浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终1456号上诉人（原审原告）：连志宏，男，1969年7月31日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人：盛军华，北京中银（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海墅房地产开发（杭州）有限公司，住所地：杭州市滨江区长河街道江晖路1961号隆和国际大厦1703室。法定代表人：秦华，董事长。委托代理人：陈洋，男，1989年9月23日出生，汉族，系该公司员工。上诉人连志宏因与被上诉人海墅房地产开发（杭州）有限公司（以下简称海墅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年5月22日，连志宏与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买海墅公司开发的御江苑4幢1单元4502室商品房，合同签订后连志宏付清了全部购房款9966302元，海墅公司于2013年12月26日向连志宏寄发了《房屋交付通知书》。2014年1月15日连志宏到御江苑小区办理了《房屋交接书》和《交房流转单》，连志宏在验房过程中发现该商品房房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水、地板霉变等质量问题，连志宏将房屋钥匙暂放物业处，要求物业整改完成后再通知连志宏，海墅公司承诺及时整改、维修。海墅公司着手整改后又于2014年11月5日、2015年2月11日通知连志宏验收，连志宏仍认为有质量问题等。连志宏遂于2015年7月14日向原审法院起诉要求解除双方的《浙江省商品房买卖合同》；海墅公司支付违约金等。原审法院认为连志宏主张的事由不属于可以解除合同的情形故驳回其诉讼请求。连志宏不服该判决向杭州市中级人民法院提出上诉，该院于2016年2月4日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。此后，连志宏再次诉至原审法院，请求：1、海墅公司立即完成御江苑4幢1单元4502室商品房质量、装修质量的修复、维修、整改和恢复南阳台结构原状，并将符合使用条件的商品房交付给连志宏；2、海墅公司赔偿连志宏自2014年1月1日起至实际交付修复、维修、整改完毕符合使用条件房屋之日止的经济损失（计算至起诉日为560000元）。原审法院另查明：2014年1月15日海墅公司通知连志宏前来收房，案涉房屋当时的结构与房屋竣工验收时的结构一致。2014年11月份连志宏再次来验房时，发现房屋的阳台与楼下的4402室中空部位被浇筑，原有护栏被拆除等。庭审中海墅公司陈述系4402室业主所为。原审法院认为：连志宏、海墅公司签订的商品房买卖合同系双方自愿协商订立，符合法律规定，为有效合同。虽然连志宏在2014年1月交接验收案涉房屋过程中，发现房屋存在一定装修质量问题，但是这些问题并不涉及房屋主体结构质量问题，也未严重影响正常居住使用，不足以导致双方合同的解除。因为房屋存在着一定的装修质量问题，连志宏提出了修复，海墅公司也进行了多次的修复、整改，从最后2015年2月11日的验收单上体现，只是存在部分瑕疵，不足以导致连志宏无法居住使用。海墅公司数次整改，连志宏仍认为存在问题，但对其主张所存在的问题，连志宏亦无充分的证据证明，故原审法院对连志宏主张的再次“修复、维修、整改”及将符合使用条件的商品房交付连志宏之诉讼请求不予支持。结合海墅公司在交房后确实存在对房屋的修复与整改，由此也影响了连志宏正常使用房屋；连志宏至今未入住使用房屋，但扩大的损失不应由海墅公司承担；庭审中连志宏同意损失赔偿可以参照合同第十条约定的逾期交房违约金标准等，原审法院酌情确认参照三个月的逾期交房违约金的标准来计付因房屋修复无法正常使用的损失，即海墅公司应赔偿连志宏89697元。对连志宏主张的阳台恢复问题，本案中其无证据证明海墅公司是侵权人，且与本案不是同一法律关系，不属于本案处理范围，连志宏可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、海墅公司于判决生效之日起七日内支付连志宏89697元。二、驳回连志宏的其他诉讼请求。如海墅公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由连志宏负担7894元，海墅公司负担1506元。宣判后，连志宏不服，向本院提起上诉称：2013年5月22日，连志宏与海墅公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买海墅公司开发的御江苑4幢1单元4502室商品房，就商品房情况、面积、价款、付款方式、违约责任等作了约定，合同签订后连志宏付清了全部购房款9966302元。