九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0403民初450号原告（反诉被告）：唐静，女，1981年11月26日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。委托诉讼代理人：余南安，男，1976年5月1日出生，汉族，系原告之夫，住江西省九江市濂溪区。原告（反诉被告）：余南安，男，1976年5月1日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：林江沙，江西求成律师事务所律师，执业证号13604199010953572。被告（反诉原告）：江西恒地置业有限公司，住所地江西省九江市浔阳区人民路186号，组织机构代码：57614700-5。法定代表人：王小强，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈刚，江西惟民律师事务所律师，执业证号13604201110627550。原告（反诉被告）唐静、余南安与被告（反诉原告）江西恒地置业有限公司（以下简称恒地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐静的委托诉讼代理人余南安、林江沙、原告余南安及其委托诉讼代理人林江沙、被告（反诉原告）恒地公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告唐静、余南安向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告赔偿逾期交房违约金104138元（自2015年2月1日至2016年2月28日，按883281元×393天×0.3‰计算），并尽快完善交房条件，向原告提供住宅质量保证书、房屋实测面积表、竣工验收备案表;2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年11月10日，两原告与被告恒地公司签订《商品房预（销）售合同》（合同编号：9000071090），合同约定：两原告购买被告所开发的位于九江市××区××以东、庐山电子仪器厂以北的湖滨翡翠城第六栋一单元1301号房，建筑面积共125.71平方米（套内建筑面积为104.94平方米），总房款为883281元，以首付加按揭方式支付，逾期付款原告按应付款的日万分之三向被告支付违约金，被告应在2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用，逾期交房超过一个月则被告应按已付款的日万分之一向原告支付违约金，房屋验收交接时，被告应出示合同第八条规定的证明文件，并签署《房屋交接单》，被告还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和实测面积的有关材料，被告不出示或出示证明文件不齐全，两原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。2013年11月20日，两原告向被告支付了全部购房款883281元，但被告没有按照合同约定交付房屋。2015年11月12日，被告通知交房，却未提供《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》和《住宅工程质量分户验收表》，水电也属于临时用水、用电，不符合交房验收条件。其后，两原告与被告就被告违约交房事宜进行过协商，但未能达成一致，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告恒地公司辩称：1、被告所售的商品房早已具备交房条件，并早已通知原告前来办理交房手续义务，故原告拒不前来办理交房手续的相关后果依法只能由其自行承担；2、原告还存在未按合同期限支付全部购房款等违约责任，应根据《九江市商品房预（销）售合同》相关约定承担相应的违约责任，对此被告已经另行反诉；3、原告主张的逾期交房违约金明显过高，请求法院酌情考虑当前房地产开发企业的困境，对原告主张的违约金根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出合情合理的裁决。反诉原告（被告）恒地公司向本院提出诉讼请求：一、要求反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金11895元；二、本案反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：涉案商品房在短时期逾期交房一事属实，但其中的原因很多，既有当前房地产市场行情大幅度下跌的因素，也有建设过程中政府规划设计调整等原因，最主要就是反诉被告在履行商品房买卖合同过程中，事先存在逾期支付购房款的违约行为。根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第六条约定，反诉被告应于2013年11月20日前付清全部购房款（包括首付款和银行按揭贷款）。但实际上，原告支付银行按揭款的时间为2014年1月24日，共逾期65天。根据合同第八条的约定,如反诉被告逾期付款，每逾期一天，应向反诉原告支付欠付款项数额万分之三的违约金，故反诉被告应同时向反诉原告支付违约金11895元。反诉被告（原告）唐静、余南安辩称：1、两原告没有逾期付款，只是变更了付款方式和期限，导致了有时间上的差距；2、在两原告改变付款方式后，被告也将购房款的收据开给了两原告，证明两原告付款不存在违约。原告（反诉被告）唐静、余南安向法庭提交了如下证据：一、两原告的身份证复印件各一份，证明原告主体资格适格；二、《商品房预（销）售合同》复印件一份，证明两原告、被告之间的商品房买卖合同关系以及被告应承担的逾期交房违约金的计算方式；三、2013年11月20日被告向两原告出具的收据两份，证明两原告一次性向被告支付购房款883281元，改变了原来约定的首付加按揭的付款方式；四、2015年7月20日被告向两原告出具的致歉函，证明被告因为逾期交房向两原告表达歉意，表示按照合同条款中相关的约定给业主补偿，并尽快加快配套设置建设，早日交房；五、湖滨翡翠城交房通知书以及交房缴费明细单，证明被告于2015年10月底11月初向两原告寄送交房通知书，但交房缴费单的购房款总价与合同约定不符，且被告未提供实测面积以及房屋竣工验收备案表，故无法办理交接。