广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1226民初550号原告：李根辉，男，1983年10月15日出生，汉族，住广东省德庆县。原告：乡玉利，女，1985年10月20日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁支雄，广东联翔律师事务所律师。被告：李伯年，男，1974年5月12日出生，汉族，住广西北流市。被告：何丽基，女，1973年7月20日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：达闱汉，北京市元甲律师事务所律师原告李根辉、乡玉利与被告李伯年、何丽基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告李根辉，原告李根辉、乡玉利的委托诉讼代理人宁支雄，被告何丽基的委托诉讼代理人达闱汉到庭参加诉讼，被告李伯年经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李根辉、乡玉利向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告李伯年、何丽基签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议书》；二、判令被告李伯年、何丽基返还原告已付定金20000元及购房款160000元共计人民币180000元及支付占用该购房资金期间的利息4773.75元（按银行同期贷款利率计算，2017年11月22日至2018年6月11日共201天，实计至被告还清日止）；三、判令被告李伯年、何丽基支付原告补偿款13500元及违约金80000元；四、判令被告李伯年、何丽基承担本案诉讼费以及财产保全费、公告费。事实与理由：2017年11月18日，原告与被告李伯年、何丽基签订了《房地产买卖合同》，合同约定：1、被告李伯年、何丽基将位于德庆县德城镇青云路南侧清华花园四期B2幢303单元的房地产以550000元（含维修基金）转让给原告；2、签订合同当日，原告支付被告李伯年、何丽基定金20000元，定金在合同正常履行时转为房款。余款分二期支付：2017年11月28日前，原告支付被李伯年、何丽基告第一期房款160000元作赎回房产证之用。第二期房款370000元由原告办理银行按揭贷款，由银行直接放款到被告李伯年、何丽基账户；3、被告李伯年、何丽基在收到定金七个工作日内到银行办理申请赎回转让房地产的《不动产权证》手续，赎回当天起十个工作日内办理房地产过户手续及银行按揭贷款。合同还对违约责任、税费承担等作出了明确约定。合同签订后，原告按约定于2017年11月18日支付被告李伯年、何丽基20000元定金，于2017年11月21日支付被告第一期购房款160000元。但被告李伯年、何丽基未按合同约定将原告支付的第一期购房款用于赎回房产证，也未履行办理房地产过户手续的义务。因被告李伯年、何丽基严重违约，2018年2月4日，被告李伯年、何丽基向原告出具《承诺书》，承诺：房地产的过户时间不能超过2018年5月30日前，从2018年2月15日起至2018年5月30日办理房地产过户手续前，被告李伯年、何丽基每月支付原告补偿款3000元整，不满一个月按一个月计算。同日，被告李伯年、何丽基与原告签订了《房地产买卖补充协议书》，协议约定：1、被告李伯年、何丽基从2018年2月15日至2018年2月28日支付原告补偿款1500元整；2、从2018年3月1日起至2018年5月30日办理房地产过户手续前，被告李伯年、何丽基需每月支付原告补偿款3000元整，不满一个月按一个月计算。3、被告李伯年、何丽基不买、逾期不办理过户及按揭手续、逾期未交付房地产作违约处理，被告李伯年、何丽基应退还原告支付的定金及第一期购房款共计180000元、支付违约金80000元并赔偿原告遭受的经济损失。但被告李伯年、何丽基未按照上述约定履行赎回房产证、过户等合同义务，也不退还原告支付的购房款180000元，经多次催促仍拒绝履行，已根本违约，严重损害原告的合法权益。被告李伯年未作答辩。被告何丽基辩称，一、被告何丽基无权卖房。被告李伯年、何丽基已于2017年11月3日离婚，房产归被告李伯年所有。