陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终1147号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西铠达投资（集团）有限责任公司，住所地：西安市新城区长乐西路10号铠达商贸城12层1207室。法定代表人：江德友，该公司董事长。委托诉讼代理人：李纯，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：常皓泽，陕西尚文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）陕西艾曼尼克商贸有限公司，住所地：西安市新城区长乐西路10号金花羊毛衫商贸大厦10503-1号。法定代表人：毛宏江，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑杜娟，北京市东元律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：刘彦林，北京市东元律师事务所西安分所律师。上诉人陕西铠达投资（集团）有限责任公司（以下简称铠达公司）与被上诉人陕西艾曼尼克商贸有限公司（以下简称艾曼尼克公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯达公司的委托诉讼代理人李纯、常皓泽，被上诉人艾曼尼克公司的委托诉讼代理人郑杜鹃、刘彦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铠达公司上诉请求：请求二审撤销原判，依法改判或发回重审；本案诉讼费由艾曼尼克公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，判令铠达公司返还艾曼尼克公司300万元保证金及支付违约金无事实和法律依据。(1)、艾曼尼克公司逾期缴纳租金，铠达公司按照双方合同约定，给其送达了解除通知，其无权要求退还所缴纳的保证金。（2）、本案的300万元保证金并非一般意义上的违约金，在铠达公司与艾曼尼克公司签订合同时，铠达公司与原商户的合同尚未到期，为了让艾曼尼克公司进场经营，铠达公司给原商户进行了相关赔偿，赔偿的损失额远远大于300万元，这一点艾曼尼克公司是明知的。所以，艾曼尼克公司先行支付了300万元履约保证金。（3）、合同前期租金约定较低，是铠达公司基于十年租赁期限而给于艾曼尼克公司的优惠，现租期未过半，艾曼尼克公司严重违约，导致合同解除，给铠达公司造成前期及后期可得利益的损失远远超过300万元。一审不顾此事实，严重损害了铠达公司的合法权益。（4）、双方合同中约定的逾期退还保证金的违约金系针对合同履约期限届满后退还保证金的情形，一审法院曲解合同内容，判令铠达公司承担相关违约金，无任何依据。（5）、本案中，双方合同第8.2条和10.4条虽然都对保证金进行了约定，但该两个条款是完全独立的，相互补充的条款，并不矛盾。其中8.2条是对合同终止后清理及结算的约定，是解除合同后的法律后果。第10.4条约定，是针对合同继续履行的情况下所设置的条款，该两个条款的适用前提及适用基础完全不同。本案系艾曼尼克公司违约导致合同已经解除，应适用8.2条约定处理，履约保证金不予退还。2、一审驳回铠达公司的反诉，缺乏事实与法律依据。（1）、艾曼尼克公司未按合同约定履行其搬离腾交房屋的义务，应承担房屋占用费及物业费、空调费、暖气费等费用。（2）、本案争议标的近500万元，原审适用简易程序，于法相悖。综上，请求二审法院查明事实，支持其上诉请求。艾曼尼克公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，铠达公司单方解除合同的行为，已构成根本违约，铠达公司应退还保证金并承担违约责任。艾曼尼克公司已将房屋租金按时足额缴纳至2015年7月10日，仅拖欠17天租金，不具备单方解除合同的条件。2、双方所签合同8.2条及10.4条，就违约责任的约定相互矛盾，根据公平原则，双方合同已解除，铠达公司应退还艾曼尼克公司300万元保证金。3、双方合同签订后铠达公司以降低租金为诱饵，动员商户与其直接签订合同，致使商户拒绝向艾曼尼克公司缴纳租金，从而导致艾曼尼克公司无法按时向铠达公司缴纳租金。双方合同无法履行的责任在铠达公司。