广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6558号上诉人（原审原告）：周澎平，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈芬，女，1970年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。上诉人周澎平因与被上诉人陈芬房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。周澎平上诉请求：撤销一审判决，支持周澎平一审时提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据周澎平与陈芬签订的《房地产租赁合同》第八条约定：租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月书面通知另一方。如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。本案中，陈芬并没有提前一个月书面通知周澎平解除合同，周澎平根据租赁合同上的联系方式向陈芬发了《律师函》催收租金，其也没有对房屋进行交接及物品的清点，因此陈芬并没有明确的解除合同的意思表示，一审认定租赁合同解除的时间不妥。即使认定陈芬将钥匙交给中介的行为是提前退租，其也应该交纳一个月通知期的租金。二、证人曹某乙与陈芬关系密切，且其证言没有其他证据印证，故不应该采纳曹某乙的证言。三、提前解除合同，没收保证金是合同约定的违约责任。陈芬没有提出违约金过高需要法院调整的请求或答辩意见，一审法院以保证金足以弥补损失为由不支持周澎平的租金请求，是错误的。综上，恳请二审法院依法审理，支持周澎平上诉请求。陈芬二审答辩称：陈芬不同意周澎平的上诉请求和理由，同意一审判决。因本案纠纷，周澎平于2015年11月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除周澎平和陈芬于2015年3月6日签订的《房地产租赁合同》；2、判令陈芬向周澎平支付《房地产租赁合同》解除前拖欠的租金（暂计算2015年9月、10月、11月拖欠的租金共12000元）和水电费、管理费等；3、判令陈芬向周澎平支付拖欠租金所产生的违约金暂计8000元（暂计算2015年9月、10月拖欠的租金共8000元的违约金）。一审法院认定事实：2015年3月6日，周澎平（出租方、委托代理人周某）与陈芬（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定周澎平将位于广州市番禺区大龙街傍雁路x号东湖州花园x区x座x房出租给陈芬居住使用，该房屋建筑面积约为170.14平方米。租期从2015年3月10日至2016年3月9日止。保证金8000元。租金每月4000元。在每月的20日前按银行转账方式交付（出租方开户银行中国建设银行黄埔分行，户名周某，银行账号xxxx）。其中第七条第一款约定：“在租赁期内，承租方承担下列责任：1、依时交纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的20%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、电话费、水电费等达5日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。”其中第七条第九款约定：“租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方的同意。”其中第八条第三款约定：“租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月书面通知另一方……如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。”现周澎平以陈芬拖欠2015年9月至11月的租金引发纠纷为由诉至一审法院。诉讼中，周澎平提交《房地产租赁合同》一份，以证明周澎平与陈芬存在房屋租赁合同关系。对此陈芬没有异议，但陈芬认为合同虽约定租赁期为2015年3月10日至2016年3月9日，周澎平实际交付出租屋时间是2015年3月15日，因此计算租金日期应从3月15日开始计算。周澎平提交由广东格林律师事务所出具的《律师函》及快递单，以证明周澎平曾于2015年10月21日向陈芬寄送《律师函》催收租金。陈芬对此不予确认，陈芬称并没有收到该律师函，且律师函也不能证明双方没有提前解除租赁关系。周澎平提交《房地产权证》一份，以证明周澎平拥有涉案房屋的所有权。陈芬对此予以确认。周澎平提交《广东省广州市地方税务局通用机打发票》一张，以证明周澎平缴纳2015年7月、8月的水电费以及9月份的物管费，共515.9元。对此陈芬不予确认，其认为水电费已交清，是通过银行转账缴纳的。庭审中，陈芬提交《收款证明》一份，以证明周澎平收取陈芬押金8000元。陈芬提交《收款收据》一份，以证明中介服务公司收取陈芬2000元服务费。周澎平对于上述证据均无异议。陈芬申请案外人曹某乙作为证人出庭作证。证人曹某乙系广州市百嘉诚中介有限公司金海岸分店的工作人员，从事中介工作。陈芬通过证人曹某乙的证言以证明，陈芬于2015年9月8日将涉案出租房屋的钥匙送到中介公司，要求帮忙转交给周澎平。周澎平的父亲周某于2105年9月9日到涉案出租屋收取涉案钥匙并进屋核对房屋内物品情况后，自行到物管处缴交水电费。对此周澎平认为证人作为中介方没有义务协助双方交接钥匙，此与常理不符，且证人无证据证明已经交付了钥匙屋内物品也没有进行清点交接。以上事实，有周澎平、陈芬提供的《房地产租赁合同》、由广东格林律师事务所出具的《律师函》及快递单、《房地产权证》、《广东省广州市地方税务局通用机打发票》、《收款证明》、《收款收据》、证人曹某乙的证言及本案庭审笔录等证据证实。