江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初3168号 原告：南通文峰城市广场购物中心有限公司，住所地南通市虹桥路1号。 法定代表人：陈松林，职务董事长。 委托诉讼代理人：赵水平，江苏信阳光律师事务所律师。 被告：顾俊。 委托诉讼代理人：李井明，北京大成（南通）律师事务所律师。 原告南通文峰城市广场购物中心有限公司（以下简称文峰公司）与被告顾俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年8月1日、11月19日、12月13日公开开庭进行了审理。原告文峰公司的委托诉讼代理人赵水平、被告顾俊的委托诉讼代理人李井明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文峰公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方已解除《房屋租赁合同》；2.请求判令被告因单方面提前解除合同而应承担的违约金人民币计1233360元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月19日签订文峰城市广场项目《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于南通市虹桥路1号文峰城市广场B区负一层面积为4568平方米，用于经营餐饮海鲜零售，合同中同时对租金支付、违约责任、房屋返还等均作出明确约定。合同中约定原告应于2018年4月30日将租赁单元交付给被告。原告为了能及时将房屋交付给被告，投入了大量人力物力，并于2018年4月25日向被告书面发出场地交付通知书，但被告却回复终止履行合同。被告单方面的解约行为给原告造成了巨大损失，原告为了维护自身的合法权益，特起诉至法院，希望法院查明以上事实，并支持原告的合法请求。 被告顾俊辩称：一、案涉《房屋租赁合同》系原告提供的格式文本，其部分内容并不是原被告双方意思表示真实一致的体现，双方约定通过补充协议的形式另行约定才能构成完整的合同。原告在案涉《房屋租赁合同》签订后拒不完善缔约行为，并按照案涉《房屋租赁合同》向被告主张权益有悖诚信原则。比如说租赁面积问题，合同第2-1条约定了租赁范围，第2-2条约定了租赁区域面积合计为4568平方米，租金及物业管理费及其他款项计算均以该面积为基数，第2-3条约定甲乙双方以共同签署“附件六房屋交接确认书”上的面积作为该单元的租金、物业管理费或其他根据该单元面积计算款项的计算依据。从上述合同约定内容可以发现：1.案涉租赁合同项下，计算租金、物业管理费及其他有关费用的面积依据系“甲乙双方以共同签署‘附件六房屋交接确认书’上的面积”，而非由原告提供的并写入第2-2条的租赁面积4568平方米，该租赁面积仅为计算租金及费用的基数；2.很显然，“基数”与“计算依据”的概念截然不同，不可混为一谈。只有在被告不认为实际租赁面积与4568平方米存在差异，或者原告向被告交付租赁房屋之日起15日内未提出重新测量租赁面积要求的情况下，才视为被告同意将4568平方米作为最终实际租赁面积（合同第2-3条第二款约定），庭审查明的事实表明，该条款约定的情形并不存在；3.事实上，被告在签订租赁合同前就明确要求共同测量租赁面积（原因是租赁区域大，而且形状不规则），故虽然合同签订了，但双方没有签署“附件六房屋交接确认书”。可见，案涉合同项下租金、物业管理费及有关费用的计算依据并未确定，那么，原告诉讼请求的计算依据从何而来呢？二、被告单方解除案涉合同情有可原，合理合法。首先，原告未尽提示义务，致使被告误签了无法实现合同目的的案涉《房屋租赁合同》。被告租赁案涉房屋意在开办经营南通市最大的海鲜超市，取名“春晓国际海鲜坊”，从事海鲜的餐饮与零售业务，双方对经营布局也进行了沟通，其中零售业务在L-23区域（面积3000多平方米），餐饮在L-24区域，被告对此比较满意，原告对被告的租赁目的是清楚的。但是，根据《建筑设计防火规范GB50016-2014》第5.3.1条的规定，地下室的防火分区最大建筑面积为500平方米，尽管可以用防火卷帘门替代防火墙，但对防火卷帘门的宽度也有严格限制，而且根据向消防部门的咨询，对于餐饮行业，在允许使用防火卷帘门的情况下，最大防火分区一般也不超过1000平方米。原告经营文峰城市广场这么多年，十分清楚有关地下室经营餐饮及零售业务的消防要求和规定，虽然没有直接证据证明原告存在为达招商目的而隐瞒消防要求的故意，但原告在明知被告的经营要求与消防要求相左的情况下未能尽到提示义务，存在的明显过错，该过错致使被告对于是否签订案涉合同作出了误判。其次，原告故意隐瞒其门前地铁施工的情形，致使被告对于是否签订案涉房屋租赁合同作出了错误的判断。