海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终442��上诉人（原审原告）：李穆天，男，1986年8月17日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：黄佳，女，1985年8月7日出生，汉族，住海口市。以上两上诉人委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司，住所地：海口市海甸三西路24号。法定代表人：买春雨，总经理。委托诉讼代理人：肖剑，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所实习律师。上诉人李穆天、黄佳与被上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司（以下简称盛泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院(2016)琼0108民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李穆天、黄佳上诉请求：1、撤销（2016）琼0108民初3582号民事判决第二项；2、改判盛泰公司向李穆天、黄佳支付自2014年9月29日起至2016年9月2日止期间按总房款690122元每日万分之一计算的违约金48584.6元；3、改判盛泰公司向李穆天、黄佳支付返还购房款9992.5元的利息；４、一、二审诉讼费用全部由盛泰公司承担。事实和理由：一、一审在查明房屋已实际交付的情况下，却不以实际交房认定为房屋交付，适用法律错误。本案房屋已实际交付，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”以及《海南省高级人��法院（试行）》第一条第6款”6.对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用”之规定，对房屋的转移占有或交付钥匙的，视为房屋的交付使用。因此，李穆天、黄佳以实际交房日作出起算点主张逾期办证违约金，具有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见，该司法解释规定的是，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，而不是限定为未取得综合竣���验收备案的不能交付使用。同时还规定，交付使用后，如确属主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同，即明确了房屋的交付不是必然以取得综合竣工验收备案为条件，而是肯定了实际交付的法律效果。因此，一审的判决违反了该条规定，是错误判决。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，”当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”由此可见，在建设工程即使未经竣工验收的情况下，司法解释确定了转移占有的���律效力。因此，对本案商品房买卖合同纠纷而言，确定实际交房的法律效力，符合以上司法解释的立法精神和所需解决的实际问题。显然，一审的判决违背上述立法本意和精神，是错误判决。二、本案房屋已经竣工验收合格，已经符合法定条件。一审判决混淆”经验收合格”与”竣工验收备案”，以”竣工验收备案”作为符合法定条件，是偷换概念、违反法律规定的错误判决。《建筑法》等相关法律法规规定，”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”此处规定的是”经验收合格”，而不是”竣工验收备案”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有���单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”可见，”经验收合格”指的是建设单位收到建设工程竣工报告后组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，即”建安单位验收合格”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”可见，”竣工验收备案”与”经验收合格”是两个完全不同的法律概念，”竣工验收备案”之前工程已经取得了”竣工验收合格”。因此，《建筑法》等相关法律规定的经验收合格方可交付使用，并不是指”竣工验收备案”。而一审以”竣工验收备案”作为符合法定条件，显然是偷换概念、违反法律规定的错误判决。具体到本案，双方约定交房标准是”建安单位验收合格”并不违反法律规定，且该合同是住建局监制的格式合同不可能约定无效条款。根据盛泰公司在一审庭审中承认在交房前已取得”建安单位验收合格”的事实，李穆天、黄佳以实际交房之日作为逾期办证违约金的起算点，也是具有事实和法律依据。然而，一审法院却故意混淆”经验收合格”与”竣工验收备案”，再曲解法律规定判决驳回李穆天、黄佳诉讼请求，是明显偏袒一方的错误判决。三、一审认定取得竣工验收备案是交付使用的法定条件，适用法律错误。