房屋买卖也没有权利人的授权。二、房地产买卖合同无效。2017年11月18日的合同标的，已于2017年7月22日抵押给贷款人中国邮政银行德庆支行。因此，该房屋是共有状态，被告李伯年、何丽基无权买卖。被告何丽基离婚后，已不是房屋所有权人了，更无资格作为买卖合同的当事人。三、承诺书的签字无效。被告何丽基所有的文书签字是在被房屋中介诱导的情况下发生。最后在责任承诺书的签字也是在不知法律后果的情况下，被中介人诱导以为只是证人。中介人也没有说明有“承担本合同的甲方所有责任”的条款，更因催促没给时间详细看到这一条款而签的字。四、被告何丽基没有收到原告的任何款项，没有实质的欠款事实，也不承担没有占有权的返还款项义务。虽有被告何丽基在收据签名，也是文字形式上的误签。五、被告何丽基在《房屋买卖补充协议书》中的甲方地位不成立，故没有资格承担《承诺书》中确定的“甲方”责任：“甲方何丽基愿意承担本合同的‘甲方所有责任’。”该承诺条款不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年11月18日，原告与被告李伯年、何丽基签订了《房地产买卖合同》。合同约定：1、被告李伯年、何丽基将位于德庆县德城镇青云路南侧清华花园四期B2幢303单元的房地产[粤（2017）德庆县不动产权第0004754号、粤（2017）德庆县不动产权第0004755号]以550000元（含维修基金）转让给原告。2、签订合同当日，原告支付被告李伯年、何丽基定金20000元，定金在合同正常履行时转为房款。房款分二期支付：第一期于2017年11月28日前，原告支付被告李伯年、何丽基房款160000元，该款只作赎回房产证用；第二期房款370000元由原告办理银行按揭贷款，由银行直接放款到被告李伯年、何丽基账户。3、被告李伯年、何丽基在收到定金七个工作日内到银行办理申请赎回转让房地产的《不动产权证》手续，赎回当天起十个工作日内办理房地产过户手续及银行按揭贷款。同时，合同还对违约责任、税费承担等作出了明确约定。合同签订后，原告依约于2017年11月18日支付被告李伯年、何丽基20000元定金，于2017年11月21日支付被告第一期购房款160000元。同时，被告李伯年、何丽基按指模、签名向原告出具收据。被告李伯年、何丽基收款后，未按合同“在收到定金七个工作日内到银行办理申请赎回转让房地产的《不动产权证》手续”的约定，将原告支付的第一期购房款用于办理买卖标的房屋的解押手续。2018年2月4日，被告李伯年、何丽基向原告出具《承诺书》，承诺：“由于本人赎证款不足，需延迟赎证过户。同意从2018年2月15日开始，至2018年5月30日办理房地产过户手续前，被告李伯年、何丽基按每月支付补偿款3000元整给购买方李根辉、乡玉利，过户时间不能超过2018年5月30日前，不满一个月按一个月计算，该补偿款在办理房地产过户当天支付给购买方。本人逾期不办过户，需赔偿80000元违约金给乙方”。同日，被告李伯年、何丽基与原告又签订了《房地产买卖补充协议书》。协议约定内容主要有：1、由于“赎证款不足，需延迟赎证过户”，被告李伯年、何丽基从2018年2月15日至2018年2月28日支付原告补偿款1500元整；2、从2018年3月1日起至2018年5月30日办理房地产过户手续前，被告李伯年、何丽基需每月支付原告补偿款3000元整，不满一个月按一个月计算。3、被告李伯年、何丽基不买、逾期不办理按揭手续及过户、逾期未交付房地产作违约处理，被告李伯年、何丽基应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还原告，另赔偿80000元给原告，并赔偿原告遭受的经济损失；4、原告不买、逾期不办理过户及按揭手续、逾期未付清应付购房款作违约处理，原告支付被告违约金80000元并赔偿被告遭受的经济损失。被告在七日内退还原告已支付的购房款。被告李伯年、何丽基向原告出具《承诺书》及签订《房地产买卖补充协议书》后，至今未按照约定履行房地产解除抵押、房地产权属过户等合同义务，也未退还原告支付的购房款180000元。另查明，一、被告李伯年、何丽基将其所属的上述房地产买卖合标的位于德庆县德城镇××南侧××花园××单元［××（××）××县不动产权××、××（××）××县不动产权第0004755号]抵押给中国邮政储蓄股份有限公司德庆县支行，期限2017年7月22日至2037年7月22日。