海南省临高县人民法院民事判决书（2018）琼9024民初991号原告：马玉霞，女，1963年3月21日出生，汉族，住址：安徽省安庆市,公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨昌辉，海南广哲律师事务所律师。被告：朱文亮，男，1970年8月15日出生，汉族，住浙江省缙云县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。第三人：临高县博厚镇龙干村委会南和第一村民小组，住所地法定代表人：庞启刚，村民小组组长。第三人：临高县博厚镇龙干村委会南和第二村民小组，住所地法定代表人：庞建成，该村民小组组长。第三人：临高县博厚镇龙干村委会南和第三村民小组，住所地法定代表人：庞区学，该村民小组组长。第三人：临高县博厚镇龙干村委会南和第四村民小组，住所地法定代表人：庞名壮，该村民小组组长。上述第三人共同委托诉讼代理人：曾琦，海南弘刚律师事务所律师。上述第三人共同委托诉讼代理人：庞区秀，该村委会副主任。原告马玉霞与被告朱文亮、临高县博厚镇龙干村委会南和第一、二、三、四村民小组农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玉霞委托诉讼代理人杨昌辉、被告委托诉讼代理人祝向荣、临高县博厚镇龙干村委会南和第一、二、三、四村民小组共同委托诉讼代理人曾琦、庞区秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉霞向本院提出诉讼请求：一、被告依约将其转让给原告的的位××县委会南和经济社160亩土地（四至范围为：东至美伴村土地；北至头国至美伴村公路；西至界碑；南至南庄果园水利沟），经营期限为2006年3月8日至2073年3月8日的集体土地经营权证办理至原告名下；二、被告将原告反租给被告的土地返还给原告，并恢复土地原状；三、被告赔偿原告因未依约返还土地给原告造成原告的租金损失35.9万元，返还广告费收入损失30万元，合计65.96万元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、被告返还收取原告农村土地转让款90万元及利息（利息按同期商业银行贷款利率自2010年12月1日起至还清以上款项之日止，该利息现暂定10万元）；二、本案受理费由被告承担。事实与理由：2010年5月13日，被告和原告分别作为甲方和乙方签订《土地使用权转让协议》，双方约定的内容是“第一条：本项合同下有甲方与2006年3月8日与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社庞区秀签有开发160亩土地的使用权权益。第二条：甲方确保在2006年3月8日与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社区庞区秀所签《承包土地合同书》有效合法，土地使用权有效合法。第三条：甲方于2006年3月8日与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社庞区秀所签《承包土地合同书》中甲方承包该村土地160亩，四至（东至美伴村土地；北至头国至美伴村公路；西至界碑；南至南庄果园水利沟），承包期限为：2006年-2036年3月8日，承包期满后继续发包37年，截止日期为2073年3月8日。第四条：本次土地使用权转让的有效期为63年。从签约之日起转让土地使用权有效期限63年由转让方完成。转让后的《承包土地合同书》过户由甲方与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社完成。第五条：土地使用权转让方保证付清博厚镇龙干村委会南和经济社上述63年承包年限的所有租金和费用，甲方保证所转让的承包土地没有任何负债及抵押，也未提供任何形式的担保。第六条：上述163亩土地上的一切原始状况、鱼塘3座，简易住房3-4间及拉到该承包土地的电线及未拉完的土方一并转交给乙方。第七条：甲方于2006年3月8日与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社庞区秀所签《承包土地合同书》中160亩土地转让价格为壹佰万人民币（含中介费）。第八条：土地使用权转让价款分三次付清。第一期壹拾万元定金，在本合同签订后三个工作日内支付：在甲方办理完红线图（办红线图的费用由乙方出），并将三分之二的村民按手印签交付乙方，并将与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社庞区秀所签上述160亩的土地使用权《承包土地合同书》过户到乙方的名下及将临高县博厚镇龙干村委会南和经济社付完全款63年的收据，一并交付乙方。第二期付款叁拾万元。在甲方和乙方办理完毕乙方承包的上述163亩土地的集体土地使用权办理到乙方名下并将该项土地的集体土地使用权证移交给乙方后交付乙方当天付清（过户费由乙方出），若政府暂时未能办理，则在红线图上盖章确认红线图土地使用权属于乙方，使用年限63年。第三期付款伍拾万元。当乙方将160亩土地于2010年11月交付乙方时乙方一次性付清尾款伍拾万元人民币。第九条：甲方必须在乙方支付第四期款同时，将本合同项下的土地移交给乙方。第十条：若甲方违约则双倍赔偿乙方损失，若乙方违约所交定金则没收。凡因本合同发生的或与本合同有关的一切争议，各方应通过友好协商解决，协商不成时，任何一方有权向签约人所在地人民法院起诉。第十一条本合同经转、受让方签字之日起生效”。