江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2251号上诉人（原审被告）：罗正球，男，1969年10月10日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：朱效武，江苏名仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟众联世纪房地产咨询有限公司，住所地常熟市嫩江路30-4号。法定代表人：姜晓飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓，该公司员工。上诉人罗正球因与被上诉人常熟众联世纪房地产咨询有限公司居间合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初12504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。罗正球上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金28400元，按照涉案房屋买卖合同第十一条“甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的，则违约方还应向丙方支付总房款2%的佣金”之约定，该28400元系约定为佣金而不是违约金。故一审判决将该28400元认定为违约金显属认定事实错误；二、即使该佣金28400元认定为违约金，但该条款系被上诉人作为中介单方面拟定，已构成格式合同中的霸王条款，属于无效条款；三、即使该佣金28440元认定为违约金，违约金亦属约定过高；四、上诉人仅需向被上诉人支付居间活动的必要费用。该费用在2000元至3000元范围内为宜。常熟众联世纪房地产咨询有限公司答辩称，请求维持一审判决。罗正球属于一房两卖。常熟众联世纪房地产咨询有限公司向一审法院起诉请求：1、被告罗正球立即支付违约金28400元；2、被告罗正球支付常熟众联世纪房地产咨询有限公司为本次诉讼支付的律师费3000元；3、本案诉讼费由被告罗正球承担。在诉讼过程中，常熟众联世纪房地产咨询有限公司撤回了第2项诉讼请求。其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2014年3月19日，常熟虞山镇明日星城××室因离婚析产登记至罗正球名下，系罗正球个人所有。2016午9月19日，常熟众联世纪房地产咨询有限公司（居间方、丙方）与罗正球（出售方、甲方）及金健（购买方、乙方）签订了房屋买卖合同一份，合同约定：甲乙双方经丙方居间介绍，在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方购买甲方住房事宜，订立本合同。第一条：甲方同意将坐落在明日星城城欣园2幢201室，房屋产权证14××233，面积129.84平方米的房屋出售给乙方。乙方对该房屋充分了解愿意购买，甲方就该房屋的附属设施和装潢情况说明如下：精装修。第二条：甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币142万元整。甲乙双方约定，该房屋内的维修基金余额、水、电、煤气初装费（若有）、有线电视初装费（若有）等费用已包含在总房价内，不再另行结算。乙方承担交易过程中所有税费。第三条：本次交易各流程时间约定如下：1、签约后甲乙双方于七日内备齐所有资料，到银行申请贷款（若有），审贷通过后七日内，双方按约定方式还清贷款（若有）及过户。第四条：本次交易付款方式约定如下：1、定金人民币壹万元整；2、房款：人民币陆拾万元整，由乙方提供甲方农村商业银行抵押贷款还款时间为2016年9月30日之前；3、房款（过户）：人民币叁拾万元整，乙方过户当日支付甲方04、房款（银行放贷）：人民币伍拾万元整，由银行放款到甲方账户；5、尾款：人民币壹万元整交房时结清。第五条：签订合同时甲方将房屋产权证和土地证交于丙方代管以利办理后续流程。甲方保证该房屋产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房屋，若因产权纠纷及债权债务等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违绚责任。在上述房屋未交给乙方前发生的物业管理费、水电费、煤气费，有线电视等费用概由甲方承担。第六条：若乙方需向银行贷款则应准备真实有效的贷款文件给予银行审核，如贷款不足则以现金补足。第七条：甲乙双方在办理上述房屋交易过户手续时所需缴纳的税费，按本合同约定方式缴纳。任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方或居间方的利益。第八条：甲乙双方于办妥乙方为权利人的房屋相关权属证明且甲方收到全部房款（尾款除外）后三个工作日内办理房屋交接手续，房屋交付标志为：甲方将房屋钥匙交付乙方，对水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用进行结算，对水、电、煤气、有线电视进行更名。第九条：甲方承诺办理房屋交接前，办妥该房屋内原有户口的全部迁出手续（若有）。第十条：若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书。