江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2227号上诉人（原审被告）:姑苏区悦云足浴馆，住所地江苏省苏州市姑苏区干将西路****号*幢***室。经营者：管寿兴，男，1966年3月16日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。李宏，江苏宏谐律师事务所律师被上诉人（原审原告）:宿迁市人民政府驻苏州联络处，住所地江苏省苏州工业园区水巷邻里20幢。法定代表人：刘娟，主任。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。上诉人姑苏区悦云足浴馆因与被上诉人宿迁市人民政府驻苏州联络处房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016)苏0508民初6085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姑苏区悦云足浴馆（以下简称悦云足浴馆）上诉请求：1、撤销（2016)苏0508民初6085号民事判决书并依法改判或发回重审；2、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在未有直接证据证明雨水系从窗户进入的情况下，以推定的形式判定雨水系从南边打开的窗户进入，明显证据不足。而上诉人提供的照片足以证明房屋漏水系被上诉人自身房屋质量问题造成的。对于被上诉人实际赔偿的费用4.9万元，系被上诉人单方承认，未经上诉人认可，不能体现楼下住户的实际损失，不能作为法院判决认定损失金额的依据。被上诉人宿迁市人民政府驻苏州联络处（以下简称宿迁驻苏处）在诉讼中答辩称：一审法院依照对小区保安的询问和现场勘验笔录及被上诉人提供的现场照片、证人证言等证据，综合认定2016年8月21日上诉人的工作人员未关闭涉案房屋多扇朝南窗户，致使暴雨从窗户倾入并顺势漏至同幢404、304室。由于被上诉人未能妥善使用房屋、怠于处理赔偿事宜且未按时履行支付租金的合同义务，被上诉人有权解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告宿迁市人民政府驻苏州联络处向一审法院起诉请求：1、悦云足浴馆支付租金及房屋使用费合计11840元；2、悦云足浴馆赔偿损失4.9万元；3、悦云足浴馆赔偿涉案房屋空置损失3万元；4、本案诉讼费由悦云足浴馆承担。一审法院认定事实：坐落于苏州市干将西路××室房屋所有权人为宿迁驻苏处。2015年5月，宿迁驻苏处（甲方，出租人）与悦云足浴馆（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于居住，租期自2015年5月18日至2017年5月17日，租金每月5000元，按季支付，提前30日支付下一期租金。合同第7条约定，甲方必须保证房屋结构和设施可以正常使用，室内外正常维修由甲方负责；第8条约定，乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；乙方搬家临走前必须把卫生做好，否则扣除卫生清理费400元。合同签订后，宿迁驻苏处按约将涉案房屋交付悦云足浴馆；悦云足浴馆后将其作为职工宿舍使用，并支付租金至2016年8月17日。2016年8月21日，因下暴雨，下午四时许，涉案房屋渗水至楼下404室、304室，致使404室、304室两户居民家中不同程度受淹。2016年9月6日，宿迁驻苏处工作人员牛众与案外人钱芳（涉案房屋同幢404室住户）签订人民调解协议书，其中载明因涉案房屋漏水导致404室房屋受损，404室住户要求涉案房屋出租人和承租人共同承担赔偿责任，赔偿费用4.6万元，由出租人先行全额支付，待出租人与承租人对造成损失责任确定后按比例分担。该份人民调解协议书首部中注明当事人包含“陈晓冬（悦云足浴馆负责人）”，但在协议尾部签字处并无悦云足浴馆盖章或负责人签字，尾部由苏州市姑苏区金阊街道人民调解委员会（以下简称人民调解委员会）备注“9月5日陈晓冬答应协议内容，但9月6日陈晓冬未来，电话联系不到，牛众与钱芳双方同意协议”并加盖公章。当日，宿迁驻苏处向钱芳支付赔偿款4.6万元，钱芳出具收条。2016年9月6日，悦云足浴馆向宿迁驻苏处提交提前解除租房合约函件，称因涉案房屋租赁期内漏水导致无法正常居住，且出租人未及时维修，故提前解除合同，望尽快交接。悦云足浴馆联系人为陈晓冬。2016年9月12日，宿迁驻苏处向同幢303室住户张芝娟支付维修修理费3000元，张芝娟出具收条。2016年9月26日，悦云足浴馆联系宿迁驻苏处，要求交付涉案钥匙；宿迁驻苏处则回复要求其必须结清截至2016年9月17日租金、涉案房屋修复费用及楼下住户赔偿费用、违约金及空置损失合计11.6万元后才同意解除合同。本案一审审理中，因双方对解除涉案房屋租赁合同均不持异议，经一审法院组织，双方于2016年10月28日就涉案房屋进行交接。一审法院于2016年10月27日前往涉案房屋现场勘察。经勘察发现涉案房屋系5楼及复式结构，屋内尚有悦云足浴馆部分生活物品及生活垃圾未清除；5楼客厅、复式2楼202室窗台下方墙体均已因渗水起泡；复式楼梯下方墙体均有渗水痕迹；复式201室北墙角、202室西北墙角、5楼客厅西南墙角上方均有渗水痕迹，上述墙角渗水痕迹均集中在墙体上半部分，未延续至下半部分。