江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2233号原告：苏州新苏皇冠物业管理公司徐州分公司，住所地在本市云龙区（新城区）商聚路1号中茵龙湖国际家苑1号。负责人：李士和，该公司经理。委托诉讼代理人：韩紫怡，该公司客户服务部主管。委托诉讼代理人：张钊，该公司法律顾问。被告：王金魁。原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司（以下简称皇冠物业徐州公司）诉被告王金魁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序于同年5月23日公开开庭进行了审理。原告皇冠物业徐州公司的委托诉讼代理人韩紫怡、张钊，被告王金魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇冠物业徐州公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付物业服务费8933.80元、违约金3573.52元。事实和理由：我公司是中茵龙湖国际家苑的物业服务公司，被告是该小区10#-2-402室业主。根据双方签订的物业管理服务协议约定，物业服务费2元／月／平方米，从第二年起第一季度交纳全年的物业服务费，如未按期交纳物业服务费，我公司收取未交纳费用日千分之七的违约金。被告王金魁至今尚欠我公司2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费未交纳。经我公司多次催要，被告拒不支付。被告王金魁辩称，原告的物业管理费制定的标准不符合物价局的规定，原告第一年是和开发商签订的合同，第二年应该和我签订，但是我并没有和原告签订物业合同。2014年之前我在开发商处购买了一间地下室，第二天我去上房，开发商工作人员称钥匙由物业公司代管，我找到物业公司要我地下室的钥匙，物业公司的人员称我公司替你看管一年的地下室，你要支付相关费用，我告诉物业公司的人员，我是昨天才买的地下室，如果要费用，你应该向开发商要，物业公司的人员告诉我不交看管费就不能给我钥匙，我想见物业公司的经理把事情沟通一下，工作人员给经理打电话，经理在电话中称我不是任何人想见就能见的，到目前为止我都没拿到地下室的钥匙，给我造成了很大的损失。我要求物业公司给我相应赔偿。我买到房屋至今都未入住使用，按规定相关物业费用应该减免。物业公司没有与我协商交纳物业费以及交付地下室的事宜，我买了几年的地下室都没有实际的拥有权，2014年小区发大水，地下室被淹，至今无法维修，造成的损失要求赔偿。经审理查明，2013年3月11日，徐州中茵置业有限公司（甲方）、原告皇冠物业徐州公司（乙方）和被告王金魁（丙方）签订中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议，协议约定：甲方选聘乙方对中茵龙湖国际家苑提供前期物业管理服务事宜；丙方接甲方的入住通知书后，应于规定的时间内办理完结入住手续；物业服务费高层住宅2元／月／平方米，会所及别墅3.50元／月／平方米，装修垃圾清运费1元/平方米，装修违约预置金2000元/户，装修管理服务费200元/户，停车场车位使用费地面停车场100元/月/个，地下停车场160元/月/个；业主应于房屋验收合格、具备交付条件并经甲方通知实施交付之日起交纳物业服务费用，在办理手续时交纳一年费用；在规定时间内没有办理入住手续的，其物业服务费及其他费用由丙方仍从入住通知之日起全额交纳给乙方；从第二年起，第一季度交纳当年全年的物业服务费用；业主已办理交房但长期未入住的，按国家关于空置房相关法律规定执行；丙方未按期交纳物业服务费，乙方根据规定收取未交费用千分之七的违约金，本协议所涉及的物业服务费为预收的方式；甲方在房屋保修期内有义务及时整改乙、丙方报来的物业质量问题、工程遗留问题及施工缺陷；根据国家相关法规、甲方与丙方的购房合同及质保书规定，丙方专有部位工程质量问题、缺陷、质保期内的由甲方负责，质保期过期后由丙方负责；乙方承诺按照附件内容向丙方和甲方提供物业服务；乙方根据国家法律法规、当地政府相关规定和本协议向丙方收取物业服务费及其它相关费用，向丙方提供装修管理服务；如丙方委托乙方对其专有部位进行承接验收的，乙方可以协助丙方进行承接查验，丙方专有部位的工程质量问题或缺陷，乙方只能够协助丙方对问题进行统计和向甲方报送，最终结果取决于甲、丙双方；承接查验专有物业，承接查验后丙方需向甲方及时提出物业的质量和工程遗留问题及缺陷；质保期间，丙方应及时将工程质量问题向甲方书面提出，甲方应在规定时间内及时整改；质保期过后，专有物业的维修、更换、改造等事项由丙方负责，丙方于装修前应仔细检查房屋并及时向甲方书面提出工程遗留问题，甲方不承担丙方装修后应装修承包商应承担的责任；丙方应及时向乙方预交代收代缴的水、电费用，由于丙方未按时预交代收代缴水电费，乙方可停止向丙方提供未交费用所关联的服务直至丙方足额交纳费用；乙方负责物业公共部位的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；物业公共部位道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯、电话、有线电视天线、网络等市政配套设备设施按有关规定处理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全防范、维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止行为的管理；物业维修和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；物业其他公共事务的管理服务。合同三方当事人还就前期物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收费用和其它有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。徐州市云龙区房产服务中心物业管理科对徐州中茵置业有限公司和原告签订的前期物业管理委托合同进行了登记备案，合同起止日2009年12月20日至2015年12月30日。前期物业管理服务协议签订后，原告皇冠物业徐州公司即开始为本市云龙区中茵龙湖国际家苑小区提供物业管理服务。被告王金魁系中茵龙湖国际家苑10#-2-402室房屋所有权人，房屋建筑面积143.17平方米，其尚欠原告2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。另查明，2015年9月，原告在中茵龙湖国际家苑张贴收费通知，告知该小区全体业主：本小区各项费用已停收近3个月，给原告的正常运营产生了极大影响，同时小区的管理和服务产生了混乱局面。鉴于此，原告参考新城区同类小区的收费标准，并报上级主管部门批准，决定于2015年9月1日起开始收取各项费用。收取标准如下：物业费按1.40元/平方米/月收取，地面停车费按90元/月收取，其他费用严格按照地方物价局备案标准收取。此收费标准从2015年9月1日计算，按之前标准交纳2015年全年费用的业主多交的部分计入2016年减免，以此类推。本院认为，2013年3月11日徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告王金魁签订的中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告皇冠物业徐州公司具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。因被告在2013年3月办理上房手续后未入住使用房屋。本院确定被告应向原告交纳2014年1月1日至2016年12月31日，其中2014年1月1日至2015年8月31日143.17平方米×2元/月/平方米×20个月×70%≈4008元；2015年9月1日至2016年12月31日，143.17平方米×1.4元/月/平方米×16个月×70%≈2245元。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费及公共能耗费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告的辩称观点，2013年3月11日徐州中茵置业有限公司、原告皇冠物业徐州公司和被告王金魁签订的中茵龙湖国际家苑前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，该合同对三方的权利义务、物业管理服务事项、物业服务费收费标准等事项进行了约定，内容不违反法律法规的强制性规定，且原告对和徐州中茵置业有限公司签订的前期物业服务合同在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科进行了备案登记，被告的质疑无法律依据，本院不予采信。关于被告认为原告无故扣留其地下室钥匙给其造成损失，若有证据证明，被告可另行主张。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王金魁应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司物业服务费用6253元。二、驳回原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司要求被告王金魁支付违约金3573.52元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取为56元，由原告苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司负担20元，被告王金魁负担36元（原告已预交，被告王金魁应负担的36元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年五月二十五日书记员  于淼