福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0602民初9175号原告（执行案外人）：郑苹，女，1979年8月27日出生，汉族，住漳州市芗城区，原告（执行案外人）：陈基铅，男，1976年11月2日出生，汉族，住漳州市芗城区，两原告共同委托诉讼代理人：林卫东，福建闽隆律师事务所律师。两原告共同委托诉诉代理人：黄鹏斌，福建闽隆律师事务律师。被告（申请执行人）：福建漳龙商贸集团有限公司，住所地漳州市芗城区漳州发展广场第20层，统一社会信用代码：91350600683059828J。法定代表人：吴进龙，董事长。委托诉讼代理人：詹俊忠，福建衡评律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。第三人（被执行人）：颜亚池，男，1974年10月2日出生，汉族，住厦门市思明区，第三人（被执行人）：许媛媛，女，1981年9月12日出生，汉族，住厦门市思明区，原告郑苹、陈基铅与被告福建漳龙商贸集团有限公司（以下简称“漳龙商贸公司”）、第三人颜亚池、第三人许媛媛案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林卫东、黄鹏斌，被告的委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼，第三人颜亚池、第三人许媛媛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑苹、陈基铅向本院提出诉讼请求：一、确认两原告为址在漳州市××××大道以东，漳州碧湖万达广场A3地块A区3幢403室的房产（总购房价：641029.77元）的按份共有权人，并占该房产共有产权的份额为70.69652%；二、终止对址在漳州市××××大道以东，漳州碧湖万达广场A3地块A区3幢403室房产中属两原告共有产权部分即70.69652%产权的强制执行措施；三、判令两原告对漳州碧湖万达广场A3地块A区3幢403室的房产中属颜亚池、许媛媛的共有产权部分有优先购买权；四、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：2013年12月2日，第三人颜亚池向漳州万达广场有限公司购买址在漳州市龙文区××大道以东漳州××广场××地块××区××室商品房；2014年1月18日，第三人颜亚池向漳州万达广场有限公司支付首期30%购房款187844元。过后因第三人颜亚池、第三人许媛媛（系夫妻）无力支付尚欠的大部分购房款，第三人与两原告协商约定由双方共同投资购买该商品房，并由双方共同受益。双方约定双方占有该房产的共有份额，按照原告、第三人各自投资金额确定所占份额。2014年12月19日，依双方约定，原告陈基铅直接向开发商（漳州万达广场有限公司）以银行转账方式支付第二期购房款41万元；2015年4月10日，原告郑苹直接以银行转账方式向开发商支付增加3.54平方米面积的增补购房款24515元；2015年4月17日，原告郑苹以银行转账方式向税务部门支付购房办证的契税18670.77元。两原告与两第三人共同投资购买该房产的四项费用合计：641029.77元；其中，两原告共计支付购房投资款：453185.77元，占该房产共有产权份额的70.69652%。2014年12月19日，两第三人公证授权委托原告郑苹办理交房、领证等。2016年5月31日，经原告申请，公证处撤销（2014）闽漳弘证民字第2372号公证书。2016年1月14日，两原告向龙文区法院提出确权之诉，并于2016年5月25日申请撤诉，龙文区法院作出（2016）闽0603民初115号民事撤诉裁定书；2016年7月27日，两原告发现讼争房产于2014年7月18日已经被芗城法院诉讼保全，并提出执行异议，2016年9月30日，法院作出（2016）闽0602执异79号执行裁定书。综上，为维护原告自身合法权益，减少今后共有物权争议，依据民诉法有关规定向法院提起执行异议之诉，请求法院判如所请。被告漳龙商贸公司辩称，两原告的陈述与客观事实不符，两原告的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。理由如下：一、两原告虽然提出其是与第三人颜亚池共同向开发商购买该商品房，但并未向法庭提供双方之间共同购买的合同等证据，因此，原告主张其对讼争房产具有共有权，缺乏证据予以证实，且原告所提供的证据均不能证明其直接购买该房产；二、从原告所提供的证据均可证实，本案讼争房屋的购买者为第三人颜亚池，而非原告。在2014年12月19日后，即原告所称的其作为共同购买人而支付的41万元“购房款”后，与该房产相关的材料和行为均是颜亚池而非他人。足以证明，第三人颜亚池才是真正的房屋购买者，原告与该房产无关；三、原告与第三人颜亚池实际上是买卖关系，而非共同购买或共有关系。即两原告向颜亚池购买本案讼争房产，而由于双方在发生购买行为之前，该房产已被法院查封，而且，第三人颜亚池对外已负债累累，原告要求颜亚池归还其所支付的购房款已不现实。在此情况下，原告才提起本案诉讼，原告陈基铅的身份是“买受人”，而非“共有人”。综上所述，原告的起诉与事实不符，原告的诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。第三人颜亚池未提供书面答辩。第三人许媛媛未提供书面答辩。经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定：1、2013年12月2日，颜亚池与漳州万达广场有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35060108031007079），合同约定（摘录）:颜亚池向漳州万达广场有限公司购买址于龙文区九龙大道以东漳州碧湖万达广场A3地块A区3幢403号房屋，购房款总金额597844元整。2014年1月7日，上述《商品房买卖合同》进行了网上登记备案，载明买受人名称为颜亚池。2014年1月18日，颜亚池向漳州万达广场有限公司支付了预收购房款187844元。2、2014年7月8日，漳州商贸集团有限公司向本院另案起诉龙海市永盛包装有限公司、颜亚池、许媛媛等买卖合同纠纷一案，案号为（2014）芗民初字第6039号。2014年7月14日，漳州商贸集团有限公司申请财产保全，同日，本院作出（2014）芗民初字第6039号民事裁定书，裁定查封颜亚池址于漳州市龙文区××大道以东漳州××广场××地块××区××室房屋等。