山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁09民终481号上诉人（原审被告）：泰安诚平置业有限公司，住所地泰安市泰山区。法定代表人：刘孝平，经理。委托诉讼代理人：宋莹，山东衡昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔玉华，男，1971年9月18日出生，汉族，住新泰市。上诉人泰安诚平置业有限公司因与被上诉人崔玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泰安诚平置业有限公司上诉请求：1、撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2400民事判决，改判上诉人不承担责任，如上诉人有逾期交房的话，上诉人可按《商品房买卖合同》第11条约定的违约金执行；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决被上诉人承担逾期交房损失43400元及自2016年8月1日起至实际交房日止的逾期交房损失（按照每月1400元计算）没有合同依据及法律依据。被上诉人在2012年9月签订《商品房预售合同》时，因涉案房屋属在建期房，双方特别对延误交房问题与上诉人进行商洽，见该合同第十一条和附件八补充协议第五条第2小条，并特别明确约定“出卖人一次性支付买受人已交付房款百分之零点五的违约金，双方无其他争执”。既然双方对此早做了明确约定，如上诉人逾期交房的话，双方应按此违约金约定执行，而不能判决按照租金标准执行。原审判决将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定适用本案，属于适用法律错误。被上诉人在诉状的诉讼请求中仅要求损失，并未明确要求因违约金过低调高违约金，一审判决结果不但违背了被上诉人的诉讼请求，同时将租金作为调高违约金的依据，也没有法律根据。二、被上诉人并未提交交清购房款的证据，且被上诉人逾期缴纳购房款。上诉人交房应满足被上诉人交清全部购房款的条件，被上诉人未向法庭提交购房收据。被上诉人有逾期缴纳购房款的行为，上诉人不承担责任。一审判决上诉人逾期交房自2013年12月31日起算错误。并且被上诉人至今未交清维修基金等费用，未签署物管合同和缴纳物业费等，上诉人有权拒绝交房，上诉人没有违约。三、本案有不属上诉人违约的情况，上诉人不承担责任。《商品房预售合同》附件八第四条特别约定了不属上诉人违约的情况，本案有附件八第四条第1和3小条情况的出现，交房时间应当据实延期，如延期交房的话，也不属上诉人违约，上诉人不承担责任。四、被上诉人拒绝领房，责任在被上诉人。上诉人已于2016年7月向被上诉人告知领房，被上诉人因对缴纳维修基金等有意见，故一直拒绝领房，被上诉人拒绝领房对其损失的扩大有一定责任。一审判决上诉人承担自2016年7月以后因被上诉人拒绝领房的损失，显然错误。五、被上诉人��诸多违约行为，上诉人不承担任何责任，本案《商品房预售合同》已经解除，应按照《商品房预售合同》约定及附件八的约定执行。综上，请二审法院撤销一审判决，依法给予改判上诉人不承担责任，如上诉人有逾期交房的话，上诉人可按《商品房买卖合同》第11条约定的违约金执行。被上诉人崔玉华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告崔玉华向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告逾期交房损失44200元（自2013年12月31日至2016年7月30日），2016年8月1日之后的逾期交房损失计算至实际交房日止。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2012年9月11日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于泰安市灵山大街以南中心国际号16号楼1单元11层1103户房产一套，建筑面积114.93㎡，总价款762052元，交房时间为2013年12月31日前，逾期交房违约责任约定，逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人一次性支付买受人已交房款百分之零点五的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部房款，被告至今未交付房屋。原告主张合同约定违约金过低，要求按照同地段同类房屋的租金标准计算逾期交房造成的损失，并提交价格评估报告结论书一份，评估结论为：2014年1月至2016年6月涉案房屋每月市场租赁价格为1400元。原告为此支出评估鉴定费用800元，原告要求被告支付此费用。被告质证称评估报告系原告单方委托，并申请重新评估，后又撤回评估申请。被告同时称双方对违约金有明确约定，仅凭评估报告不足以证明违约金过低，即使过低也应当以实际损失作为调整违约金的依据，评估报告不能证实原告的实际损失。另查明，涉案房产土地以出让方式取得。