河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初3332号原告杨光，男，1972年12月8日出生，汉族，住河南省杞县。委托代理人杨林，男，汉族，1968年3月21日出生，住郑州市。系杨光兄长，特别授权。被告贾贝贝，女，1989年11月13日出生，汉族，住河南省获嘉县。原告杨光诉被告贾贝贝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨林，被告贾贝贝本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月23日，原告与被告方自愿签订《房屋租赁合同》一份，被告与闫淑祯合租原告位于郑州市××东新区晖达新领地1期2-4-5西的房屋一套，合同约定了期限、租金标准、双方权利义务及违约处置等条款，后闫淑祯搬出，被告继续租用。合同履行至2015年最后一季度，被告不再按约定时间支付租金，经原告多次催缴，仅支付2000元。合同到期后，被告既不补交所欠房租，也不按时当面交接房屋。逾期三天后，被告不等原告接收房屋，突然深夜电话告辞，尚欠原告租金4600元。后经原告查实，被告尚欠缴一个季度的物业费425元，水费86.77元，电费53.2元，3年高清有线电视费864元，且原告油烟机被损坏、冰箱内臭鱼味熏天，影响房屋使用半月之久，另墙上被乱贴乱划，很难清理。被告上述行为明显违约，按照双方《房屋租赁合同》相应条款，被告应支付原告一个月租金2200元作为违约金，且其不得索回押金（押金用于赔偿原告房屋设施损失），以上合计8228.97元。现原告为维护自身告合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告房租及其他费用合计8228.97元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，对原告起诉被告事实不予认可。2016年1月20日，被告开始单独使用该涉案房屋，2016年3月22号搬离，之前系单位集体宿舍，被告租金交至2016年3月20日，仅欠原告水电费，不欠付租金及其他费用。另租赁后期，原告曾口头承诺被告可以住至2016年6月20日，且房租按照1000元/月标准结算。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、《房屋租赁合同》一份，证据2、《民事判决书》及生效证明各一份，证据3、往期房租交付记录一份，证据4、欠缴电费、水费、物业费记录及有线电视收费标准各一份，证据5、房屋受损照片三张，证据6、原告向被告催缴房租、水电、物业费的电话及短信记录各一份；证据7、诉讼费及公告费单据各一份，以上证据证明被告的违约情况，租金及物业费欠缴一个季度（即2015年12月20日至2016年3月20号租金），水、电费欠缴两个月（即2016年1月20日至2016年3月20号租金），有限电视费欠缴三年，原告一直催缴，被告不予支付，另合同约定的违约金为2200元、押金1800元，原告房屋受损，押金应予扣除。被告质证称，《房屋租赁合同》不是被告签订，被告也不是《民事判决书》案件的当事人，上述证据均与被告无关，被告不予认可，另房租被告支付至2016年3月20日，有打款记录可以证明；对水电费无异议；对物业费425元不予认可，这是一个季度的物业费金额，被告方接收该房时就已经替房东多缴付了其欠付的3个月零20天的物业费；对房屋受损照片不予认可，住进去时房东即同意被告张贴贴花，玻璃是否受损被告不清楚，此房间不是被告居住，另该玻璃是否是在被告居住期间受损也不清楚；对催缴房租、水电、物业费的电话及短信记录不予认可，不能证明其证明目的；对诉讼费及公告费单据不予认可，与被告无关。经本院审查，原告提交的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告贾贝贝为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、照片一张，证明被告撤离房屋时留下一套沙发及窗帘，价值2000元左右；证据2、有限电视费交费记录若干，证明有线电视费用房东没交过，一直是被告在交，且后期被告停用了有限电视，用的是网络电视；证据3、短信记录两页，证明被告不欠原告房租，房租已交至2016年3月20日；证据4、录音证据一份，证明被告不欠原告房租，是原告提出让被告住到2016年6月20日的，且租金按1000元/月标准支付，2016年3月20日之后原告突然反悔，通知被告不让其继续居住；证据5、林立证人证言一份，证明涉案房屋之前系被告公司承租，后剩被告一人居住，通过跟原告协商，原告让其居住到2016年6月20日，且房租按1000元每月支付，原被告电话商定租金标准时林立在场，另证人在被告租住涉案房屋期间与原告有关多次见面。