福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0782民再2号再审申请人（原审被告）：武夷山市隆达房地产有限公司，住所地武夷山市安平路8号，统一社会信用代码91350782724210089N。法定代表人：柴文达，董事长。被申请人（原审原告）：赵仕辉，男，1955年2月1日出生，汉族，退休职工，住武夷山市。被申请人（原审原告）：韦萍，女，1959年5月17日出生，汉族，退休职工，住武夷山市。赵仕辉、韦萍共同委托诉讼代理人：连新华，福建武福律师事务所律师。再审申请人武夷山市隆达房地产有限公司（以下简称“隆达公司”）与被申请人赵仕辉、韦萍委托代建合同纠纷一案，不服本院（2014）武民初字第1341号民事判决及福建省南平市中级人民法院（2015）南民终字第371号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2016年7月30日作出（2015）闽民提字第256号民事裁定，裁定撤销福建省南平市中级人民法院（2015）南民终字第371号民事判决及本院（2014）武民初字第1341号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人隆达公司的法定代表人柴文达，被申请人赵仕辉、韦萍及其委托诉讼代理人连新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆达公司申请再审称：1．本案是一起民事虚假诉讼，赵仕辉想以诉讼来达到索贿隆达公司巨额款项的目的。（1）隆达公司与赵仕辉的委托代建关系根本不存在，隆达公司在给赵仕辉出具两张收条时，已于2001年6月30日开始动工2号商住楼7800余平方面积地块上的房屋建设，1-5轴地块也在其中，隆达公司并于2001年11月15日2号商住楼封顶后取得商品房预售许可证，2003年6月18日通过工程竣工合格验收，不可能将上述地块转让给赵仕辉；从形式上来说，隆达公司不可能在将上述地块转让给赵仕辉使用的情况下，仍向赵仕辉出具上述收条，出具该两张收条是应赵仕辉的要求，并考虑到隆达小区有10万平方米左右的房子需赵仕辉的侄女婿进行消防验收；收条记载的金额只有11万元，仅能证明赵仕辉对隆达公司支付的购房款，赵仕辉主张委托代建没有任何法律依据。（2）赵仕辉于2003年4月29日通过委托人吴华玉将其所有的29万元存入柴文达的账户，根据柴文达打出的银行凭证，可以说明吴华玉是从柴文达个人账户上于2003年3月21日连续转出三笔29万元，合计87万元，且又于2003年4月29日转回29万元（因柴文达的存折也放在吴华玉那里保管），到底该29万元是柴文达的，还是赵仕辉的，均没有法律依据，在原来庭审中赵仕辉说贷款30万元通过吴华玉转给柴文达，后又于2006年由柴文达通过吴华玉转还给赵仕辉30万元，可吴华玉的证词中说只转29万，现隆达公司的一份还款证明可说明隆达公司只是于2005年3月22日借到赵仕辉22万元，该22万元赵仕辉向柴文达收取2分高利，柴文达于2005年3月22日还清此款，使用期为一年，根本不存在赵仕辉2003年贷款给柴文达用至2006年才还清，事实证明赵仕辉弄虚作假。2．赵仕辉提供的证明也不存在委托代建关系。2002年4月19日和2003年5月7日，隆达公司共收到赵仕辉11万元，2003年竣工验收后赵仕辉要了401、501房，隆达公司于2004年要求赵仕辉来结算两套商品房，赵仕辉并于2004年8月29日以蔡德生、赖有兴名义将隆达小区2号商住楼两套商品房401、501，与隆达公司签订了商品房买卖合同，合同上买受人蔡德生、赖有兴的签名是由赵仕辉、韦萍所签，由于两套商品房价格在20万元以上，隆达公司告知赵仕辉只付11万元不够，赵仕辉说其帮了隆达公司的忙，就用11万元抵两套商品房的购房款；隆达公司要求赵仕辉把11万元的收条退还，赵仕辉称已经撕毁，隆达公司于是将前述两套商品房的合同订给了蔡德生、赖有兴，赵仕辉未付款