广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初4335号原告：卢铨江，男，1977年2月11日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，现住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：许秀娜，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈付萍，广东捷成律师事务所实习律师。被告：林添桂，男，1961年8月2日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。第三人：梁焕银，女，1964年1月30日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。原告卢铨江与被告林添桂、第三人梁焕银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢铨江及其委托诉讼代理人许秀娜、陈付萍，被告林添桂，被告林添桂、第三人梁焕银共同委托诉讼代理人唐进武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢铨江向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2004年2月28日签订《房屋转让合同书》合法有效；2.被告限期协助原告将位于广州市南沙区横沥镇XX街X号（房屋所有权证号××号，登记地址为广州市番禺区横沥镇XX队）变更登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告均为广州市南沙区XX村村民。2004年2月28日，双方签订《房屋转让合同书》，就买卖广州市南沙区横沥镇XX村××街××号房屋达成一致意见。被告以35980元的价格将上址房屋转让给原告居住以及使用，并约定原告今后如需办理房屋证、土地使用权证明，被告应积极配合。签订合同当天原告即向被告支付35980元购房款，并实际占有使用该房屋至今。因被告未协助原告办理房屋过户手续，故提起诉讼。林添桂辩称，双方在签订上述协议后，被告的妻子一直对2004年2月28日签订的《房屋转让合同书》有异议。2005年2月28日，原告的妻子在征得其夫同意后，代表原告与被告签订新的《房屋转让合同书》。双方约定原告以35980元长期租用涉案的房屋。双方实际变更了合同的约定，原告实际是承租被告的房屋，而并非购买房屋。另外，农村土地属于农民集体所有，村民未经集体经济组织的许可，不得转让名下的土地，而原、被告属于XX村不同的村民小组，双方于2004年2月28日签订的买卖协议是无效的，应以新的协议作为处理的依据。梁焕银述称，原被告于2004年2月28日签订合同，并未与第三人协商，并征得第三人的同意。第三人获悉上述情况后，就要求被告重新与原告夫妻签订了2005年2月28日签订的合同。本院经审理认定事实如下：原、被告均为广州市南沙区横沥镇大元经济联合社组织成员。原告没有分配宅基地。被告是广州市南沙区横××镇XX村××队的房屋（建筑面积68.8平方米，房屋所有权证号××号，使用土地面积30.1平方米，土地性质为集体土地，土地使用证号为穗地证字第20-××5号）在不动产登记机关登记的权属人。被告与第三人是夫妻关系。2004年2月28日，原、被告签订《房屋转让合同书》，约定如下：“一、甲方横沥镇XX村4队村民林添贵现有位于XX村××街××号，两层半楼房、洗手间、厨房、保管仓、星铁棚各一间，转让给本镇本村2队村民卢铨江住居以及使用，时间长期。二、甲、乙双方经协商同意，并议人民币叁万伍仟玖佰捌拾元成交，该款在签合同日即付齐。三、甲方经己该居住地使用权和房屋证交给乙方保管并使用，如今后国家或地方政府征地此房屋及此地，该房屋赔偿款和分配居住地，以及一切经济福利都属乙方所有，此事与甲方无关。四、乙方今后有需要办理房屋证、土地使用证明，甲方应积极配合办理。所有费用由乙方负责。五、甲方原住居地土地面积，上调国家的农业纳税款，由乙方永远承担支付，至国家免征农业税为止。六、甲、乙双方同意从签合同日生效，遵照本合同各条款执行，双方表示不能违约，并确立此据为凭证。”当天，原告向被告支付了35980元，被告则将房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交付给原告。2004年3月1日，被告将涉案房屋交付给原告使用至今。在本案件诉讼过程中，原被告和第三人确认上述合同中的标的物是位于广州市南沙区横××镇XX村××队的房屋（房屋所有权证号××号），现门牌为广州市南沙区横沥镇XX街X号。原告为证明其符合变更登记条件，提供了广州市南沙区横沥镇XX村民委员会于2018年7月16日出具的证明，证实原告在该村没有分配宅基地，名下也没有房屋。被告提供2005年2月28日签订的《房屋转让合同书》，合同内容为：“一、甲方横沥镇XX村4队村民，林添贵现有位于XX村××街××号，两层半楼房、洗手间、厨房、保管仓、星铁棚各一间，转让给本镇本村2队村民卢铨江住居以及乙方向甲方租用房产住地使用。二、甲、乙双方经协商同意，并议人民币叁万伍仟玖佰捌拾元成交，该款在签合同日即付齐。三、甲方经已该居住地使用和房屋证交给乙方保管并使用，如今后国家或地方政府征地此房屋，该房屋赔偿款属乙方，房产住地赔偿属甲方。四、甲方原住居地土地面积，上调国家的农业纳税款，由乙方永远承担支付给甲方。五、甲、乙双方同意从签订合同日生效，遵照本合同各条款执行，双方表示不能违约，并确立此据为凭证。”原告作为甲方在合同上签名，乙方署名为“卢铨江”。三方确认合同中的“卢铨江”签名是原告的妻子所写。原告质证认为涉案房屋是其婚前购买的，婚后其妻子是在不知道此前签过协议的情况下签的，并非原告的真实意思表示。第三人对原、被告签订该合同没有异议，但未提供证据证明她曾对转让房屋提出过异议。本院向广州市南沙区国土资源和规划局征询意见。该局于2018年11月7日作出穗南国规[2018]2919号《关于（2018）粤0115民初4335号征询函的复函》。该局回复如下：“一、经查，林添桂名下位于南沙区横××镇XX村××队（房屋所有权证号：2172233号，土地证号：20-××5）登记的土地性质为集体，土地用途为住宅，房屋所有权性质为私有，房屋用途为住宅。二、上述不动产在限制转移的情况下，我局可根据生效法律文书、房地产权证书、测绘附图、完税凭证等资料协助办理产权过户手续，该房屋的土地权属性质仍保留集体所有。由于上述房产属宅基地房屋，根据《土地管理法》及《房屋登记办法》等相关规定，房地产受让人须是房屋所在地农村集体经济组织成员并且符合一户一宅的有关规定。”另外，广州市南沙区房地产交易中心于2018年12月13日出具《购房资格证明》，证明截止至2018年12月13日止，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。本院认为，被告于2004年2月28日和2005年2月28日的合同名称为《房屋转让合同书》，均明确约定转让涉案房屋，而且被告在多年前已经将房屋及房屋所有权证交付给原告，故转让涉案房屋是被告的真实意思表示。第三人在合同签订后一直未向原告提出异议，也表示对2005年2月28日的《房屋转让合同书》内容没有异议，故本院认定第三人也对被告转让房屋没有异议。鉴于原告并未签署2005年2月28日签订的《房屋转让合同书》，故本院认定原、被告于2004年2月28日签订的《房屋转让合同书》才是双方的真实意思表示。由于原、被告均为广州南沙区横沥镇大元经济联合社组织成员，故双方签订的上述合同并不违法法律和法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同履行。现原告要求办理权属人变更登记手续，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告卢铨江与被告林添桂于2004年2月28日签订的《房屋转让合同书》有效；二、被告林添桂应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告卢铨江办理将位于广州市南沙区横沥镇XX队的房屋（房屋所有权证号××号）所有权人变更登记为原告卢铨江的手续；第三人梁焕银应配合办理上述手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费799.5元，由被告林添桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  谭万**二〇一八年十二月二十日书 记 员  陈洁莹