四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0802民初4014号原告：李茂奎，男，汉族，生于1972年1月23日，住广元市昭化区。原告：惠艳华，女，汉族，生于1970年3月1日，住广元市昭化区。二原告委托诉讼代理人：顾其军，四川力发律师事务所律师。被告：广元驰天房地产开发有限公司，住所地：广元经济开发区川浙园服务中心三栋三楼。法定代表人：夏驰，系公司董事长。委托诉讼代理人：王志红，男，1981年4月18日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系公司员工。原告李茂奎、惠艳华与被告广元驰天房地产开发有限公司（以下简称驰天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付从2015年7月1日起至2016年2月7日的逾期交房补偿款17206.5元；2.请求判令被告从2016年2月7日起向原告支付2016年前两个季度的年收益补偿款19112.2元，并按原告购房总价款的5%的年收益标准继续每季度支付，直至被告向原告交付商品房；3.判令被告按照银行同期贷款利息向原告支付拖欠补偿款利息，从应付之日起直至被告全额支付补偿款本息之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月15日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，合同约定：原告购买被告开发的广元驰天•万象国际营业用房一套，建筑面积47.75平方米，总价款为764489元。合同签订后，原告通过自筹资金向被告支付购房全款。按照商品房买卖合同第11条约定，被告应当于2015年6月30日前向原告交付该商品房，但是，被告因多种原因不能如期交付。经原告与被告协商，2015年7月1日双方再次签订补充协议，约定交房时间延迟至2016年2月7日前交付，重新约定了逾期交房的补偿方案，同时还约定了其他事宜。该补充协议签订后，被告却未按照约定向原告支付逾期交房补偿金和年收益补偿款，经原告多次催促，被告均以各种理由推脱。原告认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，约定内容不违反法律法规规定，合同已经生效，双方应按照合同及协议履行各自义务。原告已经履行付款义务，但被告却一再违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，1.本案延期交房的客观原因是被告与开发区政府关于土地争议，导致开发无法进行。公司资金断裂，无法正式交房。现开发区政府已出具两份函，被告承诺在2017年10月底交房，但对原告诉请的违约金，被告不予认可；2、被告与原告签订的补充协议，但与主合同的逾期交房的约定条款有一定的违背，损害了公司利益，希望法院判决按照主合同的约定执行。本院经审理认定如下事实，2014年1月16日，原告李茂奎、惠艳华作为买受人与被告驰天公司作为出卖人，就被告开发的“广元驰天•万象国际”商品房签订了《商品房买卖合同》（企业合同自编号：CT-S031），合同主要约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于广元市利州区下西办事处陵西居委会地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：广国用（2012）第XXXX号，土地使用权面积为：11545.80平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为：商服、城镇住宅，土地使用年限自2012年11月12日至2052年11月12日止。建设工程施工合同约定的开工日期为：2013年10月10日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2015年4月11日。第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房为第一条规定项目中的X幢第X层X-X号。用途为营业用房，其建筑面积共47.75平方米。第五条计价方式与价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币18737.46元，总价款人民币柒拾陆万肆仟肆百捌拾玖元整。第六条付款方式及期限采收采取一次性付款的方式付款。第十一条交付条件出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人原因（不可抗力除外）造成逾期交房的，买受人不退房。每逾期一天由出卖人按已支付房款万分之零点五向买受人支付逾期交房违约金，直至交房日止。合同签订后，原告李茂奎、惠艳华依约向被告驰天公司支付了全部房款。2015年7月1日，就前述《商品房买卖合同》第十三条的约定，原告李茂奎、惠艳华与被告驰天公司又签订了《补充协议》，该协议主要约定：一、由于各种客观因素的影响，原定2015年6月30日的交房时间顺延至2016年2月7日前。二、原告接收被告的补偿方案，合同继续履行。三、补偿方案：1、从2015年7月1日起被告按原告购买的商铺建筑面积每平米50元每月给予原告补偿，即每月为47.75平米×50元/月=2387.5元，每季度为7162.5元。2、如2016年2月7日未交房，被告按原告购买商铺合同总价款的5%年收益给予补偿（每季度第一个月20个工作日内支付）。四、若被告未按时支付补偿款且期限超过三个月，原告有权无条件退房。五、合同第十三条规定的其他条款不再执行。六、原告不向被告追究其他逾期交房的违约责任。另，被告在庭审中表明交付房屋时间仍不能确定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容未违反相关法律规定，该合同合法有效。原告按约定全额交付购房款，被告应按约定向原告交付商品房。但被告未交付，已违约。在此情况下，双方为减少损失而采取了相应的补救措施，即签订《补充协议》，该协议针对被告未按期交付房屋而对原告的损失作出了补偿。该协议符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，因此该协议合法有效，被告应按该协议履行。在重新约定被告交付房屋的时间（2016年2月7日）期限已过的条件下被告应履行该协议补偿方案的第2项。故原告诉被告第一项的诉讼请求，应予支持；原告还诉请被告支付2016年前两个季度的年收益补偿款19112.2元，并按原告购房总价款的5%的年收益标准继续每季度支付7162.5元。因补充协议第二条是对第一条延期交房的补充，因此该条的起算时间应为2016年2月8日，故本院调整为前两个季度的年收益补偿款为764489元×5%÷365×144＝15080.3元。《补偿协议》第六条约定“不向甲方（被告广元驰天房地产开发有限公司）追究其他逾期交房的违约责任”，因此原告要求“被告按照银行同期贷款利息向原告支付拖欠补偿款利息，从应付之日起直至被告全额支付补偿款本息之日止”的诉讼请求属于合同约定的“其他逾期交房的违约责任”，不予支持。另被告辩称，延期交房系政府迟延向被告移交土地造成，其次《补充协议》的实质是售后返租，其内容违法，协议无效。本院认为，无证据表明政府迟延向被告移交土地，即使政府迟延向被告移交土地，但由于原告与政府没有合同关系而与被告有合同关系，因此该理由不是被告逾期向合同相对方交付房屋的合理的、法定的理由。再者《补充协议》实质不能确定为售后返租，即使是售后返租，也不是我国相关法律禁止的行为。故被告的辩称无法律依据，本院不予采纳。综上，被告广元驰天房地产开发有限公司在未按期交付商品房的情况下应按合同的约定补偿原告的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、在本判决书生效后十日内由被告广元驰天房地产开发有限公司向原告李茂奎、惠艳华支付2015年7月1日至2016年2月7日的逾期交房补偿款17206.5元；二、在本判决书生效后十日内由被告广元驰天房地产开发有限公司向原告李茂奎、惠艳华支付从2016年2月8日至2016年6月31日的年收益补偿金15080.3元，并从2016年7月1日起以每季度7162.5元为标准继续向原告支付年收益补偿金至被告交房之日止，于每季度第一个月前20个工作日支付；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  宋卫权二〇一六年十二月二十七日书记员  胥 琳