山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终1064号上诉人（原审被告）：窦美华，女，1960年10月27日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托代理人:白兆明，系窦美华丈夫。上诉人（原审被告）：白兆明，男，1958年3月12日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（原审原告）：王冬莲，女，1952年12月22日出生，汉族，烟台市第二玻璃厂退休工人，住烟台市芝罘区。委托代理人：吕君妮、汤日剑，山东德扬律师事务所律师。上诉人窦美华、白兆明因土地租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，一、2001年11月3日，烟台市莱山区初家街道办事处解家村村民委员会（甲方）与原告（乙方）签订《荒山地租赁合同》，载明：“甲方现将本村集体所有的西小山下荒山地一块（二十余亩），租赁给乙方建老年公寓使用。经甲乙双方友好协商，本着互惠互利的原则就土地租赁事宜达成以下协议：一、荒山地范围：东起：解宏敏承包地西边；西至：西小山道下；南起：南沟中心为界；北至：北沟中心为界。二、租用期：五十年（自2001年11月3日至2051年11月3日止。）三、总租赁金额：人民币捌万元正。四、付款方式及付款日期：自本合同签字之日起三日内，乙方向甲方缴纳租金五万元，四十年后付清剩余的三万元租金。五、乙方交清五万元租金后，甲乙双方再没有任何经济遗留问题。（不包括四十年后的三万元）。六、双方责任与义务：1、根据乙方要求，乙方对甲方村民入住乙方老年公寓的费用给予20%的优惠。2、甲方应积极配合、扶持乙方的工作。自本合同签字之日起半个月之内，甲方必须完成打井、修路、平整土地等前期工程。……6、在乙方的土地租赁期内，甲方不得同意其他任何人在甲方土地上再建老年公寓。7、租赁期内，甲方不得以任何理由为借口，妨碍本合同的履行或单方终止合同，否则，甲方应赔偿乙方老年公寓的建设费（建筑及设备投资一百万元）及可期得利益（按每年二十万元计算）的全部经济损失……”。合同另约定双方的其他权利义务。上述合同签订后，烟台市莱山区初家街道办事处解家村村民委员会将涉案20余亩土地交付原告，原告投资建设了二层楼房及两侧平房、地下室、传达室、餐厅等以及其他附属设施，并于2002年开始经营“快乐老年公寓”。二、2008年2月19日，原告（甲方）与被告窦美华（乙方）、案外人姜福华（丙方）签订《三方合作协议》，就原告所拥有的“快乐老年公寓”及所属土地使用权进行部分有偿转让及有偿合作的有关事宜达成协议，载明：“一、土地转让范围及使用权年限：转让土地的范围：以甲方与莱山区解家村委所签订的土地承包合同所界定的范围为准，共计20余亩。转让土地的使用期限：自本协议签订之日起，至甲方与莱山区解家村委所签订的土地承包合同终止日期（2051年11月3日）止。二、土地转让方式及转让后的使用权约定：土地转让方式：经甲、乙、丙三方共同商定，转让土地的总价为168万元人民币；乙、丙方各向甲方支付总价的三分之一的费用（各支付56万元）后，上述公寓土地的使用权即归甲、乙、丙三方共同所有。使用权约定：转让后的公寓土地所有使用权归甲、乙、丙三方共同所有，任何一方均无权私自处理及转让，如因特殊原因本协议无法履行，甲、乙、丙三方应本着利益均享的原则，共同协商处理。三、转让金的支付方式及支付期限：乙、丙各方应于本协议签订之日，各向甲方预付10万元的转让定金，并应于2008年12月31日前付清全额各56万元。任何一方在上述期限内，未按要求完成支付，即视为违约，甲方不予退还预付的转让定金，该合同自行终止。四、合作经营及相关约定：1、本协议签订后，乙方、丙方将在公寓及土地上进行建厂经营，甲方将其拥有的使用权有偿出租给乙方和丙方，甲方不投资、不担风险、不参与经营。2、乙、丙方应按本协议的签订日期，逐年向甲方交付其使用权的租金。经三方协商确定租金为：第一年为2万元，第二年为3万元，第三年为4万元，第四年至第十年均为5万元/年；十年后，如乙方和丙方继续经营，租金应在不少于每年5万元的基础上再议；如乙方、丙方没有经营能力，甲乙丙三方应共同协商解决。在经营期间，如发生天灾人祸等不可抗力的原因，致使乙方和丙方不能正常经营，可终止租金的支付。3、乙方和丙方在经营期内，有权合理使用土地和改造土地，甲方无权干涉。若干年后，如政府需改变土地使用权，政府赔偿经济损失的全部利益所得，均由甲乙丙三方平均分享。