北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初44452号原告：梁世通，男，1987年1月25日出生，汉族，瑞都国际中心广告公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：戴亚琴（梁世通之母），1963年1月27日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：裴毰，北京市致宏律师事务所律师。被告：李惠民，男，1983年4月20日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司海口分行职员，住海南省海口市。委托诉讼代理人：刘晓旭，北京凯道律师事务所律师。被告：南海燕，女，1976年1月6日出生，朝鲜族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：邢江峰，北京久维律师事务所律师。第三人：滕金凤，女，1960年4月25日出生，汉族，无职业，住海南省海口市。原告梁世通与被告李惠民、南海燕及第三人滕金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告梁世通及其委托诉讼代理人裴毰、戴亚琴到庭参加诉讼。被告李惠民、南海燕及第三人滕金凤经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁世通向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除梁世通与李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令南海燕返还梁世通房屋押金20000元，李惠民、南海燕返还梁世通房屋租金共计67069.08元，其中，2016年10月25至2016年12月4日期间房屋租金由李惠民返还，2016年12月5日至2017年3月26日期间的房屋租金由南海燕返还；3.请求法院判令李惠民、南海燕共同依合同约定支付梁世通违约金20000元；4.请求法院判令李惠民、南海燕共同赔偿梁世通实际经济损失20000元，以上共计127069.08元；5.本案诉讼费用由李惠民、南海燕负担。事实和理由：2016年9月19日，梁世通与李惠民、南海燕签订了《北京市房屋租赁合同》。李惠民系诉争房屋的产权人，南海燕系房屋的购买人，李惠民与南海燕已经签订了购房协议，但尚未办理房屋过户手续。合同约定：梁世通承租李惠民所有的位于通州区通朝大街xxx号x层的底商房屋，房屋建筑面积86.49平方米，租赁期限为2016年9月27日2021年9月26日，共计5年，租赁用途为商用。同时约定，租金为每年160000元，半年一付，押金20000元，于合同签订之日支付。合同第九条第三款规定：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方（承租人梁世通）安全、健康的；甲方（出租人李惠民、南海燕）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。合同还对违约责任、争议的解决办法作了明确约定。合同签订后，梁世通于当日支付给南海燕半年租金8万元及押金2万元，共计10万元。李惠民、南海燕亦履行了交付房屋给梁世通使用的义务。梁世通使用后，准备开超市，到工商部门办理营业执照因李惠民的原因无法办理执照。另外，梁世通使用房屋后近一个月，就发现房屋内暖气跑水，而且很严重，梁世通为开超市购进的货物、食品被泡，梁世通与李惠民、南海燕多次协商，至今一直未将漏水问题修复。根据合同第九条第三款之规定，梁世通提出解除租赁合同，并要求李惠民、南海燕返还其房屋押金、租金，同时支付违约金以及实际经济损失，双方协商未果，故诉至法院。被告李惠于庭前提交书面答辩状称，不同意梁世通的诉讼请求。理由如下：首先，本案是梁世通违约，李惠民并未违约，而是依法履行合同约定。梁世通提出解除合同的请求不符合合同约定、于法无据。诉争房屋发生漏水后，李惠民的母亲即滕金凤积极配合梁世通进行维修，但是梁世通及其母亲戴亚琴多次阻挠维修，并以退还全部租金进行要挟。漏水暖气于2016年11月22日维修完毕，达到供热标准。其次，梁世通所述使用房屋后一个月，为开超市购进的货物食品被泡的事实不存在，且漏水原因系梁世通改动了房屋结构。再次，梁世通在2016年9月27日至2016年11月10日开超市期间，并未提出需要李惠民协助办理营业执照事宜。经询问工商局，梁世通只需提供相关材料申请核实地点请工商局确认地址属实即可。李惠民还在电话短信中多次沟通反复告诉对方尽快准备好材料，如需配合的一定配合，可在梁世通开门营业近两个月期间却一直迟迟不办理。其把不能办理营业执照的责任全部推卸到李惠民身上，显然严重缺乏事实依据。同时，三方签署的租赁合同并未对房屋地址能否注册工商执照等相关内容进行约定，因此谈不上“交付房屋严重不符合合同约定”。最后，根据合同约定，梁世通也可以代为维修，但梁世通却没有。梁世通引用合同第九条的约定来行使法定解除权没有事实根据和法律依据。