江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初8464号原告（反诉被告）：王振华,男,1963年2月10日生,汉族，住南京市浦口区。原告（反诉被告）：刁翠芳,女,1964年9月4日生,汉族，住南京市浦口区。被告：南京利众置业投资集团有限公司第壹佰陆拾陆分公司（以下简称利众公司）,住所地在南京市浦口区宁六路1号浦东花园商铺E区102-202室。负责人：孔尧林。委托代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王娟，女，1981年10月5日生，汉族，住南京市六合区。委托代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。委托代理人：臧力，江苏玄博律师事务所律师。原告（反诉被告）王振华、刁翠芳与被告利众公司、被告（反诉原告）王娟房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月28日立案受理后,被告王娟于2017年1月10日向本院提起反诉，本院依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王振华、刁翠芳，被告利众公司的委托代理人王欣，被告（反诉原告）王娟的委托代理人陈汉东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振华、刁翠芳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋买卖居间协议》；2、判令被告王娟返还原告购房定金5万元；3、判令被告王娟向原告支付违约金人民币28万元；4、判令被告王娟赔偿原告因此造成的贷款利息损失14400元；5、判令被告王娟按照合同约定每逾期一日按房屋总价万分之五补偿房屋溢价；6、判令被告王娟承担诉讼费。事实和理由：被告利众置业中介公司经理张磊、业务员张大鹏于2016年9月20日上午约原告与被告王娟在其公司经营部签订了《房屋买卖居间协议》，协议约定由原告购买被告王娟名下位于安徽省来安县汊河镇碧桂园城市花园香鸢园××平方米，房屋总价140万元。原告当时询问权证、发票等证件是否齐全，张磊称此房系其独家代理，手续齐全，无须担心。在原告查验各权证时，未见有房产证，被告王娟称其因出国频繁证未带来并答应即日下午送至张磊处。合同签订后，原告依约履行合同，当时支付房屋购房定金5万元同时积极筹备剩余购房款并向华夏人寿保险股份有限公司贷款125万元，利率为0.064，期限为180天。依照合同的约定，被告王娟应于2016年10月18日与原告办理房屋所有权变更时，竞以房产证未办好、别人出价更高、先付款给其等为由明确表示毁约。原告告知中介被告王娟要违约，理应返还定金，中介表示让其本部律师发函索要购房定金。2016年10月18日下午，中介让原告至中介公司处与律师见面，提供相应的材料。原告至中介处后，中介公司提议让原告请他们本部的律师起诉被告王娟，并提出让原告承担各项费用约37000元，原告当即付款2000元。后原告决定自己向法院起诉。原告认为，被告中介公司在被告王娟没有房产证的情况下，明知不能买卖，且并不真实想卖房而另有所图的情况下，仍欺骗原告与被告签订合同，明显存在违规、欺诈行为。在本案中对造成的后果有着不可推卸的责任。被告王娟拒绝履行合同，违约事实明显给原告带来了严重的经济损失。原告为维护自己的合法利益，故向法院起诉。被告利众公司辩称，一、利众公司并非本案适格的被告。依据原告在本案中诉请、事实和理由，可以看出本案系房屋买卖合同纠纷，诉争相关的权利、义务均发生在原告与被告王娟之间，利众公司只是居间方，不具备履行诉争房屋买卖实体权利、义务的主体资格，在本案中不具备适格的被告主体资格；二、被告依法不应承担原告诉请的违约赔偿责任。原告所述被告存在居间过错，无任何事实依据。相反，被告在居间过程中已尽到相关的居间职责，并积极提示买卖双方履行相关的合同义务，故被告依法不应承担违约赔偿责任。请求法院驳回原告的诉请。被告王娟辩称，原告起诉状中陈述的事实与客观事实不符。关于原告诉请，定金与违约金不可同时适用。第二项诉请没有合同依据，双方在合同第六条第四款约定乙方拒绝履行合同时才承担违约金，本案被告最多是迟延履行，按照合同约定最多承担7000多元违约金。关于赔偿贷款利息损失，我们不确定贷款损失是否已经实际发生。且我们通知其履行而其不愿意履行时应当及时停止贷款手续，扩大损失不应由被告承担。关于补偿房屋溢价，没有事实依据，双方合同没有约定，综上所述请求法庭依法判决。反诉原告王娟向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告王振华、刁翠芳支付违约金人民币28万元；2、判令本案反诉诉讼费由反诉被告王振华、刁翠芳承担。事实和理由：2016年9月20日反诉人与被反诉人在利众公司签订了一份《房屋买卖居间协议》，协议约定反诉人王娟将案涉房屋出售给被反诉人，双方确定的成交价格140万，约定了由被反诉人支付中介费28000元，关于房款约定在2016年9月20日向反诉人支付定金5万元，2016年10月18日过户当日付款135万元。合同第六条第四款约定任何一方拒绝履行或违约，由违约方支付成交价20%的违约金，并且由违约方支付中介费。第六条第五款约定任何一方未按时履行义务，每逾期一日按总房价万分之五承担责任。合同签订当日被反诉人向反诉人支付了50000元定金。合同签订时反诉人告知了被反诉人及中介涉案房屋房产证土地证尚未办理，要求给予一定时间。2016年9月21日反诉人向来安县产权交易中心递交了办证申请，按照相关规定应在15工作日内办好，因为办证中心拖延直到2016年10月28日才通知反诉人取件。此期间中介公司告知反诉人被反诉人对于迟延过户有意见，要求按合同承担违约责任。反诉人多次与被反诉人沟通，被反诉人一直不明确表态，反诉人后来多次通过微信电话短信等方式通知被反诉人可以办理产权过户手续了，要求在11月4日之前给予明确答复，被反诉人仍是置之不理，反诉人对此也向中介公司发了函。反诉人认为如果按照合同约定确实违约了，但也只是过失性违约，按照合同应承担责任。