苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初11632号原告：苏州新城吾悦商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长安村14组、21组（太湖新城科创园内）。法定代表人：陈德力，该公司联席总裁。委托诉讼代理人：汪建，该公司员工。委托诉讼代理人：严雨飞，江苏震宇震律师事务所律师。被告:上海聿辰商贸有限公司，住所地上海市徐汇区石龙路345弄3号1幢西231室。法定代表人：邓燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹嘉宗，该公司员工。委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。原告苏州新城吾悦商业管理有限公司（以下简称吾悦公司）与被告上海聿辰商贸有限公司（以下简称聿辰公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法由审判员袁媛适用简易程序分别于2016年10月20日、2017年4月21日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告吾悦公司的委托诉讼代理人严雨飞,被告聿辰公司的委托诉讼代理人姜慧林、曹嘉宗到庭参加诉讼。第二次庭审，原告吾悦公司的委托诉讼代理人严雨飞,被告聿辰公司的委托诉讼代理人姜慧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吾悦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《吾悦广场商铺管理服务协议》；2.被告向原告支付自2016年3月19日起至2016年6月18日的管理费82350元，及自2016年6月19日起至上述服务协议解除之日止的管理费；3.被告向原告支付逾期管理费违约金（其中82350元自2016年3月19日起算，其余拖欠的管理费自2016年6月19日起算，算至被告实际偿清之日止，按每日千分之三的标准计算）；4.没收被告已交付的管理服务保证金27450元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月29日，苏州凯拓房地产发展有限公司（以下简称凯拓公司）与被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市吴江区开平路吾悦广场第一层编号为1F-022商铺（下称涉案商铺）出租给被告，租赁面积为610平方米，租赁期限为4个租约年。同日，原、被告签订《吾悦广场商铺管理服务协议》一份，约定被告将上述商铺委托原告进行管理，并按照45元/㎡向原告支付管理费。根据合同约定，被告应履行按时缴纳管理费等义务，但被告自2016年3月19日起拖欠管理费。原告于2016年6月15日、2016年7月5日分别向被告发出《整改通知函》，又于2016年7月20日向被告发出了《费用催缴通知》。因被告未及时采取整改措施，原告又委托律师发函催告，被告至今未向原告支付所欠费用。被告的行为已严重违反合同约定，原告特此诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告聿辰公司辩称，被告不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。一、被告确实拖欠原告2016年3月19日至2016年6月18日的管理费82350元，但事出有因。首先，在被告2015年5月至2015年10月装修期间以及装修后的营业期间，商场多次发生漏水，给被告造成装修损失97913元。被告向原告提出赔偿损失，但原告一直没有解决。被告认为，原告的物业服务没有到位，应该减免管理费；其次，原告的吾悦广场客流量不足，现在已经有多家店铺关门，被告也在亏损经营，被告一直跟原告进行协调，想要对管理费的支付时间、金额进行重新协商，原告也有派员工同被告接触，但是该员工没有任何权限，对相关事宜无法作出决定，以致到现在都没有协商结果。二、关于原告的第3项诉讼请求，被告认为，即使合同解除也不应当按照该标准执行，违约金的标准过高，远远超过实际损失，应该予以降低；三、关于原告的第4项诉讼请求，被告没有违约，保证金不应予以没收。若合同解除，保证金应抵充管理费。本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方无异议的事实，本院予以确认，即：2014年9月29日，吾悦公司（甲方）与聿辰公司（乙方）签订一份《吾悦广场商铺管理服务协议》，甲方根据“吾悦广场”业主的委托，对“吾悦广场”商业运营和物业进行管理，乙方作为“吾悦广场”商铺的承租方和使用人同意接受甲方的管理服务，为此，双方达成如下协议：甲方对“吾悦广场”提供的管理服务内容包括：实施统一的经营管理，对共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养，对公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护，商铺装饰装修管理服务等；乙方应按时向甲方缴纳管理费及其他服务费或代收代缴费用，并按商铺租赁合同约定的经营范围和品牌从事有关经营活