广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5164号上诉人（原审原告、反诉被告）：张寰宇，身份证住址成都市锦江区。委托诉讼代理人：唐云军，广东邦昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：邓裕宁，职务：总经理。委托诉讼代理人：涂思琦，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人张寰宇因与被上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议��审理了本案。上诉人张寰宇及其代理人唐云军、被上诉人裕生红基公司的代理人涂思琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张寰宇上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判撤销张寰宇与裕生红基公司于2015年9月26日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》；二、维持第二项；三、判决裕生红基公司向张寰宇返还收取的首月管理费1380元、首月租金5520元、消防放水费500元、消防装置安装费1200元、房屋租金2760元、物业管理费2760元；四、判决裕生红基公司向张寰宇赔偿涉案商铺装修工程款29678元、预防性体检和食品和公共场所从业人员培训费110元、安装涉案商铺餐饮经营排烟设备费7200元、经营餐饮招牌灯箱费1200元、油水分离器500元、经营餐饮宽带费759元、经营餐饮用具设备13766.8元；五、撤销一审判��第三、四、五、六项判决，驳回裕生红基公司所有的反诉请求；六、本案诉讼费用全部由裕生红基公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实没有查清，一审判决对涉案应该认定的事实证据也没有作出认定；1、一审判决对张寰宇提交证据《公证书》只字未提，该《公证书》是为了证明裕生红基公司在2014年年底就开始精心策划，虚假宣传并采取欺诈的手段引诱骗取众多商户到西湾荟广场投资经营餐饮，让张寰宇在产生重大误解的情况下与裕生红基公司签订了一份显失公平的协议。2、张寰宇向一审法院提交了“广东南方卫视关于西湾荟广场经营餐饮商家全部关门倒闭”的专题报道证据，拟证明裕生红基公司采取虚假宣传、恶意欺诈的手段对涉案西湾荟广场经营餐饮广泛招商，致使到西湾荟广场投资经营餐饮的商家入驻不久全部关门倒闭，引起当地社会经济秩序混乱和恶劣影响，但一审法院却在一审判决书中对该证据却只字未提。3、有关《承诺书》问题。第一、双方签订的《承诺书》违反《中华人民共和国合同法》第六条的规定。《承诺书》本应表述为“不设置餐饮功能”，但其却表述为“不具备餐馆功能”，使张寰宇误解为“自己去办理取得相关政府部门环评验收审批等手续”即可“具备餐饮功能”的条件。第二、《承诺书》完全具备《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效约定的所有特点。首先，裕生红基公司为达到欺诈、骗取商户到西湾荟广场投资经营餐饮而又能免除自身责任的目的，从2015年年初就制作好多份《承诺书》给众多商户签字。这些《承诺书》的内容完全一致。其次，《承诺书》中的约定典型是加重张寰宇的责任。再次，该《承诺书》约定典型的免除了裕生红基公司的责任。最后，《承��书》的约定典型排除了张寰宇的主要权利。第三、张寰宇在一审庭审中当庭申请代表裕生红基公司与张寰宇签订合同的当事人到庭配合法院查明相关事实，但一审法院对该请求未作出回应，且张寰宇对《承诺书》的质疑在一审判决中未作出表述。第四、如果商户知道西湾荟广场不能依法经营餐饮，必然不会租赁涉案商铺作餐饮用途。二、一审法院确认张寰宇明知讼争场地不设置餐饮功能仍签订承诺书坚持经营餐饮的认定是错误的。1、《承诺书》属于典型的无效条款。2、即使按照《承诺书》内容，其表述的是“不具备餐饮功能”而非“不设置餐饮功能”，这两种表述在本案中可能会导致完全不同的法律后果。三、一审法院确认张寰宇请求撤销权的理由不成立认定错误。1、裕生红基公司的行为明显构成欺诈和足以让张寰宇产生重大误解。根据《补充协议》第1.3条、第4.4条、第6.2条、第7.1.3条、8.2条的约定，裕生红基公司在明知涉案商场“不设中央空调系统和餐饮”，却在《补充协议》中与张寰宇多次约定“中央空调系统和餐饮”，并且在明知张寰宇没有任何可能办理消防许可的情况下，约定未办或漏办有关政府部门审批手续的所有责任不但由张寰宇承担，而且还要承担由此给裕生红基公司造成的经济损失。裕生红基公司的行为明显构成欺诈和让张寰宇产生重大误解。2、裕生红基公司与张寰宇签订的《租赁合同补充协议》显失公平。第一、裕生红基公司在明知涉案商场在承建报批时“不设中央空调系统和餐饮”的情况下，还在《补充协议》第9.1条必须由张寰宇完成经营餐饮所需的所有相关许可和证照办理义务，并自行承担无法办证的相应后果及承担造成的经济损失。这种约定完全属于裕生红基公司充分利用自身知情的优势采取���瞒欺诈张寰宇的手段，利用张寰宇不知情有没有经验引诱张寰宇上当受骗。第二、张寰宇与裕生红基公司签订《租赁合同补充协议》后，裕生红基公司即按《协议》约定收取相关租金和管理费，并且还能间接把西湾荟广场炒旺，吸引更多的商户入驻，同时还能把租金炒高。但张寰宇签订该《协议》的后却是刚开张就必须得关张，所有装修、购置设备和缴纳租金等所有投入全部血本无归。