呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书                                    （2018）内01民终1224号 上诉人(原审原告)：张兆伟，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹慧文，内蒙古蒙杰律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：张文喜，现住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：王军英（张文喜女儿），住北京市。被上诉人(原审第三人)：呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司，住内蒙古自治区所地内蒙古呼和浩特市金桥开发区金桥税务小区办公楼2楼。法定代表人：杨培兰，该公司执行董事兼经理。上诉人张兆伟因与被上诉人张文喜、呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司（以下简称千家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初字7892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张兆伟的委托诉讼代理人侯伟、禹慧文到庭参加诉讼。被上诉人张文喜，被上诉人千家和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兆伟上诉请求：1、请求依法撤销一审判决,并改判张文喜将以特格喜名义向千家和公司购买的呼和浩特市赛罕区西把什(栅)乡金桥开发区众新家园住宅小区**室的房屋买卖手续变更至张兆伟名下;改判张文喜给付张兆伟违约金50000元;改判千家和公司将呼和浩特市赛罕区西把什(栅)乡金桥开发区众新家园住宅小区**室的房屋买卖手续变更至张兆伟名下。2、一、二审诉讼费用由张文喜负担。事实和理由：一、一审法院认定张文喜与千家和公司互负权利义务，认定事实错误，引用《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定驳回诉讼请求，法律适用错误。一审法院认为张文喜对千家和公司享有合同权利,亦应履行合同义务,其概括转让合同中的权利和义务,须经千家和公司同意属于认定事实错误。张文喜的丈夫特格喜与千家和公司因购买案涉房屋产生的互负义务为，张文喜(特格喜)作为买受人有支付购房款和相关费用的义务，出卖人千家和公司负有交付房屋、协助办理购房手续等义务。本案中，无争议的事实为，在张兆伟与特格喜签署房屋买卖协议前后，且在2014年千家和公司向张兆伟交房前，张兆伟就以特格系的名义向千家和公司交纳了案涉的位于呼和浩特市赛罕区西把什(栅)乡金桥开发区众新家园住宅小区**室的全部购房款和其他相关费用。故自张兆伟以特格喜名义履行了买受人特格喜对千家和公司的全部付款义务后，其对千家和公司就不存在合同义务,而仅享有合同权利。因此，根据张兆伟与特格喜签署的《房屋买卖合同》的约定，以及张兆伟与特格喜、张文喜签署的《房屋更名协议》的约定，案涉房屋的合同权利已转移给张兆伟，且此权利不属于当事人约定或者依据债权性质不得转让的合同权利。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条关于“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”的规定，以及第八十条关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力”的规定，结合本案经过一审时，千家和公司接到法院传票并出庭参加了庭审，应视为张文喜已经履行了通知千家和公司债权已经转让的义务。因此，在特格喜履行了买受人的全部付款义务后，特格喜与千家和公司之间的商品房买卖合同中的义务已经履行完毕，其向张兆伟转让的只是权利而无义务，故一审法院适用法律错误。二、一审法院判决驳回张兆伟要求张文喜给付50000元违约金的请求属认定事实错误。