山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0403民初2897号原告：刘芳信，男，1965年9月12日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：岳保国（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。被告：枣庄民贸实业有限公司，住所地：枣庄市高新区中央花城（****房），统一信用代码：91370403593617275E。法定代表人：冯飞，总经理。委托诉讼代理人：朱金凤，女，该公司员工。原告刘芳信诉被告枣庄民贸实业有限公司（以下简称民贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告刘芳信及其委托诉讼代理人岳保国，被告民贸公司的委托诉讼代理人朱金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘芳信向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付逾期交房的违约金192,993元（自2016年10月1日起至2018年8月2日止），并按延期交房补充协议约定的标准自2018年8月3日起到被告完全履行完毕合同义务为止；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）7号楼2单元2103室商品房一套。房屋建筑面积144.16平方米，每平方米单价3,990.30元，购房总价款575,242元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未在合同约定的交房时间2015年12月31日交房。2016年4月10日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，被告承诺在2016年9月30日前交房，逾期自2016年10月1日起，违约金每日按原告所交实际购房款万分之五计算，每月最后一个工作日交付，违约由当地法院管辖。协议签订后，被告再次违约至今未向原告交房。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。民贸公司辩称，一、《延期交房补充协议书》约定的逾期交房违约金按所交实际款额日万分之五计算显著过高，应依法按照被答辩人所受之租金损失予以调低。补充协议约定的违约金标准显著高于被答辩人所受之损失，依法应予调低。被答辩人可通过出租同地段同期的房屋，实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故应参照同地段同期的房屋租金标准确定违约金标准。答辩人因另外业主起诉而申请法院委托对租金标准进行评估的评估报告显示，被答辩人所购房屋小区日租金水平为0.42元/平方米，故被答辩人日租金损失应确定为60.55元（被答辩人所购房屋总面积144.16平方米×0.42元/平方米=60.55元），而补充协议约定的日违约金高达287.62元（房屋总价575242×万分之五=287.62元），补充协议约定违约金标准不合理，且对答辩人不公平，依法应参照被答辩人的租金损失予以调整降低。二、补充协议是答辩人在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理。补充协议的签订背景是：两百多户业主上访、围攻答辩人售楼处、住建局、市政府等各个部门，甚至有业主以跳楼威胁答辩人签订高额违约金条款。被答辩人在多方施加压力下，被迫与185户购房业主签订了高额违约金的补充协议。被答辩人要求答辩人按补充协议约定标准支付违约金严重不公平，且严重影响答辩人后期开发，加重答辩人负担，影响答辩人尽快交付二期房屋，损害全体买受人和债权人利益，影响社会稳定。三、答辩人的违约金应计算到2018年1月31日。答辩人已于2018年1月书面通知被答辩人收房，被答辩人已收到答辩人的书面收房通知并同意收房，最终系因违约金计算时间和标准有异议而延迟收房。目前大部分业主已按答辩人的通知于2018年1月31日收房，证明答辩人的房屋已具备入住使用条件，被答辩人对此也予认可，其仅仅对违约金计算提出异议，故违约金应计算至答辩人通知收房之日止，之后不应当再计算违约金。四、补充协议订立时及订立后业主多次上访、闹事，导致答辩人无法施工，这些群体性事件应认定为不可抗力，事件持续时间应从违约时间中予以扣除。综上，请求贵院查明事实，依法支持答辩人的答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交如下证据：一、原告身份证复印件；二、被告企业信息；三、商品房买卖合同、收据1张；四、延期交房补充协议书；五、房屋维修基金和契税发票；六、工程违法行为告知书；七、微信记录；八、关于业主在“地方领导留言板”留言事件的回复；九、股权结构查询单；十、任职通知。