4、按照合同约定，合同履行到期时，铠达公司在5日内未退还保证金，艾曼尼克公司有权收取违约金，原审判令铠达公司返还保证金及支付违约金正确。5、铠达公司反诉请求，缺乏事实依据。双方合同解除后，铠达公司即对商铺进行了上锁，并按照合同约定，产地内遗留物品视为艾曼尼克公司放弃所有权，铠达公司可自行处理，艾曼尼克公司并未实际控制商铺，不存在腾房的说法，当然也不存在所谓的占用费及物业费等费用。同时，铠达公司要求支付租金的诉请，也已过了诉讼时效。6、本案案情清楚，权利义务关系明确，一审适用简易程序并无不当。综上，请求二审法院维持原审判决。艾曼尼克公司向一审法院起诉请求：判令铠达公司返还艾曼尼克公司保证金3000000元，并承担自2015年7月28日至实际返还保证金之日止，按每日1‰承担违约金。铠达公司向一审法院反诉请求：1、艾曼尼克公司返还上述房屋，并支付房屋占有使用费427569元（自2015年7月10日起至2016年9月10日）及实际腾房之日止的房屋占用费（按每平方米55元的计算标准计算）；2、判令艾曼尼克公司支付空调费、物业费共计173536元（自2015年7月10日起至2016年9月10日）及实际腾房之日止的费用。一审法院认定事实：2011年3月28日，铠达公司与艾曼尼克公司双方签订《西北金花羊毛衫商贸大厦经营场地租赁合同》，约定：陕西铠达投资（集团）有限责任公司将其拥有的西北金花羊毛衫商贸大厦内四层整层（使用面积1351.21平米）和五层南厅（使用面积1351.21平米），共计面积6293.65平米出租给陕西艾曼尼克商贸有限公司用于经营。租金标准：前三年为每平米40元每月，从第四年起租金标准在上年度租金标准的基础上每平方米加5元，每年在上述基础上逐年递增。租金支付方式：乙方（艾曼尼克公司）按年将租金一次性支付给甲方（铠达公司），提前一个月交纳。租金支付期限：第一年租金根据各商铺交接时间，据实计算至2012年7月9日，合同签订后两日内全部结清。第二年起每年6月10日以前一交性交纳所租场地的年度租金。合同第6.1条：本合同签订时，乙方（艾曼尼克公司）向甲方（铠达公司）一次性交纳合同保证金三百万元，甲方保证在本合同终止时五日内退还乙方（此款不计利息）。第8.2条：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租房屋及铺位，不退还合同保证金、剩余房租、物业管理费等费用。其中情形之一即8.2.3条：拖欠租金30天以上的，或整体商铺累计停止营业达15天以上的，国家法定节日除外。10.4条：乙方如未按时交纳租金，除应交拖欠的租金外，还应按拖欠租金每日5%的标准向甲方支付违约金，违约金累计计算至拖欠的租金和违约金全部付清之日。拒不交纳拖欠租金和违约金的，甲方有权从合同保证金扣除直至解除合同，并就不足部分有权提起赔偿诉讼。10.2条：合同履约到期终止时，甲方在五日内未将合同保证金退还乙方，乙方有权向甲方收取违约金，每天按保证金1%计收。7.7条：租赁期满或提前终止合同时，乙方必须于合同终止的当日将场地（房屋及铺位）内的物品全部搬出，逾期如有余物，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理。庭审中，艾曼尼克公司、铠达公司就艾曼尼克公司自用的大厦五层10501-1、10504、10505、10511号商铺面积协商为500平米，物业费的收取标准为7.56元每平米每月，空调费的收费标准为18元每平米每月。并就2015年7月10日至7月28日期间的物业费、空调费按上述标准分别计算为2394元、5700元。一审法院认为，艾曼尼克公司与铠达公司签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，属有效合同。合同第8.2、第10.4条对关于艾曼尼克公司未按约定时间交纳租金，约定了内容相互矛盾的违约责任。根据民法通则及合同法的公平原则，现因艾曼尼克公司与铠达公司租赁合同已解除，铠达公司应退还艾曼尼克公司交纳的保证金3000000元,并承担自2015年7月28日至实际返还保证金之日止，按每日1‰承担违约金。对于铠达公司反诉艾曼尼克公司腾房之诉，根据合同第7.7条约定，合同解除后艾曼尼克公司逾期未搬出物品的，视为放弃，铠达公司可自行处理，即艾曼尼克公司已于2015年7月28日合同解除当日腾交房屋。