山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁08民终1127号上诉人（原审被告）许全香，女，1957年12月6日出生，汉族，住济宁市任城区。委托代理人（一般代理）李元珍，山东汇贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）聂长久，男，1948年2月7日出生，汉族，住济宁市北湖区。委托代理人（特别授权）陈丹，山东思雅律师事务所律师。原审第三人济宁市任城区南苑街道办事处大三片区房屋征收办公室。上诉人许全香因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初10603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许全香上诉请求：撤销一审法院判决，请求二审法院改判或发回重审。上诉理由：第一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人所签售房契约为无效合同。一审法院认定上诉人与被上诉人所签售房契约有效与法律相悖。该房系1998年3月上诉人与案外人高瑞海在夫妻关系存续期间购买，系房改房。该房系上诉人许全香于1998年3月以标准价购买，享有75%产权，（2006）济中区民初字第651号民事判决书第5页也确认上诉人对该房享有部分产权。2016年6月，被告许全香个人又出资以成本价购买了剩余的25%产权，即上诉人与被上诉人双方签订售房协议时该房只有75%产权，即该房如处置，拆迁补偿所得收益只占75%。2006年5月，上诉人与案外人高瑞海离婚时因该房屋只有部分产权且未确权法院未予分割，只是认定上诉人许全香享有用权。2009年8月,上诉人许全香出售该房时未经过高瑞海同意,被上诉人对此是知情的,且该售房契约也未有高瑞海签字,因此被上诉人占有涉案房屋的行为并非善意取得。我国《婚姻法》第十七条明确规定,夫妻对共同财产有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处分共同财产的属于无效民事行为。同时,我国《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项规定:“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”故该售房契约为无效合同。第二、上诉人许全香与案外人高瑞海系讼争房产被征收人，应享有拆迁补偿权益。首先,我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(××)给予公平补偿。本案讼争房屋的所有权人系上诉人许全香与案外人高瑞海,而非被上诉人,因此被上诉人不享有拆迁补偿权益,其与上诉人之间的房屋买卖合同纠纷与房屋拆迁补偿应属两种不同的法律关系。其次,任城区人民法院(2016)鲁0811民初6819号民事判决书已确认并判决上诉人许全香与案外人高瑞海享有拆迁补偿权益。2016年6月24日,案外人高瑞海向法院提起诉讼,认为讼争房屋为夫妻共同财产,上诉人许全香未经其同意售房的行为无效,要求分割一半的拆迁补偿款251198.27元。2016年12月22日,任城区人民法院民一庭作出判决,由上诉人许全香支付高瑞海房屋拆迁款177710元,该判决己生效。因此,一审法院(2016)鲁0811民初10603号民事判决书判决被上诉人享有诉争房屋拆迁后的补偿权益于法无据。综上,上诉人认为一审判决认定事实不清,适用法律错误,判决被上诉人享有诉争房屋拆迁后的补偿权益于法无据,请求二审法院改判或发回重审。聂长久答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。济宁市任城区南苑街道办事处大三片区房屋征收办公室没有提交书面答辩状。聂长久向一审法院提起诉讼请求：1、请求确认原、被告于2009年8月28日订立的卖房契约有效。2、请求确认涉案房屋拆迁补偿款为原告所有。3、要求第三人承担协助被告给付原告502300元拆迁补偿款的责任。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告许全香系济南铁路局职工，与案外人高瑞海曾系夫妻关系。1996年3月，许全香购买其所在单位位于济宁市任城区南苑街道办事处八铺小区铁路宿舍3号楼2单元4层东户，面积83平方米，储藏室9平米。1998年3月1日，缴纳购房款5366元，购买该房屋的产权为75%。2006年5月29日，原济宁市市中区人民法院以（2006）济中区民初字第651号民事判决书，判决第一项许全香和高瑞海离婚；第四项任城区南苑街道办事处八铺小区铁路宿舍3号楼2单元4层东户由许全香居住，同时许全香每月支付被告房屋使用费130元，至该房产权明确被告享有完毕相应权力止。2016年4月19日，许全香与济南铁路局聊城车务段房改办签订铁路职工房改购房协议，6月20日被告许全香个人又出资3336元以成本价购买了涉案房屋剩余的25％产权，现该房屋的房权证正在办理中。