商品房取得《建筑工程竣工验收备案证》不是交付使用的法定条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”但2004年国务院办公厅发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经将”住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，��工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。可见建筑工程交付使用的前提是由建设单位组织设计、施工、监理等单位验收，而不是必须取得《建筑工程竣工验收备案证》。且《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：”竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”可见，竣工验收备案是行政机关对房屋竣工验收的程序性管理规定，没有取得竣工备案证不能视为未达到交房条件。四、一审以综合竣工验收备案之日作为逾期办证违约金的起算点，违反合同约定。双方合同约定，逾期办证违约金的起算点是从房屋交付之日起730日之后计算。显然”房屋交付之日”，作为逾期办证的计算点指的是实际交付之日。至于盛泰公司是否取得综合竣工验收备案，是盛泰公司办理房产证所应承担的法定义务，在盛泰公司未取得综合竣工验收备案的情况下，导致房产证一直无法办理至李穆天、黄佳名下，足以证明盛泰公司违约。而一审却将盛泰公司不履行法定义务的违约行为，作为盛泰公司免责的理由，简直是荒谬至极。退一步讲，如果法院认为双方约定的”房屋交付之日”存在”实际交付”或所谓”法定交付”的歧义，根据《合同法》第四十一条关于格式条款的理解发生争议的处理规定，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应当理解为以”实际交付”之日作为逾期办证的计算点，显然李穆天、黄佳主张盛泰公司支付逾期办证违约金具有事实根据。五、一审以盛泰公司超过举证期限提交的复印件作为定案依据，程序违法。盛泰公司提交的《建设工程规划核实意见书》、《建设工程档案验收意见书》、《建筑工程竣工验收备案证》都是超过举证期限当庭提交的复印件，然而一审却仍采信该复印件作为定案依据，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条”当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物”之规定，因此程序违法。六、一审不支持李穆天、黄佳主张的面积误差利息，违反合同约定。综上所述，由于一审适用法律错误、混淆”经验收合格”与”竣工验收备案”并曲解法律，且不顾双方合同约定、程序违法，请求二审法院依法予以改判。盛泰公司答辩称，一、一审判决认定”该涉案房屋至2015年9月16日起才具备交付使用的法定条件”是正确。首先，本案所涉商品房买卖属于城市房地产开发项目之商品房买卖，”交付使用”是指房地产开发项目之商品房交付使用，而非建设工程范畴之建筑物的移交。其次，依据《城市房地产管理法》第二十七条规定：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。......房地产开发主管部门应当自收到竣工验收��请之日30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《消防法》第十三条亦有相同的规定。上述法律、行政法规中强制性规定房地产开发项目之”交付使用”的法定条件是”整体项目竣工验收合格”，而非仅仅局限在建筑工程质量验收合格（即”建安单位工程竣工验收合格”）；房地产开发项目”整体项目竣工验收合格”是房屋交付的必经环节，房地产开发项目”整体项目竣工验收合格”后，始具备交付使用的法定条件。具体到本案而言，盛泰公司作为涉案的开发商，交付符合法律法规强制性标准的房屋是其法定义务，在上述法律、行政法规中被赋予了特别规定，并不可以因当事人之间的约定而免除或者改变。再次，依据《规划法》第四十五条规定：”县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”从上述法律规定可以得知”规划验收”是所有建设工程的必经程序，是所有建设工程竣工验收合格的前提条件。在本案当中，涉案工程于2015年7月31日才通过”规划验收”，海口市规划局出具的《建筑工程规划核实意见书》中明确注明”建设单位在领取本意见书后，方可组织竣工验收。”也就是说该涉案工作于2015年7月31日之后才符合组织竣工验收的法定条件；而盛泰公司提交的《建筑工程竣工验收备案证》中载明”盛泰花园于2015年9月16日竣工验收备案，标志着该涉案房地产开发项目完成了竣工验收。最后，盛泰公司与李穆天、黄佳签订的《海口市商品房买卖合同》中第八条关于房屋交付条件的约定明显违反了上述法律、行政法规的强制性规定。依据我国《合同法》第七条的规定：”当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”《合同法》第五十二条的规定：”有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，盛泰公司与李穆天、黄佳在《海口市商品房买卖合同》中第八条关于房屋交付条件的约定是无效的。因此，该涉案房屋至2015年9月16日起才具备交付使用的法定条件，盛泰公司在该时间之前交付的房产，是未经规划审核、未经综合竣工验收的房屋，不具备商品房交付使用的法定条件，不能产生法律上的交付效果。