张兆伟与特格喜在2009年11月7日签署《房屋买卖协议》后，张兆伟与特格喜、张文喜又于2012年4月4日签署《房屋转让更名协议》，该房屋转让更名协议第四条关于“特格喜和张文喜出面协调，办理房屋变更手续，协议生效时，张兆伟一次性支付给特格喜和张文喜30000元手续费”的约定，以及该协议第六条关于“双方如果悔约，应承担违约责任，并支付给对方5万元的违约金”的约定，张兆伟已经履行了包括更名协议中的3万元手续费的给付义务，而特格喜张文喜在2012年4月4日后至今拒绝协助张兆伟与千家和公司办理案涉房屋的更名手续，其行为已经构成违约，张文喜应当向张兆伟支付5万元违约金。一审法院仅根据张兆伟与特格喜签署的《房屋买卖协议》第七条的约定，而没有根据张兆伟与特格喜、张文喜在《房屋买卖协议》之后签署的《房屋转让更名协议》第四条、第六条约定，驳回张兆伟关于违约金的诉讼请求，认定事实错误。张文喜未到庭，庭后提交书面答辩意见称：一、一审判决没有错误。1、关于合同权利义务的转让。房产买卖双方之间的义务并非只有付款和交付那么简单，买受人在付清房款后、办理产权过户之前还有一系列需要配合的手续，并非付清了房款，就只剩下权利没有义务。最关健的是，本案的房产买卖有别于普通的商品房买卖，这是特格喜生前所在单位内蒙古自治区人力资源和社会保障厅的团购房，当时只有满足一定条件（包括行政级别等多项指标）才有资格购买此房屋。因此，买受人的变更必须通过内蒙古自治区人力资源和社会保厅的内部审核手续，由内蒙古自治区人力资源和社会保障厅通知千家和公司。团购房的买主参与团购亦自然受到这种义务的约束。在这种情况下，并非如张兆伟所讲的，由张文喜通知千家和公司能自动产生买受人主体变更的法律效果。基于上述原因，一审法院关于双务合同性质的认定没有任何问题。2、关于张文喜是否存在违约的认定。《房屋转让更名协议》的真伪尚存疑点，即使真的存在，双方主体为甲方：特格喜、张文喜，乙方：李宪，与张兆伟设有任何关系，张兆伟并非该协议的主体，自然也不享有该协项下任何权利。根据《房屋买卖协以》第五条的约定，甲方（特格喜）不再另售他人，甲方在领到产权证后配合乙方（张兆伟）尽快过户到乙方名下。目前，甲方还没有领到产权证，也不存在另售他人的问题，故不存在违约，违约金也就无从谈起。二、张兆伟的诉讼请求没有任何依据，属于被请求方无法做到之事，即使判决亦无法强制执行。张兆伟提出五项诉讼请求。上述分析了上第三项，即违约金没有任何依据，现针对一、二、四项分析。张兆伟与特格喜生前签订的《房屋买卖协议》第五条约定，“甲方（特格喜）不再另售他人，甲方在领到产权证后配合乙方（张兆伟）尽快过户到乙方名下”。在特格喜本人己经成为该房产的产权人后再行出售，就不需要向原米的开发商履行任何通知义务，因此依据《房屋买卖协议》，不存在向千家和公司通知更名之任何依据。上述诉讼请求中的第一、二、四项没有任何依据。头受人的变更必须通过内蒙古自治区人力资源和社会保障厅的内部审核手续，由内蒙古自治区人力资源和社会保障行通知千家和公司，而不是直接由买方通知千家和公司。就内蒙古自治区人力资源和社会保障厅而言，这种有特定资格限制的房屋指标不可以转让，因此，除非内蒙古自治区人力资源和社会保障厅同意，任何一方无权擅自变更房屋买受人，这是单位内部的管理事务，不属于法院可判决及可强制执行的范畴。本案的特殊性还在于特格喜己经离世。在此情况下，对于千家和公可而言，特格喜所购买的房屋中属于特格喜遗产的部分应该由特格喜的全部合法继承人继承，而张文喜只是继承人之一。本案如仅依照张兆伟的诉讼请求判决张文喜配合办理更名于续，而没有其他继承人的配合，依然无法完成更名手续，而其他承人的行为并非张文喜所能左右。因此，一审判决不仅没有错误，而且是一份充满智慧的判决。张兆伟如仍希望通过诉讼解决问题，可以另案对全体继承人提起诉讼。三、特格喜生前与张兆伟签订的《房屋买卖协议》属于预约合同，而非本约，因此，本案涉讼房屋相关权利，属于特格喜的部分，即归入特格喜的遗产，应按照继承法进行处理。特格喜生前与张兆伟签订《房屋买卖协议》时，涉讼房屋还没有建成，亦未取得产权证，双方约定的是在未来一定条件成就时（房屋建成、产权登记后）依照约定签订正式的房产买卖合同，将房屋过户到张兆伟名下，因此属于顶约合同。特格喜生前与张兆伟签订《房屋买卖协议》也不是预售合同，不符合《城市房地产管理法》第四十五条的规定。顶约区別于本约在于，预约签订后，在正式完成交易前，还需要签订本约，才能真正发生双方期待的法律效果。