广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂10民终226号上诉人（一审被告、反诉原告）甘宾，男，1966年6月16日出生，壮族，原住广西百色市东合一路**号，现住广东省广州市珠海区。委托代理人冯永忠，广西南国雄鹰律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）百色市金丰华美食餐饮有限公司。住所地：百色市东合路。法定代表人张建锋，总经理。委托代理人沈开荣，广西百澄律师事务所律师。上诉人甘宾因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月9日传唤双方当事人到庭进行调查、质证。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年8月26日，原告金丰华公司通过广西百色右江农村合作银行银兴支行转付50000元给被告甘宾，被告甘宾收到款后出具收据，收到原告金丰华公司交来租房定金50000元。2009年9月15日，原告金丰华公司与被告甘宾签订商铺租赁合同，由被告甘宾将位于百色市右江区东合一路东旦富力楼7号楼一楼商铺出租给原告金丰华公司经营餐饮服务业，至2014年9月15日合同履行期满。2014年9月15日,原告（乙方）与被告（甲方）重新签订商铺租赁合同，合同主要约定：租赁物总面积为812.16平方米，通道一面积为38.4平方米，通道二面积为15.316平方米，通道一、二楼免费共用，不可独立使用，在租赁期间甲方不得封堵、改道、影响乙方使用。租赁期限为五年，自2014年9月16日起至2019年9月15日止，租赁期限届满时，双方结清所有费用合同终止。乙方承租的标的物2014年9月16日至2015年9月15日年租金为人民币400000元（即41元/㎡/月），从2015年9月16日起租金按3%逐年递增。上年度乙方向甲方支付的保证金（押金）50000元，转作为这次履行合同的担保。如果乙方没有出现本合同约定的违约情形的，保证金在本合同期限届满后，双方结清相关费用之日起10日内，由甲方退还乙方（不计利息）。以后租金按年度支付，每年度租金逾期30日不交租金，甲方有权单方解除合同。任何一方擅自解除合同，属违约行为，违约方应向守约方支付相当于当年租金2倍的违约金。租赁期内，如乙方逾期30日不交租金，甲方有权单方解除合同，且保证金不退。任何一方违约，违约方应赔偿守约方由此造成的损失。合同签订后，被告将出租房屋发包给原告承包，原告上期所交定金转为本期履行合同的定金，原告分别交纳2014年9月16日至2015年9月15日、2015年9月16日至2016年9月15日的租金。2015年3月,被告甘宾封堵原告承租东合一路商铺的通道。2016年6月29日，原告向被告送达退租函，以由于诸多问题，公司无法继续经营，决定于2016年6月30日与被告解约退租。2016年7月8日，被告给原告复函即《关于要求继续履行合同的函》，要求原告继续履行合同。由于双方协商未能达成协议，原告于2016年7月20日搬离承租场地，并诉至法院。一审另查明，2009年6月16日，百色市公安消防支队作出百公消验[2009]第36号《建设工程消防验收意见书》，认为百色东旦富力商住楼7号楼符合国家有关消防技术标准的要求，消防验收合格，同时提出以下意见：1、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；2、此次验收的工程如需改变使用功能或扩建、改建、内部装修等，应按国家有关消防技术规范规定进行设计并报我支队审核同意后方可施工。2010年6月23日，百色市公安消防支队颁发百公消安检许字[2010]第10号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：金丰华快餐东合店，地址：百色市右江区东合一路东旦富力楼7号楼一层，使用面积：460平方米。注明：本证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。一审法院审理认为，一、关于原告主张解除合同是否符合法律规定的问题。原告金丰华公司与被告甘宾签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，被告甘宾将其所有的位于东合一路至城乡路的东旦富力楼一楼商铺面积为812.16平方米出租给原告从事餐饮业，该商铺在个通道，而东合一路的通道可上二楼电脑商场；合同约定该通道为免费共用，不可独立使用，在租赁期间被告不得封堵、改道，影响原告使用。原告承租后按合同约定按期交纳了租金，并以涉案商铺的地址向工商行政管理部门申领了营业执照，且已实际使用该商铺。现原告以被告封堵了东合一路方向的通道存在违约以及合同所涉商铺未经消防验收合格为由主张解除合同。在庭审中，被告对其封堵通道之事实无异议，但认为没有影响原告的实际经营。本院认为，双方当事人签订合同之后均应恪守履行，被告擅自封堵原告的所承租商铺东合一路方向的通道即与合同相违背，存在违约行为，且还存在安全隐患。