对于铠达公司反诉要求艾曼尼克公司给付2015年7月10日至实际腾房之日的房屋占用费，新城法院认为其中2015年7月28日之后的房屋占用费因艾曼尼克公司已于2015年7月28日腾房，故不存在占用费；对于2015年7月10日至7月28日为艾曼尼克公司拖欠的房屋租金，铠达公司于2016年9月13日庭审反诉主张该部分租金，艾曼尼克公司抗辩已过诉讼时效，不同意支付，新城法院认为艾曼尼克公司抗辩理由成立，依法予以采信。对于2015年7月10日至7月28日期间的物业费2394元及空调费5700元艾曼尼克公司应向铠达公司支付。综上依照《中华人民共同和国民法通则》第四条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：一、被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告陕西艾曼尼克商贸有限公司合同保证金3000000元，并承担自2015年7月28日至实际返还保证金之日止，按每日1‰承担违约金。二、驳回被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司反诉要求原告陕西艾曼尼克商贸有限公司腾交西北金花羊毛衫商贸大厦五层10501-1、10504、10505、10511号商铺及支付房屋占有使用费427569元（自2015年7月10日起至2016年9月10日）及实际腾房之日止的房屋占用费（按每平方米55元的计算标准计算）的反诉请求。三、原告陕西艾曼尼克商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司物业费2394元及空调费5700元。四、驳回被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司其余反诉请求。本诉案件受理费39560元减半收取19780元、反诉案件受理费4906元减半收取2453元由被告承担。（本诉案件受理费鉴于原告已预付，被告随前款直付原告）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年3月28日，铠达公司与艾曼尼克公司签订涉案《租赁合同》，铠达公司依约交付了涉案场地，艾曼尼克公司在履行合同期间，将涉案场地转租给其他多名商户进行经营，2015年7月27日，铠达公司因艾曼尼克公司未按合同约定的时间缴纳下一年度租金，向艾曼尼克公司发出解除合同通知，艾曼尼克公司收到通知后，随即向相关商户发出解除合同通知。另查，铠达公司与艾曼尼克公司合同解除后，艾曼尼克公司承租自用的西北金花羊毛衫商贸大厦五层10501-1、10504、10505、10511号房屋中留有部分物品未予搬出。审理中，艾曼尼克公司明确表示，铠达公司与其解除合同前其仅给商户多次发过催款函。由于铠达公司与其解除合同后要收回场地，就给商户发了解除合同通知。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，铠达公司与艾曼尼克公司于2011年3月28日签订的《西北金花羊毛衫商贸大厦经营场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效合同，对双方当事人均有约束力。现就双方争议的焦点，本院从以下几方面进行了审查。一、艾曼尼克公司是否存在违约行为。本院认为，双方合同第4.2条约定：“……第二年每年6月10日之前一次性缴纳所租场地的年度租金。”按照该约定，艾曼尼克公司应当于2015年6月10日向铠达公司支付2015年7月10日至2016年7月9日的年度租金，但其在约定期限到达后并未履行支付租金的义务，依据合同约定，其已构成违约。艾曼尼克公司认为铠达公司私下与商户沟通，让商户不给其缴纳租金，才导致其无法按期向铠达公司缴纳租金，其并未违约，而是铠达公司存在违约行为，但对此不能举证证明，其所述本院不予采信。二、双方合同中第8.2条及10.4条约定内容是否相互矛盾。本院认为，从合同第8.2条及10.4条内容反映，第8.2条约定属行使解除权及对合同终止后产生的法律后果的约定，即该条约定的情形发生后，铠达公司可以行使解除权并不退还履约保证金。第10.4条约定属合同履行过程中尚未解除情形下所设置的条款，即约定情形发生后直至双方合同解除前所产生的相应后果。