但这种违约不构成根本性违约，在阻碍合同履行的事由消除后是可以继续履行的。反诉人多次通知被反诉人要求履行合同，被反诉人拒不履行合同，按照合同约定反诉人需承担违约责任，故反诉人向法院提起反诉。反诉被告王振华、刁翠芳辩称，反诉人确实存在违约，利众公司可以作证。反诉人是从10月30日开始发微信同意继续履行合同，是在被反诉人向法院起诉之后。反诉人在签订合同后继续在网上加价抛售房屋，并且让利众公司先后两次要求被反诉人支付100万元和40万元，如果不肯支付其就毁约。经审理查明，2016年9月20日，原告王振华、刁翠芳（合同乙方）与被告王娟（合同甲方）在被告利众公司（合同丙方）的居间下签订了一份《房屋买卖居间协议》，协议约定由甲方将名下坐落于安徽省来安县碧桂园城市花园香鸢园××号出售给乙方，房屋售价为140万元。协议第一条第二项上注明房屋性质为别墅，所有权人为王娟，建筑面积为271.17平方米，产权证号、土地证号、丘号上均注明为待办。协议第三条约定由乙方支付中介费28000元。第四条约定乙方于2016年9月20日向甲方支付房屋定金5万元，乙方于2016年10月18日前过户当日交付房款135万元。合同第六条违约责任部分约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同。均由违约方向守约方支付相当于合同第二款确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等。同时，违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。合同第八条补充约定，甲方承诺此房无户口、无贷款，不得影响过户；过户、送件、出件时间一切以房管局为准。合同签订当日，原告向被告王娟支付购房定金5万元。庭审中，王娟陈述其于2016年9月21日向安徽省来安县不动产登记中心申请办理房产证，2016年10月18日，因房屋产权证未拿到，被告王娟通过微信方式与原告联系，双方协商未果。2016年10月25日，被告王娟再次通过微信方式与原告联系，告知其房产证在本周内可以取出，并询问原告是否继续购买涉案房屋，原告对此未予表示，并陈述已经准备好诉讼材料，让被告王娟找中介谈。2016年10月28日，被告王娟取得涉案房屋的房屋产权证。次日，被告王娟撰写了催告书一份并通过顺丰快递邮寄方式通知原告其已经取得房产证，具备过户的资格并让原告在2016年11月4日前办理过户。该份催告书原告并未签收。2016年10月30日，被告又分别通过微信的方式将该份催告书发送给原告以及通过短信方式发送给中介。庭审中，原告提交王娟与中介人员张大鹏的微信聊天记录，记录中载明：“……我现在卖也是违约，不卖也是违约！我干脆不卖了，你们走法律程序吧！”，原告认为该记录证明王娟不同意卖房，构成违约。被告王娟对该聊天记录的真实性认可，但并不能证明王娟违约的事实，王娟一再要求原告确认是否购买房屋。原告提交了一份华夏人寿保险股份有限公司《个人保险合同保单借款申请书》，该份申请书中载明申请日期为2016年10月17日，投保人以及被保险人均为原告刁翠芳，借款金额为832000元，借款利率为0.064，期限为180日，贷款通过银行转账的方式支付至刁翠芳的中国工商银行的账户中。庭审中，原告提出解除合同，被告王娟同意，但是要求原告承担违约责任。上述事实有原被告陈述、《房屋买卖居间协议》、收条、《个人保险合同保单借款申请书》、微信聊天记录、短信记录等予以证实。本院认为,原告（反诉被告）王振华、刁翠芳与被告利众公司、被告（反诉原告）王娟签订的《房屋买卖居间协议》系三方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。庭审中，两原告要求解除《房屋买卖居间协议》，被告王娟亦同意解除合同，故本院对原告主张解除《房屋买卖居间协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点在于原告王振华、刁翠芳和被告王娟是否存在违约行为？依据合同的约定，两原告应与王娟在2016年10月18日前办理房屋过户手续，但由于办理房产证的迟延，导致双方未能在合同约定的时间内办理房屋过户手续。王娟未能在双方约定的过户时间之前拿到房产证虽不是王娟的主观因素造成，但该事件使得合同的履行迟延，造成双方无法在合同的约定时间内办理产权过户手续，但该迟延并不会造成合同无法继续履行。故王娟仅应承担迟延履行的违约责任。而两原告在被告王娟拿到房屋产权证并通知其办理房屋过户手续后，不配合继续履行合同且要求解除合同是造成合同最终解除的主要原因，两原告应承担根本违约的违约责任。考虑到双方均存在一定的诉讼损失以及房价的上涨因素，综合双方的过错及平衡双方的利益得失后，对原告主张被告王娟承担违约金280000元、赔偿贷款利息、补偿房屋溢价的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告王娟要求反诉被告承担违约金280000元的反诉请求，本院酌定支持20000元。合同解除后，被告王娟收取的定金50000元应向原告王振华、刁翠芳返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、解除原告王振华、刁翠芳与被告王娟签订的关于座落于安徽省来安县碧桂园城市花园香鸢园××号房屋的《房屋买卖居间协议》。二、被告王娟于本判决生效之日起五日内返还原告王振华、刁翠芳定金50000元。三、驳回原告王振华、刁翠芳的其他诉讼请求。四、反诉被告王振华、刁翠芳于本判决生效之日起五日内向反诉原告王娟支付违约金20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取8700元，由原告王振华、刁翠芳负担；反诉费用2750元由反诉原告王娟负担825元，由反诉被告王振华、刁翠芳负担1925元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交本诉上诉案件受理费17400元，反诉上诉案件受理费2750元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇一七年五月九日书记员  孙彦文