广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初4642号原告：罗小燕，女，1974年3月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：李小林，广东腾程律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梅君，广东腾程律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区海景路海景小区1号201房，统一社会信用代码91440115731581064C。法定代表人：黄治臣，职务总经理。委托诉讼代理人：李丹，男，1980年3月30日出生，汉族，住址广东省广州市越秀区，系被告的员工。委托诉讼代理人：王朋威，男，1990年7月15日出生，汉族，住址河南省商水县，系被告的员工。原告罗小燕与被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗小燕的的委托诉讼代理人李小林，被告珠江公司的委托诉讼代理人李丹、王朋威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗小燕向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2013年12月1日起计至2018年7月15日的逾期交房违约金282887.63元（按1676868元/天×0.01%×1687天计算）；2.被告支付延期交房造成的房租损失108000元（按3000元/月×12月/年×3年计算）；3.被告更换广州市南沙区南沙珠江湾自编XX栋XX房屋全屋木地板；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：实与理由：原、被告于2012年10月27日，签订《商品房买卖合同》，约定原告以1676868元的房款价格购买位于广州市南沙区南沙珠江湾自编C1-XX栋XX房屋，约定房屋交付日期为2013年11月30日。逾期交付的，被告应每日按该商品房总房价款0.01%的标准支付违约金。由于该房屋被水浸泡，导致上述房屋全屋木地板损坏，存在质量问题，不符合房屋交付条件，致使原告至今无法收楼入住。珠江公司辩称，关于逾期交房的违约金问题，原告现在已超过诉讼时效，故不同意该项诉讼请求。关于租金损失问题，原告未举证其房租损失计算依据和标准，请求法院全部驳回。关于更换木地板问题，涉案房屋并不存在质量问题，原告要求更换木地板缺乏依据。因此，不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月27日，原告（为乙方）和珠江公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定乙方向甲方所购商品房为广州市南沙区南沙珠江湾自编XX栋XX房。该房屋建筑面积共167.17平方米，套内建筑面积130.92平方米，共有分摊面积36.25平方米，房价总金额为1676868元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方，由此产生的费用及风险由乙方承担。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后由甲方按合同约定的标准进行维修、完善或支付差价（即甲方履行保修责任），甲方履行保修责任的，不构成迟延交付等。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方同意：合同第十条、第十四条、第二十二条中的‘每日按总房价款0.05%的标准’全部修改为‘每日按该商品房总房价款0.01%的标准’。甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付。若乙方认为该商品房质量、装饰或设备不符合标准提出异议的，应当在提出异议的同时提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方。甲乙双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%，但本协议及认购书另有约定的除外。甲方提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件。乙方确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由甲方对相关条款和内容作出必要的解释说明；乙方对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年12月31日，被告取得广州市南沙区南沙珠江湾自编XX栋的《竣工验收备案表》，涉案房屋已具备《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保验收文件。2014年5月5日，被告向原告送达收楼通知书。原告查验房屋后，认为房屋有质量问题，拒绝收楼。2018年2月11日，不动产登记机构将原告登记为涉案房屋的权属人，登记的门牌号码为广州市南沙区听海九街xx号xx房。在本案诉讼过程中，原告对涉案房屋木地板质量问题不申请鉴定。被告则提供广州南沙发展燃气有限公司于2014年1月8日出具的《证明》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编X栋即日起具备永久用气条件。另外，广州南沙粤海水务有限公司于2018年12月12日出具《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编C1-1栋于2014年2月13日具备永久用电条件。中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局于2018年12月12日出具《关于广州市南沙区人民法院征询南沙珠江湾通邮情况的复函》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编XX栋于2014年1月3日具备通邮条件。广州供电局有限公司南沙供电局于2018年12月17日出具《关于广州南沙经济技术开发区珠江房地产公司所开发的南沙珠江湾楼盘永久用电情况的复函》，证明广州市南沙区南沙珠江湾自编XX栋于2014年8月25日具备永久用电条件。本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告于2013年12月31日取得《竣工验收备案表》，具备规划、消防、人防、环保验收文件，涉案房屋于2014年1月3日具备通邮条件，于2014年2月13日具备永久用电条件，2014年8月25日具备永久用电条件，故涉案房屋在该日才符合交付条件。被告在2013年11月30日并不具备交付条件，应在房屋具备交付条件后，通知原告收楼。被告在2014年5月5日通知原告收楼，原告并未同意。在2014年8月25日房屋具备交付条件后，被告并未再次通知原告收楼。被告迟延交房已经构成违约，应承担违约责任。原告在知道或应该知道被告有违约行为时起，有权请求被告支付违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施以前，诉讼时效期间为二年，该法实施后诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。原告在合同约定交房期限届满后，于2018年8月8日才起诉要求支付从2013年12月1日起计至2018年7月15日的逾期交房违约金，故从2013年12月1日起计至2015年9月30日的逾期交房违约金请求已经超过诉讼时效期间。在被告不同意支付的情况下，本院对原告相应部分请求不予支持。对于2015年10月1日至2018年7月15日期间的逾期交房违约金，被告应按合同约定计付给原告。鉴于双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定任何一方因违反合同约定而产生的违约金总额不得超过总房价款的5%，该条款为双方真实意思表示，合法有效，据此，被告所负担的逾期交楼违约金总额不应超过总房款1676868元的5%，即83843.4元，原告诉讼请求中超过83843.4元部分的违约金本院不予支持。原告所称房屋质量瑕疵，既非房屋主体结构质量不合格，也非严重影响正常居住使用的房屋质量问题，原告可要求被告承担相应的保修责任予以救济，原告以此为由拒绝收楼缺乏依据。被告依据合同约定已经承担支付违约金的责任，原告未能证据其存在其他损失，也未能经鉴定证明目前涉案房屋木地板不符合质量标准而需要更换，应承担不利的法律后果。本院据此驳回原告要求支付租金损失和更换木地板的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗小燕支付逾期交楼违约金83843.4元；二、驳回原告罗小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7163.4元，由原告罗小燕负担5267.31元，被告负担1896.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  胡大成人民陪审员  彭淑妹二〇一八年十二月二十四日书 记 员  陈洁莹成涵真