北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初529号原告：北京兴创置地房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角观音寺南口兴创大厦二层201-209室。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：刘妍青，女，1987年7月17日出生，汉族，北京兴创置地房地产开发有限公司员工，住北京市丰台区东高地72栋乙门23号。委托诉讼代理人：刘铁军，北京市铭达律师事务所律师。被告：北京神州畅通物流有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇陆村京开路路东200米。法定代表人：白瑞文，董事长。被告：赵雅辉（兼被告北京神州畅通物流有限公司的委托诉讼代理人），男，1972年3月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告北京兴创置地房地产开发有限公司（以下简称：兴创置地公司）与被告北京神州畅通物流有限公司（以下简称：神州畅通公司）、被告赵雅辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴创置地公司的委托代理人刘妍青、刘铁军、被告赵雅辉（兼被告神州畅通公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴创置地公司向本院提出诉讼请求：1.解除兴创置地公司与神州畅通公司签订的商铺租赁合同；2.神州畅通公司将其承租的兴创大厦首层104室商铺腾空并将商铺归还兴创置地公司，兴创置地公司扣除神州畅通公司支付的合同保证金43521.34元；3.神州畅通公司支付租金93183.36元（截止2016年12月31日）；4.神州畅通公司支付滞纳金直至上述租金全部付清之日止（按每日1%标准计算，截止2016年12月31日为36993.7元）；5.神州畅通公司支付2017年1月1日至商铺归还之日止的租金、以及租金全部付清之日止的滞纳金；6.赵雅辉对上述债务承担连带责任；7.诉讼费用由神州畅通公司和赵雅辉承担。事实和理由：兴创置地公司与神州畅通公司于2014年12月22日就兴创大厦首层104商铺签订了商铺租赁合同，租期自2015年3月23日起至2022年3月22日止，共计7年，筹备免租期8个月，自2015年3月23日起至2015年11月22日止。神州畅通公司在筹备免租期后的租金交纳中一直存在严重拖欠租金的行为。经兴创置地公司多次催告，神州畅通公司缴纳了前两笔房屋租金。根据合同约定，神州畅通公司应于2016年8月23日前支付当年的第三笔房屋租金，金额为65282.01元。神州畅通公司在兴创置地公司多次催要的情况下仍未交纳租金，兴创置地公司有权解除合同并扣除神州畅通公司交纳的保证金，同时有权要求神州畅通公司支付未交纳的第三笔房屋租金及滞纳金。赵雅辉系合同的实际履行人，亦是商铺的实际经营者，因此应与神州畅通公司承担连带责任。为维护兴创置地公司的合法权益，故诉至本院。神州畅通公司、赵雅辉辩称：不同意兴创置地公司的诉讼请求。合同虽然是兴创置地公司与神州畅通公司签订的，但实际由赵雅辉进行操作，即使有责任也是由赵雅辉承担。租赁房屋周边的地铁没有开通，赵雅辉应在2016年8月23日交纳租金，但其于2016年8月24日向兴创置地公司提交了免租申请。2016年9月29日兴创置地公司刘旭通知我免租四个月的申请通过，赵雅辉收到免租协议签字后交纳给兴创置地公司刘妍手里后就一直没有答复。2016年12月15日赵雅辉准备交下个月房租，但兴创置地公司称要解除合同，故未交纳。本院经审理认定事实如下：2014年12月，出租方（甲方）兴创置地公司与承租方（乙方）神州畅通公司签订了商铺租赁合同，合同约定兴创置地公司将位于北京市大兴区金星西路6号院1号楼兴创大厦首层104店铺（建筑面积682.29平方米）租给神州畅通公司用于经营咖啡、西餐简餐，租赁期限七年（含装修期和免租期），兴创置地公司向神州畅通公司交房之日为起租日（以房屋交接单签订日期为准），自起租日起兴创置地公司给予神州畅通公司8个月的筹备免租期。合同约定，第一至第三年每年租金为261128.04元，每年物业费为206564元，第四至第六年每年租金为378051.04元，每年物业费为206564元，第七年租金为507965.49元，物业费为206564元，租金自免租期届满次日起算，采取季付的方式，神州畅通公司于每个交费季度终止前提前10日向兴创置地公司交付下季度租金。神州畅通公司于合同签订时向兴创置地公司支付房屋保证金43521.34元。合同第9条约定违约责任，9.1约定：神州畅通公司违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，神州畅通公司应额外支付月租金的1%作为滞纳金。合同乙方由神州畅通公司加盖公章，并由赵雅辉在承租人处签字。合同签订后，神州畅通公司在涉案房屋经营咖啡业务，店名为时光记忆咖啡，实际经营人为赵雅辉。2016年4月29日，神州畅通公司向兴创置地公司提交了保证书，载明：“目前时光记忆咖啡拖欠房租、滞纳金等一切费用，望贵司领导能够批准我司在2016年5月9日前一次付清。