二、李穆天、黄佳在上诉状中所主张《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条规定，完全是在偷换概念、混淆视听、法律理解错误。首先，李穆天、黄佳混淆了几个重要法律概念：混淆了建设工程与房地产开发项目的区别；混淆了建设工程质量验收与建设工程竣工验收的区别；混淆了建设工程竣工验收与房地产开发项目竣工验收的区别���混淆了建设工程之建筑物交付与房地产开发项目之商品房交付的区别。李穆天、黄佳认为涉案商品房只需要像普通建设工程一样经过”建安单位工程竣工验收合格”就能交付使用，进而忽略了商品房涉及人员生命安全、公共利益和个人不动产权益保护等重大问题，受到国家法律法规的严格管控，其法定交付条件除了要经过建安单位工程质量验收合格之外，还得通过规划、消防、人防、环保等各单项竣工验收。其次，李穆天、黄佳依据《建设工程质量管理条例》第十六条”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，......，建设工程经验收合格的，方可交付使用。”认为房屋交付的前提是建设单位组织设计、施工、监理等单位验收，甚至认为此条规定的建设工程验收合格是房屋交付使用的唯一法定条件，完全是在偷换概念、混淆视听，完全是对法律的理解错误；《建设工程质量管理条例》是关于建设工程施工及工程质量的专门法规，约束的是建设单位、总包方、分包方；李穆天、黄佳混淆了建筑工程与商品房这两个法律概念，建筑工程是由承建方在建筑工程验收合格之后交付给发包方使用，而商品房是由开发商在商品房经过综合验收合格之后交付给买受人使用。此条当中关于竣工验收的规定是建筑工程交付使用的前提，这是对建设单位与施工单位之间的规定，并不是房屋交付使用中关于”竣工验收”的规定；此条当中说的竣工验收是主体工程竣工验收，是建筑工程交付使用的法定条件，并非房屋交付使用的法定条件。再次，李穆天、黄佳依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，认为该《司法解释》确定了建设工程转移占有的法律效力，同时也确定实际交房的法律效力的理解是错误的。该《司法解释》是对审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释，与本案所涉及的买卖合同纠纷没有关联，李穆天、黄佳完全是在拆东墙补西墙，混淆概念。最后，李穆天、黄佳依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，认为房屋交付使用的条件不是以综合竣工验收备案为条件，而是肯定了实际交付的法律效果，完全是对法律的胡乱理解，混淆视听；该《解释》第十二条规定实际上对消费者购买房屋之后关于出现房屋质量问题的保护条款，关于房屋交付使用的条件应当以更为严格的《城市房地产管理法》、《规划法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的规定为依据。三、一审判决适用法律正确。（一）李穆天、黄佳主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和海南省高级人民法院办法的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第6款关于房屋交付条件的规定；盛泰公司认为上述规定违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《规划法》、《建筑法》、《消防法》等法律、行政法规关于房屋交付条件的规定，根据上位法优于下位法原则，不应当予以适用。并且上述司法解释规定的适用环境与本案不同。（二）房屋交付使用的条件是法律明确规定的，本案应适用《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《规划法》、《消防法》等法律、行政法规关于房屋交付使用条件的��定，确定房屋交付使用的时间。综上所述，盛泰公司认为，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请贵院依法支持一审判决。李穆天、黄佳向一审法院起诉请求：1、判令盛泰公司向李穆天、黄佳支付自2014年9月29日起至2016年9月2日止期间按总房款690122元每日万分之一计算的违约金48584.6元；2、判令盛泰公司向李穆天、黄佳返还产权面积小于约定面积的房价款9992.5元及利息；3、本案诉讼费用由盛泰公司承担。一审法院认定事实：2011年9月10日，出卖人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司与买受人李穆天、黄佳签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定：”买受人购买出卖人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司开发的位于海口市××路Ａ401房，房屋建筑面积75.28平方米，按建筑面积计价，每平方米9167.4元，总金额人民币690122���。出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。”合同签订后，李穆天、黄佳分别于2011年9月22日支付购房款210122元，于2011年10月28日支付购房款480000元。