广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6406号原告（反诉被告）：李孔琼，女，1978年6月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告（反诉原告）：深圳市粤鹏建设有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福南社区深南中路3007号国际科技大厦2701，统一社会信用代码91440300192189222X。法定代表人：蒋伟，职务董事长。委托诉讼代理人：于丹，女，1989年1月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系被告公司员工。原告李孔琼与被告深圳市粤鹏建设有限公司（以下简称粤鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李孔琼、被告粤鹏公司的委托诉讼代理人于丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李孔琼向本院提出诉讼请求：1.粤鹏公司向李孔琼支付延期交房违约金56818.86元（从2017年1月1日起计至2017年7月20日止，以购房款562563元为基数，按每日0.05%计算）；2.粤鹏公司向李孔琼支付实测套内建筑面积差价2661.76元（按11941.48元/平方米×0.2229平方米计算）及其利息1625.59元（从2016年7月16日计至2046年7月15日止，按每月0.034709%计算）；3.粤鹏公司承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2016年7月16日，李孔琼与粤鹏公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称商品房预售合同），约定由李孔琼向粤鹏公司购买位于广州市南沙区南沙街兴鹏四街1号广晟沁园小区自编X栋XX房。双方约定房屋套内建筑面积为47.11平方米，房屋总价562563元。粤鹏公司应于2016年12月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付给李孔琼。粤鹏公司逾期交房应按照总房款以每日万分之五的标准计付违约金。合同约定房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由粤鹏公司返还，面积误差比超过3%部分的房价款由粤鹏公司双倍返还。合同签订后，李孔琼依约向粤鹏公司付清全部购房款。涉案房屋完全具备交楼条件后，粤鹏公司直至2017年7月20日才向李孔琼发出收楼通知书。粤鹏公司迟延履行交付房屋的义务，应按合同约定支付从2017年1月1日起计至2017年7月20日的违约金。另外，粤鹏公司交付的房屋实测套内面积为46.8871平方米，比约定面积少了0.2229平方米，故粤鹏公司也应按合同约定返还房价款，并支付其利息。粤鹏公司辩称，对于延期交房的违约金问题，案涉房屋已于2017年3月21日具备了交楼条件。粤鹏公司也于2016年12月28日第一次通过快递方式发出收楼通知，于2017年4月5日通过电话、短信方式发出收楼通知，于2017年7月18日以快递方式发出收楼通知书，故粤鹏公司已履行了通知收楼的义务，不存在逾期交楼的情形。李孔琼在收到粤鹏公司发出的收楼通知书后，并没有在约定的异议期内提出书面异议，依据合同约定，视为其同意接收涉案房屋。李孔琼是通过拒绝收楼来达到收取违约金目的。即便粤鹏公司要承担违约责任，延迟交楼违约金也只应计算至2017年3月21日建设工程规划验收合格时。根据双方签订的买卖合同补充协议第九条约定，延期交房的违约责任：甲方支付违约金的标准为每日向乙方支付房价款的0.01%，李孔琼提出的违约金计算标准缺乏依据。关于面积差异处理的问题，涉案房屋公摊面积比合同约定增加了0.2665平方米，李孔琼应向粤鹏公司补充该部分额外增加面积的费用，故不同意补偿套内建筑面积差价的请求。另根据双方签订的补充协议第十三条规定，如甲方退还乙方房价款的，均不计利息，返还本金给乙方。因此，不同意李孔琼的诉讼请求。粤鹏公司向本院提出反诉请求：1.李孔琼向粤鹏公司支付2017年1月1日开始计算至2018年11月30日期间因延迟收楼由粤鹏公司垫付的公共分摊费用295.29元（包括电梯分摊费用216.47元、水泵用电49.95元、梯灯分摊费28.87元）；2.李孔琼向粤鹏公司支付建筑面积差价款3182.40元（按11941.48元/平方米×0.2665平方米计算）；3.由李孔琼承担本案诉讼费用。事实和理由：粤鹏公司已于2016年12月28日向李孔琼发出收楼通知，李孔琼未以书面形式提出异议。根据合同的约定，视为涉案房屋实际交付给李孔琼。此后产生的一切费用、风险及法律责任由李孔琼承担。粤鹏公司为李孔琼垫付了2017年1月1日至2018年11月30日期间的公共分摊费用295.29元，故李孔琼应予返还。另外，涉案房屋的共用分摊面积比合同约定增加了0.2665平方米，李孔琼因此获得了额外的利益。在合同没有约定或法律没有规定可无偿取得的情况下，涉案房屋增加的分摊建筑面积是李孔琼不当得利，应按合同约定房屋单价标准向粤鹏公司计付差价补偿款。李孔琼辩称：关于垫付费用的问题，涉案房屋在2017年7月20日才符合交付标准，故仅同意支付2017年7月20日后的共用分摊水电费。关于公摊面积差价的问题，双方合同约定的房价是按套内建筑面积每平方米11941.48元计价的。现涉案房屋套内建筑面积比约定建筑面积少，按合同约定应退还差价款。