重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终2909号上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆美源永现汽车销售服务有限公司,住所地重庆市永川区玉屏北路361-1-1号，统一社会信用代码9150011858427125XC。法定代表人：彭芳，总经理。委托诉讼代理人：王强，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆市永川区磊鑫贸易有限公司,住所地重庆市永川区箕山路44号，组织机构代码79351284-9。法定代表人：李进，总经理。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔维全，重庆石松律师事务所律师。上诉人重庆美源永现汽车销售服务有限公司因与被上诉人重庆市永川区磊鑫贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2016)渝0118民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人重庆美源永现汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人王强，被上诉人重庆市永川区磊鑫贸易有限公司的委托诉讼代理人何新树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆美源永现汽车销售服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回重庆市永川区磊鑫贸易有限公司的诉讼请求，支持重庆美源永现汽车销售服务有限公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审严重违反法定程序。重庆美源永现汽车销售服务有限公司与重庆市永川区磊鑫贸易有限公司均不在朱沱镇，但是重庆市永川区磊鑫贸易有限公司利用不正当关系，致使一审法院违法将本案在朱沱镇人民法庭立案并审理。本案案情复杂，既有本诉又有反诉。但是一审仍然适用简易程序进行审理。2、一审判决对有利于重庆美源永现汽车销售服务有限公司的证据不予查清。重庆美源永现汽车销售服务有限公司提交了商铺渗水、漏水、发霉、通道被堵塞的相关照片、往来函件，但是一审对此未予采信。重庆市永川区磊鑫贸易有限公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。虽然重庆市永川区磊鑫贸易有限公司提供的房屋有小部分存在漏水，但并未影响重庆美源永现汽车销售服务有限公司的经营活动。另外，重庆美源永现汽车销售服务有限公司在向重庆市永川区磊鑫贸易有限公司发函要求整改期限未到的情况下，单方书面通知解除合同，这属于单方面解除合同的行为。重庆市永川区磊鑫贸易有限公司向一审法院起诉请求：1、要求重庆美源永现汽车销售服务有限公司支付违约金及赔偿损失1000000元；2、案件受理费、保全费由重庆美源永现汽车销售服务有限公司负担。重庆美源永现汽车销售服务有限公司向一审法院反诉请求：要求重庆市永川区磊鑫贸易有限公司支付重庆美源永现汽车销售服务有限公司支付违约金2000000元。案件受理费由重庆市永川区磊鑫贸易有限公司负担。一审法院查明的事实：重庆市永川区磊鑫贸易有限公司（甲方）与重庆美源永现汽车销售服务有限公司（乙方）于2011年11月8日签订《商铺租赁合同》一份，主要约定如下：1.甲方将其所有位于重庆市永川区玉屏北路361号山水人家项目第一层、第二层出租于乙方使用，该商铺建筑面积3657.35平米，其中，第一层建筑面积2224.75平米，第二层建筑面积1432.60平米；2.租赁期限自2011年4月1日起至2026年7月14日至；3.商铺租金为28.00元/平米·月，合计租金102406.00元/月，该租金每年度按5%递增，即…，第五年度（2015年7月15日至2016年7月14日）租金为1493702.00元，…；4.商铺的修缮与使用：在租赁期间内，甲方应保证出租商铺的使用安全，该商铺及所属设施、设备的维修除乙方装修装饰部分外，均有甲方负责（乙方使用不当外）；乙方在向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付相应的维修费用或将该维修费用折抵租金；乙方应合理使用所承租的该商铺及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责维修；5.违约责任：甲乙双方任何乙方单方面提前终止本合同的，应提前一个月书面通知对方，并向对方支付2000000元的违约金，并赔偿给对方造成的实际损失；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，甲方应支付给乙方2000000元的违约金，并赔偿给乙方造成的损失：1.甲方不能提供该商铺或所提供的该商铺不符合约定条件，严重影响该商铺的使用的；2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响该商铺使用的。合同签订后，重庆市永川区磊鑫贸易有限公司将租赁标的物交付给重庆美源永现汽车销售服务有限公司使用至今。2015年12月30日，重庆美源永现汽车销售服务有限公司向重庆市永川区磊鑫贸易有限公司发出《房屋问题严重影响经营要求立即整改的联系函》，要求重庆市永川区磊鑫贸易有限公司在2016年1月6日前对房屋渗水和挖掘机挡道问题进行彻底解决。2016年1月6日，重庆美源永现汽车销售服务有限公司委托北京大成（重庆）律师事务所向重庆市永川区磊鑫贸易有限公司发出《关于解除商铺租赁合同的律师函》，提出解除双方签订的《商铺租赁合同》。一审庭审中，双方均陈述所签订的《商铺租赁合同》现已解除。