2014年11月24日，本院作出（2014）芗民初字第6039号民事判决书，判决龙海市永盛包装有限公司应支付漳州商贸集团有限公司货款3401520.24元及违约金，颜亚池、许媛媛等对上述债务承担连带清偿责任。3、2014年12月19日，第三人颜亚池、许媛媛作为甲方与原告陈基铅作为乙方签订了一份《协议书》，该协议书约定(摘录)：一、甲方自愿将址于漳州市××××大道以东漳州碧湖万达广场A3地块A区3幢403号房屋以597844元人民币的价款转让给乙方拥有，乙方愿以上述价款受让；二、乙方应在本协议签订当日将上述597844元人民币转让款一次性支付给甲方。上述协议经福建省漳州市弘立信公证处公证，并作出（2014）闽漳弘证民字第2372号公证书。原告陈基铅向漳州万达广场有限公司支付了购房款410000元。同日，第三人颜亚池、许媛媛作为委托方与原告郑苹作为受托方签订了一份《委托书》，该委托书载明：颜亚池、许媛媛夫妇共同委托郑苹全权办理址于漳州市××××大道以东漳州碧湖万达广场A3地块A区3幢403号房产的相关事宜。上述委托书签名经福建省漳州市弘立信公证处公证，并作出（2014）闽漳弘证民字第2373号公证书。至今两原告未向第三人支付首期购房款187844元。4、2015年3月25日，漳州商贸集团有限公司依据生效的（2014）芗民初字第6039号民事判决书向本院申请强制执行，案号为（2015）芗执字第588号。5、2015年4月10日，原告郑苹就本案讼争房屋向漳州万达广场有限公司支付了因面积增加的购房款24515元，并向深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司支付了讼争房屋自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费1725.5元。2015年4月17日，原告郑苹缴交了讼争房屋的契税18670.77元。6、2016年5月21日，原告陈基铅、郑苹以案外人的身份对执行标的即本案讼争房产提出书面异议。2016年9月30日，本院作出（2016）闽0602执异79号《执行裁定书》，裁定驳回案外人陈基铅、郑苹的异议。两原告不服该裁定，于2016年10月11日向本院提起案外人执行异议之诉。7、2016年5月23日，原告陈基铅、郑苹以其与颜亚池、许媛媛的房产买卖行为违反法律规定为由向福建省漳州市弘立信公证处申请撤销（2014）闽漳弘证民字第2372号公证书。2016年5月31日，福建省漳州市弘立信公证处作出（2016）闽漳弘告字第01号《撤销公证书决定》，该决定书载明：经查，颜亚池、许媛媛故意隐瞒转让房屋已被人民法院查封的事实真相，现决定撤销（2014）闽漳弘证民字第2372号公证书，该公证书自始无效。8、第三人颜亚池与第三人许媛媛于2009年4月21日登记结婚。“漳州商贸集团有限公司”于2015年11月变更登记为“福建漳龙商贸集团有限公司”。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、商品房买卖合同网上登记备案证明书、成果图册，预收购房款发票（发票号码：01681139），原告陈基铅的银行转账明细、购房款发票两张（发票号码：01069152；发票号码：01105427）、客户信息事故档查询、原告郑苹的银行转账明细、房屋权属转移完税证明、商品房产权登记证明书、（2014）闽漳弘证民字第2372号公证书、（2014）闽漳弘证民字第2373号公证书、（2016）闽漳弘告字第01号撤销公证书决定、物业费管理费发票、（2014）芗民初字第6039号裁定书、（2014）芗民初字第6039号判决书、（2016）闽0602执异79号执行裁定书、送达回证、第三人颜亚池与第三人许媛媛结婚登记审查处理表，被告提供的名称变更登记通知书以及当事人双方的庭审陈述予以证明。第三人颜亚池、第三人许媛媛未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本院认为，本案讼争房屋即址于漳州市龙文区××大道以东漳州××广场××地块××区××室房屋已于2014年7月14日被法院查封，在此情况下，原告陈基铅与第三人颜亚池、许媛媛于2014年12月19日签订讼争房屋买卖协议书，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权的；……”的规定，原告陈基铅与第三人颜亚池、许媛媛签订的上述房屋买卖协议违法了法律的强制性规定，双方所签的房屋买卖协议依法应认定无效。两原告主张确认其为讼争房屋的按份共有权人，并占该房产共有产权的份额为70.69652%的请求，依据不足，本院不予支持。两原告的其他诉讼请求系基于按份共有的关系主张，故本院亦不予以支持。本案讼争房屋在当事人签订协议书之前已被法院查封，第三人无法按协议约定办理讼争房屋的过户手续，构成违约，故讼争房屋拍卖后所得的价款，应当优先偿还两原告代为支付的房屋购房款合计434515元（410000元＋面积增加的购房款24515元=434515元）及按中国人民银行同期同类贷款利率计算从付款之日起至还款之日止的利息（其中410000元从2014年12月19日起算，24515元从2015年4月10日起算）。第三人颜亚池、第三人许媛媛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、址于漳州市××××大道以东漳州碧湖万达广场A3地块A区3幢403号房屋拍卖后所得的价款，应当优先偿还原告陈基铅、原告郑苹代为支付的该房屋购房款434515元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算从付款之日起至还款之日止的利息（其中410000元从2014年12月19日起算，24515元从2015年4月10日起算）；二、驳回原告陈基铅、原告郑苹的其他诉讼请求。本案受理费9778元，由原告陈基铅、原告郑苹负担1960元，由第三人颜亚池、第三人许媛媛负担7818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  吴美叶人民陪审员  彭瑛霞人民陪审员  洪添福二〇一七年五月二十二日书 记 员  陈 丹附法律条文：《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。