原告门前的地铁施工在2018年的4月初就开始了，而案涉合同签订日期为2018年3月19日，期间间隔仅十多天。此外，地铁施工占用了原告东侧的大部分广场，该广场属于原告所有，用于顾客停车及举行室外大型商业活动，毫无疑问，地铁施工何时开始占用原告广场必须提前告知原告，且必须得到原告的理解和支持，因此可以断定，案涉合同签订前，原告已经知晓地铁施工的时间，但原告故意隐瞒了此情形，否则，如果原告披露了该信息，被告是不可能签订案涉租赁合同的。试想：案涉合同租赁期限八年，地铁施工期四年多，也就是说，有一半的经营期受到地铁施工的影响，投资目的根本无法实现，谁会签订这样的合同？综上，被告认为，在案涉合同签订过程中，原告故意隐瞒了对于合同能否签订具有重大影响的因素，并致使被告作出了严重误判进而签订了案涉租赁合同，原告存在明显的过错。这样的合同如果继续履行，必将对被告的合法权益构成严重伤害，因此被告发现该等对其不利的情形后及时作出了解除案涉租赁合同的决定，完全是出于保护自身利益的正当行为，是合情合理的合法的，并不存在违约的问题，因此不应当承担违约责任。三、原告的诉讼请求没有充分的事实依据，依法应予驳回。1.原告的诉请金额计算的依据（即租赁面积）错误，对此在第一点已阐述，不再重复。2.由于原告的过错行为，致使被告作出重大误判而签订了案涉租赁合同，因此，被告为维护自身合法权益而提前解除案涉租赁合同合理合法，不应承担原告诉请的违约责任。3.原告的诉请基于原告格式合同的约定，但其中三个月物业管理费的约定不合理，因为该违约金是分别针对房屋租赁和物业管理的，但物业管理合同尚未签订，物业管理服务尚未提供，故该部分违约金于法无据，不应支持。综上所述，被告认为，致使案涉房屋租赁合同提前解除的根本原因在于原告，被告为避免自身合法权益遭受重大损失而提前解除合同完全正当、合法，故原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告文峰公司提供的房屋租赁合同、不动产所有权登记证书、楼幢编号、图纸、南通文峰城市广场交付通知书及邮寄回执、回复函、消防安全检查合格证、本院作出的（2016）苏0602民初3954号民事判决书、视频光盘，被告顾俊提供的微信聊天记录、房屋租赁合同、地铁施工照片等证据的真实性，双方当事人均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月19日，甲方（出租人）文峰公司与乙方（承租人）顾俊签订了一份《房屋租赁合同》，载明“商场”是指坐落南通市崇川区号的当前名称为“文峰城市广场”（下称“广场”，或甲方有权自主决定使用其他名称）的作为商业用途的建筑物及规划红线范围内场地的综合称谓。“不可抗力”是指火灾、水灾、台风、天灾、政府征收、征用等超越甲乙双方控制的因素。合同第2-1条载明，甲方租赁给乙方的房屋坐落在南通市虹桥路1号“文峰城市广场”商场B区负一层L-22、L-23、L-24号单元（以下统称“该单元”）。该单元平面图见本合同附件二。第2-2条载明，甲乙双方同意，该单元的租赁区域面积合计为4568平方米，该单元的租金、物业管理费或其他根据该单元面积计算的款项均以本款规定的租赁面积为基数。第2-3条载明，甲乙双方以共同签署“附件六房屋交接确认书”上的面积作为该单元的租金、物业管理费或其他根据该单元面积计算款项的计算依据。如乙方不认为该单元的实际租赁面积与第2-2条规定的租赁面积存在误差，或甲方向乙方交付该单元之日起十五日内，乙方未向甲方提出重新测量该单元租赁面积要求的，视为乙方同意将第2-2条规定的租赁面积作为该单元的最终实际租赁面积，作为计算该单元的租金、物业管理费或其他根据该单元面积计算的款项的基数。第3-1条载明，乙方向甲方承诺，租赁该单元作为供乙方经营品牌为春晓国际海鲜坊（下称“该品牌”）的商业经营使用，经营项目（范围）为餐饮、海鲜零售，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第4-1条载明，甲方应于2018年4月30日将该单元交付乙方。甲方向乙方交付该单元应提前3日向乙方发出书面商铺交付通知书，商铺交付通知书应载明该单元交付日。第4-3条载明，在第5-2条规定的条件下，该单元的租赁期自交付日起满8年之日止，即从2018年10月1日起至2026年9月30日止。第4-4条载明，乙方应于第4-1条规定的日期或甲方根据第4-2条实际交付该单元的日期前往甲方和管理公司办理该单元的交接手续。第4-5条载明，如非甲方原因，乙方未能在交付日办理该单元的交接手续，则该单元仍视为已由甲方于交付日按照本合同规定的条件交付给了乙方，并且甲方有权按照本合同第五条、第六条的规定收取租金和各项费用。如交付日后的期间是装修期，则装修期仍从交付日起开始计算。