江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初5474号原告：翁文辉，男，1962年8月12日生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托代理人：李长军，北京汉卓（上海）律师事务所律师。被告：谢春芝，女，1982年12月23日生，汉族，住山东省单县。委托代理人：沈会，上海汇隽律师事务所律师。原告翁文辉与被告谢春芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告翁文辉委托代理人李长军、被告谢春芝委托代理人沈会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁文辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房地产买卖协议；2.判令被告向原告返还定金100000元及利息（以100000元为基数，自2016年10月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际归还之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月3日，原告、被告与案外人上海千叶房地产经纪有限公司（以下简称“千叶公司”）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）。当日，由千叶公司作为居间人促成原、被告签订《房地产买卖协议》，约定：被告将位于昆山市花桥镇XX路XX花园XX号XX室房屋出售给原告，价款为1660000元。还约定，原告应于2016年10月3日向被告支付定金50000元，并于2016年10月4日补足定金50000元。协议签订后，原告如约履行。后苏州市人民政府出台楼市限购政策，导致原告因不符合购房条件而致使协议无法履行。原告及居间人向被告说明缘由并要求被告向原告退还定金，被告表示理解并愿意向原告退还定金，但却一再推脱。故原告诉至法院。被告谢春芝辩称：被告不同意原告的诉请，原告应当继续履行房屋买卖合同。如果原告坚持要求解除合同，也是原告违约，应当由被告没收定金。本院经审理认定事实如下：2016年10月3日，原告（乙方）与被告（甲方）经中介方千叶公司（丙方）居间签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》各一份，约定由原告购买被告所有的位于昆山市花桥镇XX路XX花园XX号XX室房屋，房屋总价款为1660000元。付款方式约定为：乙方于2016年10月3日支付甲方定金50000元，并于2016年10月4日补足定金50000元至全部定金100000元；2016年10月16日前双方签购房合同并约定于当日乙方支付甲方首付款400000元；甲方产证办理下来，乙方再次支付500000元；剩余房款660000元，乙方按揭贷款支付于甲方。违约责任约定为：如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。协议签订当日，原告支付被告定金50000元；次日即2016年10月4日，原告再次支付被告定金50000元；至此，原告已付被告的定金总额为100000元。另查明：原告称因2016年10月3日苏州市出台的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，其不具备2年内在昆山连续缴满12个月社保的条件，已丧失购房资格，该协议已经无法继续履行，故向中介方千叶公司和被告提出返还已付的定金100000元，被告也同意了，但拖延归还。被告则认为双方交易不受限购政策的影响，可以继续履行，而且也从未同意过将定金返还给原告，原告怠于履行合同的实际原因是银行贷款无法办理。经核实，2016年9月28日，昆山市人民政府发布《昆山市加强房地产市场管理实施意见》，对非苏州市户籍居民家庭申请购房二套房的条件作出了调整：“非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明”。2016年10月3日，苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确：“暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房”。2016年10月20日，昆山市房产交易管理中心发布告知书，主要内容为：“根据苏州市人民政府文件《市政府关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》苏府[2016]150号的文件及最新的苏州指示精神，对于10月4日0：00之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易管理中心交易窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账的需在10月31日前办理网签手续）。”对此，原告称其是外地人，文化程度不高，限购政策出台10月4日后，其询问了很多人，包括中介方，均答复继续交易有风险，再三考虑之下还是决定解除协议。原告为证明其主张，申请中介方千叶公司人员吴某作为证人到庭作证。吴某到庭陈述：我是千叶公司业务员主管。原、被告之间的交易从看房、签合同都是我在参与，合同也是我参与下签订的。合同签订后包括付首付款等其他流程都是公司售后来办，我不亲自参与。2016年10月3日上午原、被告看房，下午就签了居间协议，公司人员晚上8点多告知我们10月4日将出台限购政策。10月4日上午才接到限购政策已经实施的通知，10月4日我知道政策后就通知双方这个事情。当时我们建议双方先搁置交易，等到具体的细节明朗之后再交易，以保证交易安全，双方也都同意。10月7日左右，原告到公司问我们交易能否继续进行，在现有的政策下会有什么风险，我们和他讲了可能会出现的问题。我们也问过被告的意见，被告是希望继续履行合同。10月4日的限购政策规定需要在2年内在昆山连续缴满12个月社保的条件，但原告并不具备。关于定金10万元，因为是受到国家政策的影响，谈不上谁违约，定金的事情应当双方协商解决。我也提过让被告返还定金，被告也和公司说过同意返还。2016年10月20日的时候昆山市房产交易管理中心发出过一份关于苏州市10月3日限购政策的告知书，但公司说因为告知书上没有盖章，所以暂时不按告知书的内容来操作。所有的交易都暂时搁置，等到正式的通知出来。后来是我们公司售后在房产交易中心得到过工作人员关于告知书上的一些类似的信息，但后来也没有继续和双方交易下去。签居间合同的时候当时是审核过双方的购房资格，原告是符合10月3日之前的政策的。被告最后一次催促原告继续履行合同是在是在10月16日之后。10月20日我曾与原告去银行拉征信，这是交易必须要的事情，而且原告购房本来就要贷款。又查明：庭审中，原告表示未能在2016年10月16日前签订正式房屋买卖合同的原因是其咨询下来受限购政策影响签订合同的风险太大，2016年10月16日之后，被告确实曾向其催促过签订正式合同。庭审中，被告表示仍愿意按协议继续履行，但原告仍坚持诉请。现因原告要求被告返还定金100000元，被告拒不返还，为此，引起纠纷。以上《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、银行转账凭证、收款收据、《昆山市加强房地产市场管理实施意见》、《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》、昆山市房产交易管理中心发布的告知书、证人证言以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约积极履行相应的义务。本案中，涉案协议签订以及作为房款的一部分的定金50000元的支付时间均在10月4日0：00之前。协议同时也约定2016年10月16日前双方应签订正式房屋买卖合同。根据本次限购政策的相关文件，只要原告积极履行相应的付款义务，并积极与被告及中介继续办理交易手续，本次限购政策将不会对双方交易产生影响，协议能够继续履行。但原告以其受限购政策影响为由，认定协议无法继续履行，并拒绝与被告签订正式的房屋买卖合同、支付首付款，以其行为表明不再继续履行协议，已构成违约。被告拒绝向其返还定金100000元，符合协议约定及法律规定。因此，本院对原告要求被告返还定金100000元并赔偿利息损失的诉请不予支持。鉴于原告已明确表示不再继续履行协议，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》事实上已无继续履行的必要，本院认定上述两份协议于被告收到本院应诉材料之日即2017年3月25日解除。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告翁文辉与被告谢春芝于2016年10月3日签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》于2017年3月25日解除。二、驳回原告翁文辉的其他诉讼请求。案件受理费19740元，减半收取9870元，由原告翁文辉承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  孙学谦二〇一七年五月十日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。