四、一审法院确认张寰宇应自行全部承担装修、购置设备和支付租金等费用的损失认定错误。1、《承诺书》属于典型的无效条款。2、即使张寰宇确实存在过错，也是因为裕生红基公司在明知的情况下利用自身优势和虚假宣传的手段诱使张寰宇上当受骗，过错程度与裕生红基公司相比，那也明显要小得多，裕生红基公司最少也应该承担90％以上的过错责任。裕生红基公司二��答辩称：1、关于上诉状提及的公证书内容，一审已经经过质证，裕生红基公司对该内容不予认可。该证据无法证明裕生红基公司采取了虚假宣传、恶意欺诈手段对涉案商场招商。2、关于南方卫视报道的问题，答辩意见与前述意见一致；3、关于承诺书问题，依据常理和交易习惯，张寰宇作为承租方在租赁前必定是先对租赁商铺的位置、性能、用途进行基本调查了解，且在签订补充协议前裕生红基公司已经告知商铺的基本情况，另，签订补充协议时间与张寰宇出具的承诺书的时间一致的。承诺书不是格式条款，是张寰宇自行向裕生红基公司出具的。张寰宇在出具承诺书与签订补充协议对于商铺的情况是知悉的，且其对承诺书的内容也是知悉并确认的。现张寰宇提出承诺书为格式条款等一系列说辞明显是推脱责任的行为。张寰宇作为完全民事能力人，应对其承诺承担相应因其民事行为而引起的法律后果。4、关于上诉意见第二大点的答辩，裕生红基公司认为一审法院已经对于承诺书的内容进行认定，不赘述。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的规定》第六十八条规定，在裕生红基公司从未故意告知张寰宇虚假情况，亦从未且无法向张寰宇故意隐瞒商场真实情况的前提下，张寰宇以隐瞒、欺诈为由提起撤销合同诉请并无法定事由，无事实和法律依据，且一审法院对此已经作出判决。一审法院已经认定由张寰宇承担装修、购置设备和支付租金等费用，虽然裕生红基公司未提起上诉，一审法院未支持裕生红基公司要求张寰宇支付免租期租金差额，并不代表裕生红基公司对一审该认定的认可。张寰宇向一审法院起诉请求：一、依法判决撤销张寰宇、裕生红基公司双方于2015年9月26日签订的编号为ZS2015-046《租赁合同补充协议》及其附件一《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》；二、依法判令裕生红基公司赔偿张寰宇遭受的损失128311.75元，并从本案立案之日起按照中国人民银行同期贷款利率向张寰宇支付利息，直至裕生红基公司赔偿张寰宇全部损失时止。三、依法判令本案诉讼费用全部由裕生红基公司承担。裕生红基公司向一审法院反诉请求：1、请求判决解除裕生红基公司与张寰宇于2015年9月26日签订的《租赁合同补充协议》及《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》；2、请求判决租赁保证金11,040元、物业保证金2760元归裕生红基公司所有；3、请求判决张寰宇向裕生红基公司支付2016年3月至2016年6月21日的租金19320元、物业管理费5106元、2016年4月至2016年5月水电费4720.65元，补缴2015年9月28日至2015年10月12日的装修期租金2688.8元、培育期租金差额11040元，支付违约金44160元、滞纳金156124.44元，商铺占用费3853.11元，共计247013元；4、请求判令张寰宇承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-新世纪房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红基公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红基公司对上述物业进行分租或转租。2015年9月26日，张寰宇、裕生红基公司分别签订了《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，约定：裕生红基公司将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号xx铺出租给张寰宇作商业用途使用，商铺面积为46平方米，现状是毛坯，经营范围为成都冒菜。租赁期限为2015年9月26日至2017年9月25日，装修免租期是2015年9月28日至2015年10月12日，每月租金为5520元。商铺交付日期为2015年9月28日，如因裕生红基公司责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延。裕生红基公司应在签订协议当日支付水电费预付款1000元，在租赁期满时，张寰宇结清应缴费用并无违约行为的，裕生红基公司30日内无息退回给张寰宇。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，张寰宇应付物业服务费为每月1380元。在签订协议当日，张寰宇应支付物业服务费保证金2760元和一个月的物业服务费1380。租金、物业服务费和水电费按月结算，张寰宇须在每月的第5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，张寰宇需按应付未付款项总额百分之三的标准向裕生红基公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，张寰宇应在签订协议时交纳租赁保证金11040元。在租赁期满时，张寰宇结清应缴费用并无违约行为时，裕生红基公司30日内无息退回。