江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0322民初6167号原告：秦颖，女，1968年3月7日出生，汉族，居民，住沛县。被告：王梓硕，男，1990年5月12日出生，汉族，居民，住沛县。原告秦颖与被告王梓硕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦颖到庭参加诉讼，被告王梓硕经本院公告送达开庭传票，期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦颖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋出租合同》，并判令被告向原告支付房屋租金20000元，违约金25000元，合计45000元；2、判令被告将所承租的嘉华世纪城一楼二楼门面房返还给原告；3、判令被告支付清租用期间所用水、电费用12000元；4、诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，秦颖变更诉讼请求为：1、判令解除原被告之间签订的《房屋出租合同》，并判令被告向原告支付房屋租金20000元，违约金25000元，合计45000元；2、判令被告将所承租的嘉华世纪城一楼二楼门面房返还给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，原、被告双方签订《房屋出租合同》一份，约定原告将自有的沛县嘉华世纪城一号楼、二号楼房屋出租给原告使用，租期五年，租金每年75000元。同时，双方约定租金于每年的7月15日前付清，超期一天每日增付违约金300元，超期一个月，原告有权解除合同。在合同的实际履行中，被告违反合同约定，经原告多次催要被告拒不支付2016年度租金。王梓硕未答辩，亦未向本院提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交《房屋出租合同》一份，拟证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告在2015年7月15日之前交了一年的房租，2016年7月15日之后被告一直未再交房租；提交房产证一份，拟证明涉案房屋的所有权属于原告。因被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，且上述证据符合证据的形式要件，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年7月29日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《房屋出租合同》一份，约定：“……一、甲方将嘉华世纪城一楼、二楼房屋出租给乙方使用，面积278平方米，租赁期间水、电、物业费等因乙方使用而产生的相关费税全部由乙方缴纳。二、租用时间五年（2015.9.1-2020.8.31）,租金每年柒万伍仟元整。租赁期间双方不得以任何理由增减租金。本合同签订时即付肆万元，合同签订后一月内付清余款叁万伍仟元。以后每年租金在7月15日之前付清，超期一天每日增付违约金300元，超期一个月甲方可解除合同。”合同还对甲、乙双方的其他义务等做了约定。原、被告分别在甲方、乙方处签名。二、房屋租赁合同签订后，原告于2015年9月1日将涉案房屋交付给被告使用，被告按约支付了一年租金75000元，2016年7月15日前被告离开出租房屋后不再经营，也未再支付租金。三、原告是沛县新沛路南侧嘉华世纪城1号楼1单元003室房屋的所有权人，规划用途为商业服务。涉案房屋办理了不动产权证书。本院认为，被告经本院公告送达开庭传票传唤，期满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。一、关于原、被告之间签订《房屋出租合同》是否有效并是否应当解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，出租人与承租人之间签订的租赁合同是否有效，关键是看出租人是否有权出租出租物，涉案的租赁物是否适格。本案中原告享有涉案房屋的所有权，原告有权出租涉案房屋，故原、被告之间签订《房屋出租合同》有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告在合同中约定每年租金在7月15日之前付清，超期一个月甲方可解除合同。按合同约定，被告应在2016年7月15日前支付下一年的租金，而直到原告2016年11月10日起诉时被告无正当理由仍未支付，已构成违约，故对原告主张解除《房屋出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告应否支付20000元租金的问题。原、被告之间签订的合同约定房租为预交，被告存在拖欠租金事实，已构成违约，应当向原告承担违约责任。原告要求被告支付2016年9月1日计算至2016年12月31日的租金20000元，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。三、关于被告应否支付25000元违约金的问题。原告主张根据合同约定的违约金每天300元，从2016年7月16日计算至2016年12月31日，已经超过25000元，现只主张25000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提供证据证明因被告违约造成的损失，因此对于原告主张逾期不支付租金的违约金，无论按照合同约定的违约金每天300元计算还是按照原告主张的25000元均明显高于其实际损失，本院不予支持。对于原告而言其实际损失不过是被告拖欠租金所产生的利息。综合考虑被告违约情况及实际赔偿能力，对于原告自从2016年7月16日计算至2016年12月31日的损失问题，酌定被告以20000元为本金按照同期商业银行贷款利率1.3倍支付原告房屋租金的利息损失，经计算，本院酌定为728元，对原告主张超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条、第二百二十七条，《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告秦颖与被告王梓硕于2015年7月29日签订的《房屋出租合同》，被告王梓硕应于判决生效后30日内将租赁原告秦颖位于沛县新沛路南侧嘉华世纪城1号楼1单元003室房屋腾空交付原告秦颖；二、被告王梓硕应于本判决生效之日起10日内支付原告秦颖租金20000元并支付违约金728元，合计20728元；三、驳回原告秦颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1305元，公告费600元，合计1905元，由原告负担700元，由被告王梓硕负担1205元（原告秦颖已预交，被告王梓硕随案款一并给付原告秦颖）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  袁 航人民陪审员  渠慎启人民陪审员  关媛元二〇一七年五月二十四日书 记 员  肖 晓法律文书执行提示1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交付权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。