江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏0682执异15号异议人:彭建兰，女，1968年1月12日生，汉族，住如皋市。申请执行人：王建伟，女，1957年7月5日生，汉族，住南通市崇川区。申请执行人：王金芳，女，1967年10月13日生，汉族，住南通市。申请执行人：徐斌，男，1964年8月14日生，汉族，户籍地：通州市，住南通市。申请执行人：韩忠侪，男，1962年9月27日生，汉族，住南通市崇川区。申请执行人：南通弘业建筑安装工程有限公司，住所地:海门市海门镇光华大厦A座12层，组织机构代码：70272440-9。法定代表人：江炳林，董事长。被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区城山路34号6层，组织机构代码：71151892-2。法定代表人：江炳兴，执行董事。被执行人：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地：如皋市如城街道颐园新村222副楼3层，组织机构代码：74249302-7。负责人：江炳兴，经理。关于申请执行人王建伟、王金芳、徐斌、韩忠侪、南通弘业建筑安装工程有限公司（以下简称弘业公司，原名南通市万锦建筑安装工程有限公司，2014年11月6日更名为弘业公司）与被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称颐园公司）商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷四案，本院在执行过程中，案外人彭建兰提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人彭建兰执行异议称：2009年12月10日异议人与颐园公司签订商品房买卖合同，双方约定：异议人购买如皋市如城镇颐园新村第223幢302号房，建筑面积共143.11㎡，单价3600元／㎡，金额为515196元，附属设施：购买223幢27号车棚，建筑面积为27.2㎡，单价为1680元／㎡，总价计45696元，实际总房款计人民币560892元。合同签订后，异议人于2010年3月12日和3月22日一次性缴纳全部购房款及契税。颐园公司向异议人出具发票。2010年1月13日，异议人缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用。被执行人颐园公司即将颐园新村223幢302室及27号车棚交付给异议人。现异议人准备领取房屋产权证时，得知该房屋已被法院查封。异议人认为其购买房屋及取得房屋所有权没有过错，现请求法院立即中止对异议人购买的如皋市如城镇颐园二区223幢302室住房及27号车棚的执行。经审查查明：2009年12月10日异议人与颐园公司签订商品房买卖合同，双方约定：异议人购买如皋市如城镇颐园新村第223幢302号房，建筑面积共143.11㎡，单价3600元／㎡，金额为515196元，附属设施：购买223幢27号车棚，建筑面积为27.2㎡，单价为1680元／㎡，总价计45696元，实际总房款计人民币560892元。合同签订后，异议人于2010年3月12日和3月22日一次性缴纳全部购房款及契税7825.9元。颐园公司出具一份销售不动产统一发票给异议人。2010年1月13日，异议人缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用。被执行人颐园公司即将颐园新村223幢302室及27号车棚交付给异议人。2017年2月28日本院立案受理异议人彭建兰提出的执行异议。以上事实，有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，契税完税证，记账凭证，现金存款凭证，预收款凭据，收据等予以佐证。另查明：申请执行人王建伟、王金芳与被执行人鑫祥公司商品房买卖合同纠纷一案，2011年3月25日经本院判决，一、解除王建伟、王金芳与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元。三、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、鑫祥公司赔偿王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93548元，诉讼保全费5000元，合计98800元由鑫祥公司负担。判决书生效后，鑫祥公司未自觉履行。王建伟、王金芳向本院申请执行，2011年8月2日本院裁定，查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院再次裁定，继续查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房（含异议人所购买的302室房屋及223幢27号车棚），续封一年。以上事实认证的证据有：（2010）皋民初字第0219号民事判决书、（2011）皋执字第2080号执行裁定书、民事裁定书及协助执行通知书。2009年7月1日，申请执行人徐斌向南通市崇川区人民法院起诉被告鑫祥公司、颐园公司商品房买卖合同纠纷。2010年3月17日，该院移送本院审理。同年6月3日，本院判决：一、解除原、被告于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、被告鑫祥公司返还原告徐斌已付购房款2100000元。三、被告鑫祥公司以2100000元为本金自2008年10月26日起按同期银行贷款利率给付原告徐斌利息至2010年6月3日止。四、被告鑫祥公司赔偿原告徐斌损失人民币600000元。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由被告鑫祥公司负担。徐斌不服向南通市中级人民法院提起上诉。同年8月31日，双方达成调解协议：一、解除双方于2008年10月26日、2008年11月2日签订的关于位于如皋颐园315幢1002室、1003室，322幢506室、806室，323幢1503室、1505室、1506室、1507室的商品房买卖合同。二、鑫祥公司返还原告徐斌已付购房款及相关损失合计3100000元，该款由鑫祥公司于2010年12月31日前给付。三、若鑫祥公司未按第二项履行义务，则徐斌有权按照3400000元申请法院执行。四、双方就本案再无任何纠葛。五、案件受理费47300元、邮寄费300元，合计47600元，由被告鑫祥公司负担；二审案件受理费9800元，减半收取4900元，由徐斌负担。2011年1月18日，徐斌向本院申请强制执行，申请执行标的为3400000元及利息，案件受理费47300元及邮寄费300元，执行费36875元(未预交)。2011年6月28日，本院裁定查封鑫祥公司位于颐园新村二区223幢大楼。以上事实，有（2010）皋民初字第0861号民事判决书，（2010）通中民终字第0957号民事调解书，（2011）皋执字第0574号民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。2009年4月1日，申请执行人弘业公司向南通市中级人民法院起诉被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷。同年7月14日，双方达成调解协议约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万锦公司、被告鑫祥公司各承担60450元。调解后，被告鑫祥公司未履行其义务，原告万锦公司向南通市中级人民法院申请强制执行。2009年12月3日，该院裁定查封颐园公司名下的、座落在如皋市颐园新村二区219幢805室等部分房屋。2011年11月28日，该院裁定查封被执行人鑫祥公司名下的资产。以上查封期限均为二年。2012年11月26日，该院裁定继续查封被执行人鑫祥公司名下房、地产，查封期限一年。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村二区219幢含805室在内的等部分房屋，查封期限二年。2016年1月5日，本院对已经法院查封没有解封的鑫祥公司名下的所有房产予以查封（续封），查封期限三年。以上事实，有（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-1号、第0222-2号、第0222-3号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋市房地产监理所出具的登记记录予以佐证。申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成（2010）通中民初字第0023号民事调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。韩忠侪遂向法院申请执行，2013年7月29日，本院裁定查封鑫祥公司开发的颐园新村223幢未过户的所有房屋（含异议人所购买的1606室房屋及223幢1706号阁楼），查封期限为二年。以上事实认证的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书，（2010）通中执字第94号民事裁定书及协助执行通知书。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人所提异议房屋被查封的最早时间是2009年12月14日，而异议人与被执行人颐园公司签订书面商品房买卖合同的时间是2009年12月10日，系在被查封之前；合同签订后，异议人于2010年3月12日和3月22日一次性缴纳全部购房款及契税。2010年1月13日，异议人缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用后实际占有涉案房屋并居住；2010年3月12日颐园公司出具销售不动产统一发票给异议人。2010年3月22日税务部门出具颐园新村223幢302室及27号车棚完税发票给异议人彭建兰，表明异议人已支付全部案涉房屋价款及契税。且作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。故异议人在购房过程中不存在任何过错。其不应承担被执行人欠他人债务的后果，法院也不应对其房屋继续进行执行。综上，异议人彭建兰所提异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对异议人彭建兰购买的如皋市如城街道颐园二区223幢302室住房及27号车棚的执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙福康审判员  孙戴泉审判员  周慧玲二〇一七年五月二日书记员  杨 茜