；赵仕辉提供的相关记账清单均是2003年8月以后的装修材料单据，而2003年6月18日隆达公司的2号商住楼7800余平方就已验收合格，这些材料只是赵仕辉用于装修401、501的材料款；关于租赁合同，2003年隆达公司将2号商住楼验收后，赵仕辉把1号和2号店面的铝合金门锁偷换掉，并进行出租，因隆达公司2号商住楼建好后有一部分店面卖掉，一部分店面留着由柴文达的女儿柴某长期出租管理，柴某在福州，柴文达认为该店面是女儿在出租，柴某又认为该店面已卖掉，直到2014年7月18日赵仕辉出租的店面因偷电行为面临电力公司处罚，并找到隆达公司要求证明该两个店面是赵仕辉的，隆达公司才知道这两个店面被赵仕辉长期占用，从而引起本案诉讼。综上，隆达公司与赵仕辉委托代建关系没有任何法律依据，应驳回其全部诉讼请求。赵仕辉、韦萍辩称：1．双方间的土地使用权转让合同及委托代建合同关系依法成立并生效。2002年4月，双方就隆达公司合法开发的位于武夷山市轴土地的开发使用权转让事宜达成协议，后赵仕辉、韦萍依约交付了相关转让款，当赵仕辉、韦萍准备依约建房时，被告知土建需由隆达公司统一按照规划建设，赵仕辉、韦萍遂向隆达公司交付了若干建房预付款，并以自己原有房产抵押，向工商银行贷款30万元，转交隆达公司，约定建设完成后再行决算；因此，双方的土地使用权转让合同及委托代建合同在合同主体、意思表示、形式、内容、标的物、订立方式等方面均符合法律规定且无其他违法之处，根据《中华人民共和国合同法》第44条，《中华人民共和国物权法》第15条，双方签订的这两份《土地使用权转让合同》及《委托代建合同》已经依法成立并生效；委托代建的范围为该地块上一至六层整栋，委托代建的单价为建设市场价（当时约280元/平方米），委托代建的履行方式、期限为建设完成后，再行决算；因此隆达公司应承担全面履行相关合同的义务。2．隆达公司拒不履行结算及协助过户的义务，依法已构成违约。案涉工程完工后，赵仕辉、韦萍多次催告隆达公司予以决算并协助办理相关过户手续，但公司均予以推脱，至今仅在2004年为赵仕辉、韦萍办理了其中两套房产过户手续，并采取欺诈的手段在2003年8月1日、9月18日、11月16日将其中3套房产和店面卖予他人。综上，请求法院支持赵仕辉、韦萍在本案中的诉讼请求。赵仕辉、韦萍向原审法院起诉请求：1．要求依法确认赵仕辉、韦萍与隆达公司之间于2002年4月签订的位于隆达小区2号1-5轴土地代建合同依法成立并生效；2．判令隆达公司履行合同义务，按每平方米300元予以决算，并协助赵仕辉、韦萍办理隆达小区2号1-5轴土地的店面、201室、301室、601室房产过户手续；3．如不能实际履行合同，则判令隆达公司按现有市场价赔偿赵仕辉、韦萍经济损失4732026元（两个店面按24000元/平方米计算，1号店面39.99平方米，2号店面52.23平方米，店面合计2213280元；套房总面积463.26平方米×6000元/平方米，套房合计2779560元。4992840元减去总面积869.38平方米×300元/平方米的决算得出4732026元）。因第二、三项诉讼请求具有选择性，不符合“诉讼请求应当明确具体”的要求，经本院释明后，赵仕辉、韦萍保留第一项诉讼请求，并选择第三项作为本案的诉讼请求。原审法院认定事实：隆达公司于2000年12月7日取得隆达小区的意向批复。于2001年11月5日取得隆达小区的土地使用权证。于2001年6月18日取得建设工程施工许可证及工程规划许可证。于2003年12月31日完成隆达小区工程的竣工验收备案以及相关的消防验收和环境设施的验收。2004年4月29日隆达公司办理隆达小区房产的初始登记。2002年4月19日，隆达公司出具收据给赵仕辉，内容是：兹收到赵仕辉同志交来土地2号1-5轴土地款90000元整。2003年5月7日出具收据给赵仕辉，内容为：兹收到赵仕辉同志现金20000元整（建房预付款）。该幢房屋封顶后，赵仕辉、韦萍占有使用了涉诉房产的一楼店面，韦萍雇请邱何旺安装了该栋楼的楼梯扶手和铁件，购买了水电装修材料，雇请了证人李某的丈夫对店面的水电进行装修。