广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7025号上诉人（原审原告）：广州市旭凯投资管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：徐贵阳，职务：经理。委托代理人：吴海滢，该公司职员。被上诉人（原审被告）：朱晓玲，住广东省深圳市福田区。委托代理人：李允豪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市旭凯投资管理有限公司（下简称旭凯公司）因与被上诉人朱晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人旭凯公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判朱晓玲向旭凯公司支付拖欠的租金、管理费、水电费及仓储管理费合计330550.33元（暂计至2016年11月），或将本案发回重审；2、朱晓玲承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、原审未审理查明朱晓玲至今仍占用场地的事实。旭凯公司多次要求朱晓玲处理物业租赁事宜，但朱晓玲一直未出面解决，更加不存在其与旭凯公司确认租赁物业内的物品是朱晓玲不要的。为避免损失进一步扩大，2016年4月28日，旭凯公司依《租赁补充合同》第八条第8-3款之约定向朱晓玲发送《解除合同通知书》，并要求朱晓玲履行清空场地的义务。根据旭凯公司补充证据，朱晓玲至今仍占用场地给旭凯公司造成了巨大损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，即便涉案租赁合同被认定为无效合同，朱晓玲也应当按照实际使用情况，参照租金标准支付场地使用费。为此，租赁合同解除前，朱晓玲应当支付欠付的租金，租赁合同解除后，对于物品占用场地的情况，应比照同类地区仓储费标准向旭凯公司支付仓储费用，直到场地清空为止；二、朱晓玲无故偷偷退场，并未通知旭凯公司，旭凯公司不清楚朱晓玲退场的具体时间。原审关于“旭凯公司表示当时其不同意朱晓玲搬走”的表述，有混淆视听，误导事实的嫌疑。旭凯公司的意思是，旭凯公司从未同意过提前终止双方的租赁合同，也根本不清楚朱晓玲退场的情况。同时朱晓玲也自认退场时并未通知旭凯公司。据此，对旭凯公司而言，朱晓玲始终是涉案物业的租户并实际占有物业，直到旭凯公司发出解除通知；三、旭凯公司没有确认也无权确认涉案物业内的物品是朱晓玲“不要的”。首先，旭凯公司根本不知道朱晓玲退场的事实，涉案房产未移交，朱晓玲也未清空场地，一直占用涉案场地。第二，旭凯公司不是涉案物业内物品的所有权人，也不清楚物品的用途和性质，不可能确认物品是“不要的”。原审法院作出这一认定显然与事实相悖，据此得出的结论也不可能成立，依法应予以纠正。综上，原审未审理查明本案基本事实，并错误判定旭凯公司承担本案全部责任，违背了民法公平正义及权利义务相对等的原则。被上诉人朱晓玲答辩称：其一，旭凯公司与朱晓玲之间签署的租赁合同约定的租赁房屋属违法建筑，该租赁合同无效，因此不存在旭凯公司所谓违约退租的情形。其二，朱晓玲已提前告知旭凯公司，并且于2015年12月24日搬离租赁物业，由于旭凯公司的阻拦，剩余零星物品未能搬离，对此一审判决已查明。因此，朱晓玲并不存在拖欠旭凯公司租金、管理费、水电费、仓储费等费用的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回旭凯公司的所有上诉请求，维持原审判决。2016年7月14日，旭凯公司向原审法院起诉请求判令：1、确认旭凯公司与朱晓玲签订的《广州市房屋租赁合同》与《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》于2016年4月28日解除；2、朱晓玲立即向旭凯公司支付2016年1月10日至2016年4月28日的租金217318.63元（其中，2016年1月10日至2016年2月9日的租金为58168.8元；2016年2月10日至2016年3月9日的租金为62822.3元；2016年3月10日至2016年4月9日的租金为62822.3元；2016年4月10日至2016年4月28日的租金为33505.23元）、管理费28200元（每月7050元）以及逾期支付租金及管理费的滞纳金（从拖欠上述费用的当月6号起至实际清付之日止，每日按照拖欠金额的千分之三计算）；3、朱晓玲承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