重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0155民初1101号原告:重庆捷奥物业服务有限公司，住所地:重庆市梁平区梁山街道鲁班路，统一社会信用代码:91500228784231527J。法定代表人:陈妍霏，该公司董事长。委托诉讼代理人:薛家明，重庆渝豪律师事务所律师。被告:林宏，男，1977年2月16日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：罗洪梅，女，1979年7月20日出生，重庆市梁平区人，户籍地：重庆市梁平区，住重庆市梁平区。原告重庆捷奥物业服务有限公司与被告林宏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛家明、被告委托诉讼代理人罗洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆捷奥物业服务有限公司诉称（以下简称捷奥公司）：原告受梁平××××小区开发商的委托，对该小区进行前期物业服务。2009年8月2日，原、被告签订了一份《前期物业服务合同》，原告按照合同约定履行了各项物业服务的义务，被告入住小区后，仅交纳了2013年1月1日前的物业服务费，对之后的费用，曾经原告多次催收至今未交纳。为此，请求法院判令被告给付原告2013年1月1日至2017年1月31日的物业服务费2785.00元，滞纳金3008.00元，共计：5793.00元；2、本案诉讼费由被告承担。被告林宏辩称：捷奥公司根本未尽到物管的义务，不顾小区人民的生活环境和生命财产安全，自2011年入住××××起，其居住的房屋主卧飘窗和客厅挡风墙就开始漏水，向物管反应多次，物管也多次派人查看了漏水情况，但就是今推明缓，不来维修；且小区物业管理混乱，消防差、保安差、绿化差、清洁差，一味地以盈利为目的，不是一家合格的物管公司；同时捷奥公司与其原签订的合同到期后没有再签合同，双方没有合同关系，不承认交纳物管费。基于上述理由请求法院判决捷奥公司履行各项义务，10日内将其房屋维修好，并其赔偿经济损失和精神损失费4万元。经审理查明：2006年12月8日，重庆铜梁宏福房地产开发有限公司梁平分公司（作为梁平××××的建设单位）与原梁平县安泰物业管理有限公司签订了一份《梁平县××××前期物业服务委托合同》，约定：由原梁平县安泰物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理，提供物业服务。2009年8月2日，原告捷奥公司与被告林宏也签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定：被告林宏在××××小区××××苑×××有住房一套，建筑面积为129.50平方米，被告林宏为该房业主，由原告捷奥公司为其提供物业服务，物业服务费收费标准是按照被告住房面积每平方米每月0.4元计算收取，共用的水电费按每户每月5元收取；同时还约定业主逾期不交纳物业服务费的将按逾期日每日加收千分之三的滞纳金。2008年3月6日，原梁平县安泰物业管理有限公司经工商登记变更为重庆捷奥物业服务有限公司。合同签订后，被告林宏按照约定交纳了2013年1月1日之前的物业服务费，共用水电费是按每户每月5.00元支付，之后的物业服务费和共用水电费没有再给付，为此，原告公司曾于2013年7月19日、2015年6月25日及2016年6月23日前后三次向被告方发出催收通知，但被告林宏至今没有交纳所欠的物业服务费及共用水电费。另查明：梁平××××小区至今没有成立业主委员会，《前期物业服务合同》期满后，该小区也未选聘新的物管公司，造成原告公司撤出该小区期间出现管理混乱局面。为维护该小区的管理秩序，2011年8月4日，原梁平县梁山街道办事处、梁平县国土资源和房屋管理局联合发出通知，决定：在××××区新的业主委员会未产生之前，由原告捷奥公司继续在××××开展物业服务。事后，原告捷奥公司仍在该小区继续为全体业主提供物业服务至今，被告林宏作为该小区业主之一，也接受了原告捷奥公司的服务，截止2017年1月31日，被告林宏尚欠原告公司的物业服务费2538.20元（即按其建筑面积129.50平方米×0.4元/平方米/月×拖欠的49个月为2538.20元）、共用水电费245元（即5元/月×拖欠的49个月为245元），合计2783.20元，原告曾经多次向被告催收无果。