曾联系甘某安装铝合金门窗，后与隆达公司协商铝合金门窗由隆达公司统一安装。一楼店面由韦萍出租给他人使用。2003年9月18日隆达公司将涉诉房产二楼201室售予案外人黄权福，每平方米售价604元，2003年的11月16日将301室售予案外人吴冬福每平方米售价550元，都签订了《商品房买卖合同》，并办理的房屋所有权证。2004年8月20日隆达公司与案外人蔡德生、赖有兴分别签订《商品房买卖合同》（每户建筑面积156.95平方米，单价400元/平方米，金额62780元）。将涉诉房产401室、501室分别过户到赵仕辉、韦萍的亲属蔡德生、赖有兴名下，隆达公司没有收取401室、501室的款项。赵仕辉、韦萍认可隆达公司向其交付了401室、501室房产。上述房产201室、301室、401室、501室都办理了房产过户手续。2003年4月29日原、被告双方到工商银行办理了原告赵仕辉的银行帐户，赵仕辉、韦萍以其房产抵押贷款300000元，该帐户交由委托吴华玉管理，被告也将其帐户交由委托吴华玉管理，吴华玉从赵仕辉帐户中提取290000元汇入被告帐户，后被告于2006年通过吴华玉还清了贷款，赵仕辉、韦萍从银行领回了用于抵押的房产的房产证。涉诉房产一楼1号、2号店面及601室现都已由隆达公司设置了抵押。另查明，一楼1号、2号店面、201室、301室、601室面积分别为39.89平方米、52.23平方米、148.36平方米、156.95平方米、156.95平方米，经评估机构厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司估价，诉讼期间市场价值分别为807000元、1056600元、800100元、852200元、870900元。隆达小区施工许可证上记载投资规模3640000元及建筑面积6069平方米，竣工验收报告中记载建筑面积7827.53平方米，投资规模3640000元。原审法院认为：本案有七个争议焦点问题：1．本案中原被告关系是委托代建关系还是商品房买卖关系或土地使用权转让关系。原告认为是委托代建关系，被告认为是商品房买卖关系或土地使用权转让关系。原审法院认为，两份商品房买卖合同没有支付购房款给被告，且购房单价明显低于同幢楼的201室、301室，从被告出具的两张收条的内容上看，购地、建房意思表示明确，从原告以自已房产抵押贷款30万元，将帐户提供给被告使用的事实看，原、被告之间为委托代建法律关系。本案委托代建关系的证据较于商品房买关系的证据更为确凿。但双方在委托代建的范围、价款、履行合同的方式、期限均约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条是解决这些问题的法律依据。2．关于委托代建的范围问题。根据被告出具的收条中关于“兹收到赵仕辉同志交来土地2号1-5轴土地款9万元整”的内容，因此“2号1-5轴土地”是约定了委托代建的范围。原告用自己房屋抵押贷款30万元提供给被告使用，及原告完成了“2号1-5轴土地”之上建筑物的扶梯和水电安装。也可佐证委托代建的范围是2号1-5轴土地之上的建筑物。3．关于代建的价款问题。双方没有约定，根据合同法第六十二条的规定，应按订立合同时履行地的市场价格履行，原审法院认为，代建价款应按工程造价加上建筑施工利润，而工程造价鉴定机构已明确表示，根据被告提供的材料，无法进行工程造价鉴定。被告作为建设单位，而该项目的施工单位的主要技术人员也是被告的法定代表人，因此被告对工程造价负举证责任，也有义务、有能力提供竣工图、设计变更、现场签证等材料，但被告没有提供，被告对工程造价不能鉴定负有责任。但本案现有证据中也有数据可作为认定工程造价的依据。被告方主张按施工许可证上的投资规模3640000元及建筑面积6069平方米体现的是599.77元/平方米，原告方不予认可。竣工验收报告中总面积7846平方米，总造价3640000元，体现为464元/平方米。