广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4491号上诉人（原审被告）：广州市益豪科技贸易发展公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：罗瑞英，经理。委托诉讼代理人：胡劲科，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：马玉樑，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：黎庆楠，住广州市荔湾区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宣承永，北京德恒（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市海产食品有限公司。住所地：广州市越秀区（仅作办公用途）。法定代表人：许晓帆，经理。原审被告：中交第四航务工程局有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：梁卓仁，董事长。委托诉讼代理人：黄瑕，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：葛永万，该司职员，联系地址。上诉人广州市益豪科技贸易发展公司（以下简称益豪公司）因与被上诉人李华、马玉樑、黎庆楠，原审被告广州市海产食品有限公司（以下简称海产公司）、中交第四航务工程局有限公司（以下简称中交四航局）物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。一审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》记载，海珠区XX路XX街141号大院20栋权属人为益豪公司，建筑面积63.336平方米，共用面积12272.298平方米；海珠区XX路XX街141号大院1栋权属人为益豪公司，建筑面积57.3516平方米，共用面积12272.298平方米。广州市海珠区XX路XX街141号大院15栋原是登记在益豪公司名下。2010年4月29日，广州市越秀区人民法院作出（2008）越法委执字第150号恢字1-5号《执行裁定书》，裁定：一、广州市海珠区XX路XX街141号大院15栋房产的所有权及相应的其他权利归买受人马玉樑、黎庆楠、李华所有。上述房产所有权自该裁定送达买受人时起转移；等。2013年11月28日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市海珠区XX路XX街141号大院15栋的房地产权证给李华、马玉樑、黎庆楠，三人各占涉案房屋1/3产权份额；建筑面积为1599.03平方米，共用面积3215.87平方米；等。2010年8月17日，李华、马玉樑、黎庆楠（甲方）与益豪公司（乙方）签订《XX路XX街141号大院第15栋交接协议》，约定：1、乙方先将该房产的第五、六层在签字之日起交给甲方；2、该房产的一、二、三、四层楼现由于受到亚运工程围蔽的影响，乙方无法搬迁，在拆除围蔽之后二十个工作日内交给甲方；……5、甲方应向乙方交纳该房产每月的管理费（每月0.65元/㎡）合计人民币1016.58元，按实际接收面积计算。每月五号前交当月管理费；等。2012年8月10日，益豪公司（甲方）与李华、马玉樑、黎庆楠（乙方）签订书面协议约定：现甲乙双方同意以本大院内建筑物面积比例分割XX街15号大院余地面积，并以此向房管等有关部门申请相关分界业务。2014年11月28日，李华、马玉樑、黎庆楠的委托代理人通过特快专递邮件向益豪公司、海产公司、中交四航局发出《律师函》，载明：“现就该物业所在广州市海珠区XX路XX街141号大院内临时活动板房的用地收益相关问题，特以本律师函知会。……特通知你公司3日内立即停止侵权行为，赔偿马玉樑、黎庆楠、李华（先生/女士）一切损失并拆除临时活动板房，向马玉樑、黎庆楠、李华（先生/女士）支付公共面积土地使用费不低于人民币100万元。否则，本律师将依据授权采取进一步的法律措施，届时所造成的一切法律责任和后果将由你公司承担”。据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的邮件签收情况显示，益豪公司、中交四航局收到了上述邮件。2014年12月11日，李华、马玉樑、黎庆楠提起本案诉讼。诉讼请求：l.益豪公司、海产公司、中交四航局立即拆除位于广州市海珠区XX路XX街141号大院内公共部位的临时活动板房，清理场地、腾空用地，将李华、马玉樑、黎庆楠土地使用权范围内被损坏的水泥场地恢复原状；2.益豪公司、海产公司、中交四航局向李华、马玉樑、黎庆楠赔偿位于广州市海珠区XX路XX街141号大院内临时活动板房的土地租金收益（按月3735.94元的标准，从2010年4月10日起计至板房拆除之日止）；3.