：朱晓玲（承租方、乙方）与旭凯公司（出租方、甲方）签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》（合同编号：2014旭租赁字第A6-201号），约定甲方将广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6栋201、202号铺（自编）出租给乙方，且租赁面积从原租赁合同的30平方米增加至282平方米（位置注明详见物业位置平面示意图标记所示，示意图只作位置识别之用，并不显示该物业的面积大小）；甲乙双方同意承租的物业建筑面积按282平方米计算；由于该租赁物业所属的T.I.T创意园翡冷翠小镇属于广州市政府规划的“退二进三”工程改造项目，有其特殊的产权和使用权状况，目前政策情况下，园区内包括本租赁物业在内的房屋的使用性质为临时经营场所，且期限为每两年续期一次；乙方自愿承租该物业，双方约定该物业只能做办公、商品展示及销售、活动策划使用；租赁期从2014年2月10日起至2017年2月9日止；甲方应在2014年2月10日将租赁物业按现状交付给乙方使用，并签订《场地交付通知书》，场地交付日期以《场地交付通知书》签署日期为准；乙方应按照以下的方式交纳租金、管理费给甲方：具体支付金额如下：2014年4月11日至2015年2月9日每月租金53860元，2015年2月10日至2016年2月9日每月租金58168.8元，2016年2月10日至2017年2月9日每月租金62822.3元；管理费为每月7050元，租金、管理费按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票或转账的方式支付当月租金、管理费；自本合同签订之日起5日内，乙方需向甲方缴交如下费用：三个月的租金保证金161580元、三个月的管理费保证金21150元、水电保证金20000元、首月租金53860元、首月管理费7050元；如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的违约金；若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同，乙方按本合同第3-2条交纳的各项保证金不予退还，并赔偿甲方的一切损失；乙方有下列情形之一的，经劝告拒不改正，视为严重的违约行为，甲方有权解除合同并收回物业，且保证金不予退还：8）逾期未缴纳相关费用的；在租赁期内乙方擅自解除本合同，则乙方向甲方缴纳的保证金不予退还，且甲方有权要求乙方全额支付合同期内的所有租金、管理费，并继续追究乙方违约责任；合同终止后，乙方应在合同终止之日起7天内将未形成附合的装饰装修物和其他可移动物品自行自费拆除和全部搬离租赁的物业；如乙方逾期一个月仍不退场和清空场地的，即视为乙方放弃留存于租赁物业内的所有物品和设备的所有权，甲方有权自行清空场地另行租赁以及变卖留置物品的权利；如因政府征用、征收、拆迁或改变该场地规划等政策性原因，甲方将在事先收到通知的前提下提前通知乙方，本合同自动终止，乙方应在通知规定的期限无条件退出租赁物业，双方均无需向对方承担任何责任，由此造成的损失和双方的投入由双方各自承担；乙方对该物业为广州市政府“退二进三”工程之情况有充分了解，并同意因政策调整等政府原因造成本合同不能履行的，双方互不负责任，若因政策调整发生政府补偿的，相关补偿标准按相关规定执行，甲方无需向乙方作出任何的补偿或赔偿；本补充合同所附附件作为本补充合同的一部分，与本合同具有同等法律效力；附件一：甲乙双方的营业执照及法人身份证复印件，乙方为个人的提供身份证复印件；附件二：平面示意图（以红线显示物业所在位置及范围）；附件三：物业权属及租赁证明文件；附件四：《租户手册》；等。上述附件中附有：1、粤房地证字第××号《房地产权证》，记载海珠区新港中路397号（自编7××号）的权属人为广州第一棉纺织厂（以下简称“纺织厂”），房屋用途厂房，房屋所有权性质全民，层数1-1/3，建基面积697.95平方米，建筑面积915.66平方米，等。上述《房地产权证》附有房屋平面图；2、2009年7月23日纺织厂与广州新仕诚企业发展有限公司（以下简称新仕诚公司）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定纺织厂将海珠区新港中路397号的房地产建筑面积34006平方米出租给新仕诚公司使用；3、2010年7月12日新仕诚公司与徐贵阳签订的《广州市房屋租赁合同》，约定新仕诚公司将海珠区新港中路397号自编76、7××号出租给徐贵阳使用。