福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终429号上诉人（原审原告）：叶华俤，男，1970年7月2日出生，汉族，住南平市延平区。委托诉讼代理人：陈世光，福建天长律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏贵荣，男，1984年10月22日出生，汉族，住南平市延平区。被上诉人（原审被告）：邱丽娇，女，1984年11月26日出生，汉族，住南平市延平区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：纪运勇、胡鑫，福建联政律师事务所律师。原审第三人：林则奇，男，1972年3月6日出生，汉族，住南平市延平区。上诉人叶华俤因与被上诉人魏贵荣、邱丽娇、原审第三人林则奇房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶华俤及其委托诉讼代理人陈世光、被上诉人魏贵荣、邱丽娇的共同委托诉讼代理人纪运勇到庭参加诉讼。原审第三人林则奇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶华俤上诉请求：撤销南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初1314号民事判决第二项，改判支持叶华俤的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定叶华俤与魏贵荣2013年5月6签订的《房产租赁合同》生效并已履行错误，双方应履行落款时间为2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》：1.前一份租赁合同约定，该合同自房屋交付使用、交纳首期租金之日起生效，但没有证据证明叶华俤收到首期租金，该合同并未生效。2.魏贵荣提供的证据不能证明其已按前一份租赁合同的约定履行支付租金的义务，魏贵荣向叶华俤转账系因双方存在其他债权债务关系，并非交纳租金。3.前一份租赁合同未约定魏贵荣有转租权，而后一份租赁合同约定魏贵荣有转租权，且签订时间在后，结合魏贵荣已将讼争房产转租给林则奇的事实可认定后一份租赁合同已取代前一份租赁合同。4.叶华俤与魏贵荣有亲属关系，且存在其他债权债务关系，魏贵荣在转租过程中没有受益符合常理；如果认定前一份租赁合同有效，意味着叶华俤将占地面积5278.13平方米的房产仅以年租金10万元的价格出租给魏贵荣，违背常理。二、一审认定叶华俤并未对魏贵荣以委托代理人的身份处置讼争房产的行为提出异议，同时认定叶华俤与魏贵荣2013年5月6签订的《房产租赁合同》有效，即一审对叶华俤与魏贵荣之间法律关系的认定自相矛盾。叶华俤认为，其与魏贵荣在2013年5月6日至2013年7月22日期间属于委托代理关系，魏贵荣也以叶华俤代理人的身份与林则奇签订了房屋租赁合同；2013年7月22日之后，叶华俤与魏贵荣属于房屋租赁关系。三、邱丽娇与魏贵荣系夫妻关系，魏贵荣转租讼争房产所收取的租金属夫妻共同财产，魏贵荣拖欠叶华俤的租金则属夫妻共同债务，邱丽娇对该债务应承担连带付款的法律责任。魏贵荣、邱丽娇共同辩称，一、叶华俤与魏贵荣是根据2013年5月1日叶华俤授权魏贵荣的《委托书》，以及2013年5月6日签订的《房产租赁合同》履行各自义务。1.叶华俤对前述两份合同的真实性没有异议；2.魏贵荣已按前述《房产租赁合同》支付租金。二、叶华俤主张与魏贵荣履行的是2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》,依据不足。1.叶华俤在一审起诉状中陈述，该合同的签订日期为2013年7月22日，在一审开庭时，又认可该合同日期实为倒签，叶华俤的陈述前后矛盾；2.如按该《房屋租赁合同》约定，魏贵荣应向叶华俤交纳履约保证金，每六个月应支付一次租金，但魏贵荣并未交纳履约保证金，叶华俤在2015年11月向魏贵荣发《律师函》前，也从未向魏贵荣主张过租金，有违常理；3.魏贵荣如按该《房屋租赁合同》支付租金，损失巨大且在签订该合同时即已能预见，亦有违常理。三、邱丽娇并非租赁合同相对方，叶华俤要求其承担连带支付租金的责任，没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。林则奇未作陈述。叶华俤向一审法院起诉请求：1.解除叶华俤与魏贵荣之间的《房屋租赁合同》；2.魏贵荣、邱丽娇共同向叶华俤支付2013年10月至2016年4月拖欠的租金共计672000元，并自起诉之日起支付违约金（按日租金的两倍计算）至拖欠租金付清之日止；3.