河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6752号上诉人（原审被告）：洛阳西奥房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区道南路64号1幢负01。法定代表人：李兰英，该公司总经理。上诉人（原审被告）：洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司，住所地洛阳市西工区道南路64号1幢负01。法定代表人：丁小虎，该公司总经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦利亚，女，汉族，1977年1月10日出生，河南省汝阳县陶营乡柿元村28组，现住洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告）：梁联新，男，汉族，1976年12月4日出生，河南省新安县五头镇亮坪村，现住址，系秦利亚之丈夫。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：吕亚伟，河南诚然律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张中央，男，汉族，1975年12月13日生，河南省偃师市大口乡曹寨村6组。上诉人洛阳西奥房地产经纪有限公司（以下简称西奥房地产经纪公司）、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司（以下简称西奥奥特莱斯公司）因与被上诉人秦利亚、梁联新合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3640号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。西奥房地产经纪公司向本院提出的上诉请求如下：1、依法撤销（2018）豫0303民初3640号民事判决，改判驳回秦利亚、梁联新对其公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由秦利亚、梁联新承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，未能区分各方当事人之间的法律关系，做出了错误的判决。本案秦利亚、梁联新向一审法院起诉，其中涉及两个不同的法律关系以及不同的合同主体，西奥房地产经纪公司与秦利亚、梁联新之间是基于《商品房买卖合同》、《金口岸儿童大世界商铺买卖合同补充协议》而产生的商品房买卖合同关系。而西奥奥特莱斯公司与秦利亚、梁联新之间是基于《商铺委托租赁管理合同》而产生的委托代理关系，违反了一事一理的诉讼审理原则。西奥奥特莱斯公司是独立的法人公司，西奥房地产经纪公司与西奥奥特莱斯公司及秦利亚、梁联新之间没有任何连带关系，一审判决西奥房地产经纪公司与西奥奥特莱斯公司向秦利亚、梁联新支付3330元租金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法查明事实，理清法律关系，依法改判，支持西奥房地产经纪公司的上诉请求。西奥奥特莱斯公司向本院提出的上诉请求如下：1、依法撤销（2018）豫0303民初3640号民事判决书，改判驳回秦利亚、梁联新对西奥奥特莱斯公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由秦利亚、梁联新承担。事实和理由：本案秦利亚、梁联新向一审法院起诉，其中涉及两个不同的法律关系以及不同的合同主体，程序违法。本案中秦利亚、梁联新与西奥奥特莱斯公司之间是基于《商铺委托租赁管理合同》而产生的委托代理关系，而与西奥房地产经纪公司之间是基于《商品房买卖合同》、《金口岸儿童大世界商铺买卖合同补充协议》要求西奥房地产经纪公司偿还装修款，显然违反了一事一理的诉讼审理原则。西奥奥特莱斯公司与秦利亚、梁联新之间的委托关系已于2017年12月31日依法终止，在秦利亚、梁联新没有任何书面授权的情况下，西奥奥特莱斯公司不再具有代理租赁的任何权限，2017年12月31日之后应当依法由秦利亚、梁联新自己行使权利，与西奥奥特莱斯公司没有法律关系。西奥奥特莱斯公司之所以出具《关于业主诉求的回复》，是在秦利亚、梁联新没有书面继续授权，委托代理关系终止之后，在包括其他业主在内的众多代理人向政府提出要求，从而配合政府处理善后事宜时出具，该回复已经依法表明占有业主商铺并非西奥奥特莱斯公司，而是另外的第三方，秦利亚、梁联新主张的占用费不应向西奥奥特莱斯公司主张，应向第三方主张。综上，一审法院未查清秦利亚、梁联新基于不同法律关系分别向不同的合同相对人主张权利这一事实，认定西奥奥特莱斯公司支付占用费系事实认定不清，适用法律错误，应当予以依法纠正，支持西奥奥特莱斯公司的上诉请求。