一审法院向银泰花园小区保安陆金荣调查核实案情，陆金荣称2016年8月21日下暴雨，下午四时许，涉案房屋楼下304室住户向其反映家中天花板漏水，经其与辅警查看，发现水从涉案房屋内渗出。经联系悦云足浴馆经理，悦云足浴馆派来两名员工；因发现同幢404室住户家中地面大面积积水，天花板上还在漏水，故前往涉案房屋，打开房间后发现涉案房屋内地板上都是积水，5楼客厅及房间的朝南的部分窗户打开未关，复式阁楼上房间朝南窗户也打开未关。以上事实，由宿迁驻苏处提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、人民调解协议、收条、现场照片、证人证言、悦云足浴馆提供的短信记录、现场照片、一审法院制作的勘验笔录、调查笔录及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，宿迁驻苏处与悦云足浴馆就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。根据宿迁驻苏处提供的现场照片、证人证言及本院向银泰花园小区保安调查情况，可以证实2016年8月21日因悦云足浴馆工作人员未关闭涉案房屋内多扇朝南窗户，致使暴雨从窗户内倾入并顺势倾漏至同幢404室和304室，导致涉案房屋及404室、304室房屋不同程度受损；故悦云足浴馆应对上述损失承担赔偿责任。悦云足浴馆抗辩称涉案房屋本身质量有问题的意见，因现场勘查发现涉案房屋部分房间墙角虽有渗漏水痕迹，然该渗水痕迹并未延伸至地面，故应与8月21日的渗漏水事故不具关联性，且本院在2016年10月27日勘查现场时本市亦为连续降水天气，涉案房屋现场在门窗关闭的情况下并未见渗漏水现象，故对悦云足浴馆抗辩房屋质量导致渗水及以该理由主张涉案房屋租赁合同于2016年9月6日解除的抗辩意见均不予采纳。鉴于悦云足浴馆应对前述渗漏水事故承担责任，然其在宿迁驻苏处与404室住户协商处理赔偿事宜时怠于配合，且根据人民调解委员会在调解协议中备注的事项可以证实悦云足浴馆亦参与了赔偿事宜的协商，故在宿迁驻苏处已代为向404室住户赔偿4.6万元的情况下，其有权向悦云足浴馆追偿上述损失；同理，宿迁驻苏处亦有权就代为赔偿304室住户的3000元向悦云足浴馆进行追偿。据此，本院支持宿迁驻苏处要求悦云足浴馆赔偿损失4.9万元的诉讼请求。因悦云足浴馆未能妥善使用房屋造成渗漏水事故且消极处理赔偿事宜，故宿迁驻苏处有权解除合同。现悦云足浴馆对解除合同并不持异议，双方对合同解除时间点存在争议。宿迁驻苏处主张以其向本院递交诉状之日作为合同解除时间点，然因合同解除需书面通知到达对方方可生效，故本院根据诉状副本送达悦云足浴馆的时间，认定涉案合同解除时间点为2016年9月23日。合同解除后，悦云足浴馆应将涉案房屋及时交还宿迁驻苏处，其虽在短信中要求尽快交接房屋，然从2016年10月27日勘查现场的情况来看，涉案房屋内尚有部分悦云足浴馆的家电，生活垃圾亦未清理，并不符合交还条件。后在本院组织下悦云足浴馆于次日腾空并交还涉案房屋，故本院支持宿迁驻苏处要求悦云足浴馆支付2016年8月18日至10月28日期间的租金及房屋使用费计11833元。关于宿迁驻苏处主张的房屋空置损失。因本案系悦云足浴馆违约导致合同解除，且渗漏水事故对涉案房屋本身亦产生一定损坏，虑及宿迁驻苏处修复房屋及重新出租可能出现的空置期，本院酌情按2个月租金支持其主张的空置损失计1万元。审理中，因双方当事人已就涉案房屋进行交接，宿迁驻苏处撤回腾让房屋、恢复原状、租金利息及水电煤和物业费的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。遂判决：一、姑苏区悦云足浴馆于判决生效之日起十日内赔偿宿迁市人民政府驻苏州联络处损失49000元。二、姑苏区悦云足浴馆于判决生效之日起十日内支付宿迁市人民政府驻苏州联络处租金及房屋使用费11833元。三、姑苏区悦云足浴馆于判决生效之日起十日内赔偿宿迁市人民政府驻苏州联络处房屋空置损失10000元。案件受理费2225元，减半收取1113元，由宿迁市人民政府驻苏州联络处负担304元、姑苏区悦云足浴馆负担809元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据一审法院所作现场勘验及证人询问笔录并结合双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定事发当日，因悦云足浴馆工作人员未关闭涉案房屋内多扇朝南窗户，致使暴雨从窗户内倾入并漏至同幢404室和304室，导致涉案房屋及404室、304室房屋不同程度受损。由于悦云足浴馆未能妥善使用租赁房屋，宿迁驻苏处据此要求悦云足浴馆承担相应赔偿责任的请求，于法有据，应予支持。根据苏州市姑苏区金阊街道人民调解委员会出具的调解协议所载内容并结合调解过程可以认定，事发后悦云足浴馆怠于处理相关赔偿事宜，这既是对其应负义务的回避，也是对其所享权利的放弃。宿迁驻苏处依据调解协议确定的赔偿金额要求悦云足浴馆作出相应赔偿，证据充分，本院予以支持。据此，姑苏区悦云足浴馆的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由上诉人姑苏区悦云足浴馆负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年五月二十六日书记员 杨颖颖