德阳市旌阳区人民法院	民 事 判 决 书																											案由																							物业服务合同纠纷																							案号																							（2017）川0603民初1606号																															当													事													人																							原告																							德阳明瑞物业管理有限公司，住所地四川省德阳市钟山街4号，统一社会信用代码91510600744664328F（1-1）。													法定代表人：张治彬，公司经理。													委托诉讼代理人：田文才，四川宏剑律师事务所律师。													委托诉讼代理人：廖平波，四川宏剑律师事务所律师。																															被告																							李雪琴，女，土家族，1983年1月10日出生，住四川省德阳市旌阳区绵远街。													张星荣，男，土家族，1985年2月25日出生，住四川省德阳市旌阳区长江西路二段。																															诉辩主张																							原告													诉称																							请求：1.被告支付物业服务费3796元、清运费264元，共计4060元，违约金按年利率12%计算至付清款项为止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系明源国际小区6幢10单元9楼2号业主，物业面积为94.93平方米。2010年9月1日至2013年12月31日期间，被告拖欠原告的物管费、清运费等，违反了《明源国际前期物业服务协议》及《明源国际物业服务合同》的约定，应依法承担缴纳上述费用及支付违约金的责任。																															被告													辩称																							被告未缴纳2010年9月1日至2013年12月31日期间的物管费、垃圾清运费属实，被告所居住房屋因外墙渗水导致被告室内墙面、地板及家具等遭受不同程度的损坏，造成被告损失，该损失系由原告在被告向其反映漏水情况时未积极予以处理所致，原告应对其不作为赔偿被告损失，在多次协商过程中，原告承诺向被告赔偿损失，但原告并未履行，因此被告才未缴纳物管费及垃圾清运费。																															查明事实																							房屋													地址																							德阳市河东区庐山南路二段369号明源国际6栋10-9-2号																							房屋													面积																							94.93平方米																															收费													标准																							1元/月/平方米																							欠费													时间																							2010年9月至2013年12月																															是否订立物业服务合同																							是																															是否提供物业服务																							是																															张星荣、李雪琴系德阳市河东区庐山南路二段369号明源国际6栋10-9-2号业主。2008年10月20日，德阳明源物业管理有限公司（甲方）与张星荣、李雪琴（乙方）签订了《明源国际前期物业服务协议》，合同约定：甲方自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止为明源国际小区提供物业服务，物业服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生管理及园林绿化、小区内公共秩序、消防安全责任、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修施工管理。物业服务收费标准为电梯公寓每平方米每月1.00元。乙方交纳费用时间：首次物业服务费从德阳明源房地产有限公司正式通知交房之日起计算。首次预付六个月的物业服务费用；之后物业服务费按每半年收取。违约责任：乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从乙方逾期之日起每天按应交纳但未交纳费用千分之三的违约金。乙方无正当理由三个月不交纳的，甲方可受业委会委托采取相关强制措施。													2010年9月1日至2013年12月31日期间，被告张星荣、李雪琴未向原告交纳物业服务费，欠费金额为3796元，另原告代被告向相关行政部门交纳垃圾清运费264元。													2015年9月7日，德阳市工商行政管理局作出（德工商处字）登记内变字[2015]第002242号准予变更登记通知书，载明：德阳明瑞物业管理有限公司提交的名称变更（原名称德阳明源物业管理有限公司）、经营范围变更、注册资本变更登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记。													2015年11月5日，原告德阳明瑞物业管理有限公司向被告张星荣、李雪琴以邮政特快专递的形式发送律师函，载明被告作为德阳市旌阳区珠江广场北明源国际小区6栋10单元9楼2号物业的业主或物业使用人，截止2015年10月31日，累计拖欠物业费共计5347元，因此书面函告被告于2015年11月12日前付清所拖欠的物业费。													原、被告一致认可被告所居住房屋外墙在2010年下大雨时存在渗水情况，给被告屋内墙壁、地板、家居等造成损坏，后原告将外墙进行了维修，被告要求原告赔偿其屋内所受损失未果，遂拒绝向原告交纳物业服务费至2013年12月，原告向被告催要物业服务费及垃圾清运费未果，遂将此纠纷诉至本院。																															裁判理由																							根据《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与被告签订的前期物业管理服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告和被告具有约束力。被告作为小区业主，应当按照合同约定履行按时交纳物业费的义务。关于被告抗辩因原告未向其赔偿其因外墙渗水所受损失遂拒交物业服务费，本院认为，根据相关法律规定及双方所签订的前期物业服务合同约定，原告仅对房屋共用部位及共用设施设备具有维护和管理义务，对原告房屋因外墙渗水所受损失进行赔偿，不属于原告的物业服务范围，被告因外墙渗水遭受损失，可另行起诉主张相关权利，但不能作为免除交纳物业服务费的法定事由，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。对于原告主张的物业服务费3796元及垃圾清运费264元，本院予以支持。													关于违约金问题，原告作为物业公司，对房屋共用部位及共用设施设备具有维护和管理义务，被告所居住房屋外墙出现渗水时，原告应及时与相关部门和业主进行沟通、协调，对渗水问题及时予以解决，原告未完全履行其应尽义务，其主张违约金无事实依据及法律依据，本院不予以支持。																															裁判依据																							国务院《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条。																															裁判主文																							一、被告张星荣、李雪琴于本判决生效之日起十日内向原告德阳明瑞物业管理有限公司支付物业服务费3796元，垃圾清运费264元，合计4060元；													二、驳回原告德阳明瑞物业管理有限公司其他的诉讼请求。													如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。													本案减半征收案件受理费25元，由被告张星荣、李雪琴负担。																															告知内容																							如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。																审判员  熊良	二〇一七年五月十九日	书记员  尹姮