被告出售给黄权福的201室为每平方米604元、给吴冬福的301室为每平方米550元，提供给原告的401室、501室则按每平方米400元计算。从以上数据可以分析认定，委托代建价款应低于商品房的售价，因此委托代建价款应低于每平方米550元。施工许可证是施工前形成的，其面积与规模属于“预算”性质，竣工验收报告中的造价是被告在工程竣工结束后当时出具的，具有“决算”性质，具备较强的客观性，原审法院以竣工报告上的数据为工程造价的依据，工程造价认定为每平方米464元。因此本案委托代建价款应高于464元低于550元每平方米。原审法院认定代建价款为每平方米510元。由于作为参考的被告的竣工验收报告的造价及商品房售房款都包括了地价，故该价款也包括了地价。4．关于履行方式问题，按有利于实现合同目的方式进行，原审法院认为，2号楼401室、501室方式有利于合同目的的实现，可采用由原被告签订商品房购销合同方式进行过户登记。5．关于履行期限问题，按照交易习惯，在2003年12月31日完成隆达小区工程的竣工验收备案以及相关的消防验收和环境设施的验收后就应予结算，原告有权在此后要求结算。2004年4月29日，被告办理了隆达小区房产的初始登记，此后，原告有权要求被告办理过户手续。6．关于原审法院释明原告变更诉讼请求问题。在9月4日庭审后，因原告主张双方委托代建民事行为可产生将讼争房产过户登记到原告名下的效力，与查明的讼争房产201室、301室所有权已登记到案外人名下，一层两个店面及601室都由被告设置了抵押，由案外人享有抵押权。根据“物权优于债权”的原理，原告关于效力的主张与原审法院根据上述的事实作出认定不一致，释明笔录在庭审中也交由被告方阅览，故不存在不公开的问题。故法院的释明不违反法律、司法解释的规定。案外人的抵押权，如果被告积极作为，则有消除的可能，故原告的所谓“选择性诉请”（原审法院认为，应是预备合并之诉）并无不可。在诉讼过程中，被告的行为可认定其已不愿消除“抵押权”，故对原告要求过户的诉请法院无法支持。7．关于本案诉讼时效问题。原审法院认为，原被告之间委托代建意思表示明确，不违反法律规定，被告在完成建设后，在初始登记后，应及时与原告商谈结算事宜，被告不仅不及时结算，反而将201室、301室售与他人并办理了过户登记，将一层1号、2号店面、601室过户至自已名下并设置了抵押，在2006年未经原告同意代原告归还了银行贷款，被告的行为构成违约。由于原告于2006年从银行领回了房产证，原告应知银行贷款被归还，诉争房产都未过户到原告名下，应知其权利受到侵害，其诉讼时效应从2007年1月1日起计算，由于原告占有一层1号、2号店面至今，占有即意味着对权利的要求，因此原告对一层1号、2号店面的诉讼时效中断至今。对于201室、301室、601室，其具有建筑物区分所有权性质，原告于2014年7月25日才提起诉讼，又未提供其他诉讼时效中断的证据，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，原告对201室、301室、601室的诉讼时效超过，被告的该主张有理，予以支持。综上所述，原审法院认为，原告对201室、301室、601室的诉请因其超过诉讼时效，不予支持。原告关于一层1号、2号店面的诉请，其诉讼时效中断，被告因违约应赔偿原告所受的损失，故其诉请，应予支持，被告的赔偿额应按一层1号、2号店面现有的市场价值扣除经结算后原告应支付给被告的代建款项计算。关于原告还应支付给被告的代建款，其代建面积计算范围为一层1号、2号店面及401室、501室的面积即为39.89平方米+52.23平方米+156.95平方米+156.95平方米=406.02平方米，代建的价款为每平方米510元，故代建款为207070.20元。原告已支付的款项为110000元，原告还应支付被告的代建款为97070.20元。一层1号、2号店面的现有市场价值为807000元+1056600元=1863600元，故被告应支付给原告的赔偿额为1863600元-97070.20元=1766529.80元。