由益豪公司、海产公司、中交四航局承担本案的受理费用。一审诉讼中，经一审法院分别向广州市国土资源和规划委员会和广州市海珠区城市管理局发函询问，广州市国土资源和规划委员会于2016年1月15日复函（穗国房协查【2015】656号）记载：一、海珠区XX路XX街141号大院内已办理产权登记的房屋情况详见《房地产登记簿信息列表》（附件）。根据广州市房地产测绘院向我委反馈的意见，来函提供海珠区XX路XX街141号大院15栋的房产证平面附图，其附图上除主体15栋房屋外，另有三栋建筑，分别1栋、3栋及20栋，其中3栋未办理产权登记。二、该大院内空地为共用地，该地块上的房屋所有权人享有共同共有与共同管理的权利。广州市海珠区城市管理局于2015年11月17日复函（海城管函【2015】232号），载明：经查，来函提到的XX路XX街141号大院15栋房屋西南方向历史建筑及该大院内公共土地上盖的临时活动板房，原为隧道隔音墙工地管理人员、洲头咀隧道施工方建设板房，并未办理合法报建手续，涉嫌违法建设。我局已督促南华西街执法队依法依规跟进查处。经李华、马玉樑、黎庆楠申请，一审法院依法委托了广州德高价格评估有限公司（以下简称评估公司）对广州市海珠区XX路XX街141号大院公共用地上的活动板房所占土地的租金进行评估（评估基准日为2010年4月10日至2016年4月14日）。李华、马玉樑、黎庆楠预交了评估费7242元，并要求由益豪公司、海产公司、中交四航局承担。评估公司于2016年8月25日作出的穗德价估[2016]0155号《关于广州市海珠区XX路XX街141号大院公共用土上的活动板房所占土地的租金价格评估结论书》，载明：标的位于广州市海珠区XX路XX街141号大院，面积为287.38㎡，建有588.77㎡的活动板房，现作为临时居住使用。结合标的的特殊情况及其周边交通状况及其它影响租金价格的因素，本次评估取上述调查的平均价格为参考依据，最终认为广州市海珠区XX路XX街141号大院公共用土上的活动板房所占土地每平方米月租金价格为13元比较合理。根据标的的月租金价格，结合委托评估时间即2010年4月10日至2016年4月14日，共计72个月，按以下公式计算标的租金总价格：租金总价格=∑（面积×月租金价格×月份）=287.38㎡×13元×72月=268988元（四舍五入到个位），标的的价格评估结论为广州市海珠区XX路XX街14l号大院公共用土2010年4月10日至2016年4月14日租金价格为268988元。李华、马玉樑、黎庆楠表示对该评估结论书没有异议，中交四航局对该评估结论书也没有提出异议。益豪公司及海产公司表示不确认该评估结论书作出的结论，益豪公司申请了评估公司的工作人员到庭询问，并预交了评估工作人员出庭评估费2000元。一审法院认为：李华、马玉樑、黎庆楠系广州市海珠区XX路XX街141号大院15栋的产权人，广州市海珠区XX路XX街141号大院20栋以及广州市海珠区XX路XX街141号大院1栋均为益豪公司所有的房屋。据广州市国土资源和规划委员会作出的穗国房协查【2015】656号回复函记载，涉案大院内空地为共用地，该地块上的房屋所有权人享有共同共有与共同管理的权利。李华、马玉樑、黎庆楠与益豪公司就涉案大院内余地面积签订的书面协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照该协议书约定，双方同意以该大院内建筑物面积比例分割XX街15号大院余地面积，现李华、马玉樑、黎庆楠享有产权的广州市海珠区XX路XX街141号大院15栋的建筑面积为1599.03平方米，益豪公司享有产权的广州市海珠区XX路XX街141号大院20栋、1栋建筑面积分别为63.336平方米和57.3516平方米，共120.6876平方米，故李华、马玉樑、黎庆楠与益豪公司应按自身享有产权的建筑物面积比例（即1599.03比120.6876）使用涉案大院内的公共用地面积。现益豪公司占用的公共用地上盖的活动板房，实际侵害了李华、马玉樑、黎庆楠的共有权益，故李华、马玉樑、黎庆楠要求益豪公司向其赔偿广州市海珠区XX路XX街141号大院内临时活动板房占用土地租金收益损失有理。但该租金收益损失的计算标准应按照双方约定的余地面积使用比例合理分配，李华、马玉樑、黎庆楠要求益豪公司按照每月3735.94元的标准计算，缺乏依据。李华、马玉樑、黎庆楠及中交四航局对评估公司作出的评估结论书没有异议，益豪公司及海产公司表示不确认该评估结论书作出的结论，并申请了评估公司的工作人员到庭询问，但没有就其质疑内容提出证据材料予以证实其主张，故一审法院对评估公司作出的结论书予以采纳。综合评估结论及双方约定的公共用地面积使用比例，益豪公司应按照每月3473.76元的标准赔偿广州市海珠区XX路XX街141号大院内临时活动板房占用土地租金收益损失给李华、马玉樑、黎庆楠。