福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0582民初8194号 原告（反诉被告）：田超，男，1993年6月25日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区。 委托诉讼代理人：叶水波、洪育虹，福建杰斐逊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁志勇，男，1974年7月23日出生，回族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄宏阳、张玲月，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原告田超与被告丁志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，被告丁志勇在举证期内提起反诉，本院受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。田超申请庭外和解四个月。田超的委托诉讼代理人叶水波、洪育虹及丁志勇委托诉讼代理人张玲月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田超向本院提出诉讼请求：1、确认田超、丁志勇于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》无效;2、丁志勇返还田超租金20万元、押金64248元及逾期还款利息损失（以264248元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计算至实际还款之日止）。 事实和理由：田超因生产需要向丁志勇承租址于晋江市165号，整幢3层（除一楼两边店面外）厂房（包括厂内所有制鞋设备、财产设备）及20间宿舍。《厂房租赁合同》约定“租赁期限3年，自2018年4月1日至2021年4月1日止；2、厂区租金每年22万元（不包括房产租赁税、厂房保险、水电费、卫生费等）；3、厂区押金为田超负责帮忙丁志勇成型加工2万双，产生的加工款作为田超给丁志勇的押金；4、20间宿舍每年租金7万元，宿舍空调、热水器、床由田超自备，租赁期满，田超自备的宿舍空调、热水器、床归丁志勇所有，田超不得搬走。第四条支付方式:1、厂区租金和20间宿舍租金共计29万元，丁志勇先付订金5万元，签订合同日再付15万元，剩余租金9万元于2018年4月30日付清，采取先付后租的方式，每逾期一日按月租金的千分之三向丁志勇支付违约金。合同第五条违约责任:丁志勇保证出租房屋产权明晰并对所出租的房屋拥有合法的出租权，否则由此造成田超的经济损失由丁志勇负责。”等。 合同签订后，田超共计向丁志勇支付租金20万元（2018年3月24日支付订金5万元，3月26日支付15万元）。另截止起诉之日，田超已为丁志勇成型加工鞋子三单共计货值64248元，根据合同第三条第3款之规定，该款项为合同押金。田超已支付租金及押金，但丁志勇未能如约交付厂房，其一家人及员工还居住在厂里，约定的宿舍20间，仅交付9间。2018年6月10日，丁志勇要求收回厂房，田超无奈之下，于同月16日腾空厂房交还给丁志勇。丁志勇出租的厂房、宿舍均未经工程质量竣工验收，也未办理消防验收手续，丁志勇也未办理建设工程规划许可证，诉争合同应认定无效。 丁志勇辩称，1.涉案租赁合同是双方真实意思表示，涉案厂房、宿舍是二十几年前的农村自建房，根据我国《建筑法》第83条地3款的规定，“农民自建低层住宅建筑的活动，不适用本法。”田超主张诉争租赁物未经工程质量验工导致合同无效，系适用法律错误。2.田超主张诉争厂房未经消防验收缺乏依据，诉争厂房即使用于加工生产，该用于生产的厂房面积也未达到2500平方米，宿舍面积也未达到1000平方米，不属于应当向消防机关验收的厂房、宿舍。3.诉争厂房、宿舍并未取得建设工程规划许可证。4.丁志勇已如约交付厂房，且合同约定租金是先付后租的模式，田超仍拖欠租金9万元未付。 丁志勇向本院提出反诉请求：1.田超应继续履行合同；2.田超应支付丁志勇代其垫付的电费10842.72元；3.田超支付剩余租金9万元及违约金（每逾期一日按月租金的千分之三计付自2018年5月1日至实际支付之日止的违约金，暂计至2018年8月10日，违约金为5500元），总计95500元。 事实和理由：田超与丁志勇于2018年3月26日签订《厂房租赁合同》，对租赁物、租金及支付方式等进行了约定。合同签订后，田超严重违约，存在拖欠租金及电费的情形。田超甚至在未与丁志勇协商的前提下，直接告知丁志勇若不同意转租就关掉厂房，导致丁志勇依据诉争合同让田超加工的用以抵扣诉争合同押金的订单无法完成，直接退单，造成丁志勇重大经济损失。 田超辩称，案涉厂房、宿舍未取得建设工程规划许可证、未经消防验收、未经竣工验收，依法不得投入使用，更不得出租，诉争租赁合同无效，无需继续履行，也不存在田超违约的情形，丁志勇无权要求田超继续支付租金及违约金。 审理过程中，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认: 1.2018年3月26日，田超、丁志勇签订《厂房租赁合同》一份。 2.田超已付租金20万元，已为丁志勇成型加工鞋价值64248元。 3.涉案厂房、宿舍均并未取得建设工程规划许可证。 以上事实有田超提供的房屋租赁合同、中国建设银行个人账户支出交易明细、长丰鞋材硫化车间生产指令单、昂森外加工合同书及双方庭审陈述为据。 当事人的争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力如何认定？2.田超诉求的返还租金20万元、押金64248元能否支持？3.丁志勇诉求的继续履行合同、支付电费、剩余租金及违约金能否支持？