云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2925民初47号原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司。地址弥渡县弥城镇。法定代表人任光远，系该公司董事长、总经理。委托代理人姚波，云南匡州盛欣律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）杨祯，男，1972年4月22日生，汉族，住弥渡县。委托代理人杨立高，云南海月律师事务所律师。特别授权代理。原告云南弥渡庞威有限公司诉被告杨祯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理。2017年2月20日，被告杨祯提起反诉。本院依法组成合议庭。原、被告于2017年3月14日向本院提交了相关证据。2017年3月14日，本院公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司的法定代表人任光远的特别授权代理人姚波、被告（反诉原告）杨祯及其委托代理人杨立高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司诉称，2011年1月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为6年，自2011年1月22日起至2017年1月21日止。合同约定租金头三年人民币（以下同）60万元/年，即2011年1月22日至2014年1月21日；后三年70万元/年，即2014年至2017年1月21日。租金交付办法头三年租金合计180万元分两次付清（即：合同签订次日支付130万元，待房屋移交完毕付清尾款50万元）；后三年租金待头三年租期满前10天内一次性付清，先交租金后使用房屋。并约定违约责任由违约方支付守约方违约金50万元。合同签订后，我方按照约定履行了义务，被告未按约定履行支付租金的义务。2014年1月12日以前，被告合计支付给我方租金172万元。此时，被告已经违约，我方找被告方协商支付租金事宜时，被告还于2015年6月4日与我方签订《还款承诺书》，《还款承诺书》中原、被告双方确认被告于2014年1月12日之前支付的租金为172万元，尚欠租金218万元。被告还承诺在2015年6月份内支付清第一期租金，其余每月支付3万-4万元，2017年1月21日前付清所欠租金。《还款承诺书》签订后，被告未按承诺支付租金，仅向我方支付了82.2万元的租金，尚欠135.8万元的租金至今未支付。另：2011年1月22日，双方签订《房屋租赁合同》时承租方为被告杨祯与谢忠桦，后谢忠桦与杨祯解除合伙关系，杨祯亦向我方表明租金由其一人承担。现租赁限期已到期，被告不积极履行义务支付租金，我方已经给予被告充足时间偿还所欠租金，但是被告依旧不积极履行自己的义务，违背《房屋租赁合同》、《还款承诺书》的约定。综上所述，被告拖欠我方租金已经构成违约，为维护我方合法权益，特诉至贵院。诉讼请求：一、请求人民法院判令被告立即支付租金129.7万元；二、请求人民法院判令被告支付违约金50万元；三、本案的诉讼费由被告承担。与杨祯签合同时我公司就已经说明：李国良与我公司的合同早已届满，但李国良找借口没有搬走。杨祯与李国良协商补偿的54万元，我公司没有同意，不应当由我公司承担。我公司延期交付房屋的行为，已经和杨祯协商过，所以我公司没有违约。被告（反诉原告）杨祯反诉及答辩，原、被告于2011年1月22日签订了《房屋租赁合同》，原告将庞威酒店房屋及院内停车场和所有附属设施出租给被告使用（面积为24.35亩）；租期为6年，自2011年1月22日起至2017年1月21日止；租金头三年每年60万元，后三年每年70万元；头三年租金180万元分两次付清（即合同签订次日支付130万元，全部房屋移交完毕付清尾款50万元);后三年租金待头三年租期满前10天内一次性付清；并约定出租方需于2月21日前整体移交清楚，交房时按上届承租方归还的现状交付给承租方；合同约定任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均视为违约。违约方支付守约方违约金50万元；合同还对相关事项进行了明确约定。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了130万元的租金及保证金20万元。合同刚开始履行时，原告与上一届承租人李国良之间还有纠纷、尚未办理交接手续，以及其将租赁物当中的雄威修理厂场地已经出租给了谢丙魁，因而导致其无法按期向被告整体交付租赁物。被告租赁原告的场地后，前期已经采购了大量的医疗设施设备，聘任了医生、职工，支付了大笔的工资。因原告无法全部交付租赁房屋的违约行为，被告的损失不断产生。为此，被告只有不断催促原告尽快整体交付房屋。被告不得已于2011年5月30日给原告发送了一份《责令通知》，要求原告派人协调租赁房屋相关的移交工作，尽快将租赁房屋整体移交给被告。