由于被告赔偿了现有市场价值，因此，在被告付清赔偿额后，原告应退出对一层两个店面的占有。原审法院于2014年12月16日作出一审判决：依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告武夷山市隆达房地产有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付原告赵仕辉、韦萍赔偿款1766529.80元。二、驳回原告赵仕辉、韦萍的其他诉讼请求。一审判决作出后，隆达公司不服判决，向南平市中级人民法院提出上诉，南平市中级人民法院经审理认为，委托代建合同是代建人按照建房人的委托代建房产，由建房人支付相关费用，代建人建成房产并交付建房人而签订的合同。本案中，虽然赵仕辉、韦萍与隆达公司之间并未签订书面的委托代建合同，但是，其一，隆达公司于2002年4月19日出具给赵仕辉、韦萍的收据明确载明系收到2号1-5轴土地款；2003年5月7日收据载明收到2万元建房预付款。隆达公司系长期从事房地产开发的公司，在收据中明确载明收到“土地款”“建房预付款”，其应当知道该款项的性质显然不属于购房款，故二审法院对隆达公司上诉主张其与赵仕辉、韦萍之间属商品房买卖合同关系不予支持。其二，2003年4月29日，赵仕辉、韦萍通过银行向隆达公司法定代表人柴文达的账户转账29万元，隆达公司上诉主张该款系借款，并已连本带利偿还给赵仕辉、韦萍。但隆达公司并未提供借款凭证或是偿还利息给赵仕辉、韦萍的证据，无法证明该笔借款系普通借贷，且该借款的时间恰发生于涉案房产建成之前，赵仕辉、韦萍向隆达公司支付土地款及建房预付款之后，此前双方并无金钱或业务往来，应认定该款系代建款。其三，涉案房产建成后，赵仕辉、韦萍雇请装修人员对该房产内部进行了装修，隆达公司对赵仕辉、韦萍装修房产的事实虽提出异议，但无相反的证据足以推翻该事实。此外，涉案房产一楼两间店面虽登记在隆达公司名下，但十余年来均由赵仕辉、韦萍管业，此前，隆达公司从未提出异议，但在本案赵仕辉、韦萍主张房产权利时，却提出赵仕辉、韦萍系非法侵占该两间店面的主张，有违常理，隆达公司提供的证人柴某的证言亦不足以采信。综上，本案中赵仕辉、韦萍已提供相应证据证明其与隆达公司之间存在委托代建关系，而隆达公司却未能举证证明双方仅存在商品房买卖关系或是民间借贷关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，原判认定双方之间存在委托代建关系并无不当；同时，原判兼顾涉案房产权属登记、抵押等客观情况，在扣减相应代建费用后，判令隆达公司应支付赵仕辉、韦萍相当于两间店面现有市场价值的赔偿款亦无不当。隆达公司提出涉案两间店面已登记在其名下十余年，并不影响赵仕辉、韦萍基于委托代建关系主张该店面的权利。隆达公司本案上诉理由不能成立，二审法院不予支持。原判认定事实清楚，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。原审中，赵仕辉、韦萍提交9组书证，即证据1收条、清单，证据2相关记账清单、材料单、收据、收条等，证据3租赁合同、收条，证据4结婚证，证据5相关银行借贷信息、存取款凭证，证据6房屋所有权证，证据7初始登记资料，证据8询问笔录、情况说明、存取款凭证、相关银行借贷信息，证据9六家武夷山房产中介机构出具的证明；隆达公司提交6组书证，即证据1规划验收合格证、竣工验收报告、基础设施工程竣工验收备案表，证据2房产证，证据3商品房买卖合同（0007146号、0007148号、0007149号），证据4商品房买卖合同（0008206号赖有兴、0008207号蔡德生），证据5客户用电检查工作单、违约用电通知书、违约用电处理结果通知书、客户违章、窃电交款通知单，证据6柴某与任丽珠、郑明洪、陈维禄分别签订的3份店面租赁合同；赵仕辉、韦萍申请证人李某、甘某、邱某、谢某出庭作证，隆达公司申请证人柴某出庭作证；原审法院向武夷山房管处收集调取了涉诉的两个店面及601室抵押权登记查询结果打印；委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对讼争房产2003年竣工时的综合平均造价及2014年7月现有市场价值进行鉴定和评估，鉴定机构出具了房地产估价报告。