被告围绕诉讼请求提交如下证据：一、枣庄市住房和城乡建设局专题会议纪要一份（专纪字【2016】1号）；二、EMS全球邮政特快专递两份（快递单号：1025806235826、1088701181429）；三、资产评估报告书一份；四、其他业主交房流转单二十八份、物业公司说明一份；五、录音、录像。被告对原告提交的证据一原告身份证复印件、证据二被告企业信息、没有异议。对证据三商品房买卖合同及收据的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据四延期交房补充协议书真实性没异议，对合法性、关联性有异议，签订背景与被告答辩中陈述的相同。补充说明：补充协议第四条约定由于甲方（被告）未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方（原告）使用，即原被告双方已将房屋交付条件变更为符合使用条件，被告房屋于2018年1月31日已符合使用条件，原告已收到了被告的书面交房通知，且目前大部分业主已按被告的通知于2018年1月31日收房，证明原告的房屋已具备入住使用条件，故违约金计算时间应计算至被告通知收房之日止。对证据五维修基金和契税发票真实性没异议，但维修基金和契税的交纳是因为2016年前在房地产交易中心办理预告登记要求提供的材料，从改为不动产登记中心之后就不需要提供契税和维修基金发票，原告交纳维修基金和契税是法定义务，且该部分款项不是向被告交纳，如果原告认为办理预告登记或贷款不需要交纳两费，大可不交纳被告无法强求，如果原告认为是被告强迫交纳应提供相应的证据。对证据六工程违法行为告知书，被告工程分为一期、二期，要达到竣工验收必须一二期共同进行，虽然整体工程未经竣工验收，但实际一期已达到入住条件，已有大部分业主装修入住。对证据七微信聊天记录，与本案没有关联，不是证据不予质证。对证据八留言事件的回复为复印件，不予质证。对证据九股权架构查询单不是证据，不予质证。对证据十任职通知与本案没有关联性。原告对被告提交的证据一根据会议纪要明确可以看出市住建局牵头多个部门主要是水电暖的供应，对于被告逾期交房所带来的业主诉求问题予以开会协商，会议纪要中明确说明要求民贸公司积极筹措资金保障后续工程，这就说明是由于被告不投入不建设所造成和业主的上访诉求，在该会议纪要第六条记载是被告要于4月7日前与购房业主签订购房协议，避免产生群体事件，上面并没有记载被告要签订什么样的补充协议，也没有载明需要签订协议的条件，因此原被告签订的补充协议是由原被告自行协商，完全自愿签订的，与业主胁迫没有关系，该会议纪要也不能证明有任何单位对被告进行了胁迫。对证据二，由于被告在不符合房屋使用条件情况下交付房屋，市质量监督站接到举报后下来查处，在查处过程中被广大业主所知，业主已在微信群中相互探讨，因此原告已提交在微信群中得知被告交付不合格房屋的情况，所以，原告不敢也不能在2018年1月31日前接收被告的不合格房屋。原告提交的枣庄市质量监督站的违法行为告知书可以证明。对证据三首先该评估报告所评估的对象是双子星广场室商品楼，每平方单价，其评估日是2016年10月1日至2017年6月30日，该评估报告的评估范围狭窄，不能代表整个一期所有的楼房，从全部业主购房的价格可以看出每一户的购买单价都不相同，这说明房屋的面积和位置都对租金产生了影响，所以该评估报告不能反映原告房屋的具体位置所应当产生的，该评估报告已超过一年，所以该评估报告的基本日不符合现在房屋的价值趋向，评估报告在法律上已失去了参考价，即使是评估也应当由原、被告共同委托法院进行评估，现在被告拿他人的房屋来参考原告的价值已过期，不具有法律效力，不予采用。对证据四被告声称有118户接收的房屋，但被告提交的房屋流转单只有28份，与被告所称的收房人数不能对应，另外被告答辩状也说明了一期的业主有二百多户，但被告仅从185户签订延期交房协议，因此不排除没有签订延期交房的业主和确实因为需求必须需要住房的业主接收了不符合使用条件的房屋，但是这不代表被告交付的房屋就符合双方合同第十条约定的，被告应当交纳符合设计使用条件的房屋，也就是水电气暖所应当具备的是设计使用条件，而不仅仅是居住使用条件，何况现在被告的房屋连居住使用条件都达不到，仅仅临时用电，水都没有，气和暖也没有，所以被告的第四组证据不能证明广大业主同意。对证据五被告所举的证据证明目的不认同，被告说的是业主多次聚集上访闹事围攻，描述与事实不相符，请法庭不予采纳。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月25日，原告刘芳信与被告民贸公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）7号楼2单元2103室商品房一套。房屋建筑面积144.16平方，每平方米单价3,990.30元，购房总价款575,242元。合同签订当日，原告给付被告购房款575,242元，被告未按照合同约定的时间2015年12月31日交房。期间原告及其他购房业主多次上访维权，为此枣庄市住房和城市建设局于2016年4月6日召开专题会议并形成会议纪要，该纪要记载：因延迟交房，200多户一期购房业主连续上访，造成了不良社会影响并要求枣庄民贸公司要于4月7日前与购房业主签订购房补充协议，避免新的群体事件以维护社会稳定。