贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔03民初566号原告：母越华,女,汉族，1968年5月1日出生,贵州省习水县人,住习水县。被告：习水县利民房地产开发有限公司。住所地：贵州省习水县东皇镇桂花路***号。组织机构代码证72214881-6。法定代表人：张永余，该公司董事长。委托诉讼代理人袁图平，该公司绿洲豪园项目部负责人。被告：习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部。住址：贵州省习水县东皇镇府西路82-16。负责人：袁图平。委托诉讼代理人：袁图凯，该项目部工作人员。原告母越华诉被告习水县利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部（以下简称绿洲豪园项目部）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告母越华、被告利民公司委托诉讼代理人袁图平及被告绿洲豪园项目部负责人袁图平、委托诉讼代理人袁图凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告母越华向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告双方于2011年9月6日所签订的《商品房预定协议》；二、请求判令被告双倍返还原告定金4000000元。三、被告全额赔偿原告《商品房预定协议》中约定的商品房的协议价与市场价的差价款4500000元。四、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2011年9月6日，原、被告双方签订《商品房预定协议》,协议中约定“被告将位于习水县东皇镇新华桥蔬菜公司至休闲城过道片区（绿洲豪园项目部）二号楼的二楼临大街商业用房建筑面积约1500平方米全部出卖给原告，房屋定于2012年12月30曰前交付使用,房屋每平方米建筑面积单价为人民币12800元，原告签订协议后支付的购房定金为2000000元，双方商定，被告商品房预售许可证获得后，必须以本预定协议约定为依据，改签《商品房出售合同》，原告方支付的购房定金转为购房款，如因被告方原因不能及时签订正式《商品房出售合同》的，被告方除双倍返还交纳的定金外，还须按本合同协议履行交付房屋的义务，其协议价与市场差价由被告方全额赔偿原告”。协议签订后，原告依约向被告交纳了定金2000000元，但直至双方约定的房屋交付时间届至后，被告一直未与原告改签正式的商品房买卖合同，未向原告交付房屋且存在对其所建房屋一房多卖等违法不诚信现象，请求法院支持原告的诉讼请求。被告利民公司及绿洲豪园项目部答辩称：同意解除合同及双倍返还定金，不同意赔偿4500000元的价差，损失部分的计算是按资金占用利息来计算，双倍定金返还已经能够满足定金赔偿。原告母越华为证明其主张，提交了如下证据：第一组证据为：原告于2011年9月6日与被告签订的《商品房预定协议》及附图纸。证明被告将1号楼及2号楼的2楼约1500平方米出卖给原告，定于2012年12月30日前交房，房屋单价是每平方米12800元，房屋已到了交付期限，但被告未按合同交房，构成违约。第二组证据为：原告向被告交付定金的票据2份、转款依据8张。证明原告已向被告交付定金2000000元。第三组证据为：绿洲豪园项目部说明。证明被告和原告签订的合同实际购房价款是每平方米10280元。第四组证据为：贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初3153号民事判决书、贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初3512号民事判决书、贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初2720号民事判决书、贵州省习水县人民法院（2015）习民商初字第384号民事判决书。证明被告将房屋出卖给原告之前就已经超过实际面积出卖给了刘世林、王钦琼等人，被告一房多卖。第五组证据为：两份商品房买卖合同及租房协议，一份是杨经枢、廖容和遵义华居房地产开发有限公司签订的购房合同，另一份是杨光芬、唐道奎与贵州省赤水市创美公司房地产开发有限责任公司签订的购房合同。证明被告欺骗行为导致原告丧失了购买其他房屋的机会，给原告造成了损失，损失主要是丧失的租金，当时房价与现在房价的价差。第六组证据为：贵州省遵义市中级人民法院（2016）黔03民终1270号民事判决书。被告利民公司与绿洲豪园项目部的质证意见为：对第一、二组证据没意见；对第三组证据真实性没意见。