否则即应承担该合同第五条约定的支付滞纳金的违约责任。因此，涉案房屋租赁合同中约定的滞纳金实质亦属于违约金，现富邦公司逾期支付租金已构成违约，故一审法院认定富邦公司应当向王晓静支付违约金并未超出王晓静要求富邦公司支付滞纳金的请求范围。关于一审法院认定的支付滞纳金的期限是否超出王晓静的请求范围。王晓静的诉讼请求为请求富邦公司支付滞纳金12.15万元，结合其起诉状及开庭中的陈述，其计算方法为以富邦公司截至2018年2月28日欠付的租金40.5万元为基数，乘以30%得出。一审法院认定富邦公司应支付王晓静违约金12.15万元（自2016年9月1日至2018年3月13日），虽数额未超出王晓静的请求，但标明的计算日期与王晓静的请求不符，故应纠正为富邦公司支付王晓静违约金12.15万元（自2016年9月1日至2018年2月28日）。二、关于涉案《房屋租赁合同》是否应予解除《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。本案中，富邦公司作为出租人，长期无正当理由逾期支付租金，在王晓静就其违约行为提起诉讼后，富邦公司仍未能完全履行生效的民事调解书，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，一审判决认定涉案合同应予解除并无不当。三、一审判决认定的违约金数额是否过高涉案《房屋租赁合同》第五条约定，富邦公司逾期支付租金的，应按月租金的6%每日支付违约金。现王晓静主动降低请求的违约金数额，其主张的数额未超出约定的范围，而富邦公司在一审期间未以违约金过高为由请求调整，故富邦公司认为一审判决认定的违约金数额过高的上诉请求不能成立，本院不予支持。四、富邦公司认为王晓静应向其提供房屋租赁费发票的请求有无事实和法律依据鉴于涉案房屋租赁合同中并未约定王晓静有提供租赁发票的合同义务，而王晓静是否应当以及应如何缴纳个人所得税不属于民事案件的审理范围，故本院对富邦公司认为王晓静应向其提供房屋租赁费发票的主张不予支持。综上，富邦公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在支持王晓静的滞纳金的计算期限上存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初905号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初905号民事判决第四项为：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付王晓静违约金121500元（自2016年9月1日计算至2018年2月28日）。二审案件受理费18070元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 何玉山审判员 王海莹 二○一八年十二月十二日书记员 魏恩霖