重庆市永川区磊鑫贸易有限公司陈述该房屋一楼现已出租，二楼尚未出租。一审法院认为，重庆市永川区磊鑫贸易有限公司与重庆美源永现汽车销售服务有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。重庆市磊鑫贸易有限公司已按合同约定提供了租赁商铺，租期内重庆美源永现汽车销售服务有限公司以重庆市永川区磊鑫贸易有限公司不履行维修义务，提供的租赁商铺不符合合同约定为由，向重庆市永川区磊鑫贸易有限公司提出解除合同申请，系单方面解除合同，应按合同约定支付违约金及赔偿损失，但重庆市永川区磊鑫贸易有限公司主张的1000000元过高，酌情调整为违约金及赔偿损失共计200000元。故对重庆市永川区磊鑫贸易有限公司要求重庆美源永现汽车销售服务有限公司支付违约金及赔偿损失1000000的诉讼请求，在200000元范围内予以支持，对超出部分不予支持。重庆美源永现汽车销售服务有限公司辩称解除合同系因重庆市永川区磊鑫贸易有限公司所提供租赁商铺不符合合同约定，但未举示足够的证据予以证明，故不予采纳。重庆美源永现汽车销售服务有限公司辩称有挖掘机挡道，严重影响其正常经营，系违约行为，因该行为应系案外人侵权，并不是重庆市永川区磊鑫贸易有限公司自身行为，故在本案中暂不予处理，故对该项辩解理由亦不予采纳。重庆美源永现汽车销售服务有限公司诉称系重庆市永川区磊鑫贸易有限公司提供租赁商铺不符合合同约定，多处出现漏水现象，墙体开裂，墙面、屋顶多处发霉并出现破损松动、下坠的情况，存在极大的安全隐患，严重影响重庆美源永现汽车销售服务有限公司的正常经营和使用，但其举示证据并不能充分的证明重庆市永川区磊鑫贸易有限公司的违约行为。即使存在此类情况，重庆美源永现汽车销售服务有限公司也可以自行进行整改，将整改费用在租金中予以品迭。况且，重庆美源永现汽车销售服务有限公司于2015年12月30日向其发出函告要求重庆市永川区磊鑫贸易有限公司于2016年1月6日前进行整改，但其又于2016年1月6日发出解除合同函，并没有给足重庆市永川区磊鑫贸易有限公司充足的时间进行整改，可见重庆美源永现汽车销售服务有限公司违约在先，故对其提起的反诉诉讼请求不予支持。综上所述，对重庆市永川区磊鑫贸易有限公司要求重庆美源永现汽车销售服务有限公司支付违约金及赔偿损失1000000元诉讼请求，酌情调整为200000元范围内予以支持；对重庆美源永现汽车销售服务有限公司要求重庆市永川区磊鑫贸易有限公司支付其违约金2000000元的诉讼请求，不予支持。据此，判决：“一、由被告重庆美源永现汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起5日内向原告重庆市永川区磊鑫贸易有限公司支付违约金及赔偿损失共计200000元；二、驳回原告重庆市永川区磊鑫贸易有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告重庆美源永现汽车销售服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费6900元（已减半），诉讼保全费5000元，共计11900元，由原告重庆市永川区磊鑫贸易有限公司负担5520元，由被告重庆美源永现汽车销售服务有限公司负担6380元（此费原告重庆市永川区磊鑫贸易有限公司已预交，由被告重庆美源永现汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起5日内直付原告）；反诉案件受理费11400元（已减半），由反诉原告重庆美源永现汽车销售服务有限公司负担。”本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系重庆市永川区磊鑫贸易有限公司与重庆美源永现汽车销售服务有限公司之间的租赁合同纠纷，双方所在地、租赁合同的履行地均在重庆市永川区，重庆市永川区人民法院对本案有管辖权，重庆市永川区人民法院朱沱镇人民法庭属于重庆市永川区人民法院的派出法庭，其审理重庆市永川区人民法院管辖的案件并不违反法律规定。重庆美源永现汽车销售服务有限公司上诉认为因重庆市永川区磊鑫贸易有限公司提供的租赁房屋存在渗水、漏水、道路损坏、挖掘机堵塞通道等原因导致租赁合同无法继续履行，但其在一审审理过程中所举示的照片或者无拍摄时间、或者拍摄时间为2013年9月、2014年8月，距离2015年12月30日重庆美源永现汽车销售服务有限公司向重庆市永川区磊鑫贸易有限公司发函要求进行整改的时间相隔较远，无法证明在发函时租赁房屋的渗水等情况已经严重影响了租赁房屋的正常使用，同时重庆美源永现汽车销售服务有限公司也不能证明挖掘机堵塞通道系重庆市永川区磊鑫贸易有限公司的原因。且重庆美源永现汽车销售服务有限公司在向重庆市永川区磊鑫贸易有限公司发送《房屋问题严重影响经营要求立即整改的联系函》后，2016年1月4日，重庆市永川磊鑫贸易有限公司亦回函承诺对房屋渗水问题进行整改，但重庆美源永现汽车销售服务有限公司在未给予重庆市永川区磊鑫贸易有限公司合理整改时间的情况下，即发函要求解除案涉房屋租赁合同。重庆美源永现汽车销售服务有限公司发函要求解除案涉房屋租赁合同并不符合双方房屋租赁合同中约定的解除条件，重庆美源永现汽车销售服务有限公司擅自发函要求解除合同应视为其单方不愿继续履行案涉房屋租赁合同，符合房屋租赁合同中约定的任何一方单方面提前终止合同，需向对方支付违约金的合同约定，一审就此判决由重庆美源永现汽车销售服务有限公司支付20万元的违约金并驳回其要求重庆市永川区磊鑫贸易有限公司支付违约金的请求正确。综上所述，重庆美源永现汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人重庆美源永现汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡智勇审 判 员  陈 华代理审判员  芦明玉二〇一七年五月八日书 记 员  吴晓亮