海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初1982号 原告：刘晓丹，女，1991年3月18日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 委托诉讼代理人：张建梅（原告刘晓丹的母亲），女，1966年4月4日出生，汉族，住山西省霍州市白龙矿家属区。 委托诉讼代理人：蔡文卿，北京俊理律师事务所律师。 被告：海南金源世纪房地产开发有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区快速干道23公里处。 法定代表人：张安平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连昌松，海南颖川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。 原告刘晓丹与被告海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、蔡文卿，被告的委托诉讼代理人连昌松、曾晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓丹向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2017年2月10日签订的《中华坊分销协议》合法有效；2.判令被告金源公司继续履行2017年2月10日签订的《中华坊分销协议》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月10日原告刘晓丹与被告金源公司签订了《中华坊分销协议》，协议约定：海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处的中华坊三期海棠园24幢701房，房屋建筑面积67.06平方米（最终面积以房产证面积为准，多退少补），且该房交房标准为装修房，在被告取得预售许可证后，双方签订《澄迈县商品房买卖合同》，同时约定在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。分销协议签订后，原告依约交付被告保证金5万元。由于被告因未按政策规定交纳涉案房产增容费及签定分销协议后房价不断上涨等被告主观上恶意违约的原因，导致该房屋预售许可证至今未办理。在未提前告知的情况下，被告金源公司突然于2018年7月10日通过转账方式，将原告交纳的保证金退还到原告账户。后被告多次发通知明确表示要单方解除分销协议。原告分别于2018年7月15日、2018年8月10日两次在报纸上刊登声明，不同意解除合同，要求被告继续履行合同。被告无故违约，侵害了原告合法权益。 被告金源公司辩称，一、被告与原告签订的《中华坊分销协议》在性质上属于商品房买卖合同。从签订合同目的上看，被告的目的是将涉案房屋转让给原告，原告的目的亦是向被告购买涉案房屋。虽然该合同名称系“分销协议”，但合同内容包含了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，比如房屋的具体房号、基本情况、销售方式、交房标准、违约责任以及商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等，且被告也根据合同约定收取了原告支付的部分购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，双方签订的《中华坊分销协议》系一份名为分销实为房屋买卖的商品房买卖合同。二、《中华坊分销协议》因违反法律、行政法规的规定，应属于无效合同。《中华坊分销协议》因同时具有《合同法》第五十二条第二款第三项、第五项规定的情形，应属于无效合同。如前所述，《中华坊分销协议》系一份名为“分销”实为“买卖”的商品房买卖合同，双方在签订协议时因未取得商品房预售许可证，通过签订《中华坊分销协议》的方式实现房屋买卖的目的，该行为违反了《商品房销售管理办法》第二十二条之规定。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。签订《中华坊分销协议》时，原告尚未取得商品房预售许可证，目前也未取得涉案房屋的预售许可证，该《中华坊分销协议》应属无效合同。三、被告已将所收取的款项退还原告，双方的权利义务在原告收到被告的退款时已经终结，《中华坊分销协议》不具备继续履行的客观条件。因被告将不具有预售许可证的房屋转让给原告以及案外人，2018年4月26日澄迈县住房保障与房产管理局向原告下达《整改通知》。2018年6月9日，澄迈县住房和城乡建设局对原告做出[2018]澄建决字第5号行政处罚决定书。在上述两份政府决定书中，均认定被告的行为属于违规销售行为，并明确要求被告将收取的购房款退还买受人。收到整改通知及行政处罚决定书后，被告将所收取的款项全额退还原告。因《中华坊分销协议》在被告取得预售许可证前，均属无效合同，被告因无效合同取得的款项，也已经返还给原告，《中华坊分销协议》中约定的双方的权利义务已经终结，不具有可履行内容。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2017年2月10日，刘晓丹（乙方、受托方）与金源公司（甲方、委托方）签订《中华坊分销协议》，第一条约定：由乙方分销甲方在海南省澄迈县老城经济开发区快速干道23公里处所开发的中华坊三期海棠园24栋701号房，房屋建筑面积为67.06平方米（最终以房产证面积为准，多退少补）。该房交房标准为装修房。第二条约定：甲、乙双方同意分销单价按建筑面积计价，每平方米6762.1元，总房款为453466元。第三条约定：签订本协议当日，乙方向甲方交纳分销保证金3万元整。第四条约定：乙方分销出该套房超出金额归乙方所得（超出金额税金由乙方承担）。