江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2521号上诉人（原审被告）：南京海峡城开发建设有限公司，住所地南京市建邺区应天大街901号。法定代表人：阚乃桂，该公司董事长。委托诉讼代理人：李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：季洁，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛庆国，男，1965年5月7日生，汉族，自由职业者，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：杨金霞（薛庆国之妻），女，1968年8月31日生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。上诉人南京海峡城开发建设有限公司（以下简称海峡公司）因与被上诉人薛庆国、杨金霞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初4622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海峡公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案被上诉人系主张违约之诉，但其受损原因为楼上业主装修导致，并非上诉人的质量问题，根据双方合同约定，不应由上诉人承担违约责任。2、上诉人已于2016年1月3日交付房屋，不存在逾期交付，不应按照逾期交付标准计算违约金。上诉人已于2015年12月29日向被上诉人邮寄送达“交房通知”，被上诉人于2016年1月3日前来看房时以房屋质量问题为由拒绝办理收房手续，根据双方合同第五条第6项约定，应视为2016年1月3日房屋已经交付，上诉人不存在逾期交付的问题。薛庆国、杨金霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。我方5月3日去收房时发现房屋被淹了，已经变成了毛坯房。我只与南京海峡城开发建设有限公司有合同关系，与楼上没有关系。薛庆国、杨金霞向一审法院起诉请求：判令海峡公司依据合同恢复受损房屋，并要在双方协商确定修复方案后，方可进行施工；判令海峡公司赔偿受损经济损失50000元；本案费用由海峡公司承担。一审法院认定事实：薛庆国于2013年11月13日与海峡公司签约，购买南京市建邺区海峡城第四街区05幢1单元2803室，该房系精装修房。按约，海峡公司于2015年12月29日向薛庆国邮寄了“交房通知”，要求其按约定的2016年1月1日至同年1月6日期间来海峡公司处收房。薛庆国未收海峡公司邮件，但薛庆国于2016年1月3日去海峡公司处，由海峡公司工作人员陪同，进入涉案房屋内看房，发现电器开关面板松动、橱柜门拉不动等质量问题，当日没有与海峡公司相关人员办理收房手续。2016年4月中旬，薛庆国所购房屋楼上的2903室业主对其阳台、卫生间的台盆不满意，敲掉重新更换，在此期间，因2903室业主同物业工作人员未交接好，在2903室业主无人在家的情况下，不知何人（在本案不作查明）将2903室的水阀打开，造成漏水，致2803室、2703室、2603室的地板、墙纸受损。海峡公司在未通知薛庆国的情况下，于漏水事件发生后，及时将2803室内的地板撬掉进行维修。同年5月3日，薛庆国来到涉案房屋内，发现房屋内地板、墙纸严重受损，随即报警。后民警协调，薛庆国房屋受损修复等工作由海峡公司物业工作人员与其协商并制定修复方案。同年7月4日，薛庆国因与海峡公司就受损房屋修复等问题发生纠纷，再次报警，公安建邺分局双闸派出所民警出警并组织双方进行调解，双方约定出黄梅期后再研究受损房屋修缮事宜。后薛庆国因与海峡公司就房屋受损后的赔偿问题达不成一致，遂于2016年7月诉至一审法院，要求海峡公司更换涉案房屋内的全部墙纸、门套，并对房屋顶部、阳台重新粉刷；对屋内的中央空调及地暖进行检测；并要求海峡公司赔偿至2016年4月18日至同年9月18日期间，因房屋漏水维修所造成房屋出租损失3万元，并要求赔偿误工、交通费、退还定制家具及该期间物业费等损失2万元。2016年8月16日下午，一审法院召集组织双方到涉案房屋现场进行勘验，查明涉案房屋内的地板、墙纸等已由海峡公司进行了修复。2016年11月19日，双方又到涉案房屋内，对房屋内中央空调及地暖设备进行了检测，得知上述设备暂无问题可正常使用。嗣后，薛庆国来电话，通知本案一审承办法官，其可收房，并表明其可作出适当让步，要求海峡公司免除其自2016年1月1日至其收房之日期间的物业管理费，另海峡公司向其补偿各项损失（含房屋租金、处理纠纷期间的误工费、交通费等）合计3万元。海峡公司对此不予认可，坚持认为薛庆国因房屋受损造成的损失，应向其楼上2903室业主主张，不同意薛庆国提出的处理本案的意见。