如果乙方因非甲方原因在交付日起30天内仍未办理该单元的交接手续，则甲方有权（但无义务）经向乙方发出书面通知而终止本合同，这种情况下，甲方有权没收保证金而无须向乙方退还。乙方由此给甲方造成的其他损失，乙方应当另外予以赔偿。第4-7条载明，在该单元满足本合同约定交付条件的前提下，乙方承诺该单元的开业日不晚于合同第5-1约定的装修期届满次日（就本合同而言，即2018年10月1日）每迟一天需向甲方缴纳违约金10000元/天。尽管有前述约定，如甲方另行书面通知乙方开业日的，开业日以甲方书面通知确认的日期为准。开业日按照甲方书面通知迟延的，则计租日等相关期限相应顺延。第5-1条载明，除因乙方主动违约造成乙方没有租满上述第4-3条规定的租赁期的情形之外，在乙方遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元交付日起153天的装修期（即2018年5月1日至2018年9月30日）；装修期内乙方须按本合同约定支付第6-6条所规定的物业管理费以及本合同第6-8条规定的其他费用。第5-2条载明，自计租日起，该单元的租金按照下述（1）、（2）种规定计算：（1）固定租金：按租赁面积计算，租金标准按照如下约定递增:第一年2018年10月1日至2019年9月30日，每日每平方米1.5元；第二年2019年10月1日至2020年9月30日，每日每平方米1.5元；第三年2020年10月1日至2021年9月30日，每日每平方米2元；第四年2021年10月1日至2022年9月30日，每日每平方米2元；第五年2022年10月1日至2023年9月30日，每日每平方米2元；第六年2023年10月1日至2024年9月30日，每日每平方米3元；第七年2024年10月1日至2025年9月30日，每日每平方米3元；第八年2025年10月1日至2026年9月30日，每日每平方米3.5元。计算公式为：每月租金=人民币每天每平方米×租赁面积×365天/12月。本合同项下的首期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2019年1月1日至2019年3月31日，租金金额为625245元。首期租金之后的各期租金以3个月为1个缴租期，乙方应在每个缴租期末月的20日前（前述日期恰逢法定节假日的，则相应提前，下同）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。（2）提成租金：按营业额（税前/税后）计算，租金标准按照如下约定递增：第一至八年，2018年10月1日至2026年9月30日，年提成租金标准额10%（备注：乙方销售额5000万元以上部分的营业额按照10%计算提成租金）。第5-6条载明，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。第6-1条载明，甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日起3日内，向甲方支付人民币2.1万元作为房屋租赁保证金，向甲方或管理公司支付人民币2.1万元作为物业保证金。第6-2条载明，乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。第6-3条载明，除本合同第6-2款所述情形外，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于上述第6-1款规定之金额，乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。第6-6条载明，乙方应按本合同约定向甲方或管理公司支付该单元的物业管理费。该单元目前的物业管理费按照租赁面积每平方米每月人民币45元计算，即按第2-2条约定的租赁面积计算该单元的每月物业管理费为人民币205560元。该物业管理费包括营业时间内的商场公共区域的保安清洁费等（含空调费）。第6-7条载明，乙方应于交付日或之前，向甲方或管理公司一次性付清该单元装修期内的物业管理费（见附件五）。装修期满后的首期物业管理费应于本合同签订后5个工作日内支付，费用期间为自2019年1月1日至2019年3月31日，金额为616680元人民币；首期物业管理费后的各月物业管理费，以3个月为一个缴付期，应由乙方于每个缴付期末月的20日或之前向甲方或管理公司付清（如当天为节假日的，于之前最近的工作日支付）。装修期满后，如果支付的首期物业管理费对应的期间自首日起（包括该日）至该缴付期最后一日止（包括该日）不是完整的日历月或者租赁期满或提前终止时的最后期不是完整的日历月，则该期的物业管理费按照该期内的实际租赁天数计算。