海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初1990号 原告（反诉被告）：战颖，女，1983年11月4日出生，汉族，住河北省承德市隆化县。 原告（反诉被告）：张超，男，1981年10月12日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：蔡文卿，北京俊理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。 原告战颖、张超与被告海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，被告金源公司于2018年12月5日向本院提起了反诉，反诉立案后，本院依法适用普通程序于2018年12月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）战颖、张超的委托诉讼代理人蔡文卿，被告（反诉原告）金源公司的委托诉讼代理人连昌松、曾晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）战颖、张超向本院提出诉讼请求：1.确认2017年3月3日战颖、张超与金源公司签订的《中华坊分销协议》有效；2.判令金源公司继续履行2017年3月3日签订的《中华坊分销协议》；3.本案诉讼费用由金源公司承担。事实与理由：2017年3月3日战颖、张超与金源公司签订了《中华坊分销协议》，约定：海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园19幢1802房，房屋建筑面积56.47平方米（最终面积以房产证面积为准，多退少补），且该房交房标准为装修房，在金源公司取得预售许可证后，双方签订《澄迈县商品房买卖合同》，同时约定在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。分销协议签订后，战颖、张超依约交付金源公司保证金5万元。由于金源公司因未按政策规定交纳涉案房产增容费及签定分销协议后房价不断上涨等主观上恶意违约的原因，导致该房屋预售许可证直至2018年9月28日才办理下来。2018年10月4日，战颖、张超按照分销协议约定到金源公司处签订正式《商品房买卖合同》时，金源公司以海南省2018年实施的限购政策为由要求加价，不加价就以限购政策为由拒绝履行合同。战颖、张超为了维护合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如所请。 被告（反诉原告）金源公司辩称，一、金源公司认可双方签订的《中华坊分销协议》属于有效合同；二、关于第二个诉讼请求，金源公司认为战颖、张超的诉讼请求不明确，《中华坊分销协议》的内容和条款非常多，战颖、张超要求履行的是哪个条款不明确，根据《民事诉讼法》第119条规定，战颖、张超起诉必须有具体的诉讼请求，诉讼请求不明确的不应受理，已经受理的，应当裁定驳回其起诉。三、根据《中华坊分销协议》约定，该协议的解除条件已经成就，金源公司已向法院提起反诉请求解除合同，该合同已丧失继续履行的条件。分销协议第五条约定战颖、张超需在金源公司获得预售许可证起十五日内，持分销协议原件及保证金凭证原件到金源公司营销中心与金源公司签订《商品房买卖合同》，如战颖、张超逾期办理的，视为战颖、张超自动放弃分销，金源公司可单方面解除本分销协议并有权将分销的房屋另行出售且不需要通知战颖、张超，分销保证金不退还。金源公司获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。金源公司已于2018年9月28日取得19号楼的预售许可证，次日，在海南日报上进行了公告。由于限购政策的出台，非海南省户籍居民家庭在海南省内购房，需提供累计24个月及以上的个人所得税或社保缴纳证明。战颖、张超属于非海南户籍居民，不具备购房资格。战颖、张超亦没有在约定期限内带有购房资格的客户到金源公司处与金源公司协商签订商品房买卖合同事宜。因此，《中华坊分销协议》约定的合同解除条件已经成就，根据《合同法》第九十三条第二款的约定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因此，即使在金源公司取得预售许可证的客观情况下，《中华坊分销协议》也已具备解除条件。金源公司已提起反诉解除合同并没收分销保证金。在此情况下，《中华坊分销协议》已丧失了继续履行的客观条件，战颖、张超的诉请应予以驳回。 被告（反诉原告）金源公司向本院提出反诉请求：1.解除金源公司与战颖、张超签订的《中华坊分销协议》；2.判令战颖、张超支付的5万元属于金源公司所有；3.本诉、反诉诉讼费用由战颖、张超承担。事实与理由：2017年3月3日，金源公司与战颖、张超签订《中华坊分销协议》，约定战颖、张超向金源公司购买金源公司开发的位于海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园19栋1802房，1802房的单价为7457.28元，总价为421113元。战颖、张超应在金源公司获得预售许可证之日起十五日内，持分销协议原件到金源公司营销中心与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，如战颖、张超逾期办理的，金源公司可单方面解除分销协议，并有权将房屋另行出售且不需要通知战颖、张超，分销保证金恕不退还。金源公司获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。同时，双方在协议中明确约定，战颖、张超选择一次性付款，签订协议当日支付5万元，总房款在金源公司取得预售许可证之日起十五日内付清。签订《中华坊分销协议》后，战颖、张超依据协议约定向金源公司支付5万元整。协议生效后，金源公司按规定准备办理预售许可证需要的各项材料。金源公司已于2018年9月28日取得涉案房屋的预售许可证，并于次日在海南日报上进行公告。但由于限购政策的出台，战颖、张超已不具备购房资格。