盛泰公司于2012年9月29日将《业主收房验收表》及一把装修钥匙交付李穆天、黄佳。李穆天、黄佳先后缴纳了燃气初装费、住宅专项维修基金、契税、住房登记费、房屋权属证书费等税费。2016年7月13日，涉案的盛泰花园4层A401房的产权登记至李穆天名下（产权证号：海房字第XX**号），共有人为黄佳，登记的建筑面积为74.19平方米。另查，盛泰公司向一审法院提供如下文件：一、海口市规划局于2015年7月31日出具的《建设工程规划核实意见书》，其中对盛泰公司建设的”盛泰花园”项目的规划核实意见为：”经核实，本建设工程符合规划审批要求”，并注明：”建设单位在领取本意见书后，方可组织竣工验收。”二、海口市城建档案馆于2015年8月31日出具的《建设工程档案验收意见书》，其中验收意见为：”经查验，该项建设工程档案有关准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图等五个方面的重要档案资料基本符合《建设工程文件归档整理规范》GB/T50328标准及相关规定要求，同意验收。本意见书为建设单位办理建设工程竣工备案手续的必要认可文件。”三、海口市住房和城乡建设局于2015年9月16日作出的《建筑工程竣工验收备案证》，记载：”根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，本工程已于2015年9月16日竣工验收备案。特发此证。”一审法院认为，一、关于逾期办理房屋权属证书的违约责任。李穆天、黄佳、盛泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中约定，盛泰公司应在2012年9月30日前将经过建安单位验收合格的商品房交付李穆天、黄佳使用，且应自房屋交付后730日内为李穆天、黄佳办理房屋权属证书，否则应承担相应的违约责任。盛泰公司依约于2012年9月29日向李穆天、黄佳出具《业主收房验收表》并交付房产装修钥匙。双方当事人对上述事实没有异议。双方的争议在于房产交接的事实行为，是否产生法律上的”交付”效果。故房屋��以何种标准交付、约定的交付标准是否符合法律规定，是认定本案事实的关键性问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，盛泰公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。《商品房买卖合同》第八条是双方当事人约定的交房条件，该条件是房屋出售人的合同约定义务，该约定并不能免除或者改变盛泰公��交付质量合格房屋的法定义务。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，质量合格的工程是交付使用的法定条件。行政主管部门作出的《建设工程规划核实意见书》中载明，”盛泰花园”在2015年7月31日通过规划审批后才具备组织竣工验收的条件，而《建筑工程竣工验收备案证》中载明，”盛泰花园”于2015年9月16日竣工验收备案。因此，至2015年9月16日起，涉案的房产才具备交付使用的法定条件。盛泰公司在合同约定的期限内交付的房产，是未经规划审核、未经综合竣工验收的房屋，不具备商品房交付使用的法定条件，不能产生法律上的交付效果。李穆天、黄佳于2016年7月13日取得涉案房屋的产权，此时距2015年9月16日未超过730天，李穆天、黄佳主张盛泰公司承担逾期办理产权证书的违约责任，没有法律依据，原审法院不予支持。二、关于房屋面积误差的问题。涉案房产的产权登记证书中确定该房产的建筑面积为74.19平方米，与合同约定75.28平方米存在误差，盛泰公司对此予以确认。李穆天、黄佳请求盛泰公司返还面积误差部分的购房款，有合同依据，原审法院予以支持。故盛泰公司应向李穆天、黄佳返还购房款9992.5元[(75.28-74.19)㎡×9167.4元/㎡]元。李穆天、黄佳要求盛泰公司支付房屋面积误差价款的利息没有合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、盛泰公司应在本判���发生法律效力之日起十日内向李穆天、黄佳返还购房款9992.5元；二、驳回李穆天、黄佳的其他诉讼请求。案件受理费1264元，由盛泰公司负担216元，由李穆天、黄佳负担1048元。李穆天、黄佳在二审期间向本院提交了二十二份与工程竣工验收有关的证据，包括竣工报告、竣工验收报告、竣工验收记录、竣工验收监督通知书、竣工验收备案申报审批服务表等材料，用于证明涉案商品房在2011年12月26日已经验收合格，符合合同约定交付使用的条件，系由于盛泰公司的责任没有及时办理产权证，盛泰公司应当承担违约责任。盛泰公司对上述二十二份证据均提出异议，认为上述证据不属于新证据，且与本案不具关联性，不能证明李穆天、黄佳的主张。对于双方有争议的证据本院认证如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十��条第一款、第三款的规定：”人民法院应当在审理前的准备阶段确定当事人的举证期限。举证期限可以由当事人协商，并经人民法院准许。””举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。”李穆天、黄佳二审期间提交的证据，系针对盛泰公司主张的及一审判决认定的商品房未经验收合格的意见提供的反驳证据，不受一审举证期限的限制。