陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕06民终550号上诉人（原审被告）安塞增盛房地产开发有限公司（以下简称增盛房产公司）。住所地：延安市安塞县城北区。法定代表人王增有，系公司总经理。委托代理人梁云鹏，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王东，男，汉族，1968年3月20日出生。原审被告任海荣，男，汉族，1959年1月23日出生。委托代理人曹林宜，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。上诉人增盛房产公司与被上诉人王东及原审被告任海荣房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服延安市宝塔区人民法院(2016)陕0602民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人增盛房产公司委托代理人梁云鹏，被上诉人王东，原审被告任海荣的委托代理人曹林宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人增盛房产公司上诉请求：1、依法撤销宝塔区人民法院做出的（2016）陕0602民初字第2560号民事判决书中第一项；2、请求依法改判上诉人不支付逾期交房的违约金；3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人王东辩称，1、2013年6月24日上诉人与答辩人签订买卖合同，完全可以证明上诉人有信心可以在2013年9月交房。2014年8月29日上诉人在显著位置进行张贴，不是合同约定的告知方式；2、上诉人根本不需要花费那么长时间恢复施工现场；3、开发商应该知道冬季不可施工，冬季一般指12、1、2、三个月，对方提出顺延四个月毫无法律依据；4、违约金应该按照我们实际损失万分之三计算，但合同约定违约金应该按照万分之三计算。2013年降雨量虽然多但不是百年不遇，对于上诉人提供的降雨数据不认可。开发商系北方人，长期居住在北方，应该考虑到冬季不能施工，所以冬季修工期不能算在违约天数之外。原审被告任海荣辩称，2013年的强降雨不可抗力属于法定免责事由，交房时间应予延迟。一审法院认定事实，2013年3月5日，原告与被告安塞增盛房产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告安塞增盛房产公司开发的位于安塞县朝阳小区B区6号楼2单元13层01号房屋一套，建筑面积为126.16㎡，房屋总价款413174元。被告应当于2013年9月30日前向原告交付房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、国家政策造成的影响。如被告未按合同约定的期限将该房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2013年3月5日向被告交付首付款133174元，2014年6月27日办理按揭贷款280000元。另查明，2013年夏季安塞地区遭遇了自1945年有气象记录以来过程最长、强度最大、暴雨日最多的一次持续强降雨自然灾害。安塞县朝阳小区B区的限价商品房工程，是由安塞增盛房产公司开发，朝阳小区项目部系安塞增盛房产公司设立。原、被告签订的合同中，被告任海荣系被告安塞增盛公司的委托代理人。上述事实有《商品房买卖合同》、收据、气象局的降水量证明及当事人陈述等证据在卷为证。一审法院认为，本案中，商品房买卖合同的缔约方分别是原告和安塞增盛房地产开发有限公司，被告任海荣并非合同当事人，合同签订时，被告任海荣系被告增盛公司的委托代理人，其产生的法律后果应当由安塞增盛房地产开发有限公司承担，故原告要求被告任海荣承担连带责任的请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。合同生效后，双方均应按照合同约定履行相应义务，原告向被告交清房款后，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。因该项目在2013年施工过程中遭遇水灾，根据气象部门出具的降雨量的证明文件及自然灾害结束后需为恢复正常施工而排除障碍的客观事实应当将交付期限顺延，根据受灾情况本院酌情顺延4个月。顺延后交房时间为2014年1月31日前，而2013年11月15日至2014年3月15日属于冬季停工期，即自然灾害结束后因客观原因仍然无法施工，故交房时间应继续顺延，期限顺延后被告应当在2014年5月31日前向原告交付房屋，被告于2014年9月份分批次通知各业主接收房屋，因被告不能证明通知每个业主接房的具体时间，本院认为交房时间按2014年9月底计算为宜，综上，被告应当于2014年5月31日前交付房屋，实际于2014年9月底通知交付房屋，被告违反合同约定，构成违约。