战颖、张超无法在15日内与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，战颖、张超亦没有带购房资格的购房人与金源公司签订《澄迈县商品房买卖合同》。因此，双方所签订的《中华坊分销协议》因限购政策的出台已无法继续履行，合同目的亦无法得到实现。金源公司认为，根据分销协议约定，双方解除合同的条件已经成就。且由于客观情况的变化，双方签订分销协议的目的已无法实现。为此，特依据《合同法》的相关规定向贵院提起反诉，恳请贵院依法支持金源公司的反诉请求。 原告（反诉被告）战颖、张超辩称，不认可对方的反诉请求。一、对方所谓的反诉是对本诉诉讼请求的反驳，不构成反诉。理由如下：反诉不同于反驳。反诉独立于本诉存在，是以承认本诉的存在为前提，对本诉诉讼请求并不加以否定。结合本案，金源公司所谓的反诉，只是否定本诉提出的部分或者全部诉讼请求，是对本诉诉讼请求所依据的事实、理由、证据的辩驳，不是一种独立的诉，实质上是一种反驳，不具有诉的价值，不构成反诉。二、金源公司在收到本诉起诉状近两个月的时间不提反诉，而故意拖延至开庭当日对具有同样情形的部分业主提起，这种行为明显系滥用诉权，浪费司法资源，恶意增加当事人的诉讼成本，企图分化瓦解维权业主，是以合法的形式掩盖非法目的。综上，对于金源公司的恶意反诉行为，法院应依法予以训诫，并通知其可另行起诉，而不应准许其在本案反诉及合并审理。 经审理查明，2017年3月3日，战颖、张超（乙方、受托方）与金源公司（甲方、委托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：由乙方分销甲方在海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处所开发的中华坊三期海棠园19栋1802号房，房屋建筑面积为56.47平方米（最终以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲乙双方同意分销单价计按建筑面积计价，每平方米7457.28元，总房款为421113元。第三条约定：签订本协议当日，乙方向甲方交纳分销保证金共计5万元整。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持分销协议原件及保证金原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期办理则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本分销协议，并有权将乙方分销的房屋另行出售且不需通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。第九条特别约定：该房乙方选择银行按揭付款，签订本协议当日，乙方自愿向甲方支付分销保证金5万元，首付房款在甲方获得预售许可证之日起十五日内付清给甲方。剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。《中华坊分销协议》签订当日，战颖、张超将5万元保证金支付给金源公司，金源公司出具收款收据。 另查，2018年9月28日，金源公司取得了澄迈县住房保障与房产管理局颁发的澄迈县房产预售许可证（证号为：[2018]澄房预字049号，项目名称：中华坊-海棠园，幢号：32层/19号楼），并于次日在海南日报发出公告：我司开发的“中华坊”三期海棠园19号楼，经澄迈县住房保障与房产管理局批准，已获得预售许可证，证号[2018]澄房预字049号。 以上审理查明的事实有战颖、张超提供的《中华坊分销协议》、收款收据，金源公司提供的预售许可证（证号：[2018]澄房预字049号）、公告等证据材料以及当事人的陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，涉案《中华坊分销协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点为：《中华坊分销协议》应继续履行还是应予以解除。首先，金源公司诉称战颖、张超不具备购房资格亦未在涉案房屋取得预售证后十五日内带有购房资格客户或自己同其签订房屋买卖合同，故依据分销协议约定，解除协议的条件成就，其有权解除合同。对此，本院认为，涉案房屋所在的19号楼于2018年9月28日取得预售许可证，而战颖、张超于2018年10月8日向本院起诉，请求继续履行分销协议，战颖、张超的这一行为应视为其在分销协议约定的履行期限内主动要求同金源公司签订房屋买卖合同，故解除条件并未成就。其次，从分销协议的内容来看，该分销协议兼具居间合同及商品房包销合同的性质，但无论是居间合同还是商品房包销合同，只要当事人双方秉承诚实信用的原则，是可以继续履行协议的。金源公司以无法实现分销协议的目的为由诉请解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。金源公司以上主张解除合同的理由均不成立，《中华坊分销协议》应继续履行，如在履行中发生新的争议可就具体内容另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告战颖、张超与被告海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年3月3日签订的《中华坊分销协议》合法有效，被告海南金源世纪房地产开发有限公司应继续履行； 二、驳回反诉原告海南金源世纪房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费7617元（战颖、张超已预交），反诉案件受理费3808.5元（海南金源世纪房地产开发有限公司已预交），均由被告（反诉原告）海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 王 芳 审判员 李劲松 审判员 刘 洋 二〇一八年十二月二十九日 书记员 王爱姑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。