以上协议签订后，原告依约在2010年5月13日，2010年6月13日和2010年12月1日分别以现金或通过银行转账的方式付给被告90万元，被告就原告的付款分别向原告出具《收条》或《收据》。因被告没有依约将盖章确认的红线图以及三分之二的村民按手印签交付给原告，也未将土地使用权（承包土地合同书）过户到乙方的名下，同时也没有将完善手续后的土地交付给原告使用，原告2017年6月发现被告使用的土地被第三人的村民挖沟堵路、不让其继续生产经营，才知道其承包的土地与村民存在纠纷，原告等待接受其完备手续后的土地已遥遥无期，因此被迫提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告朱文亮辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，应驳回。理由：原告在本案当中两次诉状所依据的法律事实是前后自相矛盾的，所提供的证据也是前后自相矛盾的。被告没有违反合同的约定，不应当承担违约责任，更不应该将应当收取的农村土地转让金90万元及利息10万元返还给原告，被告严格履行了与原告之间签订的土地使用权转让协议，原告也按照合同的约定向被告支付了相应的价款，双方签订的土地使用权转让协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，并且经过了第三人的书面同意，双方已实际履行，不存在履行不能的法律事实。原告起诉被告，要求返还土地转让款及利息没有事实根据和法律依据，并且被告已按照合同的约定向原告提供了转让的相关手续，包括土地的红线图、地界图，以及付清全部土地款的证明，并且有村委会协助办理的相关手续已经全部移交原告，之所以原告没有正常经营涉案的土地，完全是由于原告的不积极的作为导致的，特别是原告收到土地之后，又将土地反租给被告五年的期限，租金4万元，以此来冲抵其应当向被告支付的10万元租金。自此，五年期届满时，原告就有权向被告主张退出涉案的土地给原告，而原告一直没有出现，更没有向被告主张过任何权利。在原告消失几年后，突然向被告在贵院提起诉讼，要求返还土地租金及利息，不应当得到法律的支持。第三人临高县博厚镇龙干村委会南和第一、二、三、四村民小组述称：1、第三人与被告在2006年3月8日签订的《承包土地合同书》及补充协议，在签订过程中，没有按照法定的土地承包程序签订，则没有经过村民会议三分之二以成员或者三人之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。主要原因是被告不守信用，不按规定履行合同义务，没有按时交付承包金，以致《承包土地合同书》至今无法完善承包手续，使双方签订的《承包土地合同书》不能依据第六条规定生效。被告未经第三人同意，擅自与原告签订《土地使用权转让协议》，将第三人的发包地转包给原告，从中渔利。另外，转让协议规定的转包期限远远超过法定承包期限，此次转包是违法的，也是无效的。原告和被告签订的土地转让协议是无效合同，理由是没有经过三分之二村民签字，同时承包的年限已超过法律规定；2、被告与第三人签订的《承包土地合同书》，与原告提交的《承包土地合同书》不一致，我们认为被告与第三人在2016年3月8日的合同书到现在为止都没有生效。理由：依据该合同书的第六条规定，被告要向第三人支付土地承包金288000元之后才生效，同时要有三分之二的村民签字，以上的两个条件均不具备，所以我们认为该合同未生效；3、我们认为原告新提供的诉求与本案第三人无关，由法院判决。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行证据的质证，对于无争议的证据，本院确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提供证据1《土地使用权转让协议》的真实性无法确认，对证据1附件《承包合同书》及《补充协议》真实性无法确认、对附件《收据》的真实性予以确认；对2《收条》、证据3《收据》及《银行汇款凭证》、证据4《收条》及《银行汇款凭证》的真实性无异议，但被告没有违约，对证明力有异议。第三人对证据1的合法性提出异议，对证据1附件《承包合同书》的真实性有异议，与第三人与被告签订的不一样；对附件《补充协议》没有异议，对附件《收据》有异议，系被告伪造。对证据2-4，认为与第三人无关，不发表质证意见。原告对被告提供证据1《土地使用权转让协议》真实性无异议，对合法性及证明力有异议。对证据2《协议书》，因没有原件，不予认定。对证据三的红线图有异议，认为应盖国土部门公章。第三人对证据1的合法性提出异议，对证据2不予质证；对证据3红线图的合法性不予认可。原告对第三人提供的证据1《承包土地合同书》（160亩）及证据《补充协议》的三性无异议。被告对第三人提供的证据1《承包土地合同书》（160亩）的三性无异议，对证据2的《补充协议》真实性待庭后核实。本院予以确认。对原告证据的认定：经审查，被告对证据1《土地使用权转让协议》签订的时间无法确认，但对于转让土地的事实及《土地使用权转让协议》约定的内容均无异议，故对证据1的真实性予以确认。对证据1中附件《承包土地合同书》，因原、被告双方均认可第三人提供的《承包土地合同书》予以认可，故对《承包土地合同书》不予采信；对附件《补充协议》的真实性予以认定；对附件《收据》，因无法看清《收据》的公章，亦无原件核实，对该《收据》不予采信。证据2-4能证明原告向被告支付90万元土地转让款的事实，本院予以采信。对被告证据的认定：鉴于被告提供的证据1《土地使用权转让协议》及其附件与原告提供的证据1一致，本院予以认定，不再赘述。对证据2-3的真实性予以确认。对第三人证据的认定：对原告提供的证据1《承包土地合同书》（160亩）的真实性予以确认；对证据2《补充协议》的真实性予以确认。