粤鹏公司要求支付公摊面积差价款缺乏合同依据，故不同意其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：粤鹏公司是广州市南沙区金沙路广晟沁园的开发商。2016年7月16日，粤鹏公司（为甲方）和李孔琼（为乙方）签订《商品房预售合同》。合同约定：乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街兴鹏四街X号（自编X栋）XX房。该商品房约定建筑面积共58.9平方米。其中，套内建筑面积47.11平方米，共有分摊面积约11.79平方米。合同第五条约定，甲方己按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市粤鹏物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限三年。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，并督促物业服务企业于物业服务合同签订之日起15日内报物业所在地房地产行政主管部门和街（镇）备案。合同第七条约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米11941.48元，总金额562563元。第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房的，（1）逾期不超过210日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过210日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行合同的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十八条约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。选择本合同按套内建筑面积计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比＝｜（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）｜/合同约定套内建筑面积×100%。上述合同附件七为《本合同补充协议》。补充协议第三条约定，对合同第五条的“物业服务”补充或修改：乙方同意甲方选聘的深圳市粤鹏物业管理有限公司对该商品房所在的物业管理区域进行前期物业管理，同意遵守甲方制定的《前期物业服务管理协议》。该商品房移交后，乙方应当按照深圳市粤鹏物业管理有限公司的规定按时向其支付物管理费，物业管理费按照建筑面积计收，每月每平方米2.8元，不包含公共区的水电分摊费，有关管理费由乙方自本合同约定的收楼之日起按（月）按时交纳。如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。物业管理公司有权依法调整物业管理费。第七条约定，对合同第十二条的“交房条件”补充或修改：甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）该商品房项目的电梯专项验收合格并准许投入使用；（4）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。第九条约定，由于甲方原因，导致未能按期交房的，甲方支付违约金的标准为每日向乙方支付已支付房款的0.01%，且违约金总额不超过总房价款的5%。甲方发出收楼通知书后，由于乙方原因（包括但不限于乙方未按约定支付房价款、税费、物业管理费、水电费、违约金，乙方未前来收楼或无正当理由拒绝收楼、拖延验收时间等原因），导致该商品房未能按期交付的，甲方无须向乙方发出书面催告收楼，该商品房毁损、灭失等风险责任（包括但不限于该商品房因乙方未能入住管理、天气影响等原因导致该商品房的装饰、设备受损或因此导致他人人身、财产损害等情形）及物业管理费、水电费等相关费用，自合同约定该商品房交付期限届满之次日起由乙方承担。第十三条约定，按合同约定，需甲方退还乙方房价款的，均为不计利息返还本金给乙方。第十九条约定，本合同要求或允许的通知和通讯除特别约定外以挂号邮寄或特快专递的形式送达。签订合同后，李孔琼按合同的约定支付全部购房款。2016年12月28日，粤鹏公司以快递方式向李孔琼送达收楼通知书。2017年4月5日粤鹏公司通过短信通知李孔琼收楼。2017年7月20日粤鹏公司以快递方式向李孔琼送达催收楼通知。2017年9月8日，李孔琼办理了收楼手续。涉案房屋实测建筑面积为59.1665平方米，比合同约定建筑面积多0.2665平方米，增加建筑面积和合同约定建筑面积比例为0.452%。其中，套内建筑面积为46.8871平方米，比合同约定套内建筑面积少了0.2229平方米，面积误差比为0.473%；实测公摊建筑面积为12.2794平方米，比合同约定公摊建筑面积多了0.4894平方米，增加公摊建筑面积和合同约定公摊建筑面积比例为4.151%。在本案件诉讼过程中，粤鹏公司认为涉案房屋于2017年4月26日符合交楼条件。双方确认案涉楼宇于2016年9月14日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年12月27日通过消防验收，于2016年10月10日具备永久用电条件，于2017年2月28日具备通邮条件，于2017年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》，于2017年3月31日通过人防工程验收和具备永久用水条件，于2017年4月13日取得工程竣工环保验收意见的函、于2017年4月26日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。