四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川34民终418号上诉人（原审被告）：赵艾德，男，汉族，1967年3月出生，四川省米易县人，居民，住四川省德昌县德州镇。委托诉讼代理人（特别授权）：刘红（系赵艾德之妻），女，1967年3月出生，汉族，四川省米易县人，住四川省德昌县德州镇。委托诉讼代理人（特别授权）：胡志刚，男，1964年10月出生，汉族，由四川省德昌县工商业联合会、德昌县非公经济申诉维权中心推荐。被上诉人（原审原告）：罗莉，女，1985年10月出生，白族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县德州镇。被上诉人（原审原告）：方其元，男，1969年4月出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县德州镇。原审被告：高明华，男，汉族，1970年11月出生，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县德州镇。上诉人赵艾德因与被上诉人罗莉、方其元房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行审理，上诉人赵艾德的委托诉讼代理人刘红、胡志刚，被上诉人罗莉、方其元到庭参加诉讼，原审被告高明华经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。赵艾德的上诉请求：1.依法撤销四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初1000号民事判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付其违约金9743.36元的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2013年4月18日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，该合同依法成立，具有法律效力。当天上诉人就将房屋交付给被上诉人，但被上诉人却欠上诉人购房尾款312000.00元。经上诉人多次催告仍不支付，现被上诉人已占有使用该房屋三年多。双方交易的标的物是私人自建的商住楼，不是商品房交易，合同没有约定有上诉人必须为被上诉人办理按揭贷款的责任和义务。合同在约定上诉人办理房产“双证”手续系为被上诉人的授权委托代理关系，办证需缴纳的税、费非佣金，代理过程中产生的责任义务应由被上诉人负责，且约定是取得所有权证书而非要办到上诉人户头上。另上诉人在为被上诉人代理办证过程中遇到了不可预测的不可抗力因素。一审法院认定被上诉人申请办理贷款基本材料经审核通过无证据证明。上诉人在办证过程中对被上诉人具有现行抗辩权和不安抗辩权存在。一审法院所调查取得的证人王鹏的证言材料内容不真实，其不是该笔业务的经办人员，不了解实际情况，其证言出尔反尔，一审法院采信该证据错误。上诉人与工商银行签订的《工商银行按揭贷款业务合作协议》不能证明本案中上诉人就有为被上诉人办理按揭贷款的责任和义务。上诉人在成都小额贷款公司抵押贷款行为，是行使其自身物权中的所有权，无可厚非，至今此房的“双证”已经办好。本案没有给被上诉人带来任何经济损失，法院判处违约金显失公平。二、一审判决适用法律错误。由于本案认定事实错误，故适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。罗莉、方其元辩称：一审判决事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由不是事实，是上诉人不及时给我们办理权属证，办理贷款需要用现在的房子去抵押贷款，没有证办理不了抵押就贷不了款。不动产权证办好后，也不交付给我们，是上诉人违约。原审被告高明华经传票传唤未到庭也未提交书面陈述。罗莉、方其元向一审法院起诉请求：1、判令解除合同，返还罗莉、方其元支付的购房款140852.00元，办证费10000.00元；2、支付资金占用利息（年息6%）33941.00元；3、支付房屋装修费用65000.00元及承担本案诉讼费。诉讼过程中罗莉、方其元变更诉讼请求为：1、判令赵艾德、高明华立即将罗莉、方其元所购买的住房过户给罗莉、方其元并办理所有产权证；2、判令赵艾德、高明华按双方的“商品房买卖合同”的条款承担违约金9850.00元（暂时计算至2016年11月1日）；3、判令赵艾德、高明华办理（过户）土地使用期限70年；4、判令赵艾德、高明华承担因赵艾德、高明华违约不办理产权证，导致罗莉、方其元的二滩移民避险安置损失77500.00元，其中：避险特困安置补助37500.00元，移民补助20000.00元，保证金20000.00元；5、判令赵艾德、高明华根据《商品房买卖合同》第十一条，向罗莉、方其元交付《住房质量保证书》等相关资料证书。