原告质证称，被告留下的沙发及窗帘是事实，具体价格原告不清楚，但合同有约定，逾期三天，室内物品为乙方放弃，甲方有权处置；对有限电视费缴费记录原告不予认可，且2016年度没有相应记录；对短信记录无异议、属实，但对其证明目的不认可，原告并未答应最后一个季度租金变更为1000元/月；录音证据真实，但该录音仅是原被告双方对交房后违约事宜进行交涉，不是作出承诺；对林立证人证言有异议，原告怀疑被告与证人之间有利害关系，原告第一次见证人是在卫辉法院，以前未曾见过，无任何印象，证人不清楚被告何时单独居住在该房，对被告有利的事情却十分清楚，原告表示有疑问。经本院审查，被告提交的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，且证据之间能够相互印证，故本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况查明事实如下：2014年2月23日，被告贾贝贝与同事共同租用涉案房屋，并以其同事闫淑祯（乙方）的名义与原告（甲方，由其兄杨林代签）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告杨光将位于郑州市××东新区晖达新领地1期2-4-5西的房屋一套租赁给闫淑祯使用，租期二年，自2014年3月20日至2016年3月20日，月租金为2200元，押金1800元，租金支付方式为三个月一付，乙方需在每期租金到期前提前五天交付甲方；乙方在验收房屋及附属设备无误后，向甲方交纳上述押金，方能使用涉案房屋，且押金不能冲抵租金；乙方逾期交付租金，除应补交外，当月按照月租金加一倍支付甲方违约金；合同期满，若甲方未续签或中途合同终止，乙方必须及时搬出全部物品，合同终止三天后涉案房屋内物品视为乙方放弃，甲方有权处置。合同备注：押金1800已收取。双方当事人在合同上签字、按手印予以确认。上述《房屋租赁合同》签订后，被告及其同事即在涉案房屋居住。庭审时被告称，自2016年1月20日始，其开始单独居住在该房屋。另经原、被告双方确认，被告从本案涉诉房屋搬离的时间为2016年3月22日。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，由双方签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起成立并生效，对双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。经查，被告提交的录音资料显示，2016年年初被告曾与原告协商降低租金标准，原告口头同意按照1000元/月收取剩余租期内租金，被告提交的短信记录、证人证言能够与该录音证据相互印证，对该事实，本院予以确认。关于原告请求被告支付2015年12月20日至2016年3月20日剩余房租4600元的诉讼请求，因2016年1月20日至2016年3月20日租金被告已按新标准支付给了原告，有短信记录为证，对此本院予以采信。被告辩称2015年12月20日至2016年1月20日租金也已交付原告，但未提交相应证据，本院不予采信。故对原告上述诉请，本院予以部分支持2200元。关于原告请求被告支付物业费425元、水费86.77元、电费53.2元的诉请，有物业收据及水、电费发票为证，合法有据，本院予以支持。被告辩称租赁伊始其代原告多缴付了原告所欠付的3个月零20天的物业费，但未提交相应证据，故本院不予采信。关于原告请求被告支付有线电视费864元的诉请，因其未向本院提交相关单据，无法证实该笔款项已现实支付，故本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金2200元的诉讼请求，依照双方签订的《房屋租赁合同》中约定，被告在合同履行过程中未按约支付租金，应承担违约责任，考虑到本案合同性质、对原告造成的损失等因素，对原告主张的违约金本院酌定为800元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告关于违约金的请求本院予以部分支持。关于被告方所交付的1800元押金问题，原告主张抵扣其房屋损失证据不足，因押金性质为债务人向债权人给付一定金额作为其履行债务的担保，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予退还，鉴于被告未向本院提起反诉，本院在审理阶段不予处理，双方可在执行阶段协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贾贝贝于本判决生效之日起十日内支付原告杨光租金2200元、违约金800元、物业费425元、水费86.77元、电费53.2元，合计3564.97元；三、驳回原告杨光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，共计310元，由原告杨光负担130元，被告贾贝贝负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年五月二十日书记员  蔡 佳