四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017川17民终352号上诉人（原审被告）：程久志（曾用名程玖志），男，汉族，生于1964年3月20日，城镇居民，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：赵刚印，四川法之缘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁红英（系程久志之妻），女，汉族，生于1968年7月15日，城镇居民，原户籍地四川省宣汉县厂溪乡三角坝村*组**号，现户籍所在地为四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：赵刚印，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂兴忠，男，汉族，生于1976年11月19日，农村居民，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：师开会，系涂兴忠之妻。被上诉人（原审原告）：师开会，女，汉族，生于1979年1月13日，农村居民，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：孙汉宗，四川渝达律师事务所律师。上诉人程久志、袁红英因与被上诉人涂兴忠、师开会确认合同无效纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2016）川1722民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程久志、袁红英上诉请求：1、撤销宣汉县人民法院（2016）川1722民初2816号民事判决，并依法改判合同有效或发回重审；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，上诉人与被上诉人属于同一集体经济组织。采信证据明显错误，诉争房屋位于城镇，与位于农村的房屋买卖有本质区别。若买卖无效，返还购房款利息不当，被上诉人应当返还使用上诉人房屋期间的费用，费用应当参照房屋租金予以计算。涂兴忠、师开会辩称，上诉人与被上诉人不属于同一集体经济组织成员，房屋买卖协议违反法律强制性规定，属无效协议。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。涂兴忠、师开会向一审法院起诉请求：1、依法确认涂兴忠、师开会与程久志、袁红英签订的房屋买卖协议无效；2、程久志、袁红英返还购房款18万元及利息（以18万元为基数，自付款之日起至起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3、程久志、袁红英给付涂兴忠、师开会装修房屋款，水、电、气、电视信号上户及购买家具家电等费用115000元；4、本案诉讼费用由程久志、袁红英承担。一审法院认定事实：2011年8月30日，程久志、袁红英与涂兴忠、师开会签订《房屋买卖协议》，该协议约定:“房屋买卖协议甲方：程久志、袁红英，住厂溪乡三角坝村6组（卖方）乙方：涂兴忠、师开会，住厂溪乡三角坝村11组（买方）甲方将位于厂溪乡三角坝村（地名黄家坝）住房一间卖给乙方，房屋四至界畔为:东至社道路水沟外5米处，南与官朝菊的地边相邻，西与本人堡坎相邻，北与李本山房屋共业。双方议定价格18.00万元（大写壹拾捌万元整）。房屋四至界畔清楚，单间三楼一底。本协议自签订之日起生效，双方各执一份。甲方（签字）：程久志（按手印确认）袁红英（按手印确认）乙方（签字）：师开会（按手印确认）在场人：2011年8月30日。”协议签定后，二原告于2011年12月31日将购房款18万元全部付清。一审法院同时查明，涂兴忠、师开会买房后对房屋进行了装修，动产有沙发一套，茶几一个，窗帘七套，实木床两架、阳光书柜一个，一个大理石餐桌，六条凳子，电热水器，松下洗衣机一台，美的冰箱一台，抽油烟机一台，上述动产均可由涂兴忠、师开会取走，其价值共计22600元；不动产有地板瓷砖、水电安装器材费及工资、管线、浴盆、厕所门、木门、大理石灶台，楼梯铁窗，上述不动产涂兴忠、师开会均无法取走，其价值共计61770元；水电气上户费共计7150元；在装修过程中，楼梯铁窗交由程久志、袁红英负责，涂兴忠、师开会向程久志、袁红英支付材料和工资共计9000元。另查明，双方买卖的房屋位于宣汉县厂溪乡三角坝村（小地名黄家坝）5社（组），该社作为发包方将社内土地承包给该社成员，承包期限自1999年10月1日至2029年9月30日止，登记时间为2004年8月25日，宣汉县农业局也对该社土地承包登记台帐进行审核。宣汉县厂溪乡三角坝村民委员会、宣汉县厂溪镇人民政府均证实三角坝村共有12个村民小组，历年来都是以村内各并存的村民小组作为集体经济组织，不是以村为单位作为集体经济组织。涂兴忠、师开会在购房时系宣汉县厂溪乡三角坝村11组村民，购房后其户籍仍在宣汉县厂溪乡三角坝村11组。程久志、袁红英卖房时系宣汉县厂溪乡三角坝村4组村民。还查明，2014年4月20日，涂兴忠、师开会与宣汉县厂溪乡板大寨村一组村民程仕财、马国昌签订《房屋买卖协议》，将该房屋以26.8万元价格又卖给程仕财、马国昌。2016年10月18日，程仕财、马国昌向宣汉县法院提起诉讼，要求确认与本案涂兴忠、师开会签订的《房屋买卖协议》无效。