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。现李华、马玉樑、黎庆楠未能举证证明其曾于2014年11月28日前向益豪公司追讨过活动板房占用的土地租金收益损失，应承担举证不能的不利后果。益豪公司抗辩李华、马玉樑、黎庆楠追讨2012年11月29日前的租金超过诉讼时效，一审法院予以采纳。李华、马玉樑、黎庆楠要求益豪公司支付从2010年4月10日至2012年11月28日期间的活动板房占用的土地租金收益损失，一审法院不予支持。故益豪公司应按照每月3473.76元的标准，向某华、马玉樑、黎庆楠支付从2012年11月29日起至2016年4月14日止的活动板房占用的土地租金收益损失。由于之后的土地租金收益损失尚无法确定，李华、马玉樑、黎庆楠要求益豪公司支付活动板房占用的土地租金收益损失至板房拆除之日止，一审法院不予支持。由于李华、马玉樑、黎庆楠取得涉案房屋权属时，涉案场地的活动板房就已存在，故李华、马玉樑、黎庆楠要求海产公司、中交四航局向其赔偿广州市海珠区XX路XX街141号大院内临时活动板房占用土地租金收益损失，缺乏依据，一审法院依法予以驳回。本案诉讼是由益豪公司引致，故本案评估费用及受理费应由益豪公司负担。关于李华、马玉樑、黎庆楠要求益豪公司、海产公司、中交四航局立即拆除位于广州市海珠区XX路XX街141号大院内公共部位的临时活动板房，清理场地、腾空用地等诉讼请求，一审法院另行作出（2015）穗海法民三初字第104号民事裁定书予以处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年12月29日作出一审判决：一、被告广州市益豪科技贸易发展公司在本判决生效之日起三日内，向原告李华、马玉樑、黎庆楠赔偿广州市海珠区XX路XX街141号大院活动板房占用的土地租金收益损失（从2012年11月29日起计至2016年4月14日止，按照每月3473.76元的标准计算）；二、驳回三原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8900元及评估费用9242元（包含评估费7242元及出庭评估费2000元），由益豪公司负担。评估费7242元已由李华、马玉樑、黎庆楠预交，益豪公司在本判决生效之日起三日内将评估费7242元支付给李华、马玉樑、黎庆楠。判后，益豪公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定有违基本常识，益豪公司才是土地使用权人。1.物权保护纠纷首要前提是必须确定究竟谁是产权人。益豪公司作为XX街141号地块合法使用权人，使用权依据是穗国土权【2003】31号《广州市土地使用权属证明书》，因此是该地块当然的土地使用权人。2.李华、马玉樑、黎庆楠当时购买的仅仅是15栋1599平方米的房产，所购买的房产面积以及标的物是否包含土地，已经在当时的《拍卖成交确认书》及《评估报告》有清晰显示，所拍卖的估价对象仅仅是15栋房地产而无包含土地的价值在内。如果李华、马玉樑、黎庆楠所购买房地产包括土地，应当出示国有土地出让合同或者土地出让金缴纳包含了141号地块的证明。二、一审判决认定双方就余地面积签订的书面协议合法有效属于法律适用错误，2012年8月10日签订《分割XX街15号大院余地面积的协议》存在根本性的瑕疵，有违土地使用权及国有资产转让相关强制性规定。1.分割协议写明是“XX街15号大院”，诉争的板房位于“XX街141号大院”。该项证据和诉争板房所在的土地根本没有关联性。2.划拨用地分割转让，按照正常逻辑都知道需要支付对价，而这个协议没有支付任何对价。此外，益豪公司在二审庭询中当庭补充以下事实和理由：一、李华、马玉樑、黎庆楠买的仅仅是房产，根据物权法的规定，业主对专有部分享有权利，专有部分是指业主所购的建筑面积以内，建筑面积以外的部分李华、马玉樑、黎庆楠没有收益权。二、土地权属人是属于益豪公司，性质是划拨用地，没有办理出让手续，益豪公司与李华、马玉樑、黎庆楠对土地的分割违反法律的强制性规定。三、益豪公司属于国有企业，应当适用国有企业资产以及土地使用权转让的相关法律规定，而不应当益豪公司为普通的民事主体。四、即使是要计算土地收益，也应该从李华、马玉樑、黎庆楠办理房产证第二天起计算，没有办理房产证之前李华、马玉樑、黎庆楠享有的是债权而非物权，租金的诉讼时效根据民法通则的规定是一年。所以租金只应该从2015年4月15日起计，此前已经过了诉讼时效不应支持。五、受理费不应该全部由益豪公司承担，对方提起诉讼主张50余万元，一审判决支持了14万多，应该按照胜败比例来负担受理费。综上，益豪公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回李华、马玉樑、黎庆楠的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费、评估费由李华、马玉樑、黎庆楠承担。