若乙方在分销期内未分销该套房的，乙方可自行买下该房，甲方同意乙方在签订《澄迈县商品房买卖合同》前有一次更换名字的机会。第五条第2点约定：乙方须在甲方获得预售许可证十五日内，持本分销协议原件及保证金原件带购房人到甲方营销中心与甲方签订《澄迈县商品房买卖合同》，逾期办理则视为乙方自动放弃分销，甲方可单方解除本分销协议，并有权将乙方分销的房产另行出售且不需通知乙方，分销保证金不退还给乙方。甲方获得商品房预售许可证时间以海南日报公告为准。第九条特别约定：该房为按揭付款，单价6762.1元，总价453466元，于2017年2月10日付保证金3万元，于2017年2月14日之前付保证金2万元，按揭付款甲方获得预售许可证下来十五日内一次性付清。《中华坊分销协议》签订当日，刘晓丹向金源公司支付3万元分销保证金；2017年3月25日支付2万元分销保证金。金源公司就两笔款项向刘晓丹出具收款收据。 另查，2018年4月26日，澄迈县住房保障与房产管理局向金源公司发出《整改通知》，内容为：经核实，你公司开发的中华坊项目存在没有预售证违规对外销售商品房的行为，违反了《城市商品房预售管理办法》的相关规定，现责令你公司：一是立即停止违规销售行为，向购房者做好解释和安抚工作，退还购房者所缴纳的房款（包括定金）或协调购房者转订符合销售条件的商品房；二是进行自查…。2018年6月9日，澄迈县住房和城乡建设局对金源公司作出《行政处罚决定书》，内容为：金源公司以分销商品房的形式向客户违规销售商品房，在未取得商品房预售许可的情况下擅自收取715户共计3909万元购房预付款，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。…；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。当事人之间另有约定的，从其约定”。澄迈县住房和城乡建设局依据该管理办法第四十二条第六项对金源公司罚款3万元。 再查，2018年7月10日，金源公司向刘晓丹发出《解除分销协议、退还分销保证金的通知》：您与我司签订的中华坊海棠园24号楼701号房《中华坊分销协议》因政府认为违反了《商品房销售管理办法》第22条、第25条、第27条的规定，政府已对我司进行了行政处罚，责令我司限期整改并退回收取的款项。我司曾多次通知您前来我司协商处理《中华坊分销协议》事宜，但至今您未前来处理，故我司现将您所交的海棠园24号楼701号房分销保证金共计5万元，按您的原账号进行退还（请查收）。解除您与我司签订的《中华坊分销协议》。同日，金源公司向刘晓丹退款5万元，账户交易明细摘要显示：退分销保证金，解除分销协议。2018年7月30日、2018年8月25日，金源公司两次向客户发出《通知》：您与我公司签订《中华坊分销协议》因违反了《商品房销售管理办法》第22条、第25条、第27条的相关规定，政府已对我司进行了处罚，责令我司整改并退回收取的款项，请及时前来公司处理。 以上审理查明的事实有原告提供的《中华坊分销协议》、收款收据、网上银行电子回单（退款凭证）、《解除分销协议、退还分销保证金的通知》、2018年7月30日及2018年8月25日的通知，被告提交的《整改通知》、行政处罚决定书等证据材料以及当事人的陈述、庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：《中华坊分销协议》是否应继续履行。从双方当事人签订的《中华坊分销协议》有关约定“甲方预售许可证下来并通知乙方后15日内，乙方须持本分销协议带购房人到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》并办理其他相关购房手续”以及“乙方分销出该房，超出金额归乙方所得，如乙方没有分销出该套房，乙方可自行买下该套房”等内容来看，双方当事人的意思表示包含二个层面，一是乙方（刘晓丹）可以选择将涉案房屋分销给其他人，取得差价以盈利；二是乙方（刘晓丹）在无法成功分销的情况下，需自己同甲方（金源公司）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。当事人双方的上述意思表示既符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”这一规定，又符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”之规定，故涉案分销协议兼具居间合同及商品房包销合同的性质，金源公司辩称涉案分销协议为房屋买卖合同，不能成立，本院不予采纳。无论《中华坊分销协议》属于居间合同还是商品房包销合同，均不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，该协议亦不因行政机关发出的《整改通知》或作出的行政处罚决定书而改变其效力，双方应秉承诚实信用原则继续履行协议。金源公司于涉案房屋预售证取得之前，即2018年7月10日向刘晓丹发出解除通知并退还分销保证金，亦无法达到解除《中华坊分销协议》之结果。 综上，《中华坊分销协议》合法有效，应继续履行，如在履行中发生新的争议可就具体内容另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 确认原告刘晓丹与被告海南金源世纪房地产开发有限公司于2017年2月10日签订的《中华坊分销协议》合法有效，被告海南金源世纪房地产开发有限公司应继续履行。 案件受理费8102元（原告已预交），由被告海南金源世纪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 王 芳 审判员 李劲松 审判员 刘 洋 二〇一八年十二月二十日 书记员 王爱姑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。