合同签订后，朱晓玲依约向旭凯公司支付了三个月的租金保证金161580元、三个月的管理费保证金21150元、水电保证金20000元共计202730元，每月支付租金和管理费至2016年1月9日。据查册时间为2016年9月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区新港中路397号（自编7××号）的所有权人为广州第一棉纺织厂，建基面积697.95平方米，建筑面积915.66平方米，结构层数1-1/3，房屋所有权性质全民，使用性质厂房，存在抵押权，抵押权人为广州纺织品进出口集团有限公司，等。另查明：原审法院曾于2014年1月8日作出（2013）穗海法民三初字第87号民事判决书，该判决书记载广州市规划局海珠分局于2013年10月28日出具的《关于谢某了解艺苑路T.I.T创意园规划审批及反映违法建设信访问题的复函》（穗规海珠〔2013〕531号），载明：谢某女士：市规划局转来您来访了解艺苑路T.I.T创意园内规划报建情况，以及反映园内违法建设的信访材料收悉，现函复如下：一、经查，2008年2月规划部门曾以穗规建证〔2008〕487号《建设工程规划许可证》审批，同意广州市第一棉纺织厂在海珠区新港中路397号房屋原状维修和加固，属不拆除、不改变原有建筑物基础、主要承重结构、外墙立面、建筑层数、高度、面积及使用性质的建筑工程。除此之外，规划部门没有审批T.I.T创意园、翡冷翠小镇、新港中路397号自编76号、7××号等建筑工程项目的报建……。旭凯公司、朱晓玲均表示对上述复函内容没有异议。为证实其主张，旭凯公司还提交了如下证据：1、月结通知单签收表、“关于费用欠缴事宜”的催款函、月终结算通知单、EMS单，拟证明朱晓玲至今未向旭凯公司支付2016年1月至4月的租金、管理费、排污费、水电费，已构成违约；2、《关于A6-201、202栋物业退租申请的回复函》、翡冷翠小镇现状照片，拟证明旭凯公司不同意朱晓玲的退租申请，要求朱晓玲继续履行合同，朱晓玲的退租申请不具备合同解除的效力，租赁物业至今仍可正常经营，不受拆迁公告的影响；3、《终止合同通知书》、EMS单，拟证明朱晓玲拖欠租金构成违约，为避免双方损失进一步扩大，旭凯公司无奈之下行使了合同的解除权，上述合同于2016年4月28日解除；4、2016年4月30日前朱晓玲使用A6-201、A6-202照片，拟证明朱晓玲能正常使用涉案房屋；5、《解除合同》后A6-201、A6-202物品及开锁视频，拟证明旭凯公司发出解除合同通知书后，朱晓玲未按时出面处理物业内物品，旭凯公司于2016年5月4日开锁清点涉案房屋物品；6、授权委托书，拟证明旭凯公司授权委托翡冷翠小镇管理处办理相关事宜。朱晓玲质证表示：对证据1中的月结通知单签收表朱晓玲没有收到，对其真实性、合法性、关联性不予确认；对该证据中的“关于费用欠缴事宜”的催款函、月终结算通知单、EMS单的真实性予以确认，对关联性不予确认，因为租赁物业属于违建，上述合同属于无效合同，即使上述合同有效，该合同已于2015年12月31日解除，朱晓玲没有向旭凯公司支付租金、管理费、水电费的义务，且催款函发出的主体是翡冷翠小区管理处，并非旭凯公司；对证据2中回复函的真实性没有异议，对合法性、关联性不予确认，朱晓玲解除合同只要履行通知义务，不需要旭凯公司同意。旭凯公司在收到解除合同的通知后在3个月内未提出异议，翡冷翠小区管理处不是合同主体，其复函不具有任何法律效力；对该证据中照片的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明该使用行为为合法使用；对证据3的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明内容不予确认，因为合同已于2015年12月31日解除，同一合同不存在两次解除的情形；对证据4的真实性、合法性、关联性及不予确认，通过该照片不能确认租赁物业能够正常经营使用；对证据5中开锁视频的真实性、合法性、关联性不予确认，旭凯公司称该视频录制于2016年4月30日，但该视频文件的生成时间为2016年5月10日，可以看出该证据属于虚假证据。朱晓玲与旭凯公司的合同于2015年12月31日解除后，朱晓玲到租赁物业提取办公用品，但旭凯公司予以阻止；物业上所加U型锁并非朱晓玲的锁，是旭凯公司阻止朱晓玲搬迁物品所加的锁；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，旭凯公司陈述翡冷翠小镇管理处是其公司的一个部门，如果是其公司的一个部门就无需授权；即使旭凯公司委托过管理处，但是旭凯公司并未通知或跟朱晓玲书面确认双方的委托关系，朱晓玲并不知情，根据合同关系，管理处无权自行要求朱晓玲履行合同内容，因此管理处所提出的解除合同的回复及催缴租金的通知对朱晓玲不产生任何法律效力。