江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初4445号 原告：施燕，女，1983年1月25日生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：李华、刘丽霞，江苏李华律师事务所律师。 被告：顾建平，男，1984年5月7日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：吕娒，江苏山水律师事务所律师。 原告施燕与被告顾建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施燕、委托诉讼代理人李华，被告委托诉讼代理人吕娒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告施燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月3日签订的房地产买卖协议；2、被告退还原告支付的定金15000元；3、被告赔偿原告损失785900元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订房地产买卖协议，约定被告将南通市崇川区裕景苑16幢706室、16幢B2092车库出售给原告，成交价款40.05万元。被告保证房屋产权清晰，若发生与被告有关的产权纠纷障碍产权过户则由被告负责清理，并承担民事责任。协议签订时原告支付15000元作为定金，2016年9月30日前办理产权过户手续同时原告支付房款40000元，尾款待交房时支付。协议签订后，原告即交付15000元定金，2016年9月30日前原告催被告办理过户手续，被告以其房产证没有办好为由不肯过户。后原告又多次催促，被告均以正在处理房屋产权为由让原告耐心等待。2018年8月3日，原告前往案涉房屋被告知在2017年被告已将房屋另售他人。2018年8月6日，崇川区人民法院出具调解书确认案涉房屋归被告个人所有。被告在房屋涨价后将原告购买的房屋另售他人，严重违约，并导致原告损失巨大。 被告顾建平辩称：被告没有将房屋出售给他人，系出租给别人居住，被告同意解除房地产买卖协议并返还定金。原告主张的差价损失为可得利益损失，根据合同法规定，可得利益损失不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中双方签订买卖合同时，已经预见到不能过户的损失或者买卖不能进行的损失，按照违约责任处理。本案中房屋不能过户的原因一是共有产权人不同意，二是被告至今没有领到房产证无法过户，被告愿意按照合同约定条款承担违约责任。原告没有采取措施防止损失扩大，就扩大部分的损失不得要求赔偿。原告仅交付过15000元定金，合同约定的履行期限早已届满。在被告已构成违约的情况下，原告可依法主张违约责任，但原告迟延履行义务近两年，若原告能够及时行使权利，损失并非必然会发生。原告并未就损失主张提供相应的证据证明。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合双方证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2016年6月30日，被告顾建平（甲方、卖方）与原告施燕（乙方、买方）签订房地产买卖协议，约定甲方将南通市裕景苑16幢706室、车库16幢B2092出售给乙方，成交总价款40.5万元；甲方保证上述房地产产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷则由甲方负责清理，并承担民事责任，因此而给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任；协议签订时乙方支付15000元作为购房定金；甲乙双方定于2016年9月30日前办理产权过户手续，同时乙方支付40000元；甲方的交房时间为2016年乙方尾款到位日；甲方保证上述房地产权的共有权人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本协议上签字，否则由此造成买卖不能正常进行，甲方愿意承担违约；此协议签订后，直至产权过户、房屋交接前，如有一方违约，则违约方同意承担下列违约责任：甲方违约除退还定金外赔偿15000元；甲方保证过户无问题，如因甲方单方面原因造成不能及时与乙方过户，造成乙方损失由甲方负责，按违约责任处理。合同签订当日，原告通过居间方转交向被告支付定金15000元。 2018年8月6日，本院出具（2018）苏0602民初3164号民事调解书，调解协议确认南通市崇川区裕景苑16幢706室及车库16幢B2092归顾建平个人所有。 2018年10月30日，经本院委托，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对南通市裕景苑16幢706室及车库16幢B2092房地产市场价值评估出具估价报告，确定该委托房地产在价值时点2018年8月16日的市场价值为119.09万元。 庭审中，证人杨某,4出庭作证，其陈述系被告朋友，系案涉房屋买卖中顾建平一方的经办人，在2016年、2017年均曾与原告联系表明房屋产权人太多无法过户，原告同意以38000元了结此事。 以上事实，有原告提供的房地产买卖协议、收条、短信聊天记录以及当事人当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，案涉房屋买卖协议系签订双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不存在被认定为无效的情形。现房屋已通过生效法律文书确认为被告顾建平个人所有，被告不同意继续履行合同，原告合同目的无法实现，主张解除合同本院予以支持。原告在合同履行过程中并无过错，因此被告应当全额赔偿原告因合同解除无法购买案涉房屋产生的损失。根据本院委托，评估机构确定案涉房屋在价值时点的市场价值为119.09万元，该价值与原告原先购买价格之间的差价即为原告的损失，故原告主张赔偿785900元本院予以支持。被告顾建平在合同订立当日收取定金15000元，现合同未能履行，已经解除，应当将定金退还给原告。被告抗辩称原告在签订合同时已经预见到不能过户的损失，按照违约责任处理。合同法规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故违约责任并非以合同约定的违约金为限，可以根据守约方的实际损失进行调整。被告抗辩原告未采取适当措施防止损失扩大，就扩大部分的损失不得要求赔偿。诚然，原告在购买案涉房屋时被告并未取得房产证，但原、被告在合同履行过程中，被告在案涉房屋发生分家析产纠纷后，并未通知原告合同无法履行，也未要求解除合同。原告基于信赖，没有购买其他房屋，而是等待被告处理完毕分家析产纠纷。现被告分家析产纠纷已经处理完毕，案涉房屋确认归被告个人所有，被告亦没有将房屋另售他人，原、被告签订的房地产买卖协议重新具备履行条件，然而被告不同意继续履行合同，有违诚信，原告在合同履行过程中并没有扩大损失的行为。证人杨某,4作证曾与原告联系表示无法出售房屋，且原告同意38000元了结此事。该证言没有其他证据佐证，系孤证，而证人与被告关系密切，对证人证言本院不予采信。即使证人所言属实，但38000元至今未付，亦可说明原、被告间并未就解除房地产买卖协议达成一致意见。在杨某,4与原告的短信中，原告在2018年8月2日陈述的是“你和房东顾建平一直口口声声的说房产证没弄好，等弄好再给我”，并没有证人或被告通知过原告不再出售案涉房屋的内容，短信内容可以佐证直至2018年8月2日前原告仍相信被告会将案涉房屋出售给她。原告没有按照约定在2016年9月30日前支付第二笔房款40000元，但支付该笔房款需被告先与原告办理产权过户手续，被告没有按约办理产权过户手续，原告支付房款的时间相应顺延，原告没有支付剩余房款不构成违约。 需要说明的是，案涉房地产买卖协议是一个三方协议，丙方（居间方）并未参与到本案中，本案解除的是房地产买卖协议中原、被告间的买卖合同，居间合同本案不予处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2016年6月30日签订的房地产买卖协议中的买卖合同部分； 二、被告顾建平于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告施燕785900元； 三、被告顾建平于本判决生效之日起五日内返还原告施燕支付的定金15000元。 案件受理费7372.5元（已减半）、保全费4120元、评估费8000元，合计19492.5元，由被告顾建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费14745元（诉讼费账户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。 审 判 员 范纪强 二〇一八年十二月二十日 法官助理 张正鹏 书 记 员 韩云香