秦利亚、梁联新针对西奥房地产经纪公司的上诉辩称,原审法院未违反一事一理的原则，西奥房地产经纪公司与西奥奥特莱斯公司应当返还剩余装修款，秦利亚、梁联新向一审法院提交了售房时西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司共同制作的宣传单等证据材料，因二公司在售房时不当宣传，承诺售后反租，诱导购房时签订《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁管理合同》，依据《商品房销售管理办法》之规定，应对该二公司进行处罚。西奥房地产经纪公司与西奥奥特莱斯公司虽然属于两个独立法人，但是由同一批投资人设立，应承担连带责任。该两个公司在秦利亚、梁联新购买商铺时，是同一个公司挂两个牌子，两个公司的法定注册地址是同一地址，签订商铺租赁协议时是同一批人与秦利亚、梁联新签订的。该两个公司的股东为同一批投资人。因至今未向秦利亚、梁联新交付商铺，故自2018年1月1日起至今期间应当属于不定期租赁期间，西奥房地产经纪公司和西奥奥特莱斯公司应继续支付期间的租赁费。秦利亚、梁联新针对西奥奥特莱斯公司的上诉辩称，双方之间存在不定期的租赁关系，在原租赁合同到期后，该公司仍继续使用秦利亚、梁联新所有的商铺，未提出交接商铺，解除租赁关系，且该公司向商铺的实际使用者收取了租金，西奥奥特莱斯公司出具的业主诉求回复内容也证明了该公司在实际占有商铺，秦利亚、梁联新向该公司追讨租金主张权利，应依法得到支持。西奥奥特莱斯公司在2018年3月23日仍占有商铺，收取的押金一直未退还商户，所以商户一直占有商场未退场。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，所做判决正确，请求二审法院维持原判。秦利亚、梁联新向一审法院提出诉讼请求：1请求解除秦利亚、梁联新与西奥奥特莱斯公司签订的商铺委托租赁管理合同；2、请求法院判决西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司连带支付商铺租金暂计6412.36元（自2018年1月1日至实际解除商铺委托租赁管理合同之日止）；3、请求法院判决西奥房地产经纪公司偿还商铺装修款43960元；4、本案的诉讼费等由西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司承担。一审法院经审理认定事实如下：1、秦利亚、梁联新与西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司向法院提交《商品房买卖合同》、《“金口岸儿童大世界”商铺买卖合同补充协议》、《商铺委托租赁管理合同》。2015年10月25日，秦利亚（××）与西奥房地产经纪公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，××购买坐落于洛阳市××××路衡达地标负一层358号的商铺，建筑面积12.56平方米，房屋总价76040元。合同附件二载明了《金口岸儿童大世界商铺公共部分装修标准》。合同还对其他方面做了约定。2015年10月25日，西奥房地产经纪公司（甲方）与秦利亚（乙方）签订了《“金口岸儿童大世界”商铺买卖合同补充协议》一份，协议约定，乙方已购买洛阳市西工区衡达地标负一楼“金口岸儿童大世界”358号商铺，总价为人民币192369元，冲抵三年24％收益及相关优惠后商铺总价为人民币120000元，该款含76040元及商场装修款43960元，装修款为包干价，双方不找补。同日，秦利亚与西奥房地产经纪公司签订了《金口岸商铺签约计算单》，主要内容为上述房款的计算方式。2015年10月25日，秦利亚（委托方、甲方）与西奥奥特莱斯公司（受托方、乙方）签订了《商铺委托租赁管理合同》一份，合同约定，乙方受托租赁管理的商铺位于洛阳市西工区××与××交叉口衡达地标负一层358号商铺，建筑面积12.56平方米，商铺用于商业经营，委托租赁期为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满，双方延续租赁关系并以书面方式确定延续的内容和期限；该商铺三年委托租赁资金为人民币46169元，该款已一次性支付给甲方，此期间乙方不再支付任何费用给甲方。合同还对其他方面做了约定。原告向法院提交2015年10月25日，西奥房地产经纪公司向秦利亚出具收到上述装修款43960元的收据复印件一张。2016年6月1日，秦利亚、梁联新为上述购买的房产办理房产证。2、秦利亚向法院提交2018年3月23日西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司《关于业主诉求的回复》，其中关于商场超期后的租金问题及商场租户的清理问题，西奥奥特莱斯公司回复如下：业主提出超期后租金问题，我公司不予认可。理由是商场自2018年1月1日商场已停止经营，与租赁户的租赁合同于2017年12月31日到期，商户未续约。且业主与管理公司未签订租赁合同，没有租金问题；关于租户清理问题，我公司于2018年3月17日当天开始通知商户处理，目前已完成。