（注：全部利益所得是指：包括转让前甲方资金投入所建项目及转让后乙方和丙方投资所建项目的经济损失赔偿，三方任何一方投资，一概为自愿投资，利益最后三方共享）。4、乙方投资建设的变电室及变压器等配电设施归乙方所有……”。《三方合作协议》签订后，2008年3月12日，案外人姜福华向原告支付定金100000元，并代被告窦美华支付定金100000元。2008年4月，原告将上述土地及附属设施交付给姜福华及二被告。之后，姜福华及二被告又共同进行部分建设。2008年12月15日，姜福华向法院起诉本案原告王冬莲及其夫王文龙，要求返还其交纳的200000元，经法院主持调解，王冬莲及王文龙于2009年12月18日当庭返还姜福华100000元，姜福华退出《三方合作协议》。庭审中二被告主张，姜福华退出经营后涉案土地及附属设施一直由二被告管理至2010年“快乐老年公寓”停止经营，后将二层楼房的第一层西半部分交给原告使用。原告对此不予认可，二被告亦未提交相关证据。三、2016年10月8日，法院对涉案土地及地上附着物进行现场勘查，原、被告对土地及地上附着物的现状予以确认。二被告占用土地范围与《荒山地租赁合同》所载明的范围一致，“快乐老年公寓”不再经营，院内二层楼房第一层通往建筑物西半部分的门被锁住，无法看出使用情况。原告诉讼请求的计算方式为：2010年4月至2016年3月期间，按照《三方合作协议》被告窦美华应支付原告租金及占用费290000元（40000+50000+50000+50000+50000+50000），原告仅主张170000元。本案审理过程中，原审法院向被告窦美华释明其与原告及案外人姜福华于2008年2月19日签订的《三方合作协议》无效，并询问其对其与姜福华共同建设的房屋及其他附属设施的意见，被告窦美华主张其与原告是共同经营的关系，原告没有驱赶的权利，且其与姜福华之间的关系也没有处理清楚，因此不在本案中提起反诉。原审法院认为，2001年11月3日，原告与烟台市莱山区初家街道办事处解家村村民委员会签订《荒山地租赁合同》，在双方均未办理相关农用地转用审批手续的情况下，改变土地用途进行非农建设并由原告建成“快乐老年公寓”，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定。2008年2月19日，原告与被告窦美华及案外人姜福华签订《三方合作协议》，将上述土地及地上附着物以转租转让的方式交由被告窦美华及姜福华继续经营并进行建设，该协议亦违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《三方合作协议》无效，二被告应将因履行该协议而取得莱山区解家村20余亩土地及地上附着物返还原告，故原告要求二被告返还上述土地及地上附着物，符合法律规定，应予支持。虽然二被告在该土地上进行部分建设，但二被告在本案审理过程中对其投入损失不提起反诉，本案不予处理，二被告可另案主张权利。二被告主张其于2010年向原告返还二层楼房第一层的西半部分，原告对该主张不予认可，二被告亦未提交相关证据，故对二被告的上述主张不予采信，法院认定二被告自2009年12月19日之后独自占有使用涉案20余亩土地及地上附着物。二被告占有使用涉案20余亩土地及地上附着物的事实清楚，原告要求二被告按照《三方合作协议》约定的租金标准支付其2010年4月至2016年3月期间土地、房屋占有使用费170000元，并支付起诉后的利息损失，符合法律规定，应予支持。对于二被告提出原告要求返还土地及支付土地、房屋占有使用费的诉讼请求已过时效的抗辩观点，原告享有的土地承包经营权，属于用益物权，不适用诉讼时效；原、被告因《三方合作协议》被确认无效产生相互返还的法律后果，土地、房屋占有使用费的诉讼时效应自合同被确认无效之日起算。故被告关于时效的抗辩观点，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第三十三条第二项之规定，原审法院判决：一、被告窦美华、白兆明返还原告王冬莲位于烟台市莱山区解家村土地20余亩（东起：解宏敏承包地西边；西至：西小山道下；南起：南沟中心为界；北至：北沟中心为界）及地上附着物，于判决生效之日起三十日内履行；二、被告窦美华、白兆明支付原告王冬莲2010年4月至2016年3月期间土地、房屋占有使用费170000元及利息损失（以170000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2006年7月4日计算至判决生效之日止），于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1850元，由被告窦美华、白兆明负担。