湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3518号上诉人(原审原告)：陈爱青，女，汉族，1971年7月26日出生，住湖北省襄阳市。上诉人（原审原告）：陈征，女，汉族，1978年5月25日出生，住湖北省武汉市江岸区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王小波，湖北隆中律师事务所律师。陈征委托诉讼代理人：陈合元，系陈征之父，1952年1月20日出生，住湖北省武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：襄阳华润燃气有限公司，住所地：襄阳市樊城区内环路环球金融城2栋1单元17楼。法定代表人：杨平，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐凡，湖北言和律师事务所律师。上诉人陈爱青、陈征因与被上诉人襄阳华润燃气有限公司（以下简称华润公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市高新技术开发区人民法院（2018）鄂0691民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案公开进行了审理。上诉人陈爱青、陈征委托诉讼代理人陈合元、王小波，被上诉人华润公司委托诉讼代理人齐凡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈爱青、陈征上诉请求:撤销原审判决第二项，改判支付2017年2月18日至2017年10月1日的租金（二审庭审中对此进行了变更）。事实和理由：一、诉争房屋交还的时间是在2017年10月份，认定为10月1日较为适宜。华润公司对房屋腾退的时间节点事实未尽到举证责任。二、华润公司缴纳至2017年9月的水电费、物业费包含诉争房屋应当缴纳的部分，表明华润公司此时并未交还诉争房屋。三、华润公司没有举证证明其已通知二被上诉人解除合同，并交付诉争房屋的钥匙。故原审判决认定房屋交还时间为2017年2月20日错误，应当认定为同年10月1日为宜。华润公司辩称，服从原判。陈爱青、陈征向一审法院起诉请求：一、判令华润公司向陈爱青、陈征支付拖欠的租金522940元（注：已扣除2万元押金）。二、判令华润公司支付延迟支付租金的违约金，计算方法为：2016年的违约金以租金330771元为基数、以日千分之五为标准计算103天，共计170347元；2017年2月12日至2017年5月19日（取得房产证时间）期间违约金为107959元；2017年5月20日以后的违约金以542940元为基数、按日千分之五标准计算至还清之日（暂计算至2017年12月2日共计534796元）。一审法院认定事实：2012年1月13日，陈爱青、陈征（甲方）与襄阳华润燃气有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的为襄阳市高新区长虹北路九丰长虹首府第一幢第三层3-2-2号房屋，房屋面积暂定424.41㎡，实际面积以房管部门测量为准。租期共计五年，自2012年2月18日至2017年2月17日。乙方作为办公使用，房屋的具体分隔使用由乙方决定。房屋租金价格为月租金60元/㎡。租金每年按2%递增，具体递增幅度为第一年年租金305580元，第二年年租金311692元，第三年年租金317926元，第四年年租金324285元，第五年年租金330771元。自2013年2月18日起按周年支付房屋租金，乙方在每周年到期前五个工作日内一次性付清下一年租赁房屋租金。租赁面积（附平面图）应依房管部门测定（含公摊）为准，同时从原始租赁日开始，调增或调减租金额。第七条约定，甲乙双方在本合同生效后一个月内向乙方交付房屋。第十一条约定，“乙方须在本合同期满前二个月告知甲方应按实际使用房屋状态交还甲方，甲方在本合同期满后三个工作日内退还乙方房屋租赁押金。本合同期满，乙方可以拆除可移动的自有设备，在拆除过程中，乙方不得损坏房屋结构和配套设施。甲方对属于乙方无法拆除的设施不予补偿，且遗留物的所有权归属甲方”；第十二条约定，“下列行为构成合同项下的违约行为：···乙方未按合同规定及时足额交付租金，若乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方应按全年租金总额的千分之五向甲方支付违约金。逾期30日后乙方仍不支付租金的，除按第十三条第二款支付逾期违约金外，甲方有权单方面终止租赁合同，并不退还乙方房屋租赁押金”；第十三条第2款约定，“一方严重违约的，造成合同无法正常履行的，另一方可解除合同。违约方须向另一方按照当年的租金总额支付违约金”。第十七条特别约定，本合同租期甲方承诺无条件以乙方与湖北九丰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同实际租赁或解约相同（包括续租或提前解约）。华润公司如约支付了2012年2月18日至2016年2月17日的全部租金，2016年2月18日至2017年2月17日的租金华润公司未按照合同约定的日期支付，实际支付时间为2016年5月25日，逾期103天。2017年5月19日，陈爱青、陈征取得编号为鄂（2017）襄阳市不动产权第0017559号不动产权证明书，载明权利人为二人，坐落于襄阳市××新区××北路（九丰长虹首府）2幢3层002室，房屋建筑面积为498.77㎡。2017年11月20日，陈爱青、陈征向华润公司发出《租金催收函》，载明“2017年7月26日，我们领取房屋产权证书，该证书载明的面积为498.77平方米，因此基于贵我之间的《房屋租赁合同》，贵公司应追加支付租金，但从2017年8月3日我们通知贵公司后，贵公司仅口头表示同意，但迟迟未见贵公司实际履行该支付义务。···贵公司应仍按合同约定的标准支付租金直至贵公司腾退房屋之日。”现陈爱青、陈征认为华润公司未在2017年2月17日租约到期时腾退房屋，实际占有使用房屋至2017年10月18日。