海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终1732号   上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路18号。   法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。   委托诉讼代理人：娄向东，该公司职员。   委托诉讼代理人：包俊彬，该公司职员。   被上诉人（原审原告）：唐玮豪，男，1994年3月5日出生，汉族，四川省成都市人，住该市金牛区星辉西路5号13楼110号。   委托诉讼代理人：李天来，海南遂良律师事务所律师。   上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称东方滨海花园公司）因与被上诉人唐玮豪商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初1603号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月5日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。   东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院的判决认定基本事实不清。1.上诉人于2016年7月12日已经提交办理不动产权证申请。一审判决认定提交申请的时间，与事实不符。2.由于国家政策调整，东方市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月29日暂停受理土地、房屋登记业务，自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，但办理的前提是先办理土地分割。东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理涉案房屋的土地分割，因此，应认定东方市不动产权登记机构于2017年3月份才开始办理不动产权证。一审法院认定自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务错误。二、一审判决适用法律错误。1.《不动产登记暂行条例》、海南省《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》及东方市《关于实施不动产统一登记的通告》系政府行为，且发生在双方合同签订后、约定办证期限前，属于不可抗力，受不可抗力的影响，应部分或全部免责。而上诉人已按合同约定履行了全部义务，在约定时间提交了办证材料，且被上诉人没有遭受任何损失，上诉人不应承担违约责任。2.双方合同约定，2016年10月31日前将涉案房屋的所有权证办理完毕。合同签订后，上诉人积极、全面办理房屋所有权证手续，备齐了全部材料，具备了办理涉案房屋所有权证条件，并提交办证机关。但因上述政策颁布实施，致使无法办理房屋所有权证。2016年7月12日，为顺应国家政策，上诉人向东方市不动产登记中心提交不动产登记申请。不动产登记中心受理后，由于必须先行进行宗地分割，因此于2017年3月7日进行宗地分割，上诉人积极配合提交相关材料，因不动产登记增加了土地分割及地籍调查，办证期限延长，不能按期完成办证。不能按期履行的原因系政府行为，不可归责于上诉人，且被上诉人未按要求的时间提交办证所需材料，也应承担相应责任。三、被上诉人依据合同原约定办理房屋所有权证期限主张违约责任，没有事实和法律依据。1.因国家政策变化，新的不动产权证办理需进行房屋占地分割及地籍调查等，比办理房屋所有权证所需材料多、时间长。2.因不动产统一登记政策发生重大变更，无法办理原约定的房屋所有权证，原约定条款不具有约束力，原合同义务因情势变更，客观无法履行。被上诉人依原合同约定主张违约责任，显失公平。3.双方合同仅就办理房屋所有权证进行约定，在国家政策变更后，双方未就不动产登记事宜进行补充约定，应当根据新政策实施日期往后顺延办理期限，不能依据原约定。综上，请求支持东方滨海花园公司的上诉请求。   唐玮豪答辩称，一、办理产权证书和不动产权证书是一样的，本质没有变化。二、政府从2016年6月30日开始办理不动产权证，并不是2017年才开始办理。三、双方签订的买卖合同要求是上诉人为被上诉人办理完毕产权证书，而上诉人直到2018年才将被上诉人的产权证办理下来，违反了合同约定，应承担违约责任。双方约定的违约金是万分之贰，一审法院对此调整本身就违背了双方的意志，被上诉人没有上诉，是考虑到人数众多，是为了上诉人考虑。四、被上诉人在签订合同后，将相关的全部手续都交给了上诉人，因为上诉人的原因导致产权证未在约定的时间办下来，被上诉人的义务履行完毕，不存在没有配合办理产权证的情形。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予以驳回。   唐玮豪向一审法院起诉请求：1.判令东方滨海花园公司立即为唐玮豪办理不动产权证书；2.判令东方滨海花园公司按照每日109元的标准向唐玮豪支付从2016年10月4日至2018年4月30日止的违约金，共计574天62566元；3.东方滨海花园公司承担唐玮豪支付的诉讼费、律师费。   一审法院认定事实:唐玮豪、东方滨海花园公司于2014年3月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定唐玮豪购买东方滨海花园公司位于东方市海·东方小区一期1栋2单元301室精装房一套。合同签订后，唐玮豪以按揭方式向东方滨海花园公司支付房款，房屋总价款为535333元，唐玮豪还支付了房屋契税等款项。