河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终253号上诉人（原审原告）：郭现正，男，汉族。委托诉讼代理人：孙进利，女，汉族，系郭现正之妻。特别授权。委托诉讼代理人：姚合兴，汝阳县法律服务中心法律工作者。特别授权。被上诉人（原审被告）：赵延培，男，汉族。委托诉讼代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：马小亚，女，汉族，系赵延培之妻。被上诉人（原审被告）：张贵琴，女，汉族。上诉人郭现正因与被上诉人赵延培、马小亚、张贵琴物权纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2016）豫0326民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭现正上诉请求：1、发回重审或依法改判，认定2015年10月21日赵延培、马小亚与张贵琴签订的房屋买卖合同无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。1、上诉人及孙进利是本案诉争房屋的事实物权人，而本案被上诉人赵延培、马小亚是本案诉争房屋名义上的不动产登记人，实际上没有处分权。2009年5月31日，2009年6月10日郭现正分两次出资25万元购买侯铁龙在汝阳县××大道西段教会对面的旧房屋（包括地皮）后，雇佣建筑队将侯铁龙的旧房子开发成五层楼房，后来又在五层上又建起了简易房，从二层起每层一套房屋（其中第五层是2套房屋）共计5套房屋分别卖给了申红伍、韩发亮、李留信、陈留喜、马秋灵等五户，一楼两间门市房自己做仓库。2015年6月20日夜间，焦保伟、赵延培等人强行将上诉人家仓库的所有建筑物资（建筑工具、钢管等）雇车拉走藏在其他地方，腾空仓库，强行将诉争的两间门市房以超低价卖给本案张贵琴。上诉人郭现正才是本案诉争房屋的事实物权人，千真万确，无人能够否认。2、借款合同证实借款事实存在，2010年2月22日补签的协议，证实10年后赵延培应无条件将房屋返还给郭现正，赵延培只是名义上的房权人，而实际无处分权。2010年上诉人郭现正同其他人合伙搞房地产开发，需用资金，于是通过焦某说合，找到在邮政银行工作的焦某的妹子焦文娟帮助贷款，焦文娟说邮政局、邮政银行有文件，邮政银行的款只放给有工作的公职人员，数额较大的必须公职人员名下有房产抵押担保才能办成。被上诉人赵延培是焦某的妻弟，在县医院上班，通过焦某说合，正好赵延培也想用20.5万元的款，经协商，焦某（妻子赵延丽）以赵延培的名字贷款（用郭现正、孙进利的房子担保抵押，贷款55.5万元）。焦文娟说银行的规定是借款人名下必须有房子抵押才行，所以2010年2月1日，为了贷款，郭现正、孙进利无偿将自己名下的两间门市房过户到赵延培名下，为了防止赵延培以后讹房子或者赵延培私自卖房子，于2010年2月22日又补签了一份协议，约定该笔贷款10年还完后，赵延培无条件将该诉争房屋返还给郭现正。从贷款之日至2013年11月份上诉人郭现正已偿还本息17.64万元，后因服刑，未付本息。综上所述事实，一审法院认定事实不清，适用法律不当，证据不足，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。赵延培辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人的上诉理由没有事实根据，不能成立。1、涉案房产答辩人购买后，出租给一审证人焦某，焦某承租后用于铝合金、塑钢、玻璃等物资的存储使用，答辩人在向被上诉人张贵琴出售前焦某已将涉案房产内的物品搬迁完毕。2、一审双方出示的“个人购房借款及担保合同”足以证实，该笔借款系答辩人为了购买涉案房产向金融机构申请的个人借款，该笔借款与上诉人没有任何关联性。3、上诉人所称的2010年2月22日协议，是答辩人与原产权人孙进利就涉案房产交易完成后。上诉人为了敷衍妻子所签订的虚假协议，该协议不是上诉人与答辩人的真实意思的表示。况且原产权人孙进利也未在该协议上签名，该协议不能对抗原产权人孙进利与答辩人2010年1月22日所签订的“房地产买卖契约”，该契约系原产权人孙进利与答辩人真实意思的表示，且已经履行完毕。三、答辩人系涉案房产的物权人，上诉人对涉案房产不享有物权，其所主张是涉案房产的物权人没有事实和法律依据。1、涉案房产系上诉人及原产权人孙进利，经证人焦某介绍于2010年1月22日以50万元的价格出售给答辩人，答辩人依照双方的约定已将房款全额支付给原产权人孙进利。2、原产权人孙进利收取房款后，协助答辩人办理了产权变更登记手续，原产权人孙进利对该事实在一审庭审时也明确予以认可。3、汝阳县人民政府2010年2月1日，依据原产权人孙进利及答辩人的共同申请向答辩人颁发了房屋所有权证书。答辩人自此依法取得了涉案房产的所有权，答辩人是合法有效的当然物权人。四、答辩人与被上诉人张贵琴于2015年10月21日所签订的“房产买卖合同书”不违反法律的禁止性规定，合法有效。答辩人自从与原产权人孙进利签订买卖契约及支付房款，并依法办理产权变更登记后，就对涉案房产的享有完整的物权，有权对涉案房产进行处分。故答辩人及妻子马小亚与被上诉人张贵琴所签订的房产买卖合同，自成立时生效。上诉人无权请求撤销或确认该合同无效。综上所述，答辩人依据房地产买卖契约这一基础民事法律关系，依法取得涉案房产的物权，答辩人合法持有的涉案房产证书在未经依法撤销之前，包括上诉人在内的任何人均无权对涉案房产主张物权。