此后，原告出面与前任承租人协商，但对于赔偿问题无法解决，导致租赁房屋仍然无法整体移交。2011年6月30日，被告再次要求原告解决整体移交问题未果。之后，为了避免损失进一步扩大，在征得原告同意后，被告出面与上届承租人李国良协商房屋移交问题。经过与李国良艰难谈判，最终于2011年7月7日与李国良达成协议，由被告一次性对李国良补偿54万元，李国良搬出其原租赁房屋（歌厅、桑拿房及北边17间小平房）并交付给被告。当天，被告即取款54万元交付给了李国良。但雄威修理厂场地一直未能移交。2011年7月13日，被告向原告呈交一份《改建申请书》，申请对原庞威酒店歌厅、桑拿房及北边17间小平房及公厕进行修建改造，原告批复“同意德济医院在确保安全、美观的前提下对上述房屋的改造和使用”。对于雄威修理厂场地，直到2015年4月16日原告才交付给被告使用。为原告延期交付的问题，双方共同签署一份《雄威修理厂场地移交说明》，明确说明该场地移交之前的租金双方再进行协商解决。原、被告双方关于租赁合同的履行，原告违约在先，其起诉要求被告承担违约金无事实和法律依据。至今为止，被告共交付租金260.3万元，其中包括2015年6月4日签订《还款承诺书》之前交付172万元，2015年6月份至今交付88.3万元。原告诉称从2015年6月份开始仅交付租金82.2万元计算错误。因此，被告现尚欠原告租金129.7万元。对于应当支付的租金，必须扣除原告延期交付期间的租金及原告违约造成的经济损失。第一、原承租人李国良承租的部分，2011年7月份才接手，延期交付6个月，应当扣减30万元的租金（5万元×6月）；第二、对于雄威修理厂场地，2015年4月16日才交付，延期交付4年零3个月（2011年1月21日至2015年4月16日），应当扣减租金28.125万元【（7.5万元÷12月×51月）-（7.5万元÷12月×6月）；第三、被告与李国良协商并支付补偿款54万元，应当由原告承担。综上，要求判令云南弥渡庞威有限公司赔偿违约金50万元及经济损失54万元并承担反诉的诉讼费。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司延期交付原庞威修理厂场地的时间是多长？被告（反诉原告）杨祯补偿给李国良的54万元应由谁承担？针对以上争议，原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司向本院提交下列证据：1、与原件无异的营业执照复印件1份、云南弥渡庞威有限公司证明1份、与原件无异的身份证复印件1份，证明原告的主体资格。2、房屋租赁合同复印件1份，证明2011年1月22日，原告云南弥渡庞威有限公司与谢忠桦、杨祯签订房屋租赁合同，合同约定：出租方将现有庞威酒店房屋及院内停车厂及原庞威酒店所有附属设施及建筑物出租给承租方使用（面积24.35亩）。租期6年，即2011年1月22日至2017年1月21日。租金为自租赁之日头三年60万元/年，即：2011年1月22日至2014年1月21日；后三年70万元/年，即2014年1月22日至2017年1月21日。合同还就租金的付款方式及违约行为和违约金等作了约定。3、还款承诺书复印件1份，证明2015年6月4日，杨祯承诺：2015年6月份内，支付清第一期租金，其余租金每月最低支付3万-4万元，2017年1月21日前，付清所欠租金。被告（反诉原告）杨祯对原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议。对证据3的三性认可，但承诺书是基于合同约定及租金可以协商才出具的。被告（反诉原告）杨祯向本院提交下列证据：4、房屋租赁合同复印件1份，证明内容同证据2。5、记账凭证复印件22张、云南省地方税务局通用机打发票2张、电子银行转账凭证25张、弥渡县农村信用合作联社转账进账单1份、弥渡县农村信用合作联社结算业务申请书1份、云南弥渡庞威有限公司收款收据2张（均为复印件），证明从签订合同之日起至2016年11月3日，杨祯共支付租金260.3万元。6、责令通知书复印件1份，证明2011年5月30日，谢忠桦、杨祯向云南弥渡庞威有限公司发责令通知，要求云南弥渡庞威有限公司尽快将房屋整体移交。7、移交说明1份、收条1份、银行客户取款回单1份、李国良身份证1份（均为复印件），证明云南弥渡庞威有限公司延期整体交付房屋的行为客观存在，对于李国良承租的部分，直到2011年7月7日才接手，支付给李国良54万元的补偿款应当由云南弥渡庞威有限公司承担。云南弥渡庞威有限公司延期交付6个月，应当扣除30万元的租金（5万元×6个月）。8、改建申请书复印件1份，证明2011年7月13日，弥渡县德济医院向云南弥渡庞威有限公司申请改建原庞威酒店歌厅、桑拿房及北边17间小平房。云南弥渡庞威有限公司在同日同意了该申请。9、雄威修理厂场地移交说明1份、租赁合同1份、黎宏汉身份证1份（均为复印件），证明杨祯于2015年4月16日才接手雄威修理厂的场地。