山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终3362号上诉人（原审原告）:中国建设银行股份有限公司青岛市分行被上诉人（原审被告）:黄高飞。被上诉人（原审被告）:青岛市惠安房地产有限公。上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建设银行）因与被上诉人黄高飞、青岛市惠安房地产有限公司（以下简称惠安房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初11997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人杨志刚，被告黄高飞的委托诉讼代理人刘晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人建设银行上诉请求：依法判决黄高飞以南房预抵字第91944号房屋抵押权证项下的房屋对上述借款本息、罚息、违约金、律师代理费及诉讼费承担抵押担保责任，建设银行对抵押财产有优先受偿权；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人抵押房屋已经在房产部门办理了预告抵押登记，上诉人对该房屋享有优先受偿权。不动产预告抵押登记不应简单理解为债权请求权，其性质是为保全不动产权物权变动请求权为目的，具有特权效力的法律手段。其登记的效力属于物权性质，具有公示性。如认定预告抵押登记房屋不具备行使抵押权的条件，商业银行将因此而遭受巨额的财产损失，引发经济秩序的动荡。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄高飞辩称：因为被上诉人家庭生活困难，还负有其他债务，如果直接还银行钱的话确实有困难，在银行通知被上诉人逾期后，被上诉人将逾期利息已经偿还，现在也不欠银行的利息，被上诉人想尽快把这件事了结，希望法院公正处理。被上诉人惠安房地产公司未作答辩。建设银行向一审法院起诉请求：1、依法判决解除建设银行与黄高飞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判决黄高飞偿还建设银行借款本息、违约金、罚息共计人民币227236.59元（计算截至2016年7月11日）及2016年7月11日起至黄高飞偿还全部借款本息之日止的利息、罚息，惠安房地产公司承担连带责任；3、依法判决黄高飞支付建设银行律师代理费人民币13761元，惠安房地产公司承担连带责任；4、依法判决黄高飞以南房预抵字第91944号房屋抵押权证项下的房屋对上述借款本息、律师代理费及本案诉讼费承担抵押担保责任，建设银行对抵押财产有优先受偿权；5、本案诉讼费由黄高飞、青岛市惠安房地产有限公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，建设银行与黄高飞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，建设银行依约履行了放款义务，黄高飞应依约履行按时足额还款的义务，截至2016年7月11日，黄高飞拖欠建设银行借款本息共计人民币227236.59元，因此建设银行要求解除该合同，黄高飞偿还截至2016年7月11日借款本息人民币227236.59元及自2016年7月12日起至还清借款本息之日的利息及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。建设银行为追索债权支付律师费13761元，依照双方合同约定，该笔费用应由黄高飞承担，因此建设银行要求黄高飞支付律师代理费13761元的诉讼请求，一审法院予以支持。抵押房屋仅办理了预告抵押登记，该抵押权并未设立，因此惠安房地产公司的保证责任未解除，故建设银行要求惠安房地产公司对上述款项承担连带清偿义务的诉讼请求，一审法院予以支持。建设银行要求对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司青岛市分行与黄高飞签订的《个人住房（商业住房）借款合同》；二、黄高飞于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司青岛市分行截至2016年7月11日借款本息人民币227236.59元及自2016年7月12日起至还清借款本息之日的利息及违约金；三、黄高飞于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费13761元；四、青岛市惠安房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回中国建设银行股份有限公司青岛市分行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4915元，由黄高飞负担，青岛市惠安房地产有限公司承担连带责任。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。二审审理查明：2012年11月1日，建设银行与黄高飞签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定：黄高飞向建设银行借款人民币27万元，期限自2012年11月1日至2027年11月1日止，用于购买惠安房地产公司开发的黄岛区（原胶南市）珠光路688号《山水文苑》20栋3单元401户房产，并以该房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为：本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2012年11月6日，建设银行与黄高飞、惠安房地产公司就黄岛区（原胶南市）珠光路688号《山水文苑》20栋3单元401户在胶南市房产管理中心办理了南房预抵字第91944号《预售商品房抵押权证》。2012年11月12日，建设银行依约向惠安房地产公司支付了人民币27万元。本院认为，本案系购买商品房的按揭贷款纠纷，主要争议点是债权银行对抵押预告登记的房产处分的价款是否享有优先受偿权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案中，被上诉人黄高飞向上诉人建设银行借款用于购买被上诉人惠安房地产公司开发的房产，以该房产作为抵押物为其在建设银行处的借款提供抵押担保，并在房产抵押登记部门办理了抵押预告登记。被上诉人黄高飞已经交清了房款，现该房产已具备办证条件，因被上诉人黄高飞生活困难等原因不能办理房产权属登记和抵押登记。该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，已向社会公开，使第三人了解和知道此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在被上诉人黄高飞未履行还款义务，构成违约时，上诉人建设银行依据《个人购房担保借款合同》的约定，主张对被上诉人黄高飞及惠安房地产公司提供的上述抵押预告登记所担保的房产处分所得价款享有优先受偿权，应予支持。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初11997号民事判决一至四项；二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初11997号民事判决第五项；三、上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行就山东省青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初11997号民事判决第二、三项确定的债权对南房预抵字第91944号《预售商品房抵押权证》项下的房产处分所得价款享有优先受偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4915元，由黄高飞、青岛市惠安房地产有限公司共同负担；二审案件受理费4915元，由黄高飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  林英峰代理审判员  麻 丽代理审判员  刘昭阳二〇一七年五月十六日书 记 员  杨竣童