2016年11月29日，宣汉县法院作出（2016）川1722民初2580号民事判决：一、程仕财、马国昌与涂兴忠、师开会于2014年4月20日签订的《房屋买卖协议》无效；二、涂兴忠、师开会在本判决发生效力后十日内返还程仕财、马国昌购房款26.8万元及资金利息（其利息按照中国人民银行同期同类贷款年利率计算，以购房款26.8万元为基数，自2015年2月14日付款之日起至2016年10月18日起诉之日止）；三、程仕财、马国昌给付涂兴忠、师开会家具损失费10000元；四、驳回程仕财、马国昌的其他诉讼请求。案件受理费5320元由涂兴忠、师开会负担。（2016）川1722民初2580号民事判决书生效后，宣汉法院对本案进行了公开开庭审理。诉讼中，涂兴忠、师开会于2016年12月28日向法院提交申请，要求对购房后添附的不动产和水电气上户费在本案中暂不作处理。一审法院认为：涂兴忠、师开会与程久志、袁红英虽然都是宣汉县厂溪乡三角坝村村民，但涂兴忠、师开会系11组村民，程久志、袁红英系4组村民，双方发生买卖的房屋位于5组，宣汉县厂溪乡三角坝村土地是以村内并存的各个社（组）为发包方将土地承包给各个社（组）的成员，因此，双方不是农村同一集体经济组织成员，双方争议的房屋位于宣汉县厂溪乡三角坝村小地名黄家坝处，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，农村宅基地使用权的主体是特定的本农村集体经济组织的成员，本农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。涂兴忠、师开会系宣汉县厂溪乡三角坝村11组村民，不能购买其他经济组织的农村宅基地房屋，程久志、袁红英也不能将该房屋出售给涂兴忠、师开会，因此，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方所签订的《房屋买卖协议》无效。涂兴忠、师开会要求与程久志、袁红英签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求成立，予以支持。涂兴忠、师开会与程久志、袁红英签订的《房屋买卖协议》自签订之日起无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告将位于宣汉县厂溪乡三角坝村小地名黄家坝的房屋出售给涂兴忠、师开会有过错，依法应当返还无效合同所收取的涂兴忠、师开会购房款18万元，并按中国人民银行同期同类贷款年利率承担从收取完购房款之日（即2011年12月31日）起至还清之日止的购房款利息。涂兴忠、师开会要求程久志、袁红英返还购房款18万元及资金利息（以购房款18万元为基数，自2011年12月31日付款之日起至2016年11月24日起诉之日止按照中国人民银行同期同档贷款年利率计算）的诉讼请求，且符合法律规定，予以支持。关于涂兴忠、师开会购房后所添置的不动产损失及水电气上户费共计68920元，均有原始票据、收据和证明佐证，所列开支系客观事实，但该项财产没有进行评估，双方也没有就价值达成一致意见，鉴于涂兴忠、师开会在诉讼中提出对该项财产在本案中暂不处理的承诺，一审法院认为是其真实意思表示予以确认。对涂兴忠、师开会购房后装修楼梯铁窗开支的材料和工资9000元，程久志、袁红英在庭审中无异议，应当对涂兴忠、师开会的该项损失进行处理，鉴于双方在买卖房屋中的过错，由双方各承担50%责任为宜。判决：一、涂兴忠、师开会与程久志、袁红英于2011年8月30日签订的《房屋买卖协议》无效；二、程久志、袁红英返还涂兴忠、师开会购房款18万元本金及利息（其利息按照中国人民银行同期同类贷款年利率计算，以购房款18万元为基数，自2011年12月31日付款之日起至2016年11月24日起诉之日止）；三、程久志、袁红英赔偿涂兴忠、师开会购房后楼梯铁窗材料费和工资损失4500元。四、驳回涂兴忠、师开会的其他诉讼请求。上述金钱给付义务限在本判决发生效力后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800.00元，由程久志、袁红英负担1400.00元（简易程序减半收取）。二审中，上诉人程久志、袁红英与被上诉人涂兴忠、师开会均未提交新证据。双方对一审判决查明的案件事实无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人程久志、袁红英与被上诉人涂兴忠、师开会签订的房屋买卖协议因违反国家法律强制性规定，一审判决协议无效是正确的，且有相关生效法律文书进行了确认。程久志、袁红英上诉认为诉争房屋位于城镇，房屋买卖协议有效，但诉争房屋的宅基地属于集体土地，双方也不是农村同一集体经济组织成员，故其房屋买卖协议有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按房屋买卖无效判决上诉人程久志、袁红英返还购房款及利息于法有据，但上诉人程久志、袁红英在一审中没有对房屋的使用费用提出抗辩或提起反诉，二审中经本院调解双方也未能达成协议，故对其享有的房屋使用费可另行主张权利。综上所述，程久志、袁红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人程久志、袁红英负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇一七年五月二十六日书记员 陈金莲