一审法院认定事实：2013年3月，罗莉、方其元与赵艾德、高明华达成购房意向，罗莉、方其元拟购买赵艾德、高明华位于德昌县交通路94－104号二层一单元2号130.13平方米的住房一套，罗莉、方其元于2013年3月2日、3月8日向赵艾德、高明华分别交纳了购房首付款140852.00元及代办证费10000.00元。2013年4月18日，罗莉、方其元与赵艾德、高明华正式签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为3480元/平方米，总价款452852.00元，土地使用年限自2011年4月8日至2051年4月7日止。付款方式为“由买受人可以首期支付总价款的30%，其余价款可以向德昌县工商银行或住房公积金管理机构借款支付”，同时还约定赵艾德、高明华接受罗莉、方其元委托代为向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，如因赵艾德、高明华的责任，罗莉、方其元未能在房屋交付之日640内取得房屋所有权证书的，罗莉、方其元可以选择退房或不退房，罗莉、方其元不退房的，赵艾德、高明华应当自房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，向罗莉、方其元支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订当日，赵艾德、高明华按约定向罗莉、方其元交付了案涉房屋。本案在审理过程中，一审法院调取了赵艾德、高明华与中国工商银行股份有限公司凉山分行签订的《按揭贷款业务合作协议》一份，同时向该分行客户经理进行调查并制作了调查笔录一份。该《按揭贷款业务合作协议》载明：“甲方：中国工商银行股份有限公司凉山分行，乙方：高明华，丙方：赵艾德。经甲乙丙三方协商，就乙方和丙方联合开发销（预）售的私人商户楼项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：……第三条乙方和丙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方和丙方在甲方开立的账户，账户名为赵艾德，6222082320000114303。第四条在购房人（或借款人）的《房屋他项权证》和《国有土地使用证》未办妥前，甲方可先行审查购房人（或借款人）的贷款资料。在贷款审批通过后，乙方和丙方将立即给购房人（或借款人）办理相关产权证手续和办理抵押登记手续。在购房人（或借款人）的《房屋他项权证》和《国有土地使用证》办妥并移交甲方后，甲方可发放按揭贷款。……”。另，罗莉、方其元在该行曾申请办理房屋按揭贷款，基本材料经审核通过，但因为不能提供相关产权证书及抵押证书，最终导致贷款未能办理，也导致罗莉、方其元未能将尾款支付给赵艾德、高明华。直至本案诉讼过程中，赵艾德才将案涉抵押贷款房屋的产权证取回，在向有关部门申请后，案涉房屋的不动产权证书于2016年12月8日办理在了罗莉、方其元名下[不动产权证号：川（2016）德昌县不动产权第0000199号]。一审法院认为，本案中房屋的出卖人（被告）系自然人，不是房地产开发企业，虽然赵艾德、高明华使用格式化的《商品房买卖合同》来签订的房屋买卖合同，但实际并不是房地产开发企业向社会销售商品房的行为，而是自然人之间进行现房交易的普通房屋买卖行为，双方签订的合同系普通的房屋买卖合同。由于双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致原则下签订的，是双方当事人真实意思表示，且双方签订的合同内容亦不违反法律的禁止性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并已生效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。本案诉讼过程中，案涉房屋的不动产权证书已于2016年12月8日办理在了罗莉、方其元名下，故罗莉、方其元主张由赵艾德、高明华办理产权证的请求已经成就，赵艾德应将不动产权证书交付罗莉、方其元。关于违约金，根据双方在《商品房买卖合同》中约定，在罗莉、方其元未退房的情况下，如因赵艾德、高明华的责任，罗莉、方其元未能取得房屋所有权证书的，赵艾德、高明华应当自房屋所有权证书的期限届满（从2013年4月18日房屋交付之日起640日）之次日起至实际取得房屋所有权证书之日（2016年12月8日）止，向罗莉、方其元支付全部已付款万分之一的违约金。虽然现案涉房屋的不动产权证已经办理在罗莉、方其元名下，但赵艾德、高明华仍应按合同约定支付因逾期办理产权证而产生的违约金，由于案涉房屋的原权利人实际为赵艾德，故应由赵艾德支付罗莉、方其元违约金9743.36元（692天×14.08元）。关于罗莉、方其元主张赵艾德、高明华办理（过户）土地使用期限70年诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》约定购买房屋所在的土地的使用年限自2011年4月8日至2051年4月7日止，即使用年限为40年，且土地使用年限应由有关部门进行确定，故对罗莉、方其元的该项主张，一审法院不予支持。