唐玮豪、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。唐玮豪、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用”。东方滨海花园公司于2014年10月3日交付房屋。房屋交付后，唐玮豪已按双方合同约定履行义务。东方滨海花园公司于2016年1月11日已取得包括涉案房屋在内的海·东方小区一期1号楼的房屋所有权证。东方市人民政府于2016年6月28日作出东方市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起暂停受理土地、房屋登记业务；自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；自2016年6月30日起，在东方市辖区内实施不动产统一登记发证工作。2016年7月12日东方滨海花园公司为涉案房屋已向东方市国土资源局申请办理不动产权证书，东方市不动产登记中心受理唐玮豪办理不动产权证书材料的时间为2018年3月15日。   一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。唐玮豪、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应按照约定全面履行各自义务。该案主要存在三个争议焦点：1.合同约定的办理房屋权属登记属于办理房屋所有权证还是办理不动产权证；2.东方滨海花园公司是否应当在唐玮豪、东方滨海花园公司双方约定的合同期限内办理房屋权属转移登记，唐玮豪起诉的东方滨海花园公司的行为是否构成违约；3.东方滨海花园公司是否应负担唐玮豪因此案所支付的律师费。对该案主要存在的三个争议焦点，分别分析认定如下：   一、关于合同约定的办理房屋权属登记属于办理房屋所有权证还是办理不动产权证问题。唐玮豪、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第十五条中有“出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记”的约定。该约定中的房屋权属转移登记，按照当时签订合同时的合理解释，不仅包括房屋所有权证书，还包括土地使用权证书，但在2016年6月30日后，东方市已实施不动产统一登记制度，该制度实际上是将房屋所有权证书和土地使用权证书合二为一，合称为不动产权证书，房屋权属登记的实质没有变化，故在庭审过程中唐玮豪主张的请求东方滨海花园公司为唐玮豪办理不动产权证书合法合理。但考虑到东方滨海花园公司目前已将为唐玮豪办理不动产权证的材料交至东方市不动产登记中心，该中心正在办理中，具体办理完毕的时间不取决于东方滨海花园公司，故对唐玮豪的第一项诉讼请求不予支持。   二、关于东方滨海花园公司是否应当在唐玮豪、东方滨海花园公司双方约定的合同期限内办理房屋权属转移登记，唐玮豪起诉的东方滨海花园公司的行为是否构成违约问题。唐玮豪、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。根据上述约定，该案东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为唐玮豪办理完毕房屋权属转移登记。该案中，东方滨海花园公司将涉案房屋交付给唐玮豪的时间为2014年10月3日，东方滨海花园公司应在唐玮豪、东方滨海花园公司双方约定的房屋交付之日起730日内，即在2016年10月2日前为唐玮豪办理完毕房屋权属转移登记，而东方市不动产登记中心受理唐玮豪办理不动产权证书材料的时间为2018年3月15日，东方滨海花园公司并未如其所辩称的已全面地办理涉案房屋的不动产权证，故唐玮豪所诉东方滨海花园公司的行为已构成违约，东方滨海花园公司的辩解理由不成立，不予采纳。关于违约金的计算方法，根据唐玮豪、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，唐玮豪应当取得房屋所有权证书的期限届满的次日为2016年10月3日，鉴于唐玮豪实际取得房屋所有权证书之日无法确定，考虑到东方市不动产登记中心受理唐玮豪办理不动产权证书材料的时间为2018年3月15日，故违约金的计算应确定为从2016年10月3日至2018年3月14日（共527天）。虽然唐玮豪、东方滨海花园公司双方约定按日万分之贰计算逾期办证违约金，但考虑到因国家政策的调整，东方滨海花园公司已着手办理涉案房屋的不动产权证书，且唐玮豪也未遭受经济损失，根据减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，可酌情减轻东方滨海花园公司的违约责任，故将违约金从日万分之贰调整为按日万分之壹计付，即东方滨海花园公司应向唐玮豪支付违约金535333元×1/10000×527天=28212.05元。   三、关于东方滨海花园公司是否应负担唐玮豪因此案所支付的律师费问题。唐玮豪、东方滨海花园公司双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用”。根据该条约定，东方滨海花园公司作为违约方应负担唐玮豪因此案所支付的律师费2500元。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向唐玮豪支付因逾期办理不动产权证书产生的违约金28212.05元及唐玮豪因该案所产生的律师费2500元；二、驳回唐玮豪的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1364.15元(唐玮豪已预交），由唐玮豪负担682元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担682.15元。   