广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终1619号上诉人（原审被告）：张汉信，住广州市越秀区。委托代理人：李爱国，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市联胜实业有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：温荣华。委托代理人：曾顺楠，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：雷雅仪，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人张汉信因与被上诉人广州市联胜实业有限公司（以下简称联胜公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张汉信上诉请求：撤销一审判决，予以改判。事实和理由：张汉信已预交10万元租金，并未拖欠联胜公司租金，一审法院未查明事实即认定该10万元是张汉信使用公共通道的租金没有事实和法律依据。首先，联胜公司并未与张汉信约定使用公共通道需要支付租金，其次，联胜公司要求张汉信签名的函件也只允许张汉信临时使用公共位置，而且随时有权要求张汉信清空，由此可见预交的10万元并非使用公共位置的租金，最后张汉信正是因为联胜公司的要求预交10万元租金于快到期时抵扣，所以自2016年4月起停止交租。被上诉人联胜公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2016年11月8日，联胜公司向一审法院起诉请求：1、张汉信向某甲公司支付拖欠的租金人民币84408元（自2016年4月6日计至2016年11月30日）；2、张汉信向某甲公司支付欠缴的2016年4月至2016年11月租金的滞纳金人民币7441.97元（滞纳金每月为一期，每期从当月6日开始计算至11月30日，每日按中国人民银行同期银行贷款利率的4倍计算）；3、本案诉讼费由张汉信承担。一审法院认定事实：2010年9月13日，联胜公司（乙方）与广州文化公园（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将荔湾区西堤二马路37号展览大楼1-5层、展览大楼东南侧房屋以及人民南路45号四楼房屋出租给乙方，建筑面积合计7013.5平方米；租期从2010年9月13日至2015年9月12日。同年12月6日，双方签订《补充协议书》（一），约定租期截止至2016年5月12日。2013年9月23日，联胜公司与张汉信签订了《租赁合同》，约定张汉信向联胜公司承租西堤二马路37号新文园壹层B区083号商铺（建筑面积8.7平方米）经营电子配件；租期暂定为三年，从2014年1月1日至2016年12月31日止，其中从2016年1月1日至2016年12月31日的租金为每月10551元；张汉信应在每月5日前一次性足额缴纳当月的租金，每逾期一天，联胜公司有权按所欠金额每日5%计收滞纳金，逾期十天未付的，除所欠金额和滞纳金外，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐；张汉信在租赁期限内，不得随意停止经营，否则从停业登记之日起计，超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺，一切已缴费用不予退回，未交清费用须补齐。同日，张汉信向某甲公司支付按金19140元和水电押金5000元。签订合同后，张汉信从联胜公司处接收了涉案商铺使用至2016年9月，张汉信至今未与联胜公司办理交接手续。联胜公司认为张汉信从2016年4月开始没有缴纳租金，要求张汉信补缴，并在起诉前向张汉信承租的商铺发出催款通知及律师函催收。张汉信则认为其已在2013年9月30日已经预交了从2014年1月至2016年12月的租金10万元，并提供了联胜公司2013年9月30日开具的收款收据。联胜公司认为张汉信预交的10万元是张汉信实际使用的商铺面积大于租赁合同约定面积的差价。联胜公司提供了张汉信申请使用商铺外公共位置的签名函，张汉信签名同意“1FB083承租面积为8.7平方，不包括商铺以外的公共位置。客人要求不影响我场正常运作和商场形象的情况允许临时使用。但如遇到公司的整改或各项检查时，租户必须无条件配合，将堆放的杂物或货物清空。因此堆放的物品、柜台可随时移动，服从新文某物业管理公司的管理，不得有任何异议”。联胜公司称张汉信的加档面积约为11平方米。张汉信认为该证据不能证明张汉信使用了加档位置，但承认联胜公司允许其使用超出合同面积的公共位置临时堆放货物。联胜公司为证明张汉信的使用面积多出合同约定面积，还提供了商铺首层平面图、加档位置照片、张汉信装修申请表等。张汉信为证明其已经足额交纳租金，提供了2014年1月至2016年3月的租金收据共7张，每张收据的计费周期为3个月，其中2016年1月至3月交纳租金31653元。一审法院认为，本案纠纷因联胜公司认为张汉信拖欠租金引起，因此本案争议的焦点在于张汉信2013年9月30日向某甲公司交纳的10万元是加档面积的租金还是预交至2016年12月的租金。张汉信确认其使用了双方约定之外的商场公共通道，结合其在2013年9月30日以后，仍按合同约定标准向某甲公司交纳租金，一审法院对张汉信称该10万元为预交租金的答辩意见不予采纳，该10万元应为张汉信使用加档部分的租金。张汉信从2016年4月开始欠租，应当补缴并支付滞纳金。张汉信于2016年9月迁出涉案商铺，但未与联胜公司办理交接手续，因此张汉信2016年9月迁出后的租金也应支付给联胜公司。依据租赁合同的约定，若张汉信在租赁期限内随意停止经营超过三天的，联胜公司有权单方面终止合同收回商铺。由此可见，联胜公司在张汉信违反上述约定超过三天的情况下即享有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，联胜公司在发现张汉信从2016年9月份之后未依约经营，并没有及时行使合同解除权以终止租赁关系及防止损失扩大，该行为亦不符合上述法律规定体现的善意减损原则，因此对超出合理损失外的扩大损失无权要求张汉信赔偿。至于租金合理损失期间，一审法院酌情认定为两个月即从2016年10月1日至11月30日，即对联胜公司要求张汉信支付自2016年4月6日至2016年11月30日租金及滞纳金的请求，一审法院予以支持。