因双方就薛庆国收房后，是否该免部分物业费及海峡公司是否该支付薛庆国房屋受损赔偿等问题，意见不一，致调解不成。一审法院认为，薛庆国与海峡公司签订的《南京市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，薛庆国、海峡公司均应按照合同约定履行各自义务。双方合同约定，2015年12月30日是海峡公司交房时间，且海峡公司已于此前向薛庆国邮寄了“收房通知”，虽薛庆国未收到“收房通知”，但薛庆国仍于海峡公司规定的收房时间即2016年1月3日前来海峡公司处验房。薛庆国在验房过程中，虽对其所购房屋存在一些装修瑕疵向海峡公司工作人员提出整改意见，此日本应视为海峡公司已向薛庆国交付房屋之日，但海峡公司工作人员却未让薛庆国填写房屋交接单并向其交付房门钥匙，故一审法院认定双方于2016年1月3日并未实际办理交房手续。嗣后，海峡公司又无证据证明再次催促薛庆国收房。2014年4月，薛庆国房屋因遭漏水受损致海峡公司上门对其地板、墙纸等进行更换修理，至同年8月中旬修复。然海峡公司对薛庆国提出的要求其对薛庆国所购房屋内的中央空调及地暖进行修复后的检测，未有响应。一审法院在第二次庭审时规定双方于2016年11月19日对上述中央空调及地暖进行检测，后经薛庆国确认中央空调及地暖已修复并可正常使用，故一审法院确定2016年11月19日为房屋交接之日。该日也是标的物即涉案房屋风险转移的时间节点；涉案房屋交付之前，风险由卖方即海峡公司承担，交付之后，风险由买方即薛庆国承担。故对海峡公司关于薛庆国房屋受损应向居住在其楼上2903室业主主张的意见，一审法院不予采纳；至于薛庆国房屋漏水是否系2903室业主更换台盆所致，还是海峡公司物业工作人员原因所致，均不影响薛庆国在本案中向海峡公司主张其未能在合同约定的时间段交付房屋的违约责任。至于海峡公司向薛庆国承担违约责任后，是否可向2903室业主追偿还有待于海峡公司是否起诉以及另案审理结果方可知晓。因双方在“购房合同”中约定海峡公司若逾期向薛庆国交房，则要向薛庆国支付每天房屋总价的万分之三的违约金，现薛庆国要求海峡公司向其赔偿因逾期交房所造成的房屋出租等损失3万元之诉请，实则是其向海峡公司提出的违约损失，且薛庆国主张的违约损失低于合同中约定的违约标准，该诉请于法有据，一审法院予以支持。另薛庆国要求海峡公司免除其自2016年1月1日至其实际收房之日期间的物业费之要求，因向海峡公司收取物业费主体非海峡公司，故一审法院对薛庆国这一诉请在本案中不予涉及。另鉴于杨金霞未在薛庆国与海霞公司间签订的“商品房预售合同”中作为买房人签名，故杨金霞作为本案原告主体不适格，应驳回杨金霞的起诉。判决:一、南京海峡城开发建设有限公司于判决生效之日起十五日内一次性向薛庆国支付逾期交房违约损失3万元。二、驳回薛庆国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由南京海峡城开发建设有限公司负担。本院二审查明，一审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审中，上诉人主张在2016年11月19日后，房屋已经交付给被上诉人，钥匙也已拿走。被上诉人认可其已与海峡公司物业进行了交接，并缴纳了物业费和水电费。上诉人认可在2016年1月1日后未再向被上诉人发出过收房通知，2016年1月3日被上诉人填写的是整改单并非收房单。以上事实，有当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：海峡公司是否应支付薛庆国逾期交房损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。海峡公司上诉主张其已向薛庆国交房，并主张根据合同约定应视为房屋已经交付，但其亦认可2016年1月3日薛庆国来看房时所填写的是整改单而非收房单。海峡公司并无其他证据证明在2016年1月3日其已按合同约定备齐材料和钥匙，并要求被上诉人收房，一审法院认定2016年1月3日双方并未办理交房手续，符合实际情况。海峡公司未按约和被上诉人办理交付房屋手续，其后亦无证据证明已催告薛庆国，一审法院根据审理中现场交接的情况，确认双方交接时间，并无不当。海峡公司未按约交房，应向薛庆国支付相应违约金，一审法院根据双方合同约定及交付的实际情况，酌定海峡公司应支付的损失，符合法律规定。上诉人的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，海峡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由南京海峡城开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年五月十五日书 记 员  戴 苗