江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初9931号原告：李建飞，男，1986年7月18日生，汉族，住南京市浦口区。原告：秦琴，女，1988年2月26日生，汉族，幼儿教师，住南京市浦口区。两原告共同委托诉讼代理人：唐国权，南京市浦口区永宁法律服务所法律工作者。被告：陈波，男，1980年3月21日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：马琳，江苏众盛律师事务所律师。原告李建飞、秦琴与被告陈波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建飞、秦琴的共同委托诉讼代理人唐国权，被告陈波及其委托诉讼代理人马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建飞、秦琴诉称，2016年4月6日，原告与被告通过南京清洋房产中介服务中心，签订一份房屋买卖协议，被告将坐落于浦口区江浦街道××室作价199万元出售给原告。协议签订后，原告已支付125万元房款，被告并交付了房屋，剩余房款由银行贷款支付，但被告至今一直未能将房屋过户至原告名下。因双方多次协商无果，故原告诉至法院，要求：1、要求确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效并继续履行；2、要求被告协助原告办理房屋过户手续；3、要求被告承担违约责任。由被告承担本案的诉讼费用。被告陈波辩称，原告李建飞、秦琴是违约方，其作为涉案房屋的买受人，在房屋交易过户前就已多次违约，逾期付款，为此，被告也曾多次给原告机会，但原告仍拖延支付房款，双方于2016年10月24日签订了补充协议，约定最迟付款时间为2016年11月8日，但原告仍未付款，双方签订的房屋买卖中介合同理应因两原告违约而解除，并不具备继续履行的条件。被告已书面通知原告解除合同，且已另行诉至法院，要求原告承担相应的法律责任。原告恶意诉讼，性质恶劣，原告在2016年11月8日未能按期付款的情况下，被告本想与其好好协商解决问题，但原告先行起诉被告，并歪曲事实。被告认为本案出现的纠纷根本原因是原告未能按期付款而引发。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告李建飞与原告秦琴系夫妻关系。2016年4月6日，原告李建飞（合同中称乙方）、被告陈波（合同中称甲方）及中介方南京清洋房产中介服务中心（合同中称丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于南京市浦口区××室（建筑面积93.26平方米）的房屋出售给乙方。甲、乙双方在合同第二条中约定：该房屋总价款为199万元，乙方于2016年4月6日支付甲方购房定金50000元，定金冲抵房款。房价款支付办法为：1、乙方于产权登记当日支付甲方60万元；2、乙方贷款（商贷）130万由银行直接支付甲方，具体下款时间由银行为准；3、乙方于交房当日支付甲方尾款4万元。在合同第三条中，甲乙双方约定于2016年5月23日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋过户手续，交易过程中产生的各种税费以国家规定实际发生额为准。在合同第六条中，甲乙双方约定在本合同签订前，房屋有抵押的，由甲方自行解押。在合同第十一条中约定，甲乙任何一方违反本合同第三条之规定，每逾期一日，违约方应当按照总房价的万分之五支付违约金，逾期超过十日的守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照总房价的百分之二支付违约金。在合同第十二条中约定：一、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须现金补齐所差房款。二、甲、乙、丙三方商定，甲、乙双方有下列情形之一的：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。违约行为者按总房款的20%，即398000元违约金分别支付给各守约方。违约方给守约方造成其他损失，守约方按照法律、法规的规定追偿。该合同最后还约定，涉案房屋“一手证”由甲方自行办理并承担费用；房屋过户产生的其他税费由乙方承担（不包括一手证费用）。上述合同签订之日，原告向被告陈波支付购房定金50000元。另查，上述合同原约定于2016年5月23日之前办理涉案房屋过户手续，但因开发商未能通知甲方办理一手房产证，故致涉案房屋过户迟延，为此，甲、乙、丙三方于2016年5月13日签订《补充协议》一份，主要肉容为：1、三方约定等开发商通知甲方办理一手证当日起7日内去领材料并办理一手证；2、过户日期相应顺延到甲方办一手证后，并等乙方贷款预审批完成后3日内（工作日）；超过原合同过户日期，三方无违约责任。此后，被告办理了涉案房屋“一手证”，该房屋所有权证登记的所有权人为陈波，房屋坐落浦口区八里路××单元××室，登记时间为2016年5月31日，建筑面积为93.06平方米。2016年7月26日，原告向被告支付120万元，当日，原、被告双方在房屋登记机关共同办理了涉案房屋过户的交件手续。2016年7月底，被告将涉案房屋实际交付给了原告，为此，原告李建飞于2016年8月1日，还向被告出具收条一份。2016年10月24日，甲、乙、两三方又签订《补充协议》一份，主要内容为：1、乙方于2016年11月8日前支付甲方108万元，当日乙方配合甲方办理出件手续；2、若乙方不能在2016年11月8日前支付甲方房款108万元，则乙方构成违约，按约定赔偿甲方违约金60万元，并将房屋过回甲方名下，并承担过户费用；3、以上约定具有同等效力，与中介买卖合同不可分割。