原审法院对上述证据的认证意见客观、准确，认证意见本案中继续采纳。再审中，隆达公司补充提交3份证据：证据1为工业路2号楼“商品房预售许可证”一份，用于证明2001年隆达公司在封顶之后已取得2号商住楼售房许可证，经质证，赵仕辉、韦萍对其真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，认为预售许可证与售房许可证不一样，根据相关规定，商品房预售只需按照提供的预售商品房计算，投入了开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期就可办理商品房预售许可证，因此隆达公司陈述办证时已封顶不属实；证据2为隆达公司法定代表人柴文达个人银行流水，用于证明案外人吴华玉2002年3月21日一天内从其账户取走三笔29万元，同年4月29日转回29万元，经质证，赵仕辉、韦萍对银行流水的真实性无异议，但对证明对象有异议，且该证据正好能够证明2003年4月29日29万元打入柴文达账户，这是按照被告方的要求把存折交给吴华玉办理，结合赵仕辉、韦萍原审中提交的收条、清单及相关银行借贷信息，存取款凭证，可以证明2003年4月29日按照约定将建房预付款29万元转到柴文达账户2003年5月7日又给现金2万元，出具收条，收到建房预付款，按当时的市场价，原告方支付的合计40万元差不多可将房屋盖下来；证据3为借房产证借条一份，用以证明柴文达借赵仕辉产权证，由赵仕辉借给柴文达22万元，时间为一年，一年后柴文达还款，2006年10月7日赵仕辉将条子归还，并注明房产证领回。经质证，赵仕辉、韦萍认为该证据是假的，表示条子上签名很像赵仕辉的，但条子其未见过。为查明案件事实，本院于2017年1月24日向案外人吴华玉进行调查，并制作调查笔录，吴华玉陈述的主要内容为：2003年，吴华玉是工商银行西林所的主任，当时柴文达推荐赵仕辉到工行货款，贷款30万元下来后，打到赵仕辉的账户，后来柴文达和吴华玉联系，让吴华玉把29万元从赵仕辉的账户转到柴文达账户，当时不能直接转账，要先取款再存款，故以吴华玉为存取款代理人将29万元取出后，存到柴文达账户，吴华玉对该笔29万元的用途表示不知晓。经质证，赵仕辉、韦萍对吴华玉陈述的内容没有意见，可证明2003年赵仕辉向银行贷款30万元支付给柴文达，作为建房预付款；隆达公司质证认为吴华玉的证词存疑，吴华玉陈述不认识赵仕辉，那为什么要给赵仕辉贷款呢，柴文达的存折一直在吴华玉那里，吴华玉2003年3月21日从柴文达的存折取了3笔款，钱不知去哪里了，柴文达发现吴华玉把钱拿去借给别人，就把存折销户了，赵仕辉是一栋房子借款，也只借了一年，这个款是借给柴文达放利息的，借的钱柴文达还清时候都有注明。对上述证据本院分析认证如下：隆达公司提供了商品房预售许可证的原件，赵仕辉、韦萍对其真实性亦无异议，对载明内容予以采信；对于银行流水，真实性可以确认，结合银行流水载明内容及本院向吴华玉所作笔录，可以证明赵仕辉向银行贷款30万元，并由吴华玉提取其中29万元汇入隆达公司法定代表人柴文达账户；对于证据3借据，赵仕辉、韦萍虽质证认为是假的，但同时表示条子上的签名很象赵仕辉的签名，又未申请对笔迹进行鉴定，结合赵仕辉、韦萍提供的证据5银行贷款流水中赵仕辉在2005年3月确有发生22万元的贷款，能够佐证该书面材料的真实性，可证明2005年3月以赵仕辉、韦萍房产为抵押物，赵仕辉向银行借款22万元，该款实际交由隆达公司使用，后由隆达公司向银行清偿了借款本息，赵仕辉领回充当抵押物房产的房产证和土地证。