山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0321民初3027号 原告：桓台县果里镇东果里村村民委员会。住所地：山东省桓台县果里镇东果里村。 法定代表人：李东明，村主任。 委托诉讼代理人：罗大成，山东齐桓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董兆鹏，男，1992年10月3日生，汉族，现住山东省桓台县，系村委工作人员。 被告：李长金，男，1965年8月6日生，汉族，现住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：张宁，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 原告桓台县果里镇东果里村村民委员会（以下简称桓台东果里村委）与被告李长金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓台东果里村委的法定代表人李东明及其委托诉讼代理人罗大成、董兆鹏，被告李长金及其委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桓台东果里村委向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的场地、房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠的租赁费45041元；3.判令被告立即腾空、搬出占用的原告场地、房屋；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年1月4日，桓台东果里村委与李长金签订了场地、房屋《租赁合同》，合同中约定租赁费每年4500元，先交款后使用；租赁期间的新建投入由租赁方负责，到期后无偿归村委所有；租赁期限10年。到期后，李长金申请延长5年，桓台东果里村委同意，租金变更为每年15000元。合同延长期限到期后，双方没有续签合同，李长金仍然实际使用，自2018年1月至2018年9月，李长金拖欠租赁费45041.10元。因桓台东果里村委需要使用李长金租赁的场地、房屋新上集体项目，经村民代表会议、党员联席会议表决通过，桓台东果里村委决定与李长金解除租赁合同关系。自2018年4月20日，桓台东果里村委先后三次给李长金送达解除租赁合同关系的通知，但李长金以各种理由拒绝，故，桓台东果里村委提起诉讼。 李长金辩称，桓台东果里村委所诉无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2002年1月4日，桓台东果里村委与李长金签订《租赁合同》一份，该合同的主要内容为：本村李长金租赁村委原预制厂房屋场地，经双方协商同意，每年租赁费4500元，先交款后使用，否则停止使用。租赁期间的正常维修由租赁方负责，并保持原有财产完好无损。租赁期间的新建投入由租赁方负责，到期后无偿归村委所有。村委只收租赁费，其他所有缴纳费用全有租赁方负责。租赁期为十年。如遇集体规划和其他需占用时，双方协商解决。合同到期如需继续使用同等条件下可由先签订租赁合同。 2011年3月12日，桓台东果里村委与李长金同意延长上述《租赁合同》，并在合同上方载明“经村两委研究，本村李长金租赁合同延至2017年元月4日。承包费从2012年月4日开始每年15000.00元（壹万伍仟元）”，桓台东果里村委与李长金予以盖章签字确认。 截止至2017年1月4日，合同到期后，桓台东果里村委与李长金没有续签合同，李长金一直使用涉案的场地房屋。2018年4月20日，桓台东果里村委通知李长金解除双方之间的租赁合同关系，要求李长金搬出涉案的场地房屋。2018年8月28日，桓台东果里村委再次通知李长金解除租赁合同关系。2018年9月13日至9月14日，桓台东果里村委第三次通知李长金解除租赁合同关系。2018年9月19日，桓台东果里村委又张贴公告的方式解除合同，并要求李长金搬离场地房屋。 关于解除合同的原因，庭审中，桓台东果里村委陈述一是李长金拖欠租赁费，其租赁费仅缴纳至2017年，2018年的租赁费缴纳截止时间为2018年1月4日，李长金至今未缴纳。二是桓台东果里村委办理集体企业，与巨明公司合作开办物流公司，目的是为了解决村里的贫困户和残疾人的生活困难，为全体村民谋福利需要涉案的场地房屋，这也是桓台东果里村委要求解除合同的主要原因。为此，桓台东果里村委召开了村党员会和村民代表会决议通过，李长金本身也是党员，也参加了党员会议和村民代表会，对于解除合同的内容是明知的。对此，李长金不同意解除合同，认为双方对租赁费的交纳时间没有明确的约定，桓台东果里村委所称的与巨明公司合办公司没有任何的证据，因此，桓台东果里村委擅自解除租赁合同，应当对李长金进行补偿并赔偿损失。李长金在该租赁合同期间共计投入660000元左右，形成了该租赁土地的现有状态，因此，桓台东果里村委应当以市场价折价将新建投入补偿给李长金。关于解除租赁合同的通知与公告，系桓台东果里村委单方作出的，并且公告中记载的租赁费用为37684.93元，而桓台东果里村委所起诉的数额是45041元，两者不符。该租赁场地内的新建投入均为不动产，无法腾空搬出，应由桓台东果里村委对李长金进行货币补偿。 关于租赁费的计算，桓台东果里村委主张自2018年1月4日至2018年7月1日期间（177天），租赁费每年按15000元计算，计为7273.9元；自2018年7月1日至2018年9月30日期间（92天），租赁费按照每年150000元计算，计为37808元，两项合计45041元。其中15000元是根据续签合同的标准，而150000元是从2018年7月1日之后根据第三方评估的租赁费标准。对此，李长金对于桓台东果里村委提交的《会议记要》记载的年租金150000元有异议，认为“5”是经过涂改的，同时，桓台东果里村委擅自调整租金没有与李长金协商，对该计算标准不予认可，李长金已经缴纳了2017年1月4日合同到期后至2018年1月4日之间的租赁费15000元，2018年1月5日之后的租赁费未予缴纳。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行。 原、被告应按合同约定履行义务，原告已将涉案房屋交付给被告，被告应按照合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定，“事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中,自2002年1月4日，原、被告第一次签订合同时，双方就明确了租赁期间先交款后使用，之后未作变更。2017年1月4日，双方约定的租赁期间届满，而被告继续租赁涉案房屋场地并且按时缴纳了租金，原告亦未提出异议，则双方签订的原租赁合同继续有效，根据先交款后使用的约定，被告应当于2018年1月4日缴纳2018年租赁期间的租金，但是被告至今未予缴纳，缺乏正当理由，构成违约。2017年1月4日之后，原、被告之间已形成了不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同。在被告未按期缴纳租金的情况下，原告通过民主议定程序和事先告知程序，已在合理期限内通知被告解除合同，故，对于原告要求解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，原、被告之间不再存在租赁合同关系，故，对原告要求被告限期腾空占用的场地房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于涉案租赁合同的租金问题。本案中，对于2017年1月5日之后的年租金，原告应当参照原租赁合同的租金标准即15000元计算，故，自2018年1月4日至2018年9月30日期间的租金应计算为11054.79元。关于原告主张的自2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金按照150000元计算，其未与被告协商一致，该主张没有合同依据，本院不予采信。关于租赁期间的被告新建投入，按照合同约定，新建投入到期后归原告无偿所有，系双方自愿、真实意思表示，本院予以确认。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、解除原告桓台县果里镇东果里村村民委员会与被告李长金签订的《租赁合同》。 二、被告李长金支付拖欠原告桓台县果里镇东果里村村民委员会的租金11054.79元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告李长金于本判决生效后十日内腾空占用的原告桓台县果里镇东果里村村民委员会的场地房屋。 四、驳回原告桓台县果里镇东果里村村民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费463元，由原告桓台县果里镇东果里村村民委员会负担425元，被告李长金各负担38元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李江贤 二〇一八年十二月十日 书记员  赵晴晴