2009年8月28日，原告聂长久与被告许全香签订买房契约，约定许全香将位于八铺铁路宿舍3号楼2单元4层东户的房屋及储藏室卖给原告，房款为14.5万元。同年9月9日，原告一次性付清全部房款，被告许全香将房屋交付原告，同时约定，铁路单位如办理房权证土地证由被告协助办理，其他费用按照国家及省的规定进行办理。2016年6月24日，原告聂长久与第三人济宁市任城区南苑街道办事处大三片区房屋征收办公室签署涉案房屋征收交接单，尚未签订房屋拆迁安置补偿协议。现涉案房屋所在片区的拆迁工作正在进行中。2016年6月24日，许全香前夫高瑞海在任城法院对许全香提起民事诉讼，认为2006年其与许全香离婚时涉案房屋产权未完全确定，未予分割。现因任城区南苑街道办事处八铺小区铁路宿舍3号楼2单元4层东户已经列入政府拆迁范围，进行拆迁补偿，故请求法院依法确认高瑞海对该夫妻共同房产享有一半的房产所有权。现该案还在审理程序中。一审法院认为：争议焦点为：1、原、被告于2009年8月28日订立的卖房契约是否有效？2、原告是否享有涉案房屋的拆迁权益？3、原告要求第三人承担协助被告给付原告502300元拆迁补偿款是否有依据？关于焦点一，本院认为，位于任城区南苑街道办事处八铺小区铁路宿舍3号楼2单元4层东户的涉案房屋系被告许全香从其单位济南铁路局聊城车务段购买的房改房，且在本案起诉前的6月20日，其通过补缴剩余购房款取得百分百产权，虽然该房屋的房产确权手续尚在办理中，不影响许全香处分该房产的权利。同时，最高人民法院第八十九规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。部分共有人擅自处分共有财产的一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，被告许全香陈述其向原告处分涉案房产时已征询该房屋共有人即其前夫高瑞海的意见，许全香与原告聂长久签订的卖房协议系许全香真实意思表示，因而许全香的卖房行为并不导致卖房协议无效，本院对原、被告间所签卖房契约的效力予以确认。关于焦点2，本院认为，原告基于合法有效的卖房契约，在支付合理对价之后，占有涉案房产达7年之久，非由于原告的原因没有办理涉案房屋是产权登记，根据最高人民法院第八十九条之规定，原告占有涉案房屋的行为构成善意取得，已取得涉案房屋的所有权，该房屋被拆迁后，原房屋转化为拆迁后的补偿利益，该补偿利益具有财产属性，故原告聂长久享有涉案房屋在拆迁后的拆迁权益。关于焦点3，本院认为，原告与第三人之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，与本案非同一法律关系，原告可待其享有法律确认该房屋拆迁权益后另行主张。综上所述，本院认为，原告聂长久与被告许全香签订的卖房契约系其双方真实意思表示，合法有效。原告请求法院确认其与被告所签卖房契约有效，证据充分，依法予以支持。被告许全香辩称其无权处分其与前夫高瑞海的共有财产，与原告聂长久所签卖房契约无效，于法无据。原告基于卖房契约占有涉案房屋的行为构成善意取得，已取得涉案房屋的所有权，同时享有涉案房屋在拆迁后的拆迁权益。原告与第三人之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，与本案非同一法律关系，原告可另行主张。依据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见>第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告聂长久与被告许全香签订的卖房契约有效。二、确认原告聂长久享有许全香名下位于八铺铁路宿舍3号楼2单元4层东户的房屋拆迁后的补偿权益。三、驳回原告对第三人济宁市任城区南苑街道办事处大三片区房屋征收办公室的起诉。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，许全香为济南铁路局职工，涉案原房屋为铁路局宿舍。许全香与高瑞海夫妻二人1998年购买，享有75%产权，另25%产权归铁路局所有。2006年，许全香与高瑞海经济宁市市中区人民法院判决离婚，房屋由许全香居住，其每月向高瑞海支付补偿款至房产产权明确，高瑞海享有完毕相应权利止。2009年许全香通过房屋中介，将房屋卖于聂长久，聂长久已支付房屋全款。2016年，济南铁路局房改，许全香取得了房屋的全部产权。根据民事诚实信用原则及《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条之规定，聂长久通过中介，有偿购买房屋，其作为善意第三人，由充分的理由相信许全香对房屋享有处分权。现许全香主张其卖房时不享有全部产权，并且高瑞海不知情，买卖协议无效，本院不予采纳。现房屋被拆迁，许全香主张其享有拆迁补偿权益，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8823元，由上诉人许全香负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一七年五月十七日书记员  黄 灿