河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6226号上诉人（原审被告）：张孟新，女，1984年8月4日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：翟加远，河南省洛阳市吉利区致远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：洛阳安厦置业有限公司，住所地河南省洛阳市吉利区人民路**。法定代表人：何德明，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：李欢喜，男，1991年10月3日出生，汉族，住河南省洛阳市吉利区。被上诉人洛阳安厦置业有限公司、李欢喜的共同委托诉讼代理人：杨保宏，河南丹诺律师事务所律师。上诉人张孟新因与被上诉人洛阳安厦置业有限公司（以下简称安厦公司）、李欢喜排除妨害纠纷一案，不服河南省洛阳市吉利区人民法院（2018）豫0306民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张孟新的委托诉讼代理人翟加远，被上诉人安厦公司、李欢喜的共同委托诉讼代理人杨保宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张孟新上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、被上诉人安厦公司在一审称该房屋已于2015年6月18日出售给被上诉人李欢喜，安厦公司已经丧失了对该房屋的所有权，不具备诉讼主体资格。2、被上诉人李欢喜2017年7月4日就本案已向一审法院提出诉讼，2017年12月29日被一审法院（2017）豫0306民初449号判决书驳回诉讼请求，无权就本案再行诉讼。3、被上诉人已经认可了涉案房屋属洛阳国宇建筑安装工程有限公司（以下简称国宇公司）或上诉人家庭所有的事实。4、被上诉人在一审时出具的国土地使用证等均为复印件，且没有预售许可证，上诉人不予认可。二、一审适用法律错误。1、被上诉人在一审时出具的12套房屋编号与二被上诉人签订的房屋买卖合同和销售不动产统一发票上的编号不同。2、一审法院判令上诉人腾房无法律依据。上诉人自2014年8月15日已实际占有该房屋，一审判令上诉人搬离于法无据。3、一审时上诉人提出二被上诉人应出示在房屋买卖交易中的缴款凭证或其他付款凭据，但一审法院没有按照举证分配原则要求二被上诉人出具。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。安厦公司、李欢喜答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，安厦公司对开发的房屋有诉讼权利，涉案房屋已经签订了销售合同，也开具了相应发票，产权过户手续正在办理过程中，因此被上诉人安厦公司和李欢喜对该房屋均有合法的相应权利，是该房屋的所有权人，因此上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安厦公司、李欢喜向一审法院起诉请求：1、判令被告立即自洛阳市吉利区人民路南侧、大港路西侧康乐新村23幢楼1楼2号、3号门面房中搬出；2、判令被告向原告安厦公司支付房屋占用费50667元（系按每年76000元的标准自2017年6月1日起暂计至2018年1月31日，要求继续按该标准支付到被告搬出上述门面房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，安厦公司与李欢喜签订商品房买卖合同2份，约定该公司将吉利区大港路南段西侧康乐新村第23幢1层2号门面房、3号门面房以每平方米2938元的价格销售给李欢喜，其中2号门面房建筑面积共95.90平方米，3号门面房建筑面积共120.33平方米。同日，安厦公司给李欢喜出具销售不动产发票两份，该两份发票载明的付款方名称为李欢喜、收款方名称为安厦公司、不动产项目名称为康乐新村23号楼、销售的不动产楼牌号分别为23号楼2号门面、3号门面，金额分别为281754元、353529元。2016年1月4日，洛阳市住房保障和房产管理局给安厦公司办理了洛房权证市字第**房屋所有权证书，载明的房屋所有权人为安厦公司、房屋坐落吉利区人民路南侧、大港路西侧康乐新村23幢12等12套房、房屋编号分别为1273993、1273994、1273995、1273996、1273997、1273998、1273999、1274000、1274001、1274002、1274003、1274004。23号楼2号门面、3号门面分别对应的房屋编号是1273994、1273995。2017年7月4日，李欢喜在未将诉争房屋变更登记到其名下的情况下，向该院起诉张孟新要求腾房并支付租金等，该院于2017年12月29日作出(2017)豫0306民初449号民事判决书，判决驳回李欢喜的诉讼请求。截止本案一审判决前，诉争房屋仍登记在安厦公司名下。另查明，自2014年起，张孟新占用吉利区人民路南侧、大港路西侧康乐新村23幢1层2号、3号门面房至今。一审法院认为，我国实行的是物权法定原则，物权的变动应当依照法律规定进行。依据《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”。本案中，房屋的所有权人为安厦公司，物权受到妨害时其有权请求排除妨害，故安厦公司要求张孟新腾房的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。张孟新无正当理由继续占用2号、3号门面房，造成权利人安厦公司相应的经济损失，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”安厦公司要求自2017年6月1日起以每年76000元收取2号、3号门面房的占用费，证据不足；原、被告双方对2014年5月29日张孟新与国宇公司签订的房屋租赁合同真实性均无异议，故该合同中约定的诉争房屋租金52000元/年可以作为向安厦公司支付租用费的参照标准。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告张孟新于本判决生效后十日内搬离吉利区人民路南侧、大港路西侧康乐新村23幢1层2号、3号门面房。二、被告张孟新于本判决生效后十日内向原告洛阳安厦置业有限公司支付占用上述门面房期间的费用（从2017年6月1日起至本判决确定的履行期间届满之日止，按每年52000元计算）。三、驳回原告洛阳安厦置业有限公司、李欢喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行腾房义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1067元，被告张孟新负担730元，原告洛阳安厦置业有限公司、李欢喜负担337元。二审中，张孟新提交两份新证据。第一组：2018年9月26日国宇公司的情况说明一份，证明：国宇公司借用上诉人的款项未予归还，用房屋折抵的事实。第二组：洛阳旷世置业有限公司的借款或以房顶债协议一份，证明：该房屋是上诉人所有。二被上诉人的质证意见为：1、对顶债协议的真实性无异议，对证明方向有异议，协议与本案无任何关系，出借方是权栋才，不是本案的当事人，借款协议上所显示的是国宇公司和洛阳旷世置业有限公司，都不是本案房屋的所有权人，因此这两个公司同权栋才之间所签订的任何关于本案涉案房屋的协议均属无效协议。2、对国宇公司和洛阳旷世置业有限公司的情况说明的真实性有异议，作为公文书证不仅应有单位加盖公章，而且应有单位相关负责人签名，该情况说明仅有公章，没有任何人的签字，因此属于无效证据，关于情况说明中的折抵房屋的内容，对本案涉案房屋的处置行为属于无效民事法律行为。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案所涉房产未经法定程序进行变更登记，安厦公司依然是该房产的所有权人，所有权人在其相应权利受到不法妨害时，有权请求排除妨害或取得损害赔偿。本案中，权栋才订立顶债协议时，涉案房产并未进行物权登记，2016年1月4日涉案房产当时并未登记在国宇公司或者洛阳旷世置业有限公司名下，即使安厦公司与国宇公司存在合作开发协议，但安厦公司并未对国宇公司处分涉案房产的行为进行确定和追认。一审法院判决张孟新向安厦公司履行义务并无不当，张孟新的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于张孟新在本案中的损失及其与国宇公司、洛阳旷世置业有限公司之间的债权债务纠纷，应另行主张权利。综上所述，张孟新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由张孟新负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年十二月二十四日书记员  单晓玉