一审法院认为，原被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，亦不违背法律、行政法规强制性规定，系有效合同。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应严格履行合同义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同约定的交付时间为2013年12月31日前，被告至今未交付房屋，构成违约，应当赔偿原告损失。被告对原告提交的价格评估报告持有异议，但在重新申请评估过程中撤回申请，该评估报告应当作为定案依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。价格评估报告证实合同约定的违约金（已付房款的百分之零点五）低于原告造成的损失，应当以违约造成的损失确定违约金数额。前述司法解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定，逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，原告的损失应当以价格评估报告确定的租金标准确定。根据价格评估报告，原告的损失应当按照每月1400元的租金标准计算。自交房期限届满次日起至2016年7月30日，共计31个月，损失共计43400元；被告至今未交付房屋，原告的损失按照前���标准计算至被告实际交付房屋之日止。原告为评估鉴定支付的鉴定费800元应由被告支付原告。综上，对原告要求被告支付逾期交房造成的损失的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、被告泰安诚平置业有限公司支付原告崔玉华自2014年1月1日至2016年7月30日期间的逾期交房损失43400元，及自2016年8月1日起至实际交房日止的逾期交房损失（按照每月1400元计算）；二、被告泰安诚平置业有限公司支付原告崔玉华鉴定费800元。上述款项于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由泰安诚平置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人泰安诚平置业有限公司向本院提交了更新社区居委会与泰安市泰山城区热力有限公司签订的《协议》一份、《竣工验收备案表》一份、涉案小区照片一张、2017年3月5日特快专递回单一份，《商品住宅质量保证书》一份、《商品住宅使用说明书》一份、泰安市泰山建筑安装工程公司出具的书面说明一份，并申请证人亓某出庭作证，用以证实涉案房屋无法按期交付是由于政府供暖管网过不去，并因有钉子户未拆迁等原因造成，上诉人对此无过错，根据合同约定其不应承担违约责任；同时证明该公司已多次通知被上诉人崔玉华交接房屋，并于2017年3月5日发送特快专递通知交房，但崔玉华拒绝领房，相应损失应由其承担。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据2012年9月11日上诉人泰安诚平置业有限公司与被上诉人崔玉华签订的商品房预售合同的约定，上诉人泰安诚平置业有限公司应于2013年12月31日前将涉案房屋交付给被上诉人崔玉华，并且双方合同第十条关于交房条件有明确约定，即该商品房交付时应具备有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、该商品房已经取得规划验收批准文件和并提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。本案中，截至二审庭审，上诉人泰安诚平置业有限公司始终未取得建筑工程竣工验收备案证明，房屋无法达到交付条件，故原审认定其构成违约并判令其承担相应违约责任并无不当，本院予以维持。至于上诉人泰安诚平置业有限公司主张的暖气问题、��子户问题，既非属于双方合同中约定的因政府供暖等部门延误等造成的免责事由，亦不能认定系不可抗力，其以此主张免责，本院不予支持。关于违约金的计算方式，虽然双方合同中关于逾期交房违约金有约定，但被上诉人崔玉华认为该约定低于造成其损失，并按同地段同类房屋租金标准进行了评估，上诉人泰安诚平置业有限公司在一审时对该评估结论虽有异议，但并未提出重新鉴定的申请，原审以此认定为被上诉人的损失，符合法律规定，本院亦予以维持。关于上诉人泰安诚平置业有限公司主张的诉讼时效问题，因违约事实一直持续，被上诉人崔玉华起诉本案并不超出诉讼时效，对上诉人泰安诚平置业有限公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人泰安诚平置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人泰安诚平置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋许科审 判 员  张晓丹代理审判员  张泽宇二〇一七年五月十二日书 记 员  马 鑫