根据上述证据的认定及庭审笔录，根据上述证据的认定及庭审笔录，基本案件事实认定如下：2006年3月8日，被告与第三人签订《承包土地合同书》，约定被告承包第三人博厚镇龙干村委会南和村民小组美灵坡（金牌路口前100M）的坡地约160亩（东至美伴村土地；北至头国至美伴公路；西至界碑；南至南庄果园水利沟）经营使用。承包期限为30年（即从2006年3月8日至2036年3月8日）止。承包总价款为288000元。合同经村民三分之二以上签章后，经双方签字交完款后生效。合同第七条约定付款方式：合同签订之日，被告先付2万元定金，30天内再付10%的土地款。6个月内被告必须付足30%的土地款。1年内被告必须付完土地款。合同第九条约定：合同交款后，由被告自行开发、自行经营，第三人不得干涉，但被告未经第三人的同意不能单方转让合同。合同期满后，被告提出继续承包并享有优先权，若被告未能继续承包产地上附属物归第三人，被告必须在3个月内处理完毕。双方还对违约责任等进行约定。当日，被告与第三人签订《补充协议》，约定被告承包期满后，在国家政策允许条件下，第三人同意继续发包37年给被告经营使用，继续承包期间不能再收取承包租金。合同签订后，第三人依约将土地交付给被告经营使用。2010年5月13日，被告（甲方）和原告（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定被告将于2006年3月8日与第三人签订的《承包土地合同书》项下开发的160亩土地的使用权权益转让给原告。承包期限2006年3月8日-2036年3月8日，承包期满后继续发包37年，截止日期为2073年3月8日。本次土地使用权转让的有效期为63年。从签约之日起转让土地使用权有效期限63年由转让方完成。转让后的《承包土地合同书》过户由被告与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社完成。被告于2006年3月8日与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社庞区秀所签《承包土地合同书》中160亩土地转让价格为壹佰万人民币（含中介费）。第八条：土地使用权转让价款分三期付清。第一期壹拾万元定金，在本合同签订后三个工作日内支付；在甲方办理完红线图（办红线图的费用由乙方出），并将三分之二的村民按手印签交付乙方，并将与临高县博厚镇龙干村委会南和经济社庞区秀所签上述160亩的土地使用权《承包土地合同书》过户到乙方的名下及将临高县博厚镇龙干村委会南和经济社付完全款63年的收据，一并交付乙方。第二期付款叁拾万元。在甲方和乙方办理完毕乙方承包的上述163亩土地的集体土地使用权证办理到乙方名下并将该项土地的集体土地使用权证移交给乙方后交付乙方当天付清（过户费由乙方出），若政府暂时未能办理，则在红线图上盖章确认红线图土地使用权属于乙方，使用年限63年。第三期付款伍拾万元。当乙方将160亩土地于2010年11月交付乙方时乙方一次性付清尾款伍拾万元人民币。第九条：甲方必须在乙方支付第四期款同时，将本合同项下的土地移交给乙方。协议签订后，原告在2010年5月13日，2010年6月13日和2010年12月1日分别以现金或通过银行转账的方式付给被告共计90万元土地转让款，被告就原告的付款分别向原告出具《收条》或《收据》。原、被告双方均认可现涉案土地仍在被告处。另查，第三人博厚镇龙干村委会南和村民小组现已变更为博厚镇龙干村委会南和村民第一、第二、第三、第四村民小组。被告转包涉案地给原告时未经第三人的同意，第三人庭审中亦表示不追认原、被告签订的《土地使用权转让协议》。本院认为，原告请求被告返还基于《土地使用权转让协议》收取的土地转让款90万元。《土地使用权转让协议》系被告将从第三人处承包涉案土地转包给原告而与原告签订的书面合同。而被告与第三人签订的《承包土地合同书》第九条明确约定被告自行开发、自行经营涉案土地，第三人不得干涉，被告未经第三人同意不能单方转让承包合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”。本案被告未经第三人的同意将涉案土地转包给原告，并与原告签订《土地使用权转让协议》，事后也未经得第三人的追认，故原、被告签订的《土地使用权转让协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故被告基于该无效合同取得的土地转让款应返还给原告。根据查明的事实，被告认可基于《土地使用权转让协议》收取原告90万元的土地转让款。据此，被告应在《土地使用权转让协议》被确认无效后向原告返还土地转让款90万元。故原告请求被告返还90万元，本院依法予以支持。原告及被告均具有完全的民事行为能力，在签订《土地使用权转让协议》时，对涉案土地的转包情况具有相应的判断。因此，双方对《土地使用权转让协议》被确认无效均存在过错。根据案件的实际和双方的过错情况，原告诉请被告支付利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告朱文亮于本案判决生效之日起十日内返还原告马玉霞土地租金900000元；二、驳回原告马玉霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10396元，案件受理费3404元（变更诉讼请求后补交），共计13800元，由被告朱文亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 陈方玲人民陪审员 林红波{文书日期}附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。