2013年12月26日海墅公司发来《房屋交付通知书》，2014年1月15日连志宏到海墅公司御江苑小区物业服务中心，先按海墅公司要求在所购房屋交验前付清了物业维修基金16369.60元、燃气开通费800元等费用，再在海墅公司工作人员、上海世茂南京物业服务有限公司御江苑服务中心工作人员陪同下验房。验房过程中发现该商品房房顶多处渗漏、多处瓷砖大面积空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等等质量问题，严重影响居住使用，海墅公司承诺及时整改、维修并在完成后通知连志宏。连志宏未接受商品房，未接收钥匙，等海墅公司整改、维修通知。但之后，海墅公司没有是否整改维修完成的回复、也没有整改维修合格报告，反而是连志宏多次主动联系物业中心询问整改维修结果，并联系海墅公司御江苑维保部、世茂物业要求约好时间上门验房，且仍然发现之前的问题仍存在或未整改维修至合格。直至2015年2月11日，经联系海墅公司御江苑维保部、世茂物业，称已整改维修，连志宏再次联系并在御江苑维保部、世茂物业工作人员陪同下上门验房，仍然发现了大面积墙体空鼓、卫生间地面不平排水不畅、部分墙角渗水地板变色墙体脱落、门窗存在质量问题、阳台结构改变等问题，之前几次验房发现并由海墅公司、世茂物业承诺整改维修的质量问题，仍然大范围存在。该商品房因上述质量问题至今未整改维修完毕，部分整改维修仍未合格，房屋未交付，钥匙至今仍未交接连志宏，连志宏至今也未能入住。连志宏在此验收过程中，2014年11月第二次验收时还发现购买的4幢1单元4502室商品房阳台位置结构发生变化，原来设计空缺区块不知在什么时间被浇筑了地面，原有的护栏也被拆除，而且也未设置任何安全设施形成安全隐患。海墅公司在此前另一案件的2015年7月庭审过程中，向法庭提交了证据五“维修记录，证明”海墅公司依连志宏的意见和建议履行维保义务，但未证明维修完毕合格，至今亦未通知连志宏验收。海墅公司应严格履行合同义务，海墅公司在《浙江省商品房买卖合同》履行过程中，出售的商品房存在明显的房屋质量问题和装修质量问题，对商品房阳台改变结构且存在严重安全隐患，不符合交付条件、使用条件，商品房未按合同约定提供办理商品房转移登记所需的土地、房屋权属证书等诸多违约行为，且部分违约行为持续至今仍存在，连志宏多次主动上门看房并在海墅公司、物业陪同下验房，均发现并确认诸多质量、装修等问题，但海墅公司多次维修整改仍未能完成承诺的整改维修结果，连志宏至今未能入住。御江苑小区自开发建设以来存在诸多问题，业主自购房日起即已自发维权，因各自情况不同维权结果有差异。基于海墅公司交付房屋存在诸多问题且至今未维修整改符合要求、逾期办理产权等违约行为，连志宏于2015年5月向杭州市滨江区人民法院提起诉讼，滨江区人民法院诉调中心组织前期调解但海墅公司拒绝，7月14日正式立案受理，2015年10月12日作出（2015）杭滨民初字第1182号民事判决书驳回了要求解除合同的诉讼请求，同时该判决认为“本案的焦点及所要解决的问题是连志宏、海墅公司双方签订的商品房买卖合同是否符合解除条件，连志宏可否主张解除合同，故因涉案房屋房顶渗漏、瓷砖空鼓、阳台积水、卫生间排水不畅、部分墙角渗水地板霉变等质量问题以及因阳台结构位置发生变化所产生的纠纷不属于本案处理范围，连志宏可另行主张权利”。连志宏就解除合同的诉讼请求提起上诉，杭州市中级人民法院2016年2月4日作出（2015）浙杭民终字第3440号民事判决书。虽然上述判决从“存在装修质量问题，但非主体结构质量问题”、“双方沟通不畅、非客观不能交付权属证书”等角度进行考虑，未严格适用合同约定条款内容，未能支持连志宏解除《浙江省商品房买卖合同》的诉讼请求，但海墅公司交付房屋存在诸多质量问题且至今未维修整改符合使用要求、在连志宏起诉前未收到海墅公司任何关于维修整改结果通知等违约行为是客观存在的，也造成了连志宏一直未能入住的实际损失，一审、二审中均未进行处理。现连志宏依据商品房及装修的实际情况，依据《商品房销售管理办法》第三十条、《合同法》第六十二条等，依法起诉。但一审法院对“完成御江苑4幢1单元4502室房屋质量、装修质量的修复、维修、整改和恢复南阳台结构原状，并将符合使用条件的商品房交付给连志宏”的诉讼请求举证责任分配不当，且进行调查核实，判决结果错误；对因海墅公司数次对房屋进行修改与整改造成的未能入住使用房屋的经济损失，参照三个月逾期交房违约金的标准计算，明显偏少，与至少有书面证据的维修整改过程（2014年1月15日、2014年11月5日、2015年2月11日三次书面验收单，2015年7月另一案件开庭时海墅公司提交的维修整改照片）也不符，对无法正常使用的期限计算明显偏少，不足以弥补连志宏的经济损失，也与此前海墅公司赔偿该小区其他业主的赔偿结果相距甚远。