一审法院认为：周澎平、陈芬签订的《房地产租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效。周澎平、陈芬均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，关于周澎平要求陈芬支付涉案合同解除前拖欠的租金的诉讼请求。陈芬主张其于2015年9月9日前搬离涉案出租房屋并通过中介公司的工作人员曹某乙交还房屋钥匙。陈芬提供证人曹某乙的证言以证明陈芬的父亲周某于2015年9月9日收取了涉案房屋钥匙。周澎平虽对此予以否认，但并未提交相应的证据予以证明，故对于陈芬的主张，予以采信。在房屋租赁合同中，钥匙的交接是房屋交接的凭证，也是依据，周澎平的父亲周某作为涉案合同中陈芬的委托代理人，也是该合同的实际签署人，其收取钥匙的行为即可视为周澎平已同意陈芬提前退租并实际收回房屋。陈芬于2015年9月8日在未通知周澎平办理交接手续的情况下，搬离涉案出租屋，并通过案外人交还钥匙，违反了合同约定，属于单方提前解除合同的违约行为。因双方并非协商一致而解除合同。结合本案案情，考虑到在陈芬搬离后，周澎平已将房屋钥匙收回，租赁合同事实上已经终止履行，故一审法院酌情以周澎平收取房屋钥匙的日期，即2015年9月9日作为《房地产租赁合同》的解除日期。依据涉案合同的约定，租赁期限从2015年3月10日至2016年3月9日止，租金每月4000元，在每月20日前支付租金。本案中，周澎平要求陈芬支付2015年9月、10月、11月合共12000元的租金。而依据涉案合同的约定并结合已查明事实可知，涉案合同于2015年9月9日解除，故周澎平要求陈芬支付2015年9月、10月、11月的租金没有事实依据。而本案中，陈芬亦明确表示不要求周澎平退回8000元的保证金，该保证金亦为2个月的租金标准，足以弥补出租方的实际损失，故关于周澎平要求陈芬支付2015年9月、10月、11月合共12000元的租金以及要求陈芬支付违约金的诉请，不予支持。关于水电费、物业管理费的缴交。本案中，周澎平主张陈芬向周澎平支付拖欠的水电费、管理费等。按照涉案合同的约定，应由承租方缴交房屋租赁期间的水电费、管理费，结合周澎平所提交的《广东省广州市地方税务局通用机打发票发票联》，周澎平代陈芬缴交了2015年7月、8月的水电费以及9月份的物管费，共515.9元（其中9月份的物管费为460元）。对此陈芬虽不予确认，认为其已通过银行转账的方式缴交了相应的水电费、管理费，但陈芬并未能提交相应的证据予以证明，故对于陈芬的抗辩不予采信。由于涉案合同已于2015年9月9日解除，故仅支持周澎平要求陈芬支付拖欠的2015年7月、8月的水电费合计55.9元的诉请。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条的规定，于2016年12月10日作出判决如下：一、解除周澎平与陈芬于2015年3月6日所签订的《房地产租赁合同》；二、陈芬于本判决生效之日十日内向周澎平支付拖欠的2015年7月、8月的水电费55.9元；三、驳回周澎平的其余诉讼请求。本案本诉受理费500元，由周澎平负担350元、陈芬负担150元（该受理费周澎平已向一审法院预交）。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，周澎平与陈芬签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。在合同履行过程中，陈芬于2015年9月8日将房屋钥匙交给中介，周澎平于2015年9月9日收回案涉房屋，应视为陈芬在没有提前通知周澎平的情况下单方提前解除合同，属于单方违约。一审法院认定2015年9月9日为双方实际解除合同日期，并无不当，本院予以维持。周澎平认为证人证言不可信，主张双方合同并无在2015年9月9日解除，但没有提供充足证据支持，本院对其此项主张不予支持。依照双方在合同中约定，陈芬单方提前解除合同，周澎平有权没收保证金，并要求陈芬支付一个月的租金，因此，周澎平起诉要求支付2015年9-11月共三个月的租金，没有依据，本院支持其要求支付一个月租金的请求。周澎平要求陈芬支付违约金8000元，因陈芬放弃要求周澎平退还押金8000元，一审法院以押金8000元足以弥补周澎平的损失为由，驳回周澎平的请求，并无不当，本院予以维持。关于周澎平要求陈芬支付水电费、物业管理费的问题。因陈芬2015年7-8月实际居住案涉房屋，依照双方在合同中约定，该项费用应由陈芬负担。周澎平提供证据证明其缴交了2015年7-8月的水电费55.9元，一审法院判令陈芬将此项款项支付给周澎平并无不当，本院予以维持。按照上文所述，双方于2015年9月9日实际解除合同，陈芬2015年9月没有使用案涉房屋，依照合同约定，陈芬无需再行负担2015年9月物业管理费，因此，一审法院不予支持周澎平要求陈芬支付2015年9月的物业管理费，并无不当，本院予以维持。综上所述，周澎平上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第872号民事判决第二项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第872号民事判决第一、三项；三、确认周澎平和陈芬于2015年3月6日签订的《房地产租赁合同》于2015年9月9日解除；四、陈芬于本判决生效之日起十日内支付周澎平一个月房屋租金4000元；五、驳回周澎平的其他诉讼请求。本案一审受理费500元，由陈芬负担400元，周澎平负担100元。二审案件受理费500元，由周澎平负担100元，陈芬负担400元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  柳玮玮审判员  李 焕二〇一七年五月二十七日书记员  眭 翘