北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初2651号原告（反诉被告）：郑森林，男，1988年8月18日出生，汉族。被告（反诉原告）：北京金华爱家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区仟村商务大厦A座1116室。法定代表人：薛建强，总经理。委托诉讼代理人：张岩松，男，1969年1月21日出生，该公司业务经理，住北京市朝阳区仟村商务大厦A座1116室。委托诉讼代理人：刘金月，男，1989年4月25日出生，该公司业务主管，住北京市朝阳区仟村商务大厦A座1116室。原告（反诉被告）郑森林与被告（反诉原告）北京金华爱家房地产经纪有限公司（以下简称金华经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑森林，被告（反诉原告）金华经纪公司委托诉讼代理人张岩松、刘金月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑森林向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告的物品（联想电脑一台、戒指两枚、红绳手链一条、原告本人驾驶本一本、突破牌插线板一个）；2、被告赔偿遗失原告物品损失19034元（充电宝2个共267元，足金镯子5967元，钻石吊坠12680元，现金红包120元）；3、被告退还原告押金1236元；4、被告退还2017年1月7日至同年2月10日的租金1400.8元，卫生费338元、管理费338元；5、被告支付违约金2472元；6、被告赔偿原告误工费36279元。事实和理由：双方于2016年12月9日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市东城区胜古中路×号院×单元×室合租×间（以下简称涉案房屋）出租给原告，合同约定租赁期限自2016年12月11日至2017年12月10日共计12个月。租金每月1236元，付款方式为押一付六（使用被告代理APP，实为押一付一，每月提前20天付房租）。合同签订后，原告支付被告押金1236元，卫生费365元、管理费365元，房租2472元。2017年1月4日晚11时30分左右，原告在卫生间清洁地面卫生后洗澡时发生漏水，楼下住户提出索赔要求。原告认为，漏水虽由住户引起，但漏水系因房屋质量问题造成，应合理划分责任解决问题。但金华经纪公司于2017年1月6日中午多人采用暴力手段将原告赶出出租房屋，并更换房屋门锁，在未告知原告的情况下，强制扣押并搬离房屋内所有物品，其中包括原告的笔记本电脑、首饰、衣服及日用品。笔记本电脑为公司配发，原告曾多次索要，告知被告电脑为工作必须、且数据珍贵，被告拒不归还态度恶劣，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）金华经纪公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述租期和租金标准、卫生管理费标准及押金数额均属实，原告向被告交纳了押金1236元、两个月租金2472元、卫生费365元和管理费365元。2017年1月4日，因原告与其女友在卫生间内、淋浴房外洗浴，发生漏水给楼下造成经济损失，楼下业主要求金华经纪公司进行赔偿损失15000元，现在双方仍在协商。发生漏水后，原告表示其1000多元租的房子，随时可以跑，所以2017年1月6日，金华经纪公司将原告赶出并将涉案房屋换锁。两日后，原告私自将门锁打开，故被告再次换锁并将原告的物品收走，告知原告解决完漏水问题才能返还原告的物品。因原告的行为造成的漏水问题还未解决，故不同意返还原告诉求的物品，关于原告所称的吊坠、手镯、充电宝和现金红包被告没见过。因为原告未妥善使用房屋，故应承担违约责任和赔偿损失责任，所以原告的剩余租金、押金和卫生管理费均不同意退还。关于误工费，与本案无关。被告（反诉原告）金华经纪公司向本院提出如下反诉请求：1、郑森林支付违约金2472元；2、郑森林赔偿给楼下造成的损失：香烟及房屋维修费用共计15180元；3、郑森林赔偿58分期月付违约金285元；4、郑森林赔偿换锁费用590元。事实和理由：原告在租赁期内违反合同约定，私自带租赁外女性至该房屋居住，严重影响了该房屋其他人的生活，且其未按约定使用房屋，造成漏水事件，故应承担两个月租金作为违约金。针对金华经纪公司的反诉，郑森林辩称：原告及女友在卫生间内洗澡，水并未漏至卫生间外面，涉案房屋为老房子，且淋浴房外侧有洞，漏水系房屋质量问题，并非原告使用不当。故赔偿责任不应由郑森林负担。租赁期间，郑森林一人在涉案房屋内居住，女友只是偶尔过来，并无违约行为，故不同意承担违约金。