被上诉人李华、马玉樑、黎庆楠二审答辩称：不同意益豪公司的上诉请求，请求二审法院驳回益豪公司的上诉，维持原判。理由如下：一、李华、马玉樑、黎庆楠已经取得了15栋房屋的所有权，建筑面积、共有面积在房地产权证上都有记载，故对建筑面积享有专有权和共有面积3215.87平方米土地享有共同使用权。二、关于诉讼时效的问题，李华、马玉樑、黎庆楠要求的是侵权行为的赔偿损失，不适用租金的诉讼时效。原审被告海产公司二审表示：一、同意益豪公司的陈述为事实。二、活动板房早在2007年就已经存在，即15栋房屋拍卖之前就已经存在。三、海产公司没有使用板房，涉案地块也不是由海产公司进行管理，而是由益豪公司管理，因此本案与海产公司无关。四、由于中交四航局无法提供合法建设涉案板房的相关资料，海产公司与中交四航局活动板房转让协议应为无效协议，海产公司已经注销活动板房财务手续。原审被告中交四航局二审表示：对一审判决没有意见，益豪公司的上诉与中交四航局也没有关系。本院经二审审理查明：一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。登记日期为2003年12月12日的海珠区XX路XX街141号大院1栋、20栋房地产权证，载明共用土地面积为12272.298平方米。其后因部分土地被征收，广州市国土资源和房屋管理局2013年11月28日登记核发的15栋房地产权证载明土地共用面积为3215.87平方米。益豪公司与李华、马玉樑、黎庆楠2012年8月10日签订的大院余地面积分割协议中的“XX街15号大院”现实中并不存在，益豪公司表示不知其具体指向，李华、马玉樑、黎庆楠则表示此为“XX街141号大院”的笔误，双方均确认该协议并未实际履行。本案审理期间，李华、马玉樑、黎庆楠于2016年4月11日另案提起诉讼要求益豪公司支付从2013年11月1日使用15栋第二层的租金，益豪公司也于2016年6月22日提起诉讼要求马玉樑、黎庆楠、李华支付管理费。现两案均已二审结案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题主要是：三被上诉人是否应与上诉人共同对涉案XX街141号大院内空地享有共有权利、如何认定上诉人与三被上诉人2012年8月10日签订的大院余地面积分割协议。依据广州市国土资源和规划委员会对一审法院的复函，海珠区XX路XX街141号大院内空地已明确为共用地，该地块上的房屋所有权人享有共同共有与共同管理的权利。上诉人与三被上诉人同为该地块上的房屋所有权人，本案诉讼中上诉人不认可三被上诉人是141号大院内空地的土地共用权利人的上诉观点，实际上是对三被上诉人办领的15栋房地产权证提出的异议，这不属本案民事诉讼的范畴，应另行主张为宜。一审法院依行政主管部门的处理为据确认三被上诉人为涉案大院内空地的使用权利人并无不当，本院予以维持。三被上诉人因广州市越秀区人民法院执行裁定取得141号大院15栋房地产权利，该裁定直接导致物权变动的法律效果，三被上诉人物权的取得并非以其房地产权证办领为标志。关于上诉人与三被上诉人2012年8月10日签订的大院余地面积分割协议，双方均表示该协议未实际履行，141号大院余地面积并未实际分界，故上诉人依此上诉主张的分割划拨土地使用权及国有资产转让的事实并不存在。三被上诉人对141号大院内空地享有的共同共有与共同管理的权利并不来自于该协议的约定，上诉人与三被上诉人对141号大院内空地共同享有使用权的状态并不因双方2012年8月10日签订的协议而改变。上诉人对该协议所提出的上诉理由，并无实际意义。应当明确的是，该协议载明的以大院内建筑物面积比例确定权利的方式，与建筑物区分所有权中的共有部分收益处理原则并不相悖，一审法院依双方自身享有产权的建筑物面积比例于本案所作土地租金收益损失的处理，结果可予维持。该收益损失的主张不适用追讨欠租的一年诉讼时效。因此，上诉人本案所提上诉理由，不能成立。需要指出的是，一审法院未支持三被上诉人主张中的2010年4月10日至2012年11月28日期间活动板房占用的土地租金收益损失，依诉讼费用的负担原则不宜由上诉人全部负担，该部分的处理应予调整。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持；但诉讼费用部分处理不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费8900元及评估费用9242元，由李华、马玉樑、黎庆楠负担13062元，广州市益豪科技贸易发展公司负担5080元。二审案件受理费3114元，由广州市益豪科技贸易发展公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年五月十二日书记员  杨银桃马婷婷