二审审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人东方滨海花园公司提交证据一：契税缴纳收据、契税税收完税证明、维修基金缴纳证明、业主缴纳契税及维修基金逾期情况一览表，拟证明因被上诉人的原因不能及时向不动产登记中心提交办理不动产登记的材料，东方滨海花园公司未怠于履行义务，不存在违约的事实；证据二：申通批量办理东方滨海花园公司发件证明、办理产权证书通知书，拟证明东方市实施不动产登记政策的变化，上诉人积极履行义务及时通知被上诉人提交个人办证材料，因被上诉人缺少相关材料导致延期办证。被上诉人质证认为，契税缴纳收据、契税税收完税证明超过举证期限，不属于新证据；对维修基金缴纳证明、业主缴纳契税及维修基金逾期情况一览表、申通批量办理东方滨海花园公司发件证明、办理产权证书通知书的三性均不予认可。本院认证意见为：契税缴纳收据、维修基金缴纳证明可以证明被上诉人向东方滨海花园公司缴纳契税、维修基金的时间，本院予以采信。契税税收完税证明是东方滨海花园公司向税务部门办理所得，与唐玮豪缴纳契税的时间无关，对其证明力，本院不予采信。业主缴纳契税及维修基金逾期情况一览表是对现有材料的一个整理，系东方滨海花园公司单方制作，不具有证明效力；申通批量办理东方滨海花园公司发件证明、办理产权证书通知书虽然能证明东方滨海花园公司向购房者履行了通知义务，但该证据并不能证明被上诉人缺少材料导致延期办证，对于该证据的证明力，本院不予认可。   本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。   本院认为，本案二审争议焦点为东方滨海花园公司是否应向唐玮豪支付逾期办证违约金。唐玮豪与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，各方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，唐玮豪按照合同约定支付了房款、维修基金、契税等款项，东方滨海花园公司向唐玮豪交付了涉案房屋，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记，但东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，按照合同约定应承担违约责任，向唐玮豪支付违约金。一审法院根据政策背景、唐玮豪的实际损失、合同履行程度等对合同约定的违约金进行适当调整，自唐玮豪应当取得房屋权属证书的期限届满的次日始至不动产登记中心受理办理材料之日止，判令东方滨海花园公司在此期间内承担违约责任、支付违约金符合公平原则，有事实和法律依据，本院予以支持。东方滨海花园公司上诉称其在合同中约定的是为唐玮豪办理房屋所有权证，而不是不动产权证，且逾期办证的原因在于国家政策的调整，是政府原因导致的不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，本质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与唐玮豪签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。且东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行义务，故对东方滨海花园公司关于国家政策调整导致其未能及时办证的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。东方滨海花园公司又称其按照合同约定积极履行办证所需手续，于2016年7月12日已经提交了办证申请，没有违约,是购房者唐玮豪迟交契税和维修基金及提交材料不齐全致使无法按期办理房屋所有权证。本院认为，东方滨海花园公司上诉主张其于2016年7月12日提交了申请材料，但从双方当事人提交的证据看，东方滨海花园公司在2016年7月12日之后仍被办证机关要求提交相关材料，由此证明其在2016年7月12日提交的材料不符合办证要求，故其以该时间主张已履行合同约定的办证义务，没有依据，本院不予支持。另，因本案中契税和维修基金均是东方滨海花园公司代收代缴，向购房者收取税费的时间与购房者有关，但向相关部门缴纳税费的时间则是由东方滨海花园公司决定的，与唐玮豪无关。故衡量唐玮豪是否存在延迟缴纳税费的标准是看唐玮豪向东方滨海花园公司缴纳相关税费的时间是否延误，至于税收完税证明则是东方滨海花园公司将代缴的税费缴至税务机关，由税务机关出具的相关凭证，该凭证的时间点不由唐玮豪决定。且根据唐玮豪缴纳契税和维修基金票据的时间，虽然是在房屋交付后缴纳的，但均在约定的办证期限内，合同中约定的办证期限长达730日，本就是为了给双方当事人充分的时间各自准备办证所需材料，故唐玮豪缴纳契税和维修基金的时间并不影响东方滨海花园公司在约定的期限内及时办理不动产权证。故东方滨海花园公司称是因唐玮豪延迟、缺少提交相关材料致使办证延误，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，东方滨海花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费567.8元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王柱进   审判员 何昌恩   审判员 王天琳      二○一八年十二月二十六日   法官助理 陶月月   书记员 刘昕昕   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。