第6-8条载明，除本合同规定的上述费用外，有关该单元的水费、电费、煤气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件四所列设施和设备的开通和/或使用的费用以及本合同附件五所列的各项费用均应由乙方承担。本款规定的各项费用的支付方式和时间及标准，应以甲方和/或管理公司的书面通知为准。商场内水、电、燃气等传送过程中损耗部分发生的公用事业费，以物业管理公司公布的为准。乙方应当在交纳该单元公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并按前述方式缴纳。收取前述费用后，甲方或管理公司向乙方开具相应金额的收据。第8-1条载明，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方和管理公司交还该单元。在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。第8-2条载明，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应每日按照租赁期届满或合同终止之时日租金标准（如按照提成租金计租的，则为租赁期届满或合同终止之时的上月日平均提成租金标准）的三倍支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任（包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。）第8-3条载明，乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该单元恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该单元和/或其装修、设备和设施进行的增建、增设或改建作出任何补偿和/或赔偿。第8-4条载明，租赁期满或本合同提前终止乙方交还该单元时，如甲方发现该单元和/或本合同附件四所列的装修、设备和设施被损坏或遗失（自然损耗除外），甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从保证金中扣除。如保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。第10-5条载明，乙方在此同意，因该单元或相邻单元或商场进行维修保养或装修、增建、增设、改建或其他非甲方原因，致使商场公共设施临时性停止使用，导致该单元内的水、电、燃气供应、电话、传真或空调服务停止供应或该商场的任何公共设施停止运作，甲方不必对乙方或任何其他人士负责，但如甲方能够事先预见公用设施停用的，则可根据其对乙方影响的判断而决定是否需要事先提醒乙方。第11-13条载明，乙方应取得在该单元内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证，并遵守此等批准，营业执照或许可证中规定的条件（若有）。第11-38条载明，乙方在签订本合同时，已对该单元的权属、规划性质、现场状况、附属设施、周边环境、交通流量、噪音污染及相关商业环境作了充分了解及评估，乙方将自行承担日后经营行为的所有商业风险。乙方不得以商业环境、商业风险等为由向甲方提出减免租金或解除合同的要求。第13-1条载明，甲、乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该单元占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；（2）该单元因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或被依法列入房屋拆迁许可范围的；（3）该单元毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，但该情形必须不是由乙方或其雇员、承包商或代理人的行为、过错或过失所致。若该单元的毁损或者危险性在该毁损发生或鉴定作出后90天内能够修复或恢复，则本合同将不因此终止。第13-2条载明，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金（以第5-2条中约定的违约时平均月固定租金计，如按照提成租金计租的，则按违约时上月提成租金计）及第6-6条约定的月物业管理费之和的三倍支付违约金（该违约金不包括根据第6-2条没收的保证金）；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方交付的房屋存在严重缺陷并危及乙方人身安全的；（2）本合同签署后，一方单方面提出解除本合同的……（6）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，累计逾期付款超过30日的……（8）乙方在该单元装修期满前未能办妥在该单元经营所需的手续（包括但不限于乙方未能取得营业执照或必要的许可证或乙方承诺注册设立的公司未完成等）……（19）本合同约定或法律法规允许甲方解除合同的其他情形。