安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0103民初1260号原告：伊在军，男，汉族，1982年10月8日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：汪运世，安徽启延律师事务所律师。被告：钟伟，男，汉族，1978年9月27日出生，住安徽省长丰县双凤经济开发区。被告：张亚丽，女，汉族，1979年5月23日出生，住安徽省合肥市庐阳区。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙宏辉，安徽安维律师事务所律师。原告伊在军与被告钟伟、张亚丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。伊在军的委托诉讼代理人汪运世，钟伟及其与张亚丽的共同委托诉讼代理人孙宏辉均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。伊在军向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即双倍返还房屋定金40000元；二、判令被告支付违约金10800元（违约金自2015年12月29日起，按照每日房屋价款万分之三计算至款清之日止,暂计算60日）；三、判令被告补偿原告房屋升值损失100000元；四、判令被告承担原告支付的律师费20000元、房屋中介服务费7000元；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月23日，原告与被告就存量房买卖一事达成一致并签订了书面的存量房买卖合同。合同约定：被告将其坐落在合肥市庐阳区藕塘路XXX号XXX室出卖给原告，房屋权属证号：合庐XXXXXX。房屋转让价款为620000元。合同签订后，原告向被告交付购房定金20000元。合同第五条约定：原告与被告确认于2016年元月20日，甲、乙双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续。合同第九条同时约定：被告方未能按约定期限交接存量房的，应按日向原告支付存量房价款万分之三的违约金。同时，原告因委托安徽豪仕房地产代理销售有限公司代为办理房屋交易中介服务，与该公司签订了房地产经纪合同，原告支付中介服务费7000元。合同签订后，因合肥地区房价上涨过快，被告出售的房屋所在地段的房产价格均有较大幅度的提升，故被告毁约，拒绝履行与原告签订的存量房买卖合同。经原告了解，截至原告起诉之日，案涉房屋的价格已经约为均价14000元/平方米，升值部分约400000余元。原告认为，原告与被告均为完全民事行为能力人，双方签订的存量房买卖合同系双方真实意思的表示，属于合法有效的合同，对双方均有法律约束力，已成立并生效的合同应当被信守。被告无故违约，不仅违反了我国合同法的相关规定，也严重侵害了原告的合法权益，使得原告因信守合同能够履行而遭受了不必要的损失。因此，被告除应当继续履行合同外，还应当根据合同的约定就其违约承担违约赔偿责任，并补偿房屋升值部分的损失。综上，原告维护自己的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》《合同法》等相关法律法规的规定，起诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。钟伟、张亚丽共同辩称，1、涉案房屋买卖合同，双方已约定解除，故不存在被告支付违约金和双倍返还定金和赔偿损失的问题；2、原告主张的诉讼请求没事实和法律依据，首先，原告主张的双倍返还定金、支付违约金和损失赔偿的问题，原告已经通过约定协商解决问题，因此过户赔偿相应的约定已经生效，原告在诉请中，即主张双倍返还定金又主张违约金，但主张的违约金没有合同依据，还主张被告赔偿根本不存在的房屋升值损失，其所谓的损失并不是既定损失，且没有证据证明其受损情况，损失赔偿的前提是存在损失，因此原告的主张没有法律依据。律师费问题，合同中约定，违约方承担违约金的中介服务费，诉讼费、律师费等，根据这句话的含义中，违约金中已经包含律师费，那么原告在主张违约金时不能包含律师费，且原告在之前的诉讼中主张了律师费，法庭没有判决，且驳回此项诉请。此外对于律师费用，原告主张2万元明显过高，且不能证明律师费的实际支付。3、关于中介费问题，系基于原告与中介公司之间的合同约定，被告不是合同约定人，原告没有提供支付中介费的凭证，不能证明中介费实际支付。即便是支付了中介费用，该费用也包括在定金的双倍返还中或违约金损失中，且原告主张中介费没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉请。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年12月23日，钟伟与伊在军签订了《存量房买卖合同》，合同约定钟伟将其名下位于合肥市庐阳区藕塘路XXX号XXX室（产权证号：合庐字第XXXXXX号）房屋出售给伊在军，房屋转让价款为620000元。双方确认于2016年1月20日内共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续。