但是否影响原告的经营，原告没有向法庭提供证据佐证，被告本应按合同规定予以拆除，而原告已不愿意继续履行合同，并向被告发出退租函，由于该通知没有明确向被告提出解除承租合同的理由，之后，原告在未与被告协商办理交接手续的情况下，擅自撤出承租场地，没有履行告知义务，也存在履行合同过程中的违约行为。至于原告以商铺未经消防验收合格为由主张解除合同，由于双方当事人所签订的合同具有效力性，双方均已履行，合同中没有约定以消防验收合格为履行条件，且原告对所承租的房屋均有所了解，根据我国房地产权登记的相关法律规定，房屋经竣工验收合格后才能办理房地产权登记手续，鉴于本案所涉商铺已由房产管部门核发房屋使用产权证，足以证明该房屋已经消防验收合格。经营前、后场地是否符合消防验收应当归责于原告，其是否按照《中华人民共和国消防法》规定办理开业前消防验收手续，系其责任且是否办理，办理是否符合规定及应否受处罚属职能部门行政管理范围，故对原告以该理由主张解除合同，该院不予采纳。但由于原、被告在履行合同中均存在违约，原告已撤出该租赁场地无意再经营，现合同已不具备继续履行条件，故合同应予解除。二、原告要求被告返还保证金，被告反诉没收原告的保证金并赔偿损失有何依据的问题。鉴于以上所查明的事实，原告在承租期间是按年度交租金，已交至2016年9月15日止，不存在逾期不履行交租金的行为，原告主张被告返还保证金50000元，符合法律的相关规定，该院予以支持。对被告反诉要求没收原告所交的保证金的理由，因有悖于法律规定，故该院不予支持。被告主张原告赔偿场地租金损失，由于原告系擅自搬离承租场地，致使被告未能及时对外招租造成商铺直接经济损失，应承担赔偿责任，但考虑到被告自行封堵通道势必对原告的经营造成一定影响，均衡双方违约程度，被告的损失应以双方合同约定2016年至2017年度租金424360元作为比照，由原告适当赔偿被告租金损失，该院酌情确定为4个月（即从2016年9月16日起至2017年1月15日止）的租金损失为141453.33元，应由原告支付该损失。对被告要求原告按5年租赁期限总租金额之30%赔偿损失，事实和法律依据不充分，故该院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、原告百色市金丰华美食餐饮有限公司与被告甘宾于2014年9月15日签订的商铺租赁合同予以解除；二、由被告甘宾返还原告百色市金丰华美食餐饮有限公司合同保证金50000元；三、由原告百色市金丰华美食餐饮有限公司支付被告甘宾租金损失141453.33元；4驳回被告甘宾的其他反诉请求。案件受理费525元，由被告甘宾负担；反诉费10670元，由原告百色市金丰华美食餐饮有限公司负担4482元，被告甘宾负担6188元。上诉人甘宾不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第三项，依法改判由被上诉人支付上诉人租金损失393495元。主要理由是：2012年10月电脑城开业时，东合一路方向的通道已建成楼梯，上诉人没有在2015年3月封堵通道。双方在2014年9月继续签订合同时对东合一路方向的通道已建成上下楼梯的事实是明知的，上诉人不存在违约。被上诉人单方终止合同应承担违约责任。考虑到合同期还有三年，未履行租金总额为1311650元，上诉人的预期收入未能得到实现，按司法解释关于违约金计算的精神和理解，被上诉人应支付的违约金以393495元为宜。被上诉人百色市金丰华美食餐饮有限公司答辩的主要意见是：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人存在严重的违约行为，符合合同约定的解除条件，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案当事人争议的主要焦点是，一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否合法有效；二、上诉人应否向被上诉人双倍返还定金200万元。本院认为，对涉案出租房屋东合一路一侧的通道被封堵建成楼梯的事实，双方当事人均已确认。上诉人主张该通道在2012年10月已建成楼梯，其并不是在2015年3月才封堵通道，被上诉人在签订合同时对通道的现状是明知的，故其并没有违约。如依上诉人主张，通道早已建成楼梯，那么上诉人与被上诉人在2014年9月签订合同时无需再作“通道一、二楼免费共用，不可独立使用，在租赁期间甲方不得封堵、改道、影响乙方使用”的约定。合同有此约定，表明合同签订时通道尚处于一二楼共用、没有封堵的状态。即使签订合同时通道已被封堵，建成楼道，合同签订后上诉人亦应依照合同中该约定拆除楼梯恢复通道，以利被上诉人经营使用。因上诉人不能向被上诉人提供出租房屋东合一路一侧的通道，妨碍被上诉人经营导致合同解除，上诉人应首先负违约责任。对于合同解除造成的损失，双方均有责任，一审依公平原则判由双方分担是恰当的。上诉人主张应由被上诉人承担全部损失的赔偿责任理由不充分，本院不予支持。综上分析，一审认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5081元，由上诉人甘宾负担。本判决为终审判决。审判长 曲 静审判员 玉 江审判员 凌 除appoint二〇一七年五月十一日书记员 劳伟平