并将该场地租给黎宏汉，租金为75000元/年。10、手机短信复印件1份，证明云南弥渡庞威有限公司延期6个月扣减租金问题、延期交付雄威修理厂场地扣减租金问题、赔偿李国良54万元如何承担的问题，双方一直在协商但未果。原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司对被告（反诉原告）杨祯提交的证据的质证意见为：对证据4的三性没有意见，但合同约定的违约行为只有五种。对证据5无意见。证据6公司没有收到，不认可。证据7系德济医院与李国良之间协商的结果，具体内容公司不清楚。证据7中的收条是真实的，但与本案无关，不认可。证据8的真实性无意见，但对证明方向有意见。证据9是真实的，但雄威修理厂三年租期届满后，我公司要求把该场地交付给杨祯，杨祯认为其没有用处就不接手，我公司认为延期交付雄威修理厂的时间是3年。针对本案，我公司认可扣减雄威修理厂的租金为75000元/年。证据10只能说明协商过程，其他无法证实。本院对上述经质证的证据认证为：证据1-5、7-10客观真实，均予以确认。证据6属当事人单方制作，且无法证实云南弥渡庞威有限公司收到该通知，故不予确认。根据庭审和质证，结合双方当事人当庭陈述，本院确认如下法律事实：2011年1月22日，原告云南弥渡庞威有限公司与谢忠桦、杨祯签订房屋租赁合同，合同约定：出租方将现有庞威酒店房屋及院内停车厂及原庞威酒店所有附属设施及建筑物出租给承租方使用（面积24.35亩）。租期6年，即2011年1月22日至2017年1月21日。租金为自租赁之日头三年60万元/年，即：2011年1月22日至2014年1月21日；后三年70万元/年，即2014年1月22日至2017年1月21日。合同还就租金的付款方式及违约行为和违约金等作了约定。2011年7月7日，杨祯接手李国良承租的部分（包括：庞威酒店歌厅、桑拿房及北边17间小平房），并支付给李国良54万元的补偿款。云南弥渡庞威有限公司延期交付李国良承租的部分是6个月。2015年4月16日，杨祯接手雄威修理厂的场地。并将该场地租给黎宏汉，租金为75000元/年。2015年6月4日，杨祯承诺：2015年6月份内，支付清第一期租金，其余租金每月最低支付3万-4万元，2017年1月21日前，付清所欠租金。签订合同之日起至2016年11月3日，杨祯共支付租金260.3万元。双方同意，李国良承租的部分扣减租金30万元（5万元×6个月）。雄威修理厂的部分扣减75000元/年。另查明，杨祯与谢忠桦已经解除合伙协议，云南弥渡庞威有限公司的租金全部由杨祯承担。现杨祯尚欠云南弥渡庞威有限公司租金1297000万元。2017年1月23日，原告诉讼来院。审理中，因双方对支付给李国良的54万元如何承担各持己见，故调解未成。本院认为，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。原告在履行合同时未按约定时间将整体出租房屋及场地移交被告管理使用，为此，原告亦未按约定时间交付租金，双方均存在违约事实，故双方均主张对方承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告迟延6个月移交李国良承租的房屋及场地，双方均同意在被告的租金中扣减30万元，本院予以认可。被告为及时取得李国良承租的房屋及场地，未经原告同意及不在场的情形下，擅自与李国良达成协议并支付54万元补偿款，原、被告均有过错，应各自承担50%的经济损失，即27万元。原告迟延移交给被告原雄威修理厂的时间为4年零2个月，双方一致同意该场地的年租金为75000元，据此，被告支付的租金应扣减312500元（即75000元÷12个月×50个月）。被告尚欠原告租金1297000元，扣减原告承担的迟延移交李国良承租的房屋及场地6个月的租金30万元及应承担支付给李国良的补偿款27万元和应承担迟延移交原雄威修理厂应扣减的租金312500元，三项合计应扣减882500元，被告还应实付给原告租金414500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一九条、第一百二十条、第二百一十六条的规定，判决如下：由被告（反诉原告）杨祯支付给原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司租金414500元（限期判决生效之日起30日内付清）。本诉案件受理费21520元，由原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司承担10760元（已交），由被告（反诉原告）杨祯承担10760元（限期同上）。反诉案件受理费14160元，由被告（反诉原告）杨祯承担7080元（已交），由原告（反诉被告）云南弥渡庞威有限公司承担7080元（限期同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  董文新审判员  罗江梅审判员  李 鹏二〇一七年五月九日书记员  鲁文君