伊在军于2016年1月20日前将170000元存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续。钟伟同意伊在军向住房公积金中心贷款450000元。合同另约定双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决;协商不成依法向合同签署地人民法院起诉。同日,钟伟与伊在军签订《补充协议》一份，约定协议签订后伊在军应向钟伟支付定金20000元，定金冲抵房款。钟伟应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续。若钟伟违约，双倍返还伊在军定金；若伊在军违约，钟伟收取的定金不予退还。双方任一方违约，按所签署的各类合同约定，违约方承担违约金的中介服务费，诉讼费、律师费等。协议签订当日，伊在军支付钟伟20000元。钟伟出具收条一份，载明：“今收到伊在军购金XXX室房款（定金）20000元”。合同签订后一周，钟伟向伊在军明确表示不愿意继续履行合同。2016年2月24日，钟伟将案涉房屋过户至张亚丽名下。钟伟与张亚丽原系夫妻关系，于2016年2月25日协议离婚。2016年5月11日，张亚丽以其名下合肥市庐阳区藕塘路XXX号XXX室房屋向案外人胡敏丽设定抵押，并办理了抵押权登记，抵押期限10年。2016年2月26日，伊在军向本院提起诉讼，要求钟伟、张亚丽继续履行合同，配合伊在军办理房屋产权过户手续。本院(2016)皖0103民初1262号民事判决书认为：“关于伊在军主张继续履行合同的问题，因伊在军起诉时涉案房产已过户至张亚丽名下，张亚丽以案涉房屋设定抵押并办理了抵押权登记，至本判决作出时止仍处于抵押期间，无法完成房屋过户登记手续。本院认为作为不动产的房屋转让须经依法登记发生效力，因此伊在军要求继续履行协助办理过户登记的义务，存在法律上不能履行的情形”，并据此驳回了伊在军的诉讼请求。本院认为：伊在军与钟伟签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行相应的义务。钟伟在收取了伊在军2万元购房定金后，却将涉案房产过户至张亚丽名下，导致案涉《存量房买卖合同》履行不能，钟伟的行为已构成违约，应当对伊在军承担违约赔偿责任。钟伟辩称双方已协商解除了案涉《存量房买卖合同》，但其提供的证据不能证明其主张的事实成立，且伊在军对此不予认可，故本院对于钟伟的该项辩称理由不予采信。伊在军要求钟伟与张亚丽共同承担违约赔偿责任，本院认为，本案系基于案涉《存量房买卖合同》的履行所产生的纠纷，根据合同相对性原则，由该合同产生的权利义务只能由合同相对方来承担。张亚丽不是案涉《存量房买卖合同》的相对方，故不应当承担钟伟因违约所形成的赔偿义务。关于伊在军要求钟伟双倍返还购房定金40000元的诉讼请求，本院认为，根据双方当事人签订的《补充协议》对定金罚则进行了明确约定，因钟伟在案涉合同的履行中存在根本违约的行为，故应当双倍向伊在军返还其收取的购房定金。伊在军的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于伊在军要求钟伟支付违约金10800元的诉讼请求，本院认为，伊在军提出该项诉讼请求系根据案涉《存量房买卖合同》第九条的约定，该条款是对未按期交接存量房应承担的违约责任的约定。本案中，案涉《存量房买卖合同》已实际终止履行，故伊在军依据该合同第九条主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于伊在军要求钟伟补偿房屋升值损失100000元的诉讼请求，本院认为，在2016年2月份之后，合肥市区房屋价格大幅上涨是众所周知的客观事实。钟伟单方面违约，导致《存量房买卖合同》不能履行，伊在军所述房屋升值损失客观存在。根据合同的履行情况，本院酌定由钟伟赔偿伊在军房屋升值损失20000元。对于伊在军要求钟伟支付房屋中介费7000元的诉讼请求，本院认为，伊在军提供中介费发票不足以证明该费用系用于支付案涉《存量房买卖合同》所产生的费用；且伊在军明知合同不能继续履行的情况下，于2016年11月9日开具房屋中介费发票，有悖于生活常理，故本院对于伊在军的该项诉讼请求不予支持。对于伊在军要求钟伟支付律师费20000元的诉讼请求，本院认为，双方当事人签订的《补充协议》对由违约方承担律师费进行了明确约定。伊在军为解决其与钟伟之间的纠纷，数次提起诉讼，均是委托同一名律师代为诉讼。根据伊在军提供的《委托代理合同》及律师服务费发票，可以认定伊在军关于律师费的损失已实际发生，且该律师费未超出律师费收费标准的规定，故本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟伟于本判决生效之日起十日内双倍返还原告伊在军购房定金40000元，并赔偿原告伊在军房屋升值损失20000元、律师费20000元。二、驳回原告伊在军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856元减半收取为1928元，由原告伊在军负担928元，被告钟伟负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 朱 江二〇一七年五月十五日书记员 刘晴旸附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。