对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下。 田超主张，涉案房屋未取得建设施工规划许可证、未经消防验收、未经竣工验收，依法不得投入使用，更不得出租，厂房租赁合同无效。丁志勇应返还20万元租金及64248元押金。田超不需要支付余下租金9万元及违约金。 丁志勇主张，涉案租赁合同是双方当事人的真实表示，合同有效。田超应继续缴纳租金，支付电费及违约金。并提供了录音光盘及书面材料、微信聊天记录、历月电费明细表予以证明。 本院认为，丁志勇提供的录音资料、微信聊天记录、历月电费明细表均来源合法、内容客观真实，本院予以确认证明力。丁志勇提供的2018年6月15日的录音资料丁志勇说：“你们为什么自己要搬出”，“当然了，这个没人管，我当然要锁住，不然的话你要怎么弄”等可以证明田超已于2018月6月15日前搬出涉案厂房、宿舍，丁志勇也于2018年6月15日对涉案厂房进行加锁，应视为田超自2018年6月15日起对涉案租赁物不再占用、使用。微信聊天记录可证明双方对租金的缴纳进行了协商。历月电费缴纳明细可证明丁志勇代为垫付的电费为10842.72元，本院予以采纳。 关于争议焦点1，涉案房屋租赁合同的效力应如何认定。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房、宿舍位于晋江市，依照《晋江市人民政府关于加强中心市区规划管理工作的通知》（晋政文【2005】1号）文件，涉案租赁物位于晋江市中心市区的规划范围内。而被告在本院一审辩论终结前也并未向本院提供其取得建设工程规划许可证的证据，故诉争租赁合同依法应认定为无效。 关于争议焦点2.田超诉求的返还租金20万元、押金64248元能否支持。 鉴于诉争厂房租赁合同被认定无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。田超实际占用租赁物期间自2018年4月1日至2018年6月15日，应参照月租金标准支付房屋占用费60383.56元（年租金29万元÷365天×76天）。田超支付的20万元租金在扣除实际占用费后，余139616.43元，丁志勇应予返还。田超支付的押金64248元，因合同无效，丁志勇应予返还。 关于争议焦点3，丁志勇诉求的继续履行合同，支付代垫电费及剩余租金及违约金能否成立。 鉴于诉争房屋租赁合同被认定为无效合同，丁志勇诉求的继续履行合同的诉讼主张，缺乏依据，予以驳回。丁志勇主张田超应支付代垫电费10842.72元，具有事实和法律依据，予以支持。丁志勇主张田超应支付余下9万元租金及逾期支付租金的违约金，缺乏事实和法律依据。予以驳回。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定： 2018年3月26日，田超与丁志勇签订《厂房租赁合同》一份，约定丁志勇将位于晋江市，整幢3层（除一楼两边店面外）厂房（包括厂内所有制鞋设备、财产设备）及20间宿舍出租给田超用于经营鞋制造。租金期限3年，自2018年4月1日至2021年4月1日，厂区租金每年22万元，厂区押金为田超负责帮忙丁志勇成型加工2万双，产生的加工款作为田超给丁志勇的租金。20间宿舍每年租金7万元。厂区租金和20间宿舍租金共计29万元，田超先付订金5万元，签订合同日再付15万元，剩余租金9万元于2018年4月30日付清，采取先付后租的方式，每逾期一日按月租金的千分之三向丁志勇支付违约金。后田超于2018年3月24日支付订金5万元，3月26日支付15万元，并为丁志勇成型加工鞋子共计64248元。2018年6月15日，田超搬出涉案厂房、宿舍。丁志勇为田超代垫2018年6月电费10842.72元。另，涉案厂房、宿舍均未取得建设工程规划许可证。 综上所述，本院认为，丁志勇在未取得建设工程规划许可证的情况下，即将诉争厂房、宿舍出租给田超，双方所签订的《厂房租赁合同》，违反法律强制性规定而无效。基于合同无效，丁志勇收取的20万元租金，押金64248元，在扣除田超应支付的房屋占用费60383.56元后，丁志勇应返还139616.43元、押金64248元，合计203864.43元。原告主张丁志勇还应按中国人民银行同期同类贷款利率计付的租金占用利息，本院认为，诉争租赁合同无效，田超亦负有一定的审查过失，故对该部分利息，予以驳回。本院对田超合理的诉讼请求予以支付，对不合理的诉讼请求予以驳回。丁志勇主张田超支付代垫电费，于法有据，予以支持。丁志勇主张田超继续履行合同、支付剩余9万元租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告田超与被告丁志勇于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告丁志勇应于本判决生效之日起十日内返还原告田超租金139616.43元、押金64248元，合计203864.43元； 三、反诉被告田超应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告丁志勇代垫的2018年6月电费10842.72元； 四、驳回原告田超的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告丁志勇的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费5264元，减半收取计2632元，由原告田超负担444元，由被告丁志勇负担2188元；反诉案件受理费1214元，由反诉原告丁志勇负担1180.5元，反诉被告田超负担33.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈艺婷 二〇一八年十二月二十九日 书记员  蔡小丹 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－