关于罗莉、方其元主张的二滩移民避险安置损失77500.00元，因双方并未在合同中进行约定，且与本案无关，故一审法院不予支持。关于罗莉、方其元主张由赵艾德根据《商品房买卖合同》第十一条，向罗莉、方其元交付《住房质量保证书》等相关资料证书的诉讼请求，因双方签订的虽为格式化的《商品房买卖合同》，但实际系普通的房屋买卖合同，罗莉、方其元以商品房买卖的标准要求赵艾德提供《住房质量保证书》等相关资料证书，与实际情况不符，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由赵艾德于本判决生效之日起十日内将川（2016）德昌县不动产权第0000199号不动产权证书交付方其元、罗莉；二、由赵艾德于本判决生效之日起十日内支付方其元、罗莉违约金9743.36元；三、驳回方其元、罗莉的其他诉讼请求。案件受理费5046.00元，减半收取计2523.00元，由赵艾德负担。上诉人对一审判决查明的事实部分有异议，认为“罗莉、方其元在该行曾申请办理房屋按揭贷款，基本材料经审核通过，但因为不能提供相关产权证书及抵押证书，最终导致贷款未能办理，也导致罗莉、方其元未能将尾款支付给赵艾德”不是事实，王鹏不是经办人，其证言所述不是事实。被上诉人对一审判决查明的事实无异议。二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了举证、质证。上诉人提交的证据如下：不动产登记证书。证人证言。调查笔录。用以证明：因王鹏不是经办人，一审审理中王鹏的证言所陈述的不是事实，故未办理贷款不是我方过错，而是因为国土局不能办理土地使用权证造成的。被上诉人对“不动产登记证书”无异议，但称该证是在本案一审诉讼结束前才办理的，至今未依约将该证交被上诉人，之前的土地证和房产证都是办在赵艾德名下的；对“证言”及“调查笔录”有异议，认为证人未到庭作证，其效力小于法院的调查，不应采信。本院对上述证据认定如下：对“不动产登记证书”的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；因证人未到庭作证，被上诉人对“证言”、“调查笔录”有异议，且因本案审理的是罗莉、方其元诉上诉人交付案涉房屋权属证并承担违约责任之诉，该证明事项与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。二审审理期间，被上诉人未提交证据。对一审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，上诉人赵艾德、原审被告高明华与被上诉人罗莉、方其元于2017年4月18日签订的《商品房买卖合同》名称虽然为《商品房买卖合同》，但因赵艾德、高明华不具备商品房开发条件，故双方之间并非商品房买卖，而是自然人之间的房屋买卖。因该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方当事人应依据该合同约定履行义务，履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。审理中查明，案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权证的权利人均为上诉人赵艾德，以罗莉、方其元为权利人的不动产权证书于2016年12月8日办理，至今未交付罗莉、方其元。上诉人赵艾德虽称为被上诉人办理权属证仅为代理行为，且在办证过程中遇到不可预测的不可抗力，但其作为原权利人在办理权属转移登记中的行为依法不属代理行为，且审理中也未提供证据证明有不可抗力致其不能履行上述约定的情形。故罗莉、方其元依据双方合同中“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起640日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第一种方式即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，要求上诉人赵艾德承担违约责任，符合合同约定，有事实及法律依据，应予支持。上诉人赵艾德“办理房产双证手续系委托行为，在为被上诉人代理办证过程中遇到不可抗力，未违约，不应支付违约金”的上诉理由不能成立，本院不予采信，其要求撤销一审判决改判其不支付违约金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人赵艾德上诉所称的房屋按揭贷款事宜，因罗莉、方其元在原审诉讼中无该项诉讼请求，故不属本案审理范围，本院不予审理。综上所述，上诉人赵艾德的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1982.00元，由上诉人赵艾德负担。本判决为终审判决。审判长  陈慧玲审判员  姜奋飞审判员  王和平二〇一七年五月十日书记员  孙 耘附本判决书适用的法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。