林则奇在其租赁合同期内将租金直接支付给叶华俤。一审法院认定事实：2013年5月1日，叶华俤向魏贵荣出具《委托书》一份，载明：“本人叶华俤（身份证号码）陈丽云（身份证号码）因股东关系，现委托魏贵荣（身份证号码）全权管理（出租、代收房产租金、代办电力公司开户、代办供排水公司开户等）南平市水南街436号，南房权证20××85面积2511.32平方，南房权证20××86面积1016.31平方，一至六层的房产，南房权证20××87，面积1750.5平方，一至五层的房产”。2013年5月6日，叶华俤与魏贵荣签订《房产租赁合同》，该合同约定，叶华俤将座落于南平市水南街436号房产南房权证20××87号（面积1750.5平方）、南房权证20××85号（面积2511.32平方）、南房权证20××86号（1016.31平方）租赁给魏贵荣；租赁期间五年，自2013年6月1日至2018年5月30日；租金每年人民币100000元，签订协议之日起魏贵荣须向叶华俤缴纳租金人民币100000元及押金人民币10000元，租金每年交付，拖欠达一个月，属于魏贵荣自行终止协议，叶华俤有权于次月五日收回房屋。合同自双方签字后房屋交付给魏贵荣使用，交首期租金之日起生效。2013年8月22日，魏贵荣以叶华俤委托代理人名义与林则奇签订编号为2013082201的《房屋租赁合同》一份，合同约定，叶华俤将座落于南平市延平区水南街436号，南平市燃料站房产，面积约1400平方米，每平方米以人民币16元，月租金合计人民币22400元租给林则奇；租赁期间五年，从2013年10月1日起至2018年9月31日止，并给予免一个月租金；租金一次性支付陆个月合计人民币134400元，以转账方式一次性转至魏贵荣中国银行三元支行账户（账号：62×××86）；林则奇应在《房屋租赁合同》签订后三日内将缴纳履约保证金人民币134400元支付至魏贵荣指定中国银行三元支行账户内。该合同还就其他事项进行了约定。2014年7月15日，魏贵荣与林则奇、案外人王义香签订《房屋租赁合同补充协议》一份，该协议载明：“一、因为纠纷的协商解决耽误，双方一致同意乙方已支付的六个月租金可以一直使用到2014年12月31日。亦即2014年4月1日到2014年12月31日乙方无需支付租金。二、因乙方经营需要，需安装消防设施、办理消防审批手续。办理该消防需花费相应的费用，甲方同意补偿给乙方人民币贰拾肆万，剩余款项由乙方承担。……六、本补充协议签订后，乙方林则奇与叶华俤于2013年8月22日签订的《房屋租赁合同》自动失效。乙方将该《房屋租赁合同》交由甲方自行销毁，且林则奇应向延平区人民法院撤回对叶华俤的起诉，诉讼费用由乙方林则奇自行承担。七、该补充协议自双方签字之日起生效，但如甲方无法取得该房屋出租权的，本补充协议无效。本补充协议与原双方签订的《房屋租赁合同》具有同等法律效力，不一致之处以本协议为准”。叶华俤与魏贵荣于2014年7月期间签订落款时间为2013年7月22日、编号为2013082200的《房屋租赁合同》一份，合同约定，叶华俤将座落于南平市延平区水南街436号，南平市燃料站房产，面积约1400平方米，每平方米以人民币16元，月租金合计人民币22400元租给魏贵荣；租赁期间五年，从2013年10月1日起至2018年9月31日止，并给予免一个月租金；租金一次性支付陆个月合计人民币134400元，以转账方式一次性转叶华俤指定账户；魏贵荣应在《房屋租赁合同》签订后三日内将缴纳履约保证金人民币134400元支付至叶华俤指定账户内。该合同还就其他事项进行了约定。2013年5月7日，魏贵荣向案外人陆金喜缴纳2013年燃料站押金10000元及2013年6月1日至2014年5月31日燃料站租金100000元。2013年8月2日，叶华俤通过福建农村信用社向魏贵荣转款200000元。2014年6月20日，魏贵荣通过中国银行向叶华俤在农商银行开设的账号为62×××80的账户内转账40000元，附言燃料站。2015年1月19日，魏贵荣通过中国银行向叶华俤之子叶俊凌转账55300元，附言载明：“叶华俤儿子，2015年燃料站房租10万元，分红44700元”。本案讼争房产（产权证号：南房权证字第××号）登记在叶华俤及案外人陈丽云名下。魏贵荣与邱丽娇于2007年5月18日在南平市延平区民政局办理结婚登记。一审法院认为，本案争议焦点为：一、叶华俤与魏贵荣应按2013年5月6日签订的《房产租赁合同》履行房屋租赁权利义务，还是按落款时间为2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》履行房屋租赁权利义务；二、魏贵荣是否已履行支付房租的义务；三、落款时间为2013年7月22日的《房屋租赁合同》是否应当解除。