如张寰宇需进行装修，装修费用由张寰宇承担。张寰宇在装修前应向裕生红基公司交纳装修押金3000元。张寰宇需足额缴交了装修押金后方可动工。如张寰宇没有违反本协议及有关装修规范的规定，与装修期届满且经裕生红基公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红基公司向张寰宇无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如张寰宇需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向裕生红基公司提出书面申请并经裕生红基公司同意。除本协议约定张寰宇可经营餐饮行业外，张寰宇不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具烹煮或加热任何食物。租赁期内裕生红基公司无法定或约定的理由而单方提��解除协议的，或由于裕生红基公司的违约行为导致张寰宇依约解除协议的，裕生红基公司应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和张寰宇已交但未发生的费用，还应向张寰宇支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内张寰宇无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于张寰宇的违约行为导致裕生红基公司依约解除协议的，张寰宇自始不享受任何装修期优惠，需按每月5520元的标准计算2015年9月28日至2015年10月12日的装修期租金，且应于合同解除日向裕生红基公司补缴租金差额，张寰宇还应向裕生红基公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红基公司有权没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。同日，张寰宇签订《承诺书》，主要内容为承诺人明确知悉和接受该商场用途定位为百货业态，不具备餐饮功能用途及��关审批手续；承诺人向出租方强烈要求用于经营餐饮用途，并作出如下承诺：承诺人自行办理营业执照、排污许可、餐饮服务许可等相关证照，取得相关政府部门关于环评验收审批，并办理和做好自身排烟管道的净化系统等经营餐饮所需的相关手续和相关工作……不因商铺用途事宜向出租方主张任何权利或主张解除租赁合同，否则按合同承担违约责任。协议签订后，2015年9月25日张寰宇向裕生红基公司支付租赁保证金11040元、首月租金5520元、物业服务保证金2760元、首月物业服务费1380元、水电押金1000元、公共装修费18000元（合同没有约定该款项）。2015年9月28日裕生红基公司将商铺交付给张寰宇，后张寰宇对房屋进行了装修。2015年9月28日张寰宇向裕生红基公司支付消防放水费500元、向穗港消防服务公司支付消防装置安装费1200元。之后张寰宇对房屋进行了装���，向裕生红基公司交纳了租金、物业费至2016年2月。2015年11月27日张寰宇、裕生红基公司签订《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》（协议作为租赁合同补充协议的附件一），约定：培育期间：2015年12月1日至2016年3月31日，培育期优惠方式：租金折扣优惠。2015年12月1日至2016年3月31日租金折扣优惠5折，期间裕生红基公司应收租金2760元×4=11040元；2016年4月1日至2016年12月31日期间裕生红基公司应收租金6133.31元∕月×9=55199.79元等；培育期内租金按照上述租金折扣调整，培育期以后租金需按照租赁合同补充协议继续执行，培育期内除租金作调整，其余费用均不作变更，且张寰宇应于每月5日前支付上月租金、物业服务费及按合同约定的上月水电费、以及其他费用。张寰宇按约履行培育期优惠保密协议则从2015年12月1日开始计收租金。如张寰宇在培育期及其租赁合同补充协议限定期间内，租金及其费用不能准时提交（每月5日前支付上月租金及费用），则属张寰宇违约，张寰宇自始不享受培育期优惠保密协议的一切优惠，张寰宇须补交培育期内一切优惠折扣后每月租金金额差之总和（即补协议提及的每月租金额与培育期优惠保密协议优惠折扣后每月租金金额差之总和）。另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年6月8日广州市荔湾区综合行政执法局向龚芙蓉发出《行政处罚决定书》，对龚芙蓉作为在广州市荔湾区芳兴路14号自编219-222铺广州市荔湾区君唯三汁焖锅餐厅的经营者。经调查核实，龚芙蓉在未办理环境影响评价审批手续及未办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续的情况下，于2015年12月建设餐饮项目并投入��产。责令龚芙蓉立即停止餐饮项目的生产，并处罚款三万元。张寰宇从2016年3月后没有交纳租金及管理费，裕生红基公司向张寰宇发出缴费通知单催收。2016年6月21日，裕生红基公司向张寰宇发出催款函，要求张寰宇在2016年6月25日前清缴租金、物业服务费及滞纳金，否则将收回商铺。张寰宇并未回应。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，2016年7月7日张寰宇、裕生红基公司双方自行办理了商铺交接手续。