综上，请求：1、撤销原审判决。2、判决海墅公司立即完成御江苑4幢1单元4502室商品房质量、装修质量的修复、维修、整改和恢复南阳台结构原状，并将符合使用条件的商品房交付给连志宏。3、判决海墅公司赔偿连志宏自2014年1月1日起至实际交付修复、维修、整改完毕符合使用条件房屋之日止的经济损失（其中计算至起诉日为560000元）。4、本案一、二审诉讼费用由海墅公司承担。针对连志宏的上诉，海墅公司发表答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审举证期限内，海墅公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。连志宏向本院提交如下证据材料：照片一组，拟证明案涉房屋仍存在诸多质量问题的事实。上述证据材料经出示，海墅公司发表意见称，关联性有异议，无法证明照片是案涉房屋，阳台是4402的业主搭的，海墅公司认可确实存在搭建的情况，但是搭建行为是经过连志宏同意后4402的业主搭的。本院经审核认为，海墅公司对上述证据的异议成立，本院不予采信。二审期间，经连志宏申请，本院组织双方当事人现场勘验，并组织双方当事人对是否存在质量问题，以及存在何种质量问题进行现场确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明：经现场勘验，连志宏提出案涉房屋现存在如下九项质量问题：1、主卧阳台外结构改变；2、主卧阳台积水，且致使墙体脱落、木板脱落；3、主卧通往阳台的门框损伤；4、地板（主卧与次卧交接处）有空隙；5、次卧卫生间4个空鼓，屋顶漏水导致墙体瓷砖脱开；6、厨房3块瓷砖开裂；7、客厅阳台结构改变；8、儿童房卫生间空鼓1块；9、更衣室没有门。对上述问题，海墅公司表示对第1、7、9项不认可，第5项墙面瓷砖脱开并非屋顶漏水所致。经本院询问是否愿意协商修复双方无异议部分的质量问题，双方当事人均表示由法院判决。本院认为：根据本案原审查明的事实，海墅公司已于2013年12月26日向连志宏寄发了《房屋交付通知书》，双方亦于2014年1月15日办理了《房屋交接书》，故连志宏要求海墅公司承担逾期交房的违约责任缺乏事实依据，经原审法院庭审释明，连志宏表示如法院认为海墅公司不存在逾期交房，仍主张基于质量问题导致无法入住的损失赔偿。根据法律的规定，海墅公司作为出卖人，对案涉房屋存在的质量瑕疵，负有维修之义务，其因修复造成影响买受人使用的，应赔偿买受人修复期间的损失。根据本院现场勘验，对于案涉房屋现存的、双方均无异议的质量瑕疵，海墅公司负有继续修复的义务。对于双方有争议的部分，主卧阳台、客厅阳台外结构改变问题，因发生在双方签订《房屋交接书》之后，海墅公司亦提交了证据证实上述结构改变系4402室房屋业主所为，故不属于本案商品房预售合同纠纷审查范围，故本院不予处理。连志宏主张更衣室没有门，但认定此系质量瑕疵缺乏合同依据。至于房屋修复期间的损失问题，本院认为，根据本院生效判决，案涉房屋虽存在一定质量问题，但这些质量问题并不涉及房屋主体结构质量问题，也未严重影响正常居住使用。同时根据2014年1月15日、2014年11月5日房屋验收交接单上所载的情况以及本院现场勘验情况，本院认为案涉房屋存在的质量瑕疵尚未达到致使连志宏对案涉房屋完全无法使用的后果，故原审法院斟酌全案情形，并结合双方当事人的意见，酌情确认参照三个月的逾期交房违约金的标准来计付损失赔偿尚属合理。综上，连志宏的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初1600号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；二、撤销杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初1600号民事判决第二项；三、海墅房地产开发（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内修复案涉房屋存在的质量瑕疵【1、主卧阳台的积水、墙体脱落、木板脱落；2、主卧通往阳台的门框损伤；3、地板（主卧与次卧交接处）的空隙；4、次卧卫生间的4个空鼓，屋顶漏水导致的墙体瓷砖脱开；5、厨房开裂的3块瓷砖；6、儿童房卫生间的空鼓1块）；四、驳回连志宏的其他诉讼请求。二审案件受理费8355元，由连志宏负担8000元，由海墅房地产开发（杭州）有限公司负担355元。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年五月二十五日书 记 员  徐森燕