梁世通在租赁期间擅自改变房屋主体结构，未按时交暖气费，无视合同约定，应负有违约责任。综上所述，李惠民依法全面积极地履行合同，事实清楚，证据充分。梁世通诉讼请求没有任何事实根据和法律依据。因此请求法院依法驳回其诉讼请求，案件受理费由梁世通承担。被告南海燕在庭前发表答辩意见称，不同意解除合同，要求继续履行合同。南海燕没有违约，梁世通陈述的事实与真实情况不符。事实上，梁世通之所以不再租赁房屋是因为其自身经营不善，与周边另外一家超市产生竞争才将超市关闭。房屋漏水并不影响合同履行，且南海燕、李惠民已经及时将房屋修缮完毕，并通知梁世通。现租赁房屋属于空置阶段，如果解除合同将会给南海燕造成更大的损失。针对梁世通的提出的几项诉讼请求，南海燕认为合同在履行过程中不应该返还押金；现房屋属于空置状态，双方合同没有解除，南海燕也并未将房屋另行出租，不存在违约情况，故不同意赔偿梁世通损失。另，李惠民、南海燕办理过户手续后，李惠民已把租赁房屋上可以注销的营业执照都注销了。综上，不同意梁世通的诉讼请求。第三人滕金凤亦在庭前发表答辩意见称，其答辩意见同被告李惠民的答辩意见。诉讼过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，梁世通、李惠民、南海燕签订《北京市房屋租赁合同》，合同由梁世通、南海燕签字确认，滕金凤代李惠民签字确认。滕金凤系李惠民之母。租赁合同约定甲方（即南海燕、李惠民）将坐落于北京市通州区通朝大街xxx号x层的房屋出租给乙方（即梁世通）；租赁用途为商用，租期为2016年9月27日至2021年9月26日，共计5年，甲方应于2016年9月27日前将房屋交付给乙方；租金标准为每年160000元，今日付押金20000元，半年一付，下次付款时间为2017年3月27日前；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。租赁合同还约定了房屋维修义务、解除的情形及违约责任等。同日，梁世通向南海燕交纳房屋租金80000元（半年租金，即2016年9月27日至2017年3月26日期间租金），押金20000元，南海燕出具收条。2016年9月19日，南海燕向李惠民支付部分房屋租金，由滕金凤代为收取并出具收条，该收条载明今收到租金32000元，此房屋过户后按新房产证日期计算租金每天的租金计算总租金，多退少补，每一年租金为160000元。2016年9月27日，李惠民将房屋交付梁世通。同年10月25日，该房屋出现暖气漏水，随即梁世通通知滕金凤进行维修，双方就房屋维修问题进行多次协商。2016年10月28日，滕金凤向梁世通支付房屋维修房屋漏水损失费每天1000元，时间为2016年10月28日至10月29日，共计2000元。2016年11月2日，滕金凤曾持《解除李惠民与梁世通房屋租赁合同协议》至梁世通处就合同解除等进行协商，但双方均未在协议上签字。2016年11月16日，梁世通将房屋腾空并将房屋钥匙、水电卡交还滕金凤，并结清水电费用，滕金凤出具收条，内容为今收到承租人梁世通世纪星城xxx底商的钥匙用于维修暖气水管事，房屋确认保持原样，水电已结清，水电卡已收到，物业费结清；梁世通出具收条一张，内容为今收到出租人滕金凤水、电、物业费，合计1900元，费用已结清。同日，滕金凤组织相关人员开始对租赁房租进行维修。2016年11月23日，滕金凤短信通知梁世通暖器于11月22日维修完毕，经有关部门检测达到供热指标，房屋可以合格使用。随后，梁世通以短信形式向第三人滕金凤发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书显示，滕金凤：（房主）2016年我与你签订了《北京市房租租赁合同》约定我承租你位于北京市通州区通朝大街xxx号x层的房屋（商用）一处，合同签订后我按约定交纳了半年的房租八万元及贰万元押金。后我使用过程中，因你方交付的房屋严重不符合合同约定，无法正常使用，已给我造成经济损失，依据合同第九条第三款第二项之规定，我方正式通知你方，双方的租赁合同已于2016年11月16日解除。钥匙已于11月16日交付滕金凤收回，水电已结清。通知人：梁世通。2016年12月5日，李惠民与南海燕办理房屋产权过户登记。另查，李惠民委托滕金凤处理该房屋租赁及买卖相关事宜。庭审过程中，梁世通主张因房屋漏水、李惠民不配合办理工商营业执照登记等原因其提出解除合同，合同解除时间应为2016年11月16日，李惠民、南海燕应就此承担违约责任，故李惠民、南海燕应返还梁世通房屋租金、押金，并支付违约金，为此梁世通提交了《北京市房屋租赁合同》、工商注册公司登记手续、工商局责令改正通知书、收条（2016年10月28日滕金凤出具）及漏水需维修的证明、收条（2016年11月16日滕金凤出具）、解除合同通知书、照片、通话录音及文字资料、录像光盘等予以证明。滕金凤称当初与梁世通进行房屋交接、结算水电系因维修房屋需要，并未同意解除租赁合同。