庭审中，张寰宇认为自己存在装修损失，向一审法院提供了以下证据：一、张寰宇与广州万鲤装饰工程有限公司公司签订《装修保服务合同》、《建筑装饰工程施工合同》及支付装修费收据，证实工程总造价为29678元。二、张寰宇购买商铺餐饮经营排烟设备、经营招牌灯箱、餐饮经营油水分离器、宽带费用、经营所需用具设备、工人工资、体检费��培训费合共42312.8元。裕生红基公司对张寰宇提供的其他证据均不予认可。裕生红基公司提供缴费通知单、催款函。证实张寰宇欠裕生红基公司租金19320元、管理费5106元、水电费4720.65元、补缴2015年9月28日至2015年10月12日的装修期租金2688.80元、培育期租金差额11040元、违约金、滞纳金200284.44元及占用费3853.11元。张寰宇确认收到上述缴费通知单、催款函。一审法院认为：张寰宇与裕生红基公司公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及后签订《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红基公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。因此，在裕生红基公司验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给张寰宇的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设���在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，张寰宇仍签订承诺书坚持经营餐饮；而在同样明知的情况下，裕生红基公司也仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮。因此，原裕生红基公司双方都存在明显的过错，合同在签订之初已经潜在自始履行不能的因素，双方都应负不能履行之责任。因此张寰宇以裕生红基公司采取欺诈的手段隐瞒事实为由，请求撤销与裕生红基公司签订的《租赁合同补充协议》、《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》的理由不成立，一审法院不予支持。由于上述原因，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，裕生红基公司因此提出解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除应确定为张寰宇撤出商铺之日（即2016年7月7日）。对张寰宇要求裕生红基公司返还已收取的各项费用问题，因张寰宇客观上使用了裕生红基公司的商铺经营，也接受了裕生红基公司提供的物业服务。对于张寰宇已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、整体公共装修费、水电费预付款，因裕生红基公司对合同无法履行存在过错，故裕生红基公司应按约定返还给张寰宇。裕生红基公司反诉要求没收租赁保证金、物业服务费保证金的理由不成立，一审法院不予支持。张寰宇要求裕生红基公司支付保证金、押金的利息缺乏合同依据，一审法院不予支持。对于张寰宇提出的装修损失，由于张寰宇明知商场不具备餐饮功能仍要求经营餐饮，其自身存在过错，故张寰宇应自行承担其装修损失。对于张寰宇要求裕生红基公司赔偿设备费用、工人工资等，因张寰宇对合同不能履行存在过错，故该请求，一审法院不予支持。对于裕生红基公司要求支付免租期的租金差额，因裕生红基公司对出租商铺有过错，故对裕生红基公司该项���诉请求，一审法院不予支持。对裕生红基公司要求支付2016年3月1日至2016年6月21日的租金及2016年6月22日起至2016年7月7日的商铺占用费、物业服务费、水电费问题，因张寰宇实际使用商铺和水电费是张寰宇使用水电产生的费用，张寰宇应返还给裕生红基公司，裕生红基公司的请求一审法院予以支持。对裕生红基公司要求张寰宇支付滞纳金和违约金问题，合同无法履行张寰宇、裕生红基公司双方均有责任，该诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，于2016年12月28日判决：一、确认原告张寰宇与被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司于2015年9月26日签订的《广州市房屋租赁合同���、《租赁合同补充协议》及2015年11月27日签订的《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》于2016年7月7日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司向原告张寰宇返还租赁保证金11040元、物业服务保证金2760元、公共装修费18000元、水电费预付款1000元。三、驳回原告张寰宇的其它诉讼请求。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告张寰宇向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付自2016年3月1日至2016年6月21日的租金（其中3月按每月2760元计算；4月至6月按每月5520元计算；）和物业服务费（按每月1380元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告张寰宇向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付2016年6月22日起至2016年7月7日的商铺占用费（按每月5520元计算）和物业服务费（按每月1380元计算）。