第13-3条载明，若乙方在合同期内经营未满六年，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权以第1个租赁年度月平均租金或提成比例及物业管理费的计算标准向乙方追索或补足乙方在装修期和免租期内应缴的所有租金及物业管理费或差额，及以第1个租赁年度月平均租金或提成比例及物业管理费的计算标准向乙方追索或补足前六个租赁年度已租月份的租金及物业管理费的差额，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还给甲方（甲方同意乙方无需恢复原状除外）。第13-5条载明若在乙方装修期届满之次日起的合同期内，甲方决议（由甲方出具的书面证明将视作有效证明）对该单元以外的项目或其任何部分，进行出售、加建、重建、拆毁、整修、装修或变更经营业态，乙方不应向甲方提出其他任何索赔要求和权利主张。第14-3条载明，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方违反本合同项下任何义务，尤其是任何付款责任，甲方经事先通知乙方后有权切断该单元水、电供应或其它服务或者采取合法的其它措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其它服务期间乙方仍须按照本合同的规定支付租金、物业管理费、乙方并应承担因此而产生的一切其它后果及所有因此而引起的费用（包括重新接驳水电供应的费用）。第14-4条载明，乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且不再使用该单元地址。否则，每逾期一天，应按照租赁期届满或合同终止之时日租金标准（如按照提成租金计租的，则为租赁期届满或合同终止之时的上月日平均提成租金标准）的三倍向甲方支付占用使用费。第14-5条载明，乙方未按本合同之规定支付或补足保证金的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。逾期超过7天的，甲方有权经书面通知乙方而解除本合同，并有权将乙方于签署承租意向书阶段所支付的意向金款项没收，作为乙方的违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。第14-6条载明，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用或本合同附件四所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件五所列的任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。第十五条责任免除部分载明，因政府市政工程造成商场设施停止使用或有关服务供应中断，致使乙方使用该单元时感到不便或受到干扰、或使乙方受到其他损失的，甲方不承担任何责任或赔偿，乙方不得减少或停止支付租金、管理费或其它根据本合同须支付的费用。合同的其他条款部分第19-1条载明，截止本合同签署之日，本合同为甲乙双方关于该单元租赁事宜截止本合同签署之日的最终文本。本合同签署前，有关甲乙双方就该单元租赁事宜所形成的书面或口头承诺与本合同有冲突的，均以本合同内容为准。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同附件二“图纸”中有L-22、L-23、L-24区域的平面图并有顾俊签字，合同附件五中载明的装修期间物业管理费为乙方一次性支付6万元，装修押金为每平方米30元，以租赁面积为准。合同附件八“补充条款”载明：1.2018年10月1日至2018年12月31日经营期间内，免除乙方租金及物业费。2019年9月1日至2019年12月31日经营期间内，免除乙方租金及物业费。2020年9月1日至2020年12月31日经营期间内，免除乙方租金及物业费。因乙方提前解除合同或因乙方违约而致甲方行使合同解除权的，文峰公司有权追回免租期间所有费用。2.甲方提供给乙方租赁区域东侧出入口一处墙面、门头、A立柱、B立柱做形象包装（具体位置详见附件十），形象包装由乙方提供书面方案报甲方审核，经甲方审核通过后由乙方进行施工。3.甲方同意乙方在工农路一侧室外建筑外墙设置光源的店招（保证有夜光），乙方完成相关部门报审工作，乙方报VI方案，经甲方审核通过后方由乙方进行施工，店招电费由乙方支付。4.甲方提供面向工农路一侧外墙“广告位”灯箱一块供乙方免费使用一年，灯箱电费由乙方支付。 