重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终483号上诉人（原审被告）：重庆多佳厨房设备技术公司，住所地重庆市沙坪坝区上桥农场湾70号。统一社会信用代码915001062028956823。法定代表人：唐大祝，该公司总经理。委托诉讼代理人：况洪江，重庆翰墨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石晓红，女，苗族，1972年1月10日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：敖金华（石晓红之丈夫），住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地重庆市经开区北区金开大道1596号。统一社会信用代码91500000756226341C。法定代表人：李骋，该公司董事长。上诉人重庆多佳厨房设备技术公司（以下简称多佳公司）因与被上诉人石晓红、重庆建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工公司）商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院(2016)渝0242民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人多佳公司的委托诉讼代理人况洪江，被上诉人石晓红及其委托诉讼代理人敖金华到庭参加诉讼。被上诉人建工公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。多佳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回石晓红的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由石晓红负担。事实和理由：1.一审认定事实、适用法律错误。根据合同约定，因为购房人石晓红的原因没有办理登记单的，出卖人多佳公司不承担违约责任。石晓红若委托多佳公司办理房产证，则应将授权委托书提交给多佳公司，而石晓红一直未向多佳公司提交授权委托书，鉴于此，多佳公司无权代为办证，当然也就不存在违约行为。2.本案确定的违约金过高，应该调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，石晓红并未实际产生损失，其主张的违约金应该酌情予以降低。3.即便多佳公司存在违约行为，也应认定双方均违约，而不应仅确定由多佳公司承担全部违约责任。石晓红辩称，多佳公司的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。建工公司未提出答辩意见。石晓红向一审法院起诉请求：1.判令多佳公司、建工公司支付逾期办证违约金49935.82元（从2012年12月28日起至2016年9月16日止，以购房款360808元为基数，按日万分之一计算）；2.多佳公司、建工公司立即为石晓红办理房地产权证；3.本案案件受理费由多佳公司、建工公司负担。一审法院认定事实：2012年7月22日，石晓红（乙方）与建工公司、多佳公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由石晓红购买建工公司、多佳公司开发的位于酉阳县钟多镇桃花源南路XXX号X栋X单元XX-X号的预售商品房一套，建筑面积为128.86平方米，房屋总价款为360808元，通过首付和银行按揭的方式支付。《合同》第七条第（一）款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2012年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。《合同》第八条第一款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。双方签订的《合同补充协议》第四条约定，……本合同第十三条第二款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间均为90个工作日。因土地房屋登记机构原因，造成甲方不能按合同约定时间为乙方办理合同登记备案及《房地产权证》的，甲方可据实予以延期，不承担相应责任。石晓红支付了建工公司、多佳公司首付款，余款25万元通过办理银行按揭的方式于2012年8月24日向建工公司、多佳公司进行了支付。2012年9月2日，建工公司、多佳公司向石晓红交付房屋。建工公司、多佳公司至今未取得登记受理单，石晓红至今未取得涉案房屋的房地产权证。石晓红要求继续履行合同。2012年9月3日，建工公司、多佳公司取得本案楼盘《重庆市建设工程竣工验收许可证》。一审法院认为，本案争议焦点为：一、建工公司、多佳公司应否为石晓红办理房地产权证。国务院《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。建工公司、多佳公司有义务根据双方签订的合同的相关约定为石晓红向登记机构申请办理房地产权证并备齐办证所需材料。建工公司、多佳公司未取得土地房屋登记机构的登记受理单。当事人也未提供充分证据证明是否具备办证条件。故对石晓红请求建工公司、多佳公司办理房屋产权证诉求，不予支持。二、建工公司、多佳公司是否应当支付逾期办证违约金。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，双方应在本商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因建工公司、多佳公司的责任，未能按期提出申请，取得登记受理单的，逾期超过90日后且石晓红要求继续履行合同，建工公司、多佳公司应自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，按日向石晓红支付已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第4条约定，……本合同第十三条第二款中约定的提交办理商品房《房地产权证》申请手续的时间均为90个工作日。因土地房屋登记机构原因，造成甲方不能按合同约定时间为乙方办理合同登记备案及《房地产权证》的，甲方可据实予以延期，不承担相应责任。石晓红接房日为2012年9月2日，按照约定，建工公司、多佳公司应在2012年9月2日起90个工作日前，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，建工公司、多佳公司至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办证的违约事实成立。建工公司、多佳公司辩称涉案房屋未办理房地产权证的责任不在自己，而是石晓红未将授权手续提交建工公司、多佳公司，故其不应支付逾期办证违约金。因建工公司、多佳公司未提交相关证据加以证明，故对其该辩称不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因建工公司、多佳公司逾期办证的违约事实成立，故对石晓红要求建工公司、多佳公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日”，因建工公司、多佳公司至今未取得登记受理单，石晓红请求计算至2016年9月16日，予以支持。石晓红已经通过办理银行按揭的方式向建工公司、多佳公司支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购房款为基数进行计算，计算得出的逾期办证违约金为：基数为360808元，每日按万分之一计算，自2012年9月2日起届满90个工作日的次日至2016年9月16日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司于本判决生效后15日内支付石晓红逾期办证违约金基数为360808元，每日按万分之一计算，自2012年9月2日起届满90个工作日的次日至2016年9月16日止；二、驳回石晓红的其他诉讼请求。案件受理费1048元，因适用简易程序减半收取524元，由重庆建工集团房地产开发有限公司、重庆多佳厨房设备技术公司负担500元，石晓红负担24元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：1.多佳公司应否承担逾期办证的违约金责任；2.多佳公司提出逾期办证违约金过高，应予调减的主张能否成立。现就此评析如下：关于多佳公司应否承担逾期办证的违约金责任问题。多佳公司、建工公司与石晓红签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照协议全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十三条约定，由石晓红委托多佳公司、建工公司办理房地产权证的，如因多佳公司、建工公司的责任，未能按期向土地房屋登记机构提交办证申请及资料，取得登记受理单的，多佳公司、建工公司应向石晓红支付相应违约金。而《合同补充协议》第三条、第四条约定内容表明石晓红已委托多佳公司、建工公司办理房屋产权证；并且，多佳公司、建工公司实际收取石晓红抵押登记费、转移登记费的事实亦能印证石晓红已委托多佳公司、建工公司办理房屋产权证。因此，多佳公司、建工公司应当按照合同约定的期限为石晓红向土地房屋登记机构提交办证申请及资料并取得登记受理单，但多佳公司、建工公司至今仍未取得登记受理单，同时又未提出充分证据证明是因石晓红未提交办证所需资料导致其未能按期提交办证申请及资料。故多佳公司的行为已构成违约，应当按照合同约定承担支付违约金的责任，其上诉所持石晓红未授权委托其办证，不存在违约行为、不应承担支付违约金责任的主张与查明的事实不符，本院不予支持。关于逾期办证违约金应否予以调减的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方的合同约定多佳公司、建工公司逾期办证则按已付房价款每日万分之一计付违约金，即双方约定的违约金计算标准低于该司法解释规定的标准，不存在约定违约金过高的情形，故多佳公司上诉主张违约金过高并要求调减的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，多佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1048元，由重庆多佳厨房设备技术公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭中宜审判员  何 玉审判员  万永福二〇一七年五月十七日书记员  刘桂林