六、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告张寰宇向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付2016年月4月-5月水电费共4720.65元。七、驳回反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司的其它诉讼请求。本案本诉受理费2966元,由原告张寰宇负担1028元。被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担772元。反诉受理费5212元由反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担4396元，反诉被告张寰宇负担816元。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，张寰宇向本院提交荔湾区工商局《关于举报被上诉人涉嫌虚假宣传的答复》，证明裕生红基公���的行为构成虚假宣传，荔湾区工商局已经正式立案进行调查。裕生红基公司质证认为对该证据真实性予以确认，但关联性不予确认，且该内容说明的只是立案查处并未有查处的结果，并不能说明裕生红基公司构成虚假广告宣传。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张寰宇的上诉请求与裕生红基公司答辩意见，分析如下：《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目��境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。从本案证据及当事人的陈述可知，讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红基公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。因此，在讼争场地验收检查合格前（即2016年6月6日前）裕生红基公司交付给张寰宇的商铺并不符合使用的条件。另，讼争场地的环保验收虽合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，且从一审查明的事实来看，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。为此，在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，裕生红基公司仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮应承担相应的责任。而张寰宇作为承租人在租赁前应先对租赁商铺的位置、性能、用途进行基本调查了解，在讼争场地不设置餐饮功能的情况下，张寰宇作为完全民事能力人，仍签订承诺书坚持经营餐饮亦应承担由此而引起的法律后果及责任。据此，涉案合同在签订之初已经潜在自始履行不能的因素，张寰宇与裕生红基公司都存在明显的过错，双方都应负不能履行之责任。对张寰宇上诉认为《承诺书》为格式合同条款无效、裕生红基公司构成欺诈、虚假宣传，该司行为足以让张寰宇产生重大误解等的主张，本院均不予采纳。本案张寰宇以裕生红基公司采取欺诈的手段隐瞒事实为由，请求撤销与裕生红基公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》的理由不成立，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。如上所述，张寰宇自身对合同不能履行存��过错。从一审查明的事实来看，张寰宇客观上使用裕生红基公司的商铺进行经营，也接受了裕生红基公司提供的物业服务。张寰宇上诉请求裕生红基公司返还收取的首月管理费1380元、首月租金5520元、消防放水费500元、消防装置安装费1200元、房屋租金2760元、物业管理费2760元为实际发生的费用，故其请求裕生红基公司予以返还于法无据，本院不予支持。一审判处张寰宇向裕生红基公司支付2016年3月1日至2016年6月21日的租金及2016年6月22日起至2016年7月7日的商铺占用费、物业服务费、水电费并无不妥，本院予以维持。再如上所述，在讼争场地不设置餐饮功能的情况下，张寰宇仍签订了承诺书坚持经营餐饮，故其装修损失应自行承担。对张寰宇上诉请求裕生红基公司向张寰宇赔偿涉案商铺装修工程款29678元、预防性体检和食品和公共场所从业人员培训费110元、安装涉案商铺餐饮经营排烟设备费7200元、经营餐饮招牌灯箱费1200元、油水分离器500元、经营餐饮宽带费759元、经营餐饮用具设备13766.8元，本院均不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张寰宇上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1844元，由张寰宇负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年五月二十六日书记员  杨仁义王心怡