若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人须承担本合同之违约责任。第十条：甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之三作为违约金。逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的则违约方还应向丙方支付总房款2%的佣金。违约金的条款独立于本合同，不应本合同无效而无效。第十二条：三方签订本合同后丙方居间工作即为完成，但须义务为甲乙双方办理后续相关事宜。佣金收取方式：乙方过户当日支付丙方佣金人民币壹万叁仟元整。第十三条：本合同一式三份，甲乙丙各持一份。经三方签字后生效。本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不咸可以向常熟市人民法院提起诉讼。如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方为聘请律师所支付之合理费用。如双方均违约，则根据责任比例承担律师费。如双方均不构成违约，律师费自行承担。在上述《房屋买卖合同》落款处甲方（签章）一栏有罗正球的签名及捺印，在乙方（签章）一栏有金健的签名及捺印，在丙方一栏加盖了常熟众联世纪房地产咨询有限公司的合同专用章。罗正球在常熟众联世纪房地产咨询有限公司提供的《房屋资产登记表》上填写了以下内容：房屋坐落常熟虞山镇明日星城××室，登记时间2016年9月19日，资产明细：空调，4只；热水器，2只；沙发，1组；冰箱，1只；其他，无。在表格的落款处甲方一栏有罗正球的签名及身份证号0。上述《房屋买卖合同》签订后，金健于2016年9月19日支付罗正球定金10000元。2016年9月21日，罗正球告知常熟众联世纪房地产咨询有限公司因母亲不同意卖房，故常熟虞山镇明日星城××室房屋不再出售。2016年9月22日，金健、罗正球在常熟众联世纪房地产咨询有限公司的召集下，金健与罗正球达成一致意见，因罗正球单方违约，罗正球愿意承担相应的违约责任，愿意在2016年9月23日双倍返还定金给金健。2016年9月23日，罗正球以转账方式支付了金健20000元。之后，常熟众联世纪房地产咨询有限公司多次向罗正球催要违约金，双方未能达成一致意见而引起纠纷。另查明：2016年9月21日，罗正球（售房人、甲方）与唐宇（购房人、乙方）、常熟市清清房产经纪服务部（中介方）签订房屋买卖中介服务协议一份，约定，甲方同意将本人坐落于明日垦城城欣园2幢201室的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托常熟市清清房产、虞鼎中介提供服务，乙方支付中介费用15000元。房屋成交价格为人民币1455000元。付款方式：乙方于2016年9月21日前给付甲方购房定金伍万元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交给中介方，中介方出具收件凭证，房屋无法成交的，中介方应及时归还上述双证，发生遗失、损坏时由中介方负责补全。第二期，乙方于2016年9月26日前给付甲方购房款捌拾万元；第三期，于2016年10月28日前给付甲方购房款叁拾万元；第四期，于2016年11月20日前给付甲方购房款叁拾万伍仟元。甲方应在2016年12月30日以前向乙方交付房屋及配套设备（包括水、电、煤气及物业管理等缴费手续的交割），并将户口迁出该房屋。房屋权属交易登记手续，由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2016年10月28日前办理过户手续，相关税费由乙方缴纳。该房屋内的附属设施等在房屋交接时，应列写房屋移交清单，甲方、乙方、中介方签字后以示认可。本协议经三方签字后即行生效。协议生效后，如甲方违约，应赔偿该房屋总价的20%给乙方；如乙方违约，应赔偿该房屋总价的20%给甲方。乙方逾期付款，每逾期一天按逾期应缴款额的0.3‰向甲方支付违约金，逾期超过20天作违约处理。甲方逾期交付房屋，每逾期一天按已收房款的0.3‰向乙方支付逾期违约金，逾期超过20天作违约处理。在《房屋买卖中介服务协议》的附表《房屋基本情况表》记载了以下内容：房屋坐落明日星城城欣园X室；房屋产权证号14××233，建筑面积129.84平方米，土地使用证号(2014)06609，房屋结构混合，房屋用途住宅，建成年份2006年，房屋总值壹佰肆拾伍万伍仟元整。《设备清单》记载了以下内容：空调4个，热水器2个（1电、1天然气），洗衣机1个、冰箱1个，沙发1套、餐桌椅等，内部固定装修不变。其他约定一栏有以下内容：1、甲方所有债权债务及法律责任均由甲方本人承担负责，与本合同购买房屋者乙方无任何法律关系。2、今后如有经济纠纷，由中介协助甲乙双方调解处理。上述《房屋买卖中介服务协议》签订后，罗正球收取了定金伍万元，并出具了收条，内容为：“今收到清清房产中介奚清转账伍万元整（购买房屋定金），罗正球，2016年9月21日上午”。2016年9月26日，罗正球与唐宇、江立签订了存量房交易合同，2016年10月10日常熟虞山镇明日星城××室房屋已变更登记，所有人为唐宇、江立。