广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0312民初407号原告：广西**物业服务有限公司临桂分公司，住所地桂林市临桂区临桂镇。主要负责人：陈**，该公司董事长。委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。被告：陆**，男，1970年出生，壮族，住广西平乐县，现住桂林市临桂区。被告：谢**，女，1971年出生，汉族，住广西平乐县。原告广西**物业服务有限公司临桂分公司（以下简称原告**物业公司临桂分公司）与被告陆**、谢**物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**物业公司临桂分公司的委托诉讼代理人南瑞芳、被告陆**到庭参加诉讼，被告谢**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**物业公司临桂分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付**国际时代广场1栋2单元13层2号房物业管理费2781元，滞纳金2971.13元，合计5752.13元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。本案庭审中，原告变更诉讼请求第1项为：判令被告立即支付**国际时代广场1栋2单元13层2号房物业管理费2641元、垃圾费140元，合计2781元，违约金2971.13元，合计5752.13元。事实及理由：被告方为**国际时代广场1栋2单元13层2号房屋所有人，房屋面积为81.26m2。原告与被告方于2012年11月24日签订**国际时代广场前期物业服务合同（以下简称合同一），约定原告为被告提供物业服务，且由于**国际时代广场小区后期没有成立业主委员会，原告又于2013年6月6日与广西**房地产开发有限公司临桂分公司签订了前期物业服务合同（以下简称合同二），约定原告对**国际时代广场小区提供前期物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告方于2014年7月1日起未交纳物业费，于2015年1月1日起未交垃圾费，截止2016年8月31日，被告方欠缴物业费26个月，费用为2641元，欠缴垃圾费20个月，费用为140元，合计2781元。且合同一与合同二都对业主逾期交纳物业服务费产生的违约责任均有明确规定，根据合同一第十条第四款之规定，乙方违反合同，不按时交纳服务费用的，乙方应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3%0交纳滞纳违约金；合同二中第三十条第一款也约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应按每日加收欠交金额的3%0的滞纳金标准向物业公司支付违约金。由此，被告方拖欠26个月产生的违约金为2971.13元，费用合计为5752.13元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所求。原告**物业公司临桂分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、前期物业服务合同，证明原告具备管理本小区的权利及相应的义务；2、**国际时代广场前期物业服务合同，证明被告是本小区的业主，具有交纳物业费的义务；3、临桂县物价局文件，证明原告收费依据；4、**国际时代广场业主欠费统计表，证明被告欠费情况；5、**国际时代广场查询房产信息，证明桂林市临桂区人民路1**号**国际时代广场1栋2单元13层2号房的业主是陆**、谢**；6、律师函，证明催收情况；7、律师函邮递记录，证明催收函件送达情况；8、小区公示催费通告，证明催收情况；9、小区车辆停放照片，证明物业管理小区停放秩序，物业公司履行管理职能；10、2014年-2016年电梯年检记录，证明物业管理小区电梯情况，物业公司履行管理职能；11、2015年-2016年环卫站委托协议，证明被告收取垃圾费的依据及实际收取垃圾费的主体是环卫站而非物业公司，物业公司是代收垃圾费；12、收取水电费委托书，证明收取水电费依据；13、水电费缴纳发票，证明收取水电费依据；14、截取部分协管员值班记录2015年7月，证明物业公司履行了管理职能；15、截取部分保安巡逻记录，证明物业公司履行管理职能；16、车辆出入登记表，证明物业公司履行管理职能。被告陆**辩称，其觉得原告的服务与收费达不到一致，原告有乱收费现象，车辆没有地方停放，电费超高，已经高于供电局的收费标准。被告陆**未向法庭提供任何证据。被告谢**未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。经过开庭举证及质证，被告陆**对原告提供的证据1的真实性无异议，但原告的服务质量没有达到合同约定；证据2、3、5的真实性、合法性、关联性无异议；证据4的真实性无异议，对电费统计表的金额有异议；证据6、7的真实性有异议，其是在家门口看见的，并不是邮寄寄来的；证据8的真实性有异议，没有在小区看到公示；证据9的真实性有异议，与事实不符；证据10的真实性无异议，但是电梯的实际使用有问题；证据11的真实性、合法性、关联性无异议；证据12的真实性有异议，原告提交的清单不全；证据13的真实性有异议，时间太久远了，请原告提交近期的证据；证据14-16的真实性有异议，不予认可。