为证实其抗辩主张，朱晓玲还提交了如下证据：1、《关于征收广州科学馆项目国有土地上房屋的决定》（海府征房［2015］2号），附件一：规划红线图，拟证明广州市海珠区人民政府已将租赁物业列入征收范围；2、《退租申请》，拟证明朱晓玲通知旭凯公司解除合同，要求旭凯公司返还保证金；3、律师函及快递单，拟证明朱晓玲要求旭凯公司返还保证金；4、《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》（穗府［2008］8号），拟证明需要搬迁的企业分别于2010年前和2015年前分两批完成搬迁工作；5、《广州市海珠区第一批影响环保类退二企业名单》，拟证明租赁物业所在的广州第一棉纺织厂纺织机械分厂列为退二搬迁企业名录；6、《房屋租赁合同》，拟证明广州正安文化传播有限公司为减少搬迁对企业经营的影响，于2015年7月1日与姚某签订了《房屋租赁合同》。旭凯公司质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认，朱晓玲是在2015年7月1日在东方创业园与其他业主签订合同后改变了经营方向才决定退租的，并不是朱晓玲称的因政府征收导致其不能经营而退租；对证据2的真实性没有异议，但旭凯公司于2015年12月28日明确表示不同意朱晓玲的退租申请，要求朱晓玲按照合同继续履行合同；对证据3的真实性、合法性没有异议，朱晓玲在2016年1至3月期间一直都在使用租赁物业，其有无在里面办公旭凯公司不能干预，旭凯公司向朱晓玲寄送催款通知单及催款函，朱晓玲也有签收，在此过程中朱晓玲也未提出任何异议；对证据4、5的真实性没有异议，对关联性不予确认，该些文件均是在朱晓玲与旭凯公司签订合同之前广州市政府发出的，朱晓玲在旭凯公司签订合同时已知晓涉案项目是退二进三项目；对证据6的真实性没有异议，朱晓玲是因为自身原因退租，未与旭凯公司进行任何沟通，朱晓玲的退租行为不应予以认可。原审诉讼中，双方确认以下事实：一、整个新港中路397号都是纺织厂的物业，纺织厂出租给了新仕诚公司，新仕诚公司将整个地块分租，将397号自编76、7××号租给了旭凯公司的法定代表人徐贵阳；二、租赁物业位于自编7××号内，总共是282平方米，A6栋201、202是自编的，201、202号铺是打通的，在二楼；三、根据自编7××号的房产证以及查册表可以显示该栋建筑的建基面积为697.95平方米，层数为1-1/3，建筑面积为915.66平方米，所以在结合房产证的附图第二层的面积仅为第一层的三分之一左右，且第二层的位置位于东北角位置，结合旭凯公司提交的广州科学馆红线图中标识的租赁物业的位置来看，涉案201、202铺的位置位于整栋楼的西南角；四、涉案201、202号铺超出了房产证的规划范围之外。旭凯公司表示其租赁商铺时整栋楼就是三层，关于超出规划范围之外及规划报建许可问题也问过上一手公司，但没有明确答复。经原审法院向旭凯公司释明，假如法院认定涉案租赁合同无效，旭凯公司是否坚持诉讼请求，旭凯公司表示变更诉讼请求为：1、判令朱晓玲支付租赁物业的场地占用费（2016年1月10日至2月9日的占用费为58168.8元；2016年2月10日至3月9日的占用费为62822.3元；2016年3月10日至4月9日的占用费为62822.3元；2016年4月10日至4月28日的占用费为33505.23元；共217318.63元）及管理费28200元（每月7050元）；2、朱晓玲承担本案的全部诉讼费。朱晓玲表示其于2015年12月24日发出解除合同的通知后就将自己的物品搬离租赁物业，但由于旭凯公司强行阻止，导致空调、消毒柜、冰箱、字画、办公桌椅等物品滞留在租赁物业。之后其曾经向旭凯公司要求搬离上述物品，但旭凯公司拒不交付，其只能放弃上述物品。旭凯公司表示当时其不同意朱晓玲搬走，租赁物业中残留了一些朱晓玲不要的东西；其于2016年4月28日自行收回租赁物业。原审法院认为:最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。现双方确认涉案201、202号铺位于海珠区新港中路397号自编7××号二楼西南角，超出了自编7××号房产证及查册表所载明的合法建筑范围，结合《关于谢某了解艺苑路T.I.T创意园规划审批及反映违法建设信访问题的复函》（穗规海珠〔2013〕531号）中提及“规划部门没有审批T.I.T创意园、翡冷翠小镇、新港中路397号自编76号、7××号等建筑工程项目的报建”旭凯公司又未能提供租赁物业有效的建设工程规划许可证明，故认定旭凯公司与朱晓玲签订的关于广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6栋201、202号铺（自编）的租赁关系无效。