福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6693号 上诉人（原审原告）：吴成继，男，1981年11月23日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人（原审原告）：洪小青，女，1982年12月18日出生，汉族，住福建省南安市。 二上诉人共同的委托诉讼代理人：黄辉秋，福建诚全律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南安中禧房地产开发有限公司，住所地福建省南安市仑苍镇仑苍街。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。 上诉人吴成继、洪小青与上诉人南安中禧房地产开发有限公司（以下简称中禧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初9056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴成继、洪小青上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴成继、洪小青的一审诉讼请求。事实和理由：一、中禧公司至今无法提交诉争商品房的消防验收合格报告，也无法将诉争商品房交付吴成继、洪小青使用，中禧公司构成违约，依法应承担违约责任。二、泉州市刺桐公证处出具的(2017)闽泉桐证内字第3343号公证书可证实南安水暖新都城（滨江新城）一期F1、F2#楼在2017年3月6日仍然是消防验收不合格。三、从中禧公司于2017年1月25日出具的承诺书可知，中禧公司在对诉争商品房进行消防验收备案时没有如实申报。四、中禧公司与吴成继、洪小青是约定以消防验收合格为交房条件，而消防验收合格与进行消防验收备案是不同的两个概念，且中禧公司是以住宅性质备案，与合同约定不符。综上，诉争商品房在2017年6月20日前仍然不具备交房条件。 中禧公司辩称，中禧公司提供的消防备案证明及南安市消防大队给一审法院的复函可以证明诉争商品房已经通过了消防验收，符合交房条件。吴成继、洪小青的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 中禧公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴成继、洪小青的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定的违约金标准过高，依法应当予以调整。二、一审法院对吴成继、洪小青申请就诉争房屋的租金市场价值进行评估不予采纳系程序违法。 吴成继、洪小青辩称，其与中禧公司约定以竣工验收合格为交房条件，高于法律普遍性规定。且本案商品房买卖合同系中禧公司提供的格式合同，应做出不利于提供格式条款一方的解释。 吴成继、洪小青向一审法院起诉请求：判决中禧公司赔偿吴成继、洪小青逾期交房违约金，违约金按吴成继、洪小青已交房款2024648元的日万分之五计算，自2015年12月31日起计至实际交房之日止，暂计算至起诉之日为663072.22元。 一审法院认定事实：中禧公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营的有限责任公司，并依法取得南安市××镇××村水暖新都城（滨江新城）一期多层的商品房预售许可证。2015年6月9日，吴成继、洪小青与中禧公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴成继、洪小青购买中禧公司开发的址在南安市××镇××村水暖新都城（滨江新城）一期多层第Ｆ1幢1-2层110号店、210号商业辅助房，建筑面积共163.96平方米，商品房价款按套计算，总价款2024648元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见附件六。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5的违约金。合同签订后，吴成继、洪小青支付了购房款2024648元。本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。中禧公司于2016年2月26日书面通知吴成继、洪小青交房。双方于2017年12月18日办理本案商品房的交房手续。另，中禧公司曾于2016年9月19日向本院起诉吴文科，请求吴文科按日万分之五的违约金标准支付逾期付款违约金。 一审法院认为，关于本案商品房何时具备交房条件的问题，中禧公司提供的竣工验收消防备案表载明涉案工程于2014年10月20日竣工验收消防备案，且南安市公安消防大队也确认中禧公司所开发的涉案房产于2014年10月20日申报消防验收备案，其抽查结果为“未抽中”。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，本案商品房于2014年10月20日经消防备案后即可投入使用，因此，应认定2014年10月20日本案商品房即具备交房条件。吴成继、洪小青所提供的公证书以及建设工程竣工验收消防备案申报表、消防监督结果公开表、承诺书，均无法否定中禧公司2014年10月20日就涉案工程进行消防验收备案的有效性，故对吴成继、洪小青所主张的涉案工程2017年6月20日前还不具备交房条件，不予采纳。本案商品房为预售商品房，因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷。中禧公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴成继、洪小青向中禧公司购买址在南安市××镇××村水暖新都城（滨江新城）一期多层第Ｆ1幢1-2层110号店、210号商业辅助房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴成继、洪小青与中禧公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中禧公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付吴成继、洪小青使用。