关于装修结算依据、结果，如何清算、如何处理问题，西奥房地产经纪公司回复称关于装修方面，未装修部分我公司将筹资按照合同标准装修。西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司向法院提交手机打印的商场照片若干张，证明双方诉争的商场已装修。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定诚实信用履行合同义务。当事人之间签订的《商品房买卖合同》、《“金口岸儿童大世界”商铺买卖合同补充协议》、《商铺委托租赁管理合同》均是双方真实意思表示，故法院予以认可。签订的《商铺委托租赁管理合同》约定租赁期为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满，双方如延续租赁关系以书面方式确定延续的内容和期限，现双方合同已于2017年12月31日到期，未再签订书面的新的租赁合同，则秦利亚要求解除双方签订的《商铺委托租赁管理合同》的诉讼请求，法院不予处理，但从秦利亚提交的2018年3月23日西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司的《关于业主诉求的回复》中能看出截止2018年3月23日西奥奥特莱斯公司才将商场的商户清理完毕，则2018年1月1日至2018年3月23日期间，西奥奥特莱斯公司应支付相应的占用费用，参照当事人之间签订的《商铺委托租赁管理合同》的租金标准，西奥奥特莱斯公司应支付秦利亚、梁联新3505.4元。当事人之间签订的《“金口岸儿童大世界”商铺买卖合同补充协议》中约定，秦利亚所缴纳的装修款为包干价，双方不找补，且双方关于装修标准无明确约定，现秦利亚对西奥房地产经纪公司的装修不满意，认为未按双方约定进行装修，秦利亚可要求其继续履行合同等，但西奥房地产经纪确实对该商场已做整体装修，对秦利亚、梁联新要求返还全部装修款的诉讼请求，与合同约定不符，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、限洛阳西奥房地产经纪有限公司、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司于判决生效后十日内支付秦利亚、梁联新自2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费3505.4元；二、驳回秦利亚、梁联新的其他诉讼请求。如洛阳西奥房地产经纪有限公司、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1059元，由洛阳西奥房地产经纪有限公司、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案中秦利亚、梁联新与西奥房地产经纪公司签订《商品房买卖合同》，取得房产所有权，又与西奥奥特莱斯公司签订《商铺委托租赁管理合同》，委托西奥奥特莱斯公司进行管理经营。2017年12月31日委托租赁管理合同到期后，西奥奥特莱斯公司未及时清理商场并通知秦利亚、梁联新接收商铺，在2018年3月23日之前仍实际占用商铺，原审判决西奥奥特莱斯公司支付2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费并无不当，应予维持。因西奥房地产经纪公司系涉案商铺的出售方，并非承租管理和实际占用者，其与西奥奥特莱斯公司均具有独立法人资格，属两个不同的民事主体，且西奥房地产经纪公司在售房宣传页上承诺的“返租三年”已经履行完毕，故秦利亚、梁联新要求西奥房地产经纪公司支付租赁物占用费理由不足，本院不予支持。秦利亚、梁联新主张西奥房地产经纪公司和西奥西奥奥特莱斯公司实际为同一公司，系两块牌子一套人马，但其并未提交充分的证据予以证明，故本院无法认定。原审判决西奥房地产经纪公司支付自2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费缺乏足够的事实依据和法律依据，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3640号民事判决第一项为“洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司于本判决生效后十日内支付秦利亚、梁联新2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费3505.4元”；二、撤销洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3640号民事判决第二项；三、驳回秦利亚、梁联新的其他诉讼请求。如洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1059元，二审案件受理费1059元，由上诉人洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年十二月二十八日书记员  张 利