粤鹏公司为证明涉案房屋于2017年5月12日具备永久通气条件，提供了广州南沙发展燃气有限公司于2017年5月12日出具的《证明》和该公司于2017年7月26日出具的南沙燃气函[2017]23号《回复函》。其中，《证明》的内容：“兹证明南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程公共部分已完工。小区业主在进行室内装修时不能改变原房屋设计的功能及要求，并需满足燃气设计规范等相关规范的要求，通过燃气公司入户安全检查合格后才能通气点火。如需改动室内燃气管道，请联系我司。”《回复函》的内容为：“南沙区金沙路盛世百合花园燃气管道工程，我司对现场复验合格，确认小区内具备通气条件，并于2017年5月12日出具了《证明》”。李孔琼对上述《证明》和《回复函》没有异议。粤鹏公司还提供了该公司制作的公共分摊水电欠费清单和粤鹏公司交纳电费的发票。公共分摊水电欠费清单记载2018年3月至2018年12月的电梯分摊费216.47元、水泵用电分摊为49.95元、梯灯分摊费为28.87元，共295.29元。李孔琼确认粤鹏公司已为其垫付上述费用。本院认为，李孔琼和粤鹏公司签订的《商品房预售合同》和《本合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同履行。对于支付延期交房违约金的问题，粤鹏公司虽主张其于2016年12月28日向李孔琼发出收楼通知书，但涉案楼宇直至2017年4月26日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故2016年12月28日尚不具备交楼条件，李孔琼有权拒绝收楼。涉案房屋在2017年7月20日前已具备交楼条件。粤鹏公司应当按照合同的约定以挂号邮寄或特快专递的形式向李孔琼发出收楼通知书。事实上，粤鹏公司于2017年7月20日才以特快专递的形式向李孔琼送达催收楼通知书，而粤鹏公司主张的短信通知不符合合同约定的通知形式，且在短信通知时案涉房屋尚不具备收楼条件，故李孔琼主张按合同约定计付2017年1月1日至2017年7月20日的延期交房违约金合理有据。至于违约金的计算标准，双方合同附件七《本合同补充协议》的第九条已对《商品房预售合同》第十四条关于延期交房违约责任的约定作出了修改，故应按《本合同补充协议》的第九条约定标准计算违约金。具体违约金的数额为11251.26元（按562563元×0.01%×200天计算）。对于房屋面积差的处理问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在本案中，涉案房屋套内建筑面积少了0.2229平方米，面积误差比为0.473%，而房屋建筑面积增加了0.2665平方米，增加建筑面积和合同约定建筑面积比例为0.452%。对于套内建筑面积减少的处理，双方在合同中已明确约房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由粤鹏公司返还给李孔琼，面积误差比超过3%部分的房价款由粤鹏公司双倍返还李孔琼。李孔琼要求返还套内建筑面积减少的部分的房价款2661.76元（按11941.48元/平方米×0.2229平方米计算），并未超过上述标准，故本院予以支持。对于房屋总建筑面积增加的处理，双方在合同中并未约定。由于房屋总建筑面积增加，必然导致房屋价值有所提高，在合理范围内，李孔琼应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条的规定予以补偿。粤鹏公司直接以增加公共分摊面积计算补差房价款没有合同和法律依据。现粤鹏公司要求支付的款项实际上也是按增加的总建筑面积计算的。根据上述规定，李孔琼需向粤鹏公司支付补差房价款金额为2545.38元（按562563元÷58.9平方米×0.2665平方米计算）。因此，粤鹏公司实际需要向李孔琼支付116.38元（按2661.76元-2545.38元计算）。由于双方在补充协议中约定粤鹏公司退还房价款不计利息，故本院对李孔琼请求支付利息的请求不予支持。对于垫付公共分摊费用问题，粤鹏公司请求支付的款项实际是2018年3月至2018年12月期间发生，并由该公司垫付的295.29元款项。虽然粤鹏公司并非电费的支付义务人，但鉴于李孔琼同意返还上述费用，本院为避免讼累，对此予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告李孔琼支付延期交房违约金11251.26元；二、被告深圳市粤鹏建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告李孔琼支付购房款116.38元；三、原告李孔琼应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向被告深圳市粤鹏建设有限公司返还公共分摊电费295.29元；四、驳回原告李孔琼的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市粤鹏建设有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费688.8元（包括本诉受理费663.8元、反诉受理费25元），由李孔琼负担614.89元，被告负担73.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇一八年十二月二十五日书记员 成涵真