上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2263号上诉人（原审被告、反诉原告）：张亮亮，男，1982年2月5日出生，汉族，住河南省太康县高贤乡。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨柳，女，1988年8月12日出生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。原审第三人：柯梦泽，男，1991年1月27日出生，汉族，住湖北省大冶市。原审第三人：尹栋芳，女，1984年11月2日出生，汉族，住河南省夏邑县桑固乡。原审第三人：张金超，男，1987年8月6日出生，汉族，住河南省太康县高贤乡。原审第三人：候秋艳，女，1991年7月15日出生，回族，住河南省太康县。原审第三人尹栋芳、张金超、候秋艳之共同委托诉讼代理人：张亮亮，身份��籍详上。上诉人张亮亮因与被上诉人杨柳、原审第三人柯梦泽、尹栋芳、张金超、候秋艳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人张亮亮上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：双方租赁合同约定，被上诉人同意上诉人在租赁期间对系争房屋进行装修，租赁期内不得提前终止合同，否则应赔偿房屋装修费用。被上诉人在2015年6月底已知道房屋被转租的事实，但其并没有提出任何异议，故被上诉人对转租已予默许。2015年7月，在上诉人未收到任何通知的情况下，被上诉人即已在中介公司挂牌出售系争房屋。被上诉人出售房屋的行为已严重违约，故在租赁合同无法继续履���的情况下，被上诉人应赔偿上诉人房屋装修损失。被上诉人杨柳辩称：其知道上诉人将系争房屋转租后，即向上诉人发律师函，明确表示不同意上诉人转租。其曾向中介咨询房屋出售事宜，但并未授权中介出售房屋，系中介自行挂牌。上诉人擅自转租，构成违约，其不应赔偿上诉人房屋装修费用。故请求驳回上诉，维持原判。原审第三人柯梦泽未作答辩。原审第三人尹栋芳、张金超、候秋艳表示同意上诉人的上诉意见。杨柳向一审法院起诉要求判令：1、确认杨柳、张亮亮双方的租赁合同于2015年10月22日解除；2、张亮亮将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）返还杨柳；3、柯梦泽、尹栋芳、张金超、候秋艳搬离上述房屋；4、张亮亮支付解约违约金人民币（下同）10,000元；5、张亮亮支付自2015年10月23日��实际返还房屋之日的房屋使用费，按每日133.4元计算。张亮亮反诉要求判令：杨柳赔偿张亮亮装修费58,000元。一审法院认定事实如下：系争房屋登记的产权人为杨柳以及案外人包某。2015年6月6日，杨柳作为出租方、甲方，张亮亮作为承租方、乙方签订租赁合同，约定杨柳将系争房屋出租给张亮亮；租赁期限为2015年6月15日至2018年6月14日；每月租金为2,000元，第三年租金为每月2,100元；张亮亮应付押金为2,000元；杨柳同意张亮亮在租赁期间对该房屋装修居住；双方在租期不得提前终止合同，如违约赔偿违约金、装修费等一切费用；如杨柳在第三年出售此房屋，需提前2个月告知张亮亮。合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，杨柳将房屋交付给了张亮亮。张亮亮向杨柳交付了2015年6月15日至2015年12月14日的租金12,000元以及租赁押��2,000元。张亮亮对房屋进行了装修。2015年6月12日，张亮亮与柯梦泽签订《房屋租赁合同》，约定张亮亮将房屋出租给柯梦泽，每月租金4,000元。该合同对其他事宜进行了约定。后柯梦泽使用了该房屋。现柯梦泽已经搬离了系争房屋。2015年10月18日，杨柳委托律师向张亮亮发出解除租赁合同律师函，认为张亮亮存在擅自转租的行为，通知解除租赁合同，张亮亮三日内恢复原状、交还钥匙。张亮亮于2015年10月19日收到上述通知。现尹栋芳、张金超、候秋艳确认其居住在系争房屋内。审理中，一审法院释明：张亮亮擅自转租房屋，杨柳有权解除双方租赁合同。一审法院认为：杨柳、张亮亮之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应恪守履行各自的合同义务��根据合同法规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除租赁合同。现张亮亮未经杨柳同意擅自转租，杨柳行使合同解除权，予以认可。杨柳于2015年10月19日通知张亮亮解除合同，故法院确认该日合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于杨柳要求张亮亮返还房屋，尹栋芳、张金超、候秋艳搬离房屋的请求，符合合同解除后果处理的原则，予以支持。因柯梦泽已经不在房屋内居住，故杨柳要求柯梦泽搬离的请求，不予支持。关于杨柳要求张亮亮支付2015年10月23日至房屋返还之日的房屋使用费的请求。张亮亮已将租金支付至2015年12月14日，故使用费应自2015年12月15日起算。至于杨柳主张的使用��计算标准每日133.4元，并无合法依据，不予采信。使用费的计算标准应当参照双方租赁合同的标准计算。另，张亮亮交付的租赁押金，杨柳应当予以退还，可从张亮亮欠付的房屋使用费中扣除。关于杨柳要求张亮亮支付解约违约金的请求。杨柳、张亮亮之间的租赁合同未约定解约违约金，杨柳此项诉请，不予支持。关于张亮亮反诉要求赔偿装修费的请求。一审认为，双方租赁合同的解除系张亮亮擅自转租所致，张亮亮为违约方，故此项请求不予支持。一审法院审理后，于二○一六年十月十八日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认杨柳与张亮亮之间的租赁合同已解除；二、张亮亮于判决生效之日起十日内返还杨柳上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、尹栋芳、张金超、候秋艳于判决生效之日起十日内搬离上述房屋；四、张亮亮于判决生效之日起十日内支付杨柳自2015年12月15日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费[按每月2,000元的标准计算，并扣除杨柳应退还的押金2,000元]；五、驳回杨柳的其余本诉诉讼请求；六、驳回张亮亮的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费340元，公告费560元，反诉案件受理费625元，合计诉讼费1,525元，由张亮亮负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同租赁系争房屋，双方在合同履行过程中，除应遵守合同约定，还应遵守法律规定。双方租赁合同中并未约定上诉人对系争房屋有转租权，而根据合同法规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除租赁合同，故被上诉人在获知上诉人擅自转租系争房屋后，即向上诉人发函通知解除双方租赁合同，依法有据。上诉人主张被上诉人对转租房屋已予默许，缺乏证据，本院不予采信。双方租赁合同虽约定租期内不得提前终止合同，如违约应赔偿违约金、装修费等费用，但系争租赁合同的解除系因上诉人违约所造成，被上诉人系依法行使合同解除权，故上诉人要求被上诉人赔偿装修损失，缺乏法律依据。上诉人又主张被上诉人挂牌出售系争房屋未先行通知构成违约，对此，被上诉人不予认可，而上诉人并未就此提供相应的证据，故本院对上诉人的该主张同样不予采信。综上，原审根据本案查���的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币625元，由上诉人张亮亮负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一七年五月十二日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……