广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6600号上诉人（原审被告）：杨西伦，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：陈尚书，广东敬思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑如君，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：曹广福，广东科德律师事务所律师。上诉人杨西伦因与被上诉人郑如君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨西伦的代理人陈尚书、被上诉人郑如君的代理人曹广福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨西伦上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回郑如君全部诉讼请求。事实和理由：一、杨西伦没有违约的主观故意。杨西伦从未考虑过不交楼或者延期交楼给郑如君，且杨西伦并不能从延期交楼上得到任何好处，杨西伦并无违约的理由。二、杨西伦没有违约的行为。在得知买方最后一笔楼款交清后，杨西伦虽在外地出差，因天气原因无法赶回广州，但杨西伦一直积极履行合同，其有委托搬家公司进行搬家，并出具《授权委托书》给马某让其将案涉房屋的钥匙交给中介，以完成交楼手续。杨西伦认为自7月19日收到最后一批房款到7月28日近十天时间属于搬家、交楼所需的合理时间，并无拖延。合同约定的“收齐楼款当天查验房屋，签妥交接确认书”是对交楼事实的主观确认而不是指实际履行，实际交楼的行为理所当然地包含搬家，而在没有收齐楼款时不能要求杨西伦将案涉房屋腾空。一审判决一方面要求履行合同，另一方面又不给予履行合同的时间，不合情理。三、交楼方式变更。合同约定的交楼方式是《交接确认书》，但完整形式的《交接确认书》始终没有产生，而郑如君并没有认为案涉房屋至今没有交付，而是承认房屋已经交付，可见双方在实际履行合同过程中已将签署《交接确认书》的方式变更为通过中介交付房屋钥匙的方式。而卖方在交清水电及物业管理费等费用的时间是到7月底，而这一时间买方是认可的，这一事实说明双方对交楼时间也有变更，即从“收齐楼款当天”变更为2016年7月底，而杨西伦在此时间前将房屋交付给买方。郑如君二审答辩称：一、无论杨西论是否存在违约的主观故意，都不影响其存在违约行为的事实。从本案的事实情况来看，杨西伦于2016年7月19日就已收齐楼款，按照《广州市存量房买卖合同》第四条第一款的约定，杨西伦应于2016年7月19日与郑如君一起到场查验房屋并签妥房地产交接确认书，才视为房屋交付使用，但整个交楼过程中，杨西伦始终不配合到场查验房屋，郑如君在多次催告未果的情况下，不得已在中介机构的见证下收楼，因此杨西伦的迟交楼行为已构成违约，应当按照《广州市存量房买卖合同》第九条的约定承担相应违约责任。二、杨西伦在签订《广州市存量房买卖合同》是就已经明确清楚《广州市存量房买卖合同》第四条第一款的约定，那么杨西伦就应当为交楼早做准备，因此不存在收齐楼款后还需要合理的搬家时间，这完全是杨西伦为自己的违约行为寻找一个不合理的借口。三、《广州市存量房买卖合同》第四条第一款已明确双方的交楼方式，而杨西伦并未能提供证据证明双方就交楼方式作出变更，相反，从郑如君报警及短信催告内容来看，均可以证明郑如君自始自终均未同意杨西伦所谓的交楼方式。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，法院应依法驳回杨西伦的上诉请求。郑如君向一审法院起诉请求：1、杨西伦支付郑如君逾期交房违约金（自2016年7月19日计至2016年8月3日，以购房款462万元为本金，按每日0.05%的标准计算）；2、杨西伦返还郑如君家私家电；如无法返还，则判令杨西伦赔偿郑如君家私家电20000元；3、杨西伦赔偿郑如君本案已支付的律师费6000元；4、杨西伦承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月26日，杨西伦（甲方/卖方）与郑如君（乙方/买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将位于广州市天河区林和中路152号2904房（以下简称案涉房屋）以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解案涉房屋的情况，案涉房屋附带家私家电（见备注或清单），不带租赁合同，无户口；案涉房屋建筑面积为139.3平方米，存在抵押等他项权利情况，交易方式为转按揭方式付