本院结合双方的举证和质证，认证如下：对原告与被告陆**确认的书证予以采信；对原告与被告陆**提出异议的书证，因与双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谢**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月24日，原告**物业公司临桂分公司（为甲方）与被告陆**、谢**（为乙方）签订了《**国际时代广场前期物业服务合同》一份，该合同约定：第二条物业管理服务内容：1、本物业区域房屋共用部位的维修养护管理；2、本物业区域房屋公共设备、共用设施的维修养护和运行管理；3、本物业区域范围内公共设施和附属建筑物的维修养护管理；4、本物业区域范围内公共环境保洁管理；5、本物业区域范围内公用绿地、花木、建筑小品的维修养护管理；6、本物业区域范围内公共秩序维护；7、本物业区域范围内交通与车辆停放秩序管理；8、业主房屋装修管理；9、物业档案管理；10、社区服务活动。第三条物业管理服务质量：甲方提供的前期物业管理服务在合同期内应达到《桂林市普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务的标准。第四条物业管理服务费用：1、乙方每月向甲方交纳物业管理费，本项目物业管理服务费定价为⑴高层住宅：1.25元/月/m2，⑵商业物业：4元/月/m2，⑶写字楼物业：2元/月/m2，⑷车位物业服务费：50元/月/个车位（车库）【此项费用仅为物业管理费含车位车库公共耗能费用，车位（车库）使用费、车辆保管费另计】，注：以上费用采用包干制收费，物价部门核定的物业管理服务收费标准有变化的，本条约定的收费标准随之调整；2、公用水电费按物业面积由业主每月按实际使用数额分摊；3、生活垃圾清运费按环卫站公布标准由乙方向环卫站交纳，甲方可提供代收服务；4-6、略；7、乙方在办理入伙领钥匙手续时预交半年物业管理服务费用，入伙后交费日期为每月20日至30日；8、略；9、自房屋按《商品房买卖合同》约定交付给乙方或视为交付给乙方之日起，乙方承担本合同物业管理服务费用及相关的支付费用。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、管道燃气费、宽带费、有线电视等代收代缴收费服务（代收代缴费不列入物业管理服务费中），收费标准执行桂林市临桂县政府有关规定。第八条本合同自签订之日生效，自本物业区域召开业主大会（业主代表大会）以及业主委员会成立并与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本合同终止。第十条违约责任：1、甲方违反合同，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方可要求甲方限期整改，逾期未整改或整改不合格，给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿；2、略；3、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方可拒交乱收部分费用；4、乙方违反合同，不按时交缴服务费用的，乙方应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3%0交纳滞纳违约金；情节严重的，报送桂林市临桂县物业管理行政主管部门处理或向人民法院起诉。该合同还对双方的权利和义务等进行了明确约定。2013年6月6日，广西华某房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告（为乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同约定的责任和义务。第四条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、公共环境卫生的清洁、垃圾收集与管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、协助公安机关对本区域内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括监控、巡逻、门岗执勤，6、车辆停放秩序管理，7、装饰装修管理服务，8、与物业相关的图纸、住用户档案及竣工验收资料、设备随机资料等。第五条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括如下事项：8、费用收缴：向业主和物业使用人收取下列服务费用①物业管理服务费，②装修管理费及装修垃圾清运费，③代收代缴水电费和公共水电公摊费，如水电部门抄表到户，则由相关部门收取，④收取汽车、摩托车、自行车车位停车费，⑤代收物业维修基金（当地有特殊约定的除外），⑥收取城市垃圾处理费。第六条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第八条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，盈余或亏损由乙方享有或承担：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业管理服务费：1.25元/月/m2建筑面积，商业（商铺、市场、超市）物业管理服务费：4元/月/m2建筑面积，办公物业管理服务费：2元/月/m2建筑面积（收费标准按桂林市或临桂县物价部门有规定的标准调整而调整）；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费、水电公摊费、城市垃圾费、车辆停放费和物业维修基金的，按从逾期之日起按每天3%0交纳滞纳金处理；4、业主办理入伙手续时，一次性交纳一年的物业管理费，以后每月1～10日集中收费时间，业主或物业使用人可以到乙方设在项目的物业中心财务处交费；6、城市垃圾处理费属于政府代收款不含在本物业服务费内，由乙方向业主或物业使用人另行收取（收费标准按当地政府相关规定执行）。