该说明产生的原因是原告要购买一层楼，考虑到原告的支付压力，被告同意将购房金额由每平方米12800元变更为每平方米10280元，但是双方口头约定，原告必须在购房合同签订后每个月支付1000000元，由于原告没有支付，所以该说明的约定是不成立的；作为第四组证据的判决书没有可比性，没有直接的意义；第五组证据商品房买卖合同及租房协议与本案没有关系，它与涉案房屋并没有在同一地段。对于本案被告愿意双倍返还共计4000000元给原告。对第六组证据无异议。被告利民公司与绿洲豪园项目部为证明其主张，提交了如下证据：第一组证据为：2011年9月6日原、被告签订的商品房预定协议（与原告出示的第一组证据一致）。证明双方签订的是预约合同，愿意双倍返还定金；第二组证据为：利民公司向人民政府和住建局提交的《绿洲豪园债务报告》、习水县人民法院执行局的工作函。证明涉案项目资不抵债，无法承担原告要求的违约金，愿意按合同的约定承担违约责任。第三组证据为：贵州省习水县人民法院（2016）黔0330民初2720号民事判决书。证明一位叫罗兰的曾经起诉二被告要求解除合同赔偿损失，与本案的案件情况相同，法院只判决支付的利息损失160000元，本案应该参照这个标准计算损失。原告母越华的质证意见为：对第一组真实性没意见，除了按照合同约定，还应依照法律规定承担违约责任；第二组证据系利民公司推脱责任的借口，债务报告意见是利民公司所写的，没有得到其他部门的认可。对工作函真实性无异议，对证明目的有异议，该函不能成为对抗原告案件的依据。对罗兰案判决书的真实性没意见，与原告出示的一致，罗兰购房价格就是市场价格，且购房时间较短，原告所购房屋时间接近10年，当时的房价与现在的房价有很大的差别。原告所举证据中其他判决书并不是都是按罗兰的标准判的。以上证据，经过庭审质证，对原告提供的第一组、第二组、第六组证据，二被告没有异议，本院予以确认；对于原告出示的第三组证据的真实性，二被告没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；对于原告提供的第四组证据系法院的裁判文书，本院对于该组证据的真实性予以确认；对于二被告提供的第一组、第三组证据，与原告提供的一致，本院已予以确认；对于原告出示的第五组证据及二被告出示的第二组证据，与本案没有关联性，本院不予确认。根据上述定案证据，结合各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年9月6日，以名称为甲方绿洲豪园项目部、乙方母越华签订《商品房预定协议》，约定乙方预定习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部开发的习水县城新华桥蔬菜公司至休闲城过道××区××、××大街商业用房建筑面积约1500平方米，以产权证面积为准，上述房屋定于2012年12月30日前交付使用，逾期按照所交金额的3‰支付违约金。乙方预定的二楼商品房每平方米建筑面积单价为人民币12800元，大写壹万贰仟捌佰元正。乙方签订本协议后，支付购房定金2000000元，大写贰佰万元，购房定金限于2011年9月30日前付清。甲、乙双方商定，甲方商品房预售许可证获取后，必须以本预定协议约定为依据，改签《商品房出售合同》，乙方支付的购房定金转为购房款。如因甲方原因不能及时签订正式《商品房出售合同》的，甲方除双倍返还交纳的定金外，还须按本合同协议履行交付房屋的义务，其协议价与市场差价由甲方全额赔偿。如乙方不能按本协议约定期限缴纳购房定金，视乙方违约，乙方已缴纳的定金不能退还。合同尾部甲方处有绿洲豪园项目部公章及袁图平签字，乙方处有母越华签名捺印。合同附件有2011年3月重庆市轻工业设计院图纸，该图上载明，1号楼商业建筑面积1313.10㎡，2号楼商业建筑面积1058.95㎡。同日，说明人袁图平签字，同时盖有利民公司绿洲豪园项目部公章，出具一张说明：“我绿洲豪园项目部于2011.9.6日签订的购绿洲豪园正街面二楼的价格按每平方米壹万零贰佰捌拾元执行。”以收款人为袁图平，同时盖有绿洲豪园项目部财务专用章，出具以下收条：1、落款时间为2011年9月7日，收到母越华交来购绿洲豪园正街面二楼定金1200000元；2、落款时间为2011年9月30日，购绿洲豪园正街面二楼定金800000元。以上共计2000000元。另查明，母越华以利民公司及绿洲豪园项目部在办理了商品房预售许可证后，既不与其签订商品房销售合同，也不交付房屋为由，将二被告诉至贵州省习水县人民法院，请求确认其与二被告于2011年9月6日签订的《商品房预定协议》涉及1号楼部分有效并交付房屋及办理备案登记及产权手续。贵州省习水县人民法院作出的（2015）习民商初字第385号民事判决，确认该《商品房预定协议》涉及1号楼部分有效。