2016年4月10日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，该补充协议第四条约定：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，给乙方带来经济损失及不便，构成根本违约，故2015年12月31日至2016年9月30日期间的违约金，按《商品房买卖合同》执行，每天按业主所交实际款额的万分之零点一计算；遵循市住建局2016年4月6日召开的双子座一期住宅基础配套建设协调会会议纪要安排，甲方保证在2016年9月30日前向乙方交房，如到期仍未能交房，从2016年10月1日起，违约金每日按业主所交实际款额的万分之五计算，每月最后一个工作日为缴付日期，甲方未按期交付违约金，乙方可向当地法院提起诉讼”。协议签订后，被告未按照补充协议的约定履行交房义务及支付违约金。被告于2018年1月21日通过中国邮政向原告邮寄《交房通知书》，通知原告于2018年1月31日前收房，被原告拒收。2018年1月30日枣庄市建筑工程质量监督站向被告送达“工程违法行为告知书”，该告知书载明：“2018年1月29日市住建局在市信访局接到群众反映双子星城市广场工程有擅自上房情况，现告知你公司应严格按照《中华人民共和国建筑法》（主席令第91号）第六十一条及《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条之规定，严禁将双子星城市广场（东方壹号）D区5#、7#、8#楼工程未经竣工验收合格擅自交付业主装修使用，应及时组织竣工验收工作，完善各项工作。如发生未经竣工验收合格擅自投入使用的现象发生，一切质量安全责任有你方自行承担”。后原告及其他购房业主多次到被告处及市信访局等部门上访请求被告履行《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》，至今被告尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，亦未向原告交房。上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《延期交房补充协议书》、“工程违法行为告知书”、枣庄市住房和城乡建设局专题会议纪要一份（专纪字【2016】1号）等证据，被告提交的EMS全球邮政特快专递（快递单号：1025806235826）等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告未有按照合同约定的期限于2015年12月31日前履行交房义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2016年4月10日，原、被告签订《延期交房补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告应当依照《延期交房补充协议书》的约定履行交房义务，但被告仍然未能依照《延期交房补充协议书》的约定的期限履行交房义务，且至今未能履行交房义务，其行为已严重违约，理应依照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。关于被告辩称《延期交房补充协议书》约定的逾期交房违约金按所交实际款额日万分之五计算显著过高，应依法按照原告所受之租金损失予以调低；补充协议是被告在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理及原告的违约金应计算到2018年1月31日的问题，本院认为，被告未有举证证明被告在与原告签订《延期交房补充协议书》时系受业主胁迫所签，并且自己设定高额的违约金以示履约的诚意，现又想调低数额不符合公平和诚实信用原则。但是被告逾期交房是一种持续的违约行为，终止时间尚无法确定，如果按照日万分之五计算违约金至达到合同约定的交房条件为止对被告又显失公平。故本院对原告请求被告支付逾期交房违约金自2016年10月1日起至被告取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书为止，违约金的数额在不超过原告所购房屋总价款的30%的限额内即172,572.60元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告枣庄民贸实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘芳信逾期交房违约金172,572.60元；二、驳回原告刘芳信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,160元，由原告刘芳信负担409元，被告枣庄民贸实业有限公司负担3,751元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  殷延增人民陪审员  袁传文人民陪审员  张潇潇二〇一八年十二月二十一日书 记 员  胡安敏