该房地产至今未解除抵押。二、2017年11月3日，被告李伯年、何丽基办理了离婚登记手续，并达成共同财产之一即上述房地产买卖合同标的清华花园四期B2幢303单元归被告李伯年所有的离婚协议。但至本案法庭辩论结束时，该房地产权属人仍为被告李伯年、何丽基。诉讼中，原告同意约定的违约金80000元调整为以定金购房款合计180000元为本金，从2017年11月22日起至判决确定的付款日止按月利率2%的计算的利息。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案中，原告与被告李伯年、何丽基签订的《房地产买卖合同》、《承诺书》及《房地产买卖补充协议书》，意思表示真实，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应严格履行合同义条。被告李伯年、何丽基没有按照约定履行房地产解除抵押、房地产权属过户义务，致原告不能达成合同目的，已构成根本违约。故被告李伯年、何丽基应承担相应的违约责任，并依约返还原告购房款及定金，并赔偿原告占用购房资金期间的利息。原告主张违约金80000元过高。但原告同意予以调整，是依法处分其权利，符合法律规定，应予准许。因此，原告请求解除与被告李伯年、何丽基签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议书》，判令被告李伯年、何丽基返还原告已付定金20000元及购房款160000元共计180000元，支付原告占用购房资金期间的利息及违约金，理据充分，本院予以支持。但支付占用购房资金期间的利息及违约金的计算标准，合并执行以不高于年利率的24%为限。至于原告请求被告李伯年、何丽基支付补偿款13500元问题。虽然合同约定补偿款13500元，但支付该补偿款成就的条件是逾期办理房地产权属过户手续，即能过户、己过户但逾期情形。而本案的情形为根本不能办理房地产权属过户手续，故原告请求被告李伯年、何丽基支付补偿款13500元，理据不足，本院不予支持。虽然被告李伯年、何丽基在签订上述《房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议书》前办理了离婚登记手续，并达成共同财产之一即上述房地产买卖合标的清华花园四期B2幢303单元归被告李伯年所有的离婚协议。但至本案法庭辩论结束时，该房地产权属人仍为被告李伯年、何丽基。况且被告李伯年、何丽基的离婚协议对原告没有约束力。结合被告李伯年、何丽基共同签订《房地产买卖合同》、《承诺书》及《房地产买卖补充协议书》，在房款及定金收据签名确认的事实，被告何丽基实属本案房屋买卖合同的当事人，应与被告李伯年共同承担违约责任。因此，被告何丽基提出其不是房屋买卖合同适格当事人，无权处分本案诉争的房地产、合同无效，其在本案中不应承担责任的抗辫，没有理据，本院不予采纳。而被告李伯年经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李根辉、乡玉利与被告李伯年、何丽基于2017年11月18日签订的《房地产买卖合同》及2018年2月4日签订的《房地产买卖补充协议书》。二、被告李伯年、何丽基于本判决发生法律效力之日起十五日内共同向原告李根辉、乡玉利返还定金及购房款合共180000元。三、被告李伯年、何丽基于本判决发生法律效力之日起十五日内共向原告李根辉、乡玉利支付占用定金及购房款期间的利息损失及违约金（计算方式：以定金及购房款共计180000元为本金，从2017年11月22日起至本判决确定的付款日止按月利率2%计算）。四、驳回原告李根辉、乡玉利的其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5474.10元，财产保全费2020.00元，公告费560元，合共8054.10元，由原告李根辉、乡玉利负担50.00元，被告李伯年、何丽基负担8004.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  王锦兴审判员  梁绍汉审判员  罗小晶二〇一八年十二月二十九日书记员  钟启鸣