动，管理费根据租赁面积暂定为45元/㎡/月（自开业日起计收），以三个月作为一个交费期，先付后用，乙方应当在每个交费期期满前10日内向甲方一次性支付下个交费期管理费，甲方有权根据“吾悦广场”所在地居民价格消费指数变化同比例调整管理费标准；乙方应在签订本合同之日向甲方支付27450元作为管理服务保证金，在本协议期内，管理服务保证金不予抵充管理费或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在本协议终止后30日内将管理服务保证金无息退还给乙方；如乙方逾期支付管理费或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过7日的，甲方有权暂停对乙方承租商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务；本协议自双方签署之日起生效；如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。上述协议签订后，聿辰公司支付了2016年3月18日前的管理费。但自2016年3月19日起再未支付管理费。2016年6月15日、2016年7月5日，凯拓公司、吾悦公司共同向聿辰公司发出《整改通知函》，吾悦公司另于2016年7月18日向聿辰公司发出《费用催缴通知》，通知要求聿辰公司在收到通知后的三日内付清2016年3月19日至2016年9月18日的管理费164700元，并提供所经营品牌的授权书，否则将追究其违约责任。2016年7月22日，江苏震宇震律师事务所受凯拓公司、吾悦公司委托，向聿辰公司发出《律师函》，通知聿辰公司在2016年7月30日前将欠缴的管理费164700元支付给委托人，并提供有效的品牌授权书等文件，逾期未履行的，委托人将有权暂停承租商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，并有权与聿辰公司解除合同。2016年9月8日，本院立案受理了凯拓公司与聿辰公司房屋租赁合同纠纷一案，凯拓公司的诉讼请求为：1.解除原、被告所签订的《租赁合同》；2.被告立即搬离涉案商铺，并恢复原状后将涉案商铺返还给原告；3.被告支付占用费（自解除《租赁合同》5日起至涉案商铺实际返还之日止按224.38元/月的200%标准计算）；4.被告支付管理费（自解除《租赁合同》5日起至涉案商铺实际返还之日止按管理费标准的200%计算）；5.被告已交付的履约保证金72550元归原告所有；6.被告支付违约金673.14元；7.被告支付装修补贴款146.4万元；8.本案诉讼费用由被告承担。2016年12月7日,本院就该案作出(2016)苏0509民初11648号民事判决书。该判决书认定事实如下：“2014年9月29日，凯拓公司（甲方）与聿辰公司（乙方）签订《租赁合同》及《租金减免协议》各一份。《租赁合同》约定：甲方将涉案商铺出租给乙方用于经营，计租面积为610平方米，租赁期限为4个租约年（自开业日起计算）；……；乙方应当与管理公司签署《商铺管理服务协议》，并按45元/平方米/月向管理公司支付管理费；如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金；为保证双方严格履行租赁合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付72550元作为履约保证金，在合同期内，履约保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将履约保证金无息退还给乙方；……。上述合同及协议签订后，聿辰公司向凯拓公司支付了10万元履约保证金。……。聿辰公司于2016年10月12日将涉案商铺关闭，凯拓公司于2016年11月15日已将涉案商铺内聿辰公司所有的财物全部清空，并搬至凯拓公司仓库内。”该判决认为：“……被告支付给原告的10万元系履约保证金，根据原、被告的陈述及《租赁合同》、《吾悦广场商铺管理服务协议》约定，可认定72550元系支付《租赁合同》项下的履约保证金，27450元系支付《吾悦广场商铺管理服务协议》项下的履约保证金，……。原、被告签订的《租赁合同》成立且生效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。由于被告未按约支付管理费，也未能提供有效的品牌授权书，因此，原告根据约定有权解除双方所签订的《租赁合同》。……。本案中，原告所主张的房屋占用费，性质上属于原告的损失，而违约金和履约保证金均属于违约金性质，由于原告的损失除装修补贴款外主要来自于被告占用涉案商铺和商铺空置期间的租金损失，而被告已支付的履约保证金足以弥补原告上述除装修补贴款外的损失，因此，本院对原告要求被告交付的72550元履约保证金归其所有的主张予以支持；对原告要求被告支付房屋占用费及违约金的主张，本院不予支持。……。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告苏州凯拓房地产发展有限公司与被告上海聿辰商贸有限公司于2014年9月29日签订的《租赁合同》于2016年9月24日解除。二、被告上海聿辰商贸有限公司已交付的72550元履约保证金归原告苏州凯拓房地产发展有限公司所有。