太原市小店区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0105民初4560号原告：秘军军，女，1982年11月22日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：田丽丽，北京汇都律师事务所律师。被告：山西恒诚房地产开发有限公司，住所地太原市经济开发区东大街12号电动滚筒厂东楼。法定代表人：郝鹏飞，董事长。委托诉讼代理人：韩勇斌，山西国祥律师事务所律师。原告秘军军与被告山西恒诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秘军军的委托代理人田丽丽、被告山西恒诚房地产开发有限公司的委托代理人韩勇斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秘军军诉称，原告与被告在2014年9月26日签订商品房买卖合同，购买被告出售的位于太原市小店区马练营路300号坤泽翰林院7幢1单元0302号房屋，合同约定的购房款总额为488834元。原告在2014年8月3日向被告交付了全部购房款。现因被告未按合同约定日期向原告交付房屋造成原告至今无法入住，原告至今租住房屋已花费24700元。原告认为被告的行为已构成违约，应按合同第9条的约定承担违约责任。原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付违约金27961元（暂计算至2016年7月24日，具体金额以实际付清日为准）；2、判令被告赔偿原告房屋租金24700元（暂计算至2016年7月24日，具体金额以实际付清日为准）；3、本案诉讼费由被告承担。被告山西恒诚房地产开发有限公司辩称，1、所有关于违约金和租金的请求我方不予认可。2、关于发票我们是会给购房业主的，需要一个过程。经审理查明，2014年9月26日，原告秘军军（买受人）与被告山西恒诚房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为：（2013）并商房预售字第0111号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为坤泽翰林院第7幢1单元0302号房，建筑面积91.74平方米。第四条、商品房单价为每平方米5328.47元，房屋总价488834元。第六条、付款方式及期限。买受人在签订《商品房买卖合同》时，一次性支付出卖人全部购房款，即人民币488834元。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即商品房经出卖方依法验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，从出卖人通知之日起，视为买受人收房并委托出卖人保管，保管费按照每月2000元计算，在实际接房时付清出卖方。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月31日前给排水设施、供配电设施、暖通设施、网络、通讯安装完毕投入使用。如在规定日期未达到使用条件，同意按以下方式处理：出卖人在上述期限内已将上述基础设施、公共配套设施的施工完成，但由于政府相关部门对于开通使用的政策性规定或文件未达到使用条件的，出卖人不承担责任；若因政府部门或水、暖、电、气等供应单位原因导致未能在上述规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担责任；在买受人提出书面异议，并经双方确认后90日内进行整改，在约定的整改期限后仍未达到合同约定的使用条件前，该房屋的物业管理费用由出卖人承担。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。2014年8月3日，原告交纳购房款488834元。庭审中原告诉称，原被告双方在2014年9月26日签订合同，2014年8月3日交付全部购房款488834元，合同约定被告应在2014年12月31日交付房屋，直至今日被告无法向原告交付房屋，导致原告需另行租房，截止到2016年7月24日，租房费用为24700元，根据合同第九条第二款被告应承担违约金。被告辩称，2014年11月小区房子已全部竣工，也已经验收符合交付条件，也通知了各个业主开始进行交房，根据合同约定因配套问题造成无法交付不承担责任；公建配套方面政府部门无法完成配套设施是公知的事实，被告也在积极协调，从原告方提供的公告和关注程度，大家对交房事实是明知的，而且被告也进行了通知，是配套设施不完善有争议，业主才不接收房屋，不是被告方不交房。另查明，2014年8月6日，被告就翰林华府项目集中供暖事宜向太原新技术与教育发展管理中心提出申请，内容为：”我司目前开发的坤泽翰林华府项目已基本建设完毕，该项目位于太原经济技术开发区太原大学附近马练营路与东榆线路交叉口的东南角，总建筑面积30万平方米，其中采暖面积23万平方米，根据太原经济技术开发区的规划，我公司现申请纳入经济技术开发区集中供暖范围，请贵中心尽快给予安排集中供暖工程设计与施工，并希望早日开始供暖。”同年12月17日，被告向国网山西省电力公司太原供电公司发函，主要内容为：”坤泽翰林华府是一个民生工程，工程基本完工，原计划2014年11月交房，因供电原因至今无法实现，2040户业主的代表多次来公司要说法，经劝导后确定2015年1月15日开始交房，多数人不认推迟交房，要求赔偿。介于上述情况，按贵我双方签订的服务协议内容，采取特事特办程序，尽快进场组织施工，在2015年1月15日前完工，达到正常供电，使我司在最后时间内向业主兑现交房。”2016年9月8日被告向太原市城乡管理委员会、太原市热力公司递交申请，主要内容为：”坤泽翰林院小区是五证齐全小区，该小区面积31.77万平方米，其中2220户业主，目前已交房2000余户，入住率达70%。建设期间一直同政府部门沟通小区集中供暖问题，但由于政府公建配套设施不到位，热源问题一直无法解决，现在马练营路即将竣工通车并已铺设供暖热力管网。之前由于市政供暖一直未接入，我司为避免业主群起事件发生，公司自筹资金建设燃煤供暖锅炉，保证入住业主顺利过冬。今年我司积极响应政府号召，废弃燃煤锅炉，申请接入市政供暖。据此特向贵单位申请供暖连接以确保今冬翰林院小区2000余户业主及入住养老的老年人安全过冬”。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、全款购房收据、交房公示；被告提供的翰林华府集中供暖申请、2016冬季供暖申请、供电工程紧急函及当事人陈述笔录等在案为凭，足以采信。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，合同约定的内容合法，未违反法律、法规的规定，对当事人具有约束力。原告应按合同约定将购房款交付被告，被告应向原告履行交房义务。本案中，关于被告是否存在逾期交房，原告主张的诉讼请求应否得到支持的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条约定了交房及基础、公共配套设施投入使用的期限，但亦列明出卖人延期交房及配套设施未达使用条件，出卖人不承担责任的情形，其中包括基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工，出卖人可据实予以延期。其次，根据被告提供与有关部门就供电及集中供暖事宜的函件，可说明被告在合同约定的交房期限前就其开发的翰林华府小区集中供暖问题曾向有关部门提出申请，基础、共建配套不能完工，此原因是导致延期交房的情形，此情形符合合同约定的延期交房条件，此外，原告未提供证据证明被告未按合同约定期限交房存在其他原因，故被告延期交房的责任可予以免除。另交付房屋需要出卖人交付和买受人接收两个行为完成，原告提供的证据也不足以证明存在免责情形消失后的延期。综上，原告主张被告承担逾期交房违约金及赔偿损失的请求，理由与证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告秘军军的诉讼请求。案件受理费1117元（原告已预交），由原告秘军军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  许福臣审 判 员  刘扬鹏人民陪审员  张铁牛二〇一七年五月二日书 记 员  魏 佳