结合再审中当事人补充提供的证据、本院制作的调查笔录以及庭审记录，本院认为原审认定案件事实客观真实，予以确认，同时补充以下案件事实：2001年11月15日，隆达公司取得案涉房屋所在的工业路商住小区的商品房预售许可证；2003年4月29日，案外人吴华玉将赵仕辉所贷款项300000元中的290000元汇至柴文达银行账户，后由柴文达向银行偿还了该300000元贷款本息；2005年3月，赵仕辉以其房产为抵押，向银行借款22万元，该款由隆达公司使用，并由隆达公司、柴文达于2005年3月22日出具借据一张，载明“赵仕辉同志房产证、土地证各壹本，为期壹年，银行贷款贰拾贰万元由我（含利息）还清”等内容，柴文达于2006年2月28日向银行偿还贷款本息，赵仕辉于2006年7月10日在该借据左下角注明“领回房产证和土地证各壹本”。本院再审认为，赵仕辉、韦萍起诉要求确认其与隆达公司签订的关于武夷山市轴土地委托代建合同成立并生效，但根据最高人民法院《民事案件案由规定》，委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建筑企业代建房屋，并向受托房地产建筑企业支付酬金的协议；委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应资质；代建人主要的义务是利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动，建房人的主要义务是支付酬金。本案中赵仕辉、韦萍并不是讼争项目地块的土地使用权人，也不是项目所有人，讼争项目的一系列审批手续均以隆达公司名义办理，隆达公司并非房地产建筑施工企业，也不具有施工资质，其所收取赵仕辉、韦萍的款项不是酬金，故不符合委托代建法律关系的特征。虽然隆达公司出具给赵仕辉的2002年4月19日收据载明收到9万元系土地款，2003年5月7日收据载明收到2万元系建房预付款，但隆达公司在出具该两份收据前已取得了《土地使用权证》，完成项目立项、设计并开始施工，且在2001年11月15日取得《商品房预售许可证》，具备商品房预售的法定条件，故赵仕辉、韦萍与隆达公司之间不存在土地使用权转让和委托代建的前提条件。从双方就讼争2号楼1-5轴房产建成后的履行情况看，隆达公司将401、501室房产交付给赵仕辉、韦萍指定的相关人员，系通过签订《商品房买卖合同》方式履行，因此可认定双方真实意思表示并非委托代建，而是商品房买卖。本案双方当事人法律关系判断的主要依据是隆达公司出具的两张收条，但收条没有载明房产的面积、套数、价款、履行期限、交付条件、违约责任等主要条款，因此不具备直接履行的条件，双方需另行签订《商品房买卖合同》，或结合其他能够具体化买卖标的物的方式来确认权利义务关系，故本案赵仕辉、韦萍与隆达公司间形成的法律关系为商品房预约合同关系，本案的案由也相应变更为商品房预约合同纠纷。因赵仕辉、韦萍主张的委托代建法律关系与法院根据案件事实作出的认定不一致，本院已根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定当庭向当事人进行释明，告知赵仕辉、韦萍可根据查明的案件事实和法律关系变更诉讼请求，否则视为仍坚持原来的诉讼请求。赵仕辉、韦萍经本院释明后至今仍未予变更诉讼请求。本院认为，赵仕辉、韦萍与隆达公司间形成的是商品房预约合同关系，而非委托代建关系，赵仕辉、韦萍经本院释明法律关系后仍未变更诉讼请求，仍坚持以委托代建关系主张权利，其诉讼请求所依据的证据不足，亦无相应法律依据，依法应予驳回。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回赵仕辉、韦萍的诉讼请求。本案受理费44656元，财产保全费5000元，由赵仕辉、韦萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判长  余崇斌审判员  彭敬贵审判员  姜 欢二〇一七年五月二十五日书记员  冯玉尘本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己主张的事实，有责任提供证据。