上述合同签订后，被告顾俊未交纳任何费用。2018年4月9日，被告顾俊通过微信聊天向原告方缪建荣表示，经反复测算，认真检讨，发现此项目存在巨大风险，要求中止广场租赁合同，但缪建荣未予认可。2018年4月25日，原告文峰公司向被告顾俊发出《南通文峰城市广场交付通知书》，载明，顾俊就承租南通市虹桥路1号南通文峰城市广场B区负一层L-22、L-23、L-24号单元的商铺已签订正式《房屋租赁合同》。目前该商铺已可以交付装修，单元交付日为2018年4月30日。要求顾俊于2018年4月30日之前，到南通文峰城市广场营运部办理相关交付、进场装修，同时领取“装修管理规定”及其他有关文件。同时要求在办理该单元的交接手续之前，顾俊应向该司付清房屋租赁合同规定应于该商铺交付时支付的所有款项，并提供所缴纳款项的单据原件和复印件等材料。2018年5月3日，被告顾俊向原告文峰公司发出《回复函》，载明，再次通知该公司，终止履行双方于2018年3月19日签订的《房屋租赁合同》。并表示实际上顾俊已于2018年4月10日以微信方式通知该公司的租赁合同洽谈、签订经办人缪建荣，决定终止履行上述《房屋租赁合同》，因此，上述《南通文峰城市广场交付通知书》内容无执行之可能与必要。上述《房屋租赁合同》签订后尚未交付租赁房屋顾俊即提出终止履行，实属无奈之举。从顾俊个人来说，尽管认为文峰公司太过强势、合同条款不甚平等，但文峰公司确实做出了让步，最终顾俊说服自己签了合同。可是这么大的项目非顾俊一己之力能够经营的，顾俊的合作伙伴对合同条款十分不满，权利义务不对等，租赁成本太高，风险极大，无法实现项目经营之目的，拒绝对该项目进行投资。因此，顾俊只能放弃该项目，还望多多理解和谅解。此后案涉房屋至今仍未能另行出租。 另查一，被告顾俊在签订案涉《房屋租赁合同》前曾注意到该合同为格式合同，并与其律师进行有磋商，其律师建议对于附件八增加户外店招和广告等以及其他修改的部分要坚持。 另查二，案涉房屋的所有权人为南通文景置业有限公司，2017年12月8日，出租方南通文景置业有限公司（简称甲方）与承租方文峰公司（简称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，载明租赁期限为2018年1月1日至2029年12月31日，甲方同意，在租赁期限内，乙方享有该房屋及附属设施的一定的处分权（包括但不限于转租、装修、改造、增设附属设施等）。 另查三，南通文峰城市广场于2014年8月13日领取了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2018年2月27日原告方缪建荣曾通过微信向被告顾俊发送案涉租赁区域的平面图。2018年3月21日原告方何骏通过微信向被告顾俊发送了草拟的函件，主要内容为文峰公司与顾俊在2018年3月19日签订《房屋租赁合同》及附属文件，文峰公司承诺协助顾俊对南通文峰城市广场租赁区域防火分区事项及二次消防验收进行协助，直至取得二次消防验收合格证。但顾俊要求何骏承诺顾俊承租区防火区为2000平方（米），如因此造成顾俊消防验收无法通过，顾俊所有投资损失，由对方承担。何骏表示，防火分区是2000还是1000只能按国家规范做，就目前顾俊这边的设计方案来看，不可能完全按照2000平来分割，方案本身可以隔成4至5个防火分区从几百到一千多平不等，并表示愿意协助直至消防证取得。但顾俊仍坚持原意见。2018年4月8日，原告方缪建荣通过微信要求被告顾俊见面商量报消防的细节，但此后顾俊于2018年4月9日以该项目存在巨大风险为由，要求中止广场租赁合同。 另查四，在案涉合同签订后，南通文峰城市广场外东侧有地铁施工建设，但未阻断顾客进出商场。 综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》未能继续履行的原因及过错方；二、原告文峰公司要求被告顾俊承担违约金的诉讼请求能否支持。对此，本院分述如下： 对于争议焦点一，案涉《房屋租赁合同》系格式合同，但该合同系双方当事人经过反复磋商后签订，被告顾俊在磋商过程中注意到该合同系格式合同并与其律师进行了协商、听取意见，并在此基础上确定了补充条款即合同附件八中的内容，其中不仅对装修部分进行了补充规定，还豁免了被告顾俊部分租金及物业费。故本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，原告文峰公司对案涉房屋有转租的权利，故除按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，未提请对方注意免除或限制其责任的条款，以及免除原告方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效外，其余部分应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告文峰公司已按约向被告顾俊发出了通知，准备交付房屋，但被告顾俊未交纳任何约定的保证金、房租、管理费等费用，并明确表示要求终止履行合同，对于被告顾俊的主张是否符合法律规定及合同的约定，本院分析如下：1.