三、被告上海聿辰商贸有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州凯拓房地产发展有限公司装修补贴款损失1332063元。”该判决现已生效。以上事实，由吾悦公司提供的吾悦广场商铺管理服务协议、整改通知函、费用催缴通知、律师函、EMS快递单及妥投单、(2016)苏0509民初11648号民事判决书，以及吾悦公司、聿辰公司诉讼代理人的庭审陈述予以证实。聿辰公司主张在2015年5月至2015年10月装修期间以及装修后的营业期间，商场多次发生漏水，给聿辰公司造成装修损失97913元。聿辰公司向吾悦公司提出赔偿损失，但吾悦公司一直没有解决。为证实前述主张，聿辰公司提供了2015年6月4日至2015年7月24日聿辰公司发给吾悦公司的电子邮件5封（打印件）、漏水现场的照片一组、聿辰公司的索赔函一份（复印件）。吾悦公司的质证意见是，没有收到聿辰公司的电子邮件及索赔函，对于照片的真实性及关联性不予认可。聿辰公司所描述的漏水事件均发生在聿辰公司开业前后，聿辰公司至今未正式主张，且已经顺利开业至今，即使存在漏水事实，说明问题已经妥善解决。同时，该事实也不构成聿辰公司迟延支付管理费的抗辩。本院认为，对于吾悦公司是否收到电子邮件以及索赔函，聿辰公司缺乏进一步举证，故对于电子邮件、索赔函，本院不予采信。照片因无法看出拍摄时间及地点，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院另查明，聿辰公司于2016年9月22日收到本案起诉状副本。本院认为，原告吾悦公司与被告聿辰公司签订的《吾悦广场商铺管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告聿辰公司未按约支付管理费，并在原告吾悦公司多次催告后均未履行，属于根本违约。原告在不能实现合同目的的情况下要求解除《吾悦广场商铺管理服务协议》，于法有据，应予支持。被告主张其承租的商铺多次发生漏水，原告存在违约的抗辩，缺乏证据支持，本院不予采信。此外，凯拓公司与聿辰公司之间的《租赁合同》已解除，根据《吾悦广场商铺管理服务协议》有关“商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。”之约定，《吾悦广场商铺管理服务协议》亦应予以解除。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2016年9月22日收到本案的起诉状副本，应视为原告关于解除合同的通知于该日到达被告处，故《吾悦广场商铺管理服务协议》应于2016年9月22日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告吾悦公司已按照《吾悦广场商铺管理服务协议》的约定，向被告提供了相应的服务，被告理应支付合同解除日之前的管理费。其中，2016年3月19日至2016年9月18日的管理费为164700元，2016年9月19日至2016年9月22日期间的管理费为3660元(82350元÷3个月÷30天*4天)，前述管理费合计168360元。根据本院(2016)苏0509民初11648号民事判决书，被告在《吾悦广场商铺管理服务协议》项下向原告缴纳了履约保证金27450元。本院认为，在原告未举证证明被告违约给其造成了其他损失的情况下，原告的损失主要为被告迟延支付管理费所产生的资金占用损失。合同约定在被告无任何违约或欠费的情况下，原告将管理服务保证金退还给被告，也即被告存在违约行为时，原告可没收履约保证金，履约保证金的性质为预付的违约金。原告主张没收该履约保证金，并同时要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，明显超出了原告因被告违约而遭受的损失，被告要求调整违约金的抗辩理由成立。经本院释明，原告表示在履约保证金和违约金之间选择没收履约保证金，系对自己权利的自由处分。鉴于履约保证金与原告现有的实际损失相当，故本院对于原告主张没收被告履约保证金的诉讼请求予以支持，对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告苏州新城吾悦商业管理有限公司与被告上海聿辰商贸有限公司于2014年9月29日签订的《吾悦广场商铺管理服务协议》于2016年9月22日解除；二、被告上海聿辰商贸有限公司应于本判决生效后十日内支付原告苏州新城吾悦商业管理有限公司管理费168360元(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64)；三、被告上海聿辰商贸有限公司向原告苏州新城吾悦商业管理有限公司缴纳的履约保证金27450元归原告苏州新城吾悦商业管理有限公司所有；四、驳回原告苏州新城吾悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2193元，由原告负担85元，由被告负担2108元。被告负担部分于判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交本院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 袁 媛二〇一七年五月二十三日书记员 王长河附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。