第九条业主应于开发商通知交房之日起交纳物业服务费用。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应按每日加收欠交金额千分之叁的滞纳金的标准向乙方支付违约金，乙方可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。第三十五条本合同期限从双方签字之日起至本小区业主委员会成立且选聘出新的物业公司进驻之日止。该合同还对本合同当事人、物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了明确约定。同时查明，桂林市临桂区环境卫生管理站委托原告对**国际时代广场（某御峰）小区区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物业部门核定的标准（7元/户/月，全年84元）收取有偿服务费，委托时间为2015年1月至2016年12月。广西华某房地产开发有限公司临桂分公司于2013年6月10日委托原告向未完成办理水电表一户一表过户的业主收取水电费用。原告未提供其代被告方向桂林市临桂区环境卫生管理站交纳垃圾费的证据材料。再查明，原告**物业公司临桂分公司于2011年01月21日成立。被告陆**、谢**是桂林市临桂区人民路1**号**国际时代广场1栋2单元13层2号业主，房屋建筑面积为81.26m2。临桂县物价局于2014年3月31日作出《关于临桂县“**国际时代广场”住宅物业管理费、停车费收费标准的批复》，批复：**国际时代广场高层电梯住宅物业管理费标准为1.1元/月/m2，浮动幅度为15%，包括电梯运行费用，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。经原、被告双方确认，被告方从2014年7月1日起未向原告交纳过物业费，从2015年1月1日未缴纳垃圾费。原告以律师函等形式向被告方书面催交过上述费用。另查明，结合原告和**国际时代广场其他业主在同类诉讼中的抗辩及证据，**国际时代广场至今尚未成立业主委员会。本院认为，原告与被告陆**、谢**签订的《**国际时代广场前期物业服务合同》及原告与广西华某房地产开发有限公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护，原告与包括被告方在内的全体业主均应按合同约定履行义务。关于物业费的问题。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告作为取得物业服务资质的企业为**国际时代广场提供了物业服务的主要义务，被告方作为该小区的业主享受了相应的物业服务，因此，被告方应按上述合同及物业服务的有关规定收费标准交纳相应的物业费，经本院审核，被告方所欠的物业费为2640.95元（按被告方住宅建筑面积81.26m2，物业费1.25元/月/m2，交纳期间从2014年7月1日至2016年8月31日共计26个月），因此，被告方应向原告支付物业费2640.95元。而被告方辩称，原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对**一业主或物业使用人，被告方作为本案所涉小区的业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不是采取拒交物业费的形式，故对被告方的上述抗辩，本院不予采信。关于逾期交纳物业费违约金的问题。虽然本案所涉的《前期物业服务合同》中约定了，被告方不按时交缴服务费用的，应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3%0交纳滞纳违约金，但约定每日千分之三折合成年利率则为109.5%，若按照此计算违约金，则明显过高并超过法律规定的限额，故本院根据公平原则酌情按照被告方应缴物业费的30%予以确定违约金，即由被告方按2640.95元×30%＝792.29元支付违约金给原告。而原告诉请中超过本院核定的物业费及违约金，于法无据，本院不予支持。关于垃圾费的问题。原告受桂林市临桂区环境卫生管理站的委托向**国际时代广场小区的业主收取垃圾费，但其并未举证证明其代被告方垫付了垃圾费，因此，原告并非向被告方主张该项权利的适格主体，故，对原告的上述请求，本院不予支持。而被告谢**在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告陆**、谢**共同支付物业费2640.95元给原告广西**物业服务有限公司临桂分公司；二、被告陆**、谢**共同支付违约金792.29给原告广西**物业服务有限公司临桂分公司；三、驳回原告广西**物业服务有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，由原告广西**物业服务有限公司临桂分公司负担25元，被告陆**、谢**共同负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  赵生付人民陪审员  周道奕二〇一七年五月十八日书 记 员  秦丽菊