款；（第二条）案涉房屋按整套出售并计价，总金额4620000元；（第四条）甲乙双方同意案涉房屋交付使用的时间为甲方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，甲方应在案涉房屋正式交付使用前，交清案涉房屋在收楼前发生的所有欠款及费用；（第五条）甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记；（第七条）各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第九条）甲方如未按本合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，乙方有权解除合同；（第十三条）本合同签订后，若因不可抗力导致合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任；（第十六条）其他约定，甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续；同日，杨西伦与郑如君签订《存量房买卖合同附件》（以下简称《附件》）对案涉房屋的付款方式进行约定。关于购房款支付的问题。郑如君称其于2016年7月19日交齐案涉房屋所有购房款并向一审法院提交以下证据：1、《收款证明》，杨西伦出具的载明杨西伦于2016年4月26日收到郑如君承购案涉房屋的定金100000元；2、《中国工商银行电子回单》（打印件，两份，显示郑如君于2016年5月27日、2016年4月28日向杨西伦中国工商银行账户转款300000元、100000元）；3、《中国工商银行汇款凭证》，显示郑如君于2016年6月28日向杨西伦转房款1420000元；4、2016年7月19日的《中信银行个人借款凭证》，借款人为郑如君，收款人为杨西伦，购房款2700000元已转入指定收款人账户。杨西伦对上述证据的真实性确认，并认为房屋交易无争议。关于案涉房屋交付的问题。郑如君称其在交齐房款当日要求杨西伦前往案涉房屋办理交楼，但杨西伦一直称其在出差，所以没有办交接手续，直到2016年7月29日，杨西伦自行将案涉房屋的家私家电搬走后将钥匙放在中介方，并由中介方通知郑如君交楼，当时郑如君要求杨西伦一起交楼，直到2016年8月2日郑如君短信通知杨西伦于2016年8月3日到中介方处确认交楼，但因杨西伦未到场，故郑如君在中介方的见证下接收案涉房屋。为证上述事实，郑如君向一审法院提交以下证据：1、2016年8月2日发送的手机短信，显示收件人号码为137××××0087、186××××6785，内容为“请杨西伦明天过来林和中152号2904房，链家、郑如君和杨西伦当面清点交楼，7月29日杨西伦委托别人把钥匙放在链家中介公司，而且没有按当时约定附带的家电家私留下，擅自搬走，延迟交楼的违约金没有支付，是违约的，郑如君不能接受杨西伦的收楼”；2、《买卖物业交接确认书》显示2016年8月3日，卖方为杨西伦，买方为郑如君，中介方为满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，买卖双方就案涉房屋交接确认如下：确认书签订之日为正式交接案涉房屋日期，备注为业主本人没有到现场交楼，只有委托人所托钥匙，委托人委托书一份，家电只有热水器、消毒柜、煤气灶等，确认书注：如物业附送家私电器租赁双方可另行签订《房屋交接清单》，该确认书买方显示郑如君签名，卖方处未有签名。杨西伦辩称其于2016年7月20日确认房款到账后立即请搬家公司搬家，2016年7月28日搬家完毕后委托其朋友马某将钥匙交到中介公司并通知郑如君办理交楼手续，视为双方在履行合同时对交楼方式予以变更，延迟交楼是为给杨西伦搬家的合理期限，案涉房屋实际交付日期为2016年7月28日，杨西伦未在《买卖物业交接确认书》上签字。为此杨西伦向一审法院提交以下证据：1、中介方经办人笔录，显示2016年11月18日杨西伦的委托代理人对中介方经办人彭某询问关于案涉房屋交接的具体情况（杨西伦与郑如君均确认中介方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司被链家房地产经纪公司收购）；2、委托书，杨西伦于2016年7月25日出具的委托案外人马某办理案涉房屋交接手续；3、《买卖物业交接确认书》（与郑如君提交的《买卖物业交接确认书》一致）。郑如君对中介方经办人笔录及委托书的真实性、合法性均不予确认。关于家私家电问题，郑如君称《买卖合同》中约定案涉房屋附带家私家电，但只是对现场情况进行拍照并没有备注清单；郑如君提交了家私家电清单（打印件，载明夏普进口电视机一台、水晶吊灯两盏、空调四台、玻璃茶几一张、餐桌一张，空白处显示郑如君当庭签名确认，郑如君，2016.12.6）及照片（打印件，案涉房屋客厅及餐厅）。