本案中，未来双方还需要在特格喜领取房产证后，再签订《房屋买卖合同》，用于办理产权过户手续（《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记取权属证书的房地产不得转让）。但是，在预约签订后，本约没有签订时，特格喜本人即已去世。由于预约没有产生处分房产权利的法律效果，本案渉讼房产的相关权利，属于特格喜的部分，即归入特格喜的遗产。四、张文喜仍愿在案外为张兆伟提供力所能及的帮助。最后想指出的是，法律手段并非解决问题的唯一手段。本案山于涉及到政府部门关于团购房的内部管理流程，而任何行政机关的内部管理从来都不是民事诉讼的受案范国。在张兆伟撤回上诉或者本案驳回上诉后，张文喜仍愿意为张兆伟提供力所能及的帮助，但由于张兆伟不适当地提起的本诉讼所产生的影响，获得内蒙古自治区人力资源和社会保障厅支持的难度应大幅度增加。千家和公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。张兆伟向一审法院起诉请求：1．判令张文喜通知千家和公司该呼和浩特市赛罕区西把什乡金桥开发区众新家园住宅小区6号楼302室的房屋买卖合同权利已经全部转让给张兆伟；2．判令张文喜将以特格喜名义向千家和公司购买的呼和浩特市赛罕区西把什乡金桥开发区众新家园住宅小区**室的房屋买卖手续变更至张兆伟名下；3．判令张文喜给付张兆伟违约金50000元；4．判令千家和公司将呼和浩特市赛罕区西把什乡金桥开发区众新家园住宅小区**室的房屋买卖手续变更至张兆伟名下；5．判令案件受理费等由张文喜负担。一审法院认为，关于张兆伟的第一项、第二项、第四项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”；第八十四规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当债权人同意”；第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。就本案而言，张文喜与千家和公司即使有房屋买卖合同关系，该合同应为双务合同，即张文喜既享有合同权利，亦应履行合同义务，其概括转让合同中的权利和义务，须经千家和公司同意，现特格喜去世，千家和公司未明确表示同意与其建立房屋买卖合同关系。另，张兆伟要求张文喜通知千家和公司案涉房屋权利转让的请求，千家和公司参加本案诉讼，即知悉双方买卖事宜。综上，张兆伟的第一项、第二项、第四项诉讼请求不予支持。关于张兆伟要求张文喜承担50000元违约金的请求，张兆伟提交的《房屋买卖协议》第七条约定，“在签订本协议后，甲方（特格喜）若将上述房屋另售他人，乙方（张兆伟）不购买该房屋，或者在签订本协议后单方反悔，提出变更合同的要求，均视为违约，应向对方支付违约金五万元”，张兆伟无证据证明张文喜将案涉房屋另售他人，也无证据证据张文喜单方反悔，故对张兆伟违约金的请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回张兆伟的诉讼请求。案件受理费525元由张兆伟负担。二审中，各方当事人当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张兆伟请求张文喜与千家和公司协助办理更名手续有无事实及法律依据，张文喜是否应赔偿张兆伟违约金5万元。办理更名需千家和公司协助，然千家和公司与张兆伟并无合同关系，张兆伟的此项请求无法律依据，本院不予支持。关于违约金，虽然在《房屋买卖协议》与《房屋转让更名协议》有关于违约金的约定，但张兆伟无证据证明特格喜违反《房屋买卖协议》的约定，而《房屋转让更名协议》中，没有关于张兆伟的表述，乙方签字处李宪签字，张兆伟无证据证明此《房屋转让更名协议》系特格喜、张文喜与张兆伟签订。故本院对张兆伟关于违约金的请求不予支持。综上所述，张兆伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人张兆伟负担。本判决为终审判决。 上诉人:张兆伟,张文喜、被上诉人:呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司...        审判长  马国民审判员   孙昊审判员  张蒙江 二〇一八年十二月二十四日 书记员   乌日汗