宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0122民初1802号原告：贺兰县正达物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑4号楼12号房。法定代表人：张某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，女，汉族，1979年5月4日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，贺兰县正达物业服务有限公司办公室主任，现住宁夏回族自治区贺兰县桃源路亲水嘉苑1-3-1602室。被告：李某某，女，汉族，1958年1月4日，不识字，宁夏回族自治区贺兰县人，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：孙某某，男，汉族，1986年6月17日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县正达物业服务有限公司（以下简称正达物业公司）与被告李某某、孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，由审判员尹晓静依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正达物业公司的委托代理人王某某、被告孙某某到庭参加了诉讼，被告李某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告正达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费1416元，每日按拖欠金额的万分之六之付物业费违约金310元，两项合计1726元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告受被告所居住的御景世家小区业主大会公开选聘、并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，自2014年1月1日起负责小区物业管理服务工作。合同约定：小区商业用房物业费标准为1元/㎡/月；多层住宅物业费标准为0.5元/㎡/月，逾期缴费每日按未交金额的3‰支付物业费违约金。被告系御景世家小区18-5-201室业主，该房屋面积78.7㎡。原告按照合同约定充分履行了对御景世家小区包括被告在内物业管理服务义务，按照约定被告应该按时向原告交纳2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费共计1416元，但被告一直拖欠未主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均拒不缴纳。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规之规定，原告诉至法院，请求判如所请。被告孙某某辩称，原告所诉的房号和房屋面积属实。我于2011年入住涉案房屋后，第一年的物业费按期缴纳了，当年冬天涉案房屋三楼自来水上水管冻住了，与物业公司沟通，当年冬天很多住户的水管都冻住了，物业公司用暖气水化了一部分管道，但我的管道没有解冻。后与物业公司沟通，物业公司答复解决，但一直没有处理，2014年水管再次冻住，我找物业公司，没有处理，所以2014年至今的物业费我没有缴纳，水管冻住的问题解决了，我全额缴纳物业费。对原告所诉物业费违约金及诉讼费我不应承担。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、贺兰县物业管理中心2014-003号批复一份，证据二、贺兰县经济发展和改革局文件一份，证据三、御景世家小区物业服务合同一份，证据四、催费照片一张。被告未向法庭提交证据。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告李某某系贺兰县御景世家小区18-5-201室房屋的业主，被告孙某某系该房屋实际居住者，即物业使用人。该房屋建筑面积为78.7㎡。2014年1月1日,原告与被告所居住的小区业主委员会签订了”物业管理服务合同”，约定由原告正达物业公司对银川贺兰县御景世家小区提供物业服务事宜。合同中约定物业服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、配电系统、楼道内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8.社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项；11.提供便民服务；12.提供有偿服务和无偿服务。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。多层住宅物业为0.5元/月/㎡。商业物业为1.0元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额3‰支付违约金。2014年1月22日，贺兰县物业管理中心以（2014）003号批复准予原告进驻贺兰县御景世家小区进行物业服务。被告未交纳2014年1月1日至2016年12月31日物业费1416元，现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告正达物业公司与被告所属的业主委员会签订了”御景世家小区物业服务合同”，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告正达物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。根据《物业管理条例》第四十二条规定：”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告孙某某作为承租人享有物业服务，其在享受业主权益的同时也应该履行缴纳物业费的义务，被告李某某对物业费的缴纳承担连带清偿责任。关于违约金，原告与御景世家小区业主委员会签订的物业服务合同中，约定了业主应当按月（季）交纳物业费，业主违反合同约定每日按未交金额的3‰支付物业费违约金，原告自愿降低至每日按照未交金额的万分之六支付违约金，不违反法律规定，本院依法予以适用。合同约定业主应当月或者季度交纳，现原告自愿自下一年度开始计收上一年度的逾期交费违约金在约定范围之内。自2014年1月1日起至2016年12月31日，涉案房屋逾期交费违约金为310元（78.7㎡×0.5元/月/㎡×12个月×0.0006×365天×3），对原告要求被告承担违约金310元的诉讼请求，本院予以支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告孙某某向原告贺兰县正达物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业费1416元，违约金310元，共计1726元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告李某某对物业费的缴纳承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告李某某、孙某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员  尹晓静二〇一七年五月二十三日书记员  方 卉