对于被告顾俊主张的防火分区问题。本院认为，被告顾俊未能提供证据证明原告文峰公司在磋商合同的过程中曾对被告顾俊作出过相关承诺，双方在补充协议中对此未予约定，在合同履行过程中原告文峰公司也多次向被告顾俊表示愿意履行相关的协助义务。原告文峰公司提供的案涉租赁房屋已经消防验收合格，已具备了相应的消防功能。至于被告顾俊在装潢时采取何种消防设计方案，其防火分区能否达到经营目的，以及装潢改造后能否再次通过消防验收，是被告顾俊在签订案涉房屋租赁合同前即应考虑的问题，被告顾俊将租赁的房屋装潢后用于开设海鲜超市或饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，原告文峰公司仅承担协助义务，故被告顾俊以此为由要求终止合同的履行缺乏依据。2.对于被告顾俊主张的地铁施工问题。本院认为，南通地区的地铁施工信息包括线路走向，在原、被告双方合同签订前有多方媒体报道，虽然其后对于地铁规划最终能否审批的信息有反复，但不能证明原告文峰公司在磋商合同过程中明知且隐瞒了相关信息。鉴于原、被告之间签订的房屋租赁合同时间长达八年，即使地铁施工未必于合同签订后即开工，也不能断言在合同履行的八年中没有地铁施工项目。地铁施工项目未阻断顾客的出入通道，且施工完成后对于顾客的人流量亦有正面的影响。故此本院认为，地铁施工非不可抗力，亦非原告文峰公司进行了隐瞒或可以阻止，其影响亦非完全负面，属于被告顾俊在签订案涉房屋租赁合同时应予考虑的正常商业风险，故对于被告顾俊以地铁施工为由要求终止合同履行的抗辩主张，理据不足。3.即使被告顾俊认为对于防火分区以及地铁施工问题均存在重大误解，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条及第一百五十二条第一款第一项的规定，顾俊也应该自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内向人民法院或者仲裁机构予以撤销，而非单方终止合同的履行，顾俊逾期未行使撤销权的，其撤销权消灭。故对于被告顾俊认为出于误解而签订合同进而终止履行合同的辩解，本院亦不予采纳。综上，本院认为，鉴于被告顾俊要求终止履行案涉房屋租赁合同，原告文峰公司亦表示同意解除合同，故案涉房屋租赁合同已解除，相应的违约责任应由被告顾俊承担。 对于争议焦点二，依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第13-2条的规定，在出现乙方（即被告顾俊）逾期不支付租金或其他应付费用，累计逾期超过30日的，作为违反合同的一方，应向另一方按月租金及月物业管理费之和的三倍支付违约金。本案中原告文峰公司以此为据以总面积4568平方米，向被告顾俊主张相应的违约金1233360元［(4568×1.5×30+4568×45)×3］，未超出双方合同的约定范围。至于被告顾俊在诉讼过程中所抗辩的面积问题，根据庭审查明的事实，原告文峰公司在合同签订前即将相关图纸通过微信发送给了被告顾俊，签订的《房屋租赁合同》的附件二图纸中有被告顾俊的签字，被告顾俊未能提供证据证明其在合同约定的期间内提出了异议，且其既未能提供证据证明面积不足，亦未能提供证据证明原告文峰公司阻挠其测量面积，故本院对于被告顾俊的该部分抗辩主张不予采纳。鉴于上述房屋至今仍未能出租，被告顾俊亦未能提供证据证明原告文峰公司的损失明显小于其主张的违约金，故本院对于原告文峰公司要求被告顾俊承担违约金1233360元的诉讼请求予以照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、确认解除原、被告双方于2018年3月19日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告顾俊于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通文峰城市广场购物中心有限公司违约金1233360元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7990元（已减半），由被告顾俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费15980元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审判员  吴陈根 二〇一八年十二月二十日 书记员  陈枫茜