被告（反诉原告）恒地公司向法庭提交了如下证据：一、《认购协议》、《商品房预（销）售合同》、收款收据、借款凭证复印件各一份，证明原告（反诉被告）已逾期付款，应按合同约定的日万分之三支付违约金；二、《九江市住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》原件各一份、《竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收报告》、《房屋单元面积对照表》复印件各一份，证明案涉商品房已于2015年10月30日已具备合同约定的交房条件；三、《湖滨翡翠城交房通知书》复印件、EMS快递单原件及查询回执单复印件各一份，证明被告已经正式通知原告前来办理交房手续。对于当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）唐静、余南安所提交的证据，被告（反诉原告）恒地公司的质证意见：一、对两原告提供证据一、二、四的真实性、合法性以及关联性均无异议；二、对证据三认为与两原告的实际付款情况不相符，实际付款时间晚于收据开具时间；三、对证据五的真实性、合法性无异议，但认为交房缴费明细单的数字如不相符，两原告可与被告核对，且实测面积如与约定不符，应以实测面积为准，多退少补。对被告（反诉原告）恒地公司所提交的证据，原告（反诉被告）唐静、余南安的质证意见：一、对证据一的真实性、合法性无异议，但认为已经改变了付款方式，故两原告不应承担逾期付款责任；二、对证据二的真实性、合法性无异议，但认为两原告是及时付款，且被告提交的证据不能证明在2015年10月30日符合交房条件；三、对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，2013年11月10日，原告唐静、余南安与被告签订《九江市商品房预（销）售合同》一份，约定：两原告向被告购买位于九江市湖滨翡翠城第六栋一单元1301室房屋，建筑面积为125.71平方米，总价款883281元,付款方式为签订合同当日，两原告支付房款273281元，剩余房款610000元于合同备案后七天内办理按揭手续。同日，两原告如约支付了首付款273281元。2013年11月20日，被告恒地公司向两原告出具收据两张，载明房款、首付款，合计金额883281元。2014年1月2日，原告余南安通过江西省都昌县农村信用合作社ＸＸ信用社向被告恒地公司支付购房款540000元。2014年1月24日，原告余南安通过刷银联卡向被告恒地公司支付购房款70000元。但其后，被告并未按照合同约定的时间向两原告交付房屋，两原告多次与被告协商未果，故诉来我院，要求判如所请。被告认为两原告未按合同的约定支付逾期付款违约金，故向本院提起反诉，请求判如反诉所请。另查明，上述合同第八条约定：被告应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工验收合格的商品房交付两原告使用；合同第九条约定：被告逾期交房超过一个月后，每逾期一天被告需按日向两原告支付已交房款的万分之一的违约金；第十一条约定：房屋符合第八条约定的交付条件后，被告应在交付之日前30日书面通知两原告办理交付该房屋的手续。两原告应在收到该通知之日7日内，会同被告对该房屋进行验收交接。双方进行验收交接时，被告应当向两原告出示合同第八条规定的证明文件，并签署《房屋交接单》，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同时，被告应当提供实测面积的有关资料。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，两原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。再查明，2015年10月25日，被告按照两原告在合同中确认的地址，向其通过EMS快递邮寄《交房通知书》一份，通知两原告于2015年10月31日至11月20日分批进行房屋交接。2015年10月30日，案涉房屋所在的湖滨翡翠城6号楼取得《建设工程竣工验收报告》，其载明：经五方责任单位进行工程验收合格。该房屋的勘察、设计、施工、监理以及建设单位均在该报告加盖了公章。同年10月31日，案涉房屋取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。同年11月10日，九江市房地产测绘队出具《房屋单元面积对照表》，载明案涉房屋建筑面积125.34平方米。同年11月30日，九江市建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，载明：湖滨翡翠城6#楼工程的竣工验收备案文件和资料已于2015年11月30日收讫，文件齐全，并盖章同意备案。还查明，合同补充协议第八条约定：两原告必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料，若两原告逾期提交按揭贷款材料，每逾期一日，两原告应按其贷款总额的万分之五向被告支付违约金。若因两原告原因在30日内无法获取贷款，被告有权要求两原告一次性付清余款。两原告须在接到被告通知后七天内用现金补足。此外，合同第七条约定：原告逾期付款超过30天后，被告恒地公司有权解除合同。被告解除合同的，两原告按累计已付款的10％向被告支付违约金。两原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。另该补充协议第十一条载明：合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准。