广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初1880号原告：邓翠莲，女，1974年6月29日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：罗素娟，广东砝码律师事务所律师。被告：贾振奇，女，1993年9月20日出生，满族，住辽宁省西丰县，委托诉讼代理人：刘红军，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周瑞波，广东广信君达（东莞）律师事务所实习律师。第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇振兴西路12号。法定代表人：何晓燕。原告邓翠莲与被告贾振奇、第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓翠莲及其委托诉讼代理人罗素娟，被告贾振奇的委托诉讼代理人刘红军、周瑞波，第三人春晓公司的法定代表人何晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓翠莲向本院提出如下诉讼请求：1.被告支付剩余购房款140000元；2.被告支付违约金36000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年3月9日签订了房地产买卖居间合约，约定原告购买被告位于东莞市××镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园I座6B号房产，第三人为经纪方。合同约定被告采用银行按揭贷款的方式向原告支付购房款，买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭贷款文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；同时约定如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。原告已依约将上述房产过户给被告，被告未依约履行支付购房款义务，已构成违约。按照合同约定，守约方有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。被告贾振奇辩称，一、被告积极履行合同义务，不存在违约行为。合同签订后，被告于2016年5月18日取得了银行的贷款意向书。2016年5月26日，双方至房管部门签订房地产递件，被告依法缴纳了相关的税费。二、剩余购房款无法支付的原因是原告无法交付新房产证且未过户，导致被告无法向银行递交完整的抵押手续所致，原告拥有先履行抗辩权。三、被告已经取得了合同约定金额的贷款意向书，不存在银行批准金额少于买方申请的贷款金额情况，因此原告主张被告的付款时间提前没有任何事实依据。第三人春晓公司陈述，因为房管所于2016年6月出了新政策要求办理不动产权证，而案涉花园有两栋房产属于压红线，原告该套房产刚好属于压红线的所以不能办理不动产权证。案涉房屋已经过户到被告名下，原被告也提供了齐全的资料到银行办理贷款手续，贷款审批也已经通过，但银行在去办理抵押贷款的时候没办法办理抵押手续导致贷款没发放。双方在签合同的过程中没有出现这种情况，属于突发的，事前没有接到任何通知。出了问题后跟原告沟通，原告就提出租金大家共同收取但是被告拒绝。关于剩余楼款的问题，被告说自己没有钱支付，原告要求付款或者一起收租金，被告没有继续沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，对无争议的事实本院经审理认定如下：2016年3月9日，邓翠莲作为卖方、贾振奇作为买方、春晓公司作为第三方签订了房地产买卖居间合约，约定：买卖双方委托经纪方出售及购入位于东莞市××镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园I座6B号房产（下称该物业），成交价为180000元，过户税费由买方承担；物业以现状售予买方；双方同意过户当日交楼；签署本合约时，卖方同意支付10000元予经纪方作为该物业之杂费保证金；卖方需对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，能完整支配及处理，有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等，卖方应在交付该物业予买方使用之日前清理完毕；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿；定金20000元于签订合约当日支付，首期楼款20000元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方，剩余楼款140000元由贷款银行直接划给卖方；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在前述银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；买卖双方同意在银行出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。合同签订后，被告先后向原告支付了定金20000元、首期款20000元，余款140000元至今未付。2016年5月18日，银行向被告贾振奇出具了同意贷款金额为140000元的贷款意向书，但贷款至今未发放。2016年5月26日，原被告在房管部门签订房地产买卖合同。后被告缴纳了契税、个人所得税等税费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．房产是否已过户。原告提交了房地产权证复印件、第三人春晓公司提交了房地产权证原件证明案涉房产已过户至被告贾振奇名下，被告贾振奇表示对房产证真实性无法确认，不确认已过户至被告名下，但在本院限定的期限内未提交房地产查询信息证明推翻房地产权证，故对房地产权证本院予以采信，认定案涉房产已过户至被告贾振奇名下。2.按揭款未能发放的原因。被告贾振奇及第三人春晓公司主张由于案涉房产不能办理抵押登记才导致贷款未能发放。本院向出具了同意贷款意向书的东莞银行股份有限公司横沥支行调查，该行函复本院，贷款至今未发放的原因是客户未能配合办妥抵押登记手续。本院向东莞市××镇房地产管理所调查案涉房产能否办理过户及抵押登记，该所函复本院由于案涉房屋的不动产单元号尚在生成中，所以暂停办理所有业务。据此，本院认定贷款未能发放的原因是由于房管部门暂停办理案涉房产的不动产登记业务包括案涉贷款抵押登记不能办理以致贷款不能发放。3.谁违约的问题。双方约定“剩余楼款140000元由贷款银行直接划给卖方”，现银行已向被告贾振奇出具了同意贷款意向书，只是由于房管部门暂停办理案涉房屋的不动产登记业务导致案涉贷款抵押登记不能办理，以致贷款不能发放，即被告未能通过银行按揭方式支付尾款的根本原因在房管部门暂停办理了案涉房屋的不动产登记业务，属于不可归责于双方的原因，双方对此均无过错，双方不存在违约行为。至于原告主张被告未依约在七日内向银行提供齐全办理银行贷款所需的资料，原告对此未能提供证据证明，且即便如原告所述被告未能如期提供齐全资料，但双方在银行出具同意贷款意向书后去房管部门签订了房屋买卖合同并协助办理了过户，也应当视为原告对被告此前的逾期履行的行为达成谅解。综上，本院认定被告不存在违约行为。本院认为，双方约定的尾款支付方式即银行按揭支付方式现已不能实现，案涉房屋已过户登记至被告名下，原告已履行了作为出卖人的义务，被告也应当履行买受人支付价款的义务。现双方约定的履行方式已不能履行，被告又要求继续履行合同，故被告应通过其他方式支付剩余楼款140000元。故对原告请求被告支付尾款140000元本院予以支持。案涉尾款系由于不可归责于双方的原因导致未能以合同约定的方式支付，被告不构成违约，原告请求违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告贾振奇在本判决生效之日起五日内支付原告邓翠莲剩余楼款140000元；二、驳回原告邓翠莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1910元，诉前保全费1400元，由原告邓翠莲负担678元，被告贾振奇负担2632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟凤媚二〇一七年五月五日书记员  钟小敏邬东琴附：相关法律法规条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当那个遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。