对此，杨西伦称郑如君与杨西伦签订《买卖合同》及《附件》中并未有家私家电的备注或清单，家私家电清单及照片均是郑如君单方制作均不予认可。另，郑如君为证明因杨西伦违约而委托律师进行诉讼造成郑如君的损失，向一审法院提交广东科德律师事务所于2016年9月9日向郑如君出具的广东增值税普通发票（服务名称为法律服务，税价合计6000元）。一审法院认为：杨西伦与郑如君就案涉房屋交易所签订的《买卖合同》及《附件》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效。本案的争议焦点在于案涉房屋交付时间的认定。根据郑如君向一审法院提交的《收款证明》、《中国工商银行电子银行回单》、《中国工商银行汇款凭证》、《中信银行个人借款凭证》、《买卖合同》及《附件》中有关购房款支付方式及交楼时间的约定，足以证明郑如君于2016年7月19日向杨西伦交齐案涉房屋的购房款4620000元，故根据合同的约定，案涉房屋约定的交付时间应为2016年7月19日；杨西伦提出双方实际履行中变更上述合同约定的抗辩，但对此未提交有效证据，且郑如君对此不予确认；故一审法院对其上述抗辩不予采信。结合《买卖物业交接确认书》等证据，案涉房屋的实际交付时间应认定为《买卖物业交接确认书》签字的日期，即2016年8月3日。杨西伦未按《买卖合同》约定的时间交付案涉房屋，已构成为违约，应承担相应的违约责任，故郑如君要求杨西伦支付逾期交房违约金的诉请，理据充分，一审法院依法予以支持。至于逾期交房违约金的计算，结合本案案情及《买卖合同》第九条的约定，杨西伦应向郑如君支付逾期交房违约金32340元（按总房款4620000元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2016年7月20日计算至2016年8月2日），对于郑如君超出上述诉讼请求的部分一审法院不予支持。关于家私家电的问题。一方面，《买卖合同》虽约定案涉房屋附带家私家电（见备注或清单），但在《买卖合同》及《附件》中并未有双方关于案涉房屋家私家电的备注或清单的具体内容；另一方面，郑如君提交的当庭签字的家私家电清单与照片中均未有杨西伦的签字确认，杨西伦亦对郑如君要求返还家私家电的述称有异议，结合本案案情，郑如君要求杨西伦返还家私家电或在杨西伦无法返还时赔偿郑如君20000元的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。至于郑如君因杨西伦的违约行为要求杨西伦支付律师费6000元的诉请，《买卖合同》及《附件》并未约定律师费用的问题，且该费用并非本案诉讼所必需的费用，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨西伦在本判决生效之日起十日内向原告郑如君支付逾期交房违约金32340元；二、驳回原告郑如君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1260元，由原告郑如君负担562元，被告杨西伦负担698元。经庭询中，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对杨西伦的上诉请求与郑如君的答辩意见，分析如下：根据杨西伦与郑如君签订的《广州市存量房买卖合同》第四条交楼时间和交楼手续第（1）项约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天。从本案证据及当事人的陈述可知，郑如君于2016年7月19日向杨西伦交齐案涉房屋的购房款，故根据合同的约定，该日应为双方交接案涉房屋的时间。本案杨西伦上诉主张收齐楼款后，其需要办理交接案涉房屋的准备时间，但本案未有证据显示杨西伦于2016年7月19日及时向郑如君提出该主张。至于《买卖物业交接确认书》上有关卖方交清水电及物业管理费等费用的时间至7月底的约定，因该确认书签订于2016年7月19日之后，且郑如君提起本案诉讼主张逾期交楼违约金，故该约定并不足以证明双方达成合意变更上述合同的约定，本院不予采信。依据双方签订的《买卖物业交接确认书》显示时间为2016年8月3日，本案杨西伦未按《买卖合同》约定的时间交付案涉房屋，已构成违约。郑如君要求杨西伦支付逾期交房违约金于法有据，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨西伦上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609元，由杨西伦负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年五月十六日书记员  杨仁义王心怡