河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6601号上诉人（一审被告）：高炎立，男，汉族，1974年1月27日生，住河南省洛阳市经贸开发区。委托诉讼代理人：熊四燕，河南绿剑律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡冰，女，汉族，1992年11月23日生，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南安多律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州中路数码大厦A座1701。法定代表人：白松朝，该公司总经理。上诉人高炎立因与被上诉人胡冰、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人高炎立及其委托诉讼代理人熊四燕，被上诉人胡冰及其委托诉讼代理人刘慧峰到庭参加诉讼。懿皇公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。现已审理终结。上诉人高炎立上诉请求：1、撤销一审判决，并将本案发回重审或者依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案诉争房屋为上诉人与其妻子共同所有，其妻子应当作为合同一方当事人参与合同签订，一审法院遗漏必要共同诉讼人，程序违法。2、本案房屋买卖合同，因当事人恶意串通其他共有人利益，该合同应当无效。二被上诉人在签订合同之前，均已明知诉争房屋为上诉人夫妻共有，且签订合同时，上诉人妻子已明确表示不出售该房屋，二被上诉人仍然与上诉人签订合同，存在恶意串通之嫌，损害了其他房屋共有人利益，本案合同应当认定为无效合同。3、二被上诉人均存在过错，应当在过错房屋内承担相应责任。懿皇公司明知合同无法履行的情况下，仍然组织上诉人与被上诉人签订合同，合同不能实际履行，懿皇公司存在重大过错，无权收取居间服务费，且应在过错范围内承担责任。胡冰在签订合同之前也早已明知诉争房屋为上诉人夫妻共有，却仍然与之签订合同，也存在过错，应该在过错范围内承担相应责任。4、一审法院判决违约金过高，远远超过胡冰的损失。上诉人在签订合同后未收取胡冰一分钱房款，且胡冰仅向懿皇公司支付了一定服务费，并未将房屋首付款存入银行监管账户，不存在可得利益损失。胡冰在得知一方违约后应采取合理措施防止损失扩大。被上诉人胡冰答辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充足，判决内容正确，公平公正。2、上诉人在上诉状中所称的一审程序违法、合同无效、各方都有过错、违约金过高的说法不能成立。涉案合同是各方在自愿的情况下签订的，是真实有效的合同，根本不存在恶意串通的情形。上诉人在二审中辩称其妻子没有共同签订涉案合同的说法没有法律依据，合同法及司法解释对此规定很清楚。上诉人在本案中根本违约的行为很清楚，上诉人应当按照一审判决承担违约责任，赔偿被上诉人胡冰的损失；3、一审判决的违约金公平公正，客观上不足以弥补胡冰的购房损失，由于上诉人的根本违约行为造成的本案诉讼，致使胡冰的买房合同目的无法实现，由于洛阳市在涉案阶段房屋涨价幅度较大，造成胡冰为购买其他房屋，不得已支付更高的房价。一审判决判定的违约金是按照2018年5月13日按月息2分算至生效之日，算至一审判决生效也就是不到五万的违约金，远低于涉案合同约定的房屋本金20%即100600元的违约金。一审判决合法合理，请求驳回上诉人的诉讼请求。懿皇公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见：1、一审判决认定事实清楚，证据充分，判决适当。懿皇公司服从一审判决并已履行向胡冰返还各项款项的义务。2、根据相关法律规定，对于房屋的卖方，中介公司只有审查房产证登记人的身份及房屋权属的权利义务，没有权利义务审查房屋是否系与他人共有及其与他人的人身关系。该合同系当事人真实意思表示，为有效合同。3、该合同签订生效后，上诉人明确表示不再出售该房屋不予履行合同，已构成根本违约。请求法院根据本案事实依法判决。胡冰向一审法院起诉请求：1、判令被告高炎立继续履行与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》，并为原告办理涉案房屋的过户手续：2、判令被告高炎立向原告支付违约金暂计为12190元（该违约金从被告2018年5月13日严重违约之日开始计算，暂时计算至本案起诉之日）；3、判令二被告向原告连带支付居间服务费、过户及贷款服务费等费用损失共计32000元；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2018年4月29日，被告高炎立作为卖方（甲方）与原告作为买方（乙方）的原告及作为居间方（丙方）的被告懿皇公司共同签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0006635）一份，合同约定被告高炎立将其名下位于洛龙区经济技术开发区商住小区（金鑫小区）4－11－402的房屋以530000元的价格出售给原告，被告高炎立于5月5日前向抵押银行申请提前还贷，注销抵押，于30日内还清贷款，办理抵押注销登记手续。原告以银行按揭贷款方式购买该房屋，于2018年5月20日交付银行160000元作为首付款，余款360000元由原告向银行按揭贷款。买卖双方应于2018年5月13日前到银行办理贷款手续，延误方需按房屋成交价的每日万分之十支付对方违约金。并约定由被告懿皇公司托管房屋房款（预留尾款）10000元，由原告向被告懿皇公司支付居间服务费10600元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费3600元、收评估费2650元。二、在上述同日，原告给被告懿皇公司支付房屋房款（预留尾款）10000元、居间服务费10600元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费3600元、收评估费2650元，共计31850元，被告懿皇公司出具有收据。三、上述合同签订后的一周左右，被告高炎立反悔不同意继续履行合同，虽经被告懿皇公司多次打电话协商而未果，原告亦未按合同约定的时间在2018年5月20日支付首付款160000元。四、在2018年5月13日，被告懿皇公司的员工王宁致电被告高炎立，要求其继续履行合同，被告高炎立明确表示不再出售房屋，即不再履行合同，有录音资料在卷佐证。审理中，因当事人意见分歧较大，致调解不能。一审法院认为：一、合同效力及履行问题。