重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3299号上诉人(原审被告）:余海游,男,汉族,1949年4月3日出生。被上诉人（原审原告）:重庆浩佳物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号,统一社会信用代码91500103663581555U。法定代表人：陈龙，经理。委托诉讼代理人:杨建,男，1965年2月15日出生，汉族，公司工作人员。上诉人余海游因与被上诉人重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。余海游上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：余海游2008年12月30日接房入住本小区时与开发商殷老板签订过为期二年的前期物管协议，按该协议约定，殷老板必须在三年内出示物价部门关于收取物管费的批文，否则要按每天30%的物业服务费支付违约金给业主。殷老板后来将小区物管转给浩佳物管公司，但浩佳物管公司从未与余海游签订过协议或合同，浩佳物管公司在一审中出示的所谓合同是余海游与开发商殷老板签订的协议，且该协议中间部分内容被浩佳物管公司改换过。故余海游不存在“违约”，不应支付违约金。至于浩佳物管公司起诉要求的物业服务费，应当用殷老板应当支付给余海游的违约金充抵。浩佳物管公司辩称，不清楚余海游是否与小区开发商签订有协议，余海游接房时与浩佳物管公司签订了《物业管理服务合同》，浩佳物管公司为小区提供了物业服务，余海游应当支付物业服务费，逾期未付还应当承担违约金。余海游所说的殷老板应付其违约金，与本案无关，不能抵扣本案中的物业服务费。浩佳物管公司向一审法院起诉请求：1.余海游支付尚欠的物业服务费4223.7元及其违约金2832元，违约金从2013年11月1日起，以尚欠物业服务费为基数，每天以万分之三标准进行计算，至2016年12月31日止；2.余海游支付尚欠的二次供水加压电费197.4元；3.余海游支付尚欠的公共能源费234元；4.本案诉讼费用由余海游承担。一审法院认定事实：2008年11月26日，原告与重庆市华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）签订了《前期物业服务合同》，该合同内容为：（1）华鹏公司选聘原告对本小区实施前期物业管理服务的事宜，建筑面积79362平方米。（2）物业管理服务质量标准：服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确；物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运排水管道、污水管道的疏通管理；公共绿化的养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共治安秩序维护、安全防范、消防等事项的管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；法律法规规定管理服务的事项。（3）物业服务费用：本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式。物业服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，标准如下：多层房为0.60元/月/平方米；办公楼为1.20元/月/平方米；门面房为1.00元/月/平方米；电梯房为0.65元/月/平方米（另按规定收取电梯费）或电梯房为0.85元/月/平方米。共用设备设施的能源消耗，每月据实按户分摊。（4）本合同期限为从签订之日起至小区业主委员会成立止，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。（5）违约责任：业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准向原告支付违约金。2008年12月30日，被告接收其购买的位于本小区7幢8-1号住房一套（建筑面积127.36平方米）时，与原告签订了《物业管理服务合同》，该合同的内容与前述的《前期物业服务合同》内容基本一致。随后，原告向小区业主提供了公共场所的卫生清扫及保洁、垃圾收集并清运、供电供水管线的养护维修、电梯的维护及保养等物业服务，同时每月向被告收取物业服务费108.26元（建筑面积127.36平方米×0.85元/平方米）、公共能源费6元、二次供水加压电费（根据重庆市渝綦水务技术开发有限公司的水价标准按0.6元/吨乘以业主实际用水量）。2011年起，被告开始拒绝向原告交纳物业服务费等费用。2013年9月29日，原告向该院提起诉讼，要求被告支付从2011年1月至4月和2011年9月至2013年9月的物业服务费、公共能源费、二次供水加压电费及其违约金，合计物业管理费用3670.5元及其违约金4176.52元。经该院审理并于2013年12月12日作出（2013）綦法民初字第05692号民事判决，即由被告于本判决生效后五日内向原告支付2011年1月至4月和2011年9月至2013年9月期间的物业服务费3139.54元、公共能源费174元、二次供水加压电费286.2元及其违约金。之后，被告仍然拒绝向原告交纳物业服务费、公共能源费、二次供水加压电费，原告多次以书面方式向被告催收未果。至2016年12月止，计39个月，被告尚欠物业服务费计4222.14元、公共能源费计234元、二次供水加压电费计197.4元（用水量329吨×0.60元/吨），合计4653.54元。至今原告一直对本小区提供物业服务，原告没有取得有关物价管理部门同意其收取本小区业主物业服务费用的许可手续。现在该小区未成立业主委员会。另被告没有提供殷三向被告作出的承诺书，也没有提供证据证明殷三时任原告的法定代表人。一审法院认为，原告与华鹏公司签订的《前期物业服务合同》和原、被告签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思的表示，前述合同对原、被告均具有约束力，原、被告应该各自按照合同的约定履行义务。原告至今没有取得綦江区发展和改革委员会同意原告收取本小区物业服务费用的许可手续的问题，应由有关物价管理部门对原告进行查处。因被告没有举示证据证明殷三时任原告的法定代表人以及殷三出具的承诺书，故对被告辩称殷三系原告法人以及殷三同意被告不交纳物业服务费的意见不予采纳。由于原告至今对本小区提供物业服务，并且原告按照原、被告约定的收费标准向被告收取物业服务费等费用，还有原告向被告收费的标准符合本地区以及本行业的规定，故对原告向被告收取物业服务费等费用标准予以认同。2013年10月起，被告仍然拒绝向原告交纳物业服务费、公共能源费、二次供水加压电费，经原告书面催交，被告无正当理由并且在原告催告的合理期限内还是拒绝向原告交纳物业服务费、公共能源费、二次供水加压电费，因此被告已违约，可以确认被告尚欠原告自2013年10月起至2016年12月止的物业服务费4222.14元、公共能源费234元、二次供水加压电费197.4元，合计4653.54元。原、被告在事前已明确约定按照每日千分之二标准支付违约金的计算标准，现在原告要求被告按照每日万分之三标准收取物业服务费的违约金合理合法。对原告的诉讼请求予以支持，只是原告主张的物业服务费及其违约金金额计算有误。该院建议：原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行义务。被告作为业主，其享有权利的同时，应当按照合同约定按时交纳物业服务费、公共能源费、二次供水加压电费，防止因物业服务费等费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。为此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告余海游在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付自2013年10月至2016年12月止的物业服务费4222.14元、公共能源费计234元、二次供水加压电费计197.4元，合计4653.54元；二、被告余海游在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付物业服务费4222.14元的违约金，违约金从2013年11月1日起每月以尚欠的物业服务费金额为基数，按照每日万分之三标准逐月进行计算，至2016年12月31日止。本案案件受理费减半收取25元，由被告余海游负担，此费已由原告重庆浩佳物业管理有限公司预交纳，被告余海游在履行上述义务时一并付给原告重庆浩佳物业管理有限公司。”经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，浩佳物管公司根据其与华鹏公司签订的《前期物业服务合同》以及与业主签订的《物业管理服务合同》的约定，为本案小区提供了物业服务，余海游作为业主应当按约及时支付物业服务费等费用。一审判决余海游向浩佳物管公司支付物业服务费、公共能源费、二次供水加压电费的事实和法律依据充分。余海游称其与开发商殷老板签订有相关协议对物业服务费的收取另有约定，但没有提供证据证实，余海游主张以殷老板违反约定应当支付的违约金充抵本案所涉及的物业服务费等费用的理由不能成立，本院对其上诉意见不予采纳。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人余海游负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年五月十五日书记员 余文韬