庭审中，罗正球还提供了常熟众联世纪房地产咨询有限公司（居间方、丙方）与罗正球（出售方、甲方）及金健（购买方、乙方）签订了房屋买卖合同一份（复印件），罗正球提供的《房屋买卖合同》的内容与常熟众联世纪房地产咨询有限公司提供的《房屋买卖合同》的内容有以下不同：第四条：本次交易付款方式约定如下：1、定金人民币壹万元整；2、房款：空白；3、房款（过户）：人民币玖拾万元整；4、房款（银行放贷）：人民币伍拾万元整；5、尾款：人民币壹万元整交房时结清。第十二条：过户当日乙方支付丙方房屋成交价1%为佣金。第十五条：补充规定：甲方有人民币捌拾伍万农村商业银行抵押贷敖，由乙方贷款审批通过之后支付甲方还款。合同约定的其他内容均一致。罗正球未能提供上述《房屋买卖合同》的原件。庭审时，常熟众联世纪房地产咨询有限公司认为：罗正球提供的《房屋买卖合同》是原告根据罗正球的要求复印给罗正球的，且双方签订合同后，对相关佣金作了更改，罗正球提供的《房屋买卖合同》是作废的合同。以上事实，有常熟市房屋所有权转移登记申请书、房屋买卖合同、房屋资产登记表、案件过程、房屋买卖中介服务协议、收条、存量房交易合同、常熟市不动产登记查询结果及本案的庭审笔录等证实。一审法院认为：常熟众联世纪房地产咨询有限公司与罗正球、案外人金健于2016年9月19日签订的《房屋买卖合同》，在《房屋买卖合同》中明确了买卖双方的名称、标的、价款、履行期限、违约责任等，上述要素构成合同的内容，且具体明确，特别是买卖房屋的价款是分期履行的，足以说明买卖双方在签订合同时是经过反复磋商的，也反映了买卖双方的真实意思表示，罗正球也未提供证据证明上述《房屋买卖合同》有存在无效的情形，故上述《房屋买卖合同分具备合同成立的要件，应合法有效，对各方当事人均具有约束力，合同的各方当事人均应按照合同全面履行相应的合同义务。按照《房屋买卖合同》的约定，罗正球将其所有的位于常熟虞山镇明日星城××室房屋出售给金健，且罗正球已经收取了金健的定金10000元。2016年9月21日罗正球与案外人唐宇、常熟市清清房产经纪服务部签订了《房屋买卖中介服务协议》，罗正球又将其所有的位于常熟虞山镇明日星城××室房屋出售给唐宇，同日上午罗正球收取了唐宇支付的购虏定金5万元。罗正球在收取唐宇的5万元定金后，告知常熟众联世纪房地产咨询有限公司，与金健签订的《房屋买卖合同》因母亲不同意出售房屋而不再出售，并于2016年9月22日在常熟众联世纪房地产咨询有限公司的协调下与金健达成了协议，罗正球并于2016年9月23日双倍返还定金给金健。从上述事实可以看出，导致《房屋买卖合同》无法履行的原因是罗正球已经将房屋高于金健的价格出售给唐宇；退一步讲，即使是由于罗正球的母亲不同意出售房屋而导致《房屋买卖合同》无法履行，责任也在罗正球一方，因此导致《房屋买卖合同》无法履行的责任在罗正球，罗正球对此应承担相应的民事责任。常熟众联世纪房地产咨询有限公司要求罗正球支付违约金28400元的诉讼请求，一审法院认为：原、被告在《房屋买卖合同》中约定，甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之三作为违约金。逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的则违约方还应向丙方支付总房款2%的佣金，虽然《房屋买卖合同》是由常熟众联世纪房地产咨询有限公司提供的格式合同，但对于合同的主要条款例如房屋买卖的价格、付款时间、交房的时间均是由各方当事人经过充分协商而达成的；对于违约金的比例，是本案当事人及案外人金健在平等协商的基础上达成的条款，是对买卖双方任何一方违约均予以适用的条款，因此在罗正球违约的情况下，常熟众联世纪房地产咨询有限公司依据合同约定的违约金条款，要求罗正球支付总房款的2%的佣金即28400元，理由成立，一审法院予以支持。对于罗正球提出的答辩意甩，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告罗正球于本判决生效之日起十日内支付原告常熟众联世纪房地产咨询有限公司违约金28400元。案件受理费减半收取255元，由被告罗正球负担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，常熟众联世纪房地产咨询有限公司作为居间人于2010年9月19日撮合罗正球、金健达成的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同各方应按约履行。涉案房屋买卖合同第十一条约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约方还应向丙方（常熟众联世纪房地产咨询有限公司）支付总房款2%的佣金。该条款系当事人以及案外人金健协商一致的结果，内容并不违反法律规定，罗正球主张该条款系格式条款，加重买卖双方责任，系无效条款的上诉理由不能成立。该条款约定买卖合同中一方违约时，应向居间人承担违约责任的金额。该条款约定的违约金比例适当。罗正球主张违约金比例过高的上诉理由并无依据，不能成立。罗正球拒绝履行涉案房屋买卖合同，构成违约。在罗正球违约的情况下，常熟众联世纪房地产咨询有限公司请求判令罗正球按合同约定支付违约金，一审判决予以支持，并无不当。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人罗正球负担。本判决为终审判决。审判长  杨兵审判员  赵东审判员  叶刚二〇一七年五月三十一日书记员  姜瑛