华润公司认为其已经在租约到期时腾退了房屋，并将房屋交付给陈爱青、陈征。现双方协商不成，陈爱青、陈征诉至法院，请求判令华润公司支付拖欠的租金522940元及违约金，并由华润公司承担本案的诉讼费用。一审法院认为，案件争议的焦点在于：一、华润公司是否在租期到期时向陈爱青、陈征交付了涉案房屋以及该事实的举证责任如何分配；二、陈爱青、陈征主张的违约金是否过高。对于争议焦点一，一审认为，华润公司举证的2016年6月13日《襄阳日报》公告，襄阳市襄城区如意搬家服务部出具的《证明》、《搬迁报价表》、增值税发票、证人证言，可以证实华润公司已经于2016年6月搬离了涉案房屋，并于2017年2月租约到期时将房屋钥匙交付给陈爱青、陈征指定的代收人陈合元。陈爱青、陈征辩称华润公司搬离涉案房屋不代表已经履行了交付房屋的义务，华润公司未履行房屋交接手续，可以认定其实际占有使用该房屋至2017年10月18日。但是双方在庭审中均认可该房屋未办理任何交接手续，房屋在由华润公司承租时处于毛坯状态，没有房屋钥匙，亦没有在《房屋租赁合同》中约定租约到期时应当以何种方式交付房屋。此外，陈爱青、陈征认为合同中约定“本合同租期甲方承诺无条件以乙方与湖北九丰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同实际租赁或解约相同（包括续租或提前解约）”，因此华润公司与湖北九丰房地产开发有限公司的租约尚未结束，陈爱青、陈征当然有理由继续与华润公司续租该租赁合同。一审认为，对该条款的理解应当是由于华润公司承租的是该栋房产上不同所有权人的房屋，为了保障其经营场地的一致性，对于陈爱青、陈征作出的特别约定，“甲方承诺无条件”的表述可以看出该条款是对甲方的单方特别约束，且陈爱青、陈征亦未举证证实华润公司与湖北九丰房地产开发有限公司的实际租期。故对陈爱青、陈征认为华润公司未在租约到期时腾退房屋的主张不予支持。对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，双方约定的违约责任条款为“乙方（华润公司）每逾期一日，乙方应按全年租金总额的千分之五向甲方（陈爱青、陈征）支付违约金。”由于华润公司实际支付了2016年2月18日至2017年2月17日的租金330771元，双方均认可华润公司逾期付款的期间为103天。对于甲方的实际损失应当如何认定问题，本院认为甲方实际损失的是该笔租金在该103天中的收益。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，本院酌定以本金330771元为基数、年利率24%计算利息，故甲方的实际损失为330771元×24%÷365×103=22401元。陈爱青、陈征主张按照合同约定计算330771元×0.005×103=170347元，明显过分高于造成的损失，本院核定华润公司应当向陈爱青、陈征支付的逾期付款违约金为22401元×1.3=29121.3元。此外，双方对由于办理的不动产权证明书载明的涉案房屋实际面积较合同中约定的面积增加了74.36平方米这一事实均无异议，华润公司应当向陈爱青、陈征支付该增加面积对应的租金，合计278620元。由于陈爱青、陈征在《租金催收函》中自认2017年7月26日领取了该不动产权证明书，于2017年8月3日通知了华润公司，华润公司逾期支付该笔租金，应当支付相应利息，以278620元为基数、年利率6%计算至2018年8月，华润公司应支付陈爱青、陈征16717.2元。综上，华润公司应支付给陈爱青、陈征的金额合计为29121.3元+278620元+16717.2元=324458.5元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、襄阳华润燃气有限公司于本判决生效之日起十日内向陈爱青、陈征支付324458.5元；二、驳回陈爱青、陈征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14320元，减半收取计7160元，由襄阳华润燃气有限公司负担。本院二审期间，二被上诉人提交了一份襄阳威景物业服务有限公司出具的情况说明，意图证明华润公司交还诉争房屋时间为2017年10月份。经查，该情况说明载明诉争房屋的水表、电表、水源、电源的总控制开关都安装在九丰公司房内，应该物业公司要求，华润公司于2017年10月才恢复诉争房屋的上述设施，同时，将经过诉争房屋的中央空调管道拆除。该证据属于间接证据，尚不能直接证明诉争房屋的交还时间事实。本院认为，针对上诉人的上诉理由，结合在卷证据，分析评判如下：一、双方订立的租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。二、华润公司提交的襄阳日报公告、搬家公司的证明、搬迁报价表、增值税发票能够证明华润公司已于2016年6月20日前实际搬离诉争房屋。三、二被上诉人分别于2017年2月25日、3月3日就诉争房屋发布招租信息广告，表明二被上诉人已开始寻求新的承租人。四、出庭作证的证人黄某虽系华润公司的员工，但其直接证明其已于2017年2月20日将诉争房屋的钥匙交付给陈征的父亲陈合元的证言，能够与本案的其他证据相互印证，应予采纳。综上，相较二被上诉人提交的关于交房时间为2017年10月份的证据而言，华润公司提交的关于交房时间为2017年2月20日的证据的证明力明显大于二被上诉人的证据，因此，交还房屋的时间应当认定为2017年2月20日。鉴于双方当事人对于租金的计算方式、租金面积单价不持异议，原审判决据此计算的租金数额适当，本院酌予维持。综上所述，陈爱青、陈征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5265元，由上诉人陈爱青、陈征负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇一八年十二月十二日书记员 王            硕