一审法院对争议焦点分析认定如下：针对焦点一，一审法院认为，叶华俤、魏贵荣之间应该以哪份租赁合同为履行依据，应从合同的效力及履行情况来认定。叶华俤、魏贵荣在签订租赁合同后，魏贵荣将房屋租金及押金支付给案外人陆金喜。虽然2013年5月6日签订的《房产租赁合同》约定魏贵荣应于签订协议之日起向叶华俤缴纳租金100000元及押金10000元，又因在该《房产租赁合同》中注明：“另实际共有人为陆金喜占50%份额”，而后，魏贵荣分别于2014年6月、2015年1月通过银行转账的方式将房屋租金支付给叶华俤。叶华俤在此期间亦未对魏贵荣支付房租的事实提出异议，且该房产在双方签订之后已在林则奇处使用。故2013年5月6日签订的《房产租赁合同》系叶华俤、魏贵荣真实意思表示，且未违反法律规定，该合同自双方签字后房屋交付魏贵荣使用、交付首期租金之日起生效。魏贵荣已按照该合同履行，该合同应受法律保护。关于叶华俤称2013年5月6日签订的《房产租赁合同》因魏贵荣未按约定履行支付房租义务，该合同未生效，双方又于2014年7月期间签订了落款时间为2013年7月22日的《房屋租赁合同》一份，后合同系双方真实意思表示，应以后签订的合同为履行依据。一审法院对此认为，首先，落款时间为2013年7月22日的《房屋租赁合同》，在房租及租金支付、履约保证金、出租面积等主要条款进行实质性变更，但是该《房屋租赁合同》条款中，双方并没有对此前2013年5月1日的《委托书》及2013年5月6日签订《房产租赁合同》的合同效力作出特别声明。因前后两份合同的标的、租金及保证金相差悬殊，正常情况下，后一份合同条款会对前一份合同的效力作出说明或者双方当场销毁前一份合同原件。而本案魏贵荣持有双方于前一份合同原件，且双方在后一份合同条款中并没有对前一份合同效力作出说明，有悖常理。其次，从2014年7月15日叶华俤、魏贵荣、林则奇、王义香签订的二份《房屋租赁合同》和一份《房屋租赁合同补充协议》内容分析，叶华俤与魏贵荣签订的《房屋租赁合同》与林则奇、王义香与魏贵荣签订《房屋租赁合同》租金及租金缴纳方式、履约保证金条款是相一致的，即魏贵荣在本案讼争房产租赁及转租过程没有受益。再从魏贵荣与林则奇、王义香签订的《房屋租赁合同补充协议》内容上分析，如魏贵荣按照与叶华俤签订的《房屋租赁合同》履行支付房租义务，则魏贵荣在本案讼争房产转租过程亏损租金数额巨大，该亏损是在签订合同时就已经预见并可以确定的损失，且叶华俤无法举证证明该行为的合理性。在民商事活动中，此种行为显然严重显失公平。再次，叶华俤自2013年5月1日出具委托书一份，将包括本案讼争房屋在内的房产委托魏贵荣代为全权管理（包括出租、代收房产租金、代办电力公司开户，代办供排水公司开户等）。而后双方于2013年5月6日签订一份《房产租赁合同》。2013年8月22日，魏贵荣以叶华俤的委托代理人的名义与林则奇签订《房屋租赁合同》，后因在履行该份《房屋租赁合同》时魏贵荣与林则奇发生纠纷，2014年4月28日，林则奇以叶华俤为被告、以魏贵荣为第三人诉至一审法院，直至2015年11月28日，叶华俤委托九越律师事务所发《律师函》前，叶华俤并未对魏贵荣以委托代理人身份处置本案讼争房产的行为提出异议。综上，应认定叶华俤与魏贵荣之间实际履行的合同应是2013年5月6日签订的《房产租赁合同》。针对焦点二，一审法院认为，虽然魏贵荣提交其因履行2013年5月6日签订的《房产租赁合同》而支付租金及押金的收款收据、银行转账凭证存在瑕疵，但是魏贵荣所提交的证据能够相互印证其有向叶华俤履行支付租金的义务，从收款收据、转账凭证的备注均可以看出魏贵荣向叶华俤支付燃料站店面租金，虽说转账凭证的注明是魏贵荣加注的，但是该附言备注是在转账之时就加注的，魏贵荣不可能预见该诉讼的发生而特别加注，再结合已查明的事实、叶华俤与魏贵荣于2014年7月15日签订第二份《房屋租赁合同》的原因，以及叶华俤于2015年11月28日发《律师函》主张未支付租金的时间分析。魏贵荣所举履行2013年5月6日签订的《房产租赁合同》合同义务的证据优势、盖然性较大。应认定魏贵荣已按2013年5月6日签订的《房产租赁合同》履行支付房租或者部分履行支付房租的义务，叶华俤以2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》主张魏贵荣拖欠租金人民币672000元依据不足。针对焦点三，一审法院认为，关于落款日期为2013年7月22日的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。