为此，现原告诉至本院，请求判令被告支付其拖欠的物业服务费及公用水电费2783.20元，并要求被告支付滞纳金5793.00元，承担本案诉讼费。原告为证明上述事实举出了《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务合同》、梁平县国土房管局和梁山街道办联合通知、被告个人住房信息查询证明、催费通知书、值班交接班记录、维修整改报告单、本院（2016）渝0228民初163号民事判决书、交费收据等证据。经被告质证仅对其个人住房信息查询证明和其交费收据认为是真实的外，其余证据均提出了异议，但没有举出足以反驳的相反证据。对原告方举示的证据，经本院审查认为，其证据来源合法、内容真实，且与本案有关能够相互印证，证明了本案的相关事实，故原告举出的证据应当作为认定本案事实的有效证据予以采纳。庭审中，被告为证明其主张举出了照片28张，经原告质证认为，照片没有说明拍摄人、拍摄时间、拍摄地点，对其真实性不认可。经本院审查认为，被告举示的28张照片，均无拍摄时间、拍摄人，又无其它证据印证其拍摄地点，其真实性无法确认，故不能作为本案证据采纳。本院认为，原告捷奥公司与××××小区的建设单位（即重庆铜梁宏福房地产开发公司梁平分公司）签订了《前期物业服务委托合同》及原、被告之间签订的《前期物业服务合同》，均合法有效，在合同期限内，双方均按照合同约定分别履行了相关义务。合同期满后，原告捷奥公司依照原梁平县梁山街道办事处及梁平县国土资源和房屋管理局的联合通知，仍然在该小区继续进行物业管理，提供物业服务至今，对该小区的业主提供了必要的保洁、保安等物业服务。在此期间，该小区的全体业主也接受了原告捷奥公司提供的物业服务；同时，被告没有举出证据证明××××小区选举成立了业主委员会，也没有证据证明全体业主要求原告捷奥公司退出该小区或新的物管公司、其他管理人要求进场的事实。被告林宏作为该小区的业主之一，与其他业主也共同享受了物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，应当视为合同关系成立，且双方也应当按照《前期物业服务委托合同》所约定的内容确认彼此之间的权利义务关系。因此，被告抗辩称，没有与原告签订合同，不应交纳物业服务费的理由不能成立。按照权利义务关系一致、等价有偿、诚实信用的基本原则，原告方提供了物业服务，被告方接受了服务，就应当支付相应对价的物业服务费给原告，承担与其他业主负有的均等交纳物业服务费的义务，其交费标准应当参照《前期物业服务委托合同》约定的内容，向原告公司支付物业服务费和为其垫付的共用水电费，按照被告林宏住房的建筑面积及拖欠期间，被告林宏应当向原告支付物业服务费2538.20元，共用水电费245.00元，合计2783.20元。故原告的该项请求有事实依据和法律依据应予支持。被告虽然提出不交纳物业费的抗辩理由，称原告的物业服务不到位，小区物业管理混乱，消防差、保安差、绿化差、清洁差，未尽到相关的服务义务，但其理由尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，且也没有举出足以反驳的相反证据证明；至于其主张的房屋漏水质量问题，不属于本案解决的事项，被告可通过其他合法途径解决，因此，被告的主张不予支持。关于原告所主张的滞纳金以被告所欠费金额为基数，按每日千分之三计算的标准过高，本院认为应酌情认定，可参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计算其拖欠费用期间所占用的资金利息，计算至付清之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：由被告林宏偿付所欠原告重庆捷奥物业服务有限公司的物业服务费及共用水电费共计2783.20元，并支付其拖欠资金占用期间的利息（按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至付清之日），限本判决生效之日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元减半收取25.00元，由被告林宏负担。本判决为终审判决。审判员 高 燎二〇一七年五月八日书记员 刘洪波