河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6027号上诉人(原审原告)：朱占午，男，1982年12月31日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。上诉人(原审原告)：朱婧娟，女，1986年9月26日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。二上诉人委托诉讼代理人：杜鹏、张文凯（实习），河南洛太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南正隆置业有限公司。住所地：洛阳市涧**龙鳞路美陶楼**。法定代表人：庞正涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙进展、蔺晓武，该公司员工。上诉人朱占午、朱靖娟因与被上诉人河南正隆置业有限公司（以下简称河南正隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱占午、朱靖娟上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。拆迁安置房的受让人为特定的拆迁人，普通商品房的受让人为不特定的买受人，但受让人签订拆迁安置房安置协议和商品房买卖合同，都是为了获得房屋的所有权，拆迁安置房在获得产权证后可以在市场上自由流通，也属于商品房，因此拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别。本案中上诉人用自己原有的房屋置换安置房，表面上是一个交换行为，事实上是两个买卖行为，即上诉人将自己的房屋所有权交付被上诉人并从被上诉人处获得补偿款，而后用补偿款购买了被上诉人的安置房，故上诉人与被上诉人之间买卖合同纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。本案一审开庭中，被上诉人已经明确本案涉案的4号楼404号房屋未经工程竣工验收和消防验收，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。被上诉人已经明确涉案房屋未经验收，是不能够交付使用的，且被上诉人未提供证据证明将4号楼404号房屋交付给被上诉人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故作为被上诉人应当提供证据证明向上诉人交付了房屋。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。目前的法律法规没有专门针对拆迁安置房的规定，但根据拆迁安置房的性质是可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。而且该解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。该解释设专门条文对拆迁安置房协议进行规定，也说明拆迁安置房纠纷应当适用该解释。故本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。上诉人向被上诉人交付的拆迁房屋是有产权证的合法房屋，如果仅仅是因为合同没有约定安置房的办证时间，被上诉人就可以无期限的拖延办理房产证的时间，并且不用承担违约责任，显然是错误的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，被上诉人应当举证证明向被上诉人交付了验收合格的房屋，一审法院在举证责任分配上适用法律错误。综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。河南正隆公司辩称：上诉人的房屋是拆迁房而不是商品房，不可能工程竣工验收就办理房屋产权证，拆迁安置协议是各方当事人真实意思表示，该协议并未约定办理房产证的时间，本案房屋所在的小区并没有一家住户办理了房产证，房产证需等所有工程完工后方可办理，目前办理房产证的条件尚不成熟。朱占午、朱靖娟向一审法院起诉请求：1、判令被告按目前市场价向原告支付4号楼404号房屋购房款455350元及逾期违约金（当庭明确为：逾期违约金按同期银行贷款利率的2倍，即年利率12%计算，自2009年6月18日起算至2018年3月18日止，暂计105个月，违约金404487.41元）；2、判令被告向原告支付迟延办理房产证违约金244171.5元（暂时自2015年8月6日计算至2018年3月6日，实际以办理房产证完毕之日止）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担；4、判令被告在10日内为原告办理洛阳市瀍河区徽安新城18号楼1008室、18号楼1708室的房屋权属证书。一审法院认定事实：2009年6月18日，原告朱占午、朱婧娟之父朱**安（2011年2月去世）作为乙方与被告河南正隆公司（甲方）签订《拆迁安置补偿协议书》一份，朱**安的洛阳市瀍河区郏褥市街6号的房屋被拆迁，被告河南正隆公司给其安置房屋3套：17号楼4单元201室一套，建筑面积102.75平方米；17号楼4单元502室一套，建筑面积104.14平方米；门面房一套，建筑面积24平方米。