此后，因被告认为原告未按约定的2016年11月8日前支付108万元，因而未能配合原告办理涉案房屋过户的出件手续，故引发本案诉讼。庭审中，原告认为其已于2016年7月26日前已支付被告购房款125万元（包括定金5万元，），只欠被告房款74万元。对2016年10月24日《补充协议》的真实性认可，但认为该补充协议之所以写108万元，是为便于原告增加银行贷款所需；至于60万元违约金的约定，超出了法律的规定，因而该补充协议是无效的。庭审中，被告还向法庭提交光盘一张（为陈波与李建飞于2016年10月13日‘同年10月19日以及原被告、中介方工作人员于2016年10月24日的手机通话录音），以证明原告多次逾期付款，属严重违约，同时证明原告已付125万元中，有34万元是原告因迟延付款对被告的补偿。原告对上述录音的大部分内容予以认可，并承认双方对剩余房款的支付问题，进行过多次协商。庭审中，被告还提交律师函、查询明细各一份，以证明原告逾期付款，被告委托律师以快递方式通知原告解除合同，原告于2016年11月28日签收了快递，故双方的房屋买卖关系已于2016年11月28日解除。原告认为上述快递的签收人不是李建飞，且律师函原告实际也未收到，因而对上述律函的真实性，不予认可。本案审理中，原告明确表示，如继续履行双方签订的《房地产买卖中介合同》，其不用贷款且有能力以现金方式支付剩余房款。以上事实有双方当事人在法庭上的陈述，原告提交的房地产买卖中介合同、定金收条、银行打款凭证、2016年5月13日的补充协议等证据；被告提交的房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、房产证、2016年10月24日的补充协议、交付房屋收条、不动产登记收件单、律师函、光盘一张等证据在卷证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原告与被告陈波及中介方签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方原约定于2016年5月23日办理涉案房屋的过户手续，并约定双方在房屋过户之日，由原告支付被告购房款60万元。但由于被告“一手房产证”迟延办理的原因，造成双方对涉案房屋过户顺延，对此，三方于2016年5月13日签订的《补充协议》可予以证明，结合被告“一手房产证”的登记时间即“2016年5月31日”，据此，可以认定原告支付首付款时间也应顺延至2016年5月31日后。但原告在2016年5月31日后，不按补充协议约定的顺延后时间支付相应款项，虽已构成违约，但由于双方经协商，最终于2016年7月26日，原告向被告支付120元，被告也于同日协助原告办理了涉案房屋过户的交件手续，之后不几天，被告又将涉案房屋实际交付给了原告。原、被告的上述行为可以表明，原告迟延履行付款的行为及要求被告提前交付房屋，已取得被告的同意，同时，也能表明原告自愿以已付款项中的34万对自己迟延支付首付款向被告进行了补偿。2016年7月26日后，原、被告双方为后期剩余款项的支付问题又发生纠纷并进行了多次协商，后三方于2016年10月24日又签订了《补充协议》一份，该协议对剩余的全部房款、付款时间及违约责任进行了约定，该协议的内容并结合被告提交的手机通话记录，进一步证明原告在其已支付的125万元中有34万元是原告向被告的补偿，此款不应计算在原先约定的总房价款之中。该补充协议确定的108万元应为原告尚须支付的剩余房款。该笔款项由于原告未按期支付，其行为已构成迟延履行，应当承担相应的违约责任。另从合同约定的“办理过户手续”本意来看，该约定不仅包括被告协助原告办理房屋过户的交件手续，而且也包括被告协助原告办理房屋过户的出件手续，现被告只协助原告办理了房屋过户的交件手续，但至今未协助完成房屋过户的出件手续，对此，不能表明被告已全面履行了协助原告办理房屋过户手续的义务。从本案双方的陈述及举证情况看，双方均未能证明对方构成根本违约。故本案房屋买卖合同应当继续履行。此外，2016年10月24日的《补充协议》虽约定了房屋买卖合同的解除条件，但被告于2016年11月28日才书面通知原告解除合同，因原告称未收到该通知，即便原告收到该通知，根据补充协议及中介合同约定的解除条件和期限，原告行使的合同解除权因超过约定期限，应归于消灭，因而双方应继续履行合同。综上。原告要求被告继续履行涉案房屋买卖合同，并要求被告协助原告完成涉案房的过户手续，于法有据，本院应予支持；因原告在本案中存在违约行为，故原告要求被告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李建飞、秦琴与被告陈波继续履行关于南京市浦口区江浦街道××室房屋的买卖合同；李建飞、秦琴于本判决发生法律效力之日起十日内给付陈波购房款108万元，陈波在李建飞、秦琴支付了108万元后十日内协助李建飞、秦琴完成办理上述房屋产权过户及相关手续；二、驳回原告李建飞、秦琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5620元，由原告李建飞、秦琴负担5580元，被告陈波负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费11240元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京汉口路支行。账号：43×××18。审判员  朱模宝二〇一七年五月二日书记员  梁冬丽