请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。张贵琴辩称，房产系答辩人合法取得。郭现正向一审法院起诉请求：1、确认2015年10月21日赵延培、马小亚与张贵琴签订的房产买卖合同无效；2、判令被告赵延培、马小亚返还汝阳县××大道西段教会对面两大间门市房（大约168.71㎡）归原告所有。一审法院认定事实：原告郭现正与案外人孙进利系夫妻。2010年1月，孙进利与被告赵延培签订《房地产买卖契约》，将其名下位于汝阳县××大道西段教会对面两大间门市房（约168.71m2）系与原告郭现正的共同财产卖给赵延培，双方办理房产过户手续后，汝阳县人民政府于2010年2月1日给被告赵延培颁发了汝房权证城关镇字第××号房权证书，该证书载明：房屋所有人赵延培，产别私产，建筑面积（平方米）168.71，设计用途商住。2010年2月22日，赵延培以上述房产作为抵押，同中国邮政储蓄银行汝阳县支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款55.5万元，并于2015年10月20日同银行结清本金和利息。2015年10月21日，被告赵延培、马小亚作为甲方（转让方），被告张贵琴作为乙方（买方），双方签订《房产买卖合同书》，甲方有位于汝阳县××大道××对面城××公寓楼××楼商住房（房屋所有权证号为：汝房权证城关镇字第××，面积168.71平方米）一套，自愿转让给张贵琴，约定：一、甲方将上述房产作价陆拾万元整，转让给乙方；二、甲方保证此房无抵押、担保，与他人无争议，否则甲方愿承担乙方一切损失；三、如以后乙方需过户，甲方协助办理，提供有关手续，所需费用，由乙方承担；四、本协议经双方签字、按指印后生效；五、本协议共三份，双方各持一份，公证处留存一份。同日，三被告到汝阳县公证处进行公证并领取了《公证书》。后赵延培、马小亚已将该房产房权证交付被告张贵琴持有，张贵琴接收该房屋并装修后实施出租经营，现三被告对该房产未办理过户手续。一审法院认为：原告起诉要求确认合同无效，同时又要求返还诉争房产归其所有，该院应按物权纠纷确定案由。原告郭现正与孙进利系夫妻，涉案房产在孙进利转让赵延培之前系原告与孙进利的夫妻共同财产，虽房产证登记在孙进利名下，但原告也系该房产的实际权利人，被告以“涉案房产登记在孙进利名下、房产证上共有人没有郭现正、转让合同系孙进利签订、付款打入孙进利银行账户”而否定郭现正的原告主体资格，理由不足。孙进利与被告赵延培签订《房地产买卖契约》将房产转让给赵延培，其约定不违背法律禁止性规定，合同成立并有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；其双方签订买卖契约后已依法将涉案房产过户到赵延培名下，自2010年2月1日汝阳县人民政府给被告赵延培颁发汝房权证城关镇字第××号房权证书后，涉案房产的物权已变更归被告赵延培享有，且被告赵延培持有的20××71号房权证没有设定其他权利限制，被告赵延培取得涉案房产房权证后，其对涉案房产享有完整物权，原告对涉案房产享有的物权因权力转移而丧失。2015年10月21日，被告赵延培及其妻子马小亚将涉案房屋转让并交付被告张贵琴，虽然双方尚未办理过户手续，涉案房屋的物权尚未转移，但被告赵延培、马小亚在签订转让合同时，其对该房产享有处分权，其与被告张贵琴的约定不违背法律禁止性规定，原告提出的被告之处分行为侵犯了其合法权利没有事实和法律依据，原告主张的确认三被告2015年10月21日的房产买卖合同无效及返还诉争房产并归原告所有，该院无法支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郭现正的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告郭现正承担。本院经审理查明的事实与一审查明基本一致。本院认为:郭现正主张2015年10月21日赵延培、马小亚与张贵琴签订的房产买卖合同无效的理由是2010年2月涉案房产系无偿过户给赵延培的，赵延培对涉案房产没有处分权。对此本院认为，2010年1月孙进利与赵延培签订的房地产买卖契约约定，孙进利已经收到赵延培购房定金10万元，现郭现正又以该协议系虚假的，房产系无偿过户，其理由不能成立。赵延培取得涉案房产的产权证后，即依法对涉案房产享有完整物权，郭现正、孙进利对涉案房产享有的物权因权利转移而丧失。赵延培、马小亚作为房屋的所有权人，于2015年10月21日将涉案房屋转让并交付张贵琴，系行使房产所有权人对房产依法享有的处分权，不违反法律规定。郭现正主张涉案房产抵押贷款系其与赵延培共同使用，分别偿还部分利息，并提交了其与赵延培于2010年2月22日签订的协议为证。首先，该协议的中间人焦某在一审庭审中作为证人对该协议的形成过程做了陈述，表明该协议是虚假的；其次，该协议即使属实，也是以郭现正按时支付自用部分贷款利息为前提的；再次，该约定不能对抗善意第三人张贵琴的相关权利，故郭现正的主张不能成立，其与赵延培之间如有其他纠纷可另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由郭现正承担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 陈加胜二〇一七年五月十日书记员 文成博