对于滞纳金标准，联胜公司主张租金滞纳金按照同期银行贷款利率的4倍计算显然过高，一审法院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率分别从拖欠费用的当月6日起计付损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年12月29日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，张汉信向广州市联胜实业有限公司支付从2016年4月6日至2016年11月30日的租金（按每月10551元计算）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，张汉信向广州市联胜实业有限公司支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金分期计算，以当月拖欠租金数额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从拖欠租金当月6日起计算至清偿之日止，每期总额以不超过本金为限）；三、驳回广州市联胜实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费1126元，由广州市联胜实业有限公司承担200元，张汉信承担926元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，经本院调查，广州市荔湾区综合行政执法局向本院出具《关于文化公园展览大楼及人民南路45号四楼有关问题的复函》及其附件《违法建设行政处罚决定书》（荔综规处字[2014]4号、[2016]第16号）、（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》。其中，荔综规处字[2014]4号《违法建设行政处罚决定书》于2012年2月15日作出，内容为联胜公司未经规划部门批准，在展览大楼4楼楼顶加建第5层，违反《广州市城市规划条例》第三十八条第二款的有关规定，建设的房屋依据广州市规划局定性意见，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，要求自接到本处罚决定书之日起5日内，自行无条件拆除上述违法建设，整饰现场。逾期不履行，该分局将依法强制执行，所需费用由联胜公司承担，等。荔综规处字[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》于2016年12月23日作出，内容为：文化公园于2010年9月将荔湾区西堤二马路文化公园内展览大楼东侧房屋出租给当事人联胜公司。联胜公司于2010年9月至10月期间将上述展览大楼东侧原房屋拆除，紧贴展览大楼重建1幢地上2层钢结构建筑物（部分1层），首层面积1240.58平方米（其中扩建面积816.97平方米、改变规划用途面积693.44平方米）；夹层扩建面积900.78平方米；二层扩建面积693.44平方米。上述建设总面积为2835平方米，现作商铺使用。具体位置以（2013）违22A018《广州市建设工程违法建设测量记录册》为准。上述建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十规定，已构成违法建设；根据市规划局《关于提供违法建设规划意见的函》(穗规函(2014)4801号)，上述违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。由于上述重建部分与展览大楼成为一体化建筑，经会同城乡规划、国土房管、建设等行政管理部门以及有关结构力学等专家论证，并征求荔湾区人民政府意见，上述违法建设被认定为无法拆除的违法建设。根据《广州市违法建设查处条例》第二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，我局现对当事人作出如下行政处罚：没收上述1幢地上2层钢结构建筑物（部分l层），面积2835平方米。当事人如对本处罚决定不服的，可在接到本处罚决定书之日起60日内，向荔湾区人民政府申请复议，或在六个月内向广州铁路运输第一法院起诉。逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行本处罚决定的，我局将依法申请人民法院强制执行。《广州市建设工程违法建设测量记录册》中违法建设测量平面位置关系图中展览大楼东侧宽度24.10米的部分以红色虚线标识，其余部分没有红色虚线标识。联胜公司质证称，其暂未收到[2016]第16号《违法建设行政处罚决定书》,其真实性、合法性由法院认定，即便该认定书真实合法，待联胜公司收到正式通知后亦准备提出异议，该决定书的内容仍有争议，联胜公司至今仍能继续正常经营该场所，并无相关部门采取处罚措施，且涉案商铺位于涉案大楼西南侧，未位于决定书所认定的违建范围内，不属于违法建筑；对其他证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。张汉信对上述证据的真实性、合法性无异议，确认涉案商铺在《广州市建设工程违法建设测量记录册》中违法建设测量平面位置关系图中涉案大楼的西南角，但展览大楼的南边是占用了规划路，不清楚南边虚线部分是否属于违建。一审期间，联胜公司提交显示各商铺铺号的平面图，其中B083铺在首层西南角位置，张汉信对该证据的真实性没有提出异议，但质证认为没有使用加档位置。再查，双方《租赁合同》第三条第2款约定：签订本合同时，乙方需一次性向甲方交纳人民币19140元作为履约保证金等，联胜公司开具的2013年9月23日的租金收据亦写明按金19140元。一审期间，张汉信述称如有进货就可以临时堆放在公共位置即走道，双方均确认张汉信于2016年9月迁出。二审第一次庭审期间，张汉信述称其使用的公共通道只是临近铺位的走道上，并不是经常使用。二审第二次庭审期间，张汉信述称加档位置是电梯口的通道，其一直都没有使用，在其撤场之前都没有见过联胜公司提供的照片中占用加档位置的柜台，从现场看，联胜公司提出的加档的柜台是可移动的。本院认为，本案争议焦点在于张汉信向某甲公司交纳的10万元能否抵扣租金的问题。关于10万元的性质，联胜公司主张为加档租金，而张汉信主张为预付租金。联胜公司为证明其主张成立，提交了张汉信的签名函、商铺首层平面图、加档位置照片等证据。张汉信予以否认，但无提交相反证据，其在支付了19140元保证金并按月支付租金的情况下，其主张该10万元为预付租金，本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院认定该10万元为加档部分的租金并无不当，本院予以认可。结合张汉信的签名函、张汉信一、二审期间关于如有进货就可以临时堆放在公共位置即走道、其并不是经常使用公共通道的陈述，以及其上诉状中并未否认使用过加档位置，而是主张双方并未约定使用公共通道要支付租金，本院对联胜公司关于张汉信已使用加档位置的主张予以采纳。因此张汉信主张以该10万元抵扣租金缺乏充分的理据，本院不予支持。一审法院结合双方均确认张汉信于2016年9月迁出，张汉信在迁出之后并未履行交还场地的义务以及联胜公司未及时收回场地避免损失扩大，酌情认定租金应计至2016年11月30日亦无不当，本院予以认可。张汉信的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1852元，由上诉人张汉信负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年五月三日书记员  张 利