同时，李惠民、南海燕对梁世通的主张亦不予认可，并主张梁世通系因经营不善，不想再继续承租房屋，李惠民已经委托滕金凤就房屋漏水进行了维修，其程度也不足以导致合同解除，故梁世通应承担违约责任，为此李惠民提交了墙面渗水照片、超市图片、收条、短信截屏图片、证人证言（证人孙某称涉案房屋在租赁给梁世通之前由民生银行通州支行承租，民生银行通州支行在使用房屋过程中对暖气进行改造出现问题导致漏水后，未再使用暖气；暖气漏水发生后，2016年10月28日，滕金凤联系民生银行工作人员看现场、维修，但是因为梁世通和滕金凤未就维修达成一致，所以当天下午维修人员就走了；2016年11月16日，再次进场维修，至11月22日维修完毕）予以证明。被告南海燕、第三人滕金凤均认可被告李惠民的主张，原告梁世通对此不予认可。本院于2017年4月29日向被告李惠民、第三人滕金凤邮寄送达了开庭传票，5月2日向被告南海燕邮寄送达了开庭传票，被告李惠民、南海燕及第三人滕金凤无正当理由，未到庭参加诉讼。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李惠民、梁世通及第三人滕金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据查明的事实，梁世通在签订房屋租赁合同时，明知李惠民、南海燕存在房屋买卖合同，但当时办理房屋产权转移登记日期未确定。故在李惠民、南海燕于2016年12月5日完成所有权转移登记之前，被告李惠民对该房屋享有所有权，为出租人，所有权转移登记之后，南海燕对该房屋享有所有权，房屋出租人亦变更为南海燕。根据查明的事实，梁世通将租赁房屋腾空，并于2016年11月16日与李惠民的受委托人滕金凤就房屋钥匙进行交接及结清水电、物业费用，结合滕金凤曾就解除房屋租赁合同与梁世通进行协商、暖气漏水严重程度等情况，对滕金凤关于双方进行上述交接仅为进行房屋维修的主张，与常理不符，本院不予采信。故对梁世通关于房屋租赁合同于2016年11月16日解除的主张，本院予以采信。此时，李惠民与南海燕未进行房屋所有权转移登记，梁世通与李惠民解除房屋租赁合同，将其购进的货品腾空并进行处理，其已不再具备继续经营的条件，从而进一步导致梁世通与南海燕之间租赁合同无继续履行之可能，故对梁世通关于解除其与李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于退还租金一项。首先，2016年10月25日至11月15日期间，虽然发生漏水，但梁世通未能提交任何有效证据证明漏水严重影响其经营使用租赁房屋，应承担举证不能的法律后果。故对梁世通要求李惠民退还此期间的房屋租金的诉请，本院不予支持。其次，梁世通与李惠民的房屋租赁合同于2016年11月16日解除，李惠民应向梁世通退还2016年11月16日至房屋转移登记之前的房屋租金。故对梁世通要求被告李惠民退还房屋租金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体数额以本院核定为准。最后，因梁世通与李惠民之间房屋租赁合同解除，致使梁世通与南海燕之间房屋租赁合同无继续履行之可能，故对梁世通要求南海燕退还2016年12月5日至2017年3月26日期间房屋租金的诉讼请求，有事实和法律依据,本院予以支持。对梁世通要求南海燕返还其押金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。但综合考虑房屋暖气漏水的程度以及被告李惠民委托滕金凤进行维修的情况，对梁世通以此为由要求李惠民、南海燕支付违约金的主张，本院不予采信。同时，梁世通未针对李惠民不配合进行工商登记构成违约的主张进行有效举证，依据不足，本院亦难以采信。本院认为，房屋暖气漏水不足以导致合同目的不能实现，梁世通与李惠民的受委托人滕金凤就解除合同进行协商，虽当日协商无果，但随后双方于2016年11月16日进行的租赁房屋交接，应视为双方协商一致解除租赁合同。故对梁世通要求李惠民、南海燕支付违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对于梁世通要求被告李惠民、南海燕支付经济损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁世通与被告李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告李惠民退还原告梁世通二〇一六年十一月十六日至二〇一六年十二月四日期间房屋租金8328.84元，被告南海燕退还原告梁世通二〇一六年十二月五日至二〇一七年三月二十六日期间房屋租金49096.32元，共计57425.16元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告南海燕退还原告梁世通押金20000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告梁世通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2842元，由原告梁世通负担1265元（已交纳）由被告李惠民负担50元、被告南海燕负担1527元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 婷代理审判员  王宝荣人民陪审员  杨建琴二〇一七年五月二十六日书 记 员  田琳瑜