2012年2月7日原告朱占午、朱婧娟及其母亲肖丁香（2016年9月15日去世）作为乙方与被告河南正隆公司（甲方）签订补充协议一份，因17号楼不建，将多层调换成高层，将原来的房屋调换为徽安新城1号楼1706室（108.88平方米）、1号楼2306室（108.88米）、22号楼503室（36.5平方米）。2012年7月13日，双方再次签订补充协议，将房屋再次调换为徽安新城4号楼404室（91.07平方米）、4号楼2104室（91.07平方米）、4号楼2304室（91.07平房米）。2015年5月6日，双方第三次签订补充协议，将4号楼2104室、2304室分别调换为18号楼1008室（105.02平方米）、1708室（105.02平方米），并约定乙方补交差价款51209元等。被告河南正隆公司于签订补充协议的当天，将18号楼1008室、1708室交付给了二原告，后二原告也向被告河南正隆公司补交差价款。但被告河南正隆公司却至今未向二原告交付徽安新城4号楼404室。目前被告河南正隆公司开发建设的徽安新城小区土地证尚未办理，住户的房产证也无法办理。关于涉案的4号楼是否已经建好，是否具备交付条件问题，法庭对双方进行了询问。原告朱占午、朱婧娟的回答是：不具备交付条件。而被告河南正隆公司的回答是：4号楼整栋于2015年9月已建成，95%以上住户都已办理交房入住手续。原告朱占午、朱婧娟在法庭调查阶段称：被告违规要求原告交纳燃气初装费，从而导致4号楼404室房屋一直未向原告交付。一审法院认为，原告朱占午、朱婧娟与被告河南正隆公司于2015年5月6日签订的补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该补充协议对房屋的交付时间和违约责任没有明确约定，存在一定的欠缺，但不影响协议的效力。双方签订该补充协议后，被告河南正隆公司已及时向原告朱占午、朱婧娟交付了18号楼1008室、1708室，对于4号楼404室的交付，双方说法不一，对此，该院认为，在原告朱占午、朱婧娟未举证证明涉案的4号楼404室客观上存在交付不能的情况，也未经双方协商解除、变更补充协议的约定，原告朱占午、朱婧娟起诉要求被告河南正隆公司按目前市场价向原告支付4号楼404号房屋购房款455350元及逾期违约金404487.41元，证据和法律依据不充分，该诉求该院不予支持。关于原告朱占午、朱婧娟的“被告向原告支付迟延办理房产证违约金244171.5元”、“被告在10日内为原告办理洛阳市瀍河区徽安新城18号楼1008室、18号楼1708室的房屋权属证书”的诉讼请求，因双方的补充协议没有约定办证时间，被告河南正隆公司所开发建设的徽安新城小区目前尚未办理土地手续，也不具备给住户办理房产证的客观条件，故原告朱占午、朱婧娟的其他诉讼请求证据不足，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告朱占午、朱婧娟的诉讼请求。案件受理费14737元，由原告朱占午、朱婧娟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据2012年7月13日签订的补充协议，河南正隆公司应将位于徽安新城小区4号楼404室（91.07平方米）的房屋交付给上诉人。该补充协议为当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律规定，应为合法有效的合同。本案中，上诉人并未请求解除该补充协议，故其要求河南正隆公司支付4号楼404室房屋购房款455350元的诉讼请求，不应支持。关于逾期违约金。目前，河南正隆公司已将18号楼1008室、1708室两套房屋交付给上诉人。关于4号楼404室房屋，河南正隆公司称2015年9月已经建成，95%以上的住户已办理了交房入住手续。上诉人亦认可河南正隆公司曾通知过其办理交房手续。本案所涉拆迁补偿安置协议书及补偿协议对逾期交房违约金未作出约定。故上诉人要求河南正隆公司支付逾期违约金的诉求，亦不应得到支持。关于办理本案所涉房屋的权属证书。根据2009年6月18日签订的拆迁补偿安置协议书，河南正隆公司负有为本案所涉房屋办理权属证书的义务，但上诉人未能举证证明本案所涉房屋已具备办理权属证书的条件，故一审法院对于上诉人要求办理权属证书的诉讼请求未予支持，并无不当。关于逾期办理房产证书的违约金，上诉人称本案的争议应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但由于该司法解释中第七条针对的是拆迁补偿安置房的调整引发争议的处理。第十八条中针对的是商品房买卖合同中买受人逾期取得房屋所有权证书违约责任的承担问题。通过对本案协议的签订主体、协议内容的分析，可以看出本案的争议并不适用上述司法解释的规定。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以认可。如果在涉案房屋具备办证条件而河南正隆公司拒不履行协助、配合等义务时，上诉人可再行起诉。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14737元，由朱占午、朱靖娟负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 王 鹏二〇一八年十二月二十日书记员 文成博