按照合同约定，逾期交房超过60日后，原告作为买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故被告应当从2014年6月1日起向原告支付违约金。原告主张被告通知其接收房屋时房屋并不具备交付条件，对此原告并未提出证据予以证明，但考虑到原告接到被告通知后，需要一段合理的期限进行房屋的接收，本院酌情确定该期限为10日，故违约金应计算至2014年10月10日。综上，被告应当支付从2014年6月1日起至2014年10月10日止的逾期交房违约金。被告辩称，按照已付购房款日的万分之三计算违约金过分高于迟延交房给原告造成的实际损失，也超过了被告在签订合同时可预见的因违反合同可能造成的损失，请求依法予以降低违约金。本院认为，本案涉案房屋系限价商品房，属于政府的民生工程，对于迟延交房违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，依法、合情、合理规范处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案案情，为了更好的平衡当事人利益，维护公平、公正，本院对被告降低违约金的请求，依法予以支持。综合，因迟延交房给原告造成的实际损失和被告违约系因自然灾害所致的客观原因，本院认为违约金按照已付购房款日的‱计算为宜。原告要求被告支付仲裁费及撤销仲裁的申请费的诉讼请求，因延安市仲裁委员会的裁决书被延安市中级人民法院裁定撤销，故仲裁费用应当由申请仲裁的申请人承担，因此，原告之此诉请本院不予支持。2016年8月17日被告撤回了对原告的反诉，是行使处分权的体现，未损害国家、社会和他人的利益，也未违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告安塞增盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王东支付逾期交房的违约金1758元（133174元×1‱×132天）及按揭房贷款违约金2940元（280000元×1‱×105天），共计4698元；二、驳回原告王东其他诉讼请求。案件受理费1205元，原告已预交，实际由被告安塞增盛房地产开发有限公司承担1205元，于本判决第一项付款时一并给付原告。本院认为，2013年延安大部分县区（包括安塞）遭遇了持续的强降雨，导致部分房屋倒塌、道路冲毁、生产中断，此次降雨严重影响了当地的生产生活。虽然合同双方当事人签订购房合同时其应当对当地的气象水文等自然规律有所预知，但2013年延安地区遭遇的持续强降雨是无法预知的，属不可抗力。这次降雨必然会导致安塞增盛房地产开发有限公司所承建的安塞朝阳小区B区项目工期延期、交房延期。这符合法律规定及双方签订的《商品房买卖合同》第8条之约定。因不可抗力因素所导致交房期限顺延后的交房时间恰好进入国家政策规定的冬季停工期，即自然灾害影响结束后因客观原因仍然无法施工，故交房时间应继续顺延。这和没有自然灾害影响或者自然灾害影响结束后并未进入冬季停工期是完全不同的。一审法院的认定符合法律规定和国家政策，也合乎客观事实；而延安地区遭遇的此次持续强降雨，及降雨造成的严重后果是合同双方在签订合同时无法预见的。即使安塞增盛房地产开发有限公司违约导致王东存在损失，损失赔偿额也不应当超过因违约所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。王东在一审中并未提供因迟延交房给其带来实际损失的证据，按照双方合同约定的按日万分之三计算违约金明显过高，有悖公平原则。况且本案所涉房屋系限价商品房，属于政府民生工程，按照规定开发商的利润不高于3%。故对于迟延交房违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度，依法合情合理处理。一审法院综合考虑案件所涉房屋为限价商品房、王东的实际损失和造成被上诉人迟延交房系自然灾害所致等因素，降低了违约金的计算标准是适当的，是维护法律的公平、公正和社会公共利益的体现。至于原审被告任海荣，其不是合同一方当事人。商品房买卖合同的缔约方分别是王东和安塞增盛房地产开发有限公司，任海荣仅为增盛公司安塞朝阳小区B区项目部的负责人。故王东主张任海荣个人连带承担相应的责任无事实及法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人增盛房产公司的上诉请求不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人增盛房产公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩永虎审 判 员  刘小涛代理审判员  高 敏二〇一七年五月二日书 记 员  李 惠