经原审法院向旭凯公司释明，假如法院认定涉案租赁合同无效，旭凯公司表示变更其诉讼请求为判令朱晓玲支付租赁物业的场地占用费（2016年1月10日至2016年2月9日的占用费为58168.8元；2016年2月10日至2016年3月9日的占用费为62822.3元；2016年3月10日至2016年4月9日的占用费为62822.3元；2016年4月10日至2016年4月28日的占用费为33505.23元；共217318.63元）及管理费28200元（每月7050元）是其诉讼权利的自主处分，予以准许。朱晓玲于2015年12月24日已经搬离租赁物业，其未能与旭凯公司办理租赁物业的交接手续是由于旭凯公司不同意其搬走，导致有些物品滞留租赁物业。原审诉讼中，朱晓玲主张其曾向旭凯公司要求搬走上述物品，但旭凯公司拒不交付，其只能放弃；旭凯公司表示当时其不同意朱晓玲搬走，租赁物业中残留了一些朱晓玲不要的东西。由于双方确认上述物品是朱晓玲不要的，旭凯公司理应采取适当措施防止损失的扩大，否则，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，旭凯公司要求朱晓玲支付2016年1月10日至2016年4月28日租赁物业的场地占用费和管理费于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2016年12月22日作出如下判决：驳回广州市旭凯投资管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5479元，由广州市旭凯投资管理有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：一审过程中，当原审法院询问旭凯公司“有无与朱晓玲办理交接手续，合同解除后有无清查”时，旭凯公司称：我方从2016年2月起一直通过电话要求朱晓玲过来办理交接手续，但朱晓玲一直没有正面回应。我方通过我司下属部门翡冷翠小镇管理处向朱晓玲发出租金催缴通知，朱晓玲对此也没有提出异议。旭凯公司另称：朱晓玲在发出《退租申请》之前就将电脑等办公用品搬走，之后也没有找旭凯公司沟通退租及结算搬离。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审庭询中，旭凯公司称：直至2016年1月底，其下属物业公司在巡查时发现涉案场地没有人办公才知晓朱晓玲已撤场；因朱晓玲自2016年1月开始就一直未缴纳租金及管理费等相关费用，旭凯公司致电朱晓玲，朱晓玲表示其已经搬离涉案物业，并告知不再处理关于涉案物业的相关事宜，故旭凯公司自2016年2月起通过电话要求朱晓玲办理交接手续。本院认为：旭凯公司以其不知晓朱晓玲撤场且朱晓玲至今仍占用涉案场地为由，上诉认为朱晓玲应向其支付租金等费用至2016年11月，对此，本院作如下分析：其一，一方面，朱晓玲于2015年12月24日向旭凯公司发出《退租申请》，要求退租并要求租赁期限计至2015年12月31日止，而旭凯公司亦称朱晓玲在发出《退租申请》之前即已将电脑等办公用品搬走，且其下属物业公司有对涉案房屋进行巡查，故旭凯公司应当合理预见到朱晓玲撤场的事实；另一方面，旭凯公司称其在发现朱晓玲已撤场之后，有在2016年2月通过电话告知朱晓玲办理交接手续，由此也可印证旭凯公司已知晓朱晓玲在此之前撤场的事实。因此，旭凯公司上诉称其对朱晓玲撤场的事实不知情，与事实不符，本院不予采纳。其二，对于其仍遗留部分物品在涉案房屋的事实，朱晓玲称系因旭凯公司阻扰其退场所致，且朱晓玲明确表示放弃该部分物品的权益，旭凯公司虽对此予以否认，但结合朱晓玲事实上已撤场且旭凯公司一直不同意朱晓玲退租的事实，朱晓玲的以上陈述可以合理采信。因此，旭凯公司上诉认为朱晓玲仍占用涉案房屋依据不足，本院亦不予采纳。综上，在租赁合同无效，且朱晓玲事实上已搬离涉案房屋且旭凯公司对此知情的情况下，旭凯公司诉请朱晓玲支付搬离之后的租金、管理费及相应的滞纳金，理据不充分，原审判决驳回旭凯公司的诉请并无不当，可予维持。综上所述，旭凯公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5479元，由上诉人广州市旭凯投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年五月二十五日书记员  杨娟娟