母越华不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2016）黔03民终1270号民事判决，确认2011年9月6日母越华与绿洲豪园项目部代表利民公司签订的《商品房预定协议》有效。同时，该判决认定母越华与二被告于2011年9月6日签订的《商品房预定协议》为预约合同。后母越华以二被告未按合同约定履行义务为由诉至本院，产生本案诉争。还查明，绿洲豪园项目部于2013年12月24日与罗兰签订《商品房买卖合同》约定被告绿洲豪园项目部将其开发的绿洲豪园第一幢第二层建筑面积100平方米的商业营业用房出售给罗兰，每平方米单价为22000元。本院认为，母越华与绿洲豪园项目部代表利民公司于2011年9月6日签订的《商品房预定协议》已经生效判决明确为预约合同，且有效，本院对此予以确认。母越华诉请解除双方于2011年9月6日签订的《商品房预定协议》，二被告同意解除，本院遵其所愿。关于母越华要求二被告承担违约责任、赔偿损失的问题。本院认为，绿洲豪园项目部系利民公司的内设机构，其相应的民事责任应由利民公司承担。原、被告双方在2011年9月6日签订《商品房预定协议》后，被告至今未与原告签订正式商品房买卖合同，亦未履行交房义务，且在庭审中明确表示不能履行合同，其拒绝履行合同义务的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，利民公司应当承担违约责任，并赔偿原告的损失。在本案中，原告与被告签订《商品房预定协议》后，有理由相信被告会按约定的房屋价格履行订立商品房买卖合同的义务，并将房屋交付原告，原告从而丧失了与他人另订购房合同的机会，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告因违约给原告造成的损失应根据订立《商品房预定协议》时商品房的市场行情和现在商品房的市场行情价格差额，结合原告履约情况，被告的过错程度等因素予以确定。对于涉案房屋的现行价格，原告主张按照被告与罗兰所签订购房合同所约定价格每平方米单价为22000元计算，被告不认可，但被告并未举证证明房屋的现行价格与其与罗兰约定的房屋价格有所变化，故本院对于原告主张按照每平方米单价为22000元的标准认定现行价格予以采信。原、被告双方在2011年9月6日签订的《商品房预定协议》中约定的房屋单价为12800元，后绿洲豪园项目部及袁图平向母越华出具说明房屋单价为10280元，视为双方将房屋单价由12800元变更为10280元，市场差价约为每平方米11720元。合同约定原告预定1500平方米，涉案房屋的市场总差价约为17580000元，本院结合原告已支付主合同约定总价款的数额，被告对本案合同不能履行具有的过错程度等情况，酌情认定被告不履行《商品房预定协议》给原告造成的损失约为2280156元【2000000元（原告已付款）÷15420000元（房屋总价款:10280元×1500㎡）×17580000元（房屋总价差）】，故对于原告请求被告赔偿损失4500000元的主张，在2280156元范围内予以支持。对于母越华要求被告双倍返还定金4000000元的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，原告母越华主张的定金及损失赔偿的数额总和为6500000元【2000000元（定金）+4500000元（房屋价差）】，远高于被告违约给其造成的损失（损失约为2280156元），且本院已经支持了原告2280156元的损失赔偿，故对于原告要求被告双倍返还定金共计4000000元的主张，本院不再支持。因双方合同解除，利民公司应将在原告母越华处收取的2000000元定金予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告母越华与被告习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部代表被告习水县利民房地产开发有限公司于2011年9月6日签订的《商品房预定协议》；二、由被告习水县利民房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内向原告母越华返还定金2000000元，并向原告赔偿损失2280156元，共计4280156元。三、驳回原告母越华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78300元，由原告母越华负担38872元，被告习水县利民房地产开发有限公司负担39428元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年五月二日书 记 员  田 林