广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初24488号原告：卢柏容，男，1962年12月14日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：肖广林，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧可怡，广东彭代强律师事务所辅助人员。被告：严正江，男，1974年11月29日出生，汉族，住贵州省长顺县，原告卢柏容与被告严正江租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序；后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。卢柏容的委托诉讼代理人肖广林到庭参加了诉讼；被告严正江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢柏容向本院提出诉讼请求：1.解除卢柏容与严正江签订的厂房租赁合同；2.严正江向卢柏容支付租金162314元及逾期利息（按中国人民银行贷款利率，自2016年4月16日起计至清偿之日止，暂计至2016年10月15日为5843元）；3.由严正江承担本案诉讼费用。后卢柏容明确租金162314元包括2015年12月至2016年5月期间的租金96000元、2015年12月至2016年2月期间的水电费12000元、2016年3月、4月的水电费共6314.35元、违约金48000元；逾期利息请求是以96000元为本金，从2016年4月16日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止。事实与理由：2014年6月18日，卢柏容与严正江签订一份厂房租赁合同，约定卢柏容将厂房出租给严正江使用，每月租金16000元。但严正江从2015年12月开始拖欠租金，严正江于2016年3月19日出具欠条交卢柏容收执，但严正江出具欠条后仍未按期付款，且继续拖欠租金、水电费。2016年5月底，严正江未经卢柏容同意，单方解除合同且不知去向。严正江的行为违反了合同约定，损害了卢柏容的合法权益。被告严正江未到庭，也未向本院提供书面答辩意见、质证意见及证据。原告卢柏容围绕其诉讼请求提交了厂房租赁合同、欠条、厂房出租赁合同、卢润枝证明、水费收据、客户抄表结算复核单及电费通知单等证据证明，其中厂房租赁合同、欠条有“严正江”的签名，水费收据有加盖收费单位的印章，厂房出租赁合同及卢润枝证明能相互印证，在严正江未提供相应证据反驳的情况下，本院对上述证据予以采信。根据卢柏容的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月18日，卢柏容与严正江签订厂房租赁合同，卢柏容将承租卢润枝的位于东莞市茶山镇卢屋工业区厂房（原旧纬基制衣厂）一楼厂房全部、宿舍四楼七个房间及楼间5、6、7号房转租给严正江用作生产、加工；租赁期从2014年7月1日起至2018年10月30日止；租金为每月16000元（含每月保安费暂付1000元、厂长工资1500元、卫生费暂收150元、水机维修保养费60元），租金在当月10日前缴交；严正江需支付32000元给卢柏容作为押金，租金上期一个月16000元，合同期满并交清最后一个月房租时，卢柏容一次性退还押金32000元；如严正江拖欠租金超过二十天的，经卢柏容合理催收仍逾不交纳的，卢柏容有权终止合同并收回厂房；严正江应依时按有关部门的要求缴纳其费用，否则导致停水停电等情况由严正江负责；如任何一方提出终止合同，须提前三个月通知对方，并经对方同意后方可解除合同，提出方需额外补偿三个月租金即48000元给对方等。2016年3月19日，严正江出具欠条，以借款形式确认欠卢柏容60000元，并承诺于2016年4月15日前还清等。庭审中，卢柏容主张若法院认定案涉租赁合同无效，变更诉讼请求中的租金为场地占用费；案涉出租物没有取得建设工程规划许可证、房产证，也没有经主管部门批准建设；严正江出具欠条中确认的60000元欠款包括2015年12月至2016年2月的租金48000元及水电费12000元；而2016年3月份电费4522.74元、水费175.3元，2016年4月份的电费1422.08元、水费194.23元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。严正江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见及质证意见，视为放弃质证和抗辩的权利。卢柏容确认案涉租赁的房屋未办理建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定案涉厂房租赁合同为无效合同，对卢柏容诉请解除案涉租赁合同不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，虽然案涉租赁合同为无效合同，但严正江事实上已占有及使用了案涉房屋，并因此取得了相应收益；同时卢柏容主张严正江自2015年12月起至2016年5月期间未支付租金，有欠条佐证，且在严正江未提供相应证据佐证其支付租金情况下，本院对卢柏容的主张予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，严正江应参照租金标准即每月16000元向卢柏容支付从2015年12月至2016年5月共6个月的房屋占有使用费共96000元。其次，对水电费问题。一方面，卢柏容主张垫付严正江2015年12月至2016年2月期间的水电费12000元，有严正江出具的欠条佐证，本院予以采信。另一方面，对于卢柏容主张垫付严正江2016年的3月份水费175.3元及4月份水费194.23元，有收费部门出具的水费收据证实，本院予以采信；同时，对卢柏容主张垫付严正江2016年的3月份及4月份电费问题，因卢柏容未能提供相应的缴交电费凭证等证据证实，依法应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。最后，因案涉租赁合同为无效合同，卢柏容依合同约定主张违约金48000元及计付租金的逾期利息依法无据，本院不予采纳。综上所述，本院认定严正江应向卢柏容支付房屋占有使用费96000元及返还垫付的水电费用共12369.53元，对卢柏容的其他诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告严正江于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢柏容支付房屋占有使用费96000元；二、限被告严正江于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢柏容返还垫付的水电费用12369.53元；三、驳回原告卢柏容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3663.14元，由原告卢柏容负担1302.14元，被告严正江负担2361元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龙泽云人民陪审员  翟 菁人民陪审员  郭永杭二〇一七年五月十九日书 记 员  叶玉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。