福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0322民初1664号原告：仙游县郊尾镇善超市，住所地福建省莆田市仙游县郊尾镇郊尾街北路。法定代表人林曾斌，系该超市总经理。委托诉讼代理人：叶佛堂，男，系仙游县郊尾镇善超市总经理助理。被告：郑梅珠，女，1973年6月25日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：李建忠，福建九雍律师事务所执业律师。原告仙游县郊尾镇善超市与被告郑梅珠因租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仙游县郊尾镇善超市的法定代表人林曾斌及其委托诉讼代理人叶佛堂，被告郑梅珠及其委托诉讼代理人李建忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仙游县郊尾镇善超市向本院提出诉讼请求：1、解除仙游县郊尾镇善超市与郑梅珠于2016年7月22日签订的《租赁合同》；2、郑梅珠限期腾退商铺并将商铺交还；3、郑梅珠支付自2016年9月1日起至实际腾退商铺之日止按每月13500元标准计算的租金并支付违约金（违约金计算方法：分别以当月尚欠的租金为基数，自2016年9月6日起按月利率2%计至实际付清租金之日止）；4、郑梅珠支付的履约保证金40500元由仙游县郊尾镇善超市予以没收。事实和理由：1.2016年7月1日，其与ＸＸ荣、郭景艳签订《租赁合同》一份，约定ＸＸ荣、郭景艳将坐落于仙游县郊尾镇郊尾北路的莆田市惠民房地产开发有限公司的房屋及仙游县商贸市场开发有限公司的二至五层的套房租赁给其作为商业超市经营活动。2016年7月22日，其与郑梅珠签订《租赁合同》一份，约定其将位于仙游县善超市一层营业面积约105平方米的店面出租给郑梅珠，年租金为162000元，第二年每年递增5%；郑梅珠每月应向其交纳次月租金，5日前未交租金，每超过一天需交纳100元/天的滞纳金；郑梅珠延期超过15天未交纳租金，其有权单方终止合同，并追究郑梅珠的违约责任。郑梅珠在合同签订时向其交纳保证金40500元，其应同时出具收款收据，待租赁合同期满后，其验收合格后30日无息退还。合同签订后，郑梅珠只支付了保证金40500元，但租金分文未付，该行为已构成违约，根据合同的约定其有权要求郑梅珠支付逾期支付的租金及违约金，并没收保证金等。2.郑梅珠所述租金应从2016年9月20日始计算、双方租金应按88000元算没有依据，与世纪之春签订的租赁合同，与本案无关。其没有强迫要求郑梅珠与其签订合同，在超市装修期间，其多次要求郑梅珠迁移商铺，但郑梅珠拒不配合。2016年10月，在郑梅珠几个月未缴纳租金后，其曾书面及电话通知郑梅珠缴纳租金，否则将进行断电，但郑梅珠仍未缴纳租金，故其将郑梅珠的电源断了十天左右，后就又恢复通电。因郑梅珠违约，其要求按每个月2%的利息计算违约金符合交易习惯。郑梅珠辩称，1.其并没有违约，其不同意解除合同。因对租金的数额有异议，故至今其没有支付分文租金。其实际经营时间是2016年9月20日，故应从2016年9月20日开始计算租金。在2016年10月10日至2017年1月20日，仙游县郊尾镇善超市在没有告知的情况下，强行关掉其店铺的电源，导致其无法经营，故这段时间不能计算租金。在合同签订前，其就在世纪之春超市经营店铺至今，且其原先与世纪之春超市签订的合同租金为88000元，该合同后来被仙游县郊尾镇善超市骗走。世纪之春超市倒闭后，仙游县郊尾镇善超市应承受世纪之春超市的权利义务，与其同一排的有三家商铺，其位置并不是最好的，但租金却是最高的，故租金应按88000元计算。仙游县郊尾镇善超市曾向其保证租金会下调，其才会继续经营店铺。2.其不同意腾退商铺，也不同意支付违约金。仙游县郊尾镇善超市也不能没收保证金。其为了配合仙游县郊尾镇善超市，前期投资20万元用于装修，但却被仙游县郊尾镇善超市强行拆掉，其损失惨重。故请求驳回仙游县郊尾镇善超市的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即2016年5月17日，仙游县郊尾镇善超市的法定代表人林曾斌与ＸＸ荣、郭景艳签订房屋租赁合同一份，约定ＸＸ荣、郭景艳将座落于仙游县郊尾镇郊尾街北路的莆田市惠民房地产开发有限公司的房屋及仙游县商贸市场开发有限公司的二至五层的套房和位于商贸市场右边的简易搭盖租赁给林曾斌作为商业超市经营活动，租赁期限为捌年，即自2016年7月1日至2024年6月30日。2016年5月31日，林曾斌注册成立仙游县郊尾镇善超市。仙游县郊尾镇善超市系个体工商户，主要经营针纺织品、日用百货、家电、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包等。