根据上述司法解释第一百零四条第二款的规定：”能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”李穆天、黄佳提交的证据系涉案房地产的竣工验收资料及文件，符合上述司法解释的规定，应当作为认定案件事实的根据。盛泰公司在二审期间未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院二审查明，盛泰花园项目于2011年12月10日竣工，2011年12月26日，项目建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位共同在《单位（子单位）工程竣工验收报告》上出具意见，通过初装饰工程竣工质量验收合格的意见，同意交付使用。盛泰公司2015年8月31日向市建设主管部门申报工程竣工验收备案时，报送的勘察、涉及、事故、监理、建设单位同意竣工验收的意见，便是上述单位在2011年12月26日出具的上述意见。另查明，李穆天、黄佳、盛泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中双方选择按第十二条１（１）方式处理，即：面积误差比绝对值在３%以内（含３%），按合同约定的价格据实结算。本院认为，双方二审争议的主要焦点问题是：一、双方于2012年9月29日办理的交房手续是否产生法律上的交付效果，是否应当起算办证期间。二、盛泰公司是否应当向李穆天、黄佳支付返还购房款9992.5元利息的问题。一、关于双方于2012年9月29日办理的交房手续是否产生法律上的交付效果，是否应当起算办证期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定：”对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”李穆天、黄佳与盛泰公司在合同中明确约定”出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”盛泰公司于2012年9月29日将李穆天、黄佳购买的商品房交付给李穆天、黄佳，在此之前商品房已经过建安单位工程验收合格，符合双方合同中约定的交付条件，李穆天、黄佳对此并无异议，根据上述司法解释的规定及参照海南省高级人民���院的上述指导意见，该行为属有效的民事法律行为，对双方均有法律约束力。一审判决认定该行为不产生交付的法律后果错误，本院依法予以纠正。根据双方合同的约定，盛泰公司应自房屋交付之日起730日内为李穆天、黄佳办理房屋权属证书，即在2014年9月29日前办妥，而盛泰公司迟至2016年7月13日才将不动产权证书办理到李穆天、黄佳名下，逾期653天，根据合同的约定：”如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。”该约定是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，对双方均有约束力，李穆天、黄佳请求盛泰公司按约定支付逾期办证违约金，符合上述约定，依法应予支持，盛泰公司应当按李穆天、黄��已付房价款690122元的每日万分之一，支付653天的违约金，共计45065元。一审判决以盛泰公司交付的商品房在交付时尚未办理验收备案手续为由，认定商品房不符合交付条件，并据此得出盛泰公司在办理商品房验收备案手续前不起算办证期限的结论，没有事实和法律依据，本院依法予以纠正。退一步说，即便本案存在一审判决所认定的盛泰公司将未依法验收合格的商品房交付买受人使用的事实，该违法行为的后果也应当由盛泰公司承担，而非转嫁给买受人承担。二、盛泰公司是否应当向李穆天、黄佳支付返还购房款9992.5元利息的问题。因李穆天、黄佳、盛泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》合同中，双方仅对面积差误部分的购房款有约定，未有对购房款利息进行约定。因此，一审判决未判令盛泰公司向李穆天、黄佳支付上述利息，于理有据，本院予以��持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持海口市美兰区人民法院(2016)琼0108民初3582号民事判决第一项，即：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向李穆天、黄佳返还购房款9992.5元；二、撤销海口市美兰区人民法院(2016)琼0108民初3582号民事判决第二项，即驳回李穆天、黄佳的其他诉讼请求；三、海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司须于判决发生法律效力之日起十日内向李穆天、黄佳支付逾期办证违约金45065元；四、驳回李穆天、黄佳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1264元、二审案件受理费1264元，合计2528元由海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司负担，海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司应在判决生效之日起七日内分别向一审法院及本院缴纳应负担的案件受理费。本判决为终审判决。审 判 长  苏 慧审 判 员  曲 洁审 判 员  李玉民法官助理  段 欣书 记 员  韩 贝