上述两条款完全独立，相互补充，是双方当事人在合同履行过程中对不同情形所做约定，并不矛盾。艾曼尼克公司认为上述条款相互矛盾，且被法院生效判决确认，经查，在各商户与艾曼尼克公司租赁纠纷中，一审法院虽对上述两个条款认定相互矛盾，但终审判决只是维持了判决结果，并未对一审就上述条款的认定予以确认，而是以艾曼尼克公司在事实上已无法继续为商户提供租赁场所为由，判令其退还保证金。故艾曼尼克公司所述理由不能成立。三、铠达公司是否有权单方行使解除权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”本案中，双方合同第8.2条的约定，拖欠租金30日以上的，铠达公司有权单方终止合同，收回房屋，不退还合同保证金。铠达公司在艾曼尼克公司未按合同约定期限缴纳下一年度租金且超过30日以后，于2015年7月27日向艾曼尼克公司发出解除合同的通知，于法有据。双方合同于2015年7月27日解除。艾曼尼克公司认为其上一年度租金已实际支付至2015年7月10日，铠达公司于2015年7月27日无权单方解除合同，因双方合同中对租金支付方式及期限所做约定针对的是每一年度租金，并非日租金的约定，故艾曼尼克公司所述理由不能成立。四、涉案保证金是否应予返还。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同、依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，铠达公司与艾曼尼克公司所签订的合同属有效合同，对双方当事人均有约束力，合同履行中艾曼尼克公司违反合同约定导致合同解除，其应承担相应的违约责任。由于艾曼尼克公司违约，致使铠达公司合同目的无法实现，给其造成一定的损失，依据双方合同相关约定，涉案保证金属于赔偿损失的范畴，现铠达公司上诉认为按合同约定该保证金不予退还，应弥补其部分损失，且不存在相关违约金的情形，理由成立。艾曼尼克公司认为其在与各商户的诉讼中，法院均判令其给商户退还保证金，故本案铠达公司亦应给其退还保证金。因艾曼尼克公司在与铠达公司履约过程中存在根本性违约，导致铠达公司与其解除合同，铠达公司并不存在违约情形。而在艾曼尼克公司与各商户的诉讼中，铠达公司与艾曼尼克公司解除合同前各商户已拖欠艾曼尼克公司租金，而艾曼尼克公司并未行使解除权，只是催缴欠款。直至铠达公司与艾曼尼克公司解除合同后，艾曼尼克公司在事实上已无法继续为各商户提供租赁场所的情形下，艾曼尼克公司才对各商户行使了解除权。该情形是导致其与各商户无法继续履行合同的重要因素。故艾曼尼克公司以其与各商户之间的案件作为本案依据，无事实与法律依据，其所述理由不能成立。五、关于艾曼尼克公司是否应当承担占用费等相关费用的问题。本院认为，铠达公司于2015年7月27日与艾曼尼克公司解除合同后，艾曼尼克公司即从铠达公司所述房屋中搬离，虽然房屋内留有部分物品，依据双方合同约定，合同解除后艾曼尼克公司逾期未搬出的物品，视为放弃，铠达公司可自行处理。故铠达公司认为艾曼尼克公司未腾交房屋，应承担相关占用费等相关费用，理由不能成立。就2015年7月10日至7月28日期间的物业费及空调费，原审所做认定双方均无异议，本院予以确认。铠达公司主张在此期间租金，艾曼尼克公司认为已过诉讼时效，理由成立。综上所述，铠达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3829号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3829号民事判决第一项；三、驳回陕西艾曼尼克商贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费39560元，减半收取19780元，由陕西艾曼尼克商贸有限公司负担，反诉案件受理费4906元，减半收取2453元，由陕西铠达投资（集团）有限责任公司负担；二审案件受理费43609元，陕西艾曼尼克商贸有限公司负担30000元，陕西铠达投资（集团）有限责任公司负担13609元。鉴于该款陕西铠达投资（集团）有限责任公司已预交，陕西艾曼尼克商贸有限公司于本判决生效后十日内将30000元直付陕西铠达投资（集团）有限责任公司。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年五月十一日书记员  张媛