原被告三方签订的《房屋买卖（居间）合同》系其真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告高炎立在合同签订后一周左右反悔不予履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。全面履行合同义务是合同诚实信用原则的基本要求，强制履行也是合同法第一百零七条规定的违约责任的承担方式之一。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告仅向被告懿皇公司支付了房屋房款（预留尾款）、居间服务费等相关费用，首付款160000元未向银行贷款监管账户交付，而且还涉及后期原告银行贷款360000元问题。由于不能确定原告的首付款160000元是否能够及时交付，及考虑到银行贷款手续的办理需要被告高炎立的行为配合、银行对于原告的贷款资格审核等条件。对于被告高炎立配合办理贷款手续，法院难以强制其履行；且对于银行的贷款审批时间及是否能通过审批也存在不确定性。因此本案存在债务标的不适于强制履行的情形。同时根据合同法的双方平等原则，合同当事人之间平等地享受权利、承担义务。在不能确定原告能否支付房款的情况下，亦不宜判决由被告高炎立继续履行合同并办理相应的过户手续。据此，该院对原告要求被告高炎立履行合同并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，依法不予支持。二、关于违约责任的承担问题。被告高炎立不履行合同的行为已构成违约，原告在庭审中明确主张违约金的标准按合同第八条第4项中约定的按房屋成交价格每日万分之十，但不主张解除合同。合同第八条第4项约定为：“本合同签订成立后,甲方如违反本合同约定,应按照该房屋成交价格每日万分之十向乙方支付违约金,逾期30日,甲方应退还乙方已交付的所有款项,乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。甲方因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的,乙方有权解除本合同并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。”。但按房屋成交价格的日万分之十标准主张违约金过高，故调整为从2018年5月13日开始以530000元为基数按年利率24%计算违约金至本判决生效之日止。三、关于原告向被告懿皇公司支付的房屋房款（预留尾款）10000元、居间服务费10600元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费3600元、收评估费2650元，共计31850元的返还问题。被告懿皇公司收取原告的房屋房款（预留尾款）10000元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费3600元、收评估费2650元，因未提供该项目的服务及合同未能履行，故应当予以返还给原告。居间服务费10600元，经被告懿皇公司居间介绍，原告与被告高炎立之间的房屋买卖合同已生效成立，因此，被告懿皇公司收取居间费用符合法律规定。造成本案买卖合同不能履行的原因系被告高炎立的单方违约，造成了原告该项费用的损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，该项居间费用应由被告高炎立赔偿给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条的规定，判决：一、被告高炎立于判决生效之日起十日内赔偿原告胡冰居间服务费10600元及违约金（违约金以530000元为基数从2018年5月13日按年利率24%计算至本判决生效之日止）。二、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还原告胡冰房屋房款（预留尾款）10000元、过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭担保费3600元、收评估费2650元，合计21250元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9542元，减半后收取4771元、保全费3395元，合计8166元，原告承担2722元，被告高炎立承担2722元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司承担2722元。二审中，上诉人高炎立提交证据：1、上诉人妻子李小红的通话记录单一份，证明：懿皇公司工作人员王宁存有上诉人妻子的电话，并在签订合同当日晚上七点左右向李小红索要诉争房屋的房产证原件；2、上诉人的通话记录单一份，证明：高炎立在签订合同后的第三天，即通知懿皇公司房屋不能出售。被上诉人胡冰发表质证意见：对两份证据的真实性没有异议，对证明方向有异议。这两份证据不能证明上诉人的上诉请求，同时恰恰证明了涉案合同是各方真实自愿签订的有效合同，也证明懿皇公司在签订涉案合同的当时，尽到了审查合同双方细节的义务，根据相关规定，案外人以房屋出售人无处分权为由主张合同无效或撤销合同的，法院不予支持。本案中上诉人作为涉案房屋的产权证的唯一登记所有人，作为完全民事行为人，上诉人有权利独自签订涉案房屋的买卖协议和出售该房屋，因此上诉人的诉讼请求不能成立。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，关于高炎立上诉提出本案中《房屋买卖（居间）合同》效力问题，本案合同系双方当事人真实意思表示，双方在平等自愿情形下签订，且本案不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，高炎立主张其涉案房屋系夫妻二人共有，其共有人不同意出卖房屋应认定为无效合同，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本院对其该项上诉主张不予支持。关于高炎立上诉提出违约责任承担及数额问题，高炎立在签订涉案合同后明确表示不同意继续履行合同，已经构成违约，应当按照合同规定承担相应违约责任，高炎立主张违约金过高，但一审法院已经根据案件实际情况予以调整，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述,高炎立的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元，由上诉人高炎立负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年十二月十四日书记员  侯少祎