本案商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2014年10月20日经消防竣工验收备案后具备交房条件，而中禧公司于2016年2月26日才书面通知吴成继、洪小青交房，故中禧公司已构成逾期交房，逾期交房的时间为2015年12月31日至2016年2月26日。因中禧公司逾期交房不超过90日，按照合同约定，中禧公司应自2015年12月31日起至2016年2月26日止，每日按吴成继、洪小青已付购房款2024648元的0.03%计算支付逾期交房违约金为2024648元×0.03％×58天≈35229元，故吴成继、洪小青请求中禧公司支付逾期交房违约金663072.22元，对于符合法律规定的部分35229元，予以支持；超出此部分的，不予支持。因违约金约定系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，且中禧公司在请求其他业主支付逾期付款违约金时也是按日万分之五的违约金标准请求的，故中禧公司辩称本案违约金过高，请求按租金标准予以调整违约金，缺乏依据，不予采纳。中禧公司所提供的103号店、203号商业辅助房、105号店、205号商业辅助房的《房屋租赁合同书》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁出租合同》，与本案亦缺乏关联性，不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、中禧公司应于本判决生效后十日内支付吴成继、洪小青逾期交房违约金35229元；二、驳回吴成继、洪小青的其他诉讼请求。案件受理费10431元，由吴成继、洪小青负担9877元，由中禧公司负担554元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于诉争商品房是否通过消防竣工验收的问题，本院再次向南安市消防大队核实，南安市消防大队回复的结论与其向一审法院复函给出的意见相一致，即诉争商品房已于2014年10月20日完成竣工验收消防备案。一审法院根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定认定诉争商品房于2014年10月20日进行消防竣工验收备案后即可投入使用，并无不当，故诉争商品房已于2014年10月20日通过消防竣工验收。二、关于诉争商品房是否存在可顺延交房的情形。中禧公司于二审提供天气资料分析报告、停水情况记录表，欲证明因受台风及市政停水影响，中禧公司交房期限可顺延13天。经审查，上述证据分别有福建省南安市气象局、南安市仑苍联兴供水有限公司盖章，本院对其真实性予以确认。上述证据体现，自2015年6月9日至2015年12月30日期间共有台风、停水天数13天，符合《合同补充协议》第四条第五款对可以顺延交房期限的情形的约定，故对中禧公司的上述主张予以采纳。经审查，一审判决查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，吴成继、洪小青与中禧公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，签订该合同时，中禧公司已取得相应的商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》应认定为合法有效。诉争商品房于2013年5月10日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2014年10月20日经消防竣工验收备案后具备交房条件。根据《商品房买卖合同》约定，中禧公司应于2015年12月30日前交房，但因台风、市政停水影响，中禧公司的交房时间可顺延13天，故中禧公司应于2016年1月12日前交房。中禧公司于2016年2月26日书面通知吴成继、洪小青交房，已构成逾期交房，应根据《商品房买卖合同》第九条规定向吴成继、洪小青支付逾期交房违约金27332元（2024648元×0.03%×45天）。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金系双方真实意思表示，中禧公司主张上述违约金过高，缺乏依据，不予采纳。一审法院未准许吴成继、洪小青对诉争房屋的租金市场价值进行评估的申请，并无不当。 综上所述，吴成继、洪小青与中禧公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。因二审中中禧公司提交了新证据，对一审判决计算的逾期交房违约金依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初9056号民事判决； 二、南安中禧房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴成继、洪小青支付逾期交房违约金27332元； 三、驳回吴成继、洪小青一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10431元，由吴成继、洪小青负担10001元，由南安中禧房地产开发有限公司负担430元；二审案件受理费10431元，由吴成继、洪小青负担10001元（多预交的430元予以退回），由南安中禧房地产开发有限公司负担430元（多预交的10001元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年十二月二十九日 法官助理 杨凌珊 书 记 员 康雯娟 注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  ９-