2016年6月1日，仙游县郊尾镇善超市授权其公司员工叶梅斌全权负责办理公司的各项招商事宜并与经销商及外租商家签署文件，授权期限为2016年6月1日至2016年9月20日。2016年7月22日，仙游县郊尾镇善超市作为出租方（甲方）与郑梅珠（乙方）作为承租方签订租赁合同一份，约定：“…一、租赁范围、期限及使用性质甲方同意将位于仙游县郊尾镇善超市一层营业场所，面积约105平方的店面（平面图6号店面），租赁给乙方作为化妆品、护肤品经营。店面名称为水中月。租期：自2016年9月1日至2019年8月31日止。共叁年。二、租金及交纳方式1、年租金为人民币壹拾陆万贰千圆整（小写￥162000元/年），第二年租金每年递增5%。2、乙方每月1日向甲方缴纳次月租金，5日前未交租金，每超过一天需交滞纳金100元/天。3、乙方延期超过15天以上未交租金则视同乙方单方违约，甲方有权单方终止合同，并追究乙方违约责任。4、乙方在本合同签订时向甲方付保证金，金额为40500元整，甲方同时应出具收款收据；待租赁合同满后，甲方验收合格后30日内无息退还。…五、违约责任及争议解决1、除本合同约定或法律规定的情形外，任何一方单方面解除本合同皆视为违约，违约方应向对方支付40500元作为违约金。…”。合同签订后，郑梅珠于2016年7月23日支付了合同保证金40500元，仙游县郊尾镇善超市开具了收据一份交郑梅珠收执为凭。此后，郑梅珠在经营过程中未付分文租金，仙游县郊尾镇善超市因索款无着于2017年3月2日诉至本院请求处理。对双方当事人争议的问题，本院予以分析并认定如下：1、关于郑梅珠是否存在违约的情况。郑梅珠自认其自签订讼争合同后即未支付分文租金至今，故郑梅珠未支付租金的行为已构成违约。因仙游县郊尾镇善超市提供的租金及违约金明细表显示郑梅珠实际租期从2016年9月20日开始，故租金应自2016年9月20日起计算。郑梅珠虽辩解仙游县郊尾镇善超市保证其租金会下调，但未提供证据证明，故其该辩解的事实，本院不予认定。2、关于仙游县郊尾镇善超市是否存在将郑梅珠店铺断电三个月的的问题。郑梅珠主张仙游县郊尾镇善超市将其电源断掉三个月，其仅提供电表收款收据及照片予以证明。因电表收款收据没有连续性，无法体现断电的具体情况，照片也无法看出断电的具体时间，故郑梅珠的上述主张，本院不予认定。综上所述，本院认为，仙游县郊尾镇善超市与郑梅珠之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。郑梅珠未按合同约定支付租金，已构成违约，且延期超过15天未付租金，仙游县郊尾镇善超市有权根据合同约定单方解除合同。故仙游县郊尾镇善超市关于要求解除合同的诉讼请求有理，予以支持。合同解除后，郑梅珠应将商铺予以腾退交还仙游县郊尾镇善超市，郑梅珠尚欠仙游县郊尾镇善超市租金应自2016年9月20日起按月租金162000元÷12个月=13500元计算至实际交还店铺之日止。因双方约定郑梅珠每月5日前未交租金，每超过一天需交滞纳金100元/天。仙游县郊尾镇善超市请求每月分别以当月尚欠租金为基数自2016年9月20日起按月利率2%计算违约金至还清租金之日止，该计算方法对违约金进行了重复计算，故违约金应调整为以尚欠租金为基数，按月利率2%计算。因双方并未约定若郑梅珠未交付租金，仙游县郊尾镇善超市有权没收履约保证金，故仙游县郊尾镇善超市关于要求没收履约保证金40500元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。郑梅珠关于其不同意解除合同及其无需支付租金、违约金等的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除仙游县郊尾镇善超市与郑梅珠于2016年7月22日签订的《租赁合同》；二、郑梅珠应在本判决生效后十五日内将位于仙游县郊尾镇善超市一层营业场所，面积约105平方的店面（6号店面）交还给仙游县郊尾镇善超市；三、郑梅珠应在本判决生效后十日内支付给仙游县郊尾镇善超市租金（租金计算方法：自2016年9月20日起按月租金13500元计算至本判决书指定交还商铺之日止）并支付违约金（违约金计算方法：以实际尚欠的租金为基数，按月利率2%计算）；四、驳回仙游县郊尾镇善超市的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2946元，减半收取计1473元，由仙游县郊尾镇善超市负担502元，由郑梅珠负担971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  林少军二〇一七年五月二十五日书记员  刘 倩附：1、引用的主要法律条文内容：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、执行申请提示《中国人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。