本院认为：原告唐静、余南安与被告签订的《商品房预（销）售合同》以及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效，双方应依约履行各自的权利义务。本案的争议焦点是：一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算；二、反诉被告是否构成逾期付款；三、逾期交房违约金的计算标准是否需要调整。一、被告恒地公司逾期交房的时限该如何计算。被告恒地公司未能依照合同约定于2014年12月31日前向两原告交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件，违约金计算期间应截至于此。本案合同约定的交房条件是商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。另外，建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函（2003）357号）答复，一、国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规能够明确，商品房竣工验收不仅要求建设单位已取得建设工程竣工验收报告，还应当取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，且对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机构是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房验收合格的依据。本案中，被告恒地公司提供的2015年10月30日竣工验收报告仅有勘察、设计、施工、监理以及建设五部门的验收，2015年11月30日的工程竣工验收备案表中才包含法律法规规定的全部验收合格文件，并加盖了九江市建设局公章。因此，被告恒地公司认为涉案房屋在2015年10月30日具备交付条件的答辩意见，本院不予支持。房屋符合交付条件不等于房屋交付的实际履行，案涉房屋逾期交房违约金的截止时间应计算至其符合交付条件，且被告恒地公司按照合同约定书面通知买受人办理交付该房屋的手续时止。因本案合同约定被告恒地公司应于2014年12月31日将符合合同约定的商品房交付给两原告，但被告恒地公司未向本院提供证据证明在案涉房屋符合交付条件后，其按合同约定通知两原告验收交接房屋。在本案审理过程中，被告于2016年7月20日在庭审中出示了《竣工验收备案表》、《九江市住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《房屋单元面积对照表》，故被告恒地公司逾期交房已超过393天，故两原告要求按照393天（自2015年2月1日至2016年2月28日）计算被告逾期交房天数，本院予以支持。二、反诉被告是否构成逾期付款。关于两原告的付款方式,合同约定第六条约定为其他方式，即为合同签订当日，两原告支付房款273281元，余款610000元于合同备案后七天内办理按揭手续。合同补充协议第八条约定：两原告必须在合同签订之日起7日内按银行和住房公积金中心要求准备齐全按揭所需材料。另外，两原告、被告亦约定合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有不同之处，以补充协议为准。但是，两原告（反诉被告）在如约支付首付款后，并未按照合同约定办理按揭手续。两原告（反诉被告）辩称系与被告口头约定改变支付方式。本院认为，在两原告并未按约定如期支付剩余房款的情况下，被告（反诉原告）恒地公司仍在2013年11月20日即补充合同约定的两原告应办理按揭手续之日，向两原告出具载明房款、首付款的收据883281元，且并未提出合理解释，不符合一般交易习惯。故本院认定两原告（反诉被告）与被告（反诉原告）恒地公司之间已就改变付款方式达成了合意。因两原告、被告在合同以及补充协议约定的逾期付款责任是在首付以及按揭的情况之下，针对改变后的付款方式，被告（反诉被告）并未提供证据证明与两原告之间已约定付款期限以及逾期付款违约金标准，故本院对反诉被告的答辩意见予以采纳，反诉被告不承担逾期付款责任。三、逾期交房违约金是否需要调整。原、被告在合同中对逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定，旨在约束当事人履行合同义务。在本案中，逾期交房、逾期付款违约金计算的基数不同，原、被告双方约定的违约金计算标准本身亦并不过高，应适用双方的合同约定，故原告（反诉被告）唐静、余南安要求按照逾期付款违约金的标准，调整逾期交房违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。本案逾期交房违约金应遵照两原告与被告之间的合同约定，按两原告已付购房款的日万分之一予以计算。综上，两原告诉请的逾期交房违约金104138元，本院予以部分支持34713元（已付总房款883281元×393天×0.1‰）。被告恒地公司已于2016年7月20日在庭审中提交了《竣工验收备案表》、《九江市住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《房屋单元面积对照表》，符合交房条件，本院予以确认。被告（反诉原告）恒地公司要求原告（反诉被告）唐静、余南安支付逾期付款违约金11895元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告江西恒地置业有限公司在本判决生效后七日内向原告唐静、余南安支付逾期交房违约金34713元；二、驳回反诉原告江西恒地置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2383元，由反诉被告唐静、余南安负担1589元，由被告江西恒地置业有限公司负担794元，反诉案件受理费50元，由反诉原告江西恒地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 钟 蕾审判员 詹 擘审判员 周 培二〇一七年五月二十三日书记员 汤楚杰