被告有房屋钥匙，无需开锁，不同意承担换锁费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月9日，郑森林（乙方）与金华经纪公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于居住，居住人数为1人，最多不超过1人，租赁期限自2016年12月11日至2017年12月10日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备、设施；租金每月1236元，租金交付方式为押一付六，租金支付时间为2017年5月11日，押金1236元，全年卫生费365元，全年维修管理费365元；合同第八条第五款约定：乙方应安全使用并爱护房屋的设施，因乙方使用不当或者其他过错责任造成乙方租住人员自身及他人人身伤害及房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及第三方损失，由乙方负责修复或赔偿，乙方在7天内拒不赔偿的，视为乙方违约并追究其相应法律责任；合同第十条第三款约定：乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同收回房屋：超过合同约定最多居住人数的；合同第十一条第一款约定；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将以收取的租金余额退还乙方，并按月租金的200%支付违约金；合同第十条第二款约定：乙方违反第十条第三款约定的，甲方有权开启房门接纳新住户入住，并视为乙方自动放弃房屋内所留物品，造成的后果由乙方承担，并且按月租金200%向甲方支付违约金；合同附件一为双方入住交接清单，合同附件二为治安责任告知书、合住公约，公约中载明不许带与本房无关人员在此房居住或使用室内物品，否则视为租户违约。合同订立当日，郑森林向金华经纪公司支付押金1236元、2016年12月11日至2017年1月10日租金1236元、卫生费365元、管理费365元。后，郑森林通过金华经纪公司指定的58月付APP支付2017年1月11日至2017年2月10日租金1236元。2017年1月4日晚11时30分左右，郑森林及其女友在涉案房屋卫生间洗澡，洗浴中楼下住户荆金山来到涉案房屋，称涉案房屋发生漏水，造成其房屋损失。后郑森林与金华经纪公司未就漏水赔偿事宜达成一致意见。同年1月6日，金华经纪公司将郑森林赶出涉案房屋并换锁。同年1月8日，郑森林返回涉案房屋后又被金华经纪公司赶出。后金华经纪公司将郑森林屋内的物品打包并存放于其办公室，并将房屋另行出租。2017年1月14日，金华经纪公司向郑森林发送短信，内容为：”郑森林，因你承租我公司金华爱家位于胜古中路1号院3号楼6单元6051室D2间卧室，在租赁期间因你人为对房内设施使用不当造成该房楼下房屋财务（物）及我公司经济严重受损。我公司工作人员多次协调你拒不赔偿。因此根据你与我方签订的房屋租赁合同第八条第五款约定，对你按违约处理我公司收回该房屋，室内物品作为抵押向你追缴赔偿。一切后果法律责任由你自行承担。”庭审中，经本院现场调查，金华经纪公司办公室内存放有郑森林的物品，金华经纪公司当场返还郑森林加湿器、净水机、剃须刀、牙膏、干果、化妆品、精油、面膜、沐浴露、洗发水、被褥、箱子、内衣、衬衫、羽绒服、连体袜、裙子等物品。金华经纪公司仍扣留戒指两枚、红绳手链一条、郑森林的驾驶本一本、thinkpadE450笔记本电脑一台，金华经纪公司认可郑森林的突破牌插线板被该公司放置在涉案房屋内。此外，郑森林称仍有部分丢失物品，包括充电宝两个（价值267元）、现金红包120元一个，及郑森林女友的足金手镯及钻石吊坠。金华经纪公司否认见过上述物品。本院至涉案房屋勘验，涉案房屋卫生间内有淋浴房，淋浴房外部有马桶、洗手池，淋浴房外侧地面有小洞，卫生间进门处墙体踢脚线处有新安装的瓷砖。经现场调查，案外人荆金山表示其居住在涉案房屋楼下，2017年1月4日晚11点多，楼上卫生间发生漏水（洗澡水），荆金山立即至楼上沟通，当时涉案房屋卫生间外部及储物间都没有水，而郑森林与其女友正在洗澡，荆金山只好回房处理漏水事宜，十分钟后郑森林仍未下楼，荆金山再次上楼，郑森林才下楼查看漏水情形。后其与郑森林沟通赔偿事宜，未果，其就开始与金华经纪公司沟通。经法庭质证，郑森林陈述漏水发生时只有卫生间内部有水，卫生间外部没有水，发生漏水系房屋质量问题。金华经纪公司认可荆金山系楼下业主，但称听租户讲，郑森林洗澡时将水漏至卫生间门外，但荆金山上去看时郑森林已将外部水擦干。庭审中，郑森林提交北京小度信息科技有限公司开具的资产所述证明资产序列号为PF0F1YLH的电脑所有权归属公司，郑森林仅有办公使用权，证明金华经纪公司扣留的电脑系办公电脑。金华经纪公司称与本案无关。