四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0683民初629号原告（反诉被告）：王文容，女，1972年2月22日出生，汉族，住所地四川省绵竹市。委托诉讼代理人：王强，绵竹市城中法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：杨小刚，男，1974年9月27日出生，汉族，住所地四川省绵竹市。原告（反诉被告）王文容与被告（反诉原告）杨小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案。诉讼中，被告杨小刚提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告及其委托诉讼代理人，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文容向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告签订的房屋租赁合同，并由被告返还涉案租赁房屋；2.判令被告向其支付房屋租赁费至返还房屋时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月18日签订房屋租赁协议，租期为一年至2015年9月18日止，年租金为8400.00元。合同签订后，双方均按约履行，合同到期后，双方未再签订书面合同，但被告仍然租赁涉案房屋，并按时交纳租金，但从2016年9月，被告未向原告支付租金，经双方协商未果，为维护原告的合法权益，请求判如所请。杨小刚辩称，双方签订房屋租赁合同属实，因涉案房屋属于“代家巷”棚户区改造范围，需要拆迁，原告要求解除合同。被告向原告缴纳2016年9月18日至2017年9月17日的房租时，原告不收取，并不是被告未缴纳房屋租金，被告同意解除合同返还房屋，也同意支付租金，但原告应当给予被告不能继续续租造成的经营损失。杨小刚向本院提出反诉请求：1.判令原告向其支付搬家费1000.00元，装饰装修费4200.00元，搬迁奖励金2000.00元，停产停业损失11088.00元，宽带移机400.00元，水电安装费1400.00元，共计38088.00元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告于2009年9月租赁原告的房屋合法经营至今，是涉案租赁房屋的实际经营者。2016年5月10日，绵竹市金申投资有限公司张贴棚户区改造搬迁公告，公告内容：小南街（代家巷）棚户区改造安置补偿协议签订期限为2016年4月12日至2016年6月11日，安置补偿协议的签订日期在本案租赁合同有效期内，即“用益物权”期内。被告对所租赁的房屋进行了装饰装修改造，以及增设了他物，付出了劳务，付出了成本，在本次拆迁过程中，被告是最直接利益关系者，应当是合理合法的被拆迁对象。被告就租赁房屋进行了装修改善，增设了他物，这需要付出成本。此次拆迁不仅造成了停产停业损失。此外，经营地址变更也会造成的部分可得利益和预期利益的损失。同时，被告作为租赁房屋的实际经营者，负担实际搬家义务，相关搬迁补助应由其享有。原告与拆迁方签订的安置补偿协议中，明确体现了房屋实际价值补偿和营业损失补偿，其中营业损失补偿体现为提前搬迁奖励、装饰装修费、搬家费、停产停业损失费和通信网络移机费等，绵竹市人民政府信息公开栏公开信息中也认可了相关款项，并要求出租方与承租方进行友好协商。因此，依照物权法的相关规定，安置补偿协议中的有关补偿部分应全额由被告获得，遂提出反诉，请求法院判如所请。王文容反诉辩称，被告未按约缴纳房屋租金，违反了合同约定，被告的诉讼请求不成立，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年9月18日签订门面租赁合同，约定原告将其所有的位于绵竹市世昌路市政工程公司1幢18号门市出租给被告，租赁期限为一年，即2014年9月18日至2015年9月17日，年租金8400.00元，租期前10日一次性付清一年房租。租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋经营，并缴纳了2015年9月18日至2016年9月17日的租金。因涉案门市所在代家巷片区被绵竹市政府确定为棚改拆迁区域，双方经协商未达成协议，致本案纠纷发生。另查明：被告租赁原告房屋经营广告装饰业务至今。以上事实，有原、被告的身份信息、租赁协议，公告及原、被告的陈述等证据，经庭审质证，本院予以认定。因双方当事人分歧较大，致本院调解无效。本院认为，原、被告签订的门面租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法、有效、成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，双方签订的书面租赁合同在2015年9月18日届满后，被告继续使用租赁门面房，原告未提出异议，并接受被告给付的租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，在不定期租赁合同中，双方当事人均享有任意合同解除权，且合同的解除不以对方的同意为前提，但出租人解除合同应当在合理期限前通知对方。本案中原告作为出租人，享有合同解除权，从双方陈述中，可以看出原告已经通知被告解除合同，双方之间的租赁合同应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿”及第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，因此，涉案租赁合同解除后，被告应返还涉案租赁房屋，并支付返还房屋前的租金，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于反诉原告的诉讼请求，本院认为依照《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，在物权法中，没有将房屋租赁作为用益物权进行规定，故，本案不适用物权法相关规定，应当适用合同法及司法解释中有关房屋租赁的规定。如前所述，依照合同法的规定，合同解除后，被告返还房屋是其法定义务，被告应当自行主动搬迁，并承担相关费用，因此，被告要求原告支付搬家费，搬迁奖励金及宽带移机费于法无据，本院不予支持；关于停产停业损失，本院认为，承租人选择不定期租赁，意味着其自愿承担合同可能随时解除的经营风险。在不定期租赁合同中，双方当事人均享有任意解除合同的权利。出租人行使合同解除权，仅需要在合理期限前通知对方即可。本案中，出租人已经尽到了相应的通知义务，若承租人因此还有损失发生，应由其自行承担。况且，从案件事实来看，被告截止目前，从未中断过经营，何来造成停产停业损失之说，其主张停产停业损失没有事实依据，不予支持。关于装饰装修及水电安装损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外”，本案中，双方的定期租赁合同早在2015年就已届满，不定期租赁合同也因原告行使任意解除权而届满，且双方在合同中，没有约定对装修装饰及添置物的处置，因此，被告要求原告赔偿装饰装修费及水电安装费与法律规定相悖，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告王文容与被告杨小刚签订的门面租赁合同；被告杨小刚于本判决生效之日起二十日内将位于绵竹市世昌路市政工程公司1幢底18号门市返还原告王文容；被告杨小刚于本判决生效之日起二十日内支付原告王文容房屋租金（自2016年9月18日起至实际返还房屋之日止，按照8400元/年标准计算）；四、驳回反诉原告杨小刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150.00元，由被告负担。反诉案件受理费380.00元，由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  蒋忠二〇一七年五月八日书记员  马宇