叶华俤、魏贵荣是为了特定目的而签订落款日期为2013年7月22日的《房屋租赁合同》，该合同虽系双方签订的，但是并未实际履行，且魏贵荣答辩称，其愿意解除该租赁合同，故对叶华俤诉请解除该合同予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除叶华俤与魏贵荣签订的落款日期为2013年7月22日的《房屋租赁合同》；二、驳回叶华俤的其他诉讼请求。案件受理费10520元，减半收取计5260元，由叶华俤负担，财产保全费3770元由叶华俤负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：叶华俤对一审查明的事实提出如下异议：1.对2013年5月1日叶华俤向魏贵荣出具的《委托书》的真实性有异议，该《委托书》系复印件。2.对魏贵荣向案外人陆金喜交纳房屋押金及租金的事实，以及魏贵荣向叶华俤及叶华俤之子叶俊凌转账租金的事实有异议，魏贵荣向叶华俤转账是因双方存在其他债权债务关系。对一审查明的其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于叶华俤对一审查明事实提出的异议，本院认为，1.叶华俤虽对《委托书》的真实性提出异议，但却主张其与魏贵荣在2013年5月6日至2013年7月22日期间属于委托代理关系，又无其他证据证明其主张，故一审对魏贵荣提供的《委托书》予以采信并无不当，本院对叶华俤提出《委托书》不真实的事实异议不予支持。2.魏贵荣已提供相关证据证明其向陆金喜、叶华俤支付相应租金，叶华俤认为魏贵荣并未支付该租金，魏贵荣向叶华俤转账是因双方存在其他债权债务关系，但叶华俤并未提供相反的证据证明其主张，故本院对叶华俤提出魏贵荣并未支付相应租金的事实异议不予支持。本院认为，叶华俤虽于2013年5月1日向魏贵荣出具《委托书》，但双方在2013年5月6日又签订了《房产租赁合同》，应视为双方已由委托代理关系变更为房屋租赁关系。虽然2013年8月22日，魏贵荣系以叶华俤委托代理人的身份与林则奇签订《房屋租赁合同》，但此时魏贵荣已根据与叶华俤签订的《房产租赁合同》取得了涉案房屋的承租权，结合魏贵荣、林则奇又签订《房屋租赁合同补充协议》，林则奇向魏贵荣交纳租金的事实可以认定，魏贵荣已将涉案房屋转租给林则奇。因此，叶华俤提出其与魏贵荣在2013年5月6日至2013年7月22日期间属于委托代理关系，在2013年7月22日之后才属于房屋租赁关系的上诉理由不能成立，叶华俤诉请林则奇在租期内直接向其支付租金，无法律依据，本院不予支持。叶华俤与魏贵荣于2013年5月6日签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，且该合同已实际履行，合法有效。叶华俤提出该合同约定的租赁房屋面积大、租金少，有违常理，并无证据证明，本院对该上诉理由不予支持。至于叶华俤、魏贵荣于2014年7月签订的《房屋租赁合同》，从该合同属时间倒签，与魏贵荣、林则奇2013年8月22日签订的租赁合同内容基本相同，魏贵荣2013至2015年均按2013年5月6日签订的租赁合同交付租金但叶华俤并未提出异议，魏贵荣与林则奇达成租赁合同补充协议后林则奇撤回对叶华俤的起诉等事实可综合判定，魏贵荣提出2014年7月与叶华俤倒签的《房屋租赁合同》，系为解决叶华俤、魏贵荣、林则奇另案纠纷而从形式上签订，但叶华俤与魏贵荣之间履行的是2013年5月6日签订的《房产租赁合同》的抗辩理由能够成立。因此，叶华俤提出其与魏贵荣签订的《房屋租赁合同》已经取代此前签订的《房产租赁合同》的上诉理由不成立，本案叶华俤依据该《房屋租赁合同》向魏贵荣主张支付租金的诉讼请求，一审法院未予支持并无不当。叶华俤与魏贵荣关于租金问题可按2013年5月6日签订的《房产租赁合同》另行处理。此外，因本案系房屋租赁合同纠纷，魏贵荣的妻子邱丽娇并非合同相对方，叶华俤诉请邱丽娇连带支付租金并无法律依据，本院不予支持。综上所述，叶华俤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林则奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10520元，由叶华俤负担。本判决为终审判决。审 判 长  张聪荣审 判 员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一七年五月十六日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。