宣判后，上诉人白兆明、窦美华不服，向本院提起上诉称，1、原审认为本案系用益物权纠纷是错误的，被上诉人与解家村村民委员会签订的是土地租赁合同而不是土地承包合同，应当适用物权法中关于占有的规定。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。被上诉人在本案中的诉请是要求上诉人停止侵占土地和房屋并赔偿占用费，其诉讼时效应当从自其认为权益受到侵害之日，即2008年12月31日起计算；2、由于涉案土地没有办理非农用地手续，原审认定被上诉人与解家村村民委员会签订的《荒山地租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定是正确的，因此被上诉人基于该合同主张任何权益都没有法律基础，而原审在认定该合同无效的情况下仍然支持被上诉人的诉讼请求显然是错误的。综上，上诉人请求二审法院撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王冬莲答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，本院委托烟台市莱山区人民法院对烟台市莱山区初家街道解家村村民委员会进行调查，该村村委会主任解德伟、村支部书记解玉永对村委与被上诉人王冬莲签订的《荒山地租赁合同》的真实性予以认可，并认可签订上述合同后，村委并未办理相关农用地专用审批手续。经释明，烟台市莱山区初家街道解家村村民委员会明确表示不参加本案诉讼，放弃在本案中主张权利。上诉人与被上诉人均表示此系烟台市莱山区初家街道解家村村民委员会行使其诉讼权利，上诉人与被上诉人不予干涉。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《荒山地租赁合同》及《三方合作协议》的效力如何；二、二上诉人应否向被上诉人返还涉案土地并支付土地占用费。关于焦点一，烟台市莱山区初家街道办事处解家村村民委员会与被上诉人王冬莲均认可双方签订的《荒山地租赁合同》未办理相关农用地专用审批手续，双方擅自改变土地用途进行非农建设并由被上诉人建成“快乐老年公寓”；被上诉人王冬莲与上诉人窦美华、案外人姜福华签订《三方合作协议》，约定将《荒山地租赁合同》中的土地及地上附着物以转租转让的方式交由上诉人窦美华及案外人姜福华继续经营建设。《荒山地租赁合同》及《三方合作协议》因违反法律、法规的强制性规定而无效，原审法院对涉案合同效力的认定正确，本院予以维持；关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案《荒山地租赁合同》为无效合同，被上诉人王冬莲不能据此取得涉案土地的用益物权，即自始不享有对涉案土地占有和收益的权利。原审法院在认定上述合同无效的前提下，判令二上诉人向被上诉人返还涉案土地并支付土地占用费，系适用法律不当，本院予以纠正。烟台市莱山区初家街道办事处解家村村民委员会系本案有独立请求权的第三人，但二审时表示不参加本案诉讼，自愿放弃在本案中主张权利。本院认为，烟台市莱山区初家街道办事处解家村村民委员会自愿放弃在本案中主张权利的行为系当事人的真实意思表示，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条关于“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审”的规定，本院予以准许。综上，上诉人窦美华、白兆明的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审适用法律不当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条之规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初1393号民事判决；二、驳回被上诉人王冬莲的诉讼请求。一审案件受理费，减半收取1850元，二审案件受理费3700元，共计5550元，由被上诉人王冬莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 腾代理审判员  孙晓薇代理审判员  张 君二〇一七年五月二十三日书 记 员  杨风华