如未按照约定日期交付全部租金及滞纳金，兴创置地公司可根据租赁合同约定解除合同并收回房屋。”2016年5月12日、2016年5月26日、2016年5月30日、2016年6月3日、2016年6月12日，兴创置地公司分别向神州畅通公司签发了租金缴纳通知书，通知神州畅通公司交纳自2016年5月23日起至2016年8月22日止的租金65282.01元，赵雅辉分别在通知书上签名。2016年6月22日，兴创置地公司向神州畅通公司签发了房屋收回通知书,通知神州畅通公司收回房屋的使用权，赵雅辉签名确认。2016年6月28日，兴创置地公司向神州畅通公司签发了合同解除通知书，但赵雅辉未签字。2016年6月29日，赵雅辉向兴创置地公司支付自租金73333.58元，交纳至2016年8月22日。2016年7月3日，赵雅辉向兴创置地公司出具了保证书，保证按时交纳自2016年8月23日起至2016年11月22日止的租金。2016年8月1日，兴创置地公司向神州畅通公司签发了租金缴纳通知书，通知其应于2016年8月23日前5个工作日内支付自2016年8月23日起至2016年11月22日止的租金65282.01元。2016年8月24日，神州畅通公司向兴创置地公司提交了免租申请，申请减免2016年9月至2017年2月两个季度的房租。后赵雅辉收到兴创置地公司发来的空白房屋租赁合同补充协议，但双方未进一步达成新的协议。庭审中，赵雅辉称其已签署该补充协议并交付兴创置地公司，兴创置地公司对此不予认可。2016年10月9日，赵雅辉向北京兴达兴物业服务中心交纳物业费40000元；2016年11月3日，赵雅辉向北京兴达兴物业服务中心交纳物业费20000元。2016年12月1日，神州畅通公司和赵雅辉签订了经济协议合同，合同约定赵雅辉承担与兴创置地公司之间诉讼所产生的所有费用。2016年12月20日，兴创置地公司向神州畅通公司签发了律师函，要求解除租赁合同并扣除保证金。赵雅辉于2016年12月22日签收。本院认为，兴创置地公司与神州畅通公司签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。商铺租赁合同的主体系兴创置地公司与神州畅通公司，神州畅通公司欲将合同的义务全部转移给第三人，应当经债权人同意，现神州畅通公司仅通过与赵雅辉签订协议将全部债务进行转移，未得到兴创置地公司的同意，故对应由实际经营人是赵雅辉承担责任，神州畅通公司不承担责任的答辩意见，本院不予采信。庭审中赵雅辉认可是实际经营人，愿意承担责任，故对兴创置地公司要求赵雅辉与神州畅通公司承担连带责任的主张，本院不持异议。在合同履行过程中，兴创置地公司虽向赵雅辉发送了房屋租赁合同补充协议，但双方未进一步签署，因此不能证明双方已达成新的协议，双方仍应按照商铺租赁合同的约定履行各自的权利义务。商铺租赁合同约定神州畅通公司的免租期为起租之日起八个月，自2016年8月23日起至2016年12月20日止的期间已过免租期，神州畅通公司未按时支付租金。根据合同约定，神州畅通公司逾期交纳租金累计超过30日的，兴创置地公司有权书面通知解除合同，2016年12月22日，赵雅辉签收了兴创置地公司要求解除合同的律师函，后神州畅通公司、赵雅辉均未提出异议，故双方签订的商铺租赁合同已于2016年12月22日解除。合同解除后，神州畅通公司、赵雅辉应将拖欠租金补齐，并给付实际占用期间的占有使用费，将租赁商铺腾空返还给兴创置地公司。神州畅通公司、赵雅辉迟延给付租金的行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金，双方约定的滞纳金实际系违约金性质，但兴创置地公司主张的违约金数额过高，本院酌情予以降低。神州畅通公司已交纳的保证金应予以折抵。综上所述，对兴创置地公司主张的合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、北京兴创置地房地产开发有限公司与北京神州畅通物流有限公司签订的商铺租赁合同于2016年12月22日解除，北京神州畅通物流有限公司、赵雅辉于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区金星西路6号院1号楼兴创大厦首层104店铺腾空返还给北京兴创置地房地产开发有限公司；二、本判决生效后十日内，北京神州畅通物流有限公司给付北京兴创置地房地产开发有限公司自2016年8月23日起至2016年12月22日止的房屋租金87281.15元三、本判决生效后十日内，北京神州畅通物流有限公司给付北京兴创置地房地产开发有限公司自2016年12月23日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每年261128.04元标准计算）；四、本判决生效后十日内，北京神州畅通物流有限公司给付北京兴创置地房地产开发有限公司给付违约金15000元；五、北京神州畅通物流有限公司向北京兴创置地房地产开发有限公司支付的保证金43521.34元应折抵上述费用；六、赵雅辉对上述债务承担连带责任；七、驳回北京兴创置地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1452元，由北京神州畅通物流有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨怡二〇一七年五月二十五日书记员  程飞-8--1-