郑森林提交北京小度信息科技有限公司开具的无法办理离职手续证明，该证明称郑森林于2017年2月28日申请离职，但因其个人原因无法归还公司配发电脑，公司无法为其办理离职手续，证明因被告拒绝归还其工作电脑，造成其离职后无法取得离职证明寻找新的工作。金华经纪公司称与本案无关。郑森林提交其在招行银行开具的工资卡明细记录，证明其2016年9、10、11、12月，2017年1、2月工资分别为11867.75元、10660.60元、9924.60元、8351.26元、5276.3元、3277元；郑森林提交北京小度信息科技有限公司人力资源部开具的工资收入证明，证明其在该公司工作0.5年，月均收入11208.71元。郑森林以上述两项证据证明其因工作电脑被金华经纪公司扣留，造成其2017年1月、2月工资扣发，3月、4月无法寻找新的工作。庭审中，郑森林提交购买足金手镯的小票、发票及照片，及钻石吊坠照片，证明其女友将足金手镯及钻石吊坠放置在涉案房屋处，但因被告的行为导致手镯及吊坠丢失，被告不认可关联性，称未见过手镯及吊坠。郑森林申请其女友谢俊俊出庭作证，谢俊俊称因其个人居住于集体宿舍，故将其个人手镯及钻石吊坠放置在郑森林居住的涉案房屋中，钻石吊坠与白金项链是花费7000多元购买，但发票均已丢失，其同意郑森林就镯子及钻石吊坠向金华经纪公司主张权利，其本人不再就此两件饰品向金华经纪公司主张权利。经本院向北京市公安局东城分局和平里派出所调查，郑森林于2017年1月9日曾在该派出所就涉案房屋租赁问题做笔录，郑森林在警官的询问中陈述，其无法进入涉案房屋，中介公司扣留其电脑、首饰及一些衣物。经询，金华经纪公司表示涉案房屋楼下业主未就漏水事宜提起诉讼，目前仍在与金华经纪公司协商中。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据郑森林及楼下业主的陈述，漏水发生时卫生间外部并无水迹，金华经纪公司在无证据证明郑森林存在不当使用卫生间的的情况下，以郑森林不当使用卫生间造成漏水为由强行收回涉案房屋并扣留郑森林屋内物品，该行为属于违约行为，应当承担相应的法律后果。金华经纪公司于2016年1月6日将房屋强行换锁，该合同已于当日实际终止履行，其应当退还郑森林此后的预付租金、卫生费、管理费及押金。金华经纪公司扣留郑森林的物品，亦应予以返还，故对郑森林要求返还其物品的诉讼请求，本院予以支持。关于郑森林所称丢失的充电宝及现金红包一个、足金手镯及钻石吊坠一个，鉴于充电宝、120元的红包在日常生活中较为常见，郑森林亦举证证明其足金手镯在其房屋的合理性，故对郑森林要求此部分赔偿本院根据原告的举证情况、物品的使用状况及价值酌情确定。关于郑森林主张的误工费，金华经纪公司扣留其办公电脑行为确实有失妥当，对郑森林的工作确实造成一定影响，故本院对原告该部分诉讼请求酌情确定。金华经纪公司违约解除合同，应当按合同约定支付违约金，鉴于郑森林携带他人在涉案房屋居留，并使用卫生间洗浴，亦属违约行为，且两种违约行为应承担的违约金相同，故对原、被告分别要求对方支付违约金的诉讼请求，可相互折抵。被告反诉的漏水损失一节，鉴于金华经纪公司并无证据证明系郑森林不当使用房屋造成，且该部分损失其尚未向第三方赔偿，故本院对其该部分主张不予支持。关于58分期违约金，双方并无合同约定，本院对此不予支持。金华经纪公司换锁行为系违约，其要求郑森林承担换锁费用缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京金华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）郑森林联想电脑一台、戒指两枚、红绳手链一条、郑森林驾驶证一本及插线板一个；二、被告（反诉原告）北京金华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）郑森林押金一千二百三十六元、租金一千四百元零八角、卫生费三百三十八元、管理费三百三十八元；三、被告（反诉原告）北京金华爱家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）郑森林物品损失五千四百五十元、工资损失二千元；四、驳回原告（反诉被告）郑森林的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京金华爱家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉及反诉案件受理费1458元，由郑森林负担458元（已交纳），被告北京金华爱家房地产经纪有限公司负担1000元（已交纳131元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩毅兵审 判 员  王裴裴人民陪审员  李学军二〇一七年五月四日书 记 员  杨 闻